この事業は、一般財団法人全国市町村振興協会の助成を受けて、実施したものです。

土 地 に 関 す る 調 査 研 究－規模が過大な土地の評価について－

平成30年３月

一般財団法人

資産評価システム研究センター

は し が き

固定資産税は、市町村財政における基幹税目として重要な役割を果たしてきておりますが、課税情報の公開の促進等を背景に、固定資産税制度や資産評価に対する納税者の関心はますます高まっております。
当評価センターは、昭和５３年５月設立以来、調査研究事業と研修事業を中心に事業を進め、地方公共団体に固定資産税に関し必要な情報を提供してまいりました。
調査研究事業では、その時々の固定資産税を巡る諸課題をテーマに、学識経験者、地方団体の関係者等をもって構成する研究委員会を設け調査研究を行っておりますが、本年度は４つの調査研究委員会において、固定資産税制度、固定資産評価制度に関して、専門的な調査研究を行ってまいりました。
このうち、土地に関する調査研究委員会においては、「規模が過大な土地の評価」
について調査研究を行いました。
ここに、その調査研究結果がまとまりましたので、研究報告書として公表する運
びとなりました。つきましては、熱心にご研究、ご審議いただいた委員の皆様や関係の方々に対し、心から感謝申し上げます。
当評価センターは、今後とも、所期の目的にそって、事業内容の充実を図るとともに、地方団体等に役立つ調査研究に努力をいたす所存でありますので、地方団体
をはじめ関係団体の皆様のなお一層のご指導、ご支援をお願い申し上げます。

平成３０年３月
一般財団法人資産評価システム研究センター
理

事

長

細 谷

芳 郎

平成２９年度

委
委

員

土地に関する調査研究委員会委員名簿

長

井出

多加子

成蹊大学経済学部長

員

木 村

收

大阪市立大学都市研究プラザ特別研究員

西 嶋淳

大阪商業大学経済学部長・大学院地域政策学研究科長
教授

前川

俊一

椙山女学園大学現代マネジメント学部教授

泉達 夫

元社団法人日本不動産鑑定協会理事、新中央鑑定代表

石 井

優

浅尾

輝樹

一般財団法人日本不動産研究所公共部長
一般財団法人日本不動産研究所公共部技術活用推進室
参事兼室長

岡 島

茂

東京都主税局資産税部資産評価専門課長

松坂康雄

広島市財政局税務部固定資産税課長

細野恭男

船橋市税務部資産税課長

藤元美則

大津市総務部資産税課長

上原康一

明石市総務局税務室資産税課土地係長（順不同、敬称略）（平成３０年３月現在）

土地に関する調査研究委員会【審 議 経 過】○第１回〔平成２９年５月２２日（月）〕（議題）（１）平成２９年度調査研究項目について（２）規模が過大な土地の評価について○第２回〔平成２９年７月１２日（水）〕（議題）（１）財産評価基本通達改正案の内容（２）所要の補正導入の現状（３）所要の補正の具体的事例（４）規模が過大な土地の評価について○第３回〔平成２９年８月１８日（金）〕（議題）（１）規模が過大な土地の評価についての論点整理等（２） 国税の改正案を踏まえた評価基準改正についてのアンケート調査結果○第４回〔平成２９年１０月２日（月）〕（議題） 規模が過大な土地の評価について○第５回〔平成３０年３月５日（月）〕（議題） 報告書（案）について

目
Ⅰ

次

調査研究の背景 ････････････････････････････････････････････････････ 1
１．調査研究の目的 ････････････････････････････････････････････････ 1
２．調査研究の方法 ････････････････････････････････････････････････ 2Ⅱ

相続税評価の整理 ･･････････････････････････････････････････････････ 3
１．従来の評価方法 ････････････････････････････････････････････････ 3
２．財産評価基本通達の改正理由 ････････････････････････････････････ 3
３．改正後の評価方法 ･･････････････････････････････････････････････ 4Ⅲ

固定資産税評価における「規模が過大な土地」の評価 ･･････････････････ 8
１．平成 15 年度土地に関する調査研究報告書 ･････････････････････････ 8
２．市町村長による所要の補正 ･･････････････････････････････････････ 8
３．奥行価格補正率の考え方と規模が過大な土地の減価 ････････････････ 9
４．規模が過大な土地の取引価格と固定資産税評価との比較 ････････････ 12Ⅳ

固定資産税評価と相続税評価の相違の整理 ････････････････････････････ 18
１．評価方法の相違･････････････････････････････････････････････････ 18
２．税の性格 ･･････････････････････････････････････････････････････ 21
３．固定資産税評価と相続税評価の相違まとめ･････････････････････････ 22

Ⅴまとめ ････････････････････････････････････････････････････････････ 24
１．相続税評価の分析 ･･････････････････････････････････････････････ 24
２．固定資産税評価における「規模が過大な土地」の評価 ･･････････････ 24
３．固定資産税評価と相続税評価との相違 ････････････････････････････ 24
４．今後の検討課題 ････････････････････････････････････････････････ 24【付属資料】
１．「財産評価基本通達の一部改正について」通達等のあらましについて（情報）２．「財産評価基本通達」の一部改正（案）に対する意見募集の結果について
３．（平成 30 年 1 月 1 日以降用）「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート
４．市街化区域農地の評価に用いる「通常必要と認められる造成費に相当する額」に
ついて

Ⅰ

調査研究の背景１

調査研究の目的
平成 29 年度税制改正大綱（平成 28 年 12 月 22 日閣議決定）において、相続税等の財産評価の適正化を図るため、財産評価基本通達に基づく評価（以下「相続税評価」という。）のうち、広大地の評価について、面積に比例的に減額する方
法から、形状・面積等を考慮する方法へ見直すこととされた。
従来の相続税評価における広大地の取扱いは、土地の形状や奥行等を考慮せず、面積に応じて比例的に減額する評価方法であったため、広大地の形状によっては、取引価格と相続税評価額が大きく乖離する場合や、富裕層の節税対策に利用されているという問題点が生じていた。
このため、従来の広大地の評価（旧財産評価基本通達 24-4）を廃止し、奥行価格補正率や不整形地補正率等と新たな「規模格差補正率」を連乗する評価方法へ見直すとともに、適用要件の明確化（適用の有無を地区区分や都市計画法の区域区分等を基に判定する）を図り、平成 30 年 1 月 1 日以後に相続等により取得した土地の評価へ適用されることとなった。
従来の広大地の評価は、奥行価格補正率などの画地調整率を使用せず広大地補正率のみを適用していたが、見直し後の「規模格差補正率」は、路線価方式における一つの画地調整率として取り扱われることとなった。
現在、固定資産税評価では、平成 15 年度土地に関する調査研究「大規模画地の評価について」（以下「平成 15 年度報告書」という。）でも整理されているよ
うに、規模が大きいことによる減価は、ある程度、奥行価格補正率の範囲内で考慮されているとした上で、さらに、必要に応じて地域の実情を考慮しつつ、画地計算法の附表等に所要の補正を加えて適用することができるが、財産評価基本通達の改正を受けて、公的土地評価について相互の均衡と適正化を図る（土地基本法（平成元年法律第 84 号）第 16 条）観点も踏まえて、固定資産税評価においても、固定資産評価基準（別表第 3 画地計算法の附表）に同様の補正を導入すべき
か、導入するとした場合に具体的にどのような内容とすべきかなどについて研究を行うこととした。

