ibaraki takken

いばらき宅建張替会長・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ1
新年のご挨拶 伊藤会長・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ2
茨宅建創立50周年、保証協会創立45周年記念式典・祝賀会を盛大に開催・・ｐ3～4
不動産フェア開催状況・
・・
・・
・・
・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ5～6（下妻会場、牛久会場、ひたちなか会場、取手会場、日立会場、水戸会場）
判例紹介 ・・・
・・
・・
・・
・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ7～8
第２回法定研修会開催案内・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ9
平成29年度新規免許取得者研修会開催案内・・・・・・・・・・・・・・ｐ9
新年のご挨拶

平成29年度宅建士資格試験結果報告・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ9
レインズからのお知らせ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ10「取引状況の補足」欄の入力必須化について報酬額告示が改正されました・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ11
新入会員紹介 ・・・・
・・
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・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ11

弘道館（水戸市）

vol.

134
2018.1.1

新年のご挨 拶
公益社団法人 茨城県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会茨城本部

会長・本部長張替

武敏

明けましておめでとうございます。
会員の皆様方におかれましては、晴れやかな新年をお迎えのこととお慶び申し上げます。
平成３０年の新年にあたり、ご挨拶を申し上げます。
昨年１１月２４日には、茨城県宅建協会創立５０周年、保証協会茨城本部創立４５周年の記念式典・祝賀会を挙行させていただき、盛会に執り行うことが出来ました。このことは、会員の皆様方をはじめ、関係各位のご支援とご協力の賜物と改めて心より感謝申し上げます。
さて、昨年の茨城県内における不動産業界を振り返りますと、既存住宅の流通並びに利活用の促進を図るための対策が茨城県をはじめ市町村においても活発に検討されている中にあって、本会におきましても、空家バンク登録物件へ媒介業者を紹介するための協定、空家相談に対する協定の締結など、空家対策の問題には真正面から対応しているところであります。
このような中、空家等低額物件の媒介報酬の見直しがされ、本年１月１日より報酬額告示が改正されました。
このことにより、既存住宅の更なる利活用の促進が図られるものと期待するところであります。
また、４月１日には改正宅建業法のインスペクションに関する事項が施行されます。インスペクショ
ンの実施は、良質な既存住宅を流通させることにもつながり、地域の活性化にも繋がるものと考えております。
2020年には改正民法の施行も控え、宅地建物の取引にも大きな影響を与えるところであります
が、協会としては最新の情報を発信し、会員の皆様方の業務に支障をきたすことのないよう努めさせていただきます。
業界を取り巻く環境は、まだまだ厳しい状況にあります。
これからの茨城県内の不動産業界の安定と会員業者の経営基盤の確立のために宅建協会として取り組むべきことは、組織力の強化をより一層進めて参ることであると考えております。
組織の強化を図ることは、協会の全ての活動に効果を発揮することに繋がり、公益法人としての役割を果たして参るためにも必須であります。
そのためには、会員業者間の連携を密にしていただくことが協会の組織力の強化になるものと考えており、会員の皆様方におかれましても、是非ともご協力をお願いいたします。
結びに、会員の皆様方のご健勝とご多幸をご祈念すると同時に、我々不動産業が飛躍の年となることをご期待いたしまして、新年の挨拶させていただきます。

1

新年のご挨 拶
決 意を新たに次なる５０年に向けてこれからも地 域と住まいを守り続けます！
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会会長

