平成 24 年 1 月10 日発行（毎月10 日発行）通巻第 413 号

昭和 56 年 3 月5 日第 3 種郵便物認可（社）全国宅地建物取引業協会連合会（社）全国宅地建物取引業保証協会

平成24年度税制改正大綱が決定●トレンド・ウォッチ● 紙上研修January-February
2012

地価からみる不動産経済のこれから その3

民法の基礎知識̶「債権各論・契約」編

連載 裁判例を分析

建物・設備等の安全性欠如による事故と法的責任

リアルパートナー 1-2月号

日本
再発
見！
各地
の観
光圏

和歌山県 田辺市
川湯温泉 仙人風呂（冬季）
和歌山県 田辺市
熊野古道 中辺路（見晴し台） （写真提供：熊野本宮観光協会）（写真提供：熊野本宮観光協会）
奈良県 十津川村 奈良県 十津川村
瀞峡
谷瀬の吊り橋

聖地熊野を核とした癒しと蘇りの観光圏（和歌山県・奈良県）─『健心・健脚・健浴・健食』を体感する心身再生の旅
熊野三山の一つ熊野本宮大社や聖地・玉置神社などでパワーがもらえる「健心」、世界遺産に登録された熊野古道で蘇りを願って歩く「健脚」、本宮温泉郷、
秘湯・十津川温泉、美人湯・龍神温泉など数々の名湯が心を癒す「健浴」、口熊野・田辺の海の幸、山峡の地では山の幸で「健食」、癒しと蘇りの観光圏です。
この地は昨年9月に台風12号により甚大な被害を受けましたが、現在、台風12号被災復興観光キャンペーン「紀州熊野は元気です！」を実施・展開中です。

新 年 のご 挨 拶

国民の住生活環境の改善と向上のための公益事業を積極的に推進社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
社団法人 全国宅地建物取引業保証協会会長

伊藤

謹んで新年のご挨拶を申し上げます。

取得税の特例、宅地評価土地に係る不動産取得税の昨年は、みなさま方のご支援とご協力により、円滑な課税標準の特例等に関する延長という成果が得られ、組織運営が出来ましたことを感謝申し上げます。
全宅連と全宅保証は、総会決議に基づき、昨年8月に公益社団法人への移行認定を申請し、国民の住生
活環境の改善や、一層の消費者保護に資する事業等の公益事業を積極的に展開しております。
その一環で、東日本大震災における被災者の住宅供給に関する支援として、都道府県宅建協会と連携を

国民の住宅取得の負担軽減が継続されることとなりました。
あわせて特定事業用資産の買換特例の延長においても、一定の成果を得ることができました。
平成25年秋に迫った公益法人改革への対応については、全宅連・全宅保証の公益社団法人移行とともに、都道府県宅建協会へ情報提供を行い、万全を期す所存であります。

図りながら、国に対して提言活動を展開するとともに、

さらに、安全・安心な不動産取引の推進を通じて消応急借上げ住宅に関する情報提供やハトマークサイト

費者保護を図るとともに、国民の住生活環境改善を図等を活用して被災者に対する積極的な物件情報の提るため、各種調査研究、政策提言活動を通じて不動産

供による賃貸住宅の斡旋を推進してきました。

取引の活性化ひいては我が国経済の牽引となるべく

さらに都道府県宅建協会を通じて、義捐金の募集を行事業を実施していきます。

い、全宅連、都道府県宅建協会あわせて約3億円の義捐全宅保証においては、消費者保護を図るための苦金が寄せられ、まさに全宅連とみなさま方との「絆」を実

情解決相談業務や弁済業務、手付金等の保管業務

感いたしました。
この場を借りて改めて御礼申し上げます。

や紛争の未然防止のための研修業務等の実施を通

また、国民の住生活環境の整備向上を図るための

じて、宅地建物取引の適正化に尽力していきます。

活動として、都道府県宅建協会の協力のもと国に対す

全宅連と全宅保証は、
これからも都道府県宅建協る土地住宅税制・政策提言活動を行った結果、政府の会や会員各位と連携し、消費者利益の擁護と増進に

平成24年度税制改正大綱においては、住宅取得等資努め、国民の住生活環境の改善と向上を目的として邁

金の贈与税の非課税制度の拡充・延長をはじめ、新築進していく所存です。

住宅に係る固定資産税の減額、土地・住宅に係る不動産取得税の軽減や新築住宅用土地に係る不動産

02

博Jan.-Feb. 2012 Realpartner

最後にみなさま方のますますのご繁栄とご健勝をお祈り申し上げ、新年のご挨拶とさせていただきます。

平成24年度税制改正大綱が閣議決定される
税制改正大綱が昨年12月10日に閣議決定されました。決定（5）新築住宅用土地に係る不動産取得税の減額措置について、項目のうち、不動産関連で主なものは下記の通りです（本内容

土地取得後住宅新築までの経過年数を3年（本則2年）とす

は、改正案です。税制改正関連法案は、政治情勢等に変動がなる特例措置…2年延長

ければ平成24年年明けの通常国会で審議され、3月末に成立する見込みです）。

措置…3年延長

1 拡充のうえ、適用期限が延長されるもの●住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度
非課税枠が以下のとおり拡充され、適用期限が平成26年12改正案〈非課税枠〉
1,000万円（7）居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除等…
2年延長（8）特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除等…2年延長

3 一部内容が見直されるもの

月31日まで延長。
現行（6）住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例〈非課税枠〉① 省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅の場合
・平成24年中の住宅取得等資金贈与 1,500万円
・平成25年中の住宅取得等資金贈与 1,200万円
・平成26年中の住宅取得等資金贈与 1,000万円※東日本大震災の被災者については、25年中、26年中の贈与についても、1,500万円まで非課税② ①以外の住宅（一般住宅）の場合
・平成24年中の住宅取得等資金贈与 1,000万円
・平成25年中の住宅取得等資金贈与
700万円
・平成26年中の住宅取得等資金贈与
500万円※東日本大震災の被災者については、25年中、26年中の贈与についても、1,000万円まで非課税〈住宅の床面積〉 〈住宅の床面積〉
東日本大震災の被災者を除き、50㎡以上240㎡以下
50㎡以上（1）特定の居住用財産の買換等に係る長期譲渡所得の課税特例措置（課税の繰延）…譲渡価格の要件を見直しのうえ、2
年延長
・現行→譲渡資産の譲渡価格：2億円以下・改正案→譲渡資産の譲渡価格：1.5億円以下（2）長期保有土地等（所有期間10年超）を譲渡し、新たに事業用資産に買い換えた場合の特例（80％の課税繰延）…対象となる買換資産について一部要件を見直しのうえ、3年延長（３）特定の民間住宅地造成事業のために土地等を譲渡した場合の1,500万円特別控除…適用対象を見直しのうえ、3年延長（4）長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく認定長期優良住宅を新築した場合における各種特例措置（登録免許税、不動産取得税、固定資産税、所得税）…一部見直しの2 適用期限が延長されるもの

上、2年延長（1）新築住宅に係る固定資産税の減額措置（2分の1に減額）…
2年延長（5）土地に係る固定資産税の課税標準の特例措置…住宅用地については縮減（2）宅地評価土地に係る不動産取得税の課税標準の特例措置

4 新たに創設される措置
低炭素まちづくり促進法（仮称）の制定に伴い、一定の認定省（2分の1に減額）…3年延長（3）土地・住宅に係る不動産取得税の軽減税率…3年延長

エネルギー住宅の新築・取得等について、住宅ローン減税の拡（4）新築住宅を宅建業者が取得したものとみなす日を住宅新築

充や登録免許税の軽減税率の特例措置が講じられます。

の日から1年（本則6月）を経過した日とする不動産取得税の特例措置…2年延長

Contents●財務省・平成24年度税制改正大綱
URL http://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/24taikou_3.pdf

January-February 2012

02 新年のご挨拶
03 平成24年度税制改正大綱が決定
レンド・ウォッチ
04 ト地価からみる不動産経済のこれから その3

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19

06
07
08
09
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24

連載vol.5 データで読む居住志向
連載vol.9 わかりやすいリフォーム基礎知識
連載vol.16 不動産広告の注意点
連載vol.14 住宅ローンアドバイス

連載vol.11 知っておきたい！建築基礎知識
連載vol.46 知っていれば役立つ税務相談119番
紙上研修
民法の基礎知識̶「債権各論・契約」編
第179回国会で成立した宅建関連の主な法律／国税庁e‐Taxで確定申告！／連載vol.9 マナーあれこれ

1-2月号

連載vol.17トラブル未然防止のために 裁判例を分析

2012年1月10日発行 通巻第413号
発行／社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤博
編集人／出口建夫〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
TEL.03-5821-8181（広報） FAX.03-5821-8101 URL. http://www.zentaku.or.jp/

連載vol.11 基本を確実に！宅地建物取引講座●本誌の表紙は、観光圏整備法に基づく同整備計画作成地域で綴っています。編集部では、読者のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

連載vol.9 これからの不動産流通
連載vol.12 明日への提言

Jan.-Feb. 2012 Realpartner

03

04

Jan.-Feb. 2012 Realpartner

Jan.-Feb. 2012 Realpartner05

連 載 vol.

5

データで読む居住志向

阿曽 香（リクルート住宅総研 主任研究員）

次世代の消費者像⑤
インターネットで変わる住宅の情報収集プロセスず高い回答ですが、その内容は変化している可能性がありま

8割近い人がインターネットを利用す。

今や仕事でも私生活でも、なくてはならないインターネット。
日

2年ほど前、地方の不動産仲介会社の方とお会いしたときの本では1995年の阪神・淡路大震災後、1990年代後半から一般ことです。当時、地方では住宅の情報をインターネットで探す動に普及し始めました。2010年末の日本のインターネット利用率はきは少ないと聞いていたため、その点を質問すると「ここ1〜2年

約78％（出典：総務省・平成23年版「情報通信白書」）
で、2003

で、インターネットの利用が急増した。小さな町だと、ネットの情報年以降、伸びは鈍化したものの、依然として右肩上がりとなってだけで物件が特定できるから、自分で周辺の下見までした後にいます。

不動産会社に問合せてくる」というお話でした。
インターネットにインターネットの普及は、多くの市場や事業者、消費者に影響よって多くの物件写真が見られるようになったことで、消費者のを与えています。住宅市場も例外ではありません。

絞り込みの精度が格段に上がっているのです。

不動産情報サイト事業者連絡協議会が、消費者に行った調

また、注目したい点が、「ネットに多くの物件を掲載している会

査結果を見ると、「不動産情報サイトの利用経験」は約86％で、社だから」「希望する物件の地域にある会社だったから」という非常に高い経験率となっています。

回答が下がっていること。一方で「社名を知っている会社だっ

エリア別に見ると、関東地方が突出して高く、それに続いてたから」という回答が伸びています。

近畿や九州が高水準にあります（図表1）。北海道・東北・四国

インターネットの普及で消費者が入手できる情報が増える一などは2009年まで低い利用率でしたが、2010年は一気に数字

方、多くの情報から選べない人が出現しており、結果的に「会社が伸び、全エリアで75％を超えました。

名」という信頼性で選ぶ人が増えている可能性が浮かびます。
今後も、こうした「選べない」消費者が増加すると仮定すれ手に入る情報が増える一方で「選べない」人が増加
では、情報収集のプロセスはどう変化しているでしょうか？

