連 載 ◆海外事情〔20〕

英国建築コストの起源
サークルフィールドアソシエイツ

1代表取締役社長

田中 康治

した文献①～⑧については、それぞれ後述する。

はじめに

英 国 建 築 コ ス ト と い う と、NRM積 算 基 準 2、The“doctrine of discovery”is not part of the

BCISや『Spon』 と い っ た 積 算 書（Price book）

teaching of the Catholic Church… The Church isがまず思い浮かぶ。例えば、Earnest Spon（1849-

also aware that the contents of these documents

1890）は土木エンジニアであり、土木工学関係の(*Bulls Dum Diversas 1452 et al) were

辞書や積算書を多く執筆・出版したフランス系

manipulated for political purposes…

Spon一 家 の 出 自 で あ る。1875年 出 版 の『The～Vatican Holy See Press Office, 30 March 2023

present practice of sinking and boring well』を「発見の教義」はカトリック教会の教えではない

始 め、『Sponʼs Architectsʼ and Buildersʼ Price-……（教皇勅書1452年他の）文書内容は政治目的

Book』3 を執筆し、1896年にはその第23版が出版で操作されたことも教会は認識している。

され、現在のSpon積算書に繋がっている。
一 方、 鑑 定（ 建 築 価 値 ） に は、IVS4、RICS～バチカン教皇庁報道局2023年3月30日
注：発見の教義とは、「入植者が土地を発見することで排他的権利が生じ、その土地の買収や征服にて、原住民が持つ土地の権利や占有を消滅させてよい」とするもので、1823年の米国最高裁判決（Johnson v McIntosh 1823）や、同排他的権利をポルトガル国王に認めた1452年の教皇勅書が法1源とされる（同バチカン教皇庁報道局の説明）。

Redbook鑑定基準やModern method of valuation（略称MMV）といった鑑定書がある。例えば、
Charles Edward Curtisはサーベイヤーであり、
土地・建物の鑑定書を多く執筆した。1891年出版の『Valuation of property（Corporeal andincorporeal）』を始め、後継者が『Curtis on the

前回は英国の建築生産システムにおける経済成
長、人口予測、労働単価という現実的問題を取り

表1

valuation of land and houses』を執筆し、1912年

英国の積算、鑑定、測量に関する歴史的文献上げたが、今回はその背英国の測量、鑑定、積算書に関する歴史的文献

著者

年

Domesday Book

William,C1086①

景を明らかにすることを

The Book of Husbandry, The Book of Surveying and Improvements

Fitzherbert,J&A

1523

②

Treatise of valuations, 3rd edition

Clay,H.T

1624③

Bayldon's Art of valuing rents and tillages

Bayldon,J.S

1824

④

念頭に、英国建築コストの 起 源 を 考 察 す る。 まA treatise on the valuation of property for the poor's rate,2nd edition

Bayldon,J.S

1834

⑤

ず、建築コストに関する

Valuation of Property(corporeal and incorporeal)

Curtis,C.E

1891

⑥

歴史的文献の代表を年代
順 に 一 覧 に し た（ 表1）
。一覧のうち、付番
1

2
3
4

50

Spon's Architects' and Builders' Price-Book, 23rd edition

Spon,E

1896

Curtis on the valuation of land and houses, 4th edition

Smith,S.A

1912⑦

Modern Methods of Valuation- land,houses and buildings

Lawrance,D.M

1943

⑧

ICMS&NRM, IVS &RICS Red Book

IVSC&RICS

2022

1 ）Pope Nicholas V, Dum Diversas of Pope Nicholas V, 1452, Bullarium Patronatus Portugalliae Regum
2 ）Johnson and Grahamʼs Lessee v William McIntosh 1823
3 ）Press Office of the Holy See, 2023, Joint Statement of the Discasteries for Culture and Education and for Promoting Integral Human
Development on the“Doctrine of Discovery”, 30.03.2023
RICS New Rules of Measurement 2021
Spon, E.,Sponʼs Architectsʼ and Buildersʼ Price-Book, 1896, E.& F.N. Spon
International Valuation Standards 2022

