不動産・施設管理業務を支援するクラウドコンピューティングの開発と展開

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか不動産・施設管理業務を支援する
クラウドコンピューティングの開発と展開
プロパティデータバンク株式会社

代表取締役社長

板谷敏正などを指針として挙げ、全国の自治体における総量1 我が国の不動産の把握や適正化など政策への着手を促している。一方、CREにおいては、企業経営などの観点から資産我が国の不動産は、個人所有の不動産以外に大のスリム化や有効活用などの取組みはバブル崩壊以きく公的不動産（PRE：Public Real Estate）と企降柔軟に対応されている。有利子負債削減を目的と業不動産（CRE：Corporate Real Estate）に分類した不動産売却やオフバランスなどの進展はバブルされる。国土交通省の調査によれば、PRE、CRE崩壊と同時に取り組まれている。そもそもバランスともに500兆円規模のストックが我が国にはあり、シートや損益計算書などの財務諸表を活用しているそれぞれに課題を抱え、その課題を解決すべく変企業においては資産の有効活用は取り組みやすい基革も進展している。共通の課題としては総量の過盤が整っていると言える。

多と老朽化が挙げられる。高度成長期やかつての本稿ではこれら不動産ストックの運営や経営をバブル期に取得した不動産や建設された建物は多支援するITツール及びBIMの活用事例を紹介する。

く、それらは一様に老朽化などを迎えている。

2 不動産・施設管理業務の概要

PREにおいては特有の課題として人口の減少や税収の伸び悩みなどがあり、市町村合併などと合わせて統廃合や総量縮減などのニーズが高まっている。

1）不動産マネジメント体系

既に総務省などでは公共施設等総合管理計画の策定

不動産や資産に関するマネジメント体系を大ま

民間

財務戦略
資金調達
投資戦略
売却戦略

不動産取得
計画・建設

不動産
運用管理

施設・設備管理アセットマネジメント

公共（ 事業用）

CRE
マネジメント●投資スキーム構築●運用方針、戦略策定●資金調達●不動産取得・売却●ポートフォリオ管理●不動産リスク管理●ＰＭ選定●投資計画立案・実施

プロパティ
マネジメント●ビル運営計画●コスト管理、品質管理●渉外業務●テナント管理業務●会計業・財務管理●設備管理業務●保安警備業務●清掃衛生業務●維持管理業務

公共事業用不動産投資用不動産●財務戦略（不動産）●不動産売却戦略●資金調達・投資スキーム●債務返済含む資金運用

民間
ファシリティマネジメント

公共（ 基盤）PRE
マネジメント●財務戦略（公有資産）●債務返済含む資金運用●資金調達・投資スキーム（ＰＦＩ、ファンド活用）

公共ファシリティ
マネジメント●不動産活用戦略●企業立地戦略●施設統廃合●ポートフォリオ管理●不動産リスク管理●パートナー選定●投資計画立案・実施●賃借管理●ＦＭコスト管理●公有資産活用戦略●施設統廃合●ポートフォリオ管理●リスク管理●パートナー選定●投資計画立案・実施●ワークプレイス戦略●施設管理・設備管理●エネルギー管理●環境管理●ＩＴインフラ管理●ワークプレイス戦略●施設管理・設備管理●エネルギー管理●環境管理●ＩＴインフラ管理

土木アセットマネジメント

出典：建築学会大会（広島）建築経済委員会施設マネジメント小委員会・PD資料より

図1

民間及び公共分野における不動産管理業務の体系

建築コスト研究No.1032018.1045

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するかかに整理すると図1のようになる。近年、民間のどを参考とされたい。

投資用不動産を中心にアセットマネジメント

2）不動産マネジメントにおける新たなニーズ（AM）やプロパティマネジメント（PM）の概念

前述の不動産マネジメントはいずれも大量の不が登場し事業として定着している。PMは各不動動産群を対象としている。投資用不動産において産の賃貸経営を担い当該不動産のキャッシュフは数十棟から数百棟、一般企業においては業種にロー増大を目標としている。AMは不動産群全体もよるが数百棟、都道府県などの大規模な自治体の経営を担い、資金調達や投資法人全体の運営管は数千棟に達する。また、各法人が所有する不動理を遂行するもので、AMとPMが連携して不動産を金額ベースで比較すると図2となる。決算情

