特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

建築改修工事における施工上の課題と取組みについて株式会社竹中工務店

生産本部生産企画部

１ はじめに部長（技術担当）樋口成康

２ 改修工事の施工上の課題

日本も欧米のようなストック型社会に移行する

2.1

多様な改修工事と言われて久しいが、既存建物を持続的な利用可

改修工事と一口に言っても、その目的や規模、能にする改修工事は思ったほど伸びていない。こ

工事内容は様々である。例えば、改修を意味するの理由の一つに、改修工事は建築主にとっても施言葉を取ってみても、修理、修繕、更新、改修、工者にとっても扱いが難しく、新築の方が単純で改善、改造、保全、修復、再生、リフォーム、リ計画が進めやすい面があるように感じる。改修工

ノベーション、リニューアル、コンバージョン

事は非常にバリエーションが多く、また既存建物等、様々な用語が工事の内容や目的に合わせて使の状態や施工条件の違いによって、工期やコストわれている。改修工事を表す言葉の多さからも、にも大きな違いが出るので、工事の計画立案には

その多様性が分かると思う。

既存建物の事前調査が非常に重要である。更に改（１） 工事内容の多様性

修工事は、ビルの機能を活かしたまま、居ながら改修工事は、その目的に応じて、建物利用に支の状態で工事を実施する場合が多く、ビルの利用

障のない状態まで回復させる修繕工事、機能を新者に出来るだけ不便や迷惑をかけないような配慮

築時の状態に戻す更新工事、初期の水準以上に引が必要となる。

き上げ現在の使い方にマッチさせる改修工事等が（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ

ここでは、このような改修工事の課題とそれにあり、それぞれ工事の内容も変わってくる。

対する取組みを、出来るだけ具体的な例を挙げてまた改修工事は規模においても、１日ですんで説明していきたい。改修工事の計画や管理の参考

しまう数万円の部分的な修繕から、建物一棟まるにしていただけると幸いである。

ごと数年の時間と百億円を超えるようなコストを

図１

建物の経年変化と対応工事による性能変化概念図
図１．建物の経年変化と対応工事による性能変化概念図

20

建築コスト研究No.1102020.7

1

建築改修工事における施工上の課題と取組みについてかけて行う大規模改修工事まで幅が広い。

を設置する場所にダクトやケーブルラックが走っ

工種も内装、設備、屋上防水や外壁などの外ていれば、まずそれを撤去する工事を最初に実施

装、躯体など建物それぞれの部位毎の改修工事かする必要があるし、資材を既存のエレベーター等

らそれらを複合的に実施し建物の一部を造り変えで設置場所まで持ち込めなければ、クレーンを設るような工事まで様々で、歴史的な建物の保存・置して揚重し、資材を窓から取り込むためにス

活用工事などでは、現代では使われていない創建

テージを架設する必要が出てくる。これは壁一つ、時の材料や工法を用いながら工事を進めるような配管１本の工事であっても同様で、既存の下地が場合まである。

どのような状況であるか、新設の壁や配管設置を

工期や工事を進める体制も様々で、例えば建設邪魔するものの有無で工事内容は大きく変わる。

業法では、6,000万円以上（建築一式工事）の工

また改修工事で用いる材料や工法は、既存の材事は専任の監理技術者を常駐させなければならな料によって変わってくる。例えば塗装や防水改修

いが、それ未満であれば巡回管理でも構わない。

の場合の既存下地との接着性に問題のない材料をまた、設計者の必要のない改修工事も多いが、選定するか、既存下地の撤去やプライマーを塗布

大規模な模様替えのように、設計者が入り確認申するなどの別の手当てが必要となる場合がある。

請を提出しなければならない場合もある。

更に既存建物に有害物質が使われている場合は改修工事計画に大きな影響を与える場合があるの① 建築（増築・改築・移転)

建基法６条 建築確認申請

都市計画区域内または、指定区域内では、規模に関係なく該当する。
ただし、防火・準防火地域以外の地域での１０㎡以下の増築は、確認申請は不要。ただし、新耐震基準で設計された建築物にエキスパンションジョ
イントを設けて増築する場合でも、増築条件によっては既存棟の耐震安
全性の確認が必要になる。

② 大規模の修繕・模様替え

建基法６条 建築確認申請、第３章 構造強度法に定められた階数や床面積など一定規模の建物主要構造部の過半の修繕や模様替えは対象となる。

③ 類似用途以外への用途変更

建基法８７条 用途の変更

法に定められた類似用途以外の特殊建築物に用途を変更する場合、
１００㎡を超えれば対象となる。

④ 建築設備への準用

建基法８８条 工作物への準用

煙突、広告塔、高架水槽、擁壁などで行政が指定する一定以上の規模を有するものは、対象となる。

⑥ 省エネ法等の関連法令
福祉の街づくり条例 ・耐震改修促進法 ・屋外広告物条例・消防法・
アスベスト等有害物質に関する法令 ｅｔｃ

ス等があり、特にアスベスト含有材は多種多様で見逃しやすく注意が必要である。有害物質は、それぞれその除去、管理、処分方法等の取扱いが詳細に決められており、しかも年々厳しい方向に見直される傾向にある。逸脱すると施工者だけでなく、建物所有者や管理者の責任を問われる場合があるので注意が必要である。

