21-D-1362

2022 年 2 月 25 日

農林中央金庫が実施する
三菱地所物流リート投資法人に対するサステナビリティ・リンク・ローンに係る第三者意見
株式会社日本格付研究所（JCR）は、農林中央金庫が三菱地所物流リート投資法人に実施するサステナビ
リティ・リンク・ローンに対し、第三者意見書を提出しました。

＜要約＞
本第三者意見は、農林中央金庫が三菱地所物流リート投資法人（本投資法人）に実施するサス
テナビリティ・リンク・ローン（SLL）（本ローン）に対して、サステナビリティ・リンク・ロー
ン原則（SLLP）1及び環境省によるグリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイド
ライン（環境省ガイドライン）（SLLP 及び環境省ガイドラインを総称して「SLLP 等」）への適合性を確認したものである。株式会社日本格付研究所（JCR）は、SLLP 等で推奨されている評価の透明性及び客観性確保のため、独立した第三者機関として、(1)本投資法人のサステナビリティ戦
略とキー・パフォーマンス・インディケーター（KPI）及びサステナビリティ・パフォーマンス・ターゲット（SPTs）の設定、(2)融資条件と期中のモニタリング体制について第三者評価を行った。

(1) 本投資法人のサステナビリティ戦略と KPI・SPTs の設定について
本投資法人は、本ローンにおいて、以下の KPI・SPTs を設定することで農林中央金庫と合意した。なお、SPTs の達成確認時点は複数あり、最終は 2031 年（2030 年度実績）である。
KPI①：CO2 排出量（原単位）
SPT①：2017 年度 CO2 排出量（原単位）実績 0.025t-CO2/m2 から 30%削減
KPI②：グリーンビルディング認証取得物件割合
SPT②：グリーンビルディング認証取得物件割合 100％
KPI③：エネルギー消費量（原単位）
SPT③：2017 年度エネルギー消費量（原単位）実績 50.20kWh/m2 から 15％削減
KPI④：GRESB リアルエステイト評価
SPT④：GRESB リアルエステイト評価を貸付実行日から継続して 4 スター以上獲得

本投資法人は、三菱地所株式会社をスポンサーとし、物流施設を主な投資対象として、2017 年に東京証券取引所に上場した。日本最大級の総合デベロッパーである三菱地所と、不動産証券化黎明期からの運用実績を誇る不動産アセットマネージャーである三菱地所投資顧問株式会社（本資産運用会社）の両社の強みをハイブリッド活用することで、投資主価値の最大化と、人々の生活を支える物流機能の発展を通じた豊かな社会の実現への貢献を目指している。2019 年には、「投資1Loan Market Association（LMA）、Asia Pacific Loan Market Association（APLMA）及び Loan Syndication and Trading
Association（LSTA）制定。2021 年 5 月改訂版。
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主との利益の一致」、「規律を持った成長」、「独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化」からなる運用方針「三本の柱」を打ち出し、各種施策を通して中長期的な投資主価値の向上を目指している。また、同方針については、資産規模の拡大やマーケット環境の変化等を踏まえて 2021 年に改定し、低炭素化に向けた取り組みの推進といった新たな施策を盛り込んでいる。
本投資法人は、環境への配慮・社会貢献・ガバナンスの強化といった、社会の持続可能性（サステナビリティ）向上に取り組んでいくことが、上場投資法人として期待されている社会的責務であり、投資主価値の最大化を図るうえでも不可欠であると考え、本資産運用会社と共に取り組みを推進している。本資産運用会社は、2019 年に基本指針である「サステナビリティ方針」を定め、また三菱地所グループで 2020 年に策定された「三菱地所グループの Sustainable Development Goals
2030」を共有している。そして 2021 年には、本投資法人におけるマテリアリティを特定するとともに、それぞれに KPI・目標を設定している。その中で、「サステナビリティ方針」を実践してサ
ステナビリティの向上及び投資主価値の最大化を図ることを目的に、「サステナビリティ委員会」
を原則として四半期に一度開催し、PDCA サイクルを回している。
本ローンの KPI である CO2 排出量（原単位）、グリーンビルディング認証取得物件割合、エネ
ルギー消費量（原単位）、GRESB リアルエステイト評価は、本投資法人のマテリアリティ、そして最重要課題とされている気候変動への対応に係るものであり、中長期的な投資主価値向上の観点で有意義であると JCR は評価している。また、これらの KPI に設定された SPTs について、本投資法人の過去実績やベンチマークと比較して野心的な設定であると評価している。

