講 演「アメリカの地方財産税の実際とわが国の固定資産税への示唆」
関西学院大学経済学部教授

前 田 高 志えたわが国の固定資産税にどのような示唆が得

1 今後の固定資産税の税務行政において考えねばならないことられるのかをお話してまいりたいと思います。

皆様、おはようございます。ただいま御紹介の地方財産税の評価におきましては、資産評価にあずかりました関西学院大学経済学部の前田におきまして、1980 年代から CAMA というコと申します。よろしくお願いいたします。

ンピュータ化されたツールを使っての評価が行後ほど詳しくお話しいたしますが、アメリカ

われております。それによりまして評価の公平

本日は、アメリカの地方財産税、アメリカの化と効率化が担保されております。

固定資産税ですが、その実際から今後のわが国の固定資産税の課税のあり方について何か示唆

それともう一つなんですが、アメリカでは、を得られないかということでお話をさせていたカウンティという準地方公共団体、幾つかの地だきます。順を追ってお話をさせていただきま方自治体、市町村を包摂する組織としてカウンすが、先に結論の部分でどういうことを言いた

ティという公共団体があります。アメリカではいかということをお話をしておきます。

多くの地域におきまして、カウンティが、課税

人口減少の下で地方自治体は人材確保というに係る業務、資産評価、それから税の徴収、また、問題を抱えています。公務員定数の削減等が不集めた税の配分ということに関わっております。

可避であり、限られた人員で適正な評価業務をカウンティというのは広域的な組織であって、していかねばならない。評価を含めて、税務行

各市町村が評価をするのに代わってカウンティ

政をこなしていかなければならない。それから、が評価をします。複数の自治体にまたがりまし

後で申しますように人事ローテーションが、アて広域的に資産の評価をすると。それから、カ

メリカは固定されているんですけれども、日本

ウンティというのは、税務行政以外にも、病院の場合はローテーションが短いスパンでなされであるとか、警察であるとか、一定の行政事務ますので、人材の蓄積、人材が持っていたノウを行う場合もあるのですけれども、主たる存在

ハウ、知識の蓄積が難しくなっております。また、意義が税に関わること、税務行政です。そうい

それに対応するために、そうした問題を克服すう意味で、カウンティが税務行政に特化しているために何か施策をするための予算が確保できる公共団体として存在するということで専門性るかというと、予算制約も厳しくなっておりまが担保されているということになります。
アメリカの地方財産税の、特に資産評価に係す。
そうした制約の下での課税の公平と効率の実

る 2 つの特徴なんですけれども、ここから、今現ということが言うまでもなく重要な課題と日の話は、わが国の固定資産税の今後についてなっております。そこで本日は、アメリカの地

何か示唆が導出できないかということです。
CAMA の活用、これも広い意味でのデジタル

方財産税の実際を見まして、こうした制約を抱「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）−6−

トランスフォーメーションの活用なんですけど、速な対応、これがデジタルトランスフォーメー

それを言うまでもなくわが国でも推進していく

ションとリンクされているということです。

必要があります。ところが、そこで重要になる

これらの仕組みを概観しながら、わが国の固のは、アメリカの事例からも分かってくること

定資産税の課税のあり方を考えていきたいと思なのですが、人材を確保することです。いくらいます。

コンピュータ化されても、いくらデジタル化されても、それをマネージし、アレンジし、運用

2 アメリカの地方財産税の概要

していくのは人であります。そうした人がこれからわが国の自治体において確保できるのかど

まず最初に今日お話しさせていただきますア

うかということを考えねばなりません。

メリカの地方財産税の概要（スライド 4）についそうした人材の確保ということを考えた場合、て簡単に述べさせていただきたいと思います。

アメリカのカウンティのような税に特化した組地方財産税は、地方自治体の基幹税です。わ

織というものがあるということから何が導き出が国でも平均しまして市町村税収の 4 割ぐらいされるかです。もちろんカウンティのような地が固定資産税で、4 割が住民税ということになっ方団体を改めてわが国で導入することは厳しいているんですけれども、アメリカの場合、平均

わけですけれども、例えば、課税に係る組織体いたしまして、地方税収、市町村やカウンティ

制のあり方として、課税行政の共同化ということいった地方公共団体の税収の約 7 割を占めてとは考えられるのではないだろうかということおります。

です。こういったことを本日お話させていただ

そういう意味で、非常に重要な、わが国以上きたいと思っております。

に地方財産税は重要な基幹税目となっておりま

今後人口減少に伴って税収とマンパワーの制す。

約が厳しさを増してまいります。そうした中で、課税主体は、市町村、それから、東海岸に多固定資産税の課税にはより効率的で公平な税務いんですが、タウン、タウンシップといった自行政が求められることは言うまでもありません。

治体、それから学校区、特別区です。この特別

ところで、わが国の固定資産税に相当します、区というのは東京都の東京 23 区のような特別区

また、戦後わが国の固定資産税を導入するときとは違いまして、特定の事業、例えば公共交通に、固定資産税を入れるときにひな形となりまですとか特定の事業を行うための特別区、それしたアメリカの地方財産税というのは、分権的からカウンティなどの地方公共団体が課税主体な財政システムの下で、自治体によって様々なとなっております。税に関わる業務をカウンティ

