パネルディスカッション

固定資産評価基準の意義と課題
パネリスト

コーディネーター

●

小松
手塚
梶原
松本
熊谷

幸夫
貴大
正樹
博吉
弘

早稲田大学理工学術院創造理工学部建築学科教授

渡辺文雄㈶資産評価システム研究センター理事

写真左よりパネリスト

広島大学大学院社会科学研究科准教授
東京都主税局資産税部資産評価専門課長
水戸市財務部税務事務所資産税課長
総務省自治税務局資産評価室長

小松氏、手塚氏、梶原氏、松本氏、熊谷氏

コーディネーター

渡辺に、広島大学准教授の手塚貴大さんです。ご専

はじめに門の公法学の分野で活躍されております。それ【渡辺】 皆さん、おはようございます。時間もから、地方団体からお二人お招きしておりまし

押しておりますが、パネルディスカッて、まず、東京都主税局資産税部資産評価専門

ションを始めたいと思います。

課長の梶原正樹さんです。そのお隣が水戸市資

今日のテーマは「固定資産評価基準

産税課長の松本博吉さんです。それから、総務の意義と課題」というものです。実は８年前、

省資産評価室長の熊谷弘さんです。固定資産評

平成 16 年の大会のときに、ほとんど同じよう価基準をご担当です。皆さん、よろしくお願いなタイトルでこのディスカッションをしたといいたします。

う経緯がありますが、そのときには路線価の問

今日のパネルディスカッションの終了時刻は題ですとか、あるいは画地計算とか、所要の補

12 時 15 分ということになっておりますけれど

正といった、どちらかといえば土地の評価に関も、少しおくれぎみでもございますし、それかする固定資産評価基準の意義、課題といったも

らパネルディスカッションの常で若干時間の前のを議論したということです。

後があるかと思いますが、その辺はご了承いた

最近土地だけではなくて、例えば冷凍倉庫のだければと思います。

課税誤りのようなものもありましたけれども、

それでは、早速パネルディスカッションに

家屋の評価に対する納税者の関心が大変高まっ入っていきたいと思います。このパネルディスてきているとも考えております。そういうわけ

カッションの進め方ですが、まず初めに、土地、で、今日は家屋の評価基準を中心にして、固定家屋を含めて、全体として評価基準が果たして

資産評価基準の意義と課題を考えていきたいときた意義や役割などにつきましてお話ししてい

考えています。

ただいて、次に家屋の評価に絞って、その根幹

まず、本日のパネリストの方々を紹介したいをなしております再建築価格方式の問題、それと思います。皆様方から向かって左から早稲田から皆様方から大変ご要望が強いかと思います

大学建築学科教授の小松幸夫さんです。小松先が、簡素化、合理化の考え方などにつきまして

生には当評価センターの家屋に関する研究委員

議論していただいて、そして最後に、固定資産会の委員を長く務めていただいております。次

評価基準の、土地を若干含めてもいいと思いま「資産評価情報」2013.1（192号別冊）− 24 −すが、家屋の評価基準を中心にして、その課題ならないと規定されておりますので、法的な拘を最後のところで議論していただければと思っ束力も持っております。
次に沿革のところをご覧ください。固定資産ております。
皆さんご案内のように、昭和 30 年代に固定

税は固定資産、すなわち土地、家屋、償却資産

資産評価制度調査会答申が出て、その後昭和を課税客体として、昭和 25 年に現在の地方税

39 年度から現行の固定資産評価基準が適用に法が制定された際、市町村税という形で固定資なったわけでございます。それから数えますと、産税が創設されております。固定資産税の創設間もなく 50 周年になるわけでして、まず初め前には地租、家屋税、船舶税、電柱税、軌道税に、総務省の熊谷室長さんにその創設の経緯とといったものがありましたが、昭和 24 年のシャ

か、あるいは意義などについてお話ししていた

ウプ勧告に基づき、これらが廃止されまして、

だきたいと思います。

土地、家屋、償却資産を課税客体とする固定資産税を課することとされております。
現行の固定資産評価基準は、昭和 38 年に制

1. 固定資産評価基準の意義と概要

定されておりますがその制定前には、内閣総理【熊谷】 熊谷でございます。よろしくお願いし大臣の諮問機関として設置されました固定資産ます。私からは固定資産評価基準の意

評価制度調査会から改善合理化を図るための方

義、概要についてご説明申し上げます。

策について答申が行われております。

資料１（P.42）の意義等のところを

過去の資料を確認してみますと、これまでのご覧ください。固定資産を評価する上で、その固定資産評価基準は「準じて」ということのた基準となるものが固定資産評価基準です。そのめに、特に土地の評価が全国一律の基準で行わ目的は評価における全国的な統一と、市町村間れていないことによって、市町村間の評価の不の均衡を確保するということにあります。

均衡が見られ、評価額が時価を著しく下回って地方税法においては、固定資産税の課税標準
は固定資産の価格とされており、価格とは「適いる状況にありました。そのため、改善合理化案について答申されております。

正な時価」とされております。固定資産評価基

この答申を踏まえ、固定資産の評価の適正、準は固定資産の「適正な時価」をいかにして求均衡を確保するために固定資産評価基準の全面めるかという技術的な性格を帯びているという改正が行われ、市町村の行う評価は、昭和 39

ことであります。また、地方税法において、固年度分の固定資産税から、自治大臣が定めて告定資産評価基準は総務大臣が定め、告示すると示する固定資産評価基準によって評価を行うこされており、委任立法としての法的性格を持っとと改正されております。

ております。さらに、市町村長は固定資産評価【渡辺】 ありがとうございました。戦後いろん

基準によって固定資産の価格を決定しなければな面で評価の不均衡があって、評価の適正化と− 25 −「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

か均衡化のためにこの評価基準がつくられてき

難でありますので、特例という形で市町村長がたということで、半世紀、私は基本的にはうま定めた標準家屋の評点数の変動割合を求め、こく機能してきた、あるいは定着もしてきたとれを比準の対象となる家屋に乗じて求める、い思っておりますけれども、いろんな社会経済状

わゆる乗率比準評価を行えるように、基準年度

況の変化の中で、いろいろ改正もなされてきてごとに税務局長通達が出されていた経緯がありいるわけでございます。その辺の事情につきまます。
当時の実態としましては、約８割の家屋は乗しても、引き続きお願いします。
【熊谷】 もう一度、資料１をご覧ください。固率比準方式により求められておりましたが、全定資産評価基準の近年の改正について

国一律の乗率でなかったこともありまして、近ご説明します。昭和 47 年に市街化区

隣とのバランスがとれていない、あるいは乗率

域農地の評価方法を追加と書いてありを個々の市町村で算定することから、事務負担

ますが、その後、平成 24 年の土地、家屋の改が大きいといった課題を抱えていたわけです。

正に至るまで、主な改正の一覧を記載しておりそのため、平成 15 基準年度以降につきましては、全国一律の乗率を再建築費評点補正率とます。
まず、土地についてですが、平成６年のとこして固定資産評価基準に明記しております。ころをご覧いただきますと、宅地の７割評価の導れにより大幅な事務の効率化につながったとも入とあります。これは、現行の固定資産評価基言われております。

準が制定されて以来の画期的な意義を有するもので、宅地に係る評価の基準を地価公示価格に

2. 評価現場で果たしてきた役割と法的意義求め、その７割を目標とすることとされ、また、価格調査時点における地価公示価格水準を求めるために、全国約 40 万地点について、不動産【渡辺】 ありがとうございました。今お話の鑑定を求めることとされております。これによあった７割評価、あるいは平成 15 年

り、固定資産税の土地の評価方法の根幹部分がの家屋の補正率の導入というのは、大大きく変更されたという経緯があります。

変大きなインパクトがあったのでは

このような改正が行われた背景ですが、昭和ないかと思いますが、それでは地方団体のお二

60 年代の地価高騰の影響を受け、地価公示価

方に、固定資産評価基準の果たしてきた役割と格と固定資産評価額との間に著しい乖離が生じか意義などについて、評価の現場でどのようにているという状況にありました。そういったこ

考えていらっしゃるかお話を伺いたいと思いまともありまして、土地基本法第 16 条で、「公的す。
梶原課長、お願いします。

土地評価については、相互の均衡と適正化が図られるように努めるものとする。
」とされてお【梶原】 東京都主税局の梶原でございます。今、ります。これを踏まえ、地価公示制度の適正化