れます。
サイト上にあふれる多くの物件の中で、消費者の心（目）図表2の「問合せをした不動産会社を選んだ理由」を見ると、を捉えられるような特徴を持った住宅の情報を提供すること。
そ「条件に合う物件情報を提供している会社だから」という回答の特徴をサイト上で的確に伝えること。物件の質を上げるとともが圧倒的に高くなっています。
これは情報誌の時代から変わらに、その表現にもこだわる必要があるのではないでしょうか。

図表１●不動産情報サイトの利用経験
Ｑ：これまでに、
インターネット上で不動産物件情報を調べたことはあるか？

図表 2●問合せ先の会社の選択（不動産会社に問合せをした人ベース）
Ｑ：問合せをした不動産会社を選んだ理由（複数回答可）

2008年（n＝1,194）

2009年（n＝1,698）

2010年（n＝1,698）

九州地方

四国地方

中国地方

近畿地方

中部地方

Jan.-Feb. 2012 Realpartner

関東地方

東北地方

北海道

（％）
100
90.9 91.1
90
83.3
82.9
83.1
83.6
78.3
79.3
80.8
76.6
76.7
80
83.0
71.8
70.0
70.4
68.0
77.0
70
65.2
73.5
70.0
59.3
60 63.6
59.5
50
51.1
40
30
20
10
0

06

ば、物件情報をいかに提供するかが重要になってくると考えら

2010年（n＝981）

2009年（n＝744）

条件に合う物件情報を提供している会社だから

71.2
75.9

28.6

ネットに多くの物件を掲載している会社だから

30.6 34.1

希望する物件の地域にある会社だったから

32.3 35.3

73.6

27.7

社名を知っている会社だったから

25.5

38.5

25.9

6.1

検索エンジン（Yahoo!等）
ですぐに見つかったから＊

3.4

その他

1.9
2.5

0
＊2010年から聴取

2008年（n＝638）

10

20

30

40

50

60

70

80（％）

不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）「〈第8回〉
不動産情報サイト 利用者意識に関する調査」より

連 載 vol.

9

わかりやすいリフォーム基礎知識
西田 恭子

一級建築士

（三井のリフォーム 住生活研究所 所長）

リフォーム適齢期のシニア世代 その2
かなりの大型リフォームが多い
シニア世代が行うリフォーム内容を見てみましょう。
「定年後を、

けではなく「暮らし方への配慮」
も大事です。
夫婦が共存するための知恵としてプライベートゾーンをどう考えるのかがテーマになります。
「夫婦別寝室やそれぞれの書斎」

ゆっくり暮らす夢の家」「車いすを念頭においた、
これからの20を検討する必要がありそうです。
また、ものの管理も夫用収納・年」「介護を見すえた、60代の生活拠点づくり」とテーマはいろ

妻用収納・共用収納と収納設定を「所有者で分ける収納」が大いろですが、動線のコンパクト化や回遊動線＊を取り入れたプラ事になってきます。

ンが目に付き、
かなりの大型リフォームになっています。
高齢期を見すえると、
バリアフリーは必須です。1995年に施行

シニア世代のリフォームとして、家事軽減のための「ワンフロアー化」や「回遊動線プラン」など将来の介護も念頭においてされた「長寿社会対応住宅設計指針」以前の建物か、それ以の家作りが求められています。

降の物件かが気になるところですが（図表1参照）、築20年〜30＊動線とは、家の中を人や物が移動する軌跡のこと。回遊動線とは、同じとこ

年の住宅に住んでいることが多いシニアは（図表2参照）、当然

ろを通らずに一周できる通り道のこと。

これ以前の建物でバリアフリー対応ができていないことが多いのです。階段に手すりが付いていない、和室は畳の厚さ分、床が上がっている、
トイレと廊下に段差がある、
バリアフリー対応の

図表 1●住宅性能基準の経年変化

バスルームになっていない、などなど、
リフォームでどこまで改修していくのか考えなければなりません。

95年

06年

阪神大震災

もしかすると、もっと築年数の浅い物件に移り住むという選択

耐震偽装肢も考えられます。実際、当社事例でも築20年の物件から築6年の物件に買い換えた方がいらっしゃいました。
もちろん自分流の暮らしにするためリフォームは行っています。
メンテナンス中心
ではなく、好みのデザインをふんだんに盛り込んだリフォームです。
築6年ですから、
バリアフリーのための床の解体を行う必要もな
く、断熱性能を高めるためのリフォームも不要です。
「次世代省エネ基準」の導入は1999年です。
この基準もクリアした築年数の浅い物件を購入し、ライフスタイルを中心にリフォームすること

図表 2●高齢者の居住歴

は、ある意味賢い選択だったのではないでしょうか。

生まれた時から 9.5%
わからない 0.1%

シニア世代のリフォームのポイントは？

5年以内

6.4%

10年以内

5.5%

15年以内

6.4%

今お持ちの不動産価値と建物の築年数、そしてリフォームの予算を掛け合わせて高齢期を見すえたわが家を考える必要がありそうです。
備えておくべき「基本性能」
として、耐震1.0以上の評点を確保することを念頭に建物強度の確認。開口部だけではなく床・壁・天井の断熱性能の向上。耐火性能の確保も大事でしょう。

現居住地での
居住期間
31年以上
51.6%

20年以内

6.0%

25年以内

8.1%

30年以内

6.5%

築年数が古いほど基本性能向上への費用はかかりますが、今後20年を安心・快適に過ごすためには必須です。
そして性能だ

出典：内閣府「高齢者の住宅と生活環境に関する意識調査結果（2010年）
Jan.-Feb. 2012 Realpartner07

連 載 vol.

16

不動産広告の注意点

価格を表示しない広告は規約違反か？
不動産鑑定士中村 喜久夫（株式会社不動産アカデミー代表）■違反広告ばかり??
先日、研修会場に向う途中での話です。車で迎えに来てくださった研修担当の役員の方が嘆いていました。

路距離80ｍを1分として計算する必要があります（表示の基準）。優良誤認を招く表示は許されません（不当表示の禁止）。

「お恥ずかしいことですが、広告ルールを守らない方も多つまり、表示規約施行規則の別表の項目を表示しなくていんですよ。違反広告ばかりなんです。
（売地の看板を指しも規約違反にはならないというだけで、それ以外の規約のながら）ほら、あれなんか価格も面積も書いていないでしょ

規定は守らなければならないのです。

う。ほらあれも…」
ときどき誤解されている方がいるのですが、売地の看板
広告に価格を書かなくても規約違反にはなりません。

■業者間図面も消費者に渡せば広告扱いにもうひとつ、ありがちな誤解が業者間図面の扱いです。

「売地の現地看板であっても広告だ。広告である以上、価「業者間図面は規約の適用がない（規制を受けない）」、こ格、駅からの徒歩分数、面積など物件の概要を表示しなくてれ、どう思います？

はいけないのでは？」と考えた方もいるかもしれませんが、そうではありません。

■「必要な表示事項」の規制をうける媒体とは

答えは「正しい」です。表示規約は一般消費者向けの広告を対象とするものですから、業者間図面については適用されません。
ただし、業者間図面といえども、一般消費者に提示した時

確かに現地看板であっても広告です。表示規約の規制を点で表示規約の適用を受けることになるので注意が必要で受けます。しかし、「必要な表示事項＊」の適用は受けませす。例えば、建築確認のない未完成住宅の図面を見せればん。すべての広告が「必要な表示事項」の記載を求められ開始時期制限違反ですし、最低価格だけしか表示していなているわけではないのです。

い分譲戸建住宅の図面を見せれば表示基準に違反します。

最近では、地下鉄車内の液晶ディスプレイに新築分譲マンションの広告映像が表示されることもありますが、所在、

不当表示が許されないのは言うまでもありません。
業界の自主規制ルールである表示規約。その適用範囲を価格、面積等を表示していません。仮に表示しても細かい

きちんと知っておくことも大切だと思います。

情報を読み取ることは不可能でしょう。

＊「必要な表示事項」とは、表示規約第8条、施行規則第4条、第5条。
具体的には施行規則別表1〜11の事項のことです。

必要な表示事項の記載を義務付けている媒体は、パンフ
レット、折り込みチラシ、新聞、雑誌、インターネットです。これ以外の媒体は必要な表示事項を記載しなくても規約違反とはなりません。役員の方が嘆いていた「価格表示のない現地看板」も規約違反ではないのです。他にもダイレクト
メール、電車内の中吊り広告、駅貼りポスター、といったものも価格等を表示しなくても問題にはなりません。

■「規約の適用を受けない」は、まちがい
しかし、現地看板について「表示規約の適用を受けない」と考えるのは誤りです。あくまで「必要な表示事項」の適用を受けないだけで、これ以外の規定は適用されます。現地看板であっても建築確認を受けていなければ新築住宅の広08

告はできませんし（広告開始時期の制限）、交通の利便は道Jan.-Feb. 2012 Realpartner

連 載 vol.

14

住宅ローンアドバイス

住宅ローン選びのポイント③
金利タイプ
多摩大学大学院客員教授
きひら

まさゆき

紀平 正幸
住宅ローン金利は市場の金利に連動する
かつてバブル期には銀行の変動金利が8.5％を記録しましで注意が必要です。

③全期間固定金利型
全期間固定金利型は融資申込み時点または融資実行時に、たが、2010年のゼロ金利政策の復活などにより、最近は変借入当初から最終回までの金利が決定しています。最初から動金利が1％を下回る優遇金利も登場しています。このよう最後まで金利が一律なものと、当初10年間など一定期間とに、住宅ローンの金利は市場の金利に連動することを理解しその後の金利が異なる段階金利のものがあり、代表的なものておくことが必要です。

として「フラット35」があります。あらかじめ最終回までの返変動金利型と固定金利期間選択型のうち2年固定や3年済額が決まっているので、将来にわたって家計の見通しが立固定といった短期間で金利が変動するタイプは「短期プライてやすいメリットがあります。特に教育資金や老後資金準備

ムレート」に代表される短期金利に連動します。10年以上のなどの資金計画も立てやすいといえます。一方、適用金利は固定金利タイプなど長期間金利が固定される全期間固定金

他の金利タイプに比べて高めになっているので、借入額が少利型は「10年物国債利回り」に代表される長期金利に連動額の場合や返済期間が短めの場合には、適用金利の低い他する傾向が強いのですが、最近では各金融機関の資金調達の金利タイプを選ぶことも検討しましょう。

金利によって格差が生じています。

④金利ミックス型「フラット35」の金利は、住宅金融支援機構が提示する金

住宅ローンは、全額を同じ金利タイプで借入するだけでな

利（10年物国債金利に一定の事業運営費などを上乗せした

く、他の金利タイプと組み合わせることも可能です。組み合金利）で、取扱金融機関ごとに決定されています。

わせる場合には、金融機関によって、2本の住宅ローンにな

金利タイプの種類と特徴①変動金利型
変動金利型は半年ごとに適用金利が見直されます。適用
金利が変わると連動して返済額が変わるタイプと、返済額が急激に上がらないように返済額について5年ごとの改定で、その変動幅は従前の返済額の1.25倍までとするタイプがあります。変動金利タイプは高金利期や金利下降期にはメリットを享受できますが、反対に低金利期や金利上昇期には適さないタイプといえます。特に、金利が急上昇すると利息の割合が増え、元金の返済が進まない事態も起こりかねません。

