２０１９年度 保全業務マネジメントセミナー

第１部

次第＆目次

テキスト

パワー
ポイント

−

49

官庁施設の建築保全行政の動向○講師：国土交通省･･････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････
第２部

建築物の劣化と点検のポイント○講師：古橋秀夫 氏（日本大学 生産工学部 創生デザイン学科 非常勤講師）−

63･･････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････
第３部 「ビルメンテナンス業務に係る発注関係事務のガイドライン」の概要○講師：北村牧子氏 （厚生労働省 医薬・生活衛生局 生活衛生課 課長補佐）−

79･･････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････
第４部 環境配慮契約法基本方針「建築物の維持管理」の基本的事項を実現するエコチューニング
○講師：公益社団法人 全国ビルメンテナンス協会エコチューニングセンター 事務局 −118･･････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････
第５部

清掃業務における仕様書・積算の考え方○講師：井上雄二 氏（一般財団法人 建築物管理訓練センター 事務局長）

1

137･･････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････
第６部

設備管理における仕様書（積算）の考え方○講師：唐木田義雄 氏（一般財団法人 建築物管理訓練センター 専任講師）

8

152･･････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････
第７部

発注業務の課題点解決への提言〜発注事務の適正化の普及促進のためには〜○講師：松本卓三 氏（マネジメント 21 代表）
その１

適切な入札書類の作成のポイント

その２

適正な受注者選定のポイント

その３

受注者の業務評価のポイント

14

179

･･････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････････

【第

部】

業務に

の

1.

品質が良いとは、簡単に表現すれば、の状態、機能やレベルなどが発注者や購入者が満足（意

点検から
仕様書の

図に合致）していることだと思う。
つまり、とではないだろうか。

掃管理評価資格者制度によると、作業品質と組織品質に正氏によると、国並びに地方公共団体の施設（以下、分類され、さらに組織品質は、事業所管理品質と現場管理品質に分類されている。
（図１）

官公庁施設という）の清掃品質点検を行ったデータがある。施設数は統計的にデータ分析できる数でもないが、美観、衛生、保全、安全面 いほど傾向が出ている。清掃品質対象を「床」と「床作業品質事業所（企業）管理品質

会社の管理要素

現場管理品質現場の管理要素以外（壁面・

組織品質

、

、天井等）
」に分類すれば、床以外の部位の品質は概して良くない。もちろん仕様対象外となっている箇所が多いので品質が良好なはずがない。ま図1

た、床はそれなりに仕様に係れているが、必ずしも良好品質については、国際標準規格であるとIS 9000シリー

義の意味での清掃品質とは、仕様と清掃作業の結果（成果）が、発注者や利用者が満足しているこ

清掃品質とは、全国ビルメンテナンス協会の建築物清

清掃品質品やサービス

な品質ではない。それは、仕様書の作業回数が適正でな
く作業回数以上に汚染度合のほうが高い可能性がある。

の用語の定義を引用すればよいが、つかみどころ

あるいは、作業回数は、ほぼ適正であっても、作業実施がなく理解できないと思われる。

時刻や作業方法の良し悪しが品質に影響している場合が【参考】JIS Q9000：2015 (ISO 9000：2015) 品質マネジメント
システム−基本及び用語
1 適用範囲（省略）2 基本概念及び品質マネジメントの原則
2.1 一般（省略）2.2 基本概念
2.2.1 品質
品質を重視する組織は，顧客及びその他の密接に関連する利害関係者のニーズ及び期待を満たすことを通じて価値を提供する行為，態度，活動及びプロセスをもたらすような文化を促進する。
ある組織の製品及びサービスの品質は，顧客を満足させる能力，並びに密接に関連する利害関係者に対する意図した影響及び意図しない影響にある。これは、仕様書の問題ではなく、受注者側の作業のやり方、やり様に問題があり、清掃従事者に対する教育不足、作業後の品質点検方法やその管理体制に因しているものと推 される。
その実態の一部を写真１掲載した（スライド参照）。
床は共用区域と専用区域、床と隣接する幅木の不具合例、
また、床以外では、利用者の手がよって決まる。
製品及びサービスの品質には，意図した機能及びパフォーマンスだけでなく，顧客によって認識された価値及び顧客に対する便益も含まれる。

手あかといった感染

れる部分のほこりやの媒介となる汚れの

著な部分を

示した。
（スライド資料参照）
なお、品質点検で使用した計測器は汚染度計、光沢度
3

1

4

校了 デザイン計、臭気計、照度計、ATP
マン社

き取り検査器（キッコー

汚れなので除去には高度な技法を用いる必要は大方な：ATP検査器と略す）を使用した。ATP（アい）。従って、床以外では、衛生に重点をおいて対処す

デノシン三リン ）は、生きているすべての細 中に含る必要がある。

まれている生物のエネルギー物質で、 生物や食品残一方、官公庁施設の維持保全の共通的な仕様、積算基（ざんさ）にも含まれ、汚れの指標となる。ATP検査器は、準として、「建築保全業務共通仕様書」「建築保全積算基

ATPを準書」がある。これは、1994年（平成６年）、建設省（当素などと反応すると発光する作用があり、この発光量を計測することで、汚れの指標として数値で表

時）
・建設大

したものである。
「調理場における洗 ・消 マニュアル」

通仕様書（平成６年版）」並びに「建築保全業務積算基（文部

取り検査における参考値（例）準（平成６年版）」に「清掃」が新たに追加された。そによると、手指の管理基準値は1,500以下で合格、3,000の後、５年毎に改定され、現在は平成30年度版に至って以上で不合格としている。

いる。

学省）のATP書を検討したい。

点検から
仕様書の

3.
保全業務
仕様書
平成 年度
の

清掃品質点検から見た仕様書の見直しは、表１のようにまとめられる。

建築保全業務共通仕様書（清掃）は、建物内部と建物

表1
点
書の
し
表１ 清掃
清掃品質点検から見た仕様書の見直し
主たる目的 主たる汚れ

対処方法

外部に大区分し、建物内部は、「床の清掃」、「場所別清掃」、（頻回清掃と清掃品質点検）「ごみ運搬処理」に区分している。建物外部は、
「窓ガラ

日常清掃
床

官庁営繕部監修の「建築保全業務共

清掃品質点検と比較しながら、清掃管理業務共通仕様

2.

部位

官

美観の維持

ス」
、
「外部建具」、「外壁」、「建物 囲」に区分している。

土砂
定期部分洗浄ここでは、「床の清掃」と「場所別清掃」を取り上げる。

清掃品質点検ほこり

日常巡回清掃手あか

定期部分洗浄以上の仕様と清掃品質点検を比較検討すると、床であ

床以外 衛生の確保

れば、「補修」の取り扱いが特記となっているが、定期
建築物清掃の目的には４つある。すなわち、衛生的環的に実施すべき作業項目であろう。また、共用区域の重境の確保（衛生）・美観の維持向上（美観）・安全の確保歩行部分には「補修」を組み入れる必要がある。

（安全）・保全性の向上（保全）である。

床以外では、衛生の観点から見ると、感染経 を形成

床は、４つの目的のするほこり・手あかの除去が的確に仕様書に組み込まれうち美観に重点が置かていないようであり、担当する物件の該当部分には仕様れている。また、床以内作業項目とすべきであろう。価格が重視されるのは極外の部位では、４つの当然のことであるが、単なる美観レベルの維持のみであ

目的のうち衛生に重点れば、価格重視も致し方ないところでもある。しかし、を置く必要がある。こ

建築物清掃の目的は美観の維持のみではなく、むしろ、（
1） ーペット床の重 行部分が ず でおり、 行しない部分とる汚れは、ほこりや手 の差がはっきりしている。

人間の健康に関わる「衛生」という視点からすれば、価あかが主なものなので、条件により感染 が広がる役割

は、次のような仕様書の見直し（作成含む）のポイントを果たすを押さえておく必要がある。

れは、床以外に付着す

介な汚れになるからである。
（比較的軽

格優先は再考されるべきではないだろうか。そのために

な

4

2

を部分清掃と全面清掃に捉えることが必要である。汚れは一様に付着するわけではなく、よく汚れる部分とそう

でない部分がある。たとえば、 等は手が れるドアノブ（取っ手）とその 囲に手あか汚れが付着するが、他のところはさほど付着するわけではない。他とのバラン

)

#
)



スをとるためには部分的に汚染されたところだけを手入$052%%!%4+3/5.5052('

れすればよい。これを「部分清掃」という。長期間のう&*"

ちには、全面的に汚染されるので、適切な時期に全面を,1-対象に手入れを行い、バランスをとる必要がある。これ#を「全面清掃」と呼んでいる。これらを現状に組み合わ#せた仕様書が清掃品質のバランスをとる一つの方法であ
る。



（3） の

4.

ランス とる

床においても、一様に汚染されるわけではなく、汚染仕様書 成のポイント
業務（1）汚れの特書にされる場所は床全体の25％程度といわれている。従って、その場所を明らかにし、場所に応じた適正な時期に適正な方法で手入れを行い、床全体の品質のバランスをとる。

する

汚れやすい場所とそうでない場所等を区域に分けることをゾーニングという。一般に、床のゾーニングには、同じ種類の汚れが、均一に付着するのであれば仕様書①汚染エリアによる区分と、②汚染度合による区分とが作成も容易であるし、受注者側としても作業計画作成、ある。

作業方法決定、資機材選定、作業教育、その他の管理業①汚務も容易であるし、 客要求に応えられる度合も増すで

ト

あろう。

リアによる区分・・ア

屋外から 底に付着した土 が室内に持ち込まれたと

ところが、人間が使用する建築物においてはそう簡単にき、床がその汚れを捉える部分、また室内にあっては異ものごとが進まないところが妙味でもある。官公庁施設担なる床材の接点で汚れを捉える部分をいう。

当者には、「汚れは一様に付着、進行するわけではない」

ンネ ・という理解が得られていないのが実態ではないだろうか。

ア

人々が集まってくるところで、その人々が立ち止まる

ビルメンテナンス業の努力が要請されるところであるところをいう。水 み場・自販機前・フロント前・エレ

が、一方、官公庁の施設担当者の定期異動がそのことの一

ベーター前、エレベーター内外・歩行空間の くなった

つの要因であるとも考える。具体的には、以下のような視ところなど。言葉を換えれば床と 底の接 時間の長い点に着眼して仕様書に反映することが、既述の清掃品質点

ところと言える。

検の結果を改善することにも がるものと思われる。

ト

・

ア

通 のことで、歩行の激しい場所をメイントラフィッ

（ ）

清掃と

清掃と

合

る

ク・エリアという。事務室内ではいわゆる「けもの道」
が生じるが、これもトラフィック・エリアである。言葉

効率的に良好な品質を確保するには、汚れをどう捉えを換えれば床とるかによって異なってくる。汚れの分布状況から、清掃

5

3

底の接

回数の多いところと言える。

6

校了 デザイン

②汚 度合による区分

まり、目立ちやすくなる。一方、

季は、手が

ばみ、

ドアノブや手すり、エレベーター操作盤など手の れる
関ホール、 除室、エレベーター、トイレ、部分に手あかが付着する。このように、 季と 季では、室重点をおく汚れの種類が異なる。さらには、等使用頻度の高い場所の出入口など。

時の対応、 場を中心として前後に発生が多い 水害への対応
等々、季節特有の対応がある。

事務室・廊下・通 コーナー回り及び出入口、階段下

しかし、これら季節まで組み込んだ仕様書は現行では層階、食 など。

見られない。通常、官公庁施設は、単年度契約で月単位の仕様内容としてまとめられているので、季節要因は無事務室、廊下、階段など。

視せざるを得ない。そのような理由からすれば、季節へ
会議室、応接室、役員室など。

の対応は、受注者の作業計画で取り扱われるものとなら以上のゾーニングを物件に合わせた仕様内容にするこざるを得ない。季節への対応が受注者の作業計画に依存とによって、床の品質バランスを確保することが可能でするだけでは不十分だと思われる。季節要素を含んだ共ある。

通仕様書が本来の姿であろうが、少なくとも発注者とし

（4）

の

の

ては季節を考慮した品質点検は 行すべきであろう。こランス とる

れとて、担当する施設の立地条件は千差万別なので、担当する施設に見合った適切な点検が求められる。

壁面や など立面を形成する部位を主として「床以外」として床と区別している。この区別は、共通仕様書も同（様に区別しているが、受注者側が用意する作業計画の作）（ リーン 入 ）成にとっても、この区別は便利である。すなわち、日常

官公庁施設に課せられた法律は種々あるが、建築物清

清掃ではないため、作業実施日や時間帯などが異なるた

掃では、特に、グリーン購入法が関係する。平成18年度

め、作業計画の作成が容易になるからである。

から建築物清掃管理業務が適用を受け、特定調達品目21
分野275品目が指定され、清掃は、役務分野の中の一つ

立面は、共通した汚染分布を形成する。壁面を例にとである。
（平成30年8月現在）

れば、背 より上段にはほこりが付着する。背 の中段

清掃の判断の基準および配慮事項は以下のとおりであ部分には人の手や 類の付着による汚れ（手あか、 壁る（部分抜 ）。

回りの接 による黒ずみ）が付着する。背 下段から床まででは、運搬台車や 底の接 によるヒールマークや清掃：接 に伴う汚れとキ が生じる。要約すると、以下のよ①清掃において用する物品が特定調品目に当する場合は、の基準を満たしている物品が 用されていること。

うに表現できる。

②

上段のほこり＋中段の手あか＋下段の接 汚れ（キ

面

の手

には、資

有

た け

含む）＝壁面の汚れ分布と汚れの種類
これは、何も壁面に限らず、立面となる部位にも同様な汚れを形成する。従って、担当する物件の汚染度合に

い

け

は

用の観点から、

として

は

け

を

物

用する場合
を

料とし

は け が 用されていること。

③

みの収集は、資

生

み、可

み（

み、不

類、 、び 、ペット

トル等）、

みを分別し、適切に回収が実施されて

いること。
④資

合わせた仕様内容にすることによって、床以外の品質をみのうち、類については、のリイクルに配慮した分別・回収が実施されていること。また、分別が不確保することが可能である。

（５）

の基準

た場合や排出量が前月

は前年同月

で

であっ

しく増加した場合

は、施設管理者と協力して改善案の提示がなされること。

の対

清掃に

用する床維持

（

ックス）
、

等の

発性有機

化合物の含有量が指針 以下であること。

季は 類を着込むので ぼこりが発生しやすく、加環境

えて、室内の 度が低いため、ほこりが静電気により集6

4

低に資する技術を有する適正な事業者であり、より環境低が図られる清掃方法等について、具体的提案が行わ（ ） ビル ン
ンス業務に る
注関 事務の 用に関する イ ライン

れていること。
配慮事項①清掃に用いる床維持 、

等は、

用量

は適正量の

平成27年６月10日付けで、厚生労働省健康局長より「ビ用に配慮されていること。
②補 品等は、過度な補 を行わないこと。

ルメンテナンス業務に係る発注関係事務の運用に関する③

ガイドライン」について、各省庁の発注関係部局長各都

の

料に

物

が

用される場合にあっては、持続可能な 料が 用されていること。
④

を用する場合は、清掃用に応じ適切な水イン

道府県知事（契約担当課、市町村担当課） てに通知さ度れた。

（ H）のものが 用されていること。
清掃に用する床維持 、等については、可能な限り指本ガイドラインは、平成26年「公共工事の品質確保の定化 物質を含まないものが 用されていること。
清掃に当たって
の

用する

、ガス等の

ネル

促進に関する法律の一部を改正する法律」（品確法）がーや水等の資改正され、平成27年１月に発注関係事務の運用に関するに努めていること。

建物の状に応じた清掃の適切な度を提案するよう努めてい指針が策定されたことを踏まえ、ビルメンテナンス業務ること。
清掃においてに用する物品の調当しない場合であっても、資イクル全体についての環境に当たっては、特定調
採

の低

から

に

有の事項について、厚生労働省が「ガイドライン」と品目して取りまとめたものである。

るライフ

本ガイドラインにおいて、発注関係事務の適切な実施に考慮するよう努めること。

について入札契約段階では、競争参加者の業務実施能力

備 考
1

の基準④の

庁舎等における

類の排出にあたって、調
類の

用

の実態を

分別を

再生の

すること。

満たしたリ

総合評価落札方式における業務実施能力の評価のうち案しつつ、別表１及び２を参考とし、清掃事業者等と協議の上、の分類を定め、の適切な評価項目の設定等が示されている。

を行う各機関は、排出に当たって「履行評価能力」については、建築物における維持管理

要 となる 料の 入を排除して、物について、

イクル対応

物は、

役務の

向けの

マニュアル（平成20年１月25日付け健衛発第0125001の基準を

厚生労働省健康局生活衛生課長通知）に示されている「清料として用されるよう、適切に分別すること。
2

の基準

の

発性有機化合物の指針

掃の点検のポイント」に係る履行評価能力の有無等を評については、厚生労価項目とすることも考えられる。

働省の定める 内 度指針 に基づくものとする。
3

の基準

の環境

低

度別の清掃方法の採用、方法の採用、清掃用機が図られる清掃方法等とは、汚内環境の汚前に除去する予の性能維持による確実な汚清掃点 のポイント
（建 物に

的清掃

評価項目

除去の実施

等をいう
4 配慮事項④については、

用品品質表示法に基づく水

イ

作業品質

ン 度（ H）の区分を参考とすること。なお、床維持 及び床用については、
5 配慮事項で H5 ～ H9が望ましい。

の「指定化物質」とは、特定化

第86 ）の対象となる物質をいう。
6調を行う各機関は、床維持

掃作業に

う

の適正

の

置を講ずること。( 加：H30 2 議 定)

このように規定されている洗

や床維持

について

作業実施

従事者に作業手順書が徹底されているか点検する。

資機材管理

資機材が過不足なく準備され、資機材が使用別に管理・整備されているか点検する。

資機材保管庫

整理整頓されているか、特殊洗剤・薬品類が誤って使用されないよう管理されているか点検する。

るし、発注者は仕様書に提示しかつ実際に点検すべき事項である（共通仕様書にも記載された事項）。

7

5

点検のポイント

作業計画

組織品質

は、受注者が資材を選定するときに留意すべき事項であ

アルより）作業計画どおりに従事者等が適正に配置されているか、
また、定期的に見直されているか点検する。

等の建築物の清理を図るよう必要な理マ

ほこりや汚れの付着状況、
事 務 室、 玄 関、臭気を点検する。また、不階 段、 ト イ レ、
適切な作業により建築資材
湯沸室等各室を傷めていないか点検する。

物質の環境への排出量の把握等及び管理の改善の 進に関する法 （平成11年法る

組織品質 *1

評価項目

点検のポイント

契約書
業務仕様書

契約書・業務仕様書の内容を正確に理解しているか点
検する。

作業実施

契約書・業務仕様書に準拠して業務が履行されているか点検する。

自主点検

定期的に自主点検し、記録されているか点検する。

組織管理体制組織管理体制図が整備され、必要に応じて改定されているか点検する。

緊急管理体制緊急対応体制図が整備され、見やすい箇所に掲示されているか、また、従事者に徹底されているか点検する。

苦情処理体制苦情処理体制図が整備され、苦情等の発生時に迅速に処理できるか、また、再発防止策がとられているか点検する。

生環境を維持していく上で重要な事項である。
この点検・確認に当たっては、必要な能力を備えた者
により適切に行われることが望まれる。この点検・確認の実施者については、（公社）全国ビルメンテナンス協会において、自社が行った清掃作業の結果を点検し、その点検結果を業務改善に生かすとともに、建築物所有者
等に対し改善提案ができる能力を備えた者（インスペクター）を認定する「建築物清掃管理評価資格者制度」を
平成14年度から実施しており、同制度を活用することが考えられる。

.
仕様書に清掃品質点検のいくつかを 介し、現行の共通仕様書と比較検討を行い、仕様書見直しや作成のポイントの一に れた。

安全衛生マニュアルが整備され、従事者に徹底されているか、また、従事者の健康管理ができているか点検する。

安全衛生

基本に
る

仕様書見直し等は、国土交通省大 官 官庁営繕部作
成の建築保全業務共通仕様書（清掃、平成25年版）を基

従事者教育

定期的に教育が実施されているか点検する。

本として担当する施設の実情に対応させることである。
イントを参考にして適合させることであろう。

接客対応

接客対応マニュアルが整備され、従事者に徹底されているか、また、身だしなみやマナーも点検する。

従事者控室

整理整頓され、清潔であるか点検する。

内容は望めないにしても、１ ・８ 事業登録事業者に廃棄物処理

廃 棄 物処 理マニュアル 等が整備され、従事者に徹 底されているか、処 理 方法は適切か、事故 対 策が 講じられているか点検する。

実情に対応させるためには、既述したいくつかの作成ポ
また、人間と同様に生き物である建築物は、どれひとつとして同一なものはない。既述の季節を考慮した仕様
課せられた「３月以内ごとに１回自主点検の実施」を行し、発注者側としても季節等に応じた品質提供になっているか点検する必要があるのではないだろうか。それを追及していくと、既述した仕様書の見直しや作成のポ
イ ン ト の 重 要 性 を 認 識 し て い た だ け る と 思 わ れ る。

（ ）
建 物

の適 な

.

について

基

平成28年４月15日、厚生労働省医 ・生活衛生局が全
国衛生部局に発出した「建築物衛生行政の適正な運営について」に建築物清掃管理評価資格者（インスペクター）

業務

官公庁施設を対象とした清掃管理業務費の積算方法を制度について示されている。

記述したものが「建築保全業務積算基準」である。

（ ）保 業務 の建築物の清掃作業において、その実施状況等を定期的に点検・確認し、必要な改善を図ることは、建築物の衛86

（ ）保 業務 の保全業務費の費目は、直接人件費、直接物品費、業務管理費、一般管理費等および消費税等相当額で、その費歩掛り（人）

目内容は次のとおりである。
直

清掃面積
1 0 0 0 ㎡以下

件

当業務を行うため、その労働力をよって発生する 用
当 業務を行うのに必要な物品をすることによっ＊

直以外の用で一般管理（営業含む）

保全業務 （ＣＡ

Ｂ

Ｃの台数など）等を算

件 を算出する。
件（労務数量 労務 価）の総り 作業回数 年）に直 業務 を算出する。直 業務 は直

）

①業務原価

に業務管理 を算出する。業務管理 は直 業務に13％～ 17％を乗じて算出する。

直接人件費＋直接物品費

a.直接人件費
労務数量×労務単価

価b.直接物品費

労務数量：歩掛り
労務単価：建築保全業務労務単価（国土交通省）に業務 価を算出する。業務 価は、直 業務 と業務管理 の である。

直接人件費×４%～６％

B .業務管理費に一般管理 等を算出する。一般管理 等は業務直接業務費×１３％～１７％②一般管理費等件と直 物品 の である。

直接業務費＋業務管理費

A .直接業務費件に4％～ 6％を乗じて算出する。

保全業務 の 成

価に14％～ 19％を乗じて算出する。

直接原価×１４％～１９％

消費税等相当額に業務価格を算出する。業務価格は業務 価と一般（

管理 等の である。

）

最後に、保全業務 を算出する。保全業務 は業務価
格に技能・実務経験等

清掃員Ａ

1 級ビルクリーニング技能士の資格を有する者、又は清掃業務について作業の内容判断ができる技術力及び作業の指導等の総合的な技能を有し実務経験 6 年以上程度の者

清掃員Ｂ

2 級ビルクリーニング技能士の資格を有する者、又は 3 級ビルクリーニング技能士の資格取得 2年以上の者、もしくは清掃業務について作業の内容判断ができる技術力及び必要な技能を有し実務経験 3 年以上 6 年未満程度の者

清掃員Ｃ

Ｂ

④ に直 物品 を算出する。直 物品 は直

）

等 当額

区分

Ａ

全業務労務 価、国土交通省 ）。

③業務価格（（ ）Ｃ＊
かりとは、ある作業に1日（ 時間） やした場合、その作業のりは1 000と表わす。その数量を 化するのに やしたりに作業回数を乗じたものが労務数量である。労務数量は、清掃員 ・ ・C とに算出する。
＊労務 価は、清掃員 ・ ・Cの労務 価（日額）を う（建築保

および営業

格

Ａ

労務数量 数量（（3）の②））

企業を維持運営していくために必要な直 業務 およ務

1 0 0 0 0 ㎡以下

り表は清掃床面積を４区分して表わしている③直②一般管理 等（業務 価の14％～ 19％）

業

5 0 0 0 ㎡以下

出する。

）

現場業務を運営するために必要な直 業務 以外の 用④

2 0 0 0 ㎡以下②各 等の清掃床面積・数量（

業務管理 （直 業務 の13％～ 17％）

び業務管理

5 0 0 0 ㎡超り表を 定する。

て発生する 用①業務 価（

清掃面積

2 0 0 0 ㎡超

①当 建築物の清掃対象面積を算出し、対象となる直 物品 （上記①の4％～ 6％）

直 業務 （

清掃面積

1 0 0 0 ㎡超

清掃員 清掃員 清掃員 清掃員 清掃員 清掃員 清掃員 清掃員

清掃員Ｂ

することに

清掃面積

等 当額を上乗 する。

以上、清掃管理業務の仕様書と積算の作成手順の概略
を述べた。
最後に、
「適正な仕様内容と適正な価格がバランスのとれた品質につながる」ことを申し上げ、また、 正氏に貴重なデータと知見をご提供いただいたことに感 いたします。
公益社団法人全国ビルメンテナンス協会ワーキンググループ委員

清掃業務について、清掃員Ａ又は清掃員Ｂの指示に従って作業を行う能力を有し、実務経験 3
年未満程度の者

一般財団法人建築物管理訓練センター事務局長
井上

9

7

二

14

【第

校了 デザイン部】にの1)建築保全業務共通仕様書（以下、共通仕様書という）建築物は、その用途に応じた利便性、快適性、安全性
及び経済性などが求められる。

によれば、発注する業務の適用として「定期点検等及び建物を構成する部材や設備機器には寿命があり、時間

保守」と「運転・監視及び日常点検・保守」の２つを、とともに劣化し、機能や性能は低下していく。求められ以下のとおり規定している。

る機能や性能を可能な範囲で当初の水準に維持するため定期点検等及び保 （表 4）に保全業務を適切に実施する必要がある。

・監視及び建築設備は、複雑化・ 多様化の傾向にあり、適正な維持保中央監視制御装置がある建築物等において常駐して実施全を実施するためには、それに見合うコストが必要となる。

