CONTENTS

34

不動産鑑定士の情報誌

公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会 URL http://www.farea.jp/

目 次

2014年4月発行

ごあいさつ
平成26年 福岡県地価公示における地価動向の概要

ごあいさつ

副会長

古田 幹雄

1

代表幹事

井上 真輔

2

第1分 科会幹 事 江本 庸時

6

第2分 科会幹 事 西澤 義男

8冬季オリンピックも無事終わり、花の便りが聞かれになりますが、その頃の会員の平均年齢は 50 歳位

第3分 科会幹 事 藤野 裕三

11

る季節となりました。当大会は 10 代の選手の活躍がだったと思います。今は 60 歳近くになっていると思わ

第4分 科会幹 事 井上 真輔

13

目立った大会だったと思います。本誌が発刊されるれます。福岡には８つの士業が集まった福岡専門職

第5分 科会幹 事 池田 雄士

15頃は消費税が８％となり色々な所で影響が出ているも団体連絡協議会という団体がありますが、会員数が第6分 科会幹 事 浅川 博範

17のと思われます。

減少しているのは当協会だけと思われます。これを受第7分 科会幹 事 佐藤 史郎

19

地価公示の総括【特集】日本における戸建住宅の経済的耐用年数

公益社団法人 長崎県不動産鑑定士協会

わがまちバンザイ

平成の地価調 査

不動産鑑定士 竹房 政美

21

26

粕屋町

30

27

朝倉市

32

吉富町

34

小竹町

35

新規入会者の紹介

36

開業挨拶

37

会員名簿

38

協会の現在／編集後 記

44

PHOTOギャラリー

巻末

公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会
副会長

古田 幹雄

私は糟屋郡宇美町に住んでおりますが、当町にはけて当協会の財政規模も新閲覧システムの導入もあ

子ども会育成会連絡協議会というボランティア団体がり、一時期の３分の１程度となり、公益法人としてのあり、そこの副会長を務めさせて頂いております。当

責務の遂行＝事業の実施が危うい状況になりつつあり

会は小学生が会員の子ども会及びその親御さんが会ます。他県の協会の状況も同じような課題を抱えてい員の子ども会育成会を支援する団体であり、年間にるもので、この課題の解決は会員皆様のご理解とごソフトバレーボール大会・相撲大会・カルタ大会の三協力が不可欠であり、今後とも協会活動へのお力添大事業及び子ども会のリーダーである５・６年生を研えをよろしくお願い申し上げます。

修する活動を行っております。当町には 49 の行政区がありますが、少子高齢化の波は田舎である当町にさて、今回発行される『 鑑定ふくおか 34 号 』では、もおよび当団体の事業に参加する区は 29 行政区と「 平 成 26 年 地 価 公 示 結 果における地 価 動 向の概なっております。ある行政区では小学生が一人しかい要」で、県全体及びエリアごとの 1 年間の地価動向ないので団体戦が主な大会には参加出来ないとか、について説明しているほか、「特集」では昨年 10 月

子どもが少ないので子ども会育成会が消滅してしまっ

名古屋で行なわれた第 1 回日中韓鑑定評価協力会

た区とかがあります。子どもが練習する姿あるいは試議において長崎県士協会会員の竹房政美氏が発表

合に勝ち喜ぶ姿は微笑ましくいつまでも残して行きたい

された「日本における戸建住宅の経済的耐用年数」
をもので、そのためにも当団体を存続させて行きたいの

抜粋して掲載しています。また、連載の「わがまちバ

ですが、いつまで活動出来るのか危うい状態です。

ンザイ」には朝倉市と糟屋郡粕屋町、「平成の地価公示」には鞍手郡小竹町と築上郡吉富町を、各市

話しは変わりますが、公益社団法人福岡県不動

町村のご協力をいただき掲載させていただきました。

産 鑑 定 士 協 会の会員の高 齢 化も年々進んでおりま［表紙の写真］秋月城跡の黒門
筑前の小京都と呼ばれる朝倉市秋月。城下町の佇まいが残る小さなこの町が好きで、様々な季節に訪れている。新緑の季節になると、秋月城跡にある黒門はまばゆい緑に覆われる。石段を吹き抜けるさわやかな風の香りは、この町の気品ある落ち着きを感じさせてくれる。

す。一時期 210 名を超えた会員数も現在は 184 名と最後に、本誌の企画・編集に尽力された広報委

なり、九州８県の不動産鑑定士の半数を占めていた員会の委員の皆様、ご多忙のなかご寄稿頂きましたのが激減しています。私が当業会に入って約 35 年

執筆者の方々に心よりお礼申し上げます。

写真 ・ 文／川上信也（かわかみ しんや）1971 年生ま れ。 写真 家。 1997 年よ り5 年間、
大分県くじゅうの山小屋で勤務しながら自然 風
景、 旅風景の撮影を始 め、 新聞 ・ カレンダーなどで作品を発 表。 その 後、 福岡を拠点に フリーの写真家として活 動。 九州を中心に主 に
風景写真を撮影している。
鑑定ふくおか No.34

1平成26年 福岡県地価公示における地価動向の概要

地価公示の総括

代表幹事

井上 真輔
商

1. 地価動向の特徴と要因①県全体の地価動向と要因

住宅• 県平均は、昨年の△ 1.2％から△ 0.3％に下落幅が縮小したが22 年連続の下落となった。

②県庁所在地の地価動向と要因• 福岡市はH19 年に15 年ぶりに上昇に転じH20 年までプラス基調だったが、H21 ～ 24

地

•H20 年に１6 年ぶりに商業地の地価は1.4％となったが、H21 年以降下落に転じ、H25△ 1.9％→ H26 △ 0.6％と下落幅が縮小した。

地①県全体の地価動向と要因

業②県庁所在地の地価動向と要因• 福岡市（0.7％→ 2.9％）：オフィスを中心としたテナント需要は改善傾向は見受けられる
ものの、賃料水準は横這い乃至微減で推移している。一方、都心商業地は、消費者マインドの好転もあり、売上高は堅調に推移、特にH23 年 3月のＪＲ博多シティ・九州新幹線が開業した博多区では、大型再開発ビル計画とも相俟って4.6％、高容積

年 は 再 度 下 落に転じた。H25 年に住 宅 需 要 が 回 復し変 動 率もプラスに転じ、の商業地について旺盛なマンション素地需要も見られる中央区で3.1％、早良区で2.4

H26 年も低金利等を背景に需要は活発、昨年の上昇率が拡大して1.8％となっている。

％、南区 2.6％となっている。

• 分譲地、マンション等の販売動向…マンションの売れ行きは福岡市早良区・中央区を中• 福岡市オフィスの空室率は、H20 年以降 15％が続いていたが、新規供給が低水準

心に好調。不動産会社は各社とも積極的な仕込みを継続しており、優良なマンションにとどまっていることとも相俟って、Ｈ25 年には10.95％（11月）まで低下し、昨年は約

素地は高値で売買されている。また、総額 3,000 ～ 4,000 万円程度の新築の戸建住

8 千坪が埋まった。募集賃料には下げ止まり感が現出しているものの、オフィスコスト

宅がよく売れている。超低金利に加えフラット35S 等の政策効果と消費税増税に伴う駆を重視した値頃感のあるビルの引き合いが多く、賃料相場としては微減傾向を辿ってけ込み需要も手伝って住宅販売は好調。特にマンションはＶ字回復しており、ここ20 年いる。コールセンター需要は引き続き強い。

間の中で一番よく売れている。

• 投資資金の流入について、①金融商品及び首都圏の収益物件と比較して収益用不③県庁所在地以外の地価動向と要因• 北九州市（△ 2.2％→△ 1.6％）：住宅地の供給が多い一方で、人口は減少傾向にあり

動産の利回りが高いこと及び②リートも外部成長へ向けて物件取得意欲が旺盛である

需給バランスがやや崩れている状態が続いているが、八幡西区の人気のエリアにおいことから、投資目的で福岡市内及び近郊の商業用不動産が売買されている。

ては、プラスに転じているポイントも散見されるようになっている。

• 高額物件の売買 ①天神西通りセンタービル約 26 億円、②パルコ・旧岩田屋新館約• 久留米市（△ 1.5％→ 0.0％）：旧久留米市中心部を中心に、マンション及び戸建住宅の265 億円、③中洲ゲイツ約 101 億円、④天神きらめき通りビル約 180 億円、⑤グラン

売れ行きは比較的好調、一方、旧郡部や郊外においては割高感により下落傾向が継パーク天神約 47 億円、⑥天神西通りスクエア約 100 億円、⑦天神ロフト約 43.5 億円

続、全体としては横這い、下げ止まり感が鮮明になっている。
• 大牟田市（△ 3.8％→△ 3.4％）：景気の低迷、人口の減少、高齢化に歯止めがかからず、需要が弱い。
④その他特徴的な変動率を示した地域と要因③県庁所在地以外の地価動向と要因• 北九州市（△ 2.8％→△ 2.2％）：歓楽街が客足は戻りつつあるものの、市勢の停滞傾向を反映して地価は依然として下落基調。一方で、コムシティの再出発等明るい材料もある。門司区を除いて昨年よりも下落率は若干縮小している。
• 久留米市（△ 2.4％→△ 0.5％）：マンション素地の需要回復を受けてＪＲ及び西鉄久留• 春日市（△ 0.2％→ 1.2％）、大野城市（△ 0.4％→ 0.3％）、太宰府市（△ 0.8％→ 0.1％）、
那珂川町（△ 0.1％→ 0.4％）と福岡市南区に隣接する旧筑紫郡の衛星都市で地価は上

米駅から徒歩 10 分圏内は比較的堅調に推移、総じて下げ止まり感が鮮明になりつ

昇基調に反転している。

つある。

• 糟屋郡粕屋町（0.4％→ 1.0％）：戸建住宅が売れ行き好調。糟屋郡新宮町（0.2％→ 1.4％）• 大牟田市（△ 4.3％→△ 3.8％）：中心商店街の空き店舗の増加により空洞化、衰退化：新宮中央駅周辺の住宅地が好調。筑後市（△ 1.1％→ 0.7％）
ミニ開発による戸建分譲の傾向が続いている。

が堅調に推移、福岡ソフトバンクホークス2 軍拠点誘致決定。
⑤その他• 福岡市の人口は、H25 年 5月の推計人口で150 万人を超えた。人口増加率は政令市④その他特徴的な変動率を示した地域と要因• 春日市（△ 1.5% → 0.0%）、大野城市（△ 1.3％→ 0.0%）と下げ止まり傾向が鮮明に⑤その他• 大規模店舗の進出・撤退等の状況及び商況…コムシティ（八幡西区黒崎 H25/4

なっている。

の中でトップで、3 ～ 4 年後には神戸市（約 154 万人）を抜いて政令市で5 番目になると見られる。福岡市以外では、筑紫野市、春日市等で増加している一方で、北九州市、大牟田市、久留米市、飯塚市等で減少傾向が見られる。

2

鑑定ふくおか No.34

オープン）、イオン小郡ショッピングセンター（小郡市・H25/11オープン）• 投資資金の流入状況について…個人投資家等が賃貸マンションを購入する例が多く見• 観光客数の推移・動向…H25/4アムステルダム直行便就航。一方、尖閣諸島問題

られ、地場の富裕層だけでなく東京の投資家の動きが活発である。Ｊリートも事務所ビの影響で中国からの豪華客船の渡航は昨年後半以降大量にキャンセルとなったが、ルや商業ビルを購入したが地場の事業会社も高額物件を購入。外資の動きも一部見ら

韓国からの観光客は多少戻っている。九州新幹線は開業効果が薄れつつあるが概れる。

ね堅調に推移している。

鑑定ふくおか No.34

3平成26年 福岡県地価公示における地価動向の概要

工業

地（２）商業地等①県全体の地価動向と要因• 県平均対前年でH25 △ 1.8％→ H26 △ 1.0％と下落幅は縮小した。

②県庁所在地の地価動向
と要因

• 福岡市
（△ 1.4％→ 0.6％ )：物流用地の需要が回復傾向にあるほか、地下鉄駅から徒③県庁所在地以外の地価動向と要因

市町村名

H25変動率

H26変動率

県全体

△ 1.9

福岡市

上昇

横ばい

下落

総継続地点数

△ 0.6

63

20

141

224

0.7

2.9

61

7

7

75

北九州市

△ 2.8

△ 2.2

0

2

65

67

• 北九州市（△ 1.9％→△ 1.8％）：円安傾向を受けて自動車産業は好調だが、半導体産

久留米市

△ 2.4

△ 0.5

2

4

6

12

業の没落、電力料金の値上げ等のほか、様子見の中小企業も多く、昨年と同程度の

大牟田市

△ 4.3

△ 3.8

0

0

8

8

歩圏内ではマンション用地として買い進まれている。

下落基調にある。
• 大牟田市（△ 2.2％→△ 1.5％）：工場地の価格水準は低く底値感が出てきた。
• 久留米市（△ 2.8％→△ 1.7％）：製造業を中心に様子見の中小企業が多いが、下落幅

３．
特徴的な地点の地価動向とその要因●県全体については縮小した。
• 京都郡苅田町（△ 1.9％→△ 0.8％）：北米向け自動車輸出が堅調だったり名古屋からの工場シフトにより下落幅は縮小した。
④その他特徴的な変動率を示した地域と要因

区分
最高価格地

•九州全体で見ると佐賀県鳥栖市への流通業務施設の集中が加速している。福岡イン
ター周辺や箱崎ふ頭、アイランドシティ、久山町で物流用地の売買が見られる。
• 緩やかな景気回復、円安等を背景に企業収益の回復傾向が看取されるものの、中小企業を中心に新規設備投資意欲は未だ様子見の状況。一方、メガソーラー用地は来

標準地番号

見込価格

変動率

変動要因

福岡市中央区大濠
1 丁目13 区 133 番

534,000

3.1（3.4）

高級マンションの売行きが好調でマンション適地の需要が逼迫している。

商業地
福岡中央 5−9

福岡市中央区天神
1 丁目98 番外

5,920,000

2.4
（0.0）

景気回復等を背景に店舗売上高は堅調に推移。また、低金利を受けて都心部の収益用不動産の高値売買が活発である。

住宅地
早良−31

福岡市早良区西新2 丁目108 番 13

315,000

6.8（10.1）

利便性がよく学校区も優良なマンション適地の需要は依然として旺盛。

商業地
博多 5−1福岡市博多区博多駅前
3 丁目46 番 2 外2,710,000

10.2
（6.0）

大型再開発ビルの全容が発表。また、低金利を受けて都心部の収益用不動産の高値売買が活発である。

住宅地
若松−9

北九州市若松区
百合野町 109 番 43

25,700△ 5.9（△ 5.5）

高台傾斜地の住宅地の需要は弱い。

商業地
小郡 5−1

小郡市祇園 1 丁目
15 番 16

91,000△ 6.7（△ 5.3）

陳腐化した商業地では店舗需要が乏しいうえ、11月に大型ショッピングセンターが開業。

上昇率 1 位
又は下落率最小

年 3月までの駆込み需要等により動きが活発化している。
※地域政策、取り組み等について• 福岡空港は2,800mの滑走路に平行して2,500mの滑走路

下落率 1 位

• 福岡市西区では、九大学研都市駅周辺で施行面積約を造る予定で現在環境アセス中。現在 3つあるターミナルビ

130.4ｈａ・総事業費約 393 億円の伊都土地区画整理事業

ルの全面的な建て替えも計画中。

が進行中（H25 年度完了）。住宅の応募倍率は20 倍以上• 北九州市では、JR 小倉駅北口に小倉記念病院が H22 年の画地も見られる。

12月に移転後開院した。また、サッカーＪ２・ギラヴァンツ北• 久留米市では、花畑駅周辺区画整理事業（H22 年度末

九州の新ホームスタジアムを同駅北口約 500mに建設する完了）、JR 久留米駅の整備事業、上津バイパス（H23 年と発表（建設費約 100 億円、平成 28 年 3月完成）。

度久留米 ICまで開通）、豆津バイパス（H22 年度）、合川• 福岡市中央区六本松では九州大学移転跡地は、ＵＲ都市道路（H24 年度）の整備が行われている。

再生機構に売却された。高等・普通・家庭裁判所、検• 北九州市は破綻した商業施設コムシティについて八幡西区

察庁、弁護士会館、少年科学文化会館、九大法科大学

役所や生涯学習センター、ハローワークなどの公共施設を院が移転予定。H24 年 6月に地区計画が決定（容積率は移転させ、西鉄主導で商業再生を目指す骨子案を発表。

全部 300%、高度制限 60m）

商業施設のオ－プンはH25 年 4月、区役所移転はH25 年• 市営地下鉄七隈線、ＪＲ博多駅まで延伸計画。平成 32 年5月。

度開業予定。

4

区分

最高価格地

標準地番号

在

地

見込価格

変動率

変動要因

住宅地
福岡中央−2

福岡市中央区大濠
1 丁目13 区 133 番

534,000

3.1（3.4）

高級マンションの売行きが好調でマンション適地の需要が逼迫している。

商業地
福岡中央５−9

福岡市中央区天神
1 丁目98 番外

5,920,000

2.4
（0.0）

景気回復等を背景に店舗売上高は堅調に推移。また、低金利を受けて都心部の収益用不動産の高値売買が活発である。

住宅地
早良−31

福岡市早良区西新2 丁目108 番 13

315,000

6.8（10.1）

利便性がよく学校区も優良なマンション適地の需要は依然として旺盛。

商業地
博多５−1

福岡市博多区博多駅前
3 丁目46 番 2 外2,710,000

10.2
（6.0）

大型再開発ビルの全容が発表。また、低金利を受けて都心部の収益用不動産の高値売買が活発である。

見込価格

変動率

変動要因

上昇率 1 位
又は
下落率最小

最高価格地
H25変動率

H26変動率

H26地点数上昇

横ばい

下落

総継続地点数

県全体

△ 1.2

△ 0.3

192

79

314

585

福岡市

0.7

1.8

129

30

15

174

北九州市

△ 2.2

△ 1.6

4

11

118

133

久留米市

△ 1.5

0.0

11

11

10

32

鑑定ふくおか No.34

所●県庁所在地について（県庁所在地以外の政令市については別枠で作成）

区分（１）住宅地

大牟田市

住宅地
福岡中央−2

所

在地●北九州について２．
主な市等の平均変動率及び地点数内訳

市町村名

H26地点数

△ 3.8

△ 3.4

0

0

20

20

上昇率 1 位又は下落率最小※変動率の下段
（

標準地番号

所

在

地

住宅地
戸畑−3

北九州市戸畑区浅生
1 丁目51 番

95,900△ 0.5（△ 2.5）

住宅地として人気の高い戸畑区の中の中高級住宅で需要の回復傾向が鮮明になりつつある。

商業地
小倉北５−１

北九州市小倉北区魚町
2 丁目251 番△ 3.4
568,000 （△ 4.5）

デフレ、可処分所得の停滞、人口減、福岡市への消費流出等により商業地の需要が減退している。

住宅地
八幡西−8

北九州市八幡西区藤原
4 丁目185 番 37

51,8000.6（△ 1.0）北九州都市圏西部の比較的人気の高い住宅地。 需
要の回復傾向が鮮明で、地価は上昇に反転している。

商業地
門司５−7

北九州市門司区浜町
40 番外

108,000

0.0（0.0）

門司港地区の中でマンション需要が見込めるため、土地需要が回復傾向にある。

）
は、前回調査の変動率。

※前年（平成25年変動率）の市町村別・用途別平均変動率は、去年公表した数字と異なる場合があります。尚、今回記載されている数値が正確な値となります。

鑑定ふくおか No.34

5平成26年 福岡県地価公示における地価動向の概要

福岡第1分科会
幹

事

江本 庸時

北九州市門司区■ 担当市区町村
北九州市門司区・小倉北区・小倉南区、行橋市、豊前市、京都郡苅田町・みやこ町、築上郡吉富町・築上町

内には、「サンリブシティ小倉（店舗面積約 26,000㎡）」
を中◎住宅地は、豊前市が「赤熊南土地区画整理事業（約

心に各種大型店舗が進出し、商業地の新拠点として発展

14.3ha）」の保留地及び「薬師寺分譲地」を分譲中である。

傾向にある。これを受け、「THE MALL 小倉」
を中心とす

外延部では民間のミニ開発も見られる。地価は全地点下落る曽根地区は、他の商業地域に顧客が流出し収益性の低基調にあるが、大きな変動要因はなく一部に底値感もあり下て△ 3％台の下落が続いているが、下記トピックス②、③のよ下が認められる。一方、「九州労災病院」が H23.5月移転

落幅は縮小傾向にある。

【地価動向】

うな明るい動きもあり下落幅は縮小した。一方、都心部外延開院した北九州空港跡地は発展傾向にあり、産業団地に◎商業地は、ＪＲ宇島駅周辺の国道 10 号沿線及び「マル＜住宅地＞地点数：19 地点、平均価格：48,600 円／㎡についてはマンション適地について高値の取引も見られる等、「コスモス薬品」の物流センター（敷地約 57,000㎡、延床面

ショク豊前店」周辺の中心商業地は、県道拡幅、背後地域

総じて下落幅は縮小傾向にある。

積 約 45,000㎡）や各 種 新 工 場の進出が認められるほか、の拡大等プラス材料があるものの需要は鈍く地価は依然下◎工業地は、為替円安等を背景に一部に持ち直しの動きが「サニーガーデンそらの街（全 84 区画）」の販売も好調で、落基調で推移。国道 10 号バイパス沿線背後は東九州自動見られるものの、不動産取引は活発とは言えず、地価は依H25 年 11月には「マルショク曽根店」がオープンした。地価は車道（豊前 IC・H26 年度末開通予定）及び周辺アクセス道

然下落基調にある。

これらを反映して総じて下落幅は縮小傾向にある。

路等の整備事業が行われており、今後の動向が期待される。

【主なトピックス】【主なトピックス】【主なトピックス】①人口は約 18.1 万人で近年ほぼ横這い。高齢化率は約①人口は約 21.5 万人で近年ほぼ横這い。高齢化率は約①人口は約 2.7 万人で近年減少。高齢化率は約 32.4％

平均変動率：Ｈ25 △ 2.7％→Ｈ26 △ 2.0％
＜商業地＞地点数：11 地点、平均価格：107,000 円／㎡
平均変動率：Ｈ25 △ 1.4％→Ｈ26 △ 1.5％
＜工業地＞地点数：5 地点、平均価格：25,900 円／㎡
平均変動率：Ｈ25 △ 1.7％→Ｈ26 △ 1.5％
◎住宅地は、傾斜地で街路条件や利便性等が劣る地点等では依然として△ 3％前後を示しているが、門司－1（上馬

24.3％

25.3％

寄 1 丁目）、門司－10（高田 1 丁目）
が 0.0％を示す等、平坦②小倉北口のギラヴァンツ新競技場は、市の公共事業評価

地部分では、下げ止まり・底打ち感が見られ、総じて下落

検討会議が建設に同意。2016 年度中の完成を目指し建幅は縮小傾向にある。

設へ動き出した。

◎商業地は、一部に下げ止まり・底打ち感が見られ、門司②大型商業施設「フレスポくぼてんタウン」の各店舗（ナフコ、②「ビューシティ楡の木坂（全 553 区画）」分譲継続中。

