特集

建築コストと海外市場

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建築コストと海外市場

国際建設積算基準（ICMS）の概要について
公益社団法人日本建築積算協会 理事 国際委員長（所属：一般財団法人建設物価調査会 総合研究所 部長）

橋本真一Standards）が開発されてきた。この度、その第1版が2017年7月に公表されたため、本稿では建築分
野の概要について記す。
日本の社会経済は成熟期にあり、建設市場は新設からストック重視の時代へと変化した。このため、高度経済成長期のような社会資本整備を目的

なお、ICMSはWebで公開されており、詳細については下記サイトを参照されたい。
https://icms-coalition.org/とした建設投資の増加は見込めず、市場は全体的に縮小傾向にある。一方、アジアや中東、アフリカなど海外にはインフラや建築等の大きな需要がある。国としても次世代の建設産業の持続性や国際貢献、外貨獲得などの観点から建設業の海外市場展開を積極的に支援している。
現在の日本の建設市場規模は国際的に見ても極めて大きく、資材や労務等の調達もそのほとんどが自国内で得られるため、海外との関係を意識することは実務的には少ない。一方、周辺各国では資材や労務、技術者等を他国から調達することは日常的であり、建設市場のグローバル化は一般認識されている。
しかし、複数の国が関与する建設市場では、各国の積算基準や商習慣等の違いから、建設費はもとより、プロジェクト費用（事業全体の費用）の表現や解釈を巡ったトラブルが増加している。

図1

ICMSの表紙

出典：International Construction Measurement Standards（ICMS）

そのような状況を改善して当事者のリスクを回避するには、共通的な概念でプロジェクト費用を適切に比較評価できる国際的な積算基準の整備が必要なことは明らかであり、近年40ヵ国以上の積算に関すICMSは、国際的な市場において一貫性を確保る職能団体や専門家が連携して、国際建設積算基準してプロジェクト費用を分類、定義、計測、分析

ICMS（International Construction Measurement

及び表現することを目的としたコスト管理システ

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国際建設積算基準（ICMS）の概要についてムである。

ICMSCの活動は、プロジェクト費用の算定に世界各国で使用されている積算基準は、ベース関する標準的なガイドラインを制定している複数として英国の積算基準を参考にしている国が多いの団体が、2015年6月にワシントンD.C.の国際が、実務ではその国の環境や建設技術を考慮し通貨基金（IMF）の会議でICMS開発の実施をコて、数量計測や分類、集計方法等の標準的な基準ミットして開始され、その後多くの国に参加を呼を制定している。また、建設プロジェクトには、び掛けた。

建設費を算定するための資材や労務費、施工単価

ICMSCに は 参 加 団 体 に よ る 理 事 会（ICMS等の費用はもちろん、土地購入費、設計費、発注Coalition Trustee）と、ICMSの開発作成を行う者が負担する費用など様々なコストが必要であ

規格設定委員会である SSC（Standards Setting

り、これらすべての費用を把握しなければ、事業Committee）が設置され、それぞれ独立した管理全体の評価はできない。しかし、それらの費用の体制となっている。日本からは建築分野におい分類や定義等を示す国際的な統一基準は整備されて、（公社）日本建築積算協会（BSIJ）が参加していなかった。ている。

このことは、グローバル化した建設市場におけ

SSCは16ヵ国 の 専 門 家 が、47ヵ国 の 市 場 を カるプロジェクト費用評価の妨げとなり、透明性のバーできるよう総合的に基準を検討した。その欠如から発注者の投資リスク増大やプロジェクト後、3回の公的な協議を行い、検討されたICMSへの適正投資不足、時間とコストのオーバーランの ド ラ フ ト はICMSC参 加 各 国 の 団 体 に よ りなど、様々な障害にも結び付く。その結果、事業チェック、フィードバックされている。BSIJか当事者間の紛争も近年増加傾向にある。

らは、我が国の建築工事内訳書標準書式（以下、このような状況を改善して、プロジェクトへの「標準書式」という）の情報提供等を行っている。

適切な投資を推進するには、プロジェクト費用をま た、 現 在 は、 理 事 会 やSSCと は 別 にArup、透明的に比較検証できる国際的な共通基準の作成

Arcadis、Gardiner and Theobald、Faithful +が必須となる。そのため、他国間とのプロジェク

Gould、Turner＆Townsend、Gleedsなどのグロー

ト費用や建設費の比較評価、ベンチマークの設バル市場で活躍する大手コンサルタント企業が定、プロジェクト実績統計蓄積などに役立ち、そICMSの将来に向けた利用にコミットする「パーの結果が建設プロジェクト当事者への利益に結びトナー」としてメンバーに加わり、ICMSが投資付くことを目的として、各国から職能団体や専門家の信頼を向上させ、よりよい比較を可能にする家が集結して、新しいユニバーサルシステムであために協力している。

