資料３－１２

平成２７年３月１８日（水）中古不動産取引における情報提供促進モデル事業
活動成果発表会

兵庫既存住宅活性協議会
発表者 谷 弘一
弘1

兵庫既存住宅活性協議会 発表概要
1.

事業の目的

2.

事業の概要について

3.

成果物作成に至るまでの取組みについて

4.

成果物及び得られた成果について

5.

今後の活動方針について

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１．事業の目的

インスペクシ ンの情報提供の円滑化
インスペクションの情報提供の円滑化
１ 宅建業者向けのマニュアルの作成
２ インスペクションを消費者に提供するためのツール調査
３ 不動産鑑定⼠との連携による提供情報の充実•

構成団体

⼀般社団法⼈兵庫県宅地建物取引業協会
般社団法⼈兵庫県宅地建物取引業協会 ・・仲介の宅建業者
仲介の宅建業者
公益社団法⼈全⽇本不動産協会兵庫県本部 ・・仲介の宅建業者
⼀般社団法⼈兵庫県建築⼠事務所協会 ・・検査員の提供
公益社団法⼈兵庫県不動産鑑定⼠協会 ・・不動産鑑定⼠による情報提供

オブザーバーオブザバ
兵庫県、兵庫県住宅リフォーム推進協議会、公益財団法⼈兵庫県住宅建築総合センターひょうご住まいサポートセンター
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１．事業の目的
主な構成員とその役割（保険法⼈：JIO・ハウスジーメン）①FP利用申込⑨保険付保証明書⑧瑕疵保険申込

買主

瑕疵保険法人

⑨保険付保証明書⑥検査結果報告②FP利用可能かの事前相談
②
利用可能
事前相談
（事前相談シートの提出）③FP利用可能連絡④検査日調整アドバイザー（買主側不動産業者/売主側不動産業者）

⑦売買
契約成立

⑥検査結果報告⑧瑕疵保険申込⑧瑕疵
保険申込

兵庫既存住宅活性協議会⑨保険付保証明書④検査日
調整④検査日調整売主⑤事前現場検査（再検査）実施

⑥検査
結果
報告

FP検査事業者（検査員・シロアリ業者）（検査員：兵庫県建築⼠事務所協会所属の建築⼠）

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２．事業の概要について取引のタイミング：タイプ①
取引のタイミング
タイプ①
売主との媒介契約時、また、売却開始したのちに、売却物件の情報を拡充し、今後想定される買主に事前提供を⾏うために、建物調査を実施するパターン。

売主側不動産業者（アドバイザー）買主側不動産業者④検査結果報告③事前現場検査実施

売主

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２．事業の概要について取引のタイミング：タイプ②③
取引のタイミング
タイプ②③
中古住宅を購⼊しようとする買主が、購⼊を決断する、また、契約に際しての条件の整理を⽬的に、建物調査を実施する。この際、買主は、まだ、売買契約を終えてはいない。もし、何か⼤きな不具合があった場合に、契約をキャンセルしたいと考えている場合（タイプいないもし 何か⼤きな不具合があった場合に 契約をキャンセルしたいと考えている場合（タイプ②）や、すでに、購⼊意思を確定しており、契約に際して、万が⼀のための条件整理をおこないたい場合（タイプ③）として考えられるなど、状況におうじて様々なケースがある。
買主

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２．事業の概要について取引のタイミング：タイプ④
取引のタイミング
タイプ④
物件の購⼊を決定している買主が、引渡しまでの間に、今後の修繕、メンテナンスやリフォーム内容の確認のため、また、登録免許税などの優遇税制を活⽤するために⾏う建物調査である 購⼊が決定しているので 検査の結果によって 売ために⾏う建物調査である。購⼊が決定しているので、検査の結果によって、売主に対して何も要求事項を提⽰することは通常ない。
買主

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２．事業の概要についてタイプ②③を想定した
タイプ②③を想定したマニュアルの作成
アルの作成
・築２５年程度の中古住宅を購入希望の買主に対して、建物調査を提案することを想定
・建物検査としては、常に何らかの補修が必要
建物検査としては 常に何らかの補修が必要ということを前提としている。
・軽微な修繕は、引渡し前に売主が行い、また、修繕を伴う大規模リフォームは、引渡し後に買主が行うことを前提に取引の流れを整理した。
・商品については、消費者に見せながら説明商品には 消費者に見せながら説明することを想定し、手続については、宅建業者が具体的に行う手続について説明した。
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３．成果物作成に至るまでの取組みについて•

