特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える
人口減少が進む中、限られた財源を有効に活用していくことが、建物の所有者にとっての重要な課題となっています。そのため、建物をスクラッ
プ・アンド・ビルドする時代から、既存の建物を適切に維持管理するとともに、建物使用上の要望や社会的な要請に応えるために必要な改修を行ったり、リノベーションという形で既存の建物の新しい使い方を考えたりす
る時代となっています。各公共発注機関においても、新築工事が減少し、改修工事の発注の割合が非常に大きくなっているのではないかと思います。
ひとくちに改修工事と言っても、その目的や工事の規模、そして工事施工にあたっての条件も様々です。目的には、経年劣化による原状回復から機能の改善、各室の配置や面積の変更、使用用途の変更を伴う大規模な改修、また環境対策のための改修もあります。工事規模も、確認申請の提出を要しない小規模なものから、法的な再検討を要する大規模なものまで実に様々です。工事施工を行う上でも、建物が無人となっている場合や建物の使用者がいる場合があり、入居者や第三者に関係する様々な制約がある
場合が多いと思われます。更に、建築工事、電気設備工事、機械整備工事の内容を含む総合的な改修工事がある一方、個々の設備機器の更新を主目的とするような工事もあります。
こうした千差万別とも言える改修工事に対して、改修工事の現場実態に必ずしも通じていない発注者は、自らの要望や経済的な制約も踏まえつ
つ、どのように施工範囲や仕様を決定し、どのような施工体制と入札契約方式を想定して発注すべきか、何より工事の予算や予定価格を決めることに影響を与える当該工事における課題は何なのかなど、悩みの種は尽きないところです。
本号では、改修工事にそれぞれの立場で現在携わっておられる発注者、コンサルタント、施工業者の皆さんに、改修工事に関連するそれぞれの現状や取組み、更に留意すべき点等を御紹介いただいております。読者の皆様にも今後の実務の御参考にしていただければ幸いです。

2

建築コスト研究No.1102020.7

―国土交通省官庁営繕部の取組み―

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

公共建築発注者の改修工事の工事費積算について―国土交通省官庁営繕部の取組み―
国土交通省大臣官房官庁営繕部計画課

営繕積算企画調整室長

野口久

改修工事は、更地に建物を新たに建築する工事

１ 国土交通省が発注する改修工事（いわゆる新営工事）とは異なり、建物が既にあってそこでの活動が行われており、建物利用者

国土交通省官庁営繕では、毎年度、全国で官庁との関係から作業時間、作業スペースなどの与条施設の改修工事を発注しています。改修工事の内件（施工条件）が様々となるため単価設定、工期

容で代表的なものとして、以下があります。

設定が一筋縄ではいかないのが現実です。

・耐震改修

したがって、工事費の積算にあたっては、現場・外壁改修の実状を入札参加者に適切に伝えるための施工条

・屋上防水改修件の明示とそれに対応した積算を行うことが必要

・建具改修です。国土交通省では、直近では「営繕工事にお・内装改修ける適切な施工条件の明示及び積算について（令・受変電設備改修

和元年10月25日付け国営積第４号）」１） の通知に

・空調設備改修

より、国土交通省内で問題意識と留意事項を共有

令和元年度は、全国で約170件の改修工事を発しています。

注しており、工事費は１件当たり約24万円～約10【通知のポイント】

億円と幅があります。

・施工条件が適切に設計図書に明示されているかを確認すること

２ 工事費を積算する際に留意する事項

・「施工条件として示す具体な項目・内容」の積

公共発注者としての積算とは、『公共建築工事

・「現場施工上必要と考えられる項目・内容」の積算基準の解説』（（一財）建築コスト管理システ
ム研究所）によれば、「競争の目的となる建築物の仕様書、設計書等に基づき、各種数量を計算

算についての留意事項
積算についての留意事項
・改修工事の工事量が少量、僅少の場合の算出方
法、算定例

し、これに対応する単価を取引の実例価格、需給の状況を調査し、更に履行の難易、数量の多寡、履行期間の長短等を考慮して定め、これらの数量

３ 積算基準類上の規定と単価の積和により工事費用を計算し、これに受改修工事の取扱いについて、国の統一基準であ

注者の利益を含めた経費を加算し工事価格を予測る「公共建築工事標準単価積算基準」及び国土交計算する。
」とあります。

通省の基準類の運用をまとめた「公共建築工事積

建築コスト研究No.1102020.73

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

算基準等資料」において、どのような規定がある

・第４編のかを紹介します。

10

単価、価格等第１章

共通事項

工事量が僅少等の取り扱い
 工事量が僅少の場合、施工場所が点在す（１）公共建築工事標準単価積算基準
・第１編

総則

１

２）

る場合、工程上連続作業が困難な場合等の単価及び価格は、施工に必要最低限な単位

基本的事項の材料、労務、機械器具等の費用を実状に

山間へき地、離島等の地理・気象条件が特応じて算定する。

異な場合や社会・経済動向に著しい変化が認められる場合等においては、実状に応じた適切な単価及び価格を用いる。
・第２編

建築工事

第２章

 場の実状を適切に積算に反映させ現るための取組みについて

４

改修工事

３．本章に定める以外の細目工種について
は第１章（新営工事を指しています）による。ただし、作業効率の低下等を考慮し必要

積算基準類の規定を受けて、国土交通省の工事費の積算の取組みの実例を紹介していきます。

注1に応じ単価及び価格の割増しができる。

（１）施 工の実状を考慮した二段階の単価の（２）公共建築工事積算基準等資料
・第４編
８

単価、価格等

第１章

共通事項

改修工事の取り扱い⑴

割増し（図１）３）

改修工事の場合、工事中に施設利用者が建物内にいる執務並行改修（いわゆる居ながら改修）と改修工事の分類なります。作業時間の制限や施設利用者の安全確ロ．執務状態の区分

保など様々な制約により、新営工事に比べて作業（ロ）執 務並行改修：建物に執務者がいる

効率が落ちると考えられます。このため、居なが状態で行う改修工事をいい、施工場

ら改修の場合は新営工事の場合の単価（基準単所と執務中の場所が区画されている価）に対して、工種に応じて1.05 〜 1.20程度の状態の工事も含まれる。

割増し（改修補正）注 3 を行った単価（基準補正単

執務並行改修の場合の単価の補正価）を適用します。

⑵

 執務並行改修の場合は、施工業者が執務居ながらの内装改修工事で施工数量が少量（概者に配慮等しながら施工を行うことを前提

ね100㎡以下）の場合、作業が分割されることでとして単価の補正を行う。

準備・片付け等の時間が増加し、作業効率がます⑶

改修工事の積算に用いる単価の適用

ます低下することから、基準補正単価に更に1.30

 全館無人改修の場合は基準単価とし、執（条件により最大2.0まで）の割増しを行います。

務並行改修の場合は表Ａ―１、表Ｅ―１及び表Ｍ―１により、基準単価又は基準補正単価とすることを標準とする。なお、基準
注2
単価及び基準補正単価は次による。
（表４）

注1
注2

電気設備工事、機械設備工事も同じ規定となっています。
表Ａ―１、表Ｅ―１、表Ｍ―１、表４で、改修工事の単価の割増しの係数を示しています。

4

建築コスト研究No.1102020.7

注3

公共建築工事積算基準等資料 表Ａ―１、表Ｅ―１、表Ｍ―
１に割増しの係数が示されています。

公共建築発注者の改修工事の工事費積算について

居ながら改修における単価割増し（二段階）○執務並行改修（居ながら改修）の場合、作業効率が低下することを考慮して、単価の割増補正を行う。 加えて、少量施工の場合は割増率をアップする。
対象工事における割増しのイメージ
準備

片付け

新営工事

（居ながら）
改修工事

作業

片付け

準備
作業

・騒音や振動の発生する作業の時間制限等の制約により作業効率が低下

・基準単価例） ビニル床タイル
1,400円/㎡

単価割増し

・基準補正単価例） ビニル床タイル
1,400×1.08 ≑ 1,510 円/㎡

更に単価割増し（居ながら）
改修工事

準備
作業

かつ

少量施工

片付け 準備
け

作業

片付け
け

・作業が分割されることで準備・片付け等の時間が増加し、作業効率が更に低下

図１

・少量施工の割増し例） ビニル床タイル
1,510×1.30 ≑ 1,960 円/㎡

居ながら改修における単価割増し（二段階）（２）工 事量が極めて少ない場合の必要最低目について入札参加者から提出される見積書によ限の人工等の積上げ（図２）

り単価を設定し、予定価格を作成する方式です。
概ね

具体的な手続きでは、入札参加者から提出された10㎡以下）や建築工事に付随する設備工事で施工見積書の妥当性を確認した上で、各者の見積価格

場所が点在している場合には、単価の割増しによの平均値を予定価格に反映します。

工事量が極めて少ない場合（僅少等施工

前述した単価の割増しでは実情を反映しきれなる算定では実状に合わなくなるため、１ヵ所当たいと判断した場合に採用します。

り最低限施工に必要な人工数と材料費などを計上します。

（４）小規模長期工事に対する共通費の加算５）（３）見積活用方式の採用４）（図３）（図４）

見積活用方式は、発注者の標準的な積算による共通仮設費や現場管理費の一般的な項目につい価格と実勢価格との乖離が原因で不調・不落となては、公共建築工事共通費積算基準に定められた

るおそれのある工事を対象として、乖離のある項

共通費率により算出しますが、工事規模が小さく

工事量が極めて少ない場合の必要な費用計上○施工条件等により、材料、労務等の歩掛りが「施工に最低限必要な単位の量」に満たない作業については、最低限必要な費用を実情に合わせて計上する。
（施工量が僅少（概ね10㎡以下）の場合、施工場所が点在する場合、工程上連続作業が困難な場合など）

見積活用方式
対象工事における費用計上のイメージ
例） 工程上、同一に施工できないビニル床タイルの施工が２ヵ所（10㎡ずつ）ある場合→ 労務費（一人工）と材料費を計上する。
改修補正

■

■

■

改修Ａ
「10㎡」
倉 庫

ビニル床タイル 1,400円/㎡（標準的な単価）→ 1,400円/㎡×1.08 ＝1,512 →1,510円/㎡（改修補正）
工種毎に設定○標準積算による価格と実勢価格との間に乖離が生じるおそれのある項目について、
入札参加者の見積書を用いて予定価格を設定する。
対象工事での流れ

入札前

発注者が、見積りを求める工種、科目、細目等を入札公告に明記（参考）僅少施工を考慮しない場合
価格 1,510円×20㎡＝30,200円

事務室Ａ

入札参加者が、該当する項目の見積書を提出
改修Ｂ
「10㎡」

待合室

■

■

僅少施工の場合の補正
■

△搬入
１階平面図
○○○○改修工事

設計図書○○地方整備局営繕部

図２

労務費 内装工 27,700円（東京）27,700円 × 1人工＝ 27,700円
材料費 ﾋﾞﾆﾙ床ﾀｲﾙ（1㎡当たり） 1.05㎡ 810円/㎡×1.05＝850.5円
接着剤（1㎡当たり）
0.3㎏
197円/㎏×0.3＝59.1円∴10㎡当たり材料→（850.5円＋59.1円）×10㎡＝9,096円
下請経費等 （27,700円+9,096 円）×0.19＝6,991.24円
小 計 27,700円＋9,096円＋6,991. 24円＝43,787.24円→43,800円/ヵ所
合 計 43,800円×２ヵ所＝ 87,600円

工事量が極めて少ない場合の必要な費用計上

発注者が、見積内容の妥当性の判断※契約書等により取引実績を確認し、必要に応じてヒアリングを実施

入札

発注者が、妥当性がある見積りの内容を予定価格に反映

図３

見積活用方式

建築コスト研究No.1102020.75

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

小規模長期工事に対する共通費の加算
対象工事における加算のイメージ○標準積算の現場管理費率・共通仮設費率には、工事費に応じ、計算できる工事期間の上限がある（みなし上限期間）。
（例：工事費2,500万円までの建築改修工事の「みなし上限期間」（工期）は7ヵ月となる。率計算では、これを超える工期分の共通費は計上されない。）○施工条件等により、小規模改修工事の工期が「みなし上限期間」を超える場合は、相応の費用を加算する。
率計算の
上限値
共通費

加算後

加算分

加算前

「みなし上限期間」を超過する期間に応じて加算

共通仮設費と現場管理費の率計算分
共通費加算のイメージ図＜工事費の試算例＞ 直接工事費 2,300万円程度、工期 ９ヵ月の改修工事で試算
標準積算

共通費加算による積算

共通仮設費

現場管理費

100 %

100 %

100 %

直接工事費

共通仮設費

現場管理費

一般管理費等

100 %

121 %

128 %

106 %

一般管理費等

100 %

100 %

加算

図４

【工事費】

直接工事費

106 %

加算

小規模長期工事に対する共通費の加算

工期が長期にわたる改修工事などでは、工期の途
中で共通費の率が計算上の上限値に達してしまい、実際に必要な費用が適正に算定できないケー
スがあります。このような場合に、上限値を超え遠隔地からの資材調達・労働者確保に要する費用加算○建設資材等の調達が困難と想定される工事や、労働者を遠隔地から確保せざるを得ない工事では、必要となる費用について、調達の実態を反映して、適切に契約変更を実施（試行的運用）。
対象工事での流れ

入札前

発注者が設計図書に、費用加算の対象工事であること、変更対象項目などを明示

契約

受注者が作成する実施報告書（案）に基づき、受発注者が変更対象項目を協議た分の工期にかかる共通仮設費と現場管理費について、補正計算により別途加算します。

該当する資材等の調達後、受注者が、実施報告書と根拠資料を提出（５）遠 隔地からの資材調達・労働者確保に要する費用加算６）（図５）
・資材調達
当初想定した条件では建設資材等の調達が難しく、遠隔地から調達せざるを得ない可能性の

変更契約

図５

受発注者で合意した内容で、変更契約を締結

遠隔地からの資材調達・労働者確保に要する費用加算（６）積算数量についてある工事を対象に、鉄筋、鉄骨、コンクリート

国土交通省では、積算数量を適正なものとする

等の資機材や仮設材、建設機械等の購入・運搬ために、「入札時積算数量書活用方式」の適用と、等に要する費用について、実態を反映して契約

設計図書の変更に伴う積算数量の変更を行ってい変更を行います。

ます。
・入札時積算数量書活用方式７）（図６）

・労働者確保不足する労働者を遠隔地から確保せざるを得

発注者の示す「入札時積算数量書」に記載さない工事を対象に、遠隔地からの労働者確保にれた積算数量を用いて応札した者が落札した場

要した費用について、実態を反映して契約変更

合、契約後に入札時積算数量書に疑義（設計図を行います。

書と積算数量書に食い違いがある等）が生じた
際には、受発注者間で協議し、必要に応じて数量を訂正し請負代金額を変更することを契約事
項（工事請負契約書第18条の２）として定めています。これを「入札時積算数量書活用方式」

6

建築コスト研究No.1102020.7

公共建築発注者の改修工事の工事費積算について

入札時積算数量書活用方式○契約後、入札時積算数量書の積算数量に疑義が生じた場合に、受発注者間で協議し、必要に応じて数量を訂正し請負代金額を変更することを契約事項※とする。
※入札時積算数量書の積算数量を使用した工事費内訳書の項目に適用対象工事での流れ
入札前

発注者が、入札時積算数量書を提示※入札時積算数量書の数量は、その数量での施工（履行）を求めるいわゆる｢契約数量｣ではない。

入札

契約

入札参加者が、発注者が示す入札時積算数量書の数量を用いて応札し、落札（疑義が生じた場合）
入札時積算数量書の数量を基に変更協議の請求等ができることを規定した契約書で契約締結（第18条の２に規定）※入札時積算数量書を「参考」ではなく契約上位置づけ。

