連 載 ◆海外事情〔19〕英国の街並みの継承と再開発
ホプキンス・アーキテクツ

１

プロジェクト・アーキテクト

南雲 要輔

ウエストエンドの大地主

ロンドンのウエストエンドと呼ばれる地区は、行政、商業、文化施設などが集中し、劇場や歌劇場も多い。ウエストエンドの南端にあり中央省庁や政府機関が立ち並ぶ通り「ホワイトホール」の名は、当地を占有していたホワイトホール宮殿からとられている。かつてヨーク宮殿と呼ばれた既存建築はヘンリー８世の時代（1531-1532年）に

写真１

 ニゴ・ジョーンズ設計、St Paul, Covent Garden,
イ1631-1638（2017年筆者撮影）

改築され、王の住居となりホワイトホールと改名された。1536年にヘンリー８世は新しい宮殿の水リーへ拡張し、それが現在のベッドフォード・エ源となっていた現在のウエストエンドと呼ばれるステートとなっている。ラッセル家は、1694年に地域を管理するために、そのほとんどを購入及び公爵（Duke of Bedford）となり、1918年までコ土地収用により取得した。後に王とその後継者ベントガーデンを所有した。

は、資金を得るためや王室に選ばれた者への報酬

1666年ロンドン大火後、その復興と連動して建として、まとまった土地を貸すか売却し、17世紀設ブームが起こった。ウエストエンドは、大火のまでにウエストエンドのほとんどの土地あった当時のロンドンの西端に隣接しており被災（freehold）は個人の所有となった。

していない。この時期には、セント・アルバンス

ウエストエンドの中心にあるコベントガーデン

伯爵がセントジェームス・スクエア周辺を開発し、と呼ばれる地区は、1540年ヘンリー８世による修サウザンプトン伯爵は自身の所有するブルームズ道院解散後にウエストミンスター寺院の所有からベリー・エステートへ借地権を与えている。次の王室の所有となり、1552年にベッドフォード伯爵

建設ブームはユトレヒト条約が締結される直前のst（１ Earl of Bedford）、ジョン・ラッセルに与え1710年代に始まり、1730年頃まで続いた。この頃られた。1630年にベッドフォード伯爵、フランシには、ハノーバー・スクエア、キャヴンディッ

thス・ラッセル（４ Earl of Bedford）は、時の王、シュ・スクエア、グローブナー・スクエアが誕生

チャールズ１世からコベントガーデンを自由に開している。その後、七年戦争（1756-1763年）に発するライセンスと資金を与えられ、アーキテクかけて、あまり建築は建てられていないものの、ト、イニゴ・ジョーンズにセント・ポール教会とオックスフォード・ストリートの北に、ポートマテラスハウスの設計を依頼している。1669年にン・スクエアとマンチェスター・スクエアが現れラッセル家は土地を北側に隣接するブルームズベている。1811年には周辺環境へ寄与するために、

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海外事情〔19〕

王室がリージェント・パークの開発を始めている。
ウエストエンドの大地主たちは土地

２

街並みの継承と再開発（freehold）の所有権を売却したり、自分の土地に自ら建設したりしようとせずに、最長99年の借借地権による開発の結果、現在ウエストエンド

地 権 を ビ ル ダ ー に 与 え て 開 発 し た。 借 地 人で再開発される街区には、100年ほど前に建てら（leaseholders）は、地主との合意に従い建物を建れたヴィクトリア朝の終わり頃から20世紀初頭のて、必要に応じて修繕し、借地権が満了すると、建築が立ち並び、保存対象地区となっていること土地と建物は地主のものとなった。地主は建物をが多い。そのため、再開発は既存建築の歴史的な補修して、更に21年間借地権を延長して再び貸す価値を確認しながら計画を進めることになる。英か、建物を壊して更地に戻し新たな借地権を与え国では保存対象建築をリステットビルディングとて再開発した。ビルダーは借地権を得るために、して登録していて、1850年以前に建築されたもの地主との同意書と仕様書に基づいて建設しなけれのほとんどはリステットビルディングとなっていばならなかった。リース期間であっても、同意しる2。