構造を持っておりますけれども、公平な資産評がメインとなって行う地域が多いのですが、課価を担保するためのいろいろな仕組みが講じら

税権自体は市町村、カウンティが課税業務を行れております。

う場合でも、課税権自体は市町村やタウンやタ

具体的には、広域的な行政組織としてのカウン

ウンシップ、学校区などが持っております。

ティの存在、それから評価の均衡化というものを課税客体は、基本的には土地、家屋、償却資産、実現するための州の衡平化委員会、Equalization

これは日本と変わりません。ただ、その他、7 割

Committee、それから、デジタル技術を用いたの州におきまして有形動産にも課税がなされて評価手法としての CAMA、Computer Assisted

おります。また、アラバマやアイダホなど 11 州

Mass Appraisal の活用、それから評価情報の公では無形動産にも課税しております。したがい

開と納税者保護のための審査請求と行政上の迅

まして、アメリカの財産税、プロパティタック−7−「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

スと呼ばれるんですが、まさに財産税でありまます。例えばカリフォルニア州の場合は、サン

して、リアルエステートタックスでありますわフランシスコはカウンティには属しておりませが国の固定資産税とは少し違っております。

ん。そういったところでは、例えばサンフラン

それから、非課税でございますが、大半の州

シスコのような大都市では独自に資産評価を行

では学校や病院、慈善団体、宗教団体、それから、

うということも行っています。すなわち、同じ連邦や州政府の所有する資産、墓地等は非課税

州の中で、カウンティによって評価が行われるとなっております。ただし、非課税の措置の内地域と、それから市によって評価を行われる地

容は、州内の全ての地方公共団体が統一的に同域に分かれているところもあります。

じ措置を講じているかどうかは、これは州によっそれから、評価を行うのは誰かといいますと、て異なっております。そういう意味でも、地域選挙で選ばれた、あるいは首長の任命によってによって地方財産税は多様でございます。

選ばれました評価官、Assessor が行います。実

さて、資産評価（スライド 5）ですが、課税対際の評価業務につきましては、評価官の下に置象資産の評価は、多くの州では基本的には、先かれました評価員、Appraiser が評価を行うことほどから申し上げておりますように、広域の準になります。実際の税務職員は Appraiser とい地方公共団体でありますカウンティによって行

うことになります。

われます。ただし、コネチカットやイリノイ、

そして資産評価は、単に課税の公平を担保す

インディアナ、
ミシガンなど 10 州ではタウンシッ

るということだけではなくて、実は個々の地方

プ、メインやニューハンプシャー、バーモント、

公共団体の地方財産税の税率が地方財産税で賄

いずれも東海岸の州ですが、そういった州ではうべき財政需要をその団体の資産評価の総額で市町村が資産評価を行っております。

割って決められます。つまり、資産評価が税率

カウンティが資産評価を行う場合も、場合にを決めるという意味において、資産評価はそのよっては、特に大都市がカウンティに含まれな意味でも非常に重要な意味を持って思っておりい自治体もございますので、カウンティは自治

まして、なおさらのこと適正さが求められるわ

体を包摂する地方公共団体と申し上げましたが、けです。単に課税の公平だけではなくて、税率

カウンティに含まれない地方公共団体もございにも影響するということです。
次に、評価替えについてです。評価替えは、
これも州によって異なっておりまして、毎年評価替えを実施する州、これが約 30 州なんですけ
ども、それから数年に一度、あるいは 10 年に一度しか行わない州まであります。それから、後で紹介をいたしますカリフォルニア州のように、原則的に新たに住宅を取得した場合、あるいは増改築を行った場合にのみ評価替えをするというところもあります。
評価手法でありますが、課税対象資産の正常な市場価格が求められ、これはわが国と一緒なのですが、その手法としては、取引事例法、それから収益還元法、それから取得原価法というのが用いられます。いずれの評価方法を用いる「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

−8−

て異なります。

かにつきましては、これも州によって異なりますけれども、一般的には商業用資産、それから個々の資産の評価額には、申し上げましたよう

製造業用資産につきましては、この 3 つの手法、に、その資産について定められた評価率を乗じた取引事例法と収益還元法と取得原価法の併用方

上で税率を掛けて税額が算出されることになりま式の州が多くなっております。

す。したがって、表面税率×評価率、Assessment

そこでは主となる手法を 1 つ決めておいて、

ratio というのが実効税率となります。

特に収益資産については通常収益還元法が主と次に、今後わが国におきましても高齢社会化なる手法となりますけれども、それを用いるこが進行していって、将来的にこういったことをとが適切でない場合にはほかの手法が用いられ考えなくてはいけない時期が来るのかもしれま

ることになります。それから居住用資産ですが、せんが、アメリカにおきましては、多くの州に戸建て住宅では取引事例法・取得原価法の併用、おきまして、高齢者、それから退役軍人、それそれから、3 方式を併用する、あるいは取引事例から低所得層の持家などを対象にして、非課税法を単独で用いるという地域がそれぞれ 2 割程措置や減免、そしてサーキットブレーカー制度、

度ございます。集合住宅では取引事例法、それ財産税の分を所得税で減免するといった措置がから、3 手法が併用されるのがそれぞれ全体の 4講じられているところが多くなっております。

