賃貸経営・資産のお悩みは岡崎の㈱アセットコンサルティングへ～ 令和3年7月号 ～管理物件
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別紙【不動産収益物件情報】

賃貸管理コーナー
デジタル改革関連法が成立！
賃貸借契約での押印撤廃・書面の電子化へ
デジタル社会実現に向けた改革が加速する中、2021年5月12日、「デジタル改革関連法」が国会で成立しました。いわゆる賃貸借契約上での押印撤廃・書面の（株）アセット
コンサルティング 電子化がいよいよ現実化していきます。今回は、これら事情について整理します。
坂本拓郎【現行の賃貸借契約書における電子契約は？】下記の通り、宅地建物取引業法においては、賃貸住宅での電子契約は、更新契約や、駐車場契約を除き、できない状態になっています。
①賃貸借契約書
いわゆる37条書面とも呼ばれる賃貸借契約書は、宅地建物取引業法第37条の規定に基づき書面での発行が義務づけられているため、基本的には電子化契約はできません。
駐車場の賃貸借契約などは上記法律の規定に含まれておらず電子化契約は可能です。
②重要事項説明書
重要事項説明書は、宅地建物取引業法第35条にて書面の交付が義務付けられているので電子化できません。
③契約更新時の合意書
こちらは、法律等で制限はされていないため、電子化契約が可能です。
④定期借家契約
こちらは、契約時の書面化が義務づけられているため、電子化契約はできません。
【デジタル改革関連法により変わる電子契約実現へ】
今回の、デジタル改革関連法が成立したことにより、今後は宅地建物取引業法を含む48の法律を対象に、「押印撤廃・書面の電子化」の法改正が施行されます。不動産業においては、賃貸・売買契約における重要事項説明の非対面化および、書類（34条、35条、37条書面）手続きの電子化が可能になり、いよいよ賃貸借契約においても完全電子化が実現します。
なお、これまでも押印・書面交付の義務が無かった、駐車場契約や更新契約に関しては、既に契約電子化を実現している企業もあり、法改正をきっかけに電子化が急速に進んでいくことが期待されます。

既に賃貸仲介においては、オンラインでの反響、接客、案内まで進んできており、いよいよ契約が電子上で行われれば、完全にオンライン上での賃貸仲介業務が可能になります。今回の施工時期に関しては、未定ですが、1年未満であると予測されています。オーナーの皆様にとっては、パートナーである不動産会社とともに、より入居を積極的に進められる機会になると思います。

空室募集、空室対策、設備交換、工事、売却・購入のご相談・お問い合わせ℡担当：坂本-2-業界ニュース「人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」案が発表されました
【事例】
弁護士法人
一新総合法律事務所
弁護士
大橋 良二 氏

私の物件の居室で以前に入居者が自殺したことがありました。すでに自殺後３年が経過し、入居者も入れ替わっているのですが、自殺があったことについて、新たな入居者を募集するときに告知しなければならないのでしょうか。

この事例のように、物件で自殺があったなど、物件を購入を検討する方や、物件を賃借しようと検討される入居者が、そのような事情があれば購入・賃貸することについて心理的な抵抗が生じる恐れのあることを「心理的瑕疵」といいます。
一般的には、物件内や付近での、自殺、他殺（殺人事件）、事故死（不審死）、孤独死などの「人の死に関わるもの」や、それだけではなく、広くは近隣に墓地や嫌悪・迷惑施設が存在していること、裁判例などでは、近隣に暴力団事務所があることなどが問題になったことがあります。
このような心理的瑕疵を、どこまで入居希望者に伝える必要があるのか、法律的な義務として伝える必要があるのか、というのが心理的瑕疵の説明義務の問題です。
結論としては、この心理的瑕疵の説明義務は、よく「答えのない問題」ともいえるもので、様々な裁判例から一定の傾向はみられるものの、「この場合には説明義務があり」「この場合には説明義務がない」という境界が曖昧な問題です。そのため、多くの宅建士の方が、告知する必要があるのか、する必要がないのか、迷われています。
このような問題を解決するため、近いうちに、国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」が発表される予定です。
本記事の執筆時点では、ガイドラインの案が示され、パブリックコメントなどが募集され終えたところですので、近いうちに正式にガイドラインが発表されると思います。
詳細は発表後になりますが、概ねこれまでの裁判例の傾向と同じもので、たとえば、以下のような整理がされています。（ガイドライン案４から５ページ）宅建業者向けのガイドラインですが、不動産オーナーにもこのガイドラインの影響が及ぶものと考えられますので、確認しておきましょう。

①他殺、自死、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生した場合→ 原則告げる必要がある。
②自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合→ 原則告げる必要がない。
ただし、自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、取引の対象となる不動産において、過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃等が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、原則として、これを告げる義務があります。
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相続相談コーナー『資産に関わる税務の基本』
もう誰にも聞けない相続税の基本③
税理士法人タックスウェイズ
税理士 後藤 勇輝 氏

