平成 23 年 12 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
平成 24 年２月 29 日

不動産投資信託証券発行者名
コ
ー
ド
番
号
代
表
者
資 産 運 用 会 社 名
代
表者
問 合 せ 先 責 任 者

日本プライムリアルティ投資法人
上場取引所
東証
8955
URL http://www.jpr-reit.co.jp/
執行役員
金子 博人
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
代表取締役社長
大久保 聡
取締役財務部長
小澤 克人
ＴＥＬ 03-3231-1051

有価証券報告書提出予定日
分配金支払開始予定日

平成 24 年３月 26 日
平成 24 年３月 16 日
（百万円未満切捨て）

１．平成 23 年 12 月期の運用、資産の状況（平成 23 年７月１日～平成 23 年 12 月 31 日）（１）運用状況
営業収益
営業利益
経常利益
百万円

23年12月期
23年６月期

％

百万円

％

百万円

5,763 （ 2.9)
5,603 （ △4.8)

4,201 （4,075 （

１口当たり
当期純利益

自己資本
当期純利益率

総資産
経常利益率

円

百万円

3.1)
0.9)

％

4,200 （ 4.7)
4,010 ( △0.7)
営業収益
経常利益率

％

％

2.4
2.3

5,874
5,609

当期純利益

％

11,772 （ 2.1)
11,529 ( △2.9)

23年12月期
23年６月期（％表示は対前期増減比）

％

1.2
1.1

35.7
35.3

（２）分配状況
１口当たり分配金円

23年12月期
2 3年６月期

百万円

5,876
5,611

利益超過
分配金総額

１口当たり
利益超過分配金

分配金総額（利益超過分配金は含まない）

円

4,201
4,011

百万円

0
0

純資産
配当率

配当性向

％

％

0
0

100.0
100.0

2.4
2.3

（注）配当性向は小数第１位未満を切捨てて表示しています。

（３）財政状態
総資産

純資産
百万円

23年12月期
23年６月期

自己資本比率
百万円

360,699
360,004

１口当たり純資産％

175,640
175,452

円

48.7
48.7

245,651
245,387

財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物
期末残高（４）キャッシュ･フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フロー

百万円

百万円

6,092
6,125

23年12月期
23年６月期△3,934
△498

百万円

百万円

△3,829△5,20026,78028,451２．平成 24 年６月期の運用状況の予想（平成 24 年１月１日～平成 24 年６月 30 日）
営業収益
百万円

24年６月期営業利益％

12,174 （3.4)

百万円

経常利益
％

6,224（8.0)

百万円％

4,577（9.0)（参考）１口当たり予想当期純利益（平成 24 年６月期） 6,400 円

1（％表示は対前期増減比）
１口当たり分配金
１口当たり（利益超過分配金
当期純利益
利益超過分配金は含まない）
百万円％
円
円

4,576（9.0)

6,400

0

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

３．その他（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更
無② ①以外の会計方針の変更
無③ 会計上の見積りの変更
無④ 修正再表示
無（２）発行済投資口数① 期末発行済投資口数（自己投資口を含む）23 年 12 月期 715,000 口
23 年６月期 715,000 口② 期末自己投資口数
23 年 12 月期
0口
23 年６月期
0口（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、20 ページ「１口当たり情報」をご覧下さい。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
平成 24 年６月期の運用状況の予想数値は、７ページ記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり
利益超過分配金は、変動する可能性があります。また、本予想は、分配金の額を保証するものではありません。

2

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

１．投資法人の関係法人
投資法人の仕組み
最近の有価証券報告書（平成 23 年９月 28 日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため記載を省略します。

２．運用方針及び運用状況（１）運用方針
本投資法人は、平成 24 年１月 25 日付で、資産運用会社の社内規程である運用ガイドラインが変更されたことに伴い、投資方針を一部変更しました。投資方針については、後記 34 ページ「投資方針」をご参照下さい。

（２）運用状況
Ａ．当期の概況① 投資法人の主な経緯
日本プライムリアルティ投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。
）（以下「投信法」といいます。
）に基づき、平成 13 年９月 14 日に設立され、平成 14 年６月 14 日に発行済投資口の総口数 289,600
口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード 8955）しました。その後、平成 22
年２月に行った４度目の公募増資により、発行済投資口の総口数は 715,000 口となり、現在に至っています。本投資法人は株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。
）に資産運用業務を委託し、オフィスと商業施設からなる複合型ポートフ
ォリオを効率的に運用することにより投資主価値の最大化を目指してきました。
② 運用環境当期における国内景気は、東日本大震災により寸断されたサプライチェーンの回復、生産設備の復旧などが進み、また、今夏の電力不足問題を取りあえず乗り越えることができたことなど、震災の影響を脱しつつあります。しかし、足下では、欧州債務危機問題や、それに伴う世界経済の失速懸念、為替問題など様々な問題が浮上しており、依然として予断を許さない状況です。
一方、投資法人を取り巻く環境については、不動産市況の低迷が長期化しているなか、世界的なリス
クオフという流れもあり、引き続き投資口価格も低迷しています。
＜オフィス賃貸市場＞
オフィス市況については、当初、震災の影響により悪化するのではないかと懸念されていましたが、新規需要はプラスで推移し、東京 23 区の空室率は、ほぼ横ばいで推移しています。ただし、景気の先行きに対する不透明感等から、短期的にオフィス需給が急速に好転することは難しく、オフィス賃
貸市況は、しばらく底ばいの状態が続くのではないかと思われます。
なお、震災後、テナントのオフィス選好において、オフィスビルの耐震性能、省エネ性能の重要度が高まっており、軟調な市況下においてこれらの評価軸を踏まえた二極化が進展しつつあります。
＜商業施設賃貸市場＞
商業施設賃貸市場は、全般的に厳しい状況にありますが、震災直後の消費マインドの悪化からは緩やかに回復してきています。銀座、新宿等の一部好立地都市型商業施設では、金融危機以降既に大幅な賃料調整が進んだ結果、ほぼ底打ちの状況にあるものと思われます。

3日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信＜不動産売買市場＞
震災後、一時期マーケットでは様子見の状態が広がりましたが、その後に大型の取引案件が成立するなど、徐々に不動産売買市場は回復しつつあります。
金融機関からの資金調達環境が安定しているため、売主側は価格目線を下げておらず、他方、国内景
気、不動産市況の見通しが、弱含みで推移していることから、買主側は価格目線を上げ辛いという状
況になっている模様です。
投資法人に関しては、このところの投資口価格の低迷が、資金調達の選択肢を限定しており、投資法
人の物件取得を制約する可能性があります。
③ 運用状況
＜新規物件の取得＞
本投資法人は、主にポートフォリオの収益の安定化を目指し、地域分散、用途分散によるバランスに留意しつつ、都心オフィスビル、商業施設を中心に投資検討を進めています。
当期においては、銀座三和ビル（取得価格 34 億円）を取得し、この結果、平成 23 年 12 月末時点における保有資産残高は 57 物件、3,449 億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は 423,311 ㎡、テナ
ント数は 501 となりました。
＜保有資産の運用管理＞
全国的に、コスト削減を目的とした拠点集約、統合移転が主流であり、厳しい賃貸市場が継続したた
め、引き続き稼働率の維持、向上を最優先の運営管理方針としました。
このような方針のもと、東京建物株式会社を中心としたプロパティマネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、マーケット市況を踏まえたテナント候補への戦略的な条件提示や既存テナントの増床を積み重ねた結果、期末稼働率（95.6％）は、前期末（94.7％）比で 0.9 ポイント改善することができました。
管理面では、ＪＰＲのブランドコンセプト「Ａ／３Ｓ（Amenity／Service, Safety, Save Energy）」に基づき、「働く人が満足する空間の創造」を目指して、引き続き積極的なリニューアル工事を展開
しています。また、省エネルギー対策への取り組みとしては、省エネ効果の期待できるＪＰＲ上野イーストビル共用部・専有部照明器具ＬＥＤ改修工事、兼松別館ビル専有部照明器具ＬＥＤ改修工事等を実施しました。なお、東日本大震災の影響による政府からの節電の要請に関しては、電気事業法（昭和 39 年法律第 170 号。その後の改正を含みます。
）の使用制限を受けた大型ビルはもちろん、当該法規対象外のその他のビルに関しても、社会的な重要性に鑑み、テナントの顧客満足にも配慮しつつ大幅な節電を実施しました。さらに、欧州を代表する年金基金などで構成する*ＧＲＥＳＢが実施した不動産事業者の環境対応に関する国際的な調査で、アジア地域の上場企業として日本プライムリアル
ティ投資法人が３位に入るなど、環境への配慮についても積極的に取り組んでいます。
*ＧＲＥＳＢはグローバル・リアル・エステート・サステナビリティー・ベンチマークの略です。

＜資金調達の状況＞
本投資法人は、当期においても、金利変動リスクの回避を意図し、返済・償還期限の分散等に留意しながら、長期固定金利の借換えを行うなど、引き続き安定的な財務体質を維持しています。
この結果、当期末の借入金残高は 1,115.0 億円、無担保投資法人債の残高は 515.0 億円となりました。
全有利子負債の当期末平均金利（注１）は 1.7％、有利子負債比率（注２）は 48.8％、期末総資産有
利子負債比率（注３）は 45.2％となっています。
このうち、金利変動リスクに対応した返済・償還期限が１年超の長期有利子負債については、有利子負債合計の 76.1％であり、平均残存年数（注４）は 3.8 年となっています。なお、返済・償還期限が１年以内の長期有利子負債残高は 266.1 億円です。

4日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

当期末時点の本投資法人の発行体格付は以下のとおりです。
■発行体格付（当期末現在）
発行体格付（アウトルック）
株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）
ＡＡ－（安定的）
ムーディーズ・ジャパン株式会社（Moody's）Ａ２（ネガティブ）
長期：Ａ（安定的）
スタンダード＆プアーズ・レーティング・ジャパン株式会社 （Ｓ＆Ｐ）
短期：Ａ－１
信用格付業者（注１）当期末平均金利：当期末現在の金利を、各負債残高に応じて加重平均して算出しています。
（注２）有利子負債比率（％）：有利子負債額÷（有利子負債額＋出資総額）×100（出資総額：1,713.3億円）（注３）期末総資産有利子負債比率（％）：有利子負債額÷期末総資産額×100（当期末総資産額：3,606.9億円）（注４）長期有利子負債の平均残存年数：返済までの期間が１年超の長期有利子負債について、当期末から返済期限までの残存期
間を、各負債残高に応じて加重平均して算出しています。

④ 業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の業績は、営業収益 11,772 百万円、経常利益 4,201 百万円、当期純利
益 4,200 百万円となりました。当期の分配金につきましては、「投資法人に係る課税の特例」（租税特別措置法第 67 条の 15）の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図し、また、法人税等の発生による投資主負担を最小限に抑えるべく、前期までに内部留保した繰越利益の一部を分配金に充当することとした結果、投資口１口当たりの分配金は 5,876 円となりました。
Ｂ．次期の見通し① 今後の運用見通し
足下では、欧州債務問題の行方、世界経済の失速懸念、為替動向など大きな問題が山積しており、また、原発事故の影響による電力不足の長期化、広域化も避けられない見通しです。他方で、復興需要の本格化に伴う内需拡大に期待が集まっており、明るい兆しも見られます。
政府の平成24年度経済見通しによれば、平成24年度の実質ＧＤＰ成長率は2.2％程度と予想されており、
当該経済見通しを前提にすれば、東京23区では大量供給見合いの新規需要が発生し、オフィス賃貸市
況が安定的に推移していくのではないかと思われます。
また、売買市場においても、不動産市況の更なる悪化懸念が薄らいでいけば、資金調達余力を持つプ
レーヤーを中心に取引が進んでいくものと思われます。
以上を踏まえ、本投資法人は、投資主価値の最大化に向け、以下の点に留意して運営していきます。
ａ．新規物件の取得投資対象としては、東京、オフィス物件を中心に幅広く検討を進めることとします。売買市況として
は、ほぼ底の状態から回復基調に移行しつつあり、暫くは物件取得の好機が続くものと判断しています。立地、規模、スペック（耐震性能、省エネ性能含む）を厳格に評価し、市況低迷期における耐性の高さ、あるいは市況反転期における収益の伸びしろの大きさに着目し、厳選投資を行います。検討にあたっては、綿密な市場調査、物件精査の下に価格交渉を行い、合理的な条件での取得を行ってまいります。
今後も本資産運用会社のスポンサー会社を始めとして、情報収集を積極的に行い、市場動向を的確に把握し、将来性を含めた投資価値を精査した上で、投資判断を行っていきます。また、引き続き資産の入れ替えを検討していきます。
ｂ．保有資産の運用管理
厳しい賃貸環境が継続しているなか、新規テナント誘致、既存テナント満足度向上を企図した戦略的なグレードアップ工事や、テナント仲介会社各社との一層の連携を中心としたリーシング強化策を実施し、稼働率の維持・向上を目指します。また、特に稼働率が低迷している物件については、東京建物株式会社を中心としたプロパティマネジメント会社各社との連携の密度を高め、重点的にリーシン