るICMSが共同開発された。
なお、今回公表された第1版は新設時の資本コストに焦点を当てているが、将来は、使用コストなど他のコストについても組み込む予定である。

ICMSの第1版は、前書きとして前述のようなICMS作成の背景や組織に関する説明が記され、
詳 細 な 内 容 はPart 1 のContext（ 関 連 情 報 ） とPart 2 のICMS Framework（構成）に示されていICMSは、 国 際 建 設 積 算 基 準 連 合 ICMSCる。

（International Construction Measurement

Part 1 には、内容紹介と用語の定義、ICMSのStandards Coalition）により開発されている。こ

利用方法、Part 2 には、ICMSが管理している情の組織は世界40ヵ国以上の職能団体と専門家のグ報の全体構成や階層とその内容が記され、詳細なループで構成された非政府・非営利団体である。

情報記述の内容はSchedule（一覧表、目録）や建築コスト研究

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建築コストと海外市場Appendices（付録）に示されている。

（International Property Measurement Standards）

ICMSのコスト管理のアプローチは、世界中でとのリンクである。我が国の建築基準法の床面積

広 く 活 用 さ れ て い るWBS（Work Breakdown

は壁芯で計測するが、不動産関連の業務では内法Structure）を用いており、プロジェクトに必要面積を用いる場合もある。このような計測方法のな作業を細分化して管理している。

違いは海外でもバラツキがあり、床面積の認識のコストを分類するための枠組みは図2に示すよ差異は、プロジェクト費用の評価に大きな影響をう に 四 つ の 階 層 で 構 成 さ れ て い る。Level 1 は及ぼす。IPMSでは国際的な不動産面積測定方法

Projects or Sub-Projects、Level 2 はCostが定義されており1、その数値をICMSでも評価情報

Categories、Level 3 はCost Groups、Level 4 はとして管理できるようになっている。

Cost Sub-Groupsと な っ て お り、Level 1 ～ 3 ま

また、プロジェクト分類のカテゴリには国際標では必須項目、Level 4 は各国のローカルルール

準産業分類 UN SIC（United Nations Internationalを考慮した任意項目として情報を管理している。

Standard Industrial Classification）の情報を用い詳細な数量計測方法や単価の定義は各国独自のており、更には、部位別に階層分類された工事費基準が制定、普及されている。Level 4 は、それ等の情報は、BIMとの連携も想定しているなど、らの内容が強く反映されるため各国の独自性を容様々な情報との結び付きを考慮している。

認し、Level 4 を集計したLevel 3 以上の階層においては、統一した観点で情報を比較検証する傾向⑴が窺える。

Level 1

Projects or Sub-Projects

Level 1 では、プロジェクトの属性に応じた情ICMSは、各種基準等との連携を考慮して開発報を管理している。プロジェクトの種類は、図２されている。例えば、オフィスビル等の床面積をのLevel 1 に記されているようにBuilding（建築計 測 す る 国 際 不 動 産 面 積 測 定 基 準 IPMS物）やRoad and motorways（道路）、Railways（鉄道）、Bridges（橋梁）など、建築や土木構造物、プラント等に対応しており、これらのカテゴリの分類は前述の国際標準産業分類UN SICに適合している。必要に応じてプロジェクトの種類は、今後も追加される予定である。
属性はプロジェクト単位で管理する情報としてプロジェクト名、コスト報告段階（予算、契約時、施工中、竣工後等）、報告日、発注者、主要プロジェクト、施工場所（国・住所）、サブプロジェクトの有無、基本通貨、為替レート、プロジェクトの段階、工期、敷地条件（形状、立地環境、権利関係、地盤、アクセス状況等）、調達（資金調達方法、工事費精算方法、発注方式、JVの有無、使用契約書式（国際・国内様式）等）が用意されている。
また、Buildingsに関しては、用途、施工内容（新1

図2

ICMS Framework

出典：International Construction Measurement Standards（ICMS）

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IPMSで は 面 積 測 定 方 法 と し て 建 物 外 周 に よ る 算 定 方 法
IPMS 1（GEFA：Gross External Floor Area）と内法による算定方法IPMS 2（GIFA：Gross Internal Floor Area）が定義されている。

