連 載 ◆海外事情〔24〕Listed Building 保存建物の価値・コスト評価をめぐって
サークルフィールドアソシエイツ

１代表取締役社長

田中 康治

Commission for England）2 とEnglish Heritage

はじめに

Trust 3 への分離により、遺産（Heritage）、記念“歴史的建造物等の保存と修復とは正に我々の建 造 物（Monument）、 保 存 地 区（Conservation

価値観の投影であり生き様そのものである”

Area）、保存建物（Listed Building）等の用語が～ JIA文化財修復塾座学講座整えられてきた。

英国では、大都市内でも19世紀や20世紀の建物1.2

保存建物の制度が今も多く残るとともに、いわゆる古いもの好き

保存指定対象となるのは、“建築・歴史的価値の慣行や慣習もある。一方、近代市場経済とのが あ り 保 存 が 望 ま し い 建 物（ 群 ）”（ 都 市 計 画“闘い”の中で、こうした“古い建物”が解体も（保存建物・保存地区）法第１項）である。

されず、どのように生き残ってきたのか、その本保存建物に指定されると、任意の解体/修繕/増質的な分析は少なく、一般にもあまり知られてい築が禁止され（同法第７項）、修繕/増築の場合はないのではないだろうか。

保存建物同意取得が必要となり（同法第８項）、本稿では、「Listed Building 保存建物の価値・違反者は刑事罰の対象となる（同法第９項）。

コスト評価をめぐって」と題し、用語、制度、利一 方、 保 存 地 区（Conservation Area） と は、用と再開発技術を整理した上で、日本との比較も“特別な建築的・歴史的価値があり、その特徴及踏まえながら価値・コスト評価の問題点を考察しび外観の保存や向上を行うことがふさわしい地たい。Listed Buildingとは、“保存指定一覧表に区”が指定対象となる（同法第69項）。保存地区掲載された建物”という意味である。に指定されると、当該地区内の建物を解体する場
合は解体同意が必要（同法第74項）となり、開発

1.1

用語許可の発行に際し、特別な配慮を払う義務（同法

元 々、 英 国 に は 古 代 記 念 建 造 物 保 護 法（Ancient Monuments Protection Act 1882） が第72項）、関係者への通知/意見聴取を行う義務（同法第73項）も発生する。

あり、建物だけでなく塔・トンネル・造成・彫刻跡等の保存も目的としており、これが日本の古社

1.3 保 存建物に指定されるメリットとデメ
リット寺保存法（1897年）に繋がったとされる。その後、 国 家 遺 産 法（National Heritage Act 1983）
1

建物の新築、修繕、用途変更等の際には、都市とEnglish Heritage の設立、都市計画法の制定

計画法に基づく開発許可の取得が原則必要であ（Planning Act 1990）、2015年 以 降 は、Historicり、開発許可取得後に更に建築申請を行う制度でEngland（Historic Buildings and Monuments

231

イングランドの歴史的建造物を保護する目的で英国政府により1984年に設立された組織。

歴史的建造物、古代記念建造物、歴史的公園、埋蔵物の登録を行い、中央政府や地方自治体に助言し歴史環境を保全する組織。
全国に400 ヵ所存在する国家歴史遺産の保全を行う組織である。
非政府公共団体（Non-Departmental Public Body）とされ、政府のご意見番的位置づけである。

建築コスト研究No.1252024.757海外事情
〔24〕られた“壺”が保存対象である建物に含まれるかある。
開発申請時には、開発許可が必要なだけでなどうかが争われた。この裁判では庭園の壺は保存く、建物が保存建物の場合は更に保存建物同意対象であるとされたが、壺は既に売却され移設さ（Listed Building Consent）の取得も必要となるれていたために壺を元に戻すことは現実的ではな等の諸制限が増える。保存建物同意の発行権限はく、結果当該当局による壺の復旧強制命令は見直許認可庁にあり（第16項）、建物/周辺環境/特徴しを要請されることとなった。

を特別に考慮し、建物及び関係者全員の利益をまた、同法には建築的な価値や歴史的な価値の図った上で、許認可当局は同意/拒絶/条件つき同定義はなく、政府・省発行の保存建物の選定原則意を行う。

にて、建築的価値の法定要件は下記としている。

た だ し、English Heritageが 反 対 意 見 を 指 導・建物の設計、装飾及び製作技術の重要性（direct）した場合は保存建物同意が発行できな・建物のエンジニアリングや技術的な重要性

