空家等対策の推進に関する特別措置法第６条に基づく

大田市空家等対策計画

平成 31 年 3 月
大 田 市

1

～ 目 次 ～第 1章

空家等対策計画の概要 ................................................. 1

1.

計画策定の背景と目的 .................................................. 1

2.

計画期間 .............................................................. 23.

計画の位置付け ........................................................ 24.

計画の対象 ............................................................ 3

第 2章

空家等の現状......................................................... 4

1.

全国及び島根県の住宅の状況 ............................................ 42.

大田市の状況 .......................................................... 6

第 3章

空家等に関する基本的な方針 .......................................... 101.

基本的な考え方 ...................................................... 10

2.

空家等対策の視点・方向性 ............................................. 11

第 4章

空家等対策の基本施策 ................................................ 121.

空家等の実態把握 ..................................................... 122.

空家化の予防・発生抑制 ............................................... 12

3.

空家等の利活用 ....................................................... 13

4.

空家等の適正管理の促進 ............................................... 155.

管理不全な空家等の解消 ............................................... 16

第 5章

空家等対策の実施体制 ................................................ 23

1.

庁内の組織体制 ....................................................... 23

2.

空家等対策協議会の設置 ............................................... 25

3.

空家等対策検討委員会の設置 ........................................... 254.

計画の進捗管理と成果検証 ............................................. 25

第 6章

資料編 ................................................................. 26

2

第１章

１.

空家等対策計画の概要

計画策定の背景と目的

全国的に適切な管理が行われていない空家等が年々増加し、放置すれば倒壊等保安上危険となるおそれのあるものが多くあり、また防災、衛生、環境等の面で地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしています。今後の社会構造として人口減少を伴う少子高齢化の加速により、高齢夫婦のみや高齢者の一人暮らし世帯が更に増加するなど、高齢世帯の単独世帯化が進行し、結果的に空家等が増加し社会的にも問題が顕在化してくることが本市においても見込まれています。
このような背景のもと、平成 26 年 11 月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下「法」という）が公布され、総合的な空家等対策に関する施策について法的な整備がなされました。
これに基づき、地域住民の生命、身体、財産を保護し、生活環境の保全を図り、あわせて空家等の利活用を促進するため、このたび法第 6 条に基づき大田市空家等対策計画を策定するものです。
計画では、今後の計画的な空家等の予防・発生の抑制、利活用等、適正に管理されなくなった空家の総合的な対策を推進することを目的とします。

◆空家等対策計画＜法第６条第１項＞

市町村は、その区域内で空家等に関する対策を総合的かつ計画的に実施するため、基本指針に即して、空家等に関する対策についての計画を定めることができる。

1

２.

計画期間

第 2 次大田市総合計画の計画期間にあわせ、平成 31 年度（2019 年）から平成 38 年度（2026 年）までの 8 年間を計画期間とします。
ただし、空家等への対策は、長期的な視点で実施していく必要があるため、今後の人口減少も見据えた社会情勢の変化や計画に示された内容の進捗状況等を勘案・検証し、必要に応じて適切な見直しを行います。

３.

計画の位置付け

本計画は、法に基づき策定するもので、平成 27 年 2 月に国から示された「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」（以下「国指針」という。
）に即した計画とします。
また、上位計画である大田市総合計画・都市計画マスタープラン『立地適正化計画』と連動した計画と位置付けます。
＜計画の位置づけ＞

国

空家等対策の推進に関する特別措置法（平成２６年法律第 127 号）

空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針（平成２７年２月２６日総務省告示・国土交通省告示第 1 号）[平成２８年４月１日改正]

県市

島根県地域住宅計画

大田市総合計画
まち・ひと・しごと創生総合戦略（大田市定住促進ビジョン）
都市計画マスタープラン
立地適正化計画

大田市空家等対策計画

大田市住宅マスタープラン

2

４.

計画の対象

本計画の対象とする空家等の種類及び対策の対象とする地区は、以下の通りとします。
（1）空家等の種類

本計画の対象とする空家等の種類は、法第２条第１項に規定された「空家等」のうち、「戸建住宅（長屋、店舗併用住宅を含む）」とします。
ただし、空家等の発生を抑制する取組については、「空家等」に該当しない住宅も対象とします。

◆空家等 <法第 2 条第 1 項>
建築物又はこれに附属する工作物※1 であって居住その他の使用がなされていないことが常態※2 であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するも
のを除く。
※１

これに附属する工作物 : ネオン看板など門又は塀以外の建築物に附属する工作物が該当する。

※２

居住その他の使用がなされていないことが常態 : 年間を通して建築物等の使用実績がないことが 1 つの基準となる。

◆特定空家等（2）<法第 2 条第 2 項>①

倒壊等著しく保安上危険となるそれのある状態②

著しく衛生上有害となるおそれのある状態③

適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態④

その他生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

空家等に関する対策の対象とする地区

平成 28 年度に実施した『空家等実態調査』の結果より、市内の空家等は、市全域に分布しており、空家等対策を総合的に実施する観点から、本計画の対象とする地区は、大田市全域とします。
ただし、用途地域(大田町・長久町・久手町のそれぞれ一部)については、建物が密集し周囲に影響を及ぼす可能性が高いため、本計画の重点地区に位置づけ、積極的な空家等対策の施策を検討していきます。

3

第２章

１.

