特集

能登半島地震を受けて耐震基準はさらに強化されるのか？

March 2024
特集 能登半島地震を受けてCONTENTS

耐震基準はさらに強化されるのか？

  2「住」のトレンドウォッチング   連載  第 44 回

① 改正障害者差別解消法が 4 月 1日に施行② 改正空家対策特別措置法が施行③ 「2025 年 4 月改正建築基準法」
建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直しについて④ 相続登記の義務化が施行

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今月のアーカイブ  

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6
9

注目の書 著者は語る『とにかく仕組み化』安藤 広大

14

紙上研修 連載  第 212 回

建築図面で気をつけなければいけないこと知っておくと役に立つこと

16

今月のインフォメーション  20

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2024年3月号

21
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2024 年 3 月 10 日発行 通巻第 518 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／伊東 孝弥〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8111
FAX. 03 − 5821 − 8101

表紙の写真：千葉県佐倉市のチューリップとオランダ風車

特集

能登半島地震を受けて耐震基準はさらに強化されるのか？

になった5,036名のうち76％にあたる3,842名が、地2024 年 1 月 1 日、午後 4 時 10 分に、石川県能登地方で発生した「令和 6 年能登半島地震」は、最大震度 7、マグニチュード 7.6（暫定値）を記録した。今回の地震では、犠牲になった方々の多くが家屋倒壊による圧迫死であり、倒壊した家屋の大半が木造建築物だった。こうした被害の状況を踏まえて、現在の耐震基準と今後の耐震基準がどのようになっていくか、あらためて見ていこう。

震発生から1時間以内に亡くなっており、このうち9割が家屋倒壊による圧迫死や窒息死で、倒壊した家屋の大半は木造住宅だった（NHKの「死体検案書」の分析による）。
石川県が2月2日に氏名を発表した死亡者数129名のうち、86％にあたる111名の死因が家屋倒壊によるものだった。犠牲になった方々の多くが木造家屋の倒壊による圧迫死だったといわれており、阪神・淡路大震災の被害との共通点が指摘されている。
2つの地震に共通するのは、「キラーパルス」と呼ばれる、地震の揺れが1～2秒の周期となる揺れ方だったことだ。キラーパルスによる揺れは、古い木造家屋への影響が特に大きく、家屋が大きくゆっくり揺れて、それが続き、やがて倒壊してしまう。また、能登半島では2018年頃から地震が増加し、震度4程度の地震が何度も起きており、古い家屋は徐々にそれまでの地震の影響が出ていたと考えられる。
1981（昭和56）年以降に適用された「新耐震基準」を満たした家屋の割合（2018年調べ）は、全国平均で約87％だが、輪島市の場合は約45％と、平均をかなり下回っている。高齢者の住民割合も高く、建て替

能登半島地震では死因の 9 割近くが家屋倒壊によるものだった

えや補修がなかなか進まないという理由もあるだろう。
こうした耐震基準に満たない家屋が多く、その結果、2024年1月1日に発生した能登半島地震で、消防庁

倒壊して、多くの犠牲者が出たことから、国土交通省

が発表した被害は、2月13日時点で死者241名（災害は建築の専門家による有識者会議を設置、2月14日に（図表 1）
関連死15名含む）、負傷者は重傷・軽傷を合初会合を開いた。建築基準法を改正して、現状の耐震

わせて1,291名。このうち、死亡した人はすべて石川基準の見直しの必要性があるかどうかを検討し、今秋

県内で被災しており、負傷した人も石川県内が1,182にも検討結果をとりまとめる方針だ。

名で、被害の中心が石川県内であったことがわかる。
また住宅被害においては、全壊、半壊、床上浸水、床下浸水、一部破損などの合計数を見ると、やはり石川県が6万5,581棟で最も多く、そのうち能登半島で1978 年の宮城県沖地震を受けて1981 年に新耐震基準が導入された
地震大国ともいわれる日本だけに、過去、幾度とな

5万1,365棟（ 図 表 2） を 占 め るが、新潟県で1万5,169件、富山県でも7,444件と被害の広がりが

図表 1

能登半島の被害（死者数）

震源＊2 月 13 日午前現在

珠洲市

見て取れる。住宅の被害は9府県

珠洲市にまたがっている。

輪島市

合計

241 人

能登町

経過に過ぎない。今後、被害実態

穴水町の調査が進むなかで、この数字は志賀町

さらに大きくなるだろう。

七尾市（出所：総務省消防庁発表より）

能登町

穴水町

輪島市
能登町
穴水町

七尾市
中能登町
羽咋市

石川県

淡路大震災では、地震当日に犠牲

しかし、被害の実態はまだ途中

輪島市＊2 月 13 日午前現在

珠洲市

志賀町

1995（平成7）年1月の阪神・

羽咋市

102 人
103 人
8人
20 人
2人
5人
1人

図表 2 能登半島の被害（住宅被害棟数）

志賀町
七尾市
中能登町
羽咋市

富山県

合計

10,607 棟
8,152 棟5,000 棟3,771 棟5,621 棟
13,350 棟
2,547 棟2,317 棟
51,365 棟（出所：石川県発表より）REAL PARTNER March 20243

図表 3 耐震基準改定の流れ
耐震基準

旧耐震基準

法改正
1950（昭和 25）年
建築基準法の施行

まず安心だろうと見られていたが、耐震強度

1995（平成7）年に発生した阪神・

危険

震度 5 程度の地震に耐えうる
現在の視点から見ると、地震のための設計をほとんどしていない

大地震で倒壊する可能性が大きい1981（昭和 56）年
建築基準法大改正

震度 6 強～7 程度の地震で倒れない

要注意

1995（平成 7）年

耐震性は強化されたが、法律的な拘束力はない

大地震で倒壊する可能性がある

耐震改修促進法の施行

2000（平成 12）年

建築基準法大改正

2000 年基準

耐震の考え方1971（昭和 46）年

建築基準法施行令改正

新耐震基準

当時は、これを満たす住宅ならひと

2005（平成 17）年

（新・新耐震基準） 建築基準法改正

2006（平成 18）年
耐震改修促進法改正◎壁量規定の見直し

淡路大震災では、前述したように家屋倒壊による圧迫死が多くを占めた。 こ れ を 受 け て、2000（ 平 成12）年の法改正で導入されたのが「2000年基準」、あるいは「新・新耐震基準」と呼ばれるものだ。

震度 6 強～7 程度の地震で倒れない◎壁の配置のバランス◎基礎について◎指定の接合金物の使用等などを規定

この基準は、主に木造住宅を対象

ひとまず
安心

にしたもので、地盤調査の規定を充実させることや、地盤の耐力に応じた基礎構造にすること、筋交い金物や柱頭や柱脚の接合金物に関する規く発生した大地震のたびに、建築基準法が改正され、定、耐震壁の配置バランスなどの規定が盛り込まれ建築物の耐震基準の見直しが行われてきた（図表 3）。

た。現状、木造建築物に関しては、この2000年基準

たとえば1978（昭和53）年6月12日に発生した宮に沿って建てられているものが、最も耐震性が高く、

城県沖地震では、仙台市内の住宅の被害は、全半壊が将来、大きな地震が起きたとしても、ひとまずは安心

4,385戸、部分壊が8万6,010戸にものぼった。その結であると考えられている。

果、3年後の1981（昭和56）年6月以降に建てられる

1981～2000 年の新耐震基準でも2016 年の熊本地震では約 2 割が倒壊

住宅や建築物は、「数十年に一度発生する震度5程度の地震に対して構造躯体に損傷を生じず、数百年に一度程度発生する震度6強～7程度の地震に対しては倒2024年2月時点で築年数が43年を超えている建築

壊・崩壊しない程度」という「新耐震基準」が設けら物は、大半が旧耐震基準でつくられていると前述したれた。これによって木造住宅の耐震性は大きく向上すが、耐震補強を一切行わず、旧耐震基準のままで住みることになった。

