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新技術調査レポート

建築設備のコミッショニング（一財）建築コスト管理システム研究所・新技術調査検討会

いうことの繰返しとなることもある。こうしたこ

１ はじめにとを回避するためには、生産過程から運転管理過程のコミッショニング（Cx：性能検証）が重要

東日本大震災の後、エネルギー需給の再構築ととなる。

再生可能エネルギーの利用拡大など、国内のエ現状の建築設備の生産工程における問題点・課ネルギー対策が急務となっている現状において、題に対するコミッショニングの役割について整理

建築分野の省エネルギー化と省CO2化は重要であして表１に示す。

る。中でもエネルギーを消費する空調システムなどの建築設備においては、安全で快適な環境を維持しつつ、品質の確保とエネルギー性能の最適化が求められている。これは新築でも既存でも、健全な建築ストックの形成とライフサイクルにわたる建築性能の維持向上と省コスト化、そして循環型社会の実現に向けての必須の取組みである。
この取組みに欠かせない技術としてコミッショニングがある。今回、建築の設備システムを中心にしたコミッショニングについて、学協会と業界の提示する内容を整理するとともに、最近の動向を調査したので報告する。

２ コミッショニングの概要
建築設備そのものが一品受注生産となることが多く、最近の空調システムでは省エネルギーと省コスト、電力負荷平準化の要求からシステムが複雑化し、生産過程（設計・施工）及び運転管理過

表１

コミッショニングの役割

区分

生産プロセスの特徴

リスク問題点・課題コミッショニングの役割

施主がコストにのみ集中
運転性能の明契約時に完成 し、製品性能契約時に製品確化と完成後受注生産品の性能確認 の軽視・無関が見えないの性能確認がが困難である 心から購入後可能となるのトラブルが発生する
設計主旨や根
現場の技術レ
個々の設備ご拠、運転操作 文書化と記録
ベルと品質管とに仕様が異方法、試験結 で生産プロセ
一品現地理体制が完成なり生産者や果など、運転 スの明確化と生産品に影響する現場条件の影管理に必要な 内容確認が可（業者の技術響も受ける情報が不足す 能となる差がある）
る
機能性能試験
システム全体による確認としての機能多くの機器や 一部の部品不で、部材・部システム確保と責任体部品から構成 良が製品不良品の性能確保
製品制が曖昧なた
されているにつながるとシステム機
め性能確保が能が明確化さ困難
れる
企画から運転企 画・ 設 計・管理までの一企 画・ 設 計・施工から運転情報伝達管理
貫した設備シ施工・運転に管理に至る情分業と不備によるトステムの情報
わたり、多企報の引き継重層構造
ラブル発生のが運転保守管業、多業種がぎ、運転管理可能性
理者の訓練に関与する者への訓練がより確実に伝不十分である
達される程に求める技術レベルも高度なものとなってい２．１

る。一方で、生産過程で想定した運用と竣工後の（公社）空気調和・衛生工学会から「建築設備運転管理過程における実際の運用が必ずしも一致の性能検証過程指針」（会員専用の無料公開資料）しないために、要求したエネルギー性能が発揮さとして、標準的なコミッショニングプロセス（手れないことも多く、施主（発注者）や利用者から順）が解説されている。標準的な新築におけるコのクレームとなったり、あるいはその不具合さえミッショニングプロセスの概要を図１に示す。こも確認されず「気がついたときには後の祭り」との図では、従来の建設工程に従って、生産段階の50

建築コスト研究

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標準的なコミッショニングプロセス

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図１

標準的なコミッショニングプロセス

出典：「建築設備コミッショニング協会編の建築設備性能検証マニュアル」より

企画・設計段階から施工段階を経て運転保守管理かりと明文化して、これを実現するために企画、段階にわたって実施されるコミッショニングに特設計・施工・引渡し・運用の各段階を通して、関有の主要な手続きと作業項目とともに、コミッ係者のすべてが共有していることが重要である。