建築コスト研究No.1212023.7

海外事情〔20〕にはその第4版が出版され、現在のMMV鑑定書

年出版の法律書『La Graunde Abridgement』をに繋がっている。

始 め、 測 量 書『The Book of Husbandry』 や一般に、積算で測定するのがコスト、鑑定で測『The Book of Surveying and Improvements』を

定 す る の は 価 値 と さ れ、 前 者 をQS、 後 者 を1523年に出版した。

Valuerが行う専門分業であるが、価値の測定に『Book of Husbandry』の復刻版（1882）につは比較・収益・コスト法があることからも（IVS

いては、原書では冒頭から167頁にわたり、第1基準の規定等）、コストを用いて建物を評価する

項を農畜産業の書と題し、「農家にとって最も一

考え方は積算書や鑑定書に共通するものであると

般的な生活はトウモロコシの耕作と刈取り、牛の解釈できそうである。しかし、歴史的文献を見る

飼育・飼養である」からに始まり、続いて172項と、積算書では『Spon』が19世紀、鑑定書ではにわたり、農耕・植樹・畜産等の生活と慣行につ『Treatise of valuation』が17世紀に書かれたが、いて細かに記述した。しかし、これらは土地の形

そ れ 以 前 の『Book of Surveying』（16世 紀 ） や状、賃料、収穫物や労働慣行を記述する測量書の『Domesday Book』（11世紀）は主に測定対象の面が強く、土地・建物のより積算・鑑定的（経済形状、面積、様態や所有等を示す「測量書」であ的）評価は『Treatise of valuations』を待つ必要

り、必ずしも積算書や鑑定書ではなかった。

があった。

ここではまず11世紀の『Domesday Book』に始まる中世から近・現代への歴史的な測量書・鑑定書・積算書等に触れた上で、その背景となる古代から中世への法典と教会の思考を概観する。

2

中世から近・現代への歴史的文献

2.1

英国の測量書、鑑定書、積算書①Domesday Book（1086年版）5

図1

挿絵-The Book of Surveying and Improvements「最後の審判（DOOMSDAY）の書」と仰々し③Treatise of valuations（1624年第3版）

く銘打たれた英国最初の測量書（検地書）は、フ（正題）Briefe, easie, and necessary tables, of

ランスから来て英国を征服したウィリアム征服王

interest and rents forborne as also, for theの命で1086年に作成された。本書は中世ラテン語

valuation of leases, annuities, and purchases,で書かれ、ケントからサフォークまで33地域にわ

either in present, or in reuersion, according to

たる土地の所有者、面積、賃料及び収穫量等を事

the rates now most in use.

