有価証券届出書

日本プライムリアルティ投資法人（１２６０５）

有価証券届出書
関東財務局長 殿
平成 15 年 6 月 17 日提出
発

行 者 名

： 日本プライムリアルティ投資法人

代表者の役職氏名 ： 執行役員

金

子 博 人

本店の所在の場所 ： 東京都中央区八重洲一丁目 9 番 9 号
事務連絡者氏名： 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
取締役財務部長
真 木
剛

連

絡 場 所

： 東京都中央区八重洲一丁目 9 番 9 号

電

話 番 号

： 03−3231−1051

届出の対象とした募集及び売出し
募集及び売出内国投資： 日本プライムリアルティ投資法人
証券に係る投資法人の名称
募集及び売出内国投資
形態：投資証券：
証 券 の 形 態 及 び 金 額
発行価額の総額： 一般募集
その他の者に対する割当売出価額の総額： オーバーアロットメントによる売出し
(注 1)

(注 2)

319 億円
14 億円
23 億円

発行価額の総額は、本書の日付現在における、時価を基準として算出した見込額です。
ただし、今回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
その他の者に対する割当は、6,000 口を上限として行われる予定の募集であり、その他の者に対する割当の発行価額の総額はその上限を示したものです。
売出価額の総額は、本書の日付現在における、時価を基準として算出した見込額です。
ただし、今回の売出しは、一般募集において、その需要状況を勘案し、本投資証券 10,000 口を上限として行われる予定のオー
バーアロットメントによる売出しであり、売出価額の総額はその上限を示したものです。

安定操作に関する事項
1.
2.

今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資証券について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、証券取引法施行令第 20 条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
上記の場合に安定操作取引が行われる取引所有価証券市場を開設する証券取引所は、株式会社東京証券取引所です。

有価証券届出書の写しを縦覧に供する場所
名称
株式会社東京証券取引所

所在地
東京都中央区日本橋兜町 2 番 1 号（本書面の枚数

表紙共 118 枚）

目

次

頁
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1･･･････････････････････････････････

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1

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4

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6

4. その他の事項･･････････････････････････････････････････････････････････････

8

第 2 投資法人債券･･････････････････････････････････････････････････････････････

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9

第 1 投資法人の状況････････････････････････････････････････････････････････････

9

1. 投資法人の概況････････････････････････････････････････････････････････････

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17(3) 投資法人の沿革･････････････････････････････････････････････････････････

18(4) 投資法人の仕組み･･･････････････････････････････････････････････････････

19(5) 投資法人の機構･････････････････････････････････････････････････････････

22(6) 投資法人の出資総額･････････････････････････････････････････････････････

27(7) 主要な投資主の状況･････････････････････････････････････････････････････

27･････････････････････････････････････････････････････････････

28(9) その他･････････････････････････････････････････････････････････････････

29

2. 投資方針･･････････････････････････････････････････････････････････････････

31(1) 投資方針･･･････････････････････････････････････････････････････････････

31(2) 投資対象･･･････････････････････････････････････････････････････････････

39(3) 分配方針･･･････････････････････････････････････････････････････････････

53(4) 投資制限･･･････････････････････････････････････････････････････････････

54

3. 投資リスク････････････････････････････････････････････････････････････････

56･･････････････････････････････････････････････････････････

85(1) 申込手数料･････････････････････････････････････････････････････････････

85(2) 買戻し手数料･･･････････････････････････････････････････････････････････

85(3) 管理報酬等･････････････････････････････････････････････････････････････

85(4) その他の手数料等･･･････････････････････････････････････････････････････

93(5) 課税上の取扱い･････････････････････････････････････････････････････････

93･･････････････････････････････････････････････････････････････････

97(1) 投資状況･･･････････････････････････････････････････････････････････････

97(2) 運用実績･･･････････････････････････････････････････････････････････････

98･･･････････････････････････････････････････････････････

98･･･････････････････････････････････････････････････････････

99････････････････････････････････････････

99(3) 販売及び買戻しの実績 ････････････････････････････････････････････････････

99

第一部 証券情報

第 1 内国投資証券（投資法人債券を除きます。）

1. 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）

2. 募集内国投資証券（グリーンシューオプションによるその他の者に対する割当）
3. 売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）

第二部 発行者情報(1) 主要な経営指標等の推移(2) 投資法人の目的及び基本的性格(8) 役員の状況

4. 手数料等及び税金

5. 運用状況① 純資産等の推移② 分配の推移③ 自己資本利益率（収益率）の推移

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100･･･････････････････････････････････････････････････････

100･･･････････････････････････････････････････････････････････

100② 申込（販売）手続等 ････････････････････････････････････････････････････

102･････････････････････････････････････････････････････････

102･････････････････････････････････････････････････････････････････

102⑤ 存続期間･････････････････････････････････････････････････････････････

102⑥ 計算期間･････････････････････････････････････････････････････････････

102

⑦ その他

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103･･････････････････････････････････････････････････

105(3) 投資主の権利･･･････････････････････････････････････････････････････････

108

第 2 関係法人の概況････････････････････････････････････････････････････････････

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112････････････････････････････････････････････

112･･･････････････････････････････････････････････････････････････

114(3) 大株主の状況･･･････････････････････････････････････････････････････････

114(4) 役員の状況･････････････････････････････････････････････････････････････

114････････････････････････････････････････････････

117････････････････････････････････････････････････････

117････････････････････････････････････････････････････････

119･･････････････････････････････････････････････････････････････････

125(1) 貸借対照表･････････････････････････････････････････････････････････････

125(2) 損益計算書･････････････････････････････････････････････････････････････

127(3) 附属明細表･････････････････････････････････････････････････････････････

133･･･････････････････････････････････････････････････････

133････････････････････

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133････････････････････････････････････････････････

133⑤ 投資法人債明細表･････････････････････････････････････････････････････

133⑥ 借入金等明細表･･･････････････････････････････････････････････････････

134････････････････････････････

135････････････････････････････････････････････････････････････

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138･････････････････････････････････････････････････････････

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197･･･････････････････････････････････････････････････････････

197････････････････････････････････････････････････････････････････････

200････････････････････････････････････････････････････

228

6. 管理及び運営(1) 資産管理等の概要① 資産の評価③ 買戻し手続等④ 保管(2) 利害関係人との取引制限

1. 資産運用会社の概況(1) 名称、資本の額及び事業の内容(2) 運用体制(5) 事業の内容及び営業の概況
2. その他の関係法人の概況
第 3 投資法人の経理状況
1. 財務諸表① 有価証券明細表② 特定取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表③ 不動産等明細表のうち総括表④ その他特定資産の明細表⑦ 出資総額増減明細表及び出資剰余金増減明細表
2. 投資法人の現況(1) 純資産額計算書(2) 投資有価証券の主要銘柄(3) 投資不動産物件(4) その他投資資産の主要なもの(5) 借入れの現況
第 4 その他

第 5 内国投資証券事務の概要

第一部
第1

証券情報

内国投資証券（投資法人債券を除きます。）

1.

募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）（以下「本募集」といいます。）(1) 投資法人の名称
日本プライムリアルティ投資法人（英文表示：Japan Prime Realty Investment Corporation）（以下｢本投資法人｣といいます。）(注)

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。）（以下｢投信法｣といいます。
）に基づく投資法人です。

(2) 内国投資証券の形態等
記名式かつ無額面で、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型の投資口を表示する投資証券
なお、本書による届出の対象である本投資法人の投資証券（以下「本投資証券」といいます。）について、格付は取得していません。
(注)

投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を｢投資口｣といい、その保有者を｢投資主｣といいます。
「投資証券」は、投資法人の投資口を表示する有価証券であり、本投資証券を購入した投資家は、本投資法
人の投資主となります。

(3) 発行数
134,400 口
(注 1)

i.

本募集の需要状況を勘案し、本募集とは別に、10,000 口を上限として、みずほ証券株式会社が本投資法人の投資主である安田生命保険相互会社（以下「貸出人」といいます。）より借り入れる予定の本投資証券の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を、日本国内において、行う場合があります。
下記「3. 売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）」をご参照下さい。

ii.

これに関連して、みずほ証券株式会社は、貸出人から借り入れる予定である本投資証券の返済を目的として、
6,000 口を上限に、後記「2. 募集内国投資証券（グリーンシューオプションによるその他の者に対する割当）」に記載の第三者割当による追加発行投資証券を購入するオプション（以下「グリーンシューオプション①」といいます。
）を、本募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間終了日の翌日から起算して 30 日
目の日（営業日でない場合はその前営業日。）を行使期限として本投資法人より付与される予定です。

iii. みずほ証券株式会社は、また、同じく貸出人から借り入れる予定である本投資証券の返済を目的として、4,000
口を上限に、本投資証券を本募集の引受価額と同一の価格で貸出人から追加的に購入するオプション（以下「グリーンシューオプション②」といい、グリーンシューオプション①と総称して、「グリーンシューオプション」といいます。）を、貸出人から付与される予定です。なお、グリーンシューオプション②の行使期限はグリー
ンシューオプション①と同一となる予定です。
iv. みずほ証券株式会社は、貸出人から借り入れる予定の本投資証券の返済を目的として、払込期日の翌営業日からグリーンシューオプションの行使期限までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。
）、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限（以下「上限口数」といいます。）に、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）において本投資証券の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。
また、みずほ証券株式会社は、発行価格決定日の翌営業日から払込期日までの間、本投資証券について安定操
作取引を行うことがあり、当該安定操作取引で買付けた本投資証券を貸出人から借り入れる予定の本投資証券の返済に充当する場合があります。
なお、みずほ証券株式会社は、シンジケートカバー取引により買付けた口数及び安定操作取引で買付けた本投資証券を貸出人から借り入れる予定の本投資証券の返済に充当する場合における当該口数の合計数については、
グリーンシューオプションを行使しない予定です。この場合、行使しない口数のグリーンシューオプション①とグリーンシューオプション②の間での配分については、可能な限りグリーンシューオプション①と②の付与割合に応じて決定される予定です。
また、シンジケートカバー取引期間内においても、みずほ証券株式会社の判断で、シンジケートカバー取引を全く行わないか又は上限口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
(注 2)

上記 (注 1) 記載の取引に関しては、みずほ証券株式会社がメリルリンチ日本証券株式会社と協議の上、これらを行
います。

-1-

(4) 発行価額の総額319 億円(注)

後記「(14) その他 a. 引受け等の概要」の冒頭に記載の通り、上記の発行価額の総額は、引受人の買取引受による払込金額の総額です。発行価額の総額は、本書の日付現在における、時価を基準として算出した見込額です。

(5) 発行価格未定(注 1)

発行価格決定日（以下に定義されます。）における東京証券取引所の終値（当日に終値のない場合は、その日に先立つ直近日の終値）に 0.90〜1.00 を乗じた価格（1 円未満切り捨て）を仮条件として需要状況を勘案した上で決定
します。

(注 2)

平成 15 年 7 月 7 日（月）から平成 15 年 7 月 14 日（月）までのいずれかの日に募集における価額（発行価格）及び申込証拠金を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資証券一口当たりの払込金として引受人から受け取る金額）を決定します（以下、この日を「発行価格決定日」といいます。）
。

(注 3)

後記「(14) その他

a. 引受け等の概要」の冒頭に記載の通り、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。

発行価格と発行価額（引受価額）との差額の総額は、引受人の手取金となります。
(注 4)

新投資証券に対する金銭の分配の起算日は、平成 15 年 7 月 1 日とします。

(6) 申込手数料
該当事項はありません。
(7) 申込単位
一口以上一口単位(8) 申込期間
平成 15 年 7 月 15 日（火）から平成 15 年 7 月 17 日（木）まで(注)

申込期間については、上記の通り内定しておりますが、発行価格決定日において正式に決定する予定です。上記申込期間については、需要状況を勘案した上で、繰り上げられることがあります。当該需要状況の把握期間は、最長
で平成 15 年 6 月 30 日（月）から平成 15 年 7 月 14 日（月）までを予定していますが、実際の発行価格決定日は、平成 15 年 7 月 7 日（月）から平成 15 年 7 月 14 日（月）までのいずれかの日を予定しています。したがって、申込期間が最も繰り上げられた場合には、「平成 15 年 7 月 8 日（火）から平成 15 年 7 月 10 日（木）まで」となることがありますのでご注意下さい。

(9) 申込証拠金
発行価格と同一の金額(10) 申込取扱場所
下記「(14) その他 a. 引受け等の概要」記載の引受人の全国本支店及び営業所において、申込みの取扱いを行います。
(11) 払込期日
平成 15 年 7 月 22 日（火）(注)

払込期日については、上記の通り内定しておりますが、発行価格決定日において正式に決定する予定です。上記払込期日については、需要状況を勘案した上で、繰り上げられることがあることにつき、上記「(8) 申込期間」と同じです。払込期日が最も繰り上げられた場合には、「平成 15 年 7 月 14 日（月）」となることがありますのでご注意下さい。

(12) 払込取扱場所
株式会社みずほコーポレート銀行 大手町営業部
東京都千代田区大手町一丁目 5 番 5 号(注)

上記払込取扱場所では、本投資証券の買付けの申込みの取扱いを行いません。

-2-

(13) 手取金の使途
本募集における手取金（319 億円）については、グリーンシューオプションによるその他の者に対する割当による手取金（上限 14 億円）と併せて、本投資法人の短期借入金の返済及び本投資法人による新たな特定資産（投信法第 2 条第 1 項における意味を有します。以下同じです。）の取得資金等に充当します。
(注)

上記の手取金は、本書の日付現在における、時価を基準として算出した見込額です。

(14) その他
a. 引受け等の概要
以下に記載する引受人は、発行価格決定日に決定される予定の発行価額と同額の引受価額にて本投資証券の買取引受けを行い、当該引受価額と異なる価額（発行価格）で募集を行います。引受人
は、払込期日に引受価額の総額を、本投資法人に払い込み、引受価額の総額と発行価格の総額との差額は、引受人の手取金とします。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。
引受人の名称住所

引受投資口数みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目 5 番 1 号

未定

メリルリンチ日本証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目 1 番 3 号

未定

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目 9 番 1 号

未定

日興シティグループ証券会社

東京都港区赤坂五丁目 2 番 20 号

未定

大和証券エスエムビーシー株式会社 東京都中央区八重洲一丁目 3 番 5 号

未定

三菱証券株式会社

東京都千代田区丸の内二丁目 4 番 1 号

未定

UFJ つばさ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目 1 番 3 号

未定

計134,400 口(注1) 引受投資口数及び引受けの条件は、発行価格決定日に決定する予定です。
(注2) 本投資法人は、発行価格決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結する予定です。
(注3) 上記引受人は、引受人以外の証券会社に本投資証券の販売を委託することがあります。
(注4) みずほ証券株式会社とメリルリンチ日本証券株式会社を「共同主幹事会社」ということがあります。

b. 申込みの方法等(イ) 申込みは、申込期間内に上記｢(10) 申込取扱場所｣記載の申込取扱場所に申込証拠金を添えて行うものとします。
(ロ) 申込証拠金には利息をつけません。
(ハ) 申込証拠金のうち引受価額相当額は、払込期日に新投資口発行払込金に振替充当します。
(ニ) 本投資証券の受渡期日は、平成 15 年 7 月 23 日（水）の予定です。本投資証券は、株式会社証券保管振替機構（以下｢機構｣といいます。）に預託され、その追加上場日（平成 15 年 7 月 23 日（水）
）から売買を行うことができます。また本投資証券の券面の交付を希望する旨を事前に証
券会社に通知した投資家には、受渡期日以降に証券会社を通じて本投資証券の券面が交付されます。
(注)

受渡期日及び追加上場日については、上記の通り内定しておりますが、発行価格決定日において正式に決定する予定です。上記受渡期日及び追加上場日については、需要状況を勘案した上で、繰り上げられることがあることにつき、上記「(8) 申込期間」及び「(11) 払込期日」と同じです。受渡期日及び追加上場日が最も繰り上げられた
場合には、「平成 15 年 7 月 15 日（火）」となることがありますのでご注意下さい。

-3-2．募集内国投資証券（グリーンシューオプションによるその他の者に対する割当）(1) 投資法人の名称
上記「1. 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (1)」に同じ。
(2) 内国投資証券の形態等
上記「1. 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (2)」に同じ。
(3) 発行数
6,000 口(注 1) 上記発行数は、本募集に伴い、その需要状況を勘案して行われるオーバーアロットメントによる売出しの対象としてみずほ証券株式会社が貸出人から借り入れる予定の本投資証券の返済を目的として行われる割当の口数です。
本投資法人の役員会は、上記の割当予定口数 6,000 口すべてについてその発行を決議しておりますが、オーバーアロ
ットメントによる売出口数が減少した場合又はオーバーアロットメントによる売出しが中止された場合及び安定操
作取引で買付けた本投資証券を貸出人から借り入れる予定の本投資証券の返済に充当する場合並びにシンジケート
カバー取引が行われた場合には、その口数に応じて、みずほ証券株式会社のグリーンシューオプション①の行使口数は減少し、その結果、追加発行する口数が減少又は追加発行が中止されることがあります。
なお、上記内容に関しては、上記「1. 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）(3) 発行数 (注1)」をご参照下さい。
(注 2) 割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先の関係等は以下の通りです。

割当予定先の氏名又は名称

みずほ証券株式会社

割当予定口数

6,000 口

払込金額

14 億円(注)

割当先の内容本投資法人との関係

住所

東京都千代田区大手町
一丁目 5 番 1 号

代表者の役職氏名

取締役社長 大澤佳雄

資本の額（平成 15 年 3 月末日現在）

1,502 億円

事業の内容

証券取引法（昭和 23 年法律第 25 号。
その後の改正を含みます。
）（以下「証券取引法」といいます。）に基づく証券業を営んでいます。

大株主（平成 15 年 3 月末日現在）

株式会社みずほコーポレート銀行

本投資法人が保有している取得者
該当事項はありません。
の株式
出資関係

取得者が保有している本投資法人の投資口（平成 14 年 12 月末日現 970 口
在）

取引関係

本募集の共同主幹事会社です。

人的関係

該当事項はありません。

本投資証券の保有に関する事項(注)

該当事項はありません。

払込金額は、本書の日付現在における、時価を基準として算出した見込額です。

(4) 発行価額の総額
14 億円
(注)

発行価額の総額は、本書の日付現在における、時価を基準として算出した見込額です。

(5) 発行価格
未定(注 1) 上記発行価格については、「1. 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）」において決定される発行価額と同一とします。

-4-

(注 2) 新投資証券に対する金銭の分配の起算日は、平成 15 年 7 月 1 日とします。

(6) 申込手数料
該当事項はありません。
(7) 申込単位
一口以上一口単位(8) 申込期間
平成 15 年 8 月 15 日（金）(注)

申込期間については、上記の通り内定しておりますが、発行価格決定日において正式に決定する予定です。上記申込期間については、需要状況を勘案した上で、繰り上げられることがあります。当該需要状況の把握期間は、最長
で平成 15 年 6 月 30 日(月)から平成 15 年 7 月 14 日（月）までを予定していますが、実際の発行価格決定日は、平成
15 年 7 月 7 日（月）から平成 15 年 7 月 14 日（月）までのいずれかの日を予定しています。したがって、申込期間が最も繰り上げられた場合には、「平成 15 年 8 月 8 日（金）」となることがあります。

(9) 申込証拠金
発行価格と同一の金額(10) 申込取扱場所
下記「(12) 払込取扱場所」に同じ。
(11) 払込期日
平成 15 年 8 月 15 日（金）(注)

払込期日については、上記の通り内定しておりますが、発行価格決定日において正式に決定する予定です。なお、
上記払込期日については、需要状況を勘案した上で、繰り上げられることがあることにつき、上記「(8) 申込期間」と同じです。払込期日が最も繰り上げられた場合には、「平成 15 年 8 月 8 日（金）」となることがあります。

(12) 払込取扱場所
株式会社みずほコーポレート銀行 大手町営業部
東京都千代田区大手町一丁目 5 番 5 号(13) 手取金の使途手取金（上限 14 億円）（グリーンシューオプション①がすべて行使された場合）については、本募集における手取金と併せて本投資法人の短期借入金の返済及び本投資法人による新たな特定資産の取得資金等に充当します。
(注)

上記の手取金は、本書の日付現在における、時価を基準として算出した見込額です。

(14) その他
a. 引受け等の概要
全口数をみずほ証券株式会社に割当てるため、該当事項はありません。
b. 申込みの方法等(イ) 割当てた者から割当口数の全部又は一部につき申込みがない場合には、申込みのなかった当該投資証券に係る引受権は消滅します。
(ロ) 申込みは、申込期間内に上記｢(10) 申込取扱場所｣欄記載の申込取扱場所に申込証拠金を添えて行うものとします。
(ハ) 申込証拠金には利息をつけません。
(ニ) 申込証拠金は、払込期日に新投資口発行払込金に振替充当します。

-5-

３．売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）(1) 投資法人の名称
上記「1. 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (1)」に同じ。
(2) 内国投資証券の形態等
上記「1. 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (2)」に同じ。
(3) 売出数
10,000 口(注)

上記売出数は、本募集に伴い、その需要状況を勘案し、みずほ証券株式会社が行うオーバーアロットメントによる売出しの口数です。したがって、オーバーアロットメントによる売出しの売出口数は上限口数を示したものであり、需要状況により減少することがあり、オーバーアロットメントによる売出しが行われない場合もありえます。
オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資証券は、オーバーアロットメントによる売出しのために、
みずほ証券株式会社が貸出人から借り入れる予定の本投資証券です。
なお、上記内容に関しては、上記「1. 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）(3) 発行数(注1)」をご参照下さい。

(4) 売出価額の総額
23 億円
(注)

売出価額の総額は、本書の日付現在における、時価を基準として算出した見込額です。

(5) 売出価格
未定(注)

上記売出価格の決定方法は、上記「1. 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）(5) 発行価格」と同一とします。

(6) 申込手数料
該当事項はありません。
(7) 申込単位
一口以上一口単位(8) 申込期間
平成 15 年 7 月 15 日（火）から平成 15 年 7 月 17 日（木）まで(注)

上記申込期間については、本募集の申込期間と同一とします。上記申込期間が繰り上げられる可能性があることにつき、上記「1. 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (8) 申込期間」をご参照下さい。

(9) 申込証拠金
売出価格と同一の金額(10) 申込取扱場所
みずほ証券株式会社(11) 受渡期日
平成 15 年 7 月 23 日（水）(注)

受渡期日については、本募集の受渡期日と同一とします。上記受渡期日が繰り上げられる可能性があることにつき、
上記「1. 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (14) その他 b. 申込の方法等」をご参照下さい。

(12) 払込取扱場所
該当事項はありません。

-6-

(13) 手取金の使途該当事項はありません。
(14) その他
a. 引受け等の概要
該当事項はありません。
b. 申込みの方法等(イ) 申込みは、申込期間内に上記｢(10) 申込取扱場所｣欄記載の申込取扱場所に申込証拠金を添えて行うものとします。
(ロ) 申込証拠金には利息をつけません。
(ハ) 本投資証券は、機構に預託され、上記「(11) 受渡期日」記載の受渡期日から売買を行うことができます。また、本投資証券の券面の交付を希望する旨を事前に証券会社に通知した投資家には、当該受渡期日以降に証券会社を通じて本投資証券の券面が交付されます。機構に投資証券を預託する投資家は、名義書換を行う必要はありません。

-7-

４．その他の事項(上記 1.ないし 3.の各｢(14)その他｣に記載されていない事項で記載すべき事項)(14) その他
a. 本邦以外の地域における発行
該当事項はありません。
b. 売却・追加発行制限(イ) 本投資法人は、本募集に関し、共同主幹事会社であるみずほ証券株式会社及びメリルリンチ日
本証券株式会社との間で、追加上場日から 3 か月間は、投資口の追加発行（ただし、上記「2. 募集内国投資証券（グリーンシューオプションによるその他の者に対する割当）」に記載の追加発
行を除きます。）を行わないことに合意しています。なお、上記の場合においても、共同主幹事
会社は、その両社の同意があった場合、その裁量で当該制限を一部若しくは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有しています。
(ロ) 本投資法人の投資主である以下の投資主は、本募集に際し、共同主幹事会社との間で、追加上場日から 3 か月間、平成 15 年 6 月 11 日（水）現在において保有している発行済みの本投資証券について、既に設定されている担保権やオーバーアロットメントによる売出し及びグリーンシュ
ーオプションの付与に伴う本投資証券の貸出し及び売却を除き、他の者に対する売却、譲渡、担保権の設定その他の処分を新たに行わない旨の合意をしています。ただし、共同主幹事会社の事
前の書面による承諾を得た場合は、この限りではありません。また、かかる合意は、第三者の投資主に対する権利の実行を制限するものではありません。この点については、後記「第二部 発
行者情報 第 1 投資法人の状況 3. 投資リスク a. リスク要因 (イ) 一般的なリスク ② 投資証券の市場価格の変動に関するリスク」をご参照ください。なお、平成 15 年 6 月 11 日（水）現在における各投資主の保有口数は以下の通りです。
（平成 15 年 6 月 11 日現在）
投資主の名称第2保有口数（口）東京建物株式会社

39,300安田生命保険相互会社

38,000

安田不動産株式会社

5,000

大成建設株式会社

1,500

株式会社東京リアルティ・
インベストメント・マネジメント

100

合計

83,900

投資法人債券
該当事項はありません。

-8-

第二部
第1

発行者情報

投資法人の状況

1. 投資法人の概況(1) 主要な経営指標等の推移① 主要な経営指標等の推移
運用期間

期

始
終
日
営

営業成績
財産等

の状況

一口当たり

分配金等の状況

財
務
指
標

参
考
情

別
期
期
数

収 益
うち不動産賃貸事業収益
営 業 費 用うち不動産賃貸事業費用
営 業 利 益経 常 利 益（注 1）
当 期 利 益（注 1）
総 資 産 額
有利子負債額純 資 産 額出 資 総 額
分 配 総 額
配当性向
発行済投資口総数
一口当たり純資産額
一口当たり当期利益（注 2）
一口当たり分配金
利益分配金
利益超過分配金
総資産経常利益率（注 3）
年換算（注 4）
自己資本利益率（注 5-1）
年換算（注 4）
期首純資産額（注 5-2）
期末自己資本比率（注 6）
期末総資産有利子負債比率（注 7）
デットサービスカバレッジレシオ（注 8）
金利償却前当期利益
支払利息
賃貸 NOI（注 9）
年換算 NOI 利回り（注 10，4）
賃貸 NCF（注 11）
年換算 NCF 利回り（注 10，4）
一口当たり FFO（注 12）
投資物件数（注 13）
テナント数
総賃貸可能面積
稼

業

働

率

第1期
（平成 14 年 6 月期）
平成 13 年 9 月 14 日
平成 14 年 6 月 30 日
290 日
4,469 百万円
4,469 百万円
2,520 百万円
2,120 百万円
1,948 百万円
738 百万円
737 百万円
103,955 百万円
37,000 百万円
57,719 百万円
56,982 百万円
737 百万円
99.9%
289,600 口
199,306 円
5,679 円（4,449 円）
2,545 円
2,545 円
−円
0.9%
1.4%
1.7%
2.7%
31,097 百万円
55.5%
35.6%
5.2 倍
1,906 百万円
367 百万円
3,150 百万円
5.5%
2,944 百万円
5.1%
5,310
25
281
162,739.50 ㎡

第2期（平成 14 年 12 月期）
平成 14 年 7 月 1 日
平成 14 年 12 月 31 日
184 日
4,972 百万円
4,972 百万円
2,684 百万円
2,307 百万円
2,288 百万円
2,002 百万円
2,001 百万円
106,578 百万円
38,930 百万円
58,983 百万円
56,982 百万円
2,001 百万円
99.9%
289,600 口
203,673 円
6,912 円
6,912 円
6,912 円
−円
1.9%
3.8%
3.4%
6.8%
57,719 百万円
55.3%
36.5%
11.3 倍3,100 百万円
274 百万円
3,488 百万円
7.3%
3,337 百万円
7.0%
9,755
27
311
168,987.78 ㎡

94.1%

93.4%

報
(注 1)

本投資法人は、平成 14 年 6 月 14 日の東京証券取引所への上場に伴う新投資口発行費、投資口公開関連費用等の費用を営業外費用に計上しました。このため、第 1 期の経常利益、当期利益がその影響をうけて減少しています。当該費用の明細につきましては、後記「第 3 投資法人の経理状況 1. 財務諸表 (2) 損益計算書」をご参照下さい。また、平成 13 年 12 月以前に取得した 18 物件については、平成 14 年 1 月より固定資産税及び都市計画
税等が本投資法人に対し課せられ、不動産賃貸事業費用に計上されています。平成 14 年中に取得した物件については、平成 15 年 1 月より固定資産税及び都市計画税等が本投資法人に対し課せられ、不動産賃貸事業費用に計上されることになります。

(注 2)

一口当たり当期利益は、税引前当期利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、第 1 期については、実質的に資産運用を開始した平成 13 年 11 月 16 日を期首とみなして日数による加重平均投資口数により算出した一口当たり当期利益を括弧内に併記しています。なお、本投資法人は、平-9-

成 14 年 1 月 22 日に、投資口一口を 2.5 口に分割していますが、一口当たり当期利益は、投資口分割が期首に行われたものとして計算しています。
(注 3)

経常利益／（期首総資産額＋期末総資産額）÷2
なお、第１期の期首総資産額には、本投資法人の実質的な運用開始日（平成 13 年 11 月 16 日）時点での総資産額を使用しています。

(注 4)

第１期は運用日数 227 日（自：平成 13 年 11 月 16 日 至：平成 14 年 6 月 30 日）により、第２期は同 184 日（自：平成 14 年 7 月 1 日 至：平成 14 年 12 月 31 日）により、年換算値を算出しています。

(注 5-1,2） 当期利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷2
なお、第１期の期首純資産額には、本投資法人の実質的な運用開始日（平成 13 年 11 月 16 日）時点での純資産額を使用しています。
(注 6)

期末純資産額／期末総資産額×100(注 7)

期末有利子負債額／期末総資産額×100(注 8)

金利償却前当期利益／支払利息(注 9)（不動産賃貸事業収益−不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却額(注 10)

年換算 NOI／物件取得価格（第 1 期:921.8 億円､第 2 期:946.0 億円）、年換算 NCF/物件取得価格（同左）(注 11)

賃貸 NOI−資本的支出(注 12)（当期利益＋減価償却費＋その他不動産関連償却費）／期末発行済投資口数(注 13)

新麹町ビルの追加取得部分は既存のものと併せて１棟として物件数を計算しています。

(注 14)

財務指標上の比率の記載については、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しております。

- 10 -

② 事業の状況
a. 業績等の概要
本投資法人は、投信法に基づき、平成 13 年 9 月 14 日に設立され、平成 14 年 6 月 14 日に発行
済投資口総数 289,600 口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード 8955）しました。本投資法人は、株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント（以下「資産運用会社」といいます。
）に資産運用業務を委託し、オフィスと商業施設からなる複合型ポート
フォリオを効率的に運用することによって投資主価値の極大化を目指してきました。
(イ)

運用環境
＜オフィス賃貸市場＞
長引く景気の低迷から、上場後のオフィス賃貸市場は、全国的に企業のリストラによる撤退や統合移転の動きが加速し、軟調に推移しました。比較的底堅い市場であった東京都
心においても、いわゆる 2003 年問題による影響が徐々に顕在化しています。ただし、全国
的にはオフィスビルの二極化が進んでおり、最近のテナント移転事例の傾向から判断すると、立地や建物の条件の劣る物件の空室率の上昇が一段と顕著になる一方、条件の良い物
件については、賃料調整等を伴いながらも空室の消化が進むものと考えられます。
＜商業施設賃貸市場＞
経済産業省が実施した商業販売統計によると、平成 14 年度の大型小売店販売額は約 22兆円、前年度比 0.8％減（既存店ベース 2.0％減）と、平成 13 年度（前年度比 1.7％減（既存店ベース 2.9％減））に比べ下落幅は改善しております。また、総合スーパーや百貨店の賃料動向については、売上歩合賃料よりも固定賃料が採用されていることが多いため、販売額の減少に対して、比較的安定的に推移しております。
＜不動産売買市場＞
不動産売買市場の動向を見ると、供給面では、事業会社のバランスシート改善ニーズとともに、不良債権処理や減損会計を睨んだ不動産の処分の動きが進んでおり、オフィスビ
ル、商業施設共に優良物件が増えつつあります。需要面では、東京都心の一部の優良物件を除き、投資の選別化傾向が強くなっております。

- 11 -

(ロ) 新規物件の取得
・ 平成 14 年 7 月 1 日以降に取得した物件又は取得予定の物件一覧
物件名

新横浜第二センタービル

ＳＫ広島ビル

新麹町ビル

ＭＳ芝浦ビル

地域区分

東京周辺部

地方

東京都心

東京都心

所在地

横浜市港北区新横浜

広島市中区三川町

千代田区麹町

港区芝浦

用途

事務所

事務所

事務所

事務所

取得価格（百万円）

920

947

550

11,200取得年月日

平成14年9月25日

平成14年10月4日

平成14年11月21日

平成15年3月28日

取得形態

不動産

不動産信託受益権

不動産信託受益権

不動産信託受益権

土地

所有権（共有）所有権

所有権（共有）

所有権・賃借権（準共有）建物

所有権（共有）

所有権

区分所有権

区分所有権及び区分所有権の共有

新川電機株式会社他

監査法人トーマツ他

所有形態

主要テナントﾃｭﾌﾗｲﾝﾗﾝﾄﾞｼﾞｬﾊﾟﾝ株式会社他 エヌ・ティ・ティ番号情報株式会社他

取得時稼働率

100%

79%

100%

100%

不動産管理会社

安田ビルマネジメント
株式会社

株式会社ザイマックス

東京建物株式会社

東京建物株式会社

売主

光正商事株式会社

有限会社広島インベストメント

株式会社風俗文化研究所

株式会社ベニレイ

取得のねらい今後の共有持分の追加取得の可能性

バリューアップ不動産

既存物件の追加取得

ポートフォリオにおける都心物件の拡充

物件名

神南一丁目ビル

クラレニッセイビル

五反田ファーストビル

地域区分

東京都心

地方

東京都心

所在地

渋谷区神南

大阪市北区茶屋町

品川区西五反田

用途

商業施設

商業施設

事務所

取得（予定）価格（百万円）

12,00013,0002,920

取得（予定）年月日
取得形態

平成15年6月30日

平成15年5月15日
平成15年7月

平成15年7月

不動産

不動産信託受益権

不動産信託受益権

土地

所有権

所有権

所有権（共有）

建物

所有権

所有権

区分所有権

主要テナント

タワーレコード株式会社

株式会社ロフトシミック株式会社他

取得時稼働率（予定）

100%

100%

100%

不動産管理会社（予定）

東京建物株式会社

東京建物株式会社

東京建物株式会社

売主

みずほ信託銀行株式会社

取得のねらいポートフォリオにおける商業施設の拡充所有形態

クラレ不動産株式会社
株式会社ﾃｨ-･ｴｲﾁ･ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ-ｽﾞ 有限会社東京ネクストステージ
日本生命保険相互会社
資産運用会社出資企業
ポートフォリオにおけるによるリニューアル・
商業施設の拡充
リースアップ後の取得(注 1)

本投資法人が平成 14 年 7 月 1 日以降に取得した物件又は取得予定の物件を記載しています。

(注 2)「取得（予定）価格」は、取得に伴う諸経費を含んでいません。また、取得予定物件の取得予定価格は、神南一丁目ビルについては不動産売買契約書、クラレニッセイビルの日本生命保険相互会社の持分については信託受益権譲渡契約書、五反田ファーストビルについては不動産購入申込書及び不動産信託受益権売渡承諾書記載の金額を記載しております。

(注 3)

新麹町ビルの主要テナントは既に取得済みの専有部分とを含めて記載しております。

(注 4)

本投資法人は、クラレニッセイビルのクラレ不動産株式会社及び株式会社ティー・エイチ・プロパティーズの共有持分を平成 15 年 5 月 15 日に取得し、日本生命保険相互会社の持分については平成 15 年 7 月に取得予定です。

(注 5)

神南一丁目ビルの取得日（平成 15 年 6 月 30 日）におけるテナントは株式会社西武百貨店ですが、取得日の翌日（平成 15 年 7 月 1 日）から賃借人の地位が転借人であるタワーレコード株式会社に承継されるため、タワーレコ
ード株式会社をテナントとして記載しています。

- 12 -

(注 6)

本書の日付現在、ＳＫ広島ビルの不動産管理会社は、株式会社ザイマックスですが、平成 15 年 7 月 1 日付で東京建物株式会社に変更されます。

(注 7)

神南一丁目ビルについては、平成 15 年 5 月 30 日付で、不動産売買契約を締結していますが、決済日は平成 15 年
6 月 30 日の予定です。したがって、本書の日付現在、神南一丁目ビルは、本投資法人により取得されていません
が、本書の効力発生日である平成 15 年 7 月 8 日ないし 15 日においては取得済みとなる予定です。そのため、便宜上、本書中において、神南一丁目ビルは、取得済資産として取り扱われています。
なお、神南一丁目ビルについては、取得後、同日付で、みずほ信託銀行株式会社へ信託譲渡し、本投資法人は不動産信託受益権の形で保有する予定です。

本投資法人は、主にポートフォリオの収益の安定化のため、地域分散、用途分散によるバ
ランスに留意し、相対的に安定したキャッシュフローを見込める大型の東京都心オフィス及び商業施設をターゲットに資産規模の拡大を図ってきました。資産規模の拡大にあたっては、
公開入札における過度な価格競争を極力回避するため、相対での取引機会を重視しており、資産運用会社の経験豊富なスタッフの情報収集活動等により早期に売却ニーズを捉え、高い案件執行能力に基づき、不動産市場からの良質な物件の取得に努めてきました。
この結果、第 2 期（注 1）には、高い収益性の見込まれる、保有物件である｢新麹町ビル｣の他の区分所有部分の一部（投資額 5.5 億円）及び｢新横浜第二センタービル｣（共有持分 50.0％、
投資額 9.2 億円）を取得しました。また、地方においては、バリューアップ不動産（下記「(ハ)保有資産の運用管理」をご参照下さい。
）として「ＳＫ広島ビル」（投資額約 9.5 億円）を取得しました。
更に、第 3 期（注 2）に入り、収益の安定化に貢献する物件として、3 月 28 日に「ＭＳ芝浦ビル」（区分所有、投資額 112.0 億円）を取得し、続いて 5 月 15 日に株式会社ロフトをキー
テナントとする商業施設である「クラレニッセイビル」のクラレ不動産株式会社の持分及び株式会社ティー・エイチ・プロパティーズの持分（共有持分 55.3％、投資額 80.0 億円）を取得しました。なお「クラレニッセイビル」については、残りの日本生命保険相互会社の持分（共有持分 44.7％、投資額 50.0 億円）についても 5 月 22 日に購入契約を締結し、7 月下旬に取得する予定です。また、タワーレコード株式会社をキーテナントとする商業施設である「神南一丁目ビル」について 5 月 30 日に不動産売買契約を締結し、6 月 30 日に取得します。
続いて、オフィスビルの「五反田ファーストビル」（区分所有、投資額 29.2 億円）を、7 月下旬に取得する予定です。
こうした新規物件の取得によって、本投資法人では、ポートフォリオのクオリティの向上とバランスの改善を図ってきました。
第 2 期以降、追加物件の取得（取得予定物件を含みます。）は 6 物件及び新麹町ビルの買増しで、415.4 億円（取得価格ベース）に達し、保有資産残高（取得予定物件を含みます。）は、
31 物件（注 3）、1,337.2 億円（取得価格ベース）、全賃貸可能面積は 214,318.59 ㎡、テナント
数 330 となり、分散化が一層進みました。また、オフィスビル 1 棟当たりの平均規模も拡大しており、平成 14 年 12 月末日時点の 1 棟当たり平均延床面積（注 4）は 11,252.61 ㎡（取得
価格ベースで 3,254 百万円）でしたが、取得予定物件を含めた 1 棟当たり平均延床面積は、
11,958.84 ㎡（取得価格ベースで 3,536 百万円）となっています。
更に、賃貸借契約の残存期間が 5 年以上のテナントの比率の推移を見ると、賃貸面積ベースで平成 14 年 12 月末日時点の当該契約の比率は 20.7％（月額賃料ベースで 15.8％）でした
が、平成 15 年 3 月末日時点の数値（取得予定物件等を含みます。
（注 5））は 29.5％（月額賃料ベースで 25.0％）に向上しており、ポートフォリオの収益性の安定化が進んでいます。
（注1） 第 2 期：平成 14 年 7 月 1 日〜平成 14 年 12 月 31 日
（注2） 第 3 期：平成 15 年 1 月 1 日〜平成 15 年 6 月 30 日
（注3） 新麹町ビル及びクラレニッセイビルについては、2 回に分けて取得しておりますが、1 物件として物件数を計算しています。
（注4） 1 棟当たり平均延床面積：建物全体の延床面積の合計÷棟数（注5） 五反田ファ−ストビルは、平成 15 年 3 月末日時点、クラレニッセイビルは、本投資法人が取得予定部分を取得した時点、神南一丁目ビルは、取得日の翌日である平成 15 年 7 月 1 日時点をそれぞれ基準日とし、それぞれ残存期間 5 年以上のテナントの有無を判定及びテナントの賃貸面積を計算しています。

- 13 -

(ハ)

保有資産の運用管理
全国的なオフィス市況の悪化という厳しい環境のもと、資産運用会社と各物件の不動産管理会社が PM 統一管理基準に基づき、一体となって既存のテナントに対して継続的なサービスの向上に努めてきました（PM という用語については、後記「(4) 投資法人の仕組み
c. 上記以外の本投資法人の主な関係者 (ハ)」をご参照下さい。）。また、更なるテナントへのサービス向上とコストパフォーマンスの向上を目的として、商業施設を除く物件につき、不動産管理会社の能力評価を継続実施してきました。当該評価は、細部にわたる評価（不動産管理会社に対し 36 項目、各物件の PM 推進状況に対し 47 項目の合計 83 項目）を第三者機関（株式会社住信基礎研究所）に委託して実施しています。
各物件の PM 能力評価の結果は、総合的には評価基準を満たすものでしたが、一部基準を満たさない項目については改善を提案し、当該評価結果を不動産管理会社各社へフィードバックし、更なる管理体制の強化とテナントサービス向上に一段と努めるように指導しました。
このような運用管理体制において以下の諸策を実施してまいりました。
・ テナント誘致活動
新規テナントの誘致活動については、市況の軟化が著しい地域や特に空室率の増加が顕著な物件について、資産運用会社の出資会社の強力なリーシングサポートや大手仲介会社及び地元有力業者との連携を図りながら重点的に誘致活動を展開してきました。平
成 15 年 3 月末日時点のポートフォリオ全体の稼働率は、既存ビルの一部に空室が発生したものの新規物件の寄与もあって 94.2％（対平成 14 年 12 月末比 0.8 ポイントの増加）となりました。
・ コスト削減
外注委託費については、テナントサービス水準を維持しつつ、ビル毎の各契約内容を見直すことにより、コストの適正化に努めてきました。今後も新たに取得した物件を中心に管理コストの適正化を継続的に実施するとともに、中長期的には複数のビルを保有する地域について、後述の不動産管理会社の集約化とともに群管理導入による大幅なコ
スト削減を検討します。
不動産管理会社の報酬について、福岡第三・第四ビル、高松第二ビル、ＳＫ広島ビルの不動産管理会社を東京建物株式会社に集約したことにより、当該 3 物件で契約ベース
22.8％の報酬削減を実施しました。（各物件の不動産管理会社報酬については、後記「4. 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等 (ホ) 不動産管理会社報酬」をご参照下さい。
」）
・ バリューアップ戦略の継続実施
本投資法人は、収益性の向上とバリューアップが見込めるオフィスビル（以下「バリューアップ不動産」(注)といいます。バリューアップ不動産については、後記「2. 投資方
針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準 ⑩ バリューアップ不動産」
をご参照下さい。）に、一定の割合で投資しています。このバリューアップ不動産に対しては、収益力の向上と不動産価値の向上を目的として、設備投資を行うことによるマーケット競争力の向上や、誘致活動の集中化によるリーシングの強化を図っています。
本書の日付現在においては、安田生命池袋ビルについての耐震補強工事、空調設備更新、内装リニューアル等の工事に取り組んでおります（平成 16 年 3 月末完了予定）。こ
うした結果、一部のバリューアップ不動産については、物件取得以来着実に稼働率が上昇し、平成 15 年 3 月末日時点の稼働率は以下の通りとなっています。
ＪＰＲ千葉ビル ： 82.2％ （取得時 平成 13 年 12 月 ： 77.4％）
安田生命天六ビル ： 100.0％ （取得時 平成 13 年 11 月 ： 54.5％）
天神１２１ビル ： 87.0％ （取得時 平成 14 年 6 月 ： 83.0％）(注)

本書の日付現在におけるバリューアップ不動産（8 物件）は以下の通りです。
ＪＰＲ千葉ビル、安田生命池袋ビル、安田生命天六ビル、ＪＰＲ高松ビル、ＮＯＲＴＨ３３ビル、- 14 -

パークイースト札幌、天神１２１ビル、ＳＫ広島ビル(ニ)

資金調達の状況
本投資法人では、財務の安定性を重視する戦略の下、資産規模の拡大を安定的に行うことに留意し資金調達を行ってきました。この結果、平成 14 年 6 月末の借入金残高は 370 億円でしたが、本書の日付現在の借入金残高は 587 億円となっています。この内、将来的な金利上昇リスクに対応した満期 1 年超の中長期固定金利借入れの比率は 68.1％、中長期借入れの平均残存年数（注 1）は 5.1 年となっています。また、平均金利（注 2）については 1.3％となり、本書の日付現在有利子負債比率（注 3）は 50.7％という状況となりました。
(注 1)

中長期借入れの平均残存年数：期間 1 年超の有利子負債について、本書の日付から返済期限までの残存期間(注 2)

平均金利：本書の日付現在の金利を、各負債残高に応じて加重平均して算出しています。

を、各負債残高に応じて加重平均して算出しています。
(注 3)

有利子負債比率（％）：有利子負債額÷（有利子負債額＋出資総額）×100（出資総額：569 億 82 百万円）

(ホ)

b.

その他の運用実績
本投資法人では、資産運用会社の出資会社との取引について、投信法に基づく取引制限に加え、自主ルールを規定（後記「6. 管理及び運営 (2) 利害関係人との取引制限」をご参照下
さい。
）し、利益相反の回避を図っています。
さらに、従来は資産運用会社内のメンバーのみによって構成されていた資産運用会社のコンプライアンス委員会（後記「(5) 投資法人の機構 b. 投資法人の運用体制」をご参照下さい。）に、平成 15 年 6 月 1 日より、コンプライアンス委員会規則に基づき、新たに同社外から特別委員として弁護士が加わることとなり、資産運用会社の経営機能に対するモニタリング機能が一層強化されました。

当面の運用方針及び対処すべき課題(イ) 新規物件の取得
日本経済の長期低迷の影響を受け、オフィス賃貸市場は今後も軟調に推移するものと予想されます。一方、不動産売買市場での投資の選別化傾向は一段と強まることが予想されます。
そういった中で、本投資法人は、本投資法人の投資方針や一口当たりの分配金等を重視しつ
つ、地域的な分散及び用途の分散による安定性の向上と規模拡大による投資効率の向上を目指して、以下の方針で取り組んでいきます。
・ 新規取得物件の情報ルートについては、事業会社との直接のパイプライン等資産運用会
社独自の情報ルートの更なる拡大を図ります。
・ 競争力の高い優良物件の計画的な取得に向け、資産運用会社の出資会社等が開発する物
件（竣工後取得）に関する情報を引き続き積極的に収集していきます。
・ 中長期的な運用の観点から、商業施設との投資割合にも配慮しつつ、将来性があり、かつ競争力の高いビルにターゲットを絞り、物件の所有者へのアプローチを展開していきます。具体的には、本投資法人の中期計画に沿って、当面東京都心の優良オフィス及び高利回り物件への投資に注力していきます。高利回り物件については、東京周辺部及び地方都市での物件取得が中心となりますが、特に地方都市での投資においては、エリア、立地、物件の質について厳選した投資を行っていきます。
また、綿密な事前調査に基づく投資ターゲット選定や物件情報に対する迅速な対応によって相対取引の可能性を高めるために、オフィスと商業施設のプロパティタイプ毎の動向
や地域毎の市況動向をタイムリーに蓄積できるリサーチ体制を引き続き充実していきます。
(ロ)

保有資産の運用管理
テナントへのサービス向上とコストパフォーマンス向上のために、商業施設を除くすべてのビルの PM 評価を継続的に実施します。なお、第 3 期以降には複数棟のビルを保有してい- 15 -

るエリアのビルについて、PM 評価結果を含め総合的に勘案して、不動産管理会社の集約化を図ります。
既存テナントからの照会や要望事項等のデータベース化を進め、これらを PM 評価に反映することにより、不動産管理会社の対応改善を促し、更なるテナントサービスの向上を目指します。
このような方針のもと、具体的には以下の業務について不動産管理会社の能力を最大限活用し、取り組んでいきます。
＜リーシング＞
今後のオフィスビル市況の見通しから、保有ビルでの空室の増加に伴い、賃貸事業収入の減少が見込まれるものの、次の点に留意しつつ、テナントリーシングの強化による稼働率の向上と賃貸事業収入の確保に努めます。
・ 本投資法人は、保有ビルで生じた空室を早期に解消するために重点ビルを選定し、資産運用会社が不動産管理会社と一体となって、テナント候補企業への直接誘致活動も含
め積極的なリーシング活動を展開し、短期間での稼働率の向上に努めます。
・ マーケティングに基づく適切な賃料設定を行うとともに、保有ビルに入居している既存テナントをターゲットとした誘致活動や資産運用会社の出資会社の取引先企業へのア
プローチ等、対象を絞ったテナント誘致活動も展開していきます。
＜ハード・ソフト管理＞
テナントへのサービス向上とコストパフォーマンス向上のために、引き続き以下の業務の遂行に努めます。
・ ライフサイクルコストを考慮した長期修繕計画の策定
・ 市場競争力を有するビルメンテナンス会社の選定＜リニューアル＞ −進化した執務空間の提供−
ビルの競争力を向上させるため以下のような工事を進めていきます。
・ グレードアップ工事
・ 共用部の快適性（アメニティ）の向上(ハ)

資金調達の状況
資金調達について、中長期の安定的な資金調達と機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせるという基本方針に則り、弁済期の分散にも留意しつつ、銀行借入れを中心とした資金の調達を行います。また、債券市場の動向を注視し、資金調達手段の多様化にも努
めます。

(ニ)

情報開示
本投資法人は、積極的な自主開示の推進を運営方針の一つに掲げており、東京証券取引所の適時開示に加えて、本投資法人への投資判断にあたって有用と考えられる情報を自主的に開示します。こうした自主開示の重要な手段として、インターネットホームページ（http://www.jpr-reit.co.jp/）の活用に力を注いでおり、迅速なパフォーマンス情報の開示や FAQの充実を行ってきました。今後も更なる充実に努めます。

- 16 -

(2) 投資法人の目的及び基本的性格
a. 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス（以下、本書において「事務所」ということがあります。）（都市型業務施設）及び繁華性の高い立地に位置する商業施設の建物及びその敷地から構成される不動産等（後記「2. 投資方針 (2) 投資対象 a.
投資対象とする資産の種類 (イ)」に規定される特定資産をいいます。以下同じです。
）並びにこれらの不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等（以下「資産対応証券等」ということがあります。以下同じです。）（後記「2. 投資方針 (2) 投資対象 a. 投資対象とする資産の種類 (ロ)」に規定される特定資産をいいます。）を投資対象とします。また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資をはかり、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします（規約 別紙 1 「資産運用の対象及び方針 1. 資産運用の基本方針」）。
b. 投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資法人の資産運用は、投信法上の投資信託委託業者である資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
(注)

投資法人に関する法的枠組みは、大要以下の通りです。
投資法人は、投資信託委託業者などの一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法
人の商号、発行する投資口の口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。
投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利と必ずしも同一ではありません。投資主の権利については、後記「6. 管理及び運営

(3) 投資主の権利」をご参照下さい。

投資法人の業務の執行は、執行役員により行われます。執行役員は、投資法人を代表します。また、執行役員の職
務の執行を監督する機関として、監督役員が存在します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認など、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在します。以上の執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます（ただし、設立の際には投資口申込証に記載された者が選任されたものとみなされます。）。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、下記「(5) 投資法人の機構

a. 投資法人の機構」をご参照下さい。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を募集することもできます。
投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「2. 投資方針

(1) 投資方針及び(2) 投資対象」をご参照下さい。

投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針にしたがって、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「2. 投資方針

(3) 分配方針」をご参照下さい。

登録投資法人は、内閣総理大臣の認可を受け投資法人資産運用業を営む投資信託委託業者（資産運用会社）にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債の募集に関する事務並びに名義書換に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、下記「(4) 投資法人の仕組み」及び後記「第 2 関係法
人の概況」をご参照下さい。

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(3) 投資法人の沿革
年月日

沿革

平成 13 年
9月6日

設立企画人（資産運用会社）による投信法第 69 条第 1 項に基づく設立に係る届出

平成 13 年
9 月 14 日

投信法第 166 条に基づく設立の登記、本投資法人の成立

平成 13 年
9 月 27 日

投信法第 188 条に基づく登録の申請

平成 13 年
10 月 18 日

投信法第 187 条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号 関東
財務局長 第 10 号）

平成 13 年
11 月 16 日

資産運用開始（オフィス 11 物件及び商業施設 2 物件を信託財産とする
13 個の不動産信託受益権(注 1)（総額 407 億 3,000 万円(注 2)）の取得）

平成 13 年
12 月 19 日

規約の変更

平成 14 年1 月 22 日

投信法第 87 条に基づく投資口分割（投資口一口を 2.5 口に分割）

平成 14 年4 月 10 日

規約の変更

平成 14 年5 月 30 日

規約の変更

平成 14 年6 月 14 日

東京証券取引所に上場(注 1)

不動産信託受益権とは、主に不動産を信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。

(注 2)

売買価格の合計であり、消費税及び初年度固定資産税精算額等を含みません。以下同じです。

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(4) 投資法人の仕組み
a. 本投資法人の仕組図【資産保管会社】（融資者）②

みずほ信託銀行株式会社(注3)

金融機関【投資法人】
日本ﾌﾟﾗｲﾑﾘｱﾙﾃｨ投資法人【一般事務受託者】＜投資主総会＞②（会計監査人）

みずほ信託銀行株式会社(注3)新日本監査法人＜役員会＞＜執行役員＞金子 博人（賃貸営業管理・＜監督役員＞安田 莊助

工事計画助言業務受託者兼

【売出人】

杉本 茂

みずほ証券株式会社

物件移管業務受託者）
東京建物株式会社⑤①（ﾃﾅﾝﾄ一般媒介業務受託者）③

東京建物株式会社

株式会社東京ﾘｱﾙﾃｨ･

安田不動産株式会社【引受人】⑥

ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

大成建設株式会社（他）⑤【資産運用会社】

みずほ証券株式会社
メリルリンチ日本証券
株式会社他

④

（不動産信託受託者）
信託銀行（不動産管理会社）
不動産管理会社【契約の種類】①資産運用委託契約④不動産管理委託契約(注 1)②事務委託･資産保管業務委託契約⑤テナント一般媒介業務委託契約(注 2)③賃貸営業管理･工事計画助言業務委託⑥新投資口引受契約

契約及び物件移管業務委託契約(注 1) 本投資法人の取得した資産が不動産信託受益権の場合、不動産管理委託契約は、原則として、投資法人、資産運用会社、不動産信託受託者、不動産管理会社の四者契約となります。取得した資産が不動産の場合については、投資法人、資産運
用会社、不動産管理会社の三者契約になります（上記仕組図とは異なります。
）。なお、今後、本投資法人が取得する物件
によっては、契約関係及び当事者が上記仕組図と異なることがあります。
(注 2) 本投資法人の取得した資産が不動産信託受益権の場合、テナント一般媒介業務委託契約は、原則として、テナント一般媒介業務受託者、不動産信託受託者間の二者契約となります。取得した資産が不動産の場合、テナント一般媒介業務受託者、投資法人間の二者契約になります。
(注 3) みずほ信託銀行株式会社は、平成 15 年 3 月 12 日付でみずほアセット信託銀行株式会社を存続会社とする合併により解散
し、同日付で「みずほ信託銀行株式会社」に商号を変更しています。以下同じです。

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b. 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
名称日本プライムリアルティ
投資法人

株式会社東京リアルティ・
インベストメント・
マネジメント

みずほ信託銀行株式会社

みずほ証券株式会社
メリルリンチ日本証券
株式会社
野村證券株式会社
日興シティグループ
証券会社
大和証券エスエムビーシー
株式会社
三菱証券株式会社
UFJ つばさ証券株式会社
みずほ証券株式会社

運営上の役割
投資法人

関係業務の内容
平成 13 年 9 月 6 日付規約（同年 12 月 19 日付、平成14 年 4 月 10 日付及び同年 5 月 30 日付で変更済）に基づき、投資主より募集した資金等を、主として不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資することにより運用を行います。
資産運用会社
平成 13 年 9 月 27 日付で本投資法人との間で資産運用委託契約を締結しました。
投信法上の投資信託委託業者として、同契約に基づき、
本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います。
資産運用会社に委託された業務の内容は、以下の通りです。
① 本投資法人の資産の運用に係る業務（宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。
）② 本投資法人が行う資金調達に係る業務③ 本投資法人への報告業務④ その他本投資法人が随時委託する前記①から③に関連し又は付随する業務（以下、上記の業務を総称して「アセット・マネジメ
ント業務」又は「AM 業務」といいます。またかかる業務を行う者を「アセット・マネージャー」又は「AM」といいます。）
一般事務受託者、 平成 13 年 9 月 14 日付で本投資法人との間で事務委
資産保管会社
託・資産保管業務委託契約を締結しました。
投信法上の一般事務受託者（投信法第 111 条第 2 号乃至第 6 号。ただし、投資法人債に関する事務を除きます。）として、同契約に基づき行う本投資法人の事務は、以下の通りです。
① 投資口の名義書換に関する事務② 本投資証券の発行に関する事務③ 機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事
務④ 計算に関する事務⑤ 投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事
務⑥ 投資主からの本投資法人に対する権利行使に関す
る請求、その他の投資主からの申出の受付に関する事務⑦ 会計帳簿の作成に関する事務⑧ 納税に関する事務
また、投信法上の資産保管会社として、同契約に基づ
き、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います。
引受人
発行価格決定日付で本投資法人及び資産運用会社との間で、新投資口引受契約を締結する予定です。
本投資法人から委託された、投信法上の一般事務受託者（投信法第 111 条第 1 号）として、本投資証券の買取引受を行います。

売出人

オーバーアロットメントによる売出しを行います。

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c. 上記以外の本投資法人の主な関係者(イ) 東京建物株式会社（「テナント一般媒介業務受託者、物件移管業務受託者、賃貸営業管理･工事
計画助言業務受託者」）
平成 14 年 1 月 18 日付でみずほ信託銀行株式会社（旧みずほアセット信託銀行株式会社）(注)との間でテナント一般媒介業務委託契約、同日付で三菱信託銀行株式会社との間でテナント一般
媒介業務委託契約、平成 14 年 6 月 18 日付で UFJ 信託銀行株式会社との間でテナント一般媒介業
務委託契約、平成 15 年 4 月 30 日付で本投資法人との間でテナント一般媒介業務委託契約、平成
14 年 1 月 18 日付で資産運用会社との間で物件移管業務委託契約及び賃貸営業管理・工事計画助言業務委託契約をそれぞれ締結しました。
下記(ハ)記載のプロパティ・マネジメント業務の一つであるテナント営業・管理業務と密接に関連するテナント誘致営業業務を本投資法人のために統一的に遂行するため、運用対象とする不動産等の保有者から委託された、不動産賃貸借契約締結の媒介業務（以下「テナント一般媒介業
務」といいます。）を行います。
運用対象とする不動産等を保有する信託受託者（本投資法人が直接不動産を保有する場合には
本投資法人）に、また売却した場合には当該不動産の購入者に、運用対象としての不動産等を安全かつ確実に移転するために、①物件移管準備業務、②賃貸状況確認業務、③建物管理、施設維
持管理状況確認業務、④権利関係確認業務、⑤物件引渡作業確認業務、及び⑥上記に関連し又は付随する業務（以下、総称して「物件移管業務」といいます。）を、資産運用会社から受託し、資産運用会社のために物件移管業務を行います。
本投資法人は、資産運用会社に対して投資法人資産運用業務を委託していますが、資産運用会
社は、投資法人が運用する不動産等につき統一的に資産価値の維持向上を図るために、資産運用業務とは異なる個別不動産の賃貸営業管理及び工事計画管理業務（以下「リーシングマネジメン
ト／コンストラクションマネジメント業務」又は「LM/CM 業務」といいます。
）に関する助言を
東京建物株式会社に依頼し、東京建物株式会社は、資産運用会社に対して LM/CM 業務に関する助言業務を行います。
(注)

旧みずほアセット信託銀行株式会社と旧みずほ信託銀行株式会社は、平成 15 年 3 月 12 日付でみずほアセット信託銀行株式会社を存続会社として合併し、同日付で商号を「みずほ信託銀行株式会社」に変更しています。以下同じです。

(ロ) 安田不動産株式会社、大成建設株式会社（「テナント一般媒介業務受託者」）
平成 14 年 1 月 18 日付でみずほ信託銀行株式会社（旧みずほアセット信託銀行株式会社）との間でテナント一般媒介業務委託契約、同日付で三菱信託銀行株式会社との間でテナント一般媒介業務委託契約、平成 14 年 6 月 18 日付で UFJ 信託銀行株式会社との間でテナント一般媒介業務委
託契約、平成 15 年 4 月 30 日付で本投資法人との間でテナント一般媒介業務委託契約をそれぞれ締結しました。
信託受託者及び本投資法人から委託された、運用対象とする不動産等のテナント一般媒介業務を行います。
(ハ) 朝日不動産管理株式会社、安田ビルマネジメント株式会社、東京建物株式会社、安田不動産株
式会社、株式会社損保ジャパン・ビルマネジメント、株式会社ザイマックス（「不動産管理会社」）
本投資法人は、直接又は不動産信託受益権の形態で保有している各物件について、①施設維持管理業務、②テナント営業・管理業務、③資産保全管理業務、④運営計画・報告書作成業務及び⑤その他上記に関連し又は付随する業務（以下、上記の業務を総称して、「プロパティ・マネジ
メント業務」又は「PM 業務」といい、かかる業務を行う者を「プロパティ・マネージャー」又は「PM」といいます。）を、不動産管理委託契約を締結して不動産管理会社（以下「不動産管理会社」といいます。
）に委託します。このようなプロパティ・マネジメント業務の委託は、物件毎に行われます。
各物件の不動産管理会社は、下記「物件毎の不動産管理会社一覧」をご参照下さい。

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物件毎の不動産管理会社一覧
朝日不動産管理株式会社(2 棟)

朝日生命横浜日本大通りビル、ツルミフーガ１

安田ビルマネジメント株式会社(9 棟)

安田生命人形町ビル、安田生命池袋ビル、田無アス
タ、新潟駅南センタービル、安田生命大阪ビル、安田生命天六ビル、安田生命博多ビル、安田生命那覇ビル、新横浜第二センタービル

東京建物株式会社(16 棟)

新麹町ビル、ＭＳ芝浦ビル、アルカイースト、東京
建物本町ビル、ＪＰＲ千葉ビル、朝日生命高松第二ビル、ＪＰＲ高松ビル、朝日生命福岡第三・第四ビ
ル、天神１２１ビル、兼松ビル、兼松ビル別館、Ｎ
ＯＲＴＨ３３ビル、パークイースト札幌、神南一丁目ビル、五反田ファーストビル、クラレニッセイビ
ル

安田不動産株式会社(1 棟)

クレスト安田ビル

株式会社損保ジャパン・ビルマネジメン
ト(2 棟)

損保ジャパン仙台ビル、損保ジャパン和歌山ビル

株式会社ザイマックス(1 棟)(注 1)

ＳＫ広島ビル(注 1)

ＳＫ広島ビルの不動産管理会社は、平成 15 年 7 月 1 日付で、株式会社ザイマックスより、東京建物株式会社に変更されます。

(注 2)

下線表示の物件の取得（予定）日は次の通りです。
神南一丁目ビル： 平成 15 年 6 月 30 日

クラレニッセイビル： 平成 15 年 5 月 15 日及び同年 7 月

五反田ファーストビル ： 平成 15 年 7 月(5) 投資法人の機構
a. 投資法人の機構
本投資法人の執行役員は 2 名以内、監督役員は 3 名以内（ただし、執行役員の員数に 1 を加えた数以上とします。）とされています（規約第 17 条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員
1 名、監督役員 2 名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会により構成されています。
(イ) 投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される
投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「6. 管理及び運営 (3) 投資主の権利 (イ) 投資主総会における議決権」をご参照下さい。
原則として発行済投資口の総数の 3 分の 1 に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の過半数をもって決議されます（規約第 13 条第 1 項）が、規約の変更（投信法第 140 条）等一
定の重要事項については、
発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の 3 分の 2 以上による決議（特別決議）を経なければなりません。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。
）について賛成するものとみなされます（規約第 14条第 1 項）。
本投資法人の資産運用の方針及び基準は、本投資法人規約に定められています。かかる規約中に定められた資産運用の方針及び基準を変更する場合には、上記の通り投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、原則として、2 年に 1 回招集されます（規約第 11 条第 1 項）。
また、本投資法人は、資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています（規約第 35 条、別紙 2）。資産運用会社が資産運用委託契約を- 22 -

