株主メモ
事業年度

毎年1月1日から12月31日まで

証券コード8892

定時株主総会開催時期

基準日

3月下旬
定時株主総会 12月31日
期末配当
12月31日なお、中間配当を行う場合、中間配当受領株主確定日は6月30日

株主名簿管理人

東京都港区芝三丁目33番1号
中央三井信託銀行株式会社

同事務取扱場所〒541-0041 大阪市中央区北浜二丁目2番21号
中央三井信託銀行株式会社 大阪支店

郵便物送付先（電話照会先 ）〒168-0063 東京都杉並区和泉二丁目8番4号
中央三井信託銀行株式会社 証券代行部
フリーダイヤル 0120-78-2031※お取次事務は中央三井信託銀行株式会社の本店および全国各支 店、ならびに日本証券 代行株式会社の本店および全国各支店で行っております。

16 期

第［住所変更等のお申出先について］口座をお持ちの証券 会社へお申出下さい。なお、証券 会社に口座 がないため 特別口座 が開 設されました株主様は、特別口座の口座管理機関である中央三井信託銀行株式会社にお申出下さい。

日本エスコン通信日［未払配当金の支払いについて］
株主名簿管理人である中央三井信託銀行株式会社にお申出下さい。

2010年12月期

ES- CON JAPAN Ltd.

電子公告
（ http://www.es-conjapan.co.jp/ ）公告方法

ただし、事故その他やむを得ない事由によって電子公告による公告をすることができない場合は、日本経済新聞に掲載して行います。

www.es-conjapan.co.jp
お問合わせ専用番号：06（ 6223）8055
受付時間：土日祝日を除く平日9:00〜17:00
大阪本社 〒541-0044 大阪市中央区伏見町四丁目1番1号
明治安田生命大阪御堂筋ビル13F
Tel. 06（ 6223）8050 Fax. 06（ 6223）8051
東京本社 〒100-0011 東京都千代田区内幸町二丁目2番2号
富国生命ビル23F
Tel. 03（ 5512 ）
7020 Fax. 03（ 5512）7026

この印刷物は、有害廃液を出さない
水なし印刷方式を採用していますごあいさつ

日本エスコンの事業戦略

事業方針2011

2011年3月24日に株式会社日本エスコンの代表取締役社長を拝命いたしました伊藤貴俊です。
株主の皆様に、謹んで就任のご挨拶を申し上げます。

事業方針

戦

この新体制のもと、社員一丸となり一層の努力をいたす所存でございます。
従来にもましてご指導賜りますよう、お願い申し上げます。

当期の経営環境

収益力の向上
企業価値の拡大

不動産販売事業なりました。

り、景気に一部持ち直しの兆しが見られるものの、依然として先行き不透明な状況で推移いたしております。

候は見られるものの、本格的な市況の回復にはなお時間を要するものと考えられます。

ました結果、誠に遺憾ながら無配とさせていただきます。次期の期末配当についても、さらなる財務体質の安定化を図るた
め、遺憾ながら、当期に引続き無配とさせていただく見込みであります。安定的かつ継続的な収益基盤を確立し、早期復配を目指してまいりますので、株主の皆様のご理解を賜りますよう、当期の取組みと業績①独自ブランド力強化
ファン創出②全社収益体制の構築③関連事業の多様化

基本施策

住宅ローン減税等政府の経済対策の効果もあり、一部回復の兆らびに内部留保の充実等を総合的に勘案し、慎重に検討いたし︵守りの強化 ︶当社グループが属する不動産業界におきましては、低金利、なお、配当につきましては、今後の事業展開及び財務状況な

8,600百万円
不動産賃貸事業

攻めの体制中心とした新興国の景気上昇による輸出及び生産の増加等によセグメント別売上高『安心・安全・自治』をコンセプトとする、新ビジネスモデルの構築を目指すに必要な一定の資金確保もできたことから、当連結会計年度において「継続企業の前提に関する注記」の記載を解消することと2011年12月期通期業績予想

