コンストラクション・マネジメント業務から見たコストマネジメント

特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜下＞

コンストラクション・マネジメント業務から見たコストマネジメント
日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社

1 はじめにチーフ・マネジャー

２

小笠原

勲

 CMのコンストラクション・マネ
N
ジメント

建築に係わる何らかのコストマネジメントの必筆者の所属する日建設計コンストラクション・

要性は、限られたリソースを用いて建設投資を行

マネジメント株式会社（NCM）は、日建設計をう以上、疑いようがない。

母体として2005年に設立された日建設計のグルー

一 方、 コ ン ス ト ラ ク シ ョ ン・ マ ネ ジ メ ン ト

プ会社であり（図１）、建築に関するマネジメン（CM）の必要性はさほど自明ではなく、採用す

ト・コンサルティング業務を主に実施する、「ピュるべきか否かはプロジェクトの特性に応じるもの

アCM」を前提とするCMrである。

である。CMとは、「建設生産にかかわるプロジェ

建設事業を中心とするあらゆるプロジェクトのクトにおいて、発注者から依頼を受けたコンスト

課題を解決することを目的として、事業主の支ラクションマネジャー（CMr）がプロジェクト

援・代行者としてのプロジェクトの運営、品質・の目標や要求の達成を目指し、プロジェクトを円

スケジュール・コストなどのマネジメント業務の１）

滑に進めていく活動全般のこと」とされるが 、提供や、プロジェクトチームの推進役としてプロ発注者の立場に立った明示的なマネジメント、プ

ジェクト価値の最大化を目指した支援を行うCM

ロジェクトを一貫してマネジメントする主体＝業務のほか、既存建物の調査診断・保全計画策定・CMrの存在自体を目的に採用されることもある。

バリューアップ計画立案など、保有資産の価値の

近年、建設プロジェクトはますます複雑化・高最大化を目指すライフサイクルマネジメント

度化しており、建設分野におけるマネジメント領（LCM）業務を行っている。

域、特にCMrへの期待は、官民ともに日々大きくなっている。その期待に応えるためCMrに求められる能力と知識は、広い範囲に及ぶが、その中でコストマネジメントに関するものは、プロジェクトの目標や要求の達成度を大きく左右する
重要な要素の一つである。本稿ではCMrによるコストマネジメントの取組みを紹介していきたい。
図１

日建設計グループ

建築コスト研究No.1072019.10

17

特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜下＞

NCMが実施するコストマネジメントの特色と３ NCMのコストマネジメント

して、多様な発注形態に対応したコストコント
ロールを行っていることが挙げられる。一般的な2019年時点でのNCMの職員数は291名を数え、設計施工分離のプロジェクトにおけるコストマネ

