平成 28 年 3 月10 日発行（毎月10 日発行）通巻第 454 号

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

3

2016

平成28年度税制改正大綱のポイント
特集

宅建協会のさまざまな取組みを紹介します！
● 紙上研修 不動産実務に関わるマイナンバー制度の基礎知識
連載 ハトマークグループ・
ビジョンの実践・取組み事例
連載 空き家問題と、その対策について考える

不動産キャリアパーソン で

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地域の
笑顔
第11回

in
Japan

全宅連
全宅保証

2015年3月14日に
北陸新幹線が開業、
金沢～東京が最速で2時間28分に。

石川県

第12代ミス加賀友禅。加賀友禅や石川県・金沢市等の親善大使として、さまざまな活動を行う（写真提供：協同組合 加賀染振興協会）。

石川県で
ハトマークグループ・
ビジョンを実践する小津さん（P8掲載）。

九谷焼の歴史は江戸時代初期にさかのぼるが、窯は一度閉じられ、1800年代になって再興。
数多くの窯が出現し、それぞれ独自の画風が作り出された。

山中温泉は、1,300年の歴史を誇る温泉地。
『奥の細道』の途上で訪れた芭蕉もいたく気に入った。

柴山潟と白山連峰。白山を霊峰とする白山信仰は古くからある。最高峰は御前峰の2,702ｍ

金沢市の金箔は、シェア100％に近い生産量を誇っている（写真提供：金沢市）。

兼六園は日本三名園の1つ。加賀百万石の文化を映す歴史的文化遺産。四季折々の美しさを楽しめる（写真提供：金沢市）。
羽咋市（はくいし）にある気多大社。
創建2,000年の歴史があると言われている。
縁結びの神社として全国的に有名。
かぶらに切り込みを入れてブリやニンジンなどを挟んで発酵させたなれずし。
加賀地方産のものが全国的に有名（写真提供：金沢市）。

トピックス

全宅連・全宅保証
賀詞交歓会開催

来賓の石井国交大臣が挨拶

多数の国会議員も出席
イメージキャラクターがお出迎え。
たくっち（大阪府宅建協会）＆
ハトたま（埼玉県宅建協会）

ハトマークグループ・ビジョンの推進を掲げる伊藤会長

全宅連・全宅保証は1月13日、東京プリンスホテルで新年賀詞交歓会を開催し、石井啓一国土交通大臣をはじめ多数の来賓の方々にご臨席いただきました。
冒頭の挨拶で伊藤博会長は「今回の税制改正では、相続時に空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除が創設されたほか、固定資産税特例の延長など要望をほぼ実現することができた」と評価するとともに、1月に開始したステータス
管理や優良中古住宅認定制度など、
中古流通市場活性化策

石井大臣は「中古住宅市場の活性化に向け、インスペクの本格化に期待を寄せました。
また、「引き続きキャリアパーソ

ションを活用して安心して住宅を取引できる環境整備を進ン制度の受講促進やインスペクション・瑕疵保険の普及促進

めていきたい」と述べるとともに中古住宅流通・リフォームを行っていく」と意欲的に取り組む姿勢を示しました。

市場の規模拡大に向けて意気込みを語りました。

Contents
02

March 2016

Topics
全宅連・全宅保証賀詞交歓会開催

03
07

平成28年度税制改正大綱のポイント

08
09
10
11
12
14
15

連載 vol.11 ハトマークグループ・ビジョンの実践・取組み事例

02

Mar. 2016 Realpartner

Information
全宅保証から官報公告掲載料金の改定等のお知らせ／『リアルパートナー』誌面刷新のお知らせ／新ハトマークバッジ改良
版作成、交換について／ハトマーク宅建士バッジ販売について

連載 vol.4 空き家問題と、その対策について考える
連載 vol.29 不動産トラブル事例とその法的論点
連載 vol.80 知っていれば役立つ税務相談119番
特集 宅建協会のさまざまな取組みを紹介します！
連載 vol.30 これでわかる！不動産登記簿の読み方
連載 vol.59 不動産の経済学

16
17
18
19
20
24

連載 vol.51 基本を確実に！宅地建物取引講座
連載 vol.20 地域まちづくり活性化事例の紹介
連載 vol.20 what’s 地盤？
連載 vol.52 知っておきたい！建築基礎知識
紙上研修

不動産実務に関わるマイナンバー制度の基礎知識

不動産キャリアパーソンのご案内／外国人向けの「部屋を借りる人のためのガイドブック」発刊

3月号
2016年3月10日発行 通巻第454号
発行／公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤博
編集人／山上健一〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
TEL. 03-5821-8181（広報） FAX. 03-5821-8101
URL. http://www.zentaku.or.jp/●本誌の表紙は2015年3月号から一都道府県をピックアップし、ハトマークグループ・ビジョンで目標に掲げている地域の笑顔とともに、街、産業、特産物、観光地、自然等を紹介しています。
編集部では、読者のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

Tax revision

平成28年度税制改正大綱のポイント
空き家対策へ大きな一歩！特別措置の創設を獲得
平成28年度の税制改正大綱が昨年12月16日に公表され除するという新たな措置が創設されます。そのほか新築住ました。今回の税制改正要望では全宅連が空き家対策に重宅に係る固定資産税の減額措置、買取再販で扱われる住宅

点をおき活動した結果、相続により生じた古い空き家（除去の取得に係る特例措置など、不動産流通に寄与する各種特後の敷地を含む）の譲渡所得について3,000万円を特別控

例措置の延長等がなされることとなります。

※平成28年度税制改正大綱はあくまでも改正案です。税制関連法案は、政治情勢に変動がない限り例年3月末頃に成立する見込みです。

1

空き家の譲渡所得について
3，000万円を特別控除する措置の創設

被相続人が居住の用に供していた
家屋及びその敷地

空き家の有効活用・流動化を図るため、以下の

ポイント

1！

特例措置が創設されます。

相続相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当

耐震リフォーム（耐震性がある
場合は不要）

取壊し

空き家

該 家 屋（ 耐 震 性 の な い 場 合 は 耐 震リフォームをしたものに限り、その敷地を含

更地

ポイント

2！

む）または取壊し後の土地を譲渡した場
合には、当該家屋または土地の譲渡所得から3，000万円を特別控除する特例措置（詳細は以下をご参照ください）。

譲渡

空き家の譲渡所得
3,000万円
特別控除の適用※

譲渡
ポイント

3！

ポイント1【相続発生日を起算点とした適用期間の要件】
相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成28年4月1日から平成31年
12月31日までに譲渡することが必要です。
【例】平成25年1月1日に相続が発生した場合→本特例の対象となる譲渡期間：平成28年4月1日～平成28年12月31日

ポイント2【相続した家屋の要件】
特例の対象となる家屋は、次の要件を満たすことが必要です（区分所有建築物は対象外です）。
①相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること②相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住者がいなかったものであること③昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること④相続時から譲渡時までの間に、事業、貸付、居住の用に供されていたことがないこと

ポイント3【譲渡する際の要件】
特例の対象となる譲渡は、次の要件を満たすことが必要です。
①譲渡価額が1億円以下②家屋を譲渡する場合（その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む）、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること※本特例は、自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除または自己居住用財産の買換え等に係る特例措置いずれかとの併用が可能です。また、相続財産譲渡時の取得費加算特例とは選択制となります。
なお、本特例の上記以外の詳細な要件等については、税務当局へご確認ください。

Mar. 2016 Realpartner

03

Tax revision2

新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長

住宅取得者の初期負担の軽減を通じて、良質な住宅の建設を促進し、居住水準の向上及び良質な住宅ストックの形成を

一戸建ては3年間

例措置の適用期限が2年間（平成30年3月31日まで）延長さマンションは5年間

れます。

1̶2

図るため、新築住宅に係る固定資産税を減額する以下の特に減額（新築住宅に係る固定資産税の減額措置）①一般の住宅：3年間 税額1/2減額②マンション：5年間 税額1/2減額

3

不動産取得税に係る各種特例措置の延長

新築住宅を宅建業者が取得したものとみなす日を住宅新築の日から1年（本則6ヵ月）を経過した日とする
不動産取得税の特例措置

宅地建物取引業者等が取得する新築住宅の取得日に係る特例措置及び一定の住宅用地に係る税額の減額措置の期間

新築住宅用土地に係る不動産取得税の減額措置について、土地取得後住宅新築までの経過年数を3年（本則2年）とする特例措置

要件を緩和する特例措置の適用期限が2年間（平成30年3月31日まで）延長されます。

4

買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置の延長

活性化に資するため、一定の質の向上を図るための改修工事が行われた中古住宅を取得する場合に、買主に課される既存住宅流通・リフォーム市場の環境整備を進め、国民の住登録免許税の税率を一般住宅特例より引き下げる措置が2

生活の向上を図るとともに、市場規模の拡大を通じた経済の年間（平成30年3月31日まで）延長されます。

現行制度

リフォーム工事（耐震、省エネ、バリアフリー、水回り等）

売

主

事業者

買

不動産取得税（※）

不動産取得税

登録免許税

登録免許税

（※）事業者の不動産取得税については、住宅の築年月日に応じ一定額を軽減する措置が昨年度創設されました。
（適用期限はＨ29.3.31まで）

主

所有権移転登記：0.1％（本則2％、一般住宅特例0.3％）（適用期限はＨ28.3.31まで）

改正内容

現行制度の適用期限（平成28年3月31日）を平成30年3月31日まで2年延長

04Mar. 2016 Realpartner

5

居住用財産の買換え等に係る特例措置の延長国民一人一人が、それぞれのライフステージに応じた住宅を、無理のない負担で円滑に取得できる住宅市場を実現するた
め、居住用財産の買換え等に係る以下の税制上の特例措置の適用期限が2年間（平成29年12月31日まで）延長されます。

