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公共建築物のストック管理の様々な取組み

公共建築物のストック管理の様々な取組み

墨田区の公共施設マネジメントの取組み～墨田区版長期修繕計画の策定と実行～

墨田区

都市計画部建築指導課

課長

戸梶大

実行計画では、限られた財源を有効に活用し、１ はじめに真に必要なサービスを将来にわたり区民に提供し続けるための手段の一つとして、施設長寿命化を

これまで墨田区では、区民サービスの向上や生掲げている。本稿では、その実現手段としての長活基盤の充実に資するため、社会ニーズの拡大に期修繕計画とその実践手法について紹介する。

応じて計画的かつ集中的に公共施設（建物）を整備してきた。
一方、これら公共施設は、一斉に老朽化し、それに伴う大規模修繕や更新等にかかる多額の経費

２ 墨田区の公共施設の状況と課題（１）公共施設の現状を生じさせ、次世代負担の増加要因となってい区は、第３次実行計画（令和４（2022）年３月る。併せて、社会・経済情勢の変化や少子高齢化策定）時点で、延床面積の合計で約52万㎡（約の進展などの理由から、公共サービスや公共施設300施設）の公共施設を有しており、その約４割等に対する区民ニーズが変化している。更に、加が「小・中学校」である。竣工年代別に見ると、速する行政サービスのDXも加わり、公共施設の６割を超える建物が築年数30年以上を経過してお存在意義も転換が迫られている。

り、全般的に老朽化が進んでいる状況である。

このように、公共施設を取り巻く状況が厳しく公共施設にかかる経費については、施設更新やなり、そのあり方が問い直されている中で、今あ新規施設の建設、修繕費に年平均で約30億円、光る公共施設等をすべて維持し続けることは、区の熱水費などの維持管理費を含めると、80億円以上財政運営上困難であり、区民の理解も得られなを要している。

い。

公共施設の利用状況については、「第27回墨田そこで、区では、長期的・経営的な視点を持っ区住民意識調査（令和４（2022）年）」によると、て今後の公共施設等のあり方を見直し、財政負担比較的利用者の多い図書館であっても、年１回以の軽減・平準化等を検討していく必要があること上利用する割合が回答者の４割強ほどである。そから、平成25（2013）年５月の「墨田区公共施設の他の施設においても、「過去１年間に利用して白書」（以下、「白書」という）を契機に、平成26いない」割合が７割を超えている状況である。ま（2014）年７月に「墨田区公共施設マネジメント

た、貸出施設の稼働率は、全体で４割弱程度、地実行計画」（以下、「実行計画」という）を策定

域集会所・集会室に限ると、２割強程度となってし、継続的に「公共施設マネジメント」に取り組いる。

んでいる。

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公共建築物のストック管理の様々な取組みと財産管理を組み合わせた新しい組織をスタート

３ 公共施設マネジメントの経緯
このような状況において、まず平成18（2006）年に「墨田区公共施設計画的保全システム」（以させ、ついに営繕業務も併せた部レベルの「ファシリティマネジメント担当」を誕生させ、令和５（2023）年に公共施設マネジメント推進課を組織し、現在に至る（図２）。

下、「保全システム」という）を導入し、公共施【平成26（2014）年度まで】

設データベースと継続的な情報管理の仕組みを構

企画・行政改革担当

築した。その後、保全システムのデータを基に、平成25（2013）年に公共施設マネジメント推進の【平成27（2015）年度～】

企画・行政改革担当

基礎となる「白書」を作成し、平成26（2014）年には、個別施設計画となる第１次実行計画を策定【平成28（2016）年度～】

行政改革推進担当

するなど、他の自治体に先駆けて公共施設マネジ+公共施設マネジメント担当副参事メントに取り組んできた。現在、実行計画は「第【平成30（2018）年度～】３次」まで進捗しており、継続的に公共施設マネ公共施設マネジメント担当

ジメントを推進している（図１）。

【令和3（2021）年度～】

平成19（2007）年

ファシリティマネジメント担当■墨田区公共施設計画的保全システム（通称︓保全システム）の導入
平成25（2013）年5月■墨田区公共施設白書【令和5（2023）年度～】

平成26（2014）年7月（平成25～27年度の3ヵ年計画）

公共施設マネジメント推進課■第1次墨田区公共施設マネジメント実行計画
平成27（2015）年4月

図２

公共施設マネジメント推進体制■墨田区公共施設保全指針（ガイドライン） 【非公表】平成28（2016）年3月（平成28～37年度の10ヵ年計画）■墨田区公共施設等総合管理計画

