日本における建築コスト管理の現状と問題点
株式会社フタバエンジニアリング
代表取締役

楠山 登喜雄1

ト情報、設計情報を示す。

はじめに企画から維持保全までの各プロセスにコスト管理の役割があり、よりよい建築物の実現と合理的企画から設計段階および契約時における日本の建築コスト管理の現状と問題点について、英なプロジェクトの遂行のためには、コスト管理は重要な要素である。

国 及 び ア ジ ア で 一 般 化 し て い るQS（Quantity

企画から契約のプロセスを広義の設計段階とすSurveyor）などのコスト管理と比較しながら考れば、基本計画から実施設計までを狭義の設計段察し、これからのコスト管理のあり方について階と呼ぶこともできる。この段階では多くの場PCM（Project Cost Management） と 称 し て 展合、設計者がこの業務を行っている。さらに、契望する。

約段階、施工段階については、工事を行う元請業

2者やメーカー、専門工事業者を含めて品質・性能プロジェクト全体におけるコスト管理を含めたコスト管理も重要である。
また、それぞれのプロセスで誰がコスト管理を表１に建築プロジェクトの各プロセスにおけるすべきかという問題もある。発注者、設計者、施コスト管理の役割、コスト管理を行うためのコス工業者、さらにコスト管理専門のコンサルタントなどが関係するが、各プロセスにおいて適正な情表１

狭義の設計段階

広義の設計段階

18

報とスキルを持ち合わせているかどうかについて

建築プロジェクトにおけるコスト管理の役割
プロセス

コスト管理

コスト情報

設計情報

企画

事業収支計画

実績・統計データ

概略スケッチ

基本計画

概算

概算データ

基本計画図

基本設計

概算

概算データ

基本設計図

実施設計

積算

見積データ
内訳書

設計図
設計仕様書

契約

見積査定
入札

予定価格
応札価格

施工

原価管理

工程管理のデータ

施工図
工事仕様書

維持保全

維持保全のコスト管理

修繕・改修管理のデータ

竣工図
改修図
仕様書

も検討が必要である。

3３－１

建築コスト研究

No.75

2011.10

各プロセスにおけるコスト管理の現状と問題点
企画段階

企画の段階において、日本の官公庁では年度別の標準予算単価を用いて計画時に予算が組まれるが、これは建築・電気設備・機械設備ごとにモデル建物を利用して作成したものである。民間プロ
ジェクトにおいては、建物の用途によって様々な方法で工事費を予測する。分譲やレンタルを想定したマンション、事務所や店舗建築では、分譲価

設計段階におけるコスト管理の取組みについて特集格や賃貸料を想定し、利回りを考慮した上で工事当該基本設計図書に基づく建築工事に通常要する費の上限が決められる。この段階では規模や建物費用を概算し、工事費概算書（工事費内訳書、数概要は想定しているが、詳細な仕様については決量調書などを除く。以下同じ。）を作成する。
』

まっていないため、実績データからの面積当たり

なお、告示第15号の別添四において「設計に関コストなどを参考とし、建設工事発注時点での経する標準業務に附随する標準外の業務」として済状況などを考慮して工事費を略算する。この段「設計に係る成果図書に基づく詳細工事費の算定

階のコスト管理は企画業務の一つとして行われてに係る業務」が記載されている。

おり、必ずしも設計者が決定していないケースもこれらのことから、建築士法における建築士事多く、またコスト管理の専門家に依頼することも務所の開設者の業務としては、以下の項目が設計少ないのが実態である。