続けられている住宅も一定数存在すると考えられる。

このとき、1981年5月以前に確認申請を取得した

2020年に国土交通省が発表した「住宅・建築物の木造戸建て住宅に関しては、「特に耐力壁の量、柱・耐震化率の推計方法及び目標について」によると、筋交い等の接合状況、基礎の仕様において耐震性が低2018年時点で全国の戸建て住宅の場合の耐震化率はい恐れがあるため、耐震診断を受け、必要があれば耐約81％で（図表 4）、そこに含まれない約560万戸が震補強を行うことを勧める」ことになった。耐力壁と「耐震性不十分」であると見られている。

は、地震が起きたときに、建物に横からかかる力に対抗するためのものだ。新耐震基準
ではこの量を旧耐震基準に比図表 4 住宅の耐震化率
現状値：2018 年

約 700 万戸

べて増やさなければならなく

S56 以前なった。ちなみに2024年2月

約 610 万戸

時点で、築年数が43年を超え

また木造建築物では、「2000
年基準」も重要になってくる。
1981年の新耐震基準ができた

4

約 560 万戸

耐震性あり

約 4,050 万戸

耐震化率

約 140 万戸

S56 以前

耐震性あり

約 270 万戸

S57 以降準でつくられていると考えら

共同住宅
耐震性不十分

耐震性不十分

耐震性ありる建築物は、大半が旧耐震基
れる。

戸建て住宅

耐震性不十分約 87％

総戸数
約 5,360 万戸
耐震性あり 約 4,660 万戸

S56 以前

耐震性あり

約 340 万戸

S57 以降耐震性あり

S57 以降耐震性あり

約 2,080 万戸

約 1,970 万戸

耐震化率
総戸数

約81％
約 2,880 万戸

耐震性あり 約 2,320 万戸

出所：総務省「住宅・土地統計調査」をもとに、国土交通省推計

耐震化率
総戸数

約94％
約 2,490 万戸

耐震性あり 約 2,350 万戸

特集

能登半島地震を受けて耐震基準はさらに強化されるのか？

2024年2月に日本木造住宅耐震補強事業者協同組

ように80％を超えているところもある一方、岩手県

合（木耐協）が発表した調査データによると、旧耐震の62％、島根県の65％、秋田県の66％、富山県の基準住宅に対する耐震診断結果は、「倒壊する可能性

68％、福井県の68％と、70％に満たない県もある。

が高い」が85.7 ％、「倒壊する可能性がある」が能登半島地震の震源地となった石川県の耐震化率は11.7％で、合計97.4％の旧耐震基準の木造住宅に倒壊

2008年当時72％だった。

の危険性がある。また、新耐震基準住宅に対する耐震

南海トラフ地震をはじめとして、近い将来に大地震

診断結果でも、「倒壊する可能性が高い」が64.7％、「倒の発生が危惧される日本だけに、今後さらに耐震化を壊する可能性がある」が21.5％で、合計86.2％の新耐強化する対策が急がれており、不動産業界も長い目で震基準の木造住宅が倒壊の危険をはらんでいる。

注目し続ける必要があるだろう。

実際、2016年4月に発生した熊本地震では、1981

なお、具体的な耐震補強工事は、壁や構造の補強、

年から2000年までに建築された新耐震基準の木造住

基礎（土台）の補強、屋根の軽量化の3つが主なもの

宅でも、18.4％が倒壊・大破した。このときの被害状となる。そのうち、耐震補強工事の肝となるのが壁

況を耐震基準別に見ると、次のようになる（図表 5）。

（内壁）や構造の補強だ。柱と柱の間に筋交いを入れて壁の強度を上げるなども行われる。また、コンク

図表 5 2016 年熊本地震の住宅の被害状況
旧耐震基準
の住家

新耐震基準
の住家

2000 年基準

倒壊・崩壊

28.2%

8.7%

2.2%

大破

17.5%

9.7%

3.8%

軽微・小破・中破

49.1%

61.2%

32.6%

無被害

5.1%

20.4%

61.4%

リート基礎のひび割れを改善したり、屋根の葺き替えをして屋根を軽くすることで家屋が上から押しつぶさの住家れるのを防ぐなどの方法もある。
工事にかかる費用は、建築された年からどの程度の年月がたっているかによって違う。基本的には古い住宅ほど多額の費用がかかるが、木耐協が2018年に実さすがに新・新耐震基準の建物が受けた被害は最小

施した調査のうち、1961（昭和36）年以降に建てら限にとどまっているが、新耐震基準でも約2割の建物れた住宅の工事費用をまとめたものが図表 6 だ。おおが倒壊・大破したことから、「新耐震基準の家だから」

むね100万～200万円以内が工事費用の中心となってといって安心することなく、耐震診断・補強の必要性いる。このうち、壁の強度の補強に最も費用がかかるがあることを、これらのデータは物語っている。

が、屋根の葺き替えも本格的な葺き替えとなると多額

2022年12月に、国土交通省によって集計されたの費用がかかる場合もある。

「住宅・建築物の耐震化の現状と目標」においては、

ただし、多くの自治体で、地震による被害を最小限

2030年までに耐震性の不十分な住宅を、おおむね解に抑えることを目的に、耐震補強工事費用に対する補消する目標が掲げられている。ただし、地域によって助金制度を実施している。補助金の対象となる住宅や耐震化率の水準は大きく異なる。

工事などに関する細かな条件は、自治体によって異な

少し古いデータとなるが、2008年を基準にした現る。工事費用に対する補助率や補助金の限度額など

状の耐震化率は、東京都の87％、神奈川県の85％、も、自治体ごとに異なるので、それぞれの自治体の

大阪府の83％、千葉県の82％、愛知県の82％というホームページなどで事前にチェックが必要だ。

図表 6 耐震補強工事をした人の建築年代別の工事金額
（万円）

建築年代

平均補強工事費
（万円）

回答数

250

S36～40234.2335200

S41～45185.1149

S46～50190.62

102

S51～55

171.63

154

S56～60162.98151

S61～H2155.08160

H3～7144.03122

H8～12113.5569※木耐協のアンケート調査による

150
100
50
0

S36

S41

S46

S51

S56

S61

H3

H8

40

45

50

55

60

H2

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レ
「住」のト

ング ①
ウォッチ

連載 第 44 回

ンド

改正障害者差別解消法が4月1日に施行
障害者差別解消法が令和 3 年に改正されたことにより、事業者による合理的配慮の提供が義務化され、令和6 年 4 月 1 日に施行されます。本稿では、 同法改正に伴う国土交通省対応指針（別紙、 不動産業指針）の改正について解説します。
国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課

1． 障害者差別解消法の改正について

環境の整備」を行うことなどを定める法律です。
令和3年6月、差別の解消のいっそうの推進を図

障害を理由とする差別の解消の推進に関する法律

るため、これまで努力義務であった民間事業者に対（平成25年法律第65号。以下「障害者差別解消

する「合理的配慮の提供」を義務化すること等を内法」）は、すべての国民が、障害の有無によって分容とした、障害を理由とする差別の解消の推進に関け隔てられることなく、相互に人格と個性を尊重しする法律の一部を改正する法律（令和３年法律第合いながら共生する社会の実現に向け、障害を理由56号）が公布され、令和6年4月に施行されます。

とする差別の解消を推進することを目的に、事業者や行政機関における「不当な差別的取扱い」の禁

2． 国土交通省対応指針の改正について止、「合理的配慮の提供」および「社会的障壁の除国土交通省では、障害者差別解消法に基づく基本去の実施についての必要かつ合理的な配慮に関する方針（以下「基本方針」）を踏まえ、同法に基づき

図表 1

障害者差別解消法の改正に伴う国土交通省対応指針の改正について
障害を理由とする差別の解消の一層の推進を図るため、事業者に対し、社会的障壁の除去の実施について必要かつ合理的な配慮をすることを義務付けるとともに、行政機関相互間の連携の強化を図るほか、障害を理由とする差別を解消するための支援措置を強化する措置を講ずることを内容とする、改正障害者差別解消法が令和３年に成立。（令和６年４月１日施行）。
これを踏まえ、障害者差別解消法に基づく「基本方針」が改正（令和５年３月14日閣議決定）
これらを踏まえ、国土交通省では、国土交通省所管事業における障害を理由とする差別の解消の推進に関する対応指針（「国土交通省対応指針」）を改定・公表（令和５年 11月）。

