日本不動産学会誌／第32巻第 1 号・2018.6

特集

官主導のCCRC1.0から民主導のCCRC 2.0へ
～地方創生政策からライフスタイルビジネスへ～

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高齢者の住まい再考【論説】

官主導のCCRC1.0から民主導のCCRC 2.0へ
～地方創生政策からライフスタイルビジネスへ～
From CCRC 1.0 driven by the public sector as the local vitalization policy to
CCRC 2.0 driven by the private sector as the lifestyle business
Tomoo MATSUDA：Research Director and Chief Producer, Platinum Society Center,

Mitsubishi Research Institute, Inc

松田

智生＊

CCRC originally means “continuing care retirement community” which meet the safety for thehealth, finance and mind. But somehow in Japan, CCRC has been recognized as the image of therelocation of the elderly to the countryside, because CCRC has become the main policy to vitalize themunicipalities.
Let me define CCRC 1.0 as the local vitalization policy driven by the public sector, and CCRC 2.0 as
the lifestyle business driven by the private sector.
To realize CCRC 2.0, this report indicates the strategies for the public-private partnerships, social
system designs, and some ideas from the view point of the potential residents.
ない。CCRCの本来の姿を今一度見つめ直す必要

はじめにがある。

CCRC: Continuing Care Retirement

官主導の地方創生政策としての日本版CCRCを

Community は，継続的なケアが提供される高齢“CCRC1.0”とすると，今後は民主導×ユーザー主者の共同体であり，全米で約2,000カ所，約70万語×新たなライフスタイルの“CCRC2.0“への移行

人が居住，約 3 兆円の市場を持つ。健康寿命の延が必要である。

伸，介護時の適切な支援，生活・介護コストの経構想から具体化へ，CCRC2.0実現のために何を済的安心，居住者のつながり・生きがいといったすべきか，官民連携や制度設計，そしてユーザー「カラダ・オカネ・ココロ」の安心が充足された視点の重要性を本稿で論じたい。

モデルである。
しかし，日本ではCCRCが地方創生の主要施策となったことから，「高齢者の地方移住」のイメージが強くなってしまった。人の生き方が多様であ

１ ．CCRC 1.0 地方創生，高齢者の地方移住政策としてのCCRC⑴

CCRCの地方創生政策化

るように，どこに住むかも多様であるべきだ。

筆者は2010年に米国のCCRCを訪問し，市民・CCRCは，高齢者の新たなライフスタイルであり，公共・産業・大学の四方一両得と捉え，その有望東京圏の介護問題を地方移住で解決する手段では性を講演や寄稿等で紹介しきた（１）。また2015年に

松田智生＊（まつだともお）三菱総合研究所

プラチナ社会センター主席研究員

チーフプロデューサー

官主導のCCRC1.0から民主導のCCRC 2.0へ
～地方創生政策からライフスタイルビジネスへ～92

表１

日本不動産学会誌／第32巻第 1 号・2018.6

CCRC 1.0とCCRC 2.0の対比

は，筆者が中心になり「サステナブル・プラチナ・コミュニティ（日本版CCRC）政策提言」を三菱総合研究所でプレスリリースしたが（2），この提言の副題に記した「健康で元気で輝き続けるコミュニティの実現」に象徴されるように，居住者の暮らしが提言の軸であった。
しかし，その後，CCRCは地方創生を基軸に政策化していくことになる，2014年12月に閣議決定〇「生涯活躍のまち」に関する取組の推進意向があるのは，245団体○取組の推進意向がある地方公共団体のうち，既に取組を開始しているのは114団体○既に取組を開始している地方公共団体のうち，既に検討組織を設置しているのは93団体，〇既に「生涯活躍のまち」に関する構想等策定しているのは79団体

されたまち・ひと・しごと創生総合戦略において，となっており，わずか数年の間に地方公共団体に「日本版CCRCの検討」が明記され，2015年 2 月

CCRCの関心がこれだけ高まったことは注目に値に政府で「日本版CCRC構想有識者会議」が設置，すべきと言えよう。

筆者も委員として参加した。本会議において日本
版CCRCは，「生涯活躍のまち構想」と称され，最2 ．CCRCの本質

終報告では『東京圏をはじめとする地域の高齢者CCRCが地方創生政策となったがゆえに，日本が，希望に応じ地方やまちなかに移り住み，多世では高齢者の地方移住のイメージが強くなってし代と交流しながら健康でアクティブな生活を送り，まった。しかし，CCRCは地方移住ありきではな

