特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜下＞特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜下＞野村不動産におけるコストマネジメント

野村不動産株式会社

技術管理部課長

川井

純一

るが、インハウスに製造、販売、管理の各部門を1 企業収益と野村不動産のものづくり

かんかんがくがく持ち、一つひとつの物件に対し、侃々諤々議論をしながらものづくりをしている。それは、企画段はじめに図１をご覧いただきたい。

階から建物完成まで連綿と続き、建物完成後には野村不動産は民間企業であり、企業収益（図でフィードバックを行い、更に顧客のニーズを反映

１「純利益」あるいは「NOI利回り 」の部分）を確保することは至上命題であり、これは企業の存続することを社内で完結して行っている。
そして、もう一つ、本誌106号（2019.7）にて香山先生も語っておられた、「建築の公共性」にに関わる点である。
また、魅力的で顧客ニーズに合った建物をつくり、提供する商品やサービスが顧客に選ばれ続けも思いを致している。
民間企業がつくる建物であり、つくり手にとっることが、二つ目の企業の存続条件である。ても使い手にとっても私的なものではあるが、そ「野村不動産のものづくり」、これは徹底した魅の存在自体は公共性を持っている。

力的な空間づくり、そして品質、機能へのこだわ

例えば、その建物が、小学生の通学路に建っていれば、その子は６年間毎日その建物を見続けりである。
当社では、「製・販・管」一貫体制と言っている。その子がどういう子に育っていくか、その責任の一端を担っている。
そういった思いが、野村不動産のものづくりの原点である。
「 企 業 収 益 」 と「 顧 客 満足」、更に「公共性」、この三つをバランスさせることは、企業が持続的に成長する条件であると考えている。

図１
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事業における各コストと企業収益営業純利益（NOI）を不動産価格で割った値。不動産物件の収益力の指標となる。NOI：Net Operating Income

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野村不動産におけるコストマネジメント

投資コストの価値の最大化（あるいは、同価値

２ 事業はダイナミックに変わるのものをつくるコストの最小化）、即ちVE（バリューエンジニアリング）が「コストマネジメン

野村不動産は、野村不動産グループの中核会社であり、主に不動産ディベロップメントを担い、ト」の根幹なのだが、本稿ではもう少し実務的に、建築コストというものを考えたい。

その事業は、
１）集合住宅、戸建住宅の分譲・売却事業
２）オフィス、商業施設、物流施設、ホテル等の保有・賃貸・売却事業
３） それらを複合した再開発事業

３

 築コストにおける「適正価格」と建いう考え方

これまで見てきたように、建物原価が小さくなの三つに大別される。

れば、企業収益は増え事業性は向上する。

いずれの場合も、新たに土地を取得することから事業はスタートする。事業の組立てとしては、
まずボリュームスタディを行い、実現可能な販売価格や賃料を見立て、同時に建物原価について算

しかしながら、我々は、必ずしも「安ければよい」というスタンスはとらない。
我々が目指しているのは、「適正価格」での発注である。

定を行い、土地価格を算出する。そうして取得で「適正価格」とは？

きた土地原価はその時点でfixされる。
販売価格や賃料については、景気や周辺相場と公共工事において、発注者が作成する「内訳いった外的要因に影響されるが、建物の商品性・書」があるが、積極的には公開されていないもの魅力づけによるところも大きい。

であり、その根拠となっている物価本は見ること一方、建物原価は最も内的にコントロールできができても、それによる制約はない。物価本は調る要素である。日影・斜線等形態規制の中で、土査価格ではあるが、ものによっては「実勢価格」

地の能力を最大限に引き出し、またプランの良しではないと言われることもある。

悪し、外観デザインの優劣によって、様々な解が我々が考える「適正価格」とは、施工者（ゼネ存在する中でベストと考えられるものを、いかにコン）とディベロッパーの双方が適正な利益を得合理的に安くつくるかということが求められる。

ることができる価格である。

<企画時>

ゼネコンとディベロッパーとの工事契約が「適正価格」でなされることは、ゼネコンとサブコンとの契約、更にはディベロッパーが顧客に提供する商品やサービスの価格が「適正」となるための必要条件となる。