段階におけるコストに関する業務となる。

日本においては概算の情報源として、財団法人

a ）基本設計段階における工事費概算書の作成

建設物価調査会のJBCIなどがある。これは建設b ）実施設計段階における工事費概算書の作成

会社や設計事務所から様々な建物のコストデータc ）設計に係る成果図書に基づく詳細工事費の（契約価格）を収集し、統計的に分析を行ったものである。

算定
a と b については標準業務であるが、 c につい

国 際 的 に は、 特 に 英 国 式QSの 参 加 す る プ ロては標準外業務となっている。

ジェクトにおいては、この予算の段階からQSがしかしながら、この「工事費概算書」がいかな関わり、その時点で得られるコストデータと建物るものであるべきかについては決められていないのグレードなどを想定して概算を行う（Concept

ため、実務の世界では官庁民間ともに独自の運用

Development Cost）。

で業務がなされており、我が国の建築コスト管理＊1

英国のRICS では、古くからBCIS及びBMCISの問題点でもある。というサービスがあり、それぞれ新築時と改修工では実際のプロジェクトにおいて、これらの業事の概算に役立てられている。これらは会員であ務を誰がどのように行っているかについて考察するQS事務所が実際のプロジェクトのデータを整る。

理して情報提供しているものである。単に統計的

官庁工事では、設計事務所に設計を依頼する時な情報だけでなく、個別のサンプル建物の事例が点で建設工事費の予算が決まっており、設計者は分かるのが特徴である。

本来、基本設計段階で概算を行い、さらに実施設いずれにしても、企画段階における予算は建物のデザインやグレードに最後まで大きく影響する計段階で概算を行うとなっているが、その方法・精度などについては曖昧である。

ため、十分な配慮が欲しいところであるが、ほと多くの場合、実施設計図書の提出日に工事入札

んどのプロジェクトにおいては、当初の予算が優に向けた予定価格のための見積内訳明細書（内訳先して制約条件となっている。

書）を提出する。これは数量積算基準に準じた内３－２訳書に以下の方法によるいずれかの単価を入れた

基本計画、基本設計、実施設計段階

国土交通省告示第15号では設計事務所開設者のものである。

業務として、「概算工事費の検討」が設計段階のa ）各発注事業主体の年度別の細目単価標準業務とされている。ここでの「概算」は、基b ）刊行物記載の市場単価または実勢単価

本設計段階、実施設計段階の各段階で「工事費概c ）上記にないものは複数業者から見積徴収を算書」を提出することとなっている。
「概算工事費の検討」の説明として下記の記述がある。
『基本設計図書の作成が完了した時点において、行い、これを査定した単価
現時点で、官公庁での予定価格の作成そのもの
は、本来、発注事業主体の業務であり、ここでの建築コスト研究

No.75

2011.1019

設計段階におけるコスト管理の取組みについて

特集

予定価格のための内訳書は設計報酬の標準以外の業者の決定がなされる。見積の数量については建行為と思えるが、この業務を含めて設計者との請築数量積算基準により計測計算のルールが確立し負契約を行う場合が多い。実施設計完了後にあらているが、数量と内訳書のまとめ方については指ためて積算業務を積算事務所に分離して発注して示をしないと施工業者により差異がある。本来でいる事業主体は、私の知る限りいくつかの地方整あれば発注者側も査定用の数量を拾うべきであろ

備局、都市再生機構などわずかである。

う。

ここでの問題は、上記の設計・積算分離の発注単価についてはこれらを査定するための内訳書

事業主体を除いて設計図書の提出日に内訳書を納を用意するか、積算事務所などのコンサルタント品することから、積算者は納品の２、３週間前にに提出された請負業者の査定を依頼することが必

は数量積算や業者への見積徴収をスタートしなけ要である。内訳書は材工共の複合単価を用いた工れば間に合わない点にある。このため多くの場合

種別内訳書式が一般的に使われているが、施主のは未完成の設計図や仕様書を対象に積算を行うこ要望により部分別の内訳書を用いることもある。とになる。提出期限直前まで設計作業が行われる

民間では多くの場合、複数の会社から見積をため、設計変更や図面の追加記入などについてはとり、最低価格の業者に依頼するか、さらにい細かく積算作業へ反映することが困難となり、内くらかの金額を減額要求して業者設定すること訳書へのフィードバックが十分に行われない危険も あ る。 こ れ に 対 し て 請 負 側 は、VE（Valueがある。