解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第 34 条の 9）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第97 条第 2 項）。
(ロ) 執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第 97 条第 1 項、第99 条、商法（明治 32 年法律第 48 号。その後の改正を含みます。）（以下「商法」といいます。）
第 78 条）。ただし、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第 97 条第2 項）。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています（投信法第 103 条第 1項）。また、役員会は、一定の業務執行に関する上記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第 107 条第 1項）。
役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます（規約第 21 条）。
本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役
員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
(ハ) 会計監査人
本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第 118 条第 1 項等）。

- 23 -

b. 投資法人の運用体制
前記の通り、本投資法人の資産運用は、資産運用会社に委託して行われます。
資産運用会社の組織体系は、以下の通りです。
株主総会
監査役
取締役会

代表取締役社長
投資政策委員会

コンプライアンス委員会

企画･管理部

コンプライアンスグループ

企画 人事グループ

総務・経理グループ

運用管理グループ

ＩＲグループ

財務グループ

運用グループ

投資グループリサーチグループ- 24 -

･

財務部

投資運用部

各部の業務の概略は以下の通りです。
担当部署
投資運用部

財務部

企画・管理部

業務の概略
投資法人の資産運用に関する投資政策委員会及び取締役会への付議・報告事項、並びに同委員会・取締役会の決定事項に関する以下の業務（投資グループ）① 不動産等の購入・売却の立案及び実行に関する業務② 有価証券の購入・売却の立案及び実行に関する業務③ 開示情報の分析と追加情報の徴求及び分析に関する業務（運用グループ）④ 不動産等の運用業務全般⑤ 建物の修繕・リニューアル業務全般（リサーチグループ）⑥ マクロ分析に基づくアセットアロケーションの立案業務⑦ マーケティング及び新投資運用手法の研究・調査・開発業務（その他）⑧ 投資政策委員会事務局業務⑨ その他以上に類する業務（財務グループ）① ファンド全体及び物件取得時の財務戦略の構築及び実行に関する業務② 会社余資の運用業務（IR グループ）③ IR 業務④ 資本、株価マネージメント業務（企画・人事グループ）① 会社事業計画の策定業務② 資産の自己査定③ 関係官公署への届出・報告等の業務④ 取締役会の運営業務⑤ 株主総会の運営業務⑥ 人事・労務面の管理業務（運用管理グループ）⑦ 運用実績管理に関する業務⑧ ファンド事業収支の分析、検討に関する業務⑨ ディスクロージャー関連業務（総務・経理グループ）⑩ 会社経理業務⑪ 決算、配当業務及び納税業務⑫ 備品購入、執務環境整備に関する一般業務⑬ 苦情処理業務⑭ システム開発、保守業務（コンプライアンスグループ）⑮ コンプライアンス業務全般⑯ 各種契約の精査業務⑰ コンプライアンス委員会事務局業務（その他）⑱ その他以上に類する業務- 25 -

c. 投資運用の意思決定機構
資産運用会社は、投資運用の意思決定を行う機関として、「投資政策委員会」を設置し、その下部組織として、「投資小委員会」及び「運用小委員会」を設置しています。構成員は、いずれも社長、投資運用部長、財務部長、企画・管理部長、ファンドマネージャー、リサーチマネージャー、アセットマネージャー及び運用管理担当マネージャーです。
翌期及び翌々期並びに中長期の資産取得に関する投資運用の基本方針は、「投資政策委員会」で決定し、個別資産の取得若しくは売却又は運用に関する事項は、それぞれ「投資小委員会」又は「運用小委員会」で決定します。また、一定額以上の個別資産の取得又は売却に関しては、取締役会に付議し、運用に慎重を期しています。なお、それぞれの委員会の決定事項及び決定手続が法令、諸規則、本投資法人の規約、社内規程等に違背していないか、各委員会開催の直前にコンプライアン
ス委員会を開催して審査し、法令違反や規定への違背の有無について企画・管理部長が各委員会における審議に入る前に報告を行い、更に規程等に則り資産運用会社の取締役会又は投資法人の役員
会への付議又は報告を担当部長に指示します。
【系統図】
市場動向・物件情報リサーチ
資金調達、財務戦略との調整

運用評価
運用方針の策定

投資政策委員会（内部牽制によるリスク管理）

・法令遵守のチェック・運用方針との整合性確認

パフォーマンス分析

コンプライアンス委員会

取 得

投資対象の選定

投資小委員会（保有運用資産の価値向上）
修繕計画等の策定

運用小委員会物件デューデリジェンス

取締役会（各委員会の決裁権限を越えるものは、取締役会へ付議）

委員会

決定事項等の概略

投資政策委員会①ポートフォリオ全体のアセットアロケーションの決定②ポートフォリオ全体の運用方針の決定③中長期、翌二期の特定資産取得に関する基本方針の決定④リスク状況の把握とパフォーマンス評価及び運用結果に関する審査⑤財務戦略の基本方針の決定⑥月次の運用実績、運用見通しの報告

投資小委員会①ファンドマネージャーが計画を立案し、投資運用部長の決裁権限内で取得する資産に係わる報告②ファンドマネージャーが計画を立案し、投資運用部長の決裁権限を超える資産の取得に係る判断及び決定③運用する特定資産の売却に係る判断及び決定- 26 -

運用小委員会①特定資産毎の収益計画（予算）の策定②年度の大規模修繕計画の策定③年度計画で定めた大規模修繕実行に係わる報告④年度大規模修繕計画の修正に係わる判断及び決定⑤年度計画以外の大規模修繕実施に係わる判断及び決定⑥投資法人が運用する個々の特定資産の運用に関し、運用資産に重大な影響を与える事項に係わる報告⑦投資法人が運用する個々の特定資産の運用に関し、運用資産に重大な影響を与える事項に係わる判断及び決定(6) 投資法人の出資総額（本書の日付現在）
出資総額56,982,000,000 円

投資口総数

5,000,000 口

発行済投資口総数289,600 口

最近 5 年間における出資総額及び発行済投資口総数の増減は、以下の通りです。

年

月 日

摘

要

発行済投資口数（口）増減

出資金総額（千円）

残高

増減

残高

備考

平成 13 年 9 月 14 日

私募設立

240

240

120,000

120,000

注1

平成 13 年 11 月 16 日

私募増資

62,00062,24031,120,000

注2

平成 14 年 1 月 22 日

投資口の分割93,360155,600

31,000,000−

31,120,000

注3

平成 14 年 6 月 14 日

公募増資

289,600

注4−

25,862,000−

56,982,000

平成 14 年 12 月 31 日

134,000−

56,982,000

−

(注 1)

289,600

一口当たり 500,000 円にて東京建物株式会社（100 口）、大成建設株式会社（100 口）、株式会社東京リアルティ・イ
ンベストメント・マネジメント（40 口）の計 3 社による出資により本投資法人が設立されました。

(注 2)

一口当たり 500,000 円にて私募投資口の追加発行を行い、13 個の不動産信託受益権を取得し、資産運用を開始しま
した。

(注 3)

投資口一口を 2.5 口に分割しました。

(注 4)

一口当たり 200,000 円（引受価額 193,000 円）にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等の調達を目的とする公募新投資口を発行しました。

(7) 主要な投資主の状況（平成 14 年 12 月 31 日現在）
名称

住所

所有
投資口数
（口）

安田生命保険相互会社

東京都新宿区西新宿一丁目 9 番 1 号

48,00016.57

東京建物株式会社
ゴールドマン・サック
ス・インターナショナル（常任代理人 ゴールド
マン・サックス証券会
社 東京支店）
日本トラスティ・サービ
ス信託銀行株式会社

東京都中央区八重洲一丁目 9 番 9 号
133 FLEET STREET LONDON EC4A
2BB, U.K.
（東京都港区赤坂一丁目 12 番 32 号
アーク森ビル）39,30023,932

13.57
8.26

東京都中央区晴海一丁目 8 番 11 号

16,4265.67

学校法人川崎学園

岡山県倉敷市松島 577

10,0003.45

安田不動産株式会社

東京都千代田区神田錦町二丁目 11番地

10,0003.45- 27 -

比率（％）(注)モルガン・スタンレー・アンド・カンパニー・イ
ンターナショナル・リミ
テッド（常任代理人 モルガ
ン・スタンレー証券会
社 東京支店）
株式会社第三銀行

25 CABOT SQUARE, CANARY
WHARF, LONDON E14 4QA
ENGLAND

株式会社広島銀行
株式会社中国銀行

8,665

2.99

7,000

2.41

広島県広島市中区紙屋町一丁目 3 番
8号

6,052

2.08

岡山県岡山市丸の内一丁目 15 番 20
号

5,880

2.03

175,255

60.51（東京都渋谷区恵比寿四丁目 20 番 3号 恵比寿ガーデンプレイスタワ
ー）三重県松阪市京町 510 番地

合計(注 1) 比率とは、発行済投資口総数に対する所有投資口数の比率をいい、小数点以下第 3 位を切り捨てています。
(注 2) 資産運用会社の主要株主である安田生命保険相互会社及び安田不動産株式会社は、本投資法人の投資口を平成 15 年 1 月 23 日付にて一部売却しております。売却後の所有投資口数及び発行済投資口総数に対する割合（比率）は、それぞれ以下の通りです。
安田生命保険相互会社

所有投資口数： 38,000 口

比率： 13.12％

安田不動産株式会社

所有投資口数：

比率： 1.72％

5,000 口(注 3) 上記の投資主の名称及び住所は、平成 14 年 12 月 31 日の最終の投資主名簿及び実質投資主名簿に記載されたものをそのまま掲載しており、その後変更となっている場合があります。

（投資主、投資口の状況）
区分

政府及び
公共団体

投資主数

（平成 14 年 12 月 31 日現在）
金融機関

証券会社

投資口の状況
その他の外国法人等
国内法人 （うち個人）

人
48

7

204

％
0.36

0.05

1.54

口
0

(1)

1

13,221(0.00)

97.83

0.00

100.0045,54730

289,600

15.72

0.01

100.0044,613
122,7411,412

75,257％比率(注 2)

12,935

計

(注 3)

0.19

0.00

所有投資口数その他

26

0

比率(注 1)

個人
その他

0.00

(10)
15.40

42.38

0.48

25.98

(0.00)(注 1)

投資主総数に対する投資主数の比率をいい、小数点以下第 3 位を切り捨てています。

(注 2)

発行済投資口総数に対する所有投資口数の比率をいい、小数点以下第 3 位を切り捨てています。

(注 3)

機構名義の投資口です。

(8) 役員の状況
役職名
執行役員

氏名
（生年月日）

主要略歴（本書の日付現在）
所有投
資口数

金子博人

昭和 52 年 4 月 1 日

弁護士登録（東京弁護士会）山田茂法律事
務所（昭和 23 年
5 月 2 日生）

昭和 54 年 4 月 1 日

金子博人法律事務所
任中）

平成 13 年 12 月 19 日

日本プライムリアルティ投資法人員- 28 -

代表弁護士（現在就
執行役

0

監督役員

安田莊助
（昭和 18 年

昭和 43 年 4 月 1 日

株式会社扇屋本店

昭和 50 年 12 月 1 日

芹沢政光公認会計士事務所

昭和 55 年 6 月 27 日

安田莊助税理士事務所（現在就任中）

12 月 15 日生） 昭和 58 年 2 月 16 日

東京赤坂公認会計士共同事務所

平成 5 年 7 月 2 日 東京赤坂監査法人

監督役員

杉本

茂

代表就任

代表社員

平成 11 年 10 月 1 日

東京北斗監査法人（東京赤坂監査法人と北斗監査法人が合併） 理事長代表社員（現在就任中）

平成 13 年 9 月 14 日

日本プライムリアルティ投資法人員

昭和 57 年 4 月 1 日

住宅都市整備公団

昭和 60 年 11 月 1 日

太田昭和監査法人（昭和 33 年
昭和 63 年 7 月 1 日
10 月 12 日生）

0

監督役

株式会社さくら綜合事務所代表取締役（現在就任中）

平成 7 年 12 月 22 日

監査法人さくら綜合事務所

平成 8 年 12 月 1 日

Horwath International 加盟

平成 10 年 6 月 24 日

さくら萌和監査法人（旧監査法人さくら綜合事務所） 代表社員（現在就任中）

平成 11 年 9 月 17 日

株式会社さくら会計サービス代表取締役（現在就任中）平成 11 年 10 月 2 日

有限会社東京エスピーシーサービシーズ代
表取締役（現在就任中）

平成 13 年 6 月 1 日

株式会社モリモト 監査役（現在就任中）

平成 13 年 9 月 14 日

日本プライムリアルティ投資法人
員

0

監督役

(9) その他
a. 役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会において選任されます（投信法第 95 条、第 100 条、規約第18 条）。ただし、法令の規定により、設立の際選任されたものとみなされる執行役員及び監督役員
はこの限りではありません（投信法第 72 条、規約第 18 条）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後 2 年です（規約第 19 条第 1 項）。ただし、補欠又は増員のため選任された執行役員又は監督役員の任期は、他の在任執行役員又は監督役員の任期の満了すべき時までです（規約第 19 条第 2 項）。
執行役員及び監督役員の解任には、投資主総会の特別決議が必要とされ、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の 3 分の 2 以上に当たる多数をもってこれを行う必要があります（投信法第 99 条第 1 項、第 104 条、商法第 257 条、第 343 条）。執行役
員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総数の 100 分の 3 以上に当たる投資口を有する投資主（6 か月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30 日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第 99 条第 1 項、第 104 条、商法第 257 条第 3 項）。

- 29 -

b. 規約の変更、営業譲渡又は営業譲受、出資の状況その他の重要事項(イ) 規約等の重要事項の変更
本投資法人は、平成 13 年 12 月 19 日、平成 14 年 4 月 10 日及び同年 5 月 30 日開催の投資主総会において規約を変更しました。
(ロ) 営業譲渡又は営業譲受
該当事項はありません。
(ハ) 出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。
c. 訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

- 30 -

2. 投資方針(1) 投資方針
a. 基本方針
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス（都市型業務施設）及び繁華性の高い立地に位置する商業施設の建物及びその敷地から構成される不動産等並びにこれらの不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等(注)を投資対象とします。また
投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資を図り、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします（規約 別紙1 「資産運用の対象及び方針 1. 資産運用の基本方針」）。
さらに、一物件に対する投資金額にも留意しつつ、テナント及び物件単位での分散投資を行い、ファンドの中長期的な安定成長を目指すものとします。それぞれにおける投資比率としては、当面の目標として下記「b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準」に定める通りとします。
(注) 不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の定義については、下記「(2) 投資対象 a. 投資対象とする資産の種類」をご参照下さい。

b. 投資態度(イ) ポートフォリオ運用基準
ポートフォリオ運用の基準となる種類別、地域別、用途別等による投資割合の大要は、下表の通りです。
投資対象とする資産の種類

投資割合
用途別

不動産等

地域別

オフィスと商業施設の組入比率は、投資金額基準で概ね8:2 を目標として運用します。
「東京」と「地方」の組入比率は、投資金額基準で概ね6:4 を目標として運用します。

個別のテナントからの賃料収入（複数物件に入居している場合はその総額）の全賃料収入に占める比率は、原則として 10%未満とします。
資産対応証券等

当該投資後における資産対応証券等の保有価格合計金額の本投資法人の自己資本の額に占める比率は、原則として 10％未満とします。

① 保有期間原則として、中長期保有を目的とし、短期売買目的の資産取得は行わないものとします（ここでいう短期とは 1 年未満の期間をいい、中期とは 1 年以上 5 年以下の期間、長期とは 5 年超の期間をいうものとします。
）。
② 用途i) 本投資法人は、主として優良なオフィス（都市型業務施設）及び繁華性の高い立地に位置す
る商業施設（当該オフィス又は商業施設の建物の賃借権、それらが立地する土地の賃借権及び地上権、並びにそれらが裏付け資産となっている有価証券及び信託の受益権その他の資産を含みます。）を投資対象とします。それらの組入比率については、その時々の経済状況、
不動産市況動向等を十分に考慮した上で設定します（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針
3. 投資態度 (1)」）。
ii) オフィスと商業施設の組入比率は、投資金額基準で概ね 8:2 を目標として運用します。
③ 地域i) 本投資法人は、主として地震リスク、個別市況リスク等を考慮し、またキャッシュフローの増大を図るために、東京だけではなく地方都市への分散投資を図るものとします。地域別の組入比率については、各地域の経済状況、不動産市況動向等を十分に考慮した上で設定します（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (2)」）。
ii) 「東京」（下表に定義する「東京都心」及び「東京周辺部」を総称します。）と「地方」の組入比率は、投資金額基準で概ね 6：4 を目標として運用します。ただし、ここでは用途別区分は行いません。地域区分の定義は、下表の通りとします。

- 31 -

地域区分

地域「東京都心」

千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区「東京周辺部」

東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、
埼玉県

「地方」

その他の地域④ テナント
個別のテナントからの賃料収入（複数物件に入居している場合はその総額）の全賃料収入に占める比率は、原則として 10%未満とします （「賃料収入」には、共益費、駐車料、倉庫使用料等を含みますが、時間外空調費用などの付加使用料は含みません。） 。ただし、テナント入替えの可能性及び賃貸条件等を総合的に勘案して、上記数値を超過する場合もありうるものとします。
⑤ 不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等
i) 当該投資後における不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の保有価格合計金額の本投資法人の自己資本の額に占める比率は、原則として 10%未満とします。
ii) 投資判断にあたっては、概ね以下の点を基準とします。
・ 投資期間満了時における当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産等の取得機会が確保できること
・ 投資対象となっている不動産等の価値に対する負債の割合が 70%以下であること⑥ 開発案件への投資方針
本投資法人は、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある不動産を取得することを原則とします（規約 別紙 1 「資産運用の対象及び方針 3. 投資
態度 (9)」）。
開発投資（投資法人自ら土地を取得して建物を建築することをいいます。
）は、行わないものとします。ただし、第三者が建築中の物件については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、完工･引渡しリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても投資することができます。また、既に取得している物件の建替えについては、建替え後のテナントの確保が十分可能と判断されること及び開発投資ではないことを確認の上、実施します。
⑦ 設備投資の方針
中長期的な視野から物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、設備投資を行います。実施に際しては、原則として、個別物件の減価償却費の範囲内で行います
が、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断します。ただし、共用部分の改修工事については、投資法人としてのテナント営業政策上の観点から早期に実施することとし、耐震補強が必要な物件については、テナントの営業状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに行います。
⑧ 付保方針i) 引受保険会社選定基準
・マーシュ ジャパン株式会社を通じて公正な引受保険会社の選定を行います。
(注)

マーシュ ジャパン株式会社は、持株会社である Marsh & McLennan Companies, Inc.（本店所在地：ニューヨーク）の中核である Marsh, Inc.が 100％出資している日本法人で保険関連業務及びリスク・マネジメン
ト・コンサルティング等を主な業務内容としています。

・引受保険会社の保険格付は、原則としてムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク（以下「Moody’s」といいます。）及びスタンダード・アンド・プアーズによる A3 又はA−以上とします。
ii) 地震保険付保基準
地震保険の付保に関しては、ポートフォリオ PML を基準に、災害による影響と損害保険料とを比較検討して付保の判断を行います。なお、PML が高い物件については、個々に地震保険を付保します。
(注)

PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。PML には、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PML についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定され- 32 -

る最大規模の地震（475 年に一度起こる大地震＝50 年間に起こる可能性が 10%の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（%）で示したものを意味します。

⑨ 売却方針i) 本投資法人の保有する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等のうち、売却対象資産の選定については、当該売却対象資産の現状、将来の収益、資産価値の増減等についての予測及びポートフォリオ全体の資産構成等を考慮して、総合的に判断します（規約 別
紙 1 「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (3)」）。
ii) 各決算期に行う資産の評価の結果、その評価額が取得価格の 20%を超えて下回った物件については、売却検討を行います。ただし、市場環境等を勘案し、それ以外の物件についても適宜売却検討を行うことができます。売却については、主に以下の観点から判断します。
・ 今後の市況見通し
・ 周辺の開発予測
・ 将来にわたる収益見通し
・ 今後の投資額予測
・ 今後の資産価値の増減見通し
・ ポートフォリオ全体での検討（地域･テナント･用途等の分散の観点及び配当に与える影響等の観点からの検討）⑩ バリューアップ不動産
バリューアップ不動産とは、独自の管理基準により収益性の向上と資産価値増大が見込める物件で、取得時の収益性が確保されており、かつ、以下のいずれかに該当する物件をいいます。
・ 取得時の稼働率が概ね 80％以下の物件
・ 修繕等の投資効果が存分に見込める物件
なお、バリューアップ不動産のポートフォリオ全体に占める割合は原則として 15％を上限とし（投資金額基準）、バリューアップ不動産の追加取得にあたっては、物件組入れ後ポート
フォリオ全体の稼働率が、90％を下回らないように留意します。
バリューアップ不動産の運用においては、資産運用会社のノウハウを駆使し、以下の戦略を重点的に実施していきます。
・ リーシングの強化による稼働率の向上
・ 効果的なリニューアルの実施によるマーケット競争力の強化
・ 管理体制の効率化によるコストダウンの実施
また、バリューアップが達成できたと投資政策委員会が判断する場合には、以下に定義されるコア不動産に移行します。
また、不動産価値の向上を実現する手段として、バリューアップ不動産の売却も選択肢の一つとして検討します。
⑪ コア不動産
コア不動産とは、バリューアップ不動産以外の物件（ただし、オフィスのみとします。
）をいいます。コア不動産は、ポートフォリオ収益の安定性に寄与する物件として位置付けられています。
(ロ) 投資基準
本投資法人は、個別の不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資を行う際、当該不動産（不動産を除く不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券
等の裏付けとなる不動産を含みます。）の現状、将来にわたる収益性、リスク等について、立地、
建物及び設備の保守管理状況、劣化又は陳腐化への対応、耐震性、権利関係、入居テナントとの契約内容、環境、地質等を考慮し総合的に判断した上で、投資を行います。
また、不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の取得後も、資産価値及び競争力の維持・向上のために、継続的かつ効果的な設備投資を行うとともに、収入の拡大とコ- 33 -

ストの削減を行うことにより、収益の安定化と拡大を目指します（規約 別紙 1 「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (3)」）。
本投資法人の主な具体的投資基準は、以下の通りです。
① 地域
投資対象とするのは、以下の都市です。
i) 3 大都市圏：東京都、横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市の中心業務地区ii) 3 大都市圏を除く政令指定都市：札幌市、仙台市、広島市、福岡市、北九州市等の政令指定都市の中心業務地区iii) その他：原則として人口 30 万人以上の県庁所在地等の中核都市
なお、商業施設への投資決定に際しては、商圏の範囲を適正に認識･設定した上で、当該商圏の人口、人口動態、世帯数、平均所得等多岐にわたる商圏分析を行い、当該商圏が有す
る潜在購買力、成長性等を的確に把握するとともに、テナント及び当該業態と商圏の適合性についての判定を行います。また、競争力の観点からは、現在の競合状況、近隣地域における今後の競合店出店計画及び将来的な開発余地等を含め、多方面にわたり調査分析を行います。
② 規模i) オフィス
原則として、延床面積約 3,300 ㎡（約 1,000 坪）以上、かつ 2 階以上の標準的なフロア
面積が約 330 ㎡（約 100 坪）以上の建物とします。
ii) 商業施設
原則として、延床面積約 10,000 ㎡（約 3,000 坪）以上とし、物件毎に個別の立地特性による地域性・商圏の規模及び業態毎の標準的な規模、並びに地域の将来性を考慮の上、適正規模を判断します。
③ 設備施設i) オフィス
貸付床の形状･分割対応、階高･天井高、床仕様、共用施設仕様、電気容量、空調方式
等の仕様に関し、当該地域における標準以上の仕様を基準とします。
ii) 商業施設
業態別の標準仕様をベースとして、個別の立地特性による地域性並びに商業施設としての汎用性、転用可能性及び来店者の交通手段等の個別要素を総合的に考慮した上で、物件毎に個別に判断します。
④ 耐震性
原則として新耐震基準適合又は耐震補強工事実施済（取得後に工事実施が可能であれば、取得時点で耐震補強工事が未実施の場合を含みます。
）の建物であることとします。
⑤ テナントi) オフィス
1 物件における同一テナント（親子会社の場合は同一とみなします。）の占有率は、50%以下を原則とします。50%を超過する場合は、テナント信用力、適合性、代替性等を総合的に勘案して判断します。
ii) 商業施設
1 物件における同一テナントの占有率の制限は設けませんが、テナント選定にあたっては、テナント信用力、個別店舗の収益力、代替性等を総合的に勘案して判断し、対象となる商圏及び競合状況を分析しつつ、テナント集客力の高い物件を選別するべく厳しい物件精査を行い、取得後はテナントに対するモニターを続けます。

- 34 -

⑥ 権利形態i) 共有の場合
・ ｢管理｣（賃貸、改良行為等）の自由度を確保するため、共有持分割合は、原則として 50%超としますが、他の共有者の属性、信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。
・ 処分の自由度を確保するため、共有者間特約等による共有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。
・ 収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性･信用力を十分確認の上、可能な限りの仕組上の手当てを行います（共有持分不分割特約の締結、登記の具備及び敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限られません。
）。
ii) 区分所有の場合
・ 改良行為の自由度を確保するため、原則として 75%以上の区分所有者の集会における議決権（建物の区分所有等に関する法律（昭和 37 年法律第 69 号。その後の改正を含みます。
）（以下「区分所有法」といいます。
）第 38 条）を確保しますが、他の区分所有者の属性、信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。
・ 処分の自由度を確保するため、区分所有者間特約等による区分所有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。
・ 収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況（積立金、負債比率、付保状
況等）を確認し、必要に応じ独自の手当て（投資法人内の積立額増額、管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますが、これらに限られません。）を講じます。
iii) 借地の場合・ 原則として、旧借地法（大正 10 年法律第 49 号。その後の改正を含みます。
）（以下「借地法」といいます。
）又は借地借家法（平成 3 年法律第 90 号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）上の借地権を対象とします。
・ 底地権者の属性については、慎重に考慮し、地代の改定、借地契約更新時の更新
料、建替え時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上判断します。
iv) 担保権・用益権について
・ 購入予定不動産上の抵当権等の担保権の有無や購入時の抵当権抹消の可能性等を確認します。
・ 第三者による地上権･地役権等の用益権設定の有無やその内容を確認し、収益性に与える影響を考慮の上判断します。
⑦ 投資額i) 1 物件当たりの最低投資額
1 物件当たりの最低投資額（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。）
は、原則として 10 億円以上とします。
ii) 1 物件当たりの最高投資額
1 物件当たりの投資金額の「当該投資後における本投資法人が保有する不動産等及び資産対応証券等の価格の合計額」に対する割合の上限は、原則として 1/3 とします。投資判断に当たり物件価格の妥当性については十分な検証を行います。ここで、「当該投資後における本投資法人が保有する不動産等及び資産対応証券等の価格の合計額」とは、前期までの投資不動産等及び資産対応証券等の評価額合計額、当期における不動産等及び資産対応証券等の購入額（税金及び取得費用等は含みません。）並びに当該投資に係る投資金額（税金及び取得費用等は含みません。
）の総額をいいます。
iii) 取得価格の制限
不動産等又は資産対応証券等に投資する際の取得価格については、原則として鑑定評- 35 -

価額の 105%を上限とします。ただし、利益相反取引への対応として、利害関係者（資産運用会社に対する出資又は資産運用会社への役員の派遣若しくは従業員の出向を行っている者及びその関連会社をいいます。以下同じです（投信法上の｢利害関係人等｣（資産運用会社の過半数の株式を所有していること、その他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として政令で定める者（投信法第 15 条第 2 項第 1 号））とは異なります。
）。）
からの購入は、鑑定評価額以下とします。
⑧

不動産の所有形態の選択基準
投資対象不動産について、当該不動産を直接に取得するのか、当該不動産について信託設定を行った上でその受益権（不動産信託受益権）を取得するのかについては、現所有者の意向及び権利の移転コスト等を総合的に勘案して判断します。

(ハ) 物件関連業務運用基準
物件関連業務とは、プロパティ・マネジメント業務、テナント一般媒介業務、LM／CM 業務、物件移管業務をいいます。
上記業務は、主として投資法人の成長を実現させるために必要かつ有効なものであり、以下の基本方針に基づき運用されます。
① AM／PM の重要性
ファンドの成長を実現するためには、AM（資産運用会社）による統一的なマネジメントと、個別物件毎の施設管理･賃貸管理･工事管理を統括する PM による専門的運用が重要です。
AM（資産運用会社）は、統一的マネジメントを行うために、個別の投資対象である不動産に関する賃貸営業管理及び工事計画に関する助言を、第三者から受けることができるものとします。当該助言を与える者として、東京建物株式会社（賃貸営業管理・工事計画助言業務受託者）を選任しています。
また、AM（資産運用会社）は、運営ノウハウの高い PM を選定し、同一地域における PM の集約を進めながら、ポートフォリオ全体での均一化された管理を徹底するものとします。AM（資産運用会社）は、PM の統一管理基準を設け、第三者をして PM の評価をさせ PM の能力向上を図り、投資主の利益を極大化する運用を行うものとします。
ただし、当面の PM 選定に当たっては、以下の通りとします。
・ 利害関係者から取得した物件：テナントとの関係を含めて現場を熟知している既存管理会社に対して運用開始から当初の管理委託契約満了までは継続して委託します。その後は、効率性の観点から、パフォーマンスに応じて委託先の変更も検討します。
・ 利害関係者以外の者から取得した物件：東京建物株式会社及び他の PM 専門会社を比較検討して選定します。
② テナント一般媒介業務受託者の活用
テナント一般媒介業務については、東京建物株式会社、安田不動産株式会社、大成建設株式
会社のほか、他の仲介業者にも委託を行います。
③ 物件売買時の円滑な取引執行
物件売買時の円滑な取引執行のために、必要に応じて、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合のみならず不動産信託受益権の場合においても、賃貸状況の確認、建物・施設維持管理状況の確認、権利関係の整理･確認、引渡の準備･確認等に関する物件移管業務を東京建物株式会社に対して委託します。
(ニ) 財務方針① 資金運用方針i) 敷金･保証金
・ 不動産信託受益権の場合
テナントから預かった敷金・保証金は、当面信託勘定内に全額積み立てますが、ヒス- 36 -

トリカルデータの蓄積や、コミットメントラインの導入等の手当てを前提として、積立額の減額を検討します。
・ 不動産、不動産の賃借権、地上権の場合
テナントから預かった敷金・保証金は、当面銀行の普通預金口座又は定期預金口座内に全額積み立てますが、ヒストリカルデータの蓄積や、コミットメントラインの導入等の手当てを前提として、安全性を確保しつつ資金の効率的運用を目指し積立額の減額を検討します。
ii) 信託勘定内現預金（不動産信託受益権の場合）
Moody’s の短期格付 P-2 以上の銀行の普通預金口座又は定期預金口座に預け入れます。
iii) 投資法人勘定内現預金投資法人勘定内現預金についても ii)と同様とします。ただし、金融機関からの融資実行に関連して実行時又は利払時に使用するために開設する普通預金口座はこれに含まれないものとします。
なお、余裕資金については原則として以下の優先順位で支出を行い、残金については上記と同様の運用を行うものとします。
・ 再投資（物件購入資金又は資本的支出をいいます。以下同じです。
）
・ 投資主への分配（ただし、投資主への分配が利益を超える金銭の分配に該当する場合、利益を超える金銭の分配に関する税務の取扱いが現行のままの場合にはこれを行いません。後記「(3) 分配方針 (ニ) 利益を超えた金銭の分配」をご参照下さい。）
・ 借入金の一部返済（ただし、金銭消費貸借契約上の返済期限が到来している場合には、この順位にかかわらず、最優先されるものとします。
）
iv) デリバティブ取引
金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (10)」）。
② 投資口の追加発行
本投資法人は、資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下・本投資証券の一口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (4)」）。
③ 借入れ及び投資法人債発行
i) 基本方針
本投資法人は、長期の安定的な資金調達と、機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせることにより、資産規模の積極的な拡大と、投資主への安定的な金銭の分配の維持を目指します（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (5)」）。
ii) LTV（Loan to Value）
LTV とは以下の式により算出された比率をいい、本投資法人の資産総額に対する負債の割合を表します。
（借入金+投資法人債）÷資産総額 (注)(注)

資産総額とは、LTV 計算時点における直近の決算期末貸借対照表における資産の部にある各資産の合計金額をいいますが、そのうち有形固定資産については鑑定評価額又は価格意見書による評価額と期末帳簿価額との差額を当該有形固定資産の期末帳簿価額に加減して求めた金額とします。

LTV は、55％までの運用を原則としますが、資産の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。
(ホ) その他① 本投資法人は、資産の総額のうちに占める不動産、不動産の賃借権、地上権、信託の受益権（不動産、地上権又は土地の賃借権のみを信託するもの）及び匿名組合出資持分（その出資さ- 37 -

れた財産を不動産、地上権又は不動産の賃借権のみに運用することを定めた契約に係わるもの）の価額の割合として財務省令で定める割合が 75%以上となるように運用します（規約 別紙 1
「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (6)」）。
② 本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。
）の価額の合計額の割合（以下「特定不動産の割合」といいます。
）を 75％以上とします（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (7)」）。
③ 本投資法人は、平成 14 年 4 月 1 日以降、不動産取得税の課税標準の特例の適用がある間においては、各年度（4 月 1 日より翌年 3 月末日までをいいます。）において取得する不動産の価額の合計額の、当該年度に取得する特定資産の価額の合計額に占める割合を、特定不動産の割
合の 2 分の 1 以上となるように運用します（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態
度 (8)」）。
④ 資金動向、市況動向、一般経済情勢、不動産市場動向等により、運用開始当初から、上記の比率を変更することがあります（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (11)」）。
⑤ 組入資産の貸付け（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針 5. 組入資産の貸付け」）
i) 資産の効率的運用を図り、高い運用成果の獲得を目指すため、下記「(2) 投資対象 a. 投資対象とする資産の種類」に定める資産のうち、不動産、不動産の賃借権及び地上権について、貸付け（駐車場、看板等の設置を含む。）を行うことができるものとします。
ii) 上記 i)の不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れ又は差し入れることがあり、それらの金銭を受け入れた場合には、前記「(ニ) 財務方針 ① 資金
運用方針 i) 敷金・保証金」に記載の方針に基づき運用します。
iii) 資産に属する不動産、不動産の賃借権及び地上権以外の資産の貸付けは行いません。

- 38 -

(2) 投資対象
a. 投資対象とする資産の種類
本投資法人は、資産を主として不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資します(規約 別紙 1｢資産運用の対象及び方針 2. 資産運用の対象とする特定資産の種類、目的及び範囲」）。
(イ) 不動産等とは以下に掲げるものをいいます。
① 不動産② 不動産の賃借権③ 地上権④ 次に掲げるものを信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信
託を含みますが、投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。
）第 3 条第 1 号において定義される有価証券（以下「有価証券」といいます。）に該当するものを除きます。）
イ 不動産
ロ 地上権及び土地の賃借権⑤ 金銭を信託する信託の受益権（信託財産を主として上記①から③までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする場合に限ります。有価証券に該当するものを除きます。
）⑥ 当事者の一方が相手方の行う上記①から⑤までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資持分」といいます。）(ロ) 不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等とは、裏付けとなる資産の 2 分の 1 を超える
額を不動産等に投資することを目的とする以下に掲げるものをいいます。
① 資産の流動化に関する法律（平成 10 年法律第 105 号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。
）に規定する優先出資証券② 投信法に規定する投資信託の受益証券③ 投信法に規定する投資証券④ 資産流動化法に規定する特定目的信託の受益証券（上記(イ)④及び⑤に掲げる信託の受益権を除きます。
）(ハ) 本投資法人は、上記(イ)及び(ロ)への投資後の残余の資金の効率的な運用に資するため、以下に掲げる特定資産に投資することができます。
① 預金② コール・ローン③ 国債証券④ 地方債証券⑤ コマーシャル・ペーパー（証券取引法第 2 条第 1 項第 8 号に規定するものをいいます。）⑥ 譲渡性預金証書⑦ 資産流動化法に規定する特定社債券（証券取引法第 2 条第 1 項第 3 号の 2 に規定するものをいいます。ただし、当該特定目的会社の流動化に係る業務として取得した資産が主として不動産等であるものに限ります。）⑧ 貸付債権信託受益権（証券取引法第 2 条第 2 項第 1 号に規定するものをいいます。）⑨ 金銭債権（有価証券、約束手形（投信法施行令第 3 条第 12 号に規定するものをいいます。
）
及び金融デリバティブ取引（投信法施行令第 3 条第 14 号に規定するものをいいます。
）を除き
ます。
）
⑩ 金融先物取引等（投信法施行令第 3 条第 13 号において定義される意味を有するものとしま
す。）に係る権利⑪ 金融デリバティブ取引（投信法施行令第 3 条第 14 号において定義される意味を有するもの- 39 -

とします。）に係る権利⑫ 上記①乃至⑪号に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
b. 投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合(イ) 投資基準については、前記「(1) 投資方針 b. 投資態度 (ロ) 投資基準」をご参照下さい。
(ロ) 種類別、地域別、用途別等による投資割合についての詳細は、前記「(1) 投資方針 b. 投資態
度 (イ) ポートフォリオ運用基準」をご参照下さい。

- 40 -

c. 取得予定資産の概要
本投資法人は、本募集の対象とする投資証券の発行により調達した資金によって、下表に掲げる
不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。）を購入する予定です。
取得予定資産の購入価格については、合計で 79.2 億円（消費税別）を予定しています。
本投資法人は、取得予定資産の確保を図るために、五反田ファーストビルについては、売主との間で、購入価格を特定した不動産購入申込書と不動産信託受益権売渡承諾書を取り交わしており、
クラレニッセイビルについては、売主との間で、信託受益権譲渡契約を締結しています。
五反田ファーストビルに関する不動産購入申込書及び不動産信託受益権売渡承諾書においては、
一定の条件が整うことを条件として、平成 15 年 7 月 31 日までに、又は本投資法人において取得予定価格の資金調達ができ次第速やかに、本投資法人が取得予定資産を購入することが合意されています。また、クラレニッセイビルについては、信託受益権譲渡契約において、一定の条件が整うことを条件として、平成 15 年 7 月 31 日までの間で売主・買主で別途協議して決定した日に、本投資法人が取得予定資産を購入することが合意されています。
なお、本投資法人は、現在保有する不動産信託受益権及び不動産並びに下記の取得予定資産のみの取得及び保有を目的として設立されたものではありません。今後、資産運用会社を通じての資産の運用において、現在保有する不動産信託受益権及び不動産並びに下記の取得予定資産の売却、取得予定資産以外の資産の取得、保有又は売却も行います。
地域
区分

用途

物件
番号

物件名

受託者名
（含む予定）

契約期間（含む予定）

取得予定価格
（百万円）

鑑定評価額
（百万円）

所有形態

売主

東京都心

事務所

A-7

五反田ファーストビル

UFJ信託銀行

平成13年3月27日から
平成23年3月31日まで

2,920

2,920

土地：所有権（共有）建物：区分所有権

有限会社
東京ネクストステージ

地方

商業施設

C-1

クラレニッセイビル

住友信託銀行

平成15年5月15日から
平成25年3月31日まで

5,000

4,770

土地：分有（一部共有）
建物：共有

日本生命保険相互会社

d. 信託不動産の概要
取得予定資産である不動産信託受益権に係る信託不動産の概要は、以下の通りです。
地域
区分

用途

物件
番号

物件名

所在地

敷地面積
（㎡）

延床面積
（㎡）

構造・階数

竣工年月

東京都心

事務所

A-7

五反田ファーストビル

東京都品川区西五反田

1,551.19

10,553.34

SRC・RC B2/11F

平成元年7月

地方

商業施設

C-1

クラレニッセイビル

大阪市北区茶屋町

3,518.68

17,897.56

SRC B1/8F

平成2年4月（注1） 本投資法人は、本書の日付現在、商業施設Ｃ−１クラレニッセイビルについてその一部（土地：2筆385.63㎡、2筆3,133.05㎡の共有持分
10,000分の6,580、建物：共有持分10,000分の5,532）を不動産信託受益権の形態により保有しています。上記の取得予定の信託不動産
は、クラレニッセイビル全体のうち、残りの持分となります。
（注2） 「構造・階数」の略称は、Ｓ：鉄骨造、ＲＣ：鉄筋コンクリート造、ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造を表しています。
（注3） 「敷地面積」は、建物敷地全体の面積（他の区分所有者又は共有者の持分を含みます。）を記載しています。また「延床面積」は、建物一棟全体の面積（他の区分所有者又は共有者の持分を含みます。）を記載しています。

- 41 -

e. 個別信託不動産概要
取得予定資産である不動産信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は、以下の通りです。なお、
クラレニッセイビルについては、後記「第 3 投資法人の経理状況 2. 投資法人の現況 (3) 投資不動
産物件 f. 第 3 期中の新規取得信託不動産の概要」をご参照下さい。記載項目については、後記「第3 投資法人の経理状況 2. 投資法人の現況 (3) 投資不動産物件 b. 個別不動産及び信託不動産概要」に準じています。
物件番号五反田ファーストビル

事務所Ａ−７

事 A-7 五反田ファーストビル
Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

2,920百万円

構成割合

取得年月日

平成15年7月取得(予定)土地

1,850百万円

63.4%

信託設定日

平成13年3月27日

建物

1,070百万円

36.6%

信託受託者（注1）

ＵＦＪ信託銀行

信託
受益権
の概要
（注1）

取得価格

2,920百万円

取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成23年3月31日

価格時点

平成15年5月1日

立地条件

ＪＲ山手線、東急池上線、都営地下鉄浅草線「五反田」駅徒歩2分

全体敷地（注2）

1,551.19㎡

土地

地

番

住居表示
構造と階数
建物

地積

890.65㎡

持分対応

東京都品川区西五反田二丁目8番1ほか

用途地域

商業地域

東京都品川区西五反田二丁目8番1号

所有形態（注4）

所有権（共有：持分割合61.8％）

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ・鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下2階付 一棟全体の延床面積（注3）
11階建
専有部分の面積（区分所有建物一棟全体）
用
途

10,553.34㎡
4,035.15㎡
事務所

竣工年月

平成元年（1989年）7月

所有形態（注4）

区分所有権

施工会社

日本建設株式会社 株式会社地崎工業 大豊建設株式会社共同企業体

設計会社

株式会社日建設計

長期修繕費用見積
担保権設定の有無（注5）336,613千円/15年 （年平均22,441千円） ＰＭＬ（地震保険付保の有無）
不動産信託受益権に質権設定、信託不動産に抵当権設定予約

不動産管理会社（注1）

13.9% （無）東京建物株式会社（予定）（注1）上記記載の信託受託者及び不動産管理会社は、本書の日付現在における、本信託受益権の信託受託者及び本信託不動産の不動産管理会社であり、一定の条件が整うことを条件として、本投資法人による本信託受益権取得の日以降も継続することが合意されています。
（注2）建物敷地全体の面積（他の区分所有者及び共有者の持分を含みます。）（注3）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注4）他の区分所有者：第一生命保険相互会社他個人１名。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の一部の共有持分です。敷地は２筆からなり
内8番2は第一生命保険相互会社と個人１名との共有（持分割合：61.8％）です。8番1は第一生命保険相互会社の単独所有です。なお、本建物と敷地の管理使用に関する区分所有者相互間の事項を定めた規約には、原則として敷地を相互に無償で使用できる旨の規定があります。

特記
事項

運
用
期
間
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

参考
数字

（注5）上記記載の担保権の設定状況は、本書の日付現在における、本信託受益権の本書の日付現在の受益者を債務者とする設定状況です。当該担保権は本投資法人が 本信託受益権を取得するまでに解除されます。また本書の日付現在、本投資法人は本特定資産に関して担保権設定の予定はありません。

期

1.

本建物は、区分所有建物であり、信託受託者は本建物に関する管理規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、他の区分所有者の承諾がなければ、敷地の所有権又は共有持分を処分できないこと、共用部分の共有持分は区分所有権と分離して処分できないこと、敷地所有権は専有部分と分離して処分してはならないこと、専有部分の譲渡に対する他の区分所有者の優先買取権などが定められています。ただし、専有部分と敷地の分離処分については、敷地権の登記がなされていな
いので、善意で分離処分を受けた第三者には分離処分の無効を主張できません。

2.

本建物は東京都総合設計制度の適用を受け道路斜線制限の緩和を受けております。これらの緩和を受けるために公開空地が設置されており、公開空地所有者である
信託受託者はかかる公開空地を一般に公開し、適切に維持・管理する義務を負っています。

別
始
終
日

期
期
数

期末テナント数

Ⅱ．賃貸借の概況及び損益の状況
平成14年度上期
平成14年度下期
平成14年1月1日
平成14年7月1日
平成14年6月30日
平成14年12月31日
181
184
4

4

平成15年度第1四半期
平成15年1月1日
平成15年3月31日
90
5期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）

4,240.98
3,623.76
85.4%
135,286千円
130,743千円
4,542千円
45,554千円
20,105千円
4,423千円
322千円
226千円
13,273千円
2,544千円−
4,657千円
89,732千円−−
11,407千円
78,324千円

4,240.98
4,063.01
95.8%
145,803千円
138,998千円
6,805千円
52,426千円
8,864千円
14,319千円
18,847千円
228千円
4,791千円
2,544千円−
2,830千円
93,377千円−−
0千円
93,377千円

4,240.98
4,063.01
95.8%
72,088千円
69,546千円
2,541千円
29,578千円
6,197千円
4,209千円
4,058千円
113千円
13,726千円
1,272千円−
0千円
42,510千円−−
8,000千円
34,510千円

年額固定資産税・都市計画税（千円）

25,551千円

25,551千円

23,862千円※上記Ⅱの数値は、現保有者から提供を受けていますが、減価償却費については、開示を受けていません。

- 42 -

【鑑定評価サマリー】
鑑定機関
鑑定評価額
価格の種類

試算価格調整方法

価格時点
収益価格
調整方法
直接還元法による収益価格
有効総収益
賃料収入(共益費･倉庫･駐車場･その他施設収入等を含む)
その他収入･(付加使用料収入等)

潜在総収益
空室損失相当額
貸倒損失相当額
総費用
対｢有効総収益｣比率
維持管理費
水光熱費
運営管理費
ﾃﾅﾝﾄ募集費
修繕費
公租公課
損害保険料
その他費用
賃貸純収益
敷金運用益
資本的支出
初年度純収益(NCF)
還元利回り
DCF法による収益価格
期間収益割引率

最終還元利回り
①期間収益の現在価値の総和②10年後の収益価格③復帰実現費用④復帰価格等⑤復帰価格等の現在価値
積算価格
土地比率
建物比率

内容
根拠等
財団法人日本不動産研究所
2,920,000,000円
特定価格(現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格（正常価格）との差異はないものと認められる）。
直接還元法とＤＣＦ法を併用して査定した収益価格を採用し、積算価格を参考に留め鑑定評価額を決定した。
平成15年5月1日
2,920,000,000円
直接還元法とＤＣＦ法による試算価格を調整した。
2,930,000,000円 想定初年度純収益を還元利回りで還元して試算した。
280,781,000円 潜在総収益から空室損失相当額及び貸倒損失相当額を控除して求めた。
281,666,000円 新規賃貸条件をもとに査定。
12,884,000円 過年度の収入及び稼働率を考慮して査定。
294,550,000円 賃料収入とその他収入の合計。
13,769,000円 貸室部分の空室率は4.0％と見込んだ。
0円 敷金で担保されるので計上しない。
100,454,000円 下記８項目の合計
35.78% 有効総収益に対する比率を百分率で小数点第3位を四捨五入
53,044,000円 維持管理費には下記３項目（水道光熱費、運営管
理費、テナント募集費）を含む。
−−−
22,441,000円 資本的支出も含む。
23,863,000円 平成15年度の課税標準額に基づき査定。
1,106,000円 過年度実績額を考慮して査定。
0円
180,327,000円 有効総収益から総費用を控除して求めた。
4,329,000円 *敷金合計額（216,439,044円）を運用利回り(2%）で運用するものとして査定。
− 修繕費に含める。
184,656,000円 賃貸純収益に敷金運用益及び資本的支出を加減して求めた。
6.3% 立地、建物、現行の契約条件等を考慮して査定。
2,910,000,000円
6.10% 長期の金融商品の投資利回り、借入金利、対象不動産の投資用不動産としての危険性等を考慮して査定。
6.50% 立地、建物、権利形態等を考慮して査定。
1,355,794,000円
2,903,778,000円 １１年目の正味純収益を最終還元利回りで還元して査定。
87,113,000円 １０年目期末の復帰価格の３％を計上。
2,816,665,000円 １０年目期末の復帰価格から復帰実現費用を控除して査定。
1,558,179,000円
2,110,000,000円
63.33% 積算価格に対する比率を百分率で小数点第3位を四捨五入
36.67% 積算価格に対する比率を百分率で小数点第3位を四捨五入

不動産の鑑定評価額は、提示された資料等に基づき個々の不動産鑑定士が分析した、分析の時点における価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではありません。

- 43 -

f. ポートフォリオ全体に係る事項
以下の各表は、本投資法人が本書の日付現在保有している及び取得を予定している不動産等資産の概要等をまとめたものです。
A. 以下の「(イ) ポートフォリオ一覧」に関する説明
・ 「所在地」、「敷地面積」、「延床面積」、「構造・階数」、「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。
・ 「敷地面積」は、建物敷地全体の面積（他の区分所有者又は共有者の持分を含みます。
）を記載しています。
・ 「延床面積」は、建物一棟全体の面積（他の区分所有者又は共有者の持分を含みます。
）を記載しています。
・ 「構造・階数」の略称は、それぞれ次を表しています。
S：鉄骨造、RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造・ 「取得（予定）価格」は、取得済の不動産及び不動産信託受益権については、売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載された譲渡金額に基づき記載しています。取得予定資産については、不動産購入申込書及び不動産信託受益権売渡承諾書又は信託受益権譲渡契約書に記載された譲渡予定金額に基づき記載しています。
・ 「テナント数」、「総賃貸可能面積」及び「稼働率」、は、本投資法人が本書の日付現在保有している資産及び取得予定資産のうち五反田ファーストビルは、平成 15 年 3 月末日時点、
クラレニッセイビルは、本投資法人が取得予定部分を取得した時点、神南一丁目ビルは、取得日の翌日である平成 15 年 7 月 1 日時点の賃貸条件に基づいて記載しています。
・ 「テナント数」は、一テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については一
テナントとして、複数の物件にわたる場合は、複数テナントとする方法で延べテナント数を記載しています。他の区分所有者の持分は除きますが、他の共有者の持分を含みます（ただし、田無アスタは除きます。
）。
・ 「総賃貸可能面積」は、建物･施設における貸付けが可能な事務所、店舗及び倉庫の契約書上の合計面積（共用部分等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。）について、本投資法人の持分に対応する面積を記載しています。
・ 「長期修繕の費用見積年平均値」は、取得（予定）資産の不動産及び各信託不動産について次表及び後記｢第 3 投資法人の経理状況 2. 投資法人の現況 (3) 投資不動産物件 a. 不動
産及び信託受益権、信託不動産の内容一覧 ④ 組入資産明細（長期修繕費見積と地震リス
ク関係）｣に示す作成者により調査・作成された建物状況評価報告書に基づく長期的修繕費
用予測（15 年間）の年平均金額を記載しています。金額には劣化、損傷、損失した部位、部分について初期の機能を回復するまでの機器及び部位全体の交換、部分修理、部分取替
え、塗替え、貼替え、解体修理、並びにその工事に付随して発生する費用（養生、解体、撤去、搬入、据付、一般的な施工会社が必要とする経費・保険料等）を含みますが、初期の能力を越える機能の向上等に必要な費用は含まれていません。
作

成者（五十音順）

調査対象物件

清水建設株式会社

事務所

A-7 : 五反田ファーストビル

株式会社竹中工務店

商業施設

C-1

: クラレニッセイビル

作成年月
平成 15 年 4 月
平成 15 年 1 月

日建設計マネジメントソリューションズ 事務所

A-6 : ＭＳ芝浦ビル

平成 15 年 2 月

株式会社

A-1 : 神南一丁目ビル

平成 15 年 4 月

商業施設

・ ｢地震リスク分析における予想最大損失率（PML）｣は、株式会社篠塚研究所作成の地震リ
スク評価報告書に基づいています。ここに言う損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害及び自己出火による地震火災を対象とし、周辺施設からの延焼被害については考慮しま
せん。ポートフォリオ一覧合計欄の PML4.4%は、ポートフォリオ一覧に記載された不動産- 44 -

全体での数値です。
・ 「総賃貸可能面積」は、小数点以下第 3 位を切り捨てて記載しています。
・ 「所有形態」に記載の持分割合、「稼働率」及び各比率は、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。
B.

以下の「(ロ) ポートフォリオの分散状況」に関する説明
・ 「月額賃料総額」及び「総賃貸面積」は、本投資法人が本書の日付現在保有している資産
及び取得予定資産のうち五反田ファーストビルは、平成 15 年 3 月末日時点、クラレニッセ
イビルは、本投資法人が取得予定部分を取得した時点、神南一丁目ビルは、取得日の翌日である平成 15 年 7 月 1 日時点の賃貸条件に基づいて記載しています。
・ ｢物件数｣において、新麹町ビル及びクラレニッセイビルは、追加取得部分も含めてそれぞれ 1 物件としています。
・ 「月額賃料総額」は、貸室賃料、共益費、駐車料、倉庫使用料、看板使用料等を含み、本投資法人の持分に対応する金額について千円未満を四捨五入して記載しています。
・ 「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている契約書上の面積（駐車場、袖看板等の建物床の貸付けではない賃貸借契約は含みません。）について、本投資法人の持分に対応する面積を記載しています。
・ 「契約残存期間」は、本投資法人が本書の日付現在保有している資産及び取得予定資産のうち五反田ファーストビルは、平成 15 年 3 月末日時点、クラレニッセイビルは、本投資法人が取得予定部分を取得した時点、神南一丁目ビルは、取得日の翌日である平成 15 年 7 月
1 日時点をそれぞれ起算日として、賃貸借契約の契約終了期間までの期間を記載しています。
・ 「総賃貸面積」は、小数点以下第 3 位を切り捨てて記載しています。
その他、上記 A.に記載されている説明と同様です。

C.

以下の「(ハ) テナント情報」に関する説明
・ 「賃貸面積」は、本投資法人が本書の日付現在保有している資産及び取得予定資産のうち五反田ファーストビルは、平成 15 年 3 月末日時点、クラレニッセイビルは、本投資法人が取得予定部分を取得した時点、神南一丁目ビルは、取得日の翌日である平成 15 年 7 月 1 日
時点の賃貸条件に基づいて記載しています。
・ 「全賃貸可能面積」は、各期日における本投資法人が保有している資産について、「総賃貸可能面積」と同様の方法で算出した実際の賃貸可能面積を記載しています。
・ 「賃貸面積」は、実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている契約書上の面積（駐車場、袖看板等の建物床の貸付けではない賃貸借契約は含みません。）について、本投資法
人の持分に対応する面積を記載しています。
その他、上記 A.及び B.に記載されている説明と同様です。

- 45 -

(イ) ポートフォリオ一覧
本投資法人が本書の日付現在保有している及び取得を予定している不動産等資産の概要は以下の通りです。
① 所在地、面積、構造、取得価格等
地域
区分

用途

東 京 都

事務所

所在地

延床面積
（㎡）

1,751.13

14,995.09

心

Ａ−１

兼松ビル

Ａ−２

兼松ビル別館

Ａ−３

安田生命
人形町ビル

Ａ−４

新麹町ビル

東京都千代田区麹町
四丁目

657.805,152.98

SRC
B1／9F

Ａ−５

クレスト
安田ビル

東京都千代田区神田
錦町三丁目

636.904,790.68

SRC
B1／9F

Ａ−６

ＭＳ芝浦ビル

8,992.18

31,020.21

SRC・RC・S
B2／13F昭和 63 年
2月

1,010.47

8,449.56

1,551.19

10,553.34

3,755.01

34,281.86

1,382.35

9,072.57

1,100.59

9,146.52

772.77

6,468.08

SRC・S
B3／8F
SRC・RC
B2／11F
S・SRC
B3／19F
S・SRC
B1／13F
SRC
B1／11F
SRC
B1／9F
S・SRC
B2／12F
SRC
B2／17F
SRC
B2／7F
S・SRC
B1／10F
S・SRC
B2／31F
SRC
B1／8F
SRC
B3／9F
SRC
8F

SRC・S
12F
SRC
B1／12F
SRC
B1／8F
SRC
B1／12F
S
9F
S・SRC
13F
SRC
B1／9F

平成 4 年
2月
平成元年
7月
平成 9 年
3月
平成 3 年
1月
平成元年
10 月
昭和 55 年
10 月
平成 3 年
8月
平成 7 年2月
昭和 60 年
9月
平成 8 年
3月
平成 12 年
6月
平成 3 年
6月
昭和 45 年2月
昭和 56 年
8月
昭和 57 年9月
昭和 59 年
3 月増築
昭和 60 年
6月
（第三）
昭和 59 年
2月
（第四）昭和 61 年
10 月
平成 3 年
10 月
平成 4 年2月
昭和 60 年
11 月
平成 9 年
12 月
平成 8 年
7月
平成 12 年
7月
平成元年
12 月

SRC
B1／8F

平成 2 年4月

東京都中央区京橋二丁目
東京都中央区京橋二丁目
東京都中央区日本橋
人形町一丁目

東京都港区芝浦四丁目

東京都渋谷区神南
一丁目
五反田
東京都品川区西五反Ａ−７ファーストビル 田二丁目
東京都墨田区錦糸Ｂ−１ アルカイースト
三丁目

東 京 周 辺 部

Ｂ−２ ＪＰＲ千葉ビル 千葉市中央区新町
朝日生命横浜Ｂ−３
日本大通りビル
安田生命
Ｂ−４
池袋ビル
新横浜第二
Ｂ−５
センタービル

横浜市中区日本大通

679.06550.06

構造・階数取得(予定)価格
取得(予定)
価格比率年月（百万円） （%）
平成 13 年
平成 5 年
16,276
12.2
12 月
2月
平成 5 年
平成 13 年
2,874
2.1
2月
12 月
平成元年
平成 13 年
2,100
1.6
12 月
11 月
平成 13 年
1,670
1.2
11 月
昭和 59 年
10 月
平成 14 年
550
0.4
11 月
平成 11 年
平成 14 年
4,000
3.0
9月
6月

物件名

商業施設 Ａ−１ 神南一丁目ビル

事務所

敷地面積
（㎡）

物件番号

S・RC・SRC
B2／13F
SRC
4,351.46
B1／8F
SRC・RC
4,117.70
B1／8F

東京都豊島区東池袋
一丁目
横浜市港北区新横浜
三丁目
東京都西東京市田無町二丁目

841.71

7,781.93

12,326.30

80,675.27

Ｂ−２ ツルミフーガ１ 横浜市鶴見区豊岡町

1,962.18

13,543.32

新潟市米山一丁目

2,706.99

19,950.42

大阪市北区梅田三丁目

5,999.33

52,982.94

大阪市北区浪花町

642.06

3,851.23

大阪市中央区本町
三丁目

1,432.64

14,619.52

高松市寿町一丁目

579.993,471.55

Ｃ−６ ＪＰＲ高松ビル 高松市寿町二丁目

1,407.78

7,409.08

SRC
B1／10F
S・RC
B1／12F

Ｂ−１

田無アスタ

商業施設

Ｃ−１
Ｃ−２
Ｃ−３
Ｃ−４
Ｃ−５

新潟駅南
センタービル
安田生命
大阪ビル
安田生命
天六ビル
東京建物
本町ビル
朝日生命
高松第二ビル

安田生命
博多ビル

福岡市博多区博多駅
前一丁目

1,214.63

9,791.91

Ｃ−８

朝日生命
福岡第三・
第四ビル

福岡市博多区住吉二丁目

2,500.86（第三） （第三）7,683.01 SRC B1／10F（第四） （第四）3,723.68
SRC 7F那覇市松山一丁目

959.875,780.71

1,382.12

10,568.23

1,808.26

10,865.75

1,895.67

10,783.52

1,128.45

6,715.07

1,164.39

8,690.95

地

Ｃ−７
事務所

方
安田生命
那覇ビル
ＮＯＲＴＨ
Ｃ−１０
３３ビル
パークイースト
Ｃ−１１
札幌
損保ジャパンＣ−１２
仙台ビル
損保ジャパン
Ｃ−１３
和歌山ビル
Ｃ−９

札幌市中央区北三条
西三丁目
札幌市中央区南一条
東一丁目
仙台市宮城野区榴岡
三丁目
和歌山市美園町
三丁目
福岡市中央区天神Ｃ−１４ 天神１２１ビル
一丁目
Ｃ−１５ ＳＫ広島ビル

広島市中区三川町

502.41

4,268.70

クラレ
ニッセイビル

大阪市北区茶屋町

3,518.68

17,897.56

商業施設 Ｃ−１

ポ−トフォリオ合計

443,454.40- 46 -

竣工年月

平成 15 年
3月

11,200

8.4

12,000

9.0

2,920

2.2

5,880

4.4

2,350

1.8

2,927

2.2

2,040

1.5

920

0.7

10,200

7.6

3,040

2.3

2,140

1.6

8,300

6.2

418

0.3

4,150

3.1

872

0.7

2,130

1.6

平成 13 年
12 月

2,900

2.2

平成 13 年
11 月

2,873

2.1

平成 13 年
11 月

1,560

1.2

3,700

2.8

2,150

1.6

3,150

2.4

1,670

1.2

2,810

2.1

947

0.7

13,0009.7

133,717100.0

平成 15 年
6月
平成 15 年
7月
平成 13 年
11 月
平成 13 年
12 月
平成 13 年
11 月
平成 14 年
6月
平成 14 年
9月
平成 13 年
11 月
平成 13 年
11 月
平成 13 年
11 月
平成 13 年
12 月
平成 13 年
11 月
平成 13 年
11 月
平成 13 年
11 月

平成 13 年
11 月
平成 14 年
6月
平成 14 年
6月
平成 14 年
6月
平成 14 年
6月
平成 14 年
6月
平成 14 年
10 月
平成 15 年
5月
平成 15 年7月

② 権利関係、テナント数、稼働率等
所有形態
地域

用途

東 京 都

事務所

物件番号

92.4

24,0585.9

12,291.13

100.0

9,434

14.2
7.8

4

2,780.58

100.0

12,065

区分所有権

8

2,105.44

100.0

6,405

区分所有権

3

901.36

100.0

2,742

Ａ−３

安田生命
人形町ビル

所有権

新麹町ビル

所有権（共有：持分割合 49.0％）
所有権（共有：持分割合 21.0％）

13.3

クレスト
安田ビル

所有権

所有権

6

3,265.34

94.9

6,818

13.7

ＭＳ芝浦ビル

所有権・賃借権（準共有：持分割合
36.0％）

区分所有権及び区分所有権の共有

6

14,429.08

100.0

47,96412.2

Ａ−１ 神南一丁目ビル

所有権

所有権

1

8,076.85

100.0

15,775

11.1

五反田
Ａ−７
ファーストビル

所有権（共有：持分割合 61.8％）
所有権（共有：持分割合 41.1％）

区分所有権

5

4,240.98

95.8

22,441

13.9

区分所有権

4

7,050.10

100.0

10,215

4.9

所有権

所有権

24

5,557.05

82.2

18,895

5.7

所有権

所有権

8

6,066.56

88.0

26,399

28.7

所有権

所有権

6

4,532.70

61.1

40,231

19.1

所有権（共有：持分割合 50％）
所有権（共有：持分割合 42.1％）
所有権（共有：持分割合 64.4％）
所有権（共有：持分割合 52.7％）
所有権（共有：持分割合 33.3％）

所有権（共有：持分割合 50％）
区分所有権（共有：持分割合 52.9％）102,640.89

91.0

12,78814.3

131,121.71

100.0

23,326

10.7

区分所有権

1

9,578.60

100.0

38,61610.0

心
東 京 周 辺 部

Ｂ−２ ＪＰＲ千葉ビル
朝日生命横浜Ｂ−３
日本大通りビル
安田生命
Ｂ−４
池袋ビル
新横浜第二
Ｂ−５
センタービル
Ｂ−１

田無アスタ

商業施設
Ｂ−２ ツルミフーガ１
Ｃ−１
Ｃ−２
Ｃ−３
Ｃ−４
Ｃ−５

新潟駅南
センタービル
安田生命
大阪ビル
安田生命
天六ビル
東京建物
本町ビル
朝日生命
高松第二ビルＣ−６ ＪＰＲ高松ビル

区分所有権

18

5,206.88

100.0

6,089

0.8

所有権（共有：持分割合 33.3％）

20

9,588.16

100.0

18,112

4.4

所有権

所有権

6

2,395.12

100.0

15,135

9.6

所有権（共有：持分割合 64.3％）

区分所有権及び区分所有権の共有

10

7,210.25

98.6

29,683

10.7

所有権

所有権

17

2,518.31

71.8

17,024

11.2

所有権

所有権

20

5,036.78

76.9

32,165

14.1

安田生命
博多ビル

所有権

所有権

28

6,569.71

92.6

37,661

7.8

Ｃ−８

朝日生命
福岡第三・
第四ビル

所有権

（第三）所有権（第四）所有権158,409.60

92.3

34,455（第三）8.2（第四）7.0

所有権

所有権

14

3,947.07

97.3

18,233

9.4

所有権

区分所有権

14

6,642.76

87.7

22,562

3.6

所有権

所有権

19

7,647.09

87.7

32,892

7.3

所有権

所有権

10

7,046.45

100.0

23,846

4.6

所有権

所有権

16

4,892.17

96.8

19,8358.4

Ｃ−１４ 天神１２１ビル

所有権（共有：持分割合 52.2％）

区分所有権

9

3,292.02

87.0

13,085

7.0

Ｃ−１５ ＳＫ広島ビル

所有権

所有権

15

2,732.29

78.8

14,315

14.9

クラレ
ニッセイビル

所有権

所有権

1

18,586.97

100.0

41,98512.5

330

214,318.59

95.0

695,249

4.4

地

Ｃ−７

方

安田生命
那覇ビル
ＮＯＲＴＨ
Ｃ−１０
３３ビル
パークイースト
Ｃ−１１
札幌
損保ジャパンＣ−１２
仙台ビル
損保ジャパン
Ｃ−１３
和歌山ビル
Ｃ−９

商業施設

7,958.59

所有権

兼松ビル別館Ｂ−１ アルカイースト

事務所

10

建物
所有権（共有：持分割合 79.4％）
所有権（共有：持分割合 79.4％）

Ａ−２

Ａ−６

事務所

稼働率
（％）

土地
兼松ビル

Ａ−４

地震リスク
長期修繕の
分析における
費用見積
年平均値 予想最大損失率（PML）（千円） （％）

総賃貸
可能面積
（㎡）

テナント
数

所有権（共有：持分割合 79.4％）
所有権（共有：持分割合 79.4％）

Ａ−１

Ａ−５

商業施設

物件名

Ｃ−１

ポ−トフォリオ合計- 47 -

(ロ) ポートフォリオの分散状況
前記「(イ) ポートフォリオ一覧」に記載する本投資法人が本書の日付現在保有している及び取得を予定している不動産等資産の分散状況は以下の通りです。
① 地域区分による分散

