連 載建築コストをめぐる話題［44］マンション耐震補強実現のためのプロセスと課題
東洋大学名誉教授

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はじめに―問題意識

高経年マンションの機能・性能の維持向上の有り様について検討することを継続している。

秋山

哲一

そのような現状を身近に感じる中で、耐震改修の専門家と耐震補強の必要性に気づいた管理組合をどのようにうまく繋いでいくべきか、あるいは、繋いでいきにくい状況があるとするとその課

マンションの耐震補強は、1981年以前に建設さ題は何なのかを確認してみたいと思っていた。これた旧耐震のマンションが対象となることから、の度、縁があって、（公財）マンション管理セン

2020年の時点では築40年を超えており、耐震診断ターの依頼を受けたNPO法人耐震総合安全機構

により耐震補強が必要と判断された場合には、高（以下、「JASO」という）が委員会を立ち上げ

経年マンションが抱える問題と合わせて、当初のて、そのような課題に対する実態調査を手掛ける

長期修繕計画には含まれていなかった耐震補強工ことになり、私自身も参加する機会を得た。
これによって、耐震診断を受けた後、耐震補強事を検討せざるを得ないという、複雑な事情を抱工事実施に向けた管理組合や耐震化支援専門家のえる事例となっている。
耐震改修の進捗状況については、国土交通省の取組みについて、個人的に理解を深めることがでマンション総合調査報告によると、1981年以前のきた。
（公財）マンション管理センター及びJASO

マンションストックでは耐震診断を実施しているの了解も得たので、その概要を紹介したい。のは34.0％である。耐震診断を実施したものの中本調査は、JASO会員アドバイザーが2011年以で耐震性がないと判断されたものが40.8％、その降に耐震診断の確認・評定をJASOにおいて取得

うち耐震補強工事を実施したのが38.1％、実施すした394棟を対象に、一次アンケート調査 1 の形でる予定がないものが38.1％となり、なかなか耐震実施している。また、一次調査に回答のあった物

改修が進んでいない状況が見てとれる。その多く件に対して、耐震化を進めていくプロセスにおけは耐震補強工事に取り組む必要性が理解できてる課題について、より詳細な二次アンケート調

も、長期修繕計画に含まれていなかった工事予算査 2 を実施している。調査対象物件は首都圏、との捻出が難しく、耐震改修に向けた合意形成が難りわけ東京都の物件であった。

しいという状況ではないかと思っていた。
一方で、私が東洋大学在籍中から親交のある、マンション耐震改修に積極的に取り組んでいる設計事務所では、管理組合に寄り添う形で、管理組合の耐震改修に向けた様々な段階で、多様な代替案を提供しており、補強工事実現に向けた努力を惜しまない専門家がいることもよく分かっていた。

44

建築コスト研究No.1212023.7

1

一次アンケート調査概要：JASO会員アドバイザーに向け、2011年東日本大震災以降に耐震診断の確認・評定をJASOにて取得した分譲マンション394棟を対象に行ったアンケート調査。
調査時期は、2022年２月８日～２月28日。回答数210件。
2 二次アンケート調査概要：一次アンケート調査に回答のあった物件を対象とした追加アンケート調査。アンケート調査票では、個別物件が抱える「技術面の課題」「資金計画面の課題」「ソフト・合意形成面の課題」という、三つの視点について重点的に問う内容とした。調査時期は、2022年10月20日～ 2023
年12月28日。回答数は69件。

