連 載建築コストをめぐる話題［8］コストとプライスを考える―マンション価格の重回帰分析―
芝浦工業大学 建築工学科教授

１

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はじめに

木本 健二

重回帰分析の概要

建築のコストとプライスは何が違うのか、よく目的変数は棟当たり工事費予定額を棟当たり床議論になるところである。本稿では、改めて建築面積で除した床面積㎡単価の平均（以下、“㎡単物のプライスを取り上げ、どのような要因で決定価”という）とし、説明変数は①供給量、②規模、されるのか、またどのような要因の影響を受ける③原価、④市況、⑤社会環境、⑥年度、⑦構造、のか考えてみたい。ここでは、コストは原価と⑧地上階数、⑨建物規模（棟当たり床面積）、そし、施工者が建築物を生産するのに必要な費用として⑩供給量（非木造）を加えた10グループを設する。またプライスは価格とし、所有者が建築物定した。建物規模別に㎡単価への予測を行えるよを入手するのに必要な費用とする。

うに建物規模ダミーも加えている。

建築コストは、一般に現場単位で発生、すなわ
ち発注と精算が行われる。建築現場で発生する費用の積み重ねが建築コストの主たる要素である。
なお、設計者やコスト技術者が設計段階であつかう建築コストは設計段階における予測である。また、施工者は見積時に、通常NETと呼ばれる見積事前原価を作成する。施工者は見積事前原価をもとに、競合する他社の状況も勘案しながら見積金額を決定し、最終的に契約に至れば、価格が確定するというのが一般的な流れである。
ここでは、統計資料を用いて価格とその影響要因との関係を重回帰分析により明らかにし、それら影響要因の意味について考えてみたい。個々の建築物の傾向を反映できるよう、個票単位の建物規模や㎡単価等の集計結果を示した建築着工統計
特別集計のデータを分析に用い、対象用途は同質性が高くかつ大量の母集団を得られることからマンション１）を選んだ。

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表１

母集団の概要建築コストをめぐる話題［８］表２

説明変数の概要３

説明変数の相関関係㎡単価と相関がある変数を選ぶため、まず相関係数が0.15以上の変数を求め、次に相関係数の絶対値が0.4以上0.7未満のもの（図１、２における破線グループ）、同じく0.7以上1.0以下のもの（図１、２における実線グループ）に区分し、説明変数同士の相関を確認した。多重共線性が生じないよう、相関が強い複数の説明変数で成り立つ同グループからお互いの相関が低く独立している説明変数を求め、その中で目的変数を最も正確に予測できる説明変数を選ぶことが重要となる。
１） 東京マンションの説明変数の相関

図１に東京における説明変数の相関図を示す。
以下に相関が強い説明変数のグループを示す。①
規模：棟当たり床面積、平均戸数、②供給量：総戸数、床面積の合計、工事費予定額、③供給量（非木造）：非木造床面積の合計、非木造工事費予分析に用いた推計式は下記のとおりであり、各定額、④供給量（非木造）：非木造床面積の合計、変数が示す係数やＰ値により、㎡単価に対する変非木造総建物数、⑤供給量（非木造）と市況：非数の有意性や係数による価格変動傾向を確認し

木造総建物数、建設資材物価指数、⑥社会環境た。ダミー変数は地上階数では4 ～ 5階、建物規と原価：30代人口、建築指数、設備指数、工事原

模では1,000 ～ 1,300㎡、年度では2000年度を基準

価指数、純工事費指数、建設資材物価指数、⑦市とした。

況：CI一致指数、CI遅行指数、DI累積遅行指数、である。

y=a+b1x1+b2x+…+b18x18+C1D1+…＋C4D4
y：床面積㎡単価（円/㎡），a：定数項，b1 ～ 18：係数
C1 ～ C4:係数ベクター，ε：誤差項
x1：総戸数，x2：床面積の合計，x3：工事費予定額，x4：㎡単価と「正の相関」がある変数は、①非木造工事費予定額、②建築指数、③非木造床面積の合計、④純工事費指数、⑤CI一致指数、⑥工事原

総建物数，x5：棟当たり床面積，x6：戸当たり床面積，価指数、⑦建設資材物価指数、⑧非木造総建物

x7：平均戸数，x8：CI一致指数，x9：非木造総建物数，数、⑨設備指数、の順に強い。㎡単価と「負の相x10：非木造床面積の合計，x11：非木造工事費予定額，x12：建設資材物価指数，x13：工事原価指数，x14：純工関」がある変数は、①30代人口、②戸当たり床面事費指数，x15：建築指数，x16：設備指数，x17：労務費

