連 載建築コストをめぐる話題［18］技術開発コスト可視化の試み
工学院大学建築学部建築学科 教授／博士（工学）1

イノベーティブな現場よ何処に遠藤 和義

その後、そうした工夫の一部は、在来工法化して定着したものの、建設市場の縮小に伴う工事費

国土交通省の建設労働需給調査によれば、2015のデフレ現象の中で、その多くがコスト高を理由

年 １ 月 の ８ 職 種 計 の 需 給 状 況 は、 全 国 平 均 でに現場から消えていった。東日本大震災の直前に1.1％の不足となっている。東日本大震災からのは、技能労働者の賃金水準の低迷を背景に、ハー復興の本格化以来、我が国の建築工事現場では、ド技術の先祖返りも目についた。

型枠工、鉄筋工を始めとする技能労働者の不足が常態化し、それによる工事費の上昇や工期遅れも2

超高速施工でキャッシュも素早く発生している。
バブル経済期にも同様の状況はあったが、当その一方、海外では、超高速施工に挑む建設企

時、業界は省力化や工期短縮に熱心で、大手ゼネ業群が現れている。読者の中には、中国の遠大コン各社は、こぞって全天候・全自動型のビル建科技集団（Broad Group）による施工過程のムー設システムの開発などに取り組んだ。これらは、ビー１） を見られた方も多いであろう。彼らが湖いくつかの実施プロジェクトで、工期短縮だけで南省長沙市で建設した15階建ての「アークホテなく、品質、安全等の改善にも貢献した。

ル」は、現場作業を６日間（24時間連続稼働）でまた、その頃から本格的に始まった超高層RC終えている。同社は、上海万博のパビリオンの空造集合住宅の建設工事では、基準階を工区分割す調設備などを手がけた企業で、設備のダクトや配ることによって、作業の並行化、繰り返しによる管をスラブ内に収めたプレファブ化を得意として経験効果増、労務や揚重機の稼働の平準化などにいる。我々の常識からすると、そのスピードは荒よって工期短縮に挑戦した。それを支える、大型唐無稽にも映るが、速さを競う背景が何かあるはプレキャストコンクリート部材や大型鋼製型枠のずである。

多用、スラブ型枠と梁型枠を一体化し、ジャッキ建築プロジェクトは、固有の企画－設計－施のアップ・ダウンで移設可能なフライングショア

工－運用－売却・解体という時間の経過とともなどのハード技術の進化で、現場は一気に機械にキャッシュフローを生じさせる。例えば、オー化、システム化した。

ナーからみて、施工段階は建設会社に発注するの一方、労務についても、手待ち解消による稼働で工事費としてキャッシュが出ていくキャッシュ率向上を目指した多能工の育成などに、ゼネコンアウト、運用段階には賃貸などの事業によって自らが取り組んだ。

キャッシュが入ってくるキャッシュインが生じる。

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建築コスト研究

No.89

2015.4

建築コストをめぐる話題［18］そのキャッシュの価値は、現在からみて、発生そのキャッシュの価値は、現在からみて、発生するタイミングによって変化する。例えば、1 年するタイミングによって変化する。例えば、１後に受け取る 100 万円を現時点で評価した「現在年後に受け取る100万円を現時点で評価した「現価値」は、100 万円よりも小さくなる。現在価値
在価値」は、100万円よりも小さくなる。現在価は、100 万円÷(1+i)で求まる。i はその間の金利値は、100万円÷（１＋ｉ）で求まる。ｉはそのである。もし、金利 i が 5％であれば、1 年後の間の金利である。もし、金利ｉが５％であれば、100万円の価値は、100万円÷(1+0.05)=95.2万円、１年後の100万円の価値は、100万円÷
（１＋0.05）

として表現した。工期短縮工法の採用によって、として表現した。工期短縮工法の採用によって、プロジェクトは図 1 に示すように、標準的な工期プロジェクトは図１に示すように、標準的な工期20 ヵ月から 15 ヵ月、10 ヵ月、5 ヵ月へと短縮さ20 ヵ月から15 ヵ月、10 ヵ月、５ヵ月へと短縮されるものとし、それに対応したキャッシュフローれるものとし、それに対応したキャッシュフローを設定した。なお、工期短縮工法を採用しても、を設定した。なお、工期短縮工法を採用しても、工事費は一定とした。
工事費は一定とした。
プロジェクトの各段階の概要について以下に記プロジェクトの各段階の概要について以下に記