ショニングの種類（当初性能検証・復性能検証・（２）適用範囲と作業内容を明確にすること再性能検証・継続性能検証）について、適用される期間が併記されている。

コミッショニングを適用する建築プロジェクトにおいて、要求性能を実現するために適用範囲と関係者の役割、作業内容を明確にすることが重要２．２

コミッショニング実践のポイントである。これは性能検証計画書としてまとめらコミッショニングを実施する上で、これまでのれ、図１に示した段階ごとに作成されていく。こ

建設工程に加えて留意するポイントを説明する。の性能検証計画書では“適用範囲の要求性能に対（１）目標とする要求性能を明文化することして関係者が根拠をもって判断と助言、査閲・確

コ ミ ッ シ ョ ニ ン グ で は 企 画・ 設 計 要 件 書認を行い、その結果を関係者間で共有し引き継ぎ（OPR：Owner’s Project Requirement） に よ っを実施するか”について規定し、具体的な進め方て、要求性能をしっかりと明文化することが求と作業スケジュールが明確にされる。

められる。この企画・設計要件書は、施主の定（３）要求性能を的確に確認すること性的・理念的な構想が述べられる建築企画趣旨

図１に示した各段階で査閲・確認される内容がを 文 書 化 し た 企 画 書（Owner’s Program） と、性能検証計画書にて明確にされていくが、コミッ設計者が実際の設計業務に入るための設計条件ショニングプロセスを経て生産段階が完了し、運（要件とも言う）を明記した設計要件書（Design用段階に入った当初１年間において、最終的な目Requirements）を取りまとめた文書である。企画

標とする要求性能について確認する「機能性能試

設計段階において施主と利用者が求める室内環境験」が実施される。これまでの建設工程にはなや省エネルギー性能などに関する要求性能をしっい、コミッショニングを特徴づける新たなかつ重建築コスト研究

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要な作業である。
「機能性能試験」では、従来のやトラブルが減少する。責任範囲が明確化される

竣工引渡し段階の試運転調整作業や竣工後１年間ことで設計支援やVEの位置付けが正当に評価さの運転切り替え業務などでは確認できない、全体れ適正な見積りができるとともに、完成後のクシステムの運転性能をきめ細かな観点から確認・レーム処理や瑕疵担保工事などが適正に処置され判定する。
「機能性能試験」の結果を受けて、シることとなる。

ステム制御の調整作業や改善策などを具体化して（４）運転保守管理者最適化に繋げることで、目標とする要求性能を実現することが可能となる。

工事への初期から参加の機会を得ることができ、機能性能試験により運転性能を詳細に把握す

３ コミッショニングの効用と費用ることができること運転保守と維持管理の効率化と安全性を獲得できる。また、設計側からの趣旨や操作方法、システム技術情報が提示される、適コミッショニングによって、文書化の徹底によ正な訓練･教育を受けることができるので設備シり情報連絡の迅速化及び建設関係者の業務への責ステムの適切な情報と知識を得ることができる。

任感の向上とすべての技術関連図書の信頼性が向上する。その結果、確実に要求性能を満たす設備

３．２

コミッショニング費用システムを得ることができ、建設関係者それぞれ国内におけるコミッショニング費用について情の立場で充足感、満足感が得られる。一方、これ報が少ないが、米国における実施データが整理までの建設工程に新たなプロセスを適用することされている。その報告では、新築工事におけるでの全体の建設費用は増加する。

コミッショニング費用は空調換気設備工事費のコミッショニングによる効用と費用について整1.5％から５％で平均2.5％と示されている。これは、ほぼ設計費に相当する費用と考えられる。ま理する。

た、既設のリニューアル工事におけるコミッショ

３．１

建設関係者にとっての効用（１）施主（発注者）

ニング費用は延床面積の原単位コス ト と し て
１＄/㎡～５＄/㎡（≒100円/㎡～ 500円/㎡）、平均コミッショニングプロセスの結果が文書化され2.5 ＄/㎡（≒250円/㎡）程度と示されており、回ることによって建築工程における経過を適宜に確収年数は平均２年程度と報告されている。10,000