た仕様書に従って建物を維持できないと、地主は既存建築の評価のためにスペシャリスト・コン法的に借地人から土地を取り返すことができた。

サベーション・アーキテクトが起用されることがこのようにして、英国ではいくつかの大地主が多い。王立英国建築家協会（RIBA）は、保存活広大な土地を維持管理する責任を負った。ウエス動に適したアーキテクトを登録して、歴史建造物トミンスター公爵（グローヴナー家）は、メイを保有する建築主が相談しやすいようにしていフェアの北、ベルグラビア、ピムリコを所有、る。登録されるアーキテクトには２種類のカテゴ

ポ ー ト マ ン 卿 と ポ ー ト ラ ン ド 公 爵 は、 メ リ ルリーがあり、一つはスペシャリスト・コンサベー

ボーンのほぼ全域を所有、ベッドフォード公爵はション・アーキテクトで、歴史建造物に関する権

ブルームズベリーとコベントガーデンを所有、威で少なくとも５年以上保存活動に携わった経験

ノーサンプトン侯爵は、クラーケンウェルとイズのあるアーキテクトが登録されている。もう一つリントンを所有した。それぞれの地域の街並みは、コンサベーション・アーキテクトで、歴史建は、地主がどのような街区と通りを計画し、どの造物に精通し、保存活動に関する経験が４年以上ような借地権で土地をコントロールしたかによりあるアーキテクトが登録されている。どちらも５独自なものとなった。借地権が満期を迎えると、年毎に登録を更新する必要がある。

地主は新しい街区を計画する自由を得た。彼らはスペシャリスト・コンサベーション・アーキテ

裕福で社会的な地位のある個人か公共性のある組

クトは、再開発の対象となる敷地に建つ建築の織だったため、急いで土地から利益を上げる必要辿った変遷を詳細に調査しレポートにまとめていはなく、長期的に自分の所有する地域の価値を上く。いつどのアーキテクトが設計し、どのコントげることに傾注できた。ロンドンのウエストエンラクターが建てたか、持ち主は変わったか、用途ドはこのようにしていくつかの独立した地域の集はどのように変わったか、そうした変化に対応す合体となり、お互いにあまり影響し合うことなくるためにいつどのような改築や改装が行われたか独自の街並みが創られ、多くの場合借地権のあるなどが詳細に調査される。そして、その結果とし99年間保たれた 。て現在残された建築に歴史的な価値があるか、保1存対象とされる街並みに貢献しているかが判断さ2
1

参考文献２），pp.7-8

拙稿「海外事情［９］英国の建築に課せられた三つの運命：３リステットビルディング」『建築コスト研究』No. 110，p.67，
建築コスト管理システム研究所，2020.7

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海外事情〔19〕

写真２

Davies Street/Davies Mews（2023年筆者撮影）れる。そうしたスペシャリスト・コンサベーショ

写真３

Davies Mews/South Molton Lane（2023年筆者撮影）

ン・アーキテクトの評価が、建築許可を与える行

写真３の建物は、写真２のパブの右側の保存対政の判断に大きな影響を及ぼす。建築主事にあた

象建築で、1902-1903年にSir Reginald Blomfield

るプランナーは、建築許可の申請をしようとするによって設計された。当初は工場として設計され建築主やアーキテクトと一緒に敷地を歩き議論たが、後に倉庫となり３階部分の住民の駐車場とし、ディテール・デザインのあり方までも意見をしても使われた。その後1979年にアンティーク・述べる。そうした議論から生まれたアイデアを再マーケットとして改修されて現在に至る。建設当開発計画にまとめて設計し、住民への展示説明会