する運転・監視及び日常点検・保守に関する業務

1. 仕様書に記載する
基本的な情報2)発注の形態
管理の発注コストに大きく係わる人件費は、以下の発注方法に影響される。
設備の点検及び保仕様書に記載する基本的な情報の例として、
（公社）

物内に

全国ビルメンテナンス協会が事務所を置くビルメンテナンス会館（東京都 川区 日

点検・保 業務業務を実施するための技術者を建する。

定期的な点検業務のみとし、技術者を建物内に）の建築物の概要例（表ない。

1）と設備（電気設備）の概要例（表 2）および、建築保全業務特記仕様書の中の対象設備の一覧例（表 3）を

表 1

示す。
ビル管理の積算を行うにあたり、基本的な情報は非常

所在地

東京都荒川区西日暮里5丁目12番5号

建物所有者

公益社団法人東京ビルメンテナンス協会に重要である。管理対象設備から全体の管理イメージを、

敷地面積

1,073.04㎡（325.27坪）

経過年数から建物・設備の劣化状況などの把握、また、

建築面積

564.03㎡

設備機器台数は、点検業務の工数に直接関連する項目と

延床面積

3,125.58㎡

なる。

構造・規模

(1)建築物の概要（例：ビルメンテナンス会館）（表 1）

地下階：鉄筋鉄骨造

地上：鉄筋鉄骨造

地下1階・地上5階・塔屋１階(2)設備の概要（例：ビルメンテナンス会館）
（表 2）

竣工年月日

平成６年４月１日(3)点検及び保守業務の内容（特記仕様書より）
（表 3）

用途

事務室、研修施設、会議室

14

8

し

15

表 2

校了 デザイン設備

受電電圧

6,600KV

契約電力

121KW

機器名

受電設備

屋内受電

台数

備考

機器の容量・仕様
200KVA

１台

動力用

75KVA

２台

電灯用

30KVA

１台

電灯用

進相コンデンサ

75KVA

１台

力率改善用

断路器

7.2KV

200A

２台

真空遮断器

7.2KV

400A

１台

変圧器

避雷器

１台

高圧負荷開閉器

3P100A

ヒューズ付断路器

60A×3極30A×2極×3

高圧受電盤

１台

コンデンサ用

９台

PCS

１面

低圧動力盤

10回路

137.5KW

１面

低圧電灯盤

4回路×2、3回路×1

３面

動力盤、分電盤、照明器具他

表 3 対象設備一覧例（建築保 業務 記仕様書）
設置場所
機器名称

冷温水発生機

冷却塔

空気調和機

冷水ポンプ

冷却水ポンプ

形式・仕様

メーカー

形式：ガス焚き二重効用吸収冷温水機
冷凍能力：kcal/h
形式：
冷却能力：kcal/h
ユニット型
空気調和機
形式：渦巻形ℓ/min× m
形式：渦巻形ℓ/min× m

対象業務
設置台数

定期点検及び保守

運 転・ 監 視 及 び 日

業務

常点検・保守業務

階

室名

○○

１F

屋上

１

○

○

○○

RF

屋上

１

○

○

○○

各階

機械室

5

○

○

○○

１F

機械室

１

○

○

○○

RF

機械室

１

○

○

表 4 定期点検、 時点検及び保 に関する業務
点検を実施するために必要な資格又は特別な専門知識を有す
る者
定期的

臨時点検

・性能点検

台風、暴風雨、地震等の災害

・月例点検

発生直後及び不具合発生時等

・シーズンイン点検に行う点検・シーズンオン点検
・シーズンオフ点検

15

9

16

ケース

校了 デザイン

物件規模他

①

大・中

※１

②

中・小

※２

①
①

委

託

の

内

定しているため、各項目を適用するか否かは発注者の判容

定期点検等及び保守断による。

運転・監視及び日常点検・保守業務

定期点検は、点検を実施するために必要な資格又は専

定期点検等及び保守門知識を有する者が一定の期間ごとに行う点検、検査で中・小定期点検等及び保守（法定資格者の配置が必要）

運転・監視及び日常点検・保守業務

中・小定期点検等及び保守（運用面で技術者の配置）

運転・監視及び日常点検・保守業務※１ 中央監視制御装置有あり次の項目について実施する。
・建物が有効に機能するように、対象設備や実施時期を定め計画的に行う点検※２ 中央監視制御装置無・法定点検

3)点検の範囲と内容

・12条点検保全業務を実施する対象機器について点検項目、点検（官公法第12条に規定する点検又は建築基準法12条に規内容、点検 期、積算区分等を設定する。

定する点検）
2)点検周期の変更

記載にあたり、点検業務については、都度・適宜、資格者の配置については、同等以上などの曖昧な表現は避点検 期を変更するにあたっては次の点に注意する。

けなければならない。

対象

の 能

が施設 用に及ぼす

対象

の 能

を

対象

の 化、

共通仕様書に記の点検項目、点検内容、点検期を明確に記 する。
共通仕様書に準じて発注者がに設定した点検項

させる時間と 用の 度

共通仕様書では、建物規模、用途、立地条件等の違い

目、点検内容、点検 期を設定する。

を問わず一律に規定されている業務仕様について、これ配置人員をあらかじめ指定する 合らの違いを考慮して適用できるよう、点検

務時間（24時間

務または等を み合わせて間の時間）、

主 技術者、建築物⑤「定期点検等及び保備については、

年 の指定

」の内、

のような保

対象設

業者に積 させる 合が多い。
等のような業務があれ記する。

事業法による

工作物の及び建築物における 生的

2.

周期Ⅰ

生管理技術者等

設備、防 設備、生の以下の２種類の業務仕様を設定している。

人 を指定する。

資格保 者の配置と選 及び実務

よる

指定

期の異なる

建築物を良好な状態に維持する観点から設定した標準的な点検周期

対象部分ごとに重大な支障が生じないと想定される周期Ⅱ範囲において、不具合等の発生率が高まることを許容できる場合に適用する頻度を軽減した点検周期管理に関する業務(2) 保守の範囲の確保に関する法 に管理に関する業務

定期点検及び臨時点検の結果に応じ実施する軽な作業が保守の範囲となる。

「定期点検等及び保守」
業務のポイント機のコイル洗なを用いる清掃や、足場を必要とするタッチペイント等は共通仕様書においては業務の中に含まれない。従って、特定の作業があらかじめ想定できる場合は、特記により仕様を示す必要が(1) 点検の範囲ある。

1)点検対象機器について(3) 点検の省略

共通仕様書は、法的規制の有無に関わらず、建築物等の全般にわたって点検項目、点検内容及び点検

など特

期を規

点検の省略に該当する部分が存在する場合は、必要に
16

10

17

校了 デザイン2)設備運転状況の監視または計測・記録

応じて仕様書リストから除外する。
・当 部分がのされている場合

・当 部分に づくことに

や設定

が う場合

力等の計

調整等を行い効率的な

記 、
や

の制
の 期発

3)室内温湿度管理と適正化のための機器の制御
4)エネルギー使用の適正化された機器を点検させる場合、障害となる仕上げ材等の度・を行う。

(4) 点検及び保守に伴う注意事項
天井内等に

・

5)季節運転切替え、本予備機器運転切替え

去または損傷をせざるを得ない状況

下では、事前にその影響度を調査するとともに、復6)運転時間に基づく設備計画保全の把握

対設備

応等を仕様書に明確化する。

の積

時間を把握し、保計画によるな整備、 品交 等を実施する。

3. 業務のポイント

7)その他特記で定めた事項「運転・監視及び日常点検・保守」(3) 点検の範囲
日常点検とは、点検チェックリスト等を基に設備機器の常駐員の存在意義は以下のとおりである。
・建築物の

点検、設備

の

監視、

置の

運転状態などを点検し、異常がないことを確認する。点検確認が 能であること。
・

・監視及び

の保

項目には、過熱、損傷、 落、 食、 まり、
業務が行え、予防保の振動、臭気、汚損等があり、これらを観 、記録する。

認識に立 て保 業務を実施することができること。

共通仕様書では、１日に数回点検するものから、日、週、月、３カ月毎、などを設定している。

(1) 業務の条件

1)日常点検の範囲は、その対象部分、数量等を示して特記する。

技術者の人数、勤務時間の延長、休日出勤等が必要と

2)電気室、機械室等の主要な設備機器の設置場所は、１

なるのは、以下の場合である。
施設の状況（年間の、 定 等）の変更や、する。

に 別に発生した業務の対応を行う 合①、②に掛る費用はすべて契約代金に含まれるとする(4) 保守の範囲

ときは、特記仕様書にその日数や時間等を過去の実績か

運転・監視及び日常点検の結果から、消耗部品の交換、ら提示する必要がある。

補充、ボルトの増し締め、汚れの除去、作動不良、ずれ(2) 運転・監視の範囲の調整等必要に応じて実施する簡易な修理、交換作業及びそれに伴う作業が保守の範囲となる。

運転・監視の範囲としては、技術者が常駐することか

1)汚れ、詰まり、付着等がある部品または点検部の清掃ら、次の業務を確実に実施することができる。
の

の発

報等に
・施設の

作や正

の確認、

2)取付け不良、作動不良、ずれ等がある場合の調整のに対 することができる。
用状況や行事予定などの率的かつ計画的な日に１回巡視して異常の有無を点検する。
3)対象部分外であっても、異常を発見した場合には報告

期等の 別な使用状況に対応する 合

・

、 響、

機器を長時間停止することなく、日々の報を把握した効できる場合や、ネジの留めを実施することができる。

調整で対応

れなど人力で対応できる不良箇所を修理、調整する範囲のことである。
3)ボルト、ネジ等で緩みがある場合の増し締め

1)設備機器の起動停止操作
別発 、

動発 、スケュール類と能を 視した 作

等設備4)消耗品の交換及び補充の5)接触部分、回転部分等への注油
17

11

18

接

部分とは、自動

可動部分の接校了 デザインタッチペイントは、やシャッターのガイドレールと等で部や、駆動部のチェーンと歯車のような接 関係をいい、回転部とは、軸と軸受けの 間をいう。
な補修とは、配管のできる 度のものをいう。

1)常駐管理業者に定期点検業務を発注している場合

れをテープで応急処置をするように、接着 、ネジやボルトでのみのペイントで、(6) 定期点検時の立会い

6)軽微な損傷がある部分の補修
軽調合実施した業務の良否が直接常駐受注者の業務に影響を止めで機器の運

手の目的に支障が生じない程度の補修をいう。

及ぼすため、責任を持った立会いが行われる。

7)塗料、その他の部品補修（タッチペイント）、その他

2)発注者から直接専門業者へ発注される場合で、常駐受

これらに類する作業

注者が立会いを行う場合

屋外、屋内に設置されている機器等に発生した傷やさ

契約内容など不明確の点が多く、立会いは形式的なも

びを、ひと

程度の

装やスプレーのとなりやすい。

装により損耗の拡大を遅らせる作業。

責任ある立会い業務を行わせるためには、受注者（立会8)消耗品の在庫管理い者）に情報を開示し、ある程度の権限移 も必要となる。

9)保守で生じた廃棄物処理(7) 運転・監視業務の記録及び報告

保守作業で生じた廃棄物は、ゴム、ガラス、金 、グリ

1)記録ス、廃オイル等の再生不能なものが多い。少量でも産業記録には、業務日 ・機器の点検記録・中廃棄物となり、一般ごみとして処理できない場合がある。

監視装置

共通仕様書では、廃棄物の処理は原則として受注者のからの運転データ・エネルギー使用量の自動記録等さま負担としているが、例外的に発生した産業廃棄物の処理

ざまな記録があり、どれもが重要な情報であるが、特には、特記または事前の協議が必要となる。

機器に異常が発生しない限りそれらの情報は見過ごされ

10)その他特記で定めた事項

ることが多い。日や各種の記録の変化を捉える集計や定期に時系列で経過を読み取る必要がある。

設備機器の改善、改良により当初の契約内容と異なる

これらの記録は、エネルギー消費の状況、効率的な運仕様となる場合は、その作業内容を特記仕様書に記載し転制 、故障の早期発見に結び付けることが重要である。

ておく。

2)業務の報告(5) 支給材料

保全業務を

1)ランプ類

行している中で、正常でないことが認められた場合は、直ちに施設管理担当者に報告させる。
報告は書面を作成し、緊急度や他設備への一般に天井に取り付けられているランプ類の交換作業

及性、同は、２ 未満の 立で交換できる3.5 までの高さとする。

様の不良が今後発生する可能性等について具体的に把握

特 なカバー等がある場合は対象外となる。

し、緊急性がある場合など即時対応が基本である。
（写2)ヒューズ類

真等を添付し分かりやすく）。

配電盤以 の二次側のヒュー 類とする。

(8) 臨機の措置等

・ ッ ン、 リング類
水

の

ッ

ン、

リング類、

生

具

防災マニュアルは施設毎に既に作成されていると考え

物 度のものをいう。

られることから、受発注者間で協議し、異動に伴う体制

・フィルター類
しえ、交の変化や受注者の変更に伴う見直し等を行い、早期に防がなフィルターとし、

ルターは範囲外となる。

なフィ

災訓練を実施することが望ましい。
（参考：建築保全業務共通仕様書・同積算基準の解説）

・ 料
18

12

19

校了 デザイン管理上の問題点、点検項目、内容、 期等の見直し

4. 平成24年度保全業務マネジメント
セミナーのアンケート結果から《次年度の仕様書に反映させる》【提案２】設備の状況を把握するには現場に足を運ぶ・月報の報告に合わせて受注 当者と現 を 視する。

（公社）全国ビルメンテナンス協会が2012年11～12月に、全国４都市で開催した「保全業務マネジメントセミナー」《受注の担当者はこれだけでプレッシャーを感じる》

において、受講者である官公庁施設の保全業務の発注・監督の担当者に対し実施したアンケート調査では、設備の・ 月テーマを決める。

保全に関して、以下のような問題点や悩みが寄せられた。

例） 月は

・

的知識が不足（２～３年で

者対応にも
・

、

当が

・発注

わる）
、業

を指

されても理

水

によ ては、２カ月 と、３カ月 とに 視。

設備の管理実している。
設備の不具合設備、 月は 調設備、を知ることが無な点検（点検項目、）をなくし、必要な点検項目を選定することが

で

できる。

きない。
・設備の知識がなく仕様書も、監 、検査もである。

・入札で業者が入れ わるたびにトラ ルが発生する。

《結果、効率的な管理が行える仕様書となる》

・設備のことがよく分からないし、【提案３】管理（契約）品質のチェック

しくて現

に行

■要員の配置かれない。
これらの問題点の解決へのアプローチとして、まず、・指定した人 、仕様書から積された必要人を配置しているか

建物設備の管理状況をどのように把握し、仕様書に活か・配置す き 資格者を現 に 入しているか

すかを提案し、本章のまとめとする。
【提案１】業務の実施記録と報告を活用
・

■業務内容

の

データ、出来事を月報として、まとめさせる。発注によ ては、２カ月、３カ月、 年でも 。

・仕様書の内容の業務を履行しているか・仕様書を 手に変更して実施、または・月報から、現状の問題点を把握する。
・月報⇒年報を作成させる。

していないか（からきだ よしお／（公社）全国ビルメンテナンス協会専門委員）

19

13

1

再校 デザイン【第７部】

発注業務の課題点解決の提言～発注事務の適正化の普及促進のためには～
その１

適切な入札書類作成のポイント
松本 卓三

第4部のねらいは、《ビルメンテナンス業務に係わる発要求水準書とは、発注予定施設の用途・効用、要望

注関係事務の運用 に関するガイドライン》の適用の促するサービス品質のレベル、管理の効率性、建築物の進を目指すために、課題点、問題点を抽出し、その解決

長寿命化・劣化の遅延に影響を及ぼすことなどに係る策に関して提言、提案するものである。 その概要は：基本的な方向を示す「羅針盤」のようなものである。

１

保全業務の入札・契約事務の適正化を図る

別の視点で言えば、業務要求水準をベースとする維持

２

業務要求水準と入札要件を正しく作成する

管理が、建築物の存在意義を保証し、建築の本来の目

３

適正で優良な受注者を選定する的を確保するということである。

４

受注者の業務履行を正しく評価する

しかし、現状を見る限り、業務要求水準書が適正に

５

入札の不適切事例を知り、予防する

機能しているとは思われず、種々の課題が存在していることは否定できない。

その１では「適切な入札書類作成のポイント」として、現状の代表的な事例が下記：

適正な要求水準を作成すること、それを入札要件書に過（１）発注者が実現不可能な要求水準を示している

不足なく反映させることを提言する。

（２）要求水準と見積り予定価格のバランスが取れてい本稿では、業務発注者（発注者という）の視点から、ない入札書類作成における要求水準書、入札要件書等の必要（３）発注者の意図と入札者（受注者）の理解が一致し項目、要点等の重要ポイントについて記述する。

ていない

第１章 要
 求水準書と入札要件書の設定、作成について（４）“発注者が何を求めているか？” が明確に示されていない（５）上記状況の結果、契約締結後にトラブルが発生し

１、業務水準書の作成ている※

業務水準書は、仕様書作成、品質管理レベル、業務履行評価項目等に反映されるので、発注者（管理者）にとっ

１）業務要求水準書の意義ては、保全業務発注作業の重要な第一段階となる。

発注対象施設の管理者等（以下管理者という）が、施設の維持管理の意図・目的を入札参加者に分かりやすく

２）要求水準書の必要事項の整理

示し、伝えるための最も重要な書類が「業務要求水準書」（１）最も大切な点は対象施設の維持管理計画であり、

である。

1

14

その対象施設で実施される中・長期の管理運営計画であ（２）提供されるサービスについて「達成目標」を明確る。対象施設に関わる基本的な構想や管理運営の基本的にする（可能な限り数値化）

な計画を作成し、発注者側の期待するサービスと品質の維持管理のサービス品質を、視覚（見た目のきれい

目標、その結果評価及び政策的な基本方針（適正価格にさ）、感覚（空調の暑さ・寒さ）によるのではなく、出よる適切な受注者選定など）が明らかにされなければな

来る限り、数字で見える化できるような目標づくりを

らない。

する。

平易に言えば、対象施設の生涯（企画－設計－施工－（３）契約前の段階で業務内容や業務履行に対する疑義・

運営・維持管理－除却に至るまでのライフサイクル）の懸念を排除するために質疑応答の機会を準備できるようシナリオを作成することである。維持管理業務に限定しに工夫する（それが入札価格の適正な積算につながる）て例示的に言えば、「この建築物は期待寿命を100年とす（４）上下関係の契約ではなく水平関係の契約方針・内容であることに留意するる。従って設備機器交換・更新は20年サイクルとして最低４回で実施することを基本に設備管理業務を検討す（５）提供されるサービスのレベルを発注者・受注者双る。
」というように明確な方針が必要である。

方が合意した方法でチェックする（２）対象施設の本来的な目標・目的を達成するために（モニタリング：測定評価）できる事項を含む

必要な業務として何をしなければならないのかという視

４）業務要求水準書の構成項目

点で要求水準を作成する。この考え方であれば、発注者（１）基本的な構成項目が検討している方針に基づいて、受注者がどのような①基本方針

サービスを提供できるのかという点が理解できるように・入札主旨・目的なり、双方の「認識の共有化」ができることになる。

・入札スケジュール（公布日―入札書類提出―選定主旨
公表―議会・契約までの日程）（３）発注者の目標・目的が達成できるような、安心かつ信頼できる受注者を選定し、契約後に業務が安全かつ・維持管理計画（年度計画、中・長期計画）

円滑に実行されるとともに、相互の理解とコミュニケー

・入札契約方式（価格競争方式／総合評価方式）

ション、相互信頼による水平的な契約関係を、実現する・契約期間（単年／複数年）

ことが必要条件になる。

・参加要件（登録、資格、地域条件など）
・予定価格（事前公表／事後公表・非公開）

以上の実現のための「憲法」のようなものが「業務要求水準書」である。業務要求水準書が確定しなければ、②施設概要：施設管理台帳の項目

積算・見積りもできず、予算化もできないことになる。

・階数、構造、敷地面積、建築面積、延床面積

３）業務要求水準のポイント

・竣工日時、修繕履歴、点検履歴③管理運営概要

業務水準書において必要な主たるポイントを以下に挙げる。

・開館・閉館時間、休館日、その他（１））発注者が「何を求めているのか」を過不足なく明・管理方式

確に伝わるように記述する・管理運営組織・管理体制（組織図、災害時も含む緊急時体制）

例えば、各自治体での公用車の購入の場合、明確な要求水準を作り、自動車メーカー各社と交渉することにな

・業務内容（業務時間、業務範囲、実施方法など）る。エンジン容量、燃費（ℓ当りの走行距離）、車式（セ④入札手続き事項

ダン・ワゴンなど）、デザイン、燃料（ガソリン・ディー

・入札資料配布、参加表明書提出

ゼル・電気）、車のカラー等の要求水準を事前に設定して、・現場見学会の実施要項

メーカー各社の入札価格も含めて、総合的に評価し、選・質問および回答の方法

定する手順になるのと同じ考え方である。

・選定方法（入札参加者評価・選定基準、落札基準）

2

15

3

再校 デザイン・選定結果公開方法

まれる」の書き方では、何が必要かは不明確であり、・提出書類様式集・記入要領

発注者と受注者の解釈に誤解が生じやすくなる。そ・その他要求事項の他「疑義が生じた場合は誠意をもって協議する」などの表現をよく見かけるが、これによって何か問

ここでは全体の構成について示し、要求水準書作成上の要点並びに主な留意点は下記（２）にて記述する。

題やトラブルがあれば疑義事項として取り扱うケー（２）重要項目

スが多くなり、双方で疑義の協議をする時間が増えてくる結果、発注者の本来業務の妨げになりやすい。

ガイドラインにて示されている通り、下記事項に留意して作成する必要がある。

過去に経験している事例や法律上明確な内容であれ①適正な発注時期の設定ば「当然……は必要である」として記述されるべきガイドラインの記述『人員及び資材の確保、施設の状であり、要件書に明確に反映されるべき事項である。

況把握、従事者の教育等の業務開始に必要な準備期間

後々発生するかもしれない疑義、トラブルや、そのを確保できるよう適正な発注時期を設定する。』の通処理のための時間や経費を考えれば、手間がかかっ

り、落札結果公表日から業務開始日までの期間を、可ても、事前に検討して、トラブルの原因を排除すべ能であれば90日間となるような入札スケジュールを設きである。

定することが望まれる。

公平な契約関係の確立のために、受注者の契約書上

過去には、某市立コンベンションホールの清掃業務入での弱い立場を守る必要がある。

札のケースで３月１日に議会承認され、４月１日業務

２．入札要件書の必須項目開始となったが、清掃スタッフ要員30名の立ち上げ体
制（募集、面接、採用、初期研修等）が時間不足のため、不完全な首尾となり、その結果業務開始後、清掃「前項４）」の（１）で述べた「業務要求水準書の基作業の品質クレームが頻繁に発生した事例がある。

本的な構成項目」のうち重要な項目が入札要件書を構

昨今、「超人手不足」状況はますます悪化しており、成するので、主要項目の留意点を述べる。

スタッフの雇用は、より一層厳しくなっている現実を、発注者側には十分認識していただきたい。

１）「施設概要」について＊2017年の全国ビルメンテナンス協会のアンケート調

基本的な項目は、原則として建築図面に記述されて査では、全国平均1社当りの年間人材募集費841万円といるが、発注内容が受注予定者側に正確に伝達するこなり、それでも求人、採用に効果が無かった現実がある。

とがキーポイントであり、そのためには、建築図面のまた、ビルメンテナンス業者側も入札公告された時点

他に、施設概要および発注業務対象の施設と内容が明で、該当する地域でのスタッフ採用可能性や社員の転確にできる資料が必要である。

勤可能性等を検討・考慮してから入札参加対応するこ

例えば、建築物の所有者が単独で管理責任の範囲やとが必要になっている。さもないと、受注してから人対象区域を文章だけで伝達できる事例もあるが、再開

員不足で契約辞退せざるを得ないというケースも出て発事業に関わる事例では権利関係や管理体制が複雑にきており、発注者側もその状況をよく把握していただ

入り組んでいることもあり、資産区分・管理区分等もきたい。

明らかにする必要がある。これらの点を考慮して発注②不明確表現の排除者は必要に応じて施設全体の状況を明確に伝達できる

入札要件書等で記載された不明確な事例として、「本内容の資料準備が必要である。
例えば、表－１は、「施設概要一覧表」の事例であるが、仕様書に記載されていない事項であっても……」という曖昧で不透明な記述がある。また、「法令に義務付

これは複数所有者の建築物での事例である。

けられている事項及び業務上で当然に必要な事項は含横軸に、「呼称」「施設名称」「所有者」「使用者・管

3

16

4

再校 デザイン

理者」
「区画」
「用途」
「主たる階」「床面積」「備考」を「管理運営組織」を明らかにして、「契約当事者」「管記載し、縦軸は「呼称」の欄に専用部の区域名、共用

理者」等を確定しておくことが、契約関係の基本とし部分などを区分して記載してある。これによって、建て重要である。

築図面ではわからない、区域分け、管理区分、所有形

昨今では、官公庁であっても公共施設の「所有」か態が明確になり、区域毎の床面積も明示されているこら「賃貸」へという動きが出てきており、民間との共とで対象面積の食い違いが発生しない。

同複合施設の運営管理という形態が見られるようにここに示される内容は、図面上に色分けしてゾーンなった。このような場合、維持管理権限者と所有者・を明確にすることにより、管理者にとっても管理区域

マネジメント会社等との管理運営関係の明確化は重要が明確になる。受注者に配布する資料も色分けして提になる。

示することは、正しい情報の伝達になると同時に、相

４）「管理運営体制」について
管理運営体制については下記の事項が明らかにされ互の解釈に誤解を生じない親切な内容の書面を構成す

なければならない。これらの事項は入札要件書では「一ることができる。
表－２は、「維持管理業務委託範囲一覧表」の事例で般事項」として記載されることもあるが、ここでは具あるが、表－１と同様、区域・区分の分類が必要な「委体的に整理して記載する。