【譲渡損が生じた場合】・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除⇒住宅の住替え（買換え）で譲渡損失が生じた場合であって、買換資産に係る住宅ローン残高がある場合は、譲渡損失額を所得金額の計算上控除（以降3年間繰越控除）できる制度
・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除⇒住宅を譲渡した際に譲渡損失が生じた場合であって、譲渡資産に係る住宅ローン残高が残る場合は、住宅ローン残高から譲渡額を控除した額を限度に、所得金額の計算上控除（以降3年間繰越控除）できる制度【譲渡益が生じた場合】・居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例⇒住宅の住替え（買換え）で、譲渡による収入金額が買換資産の取得額以下の場合は、譲渡がなかったもの
として、譲渡による収入金額が買換資産の取得額以上の場合は、その差額分について譲渡があったものととして課税する制度

多様なライフステージに応じた円滑な住替えの実現

6

耐震、バリアフリー、省エネ改修が行われた既存住宅に係る特例措置の延長・拡充

住宅ストックの性能の向上を図るため、以下の住宅リフォー
ムをした場合の固定資産税の特例措置が延長、対象住宅が一部拡充されます。

耐震改修

工事の翌年1/2軽減、特に重要な避難路として自治体が指定する道路の沿道にある住宅の場合は2年間1/2軽減⇒適用期限を平成30年3月31日まで延長

バリアフリー改修工事の翌年1/3軽減⇒①適用期限を平成30年3月31日まで延長②築後10年以上を経過した住宅を対象に追加③床面積要件（改修後の住宅の床面積が50㎡以上）を追加

省エネ改修

工事の翌年1/3軽減⇒①適用期限を平成30年3月31日まで延長②床面積要件（改修後の住宅の床面積が50㎡以上）を追加

Mar. 2016 Realpartner

05

Tax revision7

長期優良住宅普及の促進に関する法律に基づく認定長期優良住宅を新築した場合における特例措置（登録免許税、固定資産税、不動産取得税）の延長

耐久性に優れ、適切な維持保全が確保される住宅の普及を促進するため、登録免許税税率を一般住宅特例より引き下げ
所有権保存登記：一般住宅特例0.15％ → 0.1％
所有権移転登記：一般住宅特例0.3％ → 戸建：0.2％
マンション：0.1％

固定資産税

一般住宅特例（1/2減額）の減額期間を拡充
戸建て：3年→5年、マンション：5年→7年

不動産取得税

課税標準からの控除額を一般住宅特例より増額
一般住宅特例1,200万円 → 1,300万円

認定長期優良住宅に係る登録免許
税、固定資産税、不動産取得税の特例措置の適用期限が2年間（平成30
年3月31日まで）延長されます。

●長期優良住宅認定基準のイメージ（戸建）

居住環境

劣化対策

数世代にわたり
住宅の構造躯体が使用できること

良好な景観の形成等に配慮されたものであること

耐震性

免震建築物であること
または耐震等級2以上であること 等

長期に利用される構造躯体において対応しておくべき性能

計画的な維持管理

定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること

必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること

住戸面積

維持管理・更新の容易性

内装・設備の清掃・点検・補修・更新を容易に行うために必要な措置が講じられていること

875㎡以上かつ一つの階が40㎡以上（地域の実情により増減可）

三世代同居に対応した住宅リフォームを行う場合の特例措置の創設「希望出生率1.8」の実現に向けて、世代間の助け合いによるリフォーム工事を行う場合について、以下の税制上の特例措

子育てしやすい環境整備を図るため、三世代同居に対応した置が講じられます。

〇三世代同居に対応したリフォーム工事を行う場合に、以下の特例措置が講じられます。
（キッチン、浴室、トイレまたは玄関のうち少なくとも1つを増設し、いずれか2つ以上が複数になる改修工事をした場合）①リフォーム投資型減税（その年分のみ控除）②リフォームローン型減税（5年間控除）・対象工事に三世代同居対応工事を追加
・工事費等の10％を所得税額から控除（対象工事限度額250万円）

・2.0％対象工事に三世代同居対応工事を追加
・ローン残高の一定割合を所得税額から控除
区分

限度額

最大控除額

耐震

250万円

25万円

バリアフリー

200万円

20万円

バリアフリー・省エネ・（イ） 三世代同居
対応工事

ローン残高上限
250万円

控除年

1～5年

省エネ

250万円

25万円

（ロ）

三世代同居

250万円

25万円

※（イ）＋（ロ）の合計でローン残高の1,000万円を限度（イ）以外

1,000万円

控除率
2.0％
1.0％

〇適用期限：平成28年4月1日から平成31年6月30日までの間にその者の居住の用に供した場合に適用。

06

Mar. 2016 Realpartnerインフォメーション

1

2 新たな連載もスタート

全宅保証からのお知らせ

不動産業関係で活躍する女性を応援するページやイン
スペクションや瑕疵保険をわかりやすく解説するページを新設。好評の連載もリニューアルします。

① 官報公告掲載料金の改定について
会員資格の喪失により、全宅保証を退会する際にご負担

3 表紙デザインが新しくなります「暮らし・住まい」をテーマに、「絆」「パートナー」等もいただく「官報公告掲載料金」に関し、独立行政法人 国立印刷局から料金改定の通知があり、下記のとおり変更になイメージした書き下ろしのイラストになります。

りますのでお知らせいたします。なお、新料金は平成28年4月官報掲載分から適用となります。

新ハトマークバッジ改良版作成、交換について（2段組）

1万4,096円（消費税込み）3（3段組）

2万1,144円（消費税込み）昨年、全宅連・全宅保証はシンボルマークであるハトマー※掲載内容は、商号または名称・免許証番号・代表者氏名・主たる事務所所在地等になります。

クをデザインした新しいハトマークバッジを製作し、所属協■掲載料金② 退会等事務手続費用の減額について会を通じて、みなさまに配布しました。
配布したバッジについて、留め具が外れる、バッジが回転「会員資格の喪失」または「事務所の一部廃止」によりする等の一部不具合が報告されております。

全宅保証を退会する際にご負担いただく「退会等事務手続つきましては、交換を希望される方は所属協会まで、FAX費用」については、下記の通り減額されています（平成27年

で、【免許番号、商号、担当者氏名、送付住所、電話番号】

7月1日以降の弁済業務保証金取戻し分）。

を明記の上、お申し出ください。交換時期は6月を予定して

官報公告期間が満了し、分担金を返還する際の対象者はおります。ご理解とご協力のほど宜しくお願い申し上げます。

平成28年2月分からとなっていますので、お知らせいたします。
《従前》《平成27年7月～》

主たる事務所（本店） 4万円⇒

2万円

従たる事務所（支店） 2万円

⇒

1万円

2

全宅連・全宅保証のホームページをご利用ください
全宅連・全宅保証は、一般の方が不動産取引に関して役立つ知識等を得られるホームページを開設しています。ホームページには不動産の基礎知識や不動産取引お役立ち情報のほか、政策提言と研究報
告について専用バナーを設置し、全宅連の活動状況も閲覧できます。

『リアルパートナー』
誌面刷新のお知らせ

URL http://www.zentaku.or.jp/

本誌『リアルパートナー』が、4月号から表紙、企画、連載
が新しくなります！
1

旬な話題を巻頭企画で特集
不動産業界の動向や話題になっているキーワードを取り上げて解説します。

ハトマーク宅建士バッジ販売について
ハトマーク宅建士バッジが宅建協会より購入できるようになります。
協会により販売開始時期が異なりますので、所属の宅建協会へお問合せのうえお申込みください。
宅建士バッジ
日本の国花である「菊」をモチーフとし、四角い形状は、「土地」を表現しております。中央には全宅連の象徴である「ハトマーク」を金メッキのリングで囲むことで高級感を演出し、放 射状のデザインが、国家資格である「士業」の想起と威厳・存在感を表現しております。
※お一人様お一つ限りの購入となります。

一般財団法人ハトマーク支援機構※購入の際は本人確認および宅建士であることの証明が必要となります。
※ハトマーク宅建士バッジは宅建協会会員業者様
限定販売となります。

Mar. 2016 Realpartner

07

11

み

連 載 vol.

笑顔になをん

ハトマークグループ・ビジョンの実践●地域貢献・安心居住の取組み事例

有限会社E.N.N.【石川県】

歴史ある金沢の町家に寄り添う
エンドユーザー目線で価値掘り起こし
2003年に石川県金沢市で開業した（有）E.N.N.（代表：小津誠一氏）
は、不動産仲介や建築、飲食店運営などを行っています。2007年には「金沢R不動産」
を立ち上げ、金沢の歴史ある町家や個性的な建物の賃貸・売買物件の紹介をスタート。
ピンポイントに訴求してくる物件紹介内容に、地元のみならず地域外からの引き合いも多く、金沢への移住を呼び込むコンテンツとしても注目されています。
その人気を支えるのは、物件探しから撮影、
コンテンツ作り、契約まで担当者1人が担うという、
まさに“小さな不動産
小津代表店”の力。
エンドユーザー目線による価値の掘り起こしで、空き家だった古い町家が、商業施
設や店舗、宿泊施設に生まれ変わり、新たな金沢の魅力として発信されています。

価値の発見・魅力付けを重視。町家を交流型店舗として再生「仕込め土地から」「 長町の隠し露天」―。
「 金沢R不動産」のHPトップ画面は個性豊かな物件紹介
コピーが並び、検索項目も所在地・目的ではなく物件イメージで表記されています。
これは運営サポートを行う「東京R不動産」
をはじめ全国のR不動産で共通して取組んでいる、「 物件をみる眼、表現する能力」というこだわりの部分。新たな視点で不動産を発見し紹介することで、通常の不動産業者が扱わないような物件が魅力ある物件に変わります。小津代表は「購入者や借主というエンドユーザー視点に立つことで価値を見つけ、価値付けを行うことが重要です。担当者にはその部分が求められ、1人で全部やるということもエンドユーザーに対して（紹介物件内容が）ぶれないために不可欠」と話します。
とくに金沢には城下町の名残である町家が多く残っていることから、同社ではこの町家保存にも積極的に取組んでいます。
リノベーションだけでなく、ときには再生後の運営、サブリーサーを探し出すということも。2015年春には、100坪の町家を交流型店舗「八百萬本舗」として再生しました。

