は し が き
固定資産税は、市町村財政における基幹税目として重要な役割を果たしてきておりますが、先般の税法改正による課税情報の情報公開の促進等を背景に、固定資産税制度や資産評価に対する納税者の関心は、今後ますます高まっていくものと予想されます。
当評価センターは、昭和５３年５月設立以来、調査研究事業と研修事業を中心に事業を進め、地方公共団体に固定資産税に関し必要な情報を提供すべく努力を重ねてまいりました。
特に、調査研究事業では、その時々の固定資産税を巡る問題点をテーマに選定し、各テーマごとに学識経験者、地方公共団体等の関係者をもって構成する研究委員会を設け調査研究を行ってまいりましたが、特に、本年度は７つの調査研究委員会を設けて、専門的な調査研究を行い、固定資産税制度、資産評価制度の改善に寄与してまいりました。
地方税における資産課税のあり方に関する調査研究委員会は、「より公平でわか
りやすい固定資産税制度等の構築」について調査研究を実施いたしました。
この程、その調査研究の成果をとりまとめ、ここに研究報告書として公表する運
びとなりましたが、この機会に熱心にご研究、ご審議いただきました委員の方々に対し、心から感謝申し上げます。
また、本調査研究委員会の中に、地方公共団体の固定資産税の担当者で構成する
市町村部会を設置し、その中で議論された内容についても、別途とりまとめることとしているところであります。
当評価センターは、今後とも、所期の目的にそって、事業内容の充実及び地方公共団体等に役立つ調査研究に努力をいたす所存でありますので、地方公共団体をはじめ関係団体の皆様のなお一層のご指導、ご支援をお願い申し上げます。

平成１５年３月
財団法人資産評価システム研究センター
理

事

長

小

川

德

洽

地方税における資産課税のあり方に関する調査研究委員会委員名簿

委員長

金

子

宏

東京大学名誉教授

委

石

島

弘

岡山大学教授岩崎美紀子

筑波大学教授渋谷雅弘

東北大学大学院助教授

神

野

直

彦

東京大学教授哲夫

新日本製鐵株式会社代表取締役副社長

勇

神戸市主税部長

員

関
辻

村

西

野

萬

里

明治大学教授西村清彦

東京大学教授堀場

勇夫

青山学院大学教授

前

田

高

志

名古屋市立大学大学院教授

水

野

忠

恒

一橋大学教授持田信樹

東京大学教授山

中史朗

東京都主税局資産税部長

横

山

彰

中央大学教授吉住彦

財団法人地方公務員安全衛生推進協会

俊理事長（五十音順）

地方税における資産課税のあり方に関する調査研究委員会[ 審 議 経 過 ]○ 第１回〔平成１４年６月１７日(月)〕（議

題）(1)固定資産税の現状と課題(2)固定資産税のあり方(3)今年度の検討項目とこれまでの検討内容○ 第２回〔平成１４年７月１５日(月)〕（議

題）(1)資産課税の今後のあり方について(2)負担水準の均衡化とあり方について○ 第３回〔平成１４年９月４日(水)〕（議題）(1)不動産市場の経済分析(2)宅地に対して課する固定資産税の負担調整措置の簡素化について○ 第４回〔平成１４年１０月１６日(水)〕（議題）(1)大都市における現状と課題(2)現状と課題○ 第５回〔平成１５年２月６日(木)〕（議題）(1)平成15年度の地方税制改正(案)について(2)アメリカの農地課税をめぐる議論(3)農地に対する課税について○ 第６回〔平成１５年３月２７日(木)〕（議題）(1)地方交付税制度とモラルハザード(2)報告書(案)について

目
第１

次

より公平でわかりやすい固定資産税制度等の構築について

はじめにⅠ････････････････････････････････････････････････････････････

固定資産税の現状等･･････････････････････････････････････････････(1) 固定資産税の市町村税に対する構成割合

１････････････････････････････

１(3) 固定資産税の土地（宅地）評価と課税の経緯････････････････････

２･･････････････････････････

４････････････････････････････････････

５(4) 商業地等の固定資産税評価額の推移等(5) 負担水準の均衡化・適正化

より公平でわかりやすい固定資産税制度等の構築について
１････････････

７･･････････････････････････････

７････････････････････････････････

７･･････････････････････････････････････

８･･････････････････････････････････････････････････････

８

固定資産税の負担調整措置について(1) 商業地等に係る負担水準の上限(2) 負担水準の均衡化の促進
①

現状

②

負担水準が均衡化するまでの期間③

負担水準を均衡化させるための具体案････････････････････････････

負担水準が低い土地についての底上げ措置等の導入

イ

下落対応措置の廃止

ウ

据置ゾーンの廃止（主な意見）

９
９･･････････････････････････････････････

１０････････････････････････････････････････

１０･･････････････････････････････････････････････････

１１･･････････････････････････････

課税のしくみが複雑になっている原因

１２････････････････････････････

１２

多くの負担調整スキームの存在･･････････････････････････

イ

１２

前年度課税標準額累乗方式の採用
前年度課税標準額累乗方式の見直し･･････････････････････････

１３･･････････････････････････････････

１３

ア

現行負担調整措置の概要

イ

評価額を課税標準額の直接の算出基礎とするためのスキーム

ウ

現行の負担調整措置とのメリット、デメリットの比較(4) 住宅用地特例の見直し

１２････････････････････････

ア②

８･･････････(3) わかりやすい課税のしくみの実現･･

１３････････

１３････････････････････････････････････････

１４①

現行の住宅用地特例の概要･･････････････････････････････････

１４②

住宅用地特例見直しの視点･･････････････････････････････････

１４･･････････････････････････････････････････････････

１６（主な意見）
２････････････････････････

ア

①

１

････････････････････････(2) 固定資産税収等と市町村歳出の推移

Ⅱ１

都市計画税について････････････････････････････････････････････

１７(1) 都市計画税の概要････････････････････････････････････････････

１７･･････････････････････････････････････････････････････

１７

①

概要

②

市町村歳出と都市計画費及び都市計画税の推移････････････････

１７③

都市計画税の課税区域等････････････････････････････････････

１８④

都市計画税課税市町村数等の推移⑤

宅地に係る都市計画税の負担調整措置････････････････････････････････････････････････････(2) 条例による都市計画税の減額措置のしくみ

１８１８･･････････････････････

１８･･････････････････････････････････････････････････････

１８

①

概要

②

減額措置の実施状況③

問題点････････････････････････････････････････

１８････････････････････････････････････････････････････

１９(3) 都市計画税の制限税率････････････････････････････････････････(4) 固定資産税における見直しとの関係

１９２０（主な意見）････････････････････････････････････････････････････

２０

農地について････････････････････････････････････････････････････

２１

３････････････････････････････(1) 農地に対する現行の課税の概要････････････････････････････････

２１･･････････････････････････････････････････････････････

２１

①

概要

②

農地の地積・評価額・課税標準額等の推移③

農地の区分別の全国平均評価額、税額(2) 農地の評価の概要････････････････････

２２････････････････････････

２２････････････････････････････････････････････

２２(3) 特定市街化区域農地に係る現行制度の趣旨及び概要･･････････････

２３･･････････････････････････････････････････････････････

２３

①

概要

②

生産緑地制度の概要③

市街化区域農地の宅地並み課税の変遷････････････････････････････････････････(4) 一般市街化区域農地に対する課税の見直し････････････････････････

２３
２３･･････････････････････

２４･･････････････････････････････････

２４･･････････････････････････････････････････････････

２５

１

固定資産税のあり方（持田委員） ･････････････････････････････････

２７

２

資産課税の今後のあり方（齋藤委員） ･････････････････････････････

５３

３

不動産市場の経済分析（地価情報の歪み）（西村委員） ･････････････

６７

４

都市計画税の課題について（辻村委員） ･･･････････････････････････１０３

５

アメリカにおける農地課税の議論（前田委員） ･････････････････････１１１

６

地方交付税制度とモラルハザード（堀場委員） ･････････････････････１２２(5) 宅地における見直しへの対応
第２

資料編

委員研究報告･･････････････････････････････････････････････････････････････１４５

第１より公平でわかりやすい固定資産税制度等の構築について

はじめに
固定資産税は、市町村税収の約４５％（都市計画税を含めると約５２％、平成１３年度決算）を占め､市町村の基幹的税目となっている｡地方分権の推進とともに､福祉、消防等多くの分野で市町村行政に求めるニーズが多様化・増大化している現
在、市町村の財政基盤を支える固定資産税の位置付けは、これまでに増して重要なものとなっている。
また、昨今受益と負担の関係が重視され、住民と市町村がともに地域の将来を考え、決定していくことが求められている中で、住民と市町村との意志疎通が極めて大切になっている。しかしながら、固定資産税及び都市計画税の制度は、過去の経緯から複雑な負担調整措置を採らざるを得ず、これが住民の固定資産税制度等への理解を困難なものとしている面がある。
そこで、固定資産税等における負担調整措置等の制度についてはこれまでも幾度となく公平の観点を中心に当研究会で議論してきたが、ここで改めて納税者にとってのわかりやすさといった観点も加え、その解決に向けた具体案を含めた検討を行うこととした。
Ⅰ

固定資産税の現状等(1) 固定資産税の市町村税に対する構成割合
固定資産税は､平成１３年決算額で約９兆円であり､市町村税収の約４５％､
これに都市計画税を加えると約５２％を占めている。
都市の規模別で市町村税収に対する固定資産税の構成比を比べると、大都市（東京２３区及び政令指定都市｡ 以下同じ）が４２％､ 都市 (大都市以外の市)が４５％であり､ 町村の５２％の方が高いが､ 都市計画税を含めると､ 大都市､都市、町村いずれでも約５２％で同じ割合となり、税収の約半分を固定資産税
及び都市計画税に依存し、その次が個人市町村民税（住民税）となっている。
このように、固定資産税と住民税が市町村の基幹税目であり、両税で市町村税収の約９割を占めている。
(2) 固定資産税収等と市町村歳出の推移
市町村歳出と市町村税収を比較すると、近年の市町村歳出の伸びに市町村税
収が追いつかず、むしろその乖離額が増大していることがわかる。昭和５８年にはその乖離が約１５兆であったものが、平成１２年度には約３１兆円と乖離幅が約２倍に達していることがわかる。
−1−

また、市町村税収に占める税目別の割合を見ると、昭和４０年度以降平成９年度までは、固定資産税収よりも住民税収の割合が高かったが、近年景気対策等のため所得課税の特別減税や恒久減税が行われた結果、平成１０年度以降は固定資産税収が上回る状況となっている。なお、固定資産税収は平成１２年に制度創設以降初めて対前年比減収になったが、地価下落が始まった平成３年度
以降平成１１年度まで増え続けてきた主な理由は、家屋の新築による課税対象の増加や農地等が宅地化されたことによるものである。
(3) 固定資産税の土地（宅地）評価と課税の経緯
平成５年度までは､ 各市町村間､ 各土地間､ 公的土地評価間 (地価公示価格､相続税評価、固定資産税評価間）で評価水準に大きな格差があった。一方、課税の面では、評価替えの翌々年度に課税標準額が評価額に追いつく負担調整措置が採られていた。
この時期は、７割評価のような全国的な評価基準の物差しがなく、また、市町村が決定する固定資産税評価額が基本的に課税標準額であったことから、地価が急速に上昇している局面において、各市町村は不正常要素（投機的要素）の排除という形で固定資産税評価額の急激な上昇を控えることによって税負担を抑えていくことが避けられなかった。これは、固定資産税が資産の保有継続を暗黙の前提として資産価値に応じて負担を求める性格上、やむを得ない面があった。こうした状況の中で、固定資産税の地価公示価格に対する割合は、基準地（都道府県庁所在市の最高評価額の地点）において昭和５０年代には６０〜７０％で推移していたものが、平成３年度においては、基準地において約３
６％、全都市でも約４６％にまで低下することになった。
このように固定資産評価額が地価の水準と比べて低すぎるため、これを適正化するべきではないかとの議論があった。また、固定資産税評価と地価の水準との乖離の程度が地域ごと、土地ごとに異なっているため、これを均衡化すべきではないかとの議論や公的土地評価について相互の均衡を図るべき等の議論があった。こうした状況の下、政府として、土地政策審議会や税制調査会等での検討を経て、土地基本法１６条の趣旨を踏まえ固定資産税評価を地価公示価
格の一定割合を目標にその均衡化・適正化を推進することとなった。
平成６年度から、その一定割合を７割とすることとなった（７割評価）が、それまでの固定資産税評価が相当低い水準にあったことから、評価額が全国で約４倍上昇することになった。ただし、評価額の増加が税負担増に直結しない
よう、住宅用地の特例を拡充することに加え、緩やかに課税標準額を上昇させる負担調整措置を適用することとした。例えば、評価額が３倍になる場合は、課税標準額を３年間で１５％の伸びにとどめた。それまでは市町村が固定資産税評価を低く抑えることにより実質的に税負担を調整してきたが、平成６年度−2−

以降は、評価額は全国一律の物差しを導入した上で、急激な税負担の上昇を避けるための当面の措置として課税標準額で税負担を調整することとしたものである。この結果、固定資産税の評価額と課税標準額が相当程度乖離することとなり、かつ、その乖離の程度は地域ごと土地ごとでばらばらであるという状況になった。このことは、現在に至るまでなお固定資産税の制度を難解なものとする大きな原因ともなっている。
平成６年度評価替え時は、全体として地価が下落する局面に入っていた。ここにおいて、地価が下落しても負担調整措置によって毎年税額が増えることについて議論が起こり、通常は固定資産税負担に関連する制度改正は行われない据置年度である平成７年度にも臨時特例の創設、さらに８年度に負担調整率の引下げが行われた。
平成９年度評価替え時において、地価下落はさらに進行しており、評価について、それまで３年据置であったものを、据置年度においても簡易な方法により評価額を下落修正することが可能にするとともに、それまで賦課期日の１年前であった価格調査基準日を同じく簡易な方法により半年前まで下落修正させることを可能とすることにした。こうした改正の意義は、地価下落への対応を
課税面ではなく、評価の側で実施したことにある。また、課税においても、従前のように３年間の評価額の伸び率に対応して負担調整を実施する方式から、それぞれの課税標準額が評価額のどの程度まで達しているか（負担水準）によって負担調整率を決定する方式に改められた。そして、課税の公平の観点から個々の土地によってばらばらである負担水準を均衡化することが当面の固定資産税制の目標となった。評価額については、前述のように７割評価の導入により全国的に均衡化が図られたのだが、次に是正すべきはそれによって発生した評価額と課税標準額の乖離幅のばらつきであることを明確にしたのである。こ
れを達成すれば、同じ評価の土地については同じ課税標準額（税負担）であるという本来あるべき姿が実現することになる。さらに、この時に、商業地等の課税標準額の上限が平成９年度から１１年度まで評価額の８０％に抑えられることとなり、少なくとも評価額に向かって課税標準額が伸び続けていくということは、制度的に明確に打ち消されることとなった。なお、この平成９年度改正により、固定資産税の制度はなお難解ではあるが、相当の簡素化が図られ、従前よりも納税者に対する説明が比較的容易になったものと思われる。
平成１２年度評価替え時においては、基本的に平成９年度のスキームを踏襲し、引き続き負担水準の均衡化・適正化を図ることとされた。また、商業地等の課税標準額の上限については、負担水準の高い商業地等に特に配慮し、平成
１２､ １３年度は評価額の７５％､ 平成１４年度は７０％とすることになった｡−3−

(4) 商業地等の固定資産税評価額の推移等
近年の固定資産税評価額の動向を見ると、地価下落に対応して大幅に減少している。平成９年度に比べると、平成１４年度は１７．７％低下している。大都市では２０．９％の低下である。その間、負担水準の分布について、大きな変動が見られた。課税標準額の上限まで引下げ、すなわち地価の下落に応じて税負担が引下げになる土地の割合は､ 平成９年度に１１.８％であったものが､
平成１４年度には３８．６％となっている。大都市について見れば、平成９年度に１７.８％であったものが、平成１４年度には５８.１％にもなっている。
大都市において、負担水準が高い土地のシェアが高いのは、地価上昇期には固定資産税評価額の伸びが地価の上昇に追いつかず､負担水準が低かったものが､その後の地価下落が大都市において極めて顕著であったため、逆にその影響か
ら負担水準が高くなったことによる。税額が変わらなくても、地価の下落に応じて当然負担水準は上昇する。こうした地価下落に応じて税負担が引下げられる土地が多い大都市部では、当然地価下落の影響により税収が大きく落ち込むことになる。次に、負担水準が全国平均前後である税負担が据置きとなる土地については、平成１４年度で４１．０％（大都市部で３６．４％）となっている。次に、地価が下落しても税負担が引上げられている土地については、平成
９年度に５４．６％であったものが、平成１４年度には２０．４％となっている。大都市においては、平成１４年度で５．５％しか存在していない。平成６年に７割評価を導入して以降、しばしば言われてきた「地価が下落しているのに、なぜ税額が上がるのか。」という問題に対する回答は、該当する土地のそもそもの評価水準が相当低かったため、緩やかにではあっても税負担を上昇させなければ税負担の公平が実現できないことに他ならないが、こうした土地は現在においては、大都市では約５％しか存在しない。近年、固定資産税に関する審査申出や訴訟件数が大きく減少しているのは、こうした状況からくるもの
ではないかとも考えられる。
このように地価下落の影響を受け、固定資産税評価額が落ち込み、負担水準の分布に変化が生じたこともあいまって、土地分の固定資産税収は平成１２年度以降減少に転じた｡ なお､ 大都市においては地価下落幅が大きいことにより､
平成９年度から減収に転じており平成１４年度にはピーク時の税収と比較して
１５．３％も落ちこんでいる。特に、大都市の中で地価下落が顕著であった大阪市はピーク時の税収と比較して３０．４％、札幌市でも２２．３％も落ち込んでいる（両市とも平成３年と同程度の税収の水準）。今後も、さらに地価下落が進行すれば、財政運営に致命的なダメージを与えるおそれがある。
このように､負担水準の高い大都市を中心に大幅な税収減が進行しているが､今後もさらに地価下落が進行すれば､その減収の波は負担水準の高い順に都市､町村部まで及ぶことが必至となる。地価下落は、企業の担保価値の減やバラン−4−スシートの悪化をもたらし日本経済を深刻な影響を与えているが、同様に市町村の税収にも大きなダメージを与えつつある。
(5) 負担水準の均衡化・適正化
全国の商業地等における負担水準の平均は、地価の下落により負担水準が高くなることや負担水準の低い土地について負担調整措置により緩やかに課税標
準額を引き上げていることにより毎年上昇しており、平成９年度に４５．１％
であったものが平成１４年度には６０．２％になる見込みである。また、負担水準が高い土地は課税標準額を抑え、低い方は緩やかに引き上げている制度の適用の結果、負担水準の均衡化も着実に推進されてきた。
しかしながら依然として負担水準のばらつきは残っている。商業地等について都道府県単位でみても、平成１４年度推計で最高が大阪府の７２．５％であるのに対し、最低は沖縄県の３５．３％で約２倍の格差がある。沖縄県は、昭和４７年の本土復帰前は、固定資産評価基準が適用になっていなかったことや税率が０．８％であったこと等の特殊要因があろう。それ以外にも、徳島県は４１．９％、鳥取県は４３．３％、福井県は４３．８％とかなり負担水準が低い県がある。納税者の税負担の上昇に配慮が必要なことは当然ではあるが、課税の公平の観点から、できるだけ早期に負担水準の統一を図るべきである。これが実現できれば、地価が上がれば課税標準額が上昇し、地価が下がれば課税標準額が減少するという本来のわかりやすい固定資産税制が実現するのである。さらに、負担水準は市町村単位ではさらにばらつきが大きくなっている。
平成１２年度の推計においても、平均負担水準が９０％を超えている市町村が青森県に２、秋田県に１団体の計３団体、８０％以上９０％未満が２７団体あるのに対し、１０％未満が４団体、１０％以上２０％未満が２６団体と大きなばらつきが見られる。なお、負担水準のばらつきは同一市町村内においても見られるところである。
これまで述べてきたように、負担水準の低い土地については緩やかに課税標
準額を引き上げているが、著しく負担水準の低い土地も依然として存在する。
そして､ 例えば商業地等の場合､ 負担水準８％の土地が６０％まで達するのに､現在の負担調整措置を続ければ、地価が一定であれば３６年程度かかることになる。このように調整期間が長いことは課税の公平の観点から問題ではないかと思われる。また、都市計画の進捗等により、評価額が急増した場合に、負担水準が大きく低下するケースがあることや、評価額は免税点を大きく超えてい
るのに、負担調整措置の適用により課税標準額が免税点未満となり、土地分の固定資産税が支払われていないケースが多々見られることも問題であろう。
負担水準の均衡化・適正化を早期に実現することは、課税の公平の観点に加え、納税者の固定資産税に対する信頼を確保することや、わかりやすい固定資−5−産税制を確立するためにも必要なことである。ここでさらに考えておく必要があるのは、最近、全国的な地価の下落傾向は変わらないものの、平成１５年の公示地価の結果を見ても、近接する土地において、利用価値に応じて地価上昇と下落に分かれる地点があり、物件ごとに地価動向が異なる「個別化」が今後とも進行する可能性があることである。地価が上がる土地は、当然負担水準が下がることになる。そうすると、負担水準が上がる土地と下がる土地が錯綜することになり、納税者への説明も困難となり、負担水準の均衡化・適正化への途はさらに遠のくことになる。こうした観点からも、個々の土地において税額の急激な上昇がなく、地価下落の影響によって負担水準の均衡化が推進されているこの時期に、極力早期に負担水準の均衡化・適正化を実現する必要がある
のである。