物件数

地域区分

テナント数

取得（予定）価格（百万円）

月額賃料総額（千円）

比率

総賃貸可能面積
（㎡）

比率

総賃貸面積
（㎡）

比率

稼働率

比率

東京都心

8

44

53,59040.1%

319,403

31.6%

46,049.35

21.5%

45,103.79

22.2%

97.9%

東京周辺部

7

54

27,35720.5%

259,213

25.6%

66,547.61

31.1%

62,826.56

30.9%

94.4%

地方

16

232

52,77039.5%

432,672

42.8% 101,721.63

47.5%

95,582.76

47.0%

94.0%

合計

31

330

133,717100.0%

1,011,289

100.0% 214,318.59

100.0% 203,513.11

100.0%

95.0%②

用途区分による分散
用途区分

物件数

テナント数

取得（予定）価格（百万円）

月額賃料総額
（千円）

比率

比率

稼働率

比率

7

43

41,59031.1%

261,80725.9%

37,972.50

17.7%

37,026.94

18.2%

97.5%

東京周辺部

3

22

9,727

7.3%

82,817

8.2%

15,757.55

7.4%

14,790.65

7.3%

93.9%

地方

9

148

27,61520.7%

252,074

24.9%

55,388.60

25.8%

53,178.43

26.1%

96.0%

小計

19

213

78,93259.0%

596,698

59.0% 109,118.65

50.9% 104,996.02

51.6%

96.2%

東京都心

0

0

0

0.0%

0

0.0%

0.00

0.0%

0.00

0.0%

−

東京周辺部

2

30

4,390

3.3%

38,8203.8%

10,089.75

4.7%

7,335.60

3.6%

72.7%

地方

6

83

12,155

9.1%

110,698

10.9%

27,746.06

12.9%

23,817.36

11.7%

85.8%

小計

8

113

16,545

12.4%

149,518

14.8%

37,835.81

17.7%

31,152.96

15.3%

82.3%

東京都心

7

43

41,59031.1%

261,80725.9%

37,972.50

17.7%

37,026.94

18.2%

97.5%

東京周辺部

5

52

14,117

10.6%

121,637

12.0%

25,847.30

12.1%

22,126.25

10.9%

85.6%

地方

15

231

39,77029.7%

362,772

35.9%

83,134.66

38.8%

76,995.79

37.8%

92.6%

小計

27

326

95,47771.4%

746,216

73.8% 146,954.46

68.6% 136,148.98

66.9%

92.6%

商業施設

4

4

38,24028.6%

265,073

26.2%

31.4%

67,364.13

33.1%

100.0%

合計

31

330

133,717100.0%

1,011,289

100.0% 203,513.11

100.0%

95.0%

ュー

バ
リ

ッ

ア
プ
不
動
産

小
計

(注 1)

比率

総賃貸面積
（㎡）

東京都心
コ
ア
不
動
産

事
務
所

総賃貸可能面積（㎡）

コア不動産については、前記「2. 投資方針 (1) 投資方針

67,364.13

100.0% 214,318.59

b. 投資態度(イ) ポートフォリオ運用基準⑪ コア不動産」をご参照下さい。
(注 2)

バリューアップ不動産については、前記「2. 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準 ⑩ バ
リューアップ不動産」をご参照下さい。

③

賃貸借期間（契約残存期間）の分散
月額賃料総額（千円）
契約残存期間

総賃貸面積（㎡）

テナント数
比率

(注)

比率

5年未満

323

758,075

75.0%

143,519.25

70.5%

5年以上

7

253,21425.0%

59,993.86

29.5%

合計

330

1,011,289

100.0%

203,513.11

100.0%

詳細については、後記「(ハ) テナント情報 ④ 賃貸借契約残存期間 5 年以上のテナントとの賃貸条件」をご参照下さい。

- 48 -

(ハ) テナント情報① 投資法人が保有する物件全体の賃貸借の概況
物件数

総テナント数

平成 13 年 11 月末日

13

平成 13 年 12 月末日
平成 14 年 1 月末日
平成 14 年 2 月末日
平成 14 年 3 月末日

全賃貸可能面積

稼働率

133

94,935.49 ㎡

96.3%

18

208

125,497.31 ㎡

95.1%

18

208

125,497.32 ㎡

95.2%

206

125,494.28 ㎡

94.9%

209

125,494.28 ㎡

94.6%
94.7%

18
18

平成 14 年 4 月末日

18

209

125,420.51 ㎡

平成 14 年 5 月末日

18

205

125,424.26 ㎡

94.0%

平成 14 年 6 月末日

25

281

162,739.50 ㎡

94.1%

平成 14 年 7 月末日

25

284

162,716.31 ㎡

94.5%

平成 14 年 8 月末日

25

282

162,715.15 ㎡

94.4%

平成 14 年 9 月末日

26

293

165,354.93 ㎡

94.1%

平成 14 年 10 月末日

27

308

168,086.43 ㎡

93.9%

平成 14 年 11 月末日

27

311

168,987.79 ㎡

93.5%

平成 14 年 12 月末日

27

311

168,987.78 ㎡

93.4%

平成 15 年 1 月末日

27

313

168,991.91 ㎡

93.4%

平成 15 年 2 月末日

27

314

168,984.71 ㎡

93.3%

平成 15 年 3 月末日

28

323

183,413.79 ㎡

94.2%(注) 本表は、各月末時点で本投資法人が保有している資産に関する数値であり、平成 15 年 3 月末日の数値には五反田ファーストビルを含みません。

- 49 -

②

上位 20 テナント
前記「(イ) ポートフォリオ一覧」に記載する本投資法人が本書の日付現在保有している及び取得を予定している不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産における上位 20 テナントは、以下の通りです。
テナント名

順位

物件名

賃貸面積（㎡）

全賃貸面積に占める割合

1

株式会社西友田無アスタ
ツルミフーガ１

40,700.31

20.0%

2

株式会社ロフト

クラレニッセイビル

18,586.97

9.1%

3

タワーレコード株式会社(注)神南一丁目ビル

8,076.85

4.0%

4

監査法人トーマツ

ＭＳ芝浦ビル

6,864.79

3.4%

5

株式会社損害保険ジャパン

損保ジャパン仙台ビル
損保ジャパン和歌山ﾋﾞﾙ

6,541.71

3.2%

6

岩谷産業株式会社

東京建物本町ビル

5,959.86

2.9%

7

安田生命保険相互会社

安田生命池袋ビル
安田生命大阪ビル
安田生命那覇ビル
新潟駅南センタービル
新横浜第二センタービル

5,015.78

2.5%

8

日本フィッツ株式会社

アルカイースト

3,993.50

2.0%

9三菱電機インフォメーションシステムズ株式会社

ＭＳ芝浦ビル

3,922.74

1.9%

10

兼松エレクトロニクス株式会社

兼松ビル
兼松ビル別館

3,094.51

1.5%

11

沖ソフトウェア株式会社

朝日生命福岡第三・第四ビル

3,054.74

1.5%

12

日本生命保険相互会社

ＮＯＲＴＨ３３ビル

2,848.69

1.4%

13

オリックス株式会社

安田生命大阪ビル

2,469.88

1.2%

14

旭化成株式会社

アルカイースト
安田生命大阪ビル

2,408.56

1.2%

15

株式会社スリーエフ

朝日生命横浜日本大通りビル

2,372.52

1.2%

16

株式会社エヌ・ティ･ティ・データ

安田生命大阪ビル

2,310.18

1.1%

17

新潟キヤノテック株式会社

新潟駅南センタービル

1,987.88

1.0%

18

日本タンデムシステムズ株式会社

ＭＳ芝浦ビル

1,961.37

1.0%

19

シミック株式会社

五反田ファーストビル

1,933.27

0.9%

20

ジェイフォン株式会社

パークイースト札幌

1,918.68

0.9%

77,490.32

38.1%

203,513.11

100.00%

その他
合計(注) 神南一丁目ビルの取得日（平成 15 年 6 月 30 日）におけるテナントは株式会社西武百貨店ですが、取得日の翌日（平成15 年 7 月 1 日）から賃借人の地位が転借人であるタワーレコード株式会社に承継されるため、タワーレコード株式会社
をテナントとして記載しています。

- 50 -

③

主なテナントの賃貸状況
前記「(イ) ポートフォリオ一覧」記載の本投資法人が本書の日付現在保有している及び取得を予定している不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産における主なテナントの名称及び主なテナント毎の年間契約賃料（月額契約賃料を年換算したもの）と賃貸面積は、以下の表の通りです。
ここで｢主なテナント｣とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。
A． 当該テナントが支払うべき年間契約賃料（当該テナントが複数の物件に入居している場
合にはそれらの物件全体での年間契約賃料合計とします。
）が、全年間契約賃料の 10％以上であること。
B． 当該テナントの契約上の賃貸面積が、全賃貸面積の 10％以上であること。
C． 当該テナントが利害関係者（前記「2. 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (ロ) 投資
基準 ⑦投資額 iii) 取得価格の制限」をご参照下さい。）であること。

名

称

業

株式会社西友種

小売業

株式会社損害保
損害
険ジャパン
保険業
(注2)

安田生命保険
相互会社
(注2)

合

生命
保険業

計

年間契約賃料(円)(注1)

賃貸面積(㎡)

比率
(%)

11.1

31,121.71

15.3

2.5

9,578.60

4.7

13.6

40,700.31

20.0

2.3

4,866.19

2.4

0.9

2,017.40

1.0

3.2

6,883.59

3.4

0.7

1,427.18

0.7

1.02,148.86

1.1

0.5

1,114.63

0.5

0.4

915.750.4

12,876,840

0.1

236.360.1

小計333,349,848

2.7

5,842.78

2.9

全年間契約賃料(円)(注1)12,135,465,888

100.0
203,513.11

100.0

該当
条件

物

A,B

田無アスタ

1,344,364,896

A

ツルミフーガ１

306,557,280

小計1,650,922,176

C

損保ジャパン仙台ビル

283,438,440

C

損保ジャパン和歌山ビル

103,277,640

小計

386,716,080

C

安田生命大阪ビル (注3)90,745,368

C

安田生命池袋ビル

126,838,680

C

安田生命那覇ビル

60,317,640

C

新潟駅南センタービル

42,571,320

C

新横浜第二センタービル
(注3)

件

名

全賃貸面積(㎡)比率(%)(注1) 年間契約賃料は、契約上の賃料･共益費･駐車場使用料･倉庫使用料･看板使用料等の合計を記載しています。
なお、契約上、賃料が月額で取り決められているため、月額の賃料･共益費･駐車場使用料･倉庫使用料･看板使用料等（月額契約賃料）の 12 か月分の合計を記載しています。本投資法人が現在又は将来において実際に受領できる賃料を表示又は保証するものではありません。
(注2) 主なテナント毎の年間契約賃料と賃貸面積について、株式会社損害保険ジャパンの数値には同社の関連会社
である損保ジャパンひまわり生命保険株式会社及び株式会社損害保険ジャパン調査サービスに賃貸している部分の数値を含んでおります。また、安田生命保険相互会社の数値には、同社の関連会社である財団法人安田生命社会事業団及び安田ライフ損害保険株式会社に賃貸している部分の数値を含んでおります。従って、
前記「② 上位 20 テナント」記載の賃貸面積とは異なります。
(注3) 安田生命保険相互会社の年間契約賃料及び賃貸面積は、本投資法人が保有する共有持分割合に相当する数値です。

- 51 -

【株式会社西友との主な賃貸条件】
物件名
契約期間

田無アスタ
自 平成7年（1995年）2月10日
至 平成27年（2015年）2月9日
期間満了3年前予告により5年間更新可

契約更改の方法
敷 金
普通･定期借家の別
賃料改定条件
その他特記事項

金1,303,842,888円
普通借家契約3年毎に改定・ 契約期間中の解約は禁止されています（残期間分の賃料相当額を違約金として支払う旨の特約があります。）。
・ 共益費は収受していませんが、日常の外注
委託費、水光熱費及び日常の営繕費はテナ
ント負担となっています。
・ 6階部分を日本中央競馬会に転貸できる特約があります。

ツルミフーガ１
自 昭和60年（1985年）12月16日
至 平成17年（2005年）12月15日
期間満了の1年前までに別段の意思表示がな
い限り、3年延長され、その後も同様です。
金133,343,820円
普通借家契約3年毎に改定・ 契約期間中の解約は禁止されています（残期間分の賃料相当額を違約金として支払う旨の特約があります。
）。
・ 共益費は収受していませんが、日常の外
注委託費、水光熱費及び日常の営繕費はテナント負担となっています。

【利害関係者との賃貸条件】
テナント名
物件名
契約期間
当初契約
締結日
直近更新日
契約更改の方法
敷金(注2)

株式会社損害保険ジャパン
損保ジャパン仙台ビル
損保ジャパン和歌山ビル
2年間
2年間
平成14年6月26日

平成14年6月26日

なし
期間満了6か月前予告により2年間更新可
金159,574,390 円

テナント名

契約期間
当初契約
締結日
直近更新日
契約更改の方法
敷金(注1,2)

安田生命保険相互会社
安田生命
那覇ビル
2年間

新潟駅南
センタービル
2年間

安田生命
大阪ビル
2年間

平成13年3月16日

平成12年7月15日

平成15年3月16日
期間満了6か月前
予告により2年間
更新可
金31,582,380 円

平成14年10月26日
期間満了6か月前
予告により1年間
更新可
金64,753,680 円

物件名なし
期間満了6か月前予告により2年間更新可
金57,145,190円

安田生命
池袋ビル
2年間

新横浜第二
センタービル
2年間

平成13年3月16日

平成14年3月20日

平成12年3月28日

平成15年3月16日
期間満了6か月前
予告により2年間
更新可
金40,461,040円

なし
期間満了6か月前
予告により2年間
更新可
金47,983,490円

平成14年4月1日
期間満了6か月前
予告により1年間
更新可
金18,750,000円（注1） 上記敷金には駐車場契約に基づく敷金を含みません。
（注2） 安田生命保険相互会社の敷金は、本投資法人が保有する共有持分割合に相当する金額です。

④

賃貸借契約残存期間 5 年以上のテナントとの賃貸条件

テナント名

物件名

株式会社西友田無アスタ

株式会社ロフトタワーレコード
株式会社
その他のテナント合計

全テナント合計（注）

賃貸面積

月額賃料総額

契約始期

契約終期

契約残存期間

31,121.71

平成 7 年 2 月10日

平成27年 2 月 9 日

11.9 年

112,030,408

クラレニッセイビル

18,586.97

平成 2 年 3 月16日

平成22年 3 月15日

6.6 年

69,900,000

神南一丁目ビル

8,076.85

平成15年 7 月 1 日

平成24年 6 月30日

9.0 年

57,596,000−

2,208.33−−

6.1 年(注)13,687,303−

59,993.86−−

9.6 年(注)253,213,711−

203,513.11

−

−

−

1,011,288,824

（㎡）

（円）

「契約残存期間」における「その他のテナント」及び「合計」に記載されている年数は、残存平均年数を表し、個々のテナントの賃貸面積を基準に加重平均をして算出しています。

- 52 -

(3) 分配方針
本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載された投資主又は登録質権者に対し、以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。
(イ) 本投資法人の資産の運用によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。
）は不動産（本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含みます。
）から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設使用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金又はそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収入、利子･配当収入、及びこれらに類する収益に資産の売買損益及び償還差損益を加減し、諸経費（減価償却費を含みます。）、支払利息、資産運用報酬等を控除し、繰越欠損金のあるときはその全額を補填した
後の金額とします。
なお、損失が生じた場合は次期へ繰り越すものとします（規約第 28 条第 1 号）。
(ロ) 分配金額は、租税特別措置法（昭和 32 年法律第 26 号。その後の改正を含みます。
）（以下「租税特別措置法」といいます。）第 67 条の 15（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。
）に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得」といいます。）の 100 分の90 に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（ただし、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金及びこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます（規約第 28 条第 2 号）。
(ハ) 分配可能金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします（規約第 28 条第 3 号）。
(ニ) 利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、分配可能金額が配当可能所得の 100 分の 90 に相当する金額に満たない場合又は経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、上記(ロ)に定める分配金額に、営業期間の末日に計上する減価償却額に相当する金額を限度として、本投資法人が決定した金額を加算した額を、分配可能金額を超えて金銭で分配することができます。また、
上記の場合において金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない
場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます（規約第 28 条第 4 号）。
本投資法人は、安定配当を重視しますが、利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度譲渡損益の算定を行うことが必要となる現行の税務の取扱いがなされる限りにおいては、投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わないものとします。
ただし、本投資法人が「利益配当等の損金算入要件」（後記「4. 手数料等及び税金(5) 課税上の取扱い c. 投資法人の税務 (イ) 利益配当等の損金算入要件」の①に記載する要件）を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。詳細は、後記「4. 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」をご参照下さい。
(ホ) 分配金の分配方法
分配金は、金銭により分配するものとし、決算期最終の投資主名簿に記載のある投資主又は登録質権者を対象に、原則として決算期から 3 か月以内に投資口の所有口数に応じて分配します（規約第 28 条第 5 号）。

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(ヘ) 分配金の除斥期間分配金は、支払開始の日から満 3 年を経過したときは、本投資法人はその支払義務を免れます（規約第 29 条第 1 項）
。未払分配金には利息をつけません（規約第 29 条第 2 項）。

(4) 投資制限
a. 規約に基づく投資制限(イ) 基本方針
投資主の利益を最優先するものとし、特定の第三者に利益を供することを意図した投資は行いません（規約 別紙 1｢資産運用の対象及び方針 4. 資産運用の対象とする資産についての制限(1)」）。
(ロ) 国内投資限定
投資対象は国内の不動産に限定します。また、外貨建資産への投資は行いません（規約 別紙
1｢資産運用の対象及び方針 4. 資産運用の対象とする資産についての制限(2)」）。
(ハ) 短期売買制限
資産の総額に占める、1 年以内の売却を目的として保有する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の価額の合計額の割合を 50%以内とします（規約 別紙 1｢資産運用の対象及び方針 4. 資産運用の対象とする資産についての制限(3)」）。
(ニ) 借入制限（規約第 33 条）
本投資法人は、以下の条件に従い、借入れを行うことができるものとします。ただし、かかる借入れは、証券取引法第 2 条第 3 項第 1 号に規定する適格機関投資家からのものに限るものとします。
① 借入れの目的
資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために借入れを行います。
② 借入金の限度額1 兆円とします。ただし、下記「(ホ) 投資法人債発行制限」に規定する投資法人債と併せて、その合計額が 1 兆円を超えないものとします。
③ 借入金の使途
資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済（敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等に用います。
④ 担保の提供
上記①乃至③の規定に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができるものとします。
(ホ) 投資法人債発行制限（規約第 34 条）
本投資法人は、以下の条件に従い、投資法人債を発行することができるものとします。
① 投資法人債の発行目的
資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために投資法人債の発行を行います。
② 投資法人債発行の限度額1 兆円とします。ただし、上記「(ニ) 借入制限」に規定する借入れと併せて、その合計額が1 兆円を超えないものとします。

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③ 投資法人債の発行により調達した資金の使途に関する事項
資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済（敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等に用います。
④ 担保の提供
上記①乃至③の規定に基づき投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができるものとします。
(ヘ) 他のファンドへの投資
本投資法人は、投信法に規定する投資信託の受益証券及び投信法に規定する投資証券で、裏付けとなる資産の 2 分の 1 を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに投資することができます（規約 別紙 1｢資産運用の対象及び方針 2. 資産運用の対象とする特定資産の種類、目的及び範囲 (2) b.及び c.｣）。

b. その他の投資制限
有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

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3. 投資リスクa.

リスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は、本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではな
く、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、取得予定資産並びに本投資法人が保有する不動産信託受益権に係る信託不動産及び不動産に特有のリスクについては、前記「2. 投資方針 (2) 投資対象 c. 取得予定資産の概要、d. 信託不動産の概要及び e. 個別信託不動産概要」並びに後記「第 3 投資法人の経理状況 2. 投資法人の現況 (3) 投資不動産物件」を併せてご参照下さい。
(イ) 一般的なリスク① 投資証券の商品性に関するリスク② 投資証券の市場価格の変動に関するリスク③ 投資口の価値の希薄化に関するリスク④ 金銭の分配に関するリスク(ロ) 商品設計及び関係者に関するリスク① 収入及び支出並びにキャッシュフローの変動に関するリスク② 借入れ及び投資法人債に関するリスク③ 敷金・保証金の利用に関するリスク④ 投資法人の倒産リスク⑤ 役員の職務遂行に係るリスク⑥ 資産運用会社の人材に依存しているリスク⑦ 本投資法人以外の関係者への業務・事務委託に関するリスク⑧ インサイダー取引規制等にかかる法令上の禁止規定、大量保有報告書制度及び公開買付けに関する規制が存在しないことによるリスク⑨ 本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク⑩ 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク(ハ) 不動産に特有のリスク① 不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク② 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク③ 鑑定評価額に関するリスク④ 賃料収入に関するリスク⑤ 建物の毀損、滅失及び劣化のリスク⑥ 不動産の地域的な偏在に関するリスク⑦ テナント集中に関するリスク⑧ 不動産に係る所有者責任、費用等に関するリスク⑨ 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク⑩ 売主の倒産等の影響を受けるリスク⑪ 不動産管理会社（PM 会社）に係るリスク⑫ 転貸に関するリスク⑬ テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク- 56 -

⑭ 共有物件に係るリスク⑮ 区分所有建物に係るリスク⑯ 借地権に係るリスク⑰ 開発物件に関するリスク⑱ 有害物質に係るリスク(ニ) 信託受益権に特有のリスク① 信託受益者として負うリスク② 信託受益権の流動性リスク③ 信託受託者に関するリスク(ホ) 税制に関するリスク① 導管性要件に関するリスク② 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク③ 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク④ 一般的な税制の変更に関するリスク(ヘ) 取得予定資産を組み入れることができないリスク

本投資法人は、可能な限りこれらのリスク発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針です
が、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場
合、本投資証券の市場価格は下落すると考えられ、元本欠損が生じる可能性もあります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。

(イ) 一般的なリスク① 投資証券の商品性に関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として、取引市場を通じた売却の
みとなります。東京証券取引所における本投資証券の流動性の程度によっては、本投資証券
を投資主の希望する時期及び条件で取引できなかったり、本投資法人の純資産価額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損害を受ける可能性があります。
また、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の上場規程、規則等に定める一定の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止される可能性があります。上場廃止後は東京証券取引所における本投資証券の売却が不可能となり、投資主の換価手段が大きく制限され、投資主は、本投資証券を希望する時期及び条件で換価できないか、全く換価できない可能性があります。
本投資証券は、投資金額について保証されている商品ではなく、解散時又は換価時に投資金額以上の回収が行われる保証もありません。
更に、本投資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合は、投資金額の全部又は一部の回収ができなくなる可能性があります。

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② 投資証券の市場価格の変動に関するリスク
本投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情
勢、経済情勢その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けます。
本投資証券が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資証券の市場価格が大幅に下落する可能性があります。このような可能性に対処するため、本投資証券の大口保有者は、本募集に際し、共同主幹事会社との間で、追加上場日から一定期間を経過するまでの間、その既に保有する発行済みの本投資証券について、既に設定されている担保権やオーバーアロットメントによる売出し及びグリーンシューオプションの付与に伴う本投資証券の貸出し及び売却を除き、他の者に対する売却、譲渡、担保権の設定その他の処分を新たに行わない旨の合意をしています（前記「第一部 証券情報 4. その他の事項 (14) その他

b.売却・

追加発行制限 (ロ)」をご参照下さい。
）。ただし、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を得た場合は、この限りではありません。また、上記大口保有者による上記合意は、大口保有者に対する第三者による権利の実行（差押え、既に設定されている担保権の実行を含みます
が、これらに限定されません。
）を制限するものではありません。従って、このような合意にもかかわらず大口保有者の保有する本投資証券が取引所において売却されることがあります。
このような場合、本投資証券の市場価格の大幅な下落をもたらす可能性があります。
本投資法人は、不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主な投資対象としていますが、不動産の価格や流動性等の要因により本投資法人の運用資産である不動産及び不動産を信託する信託の受益権の価値が下落した場合、本投資証券の市場価格の下落をもたらす可能性があります。
また、本投資証券の市場価格は、本投資法人の運用資産の価値、不動産取得の成否、事業の将来性、財政状態、経営成績の予測と実際の相違、本投資証券の需給バランス及び証券アナリストによる推奨や予測の変更等の本投資証券に関する事象により影響を受けることに加え、社会経済一般の事象、例えば一般経済情勢や市場実態の変化を含んだ市場全体の変化、小売業界の動向、不動産市況、将来の不動産投資信託証券市場一般の規模と流動性、法制や税制等の不動産投資信託（不動産等及び不動産等を裏付けとする資産を主な投資対象とする投資法人及び投資信託をいいます。）に関係する諸制度の変更及び資本市場の低迷や金利の上昇、不動産投資信託以外をも含めた他の金融商品に対する本投資証券の相対的な魅力その他
様々な要因の影響を受け、その価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
本投資証券には、いかなる者の保証も付されておりません。また、当初の投資額の返済が約束又は保証されているものではなく、預金保険等の対象でもありません。
これら諸要因により生じた本投資証券の市場価格下落による損失は、すべて投資主に帰属します。

③ 投資口の価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債にかかる債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として新規投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が、必要口数を新規に取得しない限り、保有する投資口の持分割合は減少します。
また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、その保有期間が異なるに- 58 -

もかかわらず、当該営業期間について既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配が行われる可能性があります。
更に、追加発行の結果、本投資証券の一口当たりの純資産額又は分配金が減少し投資口の価値が希薄化することや、市場における投資口の需給バランスに影響を与えることがあり、その結果、本投資証券の市場価格が悪影響を受け、投資主が損害を被る可能性があります。
本投資法人は、かかる希薄化についても可能な限り配慮した財務方針を採用しています（本投資法人の財務方針については前記「2. 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (ニ) 財務方針」
をご参照下さい。
）。
なお、追加発行に際して、需要状況を勘案し、オーバーアロットメントによる売出しが行われることがあります。しかし、オーバーアロットメントによる売出しの売出口数は上限口数を示したものであり、需要状況により減少することがあり、オーバーアロットメントによる売出しが行われない場合もあります。

④ 金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「2. 投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。

(ロ) 商品設計及び関係者に関するリスク① 収入及び支出並びにキャッシュフローの変動に関するリスク
本投資法人の収入は、主として本投資法人が保有する不動産（不動産を除く不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の裏付けとなる不動産を含みます。以下、
本「①収入及び支出並びにキャッシュフローの変動に関するリスク」において同じです。）の賃料収入に依存しています。
不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延、売上歩合賃料が採用されている場合のテナントの売上減、賃貸人とテナントの合意による賃料の減額、借地借家法第 32 条に基づくテナントから賃貸人に対する賃料減額請求権の行使による賃料の減額等により、大きく減少する可能性があります（詳しくは、後記「(ハ) 不動産に特有のリスク ④ 賃料収入に関するリスク」をご参照下さい。
）。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金等の返還、多額の資本的支出、未稼働不動産の取得等は、キャッシュフローを減ずる効果をもたらし、場合により新たな資金調達を余儀なくされ、その結果、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、不動産に関する費用としては、建物減価償却費、不動産に関して課される公租公課、不動産に関して付保された保険の保険料、水道光熱費、清掃委託費用、警備委託費用、設備管理委託費用、造作買取費用、修繕費用等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配
金額が悪影響を受ける可能性があります。

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加えて、不動産の売却に伴う収入は、その性質上恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありません。
本投資法人は、保有する資産に関する収入及び支出並びにキャッシュフローの変動を低減するため、テナント及び物件単位での分散投資を行うと共に、常にそれらの変動状況を監視、調査、分析し、適宜必要な措置を講じるように努めますが、なお、上記の各リスクが現実化しないという保証はありません。

② 借入れ及び投資法人債に関するリスク
本投資法人は、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調
達を行うことを予定しています。その限度額は、規約上、借入れについては 1 兆円、投資法
人債については 1 兆円（ただし、合計して 1 兆円を超えないものとします。）とされています。
借入れにあたり、税法上の導管性要件（後記「(ホ) 税制に関するリスク① 導管性要件に関するリスク」をご参照下さい。
）を満たすためには本投資法人は、その借入先を適格機関投資家に限定することが必要となります。
また、借入れや投資法人債の発行を行う際には貸付人等により様々な債権保全措置がとられることがあり、その一環として、貸付人等のための担保権の設定のほか、金銭消費貸借契約や投資法人債の発行要項中に担保提供の制限、財務制限、追加担保、現金その他の一定資産の留保、資産・負債等に関する財務指標による借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に係る制限、本投資法人の業務その他に係る約束や制限等の条項が盛り込まれることがあります。このような約束や制限の結果、本投資証券の市場価格に悪影響を及ぼす可能性があり、投資主が損害を被る可能性もあります。
借入れや投資法人債の発行にあたり、本投資法人の保有資産の全部又は一部が貸付人等に対して担保に供された場合、本投資法人は、その返済又は償還を行うか貸付人等の承諾を得ない限り担保対象となる保有資産を処分し又は建物の建替等を行うことが制限されます。その結果、
本投資法人が必要とする時期及び条件で保有資産を処分できないおそれがあります。
また、借入れや投資法人債の発行はその時々の金利情勢、本投資法人の財務状況、経済環
境の他、貸付人の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れを行うことができるとの保証はありません。借入れや投資法人債の利率は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合、その後の市場動向にも左右され、市場金利が上昇傾向にある
場合、本投資法人の利払額は増加します。また、借入れを予定通り行うことができた場合においても、本投資法人が保有資産の売却等により借入金の期限前返済を行おうとする場合に、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定されることがある
等、予測しがたい経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。本投資法
人による借入れ等の状況については、後記「第 3投資法人の経理状況

2. 投資法人の現況(5) 借入れの現況」をご参照下さい。
更に、本投資法人のキャッシュフロー、金利情勢その他の理由により、借入れの返済及び投資法人債の償還のために、本投資法人が保有資産を処分する可能性があり、その時期又は条件によっては、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
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本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立てが行われる可能性があります。
本投資法人は、これらのリスクにつき可能な限り配慮した財務方針を採用しており、かかる財務方針に従い借入れ及び投資法人債の発行を行います（本投資法人の財務方針について
は、前記「2. 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (ニ) 財務方針」をご参照下さい。
）。

③ 敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、運用資産である不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。
その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
本投資法人の敷金・保証金の利用に関する方針については、前記「2. 投資方針 (1) 投資方
針b. 投資態度 (ニ) 財務方針

① 資金運用方針 i) 敷金・保証金」をご参照下さい。

④ 投資法人の倒産リスク
投資法人は、一般の法人と同様に、支払不能や債務超過の状態になると、破産法（大正 11年法律第 71 号。その後の改正を含みます。
）（以下「破産法」といいます。）上の破産の申立てができる状態になり、また投資法人に破産の原因である事実の生じるおそれのあるときは、
民事再生法（平成 11 年法律第 225 号。その後の改正を含みます。
）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続開始の申立てができる状態になります。また、投資法人が解散すると清算手続に入りますが、清算の執行に著しい支障を来す事情がある場合、又は債務超過の疑いがある場合には、債権者、清算執行人、清算監督人又は投資主は、投信法上の特別清算開始の申立てを行うことができます。また、清算執行人は、投資法人に債務超過の疑いがある
場合には特別清算開始の申立てをしなければなりません。投資法人には、これらの法的倒産手続を回避するための特別な制度や保証があるわけではありません。
本投資法人につき、これらの法的倒産手続が開始した場合、本投資証券の上場が廃止されます。またかかる場合、本投資証券の価格は著しく下落するか、無価値になることも予想されます。
法的倒産手続のうち、破産法上の破産手続又は投信法上の特別清算手続が開始された場合には、本投資法人の投資主は、すべての債権者への債務弁済の後に残余財産が存在する場合に初めて、当該残余財産の分配を受けることができるにとどまるので、本投資法人の投資主
は、投資額のほとんど又はすべての回収ができない可能性があります。また、本投資法人につき民事再生法上の再生手続が開始した場合、法的には、本投資法人は存続し、本投資法人の投資主もその地位に止まることが可能ですが、本投資法人の再生のために、無償にて投資主の地位を放棄することを要請され、投資額のほとんど又はすべての回収ができない可能性があります。
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本投資法人は、ファンドの中長期的な安定成長を目指した投資方針を採用しており、かかる投資方針に従い安定的な資産運用を目指し、健全な財務状態の維持に努めます（前記「2. 投資方針 (1) 投資方針 a. 基本方針及び b. 投資態度 (ニ) 財務方針」をご参照下さい。）。

⑤ 役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人を代表し、その業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務を監督する監督役員は、投資法人からの受任者として善良なる管理者の注意義務（以下「善管注意義務」といいます。
）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため
忠実にその職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。
）を負います（投信法第 99
条第 1 項、第 104 条、商法第 254 条第 3 項、第 254 条の 3、民法（明治 29 年法律第 89 号。その後の改正を含みます。
）（以下「民法」といいます。
）第 644 条）が、職務遂行上、本投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行い、結果として投資主が損害を被る可能性があります（なお、執行役員及び監督役員の業務の詳細については
前記「1. 投資法人の概況 (5) 投資法人の機構 a. 投資法人の機構 (ロ) 執行役員、監督役員
及び役員会」をご参照下さい。
）。
投信法上、本投資法人は、執行役員の職務遂行について、監督役員及び役員会による監督を受け、更に執行役員及び監督役員の職務遂行について、投資主総会における投資主の議決権行使やその他の投資主の権利行使を通じて、投資主の監督を受ける仕組みを有しています。
本投資法人は、かかる役員に対する投資主の監督を実効的なものとするため、投資主に対する情報開示の徹底を図ります。

⑥ 資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の資産運用は、資産運用会社の人材に大きく依存しています。これらの人材が失われた場合、本投資法人の資産運用に重大な悪影響をもたらす可能性があります。

⑦ 本投資法人以外の関係者への業務・事務委託に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会
社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依拠するところが大きいと考えられます。
投信法上、資産運用会社は、内閣総理大臣による認可を受けなければならず、認可時に能力
その他の適格性が審査されています。また、資産保管会社は、信託業務を営む金融機関など
一定の要件を満たす者に資格が限定されています。更に、一般事務受託者については、本投資法人の設立時に不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。このように本投資法人は、各関係者の選定に際して、業務内容に応じた業務遂行能力の有無を考慮しています。しかし、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき、投信法上、善管注意義務及び忠実義務を負っています（投信法第 34 条の 2、第 112 条、第 209 条）が、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続又は収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を被る可能性があります。また、一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者との- 62 -

委託契約が解約されることがあります。投信法に基づき、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者に委託することが要求されている（投信法第 111 条、第 198 条、第 208条）ため、委託契約が解約された場合には、本投資法人は、それらの業務又は事務を新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者に委託する必要があります。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者を速やかに選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の資産の運用が実質的に機能しない可能性があり、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼしたり、東京証券取引所の「上場規程の特例」により、
本投資証券が上場廃止になる可能性があり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
また、資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者は、破産、更生手続又は再生手続
その他の倒産手続等に入った場合、業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人
は、それらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約することがあります。これらにより、本投資法
人の日常の業務遂行に影響を及ぼすこととなり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。

⑧ インサイダー取引規制等にかかる法令上の禁止規定、大量保有報告書制度及び公開買付けに関する規制が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、投資法人の発行する投資証券は、上場株式等と異なり、証券取引法で規定されているいわゆるインサイダー取引規制の対象ではありません。よって、本投資法人の関係者や取引先が本投資法人に係る重要事実を立場上知り、その重要事実の公表前に本投資証券の取引を行った場合であっても証券取引法上インサイダー取引規制に抵触せず、その他の詐欺的行為の禁止・罰則規定の適用がなされるか否かも明らかではありません。そこで、
このような取引が行われることを未然に防止するため、資産運用会社は、内部者取引規程を通じて、その役職員による本投資法人の投資口等の売買を原則禁止しています。また、本投資法人においても、役員会において内部者取引規程を採択し、執行役員及び監督役員による
本投資法人の投資口等の売買を原則禁止しています。資産運用会社の役職員並びに本投資法人の執行役員及び監督役員は、かかる規則を遵守し投資主の信頼を確保するように努めます。
また、一般事務受託者兼資産保管会社であるみずほ信託銀行株式会社においては、本投資法
人と同社との間で締結された各契約に基づき、その職務上知った未公表の本投資法人に係る重要事実を利用した本投資口の売買等の取引を禁止しています。不動産管理会社（PM）各社
についても、概ね、不動産管理委託契約において、同様の禁止条項を合意しております。PM
各社との不動産管理委託契約で同様の条項を有していない場合については、今後同様の条項を合意するように努めます。しかし、以上にもかかわらず、本投資法人の関係者が証券取引法で禁じられているインサイダー取引類似の取引を行った場合には、本投資証券に対する投資家一般の信頼を害し、ひいては本投資証券の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。
また、投資法人の発行する投資証券については、上場株式等と異なり、大量保有報告書制度及び公開買付けに関する規制も設けられていません。従って、本投資証券につき支配権獲- 63 -

得その他を意図した取得が情報開示なしに行われる可能性があり、支配権を獲得した後の投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が他の投資主の想定し得なかった方針、形態等に変更される可能性があります。

⑨ 本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
本投資法人の一般事務受託者、資産保管会社、資産運用会社、利害関係者等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人は、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。
投信法上、一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社は、本投資法人に対し善管注
意義務と忠実義務を負う他、本投資法人に現在関与しているその他の各法人についても、本投資法人との契約において、本投資法人に対し善管注意義務と忠実義務を負わせています。
また、新たに本投資法人に関与することとなる法人についても、可能な限り、本投資法人との契約上、本投資法人に対し善管注意義務と忠実義務を負うものとする予定です。しかし、これらの関係法人がそれぞれの立場において自己又は第三者の利益を図った場合は、本投資法人の利益が害される可能性があります。
例えば、本投資法人は、資産運用会社の利害関係者から資産を取得する可能性があります。
この場合、資産運用会社は、利害関係者に有利な条件で、本投資法人に当該資産を取得させることにより、利害関係者の利益を図ることが可能な立場にあります。利害関係者は、自ら不動産投資又は運用業務を行っており又は将来行う可能性があるほか、資産運用業務を行う
他の会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。そのため、本投資法人と利害関係者が特定の資産の取得又は処分に関して競合する場合、資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、利害関係者又はその顧客の利益を優先し、その結果本投資法人の利益を害することとなる可能性が存在します。
このような事態を避けるために、投信法上、資産運用会社は、本投資法人に対する忠実義
務及び善管注意義務を課されているほか（投信法第 34 条の 2）、資産運用会社の「利害関係人等」の利益を図るため投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと及び投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと等が禁止されています（投信法第 34 条の 3 第 2 項）
。また、資産運用会社の内部規則により、資産運用会社の「利害関係者」との間の取引については、一定の基準を設定しています。これらについては、後記「6. 管理及び運営 (2) 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。
また、本投資法人は、資産運用会社に対して成果連動型報酬体系を導入し、本投資法人の利益と資産運用会社の利益の一致を図ることにより、資産運用会社が利害関係者又はその顧客の利益を優先し、その結果本投資法人の利益を害することとなる可能性の低減を図っています（資産運用会社への支払報酬については、後記「4. 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等 (ロ)
資産運用会社への支払報酬」をご参照下さい。
）。
更に、投信法は、投資法人に損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できるよう、
資産運用会社や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を資産運用会社に要求し（投信法第 34 条の 6 等）
、また、特定資産の取得に際して不動産鑑定士等の一定の専門家による特定資産の価格等の調査を要求する（投信法第 34 条の 4）こ- 64 -

とで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせ、かかるリスクの低減を図っています。

⑩ 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の基本方針、投資方針等の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針等について
は、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更され、その結果、本投資法人の投資主が悪影響を受ける可能性があります。

(ハ) 不動産に特有のリスク
本投資法人が不動産を保有する場合には、以下に記載する不動産に特有のリスクがあります。
以下では、本投資法人が不動産を直接に保有する場合を前提としてリスクを記述していますが、本投資法人が不動産を直接に保有する場合だけでなく、不動産を除く不動産等（不動産信託受益権等）又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等を保有する場合においても、それらの資産の裏付けとなる不動産を直接に保有する場合と、経済的には、ほぼ同様の状況に置かれ同様のリスクを負います。
なお、信託受益権特有のリスクについては、後記「(ニ) 信託受益権に特有のリスク」をご参照下さい。
① 不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
不動産は、一般的に代替性がない上、流動性が低いため、取得又は売却を希望する時期に、希望する物件を取得又は売却することができない可能性があります。また、それぞれの物件の個別性が強いため、その売買の際には、不動産をめぐる権利関係の精査、建物賃借人の状
況、建物賃貸借契約等の賃貸借に関する精査、修繕履歴の精査、建物状況評価、環境調査及び不動産鑑定評価を含む物件の精査（以下「物件精査」といいます。）、関係者との交渉等が必要となり、取得又は売却に多くの時間と費用を要します。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別の所有者に属する場合等、権利関係の態様によっては、取得及び売却により多くの時間と費用を要することがあり、また場合によっては取得又は売却ができない可能性があります。
加えて、今後の政府の政策や景気の動向如何によっては、不動産に対する投資が活発となることがあり、また不動産投資信託その他の投資信託及び投資家等による不動産に対する投資が活発化した場合には、不動産の取得競争が激化し、取得ができない可能性があります。
また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格・時期・条件で取引を行えない可能性等があります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
本投資法人は、外部の媒介業者の情報力も活用しながら、できるだけ早期に幅広く物件情報の収集に努めますが、なお、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。

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② 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。そのため、資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、弁護士や当該不動産の調査について定評のある専門業者等を活用して物件精査を行い、当該不動産の状況の把握に努めることにより、欠陥、瑕疵等が存在する不動産の取得自体を避け、又は欠陥、瑕疵等を修復した上で若しくは欠陥、瑕疵等による価値の減少を反映させた適正な価格
で不動産を取得するよう努めます。しかし、物件精査で判明しなかった欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。そのような場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が減損することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の措置、費用を負担することになり、投資主に損害を与える可能性があります。
本投資法人は、かかる場合に備えて、原則として当該不動産の原所有者又は売主に一定の表明及び保証をさせ、かつ一定の瑕疵担保責任を負担させることとしており、原所有者又は売主が表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責
任を追及することが可能です。しかし、かかる損害賠償責任又は瑕疵担保責任を追及しようとしても、原所有者又は売主の損害賠償責任又は瑕疵担保責任の負担期間等が限定されていたり、原所有者又は売主の資力が不十分であったり、原所有者又は売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。更に、当該不動産の原所有者又は売主が表明及び保証を行わない場合又は瑕疵担保責任を負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産を取得する場合があります。
また、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は、不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同
じく、本投資法人は、売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
本投資法人が現在保有する又は取得を予定している不動産信託受益権においても、当該信託の信託不動産について、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産信託受益権を取得する場合には、原則として、信託契約及び信託受益権譲渡契約上、当該不動産の原所有者（当初委託者）から信託の受託者に対して、信託譲渡又は信託受益権の譲渡の時点において、一定の表明及び保証が取得され、かつ一定の瑕疵担保責任を原所有者に負担させているものを取得しており、かつ今後取得する予定です。しかし、このような表明及び保証並びに瑕疵担保責任の負担がなされても、投資主に損害が生じる可能性があることは、上記と同様です。
なお、本投資法人が本書の日付現在保有している又は取得を予定している不動産信託受益権のうち、新麹町ビル（株式会社風俗文化研究所から平成 14 年 11 月 21 日付で追加取得した
1、2 階部分）、ＪＰＲ千葉ビル及びＳＫ広島ビルを信託する不動産信託受益権については、
原所有者（当初委託者）は信託契約及び／又は信託受益権譲渡契約上瑕疵担保責任を負っていません。また、新横浜第二センタービル及び神南一丁目ビルについても、原所有者（売主）は不動産売買契約上瑕疵担保責任を負っていません。
他方、本投資法人又は信託受託者が不動産を売却する場合には、本投資法人又は信託受託者たる宅地建物取引業法上の登録をした信託銀行は、宅地建物取引業法上みなし宅地建物取- 66 -

引業者であるため、不動産の売却の相手方が宅地建物取引業者でない場合、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を原則として排除できません。従って、本投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。

③ 鑑定評価額に関するリスク
不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が、現在又は将来における当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額をもって売却できるとは限りません。

④ 賃料収入に関するリスクa.

不動産の稼働リスク
不動産の稼働率は、事前に予測することが困難であり、予想し得ない事情により稼働率が低下する可能性があります。即ち、賃貸借契約において期間中の解約権を制限していない場合には、賃借人は、契約上の条件に従い、数か月前の解約予告によって賃貸借契約を終了することが可能であるため、賃借人から賃料が得られることは将来にわたって確定されているものではありません。また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。特に、テナント数の少ない不動産において契約が更新されなかった場合、又は賃貸借契約の期間満了時期が短期間に集中した場合において多くの賃借人が契約を更新しなかった場合、物件の稼働率が大きく低下する可能性があります。その上、通常の場
合において、不動産について一定の稼働率又は稼働状況について保証を行っている第三者
は存在しません。解約ペナルティ条項などを置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナルティが一部減額されたり、かかる条項の有効性が否定される可能性があります。従って、本投資法人が取得保有し賃貸する不動産において賃貸借契約の解約が増加し、また更新されない結果として稼働状況が悪化することがあります。稼
働率が低下した場合、不動産に係る本投資法人の賃料収入が減少することになります。
また、本投資法人の投資対象の一つである商業施設は、賃貸借期間が長期にわたることが多く賃料の安定性が比較的高い反面、テナントが独自の仕様に内装、設備等を整えた上で利用することが多いため、既存テナントの退出後新規テナントの入居までの間に、相当期間の改装期間が必要となる場合があり、かかる改装期間中においては、次期入居予定のテナントから賃料を得られない場合もあるため、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。さらに、商業施設において核となる大規模テナントは、一般的に賃貸借期間が長く、また賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もあるので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、代替テナントとなりうる者が限定されるために、代替
テナントが入居するまでの空室期間が長期化し不動産の稼働率が大きく低下したり、代替
テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
- 67 -

他方、オフィスビルの場合には、テナントとの賃貸借契約の期間は、2 年が一般的であり、賃貸借期間満了時に契約が更新される保証はありません。また、テナントが一定期間前の通知を行うことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合も多く見受けられます。
以上のような事由により、賃料収入が低下した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及
ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
本投資法人は、不動産の稼働率の変動を低減するため、投資対象の適切な分散を行うと共に、物件精査によりテナント集客力のある物件の取得を図りますが、なお、かかる変動を回避できるという保証はありません。

b.

賃料水準に関するリスク
不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料は、一般的な賃料水準に比して常に適正な水準にあるとは限りません。特に、定期建物賃貸借契約が締結される場合、通常の賃貸借契約に比し、契約期間中の賃料収入の安定が期待できることがある反面、通常の賃貸借契約に比べて賃料が低く抑えられることがあります。

c.

賃料不払に関するリスク
本投資法人が取得保有し賃貸する不動産の賃借人が特に解約の意思を示さなくても、賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産、更生手続若しくは再生手続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、投資主に損害を与える可能性があります。特に、全賃料収入のうち特定の賃借人からの賃料収入が占める割合が高い
場合においては、当該賃借人が賃料の支払能力を失った場合には当該不動産の賃料収入に与える影響が大きくなります。また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、賃借人は賃料不払を以ってこれに対抗することができるため、賃借人が賃貸人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払を以って対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすことになるため、投資主に損害を与える可能性があります。
本投資法人は、かかるリスクを低減するため、テナント信用力を勘案したテナント選定
及び賃料支払状況等の管理体制の整備を行い、また、投資対象の適切な分散を図りますが、
なお、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。

d.

賃料の変動に関するリスク
不動産の賃料は、賃貸借契約締結時又は更新時に、その時々における賃料相場を参考に、賃借人との協議に基づき決定されますが、賃料相場は、その時々の経済情勢、不動産市況、
当該不動産自体の状態その他の要因により、常に変動するので、本投資法人が保有する不動産に関しても、現時点における賃料が今後も維持される保証はありません。テナントの支払う賃料は、契約期間中であっても、賃貸人とテナントとの合意により減額される可能性があります。

- 68 -

また、賃貸借契約期間中においても、建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借賃の改定に係る契約を設けた場合や賃貸借契約において借地借家法第 32 条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができ、当事者間で協議が調わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するま
で賃借人に対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができます。その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年 1 割の利息をつけて賃借人に返還しなければならないので、賃借人から賃料減額請求権の行使があった場合には、賃貸人としてはかかる利息支払のリスクを避けるために従前の賃料を減額して請求をせざるを得ない場合もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入が減少するため、投資主に損害を与える可能性があります。なお、賃借人の方で相当と考える減額された賃料のみを支払っていた場合で後に裁判で当該金額まで減額が認められた場合には、賃貸人の方から賃料不払を理由として債務不履行解除をすることはできません。その場合にも当該不動産から得られる賃料収入が減少することになる
ため、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期建物賃貸借契約は、法律上、解約権を留保する特約を締結した場合又は居住の用に供する建物の賃貸面積が 200 平方メートル未満の場合でやむを得ない事情がある場
合を除き、テナントは中途解約できないものとされ、当初契約期間全体についての賃料請求が可能とされています。しかし、かかる法律上の制限に反して定期建物賃貸借契約においてテナントが中途解約をする旨の意思表示をした場合、残期間全体についてのテナントに対する賃料請求が、裁判上公序良俗に反する等の理由により認められない可能性を否定できません。なお、定期建物賃貸借契約において借地借家法第 32 条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできなくなります。従って、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べて低額となった場合、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります。
本投資法人は、かかるリスクを極力軽減するため競争力のある物件の取得とポートフォ
リオの分散投資に努めますが、なお、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。

e.

変動賃料の場合のリスク
テナントとの間で売上歩合賃料を採用した場合、賃料は変動賃料となります。テナントの売上増は、賃料収入増となる一方で、テナントの売上減により、賃料収入が大きく減少
する可能性があります。

⑤ 建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、雷、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）
により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、毀損、滅失した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し又は当該不動産の譲渡価格が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。
- 69 -

本投資法人は、かかるリスクを低減するため、原則として耐震性の高い建物に投資すると共に、不動産の取得にあたり、不動産の所在地域の分散を図ります。また、本投資法人は、災害等発生の影響と保険料負担を比較考慮の上、災害等発生による損害を填補する財産保険、家賃保険、賠償責任保険等を付保する方針であり、災害等のリスクが顕在化した場合にも、かかる保険により担保される保険期間及び保険金の範囲内においては、原状回復措置が期待できます。もっとも、個別の事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず若しくは遅れる場
合には、本投資法人は著しい悪影響を受ける可能性があります。また、災害等によりテナン
トの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。
また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により当該不動産を災
害等発生前の状態に回復させることが不可能である可能性があります。
なお、本投資法人が本書の日付現在保有している及び取得を予定している不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産については、地震保険を付していない物件があります。かかる付保状況の詳細については、前記「2. 投資方針 (2) 投資対象 e. 個別信託不動産概要」並
びに後記「第 3 投資法人の経理状況 2. 投資法人の現況 (3) 投資不動産物件 a. 不動産及び信託受益権、信託不動産の内容一覧、b. 個別不動産及び信託不動産概要、f. 第 3 期中の新規取得信託不動産の概要」をご参照下さい。

⑥ 不動産の地域的な偏在に関するリスク
本投資法人が、不動産の取得を行っていく過程で、本投資法人の保有に係る不動産が一定の地域に偏在する可能性があります。
本投資法人が保有する不動産が一定の地域に偏在した場合には、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
かかるリスクに対応するため、本投資法人は、東京だけでなく地方都市への分散投資を図るとの投資方針に従い、不動産の取得にあたりその所在地域につき分散投資を行うよう努めます（前記「2. 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準」をご参照下さい。）が、なお、かかるリスクを回避できるという保証はありません。
さらに、東京都心においては平成 15 年中に同時に多数のオフィスビルの竣工が予定されており、その影響によりオフィスビル需要が供給過剰に陥る可能性が指摘されています（いわゆる 2003 年問題）
。本投資法人も、かかる影響を受け、賃料収入が減少し、その収益に悪影響が生じる可能性があります。

⑦ テナント集中に関するリスク
本投資法人が保有する不動産に係るテナントに占める特定のテナントの割合が大きくなればなるほど、かかる特定のテナントの新規業務提携又はその解消等事業戦略の変更や財務状
況の変化等に伴う支払能力の変化、当該不動産からの退去、賃貸条件の変更その他の事情が、
本投資法人の収益等に及ぼす影響は大きくなります。特に、本投資法人が投資対象とする商- 70 -

業施設においては、テナントが単独となる場合が多く、そのようにテナントが単独である不動産においては、本投資法人の収益等は、当該単独テナントの事情に大きく左右されます。
また、そのように本投資法人が保有する不動産に係るテナントに占める割合が大きい特定のテナントが退去した際には、大きな空室率が生じるので、他のテナントを探しその空室率を回復させるのに時間を要することがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その期間が長期になればなるほど、又は賃貸条件の緩和の度合いが大きい程、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性が高くなります。
本投資法人は、現在、商業施設である田無アスタ、ツルミフーガ１、クラレニッセイビルの一部及び神南一丁目ビルを信託する不動産信託受益権を保有し、クラレニッセイビルの残余部分を信託する不動産信託受益権を取得する予定です。田無アスタ、ツルミフーガ１、ク
ラレニッセイビル、神南一丁目ビルにおけるテナントの詳細並びに本投資法人が現在保有している及び取得を予定している不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産におけるその他の主なテナントの詳細については、前記「2. 投資方針 (2) 投資対象 f. ポートフォリオ全体に係る事項 (ハ) テナント情報」及び後記「第 3 投資法人の経理状況 2. 投資法人の現況 (3)投資不動産物件 e. テナント情報」をご参照下さい。
なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、オフィスの取得については 1 物件における同一テナントの占有率は 50%以下とすることを原則とし、50%を超過する場合は、テ
ナントの信用力、適合性、代替性等を総合的に勘案して判断します。商業施設の取得については、テナントの占有率の制限は設けていませんが、テナント選定に際しては、テナントの信用力、個別店舗の収益力、代替性等を総合的に勘案して判断、対象となる商圏及び競合状況を分析しつつ、テナント集客力の高い物件を選別するべく厳しい物件精査を行い、取得後はテナントに対するモニターを続けます（前記「2. 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (ロ)
投資基準 ⑤ テナント」をご参照下さい。
）。しかし、なおかかるリスクが現実化しないという保証はありません。

⑧ 不動産に係る所有者責任、費用等に関するリスク
本投資法人が保有する資産である不動産の瑕疵を原因として、第三者の生命、身体又は財産等が侵害された場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています（民法第 717 条）。従って、本投資法人が保有する不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害が生じる場合には、最終的に本投資法人が損害賠償義
務を負担する可能性があります。
本投資法人は、かかるリスクに対処するため、不動産の取得時の物件精査及びその後の管理を通じて、保有する不動産の瑕疵の把握に努め、瑕疵が発見された場合には、適宜必要な措置を講じる方針です。
また、本投資法人が現在保有する又は取得する予定の不動産信託受益権に係る信託不動産に関しては、施設賠償責任保険等の保険契約が締結されており、今後取得する不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予定です。
しかし、個別の事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に- 71 -

基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず若しくは遅れる場合には、本投資法人は重大な影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、不動産からの収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
更に、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理
や建物管理にかかる費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。

⑨ 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。
）（以下「建築基準法」といいます。）又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格建築物）。しかし、かかる既存不適格建築物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう建築をする必要があり、費用等追加的な負担が必要となる可能性、また、
現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。このような場合には、本投資法人の保有に係る不動産の資産価値や譲渡価格が下落する可能性があります。
また、不動産に関する新たな法律・条例その他の行政法規の制定、建築基準法や都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。
）（以下「都市計画法」といいます。
）、
消防法（昭和 23 年法律第 186 号。その後の改正を含みます。
）（以下「消防法」といいます。）
その他不動産に関する関係法令等の改正、又は都市計画、収用、再開発、若しくは区画整理等の行政行為等により運用資産である不動産に関する権利が制限される可能性があります。
例えば、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が課されたり、または、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となって当該都市計画対象部分の建築が制限される等の可能性があります。このような義務・制限が課せられる場合、当該不動産を処分す
るときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じ、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
さらに、将来的に環境保護等を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります（これに関連して土壌汚染対策法（平成 14 年法律第 53 号）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）が平成 15 年 2 月 15 日に施行されています。その詳細については後記「⑱ 有害物質に係るリスク」をご参照下さい。）。
本投資法人は、このような法令の制定・変更や行政行為等の動向を注視し、その影響についての調査、分析等を行い、可能な範囲で適宜必要な措置を講じる方針ですが、法令の制定・変更の把握やその影響の調査・分析等が、有効かつ迅速に行えるという保証はありません。

- 72 -

⑩ 売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人は、債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑いがある者を売主とする不動産の購入を行おうとする場合には、管財人等による否認のリスク等についての諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等による否認のリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
万一債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を購入した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐害行為取消）可能性が生じます。また、投資法人が不動産を購入した後、その売主が破産宣告を受けた場合又は売主について更生手続き又は再生手続等の倒産手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、投資法人が、ある売主から不動産を購入した別の者（以下、本項において「買主」といいます。
）から更に不動産を購入した場合において、本投資法人が、当該不動産の購入時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
更に、売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更正会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。本投資法人は、このような解釈が適用されるような状況での不動産の購入を極力回避すべく慎重な検討を行いますが、なおかかるリスクが現実化しないという保証はありません。

⑪ 不動産管理会社（PM）に係るリスク
一般に、賃借人の管理、建物の保守管理を含めた不動産（不動産を除く不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の裏付けとなる不動産を含みます。以下、本「⑪不動産管理会社（PM）に係るリスク」において同じです。）の管理業務全般の成否は、不動産管理会社（PM）の能力、経験、ノウハウに依拠するところが大きく、本投資法人が保有する不動産の管理については、本投資法人又はその他の不動産の所有者（信託受託者など）が管理を委託する不動産管理会社の業務遂行能力に強く依拠することになります。本投資法人
は、管理委託先の選定に際して、当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮する予定ですが、その不動産管理会社における人的・財政的基盤が維持される保証はありません。本投資法人は、直接保有する不動産に関して本投資法人が委託した不動産管理会社につき業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、不動産管理委託契約を解約すること、また、不動産信託受益権の形態で間接保有する場合、不動産（信託不動産）に関してその所有者である信託受託者が委託した不動産管理会社につき、信託受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解約することができますが、後任の不動産管理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該不動産の管理状況が悪化する可能性があります。その結果、本投資法人が損失を被るおそれがあります。

- 73 -

本投資法人は、能力評価を第三者機関に委託して実施するなど、不動産管理会社の業務を定期的にモニターして評価し、適宜必要な措置を講じるよう努めますが、かかる措置が有効かつ適時に行える保証はありません。

⑫ 転貸に関するリスク
賃借人に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。かかる事態に備え、賃貸借契約上、賃貸借契約終了時に、転貸人が賃貸人に対し、受け入れた敷金等を引き渡すよう定められることが通常です。しかし、かかる引渡義務が完全に履行されなかった場合には、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

⑬ テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会社
を通じてその利用状況を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。
例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じる可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の関与なしに行われる可能性があります。その他、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成 3 年法律第 77 号。その後の改正を含みます。）に定める暴力団の入居や、入居者による風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和 23 年法律第 122 号。その後の改正を含みます。）に定める風俗営業の開始等により運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づくテ
ナント審査の実施、また、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行う方針ですが、なおかかるリスクが現実化しないという保証はありません。

⑭ 共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴うこととされています。

- 74 -

共有物の賃貸等を含む管理行為は、原則として、共有者の持分の価格の過半数の決定に基づいて行われます（民法第 252 条）。従って、本投資法人が共有物件の持分の価格の過半数を有していない場合には、本投資法人は、自由に当該不動産を利用することができない可能性があります。
また、各共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができるので、本投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがあります。かかる新たな共有者の属性等によっては、当該共有の不動産等資産の管理や価値に悪影響が出ることもあり、本投資法人が損害を被ることがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
共有持分は、単独所有の場合と同等の価格で処分出来るとは限らず、他方で、共有物全体を一括処分する際には、他の共有者全員の合意が必要となります。従って、共有の不動産は、単独所有の不動産に比べて、希望する時期及び条件で売却できない可能性が高いと考えられます。
また、不動産が共有されている場合には、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性があります（民法第 256 条）。分割請求が権利濫用として排斥される場
合を除いて、分割請求は認められ、その結果、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性もあります（民法第 258 条第 2 項）。このように、共有不動産については、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分される可能性があります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は 5 年を超えては効力を有しません（民法第 256 条）。また、特約は、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場
合でも、特約をした者について破産、更生手続又は再生手続が開始された場合には、管財人
等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、破産、更生手続又は再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第 67 条、会社更生法（昭和 27 年法律第 172 号。その後の改正を含みます。）第 60 条第 2 項、民事再生法第 48 条第 1 項）。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。即ち、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押えの対象となる場合や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合などです。
ある共有者が他の共有者の債権者から自己の持分に対する賃料を差押えられたり、他の共有者が負担すべき敷金返還債務を負担した場合には、自己の持分に対する賃料相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務の償還を他の共有者に請求することができますが、他の共有者の資力がない場合には償還を受けることができないという他の共有者の信用リスクがあります。また、共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他- 75 -

の共有者からその対価を受領する旨の合意をする場合があります。この場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用リスクに晒されます。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割された場合には、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた不動産の流動性、取得コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、本投資法人が現在保有している及び取得を予定している不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産には、共有物件が存在します。その詳細については、前記「2. 投資方針 (2)投資対象 e. 個別信託不動産概要」並びに後記「第 3 投資法人の経理状況 2. 投資法人の現況 (3) 投資不動産物件 a. 不動産及び信託受益権、信託不動産の内容一覧、b. 個別不動産及び信託不動産概要、f. 第 3 期中の新規取得信託不動産の概要」をご参照下さい。
本投資法人は、かかるリスクに配慮した投資方針を採用しています（前記「2. 投資方針 (1)投資方針 b. 投資態度 (ロ) 投資基準 ⑥ 権利形態」をご参照下さい。
）。

⑮ 区分所有建物に係るリスク
区分所有建物とは区分所有法の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（事務室等）、共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。
区分所有建物の場合には、区分所有法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替え決議などをする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合による。
）の各 5
分の 4 以上の多数の建替え決議が必要とされるなど（区分所有法第 62 条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と比較して管理方法に制限があります。
区分所有の場合、各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理・処分することができます。従って、本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。また、区分所有規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者に対して一定の権利（優先交渉権等）が与えられている場合があり、この場合は、本投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受ける可能性があります。
各区分所有者は、管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされていますが（区分所有法第 19 条）、これに反してある区分所有者が自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払又は履行しない場合、管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。

- 76 -

区分所有建物の専有部分を所有する区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では通常、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが禁止されています。ただし、敷地権（建物と一体化されて登記されている敷地利用権をいいます。）の登記がなされていな
い場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第 23 条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、この敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権などを
敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権又はそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の敷地利用権が十分に保全されていない場合には、既に述べた不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、本投資法人が現在保有している及び取得を予定している不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産には、区分所有建物が存在します。その詳細については、前記「2. 投資方針 (2) 投資対象 e. 個別信託不動産概要」並びに後記「第 3 投資法人の経理状況 2. 投資法人の現況 (3) 投資不動産物件 a. 不動産及び信託受益権、信託不動産の内容一覧、b. 個別
不動産及び信託不動産概要、f. 第 3 期中の新規取得信託不動産の概要」をご参照下さい。
本投資法人は、かかるリスクに配慮した投資方針を採用しています（前記「2. 投資方針 (1)投資方針 b. 投資態度 (ロ) 投資基準 ⑥ 権利形態」をご参照下さい。
）。

⑯ 借地権に係るリスク
本投資法人は、現時点で第三者の所有する土地上の借地権（建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権）や借地権を土地利用権原とする建物（及びそうした借地権と借地権上の建物を信託する信託の受益権）として、ＭＳ芝浦ビル及びクラレニッセイビルを信託する
信託の受益権を保有しており（ただし、クラレニッセイビルについては、追加取得により借地権は消滅する予定です。）、将来、規約に定める投資方針に従って借地権や借地上にある建物を更に取得する可能性があります。借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と違い永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）
又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、建物買取りを請求できる場合（借地借家法第 13 条、借地法第 4 条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき借地権設定者の正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件購入時に正確に予測するこ- 77 -

とは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。
この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、
本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。
）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れられた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金・保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場
合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
本投資法人は、かかるリスクに配慮した投資方針を採用しています（前記「2. 投資方針 (1)投資方針 b. 投資態度 (ロ) 投資基準 ⑥ 権利形態」をご参照下さい。）が、なお、かかるリ
スクが現実化しない保証はありません。

⑰ 開発物件に関するリスク
本投資法人は、前記「2. 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準⑥ 開発案件への投資方針」に記載の通り、開発物件の取得は原則として行わない予定です。
しかし、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段
階で売買契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合に比べて、次に例示するような固有のリスクが加わります。ａ）開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となり売買契約通りの引渡しを受けられない可能性。ｂ）
工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止され、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性。ｃ）開発コストが当初の計画を大きく上回ることになり、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性。ｄ）天変地異により開発が遅延、変更
又は中止され売買契約通りの引渡しを受けられない可能性。ｅ）行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止され、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性。ｆ）開発過程において事故が生じ、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性。ｇ）その他予期せぬ事情により開発が遅延、変更又は中止され、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性。
この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予- 78 -

定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。

⑱ 有害物質に係るリスク
本投資法人が土地を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入れ替えや洗浄が必要となる場合にはこれにかかる予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の
特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、その被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。本投資法人がこれらの調査・報告又は措置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。
また、本投資法人が建物を取得する場合において、当該建物にアスベスト、ポリ塩化ビフ
ェニル（PCB）その他の有害物質を含む建材等が使用されている場合があり、かかる場合には当該建物の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。
また、かかる有害物質に対し法令上要求されている対策を講じることが必要となる場合にはこれにかかる予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。
本投資法人は、不動産の取得時の物件精査において、有害物質の有無等を極力把握すべく努力します。
なお、本投資法人が現在保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産に関する有害物質に係るリスクの詳細については、前記「2. 投資方針

(2) 投資対象 e. 個別信託不動産概要」並びに後記「第 3 投資法人の経理状況 2. 投資法人の現況 (3) 投資不動産物件 b. 個別不動産及び信託不動産概要、f. 第 3 期中の新規取得信託不動産の概要」をご参照下さい。

(ニ) 信託受益権に特有のリスク
本投資法人が、不動産信託受益権を保有する場合には、以下のような信託受益権に特有のリスクがあります。
①

信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが（信託法（大正 11 年法律 62 号。その後- 79 -

の改正を含みます。
）（以下「信託法」といいます。）第 7 条）、他方で信託受託者による信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用などの信託費用については、最終的に信託受益者が負担することになっています（信託法第 36 条及び第 37 条）。即ち、信託受託者が信託財産としての不動産、土地の賃借権又は地上権を所有し管理するのは信託受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて信託受益者に帰属することになります。従って、一旦不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を本投資法人が保有するに至った場合には、本投資法人が不動産を直接所有する場合と実質的にほぼ同じリスクを信託受益者たる本投資法人が負担することになるため、本投資法人が不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、物件精査を実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、信託受託者を被保険者とする損害保険を付保させる等、本投資法人自ら不動産、土地の賃借権又は地上権を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があります。
従って、本投資法人は、不動産を直接保有する場合と同様に上記リスクに対する管理体制を取ります。

②

信託受益権の流動性リスク
信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。更に、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は証券取引法上の有価証券としての性格を有していないので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。また、信託受益権の流通市場や明確な仲介業務ルールを定める法令が存在するわけでもありません。このように信託受益権には、有価証券と比較すると流動性が低いというリスクが存在します。
また、本投資法人が信託受益権を保有する場合で、信託受託者を通じて信託財産としての不動産等を処分する場合には、既に述べた不動産等の流動性リスクと同様のリスクも存在します。
本投資法人は、かかるリスクを低減するため、媒介業者の情報力も活用しながら、できるだけ早期に幅広く物件情報の収集に努めますが、なおかかるリスクが現実化しないという保証はありません。

③

信託受託者に関するリスクa.