ハード・ソフトに加え、持続的な仕組みづくりを追求
もともと建築設計を生業にスタートした小津代表ですが、不動産業界への展開
は「建築家の将来に危機感を感じていたから」と話します。建築家自らが建築の前提となる不動産に関わることで仕事が広がっていくと考えるとともに、
ハード
（土地
や建物）
やソフト
（建築物の活用方法等）に加え、それを持続するための運営の仕
組み作り
（OS）
を重視しています。それは12年前、金沢に拠点を移す切っ掛けとなった廃墟ビルのリノベーションと同時に事業提案をした際に気づいたこと。
「土
地は建物がなければ価値がつかない。新陳代謝の早い東京では我々の仕事はすぐに忘れられるが、ここ金沢は小さな物件のリノベーションであっても、長い時間再生して交流型店舗となった町家「八百萬本舗」

を経て評価されるような場所。地方にはそういった魅力ある仕事、建築家が手掛けられる仕事がたくさんあると思っています」（小津代表）。
金沢に残る町家は4,000件ありますが、解体されて新築マンションや駐車場に変わるなど、毎年減少しています。同社でも所有者へのアプローチに加え、金沢市の委託事業として取組む空き家見守りサービス「家守番」や、
メンバーとして参画する空き家特別措置法に関する金沢市条例策定委員会の活動を通じ、行政との横の連携を図りながら町家減少に歯止めをかけていきたいと考えています。
ハトマークグループ 10年後の理想の姿

私たち、ハトマークグループは、みんなを笑顔にするために、地域に寄り添い、生活サポートのパートナーになることを目指します。

編集／全宅連不動産総合研究所

08

Mar. 2016 Realpartner「金沢R不動産」Webサイト・
トップページ空き家問題と、その対策について考える
全宅連不動産総合研究所

空き家管理は不動産業者がやるべき仕事
株式会社平田不動産（福井県）

vol.4

建物の所有者には相続が付随しているため、空き家管理をしていれば必ずそういった相談が発生し、売買といった次のステップが見込めます。
また、
しっかりと空き家管理をしている物

1983年に福井県小浜市で不動産業をスタートした（株）平件は「売買が決まるときに買主に安心してもらえる」ということ

田不動産（代表取締役・平田長市郎氏）は、賃貸管理業を軸にも、サービスを通じて初めて気付いたとのこと。管理をしないに、現在1,300戸のアパート物件を管理しています。管理手数と空き家の老朽化は一気に進んでしまうことから、「 資産価値料は賃貸料の5～7％に設定し、入居率は90％超。10年前かを下げない、高く売却するためにも、空き家管理は欠かせな

らは空き家巡回サービスも始め、2012年8月から空き家管い業務」（平田社長）ということを実感しています。

理・巡回サービス「いえぱと！」
として本格的に手掛けるようになりました。
空き家巡回サービスを始めたきっかけは、ある空き家物件サービスをブランド化、全国でFC展開へ

を隣家に購入を勧めた際に、隣家も高齢者世帯で子ども達は

空き家管理ビジネスはすぐに収益につながるものではない

都心部に居住しているため、「購入しても利用できない」と断ら“これからの事業”。同社でも同事業が採算ベースに乗っていれたこと。
このとき平田社長は「将来、こういった誰にも買われるとはいいがたい状況ですが、「これからの不動産会社は社

ることがない家が増えていくだろう」と直感したといいます。

会・地域が求める仕事をしていかないと生き残れない」という「何とかしないといけない」という思いを強くしていく一方で、平田社長の考えに共感し、地方の不動産業者も動き出してい当時は空き家管理を手掛けている不動産業者がほとんどいます。

なくて、収益性も見込めないことから、3年ぐらいスタート時期

2014年8月には、和歌山県の不動産会社「ホームズ」が同や運営方法などについて悩んだといいます。悩んだ末に平田取組みに賛同したことを受け、同サービスのブランド化を決定。

社長は「社会が求めている仕事とはこういうものだ。不動産業

商標登録を済ませ、同じような管理規模を持つ地方不動産業者がやらないといけない仕事だ」と決意。試行錯誤しながら空者へのFC展開を開始しました。昨年4月には京都府舞鶴市のき家管理サービス体系を整えて、2013年4月に現在の料金

不動産業者が「いえぱと！」
を発展させた「あかり家」（空き家巡体制を確立しました。

回サービス＋空き家売買・賃貸業務、商標登録済み）
として基本コースは月1回の外周り巡回と外付け郵便ポストの整理、報告書提出で、オプションで換気・通水の1日2回訪問（Bサービスを開始し、現在、島根県の業者も加盟を検討しています。

コース）やクリーニング業務といった空き家の状況に対応した

さらに 小 浜 市

プランを設 定しています。料 金は月1 回 業 務で1 回当たりからの 提 案 を受

2,000円～（基本コース）。空き家の状況に応じたオプション

け、2015年度かも組み合わせ可能にしました。現在手掛けているのは9物件

らふるさと納税寄（戸建8件、店舗1件）
で、うち半分については宅内管理も行っ

付 者への謝 礼 特ています。

典リストに「 いえ空き家管理・巡回サービス「いえぱと！」Webサイト

ぱと！」がライン
アップされました。
空き家 巡 回サー
ビスが謝礼特典に掲載されるのは全国でも初めてのことです。
2015年5月の空き家対策特別措置法の完全施行で、小浜市でも空き家売却相談が急増しています。一方で、中古物件の購入層は地元の賃貸住宅からの移行が7～8割を占め、予算面から条件が合えば建屋付物件でも売却できる可能性が高いといいます。同社は今後、売却を見据えた次のステップに（右から）平田稔専務、平田社長、賃貸部の平井良和さん

つながる対応・サービスも検討していく方針です。

Mar. 2016 Realpartner09

連 載 vol.

29（最終回）

不動産トラブル事例とその法的論点
たかよし

弁護士

佐藤 貴美

特定紛争 近隣牧場の悪臭の不告知をめぐるトラブル
不動産適正取引推進機構：不動産トラブル事例データベースより◆ 要旨
近隣牧場からの悪臭について説明を受けていないとして、買主が物件の買戻し又は損害賠償を求めたもの。解決金169万円余で和解成立。

◆ 法的視点からの分析
ⅰ双方の現地確認の不備も考慮された
本件では、近隣牧場の存在及びそこから発生する臭気等が事前に説明されな（1）事案の概要

かったことが問題となりました。

買主Xは、平成15年4月、業者Zの媒介で、売主業者Yから新築土地付建物

仲介業者は、調整の過程で、当該牧場を代金3,980万円で買い受け、引渡しを受けた。入居後、しばらくして、Xは、はある程度距離が離れているので告知

近隣牧場からのし尿処理で発生する悪臭に悩まされたが、牧場からの悪臭に義務はない等と弁明をしましたが、同時についてはその説明を受けていなかった。

「現地確認をしていない」ことを明らかにXによると、同年5月、Zの担当者に「物件の東側約50mのところに牧場が存しています。地図等を確認し、物件の周辺

在し、牛に関する生産活動が行われているのを確認しました」とする確認書にを含めた「現地」に足を運んで状況を確

署名・捺印してほしいと言われ、牛舎からのし尿等の悪臭を確認することなく認していれば、臭気の問題等につき、さら

署名・捺印した。

に調査確認する必要性は十分に認識しXは、同年6月、町会長から牧場のし尿処理等悪臭の問題は何十年も前からの懸案事項であることを知らされ、子供の病気（喘息）等を考慮すると生活できないとして、Y及びZに対して、本物件を買い戻すか、それができないなら損害賠償金を支払うよう主張した。これに対してYは、Xは地元の住民で牧場の存在は知っていると思ったが、契約後気になったので、Zには重要事項説明に追加するよう依頼したと主張した。一方、Zは、牧場の牛舎はYから100～200m離れていると聞いて重要事項説明は必要ないと判断した、と主張したため紛争になった。

（2）事案の経過
委員3名により5回の調整を行った。調整の過程で、Xは、環境のよいところを条件にZに物件の媒介を依頼した、重説時にZから牛舎からの悪臭があること等の説明があれば購入しなかった、このままでは住むことができない、買い戻すか、損害賠償として300万円（換気システム設置プラス慰謝料）を支払うよう主張した。
これに対してYは、Xは地元の人で牧場については当然知っていると思った、臭いが出るのはせいぜい週2回程度である、確認書を取ったという報告があったので当然Xが了解したと思った、牧場側も牛舎の堆肥場に囲いをつけるな
ど検討しているので近々解消すると思われる、しかし、迷惑をかけたのも事
実なのでお見舞金として10万円程度は考えていると主張した。
Zは、牧場のことは認識がなく、Yから臭気のことは聞いてなかったので重説では説明していない、牧場は100～200m離れているとのことだったので現地調査はしていないが告知義務はないと判断した、解決金としてXから受領した手数料の半額程度は支払ってもよい等と主張した。

（3）和解の内容
委員から、説明が十分でなかったこと等の指摘があり、Xに対しては契約解
除は現実的ではないと思われること等を説明し、両当事者に対して、Zは手数えたと考えられます。
ただ一方で、
これは買主側にも同様のことが言えるのであり、業者側の調査不足を指摘しつつも、当初要求額よりも減額した金員の支払で和解がなされたのは、双方の現地確認の不備を考慮したものと解されます。取引関係者各自の「現地を見る」ことの重要性が改めて確認できる事
案といえましょう。

ⅱ 形式だけでなく、手続きの意味を踏まえた対応を
なお本件では、牧場の存在につき別途確認書をとっています。後日問題となりうる事実を事前に書面等で確認しておくこと
は、瑕疵担保責任の回避や調査説明義
務の履行などの観点から有益なことです。
しかし本 件では、確 認 書 作 成の時 期（売買契約後になされた）や、確認書の趣
旨等の説明が不十分であることなどが問題となります。単に形式だけを整えるのではなく、その手続きが有する意味を踏まえた対応が必要とされるところです。
本件と同様のことは、
ゴミ処理場等のい料の全額129万円余、Yは40万円、計169万円を解決金として支払うよう提示しわゆる嫌悪施設等でも起こり得ますので、たところ、Y及びZは納得し、Xも了解したので、本件は和解に至った。

周辺環境の調査説明のあり方等について十分注意することが大切でしょう。

10

Mar. 2016 Realpartner

連 載 vol.

