日本各地に徐々に賑わいが戻りつつあるが、新型コロナウイルスへの警戒はこの先もしばらく続きそうだ。不動産業界では、仲介業務をはじめ、「3 密」の機会が多い。来客への感染防止策から、IT 重説やオンライン内見などの IT の活用、社員教育に至るまで、不動産業界に求められる新型コロナウイルスへの対策について解説する。
（文・住宅ジャーナリスト 高橋洋子）

29％）、「入居キャンセルの発生」（28％）が多い。日不動産業者の 83％がコロナの影響あり

本各地で外出自粛要請が出された影響から、来店や内見の数が減少したということだろう。

新型コロナウイルスは、不動産業界にも甚大な影響を及ぼしている。不動産業者の83％が、新型コロナウイルスの影響を受けているとの調査結果がある。調査は4月1〜3日に、175名の不動産業者を対象に不動産業界向けのITサービスを展開する企業3社が行った。
この調査によると、「どの部分への影響があると感じていま
すか？」（複数選択可）では、「来
店数の減少」が最も多く42％。
次いで「内見数の減少」（41％）
、「法人問合せ数の減少」「WEB
問合せ数の減少」（ともに

図表 1 「新型コロナウイルスはどの業務に影響を及ぼしているか？」42
41

来店数の減少内見数の減少法人問合せの減少
WEB 問合せ数の減少
入居キャンセルの発生
入居日変更の発生
法人入居キャンセルの発生
退去件数の減少
新築物件工事の遅れ
入居者対応の滞り
オーナー対応の滞り
部材の原価高騰、調達の難化
賃料の減額
宿泊事業の休止
その他

29
29
28
24
18
17
16
10
9
3

複数選択可

2

N＝175

1
7

0

10

20

30

40

50

（出典元：2020 年 4 月、イタンジ株式会社、株式会社スペースリー、WealthPark 株式会社調べ）（％）

July 2020

アフターコロナの不動産業界はどう変わるか？
「住」のトレンドウォッチング

2

連載 第 22 回

新型コロナウイルスの影響拡大！
居住者、不動産業者、それぞれへの救済策は？

6

不動産関連データから読み解く「住まいの今」 連載 第 7 回

J-REIT からアフターコロナの不動産市況を考える

10

地域を笑顔でサポート 連載 第 15 回

12

紙上研修 連載 第 190 回
新型コロナウイルス感染症拡大防止対策に伴う賃貸借契約の取扱い

14

今月のアーカイブ

18

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2020.7月号

20
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2020 年 7 月 10 日発行 通巻第 496 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／壹岐昇一〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101＊﹁注目の書 著者は語る﹂はお休みします︒

CONTENTS

特集 IT 重説やオンライン内見が浸透か

特集

IT重説やオンライン内見が浸透か アフターコロナの不動産業界はどう変わるか？

IT重説やオンライン内見が浸透か特集

アフターコロナの不動産業界はどう変わるか？
また、「新築物件工事の遅れ」（16％）や「部材のを徹底するように要請した。

原価高騰、調達の難化」（3％）も見られる。今回の調

この「不動産業における感染予防対策のガイドライ

査で「賃料の減額」と回答したのは2％にとどまってン」では、事務所や従業員の衛生管理、不動産業ならいるが、今後、増える可能性は大いにあるだろう（図ではの店舗での接客などについて具体的にどう対応す

表1）。

べきかが記載されている。まずは、自社が管理する

まずは対面での接客対応に変化

HPやSNSに対応方針を掲載し、利用者に対して感染拡大防止策への理解を求めること。事務所や店舗への4月7日に発令された緊急事態宣言は、5月25日を来店やモデルルーム、案内所等への来場はできる限りもってすべての都道府県で解除された。しかし、その予約制にして、少人数での来店・来場を依頼するこ

後も感染者は出ており、引き続き警戒が続いている。

と。利用者同士の距離は2ｍを目安に、最低でも1ｍ

政府は新型コロナウイルスの拡大防止のために「新の間隔を保つよう努めること。さらに、利用者との面型コロナウイルス感染症対策の基本的対処方針」（令

談の日時・場所・相手方などを記録し、万一の感染の

和2年3月28日、5月14日変更）を示し、各種事業者

事態に備えることなどが明記されている。

および関係団体に、今後の持続的な対策を見据えて、また、接客時に、飲み物を提供する場合は、感染防業種や施設の種別ごとのガイドラインを作成するな止のためペットボトルなどのまま提供し、キッズス

ど、自主的な感染防止のための取組みを進めるようにペースなど子どもを遊ばせるスペースは閉鎖するよう要請した。

にとも記載されている。

これにともなって、5月20日、国土交通省土地・建取引物件の対象となる現場での対応でも「3密」を設産業局不動産業課から各不動産関連団体宛に、「不避けるように求め、モデルルームや現地案内所などに動産業における新型コロナウイルス感染予防対策ガイ

おいても、感染防止対策を示したポスターやロゴ、看ドライン（令和2年5月20日版）」（P.18参照）が送ら板を設置するように促している。現地案内では、できれ、このガイドラインを踏まえたうえで「3密」対策

るだけ1組ずつの予約制にし、説明時にも距離を適切

REAL PARTNER July 20203

に保ち、同時に複数の希望者を案内する場合は、希望

きっかけにIT化を含めてさまざまな変化を余儀なく

者同士の距離を適切に保つようにして、感染症対策にされるだろう。

配慮する。さらに現地案内の際には、できるだけ現地

ここで、全国各地の地場の大手不動産会社のアフ集合、現地解散をして、希望者が車に同乗する場合はターコロナを見据えた経営戦略に目を向けたい。全国

マスクを着用し、窓を開放する。その他、まだ居住者

賃貸住宅新聞の調査から、各地の不動産会社のIT化がいる物件の内見は、居住者の意向を聞きながら、長に関する経営戦略を見ることができる。新型コロナウ

時間にならないように配慮するなど、細かな場面を想イルスの影響が少ない地域では、非対面の接客のニー定した行動指針が示されている。

ズはまだ少ないようで、現状のまま対面での業務を続けていくという企業が多い。一方、感染者が多く確認

全宅連でも不動産会社が実施すべき対策をチェックリス
ト（案）にまとめ、対策ポスター（案）とともに公開している（P.19 参照）。

された北海道や関東圏、関西圏などでは、「IT重説専用の契約センターの増床を検討」「IT重説などのウェブ対応を強化」「360度カメラ・ビデオ通話の利用を強化」「スマートロックの導入を増やす」など、IT化

大都市を中心に IT 化が加速を推進する対策が見られる（図表2）。

また、「不動産業における感染予防対策のガイドラ

不動産業界におけるIT推進の動きは、今のところイン」の中では、従業員の新しい働き方として、テレ大きく3つに分類できる。１つはDX（デジタルトラ

ワークや時差出勤、オンライン化など、非対面での業ンスフォーメーション）の推進である。DXとは、こ務を推奨している。不動産業界は、他業種に比べてれまでの文書や手続きの単なる電子化から脱却し、IT化に遅れを取っており、電話やFAXを使った通信

IT・デジタルの徹底活用で、手続きを圧倒的に簡単・手段もいまだに多い状況だが、新型コロナウイルスを便利にし、賃貸契約や住宅購入などを抜本的に改善することをいう。2つ目はスマートロックの導入。ス

図表 2 「地場大手各社 IT 推進の意向」
社名

内容

常口アトム

IT重説用の契約センターの増床を検討（北海道札幌市）

一誠商事（茨城県つくば市）

三和住宅（栃木県那須塩原市）

中央ビル管理（埼玉県越谷市）

ハウスパートナー（千葉県松戸市）

リビングギャラリー
（新潟市）

平田不動産
（福井県小浜市）

長栄（京都市）

アズマハウス（和歌山市）

ウチダレック（鳥取県米子市）

大丸不動産（島根県出雲市）

YKGホールディングス（岡山県倉敷市）

カンエイ
（宮崎市）
（出典元：全国賃貸住宅新聞

4

マートロックとは、既存の錠を電気通信可能な状態にして、スマートフォンなどの機器を用いて、錠の開閉や管理を行うシステムの総称をいう。スマートロックを利用すると、スマートフォンに一度しか利用できな

