基本計画・設計初期段階における豊富な実勢価格データベースによるコストマネジメントについて

特集

公共建築の企画・設計段階におけるコスト管理を考える＜下＞

基本計画・設計初期段階における豊富な実勢価格データベースによるコストマネジメントについて
明豊ファシリティワークス株式会社

技術本部

コストマネジメント部

部長

池田

哲也

「福島県Ｊヴィレッジ復興・再整備」を含め４件

1 はじめにで「CM選奨」を受賞しました。

1‒1

明豊ファシリティワークスについて

パーク「レゴランドジャパン（愛知県名古屋市）」

明豊ファシリティワークスは、企業理念であるが、スイス・ローザンヌのオリンピック博物館で「フェアネス・透明性」を事業の中心に据え、独行われた国際コンストラクションプロジェクトマ

立資本を守り、中立的な立場でのプロフェッショ

ネジメント協会が主催する年次総会のアライアンナルとしてCM（コンストラクション・マネジメ

ス 賞 で、 最 優 秀 賞 で あ る2019年 度 の「Allianceント）サービスを提供しています。

Full Award賞」を受賞し、当社が提供するCM

デジタル化社会への大きな転換期である今、社会が明るい未来の実現を模索する中で、より確か

また、当社がCM業務を行った大規模テーマ

サービスが、グローバルの視点からも最上位であることが認められました。

な信頼と透明性が求められています。CMサービスを通じて、「隠しごとのない社会が求める透明1‒2

ニーズとCM方式の普及について性への基盤づくりへ貢献する」ことを私たちの使命としています。

公 共建築事業における発注者の課題・

平成26年「公共工事の品質確保の促進に関する当社は、顧客の事業をしっかりと理解し、社内法律の一部を改正する法律」（改正品確法）によに有する多様なメンバーと現場主義で機動的なプり、地方公共団体の発注者は、発注体制を踏まえロジェクト運営によって、可能な限り具体的、かつつ工事の性格や地域の実情等に応じて、多様なつ現実的な選択肢を早期に提供することで顧客の入札契約方式の中から適切な入札契約方式を選役に立ち、「自ら新しい未来を切り拓く存在」で択・活用することが可能になりました。従来の設ありたいと考えています。

計施工分離発注方式ではなく、設計・施工一括発

当社のCM事業は、グローバル企業の国内拠点注方式（デザインビルド方式：DB方式）や発注となる大型研究施設、工場、商業施設及び大学施者体制を補完するCM方式の採用も進んでいま設の再構築や大規模商業施設での電気・空調等設す。

備更新に加え、地方自治体庁舎や学校空調を始めとする公共施設においても拡大しています。

一方、発注者体制については、国土交通省の平成28年度「公共建築における発注関係事務に係るその中で、（一社）日本コンストラクション・支援方策に関する検討」のフォローアップアン

マネジメント協会が主催する「CM選奨2019」にケート調査結果によると、市町村における営繕関当社がCM業務を行った「市原市防災庁舎建設」

係部局の技術職員の平均人数は5.3人であり、５建築コスト研究No.1072019.1025

特集

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人未満の市町村が全体の７割を占めている現状が出する事例も見受けられます。しかし、この手法あります。

は、立地・形状・構造・工程・付帯工事などの建そのような背景からCM方式を導入している都

築環境の諸条件による影響を考慮していないこと

道府県、政令指定都市・市区町村は、平成19年かから、実情にそぐわない単位床面積当たりの単価

ら11年間で約７倍に増加しています（国土交通省を採用したコスト算出になるため、精度が低くな「入札契約適正化法等に基づく実施状況調査」）。

ります。その場合、基本設計段階で算出されるコ

また国土交通省は、「建設産業政策2017＋10」

ストとの乖離が大きくなるおそれがあります。の中で、CM方式について、発注者が利用しやすまた、基本設計段階の算出コストとの差額が発い仕組みを創設することを挙げています。そして生した場合、その要因を特定できないため、市民

国土交通省では、CM方式の制度的検討を進め、や議会への説明責任を果たすことができず、仮に平成26年度から多様な入札契約方式のモデル事予算の追加が必要になった場合、協議が滞り全体