80

知っていれば役立つ税務相談
東京シティ税理士事務所

代表税理士

山端 康幸

タワーマンション節税 その後の経過
前号（2016年1-2月号）で、国税庁がタワーマン

財産の評価にあたり一般の通達の基準を適用せず、国税庁

ションを使った相続税対策の監視を強化する方向

長官の指示に基づき、一般の通達の評価方法とは異なる方法だという解説がありました。その後の経過は、どうなりましで評価するというものです。
このような、国税当局の裁量の範囲

たか？

で課税強化がされるというのは賛否が分かれると思います。

平成27年11月に、国税庁が全国の国税局にタワーマンションの購入による行き過ぎた相続税の節税策について、課税を強化するように指示しました。

購入額1億円、相続税評価額1,428万円?!
国税庁は、2011年から2013年の確定申告のデータをサンプ

H30年から明確な評価方法で実施される方向
従来も相続に近接した時期の売買価格などを評価額として課税した例はありました。平成23年7月1日に国税不服審判所
は､相続直前にタワーマンション30階の1室を2億9,300万円で購入し、相続時5,802万円と評価した申告を､税務当局が否認した処分を支持しています。

ル調査した結果、全国343件の20階建て以上の高層マンション

そして、平成28年1月、与党税制調査会・総務省（固定資産の実売価格を抽出し、相続税の評価額と比較したところ、平均税担当）
・国税庁（相続税・贈与税担当）
は､このタワーマンショ

で約3倍、最大で約7倍の格差があったとのことです。

ンの評価方法の明確化を検討することになりました。早ければ、

例えば、現金1億円が相続財産とすれば、1億円を課税価格として相続税が課税されます。
ところが、
この現金1億円でタ

平成30年から明確な評価方法が出され、実施される方向であることが判明しました。

ワーマンションの高層階を購入すると、評価額が7分の1（サンプ

現在は、階数や眺望、日当たりに関係なく面積に応じて一律

ル調査の最大値）となれば､1,428万円となり、相続財産を8,572となっている相続税の評価方法を高層階に行くほど引き上げ、万円も圧縮することになります。

節税効果を薄めるというものです。相続税評価額だけではなく、マンションなど区分所有建物は､新築時建設費の60％程度

固定資産税（年1.4％）にも影響が出そうです。

の固定資産税評価額となります。相続税評価額は建物の場合、今後、高層階の課税評価額を引き上げることになれば、
タ

原則として固定資産税評価額がそのままになります。通常、土ワーマンションの節税目的の購入が減っていくことが予想されま地（マンションの場合敷地権）は路線価額で評価され、この路す。従来から、
タワーマンションは流動性や賃貸利回りに難があ

線価額は公示価格の80%程度で価格が付けられています。
こり、投資対象にはなりにくい側面がありました。今後は投機や節のように従来から建築費・土地の時価と相続税評価額にはか税ではなく、本来の自分で住みたいという実需になっていくこと

い離があります。相続税の評価方法が、高層階も低層階も画が予想されます。

一的に評価されるのに対し、タワーマンションの販売価格は高層階が高く､低層階が安いということで、実際の購入価格と相続税評価額が極端にかい離したということです。
財産評価基本通達6には「この通達の定め（路線価による評価）によって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」との規定があり、国税局はこの通達を厳密に運用し、課税を強化する方針のようです。相続開始直前の購入や、居住実態がないケースな
ど、租税回避目的が明らかな場合、税負担の公平性の観点から課税を強化するということでしょう。
相続財産の評価上、土地・建物は財産評価基本通達に基づいて評価されるようになっています。
しかし、上記の通達は、Mar. 2016 Realpartner

11

特集

宅建協会のさまざまな取組みを紹介します！

47都道府県宅建協会では、住生活の向上を目指してさまざまな方法でハトマークグループの周知に努めています。
例えば、有名人を講師に招いて住まいのセミナーを実施する、不動産の日（9月23日）に不動産フェアを行う、町おこしイベントに協賛するなど。
地元を見守り続ける使命のもと、地域の魅力を融合させた宅建協会の取組み事例を紹介します。

福岡県宅建協会

少子化対策事業「カップリングパーティー」開催

大阪府宅建協会「たくっち」が協会をPR
大阪府宅建協会はイメージキャラクター「たくっち」を積極的に

福岡県宅建協会は平成27年10月22日、少子化対策起用し、地域の方々とのふれ合いを深めています。府内全域でのの一環として協会 会員のご子息、ご令嬢、従業員の不動産無料一般相談フェア・防犯啓発イベント等の活動の様子方々を対象としたカップリングパーティーを開催しま

は各種メディアでも取上げられ、またプロバスケットボールチーム

した 。申 込 み 開 始 から

「大 阪エヴェッサ」の小 学 校 訪 問

数日で 満 員になるほど活動にも協賛。「ゆるキャラ®グラの 盛 況 でした 。会 員のンプリ2015」にも初参加しました。

半数が抱える後 継 者不足の一助となるよう、今後も同事 業を継続して
いきます。

大阪

パーティーの様子

佐賀県宅建協会

有田焼創業400周年

ひっぱりだこの「たくっち」

日本で初めて磁器を焼成した有田は、平成28年に創業400年という記念すべき年を迎えます。記念の年にあたり「有田町をはじめとする佐賀県内の産業の発展をはかり、窯業を福岡

日本の誇りとして国内外に発信していく」ことを今後の目標としています。日本の磁器作りと有田、そして佐賀県の未来のため、佐賀県宅建協会は、この指針に賛同しています。

佐賀

熊本
有田の風景

熊本県宅建協会

舞の海秀平さん講演会「可能性への挑戦」
熊本県宅建協会は平成28年2月5日、元大相撲力士で、テレビ・ラジオなど幅広く活躍されている舞の海秀平さんを講師に迎え、「しあわせ発見フォーラム2015」を開催しました。寒い中にもかかわらず、約1,000人の方が来場されました。講演会始めに西釜博文会長から「今後も宅建士として地域に根ざしたまちづくりや安心・安全な取引をサポートしていきたい」と挨拶があり、その後、割れんばかりの拍手の中で舞の海さんが登場、客席からの「よか男」のひと声で会場内は大爆笑となり、和やかな雰囲気で始まりました。舞の海さんの体験談を聞き、来場された方々は、これからの可能性へ挑戦する勇気が湧いたことだと思います。

12

Mar. 2016 Realpartner

舞の海さんと講演会の様子

北海道宅建協会「たっけんライブラリー」を実施
北海道宅建協会は毎月、北海道内で最も歩行者数の多い
札幌駅前通地下歩行空間で、公益目的事業として「たっけんライブラリー」を実施。売買および賃貸借等に関する無料相談や、不動産知識の啓発普及のためのパネル展示・
冊子パンフレット類の無料配布を行っています。

山形県宅建協会

空き家登録物件数ランキング1位

平成23年度から実施されている「たっけんライブラリー」

北海道

岩手県宅建協会

リトルリーグに協賛

山形県宅建協会は空き家に関する無料相談岩手県 宅建 協会は青少年の健 全育成・ス

会を 随 時 実 施して い ま す。この ほど 第 4 回

ポーツ振興の地域貢献のため、ハトマーク「住みたい田舎」ベストランキングで、山形旗「リトルリーグ野球マイナー東北大会」

県鶴岡市が空き家登録に協賛しています。東日本 大 震 災の年は物 件 数 部 門 で 第1位、被災したチームが多く、開会が危ぶまれま

住みたい田舎総合ラン

したが、こういう時こそ子供たちが元気にキングで第14位と発表

なれるようにと開催。選手の笑 顔から明されました。

るい未来が見えました。

岩手

山形
鶴岡市を紹介する雑誌「田舎暮らしの本」（宝島社・平成28年2月号）

青少年の健全育成、
スポーツ振興で地域貢献

埼玉

埼玉県宅建協会

宣伝部長は「ハトたま」
山梨

東京

埼玉 県 宅建 協会は、マスコット「ハトたま」が“ 宣伝部長”として協会PRに活躍しています。ハトたまは、安心・安全な取引が実を結ぶよう願いを込めた大きなリボンをつけて、元気に飛び回るタマゴのようなハトの女の子

山梨県宅建協会

雄大な自然の中で暮らしてみませんか？
山 梨 県 は平 成 2 7年です。今年度は着ぐるみも製作し、県内各地域のお祭りなどに出展している「不動産フェア」でも 子 供 たち を 中 心

ノーベル医学生理学に大人気でした。

賞を受賞した大村智氏の出身地で、山梨
県宅建協会は同氏の故郷である韮崎市を大人気の「ハトたま」

含む16市町と空き家

バンクの媒介に関す ノーベル医学生理学賞受賞・大村智氏がる協定を締結していオーナーの温泉施設「武田乃郷白山温泉」

ます。また、空き家バンク事業の取組みについて情報交換を行う

舛添都知事が祝辞

東京都宅建協会

創立50周年記念講演会を開催
東京都宅建協会は平成27年4月28日に創立50周年を迎ため毎年開催している各市町のえ、12月2日に東京国際フォーラムで講演会を開催しまし担当者との意見交換会は、今年度た。式典には舛添要一東京都知事をはじめとする多数ので6回目を迎えました。今後も空来賓の方々にご臨席いただき、安倍晋三首相からビデオ

き家バンク事業の活性化を図り、メッセージで祝辞をいただきました。また、ジャーナリス

田舎 暮らしを希望する方に定住

トで国家基本問題研究所理事長の櫻井よしこ氏による等の促進を行っていきます。

講演会も行われました。

Mar. 2016 Realpartner13

連 載 vol.