非対面仲介は今後も推進
物件掲載ページの充実も進める
マンスリー物件を「テレワーク部屋」として提供したい。需要見極め
スマートロックの導入推進を検討

IT対応増やしつつ、直接対面も重視
ポータルサイトの物件掲載ページ強化
IT重説などのウェブ対応を今後増やす
ウェブ上の文面で十分に意思疎通が図れる社員を育てる必要がある

360度カメラ・ビデオ通話の利用を強化

いデジタルキーが発行され、管理会社の社員が内見時に立ち合わなくても内見希望者が自分で内見することができるようになる。
3つ目は、既存の物件掲載ページの見直し。インターネットで物件探しをする人が増えていることか
ら、物件の写真や紹介文などをさらに充実させようという動きが進んでいる。
これら3つのIT推進が広がることで、IT化に対応できる社員を教育することも急務となる。特にパソコンやスマートフォンに慣れていない年配の従業員にニーズがないため非対面仲介は推進せず

とって、変化に対応するのに時間を要しそうだ。

スマートロックの導入推進を検討

1 年で 60 倍に増加した電子申し込み

対面のほうが安心があり、非対面に切り替えるかは要検討

前述した「不動産業における感染予防対策のガイドライン」では、非対面で内見できる写真や動画、非対面対応を機に生産性向上目指す

VR、バーチャルツアー等のWEBサービスの活用、

当面は直接対面による接客を続ける。非対面ニーズは高まれば対応する

WEB会議システムやビデオ通話を活用することも推

5 月 26 日 WEB）

奨している。また、担当者が現地からWEBカメラを

特集

IT重説やオンライン内見が浸透か アフターコロナの不動産業界はどう変わるか？

図表 4 電子申込サービス『申込受付くん』
導入拠点数／電子申し込み数の推移

図表 3 「賃貸申し込みを行う際に、紙での申し込みと WEB での申し込みのどちらをご希望ですか？」852

2019 年 4 月

2020 年 3 月

24 拠点
413 件

紙

24.9% 75.1%

24

218

205

192

961

935

26,96325,45720,804230

10,307
8,105

42

27

894

987 拠点
25,457 件

拠点導入点数WEB

987

12,485

9,457

5,693

電子申込数

N＝3,540（出典元：イタンジ株式会社）

413

422

813

4

5

6

2,486

（出典元：イタンジ株式会社）

7

8

9

10

11

12

1

2019 年

23月

2020 年

利用して物件を内見希望者に視聴してもらうことで、に見られている。不動産売買・賃貸・投資・リノベー

現地内見件数の削減を図ることができるとしている。

ションなど幅広い領域で、AIなどのテクノロジーがさらに、オンラインによる契約やIT重説も推奨して活用された、不動産テックの総合ブランド「RENOSYいる。

（リノシー）」も登場している。

実際に、新型コロナウイルスでの影響で、オンライ

東京のタワーマンションなど高級賃貸を扱っている

ンで賃貸借契約における重要事項説明を行うケースが企業では、次のような変化があるという。

増えている。これまで重要事項の説明は対面で行うも「高級賃貸を扱う業務では、今すぐ入居したいわけのとされていたが、2017年以降、テレビ電話などでではないが、六本木ヒルズを見てみたいというような説明することでもよいとされた。対面での接触をなる

内見希望者が一定数います。内見には必ず、エージェ

べく避ける傾向にある今、オンラインでのIT重説やントが同行します。それが新型コロナの影響で、リア

申し込み手続きのニーズは高まっている。

ルでの内見が絞られ、オンラインでお互いのニーズを「賃貸申し込みを行う際に、紙での申し込みと確認していくことになり、かねてより360度3D画像

WEBでの申し込みのどちらをご希望ですか？」となどを活用したオンライン内見などを導入していたこ

3,540名に聞いたアンケートでは、75.1％もが「WEBともあり、成約率が高まっています」

申し込み」と答えている。すでにそれだけ多くの電子申し込みのニーズがあるということだ（図表3）。

オンライン内見が進むことで成約率が高まることは
不動産業界にとって業務の効率化につながっていく。

たとえば、イタンジ株式会社の電子申し込みサービ

アフターコロナの不動産業界では、店頭や現場でのス「申込受付くん」を利用した、電子申し込みの件数

衛生管理や3密を避ける行動が求められ、それにともは、今年3月の1カ月間だけで2万5,457件になる。

なって業務のオンライン化や不動産テックがさらに進サービスを開始した2019年3月の413件と比較しむことが予想される。内見だけではなく、オンラインて、この1年間で60倍に急増している（図表4）。電で融資の相談や申請までもが便利でスムーズにできる

子申し込みやセルフ内見は、今後さらに業界全体で広ようになるだろう。これまでの常識では考えられながりそうだ。

かったようなことが、不動産業界でも広がりを見せて

コロナウイルスが促す急速な IT 化に
しっかりとした対応をいく可能性もある。図らずも、新型コロナウイルスがオンライン内見など非対面での接客の導入によって、内見の現場で成約率が高まるなどの効率化がすで

不動産業界におけるIT化の時計の針を数年先に進めることになったようだ。こうした変化に不動産業者もしっかりと対応していくことが今後の事業成功のカギとなるだろう。

REAL PARTNER July 2020

5

ング
ウォッチ

連載 第 22 回

レンド

「住」のト

新型コロナウイルスの影響拡大！

居住者、不動産業者、それぞれへの救済策は？
新型コロナウイルスの影響によって、家賃の支払いに困窮する入居者が増えている。
そうした人たちへの支援として「特別定額給付金」や「住宅確保給付金」をはじめ、さまざまな救済策が広がっている。また、不動産オーナーに対しても、多様な対応策が用意されている。
［文・編集部］
まずはどんな救済策があり、どのように利用できるかを知っておこう。

2 万 933 人がコロナで失職て、どのような救済策があるか見ていこう。

厚生労働省が6月9日に公表した集計では、新型
コロナウイルスの影響で、解雇や雇い止めにあった人は2万933人に上る。これは厚生労働省が全国の労働局やハローワークを通して把握している数字で今回の新型コロナウイルス対策としていち早く打あるため、実際にはさらに多くの人が仕事を失ってち出された、1人一律10万円の現金が給付されるいる可能性がある。業種別で見ると、宿泊業が「特別定額給付金」。住民基本台帳に記載されている

4,348人と最も多く、次いで飲食業3,484人、製造人に対して、年齢制限なし、所得制限なしで、子ど

業2,813人と続く。都道府県別では東京都が3,164

もからお年寄りまで申請さえすれば誰でももらうこ人と最多で、大阪府2,998人、北海道1,149人、兵とができる給付金だ。すでに多くの方が利用してい庫県815人、神奈川県664人と続いている。

るだろうが、この給付金の使途はどのようなことで今後も新型コロナウイルスへの影響が続くことで、収入の減少や失職する人がさらに増えることが6

何はともあれ「特別定額給付金」を忘れずに利用しようもかまわないので、家賃補助としてもぜひ活用してほしい。

予測される。そこで懸念されるのが、この先、家賃申請には、マイナンバーカードを利用してオンラの支払いにも困る入居者が徐々に増えてくるのではインで申請するか、市町村から世帯主宛に郵送されないか、ということ。すでに家賃の減額を入居者かる申請書に振込先口座などを記入して申請する。申ら相談されたケースや、家賃の滞納が始まっている

し込み期限があり、郵送申請方式の受付開始から3ケースもあるという。まずは、入居者の立場に立っカ月以内となっているので注意してほしい。

次に、今回のような場合だけでなく、家賃の支払いが厳しくなっ

図表 1 「住居確保給付金」の主な給付要件チェックリスト
項たときに利用できる「住居確保給付金」を紹介しておこう。この給付金は、失業等によって経済的に困窮し、住居を失った人や失うおそれがある人に対して支給される目