伊藤博

謹んで新年のご挨拶を申し上げます。
昨年は、米国トランプ政権発足による政治的混迷や相次ぐ北朝鮮のミサイル実験等極めて国際情勢が不安定なものでした。一方国内では、いざなぎ景気を抜き戦後２番目の景気継続と株価の高騰があったものの中小企業等には実感が乏しいものでありました。このような中、全宅連50周年、全宅保証45周年の節目の年を迎え、過去を振り返るとともに、「ハトマークグループビジョン2020」を策定しこれからの本会の進むべき道標を示しました。
さて、既存住宅流通市場の活性化が喫緊の課題となっている中、宅建業法、住宅セーフティネット法、不動産特定事業法、民泊新法など新しい施策が施行されつつあります。
本会としては、昨年、空き家等の低額物件の流通を促進する観点から、媒介報酬の見直しの要望活動を行いました。その結果、報酬額告示が改正され、本年より400万円以下の物件を対象に、現地調査等の費用を売主側の報酬の上限に加算できることとなりました。会員の皆様の空き家・空き地対策の一助になることを切に願うものです。
また、平成30年度の税制改正においては、買取再販に係る特例措置の敷地への拡充措置及び土地の固定資産税の負担調整措置が認められ、今後の既存住宅流通活性化及び地域創生への足掛かりになるものと期待されます。
本年４月には改正宅建業法の「建物状況調査」が施行されます。我々宅建業者は、既存住宅流通活性化の要のプレイヤーとして、地域の課題解決や経済活性化の役割を担い、活力あるまちづくりを牽引する役割を果たさなければなりません。
本会においては、次なる50年に向け、ハトマークグループ一丸となり「地域により添い、生活サポートのパートナー」である会員の皆様の経営基盤の強化・業務支援を展開するとともに、国民の皆様の住生活環境向上と安全安心な不動産取引の実現のため、種々の事業を実施してまいる所存です。
「みんなを笑顔にするために」会員各位のますますのご繁栄とご健勝をお祈り申し上げ、新年のご挨拶とさせていただ
きます。

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茨宅建創立５０周年、保証協会創立４５周年記念式典・祝賀会を盛大に開催
茨城県宅建協会は、昭和３９年の第４次宅建業法改正により、宅地建物取引業協会を法定団体とする規定が設けられたことを受け、昭和４２年４月１１日に社団法人茨城県宅地建物取引業協会として茨城県知事より設立許可を得て会員数３３０社で発足し、本年創立５０周年を迎えました。
また、保証協会は、昭和４７年の第７次業法改正において創設され、昭和４８年３月に全国宅地建物取引業保証協会が設立認可され、「消費者の保護と業界の適正な運営の確保」を目指して、昭和４８年６月より業務を開始し４５周年を迎えました。
去る１１月２４日、記念式典・祝賀会を水戸プラザホテルにおきまして挙行いたしました。
当日は、茨城県知事 大井川和彦様、全宅連会長の伊藤博様をはじめ多数のご来賓の方々にご臨席を賜り盛大に開催することが出来ました。
記念式典におきましては、国土交通大臣表彰をはじめとして永年会員の表彰を行いました。
また、記念事業と致しまして茨城県立図書館へ「児童図書及び児童向けＤＶＤ」を寄贈することとし、大井川知事へ目録の贈呈をいたしました。

理事・監事

張替会長：式辞

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来賓祝辞

茨城県知事

大井川和彦様迎賓

永年表彰

勇栄企画 白川勇様

感謝状授与

記念事業目録贈呈

記念式典会場風景

祝賀会「乾杯」

祝賀会会場風景祝賀会アトラクション「磯節保存会」

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平成２９年度 不動産フェアの開催状況 No.2

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下妻会場

開催日：11月3日（金）［イオンモール下妻］
協会活動のPRを行い、地域の皆様と交流することが出来ました。

牛久会場

開催日：11月3日（金）［うしくwai ワイまつり］
風船・記念品配布等、協会のPRを行いました。

ひ た ちなか 会 場［ひたちなか市産業交流フェア］
開催日：11月4日
（土）
、5日
（日）
たくさんの来場者に協会のPRが出来ました。

本年度も各支部が地域のイベント等に参加をして不動産フェアを開催し、地元の皆様との交流を深めました。
フェアでは、不動産無料相談所を開設し、不動産取引に関する疑問にお答えいたしました。
また、ハトマーク入りのメモ帳や風船、手提げ袋などを配布し、宅建協会のＰＲ活動にも努めました。