空家等の現状全国及び島根県の住宅の状況（1）全国の状況
平成 25 年に総務省が実施した住宅・土地統計調査（以下「統計調査」という）の値によると、全国の総住宅数は 6,063 万戸で、5 年前の前回調査に比べ 305 万戸、率にして 5.3％
増加しています。一方、総世帯数は 5,246 万戸となっており、住宅の件数が世帯数を上回っており量的には充足していることが伺えます。このうち空家の件数は 820 万戸で、5 年前に比べ 63 万戸、率にして 8.3％増加しており、総住宅数に占める割合いわゆる空家率は 13.5％と 0.4 ポイント上昇し、過去最高となっています。
また、「賃貸用又は売却用の住宅」及び「二次的住宅」を除いた「その他の住宅」に属する空家の数は 318 万戸に上っており、これは総住宅数に占める割合は 5.2％で、その数は過去 20 年間で約 2 倍に増加しています。
◆「二次的住宅」とは… 別荘など、週末や休暇時に避暑・避寒・保養などの目的で使用される住宅や、ふだん住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなったときに寝泊まりするなど、たまに寝泊まりしている人がいる住宅。
◆「その他の住宅」とは…「二次的住宅」「賃貸用の住宅」「売却用の住宅」以外の人が住んでいない住宅で、例えば、転勤、入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など。

空家率

空家数

空家数
空家率

◆ 総住宅数、空家数及び空家率の推移 － 全国（昭和 38 年～平成 25 年）「平成 25 年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の要約」(総務省統計局)より

4

（2）島根県の状況
島根県の空家の推移をみると、昭和 23 年の 683 戸から一貫して増加を続けており、平成25 年では 44,800 戸となっています。
また総住宅数に占める空家の割合は昭和 23 年の 0.4％から年々増加し平成 20 年では 14.9％まで上昇しましたが、平成 25 年には 14.7％と 0.2 ポ
イント減少となっています。なお、全国の空家率は 13.5％と比べても島根県の空家率は全国平均よりも高い値となっています。

空家数（県）
空家率（県）
空家率（全国）◆ 空家数及び空家率の推移 － 島根県（昭和 23 年～平成 25 年）「平成 25 年島根県住宅・土地統計調査結果の概要」(島根県)より◇住宅・土地統計調査による空家調査とは住宅・土地統計調査とは、住宅とそこに居住する世帯の居住状況の実態を把握し、その現状と推移を明らかにするために５年ごとに国が行う調査です。調査方法は抽出調査であり、調査による統計値は推計によるものとなっているため、総務省統計局公表の数値と実態数か い りの乖離が考えられます。
大田市ではより実態に近い空家の状況を把握するため、空家の実態調査を行いました。

5

２.

大田市の状況

大田市では、空家等の実態を把握し、効果的な空家等対策を検討するため、平成 28 年 7月から平成 29 年 2 月にかけて、市内全域を対象に実態調査を実施しました。
（1）調査の概要①

調査対象◆ 戸建住宅・・・一般的な戸建の住居で、同一敷地内に複数建物があり、複数空家と思われる建物がある場合、母屋を空家棟とし、調査・取得※同一敷地内の建築物（旧宅、離れ、倉庫、カーポート等）は、空家でなく付属物（工作物）
として取り扱う。

◆ 長屋住宅・・・一戸単位で空家を調査・取得◆ 店舗兼住宅・・1 階テナント、2 階住居等で、両方空家の場合、 空家として調査・取得◆ 共同住宅・・・1 棟全室が空家の場合、空家として調査・取得◆ その他・・・・倉庫やプレハブ等上記に該当しない物件や、その他、 利用用途が不明な建物②

空家等の特定方法及び不良度判定
調査の方法は、大田市全域の全ての家屋に対し現地調査を実施して、下記の判断基準により空家を特定し、外観目視により空家等を把握し、損傷や劣化程度・危険度等を判定しました。

＜空家等の判断基準＞
A：郵便受けにチラシや郵便物が大量に溜まっている
B：窓ガラスが割れたまま、カーテンがない、家具がない
C：門から玄関まで草が生えていて出入りしている様子が伺えない
D：売り・貸し物件の表示がある
E：上記以外（電気メーターが動いていない等）