－1－
－1－

２

調査研究の方法
調査研究に当たっては、次の手順により行うこととする。

相続税評価における「規模格差補正率」の整理

規模が過大な土地における固定資産税評価の減価要因の整理及び取引価格との比較

固定資産税評価と相続税評価との相違の整理

－2－
－2－

Ⅱ

相続税評価の整理
平成 30 年 1 月 1 日以後に相続等により取得した土地の評価には、「規模格差補正率」が適用されることから、当該「規模格差補正率」がどのような補正率であるのか、平成 29 年 10 月 5 日に公表された「「財産評価基本通達の一部改正について」
通達等のあらましについて（情報）」（P.29 付属資料 1）及び「「財産評価基本通達」の一部改正（案）に対する意見募集の結果について」（P.42 付属資料 2）を参考にして整理することとした。

１

従来の評価方法
従来、相続税評価では、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号）第 4 条第 12 項に規定
する開発行為（以下「開発行為」という。）を行うとした場合に公共公益的施設
用地の負担が必要と認められるものに関しては、広大地の評価方法が採用されていた（旧財産評価基本通達 24-4）。
この広大地の評価方法は、面積に応じて比例的に減額するものであり、具体的には次のとおりであった。
広大地の評価額 ＝ 正面路線価 × 広大地補正率（※） × 地積
※広大地補正率＝0.6－0.05×（広大地の地積／1,000 ㎡）（下限 0.35）

この広大地補正率は、その適用要件からすると、広大地の開発行為によって道
路、公園等の潰れ地が生じることによる減価要因が反映されているものであるが、当該補正率は、土地の個別的要因に基づいて最も経済的・合理的な使用の観点か
ら算定された鑑定評価額を基に統計学の手法を用いて設定され、土地の個別的要因に係る補正が全てこの補正率によって考慮されたものとなっており、他の画地調整率（奥行価格補正率など）は重複して適用しないこととされていた。
２

財産評価基本通達の改正理由
従来の広大地補正率は、個別の土地の形状等とは関係なく面積に応じて比例的に減額するものであるため、広大地の形状によっては次ページのように取引価額と相続税評価額が乖離する場合が生じていた。

－3－
－3－

取引価格

取引価格
道
路
負
担

6,500 万円

1,500 ㎡

相続税評価額

１億円
相続税評価額道
路負担1,500 ㎡

6,000 万円

6,000 万円

また、従来の広大地の評価の適用要件は、１のとおり「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地」とされており、相対的なものであったことから、広大地に該当するかどうか判断に苦慮するなどの問題が生じていた。これらのことから、適用要件を絶対的なものへ見直して、明確化を図ったものである。
３

改正後の評価方法（１）減価要因「地積規模の大きな宅地の評価」における「規模格差補正率」は、「地積規模の大きな宅地」を戸建住宅用地として分割分譲することに伴う減価を反映させるものであり、主に地積に依拠する次の３つの減価要因を反映させたものである。
①戸建住宅用地としての分割分譲に伴う潰れ地の負担による減価
地積規模の大きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合には、一定の場合を除き、道路、公園等の公共公益的施設用地の負担を要することとなる。この負担により、戸建住宅用地として有効に利用できる部分の面積が減少することになるため、このようないわゆる「潰れ地」部分の負担が減価要因となる。
②戸建住宅用地としての分割分譲に伴う工事・整備費用等の負担による減価
地積規模の大きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合には、住宅として利用するために必要な上下水道等の供給処理施設の工事費用の負担を要するとともに、開設した道路等の公共公益的施設の整備費用等の負担が必要となる。
また、開発分譲地の販売・広告費等の負担も要する。
開発分譲業者は、これらの費用負担を考慮して宅地の仕入れ値（購入価格）を決定することになるため、これらの工事・整備費用等の負担が減価要因と

－4－
－4－

なる。
③開発分譲業者の事業収益・事業リスク等の負担による減価
地積規模の大きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合には、開発
分譲業者は、開発利益を確保する必要がある。
また、開発する面積が大きくなるにつれ販売区画数が多くなることから、開発分譲業者は、完売までに長期間を要したり、売れ残りが生じたりするというリスクを負う。
さらに、開発分譲業者は、通常、開発費用を借入金で賄うことから、開発の準備・工事期間を通じた借入金の金利の負担を要する。
開発分譲業者は、これらを踏まえて宅地の仕入れ値（購入価格）を決定するため、これらが減価要因となる。
（２）適用対象土地（１）に記載のとおり、「地積規模の大きな宅地の評価」における「規模格差補正率」は、戸建住宅用地として分割分譲することに伴う減価を反映させるものであることから、戸建住宅用地としての分割分譲が法的に可能であり、かつ、戸建住宅用地として利用されるのが標準的である地域に所在する宅地が適用対象となる。具体的には、三大都市圏では 500 ㎡以上の地積の宅地、それ以外の地域では 1,000 ㎡以上の地積の宅地が「地積規模の大きな宅地」に該当するものとされ、このうち、適用対象となる宅地は、路線価地域では、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものに限定されている（倍率地域は限定なく適用対象）。
ただし、以下の①から④に該当するものは、法的規制やその標準的な利用方
法から、「地積規模の大きな宅地」から除かれ、適用対象にはならないとされている。
①市街化調整区域（都市計画法第 34 条第 10 号又は第 11 号の規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域を除く。）に所在する宅地②都市計画法の用途地域が工業専用地域に所在する宅地③指定容積率が 400％（東京都の特別区内においては 300％）以上の地域に所在する宅地④倍率地域に所在する財産評価基本通達 22-2((大規模工場用地))に定める大規模工場用地
①及び②は、法的規制の観点から、戸建住宅用地に分割分譲することができない土地であり、戸建住宅用地としての分割分譲に伴う減価が発生する余地がないことから、適用除外されることとなる。
一方、③及び④は法的規制は生じないものの、土地の標準的な利用方法から

－5－
－5－

戸建住宅用地として分割分譲が行われる蓋然性が乏しいと考えられるため、適用除外されることとなる。
なお、財産評価基本通達 20-2 に定める「地積規模の大きな宅地」に該当するか否かを確認する際には、「（平成 30 年 1 月 1 日以降用）「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート」（P.47 付属資料 3）を使用することとなる。

（３）規模格差補正率
規模格差補正率は、財産評価基本通達 20-2 より、次の算式により計算することとされた。

ⒶⒶ

地積規模の大きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価は、当初は地積の増加に正比例的に増加するものの、一定の地積規模を超えると、その増加幅は緩やかとなる傾向があり、規模格差補正率は、この傾向を反映したものとなっている。