取手会場

開催日：11月4日
（土）
、5日
（日）
［とりで産業まつり］
協会活動のPRを実施いたしました。

日立 会 場

開催日：11月11日
（土）
、12日
（日）
［日立市産業祭］
新しい体育館で来場者も倍増でした。

水戸会場［水戸市産業祭］
開催日：11月25日
（土）
、26日
（日）
天気にも恵まれ、多数来場していただき大変好評でした。

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最近の判例から（RETIO.2017.10 No.107より）

̶ がけ条例の説明義務 ̶
建物ががけ条例に違反することの説明義務を怠ったとして、媒介業者に対する擁壁の築造費用の請求が認められた事例
中古住宅を購入した買主が、本件物件の性状の瑕疵や法令違反についての説明を怠ったと主張して、売主・買主双方の仲介業者並びに売主に対して、共同不法行為による損害賠償を請求した事案において、がけ条例に関する仲介業者の説明義務違反による擁壁築造費用等の請求が認められた事例（東京地裁1

月 18 日判決

一部容認

平成 28 年 11ウエストロー・ジャパン）

事案の概要

平成 26 年７月15日、Ｘ（買主・個人）は、自宅購入のため、Ｙ１（売主・個人）との間で本件物件を 6400 万円で購入する売買契約を締結し、８月19 日に引き渡しを受けた。
本件売買契約の締結に際しては、
Ｙ２（売主の媒介業者）が重要事項説明を行ない、Ｙ３（買主の媒介業者）が独自に説明することはなかった。なお、本件重要事項説明書には、都がけ条例に関する明示の記載はなく、「東西南北の隣接地（道路を含む）とは高低差があります。土留めのブロック塀・擁壁には土圧でひび割れや傾きの可能性もあります。」とあり、また、「買主は対象不動産の周辺環境、隣接地の状況、周辺施設等を確認したうえで、売買契約を行なうものとし、これを買い受けるものとします。
」との記載があった。
Ｘは、本物件購入後、①隣地所有者から北側擁壁に膨らみがあるとの指摘を受け、擁壁の補修工事を実施し、その代金327 万円を支払った。②次いで、西側隣地所有者から、本件建物の屋根の照り返しがまぶしいと前所有者のＹ１にも苦情を申し立てていたと言われ、塗り直すことになり代金12 万円を支払った。③更に、本件土地西側には高さ 2.6m のがけがある
ところ、大谷石で築造された擁壁があるにすぎないため、がけ下に当たる本件土地上に木造家屋を建築する際には、がけ下からがけ高の２倍以上離して建築するか、がけと建物の間に防護壁を設置しなければならない（東京都建築安全条例６条）
が、本件建物はいずれの要件も満たしておらず、条例を遵守するためには防護壁や建物１階部分の補強費用として 2082 万円余の費用が掛かることが判明した。
Ｘは、Ｙらに上記①～③に係る損害賠償を求めたが、いずれも拒否されたため本件訴訟を提起した。