6

(2)

調査結果の概要（大田市空家等実態調査業務結果報告書より抜粋）

平成 28 年 7 月から平成 29 年 2 月にかけて実施した空家等実態調査の結果、2,228 件の空家等が確認されました。そのうち調査判定が可能な空家の件数は 2,045 件、建物に近寄ることができない等の判定が不可能な空家の件数は 183 件でした。
空家の状態別内訳としては、判定可能な 2,045 件のうち老朽度・危険度が低く住居等に利用可能なランクＡが占める割合は、全体の 54％でした。管理が行き届いていないが、当面の危険性は少ないランクＢが占める割合は、全体の 23％となり、利活用できる可能性が高いランクＡ,Ｂの占める割合は、全体の 77％でした。
反対に、老朽化・危険度が高く、倒壊等の危険性があるランクＤ・Ｅの件数は 201 件で、全体に占める割合は 10％でした。
◆判定不可・・・地図上に家形が存在、または、建物の一部が見えるが、建物に近寄ることができず、周囲の塀等や雑草の繁茂により調査判定が出来なかったものを「判定不可」とした。

①

老朽度・危険度ランク別に見た空家等件数

老朽度・危険度ランク別 空家等件数（2,045 件）

凡例：老朽度・危険度ランク別に見た空家等件数

ランクＡ：小規模の修繕等により、再利用が可能。
ランクＢ：管理が行き届いていないが、当面の危険性は少ない。
ランクＣ：管理が行き届いておらず、一部損傷が見られる。
ランクＤ：倒壊の危険性があり、修繕や解体などの緊急度が極めて高い。
ランクＥ：倒壊の危険性があり、解体などの緊急度が極めて高い。

7

②

大字（町）ごとの空家等の件数
空家等の大字（町）別では、多い順から 5 地区は、大田町大田 215 件、温泉津町福光

133 件、三瓶町志学 112 件、温泉津町小浜 106 件、大森町 96 件の順となります。

町別・まちづくりセンター別空家件数
町名

大田町

川合町

三瓶町

山口町

富山町

朝山町
波根町
久手町
鳥井町

長久町

静間町

大字名

まちづくり
センター

大田町 大田215

大田町 吉永6

大田町 野城4

川合町 川合30

川合町 忍原

9

大田

空家
件数

町名

225
久利町

川合

川合町 吉永9

三瓶町 池田95

三瓶町 小屋原26

三瓶町 志学112

三瓶町 上山19

三瓶町 多根25

三瓶町 野城4

山口町 山口29

山口町 佐津目4

富山町 山中16

富山町 才坂30

富山町 神原6

朝山町 朝倉12

朝山町 仙山8

波根町

54

久手町 波根西30

久手町 刺鹿44

鳥井町 鳥井26

鳥井町 鳥越4

長久町 長久
長久町 土江長久町 稲用2

長久町 延里

4

静間町

26

静間

60

五十猛

五十猛町 五十猛町
大屋町

空家
件数

48

池田

121

志学

131

北三瓶

62

大森町

水上町

祖式町
大代町

富山

52

大字名

空家
件数

まちづくり
センター

久利町 久利11

久利町 市原6

久利町 佐摩0

久利町 松代4

久利町 行恒5久利町 戸蔵2

大森町

96

水上町 福原

33

水上町 荻原

6

水上町 三久須

15

水上町 白坏

25

祖式町

74

大代町 大家91

大代町 新屋

35

空家
件数

久利

28

大森

96

水上

79

祖式

74

大代

126

温泉津

213

湯里

85

福波

214

井田

155

仁万

46

温泉津町 温泉津

69

温泉津町 小浜106

温泉津町 上村

17

温泉津町 飯原

21

温泉津町 湯里39

温泉津町 西田

46

温泉津町 温泉津町 福光

133

温泉津町 今浦

50

温泉津町 吉浦

31

20

温泉津町 井田

49

6

温泉津町 福田44

温泉津町 太田39

温泉津町 荻村

23

26

仁摩町 仁万3360

仁摩町 天河内13

仁摩町 宅野23

宅野

23

仁摩町 大国29

大国

29

仁摩町 馬路93

馬路

93

大屋町 大屋9

大屋町 鬼村11

大屋町 大国

12

朝山

20

波根

54

久手
鳥井

長久

74
30

32

仁摩町
大屋

32
全体件数

※上記一覧の赤文字部分は、空家の多い上位 5 地区。

8

2,228

2,228

③

大田市全域の空家等の分布状況

凡例：大田市全域の空家等の分布状況共通

ラ：小規模の修繕等により、再利用が可能。

ラ：管理が行き届いていないが、当面の危険性は少ない。

ラ：管理が行き届いておらず、一部損傷が見られる。

ラ：倒壊の危険性があり、修繕や解体などの緊急度が極めて高い。

ラ：倒壊の危険性があり、解体などの緊急度が極めて高い。
：判定不可

9

第３章

１.