－6－
－6－

当該補正率は、例えば三大都市圏の 1,500 ㎡の宅地の場合、500 ㎡未満の部
分、500 ㎡以上 1,000 ㎡未満の部分及び 1,000 ㎡以上 1,500 ㎡までの部分に分割して、それぞれの部分に対応する減価の割合を乗じて合算したものに基づき計算することにより求めることもできるが、それでは計算過程が非常に複雑となってしまうため、前ページの算式のとおり簡便な方法（速算表として作成）により求めることとされている。
参考に、三大都市圏を前提に、その補正率を具体的にみていくと、まずは補正が適用されはじめる 500 ㎡では、
「 （500 ㎡ × 0.95 ＋ 25）/ 500 ㎡ × 0.80 ＝ 0.80 」となる。したがって、500 ㎡の土地から最も弱い補正率 0.80 が適用されることとなる。
B の値の下限が 0.80 であることから、規模格差補正率の最も強い補
一方、○正率は 0.64 となる（参考までに当該補正率となる規模を計算すると三大都市圏では 38,000 ㎡超、三大都市圏以外では 40,000 ㎡超の土地となる）。
なお、委員からは、「標準宅地の鑑定評価において、標準的画地規模が 500㎡以上かつ容積率 300％未満でも規模補正を行っていない宅地や、相続税評価の規模格差補正率の適用対象となる要件に該当する地価公示地点で、規模補正が行われていない例も存在する」、「大量一括評価である固定資産税においては、容積率は補正の適用判断に用いず、固定資産税の用途地区により適用の有無を判断するなど、簡素な方法によるほうが望ましい」との意見もあった。

－7－
－7－

Ⅲ

固定資産税評価における「規模が過大な土地」の評価
相続税評価において新設された「地積規模の大きな宅地の評価」は、前項のとおり戸建住宅用地として分割分譲することに伴う減価を「規模格差補正率」として反映させるものであった。
それでは、固定資産税評価では、規模が大きいことによる減価はどのような考え方に基づくものなのかについて整理しておく。
１

平成 15 年度土地に関する調査研究報告書
固定資産税評価における規模が大きいことの考慮のあり方については、平成
15 年度報告書においてとりまとめられている。
平成 15 年度報告書の要旨は、次のとおりである。
【規模による減価の考え方の整理】（１）利用効率が劣ることによる減価（２）裏地を含むことによる減価（３）収益性に基づく減価（４）市場性による減価【標準宅地に係る鑑定評価実例における規模格差補正の分析】
地域の標準的な画地規模よりも大きな規模となっていると考えられる
7,269 地点の標準宅地について当該地点の鑑定評価書における規模格差補正について分析【固定資産税評価における取扱いの検討】〇地域の需給事情によって、土地の価格はかなり異なることとなり、これは極めて地域性の大きい問題である。規模のまとまった土地の方が効用が増し、増価となるケースも存在すること等を総合的に考察すると、全国一律の合理的根拠に基づいて補正率を設定することは現実的ではない。
〇規模が大きいことによる減価要因の、ある程度の部分が奥行価格補正率の範囲内で考慮されていることをも併せ考えると、規模格差の補正のみを取り出して独立した減価を行うことは必要ないのではないかと考えられる。
〇一方、著しく大きい等、規模について極めて特殊な個性を有するため、価格に与える影響が強いものと考えられる場合については、個別に対応することが必要な場合もあることに留意しなければならない。
２

市町村長による所要の補正
現在、市町村が行う固定資産税評価では、規模に係る減価要因を奥行価格補正率で考慮した上で、さらに必要に応じて画地計算法の附表等に所要の補正を加えて適用することができる。
所要の補正とは、固定資産評価基準では次のとおり定められている。

－8－
－8－

固定資産評価基準第 1 章第 3 節二（一）４
各筆の宅地の評点数は、路線価を基礎とし、「画地計算法」を適用して付設するものとする。この場合において、市町村長は、宅地の状況に応じ、必要があるときは、「画地計算法」の附表等について、所要の補正をして、これを適用するものとする。
また、平成 7 年度土地に関する調査研究「画地計算法における所要の補正に関する調査並びに用途地区別の宅地の画地計算に関する調査研究」においても、
次のとおり整理されている。
各筆ごとに格差が認められるが、評価の各手順において考慮できなかった要因で画地計算法の附表又は宅地の比準表に定められていない要因、もしくは定められてはいるが修正することにより、より実態にあった補正を行うことができるものについては、市町村長は所要の補正をすることが出来るとしている。
なお、総務省の調べによれば、平成 27 年度評価替え時に、画地の規模に係る所要の補正を実施していたのは 259 団体（全体の 15％程度）であったとのことである。
３

奥行価格補正率の考え方と規模が過大な土地の減価
平成 15 年度報告書で、固定資産税評価では規模に係る減価要因のある程度の範囲は奥行価格補正率で考慮していると整理されていることから、奥行価格補正率の考え方と規模が過大な土地の減価について改めて整理してみる。
＜固定資産評価基準解説抜粋＞
奥行価格補正割合法とは、宅地の価格に影響を及ぼす諸要素のうち、画地の奥行の要素について考慮するものである。すなわち、宅地の価格は道路からの奥行が長くなるにしたがって、また、奥行が著しく短くなるにしたがって逓減するものであるから、標準奥行より長い奥行を有する場合については、街路に接する画地についてその画地内の街路に近い部分の土地の価値はそれより遠い部分の価値に比較して、路線に対する接近性が大であるだけ高いという考え方を示したものであり、標準奥行に満たない場合は、建物の敷地としての効用を考慮すると逆に接近性が大になるにしたがって、宅地の利用価値は低くなるという考え方を示したものである。
また、奥行価格補正割合は、商業地区、住宅地区等その用途により逓減する
割合が異なり、標準画地の大きさ（奥行の長さ）も異なることから、固定資産評価基準では宅地の用途地区別に、繁華街地区、高度商業地区（Ⅰ、Ⅱ）、普通
商業地区及び併用住宅地区、普通住宅地区及び家内工業地区、中小工場地区、並びに大工場地区の区分によりそれぞれ標準画地の奥行に応じた奥行価格補正率が、いわゆる経験則から定められているところである。