(2) 融資条件と期中のモニタリング体制について
JCR は、本ローンの契約書類において、SPTs を達成した場合、達成した時点や SPTs の数に応じて財務的特性を変化させる取り決めとなっていることを確認した。また、KPI の定義、SPTs の設定、前提条件についても、同契約書類に記載されていることを確認した。
本投資法人は、毎会計年度終了後、KPI のパフォーマンスについて、同法人ウェブサイト等で貸付人等に開示する予定である。その際、CO2 排出量（原単位）及びエネルギー消費量（原単位）に係る開示事項については、外部認証機関より第三者検証を取得の予定であるほか、予期せぬ事情により進捗に遅れがみられている場合等に関しては、その原因分析と今後の対応策等についても貸付人に開示を検討する予定である。仮に、期中において SPTs に係る重大な変更が発生した場合には、JCR がレビューを行い、引き続き SLLP 等への準拠状況と当初想定した野心度や有意義性が維持されるか否かを確認する。なお、返済期限到来年に本投資法人、農林中央金庫及び JCR の 3 社
で本ローンに係る振り返りを行い、SPTs の達成状況に加え、本投資法人及び社会に対するインパクトの発現状況を評価することとしている。

以上より、JCR は本ローンが SLLP 等に適合していることを確認した。

＊詳細な意見書の内容は次ページ以降をご参照ください。

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第三者意見
評価対象：サステナビリティ・リンク・ローン
借入人：三菱地所物流リート投資法人
貸付人：農林中央金庫

2022 年 2 月 25 日株式会社 日本格付研究所-1-Japan Credit Rating Agency, Ltd.

目次
＜要約＞ ................................................................................................................................................... - 3 I.

第三者意見の位置づけと目的 ........................................................................................................... - 5 -II.

第三者意見対象の概要 ...................................................................................................................... - 5 -III. 本ローンの SLL 原則等との適合性確認 ........................................................................................... - 6 1.

本ローンのサステナビリティとの関係性 ..................................................................................... - 6 -2.

KPI 選定の妥当性 .......................................................................................................................... - 6 2-1. 評価の視点 ................................................................................................................................ - 6 2-2. 評価対象の現状と JCR の評価 ................................................................................................. - 6 i.本投資法人のサステナビリティ戦略 .............................................................................................. - 6 ii. KPI の有意義性 ............................................................................................................................ - 12 -3.

SPTs の測定 ................................................................................................................................ - 14 3-1. 評価の視点 .............................................................................................................................. - 14 3-2. 評価対象の現状と JCR の評価 ............................................................................................... - 14 i. KPI に係るトラックレコード....................................................................................................... - 14 ii. SPTs の野心度及び有意義性 ....................................................................................................... - 16 3-3. JCR によるインパクト評価..................................................................................................... - 17 -4.

ローンの特性 ............................................................................................................................... - 19 4-1. 評価の視点 .............................................................................................................................. - 19 4-2. 評価対象の現状と JCR の評価 ............................................................................................... - 19 -5.

レポーティングと検証 ................................................................................................................ - 20 5-1. 評価の視点 .............................................................................................................................. - 20 i. 開示予定項目 .............................................................................................................................. - 20 ii. 検証 ............................................................................................................................................ - 20 5-2. 評価対象の現状と JCR の評価 ............................................................................................... - 20 -6.

SLLP 等との適合性に係る結論 ................................................................................................... - 21 --2-

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＜要約＞
本第三者意見は、農林中央金庫が三菱地所物流リート投資法人（本投資法人）に実施するサステナビリ
ティ・リンク・ローン（SLL）（本ローン）に対して、サステナビリティ・リンク・ローン原則（SLLP）
1及び環境省によるグリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン（環境省ガイド