Engineering）として設計変更で実質的なコスト官公庁の要求しているこのような予定価格作成ダウンを提案することがあるが、全ての発注側の業務は「概算」なのか「積算」なのか、あるいは担当者がこれらのやりとりの中での品質と実質的「予定価格作成作業支援業務」なのか明確でない。

な価格を掌握できているかについては甚だ疑問で実務的には少なくとも設計図書から数量を拾い出す「数量積算業務」と、これに対応する細目単価を調査、作成する「内訳書値入業務」があり、いずれも建築積算事務所の専門とする業務である。設計・積算分離発注の場合は問題はないが、ある。

4

概算、積算の手法

４－１

概算

それ以外の設計者は設計報酬の中から外注費とし概算は基本計画、基本設計、実施設計の各段階て積算料を必要とする。設計料をダンピングしてにおいてデザインレビューに対応してコストレ請け負った場合、積算事務所に支払うべき積算料ビューとして行われるべきである。実際には、基が足りなくなるケースがあり、この業界の別の問本設計完了時に行われることが多い。建物の詳細題点となっている。

を決める前に概算を行い、設計の目安とすること３－３を目的としている。概算手法は以下の３つに類別

契約・工事発注段階

官庁工事では契約が一式請負の入札制度となっているため、入札価格のみで施工業者の決定がなされる。応札者は事前に指名願いを出しているため、ある程度の企業としての情報は登録しているが、その時点の工事費の見積根拠は落札後に提出し、その後の設計変更などの参考資料として使われる。

される。
①実績型概算：見積実例を基本にコスト予測する②統計型概算：複数の事例を統計処理し、コスト予測する③シミュレーション型概算：設計情報の未確定部分を概算者が想定してコスト予測する契約段階に行われる見積査定は、民間では各施

実務ではコンピューターシステムにより概算が工業者から提出される見積内訳書を査定し、施工行われることもあるが、ベテランの経験と勘に頼

20

建築コスト研究

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2011.10

設計段階におけるコスト管理の取組みについて特集る部分もあり、概算手法としては設計図、仕様書ディテールが決定され、使用する建築資材のグの完成度に合わせて上記の①～③を組み合わせてレードなども決定されるため、実施設計図をもと行うことが多い。に詳細な積算を行い、予定価格を求めることを目

計画の初めの概算では、建物規模・種類ぐらい的としている。

しか決まっていないため統計によることも良い

しかし、前述の如く現実的には設計の遅れなどが、その時点での建設費の変動などについて十分により、不完全な図面から数量拾いを行わなけれに考慮する必要がある。統計値は多くの事例を平ばならない、積算期間が十分に確保できないため均化したものであるため、指標に表れない各種のに単価の調査期間が足りない、といった問題があ要因で実際のコストと一致しない場合も多いからり、要求されている積算精度を維持することが困である。基本計画以降の段階では何らかの図面や難なケースが起きている。

主な性能仕様が情報として利用可能である。これ

民間工事においては、今でも多くの場合、発注らを利用して構成部分別に概略数量を拾い出し、者側での詳細な見積作業を行わず、複数の施工業これに合成単価を掛けて積み上げる方法が可能と者に見積を依頼し、これを比較・査定して業者決なる。経験のある積算専門家であれば表現されて定するケースが多い。

いない情報についてもスペックを想定し、積み上また積算については、一式請負の契約の習慣かげ的な概算を行うことが可能である。問題はこのら専門工事やメーカーの実際のコスト情報が不十フェーズで概算のための手間をどの程度かけるか分であるという問題も挙げられる。
「積算資料」ということであり、あらためてデザインレビュー「建設物価」などの刊行物によってコスト情報がが行われない限り、コストのレビューが行われな公開されているが、業界の二重、三重の価格情報