5日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

グ活動を行います。
また、ＪＰＲブランド戦略“Save Energy ”の下、「環境性能の高いビルを目指した空調システムのリニューアル工事」等を計画的に実施し、改正された「エネルギーの使用の合理化に関する法律」（昭
和 54 年法律第 49 号。その後の改正を含みます。
）（以下「改正省エネ法」といいます。）や東京都の「都民の健康と安全を確保する環境に関する条例」（平成 12 年条例第 215 号。その後の改正を含みます。）などの法規制に基づくエネルギー削減義務への対応を推進します。
さらに、東京電力ほかでの大幅な電力料金値上げの動きもあるなか、引き続きテナントの顧客満足に配慮しつつ、大型ビルはもちろんその他のビルに関しても、節電のため必要な対応を行います。
ｃ．資金調達
資金調達については、長期の安定的な資金調達と機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせるという基本方針に則り、無担保・無保証の借入れや投資法人債の発行による資金の調達を行います。引き続き資金調達先の多様化、満期分散に努めます。
ｄ．情報開示本投資法人は、積極的な自主開示の推進を運営方針の一つに掲げており、東京証券取引所の適時開示に加えて、本投資法人への投資判断にあたって有用と考えられる情報を自主的に開示します。こうした自主開示の重要な手段として、インターネットホームページ（http://www.jpr-reit.co.jp/）
及び個人向けホームページ（http://www.jpr-reit.co.jp/kojin/index.html）の活用に力を注いでおり、迅速なパフォーマンス情報の開示や主要物件ム－ビ－の掲載等を行ってきました。今後も更なる充実に努めます。
ｅ．決算後に生じた重要な事実＜参考情報＞
資産の取得について
平成 24 年２月 29 日付にて、次の物件の取得を決定しました。
＜（仮称）大手町１－６計画（底地）＞
物件概要
所在地：東京都千代田区大手町一丁目６番６ほか
所有形態：所有権
敷地面積：11,034.78 ㎡
延床面積：－
構造：－
竣工年月：－
テナント数：１
総賃貸可能面積：11,034.78 ㎡
総賃貸面積：11,034.78 ㎡
稼働率：100.0％※テナント数、総賃貸可能面積、総賃貸面積、稼働率は平成 24 年３月 12 日の数値を記載しています。

売買条件
売買価格：36,000 百万円
資産の種類：信託受益権
取得日：平成 24 年３月 12 日（予定）6日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信② 次期の運用状況（業績）の見通し
次期（第 21 期、平成 24 年１月１日～平成 24 年６月 30 日）の運用状況については、以下のとおり
見込んでいます。
12,174 百万円
営業収益
営業利益
6,224 百万円
経常利益
4,577 百万円
当期純利益
4,576 百万円
１口当たり分配金
6,400 円
うち利益超過分配金0円
なお、この見通しの前提条件については、下記記載の「第 21 期 運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
（注）上記予想数値は一定の前提条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は、変動する可能性があります。また、本予想
は、分配金の額を保証するものではありません。

第 21 期（平成 24 年１月１日～平成 24 年６月 30 日）運用状況の予想の前提条件
項目
営業期間
運用資産

営業収益

営業費用

営業外費用

前提条件
第 21 期：平成 24 年１月１日～平成 24 年６月 30 日（182 日）
・本書の日付現在保有している 57 物件に加え、平成 24 年３月 12 日予定の「（仮称）
大手町１－６計画（底地）」の取得を前提としています。また、月末稼働率の期中平均は、94.6％を見込んでいます。
・実際には新規物件の取得、又は既存物件の売却等により変動する可能性があります。
・賃貸事業収入は、第 20 期末時点で有効な賃貸借契約をもとに市場環境、物件の競争力及びテナントとの交渉状況等を考慮して算出しています。
・営業収益については、テナントによる滞納又は不払いがないことを前提としています。
・不動産等売却損益は想定していません。
・主な営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の外注委託費等の費用は、第 20 期時点における情報に基づき、過去の実績をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。外注委託費は、493 百万円を想定しています。
・固定資産税、都市計画税等の公租公課は、賦課された税額のうち当該営業期間に納税する額を算出し、1,070 百万円を想定しています。なお、一般的に、取得する資産の固定資産税及び都市計画税等については、前保有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当分を取得原価に算入しています。
・建物の修繕費は、当該営業期間に必要と予想される額を費用として計上しています。
しかしながら、予想し難い要因による建物の毀損等によって修繕費が緊急に発生する可能性があり、また、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、当該営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる可能性があります。
・減価償却費は、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しており、1,750 百万円を想定しています。
主な営業外費用である支払利息、投資法人債利息及び融資手数料として 1,665 百万円を想定しています。

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日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

有利子負債比率

発行済投資口の
総口数
１口当たり
分配金

１口当たり
利益超過分配金
その他

・本書の日付現在、163,005 百万円（短期借入金 12,400 百万円、1 年内返済予定の長期借入金 24,748 百万円、長期借入金 74,357 百万円、1 年内償還予定の投資法人債
9,000 百万円、投資法人債 42,500 百万円）の有利子負債を有しており、有利子負債
比率は 48.8％となっています。
・平成 24 年３月 12 日取得予定の「（仮称）大手町１－６計画（底地）」の取得資金は借入にて調達を行う想定です。
・当該営業期間に返済期限が到来する借入金については、約定弁済 424 百万円を行う
ほかは全額借換えを行うことを前提としており、上記物件取得資金を加味した当該営業期間末日の有利子負債比率は、53.8％となる見込みです。
・本表における有利子負債比率の算出に当たっては、次の算式を使用しています。
有利子負債比率＝有利子負債額÷（有利子負債額＋出資総額）×100
・平成 23 年 12 月 31 日現在の発行済投資口の総口数 715,000 口を前提としています。
・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に基づき分配す
ることを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
・利益超過の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

（３）投資リスク
以下の点を除き、最近の有価証券報告書（平成 23 年９月 28 日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため記載を省略します。
底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人
は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第 13 条、借地法第４条）。
普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法
人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。借地契
約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第 11 条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。

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日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

３．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）前期(平成23年６月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
繰延税金資産その他※1

流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額※1

建物（純額）
信託建物
減価償却累計額

当期(平成23年12月31日)

14,619,039
13,832,244
209,621
151,521
11
5,354

13,647,529
13,132,684
168,364
218,622－
4,594

28,817,793

27,171,795

50,219,520△5,973,016

50,640,038△6,749,650

44,246,504※1

43,890,388

75,159,186△18,417,887

75,389,949△19,394,293

56,741,299

55,995,656

構築物
減価償却累計額

33,292△5,65040,334△6,726

構築物（純額）27,64233,608

信託構築物
減価償却累計額

108,762△37,564

109,241△41,40271,19867,839561,538△226,351

572,397△244,149※1

信託建物（純額）※1

信託構築物（純額）
機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）※1

信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）

1,407,495△921,208

513,232

486,287

37,236△17,246

37,912△19,653

工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額

19,98918,259104,414△65,123

104,732△71,072

※1

土地
信託土地
建設仮勘定
信託建設仮勘定※1※1

有形固定資産合計
無形固定資産借地権
その他

39,290103,206,385
120,491,113
44,1383,605

933,660※1

106,648,291
120,491,113
90,914－

325,739,586

328,084,267

4,794,109
8,405

4,794,109
7,146

4,802,514

4,801,255※1

無形固定資産合計

328,248

1,394,406△881,173※1

信託工具、器具及び備品（純額）※1335,187

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信（単位：千円）前期(平成23年６月30日)
投資その他の資産差入敷金及び保証金
長期前払費用
投資その他の資産合計
固定資産合計当期(平成23年12月31日)

49,520465,80349,520422,583

515,323

472,103

331,057,425

333,357,626

繰延資産
投資法人債発行費

129,651

169,685

繰延資産合計129,651

169,685

360,004,870

360,699,107

1,509,373
10,000,000
21,116,000
5,000,000
499,538
327,241605
189,967
1,599,028
3,093
35,0001,445,952
12,400,000
17,616,000
9,000,000
523,418
337,468
605
126,906
1,759,735－－

40,279,847

43,210,085

42,500,000
84,147,000
7,342,133
10,283,837

42,500,000
81,489,000
7,711,990
10,147,460

資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
1年内償還予定の投資法人債
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
災害損失引当金
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金※1※1

固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計※1

144,272,970

141,848,450

184,552,817

185,058,535

171,339,818

171,339,818

73,94673,94673,94673,946

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

4,038,287

4,226,806

剰余金合計

4,112,234

4,300,752

投資主資本合計

175,452,052
※3

純資産合計
負債純資産合計

175,452,052
360,004,870

10

175,640,571※3

175,640,571
360,699,107

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）(自至
営業収益
賃貸事業収入前期
平成23年１月１日
平成23年６月30日)※1

営業収益合計

11,529,624

(自
至

当期
平成23年７月１日
平成23年12月31日)※1

11,529,624

営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
一般事務委託及び資産保管手数料
役員報酬
信託報酬
その他営業費用※1

営業費用合計営業利益

5,296,139
415,874
71,0746,600
49,30087,1385,357,207
421,61374,6596,600
43,737
105,346
6,009,163
5,763,602

3,998
42,132
5,847

2,790
5,486
2,514

51,97910,791

981,853
105,648
469,446
20,911
2,148

944,718
147,084
457,769
20,1393,681

1,580,007

1,573,392

4,075,468

4,201,000

営業外費用
支払利息
融資手数料
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
その他

特別損失
災害による損失※1

5,603,496

営業外収益合計

営業外費用合計

11,772,766

5,926,127

営業外収益
受取利息
管理組合費精算金収入
その他

経常利益

11,772,766

64,122－

特別損失合計64,122－

税引前当期純利益※2

4,011,345

4,201,000

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額

605
11

605
11

法人税等合計

616

616

当期純利益

4,010,728

4,200,383

前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

27,5584,038,287

26,4224,226,806

11

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書（単位：千円）(自至前期
平成23年１月１日
平成23年６月30日)

(自
至

当期
平成23年７月１日
平成23年12月31日)

投資主資本
出資総額
当期首残高
当期変動額
当期変動額合計

171,339,818

171,339,818

－

－

当期末残高

171,339,818

171,339,818

剰余金
任意積立金
当期首残高
当期変動額
当期変動額合計

73,94673,946

－

－

当期末残高

73,94673,946

4,088,758

4,038,287△4,061,200△4,011,865

4,010,728

4,200,383△50,471

188,518

4,038,287

4,226,806

4,162,705

4,112,234

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
当期首残高
当期変動額
剰余金の分配
当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
剰余金合計
当期首残高
当期変動額
当期変動額合計
当期末残高
投資主資本合計
当期首残高
当期変動額
当期変動額合計
当期末残高
純資産合計
当期首残高
当期変動額
当期変動額合計
当期末残高

12△50,471

188,518

4,112,234

4,300,752

175,502,523

175,452,052△50,471

188,518

175,452,052

175,640,571

175,502,523

175,452,052△50,471

188,518

175,452,052

175,640,571

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書
前期（自 平成23年１月１日
至 平成23年６月30日）
Ⅰ. 当期未処分利益
Ⅱ. 分配金の額（投資口１口当たり分配金の額）
Ⅲ. 次期繰越利益分配金の額の算出方法

