特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜上＞

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公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜上＞

官庁営繕事業の予算要求及び設計段階
におけるコスト管理
国土交通省大臣官房官庁営繕部計画課
同整備課

野口
柊平

営繕積算企画調整室長
特別整備室長１

久［予算要求段階 執筆］
健［設計段階 執筆］

予算要求段階か、など特に配慮する事項があるかどうか）

1－1 予算要求作業について

・施設規模：必要な面積の算定
各省各庁の統一基準である一般庁舎面積算

コスト管理の解説にあたり、まず作業のスター定基準（面積算定基準、図1－1）により、トと言える、工事費の予算要求作業について説明

各室等の必要面積の積み上げを行い、庁舎のします。例として、国土交通省が一般的な庁舎の面積（延べ面積）を算定します。その算定の工事費予算を要求する場合の、工事費の積み上げ概略は図1－2に示す形です。

作業を取り上げます。

Aの事務室、会議室、Bの倉庫など個々の新 営一 般庁 舎面 積算定 基準

主なプロセスは、以下の①～④となります。
区分室

名

摘

１．敷地面積①与条件の設定をします。

２．執務面積事務室

一般事務室及び・入居する官署、人数

応接室

与条件の設定に先立ち、敷地状況の把握の

分

大
臣
級

次官級

局
長級

次長級

部
長級

課
長級

補佐級

係
長級

一般級

換算率

302015

12125

2.5

1.8

1

２．地方大官庁（局）地方ブロック単位

ため、事前調査として、敷地測量、支持地盤

区を確認するためのボーリング調査、土質調査

分

局
長級

次部
長長級

課
長級

補
佐級

係
長級

一般級

換算率

1895

2.5

1.81を行うケースがあります。

３．地方小官署（署、所）県単位以下
区

・建築物に求める性能の設定（例：機能性、耐震安全性、環境保全性、景観への配慮）
害への対応を要するかどうか、敷地が面する

３．付属面積道路の交通量の多寡、騒音への配慮が必要
A 執務面積事務室、会議室

B 付属面積等

倉庫、湯沸室、食堂＋等会

No.106

C 固有業務室面積

D 設備関係面積
機械室、電気室、＋自家発電機室 等

2019.7室

交換手休憩室、電池室その他の所要付属室を含む。

Ｅ交通部分は（Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ）×35％で算定（％は必要に応じて40％まで）

建築コスト研究議

電 話 交 換 室

それぞれの官署固有＋の業務で必要な室

図1－2

分

所署
長長級

課
長級

補佐級

係長級

一般級

換算率

10-6

2.5

1.8

1.8

1.0

（注）１．換算人員の算出に当たって、(a) 事務室内に定位置をもたないものは含まない。
(b) 製図者に対する換算率は、１．７とする。
２．裁判所及び検察庁における判事室、検事室は、別途に面積基準を定める。
３．上記以外の特別な職員に対する換算人員は、実状に応じて算出する。

・施設立地に伴う様々な制約条件（例：電波障14３．３平方メートル×換算人員（注）換算人員とは、執務人員及び職階に応じて下記の換算率によって算出された数をいう。
１．中央官衙（省庁）区・敷地（例：敷地状況、周辺環境）※

要

建築面積の木造の場合４倍、耐火造の場合２．５倍を標準とする。

面積算定の概略＋

大、中、小会議室は、職員１００人当たり４０平方メートルとし、１０人増すごとに４平方メートル増加する。ただし、官庁の特殊性により上記により難い場合は、別途算出する。
換算人員
図1－1