積、③床面積の合計、④総戸数、⑤平均戸数、⑥

指 数，x18： 総 人 口，x19：30代 人 口，D1： 構 造 ダ ミ ー，D2：地上階数ダミー，D3：建物規模ダミー，D4：年度ダミー

工事費予定額、⑦構造、の順に強い。
２） 大阪マンションの説明変数の相関

図２に大阪における説明変数の相関図を示す。

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建築コストをめぐる話題［８］図１

東京マンションの説明変数の相関図

以下に相関が強い説明変数のグループを示す。①

図２

大阪マンションの説明変数の相関図

３） 東京・大阪相関図の考察

規模：棟当たり床面積、平均戸数、②規模と供給東京と大阪の両地域において、正の相関が強い

量：平均戸数、床面積の合計、③供給量：床面積

変数は、①非木造工事費予定額、②非木造床面積の合計、総戸数、④供給量（非木造）：非木造床の合計、③建築指数、④建設資材物価指数であ面積の合計、非木造総建物数、⑤供給量（非木り、「供給量（非木造）」と「原価」の影響が強造）と原価：非木造床面積の合計、非木造工事費い。また、両地域において負の相関が強い変数

予定額、建築指数、工事原価指数、純工事原価指は、①30代人口、②戸当たり床面積、③床面積の数、建設資材物価指数、⑥社会環境と原価：30代合計、④総戸数、⑤棟当たり床面積、⑥平均戸数

人口、建設資材物価指数、建築指数、工事原価指であり、「社会環境」、「規模」、「供給量」の影響数、純工事費指数、⑦市況：CI一致指数、CI遅が強い。なお、床面積の合計は東京では総戸数、行指数、DI累積遅行指数、である。

大阪では総戸数と平均戸数に相関が強い。

㎡単価と正の相関がある変数は、①非木造工事次に、両地域において棟当たり床面積と平均戸費予定額、②CI一致指数、③非木造床面積の合数には強い相関がある。また、非木造の工事費予計、④建築指数、⑤建設資材物価指数、⑥純工事定額と総建物数も両地域において影響が強いが、費指数、⑦工事原価指数、⑧非木造総建物数、⑨SRC造やRC造の工事費予定額と総建物数は㎡単労務費指数の順に強い。㎡単価と負の相関がある

価との相関係数が0.15以下であるため、影響はほ

変数は①30代人口、②戸当たり床面積、③床面積ぼない。非木造床面積の合計は非木造総建物数やの合計、④総戸数、⑤棟当たり床面積、⑥総建物

非木造工事費予定額と強い相関があるが、非木造数、⑦平均戸数の順に強い。

総建物数と非木造工事費予定額には相関がない。

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建築コストをめぐる話題［８］

相関が強いグループでは必ず多重共線性が生じ

京では1992年から1999年までに負の有意、2001年ており、重回帰分析に投入する際にはグループ内から2007年までに正の有意がある。大阪では1990から変数は一つ、また一つでは㎡単価への有意が年にのみ正の有意がある。地上階数ダミーにおいなくなりモデルの決定係数も大幅に下がる場合、て、東京では10 ～ 15階、21階以上に正の有意が両変数のVIF値が小さく多重共線性の度合いも低あり、２階は負の有意がある。大阪では16 ～ 20

い二つの変数を選ぶ必要がある。さらに、理論値階に正の有意がある。

である建設資材物価指数、建築指数、純工事費指

地上階数や建物規模、年度別で㎡単価を予測す数、工事原価指数、設備指数と、実測値である30る際の、変数の相関や影響をみた。地上階数と建代人口の相関が強い。㎡単価に対して30代人口は物規模と共に㎡単価に影響を与える変数は、東京相関があるが、総人口とは相関が低く、やはりマでは建築指数、工事費予定額に正の有意があり、ンション購入者が多い30代は㎡単価に影響がある

非木造総建物数、労務費指数、30代人口、RC造と考えられる。に負の有意がある。大阪では工事費予定額、建築指数に正の有意があり、戸当たり床面積、設備指４重回帰モデルの分析数に負の有意がある。

1984年から2007年までの24年間において、強制投入法を用いて一括で重回帰モデルを出力した。
全変数を投入することにより、有意な変数の相関や㎡単価への影響をみる。表3に分析結果を示す。欠損相関係数が含まれている変数は除外されるため、1984年から1989年、東京では建物規模0～ 150㎡、地上階数１階、大阪では0 ～ 300㎡、1階2階の情報が除外されている。また1984年から1989年の情報が除外されることにより、市況や非木造（供給量）、原価、社会環境も大幅に除外される。
東京では工事費予定額に正の有意、定数、床面積の合計に負の有意がみられ、大阪では工事費予定額に正の有意、総建物数、戸当たり床面積に負の有意がある。
東京では建物規模ダミー、年度ダミーの有意性が高く、地上階数ダミーでは有意差がほとんど見られない。大阪ではどのダミー変数においてもほとんど有意性が見られない。建物規模ダミーにおいて、東京では150 ～ 1,000㎡に正の有意、1,300～ 10,000㎡において負の有意がある。大阪では有意な関係がみられない。年度ダミーにおいて、東建築コスト研究