図６

入札時積算数量書活用方式と呼んでいます。国土交通省が発注する営繕工マニュアル８）にも記載しています。

事では平成29年度からすべての工事で本方式を国土交通省としましては、引き続き各種会議の適用し、受発注者間で合意した適切な積算数量

場や公共建築相談窓口における個別相談等を通じによる契約に努めています。

て、取組みの普及に努めていきます。

この方式によれば、次の二つの時点で積算数量を訂正（変更）することができます。
①発注段階：入札時の質問・回答により、必要に応じて訂正②施工前の段階：疑義がある場合は、受発注者間で協議し、必要に応じて訂正
・設計変更図書の変更に伴う積算数量の変更
設計図書の変更に伴う積算数量の変更をします。入札時積算数量書活用方式と合わせれば、前述の二つの時点に加えて、施工後、積算数量を変更する時点があることになります。
③施工後の段階：当初の積算数量を変更すると判断した場合には、設計図書の変更により、積算数量の変更を行います。

５

国土交通省官庁営繕部の取組みの普及について

今回、紹介した取組みは、国土交通省が発注する営繕工事に適用しているものです。これらは、地方公共団体を始め、公共建築工事の発注者の皆さまにお知らせしており、『営繕積算方式』活用（参考文献）
１）営繕工事における適切な施工条件の明示及び積算について（R1.10.25国営積第４号）
https://www.mlit.go.jp/common/001315122.pdf
２）公共建築工事標準単価積算基準
https://www.mlit.go.jp/gobuild/kijun_touitukijyun_s_
hyoujyun_bugakari.htm
３）公共建築工事積算基準等資料
https://www.mlit.go.jp/common/001226859.pdf
４）営繕工事において入札参加者に見積りの提出を求め活用する方式「見積活用方式」の試行について（H26.2.26国営計第118号）
https://www.mlit.go.jp/gobuild/mitsumori_manyuaru.html
５）「工期が著しく長期となる小規模改修工事の共通費算定」の試行について（通知）（H28.3.25国営積第29号他）
https://www.mlit.go.jp/common/001125383.pdf
６）「営繕工事における遠隔地からの建設資材等の調達費用及び労働者確保に要する費用の積算方法等」の試行について（通知）（H29.10.25国営積第９号他）
https://www.mlit.go.jp/common/001125382.pdf
７）営繕工事における入札時積算数量書活用方式の実施について（H29.3.14国営積第23号他）
https://www.mlit.go.jp/common/001175782.pdf
８）『営繕積算方式』活用マニュアル
https://www.mlit.go.jp/common/001185646.pdf

建築コスト研究No.1102020.7

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特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

集合住宅の大規模改修工事事例の企画から工事段階におけるコスト管理について
独立行政法人都市再生機構東日本賃貸住宅本部
設計部技術支援課担当課長

森村隆広

賃貸住宅の供給及び管理を実施してきたところで

1 はじめにあり、2020（令和２）年３月末時点で約70万戸のUR賃貸住宅を管理している。UR賃貸住宅につい集合住宅における個別の大規模改修のコスト管ては、これまでも計画的に維持修繕が行われてお理について論じるにあたり、筆者が所属しているり、その結果、一定の年月が経過した賃貸住宅に独立行政法人都市再生機構（以下、「UR」といおいても、その機能を健全に維持し、建設時からう）のUR賃貸住宅ストックの物量と特徴、全体

現在に至るまで居住者が安心して住み続けられる的な活用の方向性と団地別の整備方針を示し、そ環境を提供している。

の中で既存建物を利活用していく上に不可欠な維

具体的な数量としては、2018（平成30）年３月

持保全の体系と修繕の基準・仕様について説明す時点において、全国で約1,576団地、15,764棟、る。その上で、大規模修繕工事の調達方法や不調

管理戸数728,897戸を管理しており、昭和30年代

不落対策、更に具体的な工事費の特徴を例示し管理開始団地から平成以降に管理開始された団地て、コスト管理上の要点を抽出してみたい。

まで幅広く供給している。昭和30年代から昭和50
年代前半までに建設された賃貸住宅ストックは全

２ UR賃貸ストックの現況

体の６割を超えており、これらは郊外型の中層階段室型住棟が中心となっている。

URでは、日本住宅公団の設立（1955年）以来、

図１8建築コスト研究No.1102020.7

UR賃貸住宅ストックの概況（H30.３.31時点）

集合住宅の大規模改修工事事例の企画から工事段階におけるコスト管理について

 R賃貸住宅ストック活用・再生ビ
U
３
ジョン
URでは、UR賃貸住宅ストックを将来にわたって国民共有の貴重な地域資源として活かし続ける
ため、2033年度までのUR賃貸住宅ストックの多様な活用の方向性を定める「UR賃貸住宅ストッ
ク活用・再生ビジョン」を2018（平成30）年12月に策定した。URは、高齢者、子育て世帯等政策的に配慮が必要な方々に対する住宅セーフティ
ネットとしての役割の充実など政策的役割を持続

表１

三つの視点でUR賃貸住宅ストックの多様な活用を進めている。

団地類型

方向性※２

ストック活用（約25万戸）既存建物を活かすことを基本としつつ、
ライフスタイルの変化に対応した改修の実施等により地域及び団地毎の特性に応じた多様な活用を行う。

ストック再生（約45万戸）高経年化に対応するため、ストック再生の実施により地域及び団地毎の特性に応じた多様な活用を行う。

土地所有者等への譲渡・返還等（約２万戸）

全面借地方式市街地住宅、特別借受賃貸
住宅において、土地所有者等への譲渡、返還等を行う。

※１ 括弧内の戸数は2018（平成30）年11月末時点の当該類型の管理戸数を表します。なお、類型については、団地の状況に応じて、適宜、見直しを行います。
※２ 安全・安心に必要な修繕はすべての団地で適切に実施します。

的に果たし、多様な世代が生き生きと暮らし続けられる住まい・まちの実現を目指すため、下記のストック活用・再生ビジョン

類型※１

４

 R賃貸住宅における維持修繕の体U系

UR賃貸住宅の維持管理は、原状回復や機能維持を適切に実施するために行う「保守点検」及び「修繕」と、住宅及び設備水準の向上や、高齢化社会に対応するバリアフリー化等、多様な社会ニーズに対応するために行う「改良・改善」に大別される。なお、当然ながら、居住者が安心して生活できる環境の確保を第一に、安全安心に関す
る修繕、日常生活の不具合に関する修繕を最優先に取り組むものとしている。

図２

ストック活用・再生ビジョン

三つの視点

また、UR賃貸住宅ストックの地域及び団地毎の特性に応じた多様な活用を行うため、団地毎に「団地別整備方針」を策定している。大きくは、既存の建物を活かしながら地域及び団地毎の特性に応じた多様な活用を行う団地を「ストック活図３

UR賃貸住宅維持保全の体系用」とし、多様な活用を行うために再生の必要がある高経年団地（主に2019年４月時点で管理開始

１）保守点検から40年が経過する団地）を「ストック再生」と居住者の安全安心な生活を確保し、予防的修繕

して類型化し整備を進めている。土地や建物の所に努め、修繕コストの抑制と平準化を図るために有者の方との協議が調った場合に譲渡、返還等をは、日常的な団地巡回時の確認行為のほか、定期行う団地を「土地所有者等への譲渡・返還等」と的、かつ重点的な点検が不可欠である。UR賃貸

類型化している。

住宅においては、法令等に定めのあるもののほ
か、居住者の安全に関わる不具合等の確認及び修建築コスト研究No.1102020.79

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える繕計画策定上必要な建物等の劣化状況等に関するを策定・公表している。

事項を把握することを目的に、法定点検、安全点『修繕等実施基準』で定めている標準的な修繕

検、計画点検を定期的に実施している。

周期については、部分的な修繕対応ではなく全面

近年建物各部の劣化損耗は、安全上または機能的修繕の実施が効率的と考えられる“始期”につ上、重大な結果を引き起こす事故等に繋がるおそいて、これまでの修繕実績、経年による損耗の程れがある。経年建物の機能の良好な維持と安全性度等から定めている。ただし、団地、棟、住戸毎の確保を行い長期にわたって活用を図っていくたの立地条件等により損耗の程度は一様ではないこ

めには、適切な点検劣化等の調査と合理的な手法とから、計画修繕の実施にあたっては、修繕周期に基づいた修繕措置の判定が重要となるため、を一つの目安として、定期的に実施する建物等のURでは『UR賃貸住宅点検等業務マニュアル（最点検結果を確認の上、適切な時期に実施すること

新令和元年10月版）』を策定・公表しており、修が必要となる。

繕措置（経常的修繕及び計画的修繕）の判定を統一的・効率的に行っている。

表２

主な計画的修繕項目と実施基準（一部抜粋）

修繕項目
外壁修繕

図４

UR賃貸住宅点検等業務マニュアル表紙する不具合をその都度補修する「経常修繕」、修周期

修繕を要する状況
修繕周期を参考として、・部分修繕（経常）経歴の多いもの
・モルタル等の浮きまたはひび割れの多いもの、または全体的に劣化等の著しいもの屋根断熱 屋根を棟単位で断熱
防水
防水（屋根断熱防水
実施済み住棟につい 12年ては、やり替え）修繕周期を参考として、・部分修繕（経常）経歴の多いもの
・全体的に劣化等の著し
いもの階段室床 階段室等床を棟単位
防水で全面塗膜防水18年

修繕周期を参考として、・モルタル等のひび割れ等が著しく、漏水のおそれのあるもの18年

修繕周期を参考として、・部分修繕（経常）経歴の多いもの
・全体的に劣化等の著し
いものバルコニー バルコニー床を棟単
床防水
位で全面塗膜防水

２）修繕
UR賃貸住宅の修繕においては、日常的に発生

修繕内容

外壁の不具合（ひび割れ、浮き等）を修
繕の上、棟単位で全
面塗装
18年

鉄部等
塗装

鋼製手摺等を団地単
３年
位で全面塗装外廻り建具を団地単６年
位で全面塗装繕周期などの基準を定めて計画的に実施する「計修繕周期を参考として、・発 錆、 塗 膜 の は が れ、ひび割れ等の著しいもの画的修繕」に区分して実施している。そのほか、居住者の退去後に住戸内を補修する「空家修繕」『保全工事共通仕様書』は、施工仕様の標準化、がある。

部品及び機器（以下、「機材」という）の規格仕集合住宅の大規模改修にあたる計画的修繕等に様の統一化を図り、施工品質の確保並びに設計及ついては、予防保全及び修繕コスト抑制の観点か

び工事監理業務の効率化を図るために、昭和59年

ら、修繕周期、修繕仕様等を定めた基準に基づ度を初年度として定められた。以降、昭和61年かき、団地の立地環境、計画点検等で把握した損耗

らは概ね３年毎に、関係法令、JIS、JAS等公的状況及び日常的な不具合の発生状況等、各団地の規格の改定などへの整合、その時々の社会的要請

特性に応じて実施することになる。

などを反映した既往仕様の改良改善や新技術の導URでは、修繕周期、修繕仕様等を定めた基準
として『修繕等実施基準（最新令和２年４月版）』
及び『保全工事共通仕様書（最新平成29年版）』

10

建築コスト研究No.1102020.7入など、仕様内容について年々整備拡充を図っている。

集合住宅の大規模改修工事事例の企画から工事段階におけるコスト管理について

工日を任意に選択できる方式である。本方式は、保全工事共通仕様書
公的な規格等が整備されている機材▶▶▶

JIS、JAS及びJASS等

材料、工法が一般的に普及、定着しているが、公的な規格等は整備されていないため、UR都市機構がある
一定の品質基準を定めた機材▶▶▶

機材及び工法の品質判定基準

新しい技術導入等のため、一般的に普及しておらず、一定水準の施工品
質の確保が難しい機材
主要材料または重要部位に使用するもので、材料の品質性能表示だけでは施工品質が確保しにくい機材

図５

団地建替えなど特定の入居時期を見据えた新築工事には向いていないが、外壁修繕などの改修工事には広く採用されており、受注者にとって最も効率的な工期設定が可能となる。

▶▶▶

仕様登録集

保全工事共通仕様書の規格

次に、工事発注見通し情報の公表事項の追加は2015（平成27）年５月から実施している。毎年度
４、７、11、２月に公表する工事発注の見通し情報に加え、入札・契約方法や時期、参加資格要件、工事施工箇所等より詳細な予定情報を追加公表し５ URの工事発注
１）入札方式ている。詳細な予定情報の提供によって、より多くの応札を期待している。
また、改修工事に限定しているが、成績評定非

URでは、工事１件当たりの予定価格に応じて一評価型の総合評価方式を2016（平成28）年１月から

般競争入札方式、詳細条件審査型一般競争入札、も実施している。総合評価の評価項目の一部につい

しくは指名競争入札により工事の調達を行うことがて、当機構における同種工事としていた成績評定

多いが、集合住宅の大規模改修にあたる計画的修繕点について、公共工事発注機関の同種工事の実績等については、詳細条件審査型一般競争入札による件数・金額に基づき評価する方法に変更している。

工事の調達が最も多い。受注を希望する事業者は

その他これらの発注方式の試行実施と別に、他URの各本部等で作成している「有資格者名簿（建機関の工事発注が相対的に少ない第１四半期の入設工事）」等に登録し、競争参加資格に加え、案件札実施が行えるよう設計業務も含めた工事発注の毎に設定される参加条件（実績等の一定要件）を満

平準化を図るほか、事業者の応札意欲を高めるた

たせば参加できる入札方式となっている。

め、工種や地域特性・工事規模といった発注パッ

落札者の決定方式は、原則、総合評価方式を採用している。総合評価方式は周知のとおり、最もケージが適切になるような検討も当然のことながら実施している。

安い価格で入札した企業を落札者としてきた従来これらの取組みの結果、近年の入札不調・不落の入札方式とは異なり、品質の向上、企業の技術率は概ね10％台前半の水準で推移している（平成開発の促進、入札談合の抑制等の効果を期待して27年 度10.9 ％、 平 成28年 度15.3 ％、 平 成29年 度採用されており、URでは、『総合評価実施ガイド

10.4％、平成30年度13.6％）。

ライン』を策定・公表している（集合住宅の大規模改修を担当する住宅経営部門では、平成31年４月版が最新）。

３）予定価格の算定方法
集合住宅の大規模改修にあたる計画的修繕等を含め、URにおける維持保全に関わる工事（保全２）不調不落対策工事）のうち、建物修繕に係る積算は、『保全工URにおいては、入札不調等の回避を主な目的

事積算基準（最新平成29年10月）』によっている。

として、公募案件へ参加しやすい環境を整備するURの新築工事の積算については公共住宅事業者等

ため、いくつかの取組みを試行実施している。

連絡協議会編集の公共住宅建築工事積算基準（以2014（平成26）年７月から実施しているフレッ

下、「事連協積算基準」という）等を採用している

クス工期による契約方式は、公募条件として機構

が、保全工事の積算に関しては、事連協積算基準をが定める一定の期間内において、受注者が工事着

部分的に準拠しつつも、共通費の算定方法を含め建築コスト研究No.1102020.711

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

UR独自基準として制定している。修繕工事は居住【分析方法・項目】

中建物での工事であることが多く、居住している①

三つの年代別比較

ため作業効率が著しく低下する工事で、居住中で・メインストック（MS）：昭和50年代半ばまで。

ない場所を施工する場合の施工歩掛り（事連協積

５階建階段室型の団地が数多く建設された。

算基準を基に積算するものなど）の労務歩掛りに・ニューストック（NS）：平成初期まで。社会

ついては加算補正できるなど、保全工事に即したニーズの変化により量から質に転換、高層化定めがある。なお、保全工事積算基準は、外壁修が進む。

繕等の計画的修繕だけでなく空家工事やリニュー・フ レッシュストック（FS）：平成中期以降。

アル工事（内装の現状復旧だけでなく間取りの変高齢化／環境／省エネ等の新しい要素への対

更や機能改善まで行う工事）も対象としている。

応が進む。
②

科目別
直接仮設、外壁修繕、外壁塗装、塗装（鉄部・建具等）、防水（シール他）、階段床防水、
バルコニー床防水、共用廊下床シート、エントランス改修、部品・その他【戸当たり単価の傾向】
標準的な工事内容（足場架設の上、修繕、外壁
塗装、防水等）における戸当たりの直接工事費は
図６

