特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜上＞

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公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜上＞

コストマネジメントのこれから

株式会社安井建築設計事務所

1

取締役専務執行役員

村松

弘治

得たい。そして設計者は要求水準や限定されたコ

はじめに
―コストマネジメントの目的―ストの中で、いかに魅力的な建築に仕立てていくかの知恵を絞る。つまりそれぞれの思惑を共有し、クライアントが求める事業計画の実現には、納得のいく形で明らかにすることがコストマネジ

我々設計者が、いかに成果イメージとコストをバメントに求められるミッションであろう（図1）。

ランスさせながら、満足のいく設計を実行可能に本稿では、これからのコストマネジメントに求するかということが必須条件である。つまり、事められる重要な視点と、ステークホルダーの情報業はクライアントが求める「価値とコスト」のバ共有のための手法について述べたい。

ランスの中で成立するものであり、加えて、これに関わるすべてのステークホルダーを満足させることが、コストマネジメントのあるべき姿であり、目的になると考える。

コストマネジメントにおける重要な2 ポイントとは？（図2）

―基本設計のコストマネジメント―

我々を取り巻く業務の中での主たるステークホ

設計監理業務における段階的なシーケンス型のルダーは、クライアント・発注者、ユーザー、施設計プロセスにおいて、最も重要なコストマネジ工者、設計者である。

メントのフェーズは基本設計段階である。基本設

クライアント・発注者は極力コストを抑えながら要求水準をクリア、または向上させたい。ユー

計の前半でコストマネジメントの約80％が決定されてしまうと言っても過言ではない。

ザーは機能性や居住性の充実を図りたい。施工者

特に、配置、建築ボリューム（面積・階数）、は定められた契約仕様の中で、できるだけ利益を構 造 種 別・ 架 構、 平 面・ 断 面、 設 備（ 熱 源 ）、BCP・環境などの計画を初期段階に着実に決定していくことが、価値とコストをバランスさせ、不ユーザー維持管理者

クライアント
発注者

連携・共有
設計者

図142

施⼯者

建設事業におけるステークホルダー

建築コスト研究No.1062019.7

調・不落を防ぐポイントでもある。

❶ 基本設計におけるコストマネジメント❷ ステークホルダー間の情報共有❸ ライフサイクルマネジメントの視点❹ ICTの活⽤と導⼊
図2

コストマネジメントにおける重要な視点

コストマネジメントのこれから

もちろん、上記項目を決定づける際には、十分な性能及びコストの比較検討が必要であることは関情報である。言わば「価値とコスト」のバランス関係を相互理解しなければならない。

言うまでもなく、同時にVE・CDをバランスよくつまり、事業性と結果がどのように結びつき実施し適正化を図ることも、効率的なマネジメン（ビジュアル化）、どの程度のコストで実施できるトには欠かせない（図3）。

かを定性的かつ定量的観点で明確化（可視化）す

このように、基本設計におけるコストマネジメることが必要になってくる。そこで近年、事業にントの重要性は理解しつつも、設計フェーズにおおける最適な情報共有の可視化の手法として考えけるこの段階は、機能、面積、ボリューム、意られてきているのがBIMの活用である。

匠、コストなどの様々な要素を多方面から同時に現在、BIM設計は、試行や活用のすそ野が広が検討しなければならず、スピーディーなコストマり、設計・施工プロセスの多くの場面、様々な分ネジメントと両立させることにも苦慮しているの野で利用されるようになってきており、情報共有が現実である。

及び可視化のツールとしても高く認知されてきて安井建築設計事務所では、設計を進捗させながいる。そして、このBIM設計の活用は、ビジュアらコストバランスをしっかりと把握できること

ル化の面では、CG、VR、3Dプリンターの急速が、このような「先行型コストマネジメント」になレベルアップによって、格段の進歩が見られ、は 重 要 と 捉 え、BIM（Building Information

クライアント・発注者・ユーザーと設計者との情Modeling）設計を活用した概算システム“BIM-報共有がかなりスムーズに進化してきていると考Cost”を開発・試行し、現在は定常的に運用してえる。

いる。同システムの詳細については後述する。

 テークホルダーの情報共有のためス
3 の手法とは？
―BIM設計による可視化―

一方、BIMデータの定量的活用については、誰もがその活用価値を認めつつも設計プロセスでの定着した利用手法が確立していないため目立った進捗には至っていない。
これを打開していくことも視野に入れ、当社で事業計画において第一に情報を共有すべきはは、いち早くBIMデータの秀逸さに注目し、とり「要求水準と前提条件」である。まずは、クライわけコスト算出とFM分野、そして事業計画段階