割を占めております。居住用資産にせよ、商業

こちらは主要大都市の居住用資産の税率（ス

用資産にせよ、土地と建物が一体として評価さ

ライド 8）を示したものです。ちょっと字が小れるのが一般的でございます。

さいので、御覧になりにくいかも分からないで

次に、税率（スライド 7）についてです。先ほすが、これは都市別に、エフェクティブタック

ど言いましたように、税率はその地域の財政需スレート、実効税率、それから、アセスメント

要をその地域の資産評価額の総額で割って求めレベル、これはアセスメントレイシオでなくてられるのが基本となっておりますが、ペンシル

アセスメントレベルなんですけれども、実際のバニア 1 州を除きまして、いずれの地域も単一評価額に対して課税上の評価額がどういうふうの税率となっております。ただし、多くの州でに評価されているかを示しています。それから、は居住用資産や農業用資産の負担を軽減するた

一番右がノ－ミナルレートということで表面税

めにクラシフィケーション、分類課税が行われ率です。例えばミシガン州のデトロイトにおきます。これはどういうことかといいますと、居ましては、表面税率が 6.96％ですが、アセスメ

住用資産や商業用資産など数種類に分類した課

ントレベルが 46.9％なので、実際の税率は 3.26％

税対象資産ごとに異なった Assessment ratio、です。これは居住用資産の場合です。居住用資評価率を乗じて税の計算がなされます。例え産ですから、土地と家屋が一体になって評価さば、居住用資産であれば 50％、商業用資産ではれますけども、実効税率が 3.26％です。実は大100％、農業用資産では 30％などを評価額に掛け都市の中ではデトロイトが全米でも一番高いん

まして、それに対して税率を掛けるので、税率ですけれども、逆に一番低いところは、ハワイ

はそれぞれ表面税率の 5 割であったり、あるいのホノルルにおきましては、表面税率は 0.35％

は 3 割であったりするわけです。一般には居住なんですが、アセスメントレベルが 100％ですの

用資産とそれから農業用資産に軽減措置が講じで、最終的な税率も 0.35％になるということでられております。この資産の分類の仕方、分類す。全米平均は、中位値が 1.31％ということに課税においての資産の分類の仕方とか、それかなります。

ら Assessment ratio、評価率というのは州によっ

ちなみに、日本にこれを当てはめればという−9−「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

ことなんですが、わが国の固定資産税の税率は年前からやっているということです。

1.4％ですが、もし公示地価が実際の価格である

それから、次に、この評価額に対して評価率、とするならば、それの 7 掛けということでござ

Assessment ratio を掛けまして課税標準の算定

います。それから小規模住宅に関しましては 6がなされます。ここの評価率というのが、先ほ

分の 1 の特例が講じられますので、1.4％に 70％

ど言いましたようにクラシフィケーションといを掛けて、さらに小規模住宅の特例を講じます

うことで分類課税がなされて、資産によって実と、ここでいうところの実効税率は 0.16％にな

際の評価率が違ってくるということになります。

ります。したがいまして、アメリカの財産税のその課税標準に対して税率が乗じられまして税

実効税率というのはわが国よりかなり高い、一額が算出されます。それから、さらに減免措置

般にかなり高いんだということが分かります。

が適用されまして税額が決定し、納税額が決定

一般住宅の場合でも同じように考えますと、わします。この通知・徴収も、カウンティが税務

が国は 0.32％でございますが、それでもやっぱ行政を担当する場合はカウンティが行います。

りアメリカに比べればわが国の固定資産税の実納税者の方への説明責任もカウンティが負うこ

効税率というか、実際の負担率はかなり低いととになります。

いうことになります。

課税権は、先ほど言いましたように、各市町村

それから、こちら、次の表（スライド 9）も同であるとか学校区であるとか特別区が持っておりじような実質的な負担率を比較したものですが、ますので、そうした課税権を有する地方団体に対

こちらも、年度が違いますのでちょっと数値がしてカウンティから税収の移転がなされます。

変わっておりますけれども、アメリカ全体でエフェクティブタックスレートが 1.09％というこ4 課税の流れ（カリフォルニア州の事例）とになっています。一番実効税率の高いところなんですけれども、ニュージャージーで 2.23％、
一番低いところがハワイで 0.32％ということで今申し上げてまいりました課税の流れを、実す。いずれにしましても、先ほどわが国の場合際にカリフォルニア州を事例として少し見ていの数値を申し上げましたけれども、居住用資産

きたいと思います。まず、カリフォルニア州にに係るアメリカの地方財産税は日本に比べてかおける評価の基本的な仕組み（スライド 11）でなり高いと、逆に日本は低いということになりすが、カリフォルニア州における不動産の評価ます。

というのは、一般的な取得原価法と市場価格法とそれから収益還元法の評価 3 方式を不動産の3 課税の流れ用途に用いて行われるということになっており

地方財産税の課税の流れ（スライド 10）につ以外の住宅には市場価格方式、そして商業用資ます。新築の住宅の場合は取得原価方式、それいて概略をお話しさせていただきます。この図

産には収益還元方式が適用されます。

はカウンティが税務行政を行う場合。もちろん評価替えを行うのは新規に取得された資産及市町村が税務行政を行う場合もプロセスは同じ

び所有者が変更した資産のみでありまして、そ

ところがあるんですが、まず最初に課税対象資

れらの評価は正常な市場価格に基づいて評価が産の評価ということで、わが国と同じ大量一括

なされることになります。すなわち、住宅の正評価方式なんですが、そこに CAMA というデジ常な市場価格は、取得時、そして増改築時におタル技術が使われるということです。それを 40

