連 載建築コストをめぐる話題［30］

LCC（ライフサイクルコスト）とインフラ長寿命化
一般財団法人建築保全センター

1理事長

奥田 修一

参考書によれば、1960年代に米国の国防省で航空はじめに機のタイヤ調達にLCCが使われたのが最初で、そ建築物のLCC（ライフサイクルコスト）は概念の 後1970年 代 に 米 国 連 邦 調 達 庁 公 共 建 築 局

としては分かりやすいもので、1970年代に我が国（GSA-PBS）が建築物のLCCをコンピュータで計に紹介されて以来、用語としては定着しているの算するシステムを開発したとされている。筆者はではないかと思う。ただ、建築実務でのLCCの活1980年代半ばにGSAのVEハンドブックを邦訳す用となると話は難しくなり、実態的にはあまり使るグループに参加していた。この中ではＶ（価われてこなかったのではないかと思う。その理由値）＝Ｆ（機能）／Ｃ（コスト）のＣはライフサイとしては、使用するデータを含めて手法として実クルコストで計算するとされていたことに驚いた

用の域に達しているとは言い難く、また必要とさ記憶があるが、GSAはこの頃既にLCCの計算プれる場面も少なかったからなのではないか。

ログラムを開発していたことになる。

そのLCCを取り巻く環境も、このところ大きくLCCの計算について具体的に紹介されたのは英変化してきている。その主な点は国を挙げてのイ

国人のロジャー・フラナガン氏の「建設のためのンフラ長寿命化計画と地方公共団体版の公共施設ライフサイクルコスティング」の邦訳本が出版さ等総合管理計画の策定にLCCが必要となっているれた辺りが初期の例ではないかと思う。その中でこ と が あ る。 ま た、2008年 に 制 定 さ れ たISOは、船になぞらえたクライアントに見えているイ

15686-5（Life-cycle costing）が2017年に改訂さニシャルコストは氷山の一角で水面下にはその数れ、本年の3月には（一財）建築保全センター発倍のランニングコストが隠れているというLCC関行の『建築物のライフサイクルコスト』が14年ぶ連の書籍でよく引用されている有名な絵が載せらりに改訂発行されるなど基準類も新たになってきれている。ている。

本格的なLCC計算の書籍としては、建築保全セ

本稿では、しばらく動きの少なかった建築物のンター発行の『建築物のライフサイクルコスト』

LCCをめぐる最近の状況について概括的に眺めての初版が1993年に刊行されているのが代表的なもみたい。のではないだろうか。
1990年代には京都議定書が採択されるなど地球

2

LCCの経緯環境問題が大きな動きになり、LCCよりもLCCO2の方が一般によく使われるようになった。この他

建築物のLCCが我が国で議論になり始めたのはにもLC（ライフサイクル）につく言葉としてはおそらく1970年代のことではなかったかと思う。

LCR（リソース）、LCE（エネルギー）、LCL（レ52

建築コスト研究No.1052019.4建築コストをめぐる話題［30］イバー）などが現れ、LCCに近いものではあるが、1.2コストのみならず効用までも含んだ幅広い概念としてLCM（マネジメント）が提唱されている。

10.8

LCファミリーの本家とも言うべきLCCだが、冒頭に述べたように実務に活用されることは少なかったと思われる。理由として2000年に行われた
ア ン ケ ー ト 調 査 で は「 手 法 が 明 確 で な い 」、

0.6

割引率２％
0.4

割引率４％0.2「データが信用できない」、「不確実な先のことを割引率６％0計算しても無駄である」、「結果が経済の変化に影響される」、「将来の技術の変化に対応できない」などが挙げられている。大きくは手法に関する課

1591317212529333741454953576165

経過年数

図１

割引率による現価係数（将来の価値と現在の価値の比）の差

題と長期的な将来の予測に関する課題の二つと言える。

過 半 を 占 め、PSC（Public Sector Comparator、手法に関する課題としては何といっても十分な公共が実施した場合の負担額）の計算にも大規模ランニングコストデータが蓄積・整備されていな修繕は入ってこないのでLCC算定手法の活用とはかったことがある。それに、維持管理や修繕に関言いがたい。

しては費用の線引きが難しいことがあり、いくら用語の定義を厳密にしても使った費用がそのとおりに分類され、実績値として活用できるように

3インフラ長寿命化基本計画・公共施設等総合管理計画

なっているかどうかは別問題である。
長期的な予測に関する課題としては、まずは建最近のLCCを取り巻く動きの中で最も大きな影

築物の寿命のような数十年にわたる予測のニーズ

響があったのは国のインフラ長寿命化計画とそのそのものがあまりなかったのではないかと思われ地方公共団体版の「公共施設等総合管理計画」でる。例えば、建築プロジェクトの事業採算性の検あろう。