−6−

Ⅱ

より公平でわかりやすい固定資産税制度等の構築について
１

固定資産税の負担調整措置等について宅地等に係る負担調整措置等についての議論のポイントとして、以下の４点が挙げられる。
第１に「商業地等に係る負担水準の上限」についてである。地価下落期においても市町村の基礎的行政サービスを維持するためにどうやって固定資産税収を維持するか、また、負担水準の均衡化との関係はどうなるのかという問題である。
第２に「負担水準の均衡化の促進」についてである。税負担の公平性の観点か
ら、また、税率が負担の程度を的確に示すようになるためにも、負担水準の均衡化のスピードアップが必要であるが、均衡化までの期間や実現への具体的方策についての検討である。
第３に「わかりやすい課税のしくみの実現」についてである。納税者の固定資産税制度に対する理解を容易にするため、できる限り簡素でわかりやすい制度とする必要があるが、その方策についての検討である。
第４に「住宅用地特例見直し」についてである。住宅用地の特例は負担調整措置とセットとなっているが、負担調整措置との関連において、どの程度のものとすべきか等の検討である。
(1) 商業地等に係る負担水準の上限
評価額の一定割合を課税標準の上限とする現行の制度は、平成９年度税制改正における負担水準の均衡化措置（負担水準の高い土地については、税負担を引き下げる）によって導入された。商業地等の負担水準の上限は、当初は評価額の８０％であったが、平成12年度税制改正において、平成12年度及び平成13
年度については７５％、平成14年度については７０％とされ、現在に至っている。負担水準が評価額の７０％に達するため地価の下落に応じて税負担が引き下げられる措置の適用を受ける土地は、近年の地価下落の影響も受け年々増加しており、特に大都市においてはその傾向が顕著となっている。これにより、土地に係る固定資産税収は平成12年度以降減少を続けている。
今後、平成15年度以降の負担水準の上限を設定する際の視点として、税収との関係でいえば、負担水準の上限を引き上げると地価下落による減収幅が緩和され、負担水準の上限を維持すると地価下落相当分の減収が発生し、負担水準の上限を引き下げると地価下落による影響以上に減収が発生することになる。
また、負担水準の均衡化との関係でいえば、現行の負担調整措置は負担水準を均衡化するためのスキームとなっているため、負担水準の上限を引き上げた
場合、負担水準の分布ゾーンが拡大し、別途思い切った負担水準の均衡化策を−7−採用しないと負担水準の均衡化を促進できないこととなる。負担水準の上限を維持した場合は負担水準の分布ゾーンは変わらず、負担水準の上限を引き下げた場合は、負担水準の分布ゾーンが狭まり、負担水準の均衡化が促進されることとなる。
固定資産税が、市町村財政を支える基幹税であり、市町村が福祉や消防等住民に対する基礎的行政サービスを提供していることを考慮すると、負担水準の上限の更なる引き下げは、大都市部を中心に大幅な税収減をもたらすものであり、地価下落が進行している現状においては、少なくとも現行の負担水準の上限を維持することが、やむを得ない選択であると考えられる。
(2) 負担水準の均衡化の促進①

現状
宅地における負担水準は相当程度ばらついているのが現状である。現行の負担調整措置を継続した場合、負担水準が均衡化するためには３０年以上かかる見通しで、税負担の公平の観点から、また、地方分権時代の固定資産税制を実現、すなわち、市町村がその財政需要等との関係において税率を設定することを実質的に可能とするためにも負担水準の均衡化は早急に進めなけ
ればならない。
それは、以下のような点からも重要な問題である。１つ目は、負担調整措置の適用により免税点未満になっている土地が存在し、負担調整措置によって固定資産税の負担を免れている問題、２つ目は、負担水準のばらつきによる地方交付税の配分の公平(基準財政収入額は、実際の税収入を基に算出)､
つまり財政上の均衡の必要性の問題、３つ目は地価下落期には自然に負担水準が均衡化するが、地価上昇期には自然に負担水準が拡散し、負担水準を均衡化させることが困難となることである。

②

負担水準が均衡化するまでの期間
先にも述べたとおり、現行の負担調整措置のスキームでは、負担水準が均衡化するまで３０年以上かかる。地価が一定であれば、商業地等で、負担水
準８％の土地が据置措置の下限である負担水準６０％に達するまで３６年もかかってしまう。
このことは税負担の公平の観点からも問題であり、また、地方分権時代の固定資産税制を早期に実現する観点からも、また、上記に掲げた３つの観点からも負担水準を均衡化するまでの期間を大幅に短縮すべきであり、税負担のある程度の急激な変化はやむを得ないという主張がある。一方で、負担水準が低い土地でも税負担の上昇は極力抑えるべきであり、課税の公平の実現
は長期的課題であるという主張があり、この２つの主張が相反することとな
る。
−8−しかしながら、地方税財政制度改革のスケジュールとして、平成18年度から地方債の起債が協議制へ移行し、標準税率未満の税率を採用した場合でも制度上は起債が可能となること、「経済財政運営と構造改革に関する基本方
針2002」において「今次税制改革は、2003年度に着手し、”広く薄く”等の理念の下、本格的かつ構造的な税制改革に取り組むとの考え方に立ち、可能なものから順次実施し、「改革と展望」の期間内（〜2006年度）に完了させることを目指す。」とされていること等から、少なくとも次期基準年度である平成18年度改正において、固定資産税における負担水準の均衡化を達成することが望ましいとも考えられるのではなかろうか。
③

負担水準を均衡化させるための具体案
負担水準の均衡化を早急に実現するためには、負担調整について新たな措置として以下のような措置を検討する必要がある。
ア

負担水準が低い土地についての底上げ措置等の導入
負担水準を均衡化させるためには、負担水準が低い土地については現在のように非常に緩やかに（最大1.15倍）課税標準額を引き上げるのではな
く、ある程度思い切った課税標準額の引上げ策が必要となる。そのための方策としては、底上げ措置の導入（負担水準が低い土地について一定水準まで引き上げるもの。下図参照）、開差是正措置の導入（あるべき負担水準による課税標準額と実際の課税標準額の開差を一定期間で埋めていくもの。下図参照）、負担調整率の大幅な引上げ（負担調整率を大幅に引き上げることにより負担水準の低い土地の課税標準額を引き上げるもの）など

が考【参考】開差是正措置・底上げ措置の導入イメージについてえ【現行スキーム 】【開差是正措置】【底上げ措置】

ら（商業地等）※３年後に45%まで
引き 上げ る場合※３年後に45%まで
引き 上げ る場合

10 0
れ

100

る90

90

。80
70

（引下げ）

（据置き）

100
90

（引下げ）

80
70

（引下げ）

80
70

（据置き）

（据置き）

50 （1.025）（据置き）

50 （1.025）（据置き）
⑰

⑯
上

⑮

⑮

げ

げ

20

げ

⑮

⑰

⑯

上

30

げ

⑮

げ

20

⑰
引

⑯

引

40

⑯
⑮

⑯

45

上

げ

⑯

⑰

引

⑰

上

30

⑰

上

40

引

50 （1.025）（据置き）
45(1.025)40(1.05)
30(1.075)20(1.10)
10(1.15)
0

引

60

上

60

引

60

⑮

１５年度３５％
１６年度４０％
１７年度４５％10100（開差是正措置）

−9−

0

の場合

（底上げ措置）45

これらの措置については、次のようなメリット・デメリットが考えられ
る。
メリット

デメリット

底上げ措置

・説明が容易・全国一律の水準まで引き上げるため、の導入・負担水準を一定の幅に税負担の引き上げ率が個別の土地の負担確実に収れんできる水準によって相当異なることとなる

開差是正措

・個別の土地の負担水準

・複雑な措置となる

置の導入に応じた負担調整が可能

負担調整率

・現行制度と同様の措置

・負担水準が極めて低い土地についてはの引上げ

・個別の土地の負担水準相当大きな負担調整率を設定する必要に応じた負担調整が可能

・大きな負担調整率を設定しても、次期評価替えで評価額が上昇する土地については、また負担水準が下がる

イ

下落対応措置の廃止
現行の負担調整措置のスキームでは、著しい地価下落に対応した臨時的な税負担の据置措置（下落対応措置）が講じられている（次頁の図参照）
が、税負担を引き上げるべき土地について地価下落による納税者の感情に配慮して税負担を据え置く措置であるため負担水準の均衡化の観点に矛盾するのではないか、また、負担水準に加え、価格下落率に応じて負担調整率が異なるため、負担調整措置を複雑にしているのではないか、との指摘があり、負担水準の均衡化を早急に実現するために、下落対応措置の廃止について検討する必要がある。なお、下落対応措置を創設した平成９年度
税制改正時には、下落対応措置の適用対象は相対的に負担水準が高い土地であったが、現在では相対的に負担水準が低い土地に対して負担水準が適用されるようになっていることに留意する必要がある。

ウ

据置ゾーンの廃止
現行の負担調整措置のスキームでは、負担水準が相当高い土地についての税負担の据置措置が講じられている（次頁の図参照）。このため、負担調整措置をいつまで続けても負担水準が一点に収れんしない（一定の幅に収れんする）スキームになっており、負担水準の均衡化を促進するためには、据置ゾーンを廃止し、あるべき負担水準を明確化することについて検討する必要がある。

−10−

【参考】下落対応措置と据置ゾーンの区別
商業地等の負担調整措置
100
90

（引下げ）

80

据置ゾーン

70

（据置き）

60
50

※価格下落率12%以上(1.025)(1.05)

40
30

下落対応措置（据置き）（1.025）45(1.075)20(1.10)

10(1.15)

0（主な意見）○ 何をもって時価とするかという議論をする上でも、底上げ措置をやって、評価と負担の関係を、きちんと明快にすることがよいのではないか。
○ 地価公示の７割に対して、商業地等の場合、課税標準額のというのはさらに７割が上限になっており、また、据置の下限が６割となっていること、つまり、地価公示に対して４９％（0.7×0.7）、４２％（0.7×0.6）になっていることは、固定資産の価格は適正な時価をいうとされている地方税法の規定からすると、ずいぶんと低いのではないかと思う。
○ 固定資産の評価額は地価公示価格の７割で、商業地の場合、課税標準額の上限はさらにその７割といっているが、これでは、時価というものが何かということがわかりにくいので、経過措置的に「時価の何割」となっており、最終的には時価に持っていくのだということを明快にした方がよいのではないか。
○ 今までは、地価と税収はそれなりに対応していかないと行けないというロ
ジックであったが、一方で財源は確保しなければならないというのは別のロジックであり、 わかりやすいという視点からすると、かなり大きな制度の変換になると思う。
○ そもそも負担調整措置がない方がわかりやすいわけで、現在の制度が如何にわかりにくく、不公平なのかということをきちんというべきではないか。
○ 負担水準に地域間格差があるというのは、固定資産税の問題であると同時に、交付税の問題でもあるということを考えなければならない。
○ 地方公共団体の立場から見ると、負担調整措置がある以上負担調整率を乗じる以上に課税標準額を上げるわけにもいかないわけで、交付税を問題を含め不公平を解決するためには、負担水準をなるべく早く収斂させることが必要だと思う。
−11−○

納税者の理解を得るためには、制度の簡素化によって、如何に徴税コストが下がり、最終的に自分たちに対するサービスの向上につながるのかということも、積極的に説明する必要があるのではないか。

○

負担調整措置というのは、地価が上昇している場合には極めて有効的な説
明手段であるが、地価が下落している場合には極めて理解しにくい措置である。

○

負担調整措置による課税標準額は適正な時価との関係において分かりにく
く、負担調整後の課税標準額を適正な時価というふうにした方がよいのではないか。

(3) わかりやすい課税のしくみの実現①

課税のしくみが複雑になっている原因
固定資産税は市町村の基幹税目であり、固定資産税に対する納税者の信頼を確保するため､課税のしくみは可能な限りわかりやすいものとする必要がある｡
固定資産税の税額は、本来は評価額に税率を乗じて算出されるものであるが、評価額と課税標準額が乖離しており、かつ、税負担の急激な上昇は避ける必要があることを踏まえれば、なんらかの負担調整措置を講じることはやむを得ないとしても、現在の負担調整措置は、次の点で複雑で分かりにくいしくみとなっているものである。
ア

前年度課税標準額累乗方式の採用
１つは負担水準の低い土地（商業地では負担水準７０％以下の土地）について前年度課税標準額累乗方式を採用していることである。すなわち、現行の負担調整措置は、「負担水準」と「価格下落率」の区分に応じた「負担調整率」を「前年度課税標準額」に乗じて当該年度の課税標準額を算出する形式となっている。本来は「評価額」から直接算出される課税標準額をベースに課税を行うべきであるが、負担調整の観点から、「前年度課税標準額」を税額算定の基礎としており、「評価額」は負担水準にしか反映されないしくみとなっている。なお、現状において、商業地等における負担水準７０％を超える土地の課税標準額は、当該年度の評価額の０．７を乗じたものとなっておりわかりやすいものとなっている。

イ

多くの負担調整スキームの存在
負担調整措置のスキームは､宅地等で４種類（商業地等、小規模住宅用地､
一般住宅用地、その他）、市街化区域農地で２種類（特定市街化区域農地、
一般市街化区域農地）、一般農地で１種類の合計７種類が存在し、課税のしくみをわかりにくいものとしている。

−12−

②

前年度課税標準額累乗方式の見直し

ア

現行負担調整措置の概要
現行のスキームでは、負担水準の低い土地については、負担水準及び価格下落率に応じて前年度課税標準額に負担調整率を乗ずる形式であるため、当該年度の評価額は負担水準にのみ反映され、「前年度課税標準額×負担調整
率＝当該年度の課税標準額」という税額計算には当該年度の評価額は負担水準の算定以外には使われないものとなっている。このため、評価額と税額との関係が不明確で、納税者にとってわかりにくいしくみとなっているという指摘がある。簡素でわかりやすい課税のしくみを実現するためには、当該年度の評価額から直接課税標準額が導かれるような課税のしくみを検討すべきではないか。

イ

評価額を課税標準額の直接の算出基礎とするためのスキーム
評価額から直接課税標準額を算出するしくみとするための前提条件として、現在は負担水準が均衡化していないため、激変緩和のため、負担水準に応じて課税標準額が決定されるスキームとすること、また、負担水準を均衡化するため、あるべき負担水準に近づいていくスキームとすることが必要となる。具体的には、評価額に一定割合（負担水準に応じた割合）を乗じて当該年度の課税標準額を求めるスキームが考えられる。
【参考】評価額を課税標準額の直接の算出基礎とするスキームのイメージ
負担水準

負担調整

60％以上
50％〜60％40％〜50％30％〜40％
30％未満

評価額×０．７
評価額×０．６
評価額×０．５
評価額×０．４
評価額×０．３

・計数は、あくまで例示
・５％刻みにすること、据置ゾーンを設定すること等のバリエーション
は考えられる。

なお、現行のスキームにおいても、商業地等で負担水準が７０％以上のものについては、評価額から直接課税標準額が算出される課税が実現されており、また、負担水準が低い土地について底上げ措置を導入する場合には、底上げ措置の適用を受けるものについては、評価額から直接課税標準額が算出される課税が実現されることになる。
ウ

現行の負担調整措置とのメリット、デメリットの比較
現行の前年度課税標準額をベースとした負担調整措置は、長年定着してきたしくみであり、個別の土地の負担水準に応じたなだらかな負担調整が可能というメリットがある反面、評価額が負担水準にしか反映されないため、納税者に分かりづらいというデメリットがある。一方、当該年度の評価額をベースとする負担調整措置を採用すると、税額が評価額に直結するため、簡素で納税者に分かりやすいしくみとなるメリットがある反面、個別の土地の前−13−

年度課税標準額を用いず、一定の幅ごとに負担調整を行うため、現行と比べるときめ細かな負担調整が行えない (幅の前後で税負担の上昇額が異なる｡)
ことととなるデメリットがある。
評価額をベースとする新たな負担調整措置を採用することについては、いずれ負担水準の均衡化がなされれば評価額から直接課税標準額が算出される課税が実現するので、それまで待つべきなのか、負担水準の均衡化まである程度の年限がかかることを前提に負担水準の均衡化の実現を待たずに導入すべきなのかが、今後の論点となろう。
(4) 住宅用地特例の見直し
住宅用地の負担調整措置のスキームは、商業地等の負担調整措置のスキームと異なっており､ 課税のしくみを複雑にしている｡ また､ 住宅用地の特例率は､
商業地等と比較して過大である、との指摘がある。簡素で分かりやすい課税のしくみを実現する観点から、商業地等の負担調整措置のスキームと同一にすることを検討すべきであり、また、住宅用地のあるべき税負担水準についても検討すべきである。
①

現行の住宅用地特例の概要
現行の住宅用地に対する特例措置は、その土地の利用状況と面積区分によって異なっている。面積が２００㎡以下の住宅の敷地は、小規模住宅用地として本則課税標準額を評価額の６分の１（都市計画税にあっては３分の１）とする特例措置が講じられている。また、面積が２００㎡を超える部分（家屋の床面積の１０倍まで）は、一般住宅用地として本則課税標準額を評価額の３分の１（都市計画税にあっては３分の２）とする特例措置が講じられている。床面積の１０倍を超えた住宅の敷地や、それ以外の敷地や空き地についてはすべて非住宅用地となる。

②

住宅用地特例見直しの視点
このように商業地等については、課税標準額の上限を７０％に引き下げていることに加え、住宅用地の負担調整措置が複数存在することにより、納税者にとって宅地の負担調整がわかりづらいしくみとなっていること、また、市町村からも、職員の負担調整措置の理解や納税者への説明を困難にしているとの指摘もある。特例率が異なるのはやむをえないとしても、特例率以外の負担調整措置の内容は、商業地等も住宅用地も同一にすれば、制度が簡素化し、納税者への説明も容易となり、課税システムへの負荷も減少する、との意見がある。このことからも、住宅用地と商業地等の負担調整措置を統一することを検討する必要がある。
また､「わが国税制の現状と課題（平成12年７月税制調査会）」において､「特に、小規模住宅用地について価格の６分の１、一般住宅用地については−14−

価格の３分の１を課税標準とする大幅な特例措置が講じられており、地価の状況の変化や住民が応益的に負担すべき適正な水準を考えた場合、当該特例措置の拡充前の水準(小規模住宅用地は４分の１､一般住宅用地は２分の１）に戻すことについて検討する必要があります。」と指摘されているように、
平成６年度の住宅用地特例拡充により、商住格差は拡大しており、商住格差是正の観点からも住宅用地特例の見直しを検討する必要がある。
以上の視点から、住宅用地特例について、負担調整措置の複雑性を是正するため、商業地等に係る負担調整措置と同一のスキームとし、同時に、住宅用地に係る税負担と商業地等に係る税負担の格差を若干是正することが考えられる。
【参考】住宅用地特例の見直し試案
住宅用地については課税標準の特例措置（評価額の１／６、１／３）が講じられ、商業地等については課税標
準の引下げ措置（評価額の70%）が講じられているが、特例率を見直すとともに住宅用地にも課税標準の引下げ措置を導入することにより、宅地における負担調整措置スキームを同一とする。
【小規模住宅用地（200㎡以下の住宅用地）】●現行（特例率１／６）
100

100

90

90

80

80

１
−
６
特
例

60

●現 行
（特例率１／３）

１
−
４
特
例

60

●改正試案
（特例率１／２）

100

100

90

90

80

70

70

【一般住宅用地（200㎡を超える部分）】●改正試案（特例率１／４）

70
60

70
60

50

50

50

40

40

40

40

30

30

20
16.7

20
17.5

50

引
下
げ

負担調整措置
負担調整措置（(据置き､据置き、引下げ）
引上げ)

負担調整措置
負担調整措置（据置き、引下げ）
(据置き､
引上げ)

負担調整措置（据置き、引上げ）

負担調整措置（据置き、引上げ）
0

0

引
下
げ

35

33.3

25

１
−
２
特
例

80

１
−
３
特
例

0

0

【参考】住宅用地（改正試案）と商業地等の負担調整措置のスキーム比較●小規模住宅用地（改正試案）（特例率１／４）100●一般住宅用地（改正試案）（特例率１／２）
100

●商業地等
100

90

90

90

80

80

引

70
60

１
−
４
特
例

50

70

下

１
−
２
特
例

80
げ
70

60

60

50

40

40

50
引
下
げ

40
負担調整措置(据置き、引上げ)

35
30
25
20
17.5
10

0

30
引
下
げ

負担調整措置(据置き、引上げ)

2030

負担調整措置(据置き、引上げ)

20

10

10

0

0

−15−

（主な意見）○制度の簡素化というよりも、今まで急激な税負担の上昇を避けるために採ってきた負担調整措置であるが、負担調整措置が不要となるくらい評価水準が収斂してきたので、そろそろ本来の姿に戻って評価額にしたがって課税してよいのではないかと説明すべきではないか。

○

納税者に理解をいただくためにも、評価額と税負担が連動するような簡素なしくみが必要だと思う。

○「簡素な」という表現から、「納税者に対してアカウンタブルな」とした
らどうか。

○

本則に対して特例措置があるのだから、特例措置がない場合の税額というのを明示し、そこから、負担調整措置等でこれだけ下がっているのだということを明示すべきではないか。

○

１５頁の小規模住宅用地、一般住宅用地、商業地等の見直し試案比較を見る限り考え方が統一されており､わかりやすいスキームになっていると思う｡○

様々な特例措置を積み重ねた結果、１．４％という税率を維持できているのではないか。それを無視して、「評価額×１．４％」が本来の税額ですと説明したところで、簡素化に伴い増収となりますというのは今のご時世では納得されづらいのではないか。

