資 産 運 用 報 告 書

3

第

期

自
至

平成15年 1 月 1 日
平成15年 6 月30日

ø 決算ハイライト¿ 投資法人の概要¡ 資産運用報告書¬ 貸借対照表√ 損益計算書
ƒ 金銭の分配に係る計算書≈ 監査報告書∆ キャッシュ･フロー計算書（参考情報）« 投資主インフォメーション

日本プライムリアルティ投資法人
東京都中央区八重洲一丁目 9 番 9 号
http://www.jpr-reit.co.jp/

日本プライムリアルティ投資法人
執行役員

ご

挨

金子 博人

拶

投資主の皆様におかれましては、ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。
私は、日本プライムリアルティ投資法人の執行役員をしております金子博人でございます。
平素より当投資法人に関しまして、格別のご高配を賜りまして厚く御礼申し上げます。
当投資法人は、平成14年 6 月14日の東京証券取引所への上場以来、投資主の皆様のご支援のもと成長を続けて来ましたが、このたび平成15年 6 月末日に第 3 期の決算期を迎えました
ので、投資主の皆様に営業の概況と決算につきましてご報告させて頂きます。
第 3 期の営業収益は52億64百万円（第 1 期：44億69百万円，第 2 期：49億72百万円）、経常利益は19億91百万円（第 1 期：7 億38百万円，第 2 期：20億 2 百万円）となり、当期純利
益は19億90百万円（第 1 期：7 億37百万円，第 2 期：20億 1 百万円）を計上致しました。この結果、投資口 1 口当りの分配金は6,873円（第 1 期：2,545円，第 2 期：6,912円）とさせて頂きました。
また、平成15年 7 月から 8 月にかけて約321億円の増資の実施により出資金総額も約891億円となりましたが、これらはひとえに投資主の皆様のご支援の賜と衷心より感謝申し上げます。
今後とも、当投資法人の投資方針に則り、株式会社東京リアルティ・インベストメント・
マネジメントの運用によって、中長期的な安定成長を目指す所存でございます。
投資主の皆様におかれましては、今後とも旧倍のご支援、ご鞭撻を頂戴致したく何卒宜し
くお願い申し上げます。

CONTENTS
ご挨拶
ø. 決算ハイライト ……………………………………………………１
1 . 決算トピックス
2 . ポートフォリオトピックス
3 . 投資口の状況¿. 投資法人の概要 ……………………………………………………６
1 . 特色及び沿革
2 . 投資法人の仕組
3 . ポートフォリオの概要
4 . 資産運用会社の概要¡. 資産運用報告書 ……………………………………………………24¬. 貸借対照表 …………………………………………………………40√. 損益計算書 …………………………………………………………42
ƒ. 金銭の分配に係る計算書 …………………………………………46≈. 監査報告書 …………………………………………………………47∆. キャッシュ・フロー計算書（参考情報） ………………………48«. 投資主インフォメーション ………………………………………50
1 . IRカレンダー
2 . 不動産投資信託用語集
3 . ホームページの使い方
コラム（豆知識）………………………………………………………56

ø. 決 算 ハ イ ラ イ ト
Financial Highlight

1．決算トピックス■決算ハイライト
第1期

第2期

第3期

自 平成13年 9 月14日 自 平成14年 7 月 1 日 自 平成15年 1 月 1 日
至 平成14年 6 月30日 至 平成14年12月31日 至 平成15年 6 月30日

営

業

収

益

4,469百万円

4,972百万円

5,264百万円

経

常

利

益

738百万円

2,002百万円

1,991百万円

当 期 純 利 益

737百万円

2,001百万円

1,990百万円

103,955百万円

106,578百万円

144,989百万円

総

資

産

額

純

資

産

額

（対前期増減 − %） （対前期増減 2.5 %）（対前期増減 36.0 %）57,719百万円

58,983百万円

58,972百万円（対前期増減 − %） （対前期増減 2.2 %）（対前期増減 △0.0 %）一口当たり純資産額

199,306円

203,673円

203,634円

自 己 資 本 比 率

55.5%

55.3%

40.7%

（対前期増減 − %）（対前期増減 △0.3 %）（対前期増減 △14.7 %）（注 1 ）対前年比については小数点以下第 2 位を四捨五入しております。
（注 2 ）第 1 期の対前期増減率は該当がないため記載を省略しております。

■分配金等の状況
第1期

第2期

第3期

自 平成13年 9 月14日 自 平成14年 7 月 1 日 自 平成15年 1 月 1 日
至 平成14年 6 月30日 至 平成14年12月31日 至 平成15年 6 月30日

当期純利益総額

737百万円

2,001百万円

1,990百万円

利 益 留 保 額

0百万円

0百万円

0百万円

金銭の分配金総額

737百万円

2,001百万円

1,990百万円（一口当たり分配金）（2,545円）（6,912円）（6,873円）

うち利益分配金総額

737百万円

2,001百万円

1,990百万円（一口当たり利益分配金）（2,545円）（6,912円）（6,873円）

うち出資払戻総額

−百万円

−百万円

−百万円

（一口当たり出資払戻額）

（−円）

（−円）

（−円）

1

■当期の運用概況〇投資法人の主な経緯
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含み、以下「投信法」といいます。）に基づき、平成13年 9 月14日に設立され、平成14年 6 月14日に発行済投資口総数289,600口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8955）しました。本投資法人は、株式会社東京リアルティ・インベストメン
ト・マネジメント（以下「資産運用会社」といいます。）に資産運用業務を委託し、オフィスと商業施設からなる複合型ポートフォリオを効率的に運用することによって投資主価値の極大化を目指してきました。
〇当期の運用実績
A 運用環境不動産賃貸市場は、比較的底堅い市場であった東京都心のオフィス市場においても、
2003年問題による影響が顕在化し、全国的にオフィスビルの二極化が一層進んでいます。
不動産売買市場の動向を見ると、供給面では、事業会社のバランスシート改善ニーズ、
不良債権処理、減損会計を睨んだ不動産の処分の動きが進んでおり、需要面では、東京都心の一部の優良物件を除き、投資案件の選別化傾向が強くなっています。
② テナント誘致活動
新規テナントの誘致活動については、平成15年 6 月末日時点のポートフォリオ全体の稼働率は、既存ビルの一部に空室が発生したものの新規物件の寄与もあって93.5％（対前期末比0.1ポイントの増加）となりました。
③ コスト削減
外注委託費については、テナントサービス水準を維持しつつ、ビル毎の各契約内容を見直すことにより、コストの適正化に努めてきました。
不動産管理会社の報酬について、朝日生命福岡第三・第四ビル、朝日生命高松第二ビル、SK広島ビルの不動産管理会社を東京建物株式会社に集約したことにより、当該 3 物件で契約ベース22.8％の報酬削減を実施しました。（注）（注）SK広島ビルの不動産管理会社を平成15年 7 月 1 日より東京建物株式会社に変更し、報酬削減率は変更後の報酬体系で計算しています。

④ PM能力評価の実施
各物件のPM能力評価の結果は、総合的には評価基準を満たすものでしたが、一部基準を満たさない項目については改善を提案するとともに当該評価結果を不動産管理会社各社
へフィードバックし、更なる管理体制の強化とテナントサービス向上に一段と努めるよ
うに指導しました。
〇当期の新規取得物件実績
当期の新規物件の取得は312億円（取得価格ベース）に達し、保有資産残高は30物件、1,257.97億円（取得価格ベース）、全賃貸可能面積は201,808.72fl、テナント数324となり、ポートフォリオのクオリティの向上とバランスの改善を図りました。
〇資金調達の概況
当期は、資産規模の拡大を安定的に行うことに留意し資金調達を行ってきました。この結果、当期末における借入金の残高は695億円となり、期末総資産有利子負債比率は47.9%、
満期 1 年超の中長期有利子負債の比率は57.6％となりました。
〇当期業績及び分配の概要
以上の結果、当期の業績は、営業収益5,264百万円、経常利益1,991百万円、当期純利益
1,990百万円となりました。当期の分配金につきましては、投資口 1 口当たりの分配金が 1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口 1 口当たりの分配金は6,873円となりました。

22．ポートフォリオトピックス■ポートフォリオの推移
運用状況の推移

全賃貸可能面積（fl）

220,000

全賃貸可能面積

稼働率（％）

100

稼働率

200,000

95

180,000

90

160,00085

140,000

80

120,000

75

100,000

70

80,000平成13年11月末

12月末

平成14年 3 月末

6 月末

9 月末

12月末

平成15年 3 月末

60

6 月末

平成13年11月末 平成13年12月末 平成14年 3 月末 平成14年 6 月末 平成14年 9 月末 平成14年12月末 平成15年 3 月末 平成15年 6 月末
物件数
総テナント数
全賃貸可能面積
稼働率

13
133
94,935.49fl
96.3%

18

18

25

26

27

28

30

208
209
281
293
311
323
324
125,497.31fl 125,494.28fl 162,739.50fl 165,354.93fl 168,987.78fl 183,413.79fl 201,808.72fl
95.1%
94.6%
94.1%
94.1%
93.4%
94.2%
93.5%

（注 1 ）テナント数については、 1 つのテナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については 1 テナントとして、複数の物件にわたる場合は、複数テナントとする方法で算出しています。
（注 2 ）稼働率は、小数点以下第 2 位を四捨五入しています。

■主要テナント情報-トップ10
順位

テナント名

1

株式会社西友2
3
4

株式会社ロフト株式会社西武百貨店（注 2 ）監査法人トーマツ5

株式会社損害保険ジャパン

6

岩谷産業株式会社

7

安田生命保険相互会社

8
9

日本フィッツ株式会社
三菱電機インフォメーションシステムズ株式会社

10

兼松エレクトロニクス株式会社

入居物件名称
田無アスタ
ツルミフーガ１
クラレニッセイビル
神南一丁目ビル
ＭＳ芝浦ビル
損保ジャパン仙台ビル
損保ジャパン和歌山ビル
東京建物本町ビル
安田生命池袋ビル
安田生命大阪ビル
安田生命那覇ビル
新潟駅南センタービル
新横浜第二センタービル
アルカイースト
ＭＳ芝浦ビル
兼松ビル
兼松ビル別館

期末賃貸面積（fl） 期末全賃貸面積に占める割合（注1）
40,700.31

21.6％

10,282.31
8,076.85
6,864.79

5.4％
4.3％
3.6％

6,541.71

3.5％

5,959.86

3.2％

5,015.78

2.7％

3,993.50
3,922.74

2.1％
2.1％

3,094.50

1.6％（注 1 ）小数点以下第 2 位を四捨五入しています。
（注 2 ）神南一丁目ビルの取得日（平成15年 6 月30日）におけるテナントは株式会社西武百貨店ですが、取得日の翌日（平成15年 7 月 1 日）から賃借人の地位が転借人であるタワーレコード株式会社に承継されています。
（注 3 ）共有ビル等については本投資法人の保有に係る面積を記載しています。

3

■地域・用途分散、テナント業種分散
地域別（取得価額に基づく比率）
東京都心

東京周辺部

地方

東京周辺部 21.7％（27,357百万円）

地域別（期末月額契約賃料に基づく比率）
東京周辺部

地方

商業施設 26.4％（33,240百万円）

事務所 73.6％（92,557百万円）

用途別（期末月額契約賃料に基づく比率）
事務所

商業施設

商業施設 26.7％（252百万円）

東京都心 31.1％（294百万円）

地方 41.5％（392百万円）

東京周辺部 27.4％（259百万円）

地域別（期末賃貸面積に基づく比率）
東京都心

事務所

商業施設
東京都心 40.3％（50,670百万円）

地方 38.0％（47,770百万円）

東京都心

用途別（取得価額に基づく比率）

東京周辺部

地方

事務所 73.3％（693百万円）

用途別（期末賃貸面積に基づく比率）
事務所

商業施設

商業施設 31.3％（59,059.47fl）

東京都心 20.9％（39,444.11fl）

地方 45.7％（86,162.42fl）

東京周辺部 33.4％（63,061.84fl）

事務所 68.7％（129,608.90fl）

業種別テナント（契約面積ベース）
医療
（12社）
1.6％
公共サービス
（14社）
2.1％

繊維
（3社）
1.5％ 不動産
（6社）
1.0％
建築・土木
（17社）
2.3％

通信・放送
（5社）
化学・ゴム
2.4％
（21社）
2.6％
電子機器
（17社）
卸売
3.2％
（26社）
6.4％
保険
（9社）
8.9％

4

銀行
（5社）
1.0％ その他
（46社）
5.4％
小売業
（13社）
34.5％

その他サービス業（109社）
27.0％

3．投資口の状況■投資口価格の状況
投資口の状況
290,000

8,000

出来高
投資口価格

7,000

2003/8/8現在
時価総額
1,070億円
上場来高値（取引値） 283,000円（2003/5/20）
上場来安値（取引値） 199,000円（2002/6/14）
期末投資口価格
243,000円（2003/6/30）

6,000

275,000

260,000

追加公募・売出価格：
237,160円

5,000

245,000出来
高 4,000︵
口︶

230,000

3,000

215,000

上場時公募・売出価格：200,000円

2,000

投
資
口
価
格
︵
円
︶

200,000

1,000

185,000

170,0000

2002/6/14 7/1

8/1

9/2

10/1

11/1

12/2

2003/1/1

2/1

3/1

4/1

5/1

6/1

7/1

8/1 8/8（注）投資口価格は、終値ベースで記載しております。

■投資主の構成、口数、投資主数
個人その他
43,731口（15.10%）

金融機関
143,374口（49.50%）証券会社
670口（0.23%）

その他の国内法人
69,693口（24.06%）

外国法人・個人 保管振替機構名義投資口
32,114口
18口（11.08%）（0.00%）

金融機関
個人その他
65人
12,413人（97.67%） （0.51%）

証券会社
8人（0.06%）

その他の国内法人
199人（1.56%）

外国法人・個人 保管振替機構名義投資口
1人
23人（0.00%）（0.18%）

40％

60％

所有者別投資口数
合計 289,600口

所有者別投資主数
合計 12,709人

0％

20％

80％

100％

（平成15年6月30日現在）（注）比率は、小数点以下第 3 位を切り捨てています。

5¿. 投 資 法 人 の 概 要
Overview of JPR

1．特色及び沿革■投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス（都市型商業施設）及び繁華性の高い立地に位置する商業施設の建物及びその敷地から構成される不動産等並びにこれらの不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等を投資対象とします。また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資をはかり、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします。

■沿

革
取得価額累計

追加取得3物件（取得価額：312.0億円）

30物件/1,257.9億円

追加取得2物件等（注2）（取得価額：24.2億円）

27物件/945.9億円
25物件/921.8億円
18物件/726.6億円

追加取得7物件（取得価額：195.2億円）
追加取得5物件（取得価額：319.3億円）
当初13物件（取得価額：407.3億円）

13物件/407.3億円

平成13年11月

平成13年12月

平成14年6月

平成14年12月

平成15年6月（注 1 ）｢取得価額｣には、取得諸経費、固定資産税･都市計画税の精算額等及び消費税を含みません。
（注 2 ）新麹町ビルの追加取得部分に関する金額を含みます。

年月日

6

沿

革

平成13年 9 月 6 日

設立企画人（ñ東京リアルティ・インベストメント・マネジメント）による投信
法第69条第 1 項に基づく設立に係る届出

平成13年 9 月14日

投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の成立

平成13年11月16日

資産運用開始（オフィス11物件及び商業施設 2 物件を信託財産とする13個の不動産信託受益権（総額407億3,000万円）の取得）

平成14年 1 月22日

投信法第87条に基づく投資口分割（投資口 1 口を2.5口に分割）

平成14年 6 月14日

東京証券取引所不動産投資信託証券市場への上場、売買開始

2．投資法人の仕組資産運用会社

賃貸営業管理・
工事計画助言業務受託者兼物件移管業務受託者

株式会社東京リアルティ・
インベストメント・マネジメント

東京建物株式会社

資産運用委託テナント一般媒介業務受託者

東京建物株式会社
安田不動産株式会社
大成建設株式会社（他）

資
産
運
用

投資法人

日本プライムリアルティ投資法人

借入

融資者
金融機関

負債
運用

資産

投資主
出資
売買

出資

不動産等

分配
投資主

不動産管理会社

資産保管委託一般事務委託資産保管会社

一般事務受託者

みずほ信託銀行株式会社

みずほ信託銀行株式会社（注）みずほ信託銀行株式会社は、平成15年3月12日付でみずほアセット信託銀行株式会社を存続会社とする合併により解散し、同日付で「みずほ信託銀行株式会社」に商号を変更しています。