保全工事積算基準（建築）表紙

図７のとおり、50万～ 70万円超である。なお、新
しい年代ほど工事費が増えるのは、住戸規模の拡

６ UR在京地区の外壁修繕工事実績

大に比例して外壁面積等が拡大しているためで、施工面積単価に大きな違いがあるわけではない。

URが実施している集合住宅の大規模改修とし1,500て最も実例が多いのは外壁修繕工事である。工事
きく占めており、予算管理上、外壁修繕のコスト管理は重要となる。
外壁修繕は全面的な足場架設を行える貴重な機

戸当たり工事費（千円）

規模や発注件数の点で年間の計画的修繕予算を大共⽤廊下床シート

1,000

バルコニー床防⽔
階段床防⽔
防⽔（シール他）
塗装⼯事（鉄部・建具等）
外壁塗装

500

外壁修繕

会であることから、外壁の不良部分の修繕だけでなく、資産の良質化を目的とした様々な修繕・改良工事も同時に行っている。工事内容によって工事費も異なるが、近年、URの東日本賃貸住宅本部が実施した在京地区における外壁修繕の標準的な戸当たり単価の傾向を紹介したい。

直接仮設

0
原設計

原設計

原設計

MS

NS

FS

図７

標準項目の外壁修繕工事費4

このグラフからは、外壁のひび割れ補修等の直接的な修繕費の構成比は小さく、主に直接仮設【分析対象】（足場等）、外壁塗装、防水（シーリング等）の３

平成30年度末までの直近３ヵ年に実施した外壁
修繕工事から抽出した直接工事費（約50件）※共通費及び消費税が別途必要なことに留意。

12

建築コスト研究No.1102020.7

科目で工事費の過半を占めていることが分かる。
よって、コスト管理上、特にこの３科目の数量と単価に注意が必要である。例えば、対象建物が超集合住宅の大規模改修工事事例の企画から工事段階におけるコスト管理について

高層であれば仮設費用は平均単価より大幅に高く、打放しの外壁面修繕は通常の吹付け塗材より高い。構造がPCの建物の場合、シーリングの打７ まとめ

換え量が大幅に増えるといった傾向がある。

本稿では、２及び３においてUR賃貸住宅ス

実際の工事では、前述したとおり外壁修繕は全

トック全体の現況と、URの基本的な方針である

面的な足場架設を行える貴重な機会であることか

ストック活用・再生ビジョンを紹介した。団地別

ら、標準的な工事内容のみで工事発注することは方針により「ストック再生」「ストック活用」と少なく、資産の良質化を目的とした様々な改良工類型されるものの、当然ながら居住者が安心して事も同時に行うことが多い。図７の標準的な工事生活できる環境の確保を第一に、安全安心に関す内容に加えて、エントランス改修や部品・その他

る修繕、日常生活の不具合に関する修繕を最優先工事を加えたものが図８のグラフである。

に取り組んでいる。これらの前提を支えるのが４において記載した、維持修繕における「保守点1,500

検」と「修繕」に関わる技術である。

戸当たり工事費（千円）

安全性・経済性・商品性のどこに重心をかける
かで改修コストは大きく変動する一方、近年建物

1,000

各部の劣化損耗は、安全上または機能上、重大な結果を引き起こす事故等に繋がるおそれがある。

500

前述したとおり、経年建物の機能の良好な維持と安全性の確保を行い、長期にわたって安定的に活

0
原設計

原設計

原設計

MS

NS

FS

図８

エントランス改修等の改良工事追加用を図っていくためには、適切な点検、劣化等の調査と合理的な手法に基づいた修繕措置の判定が必須であり、その点検結果と、予防保全及び修繕

図８では、図７とは大きく様相を変え、ニュー

コスト抑制等の総合的な観点から、各団地の特性

ストック（NS）の戸当たり金額の積み上がりがに応じて修繕を実施するための実施基準を定める

目 立 つ。UR賃 貸 住 宅 の 中 で、 ニ ュ ー ス ト ッ ク

ことが重要になる。こうして見ると、６における（NS）は様々な商品企画が提案された大規模高層

外壁修繕の戸当たり単価は、一連の維持保全技術団地が多い一方、経年に伴う相対的な陳腐化・市から導かれた結果に過ぎず、企画段階からのコス場ニーズとのミスマッチが発生しており、資産のト管理とは、日常的な点検段階から修繕措置の判良質化を目的に大規模な改修が行われていること

定、改修仕様、積算、発注方法、設計変更までのが分かる。また、手摺修繕など工事費が高額にな

総合的な対応が不可欠であることが分かる。

8

り得るが安全に関わるため実施が不可欠な修繕

URにおいては、今後も、居住者が安心して生が、部品・その他工事として計上され始めてい活できる環境の確保を第一として、限られた予算る。これらの改良・修繕内容は個別性が高く、数の範囲において必要な点検、修繕を確実に実施す

量及び単価とも平均化が難しいため、コスト管理

るためにも、特に修繕履歴の情報基盤の整備と活上注意が必要である。

用（収集・蓄積、分析・利活用、発信・共有）を

また今回は割愛しているが、修繕工事は修繕内更に進め、日常の維持管理業務や、修繕工事の設

容や修繕量が当初想定と異なり設計変更が必要に計等に活用し、業務の効率化を図っていく予定でなりやすい工事である。よって予備費の確保も重

ある。

要となる。

建築コスト研究No.1102020.7

13

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

CM方式を活用したスーパー銭湯のリヴァリュー
工事の課題と新たな取組みについて
株式会社佐藤総合計画

東京第２オフィス

チーフアーキテクト龍治男

それは、発注者のサポート業務としての「CM１ じめに
は佐藤総合計画のCM業務について

当社は組織設計事務所であるが、本業の設計業

コア業務」をベースに、設計事務所ならではの事
業の価値を高める「提案型CM」、長く持続できる建築として品質を高める「支援型CM」を加えたCM業務の展開である。

務に加えてこの10年ほどはCM業務の相談や依頼

１）CMコア業務が少なからず増えている。
その背景には、要求される建物の専門性がよりコア業務はCM業務共通に求められる内容であ

高度化し、また発注の複雑化が発注者の事業推進

るが、組織設計事務所としての利点を活かした下の上で大きな負担となっていることが容易に想像記の業務を行っている。

できる。

・クライアントからの与条件、強い思いを的確に

このような発注者のニーズに対して、当社も設整理、再構築し、組織設計事務所のノウハウを計だけでなく、組織設計事務所のノウハウを活か活かした設計業務発注書類として、設計要求水して発注者を補佐する立場で応えるべく、CM業

準を取りまとめる。

務の事業展開を行っている。

・設計段階においては、設計ノウハウの蓄積を活

特にCM業務においては、組織設計事務所ならかした設計モニタリング、スケジュール・コス

ではの三つの基本的な考え方に沿って進めている。

ト・リスク管理を行いながら、適切な工事発注
図書・仕様書として完成させる。

組織設計事務所ならではの
ＣＭ業務

提案型CM

事業価値の創造支援型CM
建設業界の活性化全体の技術の底上げ

・工事段階においては、適切な施工コストの管理を行いながら施工に関するマネジメントを行う。

２）提案型CM
コア業務に加えて、先行するCM他社との差別

スケジュール管理化を図るべく、当社独自の事業価値の創造・付加

コスト管理

価値の再構築を促す「提案型のマネジメント」を

品質管理
リスク管理

CM コア業務行っている。
付加価値の提案はコスト縮減と同等以上に重要な提案で、本来のVE（ヴァリュー・エンジニアリ

図１

14

組織設計事務所ならではのCM業務

建築コスト研究No.1102020.7ング）を重視した提案を行うことを心がけている。

CM方式を活用したスーパー銭湯のリヴァリュー工事の課題と新たな取組みについて

３）支援型CM
発注者を支援する視点に加え、設計者、施工者た。その中で得られた与件とクライアントの確固たる思いは、以下のような内容であった。

に対する設計、施工の技術的な支援や、様々なリ１）出来る限り既存施設での施設運営を継続し、スク回避の支援により、建築の品質を高め、ひい

休館期間を短縮しながら、新しい浴室・サウナては業界全体の活性化へ寄与する視点を常に持つ。

棟を増築し、築20年を経た旧館の浴室・サウナ
をお休み処として改修し、2019年５月のゴール

以上の３点による組織設計事務所ならではの

デンウィークまでにグランドオープンさせる。

CM業務を、新築、改修問わず遂行しているが、２）両国の本店として今までにない新しいデザイ

今回は、スーパー銭湯の増築改修による新しい付

ン、今までにない新しいサービスを提供する

加価値づくりについてご紹介したい。

スーパー銭湯をつくる。

２ ロジェクトの経緯
プ
両国湯屋・江戸遊それらの内容に加え、各部の方針についての課
題が定められた。
まず、外観については、新しい両国を象徴する

江戸遊は、平成８年（1996年）10月に両国の地

ファサード、北斎通りという象徴的な通りに面しにて開業され、以来地域に親しまれるまちのスー

たファサードをどのように計画するかが焦点とパー銭湯として今年で創業24周年を迎え、現在本なった。地元に住むクライアントにとって、地域店の両国のほかに、市原天然温泉江戸遊、宮の街の商業的なランドマークとなり、かつ、まちづく

道温泉江戸遊の３店舗を展開している。本店は両りを先導する顔として端正なファサードをつくり国駅から至近の北斎通りに面し、江戸東京博物館たいという思いが強く、この課題に応えるファや北斎美術館などの施設が集まる場所にある。

サードはどのような形がよいか、様々な検討がな

スーパー銭湯はメンテナンス・清掃時間を除けされた。その結果、従来とは全く異なる新しい

ばほぼ24時間稼動であり、設備関係の劣化は一般

ファサードをつくることを計画の第一の柱とし的な建物に比べて非常に早い施設である。定期的た。

なメンテナンスをもってしても10年に一度は大規内部機能についても様々な可能性、特にインバ模改修が必要との考えから、江戸遊も10年前に施ウンド宿泊を検討した。インバウンド需要を取り設更新のためリニューアルを行い、二度目の更新

込むべく簡易宿所、いわゆるカプセルホテルの機時期を迎えようとしていた。

能も検討を行ったが、既に近隣で多数の簡易宿所

地域と一体となり、エンターテイメント性を強計画があったことから、スーパー銭湯の本質的なく持つ新たな生活様式を提供できる、今までになあり方を追求する方向へ収斂していくこととなっい形のスーパー銭湯をつくるという計画は、墨田た。

区両国にある最も近い設計企業である当社に依頼

その本質的なあり方とは、利用者が施設の滞在され、地元という地域環境を共有している関係か

中に時間をどのように使ってくれるかという課題

ら、この計画はスタートした。

であった。
一つは、浴室・サウナ廻りのウェットゾーンを

３ 計画スタート
基本計画段階でのクライアントへの聞き取りは、十分な時間をかけて行い、同時にベンチマー
クとなる国内の類似施設見学を同時並行にて行っ

どのように魅力的なものにするかということ、もう一つは、お休み処のドライゾーンをどのようにデザインするかということ、これら２点の組み合わせである。
特にベンチマークとなる類似施設との比較にお建築コスト研究No.1102020.715

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

いて、ウェットゾーンの充実とドライゾーンの魅ン、ドライゾーンの考え方を問う形とし、提案内

力づくりは最も検討されるべき課題であった。

容の絞り込みによる効果的な課題設定とした。

特に浴槽のトレンド及びそれらに合致した濾過
循環システムの選択という技術的側面から、近年流行している「ととのう」サウナ、ロウリュと言表１

プロポーザルにおける課題設定

ファサード

商業的にもランドマークとなり、かつ、まちづくりを先導する顔として端正なファサードとなっているか。

ウェットゾーン

お風呂の提案について新しい提案がなされているか。

ドライゾーン

お休み処についての新しい知見をもって提案がなされているか。

われる従業員がタオル等を用いて熱波を送り、その刺激を受ける作法に対応したサウナのあり方まで、ウェットゾーンの工夫は大きな課題であった。
特に低価格帯の温浴施設や、銭湯が高級化を意図した改修、新築を行っている昨今、それらとは一線を画すあり方が求められた。
一方、ドライゾーンのあり方については、非常５社の提案及びヒアリングを経て、総合的に評に多岐にわたるユニークな先行事例を前に、なか

価点の高かった久保都島建築設計事務所と契約をなか新機軸を提案できずにいた。

行った。既存棟（図２右半分）と増築棟（図２左スーパー銭湯においては、ウェットゾーン以外半分）を同じパネルで覆い、新旧の連続性に配慮にドライゾーンのあり方が利用者の滞留時間に影しながら、青海波柄の暖簾を模したファサードは響を及ぼし、滞留時間が採算に大きな影響を与え

北斎通りの「新しい顔」にふさわしく、北斎美術る。近年では、ドライゾーンだけを改修し様々な館や「江戸遊ブランド」に対しての考え方も整理サービスを展開する業態も増えている。漫画や雑されており、未来志向でありながら、江戸も感じ

誌などを豊富に用意したリビングのような空間をる大胆なデザインを提案したことが評価された。

設え、簡単な飲食を提供することで１日中滞在できる場所を提供する施設が多数誕生している。これらは、新しい休暇時間の提案としては非常に有効ではあるものの、ウェットゾーンとの関係が希薄となりがちで、温浴そのものの魅力がないというのが基本計画段階における最終結論であった。

４ 設計プロポーザル段階
基本計画で導き出された様々な課題について、設計者に提案を求めるプロポーザルを実施した。
設計の候補者については、まず温浴施設設計経験者をリストアップしロングリストとしてまとめ、
クライアントの意向に沿う設計候補者として、幅広く５社を指名した。
設定テーマについては、基本計画段階にて導き出された課題を基にプロポーザル方式による選定を行った。増築と改修の内容については、参考プ
ランにより階構成及び室面積の考え方を提示し、設計者には、外観のファサード及びウェットゾー

16

建築コスト研究No.1102020.7

図２

人々を優しく迎え入れるファサード

CM方式を活用したスーパー銭湯のリヴァリュー工事の課題と新たな取組みについて

５

 計内容についてのモニタリング・設
技術支援

設計段階においては、短期間の設計期間を効率的に進めるために、的を絞ったモニタリングを心がけた。

１）工程管理図３

設計工程として事前に検討すべき内容について、クライアントと設計者の間に入り、適切にデザ

青海波のパンチングパネル（２）ウェットゾーン

インの合意形成を行うための打合せ・物決め工程

浴室・サウナ・岩盤浴のコンセプトメイク、配を促し、関係者全員の意思疎通と共有化を図った。

置計画から、浴室の基本的な寸法体系の確認、設

特に打合せ時においては、クライアントと設計

備関係の納まりに至るきめ細やかな調整を図っ

者、双方の意向をスムーズに伝達することを心がた。特に北斎をテーマにした浴室・岩盤浴についけた。

ては、そのコンセプト展開について多くの時間を費やすこととなった。

２）コスト管理
設計概算は工事発注に先立ち当社が行い、まず適切にコストをコントロールするための大方針を立てることからスタートした。
設計概算で導き出された予定コストとの乖離については、コストダウンを図る箇所とコストアッ
プを許容する箇所に切り分け調整を行った。
売上に直結する魅力が増すものであれば、コスト増も許容していただくようクライアントに予算の見直しをしていただくとともに、一方で設計者に対しても「より安く、より良いものを」というコスト意識を常に喚起するように努めた。