急性の高い突発的な対応を求められる場合がある。その場合、工事の予算も準備もできていない
ので、とりあえず最低限の応急処置を行うことに竣工時にお客様へ推奨

況によって大きく変わる。耐震補強工事であれ社会・事業ニーズ

ば、既存建物の構造や躯体の耐震性能によって補耐震改修・屋上緑化・省エネ・コンバージョン等

強方法が変わってくるが、例えば補強のブレース

図３

検査・引渡し保全計画（予防保全）

事前調査・施工

不具合発生（事後保全）

方針決定

同じ工事でも、改修工事の内容は既存建物の状改修工事は往々にして漏水や機器の故障など緊調査・提案（２） 既存の状態によって大きく変わる工事内容

突発的な緊急対応工事

工事見積・受注

建築確認申請の要件（例）2.2

設計（工法選定）

図２

は、アスベスト、PCB、水銀、フロン・ハロンガ

建基法８７条の２ 建築設備への準用

ＥＶやエスカレーター等の設置は対象となる。行政によっては、換気、排煙、非常用照明等を変更する場合でも対象となる場合がある。

⑤ 工作物への準用で要注意である。建築部材に含まれる有害物質に改修工事の主なフロー

建築コスト研究No.1102020.721

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ

コスト研究
コスト研究 110号特集記事
110号特集記事 図表データ
なるが、処置完了までの間、建物利用者には迷惑

公衆災害を発生させるリスクがある。居ながらでをかけることになるので迅速に対応することが必実施する改修工事でのトラブルを避けるために、要である。更に故障の原因究明には時間や費用が工法を始めとした様々な取組みによって、細心のかかる場合もあり、また設計や施工の瑕疵責任を注意を払ってリスクを最小化しなければならない。

問われる場合もあり、工事費の負担について事前に確認しておくことが望ましい。

2.3 居ながら実施する改修工事
夜間改修工事状況

修工事状況
修工事状況

写真３．天井裏通信ケーブル切断状況

同じ改修工事でも、建物利用者が建物を利用した状況の中で、居ながらで工事を実施するのか、

写真３

天井裏通信ケーブル切断状況

写真３．天井裏通信ケーブル切断状況
写真３．天井裏通信ケーブル切断状況

建物利用者が一度退去し、施工者に建物が一時的に引き渡された状態で工事を実施するのかで、改修工事の施工計画は大きく変わり、工期やコストにも大きな違いが出てくる。建物利用者が居なが（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ（⽵中・樋⼝）建築コスト研究
110号特集記事 図表データ
設間仕切りで区画することや、音や振動の出る作らの状態で工事を行う場合には、工事エリアを仮業や資材の搬出入などは利用者がいない夜間、休２．養生実施例日に実施するなどの対応が求められる。

写真４

溶接火花により焼損した空調機フィルター

写真４．溶接火花により焼損した空調機フィルター

2.4

低い生産性

一般に改修工事は新築工事と比べて、工事の規模が小さいにもかかわらず工事内容が多岐にわた
写真４．溶接火花により焼損した空調機フィルター
写真４．溶接火花により焼損した空調機フィルター

実施例
実施例

り、多くの業種の作業員が関わるので、技能労働者１人当たりの生産性はなかなか上がらない。躯

写真１．夜間改修工事状況
写真１ 夜間改修工事状況
写真１．夜間改修工事状況

体工事は限定的で、使用する部材の数量が少な
写真３．天井裏通信ケー
く、標準化が難しい。既存建物の中で工事するこ
写真３．天井裏通信ケーブルとから機械化も進まない。生産性向上による技能
労働者の環境改善が求められている中で改修工事においても取り組んでいかなくてはいけない課題である。生産性を上げることで改修工事のコストを下げ、環境・循環型社会に適合するリニューア
ルを育成していくためにも解決すべき課題である。

写真２．養生実施例
写真２
養生実施例

写真２．養生実施例
更に、建物の機能を活かした状態で改修工事を

３ 改修工事の課題に対する取組み

写真４．溶接火花により焼損した
写真４．溶接火花により焼損した空調
これまで述べた改修工事の課題を解決する取組

実施する場合には、トラブルが即、建物の機能停みについて代表的なものを以下に述べる。居なが止に繋がり、建物利用者に損害を与えることにな

らで実施する改修工事においては特に、これらのる。一歩間違うと停電によって建物利用者の事業取組みを施工者が発注者や建物の管理者とよく連を停止させるだけでなく、広域停電を引き起こし携しながら実行していく必要がある。