認することができるため、要求した設備性能を確㎡の建物で試算すると250万円程度となり、効果実に実現する完成した設備システムが入手できが125万円／年で、２年間で回収可能で、その後る。その結果、ライフサイクルにわたり高品質では年額125万円が長期にわたって削減できること経済的な運営が可能となり、テナントの満足感やになる。これらのコミッショニングにかかる費用不動産の評価も高まるなどの効用が期待できる。

は、建築生産並びに運転保守過程における性能向（２）設計者

上と合理化、省エネルギー・省コストと快適性向

施主の要求性能が明示されることによって、設上による不動産価値増大などの大きなメリットで計者の役割･責任範囲が明確になり、不必要な作十二分に費用対効果が高い実績であることが報告

業や手戻り・クレームが減り、設計意図の不一致されている。などがなくなる。また、設計品質に相応しい適正適用範囲や作業内容、技術的なレベルなどにな報酬と設計家としての評価・信頼を得ることがよって、コミッショニングの費用に差異が生じるできる。

ことになるが、今後の国内におけるコミッショニ（３）工事請負者

ング実績によって、費用対効果について整理され要求性能について関係者のすべてで共有され施主や設計者との意思疎通が図れ、施工中の手戻り

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2013.7ていくことを期待したい。

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４ コミッショニングの実施事例を策定している。また省エネ対策技術として、建築要素となる外皮性能向上化やアースチューブ、エコシャフトの採用、設備システムは井水利用

最近のコミッショニング実施事例として、空気の高効率チラーと蓄熱システムの採用、ＦＣＵ調和・衛生工学会の平成24年度の大会で報告されの大温度差制御などを採用している。また、Ｌた事例から紹介する。いずれも研究的な取組みでＣＥＭシミュレーションを活用して、建物全体はあるが、コミッショニングの実践的な内容が報のエネルギー消費量の性能確認が実施されてい告されているので概説する。

る。ＬＣＥＭは、国土交通省大臣官房官庁営繕部が、建築物のライフサイクルでエネルギー管理を４．１

大 規 模 複 合 施 設 に お け る 企 画・ 設 計行うために開発した無料で公開されているツール

フェーズのCx事例である。詳細情報は、国土交通省のWebサイト

このコミッショニングでは、既設建物の設備改修プロジェクトにおいてコミッショニングの（http://www.mlit.go.jp/gobuild/sesaku_lcem_lcem.html）を参照していただきたい。

専門家で構成された性能検討委員会が設置され設計段階でのコミッショニングの効用としてて、基本設計のプロポーザルと熱源改修に向けた「総合的目標の実現、建築設備の整合が図れる」

提言、報告書作成を実施した事例である。具体的「手戻りの最小化」などの効用が期待される反面、には既設建物のエネルギー消費の実態調査とＢＥ「フィードバックの重要性に対して手間がかかる」

ＭＳデータによる設備性能分析、システムシミュなどの意見が報告されている。

レーションによる性能検証を行い、改修提案されている設計の妥当性を検証した上で、「地球環境４．３

Cxチーム編成のバリエーション保護をキーワードにして地域との連携を図りなが某建物の発注者から、本施設の熱源更新計画及ら発展する」「大幅なCO2排出削減を目指す」と

び省エネルギー計画に関わる技術的支援を委託さいうオーナーの抽象的な思いを企画・設計要件れた設計事務所自身がコミッショニングプロセス書（OPR）としてまとめ、「建物全体で35%以上を適用した事例で、「Cx業務の客観性を如何に担のCO2削減を目指す」という具体的な数値目標を保するか」という観点からの取組みが報告されて提言されている。現在は、オーナーの投資決定をいる。性能検証に関する全体監修業務及び設計段待っている状況とのことが報告されている。