いてのみ評価替えがなされるということで、以「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 10 −

後の課税における課税価格のベースとなってまが算定されます。ただし、税率の上限は 1％プラ

いります。古い話なんですが、1978 年に有名なスその年の一般歳入債の償還費、それから 1978

納税者の反乱によりまして、プロポジション 13

年 7 月 1 日より前に起債されたその他の地方債による措置が講じられまして、それによって正の償還費、それから 1978 年 7 月 1 日以降に住民

常な市場価格は、大半の資産につきまして、一旦、

投票で 3 分の 2 以上の賛成を得られた不動産の1975 年の時点のものに引き戻して、それ以降の取得・整備のために起債された債務の償還費に評価率はインフレ率を掛けて計算される。ただ必要な税率を加算したものとなります。

し、引上げ幅は 2％に抑えられるということが行

徴税と税収の地方団体の配分はそれぞれカウ

われました。これによってカリフォルニアの財

ンティの徴税官、County tax collector と会計監

政運営は非常に影響を受けるわけなんです。

査官、County auditor が州法に従って行っておそして、評価ですが、多くの州と同じようります。

に、カリフォルニアにおきましてもカウンティ

さて、カウンティが評価を行うということでの評価官によって評価がなされます（スライドすが、そうすると、カウンティ間で、あるいは

12）。カリフォルニア州の場合、評価官は公選制

カウンティ内においてでもなんですけれども、です。住民から投票によって選ばれます。この

評価の格差という問題が生ずる可能性がありま

Assessor が州政府の監督・規制の下で財産税課す。それを調整する機関として州政府に州衡平税に関する中心的な役割を担っていくことにな

化委員会というのが設置されております。カ

ります。

ウンティごとの資産評価がそのカウンティのカウンティの Assessor、評価官は、毎年、そAssessor によって行われますために、市場価格のカウンティの中にある全ての地方公共団体、に対する評価額の割合、すなわち、実質的な意

カウンティを含めまして、市、学校区、特別区

味での評価率ですが、それにカウンティ間で格などにおけるその年の 1 月 1 日時点での課税資差が生ずる可能性があります。カウンティの中産の決定、それから所有者、請求権を有する者、では、評価率は一定である、均衡しているとい

占有者、支配権を有する者の特定、それらを課うことなのですが、カウンティ間でそれに差が税台帳に記録して管理する、そして課税資産の出る。それに対して、州の衡平化委員会が是正評価を行う、税額を決定する、あるいは減免措措置を講ずることになる。それによって実質的置の運用を行う、それから賦課を行うというこな評価率の均衡化を図っております。財産税評とを一体として担っております。

価における公平性、統一性というのは、主としカウンティの評価官にとって最も重要な責務てカウンティ間での資産の評価率、実質的にはというのは、毎年、個々の課税資産の市場価値を正確に決定することです。ただし、実際の評
価は、一般的な例と同じく、Appraiser が行うことになります。評価に関しましては、CAMA、
Computer Assisted Mass Appraisal が利用されております。鉄道や電話会社、電力会社等の資産は複数のカウンティにまたがるということで、州政府が行うことになります。
（スライド 13）カウンティの評価官が決定・登録しました評価額に税率を乗じて当該年の税額− 11 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

Assessment ratio の均衡化を意味することにな

カウンティを選び出しまして、サンプル調査がります。

行われます。調査対象の 5 つのカウンティとい（スライド 14）州の衡平化委員会は 5 名の委

うのは、規模の大きなカウンティから 2 つのカ員で構成されておりまして、委員のうち 4 名は、

ウンティ、それから規模の小さなカウンティか

これも選挙によって選ばれます。他の 1 名につらまず評価実務調査報告書で重大な問題がある

きましては、州の税務長官がなるということにと指摘されたカウンティ、それから任意抽出となっております。衡平化委員会の組織は、カウいうことで選ばれることになります。委員会事

ンティ財産税部と、それから政策・計画・基準

務局は、そのサンプルについて調査・評価を行っ

部、それから評価部の 3 部門から成っております。

て、評価官が決定しました評価額の比較を行っ

カウンティ財産税部は全州規模での納税事務とて、その結果を基に評価全体が法律上の基準にカウンティの資産評価手続き、それから評価実合ったものかどうかを判断いたします。

務に係る統一性の確保に関しての責任を負って政策・計画・基準部は州の税収に関する利益おります。委員会は法律に基づき、少なくともを保護する役割を担当しております。その責務

5 年に一度は資産評価の際の手続きや評価実務の中心はカウンティの職員がカリフォルニア州

が適正であるかどうかについてチェックを行い、内の資産の評価に関する統一性を確保できるよ

評価官に対して委任された事務の遂行状況を評

うにサポートを行ったり、あるいは全ての納税価するために、各カウンティの評価官に対する者に対して財産税評価に関する情報提供を行う

調査を行わねばならないとされております。調こと、そういう役割も担っております。評価部は、

査はまず州衡平化委員会の事務局が、評価官の州政府が直接評価を行うことになっている鉄道

評価手続、実務の監査を行いまして、その結果や種々の公益事業の資産などの評価を行います。

を調査報告書として公表して、改善すべき項目

それから、財産税の資産評価額の決定に関するについて勧告、提言を行うということになって不服申立ては、地方の評価衡平化委員会としております。

のカウンティ理事会、それから、課税評価不服（スライド 15）このほか衡平化委員会の事務局

審査会に対してなされ、そこで審理がなされるによる資産評価のサンプル調査というのが毎年、ことになります。

5 つのカウンティを対象に行われております。カ
リフォルニア州の場合、自治体の数が、市町村

5 評価の公平・公正、効率性のための装置等の数が約 500 あります。カウンティは約 60 です。ですから、60 のカウンティの中から 5 つの今見てきましたアメリカ全体、それからカリ
フォルニア州の事例の中から地方財産税における課税の公平・公正、効率化ための装置（スライド 16）を確認したいと思います。
まず、カウンティによる広域的な税務行政です。評価を含む税務行政です。カウンティ内の市町村、地方公共団体については評価が一律に行われるということです。次に、カウンティは税務専門の組織でございますので、税務担当組
織としての高い専門性を持っているということ「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 12 −

