特集

建築物の浸水対策について特集

建築物の浸水対策について

既存マンションの浸水防水対策の費用対効果

国立研究開発法人 建築研究所

住宅・都市研究グループ

主席研究監

木内望

存マンションのデータ等を参考に典型的と考えら１ はじめにれるものを設定した。
都心型モデルは、駅前などの商業地域に立地近年の水災害の頻発化・激甚化によって、マンし、１階に小規模商業施設が入る複合用途型の高ションの浸水被害の事例が多発している。2019年

層マンションとして想定した（表１）。１階の床の令和元年東日本台風の際には、内水氾濫により高はGL＋20cmである。給水設備及び電気設備は川崎市中原区内の超高層マンション地下の電気設

地下１階に設置され、駐車場は建物内の機械式駐備が浸水して機能停止し、多くの関心を集めた。

車場（地下ピットあり）とした。１階のエントラ

これに対して、国土交通省及び経済産業省は、ンス及びエレベーターホールは、閉鎖型となる。

2020年6月に「建築物における電気設備の浸水対郊外型モデルは、郊外の住居系用途地域に建つ

1）を作成・公表した。本誌特単棟型中層マンションとして想定した（表２）。

集の別稿での紹介のように、このガイドラインは１階の床高はGL+40cmである。地下階は設けず、策ガイドライン」

電気設備を中心とした浸水対策を示しつつも、建物全体の浸水対策に準用できる内容となっている。
既存分譲マンションにおける浸水対策工事の実

表１

都心型マンションモデル

イメージ

施には、区分所有者の合意形成が必要であり、その際に対策目標とする浸水深の設定や、対策の費用対効果の検証が重要となる。筆者らはこうした検討に資するため、机上ではあるが、典型的と思われるマンションモデルについて、浸水対策内容を検討し、対策工事の実施費用とその費用対効果等を試算した2）ので、その概要を紹介する。

規模等

住戸数／ 65戸、階数／地上14階、地下階あり、延べ面積／ 6,900.2㎡

２ マンションモデルとハザードの設定
検討対象とするマンションモデルは、以下で説明する「都心型」と「郊外型」の２タイプを想定

１階用途

共用玄関ロビー（閉鎖型）及び、店舗または事務所（床高GL+200mm程度）等

地階設備等
駐車場

電気室、受水槽及び揚水ポンプ、雨水貯留槽等
屋内昇降式（地下ピットあり）

受変電設備

地階電気室等に設置し、それぞれについて規模、設備の設置状況、雨給水設備

地階設置の受水槽（パネルタンク）及び揚水ポンプ

水貯留槽の有無、駐車場の形式などについて、既

雨水貯留槽

地階に雨水貯留槽あり（自治体付置義務等）

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表２

郊外型マンションモデル

建築物の浸水対策についてた、浸水時の修復箇所として、エレベーターの部品交換・準撤去更新及び、電気室ブレーカー・機イメージ器等の交換、受水槽ポンプの交換、機械式駐車場の部品交換・機器全面交換などを想定している。
こうした想定に基づき、対策・復旧費用を類似事例の見積もりや、メーカーヒアリング、物価本等から推計し、浸水対策のための改修費用（対策費用）、浸水深別の浸水時の修復・復旧等に要す
規模等

住戸数／ 62戸、階数／地上7階、地下階なし、延べ面積／ 3,558.4㎡

１階用途

住戸､ 共用玄関ロビー（開放型）、開放型廊下及び昇降機・階段室（床高GL＋400mm程度）

駐車場

屋外平面及び昇降式（地下ピットあり）

受変電設備 １階電気室
給水設備

地上置き受水槽（パネルタンク）及び揚水ポンプる費用（修復費用）及び、浸水対策に伴う修復等費用の軽減額を想定浸水ハザード別にまとめ、浸水深別に展開した。
なお、管理組合を主体とした検討であるため、電力会社及び専有部分負担分は除いている。

雨水貯留槽 なし（雨水浸透等により対応）

給水設備は屋外別棟１階に、電気設備は屋内１階４ 都心型マンションモデルでの検討に設置されている。屋外には住戸数と同規模の駐都心型モデルは、エントランス及び開放廊下、車台数を確保できる機械式駐車場（地下ピットあ地下階、雨水貯留槽、屋内駐車場、店舗の区画にり）の設置を想定した。１階のエントランス及び区分して考えることができる。エントランスへのエレベーターホールについては、開放型となる。

対策で、管理室とエレベーターへの個別の対策は更に、これらマンションが立地する市街地での不要となり、浸水深等に応じてエントランスか水害の発生状況を踏まえ、典型的な３タイプの浸ら、開放廊下、ドライエリア、雨水貯留槽を経由水ハザードを想定した。ゲリラ豪雨などによる内して、電気室や受水槽ポンプ室等のある地下階へ水氾濫による「軽度浸水」（最大浸水深30cm・浸水の浸水が発生し得る（図１）。