ドラッグストア、ＪＡ、飲食店等）
が H24.9月に全店舗開店。

③上吉田の市街化調整区域内で宅地開発（全 59 戸）が進

京都郡苅田町

行中。

【地価動向】③ＪＲ小倉駅南口東地区に予定されている再開発ビル（1 ～

5－7（浜町）、門司 5－8（社ノ木 2 丁目）
が 0.0％を示したが、

8 階：商業・業務用フロア、9 階：ホール、10 ～ 21 階：マンション約 100 戸）が早ければ 2015 年着工、2017 年完成

行橋市＜住宅地＞地点数：7 地点、平均価格：34,800 円／㎡

既存の商店街を中心に下落傾向が続いており、全体では下【地価動向】

平均変動率：Ｈ25 △ 1.9％→Ｈ26 △ 0.8％

落率が拡大した。

予定。

＜住宅地＞地点数：4 地点、平均価格：29,300 円／㎡＜商業地＞地点数：2 地点、平均価格：55,800 円／㎡◎工業地は、為替円安等を背景に一部に持ち直しの動きが見られるものの、不動産取引は活発とは言えず、地価は依然下落基調にある。
【主なトピックス】

平均変動率：Ｈ25 △ 1.5％→Ｈ26 △ 0.8％

④小倉北区泉台で開発総面積 97,685㎡、229 区画の住宅
団地「グリーンヒルズ小倉北ひなたの街」が販売開始。

＜商業地＞地点数：2 地点、平均価格：69,900 円／㎡
平均変動率：Ｈ25 △ 2.8％→Ｈ26 △ 1.5％

⑤小倉北区東城野町の都市再生機構所有地約 25,000㎡を

平均変動率：Ｈ25 △ 2.6％→Ｈ26 △ 2.1％
＜工業地＞地点数：2 地点、平均価格：17,500 円／㎡
平均変動率：Ｈ25 △ 1.9％→Ｈ26 △ 0.8

医療法人に譲渡。「城野ゼロ・カーボン先進街区」
として◎住宅地は、東九州自動車道（苅田北九州空港 IC ～行橋①人口は約 10.2 万人で近年減少。高齢化率は約 33.1％

整備中の一角で、「北九州総合病院」が移転予定。

IC・H26 年 3月開通、行橋 IC ～ H26 年度末開通予定）、

住宅地は、新規分譲との競合等により競争力の低下が認め②門司港レトロ地区で、平成 25 年 7月に新たな観光施設⑥平成 25 年 7月に小倉北区西港町の西鉄バス工場跡地約

国道 201 号バイパス及び周辺アクセス道路等の整備事業によられ地価は下落基調で推移しているものの総じて下げ止ま

50,000㎡の一部に「Ｍｒ.Ｍax（店舗面積約6,467㎡）」が進出。

り、利便性の向上を見越して新規分譲が継続的に供給されり・底打ち感が広がりつつある。

⑦平成26年2月に小倉北区魚町のアーケード商店街で11棟、ており需要も堅調。既存住宅地は、新規分譲との競合等に◎商業地は、主要地方道門司・行橋線の全面供用開始以

約1,300㎡を焼く火事が発生。今後の動向が注視される。

より競争力の低下が認められ地価は下落基調で推移してい降、新規店舗進出は当該道路沿線に移行している。これをるものの総じて下げ止まり・底打ち感が広がりつつある。

受け、国道 10 号沿線では一部閉鎖店舗等が見られるもの◎商業地は、駅西口の国道 496 号（通称安川通り）沿線をの201 号バイパスとの接合部付近では近年商業集積が進ん【地価動向】

中心にロードサイド型店舗等が集積。国道 201 号バイパスへでいる。一方、ＪＲ苅田駅周辺の中心商業地では、需要が＜住宅地＞地点数：24 地点、平均価格：54,600 円／㎡の延伸計画も進行中でアクセスの向上が期待される。駅東

減退しており、苅田 5－1（神田町 1 丁目）
は△ 3.3％の下落

平均変動率：Ｈ25 △ 1.8％→Ｈ26 △ 0.9％

口も福岡銀行がリニューアルオープン（平成 25 年 3月）
したほ

を示した。

北九州市小倉北区＜商業地＞地点数：6 地点、平均価格：83,800 円／㎡

か、飲食店舗の新規出店、賃貸マンションの建設等が見ら◎工業地は、為替円安等を背景に自動車産業を中心に持れ、行橋 5－1（宮市町）
は△ 1.5％と下落幅が縮小した。

ち直しの動きが見られる。不動産取引は工業団地への新規＜住宅地＞地点数：19 地点、平均価格：68,400 円／㎡◎住宅地は、モノレール沿線の徒歩圏域は需要堅調で、【主なトピックス】

用地需要は見られるものの、既存用地の需要は鈍く地価は

小倉南－11（徳力 4 丁目）、小倉南－13（葉山 2 丁目）、小①人口は約 7.2 万人で近年微増。高齢化率は約 26.1％

依然下落基調にある。

倉南－15（徳力 6 丁目）、小倉南－19（守恒 4 丁目）、小倉②駅西口の西宮市 2 丁目に「グランドパレスステージョンテラス

【主なトピックス】

平均変動率：Ｈ25 △ 3.3％→Ｈ26 △ 2.3％

南－20（企救丘 2 丁目）が 0.0％を示した。また、小倉南－1

行橋（第一交通産業㈱ ･14Ｆ建 ･ 販売戸数 63 戸・総戸

①人口は約 3.6 万人で近年微増。高齢化率は約 22.0％＜工業地＞地点数：2 地点、平均価格：39,100 円／㎡（若園 2 丁目）
、小倉南－5（下曽根 3 丁目）
でも0.0％を示す

数 90 戸）」が H25.12月竣工。

②「与原土地区画整理事業（約 40.4 ヘクタール、2026 年度

平均変動率：Ｈ25 △ 2.5％→Ｈ26 △ 1.9％

中、立地条件により最大で△ 2.5％下落の地点もあるが、下「旧大連航路上屋」が誕生。
③新門司で出光興産が、平成 25 年 11月に敷地面積 10.4
万㎡のメガソーラーを運転開始。
④吉志新町で西部ガスが、平成 26 年 3月稼働予定で敷地
面積 2.8 万㎡のメガソーラーの建設を発表。
⑤「スーパーセンタートライアル片上海岸店（店舗面積 4,488㎡）」が平成 26 年 2月にオープン。

北九州市小倉南区

平均変動率：Ｈ25 △ 2.8％→Ｈ26 △ 1.7％

【地価動向】

平均変動率：Ｈ25 △ 2.3％→Ｈ26 △ 1.7％
＜商業地＞地点数：19 地点、平均価格：223,800 円／㎡◎住宅地は、新規分譲が活発で需要も比較的堅調。既存

換地予定）」が進行中。

豊前市◎住宅地は、長期下落で推移するなか利便性等が劣る地

げ止まり・底打ち感が広がりつつあり総じて下落幅は縮小傾

点では依然として最大△ 3％の下落を示したが、小倉北－5

向にある。

【地価動向】（足立 3 丁目）が 0.0％示す等、下げ止まり・底打ち感が見ら◎商業地は、守恒地区では「徳力アピロス」跡に「サンリブも＜住宅地＞地点数：3 地点、平均価格：21,200 円／㎡

れる地点もあり、総じて下落幅は縮小傾向にある。

りつね（店舗面積約 8,300㎡）」が H24 年 10月にオープンし、

平均変動率：Ｈ25 △ 1.6％→Ｈ26 △ 1.1％

◎商業地は、郊外のショッピングモール及びＪＲ博多シティ、

現在は「デオデオ徳力店」跡に「ドラッグコスモス守恒店（H26＜商業地＞地点数：2 地点、平均価格：41,100 円／㎡

天神地区等福岡市への消費流出等により都心部は依然とし

年 4月開店予定）」が建設中。上葛原土地区画整理事業地

平均変動率：Ｈ25 △ 3.1％→Ｈ26 △ 3.0％

京都郡みやこ町【地価動向】＜住宅地＞地点数：2 地点、平均価格：11,700 円／㎡
平均変動率：Ｈ25 △ 1.9％→Ｈ26 △ 1.9％
＜商業地＞地点数：1 地点、価格：18,500 円／㎡
変動率：Ｈ25 △ 4.1％→Ｈ26 △ 2.1％

6

鑑定ふくおか No.34

鑑定ふくおか No.34

7平成26年 福岡県地価公示における地価動向の概要◎住宅地は、民間のミニ開発も見られるが大半が既存の住◎商業地は、役場周辺に近隣型の商業地域が形成されて居住環境から社宅跡地のような中～大規模地を分割造成し宅地域で大きな変動要因はなく、地価は前年と同率の下落

いるが、店舗数が少なく中津市（イオンモール三光、ゆめタウ

た小規模な戸建開発などが増えてきた。

幅を示した。

ン中津等）へ顧客流出し、吉富 5－1（大字広津）
は△ 1.3％◎商業地は、旧豊津・犀川町役場周辺に日用品を中心としを示した。

若戸大橋の慢性的な渋滞解消や響灘地区と戸畑・小倉方
面の交通アクセス確保に寄与している。

た近隣型の商業地域が形成されているが繁華性は低く、みや【主なトピックス】

こ5－1（豊津）は△ 2.1％を示した。国道 201 号沿線及び県①人口は約 6.7 千人で近年減少。高齢化率は約 27.5％

道椎田・勝山線沿線の一部に路線商業地域が形成されてい北九州市八幡西区

人口は、前年比▲ 0.2%の260,749 人、世帯数は、前年

若戸トンネルについては､ 平成 24 年 9月に供用開始され、比＋0.9%の120,328 世帯と人口は減少、世帯数は増加傾向で推移する。
戦前からの重化学工業を経済的基盤として発展してきた商業地は、旧来から中本町商店街、天籟寺商店街、天街で、ＪＲ黒崎駅南側 600ｍ圏には､ 小倉都心に次ぐ商圏②吉富駅前周辺整備事業（平成 21 年度～ 24 年度）
が完了

神商店街があるが、中本町商店街は、イオン戸畑の出店にを有する高集積の商業拠点が形成されている。その商業

るが、買回り品等は行橋市等の大型店舗へ依存している。

し、ＪＲ吉富駅と県道吉富港線の間に直線道路が開通し、より衰退しており、天籟寺商店街、天神商店街などの旧来拠点である黒崎都心地区の状況は、コムシティが破綻し､【主なトピックス】

駅前に公共駐車場が整備された。

の商店街も商況は低下している。

主要アーケードの空室率が 20%を超え、黒崎駅の乗降客①人口は約 2.1 万人で近年減少。高齢化率は約 32.6％②みやこ町彦徳で、平成 25 年 9月から敷地面積約 5.2 万㎡のメガソーラーが運転開始。

平均的な地価の動向としては、住宅地・商業地ともに下築上郡築上町落傾向で推移はしているが、下落率は、回復傾向にある。

【地価動向】

築上郡吉富町

平均変動率：Ｈ25 △ 1.3％→Ｈ26 △ 0.8％

【地価動向】◎住宅地は、新規供給は少ないが、大きな変動要因はなく＜住宅地＞地点数：2 地点、平均価格：17,200 円／㎡

一部に底値感もあり下落幅は縮小傾向にある。

平均変動率：Ｈ25 △ 1.2％→Ｈ26 △ 0.6％
＜商業地＞地点数：1 地点、価格：22,700 円／㎡
変動率：Ｈ25 △ 2.5％→Ｈ25 △ 1.3％

▲ 1.9％▲ 1.1％

区役所等の公共・公益施設がオープンしたため今後に期待▲ 2.9％▲ 1.8％

住宅地▲ 2.5％

商業地▲ 3.4％年は出来る。
さらに、平成 29 年度完成予定のＪＲ黒崎駅の建替えを中心とする事業計画が発表された。

◎商業地は、ポイントはないが、郊外型の「ルミエール」、町外の大型店舗等に移行し、既存の商業地は広域的な顧客

但し、長期間閉鎖されていたコムシティを北九州市が購入し、平成 25 年 4月に商業フロアオープン、同年 5月に八幡西

前

本

ている。

年

前々年

＜住宅地＞地点数：2 地点、平均価格：17,800 円／㎡

数も減少し、折尾駅に抜かれるなど地域の衰退状況が続い北九州市八幡東区

また、八幡西区の黒崎中心外延部（ホテルクラウンパレス

人口は、前年比▲ 0.8%の71,292 人、世帯数は、前年

北九州周辺）に路線商業型の店舗集積（ダイキ、デオデオ、◎住宅地は、民間のミニ開発も見られる。地価は大きな変【主なトピックス】

比ほぼ横ばいの35,854 世帯であり、人口は減少傾向で推ハローデイ、サンリブ、スシロ―、餃子の王将）が進んでい

動要因はなく一部に底値感もあり下落幅は縮小傾向にある。

①人口は約 1.9 万人で近年減少。高齢化率は約 32.2％

移する。

る。さらに、イオンタウン黒崎が平成 26 年 6月に開店予定でを吸引する力に乏しい。

②上深野の「旧蔵内邸」が平成 25 年 4月から一般公開。

福岡第2分科会
幹

事

西澤 義男

■ 担当市区町村
北九州市若松区・戸畑区・八幡東区・八幡西区、直方市、田川市、中間市、田川郡添田町・川崎町

新日鉄を経済的基盤として都市形成が進んだ街であるが、ある。

構造的不況の煽りで依然として人口の流出が続いている。

九州厚生年金病院跡地及び市営岸の浦団地跡地に図また、北九州市内で最も老齢者人口比（31％、市平均 26

書館及びホールを中心とした「黒崎ひびしんホール」
も平成 24％）が高い区である。

年にオープンした。地価の動向としては、すべての用途で下当区では、東田地区において八幡東田総合開発事業が進み、平成 18 年にイオンモール八幡東がオープンして以来、落傾向で推移しているが、平均的な下落幅は、昨年と比べ改善されている。

ナフコ、コジマ、スポーツデポなどの各種店舗の進出もあり、

北九州市若松区

比＋0.4%の39,466 世帯と人口は減少、世帯数は増加傾向で推移する。なお、人口と世帯数は平成 25 年 12月末と平成 24 年 12月末との比較であり、以下同様である。
当区は、かつて石炭の集散地として東部エリアの洞海湾

年

前

住宅地

▲ 2.1％▲ 2.4％▲ 2.1％

商業地▲ 2.4％▲ 2.2％▲ 2.0％

工業地▲ 1.0％年

本

前々年

人口は、前年比▲ 0.5%の85,819 人、世帯数は、前年▲ 1.1％▲ 1.6％

部エリアは、後発の開発ではあるが、昭和 40 年代後半から現在に至るまで大規模な住宅団地の開発が続いており、市内の一大ベッドタウンを形成している。
商業地としては、東部エリアでは本町地区を中心に旧来型のアーケード商店街が形成されているが、再開発によるベ8比▲ 0.5%の29,701 世帯と共に減少傾向で推移する。

推移し、平均的な下落幅は住宅地・商業地共に昨年と比人口は、前年比▲ 1.2%の59,851 人、世帯数は、前年

当区は、北九州工業地帯の一角として発展してきた工業の町であり現在でも区面積の約半分を工業関係の施設が占めている。

向にある。西部エリアでは、二島地区にイオン若松、高須

宅地は、区の中心部付近の区画整理事業等による平坦で地区にサンリブ高須があり、両大型店舗がエリアの拠点であ

区画整然とした街区と高台の傾斜地形で街路の配置が劣っる。最近では学研都市周辺にも店舗（平成 26 年 6月にドラッている街区とが混在している。

傾向で推移はしているが、下落率は、回復傾向にある。工おり、学校校区の評判と相まって住宅地としての人気は高く、業地については下落率がやや拡大した。

その価格水準も高いレベルを保っている。最近は、恵まれた鑑定ふくおか No.34

地価の動向としては、住宅地・商業地ともに下落傾向でべ改善されている。

住宅地▲ 2.6％▲ 2.0％▲ 1.3％

商業地▲ 4.0％▲ 3.2％▲ 2.8％

工業地▲ 5.0％▲ 4.2％▲ 3.3％

直方市

人口は、前年比▲ 0.7%の58,291 人、世帯数は、前年比＋0.4%の26,455 世帯と人口は減少、世帯数は増加傾向で推移する。
土地区画整理事業により､ イオンモール直方店が平成 17

但し、傾斜地に存する既存の住宅地の需要が落ち込み

年にオープンし､ その周辺に約 330 区画の住宅が新規供給が大きく、商業地では旧来から当区の商業中心である中央

され、当該宅地は比較的需要旺盛であったが､ それ以外の町で、核店舗（グルメシティ）が閉鎖されたままであるため一地域では需要は弱く、相場を下回る取引も見られた。

層の衰退が懸念される。

最近の商業施設の動向は、コスモス直方下境店、ヤマダ電機直方店等の大型小売店が開業した。直方駅前の須
年

本

年

前々年

前

住宅地

▲ 3.2％▲ 2.7％▲ 2.3％

商業地▲ 3.1％▲ 2.9％▲ 2.3％

区の中心部付近は、公共公益施設をはじめ、ショッピング
センター、病院等の生活利便施設が地区内に多く立地して年前

住宅地は、グリーンヒルズ山路ＳＯＲＡの街が終始好調に
区では戸建住宅だけでなく、マンションの引き合いも強い。

北九州市内では小倉北区に次いで人口密度が高く、住平均的な地価の動向としては、住宅地・商業地ともに下落車線で供用開始されている。

北九州市戸畑区

イサイドプラザ若松や駅近のスーパー等の出現により衰退傾

グコスモス学研西店が開業予定）
が集積しつつある。

黒崎バイパスも平成 24 年に皇后崎ランプ～前田ランプ間が 4分譲され、その他にも桃園や高見地区などの人気の高い地岸を中心に都市形成がはじまり、若松村、若松町、若松市
を経て、５市合併により現在の北九州市若松区となった。西平成 20 年に亀の井ホテル､ 平成 25 年 6月にトライアルも開業
し、平成 26 年 6月にはミスターマックスもオープン予定である。

年

本

前々年

当地区の商業地としての熟成度は増してきた。当地区では､崎町土地区画整理事業がほぼ完了したが、商業施設への新規参入は少ない。平成 23 年に新直方駅が開業し、その駅前に直方病院（旧筑豊病院）が平成 24 年に移転開業した。
平成 22 年に完成した上頓野産業団地も3 区画のうち、2区画で既に操業されている。

鑑定ふくおか No.34

9平成26年 福岡県地価公示における地価動向の概要

平均的な地価の動向としては、住宅地・商業地ともに下北九州市のベッドタウンとしての特徴が強く、隣接する八落傾向で推移はしているが、下落率は、回復傾向にある。

幡西区との比較で相対的な割安感から宅地需要を喚起し開福岡第3分科会発されてきたが、八幡西区の地価下落もあり、ここ数年の不

幹

年

本

年

前々年

前

住宅地

▲ 3.4％▲ 3.5％▲ 2.9％

商業地▲ 5.9％▲ 5.6％▲ 5.0％

商業地域の中心が、蓮花寺地区に移行してからは、旧地価動向としては、住宅地・商業地ともに下落傾向で推日本の近代化を支えた産炭都市である。当市にとって石本

年らに、新たな分譲宅地である月美台の販売も比較的好調である。
また、平成 22 年に九州ろうきん田川支店が新築移転オー
プンし、福岡銀行伊田支店も同年 9月に建替られ伊田商店街での営業を再開した。
丸和伊加利店が閉店したが、平成 25 年 3月にトライアル田
川西店が新規開業し、同 10月にドラッグコスモス田川後藤

住宅地
商業地

▲ 2.4％▲ 2.0％▲ 4.7％

年▲ 4.5％

本年▲ 1.7％▲ 3.9％

画整然とした住環境の良好な住宅地は概ね横ばい、交通
利便性の劣る縁辺部の住宅地は下落基調で推移している。

動率は＋0.5％と、平成 4 年以来 22 年ぶりに上昇を示した。

人口・世帯数ともに横ばいにて推移しているが、「四季彩の杜 美明（総区画数約 830）」の分譲、古賀市中心部及び周▲ 1.6％

上昇に転じた公示地は半数近くにのぼり、横ばい地域も増

商業地▲ 3.4％▲ 3.2％▲ 2.7％

加、下落地点についても下落幅が 0 ～ 1％程度と縮小傾向

辺地域におけるミニ分譲も継続していることから、今後人口にある。住環境が良好な大規模住宅団地等の取引価格はが増加する可能性が高い。

比較的堅調である一方で、道路付が悪いエリアについては〈商業地：変動率Ｈ25 △ 3.0％⇒ H26 △ 2.2％〉

田川郡添田町

土地価格の下落幅は縮小しているが依然として低調であり、商業地地価は、下落幅は縮小したものの、依然として下人口は、前年比▲ 1.7%の10,896 人、世帯数は、前年

地価の二極化が顕在化しつつある。また、都心接近性が良

落傾向が続いている。周辺工業地跡に店舗の集積等も見ら

比▲ 0.5%の4,886 世帯と共に減少傾向で推移する農業・林

好な箱崎地区では昨今の活発な不動産投資市場を背景としれるが、依然として商業地の取引件数は少ない。また、隣

業・観光を主産業とする町である。

て取引が活性化しており、比較的高額な取引も見られる。

接市町の大型商業施設との競合等から、商業地域内の収〈商業地：変動率Ｈ25 △ 1.5％⇒ H25＋0.3％〉

益物件等に対する需要も低迷している。

住宅地の地価は、人口の減少、不動産購入者の高齢

なお、県立田川商業高校跡地にめんべえ町内第２工場
が今年６月に稼働予定である。

住宅地

旧来からの中心的商業地域である香椎地区、箱崎地区
においては、大型店舗等の進出、客足の減少等を背景に

移した。

前々年

前

年

▲ 3.1％▲ 2.7％

本年▲ 2.7％

落傾向で推移はしているが、下落率は、回復傾向にある。
前

着工数も増加傾向にある。また、分譲マンションの売れ行きも良好である。このような状況を反映して、住宅地の平均変▲ 1.6％

出町にて営業を開始した。

前々年

住宅地地価は、全体的に若干の下落基調にあるが、区▲ 1.9％

寺店が新規開業した。また、同 12月にはホテルＡＺが日の平均的な地価の動向としては、住宅地・商業地ともに下戸建住宅市場は堅調に推移しており、取引件数、建築

住宅地化、個人消費低迷、雇用環境悪化などから下落傾向で推

商業施設は、平成 21 年に丸和田川店が､ 平成 23 年に田川郡川崎町

商況は低迷しているが、中小規模のワンルーム～２ＬＤＫの共同住宅が増加している。特に博多駅への接近性に優るこ

住宅地の平均変動率は依然としてマイナスであるものの緩和された。ＵＲ施行による「福間駅東土地区画整理事業」が国道沿いでは、全国チェーンの小売、飲食店舗の進出が進行中であり、宅地分譲が進んでいる。当該区画整理事