です。また、カウンティの中におきましては、

めた税務行政の負担が生じないことなどです。

税務担当部局の人事ローテーションはありませカウンティに限らず税務部局の人事は固定されん。固定されております。ちなみに、市町村がておりまして、わが国のようなローテーション

評価を行う場合も、わが国と違いまして、人事がないということで、知識・経験はカウンティのローテーションはほとんどなくて、人事が固内に蓄積されることになります。

定されております。それから、カウンティによ（スライド 18）カウンティの役割は、資産評価、る評価をサポートするという意味で、評価におそれから徴税、納税者に対する情報提供と説明責ける州政府の役割というものがあります。

任、それから不服申立てを受けるということが主

そして、評価における広い意味での IT 技術のたる役割となっております。課税権自体は市町村

活用として CAMA が使われているということ。

やタウンやタウンシップにありますけれども、税

これは、デジタルフォーメーションの活用とい務行政に関してはカウンティが一括して行うということになります。それから、情報公開・情報

うこと。そこでは広域性と専門性というものが担共有と納税者保護ということ。こういう幾つか保されるということです。

の段階に分かれまして、アメリカでは評価の公平・公正、それから効率性が担保されていると7 評価の公平における州政府の役割いうことになります。

それから、こうしたカウンティをサポートす6 評価機関としてのカウンティの存在と意義る存在としての州政府の役割（スライド 19）に

まず、評価機関としてのカウンティの存在と価が行われるんですけれども、いずれの手法も、意義（スライド 17）です。資産評価の中心的な技術的に高度化されて、基礎となる不動産デー

役割を担うのは多くの州においてカウンティでタもアメリカでは豊富であって、信頼性も高い

あることは先ほど来申し上げているとおりです。

ことから、財産税の資産評価は基本的に公平・

これは、広域的な準地方公共団体であるカウン

公正に行われています。すなわち、等しい価値

ティの本来的な役割の一つが税務行政にあるこを有する資産が等しく評価される、評価の均衡とになります。また、先ほど言いましたように、が確保されております。しかし、それでも評価官、

幾つかの州ではカウンティではなくて狭域の自評価員の能力や評価システムの差異等を起因と治体が評価を行うこともあります。それから、して、カウンティ内あるいはカウンティ間で市

州によりまして、同じ州内でもカウンティが評場価格に対する評価額の割合が資産によって異価を行う地域と市町村が評価を行う自治体が、なって、実質的な評価率に格差が出る場合があ

州が混在することもあります。

ります。

ついてです。評価の 3 手法から適切な手法を選択して、あるいは複数の手法を組み合わせて評

さて、カウンティによって評価が行われるこ

財産税の評価額や税額は情報公開されておりとの意義です。それは、カウンティ内の複数のまして、納税者はウェブサイトで自己の所有す

自治体における評価が統一的な基準で行われて、る資産だけでなく、他の納税者の情報も得るこ

評価の均衡性が確保されることです。それから、とができ、自分の資産に対する評価が適正であ

専門的な人材による評価の効率化が行われるとるかどうかということを容易に確認することがいうこと、そして、より高度な専門性が確保さできます。ただし、それでも資産評価に関しまれること、それから、市町村レベルの評価を含して不服がある場合は、まずカウンティに対し− 13 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

て不服申立てを行います。
（スライド 20）カウ

8 評価の公平化・効率化のためのンティ・レベルで問題が解決なされない場合は、取組み各州に設置されております衡平委員会が評価の均衡のための調整を行います。

次に、評価の公平化・効率化のための取組み（ス

実質的な評価率の不均衡、市場価格に対してライド 21）です。まずは、デジタル技術が導入

評価額の割合という意味での実質的な評価率のされていること。これはわが国も一緒なんです

不均衡に対しまして、衡平委員会は、評価率そけれども、地理情報システム、GIS やデジタルのものを直接に調整するほか、評価率が低いカ

地図、航空写真などの技術を活用して正確で効ウンティに対しては、是正措置を求めるという率的な評価が図られている。わが国もこれは同こと、あるいは課税団体である学校区等への州じです。

補助金の調整などを通じて間接的な調整措置を講じたりします。

第 2 に、評価モデルの改善ということで、後でお話しします CAMA で評価を行うわけですけ

こうした均衡化措置は不服申立てによってのれども、複雑な評価モデルやアルゴリズムを開みなされるわけではありません。多くの州では発いたしまして、市場価値や土地の特性などを評価率調査、Ratio study が定期的に行われてお考慮して評価を行う手法を進化させております。

ります。Ratio study では、州内またはカウンティ

第 3 に、オンライン評価ツールの提供です。

等で定められた評価率から各地域の個別資産の地方自治体はオンラインでの財産の評価情報を実際の評価率、ある資産の実際の税額を当該資アクセスできるツールを提供して、納税者が自産の評価額で除して求めた、その資産の実効税分の財産の評価状況を確認できるようにしてお率をさらに表面税率で除して得られるものです