7

■物件一覧
地域 用途

Ａ
地
域
東
京
都
心

物件
番号

物件名

所在地

事務所 A-1 兼松ビル

東京都中央区京橋

事務所 A-2 兼松ビル別館

東京都中央区京橋

敷地面積 延床面積
構造･階数 竣工年月
（m2）
（m2）
1,751.13 14,995.09

679.06

4,351.46

事務所 A-3 安田生命人形町ビル 東京都中央区日本橋人形町

550.06

4,117.70

事務所 A-4 新麹町ビル

東京都千代田区麹町

657.805,152.98

事務所 A-5 クレスト安田ビル

東京都千代田区神田錦町

636.904,790.68

事務所 A-6 MS芝浦ビル

東京都港区芝浦

8,992.18 31,020.21

商業施設 A-1 神南一丁目ビル

東京都渋谷区神南1,010.47

8,449.56

S・RC・SRC
B2 / 13FSRC B1/ 8F
SRC・RC
B1 / 8FSRC B1/ 9F
SRC B1/ 9F
SRC・RC・S
B2/13F
SRC・S
B3/8F

取得日

Ｂ 事務所 B-2 JPR千葉ビル

H13.12.27 16,276 12.9%

H5.2

H13.12.27

2,874 2.3%

H1.12 H13.11.16

2,100 1.7%

H13.11.16
S59.10 H14.11.21（計）1,670 1.3%
550 0.4%
2,220 1.8%

H11.9

H14.6.21

4,000 3.2%

S63.2

H15.3.28 11,200 8.9%

H4.2

H15.6.30 12,000 9.5%

50,670 40.3%

東京都墨田区錦糸3,755.01 34,281.86

千葉県千葉市中央区新町 1,382.35

9,072.57

域 事務所 B-3 朝日生命横浜日本大通りビル 神奈川県横浜市中区日本大通 1,100.59

9,146.52

東 事務所 B-4 安田生命池袋ビル

772.77

6,468.08

841.71

7,781.93

地

東京都豊島区東池袋

京周 事務所 B-5 新横浜第二センタービル 神奈川県横浜市港北区新横浜辺
部 商業施設 B-1 田無アスタ
商業施設 B-2 ツルミフーガ 1
小計8（百万円） 比率

H5.2

小計
事務所 B-1 アルカイースト

取得価額

東京都西東京市田無町 12,326.30 80,675.27

神奈川県横浜市鶴見区豊岡町 1,962.18 13,543.32

S・SRC
B3 / 19F
S・SRC
B1 / 13FSRC B1/ 11F
SRC B1/ 9F
S・SRC
B2 / 12FSRC B2/ 17F
SRC B2/ 7F

H9.3

H13.11.16

5,880 4.7%

H3.1

H13.12.13

2,350 1.9%

H1.10 H13.11.16

2,927 2.3%

S55.10 H14.6.21

2,040 1.6%

H3.8

H14.9.25

H7.2

H13.11.16 10,200 8.1%

S60.9 H13.11.16

920 0.7%

3,040 2.4%

27,357 21.7%

地域 用途

物件
番号

物件名

所在地

事務所 C-1 新潟駅南センタービル 新潟県新潟市米山

地
域
地
方

2,706.99 19,950.42

事務所 C-2 安田生命大阪ビル

大阪府大阪市北区梅田 5,999.33 52,982.94

事務所 C-3 安田生命天六ビル

大阪府大阪市北区浪花町

事務所 C-4 東京建物本町ビル

大阪府大阪市中央区本町 1,432.64 14,619.52

事務所 C-5 朝日生命高松第二ビル 香川県高松市寿町

Ｃ

敷地面積 延床面積
構造･階数 竣工年月
（m2）
（m2）

642.06579.993,851.23

香川県高松市寿町

1,407.78

7,409.08

事務所 C-7 安田生命博多ビル

福岡県福岡市博多区博多駅前 1,214.63

9,791.91

S・SRC
B2 / 31F
SRC B1/ 8F
SRC B3/ 9F

H12.6 H13.12.25

8,300 6.6%

H3.6

H13.11.16

418 0.3%

S45.2 H13.11.16

4,150 3.3%

S56.8 H13.11.16

872 0.7%/ 10F

S59.3増築

B1 / 12F

事務所 C-10 NORTH33ビル

北海道札幌市中央区北三条西三丁目 1,382.12 10,568.23

事務所 C-11 パークイースト札幌

北海道札幌市中央区南一条東一丁目 1,808.26 10,865.75

5,780.71

事務所 C-12 損保ジャパン仙台ビル 宮城県仙台市宮城野区榴岡 1,895.67 10,783.52

S・SRC
12F
SRC B1/ 12F
SRC B1/ 8F
SRC B1/ 12F

事務所 C-13 損保ジャパン和歌山ビル 和歌山県和歌山市美園町 1,128.45

6,715.07 S 9F

事務所 C-14 天神121ビル

福岡県福岡市中央区天神 1,164.39

8,690.95

事務所 C-15 SK広島ビル

広島県広島市中区三川町

4,268.70

商業施設 C-1 クラレニッセイビル 大阪府大阪市北区茶屋町 3,518.68 17,897.56

S・SRC
13F
SRC B1
/ 9F
SRC
B1/8F

（百万円） 比率

2,140 1.7%

S57.9

S・RC

取得価額

H13.11.16

SRC B1（第四）3,723.68 （第四）SRC 7F

沖縄県那覇市松山502.41

H8.3

H13.12.18

2,130 1.7%

S60.6 H13.11.16

2,900 2.3%

（第三）7,683.01 （第三）SRC B1/10F （第三）S59.2

事務所 C-9 安田生命那覇ビル

959.87

B1 / 10F

3,471.55 SRC 8F

事務所 C-6 JPR高松ビル

事務所 C-8 朝日生命福岡第三・第四ビル 福岡県福岡市博多区住吉 2,500.86

S・SRC

取得日

H13.11.16

2,873 2.3%

H3.10 H13.11.16

1,560 1.2%

H4.2

H14.6.18

3,700 2.9%

S60.11 H14.6.18

2,150 1.7%

H9.12

H14.6.26

3,150 2.5%

H8.7

H14.6.26

1,670 1.3%

H12.7

H14.6.21

2,810 2.2%

H1.12

H14.10.4

947 0.8%

H2.4

H15.5.15

8,000 6.4%

（第四）S61.10

小計

47,770 38.0%

合計

125,797 100.0%（注 1 ）本投資法人は、上記不動産のうち（事B− 5 ）新横浜第二センタービルを除く全てについて、不動産信託受益権の形態により保有しています。取得価額・取得日を除く上記の情報は各不動産信託受益権に係る信託不動産に関する情報です。
（注 2 ）「構造・階数」の略称は、S：鉄骨造、RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造を表しています。
（注 3 ）敷地面積、延床面積は他の区分所有者等の部分を含む建物敷地全体の面積、建物一棟全体の面積を記載しています。

9

3．ポートフォリオの概要
A地域 東京都心A 「東京都心」（事A-1）兼松ビル（事A-2）兼松ビル別館

新宿区
千代田区

（事A-3）安田生命人形町ビル（事A-5）（事A-4）（事A-4）新麹町ビル（事A-3）（事A-1）

渋谷区（事A-5）クレスト安田ビル（商A-1）（事A-6）MS芝浦ビル

港区（事A-2）
中央区（商A-1）神南一丁目ビル（事A-6）（上記不動産の主たる用途は、神南
一丁目ビルが商業施設であり、その他はすべて事務所です。
）

品川区

千代田区、中央区、港区、

A 「東京都心」 新宿区、品川区、渋谷区

東京都のうち「東京都心」以外、

B 「東京周辺部」 千葉県、神奈川県、埼玉県
C 「地方」

その他の地域黄色

事務所を示しております。

紫色

商業施設を示しております。

（事C-2）（事C-3）（事C-4）（商C-1）

地域別物件囲み表示の中で、第 3 期取得物
件は淡色で表しています。

（事C-15）（事C-7）（事C-8）（事C-14）（事C-5）（事C-6）（事C-9）

10（事C-13）

（事C-10）（事C-11）

C 「地方」（事C-1）新潟駅南センタービル（事C-9）安田生命那覇ビル（事C-2）安田生命大阪ビル（事C-10）NORTH33ビル（事C-3）安田生命天六ビル（事C-11）パークイースト札幌（事C-4）東京建物本町ビル（事C-12）損保ジャパン仙台ビル（事C-5）朝日生命高松第二ビル（事C-13）損保ジャパン和歌山ビル（事C-6）JPR高松ビル（事C-14）天神121ビル（事C-7）安田生命博多ビル（事C-15）SK広島ビル（事C-8）朝日生命福岡第三・第四ビル （商C-1）
クラレニッセイビル（ 上 記 不 動 産 の 主たる用 途は、クラレニッセイビルが 商 業 施 設であり、その 他はすべて事務所です。）（事C-12）（事C-1）

B地域 東京周辺部
埼玉県

東京都（事B-4）（商B-1）（事B-1）（事B-2）（商B-2）（事B-5）
神奈川県（事B-3）

千葉県

B 「東京周辺部」（事B-1）
アルカイースト（商B-1）田無アスタ（事B-2）JPR千葉ビル（商B-2）
ツルミフーガ 1（事B-3）朝日生命横浜日本大通りビル（事B-4）安田生命池袋ビル（事B-5）新横浜第二センタービル（上記不動産の主たる用途は、田無アスタとツルミフーガ 1が商業施設であり、その他はすべて事務所です。）

11

第 3 期 取 得 物 件
New Portfolio Profiles（商A-1）

神南一丁目ビル Jinnan 1-chome Bldg.
取得年月日：平成15年6月30日
所

在地：東京都渋谷区神南一丁目

敷 地 面 積：1,010.47㎡
延 床 面 積：8,449.56㎡
構

造：鉄骨鉄筋コンクリート･鉄骨造陸屋根

階

数：地下3階付8階建

竣 工 年 月：平成4年2月
不動産管理会社 ：東京建物株式会社
主要テナント：株式会社西武百貨店（注）神南一丁目ビルの取得日（平成15年6月30日）におけるテナ
ントは株式会社西武百貨店ですが、取得日の翌日（平成15年7月1日）
から賃借人の地位が転借人であるタワーレコード株式
会社に承継されています。

パルコ
東急 パート3
ハンズ

公
園
通
り

マルイ
シティ

神南一丁目ビル＜タワーレコード渋谷店＞

宮
下
公
園

ロフト

井の頭

通り

文化

西武B館

J
R
山
手
線

西武A館

村通

り
109

12

渋
谷

（事A-6）MS芝浦ビル MS Shibaura Bldg.
取得年月日：平成15年3月28日
所 在 地：東京都港区芝浦四丁目
敷 地 面 積：8,992.18㎡
延 床 面 積：31,020.21㎡
構

造：鉄骨鉄筋コンクリート・
鉄筋コンクリート･鉄骨造陸屋根

階

数：地下2階付13階建

竣 工 年 月：昭和63年2月
不動産管理会社 ：東京建物株式会社
主要テナント：監査法人トーマツ
三菱電機インフォメーションシステムズ
株式会社※ 所有形態
土地：所有権・賃借権（準共有、持分割合：36.0%）
建物：区分所有権及び区分所有権の共有

田

第
一
京
浜
R
山
手
線

町
至
浜
松
町

芝浦工大
J

芝浦
スクエアビル

旧
海
岸
通
り

トヨタ
テクノクラフト

JALシティ

東
京
モ
ノ
レ
ー
ル

MS芝浦ビル
至
天
王
洲
ア
芝浦
イ
ル
ポンプ所

日本航空

13

（商C-1）

クラレニッセイビル Kuraray Nissay Bldg.
取得年月日：平成15年5月15日
所 在 地：大阪市北区茶屋町
敷 地 面 積：3,518.68㎡
延 床 面 積：17,897.56㎡
構

造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根

階

数：地下1階付8階建

竣 工 年 月：平成2年4月
主要テナント：株式会社ロフト（注）平成15年 7 月16日付で本ビルの共有持分等を追加取得
し、追加取得日以降は一棟全体の土地建物を保有しています。また、同日付で不動産管理会社として東京建物株
式会社を選任しています。

阪急電鉄
本社ビル
京
都
線
・
神
戸
線
・
宝
塚
線

毎日放送

クラレニッセイビル＜梅田ロフト＞

新
御
堂
筋

J
R
京
都
線

中
崎
町

梅田
センタービル
阪
急
梅
田

14

大阪

阪急イングス

環状線

■第2期末保有物件
A地域

東京都心

（事A-1）兼松ビル Kanematsu Bldg.
東京都中央区京橋二丁目14番 1 号
敷 地 面 積：1,751.13㎡
延 床 面 積：14,995.09㎡
構
造：鉄骨・鉄筋コンクリート・
鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根
階
数：地下2階付13階建
竣 工 年 月：平成5年2月
不動産管理会社：東京建物株式会社

主要テナント：財団法人建築技術教育普及センター
株式会社UFJキャピタル（平成15年6月30日時点）
注）所有形態
土 地：所有権（共有、持分割合：
79.4％）
建 物：所有権（共有、持分割合：
79.4％）（事A-2）兼松ビル別館 Kanematsu Bldg. Annex
東京都中央区京橋二丁目17番 5 号
敷 地 面 積：679.06㎡
延 床 面 積：4,351.46㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根
階
数：地下1階付8階建
竣 工 年 月：平成5年2月
不動産管理会社：東京建物株式会社

主要テナント：兼松エレクトロニクス株
式会社（平成15年6月30日時点）
注）所有形態
土 地：所有権（共有、持分割合：
79.4％）
建 物：所有権（共有、持分割合：
79.4％）（事A-3）安田生命人形町ビル Yasuda-Life Ningyo-cho Bldg.
東京都中央区日本橋人形町一丁目17番 4 号
敷 地 面 積：550.06㎡
延 床 面 積：4,117.70㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根
階
数：地下1階付8階建
竣 工 年 月：平成元年12月

不動産管理会社：安田ビルマネジメント株
式会社
主要テナント：株式会社平成フードサー
ビス
藍澤証券株式会社（平成15年6月30日時点）（事A-4）新麹町ビル Shin-Kojimachi Bldg.
東京都千代田区麹町四丁目 3 番 3
敷 地 面 積：657.80㎡
延 床 面 積：5,152.98㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根
階
数：地下1階付9階建
竣 工 年 月：昭和59年10月
不動産管理会社：東京建物株式会社

主要テナント：新川電機株式会社
財団法人全国市町村振興協会（平成15年6月30日時点）
注）所有形態
土 地：所有権（共有、持分割合：
69.9％）
建 物：区分所有権

15

（事A-5）クレスト安田ビル Crest Yasuda Bldg.
東京都千代田区神田錦町三丁目21番4ほか
敷 地 面 積：636.90㎡
延 床 面 積：4,790.68㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根
階
数：地下1階付9階建

B地域

竣 工 年 月：平成11年9月
不動産管理会社：安田不動産株式会社
主要テナント：エヌ・ティ・ティ・コムウェア
株式会社
丸紅不動産株式会社（平成15年6月30日時点）

東京周辺部（事B-1）アルカイースト Arca East
東京都墨田区錦糸三丁目 2 番 1 号
敷 地 面 積：3,755.01㎡
延 床 面 積：34,281.86㎡
構
造：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根階
数：地下3階付19階建
竣 工 年 月：平成9年3月
不動産管理会社：東京建物株式会社

主要テナント：日本フィッツ株式会社
旭化成株式会社（平成15年6月30日時点）
注）所有形態
土 地：所有権（共有、持分割合：
41.1％）
建 物：区分所有権（事B-2）JPR千葉ビル JPR Chiba Bldg.
千葉県千葉市中央区新町 1 番 7 ほか
敷 地 面 積：1,382.35㎡
延 床 面 積：9,072.57㎡
構
造：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根階
数：地下1階付13階建

竣 工 年 月：平成3年1月
不動産管理会社：東京建物株式会社
主要テナント：株式会社ニチイ学館
中外製薬株式会社（平成15年6月30日時点）（事B-3）朝日生命横浜日本大通りビル Asahi-Life Yokohama Nihon Odori Bldg.
神奈川県横浜市中区日本大通17番地
敷 地 面 積：1,100.59㎡
延 床 面 積：9,146.52㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根
階
数：地下1階付11階建

16

竣 工 年 月：平成元年10月
不動産管理会社：朝日不動産管理株式会社
主要テナント：株式会社スリーエフ
富士シティオ株式会社（平成15年6月30日時点）

（商B-1）田無アスタ Tanashi ASTA
東京都西東京市田無町二丁目 1 番 1 号
敷 地 面 積：12,326.30㎡
延 床 面 積：80,675.27㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根階
数：地下2階付17階建
竣 工 年 月：平成7年2月
不動産管理会社：安田ビルマネジメ
ント株式会社

主要テナント：株式会社西友（平成15年6月30日時点）
注）所有形態
土 地：所 有 権（ 共 有、持 分
割合：42.1％）
建 物：区分所有権（ 共有、持分割合：52.9％）（商B-2）ツルミフーガ 1 Tsurumi fuga 1
神奈川県横浜市鶴見区豊岡町 2 番 1 号
敷 地 面 積：1,962.18㎡
延 床 面 積：13,543.32㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根階
数：地下2階付7階建
竣 工 年 月：昭和60年9月