ライン）（SLLP 及び環境省ガイドラインを総称して「SLLP 等」）への適合性を確認したものである。株
式会社日本格付研究所（JCR）は、SLLP 等で推奨されている評価の透明性及び客観性確保のため、独立した第三者機関として、(1)本投資法人のサステナビリティ戦略とキー・パフォーマンス・インディケー
ター（KPI）及びサステナビリティ・パフォーマンス・ターゲット（SPTs）の設定、(2)融資条件と期中のモニタリング体制について第三者評価を行った。
(1) 本投資法人のサステナビリティ戦略と KPI・SPTs の設定について
本投資法人は、本ローンにおいて、以下のKPI・SPTsを設定することで農林中央金庫と合意した。なお、SPTsの達成確認時点は複数あり、最終は2031年（2030年度実績）である。
KPI①：CO2 排出量（原単位）
SPT①：2017 年度 CO2 排出量（原単位）実績 0.025t-CO2/m2 から 30%削減
KPI②：グリーンビルディング認証取得物件割合
SPT②：グリーンビルディング認証取得物件割合 100％
KPI③：エネルギー消費量（原単位）
SPT③：2017 年度エネルギー消費量（原単位）実績 50.20kWh/m2 から 15％削減
KPI④：GRESB リアルエステイト評価
SPT④：GRESB リアルエステイト評価を貸付実行日から継続して 4 スター以上獲得
本投資法人は、三菱地所株式会社をスポンサーとし、物流施設を主な投資対象として、2017 年に東京証券取引所に上場した。日本最大級の総合デベロッパーである三菱地所と、不動産証券化黎明期からの運用実績を誇る不動産アセットマネージャーである三菱地所投資顧問株式会社（本資産運用会社）の両社の強みをハイブリッド活用することで、投資主価値の最大化と、人々の生活を支える物流機能の発展を通じた豊かな社会の実現への貢献を目指している。2019 年には、「投資主との利益の一致」、「規律を持った成長」、「独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化」からなる運用方針「三本の柱」を打ち出し、各種施策を通して中長期的な投資主価値の向上を目指している。また、同方針については、資産規模の拡大やマーケット環境の変化等を踏まえて 2021 年に改定し、低炭素化に向けた取り組みの推進といった新たな施策を盛り込んでいる。
本投資法人は、環境への配慮・社会貢献・ガバナンスの強化といった、社会の持続可能性（サステナビリティ）向上に取り組んでいくことが、上場投資法人として期待されている社会的責務であり、投資主価値の最大化を図るうえでも不可欠であると考え、本資産運用会社と共に取り組みを推進している。本資産
運用会社は、2019 年に基本指針である「サステナビリティ方針」を定め、また三菱地所グループで 2020
1 Loan Market Association（LMA）、Asia Pacific Loan Market Association（APLMA）及び Loan Syndication andTrading Association（LSTA）制定。2021 年 5 月改訂版。

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年に策定された「三菱地所グループの Sustainable Development Goals 2030」を共有している。そして2021 年には、本投資法人におけるマテリアリティを特定するとともに、それぞれに KPI・目標を設定している。その中で、「サステナビリティ方針」を実践してサステナビリティの向上及び投資主価値の最大化を図ることを目的に、「サステナビリティ委員会」を原則として四半期に一度開催し、PDCA サイクルを回している。
本ローンの KPI である CO2 排出量（原単位）、グリーンビルディング認証取得物件割合、エネルギー
消費量（原単位）、GRESB リアルエステイト評価は、本投資法人のマテリアリティ、そして最重要課題とされている気候変動への対応に係るものであり、中長期的な投資主価値向上の観点で有意義であると
JCR は評価している。また、これらの KPI に設定された SPTs について、本投資法人の過去実績やベンチマークと比較して野心的な設定であると評価している。
(2) 融資条件と期中のモニタリング体制について
JCRは、本ローンの契約書類において、SPTsを達成した場合、達成した時点やSPTsの数に応じて財務的特性を変化させる取り決めとなっていることを確認した。また、KPIの定義、SPTsの設定、前提条件についても、同契約書類に記載されていることを確認した。
本投資法人は、毎会計年度終了後、KPI のパフォーマンスについて、同法人ウェブサイト等で貸付人等に開示する予定である。その際、CO2 排出量（原単位）及びエネルギー消費量（原単位）に係る開示事項については、外部認証機関より第三者検証を取得の予定であるほか、予期せぬ事情により進捗に遅れがみられている場合等に関しては、その原因分析と今後の対応策等についても貸付人に開示を検討する予定である。仮に、期中において SPTs に係る重大な変更が発生した場合には、JCR がレビューを行
い、引き続き SLLP 等への準拠状況と当初想定した野心度や有意義性が維持されるか否かを確認する。
なお、返済期限到来年に本投資法人、農林中央金庫及び JCR の 3 社で本ローンに係る振り返りを行い、SPTs の達成状況に加え、本投資法人及び社会に対するインパクトの発現状況を評価することとしている。
以上より、JCR は本ローンが SLLP 等に適合していることを確認した。

-4-

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I.

