４.空き家の相続人不明の場合の流れ
流［相続財産管理制度手続きの流れ］⑴

概 要
相続人の存在、不存在が明らかでないとき（相続人全員が相続放棄をした場合も含まれる。）には、家庭裁判所は、申立てにより被相続人（亡くなった方）の債権債務関係の清算を行うこと等を目的に相続財産の管理人を選任する。（民法第 951 条以下）。
⑵ 申立人
・検察官及び利害関係人（被相続人の債権者、特定遺贈を受けた者、特別縁故者など）※市町村も被相続人との間に用地買収の計画がある、税金の滞納、損害賠償請求権があるような場合申立てできる。

⑶

管 轄
・被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所⑷ 効 果
・相続財産管理人は被相続人（亡くなった方）の債権者等に対して、被相続人の債務を支払うなどして清算を行い、清算後残った財産を国庫に帰属させることになります。
・特別縁故者（被相続人と特別の縁故のあった者）に対する相続財産分与がなされる場合もあります。

相続財産管理人選任の申立て⑸

申立てに必要な費用①収入印紙 800 円、②連絡用の郵便切手、③官報公告料 3,670 円⑹

申立てに必要な書類（標準的な場合）①申立書 ②被相続人の生涯全ての戸籍謄本等 ③被相続人の父母の生涯全ての戸籍
謄本等 ④被相続人の子（及びその代襲者）の生涯全ての戸籍謄本 ⑤被相続人の直系尊属の死亡の記載のある戸籍謄本等 ⑥被相続人の兄弟姉妹で死亡者がいる場合、その兄弟姉妹の生涯全ての戸籍謄本等 ⑦代襲者としての甥姪で死亡者がいる場合、甥姪の死亡の記載がある戸籍 ⑧被相続人の住民票除票または戸籍附票 ⑨財産を証する書類（不動産登記事項証明書、預貯金及び有価証券の残高証明書等） ⑩利害関係人からの申立ての場合、利害関係を証する資料として戸籍謄本、金銭消費貸借証書の写し等）⑪財産管理人の後補者がある場合には、その住民票または戸籍附票
相続財産がほとんどないような場合に、管理費用にあてる

候補者住民票又は戸籍附票⑤不在の事実を証する資料 ⑥不在者の財産に関する資予納金の納付ため、家庭裁判所で事情を斟酌して通知する額を予納する。
料審

家庭裁判所の許可が必要⑦申立人の利害関係を証する資料など（戸籍謄本（全部事項証明書））

理⇒関係官署に対する調査、親族や財産管理人候補者への照会※戸籍等の謄本は、戸籍等の全部事項証明書という名称で呼ばれる場合があります。
※戸籍謄本等には、除籍謄本、改正原戸籍を含みます。
・戸籍上相続人が存在しない場合※以上の書類を準備することが困難なため、司法書士等に依頼する場合が多い。
・戸籍上相続人がいるが、相続放棄等により、相続資格がない場合
・戸籍上相続人がいないが、包括受遺者がいる場合・相続財産が存在することの確認

-27-

審

判⇒相続財産管理人の選任（弁護士、司法書士等）

権限外行為許可の申立て

許可審判

相続財産の管理・保存を超える行為は、別に裁判所の許可が必要です。
許可必要な行為：建物の解体、不動産の売却など
許可不要な行為：建物の修繕、債務の履行など

相続財産管理人選任の公告
２か月経過後相続債権者・受遺者に対する請求申出の公告２か月経過後※受遺者=遺言により遺産を取得した者をいい、相続による場合は含まない。

相続人捜索の公告
６か月以上（公告期間満了）相続人不存在の確定
３か月以内※特別縁故者=相続人と生活を一にする、その介護にあたる等によりその相続人に特別の功績があった者等をいう。被相続人に相続人がない場合、家庭裁判所は特別縁故者に被相続人の財産を分与することができる。

