2022年12月期

決算短信（ＲＥＩＴ）
2023年２月17日
上 場 取 引 所 東
URL https://www.jpr-reit.co.jp/（氏名） 城崎 好浩

不動産投資信託証券発行者名
コ
ー
ド
番
号
代
表
者

日本プライムリアルティ投資法人
8955（役職名）執行役員

資代
問

株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント（役職名）代表取締役社長（氏名） 城崎 好浩（役職名）取締役財務経営本部長（氏名） 埜村 佳永
ＴＥＬ
03-3231-1051

産

運

合

せ

用
表
先

会

社

責

任

名
者
者

有価証券報告書提出予定日

2023年３月27日

分配金支払開始予定日

2023年３月10日

決算補足説明資料作成の有無：有決算説明会開催の有無：有（アナリスト・機関投資家向け）

１．2022年12月期の運用、資産の状況（2022年７月１日～2022年12月31日）(1）運用状況

2022年12月期
2022年６月期

営業収益百万円
18,73918,357（金額は百万円未満切捨て、％表示は対前期増減率）
営業利益
経常利益
当期純利益
百万円
％
百万円
％
百万円
％
9,273
△0.8
8,469
△1.6
8,469
△1.6
9,343
8.3
8,607
9.1
8,607
9.1

％
2.1
0.6

１口当たり
当期純利益

自 己 資 本当期純利益率
円
8,493
8,664

2022年12月期
2022年６月期

総 資 産
経常利益率
％
3.1
3.2

営業収益
経常利益率
％
1.7
1.7

％
45.2
46.9

(2）分配状況
１口当たり
分配金（利益超過分配金は含まない）

分配金総額（利益超過分配金は含まない）

１口当たり
利益超過
分配金

利益超過
分配金総額

配当性向

純資産配当率

円
百万円
円
百万円
％
％
2022年12月期
7,750
7,728
－
－
91.2
2.8
2022年６月期
7,800
7,777
－
－
90.3
2.9
（注1）配当性向は小数第１位未満を切捨てて表示しています。
（注2）2022年６月期の配当性向については、新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しています。
配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100（注3）2022年６月期の分配金総額と当期純利益の差異の要因は、当期未処分利益の一部（830百万円）を圧縮積立金として内部留保したことによるものです。
（注4）2022年12月期の分配金総額と当期純利益の差異の要因は、圧縮積立金の一部（73百万円）の取り崩し及び当期未処分利益の一部（815百万円）を圧縮積立金として内部留保したことによるものです。
(3）財政状態
総資産

純資産

自己資本比率１口当たり純資産

百万円
507,655
507,005

百万円
273,603272,912

％
53.9
53.8

円
274,378
273,684(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー百万円
2022年12月期
15,1552022年６月期
14,317

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△1,428△12,919

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円△7,7772,611

現金及び現金同等物
期
末
残
高
百万円
45,50639,5572022年12月期
2022年６月期

２．2023年６月期の運用状況の予想（2023年１月１日～2023年６月30日）及び2023年12月期の運用状況の予想（2023年７月１日～2023年12月31日）

営業収益（金額は百万円未満切捨て、％表示は対前期増減率）
１口当たり
１口当たり
分配金
経常利益
当期純利益
利益超過
（利益超過分配
金は含まな
分配金

営業利益

い）
百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

円

円

2023年６月期

18,101 △3.4

8,760 △5.5

7,990 △5.7

7,990 △5.7

7,600

-

2023年12月期

17,469 △3.5

8,057 △8.0

7,230 △9.5

7,230 △9.5

7,600

-

（参考）１口当たり予想当期純利益（2023年６月期）8,012円
１口当たり予想当期純利益（2023年12月期）7,250円（注１）2023年６月期の１口当たり分配金は、「特定資産の買換えの場合の課税の特例（租税特別措置法第65条の７）」を適用して譲渡益の一部（411百万円）を内部留保することを想定して算出しています。
（注２）2023年12月期の１口当たり分配金は、圧縮積立金の一部（348百万円）を取り崩して分配することを想定して算出しています。
※

その他(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無② ①以外の会計方針の変更：無③ 会計上の見積りの変更：無④ 修正再表示：無(2）発行済投資口の総口数① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2022年12月期
997,178口 2022年６月期
997,178口② 期末自己投資口数
2022年12月期
0口 2022年６月期
0口（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、20ページ「１口当たり情報」をご覧下さい。

※

決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。

※

特記事項
2023年６月期及び2023年12月期の運用状況の予想数値は、７～８ページ記載の前提条件の下に算出した現時点の見通しであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり
利益超過分配金は、変動する可能性があります。また、本予想は、分配金の額を保証するものではありません。
以 上日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信

目次
１．運用状況…………………………………………………………………………………………………

2

２．財務諸表…………………………………………………………………………………………………

9（１）貸借対照表…………………………………………………………………………………………

9（２）損益計算書………………………………………………………………………………………… 11（３）投資主資本等変動計算書………………………………………………………………………… 12（４）金銭の分配に係る計算書………………………………………………………………………… 13（５）キャッシュ・フロー計算書……………………………………………………………………… 14（６）継続企業の前提に関する注記…………………………………………………………………… 15（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記……………………………………………………… 15（８）財務諸表に関する注記事項……………………………………………………………………… 15（貸借対照表関係）………………………………………………………………………………… 15（損益計算書関係）………………………………………………………………………………… 16（投資主資本等変動計算書関係）………………………………………………………………… 17（金融商品関係）…………………………………………………………………………………… 18（賃貸等不動産関係）……………………………………………………………………………… 19（収益認識関係）…………………………………………………………………………………… 20（１口当たり情報）………………………………………………………………………………… 20（重要な後発事象）………………………………………………………………………………… 21（開示の省略）……………………………………………………………………………………… 21（９）発行済投資口の総口数の増減…………………………………………………………………… 21
３．参考情報………………………………………………………………………………………………… 22（１）本投資法人の資産の構成………………………………………………………………………… 22（２）投資資産…………………………………………………………………………………………… 22（３）資本的支出の状況………………………………………………………………………………… 28（４）主要な投資資産について………………………………………………………………………… 30（５）テナント情報……………………………………………………………………………………… 30

1日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信

１．運用状況
Ａ．当期の概況① 投資法人の主な経緯
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき、2001年９月14日に設立され、2002年６月14日に発行済投資口の総口数289,600口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました。その後の公募増資等により、現在の発行済投資口の総口数は997,178
口となっています。本投資法人は株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。）に資産運用業務を委託し、主としてオフィスと商業施設からなる複合型ポート
フォリオを効率的に運用することにより投資主価値の最大化を目指してきました。
② 運用環境当期の日本経済は、新型コロナウイルス感染症への対応と社会経済活動の両立が一定程度進んだこと等により、持ち直しの動きが見られました。需要面では、個人消費及び設備投資を中心に堅調な動きが見られた一方、供給面では、中国で生産活動が一部停滞したことからサプライチェーンに乱れが生じ、日本でも生産が一部で停滞するなどの影響がありました。企業収益は、製造業及び非製造業ともに回復を示しています。ただし、為替レートの変動等による一次産品の値上がりを背景に、国内の物価指標は前年比で上昇を示しており、景気及び企業業績への影響が懸念されます。
＜オフィス賃貸市場＞
オフィス賃貸市場においては、社会経済活動が徐々に正常化していることもあり、これまで上昇を示していた東京都心部の空室率は横ばいに転じ、平均賃料の低下幅も緩やかになっています。東京周辺部及び地方都市においても同様の傾向が見られます。
＜商業施設賃貸市場＞
本投資法人が投資対象としている都市型商業施設においては、社会経済活動が徐々に正常化していることを受けて、来店客が増加し、売上が回復しつつあります。
＜不動産売買市場＞
マーケットでの売買においては、当期も引き続き円安及び低金利等を背景に活発な取引が継続されている状態ではありますが、今後の為替相場・金利動向が市況に与える影響を注視していく必要があります。本投資法人が主要な投資対象としているオフィスについては、優良物件は品薄状態であるなか、国内外投資家の物
件取得意欲は依然として強く、低利回りでの取引が継続しているため、厳しい取得環境となっています。投資対象資産の多様化及び資産の入替えなど、効果的な物件取得方法の模索が続いています。
また、これまで新型コロナウイルス感染症の影響により投資家の慎重姿勢が見受けられた都市型商業施設及びホテルについても、コロナ後を見据えた取引が顕在化してきています。
③ 運用状況
＜新規物件の取得及び資産の入替え＞
本投資法人は、主にポートフォリオ・クオリティの向上及び収益の安定成長を目指し、地域分散、用途分散によるバランスに留意しつつ、東京エリアのオフィスを中心に、地方オフィス及び商業施設等についても投資検討を進めています。
当期においては、2022年12月に五反田ファーストビル（譲渡価格42.7億円）と新宿センタービル（共有持分７％の追加取得）（取得価格33.2億円）の交換取引を実施しました。また、同月にＪＰＲ梅田ロフトビルの第３回目の譲渡（準共有持分30％、持分相当の譲渡価格52.5億円）を実行しました。一連の取引の結果、2022年12月末時点における保有資産残高 は65物件、4,887億円（取得価格ベース ）、総賃貸可能面積 は494,503㎡、テナント数は1,180となっています。
＜保有資産の運用管理＞
当期のオフィス賃貸市場は、上記運用環境に記載のとおり、新型コロナウイルス感染症の影響がおさまりつ
つあり、空室率の上昇や賃料水準の下落傾向に一服感が見られるものの引き続き注視が必要な状況となっています。このようななか、本投資法人はポートフォリオ全体の安定した収益及び稼働率の確保を目指し、プ
ロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、戦略的なリーシング活動による新規テナントの誘致及び既存テナントの更なる満足度向上に努めました。その結果、期末稼働率は前期末と同水準の97.5％となり、引き続き高い水準を維持しました。

