特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか
建築産業界において、BIMなどのICTを積極的に導入する必要性が、あちらこちらで発言されています。
関連する大きな出来事として、政府が働き方改革の推進という方針を打ち出し、そのための法律が制定されたことがあります。目的としては、労働者がそれぞれの事情に応じた多様な働き方を選択できる社会を実現するために、長時間労働を是正すること、多様で柔軟な働き方を実現すること等が挙げられています。
その背景の一つには、少子高齢化の急激な進展のために、将来にわたって
働き手が不足するという問題意識もあります。特に「3Ｋ」と呼ばれる建設
産業界では、若手入職者が今後減少していくのではないかという危機感があります。それに対処するためには、働き手にとって魅力のある産業、魅力のある職場を作っていくことが重要となります。そのために「建設業の働き方改革に関する関係省庁連絡会議」が設けられ、政府一丸となって、週休二日の推進などの対策が講じられています。
そもそも、企業活動の成長のためには、生産性の向上は必要不可欠です。
加えて、ゆとりある働き方を目指す企業は、ゆとりある働き方を補うための、より一層の生産性向上が必要となります。つまり、働き方改革と生産性
向上とはセットで考えられるべきものです。
建築産業界では、働き方改革の推進のためにも、生産性向上の有力な手段
として、ICTに大きな期待が寄せられているのだと思います。
今回の特集では、建築産業におけるBIMなどのICTの現状と課題について、様々な分野の専門家が紹介します。先端的な技術が建築産業に行き渡るためには、ICTを使いやすいように改善していくことやその導入コストを下げることが重要ですが、生産システムそのものを合理的なものに変化させていくことも必要になるのではないでしょうか。新しい技術の導入によって産業のあり方が変化していったことは、過去の歴史にも数多くの例があります。
BIMなどのICTが建築産業の生産性向上にどの程度役に立っていけるのか。それは、新しい技術に対して関係者がどの程度真摯に向き合っていくかにもかかっていると思います。

4

建築コスト研究No.1032018.10

ICT時代における建設業の生産性

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

ICT時代における建設業の生産性―プロジェクトの生産性を高めるための共創へ―
芝浦工業大学教授

志手

一哉に触れ、ネットワークで情報を自在に発信・収集

1 はじめにする「ICT世代」である。ICT世代の彼・彼女らは、

1.1た若者が中堅技術者になる頃には、設計や工事の業務効率向上とICT

表計算ソフトウェアを導入するのにどのようなメリットがあるかを考える企業はまずいないと思

実務を経験する前からBIMを知っている。そうし現場でBIMが様々な情報を取り出す便利な道具として当たり前に利用されていると予測する。

われる。ただ一つの四則演算式を計算したいだけ
ならば電卓の方が早く用を済ませられる。しか1.2

生産性向上とはし、複数の計算を組み合わせた帳票の記入など、

前述のようなソフトウェアの利用による「業務システマティックな処理をするならば、電卓よりの効率化」は働き方改革や生産性向上に寄与するも表計算ソフトウェアを使うほうが効率的であが、あくまで個人レベルの問題である。もう少しる。更に、関数やマクロ、クラウドやネットワー

大きな話として、作業をロボットに置き換える

クなど、高度な使い方を駆使するほど、業務効率「機械化」や、仕事のやり方を変革する「合理化」

は加速度的に上がっていく。そのような表計算ソも生産性向上の重要な要素である。「機械化」に

フトウェアの使い方を知る人と知らない人、ある

ついては、様々な資機材を組み合わせ、かつ職場

いは知る人がいる組織といない組織では、労働生

環境が常に変化する建築現場での本質は、プレ産性に雲泥の差が生じてしまう。

ファブリケーションであろう。プレファブリケー

このような電卓と表計算ソフトウェアの関係

ションは、高額な機械設備に投資できる事業規模

は、CADとBIMの 関 係 で も 似 た こ と が 言 え る。

や資本の大きさが問題となる。その解決には、独ただ一枚の図面を作成するだけならばCADの方立系の工場を多くの組立て企業が利用するようにがはるかに早い。しかし、設計から維持保全に至サービスの専門家との連携が現実的である。例える 各 種 の 業 務 を 効 率 的 に 進 め る の で あ れ ば、ば、木軸プレカットや鉄筋加工では、少数の独立

CADはBIMにかなわない。BIMは、図面をたく系の工場に多数の組立て企業が加工を委託するとさん描かずとも、設計、施工性、コストなどの議よく聞く。工場が加工専業の企業であればこそ、論ができる。BIMを自在に使いこなす人や組織の最新鋭の機械設備の導入や、それと連携するデー

労働生産性は、そうでない人や組織と比較して明タの高度な扱いを探求するインセンティブを持らかな差が生じると容易に想像できる。

つ。

これから社会に出ていく学生は、Windows95のこのような機械化の流れにおいては、プレファ

発売より後に生まれ、小中学生の頃から“スマホ”

ブリケーションの工場と建築の設計業務が情報を建築コスト研究No.1032018.10

5特集

BIM（ICT）で生産性が向上するかやり取りする媒介として施工段階のBIM1） が位度を上げるためには、坪単価から建物の部分別に置づけられていくと考える。しかし、本誌で特集算出した建設価格を積み上げる方式への変化に加するようなBIMやICTによる生産性向上は、このえ、 工 期、 設 備 シ ス テ ム、LCC（Life Cycle

ように直接的な効果を狙ったものではなく、仕事

Cost）など、コストに関わる様々なシミュレーのやり方を変えるようなBIMやICTの影響を想定

ションが必要となる。IPDでこの検討は、プロしていると思われる。

ジェクトオーナー、アーキテクト、CMとしてのゼネコン（以下、「CM-GC」という）、ファシリ

1.3

設計の変革による生産性の向上

ティマネジャーで構成するコア・グループで行わ設計の変革では、自動車のモジュール化が参考れる。検討結果は「Validation Report」と呼ばれになる。従来、自動車は、乗り心地や燃費などのる設計要求書としてまとめられ、コア・グループ

性能を発揮するために多くの要素同士の微調整をのメンバーが合意して目標予算と目標価格が設定繰り返す「擦り合わせ型」の設計が必要と言われされる注 1 。

てきた。しかし近年では、自動車構成部品の多く

次のフェーズでは「Target Value Design」とを交換可能なモジュールとして設計し、それらを呼ばれる「予算のためのデザイン」が行われる。

組み合わせて設計する「モジュール化」が、自動この段階では、プロジェクトオーナーが「Big車メーカーの国籍を問わず優勢である。モジュー

Room」と呼ぶ仕事場を用意してIPDチームを編ル化を実現する鍵は、3Ｄ関連技術の高度な利用成する。IPDチームは、コア・グループのメンバーを前提とした設計プロセスへの変革とモジュールを中心に、各種のエンジニアや専門工事会社など間のインターフェイスの標準化である。

で構成され、建設費が1,000億円程度の病院プロ

自動車設計のモジュール化が建築産業に与える

ジェクトで総勢200人になったという。

示唆は二つある。一つは、BIMやICTの存在を肯Target Value Designで は、Validation Report

定した設計プロセスへの変革である。具体的には、で合意した目標予算を「EMP（工事金額の最大

プロジェクトの成果を出す仕組みを「競争」から

限 度：Estimated Maximum Price）」、 目 標 価 格「共創」に変えていく設計の進め方が考えられる。

に工事原価の3～5％の予備費を加えた

二つ目は、モジュール化とBIMの相性の良さであ「Target Cost」と設定し、この二つの価格を利用る。商取引される建築部品とBIMオブジェクトのした「Shared risks and rewards」の仕組みで設単位が合致することで、製造者が提供するあらゆ計をコントロールする。

る価値を建築設計に取り込むことが可能となる。

図 1 のCase1 は、 設 計 完 了 時 の コ ス ト がTarget Costを下回った場合で、その差分はプロ

2 共創を支える仕組みの例

ジェクトオーナーも含めたコア・グループで分配

2.1

IPD（Integrated Project Delivery）の一定料率で管理フィーを契約するため注 2 、本来BIMを前提とした共創の仕組みとして企画設計

は設計段階のVEに積極的になれないが、その問段階にプレコンストラクションを組み込んだIPD

題を「差分の分配」というインセンティブで解消が知られている。以下は、筆者が訪問したカリ
フォルニア州のプロジェクトオーナーが実施しているIPDのプロセスである2）。
建築プロジェクトは、事業採算性と建築工事費の兼ね合いで予算の輪郭が見えてくる。予算の精6

建築コスト研究No.1032018.10する。CM-GCは、Target Cost を上限に工事費

注1

Validation Reportの検討・作成はIPDと別の契約である。前者に関わった企業が必ずしもIPDのコア・グループに入るわ
けではない。
注 2 CM-GCの管理フィーはTarget Costに対する比率で固定されている。また、IPDの場合には関係者間でコスト情報を共有しているため、建設工事の支払い契約はコスト・プラス・
フィーである。

ICT時代における建設業の生産性している。Case2とCase3は、設計完了時のコロールする役割を担う。また、IPDのプロジェク

ス ト がTarget Costを 上 回 っ た 場 合 で あ る。

トマネジャーはプロジェクトオーナー（発注者）

Case2のようにコストがEMP以下である範囲でである。

は、CM-GCの管理フィーがTarget Costを超える
金額分だけ安くなる（実際の工事費に対する料率2.2

発注方式の多様性が低くなる）。Case3のようにEMPを工事費が上

前述のような、米国カリフォルニア州のIPDは回る場合には、プロジェクトオーナーがEMPの

極 端 な 事 例 だ が、 設 計 と 施 工 を 一 括 請 負 す る

超過分を負担するとともに、CM-GCの管理フィー

Design-Build のほか、CM@RiskやCM/GC、Two

はゼロとなる。

Stage Open Book注 5 など、設計段階から施工者がValidation Reportの検討やTarget Value Design

関与する方式への多様化は、世界中で広がりつつではBIMが利用されている。企画設計段階での部ある3）。その目的は、図2に示すように、設計の分別積算にはオブジェクトベースの集計ができる

早い段階から各種の仕様の確定度を上げていくこ

マスタープランのデータが有用だし、IPDチームとと、施工性の観点で発注者を支援するプレコン

注3のメンバーが異なるLODの3Ｄモデルを持ち

ストラクションをコンカレントに進めることで、寄 っ て 施 工 性 を 検 討 す る に はBEP（BIM

予 算（Budget）、 概 算（Price）、 原 価（Cost） の

注4

Execution Plan） の策定とコーディネーションの精度を高めることにある。

管理が重要である。そのためプロジェクトオー

施工者の立ち位置でCM-GCが担うプレコンス

ナーは、BIMを扱えることをIPD発注の条件とし、トラクションは、独立したサービスとして委託さプロジェクト毎にBIMマネジャーを雇用する。

れる場合もあれば、CM の契約に含めて実施する

BIMマネジャーの役割は、CM-GMのエンジニア

こともある。プレコンストラクションでは、設計に委託することが多いとのことである。BIMマネ

者が特定の専門工事会社に委託する設計協力（デジ ャ ー はTarget Value Designの 進 捗 を コ ン ト

ザインアシスト）の情報も含めた「コーディネー

開始時 ← Target Value Design → 完了時

ション」が求められ、この作業でBIMを利用する

Case1

EMP→

Target Cost→

Case2

発注者の利益は、干渉チェックやデジタルモックアップなどの

工事費概算
予備費
管理フィー

工事費見積り予備費
管理フィー

コーディネーションは、“Information”を用いな

発注者の利益発注者の利益
工事費増額分

and Construction：VDC」 と 呼 ぶ。VDCの モ デ

発注者の利益管理フィーと相殺

リケーションの検討や設備インサートの自動墨出
しなど、そのデータが施工段階に活用されるようになる。
一方、設計者（Architect of Record注 6 ）におい

工事費概算
予備費
管理フィー

図1

工事費見積り
予備費
管理フィー
発注者の負担EMP→

Target Cost→

い の でBIMと 区 別 す る 意 味 で「Virtual Design
ルが資機材単位にまで詳細化すれば、プレファブ

工事費概算
予備費
管理フィー

Case3

ことが合理的なのは自明である。米国の建設会社

コアグループで分配

EMP→

Target Cost→

発注者の利益工事費見積り
予備費
管理フィー

IPDにおけるコストマネジメントては、スペックライター注 7 が、材料や製品に対注5

注3

Level of Developmentの略。6段階のレベルで定義したBIMモデルの詳細度。

英国で行われている建設会社との契約を実施設計より前はCM契約（フィー支払い）、実施設計開始時点で価格固定契
約と2段階で行う方式。14）
注 6 米国において、建築許可証に名前が記載される法令基準の遵

注4

発注者による情報構築の要求書を受けて受注者が契約前に作成するBIMの実行計画書。

注7

守に責任を持つ設計者。
プロジェクト毎の仕様書を記述・作成する専門職。

建築コスト研究No.1032018.10

7

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するかする性質を標準の参照やメーカーなどの意見を参させて設計情報として融合させるBIMマネジメン

考に、基本設計的な段階では標準仕様を、詳細設トを遂行する責務があろう。

計的な段階では個別部分の仕様を段階的に検討し、工種毎の分類でプロジェクトの仕様書を作成

2.3 共通言語としてのクラシフィケーション

4）する 。先進的な設計事務所では、BIMのオブ

米国では、政府機関のスペックライターによっ

ジェクトに、仕様のマスターデータに振られていて 設 立 さ れ たCSI（Construction Specifications

るコード番号（後述するMasterFormatをカスタ

Institute） が、1978年 にMasterFormatの ク ラ シ

マイズしたもの）を入力し、仕様書作成ソフト

フィケーション（以下、「分類」という）、1998年

ウェアと連携させて仕様書を記述している。

にUniFormatの分類を作成し、定期的なアップ

このようなプレコンストラクションと段階的なデートと改善を担っている。MasterFormatは、仕様の記述をコンカレントに進めるやり方で、設工種別の分類で、工事仕様書や工種別見積り書の計者とCM-GCのモデルを一元化することはかな

標準書式に利用される（コンクリート、鉄骨、内り難しい。設計と施工という別のBIMモデルで各装、防水、カーテンウォール、タイル、昇降機、自の業務を同時進行的に遂行することが現実的なボイラー、照明など）。UniFormatは、建物を構解となる。設計・CM-GCと2本の契約の中心に成する構造や機能を対象とした分類で、部分別積いる発注者には、双方の検討結果を首尾よく反映

算書やコスト分析の標準書式に利用される（構造
床、外壁、屋根構造、階段、家具、空調機械など）。大抵のBIMソフトウェアは、これらの分類

Engineer / CM Department
Pre - Construction

Predesignのコードをオブジェクトの属性に入力する機能をVirtual Design & Construction

Budget＞Price＞ Cost

DesignConstruction

Spec Writing

備えている（図3はAutodesk社Revitの例）。
UniFormatは、表1に示すように、建物の部分（Level2）を経てシステム／ビルディングエレメ
ント（Level3）に階層化する分類の構造となっ

Design Architect

図2ており、Level3の下位（Level 4）に建築部品

Architect of Record

BIM/VDCを利用したコンカレントな設計のイメージ
（筆者作成）や構工法などをあてがう仕組みである5）。 BIMのオブジェクトは、基本設計的な段階でLevel3①②③① キーノート
MasterFormat② アセンブリコード
UniFormat

仕様の記述に利用

プレコン・FMに利用

図3

8

建築コスト研究No.1032018.10③ OmniClass 番号
OmniClass Table23(Products)

製品の検索に利用

BIMオブジェクトへの分類コードの入力

3

ICT時代における建設業の生産性に該当し、詳細設計的な段階で個別部分の仕様を段階で簡単なプラン図を描く場合でも、ビルディ

検 討 す る 際 にMasterFormatの コ ー ド を 紐 づ け

ングエレメントであるオブジェクトを「選択」すて、仕様書作成ソフトを利用してLevel4に対する行為が避けられないことである。例えば、BIMる各種の仕様が記述され、工種別に工事費を見積でプラン図に「窓」の位置を示す場合、図4に例ることが可能となる。また、UniFormatの階層を示するように、内部用か外部用かといった「性逆にたどれば、Level4の項目に記録した調達の能」、木かアルミかといった「材質」、掃き出しか

実績を集積したヒストリカルデータを段階的に集腰壁付きかといった「形状」など、ある程度の仕約し、Level3での概算やLevel2でのコスト分析

様で仕分けされたタイプの中からオブジェクトを6）に用いることが可能となる 。

選択して壁の中に配置する。設計者は、余程の考

また、これらの分類とコードは、仕様書作成やえがない限り、明らかに使わない仕様の窓を敢え

積 算 ／ 見 積 り の ソ フ ト ウ ェ ア だ け で な く、て選択することはしないだろう。このように、UniFormatとMasterFormatを利用した5D-BIM、BIMを利用した設計では、プラン図レベルの検討

UniFormatを 利 用 し た 設 備 保 全 管 理 シ ス テ ム

で も、UniFormatのLevel3 程 度 の 積 算 に、（Computerized Maintenance Management

Level2程度の単価をあてがって積み上げたコス

System：CMMS）など、設計段階から維持保全

トやLCC（Life Cycle Cost）の概算ができる。つ段階に至る各種の業務を支援するソフトウェアとまり、坪単価など従来の方法と比較して、精度の設計情報／ BIMを連携する共通言語になっておより高い目標予算を計画できる可能性がある。

り、各種専門家の業務効率向上に寄与している。

基本設計段階では、性能、機能、品質など各種の要求仕様が定義され、Level3での概算が可能

表1

UniFormatのShell部分

B Shell
B10 Superstructure
B1010 Floor Construction
B1020 Roof Construction
B1080 Stairs
B20 Exterior Vertical Enclosures
B2010 Exterior Walls
B2020 Exterior Windows
B2050 Exterior Doors and Grilles
B2070 Exterior Louvers and Vents
B2080 Exterior Wall Appurtenances
B2090 Exterior Wall Specialties
B30 Exterior Horizontal Enclosures
B3010 Roofing
B3020 Roof Appurtenances
B3040 Traffic Bearing Horizontal Enclosures
B3060 Horizontal Openings
B3080 Overhead Exterior Enclosuresになる。実施設計段階では、工程、納まり、施工方法、出来栄え、検査方法、付属品などの仕様を検討・確定し、工種別の工事費を見積もることが可能となる。こうした各種の仕様をBIMオブジェ
クトに紐づけて設計を進めることは、ICTを活用
した効率的かつ精度の高いコストマネジメントを実現するための必要条件と考える。
部位別概算