必要に応じて医療・介護を受けることができるよい。

うな地域づくり』を目指すと定義された。

なお本稿ではこれ以降，高齢者を「経験を積み「東京圏の高齢者が」，「地方に移り住む」とい重ねた人材」という前向きなイメージとして“シうキーワードから，日本ではCCRCは「高齢者のニア”と称することにしたい。

地方移住政策」として認知されるようになった。

シニアの住まい方は，a.自宅に継続居住宅の近くに住み替え⑵

日本版CCRC（生涯活躍のまち）と地方公共団体に住み替え

b.自c.中山間地から中心市街地

d.自宅から遠距離の場所に住み替え

地方創生の主要施策となった日本版CCRCは，という 4 つの選択肢が考えられるが，多様なシニ地方公共団体ではどのように受け止められたのだ

アのライフスタイルのなかで，地方移住はひとつろうか。まち・ひと・しごと創生本部事務局の調の選択肢に過ぎない。

査結果 によると，（3）

ここでもう一度CCRCの本質について考えたい。

米国の大学連携型リタイアメント・コミュニティ 三菱総合研究所 所報55号
https://www.mri.co.jp/NEWS/magazine/journal/55/__icsFiles/afieldfile/2012/03/19/jm12031116.pdf（2）
サステナブル・プラチナ・コミュニティ（日本版CCRC）政策提言
https://www.mri.co.jp/news/press/uploadfiles/20150128teigen.pdf（3）
平成29年度「生涯活躍のまち」に関する意向等調査結果 内閣官房まち・ひと・しごと創生本部事務局
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/sousei/about/ccrc/ikou29.pdf（1）

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官主導のCCRC1.0から民主導のCCRC 2.0へ
～地方創生政策からライフスタイルビジネスへ～

出典：平成29年度「生涯活躍のまち」に関する意向等調査結果

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まち・ひと・しごと創生本部事務局

CCRCの本質は，①健康・介護支援，②適切な生という言葉は，米国でCCRCを示す重要なキー

活・介護コスト，③居住者のつながり・生きがいワードである。家賃が原則変わらなければ，年金のカラダの安心，オカネの安心，ココロの安心のや預貯金や自宅の売却等から，経済的に予測可能3 つが充足されていることである。

な老後が分かる。

カラダの安心とは健康寿命を延伸させるための，ココロの安心とは，価値観や趣味の合う人と一食事，運動，生涯学習，社会参加の取組み，そし緒に暮らし，誰かの役に立っている実感や生きがて介護や認知症になった時に，人生の終焉まで自いが得られることであり，マズローの欲求 5 段階

分らしく尊厳を持った暮らしが担保されているこ説の生理⇒安全⇒親和⇒承認⇒自己実現の欲求をとである。

充足できることだ。

オカネの安心とは，米国のCCRCは多様な契約

ゆえにこのカラダ，オカネ，ココロの 3 つの安形態があるが，共通している理念は原則介護に心が同時に担保されていることがCCRCの本質でなっても家賃が変わらないということである。一あり，それは場所を問わず都市・近郊・地方のあ方，日本のシニア住宅は，介護度が上がると家賃らゆる立地で成立する。

やサービス料金が上がるのが実情だ。現在，多く

では，なぜCCRCが地方移住のイメージを持たのシニアが多額の預貯金をするのは，「介護になっれるのだろうか。その理由は「主語」だ。「東京たら一体幾らかかるか分からない」という将来のの介護が大変だから地方のCCRCに移住しましょ不安感であろう。将来が予測できる“Predictable”う」というイメージになっているので，「シニア94

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～地方創生政策からライフスタイルビジネスへ～

日本不動産学会誌／第32巻第 1 号・2018.6を地方に移住させるのか」という誤解を生むことての固定資産税の減税が考えられる。新潟市はになる。主語はあくまで，「私が輝くため住まい方，新築のサービス付き高齢者住宅は，新築後 5 年暮らし方」というユーザーであるべきだ。

間は固定資産税が 3 分の 2 減額となる優遇措置があるが，2017年 3 月に策定した立地適正化計3 ．構想から具体化へ。CCRC 2.0 実現のために画の居住誘導区域内では， 6 分の 5 減額であり，参考とすべき事例と言えよう＊。

