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サステナブルインフラの「いちご」

2022 年 9 月 14 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
い ち ご ホ テ ル リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員
宮下 修（コード番号 3463）www.ichigo-hotel.co.jp
資産運用会社名
い ち ご 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長執行役員
岩井 裕志
問合せ先 執行役員ホテルリート本部長 岩坂 英仁（電話番号 03-3502-4892）

資産取得のお知らせ（ホテルサンシャイン宇都宮）
いちごホテルリート投資法人（以下、「本投資法人」という。）の資産運用会社であるいちご投資顧問株式会社（以下、「本資産運用会社」という。）は、本日、ホテルサンシャイン宇都宮（以下、「本ホテル」という。）の取得を決定いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
記
1. 取得予定資産の概要
ホテル名称

ホテルサンシャイン宇都宮

ホテル番号（※1）

B-3 028

ホテルタイプ

宿泊主体・特化型ホテル

建物建築時期1991年2月

資産の種類

不動産信託受益権（土地・建物）

鑑定評価額（※2）

2,400,000,000円

取得予定価格（※3）

2,200,000,000円

取得先

タカラレーベン不動産投資法人

契約締結日

2022年9月14日

取得予定日

2022年9月20日

取得資金

自己資金

決済方法

引渡時一括

（※1）「ホテル番号」のうち、アルファベットは物件が所在する地域を示し、「B」は関東甲信越に所在することを示します。
（※2）「鑑定評価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法および基準ならびに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定士による2022年8月1日時点における鑑定評価額を記載しております。
（※3）「取得予定価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された売買価格（資産取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額およびその他手数料等を除きます。）を記載しております。

12. 取得の理由
本投資法人は、地域分散を図った安定性の高いホテルポートフォリオの構築を通じ、投資主価値の最大化を図っております。この度、その運用戦略の下、ビジネス・レジャー両面の安定した需要が期待できる、栃木県宇都宮市に所在する宿泊主体・特化型ホテルの取得（以下、「本取得」という。）を決定いたしました。
本ホテルは、JR東北本線、東北・山形・秋田新幹線他「宇都宮」駅より徒歩約5分に所在しており、ビジネス・レジャー両面の需要を取り込むことが可能です。宇都宮市は栃木県の県庁所在地であり、各種行政機関が設置されているほか、内陸型工業団地では国内最大規模である清原工業団地を有していることから、安定したビジネス需要が期待できます。また、日光東照宮や中禅寺湖といった名所・旧跡や、市内・県内の各所にある各種スポーツイベント会場への玄関口としての機能も有しており、レジャー需要も見込まれるエリアとなっております。
なお、本取得にあたっては、2020年1月に保有物件を譲渡した際の譲渡代金等、手元資金を充当いたします。
本ホテルのオペレーターとの契約は、固定賃料のみとなっており、ホテルポートフォリオの地域分散、ならびに収益安定性の向上に寄与するものと考えております。
3. 本ホテルの内容①

立地および建物について
1. JR東北本線、東北・山形・秋田新幹線他「宇都宮」駅より徒歩約5分に位置する宿泊主体・特化型ホテル。
2. 本ホテルが立地するエリアは、ビジネスホテル・低層オフィスビル・病院・飲食店舗等が集積しており、宇都宮駅東口においては2023年8月開業予定のLRT（軽量軌道交通。LightRail Transitの略）の整備に合わせ、宇都宮駅東口地区整備事業の中核となる「ウツノミヤテラス」が2022年8月にオープン。コンベンションセンター（ライトキューブ宇都宮）も2022年11月に開業する予定であり、今後、商業地としてさらに成熟していくことが期待される地区。
3. 客室は、シングルルームを主体に、2名以上が宿泊可能なダブル・ツインルームも備えており、幅広い需要に対応できる構成。