産価値を高める。これらの職能は主に投資法人報などが開示されている上場企業や公会計を導入

J-REIT（日本のReal Estate Investment Trust）している自治体が対象であるが、各法人・団体となどの不動産ファンドなどで普及しているものでもに数兆円を超える大量の不動産を所有していあるが、従来の不動産会社などにおいても機能とる。縦軸は全資産に占める不動産の割合である

して社内あるいはグループ内に組織化しているとが、自治体は90％以上が不動産であり、民間の大考えられる。

手不動産会社やインフラ産業よりも多い。これら

一方、不動産投資を専業としない一般企業におの不動産は量が多いことに加え、地域に分散していては、不動産の運用管理は総務部門や不動産部いることで不動産の管理業務は多大な労力などが門により遂行されており、ファシリティマネジメ伴うため、業務効率化のニーズは高い。また昨今

ント（FM）及びCREマネジメント（CREM）はの不動産管理業務に関連しては、以下のような新これらの業務を対象としている。CREMとFMとたなニーズも顕在化している。

は重複する部分も多いが、不動産に関する資金調●法人全体の不動産の量及び配置の適正化

達や財務戦略はCREM特有の業務として位置づけ●法人全体の不動産の情報一元管理ることができる。公共施設においても同様にFM●不動産管理業務の省力化や効率化

やPREなどの業務が進展しているが、公共施設の●管理会社とオーナーの情報共有

中でも道路・港湾、橋梁などのインフラ施設の運●厳格かつ公正な会計基準への対応

営管理については土木アセットマネジメントとい●企業の場合は株主や投資家への情報開示

う名称で体系化されている。CRE、PRE、FMに●公共の場合は住民への情報開示

関する最新動向は国土交通省及び（公社）日本●不動産情報のペーパーレスやデジタル化

ファシリティマネジメント協会の開示資料

1）

な●不動産情報の経営戦略への活用

100.0%
90.0%

山形県

不動産/資産合計（％）

80.0%

奈良県

広島県

70.0%
60.0%

東急不動産HD

50.0%

静岡県

野村不動産HD

愛知県

新潟県
三菱地所

三井不動産

40.0%
30.0%
ホンダ

20.0%
10.0%

日産

0.0%
0

トヨタ

1,000,000

2,000,000

日本郵政
3,000,000
4,000,000

5,000,000

6,000,000

不動産総額（百万円）

自治体

不動産会社

製造業（自動車）※各法人開示の貸借対照表（2017年時点）を基に作成

図2

46

建築コスト研究No.103

主要な民間企業及び自治体における不動産保有額の比較

2018.107,000,0008,000,000

不動産・施設管理業務を支援するクラウドコンピューティングの開発と展開●従来ソフトに比してコストが安い

3 不動産・施設管理業務を支援するIT企業創業●パッケージソフトと異なり日々進化する

1）業務支援ツールの概要●本社と現場での情報一元化が可能●オーナーと管理会社など複数企業で利用可能

筆者らは、企業や自治体などの法人の不動産管●利用データはストックされ経営分析に活用

理業務に関するニーズや課題解決を目的にプロパ●安全はデータセンターで不動産情報を管理

1

ティデータバンク株式会社 を大手ゼネコンの社●セキュリティも集中管理可能

2

内ベンチャー企業 として創業し現在に至ってい●ネットがあればどこでも利用可能

る。具体的には不動産管理業務を支援するソフト提供しているクラウドサービスの機能全般につウェアを提供することを主業としているが、ソフいて図3に示す。主軸となるプロパティマネジメ