不動産管理会社：朝日不動産管理株
式会社
主要テナント：株式会社西友（平成15年6月30日時点）
注）所有形態
土 地：所 有 権（ 共 有、持 分
割合：64.4％）
建 物：区分所有権（事B-4）安田生命池袋ビル Yasuda-Life Ikebukuro Bldg.
東京都豊島区東池袋一丁目34番 5 号
敷 地 面 積：772.77㎡
延 床 面 積：6,468.08㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根
階
数：地下1階付9階建

竣 工 年 月：昭和55年10月
不動産管理会社：安田ビルマネジメント株
式会社
主要テナント：安田生命保険相互会社
財団法人安田生命社会事業団（平成15年6月30日時点）（事B-5）新横浜第二センタービル Shinyokohama 2nd Center Bldg.
神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目19番 5 号
敷 地 面 積：841.71㎡
延 床 面 積：7,781.93㎡
構
造：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリ
ート造
陸屋根
階
数：地下2階付12階建
竣 工 年 月：平成3年8月
不動産管理会社：安田ビルマネジメント株式会社

主要テナント：テュフ ラインランド ジャ
パン株式会社
株式会社ハーテック（平成15年6月30日時点）
注）所有形態
土 地：所有権（共有、持分割合：
50.0％）
建 物：所有権（共有、持分割合：
50.0％）

17

C地域

地方

（事C-1）新潟駅南センタービル Niigata Ekinan Center Bldg.
新潟県新潟市米山一丁目24番
敷 地 面 積：2,706.99㎡
延 床 面 積：19,950.42㎡
構
造：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根階
数：地下1階付10階建
竣 工 年 月：平成8年3月
不動産管理会社：安田ビルマネジメント株
式会社

主要テナント：新潟キャノテック株式会社
安田生命保険相互会社（平成15年6月30日時点）
注）所有形態
土 地：所有権（共有、持分割合：
52.7％）
建 物：区分所有権（事C-2）安田生命大阪ビル Yasuda-Life Osaka Bldg.
大阪府大阪市北区梅田三丁目 3 番20号
敷 地 面 積：5,999.33㎡
延 床 面 積：52,982.94㎡
構
造：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根階
数：地下2階付31階建
竣 工 年 月：平成12年6月
不動産管理会社：安田ビルマネジメント株式会社

主要テナント：オリックス株式会社
株式会社NTTデータ（平成15年6月30日時点）
注）所有形態
土 地：所有権（共有、持分割合：
33.3％）
建 物：所有権（共有、持分割合：
33.3％）（事C-3）安田生命天六ビル Yasuda-Life Tenroku Bldg.
大阪府大阪市北区浪花町12番24号
敷 地 面 積：642.06㎡
延 床 面 積：3,851.23㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根
階
数：地下1階付8階建

竣 工 年 月：平成3年6月
不動産管理会社：安田ビルマネジメント株
式会社
主要テナント：株式会社アルゴ21
日本高周波鋼業株式会社（平成15年6月30日時点）（事C-4）東京建物本町ビル Tokyo Tatemono Honmachi Bldg.
大阪府大阪市中央区本町三丁目 4 番 8 号
敷 地 面 積：1,432.64㎡
延 床 面 積：14,619.52㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根
階
数：地下3階付9階建
竣 工 年 月：昭和45年2月
不動産管理会社：東京建物株式会社

18

主要テナント：岩谷産業株式会社
沖ウィンテック株式会社（平成15年6月30日時点）
注）所有形態
土 地：所有権（共有、持分割合：
64.3％）
建 物：区分所有権

（事C-5）朝日生命高松第二ビル Asahi-Life Takamatsu 2nd Bldg.
香川県高松市寿町一丁目 2 番 5 号
敷 地 面 積：579.99㎡
延 床 面 積：3,471.55㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根
階
数：8階建

竣 工 年 月：昭和56年8月
不動産管理会社：東京建物株式会社
主要テナント：朝日生命保険相互会社
株式会社千代田組（平成15年6月30日時点）（事C-6）JPR高松ビル JPR Takamatsu Bldg.
香川県高松市寿町二丁目 2 番10号
敷 地 面 積：1,407.78㎡
延 床 面 積：7,409.08㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根
階
数：地下1階付10階建

竣 工 年 月：昭和57年9月（昭和59年3月 増築）不動産管理会社：東京建物株式会社
主要テナント：コスモ石油株式会社
住友大阪セメント株式会社（平成15年6月30日時点）（事C-7）安田生命博多ビル Yasuda-Life Hakata Bldg.
福岡県福岡市博多区博多駅前一丁目 4 番 4 号
敷 地 面 積：1,214.63㎡
延 床 面 積：9,791.91㎡
構
造：鉄骨・鉄筋コンクリート
造陸屋根
階
数：地下1階付12階建
竣 工 年 月：昭和60年6月

不動産管理会社：安田ビルマネジメント株
式会社
主要テナント：テルウェル西日本株式会社
株式会社三和化学研究所（平成15年6月30日時点）

朝日生命福岡第三ビル（事C-8）朝日生命福岡第三・第四ビル Asahi-Life Fukuoka 3rd and 4th Bldg.
福岡県福岡市博多区住吉二丁目 2 番 1 号
敷 地 面 積：2,500.86㎡
延 床 面 積：（第三ビル）7,683.01㎡（第四ビル）3,723.68㎡
構
造：（第三ビル）鉄骨鉄筋コンク
リート造陸屋根（第四ビル）鉄骨鉄筋コンク
リート造陸屋根階

数：（第三ビル）地下1階付10階
建（第四ビル）7階建
竣 工 年 月：（第三ビル）昭和59年2月（第四ビル）昭和61年10月
不動産管理会社：東京建物株式会社
主要テナント：沖ソフトウェア株式会社
近畿日本ツーリスト株式会社（平成15年6月30日時点）

朝日生命福岡第四ビル

19

（事C-9）安田生命那覇ビル Yasuda-Life Naha Bldg.
沖縄県那覇市松山一丁目 1 番19号
敷 地 面 積：959.87㎡
延 床 面 積：5,780.71㎡
構
造：鉄 骨 鉄 筋 コ ン ク リ ー ト
造・鉄骨造陸屋根亜鉛メ
ッキ鋼板葺
階
数：12階建竣 工 年 月：平成3年10月
不動産管理会社：安田ビルマネジメント株
式会社
主要テナント：安田生命保険相互会社
野村土地建物株式会社（平成15年6月30日時点）（事C-10）NORTH33ビル North 33 Bldg.
北海道札幌市中央区北三条西三丁目 1 番47ほか
敷 地 面 積：1,382.12㎡
延 床 面 積：10,568.23㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根
階
数：地下1階付12階建
竣 工 年 月：平成4年2月
不動産管理会社：東京建物株式会社

主要テナント：日本生命保険相互会社
中小企業金融公庫（平成15年6月30日時点）
注）所有形態
土 地：所有権建 物：区分所有権（事C-11）パークイースト 札幌 Park East Sapporo
北海道札幌市中央区南一条東一丁目 2 番 2 ほか
敷 地 面 積：1,808.26㎡
延 床 面 積：10,865.75㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根
階
数：地下1階付8階建

竣 工 年 月：昭和60年11月
不動産管理会社：東京建物株式会社
主要テナント：都築電気株式会社
システム・コンサルタン
ツ株式会社（平成15年6月30日時点）（事C-12）損保ジャパン仙台ビル Sompo Japan Sendai Bldg.
宮城県仙台市宮城野区榴岡三丁目 7 番35号
敷 地 面 積：1,895.67㎡
延 床 面 積：10,783.52㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根
階
数：地下1階付12階建
竣 工 年 月：平成9年12月

20

不動産管理会社：株式会社損保ジャパン・
ビルマネジメント
主要テナント：株式会社損害保険ジャパン
リコー東北株式会社（平成15年6月30日時点）

（事C-13）損保ジャパン和歌山ビル Sompo Japan Wakayama Bldg.
和歌山県和歌山市美園町三丁目31番 1 ほか
敷 地 面 積：1,128.45㎡
延 床 面 積：6,715.07㎡
構
造：鉄骨造陸屋根亜鉛メッキ
鋼板葺
階
数：9階建
竣 工 年 月：平成8年7月

不動産管理会社：株式会社損保ジャパン・
ビルマネジメント
主要テナント：株式会社損害保険ジャパン
株式会社健勝苑大阪（平成15年6月30日時点）（事C-14）天神121ビル Tenjin 121 Bldg.
福岡県福岡市中央区天神一丁目 3 番38号
敷 地 面 積：1,164.39㎡
延 床 面 積：8,690.95㎡
構
造：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根階
数：13階建竣 工 年 月：平成12年7月
不動産管理会社：東京建物株式会社

主要テナント：株式会社福岡クリーンエ
ナジー
株式会社ミルボン（平成15年6月30日時点）
注）所有形態
土 地：所有権（共有、持分割合：
52.2％）
建 物：区分所有権（事C-15）SK広島ビル SK Hiroshima Bldg.
広島県広島市中区三川町 7 番 1 号
敷 地 面 積：502.41㎡
延 床 面 積：4,268.70㎡
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根
階
数：地下1階付9階建
竣 工 年 月：平成元年12月
不動産管理会社：株式会社ザイマックス（注）主要テナント：エヌ・ティ・ティ番号情報株式会社
財団法人日本不動産研究所（平成15年6月30日時点）
注）平成15年7月1日より、不動産管理会社を東京建物株式会社へ変更しています。

21

4．資産運用会社の概要［ご 挨 拶］
皆様、時下ますますご清祥のこととお慶び申しあげます。
日本プライムリアルティ投資法人の資産運用会社である株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメントの萩原稔弘でございます。
当期は東京都心部のいわゆる2003年問題といわれる大型オフィスの大量供給、全国的には景気停滞によるオフィス需要の低下等により空室率の増加、賃料の弱含みが顕在化する中にあって、当社は前期に引き続き稼働率の維持・向上、管理コストの削減に努めた結果、予定通りの運用を行うことが出来ました。
資産規模の拡大においては、優良物件の取得に努めた結果、いずれも100億円超のオフィス 1 棟、商業施設 2 棟計 3 棟の取得をし、期末の取得価格総額を1,257億円と増加させ、資産内容を一層強固なものとしました。
また今後の物件取得に備えて準備をしていました約321億円の投資口の追加発行により、財務体質の向上を図ることとしました。
この追加発行による資金と新たな借入金の調達余力により更に優良物件の取得を図ると共に、保有物件の収益性、資産価値の増大を図るべく適切な運用を行い、「投資主価値の極大化」を目標に日本プライムリアルティ投資法人
を成長させてまいります。
つきましては当社の運用方針をご理解いただくと共に、引き続きよろしく
ご支援ご協力の程お願い申しあげます。

株式会社 東京リアルティ・インベストメント・マネジメント

代表取締役社長

22

萩原 稔弘

■名称、資本の額及び事業の内容
名資

称 ： 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント（略称：TRIM）
本の

額 ： 3億5,000万円

事 業 の 内 容 ： 投資法人資産運用業■TRIMの沿革
事

年月日項

平成12年 4 月28日

会社設立

平成12年10月13日

宅地建物取引業者としての免許取得（東京都知事（1）第79025号）

平成13年 3 月16日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号第 3 号）

平成13年 4 月23日

不動産投資顧問業登録規定上の総合不動産投資顧問業登録（登録番号 8 号）

平成13年 6 月20日

投信法上の投資法人資産運用業の認可取得（認可番号内閣総理大臣第 7 号）

■株主構成
名称

議決権株式数（株）

比率（注）東京建物株式会社

1,820

26％

安田生命保険相互会社

1,680

24％

大成建設株式会社

1,400

20％

安田不動産株式会社

1,400

20％

株式会社損害保険ジャパン

700

10％

合 計

7,000

100％

（注）
「比率」
とは、議決権株式総数に対する議決権株式数の比率をいいます。

■運用体制

株主総会
監査役
取締役会
代表取締役社長
コンプライアンス委員会

投資政策委員会
投資運用部

リサーチ
グループ

投資
グループ

財務部

運用
グループ

財務
グループ

IR
グループ

企画・管理部

運用管理
グループ

総務・経理
グループ

企画・人事
グループ

コンプライアンスグループ

投資運用の意思決定機構
当社においては、投資運用の意思決定を行う機関として「投資政策委員会」が設置され、その下部組織として「投資小委員会」及び「運用小委員会」が設置されています。構成員は、いずれも社長、投資運用部長、財務部長、企画・管理部長、
ファンドマネージャー、
リサーチマネージャー、
アセットマネージャー
及び運用管理担当マネージャーです。
中長期、翌二期の資産取得に関する基本方針など投資運用の基本方針は、「投資政策委員会」で決定され、個別の資産の取得若しくは売却又は運用に関する事項は、それぞれ「投資小委員会」又は「運用小委員会」で決定されます。また、特に一定額以上の個別資産の取得又は売却に関しては、取締役会が最終的な決定権限を有します。

23¡. 資 産 運 用 報 告 書
Asset Management Report

1．資産運用の概況∏ 営業成績及び財産の状況の推移
第 1 期（平成14年 6 月期） 第 2 期（平成14年12月期） 第 3 期（平成15年 6 月期）
期
営
業
成
績
財
産状
等況
の
１分
配
口
金
当等
の
た
状
り況

財
務
指
標

参
考
情
報
（注1）

24

別

営業収益
うち不動産賃貸事業収益
営業費用
うち不動産賃貸事業費用
営業利益
経常利益
当期純利益
総資産額
有利子負債額
純資産額
出資総額
分配総額
配当性向
発行済投資口数
一口当たり純資産額
一口当たり分配金
利益分配金
利益超過分配金
総資産経常利益率（注1）
年換算（注 9 ）
純資産当期純利益率（注2-1）
年換算（注 9 ）期首純資産（注2-2）
期末自己資本比率（注 3 ）期末総資産有利子負債比率（注 4 ）デットサービスカバレッジレシオ（注 5 ）金利償却前当期純利益
支払利息
賃貸NOI（注 6 ）年換算NOI利回り（注 8、9）
賃貸NCF（注 7 ）年換算NCF利回り（注 8、9）
投資物件数（注10）
テナント数
総賃貸可能面積
稼働率

平成13年 9 月14日〜平成14年 6 月30日 平成14年 7 月 1 日〜平成14年12月31日 平成15年 1 月 1 日〜平成15年 6 月30日
（290日）（184日）（181日）
4,469 百万円
4,469 百万円
2,520 百万円
2,120 百万円
1,948 百万円
738 百万円
737 百万円
103,955 百万円
37,000 百万円
57,719 百万円
56,982 百万円
737 百万円
99.9 ％
289,600 口
199,306 円
2,545 円
2,545 円
−円
0.9 ％
1.4 ％
1.7 ％
2.7 ％
31,097 百万円
55.5 ％
35.6 ％
5.2 倍
1,906 百万円
367 百万円
3,150 百万円
5.5 ％2,944 百万円
5.1 ％
25
281
162,739.50 fl
94.1 ％

経常利益／（期首総資産額＋期末総資産額）÷ 2
なお、期首総資産額には、本投資法人の実質的な運用
開始日（平成13年11月16日）時点での総資産額を使用しています。
（注2-1、
2）当期純利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷ 2
なお、第 1 期の期首純資産額には、本投資法人の実質的な運用開始日（平成13年11月16日）時点での純資産額を使用しています。
（注 3 ） 期末純資産額／期末総資産額×100（注 4 ） 期末有利子負債額／期末総資産額×100（注 5 ） 金利償却前当期純利益／支払利息＋当期減（注 6 ） （不動産賃貸事業収益−不動産賃貸事業費用）
価償却額（注 7 ）（注 8 ）（注 9 ）（注10）（注11）

4,972 百万円
4,972 百万円
2,684 百万円
2,307 百万円
2,288 百万円
2,002 百万円
2,001 百万円
106,578 百万円
38,930 百万円
58,983 百万円
56,982 百万円
2,001 百万円
99.9 ％
289,600 口
203,673 円
6,912 円
6,912 円
−円
1.9 ％
3.8 ％
3.4 ％
6.8 ％
57,719 百万円
55.3 ％
36.5 ％
11.3 倍3,100 百万円
274 百万円
3,488 百万円
7.3 ％3,337 百万円
7.0 ％
27
311
168,987.78 fl
93.4 ％

5,264 百万円
5,264 百万円
3,018 百万円
2,553 百万円
2,246 百万円
1,991 百万円
1,990 百万円
144,989 百万円
69,500 百万円
58,972 百万円
56,982 百万円
1,990 百万円
100.0 ％
289,600 口
203,634 円
6,873 円
6,873 円
−円
1.6 ％
3.2 ％
3.4 ％
6.8 ％
58,983 百万円
40.7 ％
47.9 ％
10.0 倍3,206 百万円
320 百万円
3,605 百万円
5.8 ％
3,311 百万円
5.3 ％
30
324
201,808.72 fl
93.5 ％