○

評価額と税負担が直結することにより、評価額を対象とした審査申出などが増えるのではないか。

○

将来、公開される評価額に基づいて、税額が算出可能となることは、ある意味で合理的ではないか。

○

商業地と住宅用地とで、課税標準の特例が違いすぎることは、用地の認定の面からも問題がある。

−16−

２

都市計画税について(1) 都市計画税の概要①

概要
都市計画税は､都市計画事業又は土地区画整理事業を行う市町村において､その事業に要する費用に充てるために､目的税として課税されるものである｡
都市計画税を課税するか否か、あるいは、その税率水準をどの程度にするかについては、地域における都市計画事業等の実態に応じ、市町村の自主的判断（条例事項）に委ねられる。
都市計画税の課税区域は、都市計画区域内における市街化区域（市街化区
域と市街化調整区域に線引きが行なわれていない、いわゆる非線引きの都市計画区域の場合には市町村が条例で定める区域）である。市街化調整区域であっても、都市計画法第34条第10号イに掲げる開発行為に係る開発区域内で都市計画事業が行なわれる場合又はこれに類するような特別な事情があり、それに伴い市街化調整区域のうち一定の区域を課税対象としなければ、市街化調整区域を課税区域としていることとの均衡を大きく失するような場合には、当該区域を課税区域とすることができることとされている。
課税対象資産は課税区域内の土地又は家屋で、固定資産税の課税標準となるべき価格に税率を乗じて税額が算出されるが、土地については負担調整措置が講じられており、住宅用地特例の特例率や条例減額制度があること等固定資産税とは異なったスキームも存在するため、納税者にとってわかりにく
い制度となっているのが現状である。
税率は、制限税率が採用されており、０．３％を上限として、市町村の条例で定めることとされている。また、賦課徴収については、固定資産税とあわせて行なわれる。

②

市町村歳出と都市計画費及び都市計画税の推移
都市計画税の収入額は、平成13年度決算で約１兆３千億円、うち土地分が約８，０００億円、家屋分が約５，０００億円となっており、土地分のシェ
アが高くなっている。固定資産税においては土地と家屋の税収がほぼ同じであるのに対し、都市計画税は課税区域が都市部に多いため、土地分の割合が高くなっているためである。市町村税収に占める都市計画税収の割合をみても、全国で７％、大都市で９％、都市で７％、町村で１％となっていて、都市部に多いことがわかる。
固定資産税と都市計画税をあわせたシェアは約５２％で、市町村民税の恒久減税等の影響により年々シェアが上昇しているが、固定資産税と同様、近年は地価の下落等の影響により減収が続いている。その一方で市町村歳出は年々増加しており、都市計画税収が都市計画費等の需要にまったく追いつい−17−

ていない状況となっている。
③

都市計画税の課税区域等
平成13年度に都市計画法が適用となっている市町村は2,015団体であるが､そのうち都市計画事業が施行されている市町村が1,666団体ある。そのうち
都市計画税を課税している団体は787団体となっており、都市計画事業と行なっている市町村の約４割が都市計画税を課税していることになる。
都市計画税を課税している団体で、市街化区域を課税区域としている団体
は491団体であり、市街化調整区域で課税を実施している団体が17団体存在する。また、非線引き区域の全域を課税区域としている団体は31団体、その一部を課税区域としている団体は263団体である。

④

都市計画税課税市町村数等の推移
都市計画税の課税市町村数は昭和31年度の制度創設以来、都市計画事業の進展に伴って増え続けてきたが、近年はほぼ横ばいで推移している。

⑤

宅地に係る都市計画税の負担調整措置
都市計画税においては、平成９年度以降、固定資産税における負担水準の均衡化を進める負担調整措置に準じた負担調整措置が講じられているが、固定資産税において講じられている引き下げ措置・据置措置については、条例に定めをおき税額から減額できる措置が講じられている。

(2) 条例による都市計画税の減額措置のしくみ①

概要
都市計画税においては、固定資産税において講じられている引下げ・据置措置については、市町村の税収に減収をもたらすものであり、法律上一律にこれを措置することとすると市町村における都市計画事業の遂行に困難を来たす可能性もあること、また、都市計画税はそもそも市町村が任意に課税する税であり、かつ、その税率も制限税率の範囲内で市町村が自由に決めることとされていることなどの事情を勘案し、固定資産税と同様の引下げ・据置措置については法律上一律の措置を講ずることとせず、各市町村の都市計画事業の量や財政状況等を総合的に勘案して、市町村の選択により、同様の効果を及ぼす減額措置を講ずることができることとされている。

②

減額措置の実施状況
平成14年4月1日現在で、都市計画税課税団体785団体のうち、条例による減額措置を実施している団体は757団体であり、実施していない団体はわず
か28団体である。減額措置を実施している団体のほとんどが減額割合を1.0としており (１団体のみ0.9を採用)､都市計画税を課税している団体のほとんどが固定資産税と同様の引下げ・据置措置を実施していることと同じ状況となっている。
−18−

③

問題点
条例による減額措置については以下の問題点が指摘されている。
第１に、条例減額措置の趣旨が十分に活かされていない点である。条例減額措置は、税額計算がある程度複雑になることを前提とした上で、市町村が都市計画事業の量や財政状況を勘案して独自に税負担の調整（減額を行なわない等）を行なうことができるようにする制度である。しかし、前述のとおり都市計画税課税市町村の大半（96.5％）が固定資産税における税負担と同程度となるよう条例減額を実施しており、市町村独自に税負担の調整が行なわれている例は少ない。
第２に、制度が極めて複雑である点である。条例減額措置による減額パタ
ーンは、平成９年度（条例減額措置導入年度）には３通りであったが、平成
14年度は100通りにも及ぶ。平成15年度以降も条例減額措置を継続するとした場合、減額パターンはさらに増加し、制度が極めて複雑となる。このため市町村からも､ 税額計算が複雑であるため､ 制度の簡素化を求める声がある｡
第３に、納税者の理解が困難である点である。条例減額措置により、固定資産税と都市計画税は課税標準額が異なっている。一方、条例減額措置を実施している市町村（大半の市町村は実施）においては、税額ベースでは、都市計画税額は固定資産税の課税標準額に都市計画税率を乗じたものと同様である。このようなしくみは固定資産税の負担調整措置以上に複雑で、納税者の理解が困難である。
第４に、市町村の税負担の調整は、本来税率で行うべきではないかと考えられる。
以上のような問題点から、条例による都市計画税の減額措置を法定化し、固定資産税における引下げ・据置措置と同様の措置を法律に位置付けを図る
べきではないか。

(3) 都市計画税の制限税率
都市計画税の税率は制限税率が採用されており、現在、制限税率は０．３％となっている。昭和31年制度創設時は制限税率は０．２％であったが、その後都市計画事業等の需要の増大により、昭和53年度から０．３％に引き上げられ現在に至っている。
都市計画税の制限税率については、以下の点が問題といえよう。
第１は、都市計画事業費と都市計画税収との乖離という点である。都市計画
税は、都市計画事業又は土地区画整理事業を行う市町村において、その事業に要する費用に充てるために、目的税として課税されるものである。しかし、都
市計画事業費に都市計画税収入がまったく追いついていない（全国ベースで、都市計画税収は、補助金等の特定財源を除いた都市計画事業費の約半分となっ−19−ている。）のが現状である。
第２は、課税自主権の尊重という点である。地方分権の推進に伴う市町村の役割の増大、都市計画税が目的税であり、都市計画事業に必要な財源は市町村によって異なることを踏まえる必要があるのではないか。
上記のような点を勘案しつつ、法において税率の上限を制限する必要性について、引き続き検討が必要と考える。
(4) 固定資産税における見直しとの関係
１で述べた固定資産税における見直しについては、固定資産税において講じる措置と同様の措置を都市計画税においても講じるべきであろう。なお、住宅用地特例の見直しについては、固定資産税の特例率について見直し（小規模住宅用地：１／６→１／４、一般住宅用地：１／３→１／２）を行えば、都市計
画税の特例率は、小規模住宅用地については１／３→１／２、一般住宅用地については２／３→１との見直しが必要となろう。
（主な意見）○

簡素化は、納税者から見て制度がわかりやすいということと、税務の執行がしやすいという両面がある。

○

本来税額（負担調整が行われない場合の税額）を示すことは、半面、将来
的には、そこまで税負担を強いられるのではないかとの不安を起こさせることにもなるので、その点も十分配慮すべきである。

○

都市計画税の課税標準は、固定資産税と同じにした方が納税者も理解しやすいと思う。

○

課税自主権の尊重という視点からは、都市計画税の制限税率の撤廃ということは非常に大きな効果があるのではないか。

−20−

３

農地について(1) 農地に対する現行の課税の概要①

概要
農地は市街化区域内にある農地とそれ以外の農地（一般農地）に大きく２つに分類され、一般農地は、農地としての評価、農地としての課税が行われるが、市街化区域農地は、宅地並みの評価（近隣の宅地に比準する評価）が行われる。市街化区域農地について宅地並評価が実施されるのは、市街化区
域は都市計画法上おおむね１０年で市街化すべき区域とされ、届出だけで宅地に転用できるなど一般農地に対して加えられている土地利用上の制約が排除されており、売買価格も周辺の宅地の価格が基準とされているのが実情であることを理由としている。
さらに、市街化区域農地は、一般市街化区域農地と特定市街化区域農地に分類される。特定市街化区域農地は、三大都市圏の特定市（東京都の特別区及び首都圏、近畿圏、中部圏内の指定都市並びに首都圏整備法上の既成市街地又は近郊整備地帯、近畿圏整備法上の既成都市区域又は近郊整備区域、中部圏開発整備法上の都市整備区域に所在する市をいう。平成15年１月１日現
在199市）における市街化区域に所在する農地をいい、一般市街化区域農地
は、三大都市圏の特定市以外の市町村における市街化区域に所在する農地をいう。特定市街化区域農地に対しては宅地並課税が実施され、税負担の水準は一般的に周辺の宅地（具体的には一般住宅用地）と同様となっている。一方、一般市街化区域農地に対しては、宅地並評価が行われるものの、当分の間宅地並課税を実施しないこととされており、農地に準じた課税が行われている（このため、一般に評価額と比較して極端に課税標準額が低くなっている。）。

（参考）農地に対する課税の概要
（評価）
一

般

農

（課税）

地 ……………………………… 農 地 評 価・農 地 課 税

農地

市街化区域農地

一 般 市 街 化 区 域 農 地 …宅地並評価・農地に準じた課税
三大都市圏の特定市の …宅地並評価・宅地並課税
市街化区域農地(特定市街化区域農地)

−21−

②

農地の地積・評価額・課税標準額等の推移
農地の地積・評価額・課税標準額等の近年の推移を見ると、一般農地については地積が非常に大きく、農地全体の９８％を占めているが、税額は約４５０億円で､近年は､ほぼ横ばいのまま推移しているというのが特徴である。
一般市街化区域農地については宅地並みに評価されるので評価額が非常に高い一方、農地に準じた課税により課税標準額は低く抑えられ、負担水準が低くなっており、課税標準額は評価額に向かって多くの土地は年間１.１倍ずつ上がっている状況にある。（このため、なぜ地価が下がっても税額は上がるのかという、宅地と同じような議論が若干生じているところである｡）
特定市街化区域農地については、近年税収が減少している。これは、宅地化による地積の減に加えて、特定市街化区域農地は宅地並みの課税となっているため、最近の地価下落に応じて、宅地と同様に税収も下がっている。

③

農地の区分別の全国平均評価額、税額
全国ベースの平均評価額と税額とを比較すると、田については、市街化区
域以外の田の評価額は１㎡当たり約９９円であるので、これに標準税率を乗じると、税額は１㎡当たり１.４円となる。次に、市街化区域内の田について、一般市街化区域農地については、評価額は１㎡当たり約３万円、税額が４６円となる。特定市街化区域農地になると、評価額が約４．２万円、税額は１３０円となっている。一般市街化区域農地と特定市街化区域農地についてはいずれも宅地並み評価が行なわれるので、評価額の約３万円と約４．２万円の差は特定市とそれ以外の市町村の地価の差であると考えられる｡一方､税額については、一般市街化区域農地については農地に準じた課税、特定市
街化区域農地については宅地並み課税が行なわれるので、４６円と１３０円と評価額以上の格差が生じることとなる。
このように実際の税負担については、一般農地であるか、一般市街化区域
農地であるか、特定市街化区域農地であるかによって大きな差があるところである。畑についても、同様の傾向である。

(2) 農地の評価の概要
農地の評価は、基本的には売買実例価格で行うということになっており、宅地化されるといった要素はすべて捨象して、農地としての純粋な売買としての実例価格から導き出されている。また、日本の場合、農地の売買は小さい土地
で切り売りしたりするため、非常に割高になっているという考え方により、限界修正率０.５５を乗じ、割り落として評価額を算出している。
一方、市街化区域農地について行われている宅地並評価は、類似宅地の価格を基準にして求めた価格、すなわち近隣の宅地を基準にして求めた価格から、−22−

造成費分は控除するという算出方法となっている。
(3) 特定市街化区域農地に係る現行制度の趣旨及び概要①

概要
平成４年度に生産緑地法の改正が行われ、市街化区域農地は、保全する農地（生産緑地地区内の農地）と宅地化する農地（生産緑地地区以外の区域内の農地）とに明確に区分された。この時点で、特定市街化区域農地の所有者に､保全する農地と宅地化する農地のいずれかを選択させることとしており､保全する農地を選択すれば、一般農地と同様の評価及び課税、宅地化する農地を選択すれば、宅地並評価及び宅地並課税が行われる。
生産緑地地区において一般農地と同様の評価及び課税が行われ、生産緑地地区以外の地域において宅地並評価及び宅地並課税が行われるのは、生産緑地に指定されると原則として３０年経過しなければ宅地への転用ができない
等土地利用に制限が加えられているのに対し、生産緑地地区以外の市街化区
域農地については、都市計画法上おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化すべきものとされ、届出だけで宅地にいつでも転用できることを踏まえたものである。
なお､ 平成３年度以前は､ 評価額が１坪当たり３万円以上の農地について､
長期営農継続農地（１０年以上農業を営むことをについて市町村長の認定を受けた農地）については、実質農地課税が行われており、一方、長期営農継
続農地以外の農地については、宅地並課税が行われていた。

②

生産緑地制度の概要
生産緑地に指定されるためには、基本的な要件として、５００㎡以上の規模の区域であることが必要である。この区域内の土地の関係者（所有者、小作人等）のすべての同意が必要であるため、要件が厳しいのではないかという指摘もある。また、生産緑地の指定時にはは５００㎡以上の要件を満たしていても、途中で営農の意思が崩れた所有者がいると生産緑地の指定が取り消されるケースがある。
特定市における生産緑地地区指定状況は、平成１４年１月１日現在、面積ベースで大体首都圏で４５％、中部圏で２９.５％、近畿圏で５５.９％であり､特定市の市街化区域農地のうち半分程度が生産緑地の指定を受けている｡③

市街化区域農地の宅地並み課税の変遷
昭和４３年の新都市計画法成立により、市街化区域と市街化調整区域の区分が創設された。このときに市街化区域についてはおおむね１０年で宅地化すべきものと規定された。
一方、固定資産税に関し、宅地については、地価が上がって評価額が上昇しているが、農地は、すべての農地について税額を昭和３８年から据え置いているため、同一の市街化区域の中にあって、宅地の税額は上がるのに、農−23−

地の税額は横ばいでかつ低位なのは課税の公平の観点から不適当であるという指摘が強く存在し、昭和４３年７月の政府税調の答申の中に市街化区域内の農地の課税の適正化を行うべきだという文言が盛り込まれた。
これを受けて、昭和４６年に、昭和４７年から宅地並課税を実施する改正法が成立したが、昭和４７年に時期尚早であるということで宅地並課税の実施が１年先送りされた。昭和４８年に再度宅地並課税の実施について議論がなされ、宅地並課税の対象を一定の農地に限定するという修正がなされた上で宅地並課税が実施されることとなった。
その後、宅地並課税による税負担の上昇を踏まえ、補助金でその負担増分を穴埋めする市町村が現れ、宅地並み課税の実効性がないのではないか、との問題点が指摘されることになった。これを受けて、昭和５１年には営農が継続される市街化区域農地については、宅地並課税による負担増分を条例で減額できる制度が法定化された。
さらに、その後、宅地における地価高騰等が発生し、宅地並課税の対象を拡大すべきとの指摘を踏まえ、昭和５７年には宅地並課税の対象を評価額が１坪当たり３万円以上の市街化区域農地に拡大するとともに長期営農継続農地については実質農地課税とする制度に改められた。
そして既述のとおり、平成４年度の生産緑地法の改正を受け、保全すべき
農地と宅地化する農地の区分が明確化されたことを受けて宅地並課税の対象が見直され、現在に至っている。
(4) 一般市街化区域農地に対する課税
一般市街化区域農地は、一般農地と異なり、宅地並みに評価されるが、課税については一般農地と同様の負担調整措置が適用され、一般農地に準じた課税となっている。
一般市街化区域農地は宅地並課税が実施されていないため、一般的には課税標準額が評価額に対して極めて低い水準にある（負担水準が低い）が、これまでの負担調整措置の適用の結果、最近は、負担水準の高い農地がわずかながら存在してきていることが問題点として指摘されている。
このことから､ 一般市街化区域農地についても､ 特定市街化区域農地と同様､課税標準額の上限を評価額の３分の１とするべきではないか。
(5) 宅地における見直しへの対応
１で述べた宅地における見直しを農地についても実施すべきかどうかについては、農地における負担水準の均衡化の状況、宅地並課税の対象のあり方等の観点から引き続き検討する必要があろう。

−24−

第２

委員研究報告１

固定資産税のあり方について（持田委員）･･････････････････････････

２７

２

資産課税の今後のあり方について（齋藤委員）･･････････････････････

５３

３

不動産市場の経済分析（地価情報の歪み）（西村委員）･･････････････

６７

４

都市計画税の課題について（辻村委員）････････････････････････････１０３

５

アメリカの農地課税をめぐる議論（前田委員）･･････････････････････１１１

６

地方交付税制度とモラルハザード（堀場委員）･･････････････････････１２２

−25−

１

固定資産税のあり方について
東京大学経済学部

持田信樹「固定資産税のあり方」について、別添資料をもとに発表させていただきます。この報告の問題意識は２つあります。一つは、固定資産税は市町村財政の基幹税であるということがよく言われています。これを、私の専門である財政のサイドからどういうふうに解釈するかということが一つでございます。もう一つは、現在の固定資産税の算定方式は評価価格を公示価格の７０％にしまして、その評価価格に負担調整係数を乗ずる、さらに１.４％の税率をかけるという形をとっているわけです。そこで指摘されている問題は、一つは地価の動向と税が連動していないのではないですか。２番目は同一の土地でも地域間や、場合によっては同じ課税管轄間の内部で格差があるのではないですか。３番目は負担水準の低い市町村が交付税を多く受け取るのは問題ではないですか。こういった指摘があるわけです。これらの点について、データに基づいて実証的なファクトファインディングをします。この２つであります。
その際に、注意した点は２つあります。一つは、固定資産税のデータを時系列的に検討しますと、平成５年でデータの断層ができます。これは、それ以前は７割評価になっていなかったということですので、きょうのレポートでは、仮に７割評価をしていた場合にどうなるのであろうかという推定計算を行いまして、データの断絶というのを克服したいということです。もう一つは、固定資産税は市町村税ですので、デー
タを扱う場合には、都道府県単位でやるよりも、やはり個別の市町村単位のデータを分析するほうが望ましいということです。後ほど、紹介しますけれども、一応、３,３００の市町村について、延べ２万セットのデータをいろいろ分析をしましたので、その結果を報告したいと思います。
まず、この資料の１ページ目と２ページ目は、日本の固定資産税の特徴を述べたものです。１９９７年に、ベルギーで『ヨーロッパ連合１５カ国の地方財政』という百科全書が公刊されました。その中に固定資産税の国際比較が入っておりましたので、その内容を紹介したものです。時間がないので、これは省略いたしますが、主な項目
は財政収入上の地位、納税義務者、課税標準──これは市場価格か賃貸価格かということでございます。再評価の頻度なり方法、税率決定権、これらについて、比較的信頼できる情報がこの本には載っておりましたので、まとめてあります。
本題ですけれども、私の意見では、固定資産税が市町村財政の基幹税であるということは、２つの意味があるのではないかと思います。１つは税率決定を通じた競争ということであります｡ 地方公共団体はオープンなシステムをとっております｡ 問題は､長期的に見てよりよい市町村や都道府県を求めて、人々が移動するかどうかということだと思います。ここでよいという意味は、例えばアメリカの場合には、財産税の税率が低いとか、福祉サービスとか教育サービスがいいところに人々が移動していくと−27−

いうことです。
日本では、どこの市町村でも標準税率は同じで、行政も基本的にはほとんど同じですので、あまり格差を考えることはないと思います。しかし、分権が進むと、多分、そうはならなくなってくるのではないかと思います。例えば、固定資産税の税率をある程度変えられるとか、行政サービスのレベルや量を、地方公共団体自身が裁量的に変えるというケースがこれから起きてくる可能性があります。そうなると、よりよい
地方公共団体を求めて、人々が移動していくというケースが発生すると思われます。
ある意味で、そういう疑似的な競争原理が働くと、市町村のパフォーマンスに効率化のインセンティブが働くのではないですか。これが第１の理由であります。そのためには、固定資産税のシステムはなるべく簡単なものがいいです。つまり、納税者にわかりやすいシステムが必要で、国の役割分担としては、評価基準と評価価格を統一することと、実際の負担レベルを、各自治体と納税者の間の緊張関係で決めていく、こ
ういう簡素なシステムが必要ではないかと思います。
２番目の、固定資産税が基幹税であるという意味ですが、４ページと５ページに書いたのです。しばしば財政学の分野では、土地とか家屋といった「モノ」に対するサービスの財源として固定資産税は調達すべきであって、教育とか社会サービスといった「ヒト」に対するサービスの財源は、所得税や消費税で調達すべきであるというテーゼが言われています。ただ、この議論というのは、もちろん説得力があるわけです
けれども、しかし、物事にはやはり両面があると思います。まず、モノに対するサービスは土地とか家屋と関係がないので、財産税によって調達すべきではないというのですけれども、対人サービスと対物サービスを区別するのは、あまり容易ではないということが第１の理由であります。例えば、警察、消防とか、一般行政、道路、環境保護。これはヒトに対するサービスなのか、物に対するサービスなのか。これを区別するのは非常に難しいということが第１です。
第２の理由は、教育や社会サービスというのは所得再分配という側面がありますので、その便益は一国全体に及ぶという議論がしばしばなされるのです。こういう議論というのは、こういう人に対するサービスというのは、実は特定の地域コミュニティ
ーに便益をもたらしているという面をやや軽視しているのではないかと思います。つまり、福祉や教育であっても、その量ですとか、質というのは、その地域コミュニテ
ィーの不動産価格に影響を及ぼしますので、固定資産税によって、ヒトに対するサービスの財源を、少なくともその一部を調達するということは正当化されるのではないかと考えます。
３番目は、しばしば固定資産税というのは、生まれつき伸長性が乏しいとは言われます。しかし、日本のように定期的に再評価を実施している国では、課税標準はタイ
ムラグを伴いますけれども、中期的には市場価格に近づいていきますので、あまり税率を頻繁に変える必要がありません。むしろ固定資産税というのは、伸長性が生まれつき低いというよりも､税額と地価が連動していないことに対する納税者の不信感が､−28−