多 数 の 職 員 がCMrと し て 第 一 線 で 多 様 な プ ロ

ジメントのみならず、設計施工一貫プロジェクト

ジェクトに携わっている。建設コストに関して十における設計施工者選定や設計者概算の確認、設分な知見を持つことは、CMrとして必要な能力

計者の検討したVE案の確認、別途工事やいわゆの一つであり、NCMとしても全職員を対象としるテナント工事の概算、査定まで多岐にわたる。

たコストマネジメント技術の水平展開や、各種研これらの幅広いノウハウを持ち、あらゆるフェー修を実施しているが、コストマネジメントの中心

ズで臨機応変なコストマネジメントに対応できるとなるのは建築コスト管理士９名を始めとするコ

ことは、CMrによるコストマネジメントの特徴

ストマネジメントチームである。

と言えるかもしれない。

コストマネジメントチームは、単にコストに関４する知見を備えるのみでなく、建設会社で営業部
門、調達（購買）部門、見積（積算）部門などで

 Mrとして行うコストマネジメン
C
ト手法

経験を積んだ技術者を含むメンバーで構成されてCMrが行うべきコストマネジメントは、建設プロいる。即ち、各自が培ったそれぞれの人脈、情報

ジェクトの企画・設計から工事、運用、改修、維持網を持ち、建設会社と専門工事会社間の契約レベ保全といった、川上から川下までのあらゆるフェー

ルのコストまで踏み込むことのできる力量を持ちズにおいて実施されるが、ここでは企画・基本計画

合わせている。なお、仕上・設備のコストマネジ

段階から基本・実施設計段階でCMrが実施するコス

メントだけでなく、必要に応じて構造設計系、施トマネジメントの手法について記述する。

工系のバックグラウンドを持つ職員の協力の下、【①企画・基本計画段階】

躯体数量の歩掛り設定や施工計画・山留計画・工程計画などの立案にスピーディに対応できる組織

建設プロジェクトの企画・基本計画段階は、建となっている。

設プロジェクトの予算と建築物の規模を決定する

表１

モデルプラン別概算金額一覧表例

Ａ案

（㎡）

床面積

躯体

（坪）

（円）

仕上
（円/坪）

（円）

建築計
（円/坪）

（円）

電気設備

（円/坪）

衛生設備

（円/坪）

空調設備

（円/坪）

昇降機設備

（円/坪）

外構

共通仮設

（円/坪）

諸経費

（円/坪）

合計
（円/坪）

100万単位丸め（円/坪）クリニック棟3,015

912

250,784,632

274,972

127,000,000

139,249

377,800,000

414,237

118,600,000

130,039

40,900,000

44,84520,200,000

22,14830,000,000

32,89327,400,000

24,600,000

26,97399,500,000

109,096

739,000,000

フィットネス棟

7,200

2,178

555,920,025

255,243

189,583,000

87,045745,500,000

342,287

283,200,000

130,028

97,600,000

44,812

48,300,000

22,17636,000,000

16,52965,500,000

51,000,000

23,416

206,500,000

94,812

1,534,000,000

704,316

店舗棟

3,417

1,034

264,012,774

255,420

155,114,000

150,065

419,100,000

405,459

134,400,000

130,026

46,300,000

44,79322,900,000

22,15590,000,000

87,071

31,100,000

29,800,000

28,830120,400,000

116,481894,000,000

864,903

計

13,632

4,124

1,070,717,430

259,651471,697,000

114,387

1,542,400,000

374,035

536,100,000

130,005

184,800,000

44,814

91,400,000

22,165

156,000,000

37,830124,000,000 105,400,000

25,560426,400,000

103,4033,167,000,000

Ｂ案

（㎡）

クリニック棟

8,010

（坪）
2,423

（円）

（円/坪）

314,900,000

108,800,000

54,100,000

36,000,000

55,900,000

226,000,000

93,272

123,660

924,500,000

390,319

307,900,000

129,994

106,300,000

44,87952,800,000

22,29297,000,000

40,95359,000,000

61,900,000

26,134250,400,000

105,718

1,860,000,000

785,282

112,059

1,746,700,000