2

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信

管理面では、「働く人が満足する空間の創造」を目指して設定している本投資法人のブランドコンセプト「Ａ／３Ｓ（Amenity／Service, Safety, Save Energy）」に基づき、テナントニーズを踏まえたバリューア
ップ工事を計画的に実施しています。また、ＣＯ2の排出量削減への取組みとしては、効果が期待できる昇降機の更新及び照明器具のＬＥＤ化工事を複数のビルで実施しました。
また、環境への取組みとして、環境認証の取得を継続的に進めています。当期末時点において、「DBJ Green
Building認証（注１）」については、計13物件で認証を取得しています。「CASBEE（注２）不動産評価認証」については、８物件の新規取得を含む計37物件で認証を取得し、「BELS（注３）評価」については、１
物件の新規取得（ZEB（注４）認証種別におけるZEB Oriented（注５））を含む３物件で認証を取得しています。これらの認証取得に加えて環境への取組みが評価された結果、2022年の「GRESBリアルエステイト評価（注６）」では、９年連続で最高位の「Green Star」の評価を取得しており、総合スコアでの相対評価による「GRESBレーティング」においても、最上位評価である「５スター」の評価を４年連続で獲得しています。
（注１）ビルの環境性能に加えて、防災や防犯、及び不動産を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請に配慮した不動産（「Green Building」）の普及促進を目的に、株式会社日本政策投資銀行が独自に開発したスコアリングモデルにより評点化を行い、その上で時代の要請に応える優れた不動産を選定する認証制度。
（注２）建築環境総合性能評価システム（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）の略で、国土交通省の主導のもと、日本で開発・普及が進められている建物の総合的な環境性能を評価するシステム。
（注３）建築物省エネルギー性能表示制度（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）の略で、国土交通省によって制定された「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」に基づき、第三者機関
が非住宅建築物の省エネルギー性能の評価及び表示を適確に実施することを目的とした性能表示制度。
（注４）Net Zero Energy Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の略称で、快適な室内環境を実現しながら、建物で消費する年間の一次エネルギーの収支をゼロにすることを目指した建物。
（注５）省エネルギー実現に向けた措置を講じ、「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」における基準一次エネルギ
ー消費量より40％以上削減した、延床面積1万平方メートル以上の特定用途建築物。
（注６）GRESBとは、不動産会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価及びそれを運営する組織の名称であり、2009年に欧州の主要年金基金のグループを中心に創設。GRESBリアルエステイト評価は、そのう
ち既存物件運用を主業務とする不動産会社・ファンドを評価対象としたもの。

＜資金調達の状況＞
本投資法人は、財務基盤を更に強固なものとするため、調達期間の長期化及び返済期日の分散化を重視した調達に取り組んでいます。当期は期中に返済した有利子負債の借換え資金として80億円の調達を行いましたが、返済した有利子負債の平均調達期間4.9年、平均調達金利0.41％に対し、新規有利子負債の平均調達期間は6.3年、平均調達金利は0.54％となりました。
当期末の借入金残高は1,650億円、投資法人債残高は379億円、有利子負債残高は2,029億円となり、当期末の総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）（注１）は40.0％、長期固定金利比率（注２）は100.0％、平均デットコス
ト（注３）は0.76％、平均残存年数（注４）は4.7年となっています。
また、コミットメントラインは、240億円の極度額を金融機関６行と設定しています。
当期末時点の本投資法人の発行体格付は以下のとおりです。
■発行体格付（当期末現在）
発行体格付（アウトルック）

信用格付業者
株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ）

ＡＡ（安定的）株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）

ＡＡ－（安定的）（注１）総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）：（借入金残高＋投資法人債残高）÷総資産額（注２）長期固定金利比率：固定金利の長期有利子負債額÷全ての有利子負債額（注３）平均デットコスト：各期に発生した支払利息、投資法人債利息、融資手数料（期限前弁済に係る費用及びコミットメント
ライン契約に係る費用は除きます。）、投資法人債の発行償却費及び投資法人債管理費の合計を当該期の営業日数で除し、365日を乗じることで年換算した数値÷各期における借入金及び投資法人債の平均残高（注４）平均残存年数：全ての有利子負債について、当期末から返済期限までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。

3日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信④

業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の業績は、営業収益18,739百万円、経常利益8,469百万円、当期純利益8,469百万円となりました。分配金については、「投資法人に係る課税の特例」（租税特別措置法第67条の15）の適用により利益分配金が損金算入されることを企図し、また、法人税等の発生による投資主負担を最小限に抑えるべく、前期までに内部留保した繰越利益の一部を分配金に充当することとしています。これに加え、当期は「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」（租税特別措置法第66条の２）により積み立てた圧縮積立金の一部73百万円を取り崩し、また「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の７）により、当期未処分利益のうち815百万円を圧縮積立金として内部留保することとしました。この結果、投資口１口当たりの分配金は7,750円となりました。

Ｂ．次期の見通し① 今後の運用見通し
今後は、新型コロナウイルス感染症への対応と社会経済活動の両立がより一層進むことが見込まれます。特に、インバウンド需要及び個人消費の高まり並びにサプライチェーンの改善等により、国内景気は持ち直しの動きが続くことが期待されます。ただし、国内外の金利上昇に伴う金融資本市場の変動等の影響に留意する必要があります。加えて、新型コロナウイルス感染症の国内外での影響についても引き続き注視していきます。
オフィス賃貸市況においては、底打ちの動きが徐々に広がることが見込まれますが、2023年及び2025年に見込まれている東京都心部でのオフィスビルの供給増加が及ぼす影響には注視が必要です。また、2023年以降の企業業績の動向にも留意が必要です。なお、本投資法人においては、従来、積極的なバリューアップ工事
や、きめ細やかな管理対応などを通じて、テナント満足度の向上に注力しており、引き続き保有物件の競争力向上に努めます。
売買市場においては、こうした国内景気の変化が賃貸市況に与える影響を踏まえつつ、物件収益の成長可能性を見極めることが重要となっています。引き続き低利回りの環境が継続している現状を踏まえると、中長期保有を前提とする不動産投資では厳選投資のスタンスを堅持していく必要があります。
ａ．新規物件の取得及び資産の入替え
今後も、ポートフォリオ・クオリティを向上させるとともに、長期的な成長力・安定性を高めるため、東京エリアのオフィスへの重点投資を継続する方針です。オフィス売買市場は取引利回り、期待利回りの水準は依然として低く品薄状態も継続しています。今後も賃貸市況の動向を注視していく必要がありますが、本投資法人は取得に際しては物件の安定性及び成長性について十分な検証を行います。また、商業施設等については、ポートフォリオ全体の収益の安定性を補完するため、一定水準の安定収益を維持できる優良物件に厳選投資します。新型コロナウイルス感染症の影響による売上等の推移を注視しながら、慎重に検討する必要があります。引き続き綿密な市場調査、物件精査の下に価格交渉を行い、合理的な条件で新規物件を取得します。
また、本資産運用会社のスポンサー（東京建物株式会社、安田不動産株式会社、大成建設株式会社及び明治
安田生命保険相互会社）をはじめとして、情報収集を積極的に行い、市場動向を的確に把握し、将来性を含めた投資価値を精査した上で、投資判断を行います。
なお、資産の入替えにつきましても、ポートフォリオ・クオリティと長期的な成長力を高めるべくタイミングを勘案しつつ検討を進めます。
ｂ．保有資産の運用管理
本投資法人は、引き続き戦略的なリーシング活動により新規テナント誘致を進めるとともに、テナントの満足度向上を図ることにより、既存テナントの退出防止、増床及び賃料増額改定につなげ、中長期安定的な収益確保を目指します。具体的には、以下の方針にて運用管理を行います。
・プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社との連携強化。
・現状の賃貸マーケットを考慮した条件提案及び意思決定の迅速化。
・物件収益の改善及びテナント満足度向上を企図した戦略的なバリューアップ工事。
・社会的要請の高い、ＢＣＰ対応・環境配慮対応の強化。
ｃ．資金調達本投資法人は、保守的かつ安定性を重視した財務運営を基本方針とし、保守的なＬＴＶコントロールを行っていきます。借入れについては、将来の金融環境の変化に伴うリファイナンスリスクを軽減することを目指し、安定性を重視した一層の長期化を推し進め、有利子負債の返済期日の分散及び各期返済額の低減を図っ4

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信ていきます。また、資金調達の多様化を目的に投資法人債の発行による資金調達にも取り組んでいきます。
ｄ．情報開示本投資法人は、積極的な自主開示の推進を運営方針のひとつに掲げており、東京証券取引所規則や法令等で定められている情報開示に加えて、投資判断にあたって有用と考えられる情報を自主的に開示しています。
自主開示の手段として、ホームページ（https://www.jpr-reit.co.jp/）を活用しており、ポートフォリオ全物件の月次稼働率やヒストリカルデータ等の情報の掲載、サステナビリティ情報の拡充及び証券アナリスト
向け決算説明会の動画配信を行っています。
ｅ．決算後に生じた重要な事実
資産の譲渡について
2023年２月17日付で、以下の資産の譲渡契約を締結しています。
＜ＪＰＲクレスト竹橋ビル＞
資産の種類： 信託受益権
譲渡価格： 4,169百万円
引渡日： 2023年４月12日（予定）
譲渡先： 安田不動産株式会社
損益に及ぼす影響 ： 第43期（自 2023年１月１日 至 2023年６月30日）において、営業収益として不動産等売却益約881百万円を計上する予定です。
＜参考情報＞
資産の取得について
第42期終了後、以下の物件を取得しました。
＜大阪堂島ビル＞
物件概要
所在地
所有形態

：
：

大阪府大阪市北区堂島二丁目３番５号（住居表示）
土地：所有権（共有：持分割合約95.4％）
建物：区分所有権
敷地面積： 938.01㎡（持分対応894.91㎡）
延床面積： 4,977.52㎡（専有面積2,947.16㎡）
構造： 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建
竣工年月： 1996年７月
テナント数： ８
総賃貸可能面積 ： 3,074.30㎡
総賃貸面積： 2,571.56㎡
稼働率： 83.6％（注）テナント数、総賃貸可能面積、総賃貸面積、稼働率は取得日現在の数値を記載しています。
売買条件
売買価格
： 2,460百万円
資産の種類
： 不動産
契約締結日
： 2022年12月21日
取得日： 2023年１月11日＜ＦＵＮＤＥＳ天神西通り＞
物件概要
所在地： 福岡県福岡市中央区天神二丁目３番21号（住居表示）
所有形態： 土地：所有権
建物：所有権敷地面積： 219.26㎡
延床面積： 1,135.67㎡
構造： 鉄骨造陸屋根８階建
竣工年月： 2022年３月
テナント数： ５
総賃貸可能面積 ： 1,054.30㎡
総賃貸面積： 724.84㎡

5日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信

稼働率： 68.8％（注）テナント数、総賃貸可能面積、総賃貸面積、稼働率は取得日現在の数値を記載しています。
売買条件
売買価格
： 3,310百万円
資産の種類
： 不動産
契約締結日
： 2022年12月21日
取得日： 2023年１月11日