税収の上限を設定しているのではないかと思います｡ つまり､ 固定資産税の伸長性は､システムの透明性ですとか公平性いかんによって可変的であると考えるべきではない
かと思います。
第４の理由は､ 固定資産税は個人住民税に比べますと､ 受益と負担の関係について､納税者意識をより強く涵養するという点も重要だと思います。
以上が固定資産税を市町村税の基幹税であるということの、私なりの解釈であります。
次に、先ほど言いました３つの問題について、幾つかのファクトファインディングをご紹介してみたいと思います。
５ページから６ページにかけて､ まず､ 均衡化という問題を見てみたいと思います｡
資料でいいますと、別にとじた資料の１枚目と２枚目がそれに該当しますので、それをごらんになっていただきたいと思います。
まず、負担水準のばらつきがあることがなぜ問題かということです。固定資産税の納税者間の水平的な公平性を侵害するということが、一つの理由だと思います。もう一つの理由は、負担水準の低い市町村が交付税を多く受領するというモラル・ハザー
ドを誘発する可能性があります。この２つがその理由だと思います。
その意味で､過去２回にわたって均衡化措置がとられたということは納得できます｡
この点について、最初のデータで確認しておきますと、まず、バブル期には負担水準の格差が広がって、これは標準偏差が上昇しているということでわかります。バブルが崩壊して､ 急速にこの格差が縮小しているということがわかるかと思います｡ ただ､よくよく見ますと、平成６年の７割評価のインパクトは公示地価と評価を近づけましたけれども、評価と課税水準との乖離が残されましたので、負担水準の均衡化という観点から見ると、あまり強いインパクトは、この図からは確認できません。むしろ、一定の収束幅とそれに到達する期間を設定した平成９年と平成１２年の評価がえのほ
うが、負担水準の上昇なり、格差の平準化に大きく寄与していることが、この図１か
らわかるかと思います。
個人的には、この均衡化については、遠くない将来、思い切った措置をとるべきではないかと思います。ただ、その場合にも、従来のように国が主導して一気呵成に行うべきか、負担水準を上げた市町村にご褒美をあげるという自主的な方式にすべきかという論点があるかと思いますが、ここでは省略します。
負担水準の設定いかんによっては、やはり税負担が大幅に上昇する土地も出てくると思いますし、市町村によっては減収となる可能性があると思います。特に気になるのは、負担水準の均衡化をやった場合に、過疎地ですとか離島部にどのような影響を与えるかであります。この点について慎重な配慮が必要だと思います。
資料の２枚目をごらんになっていただきたいと思います。このデータは、先ほど言ったように、平成５年以前に、仮に７割評価をやっていたと仮定して負担水準を推計して、過去の均衡化を時系列的に見たものです。このデータは総務省のほうから提供−29−

していただいたものを分析したものですが、これを見ますと、地価の上昇なり下落が大きかった地域ほど､ 負担水準が大きく上がっているということが一つ｡ もう一つは､
地価の上下動だけではなくて、平成９年の負担均衡化措置が全体的に強いインパクトを与えている。この２つが確認できるのではないかと思います。
第２の論点は、負担水準が低い土地が交付税を多く取るモラル・ハザードということです。これがなぜ起こるかということです。６ページの一番下に、固定資産税を基
準財政収入に参入する式を書いてあります。総地積に平均価格をかけまして、そこから免税点未満と住宅特例と負担調整減少分を引いて、それに固定資産税の標準税率をかけて、基準財政収入への参入率をかけて、最後に徴収率の０.９８をかけるということです。つまり、固定資産税はその他の地方税と違い、実績ベースで算定されます
ので、歳入確保の努力を頑張った地方団体は交付税の減額という形でペナルティーを
こうむります。逆に、あまり努力しないで負担水準を低くした地方団体は、交付税の増額という形でボーナスを受け取るということであります。したがいまして、この点からも負担水準の開きを速やかに、かつ比較的狭い範囲に収束させていくということが重要だと思います。
ただ財政学のサイドから、この点について２つ論評を加えておきたいと思います。
お手元の資料の表２と表３というのをごらんになっていただきたいと思います。
まず第１の論評ですけれども、財政調整制度が、どの程度、地方団体の財政改善努力に対する負の効果を与えているかというのは、地方税の課税標準に対して、どの程
度、自治体が裁量権を持っているかに依存するということです。私は、これを２つの例で紹介したいと思います。
一つは､フィリピン経済研究所のロザリオ・マナサン博士から伺った話であります｡
彼女によりますと、フィリピンには内国歳入分与という財政調整がありますが、地方団体の不動産課税に対しては、ディスインセンティブ効果を持っているということです。このことを、パネルデータを使って実証分析をしたのが表２であります。これをちょっと見ていただきたいのですが、州と市町村を見ますと、ＰＣＬＢＴは事業税の徴税努力をあらわしたものです。ＰＣＲＰＴは固定資産税の徴税努力をあらわしたものです。それを下にありますように人口とか、一人あたりの財政調整交付金の金額によって説明する回帰式を追求したものです。ここで注目していただきたいのは、上から４行目のＰＣＩＲＡというやつです。これは一人あたりの交付金の金額です。それを見ますと、州と市については計数がマイナスになっておりますので、財政調整交付金を多くもらった地域では､固定資産税の評価を低くするという結果が出ております｡
もう一つのケースは、カナダであります。カナダでは、財政調整基金のうち、固定資産税にかかわる部分が全体の３割を占めています。カナダの固定資産税は資本価格を使っていますけれども、州の間で評価が統一されておりませんので、連邦政府が直接、固定資産税を、財政調整に関しては推計をしているのであります。その方法を見たのが、表の３であります。
−30−

これはどうやってやるかというと、まず、左の１から３です。これは各州の可処分所得です。２から３というのは、都市化を考慮した可処分所得です。９から１０とい
うのは、人口の変化による可処分所得の変化です。これらを全部合計したのが１２という欄になります。ですから、基本的に１２が、各州の都市化や人口変化を考慮した可処分所得ということです。１３がありますが、これは資本ストックですので、家屋の価値と考えていただきたいと思います。１４は、家屋の価値から土地の総額を逆算したものであります。１５が可処分所得１ドルあたりの土地価格です。
要するに、これはどういうことをやっているかというと、国民経済計算から全国の土地・資本ストックを推計し、それを各州へ可処分所得で案分する。こういうやり方をとっているのです。
このように、地方自治体が固定資産税の課税標準の決定権を持つ場合には、汗をかいて税を集めるよりも補助金を獲得するといったモラル・ハザードが発生しますので、何らかの形でその発生を防ぐか、場合によっては、カナダのように補助金の算定式から遮断するということが、通常、行われております。
次に、日本でこの問題がどうであるかということであります。この点を見たのが、次の３つのグラフと図です。
まず、散布図が２つあると思います。これが、平成９年の都市の小規模住宅について、負担率と財政力指数の相関関係を見たものです。１枚めくっていただきますと、
今度は平成９年の町村部の小規模住宅について､同じ相関関係を見たものであります｡
ここで、課税努力をはかる尺度として、実効税率や税率を用いるのではなくて、負担水準を用いる理由ですけれども、４つあります。一つは平成６年の評価がえで、７割評価が実施されて、評価が統一されたということです。いま一つの理由は、負担水準の均衡化が実施されましたけれども、歴史的な経緯によって、依然として同じ評価額でも課税標準が地方団体ごとに違うことが２番目です。３番目は、超過課税を実施している市町村があまり多くないということと、標準税率未満の団体は起債制限を受けること。４番目は、実効税率の分母となる土地資産額を個別自治体ごとに求めることができないということです。こういうことから、負担水準を、課税努力をはかる尺度として使いました。
こういう散布図を全部で１６枚つくりまして、それをまとめたのが本文の一番最後に入っています。本文の１番最後のページに表の４があります。これが分析結果の総まとめということです。定義は、不交付団体というのは、交付税の交付を受けていない団体です。交付団体（依存小）というのは、地方交付税の交付額が地方税より少ない団体で、（依存大）というのはその逆であります。
これを見ると、結果としては、かなり複雑な、全く正反対の傾向が併存していることがわかったということです。第一に言えることは、交付団体で依存が大きいところ
では、年度や地方団体の種類や宅地の用途を問わず、負担水準が最も高いということです。これは何を意味しているかというと、一般的に貧困な市町村では、負担水準を−31−意図的に低くして、交付税を増やすという代替効果よりも、むしろ最低限の財政需要を満たすために、負担水準を高めて税収を確保せざるを得ないという所得効果のほうが大きいのではないかと思います。しかし、この表をよく見てみますと、それとは逆のベクトルも働いています。つまり、第二に交付税の依存が少ない団体では、逆に固定資産税の負担水準が低いということを裏づけています。特に、都市よりも町村の場
合には、年度、用途の別を問わず、交付団体で依存が少ないところでは、負担水準が他よりも傾向的に低いことがわかります。なぜこのような相矛盾した結果が出たのかについては、今のところ、まだわかりません。ただ、総体として言えることは、一般的にイメージされているほど、交付税のディスインセンティブ効果は自明ではないということであります。ただ、比較的財政力の高い交付団体では、意図的か否かは別として、負担水準は低いということは実証されたわけであります。この点に留意して、課税の均衡化を進めることが重要だと思います。以上です。
最後に、負担水準の適正化について見てみたいと思います。これはお手元の資料でいくと、最後の２枚がそれに関連しているところであります。
まず、図の２というのを見ていただきたいのですけれども、平成５年以前は評価によって負担水準を抑制していたわけです。これは、土地資産額に対する評価額の割合が０.２から０.３の水準に抑えられていたということにあらわれています。これが１９９４年の７割評価によって大きく変わった。それは、この土地資産に対する評価額が、一挙に８割に上昇するということにあらわれていると思います。ただ同時に、納税者の負担能力を考慮しまして、負担調整措置がとられましたので、負担水準は引き下げられたということになります。ただ、この表は平成５年以前の評価については調整を行っていませんので、平成５年以前については負担水準がかなり過大に出ていま
すし、土地資産に対する評価額はかなり低めに出ています。これは、データの調整をしていないために、そういう結果になっているということであります。
図の２に棒グラフで実効税率というものを見ております。このような７割評価と２回にわたる負担調整措置を行ってきた結果、実効税率は地価が下落しました１９９０
年代全体を通じて上昇傾向にありまして、税と地価動向が連動していないという納税者の不満感を、ある程度、裏づけているのではないかと思います。ただし、実効税率の絶対水準を見ますと、地価が安定していました昭和５０年代の水準への回復過程という面があり、納税者に過剰な負担を強いているとは断定できないのではないかと思います。ただし、妥当な負担水準は、何としても、納税者の納得感が得られることが重要でありますので、実効税率の上限をどこに設定するかについて、例えば市町村財政の実情ですとか、さまざまな観点から議論することが重要であると思います。
負担水準の適正化について、いま一つ、検討の余地があるのは、用途間の格差をどういうふうに考えるかということであります。これを見たのが図３になります。
この図３は､ 用途別に実効税率を､ 過去２０年間について算出したものであります｡
小規模住宅地については、課税ベースの特例が６分の１に拡大されたこともあって、−32−もともとあった非住宅と住宅地の負担水準の格差が、この図を見ると拡大しているのではないかと思います。したがって、小規模住宅の６分の１特例の見直し、あるいは
小規模非住宅の特例減税など、用途間の負担格差問題について、今後、議論が起きてくるのではないかと思います。その場合に、法人と個人の受益・負担関係、選挙権のない法人に負担が偏重することを、財政責任の観点からどういうふうに考えるかといった点が論点になると思います。

−33−２資産課税の今後のあり方について
東京都主税局資産税部

齋藤熙

本日は、平成１２年１１月に発表されました「東京都税制調査会の答申」の内、資産課税の今後のあり方について、その内容を説明して欲しいとの事務局からの要請でございます。それに先立って、簡単に概要をご紹介をいたします。
そもそも東京都の税制調査会は、平成１２年５月、「都議会議員を初め、経済人など、さまざまの分野でご活躍の方々に参加いただき、東京からの強力なメッセージとなるご提言をいただける。」ということで発足したものであります。
その目的は、「都独自の税制だけでなく、国、地方を通じた税体系のあり方について検討をする。」ということで設置されたものでございます。
東京都税制調査会には､ 平成１２年度においては､ 税源配分､ 政策税制､ 資産課税､法定外税の四つの小委員会が設けられております。そのうち、資産課税小委員会は固定資産税など国、地方を通じた資産課税全般に関する検討を行うものであります。
平成１２年１１月に、「２１世紀の地方主権を支える税財政制度」について、本日お手元にお配りした内容で提言を受けたものであります。
全体は六章の構成になっております。この答申の中核となる部分は、第３章の税源移譲の部分でありますので、後程、是非お読みいただければと存じます。
さて、本日ご説明いたしますのは、「第４章資産課税の今後のあり方」ということで、答申の本文では６１ページ以下でございますが、本日は、「資産課税の今後のあり方」に関する、第４章の部分を抜き出して、別添資料と共に用意いたしました
ので、そちらをご覧下さい。
資産課税については、地方税として固定資産税・都市計画税、不動産取得税、それから特別土地保有税を東京都で所管しておりますが、東京都の税制調査会では、国税である相続税を含めて検討いたしました。
資産課税のあり方については、いわゆるバブル経済に伴う異常な地価高騰、引き続
く大幅な地価下落ということで、この間土地を巡っては、15年間の環境変化があった中で、議論の方向性が大きく左右されてきております。しかし、今なお、様々な矛盾を内包したままであり、明確な方向性を見出し得ない状況にあります。
資料の１、左下をご参照頂きますと、東京都でも平成１０年度の税収において、固定資産税と都市計画税の合計で約１兆３千２百億円で都税収入全体の約３１％を占めておりまして、不動産取得税等を含めた資産課税は、東京を含めて地方の税制を支える大きな柱となっております。
土地に関する国民の意識が変化しつつあります今こそ、資産課税については、「活－53－

力の維持」など第3章で述べた税制全般に亘る基本的視点はもとより、原点に立ち返った適切な見直しを行い、時代に即した税制としていくことが必要であります。
１「保有課税」

であります。

（１）「バブルの生成・崩壊と固定資産税制」として、東京都における固定資産税の現状について、触れたものであります。
固定資産税･ 都市計画税は、先程も申し上げましたように、市町村の基幹税目でありますが、23区の区域では特例として都が課税しておりまして、都税収入の約3分の1弱を占める主要税目の一つとなっております。
資料２に「公示価格と名目国内総生産の推移のグラフ」がございますが、現行の固定資産税制は、バブルの生成・崩壊という環境の激変に制度面の手当てが追いつかず、当座の調整措置を繰り返してきた結果、制度の根幹にも関わる、次のような歪みが生じております。
①「地価に連動しない税負担」

であります。

固定資産税・都市計画税は、地価を基準に課税される税であるにもかかわらず、地価と税負担の動きが連動しておりません。資料の３にありますように、資料の右側の
全国の商業地等の地価水準は、バブル前の昭和58年を100 とすると、平成12年は101.
7 とほぼ元に戻っております。
これに対し、税負担の水準は、昭和58年度を100 とすると195.5 とほぼ倍増しております。特に、左側の東京23区の商業地等では、同じく昭和58年を基準とすると、地価水準は79.3と下落しておりますのに対し、税負担の水準は264.4と２．６倍の水準になっております。
②「負担の不均衡」

であります。

評価が同じであったとしても、土地によって実際の課税標準額が大きく異なる負担の不均衡が生じております。この点はこれまでのあり方研でもしばしば論議された論点でございますが、課税標準額の評価額に対する割合、いわゆる負担水準は、地価の乱高下の著しかった大都市地域ほど高い傾向にあります。資料４をご覧頂きますと、
全国の商業地等の平均負担水準は54.6％であるのに対し､最も高い東京23区は69.2％､
最も低い沖縄県は28.4％となっております。
換言すれば、東京23区の納税者は、平均で、同じ価値の土地に対し、負担水準が最も低い県の2.5倍近い税負担をしていることとなります。
③「住宅地に比べ負担が過重となっている商業地等」

であります。

ご存知のように、住宅用地については、様々な配慮が加えられてきたため、現在では、評価が同じであれば、課税標準額は商業地等の最大6分の1となっております。資料の５右側にありますように、結果として、数では全体の13.5％にすぎない商業地等の納税者が、宅地に係る税収の7割近くを負担しております。
－54－

左側の東京23区では、8.4％の商業地等の納税者が、税収の8割弱を負担していることになります。
（２）「固定資産税制改革の基本的視点」

であります。

固定資産税・都市計画税は、地域で偏在の少ない安定的な税として、今後とも市町
村や都の財政において重要な役割を担っていくことが期待されております。
そのためには、現行税制の歪みを早急に是正するとともに、バブル崩壊後の新たな土地環境を踏まえた税制としていくことが不可欠であります。
そこで、次の基本的視点に立って固定資産税制改革を行っていくべきであるとの提言であります。
①「透明性の高い税制」

であります。

現行税制の歪みは、これまでの様々な調整措置の結果生じたものでありますが、地価と税負担の関係が納税者にとって、極めてわかりにくい状況になっております現在の状況を、いつまでも容認しておくことは不可能であります。
国においては､ 平成9年度から､ 負担水準に応じた税額の調整措置を導入するなど､負担の均衡化･ 適正化を図っているところであります。
しかし、これも地価下落を前提とした当座の対応に止まっております。
来年度からの、新しい縦覧制度の導入にも見られますように、行政の透明性が強く求められるようになっております。今日、固定資産税制に対する納税者の信頼を確保していくためには、第3章6（2）で述べた固定資産税評価額の公開と併せ、地価と税負担の関係が納税者に明確に分かるよう、できるだけ仕組みの簡明化を図ることが不可欠であります。
また、都市計画税は、都市計画区域において課することができる目的税であります
が、都税事務所の現場では、納税者の多くは固定資産税と都市計画税とを一つの税として受け止めております。
両税を区分する意義は、実態的にも少なくなっておりますので、税制の簡素化の観点からも、思い切って一本化していくことが望ましいとの提言であります。
なお、この場合には、自治体が地域等の別により税率を変えることができる制度の導入が前提となりますことは、言うまでもありません。
②「活力を維持する税制」

であります。

現行税制の歪みは、地価下落の著しかった大都市地域の商業地等において、特に顕著に現れております。
土地は、企業活動にとって不可欠な基盤であることは言うまでもありません。社会の活力の維持という観点から、負担水準の高い商業地等の負担については、早急に引き下げることが必要であります。
住宅用地については、国民の生活基盤であること等を十分踏まえつつ、負担水準の低い土地の負担の適正化を図ることが必要でありますが、商業地等の負担の引き下げ－55－

と併せ、結果として商業地等との格差をバブル前の水準である小規模住宅用地は4分の1、一般住宅用地は2分の1程度としていくことが適当であるとの提言であります。
③「土地を巡る環境変化に対応した税制」

であります。

地価は、平成3年に下落に転じて以来、なお大幅な下落を続けております。地価が上がることを前提とした旧来の社会経済システムが変革を迫られる中、土地に対する国民の意識も変化しており、資料６、７のとおり、土地を預貯金や株式等に比べ有利な資産として捉えるのではなく､利便性や利用価値を重視するようになっております｡
これに伴い、商業地等の評価については、その収益力をより重視することが求められるようになっております。資料８、９を見ますと23区の商業地等（2,316地点）について調査したところ、収益還元法による価格は、取引事例比較法による価格の概ね82％でありました。
収益還元法は、現在でも検証の手段として活用されているところでありますが、これまでの取引事例比較法を主とした評価が投機的土地取引など不正常要素に引きずられがちであったこと等を踏まえますと、地価公示を含め、より積極的にその導入を図っていくことが適当であるとの提言であります。
なお、収益還元法を主とした評価を行うに当たっては、取引価格や賃料に関する情報の収集が不可欠でありますので、諸外国の例を参考にしつつ、土地情報の整備を早急に進めることが必要であります。また、地価公示に当たって不動産鑑定士が評価した収益価格については、これを積極的に開示すべきであるとの提言であります。
④「地方主権にふさわしい税制」

であります。

地方主権の下では、自治体が自らの判断と責任で住民の負担を定めることが基本となります。第3章1（7）で述べました、制限税率の撤廃や財政状況が良好な自治体に対する、標準税率を下回って税率を設定した場合の起債制限の廃止は、元よりでありますが、地域、土地・家屋・償却資産の別により、一定の範囲内で、税率を変えることができるようにしていくことが、適当であるとの提言であります。
また、地域主権の時代であり、地域の活性化等の観点から、税制を活用して事業をかんよう

誘導し、税源を涵養していくような施策をより重視していくべきであるとの提言であります。
（３） これからの「固定資産税制改革」についての試案であります。
固定資産税制改革は、できるだけ早い時期に実現されることが適当であります。
また、改革に当たっては、その時点において、できる限り全国で税収中立となるよう制度を仕組むことが望ましいことは言うまでもありません。
以上の考え方に基づき､仮に現時点で改革を行うとした場合の試案を示すとすれば､次のようになります。

－56－

［評

価］

地価公示価格の7割で評価するという前提に立った上で､ なお､ 商業地等の評価は､「収益還元法」を主といたします。
［課税標準］
小規模住宅用地評価額×調整係数（0.6）×1／4