2 年後は、100 万円÷(1+0.05)2=90.7万円、n２年後＝＝95.2万円、２年後は、100万円÷
（１＋0.05）nｎ
は、100÷(1+0.05)で求まり、この割り引かれた90.7万 円、 ｎ 年 後 は、100万 円 ÷（ １ ＋0.05） です。
す。

キャッシュフローを DCF（Discounted Cash Flow）求まり、この割り引かれたキャッシュフローをと呼ぶ。そして、プロジェクト期間中のDCF の総DCF（DiscountedCash Flow）と呼ぶ。そして、

①設計段階
①設計段階
このプロジェクトは計算の単純化のため、設計
このプロジェクトでは計算の単純化のため、設和が正味現在価値（NPV: Net Present Value）とプロジェクト期間中のDCFの総和が正味現在価

施工一貫をイメージしている。設計期間は6 ヵ月
計施工一貫をイメージしている。設計期間は６ヵなる。NPV はPresenti が大きいほど、その現在価値を小値（NPV：NetValue）となる。NPVはとし、設計料は工事費(100)の10％とした。設計月とし、設計料は工事費（100）の10％とした。

さくする。中国のように経済発展過程にある市場ｉが大きいほど、その現在価値を小さくする。中業務は、設計段階の間、毎月一定の速度で進捗し、設計業務は、設計段階の間、毎月一定の速度で進国のように経済発展過程にある市場のｉは一般にの i は一般に大きく、素早くキャッシュを動かす捗し、設計者はその費用を毎月均等に支出する。
設計者はその費用を毎月均等に支出する。オーナ

大きく、キャッシュも素早く動かす必要がある。
必要がある。

オーナーは設計図書の完成時に設計料を設計者に
ーは設計図書の完成時に設計料を設計者に支払う。

２）2)

本稿では、Endo他の成果
本稿では、Endo 他の成果 を引いて、工期短を引いて、工期短縮支払う。設計者の売上高総利益率は6.5％とする。
設計者の売上高総利益率は6.5％とする。よって、

縮がプロジェクトのNPVにもたらす効果をモデがプロジェクトの NPV にもたらす効果を可視化す
ルを用いて可視化する。
る。

よって、プロジェクト期間中の金利（期中金利）
プロジェクト期間中の金利（期中金利）0％の場合、０％の場合、設計完了時点における、設計者の設計完了時点における、設計者の NPV は 0.65、設3

NPVは0.65、設計者の費用は9.35（1.56/月）とな計者の費用は9.35（1.56/月）となる。
る。

プロジェクトのモデル
プロジェクトのモデル

モデルとするプロジェクトは、東京都内に立地モデルとするプロジェクトは、東京都内に立地する中高層の新築の賃貸マンションである。施工する中高層の新築の賃貸マンションである。施工に要する標準的な工期は、日本建設産業職員労働に要する標準的な工期は、日本建設産業職員労働ヵ月とした。
組合協議会の提言３）などを参考に20
3）
組合協議会の提言などを参考に20ヵ月とした。
４）250,000円/㎡とした。
工事費は、JBCI を参考に、工事費は、JBCI 4)を参考に、250,000 円/m2 とした。
70㎡の賃貸面積に対する賃貸料は、賃貸住宅情報
70m2 の賃貸面積に対する賃貸料は、賃貸住宅情報誌などから250,000円/月とした。
誌などから 250,000 円/月とした。
なお、本稿で用いる貨幣価値は、工事費を100
なお、本稿で用いる貨幣価値は、工事費を 100

②工事段階
②工事段階
ゼネコンの売上高総利益率は 6.5％とする。設
ゼネコンの売上高総利益率は6.5％とする。設
計段階と同様に、期中金利が 0％ならば、ゼネコ
計段階と同様に、期中金利が０％ならば、ゼネコ
ンの NPV は 6.5 となる。オーナーはゼネコンに対ンのNPVは6.5となる。オーナーはゼネコンに対して工事費を以下の 3 回に分けて支払う。
して工事費を以下の３回に分けて支払う。
・着工時：オーナーはゼネコンに工事費の 30％を・着工時：オーナーはゼネコンに工事費の30％を支払う。
支払う。
・工期の 2/3 経過時：オーナーはゼネコンに工事・工期の2/3経過時：オーナーはゼネコンに工事費の 30％を支払う。

