はじめに
平成の30年間（1989～2019年）、日本は世界に例を見ない速さで少子・超高齢社会に移行し、社会のありようが大きく変わりました。その変化のひとつが家族形態です。いまなお人口が増えている東京都でも、三世代世帯が激減し、65歳以上の高齢者世帯が総世帯数の3割に達し、そのうち夫婦のみが3割、単身世帯が4割を超えました。これに伴い、地域コミュニティも活動の低下、空洞化が進行しています。
また、地域では高齢化も要因とする空き家が増え続け、自治体にとってその管理と活用が課題となっています。今後、高齢化と空き家の増加が加速的に進む
大都市圏においては、高齢化に対応した地域包括ケアシステムの整備と空き家活用という政策課題が重要になると思われます。一方、地域をベースに展開する福祉事業では、空き家、空き店舗の利活用が広がりつつあります。
福祉事業の分野では1998年、NPO法と介護保険法制定を契機に、介護などの福祉サービスにNPO法人などの非営利市民団体が加わることで福祉事業の担い手が広がり多様化してきました。また、資金の乏しいNPOなど市民福祉団体は、低コストで起業できる空き家・空き店舗の利活用を指向し、空き家活用の担い手も、活用する業種も多様化しています。
今回取り組んだ国交省モデル事業では、福祉事業による空き家等の活用を促進するため、こうした多様な福祉活用の展開に着目して、幅広く活用事例を収集し、情報共有を図ることとし、大都市圏（首都圏、大阪・京都圏、名古屋圏）の60か所を超える事例を調査した事例集を作成しました。
事例集と事例分析に基づく活用の手引き、福祉活用の普及に効果的な法制度等への提案をまとめたこのブックレットが、これから福祉事業で空き家活用を考えている方の参考になれば幸いです。

2019年3月
認定ＮＰＯ法人まちぽっと

1

目

次

１．空き家の福祉活用事例……………………………………………………………………… 4１）福祉活用の広がり
２）活用事例概要
３）研究事例概要
４）自治体等の取り組み
５）活用事例にみる課題

２．業種別活用事例……………………………………………………………………………… 15
デイサービス・小規模多機能居宅介護………………………………………………………………………… 16
生活（いきいき）屋・みつやサロンおいで屋／長屋デイサービスつなぐ／小規模多機能ホームもうやいこ／Ｄａｙいちいの木／ＤａｙサロンはるⅠ／ＤａｙサロンはるⅡ／Ｄａｙふかや／Ｄａｙ大町いしだ／
井戸端げんき／ひつじ雲
障害者・認知症高齢者グループホーム……………………………………………………………………… 28
グループホームなも／グループホームひなたぼっこ／ハーバー鶴見／
ホームプシケ（さくら草、メゾンしろ、ホームそら）
保育・放課後デイ… …………………………………………………………………………………………… 34
スキップ保育室／こどものおしろ保育室／あのねのおうち／凸凹kidsすぺいす
福祉複合事業…………………………………………………………………………………………………… 39
反町カフェぽらん／タガヤセ大蔵／大場町みんなの家わたせハウス／よってこサロン／和のいえ櫻井
居場所…………………………………………………………………………………………………………… 46
ケアラーズ＆オレンジカフェみちくさ亭／なかまの家Ⅰ／なかまの家Ⅱ／代田カフェ／
楽多舎／
なごみの家小岩／なごみの家松江北／ぽぽの木カフェ／
コミュニティ・ネットワークウェーブ分室／さくら茶屋にししば・さくらカフェ／もりのお茶の間／
ばあばの家あさだ／まちの水のみ場／ふらっとステーション・ドリーム／イエローハウス「だんらん」／
みなあん／いっぷく／エフ・エー・サロン／松野農園

2学習支援・就労支援… ………………………………………………………………………………………… 74
ＨＩＮＯ飛ぶ教室／寺子屋・地域交流活動／やまぶき共同作業所／春日学区圓通寺地域交流活動
住まい…………………………………………………………………………………………………………… 80
松原憩いの家／荻窪アパート／入院患者家族の民泊施設／ラポール平塚サポートハウス

３．研究事例…………………………………………………………………………………… 83
COCOしのはら／品川宿おばちゃんち／S邸
空き家等福祉活用の用途変更と事業収支
空き家を活用した居場所づくりinつくば
事例に見る福祉活用の課題

４．福祉活用の手引き………………………………………………………………………… 109
１）空き家活用チェックポイント
２）空き家活用と建築関連法規
３）法制度等への提案

3

１．空き家の福祉活用事例

１）福祉活用の広がり
空き家の地域福祉事業への活用が注目されるようになったのは、
1998年の介護保険法制定のあたりであろう。高齢者の孤独死が話題となり、バブル崩壊の不況などで路上生活するホームレスが増え社会問題となる。そうした状況から高齢者の介護施設や居場所、ホームレスの住まいなどに空き家を活用する動き
が各地で起きてくる。東京・山谷のふるさとの会は1999年に路上生活者の宿泊所を空き旅館を改装して開設。世田谷区では1998年に社会福祉協議会が地域共生の家として、寄贈された空き家を改装し高齢者や子育ての居場所を開設している。新潟県の「うちの実家」、富山県の「このゆびと～まれ」
を始めとする地域の居場所、宅老所が各地でつくられていくのに伴い、空き家を活用した事例も多くなる。また、高齢者介護のほかでも、障がい者支援、児童福祉、保育などの分野で法制度が改正・整備され、グループホープ、就労支
援、保育所などの空き家活用が2000年代半ば以降、広がっている。

２）活用事例の概要
調査した福祉活用事例は首都圏（千葉・東京・神奈川）
40件、大阪・京都8件、愛知5件の計53件になる。これに研究事例の12件を加えると、本冊子では65件の事例を紹介している。53件の活用事例を７つの業種別に分けて、事業内容、事業運営者、利用建物の形態・建物所有者、契約・家賃、物件紹介先の項目を立て、事例概要として以下の一覧表にまとめた。

＜7業種＞①高齢者デイサービス・小規模多機能居宅介護 ②障害者・認知症高齢者グループホーム③子育て・保育・放課後デイサービス ④福祉複合事業 ⑤居場所カフェ ⑥学習支援・就労支援⑦住まい

業種別で最も多くなったのは居場所カフェで、近年の空き家活用の傾向を反映していると思われる。2つ以上の業種を運営している複合事業でも、居場所カフェとの複合が多い。また、障害者を対象にしたグループホームやデイサービス、児童養護の住居系などでは公表によって地域で注目されることを避けるため取材を断るところもあって、今回の事例数では相対的に少ないが、関係者の話では、関連する法制度の改正などにより自治体の支援体制の整備も進み、地域との相互理解を進めるために積極的に空き家活用に力を入れている事業者も増えているので、実際にはこの分野の空き家・マンションなどの空き室活用は多いのではないかという。

a. 高齢者デイサービス・小規模多機能居宅介護（10件）

福祉クラブ生協の事例は、高齢者デイサービスへの活用を求めて、組合員にチラシや機関紙で空き家情報を募集して実現したものである。この事例では、福祉クラブ生協が空き家を借り上げて、事業を運営する

ワーカーズ・コレクティブ（W.Co）に賃貸している。10件のうち2件が空き家活用でスタートして移転し、再度空き家を探して事業を続けている。その1つは東日本大震災で建物にひびなどが入り移転して元コンビ

ニだった店舗に入居。もう1つは介護保険法改正により小規模デイの経営が厳しくなり、定員を増やせる広い空き家へ移転している。複合事業で紹介している大阪の「よってこサロン」
も同様の事情で2017年にデイサービスから撤退している。小規模デイはスケール的に空き家活用に適していると思われるので、活用に公的支援を望む声がある。

4

5

１．空き家の福祉活用事例

b. 障害者、認知症高齢者グループホーム（６件）

ホームプシケの3か所は、耐震基準に適合していないことから、東京都の指導により移転ないし耐震改修を求められた事例で、大田区空家相談総合窓口の紹介で空き家を確保して改修、移転している。大田区の総合窓口は2014年12月に発足した空き家を公益的に活用する地域貢献活用事業を統合して2016年8月に開設し、空き家の紹介、マッチングを行なっている。

c.子育て・保育・放課後デイサービス（４件）

近年、自治体が保育園の待機児童対策に力を入れるなかで、小規模保育（定員6人以上19人以下）
による

駅近のマンション空き室や空き店舗活用、定員5人以下の家庭的保育による住宅街の空き家活用の事例が都市部で多くなっている。ここでは、保育支援制度にのりにくいが、一定の需要がある一時預かり保育と障害児の放課後デイサービスの活用事例を取材した。

6

d.複合事業（５件）

高齢者デイサービスには地域の居場所的性格もあることから、
居場所カフェとの複合が多くなっている。

また、居場所カフェは単独では事業収益があまり見込めないため、他の業種と併設することで、事業の継続を図るという狙いもある。

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１．空き家の福祉活用事例

e.居場所
（20件）

ランチ・喫茶を提供する居場所カフェに、高齢者などを対象にした各種企画事業を組み合わせているところが多い。高齢者のみ世帯が増えた地域で、高齢者が食を通して気軽に交流できる居場所への期待が高まっている状況が背景にあり、
コミュニティをつなぐ機能をもつ居場所事業で地域になじみのある空き家、空き店舗を活用する動きは、大都市部においても広がっている。

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１．空き家の福祉活用事例

f.学習支援・就労支援
（４件）
／住まい
（４件）

住居系の空き家活用ではシェアハウスの事例が多いが、福祉に関わる活用の観点から、単なるシェアハ

ウスは対象にしていない。改正セーフティネット法では居住困難者を受け入れる登録住宅を空き家を活用して整備するとしているが、今回の活用事例では、研究事例で挙げている船橋市のオルシェ飯山満の高齢者シェアハウスだけであった。

10

３）研究事例概要
業種別事例のなかで活用手法に特徴のある事例、専門家が調査したつくば市における空き家を活用した

居場所づくりの事例、空き家活用を検討中の事例、登録住宅の事例など12件について専門家検討会議等でケーススタディを行った。

４）自治体等の取り組み
今回の事例調査では、事例のリストアップと選定については、連携した専門家、もうひとつの住まい方推進協議会のほか、世田谷まちづくりトラスト（世田谷区空家等の地域貢献活用事業窓口）、大田区空家活用
総合相談窓口、横浜プランナーズネットワーク、京都市まち再生創造推進室、大阪市都市整備局企画部住宅政策課、大阪市生野区地域まちづくり課、生野区空き家活用プロジェクト、生野区の空地・空き家を利用した食と農のプロジェクトをすすめる会から情報提供、取材先紹介など協力いただいた。このうちから、世田谷区空家等の地域貢献活用事業窓口、大田区空家活用総合相談窓口、生野区空き家活用プロジェクト、生野区の空地・空き家を利用した食と農のプロジェクトをすすめる会の取り組みを紹介する。
①世田谷区空き家等地域貢献活用事業／一般財団法人世田谷トラストまちづくり

空き家等を有効活用することにより地域コミュニティの活性化・再生を目指して、空き家、空き部屋等を地域で活用する相談窓口として、
2012年、世田谷区住宅課より委託を受け開設。
■地域貢献活用の想定例

・子育て中のママたちが情報交換できるコミュニティスペース
・若者、子育て中の女性などの雇用を支援する場

・1人暮らしの高齢者の見守りを兼ねたホームシェア

・多世代交流が生まれる地域に開かれたコミュニティカフェ
・放課後の子どもたちのための居場所■事業内容

・空き家、空き部屋等を所有し、地域貢献を考えているオーナーからの相談受付
・オーナーと活用方法を協議、検討

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１．空き家の福祉活用事例

・世田谷区の関連部署やNPOなど活用を希望する団体との出会い、マッチングをサポート
・空き家、空き部屋等を活用したいと考えている地域貢献団体の情報収集■空き家等地域貢献活用助成事業

空き家等のオーナー及び地域活動団体が主体となって行う地域貢献活用企画を公募し、選定された企画に対し、以下の助成を行う。

助成金額；最大300万円の初期整備助成・空き家等の地域貢献活用に必要な改修工事費（最大200万円／件）
・住居以外の用途に資する耐震改修費（最大100万円／件）

専門家サポート

・建物の現況確認、改修費用に関すること、活用用途に合わせた法令上の整理、税理、事業計画づくりな
どアドバイス■活用成立実績

これまで12件成立（うち10件は助成事業に選定）②大田区空家総合相談窓口

2014年12月に空き家等を公益的に活用していく「大田区空家等地域貢献活用事業」
をスタートし、空き家等の公益的な活用を促進する取り組みを行ってきた。2016年8月に、空き家に関する総合的な相談に応じる「空家総合相談窓口」
を開設し、「空家等地域貢献活用事業」と窓口を一本化した。
■事業概要

空き家に関して
「相談」
「活用」
「対策」
の3つの分野に関して取り組んでいる。このうち空き家活用については、空家を地域のための活動の場として活用するために所有者と利用希望者のマッチングを行っている。