細かに記載した稀有の大著である。例えば、サHence Thomas Clayは サ ー ベ イ ヤ ー で あ り、

セックス地域については、土地所有者がウィリア

本書は英国最初の鑑定書とされ、1624年第3版の

ム征服王やカンタベリー教会を含む貴族や教会15

正題には「利息と家賃の簡潔な表；現行の固定資人であると記述した上で、各所有者の土地の場

産評価額を反映し、賃借・年金及び売買の現在価所、面積、家屋数、賃料・穀物量・家畜数・人数・

値または還付価値の評価用」との記載があること

その他施設まで記載している。

から、土地の固定資産評価額、賃借・売買という②T he Book of Husbandry, The Book of

権利、家賃や金利、現在・還付価値といった、現Surveying and Improvements（1523年版）

代にも通じる概念が一通り整っていたようであAnthony Fitzherbert（1470-1538）は裁判官・る。

法学者で、法律書や測量書を多く執筆した。1514
5

Martin.G.H.,Domesday Book-A Complete Translation,
2002, Penguin Books

では、こうした不動産・建築の評価に係る中世の概念はその後の近・現代にどう整備されていったのだろうか。

建築コスト研究No.1212023.7

51

海外事情
〔20〕

④Bayldonʼs Art of valuing rents and tillages

Property（corporeal and incorporeal）』や『Curtis（1824年版）

on the valuation of land and houses』を出版した。

J.S.Bayldonは1824年出版の『Bayldonʼs Art of

本書第2頁では「土地の鑑定方法（鉱物資源や

valuing rents and tillages』 を 始 め、『A treatise

その他の潜在的価値のない単純な農地）は、まずon the valuation of property for the poorʼs rate』

総収入、次に必要な支出、これを差し引いて純利を1834年に出版した。Tillageは耕作、Poorʼs rate

益を求め、最後に、金利に基づき資産価値を計算

は固定資産評価額（貧困者救済目的の税金徴収がする」と記述した。

起源）を意味する。

⑦C urtis on the valuation of land andhouses（1912年第4版）7

本 書 第 5 版（1840） 第 4 章 の 土 地 賃 料 で は、
「土地賃料の計算は、1エーカーの最良の耕地を

Curtisを引き継いだSmithによる本書の5頁で選択し、カブ、大麦、クローブ、小麦の4年間のは、「不動産は収益力に応じて評価される……購生産物の価値から、労働、経費、平均利益と10％入年数とは資産価値を計算する際の年間収入にかの資本金利を差し引いて残りが地代である」と、ける乗数であり、乗数は金利により異なり投資に地代の計算方法を具体的に記述した。これは現代よる収益率を意味する」と記述した。これは、ほの収益法に近い。

ぼ現代の収益法に近い。

更に、第8章の建物賃料では「建物賃料の計算⑧Modern methods of valuation（1943年版）8は、建設コストに対して大家支出金額の料率をかSmithを引き継いだLawranceによる本書96頁でける。料率は築20年以内の場合に5％、築20年をは、鑑定手法として以下の四つを記述している。

超えると2.5％である。建設コストの計算は、建ａ）直接比較による資産価値（いわゆる比較法）

築面積・高さ・外観を踏まえて建築面積単価を決ｂ）コストに基づく鑑定（いわゆるコスト法）

めるのが最も簡便である」と具体的に記述した。

ｃ）収益に基づく鑑定（いわゆる収益還元法）

こちらは現代のコスト法に近い。

ｄ）残存または開発法（いわゆる残存・開発法）⑤A treatise on the valuation of property

また、101頁では、「建築工事の費用―様々な目

for the poorʼs rate（1834年第2版）

的で、土地・建物鑑定に際しては建物の開発・新Bayldonの執筆による本書1834年版では、不動築・変更費用の積算が必要」とし、土地・建物鑑

産課税の起源として、The Poor Law1572年法を定においてコスト法を独立した手法として明記し指摘し（不動産課税は当初貧困者救済を目的とすた点に特徴がある。本書では、価値の算出方法やるPoor rate、その後にLand tax、現在では住宅金利の記述がある。

6はCouncil tax、商業建物はBusiness rateへと名称が変遷）、当該不動産（土地・建物）の年間価

2.2

不動産・建築の価値評価手法の変遷

値または賃料に応じて課税されるとする（44頁）

このように価値の評価手法について、Bayldonと記述した。そして、年間価値や賃料の算出に際の1834年版では（年間）価値の算出方法や金利のし建物床面積等、周辺建物賃料等、修理等の支出記述に不明確さが残るものの、Curtisの1891年版

等を考慮するとしており、現代の収益法を主としでは「土地資産の価値の算出は収入と支出から純比較法やコスト法を一部用いる考えのようである。

収入を求めて金利に基づいて価値を求める」と明⑥V aluation of Property（corporeal and確である。また、その後継であるSmithの1912年

incorporeal)（1891年版）

版も同様に、不動産の価値は収益力と、金利に基Charles Edward Curtisは、1879年 出 版 のづく乗数を用いて評価するとしていることから、『Estate Management』 を 始 め、『Valuation of
652

Bayldon,J.S.,A Treatise on the valuation of property for thepoorʼs rate, 1834, Longman et al

建築コスト研究No.1212023.77
8

Smith,S.A., Curtis on the valuation of land and houses,
fourth edition, 1912, The Estates Gazette
Lawrance,D.M., et al, Modern methods of valuation ofland, houses & buildings, 1943, The Estates Gazette海外事情〔20〕