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建築コストをめぐる話題［８］表３

東京と大阪の重回帰分析

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建築コストをめぐる話題［８］建築コスト研究

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建築コストをめぐる話題［８］５バブル経済前後の比較

東京を対象に、バブル経済崩壊前の1984年から1991年と、バブル経済崩壊後の1992年から2007年にわけて重回帰分析を行った。バブル経済崩壊前と後では、価格変動要因となる説明変数にどのような違いがあるかを探る。
１） 東 京 の バ ブ ル 経 済 前 の 相 関 図（1984 ～1991年）㎡単価への影響がある説明変数間の相関をみる
ことで、多重共線性のない有意性の高い重回帰モデル（バブル崩壊前）を得る。1984 ～ 1991年の相関図を図3に示す。以下に相関が強い説明変数のグループを示す。①供給量：床面積の合計、総戸数、②供給量：総建物数、総戸数、③規模：平均戸数、棟当たり床面積、④市況と社会環境、原図３ 東京マンションのバブル経済前の相関図（1984 ～ 1991）

価、供給量（非木造）：CI一致指数、建築指数、示す。①供給量：総戸数、床面積の合計、工事費工事原価指数、純工事費指数、設備指数、建設資予定額、②規模：棟当たり床面積、平均戸数、③

材物価指数、30代人口、労務費指数、非木造工

原価：建築指数、工事原価指数、純工事費指数、事費予定額、⑤供給量（非木造）と原価、社会環設備指数、建設資材物価指数、④供給量（非木

境：非木造床面積の合計、建設資材物価指数、総造）と原価：非木造工事費予定額、建築指数、で人口、⑥供給量（非木造）：非木造床面積の合計、ある。

非木造工事費予定額、である。

㎡単価と正の相関がある変数は、①非木造工事㎡単価と正の相関がある変数は、①30代人口、費予定額、②建築指数、③純工事費指数、④工事②非木造工事費予定額、③建築指数、④CI一致原価指数、⑤建設資材物価指数、⑥設備指数、の指数、⑤工事原価指数、⑥純工事費指数、⑦労務順に強い。㎡単価と負の相関がある変数は、①戸費指数、⑧総建物数、⑨非木造床面積の合計、⑩当たり床面積、②床面積の合計、③総戸数、④工総人口、⑪建設資材物価指数の順に強い。㎡単価

事費予定額、⑤平均戸数、⑥棟当たり床面積、⑦と負の相関がある変数は、①床面積の合計、②総総建物数、の順に強い。

戸数、③平均戸数、④棟当たり床面積、⑤構造、６⑥総建物数の順に強い。

バブル経済前後の重回帰モデルの分析

２） 東 京 の バ ブ ル 経 済 後 の 相 関 図（1992 ～2007年）

ダミー変数以外の量的変数を投入し、強制投

バブル崩壊後、1992 ～ 2007年の相関図を図４入法で説明変数の投入と除外を繰り返した分析に示す。以下に相関が強い説明変数のグループをでは、バブル経済前（1991年以前）では総建物56

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建築コストをめぐる話題［８］表４東京マンションのバブル経済前後の重回帰分析

図４ 東京マンションのバブル経済後の相関図（1992 ～ 2007）

数、非木造工事費予定額、労務費指数に正の有６～９階、1,300 ～ 2,000㎡に負の有意がある。バ意、定数、RC造に負の有意があった。バブル経ブル経済後では、工事費予定額、建築指数、総人済後（1992年以降）では定数、工事費予定額、総口に正の有意、定数、床面積の合計、非木造工事建物数、非木造工事費予定額、設備指数に正の有費予定額に負の有意がある。ダミー変数において意があり、総戸数、戸当たり床面積に負の有意がは、10 ～ 15階、21階以上、150 ～ 1,000㎡に正のある。総建物数と非木造床面積は全期間を通して有意、２階、1,300 ～ 10,000㎡に負の有意がある。

投入されている。バブル経済前の方が、調整済みR2乗が高く、㎡単価を予測しやすいことがわか７まとめる。
ダミー変数を加えた全変数での分析結果を表4

建築主が最も重要視する建物価格としての契約に示す。調整済みR2乗はダミー変数を加えない価格に影響を与える価格変動要因を、重回帰分析

場合と同様、バブル経済前の方が高い。地上階数を用いて求めた。説明変数には、原価以外にも規と建物規模どちらにおいても、バブル経済後の方模や様々な社会的要因を用いた。