工種別見積り

目標予算

目標価格

企画設計

基本設計

目標原価
実施設計

積み上げ方式の概算 明細 ・・・ 明細

施工
合意

形状
発注者・設計者・施工者の見積合わせ
大きさ
数量
ある程度の仕様の仮定
仕様の詳細な定義
工事仕様、標準納まり、施工方法等

3 BIMとコストマネジメント
図43.1

BIMを肯定した設計段階のコストマネジメント

オブジェクト指向の意義

BIMがCADと決定的に異なる点は、企画設計

建築コスト研究No.1032018.10

9特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

3.2

BIMオブジェクトの属性項目の標準化が複雑なデザインでなく中小規模の建築だとして

前節のようなオブジェクトを主体とした仕様のも、BIMオブジェクトを中心としたモジュラーな検討やコストマネジメントを実践するためには、設計の仕組みを、建築家の協会であるRIBAの配必要な情報の欠落を防ぐ必要がある。したがっ下で進められていることに注目したい。

て、BIMオブジェクトの属性項目を標準化することやオブジェクトと仕様の紐づけを支援する仕組みの整備が肝要となる。

4 生産性を問い直す必要性

BIMオブジェクトに対する属性項目の標準化

英国における1994年のレイサムレポート以来、は、英国が他国に先駆けて進めている。英国で英米において、パートナリング、リーン・コンス

は、政府が2016年までに公共プロジェクトにおいトラクション、IPD and BIMへと、建設産業のてBIM Level2でのBIMの利用を宣言したことを生産性向上を目指して設計段階から施工者が関与

発端に、王立英国建築家協会（RIBA）の配下でする方式への流れが続いているが、その源流は日仕 様 書 の 編 纂 を 担 うNBS（National Building

本の産業にたどり着く9）。英米では、プロジェクSpecification）が、BIMオブジェクトの標準を定

ト毎に離合集散する専門分化した関係者間のコ

7）

義し 、
「NBS BIM Object Library（NBL）」とし

ミュニケーションを図るため、また、発注者自身て国際標準の属性項目が仕込まれたBIMオブジェ

がプロジェクトをマネジメントするが故に、分類クトを配信している。NBLの属性項目は、下記の（クラシフィケーション）などの共通言語やプロ

4カテゴリーで構成されている。

ジェクト単位の仕様書作成（スペシフィケーショ

①ビルディングエレメントに要求する性能

ン）などの共通ルールが伝統的に整備されてきた②製品の仕様（色、材料構成、材質など）、形状

し、その延長線上にBIMオブジェクトの属性情報（呼び寸法、サイズなど）、資産情報（資産の種を相互利用するための標準化が位置づけられるだ

類、保証期間など）といった、ビルディングエろう。

レメントを識別のための仕様

一方、1980年代後半に英米が調査したであろう③製品の製造者、分類コード、NBS仕様標準の番

日本の大手ゼネコンは、内部にあらゆる専門家が号など、仕様書作成や積算／見積りなどのソフ雇用し、お客様を神様として扱い、受注者主導のトウェアとBIMを連携するための情報

プロジェクトマネジメントの文化を作り上げてき④製品カタログに記載されている製品仕様を記述た。そのため、業界における共通言語や共通ルーする領域

ルがなくても企業内で意思疎通できれば事足り更にNBSは、BIMオブジェクトに紐づけてプロる。また、仕様書のあり方も英米と日本に違いがジェクトの仕様書を作成するソフトウェアや、設ある。書籍化された標準仕様書をすべて頭に入れ計の各フェーズ／ステージ毎に各種仕様の確定状ておくことを前提に特記のみを設計図書に記述す

況を共有するクラウド環境を開発し、無償で提供

る日本のプロジェクトの契約は、プロジェクト単

8）

している 。

位で分厚い仕様書を作成する英米の方式と比較しこれらのBIMオブジェクトと仕組みを利用することで、設計者はシステマティックにコストマネ
ジメントができる構想である注 8 。この構想の対象て、維持保全を視野に入れなければ合理的な一面もある10）。
問題は、このようなつくり手を中心とした日本の建設産業の文化や伝統が、ICT時代においても

注8

英国でのヒアリングでは、設計や施工コンサルの実務者には、NBSの取組みや提供している仕組みを熟知した上で批判的な意見を述べる者も少なからずいた。

10

建築コスト研究No.1032018.10

持続的であるのかどうかがよく分からない点である。例えば、シンガポールでは、1990年代後半に

ICT時代における建設業の生産性

日本の大手ゼネコンにならった複合化技術の評価て「BIMやICTで 何 が で き る の か 」 で は な く、

方法が、今や現地の生産性評価制度（Codes Of「理想のプロセスを実現するためにBIMやICTを

Practices On Buildable Design / Buildability）と上手く使えるか」を議論することが重要である。

11）

して定着している 。 ICTの方はどうかと言え

しかし、この「理想」こそ、現在の日本の建設業

ば、英米的なBIMを手本としてガイドラインの策界に欠けている視点ではないだろうか。

12）13）

定が進むアジアの各国では、日本のBIMに学ぶべきものはないと無視されている。今日的なICT時代が幕を開けた1995年以降、日本の建築産
業は生産性向上でさしたる成果を上げることができなかったと解釈すれば、今一度、BIMを肯定したプロジェクトの進め方を英米に学ぶ意義がある。
また、BIMやICTの活用では、フロントロー
ディングで設計の不確定要素をなるべく生じさせないことがプロジェクトを効率的に進める要点である。したがって、設計段階から施工者が関与するコンカレントエンジニアリングの広がりは必然と思われる。このような設計の進め方においては、関係者が協力をして目標価格を下回ることを追求することは、競争原理に期待する従来のやり方と比較してプロジェクトの生産性を高めやすい
可能性がある。こうした手法の実践には、発注者がプロジェクトをマネジメントするという責務の明確化、図面に依拠した設計報酬の見直し、総価請負一辺倒の支払い契約の多様化など、古い慣習の見直しがBIMやICTの活用と並行して行われる
必要があろう。

5 まとめ
BIMを始めとしたICTが生産性向上に寄与するのかという問いは、古くて新しい問題である。それを利用する個人の業務効率が向上するのは当然だが、ICTを導入しただけでは業界やプロジェク
トの生産性を飛躍的に改善できるイノベーションは起こらない。本誌が特集で問うような生産性の向上には、企業の理念を変えずに、古いやり方を
BIMやICTを肯定したやり方に置き換える整理が必要である。そのためには、従来のやり方に対し（参考文献）
1）日本建設業連合会建築生産委員会「施工BIMのスタイル－施
工段階における元請と専門工事会社の連携手引き2014－」日
本建設業連合会，2014.12
2）林晃士、田澤周平、井上淳、志手一哉、蟹澤宏剛、安藤正雄「米国におけるBIMを活用した民間発注者主導のプロジェク
ト運営に関する研究」『第32回建築生産シンポジウム論文集』
pp.169-174，日本建築学会，2016.7
3）伊井夏穂、志手一哉「多様化する発注契約方式の実態に関する研究 その 2－日英米の比較を通して－」『第34回建築生産
シンポジウム論文集』pp.203-208，日本建築学会，2018.7
4）The American Institute of Architects,“The Architecture
Student's Handbook of Professional Practice Fifteen
Edition”, Wiley, 2017.2
5）安藤正雄「アーキテクチャ、建築の標準言語とBIM ～日米の差異に関する考察～」『建築コスト研究』No.102，pp.3442，2018.7
6）Robert P. Charette, Harold E. Marshall,“UNIFORMATⅡ Elemental Classification for Building Specifications, Cost
Estimating, and Cost Analysis”, NISTIR6389, National
Institute of Standards and Technology, 1999.10
7）NBS,“BIM Object Standard Version 2.0”, NBS, 2018.1
8）三上智大、田澤周平、安藤正雄、平野吉信、蟹澤宏剛、岩松準、小笠原正豊、志手一哉「英国のBIMに関連する社会シス
テムに関する研究」『第34回建築生産シンポジウム論文集』
pp.209-216，日本建築学会，2018.7
9）建設経済研究所「建設投資等の将来予測と建設産業の新たな取り組み」『建設経済レポート』№43，2004.7
10）建築・住宅国際機構「建築仕様書の研究」，建築・住宅国際機構，2002.6
11）西夏実、志手一哉、蟹澤宏剛、安藤正雄、井上淳、前川剛範「シンガポール建設プロジェクトにおける諸制度運用に関する研究－建設プロジェクト主体者へのヒアリング調査を通じて－」『第33回建築生産シンポジウム論文集』pp.11-16，日本
建築学会，2017.7
12）志手一哉、井上淳、安井翔一、蟹澤宏剛「ベトナムにおけるBIMの普及動向に関する考察」『第34回建築生産シンポジウ
ム論文集』pp.223-230，日本建築学会，2018.7
13）洪流、志手一哉「中国におけるBIMの標準に関する動向調査」日本建築学会大会（東北）『建築社会システム』pp.115116，2018.9
14）田中康治「オープンブックの意味－日英の違い－英国建設生産の発注者実務から」『建築コスト研究』№101，2018.4

建築コスト研究No.1032018.10

11

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

企画段階における概算にBIMを活用―BIMによるコスト管理の上流志向―
株式会社サトウファシリティーズコンサルタンツ

1 建築生産も上流志向へ

代表取締役

佐藤

隆良

2 現状の上流段階は？

パレートの法則というものがある。ある製品の

1）川上からコスト管理が求められる時代にトータルコストの8割は、設計の2割が進んだ時

国交省が2017年7月にまとめた「地方公共団体

点で決まってしまうという法則である。今や、もにおける建築事業の円滑な実施に向けた手引き」のづくりは自動車生産を始め、「上流志向」がどでは、企画や基本設計といった公共事業の上流段

んどん加速している。

階で抱えているコスト管理の問題点について指摘

この法則は、建築設計プロセスにも通じる。つしている。

まり、建築コストの大部分は建物概要を固める早公共建築事業を円滑に進めるためには、まず、期の段階で決まってしまう。そのため、設計の川早期段階で適正な「品質」「工期」「コスト」をバ上段階でプロジェクトの問題点を早期に検討・解ランスよく確保するというコスト管理の本来の目決しておくことがより生産性の高い建築プロセス

的を全うすることが重要である。

に繋がる。

しかしながら、事例調査によると多くの地方公

この川上段階におけるコスト管理手法として最共団体では「企画段階の基本計画を基に予算を決も重要なのがコストプランニングであろう。コス

定しているが、それ以降の設計プロセスで要求内トプランニングとは、求める品質・機能とコスト

容の精査や変更に伴い、予算と設計内容のアンバとのバランスを計画・設計段階において最適化す

ランスが明らかになり、設計の見直しや予算の増る手段と言える。

額などの対応に迫られている」状況が明らかと

また、近年ではBIMの導入・活用が加速しておなっている。

り、BIMの持つ情報を活用して設計の川上段階でそして、この解決方策として、下記の2点を整計画について十分に検討する「フロントローディ

備することが不可欠であり、後工程の設計段階でング」の考え方も徐々に浸透してきている。今や頻発する手戻りによるスケジュールの長期化、無設計プロセスも上流志向がより高まる環境が整い駄なコストの発生を事前に防ぐことに繋がるとし

つつある。

ている。

これらを踏まえ、今回はBIM活用時代における「コスト管理の上流志向」という切り口で、「設計川上段階のBIMによる概算の取組み」について述べる。

12

建築コスト研究①早期段階で計画内容の十分な検討や問題点の改善を図り設計品質を高めること。
②その情報に基づく概算工事費の予測精度を高めること。

No.1032018.10

企画段階における概算にBIMを活用

2）早期段階における設計プロセスの見直しが必要に
一般に、我が国における実態では、設計の川上段階において目標設定となる発注者の要求をまとく、精度を確保するのは容易でない。つまり、設定予算の算出根拠に乏しく精度的にも不十分であるため、設計の後段階で目標予算を著しくオー
バーする事例も少なくない。

めた企画書や明確な要求条件書等が未整備で不明

このような現状は、計画初期段階で計画内容を確なケースも多い。また、最適計画を選定するプ

適切に反映して概算精度を高めるコストプランニ

ロセスは、複数案の計画を立て、多角的な評価にング手法が定着していないことに起因すると考え基づいて発注者の目的に適ったものを選択するとられる。

いう姿勢に乏しく、多くの場合は単一の計画をベースに進めている状況である。更に、計画の決定に対する責任はいつも不明である。その結果、力の配分は、「企画・基本計画に10、基本設計に
30、実施設計に60」というようなことになってしまう。

4英 国のQS業務におけるコストプラ
ンニング

英国は、コスト管理分野の先進国として、1950
年代に上流段階におけるコスト管理手法であるコ

そのため、現状の川上段階における設計の進め

ストプランニングを生み出し、1960年代にはコス

方は、建物に求める機能などに対する検討密度がトプランニングを進める具体的な手法として、建本来的には計画段階の成果として未完成・不十分物の部位や機能をベースとするコスト算出が定着な状況であっても、次の設計段階に委ねて先送りして現在に至っている。

となっているのである。結果的に後工程で設計変

実際に、筆者は1970 ～ 80年代当時、英国のQS

更や手戻りが生じてしまい、多くの時間や労力がコンサルティングファームに勤めていたが、彼ら費やされるという状況に繋がっている。

の計画初期段階における概算方法は、全く絵がな

今や、企画設計や基本計画という設計の川上段階

い場合は、床面積当たり単価、あるいは用途ユで最適な計画を選択し、これをコントロールする技

ニット単価（住宅では1住戸当たり、病院では1

術がますます求められる時代に入ってきている。

ベッド当たりの単価など）をベースに金額を算出

生産性の向上が求められている今日、設計上流
プロセスの見直しは建設業界にとって重要な課題となっている。

している。
しかしながら、一旦スケッチ図が出てくると、必ずと言ってよいほど建物の主要部位毎に概算数
量を拾うことからスタートしていた。つまり、主3 設計の川上段階におけるコスト算出

要部位別に拾い出した概算数量に単価を乗じて金設計の川上段階におけるコスト算出は、ベース

その理由として、部位別あるいは機能別によるとなる設計内容の未確定など情報量の乏しさもあ

視点からコストを算出することで、建物の部位やり、過去の事例や床面積当たりの単価（㎡当たり機能にそれぞれ予算を設定し、各々の予算に応じ単価）など、大まかな概算手法を用いて行い、目て設計を進めることが可能となる点が挙げられる。

標予算を設定しているのが現状である。

額を算出する方法を可能な限り採用していた。

つまり、この建物の部位別によるコストプラン

例えば、計画スケッチ案があったとしても、概ニングは、設計を進める上で建物全体と部位別の算手法としては、基本的に規模（床面積）と仕様

コスト状況（目標コストに対する現状コスト）をレベルのみによる算定である。しかしながら、こよりシステム的に把握できる極めて有用なコストの手法ではその形状や高さといった計画建物の設管理手法なのである。

計特性を的確にコストへと反映させることは難し

英 国QSの 専 門 家 協 会 で あ るRICS（Royal

建築コスト研究No.1032018.10

13

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

Institution of Chartered Surveyors）では、コストている。

プランニングを進めていく上で、不可欠な部位別
コストデータの蓄積を促すため、BCIS（Building
Cost Information Service）という部位別標準コスト

5 設計業務のフロントローディング

分析書式を整備し、その分類に則ってコストデー

前述したように、我が国では設計の川上段階にタの蓄積を図って今日に至っている（表1参照）。

おける検討不足の状況、更には概算精度の不確実

米国でも、同様に設計段階のコスト算出書式とし性、これらが結果的に設計の川下段階での手戻りて、部位別書式（Uniformat）を開発し、実施設計段や設計変更を引き起こしている要因として指摘さ階以降に使われている工種別書式（Masterformat）

れる。

とともに採用されている（表1参照）。

この解決方策として、まず事業の成否に最もク

また、英国建設業界は、従来まで主流であった

リティカルな早期段階の事業計画内容の整理・検設計施工分離発注方式の抱える問題点を大幅に見討や問題点の解決を図り、早期の段階で設計品質

直し、設計施工一貫、PFI、プライムコントラクを高めることが挙げられる。発注者の事業目的等

トなどの受注者側にリスクが移行する発注方式をを明確に記した企画書が、欧米と比べて十分に定積極的に採用し始めた。それに伴い、QSの提供

着していない我が国では、この企画段階の業務負するコスト管理の主軸も、従来の設計図面による

荷にもっと労力と時間を注ぐべきと言える。

工事費内訳書（BQ書）作成から川上段階の要求

また、目標予算の設定については、計画内容を

性能水準書やスケッチ図をベースとする予算作成十分に反映し、根拠づけが可能な概算手法を構築

業務に大きくシフトしている。今や英国におけるすることが必要になっている。同時に設計の川下

コスト管理の重点は上流へ上流へと大きく転換し工程で生じる事業予算の大幅な上昇を避けるた

表1

め、リスクを考慮した予算設定の前提条件

BCIS（英国）とUniformat（米国）
英米国における設計段階の部位別書式

BCIS (英国)

UNIFORMAT （米国）

1.0 SUBSTRUCTURE
2.0 SUPERSTRUCTURE
2.1 Frame
2.2 Upper floors
2.3 Roof
2.4 Stairs
2.5 External walls
2.6 Windows and exterior doors
2.7 Interior walls & interior partitions
2.8 Interior doors
3.0 INTERNAL FINISHES
3.1 Wall finishes
3.2 Floor finishes
3.3 Ceiling finishes
4.0 FITTINGS AND FURNITURE
4.1 Fittings and furnishings
5.0 SERVICES
5.1 Sanitary appliances
5.2 Services equipment
5.3 Disposal installations
5.4 Water installations
5.5 Heat source
5.6 Space heating & air treatment
5.7 Ventilation systems
5.8 Electrical installation
5.9 Gas installation
5.10 Life & conveyor installation
5.11 Protective installations
5.12 Communication installations
5.13 Special installations
5.14 Builders work in connection withservices
5.15 Builders profit & attendance on
services
6.0 EXTERNAL WORKS
6.1 Site works
6.2 Drainage
6.3 External services
6.4 Minor building work14