30（最終回） 不動産

登記の
ABC

こ れ で わ か る！不 動 産 登 記 簿 の 読 み 方
司法書士

阪田 智之

信託の登記
今回は、信託に関する登記がされている登記記録の見方を

登記事項証明書取得の際の注意点

説明することにします。信託とは、委託者が信託行為（例えば、信託契約、遺言）によってその信頼できる人（受託者）
に対して、

なお、
この「信託目録」は、共同担保目録と同様に登記事項

金銭や土地などの財産を移転し、受託者は委託者が設定した証明書を取得する際に、申請書に「信託目録を付ける」旨の記

信託目的に従って受益者のためにその財産（信託財産）の管載をしないと信託目録は記載されません。
したがって、信託の登理・処分などをする制度です。

記がされているのに、信託目録が付されていない登記事項証明書がある場合において、信託目録の内容を確認したい場合、不動産登記簿の構成は？

改めて信託目録を付した登記事項証明書を請求し直す必要があります。

下記が信託の登記がある場合の登記事項証明書です。権
利部の甲区3番で所有権移転の登記がされていますが、原因が「信託」であり、下に続いて枠が作成され「信託目録123号」と記載されています。
このように信託の登記がある場合、「信託目録」が別途作成され、委託者、受託者、受益者、信託条項等●登記事項証明書の一例（信託目録のイメージ）
権利部（甲区）
順位番号

登記の目的

２

所有権移転

の信託の内容が記載されることになります。
この信託は、「信託不動産を受益者（SP合同会社）のた

所有権移転
３

めに委託者（株式会社浅間）が、受託者（あずさ
信託銀行）にその管理・運用・処分することを目的として、信託した」ということになります。
この結果、（所有権に関する事項）

信託受付年月日・受付番号

権利者その他の事項

平成 19 年９月１日

原因第 7801 号

所有者

平成 20 年 10 月１日

原因第 8801 号

所有者

余白

信託目録１２３号

第１２３号

平成 20 年 10 月１日第 8801 号

あり、当該不動産の実質的な権利者は受益者で１委託者に関する事項（住所省略）株
株式会社浅間ある「SP合同会社」と考えるとよいでしょう。

２

受託者に関する事項（住所省略）あずさ信託銀行

３

受益者に関する事項（住所省略）ＳＰ合同会社

信託の登記を用いる理由

平成 20 年 10 月１日信託（住所省略）あずさ信託銀行

調製
受付年月日・受付番号

ますが、それは不動産の管理・運用・処分のためで（住所省略）株式会社浅間

信託目録
番号

当該不動産の所有者は「あずさ信託銀行」となり

平成 19 年９月１日売買

平成 20 年 10 月１日

予備
省略

信託条項
信託の目的

このように、信託の登記は複数の当事者が存在し、複雑な法律関係となります。信託を用いるのは商業施設などの、いわゆる「収益物件」「投資用
不動産」の場合です。居宅のような自己使用では
なく、
あくまでも
「収益」のために用いられます。
この
場合において、単に不動産の所有権を購入した
場 合 、不 動 産 登 記の登 録 免 許 税は評 価 額の1,000分の20となります。商業施設などで価格が大きい場合、その額はかなり高い価格となります。一方、信託登記の場合の登録免許税は1,000分の4であり、その額は抑えられます。
したがって、
このような複雑な法律関係でありながらも信託の方法が用いられるのです。

14

Mar. 2016 Realpartner

信託不動産を受益者のために管理・運用・処分すること。
（中略）
その他の信託の条項
１．本信託の受益権は、これを分割し、又は放棄することができない。
２．受益者は、受託者の事前の承諾（ただし、不合理に留保、遅延又は拒絶されてはならない。）を得なければ、受益権を譲渡又は質入することができない。但し、受益権の譲渡又は質入するにあたり、受益権の譲受人、又は受益権について担保権の設定を受ける担保権者が否認先に該当する者であると受託者が合理的に判断した場合は、受託者は承諾を拒否することができる。
３．新受益者は、本契約上の受益者及び委託者としての権利及び義務を承継するものとする。但し、当初信託契約又は原信託契約に規定する委託者又は従前の受益者の固有の義務については、新受益者に承継されず、引き続き委託者又は従前の受益者が負うものとする。
４．信託が終了したとき、受託者は、信託不動産については、信託登記の抹消及び受益者への所有権移転登記を申請し、現状有姿でこれを受益者に引き渡す。

※太字部分は便宜上、わかりやすくするために強調した。

連 載 vol.

59（最終回）不動産の経済学
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

活況を呈する不動産市場の現状と今後の展望 ④
不動産市場と金融市場とは、昔から密接な関係があります。

リートの投資対象は、オフィス、住宅、商業施設、ホテル、ヘルス

不動産を購入するには、多額の資金が必要になるので、金融ケアなどへと多様化しているので、Jリートの活動は不動産投資

緩和で借入がしやすいときには、一般的に不動産の売買が活市場だけでなく、広く不動産市場全体の価格形成にも影響を発化し価格が上昇します。過去においても、
日本の不動産価格

及ぼすようになっているのです。ですから、Jリートの投資口価が大きく上昇するのは、ほとんどの場合は金融緩和期であり、格がどのように動いているかを把握しておくことが、不動産市

主に銀行が不動産購入資金を供給していました。現在でも、銀況の今後を予想するうえで大切です。Jリートの投資口価格の行の貸出が増えると不動産価格が上昇し、不動産価格が上昇

動きは新聞の株価面にも掲載されていますし、東京証券取引すると不動産を担保とする銀行の貸出も増加しやすくなるとい所のホームページでも統計を取得できます。

う傾向があります（図）。逆に、監督官庁などによって不動産業

それでは、こうした金融市場の動きから見ると、今の不動産向け融資が規制されると、銀行の不動産業向け貸出が急速に

投資市場の動きはどのようになっているのでしょうか。現在のと萎む結果、不動産価格も大きく下落します。ですから、今後のころ、銀行の不動産業向け貸出は年2～4％程度増加していま

不動産価格を予想するには、銀行の不動産業向け貸出がどのすが、他業種向け貸出も増えており、決して不動産業向けだけような動きを示しているかを把握することが、大変重要です。貸

突出して伸びているわけではありません。逆に、銀行が貸出を出の統計は、日本銀行のホームページから誰でも取得できるの抑制する動きもありません。Jリートの投資口は、
ここ数ヵ月の株

で、不動産市場の変調を感じたら、確認してみるとよいでしょう。

価全体の調整局面で値を下げましたが、その後は回復基調にJリートが不動産市場全体の価格形成に影響
ただし、最近は不動産購入資金を銀行から借入れるだけであります。従って、当面は金融市場の影響で、不動産市場が急速に悪化することはなく、不動産市場は穏やかな上昇を続けるものと考えられます。

はなく、株式等を発行して国内外の投資家から資金調達する

マーケットサイクルの中で不動産市場の上昇局面が続いて事業主体が増えてきているので、株式市場の動きにも注意を払いるのは事実ですが、東京オリンピック前であっても下降局面

う必要があります。
その典型が、Jリート（上場不動産投資信託）に突入する可能性は否定できないので、これからは金融市場です。Jリートは上場しているため、大型の不動産に投資する際の動きにも注意を払っていく必要があります。著名な経営学者には、多くの場合、新たな投資口（株式会社の株式に相当）のであるP・F・
ドラッカーが言うように、私達は未来を予測すること発行（増資、PO）と借入金で資金を調達します。増資をするにはできませんが、「すでに起きている未来」の兆候をつかむこと

は、投資家に投資口を購入してもらわなくてはならないので、投はできるかもしれないからです。

資口価格の上昇が期待できるか、少なくと●銀行貸出残高と地価（六大都市市街地価格指数）の推移（対前年比）

も現状維持程度は見込まれることが必要80%です。言い換えると、投資口価格の上昇期

70%

待（少なくとも現状維持程度）があれば、J60%

リートは資金調達が容易になり、不動産取50%

得を活発化しますし、下落基調になれば40%

不動産を購入することが難しくなるのです。

30%

また、最近は不動産投資市場の取引額

20%の3～5割程度をJリートが占めるようになっ10%てきています。
この結果、投資口価格の動

0%

きが、Jリートの不動産取得活動だけでなく、-10%

不動産投資市場全体の動向にも大きな影-20%

響を与えるようになっています。加えて、J-30%

不動産業向け
銀行貸出残高

1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014

住宅地
商業地

資料：日本銀行、日本不動産研究所の資料を基に作成

Mar. 2016 Realpartner15

連 載 vol.

51（最終回）基 本 を 確 実 に！ 宅 地 建 物 取 引 講 座「法令上の制限調査」に伴う関係法令等の基礎知識
防火地域等の防火規制調査のポイントと留意点
千葉 喬

かからなければ適用されないことに注意することです。
これらのQuestion

地域は集団規定の一つでありますが、容積率、建ぺい率等の形態規定のように敷地単位で規制されているのに対し、建築防火地域および準防火地域等における建築物の防火規制に関する調査のポイントと留意点について教えてください。

物単位で規制されていることに注意する必要があります。

3.建築物が防火地域等の内外にわたる場合建築物が防火地域、準防火地域または指定のない地域にAnswerわたる場合においては、原則として、そのうち規制の厳しい地域の規定が適用されるのであり、敷地でないことに注意する必要があります。ただし、規制の緩い方の地域において、厳しい

1. 防火地域等の調査範囲と役割方の地域の部分と防火壁で区画されている場合は、防火壁外都市計画法の地域地区の一つとして、市街地における火災の危険を防除するために定められた地域として、防火地域と準防火地域がありますが、通常、防火地域は市街地の中心部のの部分は規制が緩和されます（図2参照）。

4.既存不適格建築物の留意点

容積率の高い都市部や国道等の11ｍを超える幹線道路沿い

既存不適格建築物とは、法が改正されたり、都市計画が変の商業地、業務地に指定され、建築物等の防火性能を集団的更されたりした場合に、その改正や変更された後の新たな規に向上させるため指定されます。他方、準防火地域は都市計定が適用されない建築物で数多く存在していますので、調査画法では同じ定義とされていますが、防火地域の周辺に指定上注意することです。
これは、法改正後や変更後の規定をそのされることが多いです（図1参照）。

まま適用すると、従来は適法であったものが違反建築物となり、これらの地域に対し、建築基準法22条による区域（通称「屋不合理であることによります。

根不燃区域」という）は、法第2章（全国的に適用される規定で

ただし、一定の規定が適用されない建築物につき、その増築「単体規定」と呼称）が適用され、特定行政庁が指定するもの

・改築・大規模の修繕・模様替え
（以下、
「増築等」
という）
をする

で、防火地域や準防火地域のように都市計画で指定する区域

場合には、その建築等が政令で定める範囲内で定められる場

でないことに注意することです。
この区域は通常、防火・準防火

合は、その増築等が行われた後も引き続いて既存不適格とし地域以外の市街地に指定され、防火・準防火地域とあわせて、て法の規定を除外していますので、調査上注意する必要があ

市街地の火炎の拡大防止を図ろうとするものです。

ります（施行令137条の10・11・12参照）。

2. 法第3章の防火規制の留意点
法第3章の規定（以下、「集

図1●防火地域・準防火地域・22条区域のイメージ図

図2●防火地域等の内外にわたる場合団規定」という）である防火規

防火壁

定は、建築物等の防火性能を

国道等の延焼拡大を抑制させるため指定するものですので、当該敷地の一部が指定地域にかかる場合でも、その部分に建築物が

16

Mar. 2016 Realpartner

準防火地域
22条区域

駅

路

集団的に向上させるため、火炎道

路線式防火地域

敷地
建 築 物

防火地域
防火地域

準防火地域

防火地域の適用連 載 vol.