法の改正概要国及び地方公共団体の連携協力の責務を追加
事業者による社会的障壁の除去の実施に係る必要かつ合理的な配慮の提供の義務化
障害を理由とする差別を解消するための支援措置の
強化

事業者

不当な
差別的取扱い合理的配慮の
提供

禁止

努力義務
→ 義務

不当な差別的取扱い（法第 8 条第 1 項）：
事業者が、その事業を行うに当たり、障害を理由として、障害者でない者と比較して、不当な（正当な理由のない）差別的取扱いをすることにより、障害のある人の権利利益を侵害すること合理的配慮の提供（法第 8 条第 2 項）：
事業者が、その事業を行うに当たり、障害者から「社会的な障壁の除去を必要とする」旨の意思の表明があった場合に、その実施に伴う負担が過重でないときは、
社会的な障壁の除去のために必要かつ合理的な配慮をすること「基本方針」
・「対応指針」とは？
基本方針：法第６条第１項に基づき政府が策定する、障害を理由とする差別の解消に向けた施策の総合的かつ一体的な実施に関する基本的な方針。
対応指針：法第 11 条第１項に基づき、事業を所管する主務大臣が基本方針に即して作成する、事業者が差別の解消に向けた具体的取組を適切に行うために必要な事項を定める指針。

6

図表 2

国土交通省対応指針の改正のポイントについて
国土交通省対応指針の構成

【本文】
一．趣旨
二．障害を理由とする不当な差別的取扱い及び合理的配慮の基本的な考え方
三．障害を理由とする不当な差別的取扱い及び合理的配慮の具体例
四．事業者における相談体制の整備
五．事業者における研修・啓発【別紙】（国土交通省所管事業のうち、当事者の利用が多く見込まれるもの※について、それぞれの具体例を記載）

今次改正のポイント
社会的障壁を解消するための手段（車椅子、補助犬
その他の支援機器等）の利用等を理由として行われる不当な差別的取扱いも、障害を理由とする不当な差別的取扱いに該当する旨、追記
建設的対話・相互理解の重要性について、追記 等
コミュニケーションの手段として、代筆、IT 機器（タブレット等による図や絵）の活用を追記
事業者における研修・啓発において、内閣府のポー
タルサイトを参考とすることを追記
当事者団体及び事業者団体のヒアリングを通して、具体例を拡充するとともに、対象業種を追加（不動産管理業等・予報業務）※不動産業、設計等業、鉄道事業、
一般乗合旅客自動車運送業、
一般乗用旅客自動車運送業、対外旅客定期航路事業、
国内旅客船業、航空運送業、航空旅客ターミナル施設事業、旅行業

主務大臣が策定する事業者向けの対応指針（国土交

理的配慮の事例は上記の宅地建物取引業、不動産管

通省所管事業における障害を理由とする差別の解消

理業と同様に考えられる」旨、追記しています。

の推進に関する対応指針。以下「対応指針」）を定

なお、障害者差別解消法における「事業者」とめ、平成28年の法施行以降、周知・啓発を行っては、基本方針によれば、商業その他の事業を行う企

きました。

業や団体、店舗であり、目的の営利・非営利、個人・対応指針においては、各事業者に求められる「不法人の別を問わず、同じサービス等を反復継続する

当な差別的取扱いの禁止」および「合理的配慮の提意思をもって行う者（個人事業主やボランティア活供」の具体的な対応のあり方が定められており、令動をするグループなども含む）です。この点につき

和5年3月、基本方針において「不当な差別的取扱法および基本方針の改正による影響はなく、今般のい」や「合理的配慮の提供」に関する例を新たに記

不動産業指針の改正により、不動産管理業者および載する等の改正が行われたことを踏まえ、障害者団住宅の賃貸を事業として営む場合に求められる具体

体および事業者団体等で構成される意見交換会を経的な対応のあり方が明確化されたことになります。

て、令和5年11月2日に対応指針を改正して公表しまた、事業者による合理的配慮の提供が義務化さています。また、本改正の中で、対応指針【別紙】

れたことを踏まえ、具体例に加え、「合理的配慮の不動産業関係（以下「不動産業指針」）も改正を提供義務違反に該当すると考えられる事例」および

行っています。

「合理的配慮の提供義務違反に該当しないと考えら3． 不動産業指針の改正について（図表３）れる事例」について新たに項目を追加しています。
宅地建物取引業関係（不動産業指針「２．宅地建改正前の不動産業指針の対象事業は宅地建物取引物取引業」）においては、基本方針において行政機業のみでしたが、改正後の不動産業指針において関等・事業者と障害のある人の双方の「建設的対は、新たに「不動産管理業」（マンション管理業、話」と「相互理解」が重要であることが明記された住宅宿泊管理業、賃貸住宅管理業、特定転貸事業

ことや意見交換会等を踏まえ、宅地建物取引業者に（サブリース業））を追加し、不当な差別的取扱い、求められる対応について、記載の充実化を図る改正

および合理的配慮の提供の具体例を示しています。

を行っています。

また、「住宅の賃貸を事業として営む場合（オー具体的には、不当な差別的取扱いの事例として、

ナー）」についても、「不当な差別的取扱いおよび合「先に契約が決まった事実がない」にもかかわらず、

REAL PARTNER March 2024

7

図表 3

国土交通省対応指針【別紙】不動産業関係の改正のポイントについて
宅地建物取引業（宅地建物取引業法（昭和 27 年法律第 176 号）第２条第２号）

対象事業

不動産管理業、
マンション管理業（マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成 12 年法律第 149 号）第２条第７号）、賃貸住宅管理業（賃貸住宅の管理
住宅宿泊管理業（住宅宿泊事業法（平成 29 年法律第 65 号）第２条第６項）
業務等の適正化に関する法律（令和２年法律第 60 号）第２条第２項）、特定転貸事業（賃貸住宅管理業法第２条
第５項に規定する特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業）
なお、住宅の賃貸を事業として営む場合であっても、不当な差別的取扱い及び合理的配慮の事例は上記の宅地建物取引業・不動産管理業と同様。

宅地建物取 引 業 ︵ 抜 粋 ︶不当な差別的取扱いの事例（対応指針【別紙】不動産業関係２．（１）①４点目）

先に契約が決まった事実がないにもかかわらず、「先に契約が決まったため案内できない」等、虚偽の理由にすり替えて説明を行い、賃貸人や家賃債務保証会社への交渉等、必要な調整を行うことなく仲介を断ることを追加。
合理的配慮の提供事例（対応指針【別紙】不動産業関係２．（２）①４点目及び６点目）

相手に合わせた方法での会話の例示として、筆談等に加え、IT 機器（タブレット等による図や絵）の活用を追加
書類の内容や取引の性質等に照らして特段の問題が無いと認められる場合に、自筆が困難な障害者からの要望を受けて、本人の意思確認を適切に実施した上で、代筆対応することを追加

不動産管理業︵抜粋︶

不当な差別的取扱いの事例（対応指針【別紙】不動産業関係３．（１）①１点目及び２点目）

不動産管理業者が、契約の相手方に障害者が含まれることを理由に、管理業務の受託や特定賃貸借契約の締結を拒否する。
特定転貸事業者（サブリース業者）が、自ら入居者募集を行う場合、物件一覧表や物件広告に「障害者不可」などと記載する。
合理的配慮の提供義務違反事例（対応指針【別紙】不動産業関係３．（２）②３点目）

不動産管理業者が、建物内の掲示又は各戸に配布されるお知らせ等について、障害者やその家族・介助者等から文章の読み上げやテキストデータによる提供を求める旨の意思の表明があったにもかかわらず、具体的に対応方法を検討せずに対応を断る。