増加している。

業地内の土地単価との比較で、品等の優る地域や駅接近〈工業地：変動率Ｈ25 △ 1.4％⇒ H26 △ 0.4％〉

性に優る地域においては地価上昇が認められる。その一方

博多港臨海部においては、Ｊ－ＲＥＩＴ等による物流施設へ低下に拍車がかかり、下落率が大きい状況にある。

比▲ 0.1%の9,354 世帯と共に減少傾向で推移するかつての「4ｈａ区画」が完売し、香椎パークポートでも約 2.9ｈａが分譲〈商業地：変動率Ｈ25 △ 5.5％⇒ H26 △ 3.9％〉

産炭都市である。

された。一方、内陸部の工業地に対する需要はやや低迷し川崎町は、うぐいす台団地、ひばりケ丘団地、乙女ケ丘

比＋0.7%の20,339 世帯と人口は減少、世帯数は増加傾向

移した。

住宅地の地価は、添田町と同様の理由で下落傾向で推ている。

大型商業施設の新規出店は、平成 24 年 12月にコメリパ

商業地域がなどが形成されており、川西地区は、一部の工10

鑑定ふくおか No.34

住宅地

商業地地価は下落幅がやや縮小したものの、依然として下落基調は継続している。上記区画整理事業地内において「マックスバリュ福間駅店」、「イオンモール福津」が開業して

宗像市〈住宅地：変動率Ｈ25 △ 2.6％⇒ H26 △ 1.1％〉

以降、ＪＲ福間駅前通りの既存商店街は衰退傾向にて推移
している。

隣接する福津市での大規模土地区画整理事業による住ワー川崎店が開店した。

北九州市側の川東地区は、人口の９割を占め住宅地域や業団地を除き、ほとんどが、農耕地となっている。

で、旧津屋崎町の中心部から離れたエリアでは、利便性のの投資需要が高まっている。アイランドシティみなとづくりエリア

中間市

当市は、遠賀川を挟んで川東地区と川西地区に分かれ、〈住宅地：変動率Ｈ25 △ 1.8％⇒Ｈ26 △ 0.2％〉

人口は、前年比▲ 1.5%の18,639 人、世帯数は、前年様である。

で推移する。

福津市とから賃貸需要は堅調に推移している。一方、千早地区の団地の３団地を分譲しているが、売れ行きは低迷している模
人口は、前年比▲ 0.8%の44,090 人、世帯数は、前年

古賀市〈住宅地：変動率Ｈ25 △ 1.6％⇒ H26 △ 0.2％〉

前問題を長期に抱えるに至った。人口流出の歯止め等として分譲した大型住宅団地である星美台は、ほぼ完売状態、さ福岡市東区、宗像市、古賀市、福津市、宮若市、糟屋郡新宮町・久山町・
粕屋町、遠賀郡芦屋町・水巻町・岡垣町・遠賀町、鞍手郡小竹町・鞍手町

前々年

人口は、前年比▲ 1.0%の50,113 人、世帯数は、前年

年

福岡市東区

〈住宅地：変動率Ｈ25 △ 1.1％⇒ H26＋0.5％〉

来商店街の空洞化、衰退傾向が顕著である。

田川市

炭産業の崩壊による打撃は甚大で、人口流出、失業等の藤野 裕三

動産市況は弱含みである。

移している。

比▲ 0.2%の24,337 世帯と共に減少傾向で推移する。

事■ 担当市区町村

宅地の供給過多が懸念されるものの、長らく続いた地価下落により値ごろ感が認められ、景気回復による住宅取得意欲

前々年

前

年

▲ 2.5％▲ 1.6％

本年▲ 2.0％

宮若市〈住宅地：変動率Ｈ25 △ 2.2％⇒Ｈ26 △ 1.7％〉の改善等と相俟って、利便性や品等が良い住宅地を中心に住宅地地価は、やや下落幅が縮小したものの、依然とし地価は下げ止まりつつある。平成 26 年地価公示においてて下落傾向にて推移している。人口減少、高齢化が進行しは、下げ止まり地点が 2 地点見られた。

ており、住宅需要は低迷している。市内で目立った新規の〈商業地：変動率Ｈ25 △ 1.5％⇒ H26 △ 0.9％〉

住宅供給はなく、市外からの取り込み需要が相対的に弱い

周辺市町村を含めた大型店舗等の出店により、各駅前、

ため、土地の動きは依然として鈍い状況にある。

旧来からの商業地域では総じて衰退傾向にある。くりえいと〈商業地：変動率Ｈ25 △ 3.1％⇒Ｈ26 △ 2.1〉

サンリブを核とする「くりえいと地区」が当市の中心的商業ゾー

商業地地価についても依然として下落基調にある。当市ンであり、依然として高い顧客吸引力を有する。国道 3 号線の中心的商業地域が県道沿いの路線商業地域へと移行し沿線は沿道型店舗が建ち並び、一定の需要が見込める状

つつあり、旧来からの商業地域では閉店している店舗も多く況にある。

見られるなど、衰退傾向にある。

鑑定ふくおか No.34

11平成26年 福岡県地価公示における地価動向の概要

糟屋郡新宮町

住宅地の平均変動率は、＋1.4％と昨年（＋0.2％）から上性、居住環境の劣る地域においては引き続き取引は低調であり、両者の格差は拡大すると考えられる。

昇基調が継続している。「ウェリスパーク新宮杜の宮（495 区

商業地の平均変動率は、△ 2.7％と昨年（△ 3.8％）から若画）」の完売を受けて、NTT 都市開発が隣接地に228 区画

干下落幅は縮小した。近年、スーパー等の商業施設が相次の戸建住宅を計画中であるほか、沖田地区において大手住いで進出したが、低迷する北九州都市圏の商況を反映して、宅メーカーによる戸建住宅販売も高額ながら売上は順調であ事業用地に対する需要は少なく、地価は下落傾向にある。

る。沖田地区での旺盛なマンション需要、堅調な住宅着工

福岡第4分科会
幹

事

井上 真輔

■ 担当市区町村
福岡市博多区・中央区、飯塚市、小郡市、筑紫野市、朝倉市、朝倉郡筑前町、三井郡大刀洗町

福岡市博多区⑨リバレイン5・6 階にアンパンマン施設。来年 4月18日開業

住宅地の平均変動率：H25 △ 0.8% ⇒ H26 ＋0.9％⑩ヨーロッパと福岡を結ぶ初の直行便としてKLMオランダ航【地価動向】

予定、初年度集客 50 万人目標

遠賀郡岡垣町

商業地の平均変動率：H25 ＋1.8% ⇒ H26 ＋4.6％

住宅地の平均変動率については昨年から下落幅が拡大

JR 博多シティ及び九州新幹線の開業を契機に集客力が

回数が 17 万 640 回に達し、2 年連続で過去最高を更新。

商業地については、沖田土地区画整理事業地区内に「イし、△ 3.0％となった。以前はＪＲ鹿児島本線「海老津」駅を増加、更に博多駅中央街での再開発事業の概要が発表、円滑運用できる目安（14 万 5 千回）
を遙かに超えた。現在

ケア福岡新宮」が出店して以降、ユニクロ、ボンラパス等が利用した北九州市、福岡市への通勤者の需要が高かった

将来に対する期待感とも相俟って、地価は引き続き上昇。

2500mの滑走路建設へ向けて環境アセス中。ターミナル

オープンするなど商業集積が高まっている。その一方で、ＪＲが、近年はその需要も減退している。

住宅地は戸建て住宅が堅調に推移、博多駅周辺部では数、それに伴う人口増加など地価へプラスの影響を与える要因が認められる。

福工大前駅周辺の既存商店街の衰退が認められるなど、当町の商業地図は一気に塗り変わりつつある。

糟屋郡久山町

住宅地の平均変動率は△ 2.5％と、下落傾向が継続して商業値の平均変動率は、△ 2.6％と昨年（△ 3.5％）
から若

要は弱い。

住宅地については、平均変動率が＋1.0％と昨年（＋0.4

入後、取り壊して延床 13,000㎡の自社ビル建設、15 年している。

る。周辺における大規模店舗の出店、高齢化により、小規【特徴的な価格形成要因】

模小売店を中心とする当町の商業地域の収益性は低下して①博多阪急 2013 年 3月期の売上高 374 億 6,200 万円で前⑫広島資本のマリモ、7月に千代で賃貸マンションを11.8 億

期比＋0.5％、来店客数同▲ 14.5％。アミュプラザ博多の円で取得、11月に駅東に九州営業所開設、福岡都市

開業 2 年目の売上高は前年比△ 4％の342 億円。但し、圏での営業本格化。博多祗園センタープレイスは8月におり、地価下落が継続している。

遠賀郡遠賀町

住宅地の平均変動率は、△ 1.5％と昨年（△ 1.9％）と比較すると若干下落幅は縮小した。当町は北九州市のベッドタウ

糟屋郡粕屋町ビルの建て替えも含め完成は10 年後。
⑪（株）LINE（韓国）博多駅前 2 丁目のチサンホテルを購

干下落幅は縮小したが、依然として底が見えない状況にあいる。小規模の宅地分譲はあるものの、売れ行きは停滞気味である。町内には鉄道駅が無いため、町外からの宅地需

賃貸マンション用地需要に支えられ地価は上昇基調で推移

空が平成 25 年 4月に就航。福岡空港の2013 年の発着ンとして、地域経済の低迷、人口減少等の影響により地価は下落傾向にて推移している。

10月完成予定

2012 年 11月からは4 ヶ月連続でプラスを維持。2013 年 2

100 億円程度で私募リートに売却。久留米の福岡スタン

月にJR 博多シティは予想より9 ヶ月早く来場者数 1 億人をダード石油、12月に110 億円弱で中洲のgate’sを取得（何突破。

れも2013 年）。

②ＪＲ九州、九州新幹線 2012 年度の利用実績を発表。博
多熊本間の1日平均乗客数は前年度比＋1％、熊本鹿

福岡市中央区

児島中央間は同▲ 3％。2013 年 10月には全国 初のク【地価動向】

ルーズトレインななつ星運行開始

住宅地の平均変動率：H25 ＋2.0% ⇒ H26 ＋3.4％％）から上昇基調が継続している。ミニ開発に加え中規模の

商業値の平均変動率は、△ 1.9％と昨年（△ 2.3％）から若土地区画整理事業による住宅地の供給が行われているが、干下落幅は縮小したが、依然として底が見えない状況にあ

福岡都心部への良好な接近性を反映して、分譲住宅の売る。隣接する水巻町、岡垣町の幹線道路沿いへの大型店③日本郵便とＪＲ九州、博多郵便局と博多ビルの再開発ビれ行きも好調であり、戸建住宅の需要は高い状況にある。

舗の進出により顧客の分散化、流出が見られ、地価の下落

ルを2016 年春に開業と発表。郵便局跡地の建物は地下

住宅地・商業地とも地価の上昇幅が拡大。天神地区

傾向が続いている。

3 階地上 11 階建約 65,800 万㎡、核テナントとして九州初

は、店舗売上高が回復基調で推移、収益用不動産が J

進出の丸井（1 ～ 7 階の約 14,000㎡）が出店。博多ビル

リートに売買されたり取引は活発だった。住宅地は戸建て、商業地については、福岡市の広域的な商圏に取り込まれており、旧来からの中心的商業地域の顧客吸引力は弱く、商況は低迷している。しかし、住宅需要の増大からマンション用地への転換なども見込まれることから、商業地地価は概
ね横ばい基調にある。

鞍手郡小竹町

住宅地の平均変動率は、△ 2.4％と昨年（△ 3.1％）と比較すると若干下落幅は縮小した。住宅地は新規の住宅需要が低い状態が継続しており、引件数も少なく取引成約期間も商業地の平均変動率：H25 ＋0.5% ⇒ H26 ＋3.1％

跡地は地下 3 階地上 13 階複合オフィスビルの予定。特マンションとも好調に推移。

例制度の活用による容積率は最大 1200％【特徴的な価格形成要因】④地下鉄七隈線延伸計画、2013 年 4月工事施工認可、2014 年 2月工事着工、平成 32 年度開業予定。

①天神地区の百貨店、ＪＲ博多シティの開業で天神の客足は減少していたが、アベノミクスの資産効果等で、売上

遠賀郡芦屋町

長期化している。

人口・世帯数ともには減少傾向にあり、最近 5 年間の人

商業地については、直方市及び飯塚市の大規模商業施

数、前年 3 位だった博多港が 85 回で2 年ぶりに首位。

越と岩田屋本館）の2012 年度売上高前期比▲ 0.5％、口減少率は6％強である。平成 26 年の住宅地平均変動率

設の商圏に包含されており、依然として地価は下落基調にあ

但し、尖閣国有化以降、中国からのクルーズ船のキャン2013 年 9月中間決算、対前年比＋1.0％と10 年統合以は、△ 1.9％と昨年（△ 3.9％）に比較して下落幅は縮小した

るが、背後住宅地との価格差が縮まっていることから、昨年

セル相次ぎ、2012 年 10月から10 ヶ月間、寄港途絶える。

来、中間期では初の増収。博多大丸 2012 年度売上高

が、住宅地の需要は弱含みで推移している。

より下落幅は若干縮小し△ 2.9％となった。

2013 年 8・9月に計 5 隻が訪れたものの、年内寄港の予（福岡天神単独店）前期比＋0.1％、2013 年 9月中間期

定無し。また、韓国船会社ハーモニークルーズ、釜山を決算、同＋1.4％で、中間期としては8 年振りの増収。福

拠点に九州等を巡るクルーズ事業について2013 年 2月以

岡パルコ、2012年度の売上高は前期比＋4.8％、2013年

商業地については、商況は依然として低迷しており新規出店等の需要も乏しく、空き店舗数は増加し続けている。このような状況を反映して、商業地の変動率は△ 2.4％と昨年（△ 2.9％）と同様に2％以上の下落を続けている。

鞍手郡鞍手町

住宅地については、平均変動率が△ 1.3％と依然として下⑤国交省が発表した2012 年外国クルーズ船の国内寄港回

高の回復傾向が鮮明になっている。岩田屋三越（福岡三降運休すると発表。再開時期は未定。

9月の中間決算は同▲ 0.3％。

落基調にて推移しており、下落幅は拡大した。傾向としては⑥ 2012 年の博多港外国航路乗降人数が約 84 万 6 千人と②パルコは2013 年 3月に天神の福岡パルコと、隣接する旧

既存住宅地域の下落率が大きいのに対し、住宅団地やミニなり、10 年の約 87 万 3 千人に次いで過去 2 番目を記録。

ハッチェリー館の土地・建物を265 億円で学校法人都築

遠賀郡水巻町

開発地では比較的堅調な需要が認められ下落率は小さい。

住宅地の平均変動率は、△ 0.5％と昨年（△ 0.9％）と同様

商業値の平均変動率は、△ 1.7％と昨年と同様に下落基⑦福岡市、博多港ウォーターフロント地区に中規模展示場をに若干の下落を示した。町中心部の利便性の高い地域にお調が続いている。郊外型大型店舗への顧客流出により旧来新設し、シティホテルを誘致する構想。2011 年の国際会

いて新規分譲等による取引が活発であることから、これまでの近隣型商業地域の衰退が続いており、当町内商業地域

議は221 件で全国政令市最多、各施設の稼働率は8 割下落基調にあった地価は底が見えつつある。一方で、利便に対する需要は弱含みである。

乗降人数は20 年連続で日本一。

を超えている。
⑧ベイサイドプレイス博多、全面再開 3 年目の2012 年度に学園から取得。旧岩田屋新館を建替え2014 年秋に福岡
パルコ新館 ( 仮称 )として開業すると発表。地下 3 階地上
6 階建延床約 14,000㎡のビルを予定。
③ソラリアプラザ、地下 2 階の駐車場を店舗化する等、約60 億円を投じ2015 年春までに約 2 年かけて施設全体を順次リニューアル。オープン以来初の大規模改装。

初めての最終黒字。12 年度来場者約 210 万人

12

鑑定ふくおか No.34

鑑定ふくおか No.34

13平成26年 福岡県地価公示における地価動向の概要④九大の六本松教養学部跡地はUR が取得後 2011 年 6月

ビュー愛宕（全 24 区画）、幸袋地区でのグレースビュー幸に土地利用に関する配置案公表。2012 年 5月に用途地

袋（全 10 区画）等でも取引件数は順調に伸びており、価域の変更等の都市計画決定。裁判所、弁護士会館、格も安定的に推移。

検察庁などの司法関係の施設と複合施設（市少年科学館等）
を2020 年完成目指して整備中。2014 年 2月にはＪ

朝倉郡筑前町

三井郡大刀洗町

商業地の平均変動率：H25 △ 4.1% ⇒ H26 △ 3.7％

商業地の平均変動率：H25 △ 4.1% ⇒ H26 △ 4.0％

住宅地の平均変動率：H25 △ 4.8% ⇒ H26 △ 2.9％

③本町、永楽町、昭和通り等の商店街における歩行者通

バス便に依存する住宅地は総じて地価下落が続いてい

行量、平成 21 年から平成 25 年で23％以上減少。

住宅地の平均変動率：H25 △ 2.0% ⇒ H26 △ 1.9％
引き続き下落基調。平成 23 年 7月にローズサービス株式る。平成 24 年 7月 筑前町東小田に「ホームプラザナフコ筑会社のミネラルウォーターの製造工場が山隈地区に新設されＲ九州が国道 202 号沿いの約 2haを117 億円で取得。

④吉原町では吉原町 1 番街区市街地再開発事業が進展。

前店」がオープン（敷地 7,522㎡）。亀の井ホテルが平成 25た。また「大刀洗斎場ふるさと」が本郷地区に平成 25 年 6⑤福岡リート、2月に天神西通りセンタービルを26 億円で取総事業費約 38 億円、11 階建複合ビルが 2015 年 5 ～ 6

年 7月にオープン(121 室 )。平成 25 年 3月ダイレックス夜須

月にオープンした。商業は近隣市町の大型店の影響により

月頃完成予定。

店オープン。

町内の商店は空洞化、衰退化の傾向にある。

福岡第5分科会■ 担当市区町村
福岡市南区、
春日市、
大野城市、
太宰府市、
嘉麻市、
筑紫郡那珂川町、
糟屋郡宇美町・篠栗町・志免町・須恵町、嘉穂郡桂川町、得、3月にディーウイングタワーを28 億円、天神ノースフロ
ントビルを28 億円で取得。九電体育館跡地はエネ館含め約 30,000㎡が約 120 億円で積水ハウスに売却、城南ク
ラブは約 30 億円で三菱地所にそれぞれ売却。8月、ケネディックス・レジデンシャル投資法人、3.7 ～ 7.6 億円でレ

小郡市

住宅地の平均変動率：H25 △ 4.4% ⇒ H26 △ 2.3％
商業地の平均変動率：H25 △ 5.3% ⇒ H26 △ 6.7％

ジ系を4 物件取得。11月、福岡地所、西鉄、九電、岩

筑紫野市までは住宅地の下げ止まりの状況が鮮明になっ田屋新館が入る天神きらめき通りビルを約 180 億円で共同てきているが、小郡市に入ると下落幅の縮小傾向は認めら

幹

事

池田 雄士

福岡市南区

購入。11月、日本賃貸投資法人がグランパーク天神を約れるものの、総じてみれば依然として下落基調。但し、北47 億円で取得。12月、ユナイテッド・アーバン投資法人

部の三国地区と南部味坂地区等の間の南北間では様相をが、天神ロフトを43.5 億円で取得。12月、丸糸殖産が異にしている。イオン小郡ショッピングセンター、小郡市大保

点、下落が 3 地点、選定替 1 地点、商業地は全 10 地点

南区のうち、最寄り駅の接近性がやや劣る価格中位の住渡辺通 3 丁目の駐車場用地約 4,300㎡を約 43.5 億円で取に11月8日オープン。 敷 地 約 118,000 ㎡、 売 場 面 積 約

中、上昇が 7 地点、横ばいが 1 地点、下落が 2 地点となっ宅地については、前年は弱含みの市況感であったが、本年得（何れも2013 年）。

33,000㎡。

⑥山の上ホテル、「アゴーラ福岡山の上ホテル＆スパ」として9/1リニューアルオープン。ジェイアール西日本開発、
渡辺通 5 丁目に2014 年秋開業目指してカンデオホテルズ
福岡天神を。運営会社はカンデオ・ホスピタリティ・マネジ

筑紫野市

住宅地の平均変動率：H25 △ 0.7% ⇒ H25 ±0.0％
商業地の平均変動率：H25 △ 2.5% ⇒ H25 △ 0.5％

住宅地は全 29 地点中、上昇が 23 地点、横ばいが 2 地

ン適地は、高い上昇率を示している。
【価格中位・下位の住宅地】

た。全用途の平均変動率は＋1.7％となり、前年の＋0.1％かの地価は微増傾向に転じている。アベノミクス等による景気ら上昇幅が大幅に拡大した。特徴的な要因を整理すると、対策や消費税増税の駆け込み需要等により、全体的な住下記のとおりである。

宅需要が押し上げられており、郊外の既存住宅地について【西鉄天神大牟田沿線の価格上位の住宅地・商業地】

も中古住宅の取引やミニ開発等による新築住宅の成約件数

高宮・市崎・平和地区など、従来から品等・名声が高いが増加している。ただし、最寄り駅から徒歩圏外となる福岡鉄道駅から徒歩圏内では上昇に反転しているエリアも散優良住宅地域の地価は、上昇傾向が続いており、上昇幅

都市高速道路以南のエリアについては、回復のスピード感⑦大名小学校、簀子小学校、舞鶴小学校、舞鶴中学校

見されるが、利便性に劣る既成住宅地は依然として地価はが拡大している。中・高所得者の需要が回復していることにが遅れており、地価は微減傾向にとどまっている。

を統合し、2014 年 4月に福岡市立舞鶴小中学校として開下落傾向を辿っている。特徴的な動きは、①平成 2008 年

加え、最近はミニ開発が増加しており、富裕層以外にも需【郊外の商業地】

校予定。大名小学校は閉校になるが 2016 年 8月まで双12月に立明寺地区にイオンモール筑紫野がオープン 敷地

要者層が拡大している。売り物件はすぐに成約に至る状況

福岡市の周辺区及び隣接市との主要動線となっている郊

葉学園小学校の仮校舎として使用される。

約 12 万㎡、店舗面積 75,180㎡、駐車場 3,500 台、②西鉄が続いており、取引市場は好調である。ただし、高台で傾外幹線道路沿いの路線商業地域や近隣商業地域について⑧アクロスと市役所の間の都市計画道路と天神・明治通り