第三者意見の位置づけと目的
JCR は、本ローンに対して SLLP 等に即した第三者評価を行った。SLL とは、借入人が予め設定した

意欲的な SPTs の達成にインセンティブ付けを行うことで、借入人及び貸付人が持続可能な社会の実現に貢献することを狙いとした、ローン商品及びコミットメントライン等融資枠のことを言う。
SLLP は、5 つの原則からなる。第 1 原則は KPI の選定、第 2 原則は SPTs の測定、第 3 原則はローンの特性、第 4 原則はレポーティング、第 5 原則は検証である。
本第三者意見の目的は、SLLP で推奨されている評価の透明性及び客観性確保のため、JCR が独立した第三者機関として、本ローンの SLLP 第 1 原則～第 5 原則及び環境省ガイドラインへの適合性を確認することである。

II. 第三者意見対象の概要
今回の評価対象は、農林中央金庫が本投資法人との間で 2022 年 2 月 25 日付にて契約を締結する SLLである。以下は、本第三者意見に含まれる評価項目である。
1.

本ローンのサステナビリティとの関係性

2.

KPI 選定の妥当性

3.

SPTs の測定（野心度）

4.

ローンの特性5.

レポーティングと検証

6.

SLLP 等との適合性に係る結論-5-

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III. 本ローンの SLL 原則等との適合性確認
1.

本ローンのサステナビリティとの関係性
本投資法人は、本ローンの組成に際し、KPI 及び SPTs を以下のとおり設定した。なお、SPTs の達成

確認時点は複数あり、最終は 2031 年（2030 年度実績）である。
KPI①：CO2 排出量（原単位）
SPT①：2017 年度 CO2 排出量（原単位）実績 0.025t-CO2/m2 から 30%削減
KPI②：グリーンビルディング認証取得物件割合
SPT②：グリーンビルディング認証取得物件割合 100％
KPI③：エネルギー消費量（原単位）
SPT③：2017 年度エネルギー消費量（原単位）実績 50.20kWh/m2 から 15％削減
KPI④：GRESB リアルエステイト評価
SPT④：GRESB リアルエステイト評価を貸付実行日から継続して 4 スター以上獲得

2.

KPI 選定の妥当性
2-1. 評価の視点
本項では、借入人の選定した KPI について、SLLP 等で例示されている以下の要素を含んでいるかを中心として、その有意義性を評価する。
1)

借入人のビジネス全体に関連性があり、中核的で重要であり、かつ、借入人の現在及び/または将来的なビジネスにおいて戦略的に大きな意義のあるものか。

2)

一貫した方法に基づき測定可能、または定量的なもので、外部からの検証が可能なものか。

3)

ベンチマーク化（例えば、SPTs の野心度合を評価するために、外部指標・定義を活用する等）が可能か。

2-2. 評価対象の現状と JCR の評価（評価結果）
本ローンで定めた KPI は、SLLP 等で求められている要素を全て含んでおり、本投資法人の持続可能な成長及び SDGs の目標に資する有意義な KPI が選定されている。
i.本投資法人のサステナビリティ戦略
本投資法人は、三菱地所をスポンサーとし、物流施設を主な投資対象として、2017 年に東京証券取引所に上場した。日本最大級の総合デベロッパーである三菱地所と、不動産証券化黎明期からの運用実績を誇る不動産アセットマネージャーである本資産運用会社の両社の強みをハイブリッド活用することで、投資主価値の最大化と、人々の生活を支える物流機能の発展を通じた豊かな社会の実現への貢献を目指している。2019 年には、「投資主との利益の一致」、「規律を持った成長」、「独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化」からなる運用方針「三本の柱」を打ち出し、各種施策を通して中長期的な投資主価値の向上を目指している。また、同方針については、資産規模の拡大やマーケット環境の変化等を踏まえて2021 年に改定し、低炭素化に向けた取り組みの推進といった新たな施策を盛り込んでいる。
-6-

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図 1 ハイブリッド・モデル2

図 2 三本の柱323

出典：三菱地所物流リート投資法人 ウェブサイト
出典：三菱地所物流リート投資法人 2021 年 8 月期（第 10 期）決算説明会資料-7-

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本投資法人は、環境への配慮・社会貢献・ガバナンスの強化といった、社会の持続可能性（サステナビリティ）向上に取り組んでいくことが、上場投資法人として期待されている社会的責務であり、投資主価値の最大化を図るうえでも不可欠であると考え、本資産運用会社と共に取り組みを推進している。本資産
運用会社は、2019 年に基本指針である「サステナビリティ方針」を定め、また三菱地所グループで 2020年に策定された「三菱地所グループの Sustainable Development Goals 2030」を共有している。そして2021 年には、本投資法人におけるマテリアリティを特定するとともに、それぞれに KPI・目標を設定している。

図 3 サステナビリティ方針44

出典：三菱地所物流リート投資法人 サステナビリティレポート

-8-

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図 4 三菱地所グループの Sustainable Development Goals 20305