階の性能検証は、設計者の所属する設計事務所が技術支援業務の一環として担当すること、施工段４．２

インハウスエンジニアとのコラボレー

階の性能検証業務の責任者は、請負者のうち、施ションによる設計段階のCx事例

工部門とは独立した部門から性能検証について一新築される大学施設の設備のみならず建築全体定の知見を持った技術者が実施することで、第三の総合的コミッショニングの取組みとして、施主者性を確保している。学協会が提示している第三側のインハウスエンジニアで構成されるコミッ者による実施とは異なるが、直接の建設関係者でショニングチームと専門家で構成されるコミッない完全な第三者がコミッショニングを実施するショニングチームが協働して活動していることが状況に至らない国内の現状では、建設関係者で実特徴的な事例である。大学研究施設としての３つ施体制を構築するコミッショニングも、客観性との目標と７つのコンセプトを実現する設備システ

透明性を確保できれば、実際的なバリエーションムを提案して、「建物全体として、年間一次エネのひとつではないかと提言している。

ルギー消費量を学内の同用途の基準建物の年間一次エネルギー消費原単位より20％以上低減可能な建物とする」とした企画・設計要件書（OPR）

４．４

機能性能試験の実用化に関する実践研究

本報は、某事務所ビルの蓄熱式空調システムの建築コスト研究

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改修工事に適用した機能性能試験の実践例であントする技術者が必要となる。この資格は、資格る。学会の提言する機能性能試験の手法を踏襲し取得のための研修コースに参加して資格要件を満て、試運転調整結果を査閲し、機能性能試験計画たす技術者が認定される。現在40人程度が資格認書と試験要領書を作成して試験が実施された。適定者として活動している。この技術者には、次の用範囲は熱源システム、蓄熱システム、空調シス素養が求められている。

テム、搬送システム、室内環境について、機能①性能試験で特有の開回路試験（最大能力確認試

コミッショニング過程を理解し、コミッショ験）と閉回路試験（制御を生かした性能確認試ニングをマネージする技術を有する。
②

験）を実施して、目標性能との判定結果を報告し建設プロセスを理解しており設計者・施工者ている。図２に、空調システムの機能性能試験結等の関係者とのコミュニケーションができる。
③

果の一例を示す。この試験結果では変風量制御

コミッショニング対象範囲で発生した問題点（VAV）が適正に制御されず、制御調整に関してを自身の専門領域から適切な助言ができる。
④

公正な視点で判断できる倫理観を有する。

潜在的な改善点が提示された。

５．２

CxTE（Commissioning TechnicalEngineer）：性能検証専門技術者

建築設備のコミッショニングプロセスでは、機能性能試験や運転の最適化などの実際的な検証業
務を実行できる技術者が必要となる。この資格
は、講習会に参加することが認証取得の前提としていて、協会において登録制で認証されている。
この技術者には、次の資質が求められている。
①

性 能 検 証 チ ー ム の 一 員 と し てCA並 び に
CxPE の指示に従い、性能検証業務を遂行できる技術を有する。

図２ 機能性能試験結果の一例（VAV制御の閉回路試験）

５ コミッショニングに関する資格認定制度②

計測技術と分析能力に優れ、試運転調整や自動制御の専門的知識を持ち、現場における検証業務を的確に実行できる。

③

データ処理ツールやシミュレーションの活用に優れ、故障検知･診断の専門的知見を持ち、コミッショニングを実践する際には専門的な技システムの最適化及び最適チューニングが実施