2

② 取得予定資産の写真・位置図

3

③ 取得予定資産の概要
特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

信託契約の期間

2017年4月21日 ～ 2032年9月30日（予定）所在地（住居表示）

栃木県宇都宮市東宿郷二丁目3番3号

土地

建物

所有形態

所有権

面積

1,038.28m2

用途地域

商業地域

建ぺい率 / 容積率80% / 600%

所有形態

所有権

用途

ホテル

構造・階層

S造 地下1階付13階建

延床面積

5,397.36m2

建築時期

1991年2月20日

鑑定機関

株式会社谷澤総合鑑定所

鑑定評価額

2,400,000,000円

価格時点

2022年8月1日

直接還元法による収益価格

2,480,000,000円

総客室数

160室

設計者

清水建設株式会社一級建築士事務所

施工者

清水建設株式会社

構造設計者

清水建設株式会社一級建築士事務所

確認検査機関宇都宮市建築主事

地震PML（評価会社）

0.2%（SOMPOリスクマネジメント株式会社）

担保設定の状況

無担保
賃貸借の概要

テナントの内容
テナント数
賃料

1
賃借人より同意を得られていないため、非開示
なお、本ホテルの賃料形態は固定賃料

敷金・保証金

敷金： 31,981,899円

賃貸可能面積5,267.16m2

賃貸面積5,267.16m2稼働率の推移

保証金：なし2022年3月

2022年4月

2022年5月

2022年6月

2022年7月

100%

100%

100%

100%

100%

プロパティマネジメント会社

サムティプロパティマネジメント株式会社

マスターリース会社

合同会社エス・ホテルオペレーションズ宇都宮

マスターリース種別

賃料保証 / パススルー

鑑定NOI利回り

6.05%

償却後NOI利回り

5.30%

4特記事項
建物エンジニアリング・レポートにおいて、以下の指摘がありますが、すべて売主の費用負担により速やかに是正することについて、売主との間で合意しております。
1. 対象地に設置されている屋外広告物について、有効期限内の屋外広告物許可書が確認できていない。
2. 敷地東側にある屋外避難階段から外部へと通じる経路上に扉が設置されている。階段の経路上に設置された扉として扱う場合でも有効幅員は階段と同程度の 90cm が必要となるが、現況では確保されていない。
3. 敷地東側にあるコンクリートブロック塀が 1.2m を超すが、控壁が設置されていない。
4. 1 階店舗の開口部が、敷地東側にある屋外避難階段から 2m の範囲内にあるとともに、延焼ライン内にある外壁の耐火要件が確認できない。
5. 2021 年 11 月特定建築物定期調査報告書において、指摘事項（塀の控壁未設置、照明器具の脱落）が確認された。
［記載事項に関する説明］
・ 「設計者」、「施工者」、「構造設計者」および「確認検査機関」の名称は、建物竣工時における名称を記載しています。
・ 「賃料」はホテル施設に係る賃貸借の概要を記載しています。
・ 「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIを取得予定価格で除した数値（小数第2位を四捨五入）を記載しています。よって、本資産運用会社が算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
・ 「償却後NOI利回り」は、以下の計算式により求められる数値（小数第2位を四捨五入）を記載しています。
償却後NOI利回り＝取得予定資産に係る（鑑定NOI － 減価償却費（※））/ 取得予定価格（※）定額法により本資産運用会社が一定の仮定の下に算出した試算値です。
なお、償却後NOI利回りは、不動産鑑定評価書に記載された金額を基に本資産運用会社が算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
・ 建物の「構造・階層」は、登記簿上表示されている構造を記載しています。
なお、「構造・階層」欄の記載の略称は、それぞれ次のとおりです。
RC造：鉄筋コンクリート造、SRC造：鉄骨鉄筋コンクリート造、S造：鉄骨造
F：階、B：地下5