ります。

が、それがどの程度乖離しているのか、分散し第 4 に、自動化とデータの連携です。自動化ているのかがチェックされます。そして、そのされたプロセス、そしてデータベースの連携を調査結果に基づきまして、州規模での是正措置

活用いたしまして、評価作業の手間を軽減してが講じられたり、カウンティへの個別指導がな

評価情報の一元管理を行う取組みがなされておされたりします。基本的には市場価格に対するります。

評価額の割合が 1 に近い水準でバランスするよ

第 5 に、専門知識の強化（スライド 22）です。

うに目標設定がなされまして、調整が行われる

カウンティ等の評価官や関連する職員の専門知ことになります。

識を向上させるなどのトレーニングや教育プロ
グラム、人材の育成が州政府によって、あるいは、
IAAO という全国組織によって提供されております。
第 7 に、データの透明性とアクセスです。納
税者に対して評価データや方法論に関する情報を公開して透明性を高めることで信頼性を向上させております。
こうした一連の取組みを実際に生み出すのが資産評価における CAMA の活用でございます。

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

− 14 −

てくるわけです。主なソフトウエア・ブロバイ

9 評価における CAMA

ダー（スライド 25）としては Thomson Reuters（Computer Assisted Mass

や Patriot Properties のようなプロバイダーがあAppraisal）の活用

りまして、こういったプロバイダーからカウン

評 価 に お け る CAMA、Computer Assisted

ティや地方自治体は CAMA システム購入して、Mass Appraisal の活用（スライド 23）ですが、自治体ごとにカスタマイズをして使用すること

大量一括評価をするために、多くの不動産を一になります。したがって、それをカスタマイズ

度に評価するプロセスとして、個々の不動産をするという段階におきましても、カウンティで個別に評価するのではなくて、統計的なデータあるとか自治体の人的な能力が関与してくるこや市場トレンドを基に特定の地域内の複数の不とになります。
CAMA の構成要素（スライド 26）ですが、デー

動産の評価を一括で行う方法が CAMA です。
（スライド 24）不動産市場のデータ、それか

タベース、不動産に関する詳細な情報や過去のら地理情報システム、特定の建物の特性、地域取引事例のデータベース、これがアメリカの場の需要と供給などの要因を考慮に入れて評価が合は民間の調査会社等でデータが豊富にそろっ行われます。評価官は、不動産のタイプや地域ているということがわが国と違いまして非常にに応じて評価モデルを適用いたします。これが羨ましいところなんですけれども、そうしたデー

CAMA の特性です。先ほども申し上げました

タベースを用いる。それから、GIS。不動産の地

ように、CAMA、コンピュータを使った大量の理的位置や特性をデジタルマップ上で表示して一括評価というのは 1980 年代から多くのカウン評価に必要な空間情報を提供する。それから評

ティや自治体で活用されております。使ってな価モデルです。こうしたデータ等を使いまして

い自治体もあります。

評価を行う。市場データや不動産の特性を基にCAMA は不動産の評価を効率的かつ統一性のして評価を行うために数学・統計学・計量経済

ある方法で行うために開発された手法で、地理学のモデルが使われます。それでもってデータ

情報システムや統計データの情報を活用して不分析を行う。大量のデータを分析して類似した動産の評価額を算定するツールです。これは多特性や条件を有する物件を比較することによっくのカウンティや、それから大都市、それから、て評価を行うということです。これが CAMA の独自に評価を行っている小規模な自治体まで広構成要素となります。

く使われております。それぞれの自治体が公平な評価を行って、税の徴収を適切に行うことに10 CAMA の一般的な構造と機能役立っているわけです。不動産市場の変動に対応するために、CAMA は定期的に更新されまして、最新の情報を反映するように調整されておCAMA の今申し上げました構造とさらに機能（スライド 27）について申し上げます。

ります。

第 1 に、データベースですが、CAMA システ

CAMA システムというのは、人的な評価のバムというのは不動産に関する情報のデータベース

イアスや誤差を減少させて、透明性と統一性をを使用します。このデータベースには過去の取引向上させるために役立っているものです。ただ事例、それから土地の評価基準、そして建物の特し、システムの正確性と信頼性を確保するため性、所有者情報などが含まれております。

には、正確なデータ入力や適切なモデルの設定

第 2 に GIS です。これはわが国と一緒なんでが必要とされます。その意味でここに人が関わっすけれども、地理情報システム、GIS は地理空

− 15 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

間データを管理して地図上で不動産の位置や境提供することになります。これは先ほど言いま

界を表示します。CAMA システムは、GIS 情報

した、民間調査会社等による取引価格のデータを使いまして不動産の位置情報を統合して、評ベースの整備が進んでいるということが前提条

価に活用することになります。

件になっています。データベースは、土地の詳

第 3 に評価モデルです。不動産の評価モデル

細情報、建物の特性、地域の市場動向などが含を使いまして、不動産の価値を統計学・計量経

まれます。評価官はこれらのデータを利用いた済学の手法で計算することになります。このモしまして、不動産の評価モデルを構築して、公デルは土地の評価と建物の評価を含む複数の要