いことが多い。この時に利用可能な合成単価や市の習慣もあり、実際の取引価格は不透明なままで場情報が整備されているかという点も疑問であある。QSなどのコンサルタントによるコスト管る。同様な建物を連続的に計画している発注者や理が進んでいる英国やディスクロージャーの一般設計者であれば実績値から精度の良い価格情報が化している米国では専門家によるコスト管理が進入手できるが、工種別の材料費や施工費の価格にんでいる。また、オンラインによるコスト情報比べて一般的に利用できる情報源が少なく、そのサービスの普及、実勢価格の把握なども行われて都度積算者が調査し作成するケースが多い。

おり、日本の建設業界のコスト情報の不透明さが企画段階に予定されている工事費が基本設計時に足りているのか不足しているのかを確認するた
め、この時点の概算は必須と思われるのであるが、疎かになりがちである。実施設計に入ってか目立つ。

5

コスト管理に求められていること

らの設計変更は多くの手間を要し無駄が多いた

建築生産システムの変化により、設計段階におめ、基本計画段階で精度の良い積み上げ的な概算

けるコスト管理の役割は上記に挙げた３つの標準が必要である。ただし、ここで使われる単価情報業務だけでは要求を満たすことができなくなり、がいい加減であると当然概算の精度も落ち、坪当設計段階におけるコスト管理に求められる役割がたり何円といった予測の概算と大差なくなる。そ拡大化、多様化している。

こで、部分別概算に利用できる分かりやすい合成

一般に行われている設計・施工分離の発注方式

単価の価格情報が整備されることが望まれる。

では、設計後の入札により施工業者が決まる。そ４－２のため、発注者・受注者ともに実施設計終了時点

積算

官公庁工事における積算は実施設計完了時に行での積算に重点が置かれがちである。しかし、建われる。実施設計のプロセスでは建物の工法や各物全体のコストコントロールという観点からみる

建築コスト研究

No.75

2011.1021

特集

設計段階におけるコスト管理の取組みについてと、より上流におけるコストの検討が、その後の握し、支払いを行う。日本の一式請負に比べて、プロセスにおけるコストに与える影響度は高い。

この方式はQSというマネジメントが必要となる

そのため、企画段階から基本設計段階において事が、プロジェクトの支払いを進捗に合わせて行え業収支計画に伴う予算の検討を十分に行い、そのる点や最終的に使われる資材の性能・品質を評価後のプロセスにおけるコスト管理の方向付けを行し、透明性のある妥当な価格での調達が可能になうことが要求されている。

る点など別のメリットも多い。

また維持保全段階では、ランニングコスト（維⑵幅広い知識・情報の必要性

持管理費、光熱水費、修繕費など）のコスト管理

我が国では積算士やコスト管理士の資格ができが必要となる。必要最小限のランニングコストでているが、数量についてはともかく、コストにつ建物を良質な状態に保つためには、設計段階からいての情報が得にくいことから専門家が育ちにくLCC（ライフサイクルコスト）を考慮して、維持い環境にある。さらに、コストに関係する要因は修繕計画の立案なども含めたコスト管理を行うこ

建物の計画、工法/構法をはじめ仮設、躯体、仕とが求められている。

上げ、設備に至るすべての仕様にまたがってい6る。また資材、労務などのコストは社会・経済の現状の問題点影響により流動的であり、コストを把握するためにも経済予測や国際的な調達も含めて幅広い知

日本において、これまでに述べた各プロセスで識・情報を必要としている。のコスト管理が十分に達成されているとは言い難

また、企画段階から事業収支計画の作成などのい。その理由について、以下にいくつか問題点をコスト管理を行うにあたり、建築プロジェクトに挙げる。

どれくらい投資をして資金を回収し、利益を上げ⑴契約・入札制度るかといった経営的な視点からも提案・助言を行

我が国では建設工事の発注において入札によるうことが求められる。となると、これまでのコス一式請負の習慣が続いている。しかしながら、入ト管理には求められていなかった建築分野以外の札段階での設計図書では最終的なスペック（材資産管理や経営分野の知識・情報も必要となる。