賃貸NOI−資本的支出
年換算NOI／取得価額（第 1 期：921.8億円、第 2
期：945.9億円、第 3 期：1,257.9億円）
年換算NCF／取得価額（同上）
第 1 期は運用日数227日（自：平成13年11月16日
至：平成14年 6 月30日）により年換算値を算出しています。
新麹町の追加取得部分については既存のものと併せて1 棟として物件数を計算しています。
財務指標上の比率の記載については、小数点以下第 2
位を四捨五入して記載しています。（但し、配当性
向のみ小数点以下第 2 位を切り捨て）

π 当期の資産運用の経過
A 投資法人の主な経緯
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含
み、以下「投信法」という。
）に基づき、平成13年9月14日に設立され、平成14年6月14日に発行済
投資口総数289,600口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8955）しました。本投資法人は、株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント（以下「資産運用会社」といいます。
）に資産運用業務を委託し、オフィスと商業施設からなる複合型ポートフ
ォリオを効率的に運用することによって投資主価値の極大化を目指してきました。
B 運用環境＜オフィス賃貸市場＞
長引く景気の低迷から、上場後のオフィス賃貸市場は、全国的に企業のリストラによる撤退や統合移転の動きが加速し、軟調に推移しました。比較的底堅い市場であった東京都心においても、
2003年問題による影響が顕在化しています。全国的にはオフィスビルの二極化が進んでおり、最近のテナント移転事例の傾向から判断すると、立地や建物の条件の劣る物件の空室率の上昇が一段と顕著になる一方、条件の良い物件については、賃料調整等を伴いながらも空室の消化が進んでいます。
＜商業施設賃貸市場＞
経済産業省が実施した商業販売統計によると、平成14年度の大型小売店販売額は約22兆円、前年度比0.8％減（既存店ベース2.0％減）と、平成13年度（前年度比1.7％減（既存店ベース2.9％減））に比べ下落幅は改善しております。また、総合スーパーや百貨店の賃料動向については、売上歩合賃料よりも固定賃料が採用されていることが多いため、販売額の減少に対して、比較的安定的に推移しております。
＜不動産売買市場＞
不動産売買市場の動向を見ると、供給面では、事業会社のバランスシート改善ニーズとともに、
不良債権処理や減損会計を睨んだ不動産の処分の動きが進んでおり、オフィスビル、商業施設共に優良物件が増えつつあります。需要面では、東京都心の一部の優良物件を除き、投資の選別化傾向が強くなっております。
C 投資資産の運用管理
新規物件の取得
本投資法人は、主にポートフォリオの収益の安定化のため、地域分散、用途分散によるバランスに留意し、相対的に安定したキャッシュフローを見込める大型の東京都心オフィス及び商業施設をターゲットに資産規模の拡大を図ってきました。資産規模の拡大にあたっては、相対での取引機会を重視しており、資産運用会社の経験豊富なスタッフの情報収集活動等により早期に売却ニーズを捉え、高い案件執行能力に基づき、不動産市場からの良質な物件の取得に努めてきました。
この結果、当期の取得実績としては、収益の安定化に貢献する物件として、3 月28日に「ＭＳ芝浦ビル」（区分所有、投資額112億円）を取得し、続いて 5 月15日に株式会社ロフトをキーテナン
トとする商業施設である「クラレニッセイビル」のクラレ不動産株式会社の持分及び株式会社ティー・エイチ・プロパティーズの持分（共有持分55.3％、投資額80億円）を取得しました。更に、
6 月30日にタワーレコード株式会社（注）をキーテナントとする商業施設である「神南一丁目ビル」（投資額120億円）を取得致しました。
当期の追加取得額は312億円（取得価格ベース）に達し、保有資産残高は、30物件、1,257億円（取得価格ベース）、全賃貸可能面積は201,808.72fl、テナント数324となり、その結果、ポート
フォリオのクオリティの向上とバランスの改善が図られました。
（注）神南一丁目ビルの取得日（平成15年 6 月30日）におけるテナントは株式会社西武百貨店ですが、取得日の翌日（平
成15年 7 月 1 日）から賃借人の地位が転借人であるタワーレコード株式会社に承継されています。

D 保有資産の運用管理
全国的なオフィス市況の悪化という厳しい環境のもと、商業施設を除く物件につき、不動産管理
会社の能力評価を継続実施してきました。当該評価は、細部にわたる評価（不動産管理会社に対し36項目、各物件のPM推進状況に対し47項目の合計83項目）を第三者機関（株式会社住信基礎

25研究所）に委託して実施しています。各物件のPM能力評価の結果は、総合的には評価基準を満たすものでしたが、一部基準を満たさない項目については改善を提案するとともに当該評価結果を不動産管理会社各社へフィードバックし、更なる管理体制の強化とテナントサービス向上に一段と努めるように指導しました。
このような運用管理体制において以下の諸策を実施してまいりました。
・テナント誘致活動
新規テナントの誘致活動については、市況の軟化が著しい地域や特に空室率の増加が顕著な物件について、資産運用会社の出資会社の強力なリーシングサポートや大手仲介会社及び地元有力業者との連携を図りながら重点的に誘致活動を展開してきました。平成15年 6 月末日
時点のポートフォリオ全体の稼働率は、既存ビルの一部に空室が発生したものの新規物件の寄与もあって93.5％（対前期末比0.1ポイントの増加）となりました。
・コスト削減外注委託費については、テナントサービス水準を維持しつつ、ビル毎の各契約内容を見直すことにより、コストの適正化に努めてきました。今後も新たに取得した物件を中心に管理コストの適正化を継続的に実施するとともに、中長期的には複数のビルを保有する地域について、後述の不動産管理会社の集約化とともに群管理導入による大幅なコスト削減を検討します。
不動産管理会社の報酬について、朝日生命福岡第三・第四ビル、朝日生命高松第二ビル、SK広島ビル（注）の不動産管理会社を東京建物株式会社に集約したことにより、当該 3 物件で契約（注）
ベース22.8％の報酬削減を実施しました。
（注）SK広島ビルの不動産管理会社を平成15年 7 月 1 日より東京建物株式会社に変更し、報酬削減率は変更後の報酬体系で計算しています。

・バリューアップ戦略の継続実施
本投資法人は、収益性の向上とバリューアップが見込めるオフィスビル（以下「バリューアッ
プ不動産」といいます。
）に、一定の割合で投資しています。このバリューアップ不動産に対しては、収益力の向上と不動産価値の向上を目的として、設備投資を行うことによるマーケッ
ト競争力の向上や、誘致活動の集中化によるリーシングの強化を図っています。その結果、一部のバリューアップ不動産については、物件取得以来着実に稼働率が上昇する等、実績が積み上げられてきました。
また、
安田生命池袋ビルについては不動産価値の向上を図るべく耐震補強工事、空調設備更新、
内装リニューアル等の工事に取り組んでおります（平成16年 3 月末完了予定）。
・その他の運用実績
本投資法人では、資産運用会社の出資会社との取引について、投信法に基づく取引制限に加え、自主ルールを規定し、利益相反の回避を図っています。
さらに、従来は資産運用会社内のメンバーのみによって構成されていた資産運用会社のコン
プライアンス委員会に、平成15年 6 月 1 日より、コンプライアンス委員会規則に基づき、新たに同社外から特別委員として弁護士が加わることとなり、資産運用会社の経営機能に対するモニタリング機能が一層強化されました。
E 期中における資金調達の状況
本投資法人では、財務の安定性を重視する戦略の下、資産規模の拡大を安定的に行うことに留意
し資金調達を行ってきました。この結果、第 2 期（平成14年12月期）末の借入金残高は389億円でしたが、第 3 期（平成15年 6 月期）末の借入金残高は695億円となりました。この内、将来的な金利上昇リスクに対応した満期 1 年超の中長期有利子負債の比率は57.6％、平均残存年数（注1 ）は5.1年となっています。また、第 3 期末の平均金利（注 2 ）については1.2％となり、有利子負債比率（注 3 ）は54.9％、期末総資産有利子負債比率は47.9%（注 4 ）となりました。
（注1）中長期有利子負債の平均残存年数：ここでは期間 1 年超の有利子負債について、第 3 期末から返済期限までの残存期間を、各負債残高に応じて加重平均して算出しています。
（第 3 期末中長期有利子負債残高：400億円）（注2）平均金利：第 3 期末現在の金利を、各負債残高に応じて加重平均して算出しています。
（注3）有利子負債比率（％）：有利子負債額÷
（有利子負債額＋出資総額）
×100（出資総額：569億82百万円）（注4）期末総資産有利子負債比率（％）：有利子負債額÷期末総資産×100（第 3 期末総資産額：1,449億89百万円）

26

∫ 増資等の状況
当期における増資等は該当ありませんが、平成15年6月17日付にて、新投資口の追加発行を決議しています。
（詳細は後記45ページをご参照下さい。
）
なお、前期以前の増資等の状況は以下のとおりです。
年月日

摘

要

発行済投資口数（口）
増

減

残

高

出資総額（百万円）
増

減

残

高

備

考

平成13年 9 月14日

私募設立

240

240

120

120

（注1）

平成13年11月16日

私募増資

62,00062,24031,00031,120（注2）

平成14年 1 月22日

投資口数の分割

93,360155,600―

31,120（注3）

平成14年 6 月14日

公募増資

134,000

289,600

25,862

56,982（注4）（注 1 ） 1 口当たり500,000円にて東京建物株式会社（100口）、大成建設株式会社（100口）、株式会社東京リアルティ・インベス
トメント・マネジメント（40口）の計 3 社による出資により投資法人が設立されました。
（注 2 ） 1 口当たり500,000円にて私募投資口の追加発行を行い、13個の不動産信託受益権を取得し、資産運用を開始いたしました。
（注 3 ）投資口 1 口を2.5口に分割しました。
（注 4 ） 1 口当たり200,000円（引受価額193,000円）にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等の調達を目的とする公募新投資口を発行いたしました。

ª 分配金等の状況
当期の分配金につきましては、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口 1 口
当たりの分配金が 1 円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、当期（第 3 期）の投資口 1 口当たりの分配金は、
6,873円となりました。
第 1 期（平成14年 6 月期） 第 2 期（平成14年12月期） 第 3 期（平成15年 6 月期）
期

別

平成13年 9 月14日〜平成14年 6 月30日 平成14年 7 月 1 日〜平成14年12月31日 平成15年 1 月 1 日〜平成15年 6 月30日
（290日）（184日）（181日）

737,071,680円

2,001,837,410円

1,990,499,125円

額

39,680円

122,210円

78,325円

金銭の分配金総額

737,032,000円

2,001,715,200円

1,990,420,800円

当期未処分利益総額
利

益

留

保

（一口当たり分配金）
利益分配金総額
内
訳（一口当たり利益分配金）
出資払戻総額（一口当たり出資払戻額）（2,545円）
737,032,000円（2,545円）（6,912円）
2,001,715,200円（6,912円）（6,873円）
1,990,420,800円（6,873円）

−円

−円

−円

（−円）

（−円）

（−円）

27

º 今後の運用方針及び対処すべき課題① 新規物件の取得
日本経済の長期低迷の影響を受け、オフィス賃貸市場は今後も軟調に推移す
るものと予想されます。一方、不動産売買市場での投資の選別化傾向は一段と強まることが予想されます。そういった中で、本投資法人は、投資方針、
一口当たりの分配金等を重視しつつ、地域的な分散及び用途の分散による安定性の向上と規模拡大による投資効率の向上を目指して、以下の方針で取り組んでいきます。
・新規取得物件の情報ルートについては、事業会社との直接のパイプライン
等資産運用会社独自の情報ルートの更なる拡大を図ります。
・競争力の高い優良物件の計画的な取得に向け、資産運用会社の出資会社等が開発する物件（竣工後取得）に関する情報を引き続き積極的に収集していきます。
・中長期的な運用の観点から、商業施設との投資割合にも配慮しつつ、将来性があり、かつ競争力の高いオフィスビルにターゲットを絞り取得していきます。具体的には、本投資法人の中期計画に沿って、当面東京都心の優良オフィス及び高利回り物件への投資に注力していきます。高利回り物件については、東京周辺部及び地方都市での物件取得が中心となりますが、
特に地方都市での投資においては、エリア、立地、物件の質について厳選した投資を行っていきます。
また、綿密な事前調査に基づく投資ターゲット選定や物件情報に対する迅
速な対応によって相対取引の可能性を高めるために、オフィスビルと商業施設のプロパティタイプ毎の動向や地域毎の市況動向をタイムリーに蓄積できるリサーチ体制を引き続き充実していきます。
B 保有資産の運用管理
テナントへのサービス向上とコストパフォーマンス向上のために、商業施設
を除くすべてのオフィスビルのPM評価を継続的に実施します。なお、第 4期以降も複数棟のオフィスビルを保有しているエリアのビルについて、PM
評価結果を含め総合的に勘案して、不動産管理会社の集約化を検討します。
既存テナントからの照会や要望事項等のデータベース化を進め、これらをPM評価に反映することにより、不動産管理会社の対応改善を促し、更なるテナントサービスの向上を目指します。
このような方針のもと、具体的には以下の業務について不動産管理会社の能力を最大限活用し、取り組んでいきます。
＜リーシング＞
今後のオフィスビル市況の見通しから、保有ビルでの空室の増加に伴い、賃貸事業収入の減少が見込まれるものの、以下に記載の内容を中心にテナント
28

リーシングの強化による稼働率の向上と賃貸事業収入の確保に努めます。
・保有ビルで生じた空室を早期に解消するために重点ビルを選定し、資産運用会社が不動産管理会社と一体となって、テナント候補企業への直接誘致活動も含め積極的なリーシング活動を展開し、稼働率の向上に努めます。
・マーケティングに基づく適切な賃料設定を行うとともに、保有ビルに入居している既存テナントをターゲットとした誘致活動や資産運用会社の出資
会社の取引先企業へのアプローチ等、対象を絞ったテナント誘致活動も展開していきます。
＜ハード・ソフト管理＞
テナントへのサービス向上とコストパフォーマンス向上のために、引き続き以下の業務の遂行に努めます。
・ライフサイクルコストを考慮した長期修繕計画の策定
・市場競争力を有するビルメンテナンス会社の選定＜リニューアル＞― 進化した執務空間の提供 ―ビルの競争力を向上させるため以下のような工事を進めていきます。
・グレードアップ工事
・共用部の快適性（アメニティ）の向上Ω 資金調達
資金調達について、中長期の安定的な資金調達と機動性を重視した短期資金調
達を効率的に組み合わせるという基本方針に則り、弁済期の分散にも留意しつ
つ、銀行借入れを中心とした資金の調達を行います。また、債券市場の動向を注視し、資金調達手段の多様化にも努めます。
なお、第 4 期において新投資口の追加発行（詳細は後記 ø 決算後に生じた重要な事実をご参照ください。）及び短期借入金208億円の返済を行っています。

æ 情報開示本投資法人は、積極的な自主開示の推進を運営方針の一つに掲げており、東京証券取引所の適時開示に加えて、本投資法人への投資判断にあたって有用と考えられる情報を自主的に開示します。こうした自主開示の重要な手段として、
インターネットホームページ（http：//www.jpr-reit.co.jp/）の活用に力を注いでおり、迅速なパフォーマンス情報の開示や英文サイトの開設、英文ビジネスレ
ポ−トの掲載などを行ってきました。今後も更なる充実に努めます。

29ø 決算後に生じた重要な事実
新投資口の発行について
平成15年 6 月17日に役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、下記条件にて平成15年 7 月14日及び平成15年 8 月 8 日に払込が完了しました。この結果、平成15年 8 月 9 日付で出資総額は89,113,803,600円、発行済投資口総数は430,000口となっています。
＜公募による新投資口の発行＞
発行新投資口数：134,400口
発行価格（募集価格）：1 口当たり237,160円
発行価格の総額：31,874,304,000円
発行価額（引受価額）：1 口当たり228,859円
発行価額の総額：30,758,649,600円
払込期日：平成15年 7 月14日
投資証券交付日：平成15年 7 月15日
分配金起算日：平成15年 7 月 1 日＜第三者割当による新投資口発行（グリーンシューオプション行使に伴う第三者割当）＞
発行新投資口数：6,000口
発行価額：1 口当たり228,859円
発行価額の総額：1,373,154,000円
割当先：みずほ証券株式会社
払込期日：平成15年 8 月 8 日
投資証券交付日：平成15年 8 月11日
分配金起算日：平成15年 7 月 1 日〈参考情報〉
1．資産の取得について∏ 次の物件を取得しています。取得日時点の概要等は次のとおりです。
＜クラレニッセイビル＞
所 在 地：大阪府大阪市北区茶屋町16番 7 号（住居表示）
所 有 形 態：土地、建物とも共有
敷 地 面 積：3,518.68fl（持分対応1,071.50fl）
建 物 延 面 積：17,518.68fl（持分対応7,996.63fl）
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建
竣 工 年 月：平成 2 年 4 月
テ ナ ン ト 数：1
総賃貸可能面積 ：18,586.97fl（持分対応8,304.66fl）
総 賃 貸 面 積：18,586.97fl（持分対応8,304.66fl）
稼 働 率：100％＜売買条件＞
売 買 価 格：5,000百万円
資 産 の 種 類：信託受益権
取 得 日：平成15年 7 月16日
（注）クラレニッセイビルは本取得に伴い、一棟全体の土地建物を保有することとなります。
＜五反田ファーストビル＞
所 在 地：東京都品川区西五反田二丁目 8 番 1 号（住居表示）
所 有 形 態：土地は共有、建物は区分所有権
敷 地 面 積：1,551.19fl（持分対応890.65fl）
建 物 延 面 積：10,553.34fl（専有部分の面積4,035.15fl）