正な市場価値を算定することになります。

素から成り立っておりまして、市場価値や物理

次に、データ収集と管理です。CAMA システ的な特性に基づいて評価を行うことになっておムは地方税務局が不動産情報を効率的に収集してります。

管理するのに活用されます。評価官は、GIS デー（スライド 28）第 4 に、データの入力と更新・

タ、不動産の物理的な特性、売買履歴などをシス分析です。不動産の評価情報は各種のデータソー

テムに統合いたしまして、最新かつ正確な情報をスから収集されまして、CAMA システムに入維持することができるようになっております。

力されます。この情報は定期的に更新され、新（スライド 30）それから評価プロセスの自動化

しい情報や変更点が反映されることになります。

です。CAMA システムはアメリカの多くの地方システムは大量のデータを分析して、類似した税務局で広く利用されておりまして、不動産評

特性や条件を持つ物件の比較などを通じまして

価プロセスを効率化して、公平性を確保するた

正確な評価を行うことになります。

めの重要なツールとなっているということはこ

第 5 に、ワークフロー管理をいたします。評
価プロセスは複雑で、様々なステップを経て行れまでお話ししたことからもお分かりいただけ
るかと思います。

われます。CAMA システムは評価のスケジュー

評価官や自治体は CAMA システムの導入・活ルや作業の進捗状況を管理いたしまして、適切用によりまして評価の精度と効率性を向上させなタイミングで評価を行うためのワークフローております。評価プロセスの多くを自動化するを提供することになります。

ことで評価官は効率的に評価作業を行って評価

第 6 に、報告と通知ということで、CAMA シの統一性を確保することもできます。さらに、ステムは評価結果を報告書として作成いたしま

税務当局は迅速に新たな評価を行うことができ、して、必要に応じて所有者に通知します。それ

不動産市場の変化に適応する能力も向上しておから、納税者からの対応やクレームに対してもります。
それから、公平性の確保です。評価プロセス

システム上で対応することになります。
最後に監査と品質管理です。システムの正確を客観的かつ公平に行うのに CAMA は役に立ち性・信頼性を確保するため定期的な監査と品質ます。評価官はシステムに基づいて評価を行い、管理が行われるのが通常でございます。

特定の不動産に対する不公平な評価を防いでおります。これにより納税者間で公平な課税が実11 CAMA の特性

現されます。

こうした CAMA の特性（スライド 29）ですが、テムは、地域の不動産市場を分析し、将来の市

まずは評価モデルの構築ということで、不動産場動向を予測するのに利用することができます。

の評価モデルを構築するためのデータベースを

税務当局は市場変動に対応するための戦略を策「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

それから、市場分析と予測です。CAMA シス− 16 −

定して、財政の安定性を確保すること、財政の13 アメリカの地方財産税運用に安定性を維持することができます。

おける DX の活用の現状（CAMA を含めて）12 CAMA の長所と課題

このような CAMA を含めまして、アメリカ（留意すべき点）

における地方財産税におけるデジタルトランス

CAMA の長所（スライド 31）と、それから課題、フォーメーションの活用の現状（スライド 33）

留意すべき点（スライド 32）ですが、まず長所は、について述べます。まず、オンライン・プラッ

効率性が向上すること。これは先ほど来申し上

トフォームの構築、納税者サービスの向上・強げております。そして、統一的な評価ができる化ということです。自治体はオンライン・プラッということ。それから、データの活用ができる

トフォームを構築して、納税者が簡便に財産評ということ。それから、透明性が担保されると価の情報を取得し、税金の支払いを行えるよういうこと。こうしたことが長所として挙げられにしております。これにより、納税者の煩雑なます。

手続を簡素化して、時間と労力が節約されます。

ただし、課題として、留意すべき点として一

例えば、オンライン決済システムの導入により、

般に言われているのは、データの精度と更新で紙の請求書や郵送手続きの手間を軽減して、支す。不動産評価には正確なデータが必要ですが、払いの迅速化が図られ、納税者の利便性が向上

そのデータの精度や更新が課題となることがあすることになります。また、デジタル申請と処ります。古いデータや不正確なデータというの理につきましても、免除申請などをオンライン

は評価に影響を及ぼす可能性があるので、こので行えること、手続の簡素化とスピードアップ

問題をどうクリアするかです。次に、専門知識が図られまして、これによっても納税者の利便の必要性です。CAMA システムの運用やメンテ性が向上することになります。

には専門的な知識とスキルが必要です。専門家

それから、納税者が質問や問題をオンラインの不足や適切な訓練が行われない場合、システで解決できるコミュニケーションチャネルを提ムの効果的な活用が難しい。ここでも人が関係供しております。チャットボットやオンライン

してくるということになります。人的な要素がサポートが活用されておりまして、納税者のニー重要であるということです。それから、評価のズ、情報提供や問題の解決に関するニーズに迅

主観性です。CAMA を使いましても、評価は、速に対応できる環境が整備されております。

一部主観的な要素に依存する場合があって、評

また、データ分析と予測（スライド 34）です。

価者の判断や価値判断が評価結果に影響を与え

デジタル技術を用いて不動産市場の動向や地方る可能性は排除できないということに留意せね

税収の予測を行うこと。そのことによって財政ばなりません。

計画や予算編成への活用が可能となっておりま

また、技術的問題といたしまして、高度な技す。それを通じまして、効果的な租税政策の立術を使うのが CAMA ですので、システムの障害、案であるとか、公的資源の最適化が可能になりそれからセキュリティーリスクが問題となる可ます。
それから、自動化と効率化です。デジタル化