時のままのファサードと屋根に、歴史的価値が見なども開催しながら再開発計画を行うことで、建られるが、後に加えられたポストモダンの看板は3築許可が受けられる 。

ファサードの歴史的価値を損ねていると指摘され

写真２の街区の角に建つ煉瓦の建物は、1839-ている。また、室内には特に見るべきものはない

1840年にJoshua Higgsによって建設された、19世とされた。その結果、店舗の看板を外してオリジ紀中頃のイタリア様式の煉瓦とスタッコの装飾のナルのファサードに戻し、屋根を含めて通りからあるテラスハウスで保存対象建築、グレードⅡリ

見える部分の外装のみが修復保存されることになステットビルディングになっている。この建物のる。保存対象建築といえども、保存対象となった右側にもグレードⅡリステットビルディングが隣評価の対象以外の部分も保存されるとは限らな接し、保存地区の街並みに特筆すべき貢献があるい。とされる。特に角の建物は、常にパブリックハウ

外壁や屋根のみが保存対象となった建築は、自ス（パブ）として使われ続けていて、室内も建設立した建築としての役割を終えることになる。組当時の意匠を維持している。左隣の部分は1947年積造であっても、背後に新たな構造物が建設されに更に左に隣接するポートランドストーンの外壁支えられることになり、構造体から外装体に変わの建物と同じ所有者となり、1950年に現代的な内る。外観に影響を与えない内壁側の煉瓦は取り除装に変えられていて室内の歴史的な価値は失われかれて、高性能化のための断熱材や仕上材に替えている。その結果、角の建物は室内を含めてすべられる。て修復保存し、左側に隣接するテラスハウスは

写真４の一番高い建物は、1921年にアーキテクファサード部分のみ修復保存し内部は新しく建設

トDelissa Josephの設計で銀行、店舗、住居としされることになる。て建設されている。このポートランドストーンのファサードは、付近に連なる煉瓦やスタッコ仕上

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例えば、グローヴナーが進めている再開発The South Molton
Triangleは、ウェブサイト（southmoltontriangle. com）により進捗が詳細に公開されている。

建築コスト研究No.1202023.4げのタウンハウスとスケール的にも素材としても揃っていないので、保存地区の街並みへの貢献は

海外事情〔19〕

写真４

Davies Street/Brook Street（2023年筆者撮影）

ニュートラルとされた。また、1950年代と1970年
代に改修されたインテリアに見るべきものはな

写真５

 rook Street Townhouses、左手に1856年創業のBホテル、Claridgeʼsの庇が見える。
（2023年筆者撮影）

く、 保 存 地 区 へ の 貢 献 は な い と さ れ た 結 果、
ポートランドストーンのファサードを解体し、新世紀特有のイタリア様式のタウンハウスは、当時しいファサードとして再利用しながら建て替えらの グ ロ ー ヴ ナ ー 家 の サ ー ベ イ ヤ ー 4 、Thomasれる。既存の外壁のポートランドストーンを再利Cundy Ⅱの設計で、19世紀中期に建てられ保存用することは、新しいポートランドストーンを使地区の典型的な街並みをつくっている。こうしたうよりもコストが高く、設計の手間もかかり、工タウンハウスの内装は様々に改修されオリジナル期も長くなる。しかし、約100年間街並みの一部を留めるものはなく、外装のみが保存活用されだった素材のマチエールと意匠を継承させたいとる。タウンハウスは、ブルック・ストリートを挟いう想いは、再開発に携わる主体に共有されていんでクラリッジズ・ホテルと対峙する。クラリッる。既存のポートランドストーンのサイズを計測

ジズも2016年から2021年にかけて、営業を続けなし、新しい階高や窓の大きさに合うように、新たがら上部２層を４層に改築し、地下５層を増築しなポートランドストーンも必要に応じて使いながている。

ら、新たな建築の大きさに合わせたファサードとして組み直される。
写真４のポートランドストーンの建物の、右手このようにして、歴史的な評価と行政や市民の意見を受け入れながら、既存建築の活用方法が決まっていく。これらをまとめると、以下のとおりに見えていた19世紀後期に建てられたタウンハウとなる。

