連 載建築コストをめぐる話題［25］

大規模改修工事における不確定要素とコスト管理

東洋大学理工学部建築学科 教授

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秋山 哲一

し、まず改修工事における不確定要素に対応するはじめに予備費の扱いについて、建築積算関連の文献を基

高度成長期以降、活発な建設投資に支えられたに整理・検討を行った内容の紹介と、典型的な集建築ストックの集積が進み、高経年の建物が増加

合住宅改修工事を対象として改修工事における不している。社会的な資産としての良好な建物利用確定要素の実態とそれに伴うコスト管理の実態をを継続していくためには、機能・性能向上、資産整理した経緯を紹介し、今後の不確定要素の取扱価値向上を目指した改修工事等の追加投資が不可い方について話題を提供したい。

欠である。
新築工事では、一般的に工事着工前に発注者・2不確定要素に対応した予備費の扱い施工者間で工事請負契約を締結し、事前に工事費を確定する。しかしながら、新築工事と比べ改修建築プロジェクトのコスト管理上では、設計・工事では、工事に着手し解体工事後でなければ分施工プロセスにおいて発生する不確定要素に対しからない不確定要素が多く発生する可能性が高て予備費などを計上し、計画的に対応している事

く、当初の工事請負契約の前提条件となっている例が見受けられる。不確定要素に対する予備費な品質・コスト・工期の変動に繋がる場合がある。

どの定義について、海外の契約約款や積算関連書

このような前提とする条件の変更に伴うリスク

籍 を 翻 訳 し た 文 献（ 英 国 系： 3、 米 国 系：1）

に対して、現状では改修工事の発注者・設計者・を 整 理 し た。 結 論 的 に は、 予 備 費 に 相 当 す る

監理者・施工者など当事者間による個別的な経験内 容 が、 暫 定 金（Provisional Sum） と 予 備 費を基に実務的に対応している。品質管理上の技術（Contingency）の二つに区別されているのが特的対策とともにコスト管理といったマネジメント徴である。

上の問題を含めて、不確定要素の対応が体系的に整理されているとは言えない。

海外の積算関連文献における予備費の扱いについて紹介する。

ここでは、不確定要素が発生する改修工事の設

1）FIDIC・4版：参考文献1）と2）によると、計から施工に至るプロセスのコスト管理に着目

英国では予備費と関連する項目として暫定金が58

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建築コストをめぐる話題［25］ある。暫定金とは、工事の施工、物品、資材などに使用する目的で数量明細書にその旨が表示

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改修工事におけるコスト管理された金額としている。その金額の支出額はエンジニア（あるいは建築家）の判断に基づいて行われる。

今回、改修工事における予備費の扱いについて実態調査を行った。調査対象は大規模改修工事を2）国際建設プロジェクト契約管理用語 英和/解

継続的に実施し、解体・補修工事段階の不確定要説：参考文献3）によると、暫定金と予備費の素対応や品質・コスト管理の技術的蓄積も多いＡ定義がある。暫定金は、先程のFIDIC 4版に設計事務所（以下、「Ａ社」）が最近取り組んだ事加え、発注者が金額を確保し、工事請負金額に例である。Ａ社では、耐震改修工事や既存不適格含まれる金額としている。予備費とは、使用目状況の解消など住宅機能・性能向上に積極的に取的が不明確で、発注者が準備し、工事請負金額り組んでいる。更に、改修工事の融資制度や補修に含まれない金額としている。

履歴書の作成など、改修後の資産価値を担保する

3）米国系文書：GSA P-120：参考文献4）や5）仕組み作りを積極的に進めている。によると、米国では予備費（Contingency）とＡ社の代表的な大規模改修プロジェクトである

関連するものとしてAllowance、Reserve、が2事例を調査対象として取り上げた。対象事例は挙げられている。これらは、使用目的、支出額どちらも地上5階建てのSRC造賃貸共同住宅であの判断者などにより明確に区分されている。

り、築後51年、築後42年を経た高経年の物件であ

4）最近の動向：近年、英国系のNRM3や世界る。延べ床面積は1,000 ～ 1,800㎡であり、耐震共通基準として整理が進められているICMS改修工事を含んだ総合改修工事を実施している。

（International Construction Measurement

調査は、設計から工事竣工後の精算に至る一連Standards）によると、英国や米国で使われてのプロセスにおいて設計者が作成した概算書、施いる暫定金や予備費の記述が使われなくなって工者による見積書・内訳明細書等の収集・分析、いる。これらの概念はリスクの項目として統一及び工事関係者（発注者、設計・監理者）へのヒする形で整理が進められているようである。*