建築コスト研究No.10301 FOUNDATIONS
011 Standard foundations
012 Special foundations
02 SUBSTRUCTURE
021 Slab on grade
022 Basement excavation
023 Basement walls
03 SUPERSTRUCTURE
031 Floor construction
032 Roof construction
033 Stair construction
04 EXTERIOR CLOSURE
041 Exterior walls
042 Exterior doors & windows
05 ROOFING
06 INTERIOR CONSTRUCTION
061 Partitions
062 Interior finishes
063 Specialties
07 CONVEYING SYSTEMS
08 MECHANICAL
081 Plumbing
082 HVAC
083 Fire Protection
084 Special mechanical systems
09 ELECTRICAL
091 Distribution
092 Lighting & power
093 Special electrical systems
10 GENERAL CONDITIONS & PROFIT C
11 EQUIPMENT
111 Fixed & moveable equipment
112 Furnishings
113 Special construction
12 SITE WORK
121 Site preparation
122 Sit improvements
123 Site utilities
124 Off-Site work

2018.10を明示化し、概算金額の妥当性を十分に確保することが重要な要件となる。
つまり、これまでの設計プロセスのワー
クフローでは、業務量のピークは実施設計段階に位置しているが、設計品質を高め、かつ概算見積りの精度を高めるためには、
このピークを上流の企画設計・基本設計段
階へ前倒しすることが必要となる。このよ
うに業務負荷を前倒しすることで、川上段
階で問題点の早期解決や設計工程の効率化に向けた改善などに結びつけることが可能になってくる。結果的に早期段階で品質向上や納期短縮を図ることを目的とする「フロントローディング」1 の考え方がますます重要度を帯びてきている。

1

 ロントローディングとは、設計初期の段階に負荷をフ
かけ（ローディング）、作業を前倒しで進めることをいう。

企画段階における概算にBIMを活用

2）問題点の早期解決

コスト／リソース
変更容易性

建設計画の初期段階では検討が十分で変更コストなく、デザインを始め、建設コスト、完設計業務のピークを前倒しする

成後の維持管理費、そして安全性などについて、多くの問題点が実施設計段階で表面化することが珍しくない。これらは設計の川下段階の設計変更に繋がり、結調査

企画設計 基本設計

実施設計

調達 施工

管理

果的に労力や時間的ロスとなる。

プロジェクトの進捗
従来の設計プロセス

BIMを導入して設計を前倒しすること

理想的な設計プロセス

出典：家入龍太『図解入門よくわかる最新BIMの基本と仕組み』秀和システム，2012

図1

設計プロセスの比較

により、早期段階で計画内容の見える化を図り、問題点の洗い出しを行うことが可能となる。また、川上時点でBIMのモデル情報

6 BIMを活用したフロントローディングと連携したシミュレーションソフトを活用し、多ICTツールとしてBIMの有するメリットを設計

えば、コスト管理の観点からどの計画案が最も優の上流段階で生かすことでフロントローディング

れているかといった最適案に絞り込むことが可能

をより強力に推し進めようとする動きが出ていになる。

くの代替案や選択肢を比較・分析することで、例る。BIM活用のフロントローディングの進展は、
コスト管理のあり方にも、以下の3点について、
今後大きな変化をもたらすと考えられる。

3）早期のコスト確定
BIMモデルを作成することで、初期段階で設計

1）早い段階で設計品質を高める

内容の明確度が増してくる。コスト管理も従来の2）問題点の早期解決

設計プロセスよりも一歩前倒しとなり、比較的早

3）早期のコスト確定

期段階から対応することが求められる。
具体的には、BIMを活用した設計のフロント

1）早い段階で設計品質を高める

ローディングによって作成されるBIMモデルからまず、設計の初期段階にBIMモデルと必要な属は、その建物を構成する材料（オブジェクト）の

性情報の作り込みを行い、BIMモデルを活用した

長さ、面積、体積などの数量を拾い出すことがでシミュレーションを通して、設計における問題点

きる。また、材料に単価のデータを付加しておくの洗い出しから改善を図ることで設計品質を高めと、金額を算出することも可能となる。したがっることが可能となってきている。

て、上流段階におけるBIMモデルを活用した概算

例えば、従来はスケッチ図や模型を作成して設算出は、モデル情報に基づく数量の正確性、計算

計内容の検討・確認を行っていたが、必ずしも発間違いの減少など算出コストの精度向上に役立

注者の意図やイメージが十分に計画内容に伝わっ

ち、同時に数量拾いの手間と金額算出時間の大幅ておらず、後で問題点が発覚するというケースもな短縮化にも繋がってくる。

多かった。それがBIMの出現により、3次元のBIMモデルや属性情報を利用して、早期段階の設

4）BIM活用によるコスト管理のメリット

計業務のあり方を見直そうという動きがある。そBIM活用によるコスト管理のメリットは、例えのため、早い段階で設計品質が高まるにつれて、ば、設計変更により建物の形状や仕上材が変わっ

概算コストも自ずと得られる情報量に見合う精度た場合に、すぐに数量や単価に反映されて、金額が期待される。

がどれくらい上下するのかを確認できる点にある。

建築コスト研究No.1032018.10

15

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

おこう。

7

BIM活用によるコストプランニング

まず、BIM概算システムとは、BIMモデルからの前進得られる情報を基に概算コストを算出するシステムである。それだけではなく、同一プロジェクト

コストプランニングの基本的な役割は「品質のにおける複数計画案や設計変更についてのコスト

良い建物をいかに予算内で造るか」、つまり“費シミュレーションも可能となっているため、最適用対効果をいかに向上させるか”にあると考えらな設計判断をコストの観点からサポートするシス

れ、そのポイントは以下の3点に集約される。

テムでもある。

1）計画建物のコストをより正確に算出する。

例えば、「階高が変わった」「形状が変わった」

2）どういう建物を計画したら予算に収まるか「階数が変わった」といった様々な状況に合わせを検討する。

てコストへの影響についてもシミュレーションす3）有効なお金の使い方をする上で最適なコスト配分の提示をする。

ることができる。したがって、その利用方法は、設計の初期段階で精度と信頼度の高い概算を見積

従来のコスト管理のあり方ではコストプランニ

書として提示することにより、発注者や設計者がングの目的を達成することはなかなか叶わなかっ抱えているコストの悩みを解決するためのものとた。しかしながら、BIMを活用することで、例えなる。

ば、概算精度の向上、コストシミュレーション、
設計の川上段階におけるコストコントロールなど、従来では実現が難しかったコスト管理の高度化対応が可能となってくる。

1）基本的な役割
BIMモデルの数量データと顧客の設定した建物
グレード情報などを基に、建設概算コスト、LCC等を算出する。

8 BIMによるコスト管理の実務

2）入力の流れではBIMを活用することで、上流段階のコスト管理の役割をどこまで支援できるのか。

BIMソフトの利用は、BIMモデルからの数量
データ取得

ここで弊社が開発した上流段階におけるBIM概⇒顧客独自の仕様設定

出力という流れになる。

算システムの実務での運用状況について紹介してSTEP 01

STEP 0267(3‫ؙ‬੧੯ੲਾभোৡ

STEP 03উট४ख़ॡॺ੡‫ؚ‬ਚ૔৉‫ؚ‬਌ਏऩ૦੟৷ಥಉ‫ؚ‬੧੯ੲਾ॑োৡखऽघ‫؛‬16

建築コスト研究No.1032018.10

STEP 04

STEP 05⇒レポート企画段階における概算にBIMを活用

67(3‫ؙ‬%,0 ঔॹঝੲਾभ਄ॉ੢ा

5HYLW ® ऊैग़ॡ५এ‫ॺش‬खञ ;0/ ই॓ॖঝ॑‫ؚ‬%,0 ॥५ॺঐॿ‫ش‬४ক‫ش‬पॖথএ‫ॺش‬खऽघ‫؛‬67(3‫ؙ‬૦੟ॢঞ‫ॻش‬भਝ৒૦੟ॢঞ‫॑ॻش‬৭लऽघ‫؛‬ঘ‫ش‬२‫ش‬஘ஆঽभ૦੟ॢঞ‫ुॻش‬ਝ৒घॊऒधऋदऌऽघ‫؛‬67(3‫ؙ‬૦ണல঱ऑ੐৒

૑ਏदँोय‫ؚ‬૦੟ॢঞ‫ॻش‬प੦तःथঽ৿ਝ৒औोञ૦ണல঱ऑउेलਝ૟३५ॸ঒भ৔ઍ॑૗ಌखऽघ‫؛‬67(3‫ؙ‬ঞএ‫ॺش‬লৡ஘‫ر‬ऩॹ‫ॱش‬भরऊैඟखःॹ‫॑ॱش‬লৡखऽघ‫؛‬%,0 ॥५ॺঐॿ‫ش‬४ক‫ش‬भ॔क़ॺউॵॺभถ಍मऒठै॑ओ༮ऎटऔः‫؛‬

図23）アウトプット

BIMコストマネージャーの入力の流れ

建築案別比較

建設コストの概算内訳書、LCC、複数計画案のコスト比較などの様々なシ

建物概要

建築仕上げ表・
設備主要概要

概算金額

分析グラフ

ミュレーション結果が分かりやすい形

内訳書で出力される。

LCC（ライフサイクルコスト）
事業収支計画図3

アウトプット図の種類

建築コスト研究No.1032018.10

17

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

事務所
Aプ ラ ン

プロジェクト名
プラン名

事務所
B プラ ン

単年（百万円）
60,000

累計（百万円）
120,000
Ａ案LCC（単年） Ｂ案LCC（単年） Ｃ案LCC（単年）50,000モデルパース

40,00030,000

延床面積
地上階数
地下階数
主要な 構造建物グレ ード
概算建築費
㎡単価
坪単価
戸当たり 単価
概略工期
LCC

図4

495.68㎡
3,725.6㎡
地上7階
地下0階
RC造
Aグレード
15.92億円
42.7万円／㎡
141.0万円／坪
15ヵ月
43.20億円

39,51079,20033,61574,02520,00040,00010,00020,00000

図5

アウトプット図「LCCの比較」

作業時間は、一例を挙げると延べ床面積が5万

これまでに、開発に8年間、運用を開始して2㎡程度の規模のプロジェクトでは、モデル作成に年を過ぎているが、活用してみてコスト管理を実

3～4日間程度、概算算出に60分程度を要してい施する上で気がついた点を以下にまとめてみた。

る。つまり、時間的には、モデル作成に要する時
間が圧倒的に多く、概算処理時間は従来の方法に①事業計画の概算対応

比べて飛躍的に短い時間での算出となっている。

まず、発注者からの依頼で多いのは、事業化計

一方、概算内訳書の提出前には、概算金額の妥画の検討の中で、概算予算を知りたいという要望

当性を確認するため、算出した概算金額を社内ベである。実際のプロセスは、発注者に紙ベースのンチマークデータや類似実績事例を基に検証する

スケッチ図と建物計画概要シートに記入してもらことを義務づけている。

う。

これは、この早期段階で発注者の求めている概

そのスケッチ図をベースに概算用BIMスケッチ

算算出の目的は、信頼性を有する目標予算となるモデルを作成し、建物の床面積を始め、外壁、開口

コストプラン書の作成にあるという我々の認識に部等の主要部位単位の数量を取得する。数量につよる。特に、今までの経験から、設計の川上段階

いては、モデルから直接取り出せる仕上げ材や躯で将来的な工事金額の予測は、BIMやBIM概算シ

体等の精度は比較的高い。ただ、この設計初期段

ステムのみで決して完結するものではないと考え階でモデルに現れてこない鉄筋や雑工事等の項目ている。

については、歩掛り等を活用して算出している。

また、BIM概算システムによる概算結果は、基そして、取得された数量を連動している概算シ

本的に設計に基づくコストの算出で、必ずしも発ステムにインプットして、概算システム側の単注者の支払う費用（プライス）の算出とイコール

価・コスト情報と組み合わせることで概算金額をではないとしている。

算出している。

つまり、BIMによって算定された値は「コスト」

概算算出の根本は主要部位別のコストを概算数

であり、これに算出時の市況動向を反映した受注量及び単価で算出しており、算出値の密度、精度

者の経費を加えて、発注者の支払う「プライス」

面では、従来の坪単価法やユニット法といった概を算定している。特に現在のように、プライスと算手法と比較して大幅に向上していると考えられコストとの乖離が大きい時期は、この検討が極める。また、算出根拠も提示できる。

て重要なポイントとなる。

18

建築コスト研究No.1032018.1080,00060,00027,720

アウトプット図「計画案の比較」

4）コスト管理実施上のポイント

100,000

Ａ案LCC（累計） Ｂ案LCC（累計） Ｃ案LCC（累計）

初
年
度
2
年
目
3
年
目
4
年
目
5
年
目
6
年
目
7
年
目
8
年
目
9
年
目
10
年
目
11
年
目
12
年
目
13
年
目
14
年
目
15
年
目
16
年
目
17
年
目
18
年
目
19
年
目
20
年
目
21
年
目
22
年
目
23
年
目
24
年
目
25
年
目
26
年
目
27
年
目
28
年
目
29
年
目
30
年
目

457.56 ㎡
2,783.44㎡
地上6階
地下0階
RC造
Aグレード
11.66億円
41.9万円／㎡
138.2万円／坪
14ヵ月
41.39億円

建築面積112,884

企画段階における概算にBIMを活用

そのため、企画設計段階で発注者への概算報告書の作成にあたっては、後々の入札不調や不落をかを把握できるようになり、前述したような発注者の要望にも対応できる状況となった。

避ける意味でも、BIM概算システムによって算出

この発注者によるコストシミュレーションの要した概算金額について、弊社の有する将来の工事

望は多くなってきており、今後もますます増えて

発注時における市況予測データベースを基に調整いくものと思われる。

することとしており、その結果を目標予算金額と③シームレスなコストコントロール

して提示している。

設計が進捗していく各段階で予算オーバーを未②シミュレーションによる最適案の選定アドバイ

然に防ぐ意味から、「最初に設定した目標予算内スに収まっているか」の確認もコスト管理の大切な一つのプロジェクトについて複数の計画案の中役割となる。この対応については、企画段階で設から「求める仕様で予算内に収まる計画はどれ定された概算金額が、以降の設計を進めていく目

か」「この部分の形状と仕様をこう変えたら、工標予算となる。

事費はどうなるか」「LCCはどうなるか」といっしたがって、この目標予算を基に、設計が進む

たシミュレーションによる検討の要望も増えてき

につれ、各段階でのBIMモデルの設計内容や情報ている。

量も増え、精度も上がってくる。その各段階のモ

これまでの坪単価による概算では、算出された

デルの密度の進捗に伴って、概算額の算出もより

金額は大雑把な全体金額しか分からなかったた

詳細な概算となり、その精度を高めていくことにめ、特定部分の形状や材料の仕様が変わったことなる。

によるコストへの影響を定量化することが困難であった。

このように各段階の予算状況を把握するためのツールとしてコストプランを作成している。このしかしながら、設計の早期段階においてBIMを

コストプランは設計が完了するまでの期間中、設活用した概算が導入されることで、建物のどの部定した目標予算枠内で収まっているかの確認を継位の材料にどの程度の費用や数量がかかっている

続してチェックする役割を担っている。

項目

A案

B案

C案

モデルパース

建築面積

295㎡

295㎡

295㎡

延床面積

2,649㎡

2,695㎡

2,678㎡

地上階数

地上11階

地上15階

地上14階

地下階数

地下1階

地下0階

地下0階

主要な構造

RC造

RC造

RC造

概算建築費

8.23億円

8.35億円

7.51億円㎡単価

31.1万円/㎡

31.0万円/㎡

28.0万円/㎡

概略工期

17.4ヶ月19.1ヶ月18.2ヶ月図6

BIMモデルを使ったシミュレーションサービスの提供

規模や建物グレードといった計画条件に基づいてコスト・LCC・工期等をシミュレーション

建築コスト研究No.1032018.10

19

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

表2

コストプラン管理表（例）

表2では、コストプラン管理表の一例を示す。

のみならず、コスト管理の観点をベースとした各

具体的には、各設計段階のモデルで算出した概種シミュレーションスタディを踏まえて計画へア

算金額をコストプランに入力することで、目標予ドバイスするなど、従来のコスト管理提供サービ

算との乖離がないかを確認する。もし、予算オースの内容に厚みと幅を増したサービスへ変化する

バーとなる部位がある場合はその内容を吟味し、可能性が大きい。

対応策を講じる。予算オーバーを未然に防ぐ上か

また、発注方式もデザインビルド方式やPFI方らも各設計プロセスにおける定期的なコストコン式等の普及により、工事請負業者を早期段階で決トロールは不可欠となる。

定するなど多様化しているが、これらの発注方式

また、コストプランは設計コンセプトに基づいでは設計の川上段階において確実度の高い予算設たプロジェクトコストの基本指針を示しており、定が求められるため、このような要望は今後ます

部位別のコスト配分チェックなど設計を進める上ます増加すると考えられる。

で次のステップへのシームレスなコストコント

今や設計の川上段階における発注者ニーズは、ロールを含め、コストの羅針盤的な役目を果た

建物の品質とコストのバランスをとりながら、建す。

物の価値を最大限に引き出すことにある。そのためには、コスト管理者は従来の設計プロセスの延

9 今後の展開

長線上でBIMを活用するのみではなく、コスト管理の観点から積極的に設計品質の向上面にも関わ

従来では、コスト管理業務の重点は実施設計にることがより求められると考える。

基づいた積算による工事費用の算出部分にあり、業務における人手や時間といった労力の大半が設
計の最も川下の段階に費やされていた。
それが今や、BIMの活用により、特に事業性の検討にあたって、重要なプロセスである企画設計段階への前倒しが進んでくると、設計のフロント
ローディングニーズへの対応とともに、コスト管理の業務でも前倒し対応が求められ、重点部分が上流へ上流へと加速していくだろう。
例えば、川上段階における概算金額の精度向上