364,534

622,800,000

129,977

215,100,000

44,891

106,900,000

22,310133,000,000

27,757

119,300,000 117,800,000

24,585476,400,000

99,424

3,538,000,000

738,375

Ｃ案

（㎡）

（円/坪）

1,678,000,000

692,523

60,300,000

292,899,000
536,941,000（円/坪）23,070768,003（円/坪）

266,642（円/坪）14,857（円/坪）252,460（円/坪）22,327（円/坪）

631,561,952（円/坪）44,903（円/坪）1,209,688,054（円/坪）

129,962

（円/坪）

2,369

（円）

339,328

（円/坪）

4,792

（円/坪）

822,200,000

（円/坪）

7,830

（円）

100,718（円/坪）

15,840（円/坪）

244,042,000（円）

フィットネス棟（円）

238,597

（円/坪）

計

（坪）

578,126,102（円）

810,274

（円/坪）

（円/坪）

7,740

2,341

542,068,023

231,519

225,918,000

96,490768,000,000

328,016

254,000,000

108,484

102,000,000

43,56551,000,000

21,78236,000,000

15,376

70,100,000

51,200,000

21,868207,300,000

88,5391,540,000,000

657,740

フィットネス棟

8,180

2,474

659,146,826

266,381

325,557,000

131,567

984,700,000

397,947

268,400,000

108,469

107,700,000

43,52554,000,000

21,823120,000,000

48,496

74,100,000

64,400,000

26,026

260,400,000

105,236

1,934,000,000

781,588

計

15,9204,816

1,201,214,849

249,432

551,475,000

114,514

1,752,700,000

363,948

522,400,000

108,476

209,700,000

43,544

105,000,000

21,803

156,000,000

32,393

144,200,000 115,600,000

24,004

467,700,000

97,1183,473,000,000

Ｄ案

（㎡）

クリニック棟（坪）（円/坪）20,000,000

22,957

195,215,547

256,088

119,640,000

156,946

314,900,000

413,092

104,400,000

136,954

69,400,000

91,04032,000,000

41,97890,000,000

118,064

43,600,000

26,200,000

34,370105,900,000

138,922

639,197,873

279,504

334,650,000

146,333

973,900,000

425,860

313,300,000

136,998

151,700,000

66,33471,600,000

31,309134,000,000

58,595

130,700,000

71,000,000

31,046287,300,000

125,629

（坪）

（円）

（円/坪）

（円）

（円/坪）

（円）

（円/坪）

137,052

47,000,000（円/坪）54,02553,94919,600,000
20,000,000（円/坪）29,997
22,95724,000,000（円/坪）36,73137,300,000
49,800,000

19,300,000
25,600,000（円/坪）29,538（円/坪）762

119,400,000

35,300,000

（円/坪）

2,287

440,083

136,976

（円/坪）

7,560

383,400,000

89,500,000

（円/坪）

2,520

140,932

421,794

（円/坪）

2,880

122,780,000

275,600,000

（円/坪）

2,160

299,185

141,154（円/坪）

計

260,650,406

92,230,000

（円）

店舗

（㎡）

280,581（円/坪）

フィットネス871

183,331,920

（円）

クリニック

Ｅ案

653

（円）

29,38577,900,000
103,500,000（円/坪）119,223
118,802721,168（円/坪）579,000,000
769,000,000