4,038,287,297
4,011,865,000（ 5,611
26,422,297

当期（自 平成23年７月１日
至 平成23年12月31日）
円
円
円）
円

本投資法人の規約第30条（2）に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の90％に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処
分利益を超えず、かつ、法人税等の発生による投資主負担が最小限に抑えられる範囲
で、発行済投資口の総口数715,000口の整数倍数となる4,011,865,000円を利益分配金として分配することとしました。なお、
本投資法人規約第30条（4）に定める利益を超えた金銭の分配は行ないません。

13

4,226,806,051
4,201,340,000（
5,876
25,466,051

円
円
円）
円

本投資法人の規約第30条（2）に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の90％に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処
分利益を超えず、かつ、法人税等の発生による投資主負担が最小限に抑えられる範囲
で、発行済投資口の総口数715,000口の整数倍数となる4,201,340,000円を利益分配金として分配することとしました。なお、
本投資法人規約第30条（4）に定める利益を超えた金銭の分配は行ないません。

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）(自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
災害損失引当金の増減額（△は減少）
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
その他

前期
平成23年１月１日
平成23年６月30日)

当期
平成23年７月１日
平成23年12月31日)

4,011,345
1,912,497
20,911
3,093△3,9984,201,000
1,825,438
20,139△3,093△2,7901,451,299△33,467

1,402,487
41,257△67,100△50,384

37,990102,120△27,962
32,452
100,103△29,080

小計(自至32,839△63,061
160,706△16,097

7,577,304

7,481,343

3,998△1,456,087
515

2,790
△1,392,260
241

6,125,730

6,092,114△224,162△160,979△5,000△208,068△3,933,256△250,208－△40,115

128,448△225,754
197,310410,015△321,835
201,244△498,206△3,934,156－－

16,800,000△14,400,000

17,000,000△15,141,000－△3,000,000△4,059,636

8,000,000△14,158,000△5,200,636△3,829,028

426,887△1,671,070

現金及び現金同等物の期首残高

28,024,396

28,451,284

現金及び現金同等物の期末残高

28,451,284

26,780,213

利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額又は還付額（△は支払）
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の返還による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資法人債の償還による支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

148,939,826△5,000,000△4,010,855

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信（６）注記表（継続企業の前提に関する注記）
当期（自 平成23年７月１日
至 平成23年12月31日）
該当事項はありません。

（重要な会計方針）
１．固定資産の減価償却の方法①有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
３～65年
構築物
10～35年
機械及び装置３～17年
工具、器具及び備品
３～20年
取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しています。
②無形固定資産定額法を採用しています。
③長期前払費用定額法を採用しています。

２．繰延資産の処理方法

投資法人債発行費償還期間にわたり定額法により償却しています。

３．収益及び費用の計上基
準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は 11,832 千円です。

４．その他計算書類作成のための基本となる重要な事項①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債
勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
a 信託現金及び信託預金
b 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託
建設仮勘定
c 信託預り敷金及び保証金②消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

15

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信（追加情報）
当期（自 平成23年７月１日
至 平成23年12月31日）
会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準の適用
当期の期首以後に行われる会計上の変更及び過去の誤謬の訂正より、「会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第 24 号 平成 21 年 12 月４日）及び「会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準の適用指針」（企業会
計基準適用指針第 24 号 平成 21 年 12 月４日）を適用しています。

（貸借対照表関係）
前期（平成23年６月30日）※１．担保に供している資産及び担保

当期（平成23年12月31日）

担保に供している資産は以下のとおりです。
担保に供している資産は以下のとおりです。
（単位：千円）（単位：千円）を付している債

信託現金及び信託預金

595,995

建物（純額）

務

建物（純額）

130,114

機械及び装置（純額）

信託建物（純額）

2,097,116

信託構築物（純額）

3,532

機械及び装置（純額）

4,280

信託機械及び装置（純額）

6,544
1,498

信託工具、器具及び備品（純額）
土地
信託土地

399,183
4,920,350

その他（無形固定資産）
合計

土地
合計

128,245
4,109
399,183
531,538

担保を付している債務は以下のとおりです。
（単位：千円）
預り敷金及び保証金
合計

15,536
15,536140
8,158,754

担保を付している債務は以下のとおりです。
（単位：千円）
長期借入金

4,400,000

預り敷金及び保証金
合計
２．コミットメントラ
インに係る借入未
使用枠残高等

本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安定性を高めることを主たる目的として、取引銀行とコミットメントライン契約を締結し
ています。
借入極度額
16,000,000 千円
当期末借入残高－
当期末未使用残高※３．投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条
第４項に定める最低純資産額

15,536
4,415,536

16,000,000 千円
50,000 千円

16

本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安定性を高めることを主たる目的として、取引銀行とコミットメントライン契約を締結し
ています。
借入極度額
28,000,000 千円
当期末借入残高－
当期末未使用残高

28,000,000 千円
50,000 千円

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信（損益計算書関係）（自至※１．賃貸事業損益の内訳

前期
平成23年１月１日
平成23年６月30日）

当期（自 平成23年７月１日
至 平成23年12月31日）（単位：千円）Ａ．賃貸事業収入

Ａ. 賃貸事業収入

賃料等収入

賃料等収入

賃料

8,780,799

賃料

8,929,627

共益費

1,773,110

共益費

1,791,571

駐車場収入

209,532

駐車場収入

211,756

広告物掲出料

22,128

広告物掲出料

22,265アンテナ使用料

10,547

アンテナ使用料

10,768

その他賃貸収入29,318

その他賃貸収入30,607

計

10,825,436

その他賃貸事業収入

計10,996,596

その他賃貸事業収入

附加使用料

604,478

附加使用料

680,935

時間貸駐車料

10,053

時間貸駐車料

8,812

解約違約金等

27,483

解約違約金等

42,920

原状回復費相当額収入

39,330

原状回復費相当額収入

35,900

その他雑収入22,841

その他雑収入7,600

計704,187

計776,169

賃貸事業収入合計

11,529,624

Ｂ. 賃貸事業費用

賃貸事業収入合計

11,772,766

Ｂ. 賃貸事業費用

外注委託費

520,250

外注委託費

水道光熱費

625,439

水道光熱費

711,022

公租公課

1,068,605

公租公課

1,061,353

510,719

保険料

28,743

保険料

28,499

修繕工事費

257,907

修繕工事費

335,943

管理委託料

214,171

管理委託料

218,790

管理組合費

555,064

管理組合費

554,490

減価償却費

1,911,469

減価償却費

1,824,245

その他賃貸事業費用※２．災害による損失（単位：千円）

114,487

その他賃貸事業費用

112,143

賃貸事業費用合計

5,296,139

賃貸事業費用合計

5,357,207

Ｃ. 賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

6,233,485

Ｃ. 賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

6,415,559

東日本大震災に伴う復旧費用等です。なお、この計上額には災害損失引当金繰入額 3,093 千円が含まれています。

17－

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信（金融商品関係）
当期（自 平成23年７月１日
至 平成23年12月31日）

前期（自 平成23年１月１日
至 平成23年６月30日）
１． 金融商品の状況に関する事項（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産規模の積極的な拡大と、投資主への安定的な金銭の分配の維持を目指すため、資金運用方針として、長期の安定的な資金調達と、機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせることに留意しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等のヘッジを目的とした運用に限定して行うことがあります。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本資産運用会社では、ＪＰＲ運用ガイドライン等を遵守することによりリスク管理に努めています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理については以下のとおりです。
預金は、預入金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入金融機関の信用格付に下限を設けること等によりリスクを管理しています。
借入金・投資法人債については、満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、増資による資本市場からの資金調達、主要取引先金融機関との間でコミット
メントライン契約を締結、更に財務部門において資金繰り表を作成する等流動性リスクを管理しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもありえます。
２． 金融商品の時価等に関する事項
平成 23 年６月 30 日における貸借対照表上、時価及びこ１．金融商品の状況に関する事項（１）金融商品に対する取組方針
同左（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
同左（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
同左

２．金融商品の時価等に関する事項
平成 23 年 12 月 31 日における貸借対照表上、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価れらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
（注３参照）には含めていません。
（注３参照）（単位：千円）（１）現金及び預金

貸借対照表
計上額
（注１）

時価
（注１）

14,619,039

14,619,039（単位：千円）

差額

貸借対照表
計上額
（注１）

時価
（注１）

差額

－

（１）現金及び預金

13,647,529

13,647,529－

13,832,244－（２）信託現金及び信託預金

13,132,684

13,132,684－(10,000,000) (10,000,000)－（３）短期借入金(12,400,000) (12,400,000)－（２）信託現金及び信託預金

13,832,244（３）短期借入金（４）1 年内返済予定(21,116,000) (21,239,811)の長期借入金（５）1 年内償還予定(5,000,000) (5,025,636)の投資法人債

123,81125,636（４）1 年内返済予定(17,616,000) (17,708,796)の長期借入金（５）1 年内償還予定(9,000,000) (9,055,800)の投資法人債

92,79655,800（６）投資法人債(42,500,000) (43,178,775)

678,775（６）投資法人債(42,500,000) (43,131,115)

631,115（７）長期借入金(84,147,000) (86,029,097)

1,882,097（７）長期借入金(81,489,000) (83,544,955)

2,055,955（注１） 負債に計上されているものについては、（ ）で示し （注１） 負債に計上されているものについては、（ ）で示し
ています。

ています。

18

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

当期（自 平成23年７月１日
至 平成23年12月31日）

前期（自 平成23年１月１日
至 平成23年６月30日）（注２）金融商品の時価の算定方法（注２）金融商品の時価の算定方法（１）現金及び預金並びに（２）信託現金及び信託預金（１）現金及び預金並びに（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額に同左ほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（３）短期借入金（３）短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるた
同左
め、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから当該帳簿価額によっています。
（４）1 年内返済予定の長期借入金及び（７）長期借入金（４）1 年内返済予定の長期借入金及び（７）長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間同左に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
（５）1 年内償還予定の投資法人債及び（６）投資法人債（５）1 年内償還予定の投資法人債及び（６）投資法人債
これらの時価のうち、市場価格のあるものについて
同左
は、市場価格に基づき、市場価格のないものについて
は、上記（４）及び（７）に準じて算定しています。
（注３）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商 （注３）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商
品
品
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的ながなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理
預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難
的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
なお、預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保なお、預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額はそれぞれ以下のとおりで証金の貸借対照表計上額はそれぞれ以下のとおりです。
す。
（単位：千円）（単位：千円）
貸借対照表計上額
預り敷金及び保証金

7,342,133

信託預り敷金及び保証金

10,283,837

貸借対照表計上額（注４）金銭債権の決算日後の償還予定額

預り敷金及び保証金

7,711,990

信託預り敷金及び保証金

10,147,460（注４）金銭債権の決算日後の償還予定額（単位：千円）（単位：千円）

１年以内

１年以内

現金及び預金14,619,039

現金及び預金13,647,529

信託現金及び信託預金

13,832,244

信託現金及び信託預金

13,132,684（注５）短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日後の （注５）短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済又は償還予定額
返済又は償還予定額（単位：千円）（単位：千円）

短期借入金

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

10,000,000

－

－

短期借入金

１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

12,400,000

－

－

投資法人債

5,000,000

9,000,000

5,000,000

投資法人債

9,000,000－

16,000,000

長期借入金

21,116,000

22,811,000

30,336,000

長期借入金

17,616,000

30,486,000

12,103,000

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

短期借入金

－

－

－

短期借入金

－

－

－

投資法人債

24,000,000－

4,500,000

投資法人債

13,000,000

7,000,000

6,500,000

長期借入金

5,200,000

14,200,000

11,600,000

長期借入金

7,200,000

15,200,000

16,500,000

19日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信（賃貸等不動産関係）
前期（自 平成23年１月１日
至 平成23年６月30日）

当期（自 平成23年７月１日
至 平成23年12月31日）

本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィス（都市型業務施設）及び商業施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィス（都市型業務施設）及び商業施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）