■空家等地域貢献活用事業

空き家を地域交流、福祉、子育て支援施設などのために、貸したい方と借りたい方を募集し、両者のマッ

チング
（橋渡し）
を以下のように行っている。

①公益的な活用をお考えの空家所有者、空家利用希望者からの相談をお受けします。

②空家登録、利用者登録をご希望される方に対して、条件等の事前聞き取りと登録審査を行います。
③登録の際の条件をもとにマッチングします。

④双方の要望をお聞きして、条件のすり合せや課題解決のお手伝いをします。
⑤マッチング成立後は、当事者間または宅建業者を介しての契約となります。必要に応じて区役所が発行する媒体による PR 等のアフターフォローを行います。

空き家活用の「初期整備費用助成制度」
を2016年度から導入し、空き家の活用や改修を促している。初期整備費用助成は福祉的な活用の場合、耐震改修を除く整備費の３分の２、上限200万円を助成する。
③生野区空き家活用プロジェクト

2014年11月に、生野区が空き家活用アイデアコンクールを開催。対象となる空き家物件2か所について、

活用のアイデアを募集。ただし、アイデアが採択されても実際に活用しない。そこで、コンクールに集まった市民が翌年３月に地元の工務店の作業場を借りてフォローアップのイベントを開催した。その後、同じ作業場で毎月19日に空き家カフェを開いてきた。
そこを母体に、
生野区空き家活用プロジェクトが設立された。
建築士、工務店主、材木店主、不動産業者、福祉NPO事業者、生野区職員、信用金庫職員、市民などがメンバーとなり、2017年6月から毎月19日にプロジェクト会議を開き、空き家活用に関する報告、協議、検討を行っている。場合によっては空き家提供者と利用者のマッチング、支援も行う。

④生野区の空地・空き家を利用した食と農のプロジェクトをすすめる会

おもに福祉に関わる地域の問題、課題などから空き家等を利用した事業を考えているゲストを招いて、情報交換し、有効活用を検討する。集まるのは福祉関連団体のスタッフ・事業者、福祉事務所、地区社協、生野

区まちづくり課、大阪市の生涯学習センターの各職員、市議、町内会の役員、建築士、行政書士、不動産業者、
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居場所カフェスタッフ、市民などで毎回20名ほどが集まる。空き家を借りて福祉事業を立ち上げたいとい

う相談もよくあり、同プロジェクトで取り上げて検討し、物件情報を提供することも少なくない。子どものフリースクールを始めたいので空き家を探している人に、条件に合う物件をいくつか紹介している。

食と農のプロジェクトでは、ほかにもゲストの医師が医療機関にかかれない人の相談に応じ、アドバイスをし、誰もが利用できる医療関係の書籍・資料をそろえたまち健康ライブラリー計画を発表。マッチングを検討して、材木店の2階の空き室が提供され、生駒区が改装費を負担して昨年9月開所した。

５）活用事例に見る課題■事例調査・ケーススタディの検討

調査項目について、以下の傾向がみられる。

a.運営者

事業運営者は、NPO法人が最も多く、社会福祉法人（社会福祉協議会を含む）、生活協同組合、ワーカーズ

コレクティブなど任意団体、一般社団法人、株式会社である。居場所系の9割はNPO法人と任意団体が占めている。生活協同組合の福祉クラブ生協の事例（6か所）
では、同生協が借り上げ、改装して、管理運営する
NPO法人・ワーカーズコレクティブに賃貸する形になっている。
b.利用建物の形態・従前の用途

木造2階建て、木造平屋建ての元住宅が8割以上で、そのうち商店街では店舗併用住宅、大阪では長屋形式の住宅が多い。
c.建物所有者

個人所有者のほかでは、約1割が空き家を購入したNPO法人と株式会社、自社物件の不動産会社、運営法

人の役員である。

d. 家賃
（月額）

家賃を固定資産税相当分（＋火災保険料もある）としているのが9件。固定資産税相当分とみられる家賃2万円以下が4件、無償1件。このほかにも、周辺の相場よりも割安にして家賃を設定している事例も5件ほどあり、所有者が福祉事業への活用に賛同あるいは理解を示し低額にしている事例は3割を占めている。
e.活用物件の紹介等

空き家探しには多くの事業者が苦労し、さまざまな方法を試みているなかで、現に活用している物件は

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１．空き家の福祉活用事例

どのような方法で見つけたのかを挙げてもらった。最も多かったのは、友人・知人・近隣・関係者および事業者が行なっているサービスの利用者など身近なネットワークからの紹介、提供申し出であった。次に多いのが地域を歩いて活用できそうな空き家、空き店舗を見つけ、近隣などへの聞き込みで所有者を確認して交渉である。

不動産業者からの紹介が意外なほどに少なかった。不動産業者からの紹介では事業に適した物件が少ないこと、地域の相場で家賃が高額に設定されるため事業者の条件に合わないことなどから少なくなったと思われる。そうした事情で初めから不動産業者を通さずに探したところも少なくない。このほか、生協など団体の広報の呼びかけ、行政の空き家活用相談窓口の紹介、市民共同の空き家活用プロジェクトなど
方法は多岐にわたっている。

■課題の検討空き家等の活用経緯において苦労した問題は、活用に適した空き家の確保、改装にあたっての建築基準法、消防法、食品衛生法、建築安全条例（東京都、横浜市）などの法令等の規制への対応、改装費等の開設にかかわる資金の調達、家賃などの賃貸借の条件、住宅からの用途変更による固定資産税の増額を反映した家賃の増額などである。用途変更による耐震補強、防火設備などの改修に個人や小さなNPOが取り組むには、現行の補助制度ではまだ不十分で、空き家が見つかっても、改修費などの資金調達ができず断念したというケースも少なくない。空き家活用と直接の関わりはないが、事業の許認可・補助金等の申請書類の作成も大きな負担になっている。これらを課題として分析し、活用の手引きの作成、法制度への提案について検討した。

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２．業種別活用事例■ 高齢者デイサービス・小規模多機能居宅介護（1０件）■ 障害者、認知症高齢者グループホーム（６件）■ 保育・放課後デイサービス（４件）■ 福祉複合事業（５件）■ 居場所（20件）■ 学習支援・就労支援（４件）■ 住まい（４件）

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高齢者デイサービス・
小規模多機能居宅介護

生活屋（いきいき屋）・みつやサロンおいで屋
所在地 ; 大阪市淀川 区 運 営 者 ; 社 会 福 祉 法 人 博 愛 社
利用建物 ; 生活屋 = 木 造 平 屋 一 部 2 階 建 て / 建 築 面 積 4 0 ㎡
開設 ; 生活屋 20 0 5 年 お い で 屋 2 0 0 8 年

おいで屋 = 木造平屋建て / 建築面積 33㎡

その 3 年後、2009 年に隣接の空き店舗を借りて、【空き家等活用の経緯】
社会福祉法人博愛社は教会の慈善事業から始まった

高齢者の居場所サロンを開設。こちらは、母親と薬剤団体で、創立は明治時代。まもなく 130 周年を迎える。

師の娘さん二人で営業していた薬局だったところで、十三にある本部敷地内には、児童養護施設、保育園、お客でもない近所のお年寄りが待合の長椅子に集まっ

母子家庭等のための児童家庭支援センター、特養老人ておしゃべりしている地域のお茶の間のようなところ

ホーム、ケアハウス、高齢者デイサービスなどが設けだったという。その雰囲気を残して、「なんやようわられ、子どもから高齢者まで総合的な福祉施設となっからんが、おいでや」といえる地域の誰もが寄合えるている。

場として、「おいで屋」とした。間取りはほぼそのま

介護保険法が制定され、認知症高齢者が注目されまで改装費は少なくすませている。こちらは、33㎡てきたときに、施設のなかに閉じこもるのではなく、で家賃 14 万円。歌声喫茶、語り合いの場「お茶っ子地域に開かれた生活の場となる介護ができないか、宅の会」、認知症サポーター養成講座などさまざまな催

老所の原型のような認知症デイサービスを地域につしが企画され、地域交流の場となっている。

くりたいという発想で、下町の商店街優先で空き店舗【活動の内容】を探す。不動産屋の紹介で、阪急線神崎川駅前の三津

生活屋のデイサービスは「認知症であっても、障が屋商店街の中ほどの、元は肉屋、そのあとは 100 円

いがあっても普通に地域のなかで暮らす」ことを理念

ショップだった築およそ 70 年の空き店舗を借りた。

に、利用者がこれまでの生活のなかで日常的にしてき長屋形式の木造一部 2 階建て構造で、2 階は事務たことを皆で協力して行なうようにしている。昼食の所と更衣室。1 階がデイサービスとして、キッチン、

したく（利用者がメニューを考え、買い物、調理、盛風呂、トイレ等の水回り、床暖房、天井照明、出入りり付け）、片付けのほか、店先の掃除、水撒き、近所口等の新規設置など改装。改装費 700 万円をかけての人に挨拶をするといったことも生活の一部になる。

認知症高齢者を対象にしたデイサービスを 2005 年に決められたスケジュールはなく、家庭的な雰囲気のな開設した。高齢者がいきいきと生活を共にするデイかで各人が思い思いにすごしている。お風呂も好きな

サービスという理念をこめて生活屋と書き、正式には時間に入れる。年中無休（土曜日、日曜日、祝日営業）で、

いきいきやと読む。面積は 40㎡弱で、利用者一人あ

営業時間 9 時 30 分 ~16 時 30 分。平均して約 7 時間

たりの面積が 3㎡以上、定員 10 人だと必要とされる

滞在する利用者が最も多い。

30㎡以上をクリアした。家賃は月 9 万円、3 年更新で契約した。

認知症の高齢者が地域で買い物をするなど、普通の生活ができることを目指していたので、商店街のなかで開設したことにより、地域の人に声をかけてもらうなどつながりができる機会ができたという。

キャプションが無い

キャプションが無い

16

所在地;大阪市生野区 運 営 者 ; N P O 法 人 い く の 市 民 活 動 支 援 センタ ー
利用建物;木造平屋２ 建 て 2 軒 長 屋 / 建 築 面 積 ; 約 6 6 ㎡
開設;2014年4月【空き家等活用の経緯】

たかったが、資金の目途がたたずあきらめたという。

路地をはさんで両側に長屋がつらなる下町の一画、開設の資金調達は日本政策金融公庫から初動資金とし4軒長屋の2軒をつないで長屋デイサービスつなぐが開て1000万円を借りる。内訳は改装・設備費に500万円。

設したのは2014年4月。1軒おいた端の1軒に運営者の人件費、家賃、送迎用車両の購入費、事業費で500万円。

いくの市民活動支援センターのケアマネ事務所が入っ4年で返済できた。

ている。初めに事務所用に1軒を借りる。その後1軒を【活動の内容】

おいた1軒が空き、オーナーは住宅として貸し出すた

定員10名の小規模デイサービス。登録28人。当初はめに浴室を新設するなど改修をしていたが、訪問介護

利用者が1人しか来ず心配したが、近隣の人がのぞきのスタッフの休憩所、地域の居場所にするとして借りにきたり、上がってお茶を飲んだりして集まるようにる。さらにその隣の1軒が空いて、2軒をつなげればデなって、その口コミで利用者が増え、今は定員を満た

イサービスの設置基準である利用者1人3㎡で定員10している。4年目にしてようやく赤字を脱した。

名では30㎡の機能訓練室を確保できることから、デイ

スタッフは、常勤（管理者・生活相談員）1名、看護師

サービスに使いたいと申し出て借りることなった。

2名、事務・介護職員8名、送迎運転手4名。ボランティ

2戸の境の壁を取り払って1戸とし、床をフローリン

アは日給1200円の有償の人（14~17時勤務）が2名、週グにし、車いすが出入りできるように玄関を開き戸に

1~3日のボランティアが8名で近隣の女性6名、男性2するなどの改装はオーナーが負担したが、家賃に上乗名。いずれも訪問介護した利用者の家族の方など地域せされている。いくの市民活動支援センターは、裏庭の高齢者がボランティアで手伝っている。傾聴ボランをつぶしてデイサービス用に浴室とトイレを広くし、ティアの2人も近隣の高齢者だ。デイサービスの利用

手すり、カーテンレールなどの取付けなどの改装、台者、ボランティアのスタッフのほかに、ふらっと立ち寄

所の給湯器、コンロの取り換えなど設備で、約500万円

る人などが集まり、おのずとまちのサロンのような場を負担した。

になっている。2018年8月からデイサービスが休みの長屋デイの家賃は約20坪で13万896円。元の家賃

第4土曜日の午前10時~11時30分に、誰でも集える「おは1軒5万円だが、これにオーナーが負担した改装費が好みモダン焼きサタデーサロン」を開設し、地域を“つ上乗せされている。事務所の家賃が5万9400円で、3軒なぐ”交流の機会を充実させている。