図 1プロジェクトのモデル化
プロジェクトのモデル化
図１

p.1＝タイトル＋本文 22 字×29 行×横 2 段

p.2～＝本文 22 字×38 行×横 2 段
建築コスト研究

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2015.453

建築コストをめぐる話題［18］・竣工時：オーナーはゼネコンに工事費の 40％を費の30％を支払う。
支払う。
・竣工時：オーナーはゼネコンに工事費の40％をとの効果。との効果。
③オーナーにとって、賃貸段階の空室リスクを抑③オーナーにとって、賃貸段階の空室リスクを抑

この支払条件は、一般的な実態に基づいて設定支払う。

制することの効果。
制することの効果。

した。なお、ゼネコンは工期中、下請、材料供給
この支払条件は、一般的な実態に基づいて設定③について補足すると、オーナーがプロジェク③について補足すると、オーナーがプロジェク業者等にその費用を均等に支払う。
した。なお、ゼネコンは工期中、下請、材料供給

トのために金融機関から借り入れする際、金融機トのために金融機関から借り入れする際、金融機業者等にその費用を均等に支払う。

関はその資金回収期間（貸付額÷毎期の賃貸料）
関はその資金回収期間（貸付額÷毎期の賃貸料）を一般的に重視する。プロジェクトの環境は、時を一般的に重視する。プロジェクトの環境は、時③賃貸段階③賃貸段階
賃貸期間は 60 ヵ月とする。
基本は満室での運用間の経過とともに変化するので、当初の事業計画間の経過とともに変化するので、当初の事業計画賃貸期間は60ヵ月とする。基本は満室での運用を想定するが、空室リスクの想定については後述に対する結果も、時間の経過によって「ばらつに対する結果も、時間の経過によって「ばらつき」を想定するが、空室リスクの想定については後述する。なお、入居者がオーナーに対して提供するする。なお、入居者がオーナーに対して提供する長期低利融資と見なすことのできる敷金や保証金き」が大きくなる。このモデルでは、市場環境は大きくなる。このモデルでは、市場環境変化に変化による稼働率のばらつきをリスク要因とし、よる稼働率のばらつきをリスク要因とし、NPVに長期低利融資と見なすことのできる敷金や保証金については、煩雑を避けるため考慮していない。
については、煩雑を避けるため考慮していない。

NPVに対する影響を評価する。
対する影響を評価する。

④残存価値の評価④残存価値の評価
この賃貸マンションの残存価値は、20 年後に 0
この賃貸マンションの残存価値は、20年後に０になると仮定し、その間、毎年定額で減価する。になると仮定し、その間、毎月定額で減価する。
賃貸段階の 60 ヵ月目にその残存価値をキャッシ
賃 貸 段 階 の60 ヵ 月 目 に そ の 残 存 価 値 を キ ャ ッュインとして処理する。
シュインとして処理する。

5 期中金利を考慮しない場合
期中金利を考慮しない場合

このシミュレーションでは、このプロジェクト
このシミュレーションでは、このプロジェクトに工期短縮工法が採用された場合の NPV の変化を、に工期短縮工法が採用された場合のNPVの変化
3 つの観点で評価する。なお、NPV に影響する期中を、三つの観点で評価する。なお、NPVに影響
金利は、年利の 1/12 で求めた月利を毎月のキャッする期中金利は、年利の1/12で求めた月利を毎月シュフローの割引に適用する。のキャッシュフローの割引に適用する。

まず、シミュレーションのベースとなる工期
まず、シミュレーションのベースとなる工期 5５ヵ月、期中金利０％のキャッシュフローの計算
ヵ月、期中金利 0％のキャッシュフローの計算結結果を図２に示した。このプロジェクトの設計者
果を図 2 に示した。このプロジェクトの設計者＋＋ゼネコンのNPVは7.15（＝110×6.5％）である。
ゼネコンの NPV は 7.15（=110×6.5％）である。
この条件におけるオーナーのNPVは50.71となる。
この条件におけるオーナーのNPVは50.71となる。
期中金利を考慮しなければ、工期の長短による期中金利を考慮しなければ、工期の長短によるオオーナーと設計者＋ゼネコンのNPVに、差は生ーナーと設計者＋ゼネコンの NPV に差は生じない。
じない。
本来、NPV はプロジェクト終了時の結果を評価
本来、NPVはプロジェクト終了時の結果を評するものであるが、図 3 には、経過時点における価するものであるが、図３には、経過時点におけ設計者＋ゼネコンとオーナー各々のキャッシュのる設計者＋ゼネコンとオーナー各々のキャッシュ状態の推移を示した。もし、オーナーがプロジェの状態の推移を示した。もし、オーナーがプロ①ゼネコンにとって、早く工事費を受け取ること①ゼネコンにとって、早く工事費を受け取ることの効果。の効果。