官主導×政策立案者主語×地方創生政策の またCCRCの共用部や地域交流拠点について”CCRC 1.0”から，今後は，民主導×ユーザー主語

は，地域社会への貢献度を考慮して建設費を補×新たなライフスタイルとしての“CCRC 2.0”が普助しても良いだろう。さらに居住者の自立度や及していくことが求められる。その実現のために介護度が改善された場合に，事業主体の法人税必要な視点を示したい。

や固定資産税の減税，あるいは奨励金の支給と⑴

民主導に向けた視点
制度設計や官民連携が官から民への重要な橋渡いうインセンティブが考えられる。
③

規制緩和インセンティブ

し機能になる。また事業主体となる民側の発想の CCRCを検討している幾つかの地域では，候転換も求められる。

補地が農業振興地域，都市計画公園や大学の敷①地となっていることが事業推進の障壁となって事業主体の後押し CCRCに取り組む地方公共団体の共通した悩おり，土地利用の柔軟な規制緩和が必要である。

みは，「計画を策定しても事業主体がなかなかまた50代のアクティブシニアを呼び込むという現れない」ということだ。その理由は，事業主視点から，原則60歳以上となっているサービス体に課せられた役割が大きいということである。

付き高齢者住宅の入居年齢を引き下げても良い。

 政府の日本版CCRC構想有識者会議の最終報

さらに彼らの活躍の場として就労は大きな要素

告書では，事業主体の役割は， 1 ）事業計画策であり，週20時間，月10日以内と規定された現定， 2 ）入居者募集， 3 ）生涯活躍プランの作

行のシルバー人材センターの労働時間の延長も成， 4 ）関係自治体等との連携， 5 ）入居者の考えられる。
④ 逆転の発想～介護にさせないことをビジネスに

況等の情報公開等多岐に渡り，さらに，コー 限られた税収，今後一層増加する医療・介護ディネーターの配置，地域交流拠点の設置，運費，厳しい財政状況を考えると，シニア住宅の営協議会の設立等を含めると，単独の事業主体

収益構造は介護保険への依存度を減らし，自立で担うことは容易ではない。

した経営モデルを構築する必要がある。それは

 実際，企業，社会福祉法人，医療法人等が高介護をビジネスとすることでななく，介護にさい関心を持ちながらも，なかなか事業参入出来せない，介護にならないことをビジネスにするないケースが多々あり，参入障壁を下げること逆転の発想だ。米国では公的な介護保険が存在が事業主体の後押しになる。

しないので，CCRCで重介護者が増えれば，事②コミュニティ運営への参画， 6 ）事業・財務状＊減税・補助インセンティブ

業主体の負担が増えて経営の圧迫材料となる。

 事業主体を後押しする制度設計として，先ずさらに重介護者ばかりのCCRCであれば，イ減税や補助インセンティブがある。イニシャル

メージが良くないので集客に苦労することになとしての不動産取得税の減税，ランニングとしる。ゆえに米国では，居住者の健康寿命の延伸

新潟市 地域決定型地方税制特例措置について
http://www.city.niigata.lg.jp/smph/kurashi/zei/siraberu/koteishisan/wagamatch.html
2017年12月28日

日本不動産学会誌／第32巻第 1 号・2018.6⑤

官主導のCCRC1.0から民主導のCCRC 2.0へ
～地方創生政策からライフスタイルビジネスへ～95のために，予防医療，運動，食事，生涯学習が岩 手 県 雫 石 町 で は， 企 業， 地 域 金 融 機 関，緻密にプログラム化され，絶え間ない努力を続NPO等に加えて雫石町も株主となり，共同出けており，居住者はこうしたCCRCに魅力と価資型の街づくり会社「㈱コミュニティライフし値を見出すのである。