アリング調査、現場調査（解体・補修工事のみ）を行ったが、ここでは予備費の扱いに該当する部以上を踏まえ、不確定要素の性格に基づく予備分のみ紹介する。

費について、英国系の暫定金（Provisional Sum）

いずれのプロジェクトにおいても、解体工事着は、 使 用 目 的 が 明 確 で、 工 事 請 負 金 額 に 含 ま

工後の不確定要素に対応するための予備費を計上れ、発注者が準備し、エンジニア（＝建築家）がしている。Ａ社の場合には補修工事費を予備費と支 出 の 判 断 を 行 う 金 額、 一 方、 予 備 費して計上することにしているが、その金額は設計（Contingency）は、使用目的が不明確で、工事者が過去の経験に基づき、基本計画概算金額の約請負金額に含まれず、発注者が準備する金額とし5％の値を算出し、発注者が設計・監理者の協力ておきたい。のもと工事請負契約完了まで工事請負金額とは別に管理し、工事進捗に合わせて施工者と協議・確認し、最終的に精算している。同時に追加工事費＊

NRMにおける暫定金の扱いは、岩松準「英国RICSの新測定指針
NRMについて―３シリーズの抄訳完了―」『建築コスト研究』
本号p36を参照。

による増額分に対して、設計・監理者はいくつかの減額対策を実施していた。

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建築コストをめぐる話題［25］①想定外に多い梁の不要スリーブへの対処

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不確定要素に伴う補修対応

解体工事後に、既存のスリーブとして活用していたもの以外に多数の用途不明なスリーブ穴

Ａ社は、大規模改修工事を行う際に予め既存図が開けられていた。これらのスリーブに対し、を収集し、可能な範囲で実測調査も行っているが当初の計画ではモルタルを充填する予定だった確認できる情報は限られる。それに基づいて工事が、想定よりスリーブの数が相当に多く、予算範囲を決めるため、不確定要素が必ず発生してく調整が行われた。新たな耐力壁の設置に伴う補る。

強筋が通る箇所のスリーブは当初の計画通り無調査対象事例については、不確定要素に対する予備費などに関する検討に基づいて、不確定要素を整理するにあたり、①請負契約締結時の想定内収縮モルタルを充填し、それ以外はコンクリートで塞ぐコスト調整が行われた。
②想定外に薄いスラブ厚への対処

不確定項目と②想定外項目の2種類に区別した。

床材を解体した際に、床のスラブ厚が薄い箇①想定内不確定項目とは、暫定金（Provisional所で約40～60mmであることが発覚した。当初のSum）の扱いに対応し、工事請負契約前に事前計画では既存スラブを平坦にするために、薄くに発生することを想定していたが、その数量が確コンクリートを均す予定だったが、構造設計者

定 し な い 項 目、 ② 想 定 外 項 目 と は、 予 備 費から床の増し打ちをする場合には荷重が増える（Contingency）の扱いに対応し、工事請負契約ため、新たにスラブ下に補強用ネットを設置す後に突発的に発生するなど事前に想定できない項る必要があると指摘を受けた。そのため、スラ目とする。

ブ厚に関しては既存のまま活用し、薄い箇所にならこのように不確定要素を分けて管理することが関しては上階からモルタルを充填し下階から落工事関係者（発注者、設計・監理者、施工者）の下しないように合板で留める対処が行われた。

責任問題の明確化に繋がると考える。

③既存図で壁があると想定していた箇所の対処
既存図によると躯体である箇所に開口が開い⑴

想定内不確定項目ていることが判明した。その穴を塞ぐようにコいずれの事例においても、想定内不確定項目はンクリートブロックが積まれていた。おそら以下のような項目であった。解体工事完了時に数く、新築当時の図面の読み間違いにより、階段量が監理者、施工者で確認されている。

室に面した住戸に不必要な開口を空けてしまっ

具体的な細目を示すと、モルタル納期、鉄筋剥離、ジャンカ、躯体欠損、ひび割れ、床・壁貫通スリーブ、既存電気BOX、露筋、鉄筋アンカー、金物・異物などである。

たと思われる。補修工事が必要となった。
④モルタルの厚塗りに対する対処
コンクリート躯体の仕上げモルタルの厚さが約40mmもある箇所があった。新築当時の型枠施工の精度が低かったため、モルタル厚塗りに⑵想定外項目より寸法精度調整を行ったものである。当初は・・・一方、想定外項目は結果として一つの事例のみ

躯体全体のモルタルをはつる予定だったが、施発生していた。現場調査に基づき確認できたの工者側から解体費を抑える目的として南側のバは、以下のような項目である。

ルコニーのみをはつる案を提案し、工事監理者が承認し、採用する形になった。

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建築コストをめぐる話題［25］①用途不明スリーブ②薄いスラブ厚的に補修専門業者と約660万円で補修工事請負契約を締結した。それとは別に、施工者（元請）にも約200万円の追加工事を依頼する形となっている。また、本体工事となる躯体の耐震補強工事については施工者（元請）に発注している。
⑵③既存図との相違④モルタルの厚塗り

事例2における補修プロセス
事例2においては、工程に余裕がなく、解体・補修工事を同時進行し、補修工事を、①住棟内部改修工事4Ｆ・5F、②住棟内部改修工事1Ｆ～3F、③住棟外部改修工事に工区を分けた。施工者（今回は元請）から第一工区である①の全体補修数量の当初見積書を受け、工事関係者による協議を行い、再度施工者（元請）から調整後の見積書を受け金額を確定した。その後の工区について