離職・廃業した日から 2 年以内、またはやむを得ない休業等
により、収入を得る機会が減少していますか？
資産が一定額以内、かつ、収入基準額（※）を超える収入を得ていませんか？ ※東京都23区の例（自治体により額は異なります）（単位：円）

ものだ。家賃相当額が各自治体か
単身世帯

2 人世帯

3 人世帯

収入基準額（月額）138,000

194,000

241,000

支給家賃額（月額）53,70064,00069,800

ら家主に直接支払われる。期間は原則3カ月、最長9カ月で、返済する必要はない。平成27年から始まった「生活困窮者自立支援制度」による支援策の１つで、それ以前の平成21年10月から「緊急雇用創出事業臨時特例基金（住まチェック欄

上記の状態になる前に、世帯生計を主として維持していましたか？
ハローワークに求職の申し込みをしますか？
（出典：厚生労働省「住居確保給付金のご案内」）

い対策拡充等支援事業分）事業」
として行われてきた。

休業を余儀なくされている店舗の従業員や、勤務日

この「生活困窮者自立支援制度」は、単に「住居数が減り、手取りが減った派遣社員やフリーランス

確保給付金」を支給するだけではなく、自立相談支も利用できるようになった。ただし、現在のような援事業として、地域の支援員が相談者と一緒にどの状況になる前に、世帯生計を主として維持していたような支援が必要かを考え、支援プランを作成し、ことと、一定額以内かつ収入基準額を超える収入や寄り添いながらサポートしてくれる。さらに6カ月

資産がないことが条件となる。この収入には、失業〜1年間のプログラムで就労を支援する就労準備支給付金なども含まれるので、注意してほしい。

援事業との組み合わせで、住まいと仕事の確保を下支えする制度である。

収入基準額は自治体によって異なるが、たとえば
東京23区の場合、単身世帯の収入基準額は月額13万8,000円、2人世帯で19万4,000円、3人世帯で24「住居確保給付金」の給付要件が緩和

万1,000円である。さらに申請時の世帯の預貯金の今年4月より新型コロナウイルスの影響を受けて合計額が、基準額×6（ただし100万円を超えない「住居確保給付金」の給付要件が緩和され、より多額）以下との条件もある。給付金額は、家賃相当額

くの人がこの給付金の対象となった。これまではが支給されるが、上限がある。東京都23区の場合「65歳未満で、離職・廃業から2年以内」であるこの支給家賃額の上限は、単身世帯で、月額5万とが必須条件だったが、働く高齢者が増えているた

3,700円、2人世帯で6万4,000円、3人世帯で6万め、4月1日にこの年齢制限のほうは解かれた。

9,800円である（図表1）。この額は、生活保護制度

また4月20日からは「やむを得ない休業などでの住宅扶助額を上限としている。なお、収入基準額

収入が減り、離職や廃業には至っていないが、同程と、給付金額は、各自治体によって異なるため、自度の状況にある人」が加えられた。失業はしていな

治体のホームページなどで確認してほしい。

いものの、店舗の休業要請や、イベントの開催自粛「住居確保給付金」の相談窓口についても注意がなどによって、売上や収入が激減している人も対象必要だ。市町村の役場ではなく、自治体ごとに定めとなる。

られた自立相談支援機関が窓口となる。申請は入居

さらに、これまではハローワークに通って求職活者が行い、離職票の写しや収入が減少していること

動を行っていることが条件だったが、4月30日からがわかる書類、預貯金関連の書類の写しが必要にな

当分の間、「求職活動をする」という条件も外され、る。申請から入金まで、1カ月ほどかかる見通し

REAL PARTNER July 20207

だ。この制度は入居者の助けになるだけではなく、は②連続する3カ月の売上高が前年同期比で30％以

不動産オーナーにとってもありがたい制度であるの

上減少していることが条件となる。給付額は、申請で、制度の利用を必要とする入居者にいち早く知ら時の直近の家賃に基づいて出され、6カ月分を支給

せたい。

する。

そのほか、新型コロナウイルスの影響で収入の減法人の場合、1カ月分の給付の上限額は100万円。

少があった場合に利用できる制度に、緊急小口資金

家賃（月額）75万円までの2/3を給付、75万円をの貸付がある。従来は低所得世帯に限定されていた超える部分は1/3給付になるため、家賃（月額）が、新型コロナウイルスの影響で収入が減少し、生225万円の場合、給付額（月額）の上限は、100万活の維持のために貸付を必要とする世帯に対象者が円になる。6カ月分では600万円が上限だ。

拡大された。貸付の上限は20万円以内で、返済期個人事業者の場合は、1カ月分の給付の上限額は限は2年以内。無利子で保証人は不要だ。申し込み50万円となる。家賃（月額）37.5万円までの部分

先は市町村社会福祉協議会または、都道府県内の労が2/3給付、37.5万円を超える部分は1/3給付にな働金庫となる。貸付制度であるため、返済しなけれるため、家賃（月額）112.5万円で上限の給付額（月ばならないが、すぐに現金が必要な場合には役立つ

額）50万円、6カ月分では300万円が上限となる（図

だろう。

表2、3）
。

飲食店などの家賃補助には、
6 月下旬開始の家賃支援給付金を

事業安定のためにさまざまな制度の利用も検討しよう

家賃の負担に困っているのは、賃貸住宅に住む入事業者は、「持続化給付金」もぜひ活用したい。
「持居者だけではない。営業自粛を余儀なくされた飲食続化給付金」は、家賃に限らず、事業全般に幅広く店をはじめ、中小企業や小規模事業者、個人事業主利用できる。給付金のため、返済しなくてもよい。

が借りている店舗や事務所の家賃の支払いも事業者

法人は最大200万円、個人事業主は最大100万円がには大きな負担となる。そこで6月になって、経済給付される。ただし、給付金の金額は昨年１年の売

産業省・中小企業庁がテナント事業者に対して「家上からの減少分が上限となる。対象となるのは、新賃支援給付金」を支給すると発表した。6月12日の型コロナウイルスの影響で売上が前年同月比で国会で、令和2年度第2次補正予算が可決され、こ50%以上減少している法人・個人事業主だ。資本金の中に家賃支援給付金が盛り込まれている。

10億円以上の大企業は対象外だが、医療法人、農

対象は、中堅企業、中小企業、小規模事業者、個業法人、NPO法人、社会福祉法人なども対象にな人事業者等で、5〜12月において、①いずれか1カる。もちろん、不動産業者も対象で、大家さんも法月の売上高が前年同月比で50％以上減少、もしく人の場合は対象なので、要件に当てはまる場合はぜ

給付額
（月額）
（上限）
100 万円

給付額（月額）

図表 2 家賃支援給付金

法人の場合

（上限）
50 万円

給付率

1/3

給付率

25 万円 給付率

2/3

8

個人の場合
1/3

50 万円 給付率0

図表 3 家賃支援給付金

2/3

75 万円

225 万円

037.5 万円

112.5 万円

支払家賃
（月額）

支払家賃（月額）（出典 「令和 2 年度第 2 次補正予算案の事業概要」より）（出典 「令和 2 年度第 2 次補正予算案の事業概要」より）

「住」のトレンドウォッチング

図表 4

新宿区店舗等家賃減額助成

店舗等賃借人賃貸人

売上の減少に関する申立書（法人・個人）新型コロナウイルスの影響
で 前年同月比売上高 5 ％以上などの売上の減少

2 申請

1
家賃減額

（申請書類一式を郵送提出）

小規模企業者

新宿区

家賃を減額した金額の

3 助成

一部を助成

（出典：新宿区ホームページより）

ひ利用してほしい。すでに5月1日から受付開始しる。このほか、まだ確定していないものの、事業者ている。

や不動産オーナーを支援する考えの自治体もあるた

そのうえで、現金が必要な場合、日本政策金融公

め、各自治体の今後の動きをチェックしたい。

庫や民間の金融機関の融資を検討したい。最長で5年間の元本の返済が不要で、実質無利子・無担保である。また、入居者の賃料を免除した場合、免除に家賃保証会社の動向にも注目！
大手では 3 カ月家賃猶予の動きも伴う損害の額を損金として、税務上、計上すること