評価基準の改正等、熊谷室長からご説とも相まって、平成６年度の評価替えにおいて、明がありましたが、現行の評価基準は

地価公示価格の７割を目標にその均衡化、適正

昭和 39 年に土地、家屋及び償却資産の評価方法が示され、その後、社会の変化とか化を推進することとされたものです。
次に、家屋についてですが、平成 15 年のと経済状況などを反映しながら、基準年度ごとにころをご覧いただきますと、在来分家屋の評価

必要に応じて改正が行われてきております。こに再建築費評点補正率が導入されております。

の間の評価基準の改正つきまして、家屋につい

平成９基準年度までは、新増分家屋と在来分家て見てみますと、家屋では基準年度ごとに改正

屋の評価方法につきまして明確に区分していなされた評価基準に基づき、新増築分の評価、そかったということもありまして、在来分家屋にれから在来分家屋の評価替えが行われておりま

ついても新基準によって、個々の資材、施工数

す。特に、在来分家屋の評価替え事務の効率化

量、程度等を確認しながら、全ての家屋を個別に大きな役割を果たしたのが、平成 15 基準年に再評価するという考え方が原則でした。

度において、在来分家屋に係る標準評点数は、

しかしながら現実的にはそういった対応は困「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

原則として基準年度の前年度における再建築評− 26 −

点数に評価基準で定めた再建築費評点補正率を前の評価替えまでは、いわゆる上昇率に重きを乗じて求めることと改正されたことです。平成

置いた評価替えになっていたわけです。

12 基準年度までは、各市町村において在来分

土地の価格が上昇した昭和 50 年代後半から家屋を構造、用途別等に区分し、それぞれの区

バブル期のころについては、とにかく土地の評

分ごとに標準とすべき家屋を定めて、改正後の価額をもう少し上げたい、上げるべきだという家屋再建築費評点基準表により部分別評価の方話がありましたが、我々市町村の職員にとって法によって再建築評点数を付設し、前年度におは、そのことによって税負担が大幅に上昇する

ける再建築費評点数に対する割合を基礎としたことが予測され、当時、皆さんもご存じの方率を求めておりました。

もいらっしゃると思いますが、評価額を２倍程

東京都では、この乗率を求める事務を担当者

度上げてもいいんじゃないかということが昭和

３名から４名で、標準家屋の選定及び構造等の63 年度、平成３年度の評価替えにはございま

区分けから、新基準による再建築費評点数の付した。当時、1.3 という負担調率を使っていた設等の一連の作業を完了し、乗率が算出される

わけですね。今ではほんとうに考えられない負までの期間がおおよそ１年近くかかっておりま

担調整率ですが、年間 30％も上げる、それでした。その率を算出して在来分家屋が評価替えもいいという評価方法をとっていたんですが、になるわけですけれども、この間の作業は毎日

今、お話しさせていただいたように、市町村はが追われるような感じでやっておりました。

なかなか評価額を大幅に上げることに踏み切れ

それが、平成 15 基準年度の改正により、再なかったという問題がございました。その当時

建築費評点補正率として示されることになりまから、固定資産税の評価額というのは実勢価格

して、一連の在来分家屋の評価替え事務が効率よりも低いものだと、納税者、市民の皆さんは化されたこと。それと全国の自治体が統一されそういう意識になっていたかと思います。

た率によって評価替えが行われることになり、そこで、いわゆる適正な時価とはという問題

より適正で均衡のとれた評価額となりました。

になってしまうわけですから、平成６年度の評

また、納税者からの基準年度の評価額に関する

価替え、いわゆる地価公示価格や鑑定評価の７

質問とかについても簡素に評価替えの中身を説割を目途とするという評価替えが実施されたわ

明することができるようになったことと、納税けですね。それによって、全国一律に引き上げ

者から再建築費評点補正率に対する不服が現行ることになったわけですが、あまりにも大きなほとんど出ていないというのが状況です。以上上昇だったということで、全国で大きな話題、でございます。

大騒ぎになったわけです。

【渡辺】 ありがとうございました。

その当時の水戸市の状況についてですが、平成３年度の評価替えから平成６年度の評価替え

松本課長、お願いします。
【松本】 水戸市の松本と申します。よろしくおで、平均 3.5 倍、市街地の中心部については 2.7倍程度の上昇でした。ところが、村落部に行き願いします。
それでは、私からは、主に土地につますと 10 倍近い上昇があったわけです。こういてお話しさせていただきたいと思いいうことを見ますと、平成 6 年度以前の評価替ます。ご存じのように、昭和 39 年以降、このえというのは、私どもの市町村でもやはり均衡評価基準によって適正な時価を求める方法としがとれていなかったということであったと思いて、売買実例価額から不正常要素を排除して、ます。

正常売買価格を求めることになったわけです。

土地についての７割評価の意義というのは、実際には、不正常要素の取り扱いに方よって市

私ども水戸市もそうですけれども、全国的にも町村の評価額の算定に一部問題が生じていたとある程度の水準に引き上げる、もしくはある程思われます。そこで、土地の評価額の算出の際度の水準にならすという均衡化について、大に、都市部では、取引事例から求めた価格は、きな効果があったのではないかと考えておりま

比較的高く評価され、村落部については安く評す。以上です。

価される傾向になっていたわけですね。宅地に【渡辺】 ありがとうございました。いろいろ問

ついては、平成３年度、先ほどの平成６年度以

題点もあったかと思いますけれども、総じて言− 27 −「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

えば、評価の均衡化に固定資産評価基準あるいいった評価は違法ということになろうかと思いは７割評価の導入等が果たしてきた役割は大きます。以上です。

かったのではないか、あるいは事務の効率化【渡辺】 ありがとうございました。評価基準のも図られてきたというお話であったかと思いま

性質あるいは適正な時価との関係などのお話をす。

いただいたかと思いますが、この適正な時価とそれでは、少し観点を変えまして、手塚准教の関係というのは非常に大きな問題、論点であ授においでいただいておりますので、この評価

ろうかと思います。これについては後ほどまた基準について、法的な側面から見た意義などにご議論もいただければと思っております。

ついてお話しいただければと思います。よろし
くお願いします。

3. 再建築価格方式について【手塚】 広島大学の手塚と申します。評価基準の概要については熊谷室長によって示【渡辺】 それでは、ここからは家屋の評価基準

されたわけですが、これは総務大臣のに絞って議論を進めていきたいと思い

告示でございますので、租税法律主義

ます。制度創設以来、一貫して再建築に反するのかどうかという問題がまず出てくる

価格方式が家屋の評価でとられておりのですけれども、これについては、一般に言わますけれども、この方式につきまして、小松先れるところによると、固定資産の評価作業が高生、建築の専門家の立場からどのようにお考え度の専門技術性を備えていることですとか、性になっているかお伺いしたいと思います。お願

質上全国的に評価の均衡を維持する必要がある

いします。

とされています。こう考えて、総務大臣の告示【小松】 早稲田大学の小松でございます。家屋という形式の評価基準による評価というのは、の評価の話ですが、適正な時価をどう

租税法律主義に反するものではないとされてい算定するかというのが大きな問題でます。

あって、いまだにいろいろ見解が分かさらに、適正な時価というのが一番問題になれているという状況だろうと思います。そもそると思うのですが、これは多分ご存じの方がほも鑑定評価を含めて物の価値、特に家屋の価値

とんどだと思うのですけども、最高裁平成 15をどうやって評価するかというと、大きく３つ

年６月 26 日判決（判例時報 1830 号 29 頁）と方法があると言われています。

いうのがありまして、これは土地についての判

まず１つは取引価格ですね。幾らで買った、決だったのですが、そこでは適正な時価につい売ったという市場の取引価格を見る方法。それて、客観的な交換価値を指すわけであって、土からこの建物をつくるのに幾らかかるかという

地課税台帳等に登録された価格が賦課期日におコストから見ていく方法があります。それからける当該土地の客観的な交換価値を上回れば、

最近、不動産の証券化のような話が出てきて注

当該価格の決定は違法となるとされました。さ目されているのが、収益還元法というもので、らに同じく最高裁の平成 15 年７月 18 日判決（判

幾ら収益が上がるかというところから価格を算

例時報 1839 号 96 頁）によりますと、これは家定するという３つの方法があります。

屋についてなのですが、評価基準が定める評価

鑑定評価ではこの３つの方法を使って、鑑定の方法によって評価をすることになるのだけれ士が裁量で決めてくださいということが法律にども、特別の事情が存在しない限りは、適正な書かれていると思いますけれども、そのうちの時価であると推認するのが相当であると言ってコストでいく方法が固定資産評価の中では採用いるわけでして、それぞれこれは土地と家屋にされているということになります。よく取引価ついての判決ですが、相互に妥当するというこ