図 5 マテリアリティの特定プロセス6

5
6

出典：三菱地所物流リート投資法人 ウェブサイト
出典：三菱地所物流リート投資法人 サステナビリティレポート

-9-

Japan Credit Rating Agency, Ltd.
本資産運用会社は、
マテリアリティの中でも最重要課題と認識する気候変動について、2021 年に TCFD
提言への賛同を表明した。本投資法人は、気候変動に関するリスクと機会を把握し、それらが事業に与える影響を検討するため、4℃シナリオ及び 1.5℃シナリオの分析を実施している。そして、気候変動の移行リスク及び物理的リスクに対して、GHG 排出削減やエネルギー効率改善のためのグリーンプロジェク
ト、グリーンビルディング認証の取得等、様々な対策と具体的アクションを推進している。
表 1 気候変動リスクと機会の識別及び財務的影響の検証（移行リスク）7

7

出典：三菱地所物流リート投資法人 サステナビリティレポート

- 10 -

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表 2 気候変動リスクと機会の識別及び財務的影響の検証（物理的リスク）8

本資産運用会社は、「サステナビリティ方針」を実践してサステナビリティの向上及び投資主価値の最大化を図ることを目的に、「サステナビリティ委員会」を原則として四半期に一度開催し、PDCA サイク
ルを回している。
運用資産の新規投資にあたっては、デューデリジェンスプロセスの中で、気候変動リスクに対する各種調査を踏まえたうえで、経営会議にて投資判断を行っている。具体的には、対象物件の洪水・冠水可能性につき、各種ハザードマップによる浸水レベルや浸水履歴、治水工事等の実施履歴を調査・確認している。また、環境認証の取得有無を含む環境・省エネ設備の有無、BCP 対応状況等を確認している。
運用時には、サステナビリティ委員会において、気候変動リスクを含むサステナビリティに関連したリ
スク全般の管理、モニタリングを実施している。具体的には、保有物件の環境パフォーマンスのモニタリ
ングや、各種目標に対する進捗状況の管理を行い、それを踏まえた必要な対策を適宜検討している。

8

出典：三菱地所物流リート投資法人 サステナビリティレポート

- 11 -

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図 6 サステナビリティ推進体制9ii. KPI の有意義性
本ローンの KPI である CO2 排出量（原単位）、グリーンビルディング認証取得物件割合、エネルギー
消費量（原単位）、GRESB リアルエステイト評価は、本投資法人のマテリアリティ、そして最重要課題
である気候変動への対応に係るものであり、中長期的な投資主価値向上の観点で有意義であると JCR は評価している。

9

出典：三菱地所物流リート投資法人 ウェブサイト

- 12 -

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図 7 本ローンの KPI に係るマテリアリティ1010

出典：三菱地所物流リート投資法人 サステナビリティレポート

- 13 -

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3.

SPTs の測定
3-1. 評価の視点
本項では、借入人の設定した SPTs について、SLLP 等で例示されている以下の要素を含んでいるかを中心として、その野心度及び有意義性を評価する。
1)

各 KPI 値の大幅な改善に結びつけられており、「従来通りの事業（Business as Usual）」シナ
リオを超えているか。

2)（可能であれば）ベンチマークまたは参照可能な外部指標と比較できるか。

3)

事前に設定された借入人の全体的なサステナビリティ/ESG 戦略と整合しているか。

4)

融資実行前（または融資開始と同時）に設定された時間軸に基づき決定されているか。

次に、借入人の SPTs 設定時に考慮されたベンチマーク等を確認する。SLLP では以下の要素が例示されている。
借入人自身の直近のパフォーマンスの水準（可能な限り、最低過去 3 年分のトラックレコー
ドを有する KPI を選定）に基づき、定量的なものを設定し、また KPI の将来の予測情報も可
能な限り開示する。
同業他社と比較した場合における、設定した SPTs の相対的な位置付けについて（例：平均的なパフォーマンス水準なのか、業界トップクラスの水準なのか等）
科学的根拠に基づくシナリオ分析や絶対値（炭素予算等）、国・地域単位または国際的な目標（パリ協定、CO2 の排出ゼロ目標、SDGs 等）、認定された BAT（利用可能な最良の技術）及び ESG のテーマ全体で関連する目標を決定するその他の指標
3-2. 評価対象の現状と JCR の評価（評価結果）
本投資法人の設定した SPTs は、同法人の過去実績及びベンチマークと比較して野心的な設定である。
また、同法人の全体的なサステナビリティ戦略と整合的である。

i. KPI に係るトラックレコード
本ローンの KPI である CO2 排出量（原単位）、グリーンビルディング認証取得物件割合、エネルギー
消費量（原単位）、GRESB リアルエステイト評価の過去実績は、以下のとおりである。