い（第10項）。更に、保存建物同意に付加してよ

・建物の用途い条件の内容は、保存/改善/再生及び工事特定詳

一方、歴史的価値の法定要件は下記としてい細を含み（第17項）、許認可庁が保存建物解体にる。

同意を与える場合は、再開発許認可の取得かつ工・建物が国家の重要な歴史を説明するもの

事契約締結を条件とする必要もある。

・建 物が重要人物、集団や出来事との密接な関係

一方、保存建物指定された建物において解体/性を持つこと

修繕/増築などの保存建物同意を申請し拒否され・建物が現時点で歴史との強い関係性を保つことた場合は、当該建造物の所有者は許認可庁に対し更に、下記も考慮するとする。て、当該建造物の購入通知（当該建物の購入要・建物の集団価値請）を出すことができる（第32-36項）。

・建物の装飾物

このように、保存建物指定により開発の難易度

・建物が保存地区内の場合は地区の性質や外観が高くなることから、売買の際の鑑定評価額が下加えて、一般原則として下記を掲げている。

がり、保有の際にも建物補修費や保険料が高くな・建物の建造年（1700年・1850年・1945年以前等）るデメリットが多い。一方、保存建物指定により・建物の希少性建物税（事業所税）が免除され、建物が空室で・建物の芸術性あっても所有者は建物税（事業所税）を支払わな・建物の代表性（類似の中で最も代表的で重要）くてよいメリットがある（因みに建物が貸出しさ・建物の地域性（地域固有で国家的価値を持つ）れている場合はテナントが建物税（事業所税）を・建物の保存状態（当初の状態が保存されている）支払う義務がある）。
これらの法定要件及び一般原則を見ても、建物1.4

保存建物指定の要件に見る価値の建造年数は定量評価しやすいが、それ以外は定都市計画（保存建物及び保存地区）法では、性評価になりがちで価値評価の客観性は欠ける。

“特別な建築的または歴史的な価値を持つ建物”

したがってHistoric Englandでは建物の用途別にを保存指定の対象とし、建物に固定された物体や保存建物選定の指針を発行しており、例えば歴史構造物、建物に固定されていないが建物周辺にあ的関連性について、有名な出来事（1851年ロンドり土地に固定された物体や構造物を建物に含める

ン万国博覧会）との関連性や社会現象は価値があとしている。

るが、初公演の会場や（有名）芸術家との関連性

ただし、この定義は明確でないと2020年３月には価値あるものとして考慮しないとしている。し最高裁でも指摘された。同裁判（Case ID：Dill

かし、現場での評価において同指針の妥当性や解2020 UKSC20）では保存建物の庭園に据え付け釈をめぐって疑問が生じることも多い。

58

建築コスト研究No.1252024.7

海外事情〔24〕

図１

ウェストミンスター区の地区計画

図２

地区計画に用途は示されるが、建蔽率、容積率や高さ制限は原則明示されていないので開発申請毎に個別で評価・審査されてコントロールされる。

1.5

ウェストミンスター区の保存地区図

ウェストミンスター区の大半が保存地区に指定されている（ことが分かる。

保存建物リストの作成者に見る価値部分）

ばHayʼs Gallery（Southwark）

同都市計画法並びに修正令（2009年）第４表にHistoric EnglandやVictorian Society等 も ビ ク

よると、保存建物リストを作成するのはEnglish

トリアン・エドワーディアン建築等の保存を目的Heritageであり、リストを承認するのが当該省4とした活動を行っている。

である。ただし、2015年の政府組織再編以降、保こうした公共及び民間団体の活動は、建物保存

存 建 物 リ ス ト はHistoric Englandが 作 成 し て いやその支持者にとって重要な役割を果たしているる。

が、その一方で建物開発に際しては開発反対や修通常、保存建物リストへの登録の申請を受けて繕等条件付保存等を申し立てることも多く、開発（建物所有者以外でも申請できる規定である）、者やその支持者にとっては“圧力団体”的な迷惑Historic Englandの担当官が建物及びその周辺のな存在であるというのが正直なところである。本調査を行って報告書を作成し、それを建物所有者来、建物保存と価値・コストを総合的に考慮してその他に開示して意見等を聞いた後、最終報告が評価するシステムが確立されるべきと思われる。