格でやるべきであるという議論が出てきます。

とになろうかと思います。

実際にそういう方法でやっている国もあると聞そうしますと、一般的な言い方をすれば、固いておりますが、日本の場合はその方法はとら

定資産評価基準の適用による評価は基本的にはないで再建築価格法をとっているということで適法であるということになるのですれけども、す。

それによっては、はかれない場合には、そう「資産評価情報」2013.1（192号別冊）− 28 −

その理由としては、家屋というのは土地と違いまして、同じものが２つ３つ、複数存在する

いて、法的な側面からどう考えていらっしゃる

可能性があります。そのときに、同じものであか、手塚さん、お願いします。

るのに異なる評価であるのはおかしい、これは【手塚】 再建築価格方式について、その詳細は税の公平性を担保できないという立場から、同小松先生よりご報告を頂戴いたしましたので、じものは同じような評価になるようにやるとい

ここでは特に判例の動向を中心に若干の指摘をうのが、再建築価格法をとっている理由です。

させていただきたいと思います。

取引価格ではだめなのかということですが、取先ほどの、最高裁の平成 15 年７月 18 日判決

引というのは実はいろんな状況があって、必ずも、あまり詳細には述べてはいないのですけれ

しも同じ価格にはならない、例えば時期が少しども、再建築価格方式を合理的としているわけ

ずれるだけでものすごく価格が違うのはバブルですね。最近のやや細かく触れた判決は、大の前後でもあったことですし、地域性その他の

阪地裁の平成 22 年９月９日判決（判例地方自いろいろな要素が絡んで同じようなものでも取治 348 号 32 頁）があるのですけれども、そこ引価格が違うのは日常的に経験するわけです。

においては再建築価格法というのは具体的算定

例えば、ネゴシエーションというのがありま

方式が比較的簡明である上、家屋の資産としてす。買うときにまけろとかまけないとか、いろの客観的価格を算出するものとして、基本的、んなことをやりますけど、これも結局取引価格

普遍的なものと考えられるから、偏差を生ずるは動き得るという要素です。ですから、取引価ことがなく、より客観性を有する評価が可能に格をそのまま持ってくるのは問題であろうといなるものと解されるというくだりがあるわけでうことで、評価基準をつくってそれによって評す。先ほどの小松先生のお話にもあったような価をする、それが適正な時価であるというのが、話ですけども、このような理由でもって判例に

これまでの固定資産評価の考え方です。市場性、

おいては再建築価格法に合理性があるのだとい価値をどう考えるかは非常に難しいですけれどうことが言われているわけです。

も、固定資産税の場合、特に家屋に関しては、

ところが、常に合理性があるかというとそう

税の負担の公平性を第一に考えて、現在では評ではなくて、先ほどの平成 15 年の最高裁判決

価基準を用いて評価をすることになっているとにいう特別の事情というものが問題になってくいうことでございます。以上です。

るわけです。よく判例を見ると、そういった特【渡辺】 ありがとうございました。税の公平性

別の事情の有無というのが、納税者と課税庁のが非常に大事だということで、それを踏まえま間で争いになるわけですけれども、この特別のすと、再建築価格方式、またそれによる評価基事情というのは例外的にしか認められないのが準が不可欠というお話であったかと思います。

一般的な傾向ではないかと思います。
若干例を挙げさせていただきたいと思うので大変明快なお話をありがとうございました。
それでは、再建築価格方式の家屋の評価につすが、例えばある建物について固定資産評価基− 29 −「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

準の評価額が、当該建物の売却価格に比べて相「売買実例価格」をそれぞれ基準とする方法も当高額であった場合（前橋地裁平成 17 年６月

検討されております。最終的には、先ほど小松24 日判決（判例集未登載））、さらにショッピ

先生も言われたとおり、当事者間の個別の事情

ングモールの建物について、それが一度廃棄さが含まれず、個々の家屋の建築費の実際の調達れた後に再建されて開業して、それに基づいて価格の違いも考慮されないといったことで「正収益の獲得可能性が減ってしまっていると、そ常な価格」を求め得る、さらに、評価額算出のれによって減点補正をしてもらいたいと納税者

根拠も建築資材費、労務費等が明確であり、事が主張したという例（名古屋地裁平成 17 年１

務的にも画一的、能率的に処理し得るといった

月 27 日 1234 号 99 頁）があるのですけれども、理由で、再建築価格方式が採用されております。

このような例においてはいずれも特別の事情は

この再建築価格方式は、個々の家屋の使用資材に基づいて積算される再建築価格を基準とし認められないと言われております。
でも、若干特別の事情が認められたこともごまして、建築後の時の経過による損耗の状況なざいまして、これはどういった事案であったかどを反映して評価する方式であり、不動産鑑定というと、例えば、ある建物を建てる場合に輸評価で用いられる原価法と同じ考え方に立つも入品の中国製花崗岩を用いた建物を取得した場のです。

合の不動産取得税の例ですけども、取得年が平③建築費と固定資産評価基準における再建築

成 14 年で、基準年度が平成 12 年の場合、平成費の関係（P.43）をご覧ください。先ほど小松

10 年１月１日の基準で中国製花崗岩の標準評

先生から、「税の公平性を担保するためにコス点数が決定されていますので、それがその後にトによる評価を行っている。
」とのご発言があ生じた価格の下落を考慮していない場合がある

りましたが、実際の建築費と固定資産評価基準

わけですね。その下落幅が一定範囲を超えてしにおける再建築費の関係を示したものがこの図まったことによって、特別の事情が認定されたになります。再建築費とは、評価の対象となっと。平成 10 年と平成 14 年の間の下落の幅が非た家屋と同一のものを、評価の時点においてそ

常に大きかったというケースですね。このようの場所に新築するものとした場合に必要とされに、標準評点数と市場価格の乖離の有無及びそる建築費をいうものですが、ここでいう建築費の幅の程度が特別の事情に係る認定可能な場合は図の中で左半分のように整理されます。一方についての重要な一例ではないかと言うことがで、固定資産税における評価の基礎とされる再できようかと思います。以上です。

建築費は、建築費を構成する一切の費用に相当するものとされておりますので、固定資産評価

4. 評価基準における家屋評価の仕組み基準には、資材費、労務費といった工事原価だ【渡辺】 ありがとうございました。特別の事情

資料３（P.44）をご覧ください。家屋評価にの認定はなかなか難しい問題があろう

ついては、資料３の算式のとおり１棟の家屋のかと思いますけれども、一般的には例

評点数に評点１点当たりの価額を乗じて求める外的であろうということなのですが、とされております。一番左の再建築費評点数認められるものもあるというお話だったかと思は、新増分家屋と在来分家屋で求め方が異なりいます。

ます。在来分家屋については、基準年度の前年

けではなくて、設計監理費や一般管理費等負担額も含むとされております。

それでは、小松先生、手塚先生からのお話な度における再建築費評点数に、３年間の建築物

ども踏まえまして、総務省はどのようにお考え

価の変動を反映させるために、先ほどお話ししになっているか、お願いいたします。

ました再建築費評点補正率を乗じて求めること【熊谷】 それでは、まず固定資産税における家とされております。
その隣には損耗の状況による減点補正率とあ屋評価の仕組みについて、少し細かくりまして、経年減点補正率と損耗減点補正率のなるのですが、お話しします。
資料２（P.42）をご覧ください。現２つがあるわけですが、原則として時の経過に行の固定資産評価基準の制定当時には、家屋の応じてということで、経年減点補正率を用いる

評価方法として「取得価格」「賃貸料等の収益」、、こととされております。さらに下に経年減点補「資産評価情報」2013.1（192号別冊）− 30 −

正率基準表とありますが、この補正率は通常のの状況というのはあまり伝わっていないのです

維持管理を行うものとした場合において、そのが、おそらく工事のときの積算業務というもの

年数の経過に応じて通常生ずる減価を基礎としを念頭に置いて作業されたのではないかと思いて定められております。このほか、必要に応じます。積算というのは、新築の建物をつくるとて、需給事情による減価を考慮することとされきに材料がどのくらい必要で、その材料費が幾ております。