②固定金利期間選択型
固定金利期間選択型は一定期間の金利が固定される特約がついています。固定される期間には、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、25年などがあります。固定金利期間終了後は、その時点の金利で改めて変動金利型や固定金利期間選択型を選べる仕組みになっています。固定金利期間がる場合と、1本となる場合があります。組み合わせの比率を検討するに際しては、金利上昇リスクの分散を前提にするのがよいでしょう。

住宅ローンに関する確認テスト
次の設問について、適切であれば○を、不適切なら×を付けてください。

【設問1】 借入額が小さい場合や短い期間で返済が可能な場合は、将来の金利上昇による支払額の増加分が比較的少なくて済むので変動金利型住宅ローン
も選択の余地がある。

【設問2】 固定金利期間選択型住宅ローンは、子供の教育費のピークが過ぎて、数年後は返済額を増やすことができる人などに向いている。
正解と解説【設問1】 正解○

変動金利型住宅ローンは、将来金利が上昇しても返済ができる余裕がある人にとっては変動金利型の利用も選択肢となる。

短いタイプほど適用金利が低めで、金融機関の金利優遇対【設問2】 正解○

象になっています。固定金利期間が終了し、改定後に適用さ利期間終了後の返済額変動に対応できる人に向いている。

れる金利次第では返済額が急激に増加する可能性もあるの

固定金利期間選択型住宅ローンは、固定金（提供：財団法人住宅金融普及協会主催「住宅ローンアドバイザー養成講座」）

Jan.-Feb. 2012 Realpartner09

9
これからの 不 動 産 流 通連 載 vol.

提案型営業に必要なコミュニケーションスキル②
CFP／1級FP技能士・宅地建物取引主任者

本鳥 有良 （有限会社プランサービス代表）

前号で解説したように「カウンセリング」は安心感を与えるコミュニケーションスキルで、「コンサルティング」はプロの立場で提案するスキルだといえます。
今回解説する「コーチング」は、選択や決断を自発的に促すスキルです。
●提案型営業に必要な3つのコミュニケーションスキル
顧客に対して対話による心理的な安心感を与える

前号では、提案型営業を実践する際に必要な3つのコ
ミュニケーションスキルのうち、①カウンセリング、②コン
サルティング、についてご紹介しました。今回は3つ目の顧客の抱える問題に対する解決策などを提案し、指導する

カウンセリング

コミュニケーションスキルである「コーチング」について解説します。

コンサルティング

コーチング
適切な情報提供で、顧客自身の決断を促す

コンサルティング＝受容的な立場
コーチング＝自立的な立場「コーチング」とは、顧客に対して適切な情報を提供すとは当たり前のこととして、難しい事柄でも簡単な言葉にることで、顧客自身の選択や決断を自発的に促すといっ置き換えて、顧客にとって身近なことに例えるなど、工夫たコミュニケーションスキルのことを指します。

を凝らした情報の提供が求められます。

前号でご紹介した「コンサルティング」との決定的な違いは、コンサルティングを受ける人が 受容的な立場 に●コーチングでのポイント

置かれることに対して、コーチングでは 自立的な立場①顧客の抱える不安や問題点を、会話を通してあぶに置かれるという部分です。たとえば、多くの場合、人は自分の抱える問題や迷い等について自分なりに何らかの答えを持っているものです。ただし、その答えが果たしてりだす（顧客自身に言わせる）。
②不安や問題点を顧客と共有する（共通の認識を持つ）。

正しいものなのかどうか自分一人の力では判断ができず、③顧客がインフォームド・チョイス（＝知らされた上で先へ進むことができないといったこともしばしばあります。

の選択）を実践できるような情報を提供する。

このような状況において、営業担当者が、顧客自身の※十分な情報を提供した上で、納得のいく選択を顧持つ答えが正しいものかどうかを、顧客自身の尺度で判

客自身に委ねる。

断できるような情報を提供することができれば、顧客は自分自身の意思で決断をすることが可能となり、その決断に大変満足するはずです。
このように、コーチングというコミュニケーションは顧

3つのコミュニケーションスキルをバランスよく活用し客満足度を高めることに大変役立つのです。このコーチながら、顧客が本来抱えている潜在的ニーズを刺激する

ングを成功させるためには、顧客自身が自分の尺度で物ことによって、顧客自身が自己の持つニーズを顕在化さ事を判断できるよう、顧客の理解できる水準で、かつ、適せ、行動に促すといった「提案型営業」は、顧客満足度の切な情報を提供することが必要となります。

向上に大きく貢献することになり、結果として継続的に業客観的な視点からみたメリット・デメリットを提供するこ10

顧客自身が自己の持つニーズを顕在化

Jan.-Feb. 2012 Realpartner

績を伸ばす力強い原動力となるはずです。

VOL

明日への

連載
12

第5回（最終回）

5多化×6差化＝多重戦略で逆転する
現代社会研究所所長

古田隆彦（元青森大学教授）■多重戦略を展開する

てるから、よりよい育児・教育環境を求めて、次々と住み替える。

前々回は「営業5多化」戦略、前回は「新商品6差化」戦略を他方、定年を超えた60〜70歳代は、新たな人生を求めて、温暖紹介してきたが、両者を掛け合わせると、さらに強力な多重戦

地や帰農適地へ移住するが、80歳を過ぎれば、家族構成の変略が浮かんでくる。代表的な戦略は、多層・多数化と差別・差化や身体能力の低下を考えて、利便性の高い都心部などへ

延・差真化などを掛け合わせた3戦略、つまり、①シングル世帯

戻ってくる。

戦略、②スーパーファミリー戦略、③住み替え促進戦略、である。

■シングル世帯戦略
シングル（単身）世帯は若年層と高齢層の両方で増えており、どちらでも独居と共棲という、相反する住宅需要が広がっている。

子育て需要については、
マンション業界が「子育て仕様マンション」を増やしているが、宅地建物取引業が本気で参加すれば、高齢層の所有する大･中規模の住宅を、子育て向きの広さを求める若い世帯に賃貸するという、新たなしくみを拡大させ、ミスマッチが解消できる。

独居志向では、若年層が設備水準の高い住空間、アートや

高齢層の住み替え需要についても、定年組や長寿層の所音楽などを気がねなく楽しめる住空間などを、
また高齢層がリ有する住宅を、賃貸や転売を仲介するNPO(非営利組織)や公

バースモーゲージやサービス付き高齢者向け住宅などを求め的組織が増えているが、宅地建物取引業にとっても、農･山・漁ている。他方、共棲志向では、若年層がシェア住居型ゲストハ

村の空き家に手を入れて田舎暮らし志向の定年組に貸すサー

ウスを、高齢層がグループホームやコミュニティー性の強い住宅

ビスや、定年組・長寿層の所有する住宅の賃貸・転売仲介を増などへの需要を、それぞれ広げている。

加させるなどの対応が急務だ。

新たな需要に対応するには、新築や賃貸などの対象物件をまた都心と郊外のダブルハウジング志望者が増えることを考拡大するとともに、管理・運営の諸契約や共生のためのノウハ

えると、大都市郊外の空き家住宅・マンションの利用を促進する

ウなど、ソフト面への対応が急がれる。

ことが求められる。80歳以上の高齢層の都心回帰についても、■スーパーファミリー戦略
シングル世帯とともに、2人以上の家族世帯も多様化し、同棲、
事実婚、別居婚、子連れ再婚などが増えている。あるいはシン

住み替え対策や代替賃貸など、新たなしくみを提案する必要があろう。

■多面的な住生活提案業へ向かって

グル層のハウスやルームのシェアリング、複数の家族や高齢シン3つの戦略に共通するのは「少産･長寿化」、つまり「少なくグルが一緒に暮らすコレクティブハウス＊など、従来の「家族」に産まれた人々が長く生きる」社会への対応だ。平均寿命が80

代わる「スーパーファミリー（超家族）」
も拡大している。

歳前後に延びたため、人生の区切りも大きく延びて、子ども時これに対応するには、
シェアリング向けの専用アパート・マン

代は20代前半まで、青年も40代前半まで、中年も70代前半まで、

ション・一戸建ての拡大に努めるとともに、契約方式や居住マ

老年は70代後半からというのが実態だ。
これに伴って、就職やニュアルも充実させ、新たな居住形態を広く社会へ認知させる

結婚は遅くなるし、退職や引退年齢も上がる。当然、年齢別のことが必要だろう。
コレクティブハウスについても、新築物件の住宅需要も様変わりし、賃貸・戸建需要はもとより、住み替えや増加を支援し、生活作法・居住・契約条件など、
ソフト面の整備

老後需要も大きく上方へシフトする。

に取り組むことが求められる。

激変する需要に対応するには、供給モデルもまた、1960〜70＊集合住宅の形態の一つ。
独立した居住スペースのほかに、居間や台所

年代にできた「人生70歳型」をいち早く脱し、「人生80〜90歳などを共同で使用できるスペースを備えたもの。住民同士の交流や、子育型」に切り替えることが必要だ。長くなった人生にふさわしい住て・高齢者などの生活支援に有効とされる。

■住み替え促進戦略
人口減少社会では、生き方や暮らし方が変わり、住み方や住む場所も変わる。子どもの数が少ない両親は、その分大切に育生活計画モデルを創造し、積極的にユーザーに提供していかなければならない。
今後の宅地建物取引業に求められるのは、「 宅地や建物の仲介業」というアイデンティティー（存在意義）を超えて、「多面的な住生活提案業」へと転換していくことではないか。

Jan.-Feb. 2012 Realpartner

11

連 載 vol.