一般住宅用地

評価額×調整係数（0.6）×1／2

商業地等

評価額×調整係数（0.6）

ここで言う「調整係数」は、現行の負担水準に相当する係数であり、調整係数として０．６に統一するという趣旨です。
［税率］
標準税率1.4 ％

各自治体は、都市計画税分を上乗せできるものとします。また、地域、土地・家屋・償却資産の別に税率を変えることができることとする との提言であります。
（４） 「当面の対応策」

であります。

（３）で述べました「固定資産税制改革の方向」を踏まえつつ、当面、次の2点について、早急に実現が図られるよう強く提言するものです。
第一に、平成12年度の税制改正では、負担感の強い大都市地域の商業地等に特に配慮し、商業地等に係る負担水準の上限が従来の80％から70％（平成12年度及び平成13
年度は75％）に引き下げられました｡ しかしながら､ これだけでは不十分であります｡
現行税制においては、先程も指摘いたしましたように、商業地に税収が集中するという著しい歪みを生じておりまして、これを是正する観点から、これをさらに60％に引き下げることが必要であるとの提言であります。
第二に、現在も地域間にある、著しい負担水準の不均衡を是正する観点から、負担水準の下限を定めるという提言であります。例えば、次期評価替えの年度である平成
15年度には、負担水準の下限を商業地等40％、小規模住宅用地50％と定めるものであります。これを段階的に引き上げることで、負担の均衡化・適正化の速度を上げることが可能となります。
（５） 「特別土地保有税及び地価税の廃止」の提言であります。

土地保有課税には、固定資産税・都市計画税のほか、特別土地保有税及び地価税があります。
特別土地保有税は、昭和48年度において、当時の地価上昇を背景に、土地投機を抑制し、その供給及び有効利用を促進する観点から創設されたものであります。しかしながら、例えば駐車場であっても恒久的な利用と認められれば納税が免除されておりますが、土地の有効利用促進に対する効果は定かではありません。また、免除認定な－57－

ど運用を巡る批判が極めて多い税となっております。
地価税は、バブル期の異常な地価高騰を背景に、土地の資産としての有利性を縮減する等の観点から創設されたものであります。しかしながら、実施の平成4年には、地価は既に下落に転じていたところであり、土地を巡る状況が変化する中、平成10年からは課税停止となっております。
特別土地保有税及び地価税は、既に役割を終えておりますので、税制の簡素化を図るためにも、廃止することが適当であるとの提言であります。
２「流通税」に関する提言であります。
引き続く地価下落の中、土地の流動化を図り、その有効利用を進めていくことは、

わが国経済の再生を図る上で極めて重要になっております。
このため、一部に、不動産取引の活性化の観点から、不動産取得税や登録免許税等の流通税の軽減を図るべきとする声があります。しかしながら、今日の不動産取引の低迷は、地価のさらなる下落への懸念、売却損に対する危惧によるところが大きく、流通税の軽減が不動産取引の活性化に直接結びつくわけではないと考えられます。今必要なことは、先に述べた土地情報の整備など、閉鎖的な土地市場をオープンなものとしていくことであります。
また、不動産取得税、登録免許税の税率は、それぞれ4％と5％(売買による所有権移転登記の場合) でありますが、宅地については、課税標準等の特例により、実質税率が不動産取得税が1.40％（住宅用地は1.05％）、登録免許税は1.17％に引き下げら
れておりまして、資料１０、１１のとおり、税負担は諸外国と比較して必ずしも高くありません。
したがって、不動産取得税については、都道府県の貴重な税源として、引き続き維持していくことが適当であるとの提言であります。
２「相続税・贈与税」につきましては､ 国税でありますので､ 本日の説明は省略させていただきます。
（３） 「地域等への還元」として相続税の土地分を地方へ税源移譲するとの提言であります。
相続税の課税資産をみますと、土地だけで4割以上を占めておりますが、道路、下水道といった地方の行政サービスは、その価値の形成に大きく寄与しております。また、土地については、取得・保有・譲渡のいずれの段階においても、その全部又は一部が地方の税源とされておりますが、相続だけはすべて国の税源とされております。
生前享受してきた開発利益を地域に適切に還元していく観点から、中長期的には、相続税のうち土地分については、相続税体系から切り離し、都道府県の税源としていく
ことを検討する必要があるとの提言であります。
また、相続した土地や財産が、できる限り故人の意思に基づき活用されるような環－58－

境づくりも大切であります｡ 相続財産を寄附した場合の非課税については､ 第3章2(2)及び（3）とも関連しておりますが、対象となる公益法人等の範囲を拡大していくことが適当であるとの提言であります。
４ 「リバース･モーゲージ及び土地の有効利用の促進」についての提言であります｡
資産課税に関連し、次の2点について特に付言して提言がありました。
一つは、「リバース・モーゲージ制度」の普及促進であります。
高齢化が進展する中、社会の活力を維持していくためには、自助努力に重きを置いた自立型社会の構築が不可欠であります。
わが国の家計資産の保有・分布状況をみると、高齢者層に相当部分が集中し、中でも居住用資産が大きな部分を占めております。リバース・モーゲージ制度は、住み続
けながらこの居住用資産をフロー化するものであり、納税資金や公的年金の補完、住宅ストックの良質化、消費拡大など様々な面で効果が期待されております。
アメリカにおいては1990年代に入ってリバース・モーゲージが本格的に普及したが、これは連邦政府のパイロット事業の成功に大きくよっているとされております。
わが国においても、国レベルでパイロット事業を実施するなど、その普及促進に努めるべきであります。併せて、不動産移転又は抵当権設定に対する登録免許税など流通
税及び給付金に対する所得税の非課税措置など、その普及促進を支援するための税制上の措置を整備する必要があるとの提言であります。
もう一つは、土地の適正かつ有効な利用に向けた施策の展開であります。
土地は国民の限られた貴重な資源であり、公共の福祉優先の観点に立って利用することが求められております。また、わが国経済を中長期的な安定成長につなげる観点
からは、空間や地下を含め、土地の有効利用を促進し、その収益力を高めることが極めて重要となっております。
規制等により土地の適正な利用を推進するとともに、集中的な公共投資を行い、遅れている東京の都市基盤整備を図るなど、その有効利用促進に向けた施策を積極的にかんよう展開することが必要であり、そうした施策を通じて、固定資産税など税源の涵養を図るという視点が大切であるとの提言であります。
以上が、平成１２年１１月に東京都知事に提言された、東京都税制調査会答申のう
ち、「資産課税の今後のあり方」に関する内容でございます。

－59－３不動産市場の経済分析
東京大学経済学部

西村清彦

私のプレゼンテーションは、きょうは地価情報についてということで、ことしの６
月２０日に出ました『不動産市場の経済分析』という日経からでました本の第２章の内容について、お話ししたいと思います。
内容については、極端に言えば読んでいただければわかりますので、そのエッセンスをお話しし、どういうような問題が政府側に起きているかについてお話ししたいと思います。
そして、鑑定評価その他については、もう皆さんはプロですから、プロに何かお話しすることもあまり意味はありませんので、要するに現在の建前と本音との違いの部分をお話ししたいと思います。
ありていに申し上げますと、この本が出るまでにはいろいろありました。まず第２章に関しましては、某省から非常に強い圧力がかかりました。簡単に言えば、そこのある課のほうからかなり執拗な圧力があったのですが、それがあるところで突然激変しまして、基本的には、向こうが、何もなかったことにする、という形で決着することになりました。その後は逆に、第２章で使っているヘドニックの指数は重要なことだということになり、今度は東工大の肥田野先生を座長とする新しいインデックスをつくるという研究会を始めるということになっています。その意味では非常にいい傾向になっているのではないかと思います。もっともそのあたりも、実は今、直近で非常に大きな問題があるのですが、それについての話は後でしたいと思います。
基本的に申し上げますと、ここに「地価情報の歪み」と書いてありますが、結局、鑑定のシステムが、表面はいろいろな形でサイエンティフィックな形をとっているのですけれども、実際上はそうなっていないというのが問題なのです。そして、鑑定のシステムそのものが、我々経済学者から見ますと、５０年ぐらい前の方法論で依然としてやっている。そうした硬直性が、やっぱり今大きな問題を生じさせているということが言えるということです。
ありていに申し上げましょう。まず実態の問題から申し上げます。５９ページ、図２－７「特定ポイントの取引事例ヘドニック価格と公示地価の関係」、これが商業地です。図２－８は住宅地です。これを見ていただければわかりますが、現在の経済学
及び世界的に一応標準化されたヘドニック指数のつくり方から見た取引事例価格の動きと、公示地価の動きには非常に大きな差があることが、これでおわかりになると思います。
これは極端な例を２点とってきたのですが、そのうち一番極端な例は、ご存じかと思いますが、千代田区神田です。実は、最初は区・町・村の地番まで全部書いてあったのですが、それではいくら何でも実際にこの鑑定をした鑑定士さんに悪い。もっと－67－

もこの鑑定士さんは実はもうお亡くなりになっているそうなので問題はないとは思いますが。一応そういうことで外してありますが、この地点に典型的出ている問題が、その他の地点にも存在しているのです。
ご存じのように、１９８５年の段階で公示地価と取引価格推定値は、大体その比率が６割を切っている。実際そういうような状況でした。ところが、それを──このデータの一番新しいのは９９年なのですが──９９年で見ると、大体２割５分程度高値という形になっております。
それに引きかえ、商業地の場合の問題に比べて、住宅地は比較的ましというのがその次の図です。これは世田谷区で専らこの研究をしましたものですから両方とも世田
谷区が入っておりますが、世田谷区で住宅地の場合は大体８７年の段階で取引価格の７割が公示価格ということだったのですが、それが現在は１５％から２０％ぐらいまでの高値になっているという形になっております。
まず、いわゆるサイエンティフィックな作業の仕方としてのお話をいたしますと、
これは要するに、鑑定士さんが実際に持っている情報と同じ情報を使うという形でやっております。そうしないと、実際にどういうふうに歪みを生ずるかはなかなかわか
りませんので。実際にやりましたのは、鑑定士さんが持っているいわゆる取引事例に関しての情報を収集するという形です。これは国土交通省内のある課がサポーティブだったので可能になった取引事例のデータベースなのです。
それも、ただもらってくるだけではだめです。実際ここでは直接は書いていないのですが、取引事例のデータベースをつくるときに実はわかってきたことがあります。
いわゆる取引事例のカードとして出てくるものは怪しげなものも結構ある、ということです｡ 明らかな間違いだとか､ 記入の誤り､ そういったものが時々出てくるのです｡
もちろん鑑定士のほとんどの方は信頼できるカードをお作りになっていますが、一部の特定の鑑定士からどうも怪しげなものが出てくるという問題が実はあったのです。
鑑定士のクォリティーというようなものも考えなくてはいけないことがわかってきたのです。それがこの仕事をした副産物でした。
そして、取引事例のデータベースで実は更地価格というのは、これはそれぞれの鑑
定士さんがいわゆる取引事例から建物価値を抜いて作った更地価格であるということを知っておく必要があります。これから地価の価格の推計をするのですが、取引事例といっても完全に更地の取引価格ではないということに注意する必要があります。
地価の更地の取引というのは非常に少ないですから､実際上ここで書いてあるのは､いわば鑑定士のフィルターを通した地価という形になります。よく鑑定士が恣意的なことをやるのではないかと言う疑いを言われることが多いのですが、鑑定士もこれはプロとしてもっともらしい数字を出すというのはやっぱり重要な点だと思いますので、そういった鑑定士のフィルターがかかっているということは決して悪いことではないとは思います。しかし、そうした鑑定士のフィルターがかかった地価ということ
であることには気をつける必要があるということです。
－68－そして、その取引事例のデータベースをつくる。そこには取引事例にそもそもかかれているいろいろなその土地の属性があります。それにさらにそこにある属性以外のとり得る属性というものをこちらとしては新たに調べて追加するのです。たとえばＧ
ＩＳから作られたデータ──３６ページから３７ページあたりに具体的なデータが書いてあります。
公示地価のデータベースというのは､みんなそれぞれもう既にわかっていますから､
それはそれでいいのですが、それに対して取引事例のデータベースに関しては、今言ったような問題があることに気をつけながら作業をします｡その上昔は紙データです｡
今はもうそれぞれの鑑定士協会で磁気化されておりますが｡ここに書いてありますが､記載情報には未記入がたくさんあるというようなこともあります。それから、住所や路線データベースを使ってそういった土地に関するデータを整備する。それからさらに、この場合は「都心までの接近性」も入れておりますが、これは簡単に言えばＣＢ
Ｄ（Central
Business

Business

District）までの時間距離を入れているわけです。Central

District とは何かというのは大きな問題があるのですが、この場合は、山手線のいわゆるターミナル駅に対しての接近性ということで入れております。
「最寄り駅までの距離」とは､もちろん取引事例だけですから入っていませんから､これは実際にＧＩＳデータからつくらなければいけないわけですが、実情のデータを使ってこういったものをつくるという形でやっております。
もう一つ､これは実はマンション価格に関してのリクルートの指数があるのですが､それも似たような形の作り方をしております。リクルートの指数の場合はもっといろ
いろなデータをつくるのですが、やっぱり土地であるということと、できるだけ公示
地価などとの関連をつけるために、基本的にはベーシックなものだけにここではとらえるという形にしております｡「地積」｢道路幅員」そういったようなもの、それから「容積率」、そういったものはそれに入れた形でデータを入れまして、それをいわゆる「品質調整済み地価指数」というものをつくる。そのときにこれを──要するに地価というのは、その土地の持っているさまざまな属性に対する価格の総和であるという考え方が、こういうヘドニック・アプローチと言われているものの基本に作るのです｡具体的にはそれぞれの属性に対して地価を重回帰させるという手法を使いまして､
そして、それから地価指数を算定するという形にするわけです。
取引事例も、全く同じものが取引されるということは日本の場合にはあまりありま
せんから、こういった地価指数の作成の仕方をするというのがスタンダードな形になっているわけです。
このほかに、アメリカの場合は特にそうですが、いわゆるリピートセールス法があります。米国は家の回転が速いものですから、同じ家が何度も何度も取引されることが非常に多いわけですね。そういったものを使ったリピートセールス法における価格
インデックスのつくり方もあるのですが、日本の場合は、そういうリピートセールスをすると「土地転がし」とかそういったものが入ってくるので、そのままでやるとと－69－

んでもない数字が出てきますので、ここの場合にはやっておりません。
そういう形で取引事例のヘドニックの価格を推計します。それから、フェアにするために、公示地価に関しても同じような形で推計します。この２つをやることによって公示地価と取引事例との価格をイコールフッティングで推計しているという形で今やっております。
そうするとわかるのは、この図２－１ですが、これは取引事例インデックスが実際上にはどういうふうに動いてきたかをあらわしています。これを見るとわかるのですが、図２－２は公示地価の動きですが、一番大きな差は、実際の取引事例インデック
スで指数をつくった場合には変動が激しい。非常に大きな変動がある。これに対して
地価公示で実際にやりますと、非常に滑らかに出てくるということが出ております。
実際に、例えばマーケットで成立している資産価格が滑らかに動くケースはほとん
どないのですね。株価を見ればかなり明快ですが、非常にがたがた動きながら、それで「ランダムウォーク」と言われることもあるくらいなのですが、そういった動きをします。それに対して、鑑定価格は非常に緩やかに動くという性格を持っているということがあります。
取引事例インデックスと公示地価インデックスの比較という点では図の２－２を見ていただきたいのですが、これは極めて明快な差が出ております。要は、公示地価は奇妙な動きをするということがあります。それが極めて明快に出てくるのは８３年なのですが、見ればわかります。取引事例の動きはマーケットの動きですが、取引事例の動きに比べて公示地価の動きは奇妙な動きをする。８２年、これは東京都で実際にこの時期に業務をなさっている方はわかるのでしょうけれども、この時期は東京都でいわゆるマンションを含めた土地の市場が非常に弱くなった時期なのです。海砂の問題が出てきたり、いろいろな意味で非常に大きな問題を生じた時期で、この時期では取引事例で見ますと、対前期変動率が下がってマイナスになっているわけです。ところが、その時期に公示地価は上がっているのです。
この時期よく言われたことは、その前の時期、８１年とか８２年のときに、実はミニバブルが起こった時期があります。いわゆる第何次かのマンションブームがあったのですが、その時期に地価が上がったにもかかわらず、公示地価が実はそれに追いつかなかったことがあるのです。下がった時期に何とか追いつこうということがこの時期にありまして、これはよく言われているのですが、その追いつくために、実際には下がっているにもかかわらず公示地価を上げたということが見られるわけです。
同じようなことは八十六、七年あたりに、実際の取引事例の価格よりははるかに高い公示地価の変動がされた。これは、要は公示地価の取引事例に対する比率が非常に低かったものですから、それをとにかくできるだけ合わそうという形が見られることがわかります。これが取引事例、公示地価の性質という形になるわけです。
もう一つは、いわゆるバブルの高騰期ですが、東京の場合は大体８３年ぐらいから上がり始めまして、９０年のところにはもう既に高騰そのものはとまっているわけで－70－

すが､ この時期の動きを見ていただきますと､ 上が対前期変動率､ 下がレベルですが､レベルで見ますとすぐわかるのですが、取引事例で見た場合にはいわゆる八十六、七年、ここでいわゆるディップがあるわけです。このディップは、実際にその当時土地鑑定をしている人には非常にこれはもっともらしいということだったのです。そういうディップが挙げられる。つまり、一たん東京は上がって、それが地方に波及して、そのときに実は東京は下がったのです。その後また、東京に再びその波が盛り返すよ
うに戻ってきて、東京がまた上がったということがあるわけです。これが取引事例で極めて明快に出ています。それが公示地価だと、先ほど言いましたようにキャッチア
ップは一生懸命するものですから、逆な変な動きをしているということがわかると思います。
したがって、公示地価の問題には２つある。一つは、公示地価がマーケットの動きを示していないことです。マーケットの直近の変化を示していないことが１点と、もう１点はレベルを示していない。要するに両方とも示していないのです。
そのレベルの場合で言いますと、レベルは先ほど言いましたように、そもそも取引事例と公示地価との間にあった間隙をできるだけ埋めようという動きがどうしても働いたものですから、その意味で後手後手に回って、非常に奇妙な動きをしてしまっていることがわかると思います。
それから、それが下がっていくときには、公示地価は取引事例に比べてはるかに大きなラグを生じてしまう。そのために、現在は「公示地価のほうが取引事例よりも高い」と言われている状況が進んでいるという形になるわけです。
こういうものを見ますと、固定資産税の負担調整とよく似たようなところがありまして、何とか合わせよう合わせようという話と、それから変化をどうするかという話と混乱してしまう。
負担率の場合は負担率の問題ですが、公示地価のやっぱり最大の問題というのは、それがマーケットを示していると考えられている、もしくは法律でそういうように書いてしまっているわけですね。それが歪みというか、奇妙な動きを生じさせてしまうのと、それから、やっぱり政治的な動きがどうしても入ってくるということです。
これは東京のシステムですね。東京は地価公示の中では優等生です、ほかのどこかに比べれば。岐阜はひどいものですし──岐阜は公取が入ったぐらいですから、ひどいものです。つまり地価公示の優等生のところでこういう問題が生じているというところが、大きな問題であるということなのです。
もう一つは、これを含めてなのですが、公示地価のポイントを国土交通省がものすごい勢いで増やしているのです。それは、どう考えても今増やす必要は全然ないぐらい──取引事例からヘドニックでやればいいだけのことですから──それをやっている。特に地方の場合はいわゆる鑑定士さんの大きな収入源になっていると言われている。そのため増やすインセンティブがすごくあると言われています。そこら辺のとこ
ろからやっぱり政治的な大きな問題が出てきている。
－71－そこら辺のところは政治的な問題ですが、地価公示のそもそもの問題点は、ここで最初の部分に書いてあります。３２ページから３５ページぐらいまでの間に書いております。
一つは､ 特にここに書いてありますが､ 市場の転換期において評価誤差が増大する｡
これは、要は大きな変化が起こったとき──特に日本の場合には非常に大きな変化が起こり続けてきたわけですが──それがいわゆる異常値なのか異常値ではないのかということを判断しなければいけない。これは、ＧＤＰの統計なんかでも──私は経済統計を教えていますし、それからＧＤＰのいろいろなそういった委員会にも入っていますけれども──これは大きな問題なのです。
ＧＤＰ統計はこういうときはどうするかというと、いわゆる暫定値と確報値という形で分けるわけです。先般、８月３０日に日本のＧＤＰの推計方法が改訂されたのですが、幸か不幸かあまり大きな問題にならなかった。この程度で済んだのは実は問題
で、推計法の変更で非常に大きな変化が起こったのです。何が起こったかというと、直近で言えば、ことしの１－３月が実は非常にプラスで高く出ていたのを、ほとんど
マイナス近くまで落としたわけです。そこで、４－６月でそれを逆に埋め合わすような形でプラスになったのですが、そういう問題が出た。
異常値の話に戻しましょう。異常値があった場合に、異常値をどういうふうに判断するかということは、暫定値の段階ではわかりません。したがって確報──普通は一
次速報、二次速報、それから確報という形に変わるのですが、その一次速報、二次速報、確報という形で変えていかなければいけないのです。
ところが地価公示の場合には、変えてはいけないのです。つまり情報が不十分な段階で得られている価格というものが、実はそれが確定してしまう。しかも、それは後で変えることはできないということがあるわけです｡ つまり､ それはなぜかというと､地価公示が取引の中心的な価格という指標的な側面を持っているということで、それが収用の基本になりますし、さまざまな国土交通省が介入する一番いいベンチマークになるわけですね。したがって、その分がくるくる変わったら困るということでそれを変えないという形になっていますが、そういう問題が実は生じてしまうわけです。
だから極端に言えば、本来ならば正しい数値でそれをＧＤＰ統計のように過去にさかのぼって推計をし直して、推計を変えるということを本来はすべきなのですが、そういうことはできない。そういうことがある。
つまり、本来情報としての意味と、それから、それがいわば政策のベンチマークとしての意味も２つ入ってしまっているために、非常に奇妙なことが起きてしまうという形になるわけです。
それから２番目は「取引が発生しない最高価格地評価」です。これは皆さんご存じのように最高価格地というのは大体取引がないわけです。特に地方に行ったら、取引は全然ない。それを、いわば推計というか、鉛筆をなめてつくるわけです。ファブリ
ケーションをするわけですね。実はヘドニックアプローチをやったらすぐわかります－72－