886,134
882,691

786,000,000 1,031,090
2,134,000,000（円/坪）933,141（円/坪）クリニック棟3,015

912

250,784,632

274,972

127,000,000

139,249

377,800,000

414,237

118,600,000

130,039

42,500,000

46,59920,400,000

22,36834,000,000

37,27922,600,000

24,600,000

26,97399,700,000

109,316740,000,000

フィットネス棟

10,0803,049

805,247,496

264,085

235,139,000

77,115

1,040,400,000

341,204

396,400,000

130,001

142,100,000

46,602

68,100,000

22,33460,000,000

19,67775,700,000

71,300,000

23,383

288,500,000

94,615

2,143,000,000

702,807

店舗棟

3,417

1,034

265,146,774

256,517

155,864,000

150,791

421,000,000

407,297

134,400,000

130,026

48,200,000

46,631

23,100,000

22,34894,000,000

90,94125,700,000

29,900,000

28,927

120,800,000

116,868

897,000,000

867,805

計

16,512

4,995

1,321,178,901

264,507518,003,000

103,707

1,839,200,000

368,217649,300,000

129,993

232,800,000

46,608111,500,000

22,323

188,000,000

37,639124,000,000 125,800,000

25,186508,900,000

101,884

3,780,000,000

Ｆ案

（㎡）

温浴棟

11,684

（坪）
3,534

（円）

（円/坪）

940,417,754

266,075（円）
339,591,000（円/坪）96,081（円）（円/坪）1,280,000,000

362,154（円/坪）
402,900,000

113,994（円/坪）
171,500,000

48,523（円/坪）79,100,000

22,380（円/坪）100,000,000

28,293（円/坪）71,900,000

84,200,000

23,823（円/坪）340,700,000

96,395

811,370

756,775（円/坪）2,530,000,000

715,820

フィットネス棟

9,241

2,795

756,011,859

270,448

342,716,000

122,600

1,098,700,000

393,038

318,600,000

113,973

135,600,000

48,50862,500,000

22,358120,000,000

42,92856,800,000

71,700,000

25,649290,000,000

103,742

2,154,000,000

770,551

計

20,9256,330

1,696,429,613

268,006

682,307,000

107,7932,378,700,000

375,793

721,500,000

113,984

307,100,000

48,516

141,600,000

22,370220,000,000

34,756

128,700,000 155,900,000

24,629630,700,000

99,6404,684,000,000

739,990

Ｇ案（㎡）

フィットネス棟

（坪）

（円）

（円/坪）

（円）

（円/坪）

（円）

（円/坪）

（円/坪）

（円/坪）

（円/坪）

（円/坪）

（円/坪）

（円/坪）

（円/坪）

14,9404,519

1,346,846,236

298,018

440,259,000

97,416

1,787,100,000

395,433

456,400,000

100,988

211,000,000

46,68894,300,000

20,866150,000,000

33,191

95,500,000 111,800,000

24,738452,200,000

100,059

3,358,000,000

743,027

クリニック棟

7,268

2,199

562,077,712

255,656

270,689,000

123,120

832,800,000

378,792

222,100,000

101,020

102,700,000

46,71245,900,000

20,877116,000,000

52,762

46,400,000

54,600,000

24,834

221,000,000

100,520

1,642,000,000

746,849

計

22,208

6,718

1,908,923,948

284,154

710,948,000

105,8292,619,900,000

389,987

678,500,000

100,999

313,700,000

46,696140,200,000

20,870266,000,000

39,596

141,900,000 166,400,000

24,770673,200,000

100,2105,000,000,000

Ｈ案

（㎡）

全

28,082

Ｉ案（㎡）

全28,770

18

（坪）
8,495
（坪）
8,703

（円）

（円/坪）

2,975,088,492（円）

350,224（円/坪）3,057,727,364

建築コスト研究351,345（円）
934,430,000（円）
1,017,455,000

No.107（円/坪）110,000（円/坪）116,910（円）
3,909,500,000（円）
4,075,200,000

2019.10（円/坪）460,222（円/坪）900,500,000（円/坪）468,256

106,006（円/坪）412,400,000（円/坪）922,600,000

106,010

48,547（円/坪）190,100,000（円/坪）422,200,000

48,512

22,378（円/坪）430,000,000（円/坪）193,400,000

22,22250,619（円/坪）
161,600,000 240,200,000（円/坪）
310,000,000

35,62028,276（円/坪）
971,600,000（円/坪）139,800,000 242,500,000

27,864

114,376

7,216,000,000（円/坪）
981,200,000

112,744744,278（円/坪）849,460（円/坪）7,287,000,000

837,305

コンストラクション・マネジメント業務から見たコストマネジメント

重要なフェーズである。
企画・基本計画段階のコストマネジメントとしてまず重要なことは、発注者が建築物に求める与件（規模、機能、デザイン等の性能）を確認し、事業に対しバランスのとれた適切な予算取りをすることである（図２）。この段階でCMrは発注者の潜在的な要望を引き出し、発注者が求める要求事項とその優先順位を把握する。その上で複数のモデルプランを作成し、それぞれの概算金額を算
出、発注者が事業の内容を検証し採用するモデル
プランを決定する（表１）。