らで、そこに手間がどのくらいかかってという

右側には評点１点当たりの価額とありますのを積み上げて工事費用を出す作業なのです。

が、１円に物価水準と設計管理費等によるそれ

それを発注者側に提示して、それでよければ契ぞれの補正率を乗じて評価対象家屋の価格を求約をして工事に入るとことになります。これはめることとされております。

どんな工事でも必ずやるものですけども、その概略は以上ですが、47 ページまで関連資料を入れておりますので、後ほどご参照いただけ

やり方を念頭に置いておられたんじゃないかと思います。
ですから、当初の基準というのは非常に細かればと思います。以上です。
【渡辺】 ありがとうございました。今お話のあくて、例えば釘一本を拾うみたいな、実際にはりましたように家屋評価の考え方そのものは比

そこまではやらなかったかもしれませんけれ較的わかりやすいのではないかと思いますが、ど、それに近いような細かい基準を決めて評価

ただそうはいっても実際に評価をしていくとな

しようとされていました。しかしながら、あまかなか大変だというお話はよく聞かれるところ

り細か過ぎると実際には使えないということがです。そういう中で、これまでも簡素化ですとありますので、そこは少し簡単にしていこうと

か合理化というのは随分図られてきているわけいう動きがその後は続いています。

ですけれども、これまで家屋評価の簡素化等にその１つが比準評価というもので、これはごついてどういうふうに進められてきたのか、そ承知と思いますけど、類似の家屋をあらかじめれから基本的にどんな考え方で進めていくべき

評価しておいて、それとほぼ同じだということものなのか、このあたりの考え方につきましてで評価額を決定していくという方法です。もち小松先生にお話しいただければと思います。

ろん多少の補正は入ると思いますけれども、このように類似のものを比べるというやり方で評価する方法が入ってきたとか、ブロック制は

5. 家屋評価の簡素化等

もちろん廃止するとかがありました。最近でも【小松】 評価の方法にはいろいろあると最初に用途区分や評点項目などを統合していったり、お話ししましたけれども、昭和 25 年

もっと簡単なものにしていったりということでにシャウプ勧告に基づいてこの仕組み

ずっとやってきているわけです。

が発足した当時は、その家屋を幾らで評価の方法を簡素化することに問題があると貸せるかという賃料をもとにして、評価額を決おっしゃる方も時々いらっしゃいます。以前にめていたことがあるようです。それは戦前の家

遡れば遡るほど細かい方法をとっていたという屋税というのがございまして、おそらくそれをことなんですが、これは非常に精密な評価をす引きずってそういう方法をとったようですけれることがすなわち正確な評価につながるといども、いろいろ問題を生じて、それで今のようう、ある種の思い込みと言ったら言い過ぎかもな評価基準をつくったということがあると聞いしれませんが、そういう考え方が反映されていております。昔のことはあまりよく存じません

るような気がします。

が、制定当時は全国を６ブロックに分けて、そ物の価値であれ何であれ、物を測るというこ

れぞれ木造で 29、それから非木造で９種類のとは、精密に測ることが即ち正しいということ評価基準をつくってやっていたと聞いておりま

ではないことを、例を挙げてお話ししてみよう

す。ところが、あまり複雑過ぎてこれはとてもと思います。例えば私の身長は大体 171 センチ

使えないという話になって、今のような形にから 172 センチぐらいですけれども、その身長なってきたようです。

を言うときに大体 1.7 メートルですと言うのは、

そもそも、固定資産評価基準をつくったとき

これは間違いではなくて正しいですよね。それ− 31 −「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

から、昔風に言えば、大体５尺７寸ですといううな水準のものを再建することで評価額を決定

ような言い方も正しいと思います。ところで、することもやっております。ですから建物を忠何か非常に精密な測定器があって、私の身長は実にあるいは正確に再現しているわけではない

172.5438 センチメートルですと言われたとするので、その意味でも、ある程度大ざっぱなくくとそれも正しいことになります。ではその 172.

りをしていかないと成り立たないということに何センチという細かい値と、1.7 メートルといなるわけですね。

うアバウトな値と、どっちが正しいかと言われ先ほどの既存の家屋の再評価というところでたときには、これはどちらも正しいと言わざる

そういう話が問題になりますけれども、現状は、を得ないことになります。精度は目的によって先ほどお話があったように、乗率で全部処理す

決めればよいので、細かいから正しい、粗いかることで非常に簡単になったということがあり

ら間違っているというような論理はないと思っます。つまり昔の建物は同じようなグレードのています。

建物で代替できるということをベースにして考精度を上げるというのは何にしてもそうです

えているということでございます。現状では、

けども、非常に手間がかかります。精度は上がかなり簡素化が進んでいまして、平成 15 年のれば正しいように思えるのですけれども、正し

基準年度では、評点項目を木造の場合は大体３いことと精度とはあまり関係ないということか分の１ぐらいに減らしたことがあって、昔の厚らしますと、手間をかけるほうがいいのか、悪い評価基準が大分薄くなったというのは、長くいのかという議論だけになるわけですね。です

やっておられる方は実感されているのではないから、むしろ簡素化、合理化して正しければ、かと思います。以上です。

それはそのほうがいいではないかということが【渡辺】 ありがとうございました。基本的な考え方を含めてお話しいただきました。

基本的な方向になります。
材料その他を統合していくというのは、同じ

それでは、このような簡素化とか合理ような材料でも非常に細かく見ていけば実際に化について具体的にはどういうふうには違いがあります。例えばメーカーが違うと材進めているのか、これは熊谷室長にお伺いした

質が違うとか、それから同じメーカーの品物でいのですが、今どんなことが議論されているかも生産時期によって違ってくるとか、差異を見も含めて、お話しできる範囲でいいと思います

つけるのは割合に簡単なのですけれども、あまが、よろしくお願いしたいと思います。

りそんなことを詮索しても意味がないことにな【熊谷】 それでは、資料４（P.48）をご覧くだります。むしろざっくりと捉えたほうが評価とさい。再建築費評点基準表は新築家屋

しては簡単だし、それが決して間違っているわを評価する際に用いるものですが、こけではないということで、ある程度の誤差範囲の基準表の簡素化の経緯について、まといいますか、許容範囲を決めながら、簡素化

ずご説明いたします。
ご覧いただきますように、これまで幾多の改の方向を考えているということです。
先ほどもちょっと話ましたけれども、同一の善がなされてきております。昭和 48 年度には、建物を建てたときに幾らかかるかというのを評

住宅用の木造家屋の地域的な構造上の差異につ価するのが、再建築価格法であると規定はされいて、補正をしなくても良いようにということているのですけれども、実際には古い建物をそで、全国６つの地区別に基準表があったわけでのまま再現しようとしたら、非常に高くなるとすが、これらを、全国１つの基準表に統一していうことがよくあります。例えば昔は一般的にいるというのが、まず大きな改正です。

あった茅葺きの農家のようなものを今つくろう

平成 15 年度のところをご覧いただきますと、としたら、これにはべらぼうなお金がかかって

木造家屋再建築費評点基準表について大幅な見しまうことになります。それをそのまま評価額直しを行っております。その背景としましては、にするというのは、全く合理性を欠くわけで、多くの種類の資材やその程度の区分の判定が難

建築の材料というものは時代によってどんどんしく、また、古くからある専門用語が残ってお変わっていきますし、同じものが常に手に入る

り、納税者にとってもわかりにくいといった運とは限りませんので、似たようなもの、同じよ

用上の課題を抱えておりました。さらに、先ほ「資産評価情報」2013.1（192号別冊）− 32 −

どもありましたが、乗率方式を導入したこともは、地方税法第 734 条第 1 項により都が普通税ありまして、平成 15 年度に評点項目を大幅にとして課するとされております。そして、固定

見直し、これまでの３割程度に大幅に削減して資産税を課する場合は東京 23 区の各区が１つおります。これにより、担当職員の事務量も大の市の区域とみなされております。したがいま幅に軽減されたと思っております。

して、東京 23 区につきましては、各区に都税その後も、基準年度ごとに整理合理化を進め事務所が設置されて、その都税事務所においてております。参考までに再建築費評点基準表の固定資産税の評価と課税をいたしております。

