公益社団法人東三河地域研究センター

東三河地域の空き家率
東三河地域の空き家率の現状
総務省「住宅・土地統計調査」によると、平成 30 年における東三河地域（豊橋市・豊川市・蒲郡市・新城市・田原市の 5 市のみデータが公開されているため、当該 5 市とする）の空き家率は 12.4％で、全国平均の 13.6％より低い一方、愛知県平均の 11.3％より高くなっている。
東三河地域 5 市の空き家率を地域別にみると、新城市が 15.7％で最も高く、次いで豊橋市（12.9％）、蒲郡市（11.9％）、豊川市（11.8％）と続き、田原市が 8.3％で最も低い。人口が最も少ない新城市の空き家率が最も高かった一方で、人口が 2 番目に少ない田原市が最も空き家率が低いため、人口との関係だけでなく、地域特性（中山間地域等）など人口以外の影響があると考えられる。
各市の空き家を種別にみると、「二次的住宅」が占める割合は新城市で 10.8％と最も高くなっている。これは、全国平均の 4.5％や愛知県平均の 1.8％、東三河地域平均の 2.0％を大きく上回っおり、新城市においては賃貸や売却が困難な物件が多いことなどが要因として考えられる。
また、空き家のうち「賃貸用住宅」の占める割合が最も高い地域は豊橋市（59.3％）で、これは全国平均（51.0％）、愛知県平均（58.6％）、東三河地域平均（52.3％）を上回っている。豊橋市の空き家率が東三河地域 5 市の中で 2 番目に高い要因のひとつとして、賃貸用住宅の空き家戸数が多いことが分かった。
「売却用住宅」が占める割合が全国平均より高い地域はないものの、豊川市が 3.4％で最も高い結果となった。調査方法上、種別分類が困難で「その他」に分類される戸数が多いことが、本統計調査の特徴のひとつであるといえる。
平成30年の住宅戸数、空き家戸数、空き家率
総数(戸)

空き家(戸)

二次的住宅
実数(戸)

賃貸用住宅割合

実数(戸)売却用住宅割合

実数(戸)

その他割合

実数(戸)

空き家率割合全国62,407,400

8,488,600

381,000

4.5% 4,327,200

51.0%

293,200

3.5% 3,487,200

41.1%

13.6%

愛知県

3,481,800

393,800

7,200

1.8%

230,900

58.6%

13,1003.3%

142,600

36.2%

11.3%

豊橋市

166,630

21,510380

1.8%

12,760

59.3%

590

2.7%

7,770

36.1%

12.9%

豊川市

79,130

9,310

30

0.3%

4,470

48.0%

320

3.4%

4,500

48.3%

11.8%

蒲郡市

35,760

4,260

30

0.7%

2,140

50.2%

40

0.9%

2,050

48.1%

11.9%

新城市

19,550

3,060

330

10.8%

860

28.1%

60

2.0%

1,810

59.2%

15.7%

田原市

20,5601,700

100.6%

600

35.3%

20

1.2%

1,070

62.9%

8.3%

東三河地域

321,630

39,840780

2.0%

20,830

52.3%

1,030

2.6%

17,200

43.2%

12.4%

出典：総務省「住宅・土地統計調査」※豊橋市、豊川市の「二次的住宅、賃貸用住宅、売却用住宅、その他の合計」は、空き家数と等しくならない※東三河地域は市部のみ統計調査が公表されているため、市部の合計とする

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東三河地域の空き家率の推移
東三河地域 5 市の総住宅数、空き家数、空き家率を時系列でみると、2008 年から 2013 年にかけて空き家率は大きく上昇したものの、2013 年から 2018 年には減少傾向となっている。2015
年に空き家対策特別措置法の改正や税制改正があり、空き家問題に対する関心が高まったことが一つの要因であることが考えられる。

(戸)

出典：総務省「住宅・土地統計調査」をもとに HRRC 作成

次に、市ごとの空き家率推移をみると、豊橋市、豊川市、蒲郡市において 2008 年から2013 年にかけて空き家率が上昇し、2013 年から 2018 年にかけて減少しており、東三河地域全体や愛知県全体と近い傾向が見られた。一方で新城市と田原市においては 2013 年から2018 年にかけて上昇しており、特措法や税制改正による関心の高まり以上に空き家が増加している可能性があり、注視する必要があると思われる。