特別縁故者に対する財産分与の申立て

却下の審判

分与の審判

分与の実行

相続財産管理人に対する報酬付与の申立て

報酬付与審判国庫引継ぎ

管理終了⇒管理終了報告書を裁判所に提出

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⑺

補足説明

Ｑ１．市町村は申立人になれますか。
Ａ． 相続財産につき買収を計画しているなど、用地買収を計画しているとか、税金を滞納しているとか、損害賠償請求権があるなど、債権債務がある利害関係人である必要があると考えられますので、専門家とご相談ください。
Ｑ２．相続財産管理人の報酬はどのように支払われるのですか。
Ａ． 相続財産から支払われます。ただし、相続財産が少なくて報酬が支払えないと見込まれるときは、家庭裁判所から一定の額（家庭裁判所及び事案により異なる。）の予納を命じられます。
なお、当該空き家の売却や他の財産や負債の清算等で残余があった場合には、予納金が返還される場合があります。
実例では、市街地では 50 万円ぐらいですが、山間地では 150 万円ぐらいとなる場合もあるようです。
Ｑ３ 予納金について、どのような場合に民事法律扶助制度を利用できますか。
Ａ． 申立人が個人の場合で、相続財産管理人選任申立を弁護士・司法書士に依頼したいが、申立人の収入や資産が乏しい場合、民事法律扶助制度を利用する方法があります。
民事法律扶助制度は、経済的にお困りの方を対象に、弁護士・司法書士費用を立替える制度です。申立にかかる予納金も審査のうえ、50 万円を限度にお建て替えできる場合もあります。
利用に際しては、日本司法支援センター山形地方事務所(法テラス山形)へお問い合わせください。
〒990-0042 山形市七日町 2-7-10 NANA BEANS８F TEL 050-3383-5544
Ｑ４．相続財産管理人が、相続財産を処分する必要がある場合、どのような手続きが必要になりますか。
Ａ． 「権限外行為許可」という手続きが必要になります。建物等の解体や相続財産を処分する行為は、財産管理人の権限を越えていますので、このような行為が必要な場合は、別に家庭裁判所の許可が必要となります。
（許可が必要な行為の例）不動産の売却、建物等の解体 等（許可が不要な行為の例）建物等の修繕、債務の履行 等⇒ このため、相続財産管理に係る空き家を市町村が買い取り、建物の除却及び跡地活用等を図るような場合、相続財産に属する建物及び土地の売却は、家庭裁判所の許可を得た上で、市町村は相続財産管理人と売買契約を結び、相続財産管理人から建物及び土地を取得することになります。
≪参考文献≫ 裁判所ＨＰ記載内容／相続財産管理人の選任（http://www.courts.go.jp/saiban/syurui_kazi/kazi_06_15/）-29-

５.空き家の除却処分の手続きの流れ流
空き家対策特別措置法に基づく、市町村が行う空き家の除却処分の手続きの流れを示します。
※主に空き家対策特別措置法第 14 条の規定（H27.5.26 施行）による手続きの流れを示しています。

①特定空家としての認定

実態調査等に基づき、特定空家等の認定を行う。

特定空家等＝次のような状態にある空き家等【おおむね１年以上使用されていない建物とその敷地】を特定空家等という。
イ）そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
ロ）著しく衛生上有害となるおそれのある状態
ハ）適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
ニ）その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態②助言・指導

市町村長は、特定空家等の所有者等に対し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう助言・指導することができる。

③ 勧

告

なお、改善されない場合には、相当の猶予期限を設けて必要な措置をとるよう勧告することができる。

令

また、正当な理由なく勧告に係る措置をとらなかった場
合、相当の猶予期限を付けて必要な措置をとるよう命令することができる。

④ 命

⑤ 罰

金

⑥行政代執行

命令に違反した場合、50 万円以下の過料（罰金）に処される。

命令に係る措置をとらない場合、履行しても十分でない
場合、又は履行しても期限内に完了の見込みがない場合
は、行政代執行法の定めるところに従い、本来、特定空家等の所有者等が履行すべき措置を代執行できる。

（注）特定空家等の具体的な内容及び行政代執行に至るまでの手続きについては、H27.5.26 に国がガイドラインを示す予定である。

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６.空き家の除却に土地収用法を活用する場合
流［公共事業等が入った場合に利用可能な手続き］⑴