30

構
造：鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付11階建
竣 工 年 月：平成元年 7 月
テ ナ ン ト 数：5
総賃貸可能面積 ：4,240.98fl
総 賃 貸 面 積：4,240.98fl
稼 働 率：100％＜売買条件＞
売 買 価 格：2,920百万円
資 産 の 種 類：信託受益権
取 得 日：平成15年 7 月23日

π 次の物件を取得する売買契約を締結しています。契約締結時点の概要等
は次のとおりです。
＜名古屋恒和ビル＞
所 在 地：（物件 1 ）愛知県名古屋市中区錦三丁目24番24号（住居表示）（物件 2 ）愛知県名古屋市中区錦三丁目24番27号（住居表示）（注）
所 有 形 態：土地、建物とも所有権
敷 地 面 積：992.31fl（物件 1 ：761.84fl、物件 2 ：230.47fl）
建 物 延 面 積：7,260.65fl（物件 1 ：7,174.31fl、物件 2 ：86.34fl）
構造：（物件 1 ）鉄骨造陸屋根地下 1 階付11階建（物件 2 ）鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建
竣 工 年 月：（物件 1 ）平成15年 1 月31日
（物件 2 ）昭和61年12月25日
テ ナ ン ト 数：16
総賃貸可能面積 ：5,461.90fl
総 賃 貸 面 積：4,572.63fl
稼 働 率：84％＜売買条件＞
売 買 価 格：4,550百万円
資 産 の 種 類：不動産
契 約 締 結 日：平成15年 8 月 8 日（平成15年 9 月 1 日取得予定）（注）物件 2 は物件 1 の隔地駐車場です。

2．資産の売却について
次の物件を売却する売買契約を締結しています。契約締結時点の概要等は次のとおりです。
＜安田生命天六ビル＞
所 在 地：大阪府大阪市北区浪花町12番24号（住居表示）
所 有 形 態：土地、建物とも所有権
敷 地 面 積：642.06fl
建 物 延 面 積：3,851.23fl
構
造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 8 階建
竣 工 年 月：平成 3 年 6 月
テ ナ ン ト 数：6
総賃貸可能面積 ：2,395.12fl
総 賃 貸 面 積：2,395.12fl
稼 働 率：100％＜売買条件＞
売 買 価 格：600百万円
資 産 の 種 類：信託受益権
契 約 締 結 日：平成15年 8 月 8 日（平成15年 9 月 3 日売却予定）

31

2．投資法人の概況∏ 出資の状況
第1期
第2期
第3期
平成14年 6 月30日現在 平成14年12月31日現在 平成15年 6 月30日現在
発行する投資口の総数

5,000,000口

5,000,000口

5,000,000口

発行済投資口の総数

289,600口

289,600口

289,600口

出資総額

56,982百万円

56,982百万円

56,982百万円

投資主数

21,191人

13,221人

12,709人

π 主要な投資主
平成15年 6 月30日現在の主要な投資主は、以下のとおりです。
氏名または名称

住所

所有投資口数 発行済総投資口数に対する（口）

所有投資口数の割合（％）

東 京 建 物 株 式 会 社

東京都中央区八重洲一丁目9-939,30013.57

安田生命保険相互会社

東京都新宿区西新宿一丁目9-1

38,00013.12

日本トラスティ・サービ
ス信託銀行株式会社

東京都中央区晴海一丁目8-11

19,412

6.70

ゴ ー ル ド マ ン ・ サ ッ ク 133 FLEET STREET LONDON EC4A 2BB,
ス・インターナショナル
U.K（常任代理人ゴールドマン・（東京都港区赤坂一丁目12-32
アーク森ビル）
サックス証券会社東京支店）

17,5386.06

株 式 会 社 広 島 銀 行

広島県広島市中区紙屋町一丁目3-8

10,046

3.47

学 校 法 人 川 崎 学 園

岡山県倉敷市松島577

10,0003.45

株 式 会 社 第 三 銀 行

三重県松阪市京町510

8,500

2.94

株 式 会 社 常 陽 銀 行

茨城県水戸市南町二丁目5-5

7,450

2.57

株 式 会 社 池 田 銀 行

大阪府池田市城南二丁目1-11

7,182

2.48

株 式 会 社 中 国 銀 行

岡山県岡山市丸の内一丁目15-20

6,030

2.08

163,458

56.44

合

計

（注）上表の「割合」は、小数点以下第 3 位を四捨五入しています。

∫ 当期末における執行役員、監督役員の氏名
当期中の役員の異動はありません。平成15年 9 月 4 日開催予定の投資主総会において、
平成15年 9 月15日より就任する役員の選任が行われる予定です。
執行役員候補者及び監督役員候補者は以下のとおり現在就任中の者と同一です。
所有投資口数

氏 名

役職名

兼 職 等

金子博人

執行役員

金子博人法律事務所 代表弁護士

−

安田莊助

監督役員

安田莊助税理士事務所 税理士
東京北斗監査法人代表社員、公認会計士

−

杉本 茂

監督役員

さくら萌和監査法人 代表社員、公認会計士・税理士・不動産鑑定士−（口）（注）監督役員は、上記記載以外の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。

32

ª 当期末における資産の運用を行う投資信託委託業者、資産保管会社及び一般事務受託者の名称
名

委託内容

称

投資信託委託業者

株式会社東京リアルティ･インベストメント･マネジメント

資産保管会社

みずほ信託銀行株式会社（注 2 ）一般事務受託者

みずほ信託銀行株式会社（注 2 ）（注 1 ）平成15年 7 月に実施した投資口の追加発行に際し、みずほ証券株式会社、メリルリンチ日本証券株式会社、野村證券株式会社、日興シティ
グループ証券会社、大和証券エスエムビーシー株式会社、三菱証券株式会社、UFJつばさ証券株式会社を引受会社として、投資口の募集に関する一般事務受託者に選任いたしました。
上記に記載した公募は完了しており、平成15年 7 月15日現在投資口の募集に関する業務は終了しております。
（注 2 ）みずほ信託銀行株式会社は、平成15年 3 月12日付でみずほアセット信託銀行株式会社を存続会社とする合併により解散し、同日付で「みずほ信託銀行株式会社」に商号を変更しています。

3．投資法人の運用資産の状況∏ 投資法人の財産の構成
第 2 期（平成14年12月31日現在）

第 3 期（平成15年 6 月30日現在）

保有総額（千円）

対総資産比率（％）

保有総額（千円）

対総資産比率（％）

東京周辺部

958,3190.9％

981,850

0.7％

東京都心

27,439,862

25.7％

50,983,023

35.2％

東京周辺部

25,987,399

24.4％

25,879,933

17.8％

地方

39,848,565
12,344,314（−）
106,578,461（94,234,147）

37.4％
11.6％
（−）
100.0％（88.4％）

47,666,643
19,478,028（−）
144,989,479（125,511,450）

32.9％
13.4％
（−）
100.0％（86.6）

資産の種類

地域等

不動産
信託不動産

預金その他の資産

−

資産総額計

−

（注 1 ）保有総額は、第 2 期については平成14年12月31日現在、第 3 期については平成15年 6 月30日現在における貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注 2 ）（ ）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産の保有に相当する部分を記載しています。
（注 3 ）比率については、小数点以下第 2 位を四捨五入しています。
（注 4 ）地域等の区分については、10ページ及び34ページを参照して下さい。
（注 5 ）神南一丁目ビルは不動産として取得していますが、同日付で信託設定しています。
（注 6 ）取得予定資産について既に支出した各種調査費用（3,349千円）は、本表において、信託建設仮勘定としてその他の資産に計上しています。

π 主要な保有資産
本投資法人が保有する主要な保有資産（期末帳簿価額上位10物件）の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称（注 1 ）兼松ビル
神 南 一 丁 目 ビ ル
M S 芝 浦 ビ ル
田
無
ア
ス
タ
安 田 生 命 大 阪 ビ ル
クラレニッセイビル
ア ル カ イ ー ス ト
東 京 建 物 本 町 ビ ル
ク レ ス ト 安 田 ビ ル
N O R T H 33 ビ ル
合

計

期末帳簿価額 期末賃貸可能面積 期末賃貸面積
（千円）
（fl）
（fl）
6,954.37
7,958.59
16,201,775
8,076.85
8,076.85
12,137,874
14,429.08
14,429.08
11,571,198
31,121.71
31,121.71
9,814,536
9,588.16
9,588.16
8,112,320
10,282.31
10,282.31
8,082,153
7,050.10
7,050.10
5,696,632
7,106.76
7,210.25
4,167,581
2,074.97
3,265.34
3,957,644
5,512.87
6,642.76
3,733,260
83,474,978 105,625.15 102,197.18

期末月額契約
賃料比率
87.4％
7.1％
100.0％
8.0％
100.0％
9.5％
100.0％
11.8％
100.0％
6.1％
100.0％
4.1％
100.0％
5.2％
98.6％
4.3％
63.5％
1.5％
83.0％
3.0％

稼働率

96.8％

主たる用途
事務所
商業施設
事務所
商業施設
事務所
商業施設
事務所
事務所
事務所
事務所

60.6％

（注 1 ）該当10物件は全て信託受益権による保有となります。（神南一丁目ビルは不動産として取得していますが、同日付で信託設定しています。）（注 2 ）「稼働率」とは、賃貸可能面積に対する賃貸面積の比率をいい、小数点以下第 2 位を四捨五入しています。
（注 3 ）「期末月額契約賃料比率」とは、平成15年 6 月30日時点の各物件の期末月額契約賃料を全物件に係る合計額で除した比率を示しており、小数点以下第 2 位を四捨五入しています。

33

∫ 組入資産明細
本投資法人が投資する不動産及び不動産信託受益権に係わる信託不動産の概要は、以下のとおりです。
地
域
区
分

東
京
都
心

用
途

事
務
所

不動産等の名称

地
方

施商
設業

（建物）
所有権
（共有）
持分割合：79.4％
所有権（共有）
持分割合：79.4％

兼松ビル別館

東京都中央区京橋安田生命人形町ビル

東京都中央区日本橋人形町

所有権

所有権

東京都千代田区麹町

所有権（共有）
持分割合：49.0％
所有権（共有）
持分割合21.0％

区分所有権

新麹町ビル
同ビル
（追加取得部分）

東京都千代田区神田錦町

所有権

所有権

MS芝浦ビル

東京都港区芝浦

所有権・賃借権（準共有、持分割合36.0％）

区分所有権及び区分所有権の共有

神南一丁目ビル

東京都渋谷区神南

所有権

所有権

アルカイースト

東京都墨田区錦糸

所有権（共有）
持分割合：41.1％

区分所有権

JPR千葉ビル

千葉県千葉市中央区新町

所有権

所有権

朝日生命横浜日本大通りビル

神奈川県横浜市中区日本大通

所有権

所有権

安田生命池袋ビル

東京都豊島区東池袋

所有権

所有権

新横浜第二センタービル

神奈川県横浜市港北区新横浜

田無アスタ

東京都西東京市田無町

所有権
（共有）
持分割合：50.0％
所有権（共有）
持分割合：42.1％
所有権（共有）
持分割合：64.4％
所有権（共有）
持分割合：52.7％
所有権（共有）
持分割合：33.3％

所有権
（共有）
持分割合：50.0％
区分所有権
（共有）
持分割合：52.9％

商
業
施
設

事
務
所

（土地）
所有権
（共有）
持分割合：79.4％
所有権（共有）
持分割合：79.4％

東京都中央区京橋

施商
設業

事
務
所

所有形態

兼松ビル

クレスト安田ビル

東
京
周
辺
部

所在地

ツルミフーガ１

神奈川県横浜市鶴見区豊岡町

新潟駅南センタービル

新潟県新潟市米山

安田生命大阪ビル

大阪府大阪市北区梅田

安田生命天六ビル

大阪府大阪市北区浪花町

所有権

所有権
区分所有権及び区分所有権の共有

区分所有権
所有権
（共有）
持分割合：33.3％

東京建物本町ビル

大阪府大阪市中央区本町

所有権
（共有）
持分割合：64.3％

朝日生命高松第二ビル

香川県高松市寿町

所有権

所有権

JPR高松ビル

香川県高松市寿町

所有権

所有権

安田生命博多ビル

福岡県福岡市博多区博多駅前

所有権

所有権

朝日生命福岡第三・第四ビル

福岡県福岡市博多区住吉

所有権

（第三）
所有権
（第四）
所有権

安田生命那覇ビル

沖縄県那覇市松山

所有権

所有権

NORTH33ビル

北海道札幌市中央区北三条西三丁目

所有権

区分所有権

パークイースト札幌

北海道札幌市中央区南一条東一丁目

所有権

所有権

損保ジャパン仙台ビル

宮城県仙台市宮城野区榴岡

所有権

所有権

損保ジャパン和歌山ビル

和歌山県和歌山市美園町

所有権

所有権

天神121ビル

福岡県福岡市中央区天神

所有権
（共有）
持分割合：52.2％

区分所有権ＳＫ広島ビル

広島県広島市中区三川町

所有権

所有権

大阪府大阪市北区茶屋町

所有権・所有権（共有、持分割合：65.8％）

所有権
（共有）
持分割合：55.3％

―

―

―

クラレニッセイビル
合計（注 1 ）期末算定価額は、総理府令「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額（第 2 期）
又は調査価格（第 3 期）を記載しています。
（注 2 ）「稼働率（当該計算期間末の賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合）」、「対総賃貸事業収入比率」は小数点以下第 2 位を四捨五入しています。
（注 3 ）期末テナント総数について、 1 テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については
1 テナントとして、複数の物件にわたる場合には、複数テナントとする方法で延べテナント数を算定しています。

34

区分所有権

ポ
ー
トの
フ合
ォ計
リ
オ

地
域
区
分
用
途

東京都心
東京周辺部
地方
事務所
商業施設

自
至

第 2 期
平成14年 7 月 1 日
平成14年12月31日

自
至

第 3 期
平成15年 1 月 1 日
平成15年 6 月30日

期末期末期末 賃貸事業 対総賃貸
期末期末期末
テナント 稼働率 収 入 事業収入
テナント 稼働率
算定価額
算定価額（平成14年12月31日時点） 総数
比
率 （平成15年 6 月30日時点） 総数
（千円）
（千円）
（件）
（千円）
（件）

賃貸事業
収 入

対総賃貸
事業収入
比
率

（千円）

15,600,000

11

97.5%

535,861

10.8%

15,600,000

10

87.4%

480,0949.1%

2,680,000

1100.0%

112,247

2.3%

2,570,000

1 100.0%

105,4702.0%

1,990,000

4100.0%

109,8722.2%

1,920,000

4 100.0%

106,3892.0%

8100.0%

77,9171.6%

3100.0%

6,937

0.1%

3,770,000

5

84.1%

144,0592.9%

3,640,000

6

―

―

―

―

―

2,260,000

91.7%

79,9751.5%

3 100.0%

31,715

0.6%

63.5%

113,199

2.2%

12,000,000

6 100.0%

316,7696.0%

72,250,000

―

―

―

―

―

12,000,000

1 100.0%−

0.0%

6,050,000

4100.0%

372,335

7.5%

6,090,000

4 100.0%

348,8776.6%

2,370,000

22

77.6%

155,0233.1%

2,220,000

25

83.7%

154,995

2.9%

2,805,000

5

73.5%

135,677

2.7%

2,831,000

8

88.0%

132,900

2.5%

1.8%

2,040,000

7

63.2%

91,0592,040,000

6

61.5%

86,0101.6%

1,080,000

11100.0%

38,9130.8%

1,080,000

10

96.0%

71,913

1.4%

10,850,000

1100.0%

672,182

13.5%

10,860,000

1 100.0%

672,182

12.8%

3,120,000

1100.0%

153,278

3.1%

3,187,000

1 100.0%

153,278

2.9%

2,190,000

18

100.0%

133,5292.7%

2,150,000

16 100.0%

133,1232.5%

8,330,000

20

100.0%

354,7477.1%

8,600,000

20 100.0%

378,7197.2%

514,000

6

100.0%

59,5381.2%

554,000

6 100.0%

58,051

1.1%

4,160,000

11100.0%

271,398

5.5%

4,170,000

10

98.6%

262,2385.0%

831,000

18

78.3%

57,3861.2%

800,000

18

74.5%

52,6371.0%

1,740,000

18

71.7%

110,477

2.2%

1,510,000

20

76.7%

98,5501.9%

2,738,000

25

89.3%

158,9113.2%

2,740,000

26

86.4%

157,2853.0%

2,854,000

15

92.3%

215,594

4.3%

2,799,000

15

92.2%

207,8093.9%

1,600,000

13

94.7%

116,186

2.3%

1,610,000

14

97.3%

114,892

2.2%

3,690,000

15

94.9%

221,499

4.5%

3,370,000

16

83.0%

198,8713.8%

2,360,000

19

87.7%

190,1513.8%

2,230,000

19

82.1%

168,5813.2%

3,270,000

10100.0%

205,924

4.1%

3,230,000

10 100.0%207,2213.9%

1,690,000

16

96.8%

125,9212.5%

1,670,000

16

96.8%

124,8362.4%

2,820,000

9

87.0%

116,658

2.3%

2,670,000

10

91.5%

118,552

2.3%

1,011,000

15

78.8%

29,6370.6%

986,000

14

72.0%

62,205

1.2%

―

―

―

―

―

7,830,000

1 100.0%

67,172

1.3%

94,413,000

311

93.4% 4,972,930 100.0%

125,207,000

324

93.5%

5,264,525

100.0%

26,300,000

32

96.3%

986,893

19.8%

49,980,000

38

94.3%

1,233,614

23.4%

28,315,000

5193.2% 1,618,467

32.5%

28,308,000

55

94.8%

1,620,158

30.8%

39,798,000

228

92.8% 2,367,556

47.6%

46,919,000

231

92.2%

2,410,751

45.8%

80,443,000

309

91.3% 4,147,470

83.4%

91,330,000

320

90.8%

4,371,891

83.0%

13,970,000

2

825,460

16.6%

33,877,000

4 100.0%892,63317.0%

100.0%

35

ª その他資産の状況
不動産及び不動産を主な信託財産とする信託受益権は、前記の組入資産明細に一括して記載しています。前記明細に記載のもの以外に、その他資産への投資はありません。

