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建築コストデータの資料館（その１）：マクロな相場感が得られる情報源（一財）建築コスト管理システム研究所 総括主席研究員

岩松

準

筆者は仕事で様々なデータに触れることが多い

関係では総合デフレーター 1 が5、個別デフレー

ため、建築コストのデータがどこにあるかに興味

ター 2 が11、参考系列 3 が15で、合わせて30系列のを持っている。個別工事の見積書に使われる単価デフレーターが使える。令和3年4月分の公表かなど、真のコスト情報は秘匿されがちで容易にア

ら基準年は2011年から2015年度基準に改められクセスできない一方、公的な統計、専門機関の調た。各系列のウェイト情報の取得は国が5年毎に査情報、業界団体等がまとめる情報、あるいは新実施する産業連関表作成作業と連動する（このた聞雑誌や価格比較サイトで入手できる情報等は確めウェイトモデルの変更は5年サイクルとなる）。

かにある。そこで、建築コスト絡みで、誰でも入また、価格変動情報は四つの統計 4 から得ている。

手可能なものに絞り、その情報源や利用上の注意

建設物価調査会が作成する「建設物価建築費指点などを数回にわたり紹介することにしたい。

数」は、現在2011年を基準年とするラスパイレス

今回のその１では、建築コストのマクロな相場指数である。同会発行の『建設物価』及び『建築観が得られる情報源をまとめる。“今、建築コスコスト情報』に掲載の工事費、資材価格、労務費トは上がっているのか？”といった素朴な疑問に等を再構成して作成している。2011年建築の複数対応する情報で、建築の企画段階で役立つ種類のの建物を集合住宅・事務所・店舗等の使途別にウェものである。その２以降では、資材、労務、経費イト付けした標準指数が19系列、構造別平均指数の単価、入札結果等の情報源を扱う目論見である。

がSRC、RC、Sの3系列、具体的な建物事例を基にしたモデル指数 5 が19系列ある。これらは工事①いくつかの建築費指数

原価、純工事費、建築、設備等の指数種類毎に算

建築費指数はマクロな相場観をつかむ基本的な出されている。このうち、標準指数8系列と構造存在である。それがどんな作り方をされている

別指数3系列は全国指数とは別の九つの都市別指か、日本や諸外国はどんな建築費指数があるのか

1等について、既に本連載No.39（106号，2019.7）で報告した。紹介した日本の代表的な4指数のうち、建設工業経営研究会が昭和25年から70年あまりにわたり作成を続けていた『経研標準建築費指数季報』は、残念なことに2022年4月末の春季号

建築総合、住宅総合、非木造住宅、非住宅総合、非木造非住宅。これらはラスパイレス方式で作成される個別デフレーター
計算結果と各年度建設投資額を用いるインプリシット方式（名目値と実質値の比率から事後的に算出）で算出される。
2 木造住宅Ｗ、鉄骨鉄筋SRC（住宅）、鉄筋RC（住宅）、鉄骨Ｓ（住宅）、コンクリートブロックその他CB（住宅）、木造非住宅
W、鉄骨鉄筋SRC（非住宅）、鉄筋RC（非住宅）、鉄骨Ｓ（非住宅）、コンクリートブロックその他CB（非住宅）、建築補修
3を最後に廃刊が決まっている。
国土交通省が作成する「建設工事費デフレー
ター」は、建設工事に係る「名目工事費額」を基準年度の「実質額」に変換する目的で作られていて、土木分野を含む複数系列が発表される。建築

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Ｗ在来住宅、Ｗ量産住宅、RC在来住宅、RC量産住宅、Ｓ在来住宅、Ｓ量産住宅、Ｗ工場・倉庫、Ｗ事務所・その他、SRC工場・倉庫、SRC事務所・その他、RC工場・倉庫、RC学校、RC事務所・その他、Ｓ工場・倉庫、Ｓ事務所・その他
企業物価指数、企業向けサービス価格指数、消費者物価指数、毎月勤労統計調査を利用し140区分のウェイトに対応する。
季刊の「建築コスト情報」誌に掲載される「見積り実例によるコスト分析」の建築実例資料をモデルとして使用。モデル種類はローリング（順次入替え）させている。