図４

一般的には、企画段階での概算金額の算出は、

 ロントローディング型のプロジェクト運営とフ
コストコントロール

坪単価ベースでの概算とされる場合がほとんどであるが、VE・CDを実施することを考慮し、出来

ロールのためにVE・CDを含めた大規模な設計変る限り積上げ方式で詳細に概算することが望まし更を実施する最後のチャンスであり、コストマネい。

ジメントも重点的に行う必要がある。それは、実なお、民間工事の貸事務所や店舗等のテナント

施設計段階、工事施工段階に大規模な設計変更を

収益施設の場合は、この段階で賃貸可能面積（収行う場合、大幅な設計手戻りの発生や事業スケ

益面積）が変動するため、事業収支面からの予算

ジュールの遅延等が懸念されるためである。

の見直しを工事費概算と並行して実施し、予算とまた、基本設計・実施設計段階では、設計の深工事費との整合を図る（図３）。

度化に合わせ、企画・基本計画段階で設定したコストアロケーションの見直しを実施する。与件や【②基本設計・実施設計段階】

要求性能に基づき、工種別、用途別といった要素

一般的に建設コストは、基本設計終了時に約毎に事業予算を再配分し、それを設計の進捗に合80％が決まると言われており、コストマネジメン

わせてモニタリングする（図５）。各要素の中にトの観点からも、フロントローディング型のプロ

ある過剰なスペックや不確定要素を抽出し、それ

ジェクト運営は有効であると考える（図４）。

らを重点的に精査・管理し目標予算と適正品質を実現させることが目的である。

基本設計段階は発注者にとって、コストコント
予算と与件のバランス①バランスの確認
予算

正当な予算の立案と検証

規模・グレード
性能・仕様・機能
デザ
イン

予算

機能
性能
整合性確認

整合性確認

Projectの実現

工事費

コストアロケーションとモニタリング③事業者・運営の確認④予算検討
・設計与件の見直し
・VE･CDの検討
・予算の見直し

プロジェクトの実現

図２

予算と与件のバランス

予算の範囲

←＋α

正当な予算の立案と検証

必要な＋α

設備

整合性確認

工事費
予算
・全体予算見直し
・物価変動リスク・工事範囲の確認
・概算リスク・関連別途工事
・含みリスク
与件
・施設機能のプライオリティ確認・グレードの見直し
・デザインの妥当性確認
・環境配慮

図３

＋α（過剰）

その他

←＋α

与件
②仕様見直しの検討

与件と予算の見直し

＋α→

構造
＋α→
意匠

課題抽出

目標コスト

プロジェクトの進捗・深度化・各設計段階でコストア
ロケ―ションに沿った見直しを行い、不確定要素の減少・精度アップによるコストの適正化。

図５

コストアロケーションとモニタリング

建築コスト研究No.1072019.1019

特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜下＞

情報の整理、特命発注の場合は発注者と施工者の５ コストとプライス

関係性やマーケット状況による推定などによる。

各段階のコストマネジメントでは、技術的に検証できる「コスト」を基準として、常に判断の軸

６ 概算手法を一定に保つことが重要である。ここでの「コスNCMの概算手法は、事業構想段階、企画設計

ト」とは、工事原価に一定の適正な一般管理費等

段階、基本計画段階、基本設計段階、実施設計段（販売管理費と営業利益）を加算したもの（金額）階、いずれも概ね同様の手法であり、算出根拠がをいい、受注者（総合建設業・設備工事会社等）

明確な積上げ概算を行うことが原則である（表の営業的な入札金額（見積金額）ではなく、企業

２）。参考文献によれば「たとえ基本計画段階に経営上も適正な価格であり、通常受注し得るレベ

おける少ない与条件に基づく概算であるとしてルの価格である。これは、積上げによる施工者原も、想定設計（試設計）を含む各種設計情報を用

価をベースとしたものとなる。

いて労力を惜しまず積上げ概算を行わない限り、

一方、CMrとして発注戦略を考えるときは、
ターゲットプライス（目標発注価格）をどのよう

表２

各設計段階における設計情報と概算手法例［建築工事］３）

設計段階 検討内容に実現させるかが大きな課題となる。ここでの「プライス」とは、受注者の営業的なアウトプットである入札価格・見積価格である。「プライス」

事業構想

は各プロジェクトの持つ特性と施工者側の営業的な動機に影響され、それらには競争環境以外にも、個別性・恣意性の反映がされている（図６）。
このような「プライス」の推定においても、あるいは設備工事会社（サブコン）の現状での取組み姿勢などを考慮し、ターゲットプライスを設定していくことになる。例えば、競争入札の場合は入札価格帯の推定と予定価格設定のための基礎

図６

20

建築コスト研究No.1072019.10

概算手法

面積（坪単価等）
用途・面積・平面スケッ ユニット（ベッド数等）
チ
統計値
類似案件データ活用
面積（坪単価等）
ユニット（ベッド数等）
面積表・配置図・平面 統計値
図・（断面図）
類似案件データ活用

概算レベル
レベル“D”

レベル“D”

概略（代表）数量積み上げ レベル“C”
面積（坪単価等）
ユニット（ベッド数等）
事業成立 面積表・配置図・平面 統計値
企画設計
図・
（断面図）
確認
類似案件データ活用

レベル“D”

概略（代表）数量積み上げ レベル“C”「コスト」は確固たる基準として固定することが大前提である。その上で総合建設業（ゼネコン）

事業成立
検討

設計情報

基本計画

躯体主要数量積み上げ
建物概要 面積表・配置図・平面 外装主要数量積み上げ
レベル“B”
図・断面図・立面図・検討
内装ゾーン別あるいは部屋
仕上表・構造概要
別単価積み上げ

面積表・配置図・平面 躯体数量積み上げ
図・断面図・立面図・
建物内容 仕上表・部分ディテー 外装数量積み上げ
基本設計
ル・外構概要・構造概 内装部屋別検討
要・部材伏図・部材断
外構主要数量積み上げ
面
実施設計