「先に契約が決まったため案内できない」等、虚偽拒否する」、「特定転貸事業者（サブリース業者）の理由により仲介を断る」などを追加しています。

が、自ら入居者募集を行う場合、物件一覧表や物件

また、合理的配慮の提供事例として、相手に合わ

広告に「障害者不可」などと記載する」などを示しせた方法での会話について当該方法の例に「IT機ています。

器（タブレット等による図や絵）の活用」を追加す

また、合理的配慮の提供義務違反事例として、不る、「書類の内容や取引の性質等に照らして特段の動産管理業者が「建物内の掲示または各戸に配布さ問題が無いと認められる場合に、自筆が困難な障害れるお知らせについて、障害者やその家族・介助者

者からの要望を受けて、本人の意思確認を適切に実の方からの、文章の読み上げやテキストデータによ施した上で、代筆対応する」を追加するなどの改正る提供を求める旨の意思の表明があったにもかかわを行っています。

らず、具体的に対応方法を検討せずに対応を断る」

不動産管理業関係（不動産業指針「３．不動産管などを示しています。

理業」）においては、新たに賃貸住宅管理業、マン以上は主な事例のご紹介になりますが、不動産業

ション管理業、住宅宿泊管理業､ 特定転貸事業に指針を含む対応指針の全文は国土交通省ホームペー

関する具体例を示しています。

ジに掲載していますので、ご確認いただき、不動産

不当な差別的取扱いの事例としては、「不動産管取引に関わる事業者が担うべき役割を踏まえ、法の理業者が、契約の相手方に障害者が含まれることを趣旨に即した適切な対応を行っていただきますよう理由に、管理業務の受託や特定賃貸借契約の締結をお願いいたします。

参考：対応指針（https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/barrierfree/sosei_barrierfree_tk_000063.html）

8

チング ②

ウォッ
トレンド

「住」の

改正空家対策特別措置法が施行
日本全国に 849 万戸あるという空き家（総務省、 2018 年住宅・土地統計調査）。空き家問題は、 今やとても身近なものになっている。 2023 年 12 月 13 日に施行された改正空家対策特別措置法（改正空家法）は、
危険な空き家を生まないための管理の確保と、 空き家の活用促進を大きなテーマにしている。改正のポイン
トを整理する。
株式会社不動産経済研究所 「日刊不動産経済通信」 記者 篠木美由紀 （宅地建物取引士）

固定資産税の優遇解除「管理不全空家」
これまで、対策を要する空き家として空家法が定義していたのは、そのままだと倒壊して周囲に大きな悪影響を及ぼす「特定空家」だけだった。改正空高まると予想される。国土交通省では、空き家の管理をビジネスとして受ける場合の空き家管理受託に係るガイドラインを2024年3月末までに策定予定だ。

エリアで集中活用「空家等活用促進区域」

家法は、管理が不十分で放っておくと特定空家にな

中心市街地など、地域の拠点となるエリアに空きるおそれがある空き家を「管理不全空家」と新たに家がたくさんあると、地域全体の魅力や機能が損な定義した（図）。

われてしまう。そこで改正空家法では、空き家の活図 特定空家・管理不全空家のイメージ（国交省特設サイトを基に作成）
空家発生

指導
管理不全空家勧告
特定空家

用を集中的に行うことができる「空家等活用促進区域」の制度を創設した。市区町村が具体的な区域を設定し、どのような空き家活用を行うか、活用指針を定める。活用指針には、接道規制や用途規制を緩和する特例を設けることができる。

窓や壁が破損しているなど、管理が不十分な状態

そのまま放置すると倒壊等の恐れがある状態

特定空家に加えて管理不全空家も指導・勧告の対象に市区町村長から管理不全空家として勧告を受けると、その空き家は固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1減額）が適用できなくなる。特定空家化してしまう手前の段階で空き家に適正な管理を確保
し、特定空家の増加を防ぐための手立てだ。

この特例により、活用指針に沿った空き家は、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなくても建て替えや改築がしやすくなる。第一種低層住居専
用地域に空き家を再生したカフェをオープンするといった事例も出てくるだろう。

不動産業者・団体も想定「支援法人制度」
空き家の相談窓口となり、管理と活用に取り組む

1月1日が課税基準日となる固定資産税。改正空家

団体・企業・NPO法人などを、市区町村長が「空家法の施行後、2024年の1月1日までには3週間程度

等管理活用支援法人」に指定する制度も創設された。

しかなかったため、勧告を受け特例が解除される管空き家を活用したくても、どこに相談していいか

理不全空家が出てくるのは2025年度の固定資産税

わからず、結果的に空き家をそのままにしている所

からとみられる。管理不全空家かどうかの判断は、有者も多い。支援法人は、市区町村から空き家の所

空き家の現況から各自治体が総合的に判断する。国有者情報の提供（所有者の同意を得た提供）を受け

土交通省が公表している自治体向けの参考基準によて、所有者と活用希望者に情報提供を行い、両者のれば、管理不全空家は「建築物の構造部材の破損、マッチングや所有者からの委託により管理も実施す

腐朽、蟻害、腐食」、「清掃等がなされておらず、飛る。このように支援法人は、人手不足の市区町村の散のおそれがあるごみ等が敷地等に認められる」、

空き家対策をサポートする役割を担うことになる。

「排水設備の破損等」などが基準に挙げられている。

支援法人のなり手としては、空き家の流通や管理

法改正によって管理不全空家が登場したことで、に専門的知見がある不動産業者や不動産団体が期待

空き家所有者から第三者に管理を委託するニーズもされている。

REAL PARTNER March 2024

9

チング ③

ウォッ
トレンド

「住」の

「2025年4月改正建築基準法」建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直しについて
2025 年 4 月に施行される改正建築基準法には「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」が盛り込まれている。現状では見込み事項も含む 1 年後の改正ではあるが、 今から対応しておくとよい改正内容が含まれるため、その改正部分と取り扱いについて解説する。

株式会社ときそう 一級建築士 大槻登清也

り、現行法の4号が3号として対象範囲を縮小して

1． 改正主旨改正される（図表 2）。

現行の建築基準法では、都市計画区域等外の一定

図表2の現行では、階数2以下で延べ面積500㎡

規模以下の建築物は建築確認と検査の対象外であ

以下の木造建築物は、建築士が設計・工事監理をり、都市計画区域等内においては一定規模以下の建行った場合には構造規定等は一部審査省略（4号特築物は、建築士が設計・監理を行う場合に限り建築例）の対象であったが、改正後では平家かつ延べ面確認・検査において構造関係規定など一部の審査が積200㎡以下の建築物以外は構造によらず構造関係省略される確認の特例制度が設けられている（4号

規定等の審査が必要になる。
また、都市計画区域等外においては、図表 3 の現特例）。
ただし、今後は省エネ基準への適合や省エネ化に

行では階数2以下かつ延べ面積500㎡以下の木造建伴い建築物の重量化を見据え、構造の安全性基準へ

築物は基本的に建築確認の審査対象外であったが、の適合を省略せず、審査プロセスを通じて確実に構改正後では構造によらず階数２以上または延べ面積

造の安全性を担保させたいという主旨で建築確認審

200㎡超の建築物は建築確認の審査対象になる。

査の対象となる建築物の規模等の見直しが行われる。

2． 現行法と改正後の比較

この改正のポイントは、①２号の対象規模範囲が拡大されたこと、②構造の区別がなくなったこと、③4号がなくなり、新たに3号として対象規模範囲

法第6条第1項第2～4号が見直され、新たな法第が縮小され新設されること、そして④都市計画区域

6条第1項2号および3号として、構造にかかわらず等外では構造によらず階数２以上または延べ面積「建築確認・検査」「審査省略制度」の対象規模範囲

200㎡超の建築物は建築確認の対象になることであが変わる（1号は変わらない）。

る。国土交通省のパンフレットの図表が参考となる

現行法で、建築確認審査の対象となる建築物の規模等を図表 1 にまとめている。
図表 1 建築基準法第 6 条第 1 項（現行）（建築物の建築等に関する申請及び確認）1号