合わせて家賃は月額19万296円になる。その後、事務所とデイサービスの間にあった1軒も空いたので借り4 軒長屋の 2 軒を繋いでいる

リビング（機能訓練室）17

高齢者デイサービス・
小規模多機能居宅介護

長屋デイサービス つなぐ

高齢者デイサービス・
小規模多機能居宅介護

もうやいこー小規模多機能ホームー
所在地; 名古屋市南 区 運 営 ; 南 医 療 生 協 組 合 員
利用建物;木造2 階 建 て の 1 階 / 延 床 面 積 ; 約 1 1 7 , 3 3 ㎡
1階;リビング、事 務 所 1 、居 間 1 、台 所 1 、食 堂 1 、風 呂 1 、宿 泊 室 3
開設;2007年1月【空き家活用の経緯】

新たに付けた設備と体制

2005年介護保険法改定でできた小規模多機能居宅「もうやいこ」は、2007年1月に開設、12周年を迎え介護。デイサービス、ショートステイ、訪問介護ができた。建物の不具合が多く、最近はあちらこちら修繕がる施設を作りたい。南医療生協

組合員がそんな思い

必要になってきている。今までの大きな修理といえば、で探し当てた空き家は、近所でお化け屋敷と呼ばれて2010年の某グループホームの火災を受けて消防法がいた。荒れ果てた庭には草木が生い茂り、外からでは、改正され、スプリンクラーの設置が義務付けられたた

その奥に屋敷があるとは気づきにくい状態だった。

め、100万円をかけて設置したことぐらいだった。こ

建物の状態は数年前まで住んでいた1階部分は使えの設置費用は、助成金と足りない部分を南医療生活協

そうと判断し、2階は老朽化から修理を諦めた。ちょう

同組合の本部が担ってくれた。

どその頃、名古屋市は小規模多機能施設を100か所設【活動の内容】

立の目標を立て、整備に取り組み始めた。建物所有者

登録定員18名。通いサービス定員は1日につき9名から借りることが決まり、小規模多機能施設整備申請まで。泊まりサービス定員は1日につき3名まで。サー

1番で手を挙げ改修を行った。ただ、地主と建物の所有

ビス提供地域は南区全域と緑区浦里。サービスの内容

者の違いが明らかになり、手続きが遅れて、惜しくも2は、通いサービスが9時~17時（送迎時間を含む）。泊ま番目の登録となってしまった。

りサービス

17時~9時。

改修も終盤となった頃、車いす用に取り付けたスロ

広い庭を活かしたさまざまな活動を行っている。庭ープが、途中で切れているのに気が付き、業者に尋ねの畑で皆で育てている野菜が昼食の一品になったりす

ると、予算がないからとの説明に慌てて、再度資金集るので、利用者は水をやることにも張り合いがある。

めに走る想定外の事態にも直面した。最終的に地域の年に2回の地域交流会（餅つき、流しそうめん）も庭で組合員からの出資金は総額1,300万円となり、安心し

開催している。近所の子どもも大人もたくさんの人がて老後を過ごせる地域の宝物の小規模多機能施設「も集まってくる。子どもたちも毎回行事が行われるのをうやいこ」が無事に出来上がった。出資者は組合員の楽しみにしていて、地域の大切な交流の場となってい積立も含め約1,000人。真心こもった“なけなしのお金”

る。そうした交流から、地域の方が、たまにのぞきにきは、老後のいつまでも、この地域の我が家で過ごしたてくれるような関係が広がっている。4年前からは、地

いとの思いと繋がり、「もうやいこ」は地域の方に今も域交流会の実行委員（もうやいこボランティア）も組織支えられている。

され、たくさんの人が手伝ってくれるようになった。

荒れ果てた庭を畑にしている

食堂

18

高齢者デイサービス・
小規模多機能居宅介護

スタッフ10名で毎日3〜5名で運営している。ボラン
ティアは10人（男性3人、女性7人）で、月〜金の午前中に毎回6人の方が来ている。昼食作り、散歩、話し相手、ゲームなど、とても助かっている。ボランティアの力がないとイベントなどもやっていけなくなっている。
古民家は元もと街の中にあって、地域や自然と一帯で安心感がある。我が家にいるのと同じ。南医療生協の介護事業は「自分たちでやる」としていた。そこに地域の人が入る。それが当たり前の地域がここにある。
【運営の課題】
利用者の平均介護度は1.5で、本来なら平均3くらいないと介護保険料からの収入での運営は難しい。一方、介護度が高くなると、介護用のお風呂でないため、設庭に面した居間備の問題から入浴が難しくなることもあって重度の人の受け入れが難しい。
病院から退院して認知症の症状がひどい方が、「もうやいこ」の古民家の小規模多機能で昔の暮らしを体験すると、どんどん良くなって、独居で暮らすことも可能になってきた。
「自宅に帰りたい」「もうやいこは最後の楽園だ」と在宅復帰できるようにリハビリを頑張
り、身体機能が上がり、元気になっていく。そうすると、介護度は良くなる。頑張ろうと励まし、元気になると、「もうやいこ」の経営は苦しくなる。介護度が良くなると介護報酬が減るからだ。
悪いところが良くなって行ったことの評価報酬が認められて経営に反映できれば助かる。そうすれば、在宅復帰ができるようになる高齢者は多いはずなのではないか。
認知症は良くなる。生活範囲は動けるのだから、薬プラス少しのケアであとは居場所が大事になる。人は役割を持ってもらうことが大事で、必要とされている方がボケてる暇がない。組合員さんはそれを助け、こ
こはみんな元気な地域になってきている。高齢社会はやってくるのは怖くない。どうやって元気な地域にしていくか、今からの取り組みが道を分ける。

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高齢者デイサービス・
小規模多機能居宅介護

福祉クラブ生協・デイサービス活用
神奈川県で福祉の専門生協として活動する福祉クラブは、空き家などを活用し、多様な福祉ニーズにこたえる事
業を展開している。個々の事業運営を担うのは、地域の組合員などが出資・経営・就業するワーカーズコレクティブ（以下、W.Co）だ。
空き家を福祉の地域資源として活用するという方針をたて、2005年、07年、08年の3回にわたり組合員に物件提供をチラシ等で呼びかけたところ、約60件の申し出があった。建物の状態、賃貸期間、活用の内容などで条件に合わず活用できない物件が多かったが、そのなかで活用できたのが次の3件であった。
①Dayいちいの木（藤沢市鵠沼海岸）②Dayサロンはる（鎌倉市鎌倉山）③Dayふかや（横浜市戸塚区）
いずれも木造の民家を改修し利用者定員10名の小規模デイサービスとして活用している。デイサービスは入浴や食事など、生活の要素をサービスとして提供する事業なので、生活のぬくもりのある民家は利用する高齢者が馴染みやすくケアの面でも効果があり、活用しやすいという。
このほか、福祉クラブ生協のデイサービス第1号であったDayいしだが地域貢献による空き家に移転し、Day大町
いしだとして再スタートしている。

Dayいちいの木
所在地;神奈川・藤 沢 市
運営者; W . C oあ か い 実
利用建物;木造2 階 建 て / 1 階 2 0 坪
開設;2005年7月

2階18.5坪

4)事務室・休憩室の設置【活用までの経緯】
小田急江ノ島線の鵠沼駅から徒歩7分の閑静な住宅

5)電気は1、2階別メーター。水道・ガスは共用で按分街にある、組合員の亡き母親が住んでいた木造2階建

6)備品類（新規設置）は冷凍庫・冷蔵庫、厨房機器、ベて住宅。福祉クラブのデイサービスの利用者でもあっ

ット、事務機器その他

た病気の母親の介護に住まいを工夫し、改良した愛着

7)車両1台（リース）のある自宅を、そのまま活かして地域に役立てたいと最小限とはいえ、初期費用は改装費450万円、備品提供された。小規模デイサービスにすることとし、福類で100万円で計550万円となった。

祉クラブ藤沢地域協議会のもとに準備会を組織。運営

その後、2階も借りることになり、機能訓練室、ミニにあたるW.Coの設立、利用者の確保、運営方針・事業

キッチン等を整備し、家賃11万4000円で賃貸契約を計画、準備会メンバーの研修、業務委託契約などに取更新する。消防法により2階の避難路を2ヶ所確保するり組む。

ため、外付けの避難階段を新たに設置した。これら2階

当初は1階を借りて、ポーチ・玄関・玄関ホールを共用する条件で家賃5万円、保証金15万円、5年更新で賃貸の改装費は326万円になった。
【活動内容】

契約を結ぶ。施設機能は、浴室、厨房、食堂、機能訓練室、機能訓練、入浴などデイサービス事業。定員10名で、休養室、相談室、事務室を整備。改装・設備等は、提供者

現在の1日平均利用者は8.人強。登録契約者は要介護の意思を尊重し最小限の改装に留め、以下のように施23人、介護予防・生活支援総合事業の4人の27人にな工・整備した。

っている。スタッフは26人。開所当初は音、送迎車両

1)玄関前に乗降時の雨よけを設置の出入り、浴室の排気などでクレームが来ていたが、

2)トイレの改装、新規設置

徐々に理解され、地域の利用者も増えて、今は落ち着

3)室内壁の張替え、吹き替え

いている。

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高齢者デイサービス・
小規模多機能居宅介護

DayサロンはるⅠ
所 在地;神奈川・鎌倉市
運 営者; W . C oわかな
利 用建物;木造2階建て / 1 階 1 8 . 8 坪 2 階 1 5 . 9 坪
2008 年3月開設 *20 1 6 年 4 月 移 転

敷 地; 1 5 0 坪【空き家活用までの経緯】

は55万円。そのほか備品の整備、購入などで約150万

福祉クラブの介護サービスを利用していた両親が施円をかけた。

設、有料老人ホームに入居し、空き家となった実家を、【活動内容】

福祉クラブのケアマネジャーから、デイサービスに利

午前・午後に分かれた短時間デイサービスで定員12用できないかと声をかけられたのがきっかけ。提供者

名。1日の平均利用者は午前約10人、午後約9人で、スは当初はデイサービスには狭いのではと危惧したが、タッフは34人。1階に機能訓練室・食事室、静養室、調こじんまりとした各人にあったサービスを提供できる

理室、浴室。2階は機能訓練室、事務室、ミニキッチンが友人の家のようなくつろげる施設にしたいという熱意入る。機能訓練では脳トレーニングとしての健康麻雀に共感し、家賃8万円で提供することになった。鎌倉山やカルタをしたり、キーボードを弾きながら歌を歌うの丘に建つ和風の民家で、広い庭に囲まれ四季折々の人など、利用者はそれぞれ好きなことをして楽しんで

里山の風景が楽しめる。間取りなどはほとんどそのまいる。

まにして、アットホームな民家の風情のなかで、利用者が思い思いにくつろげる空間を残している。改装費

2016年に定員を増やせる広いスペースを求めて移転した。

Dayサロンはる外観
玄関脇に名称となったいちいの木の植栽（Dayいちいの木）

機能訓練室（Dayいちいの木）

２方向避難経路の確保で外側に避難階段を設置（Dayいちいの木）

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高齢者デイサービス・
小規模多機能居宅介護

DayサロンはるⅡ
所在地;神奈川・鎌 倉 市
運営者; W . C oわ か な
利用建物;木造2 階 建 て の 1 階
開設;2016年4月【空き家活用の経緯】
以前のはるは風情のある利用者がほっとする人気の施設だったが、通うのに急な坂を上ったり、玄関前が石段で、車いすで入れないとか、お年寄りが通うのは大変だった。そのうえに2015年の介護保険法改正
で介護の報酬単価が下げられ、小規模デイでは採算が成り立たなくなったことから、2016年に移転することを決断する。15名定員が可能な広い物件を探し、前のはるに近い笛田の空き地の地主を、生活クラブ生協の理事から紹介された。地主さんははるの話を聞いて、生きている間に地域に貢献できることをしたいと賛同
し、建物を新築して、貸してくれることになった。設計
でははるからのいろいろな注文に応えてくれた。定員18名で、家賃は相場より安い18万円。2016年4月に開定員が倍増したサロンはるⅡ所した。1階は機能訓練室・食事室、厨房、浴室、休養室など。2階は事務室と会議室、収納室になっている。
【活動の内容】
以前のはると同じく午前と午後に分かれる短時間
デイサービを実施。前のはるの大家さんだった女性が、ケアマネジャーに誘われここのスタッフとして働いている。訪ねた日は午前の部で女性ばかり12名だった。
トランプとコーラスのあと、みんなでクリスマス用の飾りを作っていた。男性の利用者が多いときは麻雀教室、囲碁将棋。男女がまじるとこもある。登録契約者
は要介護が80人で、介護度2~3が多く、一部4の人がいる。介護予防・生活支援総合事業の通所サービスが16人。男女比は1;4ぐらいという。認知の人やトイレ介護の人、車椅子の人もいて、その調整が大変ではある。平
均利用人数は午前が10.5人、午後が8人前後と。午前の部は昼食をすませて帰る。スタッフは31人で人手不足が悩みという。

