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公共建築物のストック管理の様々な取組み

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佐倉市におけるファシリティマネジメントの取組み
佐倉市

資産経営部資産経営課

FM推進班長橋本

直子

において、全体の６割以上を占めており、今後も１ 佐倉市の現状維持し続けた場合、20年後には９割以上を占めることとなります。

少子高齢化が加速し、公共施設の老朽化や財政状況の悪化が全国的な課題となり、佐倉市でファシリティマネジメント（以下、「FM」という）の取組みを始めてから15年以上が経過したところですが、公共施設を取り巻く現状は引き続き悪化の一途をたどっています。
佐倉市における10年前と現在の人口を比較してみますと、以下のようになります。
表１

H25.3

R5.3

増減

175,690

171,037-4,653

老年人口
43,842
56,923（65歳～） （25.00%） （33.30%）

13,081

生産年齢人口110,498
96,263（15 ～ 64歳） （62.90%） （56.30%）-14,235年少人口
21,35017,851（0～ 14歳） （12.20%） （10.40%）-3,499※（30年以上経過した施設の割合（延床面積）（佐倉市公共施設等総合管理計画より）更に、令和３年度に改定した公共施設等総合管

人口の推移

人口（人）

図１

理計画に掲載した財政推計において、財政調整基金が令和10年度頃にはほぼ枯渇すると推計されており、厳しい財政状況を見据えたFMの取組みを一層進める必要があります。

）は人口に占める割合を示す

この10年間で、人口に占める老年人口は約８％増加している一方で、生産年齢人口の割合は約６％、年少人口の割合は約２％減少しています。
年少人口の増減数を１年当たりで考えると約350人となっており、令和６年度４月における佐倉市内小学校の児童総数約7,500人を小学校数23校で割った平均数を上回る数値となっています。
一方で公共施設の老朽化が進み、建築年数が30年以上経過している施設の割合は令和４年度時点

図２

財政推計

（佐倉市公共施設等総合管理計画より）

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２ これまでの取組み
佐倉市のFMの取組みとしては、耐震改修促進計画の策定にあたり、人口減少や少子高齢化といった社会情勢の根本的な変化を考慮した、合理的で実効性のある計画としました。そのために、FMの考え方である「施設とその環境＝ファシリティを経営資源と捉え、経営的視点に
図３

基づき、コスト最小化や施設効用の最大複合化の事例（志津市民プラザ）化を図るための、総合的・長期的視点からファシリティを戦略的かつ適正に管理・活用していく経営管理手法」を導入し、平成20年９月に策定した「佐倉市ファシリティマネジメント推進基本方針」を基に、平成27年頃までは主に耐震化事業に伴う施設の集中化やサービスの組替え等を進めてきました。
施設の集中化については、複合化、棟間 1 、階層間 2 など様々な視点から取組み

図４を進めました（図３・図４）。

図５1222階層間集中化（減築設計の提案）の事例

体育館改築時の検討資料

棟間：一つの敷地内に複数の棟がある施設について、利用調整を行い棟数を減らして集中化させた。
階層間：建物の利用状況から階数を減らし、維持管理面積を減らして集中化させた。

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また、サービスの組替えの事例として、建替え要性）、有効性（利用度、互換性）、代替性、政策が決まっている小学校体育館において、児童数が性について、情報収集及び各施設へのヒアリング

多く工事中に体育館が使えないことによる学校運を行い、これらを勘案して総合的な評価をまとめ営への支障が大きいことから、建築位置についてました。

学校や保護者と合意形成を図りました。
図５は、建築位置を決める際に実際に使用した〇市民アンケート

説明資料であり、PTAへの説明会の後に、アン

令和５年11月末に市民へ公共施設の現状や求めケートを実施し、現地建替えとなる改築案④（橙ることについてのアンケートを実施しました。こ色）ではなく、プールがあった場所である改築案のアンケートは、現在実施している市民ワーク③（桃色）への賛同が多く得られ、現在の体育館ショップ時の資料として活用することも予定してはプールを解体した跡地に建てられています。

