連 載 ◆海外事情〔10〕

英国での住宅の価値評価における問題点：
COVID-19をめぐる議論を通して
サークルフィールドアソシエイツ

１

はじめに

２

代表取締役社長

田中 康治

英国でのCOVID-19経緯概要“...the theory of circulation and money, like the

英国では、2020年１月31日に初感染２事例が発

theories of exchange, production, capital formation

表され、その後WHOによるグローバルパンデ

and credit, not only posits, but solves the relevant

ミック宣言を受け、３月23日にロックダウンが宣

system of equations”

言された。同年６月以降、諸規制が徐々に緩和さ「貨幣循環理論は、交換、生産、資産形成及び信用れたものの、11月１日に第２次ロックダウンが宣理論と同じく、均衡方程式の仕組みを示すだけでな言され、外出禁止、会合禁止、特定業種や施設のくそれを解明している。
」

閉鎖が行われる一方、規制業種等に関しては、政―経済学者Leon Walras, Elements of Pure Economics,

府が雇用対策として給与の80％または上限月額2,500ポンドの支払いを保証するなどの諸対策を

fourth edition, 1900

実施中である（表１）。
海外事情の連載８回目では、英国建設業界における英国ブレグジットの影響を取り上げたが、今回はその後のコロナ危機も受けた建設・不動産業界の問題点、特に住宅の価値評価をめぐる問題点を題材とし、住宅市場の概況を踏まえた上で、評価システム、評価事例、評価基準を中心に考察してみたい。
2020年２月に執筆した連載８回目に、“欧州首脳の交代、アメリカ大統領選、中国を中心とする
コロナウイルスの発生と蔓延も含め2020年は波乱含みのスタートとなった”と書いたが、2020年３月11日のWHOのグローバルパンデミック宣言は衝撃的であった。

表１

英国でのCOVID-19の経緯概要

日付
2020年 １月31日
同年 ３月11日
同年 ３月23日

内容
英国内初の感染２事例が発表
WHOによるグローバルパンデミック宣言
第１次ロックダウン発表（特定必要目的以外の外出禁止等）
同年 ４月
学校の通学等禁止
同年 ６月―８月 業種及び施設等別の段階的緩和措置の実施発表
同年 ９月
学校の通学等再開、可能な限り業務継続
同年 11月１日 第２次ロックダウン発表（食料品の購入等必要目的以外の外出禁止）
11月５日以降実施
外出禁止（特定必要目的以外）
会合禁止（同居家族以外、特定必要目的以外）
特定業種や施設の閉鎖（店舗、宿泊、レジャー、娯楽、理容、公
民館、教会）

注：４月以降政府による雇用関係保証：従業員報酬の80％または月額2,500ポンドの支払い

本稿執筆時点では学校通学は許されているものの、職場勤務は可能な限り在宅、外出や会合は原加えて同宣言が出された時点で、第２次ロック

則禁止で、スーパー等を除くレストランやパブ等

ダウン（都市封鎖）に入っている英国を始めとすの店舗は閉鎖、不動産仲介の事務所等は予約制のる今の世界各国の状況を想像できた人は限られてみの開業といった状況であり、第２次ロックダウ

いるのではないだろうか。

ンは12月２日に解除されたが、地域や時間指定による制限は依然として継続されている。

46

建築コスト研究No.1112021.1

海外事情〔10〕

査では、仕事量減少や将来への懸念が63％と依然

３

住宅等市場の概況

高いことに加え、解雇が23％に上昇と報告している。RICS会員だけでなく、RICSという組織自体

建設業界への影響については政府、Constructionが2020年11月末から海外及び英国内を含む２～３

Leadership Council等の業界団体や専門家団体を割の組織・人員削減を行っていることも注目され中心に、建設現場の閉鎖や一部稼働を想定した対る。

策として、労働者の安全対策とともに工期の延長

一方、住宅需要及び住宅価格についてRICSは及びそれに係るコスト増大問題が議論されて「UK Residential Market Survey」を月次発行し数々の指針が発表された。基本的な考え方は発注て、RICS会員への景況調査に基づいた分析を行っ者及び建設会社間の協働によりWin-Win策を講ている。住宅価格（全国平均）についての2020年

じるというもので、これまで言われ続けてきたこ

10月の同調査では、2020年５月までの下落の後とではあるが、こうしたコロナ危機という状況の2020年６月以降５ヵ月連続で住宅売買問い合わせ中で改めてそうした案が出されたことは注目に値数（需要）及び住宅価格が回復しているという報する（参考文献１～５）。