建物内容
実施設計図
決定

コストとプライスの関係性推移（イメージ）

レベル"A"のリバイス

レベル“A”

コンストラクション・マネジメント業務から見たコストマネジメント

算出根拠が不明確となり、代替案の抽出や各段階
におけるコスト変動分析といった目的に応えるこに分類される３）。
①

事業予備費とができないとの理解によるものと思われる。言 プロジェクトの事業そのものにおける予備

い換えれば、指数や統計値を主な拠り所として算費をいう。価格の変動や事業環境・マーケッ

定された概算コスト情報では、コストコントロー

ト環境の変化などに対応し、事業費に一定のルに利用するには極めて不十分であるとの、実務予備費を計上する。

３）

経験に基づく認識に他ならない」 。筆者も経験

②

設計予備費
 設計の各段階における設計情報の不十分さ

上、同様に考えている。
企画設計段階では、与条件が少ない状態ではあへの対応として、一定の予備費を計上しておるが、特に躯体工事については、VE・CD検討のくことである。設計の初期段階には多く、設対象となりにくいため、最初のコスト設定（コス計が進むにつれて減少していくことが多い。

トプランニング）が重要である。NCMでは躯体

これは、設計が進み設計情報が充実していく工事（土工事・山留工事から鉄骨工事）についてに従って、その時点における概算コストの精は、構造設計者とコミュニケーションを行い、歩度が高まり、予備費の一部は設計情報として掛りなどで根拠を持った数量を設定するようにし概算コストに組み込まれるという考え方によている。仕上における外装（外壁）についても同る。

様である。その他、概略の工事工程表、山留計画

③

工事予備費

も作成し、それらの資料を基に、積上げと類似物

 工事段階における予備費である。地中障害件のコスト情報の活用で各ステップに応じた概算

物発生などの予期せぬ工事費増加、発注者起コストの算出を行っている（図７）。共通仮設工因や法的な要因などの設計変更といった、工事・直接仮設工事・現場管理費などは工事工程表

事中におけるコスト増に対応する予備費であに基づき算出している。

る。①の事業予備費と一体化する場合もある
が、項目を区別して予算管理を行うことが実

７ 予備費の考え方

際的と考えられる。
予備費各々の金額・工事原価に対する比率は、

コンテンジェンシー（予備費）は、次の３要素
予算に基づくプランを決定する

STEP-1

エスキス作成（複数案）

概算見積とコスト検討により洗練化を計る

STEP–2

概算用図面作成

設計（建築）

STEP–3

精算見積により結果を確認する

STEP–4

基本計画決定実施設計スタート時
整会議

基本計画図面作成

実施設計作業中
定例会議

設計（建築）◯ 与条件・予算を基に事業性を考慮して
複数案作成

概算見積②

◯ 採用プランの決定◯ 仕様の決定◯ 目標コスト設定

ｺｽﾄ検討会◯ 目標コストとの比較検討

ｺｽﾄ検討会

プロジェクトの初期段階では、設計情報も少な
く与条件も十分に整理されていないことが多い。
したがって、各設計段階における概算コストに一定の誤差が含まれることはやむを得ないと考えられる。コンテンジェンシーは、プロジェクト情
報・設計情報が未確定で不十分なことへ対応するための不確定要素に相当する金額であるが、一般

図面検討会
概算見積③

発注者・設計者などと協議し決定する必要がある。

精算見積

的な建築物において必要な項目は類似物件のコスト情報などから類推し概算コストに含まれなければならない。後者は単なる必要な積算項目であ

概算見積①
VE 検討会
VE 検討会ｺｽﾄ見直し◯ VE 項目抽出によるコストダウン
検討

図７

り、コンテンジェンシーには含まれないことに留意する必要がある。

コスト管理のステップ

建築コスト研究No.1072019.10

21

特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜下＞

８ 過去のデータの取扱い

９ IMを通したコストマネジメントへBの取組み

NCMでは年間１兆円を超えるコストデータを発注者や投資家などの要望を受けて、CMrに分析し、同一書式に整理・蓄積して、活用してい求められるCM業務やコストマネジメント業務はる（表３）。事業構想段階ではこのコストデータ