回 線 数

８０

交 換 機 の 型 式
所要面積（㎡）
面積算定基準（抜粋）
２０以下

１２０
１６０
２４０
E 交通部分ボタン電話装置

－

３０
４０６０

クロクバー簡易キャビネ
ット型中継台式

３６３２０８０

クロスバーキャビネット型中継台式

４０

玄関、広間、廊下、
４００１００＝
階段室等

庁舎面積

６００
８００

１５０２００

〃

６８

１，０００
１，２００

２５０３００

〃

９４

１，２００
１，６００
２，４００
３，２００
４，０００
４，８００
５，６００

３００
４００
６００
８００
１，０００
１，２００
１，４００

クロスバー架形中継台式〃〃
クロスバー架形中継台式
〃〃
〃

１２０
１５５２２０２８４
３４７
４０９４７０（注）庁務の性質により上記により難い場合は実状に応じて回線数を増減する。

官庁営繕事業の予算要求及び設計段階におけるコスト管理

室の面積は面積算定基準上の式や表によってそれぞれの建物に応じ設置するオプション算定します。Cの固有業務室については、各（例：耐震性能の割増分、環境負荷低減対策、省各庁が個別に定める基準によって算定する受変電設備）については、新営予算単価の中ほか、過去の類似施設の例から算定したり、の標準予算単価算出基準（図1－4）として場合によっては、部屋に必要とする家具等を設定されており、オプションを設置する場合レイアウトした上で人の動き等を描いた検討は、積み上げていきます。

図を作成することで各室の規模を定めます。

算定 例：延べ面積1,700㎡

算定例：事務室面積

地方小官署

補佐級2人

分類Ⅱ類とする場合の構造体の耐震性能の割3.3㎡×換算人員（1.8×2人）＝11.88㎡

増分 1,700㎡×1,810円/㎡＝3,077千円

・工事工期

②

庁舎の耐震安全性

・標準予算単価算出基準では、耐震性能の割増

建築物の規模、工事施工上の条件に応じたや環境負荷低減対策といった建築、電気設備、適切な工期の設定を要します。施設の性質に機械設備工事に共通のオプションのほか、建よっては、いつまでに完成させる必要がある

築工事（杭地業、外壁仕上、内部仕上等）、電（例：○月○日に開催する行事に使うため）、

気設備工事（受変電設備、自家発電設備、通といった制約を受ける場合があります。

信設備等）、機械設備工事（空気調和設備、給与条件を基に、予算要求をするための工事費排水衛生設備、消火設備等）のそれぞれの工を算定します。

事毎に、その建物固有の性能によって建物毎・新営予算単価を用いた算定に異なってくるオプション項目が設定されて国土交通省の技術基準である新営予算単価おり、それらの中から選択します。

（後述する標準予算単価の部分は統一基準）

・新営予算単価の標準予算単価算出基準に設定により、工事費の算定をします。

されていないオプションは「見積りをとる」、基本的には面積算定基準により算定した面または「過去の類似事例の実績値に補正をか積に、新営予算単価の中に標準予算単価（図ける」ことで算定します（例：特殊な建具類、1－3）として設定されている㎡単価にかけ特殊な機器類）。

合わせて金額を算出します。
算定例：延べ面積1,700㎡

第３ 標準予算単価算出基準

庁舎の建築工事

Ⅰ 木造庁舎以外
１ 共通事項

1,700㎡×152,970円/㎡＝260,049千円
建物

別番

庁号

構 造 、 階 数
概 略 延 べ 面 積 高齢者・障害者施策
標準予算単価には高齢者・障害者施策のための工事費（スロープ、玄関自動扉及び車いす使用者用便房（オストメイト対応））が計上されている。

（２）

（３）

（４）

5&

5&

5&

5&







○

○

○

○











○

○

○

○











－－

－

○



 電話交換設備

○

○

○

○

 その他

○

○

○

○



 空気調和等設備



 給排水衛生設備

建  躯体築 仕上
工事  その他
小計

 電力設備単価（千円／か所）

 地業

ア 車いす使用者用便房（オストメイト対応）
車いす使用者用便房（オストメイト対応）を２か所以上設置する場合には、２か所目以上について、１か所当たり次表を標準として別途計上する。

舎

（１）

建 築


電気
機

械


合 計
イ 内部建具（自動扉）
内部建具を自動扉とする場合には、１か所当たり 千円を標準として別途計上する。
 防災対策
・構造体に関する耐震安全性の分類
分類

対象
施設
災害応急対策活動に必要な施設、危険物を貯蔵又は使用する施設等のうち、特に重要な施設
災害応急対策活動に必要な施設、避難所として位置づけられた施設、危険（Ⅱ）
物を貯蔵又は使用する施設、多数の人が利用する施設等（Ⅲ） （Ⅰ）及び（Ⅱ）に該当しない施設
（Ⅰ）