二日市－朝倉街道間に「紫」駅が開業（平成 22 年 3月）、③

斜がきついエリアは、やや敬遠されており、地価も微増傾向

は、下落幅が縮小しているものの、引き続き弱含みの状況で周辺の地区計画が都市計画決定（2013 年 9月告示）。

西鉄筑紫駅西口（平成 28 年頃、換地処分予定）の土地区にとどまっている。

⑨浜の町病院が長浜 3 丁目に平成 25 年 10月移転開業。

画整理事業（計画戸数 1,600 戸）④ガーデンヒルズ美しが分譲マンション適地については、高値の素地取引がみらとなった地点が存するが、新規出店がみられず、衰退傾向

丘、フォレストガーデン二日市むらさきなどの団地の売れ行きれるなど、強含みの市況感が続いている。新築分譲マンショが伺える地域については、引き続き下落傾向となっている。

飯塚市

は好調。

ンの販売も好調に推移しているが、消費税増税の関係で、商業地の平均変動率：H25 △ 5.9% ⇒ H26 △ 4.8％

朝倉市

込み需要の影響もみられた。また、高宮・大橋駅前の優良住宅地の平均変動率：H25 △ 4.4% ⇒ H26 △ 3.1％

立地での物件取得が困難な状況となっており、最寄り駅から1.2％、大野城市は6 地点で上昇、平均変動率は＋0.3％とな

商業地の平均変動率：H25 △ 5.8% ⇒ H26 △ 4.5％

メント。

住宅地の平均変動率：H25 △ 3.2% ⇒ H26 △ 3.0％
人口減少、高齢化の進行、地域的衰退を受け、地価は依然として下落基調を辿っている。住宅地のうち、新規分

特に平成 25 年秋頃の成約件数が高水準となっており、駆けある。一部、店舗集積度や集客力が高い地域では、横ばい

春日市・大野城市

住宅地は春日市で全 12 地点とも上昇、平均変動率は＋離れた郊外立地での素地取引や分譲マンションの販売も増り、前年の下落から一転して上昇となった。商業地は春日

譲地は比較的堅調で推移しているものの、既存住宅地の特徴的な動きは、①中心市街地の空洞化が顕著なため加している。今後は建築費の上昇や消費税増税の影響が市・大野城市の全地点で横ばいとなり、前年の下落から回需要は弱含みのままとなっている。一方、中心商業地は陳アーケード撤去計画が進行中。②シニアタウン美奈宜の杜

懸念されるものの、現在の素地需要は逼迫している状況であ復した。

腐化が顕著、既存アーケード商店街では空洞化が進行しての分譲は比較的好調、③工業については、平成 21 年 10月

り、優良立地の分譲マンション適地の地価は、住宅地・商【住宅地】

おり、依然として高い下落率で推移している。

「トステム甘木工場」跡に「明石機械工業」が操業開始した。

業地とも上昇幅が拡大している。賃貸マンションについては、

アベノミクス等の影響で、福岡市のベッドタウンである春日【特徴的な価格形成要因】

他方、「ローム甘木工場」は閉鎖後そのままになっている。

駅前の物件を中心に、一棟売りの取引が活発である。アベ

市・大野城市についても、住宅需要の回復が顕著にみられ①九州初業態のＭＥＧＡドン・キホーテ、飯塚市椿に3月15④平成 25 年 6月平塚工業団地隣接地に「惣和」の工場がノミクス等の影響で投資意欲が増大しており、福岡市中央た。春日市のフォレストシティ開発街区や大野城市の乙金地日開業。売場面積約 2,860㎡、半径 20kmを商圏と捉稼働。⑤北部九州豪雨で朝倉市は災害救助法の対象地

区・博多区の都心部に加え、南区の取引件数も増加してい区など大規模な新規分譲地のほか、駅前の高価格帯の住え、年間売上高 20 億円目標。

域に。⑥杷木小、久喜宮小、志波小、松末小の4 小学校

る。個人投資家から事業会社まで、幅広い需要者が市場

宅地、郊外の既存大型団地など、全般的に取引件数が拡を統廃合し、現在の杷木中敷地内に併設型の小中連携校に参入しており、高額な取引も多くみられた。こうした要因か大している。取引価格水準も高値の事例が多く見られ、特を新設する方針を固める。開校時期は未定。

ら、特に高宮・大橋駅前に所在する商業地の賃貸マンショに高価格帯の優良立地でこの傾向が顕著である。従来は②潤野地区のサニーガーデン花咲台（全 61 区画）
は半数以上が分譲済、養護老人ホーム愛生園跡地でのグレース

14

鑑定ふくおか No.34

鑑定ふくおか No.34

15平成26年 福岡県地価公示における地価動向の概要

新築の建売物件で総額 3,000 万円以下が需要の中心であが流出している。幹線道路沿いの路線商業地域についてり、割安感がある郊外住宅団地での取引が多かったが、前は、新規出店の動きもみられず、弱含みの状況が続いてお年から駅に近い高価格帯の住宅需要が回復し、さらに過熱

り、地価はまだ下落傾向である。ただし、太宰府天満宮参した状況が確認された。また、春日市ではフォレストシティの

道沿いの店舗用地については、観光客や売上高が回復基

大規模開発地において店舗集積度が高まっており、周辺地

調であり、空き店舗がない状況とも相俟って、地価は横ばい

域の住宅需要にもプラス効果が波及している。こうした影響に転じている。

もあり、大野城市と比較して、春日市の住宅市場がより活発【用途毎の変動率】（住宅地・商業地・全用途）

南区

春日市

嘉麻市・嘉穂郡桂川町

大野城市

隣接市での素地取引が増加しており、地価は上昇幅が拡大

率及び高齢化率は福岡県下でも高い水準となっている。住

太宰府市

している。

宅地は一部でミニ開発が行われているが、売れ行きは悪く、【商業地】

宅地需要は総じて低迷している。ただし、ここ数年の地価化している。JR・西鉄線駅前の分譲マンション適地については、福岡市南区での素地取得が困難なこととも相俟って、人口減少と高齢化による過疎化が進んでおり、人口減少

西鉄線の春日原及び下大利駅前の商業地については、下落により、底値感が見えてきた地域については、下落幅

店舗需要はまだ乏しいものの、店舗付賃貸マンション等の投が縮小傾向となっている。商業地は幹線道路沿いで、一部資物件の取引が増加している。築浅物件であれば、単身ドラッグストア等の新規出店もみられるが、周辺の大型店や者・ファミリータイプとも賃貸需要は堅調であり、駅前の賃貸

過疎化等の影響による売上不振から、役場周辺の旧来からマンション適地については、地価は横ばいとなっている。路の商店については撤退する店舗が多く、地価は依然として

線商業地域については、県道福岡筑紫野線を中心として店下落傾向である。

舗集積度が充実しており、新規出店を目的とした高値の取引もみられている。こうした繁華性の高い地点については、地価は横ばいとなっている。また、春日市星見ヶ丘の「フォレスト
シティ」においては、ナショナルチェーンの大型店や飲食店の嘉麻市

那珂川町は福岡県下で人口増加率が上位に位置しており、取引が多く需要回復が認められるJR 博多南駅の西側一H25 公示▲ 0.2％＋ 0.6％
0.1％▲ 0.2％▲ 1.5％▲ 0.4％▲ 0.4％▲ 1.3％▲ 0.5％▲ 0.8％▲ 1.7％▲ 0.9％▲ 1.9％▲ 2.5％▲ 2.1％

H26 公示＋ 1.4％＋ 2.6％
1.7％＋ 1.2％
0.0％＋ 1.0％＋ 0.3％
0.0％＋ 0.2％＋ 0.1％▲ 0.3％
0.0％▲ 1.6％▲ 2.2％▲ 1.8％

那珂川町

宇美町

篠栗町

志免町

須恵町

桂川町

福岡第6分科会幹

筑紫郡那珂川町

用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途

事

浅川 博範

福岡市西区

住宅地は上昇地点が増加、商業地はほぼ横ばい傾向。
【住宅地】

出店が相次いでおり、分譲マンションも建築予定である。同帯（今光・五郎丸・松木地区）の住宅地については、地価

市における一大商業拠点へと成長しており、隣接市からのが上昇傾向に転じている。また、南区に隣接する片縄北で継続地点 23 地点中、上昇 20 地点、横ばい１地点。平

集客も多い。開発予定の更地がまだ多く残っており、今後も22 区画、王塚台の水道企業団跡地で26 区画の中規模宅

均変動率は前回より上昇幅が縮小したものの、依然として上大型店の新規出店が見込まれる。

用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途
住宅地
商業地
全用途

H25 公示▲ 0.1％－▲ 0.1％▲ 2.2％▲ 2.0％▲ 2.1％▲ 0.8％▲ 2.1％▲ 1.0％▲ 1.5％▲ 0.5％▲ 1.3％▲ 2.3％－▲ 2.3％▲ 1.5％▲ 5.2％▲ 2.7％

H26 公示＋ 0.4％－＋ 0.4％▲ 1.1％▲ 1.3％▲ 1.1％▲ 0.3％▲ 1.0％▲ 0.4％▲ 0.7％▲ 0.4％▲ 0.7％▲ 1.7％－▲ 1.7％▲ 1.2％▲ 5.0％▲ 2.5％■ 担当市区町村
福岡市西区･城南区､久留米市､糸島市､八女郡広川町

吉武土地区画整理事業は事業中。
• 福岡都市高速 5 号線が H23 年 2月に西九州自動車道野
芥～福重間開通、H24 年 7月21日に1 号渡り線 0.9km が開通。外環状線の延伸（H23 年 4月全線開通）、二丈浜
玉道路 8.5キロが H25 年 4月1日に無料化。

地開発が行われており、売れ行きも好調である。国道 385

昇傾向が続いている。九大移転、各土地区画整理事業、

そのほか、西鉄天神大牟田線の連続立体交差事業、号沿いの道善地区では新築分譲マンション（ヒューマインドけ

都市高速５号線・外環状線の延伸などによる利便性の向上「春日原」駅周辺整備事業、「下大利」駅東口土地区画整

やき通りフォレスト・62 戸）が完売するなど、郊外部の住宅需や、福岡市内における相対的値頃感から地価は上昇傾向

理事業が進捗中であるが、事業完了は平成 26 ～ 33 年度

要も回復していることから、上昇地点が拡大し、住宅地のが続いている。取引件数及び取引価格共に堅調であるものの予定である。

平均変動率は＋0.4％となった。商業地は地点がないが、路の、やや鈍化傾向も伺える。戸建住宅重要は、利便性の継続地点 16 地点中、上昇 9 地点、横ばい6 地点。安定

線商業地域の地価動向はやや下落傾向となっている。

高い姪浜駅及び橋本駅周辺、九大移転に伴う周船寺駅・した戸建住宅需要を背景に、上昇地点が大幅増加。早良九大学研都市駅周辺地域を中心に安定しており、調整区

区、中央区の影響が当区まで波及しており、利便性の高い

太宰府市

糟屋郡（宇美町・篠栗町・志免町・須恵町）

福岡市城南区

住宅地、商業地ともに平均変動率でプラスに転じる。
【住宅地】

域内宅地以外の全地点で前年比プラスが継続しているほ北部地域の住宅需要が堅調に推移。取引件数は増加、取人口は宇美町が微減傾向、篠栗町が微増傾向、志免か、マンション素地（賃貸・分譲）需要も強い。伊都土地区

引価格も上昇傾向にあり、西区にやや遅れて地価は上昇傾じた。商業地は横ばいが 1 地点、下落が 1 地点となり、下町・須恵町は上昇傾向で推移している。中でも志免町の人画整理事業の保留地販売についても、抽選倍率の高さから向に転じた。城南−1の分譲マンション地点は＋5.3％と当分落幅は大幅に縮小した。

口増加率は福岡県下で上位に位置しており、将来的にも高人気を博している。

科会内では最も高い上昇を示している。中部から南部地域

い人口増加が見込まれている。住宅地は各町ともミニ開発に【商業地】

住宅地は全 12 地点中、上昇が 6 地点、横ばいが 2 地

点、下落が 4 地点となり、平均変動率は＋0.1％と上昇に転【住宅地】

も地域的にばらつきがあるものの、横ばい地点が多くなってお全般的に住宅需要が回復しているが、土砂災害の危険よる小中規模の新規供給が中心で、大規模な宅地開発は分譲、賃貸マンション素地需要が下支えしていた姪浜駅

り、マンション素地（分譲・賃貸）需要も強い。新規の分譲マ

性や高齢時の影響を懸念して、山手の既存住宅地の需要ない。高台の傾斜がきついエリアは敬遠され、平坦で利便

南側地域は、両需要の回復により上昇傾向に転じている。

ンションは平成 25 年度中3 件見られ、当区の新規供給は約は引き続き弱含みであり、地価は微減傾向にとどまっている。

性が高いエリアとの売れ行きには差異が生じている。住宅地

その他の路線商業地や近隣型商業地は、商業収益、賃料

3 年ぶりとなっている。

一方で、観世音寺地区や都府楼南地区など、駅に近い区の地価は、交通利便性が優る篠栗町及び志免町の一部の水準等やや弱含みながら、背後の住宅地等に牽引される形【商業地】

画整然とした住宅団地については、需要が回復している。ミ地点で横ばいとなっているが、総じて微減傾向が続いていで横ばい傾向にある。

ニ開発等による新規分譲は即売が見込めるため、分譲業者

る。新規分譲地の販売は概ね好調であるが、既存住宅地（変動要因）

福岡市城南区北部の商業地域は、住宅地域と同様に分譲マンション素地需要の回復を受けて、上昇に転じている。

の素地仕入れも活発化しており、こうした地域の地価は上昇の取引件数が少なく、全般的に取引価格水準にも過熱感が• 伊都土地区画整理事業（130ha）
が H26 年度完了予定。

分譲・賃貸マンション用地需要が下支えしており、中～南部に転じている。

みられていないため、上昇地点はない。商業地は駅前及び• 橋本駅前に「木の葉モール橋本（店舗面積 2.2 万㎡）」がの郊外商業地域も含めて商業事業者による用地取得需要は【商業地】

路線商業地域とも、大規模ＳＣ等の影響で、店舗需要は引

H23 年 4月のオープン後も好調。

依然として弱含みである。

き続き弱含みであり、地価は下落傾向が続いている。

• 千里土地区画整理事業地内に「ハローデイ」「コメリ」等（変動要因）

市内の商業地は主に日用品店舗が中心で、買回り品・高級品等については、福岡市や周辺市の大規模ＳＣ等に顧客

16

鑑定ふくおか No.34

が H23 年 3月にオープン。

• 近年では開発等は特に見られない。

• 元岡土地区画整理事業は平成 24 年 12月完了、金武・• 福 岡 都 市 高 速 5 号 線が H23 年 2月に西 九 州自動 車 道

鑑定ふくおか No.34

17平成26年 福岡県地価公示における地価動向の概要

野芥～福重間開通、H24 年 7月21日に1 号渡り線 0.9km
が開通、外環状線の延伸（H23 年 4月全線開通）。

久留米市（変動要因）• 人口は平成 25 年 5月以降増加傾向に転じている。

福岡第7分科会• 九州新幹線全線開通（H23 年 3月）及び駅ビルフレスタ久

幹

佐藤 史郎

福岡市早良区、大牟田市、柳川市、八女市、筑後市、大川市、みやま市

留米開業

平均変動率は住宅地が横ばい、商業地は下落率が大幅縮小。

•都市計画道路東合川野伏間線（H24年4月22日に久留米【住宅地】

ＩＣ高速道路入口交差点付近から県道御井諏訪野線までの

継 続 地 点 32 地 点中、 上 昇 11 地 点、 横ばい11 地 点。

事

■ 担当市区町村

約960ｍ区間が部分開通、全線開通はH26年3月21日）

福岡市早良区

【住宅地】

大牟田市

帝京大学福岡医療技術学部のメインキャンパスが平成

景気の回復基調並びに現下の低金利、住宅融資制度

26 年 4 月より岬町（旧ネイブルランド跡地約 4ha）の新キャン

ＪＲ久留米駅、西鉄久留米駅、花畑駅周辺等利便性の高• 豆津バイパスの整備（H24 年 3月24日）の充実等に拠り、個人を中心に資金調達能力が上昇してパスに移されることが発表された。学生数は現在 500 人だ

い地域では、分譲マンション素地需要が地価を押し上げ、• 国道 3 号鳥栖久留米道路（久留米ＩＣ～鳥栖間の国道 3

おり、エンドの住宅需要は、中古新築又は戸建マンション

が、全学科が完成すると1,400 人、職員を加えると1,500

久留米−23は＋4.1％の上昇。旧久留米市中心部周辺では号バイパス）等事業中

問わず堅調に推移している。

人ぐらいとなる。こうした動きがある一方で、人口の減少傾

戸建住宅用地需要が安定、分譲マンションは、新築及び中• 旧久留米井筒屋跡地（隣接地も含む）には、地上 6 階地

かかる中、地下鉄空港線から徒歩圏の早良区の住宅向や高齢化（高齢化率 31.6％、人口 10 万人以上の都市

古共に特急停車駅周辺の徒歩圏や、中心市街地に近い物

下1階

延床面積 36,000㎡程度のコンベンション機能も備

地は、都心部への交通アクセス等の利便性及び教育環境

で高齢化率全国第 2 位）に歯止めがかからず、不動産需件は概ね好調である。

えた「久留米シティプラザ」が H27 年度オープンを目指してに恵まれていることから、従前から住宅地として高い評価を

要は弱含みが続いている。特に、利便性に劣る郊外部に

平成 25 年 11月に建築着工。

受けているエリアであり、このエリア限定というような根強い

おいてかかる傾向が顕著で、地価も長期間に亘って下落譲が活発化。上津地区の地点では、周辺における生活利•JR 久留米駅西口には、市営の立体駐車場（4 階建 254

需要者層も存在する。特にマンション適地では、典型的な基調が続いている。

便施設の充実、平成 26 年 3月下旬の東合川野伏間線全台）
が新設、H26 年 4月14日利用開始。

需要者として想定されるデベロッパー等を中心に、積極的

商業施設の動向としては、岬町の大型商業施設イオン

な用地取得の動きが鮮明となっている。もともと供給が少な

モール大牟田が平成 23 年春オープン、当該商業施設の糸島市その他

いなか、特にマンション適地は希少性が高く、売手市場の開業に伴いオーバーストアの状況も予測され、既存商業地

糸島市は住宅地、商業地ともに下落幅は縮小傾向。区様相を呈しており、建築費の上昇は地価抑制になっているでは空洞化、衰退化の傾向が依然続いており、地価下落

は、校区による選別傾向もある中、安定した戸建住宅需要

画整然とした良好な住宅地や利便性の高い地域では安定しものの、入札案件では高額な落札結果になるなど地価はの強い圧力要因となっている。

を背景に上昇傾向。やや郊外の地域でも殆どが安定局面にた需要を背景に上昇に転じるなど、旧前原市内で上昇２地上昇基調を維持している。また、比較的ロットが小さな物

九州新幹線の 2 年目の乗客数（13 年 2 月中旬までの集あり、横這い又は昨年より縮小した下落幅で推移している。

点、横ばい２地点となっている。商業地の下落幅は昨年並件でも、賃貸マンションとして建物を建築したうえで販売又計 ）は、 博 多 熊 本 間 1日平 均 24,800 人（ 前 年 比＋1％）、戸建住宅は、総額 2 千万～ 2.6 千万円程度のミニ開発分

線開通への期待感を反映するなど、地価の値頃感を背景に＋3.6％の上昇。新築着工件数も昨年度より2 ～ 3 割増加、戸建・共同住宅共に安定。旧久留米市中心部周辺地域で一方、鉄道路線が利用できない旧郡部や調整区域においてみ、旧志摩町、旧二丈町では弱含みである。

は転売したり、小さく区画分割して戸建住宅用地として販熊本鹿児島中央間同 13,600 人（同△ 3％）。近距離区間

は、昨年並み又はやや縮小傾向の下落幅で推移している。

• 浦志１丁目地区に亀の井ホテル（10F、255 室）が H25 年 6売する等、デベロッパーを含む不動産業者にとっては、柔は割引切符等によるテコ入れに拠り、新鳥栖、久留米、

【商業地】

月開業。

軟な土地利用或いは販売戦略が可能なエリアとなってお筑 後 船 小 屋、 新 大 牟 田 各 駅では 2 年目の取 扱 収 入 が＋4 ～ 23％となった。

継続地点 12 地点中、上昇 2 地点、横ばい４地点。商業•JR 筑肥線「筑前前原」駅と「波多江」駅の中間地点にあたり、個人等も含め幅広い需要者層の参加により、更に地価需要全般が停滞傾向にあるが、全体的に昨年と比べて縮る鉄道沿線約 20.2haに、前原東土地区画整理事業が始を押し上げる要因となっている。

小している。中心市街地 11の商店街空室率調査によれば、

動、低層住宅と中層住宅などを合わせて1,000 戸規模の一方、区中央部の戸建住宅を中心とした住宅地も、前等を背景に国際コンテナ取扱量は 3 年連続で過去最高をH21の26.8％を最高に、H25.11は336 戸中57 戸の空室で住宅地を整備するもので、平成 30 年 3月31日完了予定、記の要因を背景に需給動向は堅調に推移している。これ

更新し、有明海沿岸道路が平成 24 年 1 月に三池港 ICま

17.0％と長期的に若干回復傾向にある。業種としては、旧

新たな人口の受け皿として期待される。

らの実需のほか、地下鉄七隈線延伸計画が現在進んでおで、同年 9月に大和南 IC ～徳益 IC 間が開通する等、イン

来からのアパレル等服飾・雑貨関係は減少、飲食関係（居

広川町は、ほぼ昨年並みの下落傾向で推移している。

り、エイドのマインド感を含め、区中央部から北部にかけてフラ整備が進展したほか、一部では遊休地にメガソーラー

地下鉄七隈線から徒歩圏内のエリアでは、地価は緩やかの進出等も見受けられるが、既存企業の合理化等も進ん

酒屋チェーン店等）が増加。なお、賃料は西鉄久留米駅周
辺よりも花畑駅周辺が高い傾向にあり、坪１万円以上の物件も多い。

【用途毎の変動率概要】
市町村

都市プラザ建設地周辺の2 地点については、工事着工による期待感を反映し今回は横ばい。事務所街は支店の統廃

福岡市西区

合等により、空室、賃料の悪化に歯止めがかからず、テナン
ト、用地需要ともに弱い。路線商業地域は上津バイパス沿いの地点が±0％と横ばい傾向。

福岡市城南区【工業地】
H24 年 9月にダイハツ九州久留米工場（田主丸町）の生産ライン増設とエンジン開発拠点のH26 年 3月開設が発表され

久留米市

たほか、H24 年 11月には藤光産業団地（藤光町・荒木町）にセイブ・日本生物製剤の進出。H24 年 11月には、久留米
宮ノ陣地区の久留米ビジネスパークの立地率が 100％になっ糸島市