22

開放的な機能訓練室

高齢者デイサービス・
小規模多機能居宅介護

Dayふかや所 在地;横浜市戸塚区
運 営者; W . C oみんなの 家
利 用建物;木造平屋建て / 建 築 面 積 4 1 . 5 坪
開 設;2009年10月

敷地;250坪

消防関係では、各室に連動火災報知機を付けてい【空き家活用の経緯】
福祉クラブ生協が戸塚区で食材・日用品などを宅る。避難路2か所ということで、玄関のほかに窓の外に配する世話焼きW . C o、在宅介護を支援する家事介

避難階段を付けている。

護W.Co、移動サービスW.Coなどを展開するなかで、【活動内容】

W.Coメンバーが、自分がデイサービスに通うとしたら、定員10人の小規模デイサービスで、どんなサービ

友達の家に気軽に遊びに行くような少人数のところスがあったら介護者も利用者も助かるか、小規模だかがいいということで少規模デイができる空き家を探しらできるケアやプログラムを話し合って展開してき始めたのが2008年。物件提供の呼びかけに空き家とた。オープン当初は地元へのお披露目とコミュニティ

なった実家を相続した組合員から問い合わせが入る。

ーつくりの一貫としてもちつきイベントを行ったと250坪の敷地に建つ、築50年の平屋の民家で建坪は41ころ、近隣から大勢の人が来て、1回限りのつもりが毎坪。周りは畑、柿の木など各種の木々が立つ広い庭に

年、年末に行うことになった。カラオケ大会、親子クッ

囲まれている。家賃12万6000円（用途変更による固定

キング教室、健康体操で太極拳などのイベント企画を

資産税の増額分2万円を上乗せ）で賃貸契約を結ぶ。

行い地域の居場所として開放して、近所の人がよく集

耐震改修のため、欄間と天井、床柱、廊下、近所の人まる。

と茶飲み話をしていた縁側、古民家の風情の外装を残

スタッフは24名。利用者が10人のところ、利用日以して、土壁などを除却し骨組みだけにする。卓袱台な外の利用者が歩いてこられ11人になってしまったこ

どが置かれた和室2間の仕切りをはずし、フローリンともあった。かつては縁側に集まって茶のみ話をしてグにしてテーブルを置き床暖房にしたほか、車いす対

きた近所の人たちが畑でとれた野菜やみかん、隣のお応にするなど改装を加えて、改装費だけで2258万円にじさんがスイカを持って来たり、いろいろと相談にもなった。規制条件で建築面積を一定以下になるよう工来たりして、利用者、ワーカー、近所の人などがまじり夫している。建て替えたほうがコストは安くできたが、あう場になっている。ペットの子豚が逃げたので捕ま利用者が自分の実家に戻ったようで、ここにくるとホえてという依頼もあった。登録契約者は要介護17人、ッとするという安らぎを感じることができると喜ば

介護予防・生活支援総合事業が9人の計26人。

れるので、改修にしてよかったという。奥の8畳の離れは、大家さんの兄弟、姉妹、家族が気兼ねなく立ち寄れ

次は、福祉クラブの食材を使った、配食サービスもしたいと思案中です。

るように大家さんの部屋としてそのまま残している。

畑と果樹に囲まれたのどかなたたずまい

欄間を残したリビング兼食堂

23高齢者デイサービス・
小規模多機能居宅介護

Day大町いしだ
所在地;神奈川・鎌 倉 市
運営者; W . C o陽 だ ま り
利用建物;木造2 階 建 て の 1 階 / 建 築 面 積 1 1 2 . 3 6 ㎡（ 5 1 .5 坪 ） 敷 地 ; 1 4 0 坪
開設;2017年11 月

元は1999年に福祉クラブのデイサービス第1号とし【活動内容】て開所したDayいしだ。鎌倉市の材木座海岸から少し

1階のデイサービスには機能訓練室・食事室、厨房、入った鉄筋コンクリート3階建ての1・2階を借りて運

浴室、トイレを3カ所つくる。廊下のフローリングに色営していた。利用ニーズが高い旧鎌倉市内に関連する違いの材を入れて、歩行訓練の目印にしている。定員

W.Coの拠点となる福祉複合施設をつくることになり、18人で、登録契約者要介護51人、介護予防・生活支援

移転する際の立地・広さ・家賃の3条件で不動産屋にあ

総合事業7人。1日平均利用者数は16人となっている。

たる。立地条件は、JR鎌倉駅から徒歩10分圏の地域で、移転して利用者が増え、採算がとれるようになった。

バス通りであれば少々遠くてもよいとした。家賃はこ

多くの関連するW.Coが集うことで、デイサービスのの地域の相場が坪2万円のところ5000円としたこと

利用者の自宅での生活をより快適にするための幅広いもあり、空き家は多くても条件にあうところがなく、提案やきめ細やかな相談ができ、充実したケア活動が探すこと4年。その間、W.Coメンバーの家に家賃20万図れるようになっている。今後は地域の人が気軽に相円で間借りして運営を続けるなかで、ケアマネジャー

談に立ち寄れる場所になれるように、デイサービスをの利用者の夫の不動産会社が持つ空き家と出会う。こ中心とした拠点に育てていきたいとしている。

こはお寺の借地に建つ住宅街の奥まったところにあり、家賃は坪7000円と相場の3分の1近くまで下げてもらい、2017年11月にようやく複合福祉施設「コア大町」が完成し、Day大町いしだが開設した。
ツーバイフォーの木造2階建て。建坪は約51坪、延床で約100坪ある。駐車場がついて家賃は月40万円。
駐車場は本来、利用者が楽しむ畑にしたかったそうだ
が、送迎の車などの駐車スペースが優先された。1階をデイサービス、2階は元の住宅の間取りのままに、デイ
サービス、家事介護サービス、居宅介護支援サービス、外出支援サービス、介護生活用品のライフサポートの5つのW.Co事務所とコミュニティスペースが入る。窓は二重ガラスに鉄枠の凝ったデザイン。階段も凝った
壁には名所写真を添えて機能訓練用のメニュー

つくりで、ゆったりとしている。

デイサービスと介護関連の５つの事務所が入る

広びろとした機能訓練室24高齢者デイサービス・
小規模多機能居宅介護

井戸端げんき所 在地;千葉・木更津市
運 営者; N P O 法人井戸 端 介 護
利 用建物;木造2階建て の 1 階 / 延 べ 面 積 約 1 0 0 ㎡
開 設;2002年11月【空き家活用の経緯】

元気に楽しく過ごす」ことが目標だ。利用者の尊厳を

井戸端げんきはJR木更津駅西口から木更津港に向優先順位の一番に持って来れば、制度に拘束されない

かう本町商店街の一角にある。元は通りに面した履物で、利用者のニーズに応えるケアができるという。
「こ屋の店舗とその奥に本宅があったところで、バブルのこに来る人に合わせる」ケア内容は介護スタッフに任崩壊で所有者が夜逃げし競売にかけられたいわく付き

され責任は重いが、やりがいがあるという。

の物件だった。店舗と本宅を本町商店街振興会が買い

ここでは誰が利用者で誰がスタッフ、ボランティア

上げ、店舗は振興会が地域の交流と販売促進を兼ねたか見分けがつかない。お喋り、遊びを兼ねたリハビリ、「ふれあいプラザ本町」として運営する。空き家だった

買い物などをともに行い、楽しさも分かち合えるよう

裏の本宅の1階部分を井戸端げんきが振興会から月7

な介護関係を目指している。利用者は年齢や障害の有万円で借りている。

無によっての制限はなく、介護保険適用外の人も受け

井戸端げんき代表の伊藤さんが日本社会事業大学

入れる誰にも開かれた地域交流の居場所でもある。早卒業後、社会福祉法人が運営する施設で働きながら考朝など時間外も受け、延長もありと利用者本位の運営

えたのは、利用者も介護者も決められた日課の中でがをしている。

んじがらめにされることなく、利用者本位のケアに自由に取り組みたいということだった。父親が倒れたこ
ともきっかけとなり2002年5月にNPO法人を立ち上げ、11月に定員8人のいわゆる宅老所を開設した。
8畳2間（食堂兼機能訓練室）、6畳の和室（静養室）、8畳の板の間（事務所、相談室）、台所、自慢の浴室（檜風呂）、トイレ間取りはそのままで、手を入れたのは上がり框やトイレには手すりをつけたぐらい。改装費はほとんどかかっていない。懐かしい昭和の日本家屋で、生活感あふれる場だ。
【活動の内容】
通所介護事業は9~17時で年中無休。利用定員10名+αとし、要介護者以外も受け入れる。宿泊施設もあり
実質は小規模多機能型だ。井戸端げんきにはいわゆるプログラムがない。
「したいことを手助けする」「みんな

軽度の障害のある人、元気な高齢者も集いボランティアの役目を
担っている

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高齢者デイサービス・
小規模多機能居宅介護

ひつじ雲ー小規模多機能居宅介護ー
所在地;川崎市幸 区 運 営 者 ; N P O 法 人 楽
利用建物;鉄筋コンクリ ー ト 造 3 階 建 て マンシ ョ ンの 1 階 店 舗 / 延 床 面 積 ; 約 1 4 3 ㎡
開設;2014年9月（ 2 0 0 4 年 5 月 認 知 症 デイサ ー ビス 3 6 5 日 型 開 設 ）* 2 0 0 4 年 4 月 N P O 法 人 楽 設 立【空き家等活用の経緯】

住宅街の角地で43坪ある。JR川崎駅から徒歩5分とひつじ雲は当初、1963年に建てられた戸建ての空きいう立地とあって地価は高い。月家賃は坪1万円で43

家を改修し、2004年5月に認知症デイサービスでスタ万円と、周辺の相場より割安で借りることができたが、ート。改修費等は補助金を受けずに自費で設立した。

改修などの移転費用を見積もると5000万円近くにな

2006年の介護保険法改正で導入された地域密着型のると設計事務所から報告があった。赤字続きで自己資

小規模多機能型居宅介護に転換。既存の介護サービス

金はほとんどない。ただちに、川崎市の健康福祉局には通い、訪問、泊まりを選んで、それぞれ必要なサービ

補助金の相談をした。補助金は国の制度にのったもの

スを契約するという形だが、利用者や365日介護するで、年度途中だと補助金はなかなか出ないと聞いてい家族の状況は変化し、そのつど介護サービスを見直したのだが、これまでの実績を評価されたのか、前向きていくことは、利用者、家族にとって不安であり、大きに検討され補助金を受けることができたという。ただな負担になることから、通いを中心に、訪問、泊まりをし、補助金額は3000万円。当初の見積もり経費を切り一体的に提供する小規模多機能型居宅介護を選択した

詰めて3500万円に絞った。不足の500万円は、年度途という。認知症デイサービスは、近くに「くじら雲」を中で急いで移転する必要があるため、仲間や市民から開設して引き継ぐ。

の寄付とか借入れは時間がかかり、開設に間に合わな

東日本大震災をきっかけに移転

いため、自己資金でなんとか負担した。改修経費を切

小規模多機能型居宅介護の経営は厳しく、赤字が続り詰めるなかで、設計した建築家から天井にスプリン

くなかで2011年3月、東日本大震災でひつじ雲の壁にクラーを付けるようにいわれ、けっこうな費用がかか

少しひびが入り、当面すぐに危険ということはないもったが、いまは泊りが入るとスプリンクラー設置を厳のの、早めに引っ越しすることを決める。空き家探し

しくいわれるようになっているので、このとき設置しを始めてまもなく、2006年から地域の町内会館を借りておいてよかったという。

て月1回続けていた食事会を利用する地域の人たちか

ひつじ雲は2014年6月、小規模多機能型居宅介護のら「近くのコンビニが閉店するので空くよ」という情報

本事務所として再開所した。近くのくじら雲も同じ年が入った。そこは1989年に建った3階建てのマンショの9月に認知症デイサービスから小規模多機能型居宅ンの1階。入居した後にわかったのだが、東日本大震災

介護のサテライト事業所に変えて運営している。

のときにも棚から商品が落ちなかったというぐらいし
っかり建てられているという物件だった。

マンションの１階、元はコンビニだった空き店舗を改装

広く開放的なリビング

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高齢者デイサービス・
小規模多機能居宅介護【活動の内容】
JR川崎駅に通じる幹線道路から少し入った3階建てマンションの1階。三和土を広くとった8畳ほどの玄関はあえてバリアフリーではなく、スロープ手すりとは別に”あがりかまち”を設けている。自宅と同じ、靴をはいたり、脱いだりすることは、気持ちの切り替わりにつながるという。上がって左に入ると30畳ほどの床暖房の入った広いリビングルーム。それに面して玄関に隣接するキッチンは、利用者も共に食事の支度や片付けができるようなスペースを設けた対面型にしている。
キッチンの隣は畳の間で、堀り炬燵をしつらえ、食事の後にごろんとしたり、テレビを見るくつろぎの間として使っている。左に曲がって事務スペース、風呂、
トイレ、泊り用の洋室、和室、左に曲がって和室、トイレが並ぶ。泊り室は昼は仕切りをはずし、リビングとつながる開放された空間となっている。
利用者がゆったりと過ごせるように、居住スペース
を最大限とっているため、収納スペースがほとんどない。ひつじ雲、くじら雲、月1回の食事会に必要な資材などを収納する貸家を1軒、別に借りている。食事会
は、町内会館の1階と2階を借りて月1回開催している。
始めて14年になる。管理栄養士、歯科衛生士は役割を持ったボランティアとして、地域包括センター職員にも出前で参加してもらい、食事をしながらの相談、健康指導などを行い、介護予防にもつなげている。ひつじ雲、くじら雲、食事会とすべて地域にあるスペース
を福祉の資源として活用し、地域を包括した支援を展開している。