３）設計テーマ設定による品質管理
品質管理のうち、意匠に関わる部分について
は、設計テーマ毎に課題を明確に示し、それらが達成されているか、クライアントとの間で合意形

図４

北斎をテーマにした浴室・露天風呂成が図られているかについて確認を行った。
（１） ファサード
ファサードについては、クライアントの強い思いを実現するために、適切な検討がなされているか、
特に江戸小紋の青海波のパンチングパネルの耐候性、固定方法、見え方についての確認を行った。

図５

サウナ

建築コスト研究No.1102020.717

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える（３）ドライゾーン
お休み処のドライゾーンをどのように設えるかという部分についてはクライアントを交えて長い時間をかけ、一つの形に収斂していった。

７ リヴァリュー提案

既存改修工事

既存改修については引き続き増築工事中も設計者を交えて協議を継続し、単純な改修、リニュー
アルという枠組みを超えて、三つの観点から計画を遂行した。

１）全体工期の短縮・休業期間の短縮
増築工事において想定外の地中障害が発生し、工程遅延を取り戻すことが求められた。
発注時に想定していた工程は、増築棟竣工後に
図６

お休み処

休館して既存改修を行い増築・既存揃ってグランドオープンする工程であったが、ラップ工程により、煩雑となるが全体工期と休業期間の短縮のほ４）構造・設備

か、増築棟での営業開始を早めることとした。

構造・設備のポイントは将来の更新性、拡張性

あわせて、既存棟の改修内容を見直し、出来るに配慮し、適切な計画となっているかという点に限り短工期で効果的な改修内容の再考が求められついて重点的に確認を行った。

ることとなった。

５）工事工程管理・リスク管理
工事の影響による休館期間を出来る限り減らしたいというクライアントの要求に応えるべく、既存改修内容の絞り込みを行い、工事動線となる階
段・廊下等の改修を取り止めるなどの工夫を行った。

６ 工事発注・施工モニタリング
施工業者のロングリストを基に、複数社に業務

図７

ラップ工程による工期短縮

状況ヒアリングを行い、2017年９月に十分な施工能力を持った業者２社に見積り合わせを行った。

２）既存棟の価値を再発見する

増築工事と既存改修工事について、VE提案をプロジェクトの終盤において、短工期での効果評価しながら施工業者と協議を重ね、先行して増的な改修が求められ、既存建物が持つ価値をどの

築工事について契約を行い、工事中に既存改修工ように引き出し、再定義するかが大きなテーマと事についてのコスト縮減協議を重ねた後、改修工なった。

事の契約に至った。

今一度既存施設の空間のあり方を利用者目線で施工段階においては、具体的な個々の運営担当
者の意見から、使い勝手の観点で再度問題を洗い出し、総合図調整に積極的に関与した。

18

建築コスト研究No.1102020.7

改めて問い直し、コストを絞り込みながら価値を最大化することに注力した。
既存棟の旧浴室・サウナをクライアントは出来CM方式を活用したスーパー銭湯のリヴァリュー工事の課題と新たな取組みについてる限りリクライニングベッドを備えた仮眠の空間として整備したい意向であった。しかし、仮眠空間とするためには、浴槽廻りの解体や仕上げ材の大幅な変更が想定され、工事費及び工期に影響が大きいことは明らかであったため、新しいコンセ
プトの導入が必要であった。
また、既存の浴室の壁面に掲げられた北斎のタイル画は、江戸遊を特徴づけるアイコンであり、それらの既存の資源を活かし、既存施設の価値を再生する方法をクライアント・設計者とともに模索することとなった。

３）既存施設の新しい価値創造
長期間にわたる施設コンセプトの議論の中で、温浴施設のドライゾーンをどのように演出していくかというのが本プロジェクトのCM業務に課された大きな課題であった。

図８

コワーキングスペース「湯work」

８ プレオープンとグランドオープン
2019年のゴールデンウィーク前に増築工事は竣同時並行で行った類似施設調査において、ドラ

工し、プレオープン、2019年６月に晴れてグラン

イゾーンはお休み処の名のごとく、寝るだけの場

ドオープンを迎えた。以降、SNSでの情報発信を所としてではなく、自由な使い方をしている客皮切りに、「コワーキングスペースを持つユニー

層、深夜に仕事を持ち込む客層が、ある一定数存

クな温浴施設」として雑誌やTV番組などのメ在することも明らかとなっていた。

ディアでも頻繁に取り上げられるようになり、地そこで長い議論の末、時間の使い方を新しく捉

名度も確固たるものとなってきている。

え直す「コワーキングスペース」を提案した。近コロナショックを経て新たな生活様式が浸透し年の働き方改革の波に乗るオフィスワーカー、フている今、企業におけるテレワークの導入が急速リーランスやノマドワーカーなどの仕事をする新に進んでいる。これまでのワークライフバランス

しい顧客層の獲得を目指した。

から、ライフwithワークへ、“湯work”を備えた

具体的には既存のお風呂としての形を出来るだ
け残し、浴槽、サウナや洗い場といったそれぞれ

新しい江戸遊が社会へ果たす役割はますます大きくなるものと感じている。

の場所に新しい働く場所のスタイルを与え、お風呂としての歴史を継承しつつ仕事をする場に変えることを提案した。

９ これからを見据えて仕事の合間には、気分転換も兼ねて増築棟に新設計事務所としての視点を持ちながらCMとししくできたお風呂とサウナも利用でき、より快適て参画し、これからの温浴施設のあり方を問い続で「ととのう」場所での新しいワークスタイルのけてきた。今までのクライアントの思いを受け止提案は、クライアント側で運営にあたっての協議めながら、新しい時代の温浴施設として付加価値を重ね“湯work”という名を冠して本施設の目の高い施設づくりに貢献できたと自負している。

玉として整備されることとなった。

今後とも社会に対して新しい付加価値を提案するという視点を大切にし、関係者が一体となって事業を実現するCM業務を進めていきたい。

建築コスト研究No.1102020.719

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

建築改修工事における施工上の課題と取組みについて株式会社竹中工務店

生産本部生産企画部

１ はじめに部長（技術担当）樋口成康

２ 改修工事の施工上の課題

日本も欧米のようなストック型社会に移行する

2.1

多様な改修工事と言われて久しいが、既存建物を持続的な利用可

改修工事と一口に言っても、その目的や規模、能にする改修工事は思ったほど伸びていない。こ

工事内容は様々である。例えば、改修を意味するの理由の一つに、改修工事は建築主にとっても施言葉を取ってみても、修理、修繕、更新、改修、工者にとっても扱いが難しく、新築の方が単純で改善、改造、保全、修復、再生、リフォーム、リ計画が進めやすい面があるように感じる。改修工

ノベーション、リニューアル、コンバージョン

事は非常にバリエーションが多く、また既存建物等、様々な用語が工事の内容や目的に合わせて使の状態や施工条件の違いによって、工期やコストわれている。改修工事を表す言葉の多さからも、にも大きな違いが出るので、工事の計画立案には

その多様性が分かると思う。

既存建物の事前調査が非常に重要である。更に改（１） 工事内容の多様性

修工事は、ビルの機能を活かしたまま、居ながら改修工事は、その目的に応じて、建物利用に支の状態で工事を実施する場合が多く、ビルの利用

障のない状態まで回復させる修繕工事、機能を新者に出来るだけ不便や迷惑をかけないような配慮

築時の状態に戻す更新工事、初期の水準以上に引が必要となる。

き上げ現在の使い方にマッチさせる改修工事等が（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ

ここでは、このような改修工事の課題とそれにあり、それぞれ工事の内容も変わってくる。

対する取組みを、出来るだけ具体的な例を挙げてまた改修工事は規模においても、１日ですんで説明していきたい。改修工事の計画や管理の参考

しまう数万円の部分的な修繕から、建物一棟まるにしていただけると幸いである。

ごと数年の時間と百億円を超えるようなコストを

図１

建物の経年変化と対応工事による性能変化概念図
図１．建物の経年変化と対応工事による性能変化概念図

20

建築コスト研究No.1102020.7

1

建築改修工事における施工上の課題と取組みについてかけて行う大規模改修工事まで幅が広い。

を設置する場所にダクトやケーブルラックが走っ

工種も内装、設備、屋上防水や外壁などの外ていれば、まずそれを撤去する工事を最初に実施

装、躯体など建物それぞれの部位毎の改修工事かする必要があるし、資材を既存のエレベーター等

らそれらを複合的に実施し建物の一部を造り変えで設置場所まで持ち込めなければ、クレーンを設るような工事まで様々で、歴史的な建物の保存・置して揚重し、資材を窓から取り込むためにス

活用工事などでは、現代では使われていない創建

テージを架設する必要が出てくる。これは壁一つ、時の材料や工法を用いながら工事を進めるような配管１本の工事であっても同様で、既存の下地が場合まである。

どのような状況であるか、新設の壁や配管設置を

工期や工事を進める体制も様々で、例えば建設邪魔するものの有無で工事内容は大きく変わる。

業法では、6,000万円以上（建築一式工事）の工

また改修工事で用いる材料や工法は、既存の材事は専任の監理技術者を常駐させなければならな料によって変わってくる。例えば塗装や防水改修

いが、それ未満であれば巡回管理でも構わない。

の場合の既存下地との接着性に問題のない材料をまた、設計者の必要のない改修工事も多いが、選定するか、既存下地の撤去やプライマーを塗布

大規模な模様替えのように、設計者が入り確認申するなどの別の手当てが必要となる場合がある。

請を提出しなければならない場合もある。

更に既存建物に有害物質が使われている場合は改修工事計画に大きな影響を与える場合があるの① 建築（増築・改築・移転)

建基法６条 建築確認申請

都市計画区域内または、指定区域内では、規模に関係なく該当する。
ただし、防火・準防火地域以外の地域での１０㎡以下の増築は、確認申請は不要。ただし、新耐震基準で設計された建築物にエキスパンションジョ
イントを設けて増築する場合でも、増築条件によっては既存棟の耐震安
全性の確認が必要になる。

② 大規模の修繕・模様替え

建基法６条 建築確認申請、第３章 構造強度法に定められた階数や床面積など一定規模の建物主要構造部の過半の修繕や模様替えは対象となる。

③ 類似用途以外への用途変更

建基法８７条 用途の変更

法に定められた類似用途以外の特殊建築物に用途を変更する場合、
１００㎡を超えれば対象となる。

④ 建築設備への準用

建基法８８条 工作物への準用

煙突、広告塔、高架水槽、擁壁などで行政が指定する一定以上の規模を有するものは、対象となる。

⑥ 省エネ法等の関連法令
福祉の街づくり条例 ・耐震改修促進法 ・屋外広告物条例・消防法・
アスベスト等有害物質に関する法令 ｅｔｃ

ス等があり、特にアスベスト含有材は多種多様で見逃しやすく注意が必要である。有害物質は、それぞれその除去、管理、処分方法等の取扱いが詳細に決められており、しかも年々厳しい方向に見直される傾向にある。逸脱すると施工者だけでなく、建物所有者や管理者の責任を問われる場合があるので注意が必要である。

急性の高い突発的な対応を求められる場合がある。その場合、工事の予算も準備もできていない
ので、とりあえず最低限の応急処置を行うことに竣工時にお客様へ推奨

況によって大きく変わる。耐震補強工事であれ社会・事業ニーズ

ば、既存建物の構造や躯体の耐震性能によって補耐震改修・屋上緑化・省エネ・コンバージョン等

強方法が変わってくるが、例えば補強のブレース

図３

検査・引渡し保全計画（予防保全）

事前調査・施工

不具合発生（事後保全）

方針決定

同じ工事でも、改修工事の内容は既存建物の状改修工事は往々にして漏水や機器の故障など緊調査・提案（２） 既存の状態によって大きく変わる工事内容

突発的な緊急対応工事

工事見積・受注

建築確認申請の要件（例）2.2

設計（工法選定）

図２

は、アスベスト、PCB、水銀、フロン・ハロンガ

建基法８７条の２ 建築設備への準用

ＥＶやエスカレーター等の設置は対象となる。行政によっては、換気、排煙、非常用照明等を変更する場合でも対象となる場合がある。

⑤ 工作物への準用で要注意である。建築部材に含まれる有害物質に改修工事の主なフロー

建築コスト研究No.1102020.721

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ

コスト研究
コスト研究 110号特集記事
110号特集記事 図表データ
なるが、処置完了までの間、建物利用者には迷惑

公衆災害を発生させるリスクがある。居ながらでをかけることになるので迅速に対応することが必実施する改修工事でのトラブルを避けるために、要である。更に故障の原因究明には時間や費用が工法を始めとした様々な取組みによって、細心のかかる場合もあり、また設計や施工の瑕疵責任を注意を払ってリスクを最小化しなければならない。

問われる場合もあり、工事費の負担について事前に確認しておくことが望ましい。

2.3 居ながら実施する改修工事
夜間改修工事状況

修工事状況
修工事状況

写真３．天井裏通信ケーブル切断状況

同じ改修工事でも、建物利用者が建物を利用した状況の中で、居ながらで工事を実施するのか、

写真３

天井裏通信ケーブル切断状況

写真３．天井裏通信ケーブル切断状況
写真３．天井裏通信ケーブル切断状況

建物利用者が一度退去し、施工者に建物が一時的に引き渡された状態で工事を実施するのかで、改修工事の施工計画は大きく変わり、工期やコストにも大きな違いが出てくる。建物利用者が居なが（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ（⽵中・樋⼝）建築コスト研究
110号特集記事 図表データ
設間仕切りで区画することや、音や振動の出る作らの状態で工事を行う場合には、工事エリアを仮業や資材の搬出入などは利用者がいない夜間、休２．養生実施例日に実施するなどの対応が求められる。

写真４

溶接火花により焼損した空調機フィルター

写真４．溶接火花により焼損した空調機フィルター

2.4

低い生産性

一般に改修工事は新築工事と比べて、工事の規模が小さいにもかかわらず工事内容が多岐にわた
写真４．溶接火花により焼損した空調機フィルター
写真４．溶接火花により焼損した空調機フィルター

実施例
実施例

り、多くの業種の作業員が関わるので、技能労働者１人当たりの生産性はなかなか上がらない。躯

写真１．夜間改修工事状況
写真１ 夜間改修工事状況
写真１．夜間改修工事状況

体工事は限定的で、使用する部材の数量が少な
写真３．天井裏通信ケー
く、標準化が難しい。既存建物の中で工事するこ
写真３．天井裏通信ケーブルとから機械化も進まない。生産性向上による技能
労働者の環境改善が求められている中で改修工事においても取り組んでいかなくてはいけない課題である。生産性を上げることで改修工事のコストを下げ、環境・循環型社会に適合するリニューア
ルを育成していくためにも解決すべき課題である。

写真２．養生実施例
写真２
養生実施例

写真２．養生実施例
更に、建物の機能を活かした状態で改修工事を

３ 改修工事の課題に対する取組み

写真４．溶接火花により焼損した
写真４．溶接火花により焼損した空調
これまで述べた改修工事の課題を解決する取組

実施する場合には、トラブルが即、建物の機能停みについて代表的なものを以下に述べる。居なが止に繋がり、建物利用者に損害を与えることにな

らで実施する改修工事においては特に、これらのる。一歩間違うと停電によって建物利用者の事業取組みを施工者が発注者や建物の管理者とよく連を停止させるだけでなく、広域停電を引き起こし携しながら実行していく必要がある。