20（最終回）地 域 ま ち づ くり 活 性 化 事 例 の 紹 介

商店街の未来─元気な商店街は人も元気
NPO法人ストリートデザイン研究機構 理事

髙橋 芳文

商店街の会員数は減少しているところが多い
今号は、商店街の未来について書いてみたいと思います。
先日、品川区商店街連合会・品川区商店街振興組合連合会の事務局長、玉野浩太郎氏にお話を聞いてきました。単刀直入に現状の会員数の増減と商店街に求められていることを聞きました。
玉野事務局長曰く「10年前と比べて減っているのは事実。
10年前は約4,000人だった会員数が今は約3,300人」、そして「昨今、商店街はモノを売る集団というより、地域のコミュニティとして取り上げられることが多い。だけど、個別のお店の売上げが上がらないとそれもできない」。このように話してくれました。

まざまな取組みをしていると、知らず知らずかもしれませんが、筆者は商店街が好きです。子どもの頃、商店街にあった銭真剣さも失われていきます。この補助金漬けになっている現状

湯に母親と行くのが楽しみでした。風呂上がりにマミーを飲んが商店街衰退の大きな要因なのではないかと筆者は考えます。

で、銭湯の隣にあるお肉屋さんで、コロッケを買ってもらうの

一方、元気な商店街は、人も元気です。トップが物事を肯定が何より嬉しかった出来事です。子どもの頃の記憶ですが、お的にとらえ、いろんなことにチャレンジできる肥沃な土壌があ

肉屋さんのすぐ先には八百屋さん、魚屋さんもありました。魚ります。だから人が集まる。結局、人がすべてなんだと思いま屋さんの店先で店主の威勢のいい声を聞くのが好きだったのす。みんなを巻き込んで熱狂するほどにいろんなことを面白がを覚えています。

る。それができるリーダーがいれば、その商店街なり、その場大人になった今でも商店街をぶらりと歩き、店先で売っていは、元気になります。活性化するのです。

る天ぷらとかコロッケとかおでんとか焼き鳥等を買い、その場筆者には、5歳と9歳の子どもがいますが、この子たちが大で食べるのが好きです。たまに行くのは砂町銀座商店街（東人になったときに、商店街がサードプレイス、居心地のいい場

京都江東区）とか。元気な商店街ですよね。歩いているだけ所になっていればいいなと期待しています。つまり、それは商で楽しいです。

店街の衰退に歯止めをかけ、今より、元気な個店が増えること

しかし、昨今は、このような元気な商店街の数が年々減少しにほかなりません。30年後の商店街の未来の姿が楽しみです。

てきています。要因はいろいろとあると思うのですが、「大手
スーパーなどと比べて、品ぞろえ、価格で対抗できないから、商売が成り立たない」、このような声も少なくありません。でも、本当にそうでしょうか。前述した砂町銀座商店街には、トマトのみを専門に扱い繁盛しているトマト専門店がありました。品
ぞろえは、トマトのみです。価格も安さが売りになっている訳ではありません。

商店街の補助金漬けは衰退の大きな要因
東京の商店街の大きな課題というか問題としては、商店街が補助金漬けになっていることが挙げられます。人のお金でさ品川区商店街連合会に加盟している戸越銀座商店街（東京都品川区）

Mar. 2016 Realpartner17

連 載 vol.

20（最終回）

日本各地の地盤の特色…【北海道エリア】

泥炭が発達した地盤
what’s地盤？

ジャパンホームシールド（株）技術統括部技術推進部部長

小尾 英彰

湾になっていました。やがて、海水面が下がるとともに海流によって形成される微高地「砂州」が湾を締め切っていきます。北海道のサロマ湖や静岡県の浜名湖をイメージするとわかりや

今回は北海道エリアの地盤についてです。北海道エリアのすいと思います。

地盤の特徴としては、火山灰質土や泥炭などが挙げられます。

締め切られ湖になった湾は、河川が運搬した土砂によって埋今回は宅地地盤を判断する上で、非常に重要な泥炭を中心にめ立てられ、沼地、湿原へと徐々に陸地になっていきます。そのお話しをしたいと思います。

時は、湿地を好む草や樹木が生い茂る釧路湿原のような原野

地盤の良い扇状地に発達した札幌市街が広がっていたと想像されます。
この植物が、枯れては堆積す
ることを毎年繰り返し「泥炭層」を作っていきました。
ちなみに、北海道の主要都市を地盤という目線から見てみますと、大き

泥炭層の堆積する速度は、1年で平均1mm、つまり1mの泥炭

く2つのタイプに分けることができます。1つ目は、地盤の良し悪し層の形成に1,000年かかる計算です。実際、石狩平野では2～に関係なく、港を中心として発達した都市。2つ目は、内陸で地6ｍの泥炭層が分布しています。

盤の良い扇状地を中心に発達した都市です。前者は函館や泥炭は家庭用の燃料や肥料として古くから利用され、
ウイス

小樽、後者は札幌や旭川などです。扇状地は住宅や生活イン

キーの香り付けにも用いられるなど用途は広くメリットは多いの

フラを建設する上では比較的安定した地盤であるため生活のですが、住宅の地盤としては非常に厄介ものです。

場として利用され、扇状地より標高が低く平らな後背湿地は農耕地に利用されていたと推測されます。

泥炭地盤の沈下

札幌市の古い地図を見ると、札幌駅や市街地が扇状地を中泥炭の特徴は、土の中に大量の水分を含んでいることです。

心に発達していることがよくわかります（図1）。
しかし、人口の増一般的に軟弱な粘土と言われるものでも、土の重さと含まれる加に伴って、徐々に北側の後背湿地が広がる石狩平野の中心

水の量の割合は1：1くらいですが、泥炭の場合は多いもので1：部へと宅地が広がっていきます。石狩平野の生い立ちから地10を超えるほど、非常に多くの水分を含んでいる場合もありま

盤の特徴を説明します。

す。例えると、水をたっぷり吸いこんだスポンジです。
スポンジを

図1●札幌中心部の地質概要（国土地理院「旧版地図」および上から押すと、水が抜けると同時に体積が縮まります。
これと同

産業技術総合研究所「札幌及び周辺部地盤地質図」加筆）

様のことが泥炭の地盤では起きます。
住宅を沈下させるのは、家の荷重だけではありません。造成時に行われる盛土や積雪の荷重、地下水位の変動なども影響します。泥炭は沈下量が大きく長期間に及ぶ上、いつ沈下が収まるのかの予測が非常に困難です。盛土をして年数が経過していない場合などは、完全に沈下が収まる前に土地を引き渡してしまうこともあるので注意が必要です。

図2●泥炭地盤の沈下メカニズム

今 年 度は、
日本 各 地の石狩平野の成り立ち

特徴的な地盤について書

土の粒子かせていただきました。こ

水や空気れまでに書かせていただ
いた地盤以外にも、
まだま日本にある平野の多くは、約6,000年前の温暖化に伴う海面だ様々な地盤があります。

上昇によって海中に没した場所に、河川から供給された多くのこれをきっかけに、地元の土砂が堆積した後、海水面の下降に伴い、広大で低平な陸地

地 盤について興 味を持っが出来上がったものです。石狩平野も同様に、大部分は海でていただければ幸いです。

18

Mar. 2016 Realpartner

体積が減少
（沈下）

連 載 vol.

52（最終回）

知 っ て お き た い！

建築基礎知識事務所ビルの基本寸法
明海大学不動産学部教授

中城 康彦

土地の有効活用の相談に際して、家賃収入を的確に概算を配置します。トイレは男女で衛生陶器を異なる配置にしてすることがひとつのポイントとなります。家賃収入（年額）＝

いますが、この寸法があればいくつかの配置が選択可能な

敷地面積×容積率×賃貸有効率×賃料単価×12ヵ月です。賃ことを示すためです。

貸有効率は2011年11月号で紹介しましたが、建築士に図面を描いてもらうまでもなく、一定の精度で想定できることが信頼向上につながります。

１

基本構想段階（共用部分の大きさを推定する）

事務所ビルの共用部分は一般にコアといわれ（2015年4月号）、階段、エレベーター、エレベーターホール、トイレ、湯沸

共用部分の面積が概算できれば、想定する階床面積からこれを引いて貸室面積を推定することができます。
2.7m×5.4mはその他にも、駐車スペース1台分、ビジネス
ホテル1室分など、いろいろの用途で基本寸法となり、建築空間を構成するひとつのモジュールとなります。

２

基本設計段階（建築士のアドバイスを受ける）

室等で構成されます。これらの用途をおさめるために必要な

詳細な事業収支計画の前提として、合法性にも配慮した

寸法を知っておくと便利です。建築士試験等では、柱割りを建築計画の作成が必要となる場合があります。たとえば、廊

6m×6m（6mモジュール）とし、その半分の3m×6mで考える

下や階段の内法寸法などが規定されています。階段についてことを推奨しますが、限られた試験時間内に破綻なく計画すは2012年12月号のとおり、柱や梁型の影響を受けます。図2