４ 公共施設マネジメントの方針

平成28（2016）年3月■公共施設（建物）長期修繕計画【一部非公表】
平成28（2016）年6月（平成28～令和2年度の5ヵ年計画）※1年延長■第2次墨田区公共施設マネジメント実行計画
平成30（2018）年1月

現行の第３次実行計画（令和４（2022）年３月策定）では、⑴ 維持管理・運営方法の抜本的見直し■墨田区PPP/PFI手法導入優先的検討指針⑵ 民間活力等の活用

令和4（2022）年3月（令和4～7年度の4ヵ年計画）⑶ 施設の長寿命化の推進■第3次墨田区公共施設マネジメント実行計画

図１

公共施設マネジメントの取組み

また、公共施設マネジメントの実行性向上を目⑷ 施設保有総量の圧縮⑸ 施設の再編を取り組むべき課題として整理した上で、指し、計画策定と並行して、推進体制の整備にも①維持管理費の適正化取り組んできた。平成27（2015）年に白書策定等②民間活力の活用を担当した企画・行革部門に、保全システムとと③計画的な予防保全による施設の長寿命化

もに、技術系職員の移管をしたことに始まり、平④施設保有総量の圧縮

成28（2016）年に行革部門に公共施設マネジメン⑤新たな行政需要に対応するための施設再編

トを専管する副参事、平成30（2018）年に課レベの基本方針をバランスよく組み合わせながら公共ルの組織を設置し、徐々に体制を整えた。更に、施設マネジメントを推進している。

令和３（2021）年度には、公共施設マネジメント

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中でも、③施設長寿命化と④施設保有総量の圧特集

公共建築物のストック管理の様々な取組み

縮は、財政負担を軽減・平準化させ、投資の判断化を図ることが、将来の財政負担の軽減に有効でや資産活用など公共施設マネジメントを推進するあることを示していることから、施設長寿命化に上で密接に関連することから、相互の連動性を意向けた指針や計画の策定に取り組むことになった。

識して取り組んでいる。

表１

今後40年間に施設にかかる経費の比較

建物使用年数５ 施設保有総量の圧縮目標と進捗

経費名称

建物を平成25（2013）年に策定した白書において、保全システムを活用し、今後、すべての施設を維持40年使用した場合し続けた場合の維持管理、修繕、建替えにかかる将来経費を試算した。その試算額を実績額と比較したところ、多額の乖離が生じることとなった。

建物を60年使用した場合

そこで、平成26（2014）年７月に策定した第１40年間の総額

1年間の平均額

維持管理費

1,356億円

33.9億円

修繕費

1,421億円

35.5億円

建替費

1,767億円

44.2億円合 計4,544億円

113.6億円

維持管理費

1,356億円

33.9億円

修繕費

1,485億円

37.1億円

建替費

1,152億円

28.8億円合 計

3,993億円

99.8億円次実行計画では、実績額の範囲内で施設を適切に維持するために、維持管理・運営方法の見直し等（１）公共施設保全指針の策定を行うとともに、施設総量についても15％（延床施設長寿命化の実現に向けて、計画的かつ効率面積に換算すると約8.6万㎡）を削減することを的に保全業務を実施するためのルールとして、平目標値として設定した。

成27（2015）年に「墨田区公共施設保全指針」（以総量圧縮の進捗については、図３に示すとお下、「保全指針」という）を策定した。併せて、り、第２次実行計画終了時点で、延べ面積で約同指針では、図４に示すとおり、限られた財源の5.3万㎡の削減をしており、削減目標に対して、中で予防保全と事後保全を効率的に実施すること約６割の進捗となっている。

で、財政負担の平準化も目的としている。

39.5%▲3.4万㎡

100.0%▲1.9万㎡
累計▲5.3万㎡

57.3万㎡

事後保全による修繕費

61.6%53.9万㎡

52.0万㎡

削減目標
累計▲8.6万㎡
48.7万㎡

基準点

第1次終了時点

第2次終了時点

総延べ面積削減目標に対する進捗

図３

計画的な予防保全による修繕費総量圧縮目標

施設保有総量の圧縮目標と進捗

６ 予防保全による施設の長寿命化白書では、区が保有する施設を今後も同規模で維持すると仮定して、今後40年間の将来経費を建図４

予防修繕と事後修繕の組み合わせイメージ（２）長期修繕計画の策定
保全指針では、計画的な予防保全の実現に向け物使用年数40年と60年で試算した。その結果、60て、年の場合の経費が、40年の場合と比較して、年平①目標使用年数60年均で約14億円削減される見込みとなった（表１）。