－9－
－9－

固定資産評価基準における奥行価格補正率表は表１のとおりである。
表１

固定資産評価基準 別表第３ 画地計算法 附表 1「奥行価格補正率表」
地区区分

4以上

高度商業地区Ⅰ

奥行距離（メートル）

繁華街地区

Ⅱ

普通商業地区

普通住宅地区

併用住宅地区

家内工業地区

中小工場地区

大工場地区

4未満

0.90

0.90

0.90

0.90

0.90

0.85

0.85

6未満

0.92

0.92

0.92

0.92

0.92

0.90

0.90

6以上

8未満

0.93

0.94

0.95

0.95

0.95

0.93

0.93

8以上

10未満

0.94

0.96

0.97

0.97

0.97

0.95

0.95

10以上

12未満

0.95

0.98

0.99

0.99

1.00

0.96

0.96

12以上

14未満

0.96

0.99

1.00

1.00

0.97

0.97

14以上

16未満

0.97

1.00

0.98

0.98

16以上

20未満

0.98

0.99

0.99

20以上

24未満

0.99

1.00

1.00

24以上

28未満

1.00

28以上

32未満

0.98

32以上

36未満

0.96

0.98

0.96

36以上

40未満

0.94

0.96

0.94

40以上

44未満

0.92

0.94

0.92

44以上

48未満

0.90

0.92

0.91

48以上

52未満

0.99

0.88

0.90

0.90

52以上

56未満

0.98

0.87

0.88

0.88

56以上

60未満

0.97

0.86

0.87

0.87

60以上

64未満

0.96

0.85

0.86

0.86

0.99

64以上

68未満

0.95

0.84

0.85

0.85

0.98

68以上

72未満

0.94

0.83

0.84

0.84

0.97

72以上

76未満

0.99

0.93

0.82

0.83

0.83

0.96

76以上

80未満

0.98

0.92

0.81

0.82

80以上

84未満

0.97

0.90

0.80

0.81

0.82

0.93

84以上

88未満

0.96

0.88

88以上

92未満

0.95

0.86

0.81

0.90

92以上

96未満

0.94

0.84

96以上

100未満

0.92

0.82

0.90

0.80

100以上

0.99
0.98

0.80

0.80

さらに、平成 15 年度報告書では、「利用効率が劣ることによる減価」として次のとおり記載されている。
大規模画地に係るこのような減価について、奥行逓減による減価、すな
わち画地の奥行が長くなるに従って価値が逓減することとの関係において考察すると、規模の大きい画地は相応の奥行を有することから、大規模であることによる減価が発生する画地には、奥行逓減による減価も同時に発生すると考えられる。
以上のとりまとめを踏まえると、規模が大きいことによる減価は、ある程度の部分は奥行価格補正率で考慮されているので、検討しなければならないのは、
奥行価格補正率では反映しきれない部分の減価の有無、さらに、減価が有ると

－10－
－10－

した場合にどの程度考慮すべきかということになる。
【奥行価格補正率では反映しきれない部分の減価が認められる場合のイメージ】
規模が過大な土地の通常認められる減価

奥行価格補正率で考慮されている

不足分の減価＝規模の補正率
なお、平成 15 年度報告書において、前述のとおり「規模が大きいことによる減価要因の、ある程度の部分が奥行価格補正率の範囲内で考慮されていることをも併せ考えると、規模格差の補正のみを取り出して独立した減価を行うことは必要ないのではないかと考えられる。」と結論づけられている。また、今年度の委員会でも「規模が過大な土地に減価があるかどうかは地域によって違うので、「所要の補正」で対応するのが現実的」、「固定資産評価基準で減価を一律に行うのは難しいので、平成 15 年度報告書を踏襲していくのが現実的な処置」といった委員の意見もあった。しかしながら、財産評価基本通達の改正内容は、「規
模格差補正率」が奥行価格補正率などと同種の画地条件としての補正として位置付けられ、また、次ページのグラフ１のとおり、国土交通省の土地総合情報システムで調査した全国の規模別土地取引件数における規模の大きな土地の割合が増加しているといったような実態がある中においては、固定資産税評価における規模が過大なことに関する独立した補正の必要性と導入の実現性についての検討を改めて行っておくことは必要である。
なお、国土交通省の土地総合情報システムによる取引のデータは、取引の日付までは公開されていないものの、取引時点に応じて四半期ごとに分けられており、今回集計したのは平成 17 年 7 月から平成 18 年 6 月までの取引と、平成
28 年 4 月から平成 29 年 3 月までの取引である。また、更地や建付地、中古マンション等様々な取引が混在していたが、全ての類型を含めて集計を行った。

－11－
－11－

グラフ１

規模別土地取引件数の割合

取引件数（H17年第３四半期～H18年第
２四半期）
0.1%
0.0%

0.0%

1.9%

0.3%
1.2%

取引件数（H28年第２四半期～H29年第
１四半期）
0.4%
0.6%

1.8%

1.9%

1.1%

4.3%

5.2%

500㎡未満500㎡以上1,000㎡未満

500㎡未満500㎡以上1,000㎡未満

8.9%

1,000㎡以上2,000㎡未満

1,000㎡以上2,000㎡未満

2,000㎡以上3,000㎡未満

2,000㎡以上3,000㎡未満

3,000㎡以上4,000㎡未満

3,000㎡以上4,000㎡未満

4,000㎡以上5,000㎡未満

4,000㎡以上5,000㎡未満
5000㎡以上

5000㎡以上
不明

不明

80.1%

92.2%

敷地規模（㎡）
500㎡未満500㎡以上1,000㎡未満
1,000㎡以上2,000㎡未満
2,000㎡以上3,000㎡未満
3,000㎡以上4,000㎡未満
4,000㎡以上5,000㎡未満
5000㎡以上
不明
合計

取引件数（H17年第３四半期～H18年第２四半期）
51,739
2,394
1,052
50
26
20
153
674
56,108規模（㎡）500㎡未満500㎡以上1,000㎡未満
1,000㎡以上2,000㎡未満
2,000㎡以上3,000㎡未満
3,000㎡以上4,000㎡未満
4,000㎡以上5,000㎡未満
5000㎡以上
不明
合計

取引件数（H28年第２四半期～H29年第１四半期）
192,669
21,397
12,513
2,723
1,562
899
4,308
4,496
240,567

上記取引件数の集計において、前回調査研究が行われた平成 15 年時のものは土地総合情報システムでデータ化されていなかったため、土地総合情報システムにてデータ化されている最も古い年間のデータと最も新しい年間のデータを活用して、その全体の件数に占める敷地面積ごとの割合を対比した。なお、平成 17 年第 3 四半期から平成
18 年第 2 四半期の件数が少ないのは、当該システムが創設された時期であったことから、収集できたデータの件数が少なかったためと考えられる。

４

規模が過大な土地の取引価格と固定資産税評価との比較
これまで整理した内容を前提として、取引事例を検証し、仮に奥行価格補正率

だけでは減価が足りていない場合、どの程度の補正率が必要となるかを検討することとする。なお、後述するとおり限られた地域で収集した取引事例をもとに分析したものであり、また、減価要因の詳細な分析まで行ったものではないことに留意が必要である。
①