るための受験テクニックです。

はこのような点を考慮して作成した基本設計図です。柱や梁

土 地 活 用 相 談 の 初 期 の 段 階（ 基 本 構 想 ）で は 、型の影響を受けて階段室の幅は3m必要となり、基本構想段

2.7m×5.4m（1：2）で把握することがひとつの目安となります。

階の寸法を30cmオーバーしてしまいますが、エレベーターや

1.5間×3間＝4.5坪です。図1はその場合の納まりを示していトイレは2.5mでおさめることも可能なため、共用部分の全体ます。屋内避難階段、エレベーターとエレベーターホール、男の幅は基本構想段階と同等で、むしろ少し狭くできています。

女のトイレと湯沸室兼用のアメニティコーナーがいずれもこつまり、2.7m×5.4mの寸法を確保しておけば、おさまらなの寸法に納まっています。なお、トイレおよびアメニティコー

い部分もある一方、より狭い寸法でおさめられる部分もあり、ナーは廊下（1.4m）を含んでいます。より大規模な事務所の結果的に遵法性のある建築設計が可能で、破綻なく事業実場合は、トイレ自体をこの5.4mまで拡大し、その外側に廊下

施に結びつけることができます。

図1●自分で想定する寸法（基本構想）

図2●建築士がアドバイスする寸法（基本設計）

Mar. 2016 Realpartner

19

紙上研修

編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会

不動産実務に関わる
マイナンバー制度の基礎知識

第●号

深沢綜合法律事務所 弁護士大川 隆之

平成28年1月1日から、
いわゆるマイナンバー制度の運用が開始されてい148ます。宅建業者としては、
マイナンバーの取得、保管、利用、廃棄等についてのルールを正確に理解し、適正安全な社内環境を整える必要があります。
※本稿は執筆時点（平成28年2月10日）の情報に基づくものですが、
マイナンバーや税務・社会保障に関わる法令・取扱いは逐次変更されておりますので、常に最新の情報にご注意ください。
■内閣官房 社会保障・税番号制度HP
http://www.cas.go.jp/jp/seisaku/bangoseido/Ⅰ

マイナンバー制度の目的

マイナンバー制度（社会保障・税番号制度）
は、平成25年5月に成立した「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」（番号法）に基づき導入されました。
日本に住民票を有する人全員に1人1つの12桁の「個人【参考】法人番号
個人番号とは別に、法人などにも13桁の「法人番号」が付され、通知
されています（番号法58条）。法人番号は、名称・所在地とともにインターネットを通じて公表されており、個人番号と異なり誰でも自由に利用することができます。

Ⅱ

個人番号の取扱いの規制

番号」が付され、①社会保障、②税、③災害対策の3分野で、縦割り制度の壁を越えて、効率的に情報を管理し、複数の機関が保有する個人の情報が同一人の情報であることを確認するために活用されます。国民は、今後、年金・医療保険・雇用保険・福祉の給付等の社会保障関係の手続と、税務関係の手続で、申請書等に個人番号の記載が求められることになります。
マイナンバー制度を導入する目的は、以下の3点にあるとされています。

●ポイント
法律で定められた場面以外で個人番号（特定個人情報）を取り扱うことは、通常の個人情報と異なり、本人の同意があっても違法となります。

1「収集及び保管」
に関する制限特定個人情報の収集・保管は原則禁止されており、社会保①行政事務を簡略化し無駄を省くことによる「行政の効率化」

障・税及び災害対策に関して限定的に列挙された場合にのみ②税や社会保障に関して負担を不当に免れたり不正受

例外的に許可されています（番号法19条・20条）。
そのため、給を防止することによる「公平・公正な社会の実現」

宅建業者においては、行政機関等に提出する書類に個人番号③行政手続での添付書類の削減などによる「国民の利を記載する場合を除けば、特定個人情報を持っていること自体

便性の向上」
一方、個人番号や個人番号を内容に含む個人情報（これをが違法となってしまいます。個人情報保護法と異なり、本人の同意があっても違法となることに注意が必要です。

「特定個人情報」と言います）が漏洩した場合には、個人情報〈注意する場面1〉の名寄せ・マッチングにより甚大な被害を招く危険があります。

顧客から、単なる身分証明書や犯罪収益移転防止法上の本

そこで、番号法では、法律で定められた場面以外において、個

人確認資料として、個人番号カードの提示を受けた場合

人番号は自分のものでも他人に提供してはならず、他人のそれ→了解を得て表面の写真や住所・氏名を確認しコピーを取るについて提供を求めたり収集・保管・利用することを禁止してことは可能ですが、裏面に記載された個人番号まで書き写います。故意の漏洩には罰則も設けられています。

したりコピーしたりすると違法となります。

20

Mar. 2016 Realpartner

〈注意する場面2〉

データを7年間保存したうえで、書類とデータを破棄し、その顧客から、ローン審査や賃貸入居審査等の資料とするために破棄記録（個人番号の記載のないもの）を作成・保存します

確定申告書を預かる場合（なお、書類やデータの個人番号部分を復元できない程度→平成28年分から確定申告書には個人番号の記載欄が設けにマスキングまたは削除した上で保管を継続することは可られますので、個人番号が記載されている場合には、当該部能とされています）。

分を復元不能な程度にマスキングするなど工夫して受け取らなければ違法となります。
なお、ローン審査等の資料として「源泉徴収票」を受け取ることがありますが、平成27年10月の税法上の改正によⅢ

民間事業者（宅建業者）によるマイナンバーの取扱い場面

り、事業主から本人に交付される源泉徴収票には個人番

民間事業者は、①社員や社外の対象者から個人番号を取号が記載されないことになりました。したがって、通常は得し、②本人確認（番号確認と身元確認）をしたうえで、③社

個人番号の記載はないはずですが、例外的に、個人情報会保障関係及び税務関係の各書類に個人番号を記載して行保護法25条の開示の求めによって個人番号が記載され政機関等に提出することになります。

た源泉徴収票が本人に交付されることがあるようです。そマイナンバーの記載書類例は表1のとおりです。表1のうち、

こで、源泉徴収票の場合にも、個人番号の記載がないこ

不動産関連でマイナンバーの記載が必要となる届出書類の詳とを念のためチェックしてください。

細は、表2のとおりです。
また、マイナンバーを記載した届出書

2 「利用」に関する制限類の例が、図1です。

個人番号の利用範囲は、社会保障・税及び災害対策の3

このように、不動産の売買・賃貸・仲介等があった場合、所分野に限定されています（番号法9条）。したがって、宅建業

定の額を超える対価等の支払をする法人及び不動産業者で者が、個人番号を社員の管理番号や顧客の登録番号としてある個人（うち、主として建物の賃貸借の代理や仲介を目的と利用することは違法です。

3 「提供の要求」に関する制限
社会保障・税及び災害対策に関して限定的に列挙された
場合を除き、他人に対して個人番号を求めること自体が禁止されています（番号法15条）。したがって、宅建業者が、社
員管理番号や顧客登録番号に利用する目的で個人番号の提示を求めれば、その時点で違法になります。

4 「提供」に関する制限
番号法19条は、何人も、同条各号のいずれかに該当する

表1●マイナンバーの記載書類例■社会保障関係①雇用保険被保険者資格取得届・喪失届②健康保険・厚生年金保険被保険者資格取得届・喪失届③健康保険被扶養者（異動）届／国民年金第3号被保険者関係届など■税務関係場合を除き、特定個人情報の「提供」をしてはならないと定①給与所得の源泉徴収票、給与支払報告書

めています。宅建業者が他人の個人番号（特定個人情報）を②退職所得の源泉徴収票、特別徴収票提供できるのは、支払調書等に記載して税務署長に提出す③報酬、料金、契約金及び賞金の支払調書る場合等、税や社会保障の関係の提出書類に記載して提出④不動産の使用料等の支払調書する必要がある場合にほぼ限られるでしょう。

⑤不動産等の譲受けの対価の支払調書

5 「廃棄」に関する制限
個人番号の保管が認められるのは、法で認められた事務を処理するために必要がある場合に限定されていますから、
これらの事務を行う必要がなくなり、関係法令において定められている当該情報の保存期間が経過した場合、個人番号⑥不動産等の売買または貸付けのあっせん手数料
の支払調書

など

※詳しくは、厚生労働省や国税庁のHP参照。
図1●マイナンバーを記載した届出書類の例をできるだけ速やかに廃棄または削除することが必要です。
さらに、個人情報保護委員会のガイドラインでは、個人番号
や特定個人情報を削除・廃棄した場合は、その削除記録等を保存することを求めています。
例えば、宅建業者が社員から提供を受けた個人番号は、
源泉徴収事務や保険届出事務等のために翌年度以降も利用する必要があれば継続的に保管することができますが、当該社員が退職するなどして個人番号をこれらの事務で利用する必要がなくなったときには、支払調書控え等やそのMar. 2016 Realpartner21

表2●不動産関連でマイナンバーの記載が必要となる届出書類の詳細
届出書類

届出義務者（※）

個人番号の
収集対象者

記載・提出時期その他

不動産等の
使用料等の
支払調書

不動産、不動産の上に存する権利等の借受けの対価や不動産の上に存する権利の設定の対価の支払をする法人と不動産業者である個人

不動産等の
所有者また
は転貸人

平成28年1月1日以降の金銭等の支払等に係る法定調書から（平成29年1月
提出）。
ただし、同一人に対する年中の支払金額の合計が15万円を超えるもののみ。
※不動産の使用料等には、土地、建物の賃借料だけでなく、権利金、礼金、更新料、増改築承諾料、名義書換料等も含む。

不動産等の譲受けの対価の支払調書

不動産、不動産の上に存する権利等の対価の支払をする法人と不動産業者である個人

不動産等の
譲渡者

平成28年1月1日以降の金銭等の支払等に係る法定調書から（平成29年1月
提出）。
ただし、同一人に対する年中の支払金額の合計が100万円を超えるもののみ。

不動産等の
売買または
貸付の あっせん手数料の支払調書

不動産、不動産の上に存する権利等の売買または貸付けのあっせん手数料の支払をする
法人と不動産業者である個人

不動産等の
売買または
貸付の
あっせ んをした者

平成28年1月1日以降の金銭等の支払等に係る法定調書から（平成29年1月
提出）。
ただし、同一人に対する年中の支払金額の合計が15万円を超えるもののみ。
※「不動産の使用料等の支払調書」や「不動産等の譲受けの対価の支払調書」の「あっせんをした者」欄にすでに記載して提出している場合は、
この支払調書の提出を省略できる。