2023年２月17日付で以下の物件の取得に係る契約を締結しました。
＜御茶ノ水ソラシティ＞
物件概要
所在地： 東京都千代田区神田駿河台四丁目６番１ほか（地番）
所有形態： 土地：所有権（準共有：持分割合3.4％）
建物：所有権（準共有：持分割合3.4％）
敷地面積： 9,681.02㎡（持分対応329.15㎡）
延床面積： 96,897.25㎡（持分対応3,294.51㎡）
構造： 鉄骨造陸屋根地下２階付23階建
竣工年月： 2013年２月
テナント数
： 26
総賃貸可能面積 ： 2,235.01㎡
総賃貸面積： 2,235.01㎡
稼働率： 100.0％（注）信託受託者と大成建設株式会社（マスターレッシー）との間でパス・スルー型マスターリース契約が締結されているため、「テナント数」は売買契約締結時において、マスターレッシーが転貸している
転借人の数を記載しています。また、「総賃貸可能面積」、「総賃貸面積」及び「稼働率」は、マスターレッシーが転借人に対して賃貸している面積のうち、売買契約締結時において本投資法人が今回取得を予定する持分割合に相当する数値を基に記載しています。
売買条件
売買価格
： 6,490百万円
資産の種類： 信託受益権
契約締結日： 2023年２月17日
取得日： 2023年４月12日（予定）6日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信②

運用状況（業績）の見通し
2023年６月期（2023年１月１日～2023年６月30日）及び2023年12月期（2023年７月１日～2023年12月31日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
2023年６月期

2023年12月期

営業収益

18,101百万円

17,469百万円

営業利益8,760百万円

8,057百万円

経常利益

7,990百万円

7,230百万円

当期純利益

7,990百万円

7,230百万円

１口当たり分配金

7,600円

7,600円－円－円

うち利益超過分配金

なお、この見通しの前提条件については、下記記載の「2023年６月期及び2023年12月期の運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
（注）上記予想数値は一定の前提条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は、変動する可能性があります。また、本予想は、分配金の額を保証するものではありません。

2023年６月期及び2023年12月期の運用状況の予想の前提条件
項目

前提条件

営業期間

2023年６月期：2023年１月１日～2023年６月30日（181日）
2023年12月期：2023年７月１日～2023年12月31日（184日）

運用資産・本書の日付現在保有している67物件をベースに、「御茶ノ水ソラシティ」の取得及び「ＪＰＲクレスト竹橋ビル」の譲渡（2023年４月12日予定）が実施されることを前提としています。
・実際には上記以外の新規物件の取得、又は既存物件の売却等により変動する可能性があ
ります。

営業収益

・賃貸事業収入は、2022年12月期末時点で有効な賃貸借契約をもとに市場環境及びテナン
トとの交渉状況等を勘案の上、一定の入退去影響等を考慮して算出しています。また、テナントによる賃料等の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・不動産等売却益は、2023年６月期に881百万円を想定しています。

営業費用

・主な営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の外注委託費等の費用は、過去の実績等をベースに費用の変動要素を反映して算出しています。外注委託費は、2023
年６月期に711百万円、2023年12月期に709百万円を想定しています。
・固定資産税、都市計画税等の公租公課は、2023年６月期に2,591百万円、2023年12月期に2,579百万円を想定しています。なお、一般的に、取得する資産の固定資産税及び都市計
画税等については、前保有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当分を取得原価に算入しています。
・建物の修繕費は、各営業期間に必要と予想される額を費用として計上しています。しかしながら、予想し難い要因による建物の毀損等によって修繕費が発生する可能性があり、また、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額
ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる可能性があります。
・減価償却費は、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しており、2023年６月期に2,041百万円、2023年12月期に2,056百万円を想定しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、一般事務委託及び資産保管手数料等）
は、2023年６月期に1,019百万円、2023年12月期に948百万円を想定しています。

営業外収益

・主な営業外収益である管理組合費精算金収入として、2023年６月期に30百万円、2023年

営業外費用

・主な営業外費用である支払利息、融資手数料、投資法人債利息及び投資法人債発行費償却等として、2023年６月期に791百万円、2023年12月期に822百万円を想定しています。

12月期に３百万円を想定しています。

7

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信

項目

前提条件

有利子負債及 び

・本書の日付現在、202,900百万円（長期借入金165,000百万円、投資法人債37,900百万

総資産有利子負債比率円）の有利子負債を有しており、総資産有利子負債比率は40.0％となっています。
・各営業期間に返済期限（償還期限）が到来する有利子負債については、全額借換えを行うことを前提としています。
・各営業期間末日の総資産有利子負債比率は、2023年６月期末に40.4％、2023年12月期末に40.4％を想定しています。
・本表における総資産有利子負債比率の算出に当たっては、次の算式を使用しています。
総資産有利子負債比率＝有利子負債見込総額÷総資産見込総額×100

発行済投資口 の
総口数
１口当たり
分配金

・本書の日付現在の発行済投資口の総口数は997,178口であり、新投資口の追加発行等がな
いことを前提としています。
・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に基づき分配することを前提としています。
・2023年６月期に計上を見込んでいる不動産等売却益881百万円については、将来の安定的な運用及び分配を目的とし、租税特別措置法第65条の７に規定される「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を適用し、411百万円を圧縮積立金として内部留保することを想定しています。
・2023年12月期の分配金は、圧縮積立金の一部（348百万円）を取り崩して分配することを想定しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。

１口当たり
利益超過分配金・利益を超える金銭の分配は、現時点で行う予定はありません。

その他

・法令、税制、会計基準、上場規則、投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

8

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信

２．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）
前期(2022年６月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
土地
信託土地
建設仮勘定
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産借地権
その他
無形固定資産合計

9

当期(2022年12月31日)

26,708,733
12,848,490
492,985
127,655
42,31140,220,177

33,127,007
12,379,450
583,489
132,360
39,60446,261,911

68,379,448△22,902,238
45,477,209
98,413,791△38,619,956
59,793,834
88,829△36,61252,216
127,940△80,91747,022
834,144△565,442
268,7022,017,750△1,537,147
480,602
215,516△108,569
106,946
295,521△195,072
100,448
139,394,811
207,559,589
2,583
42,610453,326,577

69,506,736△23,785,420
45,721,315
96,194,049△38,559,767
57,634,282
94,101△38,968
55,133
128,272△81,897
46,374
834,332△582,683
251,649
1,996,314△1,544,705
451,608
217,792△119,029
98,763
304,416△202,509
101,906※１ 140,959,190
202,608,096
9,960
41,045447,979,326

11,801,831
2,970
11,804,801

11,801,831
2,463
11,804,294

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信（単位：千円）
前期(2022年６月30日)
投資その他の資産投資有価証券
差入敷金及び保証金
長期前払費用その他
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
投資口交付費繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
１年内償還予定の投資法人債
１年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計

10

当期(2022年12月31日)

88,860784,089
554,046710
1,427,705
466,559,084

88,860802,490
520,563710
1,412,623
461,196,244

180,345
46,206
226,551
507,005,813

165,429
31,861
197,291
507,655,447

2,677,555
2,000,000
16,000,000
1,057,202
86,586605
542,378
2,813,178
1,215
25,178,722

3,027,125
2,000,000
21,000,000
1,082,817
90,561
605
499,038
2,821,057
3,274
30,524,479

35,900,000
149,000,000
10,081,605
13,932,856
208,914,462
234,093,184

35,900,000
144,000,000
10,185,789
13,441,294
203,527,083
234,051,563

261,751,240

261,751,240

2,546,454
2,546,454
8,614,933
11,161,388
272,912,629※３ 272,912,629
507,005,813

3,376,470
3,376,470
8,476,171
11,852,642
273,603,883※３ 273,603,883
507,655,447

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）(自至
営業収益
賃貸事業収入不動産等売却益
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用不動産等交換差損
資産運用報酬
一般事務委託及び資産保管手数料
役員報酬
信託報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
管理組合費精算金収入
受取保険金
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
融資手数料
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
投資口交付費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

11

前期
2022年１月１日
2022年６月30日)

(自
至

当期
2022年７月１日
2022年12月31日)※１ 17,019,663※１ 17,392,648※２ 1,338,228※２ 1,347,213

18,357,892

18,739,862※１ 7,946,916※１ 8,199,445－
802,633
83,0546,300
17,361
158,329
9,014,594
9,343,297※３ 210,929

192
39,5361,449
2,387
43,565

175
4,279
2,979
1,110
8,544

510,215
38,869200,124
14,672
14,727284
778,893
8,607,969
8,607,969
605
605
8,607,364
7,569
8,614,933

529,585
50,670202,105
14,915
14,344284
811,905
8,469,847
8,469,847
605
605
8,469,242
6,929
8,476,171

792,966
84,6486,300
15,608
156,754
9,466,653
9,273,209

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書
前期（自2022年１月１日

至2022年６月30日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計

出資総額
任意積立金
当期首残高

247,860,796

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

1,887,437

7,901,374

投資主資本合計剰余金合計
9,788,811

257,649,607

257,649,607

13,890,444

13,890,444

当期変動額
新投資口の発行

13,890,444

圧縮積立金の積立

659,017△659,017－－－

剰余金の分配

△7,234,787△7,234,787△7,234,787△7,234,787

当期純利益

8,607,364

8,607,364

8,607,364

8,607,364

当期変動額合計

13,890,444

659,017713,559

1,372,576

15,263,021

15,263,021

当期末残高

261,751,240

2,546,454

8,614,933

11,161,388

272,912,629

272,912,629

当期（自2022年７月１日

至2022年12月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計

出資総額
任意積立金
当期首残高

261,751,240

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

投資主資本合計剰余金合計

2,546,454

8,614,933

11,161,388

272,912,629

272,912,629

830,016△830,016－－－

剰余金の分配

△7,777,988△7,777,988△7,777,988△7,777,988

当期純利益

8,469,242

8,469,242

8,469,242

8,469,242

当期変動額
圧縮積立金の積立

当期変動額合計
当期末残高－

830,016△138,761

691,254691,254691,254261,751,240

3,376,470

8,476,171

11,852,642

273,603,883

273,603,883

12

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書(自至Ⅰ．当期未処分利益

前期
2022年１月１日
2022年６月30日)

(自
至

当期
2022年７月１日
2022年12月31日)

8,614,933,824円

8,476,171,884円－

73,946,740円

7,777,988,400円

7,728,129,500円（7,800円)（7,750円)

830,016,338円

815,777,113円

6,929,086円

6,212,011円

Ⅱ. 任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額
Ⅲ．分配金の額(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅳ．任意積立金
圧縮積立金繰入額
Ⅴ．次期繰越利益
分配金の額の算出方法