鑑定評価書の概要
物件名称

ホテルサンシャイン宇都宮

鑑定評価額

2,400,000,000円

鑑定評価機関の名称

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2022年8月1日
項目

内容

概要等

2,400,000,000円

収益価格

DCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直接還元法による収益価格からの検証も行い試算

2,480,000,000円

直接還元法による価格

150,097,126円 収支予測、類似事例等を参考に査定した収益

運営収益

150,743,604円

可能総収益646,478円

空室等損失等

17,092,137円

運営費用
維持管理費

0円 賃借人が負担することを前提とするため計上なし

水道光熱費0円 賃借人が負担することを前提とするため計上なし

修繕費

5,355,000円 エンジニアリング・レポートおよび類似事例に基づき計上

PMフィー1,560,000円 見積額に基づき計上

テナント募集費用等

112,050円

公租公課

9,508,900円 2022年度実績額を参考に査定し計上（償却資産税を含む）

損害保険料

406,090円 保険料見積額等に基づき計上

その他費用

150,097円 類似事例等に基づき計上

運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
FF＆Eリザーブ
純収益

店舗部分について類似不動産のテナント募集費用等を参考に計上

133,004,989円
61,415円 店舗部分の敷金等につき、運用利回り1.0%で計上
11,475,000円 エンジニアリング・レポートおよび類似事例に基づき計上
0円 賃借人が負担することを前提とするため計上なし
121,591,404円
類似地域等の取引事例と、対象不動産の立地条件、建物条還元利回り4.9% 件およびテナント属性等ならびに権利形態等の比較検討
により査定

DCF法による価格

2,370,000,000円

割引率5.0% ベース利回りに対象不動産の個別リスクを考慮して査定

最終還元利回り

5.1% 還元利回りを基に将来の予測不確実性を考慮して査定

積算価格

2,090,000,000円

土地比率

71.5%

建物比率

28.5%

建物の積算価格を、土地および建物の積算価格の合計で除した比率を記載

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
特になし

6

4. 取得先の概要
商号タカラレーベン不動産投資法人

本店所在地

東京都港区赤坂一丁目14番15号

代表者

執行役員 宰田 哲男

出資総額63,801百万円（2022年9月1日現在）

設立年月日

2017年9月11日

純資産

59,320百万円（2022年2月28日現在）

総資産121,319百万円（2022年2月28日現在）

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
株式会社日本カストディ銀行（信託口）
大投資主
野村信託銀行株式会社（投信口）（2022年8月31日現在）株式会社タカラレーベン
JP MORGAN CHASE BANK 385771（14.1%）（10.6%）（4.2%）（2.5%）（1.6%）

事業内容

資産を主として不動産等資産に対する投資として運用

本投資法人または本資産運用会社との関係

本投資法人、本資産運用会社と取得先投資法人との間には、記載すべき資本関係、人的関係、取引関係はありません。
なお、取得先投資法人は本投資法人および本資産運用会社の関連当事者には該当いたしません。

5. 物件取得者等の状況
本取得は、本投資法人、本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
6. 媒介の概要
名称

本投資法人または本資産運用会社との関係

媒介手数料

媒介者から開示の同意を得られておりませんので、非開示とさせていただきます。
本投資法人、本資産運用会社と媒介者との間には、記載すべき資本関係、人間関係、取引関係はありません。また、媒介者は、投信法に定める「利害関係人等」および本資産運用会社の利益相反対策に係る自主ルール（利害関係者取引規程）における「利害関係者」には該当しません。
媒介者から開示の同意を得られておりませんので、非開示とさせていただきます。

7. 本取得の日程
取得決定日

2022年9月14日

取得契約締結2022年9月14日

取得予定日

2022年9月20日（予定）

取得代金支払日

2022年9月20日（予定）8. 今後の見通し
本取得による2023年1月期および2023年7月期の運用状況への影響については、本日発表の「2022年7月期 決算短信（REIT）」に記載のとおりです。
以 上7