いるため、対象者について議論を重ね、地区別・プール解体後の水泳授業については民間委託を年代別の無作為抽出としました。また、より幅広行うこととし、小学校２校に導入されています。

く、多くの意見を収集するために、誰でも回答で水泳授業というサービスを学校プール以外の場所

き るQRコ ー ド を 公 表 し、 ホ ー ム ペ ー ジ、 ポ ス

で提供する組替えを行いました。

ター掲示やLINEで周知を行ったほか、市内にある高校へも協力の依頼を行いました。更に、集計

３ 現在の取組み
平成28年度に公共施設等総合管理計画を策定し結果に反映できるよう、無作為抽出のアンケートとは違うコードに変えたことで、それぞれの集計も行えるよう工夫をしました。

た後は、公共施設の質と量の双方の視点から今後のあり方についての取組みを進めています。

〇小学校出前講座
令和５年４月より施行された「こども基本法」に（１）量＝「供給」の取組みおいて、子どもたちの「意見を表明する機会及び「佐倉市公共施設等総合管理計画」において、多様な社会的活動に参画する機会が確保されるこ2055年までに総面積の20％以上を削減することをと」とされています。現在利用者であり将来の負目標として掲げており、この計画を更に推進し、担者市民にもなる子どもたちにも関わる施策であ実現化するために中長期の方向性と実施時期を示り、市民ワークショップの参加対象にもしている

した「佐倉市公共施設再配置方針」の策定に向けことから、令和６年１、２月に市内５ヵ所の小学て、施設評価、市民アンケート、小学校出前講座校において、公共施設を取り巻く現状について理を実施し、施設毎の建物とサービスの方向性について、まずは行政内部で検討した中間案を令和６年４月に公表したところです。
〇施設評価
定量評価を利用者（設備管理度、立地環境度、施設活動度）と管理者（建物劣化度、建物管理度、運用費用度）の視点からそれぞれ指標を定めて用途分類毎に評価を行い、客観的な状況を把握した後に、定性評価として、公共性（公益性、必図６

小学校で実施したワークの一例

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解を深めてもらい、授業内のワークとして課題解

この事業を導入したことにより得られた効果と決のためのアイデアの発表、よかったアイデアへして、職員による発注に係る事務コストの削減がの投票などを行ってもらいました。

あります。また、それだけではなく、統一的な仕様・手法でまとめられる不具合情報や緊急度判定〇市民ワークショップを活かしながら、包括管理業務の対象となってい令和６年度は、公共施設再配置の方向性を確認る施設以外も含めた公共施設全体に対して、適切するために、ゲーム方式で公共施設を取り巻く現な保全を進めて「質」の向上を目指すために、公状の理解を深めていただいた後に、市内を５地区共施設マネジメントシステムを活用して、包括管に分け、地域毎の課題やその解決のためのアイデ理業務と連携したメンテナンスサイクルの構築をアについて考えていただく市民ワークショップを行っています。
システムを活用した関係部署との情報共有は、開催しているところです。

以下のように行っています。

（２）質＝「品質」の取組み
老朽化対策を進めるにあたって、施設の維持管〇施設担当課

理コストの増大と維持管理の専門的な知識を有し包括管理業務による法定点検等の結果と包括管ていない職員によるバラつきを解消するために、理事業者が行う巡回点検による不具合情報を基に平成30年度より公共施設包括管理業務の導入を行した不具合調査票を作成し、施設不具合調査を実いました。

施しています。

市が管理している約90施設について、電気工作

また、包括管理業務対象外施設については、調物や消防点検を始めとした、法定点検等の一括発査時に各種法定点検結果を共有しています。

注や事業者による巡回点検を実施しており、第３①回答結果を基にヒアリング実施（現地確認をし期に当たる令和６年度からは、一部の施設におけながら、緊急度の確認、修繕対応のアドバイスる修繕業務を含んで実施しています。など）。