建築コストをめぐる話題［44］アンケート回収物件は、2011年の東日本大震災
3

耐震診断時に評価されたIs値0.6未満、即ち耐の経験や特定沿道建築物 の指定前後の2012年か震性能が現行基準に満たさないと評価された158

ら14年にかけて耐震診断の着手時期が集中してい件について、その後の耐震化の取組みの進捗状況

る。耐震診断の結果は、耐震補強必要が82.4％にを以下の四つのフェーズに分けることとした。

対し、耐震補強不要が17.6％となり、ほとんどの耐震化の進捗状況については、表１のように工マンションは耐震補強が必要となっている。以下

事フェーズが33.5％、即ち耐震補強工事に至るでは、この耐震補強が必要な物件に着目して分析ケースが約３分の１ある。一方、耐震診断後、診している。

断 フ ェ ー ズ に 止 ま る ケ ー ス が36.1 ％、 計 画

2

耐震診断から耐震補強工事のプロセス

１）四つの耐震化のフェーズ
一般的に、マンションを含めた建物の耐震化
は、JASOで取り扱う場合、耐震診断→補強計画→補強設計→補強工事（耐震化工事施工）というプロセスを踏んで進んでいく。特に、マンションの耐震化の場合、耐震診断の結果を受けて、具体的な補強設計に進んでいく前に、管理組合としての合意形成を図り、補強工事へのプロセスに進んフェーズまで進んで止まるケースが11.4％、設計フェーズまで進んで止まるケースが19.0％のように、耐震診断の後に耐震補強工事に至らないのが３分の２見られる状況が分かる。
表１

耐震化の取組みの進捗状況
物件数％

診断フェーズ（耐震診断後、補強計画未達物件）

57

36.1

計画フェーズ（補強計画後、補強設計未達物件）

18

11.4

設計フェーズ（補強設計後、補強工事未達物件）

30

19.0

工事フェーズ（補強工事中、補強工事完了物件）

53

33.5

合計

158100.0

でいく手順が重要になっている。
診断結果がIs値（構造耐震指標）0.6未満の場

このことから、次のフェーズに進む段階毎の進合、その結果を踏まえて多様な補強方法が考えら捗 の 程 度 を「 フ ェ ー ズ の 壁 」 と 考 え る と、れる中で、どのような補強方法が適切であるのかフェーズの壁で最も高いのが、診断フェーズからなど、管理組合において工事費負担ができる予算計画フェーズへの段階であり、耐震診断の結果を内で建物の安全性を向上させることができる案を受けてから補強計画に進む段階で止まってしまう

複数挙げて、実現可能性の高い内容に集約してい可能性が高いという結果となる。

くプロセスが必要な場合が多い。これを「補強計画」と呼んでいる。

また、耐震診断時の最小Is値については、0.3未満が26.7％、0.3以上0.45未満が35.7％、0.45

JASOでは、設立当初から耐震診断の結果報告以上0.6未満が18.6％となっており、最小Is値のに合わせて、その後の補強設計に進めていく上で観点から見ると、耐震補強の程度が大きいものか重要な補強計画（案）を作成して、管理組合に報告ら小さいものまで幅広い分布となっていることがするプロセスを重視してきている。ただし、現状分かる。

では、管理組合や耐震化支援者（設計者、コンサ補強目標として、Is値0.6以上を確保する一般ルタント）の中でも、この「補強計画」の必要性補強に対して、結果的に段階補強（最終的にはIsについて、十分に共通認識が定着しているとは言値0.6以上を目指す）、部分補強（可能な範囲でのいにくい状況である。

補強に限定）という選択肢を取るケースが、それ

3

特定沿道建築物：東京都では、震災時における避難、救急消火活動等を支える緊急輸送道路の機能を確保するため、特定緊急輸送道路を指定し、特定緊急輸送道路に接する建築物で旧耐震基準、道路幅員の概ね２分の１以上の高さの建築物を特定緊急輸送道路沿道建築物としている。行政団体からは、緊急輸送道
路沿道建築物の耐震化を促進するため、沿道建築物の所有者等に対してアドバイザー派遣や耐震化への補強設計、補強工事に対して助成するなどの比較的手厚い取組みを支援している。

ぞれ、1.4％、5.2％と少数ではあるが存在する。
このように、当面Is値0.6を満たさないが構造的に耐震性が弱い部分を補強する試みが選択されている事例がある。これらの取組みも耐震性強化策として評価しておくべきである。