が、ヘドニックアプローチで安定した結果が出るのは、いわゆる取引の多い価格帯だ
けなのです。つまりファミリータイプとか、それから土地でも、商業地の非常に高い
土地ではなくて、住宅地の非常に取引の多い土地、そういうものに関しては推定精度が高まりますが、そうでないものについてはうまくいかない。特に最高価格地というのは、ヘドニックでは推定できません。当然ですが、推定できないわけです。どういうような価格が最高価格地のところでどういう形で価格形成がなされているかということに関しては、必ずしもわからないわけですね。そういったものをどうするかがや
っぱり大きな問題になるわけです。
それから「１月１日の擬制」です。実際上、３月に発表されるものはその年の１月１日の数字で発表されるのです。つまり１月１日に調べて３月２０日ごろまでの間に発表する。３月２０日ごろまでの間に一生懸命データを集めて推計しているわけではないのです。１月１日の値を前年の９月からの大体１年間の数字で推計を出して、それを単に集めるのにそれだけの時間がかかっているだけのことなのです。それは、１９８０年代末につくった土地基本法ができたころの制度をそのまま使っていて、それが電子化もされていないということですから、非常に奇妙なことが起こっている。つまり１月１日とは、９月からの半年で１月１日を推計するわけです。要するに簡単に言えば、延長するわけです。内挿ではなくて、外挿するわけです。したがって、その外挿をどうするか。
これは、本来データを扱う人間としてはやってはいけないことなのですね。外挿したものをあたかも自分がそのとき調べたような数字のように出すのは、本来データ上は非常に大きな問題があるのですが、それをやっているということであります。
本来やるならば、９月から１２月までの数字であれば、９月から１２月までの数字
でやったインデックスだということを出せばいいんです。ところがそういうものを出さないわけですよね。それで１月１日の推計は大きな問題という形になります。
それから、このほかにもやっぱり一時期問題になりましたが、非常に有名な話がありますよね。森総理のときにほかのところは地価が下がっているのだけれども、森総理のお膝元だけは上がったという・・・。本当か嘘か、調べようもありませんが。それを合わすために今度は下げたとか、そういう話もあります。そういったような奇妙なこと、それをチェックすることはもちろんできないですが、状況証拠からするとそうとしか思えないようなことがいっぱい出てくるわけですね。
そういったばかげたことを阻止するためにはちゃんとした独立性が必要です。なぜそういうことが起きてしまうかというと、つくり方そのものが透明ではないからなのですね。つくり方が透明であれば、そんなことは起きません。
したがいまして、私の整理からするならば、はっきり言って地価公示には全体としての動き、やっぱり５年とか１０年とかの動きという点では、そんなに大きな間違いはないとは思いますけれども、短期の１年２年とか、それからレベルに関してはやっ
ぱり非常に危ないという印象はあります。
－73－これが、今後急速に改善されるかというと、あまりされないのではないかなと思います。先ほど言いましたように、やっぱり本質的な問題がある。これは鑑定士という制度そのものの問題で、いわゆる「士」の中でも、弁護士は随分たたかれて少しましになったのですけれども、鑑定士は「士」でもあまり大きくないものですから、私も規制改革委員会をやっていましたが、あまり問題にならないのです。
それから鑑定は、今非常に大きな端境期です。いわゆるデューディリジェンスの問題です。鑑定士でまともにデューディリジェンスをやれる人間が非常に少ない。それから、例えば不動産の投資インデックスをつくるということになると、最終的に訴訟になったときに、その鑑定士がその訴訟に耐え得るかどうか非常に難しい問題があります。現在は不動産鑑定に関する訴訟を考えて、いわゆる大手の２社ぐらいしか実際にはやっていないんですね。今度新しく小さいところもやる形になりましたけれども・・・。そういう形になっています。そういう歴史的な流れの中で、実際には鑑定業
界はうまく働いていないのが現在の状況です。
最近さらにこれが問題になっているのは、今度は国土交通省が直接土地の投資イン
デックスに乗り出そうという動きがあるということです。これはちょっとしばらくすると、そのうち新聞で大騒ぎになるかもしれません。８,０００万円からの巨大な金額を不動産研究所に出して投資インデックスを作るという。民間の投資インデックス
を何で国がつくらなければいけないのかが全然わかりません。
以上です。

－74－

４都市計画税の課題について
神戸市行財政局主税部

辻村勇「都市計画税の課題について」説明させていただきます。資料の１ページ目をお開きください。そこに、神戸市の税収の推移を記載しております。平成９年から１３年まででございますけれども、実は神戸市、平成７年に大震災がございまして、平成７年、８年と税収が落ち込みました。平成９年に、対前年の平成８年が、ある意味で震災景気であったものでございますから、２,９２９億という過去２番目の税収を上げることができました。

それ以降を見ていただきますと、毎年下がっていっているのが現状でございます。
２,９２９億円当時からいたしますと､１３年で２,６９７億円という状況で､２３０億円ほど減少しておりますけれども、これを将来、平成１５年あたりまで見渡しますと、平成１４年で、やはり震災以降の長引く不況で、市民税関係、個人市民税、法人
市民税におきまして所得の低減、それから、個人市民税におきましては納税者の減ということで、これがどんどん下がってきております。１４年度で２,６００億ちょっとぐらいかなと。１５年度に入りますと、固定資産税の評価替えがございます。それにおきまして、現行制度のままでも、神戸市では約１００億円程度の減収になろうということでございまして、平成１５年には２,５００億円いくのか、いかないのかという。震災後のピーク、２,９２９億円から比べましても４００億円の減という、まさに危機的状況でございまして、今年の３月にも、市長のほうが財政緊急宣言と、財政再生緊急宣言を出すような情勢にまで陥っております。
市税総額はそうでございまして、今度、固定資産税でございますけれども、固定資産税につきましても、土地が平成１１年から下落傾向に陥っております。家屋は評価
替えのたびに、要は単価の見直し等がございますので、減収に陥っております。都市
計画税も似たような傾向をしております。そういうふうに、固定資産税、都市計画税
とも実額は減少いたしておりますけれども、これを見ていただきましたらわかります
ように、都市計画税は変わらないんですけれども、固定資産税、構成比が上がっていっていると。額が減っていっているにもかかわらず、構成比が上がっていっている。
いかに法人市民税、個人市民税、そういう市民税関係の税収の落ちが大きいか。その上に固定資産税まで下がるということで、市の財政にとってはダブルパンチという状
況でございます。
その表は以上でございまして、それを簡単に下の３つにまとめさせていただいております。「土地の固定資産税及び都市計画税は、平成１１年度以降、減収に転じていますが､ その後､ 減収割合は拡大しています」と。地価の下落というのが､ 関東方面､東京都に限りますと、ちょっと下げどまりというか、一部上昇のところも見られておりますけれども、関西方面では依然として下落が拡大傾向にある、そういう状況でご－103－ざいます。
それから、２番目に、「市民税（個人・法人）の減収割合が大きいため、固定資産税及び都市計画税の構成比は、相対的に大きくなってきています」という状況でございます。
３番目といたしまして、「家屋の固定資産税及び都市計画税は、３年ごとの評価替
えの都度、減収となっています」と。１５年度の評価替えでは、家屋だけで六十数億の減収という状況でございます。
その次に、「都市計画税の負担水準分布状況」というのを出させていただいております。これを見ていただきますと、年度が進むごとに、引き上げ、引き下げの欄、前年度据え置き、商業地、小規模住宅用地、宅地全体ということで全部で書かせていた
だいておりますけれども、商業地を見ていただきますと、最初は、平成９年度が引き
下げが４％でした。それが１４年度には、もう半分が引き下げの対象になる。前年度
据え置きのところが３０％ございましたところが、４０％ということで、もう微増のところは、商業地等についてはわずか１０％にすぎない。それも、２.５とか５％の微増の状況でございます。
小規模の住宅用地にしましても、４０％が引き下げのエリアであると。５２％が前年据え置きの状況である。それで、微増のところは、これ､２.５％でございますが､８％であると。宅地全体にしましても、そのような状況でございます。
一方、都市計画税におきまして、引き下げのところは、商業地等でしたら４％から始まりまして、今ではもう５９％が引き下げ。前年据え置きのところは、もう既に３
７％が前年据え置きであると。わずか４％だけがわずかに上がっていっているという状況でございます。
それから、小規模住宅用地を見ていただきますと、もう最初から７６％。これは後でご説明申し上げますけれども、７６％が引き下げの領域であった。それがもう９８％ということです。据え置きを入れますと、もう１００％が引き下げもしくは据え置
きということで、微増のエリアすら全然ないという状況でございます。
今申し上げましたように、小規模住宅用地でも、最初から７６％、平成９年度、７６％が引き下げであると申しますのは、実は７割評価になりますまで、都市計画税というのは評価額課税でございます。その７割評価になったときに、神戸市では約３.
１倍の評価額の上昇でございます。このときに、都市計画税では住宅用地に３分の１の特例が設けられました。ですから、３倍増えて３分の１になっておりますので、ほぼ評価額ということで、ほとんどがもう最初から引き下げもしくは前年据え置きの領域でございます。
固定資産税と都市計画税が違いますのは、固定資産税は市街化調整区域も含んでおります。都市計画税は市街化区域のみでございます。そういうことで、この負担水準の分布状況が変わってきております。いい言葉で申しますと、地価が下落してくれていますので、均衡化が非常に進んだということになります。
－104－そういう状況のもとに、あとちょっと問題点等をご説明申し上げたいと思います。
まず、都市計画税についてでございますけれども、窓口でどのように説明するのかということなんですけれども、普通は、固定資産税の説明だけ窓口でいたします。都
市計画税につきましては、よっぽど説明を求められない限りは固定資産税だけの説明で終えております。
実は、都市計画税、目的税でございます。その関係で、本市の場合は震災がございましたので、その復興事業ということで、いろいろと都市計画事業を進めております
ので、その震災以降は都市計画税で何で取られるのやという苦情等はございません。
ところが、震災前の神戸市でもあったんですけれども、やはり都市計画税が目的税でございますので、都市計画事業はずっと前に終わったのだと。しかし、何で都市計画税を取られるのかとか、神戸市、郊外の住宅団地も開発しておりますので、その郊外の住宅団地ばっかり、おまえら、開発したやないかと。それなのに、旧市街地には何にもやってくれへんのに、何で都市計画税を取られるのだとか、都市計画税を取っているのだったら、この辺もちゃんとしてくれやとか、そういうお話が多くございました。
神戸市では幸い、震災以後、区画整理事業とか、土地開発事業をやっておりますので、そういう苦情はなくなりましたけれども、他都市ではこういう苦情が都市計画税については多いと聞いております。
そういう都市計画税でございますけれども、神戸市だけの都合を申し上げるのは申しわけないんですけれども､数多くの都市計画事業を積極的に実施しておりますので､目的税としての存在意義は非常に大きいのではないかと考えております。申しわけご
ざいません｡ 今､ ちょっとレジュメにないことをしゃべっていますので､ 済みません｡
ただ、そのレジュメの中でも後で詳しくご説明があろうと思いますけれども、計算の仕方で､ 固定資産税と都市計画税が､ 課税標準に多少違いが出ることがございます｡
そういうことがございますので、説明がしやすいように、固定資産税と都市計画税、それの課税標準を一緒にしていただいたら、前に申しましたように、説明は１つ、固定資産税だけで済みますので、その辺はこれから納税者の理解を得るためにやっていただきたいなという感じがします。
実は、話が変わりますけれども、固定資産税、これ、標準税率が１.４でございます。制限税率が２.１まで掛けることができます。それで、どこの市町村もなかなか超過税率というのは採用しにくうございますので、普通はやられていないんですけれ
ども、固定資産税だけ、二百何十団体が超過課税をやっておられます。超過課税の税率を見ますと、２.１まで引き上げられるのでなしに、１.７というのが非常に多くございます。
なぜ１.７かと申し上げますと、都市計画税ということで税金を取りますと、先ほど申し上げたように、都市計画をやっていないのにどうのこうのと、その辺言われる可能性がございますので、固定資産税として都市計画税分を取っておられると。二百－105－

何十団体のうち、ほとんどの税率が１.７でございます。そういう団体が非常に多くございます。我々からしますと、都市計画税は都市計画税として取られたほうがいいのではないかな。その税収の目的等が明らかになりますので、そのほうがいいんじゃ
ないかなという感じがいたしております。
その次に、都市計画税の課税標準額で、ちょっと特異な制度がとられております。
それのお話をさせていただきたいと思います。これは後から、総務省さんのほうでかなり詳しくご説明があろうと思いますので、私のほうは簡単にさせていただきますけ
れども､ 都市計画税､ これは前回総務省さんのほうからご説明がございましたように､７割までの引き下げとか、６０％から７０％の間の据え置きとか、それから、地価が大幅に下落した場合の４５％から６０％までの据え置きとか、そういうのが法律上はございません。ですから、固定資産税と同じ負担調整率を掛けながら評価額まで達することができます。ただ、７割評価になってから、何で都市計画税の課税標準だけがこんなに高いのかと。固定資産税は７割まで下げられるわけですね。それなのに、都市計画税、何でこんな高いのかと。非常に説明上苦慮するということで、実は地方税法の附則で、各地方公共団体で条例を定めなさいと。それで都市計画税を軽減することができますよという制度がございます。
それで、各市とも条例を定めて、その分を減額すると。実際の税収から減額するという措置をとっております。これを条例減額制度と申しますけれども、この制度で、ほとんどが、どこの他都市もこの条例を定められて、都市計画税を取っておられるところは、固定資産税の水準まで税額を下げておられます。ただ、その税額は、あくま
でも固定資産税の場合は、もうそこで課税標準がとまってしまうわけですね。ところ
が、都市計画の場合は、課税標準はどんどん上がっていくわけです。税の減額をされるわけです。そういう関係で、例えば、ちょっと違った場合に、税額は違ってくるということがございます。その辺は後で総務省さんのほうで詳しくご説明があろうかと思いますけれども、そういう条例減額の制度を、どちらかといったらなくしていただ
くか、もう固定資産税と同じ制度にしていただいたら、逆に窓口では説明しやすいのではないかなと思っております。
また、このことに関しまして、より細かい話になるんですけれども、実は、固定資産税の税額を算出しますのに、住宅用地と非住宅用地がございます。それで、昔は、個人と法人とで非住宅用地でも税負担が異なりました。固定資産税と申しますのは、過去をずっと引き継ぎながら、その課税標準額を、制度がなくなっても、それをもとにだんだんと計算してくるという方法をとっております。その関係で、機械の中では
実は、個人の非住宅、法人の非住宅、小規模住宅用地、住宅用地、４つの課税標準額を持っております。それが都市計画税になりますと、軽減前と軽減後を持たなあきませんから、８種類の課税標準額を持つと。そういうことで、機械に非常に負荷がかかっております。その辺で、前回、総務省さんからのご提案がございましたように、我々といたしましては、評価額をもとにした、それに一定割合を掛けたそういうものに－106－していただいたら、もう機械の負荷が格段に変わってきます。
これ以上制度がややこしくなりますと、また別の課税標準額を持たなければいけな
いということも考えられますので、できましたら、わかりやすさといいますか、そういう面からも、この評価額をもとにして、一定の割合を掛ける、そういう課税標準額の算定方法に、この際改めていただけたらなという、それだけでも機械の処理経費も時間も全然変わってまいりますので､非常に小さな話で申しわけないんですけれども､
そういうことをお願いしましてご説明を終わらせていただきます。

－107－

５

アメリカの農地課税をめぐる議論
名古屋市立大学大学院経済学研究科

１

前田高志

農地に対する財産税の軽減の仕組みと根拠
民有地の約６割が農地・牧地であり、農家資産の75％が農地である。農地に係る問題は農業だけではなく、経済全体や景観等に重要な関係を有する。例えば、農地・牧地の機能
は食糧の供給のみならず、空閑地、種々の用途に利用可能な土地のプールとしての役割も果たしており、そうしたことを背景とした農地利用に関する国民の広範な関心が農地を保護する法・規制をすべての州において政治的に可能としている。
財産税は直接税であるため、直接税が人口を基準として州間に配分されるべきことを規定している合衆国憲法第１条に従い（かつこれに関する修正条項が定められていないため)、連邦政府は財産税に関与することができない。したがって州政府が財産税課税を立法化し、種々の規定を定めることになり、土地の農業利用、すなわち農地に対する課税上の扱いも州によって異なる。
アメリカでは全50州において農地に対する財産税の軽減が実施されている。農地の財産税の軽減は、通常のクラシフィケーションの仕組みの中で評価率を下げたり、低い税率を適用することでなされる。クラシフィケーションの一般的な問題として、それが経済的合理性に基づいてなされるというよりも、政治的な要素の影響が大きいことから、類別が複雑化しやすいことがある。
上述の理由から優遇措置の内容は州によってさまざまであるが、最も一般的な優遇の手法は､「最も収益をあげうる利用をした場合の潜在的な価値」ではなく、現在の使用目的＝農業に応じた収益還元法で評価を行うことであり、現在、19州がこの手法を採用している｡ また､ 評価における優遇が実質的には農地への軽減措置の大きな部分を占める｡ なお､
使用価値に基づく評価とは収益還元法を意味し、多くの州では、純農業所得を還元率、物
価上昇率、財産税率の合計で除して算出されている。
農地の評価額を最も効率的な用途での市場価値にあわせたならば、例えば都市部近郊の農地で宅地化の可能性の高いものや､ 地方で観光地､ 保養地としての開発されうる農地は､農地としての価値要理も高い評価をなされることになり、財産税の負担が重くなる。逆に言えば、通常の市場価値よりも評価を軽減することで、農地を他の用途への転用を防いでいるともいえる。
また、27州では農地を農地としての価値に基づいて課税するものの、資産が農業以外の用途に利用される場合には、過去の一定の期間について最も効率的な用途に供した場合の価値を評価額としの課税を猶予することになっている。すなわち、評価の軽減によって農業以外の土地利用への転換が防げなかった際には、地方公共団体は評価の軽減によって徴収できなかった税収を確保できる。他方、約20州ではペナルティが適用されていない。
なお、農地の使用価値額が著しく変動する場合は、５年間の平均課税によってその影響を緩和するようにしている州が多い。

－111－

このほか、６州は農地利用の基づいた評価について地方公共団体と農地所有者が契約を結び、一定期間（10年が多い）は農業以外への土地の転用を禁ずるようにすることを義務づけている。もし、契約期間内に農地を他の用途に転換する場合、遡って最も効率的な収益をもたらす用途での評価額に基づいて課税され、利子税が徴収されることもある。
ところで、売上税（農産物、農業用機械の非課税）や所得税とともに、こうした優遇措
置が農業（農地）に対して与えられる背景には、agricultural fundamentalism の視点から、農家が直面するリスク、不確実性を緩和すべきと考えられてきたことによる。近年では、将来の土地供給のプールとして、あるいは環境的な側面から、農地という形態での土地利用を維持する必要から、財産税の軽減が求められることも多い。さらには、州によっては、農業に対する財産税の減免を投資誘導の手段として用いるところもある（投資家に非農業所得に対する実効税率の軽減や納税猶予という誘因を提供する)。
２ 農業と財産税負担
財産税については二つの側面があある。
①農業に係る財産税収は相対的に小さく、財政上、あまり重要ではない。全米の民有地の約60％が農地・牧場であるが､ National Realty Committeeによれば､ 1995年度の場合、わずか農地・牧地の資産価値の全米の不動産の価値総額に占める割合は５％に過ぎず、農業からあがる財産税収の約50億ドルは財産税収総額の３％でしかない。
②農業収益に対する財産税負担は小さくない。また、地方公共団体にとっては重要な歳入源であり、全米ベースで地方税収の約76％、歳入総額の約30％が財産税による。また、地方レベルでは土地に対する規制が実施されている。
上述のように、農地・牧場の資産価値の総額は民有地全体の価値のわずか５％にすぎな
い。また、1994年の農業用不動産は7,720億ドルで、全米の不動産価値の６％であった。
農業用の土地資産のみでは5,930億ドルと推計され、アメリカの土地の価値総額の14％となっている。
農業が納税する財産税が財産税総額に占める割合は相対的に小さいが、他方で財産税は地方レベルで重要な税目であり、地方税収の76％、タウンの歳入全体の48％、地方歳入総額の30％を占めている｡ 財産税への依存度が強い地域は､ ニューイングランド地域の除き､五大湖地域、大平原地域、南西部といった、農業州の多い地域であることに留意せねばならない。
既に述べたように、財産税における農地優遇措置は全ての州でとられており、収益性の高い他の用途に供した場合の市場価格を用いるのではなく、一般的には市場価格よりも低い評価額で課税するという手法がとられる。都市郊外のように住宅地転用への潜在需要が強い場合、農地としての特例措置を講じられることによって、そうしたより効率利用に用いた際の市場価値に合わせて課税した際の税額よりもはるかに低い税負担で済むことになる（19州で農地にのみ評価の軽減措置が適用され、かつ用途変更に対するペナルティがない。27州では、用途変更後の評価に応じた税額を一定期間遡って適用するという、ペナル
ティが講じられている｡ また､ ６州では評価軽減の法律に契約同意の要件が課せられる)｡
こうした評価軽減の税負担軽減効果について、農務省経済調査局（USDA, Economic Res
earch Service）は、1993年度について、評価に際して優遇措置が与えられている農地の－112－

税額が１エーカー5.12～5.39ドルであるのに対し、評価を軽減されない土地の平均税額は１エーカー5.93～5.94ドルであると発表している。また、同局の調査によれば、1991年度
から93年度にかけて、評価軽減の適用・不適用の変更に伴う、税額（１エーカー当たり）の増減額を表１のように算出している。
表１
前年度