空家等に関する基本的な方針

基本的な考え方

大田市では、次の 2 点を基本方針として空家等対策を進めて行きます。

【1】空家等の適切な管理は所有者等の責務であることを基本としながら、行政・地
域住民・事業者等が連携して空家等対策に取り組みます。

空家等の適切な管理は、法第 3 条に掲げられているように所有者等の責務です。しかし、経済的、時間的、距離的な事情等から適切に管理されていない空家等が発生し、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼす事例が発生しています。
こうした状況を放置できないことから、所有者等の責務であることを基本としつつ、行政・
地域・事業者等がそれぞれの立場で連携して空家等対策に取り組みます。

【2】安全でだれもが住みたいと思う魅力あるまちづくりの一環として総合的な空家等対策を推進します。

適切に管理されていない空家等が防災、衛生、景観等の面で地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることから、地域住民の生命、身体又は財産を保護するために、空家等の発生を抑制します。適切な管理が行われていない空家等については所有者等に適切な管理を働きかけ、特定空家等に対しては必要に応じて、法に基づき適切な措置を行います。
また、利活用が可能な空家等については、空き家バンク制度により空家情報を提供し、移住・定住希望者の移住・定住を促進します。
このように、安全でだれもが住みたいと思う魅力あるまちづくりをめざし、空家化の予防
空家等の適正管理の促進、空家等の利活用の促進、不良空家等の解消、庁内推進体制の構築
といった空家等対策を総合的に推進します。

10

２.

空家等対策の視点・方向性
空家等の対策は、その建築物の状態に応じて実施する施策が異なります。そのため、空家等対策を推進していくためには、建築物の状態に応じた視点に基づいた施策に取り組んでいく必要があります。

建物等の状態
建築時・居住時

視点に基づいた施策【空家化の予防・発生抑制】①建築物の将来を見据えた情報提供②良質で安全な住まいづくり

空家化したとき【空家等の利活用】①所有者からの活用可能な空家情報の把握②空き家バンク制度の普及③空家等の活用促進④空家等の活用支援【空家等の適正管理の促進】①空家等の適切な管理の周知②所有者等を対象とした相談対応

管理不全な状態【管理不全な空家等の解消】となったとき①適切な管理の指導②除却に向けた支援

実施

施策の推進

【推進体制の構築】①庁内連携体制の構築②市民等からの相談窓口の一本化

11

第４章

空家等対策の基本施策

１. 空家等の実態把握（1）定期的な調査による実態把握
平成 28 年度に市内全域を対象とする実態調査を行い、一定の把握を行ったところですが、空家等の状態は年々変化するため、市内全域を対象とする調査を必要に応じて実施し、状況を把握していきます。
また、自治会や市民から、地域にある空家等についての情報を収集します。
※ 平成 30 年 4 月 9 日に発生した島根県西部を震源とした地震により、空家等の状況が大きく変化していることが考えられるため、平成 30 年度に再調査を実施します。
調査の結果が出た後検討を行ない、具体的な施策に反映します。

（2）台帳等の作成
収集した空家等の情報については随時、個票（カルテ）及び空家等台帳（リスト）を作成し、ＧＩＳ（Geographic

Information

System＝地理情報システム）と連動した、管理を行うこととします。

２. 空家化の予防・発生抑制（1）予防・発生抑制のための情報提供・意識啓発
国の空家実態調査では、空家となった住宅の取得原因の半数以上が相続時であるという調査結果が出ています。
空家化の原因の多くは、高齢世帯の住宅所有者がお亡くなりになられたり、あるいは施設に入所されるなど、居住者が不在となった後、相続や管理の引継ぎ等が円滑に行われず無居住化することにあります。居住している段階から、将来、空家とならないための取組に対する情報提供や意識啓発により、相続登記の促進や居住者がいなくなった
場合の利活用を図り、空家等の発生を予防します。