料・仕様）は確定したものではない。官公庁にお以上のように、建築分野だけに特化するのではいては、メーカー名や資材名は特記せず、一般名なく、社会情勢、経済・経営など多方面にアンテで記述されている。また民間においても、契約後ナを張って知識・情報を蓄積し、コスト管理に反の工事期間中に内装や設備の一部については最終映させることができなくてはならない。

的な資材を確定することが多い。それにも関わら資格者の資質向上のためにも、そして新たな人ず大幅な設計変更がない限り、工事費は原則とし材の育成のためにも国際的に通用するマネジメンて変更しない。発注側のマネジメントがしっかりト教育が必要であり、大学をはじめ関係諸団体で契約時の性能・仕様を把握して、最終的に採用さの教育体制の強化・確立が必要である。

れるもののコスト評価をすることが必要である。

⑶管理からマネジメントへ

英国式のQSが行うプロジェクトでは、業者の現状のコスト管理は、発注者、設計者、施工業選定時に金額抜きの数量内訳書（BQ）を用意し、者の３者がそれぞれにコスト管理に対するインセこれに値入をすることで業者選定を行う方式があンティブを持っている。

る。この場合、その時点でのBQは業者選定の目・発注者「より良い建物をより安く入手したい」

安として用いられるが、必ずしも最終的な工事費・設計者「予算の枠内でより優れた建物を設計ではなく、契約後に発生する様々なディテールの変更増減についても工事の進捗と同時にQSが把22

建築コスト研究

No.75

2011.10

したい」
・施工業者「より安い原価で品質の高い建物を設計段階におけるコスト管理の取組みについて特集までチェックできるかが問題であり、専門のコストコンサルタントを起用することが必要となっている。

7７－１

新しいコスト管理手法
QSによるコスト管理

６章で述べたコストマネジメントについて関心が集まる中、QSという建築コストについての専図１

現状のコスト管理建設したい」
以上のインセンティブはある時は両立し、またある時は対立した関係にある（図１）。

門職能が注目され、その役割について再確認が必要となっている。QSとは英国のRICSで発祥し、国際的に認知された建築コストマネジメントのプロフェッションである。QSはコスト管理を行う役割の他にPMr（Project Manager）的な役割も図１のような現状を打破するためには、第三者果たしており、企画段階での収支計算、設計者やとして、発注者、設計者、施工業者の３者のイン施工業者の選定や契約手続き及び工事費の実費精センティブをコントロールし、コストマネジメン算などを発注者の代行として行っている。

トを行うことが必要である。そこで、品質・コス

そこで、日本におけるQSを中心としたコストトを管理するという受身的な姿勢から、品質・コ管理手法をPCM（Project Cost Management）とストをマネジメントするという能動的な姿勢へと称し、コスト管理に対する提案を行う。

意識を変えなければならない。

７－２⑷VEという名のCD

PCMにおけるコスト管理

PCMにおけるコスト管理の体系図を図２に示官庁工事においては基本設計段階でVEを行うす。建築コスト管理士などの建築コストのプロことが多くなってきており、これは評価できるフェッションが第三者として発注者、設計者、施が、コストダウンのみを目的とせず、性能・品質工業者の間に入り、コストマネジメントを行う。

についての評価が重要である。

その結果、最適で透明性のあるコストと品質を確

日本では、官民共に工事発注担当者は予算におさまれば良いという考えから、予算内のものにつ保した建築プロジェクトの実現を目的としている。

いては詳細なスペックにあまり注意を払わずに元請業者に任せる傾向にある。逆に予算がオーバーしていると、総予算に合わせるためのVEという名のCD（コストダウン）が行われることもある。
発注時にVEを予定しているプロジェクトにおいては、設計者はあえて品質・コストを追求せず、甘いスペックで設計を終わらせる傾向も見られる。さらに、施工時では工事発注段階の図面やスペック（仕様）の完成度が低いため、元請業者に対して工事発注時や発注後にVEを要求することも多くなっている。この場合にも、元請業者が提示するVE後の単価について発注担当者がどこ