取引事例の収集及び実態分析
まずは取引事例を収集し、規模の大きさと取引価格との間に何らかの相関関係を見出すことができるのか、市場の実態を把握することとした。

－12－
－12－

取引事例は、できる限り地域及び価格水準の偏りが生じないように、宮城県、群馬県、大阪府、和歌山県、山口県、熊本県から収集した。
上記府県内で平成 27 年 1 月 1 日から平成 29 年 3 月 31 日までに行われた普通住宅地区の 500 ㎡以上の取引事例について、取引価格と路線価から画地計算（奥行価格補正率等の適用後）した概算固定資産税評価額を 0.7 で割り戻した価額（以下「概算評価額」という。）を対比させ、乖離の程度、すなわち、奥行価格
補正率では反映しきれない減価に相当すると推認できる割合を調査することとした。概算評価額の算出に当たっては、それぞれの市町村の所要の補正の実態把握までは困難であったことから、固定資産評価基準で定めている、画地計算法附表の各補正率を適用することにより行った。
なお、取引価格と概算評価額は、平成 28 年 7 月に時点を揃えて対比している（取引価格と対比したのは平成 27 基準年度の路線価で、平成 26 年 1 月から平成 28 年 7 月の間に地価が下落している地域については、固定資産税評価で採用している下落修正率を活用して下落修正を行い、地価が上昇している地域については、他の公的土地評価の資料を活用して上昇修正を行った。）。
その結果、規模と取引価格÷概算評価額の関係は次ページのグラフ２の散布
図のとおりとなった。
グラフ２では、縦軸が 1.00 を上回っている取引事例は、取引価格が概算評価額を上回っていることとなる。
反対に、縦軸が 1.00 を下回っている取引事例は、取引価格が概算評価額を下回っていることとなる。
なお、分析に採用した取引事例数は表２のとおりである。
表２

採用取引事例数
地積

取引事例数

500 ㎡以上 1,000 ㎡未満

441,000 ㎡以上 2,000 ㎡未満

162,000 ㎡以上 3,000 ㎡未満

393,000 ㎡以上 4,000 ㎡未満

144,000 ㎡以上 5,000 ㎡未満

35,000 ㎡以上 6,000 ㎡未満

26,000 ㎡以上 7,000 ㎡未満

37,000 ㎡以上 8,000 ㎡未満

08,000 ㎡以上 9,000 ㎡未満

19,000 ㎡以上 10,000 ㎡未満

010,000 ㎡以上

1

合計

123

－13－
－13－

グラフ２

規模と取引価格÷概算評価額との関係

1.20

1.00

取引価格/概算評価額

0.80

0.60

0.40

0.20

0.00
0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,00012,000規模（ ㎡）

この散布図は、概算評価額に対する取引価格の比率を縦軸に、規模を横軸に取っているから、もし、概算評価額と取引価格との乖離（以下「価格乖離」という。）を生む原因の多くを規模が占めるのであれば、この散布図より一定の傾向を読み取ることができるはずである。
しかし、現に作成された散布図から、規模に応じて価格乖離が生じている傾向を読み取ることはできない。これは、規模以外の多様な要素が価格乖離を生む原因になっているためと考えられる。
価格乖離を生む原因として、取引当事者の事情が挙げられる。例えば、既に区画割りされた戸建住宅地であれば、ある程度広範な地域的及び時間的範囲の中で成立した多数の取引実例を基礎として一定の相場観が醸成され、その上で売り希望と買い希望が交叉する結果、相場に見合った価格での取引が実現しやすい。一方、大規模地については、そもそも相場形成の基礎となるべき取引件数が少なく、売主の資産処分（資金化）の必要性・切迫度や、買主の当該地に対する特有のニーズの有無など、取引当事者の事情、言い換えれば偶然に左右されやすい傾向がある。
このように取引当事者の事情が価格に大きな影響を与えていたとしても、理論上は、個々の取引について事情補正を施すことにより、価格乖離と規模との関係を観察できるはずである。しかし、個々の取引について当事者の事情を仔細に把握したうえで、当該事情の価格への影響度を数値化することは、根拠を

－14－
－14－

明確にした作業としては困難であり、様々な取引当事者の事情が反映されたままで散布図を作成せざるを得なかった。これが、散布図から一定の傾向を読み取ることができない原因の１つと考えられる。
このほか、価格乖離を生む原因として、様々な価格形成要因が挙げられる。
散布図では、概算評価額に対する取引価格の比率を縦軸に取っている。このう
ち、概算評価額については、奥行価格補正率等、固定資産評価基準における画地計算法の附表として規定された補正率が反映されている。その一方、これと対比される取引価格については、固定資産評価基準における画地計算法の附表として規定された要因に限らず、それぞれの土地が具有する全ての要因が反映されている。このような要因の１つとして規模が挙げられるが、土地の価格を形成する要因は多様であり、規模だけでなく、道路との高低差など各種利用上の制約及び造成の必要性等、様々な要因が作用している可能性がある。
そうすると、理論上は、固定資産評価基準における画地計算法の附表として規定された要因に限らず、それぞれの土地が具有する全ての要因（規模を除く。）
を概算評価額に反映させることにより、純粋に、価格乖離と規模との関係を観察できるはずである。しかし、そのような準備は限られた調査期間の中では困難であり、価格乖離に様々な要因が含まれたままで散布図を作成せざるを得な
かった。これが、散布図から一定の傾向を読み取ることができないもう１つの原因と考えられる。
②

一体として有効利用されているまたは有効利用が可能と判断される取引事例による分析
先述のとおり、規模以外の多様な要素が価格乖離を生む原因になっているた

め、規模に応じて価格乖離が生じている傾向を散布図から読み取ることはできなかった。そして、補正等により、価格乖離を生んでいる要素を規模に純化させることも、調査の限界から困難であった。
そこで、収集した取引事例の中から、そのまま一体の土地として現に有効利用され、または、有効利用が可能と判断されるものを抽出し、散布図を作成することとした。
もとより、そのような取引事例を抽出したとしても、価格乖離を生んでいる要素が規模に純化されるわけではない。しかし、そのまま一体の土地として利用することが困難な土地と比べれば、抽出した土地については、一体利用を前提として取引が行われたという点で、価格乖離を生んでいる要素のうち、規模以外の要素をある程度除外できる可能性がある。なお、抽出した土地は、机上調査における確認においては、固定資産評価基準における画地計算法の附表として規定された要因以外の要因は見られなかったが、より深い分析を行った場

－15－
－15－

合には、画地計算法の附表として規定された要因以外の要因が見られる可能性も含まれている。
このような取引事例を抽出して作成した散布図では、価格乖離を生んでいる要素が規模に純化されているとまでは言えないものの、その主たる原因は規模ではないかと考えられ、規模と価格乖離との関係性を読み取る参考資料とし得るものと考えられる。
そこで、現に大きな規模を活かして利用している取引事例、または、大きな規模を活かした利用を図ることができると判断できる取引事例（43 事例）を抽出し、①と同様に散布図を作成して、分布状況を確認したところ、グラフ３のとおりとなった。
グラフ３

抽出した取引事例による対比表

1.20

1.00

取引価格/概算評価額

0.80

0.60
抽出した取引事
例
0.40

0.20

0.00
0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

規模（ ㎡）

当該散布図をみると、一定の規模までは取引価格/概算評価額が 1.00 を上回る取引事例もあれば、1.00 を下回る取引事例もあり、規模と取引価格との割合について、一定の傾向は見られなかった。
一方、一定の規模以上の取引事例に関しては、概ね 0.80 を下限としてばらつ
きがみられるが、仮に 0.90 程度の補正率を適用すれば、全体的に取引価格との均衡度が向上することを見てとることができる。ただし、例えば「一定の規模から規模が増加すれば、それに比例して減価がさらに強まる」といった傾向まではみられなかった。
以上のとおり取引事例による検証を行ったが、当該検証に用いた取引事例は、三大都市圏以外の地域から収集されたものが大多数であることには留意が必要である。
また、取引事例について事情補正をしていないことから、分析結果には取引当事者の事情が価格に大きな影響を与えていた可能性があることにも留意が必