討なども期間が長期にわたれば不確定要素が増2012年12月2日に笹子トンネルでコンクリートえ、それがリスクとなってしまう。また、将来の製の天井板が138ｍにわたり崩落して走行中の車価値を現在の価値に置き換えるための割引率の設が下敷きとなり9名の犠牲者を出す大事故が起き定も長期間では影響が大きく、結果が大きく変た。この事故で1980年代の「荒廃するアメリカ」わってしまう。割引率2％、4％、6％の現価係を想起した人もいたのではないだろうか。米国で数（将来の価値と現在の価値の比）をグラフに示

1920年代のニューディール政策で大量に整備されす（図1）。バブル崩壊以来、二十数年間デフレたインフラが、数十年を経過して老朽化している状態が続き、マイナス金利まで導入されている我にもかかわらず、必要なメンテナンスが行われずが国の現状では感覚的にはつかみにくい部分であに事故や不具合が多発した状況を象徴的に表したる。

言葉である。

LCCに関連するものとしては、2001年に事業評

日本でも高度成長期に整備された膨大なインフ価制度及びPFI制度がスタートしている。いずれもラでいずれ同様の状況が起こり得るというのは当一定の事業期間の費用を算定するという意味では時関係者の共通した危機感になっていたように思LCCの考え方の導入と言える。ただ、PFI事業も最う。実際笹子トンネル事故の前でも多くの地方公大30年の事業期間の契約が行える制度として導入

共団体で、所管の公共施設やインフラを限られたされたが、現実には15年以下の事業期間のものが予算でどう管理していくのかという問題意識から建築コスト研究

No.1052019.453

建築コストをめぐる話題［30］「公共施設白書」的なものが作成されていた。
こうした背景もあって笹子トンネル事故後の政長寿命化、統合・廃止等）
Ⅲ

留意事項等

府の対応は速く、翌年（2013年）の11月にはイン・行政サービス水準の検討

フラ長寿命化基本計画が策定され、引き続いて各・議会や住民との情報共有省庁の行動計画が策定されている。また、地方公・数値目標の設定

共団体に関してはインフラ長寿命化計画に相当す

・PPP/PFIの活用るものとして公共施設等総合管理計画を策定する

このように、財源や実施体制まで含めて実現可よう2014年4月に総務省より文書が発出されてい能な計画づくりを目指した内容となっている。なる（図2）。2018年9月30日現在で都道府県及びお、策定の利便のため更新費用試算ソフトが総務政令市では全団体、市区町村では99.7%の団体で省から提供されており、建築物では更新年数は60計画が策定済となっている。

年、中間年の30年目に更新費用の6割をかける大公共施設等総合管理計画の策定については総務規模修繕を実施するとの想定となっていて、多く省において指針が作成されており、計画に記載すの地方公共団体は計画策定にこの試算ソフトを使べき内容や策定にあたっての留意事項などが、か用している。

なり踏み込んで記載されている。主要なものを列結果として策定された計画は、項目としては共挙すると以下のようになる。

通であり、総務省のHPでは各地方公共団体の公Ⅰ共施設等総合管理計画の主たる記載内容43項目が所有施設の現状・老朽化の現況や利用状況を始めとした公共施設等の状況一覧表として閲覧できる。施設量、人口、財源などは地方公共団体の規模により異なるが、今後の・総人口や年代別人口についての今後の見通し

人口減少や厳しい財政状況の中で大量に整備され・公共施設等の維持管理・更新等にかかる中長てきた施設等をどう維持管理・活用していくかに期的な経費やこれらの経費に充当可能な財源ついての課題は共通である。特に今後施設の維持の見込み

管理・更新にかかる経費の見込みと財政状況との施設全体の管理に関する基本的な方針乖離は最大の課題と言えよう。計画一覧を眺めて・計画期間は10年以上とすることが望ましい

みても現在施設等に要している（充当できてい・全庁的な取組み体制の構築及び情報管理・共る）経費は将来予想される経費（特段の削減措置Ⅱ有方策のない自然体での）に対して、年平均で見ても半・現状分析を踏まえた基本方針（点検・診断、維持管理・修繕・更新等、安全確保・耐震化、分程度しかない地方公共団体が多い。
したがって、何らかの経費縮減の方策を講じる