<実施時>

建築というものは一品生産品であり、仮に設計内容が同じであっても、敷地条件によって価格は異なり、同価格の建物は存在しない。それ故、「適正価格」を算出すること、ましてや「適正価住戸構成、建物形状階数を大幅に変更
写真１

集合住宅（定期借地権付き分譲マンション）２格」で発注することは容易ではない。
次項で、野村不動産の「適正価格」を目指した
建築コスト決定のプロセスを具体的に紹介する。

２

都心では得がたい既存の森を最大限残すことで、希少な生態系の保存、緑量の確保を行い、豊かな環境を次世代に継承している。居住者に対しても、森に直接面した、森に開かれた住戸・共用空間を提供することで、季節の移ろいや樹々の香り、鳥や虫たちの声を内部に取り込み、あたかも森の中で暮らしていると錯覚するような、都心では希薄となる五感を増幅する都市居住を可能にしている。道路拡幅整備も行い、周辺環境の向上を図った。

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特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜下＞

タンス、経費（利益）の考え方によって、結果は４当社における建築コスト決定のプロセス一様ではない。
①と②のコスト差が生じた場合、この段階ではゼネコンも見積内訳書が出せないため、その差の野村不動産で発注する工事（主に新築工事）の原因追及は困難であり、ゼネコンとの交渉も精緻

建築コスト決定のプロセスは、概ね図２のようななものになりにくい。しかし、前述のように土地フローとなる。

取得時の建物原価の見立ては、社内において極めて重要である。

ﾎﾞﾘｭｰﾑﾁｪｯｸ
企画① 社内概算作成② ゼネコン概々算取得

計画の大幅な見直し

基本計画
基本設計

事業計画の見直しを行う。見直しは単なるVEではなく、より高く売れる（貸せる）形態にならな
いか、販売面積（賃貸面積）を増やせないかとい③ ゼネコン精概算取得

う観点で行い、事業収益の改善が見込める場合④ ゼネコン精概算検証

は、工事費予算額も上げる。
そういった観点から、土地取得後基本設計完了

実施設計⑤ 精算見積り取得までの間に計画の見直しを行うわけだが、その過⑥ 査定・交渉

程におけるその変更に伴う建築コストについて、その都度社内概算、あるいはゼネコンに相談しな契約・着工
図２

土地取得成功後、基本計画・基本設計で改めて建築コスト決定のプロセス①及び②は土地取得前の段階である。
この時点の資料は、概要書、面積表、平面図に加え、プラウド（集合住宅）、PMO（事務所）、GEMS（商業施設）等の当社ブランドの仕様書でがら行っている。
次に、基本設計が完了した時点で、改めてゼネコンの精概算を取得する（③）。
実はこの段階が建築コスト決定のプロセスの中で「肝」となる。
従来（15 ～ 20年以上前）は「見積り」と言えば「精算見積り」のことであり、実施設計完了後ある。
①の社内概算では、過去データを基に、延床面に初めて取得するものであった。

積、平面形状、階数、外壁率等のパラメータが、躯体、仕上、設備工事等にどう影響するかをシステム化し、想定数量を算出、これにデータベースの単価を乗じて算出する。
同時に、②のゼネコン概々算を取得する。
見積り依頼をするゼネコンは、用途・規模などに応じてグルーピングしており、その中のゼネコンに継続的に発注することにより、当社物件に慣れてもらうことで、コストの精度が上がり、手戻りロスが少なくなると考えている。
また、物件毎に各ゼネコンの受注のタイミング等を確認しながら、グループの中から複数社を選定している。
それでも、ゼネコンによって直工費の算出方法は様々であるし、それに加え、物件への取組みス

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写真２ 日本橋室町野村ビル（YUITO）
隣接４街区との一体的な開発により、容積率を最大化