ス（写真５）は、リステットビルディングではな

１．保存対象建築で室内もオリジナルを保っていいが、保存地区の街並みに貢献しているため外装が修復活用される。木製の窓は、ペア・ガラスをる建築は、全体が修復保存される。
２．保存対象建築でも室内が価値を失っている建用いて作り直すことで、断熱性能と防音性能を確

築は、外壁のみ保存活用される。

保する。中央の赤レンガの新ジャコビアン様式の

３．保存対象でなくても外観が保存地区の街並み

タウンハウス（1895年、Percy Morley Horder設に貢献している建築で室内の価値が失われてい計）には、鉄製の窓に鉛で支えられた装飾的なガる建築は、外壁のみ保存活用される。

ラ ス（Leaded window） が 使 わ れ て い る た め、修復保存し、室内側にセカンダリー・グレージン
グと呼ばれるシングル・グレージングの窓を新設して、断熱性能と防音性能を確保する。両隣の194

当時のサーベイヤーは、土地・建物の測量・積算・設計・工事
管 理 を 行 う 職 能。19世 紀 中 期 は、1834年 に 建 築 家 協 会（TheInstitute of British Architects in London）が設立され、アーキテクトの職能が確立されていく時期だが、まだ正式名称としてサーベイヤーが使われている。

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海外事情〔19〕４．外観が保存地区の街並みにニュートラルな建ようとしている 6 。保存される既存外壁も、既存外築は、外壁（ポートランドストーン）を解体し壁素材を再利用する外壁も、目標の性能が達成で新しい外壁として既存の意匠を継承しながら再きるように詳細設計が決められる。英国政府は、利用される。

既存外壁の性能向上のためのガイドブック 7 を発

５．外観が保存地区の街並みに貢献していない建行していて設計者に活用されている。コロナ禍の築は建替となり、街並みに合わせた外装が新た影響で、建物の自然換気回数を多くするようにレに設計される。

ギュレーションの改訂があった。窓の小さい歴史

既存建築の図面類は失われていることが多く、建造物は、他のファサードに自然換気を依存させ保存されていても当時の図面は大雑把で詳細設計るなどの工夫も必要になる。に活用できないことが多い。そのため、設計に際しては、２Dの測量図、３Dの測量BIMモデルを３プロジェクト管理と運用活用する。測量コンサルタントは３Dレーザース
キャニングで得られた点群データをトレースして３Dの既存BIMモデルを作成する。

国際規格（ISO 19650）は、建物のライフサイ
クルにおけるBIM 8 を用いた情報の作成と管理に

保存対象の外壁や屋根は、オルソ画像（正射写関するコンセプトと方針を示している。そのプロ真）上に、補修の必要な部分や補修の種別を記入

セスを経ることで、建築主とプロジェクトに関わする。煉瓦造に使われる伝統的なライムモルタルる者が、BIMを用いた建築とその運用によりリスは、柔らかく伸縮性があり、雨に濡れたレンガのクとコストを低減できるとしている。ライフサイ

湿気を蒸発させることもできる。しかし、目地のクルは、設計施工期間（delivery phase）と運用補修等に安価なセメントモルタルが使われている期間（operational phase）に分けられ、それぞれと、雨天の後に煉瓦が乾燥しにくく劣化が進む。のモデルはプロジェクト・インフォメーション・

そうした場合はセメントモルタルを取り除いて、モデル（PIM）とアセット・インフォメーション・ライムモルタルに置き換える必要がある。外壁のモデル（AIM）と呼ばれる 9 。

補修計画については、専門工事業者がプレ・コン

建築主はISO 19650に基づいて、プロジェクト

ス ト ラ ク シ ョ ン・ サ ー ビ ス・ ア グ リ ー メ ン トの管理に必要なモデル（PIM）情報をプロジェク（PCSA）により早期に設計チームへ参加し、関ト・ イ ン フ ォ メ ー シ ョ ン・ リ ク ワ イ ア メ ン ツ