22

建築コスト研究No.1102020.7

建築改修工事における施工上の課題と取組みについて

3.1

建物事前調査なり、除去した含有材は他の廃棄物とは分けて個

改修工事は既存ありきであって、既存建物の事

別に処分する必要があり、工期、コストに大きな

前調査は非常に重要である。隠蔽部についても可影響を及ぼす。PCB、水銀、フロン・ハロンガス

能な限り調査し、その結果を基に工事計画を策定

等も同様に調査の上、定められた法規制に則って適正な処理を行う。

する。以下に調査のポイントを示す。
（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ（レベル１）
アスベスト

建物劣化診断の例
・現地での目視等による調査
建物劣化診断の例
・建物管理会社からのヒアリング
・現地での目視等による調査
・建物管理会社からのヒアリング

アスベスト

耐火・断熱
吸音用吹付け材

耐火・断熱
吸音用吹付け材
フロン

アスベスト（レベル3）
壁・天井
不燃・耐水ﾎﾞｰﾄﾞ

蛍光ランプ

3

アスベスト

ＰＣＢ

（レベル2）（レベル2）

アスベスト
アスベスト 煙突
蛍光ランプ
鉄骨耐火被覆材水銀 コーキング（レベル１）（レベル2）断熱材（レベル3）
壁・天井
不燃・耐水ﾎﾞｰﾄﾞ

3

アスベスト

水銀

鉄骨耐火被覆材

アスベスト

ＰＣＢ

（レベル2）
煙突
断熱材

コーキング

フロン

空調機器

鉛・ｶﾄﾞﾐｳﾑ

空調機器
ＰＣＢ

電池

鉛・ｶﾄﾞﾐｳﾑ

照明器具
安定器

ＰＣＢ

電池

砒素・ｶﾄﾞﾐｳﾑ

照明器具
安定器

水銀
石膏ボード

砒素・ｶﾄﾞﾐｳﾑ

水銀

水銀ランプ
臭化リチウム
吸収式
冷凍機

・報告書の作成と提出（更新が必要な部位と概算費用の提示）
・報告書の作成と提出

アスベスト

石膏ボード

（レベル１･2）水銀ランプ

臭化リチウム

層間区画

アスベスト

耐火材

（レベル１･2）

ダイオキシン

吸収式
冷凍機

層間区画
耐火材

焼却炉

（更新が必要な部位と概算費用の提示）ＰＣＢ
トランス
コンデンサ

ハロン
消火設備 ＰＣＢ

フロン

アスベスト

アスベスト

（レベル2）（レベル3）

空調熱源 ハロン

配管・
保温材 フロン

床材 アスベスト（レベル2）

トランス
図５．建物に資料されている有害物質の例
消火設備
空調熱源
コンデンサ

配管・
保温材

ダイオキシン
焼却炉

アスベスト（レベル3）
床材

図５．建物に資料されている有害物質の例

図５

建物に使用されている有害物質の例（５） 新築時の許認可条件の調査
図４．既存建物調査の例

図４（１） 健全性

既存建物調査の例
図４．既存建物調査の例

躯体や下地など、改修工事後も継続して利用す

確認申請の必要のない部分的な間仕切り壁の変
更などの改修工事においても新築時の確認条件を調査しておくことは重要である。レアケースではる部材や再利用する材料の健全性を確認する。

あるが、避難検証法等を使って個別の認定を取っ（２） 改修履歴ている建物の場合には、その許可条件を満たす計

改修の履歴を把握しておくことは、図面や目視

画としなければならない。一般的な建築基準法だ

調査だけでは分からない機器や部材の劣化状況をけを考えていては不適格になる場合があるので要計り、更新時期を判断する材料として有効である。

注意である。消防や関係官庁との新築時の協議内（３） 使用材料

容等も出来るだけ確認しておくことが望ましい。

既存の材質を把握し、新設の材料や工法は、それに適したものを選定する必要がある。
（４） 有害物質（６） 埋設配管
改修工事では土中やコンクリート躯体に埋設されている配管に損傷を与え、建物の機能を停止さ

例えば、石綿（アスベスト）含有材を調べる場せるトラブルがしばしば発生する。停電やエレ合は、まず１次調査として図面や仕様書、設置さ

ベータ、コンピュータの機能停止等によってビルれた年代から、有害物質またはその含有材としてに多大な実害を与える場合もある。このようなト疑われる材料の有無を調査する。２次調査としてラブルを防止するためには事前に施工範囲の埋設

現地で目視によって疑われる材料の有無を確認

管の位置を探査し、埋設管の位置を把握しておく

し、疑いのある材料があった場合には、サンプル必要がある。

を採取して成分分析を実施し、アスベストが含ま探査機には超音波や電磁波、Ｘ線など様々な種れているかどうか確認する。アスベスト含有材類があるが、それぞれ特徴があるので状況に応じだった場合には除去工事や封じ込め工事が必要とて適した探査方法を活用する。コンクリート躯体