業、平成29年度にはCM方式（ピュア型）の事例

スケジュールにも影響を及ぼすおそれもありま把握に関する勉強会、平成30年度以降はCM方式す。

（ピュア型）の制度的枠組みに関する検討会など

前述のとおり、企画段階の算出コストが最重要であるとの位置づけから、当社ではまず、コストを進めています。
当社においても、2006年から60件以上の公共建に影響を及ぼすと考えられる情報を収集し、各々築事業に係るCM業務を受託しておりますが、特の情報に対して条件設定を行います。また、代表に2017年からCM方式を採用する地方公共団体が的な項目については、数量を積み上げることによ増加し、毎年10件以上を受託しています。最近のり数量根拠を明確にしています。

傾向としては、基本計画段階からCM方式を採用

また、当社は数多くの民間、公共建築工事の企し、事業の初期段階から精度の高い事業費を算出

画段階のコスト算出、設計段階のコスト管理に携し、コストを可視化しながら事業を推進する発注わっています。その業務の中で、発注支援を通じ者が増加しています。て施工者から提出された見積内訳書を収集し、独ここから、企画（基本計画）段階のコスト算出自の手法で整理・分析を行い、実勢価格データ手法と、設計施工分離発注方式、デザインビルドベースを構築しています。この豊富な実勢価格

方式それぞれの基本設計段階のコスト管理手法にデータベースを駆使し、企画段階を始め各々のついて述べていきたいと思います。

フェーズに合わせた補正をかけた単価を採用する

 画（基本計画）段階のコスト算出
企２について
企画（基本計画）段階のコスト算出は、事業開始から竣工・供用開始に至るまでに必要となるコことで、精度の高いコスト算出を可能にしています（図１）。
この企画段階において算出したコストは、基本設計から建築物の竣工・供用開始に至る「コスト推移管理」の重要な起点となります。

ストを決定づける、プロジェクトの最上流において最も重要な業務であると考えています。
この段階では、提供される情報は限られており、建築物のボリューム算定図面やエリア別の必要面積程度であることが一般的です。

３ 基本設計段階のコスト管理について
3-1

基本設計段階のコスト管理

基本設計が始まると、設計内容の深度化が進コスト算出のための情報量が少ないため、過去み、コスト算出の内訳項目も細分化され、見積精事例の契約金額と延床面積などの情報から算出さ度も実施設計段階による精算見積の内容に近づいれた単位床面積当たりの単価を参考にコストを算てきます。

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図１

実勢価格データベース（イメージ）

企画段階の算出コストと基本設計段階の算出コのステップであるという認識が希薄なため、このストを比較すると、後者の方が増加する事例が数段階でのコストコントロールを怠り、設計内容と多く見られます。

コストについて精緻な検証と見直しが行われていコスト増加の要因は、企画段階でのコスト算出ないこともあると考えます。

後、関係部署へのヒアリング等による要望を反映

そのため、トラブルを回避し事業を円滑に進めさせた結果、仕様・面積が変更されることや、付ていくためには、企画段階において算出したコス帯設備が追加されることで金額が積み上げられる

トを起点としたコスト推移管理の経験を積み重ねことにあります。そのほか、企画段階において発ていくことが重要になります。

注者の要望や設計条件の確認が不十分、あるいは当社のコスト推移管理の運用は、企画段階にお未確定であったため、要求性能が満たされていないて実勢価格データベースに基づく精度の高い事い条件でコストを算出したことが増加の要因であ業費を算出し、上限価格（CAP）として設定しる場合もあります。

ます。設計から竣工・供用開始に至るまでのコス

また、基本設計段階で算出されるコストは、実ト変動の経緯を「コスト推移管理シート」として施設計に向け精度を高めるとともに、事業予算内作成し、推移を可視化して関係者と共有します。

で計画を進め、その後の修正や手戻りを防ぐ最終変動要因の分析、資料の検証を通じてコストの妥

図２

コスト推移管理シートによるコストマネジメント例

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当性の確認・管理を行っていきます。一連の業務見据えた設計も可能になることで、供用開始後のの中で、予算超過のおそれがある場合はＶＥを検ライフサイクルコストの低減に繋げられるなどの討し、事業者及び施工者と情報を共有しながら、メリットがあります。

予算内での事業推進を支援しています（図２）。

その反面、設計者と施工者が同じ企業体であることから、品質等における相互のチェック機能が3-2 デ ザインビルド方式の基本設計段階のコスト管理働きにくくなる可能性も考えられます。また設計・施工者選定後に、基本設計・コスト算出が行3-2-1 デ ザインビルド方式増加の現状・背景についてわれることから、発注者側にコストを検証し、交渉を行うために必要な監視機能が不十分な場合