概 要
土地収用法第３条に該当する事業において、土地、建物の所有者が所在不明又は氏名等全く不明の場合、①事業認定、②収用委員会への裁決申請、不明裁決を経て、③起業者自ら又は市町村による代行により建物を撤去することができる。
⑵ 申請者
起業者（収用法第３条各号に該当する事業を行う者 例：市町村、社会福祉法人等）⑶ 収用法第３条各号に該当する主な事業
市町村道、学校、公民館、保育園、特別養護老人ホーム等社会福祉施設、市町村が設置する公園、広場等⑷ 効 果
建物の収用が認められた場合、起業者は建物の撤去ができる。
建物の収用が認められない場合、起業者は市町村長に代行の請求を行う。市町村長は、代執行手続きを経ることなく、直ちに代行して建物の撤去ができる。

土地収用法による事業認定申請（市町村、社会福祉法人等）⑸

申請に必要な書類（主なもの）①事業認定申請書 ②事業計画書 ③起業地及び事業計画を表示する図面④事業説明会等実施した状況のわかる書類 ⑤その他事業の必要性を示す書類等※事業により必要となる書類等が異なるため、事前の相談が必須となる。
事前相談から正式申請まで３～４か月ほどかかっているのが一般的である。

県（県土利用政策課）：受理・審査
必要期間

１か月から１か月半

事業認定告示（収用法第１６条）

不在者財産管理人制度へ移行⑹ 裁決申請① 事業認定告示日から１年以内に山形県収用委員会に裁決申請（権利取得裁決）を、４年以内に裁決の申出（明渡裁決）を行うこと（収用法第 39 条・第 29 条第２項）② 明渡裁決の申出の際に建物の移転料が価値を超える場合には、建物の収用を請求すること（収用法第 79 条：移転料多額の場合の収用請求）

収用裁決申請及び明渡裁決の申立て（収用法第 39 条・第 47 条の３）

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⑺

収用裁決申請に必要な書類（主なもの）①裁決申請書 ②事業計画書及び起業地及び事業計画を表示する図面 ③市町村別に収用する土地の地番、地目、面積、関係人、補償金の見積り、権利を取得する時期を記載した書類 ④土地調書等⑻

明渡裁決の申立てに必要な書類（主なもの）①明渡裁決の申出書 ②市町村別に土地の地番、地目、土地にある物件の種類及び数量、関係人、損失補償金の見積もり、物件の移転時期を記載した書類 ④土地調書等

山形県収用委員会
通常
裁受理・開始決定・審理

申請から裁決まで６か月程度必要

決

補償金の支払い（所有者不明により法務局へ供託）
収用法第 79 条による建物の収用が認められた場合

収用法第 79 条による建物の収用の請求ができなった又は認められな
かった場合起業者から市町村長に代行請求⑼

起業者による建物撤去のうえ、事業施行請求に必要な書類①所有者の所在不明又は全く不明であることを証明する資料

市町村長の代行による建物撤去のうえ、事業者による事業施行⑽ 補足説明◯ 事業認定（約６か月）、収用裁決（約６か月以上）、補償金供託及び代行（市町村）まで年単位の期間が必要であり、事務量も相当量となり費用も高額となる。
◯ 通常は、事業認定を受けた後、起業者が裁判所に不在者財産管理人の選定を申立てて、不在者財産管理制度により手続きを進めるのが一般的である。

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第５．空き家対策に関する取組状況について流
１.空き家対策法令・条例等について⑴

空き家対策特別措置法について平成 26 年 11 月に「空家等対策の推進に関する特別措置法（平成 26 年法律第 127 号）」が制定され、国による空き家等対策に係る「基本指針」の策定、市町村による「空き家対策計画」の作成、特定空家等に対する措置、国及び都道府県による財政上の措置等について規定されている。平成 27 年２月 26 日（特定空家等に対する措置等の一部規定は平成 27 年５月 26 日）から施行される。
※「空家等」及び「特定空家等」の定義については、13 ページの注釈を参照のこと。