本投資法人の規約第30条(2)に定める

本投資法人の規約第30条(2)に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の90％に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針のもと、当期未処分利益から租税特別措置法第65条の７による圧縮積立金繰入額を控除した残額について、法
人税等の発生による投資主負担が最小限に抑えられる範囲で、発行済投資口の総口数997,178口の整数倍数となる
7,777,988,400円を利益分配金として分配することとしました。なお、本投資法人規約第30条(4)に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の90％に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針のもと、当期未処分利益に租税特別措置法第66条の２による圧縮積立金
取崩額を加算し、租税特別措置法第65条の７による圧縮積立金繰入額を控除した残額について、法人税等の発生による投資主負担が最小限に抑えられる
範囲で、発行済投資口の総口数997,178
口の整数倍数となる7,728,129,500円を利益分配金として分配することとしま
した。なお、本投資法人規約第30条(4)に定める利益を超えた金銭の分配は行
いません。

13

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）(自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
固定資産の交換関連差額
投資法人債発行費償却
投資口交付費償却
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額又は還付額（△は支払）
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
差入敷金及び保証金の差入による支出
預り敷金及び保証金の返還による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資口の発行による収入分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高

14

前期
2022年１月１日
2022年６月30日)

(自
至

当期
2022年７月１日
2022年12月31日)

8,607,969
2,046,347－
14,672
14,727△192
710,339△177,953
346,039
5,076△17,856△67,972
368,920△73,1313,727,070△470,497
15,033,561
192△716,082△602
14,317,068

8,469,847
2,055,734
1,121,208
14,915
14,344△175
731,690△90,504－△4,70479,299△10,899△43,340
7,879
3,718,086△179,814
15,883,569
175△727,716△602
15,155,425△11,976,312△1,125,644－△43,836△538,677
877,788△678,824
566,303△12,919,203△590,345△648,384△1,081△18,400△49,788
153,971△540,221
265,649△1,428,600△12,000,000
18,500,000△10,500,000
13,845,913△7,233,977
2,611,935
4,009,800
35,547,423
39,557,224－
8,000,000△8,000,000－△7,777,592△7,777,592
5,949,232
39,557,224
45,506,457

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
最近の有価証券報告書（2022年９月26日提出）における記載から重要な変更がないため開示を省略します。

（８）財務諸表に関する注記事項（貸借対照表関係）※１.交換により取得した有形固定資産の圧縮記帳額（単位：千円）
前期（2022年６月30日）

当期（2022年12月31日）

土地
合計

－

1,537,018－

1,537,018

２．コミットメントラインに係る借入未使用枠残高等
本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安定性を高めることを主たる目的として、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
（単位：千円）
前期（2022年６月30日）

当期（2022年12月31日）

借入極度額
当期末借入残高

24,000,000－

24,000,000－

当期末未使用残高

24,000,000

24,000,000※３.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期（2022年６月30日）

当期（2022年12月31日）
50,00015（単位：千円）

50,000日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信（損益計算書関係）※１.賃貸事業損益の内訳（単位：千円）（自至Ａ.

賃貸事業収入
賃料等収入
賃料
地代
共益費
駐車場収入
広告物掲出料
アンテナ使用料
その他賃貸収入
その他賃貸事業収入
附加使用料
時間貸駐車料
解約違約金等
原状回復費相当額収入
その他雑収入賃貸事業収入合計

Ｂ.

Ｃ.

賃貸事業費用
外注委託費
水道光熱費
公租公課
保険料
修繕工事費
管理委託料
管理組合費
減価償却費
その他賃貸事業費用
賃貸事業費用合計

前期
2022年１月１日
2022年６月30日）

12,546,684
1,802,000
1,352,858
278,951
36,602
28,94346,012
798,305
14,092
11,17342,263
61,777（自至当期
2022年７月１日
2022年12月31日）

16,092,051

12,547,291
1,802,000
1,283,973
286,561
37,152
29,90245,240927,611

1,006,164
14,19282,368
182,839
74,96017,019,663
699,677
952,258
2,523,554
29,368469,805
307,961
630,3312,045,976
287,982

16,032,122

1,360,526
17,392,648

703,637
1,301,145
2,507,086
30,028432,326
306,930
643,099
2,055,273
219,918

賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

16

7,946,916

8,199,445

9,072,747

9,193,203

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信※２.不動産等売却益の内訳
前期（自2022年１月１日 至2022年６月30日）（単位：千円）

ＪＰＲ梅田ロフトビル（準共有持分30.0％）
不動産等売却収入
5,250,000
不動産等売却原価
3,727,070
その他売却費用
184,700
不動産等売却益

当期（自2022年７月１日 至1,338,228

2022年12月31日）（単位：千円）

ＪＰＲ梅田ロフトビル（準共有持分30.0％）
不動産等売却収入
5,250,000
不動産等売却原価
3,718,086
その他売却費用
184,700
不動産等売却益

1,347,213※３.不動産等交換差損の内訳
前期（自 2022年１月１日 至
該当事項はありません。

2022年６月30日）

当期（自2022年12月31日）

2022年７月１日 至（単位：千円）五反田ファーストビル
不動産等譲渡対価
不動産等譲渡原価
その他譲渡費用
固定資産圧縮額
不動産等交換差損

4,270,000
2,921,061
22,8501,537,018
210,929（投資主資本等変動計算書関係）

（自
至

前期
2022年１月１日
2022年６月30日）

（自
至

当期
2022年７月１日
2022年12月31日）

発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数

5,000,000口

5,000,000口

発行済投資口の総口数

997,178口

997,178口

17

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信（金融商品関係）
１．金融商品の状況に関する事項(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産規模の積極的な拡大と、投資主への安定的な金銭の分配の維持を目指すため、資金運用方針として、長期の安定的な資金調達と、機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせることに留意しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等のヘッジを目的とした運用に限定して行うことがあります。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本資産運用会社では、ＪＰＲ運用ガイドライン等を遵守することによりリスク管理に努めています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理については以下のとおりです。
預金は、預入金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入金融機関の信用格付に下限を設けること等によりリスクを管理しています。
借入金・投資法人債については、満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、増資による資本市場からの資金調達、主要取引先金融機関との間でコミットメントライン契約を締結、更に財務部門において資金繰り表を作成する等流動性リスクを管理しています。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場
合、当該価額が異なることもありえます。
２．金融商品の時価等に関する事項
2022年６月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「投資有価証券」「預り敷金及び保証金」「信託預り敷金及び保証金」
は、重要性が乏しいことから注記を省略しています。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
（注１）

時価
（注１）

差額

(1）１年内償還予定の投資法人債(2,000,000)(2,021,000)

21,000(2）１年内返済予定の
長期借入金(16,000,000)(16,061,296)

61,296(3）投資法人債(35,900,000)(36,269,932)

369,932(4）長期借入金(149,000,000)(148,909,766)△ 90,233

2022年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「投資有価証券」「預り敷金及び保証金」「信託預り敷金及び保証金」
は、重要性が乏しいことから注記を省略しています。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
（注１）

時価
（注１）

差額

(1）１年内償還予定の投資法人債(2,000,000)(2,009,200)

9,200(2）１年内返済予定の
長期借入金(21,000,000)(21,063,847)

63,847(3）投資法人債(35,900,000)(35,526,389)△ 373,610(4）長期借入金(144,000,000)(141,695,800)△ 2,304,199

18

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信（注１）負債に計上されているものについては、（ ）で示しています。
（注２）金融商品の時価の算定方法⑴１年内償還予定の投資法人債及び⑶投資法人債
これらの時価のうち、市場価格のあるものについては、市場価格に基づき、市場価格のないものについては、下記⑵及び⑷に準じて算定しています。
⑵１年内返済予定の長期借入金及び⑷長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
（注３）投資法人債及び長期借入金の決算日（2022年６月30日）後の返済又は償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

投資法人債

2,000,000

5,000,000

3,000,000

長期借入金

16,000,000

20,000,000

21,000,000

３年超
４年以内

４年超
５年以内

－

５年超

8,500,000

19,400,000

20,900,000

13,000,000

74,100,000

３年超
４年以内

４年超
５年以内

投資法人債及び長期借入金の決算日（2022年12月31日）後の返済又は償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

投資法人債

2,000,000

8,000,000

長期借入金

21,000,000

15,000,000－
23,900,000

8,500,000
14,000,000－
18,000,000

５年超
19,400,000
73,100,000（賃貸等不動産関係）
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィス（都市型業務施設）、商業施設（都市型商業施設）及び都市型複合施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）（自至前期
2022年１月１日
2022年６月30日）

（自
至

当期
2022年７月１日
2022年12月31日）

貸借対照表計上額
期首残高458,014,900

465,129,001

期中増減額

7,114,101△ 5,347,296

期末残高

465,129,001

459,781,704

593,184,000

587,035,000

期末時価（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は東京建物東渋谷ビルの取得（11,463,589千円）、主な減少額はＪＰＲ梅田ロフトビル（準共有持分30.0％）の売却（3,727,070千円）、減価償却費（2,045,976千円）の計上によるものです。また、当期の主な増加額は新宿センタービルの追加取得 （1,838,124千円）、主な減少額は五反田ファーストビルの売却 （2,921,061千円）、ＪＰＲ梅田ロフトビル（準共有持分30.0％）の売却（3,718,086千円）、減価償却費（2,055,273千円）の計上によるものです。
（注３）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。

なお、賃貸等不動産に関する期中における損益は、「損益計算書関係」に記載のとおりです。

19

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信（収益認識関係）
前期（自 2022年１月１日 至 2022年６月30日）
顧客との契約から生じる収益を分解した情報（単位：千円）
顧客との契約から生じる収益（注１）
不動産等の売却

外部顧客への売上高（注２）5,250,000

水道光熱費収入（注３）
その他
合計

1,338,228

798,305

798,305－
6,048,305

16,221,358
18,357,892（注1）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
（注2）不動産等の売却については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。なお、本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表では不動産等売却益の額のみを記載しています。
（注3）水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。

当期（自 2022年７月１日 至 2022年12月31日）
顧客との契約から生じる収益を分解した情報（単位：千円）
顧客との契約から生じる収益（注１）

外部顧客への売上高（注２）

不動産等の売却

9,520,000

1,347,213

水道光熱費収入（注３）

1,006,164

1,006,164

その他
合計

－
10,526,164

16,386,483
18,739,862（注1）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
（注2）不動産等の売却については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。なお、本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表では不動産等売却益の額のみを記載しています。
（注3）水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。

（１口当たり情報）（自至前期
2022年１月１日
2022年６月30日）

（自
至

当期
2022年７月１日
2022年12月31日）

１口当たり純資産額

273,684円

274,378円

１口当たり当期純利益

8,664円

8,493円（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在していないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