建築コスト研究No.1102020.723

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データの埋設配管では、可能であればＸ線探査が正確で

3.2

予防保全

間違いが少なく望ましい。

（１） 予防保全
突発的な故障とそれに伴う修繕工事を防ぐには予防保全の考え方が重要である。建物や設備機器の部材や部品に不具合・故障が生じる前に、部材
あるいは部品を修繕もしくは交換しておくことで突発的な故障を避ける。故障するまで劣化を放置するより、計画的に修繕または更新した方が、耐

X線画像
Ｘ線画像

Ｘ線探査作業（床上）

用年数が長くなりトータルコストにおいても優位
写真７．集塵機能付な場合が多い。
（２） 中長期保全計画の作成
予防保全の考え方を用いて中長期的に建物の良レーダー探査作業

好な状態を維持するための点検・保全計画を策定

レーダー探査機

写真５ コンクリート埋設管探査機と探査状況
写真５．コンクリート埋設管探査機と探査状況し、それに基づいた予算立てを行って、計画的に修繕しておくことは、突発的な工事費用の支出を（７） 既存建物の利用状況

抑え、建物の機能を維持していく上で重要であ

利用状況を把握しておくことが重要である。建物

大きな改修工事の後に都度見直し、実態と合致し利用者に出来るだけ迷惑をかけない工事計画を策たものにしておく。

る。計画は、一定期間（５年など）毎、もしくは居ながらで実施する改修工事の場合には、特に（⽵中・樋⼝）建築コスト研究
110号特集記事 図

写真８．無定するために、建物利用者がどの時間にどの範囲をどのように利用しているのか調査し、工事が与3.3

施工中のトラブル防止

える影響を確認する。影響を最小限に抑えるため（１） 隠蔽部の配線、配管
写真６．天井ボードカッター推奨工具（刃の出を調節できる工具）には工事エリアと利用エリアをゾーニングまたは

前述した埋設管以外にも、天井裏や軽鉄間仕切

時間で区分する必要があるが、その方法はピンかり壁内の中の配線、配管は改修工事の際に損傷さらキリまで様々で、平日日中か休日夜間などの施せるトラブルが発生しがちである。LANやセキュ

工時間、施工方法、養生方法、足場、誘導、セキュ

リティの弱電ケーブルは裸線で軽鉄に抱かせた形

リティ等、工期や費用に大きく影響するので発注で敷設されるケースが多いので要注意である。こ

者、建物の管理者などと事前によく協議しておく。

れらの配線切傷防止には専用のボードカッターを（８） 建物調査の限界と対策

使用し、ボードの厚さ以上に刃を入れずボードの施工者は、これまで述べた調査を出来るだけ詳

Ｘ線探査作業（床上）X線画像

レーダー探査作業
レーダー探査機
後ろにある配線を傷つけないよう配慮したり、事写真９．感細に実施した上で改修工事計画を立案することが 写真５．コンクリート埋設管探査機と探査状況
前にカメラ等で隠蔽部に配線が隠れていないこと望ましいが、一方でどんなに事前調査を詳細にしを確認しておく必要がある。
ても限界があることを認識し、工事計画の根拠となる調査の時期、範囲、結果等を明確にしておく。調査時には仕上げ材に隠れていて確認できな
かった配管や有害物質が出てきたときに、それが想定外のものとして協議ができるようにしておく

写真６ 天井ボードカッター推奨工具（刃の出を調節できる工具）
写真６．天井ボードカッター推奨工具（刃の出を調節できる工具）とともに発注者にも調査には限界があることを理解していただく。

24

建築コスト研究No.1102020.7

建築改修工事における施工上の課題と取組みについて（２） 防音、防振、防臭、防火能を止める場合は、所轄の消防と協議の上、工事

特に居ながらで実施する工事では、建物利用者に迷惑をかけないために養生を徹底して粉塵を避タータ

中の消防計画を作成し、計画に従った管理を実施する。

けたり、防音、防振、無粉塵の工具や機器の使

また、工事用電源は本設の電源とは別に用意す用、臭いの少ない材料の使用、ガスバーナー等のることが望ましいが、簡易な工事ではそれも難し

火気による溶断を避けた無火気工法の採用等が求い場合がある。本設電源に直接工具を繋ぐと、工められる。採用する工具、機器や工法によって効

13
具の不良等によって本設ブレーカーが落ちて停電率が落ちたり、コストが上がる場合が多いので、事故に繋がる場合がある。やむなく本設電源を使計画時にそれらを取り込んでおく必要がある。