国際建設積算基準（ICMS）の概要について

築・改修・仮設等）、グレード、環境グレード、部カバーされることが予定されている。

位別の主な仕様（構造、外壁、空調、工業化工法

図2に示すようにLevel 2 ではCapital Cost（資比率、事業複雑度（建物形状、複合用途、施工条本費用）をCapital Construction Costs（建設費）、件等）、設計内容（敷地標高、平面寸法、軒高、階Associated Capital Costs（ 建 設 関 連 費 ）、Site数、階高等）、プロジェクト数量（敷地面積、床面Acquisition and Clientʼs Other Costs（敷地取得積（IPMS 1 及びIPMS 2 としての床面積））、ゾー及び発注者費用）に区分している。各項目に含まン別占有率、機能別ユニット数量（戸数、居室数、れている内容は後述のLevel 3 以降に記述されてベット数、客室数、利用者数等）など、コストにいる。

影響を与える可能性のある項目が用意されている。
単一プロジェクトとして管理できない場合は、適⑶宜サブプロジェクトとして分割して管理する。

Level 3

Cost Groups

Level 3 は、Level 2 の内訳を構成する科目を区分している。その内容を表1に示す。

⑵

Level 2

Cost Categories

Level 3 の科目は建築と土木共通 2 であり、見積

Level 2 と後述するLevel 3 は異なるプロジェク

り価格の抽出を容易にし、部位や機能に応じた設トの比較を可能にするための必須の管理項目とな計内容と価格水準との比較を迅速に行うことを可る。

能にしている。なお、Level 3 の科目に含まれるプロジェクトの総費用は建設費とそれ以外の資内容は、後述のLevel 4 で述べる。

本的コストの合計となるが、ICMSの第1版では、Capital Construction Costsを構成する科目は、建設時のプロジェクト費用に焦点を当てている。

我が国の標準書式の科目から読み取れる内容もあしたがって、竣工後の維持保全やエネルギー使用料等のライフサイクルコスト全般に対応した費用は現在のICMSには含まれておらず、将来の版で2

BuildingsのLevel 3 の 科 目 で あ る 1.04 Architectural works |Non-structural worksは、 土 木 関 連 プ ロ ジ ェ ク ト で はNonstructural worksとなる。

表1

Level 3 の科目

1

Capital Construction Costs（建設費）

1.01

Demolition, site preparation and formation（解体、敷地の準備と造成）

1.02

Substructure（下部構造）

1.03

Structure（上部構造）

1.04

Architectural works | Non-structural works（建築工事：非構造的な工事）

1.05

Services and equipment（設備）1.06

Surface and underground drainage（地表および地下排水）

1.07External and ancillary works（外構および付属工事）

1.08

Preliminaries | Constructorʼs site overheads | general requirements（準備費、施工者の現場経費、一般的要件）

1.09

Risk Allowances（リスク許容度）

1.10

Taxes and Levies（税金と課税額）

2

Associated Capital Costs（建設関連費）

2.01

Work and utilities off-site（現場外の業務と公共料金）

2.02

Post-completion loose furniture, fittings and equipment（竣工後の家具、備品および設備）

2.03

Construction-related consultancies and supervision（建設関連のコンサルタントおよび専門家）

2.04

Risk Allowances（リスク許容度）

3

Site Acquisition and Clientʼs Other Costs（敷地取得および発注者費用）

3.01

Site acquisition（敷地の取得）

3.02

Administrative, finance, legal and marketing expenses（行政、財政、法律およびマーケティング費用）

出典：International Construction Measurement Standards（ICMS）

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建築コストと海外市場るが、敷地造成費やリスク許容度など建築工事の通常の科目には対応していないものもある。

あり、標準書式の仕上げにほぼ対応している。
Services and equipment（設備）は、暖冷房空Associated Capital Costsは、我が国では別途調、電気、照明、給排水・衛生、廃棄物処理、消工事や経費、あるいは設計事務所等への発注業務

防、ガス、昇降機等、我が国の設備工事に概ね対として処理される科目が記されている。

応している。雨どい等の雨水排水は給排水設備にSite Acquisition and Clientʼs Other Costsは敷地含まれている。の 取 得 とCapital Construction CostsとAssociatedSurface and underground drainage（地表及びCapital Costs以外で発注者が建設時に負担するす地下排水）は、建物外部の雨水や汚水等の排水工べての費用が計上される。

事であり、我が国では建築とは区分して扱う項目

我が国の積算基準は主にCapital Constructionである。

Costsの算定を目的としているが、ICMSはそれ以

External and ancillary works（外構及び付属外の関連費用を含めたプロジェクト費用に対応し工事）は、道路や舗装、造園、屋外設備などが含ていることが分かる。

まれる外構工事である。
Preliminaries | Constructorʼs site overheads |⑷

Level 4

Cost Sub-Groups（任意）general requirements（準備費、施工者の現場経ICMSにはLevel 3 の内訳となるLevel 4 の事例

費、一般的要件）は、施工管理や仮設、警備、安が示されており、Level 3 に含まれる具体的な内全衛生、保険、試験費等の共通仮設や現場経費に容を概ね把握することができる。なお、Level 4概ね該当する。