建築コスト研究No.1212023.745建築コストをめぐる話題［44］２）最小Is値と補強工事の進捗

表２

最小Is値によるフェーズ毎の進捗状況( )の数値は％最 小Is値 と 耐 震 化 進 捗 の 関 係

Is値（表２）では、当初の予想どおり、最小Is値が0.3未満のようにかなり耐震性能が低いと見られる場合

診断フェーズ 計画フェーズ 設計フェーズ 工事フェーズ 合計

0.3未満

27(58.7)4(8.7)

7(15.2)8(17.4)0.3～0.45未満

20(28.6)

11(15.7)

13(18.6)

26(37.1)70(100.0)

0.45～0.6未満

10(25.6)3(7.7)

9(23.1)17(43.6)

39(100.0)

001

2

3

57（36.1）

18（11.4）30（19.0 ）53（33.5）

158(100.0)

その他※は診断フェーズで止まってしまう

合計案件が多いが、工事フェーズまで46(100.0)

注 「その他」は、矛盾のあった回答が含まれる。

到達しているケースもある。この場合、何らかの耐震補強の工夫が行われたことがりまでに平均どの程度の期間がかかっているかを窺える。0.3以上～ 0.45未満では診断フェーズ～調べた。耐震診断に1.33年、補強計画に0.86年、工事フェーズの進捗状況のばらつきが大きく、診補強設計に1.35年、補強工事は調査できていない

断 フ ェ ー ズ で 止 ま っ て い る も の か ら、 工 事

ため、経験値として１年を加算すると、平均でフェーズまで到達しているものも多い。比較的耐4.54年となっている。例外的な扱いになるが、補震性能が0.6に近かった0.45以上～ 0.6未満では強計画のフェーズが省略されて耐震診断から直接工事フェーズまで到達している事例の割合が多い補強設計に移行した場合でいうと、耐震診断にが、診断フェーズで止まるものも見られる。耐震2.56年、補強設計に1.35年、補強工事の１年を加化の進捗がマンションの最小Is値という物理的要算すると、平均で4.91年となっている。耐震化の因 の み に 規 定 さ れ る こ と な く、 多 様 な 進 捗 と補強工事が完了したもののみを取り上げると、平なっていることが分かる。つまり、耐震化支援者

均の所要期間は、補強計画を含む場合には平均での立場でいうと、様々な合意形成支援の提案が求4.42年、 補 強 計 画 を 省 略 し た 場 合 に は 平 均 でめられているとも言える。

3.44年となっている。今回の調査では確認できていない、耐震診断を実施するかどうかの検討期間

３）フェーズに要する期間を含めると、５年程度以上の更に長い期間を要す

耐震化を進めていくためには、どの程度の期間るプロジェクト案件となっている。

を要しているのだろうか。一部の例外を除いて、管理組合の立場に立ってみると、耐震化の必要耐震診断、補強計画、補強設計、補強工事という性の発意から補強工事完成までの期間はかなり長フェーズを踏んでいくことになる。この調査でく、その期間内に理事会等の執行部体制の入れ替は、次のフェーズに進むまでにどの程度の期間がわりが十分予想される事業となっており、耐震化かかっているのかを調べている（表３）。最終的工事の遂行にあたっては管理組合としての安定的な補強工事のフェーズに至らず、途中のフェーズな運営力が必要とされている。また、それをサで中断しているものも含めて、各フェーズの終わポートする立場である耐震化支援者は、地道で継表３

続的な対応が望まれている。併せて、合意形成や耐震化の次フェーズに入るまでの平均期間（年）4

耐震診断→補強計画→耐震診断→補 補強設計→

補強工事

補強計画

補強設計

強設計(注１) 補強工事期間(注２)

平均期間（年）

1.33

0.86

最小期間（年）0

最大期間（年）

8該当データ数

87

注１
注２4462.56

1.350005105631654

補強計画がないケース
工事期間を1年と仮定した。

調査票の制約から「次のフェーズまでの期間＝次のフェーズの開始年－現在のフェーズの開始年」として計算した。両者の開始年が同じ場合は、「期間＝0年」の扱いになっている。平
均期間の値は補強工事完了まで至っていない事例を含んだ平均値である。