ますます複雑化・高度化している。NCMは建物を利用することもある。蓄積した過去のコストのライフサイクルを通してそれらの要望に応えてデータを有効に活用するためには時点補正、地域

きたが、設計者・施工者だけでは完結できない複間補正が必要となる。NCMにおいても（一財）

雑化した建設プロジェクトにおいて、コストマネ

建設物価調査会、（一財）経済調査会、建設工業

ジメントを軸に橋渡しするサービスを展開してい経営研究会の各種指数を参考にしているが、日建る。そのコンセプトは「第三者的目線からのコス設計独自分析による建設物価指数を大きな拠り所

ト分析を行い、プロジェクトのコストに対するリとすることが多い。

スクを最小化させる」ことである。なぜなら、プライス（建設会社の入札金額）は、発注のタイミ

表３

ングや規模、建設需要など様々な要素によって変

過去データの事例

動するが、その振れ幅は倍以上の水準となること
A工事

B工事

もあるなど、発注者のリスクが高いためである。

日付

構

造：

階

数：

制震構造

SRC+Ｓ

免震構造

SRC+Ｓ

地下5F 地上19F 塔屋2F

地下4F 地上24F 塔屋1F

敷地面積：

3,335.53㎡

2,741.31㎡

建築面積：

3,087.96㎡

2,215.01㎡

58,676.49㎡

延床面積：
用途：
工

45,116.29㎡（13,600.0坪）

商業、ｵﾌｨｽ、その他

ｵﾌｨｽ、商業、その他

41 ｹ月

33 ｹ月

期：
工種

（17,700.0坪）

（円）

構成比

（円/坪）

（円）

構成比

（円/坪）

NCMは、CMrとしてどのような特性を持つ建設
プロジェクトに対しても、コストやプライスに対するリスクを軽減できるようなマネジメントを実施している。
第三者性の確保やコストに対するリスクの最小化を実現するために、NCMは設計中や施工中の【 新築工事 】
A 建築工事

建物のみならず、CRE戦略や建設後の運用段階[構造]におけるBIM利用に着目している。以下に、我々[外装工事][内装工事]

がCM専業の企業として、どのようなノウハウを

B 電気設備工事
C 空調設備工事

用いてBIMを活用しているかを紹介したい。

D 衛生設備工事
E 昇降機設備工事
F 機械式駐車場設備
G 外構工事10 NCMが提案する《やさしいBIM》

H その他工事
直接工事費
I 共通仮設工事

純工事費

BIMのメリットとして「容易に変更を加えられ

J 現場管理費ること」や「モデル化することによって数量を算K 一般管理費
新築工事 計

出できること」、「必要な情報をモデルの中に残し【 解体工事 】
L 解体工事ておけること」などが挙げられる。NCMでは、

M その他工事

設計・施工段階以外のフェーズにおいて、BIMの直接工事費
N 現場管理費

専門家がいない環境で、いかにBIMが有益なもの

O 一般管理費
解体工事 計となるかを検討してきた。

出精値引/調整

具体的には、NCMがこれまでの業務で蓄積し合計

22

建築コスト研究No.1072019.10

コンストラクション・マネジメント業務から見たコストマネジメント

コストマネジメントのみならず、建物のライフサイクル全体から定義づけられる《やさしいBIM》を構成中である（図９）。以下に、コスト分野で既に実現に至っている２点の実用例を紹介する。
［やさしいBIM活用事例①］概算利用
投資案件の建設プロジェクトで発注者が重要視しているのは、「どれだけ出典 : BIM FORUM「LEVEL OF DEVELOPMENT SPECIFICATION（2016）」

図８

LODのイメージのコストの建物が、どれくらいのスケ
ジュールで完成して、その建物の事業
収支がどのようになるか」という視点て き た ノ ウ ハ ウ を 利 用 し、 最 適 化 さ れ たLODである。よって、発注者は事業収支を検討するた（Level of Development：モデルの詳細度のこと

めに、多数の敷地条件でフィジビリティスタディ

（図８））のBIMモデルである《やさしいBIM》をを実施する。

定義し、利用することによって、設計・施工段階

NCMでは、多数の敷地の中から、発注者が投だけでなく、より発注者サイドにメリットのある資対象として選ぶためにその敷地に建設可能な建BIMの使い方を提起している。一般にBIMモデル