は任意項目であり、内容について各国の個別性もRisk Allowances（リスク許容度）は、設計変反映することができる。本稿では、Level 3 に応更に伴う引当金や施工前後での価格調整用の予備じ たLevel 4 の 概 要 を 記 す が、 詳 細 に つ い て は費が計上される。

ICMSのAppendix A、C、Dを参照されたい。

Taxes and Levies（税金と課税額）は、施工者や発注者が負担する租税公課の費用である。

①Capital Construction Costs

このように、Level 4 の内容を見ると、概ね我Demolition, site preparation and formation（解が国で管理している内訳書の項目をアレンジして体、敷地の準備と造成）には、敷地調査や、仮囲対応することができるが、Risk Allowancesの予い、既存建物解体と隣接構造物保護、敷地表面処備費用など、我が国では導入していない科目もあ理、樹木移植、敷地造成と法面処理、現場経費やり差異も見られる。

共通仮設、造園等の費用が含まれる。
Substructure（下部構造）には、土工、杭・地業、地盤改良のほか、基礎部分の躯体工事も含まれる。なお、ICMSでは建築や土木構造物すべてに関する下部構造と上部構造の区分が図で示しており、図3のように建築の場合は地下中間階の床は上部構造に含まれる。
Structure（上部構造）はSubstructure以外のすべての躯体工事が含まれる。
Architectural works | Non-structural works（建築工事：非構造的な工事）は、主要構造部以外の準躯体と外部仕上げ、内部仕上げ、雑工事で30

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2017.10図3

 ubstructure and Structure Delineation for EachS
Type of Project and Sub-Project

出典：International Construction Measurement Standards（ICMS）

国際建設積算基準（ICMS）の概要について②Associated Capital Costs
Work and utilities off-site（現場外の業務と公共料金）には、電気や上下水、通信等の公共幹線（本管）から敷地内幹線への接続や容量変更の費

我が国では、建設に必要な資材や技能労働者、用、公共の道路や歩道負担金などが計上される。

設計、施工の技術者等のほとんどが国内で調達でPost-completion loose furniture, fittings andき、プロジェクト当事者も日本人が主体である。

equipment（竣工後の家具、備品及び設備）は、そのため、日本の技術基準と日本語を理解してい竣工後に設置される備品等の費用である。

れば、実務的には大きな支障はなかった。

Construction-related consultants and

しかし、高齢化による技能労働者不足により、supervision（建設関連のコンサルタント及び専

海外からの人材採用はもはや時間の問題であり、門家）は建築家、エンジニア、プロジェクトマネTPP等による非課税化、インバウンド投資など

ジ ャ ー、 測 量 士、 専 門 コ ン サ ル タ ン ト、 ヴ ァを考えると、グローバル化に対応できる知識や情リューマネジメントなどの専門家に支払う費用で報が将来は必要となるであろう。2020年の東京オあり、QS業務もこの中に含まれる。

リンピック以降の建設市場動向は極めて不透明で我が国では発注者と設計者、施工者が主たるプあるが、その時に必要に迫られてグローバル化のロジェクト当事者であるが、海外では職能に応じ対応を行うようでは、ビジネスチャンスを逃すかた役割と責任が明確化される傾向にあり、発注者もしれない。

はリスク回避の面からも様々なスペシャリストをICMSが2020年にどの程度活用されているかはプロジェクトに関与させている。その費用が職能定かでないが、少なくとも海外で用いられている別に整理されているのが特徴的である。

コスト管理の基礎的な情報を認識することは、将Risk Allowances（リスク許容度）については、Level 4 の具体的な記述はない。
このようにAssociated Capital Costsは、建築以外の工事費や、備品等の竣工後の費用、施工者来の建設市場で持続的に業務を行うための参考にはなる。ICMSCのメンバーとして活動を行っているBSIJも今後のICMSの動向等、適宜情報発信を行う予定である。

以外の職能に対する外注費用が含まれる。
③S ite Acquisition and Clientʼs OtherCosts
Site acquisition（敷地の取得）は、敷地調達費用や既存建物の除去、既存占有者の立退費用、租税公課、代理人等の費用などが含まれる。
Administrative, finance, legal and marketing
expenses（行政、財政、法律及びマーケティン
グ費用）は、発注者の利益やプロジェクト管理費、利息、法定経費、販売促進費、運用管理のためのライセンス等の諸費用などが含まれている。

※ICMSに関する用語等の和訳は筆者個人によるものであり、標準的に用いられているものではないことに留意願いたい。
（参考文献）
１）International Construction Measurement Standards (ICMS),
International Construction Measurement Standards Coalition,2017.7２）International Property Measurement Standards: Office
Buildings (IPMS), International Property Measurement
Standards Coalition, 2014.11

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