22

建築コスト研究No.1102020.7

建築改修工事における施工上の課題と取組みについて

3.1

建物事前調査なり、除去した含有材は他の廃棄物とは分けて個

改修工事は既存ありきであって、既存建物の事

別に処分する必要があり、工期、コストに大きな

前調査は非常に重要である。隠蔽部についても可影響を及ぼす。PCB、水銀、フロン・ハロンガス

能な限り調査し、その結果を基に工事計画を策定

等も同様に調査の上、定められた法規制に則って適正な処理を行う。

する。以下に調査のポイントを示す。
（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ（レベル１）
アスベスト

建物劣化診断の例
・現地での目視等による調査
建物劣化診断の例
・建物管理会社からのヒアリング
・現地での目視等による調査
・建物管理会社からのヒアリング

アスベスト

耐火・断熱
吸音用吹付け材

耐火・断熱
吸音用吹付け材
フロン

アスベスト（レベル3）
壁・天井
不燃・耐水ﾎﾞｰﾄﾞ

蛍光ランプ

3

アスベスト

ＰＣＢ

（レベル2）（レベル2）

アスベスト
アスベスト 煙突
蛍光ランプ
鉄骨耐火被覆材水銀 コーキング（レベル１）（レベル2）断熱材（レベル3）
壁・天井
不燃・耐水ﾎﾞｰﾄﾞ

3

アスベスト

水銀

鉄骨耐火被覆材

アスベスト

ＰＣＢ

（レベル2）
煙突
断熱材

コーキング

フロン

空調機器

鉛・ｶﾄﾞﾐｳﾑ

空調機器
ＰＣＢ

電池

鉛・ｶﾄﾞﾐｳﾑ

照明器具
安定器

ＰＣＢ

電池

砒素・ｶﾄﾞﾐｳﾑ

照明器具
安定器

水銀
石膏ボード

砒素・ｶﾄﾞﾐｳﾑ

水銀

水銀ランプ
臭化リチウム
吸収式
冷凍機

・報告書の作成と提出（更新が必要な部位と概算費用の提示）
・報告書の作成と提出

アスベスト

石膏ボード

（レベル１･2）水銀ランプ

臭化リチウム

層間区画

アスベスト

耐火材

（レベル１･2）

ダイオキシン

吸収式
冷凍機

層間区画
耐火材

焼却炉

（更新が必要な部位と概算費用の提示）ＰＣＢ
トランス
コンデンサ

ハロン
消火設備 ＰＣＢ

フロン

アスベスト

アスベスト

（レベル2）（レベル3）

空調熱源 ハロン

配管・
保温材 フロン

床材 アスベスト（レベル2）

トランス
図５．建物に資料されている有害物質の例
消火設備
空調熱源
コンデンサ

配管・
保温材

ダイオキシン
焼却炉

アスベスト（レベル3）
床材

図５．建物に資料されている有害物質の例

図５

建物に使用されている有害物質の例（５） 新築時の許認可条件の調査
図４．既存建物調査の例

図４（１） 健全性

既存建物調査の例
図４．既存建物調査の例

躯体や下地など、改修工事後も継続して利用す

確認申請の必要のない部分的な間仕切り壁の変
更などの改修工事においても新築時の確認条件を調査しておくことは重要である。レアケースではる部材や再利用する材料の健全性を確認する。

あるが、避難検証法等を使って個別の認定を取っ（２） 改修履歴ている建物の場合には、その許可条件を満たす計

改修の履歴を把握しておくことは、図面や目視

画としなければならない。一般的な建築基準法だ

調査だけでは分からない機器や部材の劣化状況をけを考えていては不適格になる場合があるので要計り、更新時期を判断する材料として有効である。

注意である。消防や関係官庁との新築時の協議内（３） 使用材料

容等も出来るだけ確認しておくことが望ましい。

既存の材質を把握し、新設の材料や工法は、それに適したものを選定する必要がある。
（４） 有害物質（６） 埋設配管
改修工事では土中やコンクリート躯体に埋設されている配管に損傷を与え、建物の機能を停止さ

例えば、石綿（アスベスト）含有材を調べる場せるトラブルがしばしば発生する。停電やエレ合は、まず１次調査として図面や仕様書、設置さ

ベータ、コンピュータの機能停止等によってビルれた年代から、有害物質またはその含有材としてに多大な実害を与える場合もある。このようなト疑われる材料の有無を調査する。２次調査としてラブルを防止するためには事前に施工範囲の埋設

現地で目視によって疑われる材料の有無を確認

管の位置を探査し、埋設管の位置を把握しておく

し、疑いのある材料があった場合には、サンプル必要がある。

を採取して成分分析を実施し、アスベストが含ま探査機には超音波や電磁波、Ｘ線など様々な種れているかどうか確認する。アスベスト含有材類があるが、それぞれ特徴があるので状況に応じだった場合には除去工事や封じ込め工事が必要とて適した探査方法を活用する。コンクリート躯体

建築コスト研究No.1102020.723

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データの埋設配管では、可能であればＸ線探査が正確で

3.2

予防保全

間違いが少なく望ましい。

（１） 予防保全
突発的な故障とそれに伴う修繕工事を防ぐには予防保全の考え方が重要である。建物や設備機器の部材や部品に不具合・故障が生じる前に、部材
あるいは部品を修繕もしくは交換しておくことで突発的な故障を避ける。故障するまで劣化を放置するより、計画的に修繕または更新した方が、耐

X線画像
Ｘ線画像

Ｘ線探査作業（床上）

用年数が長くなりトータルコストにおいても優位
写真７．集塵機能付な場合が多い。
（２） 中長期保全計画の作成
予防保全の考え方を用いて中長期的に建物の良レーダー探査作業

好な状態を維持するための点検・保全計画を策定

レーダー探査機

写真５ コンクリート埋設管探査機と探査状況
写真５．コンクリート埋設管探査機と探査状況し、それに基づいた予算立てを行って、計画的に修繕しておくことは、突発的な工事費用の支出を（７） 既存建物の利用状況

抑え、建物の機能を維持していく上で重要であ

利用状況を把握しておくことが重要である。建物

大きな改修工事の後に都度見直し、実態と合致し利用者に出来るだけ迷惑をかけない工事計画を策たものにしておく。

る。計画は、一定期間（５年など）毎、もしくは居ながらで実施する改修工事の場合には、特に（⽵中・樋⼝）建築コスト研究
110号特集記事 図

写真８．無定するために、建物利用者がどの時間にどの範囲をどのように利用しているのか調査し、工事が与3.3

施工中のトラブル防止

える影響を確認する。影響を最小限に抑えるため（１） 隠蔽部の配線、配管
写真６．天井ボードカッター推奨工具（刃の出を調節できる工具）には工事エリアと利用エリアをゾーニングまたは

前述した埋設管以外にも、天井裏や軽鉄間仕切

時間で区分する必要があるが、その方法はピンかり壁内の中の配線、配管は改修工事の際に損傷さらキリまで様々で、平日日中か休日夜間などの施せるトラブルが発生しがちである。LANやセキュ

工時間、施工方法、養生方法、足場、誘導、セキュ

リティの弱電ケーブルは裸線で軽鉄に抱かせた形

リティ等、工期や費用に大きく影響するので発注で敷設されるケースが多いので要注意である。こ

者、建物の管理者などと事前によく協議しておく。

れらの配線切傷防止には専用のボードカッターを（８） 建物調査の限界と対策

使用し、ボードの厚さ以上に刃を入れずボードの施工者は、これまで述べた調査を出来るだけ詳

Ｘ線探査作業（床上）X線画像

レーダー探査作業
レーダー探査機
後ろにある配線を傷つけないよう配慮したり、事写真９．感細に実施した上で改修工事計画を立案することが 写真５．コンクリート埋設管探査機と探査状況
前にカメラ等で隠蔽部に配線が隠れていないこと望ましいが、一方でどんなに事前調査を詳細にしを確認しておく必要がある。
ても限界があることを認識し、工事計画の根拠となる調査の時期、範囲、結果等を明確にしておく。調査時には仕上げ材に隠れていて確認できな
かった配管や有害物質が出てきたときに、それが想定外のものとして協議ができるようにしておく

写真６ 天井ボードカッター推奨工具（刃の出を調節できる工具）
写真６．天井ボードカッター推奨工具（刃の出を調節できる工具）とともに発注者にも調査には限界があることを理解していただく。

24

建築コスト研究No.1102020.7

建築改修工事における施工上の課題と取組みについて（２） 防音、防振、防臭、防火能を止める場合は、所轄の消防と協議の上、工事

特に居ながらで実施する工事では、建物利用者に迷惑をかけないために養生を徹底して粉塵を避タータ

中の消防計画を作成し、計画に従った管理を実施する。

けたり、防音、防振、無粉塵の工具や機器の使

また、工事用電源は本設の電源とは別に用意す用、臭いの少ない材料の使用、ガスバーナー等のることが望ましいが、簡易な工事ではそれも難し

火気による溶断を避けた無火気工法の採用等が求い場合がある。本設電源に直接工具を繋ぐと、工められる。採用する工具、機器や工法によって効

13
具の不良等によって本設ブレーカーが落ちて停電率が落ちたり、コストが上がる場合が多いので、事故に繋がる場合がある。やむなく本設電源を使計画時にそれらを取り込んでおく必要がある。

13
用する場合には、遮断器付きコンセントを間にはさんで本設ブレーカーを保護することが望ましい。

13

通電ランプ
本器が通電状態(入)の時、このランプが点灯します。漏電で動作した場合、もしくはテスト (切)ボタン
を押してOFFした場合は消灯します。
リセット(入)ボタン
本器が動作OFFになった場合、動作原因を排除し、リセット(入)ボタンを押えれば通電状態に戻ります。

写真７．集塵機能付き工具（左：ダイヤモンドコア、右：ハンマードリル）
写真７ 集塵機能付き工具（左：ダイヤモンドコア、右：ハンマードリル）

写真７．集塵機能付き工具（左：ダイヤモンドコア、右：ハンマードリル）

テスト(切)ボタン
月1回程度の動作確認をこのボタンで行います。また、本器をOFFする時にも使用します。

取付補助具
本器がコンセントから抜け易い時に取付補
助具をご使用ください。
取付補助具は、コンセ
ントのプレート止めネ
ジか、両面テープ等で固定してください。

写真11

集塵機能付き工具（左：ダイヤモンドコア、右：ハンマードリル）
写真８ 無火気鉄筋切断工具（メタルソーフレード）
写真８．無火気鉄筋切断工具（メタルソーフレード）

事 図表データ

写真８．無火気鉄筋切断工具（メタルソーフレード）（３） 検知器の誤作動防止、停電防止

13

3.4

遮断機付きコンセント

生産性の向上一般に改修工事では、新築のように大々的な機居ながら実施する改修工事では、火災報知器、

械化や標準化は難しいので、施工方法としては地スプリンクラー、防犯セキュリティ等が活きてお道に生産性向上を図っていくしかない状態であっ

り、工事によって検知器が作動すると、非常放送た。しかし、近年はBIMやICT技術を活用し、調が流れたり、スプリンクラーから水が出たり警備査を含めた生産性の向上を図ろうとする動きが非員や消防が出動する事態になりかねない。このよ

常に盛んである。その進歩は目覚ましいものがあ

写真１０．注意喚起の表示
うなトラブルを避けるためには、工事エリアにあるので、それらを含め以下に具体的な例を紹介す

写真７．集塵機能付き工具（左：ダイヤモンドコア、右：ハンマードリル）

写真９．感知器の養生

写真８．無火気鉄筋切断工具（メタルソーフレード）る感知器や警報ボタン等を把握し、事前に建物のる。
写真１０．注意喚起の表示
管理者と相談の上、一時的に検知機能を停止させ（１） 仮設写真９．感知器の養生たり、火災報知器が埃で発報しないようカバー養改修工事は仮設費用の割合が高くなる場合が多
写真８．無火気鉄筋切断工具（メタルソーフレード）
生を実施する等の対策を採る。建物の消防設備機

いので、例えば、外装改修工事の足場として、枠組み足場、くさび足場、ゴンドラ、自動昇降式足）場、高所作業車等、様々な足場から既存建物の状
況や工事の方法に合致した仮設を選択する。資材の搬入や産業廃棄物の搬出、既存養生、内部足場
写真９．感知器の養生

写真９

写真９．感知器の養生

写真１０．注意喚起の表示

感知器の養生 写真１０．注意喚起の表示
写真10 注意喚起の表示等についても費用と効果のバランスのよい方法を
建築主と相談しながら選択する。

建築コスト研究No.1102020.725

ば通電状態に戻ります。

特集

テスト(切)ボタン
月1回程度の動作確認をこのボタンで行います。また、本器をOFFする時にも使用します。

取付補助具
本器がコンセントから抜け易い時に取付補
助具をご使用ください。
取付補助具は、コンセ
ントのプレート止めネ
ジか、両面テープ等で固定してください。

配筋型枠施工状況

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ14

写真１１．遮断機付きコンセント
CON打設状況
従来⼯法（居ながら補強ができない）

通電ランプ
本器が通電状態(入)の時、このランプが点灯します。漏電で動作した場合、若しくはテスト(切)ボタン
を押してOFFした場合は消灯します。

エストンブロック（居ながら補強ができる）

写真１

リセット(入)ボタン
本器が動作OFFになった場合、動作原因を排除し、リセット(入)ボタンを押えれば通電状態に戻ります。

補助具がコンセントから易い時に取付補をご使用ください。
補助具は、コンセ
プレート止めネ
両面テープ等でしてください。

テスト(切)ボタン
月1回程度の動作確認をこのボタンで行います。また、本器をOFFする時にも使用します。

工事区画
配筋型枠施工状況

１１．遮断機付きコンセント

ブロック積層CON打設状況

写真12 外壁改修用ゴンドラ（⽵中・樋⼝）建築コスト研究
110号特集記事 図表データ
写真１２．外壁改修用ゴンドラ

写真１３．エストンブロック
写真13 エストンブロック（２） 多能工
改修工事は各職の仕事量が限られている場合が

写真1４. 360°カメラ

4（４） ３Ｄスキャナー、BIM

多く、半日仕事のために多くの職種が施工順に待

近年、技術の進歩が著しい３Ｄスキャナーを機しなければならない場合も多い。そのような場使って点群データを取ることは、改修工事におい合には一人でいくつかの職種をこなせる多能工をて極めて有効である。改修工事では既存建物の図育成し配置することで待機時間をなくし生産性を面がない場合も多く、点群データから正確な３Ｄ
写真1４. 360°カメラ（リコー・シータ）

写真１２．外壁改修用ゴンドラモデルを作成して改修計画に活用することが可能

上げることができる。

である。例えば、設備配管などの改修工事では、
1⽇⽬

専⾨⼯

⼯種A
（1⼈⼯）

2⽇⽬

3⽇⽬

4⽇⽬

⼯種B
（1⼈⼯）

⼯種C
（2⼈⼯）

5⽇⽬

既存の配管を３Ｄ測量して、そのデータを基に既

⼈⼯

⼯種D
（2⼈⼯）

6⼈⼯

（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ
⼿待ち時間

多能⼯（⼯種A〜D）

多能⼯

⼯期短縮

存を避けた位置で新設配管のルートを設定し、工場で配管を加工する。現場では配管切断作業を一切なくし、工場で加工された配管を取り付けるだ4⼈⼯けの作業になり、現場実測→図面作成→材料手配
図７．既存配管・新設配管 融合モデル→配管加工→現場合わせ→配管取付けといった一