⑵

空き家対策に係る対応指針について
本県は、高齢化が著しく、所有者等の都市部等への転居、及び入院や福祉施設への入所等により、長期間にわたり居住しない空き家が増加している。中でも老朽化した空き家は、積雪による倒壊や管理が不十分なことによる近隣住民や通行者に危害を及ぼす可能性をはらんでいる。
一方、空き家は、防災、防犯、景観、衛生等の問題はあるが、空き家は私有財産のため、市町村が行政としての対策を講ずる場合も制約が多く対応に苦慮していた。
このため、平成 23 年 11 月から、県関係課、市町村等の参加による「空き家対策検討会」を開催し、平成 24 年 10 月に空き家対策に関する県と市町村の役割分担と必要な対策を盛り込んだ「空き家対策に係る対応指針」を策定し、市町村で空き家対策条例を制定する際の道標となり、市町村の空き家の適正管理等に関する対策等を支援している。
この対応指針では、次のような内容を示している。
イ 空き家の発生抑制（中古住宅の流通の活性化など）
ロ 空き家の適正管理（所有者等への啓発など）
ハ 利用可能な空き家の活用（空き家バンク等による情報提供の実施など）
ニ 空き家の老朽度・危険度の判定基準
ホ 市町村が条例を作成する際に参考となるモデル条例の作成⑶

市町村の空き家対策条例について
本県では、平成 26 年 12 月現在、28 市町村において空き家対策条例が制定されている。このうち、代執行の規定まで盛り込んでいるのは９市町村である。
（参考資料③参照）
また、市町村からの聞き取り調査では、「空家等対策の推進に関する特別措置法」の内容を見てから条例制定を検討したいという市町村もあった。

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２.空き家の適正管理について
本項目以降は、平成 26 年度の市町村に対する空き家対策に関する聞き取り調査の結果、並びに平成 26 年 12 月に取りまとめられた県内市町村における空き家対策に関するアンケート調査結果などを踏まえ整理したものである。
⑴

空き家の適正管理の啓発について① 広報媒体の利用等による意識啓発▽ 県内 22 市町村において、広報誌、ホームページ、チラシ等による空き家の適正管理に係る住民への意識啓発を行っている。中には、地区会長による周知を行っている市町村もある。

② 専門家による相談体制整備▽ 弁護士、司法書士、不動産業者等の専門家リスト作成等による相談体制の整備を行っているのは、県内２市町村にとどまった。
③ 納税通知書等の活用▽ 県内 12 市町村では、固定資産税納税通知書等に空き家の適正管理を促す文書を同封している。
表 15 酒田市の空き家の適正管理の啓発文書
図１０ 酒田市の空き家の適正管理の啓発文書

出典:山形県空き家対策に係る対応指針（資料編）

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⑵

空き家台帳について① 空き家の実態調査▽ 県内 34 市町村では空き家の実態調査済み。うち５市町村では宅建協会、コンサルタント、建築組合に実態調査を委託していた。
② 建物の老朽度・危険度の判定▽ 県内 24 市町村では、職員による目視調査等による空き家の老朽度・危険度の判定を実施済みである。
③ データベース化▽ 県内 24 市町村では、データベース化に取り組んでいる。特に東根市では、H26.7に地図システムへの空き家情報の登録が行われた。
▽ 一部の市町では、今後、空き家の情報を電子地図で管理したいと考えている。
⑶