事業再生計画の着実な推進

これにより、今後も継続的な利益計上も見込まれること、これ当期のわが国経済は、政府による経済対策や中国、インド等を略

持続的・安定的な収益体制の構築

2,100百万円

一般管理費を賃料収入と企画・コンサル等
フィービジネス（短期収益、戸建事業、リースアップ等）
で確保する体制の強化

不動産企画仲介
コンサル事業新規仕入の実行①持続的・安定的な収益の確保

来年度（2012年度）、再来年度（2013年度）
竣工案件の新規仕入の実行

新規ビジネスの企画立案・実行②財務体質の改善

当社の強みを最大限に活かしながら、時代の先を行く新たな取組みを推進③コスト削減お願い申し上げます。

500百万円

売上高

11,200百万円

営業利益

1,200百万円

経常利益

500百万円

当期純利益

490百万円＊セグメント分類は2011年12月期より変更となります。詳しくはP9をご覧ください。

攻めの日本エスコンへ収益力の向上と企業価値の拡大を目指す
このような事業環境のもと、当社グループは事業再生計画に基今後の課題と取り組み
題と取り組みづき、コスト削減ならびに社債の買入消却をはじめとする財務基盤の強化・安定化を実行し、在庫の早期販売及び資産のスリ

当社グループを取り巻く経営環境は、今後も厳しい状況が続く
当社グル
当社
グループを取グル
取り巻り巻くく経 営環
く経営環
営環境は、今後もも厳し
厳 い

ム化に努めるとともに、事業再生ADR手続成立後初の新規分譲分譲
譲

ものと思われます。
ものものものと思われれますます。

売上高（百万円）

マンション『ネバーランド逆瀬川 野上』の着工や、アセッ
セッット開発ト開発

引き続き右ページの引き続き右き続き右ページの「事業方針2011」
き右「事事 業方業 針22 01011」
1」に記載の通り、事業再に事業の大型開発案件「福岡春日プロジェクト」をオープンさせる
オープ
プンさせプンさせさせる

生に全力を尽く生に生に全全力を尽くしつつ、安定的かつ強固な収益基盤の確立・向
安定的定的かつかつ強固かつ強固な強固ななど、積極的な事業展開を継続しました。

上と企業価値の拡大を目指してまいります。
上とと企業価値の拡拡大を大を目指目指して目指
し まい
まいりりま

この結果、当期の業績は売上高15,079百万円
9百百 万円
万 円（前年同期比（前前 年同年同期比期比比44.6％減）、営業利益1,497百万円（前年同期は営業損失7,424
年同
同 期は期は営業
営業
業 損失
損 7,7,42424
4百万円）、経常利益690百万円（同経常損失9,159百万円）、当期
経常損
常損失9常損失9,1,11599 百万百万円）円）
純利益522百万円（同当期純損失8,685百万円）となり、8,68
6885百百万円万円））となりなりなり、利益面に利益面
益面に益面において黒字化を達成しました。
。

業績ハイライト

12,569609

10,933

2009年

6,723
2008年

2009年
第2四半期

2010年

1,740

941

15,079

すよう、すようすよう、謹んでお願い申し上げます。
う、謹んでお謹ん
お願い申し
願い申し
申し上上げ

1,497

1,713

27,235

通期

1

当期純利益・当期純損失（百万円）

35,492

今後も、株主の皆様にはより一層のご理解とご支援を賜りま
今後も、株主の皆様
主の皆様には皆様にはよりにはよ 一層より2011年3月
代表取締役社長

営業利益・営業損失（百万円）

2008年△3,519△7,424522

2008年

235

2009年

△8,034

2010年△10,895

2010年△8,6852分譲事業

分譲事業におきましては、2010年12月末時点において前期末在庫135戸を30戸に圧縮し、販売を促進いたしました。これにより、売上高は4,041 百万円（前連結会計年度比