物のボリュームスタディと概算を行っているがのLODは、設計・施工段階では上がる傾向にあ（図10）、これを《やさしいBIM》を通して実施しるが、《やさしいBIM》ではBIMの専門家がいなている。これによって、簡易なボリュームスタ

くても運用可能なモデルやデータとするために、

ディとともに、これまでよりも格段にリアルな数「設計/施工BIM」の高いLODを下げるように定量を取得することができるようになり、これまで

義づけを行っている。このノウハウは建設プロ「図面作成→数量算出→値入れ→概算算出」といジェクトの全段階で包括的なマネジメントを行っうフローにかかっていた時間を大幅に短縮するこているNCMだからこそできる作業で、NCMではとができ、数多くの検討を行うことができるようになった。

図９ 《やさしいBIM》のLODイメージ

図10

計画概算での《やさしいBIM》のイメージ

建築コスト研究No.1072019.1023

特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜下＞［やさしいBIM活用事例②］BIM・FMていきたいと考えている。

FM（ファシリティマネジメント＝施設運用に関わるマネジメント）とコストマネジメントは非常に密接な関係がある。それは、建物の運用段階

11 まとめでのコストがライフサイクルコストの９割弱を占以上、CMrによるコストマネジメントに関す

めることからも容易に想像できる。建物の運用段る取組みについて紹介してきた。CM活用に期待

階にかかるコストをいかに抑えていくかは、ビルされる主な能力として、建設コスト構成の透明オーナーにとって支出圧縮の糸口になる。NCM

化・適正化、発注プロセスの透明性の確保など、

では、日建設計と共同して《やさしいBIM》によ

コストマネジメントの強化が挙げられることは多るFM手法の開発を行っている（図11）。

い。実際、CMrはCM業務の中でコストマネジメ

施工段階から引き継ぐ高いLODのモデルでは、ントを実施することによって、事業の各段階におBIMのソフト側の問題（ベンダーの違いやバー

いて多種多様な目的、条件に合わせて建設コスト

ジョン更新など）に対応していくことが困難であに丁寧に関与し、発注者・受注者とは異なる第三る。一方、《やさしいBIM》の概念を取り入れれ者的な立場から、コストマネジメントを行っていば、専門技術を持たない発注者や管理会社でも、る。一方でCMrはプロジェクトを一貫してマネ

BIMを用いて効率的な業務が可能となることが分ジメントする役割も担っている。コストマネジメ

かってきた。NCMでは低いLODのモデルによっント技術の多様化・深度化という観点から見れば、て建物にかかるランニングコストの把握や、中長

CMrによって日々行われている多角的・連続的期修繕計画など建物にかかるコストを紐づけるシなコストマネジメントから、建築とコストに新たステムを構築している。その一環として、京都府な関係が築かれる可能性があるのではないだろう

八幡市の新庁舎建設を契機としたBIM・FM開発

か。

の業務を実施している。プロジェクトの詳細は我が国の建築生産システムにおいては、建設生「八幡市/新庁舎管理マネジメントシステム構築業

産に係わるプロジェクトの各フェーズを通貫して務に係る指名型プロポーザル」を参照されたい

コストマネジメントを担う職能は、英国における（http://www.city.yawata.kyoto.jp/cmsfiles/

Quantity Surveyorのようには明確に存在してこ

contents/0000005/5517/nikken.pdf）。

なかった。建設コストを取り巻く新たな時代は、NCMは《 や さ し いBIM》 を 展 開 す る こ と に

CMrによるコストマネジメントによって切り拓

よって、建設プロジェクトに関わるコストの分野

かれることを期待してもよいのかもしれない。

のみならず、建設プロジェクト全般の業務効率化はもちろん、発注者サイドのメリットも最大化し（執筆協力）
日建設計コンストラクション・マネジメント㈱高田敏光、吉本圭二、杉村佳愛

図11

24

BIM・FMに利用する《やさしいBIM》のイメージ

建築コスト研究No.1072019.10（参考文献）
１）（一社）日本コンストラクション・マネジメント協会『CMガイドブック 第３版』水曜社，2017２）『建築コスト管理士ガイドブック 第２版』（公社）日本建築積算協会，2013３）『建築プロジェクトにおけるコストマネジメントと概算』（公社）日本建築積算協会，2013