※いずれの支払調書についても、不動産業者である個人のうち、主として建物の賃貸借の代理や仲介を目的とする事業を営んでいる者については提出義務がない。

する事業を営んでいる者を除く）は、
その支払調書を作成・提に個人番号を記載する必要がありますし、退職金を支給する

出しなければならず、その際に取引関係者の個人番号を取場合には個人番号を記載した源泉徴収票等を作成する必要得・記載しなければなりません。

があります。

なお、私見ですが、売買・賃貸の仲介業者や賃貸の管理業

また、多くの事業者が、平成28年の年末調整時に提出して者が、売主・貸主に頼まれてその個人番号を買主・借主側に伝もらう扶養控除等申告書には、給与所得者の個人番号を記載えることは、番号法で想定している個人番号の提供や収集・保してもらうことになるでしょうから、マイナンバー対応のための管とは言いがたいと思われます（この点、売主・貸主の任意代

準備は、できるだけ速やかに開始しておくべきです。

理人となる方法なども考えられるのですが、それが可能かは見

1 事前準備解が分かれているようですので、現状ではリスクが大きいでしょ（1）個人番号の収集対象者の洗い出しう）。
当面は、仲介業者・管理業者が自ら個人番号に直接関知することは回避して、当事者間で直接やり取りしてもらうなどす
べきです。

事業者は、
まず、個人番号を取り扱う事務を確認し、実際に個人番号を収集する対象者を洗い出す必要があります。
社内の対象者としては、従業員とその扶養家族、パート・ア

個人番号の取得は本人確認を要するなど煩雑ですから、今ルバイトが主になるでしょう。
また、不動産の売主・貸主・仲介

後、上記支払調書の作成が見込まれる場合には、契約時の段業者や、報酬・顧問料を支払う弁護士・税理士、配当を支払う

階で個人番号のやり取りが当事者間でスムーズに行われるよ株主など、社外にも対象者となり得る人がいることに注意してうに手配することが望まれます。

ください。
（2）個人番号（特定個人情報）の保護のための安全管理措置●ポイント

支払調書作成・提出

切な管理のために安全管理措置を講じなければならず（番号

賃料・代金等の支払
個人の貸主・売主（甲野太郎）

マイナンバーの提供依頼

マイナンバー提供

事業者は、個人番号（特定個人情報）の漏洩等の防止や適

法人等の
借主・買主
（㈱乙商事）

売買・賃貸の仲介業者や賃貸の管理業者が、売主・貸主に頼まれてその個人番号を買主・借主側に伝えることは危険！
⇒当事者間で直接やりとりする

法12条）、個人情報保護委員会のガイドラインでは以下のような対応を求めています。

①基本方針の策定→特定個人情報の保護に関する基本理念を明確にし、法令遵守、安全管理、問合せ・苦情相談等に関する方針を定める。
②取扱規程等の策定

Ⅳ

マイナンバー取得に向けた具体的対応

個人番号の記載が必要な書類は、平成29年1月以降に提出時期が来るものがほとんどですが、平成28年1月以降、従業員の入社・退社がある場合には雇用保険の資格取得・喪失届

22Mar. 2016 Realpartner→特定個人情報を取扱う場 合のマニュアルや事務フ
ローなどの手順を示した文書を作成する。
③組織的安全管理措置→事務責任者・事務取扱担当者を明確化し、システム
ログや利用実績の記録、情報漏洩等に対応する体厳密に定められています。

制の整備等を行う。

なお、事業主が対面で確認することにより本人であること④人的安全管理措置→事務取扱担当者の監督、教育を行う。
⑤物理的安全管理措置→壁や間仕切り等の設置、のぞき見されない座席配置の工夫、電子機器の盗難防止のためのワイヤー固定、施錠できるキャビネットへの書類保管等の対策を行う。
⑥技術的安全管理措置→担当者を限 定するためのアクセス制御、ＩＤ・パス
ワードの設定、セキュリティ対策ソフトウェアの導入等の対策を行う。

が明らかな場合には、身元確認書類の提示は不要とされていますが、この場合、従業員の入社時や取引開始時などに番号法などで定めるものと同程度の身元確認を行っている必
要があることに留意してください（入社時に履歴書を見た程度では不十分です）。
（3）個人番号の提供を拒否された場合
個人番号の提供を拒否された場合、個人番号の記載は法律で定められた義務であることを伝え、再度提供を求めます。
それでも提供を受けられない場合は、提供を求めた経過等を記録、保存するなどし、各書類への不記載が単なる義務違反でないことを明確にできる資料を残してください。

なお、
ガイドラインは、従業員が100名以下の「中小規模事

3 個人番号の保管・廃棄業者」
については安全管理措置の義務を緩和していますが、個取得した個人番号（特定個人情報）は、適切な安全管理

人情報保護法の「個人情報取扱事業者」はこの「中小規模事措置に基づいて保管します。また、利用の必要がなくなり、業者」に含まれません。指定流通機構の物件情報検索システ

所管法令で定められた保存期間を経過した場合には、個人ムを利用可能な宅建業者はすべて「個人情報取扱事業者」に番号をできるだけ速やかに廃棄または削除します。このとき、当たりますので、従業員100名以下の中小の宅建業者でも安削除記録を作成・保存してください。

全管理措置の義務自体は緩和されないことになります（もっとも、実際の会社規模に応じた対応をすればよいとも考えられており、常に高額・大規模なセキュリティシステムの導入まで求めⅤ 罰則等

られるわけではありません）。
また、個人番号の取扱いを外部に委託することも可能です

番号法では、個人番号を取り扱う事業者の従業員等が、が、その場合、委託先の安全管理について監督する義務があ

正当な理由なく特定個人情報ファイルを提供したときは4年ることに留意してください（番号法11条）。

以下の懲役もしくは200万円以下の罰金またはこれらを併

2 個人番号の取得

科する、個人番号を不正な利益を図る目的で提供または盗（1）利用目的の特定と公表・通知・明示

用したときは3年以下の懲役もしくは150万円以下の罰金ま

個人番号を含む特定個人情報については、番号法だけでなたはこれらを併科するなど、故意の情報漏洩について厳し

く、個人情報保護法も適用されますので、個人番号を取得する

い刑事罰が定められています（番号法51条以下）。過失の個人情報取扱事業者（宅建業者）
は、その利用目的を特定した

情報漏洩については罰則はありませんが、従業員による故

うえで、個人情報保護法に従って本人に利用目的を通知・公意の情報漏洩があった場合には、会社にも罰金刑を科す両表・明示しなければなりません（個人情報保護法15条、18条）。

罰規定があることに注意を要します（番号法60条）。
もちろん、故意・過失を問わず、個人番号の漏洩は、多額（2）本人確認の実施の損害賠償リスクに発展したり、個人情報保護委員会から●ポイント
本人確認 ＝ 番号確認 ＋ 身元確認↓

入社時等に厳格な身元確認が行われていれば、
身元確認書類は不要

行政処分を受ける可能性があります。社会的信用を失うことも明らかでしょう。これらの刑事・民事・行政・信用リスクを踏まえて、宅建業者としては、個人番号（特定個人情報）に関する適切な安全管理措置の構築と、日頃の従業員教育の徹底に努めてください。

事業者は、個人番号を取得するときに、なりすまし防止のために、「番号確認」と「身元確認」という2つの厳密な本人確認をしなければなりません（番号法16条）。
写真付きの「個人番号カード」があればそれ1つで番号確
認と身元確認ができますが、「通知カード」しかない場合には、運転免許証やパスポートなどで身元確認をしなければなりません。これらの書類での確認ができない場合についても、番号法施行令や番号法施行規則で本人確認の方法がご質問について紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メール
によるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会

紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Mar. 2016 Realpartner23─宅地建物取引士となって間もなく1年、広がる従業者教育─
不動産キャリアパーソンのテキストでは、最初に「不動産
キャリアパーソンとしての大切な心構え」として、社会的使に「宅地建物取引士の知識及び能力維持向上」や「宅地建命、倫理、コンプライアンスの内容をまとめ、修了試験の範

物取引業者の従業者教育義務」が盛り込まれたことから、

囲になっています（左下の過去問参照）。最初の基礎となる

全宅連が平成25年5月から実施している『不動産キャリア

内容で、最近も従業者のコンプライアンスが問われる報道パーソン』の申込者も順調に推移し、累計申込者が2万名があったことも事実です。倫理、コンプライアンスの内容は、を超えました。

リアルパートナー3月号

平成27年4月1日から「宅地建物取引士」に名称変更となり、間もなく1年が経とうとしています。宅地建物取引業法

一度学習すれば終わりというものではなく、絶えず確認していくことが必要です。キャリアパーソンテキストは受験後も業る例が多く見受けられます。安心・安全な不動産取引推進に務の振り返りとして活用いただける内容を網羅しています。

向け、個人の資質向上、人材育成に力を入れていることがキャリアパーソンの詳しい内容については、全宅連ホーム

わかります。

ページでご確認下さい。
不動産キャリアパーソンのテキストから【参考】不動産キャリアパーソン修了試験（過去の問題より）
問 次の記述のうち、宅建業者の倫理として適切なものはどれか。
1 宅建業者は、業務にあたっての信義誠実の原則と、依頼者の仲立ちを行う者として、常に中立・公正の立場で業務を行わなければならない。
2 宅建業者には法令の遵守が求められるが、この法令とは宅建業法のみを指す。
3 宅建業者の経営は地域の信頼なくしては成り立たないが、この地域の信頼は、長年その地域に拠点を置き、業を続けてさえいればおのずと得られるものである。
4 売主側の媒介を行う場合は、売主に対して誠意をもって行動し義務を果たすことだけを心がけるべきである。
［正解］
1 正しい
2 誤り（宅建業法以外の法令も遵守する必要があります。）
3 誤り（長く宅建業を続けただけで信頼が得られるものではありません。）
4 誤り（依頼者にだけ誠意をもった行動、義務を果たせば良いというわけではありません。）

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