告を行った（図１）。

一方、RICS等の専門家業界への影響としては、
例えばRICS会員調査（2020年４月実施）は仕事
量 減 少 が79.76 ％、 キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー 悪 化 が売買問い合わせ数

69.35 ％、 在 宅 勤 務（ 全 員 ま た は 大 半 ） が68.57％、解雇が5.11%、雇用休止が51.47％に対し、影響なしが1.18%という結果であった（表２）。
その後、RICSによる2020年９月時点の会員調

表２

RICS UK member survey-Initial impact of Covid-19
（27 Apr 2020）ANSWER CHOICESRESPONSES

Decreased workload

79.76%

406

Decreased new business inquiries

67.19%

342

Increased business costs

9.23%

47

Increased liabilities

9.82％

50

Reduced cash-flow

69.35％ 353

住宅価格

Unrecoverable outlays in areas such as travel or
9.63％ 49
event attendance due to cancellation
Unable to get quote to renew property indemnity
0.98％
5
insurance
All of my colleagues are now working remotely/
46.17％ 235
from home
Most of my colleagues are now working
22.40％ 114
remotely/from home
Some of my colleagues have been made5.11％ 26
redundant
Some of my colleagues have been put on
51.47％ 262
furlough
There have been no effects
1.18％
6
Other effects (please specify)
Total Respondents : 509

15.72％

80

図１

UK Residential Market Survey（参考文献６）

建築コスト研究No.1112021.1

47

海外事情
〔10〕

を表示することとしている。

一方で、この図からは、2008年や2020年に見られるように売買問い合わせ数や住宅価格が半年ほ

通常、住宅売買の際には築50 ～ 100年以上の住どにかけて大きく下落し、その後に１～２年かけ宅（ビクトリア式やエドワーディアン式住宅）のて回復することが見られるが、これを金融危機

場合はBSRが使われ、それ以外の比較的新しい建（2008年）及びコロナ危機（2020年）、または選物の場合にはHBRが一般的に使われている（図挙、金利政策、株式市場等の要因を踏まえて、７２）。

～８年周期を描くとする主張もある（Dr. Barkham

HBRは住宅売買に際して主に買手（稀に売手）(CBRE, Global Chief Economist) Are we looking

がRICSのRegistered Valuerに調査及び評価を依at an extended cycle?, 13 June 2017）

頼するものであり、売手との売買契約前に売買価格の確認、修繕費等の交渉、銀行等融資先との交

４

住宅売買等における価値評価システム

渉に主に用いられる。HBRの取得は法的には強制されていないが、市場慣行として一般的に行われており、実質RICSのRegistered Valuerの独占

こうした需給や価格に関する情報をRICSが集業務となっている。

めやすいのは、SurveyorやValuerと呼ばれる各注意点としては、イングランドにおける住宅売

地のRICS会員が日常的に住宅の評価を行ってい買取引では（スコットランドと異なり）売手と買るからである。

手が売買価格を合意した後、かつ売買契約書を締RICSでは、建物評価をBuilding Survey Report
（以下、
「BSR」
）、Valuation Report（以下、「VR」）

結する前にHBRが作成される慣行である。

の ２ 種 類 に 分 け て お り、 前 者 が 主 にBuilding

したがって、実際の売買価格と評価書の評価額

Surveyorが建物の品質や不具合是正コストを報と は 必 ず し も 一 致 せ ず、 評 価 書 で 示 すMarket

告するのに対し、後者は主にValuerが建物の価

Valueとはあくまで架空取引における価格であ値や賃料等収入を表示するとしている。

り、実際の販売価格ということではないという建一方で、住宅にはHome Buyer Report（以下、付けになっている。実際には、評価書はこうした「HBR」）という住宅専用評価書の標準書式が用住宅売買という“交換”の際に用いられるだけで意されており、住宅の品質や不具合是正コスト

なく、裁判所での第三者評価、改築・改修案等のと、住宅の価値（価値及び再調達コスト）の両方

検討も含めて“交換”がない場合にも作成される

図２

HBRの表示項目

注：住宅価値、再調達コスト、権利名、床面積、評価日、評価者名、評価者資格等を表記することとなっている。加えて、建物の立地、建物内外部の調査記録を行い、目視で可能な範囲、調査可能な範囲での土壌汚染、地盤状況、環境評定、設備器具状況の記録も行う。

