資料２
令和３年８月３０日

船橋市の事例について

千葉県船橋市税務部資産税課1船橋市の都市計画
船橋市は、千葉県北西部に位置し、東京近郊の住宅都市として発展する一方、鉄道が 9 路線 35 駅、バスが 46 路線 147 系統あり、公共交通機関が非常に発達し、鉄道網の発達から交通、商業、港湾等の機能が集積する京葉都市圏の中核を担っている。
本市では､昭和 45年の都市計画決定以来、定期的な見直し等を行ってきており、令和 3年4月1日現在、市街化区域は約5,509ha(都市計画区域の64.3％)､市街化調整区域は3,055ha(同35.7％)となっています｡

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船橋市の土地利用状況
地目区分

評価地積/㎡

面積割合

決定価格/千円

課税標準額/千円

田2,254,873

3.80%

811,992

405,049

畑

9,791,510

16.49%

30,000,926

10,151,009

宅地

38,321,578

64.55%

3,099,337,365

835,321,523

231

0.00%

1,169

819

山林

2,899,712

4.88%

265,357

218,482

牧場

22,3530.04%

39,54925,374

原野

22,2760.04%

42,82829,350

ゴルフ場用地83,9480.14%

162,858

112,826

鉄軌道用地

858,773

1.45%

48,060,554

24,574,665

その他雑種地5,113,561

8.61%

227,944,122

139,443,089

計59,368,815

100.00%3,406,666,720

1,010,282,186

池・沼

3船橋市域内にある雑種地（評価対象）は評価対象総地積に対し約8.61％、また総評価額に対する割合では約6.69％、課税標準額では約13.80％となっており、都市計画区域別（市街化：調整）の割合は、地積で50：50、評価額及び課税標準額にあっては90：10となっている。

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１．その他の雑種地の評価方法①「その他の雑種地」の類型
船橋市における「その他の雑種地」の主な分類は以下のとおりとなっている。

（Ａ）駐車場・資材置場（Ｂ）鉄塔敷地（Ｃ）ごみ置き場（Ｄ）袋地道路（私道）（Ｅ）がけ地や法面等の利用が制約される雑種地
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②「その他の雑種地」の類型ごとの評価方法
分類

評価方法

比準
地目

比準割合等
市街化区域

市街化調整区域「1.0」造成を要す
る場合は「0.8」「0.35」「0.40」「0.45」
所在地域に応じて0.5

上記に0.5を乗じる

0.8「0.35」「0.40」「0.45」
所在地域に応じて（Ｄ）袋地道路（私道）

12分の1（※）

12分の1（※）（Ｅ）がけ地や法面等の利用が制約される雑種地

0.1（※）

0.1（※）（Ａ）駐車場・資材置場（Ｂ）鉄塔敷地（Ｃ）ごみ置き場割合方式

宅地（Ａ）～（Ｃ）は画地計算法等を適用（※）（Ｄ）（Ｅ）は付近の路線価格等に比準割合等を乗じるのみ6

③「その他の雑種地」の類型ごとの評価方法の変遷（Ａ）駐車場・資材置場（市街化区域）
年度

比準地目 比準割合～ Ｈ2年度

宅地０．８

Ｈ3年度 ～

宅地

１．０

道路と同じ高さ及び高い平地については宅地と同等。ただし、それ以外の土地は「0.8」Ｈ6年度 ～

宅地

１．０

ただし、相当な造成費が必要な土地は「0.8」（Ｂ）鉄塔敷地（市街化区域）
年度

比準地目 比準割合～ H29年度

宅地０．８

船橋市で定めた評価要領においては「鉄塔敷地」と明記されておらず、「0.8」を用いる根拠は、（Ａ）駐車場・資材置場の取扱いに準じたものとされる。

H30年度 ～

宅地

０．５

宅地×補正×比準割合
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③「その他の雑種地」の類型ごとの評価方法の変遷（Ｃ）ごみ置き場（市街化区域）
年度