出典：総務省「住宅・土地統計調査」をもとに HRRC 作成

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各市の人口の増減についてみると、2013 年から 2018 年にかけて空き家率が上昇傾向にあった新城市や田原市において人口減少率が大きく、一定程度の相関がみられた。なお、本調
査は国勢調査をもとに算出しているため、2015 年と比較した 2020 年の人口増減数をマッピングしている。

2020 年

出典：国土数値情報ダウンロードサイト（1km メッシュ
別将来推計人口データ（H30 国政局推計））

また、新城市、田原市の 2015 年と比較した 2050 年の各地域の人口増減数は以下の通りで、両市ともに人口 0 人地域が大きく増加すると推計されている。上述したように人口との相関が一定程度みられることから、特に新城市においては今後大きく空き家率が上昇していく可能性があると考えられる。

2050 年

出典：国土数値情報ダウンロードサイト（1km メッシュ
別将来推計人口データ（H30 国政局推計））

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空き家率の推計
野村総合研究所では、全国の空き家率の推移について下図のように推計している。住宅の除去が空き家特措法施行前の水準に戻るシナリオ①と、施行後の水準が継続するシナリオ②に分け、シナリオ①では 2038 年の空き家率が 31.5％、およそ 3 軒に 1 軒が空き家になるとしている。税制改正により特措法施行前の水準にまで戻ることは考え難い一方、特措法による解体ニーズの高まりを考慮すると施行後の水準が継続することも考え難い。シナリオ①とシナリオ②の間で推移していくと考えると、2038 年には全国でおよそ 3～4 軒に 1 軒が空き家になることが想定される。

出典：野村総合研究所「2040 年の住宅市場と課題」

空き家の増加が抱える問題
空き家が増加することによりどのような問題があるのかを調査した。国土交通省では、空き家の発生によって想定される問題の例として、以下を挙げている。
〇防災性の低下〇防犯性の低下〇ごみの不法投棄〇衛生の悪化、悪臭の発生〇風景、景観の悪化
これらのほかにも考えられる影響として、以下のことが考えられる。
〇土地利用の非効率化〇周辺地域を含めた資産価値の低下〇地域財政への影響
地域財政への影響については、2007 年に財政破綻した夕張市の空き家率は 33％で、2017 年に財政破綻したアメリカのデトロイト市は 29.3％であった例もあり、管理コストの増大や効率的な土地利用ができないことによる機会損失などが考えられるため、無関係ではないと思われる。
2023 年 6 月

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また、空き家の管理が不十分なことにより当該物件の資産価値が低下し、安価で売買されることにより周辺地域の地価が下落することも指摘されている。
そこで、増加傾向にある空き家に対して空き家対策特別措置法や税制の改正がされた。空き家を放置した場合のデメリットについて、主なポイントは以下のとおりである。
〇空き家対策特別措置法は、倒壊の危険や衛生問題のある空き家に対し、自治体が撤去や改修を命令勧告できる制度。違反すると 50 万円以下の罰金となり、強制撤去となるうえ解体費も請求される。
〇200 平方メートル以下の小規模住宅用地は固定資産税を 6 分の 1 とする措置があったため、解体すると固定資産税額が増加したが、特定空き家に対してこの住宅用地特例が廃止された。
〇火災保険に加入できないため、損壊や火災によって近隣住民から損害賠償を請求された際に実費で支払う必要がある。
これらの面からも、空き家率の過度な上昇を抑えていくことが重要である。

東三河地域の空き家対策
そこで、東三河地域 5 市で行われている空き家対策について調査した。各市の HP において、空き家対策の一覧で確認できる施策は以下の通りであった。豊橋市と豊川市で空き家の管理に関する紹介制度や事業者との提携はあったものの、主な対策は各自治体取り組んでいることが分かった。
経済的支援