評価軽減措置の有無による税額の増減

当該年度

1991年度→92年度

単位；ﾄﾞﾙ/ｴｰｶｰ
1992年度→93年度

適 用→適 用
適 用→不適用

0.18
2.29

0.19
0.79

不適用→不適用

0.19

0.21

不適用→適 用- 2.72- 5.17

出所；USDA, Economic Research Service, Agricultural Real Estate Tax Survey
表１において、1992年度、93年度とも、前年度と同じ状況（優遇措置適用のまま、ない
し不適用のまま）であれば、税負担額に大きな変化はない（いずれの年度、ケースでも評
価額の上昇を反映して税負担の若干の上昇がみられる)。しかし、前年度に適用であったものが、92、93年度に評価軽減の措置を講じられた場合には、それぞれ2.29ドル、0.79ド
ルの税額が比較的大きく増えている。逆に、前年度に評価軽減がなかったものが優遇措置を講じられた結果、92年度で2.72ドル、93年度で5.17ドルとやはり税負担の減少幅が大きい。
Agricultural Economics and Landownership Survey によれば、財産税の非課税措置や土地及び所有者に係る類別化などの複雑な措置の結果、本来、土地の価値に対して比例税であるはずの財産税が、保有土地総額に対して結果的に逆進的な負担構造となっている。
例えば、所有農地の総価値が500万ドル以上の農家の財産税負担（農地価格の0.47％）は､７万ドル以下の農家のそれ（同1.45％）の３分の１にすぎない。農業に対する財産税評価の軽減を農地の維持という視点でとらえるのであれば、こうした複雑な優遇措置の見直しが必要である。
３ 農地に対する優遇措置の効果
急速な都市化に直面している農地では、もし宅地化された場合、評価軽減措置が適用外となるために財産税額の大幅な上昇が生ずるが、そのような農地の割合は全農地の中では小さく、全国ベースでの統計ではその影響はわかりにくい。評価で優遇することによって農地の転用を防ぐことができるかどうかについて、 Malme[1993] は、20年のデータを用いて、財産税の軽減よりも農地を分割・転用して得られる利益のほうがはるかに大きいため、そのような効果が非常に小さかったこと、都市化が進行している地域においては土地投機を促す要因にさえなったことを明らかにしている注１。
農地の大部分は都市化地域にあるのではないので、評価における農地の優遇が用途変更に及ぼす影響は小さいし、Malm の指摘を待つまでもなく、都市化が進む地域では土地の有効利用を図って得られるゲインが税負担の軽減よりも大きいため、農地への優遇措置に－113－

効果は期待できない。
表２は各州の財産税負担額をエーカー当たりの税額と、市場価格に対する割合で示したものであるが、ロードアイランドやニュージャージー、ニューヨーク、ミシガンのように財産税額が１エーカー30～60ドルもするところから、１桁台のアラバマやデラウェアのような州まで、負担水準に大きな格差があることがわかる。この格差は農業の経営環境や農業に対する投資選好にも影響を及ぼすことになる。
次に、表３は、USDAのデータをもとに、Wunderlich[1997]が農地の資産価値、グロス・レント、財産税、課税後の純レントを算出したものである。総賃貸料収入に対する財産税の割合をみると、北東部など都市化が急速に進行している農業地域の一部では農業収益のほぼ全てを租税が吸収していることがわかる。一般的には、農業に係る財産税評価の優遇
は土地（農地）に対してのみ与えられ、建物・償却資産は対象とはならないので、後者からは相当額の税収が徴収される。そして、農地に対する評価の軽減割合が大きいほど、あるいは財産税率が高いほど､農家の建物や償却資産の建設・整備は抑制されることになる｡
農地の収益に対する財産税は平均して20％と相当な水準であるが、農地を維持する手段としての財産税の機能は弱い。
また、大半の農地が存在する地域では、農業利用と非農業利用とでの地価の差違が小さ
いため、その意味でも農地に対する優遇はあまり重要な意味を持っていない。しかも、一部の住宅化が進んでいる地域においても、多くの州では農地を宅地に変更しても、その分の軽減税額を遡って徴収することをせず、それが既に地価に反映されているし、やはり他の多くの州が用途変更に伴う税負担の増額修正分を２，３年前にしか遡って徴収していない。以上より、全体として財産税における農地の評価の軽減は、農地の維持という意味に
おいてあまり効果的ではないという結論が得られる。このような地域では、非農業目的、
キャピタル・ゲインねらいでの農地の取得が進むことになる。
ところで、Gaffney[1992]は、財産税の軽減措置が農家にとって好ましいという一般常識を否定している。Gaffney は農地に対する財産税の減免はタックス・シェルターを求める投資家にとって魅力的であり、投機的な投資を増やす可能性があることを指摘する。その結果、地価の上昇が起こり、将来性のある農業企業の取得・維持の障害になる。また、財産税の優遇措置は農地にのみ適用され､農業用の建物・償却資産には適用されないので､小規模な農家ほど大規模農家に比して農地に対する建物の割合が高いことから、結果的に小規模農家にペナルティを与える。
1900年以降、統計局は農地対総面積割合のランキングに関するデータを公表している。
これらのデータを用いて、70年間のジニ係数を算出したところ、1900年の0.58から1930年に0.63にまで緩やかに上昇し、1950年にかけて0.70まで急上昇している。その後、1950年
水準で約15年間推移し、1987年に再び0.76に再度急上昇した。1930年以降のジニ係数の急激な上昇は農家１件当たりの平均面積の増大と符合している。そして、それらはともに財産税の負担率の引下げに付随して生じている。
ジニ係数は既存の存在する農家における集中傾向を示し､ 廃業数は反映しない｡ そこで､Gaffney は、ジニ係数を最低階層（1988年において土地を保有していない農家）を加える
ように修正した(1935年から1988年に約450万件の農家が廃業している)。この修正を加えてジニ係数を算出すると、農地の集中化傾向がより鮮明に表れるはずであり、実際、1988－114－

年のジニ係数は0.76から0.92へとさらに高くなり、1930年の0.63からの上昇幅がさらに大きかったことが示されている。大恐慌期（1930-1941）に、小規模農家のホームレス化、無職者化が進んだこと、現代においてそうした「難民化」は都市スラムの形成に姿形を変えた。Gaffney は、20世紀に農地の資産価値の集中化が、面積における集中化以上に生じたこと、最上位階層（所有面積1,000ｴｰｶｰ以上）における、不動産価値に占める土地シェ
アが建物の資産価値のシェアを上回ったことも証明した。不動産価値に占める土地シェアの上昇はキャッシュフローに対する農地価格の割合の上昇（農家の富に占める土地の価値の上昇）を意味し、農業へのエントリーの別の障壁を作り出している。
Gaffney は、農地面積と農地資産価値の集中化傾向が進むのと同時に、大規模な農場の大半が建物を伴わない土地であり、建物は十分な土地を持たない小規模な農場に集中していることも指摘する｡規模の大きな建物がないということは家族従事者の減少を意味する｡
なぜなら、農場の建物の多くは農業従事者の住居だからである。1988年の調査では、面積の最小分位での農業従事者住宅の農場不動産全体に占める割合は48％であるのに対し、全農家では16.4％、そして2,000エーカー以上の面積の農場では4.4％にすぎない。また、家族所有の農業法人全体では6.3％、その他の農業法人では3.2％である。すなわち、農業法
人による大規模経営の農業全体における位置がますます増大していることになる。
以上の結果をもとに、Gaffney は以下の結論を示している。
①建物資産の分配は土地資産のそれよりも平等である。
②建物を非課税とし､土地に対してのみ課税するならば財産税の負担構造は累進的となる｡③多くの大規模農家は潜在的生産能力を発揮するにまでは至っておらず、小規模農家は資本不足の状態にある。
財産税の引き上げが資本・労働集約的な小規模農家にとって有利であることは、不動産に占める建物の割合の最も高いウィスコンシンと、最も低いフロリダを比較することでも明らかとなる。ウィスコンシンの農家に対する財産税の実効税率はフロリダのそれの４倍にもなるが､ 農地地価１ドル当たりでみた､ ウィスコンシンの生産額はフロリダの約３倍､農業用の建物の価値額は約５倍、機械・装置等の価値は約2.3倍である。フロリダでは土地所有の集中がウィスコンシンよりも約２倍進んでいる。
同様に、財産税負担率の高い州（デラウェア､ メイン､ ペンシルバニア､ ニューヨーク､
ニューハンプシャー、ノースカロライナ、オクラホマ、オハイオなど）と低い州（アリゾナ、ニューメキシコ、ハワイ、モンタナ､ ノースダコタ、ワイオミング、カリフォルニア､
テキサスなど）を比較しても、財産税が高い州では、建物の価値が相対的に高く、農家の規模が小さく、そして農家の格差が小さく、農業の所有の分配がより平等に近いことが明らかとなる。
５

ペンシルバニア州のSprit-rate Tax の試み
ペンシルバニア州では､他の州とは異なったベクトルでの財産税改革を進めてきている｡

それはsplit-rate tax （以下、SRTと略す）あるいはtwo-tier taxと呼ばれる財産税の導入である。
ペンシルバニアにおけるSRTの特徴は、土地の価値と建物の価値の区分を明確にし、しかも、建物に対する軽減措置を講ずるというところにある。建物に係る税の軽減は所有者－115－

に資産の維持と改修へのインセンティブを与え、土地の価値に係る税の負担増は土地のさらなる効率的な利用へのインセンティブをもたらす。ただし、土地の資産価値に対する税は増税の手段として提案されたのではなく、生産的な労働、資本に対する税の大幅な減税とのセットで行われたことの、２点について留意すべきである。
SRTは現在ペンシルバニアの16の自治体で選択・実施されており、その程度に差異があるが、資産の改修・修理、道路や下水道など都市インフラのより効率的な利用を促進し、土地投機や都市のスプロール化の抑制に効果を発揮している。SRT改革は、採用している団体での建築許可の増加と、従来の財産税を課税しているところの停滞を比較すればわかるように、開発に強力なインセンティブを与える。SRTによってダウンタウン地域での雇用創出や住宅用、商業用の建物の改修が増加している。市場メカニズムと民間へのインセ
ンティブを適切に活用し、公共部門への安定した財源を提供すれば、SRTは開発の利益をコミュニティ全体に広く配分することも保証するものである。ペンシルバニア州議会は、
現在、学校区等にも拡大することを検討している。
前述の Gaffney の研究は、SRTがペンシルバニアの農家に及ぼす影響についても分析を行ない、都市における土地投機が、土地所有の集中化とともに、スプロール現象を生じさせていることを明らかにした（ペンシルバニアでは、農地と建物の農業資産の平均的価値
が1970年の373ドルから95年には2,339ドルに上昇している）。そして、土地重課、建物軽課のSRTが、こうしたキャピタル・ゲインねらいの土地所有を抑制するインセンティブを有することを指摘する。
スプロール現象は都市機能を低め、経済的な非効率をもたらすが、住宅地に近接する地
域の農家にとっても、農業経営よりも土地の売却に対して強い誘因をもたらす。そして、農地に対する住宅地転用への需要と投機的な需要が相まって地価を高騰させ、さらに農家の農業経営を阻害することになる。都市化された地域には未利用地や低利用地が多く存在する。SRTはこうした既存の都市地域内、とりわけ農業地域に隣接する都市での開発を促進することで、スプロール化や農地の投機的所有への動きを抑制することが期待される。
1995年に行われたドーフィン・カウンティ（州都ハリスバーグを含む、都市・郊外都市
・農村の混在地域）の16のバラー（borough；小規模自治体）を対象とした調査によれば､
農業資産に対するSRTの影響も小さいという結果が示されている注２。こうした調査結果となった理由は、同カウンティ全体での農業の占める位置は大きいものの、16バラーでの農地・農業用建物等の評価額割合が小さく､８バラでは農業用として評価される資産がなく､残りの８バラについても、農業資産の全資産評価額に対する割合が５％を超えるものが２団体のみで、４団体は１％以下という状態にある。
また、カウンティ理事会の経済調査センターが同じく1995年に行った調査では、カウン
ティ内の農村地域の農業資産評価額は域内資産の総評価額の4.88％とされている。農業用建物を所有する農家の平均（財産税）納税額は610ドル（年額）で、他方、SRT方式で課税することによって（建物の税率は標準税率の80％）、財産税額は119ドル増えて729ドルとなる。調査では、この負担増は農業用の建物への投資を優遇し、土地に対する投機と地価の高騰を抑制する効果が期待され、農家の農業経営を促すことになると結論している。

－116－

注１；Malm[1993], p.22
注２；Hartzok[1999],pp.256-258

参考文献
Gaffney,M., "Rising Inequality and Falling Property Tax Rates," in Gene Wunderlich ed., Land

Ownership and Taxation in American Agliculture, San Francisco:Westview Press, 1992.
Hartzok,A.,"Pennsylvania's Success with Local Property Tax Reform: The Sprit Rate Tax",

American Journal of Economics and Sociology,Vol.56, No.2, April 1997, pp.205-214.
Hartzok,A.,"Pennsylvania Farmers and the Sprit-Rate Tax," Wenzer, K.C. ed., Land Value

Taxation, Armon, NY: M.E.Sharpe, 1999.
Malme,J., Preferential Property Tax Treatment of Land, Cambridge, Lincoln Institute of Land
Policy, 1993.
Morris, A.C., Property Tax Treatment of Farmland; Does Tax Relief Delay Land Development.,in Ladd,H.F. ed., Local Government Tax and Land Use Policies in the United States,
Edward Elgar, Northampton: Edward Elgar, 1998.
Wunderlich,G.,"Land Taxes in Agliculture:Preferential Rate and Assessment Effects",

American Journal of Economics and Sociology,Vol.56, No.2, April 1997, pp.215-228.
Wunderlich,G. & J. Blackledge, Taxing Farmland in the United States, USDA ERS Agricultural

Economic Report No.679, March 1994

－117－

表２

州別にみた財産税負担額（1993年度）

財産税額（$）

財産税額（$）

エーカー当り市場価格＄１００当り

エーカー当り市場価格＄１００当り

0.15
1.97

ネブラスカ

アリゾナ

1.32
6.02

ネバダ

9.10
0.76

1.57
0.36

アーカンソー

2.83

0.37

ニューハンプシャー

23.80

1.09

カリフォルニア

13.93

0.81

ニュージャージー

42.40

0.93

コロラド

2.90

0.75

ニューメキシコ

0.41

0.18

コネチカット

0.65
0.09

ニューヨーク

デラウェア

27.85
2.24

ノースカロライナ

20.33
7.12

1.82
0.54

フロリダ

14.71

0.71

ノースダコタ

2.42

0.62

ジョージア

5.29

0.55

オハイオ

11.42

0.90

ハワイ

25.33

0.74

オクラホマ

2.07

0.41

アイダホ

0.52
1.02

オレゴン

イリノイ

3.58
15.32

ペンシルバニア

4.91
18.13

0.75
1.04

インディアナ

8.71

0.64

ロードアイランド

58.51

1.20

アイオワ

11.44

0.62

サウスカロライナ

4.33

0.50

カンザス

2.32

0.47

サウスダコタ

4.11

1.11

3.19
2.48

0.29
0.26

テネシー
テキサス

4.65
3.02

0.44
0.64

10.77

1.09

ユタ

1.74

0.38

11.14

0.44

バーモント

15.77

1.36

26.87

0.73

バージニア

7.57

0.58

2.18
0.84

ワシントン

ミネソタ

35.97
7.56

ウェストバージニア

5.78
1.34

0.74
0.19

ミシシッピー

2.29

0.30

ウィスコンシン

19.27

2.07

ミズーリ

2.73

0.38

ワイオミング

0.78

0.52

モンタナ

1.78

0.65

全 米

5.98

0.85

アラバマ

ケンタッキールイジアナ
メインメリーランド
マサチューセッツ
ミシガン

出所；Wunderlich[1997], pp.223-224. 原資料はEconomic Research Service, Aglicultural Real

Estate Tax Survey.
注；アラスカは省略。

－118－

表３

農地の地価、賃貸料と財産税額（1988年度、各州下段は1994年度）
エーカー当りエーカー当りエーカー当りエーカー当り地価

賃貸料

税額（税込み） 税引き賃貸料

税額／賃貸料（税 税引き賃貸料収
込み）

入／地価

643
703

20.65
28.90

2.84
1.32

17.81
27.58

0.14
0.05

0.03
0.04

132
523

3.76
11.95

2.71
2.38

1.05
9.57

0.72
0.20

0.01
0.02

1994

730
598

49.87
46.60

6.27
2.83

43.60
43.77

0.13
0.06

0.06
0.07

カリフォルニア

1,265

45.00

12.61

32.39

0.28

0.03

コロラド

321
6,732

8.14
47.58

2.49
31.67

5.65
15.89

0.31
0.67

0.02
0.00

1994

1,452
2,177

58.33
55.50

9.12
2.24

49.21
64.26

0.16
0.03

0.03
0.03

フロリダ

1,605

41.46

9.93

31.35

0.24

0.02

ジョージア

742
934

37.94
29.80

6.89
5.29

31.05
24.51

0.18
0.18

0.04
0.03

2,758
622

106.17
40.37

8.88
6.57

97.29
33.80

0.08
0.16

0.04
0.05

1,465
2,012

68.96
102.30

15.21
15.32

53.75
86.90

0.22
0.15

0.04
0.04

1,136
1,354

65.46
89.00

11.53
8.71

53.93
80.29

0.18
0.10

0.05
0.06

1994

1,129
1,382

79.68
100.00

14.53
11.44

65.15
88.56

0.18
0.11

0.06
0.06

カンザス

325

16.81

5.55

11.26

0.33

0.03

ケンタッキー

993
985

46.64
46.90

3.53
3.19

43.11
43.71

0.08
0.07

0.04
0.04

670
819

39.39
46.80

4.09
2.48

35.30
44.32

0.10
0.05

0.05
0.05

918
624

43.18
38.60

10.88
10.77

32.30
27.83

0.25
0.28

0.04
0.04

1994

2,390
3,596

54.80
61.00

13.42
11.14

41.38
49.86

0.24
0.18

0.02
0.01

マサチューセッツ

3,705

41.85

38.85

3.00

0.93

0.00

ミシガン

956
800

42.61
45.40

21.61
35.97

21.00
9.43

0.51
0.79

0.02
0.01

729
794

47.61
62.20

7.89
7.56

39.72
54.64

0.17
0.12

0.05
0.07

アラバマ

1994
アラスカ
アリゾナ
アーカンソーコネチカット
デラウェア

1994
ハワイ
アイダホ
イリノイ

1994
インディアナ

1994
アイオワ

1994
ルイジアナ

1994
メイン

1994
メリーランド

1994
ミネソタ

1994

－119－

650
602

39.02
31.80

3.19
2.29

35.83
29.51

0.08
0.07

0.06
0.05

569
651

27.53
47.40

3.11
2.73

24.42
44.67

0.11
0.06

0.04
0.07

ネブラスカ

162
358

10.58
21.09

1.92
6.36

8.65
14.73

0.18
0.30

0.05
0.04

ネバダ

127

2.82

2.17

0.65

0.77

0.01

ニューハンプシャー

2,804

5.38

24.41

26.97

0.48

0.01

ニュージャージー

6,626

64.43

39.51

24.92

0.51

0.00

ニューメキシコ

122

3.56

0.55

3.01

0.15

0.02

ニューヨークク

1,273
1,095

30.75
38.40

19.18
20.33

11.57
18.07

0.62
0.53

0.01
0.02

1,009
1,414

53.58
34.20

9.21
7.12

44.37
27.08

0.17
0.21

0.04
0.02

244
314

19.68
25.50

3.22
2.42

16.46
23.08

0.15
0.09

0.07
0.07

1,172
1,411

57.61
68.40

11.35
11.42

46.26
56.98

0.20
0.17

0.04
0.04

346
564

15.69
29.75

2.77
7.81

12.92
21.94

0.18
0.26

0.04
0.03

1994

2,357
2,853

41.18
44.50

14.49
18.13

26.69
26.37

0.35
0.41

0.01
0.01

ロードアイランド

5,702

52.13

44.91

7.22

0.86

0.00

サウスカロライナ

793
928

35.39
22.00

4.58
4.33

30.81
17.67

0.13
0.20

0.04
0.02

226
274

14.41
23.00

3.57
4.11

10.84
18.89

0.25
0.18

0.05
0.07

883
808

44.04
41.30

4.99
4.65

39.05
36.65

0.11
0.11

0.04
0.05

402
371

14.67
11.23

3.20
2.59

11.47
8.64

0.22
0.23

0.03
0.02

1,104
1,781

32.56
28.00

13.82
15.77

18.74
12.23

0.42
0.56

0.02
0.01

1,006
1,372

34.04
27.90

6.95
7.57

27.09
20.33

0.20
0.27

0.03
0.01

404
651

24.71
19.28

6.57
2.28

18.14
17.00

0.27
0.12

0.04
0.03

1994

743
734

40.64
57.10

17.50
19.27

23.14
7.83

0.43
0.34

0.03
0.05

ワイオミング

122

4.94

1.15

3.79

0.23

0.03

ミシシッピー

1994
ミズーリ

1994
モンタナ

1994
ノースカロライナ

1994
ノースダコタ

1994
オハイオ

1994
オクラホマ
オレゴン
ペンシルバニア

1994
サウスダコタ

1994
テネシー

1994
テキサス
ユタ
バーモント

1994
バージニア

1994
ワシントン
ウェストバージニア
ウィスコンシン

－120－

全 米

1994

594
949

27.30
51.67

6.08
8.16

21.22
43.52

0.22
0.16

0.04
0.05

出所；Wunderlich[1997], pp.225-226. 原資料はU.S.Dept. of Commerce, Bureau of Censusの資料、
Economic Research Service, Aglicultural Real Estate Tax Survey.