－16－
－16－

要である。
③

全ての取引事例について
グラフ２をみると、一定の傾向を読み取ることはできなかったが、価格乖離の主な原因は、規模の他に、取引当事者の事情によるものと、画地計算法附表で反映される要因以外の要因が含有されていることではないかと考えられた。
今回の調査においては、個々の取引事例について事情補正をして、さらに詳
細に減価要因を把握して分析を行うことまではできなかったが、②の分析により、一定の規模以上の土地には、仮に 0.90 程度の補正率を適用すれば、全体的に取引価格との均衡度が向上することを見てとることができたことから、全ての取引事例について同様の補正率を適用した上で、その他様々な減価要因や取引事情を考慮する必要がある取引事例については、それらを考慮することにより取引価格との均衡度が向上する可能性があると考えられる。
以上より、大きな規模を活かした利用を図ることができる土地であっても、それ以外の土地であっても、②での分析結果を適用することにより、現状よりも取引水準に近い評価を実現できるものと考える。
なお、補正率作成に関して、「規模が大きくなり、規模の補正率が適用されることで、評価の総額が減少する逆転現象が生じることは、評価理論上の問題に加えて、納税者の理解を得にくい事例となることが懸念される」、「取引事例の分析に当たっては、
市場滞留期間がどれくらいあったかも影響すると思われるので留意すべきである」、「相続税評価との部分的整合性を図る観点から、規模格差補正率中の乗数 0.8 を除外した補正率を参考に、その他補正を行うことも一つの検討課題となるのではないか」、「地域によって、規模による減価が発生する地域と増価が発生する地域がある」という意見もあった。
今年度の委員会では、上記のように規模の減価について取引事例を用いて分析したが、最終的に固定資産税評価で採用する具体的な補正率を設定しようとする場合には、引き続き調査を行ったうえで、総務省において検討される必要がある。
また、繰り返しとなるが、本項で分析した内容は、限られた地域で収集した取引事例をもとにした分析であり、また、減価要因の詳細な分析まで行ったものではないことに留意する必要がある。よって、今後さらにデータを収集し、分析する必要がある。

－17－
－17－

Ⅳ

固定資産税評価と相続税評価の相違の整理
これまでのところで、相続税評価（規模格差補正率）の把握及び固定資産税評
価における「規模が過大な土地」の評価の整理を行い、取引事例をもとにした分析を行った。
その分析結果からは、相続税評価にて新設された「規模格差補正率」と同じ補正率を導き出すことはできなかった。
公的土地評価について相互の均衡と適正化を図る（土地基本法第 16 条）観点から考えた場合、固定資産税評価と相続税評価とで補正の方法が異なることについて、
以下において、固定資産税評価と相続税評価を対比しながら検討することとする。
１

評価方法の相違
まず、固定資産税評価と相続税評価で、その評価方法にどのような相違があるか整理することとした。
固定資産評価基準では、各筆の宅地の評点数は次のとおり評価することとされている。
各筆の宅地の評点数は、路線価を基礎とし、「画地計算法」を適用して付設するものとする。この場合において、市町村長は、宅地の状況に応じ、必要があるときは、「画地計算法」の附表等について、所要の補正をして、これを適用するものとする。
そして、固定資産評価基準に基づき評価した価額が、適正な時価と推認される（※）。
※ 「適正な時価と推認される」ことについて（以下、引用部分の下線は原文にはなく、説明の便宜上付加したものである）
固定資産税に関する裁判（判決文一部抜粋）
最高裁判決（平成 25 年 7 月 12 日言渡 平成 24 年（行ヒ）第 79 号）「地方税法は固定資産税の課税標準に係る適正な時価を算定するための技
術的かつ細目的な基準の定めを総務大臣の告示に係る評価基準に委任したものであること等からすると、評価対象の土地に適用される評価基準の定める評価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものであり、かつ、当該土地の基準年度に係る賦課期日における登録価格がその評価方法に従って決定された価格を上回るものでない場合には、その登録価格は、その評価方法によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別の事情の存しない限り、同期日における当該土地の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るものではないと推認するのが相当である。」

－18－
－18－

一方、財産評価基本通達 13（路線価方式）では、次のとおり評価することとされている。
13

路線価方式とは、その宅地の面する路線に付された路線価を基とし、15((奥行価格補正))から 20－6((容積率の異なる 2 以上の地域にわたる宅地の評価))までの定めにより計算した金額によって評価する方式をいう。
そして、固定資産税評価と相続税評価で、その画地計算項目にどのような相違があるか、固定資産評価基準と財産評価基本通達とを比較して、まとめると
表３のとおりである。
表３
区分

固定資産評価基準と財産評価基本通達の相違
財産評価基本通達における補正項目等
奥行価格補正率表

側方路線影響加算率表
評価基準と一致するも 二方路線影響加算率表の間口狭小補正率表
奥行長大補正率表

補正等の趣旨（相続税評価）

相違点等 ※（ ）は固定資産税での対応

路線から遠い部分の減価及び奥行短小な場
一部の用途地区において補正率が異なる
合の減価
間口増大による利便性向上等による加算
二方路線に接することによる利便性向上による加算
宅地としての利用効率の低下による減価宅地としての利用効率の低下による減価

用途地区の区分（ビル街
地区と高度商業地区Ⅰ）

相続税評価の「ビル街地区」より固定の「高度商業地区Ⅰ」のほうが対象範囲が広い
・蔭地割合の区分及び補正率が異なる

不整形地補正率表

形状の歪みにより画地の全部が宅地としての ・相続税評価のみ：地積に応じた補正率区分
機能を十分に発揮できないことによる減価・固定資産税評価のみ：達観方式、大規模画地の補正率の修正
・相続税評価：接道義務を満たさない土地を無道路地と判定

評価基準に 無道路地の判定
規定されて
いるが、内
容が異なる
もの

接道義務を満たさない土地は著しい建築制限を受け、宅地としての効用は無道路地と同 ・固定資産税評価：接道義務を満たさない土地であっても、現実に通路
様等に接している場合は無道路地としない
・相続税評価：通路開設に要する額を40％を上限とし控除通路開設補正路線に接していないことによる利便性低下に
よる減価

がけ地補正

宅地として通常の用途に供することのできない部分に係る減価（採光・通風に寄与することも ・相続税評価のみ：方位に応じた補正率表あるので方位を考慮）

大規模工場用地総額が増加する場合の単価の逓減と潰れ地の発生による減価

地積規模の大きな宅地の 公共公益的施設用地の負担が必要なことに評価
伴う減価
容積率の異なる２以上の容積率の相違による収益力の違いを反映
地域にわたる宅地の評価
容積率の移転による規制強化による減価又
余剰容積率の移転
は収益力向上による加算を反映
私道
使用収益の制約を反映した減価評価基準に規定されて 土地区画整理事業施行中
利用上の制限を考慮した減価
いないもの の宅地※造成中の宅地造成費を考慮した価格算定
セットバックを必要とする
セットバックを要することに伴う減価
宅地の評価
都市計画道路予定地の区
建築制限による減価
域内にある宅地
文化財建造物である家屋
現状変更の制約による減価の敷地である宅地・固定資産税評価：近い奥行距離に応じ40％を上限とした補正率表