貸借対照表計上額

貸借対照表計上額

当期末の

当期末の

当期首残高

当期増減額

当期末残高

時価

当期首残高

当期増減額

当期末残高

時価

331,804,767△1,268,761

330,536,005

313,274,000

330,536,005

2,344,615

332,880,621

314,704,000（注１） 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額 （注１） 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
を控除した金額です。
（注２） 賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な減少額は減 （注２） 賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額は銀価償却費（1,911,469 千円）の計上によるものです。
座三和ビル（3,550,430 千円）の取得によるもので（注３） 当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評す。
価額又は調査価格を記載しています。
（注３） 当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、「（６）
価額又は調査価格を記載しています。
注記表（損益計算書関係）」に記載のとおりです。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、「（６）
注記表（損益計算書関係）」に記載のとおりです。

（１口当たり情報）（自至

当期（自 平成23年７月１日
至 平成23年12月31日）

前期
平成23年１月１日
平成23年６月30日）

１口当たり純資産額

245,387 円

１口当たり純資産額

245,651 円

１口当たり当期純利益

5,609 円

１口当たり当期純利益

5,874 円

１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加同左

重平均投資口数で除することにより算定しています。
潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
（注）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期（自 平成23年１月１日
至 平成23年６月30日）

当期（自 平成23年７月１日
至 平成23年12月31日）

4,010,728

4,200,383

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

4,010,728

4,200,383

715,000

715,000

当期純利益（千円）

期中平均投資口数（口）20日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信（重要な後発事象）
当期（自 平成23年７月１日
至 平成23年12月31日）
該当事項はありません。

（開示の省略）
投資主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、リース取引、有価証券、デリバティブ取引、持分法損益等、関連当事者との取引、税効果会計、退職給付、資産除去債務及びセグメント情報等に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため、開示を省略します。

21

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信（７）発行済投資口の総口数の増減
前期以前の増資等の状況は以下のとおりです。
年月日

摘要

発行済投資口の総口数（口）増減
残高

出資総額（百万円）
増減
残高

備考

平成13年９月14日

私募設立

240

240

120

120

（注１）

平成13年11月16日

私募増資

62,00062,24031,00031,120（注２）

平成14年１月22日

投資口の分割93,360155,600－

31,120（注３）

平成14年６月14日

公募増資

134,000

289,600

25,862

56,982（注４）

平成15年７月15日

公募増資

134,400

424,000

30,75887,740（注５）

平成15年８月９日

第三者割当増資

6,000

430,000

1,373

89,113（注６）

平成17年２月１日

公募増資

95,000525,000

25,001

114,115（注７）

平成17年３月１日

第三者割当増資

5,000

530,000

1,315

115,431（注８）

平成19年２月６日

公募増資

90,000620,000

39,120154,552（注９）

平成19年３月７日

第三者割当増資

5,000

625,000

2,173

156,725（注 10）

平成22年２月８日

公募増資

82,000707,000

13,315170,040（注 11）

平成22年３月12日

第三者割当増資

8,000

715,000

1,299

171,339（注 12）（注１）１口当たり 500,000 円にて東京建物株式会社（100 口）、大成建設株式会社（100 口）、株式会社東京リアルティ・インベス
トメント・マネジメント（40 口）の計３社による出資により本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり 500,000 円にて私募投資口の追加発行を行い、13 個の不動産信託受益権を取得し、資産運用を開始しました。
（注３）投資口１口を 2.5 口に分割しました。
（注４）１口当たり 200,000 円（引受価額 193,000 円）にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等の調達を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注５）１口当たり 237,160 円（引受価額 228,859 円）にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため
公募新投資口を発行しました。
（注６）１口当たり 228,859 円にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。
（注７）１口当たり 272,440 円（引受価額 263,177 円）にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため
公募新投資口を発行しました。
（注８）１口当たり 263,177 円にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。
（注９）１口当たり 449,820 円（引受価額 434,673 円）にて、借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため公募
新投資口を発行しました。
（注 10）１口当たり 434,673 円にて、借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。
（注 11）１口当たり 168,101 円（引受価額 162,382 円）にて、短期借入金の返済及び投資法人債の償還並びに新たな特定資産の取得資金等に充当するため公募新投資口を発行しました。
（注 12）１口当たり 162,382 円にて、短期借入金の返済及び投資法人債の償還並びに新たな特定資産の取得資金等に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。

22

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

４．役員の異動（１）投資法人の役員
当期中の役員の異動はありません。
なお、執行役員（１名）及び監督役員全員（２名）は以下のとおりであり、平成 23 年９月６日開催の
第８回投資主総会において再任されました。任期は平成 23 年９月 15 日から２年間です。
役職名

氏名

執行役員

金子博人

主な兼職等
金子博人法律事務所 代表弁護士

所有
投資口数
－

仰星監査法人 特別顧問
仰星税理士法人 代表社員
安田莊助
監督役員

株式会社野村総合研究所 社外監査役（非常勤）－

ＭＳ＆ＡＤインシュアランスグループホールディングス株式会社 社外
監査役（非常勤）
出縄正人

スプリング法律事務所 弁護士－(注)監督役員は、上記記載以外の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。

（２）資産運用会社の役員
Ａ．取締役の変更
当期中の取締役の変更はありません。
なお、取締役小澤克人は、平成 24 年２月 29 日付で退任しました。
これに伴い、本資産運用会社は、平成 24 年２月 29 日開催の株主総会において、栄田聡を取締役候補として選任しました。
栄田聡は平成 24 年３月１日付で取締役財務部長となる予定です。なお、
栄田聡の略歴は以下のとおりです。
氏名栄田聡

昭和61年４月
平成12年４月
平成14年９月
平成14年10月
平成17年４月
平成20年４月
平成21年１月
平成23年３月
平成23年３月
平成23年３月
平成23年６月

略歴、他の法人等の代表状況

所有株式数

東京建物株式会社入社
同社 札幌支店課長
同社 札幌支店次長
同社 札幌支店グループリーダー兼札幌支店次長
同社 企画部経営企画グループ グループリーダー
同社 企画部企画運営グループ グループリーダー
同社 コンプライアンス部長
同社 ビル企画部長（現職）
新宿センタービル管理株式会社 代表取締役社長
新宿スクエアタワー管理株式会社（注） 取締役
東京不動産管理株式会社 監査役（現職）－（注）平成 23 年 12 月１日付で東京建物株式会社に吸収合併されました。

Ｂ．監査役の変更
該当事項はありません。

23日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

５．参考情報（１）本投資法人の財産の構成
資産の種類

地域区分等

不動産

信託不動産

第 19 期
平成 23 年６月 30 日現在
対総資産比率
保有総額（千円）（％）

第 20 期
平成 23 年 12 月 31 日現在
対総資産比率
保有総額（千円）（％）

東京都心

76,720,219

21.3

80,395,006

22.3

東京周辺部

64,924,515

18.0

64,450,594

17.9

地方

11,029,829

3.1

10,958,808

3.0

東京都心

88,354,212

24.5

88,142,132

24.4

東京周辺部

44,825,226

12.5

44,487,473

12.3

地方

44,682,002

12.4

44,446,607

12.3

29,468,864（－）
360,004,870（330,536,005）

8.2
（－）
100.0
（91.8）

27,818,485（－）
360,699,107（332,880,621）

7.7
（－）
100.0
（92.3）

預金その他の資産

－

資産総額計

－

(注１) 保有総額は、決算日時点における貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっています。
(注２) （ ）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産の保有に相当する部分を記載しています。
(注３) 地域区分については、「（２）投資資産 ① 投資資産の概要」を参照して下さい。

（２）投資資産① 投資資産の概要
本投資法人が投資する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産の概要は、以下のとおりです。
なお、不動産及び不動産を主な信託財産とする信託受益権は、下記の表に一括して記載しています。
下表については次の方針に従って記載されています。
・ 下表については当期末保有物件を記載しています。
・ 地域区分の定義は、次のとおりです。
地域区分

地域

「東京都心」

千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区「東京周辺部」

東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県「地方」

その他の地域

・ 「所在地」、「敷地面積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。
・ 敷地面積、延床面積は、以下の物件を除き、他の区分所有者等の部分を含む建物敷地全体の面積、建物一棟全体の面積を記載しています。
ＭＳ芝浦ビル：本物件と一体開発されたトリニティ芝浦の敷地を含む敷地面積
新宿スクエアタワー：再開発全体の敷地面積及び延床面積
ライズアリーナビル：住宅棟を含む再開発全体の敷地面積及び住宅棟を含む延床面積
オリナスタワー：商業棟、住宅棟を含む全体の敷地面積及び延床面積
キュポ・ラ本館棟：再開発全体の敷地面積
・ 「構造・階数」の略称は、それぞれ次を表しています。
Ｓ：鉄骨造、ＲＣ：鉄筋コンクリート造、ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造

24

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

地
域
区
分

用
途

不動産等の名称

所在地

敷地面積
（㎡）

延床面積
（㎡）

事務所
東京都心
商業施設

兼松ビル

東京都中央区京橋二丁目

1,751.13

14,995.09

兼松ビル別館

東京都中央区京橋二丁目

679.06

4,351.46

ＪＰＲ人形町ビル

東京都中央区日本橋人形町一丁目

550.06

4,117.70

新麹町ビル

東京都千代田区麹町四丁目

657.805,152.98

ＪＰＲクレスト竹橋ビル

東京都千代田区神田錦町三丁目

636.904,790.68

ＭＳ芝浦ビル

東京都港区芝浦四丁目

8,992.18

31,020.21

五反田ファーストビル

東京都品川区西五反田二丁目

1,551.19

10,553.34

福岡ビル

東京都中央区八重洲二丁目

1,302.17

11,627.74

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

東京都千代田区九段南四丁目

1,058.04

5,888.82

オーバルコート大崎マークウエスト

東京都品川区東五反田二丁目

4,006.00

28,575.80

新宿スクエアタワー

東京都新宿区西新宿六丁目

8,409.52

78,796.00

ビッグス新宿ビル

東京都新宿区新宿二丁目

3,522.46

25,733.10

アクロス新川ビル・アネックス

東京都中央区新川一丁目

858.485,535.90

新宿センタービル

東京都新宿区西新宿一丁目

14,917.11

176,607.89

南麻布ビル

東京都港区南麻布二丁目

778.094,570.63

品川キャナルビル

東京都港区港南二丁目

828.82

5,216.21

六番町ビル

東京都千代田区六番町

716.95

4,205.09

ＪＰＲ原宿ビル

東京都渋谷区神宮前六丁目

1,205.07

6,466.94

東京建物京橋ビル

東京都中央区京橋三丁目

547.104,419.79

ＪＰＲ日本橋堀留ビル

東京都中央区日本橋堀留町一丁目

937.597,190.82

ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル

東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目

2,217.49

7,683.19

銀座三和ビル

東京都中央区銀座四丁目

1,119.27

8,851.00

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

東京都渋谷区神南一丁目

1,010.47

8,449.56

ＪＰＲ代官山東京都渋谷区代官山町

277.12668.09

ＪＰＲ神宮前４３２

東京都渋谷区神宮前四丁目

198.101,066.81

新宿三丁目イーストビル

東京都新宿区新宿三丁目

2,578.69

24,617.65

有楽町駅前ビルディング（有楽町イトシア）

東京都千代田区有楽町二丁目

6,808.12

71,957.65

25

構造
階数
S･RC･SRC
B2/13F
SRC
B1/8F
SRC･RC
B1/8F
SRC
B1/9F
SRC
B1/9F
SRC･RC･S
B2/13F
SRC･RC
B2/11F
SRC
B2/10F
SRC
B1/9F
S･SRC
B2/17F
S･RC･SRC
B4/30F
SRC
B2/14F
S･SRC
B2/10F
SRC･RC･S
B5/54F
S
9F
S
B1/8F
SRC
B3/7F
SRC
B1/9F
SRC･S
B1/10F
SRC
B1/9F
S
8F
SRC
B2/9F
SRC･S
B3/8F
RC
B2/2F
S･SRC
B1/7F
S･SRC･RC
B3/14F
S･SRC
B4/20F