た。H23 年 10月には閉鎖したパナソニック電工（城島町）跡地に健康機能器具メーカー進出。既存の中小工業地おける取引は、取引事情を含みながらの供給圧力が強い。

18

鑑定ふくおか No.34

広川町

大牟田市の工業地域は、三池港の荷主助成制度拡大

な上昇基調を示している。ただし、区南部の地下鉄七隈でいる。需要は依然としてやや弱含みであるが、地価はこ線から距離のある既存住宅地では、下落幅の縮小傾向は

こ数年の下落傾向をうけて値頃感が現出しつつある。

用途

H26

H25

住宅

＋1.6

＋1.0

商業

▲0.5

▲1.6

住宅

＋1.6

▲0.2

地下鉄駅から徒歩圏内の幹線街路沿いは、高容積率に

商業

＋0.5

▲0.9

着目してマンション素地としての需要も見込まれる地域であ

分譲関連では、大字新町において4 月に9,836㎡の戸

住宅

±0

▲1.5

り、価格水準もまだ値頃感があることから、地価が上昇傾

建住宅 34 戸の開発、9 月には小川町で6,467㎡の戸建住

商業

▲0.5

▲2.4

向にて推移している。一方、西新商店街等では顧客の流宅 23 戸の開発が進行している。

れ等、その繁華性は高く空店舗も少ないものの、郊外部

工業

▲1.7

▲2.8

での相次ぐ大型商業施設の進出及び汎用性に乏しい地域

住宅

▲1.1

▲2.4

的特性を反映して、地価は調整局面で推移してきたが、

商業

▲4.3

▲3.0

住宅

▲2.6

▲2.9

商業

▲4.3

▲4.7

認められるものの微減傾向で推移している。
【商業地】
店舗・事務所等のテナント需要は好転してないものの、

9 月17日、今年度のユネスコへの世界遺産政府推薦案
件が、当市 宮 原 坑 跡、専 用鉄 道 敷 跡、三 池 港を含む
「明治日本の産業革命遺産

九州・山口と関連地域」に正式決定した。

柳川市

西鉄柳川駅及び旧柳川市中心部から徒歩圏内の比較

底入れの兆しも見えつつある。また、国道 202 号、早良街

的利便性の優れた住宅地域と、市域の大半を占める農家

道等の路線商業地では、新規の出店と事業の再編成によ集落地域とに大別され、大規模な住宅団地は整備されてる撤退が混在しているが、ここ数年の地価下落傾向の反おらず、ミニ開発の住宅地域が散在している。社会基盤

動から上昇に転じる地点も増えつつある。

整備として、有明海沿岸道路（平成 24 年 9 月大和南 IC

鑑定ふくおか No.34

19平成26年 福岡県地価公示における地価動向の概要

特集～徳益 IC 間開通）、国道 443 号バイパス事業、柳川駅東

なお、昨年末において、筑後船小屋駅近接地に福岡ソフ部土地区画整理事業（平成 27 年度完了予定）、西鉄柳

トバンクホークス・ファーム球場が建設されることが決定し、

川駅舎の建て替え、中島二重地区住宅市街地総合整備

今後の動向と周辺地価への影響が注視される。

事業等が進捗中である。区画整理事業等の進む柳川駅
東口周辺を除いては住宅需要が低迷しており、地価の下落傾向が依然として続いている。

大川市

有明海沿岸道路の大和南ＩＣ～徳益ＩＣ間が平成 24 年 9

柳川市の商圏は、日用品については概して市内にとどまっ

月に開通し、大牟田方面への交通アクセスが向上、又、ている一方、買回り品、高級品等は久留米市、更には福国道 442 号八女筑後バイパス筑後市前津～八女ＩＣ間が岡市に顧客が流出しているほか、大牟田市の有明海沿岸

平成 25 年 3 月に開通し、国道 442 号バイパスと八女ＩＣが

道 路 沿いに大 型 商 業 施 設が平 成 23 年 春にオープンし、結ばれた事による高速道路利用者の利便性の向上も認め

当市も商圏内に含まれていることから、既存商業地の地価られる。しかし、当市の基幹産業である木工業は衰退傾

下落圧力にもなっている。

向を辿っており、中心部・郊外の区別なく、不動産需給関日本における戸建住宅の経済的耐用年数係は低調で、下落幅の縮小傾向は認められるものの地価

八女市は依然として下落基調で推移している。旧来からの商店

従前から中心部、郊外の区別なく、不動産需給関係は街は空き店 舗も目立つ等、衰 退 傾 向にあるほか、国 道

弱含みで推移している。特に山間部を中心とした郊外部で

208 号及び国道 442 号の路線商業地域も市域全体の低迷

は人口の減少や高齢化の進行により地価下落に歯止めが傾向を受けて停滞しており、地価は下落傾向にある。大かかっていない。また、平成 24 年夏の九州北部豪雨によ牟田市の有明沿岸道路沿いに大型商業施設が平成 23 年

る被災地域においては、道路や水道施設等の生活インフラ

春にオープン、当市も商圏内に含まれており、既存商業地の復旧が進んでいるが、現在も仮設住宅での生活を強いらの地価下落圧力が強まることも予測される。
国際医療福祉大が、大川市榎津の大川キャンパスにかることから、今後も下落基調での推移が予測される。

2013 年４月医学検査学科（定員 80 名）を開設した事に伴

号沿いに位置する清水町、土橋交差点附近の旧来から

い、福岡リハビリテーション学部を福岡保健医療学部に改

年 5 月に国道 442 号バイパス（納楚～大島）が開通、同バ集積が進み、当市の商業中心は郊外型大型店舗が立地ため、需給は弱含みで商業地取引件数は少なく、地価のする蒲原地区等に移行しつつある。

下落傾向が続いている。なお、メガソーラーの誘致を進めており、昨年より旧三井三池炭鉱有明鉱跡地及び瀬高町【用途毎の変動率概要】
市町村らあり、久留米市への交通アクセス及び周辺居住環境に

福岡市早良区

鑑みた値頃感とも相俟って、比較的堅調な販売状況を示

商業地は、大規模店出店の影響により、旧来からの小売商店街に位置する諏訪通り地区等の羽犬塚駅周辺は衰退傾向にある。商業地需要は低調であるが、地価の下

大牟田市

柳川市
八女市

落幅は縮小傾向にある。
一方、平成 23 年 3 月に九州新幹線筑後船小屋駅が開業したが、利用客は予想を大きく下回っている。駅周辺では、筑後広域公園等の整備が進展しているほか、同駅駐車場利用客数は微増で推移、駅周辺ではその熟成度を若干であるが高めつつあり、地価も微増で推移している。

20

鑑定ふくおか No.34

昨年１０月17、
１８日に名古屋において、「第１回日中韓鑑定評価協力会議」が開催されました。

中京大学総合政策学部教授奥野信宏氏による特別講演に続き、各国２名づつ、計６名の方の研究発表が行なわれました。
「持続型経済における不動産鑑定評価のトレンド」
をテーマとした第２分科会では、公益社団法人長崎県不動産鑑定士協会の竹房政美会員が発表され、その内容が高く評価されました。
今回はその発表内容の基となった論文の一部を抜粋して紹介します。

高柳において稼働を開始した。

のミニ開発が中心であるが、新築でも総額 2 千万円前後か感が鮮明で、横ばいもしくは上昇に転じている。

コンサルティングマスター

公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会会長による基調講演、

旧瀬高町及び高田町の一部にミニ開発分譲地が見られ商圏は市内に限定されており、商業地は衰退傾向にあるしている。総じて、かかる実需を背景に地価は下げ止まり

ション管理士／再開発プランナー／土地区

みやま市

八女店」、9 月に「ニトリ八女店」がオープンするなど、商業地の開発は、久留米市寄りから中心部の山ノ井地区等で鑑定所を開業し現在に至る。
〈資格〉不動産鑑定士／二級建築士／マン

中国不動産評価師・不動産仲介人学会副会長、韓国鑑定評価協会会長、るが、全体的に住宅需給は弱含みで取引件数は少ない。

県南の中核都市久留米市の南側に隣接しており、住宅

竹房 政美

2010年4月に長崎県大村市に大村不動産

テーマは「持続型経済における不動産市場」
です。

イパス沿いには平成 25 年 7 月に「ＴＳＵＴＡＹＡ積文館書店

筑後市

不動産鑑定士福岡県八女郡（現：八女市）黒木町出身

称し、2013 年４月現在 850 名が在籍している。

の商業地域の商況は厳しく、衰退傾向が顕著であり、地価も依然として下落基調で推移している。一方、平成 25

長崎県不動産鑑定士協会

画整理士／補償業務管理士／公認不動産

れている住民も見られるなど、全面復旧には更に時間がか
商業地についても、地域経済の低迷を受け、国道 442

公益社団法人

筑後市
大川市
みやま市

用途

H25

H26

住宅

2.9

3.3

商業

2.0

2.4

住宅

▲3.8

▲3.4

商業

▲4.3

▲3.8

工業

▲2.2

住宅

▲3.1

商業

▲4.7

▲4.5

住宅

▲3.6

▲3.6

商業

▲4.0

▲3.8

住宅

▲1.1

商業
住宅

１. 不動産鑑定評価で用いられる戸建住宅の経済的耐用年数は２０年～２５年と短いものであるがその理由は？
「持続型経済」というものを考えた場合、多くの経済社

る。このように日本の場合には、木造住宅が中心であるこ会問題が関連してくるわけであるが、不動産の鑑定評価とから、本稿において戸建住宅といった場合には、主に▲1.5との結びつきを考慮した場合に、著者がまず頭に浮かん木造住宅を指すものとして話をすすめることとする。

▲2.6

だのは「日本における戸建住宅の耐用年数は何故短いのか」であった。

日常の鑑定実務において、現地に赴き、建物の調査をすると構造躯体はしっかりしているし、外装や内装、屋根

総務省の2008 年（平成 20 年）「住宅・土地統計調も特に問題が無い。居住者（占有者）から話を聞いても、0.7

査」によると、新設住宅着工の戸建住宅は約 86％が木造

雨漏りはないし、白蟻の被害もない、建物が傾いているわ

▲4.1

▲2.1

▲4.5

▲4.1

であり、ストックの戸建住宅も約 93％が木造である。したけでもない。ただ、築 30 年が経過した住宅であり、新築

商業

▲5.2

▲5.2

がって、木造以外の鉄骨造、軽量鉄骨造、鉄筋コンク

新規の戸建住宅と比較すれば、物理的な摩滅や機能的

住宅

▲1.9

▲1.5

リート造等の構造形式も約 10％程度はあるわけであるが、な陳腐化は当然認められるが、まだ10 年どころか 20 年以

商業

▲4.8

▲4.6

日本の場合には、約 90％が木造の戸建住宅であるといえ上は余裕で使えそうに思える戸建住宅が多々ある。しかし鑑定ふくおか No.34

21

特集

日本における戸建住宅の経済的耐用年数ながら、このような戸建ての建物であっても実際の不動産ある。「別表第一 機械及び装置以外の有形減価償却資『平均寿命』
が約 75 年、『平均年齢』
が約 48 年と推測

り、日本ではバブル経済の絶頂期からバブル経済の崩壊

市場での取引は、建物価値０で取引されることが多い。

産の耐用年数表」によると、建物のうち「木造又は合成樹され、日本の住宅のライフサイクルは非常に短いものとを迎え、土地価格がピークから概ね６掛け７掛けの水準に実際に取引された数多くの取引事例を調べてみても、築脂造のもの」の「住宅用」が 22 年、「木骨モルタル造のもなっている。

下落した時期になると思われるが、今現在と比較すると土

20 年以上が経過した建物が存する場合には土地価格のの」の「住宅用」が 20 年と設定されており、これらが戸建

この理由は、日本は戦後急速に住宅ストックを充実させ

地価格は未だ高値で推移していた時期である。この時代

みで取引されているケースも多い。一般の不動産市場で住宅の経済的耐用年数を判定する際の根拠の１つとなってきている中途の段階にあることや、そもそも住宅ストック

においては、売却等による不動産の処分を考えた場合、の市場参加者（需要者及び供給者）の認識に戸建住宅ているものと思われる。これはあくまでも会計上の減価償の質の低さ、リフォームのしにくさ、或いは使い捨てのライ

土地上の中古建物の存在はマイナス以外の何ものでもなの耐用年数は20 年～ 25 年というものがあることから、不却のために定められたものであり、その耐用年数は最初

フスタイルに合わせて住宅も建て替えにより対応している

かった時代と考えられるから、これらの住宅は単なる「消動産鑑定評価の実務においてもこれらの慣行に倣い同様の制定から時代の変化によって今日まで幾度となく改定変ことなどが考えられる。このように日本の既存住宅流通量

費財」
として取り壊されてきたという時代背景もあると考えらの経済的耐用年数が採用されてきたものと思われる。

更されている。現在では、木造の住宅用建物について

は新築に比べて少なく、大量建設・大量廃棄の構造にれる。また1990 年から1995 年に取り壊された建物が調査

ここで、不動産鑑定評価上の建物評価で用いるのは、は、1989 年 改 正までは耐 用 年 数 が 24 年 であったが、なっている。これはＧＤＰを押し上げるかもしれないが、良の対象だとすると、これらの建物は昭和 40 年～昭和 45「経済的耐用年数（通算耐用見込年数ともいう）」とは、1998 年の改正により22 年に改正されていることに留意が

質なストック形成が行われないまま、住み替え需要に的確

年頃に建築された建物ということになり、この時代の建物

建物の価値が不動産市場において無価値（０円）となるま必要である。会計上の減価償却のために定められたものに応じられず、住生活の充実にコストと手間暇がかかる構は質より量が重視された質の低い住宅が中心であったといでの全期間を指し、「建物の寿命」とは、建物が物理的とはいえ、その耐用年数は22 年と非常に短いものとなって造になっていると考えられる。」

えるのではないだろうか。なお、この統計資料は約 17 年に朽廃するまでの年数で、物理的耐用年数とほぼ同義といる。

との記載がある。

前の資料であり、以上のような時代背景から鑑定評価上

また、日本の住宅の寿命が欧米諸国と比較して短いこ

これは、「過去５年間に国内で除去された（取り壊されで用いる建物の経済的耐用年数と関連づけることには問以上のように、不動産鑑定評価で用いる経済的耐用とを明らかにした文献として、平成８年の建設白書（建設た）住宅棟数の平均年数」
を「平均寿命」
として求め、各題があるが、この時代（約 17 年前）においては、他国と年数は、実際の不動産市場での市場取引における慣行

省：現国土交通省）があり、資料 ❶は３カ国の平均寿命

国の比較を行ったものと思われる。問題点としては、「取の比較において日本の住宅の平気寿命は26 年という短いが基礎になっているものと考えられるが、欧米諸国と比較の比較をグラフ化したものである。

り壊された建物だけを対象としている」ため、実際には築結果となっている。

定義しておく。

30 年や築 40 年経っても取り壊されず現存している建物も次に、住宅の平均寿命を国際比較した資料 ❶と類似によると、多く存在すると考えられることから、この資料による日本のの統計資料として、資料❷の「解体・リサイクル制度研究

我が国で耐用年数としては広く知られ、また戸建住宅「日本の住宅の寿命は、建築時期別のストック統計か

住宅の平均寿命が 26 年という年数は、実際の平均寿命会報告」に記載されている「住宅ストック更新周期の国際の経済的耐用年数を判断する場合の参考にされているもら試算してみると、過去５年間に除却されたものの平均での実情に比べて短い結果になっていると考えられる。

比較」がある。この報告によると、住宅の更新周期は、イのとして、財務省の「減価償却資産の耐用年数等に関す

約 26 年、現存住宅の『平均年齢』
は約 16 年と推測されまた、1996 年（平成８年）に発表された統計資料であり、ギリスの住宅は141 年で、フランスは86 年、ドイツは79 年

る省令」がある。構造・用途毎の建物全般にわたって耐るが、アメリカの住宅については、『平均寿命』
が約 44「過去５年間」がどの時期を指すのか不明であるが、仮にであり、ヨーロッパ諸国においては石造りの建物の文化が

用年数が設定されているのは世界中でも日本だけのようで

年、『平均年齢』
が約 23 年、イギリスの住宅については、直近の５年間とすれば、1990 年から1995 年ということになあるためか、住宅の平均寿命は100 年に迫ろうかというほ

1996 年（平成８年）の建設白書第２章第２節からの引用

して短いと言われる戸建住宅の経済的耐用年数を考える
うえで参考となる資料がある。

資料❶【１９９６年建設白書による日本の住宅の寿命】
平均寿命

（年）

80

資料❷【住宅ストック更新周期の国際比較】
住宅の更新周期（サイクル年数ともいう）
＝平均寿命

（年）

75年

160

70

140

60

120

50

100

141

103
44年

40
30
20

40

10

20

30

0

日本

アメリカ

イギリス

過去５年間に国内で除却された（取り壊された）住宅棟数の平均年数＝平均寿命
出典：
１９９６年
（平成８年）
建設白書第２章第２節

鑑定ふくおか No.34

86

60

26年

0

22

79

80

日本

アメリカ

ドイツ

フランス

イギリス

住宅ストックの総数（現存する住宅数）／住宅フロー数（新築された住宅棟数）＝平均寿命
出典：解体・リサイクル制度研究会報告（１９９８年〈平成１０年〉）,１９９３年（平成５年）
住宅統計調査（総務庁：現総務省）
Ａｎｎｕａ
ｌＢｕ
ｌ
ｌ
ｅ
ｔ
ｉ
ｎｏ
ｆＨｏｕｓ
ｉ
ｎｇａｎｄｂｕ
ｉ
ｌ
ｄ
ｉ
ｎｇｆ
ｏ
ｒＥｕ
ｒ
ｏｐｅ
（国連）
鑑定ふくおか No.34

23

特集

日本における戸建住宅の経済的耐用年数

ど長いのが特徴である。例えばイギリスでは、住宅は３世に基づくものといえる。以下は住宅自体の物理的な要見込めない今後の経済状況、さらには日本において深刻

代にわたって住み継がれるのが通例であり、もし自分の代因以外の要因に基づくものである。

化している少子高齢化の問題等から、「建てては取り壊す

２. 近年における戸建住宅の寿命の長期化傾向

で建て替えを行わなくてはならなかったら、アンラッキーとい○中古住宅市場での流通が活発ではない（中古住宅の（スクラップ＆ビルド）」というフロー消費型の社会から、今日本の戸建住宅における建物の寿命が長期化してきてわれるようである。また消費大国でありモノを使い捨てるよ

品質が明確ではないため、リフォームで対応するよりも後の持続型経済社会においては「いいものを建てて、きちいる根拠を示すデータはいくつかあると思われるが、その１うなイメージがあるアメリカについては、日本と同じように木

新築住宅に建て替えたほうが安心感が持てる）。

んと手入れを行い、長く大切に使う」という量より質を重視

つとして下記のものを概説する。これらは不動産鑑定評

造の住宅が多いにもかかわらず、103 年という長い更新○生活水準の劇的な向上（ライフスタイルの変化に対してしたストック型社会へと転換してきており、戸建住宅につい

価上の経済的耐用年数及び経済的残存耐用年数を判周期となっている。これらの諸外国に対して、日本の場合

リフォームがしづらい住宅が多い。特に床面積は昭和ても時代の要請から長寿命化させることが求められている

定するうえでも参考になるものと思われる。

はわずか 30 年という短い更新周期となっている。

30 年代以降、現在に至るまで拡大傾向にあり、間取り状況にある。

ここで「住宅の更新周期」とは、住宅ストックの総数（現存する住宅数）を住宅フロー数（新築された住宅棟数）で除

これまでの不動産鑑定業界の実務における戸建住宅

会の「戸建注文住宅の顧客実態調査」における「建て替の評価の際の経済的耐用年数の判定においては、以上え世帯における従前住宅の平均築年数の推移をグラフ化の洋風化や設備の最新化は、建て替えにより対応せざ
るをえなかったと言える）。

資料❸のグラフは、一般社団法人住宅生産団体連合

した数値であり、一般的には「サイクル年数」と呼ばれてい○土地神話（特に高度成長期からバブル期においては土のような時代背景を反映してか、土地は永続するものであしたものである。当該調査は、2000 年度から実施されてる。住宅ストックの総数（現存する住宅数）と住宅フロー

地は資産であって価値が下がることはないと考えられてるが、建物は消費財的なものとして短期間で取り壊されるいるもので、2011 年度で12 回目の調査となる。調査の対数（新築された住宅棟数）
がいずれも安定しているという前いた。都市部では不動産取引といえば土地取引であのが通常であるため、鑑定評価上においても戸建住宅の象エリアは、３大都市圏（東京圏、名古屋圏、大阪圏）

提であれば、サイクル年数はあるストックが現状のフローにり、土地本位主義の不動産市場においては、高価な経済的耐用年数を20 年～ 25 年程度の短い期間で設定と地方都市圏（札幌市、仙台市、広島市、福岡市、静よって何年程度で入れ替わるかを判断する目安となる。つ

土地上に存する中古建物はマイナス以外の何者でもなしてきたものと思われる。しかし、持続型経済を前提とし

岡市）
である。

まり住宅を新築するのは寿命が終わった住宅を壊した場

かった）。

た不動産市場において、市場参加者の認識が「日本の2000 年（平成 12 年）の調査開始時には従前住宅の平戸建住宅も欧米諸国のようにきちんと手入れをすれば長持均築年数は29.6 年であったが、その後は徐々に従前住ちするものである」というように一般化し不動産市場で受け宅の平均築年数は長期化しており、直近の2011 年（平合のみという前提であるならば、このサイクル年数は概ね
住宅の平均寿命とみなすことが可能である。しかしなが○銀行の中古住宅ローン査定は築 15 年～ 20 年で価値
が０
（無価値）
になる。

ら、日本では住宅ストックの総数は今でも伸び続けており、○民族意識や文化の違い（ライフスタイルの変化に、欧米入れられるようになれば、我々不動産鑑定士も従来からの成 23 年）の調査では36.4 年の築年数となっており、2000

かつ住宅フロー数は景気の動向等に影響されるとともに、は住み替えで対応、日本は建て替えで対応してきた。

戸建住宅の耐用年数に関する認識を改め、実情に応じ年の調査開始から比べると、従前住宅の平均築年数は近年住宅フロー数は減少傾向で推移している。したがっ日本人は新築住宅を好むとも言われている）。

た経済的耐用年数を考慮したうえで鑑定評価を行う必要

７年程度長寿命化していることがわかる結果となっている。

があるのではないか、また既にその時期が到来しているの次に、資料❹は、「建て替えにおける従前住宅の構成て、このサイクル年数をもって、正確な住宅の平均寿命とはみなし難いが、簡単に求めることが可能であり、国際

この他にも、日本の戸建住宅が短命と言われてきた理間比較も容易であることから、求められた結果は平均寿由は多くあると思われるが、概ね以上のような理由によると命の概算程度の意味は持ちうると思われる。

ころが大きいのではないだろうか。

この資料❷についても、前記の資料❶と同様に約 20 年以上を総括すると、日本においては、戦後の急激な高前に発表された資料であることに留意が必要であるが、こ度経済成長により発展を遂げてきたわけであるが、このの資料からも他の諸外国の平均寿命との比較においては、