図２

PCM におけるコスト管理

建築コスト研究

No.75

2011.1023

設計段階におけるコスト管理の取組みについて

特集

表２とも予想され、これら各国の基準や契約制度とのPCM の概念

プロセス

発注者

PCM

設計者

企画

企画予算

予算管理

概略スケッチ

基本計画

要望

概算

基本計画

基本設計

要望

コストコントロール
概算

基本設計
概算

実施設計

要望

コストコントロール
積算

実質設計
概算

契約

契約

見積査定
契約サポート施工

要望

実費精算

維持保全

施設利用

コスト管理

施工会社
（GC）

専門事業者
（SC）

整合性についての調査分析が必要である。また、英国のRICSやPAQS＊2、ICEC＊3などのプロフェッショナル団体と交流し、常に情報交換できるような体制もJAQSに期待されている。
８－２

概算手法とコストデータ『概算』については長年のコスト専門家においても様々な理論、手法、習慣がある。現在ではい
見積契約

見積契約

施工

施工

維持保全

維持保全

工事監理

くつかの方式やシステムが知られているが、今後早急にプロジェクトの各段階に対応した概算方式の検証が必要である。
コストマネジメントにおいては建設工事費を構成する材料費、施工費の価格情報が重要である

PCMの概念を表２に示す。

が、直接メーカー、専門工事業者の価格を知る必PCMにおける最大の特徴は、発注者側のコン要がある。発注者の立場でない場合は実体がつかサルタントとして企画の段階から施工に至るまでみづらく、問い合わせ作業にも多くの手間と時間マネジメントを行う専門家を起用することであを要する。それに対応できる実勢コストデータる。発注者が民間であれば企業内、官庁であればベースの確立が必要である。

担当部局にこれを行うマネジャーが必要となる。
あるいは、プロジェクトごとにマネジャーとスタッフをコンサルタントとして雇用することにな

9

おわりにる。PCMを行う者は直接設計や施工の立場には私が1980年頃、当時日本建築積算協会の会長をないが、発注者との重要なコミュニケーションのしていた吉坂隆正先生とロンドンのRIBA＊4を訪立場にあり、プロジェクトの品質・コストについれ、建築家から視たQSについての意見を求めたて責任がある。

ところ、次のような回答があったのが思い出される。

8

今後の課題

「悪いQSはコスト削減のみを要求するが、良いQSは必要な時に施主から予算を確保してくれ

８－１

業務の国際化と積算士事務所る。
」したがって、「アーキテクトとQSはLove &我が国の積算制度は英国及びアジアのQSや米Hateの関係にあり、コストについてうるさいが、国のCMとは違う歴史的背景を持っており、数量いないと困る。まるで、ワイフのようである。
」

基準や標準内訳書式についても日本独自のものとと。

なっている。日本には現在、建築積算士、建築コスト管理士などの個人資格を認証し教育を行うBSIJ（日本建築積算協会）と、これらの資格者を多く有し、第三者の独立的な立場で業務を行うことができる積算事務所の協会としてJAQS（日本建築積算事務所協会）がある。今後、プロジェ
クトの一層の国際化や契約方式の多様化が進むこ

24

建築コスト研究

No.75

2011.10＊１

RICS（Royal Institution of Chartered Surveyors）：
英国王立サーベイヤー協会＊２

PAQS（Pacific Association of Quantity Surveyors）：
太平洋積算士協会＊３

ICEC（International Cost Engineering Council）：
国際コストエンジニアリング協会＊４

RIBA（Royal Institute of British Architects）：
英国王立建築協会