- 14 -

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表3

図8

11
12

KPI①～③に係る実績11

KPI④に係る実績12

出典：三菱地所物流リート投資法人 サステナビリティレポート
出典：三菱地所物流リート投資法人 プレスリリース- 15 -

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ii. SPTs の野心度及び有意義性
本投資法人は、CO2 排出量（原単位）の目標設定にあたり、移行リスクを分析するツールである Carbon
Risk Real Estate Monitor（CRREM）13を活用している。CRREM 1.5℃の脱炭素経路をベンチマークとして、ポートフォリオの CO2 排出原単位を計測し、野心的な CO2 削減目標を設定している。

図 9 CO2 排出原単位の目標設定方法14CO2 排出量（原単位）及びエネルギー消費量（原単位）について、本投資法人は保有物件全てのエネル
ギー削減余地を個々に検討のうえ、通常の長期修繕計画に省エネのための改修工事や設備更新を追加し、現行の省エネ基準を上回る削減幅を設定するなど、根拠データに基づく野心的なロードマップを策定している。また、複数物件について RE100 への切り替えが想定されており、環境・経済面のバランスの精査が必要となるため容易ではない。
グリーンビルディング認証取得物件割合についても、上記ロードマップに基づくエネルギー削減を通じて、今後 10 年に亘る取得物件も含め、認証の未取得が許されない 100%という野心的な目標を目指している。スポンサー以外からの取得物件では、築古または環境性能に課題を抱えている可能性があり、物件取得と SPT 達成水準確認の時期に注意を要するほか、修繕実施後の環境認証取得も容易ではない。一方、スポンサーである三菱地所からの供給物件は比較的築年も浅く、近代的なスペックを備えていることから、SPT の達成に向けて同社にも積極的に認証取得を促していく考えである。
GRESB リアルエステイト評価については、GRESB の評価内容や評価基準が年々変化しており、また他の投資法人のサステナビリティ推進によって競争が激化していく中で、本ローンの融資期間に亘る 4スターの維持は容易ではない。本投資法人は、2022 年 1 月に初のサステナビリティレポートを発行する等、本資産運用会社と連携しながらサステナビリティを更に推進していく考えである。
以上より、JCR は本投資法人の設定した SPTs が野心的な目標であると評価している。また、本ロー
ンの KPI が全て本投資法人のマテリアリティに係るものであり、中長期的な投資主価値向上の観点で有意義である点は前述のとおりである。
CRREM は、欧州連合（EU）の支援を受け、商業用不動産を対象として、パリ協定の 2℃及び 1.5℃目標に整合す
る、GHG 排出量の 2050 年までのパスウェイ（脱炭素経路）を算出し公表している。
14 三菱地所物流リート投資法人 ウェブサイト
13- 16 -

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3-3. JCR によるインパクト評価
JCR は、本ローンで定められた SPTs が野心的かつ有意義なものであり、本投資法人の持続可能な成長及び社会価値の向上に資すること、並びにポジティブなインパクトの最大化及びネガティブなインパ
クトの回避・管理・低減の度合いを確認するため、国連環境計画が策定したポジティブ・インパクト・ファイナンス（PIF）原則の第 4 原則で例示されているインパクト評価基準の 5 要素（多様性、有効性、効率性、倍率性、追加性）に沿って、SPTs の影響度（インパクトの度合い）を検討した。
①多様性：多様なポジティブ・インパクトがもたらされているか（バリューチェーン全体におけるインパクト、事業セグメント別インパクト、地域別インパクト等）
CO2排出量（原単位）、グリーンビルディング認証取得物件割合及びエネルギー消費量（原単位）に係るSPTsの達成は、「気候」や「資源効率・安全性」へのインパクトに限られてくるものの、GRESBリアルエステイト評価に係るSPTを達成することで、本投資法人の全体的なサステ
ナビリティの向上を通して、より幅広いインパクトも期待される。
②有効性：大きなインパクトがもたらされているか（SPTsが対象とする売上高、事業活動、対象となる地域、SPTs測定を行う事業
活動の国内外におけるマーケットシェア等）
本投資法人は、資産規模が2,000億円に迫っており、今後も着実な成長が見込まれる。そのような中で、グリーンビルディング認証取得物件割合について100％を達成すること、またその他の
SPTsでも同法人の過去実績及びベンチマークと比較して野心的な目標を達成することは、大きなインパクトをもたらすものと期待される。
③効率性：投下資本に対し相対的に規模の大きいインパクトが得られているか
CO2排出量（原単位）、グリーンビルディング認証取得物件割合、エネルギー消費量（原単位）、
GRESBリアルエステイト評価は、全てが本投資法人のマテリアリティに係るKPIであり、各SPTの達成は、中長期的な投資主価値の向上に貢献し、効率的なインパクトの発現に繋がるものと期待される。
④倍率性：公的資金または寄付に対する民間資金活用の度合い
本ローンでは公的資金の活用はないため、本項目は評価対象外である。
⑤追加性：追加的なインパクトがもたらされているか
SDGs が未達或いは対応不足の領域への対処を促しているか
SDGs 実現のための大きな前進となっているか- 17 -