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トラブル未然防止のために 裁判例を

弁護士

佐藤 貴美

建物・設備等の安全性欠如による事故と法的責任
貸主には、借主等が建物・設備等を安全に利用できるように配慮する義務があります。
この義務に違反した場合、損害賠償の問題になりうることになります。
火災警報器等の設置については今後、特に気をつけなければなりません。

■事案の概要と裁判所の判断
2 階建てアパートの 2 階の部屋の借主の妻が、部屋に設

しかし、本件窓は洗濯物を干すために利用されており、し置してある窓（以下「本件窓」といいます）
から転落して亡く

かも、竿受け金具が錆び付いて伸縮できなくなっていたとなりました。そこで遺族が、アパートの所有者に対し、損害

ころから身体を戸外に伸び出す姿勢を取ることになるので、賠償を請求した事案です。

「本件竿受けに設置した物干し竿に洗濯物を干すには一定

被害者の遺族は、転落した本件窓の外には竿受け金具が程度の危険性があったことは否めないから、本件窓の外に設置されており、洗濯物を干すときにはその竿受け金具に手すり等を設置して、転落防止に備えるべきであったもの

物干し竿を渡して干していたところ、本件窓は腰高が低く、である」と認定しました。そのうえで、「本件窓に手すりや柵

かつ手すりがないことから、建物等の設置・保存上の瑕疵等が設置されていなかったことは、転落防止という観点かに当たるとして建物所有者である貸主の工作物責任を主らしてその安全性が十分なものでなかったということにな

張しました

らざるを得ない」とし、本件窓には設置・保存上の瑕疵があ

裁判所は、本件窓の腰高については、（建築基準法の）基準の範囲内であるものということができるし、また、採光や通風、
さらには居室の開放感等の見地からしても、窓の腰高を余り高くすることはできないことから、腰高自体を瑕疵とるとしたところです。
ただし、被害者にも重大な過失があったとして、被害者の過失割合を 9 割とする過失相殺をしました。
（福岡高裁・平成 19 年 3 月 20 日判決）

みなすことはできないとしました。

1

賃貸物件内で事故が発生した場合の貸主の責任
賃貸物件内で事故が発生した場合、貸主の立場からは、工作物責任や債務不履行責任が問題となります。
工作物責任とは、土地上の工作物（建物が典型例です）に
瑕疵（「通常有すべき安全性の欠如」と定義づけられます）があり、その瑕疵を原因として第三者に損害が発生した場合には、

さらに、
この安全配慮義務違反は、契約関係にはない第三者（来訪者等）に対する不法行為責任の根拠として問題とされることもあります。

2 「瑕疵」
および「安全配慮義務」の内容

その工作物の占有者や所有者は損害を受けた者に対し損害

建物等で事故が発生した場合、貸主の責任の有無を判断

賠償責任を負うとするものです。
とりわけ所有者の責任は無過する際には、上記のとおり、工作物責任でも債務不履行責任

失責任とされ、「事故がないように十分注意していた」という反等でも、建物等の設置・保存における「安全性」がポイントにな論は認められないことに注意が必要です。

ります（工作物責任では安全性が客観的に存在しているかがまた、貸主は、借主に対し、賃貸借契約上、目的物件を、契問題となりますし、債務不履行責任等では安全性保持に対す約等で定められた目的に従って利用させる義務を負いますが、る貸主側の対応が問題となります）。
そして、
この
「安全性」
は、

この義務の中に、借主等が安全に利用できるように配慮する義

一般的・抽象的に捉えるのではなく、具体的・個別的に判断

務（安全配慮義務）も含まれると理解され、その義務に違反しされることに注意しなければなりません。

た場合には、借主等との関係では債務不履行責任が生じ、同
12

様に損害賠償が問題になりうることになります。

Jan.-Feb. 2012 Realpartner

まず、その建物等の利用目的による属性（例えば住居など特定の者のみの利用が想定されるものか、商業ビルなど不特定

火災警報器の設置が義務付けられました（新築物件について多数の者の利用が想定されるものかなど）、利用客の属性（例は平成 18 年から設置が義務付けられていましたが、それ以前

えば専ら高齢者などが使用するのか、酔客の存在が当然予想に建築されていた既存物件も対象となりました）。賃貸住宅にされるのかなど）、予想される利用態様（例えばスポーツ施設についても例外ではありませんし、建築年数も問われません。古

おいて、単純なレジャー用か、本格的な練習での利用が前提とい物件であり、
もうすぐ建て替えも予定されているといった場合されているかなど）に応じて、その建物において通常予測されでも、現にその物件に人が居住していれば火災警報器を設置る利用者の行動に伴う安全性の確保が求められます。

しなければならないことになります。

したがって、裁判においては、住宅であれば、入居者の危険

なお、消防法では、未設置であっても罰則は科されません。
し回避行動を期待し、それを前提として施設設備の安全性を検かし、上記の考え方によれば、仮に未設置の状態で火災が発討することは許容される一方、商業施設・ホテル等では多数の生し、被害が発生拡大した場合には、法令で義務付けられて人の出入が予想される以上、利用するさまざまな来訪者等にいる安全性確保のための設備が存在していないということから、

対し安全性が確保された設備を用意し、あるいは安全性を確工作物責任であれば「通常有すべき安全性を欠く」とされ、
ま保するように管理して建物設備等を提供すべきであるとされる

た、債務不履行責任であれば「安全配慮義務を怠っていた」と傾向があります。
とりわけ、酒等を提供する施設等の場合は、一されて、損害賠償等の問題が生じうることになります。

般の事務所用ビルとは異なり、酩酊客の存在なども想定した安全対策を施しておくことが要求されます。

4

不動産業者としての留意点

さらに、
そのような利用目的等ごとの基準に加え、個々の物件

不動産業者においては、自ら貸主となる場合を除いては、建における設備等の使われ方も考慮されます。事案のように、窓物等で事故があったとしても、その事故の原因となる建物等のからの落下事故に関しては、その窓が建築基準法等の法令に安全性の確保に対する義務や権限（例えば建物等の維持保則しているかどうかというだけではなく、その窓の実際の利用の全に対する権限）があり、かつ、当該業務の遂行上過失があっされ方との関係で、「通常有すべき安全性」等が問題になりまた場合でなければ、直接の法的責任は生じません。

す。事案では、窓を単なる通風、日照の確保等の機能としてだ

ただし、専門家としての善管注意義務などの観点からは、建けではなく、「洗濯物を干すために身を乗り出す」という行為をも物等の安全性に対する情報提供・助言義務が問題とされるこ想定されるものとし、当該行為を前提とした安全性が問題とさとがあります。
したがって、例えば火災警報器については法令れたことに注意しなければなりません。

上設置が義務付けられている設備ですし、法令上の義務では3ないものについても、上 記のとおり、建 物 等の瑕 疵の有 無は火災警報器の設置義務化と未設置の場合の法的責任

個々の機能や使われ方に従い「通常有すべき安全性を欠いているか」が判断されますので、物件内の設備の安全性の確保

ところで、消防法の改正により、平成 23 年 5 月までに、すべての自治体において、新築物件のみならず、すべての住宅に●参考…建物・設備等の安全性欠如についての民事上の責任と要件等※他に、場合によっては、業務上過失致死傷（刑法 211 条）
等の刑事責任が生じることもあります。

については、個々の物件に則して十分な対応をとるよう貸主に助言することなどが望まれます。
原

因

契約関係

過

失

責任の主体
貸主
管理業者等

一般不法行為責任（民法 709 条）

安全配慮義務違反

不要

必要（被害者側で過失を証明する必要あり）。

工作物責任（民法 717 条）

建 物 等 の 瑕 疵（通常有すべき安全性の欠如）

不要①所有者…不要（無過失責任） 貸 主（建 物 等②占有者…免責要件として必 所有者）
要（無過失を立証できれば 借主（占有者）
免責される）

債務不履行責任（民法 415 条）

安全配慮義務違反

必要

必 要 … 免 責 要 件として 必 要（過失がないことを債務者側
で 証 明 すれば 責 任をの が れ
る）

貸主
管理業者等

Jan.-Feb. 2012 Realpartner13

連 載 vol.

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基本を確実に！ 宅地建物取引講座

法務局
（登記所）
における不動産登記簿に関する調査のポイントと注意点は？
千葉 喬

Question「権利部（甲区・乙区）」が一対として記録されています（「一不動産一登記記録の原則」という）。

不動産登記事項の不備を原因とするトラブルを防止する

しかし、権利部の登記のない（所有権の登記がされていためにも、法務局（登記所）における不動産登記簿等（登記ない）場合には、表題部末尾に所有者が表示されています

記録・地図・図面等）の調査は宅建業者にとっても重要なもので注意する必要があります。この場合には「権利に関すのであり、同時に難解な事項なので、ポイントや注意する点

る登記」ではないので、対抗力をもちませんが、この表題部

等について具体的に説明してください。

の所有者は、いつでも自由に単独申請により自己の所有名
義で甲区に所有権の保存登記ができる資格者であることを理解しておくことです。

Answer

ただし、この保存登記は常に甲区壱番の登記とは限らず、分筆登記がなされた場合の転写や粗悪用紙の移転等により

1 不動産登記簿の調査の目的

甲区壱番に所有権移転登記がなされていることがあること（1）対象物件の現況を把握するため表題部の調査も知っておくことです。この場合には、それ以前の権利関係（2）所有者の住所・氏名、所有権の取得原因（売買・相続等）を調査するため「閉鎖登記簿」を調べる必要があり、分筆登記については、分筆元地の登記簿を調査します。

および共有等による所有者のチェックのため権利部の甲

なお、権利部の調査については次の項目で説明します。

区で調査。
（3）所有権以外の権利（抵当権、地上権、賃借権等）の有無（2）公図・地積測量図・建物図面等の調査のポイント①公図

を権利部の乙区で調査。

2 不動産登記記録および地図・図面の調査のポイント

現在の公図は、地租改正の際に作成された改租図［字(あざ)切(ぎり)図等］を基礎として作成された地押（じおし）調（図表1参照）

査図（更正図）が基本とされ、明治22年に土地台帳規則が（1）不動産登記記録の調査のポイント
不動産登記記録は、
１筆の土地、1個（棟）の建物ごとにコ制定されたことに伴い、土地台帳附属地図として税務署

ンピュータのデータ化により登記記録が編成されて、不動産（正本）や市町村役場（副本）に保管されていましたが、台帳取引後の法的効果を取引当事者以外の第三者に対抗する事務の登記所への移管により、昭和25年以降は登記所にために、その権利変動（所有権移転等）のプロセスを公示す

保管されることになった地図のことです。したがって、そのることにより取引の安全を図るため必要となります。

法的根拠は失われていますが、「法14条地図」が整備されその構成は、土地と建物それぞれについて「表題部」と図表1●登記所の登記簿・地図・図面一覧
登記簿（登記記録）

地

図

14

図

面

Jan.-Feb. 2012 Realpartner

るまで暫定的な措置として登記所に保管されています。

図表2●「表示登記」と「権利登記」

登記事項要約書「表示登記」「権利登記」

登記事項証明書①登記部所表題部に記録権利部の甲区・乙区に記録

公図

②申請義務

所有者に登記義務国に対して登記義務がない③公示内容

不動産自体の物理的現況を公示し、同一性を識別する

不動産の権利変動を公示する

土地図面
地積測量図・所在図④申請形態

単独申請・職権登記

原則として共同申請

建物図面
各階平面図・所在図⑤対抗要件

対抗力はない対抗力がある⑥実質的審査権ありなし（形式的審査権）法14条地図公図は地形や隣地の位置関係を概ね表していますが、地の建物全体の表題部と建物の各区分所有（専有部分）の表

積、距離、角度等の面に関しては、ほとんど信頼すべきもの

題部がありますので、双方とも調査することが必要です。

でありません。

（2）権利部の甲区の調査②地積測量図甲区には所有権の保存や移転の経過が記録され、過去か地積測量図は実測図面であり、公図と異なり、高い現地ら現在の登記名義人の住所や氏名がわかり、通常は現在の復元力を有しています。ただし、この現地復元力は地積測

登記名義人が真の所有者となりますが、登記には公信力が量図の作製年代により差があります。

ないため真の所有者の確認は注意して行う必要があります。

地積測量図に境界線の表示が義務付けられたのは、昭和

特に次のような点には十分注意して調査することです。

52年10月１日の法改正施行からであり、それ以前はその①登記名義人が売主であるか否か。

基準が必ずしも明確でなかったことに注意する必要があり②登記名義人の登記簿上の住所・氏名と現住所・氏名とがます。なお、地積測量図は、土地の表示登記、分筆登記、地積の変更・更正登記の時の添付書類でありますが、その登同じか異なるか。
③差押等の所有権を制限する登記がされているか否か。