㈱オリエンタルコンサルタンツ作成

図７24

建築コスト研究No.1252024.7システムを活用したメンテナンスサイクル特集

公共建築物のストック管理の様々な取組み②結果を取りまとめ、緊急度に部位重要度、施設査に記載されていないものは営繕部署への概算

重要度を加味した不具合情報全体について修繕積算依頼は行えないこととしたため、施設担当優先順位を作成し、情報共有。

課職員の意識向上と営繕部署職員への膨大な概③施設担当課は、優先順位に基づいた概算積算依算積算依頼による業務負担も軽減。

頼、予算要求。
まずは単年度毎という短期の保全サイクルにつ〇査定部署（企画部署、財政部署）いて仕組みを整えたところですが、今後は、公共①公共施設マネジメントシステムに、施設の不具施設再配置方針の策定に伴い、大規模改修や長寿合情報のうち、緊急度の高いものについて登録

命化改修を実施していくための長期的な保全サイし、優先順位も登録。

クルについても併せて進めていく必要があるた②査定部署は、要求された修繕費等について、個め、法定点検等の結果や包括管理事業者との連携別に現地を確認しなくてもシステムに登録されにより、施設単位での優先順位づけを行うこともている現状写真を含めた不具合情報を確認する

予定しています。

ことが可能であり、事務量の削減になるとともに、施設毎ではなく全体での優先順位の判断が可能。

（３）コスト＝「財務」の取組み
FMを実践する上では、佐倉市における公共施③査定部署がそれぞれ査定結果をシステムに入力設の効率的な経営という目標を目指すために、財することで、履歴管理と結果を共有し、翌年度務、品質、供給面それぞれの現状分析をバランスの査定に活用。

よく行い、PDCAサイクルを回していくことが重④施設維持管理に長けた職員と不慣れな職員によ要です。

る維持管理精度の格差解消と担当職員へのサ経営の基盤とも言えるコスト＝財務について

ポート、保全知識を有していない査定部署へのは、施設運営に係るコストの把握と固定資産台帳サポートだけでなく、原則として施設不具合調の活用を目指しています。

図８

メンテナンスサイクル（短期）建築コスト研究No.1252024.7

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図９

施設IDの概要

運営コストについては、これまで施設白書を作

安全な施設でのサービス提供という当然の環境成する際に、支出伝票データを集計していました

確保を目指して、市内部においては、「財源」をが、施設毎の把握までには至らず、施設分類レベ確保しながら、計画的な保全を実施し「質」を確ルでの把握を行っていました。そこで、財務会計保することと、サービスの組換え等により財政状システム再調達のタイミングに合わせて、令和４況に応じた適正な「量」のあり方を同時に実現し年度より支払伝票作成時に施設IDを入力することていくための仕組みづくりを進めています。

で、施設毎のコスト把握を行えるようにしました。

しかしながら、FMを進めるためには、内部の今後は、施設IDを活用して施設毎だけではな仕組みづくりだけではなく、市民との合意形成をく、用途別や複合施設単位でのコスト把握も行併せて進められなければ、公共施設の再配置に向い、施設カルテやFMの検討資料として活用してけた取組みを実行することができません。

いくことを予定しています。

例えば、前述の体育館建替えに伴う学校プール

また、固定資産台帳についても、セグメント分廃止の説明会において、プールを廃止するという析や使用料算定の根拠となるよう、財政部署と連自治体側の視点で説明するのではなく、水泳授業携して資本的支出と修繕費の振り分けなど登録内といったサービスがどう変わるのか、サービスを容の精度を上げているところであり、作業にあ受ける市民の視点で説明をしたことにより、理解たっては施設IDを活用して行っています。

を得ることができました。
合意形成の手法は、対象となる施設やサービス

４ 今後の課題～命を守るために～
笹子トンネル事故から10年以上が経過し、公共施設の安全性確保が叫ばれ続けていながら、毎年全国で施設の老朽化による痛ましい事故が発生しています。

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によって様々ではありますが、施設についてだけではなく、佐倉市が進めているファシリティの姿を将来のまちの姿として合意形成が図られるよう、今後も進めていきたいと考えています。