・相続税評価：一律0.95
・固定資産税評価：標準宅地との規模の格差に応じた補正率を設定（必要に応じて所要の補正で対応）（必要に応じて所要の補正で対応）（必要に応じて所要の補正で対応）（必要に応じて所要の補正で対応）（一般的に雑種地として評価し、付近の宅地から比準する際に考慮）（路線価に反映又は必要に応じて所要の補正で対応）（必要に応じて所要の補正で対応、通知）（重文：課標特例（法349の３⑫）、
重伝建：通知（税額の軽減））※相続税評価では、一定の割合や算式によって求められた価額を控除して評価することとされている。

－19－
－19－

このように、両者の評価額の算出過程においては、「評価基準に規定されているが、内容が異なるもの」として６項目、「評価基準に規定されていないもの」
として９項目、補正率等が異なる項目が存在している。
また、以下のとおり、固定資産評価基準と財産評価基本通達が異なる旨判示
した裁判例も存在する。
① 財産評価基本通達が固定資産評価基準の解釈の直接の根拠とならないとされた判例（判決文中の（固定資産）は原文にはなく、説明の便宜上付加したものである）
固定資産税に関する裁判（判決文一部抜粋）
大阪地裁判決（平成 27 年 12 月 25 日言渡 平成 26 年（行ウ）第 12 号）「原告Ａは、財産評価基本通達（甲 21）が無道路地の評価について、「無道路地とは、路線に接しない宅地（接道義務を満たしていない宅地を含む）をいう。」と規定していることからすれば、接道義務を満たしていない本件
土地１についても無道路地として評価し、無道路地補正率により評点数を補正すべきであると主張する。しかしながら、財産評価基本通達は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価に適用されるものであって、（固定資産）評価基準の解釈の直接の根拠となるものではなく、本件土地１について無道路地補正率により評点数を補正する必要がないことは、前記イのとおりであるから、原告Ａの主張は採用することができない。」② 土地基本法第 16 条は相続税と固定資産税の評価を一致させることを求めるものではないとされた判例
相続税に関する裁判（判決文一部抜粋）
静岡地裁判決（平成 23 年 1 月 28 日）「原告らは、土地基本法 16 条等を引用しつつ、特段の事情のない限り、相続税の財産評価に際しては、物件ごとの個別要因をより適正に反映する固定資産評価基準の宅地造成費を適用することが認められるべきであると主張する。
しかし、土地基本法第 16 条は、「公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるように努めるものとする。」と規定するものの、その規定内
容、基本法としての性格からしても、国税かつ収得税である相続税と、地方税かつ財産税である固定資産税の財産評価を立法上又は解釈上一致させることを求めるものではなく、その間の合理的な範囲内の差異は許容しているものと解される。」

－20－
－20－

③ 固定資産税評価と相続税評価で同一の評価方法を採用しなければならな
い理由はないとされた判例
固定資産税に関する裁判（判決文一部抜粋）
東京高裁判決（平成 29 年 10 月 18 日言渡 平成 29 年（行コ）第 177 号）「固定資産税と相続税はそもそも制度趣旨も課税要件、課税方法等も異なるのであって、財産評価について同一の方法を採用しなければならない理
由はない」
２

税の性格
固定資産税評価と相続税評価の相違の原因に関して、固定資産税実務提要（固定資産税務研究会編集）では、次のとおり借地の場合を例に、それぞれの税の性格から取扱いの相違の原因について記されている。
同一画地の認定について（２）問

当市において、数筆にまたがる大規模店舗があるが、土地は借地であり、所有者は三人である。この場合、一体的利用を理由に数筆を一画地と認定し、各筆の㎡単価を同一としてよいか。
また、相続税評価においては、「借地については、その上の土地をどのように使うかは土地所有者のあずかり知らないことであり、一体的利用がなされているかどうかは関係ないことであるため、各筆ごとに評価を行う」とされている。その結果、街路との位置関係により㎡単価が異なる（街路に面した土地（筆）の㎡単価は高く、面していない土地（筆）の㎡単価は低くなっている）取扱いがなされている。
こうした相続税評価と固定資産税評価の取扱いの関係についても併せてお伺いしたい。

答（１）固定資産税の評価に当たっては、自己所有地であるか借地であるかにかかわらず、一体的に利用されている土地を一画地と認定して差し支えない。したがって、各筆は、同一単価となる。
（２）相続税評価との性格の相違
相続税評価においては、問にあるように借地の場合は一体的利用がなされていても数筆を一画地として認定せずに筆ごとに評価を行うという取扱いがなされている。それは、個々の土地（筆）を別々に売買すれば、道路との位置関係等からその売買価格が異なるということが予想されるからと考えられるが、そもそも相続税は、人の死亡を契機として富の再配分を行おうとする性格のものであるから、その意味においては資産の処分価値を重視して筆ごとに評価するということ

－21－
－21－

は相続税本来の性格にも合致するものと考えられる。
一方、固定資産税は資産の保有と市町村の行政サービスとの間に存在する受益関係に着目し、その保有の継続を前提に資産価値に応じて毎年経常的に課税する市町村の基幹的税である。評価方法としては、
売買実例基準方式を採用しているが、前述のとおり、資産の保有の継続を前提としていることから、現実の利用状況をより重視した評価となっている。現実の利用状況という意味においては、評価を行う上で自己所有地であるか、借地であるかは関係ないことであり、土地の所有関係という要素を評価上考慮する必要はないものと考えられる。
したがって、画地認定における相続税評価と固定資産税評価との取扱いの相違は、そもそも両税の性格の相違からくるものではないかと考えられる。
３

固定資産税評価と相続税評価の相違まとめ
これらの他、固定資産税評価と相続税評価の相違に関して、主な項目だけをまとめると、表４のとおりである。なお、表４は全ての相違を網羅しているものではなく、記載の項目以外にも相違はある。
表４

固定資産税評価と相続税評価の主な相違
固定資産税評価

相続税評価

資産の保有と市町村の行 財産所有者の死亡によっ政サービスとの間に存在 て生ずる財産の移転に対する受益関係に着目し、 して課する税である。
税の性

格 その保有の継続を前提に 所得税の補完機能と富の資産価値に応じて毎年経 集 中 抑 制 機 能 と を 有 す
常的に課税する市町村の る。
基幹的税である。

評

価基

準 固定資産評価基準

評 価 対 象 土 地 原則全ての土地

財産評価基本通達
被相続人の所有する土地利用の単位となっている

画

地

の

認

定 現実の利用状況で認定

1 区画の宅地（※）※借地権の設定状況や所有権の異同
も画地認定の判断基準となる。

課

税

方

式 賦課課税方式

申告納税方式以上のとおり、評価額を導く前提となる考え方の相違に加え、現行の様々な評価方法に相違がみられること、また、このことが裁判でも認められているこ

－22－
－22－

とを踏まえると、規模に関する補正率に関しても、必ずしも一致させなければならないものではない、と考えられる。
また、委員からも「相続税の規模格差補正率は戸建住宅用地として分割分譲することを前提として考えられているが、固定資産税評価は現況により評価することとされており、必ずしも分割分譲することだけを前提としているわけではない。そういう点からもストレートに相続税評価並みにしなくてもよいのではないか」と、財産評価基本通達の補正率と異なることを肯定する意見もあっ
た。