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2

判決の要旨

裁判所は、次のとおり判示し、Ｘの請求のうち、売主Ｙ１に対する請求は全て棄却し、媒介業者Ｙ２、Ｙ３に対する請求については、上記③についてのみ容認した。
（争点①）北側擁壁の補修費用
本件物件についての物の性状の瑕疵の問題であるところ、Ｙ２らによる重要事項説明において、擁壁には土圧でひび割れや傾きの可能性があることの記載で説明がされており、説明義務違反は認められない。
（争点②）屋根の塗り直し費用
Ｙ１が隣人から苦情を受けたのは平成 15 年頃の本物件購入直後の１回のみの一過性のことであったし、Ｙ２としてもＹ１に対して近隣との申合せ事項がないことを確認しており、説明義務違反とは認められない。
（争点③）都がけ条例の説明義務
本件売買契約当時、本件建物は都がけ条例６条に違反していて、防護壁や建物１階部分の補強が必要であったところ、
Ｙ２の担当者は、本件建物が都がけ条例に違反しており検査済証も取得していないことを認識していたにも拘らず、その明確な説明を行なわず、Ｙ３の担当者も重要事項説明をＹ２に委ねたまま独自に説明することをしなかった。
本件重要事項説明書の上記記載（東西南北の隣接地とは高低差があります）は、本件土地の物理的な状況を記述するものに過ぎず、都がけ条例６条違反という法令違反状態を説明するものとはいえない。
宅建業法は、専門的な知識等を有しない一般購入者等の保護を図る観点から、法 35 条では宅地建物取引業者に不動産の売買等において法令上の制限等を始めとする重要事項の説明義務を課している。このような義務それ自体は公法上の業法的な規定であるが、免許制度に支えられた宅地建物取引業者の重要事項の説明に対する一般購入者等の信頼はそれ自体合理的なものであり、法的保護に値するものであるということができる。したがって、これら説明義務は私法上の注意義務としてその違反は被説明者に対してその損害を賠償する責任を負うというべきである。
本件物件は、少なくとも同条例違反を解消するために新たに西側に相当程度の擁壁を設置する必要があり、その費用相当額 2082 万円余は、Ｙ２、Ｙ３が都がけ条例６条違反の法状態を適切に説明していれば避けられたものであり、説明義務違反と相当因果関係にある損害と認められ、共同不法行為者として連帯して擁壁築造費 2082 万円余を賠償すべき責任を負う。
一方、
Ｙ１は、上記の法状態の問題性を認識し得る前提に欠けていることなどに加え、不動産の取引には疎い素人である

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ことを併せ考慮すれば、同人について原告に対する説明義務の前提となる基礎に欠けると言わざるを得ず、説明義務違反を認めることはできない。

まとめ

裁判所は、
Ｙ２が、本件建物が都がけ条例に違反しており検査済証も取得していないことをいずれも認識していたにも拘らず、重要事項説明書に「東西南北の隣接地とは高低差があります」とだけの記載で、都がけ条例に違反していることの具体的な影響を説明しなかった点、また、買主側の媒介業者であるＹ３も自ら調査・説明することを怠った点について責任を認定した。
がけ条例の規制により、建物を建築できる位置や大きさに制約を受け、または、建物を鉄筋コンクリート構造にしたり、擁壁の設置など多額の費用を要することは、買主において売買契約を締結するか否かの判断に影響を及ぼす重要事項といえる。本事案は、不動産取引に関するプロとして、がけ条例の内容や具体的影響をしっかり説明することの重要性を改めて認識させられる事例として紹介するものである。
がけ条例に関する説明がなかったなどとして宅建業者の責任を認めた裁判例に、東京地判 平 23・4・20 RETIO85-94、東京地判 平 24・5・31 RETIO89-70、等があるので併せて参照されたい。

8第２回法定研修会開催のご案内（1）開催日並びに開催会場
平成３０年１月２３日（火） 鹿嶋会場：鹿島セントラルホテル
平成３０年２月１日（木） 結城会場：アクロス

平成３０年２月１３日（火） つくば会場：ホテルグランド東雲
平成３０年２月２８日（水） 水戸会場：水戸プラザホテル（2）研修テーマ【1】
事務所立入調査の結果について

講師：茨城県土木部都市局建築指導課

担当係官

【2】
国土利用計画法に基づく届出について

講師：茨城県企画部水・土地計画課【3】
適正な不動産広告の表示について

講師：（公社）首都圏不動産公正取引協議会

担当係官
担当官

【4】中古住宅市場の活性化とインスペクション等に関する宅建業法の改正
講師：深澤綜合法律事務所
弁護士

柴田龍太郎先生、髙川佳子先生

平成29年度新規免許取得者研修会開催のご案内■開催日並びに開催会場
平成30年2月 5日（月） つくば会場：ホテルグランド東雲
平成30年2月19日（月） 水戸会場：茨城県不動産会館■開催時間