収益法を主としつつも比較法やコスト法を併せて（欠番35条文）にて構成され、人類最古の法典の用いるという方法論は一貫している。

一つである。刑事だけでなく、土地・建物（26

一方、価値の定義について、Curtis1912年版では～ 65条 ）、 通 商（100 ～ 126条 ） や 建 設（228 ～鑑定とは不動産価値の測定であるとして、価値自233条）といった民事についても多く定め、市場体の定義については深入りせず、所有者の価値、価格・金利・報酬、賃貸・賃料・抵当、コスト・購入者の価値やその他目的による価値と例示する

瑕疵・保証・補償にも言及するなど示唆に富む。

に す ぎ な い。
“the object of a valuation is to第51条：もし返済金がないならば、王が定めた規

ascertain the value of a property possesses, either則に基づき、借りたお金とその金利に相当する

to its owner or to a proposed purchaser, or for

市場価格の胡麻を商人に引き渡すこと

some purpose depending upon value…（4～5頁）”

第228条 ：もし大工が人の家を建てて完成させた

し か し、 そ の 後 継 で あ るMMV1943年 版 で はならば、その人は家の単位面積当たり2シュケ「the nature of value」と題して（2頁）、経済学者にとっての価値はその他の商品との交換価値でルの銀を報酬として大工に支払うこと⑩Nicomachean Ethics（紀元前3世紀頃）あるとし、現代ではそれを金銭にて測定するとし哲学者アリストテレスの息子ニコマコスが編纂た。更に、価値は固定した恒久的なものではな

した全10巻からなる最古の倫理書の一つである。

く、外部要因に左右されるとし、所有欲や資金力

後述の神学大全でも言及され、中世教会法や近代に加えて需給、投資利益、投資利回り、金利、占欧州法にも影響を与えた。交換価値・比較法・貨有価値を説明した。

幣仲介説・貨幣人為説に言及するなど現代社会にこのように、英国において、価値を金銭での交

とっても示唆に富む。

換価値とした上で、需給や投資利益・利回り・金第5巻第5章「……交換されるすべての物は何利等で説明する見方が次第に支配的となったと見らかの形で比較できる必要がある。貨幣の導入はられるが、それは従来の鑑定・積算が土地・建物

これが目的であり、貨幣はある意味仲介者であるの毀損や収用に対する金銭補償として主に裁判所…… お 金 は 自 然 に 存 在 す る の で は な く、 法 律での紛争解決で用いられたローマ法から慣習法へ（ノモス）によって存在し、それを変更し、役に至る伝統のもと、特に16世紀以降のルネッサンス

立たなくする力は私たちにある」

を契機として、人口・インフレ・国際取引が増加⑪Corpus Juris Civilis（紀元後529年頃）する中で経済・投資・金融理論が発展した影響・関連性が強いように思える。

ローマ皇帝Justinianの命で紀元後529年から既存
法を統廃合して編纂された法典で、「市民法大全」

3 背景としての古代から中世への法典と教会の思考と も 呼 ば れ る。
『Institutiones』 と『Digesta』、『Codex Justinianus』、『Novellae』の四部で構成され、1872年以降順次、法学者Theodor Mommsen

英国で中世から近・現代にかけて整備された積らにより全3巻にまとめられ復刻もされた。ロー

算・鑑定・測量というコスト・価値の評価手法のマ社会では税や補償目的で土地や建物の鑑定が行背景として、古代から中世への法典と教会の思考われたとされ、法典の一部である『Digesta（全50を概観したい。

巻）』にて公正価格（justo pretio）、再調達コスト、 一 般 価 値（verum pretium）
、市場価値

3.1

古代法典

（quanti venire potest）等に言及し、示唆に富む。
9⑨The Code of Hammurabi（紀元前18世紀頃）

Mommsen版（ラテン語）や Scott版（英訳版）はバビロン王ハムラビが発布した法典で282条文

ウェブ公開もされ、各巻の条文検索が可能であ9

Johns,C.H.W., 1903, The oldest code of laws in the worldThe code of laws promulgated by Hammurabi, King of Babylon

り、以下に示す日本語解説も参考になる。
https : //droitromain.univ-grenoble-alpes.fr/

建築コスト研究No.1212023.7

53

海外事情
〔20〕

https : //mtsmych.wixsite.com/site/lex
例えば、第10巻には土地の境界、分割、供用建で当初教えたのは教会法（カノン法）とローマ法であり、コモンローは教えなかった。教会法とは物の分割、製造の計4章があり、第10巻第3章10