図６ 多能工生産性向上イメージ
生産性向上イメージ
図６．多能工連の作業時間を大幅に削減することが可能である。

（３） 耐震補強工法
耐震補強工事は、仕上げ材を撤去したり、躯体にアンカーの削孔をしたり、重機やウィンチを
1⽇⽬

2⽇⽬

3⽇⽬

4⽇⽬

5⽇⽬

⼈⼯

使って重い補強部材を取り付ける必要があり、居
専⾨⼯

⼯種A

⼯種B

⼯種C

⼯種D

6⼈⼯

（2⼈⼯）
（2⼈⼯）
（1⼈⼯）
（1⼈⼯）
ながらで実施する場合には、利用者のいない夜間
⼿待ち時間

や休日の工事になりがちである。効率の落ちる夜
多能⼯（⼯種A〜D）
⼯期短縮
多能⼯
4⼈⼯
間休日作業を避けるための耐震補強工法も開発されている。例えば、高強度コンクリートブロック「エストンブロック®」を使った耐震補強では、
図６．多能工 生産性向上イメージ

アンカー削孔やコンクリート打設の作業がなく、

図７

図７．既存配管・新設配管 融合モデル

既存配管・新設配管

融合モデル（５） 360°カメラ

耐震補強が可能で、休日、夜間工事の度に周囲を360°を一回で撮影できる高精細なカメラも最近養生しながらの工事と比較して大きく効率を上は安価に購入可能で、これは現地調査に非常に有げ、コストも下げることが可能である。

効である。これまで時間をかけて何十枚も撮影した写真を繋ぎ合わせたり、寸法を記録したり、また、肝心な部分を撮り忘れたため、再度、現地へ

26

建築コスト研究No.1102020.7

4

建築改修工事における施工上の課題と取組みについて

特集記事 図表データ

14

調査に伺うなどといった労力をかけながら既存の業員が着けたウェアラブルカメラで撮影された動状況を記録し改修工事の計画や見積りのベースと従来⼯法
エストンブロック

画を事務所で見ながら、ゴンドラ上の手順を確認してきたが、360°カメラであれば一回で撮り忘れし、キャプチャー画像で撮り忘れなく記録を残す

なくすべてを記録することができる。更にこの画ことができる。

（居ながら補強ができない）（居ながら補強ができる）

工事区画

像から距離を測ったり、３Ｄモデルを起こしたり配筋型枠施工状況する技術も出てきているので、既存調査、改修工事計画立案の生産性向上に対する効果は大きい。
ブロック積層CON打設状況

3.5

施工記録

建物の維持保全及び将来実施される改修工事に向けて改修工事の記録を残しておく。これからの写真１３．エストンブロック

改修工事はBIMやICTツールとの連携も考えてどのように情報を残し、更新していくか、建物の管理者、建物所有者がどのように記録を維持メンテナ写真14360°カメラ（リコー・シータ）
360°カメラ（リコー
写真1４.

シータ）

ンスしていけるのか相談しながら、建物維持管理者に最適な方法で記録を残すことが重要である。

（６） ドローン
ドローンもまた足場を架けたり、高所作業車を

４ ［例］外壁改修工事における取組み

査、記録に効果大である。小型ドローンを使ってここで外壁改修工事を例に具体的な取組みを紹（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ
用意しなければ点検できなかった外壁や高所の調（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ
天井内を調査する技術やサービスも出てきてお介したい。
り、更なる活用が期待できる。

（１） 劣化の要因
外壁に見られる劣化現象は、主に三つの要因により発生する。
・経過年数の過程で発生する自然の要因（熱・紫
外線・水・風・植物の繁殖等）
・地震や台風等の突発的に発生する災害要因
・新築時の設計や施工の不具合による要因
劣化が進行すると、仕上げ材の剥離・剥落によ写真１５．ドローンによる天井内調査
写真15 ドローンによる天井内調査

写真１５．ドローンによる天井内調査（７） ウェアラブルカメラ
例えば、ゴンドラを使った外壁改修工事の施工

る物損及び第三者障害の発生やコンクリート内部への雨水侵入による鉄筋の腐食、更には室内への漏水等、重大な事故に至るおそれがあるので注意

管理にウェアラブルカメラを活用することによっが必要である。

て、現場監督が施工品質の確認、記録のためにゴ（２） 外壁の劣化現象

ンドラに乗ってわざわざ上っていかなくても、作

外壁の劣化現象として次のようなものがある。
コンクリート打放し、モルタル塗り、タイル張り
仕上げの場合は、ひび割れ、浮き、剥落、欠損、汚れ、錆汁の流出、白華（エフロレッセンス）、

写真１６．ウェラブルカメラの例

漏水痕跡等。外部シーリングでは変退色、汚れ、ひび割れ、仕上げ材の浮き・変色、被着面からの剥離、破断、漏水痕跡等があり、外部仕上げ塗材

写真16

ウェアラブルカメラの例

写真１６．ウェラブルカメラの例

で は、 変 退 色、 汚 れ、 光 沢 度 低 下、 白 亜 化

建築コスト研究No.1102020.727

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考えるに改修工事の方法や施工範囲について判定を行い（チョーキング）、ふくれ、はがれ等。

調査報告書を作成し、発注者に説明の上、合意にコンクリート打放し、モルタル塗り、タイル張り

より改修方針を決定する（図９）。

ひび割れ、浮き、剥落、欠損、汚れ、錆汁の流出、白華（エフロレッセンス）、漏水痕跡等
下地
モルタル

ひび割れ

鉄筋

外壁調査では、テストハンマーや赤外線カメラ
タイル

ひび割れ

浮き

漏水・錆汁

剥落

によって不具合範囲の特定を行い、引張試験機を

タイル面のひび割れ

外部シーリング

変退色、汚れ、ひび割れ、仕上げ材の浮き・変色、被着面からの剥離、破断、漏水痕跡等（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ

使ってタイルの引張強度確認を行う（図10）。

．

シーリング材

被着面
からの剥離

破断

ひび割れ

目地シーリングの剥離

外部仕上げ塗材
変退色、汚れ、光沢度低下、白亜化（チョーキング）、ふくれ、はがれ、錆･腐食による断面欠損
トップコート
トップコート
はがれ

主材

主材の
ひび割れ
白亜化（チョーキング）

図８

外壁の劣化現象（浮き･剥離等）

赤外線サーモグラフィーによる診断(浮き･剥離等)

クラックスケールや光波測量器による亀裂幅測定

引張荷重確認試験器による外壁タイルの引張強度確認

テストハンマーによる打診（３） 調査・診断
調査・診断では、対象の部位や部材について、
まず設計図書や工事記録、ヒアリング、目視等による「予備調査」を行い、必要に応じて「本調査」を実施し、足場を用いた調査や機器を使用し（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ

6

た調査、破壊検査等を実施する。調査の結果を基
予備調査

本調査

専門的な知識を有する技術者が行う調査予備調査では把握が不十分な際に行う調査・設計図書や工事記録等の確認

・目視や器具を用いた調査

・立地・気候条件等の把握・調査機器使用による調査

・関係者へのヒアリング

・破壊調査の実施

図１０．診断・調査で使用する機械・器具

図10（４） 工法選定
工法の選定にあたっては、建物の現況や施工条
件を把握し、選定フロー等により適切な工法を選・目視や簡単な器具による調査定する。選定工法のイニシャル、ランニングのコ報告書作成、お客様への説明

判定（大規模・部分）

調査結果報告書を作成し、お客様へ

予備調査や本調査の結果より、処置方法

内容を説明の上、報告書を提出します。

の検討や修繕範囲（大規模・部分）のストや工期等のメリット、デメリットを発注者へ説明の上、採用工法を決定する。外壁改修工法

判定を行います。
お客様の合意による改修方針の決定（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ

図９

診断・調査で使用する機械・器具

図９．調査・診断手順

調査・診断手順

8は、図11に挙げた工法以外にもカバー工法、ピンネットなどの複合改修工法がある。

全面カバー工法

START

劣化現象が構造体コンクリートに起因する場合は別途検討が必要

金属パネルやカーテンウォール等

外壁複合改修構工法（ピンネット工法）

劣化現象

ピンネット工法（シール除く）欠損含む

通常の打撃力で剥落の恐れあり

下地
モルタルを
含むか
含まない

浮き

下地CONと
モルタル間

浮きの
箇所

ひび割れ
タイル陶片

目地部分 タイル陶片か
目地部分か

タイル陶片

下地CONのひび割れ

浮き面積や浮き代の確認
軽微
アンカーピンニング
工法（部分）

タイル張替えタイル
部分張替え

注入口付アンカー
各種アンカー
ピンニングエポキシ
ピンニング工法 樹脂タイル固定工法

図11

28

建築コスト研究No.1102020.7

目地ひび割れ改修

図１１．外壁改修工事の工法選定例

外壁改修工事の工法選定例

下地
補修

タイル
部分張替え

建築改修工事における施工上の課題と取組みについて（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ（５） 施工管理のポイント
外壁改修工事では、これまで述計画・事前調査

9

作業前確認

期中管理

検査・引渡し■ 事前協議・届出■ 作業事前打合の実施 ■ 施工方法の確認

べてきたことと同様に図12に示し■ 現地確認・基本計画

・作業手順の確認たポイントを押さえた施工管理を

・工事範囲の現況確認
・施工図の作成（工事記録写真の撮影）
・緊急時連絡体制の確認（お客様、直営業者他）・設計条件と異なる状況が実施する。
外壁改修工事では直接不具合箇所を確認することが難しいので、施工の各段階で記録をしっかり残■ 工事事前説明■ 検査書類整備
・設計図書･施工図（部分修繕等の場合、施工範囲を明記）

発生した場合等は監理者 ・材料証明書

・壁･床埋設配管等の確認 ■ 使用材料の確認（非破壊検査等）
・規格・数量等
・工事用電源の確保（原則として専用電源） ■ 仮設・養生の確認■ 施工計画策定し、発注者の理解を得ながら工事

・手順通り作業の確認

・検査記録書と協議

・工事中の仮防水等の処置 ・工事記録写真

・作業動線と建物利用者のや仮設排水経路の確保

・保証書他

動線確保と区画・施工計画書作成

・騒音･振動･臭気発生作業
・作業時間帯を進める。また、改修工事後の保図12

図１２．外壁改修工事における施工管理のポイント
外壁改修工事における施工管理のポイント

全にも活用できるように保守用図書として発注者に引き渡しておく

既存撤去・
下地処理等

本作業

（図13）
。

５ おわりに作業後竣工・引渡し検査項目・施工記録写真

保守用図書
・設計図書

・既存撤去後の状況

・材料の受入れ・下地処理各作業状況

・下地状況 (乾燥状況等)（ひび割れ、凹凸、水溜り・下地処理後の状況

・出入り隅、立上り寸法

有無、色彩･光沢等）(ひび割れ、凹凸の有無、・各工程毎の状況

勾配等)

・端部や貫通部廻りの改修工事というと、簡単に考え・仕上りの外観検査

・保証書

・各種性能試験（24時間水張り試験、常に難しい。
改修工事の施工計画においては、発注者や建物の管理者とよく連携して建物の状態、利用状況を把握した上で改修工事計画を立案し、その内容を発注者、建物の管理者によく理解していただき、工事のリスクを共有し、必要な対応を取れるようにしておくことが望まれる。これからの環境・循環型
社会や人々を引き付ける建築の保管理部他へ確認の上発行

施工記録
・工事施工記録書（施工計画書、検査記録書、うに、バリエーションが多く、諸く変わる。概算でつかむことが非*要求がある場合、各店品質

引張強度試験等）

処理られがちだが、これまで述べたよ
条件によってコストや工期も大き（竣工図、施工図）

・工事打ち合わせ記録類

納品書写し等)・施工記録写真等（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ

図13

外壁改修工事における検査・施工記録

ステップ１： 事前調査
既存建物を入念に調査する
ステップ２： リニューアル工事計画
お客様の活動（建物使用）に対し、工事の影響を最小限とする工事計画を立案する

各ステップにおいて①お客様の工事への理解（十分な説明と協議）②お客様との情報の共有が重要になる。

ステップ３： 期中管理
お客様と定例会議等でタイムリーに情報共有し、注意事項は全作業員に徹底する
ステップ４： 引渡し
引渡し時は、工事の品質確認はもちろんのこと、お客様の建物使用のための機能確認も必ず行う

タイトルなし

図１４．改修工事のステップ（事前調査～引渡し）

図14

改修工事のステップ（事前調査～引渡し）存に必要不可欠な改修工事において、本稿が参考になれば幸いである。

建築コスト研究No.1102020.729

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

電気設備改修のコスト管理に関わる
考え方について一般社団法人日本電設工業協会

電設コスト調査専門委員

西尾育也

らえています。建物の立地条件によっては人の導１ はじめに線も変化し、求められる機能も変化してきています。単一な機能（例えば、事務処理主体のオフィ

本稿では、電気設備改修について、実際に改修ス仕様）のみではバリューアップが望めないとし設計図を見て、積算・施工する立場から気付いたて、複合的な機能を持たせるなどといった再活用点を述べることにします。なお、空調・衛生・昇を図る場合に、取壊し、新築と対比してトータル

降機及び電気・情報設備すべてをリニューアルす

費用（時間、イニシャルコスト、ランニングコス

るタイプの工事は目にする機会が少ないため、係トなど）が勝れば採用されます。

わった改修工事全般の中から、電気設備改修の気になった部分を抜き書きしています。

当然、改修の場合には、一定規模以上の建物において、築数十年の建物を大改修しようとすれ

東日本大震災以降、一時期、重要施設の耐震改ば、経年で建物に求められる法的仕様を満たす必

修工事を見かけましたが、現在よく見かけるよう要も出てきます。また当然のように現在の建物にになった電気設備改修工事としては、はSDGs（Sustainable Development Goals：持続・照明器具更新工事

可能な開発目標）の観点から機能維持のためのエ・空調更新に伴う電気設備改修工事

ネルギー消費をミニマムで抑えようとする仕様が等があります。こちらは、あくまで設備工事のみ求められます。

の改修の域に入り、テナント事務所ビルに多く見その場合、電気工事サイドから見ると、建物機られるものでした。これが、いわゆる築年数の経能を停止させることが前提となるため、新築とほ過したビル等を再生する既存ストックリノベー

ぼ同じ条件として対応ができます。ただし、機能

ションの一部に当たります。

的な表面、いわゆる照明器具配置など目に見える

ここでは、工事条件別・建物用途別・工事項目部分については、全体計画の意図に基づき対応可

別に改修工事を大別して、電気設備改修工事を考能かと考えられますが、天井裏や電気室などの使えます。

用者に見えない部分、例えば、配線経路、電気関係諸室の配置計画などについては、階高制限など

２ 工事条件別改修工事について
2.1

スケルトン型改修工事の関係で事前の調整がほぼ完了していることがス
ムーズに工事を開始するための条件になります。
ただし、現場工事が始まってからは、設備ルー

建物の躯体のみ（もしくは骨格のみ）を再利用

トを改めて調整することは難しく、かつ位置取りする工事で、その他はすべて更新される工事ととの優先順位が“勾配”のある衛生配管やボリュー

30

建築コスト研究No.1102020.7

電気設備改修のコスト管理に関わる考え方についてムのあるダクト等が優先され、柔軟で細いケーブ者の使い勝手、利便性などの要件により既存場所

ルの類は、空いているスペースに持っていけばよ

での、駐車場スペースなどを利用した建替計画がいように見られがちですが、実際の施工ではそれ多く見られます。そのため、病院機能を維持する

なりのボリュームとなります。

ことが最も優先する工事条件となるので、入念な準備が必要になります。

2.2

居ながら改修工事

機能的に考えると総合病院では外来診療エリア

前述のスケルトン型改修工事に比べ、工事件数と入院エリア及びバックヤード（手術、検査、厨が多いのは圧倒的にこちらのタイプになります。

房など）に大きく分かれ、患者、医療従事者、運更に、件名をつけて設計図書が交付される工事

営スタッフ等の導線も錯綜し、機能維持条件もよもありますが、工事会社でいわゆる「雑件工事」

り複雑になってきます。SARSの伝搬が懸念されと呼ばれる短期、少額工事は、ほぼこちらが占めた際は、ER導線とは別の発熱外来導線を得るた

ます。一般的に、オフィス（庁舎）業務を平日のめの改修計画を見たことがありますが、今回の新昼間に行いながら、業務・導線にほぼ支障がない型コロナに対しても同様になると考えます。製薬