竣工年月
平成５年２月
平成５年２月
平成元年12月
昭和59年10月
平成11年９月
昭和63年２月
平成元年７月
平成２年５月
平成元年３月
平成13年６月
平成６年10月
昭和60年４月
平成６年６月
昭和54年10月
平成４年６月
平成20年７月
平成３年10月
平成元年３月
昭和56年１月
平成14年６月
平成21年５月
昭和57年10月
平成４年２月平成14年７月
平成18年２月
平成19年１月
平成19年10月

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

地
域
区
分

用
途

不動産等の名称

所在地

敷地面積
（㎡）

延床面積
（㎡）

事務所
東京周辺部
商業施設

アルカイースト

東京都墨田区錦糸三丁目

3,755.01

34,281.86

ＪＰＲ千葉ビル

千葉県千葉市中央区新町

1,382.35

9,072.57

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

神奈川県横浜市中区日本大通

1,100.59

9,146.52

新横浜第二センタービル

神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目

841.71

7,781.93

川口センタービル

埼玉県川口市本町四丁目

4,524.61

28,420.85

ＪＰＲ上野イーストビル

東京都台東区松が谷一丁目

1,242.97

8,490.44

立川ビジネスセンタービル

東京都立川市曙町二丁目

2,047.22

14,706.36

ライズアリーナビル

東京都豊島区東池袋四丁目

9,377.28

91,280.94

ゆめおおおかオフィスタワー

神奈川県横浜市港南区上大岡西一丁目

12,011.00

185,974.87

オリナスタワー

東京都墨田区太平四丁目

27,335.29

257,842.41

東京建物横浜ビル

神奈川県横浜市西区北幸一丁目

1,110.28

8,772.51

田無アスタ

東京都西東京市田無町二丁目

12,326.30

80,675.27

キュポ・ラ本館棟

埼玉県川口市川口一丁目

15,008.28

48,321.96

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目

4,761.62

18,394.32

武蔵浦和ショッピングスクエア

埼玉県さいたま市南区別所七丁目

8,317.99

28,930.36

川崎ダイスビル

神奈川県川崎市川崎区駅前本町

4,475.45

36,902.01

新潟駅南センタービル

新潟県新潟市中央区米山一丁目

2,706.99

19,950.42

東京建物本町ビル

大阪府大阪市中央区本町三丁目

1,432.64

14,619.52

事務所

ＪＰＲ博多ビル

福岡県福岡市博多区博多駅前一丁目

地 方

1,214.63

9,828.73

ＪＰＲ那覇ビル

沖縄県那覇市松山一丁目

959.875,780.71

損保ジャパン仙台ビル

宮城県仙台市宮城野区榴岡三丁目

1,895.67

10,783.52

損保ジャパン和歌山ビル

和歌山県和歌山市美園町三丁目

1,128.45

6,715.07

天神１２１ビル

福岡県福岡市中央区天神一丁目

1,164.39

8,690.95

ＪＰＲ堂島ビル

大阪府大阪市北区曽根崎新地二丁目

668.11

5,696.01

ＪＰＲ博多中央ビル

福岡県福岡市博多区博多駅前二丁目

680.633,874.81

ＪＰＲ名古屋伏見ビル

愛知県名古屋市中区栄一丁目

1,610.38

10,201.44

ＪＰＲ梅田ロフトビル

大阪府大阪市北区茶屋町

3,518.68

17,897.56

商業施設

ベネトン心斎橋ビル

大阪府大阪市中央区南船場四丁目

609.315,303.98

ハウジング・デザイン・センター神戸

兵庫県神戸市中央区東川崎町一丁目

3,994.47

33,877.71

ＪＰＲ茶屋町ビル

大阪府大阪市北区茶屋町

592.45

3,219.36

26

構造
階数
S･SRC
B3/19F
S･SRC
B1/13F
SRC
B1/11F
S･SRC
B2/12F
S･SRC
B2/15F
S･SRC
B1/8F
S･SRC
B1/12F
RC･SRC･S
B3/42F
S･SRC･RC
B3/27F
SRC･RC･S
B2/45F
SRC
B1/9F
SRC
B2/17F
S･RC･SRC
B2/10F
SRC･RC･S
B1/6F
S
B1/4F
S･SRC･RC
B2/11F
S･SRC
B1/10F
SRC
B3/9F
(事務所)
S･RC
B1/12F
(駐車場)
S 1F
SRC･S
12F
SRC
B1/12F
S
9F
S･SRC
13F
SRC
B2/9F
SRC
8F
SRC
B1/9F
SRC
B1/8F
S
B2/10F
SRC･S
B2/11F
S･SRC
9F

竣工年月
平成９年３月
平成３年１月
平成元年10月
平成３年８月
平成６年２月
平成４年10月
平成６年12月
平成19年１月
平成９年３月
平成18年２月
昭和56年５月
平成７年２月
平成18年１月
昭和58年３月
平成17年10月
平成15年８月
平成８年３月
昭和45年２月（事務所）
昭和60年６月（駐車場）
平成15年11月
増築
平成３年10月
平成９年12月
平成８年７月平成12年７月
平成５年10月
平成５年２月
平成３年３月
平成２年４月
平成15年２月
平成17年１月
増築
平成６年６月
平成６年６月日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信② 価格及び投資比率
・ 「取得価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載された譲渡金額を百万円未満切捨てで記載しており、当該不動産等の取得に要した諸経費及び消費税等は含みません。
なお、合計額についても端数を含めて合計した後、百万円未満切捨てで記載しています。
・ 「期末評価額」は、本投資法人が定める資産評価の方法及び投資信託協会が定める規則に基づき、以下に記載の不動産鑑定士（鑑定評価機関）が作成した不動産鑑定評価書の鑑定評価額又は不動産価格調査書の調査価格を当該評価額として採用しています。なお、当該評価額は百万円未満を切捨てで記載しています。
一般財団法人日本不動産研 ＪＰＲ人形町ビル、新麹町ビル、ＭＳ芝浦ビル、究所
五反田ファーストビル、新宿センタービル、南麻布ビル、
品川キャナルビル、六番町ビル、東京建物京橋ビル、
ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル、新宿三丁目イーストビル、
有楽町駅前ビルディング（有楽町イトシア）、
アルカイースト、ＪＰＲ上野イーストビル、
立川ビジネスセンタービル、ゆめおおおかオフィスタワー、
オリナスタワー、東京建物横浜ビル、キュポ・ラ本館棟、
東京建物本町ビル、損保ジャパン仙台ビル、
損保ジャパン和歌山ビル、天神１２１ビル、ＪＰＲ堂島ビル、
ＪＰＲ博多中央ビル
株式会社谷澤総合鑑定所
新潟駅南センタービル、ＪＰＲ博多ビル、ＪＰＲ那覇ビル
日本土地建物株式会社
兼松ビル、兼松ビル別館、ＪＰＲ代官山、
新横浜第二センタービル、川口センタービル
シービーアールイー株式会 ライズアリーナビル、ＪＰＲ名古屋伏見ビル、社
ベネトン心斎橋ビル、ハウジング・デザイン・センター神戸、
ＪＰＲ茶屋町ビル
大和不動産鑑定株式会社
ＪＰＲクレスト竹橋ビル、福岡ビル、ＪＰＲ市ヶ谷ビル、
オーバルコート大崎マークウエスト、ビッグス新宿ビル、
アクロス新川ビル・アネックス、ＪＰＲ千葉ビル、
ＪＰＲ横浜日本大通ビル、田無アスタ
株式会社エル・シー・アー 新宿スクエアタワー、ＪＰＲ梅田ロフトビル
ル国土利用研究所
株式会社鑑定法人エイ・ス ＪＰＲ神宮前４３２、川崎ダイスビル
クエア
日本ヴァリュアーズ株式会 ＪＰＲ原宿ビル、ＪＰＲ日本橋堀留ビル、ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル、社
銀座三和ビル、ＪＰＲ武蔵小杉ビル、
武蔵浦和ショッピングスクエア
・ 「取得価格」及び「期末評価額」についての「投資比率」は、当該物件に係る表示されない端数
金額を含めた「取得価格」及び「期末評価額」が、当期末保有物件の「取得価格」又は「期末評価額」合計額に占める該当物件の割合を、百分率表示で小数第２位以下を四捨五入して記載して
います。