一体何か。

条2項（DIG10.3.10.2）にて公正価格just pretio⑫Corpus Iuris Canonici教会法大全（1150年頃）に言及している。

現 行 の 教 会 法 大 全 は 1983 年 版 の『Code of“In communi dividundo iudicio iusto pretio rem

Cannon Law』であり、バチカン教皇庁がウェブ

aestimare debebit iudex et de evictione quoque

で公開している。

cavendum erit.（（英訳）In an action brought for

https : //www.vatican.va/archive/cod-iuris-

the partition of common property the judge

canonici/cic_index_en.html

should appraise such property at its true value,起 源 は 神 学 者Gratianiが1150年 頃 に 編 纂 し た

and security should also be furnished against『Decretum Gratiani』とされ、その後、教皇グレ

recovery by eviction.）”共有不動産の分割裁判

ゴ リ ウ ス 9 世 の 命 に よ り1234年 に 編 纂 さ れ たではその公正価格を裁判官が評価し、強制退去に『Decretales Gregorii IX』のほか、『Liber sextus』

対して注意が必要。

（ 1 2 9 8 ）、『 C l e m e n t i n a e 』（ 1 3 1 4 / 1 3 1 7 ）、

また、第14巻第2章2条4項（DIG14.2.2.4）『 E x t r a v a g a n t e s J o h a n n i s P P X X I I 』、では船舶の積荷の損失額の評価方法について言及『Extravagantes communes』を含む法典として整し、評価すべきは「損失した価格」であり「販売

備され、中世国家を超越する位置づけとされた。

可能価格」ではないとした。

冒頭エピソードのように、欧州のみならず米国を“ad rem pertinet, si hae quae amissae sunt pluris

始め世界各国にて法源の一つと見なされてきた。

veniri poterunt, quoniam detrimenti, non lucri⑬Trinity doctrine

三位一体論（1215年頃）

fit praestatio.（（英訳）
It makes no difference if

父と子と精霊の三位一体を説く教会の主教義でthat which was lost might have been sold for a

あ り、『Gospel Matthew（ 福 音 書 マ タ イ 伝 ）』higher price, since the contribution relates to28.19条等を根拠としながら、徐々にその解釈がloss and not to profit.）”この支払いは利益では整備された。第1回コンスタンティノープル公会

なく損失に対して行われるため、損失したものが議（381）では「これは私たちの信仰であり、父より高価で売却できるかどうかは問題ではない。

と子と聖霊の御名を信じるように私たちに教え

ここでは「損失した価格」の算出方法（例：取る。この信仰によれば、神は一つであり、力があ

得価格または再調達価格）への言及がないが、例り、父と子と精霊が存在する」、第4回ラテラン

え ばMatthews

は、 ロ ー マ 法 で はverum

公会議（1215）では「生むのは父であり、生まれ

pretium（ordinary value一 般 価 値DIG35.2.63.

るのは子であり、進むのは聖霊である」と記録さpr）が主に用いられるが、quanti venire potest

れる。もともと、神と預言者イエスの関係の解釈（market value市場価格DIG14.2.2.4）も散見さから発展したと考えられるが、最終的に、父と子れると説明した上で、いずれにせよ両用語に明確と精霊という三つに分割した上でそれが一体とな定義がないと分析しており、ローマ法には不明なって神となるという解釈は示唆的である。

10

積算と鑑定の観点からは、あたかも「収益法、確さが残るようである。

コスト法と比較法の3手法が一体となり、一つの

3.2

教会法

価値となる」を示唆するようにも見え、積算・鑑

英国はコモンロー（判例法）の国とされるが、英国最初のオックスフォード大学（11世紀設立）
1054

Matthews,N.,The Valuation of Property in the Roman
Law,1921, Harvard Law Review

建築コスト研究No.1212023.7

定理論の整備にあたりむしろ意図されたのかもしれない。

海外事情〔20〕⑭Suma Theologica 神学大全（1265年）11
神 学 者Thomas Aquinasは、 第2.2.Q78に て、
the sin of usury高金利貸付の罪を4点論じた。
特 に 1 点 目 は、“whether it is a sin to takemoney as a price for money lent, which is toする」その中世キリスト教の感性と論法は、金融緩和、金利とインフレの二律背反に悩む現代社会への示唆、警鐘のようにも思える。