作成されて、当該省にてほぼそのまま承認、保存建物通知が建物所有者に発行、同日にウェブサイトにも公開される。

２

保存建物の利用

王立英国建築家協会（RIBA）では、保存建物実際、原則として1700年より以前の建築物のすを扱う専門家として専門保存建築家（Specialist

べて、1700～1840年の建物の大半が指定対象とさConservation Architect）（約150名）と保存建築家れている。逆に、築30年以内の建築物は登録例が（Conservation Architect）（約240名）の二つの認ほとんどなく、10年以内の建築物の登録は皆無で定 を 行 う と と も に、 保 存 登 録 者（Conservationある。

Registrant）を推奨している。

グレードⅠ：全体の約2.5％（約１万件）、例えば実際、開発許可申請の際には建築家・設計者だ

英国教会建築やBritish Museum Reading Room

けでなく、数多くの専門家が関与して各種調査報

グレ ードⅡ ：全体の約5.8%（約２万件）、例え告書を作成し提出する必要があり、保存建築家や＊ばBattersea Power Station
グレ ードⅡ：全体の約91.7％（約35万件）、例え保存調査士への需要が高い。
＜開発許可申請に際し必要な各種報告書の例＞
建築家：設計及びアクセス計画書

4

Department for Digital, Culture, Media and Sport

保存建築家・調査士：保存建物及び歴史遺産報告書

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海外事情
〔24〕

埋蔵物調査士：埋蔵物調査報告書

いことから、個別案件及び個別地区の分析が非常

保存・修復専門会社：保存・修復施工要領書に重要なことが挙げられる（図１・２・３及び４）。

2.1

３

調査報告書の内容

保存建物の再開発技術

保存建物報告書（Listed building report）また保存建物では外壁を保存して内部を建て替えたは歴史遺産報告書（heritage report）では、当該り、建物の上部に２層積み足すこともよく行われ建物の建築的価値及び歴史的価値の報告を行う

る。写真１では建物南側の外壁（ブリック造の壁が、当該建物の内部及び外部の構造や仕上の調査と石造の窓枠）だけを残して内部は躯体を含めてを行うだけでなく、周辺建物や周辺地区の調査もすべて解体し、コンクリート柱と床による新しい行って報告をする点にも特徴がある。

躯体を構築し、支保工にて外壁を支えながら工事

この理由は、英国の大都市でも保存建物や保存を行っている。

地区が多いことと、各行政区で地区計画が策定さ外壁の窓枠は一旦撤去して、工場でオーバーれて主な用途が定められてはいるが、建蔽率、容ホールして再組立て・再取付けを行うことが一般積率や高さ規制が数値として原則明示されていな的である。石造の外壁の場合はサンドブラスト等
95898381756864657674616092716766591138714962568051465440414919153220122725171816263815328232221143147432434 293015048454437353381039136519342395, PICCADILLY W1~27.59 METERS

5NAVAL AND MILITARY CLUB~47.53 METERS

8PART OF GREEN PARK HOTEL~67.88 METERS

990-93, PICCADILLY W1~68.09 METERS

2471136

図３

ピカデリーサーカス西側の保存建物の配置

図４

繁華街ピカデリーサーカスの西側地区でも、多くの保存建物（青丸）が指定されている。

写真１

保存建物西側から見た内部の再開発状況

60

建築コスト研究写真２

再開発案件の保存建物（③⑤⑧⑨）

再開発の際は当該案件調査とともに周辺建物・地区の調査も行い調査報告書を作成する必要がある。

保存建物東側の外壁補修状況

写真３

保存建物の建設当時の外観（18世紀頃）

No.1252024.7

海外事情〔24〕を含めた外壁修繕・洗浄もよく行われる英国で一や遺産（Heritage）といった、いわゆる文化財に般的な再開発・保存・修復手法と言える。

限らず、むしろより個別案件や周辺地域に根差し

写真２の緑色の横材は建物床高さに設置されたた建物や街並の保存や活用に焦点があり、理論的支保工であり、工事中に外壁が倒壊しないためのというよりも実践的な側面が強い点が挙げられ仮設工事である。内部の構造体が新しく構築される。て構造体と外壁を連結させたあと、仮設工事を撤