不動産オーナーの多くは家賃保証会社に加入してができることも覚えておきたい。その場合、入居者いるため、「家賃は家賃保証会社が保証してくれるが新型コロナウイルスの影響で、収入が減少し、事から」との思いがあるかもしれない。しかし、家賃業の継続が困難であることが明らかであることなどの滞納が増え、長期にわたれば、家賃保証会社が立の条件がある。

ち行かなくなる可能性もあるため注意したい。実際

さらに、新型コロナウイルスの影響により、国税に、リーマンショックの際には家賃保証会社であるの納付が困難になった場合、最大1年間の国税の納リプラスが破綻している。すでに新型コロナウイル

付の猶予が可能である。売上が前年同期に比べスの影響で、北海道と東京の2拠点で家賃保証業を20％以上減少していることや納税が困難であるこ

展開していたグローバル賃貸保証が倒産している。

とが条件だが、担保は不要で延滞税がかからない。

大東建託や大和ハウスの賃貸住宅では、仕事を

令和2年度に、新型コロナウイルスの影響で収入失った入居者に対し、3カ月間の家賃支払い猶予をが相当減少した場合、令和3年度の中小企業が所有設けるなどの対策を打ち出している。上限3カ月分する事業用の建物および償却資産の固定資産税と都の家賃を、申込み時から最長2年で分納する猶予措

市計画税が、収入の減少幅に応じて、ゼロまたは2置を取る。

分の1に減少する固定資産税の特例がある。このよ
うに、家主を支える制度も充実している。

ここに挙げただけで、さまざまな対応策がすでに始まっている。家賃の支払いに窮する入居者に対しそのほか、自治体が独自に家賃支援を行う動きがて、どう対応し、またどのように事業を安定させて全国各地で広がっている。たとえば、東京都新宿区

いくか。不動産オーナーをはじめ、不動産業界全体

では、家賃の減額をした不動産オーナーに対して、にアフターコロナ、ウィズコロナの資金面での対策減額した家賃の半分、最大5万円を助成する。オーが問われている。

ナー1人につき、5物件まで助成を受けられる。対
象期間は、今年4月から10月分までで、最大6カ月分だ。5月から受付開始している（図表4）。
ほかにも自治体独自の家賃支援制度を行っているところに、東京都港区や、根室市、青森市、弘前市、岩手県、横須賀市、熱海市、北九州市などがあ新型コロナウイルス対応特設ページに「不動産業における支援メニュー」を公開
https://www.mlit.go.jp/kikikanri/kikikanri_tk_000018.html#jigyo
国土交通省「新型コロナウイルス感染症に関連する
各省庁の支援策まとめ」サイト
https://www.hatomark.or.jp/topics/3095
ハトマーク支援機構

REAL PARTNER July 20209

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 7 回］

J-REITからアフターコロナの不動産市況を考える
不動産エコノミスト

吉崎 誠二

J-REIT の価格動向は、不動産市況の先行指標といわれ、2 月 21 日に 2255.72 ポ
イントをつけて年初来高値を更新した東証 REIT 指数は、その約 1 カ月後に 50％近くまで下落しました。これにはコロナショックの影響が大きいといわれます
が、実態はどうなのでしょうか。今後の不動産市況を予測してみます。

新型コロナウイルスの影響はあっても、不動産市況に急激な落ち込みはない？
3月19日、2020年1月1日時点の地価公示価格に関ん。REITの上場市場を持っている他の国、たとえば
米国やオーストラリアでも、この時期にREITの価格が急落しました。日本のJ-REIT市場の価格急落は、それらに引きずられる形になりました。

する記事が複数メディアに掲載されました。前号でも3月末を間近に控え、地方銀行などが保有している

触れたように、その内容は「住宅、商業、工業という

J-REITを利確売りしたという一部報道もありました

全用途平均が5年連続のプラスになり、日本の地価動が、それは下落要因の一部に過ぎません。東証REIT

向が底堅いことを改めて認識させられる」という結果

指数の急落は、新型コロナウイルスのパンデミックにとなりました。

対する懸念の現れであるというのが、その理由として

ところが、その同じ日、不動産業界を震撼させる出はいちばん素直な見方でしょう。

来事が起きています。J-REITショックです。東証

ただ、私はこの理由についてもやや疑問を抱いてい

REIT指数は2月21日に2255.72ポイントをつけて年ます。もちろん、新型コロナウイルスのパンデミック

初来高値を更新していましたが、そこから調整局面にが価格下落の増幅器になった可能性はありますが、実入り、3月19日には1138.04ポイントまで下げましは日本の不動産に関していえば、いずれ訪れるであろた。年初来高値を更新してから約1カ月間で、東証

う、不動産市況の動向を織り込む動きが、J-REITのREIT指数は半分近くまで下落したことになります

価格に反映されたのではないかと思うのです。
J-REITの価格動向は、不動産市況の先行指標で（図表1）。
REITの価格急落は日本に限ったことではありませ図表1

す。だいたい9カ月から1年程度先の不動産市況を織り込む形で、J-REITの価格形成が

東証REIT指数の推移（2019年6月10日〜2020年6月9日）

2,500

なされます。6月初旬の時点で、東証REIT指数は2月21日の年初来

2020 年 2 月 21 日

2,255.72 ポイント

高値から半分近くまで下落した後、徐々に戻してきており、6月8日時

2,000

点 で は2月22日 の 高 値 か ら 見 て
22％程度安い水準にあります。この先、どの程度まで戻すかにもより

1,500

ますが、この水準を維持できさえす2020 年 3 月 19 日

れば、今年の年末から年明けにかけ

1,138.04 ポイントて、国内の不動産市況が急激に落ち
1,000

10

6/10 7/10

8/10 9/10 10/10 11/10 12/10 1/10 2/10 3/10 4/10 5/10
2019 年
2020 年

6/9

込むような事態は、おそらく避けられるでしょう。

ホテルや商業施設はきびしく、物流施設には追い風が続く

図表 2 ジャパン・ホテル・リート投資法人（ホテル主体型ファンド）の取引価格の推移
100,000

300,000

80,000

ただ、それは全体を通じての話であり、J-REITの60,000

取引価格の値動きを保有不動産別で見ると、状況が大40,000

きく異なります。

20,000

具体的にいうと、ホテル型、商業施設型は激しく下落した後、戻りの鈍い状態が続いています。たとえばホテル型であるジャパン・ホテル・リート投資法人の取引価格は、直近高値をつけた2月6日時点から見250,000
200,000

2019/6/10

図表 42020/6/9

ホテルや商業施設がきびしいのは、コロナ禍前から取引価格の推移

2019/6/10

2020/6/9

取引価格の推移

250,000

1,000,000
900,000

200,000

800,000
700,000

150,000
100,000

150,000

図表 5 日本ビルファンド投資法人（事務所主体型ファンド）のスターツプロシード投資法人（住居主体型ファンド）のて、3月19日の取引価格は67％もの下落となりました（図表2）。

図表 3 日本ロジスティクスファンド投資法人（物流施設主体型ファンド）の取引価格の推移

600,000

2019/6/10

2020/6/9

500,000

2019/6/10

2020/6/9

ある程度予想されていました。東京五輪に対する期待でホテル建設が増えて飽和状態になっていましたし、
日韓関係の悪化で韓国からの旅行者が減るなど、インバウンド人口が頭打ちになり、商業施設にも陰りが見

金融緩和政策を背景として
不動産市況は底堅く推移!?