泊り室は昼は仕切りをはずし、リビングとつながる

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グループホーム

なも

所在地 ; 名古屋市 南 区 運 営 者 ; 南 医 療 生 協 組合 員
利用建物 ; 木造 2 階 建 て の 1 階 / 延 床 面 積 ; 約 1 4 7 .7 4 ㎡
1 階 ; 居 室 は 全 室 個 室 （ 居 室 面 積 8 . 6 2 ~ 1 0 .7 5 ㎡ ） で 8 部 屋 、 事 務 所 1 、 居 間 1 、 台 所 兼 食 堂 1 、 風 呂 1 、開設 ;2004 年 8 月

障 害 者 、認 知 症 高 齢 者
グループホームから開設までの 1 ヶ月間に、「グループホームなも見【空き家等活用の経緯】
南医療生協の地域福祉活動の原点が「グループホー学会」を開催し、周辺の永井荷風生誕地、隕石の落ちムなも」である（「なも」とは、名古屋の昔の方言で、た呼続神社など名所、旧跡を含めた、なもの見学を繰「そうだね ~」を意味する）。介護保険法が施行されたり返し行った。暑い中、「なも」と周辺地域のガイド

2000 年ころ、「地域にお年寄りが多く、1 人暮らし

ツアーで帰って来たら、冷たいお茶飲んで出資をお願や物忘れなどで、将来の生活を考えると不安に思う」

いする。見学者は 460 人に及び、蓋を開けたら 1,000という声から、2000 年 9 月に「ほしざき仲間の家」

万円以上の出資金が集まっていた。
食器棚、整理棚、庭のテーブル、イスなど備品、が始まった。
お茶会や食事会を開いて、高齢者問題を身近に感什器のほとんどは地域の方からの頂き物。「俺認知症

じたなか、「グループホーム」という言葉を初めて聞になったら、この世の終わりかと思ってたけど、“なも ”

くことになった。「痴呆症の方々が集まって共同生で救われた。みんなで住むこんな場所があるんだと思活 !?」に驚き、早速、見学会を重ね、これからの高齢えるだけで幸せだ。」と、寄付してくれた男性もいた。

者の増加に対応するためにグループホームを作ろうと

2004 年 8 月に「グループホームなも」がオープン呼びかけた。全員で空き家を自転車で探し「グループすると同時にサポート体制の「ボランティアなも」もホーム」に適した大きな古民家を南区鳴尾町に見つけ発足した。これが南医療生協の空き家活用の先駆的存た。所有者と交渉し、月家賃 4 万 6500 円で賃貸借在となった。「なも」に続き「小規模多機能ホームも契約をかわした。

うやいこ」、「老健あんき」が設立されている。古民家

建物の基礎、屋根、柱は頑丈であり、2 階は使用せ活用、既存建物利用がキーワードとして高齢者施設等ず、1 階の改修のみとした。部屋の間仕切り、リビング、で近年用いられるようになったが、必要は発明の母と台所、風呂、トイレなどを改修が完了したのが 2004

も言うように、その地域に必要なものはその場で組合

年 7 月。改修費用は当初約 850 万円であったが、最員一丸となって作り上げる底力が、南医療生協の真髄

終的に約 1000 万円となった。

ともいえる。

見学会で出資金集め【活動の内容】

南医療生協の星崎ブロックには小学校区が 4 つあ

現在、入居者 8 名で、今までの生活スタイルとほる。地元の星崎学区で、「グループホーム」を作るに

ぼ同じ暮らしができ、この地で生きてきた人生の晩年

あたり、1000 万円の資金調達に知恵をしぼる。竣工に落ち着けて過ごせる時間と場所となっている。また、認知症高齢者が入居する

居室は四畳半から六畳

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お年寄りが食事の支度をするなど、自分でできること

・地域の方々の協力で、学区の運動会、敬老会、ペタンク大会にも参加している。

を極力活かすことで、これまでの生活を継続させ、主体的に生き、楽しく生活できるように支援を行なって・「なも」入所第 1 号であった 94 歳の M さんの看取いる。認知症になっても安心して地域の中で生活がでりを医療・介護の連携ですすめ、地域の方々と一緒き、入居者の共同生活が人間関係や社会性を維持・拡に「なも葬（なもで葬儀）」でお見送りしている。
・在宅医療、訪問看護、歯科往診など定期、緊急の医「なも」ができた当初は、利用者、ボランティア、療連携がある。

職員も初めてのことばかり。「ありがとう」も言わな

これらはいわば、当たり前のようでいて、なかなかいと指摘を受け、職員もボランティアに気を使いなが実行は難しい。それを当たり前のように地域との交流

ら、互いにいろいろあって、いつでも手作りで、おものなかでつくりあげているところが、「なも」の最大

てなしをする今日の関係性が出来上がってきた。

の特徴といえる。

この主旨を地域の人に分かってもらい、地域全体【今後の課題】

がお互いを支援できるような関係づくりとして「認知「なも」はつぎのことを目指している。

症サポーター養成講座」を広げたり、「おたがいさま①入居者は介護の受け手という弱者でなく、自分たちシート」を活用して、お助けメッセージを出せる関係の持っているものを地域で発揮していくことのお手づくりを広げている。認知症介護の家族の負担を軽減

伝いを職員は行う。

するために、南医療生協の「配布ルート」「班」「支部」②「グループホームなも」に入れるならば認知症になっても幸せだ」と言われるようになる。

の「地域ネットワーク」があることも心強い。「おたがいさま」で世の中は回っていくことができると改め③看取りも含め最期まで、「グループホームなも」でて感じる。

過ごして頂けるよう医療・介護の事業所と地域の鍵をかけない暮らし

方々と一緒に協同していきたい。

「なも」の特徴をあげると次のようになる。

④南医療生協が認知症介護の発信地となる。

・地域のボランティアが自主的、協力的に活動していること。
・夜の戸締り以外は鍵をかけない、徘徊センサー等も使用していないこと。
・入居者を中心に、昔育った環境に似た中で、お互い家族のように生活していること。
・毎月のお出かけ、年 1 回一泊旅行等を入居者と一緒に職員が計画し、入居者の願いを叶えるよう努力していること。

居室

居室

居室

居室

居間
居室

居室

居室
玄関

台所兼食堂

29

居室

台所・食堂

障 害 者 、認 知 症 高 齢 者
グループホーム

大できる場として、「なも」は運営されている。

グループホームひなたぼっこ
所在地 ; 東京・板 橋 区
運営者 ; 一般社団 法 人 福 祉 の 会 ひ な た ぼ っ こ
利用建物 ; 木造 2 階 建 て / 延 床 面 積 9 9 ㎡
開設 ;2016 年 5 月

障 害 者 、認 知 症 高 齢 者
グループホーム【空き家活用の経緯】■初動資金の調達

2014 年の暮れ、ひなたぼっこ代表の横山れい子さ

改装は、建物の耐震化や動線への配慮、断熱、内ん宅の近所に住み 40 年来のお付き合いをしてきた方部の改修などハード面の改善を行う必要があった。床が、夫が亡くなり長女と同居のため転居することに面積が 100㎡を下回るように使用しない部分をふさなった。当時すでに地域で食事を提供し気軽なおしゃ

いで、消防法上でのスプリンクラー設置の免除を図る

べりを楽しむサロンや障害者施設で実際に活動をしてなどの経費抑制の工夫もしている（火災報知機、消火いた横山さんは、空き家になったこの家を借りて、地器の設置は行う）。耐震 ･ 断熱工事費、内装工事費、域移行が叫ばれながらも区内での増設がなかなか進ま

設計費、大小設備費など合わせて改装費は約 1500 万ない知的障害者のためのグループホームの設立を目指円にのぼった。資金は自己資金、補助金、寄付金で手す決意をした。空き家を相続した長女との賃借の話も当てすることとし、東京都平成 27 年度障害者通所施順調に進み、2015 年 7 月に期間 10 年の定期建物賃設等整備補助金を申請。東京都、板橋区と交渉を重ね、貸借契約を結んだ。庭付きの家賃は月 15 万円、敷金

施設と設備の費用補助の上限 8 分の 7 で、約 940 万

2 か月分のみで保証金、礼金なし。オーナーの好意で円の補助金が決定した。しかし、工事請負業者の入札開設までの家賃も不要となった。

手続きで手間取り、工事完了が 28 年度にずれこんだ事業運営する組織の法人格の取得、時機を逸しなため、改めて補助金の申請を行い、補助金の交付が遅いように東京都平成 27 年度障害者通所施設等整備補れることになり、NPO バンクからつなぎ融資として助金の申請も必要だった。NPO 法人にしたかったが、940 万円を借入れた。寄附金が 280 万円、自己資金

時間的な余裕がなくあきらめて、一般社団法人を取得。

の 350 万円は貸付けにしたので、まだ借金として残っ横山さんは、定員 4 名の少規模グループホームの改ている。

装プランを立て、2016 年 3 月末工事完了、4 月開設【事業運営の課題】

予定で、障害者総合支援法に基づく共同生活援助事業

グループホームひなたぼっこの間取りは、1 階に、グループホーム設立の手続きに必要な山のような書類

利用者の個室 1 室、台所、食堂、スタッフ室（宿直・作成と格闘し、改装費など初期資金の調達に奔走した。

仮眠できる）、トイレ、浴室。2 階に個室 3 室がある。

また、一般の住宅をグループホームに転用する場

事務所は横山さんの自宅においている。

合のさまざまな規制、ルールをクリアするのに苦労し利用者は家賃、食費（朝食と夕食）、光熱費などでている。たとえば、避難経路の道幅について、隣家と

月 8 万円ほどかかる。東京都と板橋区から入居者に家の間が 80㎝あるのだが、板橋区はⅠ m 以上といい、賃補助が出るので利用者負担は軽減される。現在の入東京都は 50㎝以上あればよいという、役所間の見解

居者は一人が結婚のため退所したので 3 人となったたの相違に振り回されたりした。

め、1 人の利用料分が運営側の持ち出しになっている。
国と東京都からの給付金は入居者の障害区分に左右されるが、スタッフの人件費となる。施設管理者 1

個室
高台の住宅街に建つ

1Fのダイニングキッチン

30

人、サービス提供・管理責任者 1 人、世話人 4 人（兼できないといわれる。
空き家の福祉的活用では、用途変更による耐震補強、

フ賃金は宿直加算を入れてもここだけで生計を立てる

防火設備などの改修に国、東京都など自治体の補助制ことが困難だという。横山さんは、今のスタッフで 4度が整備されつつあるが、個人や小さな NPO が事業

人の利用者をみるのはかなり厳しく、3 人がちょうどに取り組むには、現行の補助制度ではまだ不十分で、よいと思うが、それだと持ち出しになるのが課題とい

空き家が見つかっても、改修費などの資金調達ができう。小規模のグループホームは 1 ヶ所では経営的にず断念するケースも少なくない。

厳しく、3 か所ないと採算がとれず、持続的な経営がハーバー鶴見ー路上生活者のグループホームー
所 在地;横浜市鶴見区 運 営 者 ; 一 般 社 団 法 人 神 奈 川 県 生活 サポ ー ト
利 用建物;鉄筋コンクリ ー ト 造 2 階 建 て / 延 床 面 積 ; 1 2 9 ㎡ 1 階 6 2 .6 9 ㎡（ ダイニングキ ッ チン 、居 室 1 、浴 室 、事 務 室 、宿 直 室、トイレ） 2 階 6 2 . 6 9 ㎡（ 居 室 5 、トイレ ）。居 室 面 積 は 7 .6 6 ~ 1 1 .1 2 ㎡
開 設;2009年11月【空き家活用の経緯】
神奈川県生活サポートは、1999年に多重債務で苦しむ人たちの救済を目的に、司法書士などの専門家が集隣に挨拶回りをして、とくに反対や苦情等はなかったという。
【活動の内容】

まり、債務返済の相談事業など支援の活動を始めた。

居室は6室で、利用者の家賃は5~7万円/月。食費、光多重債務が原因で路上生活に陥った人が少なくなく、熱費は実費となっている。利用者は全員男性。身の回

ホームレスの自立支援施設の多くが劣悪な環境にあるりのことは自分でできる軽度の障がい者で、現在60ことから、理想の自立支援施設を目指して2001年11

代2人、50代2人、40代1人、30代1人。60代の1人は開月、居室43室（全室個室）のハーバー宮前を開設した。

設以来住んでいる。開設以来、居室は満室で空いたこ

その後、入所者のなかに知的障害、精神障害のあるとはほとんどない。6人のうち5人がハーバー宮前か人がわかり、多人数の集団生活になじめない人たちのら移ってきている。全員、生活サポートが運営する就受け入れ先がないことから、2006年12月、全国初の路