継続時間２時間）、水路・支川から本川への排水

軽度浸水での浸水経路と被害範囲を検討する

困難に伴う湛水及び下水道からの水の逆流によると、 床 高 がGL＋20cmで あ る こ と か ら、 床 上「中度浸水」（最大浸水深50cm・浸水継続時間1210cmの浸水となる。エントランス、開放廊下、時間）、河川からの外水氾濫による「重度浸水」（最駐車場、店舗には、扉や開口部から浸水する。エ大浸水深150cm・浸水継続時間24時間）である。

ントランスに浸入した水は、管理室やエレベー

たんすいターに達する。開放廊下に浸入した水は、階段か３ 対策場所・対策方法・費用の設定条件
二つのマンションモデルを対象に、３タイプのら地下階に流れ込み、電気室、受水槽ポンプ室に浸入する。地下階への浸水が継続すれば、一定の浸水深に及ぶ。

浸水ハザードによる被害を想定して、浸水時の浸中度浸水では、床上30cmの浸水となる。軽度

入経路と被害の範囲及び浸水防止対策の箇所と内浸水の浸水経路に加え、ドライエリアから浸水す容等を検討し、段階毎にメリハリをつけて後述のる。ドライエリアからは、換気口を通じて、電気対策費用と修復費用を試算した。

室、受水槽ポンプ室に達する。浸水継続時間12時

浸水防止対策は、軽度浸水への簡易型の対策と間の状況は、公共排水が処理能力の限界を超え、して土嚢袋（水嚢）、中度浸水等への対策として雨水の敷地外への排出が不可能となる。その結脱着式止水板、重度浸水等への対策として必要に果、地下階の雨水貯留槽が満水となり、点検口や応じてシャッター型、扉型を想定している。ま

排水口から逆流浸水が発生する。また、配管貫通

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建築物の浸水対策について

１階②

①⑤
１階

②’

①エントランス → 管理室＆ＥＬＶ②開放廊下→ 階段（地下階へ）①エントランス → 管理室＆ＥＬＶ③駐車場②開放廊下 （ピット）→ 階段（地下階へ）
（ピット）
③駐車場
④店舗

①⑤

④
②

②’

④’

④④’

③

④店舗

⑤ドライエリア→ 地下換気口⑤ドライエリア → 地下換気口

③

⑥公共排水

→ 雨水貯留槽（満水）⑥公共排水→ 雨水貯留槽（満水）→ 点検口･排水口（逆流浸水）→ 配管貫通部→
点検口･･連通管排水口（逆流浸水）→
配管貫通部･連通管②‘開放廊下に手摺壁を越えて浸水④‘店舗ガラス面

地下１階→ 店舗内部②‘開放廊下に手摺壁を越えて浸水⑥

地下階電気室＆ 受水槽･ポンプ室④‘店舗ガラス面⑥→ 店舗内部

地下階電気室 ＆ 受水槽･ポンプ室

地下１階
図１

都心型モデルの１階・地下１階部分と浸水深別に想定される浸水経路部や連通管を通じて、他の場所へ浸水する。

満水を防ぎ、雨水貯留槽からの浸水に対処する

重度浸水では床上130cmとなる。中度浸水の経（Ｅ）。加えて、ドライエリアからの浸水に対し、路に加え、手摺壁を越えて開放廊下に浸水する。

換気口をダクトで浸水深より高い位置に延長する

また、店舗のガラス面が破損し、店舗内部へ浸水対策を講じる（Ｆ）。対策費用は合計で17,750千円することが考えられる。

が見込まれる。

次に、浸水対策内容とその費用を検討すると、軽度浸水での１階への浸水は、土嚢袋による対策となる（図２：Ａ）。止水板より効果は劣るが、簡易に対策が可能である。対策費用は390千円が見込まれる（直接工事費のみ、諸経費、消費税はA

１階AAAABAA

別途、専有部分の対策工事費は除く。以下同じ）。
なお、地下階の電気室及び受水槽ポンプ室は、止A水扉による二重の対策も考えられる（以下同じ）。
中度浸水での１階への浸水は、脱着式止水板で対策する（図３：Ａ）。開放廊下排水口の逆流浸水への対策は、すべての樋の配管途中に逆流防止弁及びバイパス管を設置することが必要となるため、現実性がない。雨水貯留槽からの浸水対策
は、点検口からの逆流浸水に対し、耐水ロック式マンホールで対策する（Ｃ）。配管貫通部や連通管は、管路口防水装置や掃除口蓋で対策する（Ｄ）。
雨水配管に止水弁を設置し、雨水の流入を止めて