②部位の優先順位と更新周期

これは、計画的な予防保全のもと、施設の長寿命③投資上限額

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公共建築物のストック管理の様々な取組みAを設定している。まず、①②で設定した条件で、保修繕費全システムを用いて建物のライフサイクルコスト（図５のＡで示す部分。以下、「LCC」という）を算BX年で償却した分出した。しかし、算出されたLCCは、莫大な金額とX年経過した計画修繕分は実施しないなり、予防保全の実施の実現性に欠けるものであっ

投資上限額：aた。更に、一定の年数経過、例えば、築年数30年以上の建物において、その金額を建替え費用と比較し経過年数た場合、財政部門に過剰投資として捉えられ、予防X年保全実施の妨げとなることが考えられた。

図５

投資上限額のイメージ

そこで築年数に応じて以下のルールに基づき、③「投資上限額」（図５のａで示す部分）を算出(％)
100した。

75・過去の修繕予定分は、原則、実施しない。

50（Ｂで示す部分のみを算定のベースとする。）

25・残年数における計画修繕費に残存率（※）を乗0

じて、「投資上限額」を決定。

015

図６

※残存率＝（残年数）／（目標使用年数）◆ 築0年の施設数の異なる各施設の修繕費は、築年(％)

100100数に応じて抑制されることになる。

75の具体的なパターンを示す。

75

計画修繕費

5050《投資上限100％》

2500153045060 （築年数）

0(％)

(％)

る。
「貯金」という目標を持つこと

10010075304560 （築年数）

計画修繕費《投資上限25％》75
過去の修繕予定分は実施しない︕

50

25《投資上限50％》015

めている。また、新旧建物の築年数過去の修繕予定分は実施しない︕

50

計画修繕費

25015

◆ 築45年の施設◆ 築30年の施設使える「貯金」と見なすことができ準化を図り、予防保全の実現性を高

計画修繕費《投資上限75％》

25

投資上限額は、各建物の残年数でで、修繕費抑制による財政負担の平60 （築年数）◆ 築15年の施設(％)

図７に築年数に応じた投資上限額

45 画修繕シミュレーションに基づく理想の修繕費に計対する割合

このルールを適用したところ、図６に示すとおり、保全指針を策定した時点で築年303045

図７060 （築年数）015304560 （築年数）

築年数に応じた投資上限額パターンに応じた「貯金」は、財政部門に、このルールによる投資の妥当性に対する理解を促し、財源の確保にも繋がっている。
投資上限額を決めたのちに、予め算出したLCC

築年数25年の施設の場合修繕費実施しない

投資上限額に基づく計画修繕費を決定
30年目の理想額：あに、図８のように残年数における理想のLCC🄑に対する投資上限額⒜の割合（a/B）を乗ずること

あ30年で、条件つきのLCCを算出し、「公共施設（建物）長期修繕計画」（以下、「長期修繕計画」という）を平成28（2016）年３月に策定した（図９）。

15年

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40年

45年
経過年数

25年目

図８12ア20年

投資上限額に基づく30年目の修繕費
ア=あ×a/B投資上限額を反映したLCCのイメージ（築年数25年の施設の場合）

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公共建築物のストック管理の様々な取組み翌年にそれに基づく「設計」を実施している（図10）。
工事条件整理では、保全指針の更新周期に基づき対象部位の状態を現場で確認する。同時に、施設所管部門のヒアリングを実施し、修繕箇所を抽出する。抽出した箇所の工事金額を概算した後、（４）の想定額を考慮しながら、工事優先順位を決める。原則、想定額の範囲内で優先順位の高い

今後20年間推計額
20年の総額︓426億円

部位が、翌年度の設計の対象となる（図11）。

20 years total:42.6billion

なお、事後保全についても、所管部門からの修Annual average:2.13billion

繕依頼に対して、（３）で示したルールで工事優

年平均︓21.3億円
図９

先度を判定し、（４）の想定額の範囲内で実施す長期修繕計画と推計額べき工事を選定している。

（３）効果的な事後保全の実施

条件整理と設計の業務については、包括的に委これまでの事後保全中心で管理された公共施設託発注することで業務の効率化を図っている。更は、修繕すべき部位の積み残しが多く、長期修繕に、委託事業者選定にあたり、５年間の継続契約計画だけで十分に修繕を施すことは困難である。