比較（P.48）をご覧ください。昭和 39 年度当初、

さらに、その都税事務所では道府県税である不６つの地区別に固定資産評価基準があったもの

動産取得税につきましても賦課、徴収しておりが、整理合理化を進めた結果、現在は右端のよます。
都の課税状況などについてでございますが、うな薄さの１冊となっております。
見直しの際の視点としましては、まずは市町

資料５（P.49）をご覧いただきたいと思いま

村における評価事務の簡素効率化に資するこす。この表は東京 23 区における平成 23 年度のと、それから近年建築され、家屋によく使用さ家屋の課税状況でございます。まず、平成 23

れ、かつ、今後建築される家屋にも使用が見込

年４月の家屋の総棟数は 160 万 4,676 棟になっまれること、この大きく２つの視点に基づきまております。その構造別内訳は木造家屋が 107

して、整理合理化を進めてきているところです。

万 3,622 棟、非木造家屋が 53 万 1,054 棟となっ具体的な見直しに当たっては、評点項目等のております。その内訳につきましては表のとお

新設、廃止等について、地方団体の方々からのりになっております。また、決定価格の平均に意見、要望を伺うほか、建築の専門家の意見やつきましては、在来分家屋の木造は１㎡当たり

専門機関等への委託調査の結果も踏まえて改正

２万 6,035 円、非木造は１㎡当たり７万 7,487 円、を行っております。

新増分家屋の木造は１㎡当たり６万 9,119 円、次の評価替えに向けましては、例えば、評点

非木造は１㎡当たり 11 万 745 円となっており項目については、実地調査による判断が困難なます。納税義務者数は 243 万 2,983 人となってもの、あるいは図面等から商品名がわかったとおります。

しても上・中・並といったグレードの当てはめ

次に、家屋の評価方法についてご説明いたしが難しいといったものへの対応などについて検ます。東京 23 区では新増築等の家屋を、比準討を行っている状況です。以上です。

評価と部分別評価の２通りの方法で評価してお【渡辺】 ありがとうございました。簡素化を進ります。平成 23 年度中の評価実績は２万 8,162

めていくといいましても、当然のことながら適棟でございます。このうち比準評価では２万正な時価との関係ということもございますし、

5,734 棟、部分別評価で 2,428 棟をそれぞれ評価

大変難しい問題もあろうかと思いますが、引きしております。評価方法の判断につきましては、

続きよりよい方向へご検討いただければと思っ家屋の床面積が 1,000 ㎡を超える家屋、または、ております。

構造、用途、間取、内外装、設備等が特殊なもそれでは、地方団体の現場では、今どのようので、家屋単位当たり再建築評点比準表の標準に家屋の評価基準が運用されているかというこ

家屋と異なる部分が多い家屋につきましては、とにつきまして、お二方からお話を伺いたいと比準評価が不適切であり、部分別評価によるこ思います。梶原課長、お願いします。

ととなっております。
なお、平成 24 基準年度の比準表の標準家屋の棟数は、全体で 236 棟になっております。そ6. 東京都の家屋評価の運用についての内訳として、木造家屋が 91 棟、非木造家屋
が 122 棟、複合構造家屋が 23 棟となっており【梶原】 家屋の評価基準の運用状況についてとます。

いうことでございますが、皆様の団体

次に、東京 23 区における評価体制についてとちょっと異なりまして、東京 23 区

でございますが、資料６（P.49）をご覧いただ

における固定資産税などにつきまして

きたいと思います。この表は平成 23 年度の資− 33 −「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

産税部門の組織の概略図になっております。本

単位当たりの価格になりますが、木造で２万庁組織として資産税部がございまして、資産税

2,170 円、非木造で４万 3,897 円。新増築分では、部では固定資産評価課に家屋係と家屋評価係が木造が６万 1,158 円、非木造が７万 6,223 円とございます。家屋係では家屋に係る事務運営計

いうことで、やはり東京都さんよりも少し安い

画の策定、進行管理、東京都設定分などの作成、のかなという印象があります。
納税義務者数については約７万 9,000 人と、及び都税事務所に対する事務指導等を行っております。また、家屋評価係では進達家屋という約８万人の方を納税の対象にしています。

都独自のものですが、５万㎡以上の事業用家屋

次に、２．水戸市家屋の評価方法、体制をごの不動産取得税の課税標準となるべき評価額を覧下さい。評価方法につきましては、部分別評算出しております。

価方法をとっておりまして、東京都さんで行わ

次に、東京 23 区の都税事務所についてでごれているような比準の評価は行っておりませ

ざいますが、都税事務所の規模によりまして資ん。私どもの新築物件の約９割はいわゆるハウ

産税部門が１課制と２課制の事務所に区分されスメーカーのものだと思います。メーカーごとております。１課制の都税事務所では固定資産に、ある程度の標準的な価格、目安の価格をタ

税課に家屋の評価を担当する資産評価係がござ

イプ別も含めて私どもの職員が算定して、これいます。また、２課制の都税事務所では固定資らを参考に部分別の評価方法で行っています。

産評価課に家屋の評価等を担当する資産評価係

評価体制については、２名で５班体制、10と家屋評価係がございます。この資産評価係と名で行っています。ほかに係長と担当補佐がい

家屋評価係はどちらも仕事の内容は同じことをますが、評価担当の応援で随時調査に出るとい行っております。以上が東京都の評価体制と運う体制をとっています。評価業務の経験年数が用状況でございます。

２年未満の職員が半数で、５名が２年未満の職【渡辺】 ありがとうございました。松本課長、員ですので、班編成は、２年以上の職員と２年

お願いします。

未満の職員の２名で組んで行なっています。
実地調査につきましては、非木造の 500 ㎡以

7. 水戸市の家屋評価の運用について上については県税事務所が担当し、軽量鉄骨に【松本】 それでは、水戸市の状況についてお話

月までが実地調査に入りますが、経験年数が少

ついては市が行っています。スケジュール的には皆さん方と大体同じような、６月から翌年１ないということで、早めに、評価業務経験をさしさせていただきたいと思います。
資料７（P.50）１．水戸市

家屋のせる必要を感じています。

評価・課税状況（平成 24 年度）をご

比準評価を行っていない理由として、比準評覧いただきます。こちらが水戸市の評価状況、価を行う場合は、部分別の評価を必ず行う必要

課税状況となります。現在の水戸市の評価総があるので、全員に部分別評価を経験させてお家屋棟数は、11 万 6,215 棟です。うち木造が約く必要を感じてまして、まだ、比準評価の考え

８万 9,000 棟、非木造が約２万 7,000 棟、在来方は持っていません。

分が 11 万 4,800 棟です。そのうち木造が８万

ただ、先ほど申し上げましたが、ほとんどが8,000 棟、非木造が約２万 7,000 棟です。平成

メーカーのものなので、それぞれのメーカーに

24 年度、本年度課税部分の新増築分ですが、対する目安となる価格は設定させていただいて

1,342 棟です。来年度、平成 25 年度の見込みがいますので、比準評価ではないですけれども、

約 1,700 棟です。ご存じのように、今回、震災考え方としては、現在、比準の考えも持っていの影響がございまして、昨年度は新築の棟数がます。今後は、いわゆる簡素化、比準というこ少なくなりました。一時的に、着工ができなかっとも含めて、評価の方法について私たちも考えた、もしくは完成しなかったというようなことます。以上です。

が多く、少なくなったのが昨年の状況です。そ【渡辺】 ありがとうございました。皆さんの市の分、今年は、平年よりやや多いかなという印

町村でも、人事異動サイクルが短いですとか、象になります。

あるいは人員の削減があるとか、そういったい「資産評価情報」2013.1（192号別冊）− 34 −

ろんな問題もあろうかと思いますが、今のお話や程度補正を行うことが難しいことも多くなっもご参考にしていただければと思います。それてきております。また、建築設備についても、ぞれ、評価の現場では限られた人員で、ご苦労