ずくいし」＊ を設立したが，こうした公民連携組合せ型ビジネスの視点
米国のCCRCの経営者にインタビューした際に今後期待したい。
⑵

ユーザー主語に向けた視点に，”CCRC is not a real estate business, but a

政策立案者主語であったCCRC 1.0と比べて，lifestyle business”という言葉が印象的であった。

CCRC 2.0はユーザー主語であり，それを実現さ「CCRCは単なる不動産ビジネスではなく，ラせる視点を示したい。

イフスタイルビジネス」という言葉の意味は，①⑥

今のCCRCの議論で欠如しているのが，「ワク資産運用等の組合せ型ビジネスということであワク感」ではないだろうか。「東京圏の介護がる。特に居住者の健康寿命延伸のために，健康不安だから地方のCCRCに移住しましょう」でのビッグテータの解析は有望分野である。米国

は，ワクワク感も生まれない。「いつかあのでは，大学と連携して居住者の健康のビッグCCRCに住みたい」という夢や前向きな動機がデータの解析と健康アドバイスに注力している必要であり，それには「私が輝くライフスタイ事業主体もある。

ル」というストーリー性が求められる。

事業主体形成の視点

シニアにインタビューすると，住み替えで気日本の先駆的事例の事業主体をみると，シェになるのは年賀状だという。例えば「この度，ア金沢は社会福祉法人，ゆいま～るシリーズ，東京の介護問題が不安なので，地方の老人ホーデュオセーヌシリーズは一企業，スマートコムに引っ越しました」という年賀状だと，いかミュニティ稲毛も一企業が事業主体を担っていにも都落ちのようで恥ずかしいと言う。しかし，る。CCRCの基本構想が策定された地方共団体

もし「この度，“高知龍馬ビレッジ”に移住しまで，なかなか事業主体が現れないのは，ひとつした。かつて支社長として赴任した思い入れのの事業主体が開発から運営まで全て担うことのある高知で，好きな幕末の歴史を地元の大学で困難さ，リスクを感じているからだ。

学びながら，地元の特産品の営業アドバイザー

例えば，共同出資法人や有限事業責任組合方式であれば，投資・財務リスクをヘッジし，運営ノウハウを共有させた事業推進が可能である。
＊

ワクワク感と年賀状問題

ハードとソフトの融合，そして健康支援，IT，株式会社コミュニティライフしずくいしhttps://cl-shizukuishi.com/をしています」といった内容であれば年賀状にも書きたくなるだろう。
ワクワク感があり年賀状に書きたくなるよう

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～地方創生政策からライフスタイルビジネスへ～

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なCCRCとして， 6 つのモデルを挙げたい（4）。

初にSNSを使い始めたような人だ。スマート1 ） 賑わいを活かすモデル～「テーマパーク連フォンで撮影した自らの写真をSNSで発信し，携型CCRC」

他の人と共有する姿をみて，「それなら自分も」人気テーマパークに隣接したCCRC。親子 3 代と追随者が増えたように，今後CCRCでの自分年間パスポートが付与。居住者はテーマパーク内のライフスタイルを発信するイノベーターが市での軽就労も担う。

場を牽引するはずだ。ゆえに最初のイノベー2 ） スポーツを活かすモデル～「プロ野球・Jターが満足するようなCCRC 2.0の実現が重要になってくる。

リーグ連携型CCRC」
プロスポーツチームのスタジアム近隣にファン③

あえてハードルを上げるが居住するCCRC。居住者には年間ボックスシー CCRC 2.0では集客戦略が重要である。「是非トが付与。CCRCには往年の名選手も居住し，さ来て下さい」という発信だと，安売り合戦のよらに早期引退した若い選手の就労の場となる。

うであり，目の肥えたシニアはなびかないだろ3 ） 既存施設を活かすモデル～「旅館・ホテルう。そこで「あえてハードルを上げる」戦略を連携型CCRC」

挙げたい。

老舗旅館や名門ホテルのブランドや施設を活か 例えば米国のラッセル・ビレッジでは「入居したCCRC。ホスピタリティ溢れるサービスが売り

条件は，最低年間450時間以上，敷地内の大学物であり，既存の宿泊施設の稼働率向上にも寄与。の講座を受けること」としたことが知的好奇心4 ） 母校愛を活かすモデル～「地方名門高校連の高いシニアの心に響いて成功に至った。日本携型CCRC」

でも，「入居条件は，近隣の大学で街の歴史を元藩校や旧制中学等の地方名門高校と連携した週10時間受講，観光客の案内係で週10時間の就CCRC。母校のために貢献したい卒業生を呼び込労」，「地元大学の留学生のホスト・ファミリー