20

建築コスト研究No.1032018.10（参考文献）
1）「地方公共団体における建築事業の円滑な実施に向けた手引き」
国土交通省，2017
2）岩松準「建築コスト遊学15：コストプランニングの起源」『建築コスト研究』No.76，2012.1

BIMを活用した建築確認・省エネ適判の事前審査の実施について

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

BIMを活用した建築確認・省エネ適判の事前審査の実施について
一般財団法人日本建築センター
確認検査部設備審査課 主査

株式会社竹中工務店
東京本店設計部 副部長

杉安 由香里花岡

郁哉

臣認定書と確認申請図書の整合性が主であること

1 概要

から、BIMを活用した事前審査の対象からは除いた。

プロジェクトにおけるBIM活用が進む中で、“BIMをどのように活用するか”について工夫す
ることは、生産性の向上にとって重要である。建2 BIMを活用した事前審査の方法

築確認や、2017年4月1日から施行された「建築今回のBIMを活用した事前審査は、BIM及び物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」に

BIMモデルから作成した電子図面（以下、合わせ基づく建築物エネルギー消費性能適合性判定（以て「BIMモデル等」という）などの電子データを下、「省エネ適判」という）においても、情報の用いて行った。建築確認や省エネ適判に必要な図

一元化、整合性の確認、理解のし易さの観点か

書の中には、BIMモデルから作成できない図書もら、BIM活用のメリットが期待できる。

あるが、これらの図書も電子データにより提出及（一財）日本建築センターと㈱竹中工務店は、び審査をした。

2017年11月から12月にかけて、日本で初めて、省

また、今回のBIMを活用した事前審査では、情エネ適判対象物件の建築確認と省エネ適判でBIM報の一元化と迅速な情報共有のために、関係者のを活用した事前審査を実施し、その有用性と課題

みがアクセスできる共有のクラウドを利用した。

について検証を行った。建築物の概要は以下のと申請者は審査者よりクラウド上のプロジェクトにおりで、事前審査期間は約1ヵ月である。

招待され参加し、審査対象となるモデルデータ
を、審査に関わる内容のみが表示される設定を＜建築物の概要＞

行った上でアップロードした。審査者はアップ

建設地：東京都千代田区

ロードされたBIMモデル等のデータを審査し、指規摘事項をクラウド上のデータにマークアップする

模：延べ面積2,157.61㎡
地上8階、高さ33.2ｍと、申請者にメールにて通知される機能を利用し構

造：鉄筋コンクリート造（免震建築物）

た。同様に、申請者は指摘事項を踏まえてモデル

用

途：事務所

を修正し、再度アップロードして指摘事項に回答すると審査者に通知される機能を利用した。これ

なお、建築確認の構造については、今回の建築を事前審査完了まで行った。

物が建築基準法第68条の25に基づく国土交通大臣

本申請においては、申請者側が審査完了時のモ認定を取得した免震建築物であり、事前審査は大デルから従来通りの確認申請図を出図・押印し提建築コスト研究No.1032018.10

21

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

確認検査機関

申請者

事前相談

申請者をクラウドに招待

事前審査

クラウドサービス

審査

審査・質疑

BIMモデル
その他データ

質疑

受付

BIMモデルとの整合確認

確認申請

省エネ適合性判定

・BIMモデル作製・クラウドにアップロード

ライセンス付与

交付

質疑確認

質疑確認・
データ修正

データ修正

送付

出力した図面に記名押印

判定
通知書

申請書
押
印

建築確認

交付

＋

申請図

押
印

確認
済証

消防同意

図1

日本建築センターと竹中工務店が取り組んだBIM活用の流れ出した。これは消防同意等の図面回付のプロセス

認の審査に要する時間が、建築確認の審査時間全にとっても必要であった。他の方法として、デー体の過半を占めることも多い。

タから紙への出力を審査機関側で行う、電子承認

それに対し、BIMを活用した審査では、BIMモを活用するなどが考えられたが、今回は出力及びデルから生成する図面は整合性が確保されている押印を申請者が行い、整合性の確認を審査者がことから、それらの図面の整合確認の審査が削減行った（図1）。

され、整合確認の審査時間を短縮できる効果が確認できた。

3 審査者にとってのメリット

一方、明示事項確認の審査については、BIMを活用しても確認を要する明示すべき事項の数は変建築確認の審査における主たる審査事項は三つ

わらないことや、一部の明示すべき事項はBIMモある。一つ目は、確認申請書に添付された意匠図

デルが有する情報ではなく、BIMモデルに加えて（建築図）、設備図、構造図などの申請図書の記載

2次元図面の参照も要したことから、BIMを活用

事項が相互に整合していることの確認（以下、することによる明確な効果は確認できなかった。

「整合確認の審査」という）、二つ目は、申請図書

しかし、今後、BIMモデルにすべての明示すべきに建築基準法施行規則第1条の3に規定された明事項を明示できる機能を追加したり、明示すべき

示すべき事項が記載されていることの確認（以事項に対応された申請図面を自動生成する機能を下、「明示事項確認の審査」という）、三つ目は、追加（テンプレート開発）したりできれば、BIM

申請図書に記載された明示すべき事項に基づき行

活用の効果を得られるようになると考えられる。

う、建築物の計画が建築基準関係規定に適合してまた、今回のような空間的に複雑な建築物は、いるかどうかの審査（以下、「規定適合確認の審防耐火構造、避難施設、排煙設備など、建築確認査」という）である。省エネ適判も、審査基準のの審査を要する規定が多岐にわたるため、規定適違いはあるが、審査事項はほぼ同様である。

合確認の審査にあたっては、建築物の形状や空間従来の審査では、整合確認の審査と明示事項確22

建築コスト研究No.1032018.10

構成を的確に把握することの重要性が高くなる。

BIMを活用した建築確認・省エネ適判の事前審査の実施についてそれに対し、BIMモデルによる審査では、建築することになる。

物の形状を3次元で確認することが可能であり、従来のように人為的に情報伝達を行う場合は、

BIMモデルが有する断面ビュー機能によりあらゆ

最新の計画の情報共有に時間を要し、計画の見直る部分の断面を確認できるため、従来の2次元図

しや確定に時間を要することから、全体的な審査

面のみの審査よりも建築物の形状や空間構成を的期間が長くなることがある。

確に把握することができ、規定適合確認の審査の一方、今回は、共有クラウドを活用して情報の適格性が向上する効果が期待できる。本プロジェ

一元化と迅速な情報共有を図れたことにより、意クトにおいても、BIMモデルを活用することで、匠、設備、省エネ適判の各担当者が、常に最新の自然通風や自然採光のための立体的な半外部空間

計画を確認することができた。これにより、計画

や、 日 射 と 通 風 を 制 御 す る シ ェ ー ド と 建 築 ボの見直しや確定の確認をほぼ同時に並行で行うこリュームの関係の把握が容易になった。

とができたため、全体的な審査期間の短縮に繋がる効果が確認できた。

図3

図2

建築構成

更に、BIMモデルに付与された属性情報を活用

設備モデル

4 申請者にとってのメリット

すると、従来複数の図面にわたって確認していた

図面上に直接マークアップを行うシステムでの内容を、BIMモデルにて一元的に確認できるよう指摘事項の伝達は、リストによる質疑に比べて指になることから、規定適合確認の短縮や適格性が摘の箇所の把握が容易となり、質疑応答の時間をより向上する効果が確認できた。省エネ適判の審短縮する効果があった。更に、今回の試行ではク

査では、特に、この効果が大きかった。建築物のラウドを用いたことで、データの提出がオンライ計画が更に複雑になると、建築確認でも省エネ適ンで可能となった。これにより、作業が完了次第

判でも、その効果は更に向上する可能性がある。

クラウド上にモデルをアップロードすることで提また、審査期間に対するメリットもあった。

出内容を更新することができ、時間の短縮と柔軟

建築確認の設備の計画も省エネ適判に関わる計な作業が可能になった。

画も、建築確認の意匠の計画を踏まえて設計され申請者として内容の正確性を期す上で、図面間る。そのため、通常、事前審査を同時期に開始しの不整合をなくすことは重要である。BIMの活用ても、意匠の審査を経て意匠計画が確定し、そのによってデータの一貫性が担保でき、確認申請・確定した意匠計画に応じて設備の計画が見直しさ

省エネ適判を通じて不整合のない図面作成をス

れ確定し、更に、確定した意匠及び設備の計画にムーズに行うことができた。

応じて省エネ適判に関わる計画が見直しされ確定

排煙面積の算定や平均の天井高さの算定におい建築コスト研究No.1032018.1023

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

図4

マークアップによる指摘画面（中央平面図の黄色い丸が指摘箇所。左が指摘内容）ては、オブジェクトの面積を活用することがでど）も申請図書には含まれるため、BIMモデルだき、誤記や計算ミスをなくし迅速に作業を行うこけでは申請が完結しない。PDF化した図書と併とができた。

用するなどの措置が必要である。

部屋のオブジェクト内に排煙免除根拠などの属モデルをアップロードした際にはクラウド側で性を持たせることで、仕上表と防火区画図の整合表示等のための処理が行われ、その処理には1～性が向上した。

2時間を要した（アップロードしたモデルは約設 備 に 関 し て は、 建 築 のBIMモ デ ル（ 以 下、200MB）。後処理も含まれるため、作業が完了次「建築モデル」という）をクラウドにて共有した

第アップロードをしたら作業終了というわけにはことにより、建築による質疑回答がタイムリーにいかず、この点には時間を要した。

設備の申請者・審査者双方にも共有され、建築と本プロジェクトのモデルは詳細設計にも活用し設備の整合を取りながら審査を進めることができており、確認申請に関わる図書のみを表示する設た。特に、防火区画の変更等はダンパーの設置の定を行うためには一定の時間を要した。

要否や種類の決定に関わってくるため、変更状況

設備では、換気計算における部屋の体積が選定

をリアルタイムで把握することで手戻りをなくす

機器に影響するが、建築モデルから出力した面積・ことができた。

体積表が換気計算書の入力条件とダイレクトにリンクするテンプレートの開発等も有効である。

5 課題
事前審査対象であったデータと本申請で用いた6 今後の展望紙との整合性担保の方法には改善の余地がある。

今回の実施により、BIM活用の有用性の確認と大規模プロジェクトでは内容が増大し、審査機関

課題の把握ができた。今後も、テンプレートの標側での出力は現実的でない可能性がある。また、準化等も視野に入れつつ、多様な建築物の建築確

BIMモデルに含むことが必ずしも適当とは言えな認や、計画変更、完了検査などの各種手続きへのい図面内容（例えば、設計概要書や特記仕様書な

BIM活用の取組みを続けていきたい。

24

建築コスト研究No.1032018.10

IoT環境センサーとBIMモデルを連携させた、建築マネジメントプラットフォーム「BuildCAN」の開発と提供

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

IoT環境センサーとBIMモデルを連携させた、
建築マネジメントプラットフォーム「BuildCAN」の開発と提供
ビ

ル

キ

ャ

ン

株式会社安井建築設計事務所

ICT本部長繁戸

和幸

営戦略や建物の運用・維持管理などに活用しよう

1 はじめにとする動きも出てきており、そのためのコンサル
ティングも手がけるようになってきています。

日本における「BIM元年」と言われている2009

発注者やビルオーナーが自らの目的を達成する

年から10年近くが経ち、BIMは設計や施工のツーためにBIMモデルを活用できるようになれば、建ルとしては使われるようになってきましたが、ま物そのものの情報化も進み、BIMを建物ライフサ

だ、それぞれのフェーズでの活用や個別のプロセ

イクル全体における最適化や課題の解決へと繋げ

スの部分最適に留まっている段階で、建築生産プていくことができるのではないでしょうか。

ロセス全体の最適化や発注者、ビルオーナーにそのためには、発注者やビルオーナーにとってとってのメリットにはあまり繋がっていません。

有益な建物情報やBIMモデルを、建物のライフサ

また、従来のBIMによる建築生産プロセスでは、

イクルを通して適切にマネジメントしていくこと

一つのBIMモデルを建設プロジェクトの関係者がが重要になってきます。そして、事業計画の立案

共有し、設計、施工、運用・維持管理まで、一気や建物の運用・維持管理などにBIMを活用するこ

通貫で活用するイメージで語られていました。

とができれば、BIMを発注者やビルオーナーにしかし、実際にはそれぞれのフェーズで作成さとってのメリットの拡大へと導く、トリガーの一れたBIMモデルはその目的も用途も異なっている

つになるのではないかと考えています（図1）。

ため、適切なルールや相互のコンセンサスがない
場合、各フェーズ間でBIMモデルを受け渡したとしても、最終的に出来上がったBIMモデルが発注者やビルオーナーにとってはあまり役に立たないケースも多いのではないかと思われます。

2

•
•
•
•
•

土地情報
建物情報
契約管理
予算管理
修繕計画…

せなければ、BIMはこれ以上拡がることが難しく

発注者
資産管理
PrM

設計者
基本・実施
設計

•
•
•
•
•

設計思想
基本プラン
基本性能
法令面積
資産区分…

•
•
•
•
•

メーカー型番
製造番号
詳細数量
製作形状
納品仕様…

発注者の

 注者にとってのBIMの発
メリットとは?

発注者やビルオーナーにとってのメリットが示

発注者
事業立案
PM

BIM

発注者
維持管理
FM
•
•
•
•
•

設計者
コスト管理

点検履歴
修繕履歴
定期検査
エネルギー
清掃管理…

施工者
施工

なってしまいます。しかし、最近では発注者の側からBIMの持つ形状情報や属性情報を、自らの経図1

建物情報のマネジメント

建築コスト研究No.1032018.1025

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか「BuildCAN」では、クラウド上のBIMモデル

3 これまでの取組みを中核とした建物情報のデータベースに、建物の運営に関わる様々な人々がいつでもどこからでもそうした発注者やビルオーナーにとってのBIM

Webブラウザだけでアクセスでき、必要な情報のメリットを拡大するための取組みの一つとしを容易に閲覧・管理することができます（図2）。

て、安井建築設計事務所では、2011年頃からBIMのファシリティマネジメント活用（BIM-FM）に取り組み始め、2013年からは、熊本大学・大西（建物管理DB）
電子報告書

研究室が開発した「建築情報マネジメントシステ
IoTセンサーDB

ム」を用い、熊本大学や警備会社、ビル管理会社と共同で、民間企業のオフィスビルにおけるビル

タブレット

管理業務への適用実証などを行ってきました。
BIMの持つ建物情報のデータベースとしての特図2 「BuildCAN」の全体構成

性は、事業計画や竣工後の運用・維持管理、エネ

また、BIMモデルの可視化にAutodesk社のForge

ルギー管理などにおいても有用です。しかし、竣を利用し、Webブラウザ上の「3Dビューアー」で工時に作成されたBIMモデルには、設計や施工段

自由に閲覧することができ、更に、BIMモデルと階までの情報しか入力することができず、ライフ

IoT環境センサーの情報を連携させることにより、サイクルを通して建物の情報を管理し、活用する

視覚的にも分かりやすい消費エネルギーの分析とためには、竣工後の運用・維持管理段階での情報省エネルギーの診断機能を提供します（図3）。

なども含めて追加・更新していく必要があります。
そのため、建物のライフサイクルの各段階において運用・維持管理段階で入力すべき情報を整理・分類し、必要な情報が適切な時期に容易に入力・更新できるよう「建築情報マネジメントシステ

環境センサー画面

ム」の改良を図り、建物の運用・維持管理方法とその目的に応じた機能の追加などを行いました。
そして、これら一連の取組みと提案によって、3Dビューアー画面

第10回日本ファシリティマネジメント大賞技術賞

IoT環境センサーグラフ

図3 「BuildCAN」の操作画面「BIMを活用した施設維持管理システムの開発とその運用」を受賞しています。

4

建築マネジメントプラットフォーム
ビ

ル

キ ャ ン

5 BuildCANの特徴「BuildCAN」には、建物情報のマネジメントを「BuildCAN」

行う上で必要となる四つの主な特徴があります。

今 回 新 た に 開 発 を 行 っ た「BuildCAN」 は、

主な特徴①

施設情報の群管理「建築情報マネジメントシステム」の実証で得ら複数の建物を分類して管理することができまれた経験や知見を基に、建物の運用・維持管理にす。また、建物毎の諸元情報や工事関係者の連絡

BIMの持つ3次元の形状や属性情報を活用し、更先、図面・文書ファイルの管理・閲覧機能などもに、空間の快適性や消費エネルギー低減のための

あ り、BIMモ デ ル の な い 既 存 の 建 物 も 含 め て機能を付加した、建物情報のマネジメントを行う「BuildCAN」の中で一元的に管理を行うことがためのクラウド型のプラットフォームです。

できます。

26

建築コスト研究No.1032018.10

IoT環境センサーとBIMモデルを連携させた、建築マネジメントプラットフォーム「BuildCAN」の開発と提供

主な特徴②

建物情報の一元管理などを行うことができます（図5）。

Autodesk社 のForgeを 利 用 し、Webブ ラ ウ ザ
上でBIMモデルの形状や属性情報（寸法・面積・構造・仕上・設備機器など）を、分かりやすい3次元表示によって閲覧・確認することができます。

主な特徴③

施設の点検・維持管理

従来の「建築情報マネジメントシステム」機能である、タブレットを利用した設備機器などの点
検と報告書の自動作成、修繕・改修履歴などの蓄積と管理を行うことができます（一部開発中）。

主な特徴④

環境マネジメント

図5

主な機能③

朱書きと進捗管理機能

建物情報の表示・検索

BIMモデル上のオブジェクトを選択すると、そのIoT環境センサー（温度・湿度・照度・CO2濃度）

形状情報や属性情報、添付されたPDFや画像ファイの情報をBIMモデル上で分かりやすく可視化する

ルなどを閲覧することができます。また、BIMモデことができます。また、IoT環境センサーやCTセルに含まれる属性情報を任意のキーワードで検索すンサー（消費電力量）の情報から、室内空間の快ることもでき、検索結果を選択すると該当するオブ