4

結論

receive usury”「お金を貸すことでお金（利子）

英国建築コストについて書かれた現代の文献とを取ることが罪かどうか」と問い、興味深い結論

し て、『Spon』 積 算 書 や「Modern Methods ofと理由を展開している。

Valuation」鑑定書等が挙られるが、これらはと

まず、“To take usury for money lent is unjust

もに19世紀に初版が発行され、それ以前に書かれin itself, because this is to sell what does not exist,

た『Domesday Book』（1086）、『The Book ofand this evidently leads to inequality which is

Surveying and Improvements』（1523）、『Treatisecontrary to justice…”とし、貸出金に対する金利

of Valuations』（1624）に始まる中世からルネッサ（特に高金利）はそれ自体が不正義であるとし、そンス期の測量書の経緯を汲むものである。

の理由として存在しないもの（お金）を売ること

更に、これら積算書、鑑定書、測量書の背景には結果的に不公平に繋がり正義に反するとした。

は、カトリック教会法大全やローマ市民法大全とそして、“Now money, according to the Philosopher

いった法体系に加え、ギリシャ倫理学、ひいては(Ethic, v, 5,Polit,i,3) was invented chiefly for the

ハムラビ法典にいたる記録の伝統とその解釈の蓄

purpose of exchange and consequently the proper

積がある。

and principal use of money is its consumption or

英国のコモンロー法体系、交換価値の貨幣によalienation whereby it is sunk in exchange. Hence

る評価、部位別積算理論、収益法・コスト法・比it is by its very nature unlawful to take payment

較法のいわゆる「三位一体」鑑定理論は、その背for the use of money lent, which payment is

景に、カトリックの支配を逃れた英国教会、「貧known as usury and just as a man is bound to民法」という名の土地・建物徴税システム、16世

restore other ill-gotten goods, so as he bound to紀ルネッサンス以降の人口と交易の増加、そして

restore the money which he has taken in usury”

19世紀大量生産時代への移行があり、近・現代にとし、ワインという商品の消費で代金が支払われ、開花したものであると考えることができる。

住宅という商品の利用で賃料が支払われることをこうした英国の積算・鑑定・測量手法における認めた上で、アリストテレスを引用してお金の創

近現代の整備を進歩・発展として前向きに捉える造は交換目的であるから、そのお金自体を貸して一方で、古代ギリシャ倫理や中世神学における批支払い（金利）を取ることは違法行為であるとし判的議論は現代人の我々にとって古くて新しい視た。また、お金を貸すことで支払い（金利）を受点を再認識させ、混乱の21世紀を照らす明かりのける代わりにそれ以外の価値あるものを受け取る役割を果たすのではないだろうか。

ことも違法行為とした。
そもそもこの議論が高利のみに適用されるのか、金利全般に適用されるのか若干疑問もある
が、アリストテレス倫理学を引き合いに出してまで「存在しないお金を貸すことで更にお金（あるいは価値あるものを）受け取ることを明確に断罪
11

Fathers of the English Dominican Province, 1920, Summa
Theologica by St.Thomas Aquinas, Complete and Unabridgedin One Volume, Stief Books＜筆者略歴＞
1969年大阪生まれ。1994年京都大学大学院（建築学）修士修了後、ゼネコン・不動産会社にて主に海外の建設・開発プロジェクト管理に20年間従事。
2015年 独 立 後 は 英 国 ロ ン ド ン を 中 心 に 活 動 中。
ICMS（国際建設積算基準）策定委員も務める。
RICS（英国王立チャータードサベイヤーズ協会）フェロ ー 会 員、RIBA（ 英 国 王 立 建 築 家 協 会 ） 会 員、CIArb（英国仲裁人協会）会員、JIA会員、一級建築士。博士（工学）、法学士（ロンドン大学）。

建築コスト研究No.1212023.755