13
用する場合には、遮断器付きコンセントを間にはさんで本設ブレーカーを保護することが望ましい。

13

通電ランプ
本器が通電状態(入)の時、このランプが点灯します。漏電で動作した場合、もしくはテスト (切)ボタン
を押してOFFした場合は消灯します。
リセット(入)ボタン
本器が動作OFFになった場合、動作原因を排除し、リセット(入)ボタンを押えれば通電状態に戻ります。

写真７．集塵機能付き工具（左：ダイヤモンドコア、右：ハンマードリル）
写真７ 集塵機能付き工具（左：ダイヤモンドコア、右：ハンマードリル）

写真７．集塵機能付き工具（左：ダイヤモンドコア、右：ハンマードリル）

テスト(切)ボタン
月1回程度の動作確認をこのボタンで行います。また、本器をOFFする時にも使用します。

取付補助具
本器がコンセントから抜け易い時に取付補
助具をご使用ください。
取付補助具は、コンセ
ントのプレート止めネ
ジか、両面テープ等で固定してください。

写真11

集塵機能付き工具（左：ダイヤモンドコア、右：ハンマードリル）
写真８ 無火気鉄筋切断工具（メタルソーフレード）
写真８．無火気鉄筋切断工具（メタルソーフレード）

事 図表データ

写真８．無火気鉄筋切断工具（メタルソーフレード）（３） 検知器の誤作動防止、停電防止

13

3.4

遮断機付きコンセント

生産性の向上一般に改修工事では、新築のように大々的な機居ながら実施する改修工事では、火災報知器、

械化や標準化は難しいので、施工方法としては地スプリンクラー、防犯セキュリティ等が活きてお道に生産性向上を図っていくしかない状態であっ

り、工事によって検知器が作動すると、非常放送た。しかし、近年はBIMやICT技術を活用し、調が流れたり、スプリンクラーから水が出たり警備査を含めた生産性の向上を図ろうとする動きが非員や消防が出動する事態になりかねない。このよ

常に盛んである。その進歩は目覚ましいものがあ

写真１０．注意喚起の表示
うなトラブルを避けるためには、工事エリアにあるので、それらを含め以下に具体的な例を紹介す

写真７．集塵機能付き工具（左：ダイヤモンドコア、右：ハンマードリル）

写真９．感知器の養生

写真８．無火気鉄筋切断工具（メタルソーフレード）る感知器や警報ボタン等を把握し、事前に建物のる。
写真１０．注意喚起の表示
管理者と相談の上、一時的に検知機能を停止させ（１） 仮設写真９．感知器の養生たり、火災報知器が埃で発報しないようカバー養改修工事は仮設費用の割合が高くなる場合が多
写真８．無火気鉄筋切断工具（メタルソーフレード）
生を実施する等の対策を採る。建物の消防設備機

いので、例えば、外装改修工事の足場として、枠組み足場、くさび足場、ゴンドラ、自動昇降式足）場、高所作業車等、様々な足場から既存建物の状
況や工事の方法に合致した仮設を選択する。資材の搬入や産業廃棄物の搬出、既存養生、内部足場
写真９．感知器の養生

写真９

写真９．感知器の養生

写真１０．注意喚起の表示

感知器の養生 写真１０．注意喚起の表示
写真10 注意喚起の表示等についても費用と効果のバランスのよい方法を
建築主と相談しながら選択する。

建築コスト研究No.1102020.725

ば通電状態に戻ります。

特集

テスト(切)ボタン
月1回程度の動作確認をこのボタンで行います。また、本器をOFFする時にも使用します。

取付補助具
本器がコンセントから抜け易い時に取付補
助具をご使用ください。
取付補助具は、コンセ
ントのプレート止めネ
ジか、両面テープ等で固定してください。

配筋型枠施工状況

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考える

⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ14

写真１１．遮断機付きコンセント
CON打設状況
従来⼯法（居ながら補強ができない）

通電ランプ
本器が通電状態(入)の時、このランプが点灯します。漏電で動作した場合、若しくはテスト(切)ボタン
を押してOFFした場合は消灯します。

エストンブロック（居ながら補強ができる）

写真１

リセット(入)ボタン
本器が動作OFFになった場合、動作原因を排除し、リセット(入)ボタンを押えれば通電状態に戻ります。

補助具がコンセントから易い時に取付補をご使用ください。
補助具は、コンセ
プレート止めネ
両面テープ等でしてください。

テスト(切)ボタン
月1回程度の動作確認をこのボタンで行います。また、本器をOFFする時にも使用します。

工事区画
配筋型枠施工状況

１１．遮断機付きコンセント

ブロック積層CON打設状況

写真12 外壁改修用ゴンドラ（⽵中・樋⼝）建築コスト研究
110号特集記事 図表データ
写真１２．外壁改修用ゴンドラ

写真１３．エストンブロック
写真13 エストンブロック（２） 多能工
改修工事は各職の仕事量が限られている場合が

写真1４. 360°カメラ

4（４） ３Ｄスキャナー、BIM

多く、半日仕事のために多くの職種が施工順に待

近年、技術の進歩が著しい３Ｄスキャナーを機しなければならない場合も多い。そのような場使って点群データを取ることは、改修工事におい合には一人でいくつかの職種をこなせる多能工をて極めて有効である。改修工事では既存建物の図育成し配置することで待機時間をなくし生産性を面がない場合も多く、点群データから正確な３Ｄ
写真1４. 360°カメラ（リコー・シータ）