記が昭和35年以前になされている場合には、地積測量図

仮に差押等の登記がされているときは、事前に債権者との添付は不要であったので備えられていませんので、表題の弁済手続の打合せが必要です。

部の「登記の日付」欄で判断します。
③建物図面・各階平面図
取引対象地上に建物が存在するかどうかは建物登記簿で調査します。

④所有権が否定される可能性がある仮登記、買戻特約等があるか否か。
そのほか、登記名義人の取得原因（たとえば譲渡担保等）に問題がないか否か等に注意する必要があり、場合によっ未登記の建物では登記簿をみても登記されていませんのては専門家に相談します。

で、固定資産税の補充台帳を調査することになります。また、（3）権利部の乙区の調査建物が対象地に対してどのような位置関係で存在しているかは「建物図面・各階平面図」により調査します。

乙区は所有権以外の抵当権、地上権、賃借権等が記録されています。これらの権利が設定登記されていますと、その

ただし、この図面は地積測量図と同様に、昭和35年以降

物件の買主は、その物件を利用できなかったり、抵当権のの建物の表示登記、床面積の更正・変更登記、分棟登記の実行（競売）により所有権を失ったりする等の損害を受け、申請時の添付書類ですので、昭和35年以前に登記された紛争に発展します。したがって乙区に登記されている権利

建物には存在していないことに注意する必要があります。

の種類や、その権利者の確認をして売買等の契約締結前に、

3「表示登記」と「権利登記」に関する調査のポイント

これらの権利をどうするのか、弁済方法や抹消等の方法も不動産登記簿の調査に際しては、表示に関する登記（以下、「表示登記」という）と権利に関する登記（以下、「権利登記」という）の違いを理解した上で、登記簿調査をする必含めて検討しておく必要があります。
なお、商業登記関係の調査については次号で掲載の予定です。

要があります（図表2参照）。

4 登記簿調査における注意点
不動産登記簿の調査では、まず登記簿表題部で対象物件の状況を把握し、次に権利部で所有権等の過去から現在までの変遷の記録を調査することになりますが、その調査のポイントおよび注意点は次のとおりです。
（1）表題部の調査
表題部の調査では、物件を特定するための地番、家屋番
号や面積の表示のほか、原因およびその日付・登記の日付について詳しく調査する必要があります。たとえば、土地であれば分筆・合筆の記録等、建物であれば新築年月日等が記録されていますので、形状や面積が異なるときや建物の建築の時期が実際と異なる場合の確認資料となります。
また、権利部の甲区記録がない場合（保存登記や移転登記等が記録されていないとき）、表題部末尾の所有者の表示に注意する必要があります。
なお、マンション等の区分所有建物では、表題部は一棟

設問コーナー
不動産登記簿調査に関する次の記述について、不適切が適切かを解答してください。

【設問1】 公図は法14条地図や地積測量図のように、現地復元力を有していないので、対象地の特定に関する決め手となる資料でない。

【設問2】 登記簿の構成は、土地は１筆、建物は１
個（棟）ごとに「表題部」と「権利部」が一対として登記されているので、表題部のみの登記はありえず、
必ず権利部甲区に壱番として「保存登記」がなされ、その効果として対抗力が認められている。
＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊正解と解説【設問1】 適切。公図はその変遷や性格上、対象地の特定の決め手となる資料ではありません。
【設問2】 不適切。表題部のみの登記もあり、この場合は対抗力が認められません。

Jan.-Feb. 2012 Realpartner15

連 載 vol.

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知っておきたい！ 建築基礎知識

建築可能な階数
明海大学不動産学部教授

中城 康彦

土地の取引や有効活用の相談の際に、与えられた土地に何

なお、図表1の数値にはいくつかの例外規定がありますが、本階建てが建築可能かを知ることができると、たいへん便宜な

稿では、例外規定は考慮外とします。

ことがあります。質問に対して的確にこたえることで、専門家

道路斜線制限には、その敷地の基準容積率に応じて適用距としての信任を得ることができます。

離が定められており、それを超える部分では道路斜線制限は打
ち切りになります。言い換えると、道路斜線を考慮する必要がな

建物の階数を規定する要因はいくつかあります。斜線制限のくなり、この限りにおいてどんな高い建物も建築できます。
また、北ほか、絶対高さ制限、
日影規制、高度地区などの直接的な規制

側斜線制限は、低層および中高層の住居専用地域のみ適用がのほか、容積率制限、建蔽(けんぺい)率制限、住宅等の場合のありますが、
中高層住居専用地域で日影規制の適用を受ける場

採光規定など、間接的に階数を規定する規制もあります。
また、合は北側斜線制限が適用されません。

天空率の制度も高さ制限を複雑にしています。

2. 建物配置計画

ここでは、もっとも基本的な高さ制限である斜線制限と建物の建物配置計画を第1種住居地域内の長方形の中間画地で階数の関係を考えます。簡単な計算によって建築可能な階数を考えます（図表2）。
また、道路と敷地の高さ、隣地と敷地の高さ

値を間違えることがありません。
また、現行法では建物の位置に

図表2●
建築配置図

よって建築可能な階数が異なるため、最適解にいたるためにはい
くつかのケースを試みる必要があります。
この場合でも表計算ソフ
隣地

トにより、
短時間で繰り返しシミュレーションをすることができます。

1. 斜線制限都市計画区域および準都市計画区域内の斜線制限は図表

隣地1のとおりです。図表1の「用途地域の指定のない区域」
とは、市

定めない」
（都市計画法13条）
のでこれらの区域の多くは図表1の「用途地域の指定のない区域」に該当します。都市計画区域

6,000

計画建物

D4

D2

4,000 D1
境界線1（道路境界線）
前面道路
t

図表3●
境界線の名称と斜線制限の種類外のことではありませんので注意が必要です。
図表1●斜線制限の内容一覧
低層住居
中高層住居
住居地域
専用地域
専用地域
（第1・2・準）（第1・2種） （第1・2種）

3,000 D3

6,000 W

街化調整区域および非線引き都市計画区域で用途地域の指定のないところです。
これらの区域では「原則として用途地域をt
30,000Lw1
境界線3（隣地境界線）

4,000

式を入力しておけば、用途地域によって異なる勾配や立上りの数に高低差はないものとします。

境界線2（隣地境界線）
隣地

発展型として、この内容をエクセルなどの表計算ソフトに計算

20,000Lw2
境界線4（隣地境界線）

求めるものです。

近隣商業・
商業地域

境界線の名称

斜線制限の種類

境界線1

道路境界線

道路斜線制限

境界線2

隣地境界線

隣地斜線制限

境界線3

隣地境界線

隣地斜線制限

境界線4

隣地境界線

隣地斜線制限準工業・工業・
工業専用地域

用途地域の指定
のない区域

勾配

1.25

1.5

1.5

道路斜線
制
限

適用
距離

容≦200％; 20ｍ
200％＜容≦300％ ; 25ｍ
300％＜容≦400％ ; 30ｍ
400％＜容; 35ｍ

容≦400％; 20ｍ
400％＜容≦600％ ; 25ｍ
600％＜容≦800％ ; 30ｍ
800％＜容≦1000％ ; 35ｍ
1000％＜容≦1100％ ; 40ｍ
1100％＜容≦1200％ ; 45ｍ
1200％＜容; 50ｍ

容≦200％; 20ｍ
200％＜容≦300％ ; 25ｍ
300％＜容≦400％ ; 30ｍ
400％＜容
; 35ｍ

隣地斜線
制
限

勾配

1.25

2.5

1.25

2.5

立上り

20ｍ

31m

20m

31m

北側斜線
制
限

勾配

1.25

1.25

立上り

5ｍ

10m

1.25

1.5

容≦200％; 20ｍ
200％＜容≦300％ ; 25ｍ
300％＜容; 30ｍ（注）表中の「容」は敷地の基準容積率を示す

16

Jan.-Feb. 2011 Realpartner

L3

L3'

1.00

道路斜線制限L1'

る場合、超える部分を、隣地境界線から指定された勾配（ar）
で

4,000

6,000

4,000

D1

W

D1

隣地
h3

20,000D3

b：立上がりD3

境界線3(隣地境界線）

ad
1.25

地斜線制限は、建物を、指定された高さ（立上りb）を超えて建て3,000 3,000

境界線1(道路境界線）

ad
1.25

h1

1.00

境界線3は隣地境界線で、隣地斜線制限が適用されます。隣

1.00

L1

前面道路

1.00

隣地斜線制限
1.25
ar

1.25
ar

図表4● t―t 断面図

見上げた斜線（L3）以下に抑える制限です。
ただし、現行法では、指定された高さ（立上りb）を超えた部分で建物が隣地境界線から後退した距離（D3）だけ、隣地境界線の外側に移動して、そこから隣地斜線制限をかけます。
この扱いにより、
隣地斜線制
限の基本線L3は、D3だけ移動し、L3 となります。
これが建物の地盤面（1）敷地と建物の関係の設定

後退を考慮した隣地斜線制限となり、建築物はL3 の範囲内で建築可能となります。
この結果L3は意味を失いますが、理解のために図中ではL3を残しています。
なお、隣地境界線からの後退距離は、指定された高さ（立上りb）
より高い部分で判断し、そ長方形の中間画地ですので、敷地境界線が4か所あります

れより低い部分は隣地に接して建てていてもかまわないことに（境界線1〜境界線4）。境界線1は道路境界線、境界線2〜境なっていますが、地盤面から後退して建てることが一般的です。

界線4は隣地境界線になります。道路境界線側からは道路斜線

建築可能な高さは、（立上り）＋（水平距離）
×（勾配）
で求めら制限がかかり、隣地境界線側からは隣地斜線制限がかかります（図表3）。斜線制限の種類を間違えないように、敷地図には必ず、境界線の名称を記入します。

（2）境界線からの後退距離
建物は大なり小なり境界線から後退して建築します。現行法では境界線からの後退距離に応じて斜線制限が 合理化 されます。合理化 とは実質上の緩和です。建物の位置によって斜線制限の実質的な内容が変化することに注意します。

3. 建築可能な高さの計算
図表4は図表2の t―t 断面図を模式化したものです。
なお、本稿では斜線制限を受けて、上部で後退する建て方は想定せず、斜線制限を受けた高さで建築物は打ち切るものとします。図

れます。すなわち、
建築可能な高さh3は、
h3=b＋（D3＋ D3）
×ar
で求めることができます。
この場合は、
h3=20＋（3＋3）
×1.25＝27.5（ｍ）となります。

（3）残りの境界線の斜線制限
境界線2、
および、境界線4は、ともに隣地境界線ですので、上記（2）と同様の計算で建築可能な高さを計算します。
h2=b＋（D2＋ D2）
×ar＝20＋（4＋4）
×1.25＝30.0（ｍ）
h4=b＋（D4＋ D4）
×ar＝20＋（6＋6）
×1.25＝35.0（ｍ）となります。