別表第 1（い）欄に掲げる用途に供する特殊建築物でその用途に供する部分の床面積が 200㎡を超えるもの

2号

木造の建築物で 3 以上の階数を有し、または延べ面積
が 500㎡、高さが 13m もしくは軒高 9m を超えるもの

3号

木造以外の建築物で 2 以上の階数を有し、または延べ面積が 200㎡を超えるもの

4号

前 3 号に掲げる建築物を除く（以下省略）

都市計画区域等内においては現行法の2号と3号が見直され、新たな2号として「前号に掲げる建築10

ので掲載しておく（図表 4）。
また、法第20条第1項第3号も改正され、木造建築物の構造の安全性を確保するため構造計算が必要となる規模が引き下げられている（図表 5）。
木造建築物において許容応力度設計をした構造計
算が必要な建築物の延べ面積が現行500㎡超えだったものが、改正後は300㎡超えに厳格化されている。木造建築物は階数によらず、延べ面積が300㎡を超えたものはすべて構造計算が必要になる。

3． 今後の問題点と取り組み

増改築における設計図書の確認物を除くほか、2以上の階数を有し、または延べ面

改正後に新築する建築物は改正要件に合わせて建積が200㎡を超える建築物」と新たな条文内容とな築すればよいが、問題は増改築等を行う場合であ※2025 年 4 月建築基準法の改正の詳細は、実務セミナー2024「改正建築物省エネ法のポイントと宅地建物取引における留意事項について」をご覧ください。（全宅連ＨＰ）https://www.zentaku.or.jp/about/seminar/seminar2024/

図表 2

建築確認審査の対象となる建築物の規模

建築基準法
第 6 条第 1 項

都市計画区域、準都市計画区域、準景観地区等内
審査対象

審査対象であるが一部審査省略あり

階数２以下かつ延べ面積 500 ㎡以下の木造建築物は建築士が設計・工事監理を行った場合には審査省略の対象

現行

2号
4号

２号

（一部審査省略）（一部審査省略）

4号

1

２号

4号

3号

4号

3号

500 ㎡ 延べ面積

200 ㎡

新2号

新2号

新2号

新3号

新2号

新2号

200 ㎡

新2号

新3号

新2号

（一部審査省略）

500 ㎡ 延べ面積

200 ㎡

延べ面積

2号

2

階数

2号

500 ㎡

3号

3号

2 以上
3号

1

延べ面積

200 ㎡ 延べ面積

階数
3 以上

2

新2号

新2号

新2号

1
建築確認の対象に

新2号

新2号

新2号

新2号

新2号

200 ㎡

500 ㎡

階数

新2号

新2号

2 以上
新2号

1

延べ面積

200 ㎡

延べ面積

る。改正されたことで既存建築物が構造規定に適合

特に4号特例の建築物では一部審査省略されてい

せず、既存不適格建築物になる可能性が高くなり、るため建築確認申請図書に添付されていない設計図

既存建築物の構造関係規定等の設計図書が必要にな書がある（仕様規定等）。設計図書の提出は省略さると考えられるためである。

れているが、法令が省略されたわけではないので設計図書は必ず作成し構造上の規定を満たすことは必たとえば4号特例で建築された2階建て住宅等が要となる。

改正後は許容応力度設計をした構造計算に適合していなければ、既存不適格建築物になる住宅等も出てよって、今後の取引においては設計した設計事務

くる。そうすると増改築等をする場合に、その方法

所や建設業者に審査省略されている仕様規定に関わや規模によっては、既存部分も改正法に適合させなる図面や計算書（①壁量計算、②四分割計算、③N

ければ増改築等が困難になるケースが多くなるであ

値計算）の提示を求める対応が考えられる。
また300㎡超～500㎡以下の木造建築物に関して

ろう。

図表 4

2号

2025 年 構造によらず、階数２以上又は延べ面積 200 ㎡超の建築
4 月〜 物は建築確認の対象に

新2号

2 以上

1

（一部審査省略）

構造関係規定等の確認も必要に

階数

2号

木造以外

1

新2号

2号

200 ㎡

木造

木造

2

新2号

木造以外

新2号

階数
3 以上

延べ面積

確認対象外

階数２以下かつ延べ面積 500 ㎡以下の木造建築物は基本
的に建築確認の対象外

1（一部審査省略）

2025 年 平家かつ延べ面積 200 ㎡以下の建築物以外の建築物は、構造によらず、
4 月〜 構造関係規定等の審査が必要に（省エネ基準の審査対象も同一の規模）
階数
3 以上

現行

3号

2 以上

1

（一部審査省略）（一部審査省略）

200 ㎡

階数

建築基準法
第 6 条第 1 項

確認対象

木造

4号

2

2号

建築確認審査の対象となる建築物の規模

都市計画区域、準都市計画区域、準景観地区等外

木造 以 外

2号

木造以外

木造

階数
3 以上

図表 3

よって、不動産取引においては改正後を見据え、も現行構造計算をしていない場合、改正後に既存不取引する建築物の設計図書を確認しておくことが重

適格建築物になるリスクがあり、増改築時には既存要になる。2025年4月以降に増改築申請を行う可部分が適合しているかを審査され、設計図書の提出能性がある場合、既存部分が適合しているかを審査を求められる可能性が高いということも今から認識するための構造に関する設計図書の有無を取引時にの上、取引においては慎重に設計図書を調査確認す

売主より確認しておくとよいだろう。

ることをお勧めする。

国土交通省パンフレット「2025 年 4 月（予定）から 4 号特例が変わります」図表（https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf）
建築基準法第 6 条第1項
第 4号に該当する建築物

木造
2階建て

木造
平屋建て 等

新2号建築物改正法第６条第１項
第２号に該当する建築物

木造
2階建て

木造平屋建て（延べ面積
200㎡超）

木造平屋建て（延べ面積200㎡以下）

・全ての地域で建築確認・検査（大規模な修繕・模様 替を含む）が必要
・審査省略制度の対象外
・都市計画区域等内に建築する際に、建築確認・検査が必要
・審査省略制度の対象

階数

面積

3 階以上

新2号建築物+

確認申請書・図書新3号建築物

200㎡超え～500㎡以下

500㎡超え

構造計算

構造計算

構造計算

仕様規定
仕様規定
構造計算
（一部審査省略）（一部審査省略）

1階

仕様規定
仕様規定
構造計算
（一部審査省略）（一部審査省略）

改正後 木造建築（構造計算規定）+
構造関係規定等の図書（新たに提出が必要）

200㎡以下

2階

改正後

改正前

確認申請書・図書（一部図書省略）

改正法第６条第１項
第3号に該当する建築物

新3号建築物・都市計画区域等内に建築する際には建築確認・検査が必要
・審査省略制度の対象

4 号建築物

現行法 木造建築（構造計算規定）

改正後

改正前
4 号建築物

図表 5 建築基準法第 20 条

省エネ関連の図書（新たに提出が必要）

確認申請書・図書（現行と同様に一部図書省略を継続）

200㎡以下200㎡超え～300㎡以下

300㎡超え

3 階以上

構造計算

構造計算

構造計算

2階

仕様規定

仕様規定

構造計算

1階

仕様規定
（一部審査省略）

仕様規定

構造計算

階数

面積

●今後、建築基準法施行規則において、申請に必要な図書の種類と明示すべき事項を規定する予定です。

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チング ④

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トレンド

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相続登記の義務化が施行「相続登記」とは、 被相続人（亡くなった人）が所有していた不動産の名義を相続人の名義に変更することだ。「リアルパートナー」 でも何度か記事にしているが、 2024 年 4 月 1 日から、いよいよ相続登記の義務化が施行されるにあたり、もう一度、ここで確認しておこう。

所有者不明の空き家の増加が社会問題化していることが背景
住宅・土地統計調査によると、2018年の空き家
数は849万戸だった。
1988年が394万戸だったので、ている不動産があり、その登記を行っていない場合
は、義務化の施行日である2024年4月1日か、不動産を相続したことを知ったときのいずれか遅い日か
ら起算して3年以内に、相続登記を行う義務を負うことになる（図表）。