建築コスト研究No.1152022.151

建築コスト 遊学［44］

数（月次）、そして東京を100とする都市間格差指イムラグも約2ヵ月であることから、建築単価の数（年平均）も作成する。その他、二つの参考指実勢を把握できる有益な情報ソースと言える。

6

数 がある。現在紙媒体の冊子は廃止され、同会HPでの情報提供となっている。

ただし、建築着工統計は建築確認時の情報を集約したもので、その後の設計変更は反映されてお日本不動産研究所が作成する「全国木造建築費らず、更には着工延期、工事中止という例も現実指数」は、1系列のみが年2回公表される。これにはある。工事費予定額はあくまで予定であっは沖縄を除く46都道府県の不動産鑑定士が対象都て、確定値は不明である。そこで、一定の方法で市の木造建築物を程度に応じて4段階に区別し、無作為抽出する建築工事届を都道府県が事後的に各段階の中位に位置する標準的な建築費（㎡当た追跡する「補正調査」が行われてきた。図１は年り）を調査鑑定した数値を全国一本の数値にまと次単位に集計公表された時系列表を基に、単価補めたもので、基準モデルがない変則的な作り方の正率、工事実施率の全国推移を示した。

指数と言える。よく似た指数に（独）住宅金融支援機構の「個人住宅規模規格等調査（昭和56年度～平成16年度）」がある。これは個人住宅の審査書類から得られるデータを集計したもので、都道府県別に建築工事費単価や戸当たりの建築総工事費等の推移が分かる（現在公表なし）。
②建築着工統計で求める建築単価相場
国土交通省が作成する「建築着工統計」は、建図１

国土交通省「補正調査」全国単価補正率（％）等の推移

築主が提出義務を負う建築工事届から作成される

この時系列表によると、統計調査開始後の昭和業務統計であり悉皆性が高い。この届出には建築28（1953）年の木造工事実施率は限りなく100％

主の種別、建築物の用途、構造、床面積の合計、に近い一方、単価補正率は120％と高かった。単工事費予定額、階数、敷地面積等の情報が記入さ

価補正率はこの頃高率な年が多い。木造のそれはれる。届出情報は都道府県を通じて国に集約さその後103％前後に安定するものの、非木造でのれ、市区町村を最小の地理単位として属性毎に毎推移は不安定である。近年は実施率、単価補正率月集計される。約2ヵ月のタイムラグで政府統計ともに大きく暴れている。この補正調査は、政府の総合窓口e-Statサイトで主な集計表が公表されの統計改革の基本方針 8 を受け、2021年1月からる 7 。この建築着工統計からは比較的簡易に延べ床「建築工事費調査」に衣替えした（結果公表は2022面積単価（＝工事費予定額÷床面積の合計）を求年秋を予定）。補正調査における工事費予定単価のめられる。少なくとも都道府県別でこの計算は可標準誤差率が大きい問題を解消する調査方法の変能で、当該地域の建築工事費のマクロな相場感が更により、統計精度の改善が期待されている。

しっかい

さて、この延べ床面積単価であるが、上記属性捕捉できる。また誰でもアクセス可能であり、タ6752

主要品目価格指数、連鎖方式による建築費指数（3種の標準指数に対応する）の二つ。連鎖方式とは、実質化の指数計算で前年を基準年とし、毎年積み重ねて接続する方法。基準年を固定するラスパイレス指数の上方バイアスを解消する計算法。
建築着工統計は独立行政法人統計センターが行う「オーダーメイド集計」の対象となる統計で、手数料を支払い希望するかたちで原票からの集計表を作成してもらえる。これは一般企業であっても「成果等を公表することにより、学術研究の発展に資すると認められれば利用可能」となっている。月次（平成21年4月以降）、市区町村別等の最小区分での集計も可能。

建築コスト研究No.1152022.1（例えば地域×構造×用途）を絞って集計するとデータが欠測する月が出たり、集計データに含まれる建物数が少ないことにより計算単価自体が暴れたりする。その際には補完や平滑化などの数値処理を施す方がよい場合がある。
8平成28（2016）年12月21日