4．保有不動産の資本的支出∏ 資本的支出の予定について
本投資法人が保有する不動産及び信託不動産に関し、平成15年 6 月30日現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです｡なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分される部分が含まれています。
不動産等の名称
安田生命池袋ビル
JPR高松ビル内

リニューアル（1階ホール、2〜4階、7〜9階共用部専有部の改修、空調システム改修個別空調化、設計監理業務,他）
共用部改修、耐震補強、空調設
備改修

安田生命博多ビル

機械式駐車場の増築

パークイースト札幌

各階便所内改修

工事予定金額（百万円）
当期 既支払総額
支払額 総額予定期間

容自 平成15年 7 月
至 平成16年 3 月
自 平成15年 8 月
至 平成15年12月
自 平成15年 2 月
至 平成15年12月
自 平成15年 8 月
至 平成15年12月

525

−

−

73

−

−

58

−

−

37

−

−

π 期中に行った資本的支出について
本投資法人が不動産及び信託不動産に対して実施した資本的支出の額は、以下のとおりです。
資本的支出の主なものとして、ビルの安全性を向上する上で新耐震基準を満たすために実施した耐震改修工事（設計を含む）、テナント満足度の維持向上を目的とした改修工事のほか、新規テナントの誘致促進を目的として共用部の改修や貸室へのOAフロアの設置等の工事を実施いたしました。また、これら工事とは別に修繕費に計上した119百万円（※）の工事を実施しています。
内

不動産等の名称
安田生命池袋ビル
朝日生命福岡
第三・第四ビル
その他の資本的支出

資本的支出の額
（百万円）

実施期間

容

自 平成15年 2 月
至 平成15年 6 月
自 平成15年 5 月
外壁タイル補修、
シール更新（第三ビル）
至 平成15年 6 月
共用部改修、OAフロアー設置、駐車場、空調、防災設備の整備等
合計
耐震改修及びリニューアル（1階専有部、5階共用部専有部の改修、空調システムの改修個別空調化、設計監理業務、他）

132
13
149
294

※修繕費には修繕工事本体金額に加え、当該工事に対して不動産管理会社へ支払われた工事管理報酬額（ 3 百万円）が含まれています。

∫ 計算期間末毎に積み立てた金銭（修繕費積立金）
本投資法人は、物件毎に策定した中長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フロー（利益の内部留保に伴うものを含む）のなかから大規模な修繕等に充当するための金銭の積み立てを以下のとおり行っています。
（単位：百万円）

36

第1期

第2期

第3期

計算期間

自 平成13年 9 月14日
至 平成14年 6 月30日

自 平成14年 7 月 1 日
至 平成14年12月31日

自 平成15年 1 月 1 日
至 平成15年 6 月30日

前 期 末 積 立 金 残 高
当
期
積
立
金
当 期 積 立 金 取 崩 額
次
期
繰
越
金

−
230
−
230

230
200
23
407

407
220
100
527

5．費用･負債の状況∏ 運用等に係る費用の明細
第 2 期（平成14年12月期） 第 3 期（平成15年6月期）
平成14年 7 月 1 日〜平成14年12月31日（184日）

平成15年 1 月 1 日〜平成15年 6 月30日
（181日）

236,635千円
75,000千円
99,721千円
61,913千円
65,519千円
5,700千円
69,484千円
377,338千円

243,468千円
75,000千円
106,904千円
61,563千円
51,076千円
5,700千円
164,511千円
464,756千円（a）資産運用報酬
固定報酬
インセンティブ報酬 1
インセンティブ報酬 2（b）資産保管・一般事務委託報酬（c）役員報酬（d）その他費用
合計

π 借入状況
当期末において本投資法人が行っている資金の借入は、以下のとおりです。
区分（注 1 ）

借入先

借入日

株式会社損害保険ジャパン（注3）

平成14年
6 月26日
平成14年

9月25日/9月30日

短
期
借
入
金

（注5）
株式会社あおぞら銀行（注4）

株式会社りそな銀行（注4）（注7）
株式会社みずほコーポレート銀行（注4）

平成15年
3 月28日平成15年
5 月15日平成15年
3 月28日平成15年
6 月30日合 計
中央三井信託銀行株式会社
中
期
借
入
金

住友生命保険相互会社
株式会社りそな銀行（注6）
株式会社あおぞら銀行

安田生命保険相互会社
合 計

当期末
残 高
（千円）

2,000,000（平成15年 6 月30日現在）

平均利率
（％）
（注 2 ）

返済
期限

返済
使途 摘要
方法

−

1.950％

1,930,000

1,930,000

0.584％−

3,770,000

0.939％−

8,000,000

0.929％−

3,000,000

0.939％期限一括 （注8） 担保付・
無保証・
返
非劣後
済

− 12,800,000

0.810％

平成15年
6月30日
平成15年
9月25日
平成16年
3月27日
平成16年
5月14日
平成16年
3月27日
平成15年
7月31日

平成18年
12月27日平成18年
12月27日平成18年
12月27日平成18年
12月27日

期
限
担保付・
一
無保証・
括 （注8） 非劣後
返
済

平成20年
12月26日
平成23年
6月21日
平成25年
3月28日

期
限
担保付・
一
無保証・
括 （注8） 非劣後
返
済

無担保・
無保証・
劣後

3,930,000 29,500,000
平成13年
12月27日
平成13年
12月27日
平成14年
6 月19日
平成14年
6 月19日

合 計
長
期
借
入
金

前期末
残 高
（千円）

10,000,000 10,000,000

1.234％

10,000,000 10,000,000

1.234％

2,000,000

2,000,000

1.295％

3,000,000

3,000,000

1.295％

25,000,000 25,000,000
平成13年
12月27日平成14年
6 月21日平成15年
3 月28日5,000,000

5,000,000

1.700％

5,000,000

5,000,000

2.050％−

5,000,000

1.750％

10,000,000 15,000,000（注 1 ）長期借入金（貸借対照表日の翌日から起算して返済期限が 1 年超のもの。400億円）のうち、借入期間が 1 年超 5 年以下の借入金250億円
を中期借入金に区分しています。
（注 2 ）平均利率は、期中の加重平均を記載しており、小数点以下第 4 位を四捨五入しています。なお、上記借入先に支払われた融資関連手数料は含まれません。
（注 3 ）株式会社損害保険ジャパンからの借入金については返済期限の平成15年 6 月30日に全額返済しています。
（注 4 ）株式会社あおぞら銀行、株式会社りそな銀行、株式会社みずほコ−ポレ−ト銀行を借入先とする短期借入金は変動金利による借入です。
（注 5 ）株式会社あおぞら銀行からの借入金のうち平成15年 5 月15日に借入れた80億円は平成15年 7 月23日に全額期限前返済しています。
（注 6 ）株式会社りそな銀行は、平成15年 3 月 1 日付で株式会社大和銀行と株式会社あさひ銀行の分割・合併により、株式会社りそな銀行及び株式会社埼玉りそな銀行に再編されたものです。上記の借入先としての契約上の地位は、同日、株式会社大和銀行から株式会社りそな銀行が承継しました。
（注 7 ）株式会社みずほコーポレート銀行からの借入金128億円は平成15年 7 月15日に全額期限前返済しています。
（注 8 ）資金使途は上記各借入に共通して以下の通りです。
A不動産又は不動産信託受益権の購入資金及びこれらの付帯費用
B上記Aを資金使途とする借入れのリファイナンス

∫ 投資法人債
当期末時点で、本投資法人が発行する投資法人債はありません。

37

6．期中の売買状況∏ 不動産等及び資産対応証券等の売買及び売買総額並びに取引の状況（単位：千円）
資産
の
種類
不
動
産

信
不託
動受
産益
権

不動産等の名称

取

得

譲

取得年月日

取得価額（注 1 ） 譲渡年月日

神南一丁目ビル（注 2 ）

平成15年 6 月30日

12,000,000

ＭＳ芝浦ビル

平成15年 3 月28日

クラレニッセイビル（注 3 ）
合

渡

譲渡価額

帳簿価額

売却損益

−

−

−

−

11,200,000

−

−

−

−

平成15年 5 月15日

8,000,000

−

−

−

−

−

31,200,000

−

−

−

−

計

（注 1 ）取得価額は当該不動産等の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買金額）を記載
しています。
（注 2 ）神南一丁目ビルは平成15年 6 月30日に不動産として取得し、同日付で信託設定しています。
（注 3 ）クラレニッセイビルは平成15年 5 月15日に取得した持分等（土地約69.5％、建物約55.3％、但し、面積按分比率）に相当する金額を記載
しています。但し、平成15年 7 月16日に追加取得した部分を合わせて一棟全体に係る信託受益権を保有しています。

π その他の資産の売買及び売買総額並びに取引の状況
該当事項はありません。

∫ 特定資産の価格等の調査
不動産の名称

取得年月日

取得価額（注 1 ）（千円）

特定資産の調査価格（注 2 ）
（千円）

（参考）
期末算定価額（注 3 , 4 ）（千円）

MS芝浦ビル

平成15年 3 月28日

11,200,000

12,000,000

12,000,000

クラレニッセイビル

平成15年 5 月15日

8,000,000

7,830,000

7,830,000

神南一丁目ビル

平成15年 6 月30日

12,000,000

12,000,000

12,000,000−

31,200,000

31,830,000

31,830,000

合計（注 1 ）「取得価額」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価額）を記載しております。
（注 2 ）上記記載の特定資産の価格等の調査は、資産の取得時に、新日本監査法人が日本公認会計士協会業種別監査委員会報告第23号「投資信託及び投資法人における特定資産の価格等の調査」に基づき行っています。また、上記記載の調査価格の他、不動産の所在、地番その他当該不動産を特定するために必要な事項について調査報告を受領しています。
（注 3 ）期末算定価額は、特定資産の価格等の調査によるものではありませんが、参考として記載しております。期末算定価額の算定方法等は、34ページの組入資産明細（注 1 ）に記載のとおりです。
（注 4 ）クラレニッセイビルの特定資産の価格調査及び期末算定価額は、決算期末における取得済み部分と平成15年 7 月16日に取得した追加取得
部分とを合わせた一棟全体の評価額（126億円）の内訳を記載しています。

ª 利害関係人等との取引状況
A取引状況
売 買 金 額 等

区分

総

額

買付額等
31,200,000千円
うち利害関係人からの買付額等

売付額等−
うち利害関係人からの売付額等

−千円

−千円

（−％）

（−％）

（注 1 ）利害関係人等は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第20条に規定される当投資法人と資産運用委託契約を締結している投資信託委
託業者の利害関係人等であり、当期に取引実績または支払手数料等の支払実績のある東京建物株式会社、安田ビルマネジメント株式会社、及び株式会社損保ジャパン・ビルマネジメントについて記載しています。
（注 2 ）上記記載の取引以外に、当期中に利害関係人等へ発注した修繕工事等の支払額は以下のとおりです。
東京建物株式会社
128,673千円
安田ビルマネジメント株式会社
231,998千円
株式会社損保ジャパン・ビルマネジメント
4,097千円（注 3 ）平成15年 3 月30日以降、東京建物株式会社は利害関係人等に該当しないこととなりましたが、上記金額は平成15年 1 月 1 日より平成15年
6 月30日までのものとなっています。
（注 4 ）（ ）内のパーセンテージは買付額等又は売付額等の総額に対する比率を表しています。

38

B支払手数料等
利害関係人

項目

式

物件仲介
手数料等
（注 1 ）

管理委託料（注 2 ）

外注委託料

テナント
仲介手数料

利害関係人毎の手数料合計金額（千円）
A
占率 （％） A/E
B
金額（千円）
占率 （％） B/E
C
金額（千円）
占率 （％） C/E

56,000
14.0%
−
−
−
−

69,872
52.4%
38,880
29.2%
9,954
7.5%

133,350
43.7%
97,16331.8%
32,227
10.6%

4,145
36.5%
366
3.2%
−
−

263,368
31.0%
136,41016.1%
42,1815.0%

項目小計

金額（千円）
D
占率 （％） D/E

56,00014.0%

118,706
89.1%

262,741
86.1%

4,512
39.7%

441,960
52.1%

投資法人計

手数料（円）
E
占率 （％） E/E

399,000
100.0%

133,245100.0%

305,152
100.0%

11,365100.0%

848,762100.0%

東京建物株式会社（注 2 ）

安田ビルマネジメ
ント株式会社
株式会社損保ジャパン・
ビルマネジメント（注 1 ）物件仲介手数料等は、不動産及び信託不動産の取得価額に算入しております。
（注 2 ）上表の管理委託料には費用として処理されていない資産計上された工事管理報酬（8,133千円）を含んでいます。
（注 3 ）平成15年 3 月30日以降、東京建物株式会社は利害関係人等に該当しないこととなりましたが、上記金額は平成15年 1 月 1 日より平成15年
6 月30日までのものとなっています。
（注 4 ）占率は小数点以下第 2 位を四捨五入しています。

º 資産運用会社が証券業、宅地建物取引業および不動産特定共同事業を兼業している場合の当該資産運用会社と投資法人の財産取引の状況
資産運用会社（株式会社東京リアルティ･インベストメント･マネジメント）は、証券業、
宅地建物取引業および不動産特定共同事業を兼業していません。

7．経理の状況（概況）∏ 資産、負債、元本及び損益の状況
後記「¬. 貸借対照表」、「√. 損益計算書」を参照ください。

π 有形固定資産の減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません。

∫ 有形固定資産の評価方法の変更
該当事項はありません。

8．その他∏ お知らせ当期において本投資法人の役員会で承認された主要な契約の締結・変更等に係る事項はありません。
（注）平成15年 6 月17日開催の役員会において承認された新投資口の追加発行において、共同主幹事会社であるみずほ証券株式会社、メリルリン
チ日本証券株式会社の他、野村證券株式会社、日興シティグループ証券会社、大和証券エスエムビーシー株式会社、三菱証券株式会社、UFJ
つばさ証券株式会社により構成される引受会社に、本投資口の募集に関する事務を委託することについて、平成15年 7 月 7 日開催の役員会において承認しております。

π その他
本書では、特に記載のない限り記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨
五入により記載しております。