30年間で空き家数は倍以上に増加したことになる。
空き家が増えている理由はさまざまだ。地方から大都市への人口流出や、少子・超高齢化など、社会構造の変化によって、高齢者の単独世帯や夫婦2人世帯が急増するなかで、死去や高齢者施設への入居
により居住する人がいなくなった家が空き家となる。
普通は、その家を相続人が引き継いで活用するものだが、権利証がないと相続できない、登記することで相続税が発生する、そもそも相続登記があることを知らない、といったさまざまな誤解が重なって、相続登記がなされず、長い時間が経過して所有

図表 相続登記期限で想定される 法改正施行日
3 つのパターン

相続
所有権取得を発生日 知った日

法改正後に相続が1発生
法改正以前に相続が2 発生したが、所有権取得を知った日が法改正後の場合

相続登記
期限

3 年間
相続
発生日

相続 所有権取得を相続の発生、所有権 発生日 知った日
3 取得を知った日がい
ずれも法改正以前の場合

所有権取得を
知った日

相続登記
期限

3 年間
相続登記
期限

3 年間

者不明になってしまう場合がある。
こうして所有者不明の空き家・空き地が全国で増とはいえ、すぐに相続登記ができないケースもあ加し、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業の阻害る。たとえば遺言書がなく、遺産分割協議で不動産が生ずるなど、社会問題となっているため、相続登の取得者を決めなければならない場合がそうだ。あ記が義務化されることとなった。

るいは相続人の数が多く、ほとんど互いに面識がな相続人間で合意がなされない場合には救済措置も用意されている年以内の相続登記ができないことも考えられる。
この場合「相続人申告登記の申出」という制度が相続登記の義務化の要点は、不動産を相続したこ設けられている。この制度は、不動産の登記名義人とを知ったときから3年以内に登記しないと、10万について相続を開始したことと、自分が相続人であ円以下の過料が科せられるというところだ。

ることを法務局に届け出れば、相続登記義務を履行

ここでいう「不動産の相続を知ったとき」とは、

12

いような場合は、相続人の間で合意がなされず、3したことになる。

自己のために相続の開始があったことを知り、かつ仮に相続人が複数いたとしても単独で申し出るこ

その所有権を取得したことを知った日を指していとができ、申し出た相続人のみが、相続登記義務をる。ただし、自分が相続人であることを認識してい

履行したことになる。ただし、この制度はあくまでたとしても、相続財産に不動産があることを知らなも「自分は相続人の一人である」ことを名乗っただ

ければ、相続登記の義務は生じない。

けで、この段階では正式に不動産の所有権を取得しまた、相続登記の義務化が行われる2024年4月1たことにはならない。相続人として不動産の所有権日以前に発生した相続にも、さかのぼって適用されを主張できるようにするには、正式な相続登記の手るので注意が必要だ。過去に相続したことを認識し続きを踏む必要があることに注意が必要だ。

不動産アーカイブ
国土交通省「子育てエコホーム支援事業」
令和5年12月27日 「住宅省エネ2024キャンペーン」
公式ホームページ開設について
国土交通省・環境省・経済産業省が連携して支援する「住宅省エネ 2024 キャンペー
ン」および「子育てエコホーム支援事業」の公式ホームページが開設されました。

令和6年1月24日

地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律の一部の施行に伴う宅地建物取引業法施行規則等及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正について
地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律において、宅地建物取引業法に定める二以上の都道府県の区域内に事務所を設置して宅地建物取引業を営もうとするとき等の国土交通大臣への免許申請等に係る都道府県知事の経由事務を廃止すること等とされ、改正法が令和 6 年 5 月 25 日から施行されることとなりました。
平成 30 年 4 月、建物状況調査の活用の促進等を内容とする法の改正が行われ施行から5 年を経て、建物状況調査の更なる普及促進に向けて、関係法令等の見直し（以下「建物状況調査の見直し」という。
）の検討が行われ、これを踏まえて改正法の施行に伴い、「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令」及び「標準媒介契約約款の一部を改正する件」が令和 6 年 1 月 24 日に公布され、令和 6 年 5 月 25 日（建物状況調査の見直し関係については、令和 6 年 4 月 1 日）から施行されることとなりました。
これらを踏まえ、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」についても所要の規定の整備を行い、令和 6 年 5 月 25 日（建物状況調査の見直し関係については、令和 6 年 4
月 1 日）から施行されることとなりました。

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証

令和6年1月24日

坂本久会長

新年賀詞交歓会を開催

全宅連・全宅保証は、1 月 24 日（水）に都内のホテルで、新年賀詞交歓会を開催しました。坂本会長は挨拶で、「令和 6 年税制改正では、 子 育 て 世 帯 ･ 若 年 夫 婦 に 配 慮 し た 住 宅
ローン減税、並びに新築固定資産税減額措
置、固定資産税の負担調整措置等が延長された」と関係各位に謝意を示すとともに、空き家問題への対応方針について「地域の空き家等の利活用を促進すべく、担い手育成に力を入れるとともに、相談体制についても整備していく」と述べました。当日は国会議員等98 人を含め、約 500 人が参加しました。

全宅連

令和6年1月31日

第32回不動産市況DI調査結果公表
全宅連不動産総合研究所は全宅連モニター会員による 2024 年 1 月実施の「第 32回不動産市況 DI 調査」の結果をまとめました。土地価格動向 DI においては、全体では、実感値で +4.7P となり、前回調査に比べ 0.1P 上昇しました。

REAL PARTNER March 202413

本

書は『リーダーの仮面』『数値化の鬼』とともに、三部作を構成する形になっています。それぞれ読者対象が異なります。
『リーダーの仮面』は中間管理職、『数値化の鬼』は現場のプレイヤー、そして本書は経営者を想定して執筆しました。
「経営者向けの本」になると、どうしても読者対象が狭まります。そのため、出版社ともどうすれば本書を広められるのか、という点でともに悩みました。ところが、出版してみると、三部作のうちこの本の売れ行きのペースがいちばん早いと聞いています。
ページを開くとわかりますが、改行を増やして文字の圧を減らすのと同時に、私たちが日々のコンサルティン
グ業務を通じて広めている「識学」の考え方を、より端的に、かつわかりやすく伝えることに腐心しました。
その結果、当初は経営者向けに書いたつもりでしたが、より幅広い層の方々に読んでいただけているようです。
だいたい何人以上の組織になった時点から仕組み化が必要になるのでしょうか。

私たちが、日々のコンサルティング業務を通じてお客様に導入している「識学」は、人間の誤解や錯覚がどのように発生し、どうすればそれらを起こさずにすむのかを理論化したものです。組織の構成員が誤解や錯覚を持ち、それが複雑にからみ合うと、組織のパ
フォーマンスは大きく低下してしまいます。それを回避するために仕組み化が必要になるのです。
私の経験上では、10人までの組織であれば案外、構
成員の誤解や錯覚によるエラーは生じないものですが、それを超えてくると、さまざまなところでエラーが生じがちになります。だからこそ、10人以下の会社でも、将来の拡大化を見越してしっかりと組織に仕組み化を導入することが必要ですし、組織が大きくなればなるほど安

とにかく仕組み化

本書を書かれたきっかけを教えてください。

藤

仕組み化の重要性は増すものと考えています。

『とにかく仕組み化』
ダイヤモンド社

1760 円（税込）

失敗が起こったり、会社の目標が未達だったときに、現場の人に向かって「頑張れ」という精神論しか言えないようでは、優秀な経営者にはなれない。ルールによって問題解決を図り、いかなるときも「とにかく仕組み化」という口グセを自分自身に浸透させることが大切だと著者は言う。11 年で 4,200 社以上が導入した「いま、もっとも人を成長させるマネジメント法」の識学。そのエッセンスのなかから「人の上に立つべき人」に必要な思考法を紹介している。