アント・発注者、ユーザーがしっかりと共有し、における導入可能性において取組みを実践してき設計者が明確に内容を把握することが重要であた。BIMを媒体に、「価値とコスト」の可視化とる。

定量化を図ろうという取組みである（図4）。

次に共有すべきは、成果イメージとコストの相活性化させ、プロジェクトの可視化は、相互の信コストマネジメントの約80％を占める！
▼基本設計
コストインパクト

実⾏

頼関係構築にも大きく貢献し、スムーズなプロジェクト運営にも繋がってきている。

実施設計

設備・環境・BCP
内装
平⾯・⽴⾯
基本設計
計画
まとめ
構造種別 断⾯
架構
ボリューム
設定

概算

この取組みは、ステークホルダーの情報共有をコストチェック！
VE・CDを含むフィードバックでコスト抑制
詳細設計

ValueCost

（価値）

（コスト）

積算

▼予算⽔準

BIM
設計スケジュール

図3

基本設計段階におけるコストマネジメントのイメージ

図4

BIMがValueとCostをバランスする

建築コスト研究No.1062019.743

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公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜上＞

このように、統合ツールであるBIMの活用は、化してきている。

設計のみならず、事業計画においても大きなポテ

先に少し触れたが、当社では、設計におけるンシャルを有していることが分かってきており、BIMデータに内在する数量・面積を含む属性情報実施プロセス（思考プロセス）の改変や新たなビを活用し、5年前に数量集計支援ツールとしてジネスモデルの可能性についても論じられ始めて“BIM-Cost”のシステムを開発した。このシステいる（図5）。

ムは、主に基本設計時の概算に用いて、BIM設計データから短時間で精緻な数量を算出し、前述しBIM-Costで何ができる？

た基本設計におけるコストマネジメントを確かな4 ―クライアントと設計者のための概算シものにしている（図6）。

ステム―

最近では、ほとんどの新築プロジェクトでは同ステークホルダーの情報共有のツールとしてシステムを活用し、基本設計の品質（価値＋コスBIMの可能性は前述のとおりであるが、コストマト）を高めている。定められたLOD（Level of

ネジメントにおけるICTへの取組みも少しずつ進Development）に従い、BIM設計を推進することで自動集計を可能にし、意匠設計者はデザイン・計画

完成イメージの共有

設計

コスト・マネジメント

成果イメージとコストのバランスを見監理 施⼯ることができるというメリットも見らながら、デザインと仕様決定に集中す発注⾦額の透明化れる。
現在は、建築部門での活用が主流で従来のBIM活⽤フェーズあるが、設備分野での試行も始まって価値とコストのバランス使いやすく、管理しやすい維持管理を含む精度の⾼い事業計画への活⽤（最も合理的に管理できる）施設

活⽤領域を拡⼤
事業計画・経営判断

設計

運⽤・保全

監理 施⼯の有用性などを考えるとこちらの方に大きなメリットがある。
単価の設定については、コスト計画担当による蓄積データと市況から割りクライアントの視点によるBIMプロセス

図5

いる。むしろ、維持管理までのデータ出しているが、今後は、この部分でもクライアントの視点によるBIMプロセスの変化定性的データの分析と予測が必要である。ICT技術を用いた単価設定がます

BIMモデル

BIMモデル
集計方法
設定ファイル

集計確認
ウインドー
確認

Excel
書式化

集計確認
ウインドー

内訳書
確認

BIM

• BIMモデルで設計図の整合性確認
• 課題

コスト計画

設計
図6

44

要素の追加

• 集計プログラム：BIMモデル＋数量• BIMモデルから採寸・集計・予測

集計表で拾えない数量取得
未取得の部材数量確認

API（Application Programming Interface）を用いた“BIM-Cost”