信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
信託法上、信託受託者が破産宣告を受け又は更生手続その他の倒産手続の対象となった
場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定はないものの、信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、信託財産が信託受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するものとされるリスクは極めて低いと判断されます。信託受託者が破産した
場合、信託法第 42 条第 1 項に基づき信託受託者の任務は終了し、信託法第 50 条に基づき信託財産の名義人でもなくなることから、信託財産は破産財団に属さないと説明することも可能です（破産法第 6 条第 1 項）。また、信託法第 16 条によれば、信託財産に対する信- 80 -

託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権者との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は破産管財人・更生管財人等による取戻しリスクにさらされないものと考えられます。ただし、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があるので、本投資法人は、主として不動産を信託財産とする信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り取得する予定です。

b.

信託受託者の不当な行為に伴うリスク
信託財産の信託受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産等を処分した場合、又は信託財産である不動産等を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産信託受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが（信託法第 31 条）、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができ
るとは限りません。
また、前記「(ハ) 不動産に特有のリスク ② 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク」に記載のように、信託契約上、原則として、信託開始日において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担します
が、信託受託者が、かかる瑕疵担保請求権を適切に行使しない結果、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
本投資法人は、かかるリスクを低減するため、原則として、現在保有する又は取得を予定している不動産信託受益権について、当該不動産信託受益権の信託財産である不動産の原所有者又は売主に対し、本投資法人に対する直接の瑕疵担保責任を負担させ又はさせる
予定です。
このような原所有者又は売主の瑕疵担保責任が付されていない物件については、
前記「(ハ)
不動産に特有のリスク ② 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク」をご参照下さい。

(ホ) 税制に関するリスク
本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収集して、できるかぎり事前に対応をする体制を取っています。
①

導管性要件に関するリスク
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件（以下「導管性要件」といいます｡）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除する
ため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない
可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらし、本投資証券の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、課税上- 81 -

の取扱いについては、後記「4. 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」をご参照下さい。

②

税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。

③

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、「特定不動産の割合」を 75％以上とすること（規約 別紙 1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (7)」）としています。本投資法人は、本書の日付現在において、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税の軽減措置（後記「4. 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」をご参照下さい。）の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場
合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

④

一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税
制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少したり、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

(ヘ) 取得予定資産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、本投資証券の払込期日後遅滞なく、前記「2. 投資方針

(2) 投資対象

c. 取得

予定資産の概要」に記載の取得予定資産を購入する予定です。これに関し、本投資法人は、クラレニッセイビルについては信託受益権譲渡契約に規定されたすべての前提条件が整っていることを確認したうえで取得し、五反田ファーストビルについては、売主との間で取り交わし済の不動産購入申込書及び不動産信託受益権売渡承諾書に基づき、当該購入申込書及び売渡承諾書に記載されたすべての条件が整っていることを条件として売主との間で信託受益権譲渡契約を締結した
うえで対象となる不動産信託受益権を取得する予定です。
しかし、本書の日付以後、信託受益権譲渡契約又は購入申込書及び売渡承諾書に規定された前提条件が成就されなかった場合等においては取得予定資産を取得することができず、投資主に損害を与える可能性があります。
なお、本投資法人は、現在保有する不動産信託受益権及び不動産並びに取得予定資産のみの取得及び保有を目的として設立されたものではありません。今後、資産運用会社を通じての資産の- 82 -

運用において、保有する資産及び取得予定資産の売却並びに取得予定資産以外の資産の取得又は売却も行います。

b.

投資リスクに対する管理体制
本投資法人は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分な効果があがることを保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。

リスク管理体制
本投資法人は、投信法に基づき適法に設立されており、本書の日付現在においては執行役員 1 名及び監督役員 2 名から構成される役員会により運営されています。これらの役員は欠格事由にあたらな
いほか、監督役員はもとより執行役員を含めたすべての役員が、資産運用会社又はその利害関係者から独立した地位にあり、投信法の規定する水準以上の透明性の高い運営を行うよう努め、同時にリスク管理に努めています。
本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。役員会においては、本投資法人が委託する資産運用会社が執行する資産運用にかかる重要な事項は、資産運用会社からの報告事項とし、さらに、資産の取得・売却及びその媒介又は代理、不動産管理委託、1,000 万円超の工事の発注における取引相手が利害関係者（前記「2. 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (ロ) 投資
基準 ⑦ 投資額 iii) 取得価格の制限」をご参照下さい。）の場合には、役員会の承認事項とすることにより利益相反取引に関して、資産運用会社への一定の牽制体制を構築しています。
一方、本投資法人の委託を受けた資産運用会社は、投資・運用に係るリスク、市場に係るリスク、法務及び税務に係るリスク等について、原則としてレベルの異なる、かつ複数の検証システムを通じてモニター・管理しています。
不動産に特有のリスクについては、資産運用会社の社長、関連部門の部長、同マネージャー等にて構成される投資政策委員会にて当該リスクの第一次検証を実施した上で投資方針又は資産の運用方針を策定・決定し、その後、市場動向・物件情報等の綿密なリサーチの結果も踏まえて投資判断を行い、又は運用の具体的な対応案を策定する作業を行います。
また、資産の取得時にモニター・管理すべきリスク項目は投資小委員会において、保有資産の運用・管理時にモニター・管理すべきリスク項目は、運用小委員会において、それぞれ第二次検証が行われます。このほか、事前に企画・管理部が主催するコンプライアンス委員会において、法令遵守のチェ
ック及び運用方針との整合性の確認等の、第一次・第二次検証とは異なった観点からの検証も行うことで、実効性のある内部牽制を保ち、リスク管理体制を充実させています。なお、各委員会の内容につきましては、前記「1. 投資法人の概況 (5) 投資法人の機構 c. 投資運用の意思決定機構」をご参照下さい。
各委員会の決裁権限を越える意思決定は取締役会に付議し、取締役会規則に則った承認又は決議が必要になっています。さらに、利害関係者との一定の取引については、上述したように本投資法人の役員会の承認を必要とし、投信法に定める利害関係人等に関連した行為準則の水準を越える厳格な利益相反の防止体制を整え、リスク管理体制を徹底しています。
- 83 -

その他のリスク、例えば不動産投資信託証券市場に関するリスク、商品設計及び関係者に関するリ
スク、並びに、信託受益権に特有のリスク等についても業務執行や意思決定において、レベルの異なる、複数の意思決定機関に諮ることを原則とし、かかるリスクを可能な限り極小化するよう努め、投資・運用リスクと同様のリスク管理体制を整えています。
このように、投資リスクに対しては、本投資法人及び本投資法人から委託をうけた資産運用会社との重層的かつ相互牽制的な検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。なお、個別のリスクに関する管理体制については、前記「a. リスク要因」の各記載も適宜ご参照下さい。

- 84 -

4. 手数料等及び税金(1) 申込手数料
該当事項はありません。

(2) 買戻し手数料
本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第 8 条）、該当事項はありません。

(3) 管理報酬等(イ) 役員報酬
執行役員及び監督役員の報酬は、当該職務と類似の職務を行う取締役等及び監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額（ただし、それぞれの上限を一人当たり月額 50 万円及び 40 万円とします。）とし、毎月、当月分を当月の末日までに、当該執行役員及び監督役員が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払われます。ただし、設立時の最初の執行役員及び監督役員の報酬は、最初の任期中、それぞれ一
人当たり月額 35 万円及び 30 万円とします（規約第 24 条）。
平成 13 年 12 月 19 日に開催された投資主総会において就任した、本書の日付現在の執行役員の役員報酬に関しては、当該投資主総会後開催された本投資法人の役員会において、設立時の最初の執行役員と同額としています。

(ロ) 資産運用会社への支払報酬
資産運用会社の行う委託業務の報酬は、固定報酬、インセンティブ報酬 1 及びインセンティブ
報酬 2 から構成され、それぞれの具体的な額又は計算方法及び支払の時期は、下表の通りとし、資産運用会社の指定する銀行口座への振込の方法により支払われます（規約 別紙 2 「成立時の資産の運用を行う投資信託委託業者、一般事務受託者及び資産保管会社」 1.）。
報酬の種類

報酬額（報酬額の計算方法）／支払時期

固定報酬（報酬額）1,250万円/月（本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日（平成13年10月18日）を起算日とします。
）（支払時期）3、6、9、12月末（1〜3月分、4〜6月分、7〜9月分及び10〜12月分の各3か月分をそれぞれ3月末、6月末、9月末及び12月末に後払いします。なお、1か月に満たない場合は、実日数による日割計算によります。）（報酬額の計算方法）
決算期にて確定する当該営業期間の総収入額※の2％（ただし、1営業期間の総収入額が80億円を超える部分に対しては1.5％）に相当する金額（1円未満切捨て）
ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ報酬1※ 総収入額とは、資産のうち、不動産（信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含みます。）から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設使用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違- 85 -

約金又はそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収入、利子･配当収入、及びこれらに類する収益の総額をいいます。
（支払時期）各決算期後3か月以内（報酬額の計算方法）
決算期にて確定する当該営業期間のインセンティブ報酬2控ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ報酬2
除前の分配可能金額（規約第28条第1号に規定されるもの。
）の3％に相当する金額（1円未満切捨て）（支払時期）各決算期後3か月以内(ハ)

一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料
一般事務受託者及び資産保管会社がそれぞれ下記の業務を遂行することの対価である事務受託
手数料は、以下の通り指定口座への振込の方法により支払われます。
（一般事務受託者の業務）
i)

本投資法人の投資口の名義書換に関する事務

ii)

本投資法人の投資証券の発行に関する事務

iii)

本投資法人の機関の運営に関する事務iv)

本投資法人の計算に関する事務v)

本投資法人の投資主に対して分配する金銭の計算及び支払に関する事務

vi)

本投資法人の投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出・届出の受付に関する事務

vii)

本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務viii) 本投資法人が納税義務を負う公租公課に関してなすべき納税等に係る事務
ix)

投資法人債権者及び本投資法人の借入れに係る債権者に対する元利金等の計算及び支
払並びに諸費用の計算及び支払に関する事務x)

本投資法人の営業報告書、純資産状況表等の作成及び監督官庁、証券取引所、投資信託協会等への届出・提出に関する事務

xi)

投資信託委託業者、不動産管理会社又は資産保管会社等から本投資法人が受領すべき報告書その他書類・資料に関する事務、これらの者に対して行う通知、届出、報告、請求又は連絡をなし、又はこれらを受領する事務xii)

本投資法人が締結する契約及びこれらの契約に基づいて作成、交付される文書に基づく本投資法人又はその他本投資法人の関係者による本投資法人宛の報告義務の履行又は金銭債務の弁済及び支払の履行につき、当該契約及び文書との報告内容・金額・履行時期の照合及び合理的な範囲内の確認をする事務xiii) 受託事務を処理するために使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理・保管に関する事務xiv) 法令又は一般事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関
する事務
xv)

上記に掲げる事務のほか、これらに付随する業務全般（資産保管会社の業務）
i)

本投資法人の資産に属する有価証券等の保管に関する業務- 86 -

ii)

本投資法人の資産に属する現預金（預金通帳の保管を含みます。）及びその他の資産に係る権利を行使する際において必要とする当該資産にかかる権利を証する書類等の保管にかかる業務①

iii)

本投資法人の指定する各種書類の保管にかかる業務

iv)

資産保管業務に関する帳簿書類の作成業務

v)

上記の業務のほか、これらに付随する業務全般

下記②以外の事務受託手数料
手数料計算期間は、本投資法人の営業期間と同じとします。手数料額は、各計算期間における本投資法人の前期末資産額に、下表に定める料率を乗じた額の 1/2 相当額とします（下表に定める料率は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。
）。なお、手数料額の計算においては、1 円未満の端数は切捨、6 か月に満たない場合は、年 365
日の日割とします。手数料支払期限は、各計算期間終了後 30 日以内とします。有価証券等の保管を、資産保管会社による保護預り、資産保管会社による常任代理のいずれかの方法による場合の手数料は、別途本投資法人・資産保管会社間で合意した場合を除き、本②に規定する手数料に包含し、資産保管会社は、追加の手数料を徴求しないものとします。
前期末資産額②

適用料率

800 億円以下の部分

0.06%

800 億円超 1,000 億円以下の部分

0.05%

1,000 億円超 1,200 億円以下の部分

0.04%

1,200 億円超の部分

0.02%

投資主名義書換事務受託手数料
手数料計算期間は毎月 1 日から月末までとします。手数料額は、下表により計算した金額とします。手数料支払期限は各計算期間終了日の翌月末とします。また、下表に定める金額
は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。

- 87 -

項

基

名

目

対象事務の内容

１． 投資主名簿の管理
投資主名簿の維持管理
期末投資主の確定
２． 期末統計資料の作成（所有者別、所有数別、地域別分布状況）
料
投資主一覧表の作成（全投資主、大投資主）
ただし いずれも1部のみ
３． 除籍投資主名簿の整理
４． 新規投資主の登録

本

義

投
管

書

資

計算単位及び計算方法

換料

１． 毎月の基本料は、各月末現在の投資主数につき下記段階に応じ区分計算したものの合計額の6分の1。ただし、月額最低基本料を２００，０００円とする。
（投資主数）（投資主1名あたりの基本料）
投資主数のうち最初の5,000名について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
４８０円
5,000名超 10,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
４２０円
10,000名超 30,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
３６０円
３００円
30,000名超 50,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
50,000名超 100,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
２６０円
100,000名を超える部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
２２５円
２． 月中に除籍となった投資主1名につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
７０円

投資主の名義書換、質権の登録又はその抹消、信託財産の表示
又はその抹消並びに投資証券の表示変更に関し投資証券
及び投資主名簿への記載

１． 予備投資証券の保管
２． 予備投資証券の廃棄券 ３． 除権判決、毀損、汚損、分割、併合、満欄、引換等の事由による料
投資証券の回収並びに交付
４． 未引換及び未交付投資証券の管理
５． 未引換及び未交付投資証券の交付

証
理

１． 不所持申し出受理
不
手

所

持
数

取

扱
料 ２． 不所持投資証券の交付

１． 分配金支払原簿、分配金領収書（又は郵便振替支払通知書）、
指定口座振込票、払込通知書の作成、支払済分配金領収証等による記帳整理、未払分配金確定及び支払調書の作成、印紙税納付の
手続き。
分
管

配

金
理

支

諸

届

管

理

投
関

資
係

主
手

総
数

郵
手

便

物
数

関

払 ２． 銀行取扱期間（又は総務省簡易払取扱期間）経過後の分配金等の料支払及び支払原簿の管理。

１． 住所変更届、改印届、分配金受領方法指定書等の諸届の受理。
電話による所有投資証券、印影、諸届受理有無及び投資口数
料の確認依頼に対する回答。
２． 相続等による投資主名簿記載事項の調査、税務関係の調査及び分配金支払証明書、投資主名簿登録証明書等諸証明書の発行。
分配金振込指定銀行への口座確認。

係
料

デ

ー

投
理

タ

資

管

理

１． 予備投資証券の廃棄１枚につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
２． 回収投資証券１枚につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
交付投資証券１枚につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
３． 交付１件につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑

１５円
８０円
８０円
８０円

１． 不所持申し出について下記により計算した金額の合計
受付投資証券の売買単位1単位につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑

６０円

２． 不所持投資証券の交付について下記により計算した金額の合計
交付投資証券の売買1単位につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑

６０円

１． 分配金等を受領する投資主数につき、下記段階に応じ区分計算したものの合計額。
ただし、１回の対象事務の最低管理料を３５０，０００円とする。
（株主数）（投資主１名あたりの管理料）
投資主数のうち最初の5,000名について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
１２０円
5,000名超 10,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
１１０円
10,000名超 30,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
１００円
30,000名超 50,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
８０円
50,000名超 100,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
６０円
100,000名を超える部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
５０円
２． 指定口座振込分については１件につき １３０円 を加算。
３． 各支払基準日現在の未払い対象投資主に対する支払１件につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
４５０円

１． 諸届受理１件、又は回答１件につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
２． 調査、発行又は確認１件につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
ただし、調査・証明事項は名義人１名につき１件とする。

投資主総会の招集通知状、同決議通知状、営業報告書、分配金領収証 １． 封入物２種まで（又は指定口座振込通知書）等投資主総会、決算関係書類の封入・封入物３種まで発送事務。ただし、宛名印書、照合作業を含む。
ハガキ

２． 実質投資主間及び一般投資主と実質投資主間の名寄せ管理

質

１１０円
１２０円

６００円
６００円

１． 議決権行使書用紙（委任状用紙）の作成並びに返送議決権行使書
１． 議決権行使書用紙（委任状用紙）の作成１通につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
１５円
３０円
会
（委任状）の受理、集計。
議決権行使書用紙（委任状用紙）の集計１通につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
料 ２． 投資主総会当日出席投資主の受付、議決権個数集計の記録等の事務。 ２． 派遣者１名につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑１０，０００円

１． 実質投資主名簿の管理

実
管名義書換料は、下記料率により計算した金額の合計額。
（1）受付投資証券の売買１単位につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑（2）受付投資証券の枚数１枚につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑

１． 毎月の実質投資主管理料は、各月末現在の投資主数（実質投資主間名寄せ後）につき、下記段階に応じ区分計算したものの合計額。
ただし、月額最低管理料を５０，０００円とする。
（実質投資主数）（実質投資主１名あたりの基本料）
実質投資主数のうち最初の5,000名について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
４５円
5,000名超 10,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
４０円
10,000名超 30,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
３５円
30,000名超 50,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
３０円
50,000名超 の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
２５円

主
料

料

３５円
３５円
２３円

期末、基準日現在投資主１名につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
期末、基準日現在投資主１名につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑
期末、基準日現在投資主１名につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑

２． 除籍となった実質投資主１名につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑

５５円

３． 参加者から提出された実質投資主票１件につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑

２００円

データ１件につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑

１５０円

実質投資主及び照合用実質投資主データの受付及び管理- 88 -

会計監査人報酬(ニ)

会計監査人の報酬は 1 営業期間につき 1,000 万円を上限として役員会で決定される金額とし、監査報告書受領後 10 日以内に、当該会計監査人が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとします（規約第 32 条）。

不動産管理会社報酬(ホ)

不動産管理会社に対する報酬は、以下の通り不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、不動産については本投資法人の財産より、また、信託不動産については管理を委託する信託受託者を通じて信託財産より支払われます。
①

標準報酬として下記 i)の標準報酬 1 と下記 ii)の標準報酬 2 により算出した金額の合計額と下記 iii)の標準報酬最低額のいずれか大きい金額。
標準報酬 1i)

各物件の当該月の入居テナントの家賃・共益費・駐車料（契約分）
・広告料（以下、総称
して「賃料等」といいます。賃料等の計算には消費税は含みません。）の合計額に対して各物件毎に下表記載の料率
標準報酬 2

ii)

本投資法人営業期間中の各物件毎の純収益に対してそれぞれ下表記載の料率（ここで純収益とは、賃料等のほかにアンテナ設置料、解約時違約金その他附帯収入を加えた各物件に帰属するすべての収入から、公租公課、水道光熱費、保険料（物件全体のポートフォリオで付保しているものを除きます。
）、修繕積立金、修繕費、管理会社報酬（標準報酬 2 を除きます。）、消耗費など各物件に帰属する全ての費用を控除したものをいいます。なお、純収入の計算には消費税は含まれず、減価償却費は上記の計算上、費用には含
まれていません。）
iii) 標準報酬最低額
各期に資産運用会社がビル毎に設定する基準賃料の単価に倉庫及び貸会議室を除く総賃
貸可能面積と本投資法人の営業期間中の月数（1 か月に満たない場合は日割計算にします。
）
を乗じた金額（以下「期中想定賃料収入」といいます。）に対して不動産若しくは信託不動
産毎に下表記載の料率
上記の計算において収入・費用は原則として発生主義に基づく会計処理によるものとし、1か月に満たない日数の計算が必要になる場合には日割り計算とします。
上記の標準報酬の支払時期は、i)については算定対象期間の翌月 20 日又は 25 日までに支払われ、ii)については各営業期間毎に投資法人の計算書類（投信法第 129 条第 1 項各号に掲げる書
類をいいます。）が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払われるものとします。i)と ii)の合計額が iii)の金額に満たないときは、iii)の金額と i)と ii)の合計額との差額を各営業期間毎に投資法人の計算書類が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払うものとします。
②

下記物件については、上記の基準と異なり下表記載の固定報酬を翌月に支払います。
•

田無アスタ、ツルミフーガ１、神南一丁目ビル、クラレニッセイビル- 89 -

標準報酬
物件名

標準報酬１
（賃料等に対する
料率）

兼松ビル

標準報酬２

固定報酬
標準報酬最低額（月額）（純収益に対する （期中想定賃料収
料率）

1.6%

入に対する料率）

1.4%

−

1.6%

−

兼松ビル別館
安田生命人形町ビル
新麹町ビル

1.5%
2.0%

クレスト安田ビル
ＭＳ芝浦ビル

1.3%

1.0%

−

−

神南一丁目ビル

−

−

−

30 万円

2.0%

1.5%

1.6%

−

田無アスタ

−

−

−

55 万円

ツルミフーガ１

−

−

−

25 万円

1.6%

−

五反田ファーストビル
アルカイースト
ＪＰＲ千葉ビル
朝日生命横浜日本大通りビル

安田生命池袋ビル
新横浜第二センタービル
新潟駅南センタービル

2.0%

安田生命大阪ビル
安田生命天六ビル

1.5%

東京建物本町ビル
朝日生命高松第二ビル

1.8%

1.5%

−

ＪＰＲ高松ビル

2.0%

1.6%

−

安田生命博多ビル
朝日生命福岡第三・第四ビル

1.2%

1.0%

1.0%

−

2.0%

1.5%

1.6%

−

安田生命那覇ビル
ＮＯＲＴＨ３３ビル
パークイースト札幌
損保ジャパン仙台ビル
損保ジャパン和歌山ビル
天神１２１ビル
ＳＫ広島ビルクラレニッセイビル
(注)

6 万円

＋2.0%
−

−
−

6 万円

＋1.6%
−

−
30 万円

ＳＫ広島ビルは、不動産管理会社の変更に伴い、平成 15 年 7 月 1 日から以下の料率に変更されます。
標準報酬 1：2.0％
標準報酬 2：1.5％
標準報酬最低額：1.6％③

工事管理報酬として、不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、管理工事、テナント入居工事、大規模修繕工事を実施する場合には、不動産については本投資法人の財産から、信託不動
産については信託受託者を通じて信託財産から、下表通りの報酬が支払われます。

工事管理報酬の対象となる工事とは、本投資法人の会計処理上修繕費又は資本的支出に計- 90 -

上されるものを指し、消耗品、備品及び雑費計上するものは除きます。また信託受託者が工事費用を負担する工事を指し、テナント負担の工事は対象外とします。工事費の計算に当たっては消費税は含みません。
工事管理報酬は、工事完了報告書を添付のうえ、工事完了日又は管理会社が工事請負業者
等から請求書を受領した日の翌月 10 日（休日の場合は前営業日）までに、不動産については
本投資法人に、信託不動産については信託受託者に工事管理報酬額を請求するものとし、本投資法人若しくは信託受託者は管理会社からの請求に従い、請求のあった月の 25 日までに支払うものとします。

1 件 50 万円以

1 件 50 万円を超え

1 件 1,000 万円を

1 件 1 億円を超える

下の工事

1,000 万 円 以 下 の超え、1 億円以下

工事

工事

の工事

兼松ビル
兼松ビル別館
安田生命人形町ビル−

工事金額の 5％

新麹町ビル

50 万円+工事金額

別途協議のうえ定のうち 1,000 万円

めるを超える部分の3％

クレスト安田ビル
ＭＳ芝浦ビル−

工事金額の 3％

30 万円＋工事金

210 万円＋工事金額のうち 1,000 万額のうち 1 億円を円を超える部分

超える部分の 1％の 2％
神南一丁目ビル
五反田ファーストビル−

工事金額の 3％

30 万円＋工事金

210 万円＋工事金額のうち 1,000 万額のうち 1 億円を円を超える部分

超える部分の 1 ％の 2％を上限に協議して定める

アルカイースト
ＪＰＲ千葉ビル−
工事金額の 5％

朝日生命横浜日本大通りビル

50 万円+工事金額

別途協議のうえ定のうち 1,000 万円

めるを超える部分の
3％

田無アスタ

−

−

−

−

安田生命池袋ビル

50 万円+工事金額

別途協議のうえ定

新横浜第二センタービルのうち 1,000 万円

める

ツルミフーガ１

新潟駅南センタービル−

工事金額の 5％安田生命大阪ビル

を超える部分の3％

安田生命天六ビル
東京建物本町ビル
朝日生命高松第二ビル−

工事金額の 3％

30 万円＋工事金

210 万円＋工事金額のうち 1,000 万額のうち 1 億円を円を超える部分

超える部分の 1％の 2％- 91 -

ＪＰＲ高松ビル
安田生命博多ビル−

工事金額の 5％50 万円+工事金額

別途協議のうえ定のうち 1,000 万円

めるを超える部分の3％
朝日生命福岡第三・第四ビル−

工事金額の 3％

30 万円＋工事金

210 万円＋工事金額のうち 1,000 万額のうち 1 億円を円を超える部分

超える部分の 1％の 2％
安田生命那覇ビル
ＮＯＲＴＨ３３ビル
パークイースト札幌

工事金額の 5％−50 万円+工事金額

別途協議のうえ定のうち 1,000 万円

めるを超える部分の損保ジャパン仙台ビル

3％

損保ジャパン和歌山ビル
天神１２１ビル
ＳＫ広島ビル−1 件 50 万円を超え 500 万円以下の工事：工事金額の 3％
1 件 500 万円を超える工事：工事金額の 2％又は 15 万円のうちいず
れか高い方

クラレニッセイビル−

工事金額の 3％

30 万円＋工事金

210 万円＋工事金額のうち 1,000 万額のうち 1 億円を円を超える部分

超える部分の 1 ％の 2％を上限に協議して定める(注)

ＳＫ広島ビルは、不動産管理会社の変更に伴い、平成 15 年 7 月 1 日から以下の料率に変更されます。
1 件 50 万円以下の工事：なし
1 件 50 万円を超え 1,000 万円以下の工事：工事金額の 3％
1 件 1,000 万円を超え 1 億円以下の工事：30 万円＋工事金額のうち 1,000 万円を超える部分の 2％
1 件 1 億円を超える工事：210 万円＋工事金額のうち 1 億円を超える部分の 1％を上限に協議して定める(ヘ) テナント一般媒介業務報酬
テナント一般媒介業務に対する報酬は、各物件毎に新規テナントとの賃貸借契約が成約した場合に、当該賃貸借契約に係る賃料の 1 か月分を上限として（消費税別途）、不動産については本投資法人の財産より、信託不動産については本業務の委託者である信託受託者を通じて信託財産から賃貸借契約締結後に支払われます。

(注)

上記のほか、本投資法人の関係者が受領する報酬は、以下の通りです。
① 賃貸営業管理･工事計画助言業務報酬
賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬は、本書の日付現在、月額 1,700,000 円（消費税別途、以下同様です。）
ですが、本件業務の対象となる物件が追加された場合、別途 1 物件当たり月額 50,000 円を追加して支払うものとします。本件業務の対象となる物件が売却等により減少した場合には、1 物件当たり月額 50,000 円を控除した金額を支払うものとしますが、別段の取り決めがない限り、月額 1,200,000 円を下回ることはありません。本報酬は資産運用会社から支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。
② 物件移管業務報酬
物件移管業務に対する報酬は、標準的な物件については、1 物件当たり金 2,000,000 円（消費税別途）、標準的な物件以外については、想定される難易度・業務量などを考慮したうえで資産運用会社と物件移管業務受
託者との間で別途合意する金額が支払われます。
なお、この場合における標準的な物件とは、延べ床面積 3,000 坪（約 10,000 ㎡）程度、築年 10 年程度、単独所有権、首都圏に所在する物件を指します。
本業務報酬は、業務終了報告書提出後 1 か月以内に資産運用会社から移管業務受託者に支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。

- 92 -

(4) その他の手数料等
以下の諸費用は、本投資法人の負担とします。
① 特定資産の取得･売却及び管理運営に関する費用
i)

資産運用会社による特定資産の取得の検討に際し必要とされる物件精査に係る調査費用（本
投資法人による当該物件の取得の有無に関わりません。）

ii) 特定資産の取得に係る媒介手数料iii) 不動産の保有に係る費用及び特定資産が信託受益権である場合の信託報酬iv) 資産運用会社が、やむを得ずその業務の遂行に関連して本投資法人に代わって支払った費
用、立替金、前払金等
v) 投資法人の借入金及び投資法人債に係る費用② 投資法人の運営に関する費用
i)

本投資法人の公告に係る費用

ii) 広告宣伝に係る費用
iii) 執行役員及び監督役員に係る実費、保険料
iv) 投資主総会及び役員会等の開催に伴う諸費用③ 投資証券の発行に係る費用
今後行われることのある投資証券の発行に係る費用として、投資口申込証、有価証券届出書、目論見書及び投資証券の作成費用、弁護士及び会計士に支払う費用、投資証券発行に係る印紙税、投資口募集の広告宣伝費等
④ その他
i)

一般事務受託者及び資産保管会社の受託事務の遂行に関連して発生する所定の経費及び費
用ii) 一般事務受託者及び資産保管会社が本投資法人の負担に帰属すべきものを立て替えた場合の立替金(5) 課税上の取扱い
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する本書の日付現在における課税上の取扱いは下記の通りです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内
容は変更されることがあります。
a. 個人投資主の税務(イ) 利益の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益の分配は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱
われ、原則 20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。ただし、
本投資法人から受取る利益の分配を含む上場株式等の配当等は特例の対象となり、源泉徴収税率が軽減されるとともに、個人投資家はこの源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能となります。本投資法人の利益の分配にかかる特例による源泉徴収税率は、平成 20
年 3 月 31 日までに支払を受けるべきものに関しては 10％（平成 15 年 12 月 31 日までのものは所得税のみ 10％、平成 16 年 1 月 1 日から平成 20 年 3 月 31 日までのものは所得税 7％、
住民税 3％）、
平成 20 年 4 月 1 日以後に支払を受けるべきものに関しては 20％（所得税 15％、住民税 5％）で- 93 -

す。なお、大口個人投資主（発行済投資口総数の 5％以上を保有）はこの特例の対象とはならず、
原則通り 20％で源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。また、総合課税の際においては、二重課税の調整措置を目的として設けられている配当控除の適用はありません。

(ロ) 利益を超える金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当(注 1)として上記(イ)における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額(注 2)として取扱われます。各投資主は、この譲渡収入に対応する譲渡原価(注 3)を算定し、投資口の譲渡損益の額(注 4)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記(ハ)の投資口の譲渡における証券会社等を通じた譲渡等の場合と同様になります。

(ハ) 投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資証券を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡所得等として原則 26％の申告分離課税（所得税 20％、地方税 6％）の対象となりますが、本上場投資証券を証券会社等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。
① 申告分離課税の税率は、平成 15 年 1 月 1 日から平成 19 年 12 月 31 日までの譲渡等に関して
は 10％（所得税 7％、住民税 3％）、平成 20 年 1 月 1 日以後の譲渡等に関しては 20％（所得税15％、住民税 5％）となります。
② 平成 15 年 1 月 1 日以後における本上場投資証券の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年度における他の株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果株式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合は、この損失を翌年以降 3年間にわたり、株式等の係る譲渡所得等の金額から繰越控除を行うことが認められます（譲渡損失の繰越控除制度）。
③ 平成 13 年 11 月 30 日から平成 14 年 12 月 31 日までに取得した本上場投資証券等を平成 17
年 1 月 1 日から平成 19 年 12 月 31 日までの間に譲渡等した際には、購入額合計が 1,000 万円に達するまでのものに係わる譲渡所得等については非課税の取扱いとなります（1,000 万円の非課税の特例）。
④ 証券会社における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉分離課税による申告不要の選択が認められます（注 5）。
源泉税率は、平成 15 年 4 月 1 日から平成 15 年 12 月 31 日までの譲渡等に対しては 7％（所得税のみ 7％）（注 6）、平成 16 年 1 月 1 日から平成 19 年 12 月 31 日までの譲渡等に対しては 10％（所得税 7％、住民税 3％）、平成 20 年 1 月 1 日以後の譲渡等に対しては税率は 20％（所得税15％、住民税 5％）となります。

- 94 -

b. 法人投資主の税務(イ) 利益の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から利益の分配を受取る際には、所得税が源泉徴収されます。この所
得税の源泉税率は平成 15 年 4 月 1 日から平成 15 年 12 月 31 日までに支払を受けるべき利益の分配に関しては 10％、平成 16 年 1 月 1 日から平成 20 年 3 月 31 日までに支払を受けるべきものに関しては 7％、平成 20 年 4 月 1 日以後に支払を受けるべきものに関しては 15％です。この源泉
税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益
金不算入の規定の適用はありません。

(ロ) 利益を超える金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当(注 1)として上記(イ)における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻しのうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額(注 2)として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注 3)を算定し、投資口の譲渡損益(注 4)の額を計算します。この譲渡損益の額の取扱いは、下記(ハ)の投資口の譲渡の場合と同様となります。

(ハ) 投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資証券を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。

（注1）

みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。

（注2）

投資口の譲渡に係る収入金額は、以下の通り算定されます｡（注3）

投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。

みなし配当の金額＝出資の払戻し額−投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額
投資口の譲渡に係る収入金額 = 出資の払戻し額 − みなし配当金額(注1)

出資払戻し直前の取得価額

×

投資法人の出資払戻し総額
投資法人の前期末の簿価純資産価額※※ この割合は、小数点以下第4位の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。
（注4）

投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額 ＝ 譲渡収入金額(注2)−譲渡原価の額(注3)（注5）

源泉徴収選択口座内における譲渡等に関しては、1,000万円の非課税の特例の対象となりません。また、申告不要の選択をした場合には、譲渡損失の繰越控除制度は適用できません。

（注6）

平成15年1月1日から平成15年3月31日までに行われた譲渡等に対する源泉税率は15％（所得税のみ）でありますが、7％を上回る金額は年末に調整されます。また、平成15年分の譲渡益に係わる住民税は源泉徴収選
択口座においては源泉徴収されませんが、翌年3％の税率により普通徴収あるいは特別徴収されます。

c. 投資法人の税務(イ) 利益配当等の損金算入要件
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」
により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するために留意すべき主要な要件（導管性要件）は以下- 95 -

の通りです。
① 配当等の額が配当可能所得の 90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の 90％超）である
こと② 他の法人の株式又は出資の 50％以上を有していないこと③ 借入れは、適格機関投資家からのものであること④ 事業年度の終了時において同族会社に該当していないこと⑤ 発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が 50％を超える旨が投資法人の規約に記載されていること⑥ 事業年度の終了時において発行済の投資口が 50 人以上の者によって所有されていること(ロ) 不動産流通税の軽減措置① 登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税標準価格の 2％（平成 15 年 4 月 1 日からの 3 年間については 1％）の税率により課されます。ただし、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価格の合計額が本投資法人の有する特定資産の価格の合計額に占める割合である「特定不動産の割合」を 100 分の 75 以上とする旨の記載があること、借入れは適格
機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人は、平成 16 年 3 月 31 日までに取得する不動産に対しては、登録免許税の税率が特例により 0.6％に軽減されます。
② 不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準価格の 4％（平成 15 年 4 月 1日からの 3 年間については 3％）の税率により課税されます。ただし、上記①の要件を満たす投資法人が平成 17 年 3 月 31 日までに取得する不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税価格が 3 分の 1 に軽減されます。なお、特別土地保有税は平成 15 年 1 月 1 日以降の取得に対しては課されないことになりました。

- 96 -

5. 運用状況(1) 投資状況

資産の種類

内容等に
よる区分

地域区分等

用途

東京周辺部

事務所

958,319

0.90

東京都心

事務所

27,439,862

25.75

不動産等を
事務所
主な信託財 東京周辺部 商業施設
産とする
小 計
信託受益権
地方
事務所
(注 3)
計

13,051,597

12.24

12,935,802

12.14

25,987,399

24.38

39,848,565

37.39

93,275,827

87.52

不動産

その他の資産（平成 14 年 12 月 31 日現在）
対資産総額比率
保有総額（%）（千円）(注 1)(注 2)

預金･その他資産(注 3)

12,344,314

11.58

その他の資産合計

105,620,14199.10

資産総額(注 4)

106,578,461

100.00

負債総額(注 4、5)

47,594,623

純資産総額(注 4)58,983,837・資産総額に対する負債総額の比率：約 44.7％

・資産総額に対する純資産総額の比率 ：約 55.3％(注1)

保有総額は、平成 14 年 12 月 31 日現在における貸借対照表計上額（不動産及び信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）を使用しています。
なお、平成 14 年 12 月 31 日現在における不動産及びその他の資産のうち不動産信託受益権にかかる信託不動産の不動
産鑑定士による鑑定評価額の合計は、以下の通りです。

価格合計

資産の種類

地域区分等

用途

不動産

東京周辺部

事務所

1,080,000

東京都心

事務所

26,300,000

事務所

13,265,000

商業施設

13,970,000

小計

27,235,000

事務所

39,798,000

東京周辺部
その他の資産
地方
計
合

計

（千円）

93,333,000
94,413,000(注2)

対資産総額比率は、小数点以下第 3 位を四捨五入しています。

(注3)

各信託受益権の信託勘定内の預金・その他の金銭は、便宜上、信託受益権ではなく預金・その他資産の項目に計上され
ています。

(注4)

資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。

(注5)

負債総額には、敷金・保証金返還債務を含みます。

(注6)

平成 15 年 1 月 1 日以降、新たに、ＭＳ芝浦ビルを信託財産とする不動産信託受益権（取得価格 112 億円）、クラレニッ
セイビルを信託財産とする不動産信託受益権（クラレ不動産株式会社及び株式会社ティー・エイチ・プロパティーズからの取得分）（取得価格 80 億円）を取得しました。更に、神南一丁目ビルを信託財産とする不動産信託受益権（取得価格 120 億円）を平成 15 年 6 月 30 日付で取得します。後記「第 3 投資法人の経理状況 (2) 投資法人の状況 (3) 投資不動産物件

f. 第 3 期中の新規取得信託不動産の概要」をご参照下さい。

- 97 -

(2) 運用実績① 純資産等の推移
年月日

総資産額(千円)

純資産総額(千円)

第 1 期計算期間末（平成 14 年 6 月末日）

103,955,970（103,218,938）

57,719,071（56,982,039）

199,306（196,761）

第 2 期計算期間末（平成 14 年 12 月末日）

106,578,461（104,576,746）

58,983,837（56,982,122）

203,673（196,761）

平成 14 年 5 月末日

84,716,578

32,620,416

209,642

平成 14 年 6 月末日

103,955,970（103,218,938）

57,719,071（56,982,039）

199,306（196,761）

平成 14 年 7 月末日

103,732,343

58,101,633

200,627

平成 14 年 8 月末日

103,813,805

58,529,418

202,104

平成 14 年 9 月末日

105,436,192

58,214,256

201,016

平成 14 年 10 月末日

105,974,753

58,628,239

202,445

平成 14 年 11 月末日

106,953,993

59,050,221

203,902

平成 14 年 12 月末日

106,578,461（104,576,746）

58,983,837（56,982,122）

203,673（196,761）

平成 15 年 1 月末日

106,928,171

59,444,140

205,262

平成 15 年 2 月末日

107,205,027

59,849,040

206,661

平成 15 年 3 月末日

118,577,966

58,348,941

201,481平成 15 年 4 月末日

118,524,795

58,580,450

202,280(注 1)

総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。

(注 2)

括弧内の数値は、分配落ちの金額です。

一口当たりの純資産額(円)（本投資証券の取引所価格の推移）
最近 5 年間の事業年度別最高・最低
投資口価格

第1期

決算年月

平成 14 年 6 月

平成 14 年 12 月

最高202,000

240,000

最低

199,000

200,000

平成 14 年

平成 14 年

平成 14 年

平成 14 年

平成 14 年

平成 14 年

6月

7月

8月

9月

10 月

11 月

最高

202,000

203,000

205,000

205,000

219,000

240,000

最低

199,000

200,000

202,000

203,000

203,000

215,000

平成 14 年

平成 15 年

平成 15 年

平成 15 年

平成 15 年

平成 15 年

12 月

1月

2月

3月

4月

5月

最高

240,000

239,000

227,000

229,000

249,000

283,000

最低

225,000

220,000

219,000

217,000

227,000

246,000

月別
月別最高・最
低投資口価
格

(注 1)
(注 2)

（単位：円）
第2期

回次

月別

最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の取引値によります。
本投資証券は、平成 14 年 6 月 14 日に、東京証券取引所に上場しました。このため、上表は、同日から平成 15 年 5月 30 日までの取引値に基づく数値です。

- 98 -

（参考情報−各種指数の推移）
日経平均株価(注 1)

東証 TOPIX

TOPIX 不動産

東証 REIT 指数(注 2)

平成 14 年 6 月末日

10,621.84

1,024.89

594.98−7 月末日

9,877.94

965.00566.93−8 月末日

9,619.30

941.64528.44−9 月末日

9,383.29

921.05571.79−10 月末日8,640.48

862.24532.58−

11 月末日9,215.56

892.71509.87−

12 月末日8,578.95

843.29478.09−平成 15 年 1 月末日

8,339.94

821.18463.45−2 月末日

8,363.04

818.73458.44−3 月末日

7,972.71

788.00415.471,000.00

4 月末日

7,831.42

796.56404.94

1,079.29

5 月末日

8,424.51

837.70430.01

1,110.39(注 1) © 日本経済新聞社(注 2) 東証 REIT 指数は配当込み指数ではありません。

② 分配の推移
分配総額
（百万円）

計算期間

一口当たり分配金（円）

第 1 期（自 平成 13 年 9 月 14 日 至 平成 14 年 6 月 30 日）

737

2,545

第 2 期（自 平成 14 年 7 月 1 日 至 平成 14 年 12 月 31 日）

2,001

6,912

③ 自己資本利益率（収益率）の推移
計算期間

自己資本利益率（年換算値）

第 1 期（自 平成 13 年 9 月 14 日 至 平成 14 年 6 月 30 日）

1.7％

2.7％

第 2 期（自 平成 14 年 7 月 1 日 至 平成 14 年 12 月 31 日）

3.4％

6.8％

(注)

自己資本利益率＝当期利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷2
なお、第 1 期の期首純資産額には、本投資法人の実質的な運用開始日（平成 13 年 11 月 16 日）時点での純資産額を使用しています。

(3) 販売及び買戻しの実績
計算期間

発行日

発行口数
(口)

発行済口数
(口)

第1期

平成 13 年 9 月 14 日

240

240

自 平成 13 年 9 月 14 日

平成 13 年 11 月 16 日

62,00062,240至 平成 14 年 6 月 30 日

平成 14 年 1 月 22 日
(注 3)93,360155,600

平成 14 年 6 月 14 日

134,000

289,600

第2期
該当なし

自 平成 14 年 7 月 1 日
至 平成 14 年 12 月 31 日

(注 1) 本邦外における販売又は買戻しの実績はありません。
(注 2) 本投資法人による投資口の払戻しの実績はありません。
(注 3) 同日、投資口 1 口を 2.5 口に分割しました。

- 99 -

6. 管理及び運営(1) 資産管理等の概要① 資産の評価(イ) 本投資法人が発行する投資口一口当たりの純資産額は、後記「⑥ 計算期間」記載の決算期ごとに、以下の算式にて算出します。
一口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額−負債総額）÷発行済投資口総数(ロ) 本投資法人は、資産の評価を、以下に定める方法及び基準により、以下に定める日を基準日として行うものとします（規約第 27 条第 1 項）。
不動産、不動産の賃借権及び地上権

i.

取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分について定額法により算出します。ただし、正当な事由により採用した方法による算定が適当ではなくなった場合であり、かつ、投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができるものとします。
ii.

不動産、地上権及び土地の賃借権又は金銭を信託する信託の受益権及び匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産が不動産の場合は上記 i.に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の評価額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額により評価します。

iii. 不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等
証券取引所に上場されている資産対応証券等及び店頭売買の資産対応証券等は、それぞれ
証券取引所が開設する取引所有価証券市場又は外国有価証券市場における最終価格に基づき算出した価格及び証券業協会（店頭売買有価証券が 2 以上の証券業協会に備える証券取引法
第 75 条第 1 項に規定する店頭売買有価証券登録原簿に登録されている場合には、当該店頭売買有価証券が主として取引されている証券業協会とします。）が開設する店頭売買有価証
券市場又はこれに類似する市場で外国に所在するものにおける最終価格に基づき算出した価格により評価します。これら以外の資産対応証券等は、市場価格に基づく価額又は合理的に算定された価額により評価します。ただし、優先出資証券については、市場価格及び合理的に算定された価格がない場合には取得原価で評価します。
iv.

有価証券
証券取引所に上場されている有価証券及び店頭売買有価証券は、それぞれ証券取引所が開設する取引所有価証券市場又は外国有価証券市場における最終価格に基づき算出した価格及び証券業協会（店頭売買有価証券が 2 以上の証券業協会に備える証券取引法第 75 条第 1 項に規定する店頭売買有価証券登録原簿に登録されている場合には、当該店頭売買有価証券が主として取引されている証券業協会とします。
）が開設する店頭売買有価証券市場又はこれに類似する市場で外国に所在するものにおける最終価格に基づき算出した価格により評価します。これら以外の有価証券は、市場価格に基づく価額又は合理的に算定された価額により評価します。

- 100 -

v.

金銭債権
取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。

vi.

金融先物取引等及び金融デリバティブ取引に係る権利
取引所に上場している各取引により生じる債権及び債務は、当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には同日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。取引所の相場がない非上場の各取引により生じる債権及び債務は、市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られればその価額により評価します。公正な評価額を算出することが極めて困難な場合には、取得価額により評価します。

vii. その他
上記に定めのない資産については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従って算出された価額により評価します。

(ハ) 資産運用報告書等に価格を記載する目的で、上記(ロ)と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします（規約第 27 条第 2 項）。
i.

不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等に基づいた評価額

ii.

信託の受益権及び匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は上記 i.に従った評価を、金融資産の場
合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額
から負債の額を控除して当該信託受益権の評価額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額とするものとします。

(ニ) 資産評価の基準日は、原則として、決算期（毎年 6 月末日と 12 月末日）とします。ただし、上記(ロ)iii.及び iv.に定める資産（不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等及び有価証券）であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします。
ただし、物件取得時からその後最初に到来する決算期に係る鑑定評価額等を開示するまでの期間においては、物件の売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画
税及び消費税を除きます。
）をもって開示評価額とします。

(ホ) 一口当たりの純資産額については、貸借対照表に注記されることになっています（投資法人の貸借対照表、損益計算表、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則（平成 2 年総理府令第 134 号。）第 48 条）が、貸借対照表を含む計算書類等は決算期ごとに作成され（投信法第 129 条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が監査報告書の謄本とともに投資主に交付されます（投信法第 131 条第 2 項）。
- 101 -

投資主は、本投資法人のホームページにおいて、計算書類等を閲覧することができます。

② 申込（販売）手続等
申込期間中（平成 15 年 7 月 15 日から平成 15 年 7 月 17 日まで。ただし、繰り上げられることがあります。
）の各営業日に、「第一部 証券情報」に従って本募集が行われます。申込期間の詳細、申込みの方法及び申込証拠金、発行価格、売出価格等の申込みの条件については「第一部 証券情報」
をご参照下さい。

③ 買戻し手続等
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。
）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第 8 条）。
なお、本投資証券を東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

④ 保管
投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託できます。保護預りの場合、本投資証券は、混蔵保管され、投資主に対しては預り証が交付されます（保護預り証券について預り証を省略し、取引の都度、その時点での残高が掲載された｢取引明細書｣を交付する方法によることも可能です。）。
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を機構に預託することができます。機構に預託する場合、機構は、預託を受けた本投資証券について預託者毎に分別保管せず、他の預託者から預託を受けた本投資証券と混蔵保管することによって集中保管します。機構は、その預託を受けた本投資証券について預託後相当の時期に機構名義への書換の請求を本投資法人に対して行います。機構に預託され機構名義に書き換えられた本投資証券について売買が行われた場
合には、その決済のために本投資証券の券面を実際に授受するのではなく、機構に設けられた口座間の振替によって決済が行われます。現在、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場されている投資証券の売買の決済については、同取引所の上場内国株券（ただし、非同意銘柄を除きます。）の売買の決済と同様に、原則として機構における口座振替の方法によって行われています。ただし、機構に本投資証券を預託した投資主は本投資証券の保管の委託をした証券会社等に申し出る
ことによって、機構に預託した投資証券の交付及び返還を受けることができます。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わない場合、
本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することになります。

⑤ 存続期間本投資法人には存続期間の定めはありません。

⑥ 計算期間本投資法人の営業期間は、毎年 1 月 1 日から 6 月末日まで、及び 7 月 1 日から 12 月末日までの各
6 か月間とし、各営業期間の末日を決算期とします（規約第 26 条）。
- 102 -

⑦ その他(イ) 増減資に関する制限
投資口の追加発行i.

本投資法人が発行する投資口の総口数は、500 万口とします。本投資法人は、かかる投資口の総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、投資口の追加発行ができます。この場合において、投資口の発行価額は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な価額として役員会で承認を得た価額とします（規約第 5 条）。
ii. 国内における募集
本投資法人は、その発行する投資口のうち、発行価額の総額の 100 分の 50 を超える割合を国内において募集します（規約第 7 条）。

(ロ) 解散条件
本投資法人における解散事由は以下の通りです（投信法第 143 条）。
i.

投資主総会の決議

ii.

合併iii. 破産iv.

解散を命ずる裁判

v.

投信法第 216 条に基づく投信法第 187 条の登録の取消し(ハ) 規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席者の議決権の 3 分の 2 以上により可決される必要があります（投信法
第 140 条、商法第 343 条）。ただし、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき、後記｢(3) 投資主の権利 (イ) 投資主総会における議決権 ②vi.｣をご参照下さい。

投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出される臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。

(ニ) 関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下の通りです。

- 103 -

① 資産運用会社：株式会社東京リアルティ･インベストメント･マネジメント
資産運用委託契約
期間現在の有効期間は平成 15 年 10 月 18 日までです。

更新

期間満了の 3 か月前までに本投資法人又は資産運用会社から書面による契約終了の申し入れがない限り、契約は自動的に更新され、さらに 1 年間有効となるものとし、その後もまた同様とします。ただし、契約終了の申入れを本投資法人が行う場合は、投資主総会の決議を経たものに限ります。また、資産運用会社が行う場合は、本投資法人の同意を得なければならず、かかる同意は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得たものでなければなり
ません。

解約

(i) 本投資法人又は資産運用会社は、いずれか一方が他方に対し、3 か月前の文書による事前の通知により、契約を解約することができます。ただし、本投資法人が行う場合は、投資主総会の決議を経たものに限ります。
また、資産運用会社が行う場合は、本投資法人の同意を得なければならず、かかる同意は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得たものでなければなりません。
(ii) (i)にかかわらず、本投資法人は、以下のいずれかに該当する事由が生じた場合には、役員会の決議により、契約を解約することができます。
・資産運用会社が契約の規定に違反した場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から 30 営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）
・資産運用会社の表明及び保証違反の事実が判明した場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から 30 営業日以内にこれを是正した場合を除きます。
）
・資産運用会社につき、支払停止、破産宣告、再生手続開始、更生手続開始、
会社整理開始又は特別清算開始の申立て、手形交換所における取引停止処分、重要な財産に対する差押命令の送達等の事由が発生した場合・上記に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合(iii) 本投資法人は、資産運用会社が以下のいずれかに該当するときは、契約を解約しなければなりません。
・投資信託委託業者（投信法の規定によります。）でなくなったとき
・投信法第 200 条各号のいずれかに該当することとなったとき・解散したとき
変更等

契約は、本投資法人及び資産運用会社の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、変更することができます。

② 一般事務受託者兼資産保管会社：みずほ信託銀行株式会社
事務委託・資産保管業務委託契約
期間現在の有効期間は平成 15 年 9 月 14 日までです。

更新

本投資法人又は一般事務受託者若しくは資産保管会社は、期間満了の 3 か月前までに当事者のいずれかより文書による契約終了の意思表示がなされない
限り、契約は自動的に更新され、さらに 2 年間期間が延長され、以後においても同様とします。

- 104 -

解約

相手方に以下のいずれかの事由が発生したときは、相手方に対し通知をなす
ことにより、契約を解約することができます。
・契約に基づく義務の履行を怠り、相手方からのその旨の通知の到達後 10日以内にその履行がなされないとき
・支払の停止、破産、会社更生手続開始、民事再生手続開始、会社整理開始、
特別清算開始その他類似の倒産手続開始の申立てがなされたとき、手形交
換所により取引停止処分がなされたとき、又はその重要な資産につき滞納処分による差押え、仮差押え、保全処分、差押え、競売手続の開始その他の強制執行手続き若しくは担保権実行手続が開始されたとき・上記に定めるほか、相手方に契約を継続することに堪えない重大な事由があるとき・事務受託手数料又は投資主名義書換事務受託手数料に係る両当事者間の協議が整わないとき
・本投資法人より一般事務受託者兼資産保管会社が追加的委託を受けた場合
で、両当事者間で協議が整わないとき

変更等

本投資法人は、一般事務受託者兼資産保管会社に、本投資法人が営業を行う
上で必要な業務及び事務のうち、契約に規定する以外の業務及び事務を、将来、新たに追加して委託することができます。一般事務受託者兼資産保管会
社は、本投資法人のかかる将来における追加的委託を承知しており、本投資法人より係る追加的委託を受けた場合には、本投資法人と協議の上、特段の事由のない限り、かかる業務又は事務を受託します。

③ 会計監査人：新日本監査法人
本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会において選任します（規約第 30 条）。会計監査人の任期は、就
任後 1 年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（規約第 31 条）。
(ホ) 公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第 4 条）。

(2) 利害関係人との取引制限(イ)

資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について次の行為を行うことが禁じられています（投信法第 34 条の 3。投信法施行規則第 52 条、同 53 条）。ここで「利
害関係人等」とは、資産運用会社の過半数の株式を所有していること、その他の当該資産運用会
社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者をいいます。
① 資産運用会社の利害関係人等である次の i.から vii.までに掲げる者の当該 i.から vii.までのそれぞれに定める顧客等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
i. 投資信託委託業者

投資信託委託業に係る受益者又は投資法人資産運用業に係る投資法人

ii. 信託会社 信託の引受けを行う業務に係る受益者
iii. 信託業務を営む金融機関 信託の引受けを行う業務に係る受益者
iv. 投資顧問業者

投資顧問業に係る顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約に係る顧客- 105 -

v. 宅地建物取引業者

宅地建物取引業に係る顧客

vi. 不動産特定共同事業者 不動産特定共同事業の事業参加者
vii. 上記 i.から vi.までに掲げる者のほか、特定資産に係る業務を営む者として投信法施行令で定める者 投信法施行令で定める顧客等② 資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
③ 資産運用会社の利害関係人等である次に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと。
i. 証券会社
ii. 登録金融機関
iii. 宅地建物取引業者
iv. 上記 i.から iii.までに掲げる者のほか、投信法施行令で定める者④ 資産運用会社の利害関係人等である証券会社が有価証券の引受けに係る主幹事会社である場
合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しない作
為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと。
⑤ 資産運用会社の利害関係人等である証券会社又は登録金融機関が有価証券の募集若しくは売出し又は募集、私募若しくは売出しの取扱いを行っている場合において、当該証券会社又は登録金融機関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該証券会社又は登録金融機関が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該証券会社又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって取得し、又は買い付けること。
⑥ 資産運用会社の利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産特定共同事業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産特定共同事業者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
⑦ 資産運用会社の利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結に係る勧誘をす
る場合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
⑧ 資産運用会社の利害関係人等である信託会社等が信託契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該信託契約に係る信託財産の額が当該信託会社等が予定していた額に達しないと見込
まれる状況の下で、当該信託会社等の要請を受けて、当該信託契約に係る受益権を投資法人の資産をもって取得すること。

(ロ) 利益相反のおそれがある場合の書面の交付（投信法第 34 条の 6 第 2 項）
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定める者を除きます。以下本項において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用- 106 -

を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。
）その他
投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。
）
その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定める者により提供することができます。

(ハ) 資産の運用の制限（投信法第 195 条）
登録投資法人は、①その執行役員又は監督役員、②その資産の運用を行う投資信託委託業者、③その執行役員又は監督役員の親族、④その資産の運用を行う投資信託委託業者の取締役若しくは監査役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。
）を行ってはなりません。
i.

有価証券の取得又は譲渡ii.

有価証券の貸借

iii. 不動産の取得又は譲渡
iv. 不動産の貸借
v.

不動産の管理の委託

vi. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引（ただし、資産運用会社に､宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。）(ニ) 資産運用会社に対する出資又は資産運用会社への役員の派遣若しくは従業員の出向を行っている者及びその関連会社（投信法上定義されている利害関係人等に該当しませんが、本書で規定する利害関係者に該当します。前記「2. 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (ロ) 投資基準 ⑦
投資額 iii) 取得価格の制限」をご参照下さい。）との間における以下の取引に関しては、それぞれの基準に基づいて行います。
① 利害関係者からの物件・資産の取得
i. 不動産及び不動産信託受益権の場合
1 物件当たりの「投資額」（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。
）は、鑑定評価額以下とします。また、投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。
ii. その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記 i.によるものとします。
② 利害関係者への物件･資産の売却
i. 不動産及び不動産信託受益権の場合
1 物件当たりの「売却額」（売却金額のみとし、税金及び売却費用等は含みません。
）は、鑑定評価額以上とします。また、投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。
ii. その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記 i.によるものとします。
- 107 -

③ 利害関係者への物件の賃貸
市場相場及び対象物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件に基づき賃貸するものとします。
④ 利害関係者への不動産管理委託
前記「2. 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (ハ) 物件関連業務運用基準」に基づき委託を行います。また、投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。
⑤ 利害関係者による売買･賃貸の媒介手数料
i. 売買
媒介手数料は売買価格の 3％を上限とし、投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。
ii. 賃貸媒介手数料は契約賃料の 1 か月分相当を上限とします。
⑥ 利害関係者に対する工事の発注
1,000 万円超の工事については、第三者の見積価格、内容等と比較検討したうえで発注することとし、投資法人の役員会の事前承認を得ることとします。
⑦ 利害関係者からの借入れ
市場水準での借入条件で借り入れるものとし、投資法人の役員会の事前承認を得ることとします。

(3) 投資主の権利(イ) 投資主総会における議決権① 本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています。その議決権の及ぶ範囲は、以下の通りです。
i.

執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）と解任（投信法第 95 条、第 100 条、第 114 条、第 99 条第 1 項、第 104 条、第 119 条、商法第 257 条、株式会社の監査等に関する商法の特例に関する法律（昭和 49 年法律第 22 号。）第 6 条第 1 項）

ii.

投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結（ただし、規約に記載されている成立時に締結される投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結を除きます。
）及び解約の承認（投信法第 198 条第 2 項、第 206 条第 1 項）

iii. 投資口の併合（投信法第 85 条第 1 項）
iv.

投資法人の解散（投信法第 143 条第 2 号）

v.

規約の変更（投信法第 140 条第 1 項）

vi.

その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第 89 条）② 投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下の通りです。
i.

投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、発行済投資口の総数の 3 分の 1 を有する投資主が出席し、その議決権の過半数をもって決します（規約第 13 条
第 1 項）。

ii.

投資主は本投資法人の議決権を有する他の投資主を代理人として、議決権を行使することができます。ただし、投資主総会ごとに代理権を証する書面を本投資法人に提出することを- 108 -

要します（規約第 15 条）。
iii. 投資主総会に出席しない投資主（代理人を出席させる投資主は除きます。）は、書面によって議決権を行使することができます（投信法第 92 条第 1 項）。
iv.

書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法
第 92 条第 3 項）。

v.

本投資法人は、役員会の決議をもって、投資主総会に出席しない投資主が電磁的方法により議決権を行使することができる旨を定めることができます（投信法第 92 条の 2 第 1 項）。

vi.

投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（規約第 14 条第 1 項）。

vii. 上記 vi.の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（規約第 14 条第 2 項）。
viii. 本投資法人は、投信法第 91 条第 1 項により投資主総会の招集公告をする日の最終の投資主名簿に記載された投資主をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使することのできる投資主とします（規約第 13 条第 2 項）。
ix.