建築コスト研究No.1212023.71

助成金獲得のための行政対応など、管理組合支援のための丁寧なサポートが重要である。

3

管理組合の補強工事費負担

耐震補強に対する助成金事業の手厚さは、特定緊急輸送道路沿道建築物（以下、「特定沿道」という）とそうでない場合（以下、「非特定沿道」という）では大きく異なる。ここでは特定沿道かどうかの条件の違いに焦点を当ててみる。工事建築コストをめぐる話題［44］フ ェ ー ズ に 至 っ た 物 件 の 割 合 は、 特 定 沿 道（34.9％）となり、非特定沿道（30.0％）と大きな差が見られなかった。特定沿道では診断フェーズで止まっている割合が、44.0％とかなり高く、先のフェーズに進む上で、助成金が交付される可能性があったとしても大きな課題があることが見込まれる。即ち、特定沿道、非特定沿道のどちらの場合でもフェーズを進めていく上での課題があること、一方、それらの課題を乗り越えて、工事の実現に到達している事例もあることが分かる。

図１

特定沿道または非特定沿道と戸当たり工事費

図２

特定沿道または非特定沿道の戸当たり実負担額

図３

特定沿道または非特定沿道と戸当たりの助成金額

特定沿道または非特定沿道と戸当たりの工事費（万円/戸）の関係を図１に示す。
戸当たり工事費でいうと、中央値は特定沿道の方が220万円/戸で、非特定沿道の137万円/戸に比べるとほぼ２倍に近いかなり大規模な補強工事が行われている実態が分かる。また、特定沿道の方が戸当たり工事費のばらつきが大きいことから、工事内容に個別性が高いと推察できる。
一般的な大規模修繕工事の戸当たりの工事費が（一社）マンションリフォーム推進協議会（REPCO調査）5 でいうと、120万円/戸前後で行われている実態と比較すると、非特定沿道で同程度、 特 定 沿 道 で は そ の ２ 倍 程 度 の 工 事 規 模 になっていることが分かる。
耐震補強工事に対する助成金額分を除いた実質的な戸当たりの実負担額（万円/戸）を特定沿道または非特定沿道を対比してみたのが図２である。戸当たりの実負担額は、特定沿道の中央値が36.7万 円/戸 で あ り、 非 特 定 沿 道 で は 中 央値 が75.8万円/戸となっており、中央値で見ると戸当たり工事費とは逆に、特定沿道における実負担額が小さくなり、非特定沿道の実負担額が大きく等の工事費負担が生じることにより、長期修繕計なっていることが分かる。特定沿道では、実負担画の見直しや修繕積立金の増額、工事費の部分的額としては一般的な大規模修繕工事の３分の１程な借入金などの検討が必要になると思われる。

度に収まっているため、結果的にではあるが、既よって、特定沿道か非特定沿道かにより対応に違存の長期修繕計画や修繕積立金の大幅な見直しはいが生じてくると想定される。

必要ない程度である様子が分かる。一方、非特定

特定沿道または非特定沿道と戸当たりの助成金

沿道では、平均値が105万円/戸程度（中央値75.8額（万円/戸）を図３に示す。なお、助成金を受万円/戸）のため、一般的な大規模修繕工事と同けたマンションは20件のうち18件である。工事費

5 （一社）マンションリフォーム推進協議会総務委員会「2020年度マンションリフォーム工事調査報告書」2021.6に占める助成金の割合は、特定沿道では79.0％～90.0％であり、非特定沿道では12.4％～ 58.6％