【ご参考①】エンジニアリング・レポートの概要
調査会社

東京海上ディーアール株式会社

調査時点

2022年7月

短期修繕費（※1）–

長期修繕費（※2）

231,862千円

再調達価格

1,528,400千円（※1）調査時点より1年以内に日常保守に優先して必要と思われる修繕費をいいます。
（※2）調査時点より12年間の維持保全に必要と思われる修繕更新費をいいます。
【ご参考②】本取得後のポートフォリオの状況

A-1 004

ネストホテル札幌駅前北海道札幌市

取得（予定） 投資比率
価格（百万円） （%）
（※2）
（※3）
固定+変動賃料
2,160
3.9

A-2 008

ネストホテル札幌大通

北海道札幌市

固定+変動賃料

1,450

2.6

A-3 018

コンフォートホテル釧路

北海道釧路市

固定賃料

300

0.5

B-1 020

カプセルプラス横浜

神奈川県横浜市

変動賃料

1,490

2.7

B-2 027

コンフォートホテル長野

長野県長野市

固定賃料

670

1.2

B-3 028

ホテルサンシャイン宇都宮

栃木県宇都宮市

固定賃料

2,200

4.0

C-1 012

スマイルホテル東京阿佐ヶ谷

東京都杉並区

固定+変動賃料

3,910

7.1

C-3 016

ホテルリブマックス日本橋箱崎

東京都中央区

固定賃料

1,360

2.5

C-4 025

ホテルエミット渋谷

東京都渋谷区

固定+変動賃料

3,700

6.8

D-1 006

コンフォートホテル浜松

静岡県浜松市

固定賃料

1,550

2.8

愛知県名古屋市固定+変動賃料

2,670

4.9

5,308

9.7

300

0.5

ホテル番号
（※1）

D-2 003

ホテル名称

ホテルウィングインターナショナル
名古屋

地域

賃料形態

D-3 011

コンフォートホテル中部国際空港

愛知県常滑市D-4 019

コンフォートホテル鈴鹿

三重県鈴鹿市

固定賃料
固定賃料

E-1 001

スマイルホテル京都四条

京都府京都市

固定+変動賃料

4,480

8.2

E-3 005

ザ・ワンファイブ大阪堺筋

大阪府大阪市

固定+変動賃料

1,630

3.0

兵庫県神戸市

固定+変動賃料

1,490

2.7

E-4 007

ホテルウィングインターナショナル
神戸新長田駅前

E-5 010

ネストホテル大阪心斎橋

大阪府大阪市

固定+変動賃料

7,600

13.9

F-1 017

ザ・ワンファイブ岡山

岡山県岡山市

固定+変動賃料

1,200

2.2

F-2 015

ネストホテル松山

愛媛県松山市

固定+変動賃料

1,610

2.9

F-3 021

アーバイン広島エグゼクティブ

広島県広島市

固定賃料

1,800

3.3

F-4 022

ザ・ワンファイブガーデン倉敷

岡山県倉敷市

固定+変動賃料

1,725

3.1

F-5 024

ヴァリエホテル広島

広島県広島市

固定+変動賃料

1,500

2.7

F-6 026

下関駅西ワシントンホテルプラザ

山口県下関市

固定賃料

1,080

2.0

G-1 009

ザ・ワンファイブ福岡天神

福岡県福岡市

固定+変動賃料

1,380

2.5

G-3 023

ネストホテル熊本

熊本県熊本市

固定+変動賃料

2,220

4.1

54,783100.0

合計（25ホテル）8

（※1）「ホテル番号」のうち、「A」は北海道・東北、「B」は関東甲信越、「C」は東京、「D」は北陸・東海、「E」は近畿、「F」は中国・四国、「G」は九州・沖縄に各物件が所在することを示します。
（※2）「取得（予定）価格」は、本投資法人が取得済みまたは取得予定資産の各信託受益権の売買契約に記載された売買金額（取得に係る諸費用、公租公課等の精算金および消費税等を含みません。）を記載しています。
（※3）「投資比率」は、取得（予定）価格の合計に対する各信託受益権の取得（予定）価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。

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