上記 viii.のほか、必要がある時は、役員会の決議により、予め公告して、一定期間投資主
名簿の記載の変更を行わず又は一定の日における投資主名簿に記載されている投資主又は登録質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録質権者とするものとします（投信法第 82 条第 2 項、商法第 224 条の 3）。

(ロ) その他の共益権① 代表訴訟提起権（投信法第 34 条の 8、第 110 条、第 113 条、商法第 267 条）
6 か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴訟の提起を請求することができ、本投資法人が請求のあった日から 30 日以内に訴訟を提起しないときは、本投資法人のために訴訟を提起することができます。
② 投資主総会決議取消請求権（投信法第 94 条第 1 項、商法第 247 条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反している又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。
③ 執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第 110 条、第 163 条、商法第 272 条）
執行役員が本投資法人の目的の範囲内ではない行為その他法令又は規約に違反する行為をすることにより本投資法人に損害が発生するおそれがある場合には、6 か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
④ 新投資口発行無効訴権（投信法第 123 条、商法第 280 条の 15）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
- 109 -

⑤ 合併無効訴権（投信法第 150 条、商法第 415 条第 2 項）
投資主は、合併手続に瑕疵があった場合には、本投資法人に対して合併無効の訴えを提起することができます。
⑥ 設立無効訴権（投信法第 163 条、商法第 428 条）
投資主は、設立手続に瑕疵があった場合には、本投資法人に対して設立無効の訴えを提起することができます。
⑦ 投資主提案権（投信法第 94 条第 1 項、商法 232 条の 2 第 1 項）
発行済投資口の総口数の 100 分の 1 以上に当たる投資口を有する投資主（6 か月前から引続き
当該投資口を有する投資主に限ります。
）は、執行役員に対して会日より 6 週間前に書面をもって、i. 一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、また、ii. 会
議の目的である事項についてその投資主の提出する議案の要領を投信法第 91 条第 1 項に定める通知に記載することを請求することができます。
⑧ 投資主総会招集請求権（投信法第 94 条第 1 項、商法第 237 条第 1 項、第 3 項）
発行済投資口の総口数の 100 分の 3 以上に当たる投資口を有する投資主（6 か月前から引続き
当該投資口を有する投資主に限ります。
）は、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して執行役員に対して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。
⑨ 検査役選任請求権（投信法第 94 条第 1 項、商法第 237 条の 2 第 1 項、投信法第 139 条、商法
第 294 条第 1 項）
発行済投資口の総口数の 100 分の 1 以上に当たる投資口を有する投資主（6 か月前から引続き
当該投資口を有する投資主に限ります。
）は、投資主総会招集の手続及び決議方法を調査させる
ため投資主総会に先立って検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。また、発行済投資口の総口数の 100 分の 3 以上に当たる投資口を有する投資主（6 か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
⑩ 執行役員等解任請求権（投信法第 99 条、第 104 条、商法第 257 条第 3 項）
発行済投資口の総口数の 100 分の 3 以上に当たる投資口を有する投資主（6 か月前から引続き
当該投資口を有する投資主に限ります。
）は、執行役員又は監督役員の職務遂行に関し不正の行
為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会で当該役員の解任が否決された場合には、裁判所に当該役員の解任を請求することができます。
⑪ 解散請求権（投信法第 144 条、商法第 406 条の 2）
発行済投資口の総口数の 10 分の 1 以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行上著しい難局により投資法人に回復できないような損害が生じるおそれがあるときや、投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で投資法人の存続が問題となるような場合には裁判所に解散請求をすることができます。

(ハ) 分配金請求権（投信法第 136 条）
本投資法人の投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。本投資法人の金銭の分配方針に関しては、前記「2. 投資方針 (3) 分配方針」をご参照下さい。
- 110 -

(ニ) 残余財産分配請求権（投信法第 163 条第 1 項、商法第 425 条本文）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています。

(ホ) 払戻請求権
投資主は、投資口の払戻請求権は有していません（規約第 8 条）。

(ヘ) 投資口の処分権（投信法第 78 条第 1 項、第 4 項）
投資主は、投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。

(ト) 投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第 83 条第 2 項、第 5 項、商法第 226 条の 2）
投資主は、本投資法人の成立（その成立後に投資口を発行するときは、その払込期日）の後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることもできます。

(チ) 帳簿閲覧請求権（投信法第 138 条第 1 項、第 2 項）
投資主は、執行役員に対し、会計の帳簿及び書類の閲覧又は謄写を請求することができます。
ただし、この請求は、理由を付した書面をもってしなければなりません。

- 111 -

第2

関係法人の概況

1. 資産運用会社の概況(1) 名称、資本の額及び事業の内容
a. 名称
株式会社東京リアルティ･インベストメント･マネジメント
b. 資本の額
本書の日付現在

3 億 5,000 万円

c. 事業の内容
投信法第 2 条第 17 項に規定する投資法人資産運用業を行います。
① 基本姿勢・ プロの視点で個別不動産を適正に評価し、取得・売却を通じて成長性の高いポートフォリ
オを組成します。
・ テナントの満足度・資産価値を高める良質な不動産管理を行い、保有不動産の競争力を高め、長期的な収益力向上を図ります。
・ 資産運用受託者として、より多くの情報をわかりやすく開示することで説明責任を果たします。
・ 利益相反に対する十分なチェックシステムを構築することにより透明性を高めます。
・ 法令規則等の遵守にとどまらず、企業の倫理観・誠実さを高めながら事業を展開します。
② 会社の沿革年月日事項

平成 12 年 4 月 28 日

会社設立

平成 12 年 10 月 13 日

宅地建物取引業者としての免許取得（東京都知事(1) 第79025 号）

平成 13 年 3 月 2 日

定款の事業目的の変更（投資信託委託業及び投資法人
資産運用業、主として有限会社クアトロ･キャピタルより委託を受けて営む所定の事業等への変更）

平成 13 年 3 月 16 日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号第 3 号）

平成 13 年 4 月 23 日

不動産投資顧問業登録規定上の総合不動産投資顧問業
登録（登録番号第 8 号）

平成 13 年 6 月 20 日

投信法上の投資法人資産運用業の認可取得（認可番号
内閣総理大臣第 7 号）

平成 13 年 11 月 17 日

定款の事業目的の変更（主として有限会社クアトロ･
キャピタルより委託を受けて営む所定の事業の削除）③ 株式の総数及び資本の額の増減(イ)

発行する株式の総数（本書の日付現在）
28,000 株(ロ)

発行済株式の総数（本書の日付現在）
7,000 株- 112 -(ハ)最近 5 年間における資本の額の増減
年月日

資本の増減

平成 12 年 9 月 30 日

資本の額を 1 億円から 1 億 3,000 万円に増額

平成 13 年 1 月 25 日

資本の額を 1 億 3,000 万円から 2 億円に増額

平成 13 年 12 月 28 日

資本の額を 2 億円から 3 億 5,000 万円に増額④ 経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下の通りです。
(イ) 最近の事業年度における主な資産と負債の概況（単位：千円）
平成 15 年 3 月 31 日現在
総資産519,777

総負債

97,085

自己資本422,691(ロ) 最近の事業年度における損益の概況（単位：千円）第2期
自 平成 13 年 4 月 1 日
至 平成 14 年 3 月 31 日

第3期
自 平成 14 年 4 月 1 日
至 平成 15 年 3 月 31 日

経常収益

252,102421,602

経常利益

36,841

116,658

当期利益

33,11966,977⑤ その他(イ) 役員の変更
資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権のある発行済株式の総数の3 分の 1 以上に当る株式を有する株主が出席し、その議決権の過半数の決議によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、就任後 2 年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、就任後 3 年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、任期満了前に退任した取締役の補欠として、又は増員により選任された取締役の任期は、前任者又は他の在任取締役の任期の残存期間と同一とし、任期満了前に退任した監査役の補欠として選任された監査役の任期は前任者の任期の残存期間と同一とします。資産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、監督官庁へ遅滞なく届出ます（投信法第 10 条の 3 第 2 項第 1 号）。
また、資産運用会社の常務に従事する取締役が他の会社の常務に従事し又は事業を営もうとする場合には、監督官庁の承認を必要とします（投信法第 13 条）。
(ロ) 定款の変更
資産運用会社の定款を変更するためには、株主総会の特別決議が必要です（商法第 343 条）。
資産運用会社は、平成 13 年 3 月 2 日及び平成 13 年 11 月 17 日に定款の事業目的の変更を行っています。
(ハ) 訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすこ- 113 -

とが予想される事実はありません。

⑥ 関係業務の概要
本投資法人が、資産運用会社に委託する業務の内容は次の通りです。
(イ) 本投資法人の資産の運用に係る業務（宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含む。）(ロ) 本投資法人が行う資金調達に係る業務(ハ) 本投資法人への報告業務(ニ) その他本投資法人が随時委託する前記(イ)から(ハ)に関連し又は付随する業務(2) 運用体制
資産運用会社の運用体制については、前記「第 1 投資法人の状況 1. 投資法人の概況 (5) 投資法
人の機構」をご参照下さい。

(3) 大株主の状況（本書の日付現在）
名称

住所

所有株式数
（株）

比率
（％）

東京建物株式会社

東京都中央区八重洲一丁目 9 番 9 号

1,820

26

安田生命保険相互会社

東京都新宿区西新宿一丁目 9 番 1 号

1,680

24

大成建設株式会社

東京都新宿区西新宿一丁目 25 番 1 号

1,400

20

安田不動産株式会社

東京都千代田区神田錦町二丁目 11 番地

1,400

20

700

10

7,000

100

株式会社損害保険ジャパン 東京都新宿区西新宿一丁目 26 番 1 号
合計(注)

比率とは、発行済株式数に対する所有株式数の比率をいいます。

(4) 役員の状況（本書の日付現在）
役職名
代表取締役
社長

氏

名

萩原稔弘

所 有
株式数

主要略歴
昭和 43 年 4 月 1 日 東京建物株式会社
平成 元 年 4 月 1 日

同

入社 大阪支店 勤務

都市開発部部長代理

平成 元 年 4 月 20 日 株式会社ジェイアール東日本都市開発 出向
平成 4 年 4 月 1 日 東京建物株式会社

秘書室長兼人事部長

平成 9 年 3 月 28 日

同取締役秘書室長兼人事部長

平成 10 年 1 月 1 日

同取締役錦糸町開発事業部長

平成 11 年 4 月 1 日

同取締役大阪支店長

平成 13 年 1 月 23 日

同取締役

平成 13 年 1 月 23 日 株式会社東京リアルティ・インベストメント・
マネジメント 代表取締役社長
平成 13 年 3 月 29 日 東京建物株式会社- 114 -

取締役退任

0

役職名
取締役
財務部長

氏
真木

名
剛

所 有
株式数

主要略歴
昭和 48 年 4 月 1 日 安田生命保険相互会社 入社 教育部 教修所
勤務
平成 元 年 10 月 1 日

ペインウェーバー証券会社東京支店出向 イ
ンベストメント・バンキング担当

0

平成 3 年 4 月 1 日 安田生命保険相互会社 国際投資部国際金融課長

取締役
投資運用部長古屋幸男

平成 9 年 4 月 1 日

同市場金融部 次長兼市場金融第四課長

平成 11 年 4 月 1 日

同年金統括部 次長兼運用ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ
課長

平成 12 年 4 月 1 日

同

年金運用部 部長（運用業務担当）

平成 13 年 7 月 1 日

株式会社東京リアルティ・インベストメント・
マネジメント 出向

平成 13 年 7 月 1 日

株式会社東京リアルティ・インベストメント・
マネジメント 取締役

昭和 56 年 4 月 1 日 東京建物株式会社 入社 鑑定部 鑑定課 勤
務
平成 2 年 11 月 1 日 米国東京建物株式会社 出向
平成 4 年 3 月 1 日 東京建物株式会社

0

国際業務部

調査役

平成 5 年 1 月 1 日

同ビル企画部 テナント課 課長代理

平成 6 年 1 月 1 日

同ビル営業推進部

平成 8 年 1 月 1 日

同大阪支店 支店課長

平成 10 年 1 月 1 日

同ビル開発部 営業推進グループ グ
ループリーダー

平成 11 年 4 月 1 日

同ビル営業部 グループリーダー

営業課長代理平成 12 年 10 月 16 日 株式会社東京リアルティ・インベストメント・
マネジメント 出向
平成 13 年 1 月 23 日 株式会社東京リアルティ・インベストメント・
マネジメント 取締役
取締役
米田修一
企画・管理部長

昭和 56 年 4 月 1 日 安田生命保険相互会社 入社 教育部 教修所 勤
務
平成 元 年 4 月 1 日

同

湘南支社 小田原営業部 小田原第一営業所長

平成 4 年 9 月 1 日

同不動産部 不動産開発課 副長

平成 10 年 4 月 1 日

同不動産部 不動産企画課 課長

平成 12 年 4 月 1 日

同

運用開発部 課長（不動産担当）

平成 13 年 1 月 1 日 株式会社東京リアルティ・インベストメント・
マネジメント 出向
平成 13 年 1 月 23 日 株式会社東京リアルティ・インベストメント・
マネジメント 取締役- 115 -

0

役職名
取締役
（非常勤）

氏

名

藤原義弘

所 有
株式数

主要略歴
昭和 44 年 6 月 1 日

大成建設株式会社入社

平成 4 年 4 月 1 日

同開発本部計画部

平成 6 年 6 月 1 日

同開発本部開発管理部 部長（企画担当）兼企画室長

部長(計画担当)

平成 7 年 7 月 1 日

同開発本部計画部長、開発部長

平成 10 年 4 月 1 日

同

営業推進本部統括開発部長

平成 11 年 7 月 1 日

同

営業推進本部 副本部長

平成 13 年 1 月 1 日
平成 13 年 6 月 28 日

同同

0

都市開発本部 副本部長
役員 都市開発本部 副本部長（現在就任中）
平成 14 年 4 月 1 日 株式会社東京リアルティ・インベストメント・
マネジメント 取締役
取締役
（非常勤）

引田

享

昭和 47 年 4 月 1 日

安田火災海上保険株式会社 入社

昭和 63 年 4 月 1 日
平成 2 年 12 月 25 日
平成 3 年 4 月 1 日

同国際金融部第二課長

安田火災投資顧問株式会社 国際運用部長
安田火災海上保険株式会社 国際金融部投資業務室長

0

平成 5 年 10 月 1 日
同国際金融部 米州投資室長
平成 8 年 4 月 1 日 安田火災ブリンソン投資顧問株式会社 業務部長
平成 11 年 7 月 1 日

安田火災海上保険株式会社 金融保証室長

平成 12 年 4 月 1 日
同財務サービス部 部長
平成 14 年 4 月 26 日 株式会社東京リアルティ・インベストメント・
マネジメント 取締役
平成 14 年 7 月 1 日 株式会社損害保険ジャパン 財務サービス部部長（現在就任中）
取締役
（非常勤）

加藤和政

昭和 51 年 4 月 1 日

東京建物株式会社

入社 業務部 勤務

平成 元 年 4 月 1 日

同都市開発部 勤務

平成 2 年 4 月 1 日

同

営業企画室 勤務

平成 3 年 4 月 1 日

同

営業企画室 課長

平成 4 年 1 月 6 日

同企画部新規事業企画室課長

0

平成 6 年 10 月 7 日

株式会社東京建物テクノビルド

平成 7 年 10 月 1 日
平成 8 年 1 月 1 日

東京建物株式会社 ビル開発部 課長
同
ビル開発部 情報開発グループリーダー
株式会社東京建物プロパティー・マネージメ
ント 取締役（現在就任中）
東京建物株式会社 投資サービス部 商品開発グループリーダー

平成 8 年 6 月 14 日
平成 10 年 7 月 1 日
平成 11 年 4 月 1 日

同投資サービス部長

平成 12 年 1 月 1 日

同投資事業開発部長

平成 13 年 3 月 30 日
平成 14 年 4 月 26 日
平成 15 年 3 月 28 日

取締役

株式会社東京建物テクノビルド 取締役辞任
株式会社東京リアルティ・インベストメント・
マネジメント 取締役
東京建物株式会社 取締役投資事業開発部長（現在就任中）- 116 -

役職名

氏

取締役
（非常勤）

森田

名
清

昭和 49 年 4 月 1 日

安田生命保険相互会社 入社 教育部 教修所勤務

昭和 62 年 4 月 1 日

同

主計部 主計課

昭和 62 年 9 月 1 日

同国際投資部 課長

昭和 63 年 4 月 1 日

同国際投資部 国際業務課長

平成 4 年 4 月 1 日

同融資部 財務経理課長

平成 11 年 4 月 1 日

同総務部 総務課長

平成 13 年 9 月 1 日

同経営企画部 部長（事業費担当）

同

運用サービス部長（現在就任中）

平成 15 年 4 月 1 日

監査役
（非常勤）

瓜生真一

株式会社東京リアルティ・インベストメント・
マネジメント 取締役

平成 12 年 2 月 1 日

安田不動産株式会社 入社 総務部主任調査役 兼 社長室主任調査役
同社長室長 兼 総務部次長

平成 14 年 4 月 26 日

株式会社東京リアルティ・インベストメント・
マネジメント 監査役

平成 14 年 6 月 20 日

安田不動産株式会社 社長室長兼総務部長

平成 15 年 6 月 2 日
紅林優光

課長

平成 15 年 6 月 17 日

平成 12 年 4 月 1 日

監査役
（非常勤）

所 有
株式数

主要略歴

同

0

0

社長室長 兼 人事部長

平成 元 年 10 月 1 日

太田昭和監査法人（東京監査第一部）

平成 7 年 7 月 1 日

太田昭和アーンストアンドヤング株式会社（税
務コンサルティング）

平成 11 年 10 月 1 日

紅林公認会計士事務所（現在就任中）

平成 13 年 2 月 14 日

株式会社東京リアルティ・インベストメント・
マネジメント 監査役

0(注) 資産運用会社の従業員は、12 名です。

(5) 事業の内容及び営業の概況
資産運用会社は、投信法上の投資信託委託業者として投資法人資産運用業のみを行っています。本書の日付現在、資産運用会社が資産を運用する投資法人は本投資法人のみです。

2. その他の関係法人の概況
A. 一般事務受託者（投信法第 111 条第 2 号乃至第 6 号関係、ただし、投資法人債に関する業務を除きます。）及び資産保管会社(1) 名称、資本の額及び事業の内容
a 名称
みずほ信託銀行株式会社
b. 資本の額
平成 15 年 3 月 12 日現在

247,231,913,374 円

c. 事業の内容
銀行法に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律に基づき信託業務を営んでいます。

- 117 -

(2) 関係業務の概要
一般事務受託業務及び資産保管業務（「第 1 投資法人の状況 4. 手数料等及び税金 (3) 管理報酬
等(ハ) 一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料」をご参照下さい。
）(3) 資本関係該当事項はありません。
B. 引受人(1) 名称、資本の額及び事業の内容
名

称

資本の額
（平成 15 年 3 月末日現在）

みずほ証券株式会社

150,200 百万円

証券取引法に基づき証券業を
87,768 百万円 営んでいます。
10,000 百万円
外国証券業者に関する法律（昭和 46 年法律第 5 号。その後の
106,987 百万円 改正を含みます。）に基づき、証券業を営んでいます。
205,600 百万円
証券取引法に基づき証券業を
65,254 百万円 営んでいます。
25,107 百万円

メリルリンチ日本証券株式会社
野村證券株式会社
日興シティグループ証券会社
大和証券エスエムビーシー株式会社
三菱証券株式会社
UFJ つばさ証券株式会社
(注)

事業の内容

資本の額は、百万円未満を切り捨てています。

(2) 関係業務の概要
本投資法人の一般事務受託者（投信法第 111 条第 1 号）として本募集に関する事務を行います。

(3) 資本関係
平成 14 年 12 月末日現在、みずほ証券株式会社は 970 口、野村證券株式会社は 50 口、日興シティ
グループ証券会社（平成 15 年 4 月に日興ソロモン・スミス・バーニー証券会社より社名変更。）は
1,951 口、大和証券エスエムビーシー株式会社は 100 口、UFJ つばさ証券株式会社は 200 口、それぞれ本投資法人の投資口を保有しています。その他の引受人について、該当事項はありません。

- 118 -

第3投資法人の経理状況

財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和 38 年大蔵省令第59 号。以下「財務諸表等規則」といいます。）並びに同規則第 2 条の規定により「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」（平成 12 年総理府令第 134 号。以下「投資法人計算規則」といいます。）に基づいて作成しております。
なお、第 1 期計算期間（平成 13 年 9 月 14 日から平成 14 年 6 月 30 日まで）は改正前の財務諸表等規則に基づいて、第 2 期計算期間（平成 14 年 7 月 1 日から平成 14 年 12 月 31 日まで）は改正後の財務諸表等規則に基づいて作成しております。

監査証明について
本投資法人は、証券取引法第 193 条の 2 の規定に基づき、第 1 期計算期間（平成 13 年 9 月 14 日から平成 14 年 6 月 30 日まで）及び第 2 期計算期間（平成 14 年 7 月 1 日から平成 14 年 12 月 31 日まで）の財務
諸表について、新日本監査法人の監査を受けており、その監査報告書は、財務諸表の直前に掲げております。

- 119 -

- 120 -- 122 -- 124 -1. 財務諸表(1) 貸借対照表（単位：千円）
期

第

別

期

1

第

（平成14年 6月30日現在）
科

金

目

額

期

2

（平成14年12月31日現在）
構成比

金

額

構成比

%

%

資産の部
Ⅰ

流動資産
現金及び預金878,094

2,146,711

9,964,383

10,011,149

営業未収入金38,45860,093

前払費用

74,37998,842

信託現金及び信託預金*1

繰延税金資産
未収消費税等*4

Ⅱ

32

21

596,493−

その他の流動資産5,842

流動資産合計

11,557,683

2,692
11.1

12,319,511

11.6

固定資産
1. 有形固定資産*1
建物
減価償却累計額
信託建物
減価償却累計額
信託構築物
減価償却累計額
機械及び装置−629,684−−

44,305,940
763,092

806

84

−
−
940,725

減価償却累計額

37,269信託工具器具備品−

減価償却累計額−

43,530,131

2,630

11,226−559

10,667969,280
903,455

88,888880,391

873
−

土地

42

830

−

325,392

47,924,512

48,849,915

信託建設仮勘定
有形固定資産合計

1,527,277
2,714

18

減価償却累計額

622,259

45,057,409
43,542,847

824

信託機械及び装置

信託土地

7,425

−
92,371,622

11,92888.9

94,234,147

88.4

2. 投資等
長期前払費用

16,665

14,702

差入敷金保証金

10,00010,100

投資等合計
固定資産合計
資産合計

26,6650.0

24,8020.0

92,398,287

88.9

94,258,949

88.4

103,955,970

100.0

106,578,461

100.0- 125 -

（単位：千円）
期

第

別

期

1

第

（平成14年 6月30日現在）
科

金

目

額

期

2

（平成14年12月31日現在）
構成比

金

額

構成比

負債の部
Ⅰ

流動負債
営業未払金

708,202434,006

短期借入金

2,000,000

3,930,000

未払金

436,971

264,849

未払費用

7,633

7,296

未払法人税等

1,381

822

未払消費税等*4

47,402

41,769

前受金

336,543

339,236

預り金325,371

流動負債合計Ⅱ

3,863,505

38,1893.7

5,056,170

4.7

固定負債
長期借入金

35,000,000

35,000,000−

128,196

預り敷金保証金
信託預り敷金保証金

7,373,393

固定負債合計
負債合計

7,410,257

42,373,393

40.8

42,538,453

39.9

46,236,899

44.5

47,594,623

44.7

56,982,000

54.8

56,982,00053.5

出資の部*3
Ⅰ

出資総額*2

Ⅱ

剰余金

出資総額

当期未処分利益（うち当期利益）
剰余金合計

737,071(2,001,837

737,071 )
737,071(0.7

2,001,797 )
2,001,837

1.9

出資合計

57,719,071

55.5

58,983,837

55.3

負債・出資合計

103,955,970

100.0

106,578,461

100.0- 126 -

(2) 損益計算書（単位：千円）
期

科

第

別

目

期

1

第

2 期

自

平成13年 9月14日

自平成14年 7月 1 日

至

平成14年 6月30日

至

平成14年12月31日

金

額

百分比

金

額

百分比

%

%

経常損益の部Ⅰ

営業損益の部
1. 営業収益
賃貸事業収入*1
その他賃貸事業収入*1

4,219,368
250,058

4,568,143
4,469,426

100.0

404,786

4,972,930

100.0

2. 営業費用
賃貸事業費用*1

2,120,096

2,307,448

資産運用報酬

218,047

236,635

一般事務・資産保管委託報酬

77,29465,519

役員報酬

9,099

5,700

その他営業費用

96,025

営業利益
Ⅱ2,520,563

56.4

1,948,863

43.6

8,545

0.2

69,484

2,684,786

54.0

2,288,143

46.0

13,1680.3

298,4636.0

営業外損益の部
1. 営業外収益
受取利息
その他営業外収益

867

1,092

7,677

12,075

2. 営業外費用
支払利息

367,388274,087

融資手数料

392,872

19,392

新投資口発行費186,289−

投資口公開関連費用

227,083−

創業費

45,180

その他営業外費用

0−1,218,813

27.3

経常利益

738,594

16.5

2,002,848

40.3

税引前当期利益

738,594

16.5

2,002,848

40.3

法人税、住民税及び事業税

1,554

法人税等調整額

△ 32

0.0
1,522

当期利益

737,071

前期繰越利益
当期未処分利益- 127 -

4,983

1,040
10

16.5

0.0
1,051
2,001,797−

39

737,0712,001,83740.3

[重要な会計方針]
期 別
自
至

第1期
平成13年9月14日
平成14年6月30日

第2期
自 平成14年 7 月 1 日
至 平成14年12月31日

項 目
1. 固定資産の減価 有形固定資産 (信託財産を含む)償却の方法
定額法を採用しております。なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
3〜60 年
建物
10 年
構築物
3〜15 年
機械及び装置
取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しております。

有形固定資産 (信託財産を含む)定額法を採用しております。なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
3〜60 年
建物
10 年
構築物
3〜15 年
機械及び装置3〜15 年
工具器具備品
取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しております。

2. 繰延資産の処理 ① 創業費
方法
支出時に全額費用として処理しております。
② 新投資口発行費
支出時に全額費用として処理しております。
なお、平成14年6月14日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっております。

3. 収益及び費用の計上基準

4. その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項「スプレッド方式」では、募集価額と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、当投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平成14年6月14日付一般募集による新投資口
発行に際し、募集価額と発行価額との差額の総額は、938,000千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。）による新投資口発行であれば、新投資口発行費として処理されていたものです。
固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当
該不動産の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額
は、163,048千円であります。
① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方
針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。

固定資産税等の処理方法
同 左
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当
該不動産の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額
は、8,230千円であります。
① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針

同 左

なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。
a 信託現金及び信託預金
b 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、
信託土地
c 信託預り敷金保証金② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。

なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。
a 信託現金及び信託預金
b 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具器具備品、信託土地、信託建設仮勘定
c 信託預り敷金保証金② 消費税等の処理方法
同 左- 128 -

［注記事項］（貸借対照表関係）
期 別
項 目*1 担保に供している資産及び担保を付している債務

第1期（平成14年6月30日現在）
担保に供している資産は次のとおりです。
7,923,877千円
信託預金30,430,040千円
信託建物
401,715千円
信託機械及び装置
38,405,195千円
信託土地77,160,829千円
合計

第2期（平成14年12月31日現在）
担保に供している資産は次のとおりです。
8,762,241千円
信託預金
38,114,098千円
信託建物
720,809千円
信託機械及び装置
873千円
信託工具器具備品
2,714千円
信託構築物
42,753,744千円
信託土地11,928千円
信託建設仮勘定
90,366,409千円
合計

担保を付している債務は次のとおりです。

担保を付している債務は次のとおりです。
1,930,000千円
短期借入金
35,000,000千円
長期借入金
36,930,000千円
合
計

長期借入金
合
計
*2 発行する投資口の総数及び発行済投資口数*3 投資信託及び投資法人に関する法律
第67条第6項に定める最低純資産額*4 消費税課税期間の特例

発行する投資口の総数
発行済投資口数

35,000,000千円
35,000,000千円
5,000,000口
289,600口
50,000千円

本投資法人は消費税法における課税期間の特例を選択しております。
平成14年3月14日から平成14年6月13日までの課税期間に係る納付税額を未払消費税等に計上し、平成14年6月14日から平成14年6月30日までの課税期間に係る還付税額を未収消費税等に計上しております。

- 129 -

発行する投資口の総数
発行済投資口数

5,000,000口
289,600口
50,000千円

［注記事項］（損益計算書関係）
第1期
自平成13年 9月14日
至
平成14年
6月30日
項 目
*1 不動産賃貸事業損益の内訳 A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入3,395,909千円
賃料
718,552千円
共益費95,667千円
駐車場収入
8,247千円
広告物掲出料
992千円
アンテナ使用料
その他賃貸事業収入
236,908千円
附加使用料
2,527千円
時間貸駐車料
2,901千円
解約違約金等
7,721千円
その他雑収入不動産賃貸事業収益合計
期 別

B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費
水道光熱費
公租公課
保険料
修繕工事費
管理委託料
管理組合費
減価償却費
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益(A-B）

第2期
自平成14年 7 月 1 日
至
平成14年12月31日
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入3,562,517千円
賃料
851,040千円
共益費
142,523千円
駐車場収入
10,949千円
広告物掲出料
4,219,368千円
1,112千円 4,568,143千円
アンテナ使用料
その他賃貸事業収入
388,194千円
附加使用料
2,931千円
時間貸駐車料
3,349千円
解約違約金等
250,058千円
10,310千円
404,786千円
その他雑収入4,469,426千円
4,972,930千円
不動産賃貸事業収益合計
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
256,268千円
外注委託費
275,461千円
水道光熱費
336,808千円
公租公課
29,996千円
保険料
99,120千円
修繕工事費
126,301千円
管理委託料
177,718千円
管理組合費
800,941千円
減価償却費
17,481千円
その他賃貸事業費用
2,120,096千円
不動産賃貸事業費用合計
2,349,329千円 C. 不動産賃貸事業損益(A-B）- 130 -

313,529千円
444,611千円
336,957千円
34,261千円
52,399千円
104,499千円
175,740千円
823,336千円
22,112千円
2,307,448千円
2,665,482千円

［注記事項］（リース取引関係）
第1期
項

目

第2期

自

平成13年 9月14日

至

平成14年 6月30日（貸主側）

オペレーティング・リース取引

自平成14年 7 月 1 日

至

平成14年12月31日（貸主側）

未経過リース料

未経過リース料

1年内1,798,399千円

1年内1,863,142千円

1年超

16,459,762千円

1年超

15,606,473千円

合計

18,258,162千円

合計

17,469,615千円（有価証券関係）
第2期

第1期
自

平成13年 9月14日

自平成14年 7 月 1 日

至

平成14年 6月30日

至

平成14年12月31日
同有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

左（デリバティブ取引関係）
第2期

第1期
自

平成13年 9月14日

自平成14年 7 月 1 日

至

平成14年 6月30日

至

平成14年12月31日
同

デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。

左（税効果会計関係）
期
項

第1期

別

目

1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

第2期

自平成13年 9月14日

至

平成14年 6月30日（繰延税金資産）自平成14年 7 月 1 日

至

平成14年12月31日（繰延税金資産）

法人事業税損金不算入額

32千円

法人事業税損金不算入額

21千円

繰延税金資産計32千円

繰延税金資産計21千円

繰延税金資産の純額

32千円

繰延税金資産の純額

21千円

法定実効税率39.39%

法定実効税率39.39%

（調 整）

（調 整）
△ 39.31%

支払分配金の損金算入額

支払分配金の損金算入額△ 39.37%

その他

0.13%

その他

0.03%

税効果会計適用後の法人税等の負担率

0.21%

税効果会計適用後の法人税等の負担率0.05%（持分法損益等）
第1期

第2期

自

平成13年 9月14日

自平成14年 7 月 1 日

至

平成14年 6月30日

至

平成14年12月31日

本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。

同- 131 -

左（関連当事者との取引）第1期
自平成13年 9月14日
至
平成14年 6月30日
親会社及び法人主要投資主等 以下をご参照下さい。

第2期
自
平成14年 7 月 1 日
至
平成14年12月31日
親会社及び法人主要投資主等 同 左役員及び個人主要投資主等

該当事項はありません。

役員及び個人主要投資主等

子会社等

本投資法人が出資する子会社等は一切存在せず、 子会社等
該当事項はありません。
該当事項はありません。
兄弟会社等

兄弟会社等

第1期 （自

同 左
同 左
同 左

平成13年9月14日 至 平成14年6月30日）（単位：千円）属

性会社等の名称

住

所

関
係
内
容
資本金又は 事 業 の 議決権等の所有
出 資 金 等 内 容 又 は 職 業 （被所有）割合 役員の兼任等 事 業 上 の 関 係

東京建物
株式会社

東京都中央区 45,623,411

不動産の売買・仲介・管理等

直接

16.6%

−

安田生命保険相互会社

東京都新宿区

生命保険業

直接

16.6%

−

取 引 の 内 容

取引金額

科

目

不動産の売買・信託不動産の購入仲介・管理等

11,700,000−

信託不動産の購入

2,100,000−

期 末 残 高−法人主要投資主
不動産の売買−事業資金の借入

長期事業資金の
借入
利息の支払

−

− 長期借入金

10,000,000

55,746 未払費用

3,226（注）１．取引金額及び期末残高には消費税等は含まれておりません。
２．取引条件及び取引条件の決定方法等
不動産の売買及び仲介等については、市場の実勢に基づいて決定しております。
借入金利率その他の条件については、市中金利水準を参考に交渉の上決定しております。
３．千円未満を切り捨てて表示しております。
第2期 （自平成14年7月1日 至 平成14年12月31日）（単位：千円）属

性法人主要投資主会社等の名称安田生命保険
相互会社

住

所

関
係
内
容
資本金又は 事 業 の 議決権等の所有
出 資 金 等 内 容 又 は 職 業 （被所有）割合 役員の兼任等 事 業 上 の 関 係
不動産の売買東京都新宿区

−

生命保険業

直接

16.6%

取 引 の 内 容

取引金額

長期事業資金の借入

科目

期 末 残 高− 長期借入金

10,000,000

94,520 未払費用

4,020

−
事業資金の借入 利息の支払（注）１．取引金額及び期末残高には消費税等は含まれておりません。
２．取引条件及び取引条件の決定方法等
借入金利率その他の条件については、市中金利水準を参考に交渉の上決定しております。なお、信託不動産等を担保に供しております。
３．千円未満を切り捨てて表示しております。

（1口当たり情報）第1期
自平成13年 9月14日

至

平成14年 6月30日
199,306円
5,679円（4,449円）

1口当たり純資産額
1口当たり当期利益

第2期
自平成14年 7 月 1 日

至

平成14年12月31日
203,673円
6,912円

1口当たり純資産額
1口当たり当期利益

なお、1口当たり当期利益は、税引前当期利益を期間の日数による加重平均投資 一口当たり当期利益は、当期利益を期間の日数による加重平均投資口数で除すること口数で除することにより算定しています。また、実質的に資産運用を開始した平 により算定しております。
成13年11月16日を期首とみなして日数による加重平均投資口数により算出した1 潜在投資口調整後1口当たり当期利益金額については、潜在投資口が存在しないため記載しておりません。
口当たりの当期利益額を括弧内に併記しています。
（追加情報）
平成14年1月22日付をもって投資口1口を2.5口に分割しております。
なお、第1期の1口当たり当期利益は、投資口分割が期首に行われたものとして計 当期から「1株当たり当期純利益に関する会計基準」(企業会計基準第2号)及び「1株当たり当期純利益に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針
算しております。
第4号）を適用しております。なお、これによる影響はありません。

（注）1口当たり当期利益金額の算定上の基礎は、以下の通りであります。

自至当期利益（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期利益（千円）
期中平均投資口数（口）第1期
平成13年 9月14日
平成14年 6月30日
−
−
−
−

自
至

第2期
平成14年 7 月 1 日
平成14年12月31日
2,001,797−
2,001,797
289,600（重要な後発事象）
自至第1期
平成13年 9月14日
平成14年 6月30日

自至

該当事項はありません。

第2期
平成14年 7 月 1 日
平成14年12月31日
同 左- 132 -

(3) 附属明細表① 有価証券明細表
該当事項はありません。
② 特定取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。
③ 不動産等明細表のうち総括表（単位：千円）
資産の種類

−

−

−

−

−

建物

−

629,684−

629,684

7,425

7,425

622,259 物件の取得

機械及び装置−11,226−

11,226559

559

10,667 物件の取得

土地−325,392−

325,392

動

固 信
託

小計
信託建物

−

−

325,392 物件の取得−

966,303−

966,303

7,984

7,984

750,946−

45,057,409

1,527,277

763,662

43,530,131 物件の取得

824

1,890

−

2,714

84

65

2,630 物件の取得

940,763

28,516−969,280

88,88851,581

880,391 物件の取得

873

−

873

42

42

830 物件の取得

47,924,512

925,402−48,849,915−−

48,849,915 物件の取得−

11,928−

11,928−−

11,928 物件の取得

93,172,563

1,719,557−

94,892,120

1,616,293

815,351

93,275,827

93,172,563

2,685,861−

95,858,424

1,624,277

823,336

94,234,147

信託機械及び装置

受 信託工具器具備品

合計−

44,306,463

信託構築物

資 益 信託土地
信託建設仮勘定
権
小計
産
無
形
固
定
資
産

摘要

−

形 産

定

減価償却累計額
第2期 第2期末
又は償却
第2期
減少額
残高
累計額 償却額

第2期
増加額

流動資産
不
有

第1期末
残高

差 引
第2期末
残 高

−

合計

958,319

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

−

④ その他特定資産の明細表
該当事項はありません。
⑤ 投資法人債明細表
該当事項はありません。

- 133 -

⑥ 借入金等明細表（単位：千円）
区分

短
期
借
入
金

返済期限

使途
①不動産又は不動産信託受益権の購入資金及びそれらの付帯費用②上記①を資金使途とする借入れのリ
ファイナンス

借入先

第1期末
残高

第2期
増加額

第2期
減少額

株式会社損害保険
ジャパン

2,000,000−−

2,000,000

1.950%

平成15年6月30日

株式会社
あおぞら銀行−

950,000−

950,000

0.571%

平成15年9月25日

株式会社
あおぞら銀行−

980,000−

980,000

0.571%

平成15年9月25日

2,000,000

1,930,000−

3,930,000

中央三井信託銀行株式会社

10,000,000−−

10,000,000

1.234%

平成18年12月27日

住友生命保険相互会社

10,000,000−−

10,000,000

1.234%

平成18年12月27日

2,000,000−−

2,000,000

1.295%

平成18年12月27日

3,000,000−−

3,000,000

1.295%

平成18年12月27日

安田生命保険相互会社

5,000,000−−

5,000,000

1.700%

平成20年12月26日

安田生命保険相互会社

5,000,000−−

5,000,000

2.050%

平成23年6月21日

35,000,000−−

35,000,000

合

計

︵

長
期
株式会社大和銀行
借入
株式会社
金 あおぞら銀行︶

注１

第2期末 平均利率
残 高 （注2）

合計①不動産又は不動産信託受益権の購入資金及びそれらの付帯費用②上記①を資金使途とする借入れのリファイナンス

摘要
無担保・
無保証・
劣後(注3)

担保付・
無保証・
非劣後・

担保付・
無保証・
非劣後・

（注1） 長期借入金の貸借対照表日以後5年以内における１年毎の返済予定額は以下の通りです。

長期借入金

1年超2年以内−

2年超3年以内−3年超4年以内
25,000,000（単位：千円）4年超5年以内−（注2）平均利率は期中の加重平均を記載しており、小数点以下第4位を四捨五入しています。
なお、上記借入先に支払われた融資関連手数料は含まれません。
（注3）当該短期借入金は、無担保借入れであり、他の有担保の優先債務（上記長短期借入金を含む。）に対して、当該借入れの弁済が劣後する「劣後特約」が付されています。

- 134 -

⑦ 出資総額増減明細表及び出資剰余金増減明細表
第2期（単位：千円）

区分

期首残高

期中増加額

期中減少額

期末残高

出 資 総 額

−

−

出資剰余金

56,982,000−−−

56,982,000−

合計

56,982,000−−

56,982,000

摘要

＜参考＞
以下に添付する金銭の分配に係る計算書（参考情報 1）は、投資法人計算規則に基づき、また、キャッシュ・フローの状況（参考情報 2）は、財務諸表規則に準じて作成しております。
但し、「特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令」（平成 5 年大蔵省令第 22 号）において、投資法
人の経理状況を表わす財務諸表として、貸借対照表、損益計算書及び附属明細表が明示されており、当該金銭の分配に係る計算書及びキャッシュ・フローの状況は財務諸表の範囲外であるため、新日本監査法人による監査は受けておりません。

金銭の分配に係る計算書（参考情報 1）
期
科

目

別

第1期

第2期

自 平成13年9月14日 至 平成14年6月30日 自 平成14年7月1日 至 平成14年12月31日

Ⅰ. 当期未処分利益

737,071,680円

2,001,837,410円

Ⅱ. 分配金

737,032,000円

2,001,715,200円（投資口1口当たり分配金の額）

Ⅲ. 次期繰越利益(2,545円)(6,912円)

39,680円

122,210円

分配金の額の算出方法
本投資法人の規約第28条（2）に定める
本投資法人の規約第28条（2）に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の 分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、且つ、租税特別措置法 金額を限度とし、且つ、租税特別措置法
第67条の15に規定されている「配当可能 第67条の15に規定されている「配当可能所得の金額」の90％に相当する金額を超 所得の金額」の90％に相当する金額を超えるものとしております。かかる方針に えるものとしております。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発 より、当期未処分利益を超えない額で発行投資口数 289,600口の整数倍数の最大 行投資口数 289,600口の整数倍数の最大値となる 737,032,000円を利益分配金と 値となる 2,001,715,200円を利益分配金として分配することと致しました。なお、 して分配することと致しました。なお、
本投資法人規約第28条（4）に定める利益 本投資法人規約第28条（4）に定める利益を超えた金銭の分配は行ないません。
を超えた金銭の分配は行ないません。

- 135 -

キャッシュ・フローの状況（参考情報 2）（単位：千円）
期

第 1

別

期

自 平成13年9月14日 至科目

第平成14年6月30日

金

額

自

2 期

平成14年7月1日 至

平成14年12月31日

金額

1. 営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期利益
減価償却費
受取利息
支払利息
営業未収入金の増加・減少額
未収消費税等の増加・減少額
前払費用の増加・減少額
営業未払金の増加・減少額
未払金の増加・減少額
未払消費税等の増加・減少額
前受金の増加・減少額
預り金の増加・減少額
長期前払費用の支払額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

738,594
800,941△ 867
367,388△ 38,458△ 596,493△ 74,379
708,202436,971
47,402
336,543
325,371△ 16,665△ 5,8423,028,709
867△ 359,755△ 173
2,669,648

2,002,848
823,336△ 1,092
274,087△ 21,635
596,493△ 24,463△ 274,196△ 207,368△ 5,632
2,692△ 287,182−
5,112
2,882,999
1,092△ 274,424△ 1,5992,608,067

2. 投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
預り敷金保証金の支出
預り敷金保証金の収入
信託預り敷金保証金の支出
信託預り敷金保証金の収入
差入敷金保証金の支出
投資活動によるキャッシュ・フロー

−△ 93,172,563−−△ 148,757
7,522,151△ 10,000△ 85,809,170△ 966,303△ 1,719,557△ 7,673
135,870△ 234,488
271,352△ 100△ 2,520,900

3. 財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入
短期借入金の返済による支出
長期借入金の借入による収入
長期借入金の返済による支出
投資口の発行による収入分配金の支払金額
財務活動によるキャッシュ・フロー

43,000,000△ 41,000,000
40,000,000△ 5,000,000
56,982,000−
93,982,000

1,930,000−−−−△ 701,784
1,228,215

4. 現金及び現金同等物の増加・減少額
5. 現金及び現金同等物の期首残高
6. 現金及び現金同等物の期末残高

10,842,478−
10,842,478

1,315,382
10,842,478
12,157,861(注) キャッシュ・フロー計算書は、投資信託及び投資法人に関する法律第129条第4項の規定に基づく会計監査人の監査対象に当たらないため、会
計監査人の監査を受けておりません。

- 136 -

[重要な会計方針]
期
科

第

別

1 期

自 平成13年9月14日 至目

第平成14年6月30日

2 期

自 平成14年7月1日 至 平成14年12月31日

キャッシュ・フロー計算書における資 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金金（現金及び現金同等物）の範囲
同等物）は以下のものを対象としております。
（1） 手許現金及び信託現金（2） 随時引き出し可能な預金及び信託預金

同 左（3） 容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
期
科

第

別

目

1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

1 期

自 平成13年9月14日 至第平成14年6月30日（平成14年6月30日現在）
現金及び預金2 期

自 平成14年7月1日 至 平成14年12月31日（平成14年12月31日現在）
現金及び預金2,146,711千円

信託現金及び信託預金

9,964,383千円

信託現金及び信託預金

10,011,149千円

現金及び現金同等物

10,842,478千円

現金及び現金同等物

12,157,861千円

878,094千円- 137 -

2. 投資法人の現況(1) 純資産額計算書（平成 15 年 4 月 30 日現在）
Ⅰ 資産総額（円）118,524,795,504

Ⅱ 負債総額（円）59,944,344,649

Ⅲ 純資産総額（Ⅰ−Ⅱ）（円）

58,580,450,855
289,600 口

Ⅳ 発行済数量（口）Ⅴ 投資口一口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）（円）(注)

202,280

資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。

(2) 投資有価証券の主要銘柄
該当事項はありません。

(3) 投資不動産物件
本投資法人は、不動産のほか不動産信託受益権も保有していますが、参照の便宜上、不動産のほか
不動産信託受益権にかかる不動産についても本項に記載しています。

- 138 -

a. 不動産及び信託受益権、信託不動産の内容一覧
本投資法人が、第 2 期の末日である平成 14 年 12 月 31 日現在において保有する不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産の概要は以下の通りです。
① 組入資産明細（不動産及び信託受益権の概要）
信託契約概要

資産の種類
地
域
区
分

用
途

物件
番号

A-1

不動産等
の名称

兼松ビル

受
益
権

不
動
産

売主

○

取得
年月日

H13.12.27
兼松株式会社他

A-2
東
京
都
心

東
京
周
辺
部

地
方

A-3

事
務
所

商
業
施
設

事
務
所

兼松ビル別館○

H13.12.27

安田生命人形町ビル○

安田生命保険
相互会社

新麹町ビル

○

東京建物株式会社

A-4

株式会社
風俗文化研究所
有限会社クアトロ
・キャピタル

終期

H13.12.27

H23.12.31

H13.12.27

H23.12.31

H13.11.16

H23.11.30

H13.11.16

H13.11.16

H23.11.30

H14.11.21

H14.11.21

H24.11.30

H14.6.21

H14.3.20

H24.3.31

H13.11.16

H23.11.30

H13.12.13

H23.12.31

H13.11.16

H13.3.16

H23.3.31

H13.11.16

H13.3.16

H23.3.31

H13.11.16

H13.3.16

H23.3.31

H14.6.21

H14.3.20

H24.3.31

−

−

○

A-5

クレスト安田ビル○

B-1

アルカイースト○

東京建物株式会社

H13.11.16

B-2

JPR千葉ビル○有限会社フォレス
ト・グリーン

H13.12.13

B-3

朝日生命横浜日本大通りビル

○

B-1

田無アスタ

○

B-2

ツルミフーガ１○

B-4

安田生命池袋ビル○

B-5

新横浜第二センタービル

○

三菱信託
銀行

始期

H13.11.16

新麹町ビル（追加取得部分）

有限会社クアトロ
・キャピタル

契約期間
受託者
名

56,169みずほ信託銀行

光正商事株式会社

H14.9.25−

H13.11.16

H13.3.16

H23.3.31

C-1

新潟駅南センタービル○

有限会社クアトロ
・キャピタル

C-2

安田生命大阪ビル○

大成建設株式会社

H13.12.25

H13.12.25

H23.12.31

H13.11.16

H13.3.16

H23.3.31

H13.11.16

H13.11.16

H23.11.30

H13.3.16

H23.3.31

C-3

安田生命天六ビル○

有限会社クアトロ
・キャピタルC-4

東京建物本町ビル○

東京建物株式会社

H13.11.16
H13.12.18

H13.12.18

H23.12.31

H13.11.16

H13.3.16

H23.3.31

H13.11.16

H13.3.16

H23.3.31

H13.11.16

H13.3.16

H23.3.31

H13.4.24

H23.4.23

H13.4.24

H23.4.23

C-5

朝日生命高松第二ビル○

有限会社クアトロ
・キャピタル

C-6

JPR高松ビル○有限会社ブルーリッ
ジ・エス・ブイ・ビー

C-7

安田生命博多ビル○

朝日生命福岡第三・第四ビル○

C-9

安田生命那覇ビル○

C-10

NORTH33ビル○

C-11

パークイースト札幌○

C-12

損保ジャパン仙台ビル

○

C-13

損保ジャパン和歌山ビル

○

C-14

天神121ビル○

C-15

ＳＫ広島ビル

○

みずほ
信託銀行

有限会社ケイアンド
イーインベストメント

H14.6.18

株式会社損害保険
ジャパン

H14.6.26

H14.6.26

H24.6.30

H14.6.26

H14.6.26

H24.6.30

H14.3.19

H24.3.31

H14.10.4

H24.9.30

有限会社クアトロ
・キャピタル有限会社広島インベストメントH14.6.18

H14.6.21
H14.10.4

ＵＦＪ
信託銀行

みずほ
信託銀行

（注1） 本表における「東京都心」、「東京周辺部」、「地方」の区分は次の通りです。（以下、同じです。）「東京都心」
千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区「東京周辺部」
東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県「地方」
その他の地域- 139 -

−

上
段
の
金
額
に
含
ま
れ
て
い
ま
す

︒

C-8

有限会社クアトロ
・キャピタル

年額
信託報酬
（千円）

② 組入資産明細（不動産の所在地、所有形態、建物の概要）
地
域
区
分

所有形態
用 物件
途 番号

不動産等
の名称

所在地

A-1

兼松ビル

A-2
東
京
都
心

A-3

東京都中央区京橋

所有権（共有)持分割合：79.4％

所有権（共有)持分割合：79.4％

兼松ビル別館

東京都中央区京橋

所有権（共有)持分割合：79.4％

所有権（共有)持分割合：79.4％

安田生命人形町ビル

東京都中央区
日本橋人形町所有権

所有権

所有権（共有)持分割合：49.0％

区分所有権

所有権（共有）持分割合：21.0％

区分所有権

東京都千代田区
神田錦町

所有権

所有権

東京都墨田区錦糸

所有権（共有)持分割合：41.1％

区分所有権

所有権

所有権

商
業
施
設

クレスト安田ビル
アルカイースト

B-2

JPR千葉ビルB-3

朝日生命横浜日本大通りビル

B-1

田無アスタ

千葉県千葉市
中央区新町
神奈川県横浜市
中区日本大通東京都西東京市
田無町
神奈川県横浜市
鶴見区豊岡町所有権

所有権

所有権（共有)持分割合：42.1％

区分所有権（共有)持分割合：52.9％

所有権（共有)持分割合：64.4％

区分所有権

B-2

ツルミフーガ１

B-4

安田生命池袋ビル

東京都豊島区東池袋

所有権

所有権

新横浜第二センタービル

神奈川県横浜市港北区新横浜

所有権（共有）持分割合：50.0％

所有権（共有）持分割合：50.0％

新潟県新潟市米山

所有権（共有)持分割合：52.7％

区分所有権大阪府大阪市北区梅田
大阪府大阪市
北区浪花町
大阪府大阪市
中央区本町

所有権（共有)持分割合：33.3％

所有権（共有)持分割合：33.3％

所有権

所有権

所有権（共有)持分割合：64.3％

区分所有権及び区分所有権の共有持分（82.9%）

B-5
C-1

事
務
所

東京都千代田区麹町
新麹町ビル（追加取得部分）

B-1

地
方

建物

A-4

A-5

東
京
周
辺
部

土地

新麹町ビル
事
務
所

建物の概要

新潟駅南センタービル

C-2

安田生命大阪ビル

C-3

安田生命天六ビル

C-4

東京建物本町ビル

C-5

朝日生命高松第二ビル

香川県高松市寿町

所有権

所有権

C-6

JPR高松ビル

香川県高松市寿町

所有権

所有権

C-7

安田生命博多ビル

C-8

朝日生命福岡第三・第四ビル

C-9

安田生命那覇ビル

C-10

NORTH33ビル

C-11

パークイースト札幌

C-12

損保ジャパン仙台ビル

C-13

損保ジャパン和歌山ビル

C-14

天神121ビル

C-15

ＳＫ広島ビル

福岡県福岡市
博多区博多駅前
福岡県福岡市博多区住吉
沖縄県那覇市松山
北海道札幌市中央区
北三条西三丁目
北海道札幌市中央区
南一条東一丁目
宮城県仙台市
宮城野区榴岡和歌山県和歌山市
美園町
福岡県福岡市中央区天神
広島県広島市
中区三川町

所有権

所有権

所有権

（第三）所有権（第四）所有権

所有権

所有権

所有権

区分所有権

所有権

所有権

所有権

所有権

所有権

所有権

所有権（共有)持分割合：52.2％

区分所有権

所有権

所有権

（注1） 「所有形態」に記載の「持分割合」は小数点以下第2位を四捨五入しています。
（注2） 「構造・階数」の略称は、それぞれ次を表しています。
S：鉄骨造、RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造（注3） 「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。

- 140 -

構造
階数
S・RC・SRC
B2/13F
SRC
B1/8F
SRC・RC
B1/8F

竣工年月
平成5年2月
平成5年2月
平成元年12月

SRC
B1/9F

昭和59年10月

SRC
B1/9F
S・SRC
B3/19F
S・SRC
B1/13F
SRC
B1/11F
SRC
B2/17F
SRC
B2/7F
SRC
B1/9F
S・SRC
B2/12F
S・SRC
B1/10F
S・SRC
B2/31F
SRC
B1/8F
SRC
B3/9F
SRC
8F
SRC
B1/10F
S・RC
B1/12F

平成11年9月(第三）SRC B1/10F(第四）SRC 7F

S・SRC
12F
SRC
B1/12F
SRC
B1/8F
SRC
B1/12F
S
9F
S・SRC
13F
SRC
B1/9F

平成9年3月
平成3年1月
平成元年10月
平成7年2月
昭和60年9月
昭和55年10月
平成3年8月
平成8年3月平成12年6月
平成3年6月
昭和45年2月
昭和56年8月
昭和57年9月
昭和59年3月増築
昭和60年6月(第三）昭和59年2月(第四）昭和61年10月

平成3年10月
平成4年2月
昭和60年11月
平成9年12月
平成8年7月平成12年7月
平成元年12月

③ 組入資産明細（敷地面積と延床面積等）
地
域
区
分

東
京
都
心

東
京
周
辺
部

地
方

不動産等
の名称

用
途

事
務
所

一棟全体

所有形態

持分対応
面積

兼松ビル

1,751.13

共有

1,390.40

14,995.09

共有

679.06共有

539.17

4,351.46

共有

3,455.06

安田生命人形町ビル

550.06

単独所有

550.06

4,117.70

単独所有

4,117.70

657.80共有

5,152.98

区分所有

新麹町ビル
新麹町ビル（追加取得部分）

322.05137.87

11,906.10

2,067.34
884.22

クレスト安田ビル

636.90単独所有

636.904,790.68

単独所有

4,790.68

アルカイースト

3,755.01

共有

1,542.58

34,281.86

区分所有

6,911.25

JPR千葉ビル

1,382.35

単独所有

1,382.35

9,072.57

単独所有

9,072.57

朝日生命横浜日本大通りビル

1,100.59

単独所有

1,100.59

9,146.52

単独所有

9,146.52

田無アスタ

12,326.30

共有

5,183.52

80,675.27 区分所有部分の共有

ツルミフーガ１

1,962.18

共有

1,264.43

13,543.32

区分所有7,422.67

安田生命池袋ビル

772.77

単独所有

772.77

6,468.08

単独所有

6,468.08

新横浜第二センタービル

841.71共有

420.86

7,781.93

共有

3,890.97

新潟駅南センタービル

2,706.99

共有

1,425.54

19,950.42

区分所有

5,444.58

安田生命大阪ビル

5,999.33

共有

1,999.78

52,982.94

共有

17,660.98

安田生命天六ビル

642.06

単独所有

642.06

3,851.23

単独所有

3,851.23

東京建物本町ビル

1,432.64

共有

920.7914,619.52

区分所有と区分所有部分の共有

7,709.76

商業
施設

20,727.97

朝日生命高松第二ビル

579.99

単独所有

579.993,471.55

単独所有

3,471.55

JPR高松ビル

1,407.78

単独所有

1,407.78

7,409.08

単独所有

7,409.08

事務所

安田生命博多ビル

1,214.63

単独所有

1,214.63

9,791.91

単独所有

9,791.91

朝日生命福岡第三・第四ビル

2,500.86

単独所有

2,500.86(第三)7,683.01(第四)3,723.68

単独所有(第三)7,683.01(第四)3,723.68

安田生命那覇ビル

959.87

単独所有

959.875,780.71

単独所有

5,780.71

NORTH33ビル

1,382.12

単独所有

1,382.12

10,568.23

区分所有9,836.23

パークイースト札幌

1,808.26

単独所有

1,808.26

10,865.75

単独所有

10,865.75

損保ジャパン仙台ビル

1,895.67

単独所有

1,895.67

10,783.52

単独所有

10,783.52

損保ジャパン 和歌山ビル

1,128.45

単独所有

1,128.45

6,715.07

単独所有

6,715.07

天神121ビル

1,164.39

共有

607.868,690.95

区分所有

3,117.09

502.41

単独所有

502.41

4,268.70

単独所有

4,268.70

51,741.31−

34,219.62

375,533.73−

208,973.99

4,274.95

3,576.45

33,407.91

8.3%

10.5%

8.9%

13.0%

22,140.91

11,667.10

160,969.55

63,640.03

合計
東京都心合計占有比率
東京周辺部合計
占有比率
地方合計
占有比率

用
途
別

所有形態

全体敷地

延床面積又は専有部分の面積等（㎡）
持分
面積

兼松ビル別館

ＳＫ広島ビル

地域
別

敷地面積（㎡）

事務所合計
占有比率
商業施設合計占有比率27,221.10

42.8%

34.1%

42.9%

30.5%

25,325.45

18,976.07

181,156.27

118,112.85

48.9%

55.5%

48.2%

56.5%

37,452.83
72.4%
14,288.48
27.6%

27,771.66
81.2%
6,447.96
18.8%

281,315.14
74.9%
94,218.59
25.1%

180,823.35
86.5%
28,150.64
13.5%（注1）「敷地面積」のうち、「全体敷地」は建物敷地全体の面積（他の区分所有者又は共有者の持分を含みます。）を登記簿に基づき記載しています。また、「持分面積」は「全体敷地」のうち、本投資法人の保有に係る面積を記載しています。
（注2）「延床面積又は専有部分の面積等」のうち、「一棟全体」は、建物一棟全体の面積（他の区分所有者又は共有者の持分を含みます。）を登記簿に基づき記載しています。また、「持分対応面積」は所有形態に応じて次のような面積を記載しています。
建物の所有形態
単独所有
共有
区分所有
区分所有部分の共有

持分対応面積の内容
一棟全体の延床面積
一棟全体の延床面積×共有持分
専有部分の面積
専有部分の面積×共有持分- 141 -

④
地
域
区
分

東
京
都
心

東
京
周
辺
部

地
方

組入資産明細（長期修繕費見積と地震リスク関係）
用
途

事
務
所

商
業
施
設

事
務
所

長期修繕費用見積合計(千円）

不動産等
の名称

物件
番号

年平均額

A-1

兼松ビル

360,865

24,058A-2

兼松ビル別館

141,515

9,434

A-3

安田生命人形町ビル

180,970

12,065

新麹町ビル

96,0706,405

新麹町ビル（追加取得部分）

41,1302,742

A-5

クレスト安田ビル

102,270

6,818

B-1

アルカイースト

153,220

10,215

B-2

JPR千葉ビル

283,432

18,895B-3

朝日生命横浜日本大通りビル

395,980

26,399B-1

田無アスタ

349,888

23,326B-2

ツルミフーガ１

579,240

38,616

A-4

B-4

安田生命池袋ビル

603,470

40,231

B-5

新横浜第二センタービル

191,815

12,788C-1

新潟駅南センタービル

91,334

6,089

C-2

安田生命大阪ビル

271,683

18,112

C-3

安田生命天六ビル

227,020

15,135C-4

東京建物本町ビル

445,250

29,683C-5

朝日生命高松第二ビル

255,360

17,024

C-6

JPR高松ビル

482,470

32,165

C-7

安田生命博多ビル

564,920

37,661

C-8

朝日生命福岡第三・第四ビル

C-9
C-10

株式会社
竹中工務店

株式会社
日建設計
株式会社
竹中工務店
株式会社
日建設計
株式会社
竹中工務店

株式会社
日建設計

株式会社
竹中工務店
株式会社
竹中工務店
株式会社
日建設計
株式会社
竹中工務店

作成年月

PML

地震保険
の有無

5.9%

―

14.2%

―

平成12年12月

7.8%―

平成13年5月

13.3%―

平成13年11月

13.7%―

平成13年1月

4.9%―

平成13年11月

5.7%

―

28.7%

有

10.7%

―

10.0%

―

平成13年11月

19.1%

有

平成14年8月

18.8%(注3)

有(注3)

平成13年11月

平成13年1月

平成13年1月

0.8%―

平成13年11月

4.4%―

平成13年1月

9.6%

―

株式会社
日建設計

平成13年5月

10.7%―

平成13年1月

11.2%

―

株式会社
竹中工務店

平成13年11月

14.1%

有(注4)

7.8%

―

平成13年1月（第三）8.2%（第四）7.0%

―

株式会社
日建設計

516,830

34,455

安田生命那覇ビル

273,500

18,233

9.4%―

NORTH33ビル

338,427

22,562

3.6%

―

7.3%

―

4.6%

―

C-11

パークイースト札幌

493,375

32,892

C-12

損保ジャパン仙台ビル

357,691

23,846

C-13

損保ジャパン 和歌山ビル

297,527

19,835

C-14

天神121ビル

196,277

13,085C-15

ＳＫ広島ビル

214,720

14,3158,506,245

567,083

合計

作成者

地震リスク関係

日建設計
マネジメントソリューションズ
株式会社

株式会社
竹中工務店
日建設計
マネジメントソリューションズ
株式会社−

平成14年4月

平成14年3月
8.4%―

平成13年11月

7.0%―

平成14年9月

14.9%

―

−

3.6%

―

（注1）長期修繕費用見積の意味については、後記「b. 個別不動産及び信託不動産概要」をご参照下さい。
（注2）上記PML（Probable Maximum Loss）は株式会社篠塚研究所作成の地震リスク評価報告書に基づいています。
なお、PMLの意味については、後記「b. 個別不動産及び信託不動産概要」をご参照下さい。
（注3） 設備機器の転倒防止対策工事を実施したことにより、上記記載のPMLの数値が14.3%に減少したため、平成15年3月に地震保険を中途解約しており、本書の日付現在地震保険は付保していません。
（注4） 平成14年12月31日までに設備機器の転倒防止対策工事を実施したことにより、PMLの数値が従前の15.10％から上記記載の14.1％に減少したため、平成
15年2月に地震保険を中途解約しており、本書の日付現在地震保険は付保していません。

- 142 -

⑤
地
域
区
分

東
京
都
心

東
京
周
辺
部

地
方

組入資産明細（価格関係）
①取得価格
不動産等
の名称

用
途

事
務
所

（千円）

構成
割合

（千円）

構成
割合

取得価格
比率

評価
損益

（＝③／①）（＝③−②）

16,276,000

17.2%

16,293,907

17.3%

15,600,000

16.5%

95.8%

△ 693,907

兼松ビル別館

2,874,000

3.0%

2,857,610

3.0%

2,680,000

2.8%

93.2%

△ 177,610

安田生命人形町ビル

2,100,000

2.2%

2,071,724

2.2%

1,990,000

2.1%

94.8%

△ 81,724

新麹町ビル

1,670,000

1.8%

1,662,162

1.8%

1,583,000

1.7%

94.8%

△ 79,162

新麹町ビル（追加取得部分）

550,000

0.6%

569,7270.6%

677,000

0.7%

123.1%

107,272

クレスト安田ビル

4,000,000

4.2%

3,984,729

4.2%

3,770,000

4.0%

94.3%

△ 214,729

アルカイースト

5,880,000

6.2%

5,754,653

6.1%

6,050,000

6.4%

102.9%

295,346

JPR千葉ビル

2,350,000

2.5%

2,378,991

2.5%

2,370,000

2.5%

100.9%△ 8,991

朝日生命横浜日本大通りビル

2,927,000

3.1%

2,855,561

3.0%

2,805,000

3.0%

95.8%

△ 50,561

商
業
施
設

田無アスタ

10,200,000

10.8%

9,934,487

10.5%

10,850,000

11.5%

106.4%

915,512

ツルミフーガ１

3,040,000

3.2%

3,001,314

3.2%

3,120,000

3.3%

102.6%

118,685

安田生命池袋ビル

2,040,000

2.2%

2,062,391

2.2%

2,040,000

2.2%

100.0%△ 22,391

新横浜第二センタービル

920,000

1.0%

958,3191.0%

1,080,000

1.1%

117.4%

121,680

新潟駅南センタービル

2,140,000

2.3%

2,088,447

2.2%

2,190,000

2.3%

102.3%

101,552

安田生命大阪ビル

8,300,000

8.8%

8,183,217

8.7%

8,330,000

8.8%

100.4%

146,782

安田生命天六ビル

418,000

0.4%

419,4460.4%

514,000

0.5%

123.0%

94,553

東京建物本町ビル

4,150,000

4.4%

4,186,519

4.4%

4,160,000

4.4%

100.2%△ 26,519

朝日生命高松第二ビル

872,000

0.9%

927,1971.0%

831,000

0.9%

95.3%

△ 96,197

JPR高松ビル

2,130,000

2.3%

2,177,358

2.3%

1,740,000

1.8%

81.7%

△ 437,358

事
務所

安田生命博多ビル

2,900,000

3.1%

2,889,533

3.1%

2,738,000

2.9%

94.4%

△ 151,533

朝日生命福岡第三・第四ビル

2,873,000

3.0%

2,849,244

3.0%

2,854,000

3.0%

99.3%

4,755

安田生命那覇ビル

1,560,000

1.6%

1,602,126

1.7%

1,600,000

1.7%

102.6%△ 2,126NORTH33ビル

3,700,000

3.9%

3,762,037

4.0%

3,690,000

3.9%

99.7%

△ 72,037

パークイースト札幌

2,150,000

2.3%

2,186,411

2.3%

2,360,000

2.5%

109.8%

173,588

損保ジャパン仙台ビル

3,150,000

3.3%

3,132,109

3.3%

3,270,000

3.5%

103.8%

137,890

損保ジャパン 和歌山ビル

1,670,000

1.8%

1,660,787

1.8%

1,690,000

1.8%

101.2%

29,212天神121ビル

2,810,000

3.0%

2,804,490

3.0%

2,820,000

3.0%

100.4%

15,509ＳＫ広島ビル

947,240

1.0%

979,638

1.0%

1,011,000

1.1%

106.7%

31,361

94,597,240

100.0%

94,234,147

100.0%

94,413,000

100.0%

99.8%

178,852

95.7%△ 1,139,862△ 637.3%
1,369,280
765.6%△ 50,565△ 28.3%東京都心合計占有比率
東京周辺部合計
占有比率
地方合計
占有比率
事務所合計
用
途
別