日本と英国との比較（表１）では、例えば日本の文化財保護法による重要文化財（建造物）が去する。
こうした保存建物の外壁を残しながら内部をす

2,805件に対し、英国のグレード１保存建物はべて解体して再開発を行う手法は、伝統好きな英9,320件（推定）であり、有形文化財（建造物）国の一面が垣間見れて興味深い。こうした外壁保14,035件に対し、英国のグレード２保存建物は存が構造的に難しい場合（杭基礎が不十分等）に370,150件（推定）である。また、日本の重要文は同じ意匠を用いて外壁を再構築する場合もある。

化的景観、伝統的建造物保存地区、風致地区、景４

観協定、歴史的風致維持向上地区や建築協定の合価値・コスト評価の問題点

計 が3,628件 に 対 し、 英 国 の 保 存 地 区 だ け で

英国保存建物の制度、利用、再開発技術を整理したが、その特徴として記念建造物（Monument）9,793件（推定）である。
利用についての比較でも日本の文化庁は建築行政に対して直接指導する権限を持

表１

英日の法制度と指定等件数の比較たないが、英国のHistoric England

英国の法制度日本の法制度Planning(Listed Buildings and Conservetaion Area) Act1990

文化財保護法は保存建物指定や保存建物リスト

有形文化財
National Heritage

国宝・重要文化財

9,320 Grade1 Listed Building etc

2,805 建造物（文化庁指定）- Arts and Crafts

11,778 美術工芸品（文化庁指定）

National Heritage

登録有形文化財

370,150 Grade2 Listed Building etc

14,035 建造物（文化庁指定）- Arts and Crafts
National Heritage Act1983, Civic Amenities Act

17 美術工芸品（文化庁指定）
無形文化財- -68 重要無形文化財- -4 登録無形文化財- -- それ以外

National Heritage Act1983, Civic Amenities Act

民俗文化財- Locally listed buildings

277 重要有形民俗文化財- -333 重要無形民俗文化財- Locally listed buildings

5,938 登録有形民俗文化財（都道府県・市町村含）- Ancient Monuments and Archeological Areas Act1979

8,083 登録無形民俗文化財（都道府県・市町村含）
埋蔵文化財

200,000 Archeological sites
Ancient Monuments and Archeological Areas Act1979

460,000 埋蔵物遺跡
史跡名勝天然記念物

20,000 Scheduled Monumnets

18,064 史跡（都道府県・市町村の遺跡含）

included Scheduled Monuments

1,646 名勝（都道府県・市町村含）--

14,924 天然記念物（都道府県・市町村含）--

Planning(Listed Buildings and Conservetaion Area) Act1990

132 登録記念物
重要文化的景観

included Conservation Area
Planning(Listed Buildings and Conservetaion Area) Act1990

103 重要文化的景観（都道府県・市町村含）
伝統的建造物群保存地区

9,793 Conservation Area
National Heritage Act, Civic Amenities Act

234 伝統的建造物群保存地区（都道府県・市町村含）選定保存技術114 選定保存技術（都道府県・市町村含）

National Parks and Access to Countryside Act1949

自然公園法・農地法その他

1,600 National parks etc
Town and Country Planning Act1990- 景観地区（都市計画区域内）- Freeholder's rights and Easementを持っている。
また、実務においても日本の文化財ドクターが国宝等の文化財を 主 に 扱 う の に 対 し、 英 国 のConservation Architectは よ り 一
般的な建物を主に扱い、設計図書だけでなく、保存建物や歴史遺産調査報告書も作成して提出する必要がある。
再開発技術面でも、日本のJIAヘリテージマネジャー等で充実し40 景観協定
歴史まちづくり法

included Conservation Area

存建物の利用に関して幅広い権限

765 風致地区
景観法- Protected views

Building Act1984, Law of Property Act1925

区同意に対して意見するなど、保文化財修復塾座学講座や建築士会- Freeholder's rights and EasementPlanning(Listed Buildings and Conservetaion Area) Act1990

発申請時の保存建物同意や保存地

402 自然公園等（国立・国定・都道府県）
都市計画法

included Conservation Area
Town and Country Planning Act1990, law of Property Act1925の管理を直接行うだけでなく、開87 歴史的風致維持向上地区
建築基準法2,399 建築協定

注１：英国の数字は推定。保存建物数はHistoric Englandが管轄するイングランド以外を含むと50万件程度と推定。
注２：日本の数字は文化庁ウェブサイト（2024年５月21日現在）
有 形文化財については文化庁指定分の数字。都道府県・市町村指定分等を含む場合はその旨を表示。