託範囲」を一覧表にして示した事例である。横軸に業（１）管理組織の体制

務区分を記載し、縦軸には、共用部分・専用部分を明（２）職員・責任者・従事者の配置（資格・員数・経験年数他）

示して発注する業務を○印で明らかにしてある。それ
ぞれの業務毎の発注形態も例示の「全体一括管理」「共（３）業務対応の時間帯と人員配置表

用部分のみ」というように明確に記述されている。こ（４）実施計画書（年間・月次）れにより、対象業務の範囲、発注区分等に関する相互（５）業務の評価方法と報告書の誤解は生じない。

（６）業務報告書（レポーティング）

２）「運営概要」について（７）改善提案書（過去の実績を含む）（８）緊急時の対応（地震・火災・浸水等）

開館日・閉館日・休館日、開館・閉館時間等の必要な内容はすべて記載する。閉館日であっても一部の部（９）事業継続計画書（BCP）

屋（会議室等）を外部の利用者に貸し出すような事例（10）機密保持・個人情報保護体制もあるので、現時点で確定している条件は明示すると（11）賠償責任（賠償能力の確認）

ともに、「未決定」または「変更の可能性がある」事項（12）報告義務（連絡・報告の体制）などを明示しておくとよい。

（13）再委託の定義

建築物の使用条件は、組織や団体の事業運営の変化（申請承認条件・専門性の高い業務限定）や経営的な条件の変化で変更を余儀なくされるケース（14）使用資機材の仕様等（グリーン購入等）が少なくない。条件の変化は、管理体制や人員構成等（15）コンプライアンス体制
その他、管理に関する「費用の負担」「リスクの負担」に直接的な影響を与えることが多いので十分に検討しておくことが求められる。

についての記載あるいは、関係法令の確認を含めた「法３）「管理運営組織」について

令順守」等の項目について記載する必要がある。

現在、管理運営の形態が多様化している。実際の所※ガイドライン５ページ（業務の性格等に応じた技術有者と管理者が異なっていて、いわゆる「管理権限者」

提案の評価内容の設定）にて考え方が示されている。

が明確でない事例も多い。プロパティマネジメント会『業務の要求レベル、品質レベル等から、より適正に入社やファシリティマネジメント会社が「統括管理会社」

札手続を実施できると認められる場合には、総合評価

として契約の主体となっているケースもある。

落札方式において、競争参加候補に対し技術提案を求

4

17

5

再校 デザインめることも考えられる。この場合、求める技術提案は必※ガイドラインでも（３）入札契約段階（適切な競争

ずしも高度な技術が求められるものではなく、技術的な参加資格の設定）＜個別業務に際しての競争参加者の工夫の余地が小さい一般的な業務では、審査する業務実技術審査等＞『業務の性格、地域の実情等を踏まえ、業

施計画の作業工程管理や業務実施上配慮すべき事項、品務実績や地域要件など、競争性の確保に留意しつつ、適質管理方法等についての工夫を技術提案として求める

正な競争参加資格の設定について検討する業務実績をことも考えられる』

競争参加資格に設定する場合には、業務の技術特性、自５）「参加要件」について

然条件、社会条件等を踏まえて具体的に設定し、業務全ての応札者が全ての機会において公平であるべき実施能力のないビルメンテナンス業者を排除するなどことが理想であるが、契約後の安全かつ円満な事業の運

適正な審査に努める。なお、業務実績の確認に当たっ

営は発注者側の目標・目的である以上、何らかの条件をては、同一の発注者において過去の類似業務の実績が設定して応札者の選定を行わなければならないことは、ある場合には、後述の業務完了後の評価結果を指標と誰もが理解できる現実である。

するなどの方法も考えられる。』との記述がある。

しかし、それを「不公平である」、「業者の絞り込み対

６）業務内容の詳細（仕様書）

策の一つ」という反論もある。

仕様書の詳細については、第3部で詳細な説明がある「全ての応札者に平等に機会を与えて……」とは言え、ので、ここでは省略する。

全ての応札者に対する事務処理や評価・選定作業・審査

最も重要な点は、対象となる業務ごとに必要な事項

業務・ヒアリング・経営実態調査等を行うことは、時間を明記することが要点である。新築建築物の場合、机的にも費用的にも合理的ではない。発注する業務内容の上でどれだけ丁寧に検討しても、実際の建築物の使用

目標・目的を達成する可能性の高い応札者を、参加要件

状況は予定通りには行かないことも多く、仕様・基準の設定によって審査・選定を進めることは、発注者・管の見直しが迫られるケースも出てくる。最初の３か月

理者の重要な責務である。

を仕様書通りに実行して、その結果を測定・評価し、改ここでは、主な要件項目を記載する。 （その２第善して必要な変更を加えるという対応策もある。更に

１章でも詳述する）

３か月間実行してみて改善継続する事例もある。

（１）入札参加資格条件 （公共工事の場合は、入札参加

１年間の暫定的な仕様書で実施した結果を基本的な資格ランク付けがある）「仕様書」にするというような事例はファシリティマネ（２）業務実績（対象施設の用途・機能に関する）ジメント（FM）による契約においては一般化してきて（３）受託経歴（対象施設と同様の用途・機能の施設におり、その２で述べる「サービス・レベル・アグリー

関する受注の継続性・年数等）

メント（SLA）」、「キー・パフォーマンス・インディケー（４）登録業等の認定

ター（KPI）」による契約が好例である。

（５）責任者の資格・経験年数・配置の要否

契約上の問題もあろうが、「一度決定したら変更しな（６）代行保証（対象施設の用途等にもよる）

い」ということではなく「必要な変更・改善」を繰り（７）地域要件（地域での実績、非常事態対応等）

返して、最も適正な仕様書に近づけていくという相互（８）業務履行責任保証（パフォーマンスボンド）：の理解と協力が必要になってくる。

これは落札者に対して契約期間中の善良な業務履行表－３は、「業務内容・対象業務範囲」を正しく伝達

遵守を約束する保証書であり、公共工事では契約金額のするための資料の好例である。定期清掃に含まれるガ

10％分の金額保証を求めるケースが多い。具体的には銀

ラス清掃の積算・見積のための「ガラス清掃面積一覧表」

行保証書の提出が通例で、銀行視点による落札者の信用であるが、この表がなくても、応札者は必要な計算を状態が分かり、また保証金の没収リスクが安値受注業者

行うが、積算の方法（数量拾い）により結果の数値にを排除できる効果も出てくる。

差異が生ずることもあり、場合によっては見積価格を

5

18

6

再校 デザイン比較するときに根拠となる面積自体に差異が生じてし※「質問と回答」の具体的なやりとりの例については、

まうこともある。このように、階別・区分・建具仕様、受講者の組織・団体における「指定管理者制度」案件予測される作業条件等を表にして提示しておくことは、を検索頂ければ、業務水準や仕様書に関する質疑応答

親切な対応であり、応札者に積算上のミスを発生させなが、適正価格の積算に重要であることを理解していた

いための大切な工夫でもある。

だけるはずである。

このことは、応札者にとっては、時間の有効利用や、

８）「選定方法」について

見積業務の効率性・精度にも貢献できるので、相互の信受注者選定方法の具体的内容、評価方法・評価基準、

頼関係の醸成にも役立つ可能性が高い。

契約後の業務の実施状況の評価等（モニタリング）は、※ガイドライン２（２）業務発注準備段階 において、入札要件書に含める必要がある。

下記のように記述されている。

その内容については、その１とその２で詳しく述べる。

『（現場条件等を踏まえた適正な仕様書等の作成）

第２章

個別施設の維持管理計画、建築物固有の条件に依存する

予定価格の算定と公表のあり方

業務項目、業務数量、作業条件等を踏まえ、適正に仕様

１、予定価格の適切な設定書等（仕様書、図面、維持管理台帳、作業指示書その他の附属書類を含む。以下同じ。
）を作成し、積算内容と予定価格の設定については、予決令第８０条規定「予の整合を図る。

定価格は、取引の実例価格、需給の状況、履行の難易、

なお、仕様書等の作成に当たっては、業務に必要な全て数量の多寡、履行期間の長短を考慮して適正に定めなの事項を確実に盛り込むよう、十分に留意する。』

ければならない」の通りである。また、ガイドライン

７）「質問と回答」について２（２）（適正利潤の確保のための予定価格の適正な設

どんなに詳細な業務要求水準書であっても、相手に正定）で『予定価格の設定に当たっては、業務の品質確しく伝わるかどうかはわからない。入札参加者から見れ保の担い手が中長期的に育成及び確保されるための適ば、すべてに不確実な点があり「質問」はその内容につ正な利潤を、業務を実施する者が確保することができいて確認する唯一の許された手段である。発注者・担当

るよう、適正に作成された仕様書等に基づき、経済社

者からみれば、「些細な……」「分かりきった…」「つま会情勢の変化を勘案し、市場における労務及び業務実らない」事項かも知れないが、「入札参加者の立場や不施の実態等を的確に反映した積算を行う。積算に当たっ

安な心理を真摯に理解し、かつ十分配慮することが欠けては、現場の実態に即した業務実施条件を踏まえた上ている」と指摘されても仕方がないような事例も多く、で最新の積算基準を適用する。』と書かれている。

講師自身も何度か体験している。質問書・回答書のやり予定価格設定の不適切な事例が生じる場合は、「近隣取りは、文書内容の適格さ、文書の基本的な構成など、の同種施設の契約金額の情報収集」、「事業者からの参企業の事務処理能力を推し量る判断材料の一つに、なり

考見積り書の徴収」、「前年実績の考慮」などが行われ得るものである。

なかったのが原因である。

本来、何の質問も発生しないような入札要件書等がで予定価格設定は、発注者にとっては悩ましいポイント

きる事が望ましいのであろうが、解釈の違いにより様々であるが、予定価格の高い・低いによっては、好ましくな面で影響が発生しがちな、難しい問題であることは間ないケースが出てくる可能性を十分認識する必要がある。

違いない。誰が読んでも共通の理解・解釈ができること（１）低い予定価格のケースが必要である。また質問と回答に必要な適正な期間を設

低い予定価格では、本来入札参加して欲しい優良な定する必要がある。例えば、「最終回答が入札３日前」

ビルメンテナンス企業が入札前の段階で「公表予定価のような条件設定では、回答の内容を検討し、積算や技格では赤字入札になる」と分析して入札参加を断念す

術提案に正確に反映することができないことになる。

るケースが多くなり、その結果、ダンピング業者が予

6

19

7

再校 デザイン

定価格や最低制限価格近辺でのすれすれ価格の入札を（5）需給状況：行い、落札した業者は、利益を確保するために手抜き作

作業スタッフの雇用に関して、現状の「超人手不足」

業などを巧妙にやることで、業務品質面で大きなトラブ

によるビルメン企業の苦境はかなり深刻化しておル、クレームにつながることが多くなる。

り、新規採用のみならず、既存従業員の離職率が（２）高い予定価格のケース

高まり、欠員現場が増えている状態が長期間続い利益幅が予想以上に大きく、高止まりの入札価格でのている。それが入札参加者の減少や参加辞退に影落札を成功させるために、入札参加者間での話し合いに響することもあり得る。

よって落札者を決定し、他の参加者は予定価格を上回る（6）最低賃金アップの反映

入札で失格となり、入札終了後に落札者から便宜を受け①令
 和1年10月からの最低賃金は、全国平均27円アップのるやり方がはびこる事態になりやすい。

901円と決定した。毎年3%アップは予定通りで、東京都はいわゆる「談合」という不正行為がおこりやすく、適1,013円、神奈川県1,011円を超えた。筆者予測では、2023

正な利潤が確保できる予定価格の適切な設定が重要で年に全国平均1,000円に達するのは避けらないので、複数あり、それが受注者の信頼できる品質の確保につながる

年契約には最低賃金上昇を見込んだ積算が必要である。
②メ
 ンテナンス現場の賃金上昇は、最低賃金アップとことになる。
上記の不祥事を防ぐために低入札価格調査制度の導同調して毎年続いているが、人手不足により募集時

入が進められている。その調査の基準価格の算定式（予給の高騰が止まらず、更に人材獲得競争のライバル

定価格との比率）が規定されるようになった。

である外食チェーン店舗の時給が、最低賃金＋100円
以上の状態が続き、ビルメン企業は相当高い時給設

２、適切な予定価格の設定には定を強いられている現状から、人件費高騰に配慮する必要がある。
（7）受注者の適正利潤の確保

１）価格算定条件を考慮して予定価格に反映させる⇒

安心・安定の品質確保のため（1）価格調査：前年実績数字、近隣の類似施設の契約金①ダ ンピング受注の場合は、ギリギリの採算で落札す額、市場価格（複数事業者の参考見積）を収集し、比較調査する

るので利潤の確保が厳しく、赤字を出さないために、（2）業務履行の難易度：建物構造やレイアウト、多種多

時給は最低賃金並みでの雇用となるので高齢者ス様な内装材料によって作業方法が複雑になり、作業タッフが大半を占め、社会保険対象外の短時間労働

時間も長くなり作業費用の積算に影響するの作業計画となりがちで、作業の標準化がバラバラ（3）対象建物の規模：延べ床面積の規模の大小によって、になり、品質が安定しなくなる。
②適 正利潤が確保できる落札金額の場合は、賃金水準

作業スタッフの人数、資機材の種目と量、消耗品などが変わるので、算定時には考慮が必要となるも上げられるので、作業生産性に良い効果が表れ、定（4）契約期間の長短によって価格設定、コスト削減可能

着性も高まり、スタッフ募集条件も良くなるので、適性が変わる

正利潤が確保できる予定価格の算定は重要である①単年度契約の場合、次年度契約が保証されてない（8）調査基準価格、最低制限価格との兼ね合いので、生産性向上によるコスト削減や労働条件改善

適正な予定価格の設定は、低入札価格調査制度の調には1年契約期間だと厳しくなる

査基準価格の設定や、最低制限価格の設定にも関係②複数年契約の場合、作業スタッフの継続雇用が確する。これについては、その２にて詳述する

保されるのでモチベーションが上がり、生産性も

２）歩切り行為を排除する

アップし、ヒトのコスト（採用、教育など）の削減「歩切り」による予定価格の切り下げは、法律違反での可能性が高くなるあることは明確である

7

20

8

再校 デザイン３、予定価格公表のあり方

予定価格の公表時期について（財務省HP 国土交通省、総務省、財務省合同調査報告：H31年1月22日公開）

予定価格の事後公表については、都道府県は前回調査か68，1%から70,2%に増加。政令指定都市では80%で増減なし、市区町村では前回調査時の53，2％から今回55,8％に増加。

１）予定価格の事前公表 （会計法では事前非公開）

事後公表（１）メリット：①予定価格を探ろうとする不正行為の防止ができる

平成29年
3月31日

（２）デメリット：

都道府県①談合、価格調整工作がよりやりやすくなる②予
 定価格を参考にして、積算能力のない事業者でも受指定都市注できる事態が生じる

市区町村③落札価格が高止まりになる計④調査基準価格、最低制限価格の類推が容易になる。そ

平成29年
3月31日

平成30年
8月1日

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17

15

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15

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0

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36.2%

36.2%

31.9%

34.0%

31.9%

29.8%

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7

7

9

9

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4

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35.0%

35.0%

45.0%

45.0%

20.0%

20.0%

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100

674

669

253

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37.6%

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14.7%

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5.8%

809

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278

302

700

669

119

103

41.9%

42.9%

14.4%

15.6%

36.3%

34.6%

6.2%

5.3%

らず、単純に平均した額を設定し、市場価格とかけ離れた設定となった（１）入札参加者の積算の精度が向上し、適正な競争力（４）過去の同一業務の調達実績を考慮せず設定した結過度な低価格競争事業者によ

果、著しく高額の落札となった廃棄物処理業務入る「積算なしの安値入札」の歯止めとなる

札（広島合同庁舎例）（２）入札前に、予定価格を探り出そうとする不正行為

２）最 低制限価格と同額の応札でくじ引き落札が増加が発生しやすい⇒している談（１）長野県でのくじ引き落札発生率

合・ダンピングの抑制効果①公 共 工 事：2013年11%、2014年14%､2015年22%､2016３）予定価格非公表もあり（事前・事後共に）年(4-8月)23%

技術力を反映した多様な入札・契約方式に対応するた②業務委託：2013年49%､2014年58%､2015年59%､2016年

めには，予定価格を一律に非公表とし，一律に上限拘束(4-8月)51%とするのは必ずしも適切ではない。

③公共工事が全体の1/4程度であり、業務委託は50%超

大橋氏論文より）の高止まりになっている。

４）予定価格公表方式データ（国土交通省、総務省、財

その背景には、競争の激化、積算根拠の情報公開、積務省合同調査報告：H 1・1）

算ソフトの精度向上などがあるとされ、総合評価入予定価格の事後公表については、都道府県は前回調査

札ではくじ引き率が比較的低くなっている。

68，1%から70，2%に増加。政令指定都市では80%のまま、（2016年11月11日

市区町村では前回調査時の53，2％から今回55，8％に増加。
⇒

平成30年
8月1日

（３）参考見積金額に、数倍の価格差があるにもかかわ

２）予定価格の事後公表（原則）（会計検査院特別調査職

平成29年
3月31日

低価格の落札となったている。

（３）入札価格が分散化する傾向が大きくなる

平成30年
8月1日

非公表

（２）事業者の参考見積書の収集をせずに設定した結果、「くじ引き」で落札事業者が決まる事例が増加してき

⇒

平成29年
3月31日

事前公表

20

の結果、最低制限価格で入札した複数事業者によるが確保される

平成30年
8月1日

事後公表及び事前
公表の併用

建設工業新聞記事より）（２）事前公表ケースに多いが、事後公表でも札幌市・

詳細は次の表参照

新潟市ではくじ引き発生率は74%・88%と高い（日経ｺﾝｽﾄﾗｸｼｮﾝﾃﾞｰﾀ）

４、予定価格公表による問題点（３）この結果、くじ引き率を減らすためには、総合評価方式へ移行するとともに、技術点の割合を高く

１）不適切入札例：庁舎の清掃、廃棄物処理の事例が多い

する傾向になりつつある。

（１）近隣の同種契約金額の情報収集を行わず、５０％を下回る著しく低い落札率となった

8

21
21

9

第３章

再校 デザイン

入札契約方式（価格競争方式／総合評価方式）（２）その課題①提 出書類、証明書類が多く、準備に時間と人手がかかる

１、価格競争方式のポイント②発注者に審査能力と審査体制の強化が求められる③事務作業（評価項目、配点ウエイト、評価基準等）が予定価格範囲内の入札金額の中で最も安い金額の事

難しい ⇒効果と課題については、その２にて詳述する

業者が落札者となる（３）総合評価方式の取組対応策（書類作成、評価方法）
１）効果：入札者評価・受注者選定が容易⇒①「地方公共団体向け

価格の総合評価実施マニュアル」「国土交通省が進める新しい落札方式－総合評価方式パ

比較評価がメイン

ンフレット」「公共工事における総合評価方式活用ガ価格以外の評価（技術者資格、業務実績）が少なく価格が落札の決め手

イドライン」は、いずれも国土交通省作成で公共工

２）課題：談合・ダンピングの不詳事の発生が多くなる事用であるが、業務委託にも内容の適用は可能であ

最低制限価格を下回らず、予定価格ギリギリの入札る。最も実用的なものは「地方公共団体向け総合評
価マニュアル」であり目次は下記通りである。

（対予定価格99，9％近辺）が多くなる。

・なぜ、総合評価を導入しなければならないのですか？

３）安値落札（ダンピング・談合）の悪影響①採算悪化のため、仕様軽視、作業の手抜きになりやすい………………………………………………………… 1②下請け業者へのしわ寄せが生じる（再委託金額切り下げ）

・総合評価方式のメリットは何ですか。 ……………… 5③従事者の低賃金など労働条件が悪化し、モチベーショ

・総合評価方式を導入すると過重な事務量が発生しませんか。 …………………………………………………… 5

ンも下がり、品質に影響する・品確法のポイントは何ですか。 ……………………… 7④低賃金により高齢者スタッフが増え、安全教育が不足
して作業中の事故が増える

・総合評価方式とは何ですか。 ………………………… 9４）談合・ダンピング対策が必要

・主に市区町村において活用することが期待される総合評
価方式のタイプとしてどのようなものがありますか。

総合評価方式入札、低入札価格調査制度・最低制限価………………………………………………………… 10

格制度の適切な導入と活用
その２

第4章で詳述する・市区町村向け簡易型はどのように位置付けられますか。
………………………………………………………… 11

２、総合評価方式のポイント・総合評価方式を行う場合には、価格競争を行う場合と比較してどのような手続きが必要となりますか。
………………………………………………………… 13

１）総合評価方式とは価格点（入札価格の評価点）＋技術点（価格以外の要・市区町村において総合評価方式の活用が望まれる工事

素に係る評価点）＝総合評価点となり、この最高得点者にはどのようなものがありますか。 ……………… 15が落札者となる・これから市区町村向け簡易型の総合評価方式を導入し（１）その効果たいと思いますが、どのような準備が必要ですか。

①企 業の技術力の活用や技術力の高い受注者選定によ………………………………………………………… 19
・市区町村向け簡易型総合評価方式はどのような手順でり品質の向上とコスト縮減が可能となる

進めますか。 ………………………………………… 21②談合・ダンピングの防止、不良不適格業者の排除が可

1 総合評価方式の導入の意義

能となる

2 総合評価方式の導入の背景③技術審査・評価を通じて発注者及び受注者の技術力の3 総合評価方式とは向上が図れる

922

10

再校 デザインは着手可能である。

4 市区町村向け簡易型（特別簡易型）総合評価方式の活用方法②各都道府県、政令指定都市では「総合評価方式ガイ（1）評価項目及び評価基準の設定

ドラインやマニュアル」を作成している。これらも（2）評価方法の決定

実践的な資料となる。

（3）公告等の実施③本セミナー

その１での「東京都庁舎清掃総合評価（4）総合評価による落札者の決定

入札」及びその２での「札幌市交通局清掃総合評価入（5）落札者の決定後の対応

札」「函館市庁舎清掃総合評価入札」を参考にすれば、（6）学識経験者に対する単独又は共同の意見聴取

総合評価方式の入札説明書、要求水準書、提出書類・総合評価方式ではどのようなダンピング対策が可能で一覧表、総合評価項目と配点表、落札基準等の書類

すか。 ………………………………………………… 35

作成が可能となり、一般競争入札の経験があれば、さ・総合評価方式では最低制限価格は適用できないのですほど難しい事務作業にはならない。

か。 …………………………………………………… 36＊上記の公共工事向けガイドライン、マニュアルを適・価格による失格基準をどのように設定すべきですか。

用できる部分は多く業務委託の総合評価方式にも活用が可能となる。

………………………………………………………… 36
・総合評価方式の適用工事における予定価格、調査基準

２）総合評価方式入札の事例（１）東京都価格、失格基準の公表についてはどのように取り扱うべきですか

都庁第一庁舎清掃業務委託総合評価

方式入札（Ｈ30年3月）……………………………………………37

・入札ボンド制度の導入をどのように進めたらいいです①延床面積：196,000㎡、地上48階・地下3階

か。 …………………………………………………… 38②入札スケジュール5 低入札価格調査及び価格による失格基準の併用等によ・参加希望受付：Ｈ３０年２月１日

るダンピング対策・提案書提出日：２月２１日

・簡易型総合評価方式はどのような手順で進めますか。

・提案書ヒアリング：２月２６日～３月９日………………………………………………………… 39

・入札締切日：３月１３日

・簡易型の評価項目・評価基準はどのようなものがあり・開札：ますか。 ……………………………………………… 40

３月１４日③契約期間：Ｈ３０年４月１日～Ｈ３３年３月３１日

・簡易型の総合評価方式において技術審査を行う体制が３年間

整っていない場合には、どうしたらいいですか。

④入札参加資格：営業種目103「建物清掃」の「Ａ」又………………………………………………………… 41

は「Ｂ」の等級格付け

資料編⑤総合評価方式の提案書内容、項目及び配点表「市区町村向け簡易型（特別簡易型）総合評価方式」の

別紙１

具体例

書類、作成留意事項により提案書を作成する。

1. 評価項目及び評価基準の実例…………………… 45

2. 学識経験者に対する意見聴取方法の実例……… 61

3. 低入札価格調査及び価格による失格基準の併用の実例記載にある「配点内訳」の項目に対する必要

⑥落札基準

下記別紙１

・技術点100点＋

格点割合………………………………………………………… 65

参照

価格点50点＝

150点満点 （価33%）これまでの総合評価方式での、技術点と価格点の割合は、技術点50%、価格点50%が標準

4. 入札公告及び入札説明書のひな形とされてきた。公共工事で技術点が50％を超える入札・ 入札公告のひな形………………………………… 69も出てきたが、業務委託の総合評価では価格点割合

・入札説明書のひな形……………………………… 74

70% ～ 80%が多く、価格が優位となりがちで、総合評＊上記項目・内容を適用することで総合評価方式の導入

価方式であっても価格が落札者決定の最大要素とな

10

23

11

再校 デザイン

別紙１- ２ 「提案書評価項目と配点内訳表」

別紙１-1 「提案書評価項目と配点内訳表」

り、ダンピング落札を防止するのは難しくなる。技術点と価格点比率50－50が標準と考えているが、 東京

きず、総合評価方式と切り替えてからの新規落札者の都は、更に踏み込んで、技術点評価主体で受注者選択

価 格 は 入 札7社 中4番 目 で あ り、 落 札 金 額 は 前 回 比するという画期的な方法を選択した。

３２４％の増加となった。
・前回までの価格落札方式による価格のたたき合いの結・評価基準配点：
技術評価配分が100点であり、評価項目が別紙１の通果、あるべき適正金額からは相当低くなっていた状態

りで、特筆すべきは、「品質向上の取組の評価」に28から、総合評価方式に変わり、多岐の提出書類と評価点配分しており、品質確保を重要視した配点であり、配点により、適切な受注者が選定された結果となった。