えていたからです。したがって、コロナがなかったと

このようにJ-REITの値動きを見ると、9カ月〜1年

しても、ホテルや商業施設の不動産市況は、ある程度

先の不動産市況が見えてきます。過去においても、の調整を余儀なくされたはずです。

J-REITの値動きが先行する形で、最終的には実物不これに対して底堅かったのが物流施設型と住宅型で動産の市況動向も同じような動きをしてきました。

す。両者とも一時的な落ち込みは見られたものの、な

現在のJ-REITの値動きから読み取れるのは、ホテ

かにはいち早くコロナ禍前の水準にまで取引価格を戻ルや商業施設の市況はこの先、かなりきびしくなるもしたものもありました。

のの、それ以外の不動産に関しては、そう大きな波乱

物流施設に関しては、すでにネット販売の隆盛を背景として物流施設に対するニーズが高まっていたことはないということです。ホテルや商業施設を除けば、おそらく底堅い展開になるでしょう。

から堅調でしたが、今回の外出自粛要請によって巣ごこのように不動産市況が底堅いのは、不動産自体がもり消費が一段と増えており、今後も伸びていく可能

金融商品化していることも要因です。現状、各国政府性があります（図表3）。

はパンデミックによる景気の後退を下支えするため、また住宅はそもそも生活必需品に近いため、景気の良し悪しに左右されにくいという本来の特性が、
J-REITの価格に反映されたのでしょう（図表4）。

大規模な財政出動を行うのと同時に、主要中央銀行は金融緩和政策に舵を切りました。
その結果、市中に大量のマネーが供給され、株式市

一方、底値からは回復したものの、先行きが微妙な場だけでなく不動産市場でも過剰流動性相場の様相をのがオフィスビル型です（図表5）。オフィス需要は呈しています。したがって一部を除き、不動産市況は

現在も堅調ですが、新型コロナウイルスの蔓延を受け今後も底固い展開が予想されるのです。

て浸透しつつあるリモートワークの行方が気になるところです。そもそも働き方改革のなかで注目されてきたリモートワークですが、パンデミックの影響でこの動きが加速し、オフィスを縮小する動きにつながれば、オフィス需要は後退します。この行方がまだ見えてこないため、オフィス型J-REITの値動きは微妙な状態が続いていると考えられます。

吉崎誠二（よしざき せいじ）
1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

REAL PARTNER July 202011

「人と地域をつなぐこと」が、
地場不動産業者の役目
有限会社窪商事（鹿児島県鹿児島市）
鹿児島市の窪商事では、シングルマザー向けのシェアハウスやバリア
フリー賃貸物件など、生活者の視点に立った住まいを提供するとともに、人と地域をつなぐためのコミュニティづくりにも力を入れています。窪勇祐社長は、「社会や地域のためにいいと思ったらすぐに実行する」という行動力で、地域で活動する不動産業者が大切にすべきことを体現しています。

コミュニティスペースでつながる
場 を提供
窪さんの最初の取り組みは、コミュニティスペース
「つむぐば」になります。リノベーションによって不窪 勇祐社長護師、司法書士などの相談が無料で受けられるようにし、母親に将来を見据えた人生プランを考えられる環
境を整えました。ハード面・ソフト面の両輪で支えることで、入居者みんなで助け合いながら、前向きに生活できる住まいを提供しています。

動産価値を高める活動を行っている株式会社ブルース
タジオの大島芳彦氏の講演で、団地のリノベーション
で地域コミュニティが生まれた話を聞き、「地元でもやってみたい」と思ったといいます。
さっそく自社賃貸ビルの空いていた１階の部屋にス
ペースを確保することにしましたが、単なるハコではなく、リノベーションの体験の場としてワークショッ
プを開催。同郷のすべ産業・須部貴之さんの協力で、近隣の大学・専門学校の生徒や主婦などに呼びかけ、プロの指導を受けながら壁や床の内装工事を体験してもらうことで、モノ・コトの実践の場としてのコンセ
プトを固めていきました。完成後に３時間500円で貸し出したところ、女性を中心にセミナーや勉強会、展
覧会、小商いとさまざまな目的で人が集まるようになっています。

サポートが必要な居住者に寄り添う
シングルマザー向けのシェアハウスは、父子家庭だった自分の体験を踏まえ、将来を担う子どもたちが良い生活環境で育ってほしいという想いから着手しました。まずは光熱費込みで月5万円の家賃で5室用意。さらに、ファイナンシャルプランナーと心理カウンセラーによる定期相談と、必要であれば弁護士や看12

さまざまなことに利用できる
コミュニケーションスペース「つむぐば」

「これからの賃貸はコミュニティが付加価値」と考えて整備した、コミュニティスペース付マンション

車椅子の居住者でも住みやすいバリア
フリー賃貸物件「ツクルＵＤ」を手掛けたのも、車椅子で生活する人との会話がきっかけ。車椅子の生活は、エントラン
スの段差や部屋の床材や手すりの設置などバリアフリー改修が必要で、賃貸では原状回復義務などがあってハードルが高いとのこと。
「車椅子の人でも安心して暮らせる、自立した生活ができる住宅をつくれないか？」と思った窪さんは、管理会社の知人などとともに手探りで動き出し、ほかの障がい者からヒアリングしながら構想を固めていきました。2018年5月に完成した「ツクルＵＤ」は、バリアフリーはもちろん、生活の利便性が高められるようにDIY可能・原状回復義務不要に。1階には入居者同士が交流できるレンタ
ルスペースも整えました。いずれの物件でも、「これからの賃貸にはコミュニティがあることが価値になっていく」という窪さんの考えを反映している点が、大きな特徴です。
ほかにも、異業種の専門家が集まる勉強会「トラス「トラストバンクかごしま」の定例勉強会。参加者の専門分野を学ぶだけでなく、さまざまなプロジェクトが動き出すきっか
けの場にもなっている

トバンクかごしま」を立ち上げたり、高齢者向け賃貸住宅のプロジェクトもスタートしています。

人と人がつながるまちづくりを「住まい手に寄り添いたい、困っているなら対応しよう」という想いとスピード感ある行動力によって、
1

さまざまな取り組みを実現してきた窪さんは、「基本
は人とのつながり。自分が一生懸命にやっていたら、一緒に手伝ってくれる仲間が自然と集まってくれるものです」と話します。そういった支えを糧に、地元オーナーや若手経営者と一緒に青年会を立ち上げ、町会や地域活動にも参加するなど、人と地域がつながる
まちづくりにも動き始めました。
「私は鹿児島で生まれ育ち、そこでビジネスもさせていただいています。
お客様や地域のために役に立ちたい、恩返ししたいと常に思っていますし、私たち若手がまちを盛り上げて地域が幸せになれば、いつかきっと、その恩恵が自分5たちにも還ってくるだろうと信じています」。今後も窪さんは「いいと思ったらすぐ実行」を基本に、人と人がつながるまちづくりのために、不動産業者としてできることにまい進していくつもりです。

REAL PARTNER July 202013

連載 第 190 回

新型コロナウイルス感染症拡大防止対策に伴う賃貸借契約の取扱い
弁護士

佐藤 貴美

新型コロナウイルス感染症拡大防止に向けての社会全体としての取組みのなかで、店舗等の事業用賃貸借契約をはじめとする賃貸借の在り方について様々な課題が生じています。少しずつ「日常」が戻りつつあ
りますが、拡大防止の取組み及びその影響は今後も続いていくことが予想されますので、ここで賃貸借契約の取扱い等について改めて整理してみましょう。

1

め、店舗・事務所などの賃貸借では、テナントは物件

はじめにで営業等ができないにもかかわらず賃料等を負担しなければならないことや、住宅賃貸借では、収入の減少

新型コロナウイルス感染症（以下「新型コロナ」と等によって賃料の支払いが困難となるケースも生じる

略）の拡大に伴い、政府は緊急事態宣言を発出し、そことから、賃料の取扱いが大きくクローズアップされれを受けて各都道府県は、多くの事業者に対し事業のたところです。

自粛等を求めました。緊急事態宣言は5月下旬に解除

ところで賃貸借契約とは、貸主が物件を目的に従っされ少しずつ「日常」が戻りつつありますが、依然とて使用収益させ、借主はその対価として賃料を支払う

して事業者の事業環境は厳しく、また事業者およびそことをその本質的な内容としています（民法601条）。

の従業員等の生活も苦しい現状にあります。

そうすると、借主の故意過失によることなく物件の使

国土交通省は、令和2年3月31日付で不動産関連団
体宛てに、飲食店をはじめとする事業者が事業活動の用ができない状況となれば、賃料もこれに連動すると考えることができそうです＊ 1。