建築コスト研究No.1212023.7

47建築コストをめぐる話題［44］となっている。

界に補強できる間隔がない、用途複合による店舗

特 定 沿 道 の 戸 当 た り の 助 成 金 は、 中 央 値 での営業活動に支障、専有部分への補強が必要とな

213.2万円/戸、非特定沿道では、中央値で21.8万る、補強工事が外観に大きな変更を伴うなどであ円/戸とかなり大きな差ができている。特定沿道

り、個別性の高い既存建物特性や敷地条件由来のに接していないマンションでは、工事費総額に占制約となっている。

める助成金の割合が小さく、特定沿道と非特定沿対象のマンションによって最適と見られる補強道における助成金の格差がフェーズの壁となって設計・補強工法は一つに収束するわけではなく、いる。これが、補強計画を進める上での資金計画多様な選択肢があり得る。管理組合の要望に応え面における耐震化促進を阻む一つの要因となって得る補強工事費用を踏まえた複数の耐震工法いると考えられ、今後、この格差是正策の検討が（専有部分の工事回避など）の提示や、段階的補必要である。

強の提案によって補強工事の実施に至っている

最小Is値と工事費との関係では、最小Is値が低ケースもあり、耐震化支援者の計画・提案力がマいほど補強工事の程度が大きくなる傾向が高いとンション耐震化の糸口となることが期待される。

想定していたが、Is値0.3未満の該当ケースが少補強計画段階では、長期修繕計画との関係から大ないため、はっきりした傾向がつかめていない。

規模修繕工事等と組み合わせた工事計画の立案もJASOの構造WGメンバーからは、耐震診断の結併せて検討を進める場合も存在する。

果から補強工事に進む初期段階で最小Is値に代わる補強工事のおよその規模などを把握できる、（仮称）構造補強難易度係数のような指標の重要6性が指摘されている 。

4２）資金計画面の阻害要因と対応策
資金計画面の耐震化促進の阻害要因としては、耐震化費用の原資となる修繕積立金の手持ち残高耐震化促進の阻害要因と対応策が少なく、更に直近に計画修繕工事などの実施を予定しているなど、耐震化費用の捻出が難しい。

一次アンケート調査では十分に確認できていな不足費用の借入れのために、修繕積立金の値上げかった耐震化推進プロセスの中での課題や阻害要が必要なケースもあるが、区分所有者の高齢化等

因、その対応策について具体的に二次アンケートにより、修繕積立金の値上げが困難となることも調査という形で追加調査を行った。課題についてあり、管理組合の資金調達力が乏しいケースがあは、技術面、資金計画面、ソフト・合意形成面、る。なお、耐震化工事に対する助成金の額が少なという三つの視点から整理を試みている。

い場合は、資金不足で断念しているケースが多く見られる。

１）技術面の阻害要因と対応策

修繕積立金の値上げにより、乗り越えようとし

技術面の耐震化促進の阻害要因としては、補強ているケースもあるが、合意形成に長期間を要し工事に伴う既存不適格の解消困難、建物と敷地境ている。この場合、耐震化支援者による事前の長6期修繕計画の見直しが重要であり、助成金の活用

最小Is値に代わる指標の検討
Is値は、地震に対する建物の強度や靭性（変形能力、粘り強さ）、建物の形状バランス、劣化状況などから算出する。Is値が大きいほど耐震性能が高いとされており、耐震補強の一つの目標値として最小Is値0.6をクリアすることが取り上げられてきた。
ただし、この最小Is値は建物の耐震性を表す数値ではあるが、必ずしも構造補強のための工事内容との関連を示すものではないた
め、耐震化推進のフェーズを進めていくために重要な工事費用との関係などを示す指標として、マンション管理組合や区分所有者等の一般市民向けに活用しにくいところがあった。今回の調査研究を機に、JASO・構造WGでは、耐震化推進の比較的初期段階の耐震診断結果に基づいて算出が可能な係数によって、耐震補強工事の規模や施工難易の程度を把握できるのではないかと考えて、算出の手順を検討している。

48

建築コスト研究No.1212023.7などを踏まえつつ、管理組合が順序立てて合意形成できるようなマネジメント支援が必要であると考えられる。
資金面でいうと、助成金活用が大きな推進策になっているが、いくつか課題も見られる。自治体の補強工事に対する助成制度についていうと、助成金額や助成率、助成条件は自治体毎に異なっている。また、単年度毎の予算配分のため、当該年