～ 現在

比準地目 比準割合

宅地０．８

船橋市で定めた評価要領において「ゴミ置き場」は明記されておらず、「０．８」を用いる根拠は、（Ａ）駐車場・資材置場の取扱いに準じたものとされる。

（Ｄ）袋地道路（私道）（市街化区域）
年度

比準地目

比準割合

Ｓ54年度～Ｈ2年度

宅地

2分の1

Ｈ3年度～Ｈ8年度

宅地

8分の1

Ｈ9年度～Ｒ2年度

宅地

12分の1

Ｒ3年度 ～

宅地

12分の1

画地計算法等を適用
付近の路線価格等に比準割合を乗じる8

③「その他の雑種地」の類型ごとの評価方法の変遷（Ｅ）がけ地や法面等の利用が制約される雑種地（市街化区域）
年度

比準地目

比準割合

H24年度 ～

宅地

０．1

付近の路線価格等に比準割合を乗じる（Ｅ）「がけ地や法面等の利用が制約される雑種地」とは？
○ 利用が制約される雑種地
建物の建築に係る法令上の制限を受けると共に、がけ地や法面等の傾斜地や、極端に狭小な間口や短小な奥行等の帯状地、間口、奥行が短く地積が過小で単独では建物建築ができないような状態の土地については、「利用が制約される雑種地の比準割合表」により評点数を求める。
利用が制約される雑種地の比準割合表
区分
近傍路線価
コード

割合
1/1001(抜粋) 船橋市 固定資産(土地)評価事務取扱要領9③「その他の雑種地」の類型ごとの評価方法の変遷（Ａ）駐車場・資材置場（市街化調整区域）
年度～ Ｈ2年度

Ｈ3年度 ～
H5年度

H6年度～

比準地目比準割合

宅地

0.8

宅地×補正×比準割合

市街化農地

0.8

(宅地×補正－造成費)×比準割合

調整農地0.95/田0.9/畑

山林

1.0

農地×40倍（円）×比準割合
農地×20倍（円）×比準割合
山林×比準割合

宅地
市街化農地
調整農地

0.45～0.621

山林

1.0

山林×20倍×比準割合

宅地0.45～0.621※

比準地目は宅地とする
宅地×補正×比準割合

雑種地の地域や位置、周辺での宅地利用の程度により10のグループに区分
宅地×補正×比準割合※比準割合は評価替えごとに見直し、現在は「0.35」「0.40」「0.45」に集約
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③「その他の雑種地」の類型ごとの評価方法の変遷（Ｂ）鉄塔敷地（市街化調整区域）
年度～H29年度
H30年度 ～

比準地目

比準割合

船橋市で定めた評価要領において「鉄塔敷地」は明記されてないことから（Ａ）駐車場・資材置場（市街化調整区域）と同様の取り扱いと思われる。
宅地（A）に同じさらに0.5

宅地×補正×比準割合×0.5（Ｃ）ごみ置き場（市街化調整区域）
年度

比準地目

比準割合

船橋市で定めた評価要領において「ゴミ置き場」は明記されてないことから（Ａ）駐車場・資材置場（市街化調整区域）と同様の取り扱いと思われる。

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③「その他の雑種地」の類型ごとの評価方法の変遷（Ｄ）袋地道路（私道）（市街化調整区域）
年度

比準地目

Ｓ54年度
～Ｈ2年度

Ｈ3年度
～Ｈ8年度

2分の1

宅地

比準割合は住宅用地特例に由来するものとなっている。

8分の1

宅地×補正×比準割合

Ｈ9年度
～Ｒ2年度

R3～

比準割合

12分の1
宅地

12分の1

付近の路線価格等に比準割合を乗じる（Ｅ）がけ地や法面等の利用が制約される雑種地（市街化調整区域）

年度

比準地目

比準割合

H24年度 ～

宅地

０．1

付近の路線価格等に比準割合を乗じる

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船橋市 雑種地評価の特色
・その他の雑種地の類型は５つに分類される・比準地目は「宅地」である
・市街化・市街化調整で比準割合に違いがある
・特定の利用状況で画地計算法は不適用

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２．市街化調整区域に存する雑種地の比準割合の算定
船橋市では、市街化調整区域に存する状況類似地区を次図のとおり１１のグループに分け、専門機関による調査結果を踏まえ、宅地に対する比準割合を「0.35」、「0.40」、「0.45」としている。
雑種地の比準割合を求めるに当たっては、各グループ内で代表的地点とした標準宅地において、駐車場・資材置場である場合の価格を求め、当該価格の標準宅地価格に対する割合等を基に比準割合を算定している。
グループ番 号