術と知識、特有の技能と経験を持つ技術者が必要になる。NPO法人

建築設備コミッショニング協会が、CxPEとCxTEという専門技術者を設定できる。
④

データ分析の技術と設備システムの知識を幅広く有する。

して資格認定制度を発足している。その資格認定制度について紹介する。図３に、CxPEの素養とCxTEの資質を示す。

５．１

CxPE（Commissioning ProfessionalEngineer）：性能検証技術者

建築設備のコミッショニングプロセスの実効性を高めるためには、コミッショニングをマネジメ

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図３

CxPEの素養とCxTEの資質

出典：建築設備コミッショニング協会の資料より

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６ コミッショニングに関わる動向

なお、医薬品の製造及び品質管理に関する基準のバリデーションや食品製造施設の衛生管理のHACCPがある。コミッショニングに類似していコミッショニングの重要性や必要性に関わる最近の国内動向を整理する。
東京都環境局の優良特定地球温暖化対策事業所の認定ガイドラインの改正について解説する。
トップレベル事業所等認定におけるコミッショニングに関して以下の２点が改正されている。
①

る側面は多いが、いずれも製造品に対する取組みである点が、設備性能やエネルギー性能に関するコミッショニングの取組みと相違していることを補足しておく。

７ おわりに2011年度以前に竣工した建物に限り、建設当初にコミッショニングが実施されていない建物欧米で発足したコミッショニングが日本で取りに適用するレトロコミッショニング（復性能検入れられるようになってから20年超の年月が経過証）が追加対象となった。改正前は、竣工年度した。この間に国内では、コミッショニングの研が2012年以前の場合、新築又は改修時の竣工後究が意欲的に行われ、指針やマニュアルが整備さ１年以上の運用段階のコミッショニングが加点れ実施事例も増えてきており、コミッショニング対象であったが、既設建物の事前調査から改修の重要性や必要性は認識されつつある。しかし一計画立案までにわたる、改修工事実施前のレト方で、実践的な側面からのコミッショニングの技ロコミッショニングについても評価されること術や効用に関しては実績も少なく、未だ不明確なになった。

状況にあると言える。今後は、コミッショニング

2012年以降に竣工した建物は、竣工後で標準の実用展開へ向けた課題と対策について建設関連使用状態になった段階から１年以上にわたって者のディベートを重ねていくことと、実践から得運用段階のコミッショニングが実施されていた技術と知見を整理して、実用的で効果的なコない時は減点となった。これは、竣工後のコミッショニングを提言していくことが、普及展開ミッショニングがトップレベル事業所認定取得に向けた取組みとして必要に思う。

②の必須項目となったことを意味する。

そして、日本の建設市場に適した実際的なコ

また最近では、国内でありながら米国のグリーミッショニングのあり方を具体的にして、コミッンビルディング認証制度であるLEED認証の取得

ショニングが建築業界に広く浸透していくことを目指す建物が増え、取得を目指す建物を含めてで、実効ある省エネルギー化と建築分野の持続性現在までに30件ほどに上る。LEED認証取得にはに対して適正な発展を期待したい。

高い建物環境総合性能評価としてエネルギー効率

最後に、本調査に当たりましては、東洋熱工業のデータ管理やエネルギー使用量の把握など、コ株式会社殿に資料提供等のご協力をいただき、そミッショニングの実施が必須となっている。の一部を引用していることを付記する。

その他、エネルギーマネジメントシステムに関する国際規格ISO50001の発行や省エネルギーに（参考文献）関する包括的なサービスを提供するESCO事業の１）建築設備の性能検証過程指針：公益社団法人普及、省エネ基準法の改正への対応などの動向においても、コミッショニングの重要性を示している。更に、コミッショニングに必要となる文書や技術ツールの整備も進められており、注目されているBIMについてもコミッショニングのためのデータモデルや活用法が検討されている。

空気調和・衛生工学会
２）建築設備性能検証マニュアル：NPO法人

建築設備コミッショニング協会
３）NPO法人

建築設備コミッショニング協会：Webサイト、会誌、資格制度説明資料
４）コミッショニングワークショップ「コミッショニングの実用展開に向けて」：空気調和・衛生工学会大会（札幌）、平成24年９月
５）上谷他：機能性能試験の実用化に関する実践的研究（第一報～第六報）：空気調和・衛生工学会大会（札幌）、平成24年９月

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