・建築非構造部材に関する耐震安全性の分類
電気
設
備
工
事

 受変電自家発電設備
 通信設備

小機
械
設
備
工
事

計









 消火設備

○

○

○

○

 エレベーター設備

－

－－－

 その他
小合計
計

○

○

○

○

















分類
対象
施設
災害応急対策活動に必要な施設、避難所として位置づけられた施設、危険物を貯蔵又は使用する施設等（Ｂ） （Ａ）に該当しない施設
（Ａ）

・建築設備に関する耐震安全性の分類
分類
対象
施設
（甲） 災害応急対策活動に必要な施設、危険物を貯蔵又は使用する施設等（乙） （甲）に該当しない施設
ア 建築ｱ 構造体
耐震安全性の分類が（Ⅰ）又は（Ⅱ）の建物については、延べ面積１㎡当たり次表を標準として別途計上する。
規 模
（㎡）



単価（円／㎡）
分類（Ⅰ） 分類（Ⅱ）







単価（円／㎡）
分類（Ⅰ） 分類（Ⅱ）












図1－3



規 模
（㎡）




新営予算単価（標準予算単価の一部分）

－ 4－



図1－4－ 10－

新営予算単価（標準予算単価算出基準の一部分）

建築コスト研究No.1062019.715

特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜上＞

・以上の算定した結果は、「営繕計画書」と呼③高くなるため、入居予定官署の関係者等とのぶ所定の書式にまとめます。

調整や事前調査を十分に行い、可能な範囲で②で設定した工事費により予算要求をして、改善を図りながら、与条件を適切なものとし必要な過程を経て予算が決定します。ておく必要があります。その結果、概算の精・国土交通省の場合は、財務省への予算要求・度が高まり、その後の工事費の大きな変動を説明、政府予算案の閣議決定、国会での審議④回避することが可能となります。などのプロセスを経ることになっています。

・そのため、事前調査（敷地測量、地盤調査、決定した予算の金額を始点として設計を開始

日照障害やテレビ電波障害に係る敷地付近のします。

状況調査）を出来る限り早い段階で実施して・国土交通省では、設計外注にあたって、設計おくことが望ましいところです。

業務委託者に工事費の目安として予算の金額・一方で、予算要求段階では設定することがでを提示しています。

きなかった条件については、設計の進捗や関係者との協議が段々に整うことによって定1－2 予算要求にあたって留意する点まっていくケースが多いのも事実です。それ

・庁舎の整備は税金を使って行われる事業であ措置等、合理的な範囲で柔軟に対応する必要に伴い工事費は変動しますので、追加の予算り、適切なコストで実施することが必要です。もあります。

個々の建物の予算要求額が適切かつ合理的な例:ものであるかどうかの確認の方法として、過◇調査の結果、支持地盤が判明し杭長を長く去の類似の施設と比較して妥当なレベルにあする必要が生じた。

るかどうかを見ることも行っています。

◇新たに開始する業務内容が確定し、必要な・設計段階以降の与条件の変更は、工事の品機器類の数量が変動した。

質、工期、コストに悪影響を及ぼす可能性が2設計段

階で必要な品質を確保すること」や「コストオー2－1 はじめにバーによる調整や手戻りをなくし、円滑に事業を推進すること」を実現するために必要不可欠であ

国土交通省官庁営繕部では、平成23年6月に「官庁施設の設計段階におけるコスト管理ガイドり、その具体的な手法がガイドラインに示されています。

ライン」（以下、「ガイドライン」という）をとり

本稿では、官庁営繕部（本省）の官庁営繕事業まとめており、地方整備局等が実施する官庁営繕における設計段階、特に基本設計の初期段階にお事業の新築・増築に係る設計業務におけるコストける設計業務の発注者におけるコスト管理の取組管理について、当ガイドラインに基づき実施するみについて、ガイドラインを参照しながら具体的こととしています。