インフラ長寿命化基本計画（基本計画）【国】（行動計画） 【各省庁】（行動計画）

インフラ長寿命化計画

公共施設等総合管理計画（個別施設計画）

道路（個別施設計画）

河川
図２54

建築コスト研究No.1052019.4【地方公共団体】

施設道路

インフラ長寿命化計画の体系河川施設

建築コストをめぐる話題［30］必要があるが、そのメニューもパターン化されて経済評価など目的に応じた多様な活用が想定されおり事後保全から予防保全にすることによる経費る（図3）。

縮減、耐用年数の延伸（80年など）、施設総量の国際基準のほか、先進各国はそれぞれLCCの国削減、民間活力の活用などで、自然体の予想経費家基準を持っており、日本は先進国ではLCCの国に対してこうした対策により20％～ 40％の縮減を家基準がない数少ない国と言われている。我が国見込んでいる地方公共団体が多くを占めている。

でLCCに関してよく参照されるものとしては、前以上のように、公共施設等総合管理計画は人口述の建築保全センター発行『建築物のライフサイ予測や財源問題まで踏み込んだものであり、今後クルコスト』がある。1993年に初版が発刊されての厳しい対応を覚悟させるに十分なものである

以来2000年、2005年と改定され、建築物のライフが、計画に示された対応策はなお机上の辻褄合わ

サイクルコスト算定のための手引書として広く活せの感が否めず、計画達成のための具体策は今後用されてきているが、この3月に前回から14年ぶの個別施設の計画に委ねられた形となっている。

りに改訂版が発行されたのでLCCに関する最新情その意味では今、改めて実用的なLCC計算の重要報として紹介したい。筆者は発行元に所属してい性が高まっていると言えるだろう。

るため、客観的に説明するにはふさわしくないかもしれないがその点はお許しをいただきたい。

4

LCCに関する基準等の動き

今回の改定のポイントは、一つはISOの動向も踏まえてWLCとLCCとの関係を明確にした上で、LCC

本来LCCは幅の広い概念であり、その中に含まの内容に関しては極力曖昧な部分が残らないようにれる費用の種類も多い。このため何が含まれるの整理したことである。LCCに含まれる内容に関してか、また中身をどのように定義し、分類するのかはデータを提供している項目と、想定が困難なためということも不明瞭になりがちである。まずは共必要に応じて加算する項目があるので落ちのないよ通の定義と物差しを持つ必要があるが、参照すべうに一覧として整理している（図4）。

きLCCの国際基準としては、ISO15686-5（Life-今一つの大きなポイントは算定に用いるデータcycle costing） が あ る。 こ れ は2008年 に 制 定 さに実績データを導入して実態に即したものとした

れ、2017年 に 改 訂 さ れ て い る が、 こ の 中 で はことである。LCC算定において大きな要素であるWLC（Whole-Life Cost）の概念が採用されてい更新周期については、都道府県・政令市が共同でる。いわゆる狭義のLCCだけでなく企画や用地取2004年から開発運用している保全マネジメントシ得等の非建設コスト、収入、外部に対する効用ステム（BIMMS）に登録されている8,205棟の（外部性）などを含む幅広い概念として定義され建物の472,160件の機器・部材の実績データを利図３

ホールライフコスト（WLC）項目の体系

建築コスト研究No.1052019.455

建築コストをめぐる話題［30］その他

改善コスト等
その他

環境対策コストその他注）

図４

その他

内は必要に応じて加算ライフサイクルコスト（LCC）項目の体系用している。また、共通費（共通仮設費、現場管も異なる。このため、手法としては延べ床面積と理費、一般管理費等）や消費税、外部足場の加算

建物タイプから算定する床面積入力法と、部材のなど影響の大きい項目については実態に即した算仕様、数量が把握できてから積み上げ計算をする定が可能なように配慮されている。

部材入力法が用意されている。部材入力法で算出

LCC計算の実務には一般になじみがないと思わするのはLCC計算で最も重要な修繕等コストであれるので、以下に『建築物のライフサイクルコスり、他のコストは床面積入力法と共通である。まト』で提供している方法について概略を紹介した

た、床面積入力法と部材入力法を組み合わせた併い。

用法の使用も可能である（図5）。

まず、LCC計算自体は膨大なものになるので必

床面積入力法では使用する建物タイプとして、要な条件を入力することで計算できるプログラム①小規模事務庁舎、②中規模事務庁舎、③大規模がCD-ROMで添付されている。ただし、ブラッ事務庁舎、④学校（校舎）、⑤学校（体育館）、⑥クボックスにならないように、また、データの変中層住宅、⑦高層住宅の7タイプが用意されてい更が可能なように根拠となる手法やデータはすべる。この中からタイプを選定し、延べ床面積、使て掲載している。