写真１２．外壁改修用ゴンドラモデルを作成して改修計画に活用することが可能

上げることができる。

である。例えば、設備配管などの改修工事では、
1⽇⽬

専⾨⼯

⼯種A
（1⼈⼯）

2⽇⽬

3⽇⽬

4⽇⽬

⼯種B
（1⼈⼯）

⼯種C
（2⼈⼯）

5⽇⽬

既存の配管を３Ｄ測量して、そのデータを基に既

⼈⼯

⼯種D
（2⼈⼯）

6⼈⼯

（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ
⼿待ち時間

多能⼯（⼯種A〜D）

多能⼯

⼯期短縮

存を避けた位置で新設配管のルートを設定し、工場で配管を加工する。現場では配管切断作業を一切なくし、工場で加工された配管を取り付けるだ4⼈⼯けの作業になり、現場実測→図面作成→材料手配
図７．既存配管・新設配管 融合モデル→配管加工→現場合わせ→配管取付けといった一

図６ 多能工生産性向上イメージ
生産性向上イメージ
図６．多能工連の作業時間を大幅に削減することが可能である。

（３） 耐震補強工法
耐震補強工事は、仕上げ材を撤去したり、躯体にアンカーの削孔をしたり、重機やウィンチを
1⽇⽬

2⽇⽬

3⽇⽬

4⽇⽬

5⽇⽬

⼈⼯

使って重い補強部材を取り付ける必要があり、居
専⾨⼯

⼯種A

⼯種B

⼯種C

⼯種D

6⼈⼯

（2⼈⼯）
（2⼈⼯）
（1⼈⼯）
（1⼈⼯）
ながらで実施する場合には、利用者のいない夜間
⼿待ち時間

や休日の工事になりがちである。効率の落ちる夜
多能⼯（⼯種A〜D）
⼯期短縮
多能⼯
4⼈⼯
間休日作業を避けるための耐震補強工法も開発されている。例えば、高強度コンクリートブロック「エストンブロック®」を使った耐震補強では、
図６．多能工 生産性向上イメージ

アンカー削孔やコンクリート打設の作業がなく、

図７

図７．既存配管・新設配管 融合モデル

既存配管・新設配管

融合モデル（５） 360°カメラ

耐震補強が可能で、休日、夜間工事の度に周囲を360°を一回で撮影できる高精細なカメラも最近養生しながらの工事と比較して大きく効率を上は安価に購入可能で、これは現地調査に非常に有げ、コストも下げることが可能である。

効である。これまで時間をかけて何十枚も撮影した写真を繋ぎ合わせたり、寸法を記録したり、また、肝心な部分を撮り忘れたため、再度、現地へ

26

建築コスト研究No.1102020.7

4

建築改修工事における施工上の課題と取組みについて

特集記事 図表データ

14

調査に伺うなどといった労力をかけながら既存の業員が着けたウェアラブルカメラで撮影された動状況を記録し改修工事の計画や見積りのベースと従来⼯法
エストンブロック

画を事務所で見ながら、ゴンドラ上の手順を確認してきたが、360°カメラであれば一回で撮り忘れし、キャプチャー画像で撮り忘れなく記録を残す

なくすべてを記録することができる。更にこの画ことができる。

（居ながら補強ができない）（居ながら補強ができる）

工事区画

像から距離を測ったり、３Ｄモデルを起こしたり配筋型枠施工状況する技術も出てきているので、既存調査、改修工事計画立案の生産性向上に対する効果は大きい。
ブロック積層CON打設状況

3.5

施工記録

建物の維持保全及び将来実施される改修工事に向けて改修工事の記録を残しておく。これからの写真１３．エストンブロック

改修工事はBIMやICTツールとの連携も考えてどのように情報を残し、更新していくか、建物の管理者、建物所有者がどのように記録を維持メンテナ写真14360°カメラ（リコー・シータ）
360°カメラ（リコー
写真1４.