労継続支援B型事業所「キッチン・たいむ」に通い、仕出上生活をしていた障がい者のグループホーム・ハーバ

し弁当、ケーキの製造販売などに従事している。2018

ー野毛（居室数9室）を開設。続いて、2009年11月に開年10月からは就労支援B型と生活介護をあわせた多設したのがハーバー鶴見である。

機能型に転換した。また、生活サポートが開いている

ハーバー鶴見は、高台の分譲住宅街にあり、運営法

相談支援事業所の相談で増えているのが、親が亡くな

人の関係者である空き家のオーナーがグループホーム

り行き場がなくなった障がい者の方があわててくると用に改修した建物を賃借している。開設にあたって近いうケースで、これからさらに増えるという。

分譲住宅を改修

リビング兼食堂

31

障 害 者 、認 知 症 高 齢 者
グループホーム

務）、生活支援員 1 人を配置し運営している。スタッホームプシケ―障害者共同生活援助のグループホーム―
所在地;東京・大田 区
運営者;社会福祉 法 人 プシケ お お た【空き家活用の経緯】
社会福祉法人プシケおおたは、グループホーム「ホームプシケ」として7ユニットを運営している。
「ホームプシケ」
障 害 者 、認 知 症 高 齢 者
グループホーム

は、障害者総合支援法の共同生活援助（障害者が共同生活を営むべき住居において相談、入浴、排せつ又は食事の介
護その他の日常生活上の援助を行うこと）に基づき、障がい者が自立した生活を送る練習をするために仲間と共同生活をする場所。担当の職員が居住される方の相談や生活支援を行っている。夜間は宿直者が勤務しているので、緊急事態に対応できる。
「ホームプシケ」は、居室は全てエアコンつきの個室で、各ユニットごとに入居者が自由に使える交流室、浴室・洗面所が整備され、トイレは個室に付いているユニットと共同使用ユニットに分かれる。洗濯機
は共同使用となっている。
2014年、東京都からの指導で、耐震基準に適合しないグループホームは2018年までに耐震補強をするか、耐震基準に適合しているところへ移転することになり、ホームプシケでは、4ユニットが該当した。不動産屋の物件にあたるとともに2014年12月にスタートした大田区空家等地域貢献活用事業に利用者登録をした。4ユニットのうち、「メゾンしろ」、「ホームそら」、「さくら草」の3ユニットは、オーナーが耐震改修は難しいと判断したため、新たな移転先となる物件を探している中で、大田区空き家対策担当者から物件の紹介があり、転居先が決まった。残る「メゾンまち」は、オーナーが耐震改修をするので、引き続き使ってほしいとのことで、改修期間だけ耐震基準をクリアしている空き家で仮住まいして、現在は改修された元のホームに戻っている。

ホームプシケ・さくら草

で行なうことを条件に契約が成立。

利用建物；木造2 階 建 て 共 同 住 宅
建築面積197.88 ㎡ / 家 賃 5 2 万 円
トイレ、収納付き 居 室 7 、交 流 室 、キ ッ チン 、浴 室

トの居室1か所を浴室に改修した。

グループホームには浴室整備が条件であり、アパー
また、交流室や宿直室、事務室も必要なため、このアパートに隣接した同じオーナーの物件である2階建も1994年西蒲田地区で古い建物を借りて開設し、2016年4月まで運営してきた。

借りている。家賃は隣家と合わせて52万円になった。
入居者は男女混合で7名。

大田区空家対策から紹介されたこの物件は、2階建借り換え費用は総額301万8000円（改修費179万てアパート（1・2階合わせて8室）を区が借り上げて高4000円、備品費81万円、引越し費等41万,000円）。こ

齢者向けの優良賃貸住宅にしていたとしたところで、の時は、区からの地域貢献活用補助金制度は始まって居室はキッチン・トイレ付き6畳のアパート式であった。

おらず、資金は全額法人が自己負担した。

アパートの前が銭湯だったので居室に風呂はなくても良かった。その後、銭湯が廃業したことで、このままでの高齢者向け住宅として運営するのは難しく、オーナ
ーは取り壊そうかと大田区の相談窓口に相談に来て、空家対策事業を知った。そこで、物件を探していたホームプシケとマッチングした。精神障碍者のグループホームとしての基準を満たす改修をホームプシケ負担

32

ホームプシケ・メゾンしろ

ホームプシケ・ホームそら

利 用建物；木造2階建て 建 築 面 積 1 9 9 . 1 5 ㎡ / 家 賃 4 2 万 円
1階 居室4、交流室（ 食 堂 ）、キ ッ チン 、浴 室 、トイレ
2階 居室3、トイレ2

利 用 建 物；木 造 2 階 建 て 延 べ 面 積 9 1 .3 ㎡ / 家 賃 1 9 万 1 0 00円
1 階 入 り 口 部 分（ 玄 関 ）6 .8 1 ㎡
2 階 8 4 . 5 ㎡ 居 室 4（ 洋 室 3 、和 室 1 ）、交 流 室 、キ ッ チ ン 、浴室 、トイレ 、事 務 室

2018年5月に旧ユニットから移転した。借り換え費

が、耐震基準に満たず転居することになった。新物件

用は総額371万2000円（改修費336万7000円、備品費

は、住宅からグループホームへの用途変更を行い、大16万5000円、引越し費等18万円）。資金は、大田区地

田区地域貢献活用事業の補助金200万円を活用して域貢献事業補助金200万円、法人自己負担171万2000

改修し、2017年4月に転居した。借り換え費用は総額円。この物件は、耐震基準等は満たしていたが、クロスで986万8000円（改修費907万5000円

張替えや清掃等に地域貢献活用事業の補助金200万円

3000円

備品費52万

引越し費等27万円）。資金は地域貢献活用補を使った。
入居期限の緩やかな滞在型のグループホームで、入助金200万円、法人自己負担786万8000円。
木造2階建ての洋風の大きな建物で、洋室が5室、和室が2室ある。周辺は緑が多く、閑静な住宅街。週2回、居者は男性のみ4名。週2回火・木曜日に夕食サービスを提供している。

水・金曜日に夕食会を行い、世話人が食事提供しているが、入居者の方もそれぞれ出来ることを手伝って、調理や配膳の練習をしている。入居者は女性のみ7名。
精神障害、発達障害、知的障害の方で、社会的入院から社会復帰の訓練をして、3年をめどに1人暮らしを始めるための支援をしている。
障害の認定区分により訓練給付金が決まるので、軽症の人だけでは経営が成り立ちにくい構造が課題という。常勤職員は精神保健福祉士の資格が必要で、人材のやりくりに苦労している。

リビング兼食堂（メゾンしろ）

吹き抜けの階段スペース（メゾンしろ）

33

障 害 者 、認 知 症 高 齢 者
グループホーム

2005年に多摩川地区で開設し12年間運営してきた

福祉クラブ生協ー子育て支援の居場所ー
高齢者の介護支援から若い世代へと支援の輪を広げたいとの方針のもと、設立数年は赤字覚悟で子育て支援の
居場所づくりをすすめ、空き家を活用したこどものおしろ、スキップの2つの保育室を開設した。運営は福祉クラブ
生協の委託を受け、ワーカーズコレクティブ（以下、W.Co）があたる

スキップ保育室
所在地;横浜市栄 区
運営者; W . C oスキ ッ プ
利用建物;鉄骨造 平 屋 建 て / 建 築 面 積 7 8 ㎡
開設;2013年10 月

保育・放課後デイ

で階段がないため広く使えるのが保育には助かる。市【空き家活用の経緯】
2012年暮れに保育室をつくるために子育て支援の認可外保育室として許可され、乳児用と幼児用の2W.Coを設立。2013年春から場所探しを始め、栄区の室を用意。玄関を上がって廊下の正面に乳児室（19.5

福祉クラブ組合員850人向けに子育て保育室を始める㎡）を置き、乳児室をはさんで左に幼児保育室（26㎡）、

ので空き家情報を求めるチラシを配布した。1回目の右に事務室（26㎡）が配置されている。

チラシで問い合わせがきた。幹線道路をはさんで小学【活動内容】

校の向かい側にある駐車場の一画に建つ平屋で、学習育児に困っている家庭や孤立している親子などを塾が入るため学校の教室のようなつくりで建てられ対象に利用者宅へ訪問しての見守り、家事支援や横浜た。学習塾が退去したあと、障害者の地域作業所など

市の産前産後・育児支援ヘルパー派遣事業、保育室でのに貸した後、空き家になっていた。大家さんは組合員

一時預かり事業、保育園入園前の幼児が集団生活に慣の義母で、障害をもつ孫が家事介護のワーカーズを利れるためのグループ保育事業などを行う。保育室は定用していた縁から、「地域に開かれた活動」「子どもの員18名だが利用者数は伸び悩んでいる。平坦で駐車場関わる活動」に使ってほしいという願いで提供してくに面しているので自転車やバギーでの送迎には便利なれることになった。大家さんはグループホームにしたのだが、場所がJR本郷台駅から徒歩15分にあり、次のかったそうだが、交渉して子育て支援の保育室として大船駅を利用する人には通勤経路と逆方向になるの

家賃7万円で契約する。

で、利用しづらいというハンディがある。10月から一

耐震基準はクリア。上下水道・浄化槽の改修、壁の張時預かりを1時間900円から500円に料金改定したとり替え、外装のペンキ塗り替えなども大家さんが負担

ころ、問い合わせが増えてきている。駐車場でお祭りした。避難路は玄関と勝手口の2か所、泊りもないのでやイベントを開催し、親子ひろば、試食、カフェ、子ど消火器と火災報知器を設置するだけ、クーラーも備えも食堂など、スペースを使っていろいろとチャレンジ

付けられていて、改装費は30万円ですんでいる。平屋している。

前の広い駐車場はイベントやお祭りに利用

乳児保育室

34

こどものおしろ保育室
所 在地;横浜市戸塚区
運 営者; W . C oこどもの お し ろ
利 用建物;木造2階建て の 1 階 / 保 育 室 面 積 2 2 . 5 ㎡
開 設；2014年11月【空き家活用の経緯】【活動内容】

戸塚地区に子育て支援の拠点をもつため、運営にあ

事業は、利用者宅にワーカーを派遣して自宅で子育たるW.Coを設立して、JR戸塚駅から徒歩7分圏内、こて支援をする派遣保育、一時預かり保育、2~3歳の未就どものおしろと連携する世話焼き、家事介護、移動サ

園児が集団保育に慣れるためのグループ保育、1日預ービスなどのW.Coの事務所が一緒に入るという条件

かり保育など。産前産後と横浜市の委託事業も担ってで物件を探した。このあたりの家賃相場は8畳のワンいる。
利用者は主に近くのUR団地にお住まいの方だ。情扱いになり、6畳でも月7~8万円する。不動産屋から紹宣がまだまだ行き届いていないので、これから力を注介されたのが、道路をはさんで向かいはURの団地が建いでいく。現在のスタッフは6名でうち2名はほかとのち並ぶ、今の建物の隣の元は美容室だった空き家。し兼業。さらに活動を広げたいが、スタッフがまだまだかし、条件が合わず思案しているところで、隣も空き不足している。地域で子育て支援にかかわりたいとい

家と聞き打診する。オーナーは元美容院と反対隣の工う仲間でW.Coを設立した。その夢や想いを伝え、私た

務店主で、なんと福祉クラブの組合員の息子さんだっちの活動の賛同者を増やしていきたい。

た。早速交渉して、借りることができた。物件にあたること5ヵ所目であった。
オーナーが従業員の住まいとして建てた木造2階建て。1階がこどものおしろの保育室と、キッチン。2階に乳児室、5つのW.Coの事務所と訪問サービスW.Coの事務所、家賃は月12万円を6団体でシェア。こどものおしろは7万円を負担している。複合して利用する
ことで1団体の家賃負担を減らすことができている。
耐震基準はクリア、建築確認検査済証もあったので、改装はスムーズにいった。主な改装は玄関前の段差をフラットにして階段を改修し、ウッドデッキを付けたことで、改装費125万円。消防法の避難経路2か所は玄関と2階のベランダとしている。

左隣がオーナーの工務店

1階の保育室35

保育・放課後デイルームで10万円とかなり高い。保育室で使うと事務所

あのねのおうちー児童発達支援・放課後等デイサービスー
所在地;東京・稲城 市 運 営 者 ; 生 活 クラブ 生 活 協 同 組 合
利用建物;鉄筋コンクリ ー ト 造 2 階 建 て
開設;2018年11 月

ェーン店に飛び込んだところ、家主が友達とかで、こ【空き家活用の経緯】
京王線稲城駅から三沢川河岸の桜並木に沿って歩の物件が紹介され、借りることになった。こちらの条