ように対応するイメージが先行しますが、例え

工場や研究所ではよくある、クリーンルーム、陰ば、コンセント１ヵ所を専用回路として設置した

圧制御などの要素が入ったり、監視カメラの機能

り、建物の使い勝手が変更になった部屋の煙感知拡張でサーモカメラと連動して入退出管理を行っ

器を定温型感知器に更新したり、後間仕切りでつたりすることなどの対応も有り得ます。

くられた部屋に入退出用のカードリーダーやバッ

また、照明器具のLED化（水俣条約への対応

テリー内蔵の非常照明や非常放送用スピーカーをで蛍光灯を取りやめる）などの単純な工事でも、増設したりと、多種多様な対応が求められます。

常時稼働の病院施設の改修では、管理運営者側に工事条件も厳密に時間外が指定されたり、担当

病床工事のスケジュールに協力していただかない

者がガードマン役を兼ねながら電工に作業させたと難工事になります。

りと、居ながら改修の電気設備工事では、この辺りの臨機応変な対応が重要で、既存建物の施工情報の有無が大きなネックともなっています。

3.2

事務所（庁舎含む）

民間工事で多い建物としては、テナントビルの機能向上工事ではないでしょうか。首都圏ではテ

３ 建物用途別改修工事について

ナントスペースの不足が続いて、再開発建物でも大きな施工床面積が今後も計画されています。

働き方改革の主旨で、新築建物については４週

そのような状況下で既存テナントビルは顧客を６休等の取組みにより、より効率よく作業を進め繋ぎ止めるために、オフィス仕様を向上していくている状況ですが、改修工事については前述のよ必要性があります。従前ではOAフロア採用など

うに機能を停止しての全面改修は建物数の割合も付加価値を加える内容で十分でしたが、現在で少なく、ほとんどが建物の機能を維持しつつの工は、ワークスタイルの変化に対応したニーズに応事になります。

えつつ、一層の省エネやBCP対策、耐震補強など

いわゆる「居ながら改修工事」について、その中でも市場でよく見られる建物について述べます。

も課題としていかなくてはなりません。
ただし、投入するコストに対する最善の効果を考えると、工事形態としては、中小テナントビル

3.1

病院

昨今、新設も見かけるものの、立地条件、利用の場合、空調機器の更新に合わせてテナント専有
部の照明器具の更新を行う工事が効率的で実際に建築コスト研究No.1102020.731

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

数多く見られます。既存機器の耐用期限、省エネ

要になります。また新築当初は、電気工事として（ランニングコスト削減）などを見た上で、築年は、“空配管”工事を行い通信ケーブルの配線経数及びテナントの入居具合に基づき空調停止が可

路確保のみでしたが、改修時は、既にケーブルが能な中間期のテナント休業日に合わせて、もしく個々の端子盤で結線され各住戸に配線がされていは夜間、テナントフロア（什器そのまま）を養生る状態である上に、従前はNTTへの確認を経てし工事を行い、テナントの営業に合わせて養生をの対応でしたが、昨今はインターネット環境の機

撤去し、回路ほかを復旧させるといった工程を繰

能向上の要求のために、新たに別会社の引込配線

り返して工事を進めていきます。

がなされ対応に苦慮することがあります。テレビ
共聴設備なども、竣工時のアンテナからの入力信
号を各戸に分配していたシステムが、ケーブルテレビに変更になっていたり、かつその配線がイン
ターネット配信機能も兼ねたりと複雑化しています。

４ 工事項目別改修工事について
２項の工事条件別のスケルトン型改修工事については、取り合い計画がなされていれば、新築工事と同等と述べました。そのため、ここでは居な
写真１

3.3

事務所改修時の養生例

共同住宅

がら改修型工事の項目別工事について触れてみます。

4.1

電灯コンセント設備改修工事

区分所有法で個々の所有者があり、管理組合で照明器具、スイッチ、コンセント、非常照明・共有部分について維持修繕していく“マンショ誘導灯の更新・移設・新設等やパッケージ型空調ン”と賃貸のそれとは、改修の進め方が違います

機の屋内機や換気設備への電源対応工事などがあが、基本的にコスト及び機能維持が共通の優先条ります。

件になります。そのため、電気設備の改修とし冒頭で述べたように、照明器具の全数更新などて、まとめて全設備をリニューアルしていくようも省エネ方針及び水俣条約等により国内で生産さな内容は少なく、設備としての耐用年数及び機能れなくなる蛍光灯からの代替え工事として、LEDの陳腐化等を考えながら、個別に更新改修していへの更新・普及が、急ピッチに進んでいます。全

きます。

面器具更新工事を居ながらで進めていく場合、設

また法的設備については、所定の検査を実施し計図は、「照明器具灯数及び配置も既存に同じ」、

つつ、支障箇所については適時対応していきます。

「既存配線は再利用」と書かれている例が多く見工事条件としては、電気設備そのものが住民のられます。ここで、蛍光灯もしくは水銀灯、白熱生活に係わる、共同住宅用インターホンや共用部

灯からLED灯への更新において同じ性能（輝度、照明等については生活パターンに合わせて計画し明るさ）であれば、消費電力は基本的に下がるたていきますが、共用設備の給水ポンプ、昇降機、め、既存配線の絶縁性能が低下していなければ、

機械式駐車場などについてはより細かな調整が必

そのままケーブル配線が利用可能です。

32

建築コスト研究No.1102020.7

電気設備改修のコスト管理に関わる考え方について

ただし、工事条件は厳しいものになります。

技術者を配置し安全管理を行っています。

共用部分の廊下等については建物利用者の導線

また、空調、衛生設備で使用される配管（給水が確保できれば、比較的容易に工事対応可能です

管、排水管、冷媒管など）よりも、電線、ケーブが、居室に関しては休日などの使用していない時

ル類は、耐用年数が長く、設置箇所の紫外線や周間帯に行うことになります。また机、オフィス機

囲温度及び使用される電流条件などにより差異は器などに天井部分からの工事に伴う塵埃等を防ぐ

出るものの、30年程度は絶縁性能を維持します。

ために養生が必要になり、場合により安全な足場

そのため電源供給システムとしての受変電設備が確保できない場合は、什器、機器の移動もしく

及び幹線設備、機器のみ更新されることが多く見は仮設足場の設置が必要となります。

られます。ただし、例えば事前に空調システムの施設管理者との調整も細かくなり、直接工事に

更 新 工 事 な ど が あ り、 中 央 熱 源 方 式 か ら 分 散

費やす時間以上に事前の準備が必要になります。

PAC方式などへ変更になるなどにより、電源供

また耐震要件により新たに支持材を設けるために給量を増やさないといけない場合などは、高圧饋

コンクリートスラブに後施工アンカーを打つ作業

電盤改修＋変圧器盤、低圧幹線増設などの対応をが発生する場合、音及び振動、粉塵等への対応も行ったりします。

必要になり、条件がより厳しくなります。

きまた、大規模災害への対応として、商用電源が工事内容的には裏方の内容となりますが、既存途絶した場合の保安電源確保として、消防法的に

電灯分電盤の扱いがどうなるかも工事を進める上必要な発電機だけではなく、保安電源用に新たにで重要な要件となります。LED更新工事だけで発電機を設置し、保安系統を配分するための改修

あれば容量が減るのでと前述しましたが、同時に工事などもあります。

OA電源の拡充等が追加要素となったりすると、いずれにせよ、生きている状態の電源を停止し改修する上で既存電灯分電盤の予備回路がなく回ての工事条件が基本のため、使用者、管理者との路増設の必要が生じたりします。また改修を機に事前調整が十分に必要となります。

照明制御について変更したい、例えば、守衛室で幹線は高圧幹線と低圧幹線に分かれますが、管理したいなどの要件が出た場合、電灯分電盤に各々定期点検で絶縁性能を測定し継続して使用可

ついては根本的な改修もしくは更新が必要になる能かの可否を問います。居ながら工事での更新のこともあります。

場合は、基本受変電設備も含めて、既存と違う場
所、経路を設け計画します。例えば地下電気室に

4.2

受変電設備改修工事（幹線含む場合も）設置されていた受変電設備を更新する際、屋上部

電気設備として単体で更新工事が出される場合

分に新設して、建屋内もしくは外壁面に新設配線があります。主に30年程度経過した状態でキュールートを設け順次切替を行った事例もありましビクルを構成する主要パーツが供給できない状態た。重量物に対する構造強度確認や、低周波騒音になっており、年次定期停電検査等で更新推奨等

対策、耐震対策などを考慮して決定されますが、の文言が見え始めてからの着手となります。

昨今は気象変動より洪水等に対する従前のハザー

受変電設備とは、水、ガスなどの外部インフラ
からの供給をバルブ、計量器等を経て分散供給すド対応も変化してきていますので、引込方法を含めての検討も増えてくるでしょう。

るシステムの要素、及び商用電源からの供給を、事故時（地絡、短絡などで火災、人身事故発生）

4.3

防災設備工事に可及的速やかに電源遮断するためのシステムで電気設備で関係する自動火災報知設備、防排煙す。そのため、一定規模以上の施設では電気主任

設備、非常放送設備、誘導灯、非常照明及び消防

建築コスト研究No.1102020.733

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

負荷に供給する非常電源等については、大規模改修の際には既存遡及等で現行法を満たした工事となりますが、部分改修の場合既存代理店・メーカー

６ 最後にをあてにすることになります。官公庁への定期報

通常の新築建物については、電工作業分のケー

告、工事届などの必要が比較的あるため、竣工時

ブルを延線する、配管を延ばす、照明器具を設置からの改修記録が軽微なものも含め残っているこする等の各工事毎に、歩掛り（単位工量）を使いとが多く、見通しの立ちやすい工事になります。

積上げ方式で労務費を算出しますが、改修工事においては、手待ち、養生、作業時間帯などの不規4.4

情報通信設備工事

則要素が多々あるため、例えばコンセント１個つ

先の共同住宅でも述べましたが、電気工事ではけるにしても、近場の電灯分電盤への配線を含め

通常、経路確保のための工事が主で竣工引き渡して２～３人工を安全確保等に含めることを見込ま

以降に、電話業者、LAN業者等が入りシステム

ないといけない場面に遭遇する場合があります。

を構築します。そのため竣工図ではその記載がな

また、４項の設備項目で触れましたように、竣く、最も難儀する対応となります。

工図ベースで見通しの立つ工事と、現地乗り込み
時に改めて、既存電灯分電盤の回路や端子盤の成５ 改修設計図書について

端表 1 や、EPSの既存配線の調査等する必要がでてきます。たった１本のケーブル延線をするため

新築設計と同様に決められた工期・費用の中でに、情報幹線（光ケーブル）を誤って断線させて作成される設計図では、既存の設備状況がどうし多大なるご迷惑をおかけする可能性もあります。

ても不足しがちになります。

日頃より微細な改修工事などの記録を残していた新築設計であれば、機械設備、建築意匠との整合性がとれていれば、電気設備設計の系統図、シだければ、円滑な改修工事への対応が可能になるのではと思います。

ステム図の確認に進めばよいのですが、特に既存

電気設備工事は部材「モノ」を取付調整「コ設備の改修となると、どこまで忠実に改修前設計

ト」して提供することですが、改修工事において図が現状を表しているかにかかってきます。残念は内容が絞られ局所化すればするほど「コト」のながら竣工図が途中途中の小規模改修も含めて修要素が強まり、様々なアプローチを要求されるこ正して管理されている例に遭遇することは稀です。

とになります。コスト算出においてより「コト」

また改修ステップが明示された図面でも、例えの要素を把握できるよう、改修ステップにおけるばステップ間の引っ越しなどの条件が判然としな

建物運用条件や移動スケジュール等を用意いただ

い場合なども、担当者、電工の立ち合いが必要にくとともに、日々の施設管理での小規模改修の履なることが多々あります。

歴を整理提供いただければ、より確度の高いコス

多数の建物数と改修例及び長期の顧客との繋がト算出に結びつくと考えます。

りがある場合は必要なコストは精度をもって出すことが可能ですが、新規（建物・顧客）の改修工事案件については安全率を含めて対応せざるを得
ません。

1

34

建築コスト研究No.1102020.7

電話などの回路を明記した表。もしくは、端子盤の端子の１次側回路と２次側回路を相対して記録した表。

『空調・衛生設備

特集

改修工事積算マニュアル』の改訂について

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える『空調・衛生設備 改修工事積算マニュアル』の改訂について一般社団法人日本空調衛生工事業協会

市場問題委員会

ましたが、前回の改訂（平成20年５月）から時間

１ はじめにが経過したこともあり、再度、改訂を行うこととしました。積算担当者等の意見調査を行い、工事

現在、建築ストックの蓄積が進み、空調・衛生

経験がない、または少ない若手技術者が、工事の設備工事においてもリニューアル、リノベーショ

イメージを具体的につかむとともに、改修工事でン工事のウェイトが高まっています。また、地球の注意点を理解し、工事関係者への質疑や問いか

環境問題やエネルギー問題への社会的意識の高まけが的確にできる内容となるように改訂作業を進りもあり、省エネルギー、省CO２ 工事を盛り込めました。改訂後の『改修工事積算マニュアル』

んだ改修工事の需要が増加しています。

は、公共建築工事標準仕様書に基づき、空調衛生

空調・衛生設備の改修工事は、執務状態で設備設備における改修工事積算業務を進める上での基を改修することが多く、発注者や執務者の施工に本的事項を示し、新たに『空調・衛生設備

対する要望や条件も様々であり、それらは作業手

工事積算マニュアル（第３版）』（以下「本マニュ

順、作業効率、改修工事のコストに大きく影響しアル」という。）として、令和元年６月に刊行とます。また、発注者と施工者の認識が違えば、クなりました。

レームとなって作業の停止や施工条件の見直しとなり、原価が増大することもあります。
しかし、改修工事は、設計時にこれらの要望や条件が明確化、整理されていないことが多く、その中で積算せざるを得ないことから、積算業務においては、積算価格が積算担当者によってバラつ

改修

空調・衛生設備の改修工事は、建物機能を活かしながらの工事となることが多く、そのため、既設物の養生、狭い場所での作業等、新営工事には見られない手間がかかります。
改修工事にかかる手間を中心に本マニュアルの概要について紹介します。

くという課題を抱えています。そのため改修工事
では、不明確、未整理な部分に対する判断について、ベテランの工事関係者の意見を聞きながら積算することも多く行われていますが、人手不足の

２ 全体の構成
本マニュアルは以下の構成となっています。

中でそれも十分にできない現状があります。

第１編

改修工事積算マニュアル（一社）日本空調衛生工事業協会では、改修工

第２編

改修工事数量算出マニュアル

事の重要性の認識の下に、平成15年３月に『改修第３編

改修工事施工計画

工事積算マニュアル』を整備し、当協会関係企業

参考資料１

改修工事見積書式

並びに関係省庁に配布して、その活用を図ってき

参考資料２

改修工事積算チェックリスト

建築コスト研究No.1102020.735

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える「第１編

改修工事積算マニュアル」は、改修「第３編

改修工事施工計画」は、改修工事施工事積算における一般的な注意事項、積算手順、工計画の作成、積算価格に影響する各種工事の施積算要領、各種補正及び割増についてまとめたも工条件の明確化等についてまとめたものです。現

ので、
「第２編

場調査、施工の基本計画、仮設、工程管理、品質

改修工事数量算出マニュアル」

は、積算上の数量計測の一般的注意事項、計測要領についてまとめたものです。第１編、第２編とも、若手技術者が工事のイメージを具体的につかめるよう、説明図を多く盛り込んでいます。
図１～図４に説明図の例を示します。