建築コストをめぐる話題［44］度の予算が使い果たされると翌年度回しになるこ

サッシ更新、エレベータ更新などの工事実施のともあり、助成制度の継続の確約がないことが管ニーズが高いため、耐震補強工事の優先順位が理組合の意欲を低減させることになっている。補高まりにくい。更に、既に借入金を元に大規模強工事完了が年度跨ぎの場合の対応も自治体毎に修繕工事等を行っているケースがあり、それに異なっている。このような資金面での支援策につ加えて耐震補強工事のための借入れもするのがいても改善していくべき課題は数多くある。

難しい状況になっている。また、補強計画時の想定以上に工事範囲が増えたなどの工事費増額

３）ソフト・合意形成面の阻害要因と対応策のリスクが指摘されている。

ソフト・合意形成面の耐震化促進の阻害要因と

２）個別性の高い制約条件の中で、管理組合の想しては、管理組合内の意見対立、管理組合執行部定している条件に見合った補強計画案、補強設のマネジメント能力不足、区分所有者の無関心計案を提示し、合意形成に結び付けていくか化、耐震化の推進者である理事長の交代による耐が、管理組合を支援する立場にある耐震化支援

震化推進力の低下、専有部分の補強工事の不可避者に期待されている役割である。耐震化実現のに伴う合意形成などが大きな課題となっている。

ための補強計画段階で法適合性の確保などの設診断フェーズと計画フェーズでは、ソフト・合計与条件整理を踏まえたフィージビリティスタ

意形成面の課題が大きなハードルとなっている。

ディに積極的に取り組む姿勢が重要であるとと耐震化支援者からの改修工事費用を踏まえた複数もに、概算工事費や工期の提示は、合意形成促の耐震工法の提示などによって乗り越えようとし進に役立つと思われる。ているケースもある。

今回その重要性を指摘した補強計画について

なお、ソフト・合意形成面の課題は、耐震改修は、先進的な自治体では補強計画策定助成制度特有のものもあるが、理事長の担い手不足など、が確立している。ただし、補強計画支援サービ

高経年マンションの抱える大規模修繕工事におけ

スは耐震化支援者にとっても補強設計業務へのる課題と同様なものも多いことが分かった。管理

継 続 可 能 性 が 不 透 明 な た め、 十 分 な マ ン パ

組合のマネジメント能力向上については、耐震改ワーをかけにくいという課題も指摘されてい修に特化したものではなく、長寿命化を見据えたる。管理組合の意思決定促進に資するような補計画修繕工事を円滑に進めていくためにも重要か強計画提供を実現するような体制を検討する必つ必要なことである。

要がある。

こ の よ う な 課 題 に つ い て、 そ れ ぞ れ の マ ン

３）最後に、このような個別性の高い条件の中でションや管理組合の抱える条件を整理し、克服し長期にわたる事業推進を図りつつ最終的に補強て い く 手 立 て が 明 確 に な れ ば、 耐 震 改 修 プ ロ

工事完了に至ったマンションについては、高いジェクトは前に進むことになる。それをサポートマネジメント力を保有したマンションというこしていくのが耐震化支援専門家の役割である。たとで、中古住宅市場で高い評価を受けるべき物だ、その耐震改修プロジェクト進行中に理事長が件であると個人的には思っている。また、補強交代する等、一部の条件変更でプロジェクトが進工事完成にまで管理組合に寄り添う姿勢が継続捗しなくなるなど、不確定要因が大きいこともマできているような耐震化支援者についても、高ンション耐震補強工事の特徴である。

く評価されるべきであるという思いを改めて強5

今後の耐震補強推進に向けてくした。

１）管理組合についていうと、築40年程度の高経年マンションのために耐震補強に取り組む時点
では、例えば、給排水管更新、電気設備更新、建築コスト研究

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