トウェアをパッケージソフトとして販売するのでントやビルマネジメントにおいては、常に会計処はなく、インターネットを活用したクラウドコン

理の機能も包含し、各企業の基幹業務も担うこと

3等

ピューティング（以下、「クラウド」という）とができる。会計や不動産情報は契約や工事などのして提供している。クラウドは以下の様々な利点

一件毎の詳細な情報を正確に処理し、建物全体やがあり、多くのユーザに導入いただいている。

企業全体の会計報告やレポートとしてまとめるこ1

2000年10月、清水建設、ケンコーポレーション、日本ヒューレットパッカードなどの出資により設立。

2

社内事業家公募制度。事業を企画した本人が経営者となり起業する。母体となる企業とともに本人も出資する。

3

Cloud computing：インターネットなどのコンピュータネッ
トワークを経由して、コンピュータ資源をサービスの形で提供する利用形態。
開発分譲・流通

用地管理

工事管理

支払管理

略立案を支援する。
民間企業においては260社が導入し、建物棟数も4万棟を超え、現在も成長している。業種は、
J-REIT、大手不動産会社、生命保険会社、金融

物件情報管理

契約管理
土地

建物

賃貸
テナント

賃借
オーナー

リーシング

入金管理

区画

ファシリティマネジメント

交渉履歴

管理受託

業務委託

資産台帳

価値・リスク評価

賃借管理

ファシリティ
コスト管理

ワーク
プレイス

エネルギー
管理

長期修繕計画共同ビル

予算収支管理ＰＭレポートクレーム
管理作業
スケジュール

設備管理

エネルギー
管理

会 計

債務管理

ＢＭレポート

収支管理

ビル運営計画

会

公共
不動産

契約管理

債権管理

工事管理

精算管理

（按分計算）

ﾊﾟﾌｫｰﾏﾝｽ

（稼働率）

支払管理

検針情報

見積管理
共有比率

契約管理

請求・入金
管理

ＣＲＥ戦略の策定・運用やファシリティマネジメントに必要な情報を―元管理
ＣＲＥ戦略管理

見積、契約、プロジェクト毎の収支管理等の販売管理業務から現場作業までビルメンテナンス業務をトータルカバー

オフィスビル、住宅、商業施設、物流施設等、あらゆる不動産の運営管理業務をトータルサポート

敷金管理

CRE/PRE

ビルメンテナンス

プロパティマネジメント

プロジェクト計画の管理や、付随する契約、債権債務の管理まで―連のプロセスをサポート
プロジェクト
計画/予算収支とができるとともに、分析機能などにより経営戦

計

固定資産管理財務会計

自動仕訳

固定資産管理

勘定科目変換前業務ﾄﾚｰｽ

リース資産管理

ＳＰＣ会計

建設仮勘定

ＡＭレポート
開示情報

不動産経営分析

ポートフォリオ総合分析

取得・売却計画に基づくシミュレーションや、借入等の財務情報や固有の物件に紐づかない共通コストまで―元管理を実現し、不動産経営情報のリアルタイ
ムでの可視化をサポート

ダッシュボード

取得計画

ＢＩツール
売却計画
店舗売上予測投資戦略
シミュレーション

財務管理

資本借入

予算収支管理最適賃料予測データサインス / ＡＩ
物件共通債権・債務

改修工事効果予測

用地転換最適化分析※プロパティデータバンク株式会社開示を基に作成

図3

不動産管理業務支援を目的としたクラウドの機能一覧

建築コスト研究No.1032018.1047

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか機関、電力会社、電鉄会社に加え製造業などのグ学大学院よりポーター賞を受賞した。同賞は日本

ローバル企業である。

で最も経営戦略に優れた会社を表彰するもので、

2）ユーザ企業における活用事例

名称はハーバード大学のマイケル・ポーター教授

不動産の賃貸経営業務における活用例を紹介すに由来している。ポーター賞は氏の提唱する「選る。賃貸経営の根幹は賃貸契約及び不動産に関す択と集中」理論を実施し、“選択”したビジネスる資産情報である。弊社クラウドにおいてはそのにあらゆる経営資源を投入し競争力を高めることすべてがデジタル化されデータベースに格納されに成功した企業が受賞する。ユニクロ、無印良る。契約や資産情報の一元化が可能になるととも品、マブチモーターなどの企業が受賞しているがに、契約に連動したテナントへの請求業務や賃料弊社の受賞理由は、以下となる。の入金確認などの債権管理もほぼ自動化され賃貸●パッケージ販売は捨ててクラウドに特化業務を大幅に効率化することができる。また賃貸●不動産管理分野に特化している