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各指標はSDGsの17目標及び169ターゲットのうち、以下のとおり複数の目標及びターゲットに追加的インパクトをもたらすものと考えられる。
目標 7：エネルギーをみんなに そしてクリーンに
ターゲット 7.2 2030 年までに、世界のエネルギーミックスにおける再生可能エ
ネルギーの割合を大幅に拡大させる。
ターゲット 7.3 2030 年までに、世界全体のエネルギー効率の改善率を倍増させる。
目標 9：産業と技術革新の基盤をつくろう
ターゲット 9.4 2030 年までに、資源利用効率の向上とクリーン技術及び環境に配慮した技術・産業プロセスの導入拡大を通じたインフラ改良や産業改善により、持続可能性を向上させる。全ての国々は各国の能力に応じた取組を行う。
目標 11：住み続けられるまちづくりを
ターゲット 11.6 2030 年までに、大気の質及び一般並びにその他の廃棄物の管理に特別な注意を払うことによるものを含め、都市の一人当たりの環境上の悪影響を軽減する。
目標 13：気候変動に具体的な対策をターゲット 13.1 全ての国々において、気候関連災害や自然災害に対する強靱性（レジリエンス）及び適応の能力を強化する。

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4.

ローンの特性4-1. 評価の視点
本項では、以下の内容を確認する。
(1) 選定された KPI が事前に設定された SPTs を達成するか否かに応じて、ローンの財務的・構造的特性が変化する取り決めとなっているか。
(2) KPI の定義と SPTs、サステナビリティ・リンク・ローンの財務的・構造的特性の変動可能性
は、ローンの契約書類に含まれているか。
(3) KPI の測定方法、SPTs の設定、前提条件や KPI の対象範囲に重大な影響を与える可能性のある想定外の事象が発生した場合の対応（重要な M&A 活動、規制等の制度面の大幅な変更、または異常事象の発生等）について、ローンの契約書類の中で言及の予定はあるか。
4-2. 評価対象の現状と JCR の評価（評価結果）
本ローンは、選定された KPI に関し事前に設定された SPTs を達成するか否かに応じて、財務的特性が変化する取り決めとなっている。当該変動可能性は、本ローンの契約書類に含まれている。
KPI の測定方法、SPTs の設定、前提条件について、本ローンの契約書類の中で言及されている。
JCR は、本ローンの契約書類において、SPTs を達成した場合、達成した時点や SPTs の数に応じて財務的特性を変化させる取り決めとなっていることを確認した。また、KPI の定義、SPTs の設定、前提条件についても、同契約書類に記載されていることを確認した。

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5.

レポーティングと検証
5-1. 評価の視点
本項では、融資実行後に予定しているレポーティング内容として以下の項目が含まれる予定か、開示方法及び第三者検証の予定の有無について確認する。
i. 開示予定項目
年に 1 回以上、以下の事項が開示される予定となっているか。
選定 KPI のパフォーマンスに関する最新情報（ベースラインの前提条件を含む）
貸付人が SPTs の野心度合いを測るために有用な情報（借入人の最新のサステナビリティ戦
略や関連する KPI/ESG ガバナンスに関する情報、
また KPI と SPTs の分析に関する情報等）
可能な範囲で以下の情報について開示：
パフォーマンス/KPI の改善に寄与した主な要因（M&A 活動等も含む）についての定性的・定量的な説明パフォーマンスの改善が借入人のサステナビリティにどのような影響を与えるかについての説明
KPI の再評価有無、設定した SPTs の修正有無、ベースラインの前提条件や KPI の対象範囲の変更有無
ii. 検証検証内容（SPTs の達成状況、財務的・構造的特性の変更に対する影響、そのタイミング等）について情報を開示予定か。
5-2. 評価対象の現状と JCR の評価（評価結果）
本投資法人は、融資実行後のレポーティングにおける開示内容、頻度、方法について適切に計画しており、SPTs の進捗状況等、原則で必要とされる内容について、第三者検証を受ける予定である。