39

¬. 貸 借 対 照 表
Balance Sheet期 別

第 3 期（平成15年 6 月30日現在）
金

科 目

額（千円）

構成比（％）

第 2 期（ご参考）（平成14年12月31日現在）
金

額（千円）

構成比（％）

資産の部
ø 流動資産
現金及び預金1,420,447

2,146,711

信託現金及び信託預金

17,683,380

10,011,149

営業未収入金63,77460,093

未収消費税等

127,735−

前払費用

105,630

98,8421721

その他の流動資産54,4162,692

流動資産合計19,455,402

繰延税金資産13.4

12,319,511

11.6¿ 固定資産1.有形固定資産658,985

建物
減価償却累計額
信託建物
減価償却累計額
信託構築物
減価償却累計額
機械及び装置

18,912

2,356,301

223

1,003,985

減価償却累計額

141,82217

信託工具器具備品

8,294

減価償却累計額

208

信託建設仮勘定
有形固定資産合計

43,530,131

2,714
84

6,973

2,630

11,226559

9,828

10,667969,280
88,888862,162289

減価償却累計額

信託土地

1,527,277

50,367,224

11,226

信託機械及び装置

622,259

45,057,409

7,197

1,397

土地

7,425

640,073

52,723,526

減価償却累計額

工具器具備品629,684

880,391

−
−

272

−

873
42

8,086

830

331,676

325,392

73,271,618

48,849,915

16,882

11,928125,514,799

86.6

94,234,147

88.4

2.投資その他の資産差入敷金保証金

10,10010,100

長期前払費用

9,177

14,702

投資その他の資産合計
固定資産合計資産合計

40

19,2770.0

24,8020.0

125,534,076

86.6

94,258,949

88.4

144,989,479

100.0

106,578,461

100.0

期 別
科 目

第 3 期（平成15年 6 月30日現在）
金

額（千円）

構成比（％）

第 2 期（ご参考）（平成14年12月31日現在）
金

額（千円）

構成比（％）

負債の部
ø

流動負債
営業未払金

772,249

434,006

短期借入金

29,500,000

3,930,000

未払金

330,772

264,849

未払費用

32,3637,296

未払法人税等947822

未払消費税等−

41,769

前受金

531,244339,236

預り金−

38,189

流動負債合計¿31,167,576

21.5

5,056,170

4.7

固定負債
40,000,000

35,000,000

122,114

128,196

信託預り敷金保証金

14,727,289

7,410,257

固定負債合計54,849,403

37.8

42,538,453

39.9

負債合計

86,016,979

59.3

47,594,623

44.7

56,982,000

39.3

56,982,000

53.5

長期借入金
預り敷金保証金

出資の部
ø

出資総額
出資総額

¿

剰余金
当期未処分利益（うち当期利益）

1,990,499

2,001,837−（2,001,797）

剰余金合計

1,990,499

1.4

2,001,837

1.9

出資合計

58,972,499

40.7

58,983,837

55.3

負債・出資合計

144,989,479

100.0

106,578,461

100.0

41

√. 損 益 計 算 書Statement of Income

期 別
科 目

第 3 期（自 平成15年 1 月 1 日 至 平成15年 6 月30日） 第 2 期（ご参考）（自 平成14年 7 月 1 日 至 平成14年12月31日）
金

額（千円）

百分比
（％）

金

額（千円）

百分比
（％）

経常損益の部ø

営業損益の部
1 . 営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入

4,898,820
365,704

4,568,143
5,264,525

100.0

404,786

4,972,930

100.0

2,684,786

54.0

2,288,143

46.0

13,1680.3

298,4636.0

2 . 営業費用
賃貸事業費用

2,553,300

2,307,448

資産運用報酬

243,468

236,635

一般事務・資産保管委託報酬

51,076

65,519

役員報酬

5,700

5,700

その他営業費用

164,511

営業利益¿

3,018,056

57.3

2,246,468

42.7

69,484

営業外損益の部
1 . 営業外収益
受取利息

90

1,092

管理組合費精算金収入

63,071−

原状回復費相当額収入

13,419−

その他営業外収益

4,137

80,7191.5

12,0752 . 営業外費用
支払利息

320,684

274,087

融資手数料

15,146

19,392335,8416.4

経常利益

1,991,346

37.8

2,002,848

40.3

税引前当期純利益

1,991,346

37.8

2,002,848

40.3

1,051

0.0

2,001,797

40.3

その他営業外費用

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益

42

10

965
3

4,983

1,040
969

0.0

1,990,376

37.8

10

122

39

1,990,499

2,001,837

［重要な会計方針］
期
項

別

目

1. 固定資産の減価
償却の方法

（

第3期

自
至

平成15年 1 月 1 日
平成15年 6 月30日）

有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建物
構築物
機械及び装置工具器具備品

3. 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する
会計処理方針固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とす
る信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当
該不動産の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、99,851
千円であります。

自至平成14年 7 月 1 日
平成14年12月31日）

有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建物
構築物
機械及び装置工具器具備品

3〜60年
10〜20年
3〜15年
5〜15年

取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、 3 年間で償却する方法を採用しております。
2. 収益及び費用の
計上基準

（

第2期
（ご参考）

3〜60年
10年
3〜15年
6〜15年

取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しております。
固定資産税等の処理方法

同左

なお、不動産又は不動産を信託財産とす
る信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当
該不動産の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、8,230
千円であります。

保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記してお
ります。

同左

ａ 信託現金及び信託預金
ｂ 信託建物、信託構築物、信託機
械及び装置、信託工具器具備品、
信託土地、信託建設仮勘定
ｃ 信託預り敷金保証金
4. 消費税等の処理方法

消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。

同左

43

［注記事項］（貸借対照表関係）
期
項

別

目

1. 担保に供している資産
及び担保を付している
債務

2. 発行する投資口の総数
及び発行済投資口数
3. 投資口1口当たりの純資産額
4. 投資信託及び投資法人に関する法律
第67条第6項に定める最低純資産額

第 3 期（平成15年 6 月30日現在）

第 2 期（ご参考）（平成14年12月31日現在）

担保に供している資産は次のとおりです。
信託預金
17,614,343千円
建物
640,073千円
信託建物
50,245,431千円
信託構築物
6,973千円
機械及び装置9,828千円
信託機械及び装置
862,162千円
工具器具備品
272千円
信託工具器具備品
8,086千円
土地
331,676千円
信託土地72,825,388千円
信託建設仮勘定
16,882千円
合 計142,561,118千円
担保を付している債務は次のとおりです。
短期借入金
29,500,000千円
長期借入金
40,000,000千円
合 計
69,500,000千円

担保に供している資産は次のとおりです。
信託預金8,762,241千円
信託建物
38,114,098千円
信託構築物
2,714千円
信託機械及び装置
720,809千円
信託工具器具備品
873千円
信託土地
42,753,744千円
信託建設仮勘定
11,928千円
合 計90,366,409千円

発行する投資口の総数
発行済投資口数

発行する投資口の総数
発行済投資口数

5,000,000口
289,600口
203,634円

担保を付している債務は次のとおりです。
短期借入金
1,930,000千円
長期借入金
35,000,000千円
合 計
36,930,000千円

50,000千円

5,000,000口
289,600口
203,673円
50,000千円（損益計算書関係）
期
項

別

目

不動産賃貸事業損益の内訳

第3期

1月1日
（ 自至 平成15年
平成15年 6 月30日 ）A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料
共益費
駐車場収入
広告物掲出料
アンテナ使用料
その他賃貸収入
その他賃貸事業収入
附加使用料
時間貸駐車料
解約違約金等
その他雑収入不動産賃貸事業収益合計
B.不動産賃貸事業費用

44

平成14年 7 月 1 日（ 自至 平成14年12月31日）

第 2 期（ご参考）A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入3,795,176千円
929,753千円
149,986千円

賃料
共益費
駐車場収入

12,112千円
4,367千円

広告物掲出料
アンテナ使用料

7,424千円 4,898,820千円

3,562,517千円
851,040千円
142,523千円
10,949千円
1,112千円− 4,568,143千円

344,582千円

その他賃貸収入
その他賃貸事業収入
附加使用料

388,194千円

2,680千円
3,905千円
14,535千円

時間貸駐車料
解約違約金等
その他雑収入2,931千円
3,349千円
10,310千円

365,704千円
5,264,525千円

不動産賃貸事業収益合計
B.不動産賃貸事業費用

404,786千円
4,972,930千円

賃貸事業費用
外注委託費
水道光熱費

305,152千円
379,307千円

賃貸事業費用
外注委託費
水道光熱費

313,529千円
444,611千円

公租公課
保険料

425,825千円
34,193千円

公租公課
保険料

336,957千円
34,261千円

修繕工事費
管理委託料
管理組合費

116,158千円
125,111千円
239,117千円

修繕工事費
管理委託料
管理組合費

52,399千円
104,499千円
175,740千円

減価償却費
その他賃貸事業費用

894,605千円
33,828千円

減価償却費
その他賃貸事業費用

823,336千円
22,112千円

不動産賃貸事業費用合計
C.不動産賃貸事業損益（A-B）

2,553,300千円
2,711,224千円

不動産賃貸事業費用合計
C.不動産賃貸事業損益(A-B）

2,307,448千円
2,665,482千円

（税効果会計関係）
期 別
項 目
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異

（

第3期

自
至

平成15年 1 月 1 日
平成15年 6 月30日

7月1日
） 第 2 期（ご参考）（ 自至 平成14年
平成14年12月31日 ）（繰延税金資産）（繰延税金資産）

法人事業税損金不算入額

17千円

法人事業税損金不算入額

21千円

繰延税金資産計17千円

繰延税金資産計21千円

繰延税金資産の純額

17千円

繰延税金資産の純額

法定実効税率39.39％（調整）の原因となった主な項目別の内支払分配金の損金算入額

訳

その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率

法定実効税率21千円
39.39％（調整）△39.37％
0.03％
0.05％

支払分配金の損金算入額
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率△39.37％
0.03％
0.05％

（重要な後発事象）
第3期

1月1日（ 自至 平成15年
平成15年 6 月30日 ）7月1日（ 自至 平成14年
平成14年12月31日 ）

第2期
（ご参考）

新投資口の発行について
平成15年 6 月17日に役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、下記条件にて平成15年 7 月14日及び平成15年 8 月 8 日に払込が完了しました。この結果、
平成15年 8 月 9 日付で出資総額は89,113,803,600円、発行済投資口総数は430,000口となっています。
＜公募による新投資口の発行＞
発行新投資口数： 134,400口
発行価格（募集価格）： 1 口当たり237,160円
発行価格の総額： 31,874,304,000円
発行価額（引受価額）： 1 口当たり228,859円
発行価額の総額： 30,758,649,600円
払込期日
投資証券交付日
分配金起算日： 平成15年 7 月14日
： 平成15年 7 月15日
： 平成15年 7 月 1 日

該当事項はありません。

＜第三者割当による新投資口発行（グリーンシューオプション行使に伴う第三者割当）＞
発行新投資口数： 6,000口
発行価額： 1 口当たり228,859円
発行価額の総額
割当先： 1,373,154,000円： みずほ証券株式会社

払込期日
投資証券交付日
分配金起算日： 平成15年 8 月 8 日： 平成15年 8 月11日
： 平成15年 7 月 1 日

45ƒ. 金 銭 の 分 配 に 係 る 計 算 書Statement of Cash Distribution
期 別科 目
ø．当期未処分利益¿．分配金（投資口 1 口当たり分配金の額）¡．次期繰越利益
分配金の額の算出方法

46

（

第3期

自 平成15年 1 月 1 日
至 平成15年 6 月30日

7月1日
） 第 2 期（ご参考）（ 自至 平成14年
平成14年12月31日 ）1,990,499,125円
1,990,420,800円（6,873円）
78,325円

2,001,837,410円
2,001,715,200円（6,912円）
122,210円

本投資法人の規約第28条πに定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、且つ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能所得の金額」の90％に相当する
金額を超えるものとしております。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行投資口数 289,600口の整数倍数の最大値となる1,990,420,800円を利益分配金として分配することと致しました。なお、本投資法
人規約第28条ªに定める利益を超えた金銭の分配は行ないません。

本投資法人の規約第28条πに定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、且つ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能所得の金額」の90%に相当する
金額を超えるものとしております。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行投資口数 289,600口の整数倍数の最大値となる2,001,715,200円を利益分配金として分配することと致しました。なお、本投資法
人規約第28条ªに定める利益を超えた金銭の分配は行ないません。

≈. 監 査 報 告 書
Auditor’s Report47∆. キ ャ ッ シ ュ ・ フ ロ ー 計 算 書 （参考情報）
Statement of Cash Flow

（単位：千円）
期

科

別

目

（

第3期

自 平成15年 1 月 1 日
至 平成15年 6 月30日

金

額

7月1日
） 第 2 期（ご参考）（ 自至 平成14年
平成14年12月31日 ）金額

1. 営業活動によるキャッシュ・フロー
1,991,346

2,002,848

894,605

823,336

受取利息△90△1,092

支払利息

320,684

274,087

営業未収入金の増加・減少額△3,680△21,635

未収消費税等の増加・減少額△127,735

596,493

前払費用の増加・減少額△6,787△24,463

営業未払金の増加・減少額

338,242△274,196

未払金の増加・減少額

86,155△207,368

未払消費税等の増加・減少額△41,769△5,632

前受金の増加・減少額

192,0072,692

預り金の増加・減少額△38,189△287,182

その他△46,198

5,112

3,558,591

2,882,999

利息の受取額

901,092

利息の支払額△295,618△274,424△840△1,5993,262,223

2,608,067△35,874△966,303△32,139,383△1,719,557

預り敷金保証金の支出△21,337△7,673

預り敷金保証金の収入

15,256

135,870

信託預り敷金保証金の支出△369,596△234,488

信託預り敷金保証金の収入

7,686,628

271,352−△100△24,864,308△2,520,900

税引前当期純利益
減価償却費

小

計

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

2. 投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出

差入敷金保証金の支出
投資活動によるキャッシュ・フロー

48

期

科

別

（

第3期

目

自 平成15年 1 月 1 日
至 平成15年 6 月30日

金

7月1日
） 第 2 期（ご参考）（ 自至 平成14年
平成14年12月31日 ）金額額

3. 財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入

27,570,000

1,930,000

短期借入金の返済による支出△2,000,000−

長期借入金の借入による収入

5,000,000−

分配金の支払金額△2,021,947△701,784

財務活動によるキャッシュ・フロー

28,548,052

1,228,215

4. 現金及び現金同等物の増加・減少額

6,945,967

1,315,382

5. 現金及び現金同等物の期首残高

12,157,861

10,842,478

6. 現金及び現金同等物の期末残高

19,103,828

12,157,861（注）キャッシュ・フロー計算書は、投資信託及び投資法人に関する法律第129条第 4 項の規定に基づく会計監査人の監査対象に当たらないため、会計監査人の監査を受けておりません。

［重要な会計方針］
期
科

別

目

第3期

（

自
至

平成15年 1 月 1 日
平成15年 6 月30日

7月1日
） 第 2 期（ご参考）（ 自至 平成14年
平成14年12月31日 ）キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及びキャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物） 現金同等物）は以下のものを対象としております。
の範囲（1）手許現金及び信託現金（2）随時引き出し可能な預金及び信託預金（3）容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資（同左）［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
期
科

別

目

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

第3期

（

自
至

平成15年 1 月 1 日
平成15年 6 月30日

7月1日
） 第 2 期（ご参考）（ 自至 平成14年
平成14年12月31日 ）（平成15年 6 月30日現在）（平成14年12月31日現在）

現金及び預金1,420,447千円

現金及び預金2,146,711千円

信託現金及び信託預金

17,683,380千円

信託現金及び信託預金

10,011,149千円

現金及び現金同等物

19,103,828千円

現金及び現金同等物

12,157,861千円

49«. 投 資 主 イ ン フ ォ メ ー シ ョ ン
Investor Information◆住所等の変更手続きについて
住所、氏名、届出印などの変更は、保管振替制度を利用され、お手元に投資証券がない方はお取引証券会社にお申し出ください。お手元に投資証券をお持ちの方は、
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りお受取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、「郵便振替支払通知書」裏面に受取方法を指定し、みずほ信託銀行証券代行部へご郵送いただくか、みずほ信託銀
行、みずほインベスターズ証券の各本支店窓口にてお受取りください。
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（注）みずほ信託銀行株式会社は、平成15年3月12日付でみずほアセット信託銀行株式会
社を存続会社とする合併により解散し、同日付で「みずほ信託銀行株式会社」に商号を変更しています。なお、同日付で本店所在地も変更しています。

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日本プライムリアルティ投資法人では、積極的な自主開示の推進を運営方針の一つに掲げ、正確で偏りのない情報を遅滞なく投資主の皆様にお伝えすることを目指しております。
この実現に向けて、ホームページで次のような情報を提供させて頂いております。
○投資方針、投資基準、本投資法人の基本的な仕組みなど本投資法人の概要○ポートフォリオ構築の経緯や物件一覧表、投資比率などポートフォリオの概要○投資物件の写真、位置図、鑑定評価サマリー、全国・エリアマップなど物件の概要○決算ハイライト、ポ−トフォリオ月次稼働率、各種ディスクロ−ジャ−資料を掲示したIR
ライブラリ−、FAQ他
今後も、投資主の皆様に有用な情報を効果的にご覧いただけるようさらなる充実を図ってまいります。

50

1．IRカレンダー■年間スケジュール（予定）決算月6月期
分配金支払開始
6月期
資産運用報告書
発送

9月
9月
8月

12

月

2月
3月
3月

12月期 決算発表

ホームページより
適宜情報開示6月期 決算発表

6

12月期
資産運用報告書
発送
12月期
分配金支払開始

月

決算月■IRカレンダー
平成14年 6 月14日

東京証券取引所不動産投資信託証券市場への上場

平成14年 8 月30日

第 1 期決算短信公表

平成14年 9 月 2 日

第 1 期決算説明会

平成15年 2 月28日

第 2 期決算短信公表

平成15年 3 月 3 日

第 2 期決算説明会

平成15年 8 月20日

第 3 期決算短信公表

平成15年 8 月21日

第 3 期決算説明会

平成15年 9 月 4 日

第 4 回投資主総会

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2．不動産投資信託用語集
不動産投資信託
投資家から集めたお金でファンド（投資法人）をつくり、そのお金でオフィスビルや商業施設などを購入し、それらの不動産を維持・管理しながら、必要に応じて物件を買い替えるなどして運用することにより得られた収益を投資家に分配する商品。