近年の建築設備は技術革新により新たな付加機

されて評価に当たられていると思います。どう

能を持つものが絶えず製品化されております。

もありがとうございました。

また、建築主の使用目的とした家屋の用途性をさらに向上させるために、設備のシステム化、あるいは建築設備の陳腐化による入れ替えを想

8. 固定資産評価基準の課題

定して、ユニット化された建築設備が家屋に取【渡辺】 それでは、残りの時間は課題のほうにり付けられることも多くなってきております。

論点を移していきたいと思います。今このような現状を踏まえますと、標準評点数

までの皆さんのお話にもありましたよ

等の価格調査時点を２年前の１月から２年前のうに、固定資産評価基準、これまで多７月に改正されましたが、新たな付加機能を持

くの先人の皆さんのご努力もあって改善も図ら

つ建築設備では機器の構成や機能等が評価基準

れてきておりますけれども、やはり今なお多くの中では示されていない場合があることから、の課題もあろうかと思います。

評点項目及び補正項目により補正係数を求めづ

それで、まず初めに、評価を現場で担当してらいケースもございます。

いらっしゃいます地方団体のお二方から、評価

２点目は、経年減点補正率の適用についてで基準を運用しながら評価に当たられている際、ございます。経年減点補正率の適用は、同じ構

日ごろ感じておられる課題を少し挙げていただ

造、同様の程度の建物であっても、建物の使用ければと思います。

可能な期間はその使用形態によって決まるという考え方に基づき設定されているため、その適

梶原課長、お願いします。
【梶原】 それでは、評価基準の運用上の課題に

用は現実の使用用途によるものとされておりついてということでございますが、私ます。このため、新築時から増築などもなく使からは家屋評価の課題について述べさ用状況が変わった場合には、外観からは確認でせていただきます。

きない場合も多くあり、把握する方法が難しく

特に家屋では、いつも言われていることです

なってきております。

が、評価方法を簡素、合理化することや、納税

また、１棟の家屋で複数用途に利用されてい者にわかりやすくすることが話題になっておりる場合、原則として１棟単位で判断することかますが、実際に評価を行う立場から、家屋再建

ら、多くの団体では、一番大きな床面積を使用

築費評点基準表や経年減点補正率などを適用すしている用途を１棟の用途としていることと思る場合の課題と申しますか、問題点を２点ほどいます。昨今の建物は、複数の用途が入ってい挙げさせていただきます。

る、複合用途になった建物が多く、結果として、１点目は、再建築費評点基準表についてでごその用途が３つとか４つあった場合、床面積がざいます。家屋再建築費評点基準表の評点項目

35％とか 30％程度の部分をもって１棟の用途は、基準年度ごとに、一般的と考えられる施工として考えるのは適正なのか。あるいは、例え方法などにより、広く使用されている新建材とば、冷凍倉庫の認定でも話題になった容積等のか、普及されてきた建築設備が追加され、ほと考え方を加味することなども考えられますが、んど使用されていない評点項目が削除され、実家屋の態様はさまざまであることから、同一の態に合うように改正されてきております。しか取り扱いにより経年減点補正率を適用するためし、最近では建築工法の発展により、同一の資には多くの問題点があるのではないかと思って材でも施工方法が異なる家屋が建築されてきております。
以上の問題点と申しますか、扱いづらいとこおります。
一方、家屋の仕上げ材などは、建材メーカー

ろを挙げましたが、実際に評価を行う者として、の新たな生産技術の開発により、高級な資材に評価基準に対してのお願いといたしましては、

似せて、安価で人工的に造られた資材が施工さあまり評点項目や補正係数を細分化しないでいれることも多く、評価担当者が的確に評点項目

ただきたい。それと、全国的に普及してきて、− 35 −「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

今後も増える可能性のある建築設備などについ次に、ここ最近ですが、周辺市町村を含めて、て、できるだけ早く、新規に設定していただき

いわゆる大規模な土地利用、ショッピングセン

たい。

ターであったり、メガソーラーの敷地であった

一方、家屋の調査では、納税者がプライバシー

り、数万平米、数十万平米の大規模な土地利用等により中を見せたくないという方も増えてきが増えてきています。普段にあまりないイレております。家の中の隅々まで確認して評価す

ギュラーな事例ですので、評価に戸惑う部分がることが難しい場合も出てきておりますので、あり、悩ましい問題になってきているところで特に住宅の建築設備についてですけれども、浴す。これまでと違う土地利用が最近出てきてい槽の大きさを測るとか、あるいは、給湯器の機るのかなという感じがしています。

能や号数の確認といった、あまり細分化された

先ほどの田、畑、山林等につきまして、評価調査が必要な評価ではなく、建築設備は、家屋基準の比準表、評価基準別表を見ていただくとの本体とは異なり、比較的短い期間に更新されわかりますが、標準的な面積が意外と小さい面るという実態もありますので、建築設備を一括積で表示されているような部分も気になっていして評価できるような評点付設の方法を考えてます。土地の面積については、土地改良等もあいただければ、担当者としては評価がしやすく

り、利用状況が大きくなってきましたので、標なると考えております。私からは以上でござい

準的な面積など、もう少し考えてもいいのかなます。

と思います。

【渡辺】 ありがとうございました。評点項目と続いて家屋についてですが、再建築費評点基か補正係数をあまり細分化しないようにという準表では、評点項目が整理されて、簡素化、効お話ですとか、建築設備は技術革新が非常に激率化が図られています。それでも職員にとってしいわけですけれども、そういったものをできは、評価する上で資材の名称を覚える必要があ

るだけ早く評価基準に取り入れていっていただ

り、経験年数が少ないことで難しいと思います。

きたいということ、あるいは一括評価などがでさらに、上・中・並を判断するための資材の名きないだろうかという検討、そういった現場の称もある程度、明確にしておく必要があると思状況を踏まえた幾つかの課題の提供をいただきいます。あとは、評点項目の統合により、以前ました。

よりは評価額に差が出なくなっている傾向にあることも感じています。資材を覚えること以上

松本課長、引き続きお願いします。
【松本】 それでは私からは、同じような話にに、増点補正や減点補正という、いわゆる補正

なってしまうかもしれませんが、今回、係数の判断がやや難しいのかなということで、評価基準ということでお話しさせていこれも簡素化してもいいのかなと考えておりま

ただいていますので、土地について、す。

私の感じることを少しお話しさせていただきま続きまして、経年減点補正率基準表ですが、す。宅地については、ご存じのように地価公示

非木造については耐用年数が相当長いので、こ価格や鑑定評価価格により、いわゆる標準的な、れにより評価が下がらないという納税者からの目指す価格が示されていますが、そのほかの地話は、皆さんも相当数いただいていると思いま

目の場合は、田、畑、山林、雑種地等も含めてす。次に非木造経年減点補正率の鉄骨の肉厚にですが、この価格を算定するための、技術的なついて、補正率が肉厚によって異なっておりま

援助がもう少し欲しいと思っています。

すが、図面や設計図でも肉厚が確認できない場

特に、今現在も売買実例価額から求めた正常合があるので、ある程度統合してもいいのかな

売買価格ということで、不正常要素を取り除くと思っています。さらに、用途区分によって経ことになっていますが、この不正常要素が主観

年減点補正率が異なりますので、用途区分を整的な要素ということで、我々にとってそれがと理してもいいのかなと思います。

ても難しいというのが実情だと思います。宅地

今後の評価事務簡素化ということもお話しさと同じように何らかの指標を持って、比準がでせていただきます。比準評価というのは、地方きるような算定の方法を私たちも考える必要がの市町村にとって、実はとても難しいと思いま

あると思います。

す。皆さん方の市町村も実際に担当する家屋や「資産評価情報」2013.1（192号別冊）− 36 −

土地の職員は１名、２名という市町村が相当多

どこにも存在しないというのが、本当のところ

いと思います。そうしますと、市町村単位でだと思います。

の比準評価はできないかなと思います。広域的

逆に言うと、評価基準の存在意義というのは、な比準、広域的に行えるような体制をすぐにで先ほどから申し上げていますように、そういうはないにしても必要かと思います。体制ばかり

不確定性を排除する、税の公平性を担保する、ではなく、担当者レベルで、周辺市町村との比

それだけのために存在していると私は理解して

準や、いろいろな諸問題については、より密接おります。

に、話し合えるような環境については、早急にさっきも申し上げましたけれども、細かく測つくっていく必要があるということを考えておることが正しいかというと、それは全然違う話ります。以上です。

であるということを申し上げました。それで、【渡辺】 ありがとうございました。先ほどお話

いま簡素化をどんどんやっているわけですけれのあったメガソーラーにつきましては、今日のども、究極の簡素化は何かというと、多分、平午後の分科会でも取り上げられる予定になって米単価方式だろうと思います。建物は平米幾らおりますので、またそちらのほうにも参加してであるというように決めてしまって、それで評いただければと思います。