な事例を交えて紹介します。

設計段階のコスト管理は「予定工事費の範囲内16

建築コスト研究No.1062019.7

官庁営繕事業の予算要求及び設計段階におけるコスト管理

容が適切に設計図書に反映され、更に設計2－2 コスト管理の視点と手法図書の内容が適切に概算工事費に反映されていること。

ガイドラインによると、設計の各段階に共通す（ウ）「建築」、「電気設備」、「機械設備」及びるコスト管理の視点は次の（ア）～（ウ）のとお「昇降機設備」の各分野間及び各分野におりです。

ける各項目間のコスト配分のバランスが適（ア） 発注者が提示する予定工事費の範囲内であ切であること。

ること。

設計業務の受注者は、（ア）～（ウ）の視点の（イ） 発注者が提示する企画書等に定められる内内容を満足するように概算工事費を算出した上で※不整形な建物を計画する場合または大空間の吹き抜けを計画する場合等で、当該計画が工事費総額またはコスト配分のバランスに大きな影響を与えると想定される要因。

図2－1

ガイドラインの概要等

予定工事費に対して一貫した管理

図2－2

コスト管理表による管理

建築コスト研究No.1062019.717

特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜上＞

コスト管理表を作成し、発注者に提示することが求められており、設計の各段階において、発注者コスト縮減効果の高い
設計初期段階で重点的に管理は、コスト管理表* により、企画書の内容、特記仕様書に反映されたプロポーザルにおける技術提案書の内容及び基本設計方針も参照しながら、予定工事費に対する一貫したコスト管理を行い、審査を行います（図2－1及び図2－2）。

2－3

初期段階からのコスト管理の重要性

図2－3

設計各段階におけるコスト縮減効果

基本設計の初期段階で建物の大枠が決まってしまいますので、仮設計画や構造計画、外装あるい様及びコストの調整を図っていくことが肝要です。

は設備の方式について、複数案のコスト・性能比較を行った上で、早い段階で設計内容を確定していくことを意識する必要があります。
ガイドラインによると、「設計業務の受注者は、2－4某プロジェクトにおけるコスト管理

コストに係わる特殊要因を計画する場合において具体的な事例として、官庁営繕部で発注していは、基本設計審査段階以前の適切な時点においる大型プロジェクトの設計業務における発注者にて、概算工事費を算出した上でコスト管理表を作よるコスト管理の進め方について説明します。

成し、発注者に提示する」こととしています。
そして、「発注者は、コストに係わる特殊要因を含め、当該時点で得られる設計情報が適切に反映された数量及び単価によって概算工事費が算出されていることを確認します。その結果、受注者が示す概算工事費が予定工事費を超過している場合は、発注者は受注者に対して設計案の再検討を求める」必要があります。

本設計業務は、公募型プロポーザル方式で設計者選定を行い、業務受注者からコスト管理に関する次のような技術提案を受けました。
◇BIMの導入による各フェーズでの精度の高いコスト管理を行う。
◇積算担当者を設計業務の体制に位置づけ業務着手時から参画させる。
この技術提案の内容を踏まえ、本業務では、ガコスト縮減効果は、検討が早ければ早いほど高いイドラインによる通常のコスト管理に加え、次のと言われており、コストに係わる特殊要因を決定す（ア）（イ）（ウ）の対応を行うことを業務契約後る時点を含む基本設計の初期段階での重点的なコス速やかに受注者と申し合わせ、工事費を本プロト管理が非常に重要になります（図2－3）。

ジェクトの基本計画で示された予定工事費以内にまた、建築プロジェクトにおいては、ほとんどの場合、意匠設計担当者がプロジェクトリーダー確実に収めるべく、現在、基本設計業務を鋭意進めているところです。

を務め、コスト管理についての責任も持つことになりますが、早い段階から構造設計担当者や設備設計担当者そして積算担当者とチームを組んで仕＊コスト管理表：設計説明書の一部で、設計業務の受注者が設計方針や設計内容に応じて算出した概算工事費を記載したもの。

18

建築コスト研究No.1062019.7（ア） コスト管理表の作成・提出回数増加
ガイドラインにおけるコスト管理表の作成・提出回数は、①基本設計着手段階、②コストに係わる特殊要因を決定する時点、③基本設計審査段階