前述の品確法改正により、発注者は工事の性格や地域の実情に応じて適切な入札契約方式の選択は、適正なコスト管理が難しくなるおそれがあります。

が可能になりました。その結果、多様な入札方式の中からデザインビルド方式を採用するケースが３―２―２ デザインビルド方式におけるコスト管理手法について増えています。
そもそも品確法改正の背景として、ダンピング

デザインビルド方式におけるコスト管理上の留受注、入札時の不落・不調、現場の担い手不足、意点においては、まず、設計・施工者選定時に、発注者のマンパワー不足、地域の維持管理体制へ業者が提示する見積条件や工事区分は発注者側がの懸念などがあり、多様な入札方式の中でもデザ示す条件に則ったものであるか、提案内容は要求インビルド方式の活用は、これらの解決策の一つ水準を満たしているものであるかを確認する必要として期待されているところがあります。

があることです。また、設計・施工者が作成したデザインビルド方式の導入は、施工者のノウハウや独自の技術を設計に反映できることや、設計施工計画、工程及びコストの妥当性とその網羅性を検証することも重要になります。

段階での施工準備が可能になることから工期短縮

基本設計段階以降は、設計・施工者選定時の提の可能性にも繋がり、また、完成後の維持管理を

案内容と基本設計との間に不整合がないかを、設

図３

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コスト検証報告書（イメージ）

基本計画・設計初期段階における豊富な実勢価格データベースによるコストマネジメントについて計図と見積内訳から、双方の内容を精査します。

用するのみならず、災害時には、庁舎等はその対また、基本設計段階のコストに計上されている単応・指揮のための拠点に、学校・体育館等は被災

価は、実勢価格によるものかなど妥当性を検証

者の避難場所として利用される重要な拠点になるし、適正なコストを見極めることが重要になるとことから、工期短縮により早期竣工を目指すこと考えます。

も重要です。そのため、工事の入札不調・不落を企画段階におけるコスト算出から基本設計段階のコスト管理に至る一連のコスト管理手法の採用回避し、建物の品質を確保して事業を完了させることが最優先であると考えます。

により、基本設計から竣工・供用開始に至るまでそうした観点から、企画（基本計画）段階におのスケジュール管理、設計・施工者が作成する仕けるコスト算出、基本設計段階におけるコスト管様、施工計画、工程及びコストの妥当性を検証す

理は、プロジェクトの中で非常に大きなウエイトることで、適正なコストによるプロジェクトの継を占めるものとなります。

続・完了が可能になります（図３）。

東京オリンピック開催決定直後から建設需要が当社が支援を行ったある事例（基本設計後に実増大してきたことを背景に、現場作業員、運搬車施設計と施工を一括発注した事例）では、基本設両の運転者不足といった、マンパワー不足が建設計者の算出コストの妥当性の検証、コスト縮減に業界において大きな問題となっていることに加繋がるCMrからのVE提案を通じて基本計画段階え、建設技能労働者（現場作業員）の確保と次世のコストを見直し、上限価格（CAP）を決定し代の担い手育成のため、国土交通省が主体となっました。更にデザインビルド事業者選定プロポーて促進している「働き方改革」により、建設業界ザルにおいて、参加各社とのＶＥ対話を実施する

は、工期の適正化、作業員の処遇改善、生産性向ことで、上限価格から16％縮減された価格での工上に取り組んでいます。そのため、建築コストを事発注を実現しています（図４）。

始め、工事全体の計画の見直しなど、公共建築工事を取り巻く環境は大きく変化してきています。

４ おわりにこうした変化に対し柔軟に対応し、事業を推進するために必要な最新の技術と情報を有し、発注者

公共建築事業は民間建築事業と違い、公共施設側の視点に立ち、中立的・客観的にサポートを行建設のために使われる費用は税金によるものであうことができるCM会社の必要性と果たすべき役るため、無駄なく有効に執行されなければなりま割（使命）が、公共建築事業においてこそ、ますせん。また、完成した公共施設は、住民が日常利ます重要になっていると考えます。

図４

上限価格設定（CAP）方式によるコストマネジメント例

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