縮小により入居しているビル等の賃料の支払いが困難

しかし一方で、賃料は賃貸借契約の条件の一つとしとなる事案が生じていることに鑑み、不動産賃貸事業て、当事者間の合意により決定されるものです。今回者に対し、感染症の影響により賃料の支払いが困難なの状況は、自然災害等によって物件が物理的に使用不事業があるテナントに対しては、その置かれた状況に可となった場合などのように、物件の利用と賃料との配慮し、賃料の支払い猶予に応じるなど柔軟な措置の対価性が損なわれていることが一義的かつ客観的に明実施を検討するよう周知依頼をしました。

らかな場合とは異なることから、賃料の減額も合意に

しかし実際の取扱いについては、個々のケースに応基づきなされるのが基本ということになりましょう。

じて賃貸借の当事者や不動産業者が対応を検討しなけしたがって、新型コロナ拡大防止の取組みやその影

ればなりません。本稿では、今回の新型コロナ拡大防響が長期化する可能性がある現状においては、貸主借止等に伴う賃貸借契約の取扱いにつき、現在または将主双方が置かれている状況を踏まえ、協議に基づき適来の検討の際の参考となるよう法的観点から整理をし切な取扱いを検討していくことが必要となります。

ました。

2．賃料の取扱いに係る協議すら応じないケース

2

ただし実際は、借主が要望したにもかかわらず、貸賃料の減額について

1．賃料減額の必要性
今回、新型コロナ拡大防止対策の一環として、営業活動や外出自粛等の要請がなされたことに伴い、店舗や事務所の一時的な閉鎖などが行われました。そのた14

主が一切協議にすら応じないというケースも聞かれま＊1

これに対しては、物件の利用の提供が不能となったことにつき貸主に責任がないとの反論も予想されますが、責任の所在は債
務不履行による損害賠償等の問題であって、賃貸借の本質および賃料の性格からすれば、客観的に利用提供ができない状況にある以上、賃料は発生しないということになりましょう。

す。この場合には、次のような考え方によって法的に続けると、上記の法的リスクが顕在化することに留意

減額の必要性等が争われる可能性もあります。

しなければなりません。また、借主が契約の継続を断念して契約の終了という選択肢を採った場合、次の借①物件の一部の滅失等による賃料減額（民法 611 条）主が早期に見つかるか、次の契約における賃料はどの民法では、物件の一部が滅失その他の事由により使程度になるかなどの点も考慮することが必要となりま用収益できなくなったときは、その使用収益できなくなった割合に応じて賃料は減額されるとする規定を設けています（民法611条1項）＊ 2。

す。
したがって貸主としては、現在および将来の賃貸市場の動向や予測も踏まえつつ、長期的な賃貸経営の視

これは、上記のような賃貸借の本質に拠った取扱い

点に立って取扱いを検討することが大切です。不動産であると考えられます。今回、緊急事態宣言下で、大業者におかれても、以上のような点を踏まえて貸主借規模施設等全体が閉鎖されたことにより施設内でのテ

主双方に対し協議の実現を助言するとともに、賃料にナントが営業できなくなるという状況も生じました

係る政府や自治体の支援策などの情報も提供しながが、これが、「その他の事由によって使用収益できな

ら、適正な賃貸借関係の在り方をサポートすることがくなった」に該当すると評価できれば、この規定によ期待されます。

り賃料の減額が必要となるということになります。
④賃料を減額した場合の契約上の手続きについて②借賃増減請求権（借地借家法 32 条）

協議に基づき一定期間の賃料の減額（実質的には一

また、借地借家法では、「土地若しくは建物の価格

部の支払い免除）が合意された場合には、その内容をの変動その他の経済事情の変動」や「近傍同種の賃料書面化し、双方が記名押印等をしておくこと、とくにと比較」して賃料が相当ではなくなったときは、当事

当該書面には、減額幅や減額の期間を明示し、当該減者は賃料の増減額を請求できる旨規定しています（借額期間経過後の取扱い（従前の賃料額に戻ること）を

地借家法32条）。今回の緊急事態宣言下における事業明確にしておくことが大切です。

の自粛や、将来的な経済情勢や賃貸市場の変化、事業体制の変更によるオフィス規模の見直し等によって、が生じた場合には、借地借家法上の賃料増減請求権が3行使されることも否定できません＊ 3。

1．賃料の支払い猶予

地域内の賃貸物件の価値が変動し、賃料相場等に影響賃料の支払い猶予について

借主の賃料支払い義務は、契約で定められた金額を③賃料の取扱いの交渉に係る貸主側のスタンス定められた時期・方法により支払うことを内容としま

貸主においては、賃貸物件の取得や建設等に係る融す。賃料の支払い猶予は上記2の減額とは異なり、賃資の返済、貸主自らの生活維持等の観点から、直ちに料は従前の額のままで、その全部または一部の支払時

賃料の減額に応じることは困難であることも多いで期を延期するものです。

しょうが、協議にすら応じないというスタンスをとり今回のような状況のもとでは、当面の間は賃料の支払の猶予を取り決めておき、緊急事態宣言等が再度発せられたり、「新しい生活様式」の普及等によってテ＊2＊3

なお、改正前民法では条文上は「滅失」の場合にのみ賃料の減額を「請求できる」という規定となっていましたが、裁判では物理的滅失に限らず機能的滅失でも適用され、かつ「請求」がなされてその内容が合理的であると評価されるときには滅失時にさかのぼって減額されるとの解釈運用がなされていたことか
ら、「請求」さえあれば実質的に改正の前後で取扱いに相違はないものと考えられます。

ナントの経営状況が著しく悪化したりしたような場合

なお、当該施設における集客能力や一定の売上げ見込みも踏ま
えて賃料が設定されている場合には、今回、緊急事態宣言が解除された後でも当面の間は施設そのものの稼働時間の短縮等によって、テナントの営業時間や施設としての集客能力が従前どおりに回復していない間は、賃料の減額が必要となるという考え方も可能となるでしょう。

2． 賃料の支払い猶予を合意した場合のには、その時点で改めて、支払い猶予とした賃料及びその後の賃料の一部を免除するという合意をするという取り扱いも考えられるでしょう。

契約上の手続き賃料につき支払い猶予が合意された場合には、その内容を書面化し、双方の記名押印等を求めること、と

REAL PARTNER July 202015

くに当該書面には、猶予する額や猶予期間（延期されば緊急事態宣言下で、大規模施設等全体が閉鎖された

た支払い期限）を明確にしておくことが大切です。

ことにより施設内でテナントが営業できなくなるといった特段の事情がある場合に限られるでしょう。

4

賃貸借契約の終了について

1． 貸主からの解除の可否〜借主が賃料を支払わない場合

5

資材や設備の調達が困難となって修繕が遅れる場合の責任等について

新型コロナ拡大の影響は、前記のような賃貸借契約

賃貸借契約では、前記のとおり賃料の減額や支払いや賃貸条件にかかるものだけでなく、資材や設備の調猶予が合意されない限りは、原則として契約に従った達が困難となることにより修繕が遅れるなどの形でも賃料の支払い義務があり、上記2の賃料減額等の要望問題となります。

がなされた場合であっても、貸主側がその取扱いを承

民法では、「賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な諾した場合以外では、従前の額の賃料を支払う必要が修繕をすべき義務がある」と規定しています（民法あります（借地借家法に基づく賃料減額請求がなされ606条第1項）。したがって、修繕が必要な場合である

た場合でも同様です（借地借家法32条3項））。

にもかかわらず貸主が修繕を実施しないときは、修繕

これは、今回のような状況のもとでも変わらず、賃義務違反となって貸主側の債務不履行責任が問われる料の（一部）不払いが継続した場合には、貸主から賃ことになります。しかし、新型コロナ拡大の影響に貸借契約を解除することは否定されません。ただし、よって設備等の調達が困難となっているケースのよう解除には当事者間の信頼関係の破壊が必要とされ、そに、外在的な理由によって修繕義務の履行が遅れる場の判断要素として、賃料の取扱いに係る協議の状況や合には、貸主に過失はありませんので債務不履行責任