本投資法人は、毎会計年度終了後、KPIのパフォーマンスについて、同法人ウェブサイト等で貸付人等に開示する予定である。その際、CO2排出量（原単位）及びエネルギー消費量（原単位）に係る開示事項については、外部認証機関より第三者検証を取得の予定であるほか、予期せぬ事情により進捗に遅れがみられている場合等に関しては、その原因分析と今後の対応策等についても貸付人に開示を検討する予定である。仮に、期中においてSPTsに係る重大な変更が発生した場合には、JCRがレビューを行
い、引き続きSLLP等への準拠状況と当初想定した野心度や有意義性が維持されるか否かを確認する。
なお、返済期限到来年に本投資法人、農林中央金庫及びJCRの3社で本ローンに係る振り返りを行い、SPTsの達成状況に加え、本投資法人及び社会に対するインパクトの発現状況を評価することとしている。

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6.

SLLP 等との適合性に係る結論
以上より、JCR は本ローンが SLLP 等に適合していることを確認した。

（担当）梶原 敦子・丸安- 21 -洋史

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本第三者意見に関する重要な説明
1. JCR 第三者意見の前提・意義・限界
日本格付研究所（JCR）が付与し提供する第三者意見は、評価対象の、Loan Market Association（LMA）、Asia Pacific Loan
Market Association（APLMA）及び Loan Syndication and Trading Association（LSTA）が策定したサステナビリティ・リン
ク・ローン原則（SLLP）及び環境省が 2020 年 3 月に策定したグリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローン
ガイドラインへの適合性に関する、JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該評価対象がもたらすポジティブなインパクトの程度を完全に表示しているものではありません。
本第三者意見は、依頼者から供与された情報及び JCR が独自に収集した情報に基づく現時点での計画又は状況を評価するものであり、将来における状況への評価を保証するものではありません。また、本第三者意見は、サステナビリティ・リンク・ローンによるポジティブな効果を定量的に証明するものではなく、その効果について責任を負うものではありません。本事業により調達される資金が同社の設定するインパクト指標の達成度について、JCR は借入人又は借入人の依頼する第三者によって定量的・定性的に測定されていることを確認しますが、原則としてこれを直接測定することはありません。
2. 本評価を実施するうえで参照した国際的なイニシアティブ、原則等
本評価を実施するうえで JCR は、LMA、APLMA、LSTA 及び UNEP FI が策定した以下の原則及びガイドを参照しています。
・サステナビリティ・リンク・ローン原則
・環境省 グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン
・ポジティブ・インパクト金融原則
・資金使途を限定しないポジティブ・インパクト・ファイナンス モデルフレームワーク
3. 信用格付業に係る行為との関係
本第三者意見書を提供する行為は、JCR が関連業務として行うものであり、信用格付業に係る行為とは異なります。
4. 信用格付との関係
本件評価は信用格付とは異なり、また、あらかじめ定められた信用格付を提供し、又は閲覧に供することを約束する
ものではありません。
5. JCR の第三者性
本評価対象者と JCR との間に、利益相反を生じる可能性のある資本関係、人的関係等はありません。

■留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、発行体及び正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、又はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、又は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因のいかんを問わず、また、
当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。本第三者意見は、評価の対象であるサステナビリティ・リンク・ローンに係る各種のリスク（信用リスク、市場流動性リスク、価格変動リスク等）について、何ら意見を表明するものではありません。また、本第三者意見書は JCR の現時点での総合的な意見の表明であって、事実の表明ではなく、リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするものでもありません。本第三者意見は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、又は撤回されることがあります。本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。本文書の一部又は全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。

■用語解説
第三者意見：本レポートは、依頼人の求めに応じ、独立・中立・公平な立場から、貸付人が借入人に対して実施するサステナビリティ・リンク・ローン
について、LMA、APLMA、LSTA の作成したサステナビリティ・リンク・ローン原則への適合性に対する第三者意見を述べたものです。

■サステナブル・ファイナンスの外部評価者としての登録状況等
・国連環境計画 金融イニシアティブ ポジティブインパクト作業部会メンバー
・環境省 グリーンボンド外部レビュー者登録
・Climate Bonds Initiative Approved Verifier (気候債イニシアティブ 認定検証機関)
・ICMA (国際資本市場協会に外部評価者としてオブザーバー登録) ソーシャルボンド原則、Climate Transition Finance 作業部会メンバー■その他、信用格付業者としての登録状況等
・信用格付業者 金融庁長官（格付）第 1 号
・EU Certified Credit Rating Agency
・NRSRO：JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4クラスに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示は JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/en/）に掲載されるニュースリリースに添付しています。

■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部 TEL：03-3544-7013 FAX：03-3544-7026- 22 -