適性や省エネルギー状況の診断なども可能です。

ジェクトが拡大表示され、詳細情報や添付ファイルを確認することもできます（図6）。

6 BuildCANの主な機能
現在、「BuildCAN」には以下に示す六つの主要な機能があります。その他、ユーザー権限の管理機能やBIMモデルとは直接紐づかない建物やフ
ロア単位の情報を管理する機能などがあります。

主な機能①

図面・文書管理

建物毎にCAD図面やOffice文書、PDFや画像などのファイルを分類して管理する機能です。BIM

図6

主な機能④

建物情報の表示・検索機能

オフィス環境の可視化・分析

モデルのない既存の建物や契約書、取扱説明書な

IoT環境センサーやCTセンサーの情報をグラ

どの文書も含めた複数の建物に関する情報を集約

フやBIMモデル上で可視化することができます。

し、一元的に取り扱うことができます（図4）。

また、温度・湿度・CO2濃度の評価を行い、知的生産性に影響を及ぼすオフィス空間の快適性をリ
アルタイムで表示し、現在の状態を一目で把握することができるようになっています（図7及び
図8）。

図4

主な機能②

図面・文書管理機能

朱書きと進捗管理

BIMモデル上の任意の場所に朱書きやコメントなどを記入することができる機能です。これらの情報を関係者間で共有し、進捗状況の報告や管理

図7

オフィス環境の可視化・分析機能①

建築コスト研究No.1032018.1027

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するかあるとビル管理会社によって推計されています。
また、弊社オフィスビル内にIoT環境センサー
及びCTセンサーを設置し、「BuildCAN」の自然
通風換気アドバイザー機能の実証を行ったところ、中間期で1日当たり最大60％程度の空調エネ
ルギー低減効果があることを確認しています。
更に、こうした機能を活用することにより、建図8

オフィス環境の可視化・分析機能②

物の計画段階から具体的かつ高い精度で自然エネ

主な機能⑤

省エネルギー状況グラフ

ルギーの導入提案を行うことができ、竣工後もそ予め設定された消費電力量の予測値とCTセンの効果を確認できるようになります（図11）。

サー情報による実際の消費電力量を比較して可視

消費電量モニター化を行うことにより、消費エネルギーの低減と最適化に繋げることができます（図9）。

62.5%
削減

40kWh

（日量最大実績値）

自然通風換気無効日

消費電力量予測値

15kWh

自然通風換気
有効日

図11

省電力量

空調エネルギー低減効果

消費電力量

8 おわりに
図9

主な機能⑥

省エネルギー状況グラフ機能

自然通風換気アドバイザー

我々は、建物のライフサイクルを通して建物情報やBIMモデルのマネジメントを行い、これまで中間期に外気の通風による換気を行い、空調機培ってきた設計事務所としての技術や経験とICTを停止する方が有効な場合に通知を行う機能でを融合し、この「BuildCAN」によって具体的かつす。オフィスの利用者に省エネルギー行動を促す

効果的なソリューションとして提案していきます。

ことにより、オフィス空間の快適性と消費エネル

そして、将来的には顧客ニーズに応じた様々な

ギー低減の両立を図ることができます（図10）。

機能の追加・開発を行い、発注者やビルオーナーの事業に対して利益や付加価値をもたらすことができるプラットフォームへと、活用範囲の拡大を

自然通風換
気有効時間

消費電力
量

図っていきたいと考えています（図12）。

「建築情報マネジメントシステム」によるこれまでの実証結果から、従来手法に比べてビル管理業務におけるコスト低減効果は10 ～ 20％程度で28

建築コスト研究No.1032018.10

IoT／AI
ビッグデータ
解析

開発
取り込み

構造センサーによる構造ヘルスモニタリング

LCC
シミュレーション
中長期修繕計画
開発
取り込み

開発
取り込み

図面、仕様書
説明書などの統合管理

BEMSとの連携
エネルギー
マネジメント

自然通風換気アドバイザー機能

7 BuildCANの導入効果

タブレットによる
点検・報告
システム

環境センサー
情報の収集・分析

開発
取り込み

図10

警備システムとの連携

施設管理情報の共有と進捗管理

設備機器などの
制御

FM・建物DB（BIMモデル）

3Dビューによる管理対象の位置検索・可視化

開発
取り込み

開発
取り込み

図12 「BuildCAN」の将来イメージ

健康経営

パノラマ
3Dレーザースキャナ

BIMデータ活用の実例と期待

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

BIMデータ活用の実例と期待―大規模データセンター建設工事におけるBIM運用―
新菱冷熱工業株式会社

技術統括本部BIMセンター

課長

谷内

秀敬

一般的にIPDは、発注者の主導により実施され

１ はじめにるものとされているが、国内のBIM要件では設計者と工事請負者の範囲に限定されたものが多く、

データセンターの建設プロジェクトにおいて発注者とのIPDを実践した事例は少ない。発注者

は、中核設備であるサーバー等の電子機器はもちとの協業するIPDを実施するためには、発注者のろん、その冷却に必要な空調や電気工事も含め

意図や目的を考慮したBIMの導入が必要となる。

て、 プ ロ ジ ェ ク ト に 占 め る 設 備 工 事 関 係 の ボ

発注者と協業したIPDを実施した本プロジェクト

リュームやコストの比率が大きくなる。常時継続

において、どのような形でBIMの活用を行い、ま運転が前提となり、データ保全の高い信頼性が要

た、どのような成果や課題が認識されたのかとい求される施設であるため、施設が健全に機能を発う実例を、【計画段階：BIM実施計画】、【実施段階：

揮し、またそれを維持更新していくために、必要

BIMモデルによる仮想引渡し】、【評価段階：BIMモ

な搬送設備、管路、歩廊等が繊密に張り巡らされデルの価値の考察】というフェーズ毎に、コストている。

マネジメント面からの課題も踏まえて報告する。

本稿で紹介するプロジェクトにおいては、プロジ ェ ク ト 体 制 と し てIPD（Integrated Project
Delivery）の適用がなされている。IPDは建設プ
ロジェクトに関わる利害関係者が問題と課題を共有し、早期の課題解決を実現する協業形態である（図1）。

２ 計画段階：BIM実施計画■プロジェクトの概要
本プロジェクトの概要を表1に示す。本プロ
ジェクトの用途であるデータセンターとは、建物内部に設置されるサーバー等のICT機器を運用することに特化した建物であり、それらの機器の動

発注者
協
業

施工者

問題点と課題を共有

作環境を保証するスペース、耐荷重、空調容量、課題の早期解決を図る

諸元が密接に関連する建物である。また、運用保

設計者

IPD
図1

BIMをツールとして活用

電源容量といった、建築の仕様や設備装置の性能
守者の課題を早期に共有し、解決することが求められる。そのため、建物ライフサイクル全体を考慮した、発注者、建築生産者、建物運用保守者に

IPDによるプロジェクト体制

よるIPD体制が適していると言える。

建築コスト研究No.1032018.10

29

特集

表1

BIM（ICT）で生産性が向上するか

プロジェクトの概要

建物用途

データセンター

延べ床面積（Ⅰ期）

約26,500㎡〃（Ⅰ期＋Ⅱ期） 約37,000㎡

工期（Ⅰ期）

2016年8月～ 2018年2月

例えばBEPの中では、竣工後のBIMの活用を目的にした仮想運営と竣工BIMモデルについて定義
し て い る。 竣 工BIMモ デ ル に つ い て はLOD
（Level of Development）の定義を明確にしている。更に、部屋名称や設備機器の命名規則を発注者側のルールによって決定し、BEP策定時に盛り■BIMの導入目的

込んでいる。こうすることで施工者側が事前に建本プロジェクトでは、発注者がBIMの導入を決物運用側で求める属性情報を入力することができ

定し、IPDのメンバーに加わることで、プロジェ

る。このとき同時に発注者側の建物保守管理用

クトの早期から課題抽出と問題解決に関わっていデータベースとの連携を想定して、データ型、文る。表2は施工業者選定の際に発注者より提示さ字数（桁数）を定義している。

れた提案依頼書に書かれたBIM導入の目的であ

表3る。表中の①は施工段階でのモノ決めや作業を効率化するためのBIMの目的であり、②の2）にある「運営・保守計画策定の早期化」は、BIMモデ
ルを竣工前に完成させる「仮想竣工」と「仮想引渡し」を行うことが目的に含まれている。
表2

BIM実施計画書（BEP）の項目

１．改訂履歴２．定義

BIMを活用する目的／ BIM分科会の位置づけ／ BIMモデ
ルの作成範囲／ BIMモデルのLOD ／仮想竣工と仮想運営／竣工BIMモデル／ BIMモデルの原点座標／機器の命名
規 則 ／ 部 屋 名 称 ／ 属 性 情 報 の デ ー タ 型 ／ BIMマ ネ ージャー／ BIM品質管理者／本実施計画書の評価と改定

３．実施内容・実施体制

BIM導入の目的①工事における効率化
１）合意形成の早期化
２）図面作成の効率化
３）干渉チェックの効率化②運営・保守への円滑なデータ継承
１）運営・保守への円滑な属性継承
２）運営・保守計画策定の早期化

実施メンバーリスト／役割／使用BIMツールと作成LOD／データ連携マップ／ BIMの活用計画／ BIM工程表／３
Ｄ総合図作成フロー／仮想運営実施フロー

４．運用規約

作成したBIMモデルの権利／ BIMモデルの著作権（ライブラリ・ファミリ・テンプレート）／広告・宣伝・発表会等での承認手順

５．その他

情報共有環境／情報管理指針

設計者■BIM実施計画の概要
本プロジェクトのIPD体制では、施工者が決定

総合図
分科会

した直後にBIM分科会を発足させ、着工前にBIM
実施計画書（BIM Execution Plan、以下「BEP」という）の策定に取り組んだ。表3は、本プロ

施工者

BIM
分科会

設備
分科会

発注者

ジェクトで策定したBEPの項目である。BEP策定に要した期間は2ヵ月程度であるが、着工前に発注者、設計者、施工者（建築、設備、電気）のBIMに対する認識の差を収束させ、共通の目標設定ができている。図2は本プロジェクトにおけるBIM分科会の位置づけを表しており、BIM分科会
が意思決定の中心に位置づけられていることがBEPに定義され、関係者に周知されている。

30

建築コスト研究No.1032018.10

保守運用
検討会

図2

建築
分科会

BIM分科会の位置づけ■BIM実施計画に基づくBIMの運営
施工段階でのモノ決めにBIMを活用するプロセ
スもBEPの中で定義している。図3は総合図調整

BIMデータ活用の実例と期待でBIMを活用するフローを表現したものである。

一方で、コストマネジメントを含むBIMデータ

このプロセスを基本形とし、設計者と施工者が毎の高度活用という視点から見た場合、本プロジェ

週開催される定例会議でBIMモデルを活用した納クトにおいてはBIMの持つポテンシャルを活かしまり調整を行っている。また、この定例会議には切れていないという課題も残った。本来、設計の

毎回発注者も参加している。

早い段階で統一感のある仕様策定とその共有化が

BEPは計画書であり、運用していくにつれ、想行われれば、積算などのコストマネジメントにも定した内容と実態がずれてくることがある。本プ

BIMデータを活用することが可能である。あらゆ

ロジェクトではBIM分科会がBEPを評価する仕組るBIMオブジェクトが標準化（部材の体系化、付みを設けており、それをBIM評価会議と称し、毎与する属性情報の項目や配列の共通化など）及び

月1回の頻度で会議を開催している。BIM評価会

集約化（ライブラリー化）されていれば、BIMモ

議では、BIMを実践した上での実態に見合ったス

デルを「作業の効率化（空間調整など）」や「情ケジュールへの調整や業務プロセスの改善などを報伝達の円滑化（合意形成など）」に利用するだ

検討し、それをBEPに反映させ改訂BIMとしていけでなく、計画（設計、積算など）・施工・メンる。その結果はプロジェクト関係者が全員集まる

テナンスなどの各業務においてBIMを中核として総合定例会の場で周知することになっている。

各種ソフトウェアと連携させるICTの高度活用への道も開かれる。しかし、このようなICTの高度■BIM標準にかかるワークフローの課題

な活用が真の意味で円滑になされるためには、単発注者にとっては、IPD体制でBIMが活用されに個別の企業、個別のプロジェクトにおいて標準

ると、建築の知識がなくとも進行中のBIMモデル化が行われるのではなく、社会的な合意の下に標を見て内容の理解を図ることができる。プロジェ

準化（分類体系の策定）が行われる必要がある。

クトの進行状況や問題点を迅速に共有できる効果

我が国においては、BIMでの活用を前提としたは大きい。また、BIMを運営しながらBEPを見直

建物全体をカバーし、企画・設計段階から運用・す機会を設けることで、いつの間にかBIMが置き維持管理段階に至るライフサイクル全般にわたっ去りになってしまう事態を防ぐ効果も確認できて利用できるような体系化と属性情報の整理が行た。

われているスタンダードは現在のところ整備半ば
現設計確認(原設計をBIMモデル化し現状把握)

納まり検証/調整/確定(納まり調整案の検討)

統合
BIMモデルNavisWorks

承認図作成

BIM調整会BIM調整会建築
BIMモデル
Revit

モデル合意

方針
決定

建築
BIMモデルRevit

統合
BIMモデルNavisWorks

納まり
確認

OK
検証

建築
承認図

NG

機械
BIMモデル

機械
BIMモデルS-CAD/Tfas

S-CAD/Tfas

電気
BIMモデルRebro

電気
BIMモデル
Rebro

機械
承認図

電気
承認図

再調整

図3

（一般図、詳細図）

BIMを活用した総合図調整プロセス

建築コスト研究No.1032018.1031

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するかである。しかし、米国や英国といった標準化意識

表4

各フェーズのBIMモデル
フェーズの強い国々においては、既にOmniClass（米）、UniClass 2015（英）といったBIMを前提にしたスタンダードを整備し、その活用が始まっていの進歩、国内建設業におけるBIMデータの流通実態と戦略的なワークフローが進んできたことを踏
まえて、BIMライブラリーの取りまとめを行う必要があるものと思われる。

ＢＩＭモデル要件

る。我々のBIM運用環境下においても、ICT技術

設計確認BIM

納まり調整BIM

仮想竣工BIM

部位･機器基本形状〇〇〇

部位･機器個別形状－〇〇

建築･機械･電気整合

－

〇

〇

サポート部材－△主要部材のみ〇

スイッチ･バルブ形状

－

〇

〇

メンテナンス空間－△ボリューム確認〇

部位･機器属性情報 △設計関連情報のみ △一部運営用情報〇

BIMモデルイメージ

3 実施段階：BIMモデルによる仮想引渡し
本プロジェクトでは、現物の建物の引渡しとは■仮想引渡しの評価・確認項目

別 に、BIMモ デ ル に よ る 仮 想 引 渡 し（Virtual

仮想引渡しは、IPDの結果を評価するマイルス

Handover）が行われている。構築されたBIMモ

トーンと位置づけることができる。本プロジェク

デルの発注者にとっての利用目的は、主に以下のトにおける2回の仮想引渡しでは、それぞれに評項目の確認と評価を行うことにある。

価と確認の項目が設定された。

・竣工時に建物が要求条件を満足していること
・竣工時に適切な施設運営・保守が実施できるこ

1回目の仮想引渡しは、空間的整合を確保した「納まり調整BIM」モデルを対象とし、竣工時のと建物が発注者の要件を満たすものであるかを評価

これらの目的は、プロジェクトの各フェーズとする。ここでの評価対象は主には建物であり、必連携したマイルストーンを設定し、発生した課題

要に応じて評価結果を設計変更にフィードバックについては、IPD体制の中で発注者と工事請負者

し、建物仕様の確定を目的とする。これに対しがBIMモデルを介して課題を共有しながら解決にて、2回目の仮想引渡しは、「仮想竣工BIM」モ

導くことで実現されていく。この各フェーズでのデルを対象とし、竣工後の具体的な施設運営・保完了時のBIMモデルをそのフェーズでの成果物と守における業務プロセスが適正に遂行可能かの評し、発注者に引き渡すことを「仮想引渡し」と定価を目的とした。

義した。

これら2回の仮想引渡しを実施することによ本プロジェクトでは、BIM運営のフェーズをり、発注者による竣工前検査の仮想化による前倒「 設 計 確 認BIM」「 納 ま り 調 整BIM」「 仮 想 竣 工

しと、竣工前の施設運営・保守の方針及び計画のBIM」の3段階とした。このうち、「納まり調整

評価・確認を実現することを目指したものである。

BIM」完了時に第1回の仮想引渡しを、「仮想竣表5及び表6は、本プロジェクトにおいて検討

工BIM」完了時に第2回の仮想引渡しを実施するされた具体的な仮想引渡し時の確認項目（表5）ものと設定した（表4）。

と、BIMモデルに付加すべき属性データ項目（表「納まり調整BIM」モデルは、空間的矛盾と干6）である。仮想引渡し時の確認内容について渉の排除、竣工後の施設運用への建物情報の引きは、施設運営・保守の業務プロセスを基にチェッ継ぎの検証、「仮想竣工BIM」モデルは、竣工後ク項目と実施時期を設定した。属性データ項目にの施設運営・保守性の評価と建物情報の受け渡し