用不動産に関する一定期間の損益計算なども自動●他にないユニークなビジネスモデル構築化されるため、不動産の収益予想や実績把握も簡●高い経営効率を実現便となる。各入出力画面の例については図4に示●ライバル企業に対し高い競争力を保有す。損益計算は発生主義会計の企業会計に則していずれも弊社の戦略というよりは“クラウドいるため、企業全体の会計とも整合をとることがサービス”を提供する企業の特色とも言える。までき、投資家や株主への開示情報の基礎となる。

た大手企業の社内ベンチャーとはいえ、企業規模

3）クラウドの事業展開における経営戦略も小さく新興であるが故に分野を特化することが一連の実績が評価され、弊社は2009年に一橋大必然であったため、自然と「選択と集中」を実践※プロパティデータバンク株式会社開示を基に作成

図448

建築コスト研究No.103

不動産管理業務支援を目的としたクラウドサービスの入力・出力画面の例

2018.10

不動産・施設管理業務を支援するクラウドコンピューティングの開発と展開することができたとも言える。当初からソフト

基本計画・基礎情報

マネジメント実践

ウェアを従来通り販売していれば容易に事業を進

財産・資産情報
契約情報・空間情報
投資計画

資産取得・売却請求・入金
未収管理/支払管理
固定資産計上・償却

められたかもしれないが、クラウドを選択したことにより、データセンター構築など創業当初の投資負担は大きくなったが、結果として多くのユーザに使い易いソフトウェアを安価に提供することが可能になったと考えている。

4

戦略立案・検証

分析・評価

会計・決算

不動産情報を活用した
マネジメントサイクル

業務支援ソフトウェアは、各業務の効率化や情報管理に寄与することはもちろんであるが、集約された不動産情報は経営判断や経営戦略のための重要な情報資源となる。また選択された経営判断は実践されることにより効果を発揮することとなる。一連の循環は経営レベルのマネジメントサイクルとして各企業で活用されるものである。こと

貸借対照表
損益計算
（発生主義）
キャッシュフロー

投資評価
ポートフォリオ分析
経営指標分析

情報開示（株主へ）
有価証券報告書・決算短信・IR

図5

情報を活用した経営サイクル（民間）マネジメント実践

基本計画・基礎情報
基本計画・資産戦略
財産・資産情報
工事履歴・診断情報
契約情報

資産取得・売却
コスト削減・省エネ実施
用途変更・スペース削減
保全実施・長寿命化

戦略立案・検証

分析・評価

会計・決算

投資評価
ポートフォリオ分析
経営指標分析

貸借対照表
損益計算（発生主義）
歳入・歳出

さら企業内でルール化していなくても、貸借対照表及び損益計算書の策定、決算とその開示、中長期計画策定、有価証券報告書及び年次報告書の策定、コーポレートガバナンスコード対応など、企情報開示（住民へ）
公会計・資産白書・改善報告・計画報告

図6

情報を活用した経営サイクル（公共）業や経営者に求められる要件や情報開示を継続すすることによりマネジメントサイクルも充実するる中で必然と不動産情報も活用されることとなと考えられる。公共における不動産情報を活用しる。一連のマネジメントサイクルを図5に示す。

たマネジメントサイクルのイメージを図6に示す。

また、弊社クラウドは一般的な会計ソフトと異なり、賃料やコスト情報に加え、面積や建築仕様などの建物の基本情報も管理されているため、平5 BIM等空間情報との連係

均賃料や空室率、NOI4 など不動産パフォーマンス

日常の不動産経営やFMに関する情報は建物やに関する指標も簡易に算出あるいは予測が可能と空間に属しているため、管理者やユーザにおいてなる。よって、企業はこれらの情報を精査して新は常に3次元で情報管理する必要がある。現時点