不動産鑑定士による建物現地調査（H26 8 28)
不動産鑑定士による建物現地調査（H26.8.28)–––

実際の建物調査において、不動産鑑定士が現地調査の中から連携すべき内容を検討した。
主に、築年数の古い建物の評価算定について検討した。（１４物件で調査）
築３０年を超える建物でも建物価格を評価する計算手法を試みた。

（結果事例）
１ 加古川市 築１０年 建物価格１０７９万円 新築価格 １６５０万円
割合 ６５．４％
１４ 神戸市北区 築４２年 建物価格１３７万円 新築価格 １６９５万円 割合 ８８・１％
１％•

第１回先端事例勉強会（H26.8.28)–––•

第２回先端事例勉強会（H26 11 6)
第２回先端事例勉強会（H26.11.6)
––

•

１４名参加
フェェニーチェパックの取扱店にアンケートをとった内容を含めて建物調査の基本的な必要性について検討した。
活用するため必要なマニュアルの内容を検討した。
１４名参加
マニュアル案を宅建業者に提示することにより、具体的にマニュアルに必要な事項の検討をすすめた。

第３回先端事例勉強会（H26.11.216)––

４名参加
マニュアルの中身、流れなど詳細を詳しく意見をききながらとりまとめた。

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４．成果物及び得られた成果について•本事業における成果物– 宅建業者のアンケート結果（平成26年8月、平成27年2月の２回実施）– 安心取引マニュアル（築25年の中古住宅を購入する買主のために）– 消費者説明用パンフレット（取引の流れ、費用、メリットをわかりやすく記載）– 不動産鑑定士による建物調査結果をつかった建物価格分析•全体勉強会の開催結果として（参加した５０社によるアンケートより）宅建業者としては、情報提供タイプ①が一番、とりくみやすいという結果であった。
–（タイプ①
プ① ３８社、社 タイプ②
プ② １７社、社 タイプ③
プ③ １３社、社 タイプ④
プ④ １０社）
社

対象建物の程度に応じて、提案を変える手法が宅建業者にとってなじみやすい。
比較的きれいなものを買いたい買主向け物件
・・・・＞ タイプ①を中心に、瑕疵保険適合を前提とした建物調査をPRする。
そもそもリフォームすることを前提に購入する買主向け物件
・・・・＞ タイプ③、④を中心に、購入決定後、契約後の建物調査によりタイプ③ ④を中心に 購入決定後 契約後の建物調査により今後の活用を助けるものとして建物調査をPRする。
※タイプ②は、宅建業者にとって、利用するハードルは高い。

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５．今後の活動方針について•マニュアル、パンフレットの更新
マニアル パンフレットの更新– マニュアルを公表した全体勉強会においても、マニュアルに追加記載してほしいものなどの意見をいただいた。
– 活用いただく予定の２００社強の宅建業者を対象に、実際のマニュアル活用にお活用いただく予定の２００社強の宅建業者を対象に 実際のマニ アル活用におけるご意見をいただきながら必要な項目の改善をおこなっていく。

•消費者への啓蒙活動– 宅建業者に対して、今後、消費者にPRするために必要な物品を提供できるようにすすめたい。
建物検査風景のDVD ポスタ
建物検査風景のDVD、ポスター、ステッカー、パンフなど
ステッカ
パンフなど
– 協議会としての知名度をあげ、宅建業者が、建物調査を提案しやすい環境づくりのため、消費者セミナーをオブザーバーと連携して実施していきたい。

•建物調査（フェニーチェパック）の提供数の拡大– 構成団体と連携しながら、数多くの建物調査の件数をこなすことにより、より具体的事例を宅建業者にフィードバックしていく それにより さらに普及を促進させて的事例を宅建業者にフィードバックしていく。それにより、さらに普及を促進させていきたい。
– そのことが、組織運営の強化につながるように、事務手続きの簡素化や検査員の教育体制、アドバイザ の教育体制の充実をはかっていきたい。の教育体制、アドバイザーの教育体制の充実をはかっていきたい。
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