総合評価に相応しい。同様に「研修計画及び研修実績

・東京都は、事業監査において別紙２の通り、過去の価の評価」に15点配分したのも、技術力向上が品質確保

格落札方式の問題点を十分認識した結果により総合評にも密接に関連しているとの考え方である。

価方式に切り替えた評価すべき事例である。

その他特記事項として清掃資格者にはインスペク⑧H30年東京都総合評価方式入札事例

ター、1級ビルクリーング技能士が明記されている。

・建物清掃：28件入札あったが総合評価方式は2件のみ、

又、東京都らしく「仕事と家庭の両立支援・女性の活価格落札方式26件中、15案件が前年比で金額低下して躍促進」に配点あり。

おり、相変らず安値受注が続いている。事業監査報告⑦落札結果 （平成30年4月9日版「ビル新聞」掲載）にあるような品質確保、サービス向上での課題が出て・入札参加者の評価点データは非公開だが、新聞報道にくるのは避けられず、総合評価方式での成功例から、導入がますます進むと想定できる。

よれば、前年度の「価格落札方式」の受注者は落札で

11

24

12

再校 デザインまとめ・設備保守：総合評価方式が採用されたのは5案件で、いずれも、最も高い入札金額を提示した企業が落札した実態には驚かされた。最高値入札者は価格評価が最１、要求水準書と入札要件書を適切に作成する

低になるので、よほど技術評価点が高くないと総合評⇒

価では落札できない筈であり、技術点が落札の決め手

適正な入札価格算定のために重要である

２．予定価格の適切な算定と公表のあり方を配慮するとなっているにちがいない。
「多摩図書館」の設備管⇒理の落札金額は、前年（価格落札方式）の2倍超えの算定条件の遵守と事後公表を優先する

３．入札契約方式の長所・短所を理解して選定する

111,9％増となった。これにも総合評価方式のメリット⇒が表れている。

価格落札方式から総合評価方式へ

４．総合評価方式の実効・実利性を理解し、導入を進める⇒

不適切な入札（談合、ダンピング）が排除で
きる

⇒
（まつもと

別紙２

29年

優良な入札参加者が増えて公正な入札となる
たくぞう／マネジメント21

代表）

Ｈ29年度東京都監査報告

都

査報告

29

12

25

13

再校 デザイン【第７部】

発注関係の課題点解決の提言～発注業務の適用化の普及促進のためには～
その２

適正な受注者選定のポイント～入札制度の適正化による優良な受注者の選定～

松本 卓三
その点数で格付けランクが決まり、業務委託入札でも本稿は、業務発注者（発注者という）が、入札のプロセ適用されているスにおける諸制度（入札参加資格審査制度、低入札価格調査制度、最低制限価格制度）のあり方、課題・問題点を、④ 入札予定価格／資格申請者の年間売上高の比率は、原点に帰って検証することを提案します。同時に、それら履行能力の信頼度に係るので評価対象に加えるに関連した入札契約制度のあり方として、総合評価方式の⑤ 東京都の「清掃・警備・保守管理業務格付け」

内容を理解し、導入促進を図ることにより、受注者選定の・客観的審査：適正化を可能にする重要ポイントについて記述します。

「自己資本」「年間総売上高」「従業員数」「営業年数」「障がい者雇用割合」「流動比率」の６項目の各数値

第１章

入札参加資格審査制度の課題と改善をランク表で点数を付与し、合計点を算出する。
従業員数の場合は５人未満／５~ ２０人／２０~

１）入札参加資格審査の課題と改善

５０人／５０~ ３００人／３００人以上とランク付（１）資格申請者の格付け制度の導入（適切な資格ラン

けして点数を付与する
・主観的審査：対象種目（例えば清掃業務部分）の売

ク付け）（２）参加資格申請内訳の改善提案

上高を基本に等級を決定する① 公共工事では既に導入されており効果が明確に出てＡランク：売上３億以上満いる。大規模工事は工事実績、売上規模、技術者数をＢランク：１~ ３億円未Ｃランク: １億円未満

・客観数値：Ａランク70点以上加味した「格付けランク」資格企業が工事規模、内容

Ｂランク40 ~ 70点

Ｃランク：40点以下に応じて入札参加できる方式が導入されている② 1万㎡の建物清掃と2千㎡の建物清掃の入札に、総従・主観数値と客観数値の低い方が申請者のランクとする業員50名（パート込）の企業が入札参加できるのは、⑥「横浜市の建物管理での格付け」

発注者にとって「公平性の担保」名目とはいえ清掃品

・自己資本金、流動比率、従業員数、営業年数、ISO質の確保と緊急事態での人的対応には不安が大きくな

認証、法定雇用率等を独自の計算式で数値化して、る⇒

参加資格申請者のランク付けを規定している。

差別は禁止だが適切な区別は必要では③「別表２

・ランク毎の数値は未公開だが、考え方は東京都と同付与数値」

じと思われる

全省庁統一資格申請・調達情報検索サイトとも関連して、「付与数値」として格付けの算定方法が示され、

13

26

14

再校 デザイン・営業年数について：

２）建物清掃向けの資格審査申請者の経営診断の特記項目（１）環境配慮項目

会社設立年月や営業年数の長さは、作業の信頼性、

ISO14001、エコアクション２１、エコステージ

技術の蓄積に大きく関連する。

（２）働き方改革政策項目

昨今の建物は、多種多様な床材、石材などが使わ①育児休業・介護休業制度の有無れており、高いメンテナンス技術がないと、床の②同一職種同一賃金(中小企業は2021年4月）：支払賃金劣化などが発生する。従い新素材の清掃に対する計算表の提出

技術開発力、作業生産性向上には、それなりの会③子育て支援【くるみん認定】

社経歴、業務実績年数が必要になる。

２種類の子育てサポート企業の認定④女性の活躍支援【えるぼし認定】

一般的に、清掃作業は単純なものと考えられている

３段階の女性の活躍を推進している企業認定

が、家庭での清掃とは異なり、プロの建物清掃には、技⑤ワークライフバランス認定（東京都、沖縄県、名古屋

術の蓄積、作業員の訓練、資機材の研究等々、年月が市他）必要であり、歴史の長さは品質に影響を与えることを理解する必要がある。

今後の入札参加資格申請は、公共工事入札が先行しているが、業務委託の品質確保の点で、格付け制度を導入

第３章 低入札価格調査制度の適切な実施
ポイント

する方向になるであろう。

第２章

入札参加者の適切な評価
１）低入札価格調査制度のポイント（1）その１ 第２章の「予定価格の算定と公表のあり方」

１）入札参加者の経営力・業務履行能力の評価（１）「地方自治法施行令第１６７条の５」の合理的な適用にて解説したように、一般競争入札において、発①“普通地方公共団体（都道府県・市区町村）の長は必

注者が「ここまで出せる金額」を予定価格として要がある時は一般競争入札に参加する者に必要な設定するのが出発点となる。但し、価格落札入札資格として、契約の種類及び金額に応じて 実績、従方式で、あまりに低金額の入札がある場合は、契

業員数、資本金額その他の経営の規模及び状況を要約の内容に適合した業務が履行されないリスクが件とする資格を定めることができる“と規定されてあるので、調査基準価格（これ以下であれば金額いる。

内容の調査を行う金額）を設定して、ダンピング②入札参加資格申請書内訳の課題項目

による弊害を防ぎ、適正な業務履行を確保するた・経営状況チェックの項目は「売上高」「自己資本金」めの価格調査制度である。

「流動比率」「総従業員数（又は常勤従業員数）」「営２）調査基準価格の算定のポイント

業年数」等が一般的審査項目となっている。

（1）調査基準価格を下回る入札の時、価格調査が行われる・従業員数について：建物清掃の場合は、延べ床面積

これ以下なら適正な業務履行が行われない恐れがあ

規模の大きい施設は、多くの作業員数が必要となるという設定価格であり、予定価格の70％～ 90％

る。

で設定するのが一般的な例であるが、発注者により適切な品質の確保や安定した業務履行は、相当の常個別の調査基準価格の算定方法を適用している。

勤従業員数を有する事業者でないと、作業トラブル（2）調査基準価格算定事例：（やり残し、作業モレ）が生じることになる。

Ａ

函館市建物清掃入札の場合①日常清掃業務に係る人件費の８５％

14

27

15

再校 デザイン

②日常清掃業務に係る諸経費の８５％

一般的に販売されている。それが、くじ引きによる③日常清掃業務に係る管理費の５５％落札の増加の一因であろうと思われる。これらのソ④定期・特別清掃業務に係る経費の７０％

フトウエアは、「平成30年度国土交通省土木工事積算

調査基準価格
但し＝①＋②＋③＋④の合計とする基準」に基づき作成していると表明しており、販売

上調査価格の上限は、予定価格の９０％とし、下実績もあるようだが、コメントの言葉が見つからな限を７０％としている
Ｂい。

札幌市交通局入札の場合

２）名古屋市建築物清掃入札の事例①直接人件費の９０％（1）予定価格超過と予定価格の70%未満の入札を除いた②直接物品費の７０％

入札金額の中で、平均入札額より算出する。

③業務管理費の７０％（2）その金額は、予定価格の70%以上、90%以下とする④一般管理費の７０％（3）名古屋市では、失格基準価格 ＝ 調査基準価格

調査基準価格＝①＋②＋③＋④予定価格のｘ９８％としており、その金額が予定価格の70%に満

７０％～９０％の範囲内

たない時は、失格基準価格は予定価格の70%として＊調査基準価格の算定項目（上記①～④）と乗数（％）は、いる

発注者である自治体により違いが出るが、公共工事の「中央公共工事契約制度運用連絡協議」（公契連）」の第１・２・３・４章のまとめモデルに準じるケースが多いと思われる。

～入札参加資格審査制度・低入札価格調査制

業務委託の算定項目と乗率は何が適切なのかを、検度・最低制限価格制度～証することが必要と思われる。
＊一般的には調査基準価格は、予定価格の７０％～

１）１・２・３・４章の効果

９０％の範囲に収まっている。

（1）不適切な業者の排除が可能となる（2）入札参加資格の格付けにより、業務品質の確保が第4章 最 低制限価格制度のポイント可能となる（3）ダンピング受注の防止が可能となり、ダンピング

１）最低制限価格の算定ポイントの弊害（労働条件悪化、作業の手抜き、安全管理（１）著しい低価格による入札の防止策として、あらかの不徹底）を減らすことができる

じめ最低制限価格を設定し、最低制限価格に満たない入２）入札制度適正化への課題対策

札を行ったものを落札者としない制度である。

（1）入札参加資格審査における「格付け」システムの導入

最低制限価格は、契約の内容に適合した履行が確保できないと認められる下限の価格であり、これを下回る入（2）調査基準価格・最低制限価格を「事後公表」制の導入

札者は、自動的に失格となる（つくば市Ｈ30年1月29日（3）総合評価方式入札に低入札価格調査制度を併用す

更新

る

役務の最低制限価格制度より）（2）最低制限価格の算定事例：
３）低入札価格調査・最低制限価格制度の導入状況（公①基本的には、調査基準価格の算定方式に類似してお共工事）（1）すべての都道府県・政令指定都市でいずれかの制

り、乗数（％）が変化する場合が多い。 公共工事の度を導入済み場合は発注者独自の計算式を公表しているが、業務委（2）市区町村でいずれかの制度を導入している団体は、託の算定事例は少ない。

９２．７％（H29.3.31）から９３．７％（H31.8.1）に②最低制限価格は事後公表が多いが、公共工事では予定増加している

価格から最低制限価格を算出するパソコンソフトが

15

28

⇒

下記データ参照

16

再校 デザイン＊業務委託入札での導入状況データは見当たらなかっ＊１

たが、一般競争入札では増加して おり、総合評価方式「資格のランク制度」を今後維持管理業務入札においてでは低入札価格調査制度が定例化している。

も、受注者の経営安定が業務履行の信頼性、継続性の（平成３１年１月３１日現在公共工事入札契約適正化調見地から入札金額規模による入札参加者のランク付け

査結果から条件を検討していく必要性がある

価格調査
価格調査
、市区町村に:総務省ＨＰ）

、

価格

価格
かの

については、
してい

及び
い

価格調査
の

都道府県

指定都市

市区町村

計

の

＊２

（財務省HP 国土交通省、総務省、財務省合同調査報告:H31年1月）ての都道府県及び指定都市に いていかのしていの 合は、前回調査時の92.7％から今回93.7％に増加し し 。

価格調査
及び
価格
併用

価格

調査結果に基づく勧告～役務契約を中心として～」の概要に、「官公庁等からの受注実績限定から民間におけ

平成29年
3月31日

平成30年
8月1日

平成29年
3月31日

平成30年
8月1日

平成29年
3月31日

平成30年
8月1日

平成29年
3月31日

平成30年
8月1日

3

3

44

44

0

0

0

0

6.4%

6.4%

93.6%

93.6%

0.0%

0.0%

0.0%

0.0%

0

0

20

20

0

0

0

0

0.0%

0.0%

0.0%

0.0%

0.0%

0.0%

100.0% 100.0%

業務実績について平成26年1月29日国土交通省

による「契約における実質的な競争性の確保に関する

。

い
の
していない

の

参加資格については、公共工事入札で行われるる実績の見直し」が勧告された＊３

責任者・従事者の具体的な資格者の一部事例：

・ビルクリーニング技能士
・ビル設備管理技能士

124

120

511

581

960

911

126

109

・インスペクター（建築物清掃管理評価資格者）

7.2%

7.0%

29.7%

33.8%

55.8%

52.9%

7.3%

6.3%

127

123

575

645

960

911

126

109

・病院清掃受託責任者

7.1%

6.9%

32.2%

36.1%

53.7%

51.0%

7.0%

6.1%

・ファシリティマネージャー
・建築物環境衛生管理技術者

8

第５章 総
 合評価方式による受注者選定のポイント（効果と導入事例）などであるが、詳細は全国ビルメンテナンス協会HP「ビルメンアビリティセンター」を検索すれば発注者の対象建築物に適合した資格が把握できるので参照された

１、総合評価方式入札のポイントと具体的事例

い。

１）総合評価方式入札でのチェックポイント

水準の適正、適切な業務履行に、反映されることにつこれらの資格者の配置が、仕様書の内容と要求

ながり、適正な品質のインスペクションも可能となる。

(一般競争入札と共通)＊４（１）入札参加要件のチェックポイント

業務履行保証方法とは、契約時に受注者が発注

入札方式の種別に係わらず、その１での記述にある者に提出する「保証書」を指すもので、具体的な方法は、“発注する業務の目標・目的を達成する可能性の高い受現金納付、国債納付、銀行保証書、履行保証証券など

注者を選定することは、発注担当者・責任者の重要な責があり、どれを差し出すかを明記する。銀行保証書は、務である“という考え方を理解していただきたい。

発行する金融機関が入札企業の信用状態を吟味して発行するので、企業信用力を反映するものである。

この視点が、「公正・公平」な入札参加要件につながることはまちがいない。すなわち、

真摯で適正な受注者の総合評価と選定には、上記の前①入札参加資格（当該官公庁の入札資格承認） ＊１

提条件として、総合評価方式の導入と、それに伴う適②業務実績（対象施設の用途・機能に関する）

切な参加要件の規定が重要なポイントである。それが③受注実績（対象施設と同様の用途・機能の施設の受注

別項に記述ある「仕様書」と「要求水準書」を正しく遵守させることにつながってくる。

の継続性・年数等） ＊２④登録業等の認定（２）入札提出書類内容のチェックポイント⑤責任者・従事者の配置（資格・員数・経験年数他）＊３①納税証明書 （オンライン証明書も可）⑥代行保証の有無②社会保険料支払証明書⑦業務履行保証方法の明記③受注決定時の予定統括責任者・業務責任者の履歴書・＊４

業務経験・保有資格（例：銀行保証書、現金・国債もあり）

16

29

17

再校 デザイン

④資格者リスト（入札時、実際に確保している資格者の札幌市ＨＰ入札契約情報より引用＊書類一覧及び様式詳細は、図表―１の通り

実数・実態）＊総合評価・配点・採点表の詳細は図表－２の通り⑤清掃評価報告書・設備評価報告書（実際に使用したも

令和1年度入札（北・大通西清掃区）のポイントのの写し）

１、落札者決定基準の配点変更（図表―２参照）⑥実際に使用している月次報告書の写し（インスペク
ション報告も含む）

１）履行体制⑦障がい者の法定雇用率①省力化による履行品質の向上、節減効果：9点から7点⑧企業概要（売上高、経営理念、組織図、取引先リストに変更等）＊売上高については民間並みに”予想委託金額と入②障がい者雇用の取組： 1点から2点に倍増

札企業の年間売上高の比率を条件設定する”ことは将来

２）研修体制： 3点から4点に増加

的には配慮することが望ましい。

３）雇用条件の変動制：具体的な点数で表示

２）総合評価方式入札の具体的事例

２、評価項目詳細シート（１）札幌市交通局入札：発注者指定の提出書類・評価

入札説明書に添付された「評価項目詳細シート」の配点一覧表（平成30年度）

作成要点、要領が大変分かりやすく説明されており、入①入札参加資格の審査に係わる書類：

札参加者は提案内容の記述や積算が容易であったと思

・入札書

われる。

・総合評価一般競争入札参加資格確認申請書

表

令(・資本関係・人的関係調書

年
区、

市交通
通

に

（

・事業協同組合、官公需適格組合の必要証明書類

加に

区

）

）
提

書類

□入 書

・業務費内訳書、従事者支払賃金支給計画書、社会保険

入

□

書

入

□資

料事業主負担調書

関係□建築物清掃業入加資格書類②評価項目に係る書類・企画提案申出書

業務

内

書等

□事業

同

□

適格

□業務

内

□業務

事者

□

・履行品質を確保するための機器等に係る提案書

□

任状

提案

書

体制

・業務実績報告（同種、同規模）
・労災保険料メリット適用に関する報告書

業務

体制

認

する

の証 書の写し（
様式
書（内

に

□

品

□適

な

）

する

）

様式

書（内

）

様式

）（

）
が入

に

する

）

て

提

提案

）
て）

）

（

□

に

業登録証の写し
（

書（内

査様式

）（

建築物環境

任状（様式

□

書（

査様式

等の

提案書類

・建築物清掃業等の登録に係る提案

書（

保険料事業主に・資格者配置に係る提案書、業務従事者配置計画書

加資格

関係

書

の）

類

書
る

を

品

の向上、

保するための機の提案等に係わる提案書

保のための業務体制の提案□資格者配置（建築物 境技）に係る提案書

技術者、

クリー

グ

・清掃業務に係る賠償責任保険加入報告書

14・自主検査体制に係る提案書

建築物清掃業等の登録□建築物清掃業との登録に係る書類・障がい者雇用に関する報告書

同種同規模の清掃業務実績

□同種同規模の清掃業務実績報告書

・環境配慮資機材使用状況報告書

労災保険料のメリット制の適用□労災保険料のメリット制の適用に関する報告書

・研修実績報告書

清掃業務に係わる
賠償責任保険の加入□賠償保険加入に関する報告書

・研修実施計画

自主検査における資格者の配置□自主検査体制に係る提案書・資格取得支援制度

障がい者雇用率□契約書の写し等□労災保険率決定通知書（写）□賠償責任保険に加入していることを証する書類□自主検査の資格者配置□障がい者雇用に関する報告書（様式４）・平均賃金に係る提案書、従事者賃金支払い計画書□障がい者雇用状況報告書（写）□環境配慮資機材等使用状況報告書

エコマーク認定商品の使用・健康保険加入に係る提案書□使用している資機材の納品の事実を証する書類（任意様式）□エコマーク認定商品であることを証する書類（カタログ等の写し）□研修実施報告書

・通勤手当支給に係る提案書

技術向上のための研修実績

・健康診断に係る提案書

研修実施の提案□実施した研修の日時や内容がわかる書類（レジュメ、テキスト、修了証書など）□研修実施に係る提案書

15

17

30

18

図表-2

再校 デザイン＊提出書類数の多い場合では、不適切な業者を排除で

令和１年度札幌市総合評価方式評価配点表(駅舎清掃義務）

表―

令

年

市総合

価

価

表(

務）

価
類
格

（

類

きた実例が多数出てきている

配

）
体制

に

る
の提案

適 な
建築物環境

1
1
自主検査体制
の

グ技

(1

2

）の配置

実績等(同種 同規模の清掃実績）
労災保険料のメリット制の適用
清掃業務に係わる賠償責任保険加入～入札提出書類、総合評価基準、落札結果の分析～

自主検査体制の提案（

ス クター配置）

障がい者の雇用の定雇用率

Ａ：技術評価点に係わる提出書類一覧(

上）

環境配慮資機材の使用（エコマーク認定商品）
研修体制

４

雇用

①履行体制：作業計画書（日常・定期・特別清掃）

技術向上のための研修実施提案
資格

研修 雇用

４

制

業

の

の
の提案（

保険加入の提案(加入者配置
通

の提案(

の

の

-時 ）

の

）

②自主検査体制：自主検査体制確認調書

て

が

35 の同
とな ている
に
、
に
の 価
い
に
の
、価格
の同 合 価の で、
では

(様式４）

・自主検査体制計画書 （契約期間中は自主検査報告書）の実施の提案
提案内容に(70 ） 、 格
35
技術
提案内容に
て
が
する
省
い
な
し、 価格
市の総合 価
、
務 価
な事 で

市庁

舎清掃業務）

技術者の配置クリー体制（２）函館市の総合評価方式入札（平成３０年度

品 の向上、保のための業務体制の提案

する

提出義務）
・建築物清掃管理評価資格者（インスペクター）の資格

17

者証の写し

一例として、「平均賃金の提案」では、支払賃金計算③研修体制：研修実績調書、研修実施提案書 （様式5,6）が詳細に説明、指導されており、応札者による発生する④同種・同規模業務の履行実績：契約書の写し

内容の誤解や計算ミスを予防している。（後述する函館⑤品 質・ 環 境 マ ネ ジ メ ン ト シ ス テ ム 認 証 取 得：

市提出書類の支払賃金の説明と比較してより丁寧で親ISO9000･14000登録証写し

切である）⑥支払賃金：支払賃金計画書（様式8）：最低賃金＋α

３、札幌市の入札書類のメリットの賃金を評価

１）各様式の提出には、相当な準備作業が必要になるが、⑦通勤手当の支給：手当支給提案書 （様式9）

これらの書類は入札参加企業が日常より継続的に履行⑧障がい者雇用：障がい者雇用状況報告書

していないと準備できないものであり、企業体質、組織⑨保 護観察対象者等の就労支援：協力雇用主活動実績

力、事務能力、管理能力等を正しく反映されている可能証明書（様式11）（対象者の雇用・職場体験講習実施・性が高いものである。

事業所見学会実績のいずれか）

２）一般的な提出書類だけでは判断できない部分などを⑩本店または支店等の所在：市内に本店、市内に支店等知ることができるので、企業の本質的かつ総合的な力量＊詳細は、図表―３の通りが評価できる場合が多い。

「函館市総合評価入札参加に係る提出書類リスト」

３）地方自治体によっては既に保有している様式集もあ

Ｂ：技術点評価（総合評価基準

ろうが、札幌市が要求する書類数は多岐にわたってお図表―４

り、この様式集は優良な受注者を選ぶために大変有意義

Ｃ:函館市庁舎

総合評価方式入札

30点満点）一覧表
入札結果

である。

図表５―１

高階層部分清掃業務委託

入札結果＊現状では、札幌市の事例が、最も多岐にわたる提出要

図表５―２

低階層部分清掃業務委託

入札結果

求書類数であり、それらの書類審査の段階で、不適切な入札参加者を排除できる模範例である。
＊札幌市は今回の入札説明会を前年同様、2回に分け各回１時間かけて提出書類等の説明を実施した。
＊多数の書類提出義務が求められた今回の書類審査用の提案要求項目と配点は、総合評価方式入札の模範事例
である

18

31

19

再校 デザイン図表-3表― Ａ函館市建物清掃業務総合評価方式入札の提出書類
市
務 総合 価の（ （技術評価）
価）
入
提
業
業

体制

研修体制

同種
の

の提 書類

書

平成30年6月13日(様式5)研修実施提案書(様式6)

同規模業務の業務に係る自主検査体制書(任意様式)
建築物清掃
資格者の資格証の写し

環境
認証

通

の

(様式8)

提案書

(様式9)

障がい者の雇用認 書(業務用)(様式10)

状況報告書(様式18)
雇用契約書等の写しの)に関する

障がい者雇用状況報告書 た
体障
、
た
障 者保
の写し
雇用主
式11)

者等
労
た

にあたる

実績証 書(業務

（

： ISO

、

、
、

格

格
定

、

の

）、
用、

、

合計

通
の

い
の

価

は

用

の

の

(4.0)

(2.0)

(3.0)

(3.0)

(1.0)

(6.0)

(2.0)

(1.0)

(1.0)

(2.0)

4.0

2.0

3.0

0.0

0.0

0.0

2.0

0.0

0.0

2.0

18.0

B

0.0

0.0

2.0

3.0

0.0

0.0

0.0

2.0

1.0

0.0

2.0

10.0

(30.0)

C

5.0

4.0

2.0

3.0

1.0

0.0

6.0

2.0

1.0

1.0

2.0

27.0

D

5.0

4.0

2.0

3.0

3.0

0.0

0.0

2.0

0.0

0.0

2.0

21.0

E

0.0

4.0

2.0

3.0

3.0

0.0

0.0

2.0

1.0

1.0

2.0

18.0

価格

の
加

用、

、

の
19

表―

図表-4

(2)

5.0

(

市 の
：

(1)

(5.0)

)

用)(様

の

市にない
加 、
の

予定 事 の
同
同
務の

者

等

市

)
22,904,000

A((
業規 の写し予定価格

務

研修実施報告書(様式17)
研修の日時や内容、 業務の 事者のがわかる書類

通

）
(

の

査

契約書の写し（市

自主検査に係る報告書(任意様式)

研修の日時や内容がわかる書類

実績 書
(様式7)

書
通

価
務

価

(様式4)

研修実績 書総合日に提登録証の写し品

保の契約

Ｃ建築清掃総合評価落札方式入札結果（低階層）表- -書(日 清掃)(様式2)書(定清掃)(様式3)

同種

同規模業務
実績

時の提 書類する

自主検査体制 認

自主検査体制加が

図表-5-2

)

(80×

価
価格/
価格)

価 +
価格 価

予定価格 の合A

22 904,000

78.868396.8683100%

B

22,892,000

78.9096

88.9096

99,9476%

C

22,580,000

80,0000

107,0000

98,5854%

D

22,890,000

78.9165

99.9165

99,9389%

E

22,888,000

78.9294

96.9234

99,9301%22

B函館市建物清掃業務総合評価基準：技術点評価リスト(30点満点)