（自
至

前期
2022年１月１日
2022年６月30日）

当期純利益（千円）（自至当期
2022年７月１日
2022年12月31日）

8,607,364

8,469,242

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

8,607,364

8,469,242

993,389

997,178

期中平均投資口数（口）20日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信（重要な後発事象）
資産の譲渡について
2023年２月17日付で、以下の資産の譲渡契約を締結しています。
＜ＪＰＲクレスト竹橋ビル＞
資産の種類： 信託受益権
譲渡価格： 4,169百万円
引渡日： 2023年４月12日（予定）
譲渡先： 安田不動産株式会社
損益に及ぼす影響 ： 第43期（自 2023年１月１日 至 2023年６月30日）において、営業収益として不動産等売却益約881百万円を計上する予定です。

（開示の省略）
キャッシュ・フロー計算書、リース取引、有価証券、デリバティブ取引、関連当事者との取引、税効果会計、退職給付、資産除去債務及びセグメント情報等に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため、開示を省略します。
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期においては、発行済投資口の総口数及び出資総額の増減はありません。なお、最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口）年月日

出資総額（百万円）

摘要

備考
増減

残高

増減

残高

2020年３月３日

公募増資

35,250958,250

16,207

247,860 （注１）

2022年１月18日

公募増資

38,100996,350

13,594

261,455 （注２）

2022年２月16日

第三者割当増資

828

997,178295

261,751 （注３）

（注１）１口当たり474,810円（引受価額459,790円）にて、新たな特定資産の取得資金及び借入金の返済の一部に充当するため公募新投資口を発行しました。
（注２）１口当たり368,480円（引受価額356,824円）にて、新たな特定資産の取得資金及び借入金の返済の一部に充当するため公募新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり356,824円にて、借入金の返済の一部に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。

21

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信

３．参考情報（１）本投資法人の資産の構成

資産の種類

地域区分

前期
（2022年６月30日現在）

当期（2022年12月31日現在）

保有総額（千円）

対総資産比率（％）

保有総額（千円）

対総資産比率（％）

東京都心

109,961,118

21.7

111,801,978

22.0

東京周辺部

67,499,150

13.3

67,281,625

13.3

地方

19,644,226

3.9

19,814,414

3.9

東京都心

155,493,241

30.7

152,469,216

30.0

東京周辺部

61,453,840

12.1

61,169,274

12.0

地方

51,077,424

10.1

47,245,195

9.3

預金その他の資産－

41,876,811
（－)

8.3
（－)

47,873,742
(－)

9.4
(－)

資産総額計

－

507,005,813(465,129,001)

100.0(91.7)

507,655,447(459,781,704)

100.0(90.6)

不動産

信託不動産(注１) 保有総額は、期末時点における貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっています。
(注２) （ ）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産の保有に相当する部分を記載しています。
(注３) 地域区分については、「（２）投資資産 ① 投資資産の概要」を参照して下さい。

（２）投資資産① 投資資産の概要
本投資法人が投資する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産の概要は、以下のとおりです。なお、不動産及び不動産を主な信託財産とする信託受益権は、下記の表に一括して記載しています。
下表については次の方針に従って記載されています。
・下表については当期末保有物件を記載しています。
・地域区分の定義は、次のとおりです。
地域区分

地域

「東京都心」

千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区「東京周辺部」

東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県「地方」

その他の地域・「所在地」、「敷地面積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。
・敷地面積、延床面積は、以下の物件を除き、他の区分所有者等の部分を含む建物敷地全体の面積、建物一棟全体の面積を記載しています。
ＭＳ芝浦ビル：本物件と一体開発されたトリニティ芝浦の敷地を含む敷地面積
新宿スクエアタワー：再開発全体の敷地面積及び延床面積
大手町フィナンシャルシティ ノースタワー：サウスタワーを含む敷地面積及び延床面積
ライズアリーナビル：住宅棟を含む再開発全体の敷地面積及び住宅棟を含む延床面積
オリナスタワー：商業棟、住宅棟を含む全体の敷地面積及び延床面積
センシティビルディング：再開発全体の敷地面積及び延床面積
キュポ・ラ本館棟：再開発全体の敷地面積
・「構造・階数」の略称は、それぞれ次を表しています。
Ｓ：鉄骨造、ＲＣ：鉄筋コンクリート造、ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造

22

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信

地
域 用
区 途
分

東
京
都
心

不動産等の名称

所在地

敷地面積
（㎡）

延床面積
（㎡）

兼松ビル

東京都中央区京橋二丁目

1,751.13

14,995.09

兼松ビル別館

東京都中央区京橋二丁目

679.06

4,351.46

ＪＰＲ人形町ビル

東京都中央区日本橋人形町一丁目

550.06

4,117.70

新麹町ビル

東京都千代田区麹町四丁目

657.805,152.98

ＪＰＲクレスト竹橋ビル

東京都千代田区神田錦町三丁目

636.904,790.68

ＭＳ芝浦ビル

東京都港区芝浦四丁目

8,992.18

31,020.21

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

東京都千代田区九段南四丁目

1,058.04

5,888.82

オーバルコート大崎マークウエスト

東京都品川区東五反田二丁目

4,006.00

28,575.80

新宿スクエアタワー

東京都新宿区西新宿六丁目

8,409.52

78,796.00

ビッグス新宿ビル

東京都新宿区新宿二丁目

3,522.46

25,733.10

アクロス新川ビル・アネックス

東京都中央区新川一丁目

858.485,535.90

新宿センタービル

東京都新宿区西新宿一丁目

14,917.11 176,607.89

事 南麻布ビル
務所 品川キャナルビル

東京都港区南麻布二丁目

778.094,570.63

東京都港区港南二丁目

828.82

5,216.21

六番町ビル

東京都千代田区六番町

716.95

4,205.09

ＪＰＲ原宿ビル

東京都渋谷区神宮前六丁目

1,205.07

6,466.94

ＪＰＲ日本橋堀留ビル

東京都中央区日本橋堀留町一丁目

937.597,190.82

ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル（注）東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目

2,185.22

7,683.19

銀座三和ビル

東京都中央区銀座四丁目

1,119.27

8,851.00

大手町タワー（底地）

東京都千代田区大手町一丁目

11,034.78－

サイエンスプラザ・四番町プラザ

東京都千代田区四番町

5,289.01

24,560.36

芝大門センタービル

東京都港区芝大門一丁目

1,915.50

11,419.93

東京スクエアガーデン

東京都中央区京橋三丁目

8,124.72 112,645.83

ＪＰＲ麹町ビル

東京都千代田区麹町五丁目

643.134,438.46

大手町フィナンシャルシティ ノースタ
東京都千代田区大手町一丁目
ワー

15,838.93 239,769.07

東京建物東渋谷ビル

東京都渋谷区東一丁目

2,643.15

15,662.20

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

東京都渋谷区神南一丁目

1,010.47

8,449.56

東京都渋谷区神宮前四丁目

198.101,066.81

東京都新宿区新宿三丁目

2,578.69

24,617.65

東京都千代田区有楽町二丁目

6,808.12

71,957.65

東京都中央区銀座五丁目

230.11

1,821.67

東京都千代田区神田三崎町二丁目

281.591,477.91

東京都墨田区錦糸三丁目

3,755.01

34,281.86

千葉県千葉市中央区新町

1,382.35

9,072.57

神奈川県横浜市中区日本大通

1,100.59

9,146.52

ＪＰＲ神宮前４３２
商
業 新宿三丁目イーストビル
施
有楽町駅前ビルディング
設（有楽町イトシア）
等
ＪＰＲ銀座並木通りビル
ＦＵＮＤＥＳ水道橋
アルカイースト
東
京 事
周 務 ＪＰＲ千葉ビル
辺 所
部
ＪＰＲ横浜日本大通ビル

23

構造
階数
S・RC・SRC
B2/13F
SRC
B1/8F
SRC・RC
B1/8F
SRC
B1/9F
SRC
B1/9F
SRC・RC・S
B2/13F
SRC
B1/9F
S・SRC
B2/17F
S・RC・SRC
B4/30F
SRC
B2/14F
S・SRC
B2/10F
SRC・RC・S
B5/54F
S
9F
S
B1/8F
SRC
B3/7F
SRC
B1/9F
S・RC
B1/9F
S
8F
SRC
B2/9F
－
S・SRC・RC
B2/12F
S・SRC
B1/10F
S・SRC
B4/24F
S
B1/9F
S・SRC
B4/35F
S・RC・SRC
B3/14F
SRC・S
B3/8F
S・SRC
B1/7F
S・SRC・RC
B3/14F
S・SRC
B4/20F
S
11F
S
9F
S・SRC
B3/19F
S・SRC
B1/13F
SRC
B1/11F

竣工年月

1993年２月
1993年２月
1989年12月
1984年10月
1999年９月
1988年２月
1989年３月
2001年６月
1994年10月
1985年４月
1994年６月
1979年10月
1992年６月
2008年７月
1991年10月
1989年３月
2002年６月
2009年５月
1982年10月－
1995年２月
1993年７月
2013年２月
1999年２月
2012年10月
1993年５月
1992年２月
2006年２月
2007年１月
2007年10月
2008年６月
2015年７月
1997年３月
1991年１月
1989年10月

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信

地
域 用
区 途
分

東
京
周
辺
部

不動産等の名称

所在地

敷地面積
（㎡）

延床面積
（㎡）

841.71

7,781.93

新横浜第二センタービル

神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目

川口センタービル

埼玉県川口市本町四丁目

4,524.61

28,420.85

ＪＰＲ上野イーストビル

東京都台東区松が谷一丁目

1,242.97

8,490.44

立川ビジネスセンタービル

東京都立川市曙町二丁目

2,047.22

14,706.36

ライズアリーナビル
事務
ゆめおおおかオフィスタワー
所

東京都豊島区東池袋四丁目

9,377.28

91,280.94

神奈川県横浜市港南区上大岡西一丁目

12,011.00 185,974.87

オリナスタワー

東京都墨田区太平四丁目

27,335.29 257,842.41

ＪＰＲ横浜ビル

神奈川県横浜市西区北幸一丁目

1,110.28

8,772.51

ＪＰＲ大宮ビル

埼玉県さいたま市大宮区下町二丁目

2,268.09

9,203.98

センシティビルディング

千葉県千葉市中央区新町

20,054.15 158,663.55

田無アスタ

東京都西東京市田無町二丁目

12,326.30

80,675.27

埼玉県川口市川口一丁目

15,008.28

48,321.96

神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目

4,757.09

18,394.32

埼玉県さいたま市南区別所七丁目

8,317.99

28,930.36

神奈川県川崎市川崎区駅前本町

4,475.45

36,902.01

383.742,235.60

2,706.99

19,950.42

959.875,780.71

キュポ・ラ本館棟
商
業 ＪＰＲ武蔵小杉ビル
施
設 武蔵浦和ショッピングスクエア
等
川崎ダイスビル

構造
階数
S・SRC
B2/12F
S・SRC
B2/15F
S・SRC
B1/8F
S・SRC
B1/12F
RC・SRC・S
B3/42F
S・SRC・RC
B3/27F
SRC・RC・S
B2/45F
SRC
B1/9F
S
9F
S・SRC
B2/23F
SRC
B2/17F
S・RC・SRC
B2/10F
SRC・RC・S
B1/6F
S
B1/4F
S・SRC・RC
B2/11FS
B1/10F
S・SRC
B1/10F
SRC・S
12F
SRC
B1/12F
S
9F
S・SRC
13F
SRC
B2/9F
SRC
B1/9F
SRC
14F