能性があります。

によって業務プロセスの自動化が進められることで人的エラーや手作業によるミスを減少させております。例えば財産評価のプロセスを自動− 17 −「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）

化することで正確で迅速な評価が行えます。

これはもう既にわが国で多くの地方自治体で取そして、セキュリティの向上です。デジタル

り組まれていることですが、整理いたしますと、化に伴いまして、セキュリティリスクも増加し効率的なデータ管理と処理ということ。それかますが、逆に適切なセキュリティ対策を講じる

ら自動計算と精度の向上ということ。それからことで納税者間の個人情報や財産データを守る

オンラインでの申請等、納税、問い合わせ、納ことに貢献しております。

税者利便性の向上です。それからデータ分析とそれから、最後にオープンデータの提供です。

税収予測。デジタル化されたデータを活用して地方財産税に関するデータをオープンデータと将来の税収予測などができる。それを財政政策して公開することによって研究機関等によるに活用することができるということ。それから、データ分析・調査研究の成果拡充に役立ちましデジタル・プラットフォームとセキュリティのて、ひいては、それを地方公共団体の政策に反対策を統合することでの全体としてのセキュリ

映するということが可能となります。

ティの向上です。個人情報や税務関系のデータの保護を強化することができる。それからデジ

14

固定資産税における DX 活用に期待されるもの（アメリカの地方財産税での経験を参考として）タル・ツールを利用しての情報提供による透明性、信頼性の向上。固定資産税に関する情報や計算方法の過程を情報提供すること、あるいは
オープンデータとして公開すること、あるいは以上見てきましたアメリカの地方財産税のデ

AI チャットボットや自動応答システムを利用しジタルトランスフォーメーションの活用の経験て納税者の場と情報共有ができること。それはを参考としまして、今後、固定資産税におけるひいては納税者の固定資産税の評価に対する信デジタルトランスフォーメーションの活用に期

頼性を向上することに役立ちます。

待されるものについて述べます（スライド 35）。

「資産評価情報」2024.1（258 号別冊）− 18 −

わが国の固定資産税への示唆率化が行われていること。これは、既に個々の最後に、わが国の固定資産税への示唆（スランスフォーメーションの推進が必要であること

イド 36）について述べておきたいと思います。

は言うまでもありません。ただし、そのための固定資産課税における目標は、資産評価にお条件として人材の確保ということが必要になり

15

自治体でも取り組んでおられますデジタルトラ

ける公平性と効率性の実現です。与えられた環ます。

境といたしまして、人口は減少しますが、土地それから、アメリカの地方財産税の場合、カなどの評価すべき資産は変わりません。一方で、ウンティのような広域の行政体が評価等を行っ

人材面はどうかというと、公務員定数の減少、ているということ。それは広域性による評価の均

それからわが国の場合は人事ローテーションが衡化によって課税の公平が担保されている。それあるということ、そういう制約があって、なかから、専門性を有している組織であるということ

なか知識とノウハウ、経験の蓄積が困難な局面です。このことから、わが国における課税に係るもあるということです。必要な対策を講じるた

組織体制のあり方を考える際、実は人材の確保とめの予算が制約されるということもあります。

いうこともこれに関わってくるということです。

それに対して、デジタルトランスフォーメー

個々の小さな自治体で、小さな自治体に限りませ

ションを活用することによって、より少ないマんが、個々の自治体で将来的に人材が確保できるンパワーで効率的、公平な評価業務が可能になのか。デジタル人材が確保できなければデジタルります。納税者との情報共有・コミュニケーショ

トランスフォーメーションの有効な活用というン等が向上いたしまして、課税に対する信頼性のは絵に描いた餅となります。

を高めることができます。固定資産税が将来的そのために、これから先、個々の自治体で個にも地方の基幹税として機能していくためには、別に、大都市は別としまして、個々の自治体で何よりも納税者から信頼される税であることが個別に評価及びその他の課税事務を行うことが必要です。そうしたことにつきましても、デジ可能かどうか。課税行政の共同化も考えねばな

タルトランスフォーメーションの活用というのらないのではないか。共同化につきましては、が貢献することが期待されます。

実は多くの自治体では必ずしも前向きな評価は

ただし、CAMA への経験が示しますように、なされていません。コストパフォーマンスの問

デジタルトランスフォーメーション活用の条件

題であるとか、それからお金の出し方の問題でとしては、デジタル人材の確保が重要となりまあるとか、それから、既に使っているシステム

す。しかし、全ての地方公共団体、とりわけ小がどうなるのかなど、いろいろ問題があること規模な団体で将来的にそのような人材を確保すは承知しております。
しかし、将来的には、人口が減っていく、公ることができるか、あるいは人材教育が単独で務員数も減っていく中でこのままの状態を続けできるかどうかということです。
そうしたことを考えますと、評価を含めて、ることができるかということは考えねばならな

固定資産税の課税事務の共同化ということを改いのではないでしょうか。課税行政の共同化とめて検討する必要があるのではないかというこいうのが実はデジタルトランスフォーメーショとを私は考えます。行財政制約の下での課税のンの更なる活用の必須条件となってくるのでは公平と効率の実現、このためにアメリカの事例

ないかということを申し上げまして、私の本日が示すものは、ＣＡＭＡといったデジタルトラのお話を終わらせていただきます。

ンスフォーメーションの活用による公平化と効御清聴ありがとうございました。

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