12

（2） 住宅の品質向上の推進
空家化の予防や空家等の市場流通を円滑にするために、居住している段階から、リフォームや耐震改修などの住宅の品質向上の促進を図ります。

３. 空家等の利活用（1）空き家バンク制度の普及
空き家バンク制度の普及を図るため、広報おおだ、ホームページ、ぎんざんテレビ
放送等を活用します。

大田市空き家バンク制度

大田宅建センター

13

（2） 空家等の活用促進
空家等が発生しても、それがそのまま放置されることなく、住宅市場の流通ルー
トに乗せることができれば、新たな活用に結びつき、「空家問題」に発展することを防止できます。
国交省が平成 30 年 6 月に策定・公表した「空き家所有者情報の外部提供に関す
るガイドライン」により、所有者本人の同意があれば空家所有者の情報を民間事業者へ提供することについての法的整理や仕組み・手法などが示され、行政（空家担
当部局）から民間事業者へ情報提供が積極的に行える環境が整いました。
このガイドラインをもとに、『大田市空家等活用プロジェクト（仮称）』を創設し、
民間事業者のノウハウにより、空家等の活用促進を検討していきます。
その他、空家等を活用したグループホーム等の整備や民泊での活用及び、除却後の跡地利用についても関連する事業団体等に対して、行政を通じて、情報提供を行い、活用促進につなげます。

14

（3） 空家等の活用支援
空家の活用を促進するため、リフォームやリノベーションにより、利活用が図られる住宅や店舗などに対して既存の助成制度の見直しや拡充を含め検討します。

◆リノベーション…建築物の修理、改造。耐震性や省エネ性などの機能を高めるなど既存の建物を大規模改装し、新しい価値を加えること。

４.

空家等の適正管理の促進（1）空家等の適切な管理の周知
納税通知等の市からの文書発送時や広報おおだ、ホームページ、ぎんざんテレビ
放送等を活用して、所有者等に空家等の適切な管理の重要性や管理不全の空家等が周辺にもたらす諸問題について啓発するとともに、空家等に関連した取組み等について、周知を図ります。

（2）所有者等を対象とした相談対応
空家等所有者などに代わって空家等の適正な管理を代行するサービス事業者の情報提供を行ないます。

15

５.

管理不全な空家等の解消（1） 空家等の危険度の判定基準
空家等の危険度の判定にあたっては、「特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」を基本として、以下に定めた判断基準
により空家等の危険度の判定を行います。

【住宅又はその付属建築物の不良度の測定基準（住宅不良度）】
判定区分

判定項目

①
1

外壁

構造耐力上主要な部分である基礎が玉石であるも
の

10

ロ

構造耐力上主要な部分である基礎がないもの

20

外壁の構造が粗悪なもの

イ

③

基礎、
土台、
柱又は
はり

ロ

ハ
2

構造の腐朽
又は破損の
程度

イ
④

外壁
ロ
イ

⑤

3

4

防火上又は
避難上の構
造の程度
排水設備

屋根

評点

イ
基礎

構造一般の
程度
②

評定内容

最高
評点

50

25

柱が傾斜しているもの、土台又は柱が腐朽し、又は破損しているもの等小修理を要するもの
基礎に不同沈下のあるもの、柱の傾斜が著しいもの、はりが腐朽し、又は破損しているもの、土台又は柱の数ヶ所に腐朽又は破損があるもの等大修理を要するもの
基礎、土台、柱又ははりの腐朽、破損又は変形が著しく崩壊の危険のあるもの
外壁の仕上材料の剥落、腐朽又は破損により、下地の露出しているもの
外壁の仕上材料の剥落、腐朽又は破損により、著し
く下地の露出しているもの又は壁体を貫通する穴を生じているもの
屋根ぶき材料の一部に剥落はずれがあり、雨もりの
あるもの

25

50

100
15
25
15

ロ

屋根ぶき材料に著しい剥落があるもの、軒の裏板、たる木等が腐朽したもの又は軒のたれ下がったもの

25

ハ
イ

屋根が著しく変形したもの
延焼のおそれのある外壁があるもの

50
10

⑥

外壁

ロ

延焼のおそれのある外壁の壁面数が3以上あるもの

20

⑦

屋根

イ

屋根が可燃性材料でふかれているもの

10

⑧

雨水

イ

雨樋がないもの10

備考：一の評定項目につき該当評定内容が2又は3ある場合においては、当該評定項目についての評点
は、該当評定内容に応ずる各評点のうち最も高い評点とする。

100

40

10

合計
点

【住宅不良度の評価（A～Dの4段階評価）】
住宅不良度
ランク

評点

Ａ

0点以上15点未満

Ｂ

15点以上75点未満

Ｃ

75点以上100点未満

Ｄ

100点以上その他

判定内容
小規模の修繕により再利用が可能（または修繕がほとんど必要ない）
管理が行き届いておらず損傷もみられるが、当面の危険性はない（多少の改修工事により再利用が可能）
今すぐに倒壊の危険性はないが、管理が行き届いておらず、損傷が激しい（老朽化が著しい）
倒壊などの危険が切迫しており、緊急度が極めて高い（解体が必要と思われる）
更地、入居中16