27

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

地
域
区
分

取得価格

用
途

不動産等の名称取得日

兼松ビル

平成13年12月27日

兼松ビル別館
ＪＰＲ人形町ビル

価格
（百万円）

期末評価額

投資比率
（％）

評価額
（百万円）

投資比率
（％）

事務所

4.7

10,2003.2

平成13年12月27日

2,874

0.8

2,060

0.7

平成13年11月16日

2,100

0.6

2,260

0.7

新麹町ビル

平成13年11月16日

1,670

0.5

1,922

0.6

新麹町ビル（第２期追加取得分）

平成14年11月21日

550

0.2

823

0.3

新麹町ビル（第６期追加取得分）

平成16年11月12日

200

0.1

285

0.1

ＪＰＲクレスト竹橋ビル

平成14年６月21日

4,000

1.2

3,470

1.1

ＭＳ芝浦ビル

平成15年３月28日

11,2003.2

13,400

4.3

五反田ファーストビル

平成15年７月23日

2,920

0.8

2,850

0.9

福岡ビル

平成15年10月15日

1,800

0.5

2,086

0.7

福岡ビル（第７期追加取得分）

平成17年４月15日

1,120

0.3

1,094

0.3

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

平成16年５月28日

5,100

1.5

4,760

1.5

オーバルコート大崎マークウエスト

平成16年６月１日

3,500

1.0

4,280

1.4

新宿スクエアタワー

平成16年７月２日

10,000

2.9

7,690

2.4

新宿スクエアタワー（第 14 期追加取得分）

平成20年９月26日

180

0.1

106

0.0

ビッグス新宿ビル

平成16年11月９日

2,900

平成17年４月12日

8,921

4.4

13,7004.4

東京都心

16,276

商業施設

平成22年７月13日

3,300

アクロス新川ビル・アネックス

平成16年11月26日

710

0.2

819

0.3

新宿センタービル

平成20年３月27日

21,000

6.1

13,3004.2

南麻布ビル

平成20年７月14日

3,760

1.1

2,730

0.9

品川キャナルビル

平成20年12月19日

1,870

0.5

1,790

0.6

六番町ビル

平成21年12月２日

2,800

0.8

3,090

1.0

ＪＰＲ原宿ビル

平成21年12月25日

8,400

2.4

7,250

2.3

東京建物京橋ビル

平成22年２月12日

5,250

1.5

5,210

1.7

ＪＰＲ日本橋堀留ビル

平成22年３月31日

5,100

1.5

5,740

1.8

ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル

平成22年５月31日

15,050

4.4

10,2003.2

銀座三和ビル

平成23年８月29日

3,400

1.0

3,430

1.1

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

平成15年６月30日

12,0003.5

12,600

4.0

ＪＰＲ代官山平成16年10月５日

2,160

0.6

1,280

0.4

ＪＰＲ神宮前４３２

平成18年３月24日

4,275

1.2

3,750

1.2

新宿三丁目イーストビル

平成19年３月14日

540

平成20年４月24日

2,200

0.8

2,330

0.7

有楽町駅前ビルディング（有楽町イトシア）

平成20年８月27日

東京都心合計

28

3,400

1.0

2,620

0.8

170,526

49.4

147,12546.8

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

地
域
区
分

取得価格

用
途

不動産等の名称

取得日

期末評価額

投資比率
（％）

評価額
（百万円）

投資比率
（％）

事務所
東京周辺部
商業施設

アルカイースト

平成13年11月16日

5,880

1.7

5,890

1.9

ＪＰＲ千葉ビル

平成13年12月13日

2,350

0.7

1,550

0.5

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

平成13年11月16日

2,927

0.8

2,460

0.8

新横浜第二センタービル

平成14年９月25日

920

0.3

815

0.3

川口センタービル

平成16年２月13日

8,100

2.3

8,020

2.5

ＪＰＲ上野イーストビル

平成16年３月１日

3,250

0.9

4,620

1.5

立川ビジネスセンタービル

平成17年９月30日

888

0.3

1,050

0.3

立川ビジネスセンタービル（第 11 期追加取得分）

平成19年２月28日

2,300

0.7

1,830

0.6

ライズアリーナビル

平成19年３月22日

5,831

1.7

5,890

1.9

ゆめおおおかオフィスタワー

平成19年７月10日

6,510

1.9

5,560

1.8

オリナスタワー

平成21年６月29日

31,3009.1

32,300

10.3

東京建物横浜ビル

平成22年12月27日

7,000

2.0

6,990

2.2

田無アスタ

平成13年11月16日

10,2003.0

12,3003.9

キュポ・ラ本館棟

平成18年３月31日

2,100

0.6

2,480

0.8

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

平成18年９月28日

7,260

2.1

5,280

1.7

武蔵浦和ショッピングスクエア

平成19年３月19日

4,335

1.3

3,920

1.2

川崎ダイスビル

平成19年４月12日

15,080

4.4

14,6644.7

東京周辺部合計

事務所
地
方

価格
（百万円）

商業施設

116,23133.7

115,61936.7

新潟駅南センタービル

平成13年11月16日

2,140

0.6

2,090

0.7

東京建物本町ビル

平成13年11月16日

4,150

1.2

3,210

1.0

ＪＰＲ博多ビル

平成13年11月16日

2,900

0.8

2,890

0.9

ＪＰＲ那覇ビル

平成13年11月16日

1,560

0.5

1,460

0.5

損保ジャパン仙台ビル

平成14年６月26日

3,150

0.9

3,320

1.1

損保ジャパン和歌山ビル

平成14年６月26日

1,670

0.5

1,670

0.5

天神１２１ビル

平成14年６月21日

2,810

0.8

2,070

0.7

ＪＰＲ堂島ビル

平成16年１月23日

2,140

0.6

2,180

0.7

ＪＰＲ博多中央ビル

平成16年６月11日

1,920

0.6

1,640

0.5

ＪＰＲ名古屋伏見ビル

平成17年３月22日

4,137

1.2

2,660

0.8

ＪＰＲ梅田ロフトビル

平成15年５月15日

8,000

平成15年７月16日

5,000

3.8

13,5004.3

ベネトン心斎橋ビル

平成17年５月30日

5,430

1.6

4,270

1.4

ハウジング・デザイン・センター神戸

平成17年９月28日

7,220

2.1

6,460

2.1

ＪＰＲ茶屋町ビル

平成18年８月30日

6,000

1.7

4,540

1.4

地方合計

58,22716.9

51,96016.5

合 計

344,984

100.0

314,704100.0（３）主要な投資資産について
本投資法人の投資不動産の各物件につき、第 20 期における全賃貸事業収入の 10％以上を占める物件はあ
りません。

29

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信（４）テナント情報
Ａ．投資法人全体の賃貸借の概況
物件数

総テナント数

総賃貸可能面積

稼働率

平成19年６月末

48491

361,574.77 ㎡

99.0％

平成19年12月末

49517

373,609.99 ㎡

98.4％

平成20年６月末50537

383,491.03 ㎡

97.5％

平成20年12月末

52499

383,215.57 ㎡

96.4％

平成21年６月末

51476

393,532.31 ㎡

96.8％

平成21年12月末

53476

400,751.87 ㎡

96.4％

平成22年６月末

55460

410,326.04 ㎡

95.5％

平成22年12月末

56

479

420,544.51 ㎡

93.5％

平成23年６月末

56493

421,371.51 ㎡

94.7％

平成23年７月末

56496

421,368.79 ㎡

94.8％

平成23年８月末57503

423,268.06 ㎡

94.9％

平成23年９月末57

501

423,268.79 ㎡

94.9％

平成23年10月末

57499

423,268.75 ㎡

95.0％

平成23年11月末

57497

423,278.16 ㎡

94.5％

平成23年12月末

57501

423,311.93 ㎡

95.6％（注）稼働率は小数第２位以下を四捨五入しています。

なお、第 20 期末のテナントの総数、総賃貸面積の合計及び総賃貸可能面積の合計並びに第 20 期の総賃料収入の合計
は以下のとおりです。
テナントの総数
総賃貸面積の合計
総賃貸可能面積の合計
総賃料収入の合計

501
404,721.65 ㎡
423,311.93 ㎡
11,772,766 千円

30

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

Ｂ．個別不動産に関する賃貸状況の概要

地
域
区
分

東
京
都
心

用
途

事
務
所

商
業
施
設

不動産等の名称

兼松ビル
兼松ビル別館
ＪＰＲ人形町ビル
新麹町ビル
新麹町ビル（第２期追加取得分）
新麹町ビル（第６期追加取得分）
ＪＰＲクレスト竹橋ビル
ＭＳ芝浦ビル
五反田ファーストビル
福岡ビル
福岡ビル(第７期追加取得分)
ＪＰＲ市ヶ谷ビル
オーバルコート大崎マークウエスト
新宿スクエアタワー
新宿スクエアタワー（第 14 期追加取得分）
ビッグス新宿ビル
アクロス新川ビル・アネックス
新宿センタービル
南麻布ビル
品川キャナルビル
六番町ビル
ＪＰＲ原宿ビル
東京建物京橋ビル
ＪＰＲ日本橋堀留ビル
ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル
銀座三和ビル
ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル
ＪＰＲ代官山ＪＰＲ神宮前４３２
新宿三丁目イーストビル
有楽町駅前ビルディング（有楽町イトシア）

第 20 期
自 平成 23 年７月１日
至 平成 23 年 12 月 31 日
期末面積情報等
賃貸事業収入
総賃貸
可能面積
(㎡)

総賃貸
面積
(㎡）

7,994.02
2,291.13
2,804.56
2,107.58
901.36312.533,265.34
14,470.72
4,243.58
1,250.06
687.344,224.96
4,088.44
10,982.03

7,592.34
2,291.13
1,287.64
2,016.98
607.11
0.00
3,100.29
13,490.04
4,243.58
1,250.06
687.344,224.96
4,088.44
10,880.22

168.75167.1815,237.87
1,253.39
8,861.34
3,405.73
1,700.57
2,488.36
4,760.09
3,499.31
5,299.86
6,177.74
1,899.27
8,076.85
651.29
1,027.33
2,347.81

14,826.53
1,253.39
7,753.89
3,405.73
1,700.57
2,488.36
4,212.12
3,499.31
5,299.86
5,553.22
1,868.33
8,076.85
651.29922.21
2,347.81

1,101.92

1,101.92

31

テナン
ト数
（注１）

稼働率
（％）

（千円）

構成
割合
（％）

95.0
100.0
45.9
95.7
67.4
0.0
94.9
93.2
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
99.1

360,986
85,48572,59577,31820,275
12,180126,701
518,125
135,793
87,35633,983
170,841
187,256
190,741

3.1
0.7
0.6
0.7
0.2
0.1
1.1
4.4
1.2
0.7
0.3
1.5
1.6
1.6

99.1

2,930

0.0

24
4
22
1
4
1
7
2
7
5
8
1
4
5
1

97.3
100.0
87.5
100.0
100.0
100.0
88.5
100.0
100.0
89.9
98.4
100.0
100.0
89.8
100.0

506,640
33,390470,795(注２)
68,100(注２)
223,144(注２)
198,390
268,841
74,325345,576
38,84969,14574,498

4.3
0.3
4.0
(注２)
0.6
(注２)
1.9
(注２)
1.7
2.3
0.6
2.9
0.3
0.6
0.6

1

100.0

(注２)

(注２)

8
1
2
9
8
7
2
1
9
3
23

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

地
域
区
分

東
京
周
辺
部

用
途

事
務
所

商
業
施
設

地
方

不動産等の名称

アルカイースト
ＪＰＲ千葉ビル
ＪＰＲ横浜日本大通ビル
新横浜第二センタービル
川口センタービル
ＪＰＲ上野イーストビル
立川ビジネスセンタービル
立川ビジネスセンタービル（第 11 期追加取得分）
ライズアリーナビル
ゆめおおおかオフィスタワー
オリナスタワー
東京建物横浜ビル
田無アスタ
キュポ・ラ本館棟
ＪＰＲ武蔵小杉ビル
武蔵浦和ショッピングスクエア

第 20 期
自 平成 23 年７月１日
至 平成 23 年 12 月 31 日
期末面積情報等
賃貸事業収入
総賃貸
総賃貸
テナン
構成
稼働率
可能面積
面積
ト数
（千円）
割合
（％）
(㎡)
(㎡)
（注１）
（％）
7,022.76
5,990.25
4
85.3
229,779
2.0
5,541.45
4,729.78
31
85.4
120,799
1.0
6,066.53
6,066.53
13
100.0
128,6691.1
2,642.38
2,258.68
13
85.5
50,141
0.4
15,461.98
12,856.65
36
83.2
379,973
3.2
6,490.05
5,427.846
83.6
141,978
1.2
1,747.13
1,747.13
100.0
61,3460.5
172,983.91
2,983.91
100.0
91,7250.8
6,023.39
12,011.73
23,987.40
6,494.09
31,121.71
5,963.00
19,740.95
14,960.69

6,023.39
10,562.66
23,652.51
6,494.09
31,121.71
5,963.00
19,740.95
14,960.69

1
33
12
13
1
1
1
3

100.0
87.9
98.6
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0

240,186
322,526
1,120,647
308,348596,400(注２)(注２)
129,061

2.0
2.7
9.5
2.6
5.1
(注２)
(注２)
1.1

川崎ダイスビル

13,066.69

12,825.79

19

98.2

470,5534.0

新潟駅南センタービル

5,326.88

5,326.888

100.0

133,210

1.1

東京建物本町ビル

7,162.60

5,587.31

10

78.0

107,667

0.9

ＪＰＲ博多ビル

6,581.15

6,007.78

25

91.3

149,576

1.3

3,946.41

3,702.66

18

93.8

94,5480.8

7,128.81

7,121.39

12

99.9

194,779

1.7

4,874.91

4,307.10

14

88.4

118,875

1.0

3,257.73

2,977.99

13

91.4

90,2190.8

ＪＰＲ堂島ビル

3,930.21

3,930.219

100.0

120,625

1.0

ＪＰＲ博多中央ビル

3,290.42

3,290.425

100.0

71,922

0.6

ＪＰＲ名古屋伏見ビル

7,086.37

6,356.18

3

89.7

90,761

0.8

18,586.97

18,586.97

1

100.0

402,4113.4

5,303.98

5,303.98

1

100.0

(注２)

(注２)

35,444.13

35,444.13

1

100.0

(注２)

(注２)

2,484.39

2,484.397

100.0

139,701

1.2

423,311.93

404,721.65

501

95.6

11,772,766

100.0

ＪＰＲ那覇ビル
事
損保ジャパン仙台ビル
務
所 損保ジャパン和歌山ビル
天神１２１ビル

商 ＪＰＲ梅田ロフトビル
業 ベネトン心斎橋ビル
施 ハウジング・デザイン・センター神戸
設
ＪＰＲ茶屋町ビル
合計（注１）期末テナント数について、新宿スクエアタワー、新宿センタービル、ライズアリーナビル及び川崎ダイスビルを除き、１テナ
ントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわたる場合には、複数テナントとする方法で延べテナント数を算定しています。
新宿スクエアタワー、新宿センタービル、ライズアリーナビル及び川崎ダイスビルについては、テナントが転借人に転貸（サブリース）を行っており、転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動する賃貸借契約が締結されているため、テナント数に転借人の数を記載しています。
（注２）本投資法人が所有している部分の全て又は大部分を１テナントが賃借しており、当該テナントから賃料等を開示することにつき同意が得られていないため、やむを得ない事情により開示出来ない場合として開示していません。