－121－

６

地方交付税制度とモラルハザード
青山学院大学経済学部

堀場勇夫

本日の私のプレゼンテーションは、最近とみに、学会を中心として、地方交付税制度にモラルハザードがあるのではないかということが、主として理論的に分析が行われております。ただ、その議論を聞いていると、私なりに考えると、幾つかの点で、議論そのものがちょっと誤っているのではないかと感ずるところがございまして、特に、固定資産税制は複雑なるがゆえに、かなり誤解があるのではないだろうかということで論文を書いてみました。
もともとは、本委員会において持田先生がご指摘なさいましたものを少し拡張し、修正をして整理してみました。私はもともと公共経済的学的アプローチですので、その視点からもう一度考え直してみたというとで、そもそものアイデアは持田先生にあるということを、まず申し上げておかなければならないと思います。
早速、始めさせていただきます。まず、結論を申し上げておきますと、地方交付税において、固定資産税制にはモラルハザードは存在しているとは言いがたいのではないか、そういう議論の展開方法は誤っているのではないかということでございます。
「はじめに」から入りますと、まず、そもそも地方財政の議論というのは、伊多波先生が言及なさっているように、制度論的アプローチと公共経済的アプローチがあります。つまり、制度的に見る方法と、いわゆるミクロ経済学をベースとした研究と２種類があります｡ モラルハザードというのは､ そもそも､ 公共経済学的アプローチの問題でございます。
それも公共経済学的アプローチの中の公平論と効率論で言いますと、効率論に属する分析であって、いわゆる、ゲーム論における、非対称情報を前提としたゲーム的な非効率論であります。
しかしながら、いわゆる、我が国においての今日の議論というのは、非対称情報の厳密な意味を、より広く解釈して、個人の主体的行動が社会的に好ましくない、つまりモラルが欠落したことによる非効率性全体を｢モラルハザード｣と呼んでいるようでございます｡
実は、理論的には、完全な情報を得ている場合には、いわゆる「パニッシュメント」と言いわれる、何らかの罰則規定を制度化することによって、この問題は解決できるという結論に至っています。したがって、本論においても、この広義の意味でモラルハザードを使っております。
第１章から入らせていただきます。まず、交付税制度のモラルハザードというのは幾つかの視点があるかと思いますが、一番皆さんが議論しているのは、第１章に書いてありますように、基準財政収入額に関連してモラルハザードの議論をしている。つまり、基準財
政収入額を意図的に減額することによって、その基準財政需要額と基準財政収入額の差額を埋めている地方交付税制度は、自動的に、その穴埋めをする作用がある。したがって、
各地方公共団体は、基準財政収入額を減じるというモラルハザードを生じる、ないしは生じているのだと。交付税制度は、制度的にそのような大きな欠陥、非常に基本的な欠陥を有している。したがって、改善すべきだという議論であります。
実は、おそらく誤解を生じている原因として、地方税制側の制度が複雑であるというこ－122－

とと、交付税制度が非常に複雑であるということが考えられます。そこで、制度を丁寧に見直すことによって、いや、そういう側面ではないのだということを本論でやってみようということです。
まず、固定資産税制度をもう一度制度的に復習してみましょうということで、第１章の１－１でそれを行っております。基本的には、地価公示価格があって、その７割水準を土地評価額として、その７割を負担調整措置によって課税標準の基準としております。先ほどから申し上げている公共経済的なモラルハザードの主張をなさっている方の幾人かは、
地価公示価格、土地評価額、課税標準が分離しているということが、混乱している。したがって、あるべき課税標準とは何ぞやという議論になりますと、これは、現在の制度で言いますと、地価公示価格の７割である土地評価額をもってあるべき課税標準ということでございますが、実際は、土地評価額の７割と考えてよいということです。
さて、この、あるべき課税標準額を土地の評価額とするならば、いわゆる、モラルハザ
ードとは何ぞやということを考えると、土地評価額と実際の課税標準額の、差額がモラル
ハザードによって、余分に与えられている給付額であるという見方ができるであろう。だから、論文では、モラルハザードの金額というのは、交付税余剰給付額というものを基準としています。
それならば、それをどのようにはかるかといいますと、固定資産税の評価額、あり得るべき課税標準額で、実際に固定資産税額を割った値、ここで「実効税率」という定義をしておりますけれども、その実効税率の基準と、あるいは、全く同概念なんですけれども、前年度の実際の課税標準額を土地評価額で割った「負担水準」、の２種類をもって交付税
余剰給付額の１つの指標として見ることができるであろうということです。
簡単に申し上げますと、あり得るべき課税標準額分の固定資産税の実効税率が低ければ低いほど交付税余剰給付額は大きくなっていくはずだと。ないしは、負担水準が低ければ低いほど余剰給付額は大きくなっている。つまり、モラルハザードと呼ばれるものが大きくなっているはずだと。したがって、これは皆さんご承知のように、その実行税率、負担水準が各市町村で相当大きな差がございますので、その差が本当にモラルハザードと呼ばれている行動によって起きているかどうかということを検証しようというアイデアです。
そこで、理論的に次にやるべきことは、基準財政収入額の算定上、固定資産税制がどのように扱われているかということを制度的に検討してみようということで、３１ページの①式が固定資産税税制における基準財政収入額の算定方法です。大きく分けて２種類ありますけれども、まず、左側の（Ａ×Ｂ－Ｃ）で、Ａというのは平均価格で、簡単に言いますと、その市町村の平均価格に地積を乗じたもの、つまり、総評価額Ａ×Ｂから、負担調整措置等によって減額した実際の課税標準額をつくるために、負担調整分をＣで引いている。したがって、先ほどの交付税余剰給付額は、（Ａ×Ｂ－Ｃ）×０.０１４×０.７３５で与えられるわけです。これは、後ほどまた式で申し上げます。したがって、いわゆるモラルハザードというのは、実際の制度上では、(Ａ×Ｂ－Ｃ)、このＡ×ＢとＣの差額であらわされているということを、まず申し上げておきます。
その他、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ云々という、軽減額等々の調整措置がございますが、今現在のこの議論からは、これは金額的にも大きくないということもございまして除外しております。したがって、簡単にもう一度申し上げますと、Ａ×ＢとＣの差額をモラルハザードに－123－よって与えられる交付税余剰給付額の指標であると言えます。
したがって、その交付税等、固定資産税のそれぞれの制度上の基礎概念が出来ましたので、まず、それを１つ１つ、丁寧に定義し直したものが②以下のものであります。先ほど申し上げましたように、交付税余剰給付額、３２ページの②ですが、これは評価額から課税標準額を差し引いて、０.０１４という税率を掛け、それから、徴税率と固定資産税の交付税における、いわゆる留保率７５％部分を掛けたもの、７５％×９８％という数字が０.７３５という形ですので、交付税の金額にいたしますと、評価額から課税標準額に税率を掛けて、留保分を計算した金額、これが、実際に交付税金額で見たところのモラルハ
ザードの指標である交付税余剰給付額という金額になります。
先ほど、概念規定いたしました実効税率、負担水準等々はどのように評価されるかと言いますと、３３ページで、固定資産税を評価額で割り込んだものを１００倍したものが実効税率である。負担水準は、前年度課税標準額を当該年度評価見込額で割ったもの、つまり、年度を無視しますと、課税標準額を評価額で割ったものが負担水準である。
それから、実は、交付税余剰給付額という②式で与えられるものは、もともとの評価の金額が都市部、地方部等々で違ってきますので、率で見ようということになりますと、交付税余剰給付額は評価額×０.０１４×０.７３５ですから､評価額を基準にしてもう１度､見直したもの、つまり、評価額全体の交付税金額で交付税の余剰給付額で割ったもの、これを交付税余剰給付率として再定義しました。つまり、分母の交付税金額が市町村レベルで違いますので、その調整を⑤式でしている。新たな交付税余剰給付額の指標をつくり出しております。それが⑤式です。
⑥、⑦、⑧式というのは、負担水準、実効税率、交付税余剰給付率についての定義式です。⑥式で見ていただきますと、定義に従って、評価額分の課税標準額、ｎは、負担水準です。実効税率というのは、０.０１４をそれに掛けたものです。交付税余剰給付率というのは、実は、１－ｎの形になります。したがって、これは、３つの概念というのは個々に計算しておりますけれども、最終的に⑥、⑦、⑧で、全く同じ概念を表で見たり、裏で見たりしている概念であります。
特に負担水準と実効税率というのは全く同じ概念で、すなわち０.０１４倍したものです。また交付税給付率というのは、全く逆の、負担水準と相関が－１であるにすぎない概念です。したがって⑥、⑦、⑧、で概念規定をここの段階で整理しています。
実際上の問題はどれを使うかということですが、図１、図２、それから次のページの図３を見ていただくとわかりますけれども、市町村別レベルの、各都道府県別で見た負担水準と実効税率が図２。図３が交付税余剰給付率と実効税率。図３で言いますと、実効税率と交付税余剰給付率ということで、これは負担水準、実効税率は、全く同じ動きをしておりますし、実効税率と交付税余剰給付率は完全に－１の相関を持っています。
注意しなければならないのは、図１は、その意味で書き示しましたが、実は、交付税予算給付額、絶対額と、実効税率と相関はもちろんありますけれども、違う指標です。つまり、分母の値が、交付税金額が各市町村で違いますので、概念的には実効税率と違う概念になっており、分母の調整が必要です。我々が使うのは、図２と図３のどれかを使えばよろしいわけですが、一番簡単なのは、図２の棒グラフを見ていただくと一番わかりやすい
かもしれません。棒グラフで見ていただくと、まず、前段階の議論として、いわゆる負担－124－

水準に関して言うならば、都道府県別の都市部が、概して負担水準は高く、地方部が概して低いという結果になっております。
ちなみに、前々回でしたか、持田先生がご発表なさっているのは、図１のグラフでしたので、図２、図３の形で、もう１回、ここのあたりで整理をさせていただきました。
そこで、図２、図３を見ますと、各市町村で、地方部のほうが地方交付税の依存度は高く、高い地方のほうで実効税率が低くなっている。つまり、余剰分で見ると、余剰給付率は高くなっている。したがって、地方部のほうの交付税依存のところが意図的に、低く課税標準の評価をすることによって、多くの交付税の余剰分を受け取っているというイメー
ジが生まれてきます。したがって、これから作業するのは、このグラフが、いわゆるモラ
ルハザードによって生じているのか、違うのかということを検証しようということです。
まず､ここの場面で言うモラルハザードというのは何のなかということを考えたときに､どうも２種類議論があるようです。１つは、いわゆる理論的な側面から出てくるような、
各地方公共団体の行動自体の中にモラルハザードというものがあって、各地方公共団体が基準財政収入額の基礎となるどこかを、裁量的に、恣意的に動かすことによって、モラル
ハザード、地方交付税を余剰として受け取っている、というモラルハザードと、もう１つあるのは、地方公共団体自体は、そういう裁量的な行動をしているわけではなくて、全体的に意図的に、制度設計をする段階でモラルハザードが生まれるような制度設計をして、市町村レベルでは、それに従っているだけである、だから、制度設計自体の中にもうモラルハザードが存在している。いわゆる、モラルハザードを発生させる要因に関して、固定資産税制度自体に意図的なものがあるのだと。どうもこの２種類があるようです。したがって、その１つ１つを検証してみます。
まず、各地方公共団体、市町村ごとにモラルハザードが発生する原因が存在するのかということで１つ１つ考えていくわけですが、地方交付税制度の基準財政収入額に固定資産税額をどのように計算するかということを１つ１つ検証していけばよろしいわけです。まず、評価額を上げたり下げたりできるのかということになりますと、評価額自体は、ここで言う地価公示価格の７割ということが制度的に決まっておりますので、地価公示価格を地方公共団体が決定する能力がない以上、評価額は、制度的に、外生的に与えられる値です。したがって、評価額は外生変数だと考えてよろしかろうと思います。
では､ 固定資産税額を減額するもう１つの要因というのは､ 固定資産税額自体ですので､これを要因として分割しますと、税率と徴税率と課税標準額の３つのものがある。ご承知のように､基準財政収入額の算定に用いられる税率は０.０１４という標準税率ですから､
これを下げたり、上げたりしてもあまり意味がない。徴税率が９７％で固定されていますので、これは下げようもないし、上げようもない。課税標準額が残されていますが、課税標準額はどのように算定されているかといいますと、ご承知のように、地価公示価格の７割である評価額の、その７割を基準としてつくられていて、それに実際の課税標準額が上にあるか、下にあるかによって、制度的に毎年、毎年、課税標準額を算定するときに変わってくる。したがって、これも制度的に固定されておりますので、さわりたくても、まずさわる場所がないはずです。
実は、これをもう少し整理しますと表３のようになっておりまして、議論が錯綜しておりますのは、実は２つの要因があって、１つは、地方公共団体自体が裁量があるか、ない－125－

かという問題と、もし仮に裁量があったとしても、交付税算定をするときに動かすことが地方公共団体でできるかどうかという問題があります。時として、それが混在して議論しておりますので混乱を招いているだろうと思います。丁寧に見ていきますと、例えば、固定資産税評価額は地方公共団体の裁量はないけれども、地方交付税の算定において評価額が変わると､ これは交付税算定額に影響を及ぼしてくる｡ 固定資産税額の税率の場合には､市町村団体の裁量権はある、つまり制限税率なり、税率を下げることはできるけれども、基準財政収入額の算定上、ここは遮断されていて、０.０１４に固定されている。したがって、表３を見ていただくとわかりますが、この両側が○と○となったときに、初めて裁量が生まれてくる。片一方が×の場合には、いわゆる裁量権を持っていたとしても意味がない、動かせないということがわかります。
結論を申し上げますと、４１ページの、第３章の前のところに書いてありますが、地方公共団体の裁量性、地方交付税算定との因果関係の存在を同時に満たす算定要素はない。
したがって、地方公共団体の行動によるモラルハザードは制度上、発生する要素がないということが得られました。いわゆる、ミクロ経済学的なモラルハザードとして考えているようなものは制度的に存在し得ないということになります。
次に、制度設計をするときに、もうモラルハザードがつくってある。だから、今まで２章で議論したように、地方公共団体にモラルハザードがなくてもあまり意味はなくて、全体的でモラルハザードを制度としてつくり込んでいるという議論があります｡したがって､
今度はそちらのほうの議論をしようということで、第３章でそれをしております。
さて、その前段階で、財政力指数と呼ばれる、いわゆる地方交付税の依存度と、先ほどの実効税率に関係があるだろうかということを、まず見てみます。４３ページの表４、ちょっと見にくくて恐縮なのですけれども、これが財政力指数によって分類された実効税率の順位であります。表自体は実効税率を１位から４６位まで投げておりますが、網かけの状態によって財政力指数をあらわしています｡ 網かけで､ なおかつ※がついているものは､
政令指令都市を含んでいるところの都道府県、それから濃いところが財政力指数６以上、ちょっと見にくいのですが、薄い網かけが０.４５から０.６未満の財政力指数、そして真っ白が０.４５未満の財政力指数、簡単に申し上げますと、濃いほうが財政力指数が高い
ところです。
これで見てみますと、全体の制度設計からすると、商業地が一般的に都市圏、財政力指数がよいところが上のほうに来ていて、財政力指数が悪いところが、概して下のほうに来ている。一般住宅用地、宅地等々、小規模住宅用地は、これに関してはあまりはっきりしたことは言えない。若干、小規模住宅用地にそれが見られますが、おそらく一番重要なところは、商業地（非住宅用地）のところで、非住宅用地のところが、概して、財政力指数と実効税率の間に何らかの相関がありそうだということです。したがって、分析を、ここを中心としてやればいいのではないかということです。
４４ページ、４５ページは、それの財政力指数と交付税余剰給付額を加味した修正財政力指数で順位相関を見てみたものですが、これは省略させていただきます。
さて、ファクト・ファインディングとしてわかったとは、一般的に実効税率は都市部において高く、地方部において低く与えられている。同様に、負担水準で見ても同じことが言える。逆に、余剰の率、つまり交付税における余剰分､「モラルハザード」と称されて－126－いるもので受け取ったものの率は、地方部に多く都市部に低い。次に、公示価格と評価額と課税標準額の経年比較をしてみようということであります。公示価格、いわゆる土地の価格を見てみますと、皆さんご承知のように、いわゆるバブル､ ６１年､ ６２年､ ６３年､平成元年、ここに大きな変動があり、平成４年ぐらいまでは続いてますが、これがどのよ
うに起きているかというと、東京、大阪都市圏が非常に大きな動きをして、地方がそれほど大きな動きをしていない。
結論を先に申し上げますと、いわゆるモラルハザードによるかのように見えている余剰分の都市部に少なく、地方部に高いというのは、実は、制度設計に組み込まれた原因によるのではなく、たまたま制度変更をしたときの、地価と評価額、課税標準額の都市部と地方部における差が、どうも余剰率の差異を生み出している。つまり、地方に有利なように働いているということであります。したがって、今から見るのは、評価額と地価公示価格
及び課税標準額がどのように動いているかということを順次見ていきます。
さて、７図、８図を見てください。これは、図７で、都市圏と地方圏の評価額と課税標準額となっていますが、都市がどこであるか、地方がどこであるかというのは、これはもうあくまでも厳密な議論をするということではなくて、主たる都市、主たる地方を適宜、選んでつくり上げたもので、おそらくほとんどの都市部、地方部は同じような動きをしているだろうと考えられます。
まず、昭和５２年から６０年までに関しては、実は、評価額、課税標準額ともども、地方圏のほうが高い推移､ 変動をしています｡ 大きな変動ではないのですけれども､ 変動が､どちらが大きいかというと、むしろ、地方部において上昇が高かった。ところが、６０年を１００といたします図８では、ご承知のように、平成５年まで、いわゆるバブルが弾ける前までを見ますと、非常に大きな変動が今度は都市部に起きている。地方部ではそのよ
うな大きな変動が評価額及び課税標準額では起きていない。
そういうことを踏まえて、では何が起きているのだろうかということを考えますと、簡
単に言いますと、図９のようなことが起きているだろうと推測されます。つまり、これは
総務省のイメージ図で、実は、これは都市部をイメージしているんですが、平成４年までは、６１年、６２年あたりから非常に大きな地価公示価格の上昇がバブルによって生じました。一転して、平成４年から大きな下落が起きております。それに対応して、実は、固定資産税評価額が動いて、なおかつ平成５年までの課税標準は、その固定資産税評価額を追認していくような形です。
ご承知のように､ 平成６年に､ たまたま制度変更しました。基本的な考え方というのは､
地価公示価格に伴って､ 固定資産税評価額を軽減措置をし､ ５年までは下げていたものを､
平成６年から評価額は地価公示価格に沿って変動させ始めた。しかしながら、課税額、税額自体を大幅増加させることはできませんので、この段階で、今度は、評価額の変動と乖離する形で課税標準額を負担調整措置で漸増という形にした。したがって、５年までは評価額が公示価格と離れていて、６年からは課税標準額が単独で離れているという形になっています。
実は、都市部で何が起きたかというと、地価公示価格が大きく動いたのに対して６年度に評価額が大幅増加をいたしました。平成６年評価額Ｂは、たまたまだと思いますけれど
も、大幅下落になったときに、この制度変更が導入されましたので、平成５年１月１日の－127－

Ａ点の７割がＢ点になっております。課税標準額は、負担調整措置によって漸増しかしていない。今度はＣ点ですけれども､ 平成８年１月１日は､ その下落が急激に起きてている｡
したがって、それに伴って評価額も、Ｄ点のように急激に落ちてきた。課税標準額は漸増しておりますので、徐々にそれに近づいてきている。都市部においては、この図に見られるように、Ａ、Ｂ、Ｃの地価公示額の大幅減額を受けて、評価額が大幅減額をして、漸増してきた課税標準額が徐々に上がってきておりますので、その差額は急激に小さくなっている。
ところが、これは、おそらく地方部では、先ほどの図７、図８で見たように、この図９における地価公示価格の増減がこれほど大きくなく、評価額もこれほど大きく変動していない。したがって、下落が小さい段階でとどまり、課税標準が徐々に上がっていきますので、その差額がまだ大きい。その差額が大きいということが、たまたま一番最初のファク
ト・ファインディングにあらわれている。だから、制度的に、意図的にモラルハザードというのをつくっていたわけではなくて、むしろ、たまたま、バブル期における平成６年度
改正の影響を受けて、負担水準、実効税率は都市部において小さくなり、地方部に大きくなっている。余剰率は地方部のほうが大きくなって、都市部において小さな値となっている。ある種モラルハザード的な現象が起きている。
したがって、結論を申し上げますと、制度的な、全体の制度として、２番目のモラルハ
ザードは、意図されたものであるかというと、意図されたものではない。むしろ平成６年には制度改正はすべきではなかったし、しなかったであろうという結論となっています。
ただし､「むすび」に書いてありますが、現行制度の中に、いわゆるモラルハザードというものがあるかというと、２種類の意味で、公共経済学的アプローチのベースでのモラルハザードというのは、発生しているとは認めがたい。少なくとも検証できない。
しかし、本来的な地方分権を前提として現行の地方交付税の制度が固定資産税制において好ましいのかというと、本来的に、地方分権で税率及び課税標準額を、裁量権を有した
地方公共団体で運営されるときには、いわゆるモラルハザードの問題というのは避けて通れないだろうと。だから、そこの問題の切り分けをきちっとして、今までモラルハザードがあったかというと､ なかった。しかし､ 地方分権を前提としたら大きな問題になるので､交付税税度が立ち行かなくなる可能性はある。この論文で言おうとしたのは、そこをきちっと切り分けて議論をしないとおかしな議論になりますということであります。以上であ
ります。

－128－

資料

編資 料 目 次

固定資産税の現状関係資料･･････････････････････････････････････････

１４９･･････････････････････････････････････････････

１６７････････････････････････････････････････････････

２０５･･････････････････････････････････････････････････････

２１５

負担調整措置関係資料

都市計画税関係資料

農地関係資料－147－

固定資産税の現状関係資料－149－負担調整措置関係資料－167－負担調整措置（据置き、引上げ）

負担調整措置（据置き、引上げ）都市計画税関係資料－205－農

地 関

－215－

係