今回は、相続税の基本の3回目です。相続税がかかる財産とかからない財産についてみていきます。相続税では課税対象となる遺産が決められております。また、制度的や政策的に課税対象とならない遺産も明示されています。それらについて把握してみましょう。

≪相続税がかかる財産≫（１）本来の相続財産相続税では、死亡した人から相続または遺贈（死因贈与を含みます）によって取得した経済的価値のある財産に課税することとしています。具体的には、土地や有価証券、現預金などがあげられます。
（２）みなし相続財産
相続税の取扱いでは、死亡保険金や死亡退職金などは、本来の相続財産ではないのです
が、課税対象の相続財産とされます。具体的には、死亡保険金や死亡退職金などがあげられます。
（３）死亡前3年以内または相続時精算課税による贈与財産
生前に贈与している財産で、死亡前3年以内のものや相続時精算課税制度を適用しているものは、相続税の課税対象財産とされています（生前に納めた贈与税は引かれます）。

≪相続税がかからない財産≫（１）墓地、仏壇などの日常礼拝をしているもの（２）相続で取得したとみなされる生命保険金のうち５００万円に法定相続人の数を掛けた金額（３）相続で取得したとみなされる死亡退職金のうち５００万円に法定相続人の数を掛けた金額（４）その他、宗教、慈善などの公益を目的とする事業に使われるものなど相続税の試算を行うためには、これらの財産の判別を行うことが最初であり、相続財産を漏れなく把握する必要があります。

【参考】国税庁タックスアンサー
No. 4108 相続税がかからない財産各税制度の特例の利用には一定の条件があります。資産税に詳しい各専門家（税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。
【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：相続＆不動産ご相談窓口℡：0564－72－2215
担当：白井-4-不動産ソリューションコーナー

法改正で変わる相続〜相続登記の義務化に備える〜
相続登記の義務化についての改正案が2021年4月21日参院本会議で可決・成立し、ニュース等でも注目を集めました。
改正法は2024年までに施行される予定です。具体的なルー
ル決めはこれからですが、土地の相続が大きく変わることになります。実はこの改正法は施行前に発生した相続についても、対象になる部分があります。過去の相続がトラブルを引き起こすことも考えられるため、備えが必要なケースも出てくることが予想されています。

相続登記の義務化によるポイントとは法改正により、相続が発生した場合、3年以内に相続登記（名義変更）をしなければならず、違反した場合は10万円以下の過料対象になります。
この期限は、厳密にいうと、相続開始と不動産を相続する権利があることを知ってから3年以内です。何らかの事情により相続登記ができないときのために、相続人申告登記（仮称）という相続登記の義務を一旦免れる制度も新設されますが、相続登記の義務化により、実質的に遺産分割協議にも、3年以内という期限ができることになります。
遺産分割協議については他の財産についても話し合いをしないと、不動産を誰が取得するか、なかなか決まりません。不動産がある相続には期限ができることを、今から意識して準備をしておく必要がある、ということになります。
また、改正法の施行前に発生した相続も、相続登記の義務化の対象になる、とされていることもポイントになります。そうなると、例えば「20年前に亡くなった祖父母名義のままの土地」というような、過去に相続が起きて相続登記をしていない全てのケースが義務化の対象になる、ということになります。身近にこういったケースがある場合は、今から相続登記の準備をはじめても決して遅くはないでしょう。

その他の法改正のポイント
相続登記とともに、住所・氏名の変更登記も義務化されます。住所や氏名に変更があった場合も、変更日から2年以内に変更の申請登記をしないと5万円以下の過料の対象です。
また、土地の所有権の放棄ができる制度も新設されます。残念ながら放棄を考えている方にとっての朗報とは言えず、放棄される土地は国が受け入れますが、「問題のない土地」であることが条件です。建物がなく更地として利用できる、境界が明確で権利関係に争いがない、土壌汚染がない、等の条件を満たしている必要があり、さらにはその土地の管理費10年分相当の負担金を納付する必要も出てくるようです。利用についてはかなりハードルが高い制度になることが予想されます。
今後も増加が続く見込みの所有者不明土地への対策として、このように法整備が進められています。相続登記がされない要因の一つに、相続の準備不足があります。「なんとなく相続の話し合いをせずに、10年以上たってしまった」というケースは、そもそも話し合うと相続トラブルに発展することがわかっていて、当事者同士で根本的な対策がされないままになっている、というケースが多いのが実態です。
「うちは関係ない」「うちの子供たちは大丈夫」「うちの兄弟は大丈夫」と思わずに、誰でも起こりうることとして、家族ぐるみで相続の準備をしたいですね。もし、当事者間だけでトラブルになることが想定されるケースの場合、客観的に利害関係がない第3者に間に入ってもらうことも、有効な対策の一つです。
弊社でも、微力ながら皆さんのサポートをさせていただく準備がありますので、ご不安な方は是非一度お声がけをいただければと思います。
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