32

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

Ｃ．上位 10 テナント
平成 23 年 12 月 31 日現在の賃貸面積ベースの上位 10 社は以下のとおりです。
順位

テナント名

入居物件名称期末賃貸面積（㎡）

期末総賃貸面積に占める割合（注１）

１

エー・ビー・シー開発株式会社

ハウジング・デザイン・センター神戸

35,444.13

8.7％

２

東京建物株式会社

新宿スクエアタワー
新宿センタービル
川崎ダイスビル

33,213.32

8.2％

３

合同会社西友田無アスタ

31,121.71

7.7％

４

株式会社イトーヨーカ堂

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

19,740.95

4.9％

５

株式会社ロフト

ＪＰＲ梅田ロフトビル

18,586.97

4.6％

６

株式会社オリンピック

武蔵浦和ショッピングスクエア

9,558.51

2.4％

７

タワーレコード株式会社

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

8,076.85

2.0％

８

株式会社損害保険ジャパン

川口センタービル
ゆめおおおかオフィスタワー
損保ジャパン仙台ビル
損保ジャパン和歌山ビル

7,754.19

1.9％

９

有楽土地株式会社

ライズアリーナビル

6,023.39

1.5％

10

株式会社マルエツ

キュポ・ラ本館棟

5,963.00

1.5％（注１）小数第２位以下を四捨五入しています。
（注２）共有ビル等については、本投資法人の保有に係る面積を記載しています。

33

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信【投資方針】
ａ. 基本方針
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス（都市型業務施設）
及び繁華性の高い立地に位置する商業施設の建物及びその敷地から構成される不動産等並びにこれらの不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等(注)を投資対象とします。また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資を図り、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします（規約 別紙１ 「資産運用の対象及び方針 １. 資産運用の基本方針」）。
更に、一物件に対する投資金額にも留意しつつ、テナント及び物件単位での分散投資を行い、ファンドの中長期的な安定成長を目指すものとします。それぞれにおける投資比率としては、当面の目標として下記「ｂ. 投資態度 (イ)ポートフォリオ運用基準」に定めるとおりとします。
（注）不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の定義については、最近の有価証券報告書（平成23年９月28日提出）における「（２）投資対象 ａ. 投資対象とする資産の種類」をご参照下さい。
ｂ. 投資態度(イ) ポートフォリオ運用基準
ポートフォリオ運用の基準となる種類別、地域別、用途別等による投資割合の大要は、下表のとおりです。
投資対象とする資産の種類

不動産等

投資割合

用途別

オフィスと商業施設の組入比率については、オフィスは投資金額の概ね70％以上90％以下、商業施設は投資金額の概ね10％以上
30％以下になるよう運用します。

地域別「東京」と「地方」の組入比率については、「東京」は投資金額の概ね80％以上90％以下、「地方」は投資金額の概ね10％以上20％以下になるよう運用します。

個別のテナントからの賃料収入合計（複数物件に入居している場合はその総額）の全賃料収入に占める比率は、原則として10％未満とします。
資産対応証券等

当該投資後における資産対応証券等の購入価格の合計金額の本投資法人の純資産額に占める比率は、原則として10％未満とします。

① 保有期間原則として、中長期保有を目的とし、短期売買目的の資産取得は行わないものとします（ここでいう短期とは１年未満の期間、中期とは１年以上５年以下の期間、長期とは５年超の期間をいうものとします。）。
② 用途ⅰ）本投資法人は、主として優良なオフィス（都市型業務施設）及び繁華性の高い立地に位置する商業施設（当該
オフィス又は商業施設の建物の賃借権、それらが立地する土地の賃借権及び地上権、並びにそれらが裏付け資産となっている有価証券及び信託の受益権その他の資産を含みます。）を投資対象とします。それらの組入比率については、その時々の経済状況、不動産市況動向等を十分に考慮した上で設定します（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 ３. 投資態度 (1)」）。
ⅱ) オフィスと商業施設の組入比率については、オフィスは投資金額の概ね70％以上90％以下、商業施設は投資金額の概ね10％以上30％以下になるよう運用します。
③ 地域ⅰ) 本投資法人は、主として地震リスク、個別市況リスク等を考慮し、また、キャッシュフローの増大を図るために、東京だけではなく地方都市への分散投資を図るものとします。地域別の組入比率については、各地域の経済状況、不動産市況動向等を十分に考慮した上で設定します（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 ３. 投資態度 (2)」）。
ⅱ) 「東京」（下表に定義する「東京都心」及び「東京周辺部」を総称します。）と「地方」の組入比率について
は、「東京」は投資金額の概ね80％以上90％以下、「地方」は投資金額の概ね10％以上20％以下になるよう運用します。ただし、ここでは用途別区分は行いません。地域区分の定義は、下表のとおりとします。
地域区分

地域

「東京都心」

千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区「東京周辺部」

東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県「地方」

その他の地域34

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信④ テナント
個別のテナントからの賃料収入合計（複数物件に入居している場合はその総額）の全賃料収入に占める比率は、原則として10％未満とします （「賃料収入」には、共益費、駐車料、倉庫使用料等を含みますが、時間外空調費用などの付加使用料等は含みません。）。ただし、テナント入替の可能性及びテナントの信用力等を総合的に勘案して、上記数値を超過する場合もありうるものとします。
⑤ 不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等
ⅰ) 当該投資後における不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の購入価格の合計金額の本投資法人の純資産額に占める比率は、原則として10％未満とします。
ⅱ) 投資判断に当たっては、投資期間満了時における当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産等の取得機会が確保できることを前提とします。
⑥ 開発案件への投資方針
本投資法人は、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある不動産を取得することを原則とします（規約 別紙１ 「資産運用の対象及び方針 ３. 投資態度 (8)」）。
ⅰ) 開発投資
開発投資（投資法人自ら土地を造成し又は建物を建築することをいいます。）は、行わないものとしますが、本投資法人が自ら建物の建築に係る請負契約の注文者になることはできるものとします。ただし、本投資法人が建物の建築に係る請負契約の注文者になることがふさわしくない場合（以下の場合を含みますがこれらに限られません。）は、本投資法人はこれを行わないものとします。
・ 大規模修繕・改修工事等を行う際に、一定期間テナントの退去が必要になり、これによるキャッシュフローの変動が本投資法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与える場合。
・ 本投資法人が更地を購入し、新たな建物を建築する投資が、本投資法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与える場合。なお、本投資法人のポートフォリオ全体への影響の程度については、不動産の開発に係る各種リスク（開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスク等）及びキュッシュフローを生じるまでに要する時間等を考慮の上判断します。
ⅱ）建替
既に取得している物件の建替については、建替後のテナント確保が十分可能と判断されること及び開発投資にあたらないものであることを確認の上、実施します。
ⅲ）開発中物件
第三者が建築中の物件については、竣工後のテナント確保が十分可能と判断され、完工・引渡しリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても売買契約を締結することができます。
⑦ 設備投資の方針
中長期的な視野から物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を物件ごとに作成の上、設備投資を行います。設備投資の実施に際しては、原則として、ポートフォリオ全体の減価償却費の範囲内で行うものとします。
また、共用部分の改修工事については、投資法人としてのテナント営業政策上の観点から早期に実施することとし、耐震補強が必要なビルについては、テナントの営業状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに実施します。
⑧ 付保方針ⅰ) 引受保険会社選定基準
・ 適当と認められるブローカーを通じて公正な引受保険会社の選定を行います。
・ 引受保険会社の保険財務に係る長期格付は、原則としてＡ３（ムーディーズ・ジャパン株式会社（以下「Moody's」といいます。））又はＡ－（スタンダード＆プアーズ・レーティング・ジャパン株式会社）以上とします。
ⅱ) 地震保険付保基準
地震保険の付保に関しては、ポートフォリオＰＭＬを基準に、災害による影響と損害保険料とを比較検討して付保の判断を行います。なお、ＰＭＬが高い物件については、個々に地震保険を付保します。
（注）ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震リスク分析における予想最大損失率を意味します。ＰＭＬには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。ＰＭＬについての統一された
定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）の間に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。

35

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信⑨ 売却方針ⅰ) 本投資法人の保有する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等のうち、売却対象資産の選定については、当該売却対象資産の現状、将来の収益、資産価値の増減等についての予測及びポートフォ
リオ全体の資産構成等を考慮して、総合的に判断します（規約 別紙１ 「資産運用の対象及び方針 ３. 投資
態度 (3)」）。
ⅱ) 各決算期に行う資産の評価の結果、その評価額が各決算期末の帳簿価格の20％を超えて下回った物件については、投資政策委員会において継続保有するか売却するかの検討を行います。また、市場環境等を勘案し、それ以外の物件についても適宜売却検討を行うものとします。売却については、主に以下の観点から検討を行う
ものとします。
・ 今後の市況見通し
・ 周辺の開発予測
・ 将来にわたる収益見通し
・ 今後の投資額予測（修繕費・資本的支出）
・ 今後の資産価値の増減見通し
・ ポートフォリオ全体での検討（地域・テナント・用途等の分散の観点及び分配金に与える影響等の観点からの検討）⑩ バリューアップ不動産
バリューアップ不動産とは、収益性の向上と資産価値増大が見込める物件で、取得時の収益性が確保されており、
かつ、以下のいずれかに該当する物件をいいます。
・ 取得時の稼働率が概ね80％以下の物件
・ 修繕等の投資効果が十分に見込める物件
なお、バリューアップ不動産のポートフォリオ全体に占める割合は原則として15％を上限とし（投資金額基準）、
バリューアップ不動産の追加取得に当たっては、物件組入れ後のポートフォリオ全体の稼働率が、90％を下回らないように留意します。
バリューアップ不動産の運用においては、以下の戦略を重点的に実施します。
・ リーシングの強化による稼働率の向上
・ 効果的なリニューアルの実施によるマーケット競争力の強化
・ 管理体制の効率化によるコストダウンの実施
また、バリューアップが達成できたと投資政策委員会が判断する場合には、以下に定義されるコア不動産に移行します。
また、不動産価値向上の実現益を享受する手段として、バリューアップ不動産の売却も選択肢の一つとして検討します。
⑪ コア不動産
コア不動産とは、バリューアップ不動産以外の物件（ただし、オフィスのみとします。）をいいます。コア不動
産は、ポートフォリオ全体の収益の安定化に寄与する物件として位置付けられています。
(ロ) 投資基準
本投資法人は、個別の不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資を行う際、当該不動産（不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の裏付けとなる不動産を含みます。）の現状、
将来にわたる収益性、リスク等について、立地、建物及び設備の保守管理状況、劣化又は陳腐化への対応、耐震性、権利関係、入居テナントとの契約内容、環境、地質等を考慮し総合的に判断した上で、投資を行います。
また、不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の取得後も、資産価値及び競争力の維持・向上のために、継続的かつ効果的な設備投資を行うとともに、収入の拡大とコストの削減を行うことにより、収益の安定化と拡大を目指します（規約 別紙１ 「資産運用の対象及び方針 ３. 投資態度 (3)」）。
本投資法人の主な具体的投資基準は、以下のとおりです。
① 地域
投資対象とするのは、以下の都市です。
ⅰ) ３大都市圏：東京都、横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市の中心業務
地区ⅱ) ３大都市圏を除く政令指定都市：札幌市、仙台市、広島市、福岡市、北九州市等の政令指定都市の中心業務地
区ⅲ) その他：原則として人口30万人以上の県庁所在地等の中核都市