（4）建築可能な高さ以上求めたh1からh4までの最小値が建築可能な高さとなり

表4で計画建物の最上部がフラットになっているのは、この前提ます。本件では17.5ｍです。

によるものです。

4. 建築可能な階数（1）道路斜線制限を考慮して建築可能な高さ（h1）
境界線1は道路境界線で、道路斜線制限が適用されます。道
路斜線制限は、建物の高さを、前面道路の反対側の境界線か建築可能な高さを階高で割って、建築可能な階数を求めます。本件では、
余り 2.5ｍ

ら指定された勾配（ad）
で見上げた斜線（L1）以下に抑える制

17.5ｍ÷3.0ｍ＝5階限です。
ただし、現行法では、建築物が道路境界線から後退しですので、5階建てとなります。

た距離（D1）だけ、前面道路の反対側の境界線のさらに反対側

なお、実際の建物は、①地盤面と１階の間に高さがある、②最に移動して、
そこから道路斜線制限をかけます。
この扱いにより、上階の屋上スラブからパラペット（防水処理のための屋上端部

道路斜線制限の基本線L1は、D1だけ移動し、L1 となります。
この50cm程度の立上り）があり高さに含める、といった事情がありれが建物の後退を考慮した道路斜線制限となり、建築物はL1

ますが、ここではこれらを含めた平均の階高を3.0ｍとしています。

の範囲内で建築可能となります。
この結果L1は意味を失います

さらに、屋上にはエレベータ機械室や階段の最上部が突出したが、理解のために図中ではL1を残しています。

塔屋がありますが、一般的な建物では、高さにも、階数にも算入建築可能な高さは、（水平距離）×（勾配）
で求められます。すなわち、
建築可能な高さh1は、
h1=（D1＋W＋D1）
×ad
で求めることができます。
この場合は、
h1=（4＋6＋4）
×1.25＝17.5（ｍ）

しなくてすみます。

5. より効果的な土地利用を実現する建物に以上のケーススタディーではh1が他と比較して極端に小さい値となって階数を規定しています。
より高い建物とするためには、となります。

D1を大きくします。一方、D2〜D4を可能な範囲で小さくするなど（2）隣地斜線制限を考慮して建築可能な高さ
（h3）

して、
各階の平面形状と階数のバランスをとり、最適解を求めます。

Jan.-Feb. 2011 Realpartner17

連 載 vol.

46

知っていれば役立つ税務相談
東京シティ税理士事務所 税理士

菊地 則夫

不動産所得の注意点
不動産による所得は、いくつかの所得に区分されるとは次のいずれかに該当する場合には事業的規模として行われいう話を聞いたことがあります。どういう場合が不動ているものとします。

産所得に該当し、その注意点について教えてください。

（a）貸間、アパート等10室以上は事業的規模（b）独立家屋→5棟以上は事業的規模

1 不動産所得の範囲

3 収入計上時期

不動産所得とは不動産等の貸付による所得をいいます。
しかし、不動産等の貸付であってもすべて不動産所得になるわけで

平成23年の場合を例にあげると、23年中に収入することの確はなく、その貸付の内容によって、図表1のようにいくつかの所得定した金額により計算します。
したがって、
まだ実際に受取ってに区分されます。具体例をあげると、次のとおりです。

いない場合でも、支払期日が23年中に到来したものは、23年分①有料駐車場・有料自転車置場の所得になります。具体的な収入計上時期は次のとおりです。

・自己の責任において保管する場合→事業所得または雑所得①地代、家賃等

・単なる土地の貸付→不動産所得・原則→契約等による支払日（地代、家賃等が未収であっても収②アパート、下宿等

入に計上）

・アパート等のように食事を供さない場合→不動産所得・継続的に前受未収の経理をしている場合→その年中の貸付

・下宿等のように食事を供する場合→事業所得または雑所得期間に対応する賃料の額③広告等のため看板等を設置した場合②権利金、更新料等
前受未収の経理をしていても、期間対応はさせず全額を収・土地、家屋の屋上または側面、へい等の使用の対価→不動産
所得入に計上します。

・飲食業、浴場業等における広告の掲示→事業所得・資産の引渡を要するもの（頭金、権利金等）→資産の引渡の日④建物等の所有を目的とする借地権等の設定による対価で、そ・資産の引渡を要しないもの（更新料、名義書替料等）→契約のの対価がその設定の対象となった土地の時価の1/2を超える場効力の発生日合→譲渡所得

③敷金、保証金等⑤借地権等の存続期間の更新の対価として受ける更新料およ

敷金、保証金等の返還不要部分については、返還を要しなび名義書替料に係る所得（資産の譲渡とみなされる行為に該いことが明らかになった時に、その明らかになった部分の金額を当しない場合）→不動産所得収入に計上します。
・契約で返還を要しないことが定められている場合→資産の引2 事業的規模と事業的規模以外

渡の日

不動産所得の場合、その貸付が事業的規模か否かにより課・貸付期間の経過に応じて返還を要しなくなる場合→契約により税上の取扱いが異なります（図表2）。

返還を要しなくなった日

建物または土地の貸付が事業的規模として行われているか・貸付期間の終了日に返還を要しない金額が確定する場合→の判定については、
社会通念により判定しますが、建物について
図表1●不動産等の貸付等による所得を分類すると…

貸付期間の終了日

図表2●不動産所得の課税上の取扱い
区

不 動 産 等の貸 付貸付が主な場合

不動産所得

人的役務が主な場合

事業所得または雑所得

事業付随収入の場合

事業所得

実質的な譲渡の場合

18

Jan.-Feb. 2012 Realpartner

譲渡所得

分

事業的規模

事業的規模以外

専従者給与等・青色申告者→届出た金額の範囲内で必要経費に算入できる。
・白 色 申 告 者 → 配 偶 者は8 6 万円、配偶者以外は50万円を控除できる。

必要経費に算入できない。

青色申告特別控除

帳簿要件を満たせば65万円。

10万円。

資産損失

必要経費に算入できる。

所得を限度として必要経費に算入できる。

未収賃貸料

必要経費に算入できる。

所得を限度としてなかった
ものとみなして控除できる。

編集／
（社）
全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会

民法の基礎知識―「債権各論・契約」編
中央大学法科大学院教授・弁護士

第 115
●号

升田 純

今回は、前回の債権総論に引き続き、債権に関する民法の諸規定のうち、各論の分野のなかの「契約」について紹介します。
債権各論は、契約、事務管理、不当利得、不法行為の各章から構成されていますが（521条から724条にわたります）、
みなさんが日常業務で見聞きし慣れた用語が多数登場します。
債権総論は、債権の一般的な性質、効力、消滅等について諸規定を設けていましたが、債権各論は、契約の成立、効力、解除という契約に関する一般的な規定を設け、さらに債権の具体的な発生原因、具体的な内容に関する規定を設けています。
債権各論の諸規定のうち、契約に関する分野は、みなさんの日常業務は契約を手段として行われていることから、日常的に馴染みがあると思いますが、民法上も重要な分野になっています。
また、不法行為に関する分野は、契約の交渉、締結、履行の過程において契約とは別に損害賠償責任を負わされることがあり、日常業務で注意が必要であるため、条文の数は少ないのですが、重要な規定を設けています。

Ⅰ 「契約」の分野の概要
民法の契約に関する規定は、みなさんの日常業務を支え

諾成契約と呼ばれます）。

る多様な内容になっています。契約の分野は、
まず契約の総また、契約によっては、法律によって書面によることが要件論として、契約の成立（民法521条ないし532条）、契約のとされることがありますが、契約の効力に関係する場合は別と効力（民法533条ないし539条）、契約の解除（民法540条

して（例えば、保証契約に関する、民法446条2項）、書面にないし548条）
に関する規定が設けられています。

よらない契約であっても無効とされないものです（書面によら契約は、最小限度の要件として、これを締結する当事者がないことにつき、法律上制裁があることがあります）。書面に相対立する立場から特定の内容を合意することによって成よる契約は、契約の成立につき一定の要式を必要とする要立するものです。例えば、不動産の売買契約についてみると、

式契約の一種です（要式を要しないものは不要式契約と呼売主と買主という対立する立場の者が、特定の不動産につ

ばれます）
。

き代金1億円として、特定の買主に売るという意思表示と、契約が成立すると、双方の当事者を法的に拘束すること

特定の売主から買うという意思表示が交渉等を経て合致すになります。契約が成立した後、無効、取消し、解除条件のることによって成立するものです〔当事者が契約の意思表示

成就、解除、解約等の特段の事情がない限り、当事者は契を合致させることは、通常、契約の締結と呼ばれています。な

約によって生じる債務（日常的には義務と呼んでよいでしょ

お、意思表示については本誌2011年1-2月号「紙上研修・う）
を履行すべき法的な拘束を受けるものです。契約によって民法総則について」P16の「Ⅲ 人（自然人と法人）に関する定められる義務には、相手方の義務と対価的な関係にある規定」
を参照してください〕。

ものとそうでないものがありますが、前者の義務が重要です。

意思表示の合致は、契約の成立のための最小限度の要契約の成立は、双方の当事者に権利を与える反面、義務件であり、契約によっては、要物契約と呼ばれる契約のようを負わせることが通常ですから（双方の当事者が対価的な義に、物の授受（消費貸借契約の場合。民法587条）、物の引務を負う契約は双務契約と呼ばれ、それ以外のものは片務渡し（使用貸借契約、寄託契約の場合。民法593条、657

契約と呼ばれます）、安易に契約を締結しないことが重要で条）が要件とされることがあります（要物契約でない契約は、す。特に契約の当事者の一方が消費者とか、高齢者の個人

Jan.-Feb. 2012 Realpartner

19があり、消費者保護の要請が指摘されています（クーリングオ

Ⅲ 契約の効力

フの権利が認められたり、消費者保護法による保護が認めら契約は、成立すると、無効、取消し等の特段の事情がないであるような場合には、慎重な判断もなく契約を締結することれたりしています）。

限り、有効なものとして取り扱われますが（契約の有効・無効

契約は、さまざまな観点から分類することができ、前記の要についてはすでに本誌2011年1-2月号「紙上研修・民法総物契約・諾成契約、書面による契約・口頭による契約、要式則について」P17の「Ⅳ 民法と取引上の法律問題」
で説明

契約・不要式契約、双務契約・片務契約のほか、典型契約

しています）、
このほか、
民法は、契約の効力として、同時履行（有名契約）・非典型契約（無名契約）、有償契約・無償契約、の抗弁（533条）、危険負担（534条ないし536条）、第三者

本契約・予約などの分類があります。

のためにする契約（537条ないし539条）
について定めてい

Ⅱ 契約の成立ます。なお、契約が成立すると、当事者は、相手方に対して権利を取得し、義務を負担することになり、権利・義務を発生させる法的な手段としては契約が最も重要なものだといえます。

契約の成立は、前記のとおり、双方の当事者の意思表示

双務契約については、双方の当事者が対価関係のあるが合致することですが、申込みと承諾によって意思表示が合債務を負うものであり、相互に依存関係にありますから、その致することが通常です。民法は、申込みにつき承諾の期間を牽連関係（「けんれん関係」と呼びます）を認めるために、同定めた場合、定めない場合の取扱い（521条、524条）、申時履行の抗弁、危険負担の制度が設けられています。