官庁営繕事業の予算要求及び設計段階におけるコスト管理及び④実施設計審査段階の4回とされているが、②を中心に提出回数を増やし、実施設計終了までの間、少なくとも10回の提出とする。

表2－1

コストに係わる特殊要因

設計内容
仮設

特殊要因として考えられる項目
山留め壁
湧水対策
地下構築工法（イ） BIMによる精度の高い積算数量算出

近接協議（東京メトロ、首都高速）に基

特にコストインパクトのある地下土量、構造躯
体のコンクリート量及び型枠数量をBIMモデルから算出して、コスト管理表に反映させる。
（ウ） コスト管理分科会の開催

づく増加要因柱スパン・ 地下駐車場、展示・書庫の空間構成
階高
受変電設備

電力負荷を踏まえた受変電方式

外装

外壁仕上げ材提出されたコスト管理表をより的確に確認する

下4階で深さ約25ｍ）、地下鉄と首都高速道路のこと、発注者と受注者の間で共通費及び単価等にトンネルに挟まれるように地下で近接することか関する考え方を整合させることなどを目的としら、山留め壁や地下構築工法の検討を早期に行て、受発注者双方の積算担当が参加するコスト管い、経済合理性のある選択をしていく必要があり理に特化した分科会を、業務着手段階から開催すます（図2－4）。

る。

その際、精度の高い数量から算出したコストを記載した、コスト管理表を受注者に頻度高く作

また、コストに係わる特殊要因として考えられ成・提出してもらい、コストに特化した受発注者る項目を受注者において整理した上で、基本設計間の打ち合わせを繰り返し、設計を進めていくこの段階において、重点的にコストの精査・管理をととしています。

行っています（表2－1）。

当然、比較検討にあたっては、コスト以外にも特に本施設は、地下部分が大きくかつ深く（地工期や施工性なども含めて総合的に判断しなけれ

1．施工性
2．近隣への影響

コスト・工期・施工性等の複数案による比較検討

3．コスト
4．工期

図2－4

山留め壁・地下構築工法の比較検討表

建築コスト研究No.1062019.719

特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜上＞ばいけないことは言うまでもありません。
ガイドラインでは、最初に発注者がコスト配分も考えられるため、予定工事費の設定についても最初から十分な検討が必要です。

表を示した上で、受注者にコスト管理表を作成・

公共建築工事の発注者としては、コストダウン提出してもらい、コスト管理をしていくことにだけに汲々とするのではなく、様々な関係者と調なっています。

整・協議し、総合的に工事の品質、工期、コスト本事例は、前例のない特殊な大型プロジェクトの整合がとれたものとなるように適切に対応し、であったため、過去の事例に基づいてコスト配分設計段階の適切なコスト管理もその一環として認表を提示することができず、最初に受注者が提出識しておく必要があると考えます（図2－5）。

した工事項目毎に記載されたコスト管理表をベースとしてコスト管理を進めています。

2－5 まとめ
案件毎にコストに係わる特殊要因は異なり、特に前例のないプロジェクトでは、コストインパクトが大きいと思われる特殊要因を抽出することから始める必要もあり、案件毎にコスト管理の手法は少しずつ異なってくるものです。
また、例えば、施設の利用条件がなかなか定まらないために電力負荷が決まらず、コストインパクトの大きい受変電方式の決定が早期にできないなど、コストに係わる特殊要因の詳細検討の時期が遅れてしまう場合もあり得ます。
その場合には、金額が大きくなると思われる方式を仮にコスト管理表に金額を記載して、後で精査していくことも必要になると考えられます。
いずれにしても、全体工事費が目標としている予定工事費を超過している場合には、コスト管理表で目標金額をオーバーしている工事項目について、目標に収める方策を検討しなければいけません。
具体的には、前提条件の確認をするとともに、必要に応じてVE（バリューエンジニアリング）やコストダウンにより設計内容について代替案の検討や仕様の見直しを行い、予定工事費に収めるようにしていく必要があります。
なお、プロジェクトとしては予定工事費の範囲内に収まっているものの、客観的に見た場合、単位面積当たりの金額が高すぎると指摘される場合

20

建築コスト研究No.106

2019.7

図2－5

公共建築工事の発注者の役割の視点