【住宅又はその付属建築物の危険度測定基準（周辺住環境危険度）】
判定区分

判定項目

-被害度道路等の通
行人又は隣
接地に対す
る影響

①

評定内容

最高評点

イ

外壁、屋根材等が道路又は隣接地に強風等により飛散する等、敷地外に被害を及ぼす恐れがあるも
の

15

ロ

外壁、屋根材等が道路又は隣接地に落下する等、敷地外に被害を及ぼす恐れがあるもの

20

ハ

外壁、屋根材等が道路又は隣接地に既に落下す
る等、敷地外に被害を及ぼしている状況がうかがえ
るもの

50

イ

景観を著しく害するなど、特別な配慮が必要なもの

20

20

外壁又は
屋根等

② 景観
-地域的重
要度-

評点

50

③

エリア・立
地状況

ロ

道路に対して影響を及ぼす距離にあるもの

25

25

④

地元要望
等

ハ

自治会等の地元組織から要望があるもの

20

20

備考：一の評定項目につき該当評定内容が2又は3ある場合においては、当該評定項目についての評点は、該当評定内容に応ずる各評点のうち最も高い評点とする。

合計
点【周辺住環境危険度の評価（A～Dの4段階評価）】
住宅不良度
ランク

評点

Ａ

0点以上15点未満

周辺に被害を及ぼす恐れはない

Ｂ

15点以上25点未満

建築材の飛散等周辺に被害を及ぼす恐れがある

Ｃ

25点以上50点未満

建築材の飛散及び落下等周辺に被害を及ぼす恐れがある

Ｄ

50点以上

建築材の飛散及び落下等周辺に被害を及ぼす恐れがある
また隣接地や道路に対して影響を及ぼす距離にある

その他

判定内容

更地、入居中※調査基準参考資料
・『外観目視による住宅の不良度判定の手引き』（国土交通省）
・『「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）』（国土交通省）

以上の基準のうち、『住宅不良度』と『周辺住環境危険度』の評価がいずれも『Ｄ』ランクと判定されたものは、不良空家等として、所有者等に対し適正管理を求めます。

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（2）空家等に 対する適正管 理依頼
適切に管理が行われていない空家等がもたらす問題を解消するためには、所有者等が自らの責任により的確に対応することが原則となります。そのため市民からの通報や相談があった空家等については、以下に示す通り対応し、所有者に適正に管理していただくよう依頼します。
依頼にあたっては、周辺に悪影響が及んでいる状況や建物等の老朽化の状態が理解できるような写真を添付するとともに、相談窓口や公的支援などの資料等を同封するなどして、丁寧で分かりやすい情報提供に努めます。
【管理不全な空家等への初期対応フロー図】
市民からの通報・相談等◇窓口による状況確認◇現地調査（※必要に応じて）状況確認又は現地調査により担当部署振分◇所有者等の把握①土地建物登記簿調査②固定資産税納税義務者調査③住民票・戸籍簿調査等※緊急安全措置が必要
所有者等への適正管理の依頼
・面談、電話、文書送付等による依頼

所有者等が適正管理に応じない場合

根拠法令の選択及び具体的措置の検討

立ち入り調査の実施の検討

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（3） 緊急安全措置
地域住民の生命・身体又は財産が脅かされ、生活への支障が発生するなどのおそれがあり、その被害や支障の程度が重大で緊急な対応が必要と判断した場合は、公益性の観点か
ら諸現行法を根拠として被害・支障の拡大防止・未然防止のための緊急措置を行うことを検討します。
【空家等の緊急措置等を規定する現行法】
法律名

建築基準法

消防法

廃棄物処理法

道路法

条 項

10条

3条

19条4・7項

43・44・71条等

特定行政庁

消防長等

市町村長

道路管理者

行政執行権者
種別

対象
行
政
処
分
内容

種別
行
政
強
制

事由

条件・課題等措置命令①保安上危険な建築物 ①火災の予防上の危険 ①廃棄物の不法投棄等 ①みだりに道路に物件を等等と認める物件
による生活環境の保全 堆積
上の支障②交通に支障を及ぼす②同、支障が生じる恐 恐れれ③交通に危険を及ぼす
恐れ①建築物の除却・移転・ ①空家の周辺に放置さ改築・増築・修繕・模様 れた燃焼の恐れのある
替・使用中止・使用制限 物件等の除却等
等①支障の除却②支障発生の防止

行政代執行

①禁止行為
②防止するために必要措置③違反放置物件の除却

代執行・刑事告発①措置が講じられない ①措置が講じられない②過失なく所有者等を確 ②過失なく所有者等を確知できない
知できず、放置することが著しく公益に反する①措置が講じられない②過失なく所有者等を確知できない対象となる保護法益は、 火災予防に必要な最小 空家を「一般廃棄物」と 適用できる範囲が、道路
生命、身体及び財産に 限の範囲における物件 認定する必要がある
及び沿道区域に限られ限られ、環境や景観等 の除却等に限定されてるは対象とならないる【災害対応として空家等に対する応急措置等を規定する現行法】
法律名