分譲事業売上高（百万円）29,92971.4％減）、営業利益279百万円（前連結会計年度は営業損失2,343百万円）となりました。
【分譲物件】・ネバーランド平野本町 テラスタワー（大阪市平野区）
・ネバーランド神戸下山手通（神戸市中央区）

14,122・ネバーランドシエル箕面 ロワイヤル（大阪府箕面市）・ネバーランド新深江 ステイシス（大阪市東成区）

外観予想図
8,558

・ネバーランド江坂江の木町（大阪府吹田市）

当事業では在庫の早期売却を促進するとともに、新規分譲案件についても販売を進めてまいります。

7,173

4,041

2009年

2010年

2,790
2008年
通期

●名

称： ネバーランド逆瀬川 野上●所 在 地： 兵庫県宝塚市野上3丁目279番2(地番)

第2四半期

●交

通： 阪急今津線「逆瀬川」駅下車、徒歩12分、阪急バス「西山橋」バス停下車、徒歩2分●構造・規模： 鉄筋コンクリート造、地下2階・地上3階建●総 戸 数： 130戸（他に管理室1戸）

リノベーション事業

アウルスクエア ザ・イーストシティ「アウルスクエア担 当 者の声

ザ・イーストシティ」は株式会社アウルトラストとの業務提携により、当社が企画・販売等を行った大型リノベー

ネバーランド逆瀬川 野上

ションマンションであり、総戸数100戸以上のリノベーション事業「ネバーランド逆瀬川 野上」は「希少価値のあるアートとしては関西初（MRC調べ）の物件となりました。

性」をコンセプトに、季節の移り変わりや「自然の色」の広大な開放感を誇る中石切公園横の恵まれた住環境にあり、美しさを楽しめる1,300㎡もの広い中庭に面した、地全 戸 南 向きの 総 戸 数 1 8 8 戸 の マンションを「より良く生まれ 変上3階建、総戸数130戸のプロジェクトです。

わった住まい」をコンセプトに、既存建物のよさを本物件の近隣には宝塚歌劇場や、関西有数の進学活かしつつ、共用部には外構・セキュリティー・管理面でのサービスを加え、また専用部にはお客様のニーズにお応えするための各種セレクトプラン校が多数あるなど、文化面の水準が高く、古くから芸モデルルーム（リビング・ダイニング）リアに位置し、潤いある豊かな生活を提供します。また、近畿圏の「第 1 種低層住居専用地域」においては当社がこれまで、関西エリアで培った分譲実績11年ぶりの100戸以上の物件（MRC調べ）となります。のノウハウ・企画力を生かした販売活動を行った

3

術家も多数住む阪神間の中でもアート性の高い人気エを用意するなど、敷地全体の価値を高めました。

結果、早期完売（188戸）となりました。

地域特性を活かした普遍的に美しい住まいを提供します。
当社の企画部署では綿密な市場調査や現地調査での分析結果を基に、プロジェクトが持つ地域特性を大切にしながらコンセプトを策定し、未来に求められる住宅環境を提供しています。
ネバーランド逆瀬川 野上では宝塚の地域特性であるアート性の高さに調和するよう、建物や庭園の色や形・素材の選定に徹底的にこだわり、上質な空間を形成しました。
今後も日本エスコンの企画力を活かして普遍的に美しく、長く愛される住まいを提案し続けたいと考えています。

１番館エントランス夜景4

アセット開発事業

アセット開発事業におきましては、資産の圧縮に注力し、福岡春日プロジェクトにおけアセット開発事業売上高（百万円 ）る戸建エリアの一部売却及び保有物件の賃貸収入等の売上計上により、売上高6,379

福岡春日プロジェクト
当社が開発を推進してきた商業施設と戸建住宅を含む総百万円（前連結会計年度比48.2％減）、営業利益1,233百万円（前連結会計年度は営面積 43ha の「福岡春日プロジェクト」の商業用地におい12,309