建築コスト研究No.1062019.7

あり方を考えるとき、設計プロセスにおけるあらゆるデータ活用は必須になスを確立しなければ、少子高齢化社会

コスト計画

修正

これらからのコストマネジメントのるであろう。むしろそういったプロセ予測

設計者ます進化するものと思われる。

を生き抜き、クライアント・発注者の信頼を得ることはできないと考える。

コストマネジメントのこれから減も達成する傾向にある。

ライフサイクルマネジメントから事この性能と品質のバランス、無駄のないコンパ

5 業を俯瞰すると！

クトな計画は、イニシャルコストの大部分が決定―LCCを見ているか？―する基本設計の中盤までに決定づけられる。つま基本設計における取組み、ステークホルダーのりこの時点で、ランニングコストや維持管理への情報共有と同様にコストマネジメントに重要なの予測も必要になってくる。したがってLCMを考が、ライフサイクルマネジメント（LCM）の視えるとき、基本設計が最重要フェーズと捉えるこ点である。とができ、コスト面での注力が必要な理由がここ

コスト計画というと、総じてイニシャルコストにもある。

マネジメントを指すケースが多い。事業計画にお運用面におけるコストの価値観を持つことは、いても、まずは発注予算に合致するような仕様ス即ち従来の段階・連続のシーケンス型プロセスかペックまでVE、CDが行われる。いわゆる一般的ら同時・並行のコンカレント型への思考の転換にに「コストを収める」という行動が主流であった。

も繋がる（図8）。基本設計初期段階に、いかにしかしながら、これからの事業全体を考える上総合的に事業コストを算出し、イメージと結びつで、イニシャルコストのマネジメントのみに傾注けることができるか？

することは、かえって事業の質の低下を招くといところである。

今後の展開に期待したいう指摘もある。むしろ、ライフサイクルコスト（LCC）から事業計画を組み立てることで、より良い建築／プロジェクトに到達できるだろうという考え方が定着しつつある。つLCC（ライフサイクルコスト）の構成例

他 4％

80％を占める点検・保守,修繕・改善,光熱⽔費を低減できる設計へ！

光熱⽔費
31％

基本設計

点検・保守費32％
修繕・改修費16％

まり、安かろう悪かろうでは建築は長持ちし実施設計

ないし、多くの投資で建築する施設は、より建物完成▼

良いエイジングやサステナビリティを確立す

施⼯る必要があり、竣工後の長期間の合理的維持管理や、環境負荷低減のためには事業初期投資が必須な場合もある。したがって、今後はその辺をしっかりスタディーし、見極めて事建設費
17％

維持管理
運営・維持管理を踏まえたBIM設計業を推進する傾向が高まっていくと考える。

図7

LCC・事業コストの低減

ライフサイクルコスト低減に繋げるBIM「価値とコスト」のバランスは、イニシャルコスト＋ランニングコスト＝ライフサイク
ルコストの視点で評価することで合理性が高まる。
とりわけ、ランニングコストにかかる費用

シーケンス型プロセス

同時・並⾏

基本計画

基本計画
基本設計

はLCC全体の70 ～ 80％にもなる（図7）。いかに光熱水費を抑え、維持管理を容易にできるかによって、LCMの価値が向上し、ひいては建築／プロジェクトの価値に繋がると考コンカレント型プロセス

プロセスの進捗

基本設計
実施
設計

コストマネジメントのイメージをもつ

実施設計
監理
施⼯

監理
施⼯
運⽤
保全

える。因みに、この論理に従うと、価値とココストマネジメントのイメージをもつ

ストのバランスのとれた事業は、LCCのみならず、環境負荷低減や長寿命化、LCCO2 低運⽤保全

図8 シーケンス型プロセススキーム→コンカレント型プロセススキームへ

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BIM-維持管理のメリットとは？

空調

熱源

電源
供給

給⽔

6 ―トータル・コストマネジメントのために―

照明

BEMS：Building Energy
Management System

BEMS

前述のとおり、LCMを分析すると、維持管理コストの合理的低減が事業計画においては大きな要素であることが分かっている。経営的にもこの計測・測量
現状把握

運転状況のデータ抽出

エネルギー消費実態の把握

詳細分析
評価・対策

⾒直しBIM
データデータの⾒える化

消費エネルギーの無駄の発⾒

電⼒

建物運⽤
条件の⾒直し分析結果のフィードバック

分析結果

設備機器運転条件の⾒直し低減は重要な視点となっている。
維持管理コストの中でも、とりわけ省エネル
ギー化とランニングコストダウンは大きなインパクトがある。この目標をクリアするために、現在