価するというのがあり得ると思っています。

土地、家屋、それぞれにつきまして、いろい

実際に建物を建てようというとき、例えば住ろな提言、課題の提起をいただきましたが、お宅をこれから建てようというときに大工さんに二人とも評価現場を大変熟知した方ですので、聞くのは、30 坪の家を建てたいんですけれど

評価する側の職員、あるいは体制の問題の制約も、坪幾らでできますかということで、そのあなども踏まえて、いろんな課題の提起をいただたりから話が始まるわけです。そうすると、大いたと考えております。

体坪いくらくらいで総額はこのぐらいになるとそれでは、次に小松先生にお伺いしたいと思いう概算結果が出てきて、それならいけそうといますが、先生は、私どもの研究会だけではな

だか、高いからやめておこうかとか、いろいろ

くて建築学会のほうでも家屋の評価に携わってと判断ができるようになるわけですけれども、おられますけれども、そういうお立場から、評そのレベルでよいとなれば、それでいけばいい

価基準のこれからの課題をどうお考えになってわけです。この家とあの家ではよく見ると随分いるか、お伺いします。

違うから、値段の差がもっとあっていいはずだ【小松】 適正な時価というのが常に問題になっというところを反映するには細かく積算しなけておりまして、最初に申し上げたようればならないですけれども、同じでもいいではに、取引価格によるマーケットアプ

ないかという話になれば、概算的なレベルでもローチなのか、それともコストアプ

構わないということになります。

ローチなのかということがずっと議論されてきそれともう一点、地方税法で家屋の税は財産ています。仮に取引価格に切り替えるというこ税であるということになっていますので、税法とであれば、それなりに方法はあると思っていでいう適正な時価というのを求めることになる

ますが、その話はここでは置いておいて、固定

のですけれども、もともと固定資産税なるもの

資産評価の今のコストアプローチ、再建築価格の意味を考えると、そこの自治体に住んでいる、

方式について、いま考えていることを申し上げ

そこに居住してサービスを受けている、そのこておきたいと思います。

とに対して税金を払うんだという意味合いも考

まず、コストの正確な値、あるいは正しいコ

えられるわけです。

ストというものがあるのかということですけれ

もちろん住民税などいろいろなものがありまども、これは先ほどから申し上げているように、

すから、そうではないんだという議論もあるか

取引の様態によって実はコストも変わります。

もしれませんけれども、とにかく、ある場所、建築工事では入札が行われますけれども、なぜ一定の場所を占めて、そこに暮らしているとい

入札が成立するかというと、つくり手によってう、そのことによって公共サービスをいろいろ

同じ建物でも値段が違うからということです。

受けることの対価を払うのであるということにですから、神のみぞ知る真のコストというのはなれば、これは財産税とは違う意味合いが生じ− 37 −「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

てくる。私は現実にはそういう意味合いもある

定資産税についての言及も非常に多いわけですと思っていますので、究極的には、平米単価方

けれども、この固定資産税の評価基準につきま式もあり得るのではないかと考えています。

して、どういう課題があるとお考えになってい

現に、お隣の韓国ではこういうやり方をとっるか、お願いします。

ておられて、韓国でいろいろ現場の方に聞くと、【手塚】 私は固定資産評価基準の技術的問題点

結構ややこしくて大変ですという話は伺いましについては不知でございますので、法たけれども、それでも職員の数が圧倒的に違っ

律学の観点から、あくまでも一般論をていたと思います。今、10 人体制とかいうお述べさせていただきたいと思います。

話でしたけれども、韓国では多分１人か２人でこの点、固定資産評価基準における評価の正

全部やっているという状況なので、省力化とい確性というものと合理化、簡素化との緊張関係

いますか、人件費の節約という意味ではそういということが指摘可能ではないかと思います。

う方法もあり得ると思います。

以前、第８回の研究大会において、固定資産評

それと経年減点の話が出ていますけれども、価基準の改正の傾向について、土地については

これも非常に問題があると私は思っています。

複雑に、家屋は簡素化、合理化にといったよう細かい話は今お話があったとおりで、それにつな、別の方向を向いているというご指摘があっいてはあえて申しませんけれども、そもそも経たわけですが、家屋について見てみますと、当年減点が必要なのかというところが私は疑問で然、所要の補正の可能性はあるわけなのですが、して、例えば居住していることに対して税を払簡素化、合理化をしていくと、一般論としてはうのだという考え方に立てば、経年減点などは評価が粗くなる方向に進むのではないかと思う

要らないという極論も成立するわけです。それわけです。しかし、これは固定資産評価基準のでも一応は財産税という性格もありますから、持つ課税の公平ですとか評価の均衡、こういっ古い家屋と新しい家屋とで全く同じ評価額といたものを考慮するとやむを得ないのではないか

うわけにもいかないだろうと思います。経年減と思うわけです。それに加えて、再建築価格方

点の落ち方を緩くするとか、最終残価率、今は式の優位性というのですか、これは判例上、揺20％となっていますけど、それをもっと上げる

るいでいないわけでございますので、それを前とか、そういうことで、古い、新しいというこ提としつつ、評点項目ですとか標準評点数等にとで評価額にあまり差がつかないような仕組み

ついて適宜見直しを行っていく必要はあるのでにしていく必要があるように思っています。

はないかと思うわけです。

ご承知のように、最近は新築がどんどん減っ

それから、先ほど申し上げました特別の事情ていまして、古いというか、高経年というか、の有無ということがよく問題になってくると思経過年数の長い建物が増えています。そういううのですけれども、こういったものは例外的で状況が今後続いていくとすると、かなりの建物あるべきであろうと思いますし、もし特別な事が最終残価だけで課税をされるという状況にな情があったとしても、所要の補正で対応が可能

る可能性も少なくないわけで、そうしたときになものもあるわけで、その特別の事情があると家屋の税収が相当減るということも考慮しておいうこと自体が固定資産評価基準の欠陥というく必要があると思っています。そのあたり、
もっわけではないのではないかと思うわけです。
もっとも、先ほど松本課長のご指摘もあったと細かい話もいろいろありますが、一応このあたりにしておきます。

のですけれども、所要の補正が非常に難しく【渡辺】 ありがとうございました。平米単価方なっている場合があると。さらには、第８回の式なども考えられるのではないか。あるいは経研究大会の際にも同様のご発言があったのです

年減点につきまして、そもそもそういう減点がが、所要の補正について、市町村長の裁量に任必要なのかどうか。さらには最終残価率をどうされているために、やり過ぎたりですとか、市考えていったらいいか。非常に基本的な、抜本町村間で統一がとれないという評価の均衡の問的といいますか、課題のご指摘をいただいたも題も付随してくると言えるのではないかと思いのと思います。ありがとうございました。

ます。要するに、所要の補正のあり方が今後重手塚先生は、租税法、租税政策論の分野で固「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

要になってくるのではないかと思います。

− 38 −

さらに、もう一つ指摘できるのは、先ほど熊

どの事情が重要視されるかということが一概に谷室長のレジュメにもございましたが、需給事は明らかではありません。さらには、評価基準

情に基づく補正の可能性が問題になってくるのですとか各市町村の評価要領等についても、需ではないかと思います。そもそも需給事情に基給事情による減点補正は例外的でなければなづく補正の可能性というのは、固定資産評価基らないと書いてあるところもあるのですけれど

準上の再建築価格法によるコストアプローチがも、やはり幅のある概念が用いられていて、な

評価の前提になっていますので、これも例外的お明確ではない。

であるべきだと思いますし、従前はあまり認めそういったことで、こういった需給事情によられてこなかったことが多かった、判例を通覧

る減点補正の可能性をできるだけ明らかにしてしてみますと、そういった印象を私は持っておいくことはなかなか難しいかと思いますが、そります。

ういったことをやっていく必要が出てくるので

ところが、最近の重要な判決、多分ご存じのはないかと思うわけです。

方が多いと思うのですが、最高裁の平成 23 年

私個人的には、固定資産評価基準そのものは

12 月９日判決がありまして、これは島根県で優れたものであって、その課題というのは、評起こった事件ですけれども、ゴルフ場の寄宿価基準そのものというよりも、むしろ今日のパ舎ですとかクラブハウスについて、需給事情にネリストの方々のご発言にもあったのですが、よる減点補正を認めたという判決です。時間もどのように適切に運用していくのかという点限られているので細かくは申し上げられません