野村不動産におけるコストマネジメント

公共工事における「入札」と同じように、我々・我々が望むグレードの製品・品質が選択され民間会社も、「見積り合わせ」というやり方で、ているか？

実施設計終了後にゼネコン数社から同時に見積り・見積り落ちまた重複等はないか？

を取得することもあった。そこで一番安いコスト・単価は適切か？

を提示したゼネコンと更に交渉し、折り合いをつ・工事条件、別途工事等は適切か？

けたところで発注する方法である。など最終検証を行う。

また、それでも予算に合わないケースは出てきて、事業の是非の判断を求められることもあった。

それらがクリアーになって初めて、工事契約を取り交わすことになる。

今日では、事業精度を高めるためにも、早い段階から建築コストを精査するようになり、基本設計完了時には、ゼネコンと「概算合意」するべく５ 事例紹介取り組むようになっている。
そのために、「野村不動産標準仕様書」や「品次に当社の非住宅建物にはどのようなものがあるのかを紹介し、その建築コストについての実績質マニュアル」を整備し、設計図書の補完資料との一部を紹介したい。

することにより、より精算見積りに近い精度で概＜PMO＞算金額を算出してもらっている。また、ここで算PMO（プレミアム・ミッドサイズ・オフィス）

出された建築コストが果たして「適正価格」かどは、「中規模ながら、大規模ビルと同等の機能性うか、社内概算システムを使って判断しているとグレードを併せ持つ新しい中規模オフィス」と（④）
。

いうコンセプトを持って、2008年から供給開始し実際には多くの場合、ゼネコンの概算金額は社たシリーズである。

内概算金額を上回る。そこで我々は、専門業者都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）を（サブコン）から直接見積りをとることを行う。

中心に約40棟３が竣工しほぼ満室稼働している。

この手法は、「オープンブック方式」的な手法であり、一括発注方式の場合には、一般的に業界で必ずしも歓迎されない。そこに我々は踏み込み、直接専門業者と価格交渉を行う。そこで出てくるコストは「実勢価格」であり、より「適正価格」に近いものであると考えている。
このように得られたコスト情報は、ゼネコンとの交渉において非常に有効であり、また場合によっては、ゼネコンにとっても有益な情報となることもある。それらの手法を組み合わせて、ゼネコンと交渉を行い、「概算合意」にこぎつける。
この段階で、事業における建物原価はほぼfixされる。
さて、工事発注の最終段階として、⑤の精算見積り取得と⑥の査定・交渉がある。その前の実施
設計段階においては、我々はかなりの部分を標準化することにより、精概算と精算見積りのブレを小さくしている。
この場合でも、内訳書のチェックは必ず行う。

写真３

PMO渋谷

3

いずれも新築時に野村不動産が発注者であった物件数で、竣工後に売却した件数を含む。

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特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜下＞＜GEMS＞

ここで、各用途の建物の最近の事例について、GEMS（ジェムズ）は、飲食店舗を中心とした都市型商業施設で、一つひとつの店舗が宝石のように街で輝く存在であってほしいとの思いが込められている。

社内概算と契約金額との差がどれくらいあるのかを表１に示す。
表１

社内概算金額と契約金額

社内概算🄐
（百万円）

契約金額🄑
（百万円）

物件A

1,077

1,128

104.7%

物件B

2,404

2,379

99.0%

物件C

394

408

103.6%

物件D

5,663

5,713

100.9%

物件E

5,841

5,606

96.0%

これまで、都内のみならず、横浜、大阪、名古屋で約15棟３稼働している。

比率
Ｂ/Ａ

数字の近いものもあれば、やや差の大きな物件もある。
社内概算システムは３ヵ月毎にアップデートしており、一定の基準から導き出される金額であるので、物件ごとのブレは小さい。
過去の契約金額が、「適正価格」であったのかどうか？

感覚的には、誤差は５％以内であったと思っている。
写真４GEMS茅場町＜LP＞

６ おわりにLP（ランドポート）は、マルチテナント型大オリンピック需要や消費税改定の影響が一段落

規模高機能という枠を超えて、よりテナントニーした一方、現場の４週８閉所の導入などで、建築ズを反映した付加価値を持った物流施設で、首都コスト情勢は新しい局面を迎えている。４週８閉

3所については、工期や労務費単価への影響が考え圏を中心にこれも約15棟 稼働している。

られる。
民間事業における最大のリスクは、「土地を取得し事業計画を策定した後の価格の変動（不確実性）」である。
このリスクの一つである建築コストの変動は、時として事業の是非に関わる場合もある。
今後は、このリスクを最小限にすること、即ちできるだけ早期に建築コストをfixすることがますます重要になっていくと思われる。
写真５

LP高槻

そのための方法を、我々は今も模索しているところである。

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