ついては、主として施設運営・保守に必要となるに使用するものとした。

項目を中心に設定を行った。

32

建築コスト研究No.1032018.10

BIMデータ活用の実例と期待

表5

また、発注者の立場からも、現物の建物の引渡

仮想引渡し時の確認項目
チェック項目内容

しを受ける前にBIMモデルによって施設の運営

1.機器設置場所

設置環境に問題はないか

2.機器、器具操作

スイッチ、バルブ等の操作が容易にできるか

3.搬入動線

搬入動線は整備されているか

4.保守作業動線

歩廊、ステップ等が適切に設置されているか

5.保守・更改スペース

保守・更改・予備スペースが適切に確保されているか

6.点検口、点検扉

設置位置、向き、サイズ、高さは適切か

7.作業用照明の有無

照度 作業用の照明が適切か
無理のない体勢で作業できるか

9.消火設備の操作性

消火導線・配置（消火器、窒素、水、ハロン）は、適切か

10.保温・断熱

保温・断熱が適切に施工可能か

11.区画貫通

貫通部処理が適切にできているか

12.ダクトルート

エルボ、ホッパーなどの曲げ、変形が適切な寸法となっているか

13.ショートサーキット

室外機、チラー等にショートサーキットが発生しないか

14.作業足場

竣工後の工事・保守の足場が確保、または適切に設置できるか

内容

属性名

内容

設備ID

設備を特定するID

利用開始日 設備の利用開始日

フロア名 設置するフロア階数

利用終了日 設備の利用終了日

部屋番号 設置する部屋番号 メーカID

設備を製造しているメーカを一意に識別するID

大分類

設備の大分類

耐用年数

メーカが規定している設備の耐用年数

中分類

設備の中分類構成

複数台で構成するケースなどで記載

小分類

設備の小分類

備考

上記カラムに記載できないが記載すべき内容

機器記号 設備の機器記号

親設備ID

自設備が他設備の子設備に相当する場合、親のID

機器名称 設備の名称

子設備ID

自設備が他設備の親設備に相当する場合、子のID

製造番号 設備の製造番号

影響場所

設備が影響を及ぼす部屋のID

製造年月 設備が製造された日付 影響エリア 系統エリアを設定する場合
設置年月 設備が設置された日付 影響内容

た形式の電子データとして受け取れる意義は大きいものと思われる。複雑で膨大なボリュームにな
２Ｄの図面から行うのが容易でないことは、想像に難くないであろう。２Ｄの図面からでは想定する こ と が 困 難 な 問 題 点 を、 操 作 も 容 易 な ３ Ｄ
ビューアのウォークスルー機能などの利用によって抽出できれば、引渡し後に使い勝手の悪さから無理な改造工事を行わざるを得なくなるようなリ

BIMモデルの属性データ項目
属性名

た、設備の属性情報などを目的に従って整理される設備に関して、その運営や保守に係わる評価を

8.部品交換等の作業性

表6面・保守面の評価を仮想的に行うことができ、ま影響を及ぼす内容

撤去年月 設備が撤去された日付

スクやコストを回避できる。
BIMモデルに付与される属性データに関しても、当該データを発注者が保有するファシリティ
マネジメントデータベース（以下、「FMDB」という）に引き継ぐことを目的として構築されたが（CSVファイル経由）、入力済みのデータをサンプルとしてテストした結果、いくつかの属性情報の定義変更やフィールドの追加が必要であることが判明している。建物や設備のようなハードウェ
ア面だけでなく、データやプログラムなどのソフ■BIM納品の成果

トウェア面に関しても、現物の建物の引渡しが完了して実際の施設運営が始まる前の早い段階でこコストマネジメントの視点からは、今回実施しのような問題点を洗い出し、調整を行えるというた2段階での仮想引渡しには、一定の成果があっことは、時間や手間、そしてコストの削減に寄与たものと評価している。一般に、建設プロジェクするものであると考えられる。

トにおける変更コストは、プロジェクトの進捗とともに増大すると言われる。本プロジェクトでは、建物や設備の基本的な構造や構成のように、

4 評価段階：BIMモデルの価値の考察

変更の際のコストインパクトが非常に大きい要素

データセンターは竣工後も継続的に設備増設等に関しては、1回目の仮想引渡しによって早期のの工事が発生する施設であり、BIMモデルはその合意形成を図り、施設の運営・保守のために必要検討の際に活用される重要な情報源となる。BIMとなる詳細な属性データ（構築に時間を要する）

モデルが価値を発揮するのは竣工時まで、あるいの提供は2回目の仮想引渡しに織り込んでいくとはFMDBにデータを引き継ぐまでというわけでいう手法によって、無理のない形でのフロントはない。そして、竣工後は発注者が主体となってローディングがなされ、手戻りなどのコストアッ

BIMモデルを管理（必要に応じた更新など）してプ要因の抑制に繋げられたものと考えている。

いくことになる。そのため、竣工BIMモデルが現建築コスト研究No.1032018.1033

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか物の建物と同じ状態であることが極めて重要であ

竣工BIMモデルが現物の建物と同じ状態である

り、その確認を行うために、BIMモデルの納品検ことが重要であると前述したが、これは、必ずし査会を実施している。BIM分科会メンバー以外にもBIMモデルのLODが高ければ高いほど望ましも発注者、設計監理、施工者から多くの関係者がいということを意味するわけではない。確かに、参加した。

本プロジェクト（LOD350を採用）においても、

納品検査会の会場（会議室）には、大人数で検LODの水準やモデリング対象範囲の設定の問題

査ができるシステムを構築した。会場から離れて（不足）に起因して、工事完了時点で現物とBIM

現地で立ち合い検査をする人にスマートフォンをモデルの不整合が生じた部分が少なからず確認さ中継カメラとして持たせ、会場と現地の双方向でれているが、一方で、竣工後の施設のメンテナン

会話が成り立つようにしている。会場では現地カ

スや増設等の工事の検討にとって重要性の低い部

メラ映像をプロジェクター1台に映し、別のプロ分まで詳細にモデルへ闇雲に反映させてしまう

ジェクターには現地映像に合わせてオペレータがと、確認する対象物までたどり着くことが困難

BIMモデルを操作できるようにした（写真1）。

で、確認しにくいモデルとなる。同時に、BIMモ
デルのファイルサイズも増大して、画像再現等の現地中継カメラ映像

カメラと同じ場所のBIMモデル

鈍化レスポンスの悪いものになってしまう。
また、モデルのLODを上げるためには、当然、その作業に伴うコストも増大するので、その兼ね合いの判断（LODやモデリング範囲の設定とそれに伴うコストインパクトの把握）は、コストマ
ネジメント上も重要なテーマであると言えるだろう。建設プロジェクトにおいて、LODの設定には当事者間での入念な合意が必要であることは言

写真1

納品検査会の会場の様子

うまでもない。本プロジェクトにおいては、BIM

このシステムにより会議室からの要望に応じて組織を適切に運営しコミュニケーションの活性化

現地とBIMモデルを実測値で比較することがでを図れたことは重要な要素であったと考えてい

き、BIMモデルの精度を確認していくことができる。IPDとして最初に構成されたBIM分科会が最ている。建物全体を短時間で検査することはでき後まで機能し、課題を解決しながら目的を達成でないため、施工者が同様の方法で自主的に検査しきたことが一番評価できることであると感じていた結果を補助資料として提出することでBIMモデる。コミュニケーションのあり方も、コストに大ルの納品検査を完了としている。

きな影響を及ぼすと言えるのではないだろうか。

この納品検査会へ参加された方からは、耐火被覆

BIMモデルが持っている価値を本当に活かすの材などで見えない床開口や鉄骨のスリーブがBIMではこれから建物を維持管理していくオーナーが事確認できることは、将来工事を計画する際に有効で業計画や運営管理の素材としてBIM情報をどのよあるとの意見が出されている。このように、BIMモ

うに活用するかによる。価値創造へワークフロー

デルの優れている点は、障害物の存在や所在の危険を提案し実現する役割を設備技術者が担うことに性（高所であるなど）によって、現物での確認が困期待があることを感じている。

難だったり、２Ｄ図面の場合には膨大な図面を参照
し合いながら検索しなければならない場面に比べて容易に確認が行える点にもある。

34

建築コスト研究No.1032018.10

最後に、本プロジェクトにおいて協業いただいた関係各位にこの場を借りて感謝を申し上げます。

―建設業界の変革にBIMでアプローチ―

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

日本版IPDの構築へ―建設業界の変革にBIMでアプローチ―
鹿島建設株式会社

株式会社グローバルBIM 取締役副社長
建築管理本部 本部次長／ BIM推進室長

矢島和美

様々なメーカー、更には複雑なカーテンウォール等の専門業者からも多くの仕事を拝命している。
これも一重に鹿島建設が全現場BIM体制を2015年に達成し、多くの生産性向上を実現し、かつ、こ
こ 数 年 は 設 計 施 工 一 貫BIMの 深 耕 を 更 に 進 め、バーチャル竣工（着工前にすべてのモノ決めを実施してから着工する最先端の取組み）を進め、最先端のノウハウ、実施体制を確立したことに起因する。これらをそのまま移植してほしいという企業トップからの依頼が非常に増えており、GB社を通じて惜しみなく提供できる体制を確立している。

1 はじめに2017年4月に設立した、鹿島建設株式会社の100％子会社である株式会社グローバルBIMは、
同年10月に旧沖縄デジタルビジョン社と経営統合
後、グローバルBIM（以下、「GB社」という）の
商号を引き継ぎ、新生グローバルBIM体制におい最近の大きなトピックとしては、去る8月2日て、BIM専業会社、BIMトータルサービスプロバに国土交通省より、BIMガイドライン改訂版が公イ ダ ー と し て 日 本 版IPD（Integrated Project開された。これは2012年からCIMの導入に向けた

Delivery）の推進を最終目標に掲げ、着実に業績

取 組 み を 開 始 し、CIM導 入 を 軸 にICT活 用 をを上げてきた。

i-Constructionのもとに推進してきた同省が、本

我がGB社は、BIMを核とする数少ないBIM専業
会社として営業展開を行い、1年数ヵ月が経過し年度から、i-Constructionを建築分野にも拡大する方針の意志表明である。

た。取引先は大手ゼネコン全社を始め、組織設計

具体的には「平成30年度に施工BIM等の施工合事務所、そして、ここのところ急激に増えている

理化技術の活用の試行を開始」、「総合評価落札方

中小ゼネコン及び各々の地場の建設会社である。

式で施工合理化技術を入札段階で評価項目とする

加えて、各種足場材のリース会社、解体会社、取組みを導入（H30.4から適用）」、更に、「施工

建築コスト研究No.1032018.1035

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

合理化技術が提案され効果が確認されたものにつ2．BIMコンサルティング

いては請負工事成績評定にて評価される」という

3．BIMモデリングこととなり、まさしくBIM時代のターニングポイ

4．BIMソフトウェアの開発

ントが来ていると捉えている。

これらのサービスラインナップをベースにBIM
運用支援を全国規模で実施できる組織となってい２ 鹿島のBIM推進の変遷

る。
東京都港区赤坂の本社営業所を筆頭に、名古屋

そもそも、日本のBIMの推進は大手ゼネコンが事務所、沖縄BIMセンターには計50名以上のBIM中心となり2000年代より本格的に取組みが開始さスペシャリストが在籍し、ワンストップでBIMにれた。いわゆる日本のBIM元年は2007年～ 2008

関するすべてのサービス及び、インフラ整備やコ年かと思われるが、未だに各々の取組方法、規ンサル業務を提供できる体制となっている。新規

模、そして、推進体制は様々であり、なかなか実雇用も拡大し、ますます規模を拡張していく状況

績が伴わない状況にあるのが現状である。

となっている。

このような状況下で、鹿島建設のBIM推進は施

今やBIMの普及は大手ゼネコン中心から地方の工BIMを中心とし、生産性向上のため、効率を上建設会社へも拡がっており、GB社の提供するノ

げるため、そして、実際に建設するためのBIMとウハウが各社組織内へのBIM浸透を倍速化させてして、数多くの先進的な開発を進めてきた。代表いる現況がある。GB社設立直後は、鹿島建設社

的なものはBIMクラウド利用による、社内外コラ

内業務や事業拠点のある沖縄の建設会社からBIM

ボレーションツール、BIM進捗管理ツール、そし運用支援の要請が中心であったが、メディアなどて、smartCON Planner for ARCHICAD（以下、を通じてGB社の活動が広まるに従い、全国各地「SCP」という）である。これらの開発により、から問い合わせが相次いでおり、対応を進めてい全現場BIM体制を早々と築き上げた。

るところである。

現在、更にその展開は加速し、今では3,000人
程の関係者がこれらのツールを利用し、全体では6,000件程のBIMデータを保有するに至っている。
他社ゼネコンは主に設計部が中心となり推進する体制を進めたが、最近では施工BIMを鹿島建設と同様の目的に広めるに至っており、ようやく目標が定まってきた状況とも言える。まさしくその実現のためのノウハウを日本に広めるために設立したのがGB社なのである。

３ GB社が提供するサービス
GB社の提供するサービスラインナップは、以下から構成される。
1．IPD（Integrated Project Delivery） の 推
進

36

建築コスト研究No.1032018.10４ smartCON Plannerの販売について

日本版IPDの構築へ択した上で、名称（サイズ）、関連情報、配置、
レイヤーなどの変数を入力・選択すると、これらのモデルがパラメトリックに変更される。それらを施工BIMモデルに配置することで仮設・施工計
画の迅速化と精度向上が図られる。単一現場での運用メリットも大きいが、現在の繁忙を極める現場要員の効率を上げ、他現場に振り向けられる等、人手不足と増大する工事量への柔軟な対応も可能になる。つまり、SCPの採用によって「建てるための施工BIM」を更に進化、高度化させて施中でも鹿島建設社内で独自開発を行い、数年前
よ り 現 場 展 開 を 開 始 し て い た「smartCON

工現場に経営的な視点を導入することができるのである。

Planner for ARCHICAD（SCP）」をGB社設立当また、SCPでは2次元図面では困難であった施

初より一般販売したことは非常に重要であったと工計画の検討を3次元モデルで行うため、「建機感じている。今では施工BIMを効果的に実施すると構築物の干渉の有無」「クレーンの到達可否」

ためにはなくてはならないツールとして業界に認などのチェック、「見える化による合意形成の質

知され、ほとんどのゼネコンに購入をいただいて的改善」などを実現、PDCAサイクル（Plan：計いる。これは施工BIMを進化、高度化させて施工

画 →Do： 実 行 →Check： 評 価 →Action： 改 善 ）現場に経営的な視点を導入し、生産性向上に直結を実践的に還流できる。

する唯一無二のソフトウェアとして評価を得ているからに他ならない。

また、本年4月23日付けで最新のARCHICADに 準 拠 し たsmartCON Planner for ARCHICAD

SCPは、ARCHICAD（ グ ラ フ ィ ソ フ ト 社 製 ）21をリリースした。当バージョンでは、オブジェ

専用のアドオンソフトウェアで、施工現場での仮クト操作の軽量化やツールパレットの見直しに始設資機材の配置ツールと各種のGDL（Geometric

まり、タワークレーンの追加、枠組足場ツールのDescription Language）ユーティリティを搭載、積算機能、日建リース工業社製仮設部品の仮設部

仮設計画の3次元モデルを素早く作成すること

品ツールとしての登録、センクシア社製ハイベーで、計画検討時の迅速な意思決定と高精度な計画

スなど本設部品ツールとしての登録に至るまで大立案を支援し、施工現場の生産性向上に寄与す

幅な機能拡張と改善を実施した。このような独自る。

ソフトウェアの開発力はGB社のBIMサービスプ

施工現場では、工程毎に順次、仮設資材や重機などの配置計画を検討するため、進捗に合わせてロバイダーとしての優位性の確立に多大な貢献をしていると言える。

施工BIMモデルを更新する。時間的猶予は少な
く、各社独自のノウハウや技術が凝縮されているので単なるBIMモデルのように外部協力会社には任せられない。更に施工現場固有の課題解決にも
SCPは威力を発揮する。モデル化された山留め、構台、足場、クレーンなどの種別（タイプ）を選

５ BIM推進の現況について
大手ゼネコン及び組織事務所がBIMに本格的に取り組むと、一体どういうことになるのか？
初期フェーズでは様々なソフトの展開が必要となり、データ連携、そして多くのハードの調達、建築コスト研究No.1032018.1037

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

ソフト等の開発、教育体制の整備、続いて部署毎設計との合意形成等の効率が劇的に上がるので、の役割の調整などを行いながら、実ジョブへの適

人員不足にも貢献できる。更には業績拡大、最終用を進め、更には複数現場へと効果的な展開等を的に利益拡大に繋がる。

行わないといけないため、多大なコストが発生す

こういったBIM活用は、すべての建設会社及びる。投資対効果的な全社の判断も発生する。これ

設計事務所経営には絶対的に必要で、これらの問らを一つたりとも飛ばしてはできないのがBIM推

題をすべて解決できるのがGB社の役割と言って進の本質であり、ある意味、推進の大きな阻害要も過言ではない。特に部門間の利害関係のあるよ因になる。しかし、中小ゼネコンでは、ある意味

うな大手ゼネコンや組織事務所より、それらがな

トップダウンで一気に進めることができるため、いと言える中小ゼネコンの方が遥かに推進体制がこれらの企業の最近のBIM推進加速の本質的な理整いやすい状況である。

由になっている。実はここに注力したのが、GBの営業戦略なのである。
早くから効果を出し、実績を上げてきた鹿島建
設のすべてのスキル、インフラ、そして開発投資したソフト、ハード、更にはクラウドを含めたIT全般のシステムを、BIMモデルの作成やコンGB社の顧客各社の取組みは、決して一律では

サル及び人材派遣とともに、要望のあるすべてのないものの、前述のGB社のノウハウを全面的に顧客に包み隠すことなくワンストップで提供し、取り入れ、更に各社の創意工夫により発展させて各々の企業が抱える問題を短期で一気に解決している。これらの取組みは大手ゼネコンも参考になきた。その結果、取引のあるすべての企業が単年る部分が多く見られる。いわゆる重要なBIMキー

度以内に、最先端BIM活用建設会社へ転換したのプレイヤーが、大手のみならず、中小のコンパクである。今後ますます、この傾向は続いていくこ

トサイズの企業に増えてきている。コンパクトなとになるだろう。

企業規模だからこそ、適確に実行でき、実際的な効果を出している企業は今後ますます増え、業界

６ 建設業界の現状と変革の兆し

全体に大きな貢献をすることになるだろう。

現在の建設業界は、非常に繁忙度が高く、社員、協力会社ともに人材不足でもある。特に現時７ グローバルBIMの今後

点では、スキルの伴ったBIMモデラー 1 は非常に少なく、更には優秀で本質的な職務が実行できる
BIMマネージャーはほとんどいないのが現実である。そこで、GB社の提供する先進的なBIMの導入にメリットがあるのではないだろうか？