設備機器運転効率の把握

現状把握・分析

図9

BIMとBEMSの一体化とコラボレーションイメージ

は主にBEMSが用いられているが、このシステム点検はエネルギー関連のみ、かつ単体の建築内運用のトラブル対応

マネジメントに限定されている（図9）。私たちの思考は閉じられたシステムから脱皮し、多面的に連携・連続してライフサイクルコストを低減しビル（施設）
管理担当者

設備機器
QRコード

修理対応

ようとする試みであり、状態把握・分析・運用指

業務報告書

点検結果がシステムに登録されるタブレット端末
点検結果⼊⼒示をBIMで定量的に行おうというものである。
つまり、BIMのデータベースを活用し、BIM維持管理システム＋BEMSのネットワーク・コラボレーションにより、複数の施設・建築を一元管理しようとするものである（図10）。当社では、熊本大学大西研究室と協働開発し、2015年から実際の本社ビルプロジェクトでBIM-FMの実践を始めている。

建物オーナー

報告書をメールで送付

点検に関する情報が蓄積⇒ 報告書⾃動作成

図10 「建築情報マネジメントシステム」日常点検業務の効率化のための管理手法

BIMモデル= 建物DB• LCC• 中⻑期修繕計画• モニタリング• ビッグデータ解析• ⼈⼯知能…

センサー
情報DB

このシステムは、設備機器の状態管理と独自のBIMと通信機能を紐づけ、空間状況や省エネ効果

ビルキャ

7 （Building＋Cloud＋Architecture byNetwork）

IoT環境
センサー

協働研究
管理対象建物BIoT環境センサー

電⼦報告書

タブレット

タブレット
安井建築設計事務所

建物オーナー

図11ン

BuildCAN

BuildCANサーバー

インターネット（クラウド）

熊本⼤学⼤⻄研究室の可視化などにも及んでおり、更に、中長期修繕計画まで踏み込もうとしている。

カスタマイズによってオンプレミス対応も可

暗号化通信

センサーによる環境管理からスタートしたが、最近ではこのシステムを更にブラッシュアップし、施設管理DB

ビル管理会社

ビル管理担当者
管理対象建物A（⽇常点検・修繕履歴⼊⼒）

BuildCANのシステムイメージントである（図11）。
主なサービス機能は、BIMと通信機能とを紐づけたこのシステムは、IoT環境センサーとBIMモデルを連携させた建築マネジメントシステムである。BIMモデルデータ❶施設維持管理～清掃履歴、修繕・改修履歴、保守点検履歴など❷IoT環 境 セ ン サ ー に よ る 照 度、 温 度、 湿 度、と直結するシステムであること、そして新たな維CO2監視とマネジメント（図12及び図13）

持管理システムへの移行が不要であることがポイ❸建築情報の一元管理（面積、気積、仕上げ材46

建築コスト研究No.1062019.7

コストマネジメントのこれから

⾃然通⾵換気が有効な状況を表⽰
省電⼒量/⽇電⼒量（kW）

消費電⼒量予測値
省電⼒量
消費電⼒量

時刻

図13
図12 IoT環境センサーから取得した「温度・湿度・照度・CO2濃度」情報の可視化

料、各種機器情報）

IoT環境センサー情報の分析・評価（消費電力量と予測値比較による省エネルギー状況）

セーブしながら合理的に新しい価値を生み出すこ❹施設情報の一元管理（完成図、保守の手引き、とができるかがポイントである。そのためには価連絡網など）

値の品質格付けと段階的コストの明確化が必須でこのシステムはクラウドで展開されるため、複あるが、ICT技術やBIMデータベースの活用は瞬数の施設も容易に一元管理できるところにある

時にこれらのケーススタディーを可能にする。し（図14）。

たがって、クライアントにとっては即座に最適な保有する施設資源を精度を高めて把握できるた

バランスの「解」を受け取り、経営判断を下すこめ、資産管理（プロパティマネジメント）や新たとができる。言い換えれば、価値とコストを早いな事業計画（プロジェクトマネジメント）、そし時期に、かつ精度よく知ることで、大きなメリッて的確な経営判断にも繋がることが期待されていトを得ることにもなる。

る。

BIMには事業計画のために必要とされるデータが数多く含まれている。面積、空間、仕上げ、機クライアントが求めるコストマネジ器などの属性情報である。これらは建築を形づく

8 メントとは？

る情報でもあるが、コスト算出システムや維持管―事業計画と経営への活用―理・保全算出システムと連携させることによって、これまで述べてきたとおり、クライアントの事施設資産管理も可能にする。