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地下１階
図２

A 土嚢袋
B 止水扉
軽度浸水への対策（都心型モデル）

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A

１階

一方、浸水対策をしなかった場合の浸水時に要Bする修復費用については、軽度浸水では、エレA

ベーター部品、電気室ブレーカー等、受水槽ポンA

A

A

C

C

A 脱着式止水板
B 止水扉
C 耐水ロック式
マンホール

A
F

DDE

DF

DEE

A

A

駐車場の区画に区分して考えることができる。エ

F

DE

DDDD

地下１階

図４E

E

A

A 脱着式止水板
B 止水扉
C 耐水ロック式
マンホール

A

D

５ 郊外型マンションモデルでの検討

電気室、屋外地上置受水槽、別棟ポンプ室、屋外H
C61,000千円が見込まれる。

郊外型モデルでは、エントランス、開放廊下、BA
C室機器、受水槽ポンプ室ポンプ、機械式駐車場機

機械式駐車場機器すべての交換などで、修復費用

AAA同じ）。中度浸水では、エレベーター部品、電気新に加え、電気室機器、受水槽ポンプ室ポンプ、D

中度浸水への対策（都心型モデル）

１階19,000千円が見込まれる（管理組合負担分、以下込まれる。重度浸水では、エレベーター準撤去更D 管路口防水・掃除口蓋
E 止水弁
F 換気ダクト延長

地下１階

プ室ポンプ、機械式駐車場部品等の交換で、合計器すべての交換などで、修復費用28,000千円が見F

F

D

D

図３

建築物の浸水対策について

FFF
D
D 管路口防水・掃除口蓋E 止水弁
F 換気ダクト延長
G 水密扉
H 防水シャッター

重度浸水への対策（都心型モデル）

ントランスへの対策で、管理室とエレベーターへの対策は不要となる（図５）。
軽度浸水での浸水経路と被害範囲を検討すると、床高がGL＋40cmであり、住棟は浸水しない。
屋外ではポンプ室の扉から浸水し、また駐車場出入口から、ピット型機械式駐車場へと浸水する。
中度浸水では、床上10cmの浸水となる。エントランス、開放廊下、電気室、１階住戸における、扉や開口部からの浸水が発生する。浸水継続
時間12時間の状況は、公共排水が処理能力の限界を超え、雨水の敷地外への排出が不可能となり、排水口からの逆流浸水が発生する。屋外では、駐車場は出入口に限らず全周から浸水が発生する。

重度浸水での１階への対策は、脱着式止水板の重度浸水では、床上110cmの浸水となる。中度

高さを上げて対策する（図４：Ａ）。管理室には浸水の経路に加え、手摺壁を乗り越えて開放廊下止水扉を計画する（Ｂ）。利用頻度が高い開放廊下やバルコニーが浸水する。屋外では、ポンプ室の扉や駐車場扉は止水扉とせず、脱着式止水板で対配管貫通部を経由して地上置受水槽が水没する。

策する（Ａ）。店舗ガラス面の破損による浸水は、次に、浸水対策内容とその費用を検討すると、防水シャッターで対策する（Ｈ）。対策費用は合計

軽度浸水では、ポンプ室への浸水は土嚢袋での対で30,650千円が見込まれる。なお、地下階の電気策となる（図６：ａ）。駐車場の浸水は、駐車場室及び受水槽ポンプ室への二重の対策を行う場合出入口へのハンプ（凸部）の設置と、ピット内へは、水深3ｍ以上に対応できる水密扉の設置が考の排水ポンプの設置で対策する（ｂ）。対策費用はえられる。

4,050千円が見込まれる。

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建築物の浸水対策について

中度浸水は床上10cmの浸水であるが、長時間の浸水となるため、脱着式止水板で対策する（図７：ａ）。開放廊下、排水口の逆流浸水は都心型モデルと同様に、対策は困難である。ポンプ室への浸水は脱着式止水板で防ぐ（ａ）。駐車場の浸水は、駐車場出入口への脱着式止水板の設置、全周花壇の嵩上げ、ピット内への排水ポンプの設置、車路集水桝における逆流浸水に対し配管接続部への鉄板の挟込みで対策する（ｂ）。
対策費用は21,700千円が見込まれる。

図５

郊外型モデルの外構及び１階部分

図６

軽度浸水への対策（郊外型モデル）

図７

中度浸水への対策（郊外型モデル）

図８

重度浸水への対策（郊外型モデル）

重度浸水には、脱着式止水板の高さを上げた対策とする（図８：ａ）。電気室扉は止水扉とし（ｂ）、ポンプ室の浸水は止水扉で対処する（ｂ）。加えて、配管貫通部は管路口防水装置で対策する（ｃ）。駐車場については中度浸水対策の実施に留める。受水槽には周囲に塀を設置することで対処する（ｄ）。対策費用は合計で32,150千円が見込まれる。
更に、浸水対策をしなかった場合の浸水時に要する修復費用について検討すると、軽度浸水では、ポンプ室ポンプ及び、機械式駐車場部品の交換などで、合計25,000千円が見込まれる。中度浸水では、エレベーター部品、電気室ブレーカー等、ポンプ室ポンプ、機械式駐車場機器すべての交換などで、修復費用48,500千円が見込まれる。
重度浸水では、エレベーター準撤去更新に加え、電気室機器、ポンプ室ポンプ、受水槽、機械式駐車場機器すべての交換などで、修復費用95,000千円が見込まれる。