14

広

注目の書 著者は語る
仕組み化の導入によって大きく成長した企業の事例があれば教えてください。

私たちが仕組み化を導入している、4,200社ある企業の大半は、社員数でいうと50名から100名前後の中小企業です。そして、多くの企業で仕組み化を導入した
後、順調に成長しています。
数ある成功企業のなかの例を1つ挙げると、福井県に本社を持つ通信会社の株式会社オールコネクトさんは、私が独立した2013年からコンサルタントを行い、当時は売上が50億～60億円、社員数が100名前後だったものが、現在は売上が400億～500億円、社員数も600名に達しました。10年間で10倍の規模にまで育ったという点では、仕組み化の導入が極めて有効にはたらいた事例の1つと言ってもいいでしょう。
これまでの日本企業は、組織の仕組み化ができていな
かったということでしょうか。

戦後、焼け野原の中から高度経済成長を経て、今では万の社員を抱えるようになった企業を作られた大先輩方の功績は本当に素晴らしいと思います。ただ、そういった企業に就職されて、出世競争に勝ち抜いて経営者になられた多くの人が、自分が経営者の間は大過なく過ごし大あんどう こうだい● 1979 年、大阪府生まれ。早稲田大学卒業後、株式会社 NTT ドコモを経て、ジェイコムホールディングス（現・ライク）のジェイコムで取締役営業副本部長等を歴任。2013 年、「識学」という考え方に出合い独立。識学講師として、数々の企業の業績アップに貢献。2015 年、識学を 1 日でも早く社会に広めるために、株式会
社識学を設立。人と会社を成長させるマネジメント方法として、口コミで広がる。2019 年、創業からわずか 3 年 11 カ月でマザーズ上場を果たす。2024 年 1 月現在で、4,200 社以上の導入実績があり、注目を集めている。

たいという「事なかれ主義」に陥っていることが多い現実に課題を感じています。
仕組み化の導入は、こうした既得権の存在を一切、許しません。そのため、事なかれ主義のサラリーマン社長が経営の実権を握っているような大企業は、今も仕組み化の導入を避ける傾向が強く感じられます。
逆に、積極的に仕組み化を導入したいという企業は、オーナー社長が実権を握っている企業、ファンドが買収した企業、プロ経営者がいる企業の3つです。いずれも経営を存続、かつ成長させなければならないという、非常に強い意識のもとで経営されています。
現在、こうした企業を中心にして4,200社を対象に、仕組み化の導入を進めているところですが、次のチャレンジは、サラリーマン社長が実権を握っているような大企業をターゲットにして、仕組み化の導入を進めることです。そして、日本の大企業のスタンダードを変えたいと思います。
（取材・文／編集部）

組織が大きくなればなるほど、仕組み化の重要性は増すものと考えています。
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REAL PARTNER「紙上研修」連載 第 212 回

建築図面で気をつけなければいけないこと知っておくと役に立つこと一口に建築図面といっても、不動産物件の募集図面、確認申請図面、施工図、竣工図等いろいろあります。それぞれの図面の役割を知っておく株式会社 ユニ総合計画

ことは不動産に関わる者にとって重要です。

代表取締役

一級建築士

秋山 英樹

と契約後に実際に測り違いが出た場合、契約不適合に

1

図面の違いとその必要性なる恐れもあるからでしょう。
② 確認申請図面① 募集図面不動産の建築図面というと、ファクトシートなど賃確認申請は意匠図（図表 2）が中心ですが、構造図

貸住宅の募集時に作られる広告図面（図表 1）が不動や設備図、その他確認申請に必要な書類（たくさんあ産の図面として掲載されることがほとんどです。しかりますが省略）が必要になります。意匠図というのはしそこに記載されているのは間取り図であり、ほとん

建物そのものの位置や形状を示す案内図・配置図・仕どの図面では部屋の広さなどが記載されているだけ

上げ表・平面図・立面図・断面図があり、避難や防災

で、寸法などの記載がされていません。さらに部屋のに関する事項を記入します。

形も募集広告の画面に合うように縦横が変形されてい確認申請図面では、建築基準法に合致しているかがるものも少なくありません。寸法を正確なものにする

わかる寸法や仕様などが最低限記載してあれば問題な

図表 1

広告図面・間取り図の例

図表 2

確認申請図面・意匠図の例

く、設計図のような詳細な寸法は不要です。もちろん詳細に記載された申請
図でも審査されますが、確認審査機関
では建築基準法以外の箇所については審査も確認もしません。たとえばトイ
レの便器の向きや扉が引き戸か開き戸
かは確認図面と完成後の実際が違っていても竣工検査では問題になりません
が、不動産の募集図面では問題になると思います。
そのため図面は意外とシンプルでよく、設計図のような細かい寸法の記述
より建築基準法などの法令に合致しているかについての、建物内容の記述が重視されます。
③ 設計図
設計図は計画する建物が施工できる

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REAL PARTNER「紙上研修」

ように、仕上げに基づいた細かい寸法の記述や詳細図ます。実際に施工してみると施工図のようにはいかなも必要になります。設計図は建築工事の請負契約書にい場合もあり、変更するケースも少なくありません。

もなりますので、各所の仕上げ材料や機器の仕様が記

竣工図は最終的にどのように施工されたかの最終形載され、見積もりをするためのものとも言い換えられ態を記載したものになります。建物が完成した後に重ます。確認申請図を設計図と兼用することもあります

要な図面はこの竣工図になります。竣工後に不具合がが、確認申請図以上に詳細に記述されることが一般的生じたときや改修するときに、竣工図があるとない場です。

合では検討するのに大きな差が生じます。竣工図がな

構造図では構造計算書に基づいた柱や梁の大きさやければ、見えない配管がどのようになっているか想像

鉄筋の本数が記載された図面に構造計算書が添付されするしかないため、解体してみたら想像していたルー

ます。設備図（図表 3）では下図のように設備機器とトと違っていて、修理や改修の計画をやり直しするこ

配管をどのように接続するのか、どの太さの配管を使とさえ出てくる場合があるのです。そのようなことを用するのかが記載されます。電気図も同様にどの場所考慮すれば、法的に必要な確認申請書の次に重要なのにコンセントや電灯が配置されスイッチはどのようには竣工図なのです。

なるのかが記載されます。

2④ 施工図・竣工図

確認申請図面に記載された敷地は信用できない設計図は建て主が希望する建物を造るための意図が建築工事を行う場合に、事前に建築確認申請した審記載された工事契約の元となる図面ですが、工事を行

査後でなければ建築に着手することはできません。不うに至っては実際に施工する職人に器具の位置や配管動産業界の方でも確認申請図面に記載された内容は完ルートを詳細に指示しなければ工事は進みません。設成した建物そのものだと思っている方も少なくないの計図では検討しきれなかった内容も施工図（図表 4）ではないでしょうか。しかし、確認申請図面は確認検には詳細に記載されます。

査機関などが提出された申請図面が建築基準法などの設計図は見積もりに基づく契約書、施工図はそれを法令に合致しているかを確認するための図面なのでどのように施工するのかの具体的な指示の図面になりす。そのため敷地の大きさや長さが違っていたとして

図表 3

設計図の例

図表 4

施工図の例

もその内容について認証したわけではなく、図面に記載されたものを確認したに過ぎないのです。
道路に関しては役所が担当になりますので役所に確認することになります。それでは、確認申請図の敷地に記載する寸法は多少ごまかして大きくしてよいのかといえばそうではなく、確認申請図面には隣地境界線・道路境界線から建物がどのくらい離れているのかを記載しなければならないため、完成検査時に離れが大きく違っていれば気づかれることになります。
そのため設計時には正確な敷地図面が必要ですが、その敷地図面の境界が隣地と合意ができている
境界とは限りませんので、確認申請図面に記載してある境界を盾に権利を主張することはできないの

REAL PARTNER March 202417

です。たとえばブロック塀の内側が実際の隣地境界だに関する規定のことで、日本全国のどこの場所に建てとしても、外側を隣地境界として確認申請を出した確ても適用される法令です。簡単にいえば集団規定は外