構成
割合

（千円）

③期末算定価格（期末評価額）

兼松ビル

合計

地
域
別

②貸借対照表価額

27,470,000
29.0%
27,357,000
28.9%
39,770,240
42.0%

27,439,862
29.1%
26,945,719
28.6%
39,848,565
42.3%

26,300,000
27.9%
28,315,000
30.0%
39,798,000
42.2%

81,357,240

81,298,344

80,443,000

占有比率

86.0%

86.3%

85.2%

占有比率

13,240,000
14.0%

12,935,802
13.7%

13,970,000
14.8%

商業施設合計103.5%
100.1%

98.9%△ 855,344△ 478.2%

105.5%

1,034,197
578.2%（注1） 取得価格は、当該不動産等の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない、売買契約書等に記載された売買価額を記載しています。
（注2） 貸借対照表価額とは取得価格に、取得時の付随費用、取得日以降実施した資本的支出及び減価償却費を考慮して求めた期末帳簿価格をいいます。
（注3） 「期末算定価格（期末評価額）」は、投資法人の計算に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。（平成14年12月31日を基準時点としています。）（注4） 構成割合は全27物件（新麹町ビルは、第2期に取得した部分と第1期より保有している部分とを合わせて1物件としています。）の合計額に占めるそれぞれの物
件、項目の割合を示しています。

- 143 -

⑥

組入資産明細（総賃貸可能面積、総賃貸面積、稼働率、テナント数）
地
域
区
分

東
京
都
心

東
京
周
辺
部

地
方

不動産等
の名称

用
途

事
務
所

構成
割合

（㎡）

稼働率
各物件期末
稼働率

マーケット
稼働率

ﾃﾅﾝﾄ数

7,958.59

4.7%

7,757.74

97.5%

92.3%

11

兼松ビル別館

2,291.13

1.4%

2,291.13

100.0%

92.3%

1

安田生命人形町ビル

2,777.68

1.6%

2,777.68

100.0%

93.6%

4

新麹町ビル

2,105.44

1.2%

2,105.44

100.0%

94.2%

8

新麹町ビル（追加取得部分）

901.360.5%

901.36100.0%

94.2%

3

クレスト安田ビル

3,265.34

1.9%

2,747.15

84.1%

90.7%

5

アルカイースト

7,050.10

4.2%

7,050.10

100.0%

94.1%

4

JPR千葉ビル

5,557.05

3.3%

4,310.43

77.6%

77.9%

22

朝日生命横浜日本大通りビル

6,055.56

3.6%

4,452.00

73.5%

89.7%

5

田無アスタ

31,121.71

18.4%

31,121.71

100.0%

−

1

商
業
施
設

ツルミフーガ１

9,578.60

5.7%

9,578.60

100.0%−

1

安田生命池袋ビル

4,529.11

2.7%

2,860.88

63.2%

94.8%

7

新横浜第二センタービル

2,640.40

1.6%

2,640.40

100.0%

90.6%

11

新潟駅南センタービル

5,206.88

3.1%

5,206.88

100.0%

89.2%

18

安田生命大阪ビル

9,588.16

5.7%

9,588.16

100.0%

94.2%

20

安田生命天六ビル

2,395.12

1.4%

2,395.12

100.0%

84.9%

6

東京建物本町ビル

7,210.25

4.3%

7,210.25

100.0%

88.8%

11

朝日生命高松第二ビル

2,518.31

1.5%

1,971.08

78.3%

84.7%

18

JPR高松ビル

5,057.83

3.0%

3,628.68

71.7%

84.7%

18

安田生命博多ビル

6,569.71

3.9%

5,865.97

89.3%

88.8%

25

朝日生命福岡第三・第四ビル

8,409.60

5.0%

7,765.72

92.3%

88.8%

15

安田生命那覇ビル

3,947.07

2.3%

3,736.07

94.7%

−

13

事
務
所

NORTH33ビル

6,642.76

3.9%

6,303.43

94.9%

93.5%

15

パークイースト札幌

7,647.09

4.5%

6,708.83

87.7%

90.0%

19

損保ジャパン仙台ビル

7,046.45

4.2%

7,046.45

100.0%

92.7%

10

損保ジャパン 和歌山ビル

4,892.17

2.9%

4,734.59

96.8%

85.1%

16

天神121ビル

3,292.02

1.9%

2,862.52

87.0%

89.2%

9

ＳＫ広島ビル2,732.29

1.6%

2,151.92

78.8%

91.0%

15

168,987.78 100.0%

157,770.29

93.4%

−

311

19,299.54
11.4%

18,580.50
11.8%

96.3%

66,532.53

62,014.12

93.2%

51

39.4%
83,155.71
49.2%

39.3%
77,175.67
48.9%

92.8%

16.4%
228
73.3%

128,287.47

117,069.98

91.3%

75.9%

74.2%

40,700.31

40,700.31

24.1%

25.8%

東京都心合計占有比率
東京周辺部合計
占有比率
地方合計
占有比率
事務所合計
用
途
別

（㎡）

総賃貸面積
（持分対応）

兼松ビル

合計

地
域
別

総賃貸可能面積（持分対応）

占有比率
商業施設合計
占有比率

32
10.3%

309
99.4%

100.0%

2
0.6%（注 1） 「総賃貸可能面積（持分対応）」は、建物・施設における貸付が可能な事務所、店舗及び倉庫の契約上の合計面積（共用部分等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。
）について本投資法人の持分に対応する面積を記載しています。
（注 2） 「総賃貸面積（持分対応）」は、総賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている契約上の面積（駐車場、袖看板等の建物床の貸付けではない賃貸借契約は含みません。
）について本投資法人の持分に対応する面積を記載しています。
（注 3） 期末稼働率は、小数点以下第 2 位を四捨五入しています。
（注 4） マーケット稼働率は、株式会社生駒データサービスシステムより提供を受けた平成 14 年 12 月時点の各地域毎の稼働率を記載しており、情報がないものについては「−」で表示しています。
（注 5） 期末テナント数については、１テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわたる
場合には、複数テナントとする方法で延べテナント数を算定しています。

- 144 -

⑦

組入資産明細（賃貸事業収入）
賃貸事業収入
地
域
区
分

東
京
都
心

東
京
周
辺
部

地
方

不動産等
の名称

用
途

平成14年7月1日〜平成14年12月31日
（千円）

事
務
所

兼松ビル

535,86110.8%

483,026

112,247

2.3%

99,645安田生命人形町ビル

109,872

2.2%

99,888

新麹町ビル

77,917

1.6%

75,527

新麹町ビル（追加取得部分）

6,937

0.1%

6,748

クレスト安田ビル

144,0592.9%

138,008

アルカイースト

372,335

7.5%

299,721

JPR千葉ビル

155,0233.1%

140,271

朝日生命横浜日本大通りビル

135,677

2.7%

125,825

田無アスタ

672,182

13.5%

672,182

ツルミフーガ１

153,278

3.1%

153,278

安田生命池袋ビル

91,0591.8%

88,491

新横浜第二センタービル

38,9130.8%

38,117

新潟駅南センタービル

133,529

2.7%

123,112

安田生命大阪ビル

354,747

7.1%

321,278

安田生命天六ビル

59,538

1.2%

53,624

商業
施設

東京建物本町ビル

271,398

5.5%

247,131

朝日生命高松第二ビル

57,386

1.2%

52,309

JPR高松ビル

110,477

2.2%

104,143

安田生命博多ビル

158,911

3.2%

147,716

朝日生命福岡第三・第四ビル

215,594

4.3%

174,281

安田生命那覇ビル

116,186

2.3%

105,805

NORTH33ビル

221,499

4.5%

204,417

パークイースト札幌

190,151

3.8%

164,722

事
務所

損保ジャパン仙台ビル

205,924

4.1%

198,704

損保ジャパン 和歌山ビル

125,9212.5%

117,180

天神121ビル

116,658

2.3%

106,605

ＳＫ広島ビル

29,637

0.6%

26,378

4,972,930

100.0%

4,568,143

東京都心合計占有比率
東京周辺部合計
占有比率
地方合計
占有比率
事務所合計
用
途
別

占有比率
商業施設合計
占有比率

（注 1）
（注 2）
（注 3）

うち定額収入（千円）

兼松ビル別館

合計

地
域
別

構成
割合

986,896

902,84519.8%
1,618,469
32.5%
2,367,563
47.6%

19.8%
1,517,887
33.2%
2,147,410
47.0%

4,147,469

3,742,682

83.4%

81.9%

825,461

825,461

16.6%

18.1%

構成割合は各項目の合計額に占める物件ごと又は分類ごとの割合を示しています。なお、小数点以下第 2 位を四捨五入しています。
賃貸事業収入は基準期間における各物件ごとの営業収益（賃料、共益費、附加使用料等を含む。
）を示しています。
「定額収入」とは賃貸事業収入のうち、契約にて金額が取り決められている賃料、共益費等の収入を示しています。（附加使用料等の変動収入を除きます。
）- 145 -

⑧ 組入資産明細（NOI 関係）
地
域
区
分

東
京
都
心

東
京
周
辺
部

地
方

取得日
不動産等
の名称

用
途

平成14年7月1日〜平成14年12月31日
（千円）

事
務
所

年換算
ＮＯＩ利回り構成
割合

H13.12.27

16,276,000

399,043

4.9%

11.4%

兼松ビル別館

H13.12.27

2,874,000

84,633

5.8%

2.4%

安田生命人形町ビル

H13.11.16

2,100,000

72,574

6.9%

2.1%

新麹町ビル

H13.11.16

1,670,000

55,902

6.6%

1.6%

新麹町ビル（追加取得部分）

H14.11.21

550,000

5,446

8.8%

0.2%

クレスト安田ビル

H14.6.21

4,000,000

118,041

5.9%

3.4%

アルカイーストH13.11.16

5,880,000

165,768

5.6%

4.8%

JPR千葉ビルH13.12.13

2,350,000

84,023

7.1%

2.4%

朝日生命横浜日本大通りビル

H13.11.16

2,927,000

83,179

5.6%

2.4%

商
業
施
設

田無アスタ

H13.11.16

10,200,000

587,142

11.4%

16.8%

ツルミフーガ１

H13.11.16

3,040,000

124,570

8.1%

3.6%

安田生命池袋ビル

H14.6.21

2,040,000

64,382

6.3%

1.8%

新横浜第二センタービル

H14.9.25

920,000

29,432

11.9%

0.8%

新潟駅南センタービル

H13.11.16

2,140,000

83,833

7.8%

2.4%

安田生命大阪ビル

H13.12.25

8,300,000

199,798

4.8%

5.7%

安田生命天六ビル

H13.11.16

418,000

25,810

12.2%

0.7%

東京建物本町ビル

H13.11.16

4,150,000

200,304

9.6%

5.7%

朝日生命高松第二ビル

H13.11.16

872,000

36,5148.3%

1.0%

JPR高松ビルH13.12.18

2,130,000

64,1866.0%

1.8%

安田生命博多ビル

H13.11.16

2,900,000

102,480

7.0%

2.9%

朝日生命福岡第三・第四ビル

H13.11.16

2,873,000

143,555

9.9%

4.1%

安田生命那覇ビル

H13.11.16

1,560,000

75,674

9.6%

2.2%

NORTH33ビル

H14.6.18

3,700,000

169,596

9.1%

4.9%

パークイースト札幌

H14.6.18

2,150,000

141,490

13.1%

4.1%

事
務
所

損保ジャパン仙台ビル

H14.6.26

3,150,000

163,273

10.3%

4.7%

損保ジャパン 和歌山ビル

H14.6.26

1,670,000

96,561

11.5%

2.8%

天神121ビル

H14.6.21

2,810,000

88,2826.2%

2.5%

ＳＫ広島ビルH14.10.4

947,240

23,314

10.1%

0.7%

2001/11/16

94,597,240

3,488,818

7.4%

100.0%

735,64221.1%
1,138,499
32.6%
1,614,677
46.3%

5.4%

H13.11.16

27,470,000
29.0%
27,357,000
28.9%
39,770,240
42.0%
81,357,240
86.0%
13,240,000
14.0%

2,777,105
79.6%
711,71220.4%

東京都心合計占有比率
東京周辺部合計
占有比率
地方合計
占有比率

用
途
別

（千円）

兼松ビル

合計

地
域
別

NOI

取得価格

事務所合計
占有比率
商業施設合計

H13.11.16

占有比率

8.4%
8.2%

6.9%
10.7%

（注 1） 取得価格は、当該不動産等の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない売買契約書等に記載された売買価額を記載しています。
（注 2） NOI とは、ネットオペレーティングインカムをいい、基準期間における当該不動産に係る賃貸事業収入合計から賃貸事業費用合計を控除した金額をいいます。ただし、この場合の賃貸事業費用合計には減価償却費は含みません。
（注 3） 年換算 NOI 利回りは NOI を各物件の取得価格で除した割合を期首から（追加物件については各物件の取得日から）基準期間の期末までの稼働日数に応じて年換算した利回りを示しています。
（注 4） 構成割合は各項目の合計額に占める物件ごと又は分類ごとの割合を示しています。なお、小数点以下第 2 位を四捨五入しています。

- 146 -

⑨ 組入資産明細（NCF 関係）
地
域
区
分

東
京
都
心

東
京
周
辺
部

地
方

不動産等
の名称

用
途

取得日

（千円）

事
務
所

資本的支出

NCF

（千円）

（千円）

（千円）

年換算
ＮＣＦ利回り

構成
割合

兼松ビル

H13.12.27

16,276,000

399,043

1,570

397,472

4.8%

11.9%

H13.12.27

2,874,000

84,633476

84,157

5.8%

2.5%

安田生命人形町ビル

H13.11.16

2,100,000

72,574275

72,299

6.8%

2.2%

新麹町ビル

H13.11.16

1,670,000

55,902−

55,902

6.6%

1.7%

新麹町ビル（追加取得部分）

H14.11.21

550,000

5,446−

クレスト安田ビル

H14.6.21

4,000,000

118,041

アルカイーストH13.11.16

5,880,000

165,768

JPR千葉ビルH13.12.13

2,350,000

84,023

7,781

朝日生命横浜日本大通りビル

H13.11.16

2,927,000

83,179

5,565

商
業
施
設

250
−

5,446

8.8%

0.2%

117,791

5.8%

3.5%

165,768

5.6%

5.0%

76,241

6.4%

2.3%

77,614

5.3%

2.3%

田無アスタ

H13.11.16

10,200,000

587,142−

587,142

11.4%

17.6%

ツルミフーガ１

H13.11.16

3,040,000

124,570−

124,570

8.1%

3.7%

安田生命池袋ビル

H14.6.21

2,040,000

64,382237

64,1456.2%

1.9%

新横浜第二センタービル

H14.9.25

920,000

29,432277

29,154

11.8%

0.9%

新潟駅南センタービル

H13.11.16

2,140,000

83,833安田生命大阪ビル

H13.12.25

8,300,000

199,798

安田生命天六ビル

H13.11.16

418,000

25,810

東京建物本町ビル

H13.11.16

4,150,000

200,304

朝日生命高松第二ビル

H13.11.16

872,000

36,514260

83,5737.7%

2.5%

199,798

4.8%

6.0%

385

25,425

12.1%

0.8%

14,347

185,957

8.9%

5.6%

40,880△ 4,365△ 1.0%△ 0.1%−

JPR高松ビルH13.12.18

2,130,000

64,1862,459

61,727

5.7%

1.8%

安田生命博多ビル

H13.11.16

2,900,000

102,480

8,111

94,368

6.5%

2.8%

朝日生命福岡第三・第四ビル

H13.11.16

2,873,000

143,555

13,082

130,472

9.0%

3.9%

安田生命那覇ビル

H13.11.16

1,560,000

75,67444,76130,913

3.9%

0.9%

事
務
所

NORTH33ビル

H14.6.18

3,700,000

169,596

5,785

163,811

8.8%

4.9%

パークイースト札幌

H14.6.18

2,150,000

141,490

1,670

139,820

12.9%

4.2%
4.9%

損保ジャパン仙台ビル

H14.6.26

3,150,000

163,273

163,273

10.3%

損保ジャパン 和歌山ビル

H14.6.26

1,670,000

96,561

170

96,391

11.4%

2.9%

天神121ビル

H14.6.21

2,810,000

88,282

2,565

85,7166.1%

2.6%

ＳＫ広島ビルH14.10.4

947,240

23,314

23,314

10.1%

0.7%

H13.11.16

94,597,240

3,488,818

150,910

3,337,907

7.1%

100.0%

735,64221.1%
1,138,499
32.6%
1,614,677
46.3%

2,572
1.7%
13,861
9.2%
134,47789.1%

733,070
22.0%
1,124,637
33.7%
1,480,199
44.3%

5.4%

H13.11.16

27,470,000
29.0%
27,357,000
28.9%
39,770,240
42.0%
81,357,240
86.0%
13,240,000
14.0%

2,777,105
79.6%
711,71220.4%

150,910100.0%
00.0%

2,626,194
78.7%
711,712
21.3%

6.5%

東京都心合計占有比率
東京周辺部合計
占有比率
地方合計
占有比率

用
途
別

NOI

兼松ビル別館

合計

地
域
別

平成14年7月1日〜平成14年12月31日

取得価格

事務所合計
占有比率
商業施設合計占有比率

H13.11.16

−

−

8.3%
7.5%

10.7%

（注 1） NCF とは、ネットキャッシュフローをいい、各不動産の NOI から資本的支出を控除した金額をいいます。
（注 2） 年換算 NCF 利回りは NCF を各物件の取得価格で除した割合を期首から（追加物件については各物件の取得日から）基準期間の期末までの稼働日数に応じて年換算した利回りを示しています。
（注 3） 構成割合は各項目の合計額に占める物件ごと又は分類ごとの割合を示しています。なお、小数点以下第 2 位を四捨五入しています。

- 147 -

⑩ 組入資産明細（償却後利益関係）
地
域
区
分

不動産等
の名称

用
途

取得日

期末
帳簿価格
（千円）

東
京
都
心

東
京
周
辺
部

地
方

事
務
所

（千円）

年換算
ROA

構成割合

H13.12.27

16,293,907

298,304

3.6%

11.2%

兼松ビル別館

H13.12.27

2,857,610

55,575

3.9%

2.1%

安田生命人形町ビル

H13.11.16

2,071,724

56,608

5.4%

2.1%

新麹町ビル

H13.11.16

1,662,162

51,026

6.1%

1.9%

新麹町ビル（追加取得部分）

H14.11.21

569,727

4,878

7.6%

0.2%

クレスト安田ビル

H14.6.21

3,984,729

89,6294.5%

3.4%

アルカイーストH13.11.16

5,754,653

107,746

3.7%

4.0%

JPR千葉ビルH13.12.13

2,378,991

59,023

4.9%

2.2%

朝日生命横浜日本大通りビル

H13.11.16

2,855,561

45,661

3.2%

1.7%

田無アスタ

H13.11.16

9,934,487

467,191

9.3%

17.5%

ツルミフーガ１

H13.11.16

3,001,314

105,504

7.0%

4.0%

商
業
施
設

安田生命池袋ビル

H14.6.21

2,062,391

54,961

5.3%

2.1%

新横浜第二センタービル

H14.9.25

958,319

21,4478.3%

0.8%

新潟駅南センタービル

H13.11.16

2,088,447

59,741

5.7%

2.2%

安田生命大阪ビル

H13.12.25

8,183,217

128,901

3.1%

4.8%

安田生命天六ビル

H13.11.16

419,446

20,283

9.6%

0.8%

東京建物本町ビル

H13.11.16

4,186,519

181,504

8.6%

6.8%

朝日生命高松第二ビル

H13.11.16

927,197

30,4706.5%

1.1%

JPR高松ビルH13.12.18

2,177,358

50,595

4.6%

1.9%

事
務
所

安田生命博多ビル

H13.11.16

2,889,533

84,064

5.8%

3.2%

朝日生命福岡第三・第四ビル

H13.11.16

2,849,244

124,272

8.7%

4.7%

安田生命那覇ビル

H13.11.16

1,602,126

52,5996.5%

2.0%

NORTH33ビル

H14.6.18

3,762,037

127,959

6.7%

4.8%

パークイースト札幌

H14.6.18

2,186,411

118,691

10.8%

4.5%

損保ジャパン仙台ビル

H14.6.26

3,132,109

117,277

7.4%

4.4%

損保ジャパン 和歌山ビル

H14.6.26

1,660,787

71,4508.5%

2.7%

天神121ビル

H14.6.21

2,804,490

62,257

4.4%

2.3%

合計

H14.10.4

979,638

17,8527.5%

0.7%

H13.11.16

94,234,147

2,665,482

5.7%

100.0%

27,439,862

556,022

29.1%

20.9%

26,945,719

861,537

28.6%

32.3%

39,848,565

1,247,922

42.3%

46.8%

81,298,344

2,092,785

86.3%

78.5%

12,935,802

572,696

13.7%

21.5%

東京都心合計占有比率
東京周辺部合計占有比率

H13.11.16

地方合計
占有比率
事務所合計
用
途
別

平成14年7月1日〜
平成14年12月31日

兼松ビル

ＳＫ広島ビル

地
域
別

償却後利益

占有比率
商業施設合計

H13.11.16

占有比率

4.1%
6.4%
6.3%

5.2%
8.8%

（注 1） ROA とはリターンオンアセットをいい、ここでの年換算 ROA は物件償却後利益（賃貸事業損益＝NOI−減価償却費）を各物件の期末帳簿価格で除した割合を期首から（追加物件については各物件の取得日から）基準期間の期末までの稼働日数に応じて年換算した利回りを示しています。
（注 2） 構成割合は各項目の合計額に占める物件ごと又は分類ごとの割合を示しています。なお、小数点以下第 2 位を四捨五入しています。

- 148 -

⑪

組入資産明細（減価償却費関係）
取得日
地
域
区
分

不動産等
の名称

用
途

減価償却費

取得価格

平成14年7月1日〜平成14年12月31日

土地

建物

（千円）

東
京
都
心

東
京
周
辺
部

地
方

事
務
所

対全体 対建物価格
価格

H13.12.27

16,276,000

11,211,000

5,065,000

100,739

12.2%

1.2%

4.0%

兼松ビル別館

H13.12.27

2,874,000

1,556,000

1,318,000

29,058

3.5%

2.0%

4.4%

安田生命人形町ビル

H13.11.16

2,100,000

1,290,000

810,000

15,966

1.9%

1.5%

3.9%

新麹町ビル

H13.11.16

1,670,000

1,324,000

346,000

4,875

0.6%

0.6%

2.8%

新麹町ビル（追加取得部分）

H14.11.21

550,000

431,000

119,000

567

0.1%

0.6%

2.9%

クレスト安田ビル

H14.6.21

4,000,000

2,264,000

1,736,000

28,412

3.5%

1.4%

3.3%

アルカイーストH13.11.16

5,880,000

2,310,000

3,570,000

58,021

7.0%

2.0%

3.3%

JPR千葉ビルH13.12.13

2,350,000

1,168,000

1,182,000

24,999

3.0%

2.1%

4.2%

朝日生命横浜日本大通りビル

H13.11.16

2,927,000

1,224,000

1,703,000

37,518

4.6%

2.6%

4.4%

田無アスタ

H13.11.16

10,200,000

3,612,000

6,588,000

119,950

14.6%

2.4%

3.6%

ツルミフーガ１

H13.11.16

3,040,000

1,849,000

1,191,000

19,065

2.3%

1.3%

3.2%

商
業
施
設

安田生命池袋ビル

H14.6.21

2,040,000

1,500,000

540,000

9,421

1.1%

0.9%

3.5%

新横浜第二センタービル

H14.9.25

920,000

312,000

608,000

7,984

1.0%

2.6%

3.9%

新潟駅南センタービル

H13.11.16

2,140,000

587,000

1,553,000

24,092

2.9%

2.3%

3.1%

安田生命大阪ビル

H13.12.25

8,300,000

3,593,000

4,707,000

70,897

8.6%

1.7%

3.0%

安田生命天六ビル

H13.11.16

418,000

149,000

269,000

5,526

0.7%

2.6%

4.1%

東京建物本町ビル

H13.11.16

4,150,000

3,315,000

835,000

18,799

2.3%

0.9%

4.5%

朝日生命高松第二ビル

H13.11.16

872,000

523,000

349,000

6,044

0.7%

1.4%

3.5%

JPR高松ビルH13.12.18

2,130,000

1,332,000

798,000

13,591

1.7%

1.3%

3.4%

安田生命博多ビル

H13.11.16

2,900,000

1,741,000

1,159,000

18,415

2.2%

1.3%

3.2%

朝日生命福岡第三・第四ビル

H13.11.16

2,873,000

1,579,000

1,294,000

19,283

2.3%

1.3%

3.0%

安田生命那覇ビル

H13.11.16

1,560,000

587,000

973,000

23,075

2.8%

3.0%

4.7%

NORTH33ビル

H14.6.18

3,700,000

1,709,000

1,991,000

41,636

5.1%

2.3%

4.2%

事
務
所

パークイースト札幌

H14.6.18

2,150,000

723,000

1,427,000

22,799

2.8%

2.1%

3.2%

損保ジャパン仙台ビル

H14.6.26

3,150,000

744,000

2,406,000

45,995

5.6%

2.9%

3.8%

損保ジャパン 和歌山ビル

H14.6.26

1,670,000

401,000

1,269,000

25,110

3.0%

3.0%

4.0%

天神121ビル

H14.6.21

2,810,000

1,257,000

1,553,000

26,024

3.2%

1.9%

3.4%

ＳＫ広島ビルH14.10.4

947,240

461,779

485,461

5,462

0.7%

2.3%

4.5%

H13.11.16

94,597,240

48,752,779

45,844,461

823,336

100.0%

1.8%

3.6%

27,470,000

18,076,000

9,394,000

179,619

1.3%

3.8%

29.0%

37.1%

20.5%

21.8%

27,357,000

11,975,000

15,382,000

276,961

2.1%

3.7%

28.9%

24.6%

33.6%

33.6%

39,770,240

18,701,779

21,068,461

366,754

1.9%

3.5%

42.0%

38.4%

46.0%

44.5%

81,357,240

43,291,779

38,065,461

684,319

1.7%

3.7%

86.0%

88.8%

83.0%

83.1%

13,240,000

5,461,000

7,779,000

139,016

2.1%

3.6%

14.0%

11.2%

17.0%

16.9%

東京都心合計占有比率
東京周辺部合計占有比率

H13.11.16

地方合計
占有比率
事務所合計
用
途
別

（千円）

兼松ビル

合計

地
域
別

年換算償却率

構成割合

占有比率
商業施設合計占有比率

H13.11.16（注 1） 減価償却費には一括償却資産（3 年間で均等償却する少額資産）の償却額も含まれます。
（注 2） 構成割合は各項目の合計額に占める物件毎又は分類毎の割合を示しています。なお、小数点以下第 2 位を四捨五入しています。
（注 3） 年換算償却率は、基準期間における償却額を取得価格（付随費用を含まない。
）で除した割合を期首から（追加物件については各物件の取得日から）基準期間の期末までの稼働月数に応じて年換算した利回りを示しています。

- 149 -

b. 個別不動産及び信託不動産概要
以下の各表は、第 2 期の末日である平成 14 年 12 月 31 日時点（別途明記されている場合にはその時点）における本投資法人の保有に係る不動産等資産を個別にまとめたものです（以下「個別資産概要表」といいます。）。
なお、表示において使用される各種割合については、PML を除き、百分率表示で小数点以下第 2
位を四捨五入して表示しています。また、金額については長期修繕費用見積の年平均額を除き表示
単位（百万円又は千円）で切り捨てて表示しています。
A．特定資産の概要に関する説明「個別資産概要表」は、次の方針に従って記載されています。
•「特定資産の種類」とは、本投資法人が保有する投資資産の状態を言います。
•「取得価格」は当該不動産等の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
•
立地条件については原則として鑑定評価書に記載された記述をしています。鑑定評価書に記載のないものは、地図上にて最寄出口から距離に応じて徒歩（80m/分）の場合に要する時間を記載しています。
•「土地」欄の「地番」、「地積（全体敷地）」、「建物」欄の「構造と階数」、「延床面積（一棟全体）」、「竣工年月」は、登記簿に記載されているものを記載しています。
•
地積のうち、持分対応欄の面積については単独所有でない場合（区分所有や共有の場合）に登記簿上の地積に当該持分を乗じて求めた面積を表示しています。単独所有の場合には全体
敷地と同じ面積を表示しています。なお、持分を乗じて求めた面積については小数点以下第3 位を四捨五入しています。
•「用途地域」は、都市計画法第８条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
•「所有形態」は、不動産等資産である土地に関して本投資法人又は不動産信託の受託者が保有する権利の種類及びその割合ならびに不動産等資産である建物に関する権利の種類及び敷地利用権割合（共有割合を含みます。）を記載しています。
•「長期修繕費用見積」は、取得資産の各不動産及び各信託不動産について調査・作成された
建物状況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（15 年間）の合計金額を記載しています。
金額には劣化、損傷、損失した部位、部分について初期の機能を回復するまでの機器及び部
位全体の交換、部分修理、部分取替え、塗替え、貼替え、解体修理、並びにその工事に付随して発生する費用（養生、解体、撤去、搬入、据付、一般的な施工会社が必要とする経費・保険料等）を含みますが、初期の能力を越える機能の向上等に必要な費用は含まれていません。
•
PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。PML には、
個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PML についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475 年に一度起こる大地震＝50 年間に起こる可能性が 10%の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（%）で示したものを意味します。
•「鑑定評価サマリー」は、第 2 期以降取得物件についてのみ掲載しています。
•「信託受託者」その他の欄においてみずほ信託銀行とあるのは、旧みずほアセット信託銀行
株式会社を指します。同社は、平成 15 年 3 月 12 日付で旧みずほ信託銀行株式会社とみずほ
アセット信託銀行株式会社を存続会社として合併し、同日付で「みずほ信託銀行株式会社」に商号変更しています。
B．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況＜運用期間について＞•
運用期間は第 2 期の期首（平成 14 年 7 月 1 日）時点で保有している物件等については期首より、また期中に取得したものについては当該特定資産を取得した日より、第 2 期の期末である平成 14 年 12 月 31 日までの期間を表しています。
＜継続評価について＞•「期末評価額（期末算定価格）」は物件毎に財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合
鑑定所、日本土地建物株式会社により作成された不動産鑑定評価書の鑑定評価額又は不動産- 150 -

価格調査書の調査価格を記載しています。資産運用会社としては、不動産等資産の取得時に不動産鑑定評価書を取得することとし、不動産等資産の取得後一定期間経過後及び決算期末ごとにその価格の推移を知るために不動産鑑定評価書又は不動産価格調査書を取得する方針です。なお、これら不動産鑑定評価書及び不動産価格調査書については、不動産鑑定士の意
見に過ぎません。
•「期末評価額の対取得価格割合」は期末評価額／取得価格（付随費用は含まれません。）で計算されています。
•「期末帳簿価格」とは「取得価格」に「取得原価に算入される付随費用」と「期中の資本的支出」を加算し、これより「減価償却累計額」を控除した期末の貸借対照表計上額をいいます。
＜投資比率＞•
投資比率のうち、評価額ベースの投資比率は期末時点の保有しているすべての物件の評価額
合計額を分母として、各物件の期末評価額を除することにより計算された割合をいいます。
また、取得価格ベースの投資比率は当初取得価額（付随費用は含まれません。
）の合計額で、各物件の取得価格を除して求めた割合をいいます。
＜賃貸借状況＞•「期末総賃貸可能面積」は、建物･施設における貸付けが可能な事務所、店舗及び倉庫の契約書上の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を記載しています。また、期末総賃貸面積は、期末時点の総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている契約書上の面積（駐車場、袖看板等の建物床の賃貸ではない賃貸借契約や貸会議室や管理人室として使用している面積は含まれません。）を記載しています。
•「期末テナント数」は、建物床の賃貸について賃貸借契約を締結している相手方によるもの
のみを対象としております（駐車場、袖看板等建物床の貸付けではない賃貸借契約の相手方は含まれません。
）。
•
期末総賃貸可能面積・期末総賃貸面積は、小数点以下第 3 位を切り捨てて表示しています。
期末入居率は小数点以下第 2 位を四捨五入して表示しています。
＜損益等の状況＞•
前掲の「重要な会計方針」に則して、損益状況を表記しています。
•
賃料収入（共益費含）は賃料、共益費、月極駐車料等のテナントとの契約上で定められている定額の収入を示しています。また、その他は附加使用料、時間貸駐車場等の変動収入を示しています。
•
NOI とはネットオペレーティングインカムをいい、当該不動産に係る賃貸事業収入合計から賃貸事業費用合計を控除した金額をいいます。ただし、この場合の賃貸事業費用合計には減価償却費は含みません。
•
NCF とはネットキャッシュフローをいい、当該不動産の NOI から資本的支出を控除した金額をいいます。
＜各種指標について＞•
年換算 NOI 利回り､年換算 NCF 利回りは NOI 及び NCF を各物件の取得価格で除した割合を当期の期首又は期中取得物件等については各物件等の取得日から決算期末までの稼働日数（以下、稼働期間といいます。
）に応じて年換算した利回りを示しています。
•
ROA とはリターンオンアセットをいい、ここでは賃貸事業損益を各物件の期末帳簿価格で除した割合を示しています。年換算 ROA とは各物件の稼働期間に応じて年換算した利回りをいいます。
•
物件売上高利益率とは物件ごとの賃貸事業損益がそれぞれの賃貸事業収入に占める割合を示しています。
＜参考数字について＞•
年額固定資産税・都市計画税については各物件について平成 14 年度の固定資産税・都市計画
税の合計額を示しており、事業所税、償却資産税等は含まれていません。

- 151 -

物件番号1 兼松ビル 兼松ビル

事務所Ａ−１

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

16,276百万円

構成割合

取得年月日

平成13年12月27日

土 地

11,211百万円

68.9%

信託設定日

平成13年12月27日

建 物

5,065百万円

31.1%

信託受託者

三菱信託銀行

信託期間満了日

平成23年12月31日

信託
受益権
の概要

土地

取得価格

取得時の鑑定評価額

16,200百万円

価格時点

平成14年1月1日

全体敷地 (注1)

1,751.13㎡

持分対応

1,390.40㎡

立地条件

都営地下鉄浅草線「宝町」駅近接

地番

東京都中央区京橋二丁目14番1ほか

用途地域

商業地域

住居表示

東京都中央区京橋二丁目14番1号

所有形態(注3)

所有権（共有：持分割合79.4％）

構造と階数

鉄骨・鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ・鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根
地下2階付13階建

竣工年月

平成5年（1993年）2月

地積

延床
面積

一棟全体(注2)

14,995.09㎡

持分対応

11,906.10㎡

用

建物

施工会社
長期修繕費用見積
担保権設定の有無

清水建設株式会社
360,865千円/15年 （年平均24,058千円）
不動産信託受益権に質権を設定、信託不動産に抵当権設定予約途

事務所

所有形態(注3)

所有権（共有：持分割合79.4％）

設計会社

清水建設株式会社

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

5.9% （無）不動産管理会社

東京建物株式会社（注1）建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注2）建物一棟全体の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）（注3）他の共有者：第一生命保険相互会社

特記
事項

1.

本不動産は、「街並み誘導型地区計画」の区域内にあり、本建物の建替え時には、行政機関との協議が必要になります。

2.

本信託不動産の当初委託者と他の共有者との間で本不動産に関する平成6年3月31日付「兼松ビルディングに関する基本協定書」及び平成13年12月27日付「『兼松ビル
ディングに関する基本協定書』変更合意書」が締結されており、共有者間での本不動産の管理運営及び費用収益の分配などが規定されています。信託受託者は、本信託不動産の当初委託者から、当初委託者が共有者として有していた当該協定書上の地位を承継しています。なお当該協定においては①共有持分の譲渡に関して優先買取権
を他方の共有者に付与する規定、②敷地の無償での相互利用を認める規定、③共有物の不分割特約（ただし、登記はなされていません。）等についての規定があります。

3.

本建物の地下部分には平成3年8月に取り壊された従前の建物の一部（以下「従前建物」といいます。）が残存しており、従前建物の地下1階部分は躯体の一部及び駐車場等として、地下2階部分の一部はポンプ室（容積算入）として利用されています。また従前建物の地下2階部分に従前建物の解体時に発生した残存物があります。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等
投資
比率
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別

始
期
終
期
日
数
期 末 評 価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合期 末 評 価 損 益
期末帳簿価格評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

第1期
平成13年12月27日
平成14年6月30日
186日
16,100百万円△ 176百万円
98.9%△ 293百万円
16,393百万円
17.3%
17.7%

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日
15,600百万円△ 676百万円
95.8%△ 693百万円
16,293百万円
16.5%
17.2%

13

11

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

7,958.59㎡
7,958.59㎡
100.0%
545,332千円
509,216千円
36,116千円
132,400千円
35,181千円
26,128千円
48,272千円
1,039千円
1,060千円
19,089千円−
1,628千円
412,932千円
118,688千円
294,243千円
3,183千円
409,748千円
5.0%
4.9%
3.5%
54.0%

7,958.59㎡
7,757.74㎡
97.5%
535,861千円
483,026千円
52,835千円
136,817千円
30,701千円
40,245千円
48,500千円
1,095千円
3,856千円
8,204千円−
4,213千円
399,043千円
100,739千円
298,304千円
1,570千円
397,472千円
4.9%
4.8%
3.6%
55.7%

年額固定資産税・都市計画税（千円）

95,032千円

95,032千円

期末テナント数- 152 -

物件番号

兼松ビル別館
2 兼松ビル別館

事務所Ａ−２

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

2,874百万円

構成割合

取得年月日

平成13年12月27日

土 地

1,556百万円

54.1%

信託設定日

平成13年12月27日

建 物

1,318百万円

45.9%

信託受託者

三菱信託銀行

信託期間満了日

平成23年12月31日

信託
受益権
の概要

土地

取得価格

取得時の鑑定評価額
価格時点

立地条件

都営地下鉄浅草線「宝町」駅徒歩2分

地地積

平成14年1月1日

全体敷地(注1)

679.06㎡

持分対応

539.17㎡番

東京都中央区京橋二丁目17番6ほか

用途地域

商業地域

住居表示

東京都中央区京橋二丁目17番5号

所有形態(注3)

所有権（共有：持分割合79.4％）

構造と階数

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付8階建

延床
面積

一棟全体(注2)

4,351.46㎡

持分対応

3,455.06㎡

用

建物

2,860百万円

竣工年月

平成5年（1993年）2月
清水建設株式会社

施工会社
長期修繕費用見積
担保権設定の有無

141,515千円/15年 （年平均9,434千円）

途

所有権（共有：持分割合79.4％）

設計会社

清水建設株式会社

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

不動産信託受益権に質権を設定、信託不動産に抵当権設定予約事務所

所有形態(注3)

不動産管理会社

14.2%

（無）

東京建物株式会社（注1）建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注2）建物一棟全体の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）（注3）他の共有者：第一生命保険相互会社

特記
事項

1.

本不動産は、「街並み誘導型地区計画」の区域内にあり、本建物の建替え時には、行政機関との協議が必要になります。

2.

本信託不動産の当初委託者と他の共有者との間で本不動産に関する平成6年3月31日付「兼松ビルディング別館に関する基本協定書」及び平成13年12月27日付「『兼松ビルディング別館に関する基本協定書』変更合意書」が締結されており、共有者間での本不動産の管理運営及び費用収益の分配などが規定されています。信託受託者
は、本信託不動産の当初委託者から、当初委託者が共有者として有していた当該協定書上の地位を承継しています。なお当該協定においては①共有持分の譲渡に関して優先買取権を他方の共有者に付与する規定、②敷地の無償での相互利用を認める規定、③共有物の不分割特約（ただし、登記はなされていません。）等についての規定があります。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等

期

別

期

末 評

期

末 評

始
期
終
期
日
数
価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
価 損 益
期末帳簿価格投資比率

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

賃
貸
借
概
況

期末テナント数

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日

第1期
平成13年12月27日
平成14年6月30日
186日
2,840百万円△34百万円98.8%△ 46百万円
2,886百万円
3.0%
3.1%

2,680百万円△ 194百万円
93.2%△ 177百万円
2,857百万円
2.8%
3.0%

1

1

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

2,291.13㎡
2,291.13㎡
100.0%
111,209千円
103,047千円
8,162千円
27,417千円
7,833千円
6,897千円
8,286千円
263千円
345千円
3,759千円−
31千円
83,792千円
34,212千円
49,580千円
476千円
83,316千円
5.7%
5.7%
3.4%
44.6%

2,291.13㎡
2,291.13㎡
100.0%
112,247千円
99,645千円
12,602千円
27,614千円
6,701千円
8,348千円
8,339千円
272千円
1,937千円
2,005千円−
9千円
84,633千円
29,058千円
55,575千円
476千円
84,157千円
5.8%
5.8%
3.9%
49.5%

年額固定資産税・都市計画税（千円）

15,969千円

15,969千円- 153 -

物件番号安田生命人形町ビル
3 事 A-3 安田生命人形町ビル

事務所Ａ−３

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

2,100百万円

構成割合

取得年月日

平成13年11月16日

土地

1,290百万円

61.4%

信託設定日

平成13年11月16日

建物

810百万円

38.6%

信託受託者

みずほ信託銀行

信託
受益権
の概要

取得価格

取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成23年11月30日

価格時点

立地条件

営団地下鉄日比谷線、都営地下鉄浅草線「人形町」駅至近

全体敷地

550.06㎡

持分対応

550.06㎡

土地

地

地積

番

東京都中央区日本橋人形町一丁目17番1ほか

用途地域

住居表示

東京都中央区日本橋人形町一丁目17番4号

所有形態

構造と階数

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ・鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付
8階建

延床
面積

竣工年月

平成元年（1989年）12月

施工会社
長期修繕費用見積
担保権設定の有無
1.

2.

西松・前田建設共同企業体
180,970千円/15年 （年平均12,065千円）
不動産信託受益権に質権を設定、信託不動産に抵当権設定予約

平成13年11月1日

商業地域
所有権

一棟全体

4,117.70㎡

持分対応

4,117.70㎡

途

事務所

所有形態

所有権

設計会社

株式会社日建設計

用

建物

特記
事項

2,100百万円

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

7.8% （無）不動産管理会社

安田ビルマネジメント株式会社

本書の日付現在において、信託土地の隣地との境界の一部については、隣地所有者との境界確認書の取交しが未了です。
本信託土地の一部（17番21:144.82 ㎡）に関して、帝都高速度交通営団との間で、昭和62年7月29日付にて地上権設定契約が締結されており、信託受託者が当初委託者が有していた設定者の地位を承継しています。その主な内容は次の通りです。
① 地上権設定の目的：地下鉄道敷設② 地上権設定の範囲：東京湾平均海面の下11.45ｍ以下③ 存続期間：設定の日から地下鉄道構築物存続中④ 地代：無料

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等

期

別

期

末 評

期

末 評

始
期
終
期
日
数
価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
価 損 益
期末帳簿価格投資比率

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

賃
貸
借
概
況

期末テナント数

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日

第1期
平成13年11月16日
平成14年6月30日
227日
2,090百万円△ 10百万円
99.5%
2百万円
2,087百万円
2.2%
2.3%

1,990百万円△ 110百万円
94.8%△ 81百万円
2,071百万円
2.1%
2.2%

4

4

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

2,777.68㎡
2,777.68㎡
100.0%
137,878千円
126,707千円
11,171千円
38,908千円
8,270千円
13,972千円
8,182千円
485千円
2,911千円
4,841千円−
243千円
98,970千円
21,003千円
77,966千円
3,071千円
95,899千円
7.6%
7.3%
6.0%
56.5%

2,777.68㎡
2,777.68㎡
100.0%
109,872千円
99,888千円
9,983千円
37,297千円
8,298千円
13,343千円
8,182千円
379千円
3,477千円
2,714千円−
903千円
72,574千円
15,966千円
56,608千円
275千円
72,299千円
6.9%
6.8%
5.4%
51.5%

年額固定資産税・都市計画税（千円）

16,156千円

16,156千円- 154 -

物件番号

新麹町ビル
4 事 A-4 新麹町ビル-1

事務所Ａ−４

Ⅰ．特定資産の概要
不動産信託受益権

特定資産の種類
取得年月日（注1）
信託設定日
信託
受益権
の概要

(1)平成13年11月16日(2)平成14年11月21日

土 地(1)平成13年11月16日(2)平成14年11月21日

建 物

みずほ信託銀行

信託受託者
信託期間満了日

取得価格(1)平成23年11月30日

取得時の鑑定評価額(2)平成24年11月30日

価格時点
全体敷地(注2)

立地条件

地積

営団地下鉄有楽町線「麹町」駅 徒歩3分

持分対応

土地
地

番

(1) 1,670百万円
構成割合(2) 550百万円(1) 1,324百万円
79.3%(2) 431百万円
78.4%(1) 346百万円
20.7%(2) 119百万円
21.6%(1) 1,670百万円(2) 663百万円(1)平成13年10月1日(2)平成14年10月1日
657.80㎡(1) 322.05㎡(2) 137.87㎡
合計で 459.92㎡

東京都千代田区麹町四丁目3番3

用途地域

商業地域

住居表示

未実施

所有形態(注4)

所有権（共有：持分割合(1)49.0％、(2)21.0％）

構造と階数

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付9階建（区分所
有建物一棟全体の表示）

竣工年月

昭和59年（1984年）10月

所有形態(注4)

区分所有権

施工会社

明成・東急建設共同企業体(1) 96,070千円/15年 （年平均6,405千円）(2) 41,130千円/15年 （年平均2,742千円）

設計会社

明成建設株式会社

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

13.3% （無）不動産管理会社

東京建物株式会社

一棟全体(注3)

延床面積

専有部分の面積
用

建物

長期修繕費用見積(1)不動産信託受益権に質権を設定、信託不動産に抵当権設定予約(2)無担保権設定の有無

途

5,152.98㎡(1) 2,067.34㎡(2) 884.22㎡
合計で 2,951.56㎡
事務所（注1）(1)の取引時において土地の所有権（共有持分割合49.0％）と建物の区分所有権（3〜7階、但し4階の一部は他の権利者が保有）を信託する不動産信託受益権を取得しており、(2)の取引時において土地の所有権（共有持分割合21.0％)と建物の区分所有権（1階、2階）を信託する不動産信託受益権を取得しております。
（注2）建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注3）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注4）他の区分所有者：株式会社風俗文化研究所、財団法人岩國育英財団他個人1名。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。

特記
事項

1.

東側隣接地より雨樋の一部が本土地に越境しています。これについては、隣地所有者と「覚書」を締結しており、①越境の事実の確認、②後日当該建物の建替・改築等をする際の越境物の撤去及び③第三者に譲渡した場合についての承継について確認しています。

2.

本建物は区分所有建物であり、信託受託者は、新麹町ビル管理組合における規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならないこと、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地及び共用部分等の共有
持分とを分離して処分できないことなどが定められています。

3.

(2)の取引において売主は信託受益権譲渡契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況（(1)の取引時に取得した特定資産について）
運
用
期
間
継
続
評
価
等
投資
比率
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別
始
終
日

期 末

期 末

期
期
数

第1期
平成13年11月16日
平成14年6月30日
227日

評 価

額
評価額−取得価格
対取得価格割合
評 価 損 益期末帳簿価格評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ
期末テナント数

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日
1,630百万円△ 40百万円
97.6%△ 37百万円
1,667百万円

1,583百万円△ 87百万円
94.8%△ 79百万円
1,662百万円

1.7%
1.8%

1.7%
1.8%

8

8

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

2,105.44㎡
2,105.44㎡
100.0%
97,866千円
95,795千円
2,070千円
26,412千円−
2,103千円
5,325千円
1,807千円−
3,384千円
13,790千円−
71,453千円
6,660千円
64,793千円−
71,453千円
6.9%
6.9%
6.2%
66.2%

2,105.44㎡
2,105.44㎡
100.0%
77,917千円
75,527千円
2,389千円
22,015千円−
2,457千円
5,325千円
1,209千円−
1,989千円
11,032千円−
55,902千円
4,875千円
51,026千円−
55,902千円
6.6%
6.6%
6.1%
65.5%

年額固定資産税・都市計画税（千円）

10,642千円

10,642千円- 155 -

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
4 事 A-4 新麹町ビル-2（(2)の取引時に取得した特定資産について）
運
用
期
間
継
続
評
価
等

期

別

第1期

始
終
日
期 末

期 末

期
期
数

−

額
評価額−取得価格
対取得価格割合
評 価 損 益期末帳簿価格

−

評 価

−
−
−
−
−
−

第2期
平成14年11月21日
平成14年12月31日
41日
677百万円
127百万円
123.1%
107百万円
569百万円

投資比率

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

−

賃
貸
借
概
況

期末テナント数−

3

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率−−

901.36㎡
901.36㎡
100.0%
6,937千円
6,748千円
188千円
1,491千円
−
188千円
−
30千円
−
484千円
787千円
−
5,446千円
567千円
4,878千円−
5,446千円
8.8%
8.8%
7.6%
70.3%

年額固定資産税・都市計画税(千円）−

4,553千円

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

−

−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−

- 156 -0.7%
0.6%

【鑑定評価サマリー】

新麹町ビル-3

鑑定機関
鑑定評価額
価格の種類

試算価格調整方法

価格時点
収益価格
調整方法
直接還元法による収益価格
有効総収益
賃料収入(共益費･倉庫･駐車場･その他施設収入等を含む)

内容
根拠等
財団法人 日本不動産研究所
2,260,000,000円
特定価格(現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格（正常価格）との差異はないものと認められる）。
直接還元法とＤＣＦ法を併用して査定した収益価格を採用し、積算価格を参考に留め鑑定評価額を決定した。
平成14年12月31日
2,260,000,000円
直接還元法とＤＣＦ法による試算価格を調整した。
2,290,000,000円 純収益を還元利回りで還元して試算した。
208,226,000円 潜在総収益から空室損失相当額及び貸倒損失相当額を控除して求めた。
210,643,000円 新規賃貸条件をもとに査定。
8,541,000円 過年度の収入及び稼働率を考慮して査定。
219,184,000円 賃料収入とその他収入の合計。
10,958,000円 貸室部分の空室率は5.0％と見込んだ。
0円 敷金で担保されるので計上しない。
72,439,000円 下記８項目の合計
34.79% 有効総収益に対する比率を百分率で小数点第3位を四捨五入
44,782,000円 維持管理費には下記３項目（水道光熱費、運営管
理費、テナント募集費）を含む。
−−−
9,146,000円 資本的支出も含む。
14,359,000円 平成１４年度の課税標準額に基づき査定。
4,152,000円 過年度実績額を考慮して査定。
0円
135,787,000円 有効総収益から総費用を控除して求めた。
3,691,000円 *敷金合計額（184,526,369円）を運用利回り(2%）で運用するものとして査定。
− 修繕費に含める。
139,478,000円 賃貸純収益に敷金運用益及び資本的支出を加減して求めた。
6.1% 立地、建物、現行の契約条件等を考慮して査定。
2,230,000,000円
6.00% 長期の金融商品の投資利回り、借入金利、対象不動産の投資用不動産としての危険性等を考慮して査定。
6.50% 立地、建物、権利形態等を考慮して査定。
1,035,266,000円
2,210,946,000円 １１年目の正味純収益を最終還元利回りで還元して査定。
66,328,000円 １０年目期末の復帰価格の３％を計上。
2,144,618,000円 １０年目期末の復帰価格から復帰実現費用を控除して査定。
1,197,555,000円
1,650,000,000円
78.50% 積算価格に対する比率を百分率で小数点第3位を四捨五入
21.50% 積算価格に対する比率を百分率で小数点第3位を四捨五入

その他収入･(付加使用料収入等)

潜在総収益
空室損失相当額
貸倒損失相当額
総費用
対｢有効総収益｣比率
維持管理費
水光熱費
運営管理費
ﾃﾅﾝﾄ募集費
修繕費
公租公課
損害保険料
その他費用
賃貸純収益
敷金運用益
資本的支出
初年度純収益(NCF)
還元利回り
DCF法による収益価格
期間収益割引率

最終還元利回り
①期間収益の現在価値の総和②10年後の収益価格③復帰実現費用④復帰価格等⑤復帰価格等の現在価値
積算価格
土地比率
建物比率

不動産の鑑定評価額は、提示された資料等に基づき個々の不動産鑑定士が分析した、分析の時点における価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではあ
りません。
(注)

上記新麹町ビルの鑑定評価サマリーについては、第 1 期より保有している部分（以下、「既保有部分」といいます。
）と第 2 期に追加取得した部分（以下、「追加取得部分」といいます。
）とを合せて一体として評価しています。このため、鑑定評価書には鑑定評価額（2,260 百万円）の内訳価格として既保有部分（1,583
百万円）と追加取得部分（677 百万円）が付記されています。

- 157 -

物件番号

クレスト安田ビル
5 事 A-5 クレスト安田ビル

事務所Ａ−５

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

4,000百万円

構成割合

取得年月日

平成14年6月21日

土

地

2,264百万円

56.6%

信託設定日

平成14年3月20日

建物

1,736百万円

43.4%

信託受託者

みずほ信託銀行

信託期間満了日

平成24年3月31日

信託
受益権
の概要

立地条件
土地

地

番

取得時の鑑定評価額

営団地下鉄東西線「竹橋」駅徒歩2分

地積

価格時点

平成14年1月1日
636.90㎡

持分対応

636.90㎡

用途地域

未実施

所有形態

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付9階建

延床
面積

所有権
4,790.68㎡

持分対応

4,790.68㎡

途

事務所

竣工年月

平成11年（1999年）9月

所有形態

所有権

施工会社

西松建設株式会社

設計会社

安田総合計画株式会社

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

13.7% （無）不動産管理会社

安田不動産株式会社

長期修繕費用見積102,270千円/15年 （年平均6,818千円）
無担保権設定の有無（注１）
特記
事項

商業地域

一棟全体
用

建物

4,040百万円

全体敷地

東京都千代田区神田錦町三丁目21番4ほか

住居表示
構造と階数

取得価格

（注１）平成15年1月1日以降、本書の日付までに、不動産信託受益権に質権が設定され、信託不動産に抵当権設定予約がなされております。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等

期

期

期

別
始
期
終
期
日
数
末 評 価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
末 評 価 損 益
期末帳簿価格投資比率

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

賃
貸
借
概
況

期末テナント数

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

第1期
平成14年6月21日
平成14年6月30日
10日

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日
4,000百万円
0百万円
100.0%△ 12百万円
4,012百万円

3,770百万円△ 230百万円
94.3%△ 214百万円
3,984百万円

4.3%
4.3%

4.0%
4.2%

3

5

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

3,265.34㎡
3,265.34㎡
100.0%
8,109千円
8,097千円
11千円
897千円
569千円
−
−
69千円
−
258千円
−
−
7,212千円
4,735千円
2,477千円−
7,212千円
6.6%
6.6%
2.3%
30.5%

3,265.34㎡
2,747.15㎡
84.1%
144,059千円
138,008千円
6,051千円
26,017千円
10,368千円
7,697千円−
1,098千円
288千円
4,324千円−
2,241千円
118,041千円
28,412千円
89,629千円
250千円
117,791千円
5.9%
5.8%
4.5%
62.2%

年額固定資産税・都市計画税(千円）

28,739千円

28,739千円- 158 -

物件番号

アルカイースト
6 事 B-1 アルカイースト

事務所Ｂ−１

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

5,880百万円

構成割合

取得年月日

平成13年11月16日

土 地

2,310百万円

39.3%

信託設定日

平成13年11月16日

建 物

3,570百万円

60.7%

信託受託者

みずほ信託銀行

信託
受益権
の概要

取得価格

5,880百万円

取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成23年11月30日

価格時点

平成13年11月1日

立地条件

JR総武線「錦糸町」駅 至近
営団地下鉄半蔵門線「錦糸町」駅 直結

全体敷地（注１）

3,755.01㎡

持分対応

1,542.58㎡

土地

地

地積

番

東京都墨田区錦糸三丁目30番

用途地域

商業地域

住居表示

東京都墨田区錦糸三丁目2番1号

所有形態（注３）

所有権（共有：持分割合41.1％）

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下3階付19階建（区分所有建物一棟全体の表示）

延床面積

一棟全体（注２）

34,281.86㎡

専有部分の面積

6,911.25㎡

用建物

平成9年（1997年）3月

竣工年月
施工会社
長期修繕費用見積

担保権設定の有無

清水・佐藤・岡建建設共同企業体
153,220千円/15年 （年平均10,215千円）

途

事務所

所有形態（注３）

区分所有権

設計会社

株式会社日本設計

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

4.9% （無）不動産管理会社

東京建物株式会社

不動産信託受益権に質権を設定、信託不動産に抵当権設定予約（注1） 建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注2） 建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注3） 他の区分所有者：東日本旅客鉄道株式会社他23名。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。

特記
事項
1.

本建物は、区分所有建物であり、信託受託者は、錦糸町アルカイースト管理組合における規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、アルカイーストの区分所
有者との間だけではなく、アルカイーストと一体で開発された隣接建物（第2街区及び第3街区）の他の区分所有者及び建物所有者との間で、互いに所有物件を譲渡する
場合には優先的買取権を付与する規定があります。また同規約においては、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等

期

別

期

末 評

期

末 評

始
期
終
期
日
数
価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
価 損 益
期末帳簿価格投資比率

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

賃
貸
借
概
況

期末テナント数

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日

第1期
平成13年11月16日
平成14年6月30日
227日
6,020百万円
140百万円
102.4%
207百万円
5,812百万円
6.5%
6.4%

6,050百万円
170百万円
102.9%
295百万円
5,754百万円
6.4%
6.2%

4

4

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

7,050.10㎡
7,050.10㎡
100.0%
414,608千円
372,710千円
41,898千円
189,287千円−
41,898千円
35,141千円
4,375千円−
11,763千円
95,613千円
496千円
225,321千円
77,411千円
147,909千円−
225,321千円
6.2%
6.2%
4.1%
35.7%

7,050.10㎡
7,050.10㎡
100.0%
372,335千円
299,721千円
72,614千円
206,567千円−
72,614千円
35,136千円
3,469千円−
7,266千円
87,684千円
396千円
165,768千円
58,021千円
107,746千円−
165,768千円
5.6%
5.6%
3.7%
28.9%

年額固定資産税・都市計画税(千円）

69,492千円

69,492千円- 159 -

物件番号

ＪＰＲ千葉ビル
7 事 B-2JPR 千葉ビル

事務所Ｂ−２

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

2,350百万円

構成割合

取得年月日

平成13年12月13日

土

地

1,168百万円

49.7%

信託設定日

平成13年12月13日

建物

1,182百万円

50.3%

信託受託者

みずほ信託銀行取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成23年12月31日

価格時点

立地条件

JR総武線「千葉」駅徒歩5分、京成電鉄「千葉中央」駅徒歩7分

一棟全体

1,382.35㎡

持分対応

1,382.35㎡

地

千葉県千葉市中央区新町1番7ほか

用途地域

未実施

所有形態

信託
受益権
の概要

土地

番

住居表示
構造と階数

取得価格

地積

延床
面積

鉄骨・鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付13階建

竣工年月

平成3年（1991年）1月

施工会社
長期修繕費用見積
担保権設定の有無

特記
事項

商業地域
所有権
9,072.57㎡

持分対応

9,072.57㎡

途

事務所

所有形態

所有権

設計会社

大成建設株式会社

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

5.7% （無）不動産管理会社

東京建物株式会社

大成建設株式会社
283,432千円/15年 （年平均18,895千円）

平成13年12月1日

一棟全体
用

建物

2,400百万円

不動産信託受益権に質権を設定、信託不動産に抵当権設定予約1.

南西側隣接地所有者が所有する建物の換気フードが本信託土地に越境しています。これについては、平成13年12月6日付にて確認書を取り付けており、①越境の事実の確認、②後日当該建物の建替・改築等をする際の越境物の撤去及び③第三者に譲渡した場合についての承継について確認しています。

2.

北西側隣接地ガソリンスタンドのパイプが本信託土地に越境しています。これについては、平成13年12月6日付にて確認書を取り付けており、①越境の事実の確認、②
後日当該建物の建替・改築等をする際の越境物の撤去及び③第三者に譲渡した場合についての承継について確認しています。

3.

本不動産信託受益権の売主は、信託受益権譲渡契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等

期

別

期

末 評

期

末 評

始
期
終
期
日
数
価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
価 損 益
期末帳簿価格投資比率

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

賃
貸
借
概
況

期末テナント数

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

第1期
平成13年12月13日
平成14年6月30日
200日

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日
2,370百万円
20百万円
100.9%△ 26百万円
2,396百万円
2.5%
2.5%

2,370百万円
20百万円
100.9%△ 8百万円
2,378百万円
2.5%
2.5%

20

22

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

5,557.05㎡
3,952.13㎡
71.1%
172,787千円
160,373千円
12,414千円
70,610千円
24,951千円
12,203千円
15,524千円
810千円
7,935千円
6,736千円−
2,449千円
102,176千円
28,407千円
73,768千円
23,083千円
79,092千円
7.9%
6.1%
5.6%
42.7%

5,557.05㎡
4,310.43㎡
77.6%
155,023千円
140,271千円
14,751千円
71,000千円
20,816千円
17,054千円
15,441千円
756千円
11,860千円
4,253千円−
817千円
84,023千円
24,999千円
59,023千円
7,781千円
76,241千円
7.1%
6.4%
4.9%
38.1%

年額固定資産税・都市計画税(千円）

29,751千円

29,751千円- 160 -

物件番号

朝日生命横浜日本大通りビル
8 事 B-3 朝日生命横浜日本大通りビル

事務所Ｂ−３

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

2,927百万円

構成割合

取得年月日

平成13年11月16日

土地

1,224百万円

41.8%

信託設定日

平成13年3月16日

建物

1,703百万円

58.2%

信託受託者

みずほ信託銀行

信託
受益権
の概要

土地

取得価格

取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成23年3月31日

価格時点

立地条件

JR根岸線「関内」駅徒歩11分、横浜市営地下鉄「関内」駅徒歩11分

全体敷地

1,100.59㎡

持分対応

1,100.59㎡

地積番

神奈川県横浜市中区日本大通17番

用途地域

住居表示

神奈川県横浜市中区日本大通17番地

所有形態

地

構造と階数

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付11階建

延床
面積

竣工年月

商業地域
所有権
9,146.52㎡

持分対応

9,146.52㎡

途

事務所

所有形態

所有権

設計会社

株式会社大林組

施工会社

大林・間・飛島建設共同企業体

長期修繕費用見積395,980千円/15年 （年平均26,399千円）

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

28.7% （有）

不動産信託受益権に質権を設定、信託不動産に抵
当権設定予約

不動産管理会社

朝日不動産管理株式会社

担保権設定の有無
特記事項

平成元年（1989年）10月

平成13年10月31日

一棟全体
用

建物

3,090百万円

なし

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等
投資
比率
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別

始
期
終
期
日
数
期 末 評 価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合期 末 評 価 損 益
期末帳簿価格第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日

第1期
平成13年11月16日
平成14年6月30日
227日

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ
期末テナント数

2,860百万円△ 67百万円
97.7%△ 27百万円
2,887百万円

2,805百万円△ 122百万円
95.8%△ 50百万円
2,855百万円

3.1%
3.2%

3.0%
3.1%

7

5

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

6,055.56㎡
4,853.00㎡
80.1%
209,444千円
197,710千円
11,733千円
78,767千円
18,296千円
17,690千円
13,691千円
5,562千円
14,740千円
7,735千円−
1,049千円
130,676千円
49,285千円
81,391千円
5,182千円
125,494千円
7.2%
6.9%
4.5%
38.9%

6,055.56㎡
4,452.00㎡
73.5%
135,677千円
125,825千円
9,851千円
52,497千円
13,222千円
16,157千円
13,688千円
4,694千円
955千円
3,109千円−
668千円
83,179千円
37,518千円
45,661千円
5,565千円
77,614千円
5.6%
5.3%
3.2%
33.7%

年額固定資産税・都市計画税(千円）

26,755千円

26,755千円- 161 -

物件番号

安田生命池袋ビル
9 事 B-4 安田生命池袋ビル

事務所Ｂ−４

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

2,040百万円

構成割合

取得年月日

平成14年6月21日

土地

1,500百万円

73.5%

信託設定日

平成14年3月20日

建物

540百万円

26.5%

信託受託者

みずほ信託銀行取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成24年3月31日

価格時点

平成13年12月1日

立地条件

JR山手線・埼京線、営団地下鉄丸ノ内線・有楽町線、西武池袋線、東武東上線「池袋」駅 徒歩6分

全体敷地

772.77㎡

信託
受益権
の概要

土地

地

取得価格

番

東京都豊島区東池袋一丁目34番4ほか

住居表示

東京都豊島区東池袋一丁目34番5号

構造と階数

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付9階建

地積

持分対応
用途地域
所有形態

延床
面積

持分対応

6,468.08㎡

途

事務所

昭和55年（1980年）10月

所有形態

所有権

施工会社

西松建設株式会社

設計会社

株式会社松田平田設計

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

19.1% （有）

不動産管理会社

安田ビルマネジメント株式会社

担保権設定の有無
1.