業計画の成否のカギとみているのが「価値とコス更に、施設資産のネットワーク管理が可能になト」のバランスである。つまり、いかにコストをれば、建築単体としての高品質な管理から複数施設の同時資産管理まで、クライアントにとっては施設管理情報の共有と進捗管理

設備機器などの制御

図⾯、仕様書説明書などの統合管理

環境センサー
情報の収集・分析

IoT／AI
ビッグデータ
解析

BEMSとの連携
エネルギーマネジメント
ライフサイクルコスト

構造センサーによる構造ヘルスモニタリング

シミュレーション中⻑期修繕計画

警備システムとの連携

3Dビューによる管理対象の位置検索・可視化

BIMモデル/属性情報

FM利⽤

経営資源としての「CREやPRE」を多面的に捉える機会が生まれることになる（図15）。
つまり、BIMは今や維持管理・保全、施設資産健康経営管理と連携し、合理的経営を可能にするデータベースになりつつある。

タブレットによる点検・報告
パノラマシステム
3Dレーザースキャナ

基本性能 いつでもどこでも誰でも利⽤可能なクラウド型プラットフォーム
 BIM-DBによる施設管理情報の⼀元化
 BIMソフトウエア（Revit）との連携

図14

BuildCANサービス（ビル経営・運用のプラットフォーム）

建築コスト研究No.1062019.747

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経営資源としての建物マネジメント
新築建物=BIMモデル/属性データ情報

建物群全体
建物単体の⾼品質なデータ管理

・算出のシステムと同時に基準の検討❷ベンチマーク
・BIMを活用した概算システム
・設計側でどのような入力が必要か？

新築建物群

⼀元的・横断的な管理と視覚化・情報共有

そのための設計のLODを明確にする❸プロトタイプモデルの蓄積
・実プロジェクト中で試行を繰り返し行い、実績を積み重ねる

既存建物群
既存建物=3Dレーザースキャナ・パノラマ画像＋属性データ情報⼊⼒

図15 経営資源としてのCRE/PREを多面的に捉えることを可能にするBIM

・改善とレベルアップ❹LCMへの意識
・事業計画レベルのコスト理解
・LCCを意識する❺データ活用9これからのコストマネジメントと展開は？

・データの根拠、分析結果を明らかにする
これらを一つひとつ解決することが、コストマネジメントのレベルを向上させ、更にクライアン

設計同様、コストマネジメント分野においてもト・発注者と設計者の信頼関係を醸成し、プロデータベースの蓄積と精緻な分析と予測が求めらジェクトに関わるすべてのステークホルダーの理れる時代が来ている。これらをうまく活用するた解を得て、高いレベルのプロジェクトや事業計画めには、どのようなデータを収集し結果に結びつに昇華できると考える。また、様々な情報統合にけるかを明確にすることが重要であろう。そのたよって、新しい価値の創出とコストマネジメント

めには、ICT技術を利用した基本設計フェーズでにも新たなステップアップが期待される（図16及のスマートかつスムーズなコスト算出とリテラび図17）。

シーが必要になると考える。

その結果、我々を取り巻く業務環境やプロセス

これからのコストマネジメントの分野においてに も 変 革 が 起 こ り、 社 会 基 盤 構 築 に も 新 た な考えられる課題と展開について、いくつかのキーフェーズへの展開が想定される。Society5.0を基

ワードを挙げると、盤とした興味深い時代が到来し、建築分野の事業❶拡大においてもこれまでにない新しいビジネスが創出

・BIMを活用した積算

地域情報

⾼齢者ネットワークされることを期待したい。

都市防災

都市

BCP

セキュリティ

健康的な
都市運営

早い
経営判断

効率的な
エネルギー利⽤

BIG DATAAI

社会基盤データの統合・活⽤
ICT
BIM

PrM
FM

事業
計画
建築
BIM
施⼯

デザイン

建築
BIM

設計
建築
BIM

コスト

街の施設
データ

建築
BIM

道路CIM

建築
BIM

トンネル

BIM

街のインフラ
データ

橋梁CIM

CIM

CIM

ICT
BIM

ICT
BIM
ICT
BIM

インフラ設備

CIM

17

図1648

社会基盤を構築するBIM

建築コスト研究No.1062019.7

図17

BIG DATAを基盤とする現代社会の課題解決