経済財政諮問会議

建築コスト 遊学［44］③不動産価格や市況の指数

る 15 。蓄積情報は、土地、土地と建物、中古マン

国土交通省の「不動産価格指数」はEurostatのション、農地、林地の5分野に整理されている。

住宅価格指数ハンドブックを参考に作成されたも例えば中古マンションなら、丸めた数値での計算のであり、2015年頃より試行運用し、2020年6月とはなるが、床面積と取引価格から取引単価の実公表分から本格運用している。これは年間約30万勢や推移を丁目別単位で調べることもできる。

件の不動産の取引価格情報を基に、全国・ブロッ

日本不動産研究所の「不動研住宅価格指数」

ク別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向

は、東京証券取引所が2011年4月から2014年12月を指数化したもので、公表される指数は、大きくまで「東証住宅価格指数（試験算出）」として公9は月次情報の住宅4系列 と四半期情報の商業用10表していた指数を引き継ぎ、2015年1月より毎月不動産10系列 に分かれる。また、所有権移転登公表する中古マンションの取引価格指数である。

記情報を基に、この不動産価格指数を補完するも（公財）東日本不動産流通機構より提供される首11

レ イ ン ズのとして、8系列 の不動産の毎月の取引件数及都圏既存マンションの成約価格情報（REINSのび取引面積を示す不動産取引件数・面積、そして、一部）を活用し、同一物件の価格変化に基づいて建物の売買を原因とした所有権移転登記個数を基算出する指数である。これは米国スタンダード・に、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別にアンド・プアーズ社が公表する「S&Pケースシ個人が購入した既存住宅の販売量の動向を指数化ラー住宅価格指数」にならった、リピート・セー

12

した3系列 を基本とした「既存住宅販売量指ルス法 16 で作成される。この他に日本不動産研究数」も毎月公表される。いずれも基本的に2008年

所では、世界主要都市のオフィスやマンションの13以降の数値 を得られる。なお、住宅関係情報は価格や賃料水準を調べた「国際不動産価格賃料指中古取引に関わるものであることに留意する。

数」も公表する。

これらの情報源は、2006年4月より不動産取引

このほか、住宅の価格指数については、㈱不動当事者へのアンケート調査を基に情報蓄積を続け

産経済研究所が「マンション市場動向」等の各種14る「土地総合情報システム 」にある不動産取引リポートの発行を継続している。また、SUUMO価格情報（2021年4月30日時点で約430万件）でリサーチセンター（旧・リクルート住まい研究所）ある。このシステムの個別取引情報はプライバが算出するデータを基にした「IPD／リクルートシーへの配慮で加工され、数値は丸められてい日本住宅指数（RRPI）」は、住宅情報誌に掲載されたデータを使い、統計的な手法により算出する指数を週単位で更新するもので、不動産市場動9
10

住宅総合、住宅地、戸建住宅、マンション（区分所有）
商業用不動産総合、建物付土地総合、店舗、オフィス、倉庫、工場、マンション・アパート（一棟）、土地総合、商業地、工業地
11 戸建住宅、マンション（区分所有）、店舗、オフィス、倉庫、工場、マンション・アパート（一棟）
12 戸建住宅、マンション（区分所有）、マンション（区分所有）
30㎡未満除く。
13 住宅の不動産価格指数のうち、東京都、愛知県、大阪府は1984年4月以降。
14 な お、REINSレ イ ン ズ（Real Estate Information NetworkSystem）という成約価格の取引情報を基にした不動産取引情報システムが1990年から存在する。これは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構（4公益法人；指定流通機構という）が運営するコンピュータネットワークシステムであり、これとは別のもの。レインズは指定流通機構の会員である不動産会社
間では、PCまたはFAXで、リアルタイムでの不動産情報の交換が行われる（情報更新は1日単位）。月次の取引情報は10万件を超える規模。ほぼ同時期の2007年4月から本格運用。

向を敏感に反映するとされる 17 。また、オフィス用途では、三鬼商事㈱の「オフィスマーケット情報 」 が あ る。 主 要 都 市 の エ リ ア 別 に 延 床 面 積（坪）、貸室面積（坪）、ビル数、空室のあるビル比率（％）、空室率（％）、平均賃料（円/坪）、空151617レインズを含め日本で流通する不動産情報は「データの量や質が不十分だ」と考える識者もいる。米国MLS：Multiple Listing
Serviceを手本に、国が2015～16年に「不動産総合データベース」を試験運用したが、業界の理解が得られず中止された経緯がある（参考：日本経済新聞2021年11月29日記事「中古住宅、データは伏魔殿」）。
1980年代にカール・ケースとロバート・シラー（2013年ノーベル経済学賞受賞）の両米大教授が中心になって開発した。
https : //www.suumo-research.com/work/rrpi（閲覧：2021/11）