48

建築コスト研究No.1112021.1

海外事情〔10〕ことから、“架空取引”を前提とした方が都合が依頼（Expert witness statement on valuation離よい面もある。

婚訴訟における裁判所命令を起因とする）を受け更に銀行等の融資者は、HBRとは別に融資目たが、その条件として比較対象（Comparables）

的の評価書を別途RICSのRegistered Valuerに依を明示した上で市場価格（Market Value）を提頼する慣行である。したがって通常の住宅売買で示することとされていた。当該評価対象となる建は、買手の評価者と抵当権者の評価者の２名が物はロンドン市内にある15階建ての高層建築物に別々の評価を行うこととなる。

ある１住戸（１LDK）である（表３）。

こ う し た 建 物 評 価 書 に つ い て は、 日 本 で はこうした状況では、比較対象住戸として、同じ「中古住宅に係る建物評価の改善に係る指針

建物内にある85住戸（１LDK ～３LDK）のうち、（案）（平成26年３月）」等にて検討されている

１LDKの住戸、同じ権利、広さ、仕様、眺望等

が、英国の制度は住宅の建物評価書だけでなく、を持つ同一階または直上下階の住戸に着目して、オフィスその他の建物（及び土地）の取引の際や過去の売買価格あるいは賃貸価格取引が出来るだ

固定資産の時価評価を行う必要性等から年度会計け評価日に近い住戸を探すことになる。
ところが、建物全体の85住戸のうち、１LDK報告の際にBSRやVRが作成される慣行もある。

住宅は27住戸であり、2012年の新築販売の後、再５

実際の住宅評価業務の事例と問題点

売買等された住宅は６住戸のみであり、そのうち評価日直近である2020年及び2019年に再売買された住戸はなく、比較対象としては2018年８月に再住宅に限らず評価業務については、建物の物理売買された住戸を選ぶしかなかった。

的な調査に加えて、コスト法、収入法、比較法等の評価手法を用いた価値評価を行うことがRICS

したがって、2018年から2020年の２年間の価値

Valuation-IVS基準として定められている。しか変動をどう評価するか、具体的には住戸の階数のし、現在のような市場不安定期には物理的な調査違いによる同一性及び類似性の差異の評価、ブレができなかったり、取引量減少に伴って比較する

グジットやCOVID-19が与える価値の差異の評案件が見つからないといった問題が表出してい価、グレンフェルタワー火災による新防災規定のる。

導入（外壁面断熱材等可燃材料の交換義務等）による既存不適格の有無及びコスト評価が問題と

例えば、建物評価に関する専門家証言書作成の表３

比較対象となる同一または類似案件の検討事例
1bedroom

1bedroom

1bedroom

53㎡

44㎡

44㎡

similaridentical/nearly identical

identical/nearly
identical

Floor Flat Price

Date

Price

13FL 73 350,000 Mar-18

Date―

Flat Price

Date― 74 299,995 Sep-12

Price

Date
―

Price

Date

―

―

Flat Price

Date― 75 255,000 Mar-12

12FL 66 348,900 Mar-18―― 67 248,000 Mar-12 320,000 Jan-14―― 68 248,000 Mar-12

11FL 59?

―― 60 250,000 Mar-12―― 61 250,000 Mar-12

10FL 52 243,800 Mar-12―― 53 250,000 Mar-12 295,000 Jan-14 365,000 Aug-18 54 250,000 Mar-12?

9FL 45 250,000 Mar-12 290,000 Jan-14 46 289,995 Oct-12

―
―

―
―

―

8FL 38 280,000 Feb-13―― 39 235,000 Mar-12 340,000 Feb-16―― 47 240,000 Mar-12― 40 230,000 Mar-12

7FL 31 230,000 Apr-12―― 32 225,400 Mar-12

―

―

―

― 33

6FL 24 225,400 Mar-12―― 25 220,800 Mar-12――― Sep-20 26 220,800 Mar-12

5FL 17 220,800 Mar-12―― 18 220,800 Mar-12

―

―

―

?

?