所有権6,468.08㎡

竣工年月
長期修繕費用見積

特記事項

772.77㎡
商業地域

一棟全体
用

建物

2,040百万円

603,470千円/15年 （年平均40,231千円）
不動産信託受益権に質権を設定、信託不動産に抵当権設定予約

本信託建物は、昭和54年6月8日付確認番号第3号により、建築基準法に基づく確認を受けていますが、現行の建築基準法上求められる構造上の耐力を満たしていない建物です。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等
投資
比率
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別

始
期
終
期
日
数
期 末 評 価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合期 末 評 価 損 益
期末帳簿価格評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

第1期
平成14年6月21日
平成14年6月30日
10日

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日
2,070百万円
30百万円
101.5%
10百万円
2,059百万円
2.2%
2.2%

2,040百万円−
100.0%△ 22百万円
2,062百万円
2.2%
2.2%

8

7

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

4,529.11㎡
3,307.15㎡
73.0%
5,540千円
5,535千円
5千円
795千円
476千円
−
−
146千円
−
173千円
−
−
4,744千円
1,552千円
3,191千円−
4,744千円
8.5%
8.5%
5.7%
57.6%

4,529.11㎡
2,860.88㎡
63.2%
91,059千円
88,491千円
2,567千円
26,676千円
11,705千円
7,270千円−
2,877千円
1,229千円
2,624千円−
968千円
64,382千円
9,421千円
54,961千円
237千円
64,145千円
6.3%
6.2%
5.3%
60.4%

年額固定資産税・都市計画税（千円）

22,039千円

22,039千円

期末テナント数- 162 -

物件番号

新横浜第二センタービル
10 事 B-5 新横浜第二センタービル-1

事務所Ｂ−５

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産

920百万円

構成割合

取得年月日

平成14年9月25日

土地

312百万円

33.9%

信託設定日

‑‑‑‑‑‑‑‑

建物

608百万円

66.1%

信託受託者

‑‑‑‑‑‑‑‑

信託
受益権
の概要

取得価格

取得時の鑑定評価額

1,090百万円

信託期間満了日‑‑‑‑‑‑‑‑‑

価格時点

平成14年9月1日

立地条件

JR横浜線・東海道新幹線「新横浜」駅徒歩5分、市営地
下鉄「新横浜」駅徒歩3分

全体敷地(注1)

841.71㎡

持分対応

420.86㎡

土地

地

地積

番

神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目19番5ほか

用途地域

商業地域

住居表示

神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目19番5号

所有形態(注3)

所有権（共有：持分割合50.0%)

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下2階付12階建

延床
面積

一棟全体(注2)

7,781.93㎡

持分対応

3,890.97㎡

用

建物

竣工年月
施工会社
長期修繕費用見積

平成3年（1991年）8月
鴻池組・駿河建設共同企業体
191,815千円/15年 （年平均12,788千円）
無担保権設定の有無(注5）途

事務所

所有形態(注3)

所有権（共有：持分割合50.0%)

設計会社

株式会社日建設計

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）（注４）

18.8%(有）不動産管理会社

安田ビルマネジメント株式会社(注1)建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）(注2)建物一棟全体の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）(注3)他の共有者：みずほ信託銀行株式会社(注4)設備機器の転倒防止対策工事を実施したことにより、上記記載のPMLの数値が14.3％に減少したため、平成15年3月に地震保険を中途解約しており、本書の日付現在地震保険は付保していません。
(注5）平成15年6月30日付で、第一順位の抵当権設定仮登記がなされる予定です。詳細につきましては、後記「(5)借入れの現況」をご参照下さい。

特記
事項

1.

他の共有者であるみずほ信託銀行株式会社（以下「共有者」という。）との間で新横浜第二センタービル共同運営に関する基本協定書を取り交わしております。同協定書において、共有者間でお互いに優先買取権を付与する規定、共有物の不分割特約（但し、登記はなされていません。）についての規定等があります。

2.

本不動産の売主は、不動産売買契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

3.

本不動産は、「新横浜北部地区街づくり協議区域（都心業務商業ゾーン）」に存しており、当該区域においては建築物等の建築について行政機関との事前協議が必要と
なります。

4.

本建物は、横浜市市街地環境設計制度の許可を受け、容積率の割増しを受けています。この制度に基づき、公開空地が設けられており、公開空地所有者はかかる公開空地を一般に開放し、適正に維持・管理する義務を負っています。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等
投資
比率
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別

期 末 評

期 末 評

第1期

始
期
終
期
日
数
価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
価 損 益
期末帳簿価格

−
−
−
−
−
−
−
−

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ−−

第2期
平成14年9月25日
平成14年12月31日
98日
1,080百万円
160百万円
117.4%
121百万円
958百万円
1.1%
1.0%

期末テナント数−

11

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率−−

2,640.40㎡
2,640.40㎡
100.0%
38,913千円
38,117千円
796千円
9,481千円
3,873千円
1,973千円−
1,375千円
525千円
1,106千円−
627千円
29,432千円
7,984千円
21,447千円
277千円
29,154千円
11.9%
11.8%
8.3%
55.1%

年額固定資産税・都市計画税（千円）−

13,460千円

−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−

- 163 -

【鑑定評価サマリー】
鑑定機関
鑑定評価額（持分2分の1に相当する価格）（参考：1棟全体の土地建物に相当する価格）
価格の種類

価格調整方法
価格時点
鑑定評価の方針

収益価格（1棟全体に相当する収益価格）
調整方法
DCF法による収益価格（1棟全体に相当する収益価格）①可能総収入（初年度）

内容
根拠等
日本土地建物株式会社
1,080,000,000円 本件評価対象は、1棟全体の土地建物の2,160,000,000円 うちの持分2分の1である。
正常価格（投資採算価値を適正に表示する価格（特定価格）との差異はないものと判断した）
収益価格を採用し、積算価格からの検証を行う。
平成14年12月31日
1棟全体の土地建物の価格を 共有者の性格及び両者間の協定関係等
原価法及び収益還元法により に基づき共有減価はないと判断。
査定の後に、持分割合を乗じて対象不動産の鑑定評価額を決定する。
2,160,000,000円
ＤＣＦ法により1棟全体の土地
建物の収益価格を査定する。
2,160,000,000円
313,576,000円

賃料収入(共益費･駐車場収入等を含む)
その他収入(付加使用料収入含む)②空室損・貸倒損失（初年度）③支出運営費（初年度）

289,176,000円 現行条件等を基に査定。
24,400,000円 過去の実績等により査定。
25,086,000円 予想空室率(8%)を基に査定。
130,560,000円

対｢可能総収入｣比率
維持管理費
水光熱費
運営管理費
修繕費

41.64%
下記運営管理費に含まれる。
30,800,000円 過去の実績を基に査定。
34,000,000円 過去の実績を基に査定。
25,600,000円 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄを参考に査定。下記資本的支出を含む。
11,000,000円 標準的な水準を基に査定。
26,920,000円 平成14年度実績に基づき査定。
2,240,000円 過去の実績を基に査定。
0円
157,930,000円
6.10% 理論値の積み上げを中心に、取引利回りからの検証を行い査定した。
6.60% 上記割引率に将来時点のリスク等を加味した。
1,114,617,000円 可能総収入①について：各テナント毎の現行賃料を踏まえ、将来の変動予測を織り込んで査定した。
空室損失②について：周辺地域における空室率等を勘案の上、査定した。
支出運営費③公租公課・管理費等について：過去の実績値、エンジニアリングレ
ポート等を資料として用い査定した。
価格時点以降の各年度につき（①-②③）した数値を、期間収益割引率により価格時点に割り戻した。

ＰＭフィー
公租公課
損害保険料
その他費用
資本的支出
④初年度予想純収入（ＮＯＩ)⑤期間収益割引率⑥ﾀｰﾐﾅﾙｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄ⑦期間収益の現在価値の総和

1,952,985,000円 11年度純収入をターミナルキャップレート
で収益還元した。
58,590,000円 売却価格の3％と査定。（⑧×3％）
1,894,395,000円 売却価格-売却費用（⑧-⑨）
1,047,885,000円 売却費用控除後の価格を期間収益割引率を用いて価格時点に割り戻した。
（⑩×複利現価率）
2,380,000,000円
34.25% 百分率で小数点第3位を四捨五入⑧10年後の再販価格⑨売却費用⑩復帰価格等⑪復帰価格等の現在価値

積算価格（1棟全体に相当する積算価格）
土地比率
建物比率

65.75% 百分率で小数点第3位を四捨五入

不動産の鑑定評価額又は調査価格は、個々の不動産鑑定士の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定又は調査を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額又は調査価格が異なる可能性があります。また、かかる鑑定又は調査の結果が、現在及び将来において当該鑑定評価額又は調査価格による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額又は調査価格をもって売却できるとは限りません。

- 164 -

物件番号

商業施設Ｂ−１

田無アスタ
11 商 B-1 田無アスタ-1
Ⅰ．特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権

10,200百万円

構成割合

取得年月日

平成13年11月16日

土

地

3,612百万円

35.4%

信託設定日

平成13年3月16日

建物

6,588百万円

64.6%

信託受託者

みずほ信託銀行

信託期間満了日

平成23年3月31日

信託
受益権
の概要

立地条件
土地

取得価格

取得時の鑑定評価額

西武新宿線「田無」駅近接

地積

10,890百万円

価格時点

平成13年10月31日

全体敷地（注1）

12,326.30㎡

持分対応

5,183.52㎡

番

東京都西東京市田無町二丁目1番1

用途地域

商業地域

住居表示

東京都西東京市田無町二丁目1番1号

所有形態（注3）

所有権（共有：持分割合42.1％）

構造と階数

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下2階付17階建（区分所有建物一棟全体の表示）

地

延床
面積

一棟全体（注2）

80,675.27㎡

専有部分の面積

20,727.97㎡

用

建物
竣工年月

平成7年（1995年）2月

施工会社

清水・鹿島・フジタ・三井・西武・浅沼建設共同企業体

長期修繕費用見積
担保権設定の有無

349,888千円/15年 （年平均23,326千円）
不動産信託受益権に質権を設定、信託不動産に抵当権設定予約途

商業施設

所有形態（注3）

区分所有権（共有：持分割合52.9％）

設計会社

株式会社久米設計

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

10.7% （無）不動産管理会社

安田ビルマネジメント株式会社（注1） 建物敷地全体の面積（他の区分所有者及び本件で共有の対象となっている区分所有建物の専有部分（以下「本件専有部分」といいます。）の他の共有者の持分を含みます。）（注2） 建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者及び本件専有部分の他の共有者の持分を含みます。）（注3） 本信託不動産は本件専有部分の共有持分及びその敷地の共有持分です。本信託建物に含まれる本件専有部分の共有持分割合は、1億分の52,878,016となっており、本件専有部分全体が敷地に対して有する持分割合（敷地権割合）は1億分の79,527,446であるので、本信託建物が敷地全体に対して有する持分割合（敷地権割合）は、1億分の42,052,535となります。本件専有部分には他の共有者として株式会社アスタ西東京ほか49名がおります。本件専有部分以外の区分所有の対象となる専有部分は住宅棟、銀行店舗を含む店舗、駐車場となっており、東京都住宅供給公社ほか104名の区分所有者がおります。駐車場部分は西東京市
ほか3名の共有になっています。

特記
事項

1.

本不動産は、田無都市計画田無駅北口地区第一種市街地再開発事業により整備された施設建築物・敷地であり、当該事業のなかで施設建築物及び敷地の範囲は確定されています。したがって、本土地に関して境界確認書は取得されておらず、また本信託不動産に係る信託契約又は本不動産信託受益権の取得にあたり改めて測量は行って
いません。

2.

本建物は区分所有建物であり、信託受託者はASTA（アスタ）管理組合における規約等の適用を受けます。また、本件専有部分の使用、管理、運営等について、共有者間での意思決定を行うための機関としてASTA（アスタ）共有者協議会が設置され、同協議会会則が制定されています。信託受託者もかかる協議会に加入し、同協議会会則の適用を受けます。なお、同協議会会則には、本件専有部分の共有持分の譲渡に関して、他の共有者に優先買取権を付与する規定があり、また、共有者間で共有物の不分割特約が合意されています（ただし、当該不分割特約の登記はなされていません。）。さらに、同協議会会則には、共有者は共有持分形態を区分所有に変更してはならないこと、共有者が店舗床を譲渡するときは管理会社の事前の書面による同意が必要であることも規定されています。

3.

本件専有部分の東側は株式会社西友が使用していますが、この専用使用部分は平成7年1月18日付の田無市（現西東京市）と株式会社西友との建物賃貸借契約に基づく部
分（以下、この部分を「本件専用使用部分」といいます。）と、それ以外の部分（以下、「他共有者専用使用部分」といいます。）から構成されています。本件専用使用部分に対応している上記建物賃貸借契約は、当初委託者たる安田生命保険相互会社が本件専有部分の共有持分を購入すると同時に平成7年2月10日付で田無市から当初委託者に承継されました。当初委託者は平成7年2月10日に、本件専有部分の他の共有者である個人地権者全員から当該個人地権者が有する共有持分を一括して借受けている株式会社アスタ西東京との間で、本件専用使用部分と他共有者専用使用部分について、それぞれ相手方の専用使用権を認める契約を締結しています。本信託不動産に係る信託受託者は、上記建物賃貸借契約上の賃貸人としての地位及び専用使用契約上の地位を承継しています。平成14年5月13日現在では、信託受託者は、本件専用使用部分を上記建物賃貸借契約に基づき株式会社西友に賃貸しており、株式会社アスタ西東京は他共有者専用使用部分の一部を株式会社西友に賃貸しています。なお、
株式会社アスタ西東京は他共有者専用部分を株式会社西友以外の専門店へも賃貸しており、本件専有部分は、株式会社西友及び専門店から構成される商業ゾーンとなっております。上記の共有物に関する専用使用権の設定は共有者間における共有物の管理方法又は処分方法の合意と考えられますが、それぞれの専用使用権の範囲は区分
所有建物専有部分のように物理的に区分されているわけではありません。従って、信託受託者と株式会社西友との現状の建物賃貸借契約上の専用使用状況が変更される
場合等には、株式会社アスタ西東京と協議する必要があります。なお、株式会社アスタ西東京は田無市（現西東京市）から約半数（400分の196）の出資を得て設立された田無都市開発株式会社から商号変更した法人であり、本件専有部分の共有者であり、本建物全体の管理会社でもあります。

4.

当初委託者は、上記賃貸借契約上の貸室の一部を日本中央競馬会に転貸することを承認しており、信託受託者もその関係を前提として上記賃貸借契約上の賃貸人の地位を承継しています。

- 165 -

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等

期

始
終
日
期 末

期 末

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

賃
貸
借
概
況

期末テナント数

︵
︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期
期
数

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日

平成13年11月16日
平成14年6月30日
227日

評 価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
評 価 損 益期末帳簿価格

投資
比率

損
益
等
の
状
況

11 商 B-1 田無アスタ-2
第1期

別10,850百万円
650百万円
106.4%
795百万円
10,054百万円

10,850百万円
650百万円
106.4%
915百万円
9,934百万円

11.6%
11.1%

11.5%
10.8%

1

1

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

31,121.71㎡
31,121.71㎡
100.0%
840,228千円
840,228千円−
93,339千円−−
50,287千円
5,946千円−
4,125千円
32,980千円−
746,888千円
159,577千円
587,310千円−
746,888千円
11.8%
11.8%
9.4%
69.9%

31,121.71㎡
31,121.71㎡
100.0%
672,182千円
672,182千円−
85,039千円−−
50,281千円
5,073千円−
3,300千円
26,384千円−
587,142千円
119,950千円
467,191千円−
587,142千円
11.4%
11.4%
9.3%
69.5%

年額固定資産税・都市計画税（千円）

100,358千円

100,358千円【商圏の状況】
1.立地条件
西武新宿線田無駅北口駅前に面しており、2 階部分で田無駅とぺデストリアンデッキで接続されています。
2.商圏の概況
人口・世帯数

本信託不動産からの距離

1km

2km

3km

5km

東京都

全国

1995 年

人口（人）38,054132,173

287,829

827,928

11,773,605

125,570,246

世帯数（世帯）15,86253,703

118,567

343,835

4,998,492

44,107,856

人口（人）

34,533

136,256

292,418

841,960

11,818,845

126,284,805

世帯数（世帯）15,81759,264

128,987372,795

5,499,594

48,015,251

人口（人）34,774

137,970

295,986

847,371

11,905,712

126,478,672

世帯数（世帯）2001 年

2002 年

16,09860,706

131,657

378,438

5,597,805

48,637,789

増加率（%）

人口

91.4

104.4

102.8

102.3

101.1

100.7

（2002 年／1995 年）

世帯

101.5

113.0

110.0

110.1

112.0

110.3

出典： 「国勢調査報告」総務省統計局（1995 年 10 月 1 日現在）
「住民基本台帳人口要覧」総務省統計局（2001･2002 年 3 月末現在）「東京の人口」東京都（2001･2002 年 1 月 1 日現在）
「新座市町丁字別人口・世帯数」新座市（2001･2002 年 1 月 1 日現在）
(注) 上記出典中の統計数値を、本信託不動産からの距離圏別に集計した数値（累計値）です。

商圏距離別商業指標
本信託不動産からの距離

1km

2km

3km

5km

東京都

全国

小売業商店数（店）

413

1,001

2,257

7,121

128,019

1,419,696

小売業売場面積（㎡）

43,35877,340159,590

655,468

10,101,466

128,083,639

小売業年間販売額（百万円）

55,986

120,039

249,918

878,641

17,916,027

147,743,116

105

77

71

92

79

90

1,291

1,552

1,566

1,340

1,774

1,153

1 店舗当たり売場面積（㎡／店）

売場面積当たり年間販売額（千円／㎡）

出典： 「商業統計表」経済産業省大臣官房調査統計部（1997 年）(注) 上記出典中の統計数値を、本信託不動産からの距離圏別に集計した数値（累計値）です。

- 166 -

物件番号

ツルミフーガ１
12 商 B-2 ツルミフーガ
I

商業施設Ｂ−２

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

3,040百万円

構成割合

取得年月日

平成13年11月16日

土 地

1,849百万円

60.8%

信託設定日

平成13年3月16日

建 物

1,191百万円

39.2%

信託受託者

みずほ信託銀行

信託期間満了日

平成23年3月31日

信託
受益権
の概要

立地条件
土地

地

取得価格

取得時の鑑定評価額
価格時点

JR京浜東北・鶴見線「鶴見」駅近接

地積

平成13年10月31日

全体敷地（注1）

1,962.18㎡

持分対応

1,264.43㎡

番

神奈川県横浜市鶴見区豊岡町245番1

用途地域

商業地域

住居表示

神奈川県横浜市鶴見区豊岡町2番1号

所有形態（注3）

所有権（共有：持分割合64.4％）

構造と階数

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下2階付7階建（区分所有建物一棟の表示）

延床面積

一棟全体（注2）

13,543.32㎡

専有面積

7,422.67㎡

用

建物

3,117百万円

昭和60年（1985年）9月

竣工年月

商業施設

途

所有形態（注3）

区分所有権株式会社日本設計

施工会社

フジタ・西武・松尾建設共同企業体

設計会社

長期修繕費用見積579,240千円/15年 （年平均38,616千円）

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

10.0% （無）不動産信託受益権に質権を設定、信託不動産に抵当権設定予約

不動産管理会社

朝日不動産管理株式会社

担保権設定の有無（注1）建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注2）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注3）他の区分所有者：個人（21名による共有）及び横浜市。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。

特記
事項

1.

本不動産は、鶴見駅西口市街地改造事業により整備された施設建築物・敷地であり、当該事業のなかで施設建築物及び敷地の範囲は確定されています。したがって、本土地に関して境界確認は取得されておらず、また本信託不動産に係る信託契約又は本不動産信託受益権の取得にあたり改めて測量は行っていません。

2.

本建物は、区分所有建物であり、信託受託者はツルミフーガ１管理組合における規約等の適用を受けます。なお、同規約において、専有部分の譲渡、賃貸に際し、あらかじめ書面にて管理者に届け出ることが義務付けられています。また同規約においては、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。

3.

鶴見駅西口と本建物とは２階部分においてペデストリアンデッキで接続されており、維持管理等に関する協定書が管理組合と横浜市との間で締結されております。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等
投資
比率
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別

始
期
終
期
日
数
期 末 評 価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合期 末 評 価 損 益
期末帳簿価格評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

第1期
平成13年11月16日
平成14年6月30日
227日

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日
3,120百万円
80百万円
102.6%
99百万円
3,020百万円
3.3%
3.3%

3,120百万円
80百万円
102.6%
118百万円
3,001百万円
3.3%
3.2%

1

1

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

9,578.60㎡
9,578.60㎡
100.0%
191,598千円
191,598千円−
31,940千円−−
17,285千円
952千円−
1,875千円
11,827千円−
159,658千円
25,148千円
134,509千円−
159,658千円
8.4%
8.4%
7.2%
70.2%

9,578.60㎡
9,578.60㎡
100.0%
153,278千円
153,278千円−
28,708千円−−
17,284千円
740千円−
1,500千円
9,183千円−
124,570千円
19,065千円
105,504千円−
124,570千円
8.1%
8.1%
7.0%
68.8%

年額固定資産税・都市計画税（千円）

34,569千円

34,569千円

期末テナント数- 167 -

【商圏の状況】
1.立地条件
JR 京浜東北線鶴見駅西口駅前に面しており、2 階部分で鶴見駅とぺデストリアンデッキで接続されています。
2.商圏の概況
人口・世帯数

本信託不動産からの距離

1km

2km

3km

5km

1995 年

42,754

161,687

308,571

692,643

人口（人）
世帯数（世帯）19,58569,477130,735

290,726

人口（人）45,049177,967

326,503735,371

世帯数（世帯）23,381

84,233151,046

339,872

人口（人）45,786

178,846

329,730

742,468

世帯数（世帯）23,96485,242

153,620

345,913

増加率（%）

人口

107.1

110.6

106.9

107.2

（2002 年／1995 年）

世帯

122.4

122.7

117.5

119.0

2001 年

2002 年

出典： 「国勢調査報告」総務省統計局（1995 年 10 月 1 日現在）
「横浜市町丁別人口・世帯数」横浜市（2002 年 9 月 30 日現在）
「川崎市町丁別人口・世帯数」川崎市（2002 年 10 月 1 日現在）
(注) 上記出典中の統計数値を、本信託不動産からの距離圏別に集計した数値（累計値）です。

商圏距離別商業指標
本信託不動産からの距離

1km

2km

3km

5km

神奈川県

全国

小売業商店数（店）

675

1,726

2,976

6,625

66,0391,419,696

小売業売場面積（㎡）

59,186

126,337

222,903492,810

6,247,517

128,083,639

小売業年間販売額（百万円）

75,076160,347

289,498

706,040

8,878,389

147,743,116

88

73

75

74

95

90

1,268

1,269

1,299

1,433

1,421

1,153

1 店舗当たり売場面積（㎡／店）

売場面積当たり年間販売額（千円／㎡）

出典： 「商業統計表」経済産業省大臣官房調査統計部（1997 年）(注) 上記出典中の統計数値を、本信託不動産からの距離圏別に集計した数値（累計値）です。

- 168 -

物件番号

新潟駅南センタービル
13 事 C-1 新潟駅南センタービル

事務所Ｃ−１

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

2,140百万円

構成割合

取得年月日

平成13年11月16日

土 地

587百万円

27.4%

信託設定日

平成13年3月16日

建 物

1,553百万円

72.6%

信託受託者

みずほ信託銀行

信託期間満了日

平成23年3月31日

信託
受益権
の概要

立地条件
土地

取得価格

取得時の鑑定評価額

地積

JR上越新幹線・信越本線「新潟」駅徒歩5分

価格時点

平成13年10月31日

全体敷地（注1）

2,706.99㎡

持分対応

1,425.54㎡

新潟県新潟市米山一丁目24番

用途地域

商業地域

住居表示

未実施

所有形態（注3）

所有権（共有：持分割合52.7％）構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付10階（区分所有建物一棟全体の表示）

地

番

延床
面積

一棟全体（注2）

19,950.42㎡

専有部分の面積

5,444.58㎡

用

建物

2,140百万円

平成8年（1996年）3月

竣工年月
施工会社
長期修繕費用見積

担保権設定の有無

大成建設株式会社
91,334千円/15年 （年平均6,089千円）

途

事務所

所有形態（注3）

区分所有権

設計会社

株式会社アール・アイ・エー

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

0.8%(無）不動産管理会社

安田ビルマネジメント株式会社

不動産信託受益権に質権を設定、信託不動産に抵当権設定予約（注1） 建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注2） 建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注3） 他の区分所有者：第四銀行ほか個人3名。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。

特記
事項

1.

本不動産は、新潟駅南口第四地区D3街区第一種市街地再開発事業により整備された施設建築物・敷地であり、当該事業のなかで施設建築物及び敷地の範囲は確定されています。したがって、本土地に関して境界確認は取得されておらず、また本信託不動産に係る信託契約又は本不動産信託受益権の取得にあたり改めて測量は行っていません。

2.

本建物は区分所有建物であり、信託受託者は新潟駅南センタービル管理組合における規約等の適用を受けます。なお、同規約において、区分所有権の賃貸、譲渡等をする場合は、事前に書面での組合への届出が義務付けられています。また同規約においては、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地及び共用部
分等の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。

3.

信託受託者は、本建物内にある駐車場部分を所有していませんが、他の区分所有者が所有している駐車場部分を優先的に信託受託者の貸室の賃借人が賃借できることを約した覚書があります。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等
投資
比率
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別

始
期
終
期
日
数
期 末 評 価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合期 末 評 価 損 益
期末帳簿価格評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日

第1期
平成13年11月16日
平成14年6月30日
227日
2,200百万円
60百万円
102.8%
87百万円
2,112百万円
2.4%
2.3%

2,190百万円
50百万円
102.3%
101百万円
2,088百万円
2.3%
2.3%

18

18

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

5,206.88㎡
5,206.88㎡
100.0%
165,033千円
153,223千円
11,809千円
60,065千円
831千円
13,347千円
11,715千円
1,296千円
2,924千円
5,522千円
22,509千円
1,917千円
104,968千円
32,181千円
72,787千円
1,122千円
103,846千円
7.9%
7.8%
5.5%
44.1%

5,206.88㎡
5,206.88㎡
100.0%
133,529千円
123,112千円
10,416千円
49,695千円
2,396千円
13,848千円
11,714千円
1,494千円
346千円
3,198千円
16,697千円−
83,833千円
24,092千円
59,741千円
260千円
83,573千円
7.8%
7.7%
5.7%
44.7%

年額固定資産税・都市計画税(千円）

22,173千円

22,173千円

期末テナント数- 169 -

物件番号安田生命大阪ビル
14 事 C-2 安田生命大阪ビル

事務所Ｃ−２

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

8,300百万円

構成割合

取得年月日

平成13年12月25日

土

地

3,593百万円

43.3%

信託設定日

平成13年12月25日

建物

4,707百万円

56.7%

信託受託者

みずほ信託銀行

信託
受益権
の概要

取得価格

取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成23年12月31日

立地条件

JR「大阪」駅徒歩4分

土地

地積

価格時点

平成13年12月1日

全体敷地（注1）

5,999.33㎡

持分対応

1,999.78㎡

番

大阪府大阪市北区梅田三丁目1002番2

用途地域

商業地域

住居表示

大阪府大阪市北区梅田三丁目3番20号

所有形態（注3）

所有権（共有：持分割合33.3％）構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下2階付31階建

地

延床
面積

一棟全体（注2）

52,982.94㎡

持分対応

17,660.98㎡

用

建物

8,330百万円

途

事務所

竣工年月

平成12年（2000年）6月

所有形態（注3）

所有権（共有：持分割合33.3％）

施工会社

大成建設・西松建設・前田建設工業・フジタ・五洋建設・東亜
建設工業・大木建設･鴻池組・森本組 共同企業体

設計会社

レールシティ西開発株式会社・株式会社日建設計

長期修繕費用見積
担保権設定の有無(注4）271,683千円/15年 （年平均18,112千円） ＰＭＬ（地震保険付保の有無）
不動産信託受益権に根質権を設定、信託不動産に根抵当権設定予約

不動産管理会社

4.4% （無）安田ビルマネジメント株式会社（注1）建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注2）建物一棟全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注3）他の共有者：安田生命保険相互会社(注4）本書の日付現在、本不動産を信託財産とする不動産信託受益権に対して設定されている根質権及び根抵当権設定予約契約は、平成15年6月30日までに根質権が消滅し、根抵当権設定予約契約が終了します。その後、平成15年6月30日付で、本不動産を信託財産とする不動産信託受益権に対して第一順位の質権を設定し、かつ、本信託不動産について、信託契約の終了等に伴い、不動産現物が信託受益者としての本投資法人に返還された場合に第一順位の抵当権を設定し登記をするという抵当権設定予約契約を締結します。
詳細につきましては、後記「(5) 借入れの現況」をご参照下さい。

特記
事項

1.

本建物を含む隣接建物４棟の建築に際し、再開発地区計画制度が適用されており、４棟にて一体の建築確認等の手続がとられています。また公開空地及び公開空地上
構築物の維持管理に関して４棟所有者にて共用部管理における覚書が結ばれています。

2.

本建物を含む隣接建物４棟は「ガーデンシティ・タワーズ」と通称されています。それぞれの建物所有者間でガーデンシティ・タワーズ内の良好な環境を維持するための「ガーデンシティ・タワーズ運営協議会」が組成されており、当初委託者が有していた同協議会の構成員の地位を信託受託者が承継しています。

3.

当初委託者は、本不動産の他の共有者である安田生命保険相互会社との間で安田生命大阪ビル共有関係協定書を取り交わしており、信託受託者は当該協定書における当初委託者の地位を承継しています。なお、同協定書においては、共有者間で互いに優先買取権を付与する規定、共有物の不分割特約（ただし、登記はなされていません。）等についての規定があります。

4.

当初委託者は、西梅田地区開発協議会・西梅田地下道管理協議会・西梅田電波障害対策協議会の会員となっており、信託受託者は当初委託者の各協議会の会員として地位を承継しています。なお、各協議会においては、管理費・協議会運営に要する事務的経費等の会員としての費用負担があります。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等

期

別
始
終
日

期

末 評

期

末 評

額
評価額−取得価格
対取得価格割合
価 損 益
期末帳簿価格評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

賃
貸
借
概
況

期末テナント数

︵
︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日

第1期
平成13年12月25日
平成14年6月30日
188日

価

投資
比率

損
益
等
の
状
況

期
期
数

8,230百万円△ 70百万円
99.2%△ 24百万円
8,254百万円

8,330百万円
30百万円
100.4%
146百万円
8,183百万円

8.8%
9.0%

8.8%
8.8%

20

20

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

9,584.04㎡
9,584.04㎡
100.0%
362,220千円
333,691千円
28,529千円
142,961千円
39,747千円
45,996千円
40,479千円
1,140千円
1,187千円
10,617千円−
3,793千円
219,258千円
83,091千円
136,167千円
5,105千円
214,153千円
5.1%
5.0%
3.2%
37.6%

9,588.16㎡
9,588.16㎡
100.0%
354,747千円
321,278千円
33,468千円
154,949千円
36,093千円
63,851千円
40,476千円
1,192千円
251千円
8,779千円−
4,305千円
199,798千円
70,897千円
128,901千円−
199,798千円
4.8%
4.8%
3.1%
36.3%

年額固定資産税・都市計画税(千円）

77,153千円

77,153千円- 170 -

物件番号安田生命天六ビル
15 事 C-3 安田生命天六ビル

事務所Ｃ−３

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

418百万円

構成割合

取得年月日

平成13年11月16日

土 地

149百万円

35.6%

信託設定日

平成13年3月16日

建 物

269百万円

64.4%

信託受託者

みずほ信託銀行取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成23年3月31日

価格時点

平成13年10月31日

立地条件

大阪市営地下鉄堺筋・谷町線「天神橋筋六丁目」駅近接

全体敷地

642.06㎡

持分対応

642.06㎡

信託
受益権
の概要

土地

取得価格

地積

番

大阪府大阪市北区浪花町23番1ほか

用途地域

住居表示

大阪府大阪市北区浪花町12番24号

所有形態

地

構造と階数

延床
面積

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付8階建

持分対応

3,851.23㎡

途

事務所

平成3年（1991年）6月

所有形態

所有権

施工会社

清水建設株式会社

設計会社

清水建設株式会社

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

9.6% （無）不動産管理会社

安田ビルマネジメント株式会社

担保権設定の有無
1.

所有権3,851.23㎡

竣工年月
長期修繕費用見積

特記
事項

商業地域

一棟全体
用

建物

529百万円

227,020千円/15年 （年平均15,135千円）
不動産信託受益権に質権を設定、信託不動産に抵当権設定予約

本信託土地の一部は、道路法上の路線の指定を受け、市道とされています。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等
投資
比率
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別

始
期
終
期
日
数
期 末 評 価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合期 末 評 価 損 益
期末帳簿価格評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

第1期
平成13年11月16日
平成14年6月30日
227日

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日
546百万円
128百万円
130.6%
121百万円
424百万円0.6%
0.5%

期末テナント数

514百万円
96百万円
123.0%
94百万円
419百万円
0.5%
0.4%

6

6

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

2,395.12㎡
2,395.12㎡
100.0%
55,433千円
51,022千円
4,410千円
34,361千円
10,039千円
5,223千円
8,885千円
441千円
7,385千円
2,072千円−
313千円
21,071千円
7,172千円
13,898千円
10,440千円
10,631千円
8.1%
4.1%
5.3%
25.1%

2,395.12㎡
2,395.12㎡
100.0%
59,538千円
53,624千円
5,914千円
33,728千円
8,988千円
7,638千円
8,892千円
342千円
5,934千円
1,591千円−
340千円
25,810千円
5,526千円
20,283千円
385千円
25,425千円
12.2%
12.1%
9.6%
34.1%

年額固定資産税・都市計画税(千円）

17,656千円

17,656千円- 171 -

物件番号

東京建物本町ビル

事務所Ｃ−４16 事 C-4
東京建物本町ビル
Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

4,150百万円

構成割合

取得年月日

平成13年11月16日

土 地

3,315百万円

79.9%

信託設定日

平成13年11月16日

建 物

835百万円

20.1%

信託受託者

みずほ信託銀行取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成23年11月30日

信託
受益権
の概要

土地

取得価格

地積

価格時点

平成13年10月1日

全体敷地（注1）

1,432.64㎡

持分対応

920.79㎡

立地条件

市営地下鉄御堂筋線「本町」駅徒歩3分

地番

大阪府大阪市中央区本町三丁目1番1ほか

用途地域

商業地域

住居表示

大阪府大阪市中央区本町三丁目4番8号

所有形態（注3）

所有権（共有：持分割合64.3％）

構造と階数

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下3階付9階建（区分所有建物一棟全体）

延床面積

一棟全体（注2）

14,619.52㎡

専有部分の面積

7,709.76㎡

用
建物

4,150百万円

竣工年月

担保権設定の有無

事務所

昭和45年（1970年）2月

所有形態（注4）

区分所有権及び区分所有権の共有

大成建設株式会社

設計会社

大成建設株式会社

施工会社
長期修繕費用見積途445,250千円/15年 （年平均29,683千円） ＰＭＬ（地震保険付保の有無）
不動産信託受益権に質権設定、信託不動産に抵当権設定予約

不動産管理会社

10.7% （無）東京建物株式会社（注1） 建物敷地全体の面積（他の区分所有者及び共有者の持分を含みます。）（注2） 建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注3） 4筆の土地を株式会社みずほ銀行と共有。区分所有建物に関する敷地権の登記はなされていません。
（注4） 建物の所有形態は、 ①貸室部分 区分所有権（専有部分：地下1階及び地上4階から9階の合計6,921.52㎡）及び②駐車場部分 区分所有権（専有部分：
地下2階、地下3階及び地上1階の合計950.53㎡）（共有：持分割合41分の34（82.9％）） となっています（①他の区分所有者：株式会社みずほ銀行②他の共有者：株式会社みずほ銀行）。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその共有持分並びにその敷地の共有持分です。

特記
事項

1.

本土地上の付属施設の一部（スプリンクラー専用送水口）及びコンクリートブロック塀が西側隣接地へ越境しています。これについては、平成13年10月31日付「覚書」を締結しており、①越境の事実の確認、②後日付属施設の一部を再構築する際の越境の解消及び③第三者に譲渡した場合についての承継について確認しています。

2.

本建物は、昭和44年4月10日付「確認通知書（建築物）」に基づき建築され、昭和45年4月27日付「検査済証」を取得しており、建築当時の建築基準関係規定には適合する建築物でした。しかし、現在、容積対象延床面積が指定容積率800%を超過しており、既存不適格建築物となっています。再建築の際には、現況の延床面積を確保することができない可能性があります。

3.

本建物は区分所有建物であり、信託受託者は本建物における規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地所有権及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないこと、専有部分の譲渡に対する他の区分所有者の承諾権、優先買取権などが定められています。ただし、専有部分と敷地の分離処分については、敷地権の登記がなされていないので、善意で分離処分を受けた第三者には分離処分の無効を主張できません。

4.

大阪市長より「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に基づく認定(認定番号：第1号／認定年月日
工事を実施済です。

平成9年4月25日)を取得し、認定された計画に基づき耐震改修

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等
投資
比率
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別

始
期
終
期
日
数
期 末 評 価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合期 末 評 価 損 益
期末帳簿価格評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日

第1期
平成13年11月16日
平成14年6月30日
227日
4,190百万円
40百万円
101.0%△０百万円
4,190百万円
4.5%
4.5%

期末テナント数

4,160百万円
10百万円
100.2%△ 26百万円
4,186百万円
4.4%
4.4%

11

11

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

7,210.25㎡
7,210.25㎡
100.0%
330,167千円
308,543千円
21,624千円
95,133千円
25,354千円
25,602千円
15,455千円
1,068千円
13,561千円
13,479千円−
610千円
235,033千円
23,333千円
211,700千円
57,602千円
177,431千円
9.1%
6.9%
8.1%
64.1%

7,210.25㎡
7,210.25㎡
100.0%
271,398千円
247,131千円
24,266千円
71,093千円
18,520千円
27,317千円
15,425千円
852千円
2,162千円
6,800千円−
14千円
200,304千円
18,799千円
181,504千円
14,347千円
185,957千円
9.6%
8.9%
8.6%
66.9%

年額固定資産税・都市計画税(千円）

29,674千円

29,674千円- 172 -

物件番号

朝日生命高松第二ビル
17 事 C-5 朝日生命高松第二ビル

事務所Ｃ−５

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

872百万円

構成割合

取得年月日

平成13年11月16日

土 地

523百万円

60.0%

信託設定日

平成13年3月16日

建 物

349百万円

40.0%

信託受託者

みずほ信託銀行取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成23年3月31日

価格時点

平成13年10月31日

全体敷地579.99㎡

信託
受益権
の概要

立地条件
土地

地

取得価格

JR予讃・高徳線「高松」駅徒歩3分

番

香川県高松市寿町一丁目3番7

住居表示

香川県高松市寿町一丁目2番5号

構造と階数

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根8階建

地積

持分対応
用途地域
所有形態

延床
面積

579.99㎡
商業地域
所有権

一棟全体

3,471.55㎡

持分対応

3,471.55㎡

途

事務所

用

建物

902百万円竣工年月

昭和56年（1981年）8月

所有形態

所有権

施工会社

清水建設株式会社

設計会社

清水建設株式会社

長期修繕費用見積
担保権設定の有無

255,360千円/15年 （年平均17,024千円）

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

不動産信託受益権に質権設定、信託不動産に抵当権設定予約

不動産管理会社（注１）

11.2%

（無）

大阪朝日生命ビル管理株式会社（注１）平成15年4月1日付で、不動産管理会社は東京建物株式会社に変更されています。

特記
事項

1.

高松市長より「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に基づく認定（認定番号：第2号/認定年月日：平成14年6月27日）を取得し、認定された計画に基づき耐震改修工事を実施済です。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等

期

別
始
終
日

期

末 評

期

末 評

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

賃
貸
借
概
況

期末テナント数

︵
︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日

第1期
平成13年11月16日
平成14年6月30日
227日

価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
価 損 益
期末帳簿価格

投資
比率

損
益
等
の
状
況

期
期
数

896百万円
24百万円
102.8%
3百万円
892百万円

831百万円△ 41百万円
95.3%△ 96百万円
927百万円

1.0%
0.9%

0.9%
0.9%

19

18

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料(共益費含）
そ の 他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
損
害
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

2,546.72㎡
2,027.01㎡
79.6%
79,124千円
73,776千円
5,347千円
29,239千円
7,956千円
5,916千円
5,893千円
380千円
5,583千円
2,877千円−
631千円
49,885千円
7,567千円
42,317千円
25,387千円
24,497千円
9.2%
4.5%
7.6%
53.5%

2,518.31㎡
1,971.08㎡
78.3%
57,386千円
52,309千円
5,077千円
20,871千円
6,013千円
6,341千円
5,892千円
295千円
562千円
1,319千円−
446千円
36,514千円
6,044千円
30,470千円
40,880千円△ 4,365千円
8.3%△ 1.0%
6.5%
53.1%

年額固定資産税・都市計画税(千円）

11,785千円

11,785千円- 173 -

物件番号

ＪＰＲ高松ビル
18 事 C-6JPR 高松ビル

事務所Ｃ−６

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

2,130百万円

構成割合

取得年月日

平成13年12月18日

土 地

1,332百万円

62.5%

信託設定日

平成13年12月18日

建 物

798百万円

37.5%

信託受託者

みずほ信託銀行取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成23年12月31日

価格時点

平成13年12月1日

全体敷地1,407.78㎡

持分対応

1,407.78㎡

信託
受益権
の概要

土地

取得価格

立地条件

JR予讃・高徳線「高松」駅徒歩6分

地番

香川県高松市寿町二丁目2番5ほか

用途地域

住居表示

香川県高松市寿町二丁目2番10号

所有形態

構造と階数

地積

延床
面積

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付10階建、鉄骨造鋼板葺平家建（車庫）及び附属建物

建物
昭和57年（1982年）9月

施工会社
長期修繕費用見積
担保権設定の有無
特記事項

昭和59年（1984年）3月増築

清水建設株式会社
482,470千円/15年 （年平均32,165千円）

商業地域
所有権

一棟全体

7,409.08㎡

持分対応

7,409.08㎡

用
竣工年月

2,190百万円

途

事務所

所有形態

所有権

設計会社

株式会社日建設計

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）（注１）

14.1% （有）

不動産管理会社

東京建物株式会社

不動産信託受益権に質権設定、信託不動産に抵
当権設定予約（注１）平成14年12月31日までに設備機器の転倒防止対策工事を実施したことにより、PMLの数値が従前の15.10％から上記記載の14.1％に減少したため、平成15年2月に地震保険を中途解約しており、本書の日付現在地震保険は付保していません。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等
投資
比率
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別

始
期
終
期
日
数
期 末 評 価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合期 末 評 価 損 益
期末帳簿価格評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

第1期
平成13年12月18日
平成14年6月30日
195日

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日

2,080百万円△ 50百万円
97.7%△ 108百万円
2,188百万円
2.2%
2.3%

1,740百万円△ 390百万円
81.7%△ 437百万円
2,177百万円
1.8%
2.3%

19

18

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

5,057.83㎡
3,796.90㎡
75.1%
116,031千円
112,072千円
3,958千円
46,728千円
14,035千円
8,382千円
11,836千円
1,261千円
6,469千円
4,048千円−
695千円
69,302千円
15,398千円
53,903千円
3,643千円
65,658千円
6.1%
5.8%
4.6%
46.5%

5,057.83㎡
3,628.68㎡
71.7%
110,477千円
104,143千円
6,334千円
46,291千円
12,034千円
10,920千円
11,833千円
1,185千円
7,033千円
3,032千円−
250千円
64,186千円
13,591千円
50,595千円
2,459千円
61,727千円
6.0%
5.7%
4.6%
45.8%

年額固定資産税・都市計画税(千円）

23,670千円

23,670千円

期末テナント数- 174 -

物件番号

安田生命博多ビル
19 事 C-7 安田生命博多ビル

事務所Ｃ−７

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

2,900百万円

構成割合

取得年月日

平成13年11月16日

土 地

1,741百万円

60.0%

信託設定日

平成13年3月16日

建 物

1,159百万円

40.0%

信託受託者

みずほ信託銀行取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成23年3月31日

価格時点

平成13年10月31日

市営地下鉄空港線「祇園」駅至近、
JR鹿児島本線他「博多」駅徒歩6分

全体敷地

1,214.63㎡

持分対応

1,214.63㎡

信託
受益権
の概要

立地条件
土地

取得価格

地積

番

福岡県福岡市博多区博多駅前一丁目99番

用途地域

住居表示

福岡県福岡市博多区博多駅前一丁目4番4号

所有形態

地

構造と階数

鉄骨・鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付12階建

延床
面積

持分対応

9,791.91㎡

途事務所

昭和60年（1985年）6月

所有形態

所有権

施工会社

清水建設株式会社

設計会社

清水建設株式会社

564,920千円/15年 （年平均37,661千円） ＰＭＬ（地震保険付保の有無）
不動産信託受益権に質権設定、信託不動産に抵当権設定予約

担保権設定の有無
1.

所有権9,791.91㎡

竣工年月
長期修繕費用見積

特記
事項

商業地域

一棟全体
用

建物

2,914百万円

不動産管理会社

7.8%（無）安田ビルマネジメント株式会社

本信託土地内に福岡市交通局の福岡市営地下鉄の出入口が設置されており、当初委託者は財産の帰属・維持管理等に関して昭和59年10月1日付にて福岡市と協定書を交わしています。信託受託者は当初委託者が有していた当該協定書上の地位を承継しています。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等

期

別
始
終
日

期 末

評

期 末

評

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

賃
貸
借
概
況

期末テナント数

︵
︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日

第1期
平成13年11月16日
平成14年6月30日
227日

価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
価 損 益
期末帳簿価格

投資
比率

損
益
等
の
状
況

期
期
数

2,754百万円△ 146百万円
95.0%△ 145百万円
2,899百万円
3.0%
3.1%

2,738百万円△ 162百万円
94.4%△ 151百万円
2,889百万円
2.9%
3.1%

26

25

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

6,571.01㎡
5,677.40㎡
86.4%
204,292千円
194,553千円
9,738千円
65,818千円
19,176千円
14,412千円
16,074千円
966千円
6,989千円
7,671千円−
526千円
138,474千円
23,523千円
114,950千円
18,053千円
120,420千円
7.7%
6.7%
6.4%
56.3%

6,569.71㎡
5,865.97㎡
89.3%
158,911千円
147,716千円
11,195千円
56,431千円
15,900千円
16,159千円
16,073千円
750千円
2,581千円
3,878千円−
1,088千円
102,480千円
18,415千円
84,064千円
8,111千円
94,368千円
7.0%
6.5%
5.8%
52.9%

年額固定資産税・都市計画税（千円）

32,035千円

32,035千円- 175 -

物件番号

朝日生命福岡第三･第四ビル
20 事 C-8 朝日生命福岡第三・第四ビル

事務所Ｃ−８

Ⅰ．特定資産の概要
取得価格

特定資産の種類

不動産信託受益権

2,873百万円

構成割合

取得年月日

平成13年11月16日

土 地

1,579百万円

55.0%

信託設定日

平成13年3月16日

建 物

1,294百万円

45.0%

信託受託者

みずほ信託銀行取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成23年3月31日

価格時点

平成13年10月31日

全体敷地2,500.86㎡

持分対応

2,500.86㎡

信託
受益権
の概要

土地

立地条件

JR鹿児島本線他「博多」駅徒歩9分

地番

福岡県福岡市博多区住吉二丁目3番1

用途地域

住居表示

福岡県福岡市博多区住吉二丁目2番1号

所有形態

構造と階数

地積

延床
面積

（第三）鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付10階建（第四）鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根7階建

竣工年月（第三）昭和59年（1984年）2月（第四）昭和61年（1986年）10月

施工会社（第三）竹中・鹿島・間組共同企業体，（第四）竹中・松尾共同企業体

長期修繕費用見積
担保権設定の有無

商業地域
所有権

一棟全体

（第三）7,683.01㎡（第四）3,723.68㎡

持分対応（第三）7,683.01㎡（第四）3,723.68㎡

用
建物

2,909百万円

途

事務所

所有形態

（第三）所有権 （第四）所有権

設計会社（第三）株式会社竹中工務店 （第四）株式会社竹中工務店

516,830千円/15年 （年平均34,455千円）

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

8.2% ／ 7.0% （無）不動産信託受益権に質権設定、信託不動産に抵当権設定予約

不動産管理会社（注１）

大阪朝日生命ビル管理株式会社（注１）平成15年4月1日付で、不動産管理会社は東京建物株式会社に変更されています。

特記
事項

1.

朝日生命福岡第三ビル・第四ビルは同一敷地内にあり、建築基準法上第四ビルは第三ビルの増築扱いとなっています。なお、第三ビルと第四ビルは途中階の渡り廊下により連結されています。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等

期

期

期

別
始
期
終
期
日
数
末 評 価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
末 評 価 損 益
期末帳簿価格投資比率

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

賃
貸
借
概
況

期末テナント数

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日

第1期
平成13年11月16日
平成14年6月30日
227日
2,901百万円
28百万円
101.0%
45百万円
2,855百万円

2,854百万円△ 19百万円
99.3%
4百万円
2,849百万円

3.1%
3.1%

3.0%
3.0%

15

15

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

8,409.60㎡
7,976.03㎡
94.8%
244,884千円
212,640千円
32,244千円
88,831千円
22,693千円
23,996千円
16,586千円
1,121千円
15,287千円
8,314千円−
831千円
156,053千円
25,892千円
130,161千円
3,030千円
153,023千円
8.7%
8.6%
7.3%
53.2%

8,409.60㎡
7,765.72㎡
92.3%
215,594千円
174,281千円
41,313千円
72,039千円
17,604千円
29,325千円
16,585千円
869千円
1,950千円
4,874千円−
829千円
143,555千円
19,283千円
124,272千円
13,082千円
130,472千円
9.9%
9.0%
8.7%
57.6%

年額固定資産税・都市計画税(千円）

33,061千円

33,061千円- 176 -

物件番号

安田生命那覇ビル
21 事 C-9 安田生命那覇ビル

事務所Ｃ−９Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

1,560百万円

構成割合

取得年月日

平成13年11月16日

土 地

587百万円

37.6%

信託設定日

平成13年3月16日

建 物

973百万円

62.4%

信託受託者

みずほ信託銀行取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成23年3月31日

価格時点

平成13年10月31日

全体敷地959.87㎡

持分対応

959.87㎡

信託
受益権
の概要

土地

取得価格

立地条件

国道58号線 「久茂地交差点」角

地番

沖縄県那覇市松山一丁目1番2ほか

用途地域

住居表示

沖縄県那覇市松山一丁目1番19号

所有形態

構造と階数

地積

延床
面積

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ・
鉄骨造陸屋根亜鉛メッキ鋼板葺12階建

竣工年月

平成3年（1991年）10月

施工会社
長期修繕費用見積1.

所有権5,780.71㎡

持分対応

5,780.71㎡

途

事務所

所有形態

所有権

設計会社

株式会社国建ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

9.4% （無）不動産管理会社

安田ビルマネジメント株式会社

不動産信託受益権に質権設定、信託不動産に抵当権設定予約担保権設定の有無
特記事項

株式会社國場組
273,500千円/15年 （年平均18,233千円）

商業地域

一棟全体
用

建物

1,670百万円

本書の日付現在、信託土地の隣地との境界の一部については、隣地所有者との境界確認書の取交しが未了です。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等
投資
比率
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別
始
終
日

期

末 評

期

末 評

期
期
数

第1期
平成13年11月16日
平成14年6月30日
227日

価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
価 損 益
期末帳簿価格評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日
1,630百万円
70百万円
104.5%
49百万円
1,580百万円

1,600百万円
40百万円
102.6%△ 2百万円
1,602百万円

1.7%
1.7%

1.7%
1.6%

12

13

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

3,947.07㎡
3,654.50㎡
92.6%
138,340千円
129,528千円
8,811千円
58,266千円
16,925千円
11,690千円
7,885千円
705千円
12,653千円
6,719千円−
1,685千円
80,074千円
29,262千円
50,811千円
46,858千円
33,215千円
8.3%
3.4%
5.2%
36.7%

3,947.07㎡
3,736.07㎡
94.7%
116,186千円
105,805千円
10,381千円
40,512千円
14,364千円
13,209千円
7,884千円
548千円
1,193千円
2,831千円−
481千円
75,674千円
23,075千円
52,599千円
44,761千円
30,913千円
9.6%
3.9%
6.5%
45.3%

年額固定資産税・都市計画税（千円）

15,031千円

15,031千円

期末テナント数- 177 -

物件番号

ＮＯＲＴＨ３３ビル
22 事 C-10NORTH33
ビル

事務所Ｃ−１０

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

3,700百万円

構成割合

取得年月日

平成14年6月18日

土

地

1,709百万円

46.2%

信託設定日

平成13年4月24日

建物

1,991百万円

53.8%

信託受託者

UFJ信託銀行

信託
受益権
の概要

取得価格

取得時の鑑定評価額

3,710百万円

信託期間満了日

平成23年4月23日

価格時点

平成14年4月1日

立地条件

市営地下鉄南北線「さっぽろ」駅徒歩１分、JR函館本線「札幌」駅徒歩4分

全体敷地

1,382.12㎡

持分対応

1,382.12㎡

地

北海道札幌市中央区北三条西三丁目1番47ほか

用途地域

未実施

所有形態

土地

番

住居表示
構造と階数

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付12階建

地積

延床
面積

竣工年月

平成4年（1992年）2月

施工会社
長期修繕費用見積

戸田建設株式会社
338,427千円/15年 （年平均22,562千円）

担保権設定の有無（注3）無

所有権

一棟全体(注１）

10,568.23㎡

専有部分の面積

9,836.23㎡

用

建物

商業地域

事務所

途

所有形態（注２）

区分所有権

設計会社

戸田建設株式会社

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

不動産管理会社

3.6%（無）東京建物株式会社（注1） 建物一棟全体の延床面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）（注2） 他の区分所有者：個人（4名による共有）。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地です。
（注3） 平成15年1月1日以降、本書の日付までに、不動産信託受益権に質権が設定され、信託不動産に抵当権設定予約がなされております。

特記
事項

1.

本信託土地の一部（202.64㎡）は、建築基準法第42条1項5号による位置指定を受けている私道であり、法令上その変更又は廃止は一定の制限を受けます。

2.

本建物は区分所有建物ですが、その敷地は現所有者（信託受託者）が単独で所有しています。そのため、他の区分所有者の敷地利用を目的として現所有者と当該他の区分所有者との間で期間を平成13年4月24日より30年間とする土地賃貸借契約書が締結されています。

3.

本不動産は札幌市総合設計制度の適用を受け道路・隣地斜線制限の緩和及び容積率の割り増しを受けています。これらの緩和を受けるため公開空地が設置されており、
公開空地所有者である信託受託者はかかる公開空地を一般に開放し、適正に維持・管理する義務を負っています。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等
投資
比率
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別

始
期
終
期
日
数
期 末 評 価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合期 末 評 価 損 益
期末帳簿価格評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

第1期
平成14年6月18日
平成14年6月30日
13日

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日
3,710百万円
10百万円
100.3%△ 87百万円
3,797百万円
4.0%
4.0%

期末テナント数

3,690百万円△ 10百万円
99.7%△ 72百万円
3,762百万円
3.9%
3.9%

16

15

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

6,642.76㎡
6,435.19㎡
96.9%
13,374千円
13,374千円−
2,334千円
1,618千円
−
−
47千円
84千円
427千円
−
156千円
11,039千円
6,847千円
4,191千円−
11,039千円
8.4%
8.4%
3.1%
31.3%

6,642.76㎡
6,303.43㎡
94.9%
221,499千円
204,417千円
17,082千円
51,902千円
20,592千円
21,087千円−
760千円
2,473千円
6,339千円−
650千円
169,596千円
41,636千円
127,959千円
5,785千円
163,811千円
9.1%
8.8%
6.7%
57.8%

年額固定資産税・都市計画税(千円）

50,581千円

50,581千円- 178 -

物件番号

パークイースト札幌
23 事 C-11 パークイースト札幌

事務所Ｃ−１１

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

2,150百万円

構成割合

取得年月日

平成14年6月18日

土 地

723百万円

33.6%

信託設定日

平成13年4月24日

建 物

1,427百万円

66.4%

信託受託者

UFJ信託銀行

信託期間満了日

平成23年4月23日

信託
受益権
の概要

立地条件
土地

地

番

取得時の鑑定評価額

市営地下鉄東豊線「大通」駅徒歩3分

地積

平成14年4月1日

全体敷地1,808.26㎡

持分対応

1,808.26㎡

用途地域

未実施

所有形態
延床
面積

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付8階建
及び附属建物

所有権
10,865.75㎡

持分対応

10,865.75㎡

途

事務所

竣工年月

昭和60年（1985年）11月

所有形態

所有権

施工会社

住友建設株式会社

設計会社

住友建設株式会社

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

7.3% （無）不動産管理会社

東京建物株式会社

長期修繕費用見積493,375千円/15年 （年平均32,892千円）
無担保権設定の有無（注1）
特記
事項

商業地域

一棟全体
用

建物

2,390百万円

価格時点

北海道札幌市中央区南一条東一丁目2番2ほか

住居表示
構造と階数

取得価格

（注1） 平成15年1月1日以降、本書の日付までに、不動産信託受益権に質権が設定され、信託不動産に抵当権設定予約がなされております。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等
投資
比率
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別

期

末

評

期

末

評

始
期
終
期
日
数
価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
価 損 益
期末帳簿価格第1期
平成14年6月18日
平成14年6月30日
13日

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日
2,380百万円
230百万円
110.7%
173百万円2,206百万円

2,360百万円
210百万円
109.8%
173百万円2,186百万円

2.6%
2.3%

2.5%
2.3%

17

19

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

7,647.28㎡
6,479.86㎡
84.7%
11,242千円
11,242千円−
2,113千円
1,485千円
−
−
45千円
−
348千円
−
233千円
9,129千円
3,753千円
5,375千円−
9,129千円
11.9%
11.9%
6.8%
47.8%

7,647.09㎡
6,708.83㎡
87.7%
190,151千円
164,722千円
25,428千円
48,660千円
18,530千円
21,216千円−
730千円
2,127千円
5,243千円−
811千円
141,490千円
22,799千円
118,691千円
1,670千円
139,820千円
13.1%
12.9%
10.8%
62.4%

年額固定資産税・都市計画税(千円）

27,475千円

27,475千円

期末テナント数- 179 -

物件番号

損保ジャパン仙台ビル
24 事 C-12 損保ジャパン仙台ビル

事務所Ｃ−１２

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

3,150百万円

構成割合

取得年月日

平成14年6月26日

土

地

744百万円

23.6%

信託設定日

平成14年6月26日

建物

2,406百万円

76.4%

信託受託者

みずほ信託銀行

信託期間満了日

平成24年6月30日

信託
受益権
の概要

立地条件
土地

地

番

住居表示
構造と階数

取得価格

取得時の鑑定評価額

JR「仙台」駅徒歩7分

地積

価格時点

平成14年4月1日

全体敷地1,895.67㎡

持分対応

1,895.67㎡

宮城県仙台市宮城野区榴岡三丁目7番1

用途地域

宮城県仙台市宮城野区榴岡三丁目7番35号

所有形態

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付12階建及び附属
建物

延床
面積

竣工年月

平成9年（1997年）12月

施工会社

鹿島建設・大成建設・清水建設・西松建設・
飛島建設・東急建設・高弥建設共同企業体

長期修繕費用見積
担保権設定の有無
特記
事項

1.

商業地域
所有権

一棟全体

10,783.52㎡

持分対応

10,783.52㎡

用

建物

3,150百万円

途

事務所

所有形態

所有権

設計会社

株式会社久米設計

357,691千円/15年 （年平均23,846千円）

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

不動産信託受益権に質権設定、信託不動産に抵当権設定予約

不動産管理会社

4.6%（無）株式会社損保ジャパン･ビルマネジメント

本信託不動産は、宮城野通周辺地区計画区域内にあり、地区整備計画において用途の制限、敷地面積、壁面後退、建物の高さが定められており、建替えの際には行政機関との個別協議が必要となります。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等

期

別
始
終
日

期

末 評

期

末 評

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

賃
貸
借
概
況

期末テナント数

︵
︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日

第1期
平成14年6月26日
平成14年6月30日
5日

価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
価 損 益
期末帳簿価格

投資
比率

損
益
等
の
状
況

期
期
数

3,220百万円
70百万円
102.2%
41百万円
3,178百万円

3,270百万円
120百万円103.8%
137百万円
3,132百万円

3.5%
3.4%

3.5%
3.3%

8

10

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

7,046.45㎡
7,046.45㎡
100.0%
5,531千円
5,531千円
−
730千円
525千円
−
−
21千円
−
175千円
−
7千円
4,801千円
7,669千円△ 2,867千円−
4,801千円
11.1%
11.1%
−
△ 51.8%7,046.45㎡
7,046.45㎡
100.0%
205,924千円
198,704千円
7,220千円
42,651千円
20,536千円
12,907千円−
1,004千円
797千円
6,198千円−
1,207千円
163,273千円
45,995千円
117,277千円−
163,273千円
10.3%
10.3%
7.4%
57.0%

年額固定資産税・都市計画税（千円）

37,097千円

37,097千円- 180 -

物件番号

損保ジャパン和歌山ビル
25 事 C-13 損保ジャパン和歌山ビル

事務所Ｃ−１３

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

1,670百万円

構成割合

取得年月日

平成14年6月26日

土地

401百万円

24.0%

信託設定日

平成14年6月26日

建物

1,269百万円

76.0%

信託受託者

みずほ信託銀行取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成24年6月30日

価格時点

平成14年4月1日

JR阪和線、紀勢本線、和歌山線「和歌山」駅
徒歩4分

全体敷地

1,128.45㎡

持分対応

1,128.45㎡

信託
受益権
の概要

立地条件
土地

地

番

地積

和歌山県和歌山市美園町三丁目31番1ほか

用途地域

未実施

所有形態

住居表示
構造と階数

取得価格

延床
面積

鉄骨造陸屋根亜鉛メッキ鋼板葺9階建

所有権6,715.07㎡

持分対応

6,715.07㎡

途

事務所

竣工年月

平成8年（1996年）7月

所有形態

所有権

施工会社

鴻池組・大成建設・清水建設・淺川組・奥村組・
西松建設・丸紅建設・小池組共同企業体

設計会社

株式会社久米設計

長期修繕費用見積297,527千円/15年 （年平均19,835千円） ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

担保権設定の有無（注1）
特記
事項

商業地域

一棟全体
用

建物

1,670百万円

無不動産管理会社

8.4% （無）株式会社損保ジャパン・ビルマネジメント（注1）平成15年1月1日以降、本書の日付までに、不動産信託受益権に質権が設定され、信託不動産に抵当権設定予約がなされております。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等
投資
比率
賃
貸
借
概
況

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別
始
終
日

期

末 評

期

末 評

期
期
数

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日

第1期
平成14年6月26日
平成14年6月30日
5日

価額
評価額−取得価格
対取得価格割合
価 損 益
期末帳簿価格評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

1,670百万円
0百万円
100.0%△ 15百万円
1,685百万円

1,690百万円
20百万円
101.2%
29百万円
1,660百万円

1.8%
1.8%

1.8%
1.8%

16

16

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

4,892.17㎡
4,734.59㎡
96.8%
3,260千円
3,259千円
0千円
589千円
297千円
−
−
11千円
−
101千円
−
178千円
2,670千円
4,203千円△ 1,532千円−
2,670千円
11.7%
11.7%
−
△ 47.0%4,892.17㎡
4,734.59㎡
96.8%
125,921千円
117,180千円
8,740千円
29,360千円
12,780千円
11,572千円
−
539千円
430千円
3,675千円−
363千円
96,561千円
25,110千円
71,450千円
170千円
96,391千円
11.5%
11.4%
8.5%
56.7%

年額固定資産税・都市計画税（千円）

17,609千円

17,609千円

期末テナント数- 181 -

物件番号

天神１２１ビル
26 事 C-14 天神 121
ビル

事務所Ｃ−１４

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

2,810百万円

構成割合

取得年月日

平成14年6月21日

土

地

1,257百万円

44.7%

信託設定日

平成14年3月19日

建物

1,553百万円

55.3%

信託受託者

みずほ信託銀行

信託
受益権
の概要

取得価格

2,850百万円

取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成24年3月31日

価格時点

平成13年12月1日

立地条件

西鉄天神大牟田線「福岡（天神）」駅徒歩3分、市営地下鉄空港線「天神」駅徒歩7分

全体敷地（注１）

1,164.39㎡

持分対応

607.86㎡

土地

地積番

福岡県福岡市中央区天神一丁目347番1

用途地域

商業地域

住居表示

福岡県福岡市中央区天神一丁目3番38号

所有形態（注３）

所有権（共有：持分52.2％）構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根13階建（区分所有建物一棟の表示）

地

延床
面積

一棟全体（注２）

8,690.95㎡

専有部分の面積

3,117.09㎡

用

建物

竣工年月

平成12年（2000年）7月

施工会社

大成建設・高松組・九州建設共同企業体

長期修繕費用見積
担保権設定の有無

196,277千円/15年 （年平均13,085千円）

事務所

途

所有形態（注３）

区分所有権

設計会社

株式会社日建設計、株式会社匠建築研究所共同企業体

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

7.0% （無）不動産管理会社

東京建物株式会社

不動産信託受益権に質権設定、信託不動産に抵当権設定予約（注1） 建物敷地全体の面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）（注2） 建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注3） 他の区分所有者：偕成ビルディング株式会社ほか11名。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。

特記
事項

1.