投信法
投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含む）。

投資法人
投信法に基づき、資産を主として特定資産（有価証券、不動産、その他の資産）に対する投資として運用することを目的として設立された社団法人。

投資信託委託業者（運用会社）
内閣総理大臣の認可を受けて投資信託委託業又は投資法人資産運用業を営むもの。不動産投資信託においては、資産の運用業務（投資法人資産運用業）を外部の専門家に委託することが義務付けられており、この外部の専門家に該当する。

一般事務受託者
投資法人の委託を受けてその資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務を行なうもの。
具体的には、投資証券の募集、発行事務や名義書
換事務、分配金の支払い事務などを行なう会社を指す。

資産保管会社
投資法人の委託を受けてその資産の保管に係る業務を行なうもの。具体的には、有価証券、預金通帳、不動産権利証等の保管や現金の入出金管理、口座開設・振替管理業務などを行なう会社を指す。

規約
投資法人の設立に際して、投信法により作成が義務付けられているもの。投資法人規約には、目的、商号のほか、資産運用の対象及び方針、資産評価の方法・基準及び基準日、金銭の分配方針などを記載すべきことが投信法に規定されている。

執行役員
投資法人を代表し、投資主総会の招集や投資信託委託業者等外部への事務の委託などの行為を執行する。執行役員は、投信法において、3ヶ月に1回以上業務の執行の状況を役員会に報告することが義務付けられている。

監督役員
監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する。いつでも執行役員、一般事務受託者、資産の運用を行
なう投資信託委託業者及び資産保管会社に対して投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求
め、又は必要な調査をすることができる。投信法において、監督役員の数は、執行役員の数よりも 1 名
以上多く選任することが規定されている。

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役員会
投資法人の役員会は執行役員及び監督役員によって構成される。役員会は、投信法及び規約に定める権限を行なうほか、執行役員の職務の執行を監督する。投資法人が行なう資金調達に関する事項
や資産運用などの委託業務に関する事項など重要な事項は、役員会の承認を得ることが必要である。

会計監査人
投資法人の計算書類の監査を行なう。会計監査人
は、その職務を行なうため必要があるときは、一般
事務受託者、資産の運用を行なう投資信託委託業
者及び資産保管会社に対して、投資法人の会計に関する報告を求めることができる。また、執行役員の職務執行に関して不正行為などを発見した場合、監督役員に報告することが義務付けられている。

投資主
投資法人の社員。具体的には、投資法人に投資した投資家を指し、一般の株式会社における株主に
相当する。

投資口
投資法人の社員の地位を指し、一般の株式会社における株式に相当する。

投資証券
投資法人が発行する証券。一般の株式会社における株券に相当する。

投資主総会
投資法人における投資主総会は、一般の株式会社における株主総会に相当するものであり、投資法
人の最高意思決定機関。投信法では、規約の変更
や投資法人の解散、執行役員・監督役員・会計監査人の選任、その他規約において定める重要事項などを専決事項として規定している。

純資産価額
投資口一口当たりの純資産額（純資産総額÷発行
済投資口総数）。

利害関係人等
資産運用会社の過半数の株式を所有していること、又は資産運用会社の取締役の過半数を占めていること等、資産運用会社と密接な関係を有する者として、投信法に利害関係人等として定められ
ている者。

信託受益権
信託行為に基づき、信託の利益を享受する受益者として有する権利の総称。信託財産の管理運用から生ずる収益の分配を受けたり、信託終了時において信託財産の償還を受けること等が基本的な内
容である。

信託勘定
信託業務で受託する財産（信託財産）と銀行が保有する財産（固有財産）との分別管理が信託法上で義務付けられている。受益者のための勘定が信託勘定であり、信託契約又は信託約款に基づいた個別の経理処理を行ない、財産状況と収支状況を明らかにするために、経理上も銀行勘定とは別個の帳簿を備え、計算を行なっている。

デュ−デリジェンス
適正評価手続きと言われ、不動産を取得する際に、経済的側面、法的側面、物理的側面、環境的側面から多角的に不動産の価値に影響を及ぼす事項を精査する手続きを指す。具体的には、価格調査、賃貸市場調査、建物診断、地震リスク評価、土壌汚染調査、権利関係調査などを行なう。

不動産鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する法律に基づき不動産の価格を評価すること。不動産鑑定士等が、「合理的な市場があったならば、そこで形成されるであろう正常な市場価格」を的確に把握し貨幣額で表示するもの。不動産投資信託の鑑定評価では、不動産がもつ収益力を基準として評価する収益還元法
を標準として評価が行なわれる。

エンジニアリングレポ−ト
建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価について専門家が作成したレポート。

地震リスク評価レポ−ト
地震リスクの程度を認識するため、個別物件の耐震性・PMLを評価するレポ−ト。PML（Probable
Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味する。PMLには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがある。PMLについての統一された厳密な定義はないが、ここでは、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475
年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味する。

マ−ケットレポ−ト
対象不動産を含む競合エリアにおける賃貸市場分
析、対象不動産の賃料水準等について調査したレ
ポ−ト。商業施設においては、詳細な商圏分析なども行なわれる。

アセット・マネジメント（AM）業務
不動産ファンドや投資家のためのアドバイザリー
業務。投資パフォ−マンスを最大化させるため、投資運用方針・計画の立案や実施、プロパティ・マ
ネジメント会社などを使った物件管理やテナント
リ−シング、資金調達や会計業務などを行ない、不動産ファンドの価値の最大化を図ることを目的とする。

プロパティ・マネジメント（PM）業務
不動産オーナーから委託を受け建物保守管理、テ
ナント管理（テナント営業戦略の策定、賃貸借条
件交渉 、クレーム対応等）、修繕計画策定並びに入出金管理等を行なう業務。

ロ−ン・トゥ・バリュ−・レシオ（LTV）
社債発行や借入れなどの負債金額を資産金額で割った負債比率。厳格な定義があるわけではないため、個々に算出方法等定義を確認する必要がある。

レントロ−ル
物件別に個別テナントごとの賃貸条件、賃貸状況等を一覧表にまとめたもの。

瑕疵担保責任
民法第570条に基づく、売買の目的物に隠れた瑕
疵があったときに売主が買主に対して負う責任。

区分所有建物
一棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他
建物としての用途に使用される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とする
ことができる。このような所有権のことを区分所
有権といい、区分所有権を有する者のことを区分
所有者、区分所有の対象となる建物全体を区分所
有建物という。

用途地域
都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正法も含む。）第8条第1項第1号に掲げられている。
地域内で建築（新築・増築・改築・移転）したり建物の用途を変更したりするような場合には、用途
地域の種類によって一定の制限を受ける。

建ぺい率
建築基準法第53条に定められる、建築物の建築面
積の敷地面積に対する割合。用途地域等に応じて都市計画で定められる。

容積率
建築基準法第52条により定められる、建築物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合。用途
地域等に応じて都市計画で定められる（指定容積率という。
）が、前面道路の幅員その他の要因により実際に適用される割合（基準容積率という。
）とは、異なる場合がある。

経済的残存耐用年数
不動産鑑定評価において、経済的な観点から建物の現況及び地域的特性の推移・動向等を考慮し判断した対象不動産の残存耐用年数。

再調達原価
不動産鑑定評価において、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額。

資本的支出
建物の修繕等において、固定資産（建物・設備等）の機能、価値を増加、あるいは耐用年数を増加させるための支出。

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3．ホームページの使い方
日本プライムリアルティ投資法人をさらにご理解頂くことと、タイムリーな情報開示を目的とし、本投資法人のホームページでは、法定開示書類、プレスリリース、決算情報（財務諸表、決算短信、アナリスト向け説明
会資料など）といったさまざまなコンテンツをご用意し、インターネットを活用したIR活動に力を入れております。今後もますます内容を充実させ、公平でタイムリーな情報提供を続けてまいります。また、インターネ
ットを利用されてない投資主の皆様には、当資産運用報告書の内容を充実させ、情報の質の向上に努めてまいります。

■日本プライムリアルティ投資法人

http://www.jpr-reit.co.jp/

◆株価情報

◆株価情報

NIKKEI NETとのリンクにより、JPRの最新株価情報をタイムリーにご覧になることができます。
（NIKKEI NET：データ更新 ５分毎に実施）

ポートフォリオに組入れている各物件の地図や写真
および敷地面積や構造などの詳細情報をご覧になることができます。

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◆English page
平成15年 1 月10日にオープンいたしました。

◆パフォーマンス
エリア別･用途別の稼動率推移、運用状況の推移を月次で更新しております。

◆Investors

Relations

プレス発表した情報を適宜開示。他にも有価証券報告書といった法定開示書類を含め、本投資法人の判断材料として投資主または一般投資家の方々にとって有益な情報を開示しております。

◆FAQ
投資主または一般投資家の皆様よりいただくご質問のうち、頻度の高いものとそのご回答をQ&A方式で分かりやすく記載しております。

◆投資主総会について
投資主総会に関する情報を、トップページでタイム
リーにご紹介しております。

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コ ラ ム （ 豆 知 識 ）Column

地震PMLについて
不動産評価のデュー･ディリジェンス （注1）における評価値のひとつに地震PML（Probable
Maximum Loss）があります。この値は、地震によって建物が被ると予想される損失の最大値
で、建物の地震による被害リスクを表す指標として用いられています。今回はこの「地震PML」
について説明します。

Ⅰ 地震ＰＭＬの定義
地震PMLは地震による建物の損失の大きさを表しています。地震PMLでは、建物価格に関わる物的損失（注 2 ）のみが評価対象となり、通常はこの損失額を建物価格で除した値で表されます。従って、地震PMLは 0 %（無被害）から100%（全損）の値で表現され、値が小さいほど建物の地震による被害リスクが小さいということになります。具体的な地震PMLの定義は「50年10%の地震による予想損失の90%非超過値」とされています。ここでは、この定義中の「50年10%の地震」と「予想損失の90%非超過値」について説明します。

50年10%の地震とは？
ê建物位置において、今後50年間で10%を超える確率で襲ってくると予測されている地震動（例えば最大加速度）のうち、最も大きなものをさします。50年間10%の確率を 1 年間の確率に略換算（注 3 ）すると 1 / 475となることから、これを再現期間475年の地震、あるいは、475年に一度の地震と言うこともあります。
（《詳細解説》参照）

予想損失の90%非超過値とは？
平均値
確率密度

ê損失がその値を超えない確率が90%の損失で、損失の90%信頼性水準とも言います。50年10%の地震による損失の確率分布が図 1 のようになったとします。曲
線が囲む面積の左から90%の位置が地震PMLとなります。図ではこの値が0.34となっていますので、地震
PMLは34%となります。即ち、地震PMLが34%ということは、「50年10%の地震が襲来した時に、損失額が建物価格の34%を超えない可能性は90%（超える可能性は10%）である」ということになります。

PML
10%
90%

0.0

0.34

0.2

図1

0.4

0.6
0.8
1.0
損失（損失額／建物価格）

予想損失の分布とPML

図 2 は、ある建物位置における50年間での地震動の超過確率を表すグラフ（地震ハザード曲線）です。例えば、最大加速度が6m/s2、8m/s2の超過確率を読み取ることによって、今後50年間に最大加速度が6m/s2、8m/s2より大きな地震動が襲来する確率はそれぞれ0.95%、0.26%であることが読み取れます。図 2
では超過確率10%の最大加速度は3.1m/s2となっていますので、50年10%の地震は最大加速度3.1m/s2の地震動ということにな
ります。

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50年超過確率（%）

《詳細解説》＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
100
10

超過確率10％
0.95%

1

0.26%

0.1

0.01
0.0

図2

2.0

3.1

4.0
6.0
8.0
10.0
）
地震動の大きさ（最大加速度（m/s2）

地震ハザード曲線

Ⅱ 地震ＰＭＬを決める要因
地震PMLには、50年10%の地震の大きさ（地震環境）と地盤環境、建物の耐震性能が関係します。建物の耐震性能が同じであっても、発生の可能性が高いとされている東海地震の震源近くにある場合には地震PMLは大きくなりますし、北海道中北部のような地震の少ない地域にある場合には地震PMLは小さくなります。また、同じ地域にあっても建物敷地の地盤状況によって地震PML値は異なります。そして、これら地震環境・地盤環境が同じ場合には建物の耐震性能の違いが地震PMLに現れま
発生確率
要因別の損失す。地震PMLに最も強く影響するのはも
衛生設備被害損失C1
確率P1
×
ちろん建物の構造体としての耐震性能ですが、この他に電気設備、衛生設備、空損
失調設備等の設備機器の耐震性能や地震火
損失C2
確率P2
×
構造被害
の
災の可能性等も関係します（図 3 ）。従分
布
確率P3 × 損失C3
火 災って、既にある建物の構造体を補強（耐（ 図 1）
確率P4 × 損失C4震改修）したり、設備機器を耐震補強し地盤被害たりすることにより地震PMLを効果的に地震低減できる場合があります。
図 3 建物に損失を生じる要因

建物の設計年（建築年）と耐震性能の関係
構造体としての建物の耐震性能、即ち、どのように建物の構造設計がなされたかは、設計された年
代によって異なります。過去1971年と1981年に建築基準法施行令が改正されて設計方法が変わったた
めに、建物が設計された時期が1970年以前か、1971年〜1980年か、1981年以降かによってその耐震性能が異なる可能性が高いのです。これは、各施行令改正がそれぞれの時点までは分かっていなかった
過去の設計方法の不具合を補うものなので、それより以前に設計された建物にはこの不具合が含まれている場合が多いからです。建物にこのような不具合が含まれている場合には地震PMLは大きくなってしまいます。一般に古い建物ほど地震PMLが大きくなってしまいますが、これは経年劣化よりも設計方法の違いによるところが大きいと言えます。したがって、例え古い建物であっても、大きな建物・
重要な建物であったために非常に注意深く設計された建物であれば地震PMLは小さい場合があります。

Ⅲ ポートフォリオ地震ＰＭＬ
上記の地震PMLは建物 1 棟に対する値であり、これを応用して複数棟を対象としたものがポートフォリオ地震PMLです。地震PMLは、「50年10%」（475年に一度）、「90%非超過値」（10回に 1 回）という定義にあるように、確率は低いものの、被る可能性のある大きな損失、
即ち地震によるリスクを表しています。この地震リスクは 1 棟を対象とするよりも複数棟を対象とするほうが小さくすることができます。それは、ひとつの地震が及ぼす地震動の大きさが、震源から30km離れればおよそ半減、さらに50km、100kmと離れるとかなり小さくなるからです。例えば、東京と大阪のように距離が充分に離れていれば、ひとつの地震によって両地域が被災することはまずありませんので、リスクが小さくなるというわけです。
〔お問合せ先〕株式会社 篠塚研究所〒160-0023 東京都新宿区西新宿4-5-1 幸伸ビル新宿3F、Tel.03-5351-3781, Fax.03-5351-3783
E-mail:sri@shinozukaken.co.jp、ホームページ：http://www.shinozukaken.co.jp（注 1 ）用語集（P.53）参照（注 2 ）損失には、家具・備品等の内容物の損失や被災によって建物を使用できなくなるために被る事業損失、人的損失は含まれません。建物構造
体、内外装、各種設備等の建物価格に関わる物的損失のみが損失の評価対象となります。
（注 3 ）1年間で発生する確率をP1とすると、1年間で発生しない確率は1-P1、50年間で発生しない確率は(1-P1)50となり、50年間で発生する確率
P50=1-(1-P1)50となります。これを逆算すると、P1=1-(1-P50)1/50となり、P50=0.1（50年10%）ではP1≒0.002105=1/475となります。

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投資主メモ◆決算期◆投 資 主 総 会◆同 基 準 日◆分配金受領基準日◆名義書換事務受託者◆同事務取扱場所
郵便物送付先

電話お問合せ先◆同 取 次 所◆上場証券取引所

毎年6月30日・12月31日
2年に1回以上開催
規約第3条第2項に定める日
毎年6月30日・12月31日
東京都中央区八重洲一丁目2番1号
みずほ信託銀行株式会社
東京都中央区八重洲一丁目2番1号
みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部〒135-8722
東京都江東区佐賀一丁目17番7号
みずほ信託銀行株式会社 証券代行部
電話 （03）5213-5213（代表）
みずほ信託銀行株式会社 全国各支店
みずほインベスターズ証券株式会社
本店および全国各支店
東京証券取引所（銘柄コード：8955）（注）みずほ信託銀行株式会社は、平成15年 3 月12日付でみずほアセット信託
銀行株式会社を存続会社とする合併により解散し、同日付で「みずほ信託銀行株式会社」に商号を変更しています。なお、同日付で本店所在地も変更しています。