― 19 220,800 Jun-12

注１： が鑑定調査対象の住戸で、が比較対象となり得るとして選定した同一（に近い）または類似した住戸（１LDK）かつ売買取引日が評価日に近い2018年度の住戸。
注２：売買価格や売買日等のデータは登記所の登記簿（有料）、または一般不動産ウェブサイト（無料）でも概ね検索が可能である。

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49

海外事情
〔10〕

な っ た。 こ れ は 住 宅 評 価 に 際 し て こ れ ま で な
かった問題が表出していることを示す事例である

6.1

RICS Valuation-IVS

それでは、そもそも鑑定評価基準書では評価方
法は具体的に示されているのだろうか。RICSが発と言える。

行する評価基準書 RICS Valuation-Global Standards

６

評価者にとっての判断基準

ではIVS（International Valuation Standards）における定義を概ね採用している（参考文献10）。

今の状況下で評価人がこうした住宅の評価業務

IVSは1981年設立の組織であり、不動産以外のを行うにあたって、その指針となるべきものはあ

資産の評価方法の定義も行っている。そこでは価るのだろうか。

値としてMarket Valueを定義し、評価方法として

例えばRICSはComparable evidence in real estate

主にMarket approach（比較法）、
Cost approach（コvaluation, １st edition（参考文献７）を基にコロナスト法）、Income approach（収入法）の３種類

対策として、Valuation approaches and evidenceがあるとし、それぞれを下記のように定義していduring the COVID-19 health crisis（参考文献８）る。

をまとめた上で、毎月RICS Practice Alertにてコロナ対策を取り上げている。例えば、最新版６Market Valueの定義（IVS日本語版）

November 2020（参考文献９）によると、Material

売買に関し自由意思を有する当事者間で、第三者

valuation uncertainty（価値評価の重大な不安定間の自由かつ公正に行われる資産に関する取引にお性）の問題を指摘した上で、その対策として評価

いて成立するであろう評価額で、かつ、相当の市場書に更に条件付け（下記）を行う、評価者の専門

公開期間を経て、各当事者が相応の知識を有し、賢家責任の範囲や程度を更に明確にする、あるいは明に、何ら強制なく行動するという条件の下で成立

必要な場合は評価自体を行わないこと等を推奨しするであろう評価額。

ている。

評価手法の定義（筆者仮訳）
比較法

対象資産との比較に基づく評価。

“In respect of (x sector(s)), as at the valuation
date we continue to be faced with an unprecedented：価 格情報が入手可能な同一または類似の収入法：現在及び将来の収入（キャッシュフロー）の資産化または変換に基づく評価。

set of circumstances caused by COVID-19 and an
absence of relevant/sufficient market evidence on

コスト法：購 入または建設にかかわらず同じ効用を

which to base our judgements. Our valuation of (x得ることにかかるコスト以上の価格を購

property (ies)) is therefore reported as being subject

入者は資産に対して支払うことはないと

to‘material valuation uncertainty’as set out in

いう経済原理に基づく評価。

VPS ３ and VPGA 10 of the RICS Valuation”
注：VPGA10では価値評価の不安定性が生じる事例

しかし、同基準書は“個々の依頼に対応する鑑として、特定の特徴を持つ資産、限定的な情報、定方法の選択及びその妥当性について責任を負う

特殊要素による市場の混乱を掲げている。

のは鑑定人である”とも定められており、具体的手法や事例に関する記述は限定的である。

しかし、最終的な判断や具体的対応策は個々の評価者に任されており、これらの基準や指針が必ずしも具体的な手法を提示しているとは言い切れ

建築コスト研究

VOA（Valuation Office Agency）

VOAは政府関連機関の一つであり、住宅・非住宅の不動産課税台帳（Rating list）の作成及び

ない。

50

6.2

No.1112021.1

海外事情〔10〕不動産価値評価（Rating）を行っており、評価者

評価はない。したがって、これら不動産課税台帳に対して評価の技術指針も発行している（例：の課税帯や住宅価値評価は、住宅評価書を作成す

The Valuation Office Agencyʼs（VOA）technical

る際には参考にはなりにくいと言える。

manual for the rating of business（non-一方、オフィスや店舗等を含む非住宅について

domestic）property）。歴史的には1910年の土地は課税帯の表示はなく、資産価値の代わりに平米価値税の導入とともに設立されたValuation Office

当たりの年間賃料が表示されている。加えて、賃を起源とするとされるが、土地・建物課税（Land

料評価の更新は原則５年毎に行われ（最新は2015

Tax及びWindow Tax）に係る評価の歴史はヘン

年４月１日の評価であり、これが2017年以降現在

リー８世以降のSuppression of Religious Housesも適用されている）、資産価値（Capital Value）

Act 1535やPoor Law Act 1552等の一連の土地制は表示されない。したがって非住宅の売買の際の度改革に起源を持つとされる。ここでは土地所有価値の評価として収入法を用いる場合の年間賃料を教会から切り離す中で、救民策の財源として土の参考資料とはなるが、コスト法や比較法を用い