込みの撤 回（ 5 2 7 条 ）、遅 延した承 諾の取 扱い（ 5 2 2 条 、同時履行の抗弁は、履行上の牽連関係を認めるもので、

523条）、申込みに変更を加えた承諾の取扱い（528条）、

みなさんの日常の仕事においても密接に関係する法律問題

隔地者間の契約の成立時期（526条）等について定めていです。双務契約については、当事者の一方は、相手方がそます。民法の定める申込み、承諾の方式のほかに、電話、面の債務の履行を提供するまでは、原則として自己の債務の談によって申込み、承諾がされ、意思表示が合致することも履行を拒むことができることをいいます（民法533条）。

ありますし、最近は、インターネットを利用した申込み、承諾が同時履行の抗弁は、行使の効果と存在の効果が認めら利用されています（電子消費者契約については「電子消費れていますが、前者は、双務契約に基づく訴訟を提起した場者契約及び電子承諾通知に関する民法の特例に関する法

合、相手方が同時履行の抗弁権を行使すると、同時履行の律」
があります）。

関係にある債務の履行（これは給付と呼ばれることがありま

また、契約の中には、みなさんも日常的に利用されている自す）につき引換えを命じる認容判決がされるのに対し、同時動販売機を利用した場合、代金を機械に入れることによって履行の抗弁を行使しないと、無条件の認容判決がされます

契約が成立したと取り扱うほかないのですが、通常の申込み（専門的なことですが、実際上重要です）。

と承諾とは大いに様相が異なっています。

後者は、同時履行の関係にある場合、債務の履行を遅滞契約の締結に当たって事業者が約款を利用することがあしても、履行遅滞として債務不履行になりませんし、これを理り、約款による意思が認められる場合には（実際上、相手方由とする解除をしてもその効力が生じません（民法541条）。

としては、約款による契約の締結を承諾するかどうかの選択

不動産の売買でも問題になることが多く、十分に理解してお肢しかありません）、約款を内容とする契約が成立します。約

きたいところです。例えば、みなさんが不動産の売主であり、款の内容には事業者に一方的に有利な内容のものがあり、売買契約を締結し、実行日を決めた場合、買主である顧客が法律によって規制されていることがあります。

代金の支払をしないと、顧客の債務不履行が成立すると考契約の締結に当たっては、契約の締結を希望する者同士えがちですが、同時履行の関係にありますから、それだけではが申込み、交渉等の過程を経て特定の相手方と特定の内売買契約を解除することができません（仮に解除をしても、そ容を定めて締結するものですが、その過程において説明、情の効力が生じません）。この場合、売買契約を解除するため

報の提供が問題になったり、交渉が決裂したりすることもありには、自分の負う売主としての債務につき履行の提供（民法ます。これらの事象をまとめて契約締結上の過失責任とか、

493条）
をし、買主の有する同時履行の抗弁権を消滅させる

契約締結の準備段階における信義則上の義務違反としてことが必要です。

事業者の損害賠償責任として問題になることがあるので、十分に配慮することが求められます。

危険負担は、存在上の牽連関係を認めるものですが、言葉自体がなじめないものです。双務契約において、双方の債務が履行される前に、一方の債務が債務者の責に帰すことができない事由によって債務を履行することができなくなった

20

Jan.-Feb. 2012 Realpartner

第 115●号

場合、他方の債務の取扱いを定めるのが危険負担の制度です（要するに、債務が履行できなくなったことの危険を債務者、債権者の誰が負担するかということです）。
この場合、具体的には、履行できなくなった債務の債務者（542条）、履行不能（543条）があります。

が他の当事者に対して債務（反対の債務になります）の履

履行遅滞等の債務不履行があると、債権者（契約の当事行を請求することができるか（その債務が存続することになり者のうち、履行遅滞等をしていない当事者です）
が原則とし

ます）、
その債務もまた消滅するかが問題になり、
その債務が

て催告をし
（民法541条）、解除の意思表示をすることによっ

存続することが債権者主義（履行できなくなった債務の債権て（民法540条）、契約を解除することができます（実際には、者が反対の債務の履行をする必要があるため、債権者が危一定の期間の猶予を与えて債務の履行を催告するとともに、険を負担することになります）と呼ばれ、その債務が消滅する

その間に履行されないことを停止条件に解除の意思表示をことが債務者主義（履行できなくなった債務の債務者が反することが通常ですし、将来の解除の有無をめぐる無用な紛

対の債務の履行を請求することができなくなるため、債務者争を回避するために、内容証明郵便を利用することが多い

が危険を負担することになります）と呼ばれています。

ですし、確実です）。

民法は、債務者主義の原則を定めているのですが（536

契約を解除すると、双方の当事者は、その相手方を原状条1項）、広い例外の債権者主義を認めています（534条。

に回復させる義務を負うことになり、解除によって契約の締なお、民法の規定と異なる内容の特約を定めることは可能で結後、解除までに取得した第三者の権利を害することはできあり、実際にも、
このような特約が利用されています）。

ません（民法545条1項）。解除によって契約の当事者は、不動産の売買の場合には、債権者主義が適用されますの

原状回復義務を負うことが解除の重要な効果ですが（遡及で、売買契約が締結され、双方の債務が履行される前には、的に効果が発生すると解されています）、賃貸借契約のよう不動産の所有権の移転等の債務が履行できなくなったときな継続的な契約については、解除しても将来に向かって効は、債権者（買主）の負担になりますから、十分に留意してお果が生じることがあります（民法620条参照）。

きましょう。

Ⅳ 契約解除

例えば、不動産の売買契約が締結され、買主が代金の支払を遅滞し、売主が売買契約を解除した場合、売主はすでに履行したものの回復、不動産の引渡し等を請求することができますし、買主は売買代金の返還を請求することができま

契約の解除は、契約が成立した後、当事者が一方的な意

す（この双方の当事者の負う原状回復義務は、同時履行の思表示によって契約がなかった状態（原状）に戻す効果を生関係になります。民法546条）。そのほか、売主は支払った

じさせることです。契約の解除は、法律の現場でもしばしば問代金につき受領の時から利息を付けることが必要ですし、他

題になりますし、みなさんの仕事上も直面することが多い事

方、買主は不動産の使用・収益の利益を返還することが必項の一つです。

要です（民法545条2項）。
また、契約の解除とは別に、解除

契約を解除するためには、解除原因が存在し、解除権をの原因を作った当事者は、相手方に対して債務不履行に基有することが前提になります。解除原因、解除権は、契約にづく損害賠償責任を負うことになります（民法545条3項）。

おいて特約として定めることができますし（約定解除権と呼解除権は、消滅時効の対象になりますし（民法167条1

ばれています）、法律上特別の規定があることもあり（例えば、項）、催告、解除権者の行為等によって消滅することがあり売買契約における瑕疵担保を理由とする解除等）、民法は、

ます（民法547条、548条）。

一般的な解除原因を定め、解除権の行使方法等につき定めています（法定解除権と呼ばれています）。
約定解除に関する特約は、契約の拘束を強めたり、弱めたりする可能性があり、契約の交渉の際、さまざまな思惑、動Ⅴ「契約」の種類
続いて、みなさんが日頃利用することが多い典型契約に機によって特約の内容を検討し、締結することになります（なついて紹介します。

お、法定解除原因と同じ内容、類似した内容の特約が定め①贈与られることも少なくありません）。違約金、賠償額の予定等の贈与は、当事者の一方（贈与者）
が自己の財産を無償で損害賠償に関する特約と併せて締結されることが多いです。

相手方に与えることを約し、相手方（受贈者）がこれを受諾

民法が定めるのは、法定解除ですが、解除原因としては、する内容の契約です（民法549条）。贈与は、財産を与える

履行遅滞、不完全履行（541条）、定期行為の履行遅滞者が単独で行う行為であると誤解されることがありますが、契Jan.-Feb. 2012 Realpartner

21

約です。また、贈与は、無償契約ですが、しばしば贈与の背条）。なお、消費貸借に準ずる契約として、準消費貸借があ景にある人間関係、利害関係が重要な意味をもっているた

りますが、
これは、消費貸借によらないで金銭その他の物をめ、社会的には無償ではないと認識されることもあります。

給付する義務を負う者がある場合において、当事者がその②売買物を消費貸借の目的とすることを約する内容の契約です。

売買は、みなさんの仕事の大半に関係する契約ですが、

22

また、消費貸借のうち、その目的が金銭であるものは、金当事者の一方（売主）がある財産を相手方に移転することを銭消費貸借契約（貸金契約とか、融資契約と呼ばれること約し、相手方（買主）がこれに対してその代金を支払うことをがあります）と呼ばれ、みなさんの仕事にも密接に関係する約する契約です（民法555条）。売買は、有償契約、双務契契約です。貸主が借主に金銭を貸し付け、借主はこの金銭約であり、代表的な契約です（売買契約に関する規定は、有を自分のものとして使用し、同額を返還することを内容とする償契約一般に準用されています。民法559条）。

ものです。金銭の貸付に当たっては、利息が付されることが不動産の売買契約の締結に当たっては、手付が交付され通常ですが、
これは利息契約によるものであり、一応、別のることが通常ですが、解約手付であるのが原則であり（他の契約です。利息については、利息制限法の制限やその他の趣旨の手付としては、証約手付、違約手付、賠償額の予定

法律があります。

の趣旨のものがあります）、解約手付に関する規定が設けら

⑤使用貸借

れています
（民法557条）。手付が交付された場合には、他使用貸借は、当事者の一方（借主）が無償で使用および方の当事者が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、収益をした後に返還することを約して、相手方（貸主）からあ

売主は手付の倍額を償還して売買契約を解除することがでる物を受け取る内容の契約です（民法593条）。

きます。実際上、
いつ履行に着手したかが問題になることが使用貸借は、無償契約であり、要物契約です。使用貸借ありますが、履行の一部だけでなく、履行に不可欠な準備行に類似した契約に賃貸借がありますが、賃貸借は、有償契為をした場合にも、着手したといえます。

約であり、諾成契約であり、違いがあります。有償・無償の違不動産の売買契約が成立すると、買主は売買代金の支

いは、対価の支払があるかないかによるものですから、無償払義務を負いますし、他方、売主は所有権の移転、引渡しので物を貸すのが使用貸借であるのに対し、有償で物を貸す

ほか、所有権移転登記の各義務を負うものです。

のが賃貸借です。また、対価関係は一切の金銭の支払、経売主は、売買の目的の権利を買主に移転する等の義務を済的な利益の提供がないということではありませんから、対負うわけですが（他人の権利を売買の目的とした場合には、価に至らない金銭の支払、経済的な利益の提供を伴うもの

売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負いまであっても、無償契約としての使用貸借です。

す。民法560条）、
その目的に物の瑕疵、権利の瑕疵がある⑥賃貸借

場合には、瑕疵担保責任を負うことになっています（民法

賃貸借は、当事者の一方（貸主）がある物の使用および561条ないし570条）。担保責任が認められる場合には、買収益を相手方（借主）にさせることを約し、相手方がこれに対

主は、売主に対して個々の事情によって損害賠償請求権、してその賃料を支払うことを内容とする契約です（民法601

代金減額請求権、解除権を取得するものですが、権利行使条）。賃貸借は、
みなさんの仕事上もよく利用している契約での期間が1年間に制限されたり（民法564条、566条3項