ＦＵＮＤＥＳ上野

東京都台東区上野七丁目

新潟駅南センタービル

新潟県新潟市中央区米山一丁目

ＪＰＲ那覇ビル

沖縄県那覇市松山一丁目

損保ジャパン仙台ビル

宮城県仙台市宮城野区榴岡三丁目

1,895.67

10,783.52

損保ジャパン和歌山ビル

和歌山県和歌山市美園町三丁目

1,128.45

6,715.07

天神１２１ビル

福岡県福岡市中央区天神一丁目

1,164.39

8,690.95

ＪＰＲ堂島ビル

大阪府大阪市北区曽根崎新地二丁目

668.11

5,696.01

ＪＰＲ名古屋伏見ビル

愛知県名古屋市中区栄一丁目

1,610.38

10,201.44

福岡県福岡市中央区薬院一丁目

4,486.44

22,286.35

大阪府大阪市中央区南船場四丁目

609.315,303.98

S
B2/10F

大阪府大阪市中央区南船場四丁目

1,405.74

7,738.47

SRC
B1/8F

事
薬院ビジネスガーデン
務所
ＪＰＲ心斎橋ビル
地方ＪＰＲ心斎橋ウエスト

グランフロント大阪（うめきた広場・南館）

大阪府大阪市北区大深町

グランフロント大阪（北館）大阪府大阪市北区大深町

竣工年月

1991年８月
1994年２月
1992年10月
1994年12月
2007年１月
1997年３月
2006年２月
1981年５月
2009年２月
1993年４月
1998年８月
増築
1995年２月
2006年１月
1983年３月
2005年10月
2003年８月
2017年７月
1996年３月
1991年10月
1997年12月
1996年７月
2000年７月
1993年10月
1991年３月
2009年１月
2003年２月
2005年１月
増築
1986年９月
2007年２月
増築

RC・S
2013年2月
B2/2F（うめきた広（うめきた場）
広場）
20,488.08 191,597.49
S・SRC
2013年3月
B3/38F
（南館）
（南館）
S・SRC
22,680.03 290,030.59
2013年2月
B3/38F

商
SRC・S
3,994.47 33,877.71
1994年６月
業 ハウジング・デザイン・センター神戸 兵庫県神戸市中央区東川崎町一丁目
B2/11F
施
S・SRC
設 ＪＰＲ茶屋町ビル
大阪府大阪市北区茶屋町
592.45
3,219.36
1994年６月
9F
等（注）ＪＰＲ千駄ヶ谷ビルは、実測面積に合わせて地積更生登記を行ったことにより、2022年10月17付で地積が2,217.49㎡から2,185.22㎡に変更となっています。

24

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信②

価格及び投資比率
・・「取得価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載された譲渡金額を百万円未満切捨てで記載しており、当該不動産等の取得に要した諸経費及び消費税等は含みません。
なお、合計額についても端数を含めて合計した後、百万円未満切捨てで記載しています。
「期末評価額」は、本投資法人が定める資産評価の方法及び投資信託協会が定める規則に基づき、以下に記載の不動産鑑定士（鑑定評価機関）が作成した不動産鑑定評価書の鑑定評価額又は不動産価格調査書の調査価格を当該評価額として採用しています。なお、当該評価額は百万円未満を切捨てで記載しています。
一般財団法人日本不動産研究所

ＪＰＲ人形町ビル、新麹町ビル、ＭＳ芝浦ビル、
新宿センタービル、南麻布ビル、
品川キャナルビル、六番町ビル、サイエンスプラザ・四番町プラザ、
芝大門センタービル、ＪＰＲ麹町ビル、
大手町フィナンシャルシティ ノースタワー、
ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル、新宿三丁目イーストビル、
有楽町駅前ビルディング（有楽町イトシア）、ＦＵＮＤＥＳ水道橋、
アルカイースト、新横浜第二センタービル、川口センタービル、
ＪＰＲ上野イーストビル、立川ビジネスセンタービル、
ゆめおおおかオフィスタワー、オリナスタワー、
ＪＰＲ横浜ビル、ＪＰＲ大宮ビル、センシティビルディング、
キュポ・ラ本館棟、ＦＵＮＤＥＳ上野、
損保ジャパン仙台ビル、損保ジャパン和歌山ビル、天神１２１ビル、
ＪＰＲ堂島ビル、薬院ビジネスガーデン、ＪＰＲ心斎橋ウエスト

・

株式会社谷澤総合鑑定所

ＪＰＲ神宮前４３２、東京建物東渋谷ビル、川崎ダイスビル、
新潟駅南センタービル、ＪＰＲ那覇ビル

シービーアールイー株式会社

ライズアリーナビル、ＪＰＲ名古屋伏見ビル、ＪＰＲ心斎橋ビル、
ハウジング・デザイン・センター神戸、ＪＰＲ茶屋町ビル

大和不動産鑑定株式会社

兼松ビル、兼松ビル別館、ＪＰＲクレスト竹橋ビル、
ＪＰＲ市ヶ谷ビル、オーバルコート大崎マークウエスト、
ビッグス新宿ビル、アクロス新川ビル・アネックス、
大手町タワー（底地）、東京スクエアガーデン、ＪＰＲ千葉ビル、
ＪＰＲ横浜日本大通ビル、田無アスタ

日本ヴァリュアーズ株式会社

新宿スクエアタワー、ＪＰＲ原宿ビル、ＪＰＲ日本橋堀留ビル、
ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル、銀座三和ビル、ＪＰＲ銀座並木通りビル、
ＪＰＲ武蔵小杉ビル、武蔵浦和ショッピングスクエア、

ＪＬＬ森井鑑定株式会社

グランフロント大阪（うめきた広場・南館）、
グランフロント大阪（北館）「取得価格」及び「期末評価額」についての「投資比率」は、当該物件に係る表示されない端数金額を含めた「取得価格」及び「期末評価額」が、当期末保有物件の「取得価格」又は「期末評価額」合計額に占める該当物件の割合を、百分率表示で小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