が有意である変数が多く、特に建物規模にその差1984年から2007年の24年間で東京と大阪の２地が著しく表れている。バブル経済前では工事費予域でみると、㎡単価と相関が強く、説明変数間の定額に正の有意、床面積の合計に負の有意がみら

相関関係が強いグル―プは、①供給量：総戸数、れる。ダミー変数においては、2階に正の有意、床面積の合計、工事費予定額、②規模：棟当た

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2011.1057建築コストをめぐる話題［８］

り床面積、平均戸数、③供給量（非木造）：非木のような要因（説明変数）を認識しているか明ら

造床面積の合計、非木造工事費予定額、④供給量

かにし、重回帰分析結果との比較を行いたいと考（非木造）：非木造床面積の合計、非木造総建物数、えている。

⑤社会環境と原価：30代人口、建設資材物価指最後に、本稿の成果は芝浦工業大学大学院生の数、建築指数、工事原価指数、純工事費指数、で嶋田千奈君、また様々な助言を頂戴した財団法人ある。

建設物価調査会の橋本真一氏に負うところが大きまた、東京や大阪で共通して㎡単価に影響があい。ここに記して謝意を示す。なお、本稿の重回る変数がわかった。①供給量：工事費予定額、②

帰分析の詳細については参考文献１）～３）に詳供給量（非木造）：非木造床面積の合計、③規模：しい。

棟当たり床面積、戸当たり床面積、④市況：CI一致指数、である。なお、市況である景況指数

注釈は、㎡単価との相関と他の説明変数との相関を考

注１）建築着工統計において、マンションとは構造が S 造・RC 造・慮し、CI一致指数に絞っている。
ダミー変数だけでみると有意性のあるダミー変数が極端に東京の方が多く、大阪においてはほぼない。そして両地域において、地上階数より建物規模の方が㎡単価に影響がある。

SRC 造で、建て方が共同建て、利用関係が分譲住宅のものをいう。
注２）労務費は「公共工事設計労務単価」（国土交通省）のデータを用いた。（平成 8 年以前は「公共事業労務費調査結果」）労務単価のうち、主要 10 職種（特殊作業員、普通作業員、とび工、鉄筋工、運転手（特殊）、型枠工、大工、電工、塗装工、内装工）の労務単価を合計し、2000 年を基準＝ 100 として、指数化を行った。

バブル経済前（1984 ～ 1991年）と後（1992 ～

注３）建設資材物価指数は、建設工事で使用される資材の総合的な価2007年）における、㎡単価への価格変動要因にお格傾向を明らかにすることを目的としている。指数の作成に使ける違いは、建物規模ダミーの有意性において前後で大きな違いが見られ、バブル経済前では用する資材は、建設工事に使用される直接資材を対象として、燃料（電気代、ガス代等）やサービス（機械賃貸、機械修理、土木建築サービス）等の料金を除いて計算している。

1,300 ～ 2,000㎡にのみ有意性があったものが、後では150 ～ 10,000㎡までに有意性が広がった。
また、バブル経済前後で共通して価格変動要因となる変数は、総建物数と非木造工事費予定額である。供給量では、バブル経済前までは床面積の合計の影響が強く、後では総戸数と工事費予定額の影響が強い。原価では、バブル経済前までは労務費指数、後では建築指数と設備指数が価格変動要因となる。
説明変数をおぼろげながら浮かび上がらせたにすぎない。今後、詳細な分析を継続するとともに、有意な説明変数、その意味を考えていきたい。多くの読者諸氏の助言、指摘を期待する。また、その検討を行う上でも、建物価格の決定に関わっている実務者へのインタビューを行い、実務者がど建築コスト研究

１）嶋田千奈、「マンションの価格変動要因に関する研究

建築着工統計特別集計による重回帰分析」、芝浦工業大学卒業論文集、2011. ２２）嶋田千奈、木本健二、橋本真一、吉村光央、「マンションの価格変動要因に関する研究

建築着工統計特別集計による重回帰分

析」、日本建築学会第 27 回建築生産シンポジウム、2011. ７３）嶋田千奈、木本健二、橋本真一、吉村光央、「マンションの価格変動要因に関する研究

建築着工統計特別集計による重回帰分

析」、日本建築学会学術講演梗概集、2011. ８
４）橋本真一 丸木健 中山健志、「建築着工統計からみた工事費変動要残念ながら今回は、重回帰分析を用いて優位な

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参考文献

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因に関する研究」、日本建築学会第 25 回建築生産シンポジウム
P135 ～ 140、2009. ７５）建設物価調査会総合研究所、「総研リポート ( 特別号 ) 建築着工統計工事費予定額の分析」、建設物価調査会、2009. ４６）総務省、日本の長期統計系列、2010
７）国土交通省、公共工事設計労務単価、2010
８）建設物価調査会、「建設物価指数月報」、1990 ～ 2007