すし、社会的にも、個人、企業を問わず、日常的に利用されて等）、限定的に担保責任を負わない特約が認められる（民法いるものです。貸主が借主に物の使用・収益を認め、借主が572条）等しています。担保責任のほか、売主が債務不履

賃料の支払をすることが特徴です。

行責任を負うかが盛んに議論されていますが（買主が債務不動産の賃貸借は、その後、不動産の所有権が移転等不履行責任を負うことがあるのは当然です）、
みなさんは、債

すると、賃借人が賃借権を新所有者等に主張することがで

務不履行責任も負うものとして仕事を進めるのが穏当です。

きなくなるため、対抗力を具備しておくことが重要です。民法③交換は、対抗力の具備のために賃借権の登記制度がありますが交換は、当事者が互いに金銭の所有権以外の財産権を（民法605条）、使い勝手が悪いものです。借地借家法は、移転すること約する契約です（民法586条1項）。交換は実借地については借地上の建物の登記、建物の賃貸借につ際上利用されることが少ないものです。

いては建物の引渡しによる対抗力を認めています。これに④消費貸借

よって賃借権が保護されるわけです。

消費貸借は、当事者の一方（借主）が種類、品質および建物の賃貸借については、建物の修繕が問題になること

数量の同じ物をもって返還することを約して相手方（貸主）がありますが、賃貸物を使用・収益に適した状態におくことはから金銭その他の物を受け取る内容の契約です（民法587

賃貸人の義務ですから、原則として賃貸人が修繕義務を負Jan.-Feb. 2012 Realpartner

第 115●号

います（民法606条1項）。この原則と異なる修繕特約を定めることは可能ですが（実際にも多様な内容の修繕特約が見られます）、賃借人に不当に不利な修繕特約は無効とされそのほか、いくつかの典型契約があります。

る余地があります。賃借人が賃貸物に手を加えることは、原

雇用は、当事者の一方（労働者）
が相手方（使用者）に対則として用法違反になりますが（民法616条、594条1項）、

して労働に従事することを約し、相手方がこれに対してその必要費、有益費については、償還請求が認められています

報酬を与えること約することを内容とする契約であり（民法（民法608条）。

623条）、民法に諸規定が定められています（民法623条な

賃借人は賃貸人の承諾を得た場合には、賃借権を譲渡し、いし631条）。

賃貸物を転貸することができますが（民法612条1項）、承諾

請負は、当事者の一方（請負人）がある仕事を完成するこなく、第三者に使用・収益させた場合には、賃貸人は賃貸借とを約し、相手方（注文者）
がその仕事の結果に対してその契約を解除することができます（民法612条2項）。実際にも、報酬を支払うことを約することを内容とする契約です（民法

建物の賃貸借等において無断譲渡、無断転貸として解除さ

632条）
。

れ、問題になることが少なくありません。
建物の賃貸借、借地については、契約の締結に当たって、委任は、当事者の一方（委任者）
が法律行為をすることを相手方（受任者）に委託し、相手方がこれを承諾するによっ賃借人が敷金を交付することが通常ですが、敷金は、賃貸て成立する契約ですが（民法643条）、法律行為でない事務

借契約上賃借人が負う債務を担保する金銭のことでありの委託を目的とするものは準委任と呼ばれています（民法（近年は、主として営業用の賃貸借については保証金の名

656条）
。

目の金銭が担保として交付されることがありますが、敷金とし寄託は、当事者の一方（受寄者）が相手方（寄託者）のたて取り扱われます）、主として判例上、実務上発展してきたもめに保管をすることを約してある物を受け取ることによって成のです。敷金の法律関係は、賃貸借とは密接な関係にはあ立する契約です（民法657条）。

りますが、別の契約によるものです。敷金は、賃貸人が建物、土地の返還後に返還義務を負うのが原則ですが、原状回復費用の控除、一定の額・割合の当然控除をめぐって紛争になることが多いのです。
建物の賃貸借、借地の場合、賃貸借が終了すると、賃借組合は、各当事者が出資をして共同の事業を営むことを約することを内容とする契約です（民法667条）。
終身定期金は、見かけること自体が稀ですが、当事者の一方が、自己、相手方または第三者の死亡に至るまで、定期に金銭その他の物を相手方または第三者に給付することを人は原状回復義務を負うと解されていますが（賃貸に係る建約することを内容とする契約です（民法689条）。

物、土地に附属させた物を収去する義務を負うものです）、原⑧和解

状回復の範囲、方法、費用負担等に関する特約（原状回復

最後に紹介する典型契約は和解です。和解は、当事者が特約）を締結することができます。近年、居住用建物の賃貸

互いに譲歩をしてその間に存する争いをやめることを約する

借における原状回復特約、ひいては敷金特約については、

内容の契約ですが（民法695条）、
みなさんの仕事上も無視

消費者の保護の観点からその効力が争われ、賃借人の原できない契約です。みなさんが顧客との間でトラブルが発生す

状回復義務を限定する最高裁等の判例がありますから、特ると、手付、売買代金の返還、損害賠償等をめぐる紛争が発約の内容の検討、建物の明渡しの際の原状回復の実施に生することがありますが、この紛争を解決するために利用する

当たっては十分な注意が必要です。現在の判例の傾向によことができる契約が和解です（示談と呼ばれることもあります）。

ると、居住用建物の賃貸借では自然の損耗は賃貸人が負担すべきものと解されていますから、これを賃借人の負担とするためには賃借人の故意、過失が必要です（これに反する
内容の原状回復特約は無効になります）。
また、最近、建物の賃貸借における更新料の特約が問題にされてきましたが、最高裁の判例によってこの特約は有効であると解されています。このほかに賃貸借契約の締結に伴って権利金とか、建設協力金といった金銭が交付されることがありますが、前者は建物の場所的価値の対価等としても債権各論のその他の分野については、
また機会があれば解説することとします。
ご質問についてリアルパートナー紙上研修についてのご質問は、お手数ではございますが、「文書」
でご送付くださいますようお願いいたします。
なお、個別の取引等についてのご質問にはお答えできませんのでご了承ください。
ご送付先●（社）
全国宅地建物取引業保証協会

らいきりのもの、後者は貸金として解されています。

紙上研修担当⑦雇用、請負、委任、寄託、組合、終身定期金〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Jan.-Feb. 2012 Realpartner

23

第179回国会（臨時会・会期：平成23年10月20日〜12月

なお、賃貸住宅居住安定化法案（正式には「賃借人の居住の9日)で成立した宅地建物取引関連の主な法律は、下表のとお安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及びりです。3法律ともに23年12月7日に成立し、公布から2ヵ月

家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」）
は、同国会で以内に施行される予定です。

審議未了で廃案となりました。

●第179回国会で成立した宅建関連の主な法律
法律名

概

要

東日本大震災復興特別区域法

東日本大震災からの復興が、国と地方公共団体との適切な役割分担および相互の連携協力が確保され、かつ、被災地域の住民の意向が尊重され、地域における創意工夫を生かして行われるべきものであることに鑑み、復興特別区域基本方針、復興推進計画の認定および特別の措置、復興整備計画の実施に係る特別の措置、復興交付金事業計画に係る復興交付金の交付等について定める。

津波防災地域づくりに関する
法律

津波による災害を防止し、または軽減する効果が高く、将来にわたって安心して暮らすことのできる安全な地域の整備、利用および保全を総合的に推進することにより、津波による災害から国民の生命、身体および財産の保護を図るため、国土交通大臣による基本指針の策定、市町村による推進計画の作成、推進計画区域における特別の措置および一団地の津波防災拠点市街地形成施設に関する都市計画に関する事項について定めるとともに、津波防護施設の管理、津波災害警戒区域における警戒避難体制の整備並びに津波災害特別警戒区域における一定の開発行為および建築物の建築等の制限に関する措置等について定める。

津波防災地域づくりに関する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律「津波防災地域づくりに関する法律」の施行に伴い、国土交通大臣が洪水、津波または高潮による著しく激甚な災害が発生した場合において浸入した水の排除等の特定緊急水防活動を行うことができることとする等、関係法律の規定の整備等を行う。

国税庁e‐Taxホームページで確定申告書等が作成できます！
国税庁ホームページ内のe‐Tax（イータックス、国税電子申告・納税システム）を利用すると、国税に関する各種手続き（①②添付書類の提出・提示省略
医療費の領収書や源泉徴収票等は、その記載内容を入力し所得税、法人税、消費税などの申告、②全税目の納税、③法定て送信することにより、提出または提示を省略することができ調書の提出や納税証明書の交付請求などのほか各種申請・届

ます（その後、提出または提示を求められることがあります）。

出）
を、自宅やオフィスからインターネットを利用して行うこと③還付金がスピーディーができます。

e-Tax利用のメリット

e-Taxで申告された還付申告は、早期処理（3週間程度で還付）しています。
詳しくは、国税庁e‐Taxホームページでご確認ください。

①最高4,000円の税額控除
平成23年分の確定申告を本人の電子証明書を付して、申詳しくは告期限内にe‐Taxで行うと、所得税額から最高4,000円の控

イータックス

検索除を受けることができます（平成19年から22年分の確定申告でこの控除の適用を受けた方は受けられません）。

e-Tax URL

http://www.e-tax.nta.go.jp/

ANNER
M
連載

vol.9 マナーあれこれ 勇気を出すには、不安をコントロールする

嶋岡 美穂子（元セゾングループ教育事業部担当者）
あけましておめでとうございます。2012年、新しい気持ち
でスタートしたいと思います。

トしてくれる人はいないかを考えてみます。
「先輩や上司など
周りに相談できる人はいないか」「普段仲良くしている方に話してみるのはどうだろうか」、そのためにはもちろん、日ごろの仕事で新しいことを始めるとき、それが未知の体験である

人間関係が大切です。アスリートにコーチがいるように、自分と、本当に自分にできるだろうか と漠然とした不安におそわのミッション成功のためにコーチをつけるというのも考え方れます。どんなに前に進むのが怖くても行動すること、これがの1つだと思います。方法はどうであれ、はじめにある程度導「勇気」です。勇気がなかなか出ないときというのは、不安がく方法を見つけておくことは大切です。

大きいからです。不安が小さければ前に進めます。ゴールへの道筋がみえているからです。

やってはいけないことが2つあります。1つめはネガティブな気持ちを想像することです。気持ちや意志が悪い方へと向つまり、勇気を出すには不安をコントロールすれば良いのいてしまい自信がなくなるからです。2つめは、言い訳をしなです。
「自分は何に不安を感じているのか」をいくつも描きだ

いことです。言い訳は、それをやらない理由作りであり、自分してみます。そして描きだしたものに対して1つずつ丁寧にの甘えだからです。

考えシミュレーションしてみるのです。
もし、自分ひとりでは解決が困難だと感じたら、誰かサポー

2012年、みなさまのますますのご発展をお祈り申し上げます。

平成24年1月10日発行（毎月10日発行） 通巻第413号 昭和56年3月5日第3種郵便物認可 発行人／伊藤博 編集人／出口建夫
1-2 January-February 2012 リアルパートナー 1-2月号 発行所／
（社）全国宅地建物取引業協会連合会・（社）全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

第179回国会で成立した宅建関連の主な法律