25

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信

地
域
区
分

取得価格
用
途

不動産等の名称

心

施
設
等

評価額
（百万円）

投資比率
（％）

2001年12月27日

16,276

3.3

14,5002.5

2001年12月27日

2,874

0.6

3,050

0.5

ＪＰＲ人形町ビル

2001年11月16日

2,100

0.4

3,110

0.5

新麹町ビル

2001年11月16日

1,670

2002年11月21日

550

0.5

4,510

0.8

2004年11月12日

200

ＪＰＲクレスト竹橋ビル

2002年６月21日

4,000

0.8

3,790

0.6

ＭＳ芝浦ビル2003年３月28日

11,2002.3

16,3002.8

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

2004年５月28日

5,100

1.0

4,940

0.8

オーバルコート大崎マークウエスト

2004年６月１日

3,500

0.7

5,120

0.9

新宿スクエアタワー

2004年７月２日

10,0003.1

15,3002.6

3.1

19,400

3.3

0.1

805

0.1

5.0

22,300

3.8

0.8

3,420

0.6

0.4

2,360

0.4

2008年９月26日

180

2015年３月25日

4,000

2015年10月21日

786

2004年11月９日

2,900

2005年４月12日

8,921

2010年７月13日

3,300

アクロス新川ビル・アネックス

2004年11月26日

710

新宿センタービル

2008年３月27日

21,0002022年12月22日

3,320

南麻布ビル

2008年７月14日

3,760

品川キャナルビル

2008年12月19日

1,870

2019年３月８日

171

六番町ビル

2009年12月２日

2,800

0.6

3,720

0.6

ＪＰＲ原宿ビル2009年12月25日

8,400

1.7

10,5001.8

ＪＰＲ日本橋堀留ビル

2010年３月31日

5,100

1.0

6,820

1.2

ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル

2010年５月31日

15,0503.1

11,9002.0

銀座三和ビル2011年８月29日

3,400

0.7

3,770

0.6

大手町タワー（底地）

2012年３月13日

36,000

7.4

54,6009.3

サイエンスプラザ・四番町プラザ

2013年12月６日

2,660

0.5

3,480

0.6

芝大門センタービル

2013年12月６日

3,413

0.9

6,760

1.2

2014年７月30日

800

2017年２月１日

9,200

2017年４月４日

9,200

3.8

21,500

3.7

ＪＰＲ麹町ビル

2019年６月27日

5,750

1.2

6,290

1.1

大手町フィナンシャルシティ ノースタワー

2020年12月24日

11,4002.3

13,0002.2

東京建物東渋谷ビル

2022年１月18日

11,3002.3

12,200

2.1

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

2003年６月30日

12,0002.5

14,8002.5

ＪＰＲ神宮前４３２

2006年３月24日

4,275

0.9

4,210

0.7

新宿三丁目イーストビル

2007年３月14日

540

2008年４月24日

2,200

0.6

2,720

0.5

東京スクエアガーデン

商
業

投資比率
（％）

兼松ビル別館

所
東
京
都

価格
（百万円）

期末評価額

兼松ビル

ビッグス新宿ビル

事務

取得日

有楽町駅前ビルディング（有楽町イトシア）

2008年８月27日

3,400

0.7

3,400

0.6

ＪＰＲ銀座並木通りビル

2016年12月15日

10,1002.1

11,1001.9

ＦＵＮＤＥＳ水道橋

2016年12月15日

3,250

0.7

3,440

0.6

268,62655.0

313,11553.3

東京都心合計26

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信

地
域
区
分

取得価格
用
途

事
務
所

不動産等の名称

取得日

京
周
辺
部

商
業
施
設
等

地
方

投資比率
（％）

2001年11月16日

5,880

1.2

6,740

1.1

2001年12月13日

2,350

0.5

1,910

0.3

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

2001年11月16日

2,927

0.6

2,460

0.4

新横浜第二センタービル

2002年９月25日

920

2013年３月28日

570

0.3

2,630

0.4

川口センタービル

2004年２月13日

8,100

1.7

11,3001.9

ＪＰＲ上野イーストビル

2004年３月１日

3,250

0.7

5,840

1.0

立川ビジネスセンタービル

2005年９月30日

888

2007年２月28日

2,300

0.7

4,630

0.8

2007年３月22日

5,831

2021年10月28日

7,300

2.7

18,6003.2

ゆめおおおかオフィスタワー

2007年７月10日

6,510

1.3

7,640

1.3

オリナスタワー

2009年６月29日

31,300

6.4

40,100

6.8

ＪＰＲ横浜ビル2010年12月27日

7,000

1.4

10,6001.8

ＪＰＲ大宮ビル2013年３月22日

6,090

1.2

11,2001.9

センシティビルディング

2020年３月27日

13,8702.8

15,4002.6

田無アスタ

2001年11月16日

10,2002.1

11,1001.9

キュポ・ラ本館棟

2006年３月31日

2,100

0.4

3,040

0.5

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

2006年９月28日

7,254

1.5

5,320

0.9

武蔵浦和ショッピングスクエア

2007年３月19日

4,335

0.9

4,280

0.7

川崎ダイスビル

2007年４月12日

15,0803.1

13,800

2.4

ＦＵＮＤＥＳ上野

2019年６月27日

3,800

0.8

4,130

0.7

147,855

30.2

180,72030.8

新潟駅南センタービル

2001年11月16日

2,140

0.4

2,170

0.4

ＪＰＲ那覇ビル2001年11月16日

1,560

0.3

2,350

0.4

損保ジャパン仙台ビル

2002年６月26日

3,150

0.6

4,120

0.7

損保ジャパン和歌山ビル

2002年６月26日

1,670

0.3

1,480

0.3

天神１２１ビル2002年６月21日

2,810

0.6

4,190

0.7

ＪＰＲ堂島ビル

2004年１月23日

2,140

0.4

4,050

0.7

ＪＰＲ名古屋伏見ビル

2005年３月22日

4,137

0.8

3,480

0.6

薬院ビジネスガーデン

2012年８月８日

10,996

2.2

23,7004.0

ＪＰＲ心斎橋ビル

2005年５月30日

5,430

1.1

4,620

0.8

ＪＰＲ心斎橋ウエスト

2020年１月30日

3,750

0.8

4,900

0.8

2021年12月24日

11,8002.4

12,3002.1

グランフロント大阪（北館）（注）2021年12月24日

9,500

1.9

10,1001.7

ハウジング・デザイン・センター神戸

2005年９月28日

7,220

1.5

7,330

1.2

ＪＰＲ茶屋町ビル

2006年８月30日

6,000

1.2

8,410

1.4

グランフロント大阪 （ うめきた広場 ・ 南館 ）
（注）
商
業
施
設
等

評価額
（百万円）

ＪＰＲ千葉ビル

東京周辺部合計

事
務
所

投資比率
（％）

アルカイーストライズアリーナビル

東

価格
（百万円）

期末評価額

地方合計

72,30314.8

93,20015.9

合488,784

100.0

587,035100.0

計（注）本投資法人は、グランフロント大阪（うめきた広場・南館）及びグランフロント大阪（北館）の取得に付随して、株式会社ＫＭＯの株式
1,666株を取得価額83,740千円、一般社団法人ナレッジキャピタルの基金返還請求権を取得価額5,120千円、一般社団法人グランフロント
大阪ＴＭＯの基金返還請求権を取得価額710千円で取得しています。
上記株式及び基金返還請求権の当期末評価額は、株式会社ＫＭＯの株式1,666株は83,740千円、一般社団法人ナレッジキャピタルの基金返還請求権は5,120千円、一般社団法人グランフロント大阪ＴＭＯの基金返還請求権は710千円となっています。

27

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信（３）資本的支出の状況①

資本的支出の予定について
本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産に関し、当期末現在計画されている改修
工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称

所在地

目的

予定期間
総額

ハウジング・デザイン・

自2023年1月

兵庫県神戸市

トイレ改修工事（Ⅱ期）

損保ジャパン仙台ビル

宮城県仙台市

非常用発電機更新工事

自2022年10月
至2023年3月

ＭＳ芝浦ビル

東京都港区

エレベーター改修工事

自2022年8月（Ⅱ期）

至2023年3月

東京建物東渋谷ビル

東京都渋谷区

エレベーター改修工事

自2023年3月（Ⅰ期）

至2023年6月

新宿センタービル

東京都新宿区

空調設備改修工事

自2023年4月
至2023年6月

新宿センタービル

東京都新宿区

エントランスホール改修工

自2023年1月

事

至2023年6月

ＪＰＲ心斎橋ビル

大阪府大阪市

外壁改修工事

川口センタービル

埼玉県川口市

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

当期 既支払支払額 総額

100

－

－

93

－

－

67

－

－

51

－

－

49

－

－

46

－

－

自2023年1月
至2023年6月

46－－

照明器具ＬＥＤ化工事（Ⅰ期）

自2022年6月
至2023年3月

43－－

神奈川県横浜市

外壁改修工事

自2023年1月
至2023年6月

40－－

センシティビルディング

千葉県千葉市

受電設備改修工事

40－－

センシティビルディング

千葉県千葉市

エレベーター改修工事（西27号機）自2023年1月
至2023年3月

35－－

センシティビルディング

千葉県千葉市

エレベーター改修工事（西24号機）自2023年4月
至2023年6月

35－－

新宿センタービル

東京都新宿区

配管設備更新工事（Ⅴ期）

35

－

－

ハウジング・デザイン・
センター神戸兵庫県神戸市

エスカレーター改修工事

33

－

－

川崎ダイスビル

神奈川県川崎市

空調設備改修工事

30－－

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

神奈川県横浜市

エレベーター改修工事

自2023年1月
至2023年6月

30－－

オリナスタワー

東京都墨田区

エレベーター監視盤更新工事

自2023年1月
至2023年6月

30－－

センター神戸

28

至2023年6月

自2023年1月
至2023年3月

自2023年1月
至2023年3月
自2023年1月
至2023年6月
自2023年1月
至2023年6月

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信②

期中に行った資本的支出について
当期において本投資法人が不動産及び信託不動産に対して実施した資本的支出の額は、以下のとおりです。資
本的支出の主なものとして、テナント満足度の維持・向上を目的とした空調設備改修工事のほか、新規テナン
トの誘致促進を目的とした共用部の改修工事等を実施しました。また、これら工事とは別に修繕費に計上した443百万円（注）の工事を実施しています。

所在地

薬院ビジネスガーデン

福岡県福岡市

外壁改修工事

自2022年５月
至2022年12月

220

ＪＰＲ原宿ビル

東京都渋谷区

トイレ・共用部廊下改修工事

自2022年６月
至2022年12月

112

新宿センタービル

東京都新宿区

配管設備更新工事（Ⅳ期）

自2022年７月
至2022年11月

67

ビッグス新宿ビル

東京都新宿区

エスカレーター改修工事

自2022年10月
至2022年12月

65

ＭＳ芝浦ビル

東京都港区

エレベーター改修工事（Ⅰ期）

自2021年７月
至2022年８月

57

ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル

東京都渋谷区

外壁改修工事

自2022年７月
至2022年11月

44

ＪＰＲ上野イーストビル

東京都台東区

外壁補修工事

自2022年７月
至2022年12月

43

ＪＰＲ心斎橋ウエスト

大阪府大阪市

エレベーター更新工事（１号機、２号機）

自2022年６月
至2022年12月

40

ハウジング・デザイン・
センター神戸兵庫県神戸市

エレベーター改修工事（３号機）

自2022年９月
至2022年12月

35

センシティビルディング

千葉県千葉市

エレベーター改修工事

自2022年７月
至2022年10月

31

その他の資本的支出

目的

期間

工事金額
（百万円）

不動産等の名称

空調設備改修、共用部改修、ＬＥＤ化等
合計

782
1,503

（注）修繕費には修繕工事本体金額に加え、当該工事に対して不動産管理会社へ支払われた工事管理報酬（10百万円）が含まれています。

29

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信（４）主要な投資資産について
本投資法人の投資不動産の各物件につき、当期における全賃貸事業収入の10％以上を占める物件は以下のとお
りです。
＜物件名称
大手町タワー（底地）＞
テナント総数2

賃貸事業収入

1,802,000千円

全賃貸事業収入の合計に占める割合（注１）10.4％

総賃貸面積（注２）

11,034.78㎡

総賃貸可能面積（注２）

11,034.78㎡

最近５年間の稼働率の推移（注１）

2022年 12月31日

100.0％

2022年 ６月30日

100.0％

2021年 12月31日

100.0％

2021年 ６月30日

100.0％

2020年 12月31日

100.0％

2020年 ６月30日

100.0％

2019年 12月31日

100.0％

2019年 ６月30日

100.0％

2018年 12月31日

100.0％

2018年 ６月30日

100.0％（注１）比率については、小数第２位以下を四捨五入しています。
（注２）総賃貸面積及び総賃貸可能面積は、2022年12月31日現在の面積を記載しています。

（５）テナント情報
Ａ．投資法人全体の賃貸借の概況
物件数

総テナント数

総賃貸可能面積

稼働率

2018年６月末

62747

478,117.02㎡

98.8％

2018年12月末

62747

478,088.25㎡

99.2％

2019年６月末

63757

480,277.86㎡

98.6％

2019年12月末

63760

480,284.17㎡

99.6％

2020年６月末65851

499,269.77㎡

99.7％

2020年12月末

66857

501,162.78㎡

99.3％

2021年６月末

65804

496,876.92㎡

98.1％

2021年12月末

66

1,134

500,628.05㎡

97.3％

2022年６月末

67

1,171

502,889.81㎡

97.5％

2022年７月末

67

1,173

502,898.64㎡

97.3％

2022年８月末

67

1,179

502,898.16㎡

97.5％

2022年９月末

67

1,178

502,885.85㎡

96.6％

2022年10月末

67

1,173

502,885.85㎡

96.5％

2022年11月末

67

1,178

502,885.85㎡

96.6％

2022年12月末

65

1,180

494,503.72㎡

97.5％（注）稼働率は小数第２位以下を四捨五入しています。

なお、当期末の総テナント数、総賃貸面積及び総賃貸可能面積並びに当期の賃貸事業収入の合計は以下のとおりです。
総テナント数

1,180

総賃貸面積

482,379.10㎡

総賃貸可能面積

494,503.72㎡

賃貸事業収入の合計

17,392,648千円

30

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信

Ｂ．個別不動産に関する賃貸状況の概要

自
地
域 用
区 途
分

当期
2022年７月１日
至2022年12月31日

期末面積情報等

不動産等の名称

賃貸事業収入

総賃貸
可能面積
(㎡)

総賃貸
面積
(㎡)

テナン
稼働率
ト数
（％）
（注１）

（千円）

構成
割合
（％）

兼松ビル

8,090.40

8,090.40

12

100.0

464,773

2.7

兼松ビル別館

2,291.13

2,291.13

1

100.0

(注２)