用期間、割引率等の条件を入力すると、過去の実LCCの計算は基本構想から解体処分に至るまで

績 等 か らLCCが 算 定 さ れ る。 中 規 模 事 務 庁 舎の各段階で異なる目的に応じて行われるものであ（使用期間65年、割引率0%）のLCC試算内訳をり、それぞれの段階で使用できる情報（データ）図6に示す。

基本構想・基本計画

基本設計・実施設計

新築工事

運用・保全

解体処分

複数の整備案の LCC 比較
建設後の LCC の推計の推計
建築材料、設備ｼｽﾃﾑの代替案比較
長期修繕計画の策定
既存建築物の長期修繕計画

部材入力法（まれに床面積入力法、併用法）

床面積入力法

図５56

建築コスト研究No.1052019.4併用法（まれに床面積法、部材入力法）

各段階でのLCC算定の目的と主な算定手法

建築コストをめぐる話題［30］も触れておく必要があるだろう。

建設（設計監理）
3%

解体処分
2%

保全（修繕等）35%

BIM導入の目的の一つに維持管理段階でのBIM
データの活用があることは明らかであるが、BIM

建設（新築）
23%

保全（維持管理）28%

活用がフェーズごとに分断されてそれぞれプレイヤーが異なり、データのシームレスな受け渡しが進んでいない我が国の現状では、なかなかFMで運用
9%の活用までは繋がっていない。ただし、耐久性を始めとする部材の性能がBIMのデータとして入力されていれば、FMやLCC算定に活用できるわけ

図６

中規模事務庁舎のLCC試算内訳

で、 本 来BIMはFMと の 親 和 性 が 高 い も の で ある。現在、建築保全センターが事務局となり、設計が進んだ段階、あるいは既存建築物で部材BIMライブラリーコンソーシアムにおいて建築関データがあるものについては部材入力法による詳係者が共通で利用できるBIMオブジェクトの標準細な積み上げ計算が可能である。データベースに化が進められている。昨年作成されたBIMオブは、建築、電気、機械の3工事種別の下に、区ジェクト標準では、COBie（Construction-Operations分、種別、部材と細分化されており、約1,000のBuilding Information Exchange）がオブジェクト

部材について建設・修繕・更新等の内容、金額、の内容として位置づけられてFMに受け渡すべき周期が入力されている（図7）。

データの枠組みが整えられた。実際の運用は今後

LCCの活用目的は設計代替案の比較やLCCの推計、長期修繕計画の策定など新築時に行うもののの努力に委ねられるが、将来に向けての活用のポテンシャルは高いものと期待される。

ほか、既存建築物の長期修繕計画の策定や複数（群）の建築物への活用も可能であり、これらは公共施設等総合管理計画の具体化の段階でのツールとして期待される。

5（参考文献）
1）（一財）建築保全センター『建築物のライフサイクルコスト』
2019.3

おわりにLCCの今後を考えるときには、BIMとの関連に

名称
工事
区分
種別
部材
種別
建築 屋根 屋根防水 保護ｱｽﾌｧﾙﾄ防水

コード
保全方式
予防保全

ABCCDDD

建設・修繕・分解整備等・更新の内容

1251010 建設
修繕

更新

電気 電力

機械 空調

電線類

電線（IV)1.6mm

空調ﾎﾞｲﾗｰ 貫流ﾎﾞｲﾗｰ（換算蒸発量350㎏/h)

2）岩松準「WLC（Whole Life Costing）をめぐる日英の違い」『建築コスト研究』73号 2011.4
3）清水令一郎「GSAにおけるVE（1）,（2）」『建築コスト研究』
6号及び7号，1994.7-10

事後保全

予防保全

4151001 建設
更新

1.破損修繕
2.撤去
3.処分
1.更新
2.解体
3.処分
1.更新
2.撤去
3.処分

7151010 建設
分解整備等 1.制御盤内部品交換他
2.給水ﾎﾟﾝﾌﾟ修繕他
更新
1.更新
2.撤去
3.処分

図７

外部
足場

一回当たりの単価
対建設単位費率
6,473円/m2
1.000
7050.109円/m2
327
0.051
432
0.067
6,830
1.055
円/m2
3,320
0.513
2,430
0.375
222
円/m
1.000
255
1.149
円/m
58
0.261
00.0001,633,690
円/基1.000
131,000
0.080
円/基49,0000.030
1,650,000
1.010
円/基31,0000.019
10,9000.007
金額

計画更新周期（年）

修繕周期
（年）

-

20
2020

使用年数の間で更新はないと想定

-

-

-

40-

-

6
4

15-

No.1052019.4

部材レベルのデータ例

建築コスト研究57