空き家対策ネットワークの構築等について空き家の適正管理のため、地域（住民自治会・町内会等）の方の協力を得て進めるのも一つの方法です。また、空き家の利活用や除却を推進する上では、不動産業者、建設業者、弁護士・司法書士等法律家などと連携して進めていくことが重要である。
酒田市では、住民からの空き家に関する相談が多くなり、市として実際に問題物件で苦労されている方や将来的に空き家を増やさないようにするため、空き家等の実態調査（平成 23 年８～９月）、空き家対策条例の制定・施行（平成 24 年３月・７月１日）を経て、市独自の空き家対策として、①酒田市空き家等見守り隊モデル事業、②酒田市空き家等ネットワーク協議会の運営を行っており、どちらも効果を上げている。
① 酒田市空き家等見守り隊モデル事業
酒田市では、空き家などの調査や緊急の見回り、所有者と自治会・近隣住民が連絡を取り合える関係を作るため、平成 25 年度は２自治会、平成 26 年度は３自治会の協力を得て、「酒田市空き家等見守り隊」を組織しました。
酒田市空き家等見守り隊は、所有者の了承を得た上で、イ）敷地内に入って危険な場所がないか点検を行う、ロ）倒壊のおそれのある空き家を一部解体し、出た鉄くずを売って得た資金で倒壊防止措置を取るなどの取組みを行い、成果を上げている。
② 酒田市空き家等ネットワーク協議会
酒田市では、空き家・空き地の適正管理・利活用を促進するため、市内の次の各事業者団体・協会の協力を得て、平成 25 年７月９日に「酒田市空き家等ネットワーク協議会」を設立している。
イ）宅地建物取引業者（空き家の売買、賃借）ロ）建設業者（空き家の解体）
ハ）司法書士（相続、権利関係などの手続き）
ニ）金融業者（解体等の融資）
なお、平成 25 年度は 94 件の相談があり、そのうち 15 件が契約に結び付くなどの実績に至っている。

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表 16

酒田市空き家等見守り隊モデル事業

出典：酒田市広報紙から-36-

表 17

酒田市空き家等ネットワーク協議会

出典：酒田市広報紙から-37-

３.利活用可能空き家対策について⑴⑵

所有者の意向確認について▽ 県内 12 市町村では、アンケート調査等により、空き家所有者等の賃貸等の意向について確認している。
空き家の利活用の促進① 空き家バンクによる空き家の利活用の促進⇒後添図 11 参照▽ 空き家バンクは、空き家の賃貸・売却を希望する所有者が物件を登録し、市町村のホームページで空き家利活用希望者に紹介する制度。
平成 26 年９月１日現在、17 市町村が運営しており、12 市町村が設置を検討中。
空き家バンク運営状況（実施市町村の合計）

H25H24H23

問合せ
件数

現地案内件数

契約数314226181839656333322

県外移住者

年度末の登録物件数

42110584870※ 県では、移住情報ホームページ「すまいる山形暮らし情報館」において、県内の空き家バンクを紹介しているほか、メールや電話による相談業務を実施している。

② 空き家利活用相談窓口▽ 不動産業界の２団体の本部・支部の 15 か所に空き家利活用相談窓口を設置して、空き家所有者から相談を受けるもの。（平成 27 年７月開設予定）
売買、賃貸、管理、解体、相続などの相談を、それぞれの専門業界団体に取次いで処理し、老朽危険空き家の発生抑制と利活用の促進を図る。

-38-

⑶ 空き家を活用した移住・定住促進制度① 定住促進空き家活用事業【総務省補助事業】⇒解説資料①参照［概要］過疎地域市町村が、地域の空き家を 10 年以上借り受けるなどして、台所、トイレ等の水回り等の改修を行った後、利用希望者に賃貸借する場合の空き家を改修する費用を補助する。
＜補助率：国・市町村各 1/2。ただし、市町村分に過疎債 75％充当可能。＞[実績] 平成 24 年度に５棟整備（最上町）、平成 25 年度に５棟整備（庄内町）② 山形県移住推進等空き家利活用支援事業（補助金制度）⇒後添図 12 参照［概要］移住希望者等が、市町村の運営する空き家バンクを利用して空き家を購入・賃貸借し、台所、トイレ等の水回りや屋根、外壁等の改修を行った場合に補助金を交付。若者世帯、新婚世帯、県外からの移住世帯には補助率及び交付限度額のかさ上げを実施。
＜補助率：1/6～2/3、補助額 10～40 万円＞［実績］平成 24 年度 ５件、 平成 25 年度 ６件（注）平成 26 年度で事業終了。