本建物は区分所有建物であり、信託受託者は、天神１２１ビル管理組合における管理規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、区分所有者は他の区分所有者の区分所有権について優先買取権を有していること、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。また、区分所有者がその専有部分を第三者に貸与する場合には管理組合の理事会の承認が必要となっています。

2.

本不動産は天神一丁目第2地区地区計画区域内にあり、公共空地の設置の義務付けや壁面線の指定を受けています。また隣接建物の敷地と合わせて一団地の認定を受けています。さらに総合設計の許可を得ており、公開空地の設置を条件に容積率の緩和を受けています。公共空地及び公開空地（本信託不動産においては公開空地の一部が公共空地を兼ねています。）の所有者である信託受託者はかかる公共空地及び公開空地を一般に開放し、適正に維持・管理する義務を負っています。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況
運
用
期
間
継
続
評
価
等

期

別

期

末 評

期

末 評

始
期
終
期
日
数
価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
価 損 益
期末帳簿価格投資比率

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

賃
貸
借
概
況

期末テナント数

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

第1期
平成14年6月21日
平成14年6月30日
10日

第2期
平成14年7月1日
平成14年12月31日
184日
2,810百万円
0百万円
100.0%△ 17百万円
2,827百万円
3.0%
3.0%

2,820百万円
10百万円
100.4%
15百万円
2,804百万円
3.0%
3.0%

8

9

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

3,292.01㎡
2,732.54㎡
83.0%
5,885千円
5,885千円−
1,203千円
−
−
−
26千円
−
181千円
995千円
−
4,682千円
4,360千円
322千円−
4,682千円
6.1%
6.1%
0.4%
5.5%

3,292.02㎡
2,862.52㎡
87.0%
116,658千円
106,605千円
10,052千円
28,376千円
−
−
−
458千円
156千円
3,338千円
23,970千円
452千円
88,282千円
26,024千円
62,257千円
2,565千円
85,716千円
6.2%
6.1%
4.4%
53.4%

年額固定資産税・都市計画税(千円）

16,624千円

16,624千円- 182 -

物件番号

ＳＫ広島ビル
27 事 C-15ＳＫ広島ビル-1

事務所Ｃ−１５

Ⅰ．特定資産の概要
特定資産の種類

不動産信託受益権

947百万円

構成割合

取得年月日

平成14年10月4日

土

地

462百万円

48.7%

信託設定日

平成14年10月4日

建物

485百万円

51.3%

信託受託者

みずほ信託銀行取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成24年9月30日

価格時点

平成14年10月1日

全体敷地502.41㎡

持分対応

502.41㎡

信託
受益権
の概要

立地条件
土地

地

取得価格

地積

広島電鉄電停「八丁堀」徒歩5分

番

広島県広島市中区三川町7番1ほか

用途地域

住居表示

広島県広島市中区三川町7番1号

所有形態

構造と階数

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付9階建

延床
面積

商業地域
所有権

一棟全体

4,268.70㎡

持分対応

4,268.70㎡

途

事務所

用

建物

1,036百万円

竣工年月

平成元年（1989年）12月

所有形態

所有権

施工会社

清水建設株式会社

設計会社

清水建設株式会社

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

14.9%(無)長期修繕費用見積214,720千円/15年 （年平均14,315千円）

担保権設定の有無（注1）無不動産管理会社（注2）

株式会社ザイマックス（注1） 平成15年1月1日以降、本書の日付までに、不動産信託受益権に質権が設定され、信託不動産に抵当権設定予約がなされております。
（注2） 本書の日付現在の不動産管理会社は株式会社ザイマックスですが、平成15年7月1日付で東京建物株式会社に変更されます。

特記
事項

1.

信託土地内には以下のものが越境しており、信託不動産の前所有者と下記①･②の建物所有者との間で当該越境物に関する覚書を締結しています。
① 西側隣接地地上建物の雨樋の一部。
② 西南側隣接地地上建物のトタン屋根の一部。

2.

本不動産信託受益権の売主は、信託受益権譲渡契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

Ⅱ．期末評価額、賃貸借の概況及び損益の状況

投資比率

評価額ﾍﾞｰｽ
取得価格ﾍﾞｰｽ

第1期
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−

賃
貸
借
概
況

期末テナント数−

15

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率
①賃貸事業収入合計
賃料収入（共益費含）
その他②賃貸事業費用合計
外
注
委
託
費
水
道
光
熱
費
公
租
公
課
保
険
料
修
繕
工
事
費
管
理
委
託
料
管
理
組
合
費
そ
の
他
費
用
③ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出
⑦ＮＣＦ（＝③−⑥）
年換算ＮＯＩ利回り（対取得価格）
年換算ＮＣＦ利回り（対取得価格）
年換算ＲＯＡ（対期末簿価）
物件売上高利益率

−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−

2,732.29㎡
2,151.92㎡
78.8%
29,637千円
26,378千円
3,259千円
6,323千円
3,483千円
1,863千円
−
165千円
271千円
516千円
−
22千円
23,314千円
5,462千円
17,852千円−
23,314千円
10.1%
10.1%
7.5%
60.2%

年額固定資産税・都市計画税（千円）−

16,837千円

運
用
期
間
継
続
評
価
等

︵

損
益
等
の
状
況

︶

単
位
千
円

各
種
指
標
参考
数字

期

別

期

末 評

期

末 評

始
期
終
期
日
数
価 額
評価額−取得価格
対取得価格割合
価 損 益
期末帳簿価格- 183 -

第2期
平成14年10月4日
平成14年12月31日
89日
1,011百万円
63百万円
106.7%
31百万円
979百万円
1.1%
1.0%

【鑑定評価サマリー】

鑑定機関
鑑定評価額
価格の種類
試算価格調整方法
価格時点
収益価格
調整方法
直接還元法による収益価格
総収益
賃料収入(共益費･倉庫･駐車場収入等
を含む)
その他収入
(付加使用料収入含む)
空室損失
賃貸収益
敷金運用益
総費用
対｢総収益｣比率
維持管理費
水光熱費
運営管理費
修繕費
公租公課
損害保険料
ﾃﾅﾝﾄ募集費
その他費用
資本的支出
標準化純収益(NCF)
還元利回り
DCF法による収益価格
期間収益割引率
ﾀｰﾐﾅﾙｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄ①期間収益の現在価値の総和②10年後の収益価格③売却費用④復帰価格等⑤復帰価格等の現在価値
積算価格
土地比率
建物比率

内容
根拠等
株式会社谷澤総合鑑定所
1,011,000,000円
特定価格
本件では特定価格と正常価格と一致している。
収益価格を中心に、積算価
格からの検証を行い、鑑定評価額を決定した。
平成14年12月31日
1,011,000,000円
DCF法を重視し、直接還元法
による収益価格からの検証を行い、収益価格を試算した。
1,043,000,000円 標準化純収益を還元利回りで還元して査定した。
126,076,044円 賃貸収益に敷金運用益を加算して求めた。
137,161,500円 マーケットレポート等をもとに査定。

0円
12,983,640円 空室率は8.0％と見込んだ。
124,177,860円 賃料収入+その他収入‐空室損失
1,898,184円 空室率を考慮した敷金合計額（94,909,183円）と運用利回り（2%）で運用するものとして査定。
51,972,310円 下記9項目の合計。
41.22% 総収益に対する比率を百分率で小数第3位を四捨五入。
13,115,000円
800,000円
3,678,000円
15,600,000円 資本的支出も含む。
16,837,310円
1,109,000円
396,000円
437,000円−
74,103,734円
7.1% 還元利回りの理論値を中心に、取引利回りからの検証を行い、還元利回りを査定した。
997,000,000円
7.00%
7.30%
476,108,000円
1,056,725,000円
31,702,000円
1,025,023,000円
521,069,000円
1,336,000,000円
48.20% 百分率で小数第3位を四捨五入。
51.80% 百分率で小数第3位を四捨五入。

不動産の鑑定評価額又は調査価格は、個々の不動産鑑定士の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定又は調査を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若し
くは時期によって鑑定評価額又は調査価格が異なる可能性があります。また、かかる鑑定又は調査の結果が、現在及び将来において当該鑑定評価額又は調査価格による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額又は調査価格をもって売却できるとは限りません。

- 184 -

c.

物件ポートフォリオ概要
地域区分別

用途別

27物件合計
東京都心
期

別

運
用
期
間

第2期

第2期

第2期

第2期

第2期

H14.7.1

H14.7.1

H14.7.1

H14.7.1

H14.7.1

終期

H14.12.31

H14.12.31

H14.12.31

H14.12.31

H14.12.31

H14.12.31

184

184

184

184

184

184

その他賃貸事業収入

1,618,469

2,367,563

4,147,469

825,461

1,517,887

2,147,410

3,742,682

825,461

84,050100,582

220,153404,7860251,254479,970

752,886

1,370,363

113,748

外注委託費

313,52956,07049,619207,840

313,5290

水道光熱費

444,61172,282

115,070

257,258444,6110

公租公課

336,957

70,347

131,832

134,777

269,391

67,566

保険料

34,261

4,086

18,986

11,18828,448

5,813

︵
︶

修繕工事費

52,3999,558

14,56928,271

52,3990

管理委託料

104,499

19,722

23,16061,617

99,699

4,800

管理組合費

175,740

11,819123,252

40,668140,172

35,568③物件ＮＯＩ（＝①−②）④減価償却費⑤賃貸事業損益（＝③−④）⑥資本的支出22,112

7,367

3,479

11,265

22,1120

3,488,818

735,642

1,138,499

1,614,677

2,777,105

711,712823,336

179,619

276,961

366,754684,319

139,016

2,665,482

556,022861,537

1,247,922

2,092,785

572,696

150,9102,572

13,861

134,477

150,91003,337,907

733,070

1,124,637

1,480,199

2,626,194

711,712

年換算ＮＯＩ利回り（注３）

7.4%

5.4%

8.4%

8.2%

6.9%

10.7%

年換算ＮＣＦ利回り（注３）

7.1%

5.4%

8.3%

7.5%

6.5%

10.7%

年換算ＲＯＡ利回り（対期中平均簿価）（注３）

5.7%

4.1%

6.4%

6.3%

5.2%

8.7%

物件売上高利益率（注４）

53.6%

56.3%

53.2%

52.7%

50.5%

69.4%

年額固定資産税・都市計画税

895,976

171,091

296,424

428,461

761,049

134,927

取得価額（注５）100.0%

29.0%

28.9%

42.0%

86.0%

14.0%

賃貸事業収入合計

100.0%

19.8%

32.5%

47.6%

83.4%

16.6%

賃貸事業費用合計

100.0%

16.9%

32.3%

50.7%

92.3%

7.7%

N

100.0%

21.1%

32.6%

46.3%

79.6%

20.4%

⑦物件ＮＣＦ（＝③−⑥）

︵

各
種
指
標

︶

注
２

ー
ォ
︵
︶

注
２

986,896
902,845404,786

その他費用

リ
オ
占
有
率

4,972,930
4,568,143

1,484,111②賃貸事業費用合計

ト
フ

商業施設

第2期

賃料収入（共益費含）

ポ

事務所

H14.7.1①賃貸事業収入合計

注
１

地方

始期

稼働日数

損
益
等
の
状
況

東京周辺部

O

I

減価償却費

100.0%

21.8%

33.6%

44.5%

83.1%

16.9%

賃貸事業損益100.0%

20.9%

32.3%

46.8%

78.5%

21.5%

N

C

F

年額固定資産税・都市計画税

100.0%

22.0%

33.7%

44.3%

78.7%

21.3%

100.0%

19.1%

33.1%

47.8%

84.9%

15.1%

（注 1） 上記の損益等の状況に記載された金額は、円単位で計算されたものを各項目毎にすべて千円未満を切り捨てて千円単位で表示しています。
（注 2） 各種利回り及び占有率は小数点以下第 2 位を四捨五入して表示しています。
（注 3） 各種指標の欄に記載された各種年換算利回りを算出する上での稼働日数は、取得価額加重平均稼働日数を使用しています。
（注 4） 物件売上高利益率とは物件ごとの賃貸事業損益がそれぞれの賃貸事業収入に占める割合を示しています。
（注 5） 取得価額には取得に要した付随費用等は含まれません。

- 185 -

d.

資本的支出の状況①

資本的支出の予定
本投資法人が投資する不動産及び不動産信託受益権に係わる信託不動産に関し、平成 14 年
12 月 31 日現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下の通りです｡なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分される部分が含まれています。

不動産等の名称内容
耐震改修 及び リニューアル

安田生命池袋ビル（内装改修、空調設備改修（個別空調化）等）

安田生命博多ビル②

工事予定金額（百万円）

予定期間
総額

第 2 期支払額

既支払総額

680

11

11

53

−

−

自 平成 14 年 10 月
至 平成 16 年 3 月
自 平成 15 年 2 月

機械式駐車場の増築

至 平成 15 年 9 月

第 2 期中に行った資本的支出
第 2 期、本投資法人が不動産及び信託不動産に対して実施した資本的支出の額は、以下の通りです｡また、第 2 期の全資本的支出の額は 150 百万円であり、当期費用に区分された修繕費 54 百万円（※）と建設仮勘定に区分された 11 百万円とを併せて 216 百万円の工事を実施
しております。
第 2 期の主な資本的支出は、ビルの安全性を向上する上で新耐震基準を満たすために実施した耐震改修工事（設計を含む）と、テナント満足度の維持向上を目的とした改修工事のほか、新規テナントの誘致促進を目的として共用部の改修や貸室への OA フロアの設置等の工事を実施いたしました。
不動産等の名称
朝日生命高松第二ビル
安田生命那覇ビル
その他の資本的支出
合
計

内容

実施期間

資本的支出の額（百万円）

自 平成 14 年 6 月
至 平成 14 年 10 月
自 平成 14 年 10 月
屋上空調室外機の主要部品交換等大規模な整備
至 平成 14 年 11 月
共用部改修、OA フロア設置、駐車場、空調、防災設備の整備等
耐震補強工事、共用部改修工事

33
23
93
150

※ 修繕費には修繕工事本体金額に加え、当該工事に対して不動産管理会社へ支払われた工事管理報酬額（1 百万円）が含まれています。

③

計算期間末毎に積み立てた金銭（修繕費積立金）
本投資法人は、物件毎に策定した中長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュフロー（利益の内部留保に伴うものを含む）のなかから大規模な修繕等に充当するための金銭の積み立てを以下の通り行っています。
（単位：百万円）
第1期
自平成 13 年 9 月 14 日
至平成 14 年 6 月 30 日

第2期
自平成 14 年 7 月 1 日
至平成 14 年 12 月 31 日

前期未積立金残高

−

230

当期積立金

200

当期積立金取崩額

230
−

次期繰越金

230

407

営業期間

- 186 -

23

e. テナント情報(イ) 投資法人全体の賃貸借の概況
前記「第 1 投資法人の状況 2. 投資方針 (2) 投資対象 f. ポートフォリオ全体に係る事項 (ハ)テナント情報 ① 投資法人が保有する物件全体の賃貸借の概況」をご参照下さい。
(ロ) 上位 20 テナント
平成14年12月31日現在の賃貸面積ベースの上位20社は以下の表の通りです。
順位

テナント名

1

株式会社西友2

株式会社損害保険ジャパン

3

岩谷産業株式会社

物件名
田無アスタ
ツルミフーガ１
損保ジャパン仙台ビル
損保ジャパン和歌山ビル
東京建物本町ビル

期末賃貸面積（㎡）

期末全賃貸面積に占める割合(％)(注)40,700.31

25.8

6,541.71

4.1

5,959.86

3.8

5,015.78

3.2

3,993.50

2.5

3,094.51

2.0

安田生命池袋ビル
安田生命大阪ビル
安田生命保険相互会社

4

安田生命那覇ビル
新潟駅南センタービル
新横浜第二センタービル

日本フィッツ株式会社

5

アルカイースト
兼松ビル

6

兼松エレクトロニクス株式会社

7

沖ソフトウェア株式会社

朝日生命福岡第三・第四ビル

3,054.74

1.9

8

日本生命保険相互会社

ＮＯＲＴＨ３３ビル

2,848.69

1.8

9オリックス株式会社

安田生命大阪ビル

2,469.88

1.6

2,408.56

1.5

兼松ビル別館

アルカイースト

10

旭化成株式会社

11

株式会社スリーエフ

横浜日本大通りビル

2,372.52

1.5

12

株式会社エヌ・ティ・ティ・データ

安田生命大阪ビル

2,310.18

1.5

13

新潟キヤノテック株式会社

新潟駅南センタービル

1,987.88

1.3

14

ジェイフォン株式会社

パークイースト札幌

1,918.68

1.2

15

テルウェル西日本株式会社

安田生命博多ビル

1,442.18

0.9

16

株式会社アルゴ２１

安田生命天六ビル

1,209.69

0.8

17

財団法人建築技術教育普及センター

兼松ビル

1,205.06

0.8

18

富士シティオ株式会社

横浜日本大通りビル

1,163.63

0.7

19

リコー東北株式会社

損保ジャパン仙台ビル

1,135.87

0.7

20

株式会社ＵＦＪキャピタル

兼松ビル

1,129.88

0.7

安田生命大阪ビル(注) 小数点以下第 2 位を四捨五入しています。

なお、本投資法人が本書の日付現在保有している及び取得を予定している不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産における上位 20 テナントについては、前記「第 1 投資法人の状況 2.
投資方針 (2) 投資対象 f. ポートフォリオに係る事項 (ハ) テナント情報 ② 上位 20 テナント」
をご参照下さい。

- 187 -

(ハ) 主なテナントの概要
本投資法人が平成 14 年 12 月 31 日現在保有している不動産及び不動産信託受益権に係る信託
不動産における主なテナント及び主なテナント毎の期末年間契約賃料（期末の月額契約賃料を年換算したもの）と期末賃貸面積は、下表の通りです。

ここで｢主なテナント｣とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。
A． 当該テナントが支払うべき期末年間契約賃料（当該テナントが複数の物件に入居している場合にはそれらの物件全体での期末年間契約賃料合計とします。
）が、期末全年間契約賃料の 10％以上であること。
B． 当該テナントの契約上の期末賃貸面積が、期末全賃貸面積の 10％以上であること。
C． 当該テナントが利害関係者（前記「第 1 投資法人の状況 2. 投資方針 (1) 投資方針 b.
投資態度 (ロ) 投資基準 ⑦投資額 iii) 取得価格の制限」をご参照下さい。）であるこ
と。

名 称

業 種

株式会社西友小売業

株式会社損害保
損害
険ジャパン
保険業
(注4)

安田生命保険
相互会社
(注4)

生命
保険業

合 計

該当
条件

物 件 名

期末年間契約賃料
(円)
(注1)

A,B

田無アスタ

1,344,364,896

A

ツルミフーガ１

306,557,280

小計1,650,922,176

C

損保ジャパン仙台ビル

283,078,440

C

損保ジャパン和歌山ビル

103,577,640

小計

386,656,080

C

安田生命大阪ビル (注5)90,745,368

C

安田生命池袋ビル

126,838,680

C

安田生命那覇ビル

60,317,640

C

新潟駅南センタービル

42,571,320

C

新横浜第二センタービル(注5)

期末賃貸面積
(㎡)
(注3)

比率
(%)
(注2)

14.5

31,121.71

19.7

3.3

9,578.60

6.1

17.9

40,700.31

25.8

3.1

4,866.19

3.1

1.1

2,017.40

1.3

4.2

6,883.59

4.4

1.0

1,427.18

0.9

1.4

2,148.86

1.4

0.7

1,114.63

0.7

0.5

915.75

0.6

12,876,840

0.1

236.360.1

小計333,349,848

3.6

5,842.78

3.7

期末全年間契約賃料(円)(注6)9,246,538,416

157,770.29

100.0

期末全賃貸面積(㎡)
(注7)

比率
(%)
(注2)

100.0

(注1)

期末年間契約賃料は、契約上の賃料･共益費･駐車場使用料･倉庫使用料･看板使用料等の合計を記載しています。な
お、契約上、賃料は月額で取り決められているため、期末の賃料･共益費･駐車場使用料･倉庫使用料･看板使用料等の 12 か月分の合計を記載しています。

(注2)

小数点以下第 2 位を四捨五入しています。
契約上の面積を記載しています。
主なテナント毎の期末年間契約賃料と期末賃貸面積について、株式会社損害保険ジャパンの数値には同社の関連会社である損保ジャパンひまわり生命保険株式会社及び株式会社損害保険ジャパン調査サービスに賃貸している部分の数値を含んでおります。また、安田生命保険相互会社の数値には、同社の関連会社である財団法人安田生命社会事業団及び安田ライフ損害保険株式会社に賃貸している部分の数値を含んでおります。

(注3)
(注4)

(注5)
(注6)

(注7)

安田生命保険相互会社の期末年間契約賃料及び期末賃貸面積は、本投資法人が保有する共有持分割合に相当する数値です。
平成 14 年 12 月 31 日現在、
本投資法人が保有している全不動産及び全不動産信託受益権に係る信託不動産における、全テナントとの契約上の賃料･共益費･駐車場使用料･倉庫使用料･看板使用料等の合計を記載しています。なお、契約上、賃料は月額で取り決められているため、その 12 か月分の合計を記載していますが、本投資法人が現在又は将来において実際に受領できる賃料を表示又は保証するものではありません。
平成 14 年 12 月 31 日現在、
本投資法人が保有している全不動産及び全不動産信託受益権に係る信託不動産における、- 188 -

賃貸面積の合計値を記載しています（事務所又は商業施設の貸室面積のみを対象とし、駐車場等の付帯施設の面積は含みません。
）。

【株式会社西友との主な賃貸条件】
物件名
契約期間
契約更改の方法
敷 金
普通･定期借家の別
賃料改定条件
その他特記事項

田無アスタ
自 平成7年（1995年）2月10日
至 平成27年（2015年）2月9日
期間満了3年前予告により5年間更新可
金1,303,842,888円
普通借家契約3年毎に改定・ 契約期間中の解約は禁止されています（残期間分の賃料相当額を違約金として支払う旨の特約があります。）。
・ 共益費は収受していませんが、日常の外注
委託費、水光熱費及び日常の営繕費はテナ
ント負担となっています。
・ 6階部分を日本中央競馬会に転貸できる特約があります。

ツルミフーガ１
自 昭和60年（1985年）12月16日
至 平成17年（2005年）12月15日
期間満了の1年前までに別段の意思表示がな
い限り、3年延長され、その後も同様です。
金133,343,820円
普通借家契約3年毎に改定・ 契約期間中の解約は禁止されています（残期間分の賃料相当額を違約金として支払う旨の特約があります。
）。
・ 共益費は収受していませんが、日常の外
注委託費、水光熱費及び日常の営繕費はテナント負担となっています。

【主な利害関係者との賃貸条件】
テナント名
物件名
契約期間
当初契約
締結日
直近更新日
契約更改の方法
敷金(注2)

株式会社損害保険ジャパン
損保ジャパン仙台ビル
損保ジャパン和歌山ビル
2年間
2年間
平成14年6月26日
なし
期間満了6か月前予告により2年間更新可
金159,574,390 円

テナント名
物件名
契約期間
当初契約
締結日
直近更新日
契約更改の方法
敷金(注1,2)

平成14年6月26日
なし
期間満了6か月前予告により2年間更新可
金57,145,190円

安田生命保険相互会社
安田生命
那覇ビル
2年間

新潟駅南
センタービル
2年間

安田生命
大阪ビル
2年間

平成13年3月16日

平成12年7月15日なし
期間満了6か月前
予告により2年間
更新可
金31,582,380 円

平成14年10月26日
期間満了6か月前
予告により1年間
更新可
金64,753,680 円

安田生命
池袋ビル
2年間

新横浜第二
センタービル
2年間

平成13年3月16日

平成14年3月20日

平成12年3月28日

なし
期間満了6か月前
予告により2年間
更新可
金40,461,040円

なし
期間満了6か月前
予告により2年間
更新可
金47,983,490円

平成14年4月1日
期間満了6か月前
予告により1年間
更新可
金18,750,000円（注1） 上記敷金には駐車場契約に基づく敷金を含みません。
（注2） 安田生命保険相互会社の敷金は、本投資法人が保有する共有持分割合に相当する金額です。

- 189 -

f. 第 3 期中の新規取得信託不動産の概要
平成 15 年 1 月 1 日以降本書の日付までに、本投資法人は以下の各不動産を信託する不動産信託受益権を取得しております。ただし、神南一丁目ビルについては平成 15 年 6 月 30 日に引渡しを受け
ます。

地域
区分

用途

物件
番号

物件名

受託者名
（含む予定）

契約期間（含む予定）

取得価格
（百万円）

鑑定評価額
（百万円）

所有形態

売主

東京都心

事務所

A-6

ＭＳ芝浦ビル

みずほ信託銀行

平成15年3月28日から
平成25年3月31日まで

11,20012,000

土地：所有権・賃借権（準共有）
建物：区分所有権及び区分所有権の共有

株式会社ベニレイ

東京都心 商業施設

A-1

神南一丁目ビル

みずほ信託銀行

平成15年6月30日から
平成30年6月30日まで

12,00012,000

土地・建物：所有権

みずほ信託銀行株式会社

住友信託銀行

平成15年5月15日から
平成25年3月31日まで

8,000

7,830

土地：分有（一部共有）
建物：共有

クラレ不動産株式会社／株式会社ティー・エイチ・
プロパティーズ

地方

商業施設

C-1

クラレニッセイビル

地域
区分

用途

物件
番号

物件名

所在地

敷地面積
（㎡）

延床面積
（㎡）

構造・階数

竣工年月

取得日

東京都心

事務所

A-6

ＭＳ芝浦ビル

東京都港区芝浦

8,992.18

31,020.21

SRC・RC・S B2/13F

昭和63年2月

平成15年3月28日

東京都心

商業施設

A-1

神南一丁目ビル

東京都渋谷区神南1,010.47

8,449.56

SRC・S B3/8F

平成4年2月

平成15年6月30日

地方

商業施設

C-1

クラレニッセイビル

大阪市北区茶屋町

3,518.68

17,897.56

SRC B1/8F

平成2年4月

平成15年5月15日（注1）

本投資法人は、本書の日付現在、商業施設C−1クラレニッセイビルについてその一部（土地：2筆385.63㎡、2筆3,133.05㎡の共有持分10,000分の6,580、建物：共有
持分10,000分の5,532）を不動産信託受益権の形態により保有しています。また平成15年7月（予定）に、クラレニッセイビル全体のうち、残りの持分（土地：2筆3,133.05㎡の共有持分10,000分の3,420、建物：共有持分10,000分の4,468）を不動産信託受益権の形態により取得予定です。

（注2）「構造・階数」の略称は、S：鉄骨造、RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造を表しています。

以下、各個別信託不動産の記載項目は、前記「b. 個別不動産及び信託不動産概要」に準じています。

- 190 -

物件番号

ＭＳ芝浦ビル

事務所Ａ−６

事 Ⅰ．特定資産の概要
A-6MS 芝浦ビル

取得価格

特定資産の種類

不動産信託受益権

11,200百万円

構成割合

取得年月日

平成15年3月28日

土地

7,700百万円

68.8%

信託設定日

平成15年3月28日

建物

3,500百万円

31.3%

信託受託者

みずほ信託銀行

信託期間満了日

平成25年3月31日

信託
受益権
の概要

JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩9分

立地条件
土地

12,000百万円

価格時点

平成15年4月1日

地積

全体敷地（注1）

8,992.18㎡

持分対応

3,239.88㎡

東京都港区芝浦四丁目 2番地11ほか

用途地域

準工業地域

住居表示

東京都港区芝浦四丁目13番23号

所有形態（注3）

所有権・賃借権（準共有：持分割合36.0％）

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下2階付13階建（区分所有建物一棟全体）

地

建物

取得時の鑑定評価額

番

延床
面積

一棟全体（注2）

31,020.21㎡

専有部分の面積

15,439.97㎡

用

途

事務所

竣工年月

昭和63年（1988年）2月

所有形態（注4）

区分所有権及び区分所有権の共有

施工会社

鹿島建設株式会社、清水建設株式会社、大成建設株式会社

設計会社

丸紅株式会社、秀和株式会社

長期修繕費用見積
担保権設定の有無

719,457千円/15年 （年平均47,964千円） ＰＭＬ（地震保険付保の有無）
不動産信託受益権に質権設定、信託不動産に抵当権設定予約

不動産管理会社

12.2%

（無）

東京建物株式会社（注1） 建物敷地全体の面積（本物件の他の所有者の所有する敷地及び本物件と一体開発されたトリニティ芝浦の敷地を含みます。）（注2） 建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注3） 全体敷地は三筆からなり、その内2番11を信託受託者が所有し、2番2は都市基盤整備公団と東京都港区が共有し、2番54は秀和株式会社が所有しています。各敷地に対して賃借権が設定され、各敷地の賃借権は、信託受託者、都市基盤整備公団及び秀和株式会社が所有する建物の床面積割合に応じた準共有状態となっています（昭和63年4月2日付土地賃貸借契約及び同日付交換契約。賃貸借契約期間71年。権利金なし。賃料は相互に相殺して一切金員の授受は行なわれていません）。なお、都市基盤整備公団の賃借権に対し、都市基盤整備公団と東京都港区との区分所有建物であるトリニティ芝浦の敷地権が設定され、登記されています。
（注4） 建物の所有形態は、 ①貸室部分 区分所有権（専有部分：1階の一部及び地上2階から8階の合計14,305.05㎡）及び②駐車場部分 区分所有権（専有部分：
地下1階1,957.27㎡）（共有：持分割合25,021,953分の14,508,953（57.9％）） となっています（①他の区分所有者：秀和株式会社②他の共有者：秀和株式会社）。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその共有持分並びにその敷地の所有権及び賃借権の準共有持分です。

特記
事項
1.

本建物は区分所有建物であり、信託受託者は本建物における規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、共用部分の分割請求ができないこと、専有部分と共用部分の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。

2.

本建物は、隣接するトリニティ芝浦と一体で東京都総合設計制度の適用を受け、道路・隣地斜線制限の緩和及び容積率の割増を受けて開発されています。これらの緩和を受けるために公開空地が設置されており、公開空地所有者である信託受託者はかかる公開空地を一般に開放し、適正に維持・管理する義務を負っています。

3.

本建物の敷地の各所有者は共同で敷地の一部（公園）を東京都港区に使用貸借しております。（契約期間平成元年8月１日から平成31年７月31日）なお当該部分につき別途当事者間で平成元年８月１日付で「維持管理に関する協定書」を締結しており、信託受託者は維持管理費用の一部を負担する義務を負っています。

4.

信託不動産に含まれる土地の一部に、信託受託者を賃借人とする賃借権設定の登記に優先して、第三者を権利者とする根抵当権設定の登記がなされています。

Ⅱ．賃貸借の概況（平成15年3月末時点）
賃
貸
借
概
況

期末テナント数

6

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率

14,429.08㎡
14,429.08㎡
100%

本信託受益権は平成15年3月28日に取得したため、本物件の過去の決算時における開示情報はありません。また、本信託受益権の従前の保有者（株式会社ベニレイ）から資料の入手ができなかったため、過去の収支については開示できません。

- 191 -

【鑑定評価サマリー】
内容
根拠等
日本土地建物株式会社
12,000,000,000円 本件評価対象は、MS芝浦ビルのうちの一部に相当する区分所有建物及びその敷地 （3戸）からなり、うち1戸は共有持分である。

鑑定機関
鑑定評価額

価格の種類

特定価格

現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう
市場価値を表示する適正な価格（正常価格）は、本件においては特定価格と一致する。

試算価格調整方法

収益価格を採用し、積算価格からの検証を行う。

価格時点
鑑定評価の方針

平成15年4月1日
原価法…一棟全体の建物及び 共同ビルであるが、他の区分所有者との協その敷地の価格を査定後に、 定関係等に基づき共有減価はないと判断。
配分率を乗じて積算価格を試算。
収益還元法…評価対象の区分
所有建物及びその敷地の収益
価格を、ＤＣＦ法で試算。
積算価格と収益価格を調整し、鑑定評価額を決定。
12,000,000,000円
ＤＣＦ法により収益価格を試算
し、取引利回り等により、これを
検証した。

収益価格
調整方法

DCF法による収益価格①可能総収入（初年度）
賃料収入(共益費･駐車場収入等を含む)
その他収入(付加使用料収入含む)②空室損・貸倒損失（初年度）③支出運営費（初年度）
対｢可能総収入｣比率
維持管理費
水光熱費
運営管理費
修繕費
ＰＭフィー
公租公課
損害保険料
その他費用
資本的支出
④初年度予想純収入（ＮＯＩ)⑤期間収益割引率⑥ﾀｰﾐﾅﾙｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄ⑦期間収益の現在価値の総和⑧10年後の再販価格⑨売却費用⑩復帰価格等⑪復帰価格等の現在価値

積算価格
土地比率

12,000,000,000円
1,201,294,000円
1,064,294,000円 現行条件等を基に査定。
137,000,000円 過去の実績等により査定。
60,065,000円 予想空室率(5%)を基に査定。
406,616,000円
33.85%
下記運営管理費に含まれる。
52,500,000円 過去の実績を基に査定。
210,700,000円 過去の実績を基に査定。
47,500,000円 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄを参考に査定。下記資本的支出を含む。
31,916,000円 標準的な水準を基に査定。
60,500,000円 平成14年度実績に基づき査定。
3,500,000円 過去の実績を基に査定。
0円
734,613,000円
5.70% 理論値の積み上げを中心に、取引利回りからの検証を行い査定した。
6.20% 上記割引率に将来時点のリスク等を加味した。
5,614,814,000円 可能総収入①について：各テナント毎の現行賃料を踏まえ、将来の変動予測を織り込んで査定した。
空室損失②について：対象不動産は現状では満室稼動中であるが、7月末に一部空室となる（予定）こと、更に周辺地域における空室率等を勘案の上、査定した。
支出運営費③公租公課・管理費等について：過去の実績値、エンジニアリングレポート等を資料として用い査定した。
価格時点以降の各年度につき（①-②-③）
した数値を、期間収益割引率により価格時点に割り戻した。
11,537,284,000円 11年度純収入をターミナルキャップレートで収益還元した。
346,119,000円 売却価格の3％と査定。（⑧×3％）
11,191,165,000円 売却価格-売却費用（⑧-⑨）
6,428,765,000円 売却費用控除後の価格を期間収益割引率
を用いて価格時点に割り戻した。
（⑩×複利現価率）
10,300,000,000円
68.51% 百分率で小数点第3位を四捨五入

建物比率31.49% 百分率で小数点第3位を四捨五入

不動産の鑑定評価額又は調査価格は、個々の不動産鑑定士の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定又は調査を行った場合でも、不動産鑑定士、
評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額又は調査価格が異なる可能性があります。また、かかる鑑定又は調査の結果が、現在及び将来において当該鑑定評価額又は調査価格による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額又は調査価格をもって売却できるとは限りません。

- 192 -

物件番号

神南一丁目ビル

商業施設Ａ−１

Ⅰ．特定資産の概要
商 A-1
神南一丁目ビル

特定資産の種類(注1)

不動産信託受益権

12,000百万円

構成割合

取得年月日

平成15年6月30日

土地

10,000百万円

83.3%

信託設定日

平成15年6月30日

建物

2,000百万円

16.7%

信託受託者

みずほ信託銀行取得時の鑑定評価額

信託期間満了日

平成30年6月30日

価格時点

平成15年6月30日

全体敷地1,010.47㎡

持分対応

1,010.47㎡

信託
受益権
の概要
(注1)

立地条件
土地

地

取得価格

JR山手線・東急線・営団地下鉄・京王線「渋谷」駅徒歩4分

番

住居表示

東京都渋谷区神南一丁目32番2

用途地域

東京都渋谷区神南一丁目22番14号

所有形態

鉄骨鉄筋コンクリート・
鉄骨造陸屋根地下3階付8階建

構造と階数

地積

延床
面積
用

建物

12,000百万円

商業地域
所有権

一棟全体

8,449.56㎡

持分対応

8,449.56㎡

途

商業施設

竣工年月

平成4年（1992年）2月

所有形態

所有権

施工会社

清水建設株式会社・鉄建建設株式会社共同企業体

設計会社

株式会社アール・ビー都市建築設計

長期修繕費用見積
担保権設定の有無(注2)236,620千円/15年 （年平均15,775千円） ＰＭＬ（地震保険付保の有無）
不動産信託受益権に質権設定予定、信託不動
産に抵当権設定予約

不動産管理会社(注3)

11.1%

（無）

東京建物株式会社（注1）本投資法人は本不動産を取得と同時に、本投資法人を委託者としみずほ信託銀行株式会社を受託者とする管理処分信託契約を締結するとともに、本不動産をみずほ信託銀行株式会社に信託譲渡し、不動産信託受益権として保有します。
（注2）本投資法人は、平成15年6月30日付で、本不動産を信託財産とする不動産信託受益権に対して第一順位の質権を設定し、かつ、本信託不動産について、信託契約の終了等に伴い、不動産現物が信託受益者としての本投資法人に返還された場合に第一順位の抵当権を設定し登記をするという抵当権設定予約契約を締結します。
詳細につきましては、後記「（5）借入れの現況」をご参照ください。
（注3）本不動産の取得後、東京建物株式会社と不動産管理委託契約を締結し業務を委託します。

特記
事項

1.

本不動産の売主みずほ信託銀行株式会社と本投資法人との間で平成15年5月30日付不動産売買契約が締結されており、本投資法人は平成15年6月30日に本不動産を取
得します。

2.

本書の日付現在、本不動産について、みずほ信託銀行株式会社を賃貸人、株式会社西武百貨店を賃借人とする賃貸借契約（以下「賃貸借契約」といいます。）が締
結されております。さらに株式会社西武百貨店を転貸人、タワーレコード株式会社を転借人とする賃貸借契約（以下「転貸借契約」といいます。）が別途締結され
ています。

3.

上記転貸借契約は平成15年6月30日付にて終了し、平成15年７月１日から賃貸借契約における賃借人の地位はタワーレコード株式会社に承継され、信託受託者とタワーレコード株式会社との直接契約に移行します。

4.
5.

本不動産の売主は、不動産売買契約上、瑕疵担保責任を負っていません。
本不動産の地下の外壁廻り、階段附室等に漏水箇所が見受けられます。

Ⅱ．賃貸借の概況（平成15年3月末時点）
賃
貸
借
概
況

期末テナント数

1

期末総賃貸可能面積（持分対応）
期末総賃貸面積（持分対応）
期 末 入 居 率

8,076.85㎡
8,076.85㎡
100%

本不動産は平成15年6月30日取得のため、本物件の過去の決算時における開示情報はありません。また、本不動産の従前の保有者（みずほ信託銀行
株式会社）から資料の入手ができなかったため、過去の収支については開示できません。

- 193 -

【鑑定評価サマリー】
内容
日本土地建物株式会社
12,000,000,000円

鑑定機関
鑑定評価額

価格の種類

現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう
市場価値を表示する適正な価格（正常価格）
は、本件においては特定価格と一致する。

特定価格

試算価格調整方法

収益価格を採用し、積算価格からの検証を行う。

価格時点
鑑定評価の方針

平成15年6月30日
鑑定評価の方式については、
原価法と収益還元法（ＤＣＦ法）
を適用してそれぞれ積算価格と収益価格を試算。積算価格と収益価格について再検討を加えて鑑定評価額を決定。
12,000,000,000円
ＤＣＦ法により収益価格を試算
し、取引利回り等により、これを
検証した。

収益価格
調整方法

DCF法による収益価格①可能総収入（初年度）

12,000,000,000円
691,152,000円

賃料収入(共益費･駐車場収入等を含む)
その他収入(付加使用料収入含む)②空室損・貸倒損失（初年度）

691,152,000円 現行条件等を基に査定。
0円
0円 契約内容等から判断し空室損は計上しない。
敷金により担保されるので貸倒損失は計上しない。
97,700,000円 下記9項目の合計。

③支出運営費（初年度）
対｢可能総収入｣比率
維持管理費
水光熱費
運営管理費
修繕費
ＰＭフィー
公租公課
損害保険料
その他費用
資本的支出
④初年度予想純収入（ＮＯＩ)⑤期間収益割引率⑥ﾀｰﾐﾅﾙｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄ⑦期間収益の現在価値の総和⑧10年後の再販価格⑨売却費用⑩復帰価格等⑪復帰価格等の現在価値

積算価格
土地比率

根拠等

14.14%-

契約内容から判断し計上しない。

18,000,000円 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄを参考に査定。下記資本的支出を含む。
3,600,000円 標準的な水準を基に査定。上記2項目（維持管理費、運営管理費）を含む。
71,400,000円 平成15年度実績に基づき査定。
4,700,000円 過去の実績を基に査定。
0円
上記修繕費に含める。
593,452,000円
4.80% 理論値の積み上げを中心に、取引利回りからの検証を行い査定した。
5.30% 上記割引率に将来時点のリスク等を加味した。
4,842,876,000円
11,740,566,000円 11年目純収入をターミナルキャップレートで収益還元した。
352,217,000円 売却価格の3％と査定。（⑧×3％）
11,388,349,000円 売却価格-売却費用（⑧-⑨）
7,126,032,000円 売却費用控除後の価格を期間収益割引率を用いて価格時点に割り戻した。
（⑩×複利現価率）
11,300,000,000円
83.64% 百分率で小数点第3位を四捨五入

建物比率16.36% 百分率で小数点第3位を四捨五入

不動産の鑑定評価額又は調査価格は、個々の不動産鑑定士の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定又は調査を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価
額又は調査価格が異なる可能性があります。また、かかる鑑定又は調査の結果が、現在及び将来において当該鑑定評価額又は調査価格
による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額又は調査価格をもって売却できるとは限りません。

- 194 -

物件番号

クラレニッセイビル

商業施設Ｃ−1

商 C-1 Ⅰ．特定資産の概要
クラレニッセイビル

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格(注2)

13,000百万円

構成割合

取得年月日（注1）

平成15年5月15日

土地

10,222百万円

78.6%

信託設定日

平成15年5月15日

建物

2,778百万円

21.4%

信託受託者

住友信託銀行

取得時の鑑定評価額(注2)

信託期間満了日

平成25年3月31日

価格時点

平成15年5月1日

JR「大阪」駅徒歩5分、大阪市営地下鉄・阪急電
鉄「梅田」駅徒歩4分

全体敷地

3,518.68㎡

持分対応（注3）

3,518.68㎡
商業地域

信託
受益権
の概要

立地条件
土地

地積

番

大阪府大阪市北区茶屋町16番1ほか

用途地域

住居表示

大阪府大阪市北区茶屋町16番7号

所有形態（注4）

地構造と階数

鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造陸屋根地下1階付8階建

延床
面積

所有権

一棟全体

17,897.56㎡

持分対応（注3）

17,897.56㎡

用

建物

12,600百万円

途

商業施設

竣工年月

平成2年（1990年）4月

所有形態（注5）

所有権

施工会社

株式会社大林組・株式会社藤木工務店

設計会社

株式会社日建設計

ＰＭＬ（地震保険付保の有無）

12.5% （無）不動産管理会社（注6）東京建物株式会社（予定）

長期修繕費用見積
担保権設定の有無

629,770千円/15年 (年平均41,985千円)
不動産信託受益権に質権設定、信託不動産に抵当権設定予約（注1） 日本生命保険相互会社の共有持分は7月の取得を予定しております。
（注2） 取得価格及び取得時の鑑定評価額については、一棟全体の取得価格及び鑑定評価額を記載しております。
（注3） 本投資法人は、本書の日付現在、クラレニッセイビルについてその一部を不動産信託受益権の形態により保有していますが、
平成15年7月（予定）に日本生命保険相互会社より残りの持分を取得するため、便宜上本件土地全体の面積、本件建物全体の延床面積を表示しております。
（注4） 本書の日付現在において、本件土地の所有権については下記のとおりです。
茶屋町16番1・17番16（3,133.05㎡）：共有持分10,000分の6,580 住友信託銀行株式会社
共有持分10,000分の3,420 日本生命保険相互会社
茶屋町17番3・18番2（385.63㎡）： 住友信託銀行株式会社（注5） 本書の日付において、本件建物の所有権については下記のとおりです。
共有持分10,000分の5,532 住友信託銀行株式会社
共有持分10,000分の4,468 日本生命保険相互会社（注6） 本書の日付現在、本件建物の一括管理を行うにあたり、信託受託者及び共有者である日本生命保険相互会社と賃借人とは、「ｸﾗﾚﾆｯｾｲﾋﾞﾙ管理規約」（平成2年3月15日付）を締結しております。当該管理規約に基づき、各共有者は建物所有者として行うべき一切の建物の管理について賃借人に委任しており、賃借人は当該管理業務の一部を再委託しております。
本書の日付現在、本件建物の一括賃貸に関する賃借人との折衡等に関し、共有者である日本生命保険相互会社との間で「覚書」（平成2年3月15日）を締結し、当該覚書に基づき、信託受託者は、賃借人からの賃料（駐車場使用料を含みます。）の1％相当額を事務手数料として日本生命保険相互会社に支払っております。

特記
事項

1.

住友信託銀行株式会社及び日本生命保険相互会社が所有する茶屋町16番1（3,125.47㎡）の土地の一部について、住友信託銀行株式会社を賃貸人とし、日本生命保険相互会社を賃借人とする土地賃貸借契約が締結されております。本件借地面積は、493.82㎡に相当しますが、日本生命保険相互会社の土地建物の共有持分の取得と同時に本件土地賃借権も取得することになり、本件土地賃借権は混同により消滅する予定です。

2.

本書の日付現在において、信託土地の隣地との境界の一部については、隣地所有者との境界確認書の取交しが未了です。

3.

本件土地の隣接地から本件土地への越境については以下の通りですが、本書の日付現在において、以下の越境物の処理に関する覚書等の書面は締結されておらず、使用料等の授受も発生していません。①本件土地の東側において、隣接建物の化粧壁が本件土地の隣接地から本件土地に越境しております。②本件土地の東側において、隣接建物の懸垂幕看板のﾌﾚｰﾑが本件土地の隣接地から本件土地に越境しております。③本件土地の南東側において、隣接建物の排気ﾌｰﾄﾞが本件土地の隣接地から本件土地に越境しております。

4.

本件建物のテナントである株式会社ロフトから平成14年8月31日付で賃料改定の申し入れがなされ、賃料の減額を要請されております。

Ⅱ．賃貸借の概況（平成15年3月末時点）
賃
貸
借
概
況
(注)

期末テナント数

1

期末総賃貸可能面積 (注)期末総賃貸面積 (注)期 末 入 居 率18,586.97㎡
18,586.97㎡
100%

本投資法人は、本書の日付現在、クラレニッセイビルについてその一部を不動産信託受益権の形態により保有していますが、平成15年7月(予定)に、日本生命保険相互会社より残りの持分を取得するため、便宜上、一棟全体の総賃貸可能面積、総賃貸面積を表示しています。

本信託受益権は平成15年5月15日に取得したため、本物件の過去の決算時における開示情報はありません。また、本信託受益権の従前の保有者（クラレ不動産株式会社・株式会社ティー・エイチ・プロパティーズ）から資料の入手ができなかったため、過去の収支については開示できません。

- 195 -

【鑑定評価サマリー】
内容
日本土地建物株式会社
12,600,000,000円

鑑定機関
鑑定評価額

価格の種類

特定価格

根拠等

現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう
市場価値を表示する適正な価格（正常価格）は、本件においては特定価格と一致する。

試算価格調整方法

収益価格を採用し、積算価格からの検証を行う。

価格時点
鑑定評価の方針

平成15年5月1日
鑑定評価の方式については、
原価法と収益還元法（ＤＣＦ法）
を適用してそれぞれ積算価格と収益価格を試算。積算価格と収益価格について再検討を加えて鑑定評価額を決定。

収益価格
調整方法

12,600,000,000円
ＤＣＦ法により収益価格を試算
し、取引利回り等により、これを検証した。
12,600,000,000円
796,900,000円

DCF法による収益価格①可能総収入（初年度）
賃料収入(共益費･駐車場収入等を含む)
その他収入(付加使用料収入含む)②空室損・貸倒損失（初年度）

796,900,000円 現行条件等を基に査定。
0円
0円 契約内容等から判断し空室損は計上しない。敷金により担保されるので貸倒損失は計上しない。
81,524,000円 下記9項目の合計。

③支出運営費（初年度）
対｢可能総収入｣比率
維持管理費
水光熱費
運営管理費
修繕費

10.23%-

借主負担

18,500,000円 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄを参考に査定。下記資本的支出を含む。
4,781,000円 標準的な水準を基に査定。上記2項目（維持管理費、運営管理費）を含む。
56,138,000円 平成14年度実績に基づき査定。
2,105,000円 過去の実績を基に査定。
0円
上記修繕費に含める。
715,376,000円
5.50% 理論値の積み上げを中心に、取引利回りからの検証を行い査定した。
6.00% 上記割引率に将来時点のリスク等を加味した。
5,717,957,000円
12,186,750,000円 11年目純収入をターミナルキャップレートで収益還元した。
365,603,000円 売却価格の3％と査定。（⑧×3％）
11,821,148,000円 売却価格-売却費用（⑧-⑨）
6,920,454,000円 売却費用控除後の価格を期間収益割引率
を用いて価格時点に割り戻した。
（⑩×複利現価率）
10,800,000,000円
78.63% 百分率で小数点第3位を四捨五入

ＰＭフィー
公租公課
損害保険料
その他費用
資本的支出
④初年度予想純収入（ＮＯＩ)⑤期間収益割引率⑥ﾀｰﾐﾅﾙｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄ⑦期間収益の現在価値の総和⑧10年後の再販価格⑨売却費用⑩復帰価格等⑪復帰価格等の現在価値

積算価格
土地比率
建物比率

21.37% 百分率で小数点第3位を四捨五入

不動産の鑑定評価額又は調査価格は、個々の不動産鑑定士の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定又は調査を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価
額又は調査価格が異なる可能性があります。また、かかる鑑定又は調査の結果が、現在及び将来において当該鑑定評価額又は調査価格
による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額又は調査価格をもって売却できるとは限りません。

- 196 -

(4) その他投資資産の主要なもの
上記「(3) 投資不動産物件」をご参照下さい。

(5) 借入れの現況
a. 借入れの状況
本投資法人は、本書の日付現在、金融機関から総額 587 億円の借入れを行っています。借入れ明
細一覧は、以下の通りです。

区分
(注 1)

借入先

借入

利率

変動･

残高

(注 2)

固定の

(億円)

(注 3)

区別

株式会社損害保険
ジャパン

20

1.950%

固定

借入
実行日

平成 14 年6 月 26 日

返済期限

返済
方法

使途
及び

摘要

担保

平成 15 年

無担保・

6 月 30 日

無保証・

（注 5）

劣後(注 5)平成 14 年

株式会社
短期

19.3

0.589％

変動

あおぞら銀行
37.7

0.939％

変動

30

0.939％

変動

80

0.929%

変動株式会社
あおぞら銀行

平成 15 年／

9 月 25 日

9 月 30 日株式会社
りそな銀行(注 4)

9 月 25 日

平成 15 年

平成 16 年3 月 28 日

3 月 27 日

平成 15 年

平成 16 年3 月 28 日

3 月 27 日

平成 15 年

平成 16 年5 月 15 日

5 月 14 日

中央三井信託銀行
株式会社

100
1.234%

固定

1.295％

固定50

1.700%

固定50

2.050％

固定50

1.750％

固定

住友生命保険中期

相互会社

平成 13 年

平成 18 年

12 月 27 日

12 月 27 日

平成 14 年

平成 18 年6 月 19 日

12 月 27 日

期限
一括

(注 6)

返済

(注 7)

担保付・
無保証・
非劣後

100

株式会社
あおぞら銀行30

株式会社
りそな銀行(注 4)

長期

(注 1)
(注 2)
(注 3)
(注 4)

20

安田生命保険相互会社

平成 13 年

平成 20 年

12 月 27 日

12 月 26 日

平成 14 年

平成 23 年6 月 21 日

6 月 21 日

平成 15 年

平成 25 年3 月 28 日

3 月 28 日

長期借入金（借入期間が 1 年超のもの）のうち、借入期間が 1 年超 5 年以下の借入金を中期借入金に区分しています。
利率は、小数点以下第 4 位を四捨五入しています。なお、上記借入先に支払われた融資関連手数料は含まれていません。
上記各借入れの利率は、本書の日付現在の利率です。
株式会社りそな銀行は、平成 15 年 3 月 1 日付で株式会社大和銀行と株式会社あさひ銀行の分割・合併により、株式会社りそな銀行及び株式会社埼玉りそな銀行に再編されたものです。上記の借入先としての契約上の地位は、同日、株式会社大和銀行から株式会社りそな銀行が承継しました。

- 197 -

(注 5)

株式会社損害保険ジャパンを借入先とする短期借入金の返済期限は平成 15 年 6 月 30 日であり、当該借入金は同日に
自己資金及び借入金により返済予定です。また、当該短期借入金は、無担保借入れであり、他の担保付の優先債務に対して、当該借入れの弁済が劣後する「劣後特約」が付されています。
(注 6) 資金使途は、上記各借入れに共通して以下の通りです。
① 不動産又は不動産信託受益権の購入資金及びそれらの付帯費用② 上記①を資金使途とする借入れのリファイナンス
(注 7) 本投資法人は、各借入れの担保のために、以下の通りその資産を担保に提供しています。
① 本投資法人が保有する各不動産信託受益権に対して第一順位（同一の担保に対して借入先が複数の場合は同順位）の質権を設定し、かつ質権設定に関する信託銀行からの確定日付のある承諾の取得を行っています。
② 信託不動産について、信託契約の終了に伴い、不動産現物が信託受益者としての本投資法人に返還された場合に第一順位（同一の担保に対して借入先が複数の場合は同順位）の抵当権を設定し登記をするという抵当権設定予約契約を締結しています。
なお、上記各区分に応じて担保の目的物となる信託受益権及びそれに係る信託不動産は、本書の日付現在、以下の通り特定されています。
借入
区分

借入先

信託不動産の名称

残高（億円）

株式会社あおぞら銀行
短期

損保ジャパン仙台ビル

19.3
37.7

株式会社りそな銀行

30

株式会社あおぞら銀行

80

ＭＳ芝浦ビルクラレニッセイビル、ＮＯＲＴＨ３３ビル、ＳＫ広島ビル

中央三井信託銀行
株式会社
中期

長期

兼松ビル、兼松ビル別館、安田生命人形町ビル、新麹町ビル、ア100

ルカイースト、ＪＰＲ千葉ビル、朝日生命横浜日本大通りビル、

住友生命保険相互会社

100

新潟駅南センタービル、東京建物本町ビル、朝日生命高松第二ビ

株式会社あおぞら銀行

30

ル、ＪＰＲ高松ビル、安田生命博多ビル、朝日生命福岡第三・第株式会社りそな銀行

20

四ビル、安田生命那覇ビル

50

田無アスタ、ツルミフーガ１、安田生命池袋ビル、安田生命天六50ビル、天神１２１ビル

安田生命保険相互会社

クレスト安田ビル、パ−クイ−スト札幌、損保ジャパン和歌山ビ
50
(注 8)

区分

短期

ル

本投資法人は、上記借入れの他に、株式会社みずほコ−ポレ−ト銀行を借入先とする短期借入れ極度枠を設定しています。当該短期借入れ極度枠の概要は以下の通りです。なお、本書の日付現在、当該借入極度枠による借入残高はありません。
借入先

借入極度額
（億円）

借入方法

株式会社みずほコ−ポレ−ト銀行

変動

50

契約日

契約期限

平成 14 年

平成 15 年

12 月 2 日

12 月 2 日

摘要
担保付・
無保証・
非劣後

担保については、本投資法人が保有する安田生命大阪ビルを信託財産とする不動産信託受益権に対して第一順位の根質権を設定し、かつ根質権設定に関する信託銀行からの確定日付のある承諾の取得を行っています。また、信託不動産について、信託契約の終了等に伴い、不動産現物が信託受益者としての本投資法人に返還された場合に第一順位の根抵当権を設定し登記をするという根抵当権設定予約契約を締結しています。

- 198 -

b. 追加借入れ
本投資法人は、上記借入れの他に、以下の借入れを行います。

区分

借入先

短期

株式会社みずほコ−ポレ−ト銀行

(注 1)
(注 2)
(注 3)

借入
残高
(億円)
128

利率

変動･
固定の
区別

返済期限
(注 2)

返済方法

使途及び
担保

摘要

未定

変動

平成 15 年7 月 31 日

期限
一括
返済

(注 3)

担保付・
無保証・
非劣後

上記借入れは、平成 15 年 6 月 30 日に実行されます。
返済期限は予定返済期限を記載しています。最終返済期限は平成 15 年 9 月 19 日となります。
資金使途は、上記「a.借入れの状況」記載の各借入れと同じです。
担保については、安田生命大阪ビル及び神南一丁目ビルを信託財産とする各不動産信託受益権に対して第一順位の質権を設定し、かつ質権設定に関する信託銀行からの確定日付のある承諾を取得します。また、信託不動産について、信託契約の終了等に伴い、不動産現物が信託受益者としての本投資法人に返還された場合に第一順位の抵当権を設定し登記をするという抵当権設定予約契約を締結します。また、本投資法人が保有する新横浜第二センタ−ビルについて、第一順位の抵当権設定仮登記がなされます。なお、上記借入れに先立ち、株式会社みずほコ−ポレ−
ト銀行を借入先とする上記短期借入極度枠は、同行との間で合意解除されます。また、安田生命大阪ビルの不動産信託受益権に設定されている根質権についても消滅し、同行との間で締結されている根抵当権設定予約契約も終了します。

c. 財務制限条項
本投資法人の財務状況によって、金利の付加、キャッシュ・リザーブ積立額の付加、資産の取得
及び処分の制限、債務負担行為及び支払の制限、配当の制限、追加担保の提供などの財務制限を受けることがあります。

- 199 -

第4

その他

目論見書の表紙及び裏表紙に本投資法人の名称及び本店の所在地を記載し、本投資法人のロゴマークや図案を使用することがあります。
2. 目論見書の表紙裏に金融商品の販売等に関する法律に関する重要事項又はリスク要因について記載することがあります。
3. 本有価証券届出書「第二部 発行者情報」の主な内容を要約した文章及び図案を「投資法人の概要」
として目論見書に記載することがあります。
4. 本有価証券届出書「第二部 発行者情報 第 1 投資法人の状況 2. 投資方針 (2) 投資対象」及び「第二部 発行者情報 第 3 投資法人の経理状況 2. 投資法人の現況 (4) その他投資資産の主要なもの」に記載される投資資産の主な内容を要約して目論見書に記載することがあるとともに、かかる投資資産の写真及び所在分布図等を目論見書に掲載することがあります。目論見書の表紙の次に、本書 201 頁から
227 頁までを記載します。
5. 目論見書の巻末に用語の説明（本書 229 頁から 231 頁まで）及び本投資法人規約を記載することがあります。
1.

- 200 -

第5内国投資証券事務の概要
1.

名義書換の手続、取扱場所、取次所、事務受託者及び手数料
本投資証券の所持人は、本投資法人及び本投資法人の名義書換等に関する一般事務受託者であるみずほ信託銀行株式会社の定める手続に従って本投資証券の名義書換を本投資法人に請求することができます。本投資証券の譲渡は、かかる名義書換によらなければ、本投資法人に対抗することができません。名義書換手続の取扱場所、取次所、事務受託者及び手数料は次の通りです。
取扱場所

東京都中央区八重洲一丁目2番1号
みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部

取次所

みずほ信託銀行株式会社 全国各支店
みずほインベスターズ証券株式会社 本店及び全国各支店

事務受託者の名称

東京都中央区八重洲一丁目2番1号

手数料

みずほ信託銀行株式会社なし

2. 投資主名簿の閉鎖の時期
該当事項はありません。
3. 投資主に対する特典
該当事項はありません。
4. 内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。
5. その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

- 228 -

［用語の説明］
本書において、各用語につき適宜説明された部分を除き以下の用語は次に定める意味で用いられます。
①不動産関連（50 音順）
用語

用語に関する説明

アセット・マネジメント 不動産ファンドや投資家のためのアドバイザー業務。投資パフォ−マンスを最大化させるため、投資運用方針・計画の立案や実施、（AM）業務
プロパティマネジメント会社などを使った物件管理やテナントリ−シング、資金調達や会計業務などを行ない、不動産ファンドの価値の最大化を図ることを目的とする。
エンジニアリングレポート瑕 疵 担 保 責 任

建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価について専門家が作成したレポート。
民法 570 条に基づく、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときに売主が買主に対して負う責任。

区 分 所 有 建 物

一棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に使用される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができる。
このような所有権のことを区分所有権といい、区分所有権を有する者のことを区分所有者、区分所有の対象となる建物全体を区分所有建物という。

経済的残存耐用年数

不動産鑑定評価において、経済的な観点から建物の現況及び地域的特性の推移･動向等を考慮し判断した対象不動産の残存耐用年数。

建

ぺ

い

率

建築基準法第 53 条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合。用途地域等に応じて都市計画で定められる。

原

価

法

不動産鑑定評価において、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算
価格を求める手法。原価法によって求められた試算価格を積算価格という。

再 調 達 原 価

不動産鑑定評価において、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額。

地震リスク評価報告書

PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。PML には、個別建築物に関するものと、ポートフ
ォリオに関するものがあります。PML についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475 年に一度起こる大地震＝50 年間に起こる可能性が 10%の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（%）で示したものを意味します。

- 229 -

用語

資 本 的 支 出

用語に関する説明
建物の修繕等において、固定資産（建物・設備等）の機能、価値を増加、あるいは耐用年数を増加させるための支出。

宅地建物取引業者

宅地建物取引業法第 2 条第 3 項に基づく、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けて、宅地建物の売買・交換又は貸借の媒介等を反覆
継続して営む者。

直接還元法

収益還元法（対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法）によって収益価格を求める方法のうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法。

DCF 法

収益還元法（対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法）によって収益価格を求める方法のうち、連続する
複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法。

取引事例比較法

不動産鑑定評価において、多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらにかかる取引価格を必要に応じて事情補正及び時点
修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法。取引事例比較法によって求められた試算価格を、比準価格という。

不動産鑑定評価

土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する行為（不動産の鑑定評価に関する法律第 2 条第 1 項）。
不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合には特定価格となる。この場合の鑑定評価の方法は、基本的に収益還元法（DCF 法及び直接還元法）による収益価格に基づき、取引事例比較法による比準価格及び原価法による積算価格による検証を行い鑑定評価額を決定する。

プロパティ・マネジメント オーナーから委託を受け建物保守管理、テナント管理（テナント営業（PM）業務戦略の策定、賃貸借条件交渉 、クレーム対応等）、修繕計画策定並びに入出金管理等を行う業務。

容

積

率

建築基準法第 52 条により定められる、建築物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合。用途地域等に応じて都市計画で定められる（指定容積率という。）が、前面道路の幅員その他の要因により実際適用される割合（基準容積率という。）とは、異なる場合がある。

- 230 -

用
用

途

語
地

域

用語に関する説明
都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号、その後の改正法も含む。）第 8条第１項第１号に掲げられている。地域内で建築（新築・増築・改築・移転）したり建物の用途を変更したりするような場合には、用途地域の種類によって一定の制限を受ける。

②その他の主な用語（50 音順）
用語

インサイダー取引用語に関する説明
証券会社や発行会社の役員・大株主など、証券の投資判断に影響を及ぼす重要な未公開の内部情報を有する者が、それを利用して行う不公正な証券取引。売買取引の公正と投資者保護のために規制される取引（証券取引法第 166 条参照）。ただし、投資法人では規制されていな
い。

監

督

役

員

投信法に基づき、執行役員の職務の執行を監督する役員。

純 資 産 価 額

投資口一口当たりの純資産額（純資産総額÷発行済投資口総数）。

執投信法に基づき、本投資法人の業務を執行するとともに、投資法人を

行

役

員

代表する役員。

信

託

勘

定

信託業務で受託する財産（信託財産）と銀行が保有する財産（固有財産）との分別管理が信託法上で義務付けられている。受益者のための勘定が信託勘定であり、信託契約又は信託約款に基づいた個別の経理処理を行い、財産状況と収支状況を明らかにするために、経理上も銀行勘定とは別個の帳簿を備え、計算を行っている。

信 託 受 益 権

信託行為に基づき、信託の利益を享受する受益者として有する権利の総称。信託財産の管理運用から生ずる収益の分配を受けたり、信託終了時において信託財産の償還を受けること等が基本的な内容である。

投

信

法

投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号、その後の改正を含む）。

利 害 関 係 人 等

資産運用会社の過半数の株式を所有していること､又は資産運用会社の取締役の過半数を占めていること等、資産運用会社と密接な関係を有する者として、投信法に利害関係人等として定められている者。

- 231 -