その結果、多くの生産性が向上し、少人数での施工運営も可能になる。数量や積算利用、そして施主、
1

BIMモデラー：BIMデータを入力・作成するスタッフのこと。
ここでいう「スキルの伴ったBIMモデラー」とは、単にBIMソ
フトの扱いに精通しているだけでなく、建築的な知識・経験に裏打ちされたデータ入力・作成を行えるスタッフを指す。

38

建築コスト研究No.1032018.10

GB社が目標とする日本版IPDとは、欧米で誕生した概念で、建築主・設計者・施工者の協働で建設業のビジネスモデルを革新するポテンシャルを持つ（IPDとは米国の建設業界を出自とするビ日本版IPDの構築へ

ジネスモデルで、建築主、設計者、施工者などプ
ロジェクト関係者が工程全般にわたり最適な建物を建てるとの共通目標のもと、最も有効な施策を追求する協業形態）。
フロントローディングとコーディネーション（整合調整）による工期、品質、生産性、コスト

現場ではリアルに「人と物と時間」が挙動する。

などの価値の最大化、適正な進捗管理によるリス

リアルに数量が分かればコストが分かるし、コス

クと成果の共有を追求するもので、中核に位置づトが分かれば利益も分かる。時間軸を測定すればけられるのがBIMなどデジタル運用のノウハウで逐次的かつリアルタイムでも事業性を把握できあ る。 ア メ リ カ 建 築 家 協 会（AIA：American

る。GB社では、施工現場におけるBIMなどのデ

Institute of Architects）では、2007年に『IPDガジタル運用によって実利を確保できる体制を確立

2イド』、2008年には『IPD契約約款』を公表、内したことで、工程最上流の建築主との協働も開始

容を精読すると建築主・設計者・施工者の三者がする段階となっており、建築主の代表格でもある

契約約款を作成する際の要求条件が明記されてい大手ディベロッパーとの日本版IPD的協働を検討

る。

し始めた。

国内建設業では工程初期に設計者、その後に施このようにGB社の業務のメインであるBIMモ

工者が決定される。施工者を早期に決定するデザ

デルの提供やノウハウの展開は建設業内部から脱インビルド方式や設計施工一貫方式であっても、して建築主との協働という新たな局面へと展開さ

関係者間の協働に対する契約行為が本来必要になれつつある。これはまさしくGB社の重要な目標

るが、現時点そうではない。米国では建築主、我である「建設業に革命を起こす」ことであり、今が国では施工者がリスク負担するなど契約にまつ

後一層の努力で取り組んで行きたい。

わる環境は異なるが、建築主、設計者、施工者の三者間契約によってリスクを分散、成果を共有す
るIPDは、共に建設業のビジネスモデルを革新す
るポテンシャルを秘めている。
これまで建設業におけるイノベーションへの期
待とともに関心を集めるIPDだが学際的、理論的に語られることが多かった。しかし、鹿島建設、GB社では全現場のBIM運用による実利の見える化をベースに工程最上流の建築主との協働にも着手している。GB社が日本版IPDを目標とするに至った最大の要因は全現場でのBIM運用を実現した優位性にある。

【連絡先】
建設業にとって最も重要な生産拠点である施工㈱グローバルBIM本社〒107-0051

2 「Integrated Project Delivery : A Guide」AIA National | AIA
California Council, May, 2007https : //info.aia.org/SiteObjects/files/IPD_Guide_2007.pdf

東京都港区元赤坂1- 3- 9

K-Frontビル9階

TEL

03-3401-8723

03-6438-2760

FAX

建築コスト研究No.1032018.1039

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

BIM導入による生産性向上の取組み

オートデスク株式会社

WWFO AECセールスディベロップメントエグゼクティブ

1 BIMとは

濱地

和雄

2 BIMによる生産性向上

建築、建設業における生産性の向上を実現する

BIM導入の主な目的は生産性の向上だ。それにた め の 手 法 は 数 多 く あ る が、 そ の 中 で も 注 目

は業務プロセスの変革が必要だが、様々な要因でさ れ て い る の が、BIM（Building Information

推進できない現状もある。組織変革理論で有名な

Modeling）だ。コンピュータ上で作成した建物

心理学者レヴィンによれば、変革の成功には「解の3Dモデルに対して情報を連携させることで、

凍」「変革」「再凍結」の3段階が必要であり、従設計から施工、建物運用までデータを活用するプ

来の業務プロセスを分析して、テクノロジーを活

ロセスのことを指している（図1）。

用したプロセスに再編し、新しいプロセスとして標準化する、という全体最適の視野が重要になる。

コラボレーション

BIM
生産性

図1

設計、施工、運用でBIMを活用するⓒオートデスク

図2

気づき

BIM活用の入り口は、生産性の向上ⓒオートデスク

BIMのルーツをたどると、古くは1960年代に開例えば、CDE（共通データ環境）を構築して、発された「Sketchpad」から始まり、1980年代にBIMの情報を一元的にコラボレーションできる仕はCADが普及して「ビルディングモデリング」

組み作りが進んでいる。ERP（企業経営システム）という言葉が使われるようになる。更に、1990年

による効率的な情報活用と同様に、運用に必要な代に入るとコンピュータの性能が飛躍的に向上し様々な気づきをBIMデータから取得できる（図BIMツールが普及した。2000年に入ってBIM活用

2）。情報を漏れなくダブりなく入力し活用するこの幅が広がり現在に至るが、いずれもICT導入にとが重要になるが、全体最適を意識した業務プロ

よる生産性の向上が目的である。

セス変革による生産性の向上が期待されている。

40

建築コスト研究No.1032018.10

BIM導入による生産性向上の取組み

最大限に活用して、設計作業を行っている。

3－1 株式会社日本設計

構造設計においても、Dynamoを活用してBIM
データを構造解析ソフトと連動させ、主架構、二BIMの導入による設計の生産性の向上にいち早

次部材、構造図などの整合確認や自動更新が行え

く注目し取り組んでいるのが、㈱日本設計（本るようにした。従来は、整合性確認や修正作業、社：東京都）だ。1967年に設立以来、建築設計、構造図の作成などに多くの時間が割かれていた

インテリアデザインから、都市計画、土木設計にが、BIMの活用により作業効率が向上した。

至るまで幅広い事業を展開している。

日本設計は、2017年に、BIMデータを建物完成

日本設計は、2014年にBIMソフトウェアの開発

後の維持管理段階で有効活用する新しい仕組みを販売会社であるオートデスク㈱とパートナーシッ開発した。RevitとFM（ファシリティ・マネジメ

プ を 結 び、 次 世 代 プ ラ ッ ト フ ォ ー ム と な るント）ソフトウェアを直接連携するために、クラ「Integrated BIM」（図3）の実現を目指していウド上の開発プラットフォームである「Forge」

る。BIMを活用し、グローバルに適応できる日本を利用し、ウェブサービスAPI経由でBIMモデル

発の新しい業務フローを開発してきた。

データが操作できるようになっている（図4）。

BIMモデルをシームレスに扱えるようにするた

配管等の詳細な3Ｄ形状をモデリングするのでめ、意匠、構造、設備の各部署においてオートデ

はなく、各機器のプロパティに系統に関する情報

スク社のBIMソフトウェアである「Revit」をプを入力する。この情報をFMソフトウェアで視覚ラットフォームにしている。意匠設計でモデル化化することで、検索の迅速性、容易性が向上。

した建物外形や間取り、開口部、空調ゾーニング

FM業務が更に分かりやすく、活用の幅が広がるから、空調ゾーニング毎の空調負荷を読み取り、ことが期待できる。

各ゾーンに必要なファンコイルユニットの容量やこのように、日本設計ではIntegrated BIMを

空調機の風量などを計算。自動的に機器の性能やプラットフォームとするワークフローを確立する

ガラリ（空気取り入れ口）などを選定する。

ことで、意匠、構造、設備の一連の設計作業の生

オートデスク社のビジュアルプログラミング

産性の向上を実現しているだけでなく、BIMを活ツールである「Dynamo」を活用して、BIMモデ

用した新しいビジネスの可能性にも挑戦していルの作成を必要最小限に留めながら、属性情報をる。

図3

Integrated BIM ⓒ日本設計

図４

BIMとFMシステムの連携

建築コスト研究ⓒ日本設計

No.1032018.1041

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

社のForgeを利用している。

3－2 プロパティデータバンク株式会社

従来、BIMと言うと設計段階や施工段階での活用に重きが置かれており、運用段階に必要なデー

ファシリティマネジメントのクラウドサービス

タとしては不必要に精度の高いモデルや情報が入を提供するプロパティデータバンク㈱（本社：東力されていた。また、既存の建物における膨大な京都、以下、「PDB」という）は、不動産管理に

運用情報は所有者や管理会社で別々に管理されておけるBIMの価値に注目している企業だ。2000年

いて、テナントやスペース情報をどのようにBIMに清水建設の社内ベンチャーとして設立されて以データと結びつけて活用するかが課題となる。

降、不動産の運用管理に関するASP事業及び情

PDBが

提

供

す

る「PIM」（Property

報管理業務、システムインテグレータ業務を展開

Information Modeling：図5）では、資産管理にしている。2018年には東京証券取引所マザーズ市

関する幅広いデータを視覚化して理解し、関係者場に上場して成長を続けている。

と共有することができる。テナント契約、収益、PDBは、2017年にオートデスク社とパートナー

コスト、投資計画などのデータや設備の不具合な

シップを結び、不動産の経営・維持管理にBIM

どの点検データなどと連携させた総合的な資産管データを活用して資産価値向上を目指している。

理データベースとなる。

維持保全業務の効率化や施設の長寿命化、そしてPIMの実現により、不動産オーナーは不動産の投資用不動産の収益向上を支援する新しいアプリ

資産価値向上と管理コスト削減を図ることができケーションやサービスの開発に取り組んでいる。

る。設計、積算、施工、運用といった建物ライフ

RevitのBIMデータから、必要なデータをPDB

サイクル全体におけるデータを一貫して活用するの不動産管理クラウドサービス「@プロパティ」

ことで、プロジェクトの生産性の向上はもちろに取り込むためのアプリケーションを開発。アプん、建物の新しい価値を創出するプラットフォー

リケーションの開発にあたっては、オートデスク

ムとなることは間違いないだろう。

図542

建築コスト研究

BIMと不動産管理クラウドの連携による「PIM」

No.1032018.10ⓒプロパティデータバンク㈱BIM導入による生産性向上の取組み

法を研究開発しているが、日建設計は、上記のよ3－3 株式会社日建設計

うな最新技術を活用した新しいBIMワークフロー
をオートデスクと共同開発している。

国内最大の設計事務所、㈱日建設計（本社：東

これは、2020年以降のグローバル市場でのビジ京都）も設計業務におけるICT活用による生産性

ネス展開を見据えてのことだが、例えば、海外プの向上に取り組んでいる。日建設計と言えば、グロジェクトにおいてはオーナーからBIMデータを

ループ全体で3,000名近い職員、1,000名以上の設要求されることが多いが、フェーズ毎に納品及び計者を抱える大型組織だ。当然、ICTだけでなく、引き渡す内容を明確化したBIMの実行計画書の作

BIMの導入にも余念がない。

成が重要となる。建築設計はもちろん、構造設

例えば、2017年には、ソフトバンクと業務提携

計、都市計画の分野においても、海外スタンダー

し、IoT（モノのインターネット）センサーやロドへの対応、そして日本の優位性を発揮したBIM

ボットなどを活用した次世代スマートビルディン

ワークフローを構築していく。

グの設計開発を発表している。IoTセンサーをもちろん、グローバル市場だけでなく、国内の使った人流データ解析、消費電力量の削減、設備

市場へのBIM対応も進めている。構造設計で活用

管理、清掃、警備の最適化、ロボットの導入を見しているRevitに対応した構造デザインパッケー

据えた建物設計や都市計画の実証実験を行う。

ジ「SBDT（Structural BIM Design Tool）」を無BIMに関しては、2017年に、オートデスクと戦償公開している（http : //sbdt.jp）。テンプレー

略的なパートナーシップ契約を結び、オートデス

ト、アドイン、マニュアルが同梱されており、社クが保有するソフトウェアとクラウドサービスを内のみならず業界のスタンダードとしてのBIMモ

グローバルに利用できる体制を構築した。都市計

デリングルールを確立し、施工や運用段階におい

画、意匠・構造・設備設計、そして維持管理までてもBIMデータの活用を促進する狙いだ（図6）。

建物ライフサイクル全体においてBIMの情報を効

海外展開、熟練者の高齢化、若手・女性の活躍、果的に活用する体制・仕組みを構築中だ。

ICTの活用、働き方改革、課題が山積みの建築建

オートデスクでは、リアリティキャプチャ、設業界において、BIMを活用した生産性の向上が

VR/AR、IoTなどの新しい技術を都市計画や建急務となっている中、業界最大手として牽引力を設分野におけるBIMプロセスで活用する新しい手持つ企業の動向から目が離せない。

BIMを活用した設計・構造図作成のフローの確立

BIMモデリング

図6

日建設計が無償公開しているSBDT（Structural BIM Design Tool）ⓒ㈱日建設計

建築コスト研究No.1032018.10

43

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

4 現状の課題

5 今後の展望

BIMを活用して、生産性を向上するための取組

こうした課題を解決するには、当然BIMといっみは活発ではあるが、まだまだ課題も多い。BIM

たテクノロジーの導入だけでは不完全だ。BIMはの理想とするところは、CDEによる一貫したデー

プラットフォームとしてプロセス改善の一助にはタの活用、組織や工程を跨いだ連携だが（図7）、なるが、ワークフローの再構築にはより広い視点

従来どおりの体制では障壁が多く、人材、業務、での業務見直しが求められるからだ（図8）。

更には業界全体の見直しが必要とされている。
設計

積算

施工

BIM

運用

プロセス

BIM
情
報

従来
従来
時間
時間
図7

BIMによる情報連携による生産性の向上ⓒオートデスク

図8

LEAN

IPD

システム

契約

BIMによる生産性向上に必要な改善ⓒオートデスク

例えば、米国では、LEANコンストラクション

例えば、積算に必要な情報は設計段階で構築さ（LEANとは「無駄のない」の意）が注目されてれた情報を基に得られるわけだが、その情報は紙い る。 ト ヨ タ 方 式 を 建 設 業 に 応 用 し たLast

やCADの図面や文書であることが多く、膨大なPlanner Systemでは、プル・プラニング（看板）、手作業、情報の確認などの業務が発生する。まプラス・デルタ（改善）、ビッグ・ルーム（大部屋）た、設計段階での情報は必ずしも精度や確度が高といった手法を駆使してワークフローを体系化

いものではなく、積算には長年の経験や勘といっし、時間、コスト、人や資材などのリソースの無たものに頼らざるを得ないことも課題の一つだ。

駄を最小化、生産性を向上させることができる。

積算過程で構築された完成度の高まった情報を

他 に も、IPD（Integrated Project Delivery）

円滑に施工段階や運用段階に活用することにも障という契約形態も注目されている。発注者、設計壁が残る。積算データを開示することは、個々の者、施工者などが、単一の契約形態で共同体とし企業のノウハウを公開することにも繋がり、簡単てプロジェクトを進め、責任の所在を明確にしなにデータ連携することはできない。また、基本計

がら、不測の事態（コンティンジェンシー）を想画あるいは実施設計段階でもデータの精度は大き定し費用と利益を共有する方式だ。IPDの実現にく異なり、仕様や工区、工法や建材など、その手はBIMが不可欠と言われており、明確かつ迅速に法にもばらつきがある。更に、データや根拠資料

情報共有してリスクを最小化し、生産性の向上にを最新状態に保存する方法にも課題が残る。

繋げることができる。

そして、責任所在の明確化も重要な課題であ

このようにBIMによる生産性の向上は、テクノロ

り、設計者、施工者、運用者がそれぞれ単体ではジー導入に加え、システムや契約形態の見直しも含解決できないものだ。関係者全員が理解し、承諾

めて、業界全体で取り組んでいく課題だ。個々の部

したCDEを構築するには、行政や施主も巻き込門や企業による部分最適だけでなく、全体最適の視んだプロセスの改善が必要になるだろう。

点で生産性の向上を図っていくことが需要だ。

44

建築コスト研究No.1032018.10

不動産・施設管理業務を支援するクラウドコンピューティングの開発と展開

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

不動産・施設管理業務を支援する
クラウドコンピューティングの開発と展開
プロパティデータバンク株式会社

代表取締役社長

板谷

敏正などを指針として挙げ、全国の自治体における総量

1 我が国の不動産の把握や適正化など政策への着手を促している。一方、CREにおいては、企業経営などの観点から資産我が国の不動産は、個人所有の不動産以外に大のスリム化や有効活用などの取組みはバブル崩壊以

きく公的不動産（PRE：Public Real Estate）と企降柔軟に対応されている。有利子負債削減を目的と業不動産（CRE：Corporate Real Estate）に分類

した不動産売却やオフバランスなどの進展はバブルされる。国土交通省の調査によれば、PRE、CRE

崩壊と同時に取り組まれている。そもそもバランス

ともに500兆円規模のストックが我が国にはあり、シートや損益計算書などの財務諸表を活用しているそれぞれに課題を抱え、その課題を解決すべく変企業においては資産の有効活用は取り組みやすい基革も進展している。共通の課題としては総量の過盤が整っていると言える。

多と老朽化が挙げられる。高度成長期やかつての

本稿ではこれら不動産ストックの運営や経営を

バブル期に取得した不動産や建設された建物は多支援するITツール及びBIMの活用事例を紹介する。

く、それらは一様に老朽化などを迎えている。

2 不動産・施設管理業務の概要

PREにおいては特有の課題として人口の減少や税収の伸び悩みなどがあり、市町村合併などと合わせて統廃合や総量縮減などのニーズが高まっている。

1）不動産マネジメント体系

既に総務省などでは公共施設等総合管理計画の策定

不動産や資産に関するマネジメント体系を大ま

民間

財務戦略
資金調達
投資戦略
売却戦略

不動産
取得
計画・建設

不動産
運用管理

施設・設備
管理

アセット
マネジメント

公共（ 事業用）

CRE
マネジメント●投資スキーム構築●運用方針、戦略策定●資金調達●不動産取得・売却●ポートフォリオ管理●不動産リスク管理●ＰＭ選定●投資計画立案・実施

プロパティ
マネジメント●ビル運営計画●コスト管理、品質管理●渉外業務●テナント管理業務●会計業・財務管理●設備管理業務●保安警備業務●清掃衛生業務●維持管理業務