空家バンク相談窓口

空家管理条例・計画

豊 橋 市

〇〇〇〇〇

豊 川 市

〇〇〇〇〇

蒲 郡 市

〇〇〇

×〇

新 城 市

〇〇〇

×〇

田 原 市

〇〇〇×〇

※各市 HP の空き家対策一覧で確認できるもののみ記載しており、一覧で確認できない取組は除く

補助制度等を利用して行われている個別の空き家対策について、空き家を把握する視点での新城市の取組や豊橋市での空き家利活用の取組について調査した。

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5公益社団法人東三河地域研究センター【取組事例①：新城市】
空き家の実態把握は現地調査にて判断する方法が中心であり、人員や時間など多くのコストが必要となる。そこで新城市では民間事業者と連携し、空き家把握の半自動化と把握した情報を一元化する共通基盤システムを構築した。当事業がモデル事業に採択され、国土交通省の「空き家対策事例集」に取り上げられている。

出典：国土交通省「空き家対策事例集」

この取組では、航空写真を用いて以下の判定項目によって空き家である可能性を判定し、現地調査の結果判定保留を除いて 72.6％が、空き家であった。判定保留（調査できないもの）を含むと約 50％程度の判定率であることから、この結果をもって空き家であると判断することは難し
いものの、現地調査前に見当をつけることは可能となる。

出典：国際航業株式会社 HP

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6公益社団法人東三河地域研究センター
また、以下のように空き家情報を蓄積し、一元管理できる共通基盤システムを構築した。本事業ではシステム構築までであったが、今後行政や所有者だけでなく、不動産業者や建築業者、金融機関や士業と連携したプラットフォームを構築するなどして有効に活用することが求められる。

出典：国際航業株式会社

HP【取組事例②：豊橋市】
空き家の把握についての取組を上述したが、利活用についての取組については、豊橋市の「豊橋市空家等対策計画」に掲載された事例について紹介する。
古くから商売を行ってきたが、名古屋市へ転出して空き家となっていた。市が土地を購入し、建物の寄付を受けて商業用に改修し、地元 NPO 法人へ運営管理を委託している。文化財に指定することで国の助成を受けられるため、行政が主導で改修事業を行うことに利点がある。歴史的建造物であることなど条件が揃う場合は行政主導で行うことも重要である。

出典：豊橋市「空家等対策計画」

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7公益社団法人東三河地域研究センター【取組事例③：豊橋市】
豊橋市の空き家利活用事例において、学生が主体となった取組がある。豊橋技術科
学大学の建築系の学生が、空き家バンクで物件を探し、「大学連携創生事業費補助金」を利用して自分たちの手でリフォームを行い、まちなみに合う外観へ改修した。
学生が担い手となる取組であるため、卒業後の現在当該物件がどのような状態となっているのか、豊橋市二川地区にて聞き取り調査を行った。現在は卒業して、空き家となっており、短期的な居住にしかつながらなかった。一方で当該学生が就職して当地を離れた後でもまちづくりに参加しており、関係人口創出の取組ともなった。
担い手として利点が多数ある一方で、継続的な居住のための連携や制度設計は必

出典：豊橋市「豊橋市空家等対策計画」

要であるといえる。
物件の現在当該物件は空き家となってしまっている。学生に継続して住んでもらうには、行政や大学との連携が必要。
就職してこの地を離れてしまったが、現在でも灯籠まつり等まちづくりに参加して今回の取組くれている。土地への愛着もできて良い取組だと思う。学生が継続して入ってくれる制度作りが必要。
当地域は古民家が多く、古民家が好きだという声はある。古民家再生は大変なため、行政が借り上げて店舗リノベーションし、貸し出すなど補助が必要だと思う。
空き家を借りてアートイベントを行うなど当地域でも個々に取組はあるが、長野県持続的な利用の小布施地区のように、まちづくりビジョンを明確化したうえで、一体となって取り組む必要がある。
リノベーションコンテストなどを学生と一緒になって行い、建築業者や住まいを探す人、大学や地元のまちづくり組織などが審査をするようなイベントがあっても良いと思う。

アートイベントを行う
現在の物件

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空き家8