地に対する課税を始めたと解釈されている。

る場合の参考資料とはなりにくいと言える。

現在、住宅に対する課税は、Council Tax、非住宅に対する課税はBusiness Rateと呼ばれ、主6.3

土地・建物登記簿にVOAが作成する台帳と価値評価に基づいて当更に、住宅評価の際には、登記所の登記簿に記該建物が所在する各市町村またはロンドン市内で載された過去の販売価格情報も取り寄せるが、過あれば各区が当該建物の住人（所有者ではなく）去の販売日が古い場合など住宅評価日から乖離がから徴税する仕組みである。

ある場合も多く、同一住宅の過去の販売価格情報

まず、住宅については1993年以降に資産価値が課税台帳に表示されることとなり、現時点では1991年に定められた８段階の売買価格帯に応じて税額が課税されている。
表４

カウンシルタックスバンド（住宅課税帯）

課税帯 住宅価値評価（1991年４月１日時点）
Ａ

up to £40,000

Ｂ£40,001 to £52,000Ｃ£52,001 to £68,000

Ｄ£68,001 to £88,000

Ｅ£88,001 to £120,000

Ｆ£120,001 to £160,000

Ｇ£160,001 to £320,000

Ｈ

more than £320,000

Council Tax bands in England（based on１April 1991 values）-Local Government Finance Act 1992

が必ずしも比較対象等としてふさわしいかどうかは個別に判断する必要もある。
表５

登記簿記載項目（下記項目内容は架空）

Title Number :TGL123456
This title is dealt with by HM Land Registry
REGISTER EXTRACT
Title Number: TGL123456

Address of Property: 12A Court Road, London, SE 1 1ABPrice Stated: £401,000

Registered Owner(s): Josepf Common

Lender(s): SK Building Society

注：登記所からオンラインで入手可能（有料）。ただし、住所さえ分かれば、過去の販売価格については無料で検索できる不動産
データベースもいくつかある。

6.4

評価及び評価方法をめぐる歴史的議論注意点として、課税帯及び住宅価値評価額はイ

こ の よ う に、 住 宅 評 価 に 限 っ て も 評 価 者

ングランド地域では1991年４月１日時点のままで（Registered Valuer）が評価を行うということはあり、その後に見直しはされておらず（ただし各明確であり、慣行的にも行われていると言える

課税帯の課税額は見直され、現在は各住戸当たりが、評価事例については市場情報、評価基準、土平均年間1,500ポンド程度の課税である）、賃料の地課税台帳、登記簿を見ても必ずしも明確ではな

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51

海外事情
〔10〕

く、評価者は実際に何をどのように用いて評価を行っているのか分かりにくい。
一方、Modern methods of valuation（参考文献11）やPrinciples into Practice等は鑑定評価に係る事例や判例を網羅する優れた実務書ではあるが、学問としての体系化や論理化を必ずしも目指したものではないという見方もある。
このことは、住宅評価の手法について実務的にも学術的にも今後様々な研究が行える可能性があるとも言えるのではないだろうか。
歴史研究者であるJennifer Northは“Building
a name-The history of the Royal Institution of

図３

1799年の土地評価台帳の事例（参考文献12）

Assessment for the parish of Raithby cum Maltby, Lincs,
showing Charles Chaplin, Esq. proprietor and his contract
for redemption 43975 of 18 July 1799
（IR 23/47）

Chartered Surveyors”（2010） に てSurveyorの
歴史的起源をエジプトピラミッド建設に伴うての価値を批判的に分析しながら、1874年の初版

Survey部門の設立等に見立て、ローマ及びフラ以降ワルラスは、交換、生産、資産形成、貨幣循

ンスでの土地測量の経緯を経て、英国では1523年

環の４理論を中心に価値を論じた（参考文献13）。

のBook of Surveying（John & Anthony

RICS Valuation-IVSが価値としてMarket Value

Fitzherbert）にてSurveyorという用語が初めてを提示しその定義を“仮定の交換価値”としなが用いられたとしている。

ら、その評価３手法であるコスト法、比較法、収また、ヘンリー８世による土地所有改革と土地課税に関係しPoor Act等の1535年法には“Genʼall

入法がワルラスが論じた生産、資産、貨幣に対応するかに見えるのは非常に興味深い。

Surveyors of the Kinges londe”としSurveyorのスイスローザンヌ大学教授でもあったワルラス

義務や特権を示す規定があり、評価手法としてはがこれら諸研究成果を発表するこの頃、英国では1624年発行のTreatise of Valuations（Hence Thomas