該当する町丁目

比準割合％
35.0

1

小室町、小野田町、車方町、鈴身町、豊富町、大神保町

2

神保町、金堀町、楠が山町、大穴北5～7丁目、八木が谷町、八木が谷2～5丁目
高野台4・5丁目

35.0

34567891011

古和釜町、坪井町、松が丘5丁目、坪井西2丁目

40.0

大穴北2～4丁目、大穴北8丁目、松が丘2丁目、大穴南2～5丁目

45.0

二和東1～5丁目、三咲1丁目、大穴町、三咲町、南三咲4丁目

45.0

三咲3～9丁目、大穴北1丁目、みやぎ台1～4丁目

45.0

夏見1・5・7丁目、市場2・5丁目、東町、米ケ崎町、飯山満町1・2丁目、駿河台1・2丁目

45.0

夏見台2・4丁目、夏見町2丁目、金杉町、金杉1・8・9丁目、高根町、新高根1・2丁目

45.0

金杉2～4丁目、夏見台6丁目、馬込町、旭町1丁目、旭町3～6丁目

40.0

藤原3～8丁目

40.0

二和西2～6丁目

45.0

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３．比準割合の根拠
比準割合の根拠については、主に家屋の建築が可能かどうか（宅地比準）が最も重要な事項であり、更に他の補正率との評価上のバランスを考慮して決められてきたと思われる。
＜例＞ ・無道路補正率
０．６（＋通路開設補正率）
・都市計画補正率 ０．９ ～ ０．７（面積に応じて）（Ａ）駐車場・資材置場（市街化区域）「０．８」・・・造成費相当額（Ｂ）鉄塔敷地「０．５」・・・高圧線下補正の最大値である０．５及び地中深くまで杭があることから、地下阻害補正の最大値である０．５に準拠する。
（Ｃ）ごみ置き場（市街化区域）「０．８」・・・（Ａ）と同様（Ｄ）袋地道路（私道）（市街化調整区域）「12分の1」・・・住宅用地特例に由来（Ｅ）利用が制約される雑種地「０．１」・・・鑑定士意見16

４．課題点

第1回 土地研資料より

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18

４．課題点
造成費の適否について船橋市では、市街化区域に適用している「相当な造成を必要」の20％の減価（0.8）のみ規定されているが、雑種地の現況によっては、2割の減価が過大又は過少適用となり得る。また市街化調整区域内にある雑種地評価に適用する比準割合「0.35」「0.40」「0.45」の算定根拠は、駐車場・資材置場として利用できる程度に造成された土地を前提に求めており、雑種地で相当な造成を必要とされる土地に対応する減価補正を設けていない。
比準割合
農地・山林
造成費
比準控除市街化区域調整区域
Ａ市

有り

無し

0.6、0.8、1.0

左記に0.5を乗じる

Ｂ市

無し

無し

0.1、0.2、0.5、0.7、0.9、1.0

0.1、0.2、0.3、0.4

Ｃ市

無し

有り

1/12、0.5、0.6、1.0

1/12、0.5、0.6

Ｄ市

無し

無し

0.02、0.5、0.7、0.8、0.9、1.0

40円/㎡、0.4、0.64

Ｅ市

有り

無し

0.15、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9

0.15、0.5、0.6、0.7
19まとめ（所感）・調整区域内雑種地は、宅地に介在するもの（宅地から比準した方が好ましい土地）や農業振興地域のような（農地から比準した方が好ましい）土地もある。あくま
でも市場流通性に重きを置くことが大事であり、柔軟性のある対応が望ましい。
・市街化区域内の雑種地の場合、評価額そのものは（市街化区域）宅地と変わらないが、開発行為の許可申請において、雑種地においては時間を要するため、そのあたりの整合性に関する問い合わせは多くある。
※過去１０年以上台帳地目が宅地であったものは承認等が早い傾向がある。
・評価の算定方法としては、路線価等の比準元の価格、補正率（又は比準率）、造成費の組み合わせで考えることとなるが、適正な時価の判断材料が乏しい時は、評価要領（又は要綱）に規定して対応するしかないのが現状である。

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