午後１時15分■対 象 者

新規免許取得者並びに過去5年度未受講者

■研修内容
1.
「宅地建物取引業の運営について」

講師：茨城県土木部都市局建築指導課

担当係官

2.
「不動産広告について」

講師：
（公社）
首都圏不動産公正取引協議会

3.
「保証協会について」

講師：（公社）全国宅地建物取引業保証協会中央本部

4.
「宅地建物取引業と人権について」

講師：人権啓発推進センター

担当係官
担当者

担当者

＜受講修了証の交付＞
研修受講者に対しては、受講修了証を交付致します。

平成29年度宅地建物取引士資格試験実施結果の概要【茨城県】
10月15日に実施いたしました宅地建物取引士資格試験について11月29日合格者が発表されましたのでお知らせいたします。
■試験の概要■合格者の概要

申込者数

3,741人
《男2,739人、女1,002人》

合格者数

423人《男299人、女124人》

受験者数

2,991人《男2,180人、女811人》

合格率

14.1％《男13.7％、女15.3％》

受 験 率

80.0％《男79.6％、女80.9％》
合格者の内訳※参考（全国数値）

9★最高齢合格者 89 歳（茨城）80 歳以上の者 1 人★最年少合格者 13 歳（福岡）
18 歳未満の者 14 人

★平均年齢

36.1歳《男36.8歳、女34.6歳》★職業別

不動産業30.0%、金融関係6.1％、建設関係14.2％、他業種26.7％、学生6.9％、主婦3.8％、その他12.3％

｢取引状況の補足｣欄の入力必須化について
公益財団法人東日本不動産流通機構
公益社団法人中部圏不動産流通機構
平成３０年１月４日より取引状況が「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の場合、「取引状況の補足」欄の未入力はエラーと致します。
売物件の専属専任・専任媒介契約物件で運用を開始している｢取引状況管理｣機能においては、｢取引状況の補足｣欄に条件や変更原因が発生した日付等を具体的に明示することとなっており、規程及び「レインズ利用ガイドライン」を確認の上、｢取引状況の補足｣欄に必要な事項を記載するようお願い致します。

1．取引状況とは売物件の｢専属専任｣または｢専任｣媒介契約物件の場合、【取引状況】は入力必須項目です。
レインズ登録物件の取引物件情報の状態を表す項目で、以下の3種類から選択して設定できます。
（１）公 開 中……………………………………………客付業者から案内等が受けられる状態のときに設定（２）書面による購入申込みあり……………………客付業者等から書面による購入申込みを受けた状態のときに設定（３）売主都合で一時紹介停止中……………………売主の事情により一時的に物件を紹介できないときに設定（１）売主から紹介の条件が付けられている場合
①取引状況
｢公開中｣
②取引状況補足欄 条件の内容を具体的に明示
記載例：「売主都合で土・日の午前中のみ案内可」（２）購入申込み書面を受領した場合①取引状況｢公開中｣⇒｢書面による購入申込みあり｣②取引状況補足欄 書面を受領した日付を明示
記載例：「購入申込み書面受領日：平成○年○月○日」（３）購入申込みが破棄された場合①取引状況｢書面による購入申込みあり｣⇒｢公開中｣②取引状況補足欄 破棄を受け付けた日付を明示
記載例：「公開再開日（購入申込み破棄受付日）：平成○年○月○日」（４）売主から申し出を受け、売主の都合により紹介を一時停止する場合①取引状況｢公開中｣⇒｢売主都合で一時紹介停止中｣②取引状況補足欄 具体的な内容や期間、売主からの意向の申し出を受け付けた日付を明示
記載例：「売主が○○により平成○年○月○日まで紹介停止、売主申し出日：平成○年○月○日」

２．IP型エラーメッセージのイメージ

３．実施時期

平成３０年１月４日より10

空き家等低額物件の媒介に係る宅建業者の負担適正化に関し、国土交通省において昭和45年建設省告示第1552号の一部を改正する告示（平成29年国土交通省告示第1155号）による改正後の宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額が施行されることに伴い、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」について一部改正が行われることとなり、同省より周知の案内がございました。
本改正は平成30年1月1日より実施されることとなります。