６ 浸水対策の費用対効果
浸水対策のための改修費用（対策費用）、浸水深別の浸水時の修復・復旧等に要する費用（修復費用）及び、浸水対策に伴う修復等費用の軽減額を浸水ハザード別・浸水深別にまとめた（表３）。
都心型モデルで、浸水時に最大の修復費

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表３

建築物の浸水対策について対策レベル別の浸水対策費用と、浸水ハザード毎の修復費用及びその軽減額

マンションタイプ（単位：千円）郊外住宅地立地型

都心及び駅周辺立地型

対策レベル

無対策

対策費用概算－390

17,75030,650－4,050

61,0000095,000△50

軽度対策 中度対策 重度対策

軽度対策 中度対策 重度対策

無対策

21,70032,1500 ▼46,800

浸水ハザード 重度浸水に応じた修復費用の概算 中度浸水

△390

△390

0 ▼56,500

95,00028,000 ▼26,110▼28,000 ▼28,000

48,500

軽度浸水

19,000 ▼17,110▼19,000 ▼19,000

25,000 ▼23,750 ▼24,000 ▼24,000

重度浸水以上61,000△50

0 ▼46,800△50 ▼45,800 ▼46,000（注）軽度対策～重度対策については、無対策との差額を示した。

用を要するのは、エントランス部分であり、次い都心型タイプのマンションが対象メッシュに立で地下階、ピット式駐車場の順となる。一方、最地すると仮定した場合に、軽度浸水を想定した対大の対策費用を要するのはライフラインが集中す策では２分の１以上、中度浸水を想定した対策でる地下階であり、次いで地下に機器が置かれたも４分の１以上のメッシュで対策費用の回収が20ピット式駐車場となる。浸水時に多額の修復費用年以内に期待でき、浅い浸水への対策の効果が高を要する区画への浸水対策の費用対効果が大きいい。

傾向となる。

郊外型タイプのマンションでは、全般に費用対郊外型モデルで、浸水時に修復費用が最大とな効果が高いが、この主因はピット式駐車場であるのはピット式駐車場であり、続いてエントランる。軽度浸水への対策費用の回収が20年以内に期ス部分となり、この２ヵ所で大半を占める。対策

待できるメッシュは７割を超え、重度浸水対策に費用を最も要するのもピット式駐車場であり、ついても５割近くのメッシュで期待できる。

GLから嵩上げされておらず、相対的に軽度浸水でも大きな被害をもたらす脆弱箇所であり、事前対策による修復費用の軽減額も大きい。

７ まとめ

更に、滋賀県「地先の安全度マップ」相当の本稿では、既存マンションを対象に、浸水によデータにおける発生頻度毎の最大浸水深の予測値

る被害額（修復費用）及び浸水対策によるその軽を用いて、一定の浸水リスクがあり、集合住宅の減額の期待値を算定することで、浸水対策の費用立地が想定される世帯数密度の高いメッシュを対対効果を推計する手順と方法をモデル的かつ概略

象に、浸水対策の費用対効果を試算・評価した。

的に紹介した。

浸水対策費用の回収年数の期待値の試算結果に基づくメッシュ割合を図９に示した。

机上の検討ではあるが、浅い浸水に対して脆弱な部分への対策の効果が高い結果が見られ、こうした過程と結果を示すことが、対策実施に向けた

1.軽度対策管理組合内での合意形成に資すると考えられる。

2.中度対策一方で、金額で示しがたい停電や断水等に伴う影

3.重度対策響の考慮や、専有部分や駐車車両の被害の問題も1.軽度対策同時に考慮することが重要である。

2.中度対策
3.重度対策0%

凡例

図９～10年～50年～90年

20%

40%

～20年～60年～100年

60%～30年～70年
100年～

80%～40年～80年

浸水対策費用の期待回収年数別のメッシュ割合

100%（参考文献等）
1）国土交通省・経済産業省：建築物における電気設備の浸水対策
ガイドライン、2020.6
２）木内望・中野卓・藤木亮介ほか：既存分譲マンションの浸水対策改修とその費用対効果に関するモデル的検討、日本建築学会
技術報告集、2022.2
https://www.jstage.jst.go.jp/article/aijt/28/68/28_442/_pdf

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