22-D-1444

2023 年 2 月 24 日
株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

アドバンス・レジデンス投資法人 （証券コード：3269）【据置】
長期発行体格付
格付の見通し債券格付ＡＡ
安定的ＡＡ■格付事由(1) 伊藤忠グループをスポンサーとする賃貸住宅特化型の J-REIT。資産運用会社（AM）は伊藤忠リート・マネジメント。22/7 期末時点のポートフォリオは全 277 物件、賃貸可能戸数 21,853 戸、取得価格総額 4,687 億円と、賃貸住宅特化型 J-REIT の中で最大規模を有する。エリア別では東京 23 区所在の物件が 71％（取得価格ベース）、タイプ別ではシングルタイプおよびコンパクトタイプの合計が 64％（面積ベース）を占める。
(2) 本投資法人の賃貸事業運営は堅調に推移している。ポートフォリオ全体の稼働率はコロナ禍の影響により一時的に 95.2％まで低下したものの、賃料上昇を抑制するなど募集条件の緩和策が講じられたこともあり、23年 1 月には 96.7％まで回復している。物件やテナントについて分散度の高いポートフォリオが維持されていることに加え、5％台半ばでの取得価格 NOI 利回り（22/7 期：5.7％）の推移などのトラックレコードを確認でき、今後も安定したポートフォリオ・キャッシュフローを確保できると JCR では考えている。加えて、総資産 LTV の安定的な推移などから、健全な財務運営が継続されているとみている。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3) 外部成長について、本投資法人は従来から取得目線を堅持した取り組みを継続している。22/7 期の後も、「レジディア上池袋」、「東京・スチューデントハウス和光」を売却した一方、「レジディア甲東園」、「レジディア玉造」、「レジディア熊本辛島」を取得しており、ポートフォリオの外部成長を伴うキャッシュフローの安定性強化が図られている。引き続き、スポンサーパイプラインを中心とした厳選投資により、取得目線（償却後 NOI 利回り 4％程度の確保など）に沿った形での外部成長が進展していくか注目していく。内部成長に関しては、物件競争力の維持・強化のための大規模修繕工事やバリューアップ工事が AM のエンジニアリング部門などにより実施されている。経年に対応するための大規模修繕工事等に加え、競争力向上のためのバリューアップ工事など、ポートフォリオ・キャッシュフローの一段の強化にむけた継続的な取り組みをフォローしていく。
(4) 22/7 期末時点で資産総額ベースの総資産 LTV が 49.0％、鑑定 LTV は 33.9％と、AM の想定する範囲内でコントロールされている。財務バッファーとなるポートフォリオの含み益は、同期末時点において 2,352 億円（含み益率：53.7％）を有している。メガバンクを中心としたレンダーフォーメーションの維持、平均残存年数の長期化、返済期限の分散化、グリーンボンドを含めた投資法人債の発行による直接金融へのアクセス、200 億円のコミットメントラインの設定など、資金調達の安定性にも特段懸念はみられない。加えて、合併時における負ののれん発生益を振り替えた一時差異等調整積立金（22/7 期分配後残高 295 億円）によって、配当政策を含めた資産運用の自由度が一定程度確保されている。
（担当）杉山■格付対象
発行体：アドバンス・レジデンス投資法人【据置】
対象

長期発行体格付

格付

見通しAA

安定的
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成夫・阿知波聖人

対象

発行額

第 19 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 20 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 21 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 22 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 24 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 25 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 27 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 29 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 30 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 31 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）
第 33 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 34 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）
第 35 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）

発行日

利率

格付

2023 年 4 月 25 日

1.32％

AA

20 億円 2013 年 11 月 14 日 2025 年 11 月 14 日

1.41％

AA

25 億円 2014 年 4 月 28 日

2024 年 4 月 26 日

1.04％

AA

20 億円 2015 年 4 月 23 日

2025 年 4 月 23 日

0.726％

AA15 億円 2015 年 10 月 21 日 2025 年 10 月 21 日

0.846％

AA30 億円 2016 年 6 月 21 日

2031 年 6 月 20 日

0.900％

AA30 億円 2017 年 7 月 18 日

2027 年 7 月 16 日

0.500％

AA15 億円 2018 年 4 月 24 日

2030 年 4 月 24 日

0.690％

AA

20 億円 2018 年 10 月 19 日 2028 年 10 月 19 日

0.704％

AA50 億円 2019 年 7 月 24 日

2024 年 7 月 24 日

0.220％

AA

25 億円 2020 年 12 月 24 日 2035 年 12 月 24 日

0.730％

AA

10 億円 2021 年 10 月 25 日 2031 年 10 月 24 日

0.400％

AA

16 億円 2021 年 10 月 25 日 2036 年 10 月 24 日

0.660％AA

30 億円 2013 年 4 月 25 日

償還期日

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格付提供方針等に基づくその他開示事項
信用格付を付与した年月日：2023 年 2 月 22 日
信用格付の付与について代表して責任を有する者：涛岡
主任格付アナリスト：杉山 成夫

由典

評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に「信用格付の種類と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に、「J-REIT」（2017 年 7 月 3 日）として掲載している。
格付関係者：（発行体・債務者等）

アドバンス・レジデンス投資法人

本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するものではない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。また、
本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
格付関係者による関与：
本件信用格付の付与にかかる手続には格付関係者が関与した。
JCR に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置： なし■留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、またはその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、または当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCR の格付は意見の表明であって、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするものでもありません。JCR の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として発行体より手数料をいただいて行っております。JCR の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR の格付データを含め、本文書の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。

■NRSRO 登録状況
JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-7(a)項に基づ
く開示の対象となる場合、当該開示は JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/en/）に掲載されるニュースリリースに添付しています。

■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部

TEL：03-3544-7013

FAX：03-3544-7026

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