クトを賃貸段階の途中で中止する場合は、その時ジェクトを賃貸段階の途中で中止する場合は、そ点での残存価値をキャッシュインとして扱い、結の時点での残存価値をキャッシュインとして扱②オーナーにとって、賃貸段階を早く開始するこ②オーナーにとって、賃貸段階を早く開始するこ果としてのNPV を再計算する必要がある。
い、結果としてのNPVを再計算する必要がある。

4

シミュレーションの概要
シミュレーションの概要

図 2 図２キャッシュフローの計算結果（工期5 ヵ月、期中金利 0％）キャッシュフローの計算結果（工期５ヵ月、期中金利０％）54

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建築コスト研究 No.89 22
2015.4p.2～＝本文 22 字×38 行×横 2 段

建築コストをめぐる話題［18］図 3 NPV の推移（工期 5 ヵ月、期中金利 0％）
図３

NPV の推移（工期５ヵ月、期中金利０％）と、50.71 から 0.57 へと相対的に大きく落ちる。

6

期中金利を考慮した場合の NPV の変化
期中金利を考慮した場合のNPVの変化

NPVに対する期中金利の影響は、長い賃貸段階をNPVをみると、50.71から0.57へと相対的に大きく抱えるオーナーに強く現れる。
落ちる。NPVに対する期中金利の影響は、長い

図 4 は、図 2 と同じ設定で、期中金利を 10％と図４は、図２と同じ設定で、期中金利を年利

図 5 は、オーナーの NPV について、工期を 5 ヵ賃貸段階を抱えるオーナーに強く現れる。

して得た結果である。
設計者＋ゼネコンの NPV は、10％として得た結果である。設計者＋ゼネコンの月から20 ヵ月、期中金利を 0％から 20％まで変化
図５では、オーナーのNPVについて、工期をNPVは、7.15（期中金利０％）から6.55（期中金7.15（期中金利 0％）から 6.55（期中金利 10％）

５ヵ月から20 ヵ月、期中金利を０％から20％まさせた結果を示した。すでに述べたように、期中利10％）に低下する。一方、同様にオーナーのに低下する。一方、同様にオーナーの NPV をみるで変化させた結果を示した。すでに述べたよう金利が高くなるとNPV は低下する。ここで、NPV

図 4 キャッシュフローの計算結果（工期5 ヵ月、期中金利10％）
図４
キャッシュフローの計算結果（工期５ヵ月、期中金利10％）

図 5 オーナーの NPV の変化と IRR（工期 5、10、15、20 ヵ月、期中金利 0〜20％）

図５

オーナーの NPV の変化と IRR（工期５、10、15、20 ヵ月、期中金利０～ 20％）

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2015.455

建築コストをめぐる話題［18］図６オーナーの NPV の推移（工期５、20 ヵ月、期中金利５、10％）に、期中金利が高くなるとNPVは低下する。この増は、そのリスクを大きくする傾向がある。

こ で、NPVが ０ に な る 期 中 金 利、 す な わ ち Ｘ

ここでは、Oracle Crystal Ball（OCB）を使用

軸 と の 交 点 の 値 を 内 部 収 益 率（IRR：Internalしてそのリスクの定量化を試みる。OCBはモン

Return Ratio）と呼んでいる。IRRは、それが期テカルロ法を用いたシミュレーションソフトウエ

中金利よりも高ければ、このプロジェクトに投資アである。Excelに組み込んで使用し、難解な確する意味があり、その逆であれば投資不適という率論の理解がなくとも、ユーザーフレンドリーに判断に用いられる。工期20 ヵ月のIRRは工期５ヵ様々な確率事象やリスクをビジュアル化できる。