業損失3,327百万円）となりました。て、昨秋、核店舗である大型商業施設3施設がオープンし【保有物件・稼動中物件】ました。

・ガーデンモール南千里（大阪府吹田市） 【売却物件】
・ガーデンモール清和台（兵庫県川西市） ・リーフコンフォート本厚木（神奈川県厚木市）
・南千里プロジェクト（大阪府吹田市）他

6,379
4,848

春日フォレ
春日店」、生活必需品を一手に扱う「MrMax

・「福岡春日プロジェクト」の戸建てエリア 他
3,610

3,191

3,684

2008年

2009年

2010年

当事業では、保有資産の賃貸収入の売上計上を行うとともに、プロパティマネジメント事業にも注力してまいります。

ホームセンターとインテリアを扱う「ナフコストシティ店」、家電量販店の「ケーズデンキ

春日ショッピングセンター」の 3 店舗が順次オープンし、各施設ともオープン初日には長蛇の列ができ、入店規制が行われるほど、たくさ

通期第2四半期んのお客様がお越しになりました。

◯◯◯◯◯◯◯「福岡春日プロジェクト」は上記のように広大な敷地を有しており、引き続きエリアごとに順次オープンしていく予定となっています。

不動産賃貸事業の新たな取り組み

担 当 者の声
担 当 者の声̶プロパティマネジメント（PM）事業̶
PM 事業とは、商業施設の保守・安全管理・総務・経理等のメンテナンス･ 管理業務を行うだけでなく、商圏環境や施設コンセプトに応じた年間プロモーション計画策

昨年度よりスタートしたPM事業の担当者としてガーデンモール定やイベント・キャンペーンの企画立案、個々のテナント清和台（兵庫県川西市）、ガーデンモール南千里（大阪府吹田市）様に対するコンサルティング等の販売促進活動を行うなの営業推進を担当しております。年末からは、両施設の商品・ど、施設の営業活動を全面的にバックアップする等資産サービスの補完、新規顧客の来店促進、来店顧客との直接的な価値を高め、投資効率を向上させる活動です。今後は、コミュニケーション強化を狙いとして、遊休スペースを活用した不動産賃貸事業の自主販売をスタートさせました。今後は、来店顧客様とテナント

主 業 務 で ある 収 益
不動産のバリューアップを中心に事業推進を行っていきます。
ガーデンモール南千里（大阪府吹田市）

5

商業施設の活性化に向けた主体的な営業推進を行ない、地域の“ベストパートナー”を目指します。
商業エリア

閑静な住宅街と便利な商業施設をバランス良く配置し、誰からも愛される街を目指します。
私は本案件において、商業関連用地の収益確保にむけての企業誘致や開業までのサポートを行っています。
昨年にオープンした商業施設については、広大な敷地のため段階的にエリアが開発されるこの福岡春日プロジェクトの将様という“２つの顧客様”の満足度の向上を目標として、販促プロ来計画を出店企業様に分かりやすく伝えた結果、当社の街づくモーション手法の再構築とリテールビジネスへの参画を仕掛け、りのコンセプトにご理解頂き、開店を迎える事ができました。

活気･鮮度･賑わいのあるガーデンモール施設づくりを通じて、地域に居住されるお客様、ご来店のお客様、施設を構成して頂

今後は飲食店や専門店・福祉施設等生活に潤いを与えるいているテナント様にとっての、ベストパートナーを目指してい施設を誘致し、利便性が高く、住み良い街づくりを推進していきたいと考えております。

きます。
戸建住宅エリア6

連結財務諸表

連結貸借対照表<資産の部>
流動資産
現金及び預金受取手形及び売掛金❶ 販売用不動産
仕掛販売用不動産前払費用
その他
貸倒引当金
固定資産
❷ 有形固定資産
無形固定資産投資その他の資産
資産合計