建築コスト研究No.1152022.153建築コスト 遊学［44］室面積（坪）、供給量（延床面積：坪）、供給棟数

2019年までに累積で約35,000物件の情報がある。

（棟）等を月次で整理している。

1物件当たりの掲載項目数は2017年以降150を超

本節③の情報源はSellerʼs Price Index（販売者える。ビル名称、所在地等の個体情報のほか、各18価格指数）に分類される もので、①や②で扱っ種の仕様や数量、そして工事費の情報が網羅されたInput Price Index（投入価格指数）やOutputている。指数化されたものではないが、類似建物

Price Index（産出価格指数）とは別である。建築情報のコスト収集で役立つと思われる存在である。

生産側の読者には違和感があったかもしれない。

以下は、建築コスト情報そのものではないが、マクロな相場観に関係する経済指標を列記してお④その他の指標やデータきたい。経済が過熱すれば建築コストも上昇する

建 設 物 価 調 査 会 が2000年 か ら 作 成 を 続 け るのは一般的判断と言えよう。まず挙げるべきは、「JBCI（ジャパン・ビルディング・コスト・イン内閣府が2ヵ月遅れで毎月発表する「景気動向指フォメーション）」は、建築企画段階の概算に役数CI」である。数々の経済統計を総合化した景立つ情報源である。毎年、施工会社、設計事務

況感指数で、先行系列11の一つに新設住宅着工床所、発注者に対するアンケート調査で非木造建物面積（千㎡）が入っている。日銀短観のうち、業の契約価格（工種別価格も含む）を収集し、統計種別DIは各業種の企業経営者のマインド調査結処理した情報を図表化している。これまでの累計果を集計したものである。これら景況感判断は建データ数は4万件で、比較的に大規模物件が多い築コストにも影響を及ぼすはずである。という。ユーザーを分析すると、エンジニアリン同類で建設分野特化のものとしては、建設業３グレポート作成、不動産鑑定等での利用が最も多保証会社が合同で行う「建設業景況調査」（四半いそうだ。2016年までは直近3年間のデータを分期）、建設物価調査会の「民間企業設備投資動向析した冊子を発行していたが、2017年以降はイン調査」（四半期）等もある。更に、国土交通省のターネットでの情報サービス提供に変わった。今「建設工事統計調査（建設工事受注動態統計調

後、大規模木造、木造戸建への対応も検討されて査）」では、大手50社の手持ち工事高の集計（月いる。

次）がある。手持ち工事があるときには競争的な日経BP社の日経アーキテクチュア誌記事では、サトウファシリティーズコンサルタンツによる価格付けが行われにくい、という見方も可能である。

「先読みコスト＆プライス」（四半期毎）、建設物価調査会の調査分析による「ここに注目！建築単価ウオッチ」（毎月）が定期掲載されている。前者は2016年平均を100にしたコスト、プライス等の指数実績推移を1年先までの予測値を含めて示している。
電気設備学会と日本電設工業協会が毎年行う「新築ビルディング電気設備調査」をデータベース化した「D&Dデータ（旧名：新築ビルディング電気設備調査データファイル）」が販売されてい る。1988年 竣 工 分 か ら の 収 集 を 続 け て お り、

1854

建築費指数の３タイプ分類はOECD and Eurostat、Construction
Price Indices : Sources and methods, 1997による。

建築コスト研究No.1152022.1（参考文献）
１）建設経済統計研究会編『建設経済統計ガイドブック：建設市場、住宅市場、不動産市場の動向分析のための経済データを読む』
建設物価調査会，2013
２）西村・山澤・肥後著『統計 危機と改革：システム劣化からの復活』日本経済新聞出版，2020
３）岩松「建築コスト遊学26：建設の価格調査について」建築コスト研究89，pp.63-69，2015.4.
４）岩松「海外の建設関連統計」建築コスト研究73，pp.27-32，
2011.4.