災害対策基本法

条 項

64条1項

災害救助法
4条4・6項

執行者

市町村長

目 的

倒壊の恐れがある空家等について、災害の発生を 倒壊被害等からの住民の生命又は身体の保護防止する（応急公益負担等）

内 容

災害発生を予防するための空家等への立ち入り除 被災者の救出又は、被災した住宅の応急修理の却ための障害物除却

条件・課題

危険を防ぐための緊急避難措置として必要な場合 近隣住民の生命又は身体に危害が生じる恐れがに限られるある場合に限られる

事後処理

所有者等に措置内容を通知し、以後の適切な管理について指導するほか、市が一時負担した費用は、原則、所有者等に請求する。

19

（4）不良空家等の除却の促進
危険度判定基準（P16、P17）において、『住宅不良度』と『周辺住環境危険度』の評価がいずれも『Ｄ』ランクと判定された、不良空家等については、除却を行う所有者等に対して費用の一部を助成します。
また、地域の生活環境への悪影響の改善などを目的とした空家等の除却に対して、除却後の固定資産税の減免について検討を行います。

（5）特定空家等に対する措置等
法の施行に伴い、適切な管理が行われておらず、地域住民の生活環境に深刻な影響を及
ぼす空家等の所有者等に対して、市町村長は、必要な措置を講ずることが出来るようにな
りました。

①

特定空家等に対する措置の考え方
特定空家等においても、所有者自らの責任において、改善及び解決を図ることを基本原則とした上で、市が措置を講ずる必要がある場合があります。
措置を講ずる場合は、空家等の管理状況、所有者等や周辺住民の事情、悪影響の範囲と程度、危険等の切迫性を考慮しつつ、慎重に判断します。

②

特定空家等の判断初期対応でも改善がみられないものについては、特定空家等の判断を行ないます。判断について
は、「『特定空家等に対する措置』に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」に従い、立入り調査を実施して大田市空家等対策検討委員会にはかります。

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（6） 特定空家等に対する措置手順
適正管理依頼を行っても所有者等が問題を解消せず、地域住民の生命・身体又は財産を脅かす深刻な影響がある場合は、法に基づき、特定空家等として行政措置を行います。

【特定空家等の措置フロー】

相談等

近隣への聞取調査

（

空
家
等
の
確
認
初
期
対
応

◇状況確認

法9条①

◇外観調査

法2条①

◇所有者等の把握

法10条①③

・登記簿・戸籍・固定資産税情報他

）

特
定
空
家
等
の
判
断

面談・文書等送付

所有者等へのお知らせ
法9条②③

判断困難時

立会

立入調査実施通知及び立入調査

空家等対策協議会へ
の意見聴取

法2条②
特定空家等の判断

空家等対策検討委員会・幹事会

法14条①
面談・文書等送付（助成等の案内）

助言・指導
法14条②

面談・文書等送付

特
定
空
家
等
へ
の
措
置

法14条⑤
意見書の提出又は公開による意見聴取

勧告

固定資産税等
特例除外

法14条④
事前通知
法14条③
命令

※所有者を特定できない場合

法14条⑪
標識設置・公示法14条⑨
戒告書による通知
法14条⑩

法14条⑨
「助言・指導」から「代執行」
までの市による措置について
は、所有者等が空家等の管理不全な状態を改善し、本市が確認次第、措置終了となります。

代執行令書による通知
法14条⑨
代執行の実施

費用の徴収

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略式代執行

①

助言・指導（特措法第 14 条第１項）
特定空家等の状況を改善するよう文書で助言・指導を行います。また状況に応じて再助言・指導を行います。この時、法での「勧告」「命令」「代執行」による行政措置によって所有者等にかかる負担などを説明します。

②

勧告（特措法第 14 条第 2 項）
助言・指導により改善されない場合には、猶予期限を設け、必要な措置を講ずるように勧告します。
なお、勧告した場合には、特定空家等の敷地の固定資産税の住宅用地特例を解除します。

③

命令（特措法第 14 条第 3 項）
勧告を行っても、期限内に改善が行われない場合は、相当の猶予期限を設けて、「勧告」にそった措置を履行するように命令します。命令に違反した場合には、50 万円以下の過料に処せられます。

④

戒告（行政代執行法第 3 条第１項）
命令をした場合、その期限までに必要な措置がとられないときは代執行をする旨をあらかじめ当該所有者等に対し、文書で戒告します。

⑤

代執行令書（行政代執行法第 3 条第 2 項）
戒告をした場合、所有者等が指定の期限までにその義務を履行しないときは、代執行令書により代執行なすべき時期等を所有者等に通知します。

⑥

行政代執行（特措法第 14 条第 9 項、行政代執行法第 2 条）
猶予期限内に「命令」が十分に履行されない場合には、行政代執行により所有者等に代わり市が危険な状況等を解消又は周辺の生活環境の保全を図るための必要な措置を行います。
代執行に要した費用は、所有者等から徴収します。

⑦

略式代執行 （特措法第 14 条第 10 項）

所有者等が過失なく特定できない場合は、「助言・指導」「勧告」「命令」を経ず、略式代執行により危険な状況等を解消します。

22

第５章

１.