連結損益計算書（百万円 ）

当期

前期（ 2010年12月31日現在 ）（ 2009年12月31日現在 ）19,370
1,732
104
4,531
12,203
̶799△029,82529,02448
752
49,19642,034
3,529
94
11,07425,629106
1,601△121,275
20,38678
809
63,309Point ❶❷ たな卸資産・固定資産
たな卸資産は、在庫圧縮等資産売却、保有目的変更による一部固定資産への振替等により、前期末比19,969百万円減少し、16,734百万円となりました。
有形固定資産は、仕掛販売用不動産からの保有目的変更による振替等により、前期末比8,638百万円増加し、29,024百万円となりました。

Point ❸ 借入金
借 入 金（社 債 含 む）は 前 期 末 より、1 3 , 9 4 3 百 万円減 少し、合 計 4 3 , 6 9 6百万円となりました。

<負債の部>
流動負債
短期借入金❸ 1年内返済予定長期借入金
その他
固定負債
❸❹ 社債
❸ 長期借入金
資産除去債務
その他
負債合計

3,022
̶
1,925
1,096
42,7442,430
39,341
67
905
45,766

3,126
1,000
77
2,046
57,275
4,285
52,277
̶712
60,401<純資産の部>
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式
株主資本合計
評価・換算差額等合計
少数株主持分
❺ 純資産合計
負債純資産合計

74,211
4,265△5,035△113,430̶̶3,430
49,196

4,211
4,265△5,557△112,907
̶̶
2,907
63,309（百万円 ）

当期

前期

1月 1日
自 2009年 1月 1日（自至 2010年2010年12月31日 ) （ 至 2009年12月31日 )

売上高
売上原価
売上総利益又は売上総損失（△ ）販売費及び一般管理費❻ 営業利益又は営業損失（△ ）
営業外収益
営業外費用
❻ 経常利益又は経常損失（△ ）❼ 特別利益❽ 特別損失税金等調整前当期純利益又は税金等調整前当期純損失（△ ）法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
少数株主利益❻ 当期純利益又は当期純損失（△ ）15,07911,766
3,312
1,815
1,497
34
841
690
1,606
1,750

27,23530,836△3,601
3,823△7,4241421,877△9,1596,311
5,762546△8,611716̶52224408△8,685

Point ❹ 社債
社 債は2010年1月に1,855百 万円の買入消却を実施し、当期末における残高は、転換社債1,030百万円、無担保社
債 第1回200百 万 円、第2回1,200百 万円の計2,430百万円となりました。2013
年5月から元本償還開始予定です。

Point ❺ 純資産
純資産は前期末から523百万円増加し、3,430百万円となりました。
自己資本比率も2.4ポイント上昇し、7.0%となりました。

連結キャッシュ・フロー計算書

Point ❻ 営業利益・経常利益・当期純利益
事業再生計画に基づき事業を推進し、営業 利 益 は1, 497 百 万円、経常利 益690百万円、当期純利益522百万円と黒字化を達成しました。
これにより、今後も継続的な利益計上も見込まれること、これに必要な一定の資金確保もできたことから、当連結会計年度において「継続企業の前提に関する注記」の記載を解消することとなりました。

Point ❼ 特別利益
2010年1月に実施した社債の買入消却による社債買入消却益1,605百万円を特別利益に計上しています。

（百万円 ）

当期
自至（営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高

2010年 1月 1日
2010年12月31日

10,739△164△12,082△1,5072,915
1,408

前期1月 1日) （ 自至 2009年2009年12月31日 )10,407
2,831△14,565△1,327
4,243
2,915

Point ❽ 特別損失
減 損 損 失1,700百 万円および 資 産 除去債務会計基準の適用に伴う影響額を特別損失に計上しています。

セグメント別売上高構成比
１日( 自2010年１月
至2010年12月31日 )