RICSが設立されたが（1868年）、その背景には英Clay）を指摘する。

国鉄道建設の際の土地収用における取引需要の増

一方、Mark Pearsellの論考（図３）等による大があるとされる。同時期の米国の論考Wellington,と英国においてLand Tax（土地課税）は1692年、

A.M., The economic theory of the Location of

Window Tax（建物課税）は1696年に導入され、Railways, 1887が、鉄道敷設の意思決定について

1776年以降に資産評価額１ポンドに対して４シリ

建設費だけでなく運営費も具体的かつ緻密に分析

ングの課税として料率が固定されたとしている。

して“コスト法”を確立したかに見えるのは面白その論考では資産評価額の算出方法は明確にはさい。その意味で、ICMS（国際積算基準）第２版

れていないが、土地課税が資産評価額とそれに対が建設コストだけでなく運営費を含む将来コストする料率として設定されたこと、資産評価額の見をその概念に取り込んだことは“コスト法”の今

直しはあまり行われなかったことは注目される。

後の発展には非常に重要ではないだろうか。

この1776年と言えばアダムスミスが国富論を発その一方でフィッシャーやディーンの論考表した年でもあるが、いわゆるdivision of labour（参考文献14、15）を始めとするいわゆる効用論（労働の分割／専門化）に基づく“コスト”としの延長としての“収入法”が確立され、20～21世ての価値、あるいは「セイの法則」で有名な仏経

紀初頭の不動産・建物評価方法を席巻したとも言済学者セイ（1767－1832）が唱えた“効用”としえるが、こうした評価方法が時代とともに変遷す

52

建築コスト研究No.1112021.1

海外事情〔10〕ると考えるならば、コロナ危機を踏まえて今後の動向を考える際に、我々はもっと根本的かつ注意深い様々な議論が必要なのではないだろうか。

《参考文献》
１）HM Government,“Working safely during COVID-19 inconstruction and other outdoor work”, ５ November 2020
２）CLC,“CLC Statement on Payment and Contracts”, ８ April
2020３）CLC,“CLC Covid-19 Contractual best practice guidance”,

７

まとめと結論

７ May 2020
４）CLC,“Roadmap to recovery”, １ June 2020５）Arcadis, “2020 Global Construction Disputes Report”

現 在、 コ ロ ナ 危 機 を 契 機 と し て、“Material
valuation uncertainty” と も 説 明 さ れ る 比 較 評
価、コスト、収入の前提条件が揺れ動く中、不動
産・建物を始めとする価値とは一体何なのか、どのように評価されるべきなのだろうかを念頭にして、住宅市場の概況、評価システム、評価事例、評価基準を中心に考察した。
価値とはコストであり、資産であり、収入であるという見方が個別かつ同時に成り立つ可能性とともに、コロナ危機はそれらが価値評価手法のすべてであるとも言い切れない可能性を我々に問い

６）RICS,“UK Residential Market Survey”, October 2020
７）RICS,“Comparable evidence in real estate valuation, １ stedition）”, October 2019８） RICS,“Valuation approached and evidence during theCovid-19 health crisis”, RICS 2020
９）RICS,“RICS Practice Alert”, ６ November 202010）RICS-Valuation, IVS (international valuation standards)11）Shapiro, E. and others, Modern methods of valuation, 2019,
Routledge
12）Mark Pearsell,“The Land Tax 1692－1963”, Magazine of
the Friends of The National Archives Vol. 22 №３,December 201113）Walras, L., Elements of Pure Economics, fourth edition,
190014）Fisher, I., The theory of interest as determined by impatienceto spend income and opportunity to invest it : ,1907
15）Dean, J., Capital budgeting : top-management policy onplant, equipment, and product development, 1951

直しているという結論としたい。
（本執筆は、2020年12月13日時点のものです）＜筆者略歴＞
1969年大阪生まれ。1994年京都大学大学院（建築学）修士修了後、ゼネコン・不動産会社にて主に海外の建設・開発プロジェクト管理に20年従事。2015
年独立後は英国ロンドンを拠点に活動中。ICMS（国際建設積算基準）策定委員も務める。RICS（英国王立チャータード・サベイヤーズ協会）フェロー会員、
RIBA（王立英国建築家協会）会員、CIArb（英国仲裁人協会）会員、JIA会員、一級建築士。法学士（ロンドン大学）、工学士・工学修士。

建築コスト研究No.1112021.153