空家等対策の実施体制

庁内の組織体制

空家等に関する課題は、防災、防犯、環境、衛生、景観のほか、漏排水、耐震等の建物設備、住宅等の利活用、税に関する事項など多種多様であるため、その対応は庁内関係各課による連携が必要となります。
また、住民又は所有者等から寄せられる問合せに対し、
整理しながら
適切に対処することが求められることから、空家等に関する総合的な情報提供を行うことができる相談窓口を設置します。
市民からの相談には、その内容に応じて関係する部署が連携して対応します。なお、必要が認められる場合には、専門家団体とも連携し問題の解消に努めます。

空家等に関する相談体制イメージ

所有者

市民
相談
通報

相談

市役所相談窓口（都市計画課）
連絡

報告

担当部署
相談内容に関する調査・対応など

連携

専門家（不動産・建築・法務・福祉・防犯）

23

庁内

庁内連携体制※この表に記載のない項目も、庁内他部署との連携を図り相互に協力し対応します。

関係課
まちづくり定住課役

割・空家等の利活用に関すること・地域からの情報提供に関すること

危機管理室

・防災上対策が必要な空家等に関すること

総務部総務課・特定空家等の措置に対する法手続きに関すること

税務課

・空家等の所有者の情報提供に関すること・空家等の税に関すること・空家化の予防・発生抑制の啓発に関すること

介護保険課

・グループホーム等への利活用に関すること

地域福祉課

・施設入居時の情報提供に関すること

市民課

・空家等の所有者の情報提供に関すること・空家化の予防・発生抑制の情報提供に関すること

環境政策課

・衛生上対策が必要な空家等に関すること（

樹木・雑草の繁茂、動物の住みつき、ごみの処理等 ）

産業企画課

・空店舗・空事務所等の利活用に関すること

農林水産課

・農道に近接する空家等の通行及び安全に関すること

都市計画課

・空家等対策計画の策定及び変更に関すること・空家等に関する相談窓口に関すること・空家等に関する建築基準法及び景観法に関すること・空家等に関する法第 9 条第 2 項（立ち入り）の調査に関すること・空家等の実態把握に関すること
・空家の除却支援に関すること・空家化の予防・発生抑制の啓発に関すること・住宅の品質向上に関すること
・特定空家等に係る措置（助言・指導・勧告・命令・行政代執行）に関すること
・空家等対策協議会の運営に関すること
・空家等対策検討委員会の運営に関すること

土木課

・道路（市道、里道）、水路に近接する空家等の通行及び安全に関すること

上下水道部管理課

・空家等の所有者の情報提供に関すること

消防部予防課・防火上対策が必要な空家等に関すること

教育部総務課

・通学路に近接する空家等の通行及び安全に関すること

石見銀山課

・伝建地区内及び史跡地内における空家等に関すること

24

２.

空家等対策協議会の設置

大田市空家等対策協議会は、大田市空家等対策協議会設置条例に基づき、市長のほか、法務、建築、不動産の専門家、議会、住民代表等で構成し、事務局を都市計画課に置き、空家等対策計画の作成及び変更並びに実施に関する協議を行うほか、特定空家等に該当するか否かの判断が困難である場合の協議を行うことを目的に設置しています。

３.

空家等対策検討委員会の設置

大田市空家等対策検討委員会は、大田市空家等対策検討委員会設置要綱に基づき、関係課
をもって組織し、事務局を都市計画課に置き、空家等に関する情報共有及び横断的な連携を図ることで、施策を効率的かつ効果的に展開するために設置しています。

４.

計画の進捗管理と成果検証

空家等に関して、
「予防」
、
「活用」、
「措置対応」を基本とし、「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」及び「『特定空家等に対する措置』 に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」に基づき、常により効果的 な手法を模索し、対策を講じることとし、その結果を検証の上、見直しを行うものとします。
また、当計画に定める対策を効率的かつ効果的に実施するための行政施策を検討し、実施していくものとします。

25

第６章

資料編

１．空家等対策の推進に関する特別措置法

参考-1

２．空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針

参考-2

３．
「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針

参考-3

４．大田市空家等対策協議会設置条例

参考-4

５．大田市空家等対策検討委員会設置要綱

参考-526