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000249.html

新入会員紹介（Ｈ29.10.1～12.31）
支部名

種類

免許番号

免許年月日
郵便番号
H29.9.5

所在地
アルプスエンジニアリング㈱

電話

FAX

知

宅建士
(1)
7191

029-303-5440

303-5441029-212-3322

212-3323

050-5523-6688

285-5237029-297-7605

297-9155029-297-8531

297-8530029-877-0177

879-1737029-886-8832

886-8825029-863-6001

855-5566

090-8615-2761

887-2184029-848-1510

848-1511

0296-37-5392

47-30110299-82-2102

82-28800299-93-2102

93-21030280-76-0221

76-01970280-23-4370

23-43710297-66-7550

66-75500299-57-3822

23-3317

代表者
水戸
黒澤

勝

水戸

鈴木

栄子

幕内

知潔

水戸勇輝

水戸泰之

水戸

鈴木
野手

知若山

赤川

大
舟幡
知治彦

県西
利子

鹿行
為章

鹿行
森岡

為章

古河・岩井
関重吉

古河・岩井
秋葉

長南
若林
英
内野晋太郎

H29.11.22

三光商事㈱300-0047

土浦市生田町8-13

(4)

5972

H27.1.25

大和エステート㈱305-0817

つくば市研究学園5-12-6インフレット研究学園駅前102

7207

H29.12.6

長南不動産販売

300-0331

稲敷郡阿見町阿見2224-1

(2)

6763

H27.12.20

よつば不動産㈱万博記念公園店

300-2659

つくば市島名292-1 万博公園西F28街区8画地

(1)

7206

H29.12.6㈱ハナエステート

308-0113

筑西市関舘687-1

(1)

9199

H29.7.10㈱アパマンショップリーシング鹿嶋店

314-0031

鹿嶋市宮中297-2モンシャト－Ⅰ

9199

H29.7.10㈱アパマンショップリーシング神栖店

藍子

つくば店

(1)

生井澤翼

314-0146

神栖市平泉302-27

知(1)

7198

H29.10.31㈲関工務店

306-0121

古河市駒込944-1

(1)

7199

H29.11.7

ワイズ・トラスト㈱306-0034

古河市長谷町32-18-103

(1)

7201

H29.11.15

しばた不動産301-0032

龍ケ崎市佐貫1-8-7ラフィーネ佐貫中央Ａ1027197

H29.10.24㈱エス・エス興産

315-0013

石岡市府中2-1-36

関翔斗

知柴田進
高宏

知(1)

金子晋太郎

※新規免許取得者研修会へ必ずご参加ください。

11

水戸支店

大知金子

つくば市筑穂3-10-3

7204

利子

秋葉高宏

300-3257

(1)

岳進

石岡

葵建設㈱

昇次

知牛久・竜ヶ崎柴田

水戸市河和田3-2568-1

H29.10.24

(1)

大森岡

311-41527196

祐紀

知英㈱なごみひたちなか支店■発行者／情報提供委員会 茨城県水戸市金町3-1-3■ＵＲＬ／http://www.i - takken.or.jp■1月1日現在会員数／1,827名

昌甘利

水戸市元吉田町336-3H24.10.3

弦

土浦・つくば昇次

310-0836
8344

正和

知若山

土浦・つくば㈱ＳＵＭＡＩＮＮＯ

(1)

弦長南

ひたちなか市稲田935

H29.9.5

茂伸

土浦・つくば明石

312-0061
7190

(1)

青木正和

㈱キョーリン翔平

力

土浦・つくばひたちなか市笹野町1-9-25

H29.9.5(1)

土浦・つくば赤川

312-0018
7189

洋輝

大須田

茨城グランディハウス㈱

(1)

知山中

水戸市平須町1828-1025

H24.11.30

清夏

知鈴木

310-0853
6548

(2)

平松

商号又は名称■発行所／公益社団法人 茨城県宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会茨城本部

詳しくは、国土交通省HPをご参照ください。

いばらき宅建 No.134 2018.1.1「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」の改正に伴う宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正について