たな戦略や改善策を導入することができる。自治では、2次元の図面から位置を類推したり、現地体などの公共分野におけるマネジメントサイクル調査により位置を確認することとなる。小規模なは民間企業同様に関連団体への報告や住民への情施設であれば一元管理は可能であるが、複数の施報開示などの一環で経営情報が活用されていると設群を管理する場合や高層ビルなど大規模な施設推測される。しかしながら会計や決算に関する公を管理する場合には、正確な情報管理が求められ会計の改革は進行中であり、民間企業が策定してるとともにそのための労力も多大である。

いる貸借対照表や損益計算書などの財務諸表は定

そこで筆者らは不動産管理ソフトウェアにより着していない。近い将来これらの会計手法が定着管理されている経営情報とBIMで管理されている

4

Net Operating Income：収入（賃料）から、実際に発生した経費（管理費、固定資産税など）を控除して求める。

3次元の空間情報を連係することにより、管理者や経営者の視認性を高めたり管理業務の効率化を

建築コスト研究No.1032018.1049

特集

BIM（ICT）で生産性が向上するか図ることができるのではないかと考えている。不なる居室や既に空室となっている居室をBIMで明動産管理ソフトウェアで管理すべき情報は以下が示している。書類や図面で実施するには煩雑な業対象となる。

務が効率よく可視化されている。これ以外にもエ●空間や居室の様々な面積情報（法定・契約等）

ネルギー消費量や各居室のパッケージ空調機など●空間や居室の利用者、契約者及び契約期間についても両ソフトウェア間での連係について試●空間や居室の月次・日次コスト、光熱用水費行している2）。

●空間や居室の月次・日次の賃料及び債権●空間や居室での不具合やクレーム情報と時期●空間や居室での工事履歴（内容・理由・金額）

6 今後の取組み●設備に関する履歴情報（不具合・点検など）

クラウドの品質や機能はユーザのニーズや事業いずれも期間や日時などの情報を包含するとと環境の変化などに対応し日々進化する。また多くもに長期間にわたって管理される経営情報であのユーザが共同利用することにより、安価な利用る。時点により変化する可能性があるとともに一料金で高機能なソフトウェアを利用できる点も特つの空間や居室に複数の情報が関連するため、専色である。弊社もクラウド企業として各機能の充用のソフトウェアが必要となる。

実や新規サービスの提供などを継続していきたい

一方、BIMにおいては大規模な改修工事がないと考えている。後半で紹介したBIMとの連係や図限り変化をしない構造・躯体や主要設備の3次元3に紹介したデータサイエンスなどの取組みは今情報を管理することができる。もちろん構造躯体後も充実していきたいと考えている。また、多くを変更した場合はその情報管理も可能である。のユーザ企業や株主の皆様の支援もあり、本年6BIMが対象とすべき情報は以下となる。

月に東京証券取引所マザーズ市場に上場すること●主要構造躯体の3次元情報ができた。本稿で紹介したマネジメントサイクル●主要な内装（間仕切り壁等）の3次元情報や株主への情報開示などについては弊社自身が現●主要な設備の3次元情報に取り組んでいるものであり、今後も率先して進専用ソフトウェアで管理されている経営情報にめていきたい。

区画番号や空間コード等を付与することによりBIMと連係することが可能となる。早稲田大学創造理工学部小松幸夫研究室で試行した連係の事例を図7に示す。大学施設をモデルとし不動産管理ソフトとBIMの連係を試行し、一定期間で空室と（参考文献）
1）（公社）日本ファシリティマネジメント協会『CREマネジメ
ントハンドブックJAPAN 2015』2015.6
2）堀井柊我・小松幸夫・板谷敏正「BIMを活用した不動産情報管理に関する研究」『日本建築学会大会梗概』2018.

8F 各室利用状況
5F 各室利用状況
9F 各室利用状況

BIM情報

不動産経営情報利用ソフトウェア

弊社不動産クラウド「＠プロパティ」

利用ソフトウェア※早稲田大学創造理工学部小松幸夫研究室作成

図750

建築コスト研究No.1032018.10

不動産管理情報とBIMの連係事例

オートデスク株式会社「 「 Autodesk® Revit® 」」他