を前提にプロポーザルを実施して、長期修繕計画そこで築年数45年以上の施設に係る保全工事や日の継続性の確保にも繋げている。令和３（2021）

常的に発生する不具合などについて
は、人命や法令、施設運用等のリスク優先度、劣化の緊急度、施設重要度を勘案した修繕優先度を算出する

令和4年度

令和5年度

令和6年度

令和7年度

令和8年度

令和9年度

令和10年度

令和6年度長期修繕計画対象施設
工事条件整理

修繕工事

設計

工事条件整理から設計までを包括的に契約（2年）

令和7年度長期修繕計画対象施設
工事条件整理ことで工事の優先順位を判定し、効設計

修繕工事工事条件整理から設計までを包括的に契約（2年）

果的な事後保全を継続して実施する

令和8年度長期修繕計画対象施設
工事条件整理こととした。

修繕工事

設計

工事条件整理から設計までを包括的に契約（2年）

令和9年度長期修繕計画対象施設
設計

工事条件整理（４）今後の保全経費の想定（ ２） 及 び（ ３） の 保 全 経 費 は、

令和10年度長期修繕計画対象施設
工事条件整理今後20年間で総額約426億円、年平均
図10

過去の修繕実績と比較して同程度のタイム
スケジュール

4～6月

長期修繕計画を実行していくため

7～9月

2 年 目

10～12月

4～6月

7～9月

10～12月

3年目
1～3月

4月～

設 計

工 事

工事条件整理から設計までを包括的に契約（2年）

各フェーズ
における業務概要

施設状況確認修繕概要検討■ヒアリングシートの作成■主管課ヒア■現地調査■修繕概要の検討・決定■修繕概要検討結果の主管課説明の手法として、計画した修繕工事の２年前に「工事条件整理」を、その1～3月

条件整理

フェーズ

修繕計画の実行性を確保している。

（５）長期修繕計画の実行

修繕工事

長期修繕計画実行イメージ

1 年 目と共有しており、保全指針による技術的視点を併せ、財源面からも長期設計

工事条件整理から設計までを包括的に契約（2年）約21億円を想定している。これは、経費であることを確認し、財政部門

修繕工事

工事条件整理から設計までを包括的に契約（2年）

図11

条件整理
結果まとめ

基本設計

■設計に係る ■修繕工事内容の検討
基本計画書■工事費概算のの作成
算出
■工事内容
主管課説明

実施設計

修繕工事

■図面作成
■内訳作成
■起工準備

長期修繕計画実施フロー

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年度からは、図11に示すとおり、二つの業務を合在する空洞化した公共施設マネジメントになりかわせて委託することで、一層の効率化に努めていねない。民間活力も活用しながら、職員の育成にる。

努める必要がある。

以上のような手法を効率的、効果的に組み合わせながら経費の平準化を図り、長期修繕計画を継続的に実行している。

８ さいごに
以上のように、ルールを決めて計画を立案し７ 今後の課題（PLAN）、包括的な条件整理と設計手法で計画を（１）施設総量圧縮のあり方

よって長期修繕計画の改善効果を確認し

実 行（DO）、 定 期 点 検 に 伴 う 簡 易 劣 化 診 断 に

これまで行財政改革のもと、耐震性能不足や老（CHECK）、実行計画や総合管理計画の見直しに朽化、施設稼働率の状況などを理由に施設廃止を活用する（ACT）というPDCAサイクルを回し中心に施設総量の圧縮に努めてきた。今後も引きて、長期修繕計画を実行してきた。

続き、真に必要な公共サービスを将来にわたり区全国の自治体において、以前から長期修繕計画民に提供し続けるために、施設保有総量の圧縮をに基づく公共施設の計画的な修繕の必要性が求め進めていく必要がある。しかし、施設廃止に依存られてきた。しかし、財源確保や庁内合意といっした手法には限界があることから、今後は、効率た実行に向けた課題の解決に決め手を欠いたま化の視点と併せて、都市計画マスタープランを始ま、先送りにされてきたのが現状である。そうしめとする各種まちづくり計画と連動した視点をた中、墨田区は保全指針を策定し、財政や営繕等持った統合・集約による施設総量の適正化に取りの各部門と調整を図ることで、改善の余地はある組む必要がある。

ものの計画的な修繕をスタートさせることができた。

（２）維持管理業務の包括化
現在、区が保有する公共施設に係る保守点検業務及び簡易修繕工事等を包括的に委託することを進めている。今後は、営繕業務のDXを始めとした更なる業務の効率化を進め、行政が担うべき役割を見据えた施設保全の効率化を図る必要がある。

（３）財務部門との連携強化
公共施設マネジメントを継続していく上で、財務部門との連携は欠かせない。今後は、現在のファシリティマネジメント担当と財政部門との統合を視野に、更なる推進体制の強化を図る必要がある。

（４）人材の育成
体制や仕組みが整ったとしても、資産経営の意識を持った職員が増えなければ、仕組みだけが存

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今後も、現状に満足することなく継続的に検証と改善を繰り返し、長期修繕計画の実効性向上を目指した様々なチャレンジに期待したい。