くこと10分。あのねのお家は、社会福祉法人がデイサ

件は家賃25万円だったが、改装についてはオーナー側

ービス施設として借りていたところを改装して、2018が施工するので家賃は35万円になるということだっ年11月にオープンした。桜並木に面して西隣りは道をた。契約のときに重度身障者絶対だめと念を押された。

はさんで公園。周辺は栗などの果樹園が多く、新しい

オーナーは地元の工務店経営者の94歳の母親。この保育・放課後デイ分譲住宅が点在する。

あたり一帯の大地主だ。前の借主だった社会福祉法人

生活クラブ生協東京は、日常生活に難しさを抱えるの理事長とは友人で、デイサービス施設として2005年

子どもやその親を地域で支援しようと、2016年に児童に新築し、月35万円と相場より安く賃貸していたとい福祉法に基づく児童発達支援と放課後等デイサービス

う。厨房、トイレ、浴室などに過剰ともいえるほどに手の2つの事業に取り組む方針を立て、稲城市を設立候をかけていて、電気代などの光熱費が非常に高くなり、補地にあげて物件探しを始めた。

結局採算がとれないということで20年の契約期間の2012年に障害福祉法が児童福祉法に変わって、放課後デイが法令デイとして新設され、日中の一時支援

うち10年で社会福祉法人は撤退。家賃を安くして撤退され建設費が回収できなかったという。

として給付が出て、自治体が執行する制度になった。

改装はオーナーが負担し、オーナーの工務店が施工

稲城市には法令デイが4か所しかなく、入れない利用したが、肝心の建築確認検査済み証がなかった。前の者は近隣自治体に通う状況であった。法令デイの要件

社会福祉法人が建築確認検査の後でいろいろと注文しは、定員10人で一人あたりの面積は、国の規則で3.3て改装したりしているので、図面が煩雑になり、いつ㎡、都は4㎡。相談室5㎡、事務室5㎡。トイレ・洗い場なの図面だかわからなくなっていた。検査済み証がない

どを含めて、要件に適合する広さが必要とされる。まと知って、設計士が匙をなげてしまった。配電図もな

た、子どもたちを見守る死角ができないように曲がっく検査会社があちこち壁に穴をあけて配電を確認し、た建物は不可といった条件があるなど、物件探しのハ

都に確認申請をした。こうした調査費だけで80万円以

ードルが高い。

上になるので、負担するオーナーはそんなに金がかか

空き家探しは市内の不動産屋にあたったが、地元のるならやめると言い出したりして、調査だけで半年か地主がやっている不動産屋は相手にしてくれない。いかっている。改装では床材や壁紙の変更などをオーナ

ろいろあたって、いくつか物件を紹介されたが、条件ーに注文したが、始めはやりたくないといわれ、しぶが合わず、たまたま通りがかった目立たない不動産チ

しぶやってくれたが、オープニングに来たときは前よ

元は高齢者デイサービスを改装

１階リビング（機能訓練室）36

りもきれいになったと喜んでくれたという。家賃は改社会との接点をもちたい気持ちがあり、そうしたニー

装費等が増え42万円になった。

ズに対応したのだという。
放課後等デイサービスは14時から18時までの時間【活動の内容】（土曜日は10時~17時）。学童保育と同様に、学校から（定員10人）、2階は18歳までの就学児が対象の放課後

帰ってきた子どもたちが放課後の居場所として過ごす

デイサービス事業（定員10人）を行っている。9時30分

一方、学校に通えない時は午前もここで過ごすことがから15時30分までは児童発達支援の時間。法令の基できる。本来は放課後に限定されているが、さまざま

準では10時から15時だが、ここでは給付額は同じで1な要因で休息が必要な時もあり、東京都に提案して了時間増やしている。午前中までとする施設が多いなか、承された対応だ。送迎は3台で、学校→ここ→自宅のコ

1日の生活の流れの中で子どもの行動を観察することース。夏休みと冬休みはここと自宅の往復コースになができ、また、「短時間でもいいから働きたい、社会とる。利用者は市内の在住者に限定している。2019年現の接点がほしい」という保護者のニーズにも応えられ

在で利用者は9名。4月から新入生が増え、23名になるる時間とした。母親たちに聞くと、1日たりとも空けて見込みだ。

しまうと発達が遅れてしまうのではないかという不安

運営では10人の定員に対し職員は2人が基準だが、で、あちこちの受け入れ先に通っている。その一方で、ここでは4人をつけている。児童発達支援の管理責任生まれたときから療養につききりできたので、少しは者は1人で、職員は総勢26人になる。

凸凹Kidsすぺいす 発達障害児の放課後デイサービス
所在地;東京・世田谷区 運 営 者 ; 一 般 社 団 法 人 凸 凹 K i d s す ぺ い す
物件;鉄筋コンクリー ト 造 3 階 建 て 1 階 店 舗 6 3 . 4 ㎡（ 1 9 .2 坪 ）開設期;2015年4月< 空き店舗活用の経緯 >かったのが 2 軒。家主が貸してもいいという 1 軒は京王線千歳烏山駅から徒歩 10 分。3 階建て店舗併

6 年間放置されていた空き家でかなり傷んでいた。改用共同住宅の 1 階に、凸凹 Kids すぺいすが運営する修費を工務店に見積もってもらうと 500 万円を超す

発達障害などの障害児の放課後等デイサービスがあ額になり、資金が足りず断念。

る。法人代表の渡部優子さんは世田谷区で小学校の特運営費などに補助金が出る児童福祉法に基づく放別支援学級の支援員を務めるなかで、発達障害児が放課後デイサービスは、定員 10 人でワンフロア 40㎡

課後、学童保育に預けたくても、定員がいっぱいとか

以上の訓練室を確保する必要がある。その条件に合で断られるなど、地域に放課後の障害児を受け入れてう物件が現在の鉄筋コンクリート造 3 階建ての元文くれる場所がないこと、支援員として子どもたちが社

房具店の 1 階店舗。3 階に住むオーナーに交渉したが会生活をするためのスキルを教えることができないも断られたが、半年ほどたって先方から貸してもいいとどかしさを感じ、障害児の放課後のデイサービスを思いう申し出がきた。当初の家賃はこのあたりの相場

い立つ。2013 年 10 月「凸凹 Kids の会」を設立し、の坪 1 万円、20 坪弱で家賃 21 万円だったが、17 万

翌年渡部さんが支援員をしていた蘆花小学校近くの5000 円に下げてもいいとのことで借りることになっ蘆花公園内のログハウスを借りて週 1 回の放課後デた。なんとか 2015 年 4 月の新学期が始まるときにイサービスを始めた。その 2 か月後に転居した自宅 1

オープンするため、改装費の資金ぐりに悩んでいたと

階 6 畳でデイサービスをオープンしたが、通ってく

きに、2014 年度の世田谷区空き家等地域貢献活用助

る小学生は活発な男子が多く、いかにせん狭すぎるし、成が再公募していると聞いて、締切り間際に申し込む。

専属のスタッフを付けたデイサービスにしたいことか採択されて内装の改装費に 200 万円の助成が決まっ

ら、広い場所を求めて空き家探しを始めた。

たが、区からオーナーが屋上に増築した物置が違法建

主に蘆花小学校の支援学級の子どもたちが利用す築と指摘される。違法な物置を撤去し、代わりの物置るので、その通学路を中心に探して、すぐに 4 軒のを設置した費用は渡部さんが負担した。放課後デイ

空き家を見つけた。近所の聞き込みなどから家主が分サービス事業の認証を得るには法人格が必要というこ
37

保育・放課後デイ

1階では未就学児を対象とする児童発達支援事業

とで、12 月に一般社団法人を設立。建物の状態が良く、改装費はパーテーション、看板、壁紙やカーペットを車やバスへの乗車なども行っている。
登録は現在 40 人。1 日の定員は 10 名で、小学生張り替えたりで、助成金の 200 万円で収まった。

と中学生が通っている。利用時間は平日が 14：00 ～【活動の内容】

17：30。土曜日が 10：30 ～ 14：30。

放課後デイサービスは、日常生活動作の指導、集【運営の課題】

保育・放課後デイ団生活への適応訓練、将来の社会生活への対応、自己利用者は小学生が多いので、それに合わせたプロ防衛を身に付ける場であるとともに居場所としての役

グラムを組むため、中学生になった子どもたちが合わ

割もになう。凸凹 Kids すぺいすでは、管理責任者となくて、だんだんと来なくなってしまうことという。

指導スタッフは学校の現場を知っている小中学校の支中学・高校生向けのデイサービスが必要になっている。

援員をそろえて、療育のプログラムに力を入れ、子ど親からも早くつくってくれと要望されているので、ももたちが好きなことを通して自己表現できるように、

う 2 年近く地域を歩いて空き家を探している。自分

ダンスセラピー、アートセラピー、音楽セラピー、ダの目で物件を見ないと使えるかどうか分からないのでンス、クッキング、書道、バランストレーニングなど

不動産屋さんは通さず、地域を回っているが、なかなのさまざまなプログラムを用意している。また、社会か見つからない。空き家を使ってほしいという家主は生活のスキルを学ぶということで、地域で買い物、電

いるが、条件が合わずマッチングが難しい。

定員10人の機能訓練室

店舗併用住宅の空き店舗を改修

38

反町カフェぽらん
所 在地;横浜市神奈川区 運 営 者 ; N P O 法 人 ワ ー カ ー ズコレクテ ィ ブ 協 会
利 用建物;鉄筋コンクリ ー ト 造 5 階 建 て ビル の 1 階 / 延 べ 面 積 4 6 ㎡ 開 設 ; 2 0 1 8 年 1 1 月【空き家等活用の経緯】

得られ、5階建てマンションの1階で、元は中華料理店、

地下鉄ブルーライン三ツ沢下町駅から徒歩5分、東クリーニング店だった空き店舗。2階から上は予備校の横線反町駅からなら徒歩8分。国道1号線に面したビル

教室、会社の寮などとして使われている。空き店舗にの1階の空き店舗を改装して、2018年11月オープンしなって久しく、設計図面がなく改装では苦労した。

た。ワーカーズコレクティブ協会が中間的就労支援の7月に福祉医療機構（WAM）から「就労準備・中間的

居場所となり働き場ともなるカフェ事業の検討プロジ

就労に備えたカフェ事業」として約700万の助成が決

ェクトを立ち上げて3年になる。
「ぽらん」は、宮沢賢治

定。7月末から工事に着工し、8月末に完成した。WAMの童話「ポラーノ広場」にちなんでいる。

の助成は改装費は対象外。市民からの寄付や剰余金を協会では、生活困窮者自立支援制度の横浜市就労準積み立てた就労支援のための準備金750万をすべて改装に使い切った。

前に事前講座を行っている。今後はこの場を事前講座*地域ケアプラザとは、高齢者、子ども、障害のある人の会場に使いたいと考えている。横浜市18区から通いなど誰もが地域で安心して暮らせるよう、身近な福祉・やすいように交通の便を優先してカフェを設置する物

保健の拠点としてさまざまな取組を行っている横浜市

件の条件を検討。人通りのある商店街の空き店舗や店

独自の施設。

舗が入っているビルの1室、ワーカーズ・コレクティブ【活動の内容】

や関係団体が多い、協会スタッフが支援に駆けつけや事業の柱は、①若者支援（就労に向けた準備から訓すい場所ということから、神奈川区六角橋で物件探し練までの事業）、②高齢者支援（自立型高齢者向けサーを始めた。

ビスの提供事業）とし、カフェ事業（若者の中間的就労

不動産屋を回り、地域包括支援の地域ケアプラザ（*）にもあたったが六角橋は空き家情報がない。紹介されの場）、就労準備講座、居場所サロン（コミュニティ食堂、
ボランティア養成講座、相談コーナー）を運営する。

た物件も家賃、スペースの広さ、耐震構造などで条件

ランチ・喫茶を提供するカフェ事業は営業時間11時に合わず苦戦する。たまたま飛び込んだ不動産店長が、~18時（月・火・木・金・土曜）。ランチタイムは11時~15時

就労支援に理解があり、いろいろな物件を紹介してくにして、日替わりのおまかせランチを20食限定で提供れたなかでたどりついたのがここであった。2018年3している。就労準備・くらしの基礎講座は水・金曜開催。

月に家賃約16万円で賃貸借契約を結ぶ。

サロン事業では、なんでも相談日（土曜日）、子どもか

地域ケアプラザから地元の自治会長や民生委員を紹ら高齢者まで誰でも利用できるコミュニティ食堂（第介してもらい挨拶に行って、地域福祉や防災に熱心な

4土曜日17時~19時）のほか、カフェが休みの水曜日に自治会であることを知る。実際このエリアは商店街のは、2019年度から始める介護予防・生活支援総合事業

空き店舗を活用したデイサービスがいくつもあり、子サービスのスタッフなどのボランティア養成講座を開

育てネットワークもしっかりしている。地元の理解もいている。

カフェは中間的就労の場でもある

第 2 京浜国道に面したカフェぽらん

39

福祉複合事業

備支援事業を受託しているが、希望者には職場体験のタガヤセ大蔵
所在地 ; 東京・世 田 谷 区
運営者 ; 株式会社 ア ン デ ィ ー ト / デ イ サ ー ビ ス 運営 ; 社 会 福 祉 法 人 大 三 島 育 徳 会
利用建物 ; 木造 2 階 建 て 賃 貸 ア パ ー ト の 1 階 / 延 床 面 積 8 8 ㎡
開設 ;2013 年【空き家活用の経緯】