表―

市

務 総合

価

(30

価

）

類
業

体制

上
建築物清掃
上
入
告日か
ある
上
契約
日か 1
る
上

自主検査体制
研修体制(1)

研修体制(2)

業の体制等資格者に る自主検査体制の提案がある
1

で清掃

内に

の

４

事者に して実施した清掃業務関 の研修実績が3

品

ISO9001を上
ISO14001をエコ ク
21 た
環境マ ジメ ト ステ スター (HES)を上
配置 定の 事者の通のの提案がある
上
障がい者の雇用の等に関するに報告 務のある業者
定雇用率を
している
障がい者の雇用の等に関するに報告 務のない業者
1
上雇用している上保に雇用主として登録
26 4 1日
に
のい
かの実績
を する
保
者等を雇用した実績
保
者等を
とした
体
を実施した実績
保者等をとした事業を実施した実績
上
内に
を する
内に
等の を する
上
（
）

認証

配置 定の
事者の労
環境

通

の

障がい者の雇用

等

保
労

等の

た

等の

価 （110

図表-5-1にけとしてした同種 同規模業務の

実 2
1
なし

4 (30
) な 、
価 6 で
、
の
1
）
価格 （80 ）

査

2

上

入
績

認証
(ISOと の の
加 なし)

告日か

２、総合評価方式の業務能力の評価ポイント

業務の 事者に して清掃業務関 の研修を実施する提案があ

同種 同規模業務の
実績

品

総合

書 の内容が適 である

合
、
の 価
い
の
な 価
な てい
（ 年
1 増
）
（30 :27%）⇒

ここでは、総合評価方式の重要な評価項目のポイン
トを下記のとおり詳細説明する。
仕様書、要求水準書に求められる業務を円滑に合理的に履行できる能力を評価するための重要なポイントは以下のとおりである。
１）業務マネジメントの評価①組織図が施設規模とバランスが取れているか？
提出される運営管理体制案が、大規模施設の場合でＣ建築清掃総合評価落札方式入札結果（高階層）

表- -

総合

価

日

（

）

市

価

)

務
予定 事
の

(1)

(2)

ア別に責任者を配置し、統括責任者が組織図のトッ

18,880,000の査は配置人員のチーム編成がブロック別、またはフロ

予定価格
(

務

平成30年6月13日

合計

通

同
同
務の

価

は

の
用

の

の

(4.0)

(2.0)

(3.0)

(3.0)

(1.0)

(6.0)

(2.0)

(1.0)

(1.0)

(2.0)

(30.0)

A

0.0

4.0

2.0

3.0

3.0

0.0

0.0

2.0

1.0

1.0

2.0

18.0

B

5.0

4.0

2.0

3.0

3.0

0.0

0.0

2.0

0.0

0.0

2.0

21.0

C

5.0

4.0

2.0

3.0

1.0

0.0

0.0

2.0

1.0

1.0

2.0

21.0

D

5.0

0.0

2.0

3.0

0.0

0.0

0.0

2.0

1.0

0.0

2.0

15.0

E

5.0

4.0

2.0

3.0

.0

0.0

6.0

2.0

0.0

0.0

2.0

25.0

価格
(80×

価

)

(

)

価格/
価格)

価 +
価格 価

のチェックが必要となる。
また、中小規模施設では、シンプルな組織体制になっているか、報告・連絡体系が大規模施設同様、機能的であるかの評価を行う。

予定価格
の 合

ポイントは、組織が柔軟的にかつ合理的に機能する

A

18,860,000

78.472996.4729

99,8940%B

18,870,000

78.431399.431399,9470%

で な

―

格

C

プとして発注者側との窓口応対機能を持っているか

い
の

(5.0)

(

（１）業務管理組織のチェック

20
表―かを発注者が信頼できるか否かである。
②勤務シフト表のチェックいD

18,880,000

78.3898

93.3898100%

E

18,500,000

80.0000

105.0000

97,9873%

清掃業務の場合は要求された仕様書を正しく履行す21るために、朝・昼・夕の時間帯別、清掃箇所別の人員配置に過不足がないかをチェックする。（例えばトイレ清掃で２回／１日の場合、午後も作業員のトイ

19

32

20

再校 デザインレ清掃時間が組み込まれているかを、勤務シフト表を（４）研修体制のチェック

チェックすれば、不適切な人員配置は見えてくる。）

研修の種別、内容、頻度、参加者数等の提案内容のその結果、配置要員と清掃箇所がマッチしない場合にチェックにより、業務履行の信頼性、技術レベル、作は、他の箇所の清掃人員配置も不適切な提案である可業スタッフ能力などの評価が可能となる。従って提案能性が高いので、十分に分析・評価する必要がある。

された研修内容を適正に比較評価する必要がある。

また、設備管理業務の場合は、常駐者の業務が専門分

ビルメンテナンス業での各種研修の一般的な事例は化されており、勤務シフトはシンプルになっていて、

下記のとおり。

業務内容と勤務シフトが見えやすく、それに関連した①ビルメンテナンス基本研修（清掃、設備管理、警備）

対価との整合性が見えやすい。

②階層別研修（主任研修、係長研修、管理職研修、幹（２）業務報告システムのチェック

部研修：部長・役員）

日常作業報告書（日報）は要求水準書にも記載ある通③職能別研修（技術研修

りで、入札時に各企業で使用している日報サンプルを提初級・中級、営業研修、経理・総務研修）

出する項目を入れることが望ましい。

④導入研修（新入社員研修、中途採用者研修）

フォーマットは企業により異なるが最低限として下⑤課題別研修（品質管理研修、クレーム対策研修、接遇・記ポイントをチェックする。

マナー研修、個人情報保護研修、人権研修：セクハラ・①日付、作業者の名前、作業箇所、作業時間帯、担当責

パワハラ・ＬＧＢＴ、マネジメント研修など）

任者の承認印、トラブル等の特記事項（５）危機管理体制のチェック②日報があれば、週間作業報告書は要求する必要ないと①防犯・防災への対応内容のチェック考えられる。

・安全管理マニュアルの提出③月例業務報告書（マンスリーレポート）については、・防犯・防災対策訓練の提案

その３にて詳述する。

・ススタッフの対応スキルチェック（救急救命措置／ＡＥＤ（３）インスペクション体制チェック

操作）

その１でも指摘したが月例点検報告書（インスペク②非常時、緊急時の危機管理体制のチェック

ションレポート）の記入サンプル（写し）を入札時に提・危機管理マニュアル整備：サンプル提出

出させることが望ましい。

・緊急時応援体制：社内及び施設内緊急連絡網、近隣現

フォーマットは企業により異なるが最低限として下場からのスタッフ駆付け時間（25分目安）、再委託業

記ポイントをチェックする。

者の緊急応援体制①インスペクター認定資格者が、点検報告責任者であれ・ＢＣＰ計画案：大規模災害時の業務継続計画案（ヒト・ば評価は高くなる。

モノ・情報）⇒施設使用者・利用者の安全確保、スタッ②サンプルには、日時、点検者名、点検箇所は当然だが、フ要員確保難の対策、

自社総合評価点、改善点の記入欄が評価の対象となる。

・ 防災拠点の場合の対応案（一次・二次避難所の業務支③上記札幌市評価項目の様式８「自主検査体制の規程」援体制）、二次災害防止策

では、応札企業の自主検査の取組内容が含まれる社内（災害時相互応援協定、遠隔地間防災応援協定）

規定を提出すること、自主検査の実施にあたり、建築

業務マネジメント評価ポイントとして、（１）～（５）

物清掃管理評価資格者（いわゆるインスペクター資以外に「クレーム処理体制」、「作業スタッフの人事管格）を充てることを求めている。

理体制」、「個人情報保護体制」なども評価対象となる。

④函館市総合評価の項目で「自主検査体制」は4点／ 30

昨今、「大災害時の業務継続体制」については、被害点満点であり、13，3%を占めており、インスペクショのない地域からの応援要員、資機材供与などが可能なンの重要性の理解が進んできた傾向が明らかであるのかという具体策を提案要求する自治体が増えつつあ

20

33

21

再校 デザインる。

識が、まだまだ不足している。
その点、機会を捉えてインスペクターと一緒に品質点検

２）品質管理システムの評価（１）品質管理の考え方のチェックを行った結果、「清掃の品質管理についての理解が大いにガイドラインでは、『入札契約段階で、品質管理方法進んだ」との発注者の声も数多く出てきているので、合同等についての工夫を技術提案として求めること』の記載

点検を一度トライされることお勧めしたい。

がある。総合評価方式においても、入札要綱に「品質管一方、斯界ではインスペクターによる「標準化され理の考え方」の提案を求めるべきであり、提案の内容にた品質評価」を目指しているが建築物の経年劣化に係対して、下記の評価を行う。

る点検項目を始め、多様な点検項目が必要とされてお①基本的な品質管理項目内容が、最低限押さえておくべ

り、客観的かつ標準化された評価が求められているこき項目に欠落はないかとから、インスペクターの能力向上を図っている。

②施設特有の追加品質管理項目があるか

この点に関して、清掃品質のインスペクションは、従来（運動施設なら木床の光沢度、医療施設ならトイレドアのアナログ手法（目視によるチェック）から、デジタル式のＡＴＰ数値）

による品質測定結果を示す手法までが、一般的に使われ③インスペクション手法が明記されているか？

ている。

（自主点検／双方向点検）

下図のような、弾性床の光沢を測定する「光沢度計」、④インスペクターによる品質点検があるか

カーペットの汚れを測定する「汚染度計」、明るさを確認

これまでの一般的な点検の考え方は：する「照度計」などが現場のインスペクションで使用され・作業によって建築物を傷つけてないかている。

・施設利用者が十分にきれいであると感じられるか・清潔で衛生的な作業をしているかというシンプルなものであったが、今ではより分かりやすく、納得できる点検方法が求められている。また、自己点検だけでなく、発注者側と一体となった合同点検を実施する考え方が提案されている場合には良い評価となる。
⑤PDCAサイクルの記述があるかどうか
点 検 計 画（PLAN）、 点 検 実 施(DO)、 点 検 結 果 報 告(CHECK)、改善提案（ACTION）のPDCAサイクル
による管理手法を取り入れているか？

という点も最近ではファシリティマネジメント手法を取り入れ

大切な評価ポイントになろう。

た品質管理と評価の手法を導入している自治体が増え（２）数値化されたインスペクション手法つつある。

入札要綱に「貴社独自の品質管理手法があれば提案しファシリティマネジメント方式でのメンテナンスのて下さい」という項目を設定する。清掃品質点検では、美品質管理と業務結果レベルを、発注者・受注者間で合観・汚れについて、目視による評価が通常であり、受注者

意した達成目標を数値で提示する考え方であり、地方の主観的判断に依存することになりがちとなり、発注者の自治体においても、ファシリティマネジメント方式で主観的判断と異なるケースが多くなる。

の入札要件が増えている。

これに関して、全国ビルメンテナンス協会では「建築物・導入：北海道、青森県、福島県、東京都、静岡県、京清掃管理評価資格（インスペクター）」認定制度の普及と都府、岐阜県、三重県、佐倉市、流山市、武蔵野市、認定インスペクター数の拡大を進めている。また、発注者

福岡市、大阪市

においてもインスペクター業務の点検作業内容の理解、認・導入中：千葉県、埼玉県、大阪府、栃木市

21

34

22

再校 デザイン

代表的な導入手法例は、SLA（サービスレベルアグ

３）プレゼンテーション・ヒアリングの評価

リーメント：発注者の品質期待度と受注者の品質維持可（１）プレゼンテーション（以下プレゼンという）の優

能レベル合意書）とKPI（キーパフォーマンス・インディ

劣評価ポイント

ケーター： ＳＬＡで合意された品質達成目標のインス

最近は指定管理者制度の普及促進に伴い、プロポー

ペクション結果を数値で表示し目標数値達成度を、各項ザル提案とプレゼンは、受注者側も経験が豊富になり目で測定してチェックする。

対応能力向上してきている。同様に、発注者側でも管業務契約時に、発注者と受注者が協議を重ねてお互い轄部署が異なるとは言え、指定管理者制度の拡大によ合意できる品質基準を決定すれば業務開始後は、毎月受り、プロポーザル提案とプレゼン実施に対しての知識・注者からのKPI報告によって客観的な品質評価と点検結経験・情報が豊富になっているのは間違いない。

果（数値化されたもの）をチェックするだけで、当月の提案書内容の評価に加えて、プレゼンで入札参加者が作業品質が評価できる。

アピールしたい項目を制限時間内に 説明、説得する能力

従って、入札時に、自社特有の品質管理でKPI方式（サを評価することは、優良な受注者選択には重要である。

ンプル添付があれば高評価になる）の記述あるか否か

その評価ポイントは、以下の通りである。

が、重要な評価対象となる。

①制限時間内に提案内容の骨子を説明できるか（制限清掃のKPI事例を見れば、入札要綱に追記する必要性

時間オーバーは、準備不足と提案内容が完全には把を納得いただけるであろう。

握できてない結果とみなされる）

以下の「ＳＬＡ」と「ＫＰＩ」の事例を参照ねがいたい。
サービスレベル（） ②プレゼンの進め方はプレゼン資料の事前配布での説（表１）

明が望ましく、パソコンとプロジェクターによる画

表－1 SLAとKPIの事例とは、サービスのレベルをー
サービス

サービスレベル
な
の
（
）

の

ーン
サービス

像でのプレゼンは、全ての入札参加者ができるとは、限らず、画像の出来映えだけで評価するの

の
し
ら る の
。
ルを具 的に したもので、お 様と当社の間で合 した上で められるものです。

ール、

定

の

サービスレベル合意書（ＳＬＡ）ととは、サービスの
サービス

し

し

ス

、

マ
ーの
測定
、
のマンス ーレ ー

な

る
の

定

、

を行う
し
を行う
の
。

の
な

の

定
マ ー
ーの管理
、評価を
マ
る。
、評価を
マ
る
、評価を
マ
る
、評価を
マ
る

ー ン 、

・
ス
・
し
る
ル
ー
・ベ ン
を 定
の
を
ンフィルター
を

ー ン の
を

し

ーン
を

る

る
し
る
を
し
る
し
る

の
とし
の
マ
ー
る。
る。
行
かを
る。
を
る。
とし 評価
る。
ーのマンス ーレ ー

ジュアル表現力も評価対象となる。
③プレゼンターの説明の一貫性と熱意の有無ーのマンス ーレ ー

要求水準と仕様書をしっかりと分析、理ーのマンス ーレ ー

解している場合には、プレゼンの内容と説ーのマンス ーレ ーキー・パフォーマンス・インディケータ（ＫＰＩ）
品質管理数値測定基準
キー・パフォーマンス・インディケータ（ＫＰＩ）

28
ＫＰＩとは、各サービスレベルの中からキーとなる項目を数値化し、パフォーマンス評価を行う。
とは、各サービス
ルの中から ーとなる 目を数 化し、 フ ー ンスを行うものです。
務

日

定
日

の計

計

通 の時

の

の
時
定期

な

の

な
での

してい

（ ）

（ ）

の

（ ）

（ ）

な

（ ）

（ ）

（ ）

（ ）

の

定期

の

、
ら

時

、

での

成

定期

：

月

合同

の

、

の
の
開

の
の計

： は

な し、 はけ、話す速度、表情・ボディアクション等）

る。
（２）ヒアリング時の質疑応答対応の評価、月 回
日

また、話し方（声の高低と大小の使い分

％

（ ）

（ ）

（ ）

（ ）

（ ）

（ ）

（ ）

（ ）

（ ）

（ ）

プレゼン後の質疑応答、または直接ヒア

成
の

くなる。

者を判定するうえで重要な評価要素とな

成

、月 回

明に一貫性があり、発注者の理解がより深に熱意が見えるか否かの判定も優れた受注

成

しての
の計

は公平性に欠けるので、紙媒体のプレゼンが良いであろう。紙媒体の内容構成やビ

測定

（ ）

（ ）

月月

（ ）

（ ）

、月 回

（ ）

（ ）

リングでの質疑応答の際には、下記が評価
ポイントとされる。

。

29

22

35

23

再校 デザイン①技術的な質問に対して、入札参加者の技術者が出席し⑤雇用条件（支払賃金、通勤手当、健康保険、健康診断）ておらず即時に回答できない場合、受注候補者の事前⑥危機管理体制の取組み：非常時の対応、マニュアル

準備と真剣さが欠けていると評価されやすい。

整備・避難訓練）②プレゼン、ヒアリングでは受注者からは最低3名（担⑦個人情報保護体制、プライバシーマーク認定資格

当役員、担当部長及び技術課長レベル）の列席を認め⑧環境への配慮、省エネの取組（ISO14000、グリーンるのが望ましい。

購入）③質問への回答に、例えば「このメンバーでは正確な回⑨コンプライアンス方針（社会的責任への取組み）

答が難しいので明日確認します」と正直に表明する方・関連法令の遵守

が、メンバーでこそこそ話し合って戸惑う態度を見せ・障がい者雇用率達成度

るより入札参加者の真摯さが見えることになりやす

・不正取引排除い。

⑩プレゼン・ヒアリング④質問者の方を向いて（目を見つめて）回答し、説明す（２）定量評価の採点項目～入札企業の経営安定性、る方が内容に自信があると判断できる。

業務履行の信頼性～（３）プレゼン・ヒアリング設定のポイント①業務対価（入札金額）①プレゼン時間は施設の規模によるが、通常プレゼン時②仕様書・要求水準の数値明細

間は15分まで、質疑応答は５分間のケースが多い。

・業務配置要員数②ヒアリングは、質疑応答で15分程度が一般的な事例で・清掃仕様の数値（清掃箇所別頻度、巡回頻度、シフトある。

別要員配置）③最近は、プレゼン・ヒアリングともに、30分間程度を・資格技術者人数

かけての丁寧な説明と質疑が多くなってきている。

③業務従事者への研修プログラム数、頻度、参加者数（一④受注候補者からのプレゼン・ヒアリング出席者は、3

般・専門業務別・階層別等）

名以上が望ましい。

④企業の従業員総数（パートも含め）：非常時への対応
力、代替要員の確保力等

３、
総合評価方式での採点ポイント⑤その他：緊急時の駆付け時間、避難訓練頻度
上記から発注者が項目選定して評価採点表を作成す

１）総合評価方式の採点のやり方

ることになる。具体的には、次項のとおりである。



＊発注者が望む入札提案の項目別に採点を割り振り、評

２）評価採点基準（採点項目と採点配分基準）

価基準に従って採点する方式は公平・公正な評価結果が発注者の要求項目に対して評価の目安となる採点基得られる。たとえ外部有識者が審査委員となっても公平

準（採点の視点・着眼点）と評価段階に応じた点数ので公正な評価結果が得られることになる。

配分表によって公平・公正な採点・評価結果が得られる。
具体的事例として、図表－６・７を参照されたい。

評価採点は、定性評価と定量評価に分けられる。
（１）定性評価の採点項目（一般例）①業務履行体制：作業計画、運営計画（組織図、人員配
置、資格者数）②類似施設等の業務受注実績③業務責任者・従事者の教育研修体制、資格取得支援制
度④品質管理の考え方（自主検査体制、認定インスペク
ターの有無、品質点検報告）

23

36

24

再校 デザイン

図表－６ 県立病院の清掃業務委託プロポーザル入札の審査基準・採点基準案
目

の視点
公

も

当

業務の受

の専用 床・
１受

実分にあるのかの当 業務の受 実 は 分にあるのか

点

10

10

10

制（

受託
２ 業務

業者の配置

制

業者 の

、経

（

が

３ 業務
に対する

準を

たしている内容である

3

業務実 はあるが 部 たしていない場合

3

準に

部

0

業務実

0

分でない内容である

5

5

極めて良好

5

5

4

良好

4

5

3

5

2

やや不

5

1

不

5

5

高く

5

4

5

3

準を

たしている内容である

3

準をたしている内容である

ー人数等）

5

2

準に

部

2

準に

部

ニュ ル、 ナー ニュ ル等）は適正か。

5

1

分でない内容である

1

分でない内容である業

システ （頻度、

を

業

は仕様

制は

できるか。
（

る

社、支 、 業所及びC C ガイ

対 に
いて

目、

の

いは適正か。

場等がにあることなどに り、いてのと対 は適性か。
（

、

は

上

準備のスケ

事者の

制

保

研修

２ 分 内に 場対応なら２点それ 上なら１点

は

3

3

3

1

3

0

3

3

3

1

できるか
対 研修）

対応等）

ー、機能性）

法は適切か

内ス
業務改善
に いて

ッフからの改善要者からの改善要
業務改善

用
９

の

り

目の内容と

部委託の内容と

用

、
内容は

内容は

できるか。

サービスは

ビス
に いて

サービスに

ン内容が

時間配分が適正か。

な れ

点

0

準

り

不

た内容である高くできる内容である
できる内容である

た内容である

できる内容である
準
不

り
分

分

3

ない

0

あり

3

できる内容である0

研修プ

上あれ ３点、１ ３なら２点

5

不

1

5

5

できる

分

適切なら３点 不備なら 点

不り分

適切なら２点ならできる内容である

5

点

点

高く

の対応は

できるか。

5

3

準を

たしている内容である

3

準をたしている内容である

5

2

準に

部

2

準に

部

1

分でない内容である

1

分でない内容である

25格が想定範囲内であり、仕様に ッ している

25

格・内容とも4

20

仕様内容に対して

格が安す

る

15

部

15

仕様内容に対して

格が高す

る

5

3

3

ス ッフの負荷が軽減できると

できるか。

3

1

できるか。
（時間 守、回 が的 、）た内容である

できる内容である

30

できるか。

、ス ーカーの技術、内容が分かりやすい）4

できる内容である

4

できるか。

できる内容である

不備なら上あれ ３点、１ ３なら２点

点

高く

準

5

にと て、メ ットあると内容

部

分でない内容である

できるか。

率）は適正か。

できるか。（業務 の

準に

1

3

スケ ュール・ 業

0
プ

ン

て

2

点

できる内容である

10

サー

たしている内容である

の対応は

は適正か。
（

できる内容である
準を

れ

3

1

34 点

プ

規及び改善

明 あれ ３点、
ニュ ル保有なら２点

なら
に対しての

た内容である2

できるか。（カできる内容である

4

対応ができる態 にあるか。

ュール、内容は適切か法、できる内容である

機

、 事者の

高く

3

5

2

0

上

できる内容である

人材 保の 目、仕様は適正か。
（ ーニン 対応、
ー

分

分

3

、技術は適正か。

事者のユニフの場合た内容である5ができる態 にあるか。

は適切か。

インに

用用具、

できるか。

、インス

が

できる内容である

5

できるか。

ス

対応の

用資機材・
ユニフ ー
に いて

内容、 ニュ ル 備等）が 分になされているかして人材を 保して業務

日常業務にお内プ

守面で適正か。

守しているか。

災害時にも４ 災害時・
時の
対応

は適正か。

名、内容）は業務 ニュ ルの 備（ 業 ニュ ル、法）は適正か。

を者の業務内容は適正で、別できる内容である

5

受託

地

高く

7

できるか。

対

10

準

が１例の場合地 別の人数配分、 業経 、年 等）は適正か

業者の

上の場合

点

業務実

、資格、実

の資格内容はが３例

点

業務実 が２例の場合、１例 １点的、 的に行 れているか。（

備関

業務実

準

7

、配置人数、業務時間、

者の年

点

5

実

運

６

は

配点

当な

不

当である

当である

当ではない

格ではない

できる内容である
準

た内容である

り

3
1

分

0

できる内容である

5

できる内容である
準
不

り
分

5

5

5

3

準を

たしている内容である

3

準をたしている内容である

1

準に

部

1

準に

部

180点満点24

37

た内容である

できる内容である

た内容である

25

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35

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25
211

26

図表－６

再校 デザイン県立病院の清掃業務委託審査基準・採点基

点50

準の事例

400点満点②価格点割合50%

これは、某県立病院清掃業務委託プロポーザル入札に⇒

これではダンピング業者が落札する可能性が残る

おいて、新設病院なのでダンピング業者を排除したいと③障害者雇用点

50点は満点の12，5%となり一般的なの要望に対して、筆者が種々の事例を参照にして作成し1,5%~3，5%に比して高すぎる。

た審査採点基準表であり、以下の点を留意していただき

法定障害者雇用率2,2%順守を普及促進させたい考えたい。

方は理解できるが、他の評価点とバランスが取れな（１）項目は県立病院の発注者の立場での要求する審査項

くなり、公平性を欠くリスクがある。

目であり、発注者によって、また、施設の種類（庁舎、（３）講師アドバイス（赤字部分）

文化会館等）により、審査・採点項目の数は変わってくる。

①配点：価格点100、技術点190、障害者雇用点10（２）審査の視点は、項目の提案内容に対して、何を見

300

点満点（価格点割合33,3%）

るか？どう考えるべきか？どう比較すればよいのか？

②自主検査体制：20点に倍増、インスペクター資格者を示す。

配置条件評価を追加（３）配点は、発注者にとっての重要度、期待度、満足③働き方改革の取組で、「えるぼし認定」と「くるみん

度を熟慮して、総得点の中から配分する。180点満点で、認定」条件を設定する

価格配分は１９％と標準より相当低く配分した。

④雇用条件評価（支払賃金、社会保険加入）を追加。最（４）その次に審査視点別に配点から振り分けて個別点

低賃金上昇に対する支払賃金額の評価、健康保険加を配分する。

入者配置数の評価。

（５）審査視点基準は、図表にある通り５段階評価方式、⑤履行実績（類似施設、類似医季語施設の実績評価）の３段階評価、２段階評価と審査視点によって使いわけて追加が必要

評価、採点することになる。

これらは東京都の総合評価方式の項目を参考にして、この図表では、審査採点基準①と②で、採点基準の評

次回に備えるためにアドバイス

価の表現を変えて作成した。

４、総合評価方式での受注者選定ポイント

図表－７ 「東京ＢＭ協会総合評価入札の審査事例」
（ビルメンテナンス会館

清掃・設備管理入札Ｈ30年）

東京ビルメンテナンス協会が平成31年3月に総合評価

１）綜合評価採点法による適正な受注者の選定

入札を実施したビルメンテナンス会館の維持管理業務

選定方法のイメージとして分かりやすい事例として、の審査基準書であるが、東京協会より次回の総合評価入「公用車」入札時の受注者選定の総合的な評価項目を想札のために、全国ビルメンテナンス協会の保全業務マネ定すると、適正な選択を進めやすい。