認申請も認可されますし、完成検査も通るということから見ればわかる建物の形態で、近隣から違反ではなです。隣地を借地したことにして敷地を広くして確認

いかと通報を受けるのも集団規定違反ですから、行政申請を行い、完成検査時に借地部分が空地になっていはこの規定に特に目を光らせることになります。

れば完成検査も通る一方、隣地が確認申請を行う場合

単体規定は建て主が目を光らせるところといってもにその借地部分を敷地に入れて申請すると違反建築とよいでしょう。構造や防災に関わる安全性に違反があなってしまいます。

れば、災害時に被災する可能性もあるからです。特に

確認審査機関では申請書を15年間保管する義務が建物の構造については確認申請図面や構造計算書で問あり、それを過ぎると廃棄処分されますが、建築概要

題がないとしても、完成後ではそのとおりに建物がで書が役所に残され保存されることになるため、違反がきているか確認しようがないのです。建築確認では構発覚することになりかねません。このように境界線の造の実際の検査は2階の床の配筋時だけで、あとは写合否については確認申請上では審査されないというこ

真や書類による検査のみですから、3階以上は、監理とを知っておくとよいでしょう。

者（一般的には設計者がなります）の責任で確認することになりますので、監理者の選定が重要な役割にな

3

集団規定と単体規定るのです。
日本では、公共施設に関しては設計者が施工会社と建築基準法では大きく分けて集団規定と単体規定がは別会社というのが基本で、設計者が監理者を兼業しあります。集団規定は都市計画区域、準都市計画区域

ますが、民間建築では設計施工といって多くが施工会などの特定の区域内の建築物に適用される法令のこと

社の中の設計部が設計業務と監理業務を兼業します。

で、道路、建築物の高さ、建蔽率、容積率、建築物のアメリカでは一般的に民間建築でも設計と施工は別用途などに関する規定のことをいいます。
単体規定とは個々の建築物の安全、防火、衛生など
図表 5

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建築計画概要書・配置図の例

会社が行い、さらに監理業務に至っては設計者の監理以外にインスペクターという設計会社や工事会社以外

REAL PARTNER「紙上研修」の会社が各階の鉄筋の配筋などについて検査を行い、りません。住宅において人が寝起きする室を居室とい合格後でないと次の工程に進めないことになっていま

い、居室には採光と2.1ｍ以上の天井高が必要です。

す。インスペクターは建物完成まで第三者検査者とししかし狭い敷地や縦長のマンションでは、採光に必て機能しているのです。インスペクションが終了しな

要な窓が取れないため、いわゆる行燈部屋をサービス

い建物には保険や融資が付かないとされており、わがルームという、あいまいな部屋の名称にしています。

国でもこのような検査の仕組みが義務化されるほうが1LDKという間取りのときに、寝室が1室しかない

建物の品質向上には役立つと考えられます。

あんどんにもかかわらず、その寝室がドアで仕切られた場合に防災に関する火災報知機や避難に関する消防設備には建築確認申請は通らず、LDKを介して採光が取れ

ついては完成時に消防署が検査に来て法令に合致してるよう引き戸などで寝室の開放性がほどこされていな

いるかを検査するので安心といえるでしょう。

くてはなりません。

4

建築計画概要書では
何を読み解けるのか

不動産業では既存物件の売買や土地の売買時には、対象建物や隣地建物の建築計画概要書を役所に行ってロフトに関してはLDKと一体化になっていたとしても、1.4ｍ以下の天井高だから建物面積に入れない解放された天井裏納戸という意味合いで建築確認申請が通っているため、寝室として利用できる旨の表現は基本的には違法です。
＊

入手することも少なくないと思います。
概要書には建築主・設計者・監理者名に続いて敷地

不動産の価値については、昔のように不動産を所有

面積や建物面積など建物概要が記載されていますのしていれば地価が上がり価値が上がった時代から、地で、物件売買の際には対象物件の内容と合致している

価の上昇で財産価値が上がるのではなく、土地の上にのかを確認することは重要です。特に重要と思われる

建てられた建物をいかに有効利用するか、すなわち土箇所は、概要書の最後に記載されている配置図（図表

地から建物の時代に移行し、今後もその傾向は続くも5）です。配置図には縮尺・方位・敷地境界線・敷地のと考えられます。そのためにも不動産業者として建内の建物の位置・敷地の接する道路の位置および幅員物の知識を充実させなければなりません。本稿では各の記載が義務づけられていますが、建物の位置には境種の図面の違いや読み方について解説しましたので、界線と建物の外壁の離れや隣地との高低差の記載も求参考になれば幸いです。

められます。

令和6年4月30日まで!!

配置図は確認審査機関の竣工検査で一番重要なポイントです。竣工検査では敷地の長さを測ることはせずに、申請された敷地図と建物の離れを気にします。道路の幅員（図表5のような42条2項道路に関しては重要です）や道路から建物の離れや高低差は特に重要視されます。数センチ程度なら施工誤差として問題視されることはありませんが、高さ制限など重要な集団規定に関わるからです。
不動産業で隣地の概要書を見る場合には、隣地境界線の位置や寸法を確かめておくことも重要です。境界
線の寸法が測量図と大きく違った場合、後日の争いになる可能性もあるからです。

5

間違いやすい室名の使い方

不動産の募集図面では、サービスルームやロフトとキャンペーンの詳細および条件等は、
QRコードまたは保証協会HP周知バ
ナーよりご確認ください。

ご質問について・ご質問は文書にて下記宛までご郵送ください。
（電話・ＦＡＸ・メール等の問合せは対応していません）
・個別の取引等のご質問・ご相談にはお答えできません。

（公社） 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町 2-6-3 全宅連会館２F

記載されている部屋を目にすることもあると思いますが、どちらも建築基準法では納戸であり、居室ではあREAL PARTNER March 2024

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インフォメーション
国土交通省

空き家所有者等向け空き家の適切な管理（管理指針）
リーフレットの公開について
空き家所有者等向けに空き家の適切な管理（管理指針）のリーフレットが 1 月
26 日に公開されました。

厚生労働省

2024年国民生活基礎調査への協力について
厚生労働省では昭和 61 年から、統計法に基づく基幹統計を作成するための重要な調査である国民生活基礎調査を毎年実施しており、2024 年調査は 6 月 6日および 7 月 11 日の両日に実施されます。同調査では、世帯の人数などの把握のため調査日前の 4 月中旬、また実際の調査のために 6 月 6 日および 7 月 11日の前後 1～2 週間程度の間に、調査員が調査対象世帯を訪問します。同調査の円滑な実施のため、皆様のご協力をお願いします。

全宅連

令和6年度税制改正大綱のポイントについて

昨年 12 月に決定された令和 6 年度税制改正大綱のポイントをまとめたパンフ
レットを策定しました。

全宅連・全宅保証では、タイムリーで実務に即したテーマで好評の「不動産実務セミナー」を本年も開催します。昨年と同様に、インターネット上でセミナー動画を視聴するWeb開催方式ですので、パソコン
やスマートフォンで、お好きな時に、お好きな場所で、何回でもご視聴いただけます。宅建業者にとって 今 必要となる知識をテーマとしたセミナーですので、是非ともご受講ください。

不動産実務セミナー２０２4 配信開始
受講（視聴）方法
無料で視聴できます。
全宅連HP内のセミナー案内特設ページまたは全宅保証Web研修サイトにアクセスして講義動画をご視聴ください。
（ハトサポ用ID・パスワードが必要）

https://www.zentaku.or.jp/about/seminar/seminar2024/
不動産実務セミナー2024のラインナップ
テーマ

配信開始時期

テーマ 1

改正建築物省エネ法のポイントと宅地建物取引における留意事項について

令和6年2月13日

テーマ 2

相続登記の義務化の改正内容のポイントと宅建業者として知っておくべき留意点について

令和6年3月11日※配信開始時期は予定です。都合により変更や中止となる場合があります。

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〈SOMPO リスクマネジメント株式会社〉〈日本長期住宅メンテナンス有限責任事業組合〉

22〈株式会社建築資料研究社

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戸建、土地の日本全国総計 2021 年 7 月時点（株）東京商工リサーチ調べ

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2024 年 3 月号 リアルパートナー

令和6年3月10日発行（隔月10日発行）通巻第518号

発行人／坂本 久

編集人／伊東 孝弥

発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8111 定価50円