借主の資力の回復可能性などが考慮されることに留意は生じません。

＊4

する必要があります。

また民法では、貸主が相当の期間必要な修繕をしな
いときは、借主側が修繕を実施することができるとさ

2．借主からの解除の可否れていますが（民法607条の2第1号）、上記のケース

賃借物件における事業継続が困難となったなどとしでは「相当の期間」の要件を満たしていないものと評て、借主からの申し出によって賃貸借契約を終了する

価されますので、この規定に基づき借主側が修繕できことは、基本的には「契約期間中の解約申し入れ」とることにはならないものと解されます。

なり、これは、今回のような状況のもとでも変わりあ

ただし賃貸管理も担っている不動産業者は、債務不りません。この場合、契約で定めた要件に従い、申し履行責任等が生じないとしても、資材等の調達が困難

入れ後契約で定められた期間（契約に定めがなければなことから修繕等の対応が遅れることが事前に判明し申し入れから3か月）経過後に、契約は終了することているのであれば、前もって当事者に説明をし、無用になります。

なトラブルを回避するようにすることも大切です。

なお民法には、物件の一部が滅失等し、残余部分では賃貸借の目的が実現できない場合には契約を解除できる旨の規定があります（民法611条2項）。この規定に基づく解除は、解約申し入れのように猶予期間を要することなく直ちに契約終了の効果が生じますし、
仮に契約で中途解約違約金などの定めがあったとして

6

入居者が感染した場合の対応について

賃貸物件の入居者が感染した場合には、さらに次のような点も検討する必要があります。

もその適用はないものと解されます。ただし今回のようなケースでこの取扱いが検討されうるのは、たとえ1．他の入居者への告知
まず、建物内のある部屋の入居者が感染した場合＊4

16

この点につき法務省民事局からは、「最終的には事案ごとの判断となりますが、新型コロナウイルスの影響により 3 か月程度の賃料不払いが生じても、不払いの前後の状況等を踏まえ、信頼関係は破壊されず、契約解除（立ち退き請求）が認められないケースも多いと考えられます」との見解が示されています。

に、他の部屋の入居者にその事実を告知すべきかどうかが問題となります。この点については、通常の賃貸
借では建物内で他の入居者と「密」の状態が生じるのは基本的にエレベーター内等に限られますし、共用部

分等の消毒など感染防止対策が適切に施されているの供することが大切です。

であれば、二次感染の可能性はほとんど想定されません。入居者のプライバシー等も考慮すれば、貸主や不動産業者から他の入居者に告知する義務はないものと考えられます。

7

不動産賃貸借関係の適正化・
良質な賃貸経営の継続に向けて

本稿では、賃貸借契約の取扱いに係る当面の課題に

2． 共用部分の消毒および感染していた入居者の部屋の消毒費用の負担つき、法的観点から整理してきましたが、新型コロナ
拡大防止のための取組みや影響は、今後しばらくは続共用部分の維持管理は、借主の故意過失によって特いていくことになりましょう。

別な維持管理が必要となった場合を除き、借主が共益

政府や自治体は、賃貸借等にも活用できる補助金費として拠出した費用をもとに貸主が実施するのが基（家賃支援給付金、事業継続のための特別給付金な本です。

ど）や融資制度（日本政策金融公庫の新型コロナウイ

入居者が新型コロナに感染したこと自体に過失は見

ルス感染症特別貸付、商工組合中央金庫の危機対応融

いだせません。したがって、感染が明らかとなり入院資など）を用意しています。これらの諸制度の概要は等が必要とされていたにもかかわらず、正当な理由な

全宅連HPに掲載されていますので、不動産業者は最くそれを拒否して物件の利用を継続し続けたなどの特新の情報を確認のうえ、これらの諸制度を賃貸当事者段の事情がない限り、共用部分の消毒の費用は上記のに積極的に情報提供していくことも大切です。

基本に従い実施することとなり、改めて借主に費用負担を求めることにはならないものと解されます。
また、感染していた入居者の部屋の消毒について
は、借主の生活に伴い生じたものであることから、通また、不動産業者自身の感染症対策については、国
土交通省がガイドラインを作成し公表しています＊ 5 ので、その内容を踏まえ、業務を進めていただくことも大切でしょう。

常の清掃費用は全面的に借主が負担すべきものと解さ会員各位におかれては、自らも感染症対策を施しつれるのと同様に、特段の事情の有無にかかわらず借主

つ、不動産賃貸借関係の適正化や良質な賃貸経営の継がその費用を負担することになりましょう。

続の実現をサポートすることによって、この難局を乗り越え、わが国の現在および将来の社会経済の安定と3．次の入居者を募集する場合の告知

発展に寄与されることを期待いたします。

賃貸物件内に新型コロナに感染した入居者が生活等をしていたとしても、適切な消毒等が施されれば、次の入居者が感染する可能性はないことから、物理的瑕
疵は生じません。また、人が生活し利用することを前提とする不動産賃貸借では、物件の利用者が病気にか＊ 5 「不動産業における新型コロナウイルス感染予防対策ガイドライン」。このガイドラインでは、社内における感染予防対策の体制の整備、従業員の健康確保、勤務・通勤形態、設備の管理等、事務所や取引現場における顧客との対応も記載されています。全文および最新版は全宅連 HP から確認できます。

かることは当然にありうるのであって、それが新型コ
ロナ感染症であったとしても、一般的には「嫌悪すべき事情」には当たらず、心理的瑕疵に該当すると解す
ることもできないものと思われます。
したがって、次の入居者を募集する際に当該事実を積極的に告知等する義務はないものと考えられます。
ただし、賃借希望者が、特に当該事実の有無に関心を持ち、物件選択の判断の重要な要素であるとして感染症発生事実の確認があった場合には、正しい情報を提ご存じですか？
全宅保証 Web 研修

検索Q

ご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが、「文書」で下記宛先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。
●ご送付先（公社）全国宅地建物取引業保証協会紙上研修担当〒 101-0032 東京都千代田区岩本町 2-6-3

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配信スタートREAL PARTNER July 202017

不動産関連アーカイブ
農林水産省・国土交通省

令和2年4月20日

建築条件付売買予定地に係る農地転用許可の取扱いについて
建築条件付売買予定地に係る農地転用許可の取扱いについて、農地転用許可の申請の際に必要な「事業に必要な資力及び信用があることを証する書面」に関して改正が行われ、本年 4 月 1 日から施行されています。

国土交通省

令和2年5月1日

新型コロナウイルス感染症に係る緊急事態宣言を踏まえた
宅地建物取引業者の業務について
国土交通省より、在宅勤務（テレワーク）が広く実施されている状況における宅地建物取引業法の業務（専任の宅地建物取引士、標準媒介契約約款関係）の規定の考え方について事務連絡がありました。

令和2年5月27日 「民事執行法及び国際的な子の奪取の民事上の側面に関する条約の実施に関する法律の一部を改正する法律」及び「民事執行規則等の一部を改正する規則」の施行に伴う不動産競売手続の変更点について
昨年 5 月に不動産競売における暴力団員の買受け防止のための方策等を内容とする表記法律が公布されたことを受け、同年 11 月に表記規則が公布され、本年 4 月 1 日から施行されています。今般の改正で、本年 4 月 1 日以降に売却実施処分がされた
不動産競売事件では、買受人の要件として「暴力団員等に該当しない」ことが追加されたことに伴い、宅地建物取引業者の場合、入札時に暴力団員等に該当しない旨の「陳述書」および「宅地建物取引業の免許証の写し」を提出することとなりました。

令和2年5月20日「不動産業における新型コロナウイルス感染予防対策ガイドライン」を公表
国土交通省は、「不動産業における新型コロナウイルス感染予防対策ガイドライン」
を公表しました。事業者の事務所や案内所等取引の現場において、各事業者の取引等の実態に応じた新型コロナウイルス感染予防対策を行う際の基本的事項をまとめたものです。