ジメントセミナー講師陣に対してアドバイスの依頼あ

車両発注者の総合的な評価基準項目としては：り、講師が提案した事例である。

①予算（予定金額）評価できるポイントは、②エンジン容量（１）入札概要③燃費（1ℓ当りの走行距離数）①ビルメンテナンス会館：延床面積3,125㎡、地上５Ｆ④燃料（ガソリン車／ディーゼル車／ＥＶ車／ハイブ

地下１Ｆ

リット車）

②委託業務：清掃業務、設備管理業務、環境衛生管理業務⑤ボディタイプ（軽自動車／コンパクト／セダン／ワ

Ｈ19年4月から3年間

ゴン／ミニバン／ＳＵＶ／ステーションワゴン／（２）東京協会の審査基準書内容（黒字部分）

ハッチバック）①総合評価の配点：価格点200、技術点150、障害者雇用⑥車体カラー

26

39

27

再校 デザイン⑦装備品（自動停止装置、ドライブレコーダー）

対策、地元雇用による地域経済活性策などの長所を有⑧価格（リース料）

する地域受注者は、信頼性の高い仕事結果を実現するなどを評価してメーカーとモデルを選定する考え方

ことにつながり、発注者にも、契約履行面での安心感が参考になる。

と利用者満足感をもたらすことになる

ここでは、受注者を選定するための重要なポイントを①150点満点

3つ取り上げる。

価格点20点（13，3%）となり、現状では最も低い価格配点割合である

（１）
「価格点」
：採点基準の中で「価格」（見積額や入札②鳥取市財産経営課として初めての包括管理業務委託

金額の表現もあり）への配点は案件であり、総合評価方式なので審査対象基準項目①価格競争入札では、70~80%が主となっている

では、今後「雇用条件（支払賃金、社会保険加入）」「障②総合評価方式入札では、50%が中心となっているがい者雇用」「業務品質確保におけるインスペクター③指定管理者制度の公募では、20~30%が12年前から実資格者配置条件付け」などが設定すれば、より適切施されているな審査が可能になろう。

「価格点」配分の現状
⇒③「地域経済への貢献」内容は、大変評価できるもの

５０％以下の価格配点が、公平・公正な評価採点結であり、他市町村の参考例になる

果が得られるケースが多い④初めての包括委託で、新庁舎建設案件でもあり、入⇒ 「東京都庁舎清掃総合評価」（その１記述）は、価格

札要件に「県内しばり」を除外して、県外大手との配点３３％（当時では画期的な低い価格配点比率であＪＶ方式を条件設定できたのが、発注者の満足できり、総合評価方式の効果が証明された）る、優良な選定結果につながったのは、今後、他市⇒町村の参考事例になることは間違いない。

鳥取市新本庁舎包括業務委託プロポーザル：価格配

点１３，
３％

図表-8参照⑤本件による価格配点13，3%は、現状平均的な50%か

（２）
「技術点」
：価格以外の項目評価がより重要となっら筆者が提唱する価格点配分30%以下の入札が増えてている。これにより公平・公正な審査が可能になり、いいけば、入札不祥事態が是正され適切な受注者選択

わゆる「安値受注、ダンピング入札」を排除して、適正が可能になるな採点評価による優良な受注者の選定が可能となる。

５、総合評価方式による受注者選定の導入には（３）「地域性評価点」：地域性の正しい評価が、良い履行成果を生む緊急時への対応時間の長短、現場欠員補充
表

市

務

公

査

表

、総合

価

）総合

価

に

１）総合評価方式の導入状況

定の

には

の

（財務省HP 国土交通省、総務省、財務省合同調査報告:H年1月）（ ）国では89，5%、で96%（ ）都道府県及び指定都市では100% 市区町村63 9%
格
平成29年
3月31日

都道府県
指定都市

市区町村
価格 合
， ％

計

38

図表―８ 鳥取市新庁舎包括管理業務委託公募型プロポーザル 審査基準表

27

40

平成30年
8月1日

平成29年
3月31日

平成30年
8月1日

平成29年 平成30年
3月31日
8月1日

36

36

11

11

0

0

76.6%

76.6%

23.4%

23.4%

0.0%

0.0%

15

16

5

4

0

0

75.0%

80.0%

25.0%

20.0%

0.0%

0.0%

356

352

742

747

623

622

20.7%

20.5%

43.1%

43.4%

36.2%

36.1%

407

404

758

762

623

622

22.8%

22.6%

42.4%

42.6%

34.8%

34.8% 39

28

再校 デザイン

６、
総合評価方式導入の効果と課題

して欲しい（６）技術提案の履行確認に係る事務を軽減する必要がある

１）導入の効果（国交省国土技術政策総合研究所：「
 現
行の総合評価方式の効果と課題に関するアンケー

７、総合評価方式の導入の普及・促進にはト結果」より引用）（１）企業の技術力の活用や技術力の高い受注者の選定ができる。

１）総合評価方式入札の事務手続きの理解、認識を進める⇒それにより品質の向上、コスト縮減化、適確な履行⇒「地方公共団体向け総合評価実施マニュアル」の活用等の効果が見込める又、不適切な行為（手抜き、やり残

このマニュアルは、基本的な問題点、一連の事務手

し、仕様無視など）が減少する

続きの事項、手順等を網羅しており、総合評価方式を（２）業務の品質確保に対する意識向上に寄与する導入しようとする場合の最適の手本になる。目次内容⇒コスト削減意識、地域貢献意識の向上

概略は：（３）技術評価を通じて発注者及び受注者の技術の向上①導入の意義と背景が図れる②創業評価項目と評価基準の設定⇒発注者の説明責任力の向上、受注者の技術提案力の③評価方法の決定

向上④公告、入札説明書の書き方（４）透明、公正な受注競争により不良不適格業者の排⑤落札者の評価・決定方法

除につながる⑥落札者決定後の契約締結までの手続き⇒談合等の調整行為が困難になった⑦学識経験者の意見聴取の進め方⇒技術力を反映した競争が促進され、入札参加機会が⑧低 入札価格制度、失格基準の併用によるダンピング

拡大対策（５）受注者の新技術の開発が進み、コスト節減、品質となっており、初めて着手する場合には、非常に役向上につながるに立つマニュアルである。

⇒技
 術評価項目での競争力アップとライバル差別化

２）他自治体での総合評価方式入札の詳細を参考にするの努力が進む

各種の検索エンジン（Google, Yahoo、楽天など）
で「業務委託総合評価一般競争ガイドライン」を検索２）導入の課題（国交省国土技術政策総合研究所アンケート）

すると、先ずは、省庁始め、都道府県、市町村の「公（１）入札契約手続きにおける発注者及び受注者の負担

共工事の総合評価方式ガイドライン」が並ぶが、「業務が大きい

委託の総合評価ガイドライン」が出てくる。

⇒準備時間と事務作業量がかかり過ぎる

公共工事総合評価方式ガイドラインでも内容は適用可（２）発注者に、高い審査能力と審査体制の強化が求め能であるが、業務委託のガイドラインでは、評価内容られる

項目が変化してくる。

（３）評価基準の設定が困難（評価項目、評価配点ウエ

評価項目の新しい事例として：、

イト）であり、コスト換算されない技術評価の説①就 職困難者（65歳以上の高齢者、母子家庭の母、非明が難しい

自発的離職者）の就労・雇用（４）技術評価点比率が小さい場合、価格によって落札②トライアル雇用制度の活用者を決定することが多い。また、技術提案が予定③従業員のボランティア活動への参加支援

価格に反映されない④セクハラ・パワハラ防止対策（５）加点評価事例等の公表や留意点等を分かり易く示⑤管理職に占める女性の割合

28

41

29

再校 デザイン⑥継続的、定期的な人権研修の実施状況③双 方参加型のワークショップで、効果と課題を洗いなどが特徴的である。但し、評価項目が増えると、発出し、対応策を議論して発表する場を設定する。

注者も入札参加者も書類準備作業が多くなり、一概に発注者からの総合評価方式の効果・課題と受注者側評価項目の多い方が良いとは言えない。

からの効果・課題は相反するケースが生じるので、双３）総合評価方式の導入手法に係る相談窓口を設立する

方が同じテーブルで協議するワークショップは有意義であり、効果が上がる機会となります。それにより、(講師提案)
これから総合評価方式を導入する自治体にとり、ガイ

総合評価の効果をお互いに認識し、課題点を整理す

ドラインによって基本的な手順は理解できるが、受注者ることで、対応策が見いだせる場になることは間違選定段階で最も重要な「評価項目の決定」「各項目へのいない。

配点と細目配点」「審査基準作り」「採点方法（5点評価・3点評価）」などに関しては、先行して導入している自治

それぞれの中でどの方法が適切であるかは、今後の体事例を参照しながら、具体的な書類作成手順を習得す

検討課題であるが、総合評価方式の導入を促進させる

る機会や疑問点を照会する手段が必要になると考えらには、何らかの仕組みと仕掛けが求められるであろう。

れる。そのためには、厚生労働省のバックアップを得て、まとめ

全国ビルメンテナンス協会及び各地区ビルメンテナン～優良な受注者選択の適正化には～ス協会において窓口相談、電話応対相談などが可能にな
れば、導入がさらに進むと期待できると考えている。

１）入札方式、落札条件等の見直し、改善を進める

４）総合評価方式の導入に必要な情報・知識習得の講習（１）入札参加資格条件に「格付け」方式を導入する会を設定する（２）低入札価格調査での「調査基準価格」「最低制限(講師提案)

上記の相談窓口的なサービスの他に、より実践的な知

価格」を事後公表とする

識習得の機会としての講習会の開設により、総合評価方（３）総合評価方式入札に低入札価格調査制度を併用す式の導入がより促進され、発注事務の適正化が可能になるると考えている。

（４）総合評価方式入札には「最低制限価格制度」を除①発 注者向けセミナー・講習会を厚生労働省支援にて外する企画、実施する本保全セミナーにおいても総合評価

２）総合評価方式の効果を知り、導入をさらに進める方式についての記述と講義は実施されているが、基（１）不適切な業者の排斥ができる

本的には、一方通行の講義スタイルであり、納得度、安値入札を常習とする不適切な業者の入札参加を断理解度が今一歩上がりにくいと思われる。従って「総念させる効果が出る。また、公正、公平な評価による合評価方式」を完全理解できるように学習の場を設

適切な受注者の選択眼を発注者が身に付けることがでけることにより「発注事務の適正化」の促進を図る

きるので、その結果、不適切な業者の排除が可能となっことができる。

てくる。

②受 注者向けセミナーを全国ビルメンテナンス協会主

そのキーポイントは、入札価格の採点配分を３０％

催にて実施する受注するビルメンテナンス企業に以下に抑えることが重要であり、価格採点が５０％のとっても、総合評価方式の内容を十分把握して入札手場合でもダンピング落札は防ぎにくい事例が多くなっ順に対応する必要がある。発注者が総合評価方式入札ている。

を導入しても、入札参加者が、適切な技術提案を作成（２）優良な受注者の選択により資産の価値維持と長寿できず、発注者の評価・選定を受けるチャンスを失う

命化が図れることになる。その対策のために、実践的、具体的内容

建築物特有の内容（床面積、階数、暦年経過等）にのセミナーが必要になってくる。

沿って提示された仕様書と要求水準を、正確で透明性

29

42

30

再校 デザインのある業務履行ができる受注者は、決められた作業を行

水準を遵守せず、配置要員数は仕様に近いものだった

うだけでなく、マネジメント（業務管理）を実行できるが勤務シフトを受注金額から利益を差し引いた残額にので、建築物設備（床材、壁・天井材料、トイレ機器等）

見合うやり方で作業を行い、次年度入札は参加せずにの劣化の進行を遅らせ、修理・修復・交換の時期を延ば１年間劣悪な品質状態にして建築物の劣化を招いた悪すことでコスト削減が可能になる。

例。

（３）適正で優良な受注者の選定により、発注者の作業
履行確認の時間が減少する。

参考事例：指定管理者制度の場合「中途解約条項」が適正で優良な受注者の選定は、契約期間中での発注あるので、12年間で指名案件の２３％が業務不履行に者側の管理監督に充当する時間が減り、その余剰時よる指名取消、中途解約が出た実態がある。

間を本来業務に充当できたという意見が、総合評価
方式導入を実施中の自治体から出ている。（その時『ダンピングや談合をやる不適切な業者は、欠員放置、間を他業務へ有効活用できている）

作業手抜き、仕様無視などの様々な悪知恵、戦術を駆３）価格競争方式による受注者選択の弊害を認識する

使するので、それらの不祥事例を出来る限り多く収集（１）ダンピング受注の弊害は、採算ギリギリや赤字のする必要がある。その知識が不適切な入札を防ぐこと契約が多くなり、業務履行レベル(作業員給与とモチベーにつながる』

ション低下による)が下がり、手抜き作業が、施設劣化の進行をより早くさせ、修理・修繕コストもアップする

（まつもと

ことになる
（２）悪徳業者の方程式：

契約金額（安値受注額）－

先取り利益 ＝ 業務履行費用 残った金額で仕事をやりくりされ、手抜きの発生と労働条件の悪化につながる（３）契約書に中途解約条項がない、解約が少ないことを悪用した安値受注業者による不適切な作業、トラブ
ル・クレームが横行する①事例１：某県庁舎のトイレ清掃WTO一般競争入札（単年度契約）WTO一般競争入札による某県庁新築建築物をダンピ
ング価格での落札者の事例：トイレ清掃仕様がD2（1日２回）となっていたが、受注者は午前中に２回トイレ清掃を行って午後はやらなかった結果、午後・夕方のト
イレは臭気と汚れのクレームが相次ぐ事態となった。県としては改善を要請したが、仕様発注契約であり１日２回清掃の時間帯指定までは想定していなかった（常識論として、朝・午後の２回と理解するのは当然であるが）。
その結果、契約上は改善命令が出せず、道徳的責任を追及したが、受注業者は改善しなかった。
②事例２：某市役所建築物の清掃一般競争入札（単年契約）
入札要項に「中途解約条件」が無かったため不適切業者がダンピング価格で落札したが、１年間仕様書・要求3043

たくぞう／マネジメント21

代表）

31

再校 デザイン【第７部】「発注業務の課題点解決の提言」～発注業務の適正化の普及促進のためには～

その３

受注者の業務評価のポイント～契約後の受注者の優劣の見きわめ方、業務履行の不適切事例とその防ぎ方～

松本 卓三
第４部その１、その２では、適正な入札書類の作成、な確認（以下「業務実施中の履行確認」という。）を適入札制度のポイント、受注者の評価と選定のあり方、総正に実施するよう努める。業務実施中の履行確認につい

合評価方式の導入に関して必要な知識・情報・手法等にては、業務の実施状況について改善を要すると認めた事つき、ガイドラインも参照しつつ、要点を解説した。本項や現地における指示事項を書面により受注者に通知す

稿では、受注者選定後の業務結果の点検・評価を含む品

るとともに、後述の業務完了後の評価に反映させるよう

質管理手法及び受注者が提出する月例業務報告書（マン努める。』と、契約後の受注者の評価が重要であること

スリーレポート）及び業務履行の不適切事例とその予防を示唆している。
上記のとおり、仕様書

策について述べる。

⇒

総合評価

要求水準書

受注者の選定入札公

告作成のポイント」「要求水準書の設定と入札要件書作成

評価のポイント」「総合評価方式と受注者選定のポイント」は、が「施設管理業務発注者」にとって、PDCAサイクルに適正で優良な受注者の選定にとって大変重要なプロセス

つながっている。

受注者選定方法の改善⇒⇒

施設の保全（維持管理業務）の入札に関する「仕様書

⇒

⇒

⇒

受注者業務

への一連のプロセス

公共建築物の保全業務発注担当者にとっては、各プロである。
しかし、選定後の受注者の業務履行結果に対する評価

セスの知識・情報・解説が、発注業務「マニュアル」やも、契約条件（仕様、要求水準等）が誠実に履行されて「教本」となり、適正で優良な受注者の選定方法が標準

いるかを検証（点検・評価・結果報告）することや受注化されることで、担当者が交代する際には、いつでも、者の業務履行レベルを診断し、業務結果への満足度を測

誰でも、これらのマニュアルと教本によって、適正な入定することにつながる重要なものである。

札準備、入札参加者の評価手順、受注者選定・契約締結
手順作業が可能となる。

加えて、業務履行の不適切な事例を十分に認識すること、それらの予防策を講じることは、「受注者の優劣を本章で記述する「受注者の契約後の業務確認と評価」

判断する重要な要素」となり、「適正で優良な受注者のは、品質管理報告と月例業務総括報告（マンスリーレポー

見きわめ方」にもなり、ひいては「不適切な業者の評価・ト）がキーとなる。これらにより受注者の契約後の業務判定・排除」にもつながってくる。

実施評価（モニタリング）の「見える化」が可能となり、ガイドラインには『（４）業務実施段階 （業務履行その評価が次回の入札・契約プロセスに反映されること中の実施状況の確認等）受注者から履行状況の定期的なにより、受注者選定の改善につながり、発注者にとって、報告を受けるとともに、業務履行の節目において、必要

PDCAサイクルが完成することになる。

31

44

32

再校 デザイン１．インスペクション報告のあり方

２）マンスリーレポートの評価（１）マンスリーレポートの意義
月間の業務結果とその評価が集約化されたものであ

１）契約後の品質管理手法の評価

り、施設維持管理の実態が把握できるツールである。

（１）品質管理の考え方、手法、報告書形式等を評価する

発注者が当月の施設の維持管理結果を一目で分かる①品質管理の考え方
発注者の期待（要求水準）に受注者の作業結果（品質・レポートを、受注者が作成し、発注者との月例会議で満足感）がどの程度合致しているかの判定がキーポイン

内容報告を行うものである。その会議では履行する業

トである（清掃の場合だと単純にきれいか、汚いか。期

務の内容・プロセス・結果等を積極的に説明する受注

待レベルの美観・衛生状態か、我慢できない汚れ方か者の姿勢が必要である。
発注者も承知していると思うが、日報1カ月分がマン等いろいろな見方がある）。

スリーレポートという考え方で

ただし、受注者による一方通行的な品質管理ではな
く、発注者も主体的な点検・評価を行う双方向の品質管あってはならない。マンスリーレポートは発注者と受理の考え方が大変重要である。

注者の間で相互信頼と安心感をもたらすコミュニケー②品質管理手法

ションの重要な手段である。その結果としてレポート
内容の優劣レベルの判定が、受注者の総合的能力の評

仕様書・要求水準をベースに品質結果をインスペク
ターが点検するやり方が基本であり、インスペクション価となり、次回の選定に反映されることになる。

報告（点検結果の報告内容）によって発注者が、受注者（２）レポートの項目
発注者としては、期待するマンスリーレポートの内の業務履行結果の良し悪しを、評価、判定する方法であ容・項目の中に、以下項目が入っているかをチェック

る。

する。

別の手法として、その２で述べた「SLA」「KPI」手法のように測定した数値で明確に結果を示す手法があ①当月業務内容

る。仕様書を遵守するだけでなく、契約時に発注者と受・作業概要：

注者間で同意したSLA・KPIが要求水準にも合致して結安全管理

作業内容、作業実施体制、作業管理、・月間作業データ：

果的に満足度を達成させる手法である。

消耗品使用データ、ごみ搬出量、教育研修内容発注者は、それぞれの品質管理手法が品質に対する期待と満足レベルに合っているかを十分に検証すること②当月エネルギーデータが重要である。

・電気使用量（当月と前月の比較・分析）③品質管理報告（インスペクション報告）・ガス・上下水道消費量（当月と前月の比較・分析）

インスペクション報告書は、点検結果データに加えて、③品質点検報告（インスペクションレポート）

インスペクターの総合評価報告（点検の採点結果、点検

KPIによる品質測定方式を要求する場合や、各種測定時の問題点と対応策、改善点等）を付記して提出される。

方法（光沢度計、ATP測定等）を求める場合には、そ合同インスペクションを実施する場合は、発注者の判れらの結果データと評価報告も必要となる。

断力が向上するので、インスペクション報告内容の分④発生したクレーム・トラブル内容と解決策

析、評価がより適切なものになる。

・業務上のトラブルや技術トラブルの発生報告（トラブ
ル件数、内容、原因、処理対策）

通常は受注者のフォーマットを使うが、発注者の担当する管理物件数が多い場合には受注者の数も多くなる。

・建築物利用者のクレーム報告（内容、発生箇所、対応策、
結果反映した改善点等）

フォーマットがバラバラだと比較・評価がやりにくくな⑤利用者満足度調査報告

るので、統一フォーマットでインスペクション報告書を満足度調査（CSS）を実施した時は、結果のデータと提出させる方が良い。

32

45

33

再校 デザイン分析評価報告を付記する。できれば下記２種類の満足度⑥当月の変更点

アンケート調査が望ましい。

・スタッフ関係（異動、新規採用、退職等）

・発注者へのアンケート調査・サービス関係（新規サービス、臨時サービス等の内容

発注者が受注者の業務評価（業務達成レベル、品質検と実施理由）

査、報告・連絡・相談の対応スピード、コンプライアン

・行事・イベント（日時、変更・延期・中止などの情報）

ス遵守等）をアンケート形式で行う。

⑦次月業務計画（作業計画内容、稼働スタッフ計画、特通常は年１回（業務開始後６カ月目）発注者が実施し、記事項等）

アンケート結果を満足度数値に反映させて受注者業務

３）ビジュアル化されているか（見える化できているか）を評価する。

数値的なデータ提示が多くなるので、グラフによる・建築物利用者へのアンケート調査

当月数値、前月比と歴月数値をビジュアル表示する必建築物の利用者（勤務者、店舗運営者、訪問者）に対要がある。文章記述のみでは数値の変遷が捉えにくい。

して、受注者のメンテナンス業務に対する満足度（例と以下に、講師が現役時代に使用していたマンスリー

して、温度調整―暑い・寒い、廊下・室内・トイレの美レポティングのサンプル（図－２）

観・汚れ・臭い等）のアンケートを受注者が実施して発を参考として示すので、ビジュアル化の事例と報告項

注者に提出し、評価を受けるもの。これも最低６カ月毎

目例を参考にされたい。

の実施が望ましい。

又、レポート内容が整然としており、簡潔な項目別報＊以下に、「病院清掃」の満足度調査結果報告(CSS)の告になっているかの評価も必要で、事例（図－１）を示す。清掃結果の品質満足度評価のみ

その意味で、ビジュアル資料・データを活用すればならず、清掃作業員のマナー・身だしなみも、美観といレポートが「見える化」され、全体と各項目の実態把う品質に影響するという考え方である。すなわち床面が握が早くなる。標準的には、上記の項目別報告が５行

きれいな状態でも、作業員の制服が汚れていたり、作業以内にまとめられて、最後の総括報告につなげて、ビ

靴に泥がついていると、“きれい・清潔”という評価はジュアルデータを添付する形式が望ましい。

低くなり、満足度が低下するという考え方である。

ガイドラインにも、（５）業務完了後（業務完了後の適正な履行検査・評価等）にて下記通り記述されている。

図－1 カスタマー・サティスファクション・サーベイ（CSS：顧客満足度調査）結果『契約期間が満了し、業務が完了する際には、契約書等に定めるところにより検査（以下「業務完了後の履行5検査」という。）を行うとともに業務完了後の評価を行うよう努める。業務完了後の履行検査については、業務について改善を要すると認めた事項や現地における評価ポイント

指示事項を書面により受注者に通知するとともに評価

4.5

結果に反映させるよう努める。
各発注者は、この評価を適切に行うために必要となる要領や技術基準＊1をあらかじめ策定するように努める。また、各発注者は評価結果に関する資料のデータベースを整備することを検討する』

総合評価

管理者の対応緊急対応

ホウレンソウレベル

外来・受付付近

トイレ

入院棟廊下

共有部

清掃回数・時間帯

入院棟

外来２Ｆ

4以下なら改善必要

外来１Ｆ

床清潔度

外来２Ｆ

外来１Ｆ

入院棟

トイレのきれいさ

平 均 ポ イ ント

キャストの動き

キャストの礼儀作法

キャストの服装

キャストの笑顔3.5

キャストの挨拶・マナー

4＊1要領・技術水準は入札要件・要求水準・仕様書を示す

評価項目

33

46

34

図－2

再校 デザインマンスリーレポート（例）２.業務不履行の不適切事例の確認と対応（２）発注者側の課題事例①仕様書の不備（仕様の曖昧表現や無茶な要求仕様内

受注者の業務履行の評価ポイントを示してきたが、選容など）が、受注者に、仕様の誤解、勝手な仕様解定された受注者の業務不履行、仕様書・要求水準の軽視、釈を生じさせる

作為的な作業怠慢・手抜き、契約の中途放棄などの不適②契約条項にペナルティ条件がないと、業務不履行の切な事例、不祥事、クレーム・トラブルが発生している勧告などを受けても、誠実な対応を怠り、更には、不のは、残念ながら現実である。

履行の常習化につながる恐れが出る

発注者は不適切な事例の実情を良く認識し、それらの③契約条項に「中途解約条件」がない場合も、不誠実

予防策を講じることが重要である。

な業務履行につながり、それによる賠償・補償責任に、受注者が問われないケースが発生する

１）不適切な業務履行の問題事例④単年度契約だと次年度契約続行のリスクがあるので、（１）受注者側の問題事例

給与レベル、教育研修費用を抑制させることになり、①作業の手抜き、作業やり残し、仕様の不遵守などが品

業務履行状態に影響が出てくる

質を劣化させる⑤仕様に含まれないのだが、現場での発注者の依頼で②再委託違反：発注者の了承を得ずに再委託すること作業をするケースが度重なる場合には、本来やるべで、業務履行の責任所在が曖昧になり、統一された品