シータ）

ンスしていけるのか相談しながら、建物維持管理者に最適な方法で記録を残すことが重要である。

（６） ドローン
ドローンもまた足場を架けたり、高所作業車を

４ ［例］外壁改修工事における取組み

査、記録に効果大である。小型ドローンを使ってここで外壁改修工事を例に具体的な取組みを紹（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ
用意しなければ点検できなかった外壁や高所の調（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ
天井内を調査する技術やサービスも出てきてお介したい。
り、更なる活用が期待できる。

（１） 劣化の要因
外壁に見られる劣化現象は、主に三つの要因により発生する。
・経過年数の過程で発生する自然の要因（熱・紫
外線・水・風・植物の繁殖等）
・地震や台風等の突発的に発生する災害要因
・新築時の設計や施工の不具合による要因
劣化が進行すると、仕上げ材の剥離・剥落によ写真１５．ドローンによる天井内調査
写真15 ドローンによる天井内調査

写真１５．ドローンによる天井内調査（７） ウェアラブルカメラ
例えば、ゴンドラを使った外壁改修工事の施工

る物損及び第三者障害の発生やコンクリート内部への雨水侵入による鉄筋の腐食、更には室内への漏水等、重大な事故に至るおそれがあるので注意

管理にウェアラブルカメラを活用することによっが必要である。

て、現場監督が施工品質の確認、記録のためにゴ（２） 外壁の劣化現象

ンドラに乗ってわざわざ上っていかなくても、作

外壁の劣化現象として次のようなものがある。
コンクリート打放し、モルタル塗り、タイル張り
仕上げの場合は、ひび割れ、浮き、剥落、欠損、汚れ、錆汁の流出、白華（エフロレッセンス）、

写真１６．ウェラブルカメラの例

漏水痕跡等。外部シーリングでは変退色、汚れ、ひび割れ、仕上げ材の浮き・変色、被着面からの剥離、破断、漏水痕跡等があり、外部仕上げ塗材

写真16

ウェアラブルカメラの例

写真１６．ウェラブルカメラの例

で は、 変 退 色、 汚 れ、 光 沢 度 低 下、 白 亜 化

建築コスト研究No.1102020.727

特集

改修・リノベーション工事の課題とコスト管理を考えるに改修工事の方法や施工範囲について判定を行い（チョーキング）、ふくれ、はがれ等。

調査報告書を作成し、発注者に説明の上、合意にコンクリート打放し、モルタル塗り、タイル張り

より改修方針を決定する（図９）。

ひび割れ、浮き、剥落、欠損、汚れ、錆汁の流出、白華（エフロレッセンス）、漏水痕跡等
下地
モルタル

ひび割れ

鉄筋

外壁調査では、テストハンマーや赤外線カメラ
タイル

ひび割れ

浮き

漏水・錆汁

剥落

によって不具合範囲の特定を行い、引張試験機を

タイル面のひび割れ

外部シーリング

変退色、汚れ、ひび割れ、仕上げ材の浮き・変色、被着面からの剥離、破断、漏水痕跡等（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ

使ってタイルの引張強度確認を行う（図10）。

．

シーリング材

被着面
からの剥離

破断

ひび割れ

目地シーリングの剥離

外部仕上げ塗材
変退色、汚れ、光沢度低下、白亜化（チョーキング）、ふくれ、はがれ、錆･腐食による断面欠損
トップコート
トップコート
はがれ

主材

主材の
ひび割れ
白亜化（チョーキング）

図８

外壁の劣化現象（浮き･剥離等）

赤外線サーモグラフィーによる診断(浮き･剥離等)

クラックスケールや光波測量器による亀裂幅測定

引張荷重確認試験器による外壁タイルの引張強度確認

テストハンマーによる打診（３） 調査・診断
調査・診断では、対象の部位や部材について、
まず設計図書や工事記録、ヒアリング、目視等による「予備調査」を行い、必要に応じて「本調査」を実施し、足場を用いた調査や機器を使用し（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ

6

た調査、破壊検査等を実施する。調査の結果を基
予備調査

本調査

専門的な知識を有する技術者が行う調査予備調査では把握が不十分な際に行う調査・設計図書や工事記録等の確認

・目視や器具を用いた調査

・立地・気候条件等の把握・調査機器使用による調査

・関係者へのヒアリング

・破壊調査の実施

図１０．診断・調査で使用する機械・器具

図10（４） 工法選定
工法の選定にあたっては、建物の現況や施工条
件を把握し、選定フロー等により適切な工法を選・目視や簡単な器具による調査定する。選定工法のイニシャル、ランニングのコ報告書作成、お客様への説明