③

市町村独自事業イ）市町村が空き家を借り上げ、リフォーム後利用者に貸し出す事業▽ 遊佐町移住促進空き家利活用支援事業 ⇒解説資料②参照ロ）県の補助を活用した空き家改修の助成制度▽ 12 市町ハ）空き家利用者に対する奨励金支給制度▽ 朝日町の空き家バンク制度を利用し、空き家等を売買・賃貸し、６か月経過した場合、奨励金として助成する。（助成額：10 万円）▽ 大江町の空き家バンク制度を利用して、空き家等を売買・賃貸し、６か月経過した場合、奨励金として助成する。（助成額：10 万円）
ニ）空き家の出し手に対する清掃等への助成制度▽ 朝日町空き家バンク登録促進補助金…朝日町の空き家バンク登録物件の家
財道具の搬出・処分及び清掃等に要する経費を補助する。
（助成額：最大３万円）
ホ）空き家・空き地バンク制度▽ 舟形町では、平成 25 年７月に「空き家・空き地バンク」を開始したことから、「空き家等利用意向調査」を実施し、空き家等の所有者等に利用予定、利用形態、解体予定等を調査し、空き家バンクに誘導している。

⑷

空き家を活用した地域活性化対策① 空き家再生等推進事業（事業主体:市町村等）⇒解説資料③参照◯ 活用事業タイプ（補助率：国・市町村各 1/2 または国・市町村・所有者各 1/3）
［概要］地域活性化に役立てる施設に空き家を改修する費用を補助するもの。
［実績］平成 24 年度：上山市（旧武家屋敷から文化・観光施設へ転換）
平成 25 年度：南陽市（農協事務所から交流施設）、庄内町（農協コメ倉庫からまちづくり拠点施設）（注）平成 27 年度から補助要件の見直しが行われる。
-39-

⑸

平成 27 年度山形県の空き家に関する新規事業① 空き家をリフォームして住む場合の補助・融資▽ 平成 27 年度から山形県住宅リフォーム総合支援事業が拡充され、空き家をリフォームして住む場合を補助・融資の対象とします。
■ご利用の条件○「自ら所有し、自ら居住する住宅」または「空き家を購入または賃貸して居住する住宅」であること○ 山形県内に所在地を有する個人事業者または山形県内に本店を有する法人事業者が工事を施工すること。
▽ 補助・融資を利用するには、部分補強、省エネ化、バリアフリー化、県産木材使用、克雪化のいずれか一つ以上を含むリフォーム工事であることが必要です。
▽ ただし、賃貸の目的で建てられた住宅の空き家・空き室は、補助・融資の対象外です。また、リフォーム工事向けの「補助金」と「融資」は併用できません。
▽ 補助・融資の内容は次のとおりです。
補 助：工事費の 10％（上限 30 万円）
融 資：固定金利 2.5％（融資額 100 万以上 500 万円以下）
対 象：空き家の「貸し手」も「借り手」も利用できる制度です。
備 考：三世代同居、移住世帯、新婚世帯及び子育て世帯の場合は、更に有利な制度が利用できます。
イ）補助率の引き上げ
10％⇒20％ロ）上限額の引き上げ
上限 30 万円⇒40 万円
ハ）融資利率の引き下げ 固定金利 2.5％⇒2.0％② 中古住宅の売買の際に行われる「住宅の現況検査」費用への補助▽ 中古住宅を安心して売買していただけるよう、住宅の現況検査（インスペクション）費用への補助制度を創設します。
▽ インスペクションの内容…基礎、外壁など住宅の部位ごとに生じている劣化現象（ひび割れ、破損など）の状況を目視等を中心とした「非破壊」検査により把握し、調査・検査結果を依頼主に報告すること。
▽ インスペクションを行う技術者の条件…県が指定する団体に、インスペクション技術者として登録されているものであること。
▽ インスペクション補助の内容…検査費用の２分の１を補助します。
（上限３万円）※ただし、住宅の売買契約が成立した場合（所有権移転が済んだ場合）に限ります。

⑸について、申請手続きなどの詳しいことは決まり次第発表されます。
補助金や低利融資などの支援制度は、山形県住宅情報総合サイト「タテッカーナ」のホームページで確認できるよ。
市町村ごとに住宅支援制度を検索することもできるよ。

詳しくはまたは、http://tatekkana.pref.yamagata.jp/ にアクセス
タテッカーナで 検-40-索