き作業時間に影響し、作業やり残しなどが生じる

質が損なわれる。
（受注業務の５０％を超える再委託
は品質確保が難しく、不適切な履行を招くことにな

２）不適切な業務履行事例への対応

る）（１）受注者側の対応ポイント③最低賃金レベルの時給と給料不払いなどの劣悪な労①不適切な入札行為や業務不履行の事例のデーター処理

働条件は、従業員離職、新規採用不調による現場欠員化、事例集の整備を進めて、自戒、教訓の資料とするにつながり、業務不履行が発生する②不適切業者の公表により、業界の良識ある姿勢を示④受注現場が赤字になる場合、給料遅延・不払い、欠員すことで不適切行為を減らす状態が生じやすく、それが契約の中途放棄や、最悪時③労働条件の改善により従業員の定着性を図り、適切は倒産による業務不履行につながるリスクがある

34

47

35

再校 デザイン

①，②に関しては、スライド資料(PPT)を参照願いたな業務履行を確保するい。

④入札適正化のための必要事項を習得する機会を活用
する⇔③県・市町村が、入札制度の現状ヒアリングの機会を

セミナー・講演会

設定する⑤発注者への改善依頼の継続 (参考資料 PPTスライド④厚生労働省、国土交通省、総務省からの指針、情報

参照）の収集を共有する

各地区協会から関係自治体への入札適正化の条件整備の要望を、継続して進めることにより入札条件の改

（まつもと

善を目指す
（２）発注者側の対応ポイント①適正な入札条件の整備（予定価格の適正な算定と事後公表、適切な要求水準・落札評価基準の設定など）②業務不履行へのペナルティの徴収、履行保証ボンドの実行③契約条件の改善・見直し（中途解約条項、解約条件）④複数年契約による受注者従業員の雇用安定、生産性向
上・コスト削減化⑤不祥事に対する罰則を強化する（例として、入札参加
停止期間3年）⑥発注事務適正化の知識習得と実践の機会を活用する⇔

保全セミナー、総合評価方式セミナー

おわりに（１）契約前の受注者の評価・選定方法（その２）と契約後の受注者の業務結果の評価（その３）の適用は、ダンピング受注や不祥事の排除及び適正な受注者選択を、発注者にもたらすことになる（２）発注事務の適切な運用が、維持管理業務の担い手であるビルメンテナンス企業の健全化・正常化をもたらし、優良な企業の成長につながる（３）その結果、発注事務の標準化・共有化が進み、入札システム（資格審査、予定価格・調査基準価格の設定、最低制限価格設定など）の公正・公平さの確保が可能となる（４）発注者側と受注者側間の情報共有化の機会を増やす①地区ビルメンテナンス協会から県・市への入札制度改善要望を提出する②県・市から回答書を地区ビルメンテナンス協会に返答
する

35

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たくぞう／マネジメント21

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1998

1995

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3094

薬生衛発 0726 第２号
令 和 元 年 ７ 月 26 日

各位
厚生労働省医薬・生活衛生局生活衛生課長（ 公 印 省 略 ）「保全業務マネジメントセミナー」の受講について（勧奨）

建築物衛生行政の推進につきましては、日頃より格段の御理解と御協力を賜り、厚く御礼申し上げます。
さて、今般「公共工事の品質確保の促進に関する法律」が改正され、発注者の責務として「公共工事の目的物の適切な維持管理」が明確に規定されるなど、建築物の適切な維持管理はより一層重要なものとなっています。
国及び地方公共団体が所有する建築物（公共建築物）については、各所有者がビルメンテナンス業務の発注関係事務を適切に行うにあたり御留意いただきたい事項を「ビルメンテナンス業務に係る発注関係事務の運用に関するガイドライン」（平成 27 年６月 10 日付け健発 0610 第４号及び第５号厚生労働省健康局長通知。別添１参照）として取りまとめております。国、特殊法人等、地方公共団体におかれましては、このガイドラインを踏まえ、ダンピング受注の排除等に取り組むことにより、ビルメンテナンス業務の品質の向上（建築物の環境衛生の向上）を図っていただいていると承知しておりますが、一部の案件については、
引き続き、不適切な取り扱いが見受けられます（別添２参照）。
これまで、公益社団法人全国ビルメンテナンス協会主催、厚生労働省、国土交通省及び総務省後援、一般財団法人建築保全センター協賛により、「保全業務マネジメントセミナー」が開催され、本ガイドラインの解説のみならず、適切な仕様書の作成方法、予定価格の適切な積算方法、的確な発注手続き（適切な競争参
加資格や総合評価落札方式の場合の評価項目の設定方法、ダンピング受注防止
方法、受注者の業務の実施中・完了後における履行確保の状況の確認方法）などの実務について、各種事例を含めて具体的に御紹介してきておりますが、今年度も、同封しているリーフレットのとおり、当該セミナーが開催されることとなりました。
つきましては、適切な発注関係事務の実施に資する知識を得るため、本セミナーの受講について御検討いただきますよう、よろしくお願いします。
併せて、ビルメンテナンス業務の発注を行っている部局が貴部局以外にある
場合は、当該部局（出先機関、施設等機関を含む）に対して、本セミナーの周知方をよろしくお願いします。

95

健 発 0610 第 ４ 号
平成 27 年６月 10 日
各省庁担当部局の長（別添）殿
厚生労働省健康局長（公印省略）「ビルメンテナンス業務に係る発注関係事務の運用に関するガイドライン」について（通知）
国民の安全・安心を確保し、中長期的な維持管理・更新等に係るトータルコ
ストの縮減や予算の平準化を図る観点から、国及び地方公共団体が所有する建築物（以下「公共建築物」という。）における適切な維持管理が課題となっており、また、昨年改正された公共工事の品質確保の促進に関する法律（平成 17 年
法律第 18 号。以下「品確法」という。）では、その基本理念の一つとして、「公共工事の品質は、完成後の適切な点検、診断、維持、修繕その他の維持管理により、将来にわたり確保されなければならない。」と掲げるなど、公共建築物は
その新たな建設のみならず、建設後の維持管理の重要性が増しているところです。
このような中、公共建築物の維持管理を継続的に適切に行うためには、日常の建築物の維持管理業務を担うビルメンテナンス業について、ダンピング受注の排除、担い手の中長期的な育成・確保の促進を通じて健全な育成を図っていくことが不可欠な状況となっています。
今般、上記のとおり品確法が改正され、発注関係事務の運用に関する指針（平成 27 年１月 30 日 公共工事の品質確保の促進に関する関係省庁連絡会議）が策定されたことを踏まえ、ビルメンテナンス業務固有の事項について、別添のとおりガイドラインとしてとりまとめましたので、貴省庁におけるビルメンテ
ナンス業務の発注関係事務に当たり、本ガイドラインの趣旨を十分御理解いた
だき、適切に対応されるようお願いします。
また、貴省庁内のビルメンテナンス業務発注関係部局（品確法の適用のある特殊法人等を含む。）に対する周知徹底方、併せてお願いします。
連絡先
厚生労働省健康局生活衛生課
TEL:03-3595-2301（直通）担当：東、渡邉209
97
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各省庁発出先
内閣府
宮内庁
警察庁
金融庁
復興庁
総務省
法務省
外務省

大臣官房長
管理部長
長官官房長
総務企画局長
審議官
大臣官房長
大臣官房長
大臣官房長

財務省
文部科学省
厚生労働省
農林水産省
経済産業省
国土交通省
環境省
防衛省
公正取引委員会
衆議院事務局

大臣官房長
大臣官房長
大臣官房会計課長
大臣官房長
大臣官房長
大臣官房長
大臣官房長
経理装備局長
事務総局経済取引局長
事務次長

参議院事務局
最高裁判所
会計検査院

事務次長
事務総局経理局長
事務総局次長210
98
97

健 発 0610 第 ５ 号
平成 27 年６月 10 日
各都道府県知事 殿（契約担当課、市町村担当課扱い）
厚生労働省健康局長（公印省略）「ビルメンテナンス業務に係る発注関係事務の運用に関するガイドライン」について（通知）
国民の安全・安心を確保し、中長期的な維持管理・更新等に係るトータルコ
ストの縮減や予算の平準化を図る観点から、国及び地方公共団体が所有する建築物（以下「公共建築物」という。）における適切な維持管理が課題となっており、また、昨年改正された公共工事の品質確保の促進に関する法律（平成 17 年
法律第 18 号。以下「品確法」という。）では、その基本理念の一つとして、「公共工事の品質は、完成後の適切な点検、診断、維持、修繕その他の維持管理により、将来にわたり確保されなければならない。」と掲げるなど、公共建築物は
その新たな建設のみならず、建設後の維持管理の重要性が増しているところです。
このような中、公共建築物の維持管理を継続的に適切に行うためには、日常の建築物の維持管理業務を担うビルメンテナンス業について、ダンピング受注の排除、担い手の中長期的な育成・確保の促進を通じて健全な育成を図っていくことが不可欠な状況となっています。
今般、上記のとおり品確法が改正され、発注関係事務の運用に関する指針（平成 27 年 1 月 30 日 公共工事の品質確保の促進に関する関係省庁連絡会議）が策定されたことを踏まえ、ビルメンテナンス業務固有の事項について、別添のとおりガイドラインとしてとりまとめましたので、貴都道府県におけるビルメ
ンテナンス業務の発注関係事務に当たり、本ガイドラインの趣旨を十分御理解いただき、適切に対応されるようお願いします。
また、貴管下の市町村に対してこの通知の周知徹底方、併せてお願いします。
連絡先
厚生労働省健康局生活衛生課
TEL:03-3595-2301（直通）担当：東、渡邉211
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ビルメンテナンス業務に係る発注関係事務の運用に関するガイドライン

１ 本ガイドライン作成の趣旨
国民の安全・安心を確保し、中長期的な維持管理・更新等に係るトータルコストの縮減や予算の平準化を図る観点から、国及び地方公共団体が所有する建築物（以下「公共建築物」という。）における適切な維持管理が課題となっており、また、昨年改正された公共工事の品質確保の促進に関する法律（平成17年法律第18号。以下「品確法」という。）では、その基本理念の一つとして、第３条第６項において「公共工事の品
質は完成後の適切な点検、診断、維持、修繕その他の維持管理により、将来にわたり確保されなければならない。」と掲げるなど、公共建築物はその新たな建設のみならず、建設後の維持管理の重要性が増している。
さらに、地球温暖化対策、特に東日本大震災以降、全国的に取り組まれた節電対策を契機とした、建築物における既存設備の適切な運用による建築物の省エネ促進等、建築物の維持管理に係る新たな取組についても注目されているところである。
公共建築物の維持管理を継続的に適切に行うためには、日常の建築物の維持管理業
務を担うビルメンテナンス業について、ダンピング受注の排除、担い手の中長期的な育成・確保の促進を通じて健全な育成を図っていくことが不可欠である。
今般、上記のとおり品確法が改正され、発注関係事務の運用に関する指針（平成27
年１月30日 公共工事の品質確保の促進に関する関係省庁連絡会議。以下「運用指針」という。）が策定されたことを踏まえ、ビルメンテナンス業務固有の事項について本
ガイドラインとしてとりまとめたものである。
２ 発注関係事務の適切な実施
各発注者（ビルメンテナンス業務（主としてビルなどの建築物を対象として、建築物等の点検・保守、運転・監視、衛生管理（清掃、害虫防除など）その他の維持管理に関する業務（これに付随する業務を含む。以下「業務」という。））を発注する国、特殊法人等（公共工事の入札及び契約の適正化の促進に関する法律（平成12年法律第127号）第２条第１項の「特殊法人等」をいう。）及び地方公共団体をいう。）は、（１）
維持管理計画策定（２）業務発注準備（３）入札契約（４）業務実施（５）業務完了
後の各段階で、以下の事項に留意し、業務に係る発注関係事務を適切に実施する。
（１）維持管理計画策定段階（維持管理計画の策定）
当該施設に係る個別施設計画（「インフラ長寿命化基本計画」（平成25年11月インフラ老朽化対策の推進に関する関係省庁連絡会議）に定める「個別施設計画」を

1
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いう。）などにおいて、施設の点検・保守その他の中長期の維持管理について、実
施内容、実施時期、概算額等に係る計画（以下「維持管理計画」という。）を適切に策定するよう努める。1（維持管理台帳の整備）
維持管理の対象となる各種の建築部位、建築設備、管理項目等を整理し、建築物等の概要、点検及び確認の結果、修繕履歴など維持管理の履歴を内容とする台帳（以下「維持管理台帳」という。）を適切に整備するよう努める。１、2（２）業務発注準備段階（業務の性格等に応じた入札契約方式の選択）
業務の発注に当たっては、運用指針の趣旨及び本ガイドラインを踏まえ、建築物等の使用状況、地域の実情、業務内容等に応じた適切な入札契約方式を選択するよう努める。ビルメンテナンス業務において考えられる主な入札契約方式とそれぞれに相応しい業務の性格等は以下のとおりである。
・価格競争方式
一定の技術者資格、業務の経験や業務成績（以下「業務実績」という。）等を競争参加資格として設定することにより品質を確保できる業務・総合評価落札方式
事前に仕様を確定可能であるが、競争参加者の提示する技術等によって、調達価格の差異に比して、業務の成果に相当程度の差異が生ずることが期待できる業務（現場条件等を踏まえた適切な仕様書等の作成）
個別施設の維持管理計画、建築物固有の条件に依存する業務項目、業務数量、作業条件等を踏まえ、適切に仕様書等（仕様書、図面、維持管理台帳、作業指示書その他の附属書類を含む。以下同じ。）を作成し、積算内容との整合を図る。3
なお、仕様書等の作成に当たっては、業務に必要な全ての事項を確実に盛り込む
よう、十分に留意する。
（適正利潤の確保のための予定価格の適正な設定）
予定価格の設定に当たっては、業務の品質確保の担い手が中長期的に育成及び確保されるための適正な利潤を、業務を実施する者が確保することができるよう、適参考
1 建築物等の利用に関する説明書作成の手引き（平成 25 年 3 月版）（国土交通省大臣官房官庁営繕部）
2 保全台帳及び保全計画の様式の取扱いについて（平成 20 年 11 月 17 日付け国営保第 26 号（最終改正平成 26 年 3 月
26 日、国営保第 47 号））
3 建築保全業務共通仕様書（国土交通省大臣官房官庁営繕部）

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切に作成された仕様書等に基づき、経済社会情勢の変化を勘案し、市場における労務及び業務実施の実態等を的確に反映した積算を行う。積算に当たっては、現場の実態に即した業務実施条件を踏まえた上で最新の積算基準を適用する。
積算に用いる価格が実際の取引価格と乖離しないよう、可能な限り最新の労務単価等を適切に反映する。積算に用いる価格が実際の取引価格と乖離しているおそれがある場合には、適宜見積り等を徴収し、その妥当性を確認した上で適切に価格を設定する。また、最新の業務実態や地域特性等を踏まえて積算基準を見直すとともに、遅滞なく適用する。4
また、適正な積算に基づく金額の一部を控除して予定価格とする、いわゆる「歩切り」は、品確法第７条第１項第１号の趣旨に抵触すること等から、これを行わない。
一方で、予定価格の設定に当たっては、経済社会情勢の変化の反映、業務に従事する者の労働環境の改善、適正な利潤の確保という目的を超えた不当な引上げを行わない。
（適切な発注時期の設定）
人員及び資材の確保、施設の状況把握、従事者の教育等の業務開始に必要な準備期間を確保できるよう適切な発注時期を設定する。
（３）入札契約段階（適切な競争参加資格の設定、ダンピング受注の防止等）＜適切な競争参加資格の設定＞
各発注者において設定する審査項目の選定に当たっては、競争性の低下につながることがないよう留意する。
また、法令に違反して社会保険等（健康保険、厚生年金保険及び雇用保険をいう。
以下同じ。）に加入していないビルメンテナンス業者を業務の受託業者から排除するため、必要事項を競争参加資格として明記し、証明書類を提出させることにより確認する等の措置を講ずることを検討する。
＜個別業務に際しての競争参加者の審査等＞
業務の性格、地域の実情等を踏まえ、業務実績や地域要件など、競争性の確保に留意しつつ、適切な競争参加資格の設定について検討する。その際、必要に応じて、建築物における衛生的環境の確保に関する法律（昭和45年法律第20号。以下「建築物衛生法」という。）第12条の２に基づく都道府県知事の登録を受けていること、

参考
4 建築保全業務積算基準（国土交通省大臣官房官庁営繕部）

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一般財団法人医療関連サービス振興会が設ける医療関連サービスマークの有無などを考慮することも考えられる。
業務実績を競争参加資格に設定する場合には、業務の技術特性、自然条件、社会条件等を踏まえて具体的に設定し、業務実施能力のないビルメンテナンス業者を排除するなど適切な審査に努める。なお、業務実績の確認に当たっては、同一の発注者において過去の類似業務の実績がある場合には、後述の業務完了後の評価結果を指標とするなどの方法も考えられる。
災害発生時に、例えば、避難所になるような施設において、応急的な消毒・清掃業務などの迅速な着手が可能となるよう、平時より災害時の業務実施体制を有する
ビルメンテナンス業者等と災害協定を締結するなどにより、ビルメンテナンス業者を迅速に選定するための必要な措置を講ずるよう努める。
また、暴力団員等がその事業活動を支配している企業その他業務に関する諸法令（社会保険等に関する法令を含む。）を遵守しない企業等の不良不適格業者の排除の徹底を図る。
＜ダンピング受注の防止、予定価格の事後公表＞
ダンピング受注を防止するため、業務の発注に係る契約のうち請負契約に該当す
るものについては、適切に低入札価格調査基準又は最低制限価格を設定するなどの必要な措置を講じ、低入札価格調査制度又は最低制限価格制度を適切に活用する。
低入札価格調査制度の実施に当たっては、入札参加者の企業努力によるより低い価格での落札の促進と業務の品質の確保の徹底の観点から、必要に応じ、落札率（予定価格に対する契約価格の割合をいう。）と後述する業務完了後の評価結果との関係も踏まえて、適宜、低入札価格調査基準を見直すことも考えられる。なお、低入
札価格調査の基準価格又は最低制限価格を定めた場合には、当該価格について入札の前には公表しないものとする。
予定価格については、入札前に公表すると、適切な積算を行わずに入札を行った
ビルメンテナンス業者が受注する事態が生じるなど、ビルメンテナンス業者の真の技術力・経営力による競争を損ねる弊害が生じかねないこと等から、原則として事後公表とする。この際、入札前に入札関係職員から予定価格に関する情報等を得て入札の公正を害そうとする不正行為を抑止するため、談合等に対する発注者の関与を排除するための措置を徹底する。
なお、地方公共団体においては、予定価格の事前公表を禁止する法令の規定はな
いが、予定価格の事前公表を行う場合には、その適否について十分検討するとともに、適切な積算を行わずに入札を行ったビルメンテナンス業者が、くじ引きの結果により受注するなど、ビルメンテナンス業者の技術力や経営力による適正な競争を損ねる弊害が生じないよう適切に取り扱うものとする。弊害が生じた場合には、速

4
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やかに事前公表の取りやめ等の適切な措置を講じるものとする。
また、業務の入札に係る申込みの際、入札に参加しようとする者に対して入札金額の内訳書の提出を求める場合には、書類に不備（例えば内訳書の提出者名の誤記、
入札件名の誤記、入札金額と内訳書の総額の著しい相違等）があるものについては、
原則として当該内訳書を提出した者の入札を無効とする。
入札に当たっては、必要に応じ、参加しようとする者に対し、最低賃金法（昭和34年法律第137号）による最低賃金に係る制度（最低賃金額の改定等）について十分周知することとする。
（業務の性格等に応じた技術提案の評価内容の設定）
業務の性格等から見て、より適切に入札手続を実施できると認められる場合には、総合評価落札方式において競争に参加しようとする者に対し技術提案を求めることも考えられる。
この場合、求める技術提案は必ずしも高度な技術を要するものであることが求められるものではなく、技術的な工夫の余地が小さい一般的な業務においては、技術審査において審査する業務実施計画の作業工程管理や業務実施上配慮すべき事項、品質管理方法等についての工夫を技術提案として求めることも考えられる。
（競争参加者の業務実施能力の適切な評価項目の設定等）
総合評価落札方式における業務実施能力の評価に当たっては、業務の性格に応じ、競争参加者や当該業務に配置が予定される技術者の業務実績や業務遂行能力、当該業者の業務履行状況に対する検査の体制（以下「履行評価能力」という。）などを適切に評価項目に設定するよう努める。その際、業務遂行能力については、作業監
督者、従事者研修指導者及び従事者が建築物衛生法や医療法（昭和23年法律第205号。病院清掃業務の場合に限る。）など関係法令等に定める研修・講習の修了者であること、履行評価能力については、建築物における維持管理マニュアル（平成20年１月25日付け健衛発第0125001号厚生労働省健康局生活衛生課長通知）第５章２に示される「清掃の点検のポイント」に係る履行評価能力の有無等を評価項目とする
ことも考えられる。さらに、必要に応じて災害時の業務実施体制の確保の状況や近隣地域での業務実績などの企業の地域の精通度を評価項目に設定することも考えられる。
また、必要に応じて豊富な実績を有していない若手や女性の登用も考慮して、業
務実績の代わりに業務実施計画を評価するほか、担当技術者の一定期間の配置や企業によるバックアップ体制を評価するなど、適切な評価項目の設定に努める。
総合評価落札方式の実施方針や複数の業務に共通する評価方法の決定のほか、個別業務の評価方法や落札者の決定については、業務の内容等を踏まえて、必要に応

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じて学識経験者の意見を聴くことも考えられる。地方公共団体における総合評価落札方式に係る学識経験者の意見聴取については、地方自治法施行令（昭和22年政令第16号）第167条の10の２第３項等に定める手続により行う。
また、業務の性格等に応じて、品質確保のための体制その他の業務実施体制の確
保状況を確認するために仕様書等に記載された要求要件の確実な実施の可否を審査・評価する総合評価落札方式の実施を考慮する。
（入札不調・不落時の見積りの活用等）
入札に付しても入札者又は落札者がなかった場合等、標準積算と現場の業務の実
施実態の乖離が想定される場合は、以下の方法を適切に活用して予定価格を適切に見直すことにより、できる限り速やかに契約を締結するよう努める。
・入札参加者から業務の全部又は一部について見積りを徴収し、その妥当性を適切に確認しつつ、当該見積りを活用することにより、積算内容を見直す方法
・仕様書等に基づく労務量、業務実施条件等が業務の実施実態と乖離していると想定される場合はその見直しを行う方法
例えば不落の発生時には、上記の方法を活用し、改めて競争入札を実施することを基本とするが、再度の入札をしても落札者がなく、改めて競争入札を実施することが困難な場合には、談合防止や公正性の確保、発注者としての地位を不当に利用した受注者に不利な条件での契約の防止の観点に留意の上、予算決算及び会計令（昭和22年勅令第165号）第99条の２又は地方自治法施行令第167条の２第１項第８号に基づく随意契約（いわゆる不落随契）の活用も検討する。
（公正性・透明性の確保、不正行為の排除）
入札監視委員会等の第三者機関の活用等により、学識経験者等の第三者の意見の趣旨に沿って、入札及び契約の適正化のため必要な措置を講ずるよう努めることとし、第三者機関の活用等に当たっては、各発注者が連携し、都道府県等の単位で学
識経験者の意見を聴く場を設けるなど、運用面の工夫に努める。
入札及び契約の過程に関する苦情は、各発注者が受け付けて適切に説明を行うとともに、さらに不服のある場合の処理のため、入札監視委員会等の第三者機関の活用等により中立かつ公正に苦情処理を行う仕組みを整備するよう努める。
談合や贈収賄といった不正行為については、当該不正行為を行った者に対し指名停止等の措置を厳正に実施すること、談合があった場合における受託者の賠償金支払い義務を契約締結時に併せて特約すること（違約金特約条項）等により談合の結果として被った損害額の賠償の請求に努めることで、発注者の姿勢を明確にし、再発防止を図る。
また、入札及び契約に関し、私的独占の禁止及び公正取引の確保に関する法律（昭

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和22年法律第54号）に違反する行為の疑いの事実があるときは、当該事実を公正取引委員会に通知するとともに、必要に応じて入札金額の内訳書の確認や、入札参加
者から事情聴取を行い、その結果を通知する。なお、その実施に当たっては、公正取引委員会が行う審査の妨げとならないよう留意する。
（４）業務実施段階（業務履行条件の変化等に応じた適切な仕様書等の変更）
前述のとおり、適切な業務履行のために、仕様書等の作成に当たっては必要事項を確実に盛り込むよう十分考慮する必要があるが、災害発生時等における緊急的に発生した追加業務等、仕様書等に明示されていない業務履行条件について予期することのできない特別な状態が生じた場合等において、必要と認められるときは、適切に仕様書等の変更及びこれに伴って必要となる代金の額や履行期間の適切な変更を行う。
また、最低賃金額の改定、労務、資材等の価格変動を注視し、賃金水準又は物価水準の変動により必要があると認める場合は、代金の額の変更を検討する。
（業務履行中の実施状況の確認等）
業務期間中においては、その品質が確保されるよう、作業計画書や作業マニュア
ル、業務実施体制図、緊急連絡体制、自主的な検査に係る計画、業務履行報告書（日報や月報）など、必要に応じて確認する。低入札価格調査の基準価格を下回って落札した者と契約した場合等においては、適切な業務実施がなされるよう、通常より業務実施状況の確認等の頻度を増やすこと、業務を履行する受注者又は当該業務に配置された技術者の業務実績や業務遂行能力、履行評価能力などが、入札手続において評価項目に設定されたものより下回っていないか否かを確認すること等の対策を実施するよう努める。
また、受注者から履行状況の定期的な報告を受けるとともに、業務履行の節目において、必要な確認（以下「業務実施中の履行確認」という。）を適切に実施するよう努める。業務実施中の履行確認については、業務の実施状況について改善を要すると認めた事項や現地における指示事項を書面により受注者に通知するとともに、後述の業務完了後の評価に反映させるよう努める。
（維持管理に関する情報共有）
業務開始に際して、施設概要、使用条件、保全方法等に関する関連資料等を用い情報共有を図るよう努める。業務開始後も必要に応じて業務に関する情報等の伝達・共有化に努める。