図１

図２

36

ダクトの清掃図４

配管の改修工事

躯体のＸ線検査

火花等が発生する場合の養生

建築コスト研究

図３

No.1102020.7

『空調・衛生設備

改修工事積算マニュアル』の改訂について

管理、安全管理、工事保険、副産物処理、試験・検査、官公庁への許可申請について説明しています。
「参考資料１

改修工事見積書式」は標準的な４ 改修工事積算上の注意点
改修工事の積算は新営工事に準じますが、特に改修工事の見積書式の例を示したものであり、ま以下の点に注意する必要があります。

た、「参考資料２

１）施工条件の確認

改修工事積算チェックリスト」

は、積算上の問題点を効率よく把握し、積算ミスを防止するためのチェックリストとなっています。

施工条件を確認し、状況に応じて、労務の割増を行い、必要な費用を計上します。
・建物の執務状態（全館無人、執務並行）

３ 改修工事の区分改修工事には、設備の経年劣化、新機能への・改修工事範囲（全館、部分階、室内の一部分）
・施工場所（天井内、高所、ピット内）
・施工時間（昼間、早朝・夜間・休日、深夜等）

ニーズによる設備全体の改修工事や、部分的老朽・既設設備の機能確保（仮設設備の必要性）

化による部分改修工事等、多様なものがあります

・天井解体（解体範囲、他設備との工事区分）が、 本マニュアルでは、施工条件と執務状態に・手待ち時間の発生（作業時間帯、作業順序）

よって、全館無人改修、執務並行改修（部分無人

・駐車場及び資機材置場（場所の確保）

改修を含む）に区分しています。

・工事用資機材の搬出入（交通規制）

１）全館無人改修・部分引き渡し（先行引き渡し、仮使用）

建物全体が無人状態での改修工事です。
【代表例】①ほぼ全面的に間仕切り壁や天井等が撤去され

２）施工中の安全確保及び環境保全
施工中における安全の確保、環境の保全に関して必要な費用を計上します。

る改修工事で、全館にわたり作業に連続性が・既設建物、既設設備に支障のない施工方法

ある場合（撤去作業、既設設備との接合作業等）②在館者は仮設事務所等で執務を行い、建物全体が無人を確保できる場合

・火気の使用（換気対策、火災予防対策）
・周辺環境の保全（騒音、振動、大気汚染、水

２）執務並行改修（部分無人改修を含む）
建物が執務状態の中で屋内一般室の設備を改修

質汚濁）
・近隣に対する配慮（敷地外仮設通路の設置、交通整理員の配置等）する工事で、夜間作業や土日作業のような作業に連続性がない工事を言います。また、作業場所は・安全対策（仮設足場、酸素欠乏、湿気、有毒無人であっても、作業室への資材搬入、作業員のガス、粉塵、電気等に対する安全確保）

入退室、作業上の騒音振動塵埃対策、機器の停止に制約がある、部分無人改修工事を含みます。
【代表例】①機械室、屋内一般室、シャフト内、便所・湯沸室等を部分的に改修する場合②フロア毎に仮間仕切りをして、作業場所を無人にして改修を行う場合

３）再利用品
設計図書に取外し後再利用と記載された機器及び材料について、再利用品の保管、養生、補修等の処置に必要な費用を計上します。
４）事前調査
設計図書の記載内容が実現可能かどうかの判断を行います。疑義がある場合は簡単な施工計画を策定し、場合によっては現場調査が必要になります。

建築コスト研究No.1102020.737

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

境の悪化等を伴うため、新営の労務費を割増する

５ 改修工事で特に検討が必要な項目必要があります。
改修工事に対する労務費の割増要素としては、

空調・衛生設備の改修工事は、既存の建物を利

労務歩掛りを割増する「施工条件による労務歩掛用する工事となるため、特に検討が必要になる項

りの割増率」と、労務単価を割増する「作業時間

目があります。

帯による労務単価の割増率」があります。

１）仮設

１）施工条件による労務歩掛りの割増率

仮設内容を確認して、必要な費用を計上しま

本マニュアルでは、施工条件による労務歩掛りの割増率を「執務状態による基本割増率」と「改

す。
・作業足場

修条件による加算割増率」に区分しており、割増・揚重率は基本割増率と個々の加算割増率のすべてを加・工事用電力、用水算して算出します。

・仮設間仕切り

【執務状態による基本割増率】
安全打ち合わせ及び確認、軽微な作業中断及・作業員詰め所
２）養生

び手待ち時間、調査時間、清掃・片付け等にか養生における注意点等を確認し、必要な費用をかる割増率【改修条件による加算割増率】

計上します。
３）撤去

天井に軽鉄下地がある、小部屋の作業が多撤去における注意点や撤去後の補修及び復旧等を確認し、必要な費用を計上します。

い、連続作業ができない等、個々の施工条件に対してかかる割増率
２）作業時間帯による労務単価の割増率

４）発生材の処理
発生材の処理、再生資源化、特別管理産業廃棄物の処理について確認し、必要な費用を計上しま

休日・夜間作業、深夜作業、時間が制限される作業等に対して労務単価を割増します。

す。
５）はつり及び穴あけ
コンクリート床壁の穴あけの必要性及び非破壊

７ 改修工事見積書式検査であるＸ線検査、電磁誘導方式探査、レー図５に改修工事見積書式の例を示します。

ダー方式探査の適用について確認し、必要な費用

改修工事の標準的な見積書式の例を示したものを計上します。

で、下記の４項目の構成となっており、改修工事

６）あと施工アンカー等

特有の内訳項目には末尾に「＊」の記載がありま

金属拡張アンカー、接着系アンカー等の使用について確認し、必要な費用を計上します。

す。
１）種目別内訳
直接工事費、共通費、消費税相当額、法定福利

６ 労務費の割増費を記載します。
２）科目別内訳

改修工事には、既設物の撤去を行う撤去工事と新たに機器や材料を設置する改修工事があります。
撤去工事の労務費は、新営の労務費を割引補正して算出しますが、改修工事の労務費は、作業環

38

建築コスト研究No.1102020.7

空調・衛生設備の工事科目毎の金額を記載します。
３）細目別内訳科目に属する細目毎に名称、数量、金額、単価

『空調・衛生設備

改修工事積算マニュアル』の改訂についてを記載します。
４）別紙明細内訳
細目の内容を更に詳しく説明するもので、必要に応じて作成します。

９ おわりに改修工事は、工事毎に施工条件が多様であり、工事の生産性や労務の割増状況も大きく異なって

８ 改修工事積算チェックリスト

います。
本マニュアルが、改修工事見積書の妥当性並び

図６に改修工事積算チェックリストの例を示しに適正性を判断するチェック手法の一つとして、また、改修工事の理解と発注者等との改修工事のます。
設計図書内容、改修条件、仮設計画及び数量を問題点をチェックする資料として十分に活用さ確認することを目的としたチェックリストで、改れ、改修工事積算業務の均質化及び効率化の向上

修工事の内訳項目毎に施工条件及び図面上で表示に寄与すれば幸いです。

されにくい要件、調査漏れ、必要項目の見落とし等の問題点の洗い出しを図っています。積算事前と積算時の双方においてチェックができるようになっています。

（11）配管設備〔 細目別内訳 〕
名

称

適

用

数量 単位 単

価

金

額

備

積算事前チェック

考項

1－(2) ダクト設備
長方形ダクト撤去費*

仕様、寸法

スパイラルダクト撤去費*

仕様、寸法

1

器具類撤去費*
ダンパー類撤去費*

防火区画開口部補修費*
天井解体復旧費*

計

足場工事

養生清掃費*
通路ＥＬＶ等清掃費*
交通整理員・監視員費*

消耗品雑材料
運搬費

小

計

式

(別紙明細)
数量 単位 単 価 金(別紙明細)

用

式

1

式

1

式

小
合

1

式

1

式

1

式

(別紙明細)(別紙明細)(機器離線）(別紙明細)(別紙明細)

式(別紙明細)

1式(別紙明細)

２０××年

1

日作成

式

(別紙明細)
工事予定価格内訳書（または見積書）

1

式

1

式

1

式

1

式

1

式

1
適
1

式

1

式

1

式

1

式

1

式

金

(別紙明細)(別紙明細)円(別紙明細)（工事価格
金円）(別紙明細)(別紙明細)

用

数量 単位 単

価

金

式

1

式

1

式
(機器離線）

1式

1式

Ⅲ. 一般管理費等

1

式

1

式

1

式

計

合 計 （工事価格）

消費税相当額

総月(別紙明細)

Ⅱ. 現場管理費

計【法定福利費相当額】

考(別紙明細)

計
共 通 費
計
Ⅰ. 共通仮設費

小備(別紙明細)11
式(1)空気調和設備
機器・資材の搬出入用
1式1)機器設備
1式2)ダクト設備
1式3)配管設備
1式(2)換気設備1式1)機器設備〔 種目別内訳〕
1式2)ダクト設備
名
1 称式(3)排煙設備
直接工事費 1式1)機器設備Ⅰ． 空気調和設備
2)ダクト設備
Ⅱ． 給排水衛生設備(4)自動制御設備
小計(5)電気工事*額(別紙明細)

1

2 改修工事

仮設ステージ構築・架払工事*

現場調査費*(別紙明細)

式

適1
式(1)機器設備
1式(2)ダクト設備
1式(3)配管設備1式(4)自動制御設備
1式(5)電気工事*
1式(6)発生材処理
1式

アスベスト調査費および撤去費*

警備員費*(別紙明細)式

1

はつり補修費*

高所作業車リース料式
式

1

撤去部保温補修費*

小1
1〔 科目別内訳 〕

チャンバー撤去費*
名
称
ダクト開放端カバー工事*
Ⅰ．空気調和設備
既設ダクト盛替え費*
1 撤去工事
保温材撤去費*

天井点検口取付工事*

式

1

総計×労務費×法定
福利費等事業主負担率注） 名称及び適用項目の末尾の「＊」は、改修工事特有のものを示す

図 5 改修工事見積書式
改修工事見積書式
図５目

積算時チェック有無(必要) (不要）項目

計上 未計上 備(必要) (不要）考1 作業条件(1) 配管搬入形態の指示
1) 作業通路の制限
2) 素材搬入
3) 加工管搬入
4) プレハブ加工搬入

額

備

考

□
□
□
□
□
□
労務単価の設定□□□□□□（10）ダクト設備(2) 配管工法の指示□□ 積算時チェック
積算事前チェック
1) 火無工法□□
考有
無計上 未計上 備
項目
項目2) 不断水工法□(必要) (不要） □(必要) (不要）
労務単価の設定
3) 凍結工法□□
1 作業条件4) 工場加工□□(1) ダクト搬入形態の指示□□□□
1) 作業通路の制限□□(3) 屋外配管工事の状況 2) 工場加工分割搬入□□□□
労務単価の設定
1) 外壁面垂直作業□□
3) 工場半加工□□
2) 外壁面水平作業□□
4) 現場全組立作業□□
3) 屋上水平作業□□
労務単価の設定□□
4) 埋設配管機械堀り□□(2) 作業場所の状況□□
3) 埋設配管手堀り□□
1) 高所作業□□（１）共通事項□□
2) シャフト内□ 積算事前チェック□
積算時チェック
2 配管支持□□労務単価の設定
3) 天井内□□有無
計上 未計上 備
項□目 □(1) 配管用吊架台□
配管用吊架台費目4) ピット内・トレンチ内・暗渠内□ 項(必要) (不要）(必要) (不要）(2) 共通架台工事□
共通架台費用 □□5) 電気室等□
1 施工地域(3) 構造体補強材□
構造体補強材費用□□□(1) 市街地 □□□(4) 耐震支持固定（Ａ種・Ｂ種〉□
耐震支持費用（Ａ種・Ｂ種）□(3) 屋外ダクト工事の状況□□□
労務費の割増(2) 遠隔地(5) あと施工アンカー打込費1) 外壁面垂直作業□
あと施工アンカー打込費用□□□(3) 積雪地 □□□ＳＵＳ等(腐食環境対策）費用(6) 配管支持材質の指示 2) 外壁面水平作業□□
労務単価の設定
□
□
□
□
□
□
□
3) 屋上水平作業□□
2
3 接続工事□□□(1) 全館無人改修□□
労務費の割増(1) 既設配管接続工法の指示□
2 ダクト支持方法の指示□□□(2) 執務並行改修(部分無人改修含む)
労務単価の設定・業者見積
1) 不断水工法□□(1) ダクト用吊架台□
ダクト用吊架台費□□□□
2) 凍結工法□□(2) 共通架台工事□
共通架台費用□3 改修工事範囲(2) 既設側の接続加工
□
□
接読工費
□
□
(3) 構造体補強材□
構造体補強材費用□□(1) 全館□□(3) 既設側の接続部保温補修の指示□□ 補修費用□□(4) 耐震支持固定（Ｓ・Ａ・Ｂ〉□
耐震支持費用（Ｓ・Ａ・Ｂ）□□(2) 一部□□□□□(5) あと施工アンカー打込費□
あと施工アンカー打込費用□(3) 全階
□□労務費の割増4 既設配管の再利用
ＳＵＳ等(腐食環境対策）費用□(6) ダクト支持材質の指示 (4) 部分階 □□(1) 配管洗浄工法の指示□□□(5) 室内全部□
洗浄工事費用・専門業者費用□□
1) 洗浄工法の確認□□
3 接続工事□□□(6) 室内一部
見積範囲以外の関連工事費用□
2) 専門業者の見積範囲の確認□(1) 既設側の接続加工
□
接続工費
□
□
□
□
(2) 配管更生工法の指示 (2) 既設側の接続部保温補修
□
□
□
補修費用
□
4 隣接建物の有無□ 近隣対策の要・否□□
配管更生工法費用・専門業者費用
1) 配管更生工法の確認
□
□
□
□
(1)
事務所
□
説明会費用
□
□
見積範囲以外の関連工事費用
2) 専門業者の見積範囲の確認□□
4 既設ダクトの再利用による清掃の必要性確認□□(2) 集合住宅□
防音対策費用□□□□(1) ダクト清掃方法の指示
清掃費用・専門業者費用□(3) 戸建住宅□□
防臭対策費用□□5 発生残土処分方法の指定□□□□
見積範囲以外の関連工事費用□(2) 専門業者の見積範囲の確認□(4) 店舗□
防塵対策費用□□
6 フラッシング・ストレーナ清掃
□
□
□
□
□
□
(5) 病院□
目隠養生費用□□□□
5 既設器具再利用の指示□□(6) 学校□□□(1) 清掃及び再塗装□
清掃及び再塗装費用□□□□
防火ダンパ用ヒューズ交換費用□(2) 防火ダンパ用ヒューズ交換□
5 交通規制(大型車規制)□□□□
ダンパハンドル再調整費用□(3) ダンパハンドル再調整6 作業日の制限□□□(4) 排煙口操作部調整 (1) 工期内連続作業(休日作業無)□排煙口操作部調整費用
□
□
□
□
□
(2) 作業日指定有り
□
□
6 養生
□
労務単価の割増(3) 法定休日作業□□
引渡前の仮設運転養生用(4) 夏期休日作業□□□(1) 試運転養生用仮設フィルター□□ 仮設フィルター費用(5) 年末・年始作業
□
□
□
□
□
□
□
7 作業時間制限□□(1) 昼間□□(2) 早朝・夜間・休日□□(3) 深夜□□労務単価の割増(4) 時間制限□□(5) 近隣対策による作業時間指定□□(6) 交通規制による作業時間指定□□□□
8 敷地内資材置場・下小屋の指定□□(1) 有償□□資材置場費用(2) 無償
□
□
□
□

図６

考

改修工事積算チェックリスト
図 6 改修工事チェックリスト

建築コスト研究No.1102020.739