公共
事業用不動産投資用不動産●財務戦略（不動産）●不動産売却戦略●資金調達・投資スキーム●債務返済含む資金運用

民間
ファシリティ
マネジメント

公共（ 基盤）PRE
マネジメント●財務戦略（公有資産）●債務返済含む資金運用●資金調達・投資スキーム（ＰＦＩ、ファンド活用）

公共ファシリティ
マネジメント●不動産活用戦略●企業立地戦略●施設統廃合●ポートフォリオ管理●不動産リスク管理●パートナー選定●投資計画立案・実施●賃借管理●ＦＭコスト管理●公有資産活用戦略●施設統廃合●ポートフォリオ管理●リスク管理●パートナー選定●投資計画立案・実施●ワークプレイス戦略●施設管理・設備管理●エネルギー管理●環境管理●ＩＴインフラ管理●ワークプレイス戦略●施設管理・設備管理●エネルギー管理●環境管理●ＩＴインフラ管理

土木アセットマネジメント

出典：建築学会大会（広島）建築経済委員会施設マネジメント小委員会・PD資料より

図1

民間及び公共分野における不動産管理業務の体系

建築コスト研究No.1032018.1045

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するかかに整理すると図1のようになる。近年、民間のどを参考とされたい。

投資用不動産を中心にアセットマネジメント

2）不動産マネジメントにおける新たなニーズ（AM）やプロパティマネジメント（PM）の概念

前述の不動産マネジメントはいずれも大量の不が登場し事業として定着している。PMは各不動

動産群を対象としている。投資用不動産において産の賃貸経営を担い当該不動産のキャッシュフ

は数十棟から数百棟、一般企業においては業種にロー増大を目標としている。AMは不動産群全体

もよるが数百棟、都道府県などの大規模な自治体の経営を担い、資金調達や投資法人全体の運営管は数千棟に達する。また、各法人が所有する不動理を遂行するもので、AMとPMが連携して不動産を金額ベースで比較すると図2となる。決算情

産価値を高める。これらの職能は主に投資法人報などが開示されている上場企業や公会計を導入

J-REIT（日本のReal Estate Investment Trust）

している自治体が対象であるが、各法人・団体となどの不動産ファンドなどで普及しているものでもに数兆円を超える大量の不動産を所有していあるが、従来の不動産会社などにおいても機能とる。縦軸は全資産に占める不動産の割合である

して社内あるいはグループ内に組織化しているとが、自治体は90％以上が不動産であり、民間の大考えられる。

手不動産会社やインフラ産業よりも多い。これら

一方、不動産投資を専業としない一般企業におの不動産は量が多いことに加え、地域に分散していては、不動産の運用管理は総務部門や不動産部いることで不動産の管理業務は多大な労力などが門により遂行されており、ファシリティマネジメ

伴うため、業務効率化のニーズは高い。また昨今

ント（FM）及びCREマネジメント（CREM）はの不動産管理業務に関連しては、以下のような新

これらの業務を対象としている。CREMとFMとたなニーズも顕在化している。

は重複する部分も多いが、不動産に関する資金調●法人全体の不動産の量及び配置の適正化

達や財務戦略はCREM特有の業務として位置づけ●法人全体の不動産の情報一元管理ることができる。公共施設においても同様にFM●不動産管理業務の省力化や効率化

やPREなどの業務が進展しているが、公共施設の●管理会社とオーナーの情報共有

中でも道路・港湾、橋梁などのインフラ施設の運●厳格かつ公正な会計基準への対応

営管理については土木アセットマネジメントとい●企業の場合は株主や投資家への情報開示

う名称で体系化されている。CRE、PRE、FMに●公共の場合は住民への情報開示

関する最新動向は国土交通省及び（公社）日本●不動産情報のペーパーレスやデジタル化

ファシリティマネジメント協会の開示資料

1）

な●不動産情報の経営戦略への活用

100.0%
90.0%

山形県

不動産/資産合計（％）

80.0%

奈良県

広島県

70.0%
60.0%

東急不動産HD

50.0%

静岡県

野村不動産HD

愛知県

新潟県
三菱地所

三井不動産

40.0%
30.0%
ホンダ

20.0%
10.0%

日産

0.0%
0

トヨタ

1,000,000

2,000,000

日本郵政
3,000,000
4,000,000

5,000,000

6,000,000

不動産総額（百万円）

自治体

不動産会社

製造業（自動車）※各法人開示の貸借対照表（2017年時点）を基に作成

図2

46

建築コスト研究No.103

主要な民間企業及び自治体における不動産保有額の比較

2018.107,000,000

8,000,000

不動産・施設管理業務を支援するクラウドコンピューティングの開発と展開●従来ソフトに比してコストが安い

3 不動産・施設管理業務を支援するIT企業創業●パッケージソフトと異なり日々進化する

1）業務支援ツールの概要●本社と現場での情報一元化が可能●オーナーと管理会社など複数企業で利用可能

筆者らは、企業や自治体などの法人の不動産管●利用データはストックされ経営分析に活用

理業務に関するニーズや課題解決を目的にプロパ●安全はデータセンターで不動産情報を管理

1

ティデータバンク株式会社 を大手ゼネコンの社●セキュリティも集中管理可能

2

内ベンチャー企業 として創業し現在に至ってい●ネットがあればどこでも利用可能

る。具体的には不動産管理業務を支援するソフト提供しているクラウドサービスの機能全般につウェアを提供することを主業としているが、ソフ

いて図3に示す。主軸となるプロパティマネジメ

トウェアをパッケージソフトとして販売するのでントやビルマネジメントにおいては、常に会計処はなく、インターネットを活用したクラウドコン

理の機能も包含し、各企業の基幹業務も担うこと

3等

ピューティング（以下、「クラウド」という）とができる。会計や不動産情報は契約や工事などのして提供している。クラウドは以下の様々な利点

一件毎の詳細な情報を正確に処理し、建物全体やがあり、多くのユーザに導入いただいている。

企業全体の会計報告やレポートとしてまとめるこ1

2000年10月、清水建設、ケンコーポレーション、日本ヒュー
レットパッカードなどの出資により設立。

2

社内事業家公募制度。事業を企画した本人が経営者となり起業する。母体となる企業とともに本人も出資する。

3

Cloud computing：インターネットなどのコンピュータネッ
トワークを経由して、コンピュータ資源をサービスの形で提供する利用形態。
開発分譲・流通

用地管理

工事管理

支払管理

略立案を支援する。
民間企業においては260社が導入し、建物棟数も4万棟を超え、現在も成長している。業種は、
J-REIT、大手不動産会社、生命保険会社、金融

物件情報管理

契約管理
土地

建物

賃貸
テナント

賃借
オーナー

リーシング

入金管理

区画

ファシリティマネジメント

交渉履歴

管理受託

業務委託

資産台帳

価値
・リスク評価賃借管理

ファシリティ
コスト管理

ワーク
プレイス

エネルギー
管理

長期修繕計画共同ビル

予算収支管理

ＰＭレポー
ト

クレーム
管理

作業
スケジュール

設備管理

エネルギー
管理

会 計

債務
管理

ＢＭレポート

収支管理

ビル運営
計画

会

公共
不動産

契約管理

債権
管理

工事管理

精算管理

（按分計算）

ﾊﾟﾌｫｰﾏﾝｽ

（稼働率）

支払管理

検針情報

見積管理
共有比率

契約管理

請求・入金
管理

ＣＲＥ戦略の策定・運用やファシリティマネジメントに必要な情報を―元管理ＣＲＥ戦略管理

見積、契約、プロジェクト毎の収支管理等の販売管理業務から現場作業までビルメンテナンス業務をトータルカバー

オフィスビル、住宅、商業施設、物流施設等、あらゆる不動産の運営管理業務をトータルサポート

敷金管理

CRE/PRE

ビルメンテナンス

プロパティマネジメント

プロジェクト計画の管理や、付随する契約、債権債務の管理まで―連のプロセスをサポート
プロジェクト
計画/予算収支とができるとともに、分析機能などにより経営戦

計

固定資産管理財務会計

自動仕訳

固定資産管理

勘定科目変換前業務ﾄﾚｰｽ

リース資産管理

ＳＰＣ会計

建設仮勘定

ＡＭレポート
開示情報

不動産経営分析

ポートフォリオ総合分析

取得・売却計画に基づくシミュレーションや、借入等の財務情報や固有の物件に紐づかない共通コストまで―元管理を実現し、不動産経営情報のリアルタイ
ムでの可視化をサポート

ダッシュボード

取得計画

ＢＩツール
売却計画
店舗売上予測投資戦略
シミュレーション

財務管理

資本

借入

予算収支管理最適賃料予測データサインス / ＡＩ
物件共通債権・債務

改修工事効果予測

用地転換最適化分析※プロパティデータバンク株式会社開示を基に作成

図3

不動産管理業務支援を目的としたクラウドの機能一覧

建築コスト研究No.1032018.1047

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか

機関、電力会社、電鉄会社に加え製造業などのグ学大学院よりポーター賞を受賞した。同賞は日本

ローバル企業である。

で最も経営戦略に優れた会社を表彰するもので、

2）ユーザ企業における活用事例

名称はハーバード大学のマイケル・ポーター教授

不動産の賃貸経営業務における活用例を紹介すに由来している。ポーター賞は氏の提唱する「選る。賃貸経営の根幹は賃貸契約及び不動産に関す択と集中」理論を実施し、“選択”したビジネス

る資産情報である。弊社クラウドにおいてはそのにあらゆる経営資源を投入し競争力を高めること

すべてがデジタル化されデータベースに格納されに成功した企業が受賞する。ユニクロ、無印良る。契約や資産情報の一元化が可能になるととも品、マブチモーターなどの企業が受賞しているがに、契約に連動したテナントへの請求業務や賃料

弊社の受賞理由は、以下となる。

の入金確認などの債権管理もほぼ自動化され賃貸●パッケージ販売は捨ててクラウドに特化

業務を大幅に効率化することができる。また賃貸●不動産管理分野に特化している

用不動産に関する一定期間の損益計算なども自動●他にないユニークなビジネスモデル構築

化されるため、不動産の収益予想や実績把握も簡●高い経営効率を実現便となる。各入出力画面の例については図4に示●ライバル企業に対し高い競争力を保有す。損益計算は発生主義会計の企業会計に則していずれも弊社の戦略というよりは“クラウドいるため、企業全体の会計とも整合をとることがサービス”を提供する企業の特色とも言える。までき、投資家や株主への開示情報の基礎となる。

た大手企業の社内ベンチャーとはいえ、企業規模

3）クラウドの事業展開における経営戦略も小さく新興であるが故に分野を特化することが一連の実績が評価され、弊社は2009年に一橋大必然であったため、自然と「選択と集中」を実践※プロパティデータバンク株式会社開示を基に作成

図448

建築コスト研究No.103

不動産管理業務支援を目的としたクラウドサービスの入力・出力画面の例

2018.10

不動産・施設管理業務を支援するクラウドコンピューティングの開発と展開することができたとも言える。当初からソフト

基本計画・基礎情報

マネジメント実践

ウェアを従来通り販売していれば容易に事業を進

財産・資産情報
契約情報・空間情報
投資計画

資産取得・売却
請求・入金
未収管理/支払管理
固定資産計上・償却

められたかもしれないが、クラウドを選択したことにより、データセンター構築など創業当初の投資負担は大きくなったが、結果として多くのユー
ザに使い易いソフトウェアを安価に提供することが可能になったと考えている。

4

戦略立案・検証

分析・評価

会計・決算

不動産情報を活用した
マネジメントサイクル

業務支援ソフトウェアは、各業務の効率化や情報管理に寄与することはもちろんであるが、集約された不動産情報は経営判断や経営戦略のための重要な情報資源となる。また選択された経営判断は実践されることにより効果を発揮することとなる。一連の循環は経営レベルのマネジメントサイ
クルとして各企業で活用されるものである。こと

貸借対照表
損益計算
（発生主義）
キャッシュフロー

投資評価
ポートフォリオ分析
経営指標分析

情報開示（株主へ）
有価証券報告書・決算短信・IR

図5

情報を活用した経営サイクル（民間）マネジメント実践

基本計画・基礎情報
基本計画・資産戦略
財産・資産情報
工事履歴・診断情報
契約情報

資産取得・売却
コスト削減・省エネ実施
用途変更・スペース削減
保全実施・長寿命化

戦略立案・検証

分析・評価

会計・決算

投資評価
ポートフォリオ分析
経営指標分析

貸借対照表
損益計算（発生主義）
歳入・歳出

さら企業内でルール化していなくても、貸借対照表及び損益計算書の策定、決算とその開示、中長期計画策定、有価証券報告書及び年次報告書の策定、コーポレートガバナンスコード対応など、企情報開示（住民へ）
公会計・資産白書・改善報告・計画報告

図6

情報を活用した経営サイクル（公共）業や経営者に求められる要件や情報開示を継続すすることによりマネジメントサイクルも充実するる中で必然と不動産情報も活用されることとなと考えられる。公共における不動産情報を活用しる。一連のマネジメントサイクルを図5に示す。

たマネジメントサイクルのイメージを図6に示す。

また、弊社クラウドは一般的な会計ソフトと異なり、賃料やコスト情報に加え、面積や建築仕様などの建物の基本情報も管理されているため、平5 BIM等空間情報との連係

均賃料や空室率、NOI4 など不動産パフォーマンス

日常の不動産経営やFMに関する情報は建物やに関する指標も簡易に算出あるいは予測が可能と空間に属しているため、管理者やユーザにおいてなる。よって、企業はこれらの情報を精査して新は常に3次元で情報管理する必要がある。現時点

たな戦略や改善策を導入することができる。自治では、2次元の図面から位置を類推したり、現地体などの公共分野におけるマネジメントサイクル

調査により位置を確認することとなる。小規模なは民間企業同様に関連団体への報告や住民への情施設であれば一元管理は可能であるが、複数の施報開示などの一環で経営情報が活用されていると設群を管理する場合や高層ビルなど大規模な施設推測される。しかしながら会計や決算に関する公を管理する場合には、正確な情報管理が求められ会計の改革は進行中であり、民間企業が策定してるとともにそのための労力も多大である。

いる貸借対照表や損益計算書などの財務諸表は定

そこで筆者らは不動産管理ソフトウェアにより着していない。近い将来これらの会計手法が定着管理されている経営情報とBIMで管理されている

4

Net Operating Income：収入（賃料）から、実際に発生した経費（管理費、固定資産税など）を控除して求める。

3次元の空間情報を連係することにより、管理者
や経営者の視認性を高めたり管理業務の効率化を

建築コスト研究No.1032018.1049

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか図ることができるのではないかと考えている。不なる居室や既に空室となっている居室をBIMで明動産管理ソフトウェアで管理すべき情報は以下が示している。書類や図面で実施するには煩雑な業対象となる。

務が効率よく可視化されている。これ以外にもエ●空間や居室の様々な面積情報（法定・契約等）

ネルギー消費量や各居室のパッケージ空調機など●空間や居室の利用者、契約者及び契約期間についても両ソフトウェア間での連係について試●空間や居室の月次・日次コスト、光熱用水費行している2）。

●空間や居室の月次・日次の賃料及び債権●空間や居室での不具合やクレーム情報と時期●空間や居室での工事履歴（内容・理由・金額）

6 今後の取組み●設備に関する履歴情報（不具合・点検など）

クラウドの品質や機能はユーザのニーズや事業

いずれも期間や日時などの情報を包含するとと環境の変化などに対応し日々進化する。また多く

もに長期間にわたって管理される経営情報であのユーザが共同利用することにより、安価な利用る。時点により変化する可能性があるとともに一料金で高機能なソフトウェアを利用できる点も特つの空間や居室に複数の情報が関連するため、専色である。弊社もクラウド企業として各機能の充用のソフトウェアが必要となる。

実や新規サービスの提供などを継続していきたい

一方、BIMにおいては大規模な改修工事がないと考えている。後半で紹介したBIMとの連係や図限り変化をしない構造・躯体や主要設備の3次元3に紹介したデータサイエンスなどの取組みは今

情報を管理することができる。もちろん構造躯体後も充実していきたいと考えている。また、多くを変更した場合はその情報管理も可能である。

のユーザ企業や株主の皆様の支援もあり、本年6BIMが対象とすべき情報は以下となる。

月に東京証券取引所マザーズ市場に上場すること●主要構造躯体の3次元情報ができた。本稿で紹介したマネジメントサイクル●主要な内装（間仕切り壁等）の3次元情報や株主への情報開示などについては弊社自身が現●主要な設備の3次元情報に取り組んでいるものであり、今後も率先して進専用ソフトウェアで管理されている経営情報にめていきたい。

区画番号や空間コード等を付与することにより
BIMと連係することが可能となる。早稲田大学創造理工学部小松幸夫研究室で試行した連係の事例を図7に示す。大学施設をモデルとし不動産管理
ソフトとBIMの連係を試行し、一定期間で空室と（参考文献）
1）（公社）日本ファシリティマネジメント協会『CREマネジメ
ントハンドブックJAPAN 2015』2015.6
2）堀井柊我・小松幸夫・板谷敏正「BIMを活用した不動産情報管理に関する研究」『日本建築学会大会梗概』2018.

8F 各室利用状況
5F 各室利用状況
9F 各室利用状況

BIM情報

不動産経営情報利用ソフトウェア

弊社不動産クラウド「＠プロパティ」

利用ソフトウェア※早稲田大学創造理工学部小松幸夫研究室作成

図750

建築コスト研究No.1032018.10

不動産管理情報とBIMの連係事例

オートデスク株式会社「 「 Autodesk® Revit® 」」他