－23－
－23－

Ⅴ

まとめ
本年度の委員会における検討の結果、規模が過大な土地の評価に関する調査研究について、以下のとおり取りまとめることができる。
１．相続税評価の分析
改正後の財産評価基本通達の「規模格差補正率」を分析したところ、戸建住宅用地の分割分譲による減価であり、その補正率は戸建住宅用地として分割分譲する際に発生する減価の傾向を反映したものであった。
２．固定資産税評価における「規模が過大な土地」の評価
平成15年度報告書では、規模が大きいことによる減価のある程度の部分は奥行価
格補正率で考慮されていると整理されている。したがって、本委員会で検討すべき事項は、奥行価格補正率では反映しきれていない不足分の減価の有無、さらに、減価が有るとした場合にどの程度考慮すべきかである。
そして、本報告書では規模の大きな土地の取引価格と固定資産税評価の関係について検証を行い、補正率について試案の形で一つの考え方を示した。
３．固定資産税評価と相続税評価との相違
固定資産税評価と相続税評価では、それぞれの税の性格の相違や、評価方法に相違が認められ、両者の相違について肯定する裁判例も存在する。
このような相違を前提とした評価であることから、財産評価基本通達による「規模格差補正率」と完全に同一の補正率を固定資産評価基準（別表第3 画地計算法の附表）へ導入しなければならないことはない。
４．今後の検討課題
今年度の委員会では、固定資産税評価における考え方の整理から取引事例を用いた分析まで行ったが、規模が過大な土地に対する補正率の結論を得るまでには至らなかったため、総務省においてさらにデータを収集、分析し、具体的な補正率を検討することが適当である。
その際には、今年度議論を尽くせなかった以下の課題についても、併せて検討する必要がある。
・規模の補正率の適用対象となる要件（容積率や用途地区など）
・規模の補正率が適用される（あるいは補正率が変わる）ことに伴い、規模が大きい土地のほうが、これより規模が小さい土地よりも評価の総額としては低くなる場合があるという逆転現象を極力少なくするための評価方法の工夫
・「その他の宅地評価法」適用区域の比準割合
また、仮に具体的な補正率が規定された場合、これに派生する以下の論点についても引き続き検討・整理する必要がある。

－24－
－24－

・標準宅地に係る地価公示価格、地価調査価格又は鑑定評価価格に規模による減価が含まれている場合の路線価付設の手法
・地域の実態に合わせて規模の補正率の修正を検討する場合の手法（規模が大きいことにより増価が生じる地域の検討も含む）
・大規模な不整形地に対する具体の補正案

－25－
－25－

付 属 資 料１．
「財産評価基本通達の一部改正について」通達等のあらましについて（情報） ········································· 29
２．
「財産評価基本通達」の一部改正（案）に対する意見募集の結果について ············································· 42３．
（平成 30 年 1 月 1 日以降用）「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート ······························· 47
４．市街化区域農地の評価に用いる「通常必要と認められる造成費に相当する額」について ······························· 49

付属資料１「「財産評価基本通達の一部改正について」通達等のあらましについて（情報）」

29

28

12

22

7 7 2 13 20 2 20 6 21 2 22 24 6 25
49 50 50 2 58 3 58 5

1 40 41

24 4 40 2 49 2 58 4

12

24 4

×
0. 6

×

0. 05 ×1, 000

0. 35

－29－

15( (

))

20( (

))

20 3( (

20 6( ())))

24 6( ())

24 4
40 2( ())) ) 49 2( (58 4( (

))

29

24 4

28

29

6

－30－

12

22

－31－

500
1, 0001 2

500

1, 000500
1, 00034

10

11

29 33 34

34

10

12

34

11
34

10

11

－32－

34

10

11

48

400

300
400

300

52

22 2((

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22( (

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－33－

14 2( (

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( )

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300

－34－

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( )
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×

×

×
( )
21 2( (
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14( (

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))
20 2
20 2

－35－

15( (20( ())

20 3( ())))

20 6( ())
24 6( ())
( )×× 0. 8

E

E
A

500

1, 0000. 95

25

1, 0003, 0000. 90

75

3, 0005, 000

0. 85

225

0. 80

475

5, 000EA

E
A

1, 0003, 0000. 90

100

3, 0005, 000

0. 85

250

0. 80

500

5, 000

－36－

24

28

1. 00

28

32

32

36

0. 98

36

40

40

1. 00

0. 99

0. 97

0. 98

0. 95

0. 97

0. 96

0. 93

0. 96

0. 95

0. 94

0. 92

44

0. 94

0. 93

0. 92

0. 91

44

48

0. 92

0. 91

0. 91

0. 90

48

52

0. 90

0. 89

0. 90

0. 89

1, 500× 0. 90

1, 5001, 50075

× 0. 8

0. 76
( )
500
1, 000( )( )1, 500
0. 95

( )

0. 90

( )

500

1, 0001, 0001, 500500
1, 0001, 000500

1, 500( )1, 500－37－

1, 000

3, 000

0. 90

( )

75

( )
0. 76

24 4
24 4
40 2 49 2

58 4

39( (
49( (

))

) ) 40( (58 3( ())
39 40 49

40

49

58 3

82

－38－

58 3

))

750

300 D
25
30

750

0. 95 25750

× 0. 8(300, 000

× 0. 95 × 750

0. 78

)

× 0. 78－39－

166, 725, 000

1, 500
600

100 E
30
50

1, 5000. 90 100

× 0. 80. 77

× 0. 89 × 0. 77

600

1, 500100, 000
67, 930

× 1, 500

101, 895, 000

30

－40－

67, 930

Y es

Y es

Y es
Y es

Y es

Y es

－41－

付属資料２「「財産評価基本通達」の一部改正（案）に対する意見募集の結果について」

－42－

－43－

－44－

－45－

－46－

付属資料３「（平成30年1月1日以降用）「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート」

－47－

－48－

付属資料４「市街化区域農地の評価に用いる「通常必要と認められる造成費に相当する額」について」

－49－

－50－

－51－

土地に関する調査研究－規模が過大な土地の評価について－
平成３０年３月
編者

一般財団法人

発行者

細谷

発行所

一般財団法人

資産評価システム研究センター（略称：評価センター）

芳郎
資産評価システム研究センター〒１０５－０００１
東京都港区虎ノ門３－４－１０

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ＴＥＬ

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（一財）資産評価システム研究センター