が、非常に今後の課題になってくるのではないが、当該ゴルフ場は島根県の山間部の過疎地にかと思います。以上です。

あって、冬の間は積雪の関係で閉鎖される。そ【渡辺】 ありがとうございました。評点項目のしてゴルフ場と切り離して考えると、利用可能

見直しの必要性、あるいは特別の事情、所要の性がほとんどない。さらには当該ゴルフ場のあ補正のあり方、それから今、お話のありました

る地域の人口の減少ですとか商工業の衰退等か需給事情による補正のあり方などにつきましてら転用可能性がない。こういった事情を挙げまご指摘いただきましたが、最後にお話がございして、需給事情に基づく補正を認めたというましたように、総じて言えば評価基準そのもの

ケースがございます。

の課題というよりは、それをいかに運用していこの判決のポイントというのは、なかなか難しいのですけれども、需給事情がなぜ認められくかというところに課題があるのではないかという趣旨のお話であったと思います。

たかというと、判決文を見る限りにおいては、

パネリストの皆さんから、運用する立場から、どれが重要であったかが一概には明らかではなあるいは建築、それから法的な立場からの課題、いのですが、いろいろと事情を考えてみますと、いろいろお話をいただきました。それぞれ大変

転用可能性がないという点が非常に重要なポイ

重要な課題でございますけれども、なかなか時

ントではなかったかと思います。

間も十分ございませんので、これは最後になっ

なぜかといえば、過疎地にあるですとか、積てしまうかもしれないんですが、熊谷室長にお雪の関係で閉鎖されるですとか、そういったこ

伺いしたいんですけれども、こうした課題に対とは初期条件でございますので、なかなか補正

してどうお考えになっているかコメントなどをの原因とはなりづらいのではないか。だけれどいただければと思います。また、今後どういうも、商工業の衰退等によって転用可能性がなく取り組みをされていくか、あるいはどういう課なったというのは事後的な事情でございまし

題があると考えていらっしゃるか。その辺を含て、これは補正を認める強い理由になり得るの

めて、お話しできる範囲でお聞かせ願えればとではないかと思うわけです。

思います。

この判決については、もっと検討すべき点も【熊谷】 それでは、今後の課題ということでお話したいと思います。

幾つかあるかと思いますが、さらにつけ加えま
すと、この判決は補正が認められたわけですけ

ご案内のとおり、固定資産評価は、

れども、やはり例外的でなければいけないこと「適正な時価」を求めることにあるわは当然だと思うのです。ところが、先ほどの繰けですが、どのように「適正な時価」を求める

り返しになりますが、判決文からはなかなか、かについても、納税者の納得が得られるように− 39 −「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

する必要があろうかと思います。そのため、今良いのか、中期的な視点に立って検討していく

後においても、現在の固定資産税を取り巻く社

べき課題と認識はしておりますが、当面は再建

会経済状況の変化、最近の建築実態、地方団体

築価格を基本としつつ、更なる簡素化方策を検の実情、意見などを踏まえまして、適宜見直し討してまいりたいと思っております。

を行っていく必要があると認識しております。

さらに、簡素化と公平性という点に触れてお先ほど手塚先生から、家屋評価の判例で、価きたいと思います。先ほど小松先生から、家屋格調査時点から賦課期日までの間に資材価格が評価の簡素、合理化のところで、精密さ、正確著しく下落している場合には、特別な事情としさといった精度と手間のお話がありました。水

て認定される場合もあるという判例のご紹介が戸市の松本課長からも、農地・山林評価の課題ありました。この点に関して申しますと、再建ということで、評価技術上の観点から簡素化が

築費評点基準表における価格調査時点、これができないかというお話がありました。

改正前までは基準年度の賦課期日の属する年の簡素化と公平性は相反する関係にありますの２年前の１月とされていましたが、ご覧いただで、あまりにも簡素化を進めれば不公平を招ききましたように、評価基準は累次の改正によります。また、納税者の評価に対する関心が高まっ

評点項目の簡素化も段階的に進めてきたこともてきますと、得てして精緻化の方向に進みがちあり、また、市町村における評価事務等も勘案ですが、精緻化すれば、一方で評価コストが増する中で、わずかではありますが、２年前とい加してしまうという関係にあると思います。固うのを賦課期日に半年間近づけ、１年半前に改定資産の評価については、まず第一に公平、公正をしております。

正な評価額が得られるものであることが最重要

それから、同じく手塚先生からご指摘がありなことでありますが、さらに固定資産税の評価

ました需給事情による補正についてですが、判や課税に係る事務の簡素化を図って、徴税コス

決の内容を拝見してみますと、なかなか難しい

トを最小限に抑えることも同時に要請されてい問題であろうかと思っておりまして、今後、判るわけです。

例の趣旨や地方団体の意見なども参考にしなが

今後どこまで評価のわかりやすさ、精緻さをら、今後の対応について検討してまいりたいと求めて、課税の公平性を確保していくべきか。

考えております。

十分議論していく必要があると考えておりま

東京都の梶原課長からは、評価技術上の課題す。以上です。

として、特に技術革新に伴う建築設備が様々な【渡辺】 ありがとうございました。時間が来てものが出ておりますので、これらの評価についしまっておりますが、特にこれだけは、もう一てのお話がありました。また、水戸市の松本課

言、二言、言っておきたいことがございました長からは、経年減点補正率基準表の見直しや非ら、どなたでも結構ですが、お願いをしたいと

木造家屋の肉厚の区分の問題等々のお話があり思います。
小松先生、いかがですか。

ましたが、全国の地方団体の方々からも同じようなご意見・ご要望をいただいておりまして、【小松】 さっき言ったとおりですけれども、例

私どもも今後の課題として認識しておりまし

えば取得価格方式のような方法を採用て、今後検討してまいりたいと考えております。

するというのも、方向としてはあり得

それから、先ほど家屋の評価方式の簡素化にると思っています。適正な時価というついての話題がありましたが、現行の家屋評価と、どうしても市場で取引される価格というのについては、一貫して再建築価格方式によるこが皆さんの頭にあって、先ほど手塚先生が説明ととされてきており、家屋の評価は多くの資材された判例などを見ても、その影響は拭いがたに関する知識や現場調査等にも煩雑な作業を要

いような気がします。ですから、純粋に再建築するといったことから、地方団体からは、現行価格だけで評価するのが適正な時価であるといの評価システムについて簡素化の要望が出されう主張を総務省はずっとされているのですが、ることが多く、これまでも、広域的な比準評価

それがどこまで通るかということについては、

方式、や平米単価方式などについて検討がなさ

いささか疑問には思っている部分もなくはない

れてきております。今後どのような評価方法がです。

「資産評価情報」2013.1（192号別冊）− 40 −

とにかく、いろいろと簡素化をやるにしても、なかなか難しい面があると思っています。

基本的にはバックデータがきちんとしていない【渡辺】 ありがとうございました。ほかのパネと評価ということはできないと思います。韓国

リストの方、どなたかございますか。

の例を申し上げましたけれども、韓国には鑑定よろしいですか。

院という組織があって、そこで非常に精緻にそれでは、少し時間も経過してしデータを集めて分析をされている状況がございまっておりまして、私のコーディネーターの進ます。その作業なしに、例えば取得価格方式にめ方の問題もあったわけですけれども、以上を行くとか平米単価方式に行くというのはちょっもちまして、今日のパネルディスカッションをと無理だろうと思っていまして、そうした作業終了させていただきたいと思います。

をどこで誰が負担するのかという議論をあわせ

ご清聴、大変ありがとうございました。

てやっておかないと、簡素化の方向というのは− 41 −「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

（資料１）（資料２）「資産評価情報」2013.1（192号別冊）− 42 −

− 43 −

「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

（資料３）「資産評価情報」2013.1（192号別冊）− 44 −

− 45 −

「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

「資産評価情報」2013.1（192号別冊）− 46 −

− 47 −

「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

（資料４）「資産評価情報」2013.1（192号別冊）− 48 −

（資料６）（資料５）− 49 −「資産評価情報」2013.1（192号別冊）

（資料７）「資産評価情報」2013.1（192号別冊）− 50 −