み，居住者が学生のキャリア教育や家庭教師としとして週 1 回の夕食が必須，TOEICは最低800て活躍。

点が必要」といったように，あえてハードルを5 ） 貢献欲求を活かすモデル～「シングルマ上げる戦略を取り入れたい。
④

ザー連携型CCRC」

Continuing Careの視点

シングルマザーの住宅を併設し，彼女たちの雇 CCRC 1.0は，「生涯活躍のまち」と称される用が担保された多世代型CCRC。居住者の家賃のように，アクティブシニア基点であった。しか一部がシングルマザーの子供の奨学金になり，居し要介護や認知症の時を迎えた時に，継続的な住者は子育て支援や家庭教師として貢献。

ケア＝Continuing Careや尊厳のある暮らしを

6 ）ライフスタイルを活かすモデル～「おひとり担保したCCRCの視点が今の議論では不在のよ様連携型CCRC」

うに見える。無論，健康寿命延伸も大切である

今後一層増加する単身シニアをターゲットとしが，要介護・認知症になった際に，「別の施設たCCRC。未婚者や離婚者，配偶者との死別経験に移って下さい」では本末転倒である。「カラ者の孤独を解決すると共に，おひとり様らしい自ダ・オカネ・ココロの安心」を担保したCCRC立した程よい距離感を有する。の基本理念，特に継続的なケアが重要である。

②⑤

イノベーターの視点

居住者インセンティブ CCRC2.0の新たなライフスタイルを選ぶのは， CCRCの事業主体へのインセンティブも必要イノベーター（革新者）と言われる層である。

であるが，ユーザー主語の視点から，居住者へ

それは，初めてスマートフォンを使った人，最のインセンティブが必要である。もし居住者が松田智生「日本版CCRCがわかる本」
（株）法研

（4）

5章

こんなCCRCなら住んでみたい日本不動産学会誌／第32巻第 1 号・2018.6

官主導のCCRC1.0から民主導のCCRC 2.0へ
～地方創生政策からライフスタイルビジネスへ～

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自立度を維持し，介護度を改善した際には，医ユーザー視点，消費者保護の視点から，日本で療費や健康保険料を一部減額するような制度設も認証規格制度の創設が求められる。

計だ。また住み替えの際の，持ち家の不動産売却税，分譲型CCRC購入時の不動産取得税の軽減等もある。

おわりにCCRCは地方移住ありきでなく，あらゆる立地

さらに「社会活動ポイント」は，例えば地域で成立するシニアのコミュニティである。CCRC

で50時間就労した際には，その50時間が自分のを「姥捨て山」，「ハコモノづくり」と，否定，批

将来の介護時に使えたり， 5 千円の地域通貨と判，批評する人は少なくないが，カラダ・オカなるようなアイディアである。

ネ・ココロの 3 つの安心が満たされたコミュニ⑥

認証規格制度

ティづくりに反対する人はいないはずだ。

筆者が一番危惧するのは，低品質の「えせ筆者がCCRCの有望性を提言し続けてきた理由CCRC」の粗製乱造である。CCRCを選ぶことは，従来の老人ホームのイメージを払拭したシニは自分の老後を託す重要な決断であり，CCRCアの新たなライフスタイルが創出される可能性をの客観的な品質保証，認証規格が必要だ。米国

強く感じるからである。これが東京の介護問題のにはCARF︲CCAC という中立の非営利機関地方移住による解決策として語られるようになっが担う米国唯一の認証規格制度があり，現在約てから，本来のCCRCの姿が見えづらくなってい2,000のCCRCのうち，約290の施設が認証を受る。今こそCCRCの本質を見つめ直そうではないか。

けている。評価対象項目は，大きく分けてハー官主導の地方創生政策で始まったCCRC 1.0は，ド（建物，設備），ソフト（健康支援，介護プ

民主導×ユーザー主語×新たなライフスタイルとログラム），ファイナンス（財務の健全性）がしてのCCRC 2.0への重要な分岐点にいる。

（5）あり，CARF︲CCACの取得は，居住者がCCRCを選ぶ際の判断基準になり，さらに機関投資家

CCRC 2.0実現のために，産官学で建設的な議論が起こることを期待したい。のCCRCへの投資評価の基準にもなっている。

CARF︲CCAC Commission on Accreditation of Rehabilitation Facilities-︲Continuing Care Accreditation Commission（5）