分譲事業

その他事業

連結売上高

15,079百万円

不動産関連業務受託事業26.8％
4,041 百万円
0.0％
1 百万円
1.5％
226 百万円

アセット開発事業 42.3％

6,379 百万円

不動産企画販売事業 29.4％

4,429 百万円

8日本エスコンの事業と理念

会社概要（ 2010年12月31日現在 ）■ 株式会社日本エスコンについて

セグメント分類の変更

設「セグメント情報等の開示に関する会計基準」及び「セグメント情報等の開示に関する会計基準の摘要指針」の適用に伴い、当資社は平成23年12月期より、以下のセグメントに変更することとしております。

売

従来セグメント

従新セグメント

分譲事業

不動産販売事業

分譲マンションを含む開発案件等、全ての売却案件を計上

アセット開発事業
不動産賃貸事業保有物件における賃貸事業等、賃貸収入案件を計上

不動産企画販売事業

本上業所

在平成7年
（ 1995年）4月18日

金42億11百万円

高150億79百万円（連結 ）（ 2010年12月期 ）数73名（連結 ） 72名
（個別 ）地

不動産企画仲介
コンサル事業

経営理念

そして、社会貢献を通じて、どのような果実を社会にもたらし、役

代表取締役社長

伊藤 貴俊

取締役

寺内孝春

取締役

明石啓子

員

仲介・業務受託・企画及びコンサルティング業等の手数料収入を計上

その結果としていかにして私たち一人一人が望む幸福を実現

1. 徹底した市場調査と商品開発力により、常に5年先に求められる顧客本位の住宅環境を創造する。
2. キャッシュフローとリスクの徹底管理を主軸とした守りに強い業務管理を実行することにより、常に先手をとった攻めの経営を目指す。

〈東京本社〉東京都千代田区内幸町二丁目2番2号富国生命ビル23F
分譲事業、アセット開発事業、不動産企画販売事業、不動産関連業務受託事業、その他事業

経営方針

私たちは、日々をいかに生き、どのように社会参加すべきか。

〈大阪本社〉大阪市中央区伏見町四丁目1番1号 明治安田生命大阪御堂筋ビル13F

主な事業内容（ 2011年3月24日現在 ）不動産関連業務受託事業＊印の取締役２名は社外取締役● 印の２名は独立役員

取締役

上田博茂

取締役* ●

菊地潤也

取締役*

丹羽厚太郎

監査役（常勤）**

野口實

監査役（常勤）

小野員人

監査役** ●

家近正直＊＊印の監査役２名は社外監査役

3. 急速に変化する社会において迅速な対応力と機動力を維持するため、少数精鋭のプロ集団を目指す。

することができるのか。

この命題に対する解答を得るために、社員相互が助け励ましあい、 4. 社内外を問わず、常に人を敬い、感謝し、優良な協力関係を維持・構築する。
社会貢献に喜びを見いだせるフィールドを提供し続けることこそが
5. コンプライアンス（法令遵守）に留意し、ボトムアップ型の風通しの良い組織を形成する。
日本エスコンがめざす経営である。

■ 株式の状況

社名の由来
エスコンとは、エステート（不動産）とコンステレーション（星座）を合わせた造語です。
日本エスコンで結ばれた全ての人々が、それぞれ異なる色や力強い光を放ちながら、■ 大株主の状況

発行可能株式総数

720,000株

発行済株式の総数

333,964株

株主総数

3,609名

氏名または名称

所有株式数
（株 ）

持株比率
（%）

王 淑華

60,00018.0

株式会社三愛ハウジング

32,0009.6

株式会社正龍アセットマネジメント

30,0009.0

王23,0006.9

18,715

5.6

厚龍直江

啓文

有限会社エヌエスコーポレーション

18,0005.4

楽天証券株式会社

10,537

3.2

全体として美しく心地よい調和を生み出し、他に類を見ないほどの輝きを放つ星座として、株式会社三井住友銀行

3,000

0.9

未来永劫にわたって輝き続ける。

礪波豊2,8000.8

山崎

貢

2,7710.8

そんな“不動産業界の星座”でありたい

9員

立との想いが込められています。

10