写真1

想定外事例は、同様の調整を実施している。つまり、Ａ社では過去の事例を参考に補修範囲の変更項目や工法5 不確定要素に対する補修工事のコストの検討を行う仕組みが機能していた。

管理⑶Ａ社は工事着工前に事前調査した結果を基に工予備費枠に収めるための補修工事の仕様調整
Ａ社において予め準備された補修費内に収める事金額の概算書を作成し、発注者に予備費の管理ためのコスト管理の取組みを紹介する。

を提案している。先にも述べたように、その項目①補修仕様・範囲の変更：当初の計画は大きいひには全体の工事で使われる工事費とは別に不確定

び割れにあたる0.4mm以上の箇所にエポキシ要素に対する補修費を確保する形となっている。

樹脂注入を行い、0.4mm未満は基本的には残置処理を行う予定であったが、想定より補修数⑴

事例1における補修プロセス
事例1において工事着工前の補修費は、工事費総額の5％にあたる1,000万円を発注者が準備し量が多かったため、品質管理上問題ないと判断できる範囲でひび割れ対応の補修範囲を狭める対応を行っていた。

た。解体工事後の補修数量を拾う劣化調査費の見②仕様・寸法の変更：当初の計画は外壁のモルタ積りを依頼した際、工事の透明性と品質確保と価ル浮きに対し、全ネジピン25穴/㎡を計画して格の観点から補修工事のみ施工者（元請）とは別いたが、想定より数量が多かったため、モルタに補修専門業者に分離発注することが決まった。

ル浮きに対し当初の25穴/㎡から16穴/㎡と補修補修専門業者が提示した当初見積では、1,800の仕様を下げる変更を行っていた。

万円と高額のため、工事関係者（設計（意匠・構③数量変更の項目：当初の計画は外部モルタル浮造）・監理者、施工者（元請・下請））が設定したき補修がすべて補修対象であったが、モルタル補修費予算に収めるための金額調整を行い、最終浮きの下に共用廊下や階段等がある箇所は、モ

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2017.1061建築コストをめぐる話題［25］

ルタルが剥がれ落ちた場合でも比較的安全と設れ、プロジェクト毎に当事者間同士で個別的に扱計監理者が判断し、工事範囲を狭め補修数量をわれている。海外のような不確定要素の性格に基調整した。

づいた予備費の金額設定の検討を進める必要があるのではないか。

このように本体工事費とは別に設定された予備円滑な改修工事のマネジメントを実現するに費に相当する補修費は、設計・監理者の判断と調は、不確定要素の区分を丁寧に行った上で、その整の下に管理されている実態が分かった。このコ情報の蓄積及び共有化を進めていく必要がある。

スト管理プロセスでは、①想定内の不確定要素にそれに伴い予備費の扱いも整理し、適正な予備費伴う暫定金と②想定外の予備費が区別されていなの金額設定、支出方法など予備費の妥当性の検討い実態が確認できた。

を進める必要がある。引き続き、事例の収集を進めていきたい。

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予備費の事前設定と予備費の割合

ここで、不確定要素に対する予備費の割合について検討をしておきたい。参考文献4）によると、米国GSA資料では直接工事以外の間接的な経費の計算方式が存在し、予備費（Contingency）が設計段階と建設段階に分けて記述されている。
これらは、①設計情報の不確実さに起因するコンティンジェンシー系と、②プロジェクトの個別事情に左右されるリスク系とに分けて整理されるとされている。この中で、後者の建設段階のコンティンジェンシーが請負契約時の予備費にあたると考える。
参考文献4）や5）によると、建設コンティン
ジェンシーの予算計上割合は、請負業者決定時の工事費見積合計額を100％とした場合、新築工事では7.5％、それ以外の改修工事等では10％と設定している。改修工事の予備費の割合が、新築工事より高めに設定されているところが興味深い。
今回の事例調査によると、暫定金と予備費の合計にあたる補修費は、発注者と設計・監理者との間で基本計画策定時点の目論見予算額の5％として準備されている。米国の建設コンティンジェン
シーの設定割合と比べるとやや低いのではないかと思われる。
また、今回の調査対象である大規模な改修工事の経験豊富な事例の場合でも、不確定要素や予備費の確保に関しては経験則に基づいてやり取りさ

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2017.10（参考文献）
1）『FIDIC（新版第1版）』日本コンサルティング・エンジニア協会訳『建設工事の契約条件書―発注者の設計による建築ならびに建設工事』19992）『FIDIC（旧版第4版）』（一社）海外建設業協会訳『海外建設工事の契約管理』2000
3）（一社）海外建設業協会『国際建設プロジェクト契約管理用語英和／解説（第2版）』20074）岩松準「建築コスト遊学：GSAの新しいコスト・マネジメントの文書について」、『建築コスト研究所』No.96，2017.8
5）GSA（General Services Administration）,1000.6 PBS P-120
6）山口幸平、宇治康直、秋山哲一「大規模改修工事における不確定要素に伴うコスト管理」『日本建築学会第33回建築生産シンポジウム論文集』2017.7