間、日本の人口と世帯数は継続して増加傾向で推移して日本の住宅の平均寿命は30 年と短いものとなっている。

きた。極端な住宅不足に対応するため、質より量を重視

恐らく、このような統計資料等が発表され、一般社会のした戸建住宅等が建築されたのである。右肩上がりの経認識にも浸透し、不動産市場においても一般化してきたこ

済成長が見込めたこの時代には、住宅は「資産」ではなくとが現在の鑑定実務で用いられている戸建住宅の経済的

単なる
「消費財」
と考えられ、建築後 20 年～ 25 年程度の耐用年数の根拠になっている一因ではないかと思われる。

短期間で居住することをやめて、取り壊してはまた新しい

以上のように、日本の戸建住宅は諸外国と比較して寿建物を建て替えるという「スクラップ＆ビルド」の考え方が主命が短いと言われているわけであるが、それはどのような流であった。端的に言えば、これまでの日本経済はフロー理由によるものだろうか。下記にその理由を思いつくままに消費型の社会であったことから、戸建住宅という高価な

列挙してみた。

資産においてさえ、建築後 20 年～ 25 年程度という短期比」であり、築年数別の構成比では、25 ～ 30 年未満がではないかと著者は考えている。

資料❸【建て替え世帯における従前住宅の平均築年数推移】

（築年）

平均築年数

38
36.4
36

34.0
34

33.3

31.6

32

30

30.4

30.3

2001

2002

32.6

32.5

2005

2006

32.1

34.3

33.0

29.6

間のうちに取り壊されても、それが日本経済の中では自然○現存している住宅の質が低いこと（特に1981 年の新耐な流れだったともいえる。

震設計法施行前の住宅は質より量が重視された時代

しかし近年においては、ＣＯ2 削減による地球環境保護の住宅と考えられる）。これは住宅自体の物理的要因の観点からの要請や、成熟しきって右肩上がりの成長が

28
2000

2003

2004

2007

2008

2009

2010

2011（年）

調査対象エリアは三大都市圏（東京圏、名古屋圏、大阪圏）と地方都市圏（札幌市、仙台市、広島市、福岡市、静岡市）
出典：一般社団法人住宅生産団体連合会「戸建注文住宅の顧客実態調査」

24

鑑定ふくおか No.34

鑑定ふくおか No.34

25

日本における戸建住宅の経済的耐用年数

特集

特に減少幅が大きく、2002 年度には３割近くあったものがたものの、いまだに欧米諸国に比べて「ゆとり」や「豊かつ、良好な住宅ストックを将来世代に継承し、より豊かで

手建設会社から提供を受けたものである。屋根には東日（27.2％）、2011 年度は約１/３まで（11.2％）減少している。

さ」を感じられない状況にある。今後我が国は、少子高

優しい暮らしへの転換を図ることを目的としている。長期

本大震災以降、急速に普及している太陽光発電システム

逆に、2002 年調査では40 年以上だったものが１割強（約齢化の進展により福祉に対する国民の負担増加が懸念さ

優良住宅は、国が定めた認定基準を満たしたうえで、建が設置されている。

13％）しかなかったが、2011 年調査では３割強（31％）
までれており、さらには地球温暖化問題や廃棄物問題などの築主が所管行政庁に申請して長期優良住宅の認定を受

この長期優良住宅は、上記のとおり所管行政庁の認定

増加している結果となっている。

環境問題の深刻化が懸念される。このような状況の下で、ける必要があるが、認定を受けると固定資産税等の優遇を受ける必要があり、木造１戸建て住宅の場合の認定基

もちろん、これらの従前住宅の平均築年数は、住宅の従来からの「建てては壊す」フロー消費型の社会から、措置や住宅金融支援機構の融資制度においてローン金準の概要を示すと、以下のとおりである。

建て替えを行うわけであるから、景気の動向や金利の動「いいものを建てて、きちんと手入れし、長く大切に使う」ス

利の優遇等を受けることができる。

向、税制面の優遇措置、さらには世帯所得の水準等のトック型社会への転換が急務となっていることは既に述べ

国土交通省は、「長期優良住宅の普及の促進に関す影響があるものと思われるが、これらの資料から判断するたとおりである。2006 年にこの転換を図るために「住生活る法律」に基づく長期優良住宅建築等計画の認定制度

限り、戸建住宅の寿命は近年になるにしたがって年々伸基本法」が制定されたが、長期優良住宅制度が設けられについて、2009 年６月４日より制度運用を開始しており、びていると結論づけることができるのではないだろうか。

た背景にはこの法の制定があるといえる。

全国の所管行政庁の2013 年３月末時点の認定状況につ

長期優良住宅とは？
長期優良住宅の認定基準（木造戸建住宅の場合の概要）○ 劣化対策（少なくとも 100 年程度はもつことを想定）

なお、建物の長寿命化に関する研究をされている早稲田

近年、戸建住宅に係わる法律に「低炭素社会の実現

大学の小松教授の論文においても、戸建住宅の寿命は、のための住宅・建築物の省エネルギー化の推進」、「消2013 年（平成 25 年）３月の実績は、（１）１戸建ての住近年になればなるほど、長寿命化傾向にある、という研費者保護のための住宅の瑕疵担保責任保険の履行の確

宅：8,793 戸、（２）共 同 住 宅 等：20 戸、（３）総 戸 数：

究結果となっているので付言しておきたい。

保」などが施行され、国を挙げて住宅の長寿命化に向け

8,813 戸となっている。また制度運用開始からの累計は、○ 維持管理・更新の容易性（内装や設備の清掃・点検・補修・更新）ての普及が図られている。さまざまな法が整備される中（１）１戸 建ての 住 宅：363,674 戸、（２）共 同 住 宅 等：

○ 省エネルギー性 ( 断熱性能など）

で、新たな建築および維持保全に関する計画を認定する

10,211 戸、（３）総戸数 373,885 戸となっている。

○ 居住環境（地域内における良好な景観形成や街並みとの調和）

３. 長期優良住宅の建設動向と不動産鑑定評価

いて調査結果を発表した。

○ 耐震性（建築基準法レベルの 1.25 倍以上又は免震構造）制度の創設を柱とする「長期優良住宅の普及の促進に関都道府県別による１戸建て住宅の累計認定戸数（2013

戸建住宅の長寿命化と関連して、今後不動産の鑑定する法律」（長期優良住宅法、平成 20 年法律第 87 号）

年３月時点）が最も多いのは、 愛知県の40,064 戸、次○ 住戸面積（原則として 75 平方メートル以上）評価でも経済的耐用年数を判断するうえで問題となってくが 2008 年 12月５日に制定・公布され、2009 年６月４日にいで神奈川県の23,187 戸、埼玉県 22,552 戸、東京都

るのが長期優良住宅等の実務における取り扱いではない

施行された。この法の目的は、長期にわたる良好な状態

20,964 戸、千葉県 19,090 戸の順となっている。逆に１戸○ 維持保全計画（将来を見据えた定期的な点検・補修などの計画）だろうか。

で使用するための措置が講じられた住宅（長期優良住建ての累計で1,000 戸未満の都道県は、沖縄県 404 戸、宅）の普及を促進することで、環境の負荷の低減を図りつ

島根県 806 戸など２県があり、地域によってかなり温度差

これまで日本は世界最高水準の経済発展を実現してき一般の戸建住宅より構造強度の優るもの、設備についても認められる。

資料❹【建て替えにおける従前住宅の構成比】
2002

4.1

14.6

2003

5.9

9.6

2004

4.1

9.9

25.1

2005

4.9

10.4

20.7

2006

4.7

9.8

20.8

2007

4.0

8.1

2008

5.8

6.4

2009

5.0

6.4

13.6

2010

5.3

6.4

11.9

2011

5.9

5.6

11.2

0％

10％
20年未満

27.2

30.1

27.3

27.1

16.4

29.5
27.1

30％

20〜25年未満40％
25〜30年未満

13.6

28.2

16.4

27.4

60％

30〜35年未満

今回の戸建住宅の経済的耐用年数というテーマと関連資料❺【長期優良住宅建築事例】

太陽光発電システムるケースも増えてくることが予想されるからであるが、さらには下記のとおり現行の不動産鑑定評価基準は改正される方向にあり、鑑定評価基準の中にも長期優良住宅という文言が盛り込まれ、鑑定実務上十分な注意が必要になると考えられるからである。
第 31 回国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会（2013 年６月24日開催）の配付資料の一部である不動産鑑定評価基準等の改正骨子（案）においては、「住

31.0

70％

80％

35〜40年未満して、その１つに長期優良住宅を取り上げた趣旨は、鑑定評価の実務において、今後これらの戸建住宅を評価す

25.5

15.4

50％

準をクリアすると長期優良住宅として認定され、所管行政

23.1

13.1

29.7

当該写真は、この建物の設計施工を行った地元の最大

20.0

15.8

30.8

易にできるもの、といった要件であり、以上のような認定基

19.2

13.2

27.3

に建築された長期優良住宅の実際の建築事例である。

庁より認定通知書が交付される。

18.8

12.5

29.2

は、定期点検を前提として、維持管理や設備更新が容

17.1

11.4

30.6

資料❺の写真は、著者が居住する長崎県大村市某所

13.0

10.9

29.4

19.2

20％

9.0

これらの内容は、簡単に言えば、構造躯体については

90％

100％

写真提供：大村市某建設株式会社様宅について特に留意すべき個別的要因に関する規定の40年以上

出典：一般社団法人住宅生産団体連合会「戸建注文住宅の顧客実態調査」

26

鑑定ふくおか No.34

鑑定ふくおか No.34

27

日本における戸建住宅の経済的耐用年数

特集

新設」が盛り込まれる予定である。以下条文のイメージを必要、といった個別的要因を前提に建物の鑑定評価を行めた「2011 年度戸建注文住宅の顧客実態調査」では、今後ますます戸建住宅の寿命は長寿命化することが予想

抜粋すると、

うよう注意喚起しているように思われる。

認定長期優良住宅の割合は全体の61.6％（前年度はされる。

「また、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づ

資料❻は、新築一戸建て住宅着工動向と長期優良住73.7％）に達しており、注文住宅の場合には長期優良住宅

現行の「不動産鑑定評価基準」においては、建物の評

く日本住宅性能表示基準による性能表示、長期優良住宅の認定数の推移（全国）である。新築１戸建て住宅のの認 定を受けるケースが概ね３戸に２戸の割 合と多く価における減価修正において、耐用年数に基づく方法を宅の普及の促進に関する法律に基づき認定を受けた長期着工戸数は、国土交通省の新設住宅着工統計のうち、なっている。

用いる場合には、「経過年数よりも経済的残存耐用年数

優良住宅建築等計画等にも留意する必要がある。」「持家」と分譲住宅のうち「１戸建て」を合計した数値をグラ

今後は、戸建住宅の鑑定評価を行うにあたって、鑑定に重点をおいて判断すべきである」とされているところであ

出典：第３１回国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会配布資料（2013年６月２４日）

フ化したものである。長期優良住宅の認定数は、同じく国評価の対象である建物が、長期優良住宅の認定を受けるが、持続型経済の前提のもと、戸建住宅の鑑定評価を

土交通省発表の長期優良住宅建築等計画の認定実績

たものかどうかが評価に際して重要なポイントになると思わ行うにあたっては経済的耐用年数及び経済的残存耐用年といった文言が鑑定評価基準上にも記載される方向で基の数値をグラフ化したものである。全国の新築１戸建て住れる。国土交通省住宅局住宅生産課の長期優良住宅制

数を判定する際に、従来のように画一的に耐用年数を決

準改正作業が行われているようである。前段は、いわゆ宅に占める長期優良住宅の認定数を、制度が開始された

度の担当者からの聴取によると、長期優良住宅の認定を定するのではなく、鑑定評価の主体が評価の対象となるる品確法の住宅性能表示基準について、そして後段が2009 年６月以降の月次ベースでみてみると、住宅エコポイ受けているか否かを確認するには、建築主又は建築業者

戸建住宅に係る価格形成要因を十分に分析したうえで、

長期優良住宅についての規定となっている。

ント終了の影響で住宅着工に駆け込み需要のあった2011（ハウスメーカーや工務店等）に所管行政庁（建築主事を置

柔軟な姿勢をもって住宅の経済的耐用年数を判断すべき

著者の個人的な推測ではあるが、上記のような文言が年７月には、東日本大震災の影響もあり、認定件数は最く市町村、特別区、都道府県の町）から「認定通知書」の転換期にきているものと思われる。

鑑定評価基準上に留意すべき個別的要因として盛り込ま

多の12,666 件（認定率約 29.6％）
であったが、近年では概交付を受けているか否かを聴取することにより認定の有無

今後は、前述のような長期優良住宅等の長寿命住宅

れるということは、長期優良住宅の認定を受けた住宅が鑑

ね25％程度で推移しており、新築１戸建て住宅の４戸に１を確認する以外に方法はないとのことであった。ただし、の普及も一般化するものと思われ、また既存の住宅ストック

定評価の対象となった場合には、① . 建物の経済的耐用戸が長期優良住宅の認定を受けている状況にある。

個人情報保護法との関係はあるが所管行政庁の判断によをリフォームするなど今後は中古住宅市場も徐々に活性化

年数及び経済的残存耐用年数に留意すべき（安易に従来なお、長期優良住宅の認定時期と住宅着工にはタイム

りその取り扱いは異なり、競売・公売等の強制換価手続き

してくるものと思われる。我々は不動産評価のプロフェッショまでのように経済的耐用年数を25 年などと決めつけない）、

ラグがあることには留意すべきであり、この２つのデータにの場合には事情を説明する（評価命令等を持参する等）
こナルであることから、これらの住宅に関する知識を深めるこ② . 建物の再調達原価も一般の住宅に比べるとやや割高おける１戸建て住宅の戸数は、構造に関わりなく、すべてとにより、長期優良住宅の認定の有無についての情報をとにより鑑定評価の実務に活かせるような建物評価のスキになっていることが予想されることから再調達原価の査定の１戸建て住宅であり、注文住宅と分譲住宅（建売住宅な

提供して貰える場合もあるのではないか、とのことである。

ルアップが必要になることは言うまでもない。

には留意が必要、③ . 主体
（構造）
と附帯
（設備）
の割合、

ど）
のどちらも含まれていることにも注意が必要である。

特に附帯（設備）割合が大きくなる場合があることに留意が

また、社団法人住宅生産団体連合会（住団連）がまと

資料❻【新築戸建住宅の着工動向と長期優良住宅の認定数の推移（全国）】（戸数）45,00035.0%

40,00030.0%35,000

以上のように、長期優良住宅については、省資源・省

また、鑑定評価の拠り所となる「不動産鑑定評価基準」

エネルギー化や少子高齢化社会等を反映して、今後我がは改正される方向にあり、基準改正の１つの骨子として上国の不動産市場においてはさらに普及することが予測され述した「中古住宅の評価」
もテーマに挙げられている。中ることから、不動産鑑定評価を行う我々の立場としては十古住宅の評価を行う場合には、リフォーム等により経済的分な注意をもって評価にあたる必要があると思われる。ま

耐用年数が延びていると判断されるケースも今後は多くなる

た、長期優良住宅の認定制度は「優良住宅のストック」とと思われる。今後、中古住宅市場の拡大に伴い、建物

いった、今までの高度経済成長期における「スクラップ＆ビの経済的耐用年数及び経済的残存耐用年数の判定は複ルド」
しか考えてこなかった我々日本人の住宅に対する価雑化することも十分予想され、これらの耐用年数の判定は値観も変えることになると思われる。

従来にも増して重要になってくるものと思われる。

25.0%
30,00020.0%

25,00020,00015.0%

15,00010.0%
10,000
5.0%
5,000
0

6

8

10

12

2

2009年

4

6

8

2010年

長期優良住宅認定戸数割合（戸建）

10

12

2

4

6

8

2011年

10

12

2

4

6

8

2012年

10

12

４.まとめ

今回の第１回日中韓鑑定評価協力会議における【第２分科会】の主たるテーマは、「持続型経済における不動産

前述したとおり、これまでは不動産鑑定評価の実務にお鑑定のトレンド」である。持続型経済という言葉は冒頭に概いては、戸建住宅の鑑定評価を行う場合、建築後 20 年説したとおり多くの諸問題を包含し不動産の鑑定評価とも～ 25 年（長くても30 年）を経過した建物については、経済関連の深いものであるが、その中から、今後不動産鑑定

的耐用年数が満了していると判断し、建物価値を０として業界でも必ず直面するであろうと思われる「日本における戸

評価するか、残価率５％程度の価値をみて評価する、場

建住宅の経済的耐用年数」にテーマを絞って考察してみ合によっては建物の取り壊し費用相当額さえも考慮して鑑た。本稿が「不動産鑑定のトレンド」という主たるテーマに定評価を行うことが一般的であった。しかしながら、近年合致した内容となったかどうかは、著者自身も甚だ疑問に

0.0%
2 （月）

における戸建住宅の長寿命化傾向等から判断すると、戸思うところであるが、専門職業家たる不動産鑑定士の皆2013年

建住宅の寿命は従来よりも確実に長くなっており、ストック

様が、今後の鑑定評価実務を行ううえで何らかの参考に重視の持続型経済を前提とした不動産市場においては、

なれば幸である。

出典：国土交通省発表の資料をもとに発表者が作成

戸建住宅着工戸数28

鑑定ふくおか No.34

鑑定ふくおか No.34

29

わ がまち バン ザ イ

26

遠方からも訪れる粕屋町バラまつり

粕屋町

バラまつり実行委員会の手により開催されるバラまつりは、 毎年 5 月に駕与丁公園内にあるバラ園で開催されます。 当日は約 180 種類、 2,400 株のバラが鮮やかな色と芳しい香りで、 10,000 人を超える来園者を迎えます。 また、 歌やダンス ・ 和太鼓 ・ 吹奏楽の演奏など様々な催しが行なわれ、 特にバラ苗販売では毎年長蛇の列ができ、 約 1,000 株全てが完売します。 バラ
は町花でもあります。 繁栄の象徴であり愛のシンボルであるバラのように、 粕屋町の未来も明るいものとなるよう願うばかりです。

Kasuya-town

http://www.town.kasuya.fukuoka.jp/

粕屋町がさくら色に染まります
周囲約 4.2km の駕与丁公園では、 約 700 本のソメイヨシノが遊歩道に沿って咲き誇り、 毎
年多くの花見客でにぎわいます。 また、 隣接
する生涯学習センター 「サンレイクかすや」では、 約 70 本のソメイヨシノが夜のライトアップ
により、 とても幻想的な空間へと変わります。
他にも町内の各所にさくらを見ることができ、
粕屋町内がさくら色に染まります。

都市と自然のバランスがとれた
便利で快適なまち 粕屋粕屋町は、福岡市東部に隣接し、九州自動車道の村別推計人口では、今後 30 年間で全国一の人口伸び

福岡インターチェンジや福岡都市高速道路のランプを有率（29.8％）が示されています。また、今年 2 月に発表さし、県内を横断する国道 201 号や都市圏を取りまく福岡れた2008 年から2012 年までの粕屋町の合計特殊出生

外環状線が通っているため、交通の要衝となっていま率（女性 1 人が生涯に産む子どもの数）は「2.03」と、全す。さらに、町域を縦横に貫くJR 福北ゆたか線とJR 香

国的に沖縄や鹿児島などの離島が上位に並ぶ中で、こ椎線の 6 つの駅があり、博多駅までJR で約 10 分、福れらの地域に次ぐ数値の高さでありました。

岡空港まで車で約 10 分、博多港まで車で約 20 分という、とても交通の利便性が高い町です。
自然環境にも恵まれており、福岡市近郊に位置しながイベント情 報3月〜4月 さくら祭り
５月

バラまつり

10月

YOSAKOIかすや祭り

11月

粕屋町文化祭
かすや子どもの日
わっしょいフェスタ

12月

粕屋農業まつり人権を尊重する町民のつどい

子育て世代が多く暮らす元気な町として、安心して子育てのできる環境づくりや、誰もが安全で安心して暮らせ
るまちづくり、魅力ある憩いの空間として快適な住環境をら田園も多く残り、ブロッコリーなどの都市近郊型農業も活かしたまちづくりを進め、次世代を担う子どもたちのためさかんです。また、筑前三大池の一つである駕輿丁池に、より一層豊かで住み良いまちへと発展させていきます。

をはじめとする大小のため池や多々良川・須恵川を有す
る緑と水辺に囲まれた町でもあります。町のシンボルである広大な駕与丁公園は、四季折々の自然に親しむことができる安らぎと潤いの空間として、週末ともなると町内外から多くの人が訪れます。周囲 4.2195ｋｍの遊歩道一帯にある約 700 本の桜は植込みから20 年を超え、県内でも有数の桜の名所となってきました。また、春と秋には展望広場にあるバラ園のバラが見事に咲き誇って華やかな色の世界を彩り、毎年 5 月に開催されるバラまつりでは多くの来園者の目を楽しませています。
このような都市と自然が調和した環境から、町の人口増加率は高く、厚生労働省が昨年３月に発表した市町【駕与丁公園案内図】

30

鑑定ふくおか No.34

コスモスの絨毯

全国からよさこい踊り子が集結

秋になると町内にある広大なコスモス畑が見事な絨
毯を作ります。 地元のまちづくり団体により大切に育てられたコスモスは、 見る
人を和ませ、 秋風ただよう
風景に季節を感じることができます。

「町民誰もが参加できるお祭りを！」という中学生の声で始まった YOSAKOI かすや祭りは、 今年で 14 年目を迎えます。 前回は、 北は北海道、 南は鹿児島まで全国から２日間で約 3,000 人の踊り子が集結し、 かすやの地を大いに盛り上げてくれました。
YOSAKOI を通じての地域間交流も盛んで、 各地の祭りに積極的に参加しています。 YOSAKOI かすや祭り実行委員会の主催で行われ、 粕屋町の人づくり ・ まちづくり ・ 健康づくりに大いに貢献しています。
鑑定ふくおか No.34

31

わ がまち バン ザ イ

27

朝倉市

Asakura-city

http://www.city.asakura.lg.jp/

水を育み街を潤す“健康文化都市”の創造

山田堰

秋月

原鶴温泉

堀川用水の水量を増すために、 今から 200
年以上前に筑後川を堰き止める石の堰を築造しました。 何度か崩壊しながらも改修を重ね、 現在も稼働しています。

秋月は、 秋月黒田藩の城下町として発展しました。 黒門、 長屋門、 眼鏡橋など、 現
在 もそ の 面 影 を 色 濃 く残 した、 春 夏 秋 冬
様々な情景を楽しむことができる観光スポットです。

原鶴温泉は、 筑後川の河畔にたたずむ名湯として、 福岡県随一の湧出量を誇っています。 ハーブ公園やパークゴルフ場、 川の駅も備えており、 「鵜飼」は夏の風物詩として有名です。