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（５）業務完了後（業務完了後の適切な履行検査・評価等）
契約期間が満了し、業務が完了する際には、契約書等に定めるところにより検査（以下「業務完了後の履行検査」という。）を行うとともに業務完了後の評価を行うよう努める。
業務完了後の履行検査については、業務について改善を要すると認めた事項や現地における指示事項を書面により受注者に通知するとともに評価結果に反映させるよう努める。
各発注者は、この評価を適切に行うために必要となる要領や技術基準をあらかじめ策定するよう努める。また、各発注者は評価結果に関する資料のデータベースを整備することを検討する。
（施設機能に関する現況確認）
業務実施中の履行確認及び業務完了後の履行検査を踏まえ、施設の現況について確認するとともに、事業者が変更された場合も円滑に業務が引き継がれるよう、次年度以降の業務発注に変更を及ぼす事項を把握するよう努める。
３ 発注体制の強化等
各発注者は、発注関係事務を適切に実施するため、自らの発注体制を把握し、体制が十分でないと認められる場合には発注関係事務を適切に実施することができる体制を整備するとともに、国等が実施する講習会や研修を職員に受講させるなど国等の協力・支援も得ながら、発注関係事務を適切に実施することができる職員の育成に積極的に取り組むよう努める。国等は、講習会や研修の機会を捉えて、各発注者間の連携に資するよう、情報交換等が積極的に行える環境作りに配慮する。

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生食衛発0415第２号
平成28年４月15日

各

都道府県
政 令 市
特 別 区

衛生主管部（局）長殿

厚生労働省医薬・生活衛生局
生活衛生・食品安全部生活衛生課長（ 公 印 省 略 ）建築物衛生行政の適正な運営について
建築物衛生行政の運営に当たっては、建築物における衛生的環境の確保に関する法律（昭和45年法律第20号。以下、「建築物衛生法」という。）等に基づき、特定建築物の所有者等に対する指導、登録業者に係る審査及び指導等に対応いただいているところですが、昨今の建築物の大規模化及び複合用途化等の進展により建築物の維持管理は一層重要となっており、より積極的かつ的確な指導等が求められています。
今 般 、 都 道 府県（政令市 及び特別区を 含む。以下「都 道府県等」とい う。） に おける建築物衛生担当者による指導等がより効果的なものとなるよう、建築物衛生行
政に関する留意事項、最新の情報等につき下記のとおり取りまとめましたので、御了知の上、建築物衛生行政の適正な運用を図っていただきますようお願いします。
記１

建築物衛生を巡る状況
全国的な状況として、「衛生行政報告例（平成26年度）」を見ると、特定建築物の数は平成26年度末で44,353棟となっており、近年は毎年約500棟（約１％）ずつ増加しています。また、特定建築物における建築物環境衛生管理基準に適合しないものの割合（不適合率）は、特に相対湿度が56.5％、温度が32.0％、二酸化炭
素濃度が24.6％となるなど、近年、一部の項目で不適合率は高水準で推移しています。これらいずれの項目にも関連する原因として、省エネに対する意識の変化
や空調設備の技術革新が進む中での設備の運転・運用の問題などが考えられるところです。
登録業者の数は平成26年度末で18,731営業所となっており、近年は18,700営業
所前後で推移しています。事業の区分別では清掃業が3,766営業所、建築物飲料水
貯水槽清掃業が7,100営業所、建築物ねずみ・昆虫等防除業が2,710営業所、建築物環境衛生総合管理業が2,245営業所等となっています。
衛生行政報告例は厚生労働省ホームページ（http://www.mhlw.go.jp/toukei/li
st/36-19.html）で確認することができますので、特定建築物の所有者に対する指導等に当たっては、全国の状況及び各管内における特徴等を踏まえた指導を行う
ようお願いします。
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２ 建築物衛生行政の運営に関する留意事項等（１）作業従事者研修に係る審査について
建築物衛生法第12条の２に基づく登録制度において、登録の要件の一つとなっ ている作業従事者に対する研修については、厚生労働大臣の登録を受けた者（ 以 下 「登 録機関 」と いう。）が実 施する もの のほか 、登録 を受けよ うと す る
事業主が自ら研修を行う場合もあるところです。事業主が自ら研修を行う場合、
当 該研修については登録機関が実施する研修に相当するものであることが求めら れており、研修に使用する教材及び研修の指導者等に関し、登録機関が行う
研 修に相当するものであるか否かを十分審査いただき、内容が不十分である場
合 には、適切な指導を行っていただきますようお願いします。この審査に当たっ て は 、（公 社）全 国ビ ルメン テナンス 協会が建築物衛 生法第12条の ６第 １ 項の 規定に基づく指定団体として行っている「事業主が自ら行う研修の指導にあた る者等を育成する講習」の修了者に対し発行している修了証明書等を判断材料とすることができますので、その積極活用についてもご検討願います。
な お 、 本件について は、「公益法人に 係る改革を推 進するための厚 生労 働 省
関 係 法 律の 整備に 関す る法律 等の施行 に関する留意事 項について」（ 平成16年
３ 月 31日付け健 衛発0331005号厚 生労働省健康 局生活衛生課長通知）の記 の １（３）に示しており、また、「「建築物における衛生的環境の確保に関する事業の 登 録 について 」の一部改正 について」（平成25年１月21日付け健衛発0121第１ 号厚生労働省健康局生活衛生課長通知）では研修のカリキュラム例を示していますので、改めて関係通知を御確認の上、的確な対応をお願いします。
（ ２ ）「 ビ ルメン テナンス業務 に係る発注関 係事務の運用 に関するガイド ライ ン 」
を踏まえた取組への協力について
国民の安全・安心の確保、中長期的なトータルコストの縮減などの観点など
か ら、建築物の適切な維持管理の重要性が増している中で、国及び地方公共団
体が所有する建築物（公共建築物）について、各所有者（国及び地方公共団体）
が ビルメンテナンス業務の発注関係事務を適切に行うに当たり留意いただきたい 事 項 につ いて、「ビル メンテ ナン ス業務 に係 る発注 関係事 務の運用 に関 す る
ガイドライン」（平成27年６月10日付け健発0610第５号厚生労働省健康局長通知）と して各都道府県知事（契約担当課、市町村担当課）に対し通知しています。
本ガイドラインでは、ビルメンテナンス業務の発注関係事務を、①維持管理
計 画策定段階、②業務発注準備段階、③入札契約段階、④業務実施段階、⑤業
務 完了後の５段階に整理し、具体的には、仕様書の作成に当たり必要事項を確
実 に盛り込むこと、仕様書に基づき最新の労務・資材単価を反映した予定価格を 積算すること、入札に当たっては競争参加資格の設定や評価項目の設定（総合 評価方式の場合）を適切に行うこと、業務の実施中・完了後においては履行確保の状況を確認することなどを掲げています。
都道府県、市町村の契約担当部署において、このガイドラインを踏まえダン
ピ ング受注の排除等に取り組むことにより、ビルメンテナンス業務の品質の向上 （建築物の環境衛生の向上）を図っていただきたいと考えており、当該部署
か ら、本ガイドラインに基づく取組の実施に当たり、技術的な支援・助言等を求められた場合には、適宜御協力いただくようお願いします。

109
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（３）特定建築物に係る個別管理方式の空気調和設備の加湿装置及び排水受けの点検等について
特定建築物における空気調和設備に関する衛生上必要な措置については、建築 物における衛生的環境の確保に関する法律施行規則（昭和46年厚生省令第２号）第３条の18第３号及び第４号に規定されていますが、平成26年10月の総務
省 勧告「規制の簡素合理化に関する調査結果に基づく勧告」を踏まえ、個別管理 方式の空気調和設備の加湿装置、排水受けの点検等について、設備の状況に応 じた取扱いとする旨「特定建築物に係る個別管理方式の空気調和設備の加湿
装 置 及 び排水受 けの点検等に ついて」（平成27年３月31日付け健衛発0331第 ９号 厚生労働省健康局生活衛生課長通知）にて通知していますので、改めて御了知願います。
（４）建築物清掃管理評価資格者（インスペクター）制度について
建築物の清掃作業において、その実施状況等を定期的に点検・確認し、必要な改善を図ることは、建築物の衛生環境を維持していく上で重要な事項であり、「 清 掃 作業 及び清 掃用 機械器 具の維持 管理の方法等に 係る基準」（平成 14年 厚
生労働省告示第117号）、「建築物環境衛生維持管理要領」（平成20年１月25日付
け 健発 第0125001号厚生労働省健康局長通知）、「建築物における維持管理 マ ニュアル」（平成20年１月25日付け健衛発第0125001号厚生労働省健康局生活衛生課 長通知）において示しているとおりです。この点検・確認に当たっては、必要な能力を備えた者により適切に行われることが望まれます。
こ の 点 検・確認の実 施者について は、（公社）全国 ビルメンテナン ス協 会 に
お いて、自社が行った清掃作業の結果を点検し、その点検結果を業務改善に生かすとともに、建築物所有者等に対し改善提案ができる能力を備えた者(インスペクター)を認定する「建築物清掃管理評価資格者制度」を平成14年度から実施しており（平成28年３月末現在の認定者数は約5,100名）、同制度を活用することが考えられます。
ついては、本制度について御了知いただくとともに、管内の特定建築物の所
有 者、ビルメンテナンス業者に対する指導等の際に、適宜、本制度について周知いただくようお願いします。（本制度について詳しくは、（公社）全国ビルメンテナンス協会ホームページ http://www.j-bma.or.jp/study/index.html）
な お 、（公社）全国ビル メンテナンス 協会では本制 度の一部見直し の検 討 を
進 め て いる ところ です 。今後 、制度 見直 し後の 運用 開始に 併せ、（公 社） 全 国
ビ ルメンテナンス協会又は各都道府県のビルメンテナンス協会から管内関係者に対する周知依頼等があった際には御協力お願いします。
（５）厚生労働科学研究費補助金による研究（建築物衛生関係）について
平成27年度には厚生労働科学研究費補助金による研究のうち、建築物衛生関
係 の も のとして 、「建築物環境衛 生管理に係る 行政監視等に関する研究」、「 科学 的エビデンスに基づく「新シックハウス症候群に関する相談と対策マニュア
ル （ 改 訂版）」の作 成」 及び「 シッ クハウ ス症 候群の 診断基 準の検証 に関 す る研究」の３研究が実施されました（それぞれの研究の概要は以下のとおりです。）。各研究とも平成27年度に実施した研究内容について、今後国立保健医療科 学院ホームページ内に掲載される予定ですので、業務の参考としてください（ http://mhlw-grants.niph.go.jp/）。また、研究成果については、毎年度、当 課が主催している生活衛生関係技術担当者研修会でもテーマとして取り扱っ
110
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て います。平成27年度の同研修会は各自治体から多数の御参加をいただき、平成 28年２月５日に開催しましたが、その際の講演資料については厚生労働省ホームページに掲載しています（http://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/b
unya/kenkou_iryou/kenkou/seikatsu-eisei/gijutukensyuukai/）。
なお、平成28年度には「建築物環境衛生管理に係る行政監視等に関する研究」「 シ ッ クハ ウス症 候群 の診断 基準の 検証 に関す る研 究」が 継続する ほか、「 半揮 発性有機化合物をはじめとした種々の化学物質曝露によるシックハウス症候群への影響に関する検討」が新たに実施される予定です。
○平成27年度に実施された研究（概要）・「建築物環境衛生管理に係る行政監視等に関する研究研究」（平成26年度～平成28年度）
近年の建築物の大規模化・複合用途化の進展、建築設備の変化の中で、環境衛生管理に関する問題の把握と原因究明及び対策の検討を行い、今後の建築物環境衛生管理に関する監視のあり方について提案を行うもの。
・「 科 学的エ ビデンスに基 づく「新シッ クハウス症候 群に関する相談 と対 策 マ
ニュアル（改訂版）」の作成」（平成26年度～平成27年度）
自治体職員等が市民から相談を受けた際に活用されることを目的に平成19
年度に作成された「シックハウス症候群に関する相談と対策マニュアル」について、最新の知見を加えて改訂版を作成したもの（なお、改訂版マニュアルについては、後日情報提供する予定）。
・「シックハウス症候群の診断基準の検証に関する研究」（平成27年度～平成28
年度）
シックハウス症候群の患者の個別特性を医学面、居住環境面、建築工学面から検討し、従前のシックハウス症候群の臨床分類と診断基準について、重み付けを行うなど、検証、標準化を図り、医療機関、行政等に向けたガイド
ラインを作成するもの。
○平成28年度に開始する研究・「 半 揮発性 有機化合物を はじめとした 種々の化学物 質曝露によるシ ック ハ ウス症候群への影響に関する検討」（平成28年度～２年計画（予定））
シックハウス症候群の原因として近年注目されており、上記のシックハウス症候群関係の研究でも課題とされた、半揮発性有機化合物（SVOC）の影響評価に関し、曝露評価法の改善と実態調査、室内環境改善のための対処法の検討を行うもの。

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110

（参考）
○記２（１）関係
・「 公 益 法人に 係る改革を推 進するための 厚生労働関係 法律の整備に関 する 法 律等の施行に関する留意事項について」（平成16年３月31日付け健衛発0331005号
厚生労働省健康局生活衛生課長通知） 抜粋
１ 事業者登録の審査について（３）従事者の研修のうち、諸般の事情により事業主が自ら行う研修について
は、研修に使用する教材及び研修の指導者等に関し、登録団体が行う研修に相当するものであるか否かを十分審査すること。また、審査の結果、内容が不十分である場合は、改善計画を提出させる等適切な指導を行うこと。
なお、建築物衛生法第１２条の６第１項の規定に基づく指定団体は、同条第２項に規定する業務の一環として、事業主が自ら行う研修の指導にあたる者等を育成する講習を実施し、当該講習の修了者に対しては修了証明書を、修了者が属する営業所に対しては、求めに応じ、別記第３の様式の証明書を発行しており、従事者要件の審査に際しては、これらの証明書を判断材料として活用できること。
○記２（４）関係
・「清掃作業及び清掃用機械器具の維持管理の方法等に係る基準」（平成14年厚生労働省告示第117号） 抜粋
第一 建築物における衛生的環境の確保に関する法律施行規則(昭和四十六年厚生省令第二号。以下「規則」という。)第二十五条第四号に規定する厚生労働大臣が別に定める基準は、同号に規定する方法が次のいずれにも該当す
ることとする。
八 七に掲げる作業計画及び作業手順書の内容並びにこれらに基づく清掃作業の実施状況について、三月以内ごとに一回、定期に点検し、必要に応じ、適切な措置を講ずること。
・「 建 築 物環境衛生維持管理要領」（平成20年１月25日付け健発第0125001号 厚生
労働省健康局長通知） 抜粋
第５ 清掃等
１ 清掃における留意点（１）建築物の清掃は当該建築物の用途、使用状況並びに劣化状況、建築資材等を考慮した年間作業計画及び作業手順書を作成し、その計画及び手順書に基づき実施すること。また、実施状況について定期に点検し、必要に応じ、適切な措置を講じること。
・「建築物における維持管理マニュアル」（平成20年１月25日付け健衛発第012500
1号厚生労働省健康局生活衛生課長通知） 抜粋
第５章 清掃の管理＜維持管理方法＞
１．作業計画と作業手順書の内容
統一的な方法で、効率的かつ効果的に清掃を行うには、作業計画と作業手順書の整備が不可欠である。また、作業計画と作業手順書は、清掃従事者や建築物の使用状況の変更、清掃状況の点検結果等により、常に見直す必要がある。（以下略）
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２．清掃の点検方法
建築物所有者等は、建築物内の衛生的な環境を良好に保つためには、清掃の実施状況を定期的に点検する必要がある。具体的には建築物の各室を目視で点検し、清掃状態の良否を確認する。また、清掃状態の良否を点検する以外にも、清掃実施前と実施後の中間時期や清掃を行う直前の点検は、作業計画や作業手順書の見直しを図る観点から意味をなす。
特に清掃を専門業者に委託している場合は、委託した清掃が確実かつ適正に履行されているか定期的に点検する必要がある。（以下略）

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112

事
務
連
絡
平成28年７月28日

各

都道府県
政 令 市
特 別 区

生活衛生担当課

御中

厚生労働省医薬・生活衛生局
生活衛生・食品安全部生活衛生課
建築物清掃管理評価資格者（インスペクター）制度等について（情報提供）（ 公 社 ） 全 国ビルメンテ ナンス協会（ 以下「協会」と いう。）が実施し てい る 建
築 物 清 掃 管 理 評価者（イン スペクター） 制度については、「建築物衛生行 政の 適 正
な 運 営 に つ いて」（平成28年４月15日 付け生食衛発0415第２号厚生労働省医薬・ 生
活衛生局生活衛生・食品安全部生活衛生課長通知）記の２（４）に記載しておりま
すが、今般、協会から本制度の一部見直しについて情報提供がありました。また、
併せて、協会が実施する「エコチューニング事業」について下記２のとおり情報提供がありました。
いずれも建築物衛生の推進に資するものであると考えますので、それぞれにつき御了知いただくとともに、管内の特定建築物の所有者、ビルメンテナンス業者に対し、適宜御周知いただきますようお願いいたします。
記
１

建築物清掃管理評価者（インスペクター）制度について
本制度についてはこれまで、「建築物清掃管理評価資格者２級（作業品質）（略
称：２級Ｐ）」、「建築物清掃管理評価資格者２級（組織品質）（略称：２級Ｍ）」、「建築物清掃管理評価資格者１級」の３つの資格区分によって運用されてきましたが、分かりやすい資格制度にすること、より実践的な知識を身につけること等を目的として、今年度から、これら３つの資格区分が「建築物清掃管理評価資格者」に一本化されます。新制度に係るリーフレット及びこれまでの制度における各資格取得者に対する移行手続に関するリーフレットについて別添のとおりです。
また、協会ホームページ（http://www.j-bma.or.jp/study/system_inspector.html）に、本件について掲載されています。

２「エコチューニング」の推進に関する取組について環境省が推進する「エコチューニング」の取組（建築物の快適性や生産性を確保しつつ、設備機器・システムの適切な運用改善等を行う取組）に関し、協会では 、 平 成 26年度から環境 省委託事業と して、「エコチュ ーニングビジネ スモ デ ル
確立事業」を実施しており、今年度は本事業を継続するとともに、環境省の選定を受け協会内に設置した「エコチューニング推進センター」がエコチューニング
を推進する建築物のエネルギーマネジメントを担当する技術資格者（エコチュー
ニング技術者）の認定を行う予定とのことです。詳しくは、別添リーフレットや同センターホームページ（http://www.j-bma.or.jp/eco-tuning/）をご参照くだ
さい。
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薬 生 衛 発 0927 第 １ 号
基 賃 発 0927 第 １ 号
平 成 30 年 ９ 月 27 日
各省庁会計担当課長

殿

厚 生 労 働 省 医 薬 ・ 生 活 衛 生 局 生 活 衛 生 課 長
厚 生 労 働 省 労 働 基 準 局 賃 金 課 長「ビルメンテナンス業務に係る発注関係事務の運用に関するガイドライン」に係る地域別最低賃金額の改定に向けた対応について（通知）ビルメンテナンス業務の発注については、「「ビルメンテナンス業務に係る発注関係事務の運用に関するガイドライン」について」（平成 27 年６月 10 日付け健発 0610 第４号各省庁担当部局の長あて厚生労働省健康局長通知）において、貴省庁におけるビルメ
ンテナンス業務の発注関係事務に当たり、上記通知で示されたガイドラインの趣旨を十分御理解いただき、適切に対応されるようお願いするとともに、貴省庁内のビルメンテ
ナンス業務発注関係部局に対する周知徹底を併せてお願いしているところです。
本ガイドラインでは、最低賃金に関係する事項として、①入札に参加しようとする者に対し最低賃金制度（最低賃金額の改定等）について十分周知をすること、②最低賃金額の改定等を注視し、必要があると認める場合は、代金の額の変更を検討すること、が示されていますが、昨今の最低賃金を巡る動向については、下記のとおりとなっていますので、あらためて、今後の貴省庁におけるビルメンテナンス業務の発注関係事務が適切に行われるようご配慮をお願いします。
また、貴省庁のビルメンテナンス業務発注関係部局（公共工事の品質確保の促進に関する法律（平成 17 年法律第 18 号）の適用のある特殊法人等を含む。）に対する周知徹
底についても、併せてお願いします。
記
１

最低賃金に係る政府方針
最低賃金については、「働き方改革実行計画」（平成 29 年３月 28 日働き方改革実

115
114

現会議決定）や「経済財政運営と改革の基本方針 2018」（平成 30 年６月 15 日閣議決定）等において、「年率３％程度を目途として、名目 GDP 成長率にも配慮しつつ引き上げていく。これにより、全国加重平均が 1000 円となることを目指す」との方針が決定され、近年、大幅な引上げが続いていること。（資料１）２

平成 30 年度の地域別最低賃金額
平成 30 年度の地域別最低賃金額が決定され、10 月１日以降順次発効すること。地域
別最低賃金の全国加重平均は 874 円（昨年度 848 円）となり、26 円の引上げは、最低賃金額が時給のみで示されるようになった平成 14 年度以降で最大の引上げとなったこと（昨年度は 25 円の引上げ）。（資料２）

添付資料
資料１ ｢働き方改革実行計画 ｣、｢経済財政運営と改革の基本方針 2018｣及び「未来投資戦略 2018」（抄）資料２ 平成 30 年度の都道府県別最低賃金額一覧
資料３

地域別最低賃金額（都道府県別）の過去５年間の推移

参考１ 最低賃金制度の概要
参考２ 「ビルメンテナンス業務に係る発注関係事務の運用に関するガイドライン」について（平成 27 年６月 10 日付け健発 0610 第４号各省庁担当部局の長あて厚生労働省健康局長通知）116
115

薬 生 衛 発 0927 第 ２ 号
基 賃 発 0927 第 ２ 号
平 成 30 年 ９ 月 27 日
各都道府県契約担当課長

殿

厚 生 労 働 省 医 薬 ・ 生 活 衛 生 局 生 活 衛 生 課 長
厚 生 労 働 省 労 働 基 準 局 賃 金 課 長「ビルメンテナンス業務に係る発注関係事務の運用に関するガイドライン」に係る地域別最低賃金額の改定に向けた対応について（通知）ビルメンテナンス業務の発注については、「「ビルメンテナンス業務に係る発注関係事務の運用に関するガイドライン」について」（平成 27 年６月 10 日付け健発 0610 第５号各都道府県知事あて厚生労働省健康局長通知）において、貴都道府県におけるビルメ
ンテナンス業務の発注関係事務に当たり、上記通知で示されたガイドラインの趣旨を十分御理解いただき、適切に対応されるようお願いするとともに、貴管下の市町村に対して上記通知の周知徹底を併せてお願いしているところです。
本ガイドラインでは、最低賃金に関係する事項として、①入札に参加しようとする者に対し最低賃金制度（最低賃金額の改定等）について十分周知をすること、②最低賃金額の改定等を注視し、必要があると認める場合は、代金の額の変更を検討することが示されていますが、昨今の最低賃金を巡る動向については、下記のとおりとなっています
ので、今後の貴都道府県におけるビルメンテナンス業務の発注関係事務が適切に行われるようご配慮をお願いします。
また、貴管下の市町村に対して、この通知を周知徹底いただくよう、併せてお願いします。
記１

最低賃金に係る政府方針
最低賃金については、「働き方改革実行計画」（平成 29 年３月 28 日働き方改革実

117
116

現会議決定）や「経済財政運営と改革の基本方針 2018」（平成 30 年６月 15 日閣議決定）等において、「年率３％程度を目途として、名目 GDP 成長率にも配慮しつつ引き上げていく。これにより、全国加重平均が 1000 円となることを目指す」との方針が決定され、近年、大幅な引上げが続いていること。（資料１）２

平成 30 年度の地域別最低賃金額
平成 30 年度の地域別最低賃金額が決定され、10 月１日以降順次発効すること。地域
別最低賃金の全国加重平均は 874 円（昨年度 848 円）となり、26 円の引上げは、最低賃金額が時給のみで示されるようになった平成 14 年度以降で最大の引上げとなったこと（昨年度は 25 円の引上げ）。（資料２）

添付資料
資料１

｢働き方改革実行計画｣、｢経済財政運営と改革の基本方針 2018｣及び「未来投資戦略 2018」（抄）資料２ 平成 30 年度の都道府県別最低賃金額一覧
資料３

地域別最低賃金額（都道府県別）の過去５年間の推移

参考１

最低賃金制度の概要

参考２ 「ビルメンテナンス業務に係る発注関係事務の運用に関するガイドライン」について（平成 27 年６月 10 日付け健発 0610 第５号各都道府県知事あて厚生労働省健康局長通知）

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Japan Building Maintenance Association

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䐡ⴠᮐ⤖ᯝ䠄3ᖺዎ⣙䠅䠽 ๓ᖺᗘ䛾䛂౯᱁ⴠᮐ᪉ᘧ䛃䛾ⴠᮐ⪅䛛䜙஺᭰䚸ⴠᮐ⪅䛾౯᱁䛿ධᮐ7♫୰4␒┠䛷䚸㔠㢠䛿๓ᅇẚ䠏䠎䠐䠂䛾ቑຍ䛸䛺䛳䛯䠾 ౯᱁ⴠᮐ᪉ᘧ䛛䜙䚸⥲ྜホ౯᪉ᘧ䛻ኚ䜟䜚䚸ከᒱ䛾ᥦฟ᭩㢮䛸ホ౯㓄Ⅼ䛻䜘䜚䚸㐺ษ䛺ཷὀ⪅䛜㑅ฟ䛥䜜䛯䠿 ᮾி㒔䛿䚸஦ᴗ┘ᰝ䛻䛚䛔䛶ḟᅗ䛾㏻䜚䚸౯᱁ⴠᮐ᪉ᘧ䛾ၥ㢟Ⅼ䜢ㄆ㆑䛧䛶⥲ྜホ౯᪉ᘧ䛻ษ䜚᭰䛘䛯Ⰻ䛔஦౛䛷䛒䜛䡀 28௳ධᮐ䛷⥲ྜホ౯䛿2௳䛾䜏䚸௚䛿౯᱁ⴠᮐ᪉ᘧ䛷๓ᖺẚ䛷ⴠᮐ㢠䛜ୗ䛜䛳䛶䛔䜛䛾䛜ከ䛟䚸ᴗົᒚ⾜ᚋ䛻䛿ရ㉁☜ಖ䛾ၥ㢟䛜ฟ䜛䛸ᛮ䜟䜜䜛
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