令和2年5月28日

低未利用土地等の譲渡に係る所得税および個人住民税の特例措置（100万円特別控除）に係る通知と解説動画について「令和 2 年度税制改正において、租税特別措置法等の一部が改正され、都市計画区域内にある低未利用土地または当該低未利用土地の上に存する権利について、一定の要件を満たす譲渡をした場合の所得税および個人住民税の特例措置が新たに創設されました。本特例措置の運用に際しては、宅建業者に事務を行っていただく必要があり、国交省解説動画
当該事務の詳細および解説動画が公表されました。

令和2年6月12日 「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立
6 月 12 日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（賃貸住宅管理適正化法）
が参議院本会議において可決され成立しました。

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連

令和2年5月銀行の不動産仲介業参入阻止
自民党の経済成長戦略本部および金融調査会において、銀行の保有不動産に係わる賃貸業の自由化および銀行の不動産仲介業の解禁（事業再生や事業承継に関連した案件）が検討されていたことに対し、全宅連では
5 月 29 日開催の理事会において、銀行の不動産仲介業等への参入反対に関する決議を行い、関係各方面に反対の要望活動を行いました。結果、
上記 2 項目は原案から削除されました。

18

全宅連

令和2年6月1日

新型コロナ感染防止対策と事業再開への準備の参考に、
社内体制＋仲介実務対応チェックリスト案＆ポスター案
緊急事態宣言解除後の事業の本格的な再開に向けて、不動産会社
として実施すべき対策として必要と考えられる項目をまとめた
チェックリスト案、および消費者の安心を得るための掲示用のポスター案を作成し HP に公開しました。

インフォメーション
全宅連

令和2年6月

令和2年3月改訂版わかりやすい売買契約書の書き方の発刊について売買契約に係る書式の解説書として新民法を踏まえた「（令和 2 年 3 月改訂版）わかりやすい売買契約書の書き方」を発刊しました。
（宅建協会会員限定）

2021年度 提携大学企業推薦入試制度のご案内
明海大学不動産学部は、全宅連との協定に基づいて、宅建協会会員の子弟および従業者を対象とした推薦入試制度を設けています。不動産関連業界の人材育成・後継者養成のため、本制度の活用をご検討ください。入試日程は以下のとおりです。
【明海大学不動産学部】試験種別：総合型選抜（企業推薦）http://www.meikai.ac.jp/
入試日程（A 日程）（B 日程）

出願資格等のお問い合せ

願書受付期間（全宅連必着）2021年2月22日（月）〜2021年3月3日（水）2021年3月18日（木）2021年3月19日（金）明海大学浦安キャンパス入試事務室〒279-8550 千葉県浦安市明海1丁目

合格発表日

2020年10月29日（木）〜2020年11月11日（水）2020年11月29日（日）2020年12月3日（木）

試験科目

面接・小論文

面接・小論文試験日TEL. 047-355-5116※ 2021 年度より試験科目に小論文が追加されました。

◆入試要項の請求連絡先◆（公社）全宅連 広報研修部 TEL：03-5821-8112（直）賃貸不動産経営管理士試験・講習について
令和 2 年度「賃貸不動産経営管理士」試験は、令和 2 年 11 月 15 日（日）に実施されます。これに先立ち、全宅管理（一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会）では、試験の一部（5 問）が免除となる賃貸不動産経営管理士令和 2 年講習を実施します。

全宅連が運営する不動産情報検索サイト「ハトマークサイト」からのお知らせ
ンペーンとも、一定の条件「ハトマークサイト」
ユーザー様向けキャンペーンのご案内 ※両キャを満たす必要があります。

SUUMO
（賃貸）
キャンペーン
2020年7月1日〜12月31日まで

アットホーム公開料金割引
キャンペーン（賃貸居住用）2020年7月1日〜12月31日まで

SUUMO（賃貸）会社間流通（BtoB）への掲載料金を最大1,000枠まで無料（7月からの新特典です）
SUUMO（賃貸）を新規利用される企業向け掲載枠料金割引（最大75％割引）
特典 3 初期システム登録料（2万円）無料
特典 1
特典 2

＊
「ハトマークサイトSUUMO連動オプション」
月額利用料金キャンペーンも実施しています。
ハトマークサイト登録・検索システムから「不動産情報サイト アットホーム」（一般消費者向け）
への公開料金が割引になるキャンペーンを実施中です。
＊不動産業務総合支援サイトATBB（不動産会社向け）
のみ公開の無料キャンペーンも実施しています。
＊詳しくは、
ハトマークサイト内、
キャンペーンお知らせをご参照ください。

東日本・中部レインズ、
近畿レインズへの連動回数を拡充しました
本年 5 月 26 日から東日本・中部レインズ、近畿レインズへの物件データの連動が、1 日に 3 回（更新日の当日 or 翌日反映）となりました。
＊レインズに反映されるタイミングは、公開等の操作を行った時間帯によって異なります。
＊西日本レインズについては1日1回の連動のまま、変更はありません。

REAL PARTNER July 202019

ハトマーク支援機構からのお知らせ

2020. 7月号

ハトマーク支援機構は、全国の宅建協会にご所属の会員の皆様の業務に役立
つ商品やサービスをご紹介しています。
今号より、リアルパートナー誌面からお得な情報をお届けします。

業務の非対面化を支援！
『THETA360.biz』＋『RICOH THETA』の取り扱いを開始

80種類以上の商品・サービスをご用意！
日頃の業務にお役立てください。
ハトマーク支援機構では、民間企業各社と提携し、宅建協会所属会員様の業務の様々な場面で役立つ商品やサービスをご紹介しています。

売買の場面で賃貸・管理の場面で

住宅ローン

家財保険

価格査定システム

家賃保証

携帯電話、スマートフォン

物件パンフレット作成システム

コールセンター＆駆付け代行

物件掲載プラン建物状況調査貸店舗物件テナント発掘

ホームページ作成支援

ウォーターサーバー

キーボックス

シロアリ検査＆工事

P20

P23

業務効率化・経費削減に
宅建士受験対策講座
P21

フラット 35 適合検査

引越

スマートキー

地盤調査

ホームセキュリティ

事務用品全般

土壌汚染コンサルティング

インターネット回線

第三者事業承継支援

リフォーム工事

家具家電

がん保険

簡易改修工事

駐車場管理

医療保険

リフォーム用住宅建材

太陽光発電システム

マイカー共済

など

など

など

P21

5 月 11 日に株式会社リコーと業務提携を行
い、宅建協会会員に対し、パノラマ写真撮
影カメラ『RICOH（リコー）THETA（シータ）』とパノラマ写真を活用した物件バー
チ ャ ル ツ ア ー 作 成 サ ー ビ ス『THETA
360.biz』の提供を開始しました。『RICOH
THETA』は、室内の写真を 360°撮影できる 専 用 カ メ ラ で、
『THETA360.biz』は、
RICOH THETA で撮影したパノラマ写真を活用して顧客がバーチャル空間で物件内見ができる WEB サービスです。
いずれもハトマーク支援機構ホームページ
からお申込みいただいた宅建協会会員様は、会員割引が受けられます。
お問い合わせ先LIFESTYLE 株式会社（リコー業務提携先）
THETA 360.biz オフィシャルパートナープロ

全ての商品・サービスの詳細はハトマーク支援機構ホームページからご覧いただけます。

https://www.hatomark.or.jp/

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う き

グラム運営事務局（担当：卯木氏）［Tel］03-4405-7433

REAL PARTNER July 2020

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22

REAL PARTNER July 202023

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〒

TEL

FAX

E-mail（一社）
全国賃貸不動産管理業協会〒101-0032 東京都千代田区岩本町 2-6-3 全宅連会館

FAX 03-5821-7330
TEL 03-3865-7031

編集人／壹岐昇一

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発行人／坂本久利用されています、全宅管理！

令和2年7月10日発行（隔月10日発行）通巻第496号

1

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発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

その

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2020 年 7 月号 リアルパートナー

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