三連水車

キリン花園

平塚川添遺跡公園

夕月神社

堀川の水位よりも土地が高い地域へ用水を揚水するために、 寛政元年（1789 年）頃、 重連水車が設置されました。
当時の人々の知恵と思いがつまった水車は、 現在７輪３基が稼働しており、 特に菱野の三連水車は朝倉の夏を彩る風物詩として有名です。

約７ｈａに春はポピー、 秋はコスモスが咲
き乱れ、 訪れた人を楽しませてくれます。
キリンビール福岡工場では工場見学（要予約）も可能です。

平成 13 年に国史跡の公園として開園。 弥生時代中期から古墳時代初頭にかけて営
まれた低地性の多重環濠集落でした。 遺跡
公園として当時の様子が復元されています。

夕月神社は戦国時代のお城の跡です。
現在でもお城の空堀りの跡を見ることができます。 春には桜の名所として夜間のライトアップなどで幻想的な空間を醸しだし、 多くの観光客が訪れます。

朝倉市は、福岡県のほぼ中央部、福岡市の南東約当します。 地目別でみると、山林（54.7％）が最も多く、古くから栄え、弥生時代中期から古墳時代前期まで、約30ｋｍ、久留米市の北東約 20ｋｍに位置し、東は大分

次に田（15.4％）、 畑（8.3％）と続き、 宅 地 は（6.6％）と300 年にわたって人が住み続けたと見られ、全国的にも貴県日田市に接しています。市内を西から南東へと貫く国なっています。山林や農地は経済的な資源であるととも重な多重環濠集落である平塚川添遺跡や杷木神籠石な道 386 号から南側は平野、北側は古処山や馬見山をはに国土保全や水源かん養、水害防止などの多面的機

ど、多くの弥生時代の遺跡や古墳が発見されています。

じめとする800 ～ 1,000ｍ級の山々が連なり、この山地能を持っており、これらの資源は朝倉市を形成する大きまた、中世、鎌倉時代には秋月氏が古処山に本城をの中に福岡市など周辺地区への水資源供給の役割を担な特徴の一つであるということができます。

う江川ダム・寺内ダムがあります。
また、市域南部には境界にほぼ沿う形で筑後川が流

1月

甘木バタバタ市

2月

菜の花まつりは福岡黒田藩の支藩である秋月藩の藩主となった黒田

3月

泥打ち祭り、粥だめし

長興氏が統治して以来、明治維新まで栄え、黒門や長

4月

秋月春祭り

5月

朝倉市民祭、ポピー園、原鶴温泉花火大会・鵜飼解禁

築き、約 400 年にわたって君臨、その後、江戸時代にれ、河川沿いを中心に肥沃かつ平坦な農地を形成して「朝（あさ）
なお闇（くら）き」－西暦 661 年、女帝・斉明屋門など当時をしのばせる建造物が今も残されています。

います。そこでは、万能ねぎをはじめとする農産物の生

天皇は朝鮮半島で新羅に圧迫される百済の要請に応じ

秋月は、全国で唯一旧城下のほぼ全域が国の重要伝産が行われ、朝倉市の特徴の一つを形成しています。

て出兵を決意しました。みずからが中大兄皇子（後の天統的建造物群保存地区に選定されており、現在は筑前

6月

山田堰通水・三連水車稼働

さらにその東には山間丘陵地が広がり、ここでは果樹の智天皇）とともに西下し、現在の朝倉地区に「橘廣庭（たの小京都として観光客に親しまれています。

生産が盛んに行われ、農産品の生産と観光・交流の場

ちばなのひろにわ）」と呼ばれる仮宮殿を設けました。こ

生活文化としては、筑後川の洪水を治め、高い土地

7月

甘木祇園山笠として、貴重な地域資源となっています。

の折に斉明天皇が言った「朝（あさ）
なお闇（くら）き」が朝にも安定的に農業用水を供給するために発展した三連

8月

甘木河畔花火大会

倉市の「朝倉」という地名の由来との説があります。

水車や山田堰、太古から行われていたとされる鵜飼など

9月

ひまわりフェア、秋月観月会

10月

甘木盆俄、
コスモス園、恵蘇八幡宮神幸祭、
蜷城くんち、三奈木くんち

11月

秋月城跡紅葉

12月

おしろい祭り交通は市域の南側を大分自動車道が走り、甘木、朝倉、杷木の各地域にインターチェンジが整備されている

このほかにも朝倉市には、最澄ゆかりのわが国を代表の特徴的な生活文化が存在するほか、自然の中にあるほか、甘木駅を起点とする2 つの鉄道、甘木鉄道と西する木造の仏像彫刻「薬師如来坐像」など、多数の文

身近な草花を用いて染め上げる草木染め、秋月黒田藩

鉄甘木線と、国道 386 号、国道 322 号などの幹線道路

化財が伝えられる「医王山南淋寺」や、福岡県内で最もの奨励産業とされ武家の内職として発展した秋月和紙、をはじめとする道路網により周辺都市との連携が図られて古い鎌倉時代を代表する木造建築物で、国の重要文熟練の職人による竹工芸などの伝統工芸が今に伝えらいます。

化財にも指定されている「普門院」をはじめ、多くの古れています。また、安長寺バタバタ市や、全国でも数少社・古刹が存在します。

ない奇祭といわれる阿蘇神社の泥打ち祭など、多くの行

朝倉市の総面積は 246.73ｋ㎡で、東西 22.9km、南
北 17.4km の広がりをもち、福岡県の面積の約 5％に相32

【歴史・沿革】

イベント情 報

鑑定ふくおか No.34

元来、筑後川流域の平野部は、高い生産力によって事・祭事が継承されています。

鑑定ふくおか No.34

33

平成の

平成の

吉富町

地 価 公 示整備事業が完了しており、交通利便性が高まりました。

吉富町は、福岡県の最東端に位置しており、東は一級小竹町

地 価 公 示小竹町は福岡県の中央部、鞍手郡の南東部に位置し、るのは稀で、（地域の実情から商業地と呼べる地域がほとん

河川山国川をはさみ大分県中津市と接し、南は上毛町、西土地価格の推移を見ると、住宅地・商業地ともに下落基

北から東は直方市、東から南は飯塚市、西は宮若市に接しどないため商業地はもちろんのことですが）住宅地においてすは豊前市に接しています。特に中津市とは、江戸時代に同調が続いています。当町の商圏は狭く広域的な顧客を吸引ています。当町は唯一の産業であった石炭産業の衰退によらも取引は皆無に等しいくらい少なく、需要の低迷が伺われじ中津藩領として歴史を共有してきたことから、生活面や文する力に乏しいため、主な買い物は中津市及び豊前市に依る労働人口の流失により、人口減少、高齢化等の問題をます。人口減少、高齢化等の問題が改善されるような新た化面等で非常に関係が深いことが特徴として挙げられます。

存していることもあり、商業地の下落幅が大きくなっていま

抱えています。

な産業が興らない限り日本あるいは世界の景気が好転しても面積は5.68k㎡、人口は約 7,000 人で、九州の自治体としす。また、町全体としての土地の取引件数も総じて少ないては最も規模が小さいです。平成 24 年度に吉富駅前周辺状況が続いております。

不動産鑑定士空井 良元

して下落傾向が続いています。売り希望はあっても成約に至［標準価格］
30,000

住宅地
最高価格
地
点

所 在

価格
（円）

対前年
変動率

−−

−−

−−

−−

平成
元年

吉富町大字広津平成
吉富−１ ６１５番1
26年

２０,６００ ▲０.５％

不動産鑑定士

松本 修二［標準価格］
18,000

住宅地

25,00016,000

最高価格
地
点

所 在

価格
（円）

対前年
変動率

−−

−−

−−

−−

20,000

平成元年

15,000鞍手郡小竹町平成
小竹−１ 大字勝野字沓抜
26年

14,00012,00010,000

２７４６番３４

10,000［吉富−１］
吉富町大字広津６１５番1

この傾向は将来にわたっても続くものと予測されます。

土地価格の推移をみると、住宅地・商業地ともに依然と

１２,７００ ▲２.３％

8,000
6,000

［小竹−１］鞍手郡小竹町大字勝野字沓抜２７４６番３４

4,000

5,000
2,000
0

H1

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14

0

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26（年）［標準価格］
70,000

商業地
最高価格
地
点

所 在

−−

−−

平成
元年

対前年
価格
（円）
変動率
−−

50,000

２２,７００ ▲１.３％［吉富５−１］
吉富町大字広津２８９番７外

所 在

−−

−−

平成
元年

−−
40,000吉富町大字広津平成吉富５−１ ２８９番７外
26年

最高価格
地
点

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26（年）

−−

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26（年）35,00030,00025,000

３６７６番外２０,１００ ▲２.９％

20,00015,00020,000

0

H1

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14

問回

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26（年）［小竹５−１］鞍手郡小竹町大字勝野字小竹３７６５番８５10,000［小竹５−１］鞍手郡小竹町大字勝野字小竹３７６５番２８外5,000［小竹５−１］鞍手郡小竹町大字勝野字小竹３６７６番外

0

答

質

H1

問

回

新しく開業した商業施設
（店鋪等）
とその時期

マルミヤストア（H21）

新しく開業した商業施設
（店鋪等）
とその時期

トライアル小竹店（H25.3月オープン）

新しく作られた公共施設とその時期

吉富漁港（H12.10）

新しく作られた公共施設とその時期

小竹町児童館（H16）

昭和の最も有名な場所

吉富製薬（田辺三菱製薬株式会社）

昭和の最も有名な場所

古河炭鉱

平成の最も有名な場所

天仲寺公園一帯、
フォーユー会館

平成の最も有名な場所

松岩菩提、
兵士・庶民の戦争資料館

26年間で最も変わった場所など

JR吉富駅周辺26年間で最も変わった場所など

小竹団地

昭和の町の中心昭和通り

昭和の町の中心旧長崎街道、
古河炭鉱

平成の町の中心吉富町役場周辺

平成の町の中心旧長崎街道

平成元年の人口7,609人（H1.3.31現在）

平成元年の人口11,557人（H1.1現在）

平成26年
（最新）
の人口

7,018人（H25.12.31現在）

平成26年
（最新）
の人口

8,344人（H26.1.31現在）

平成元年の世帯数

2,399世帯（H1.3.31現在）

平成元年の世帯数

3,921世帯（H1.1現在）

平成26年
（最新）
の世帯数

2,888世帯（H25.12.31現在）

平成26年
（最新）
の世帯数

3,939世帯（H26.1.31現在）

平成になって進出した企業とその時期

株式会社 アイエヌライン（H20）

平成になって進出した企業とその時期

一井工業
（株）
（H19）

現在計画されている町の事業

町営住宅建て替え

現在計画されている町の事業

新庁舎建設

進出予定の企業ーーー

進出予定の企業（株）
安藤工業所

鑑定ふくおか No.34

アンケート

アンケート
34

−−

鞍手郡小竹町

10,000質

340,000

対前年
価格
（円）
変動率

平成
小竹５−１ 大字勝野字小竹
26年

30,0002［標準価格］
45,000

商業地

60,000

H1

答

鑑定ふくおか No.34

35

開業挨拶

新規入会者の紹介

福岡都市鑑定所

かねしげ不動産鑑定事務所

不動産鑑定士

不動産鑑定士

兼重 利彦

杉本 岳晴
はじめまして。福岡都市鑑定所の杉本岳晴と申します。
紆余曲折がありまして福岡市博多区にて昨年 10月に登録させていただきました。
１昨年まで静岡県にて資産評価センターという浜松に本円満退社させていただき支社も発展解消いたしました。

平成 25 年 10 月、12 年間お世話になりました大和不動

不動産鑑定
（株）
の皆様には大変ご迷惑をお掛けしました。

おそらく福岡では当面、地価公示には携わらないと思い

産鑑定（株）
を退職し、北九州市小倉南区で開業いたし事務所開設後、暫く経ってから思い出したのですが、ますので皆様とはあまりお会いする機会ができないかもしれました。早いもので、開業して数か月を経過しましたが、学生時代に病を患い、手術～長期入院を強いられたこ

ませんが、よろしくご指導のほど、お願い申し上げます。

鑑定業務のほか、事務作業や雑務等も加わり、相変わとがありました（私ごとで恐縮です）。昨年 10 月の開業日

らず試行錯誤の毎日が続いております。サラリーマン時

は、奇しくも手術から20 年目という節目でもありましたの代とは違った新たな生活に戸惑いのようなものを感じながで、今思えば、このタイミングでの独立開業は、自分のらも、毎日が新鮮であり、やり甲斐を感じる日々を過ごし中でも何か期するところがあったのかな…という気もしておております。事務所名ですが、候補として他の屋号も考ります。

社のある鑑定会社の富士市の支社長をしておりましたが、

大和不動産鑑定株式会社
北九州支社
不動産鑑定士友松 昌司

変化が激しく、また厳しい環境下にある鑑定業界。こかるような屋号が良いのでは？」という嫁のアドバイス等もあうした中での慌ただしい船出となりましたので、立ち上げ

り、最終的に「かねしげ不動産鑑定事務所」に落ち着きた事務所を軌道に乗せるまでには時間を要するものと覚ました。

悟しておりますが、一意摶心。ここまできた以上は、不大学卒業後、かつての指導教授からのアドバイス等も撓不屈の精神で誠心誠意尽力するしかないと肝に銘じあって、大学時代の専攻分野とは畑違いの「不動産鑑ております。そのためにも、これまで以上に自己管理、定士」を志す決意を固めた頃（20 年近く前）から、将来

健康管理を徹底しなければ、と思っております。

的な独立開業を意識しておりました（当時は、かなり漠然

開業に際し、皆様から鼓舞激励や辛口のアドバイス等

この度、福岡県不動産鑑定士協会に入会させていたかった日で、離陸はするが、着陸ができないこともあるのとした思いでしたので、「夢」という表現の方が近いのかをいただきましたこと、この場をお借りして深く感謝を申しだきました友松昌司と申します。平成 20 年 4 月まで北九で新千歳空港に引き返す可能性があることも踏まえて乗もしれません）。ただ、鑑定業界に身を投じて以降、日々上げます。鑑定業界に身を投じて、早いもので15 年以

州 支 社、 平 成 20 年 5 月から1 年 間は九 州 支 社（ 福 岡車下さいとのこと。当日中に移動しなければならず、飛の生活や雑務等に忙殺されて、いつの間にか、当時の上を経過しましたが、いろいろな方のサポートがあって、市）、平成 21 年 5 月から約 4 年半は東京本社で勤務し行機に乗るリスクが高く、結局電車を選択し約 5 時間か「夢」は遥か彼方へ追いやられていました。人生の第３

ここまで続けてこられたものと痛感し、感謝しております。

ており、この度九州へ戻って参りました。

け、稚内駅に到着したのは午前 0 時前でした。これも出コーナーに差し掛かった数年前から、決意を新たに…と既に薹が立っている印象は否めませんが、まだまだ若輩張の醍醐味？であり、よい思い出となりました。

いう訳でもないのですが、ふと、忘れかけていた「夢」に者でございます。今後も自己研鑽を怠らず、今より少しで在京時は、東京、千葉、埼玉等の関東一円、遠くは36えていたのですが、「何をやっている事務所なのか、わ

日本最北端の稚内市での仕事もさせていただきました。

九州は食べ物は美味しく、ゴルフも安く（福岡はあまり思いが過るようになっていました。三男の誕生等の家庭も成長できるよう日々精進を重ねて参りますので、今後とも思い出深いのは北海道での仕事でした。北海道の夏は安くないですが…）温泉もたくさんあります。今後九州各的な事情が重なったこともあり、暫く膠着状態が続いてい更なるご指導、ご鞭撻を賜ります様、何卒、よろしくお願

本州と違い涼しく快適でしたが、冬の寒さは厳しく移動

県への出張もあり、ハードですが楽しみですので、体調たのですが、ようやく昨夏、嫁から退職・独立開業の許い申し上げます。

は大変でした。特に大変だったのは新千歳空港から稚に気を付けて頑張っていきたいと思っております。今後としも得られたことから、嫁の気が変わらぬうちに…と一気末筆となりましたが、大和不動産鑑定（株）の在職中、内への移動時です。12 月初旬で、積雪が多く、風も強もよろしくお願い致します。

に事を進めた結果、このタイミングでの開業となった次第

長きに亘り指導して戴きました羽田先生をはじめ北九州です。こうした事情もあり、期中での突然の退職となって支社、また九州支社の皆様には大変お世話になりまし

しまったにも関わらず、暖かく送り出して下さいました大和

た。この場をお借りして厚く御礼申し上げます。

鑑定ふくおか No.34

鑑定ふくおか No.34

37

会員名

会員名簿

平成26年3月末現在［希望者のみを掲載しています］

会員名

38

勤務先名

勤務先住所
久留米市日吉町 1-1-902
アーバンパレス久留米センターステージ

勤務先名

勤務先住所

勤務先ＴＥＬ

大石亜紀子

大石亜紀子不動産鑑定事務所

812-0011

福岡市博多区博多駅前 1-5-1-8Ｆ

092- 474 -3785

大岩根（株）久栄綜合コンサルタント

830-0061

久留米市津福今町 349-18
久栄ビル

0942-39-7826

大川弘太郎

大川不動産鑑定事務所

802-0001 北九州市小倉北区浅野 1-1-1

扇

大和不動産鑑定（株）
九州支社

亘

幸一郎

ＪＲ小倉駅ビル8F
810-0001 福岡市中央区天神 1-12-20
日之出天神ビル7F
福岡市中央区赤坂 1-16-13
810-0042
上ノ橋ビル5F

093 -511-5588
092 -712 -9112

大楠由美子

（株）
九銀不動産鑑定所

勤務先ＴＥＬ

大武

克己

大武不動産鑑定士事務所

807-1121 北九州市八幡西区石坂 1-17-10

0942-32-4337

大塚

誠司

（有）
アセット
・インフィニティ

810-0002

092 -712 -9112

大塚弘孝

大塚不動産鑑定士事務所

092-292- 6461

大西

克則

貞和不動産鑑定（株）

810-0011 福岡市中央区高砂 2-11-18

092-521- 6662

0 92 -761-7617

大堀満郎

大堀不動産鑑定事務所

814-0174 福岡市早良区田隈 3-23-20

092-985 -5513

092-725 -2063

岡田 英吾

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

092- 441-5522

岡部敦

おかべ税理士法人

092 -714 - 5715

沖永

裕章

沖永不動産鑑定所

806-0059 北九州市八幡西区萩原 3-4-11

093-644-0808

092-781- 6073

小野恭嗣

小野不動産鑑定812-0017

福岡市博多区美野島 1-19-11
真藤ビル2F092-292-3376

福岡市中央区西中洲 10-4
ワコービル3F
福岡市中央区舞鶴 3-2-32
810-0073
舞鶴ロイヤービル3F

0 92 -751- 5745
093 - 614 -2608

浅川博範

くるめ不動産鑑定（株）

830-0017

麻生敏雄

大和不動産鑑定（株）
九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-20

綾部

圭太

綾部不動産鑑定（株）

荒川保昇（株）環境評価コンサルタント

810-0001

荒牧恭一（株）立地研810-0041

安東清美（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

池田昌修

中央総合鑑定（株）

810-0041

池田雄士

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

石井修

石井不動産鑑定士事務所

810-0073 福岡市中央区舞鶴 2-1-21

092-741-50 0 6

小野田秀幸

広域不動産鑑定（株）

810-0032 福岡市中央区輝国 2-11-70

石井瑞郎

新日本総合鑑定（株）

810-0041

福岡市中央区大名 2-10-2
シャンボール大名 B-201

092 -741- 0855

景平良邦（有）景平不動産鑑定

802-0064

北九州市小倉北区片野 2-9-40
第 2 木山ビル202

093 -921-2315

石田

宏

片山

邦秀

片山不動産鑑定事務所

810-0014 福岡市中央区平尾 2-11-11-801

092-523 -9721

806-0028

日之出天神ビル7F
福岡市博多区博多駅東 1-12-5
812-0013
博多大島ビル905
福岡市中央区天神 4-5-10
チサンマンション第２天神 311
福岡市中央区大名 1-9-14
シティマンション大名 605
福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F
福岡市中央区大名 2-4-30
西鉄赤坂ビル7F
福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F（業者登録なし）

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F
福岡市博多区大博町 2-1
812-0033
大前ビル2F

092-738 -8580
092-721- 0 033

092-781- 6073
092-291- 4125

092-523-5201

石田美紀子

新日本総合鑑定（株）

810-0041

福岡市中央区大名 2-10-2
シャンボール大名 B-201

092 -741- 0855

加藤

一生

（株）
アプレイザル

出雲重成

出雲不動産鑑定士事務所（有）

812-0011 福岡市博多区博多駅前 2-19-17-506

092- 432-1380

金山

哲也

けやき不動産鑑定事務所

一村貴

アイ・ブレインズ

802-0077

093-513-3850

兼重

利彦

かねしげ不動産鑑定事務所

803-0275 北九州市小倉南区高野 3-7-11

093 -981- 8557

井手江美

つくしのくに鑑定（株）

811-3219 福津市西福間 3-12-11

0940 -72-5100

神谷孝

神谷不動産鑑定士事務所

802-0981 北九州市小倉南区企救丘 1-29-23

093 -964 -2514

井上

慶一

（株）
さくらビジネスパートナーズ

810-0041

福岡市中央区大名 2-4-22
新日本ビル5F

092-737-8500

川崎一秀

川崎一秀不動産鑑定士事務所

836-0867 大牟田市花園町 38

0944-54- 6719

井上

真輔

（株）
みずほ不動産鑑定所

810-0073 福岡市中央区舞鶴 3-2-4

092-738 - 6105

川崎健祐（株）孝栄設計コンサルタント

811-1302 福岡市南区井尻 1-36-20

092-571-5292

岩城雅俊

平和総合コンサルタント（株）839-0862 久留米市野中町 914

0942-39 -3311

川崎耕二

筑後不動産鑑定830-0039

岩隈良弘

プラス不動産鑑定（有）

810-0042

092-713 -2272

川崎孝志（株）孝栄設計コンサルタント

811-1302 福岡市南区井尻 1-36-20

092-571-5292

岩﨑圭亮

みらい不動産サービス

810-0005 福岡市中央区清川 2-4-7

0 92 -791-3912

川村

勇人

（有）
アセッツ鑑定810-0073

福岡市中央区舞鶴 2-2-1
筑邦ビル4F092 -739 - 5101

093-522-5091

木原正人

オフィス21不動産鑑定士事務所

807-0844 北九州市八幡西区春日台 6-3-12

093 - 611-3287

0942-39-7826

木村修二

一般財団法人日本不動産研究所北九州支所

802-0006

北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル8Ｆ

093 -531- 6788

0 92 -751- 5745

清永

優

日本不動産鑑定事務所

802-0043 北九州市小倉北区足原 1-13-1

093 -521- 0201

093- 641-8886

桐野祐記（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001

092-732-3470

栗原貴史（株）旭鑑定補償812-0022 福岡市中央区薬院 1-14-5-7F

092-718 - 810 00930 -26 -2227

桑野義政

桑野不動産鑑定士事務所

810-0001 福岡市中央区天神 2-4-12

092 -781-2608

北九州市小倉北区馬借 1-5-18
ランドスペース馬借 501

福岡舞鶴ビル6F

福岡市中央区赤坂 1-11-13
大稲ビル７F

ダイナコート天神南 303
北九州市小倉北区馬借 1-1-17-701
802-0077
KOKURA TOWER 7F
久留米市津福今町 349-18
830-0061
久栄ビル
福岡市中央区赤坂 1-16-13
810-0042
上ノ橋ビル5F