た技術講義が蓄積されて公開もされているが、英国ではほぼすべての開発案件の保存建物報告書や修復計画書といった技術報告書が逐次作成・集積されてオンライン公開されており、誰でも簡単に閲覧

建築コスト研究No.125

2024.761

海外事情〔24〕できるなど、技術普及の観点から非常に有効であも閲覧でき技術普及の観点からも非常に有効である。

る。

加えて、価値やコストの評価においては、日本

英国と日本の比較では制度、利用、実務家や技では建物は減価償却の対象であるが、英国では建術の面での違いも多いが、良好な建物とインフラ物は減価償却の対象ではない（ただし建築設備は環境への安定した投資と価値を維持するという目減価償却の対象）。したがって、中古住宅や中古標は共通している。

マンションは日本では経年で価格が下落するが、日本においては特に、地震、台風・気候対策と英国では中古住宅が経年で価格が上昇するのが一しての建物100年耐久と並行して、減価償却の見般的である。

直し、地上権と定期借地権の長期化、共同所有

このことは土地や建物を長期間にわたって大切（区分売却の禁止）や家族信託の導入、保険制度に扱い、修繕コストを払って継続した価値を生みの充実を組み合わせた取組みを行っており、バラ出 す こ と に 繋 が っ て い る。 ま た 世 代 交 代 に あバラになりがちな保存と利用を結び付けて、価値たっても、土地や建物を共同所有及び家族信託等とコストを一体評価する手がかりとなるのではな

で上手く相続していく、あるいは相続しない場合いだろうか。

は売買して土地や建物自体は解体もされずそのまま残っていく制度、慣行と価値観が維持されていると言える。

５

まとめと結論「Listed Building保存建物の価値・コスト評価をめぐって」と題し、用語、制度、利用と再開発技術を整理した上で、日本との比較も踏まえて価＜筆者略歴＞
1969年大阪生まれ。1994年京都大学大学院（建築学）修士修了後、ゼネコン・不動産会社にて主に海外の建設・開発プロジェクト管理に20年間従事。2015年独立後は英国ロンドンを中心に活動中。ICMS（国際建設積算基準）策定委員も務める。RICS（英国王立チャータードサベイヤー
ズ協会）フェロー会員、RIBA（英国王立建築家協会）会員、CIArb（英国仲裁人協会）会員、JIA会員、一級建築士。
博士（工学）、法学士（ロンドン大学）

値・コスト評価の問題点を考察した。英国には古い も の 好 き の 価 値 観 が あ る が、 制 度 面 で も モ
ニュメント記念建造物や歴史遺産等の保存から近年は一般的な建物や地区保存へと移行してきた。
まず、運用面ではHistoric Englandという非政府公共団体が登録から認可助言に至る統括的かつ直接・間接的な権限を有する点が良くも悪くも特徴的と言える。
また、Conservation Architect保存建築家等の保存専門家が社会的にも認知され、開発案件毎に設計図書、コスト評価や施工計画だけでなく保存建物報告書や修復計画書といった技術報告書等も作成して開発申請等を行う必要がある。
更に、技術面では外壁を保存して内部を構造・仕上・設備ともに新築する、低層部を保存した上で上層部を２層積み増して床面積を増加させて収入 増 を 図 る 等、 保 存 と 利 用 の バ ラ ン ス を と る
様々な工夫も多く行われている。また、こうした技術的報告書はオンライン公開されており、誰で62建築コスト研究No.1252024.7（参考文献）
1）Planning（Listed Buildings and Conservation Areas）
Act1990
２）Planning（Listed Buildings and Conservation Areas）（Amendment No.2）England）Regulations 2009３）Principles of selection for listed buildings 2018. Department for
Digital, Culture, Media & Sport
４）Listing selection guide, culture and entertainment buildings
2017. Historic England５）A guide for owners of listed buildings. Historic England６）Dill v Secretary of State for Housing, Communities and Local
Government and another［2020］UKSC 20７）City Plan 2019-2040 Policies Map, Westminster City Council,adopted on 21 April 2021８）Westminster City Council planning portal
https : //www.westminster.gov.uk/planning-buildingcontrol-and-environmental-regulations９）Historic Englandウェブサイト
https : //historicengland.org.uk/
10）文化庁ウェブサイト
https : //www.bunka.go.jp/seisaku/bunkazai/shokai/shitei.
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