連する設計図書やレポートを作成することで、施（PIR）にまとめて、デザインチームへ発行する。

工性を考慮した設計図書と正確な工事予算が得ら

PIRには設計工程毎にデザインチームが行う主要れる。

な設計業務が記される。建築主は更に、より具体再利用する既存の石造外壁は、外部からレー的な情報伝達の基準を定めたエクスチェンジ・イ

ダー を使用して石の厚み等を予測し、内壁側かンフォメーション・リクワイアメンツ（EIR）をらは直径10mm程の穴を開けて、ボーホールカメプロジェクトに携わる主体、デザインチームやコラを挿入して既存外壁の構成を確認する。そうしントラクターへ発行する。EIRには設計工程の中たデータに基づいて、新しい外壁に使うことがででのBIMを使用する範囲、BIMモデル作成のレスきる石のパネルサイズや量を予想しながら、設計ポンシビリティ・マトリックスまたはBIMモデル・5を進める。英国政府・RIBAは、2050年までにすべての英国内の建物をカーボンニュートラルにし

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Ground-penetrating radar（GPR）

建築コスト研究No.1202023.4

拙稿「海外事情［13］地球温暖化時代の英国建築：４気候変動への挑戦」『建築コスト研究』No.114, pp. 51-52，建築コスト管理
システム研究所，2021.10
参考文献３）
Building information modelling
参考文献１）

海外事情〔19〕表１Uniclass 2015によるBIMモデル・プロダクション・デリバリー・テーブルの例

注：縦 軸に設計部位をUniclass 2015により分類し、横軸に設計工程によるモデルの責任者、architect（ARC）, contractor（CON）, facilitymanager（FM）などと、モデルの精度level of detail（LOD）とモデル以外の情報の精度level of information（LOI）が記される。

プロダクション・デリバリー・テーブル、モデル
以 外 の 情 報（non-geometric information） の10

COBie フォーマットへの要求記載事項などが含まれる 11 。BIMモデル・プロダクション・デリバ
リー・テーブルは、英国のクラシフィケーション・システム、Uniclass 2015を使って構成される。例を表１に示した。デザインチームはこのドキュメントに従って設計業務を進める。BIMモデルのす＜筆者略歴＞
1966年東京生まれ。1990年日本大学大学院修士課
程修了後、竹中工務店設計部勤務。2001年AAスクー
ル大学院デザイン・リサーチ・ラボ修了後、ホプキンス・アーキテクツに入社。2020年京都大学大学院博士後期課程編入学。作品に「新丸の内ビルディング」「ハックニーサービスセンター」「ブレント・シビックセンター」「聖トーマス病院イーストウイング」ほかがある。

べてのオブジェクトには、Uniclass 2015のクラシフィケーション、プロダクト・ナンバー、プロダクト・デスクリプション、システム・ナンバー、システム・デスクリプションが割り当てられる。
このようにBIMモデルが再開発に関わるすべての主体に共有されることで、それぞれの主体の設計内容と施工業務の進捗が常に公開されながらプロジェクトは進められる。竣工後は、BIMモデルはAIMとして、建築主とファシリティー・マネージャーにより管理され、社会の変化に応じた建築のアップデートもより容易に進められることになると期待される。さて、100年後に再開発を行う
アーキテクトは、BIMモデルやCOBieを見て、どのように思うだろうか。

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Construction to Operation Building information exchange
拙稿「建築と都市の発展を牽引する英国の公共建築：５公共事業でのBIM推進」『建築コスト研究』No.108，pp.12-13，建築コ
スト管理システム研究所，2020.1（参考文献）
1）BSI. BS EN ISO 19650-1/2 : 2018 , Organization anddigitization of information about buildings and civil engineering
works, including building information modelling（BIM）-Information management using building informationmodelling, London : BSI Standards Limited 2019.
２）Olsen, Donald J. Town Planning in London, The Eighteenth＆ Nineteenth Centuries. New Haven & London : Yale
University Press, 1985.
３）Price, Sarah（lead）., Andreou, Elena., Wilcockson, Tim.,
Megagiannis, Konstantinos., Lopez, Muria. Retrofit Internal
Wall Insulation, Guide to Best Practice. London : Department
for Business, Energy & Industrial Strategy 2021

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