(注２)

ＪＰＲ人形町ビル

2,802.22

2,802.225

100.0

95,0300.5

新麹町ビル

3,319.38

2,925.14

17

88.1

101,125

0.6

ＪＰＲクレスト竹橋ビル

3,265.34

2,912.20

7

89.2

114,8030.7ＭＳ芝浦ビル

14,468.38

14,468.38

10

100.0

496,498

2.9

五反田ファーストビル（注３）

－

－

－

－

253,100

1.5

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

4,240.37

3,562.698

84.0

150,751

0.9

オーバルコート大崎マークウエスト

4,088.44

4,088.44

1

100.0

(注２)

(注２)

新宿スクエアタワー

19,266.47

17,603.87

26

91.4

405,573

2.3

ビッグス新宿ビル

15,233.17

14,989.60

23

98.4

610,851

3.5

アクロス新川ビル・アネックス

1,264.51

1,264.51

4

100.0

38,731

0.2

10,417.24

9,875.9326

94.8

550,652

3.2

3,405.73

3,405.73

1

100.0

(注２)

(注２)

1,870.50

1,870.50

6

100.0

75,5930.4

2,501.16

2,501.16

1

100.0

(注２)

(注２)

ＪＰＲ原宿ビル

4,759.80

4,365.519

91.7

289,998

1.7

ＪＰＲ日本橋堀留ビル

5,299.88

5,299.88

5

100.0

195,144

1.1

ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル

6,177.74

6,177.74

6

100.0

303,4411.7

銀座三和ビル

1,896.70

1,896.70

9

100.0

122,7360.7

大手町タワー（底地）

11,034.78

11,034.78

2

100.0

1,802,000

10.4

サイエンスプラザ・四番町プラザ

3,325.29

3,325.29

25

100.0

117,657

0.7

芝大門センタービル

5,401.48

5,401.48

9

100.0

165,447

1.0

東京スクエアガーデン

5,971.69

5,703.9749

95.5

373,660

2.1

ＪＰＲ麹町ビル

3,493.67

3,493.678

100.0

127,877

0.7

4,191.96

4,188.84999.9

284,269

1.6

東京建物東渋谷ビル

7,822.75

7,822.75

17

100.0

307,659

1.8

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

8,076.85

8,076.85

1

100.0

(注２)

(注２)

1,027.33

1,027.33

7

100.0

91,2130.5

2,347.81

2,347.81

1

100.0

(注２)

(注２)

1,101.92

1,101.92

1

100.0

(注２)

(注２)

1,667.92

1,667.92

9

100.0

202,905

1.2

ＦＵＮＤＥＳ水道橋

1,367.56

1,192.77

5

87.2

75,6550.4

アルカイースト

7,022.76

7,022.76

7

100.0

273,024

1.6

京 事 ＪＰＲ千葉ビル
周 務 ＪＰＲ横浜日本大通ビル
辺 所 新横浜第二センタービル
部
川口センタービル

5,544.78

5,464.09

42

98.5

140,6100.8

6,079.73

6,079.73

19

100.0

135,258

0.8

5,287.97

5,287.97

24

100.0

117,598

0.7

15,519.71

15,519.71

40

100.0

487,237

2.8

東
京
都
心

新宿センタービル（注４）
事
南麻布ビル
務
品川キャナルビル所
六番町ビル

大手町フィナンシャルシティ ノースタワー

商 ＪＰＲ神宮前４３２
業 新宿三丁目イーストビル
施 有楽町駅前ビルディング
設 （有楽町イトシア）
等 ＪＰＲ銀座並木通りビル

東31

日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信

自
地
域 用
区 途
分

当期
至

2022年12月31日

期末面積情報等

不動産等の名称

ＪＰＲ上野イーストビル

2022年７月１日

賃貸事業収入

総賃貸
可能面積
(㎡)

総賃貸
面積
(㎡)

テナン
稼働率
ト数
（％）
（注１）

（千円）

構成
割合
（％）

6,454.89

6,454.89

10

100.0

185,978

1.1

立川ビジネスセンタービル

4,587.93

4,275.25

21

93.2

142,4860.8

ライズアリーナビル

10,531.13

10,531.13

8

100.0

433,829

2.5

11,999.58

11,886.78

43

99.1

353,080

2.0

23,987.40

21,485.29

18

89.6

904,8225.2

6,494.71

6,494.71

21

100.0

295,2541.7

6,755.32

4,768.876

70.6

191,2881.1

13,271.26

12,474.24

70

94.0

479,804

2.8

31,121.71

31,121.71

1

100.0

(注２)

(注２)

5,963.00

5,963.00

1

100.0

(注２)

(注２)

19,740.95

19,740.95

1

100.0

(注２)

(注２)

14,960.70

14,960.70

3

100.0

127,0410.7

12,113.10

11,920.13

29

98.4

465,702

2.7

1,989.66

1,989.66

10

100.0

127,7260.7

新潟駅南センタービル

5,327.50

5,327.50

11

100.0

126,696

0.7

ＪＰＲ那覇ビル

3,944.84

3,944.84

23

100.0

118,600

0.7

損保ジャパン仙台ビル

7,132.69

7,124.72

15

99.9

199,190

1.1

損保ジャパン和歌山ビル

4,873.84

4,866.34

18

99.8

109,8250.6

天神１２１ビル

3,258.24

2,681.95

14

82.3

107,4400.6

3,917.91

3,917.91

12

100.0

138,406

0.8

7,086.23

7,075.06

6

99.8

153,730

0.9

地事 ＪＰＲ堂島ビル
務 ＪＰＲ名古屋伏見ビル
所 薬院ビジネスガーデン

16,654.33

16,644.71

16

99.9

620,763

3.6

方ＪＰＲ心斎橋ビル

4,021.63

4,021.638

100.0

132,5410.8

ＪＰＲ心斎橋ウエスト

5,695.71

5,464.6213

95.9

152,1410.9

5,278.29

4,823.92

243

91.4

(注２)

(注２)

グランフロント大阪（北館）8,474.10
商 ＪＰＲ梅田ロフトビル（注５）－業
施 ハウジング・デザイン・センター神戸 35,444.13
設
ＪＰＲ茶屋町ビル
2,478.42
等
合計
494,503.72

8,344.67

101

98.5

(注２)

(注２)

－

－

－

(注２)

(注２)

35,444.13

1

100.0

(注２)

(注２)

2,478.425

100.0

181,469

1.0

482,379.10

1,180

97.5

17,392,648

100.0

事
ゆめおおおかオフィスタワー
務
オリナスタワー
東 所 ＪＰＲ横浜ビル
京
ＪＰＲ大宮ビル
周センシティビルディング
辺
田無アスタ
部
商 キュポ・ラ本館棟
業
ＪＰＲ武蔵小杉ビル
施
武蔵浦和ショッピングスクエア
設
川崎ダイスビル等
ＦＵＮＤＥＳ上野

グランフロント大阪（うめきた広場・南館）（注１）期末テナント数について、新宿スクエアタワー、新宿センタービル、サイエンスプラザ・四番町プラザの住居部分、東京スクエ
アガーデン、大手町フィナンシャルシティ ノースタワー、ライズアリーナビル、センシティビルディング及び川崎ダイスビル
を除き、１テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわたる場合には、
複数テナントとする方法で延べテナント数を算定しています。
新宿スクエアタワー、新宿センタービル、サイエンスプラザ・四番町プラザの住居部分、東京スクエアガーデン、大手町フィナ
ンシャルシティ ノースタワー、ライズアリーナビル、センシティビルディング、川崎ダイスビル、グランフロント大阪（うめきた広場・南館）及びグランフロント大阪（北館）の一部については、テナントが転借人に転貸（サブリース）を行っており、転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動する賃貸借契約が締結されているため、テナント数に転借人の数を記載しています。（なお、「グランフロント大阪（北館）」は一部、固定型マスターリース方式又はダイレクトリースの部分がありますが、当該部分を含めエンドテナントに対するものを記載しています。）（注２）本物件の「賃貸事業収入」及びその「構成割合」については、テナント又は共有者から賃料収入等を開示することにつき同意が得られていないため、やむを得ない事情により開示していません。
（注３）五反田ファーストビルは、2022年12月22日に交換取引に伴い譲渡しています。
（注４）新宿センタービルは、2022年12月22日に交換取引に伴い、区分所有建物（ビル全体の21.5％相当）の共有持分7.0％を追加取得
しています。

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日本プライムリアルティ投資法人(8955)2022年12月期決算短信（注５）ＪＰＲ梅田ロフトビルは、2021年12月24日に準共有持分40.0％、2022年６月30日に準共有持分30.0％を譲渡し、2022年12月23日に残りの準共有持分30.0％を譲渡しています。

Ｃ．上位10テナント
2022年12月31日現在の賃貸面積ベースの上位10社は以下のとおりです。
順位

テナント名

入居物件名称期末総賃貸面積に占める割合（㎡）（注１）

期末賃貸面積（注２）

新宿スクエアタワー
新宿センタービル
１

東京建物株式会社

東京スクエアガーデン
オリナスタワー
川崎ダイスビル
グランフロント大阪（北館）50,196.82

10.3％

（注３）

２

エー・ビー・シー開発株式会社

ハウジング・デザイン・センター神戸

35,444.13

7.3％

３

株式会社西友田無アスタ

31,121.71

6.4％

４

大成有楽不動産株式会社

ライズアリーナビル
センシティビルディング

24,075.05

4.9％

５

株式会社イトーヨーカ堂

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

19,740.95

4.0％

６

株式会社Ｏｌｙｍｐｉｃグループ

武蔵浦和ショッピングスクエア

9,558.51

2.0％

大手町フィナンシャルシティ ノース
タワー

4,191.96

0.9％

７三菱地所株式会社

グランフロント大阪（うめきた広場・南館）
グランフロント大阪（北館）

（注３）

８

タワーレコード株式会社

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

8,076.85

1.7％

９

有限会社東京プライムステージ

大手町タワー（底地）

7,875.50

1.6％

10

ビッグス新宿ビル
株式会社日立リアルエステートパー ＪＰＲ上野イーストビル
トナーズ
ゆめおおおかオフィスタワー
ＪＰＲ名古屋伏見ビル

7,066.60

1.4％（注１）共有ビル等については、本投資法人の保有に係る面積を記載しています。
（注２）小数第２位以下を四捨五入しています。なお、本項の期末総賃貸面積は、本投資法人の保有に係る面積（487,898.35㎡）に基づいています。
（注３）共有者等の同意を得られていないため、期末賃貸面積、期末総賃貸面積に占める割合は非開示としています。

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