岩渕三千昭（株）不動産評価研究所岩渕事務所

上田博隆（株）久栄綜合コンサルタント

内田

信行

（株）
九銀不動産鑑定所

梅田俊司

梅田不動産鑑定事務所

806-0047 北九州市八幡西区鷹ノ巣 1-15-5

江見

博

（株）総研

810-0001

江本

庸時

江本不動産鑑定事務所

824-0005 行橋市中央 2-5-13

鑑定ふくおか No.34

福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F北九州市八幡西区熊手 3-3-12
丸善ビル3F福岡市南区多賀 2-4-10
815-0072
野間カステリア705

久留米市花畑 2-16-14
フォーウィルズコート402

福岡市中央区天神 1-10-17
西日本ビル3Ｆ

093- 632-1854
092-408 -7233

0942-80 -7198

092-771- 0641

鑑定ふくおか No.34

39

会員
会名
員名

勤 務 先 住勤
所務 先 住 所

勤 務勤務先ＴＥＬ
先 ＴＥＬ

会員名

勤務先名

勤務先住所

勤務先ＴＥＬ桑原哲治（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-10-17
西日本ビル3Ｆ

092-771- 0641

田中髙士

田中税理士・不動産鑑定士事務所

816-0943 大野城市白木原 3-10-26

092-558 -8518

小池孝典

小池不動産鑑定事務所

811-3308

福津市星ヶ丘 28-10

0940-26-0662

田中信孝（株）第一総合不動産鑑定事務所

803-0817 北九州市小倉北区田町 10-38

093-592-4831

小島智典（株）鑑定ソリュート福岡

812-0013

092- 441-5522

棚橋良次（有）地域分析

税田健司

新都市中央鑑定（株）

092-722- 0233

田村

常美

（株）
田村不動産鑑定事務所

801-0842 北九州市門司区広石 1-1-14

093 -332-1222

齊堂

忠道

（株）大建

814-0031 福岡市早良区南庄 2-9-12

092-851-3900

津久井

環（株）旭鑑定補償810-0022 福岡市中央区薬院 1-14-5-7F

092-718 - 810 0

境達司

あさひ不動産鑑定（有）

802-0006

北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル4F

093-513-2340

土橋幸夫

アイ・ブレインズ

802-0077 北九州市小倉北区馬借 1-5-18

093-513-3850（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-10-17
西日本ビル3Ｆ

092-771- 0641

堤弘

堤不動産鑑定事務所

佐々木

40

勤務先
勤名
務先名

哲

福岡市博多区博多駅東 2-6-1
九勧筑紫通ビル3F
福岡市中央区大名 2-9-29
810-0411
第 2プリンスビル9Ｆ

松永ビル2Ｆ

小松ビル201
810-0041 福岡市中央区大名 1-3-37
隆永ビル601

ランドスペース馬借 501
816-0941 大野城市東大利 1-4-2
グレイスヴィラ東大利 302
810-0041 福岡市中央区大名 2-1-43
東洋マンション大名 301
810-0001 福岡市中央区天神 1-12-20
日之出天神ビル7F

092-725 - 0980

092-592-8631

貞弘

賢治

貞和不動産鑑定（株）

810-0011 福岡市中央区高砂 2-11-18

092-521- 6662

恒川

恵一

恒川不動産鑑定事務所

佐藤栄治

第一不動産鑑定事務所

800-0257 北九州市小倉南区湯川 4-15-14

093 -921- 6333

寺島弘次

大和不動産鑑定（株）
九州支社

佐藤

修

（株）
アプレイザル

806-0028 北九州市八幡西区熊手 3-3-12

093- 632-1854

戸川英二（株）戸川鑑定士事務所

802-0005 北九州市小倉北区堺町 2-1-1-612

093 -511- 8232

佐藤浩一

ランド鑑定設計

800-0024 北九州市門司区大里戸ノ上 2-6-6

093-382-2020

徳永

大典

都市経済研究所

810-0074 福岡市中央区大手門 2-1-10-3F

0 92 -741- 4 812

佐藤史郎

大和不動産鑑定（株）
九州支社

810-0001

092 -712 -9112

都合哲男（株）平成総合鑑定所

800-0025 北九州市門司区柳町 4-12-34

093-382-3000

重松

英和（有）重松不動産鑑定

092-845 -4702

土手栄治（株）北九州システム鑑定

803-0817 北九州市小倉北区田町 12-19-202

093-582-4280

重松

正信（株）都市評価システム福岡

092-762-3200

友野和憲

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-7

092-781- 6073

福岡市中央区天神 1-12-20
日之出天神ビル7F
福岡市早良区祖原 14-13
814-0005
ロマネスク西新 201
福岡市中央区天神 1-11-17
810-0001
福岡ビル7Ｆ

福岡ダイヤモンドビル9F
802-0006 北九州市小倉北区魚町 1-4-21
魚町センタービル4F
810-0041 福岡市中央区大名 2-4-30
西鉄赤坂ビル7F

092 -731- 5231
092 -712 -9112

地頭所修一

あおば不動産研究所

813-0025 福岡市東区青葉 2-26-8

0 92 - 691-7679

友松

昌司

大和不動産鑑定（株）北九州支社

柴田

知則

（株）
ｉ
Ｌａｎｄ

819-0031 福岡市西区橋本 2-6-13

092-405-9003

中嶋

裕二

（株）
プライム評価研究所

白水達郎

白水総合研究所

830-0021 久留米市篠山町 168-32

0942-37-3939

中園二郎

中園不動産鑑定事務所

杉孝一

杉不動産鑑定士事務所

803-0841

093 -571- 6971

中村秀紀（株）都市リサーチ杉本岳晴

福岡都市鑑定所

812-0044 福岡市博多区千代 1-30-24

092- 419-2428

中村

世明

（株）
わがまち不動産研究所

819-0005 福岡市西区内浜 1-6-5-503

芹田

文博

そおりつ地域鑑定（株）

812-0018 福岡市博多区住吉 5-23-1

092- 474 -3031

西川

浩二

（有）
フィールズ鑑定法人

812-0011

副田

英美

（株）
オフィス・ソレア

814-0123 福岡市城南区長尾 4-19-11

092-865 - 6113

西澤義男

西澤不動産鑑定事務所

803-0856 北九州市小倉北区弁天町 9-6

093 -571-770 0

添野

敬一

（株）
プライム評価研究所北九州支所

806-0055 北九州市八幡西区幸神 1-2-16

093-644-2380

西村哲治

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001 福岡市中央区天神 1-12-7

092-781- 6073

空井良元

東アジア不動産研究所

814-0001 福岡市早良区百道浜 4-31-1-1108

092-407-8075

納富久雄（株）旭鑑定補償810-0022 福岡市中央区薬院 1-14-5-7F

092-718 - 810 0

高木俊二

福銀不動産調査（株）

812-0053

092- 631- 0301

野口貴

東邦不動産鑑定事務所

810-0034 福岡市中央区笹丘１-24-4

092 -771- 0196

高田卓巳

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

092-781- 6073

橋本

英樹

（株）
アプレイザル福岡

812-0011

福岡市博多区博多駅前 2-17-15
ＮＰＣビル4F

092 - 4 81-110 6

髙塚宏

093 -582-7273

羽田成利

大和不動産鑑定（株）北九州支社

802-0006 北九州市小倉北区魚町 1-4-21

093 - 511- 6931

高橋

福岡市博多区博多駅前 1-15-12
藤田ビル5F
ラ・レジダンス・ド福岡県庁前 1003

福岡市東区箱崎 1-4-13
福銀箱崎ビル6F
福岡市中央区天神 1-12-7
810-0001
福岡ダイヤモンドビル9F

810-0073 福岡市中央区舞鶴 2-8-6

クラージュ舞鶴 608
810-0041 福岡市中央区大名 2-1-12
メゾン天神 402

福岡市博多区博多駅前 1-15-12
藤田ビル5F

福岡ダイヤモンドビル9F

髙塚不動産鑑定所

803-0826 北九州市小倉北区高峰町 15-10

国生（株）毎長不動産鑑定所

810-0002

福岡市中央区西中洲 12-13
樋口ビル1F092 -751-2052

波多江裕之

大和不動産鑑定（株）
九州支社

滝口

良爾

（株）西日本不動産鑑定所

814-0153 福岡市城南区樋井川 7-20-5

092-834-9771

波多野宏和

（株）
アプレイザル田口浩二

九州不動産コンサルタント

810-0073

092-515 - 0809

花田宏治

合同会社花田不動産鑑定士事務所

808-0137 北九州市若松区ひびきの南 2-16-15

竹下

憲治

（株）
アプレイザルジャパン

092-722-2362

馬場喜幸

九州・アジア・パートナーズ（株）810-0001

武田

大道（有）武田大道事務所

092-726 -4405

早坂剛雄

新日本総合鑑定（株）

武田

多門（有）武田大道事務所

092-726 -4405

林田

光博

中央不動産鑑定（有）

鑑定ふくおか No.34

福岡市中央区舞鶴 3-1-22
萬翠ビル5F福岡市中央区舞鶴 1-9-3
810-0073
朝日プラザ天神 1105
福岡市中央区赤坂 1-5-22
810-0042
赤坂えがしらビル6F
810-0042 福岡市中央区赤坂 1-5-22

赤坂えがしらビル6F

魚町センタービル4F
810-0001 福岡市中央区天神 1-12-20
日之出天神ビル7F
806-0028 北九州市八幡西区熊手 3-3-12
丸善ビル3F福岡市中央区天神 2-14-8
天神センタービル11F
福岡市中央区大名 2-10-2
810-0041
シャンボール大名 B-201
810-0073 福岡市中央区舞鶴 1-2-33

ライオンズマンション天神 201

093 - 511- 6931
092-735 -3610
0 92 -771-1781
092-725 -2183
092-406 -0315
092-436 -7360

092 -712 -9112
093- 632-1854
093-555-9635
092-736 -3737
092 -741- 0855
092-715 - 0242

鑑定ふくおか No.34

41

会員名

42

勤務先名

勤務先住所

勤務先ＴＥＬ

会員名

原田

俊博

福岡立地研究所

811-3211 福津市有弥の里 1-10-6

0940-35-8350

森

秀島

義則

（有）秀島不動産鑑定事務所

802-0976 北九州市小倉南区南方 2-1-26

093 -962-7585

森部

平田

淳

（株）旭鑑定補償810-0022 福岡市中央区薬院 1-14-5-7F

092-718 - 810 0

平畑

博

中央不動産鑑定（有）

810-0073

廣原浩一（株）鑑定ソリュート福岡

福山

節子

福山不動産鑑定事務所

福山道和

アーバンコンサルティングファーム（株）814-0005

藤岡

一雄

藤岡

勤務先住所

勤務先ＴＥＬ（有）北九州不動産鑑定

807-0833 北九州市八幡西区南鷹見町 11-20-202

093- 695 -1225

清司（株）地域経済研究所

820-0088 飯塚市弁分 554-5

0948-26 -4678

八木穆（株）毎長不動産鑑定所

810-0002 福岡市中央区西中洲 12-13

092 -751-2052

092-715 - 0242

安木

徳男

（株）
アプレイザル福岡

092- 441-5522

山内英行

山内不動産鑑定士事務所

802-0014 北九州市小倉北区砂津 1-3-18

093-541- 0035

802-0001 北九州市小倉北区浅野 2-3-47-3F

093 -513 -2772

山内

浩幸

（有）
アイ・アール不動産鑑定

814-0103 福岡市城南区鳥飼 7-22-14

092-985 -4975

福岡市早良区祖原 16-16
MAICA 西新 2F

092-846 -7456

山口勝彦（株）国際不動産鑑定所

812-0013

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061 久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

山﨑

晃尚

（株）
九銀不動産鑑定所

廣子

フジ総合補償鑑定（株）

830-0061 久留米市津福今町 195-12

0942-38 - 0818

山﨑健二

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

藤野裕三（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-10-17
西日本ビル3Ｆ

092-771- 0641

山下

謙二

（株）
アプレイザルジャパン

810-0073 福岡市中央区舞鶴 1-9-3

092-722-2362

藤村吉次

藤村不動産鑑定事務所

803-0835 北九州市小倉北区井堀 3-6-32-201

093-561- 0545

山下

耕一

（有）
アセット リサーチ

810-0021 福岡市中央区今泉 2-5-19-502

092-725 -3276

二村

吉則

（株）
九銀不動産鑑定所北九州事務所

803-0817

093 -592-7791

山下英彦

福岡不動産鑑定（株）

810-0004

福岡市中央区渡辺通 2-1-82
電気ビル北館

092-771- 8451

古川一哉

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

092-781- 6073

山下

洋生

福岡不動産鑑定（株）

810-0004 福岡市中央区渡辺通 2-1-82

092-771- 8451

古田幹雄

古田不動産鑑定士事務所

811-2101 粕屋郡宇美町宇美 3-1-10

092-932- 0215

山田

元則

山田不動産鑑定事務所

819-0025 福岡市西区石丸 3-42-3

092-884-0078

堀

和義

（株）総研

810-0001 福岡市中央区天神 1-13-2 興銀ビル

092-732-3470

山田秀俊

中央不動産鑑定（有）

810-0073

前村晃次（株）西日本シティ銀行 審査統括部 不動産調査室

812-0011 福岡市博多区博多駅前 1-3-6

092- 476 -2085

横山

裕

（株）
さくらビジネスパートナーズ

槇由紀（株）福岡山ノ手鑑定舎

812-0042

福岡市中央区赤坂 1-13-7
西嶋ビル4F

092-725 - 6703

吉川博貴

大和不動産鑑定（株）
九州支社

松尾

憲親

（株）大建

812-0032 福岡市早良区南庄 2-9-12

092-851-3900

吉崎

武雄

（株）総研

松尾

春仁

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-12-7
福岡ダイヤモンドビル9F

092-781- 6073

吉島万里子

平和総合コンサルタント（株）839-0862 久留米市野中町 914

0942-39 -3311

松﨑信夫

大東鑑定（株）810-0073 福岡市中央区舞鶴 2-4-30

092-714 -3066

吉田尚是（株）吉田不動産鑑定士事務所

806-0067 北九州市八幡西区引野 1-13-6

093 - 621-1777

松﨑能久

大東鑑定（株）810-0073 福岡市中央区舞鶴 2-4-30

092-714 -3066

吉田

博之

（有）
エステート
・プランニング

810-0004松田徹

総和不動産鑑定（株）

810-0004

092-752-3721

吉田正宇

一般財団法人日本不動産研究所九州支社

松本

修二

（株）
コスモシステム福岡支店

092 -791-26 61

吉田稔（株）第一鑑定リサーチ

810-0041 福岡市中央区大名 2-2-50

092-724- 6566

松本俊朗（有）筑紫不動産鑑定事務所

092-921-5825

吉永

幸雄（株）西日本不動産鑑定所

814-0153 福岡市城南区樋井川 7-20-5

092-834-9771

松本

武洋

中央不動産鑑定（有）

092-715 - 0242渡辺悟

桜坂鑑定（株）810-0024 福岡市中央区桜坂 3-8-1-402

0 92 -791-178 0

松本忠人

国土総合研究所

812-0044 福岡市博多区千代 2-10-1

092-522-6308

渡邉

弥恵

（株）総研

810-0001

福岡市中央区天神 1-13-2
興銀ビル5F

092-732-3470

的野泰浩（株）谷澤総合鑑定所九州支社

810-0001

福岡市中央区天神 1-10-17
西日本ビル3Ｆ

092-771- 0641

渡邊

安正

渡邊不動産鑑定事務所

802-0023 北九州市小倉北区下富野 4-16-30

093 - 541-1861

宮﨑

浩

（株）紺碧

811-0103 糟屋郡新宮町花立花 3-6-6

092- 403 -7014

宮澤等（株）毎長不動産鑑定所

812-0011

福岡市中央区西中洲 12-13
樋口ビル1F092 -751-2052

三好丈久

三好不動産鑑定事務所

802-0077 北九州市小倉北区馬借 3-5-1-1105

093 - 551-9701

向野高洋

鑑定補償向野研究所

810-0041

福岡市中央区大名 2-10-1
シャンボール大名Ａ1102

092-739 -5512

向野昌邦

鑑定補償向野研究所

810-0041 福岡市中央区大名 2-10-1

092-739 -5512

鑑定ふくおか No.34

福岡市中央区舞鶴 1-2-33
ライオンズマンション天神 201
福岡市博多区博多駅東 2-6-1
812-0013
九勧筑紫通ビル3F

北九州市小倉北区田町 11-10
オークラ田町ハイツ302
福岡市中央区天神 1-12-7
810-0001
福岡ダイヤモンドビル9F

福岡市中央区渡辺通 5-23-3
東急ドエルアルス天神 901号
福岡市中央区渡辺通 1-12-9
810-0004
フジイビル8F
筑紫野市二日市中央 5-3-16
818-0072
第二丸明ビル2F
福岡市中央区舞鶴 1-2-33
810-0073
ライオンズマンション天神 201

シャンボール大名Ａ1102

幸太朗

勤務先名

樋口ビル1F
812-0011 福岡市博多区博多駅前 2-17-15
ＮＰＣビル4Ｆ

福岡市博多区博多駅東 1-12-5
博多大島ビル403
福岡市中央区赤坂 1-16-13
810-0042
上ノ橋ビル5F
福岡市中央区天神 1-12-7
810-0001
福岡ダイヤモンドビル9F
朝日プラザ天神 1105

電気ビル北館

福岡市中央区舞鶴 1-2-33
ライオンズマンション天神 201
福岡市中央区大名 2-4-22
810-0041
新日本ビル5F
福岡市中央区天神 1-12-20
日之出天神ビル7F
福岡市中央区天神１-13-2
810-0001
興銀ビル5F
810-0001

福岡市中央区渡辺通 5-6-18
コモダスパッソ天神 1308
福岡市中央区天神 1-12-7
810-0001
福岡ダイヤモンドビル9Ｆ
大名ＤＴビル6F

092 - 4 81-110 6

092-483-3350
0 92 -751- 5745
092-781- 6073

092-715 - 0242
092-737-8500
092 -712 -9112
092-732-3470

092-762-2077
092-781- 6073

鑑定ふくおか No.34

43

協会の現在平成26年3月末 時点■会員の内訳

■会員の内訳

PHOTOギャラリー人士補
3 人［1.6％］

鑑定士
55 人［29.9％］

鑑定フォトクラブ福岡

構成比

数

業者の代表者

126

68.5%

鑑定士

55

29.9%

士補

3

1.6%

計

184

100.0%

第７回 合評会入選作品■年齢別構成（資格者のみ）業者の代表者
126 人［68.5％］

年齢

25

0
0

7
1

5

7

35

36

20 代

0

0

0

0.0％

30 代

1

7

8

4.5％

40 代

25

26

51

28.6％

50 代

35

5

40

22.5％

個人会員

60 代

36

7

43

24.2％

業者代表者

70 代

16

4

20

11.2％

80 代

6

10

16

9.0％

90 代

0

0

0

0.0％

計

119

59

178

100.0％

10
6

構成比

合計

4
16

数

個人会員

■全資格者の年齢別構成

26

人
業者代表者

0
0

平均

56.0 歳

最年少

31 歳

最高齢

89 歳

■『鑑定ふくおか』34 号、なんとか発行にこぎつけました。

■福岡市内では、この冬、ほとんど雪をみないまま、春がいつもながらみなさまのご協力に感謝いたします。今回の来ましたね。この春は、消費税も上がり、景気への影響が

表紙の写真は故郷の隣の市、高校 3 年間通った旧甘木

心配されるところですが、今後も注意深く市況を見ていく必

市の秋月です。桜の名所で有名ですが、いつ行っても要があると感じています。

季節の風情を感じるところです。のんびりできるところなの【槇 由紀】

で、是非訪れてみてください。お帰りにはわが故郷筑前編

町の「ファーマーズマーケットみなみの里」にもお寄りくだ■ご執筆いただきました皆様及び関係各位に心より御礼申

さい!!! 果物、野菜はもちろんお豆腐やパンも美味しいですよ！

し上げます。今後も、『鑑定ふくおか』の更なる充実のため集【大楠 由美子】

【渡辺

悟】

後

■広報委員の皆さん、大変お疲れ様でした。執筆頂い記

た皆様、大変ありがとうございました。次号も宜しく御願■ご執筆・ご協力戴きました皆様方のおかげをもちましてい致します。

【大川 弘太郎】『鑑定ふくおか』第 34 号も無事に発行することができました。

■広報委員として約 1 年。決められた予算や時間の中、自身、寄稿させて戴いておりますが、駄文にお付き合い戴

広報誌『鑑定ふくおか』のさらなる中身の充実や無料相談

き、恐縮至極に存じます。末筆となりましたが、時節柄、会の認知度の向上等、まだまだ課題はたくさんあると感じてご自愛下さい。

「紅葉の季節」

秋の紅葉の季節に、京都南禅寺 近くを散策していたら美しい庭園があったので、撮影しました。
【講評】
紅葉と言えば、その歴史、規模などから我々アマカメラマンにとって、やはりその季節では「京都」が全国一と思います。友野会 員の作品は、先の「小樽運 河」などのように、こころ癒やされる旅情 豊かな風景が多く楽しませてくれます。作品は著名な南禅寺境内、足場が制限されたのでしょう、一本木により作品が左右に二分されていますが、逆光の蓮池に良くカバーされています。
フォ
トクラブ顧問／滝口 良爾

ありがとうございました。今回「開業挨拶」ということで、私います。広報委員長をはじめ広報メンバーで頑張っていますので、皆さまのご意見等、宜しくお願いします<(_ _)>。
【井手 江美】

44に、全力を尽くします。

撮影：友野 和憲

一般財団法人 日本不動産研究所九州支社

鑑定ふくおか No.34【兼重 利彦】

不動産鑑定士の情報誌 鑑定ふくおか［No.34］2014年4月発行 ［発行所］公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会〒812-0038 福岡市博多区祇園町1-40三井生命福岡祇園ビル8階
TEL
（092）
283-6255 FAX（092）
283-6256 URL http://www.farea.jp/［編集］
広報委員会／担当理事 大楠 由美子
浅川 博範 + 井手 江美 + 大川 弘太郎 + 兼重 利彦 + 小池 孝典 +中村 世明 + 福山 道和 + 槇 由紀 + 渡辺 悟
［編集協力］
公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会 事務局◎本書の無断複写・転載はお断りいたします。