36

日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信

なお、商業施設への投資決定に際しては、商圏の範囲を適正に認識・設定した上で、当該商圏の人口、人口動態、世帯数、平均所得等多岐にわたる商圏分析を行い、当該商圏が有する潜在購買力、成長性等を的確に把握するとともに、テナント及び当該業態と商圏の適合性についての判定を行います。また、競争力の観点からは、現在の競合状況、近隣地域における今後の競合店出店計画及び将来的な開発余地等を含め、多方面にわたり調査分析を行います。
② 規模ⅰ) オフィス
原則として、延床面積約3,300㎡（約1,000坪）以上、かつ、２階以上の標準的なフロア面積が約330㎡（約100坪）以上の建物とします。
ⅱ) 商業施設
物件ごとに個別の立地特性による地域性・商圏の規模及び業態ごとの標準的な規模、並びに地域の将来性を考慮の上、適正規模を判断します。
③ 設備施設ⅰ) オフィス
貸付床の形状・分割対応、天井高、床仕様、電気容量、空調方式等のスペックを十分に確認し、地域性あるいは取得後における変更の可能性などを総合的に考慮した上で、物件ごとに個別に判断します。
ⅱ) 商業施設
業態別の標準仕様をベースとして、個別の立地特性による地域性及び商業施設としての汎用性、転用可能性等
あるいは来店者の交通手段等の個別要素を総合的に考慮した上で、物件ごとに個別に判断します。
④ 耐震性（築年数）
新耐震基準適合、耐震補強工事実施済（ただし、取得時点で耐震補強工事が未実施の場合でも、取得後に耐震補強工事実施が可能な場合を含みます。）の建物であることとします。
⑤ テナントⅰ) オフィス
１物件における同一テナント（親子会社の場合は同一とみなします。）の占有率は、50％以下を原則とします。
なお、50％を超過する場合は、テナント信用力、適合性、代替性等を総合的に勘案した上で取得をすることができます。
ⅱ) 商業施設
１物件における同一テナントの占有率の制限は設けませんが、テナント選定に当たっては、テナント信用力、個別店舗の収益力、代替性等を総合的に勘案して判断し、対象となる商圏及び競合状況を分析しつつ、テナント
集客力の高い物件を選別するべく厳しい物件精査を行い、取得後はテナントに対するモニターを続けます。
⑥ 権利形態ⅰ) 共有の場合
・ 「管理」（賃貸、改良行為等）の自由度を確保するため、持分割合は、原則として50％超としますが、他の共有者の属性、信用力、当該物件の特性等を総合的に考慮した上で個別に判断し、持分割合が50％以下であっても当該物件を取得することができます。
・ 処分の自由度を確保するため、共有者間特約等により、共有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。
・ 収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性・信用力を十分確認の上、可能な限りの仕組上の手当てを行います（共有物不分割特約の締結、登記の具備及び敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限られません。）。
ⅱ) 区分所有の場合
・ 改良行為の自由度を確保するため、原則として75％以上の区分所有者の集会における議決権（建物の区分所
有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）
第38条）を確保しますが、他の区分所有者の属性、信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。
・ 処分の自由度を確保するため、区分所有者間特約等により、区分所有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。
・ 収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況（積立金、負債比率、付保状況等）を確認し、必要に応じ独自の手当て（投資法人内の積立額増額、管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますが、これらに限られません。）を講じます。

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日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信ⅲ) 借地の場合
・ 原則として、旧借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）
又は借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）に基づく借地権を対象とします。
・ 底地権者の属性については、慎重に考慮し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上判断します。
ⅳ) 底地の場合
・ 原則として、借地法又は借地借家法に基づく借地権の設定された土地を対象とします。
・ 借地権者の属性については慎重に考慮し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替時の承諾料又は売却の際の承諾料等の収益性に与える影響等を考慮のうえ判断するものとします。
ⅴ) 担保権・用益権について・ 売主の抵当権等の担保権設定の有無・購入時の設定解除を確認します。
・ 第三者による地上権・地役権等の用益権設定の有無やその内容を確認し、収益性に与える影響を考慮の上判断します。
⑦ 投資金額ⅰ) １物件当たりの最低投資額
１物件当たりの最低投資額（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。）は、原則10億円以上としますが、次の場合には10億円未満であっても取得することができます。
・ １棟全体の評価額が10億円以上の物件の一部を取得する場合。
・ 鑑定評価額は10億円以上であって、交渉によって10億円未満で取得する場合。
・ 複数の物件を一括で取得する場合に、当該物件が従たる資産である場合。
ⅱ) １物件当たりの最高投資額
１物件当たりの投資金額の「当該投資後における本投資法人が保有する不動産等及び資産対応証券等の価格の合計額」に対する割合の上限は、原則として１／３とします。ただし、総合的に勘案して妥当と判断される場合には、この割合を超える物件を取得することができます。ここで、「当該投資後における本投資法人が保有する不動産等及び資産対応証券等の価格の合計額」とは、前期までの投資不動産等及び資産対応証券等の評価額合計
額、当期における不動産等及び資産対応証券等の購入額（取得費用等は含みません。）並びに当該投資に係る投資金額（取得費用等は含みません。）の総額をいいます。
ⅲ) 取得価格の制限
不動産等又は資産対応証券等に投資する際の取得価格については、原則として鑑定評価額を上限とします。ただし、次の場合には当該資産の取得によりファンド全体の当期における基準となるＮＯＩ利回りを下回らないことを前提として、上記取得価格の上限である鑑定評価額を上回ることができるものとします。
・ 長期固定の賃貸借契約によりキャッシュフローの安定的な推移が予測される物件で、かつ、中長期的に安定して分配金の創出に資することが見込まれる物件。
・ 物件の規模・立地等総合的な観点からファンド全体のクオリティ向上に寄与されると判断され、かつ、中長期的に安定して分配金の創出に資することが見込まれる物件。
⑧ 不動産の所有形態の選択基準
投資対象不動産等について、本投資法人が直接所有する不動産として取得するのか、信託設定を行った上でその受益権として取得する（信託不動産）のかについては、現所有者の意向及び権利の移転コスト等を総合的に勘案して判断します。
⑨ フォワード・コミットメントに対する方針
フォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から１か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）を行う場合には、価格変動リスク等に鑑み、フォワード・コミットメントを履行できない場合に要する解約違約金額が財務上過大でないかを含め、慎重かつ十分に検討を行うこととします。また、契約締結から決済までの間は、当該物件の不動産鑑定評価
額及び事業収支見込みの動向等について、定期的にモニタリングを行うこととします。

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日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信(ハ) 物件関連業務運用基準
物件関連業務とは、ＰＭ業務、テナント一般媒介業務（募集業務）、ＬＭ／ＣＭ業務、物件移管業務をいいます。
上記業務は、主として本投資法人の内部成長を実現させるために必要かつ有効なものであり、以下の基本方針に基づき効果的に運用されます。
① ＡＭ／ＰＭの重要性
ファンドの成長を実現するためには、ＡＭ（資産運用会社）による統一的なマネジメントと、個別物件ごとの施設管理・賃貸管理・工事管理を統括するＰＭ（不動産管理会社）による専門的運用が重要です。
ＡＭは同社の助言を参考にしつつ、統一的マネジメントを行うために、個別の投資対象である不動産に関する賃
貸営業管理及び工事計画に関する助言を、第三者から受けることができるものとします。当該助言を与える者として、東京建物株式会社（賃貸営業管理・工事計画助言業務受託者）を選任しています。
また、ＡＭは、運営ノウハウの高いＰＭを選定し、同一地域におけるＰＭの集約を進めながら、ポートフォリオ
全体での均一化された管理を徹底させ、投資主の利益を最大化する運用を行うものとします。
ＰＭ選定に当たっては、賃貸営業管理・工事計画助言業務受託者である東京建物株式会社及び他のＰＭ（テナントとの関係を含めて現場を熟知している取得以前からの既存管理会社、若しくは既に本投資法人の他物件の管理受託をしている者等）を比較検討して選定します。比較検討に当たっては、運営ノウハウ、当該地域におけるＰＭの集約化の状況等を考慮しながら、総合的に判断するものとします。
② テナント一般媒介業務受託者の活用
テナント一般媒介業務については、ＰＭを通じて仲介業務を取り扱う会社に対して情報を提供します。また、テ
ナント一般媒介業務委託契約を東京建物株式会社、安田不動産株式会社及び大成建設株式会社（テナント一般媒介業務受託者）と締結し、テナント一般媒介業務を委託します。
③ 物件売買時の円滑な取引執行
物件売買時の円滑な取引執行のために、必要に応じて、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合のみならず不動産信託受益権の場合においても、賃貸状況の確認、建物・施設維持管理状況の確認、権利関係の整理・確認、引渡の準備・確認等に関する物件移管業務委託契約を東京建物株式会社と締結し、必要に応じて物件移管業務を委託します。
(ニ) 財務方針① 資金運用方針ⅰ) 敷金・保証金
・ 不動産信託受益権の場合
テナントから預かった敷金・保証金は、原則として全額信託勘定内に積み立てますが、ヒストリカルデータの蓄積や、コミットメントラインの導入等の手当てを前提として、積立額を減額することもできます。
・ 不動産、不動産の賃借権、地上権の場合
テナントから預かった敷金・保証金は、原則として全額銀行普通預金口座内又は定期預金口座内に積み立てますが、ヒストリカルデータの蓄積や、コミットメントラインの導入等の手当てを前提として、安全性を確保しつつ資金の効率的運用を目指し積立額を減額することもできます。
ⅱ) 信託勘定内現預金（不動産信託受益権の場合）
Moody'sの短期格付Ｐ－２以上の銀行の普通預金口座又は定期預金口座に預け入れます。
ⅲ) 投資法人勘定内現預金投資法人勘定内現預金についてⅱ)と同様とします。ただし、金融機関からの融資実行に関連して実行時又は利払時に使用するために開設する普通預金口座はこれに含まれないものとします。
なお、余裕資金については原則として以下の優先順位で支出を行い、残金については上記と同様の運用を行う
ものとします。
・ 再投資（物件購入又は資本的支出をいいます。）
・ 投資主への分配（ただし、投資主への分配が利益を超える金銭の分配に該当する場合、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度税務上における譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいてはこれを行いませんが、本投資法人の役員会においてかかる分配を行うことが必要と判断される場合には
この限りではありません。最近の有価証券報告書（平成23年９月28日提出）における「（３）分配方針 (ニ)
利益を超えた金銭の分配」をご参照下さい。）
・ 借入金の一部返済（ただし、金銭消費貸借契約上の返済期限が到来している場合には、この順位にかかわらず、最優先されるものとします。）

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日本プライムリアルティ投資法人 (8955) 平成23年12月期決算短信ⅳ) デリバティブ取引
デリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 ３．投資態度 (9)」）。
② 投資口の追加発行
本投資法人は、資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下、本投資口の１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 ３. 投資態度(4)」）。
③ 借入れ及び投資法人債発行
ⅰ) 基本方針
本投資法人は、長期の安定的な資金調達と、機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせることにより、資産規模の積極的な拡大と、投資主への安定的な金銭の分配の維持を目指します（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 ３. 投資態度 (5)」）。
ⅱ) ＬＴＶ（Loan to Value）
ＬＴＶとは以下の式により算出された比率をいい、本投資法人の資産総額に対する負債の割合を表します。
（借入金＋投資法人債）÷資産総額（注）（注）投資法人債には短期投資法人債を含みます。
資産総額とは、ＬＴＶ計算時点における直近の決算期末貸借対照表における資産の部の金額をいいます
が、そのうち本投資法人が保有する特定資産（投信法第２条第１項で定義されるものをいいます。）について鑑定評価額又は価格意見書による評価額と期末帳簿価額との差額を当該特定資産の期末帳簿価額に加減して求めた金額とします。
ＬＴＶは55％までの運用を原則としますが、資産の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。
(ホ) その他① 本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合を75％以上とします（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 ３. 投資態度 (6)」）。
② 本投資法人は、その有する資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則（昭和32年大蔵省令第15号。その後の改正を含みます。）第22条の19に規定する不動産等の価額の割合が70％以上となるように運用します（規約 別紙１ 「資産運用の対象及び方針 ３．投資態度 (7)」）。
③ 資金動向、市況動向、一般経済情勢、不動産市場動向、法令の変更等により、上記の比率を変更することがあります（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 ３. 投資態度 (10)」）。
④ 組入資産の貸付け（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 ５．組入資産の貸付け」）
ⅰ) 資産の効率的運用を図り、高い運用成果の獲得を目指すため、最近の有価証券報告書（平成23年９月28日提出）における「（２）投資対象 ａ．投資対象とする資産の種類」に定める資産のうち、不動産、不動産の賃借権及び地上権について、貸付け（駐車場、看板等の設置を含みます。）を行うことができるものとします。
ⅱ) 上記ⅰ)の不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れ又は差し入れることがあり、それらの金銭を受け入れた場合には、前記「(ニ) 財務方針 ① 資金運用方針 ⅰ) 敷金・保証金」に記載の方針に基づき運用します。
ⅲ) 資産に属する不動産、不動産の賃借権及び地上権以外の資産の貸付けは行いません。

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