判定（大規模・部分）

調査結果報告書を作成し、お客様へ

予備調査や本調査の結果より、処置方法

内容を説明の上、報告書を提出します。

の検討や修繕範囲（大規模・部分）のストや工期等のメリット、デメリットを発注者へ説明の上、採用工法を決定する。外壁改修工法

判定を行います。
お客様の合意による改修方針の決定（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ

図９

診断・調査で使用する機械・器具

図９．調査・診断手順

調査・診断手順

8は、図11に挙げた工法以外にもカバー工法、ピンネットなどの複合改修工法がある。

全面カバー工法

START

劣化現象が構造体コンクリートに起因する場合は別途検討が必要

金属パネルやカーテンウォール等

外壁複合改修構工法（ピンネット工法）

劣化現象

ピンネット工法（シール除く）欠損含む

通常の打撃力で剥落の恐れあり

下地
モルタルを
含むか
含まない

浮き

下地CONと
モルタル間

浮きの
箇所

ひび割れ
タイル陶片

目地部分 タイル陶片か
目地部分か

タイル陶片

下地CONのひび割れ

浮き面積や浮き代の確認
軽微
アンカーピンニング
工法（部分）

タイル張替えタイル
部分張替え

注入口付アンカー
各種アンカー
ピンニングエポキシ
ピンニング工法 樹脂タイル固定工法

図11

28

建築コスト研究No.1102020.7

目地ひび割れ改修

図１１．外壁改修工事の工法選定例

外壁改修工事の工法選定例

下地
補修

タイル
部分張替え

建築改修工事における施工上の課題と取組みについて（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ（５） 施工管理のポイント
外壁改修工事では、これまで述計画・事前調査

9

作業前確認

期中管理

検査・引渡し■ 事前協議・届出■ 作業事前打合の実施 ■ 施工方法の確認

べてきたことと同様に図12に示し■ 現地確認・基本計画

・作業手順の確認たポイントを押さえた施工管理を

・工事範囲の現況確認
・施工図の作成（工事記録写真の撮影）
・緊急時連絡体制の確認（お客様、直営業者他）・設計条件と異なる状況が実施する。
外壁改修工事では直接不具合箇所を確認することが難しいので、施工の各段階で記録をしっかり残■ 工事事前説明■ 検査書類整備
・設計図書･施工図（部分修繕等の場合、施工範囲を明記）

発生した場合等は監理者 ・材料証明書

・壁･床埋設配管等の確認 ■ 使用材料の確認（非破壊検査等）
・規格・数量等
・工事用電源の確保（原則として専用電源） ■ 仮設・養生の確認■ 施工計画策定し、発注者の理解を得ながら工事

・手順通り作業の確認

・検査記録書と協議

・工事中の仮防水等の処置 ・工事記録写真

・作業動線と建物利用者のや仮設排水経路の確保

・保証書他

動線確保と区画・施工計画書作成

・騒音･振動･臭気発生作業
・作業時間帯を進める。また、改修工事後の保図12

図１２．外壁改修工事における施工管理のポイント
外壁改修工事における施工管理のポイント

全にも活用できるように保守用図書として発注者に引き渡しておく

既存撤去・
下地処理等

本作業

（図13）
。

５ おわりに作業後竣工・引渡し検査項目・施工記録写真

保守用図書
・設計図書

・既存撤去後の状況

・材料の受入れ・下地処理各作業状況

・下地状況 (乾燥状況等)（ひび割れ、凹凸、水溜り・下地処理後の状況

・出入り隅、立上り寸法

有無、色彩･光沢等）(ひび割れ、凹凸の有無、・各工程毎の状況

勾配等)

・端部や貫通部廻りの改修工事というと、簡単に考え・仕上りの外観検査

・保証書

・各種性能試験（24時間水張り試験、常に難しい。
改修工事の施工計画においては、発注者や建物の管理者とよく連携して建物の状態、利用状況を把握した上で改修工事計画を立案し、その内容を発注者、建物の管理者によく理解していただき、工事のリスクを共有し、必要な対応を取れるようにしておくことが望まれる。これからの環境・循環型
社会や人々を引き付ける建築の保管理部他へ確認の上発行

施工記録
・工事施工記録書（施工計画書、検査記録書、うに、バリエーションが多く、諸く変わる。概算でつかむことが非*要求がある場合、各店品質

引張強度試験等）

処理られがちだが、これまで述べたよ
条件によってコストや工期も大き（竣工図、施工図）

・工事打ち合わせ記録類

納品書写し等)・施工記録写真等（⽵中・樋⼝）建築コスト研究 110号特集記事 図表データ

図13

外壁改修工事における検査・施工記録

ステップ１： 事前調査
既存建物を入念に調査する
ステップ２： リニューアル工事計画
お客様の活動（建物使用）に対し、工事の影響を最小限とする工事計画を立案する

各ステップにおいて①お客様の工事への理解（十分な説明と協議）②お客様との情報の共有が重要になる。

ステップ３： 期中管理
お客様と定例会議等でタイムリーに情報共有し、注意事項は全作業員に徹底する
ステップ４： 引渡し
引渡し時は、工事の品質確認はもちろんのこと、お客様の建物使用のための機能確認も必ず行う

タイトルなし

図１４．改修工事のステップ（事前調査～引渡し）

図14

改修工事のステップ（事前調査～引渡し）存に必要不可欠な改修工事において、本稿が参考になれば幸いである。

建築コスト研究No.1102020.729