月のそれよりも約1.8％小さい。

モンテカルロ法とは、カジノで有名な「モンテカ

図６は、図３同様に、オーナーのNPVについルロ」に因んで命名されたもので、モデル化したて、工期５ヵ月と20 ヵ月、期中金利５％と10％事象に対して、乱数を用いたランダム実験を多数の場合の推移を示したものである。期中金利が高繰り返し、解や法則を近似的に求める方法であ

いと、工事段階におけるオーナーのマイナスのる。

キャッシュフローの現在価値も小さく評価される

このプロジェクトの賃貸段階における稼働率のが、賃貸段階の家賃収入による資本回収でNPV

確率分布は、図７に示す正規分布（平均：95％、は逆転し、残存価値の評価で比較的大きな差が生標準偏差：15％）と仮定した。標準偏差は、初期じる。期中金利10％の場合、工期５ヵ月のNPV値15％から86 ヵ月目の30％まで、毎月均等に増は0.6のプラスとなるが、工期20 ヵ月では－5.2で投資不適となる。

7

空室のリスクを考慮した結果

すでに述べたように、ここまでのシミュレーションでは、家賃収入は満室の状態を想定した。
しかしながら、賃貸マンションの経営では、避けがたい入居者の入れ替わりによって発生する空室のリスクを考慮する必要がある。一般に、築年数

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建築コスト研究

No.89

2015.4

図７

空室率の確率分布の例（空室率の平均 95％、標準偏差 15％）

建築コストをめぐる話題［18］10,000回

度数分布

0.10

1,000

0.09

900

0.08

オーナーのNPVの分布（工期20 ヵ月、 期中金利８％）オーナーのNPVの分布（工期５ヵ月、 期中金利８％）

0.06

800
700
600

0.05

50095％＝7.81
平均値＝5.13

0.0440095％＝2.82
５％＝2.43
平均値＝-0.03

0.03
0.02

度数

確率0.07300
200５％＝-2.88

0.01

1000.00

0-9.00

-6.00

-3.00

0.00

3.00８％、 20-months

図８6.00

9.00

12.00

15.00

８％、 ５-months

オーナーの NPV の分布の比較（工期５、20 ヵ月、期中金利８％）加する。これは当初の事業計画に基づいた稼働率実的でない。それは、視野を海外にも広げ、マーが時間の経過によって「ばらつく」現象をモデル

ケティングに基づいたプロジェクトの受注見込み化している。当然、ここでは、経営上のリスクとによって、研究開発内容とそのコストをバランスなるマイナス側へのばらつきに注目する。

させる必要がある。オーナーと建設業界のパート

図８は、上記の稼働率の設定で、中国のようナーシップによって、技術開発を持続させることな経済成長過程にある市場で現実的な期中金利は、単純なコスト競争から双方を解放する可能性８％の場合についてシミュレーションしたものがある。

である。工期20 ヵ月のプロジェクトのNPVでは、50％程度マイナスになる可能性があるのに対し、工期５ヵ月のプロジェクトのNPVでは、マイナスとなる可能性をほぼ排除できる結果となった。

8

NPV増を原資とした技術開発の循環

本稿では、革新的な工法の導入による工期短縮が、プロジェクトのNPVを増やし、事業のリスクも低減するという結果をごく簡単なモデルを用いて導いた。工期短縮だけでなく、安全・安心、高品質や環境負荷低減などを実現する技術も、シナリオ次第でプロジェクトのNPV増に貢献するはずである。その実現に必要な研究開発コストは、ゼネコンやオーナーのNPVの増加を原資として循環させなければならない。当然、単一のプロジェクトから研究コストを捻出するのは現（参考文献）
１）遠大科技集団のホームページ、http://en.broad.com/video.html?6２）Kazuyoshi Endo, Thomas Bock, Thomas Linner, Rapid returnon investment by innovative methods in construction visualizedby cash flow model, Creative Construction Conference 2013,
Budapest, Hungary, 2013.7
３）日本建設産業職員労働組合協議会、日 建 協 が 考 え る 標 準 工 期 と は、http://nikkenkyo.jp/downL/
teigen/2012.09hyojun-kouki.pdf、2012.9
４）（一財）建設物価調査会、ジャパン・ビルディング・コスト・イ
ンフォメーション（JBCI）2012、2012

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