生した。

タ ガ ヤ セ 大蔵は、元は畑が広がる農業エリアに

タガヤセ大蔵の福祉施設らしからぬ特徴がもうひ1986 年に建てられた木造 2 階建てのアパート。最寄

とつある。ここではオーナーの安藤さんの畑から野菜り駅の小田急線成城学園前駅まで徒歩約 20 分、住宅を収穫し、料理を自分たちでつくることを掲げている。

が増えたとはいえ今も周囲には畑が点在する。駅からそこで、キッチンを建物の端ではなく、デイサービス

遠いことなどから次第に空室がふえ、全 6 室のうち 4のリビング・食堂（機能訓練室）に面して中央に大き室が空室になり、家賃値下げ、室内のリフォームを行っなキッチンを配置して、利用者の使い勝手をよくしてても借り手が付かない。オーナーのアンディート代表・いるのだ。

安藤勝信さんは、入院した祖父の退院後の介護につい■改装費はオーナーが負担て考えるうちに、「アパートの 1 階部分を高齢者のための福祉施設にする 」というアイデアを思いつく

改修などのリノベーションにかけた建築費 1500 万
円は、オーナーが負担した。社会福祉法人が賃借して福祉複合事業

福祉転用については世田谷区福祉担当に相談。100

運営するデイサービスの家賃（カフェコーナーを除く）㎡以下は、用途変更届けはいらないことなどを確認し、は、投資利回り 14.7% で設定して年間 220 万円とし2013 年度の世田谷区空き家等地域貢献活用モデル事ている。6.8 年で投資資金を回収という計算だ。安藤業に応募し、改修費用助成 200 万円を受けて、1 階さんは、事業が継続できるように経済性を重視する。

の 3 部屋をぶち抜いて住宅から高齢者デイサービス・「建築後にかかるコストも考えて、建築費は生涯コス

居場所へのリノベーションを行う。アパートオーナー

トの約 30% と言われています。要するに、建築後もと福祉事業者、建築家の 3 者によるプロジェクトがたくさんの費用がかかるということ。そうすると、ボ目指したのは、利用者にとって安全で居心地の良い、

ランタリーで維持しようと思っても、修繕費を捻出で使いやすい福祉施設である。デザイン、内装、家具なきなければ後で大きな負担がかかるし、補助金をあて

ど既存の福祉施設の常識を見直し、安全性とデザインにしても絶対続かない。タガヤセ大蔵の場合、活用で性を検討、検証して、壁に手すりをやめ、手すりは浴

きるスキームを先に見つけて、事業収支をもとに継続室とトイレのみとし、床にはリノリウムではなく国産可能な家賃とお互いの投資金額を決めました。お互いの無垢材を使用。家具には福祉用家具ではなくインテが長く継続できることが何よりも大切です」。

リアショップの家具を採用して、福祉施設の常識を一新した居心地のよい高齢者に使いやすい福祉施設が誕

共同住宅の1Fを利用

デイサービスのリビング兼食堂

40

■地域住民と交流する福祉施設の人は、ただの来客ではなくボランティアになる。制プロジェクトが目指したもう一つが地域に開かれ度上でも、ボランティアであれば、一般の人でも施設た、多世代が交流できる福祉施設。デイサービススペー

へ入ることが認められている。訪れる人をボランティ

スのすぐ隣にカフェコーナーを併設し、施設を利用す

アと定義し、プライバシー対策として可動式のパーる高齢者とカフェに来る地域の住民などが自然に同じテーションを準備するという内容で再交渉したとこ

空間を共有し、交流できるように設計した。しかし、ろ、区の承認を得ることができた。今は、地域住民が世田谷区の審査を通らない。通常、デイサービスなど

日々訪れて施設の利用者とお茶をしたり、一緒に歌っの福祉施設と、施設利用者以外の一般の人が利用する

たり、将棋を指したりしている。周囲の畑を借りて高別の施設を併設は認められないため、併設する場合は齢者と一緒に野菜を育てる会も始まっている。

両者を壁と扉で仕切り、それぞれ独立した区画としな

タガヤセ大蔵では清掃など建物の管理業務を障がければならないとする規制がある。タガヤセ大蔵のプい者にお願いしている。ケアされる高齢者、働く障害

ランを、世田谷区に認めてもらうためにはどうするか。

者、団欒する地域の住民が一つ屋根の下で行き交い、

安藤さんたちにヒントを与えたのが、愛知県長久手市

カフェでは月 1 回認知症カフェが開かれ、外の畑での多世代交流を進める福祉施設「ゴジカラ村」の “ 訪は高齢者と住民が野菜づくりに汗を流す。近隣の保育れるだけでボランティア ” というアイデアだった。

園と畑を使った食育連携も始まった。

施設スタッフに加えて一般の人が、高齢者とおしゃ

開設して 5 年。タガヤセ大蔵は地域のご近所づきべりしたり、見守ったりすることで高齢者の気持ちをあいの場、地域住民のコミュニティ空間としても活用

ほぐしたり、刺激となったり、体調の変化などに気付されるようになっている。

大場町みんなのいえ

福祉複合事業

いてもらったりすることができる。施設を訪れる一般

わたせハウス

所 在地;横浜市青葉区大 場 町
運 営者; N P O 法人ピッ ピ・親 子 サポ ー トネ ッ ト
利 用建物;木造平屋建て / 建 築 面 積 ; 約 1 0 0 ㎡
開 設; 2013年4月【空き家活用の経緯】

市に地域福祉に使ってほしいと土地･建物の寄付を申わたせハウスは、横浜市郊外の丘陵地の住宅街にあし出たが、500㎡以上の土地でないと受け入れないとる。分譲開発から40年ほどたち、住民の高齢化がすすのことで、地元の青葉区社会福祉協議会に相談するな

み、周辺には空き家が点在する。新しく建て替わった住ど活用先を探していたところという。その情報を得た宅は敷地を2分割して建てられて、子育て世代が入ってピッピ・親子サポートネットのメンバーは現地視察。高

きているという。ここで小規模保育事業、多世代交流ス

台の角地に建つ平屋の戸建て住宅は見晴しがよく、広ペース、通所介護事業の3つの事業を行っている。

い庭に縁側があって、開放感のあるたたずまいに魅了

運営主体のNPO法人ピッピ・親子サポートネットはされ、借りることを決めて、プロジェクトチームを立ち

保育など地域の子育て支援を目指して2004年に設立上げ検討。それまで行ってきたことの延長線上で新しし、2005年に150坪の土地を借りて保育園を開所してい事業を構想し、赤ちゃんからお年寄りまで一緒に過以来14年の間に、認可保育園、障がい児の居場所、学

ごせて、そのまんなかにこだわってきた食を通した多童保育・親子ひろば、ヘルパーステーションなどの事業

世代交流スペースを入れる計画をまとめた。

を展開し、参加型福祉・地域福祉を目指して活動してき2012年にオーナーと固定資産税相当分を家賃とした。全体の事業はピッピ・親子サポートが統括し、各事て期間10年の賃貸借契約を交わした。2013年4月、約業の運営は事業ごとにワーカーズを設け分担して、全100㎡の平屋のスペースの中央に食事を提供するサロ体で150人の雇用を生み出している。

ン室と台所、その左右に6人定員の小規模認可保育室

空き家との出会いから新たな事業にチャレンジと高齢者デイを配置したみんなの家がオープンした。

わたせハウスの元は、住んでいた夫妻が亡くなり空■複合事業化で改装費等が当初の1.5倍にき家となった築40年の物件。相続した姪御さんが横浜

改装にあたって、まず直面したのがオーナーが建築

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確認検査済証を紛失していたこと。これは増築によっ

子育て中の親子が来てヨガやランチを楽しむなど、ごて改めて建築確認検査をすることで解決した。それぞ

近所の人たちともゆるやかにつながっていく多世代のれ基になる法制度が異なる保育とデイサービス事業、交流が日常化している。また、定員6人（0~2歳児）の小

とくに基づく法制度がない居場所・交流スペースを1つ

規模保育はスタッフ3人で担当しているが、サロン&ま

屋根の下で展開することにしたため、それぞれの制度

ちの台所、デイサービスのスタッフの目も子どもたちの基準にのっとりつつ改装することに苦労した。3つにとどいて、見守っている。

の事業はそれぞれ玄関をもち、仕切りをいれなければサロンは大小２つのテーブルがありランチ、喫茶をならないため、庭に面してウッドデッキを設け、そこ提供するほか、麻雀教室、歌声サロン、俳句の会、ヨガからそれぞれのスペースに出入りできるように工夫し教室などが定期的に利用している。ランチの利用者はた。仕切りもできるだけ簡素なものにして条件をクリ

当初、地域の一人暮らしの方が多かったが、施設に入アした。

る方や亡くなられたりして、徐々に減りつつある。ラ

内装はすべて木造でしつらえ、床暖房のフローリングにしている。玄関を兼ねたウッドデッキは庇を伸ばし、ンチの利用者の減った分を、保育室の給食を供給することで補い、事業運営が安定してきたそうだ。

天窓を設け、事業ごとの専用トイレ、隣家との境界に石

ひとつ屋根の下で3つの事業を複合化することで、垣を設置するなど外構整備で、改装費は当初の見積も目指す多世代交流の地域福祉を実現するとともに、事りの1.5倍になってしまった。資金は、多世代交流スペ

業の安定も図るという効果を生み出している。

ース（サロン&まちの台所）の改装整備費を国の補助事【事業の課題】

福祉複合事業

業「地域福祉交流拠点モデル事業」（現在は介護予防交流

デイサービスに加えて泊まりを入れたいので、泊り拠点事業）からの補助金、保育室に横浜市の家庭的保育ができる空き家があればを使いたいが、このあたりで法人委託事業から改装費補助、デイサービス施設には女は住宅街なので近隣の関係があるのと消防法の規制で性・市民コミュニティバンクからの融資を受けている。

泊りは難しく、思案中だ。介護保険法の改正で要支援

それでも4割をこえる不足資金は私募債、自己資金など

が介護保険からはずされ、生活支援ができなくなってを当てて調達した。補助金には他の用途への流用が厳いる。これから高齢者を在宅で支援するときに大事なしく制限されており、一方で3つの事業をつなげて多世のは食事とお風呂。このあたりの住宅の一人暮らしの代交流の場として活用していくことも目指していたの高齢者は、自宅のお風呂が大きすぎて入浴が不安にな

で、補助事業の申請には苦労したという。

るとよく聞く。わたせハウスのお風呂も大きくゆった【活動内容】

りとしているので、地域の高齢者に開放できたらいい■3つの事業が融合して多世代交流を実現と考えているが、これも保健所や浴場法などの関係でここではデイサービスのお年寄りと保育室の乳幼児

現状では難しそうだ。

がサロンでまじりあって過ごし、一緒に料理の仕込みや歌声サロンに参加したり、地域の一人暮らしの方や見晴らしのよい高台の住宅街の一角に建つ

３つの事業ごとに入り口を設けている。

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よってこサロン
所 在地;大阪市阿倍野区
運 営者; N P O 法人エフ・エ ー
利 用建物;木造2階建て 2 軒 長 屋 の 1 軒 / 延 べ 面 積 : 1 5 7 ㎡（1 階 8 7 .9 ㎡・2 階 6 9 .1 ㎡ ）開 設;2012年4月【空き家活用の経緯】て、サロンとデイが一体となっている。2階はワンフロ

地域交流の拠点となるサロンに高齢者デイサービス

アのフリースペースにして、子育て支援のおやこ広場、を併設した新たな事業を計画し、空き家探しを、エフ・

健康体操、認知症予防講座、うたごえ喫茶、パパ講座、

エーの活動を理解する地元の不動産業者に依頼。広い

図書館ボランティアのお話し会、演奏会・コンサート、

道路に面してデイサービスの送迎車を止めやすいこ

映画会・落語会、子どもの寺子屋、介護相談会な多彩なと、昭和の懐かしくほっとする空間という条件で紹介活動の場になっている。

されたのが昭和4年に建てられた筑80年を超す2軒長【デイサービスから撤退】

屋の1軒の店舗併用住宅だった。1・2階合わせて約50

2017年10月末で、2015年の介護保険法改正により坪という広さで月家賃10万円。相場よりもかなり安い

デイサービスの報酬単価が下がり、小規模デイでは経ことも決め手になった。

営が成り立たなくなったため、デイサービスを開設して5年半で事業を廃止した。1階は2018年4月から、オ

ワンフロアにして床暖房を入れるなど全面的に改修し、ーナーの了解を得て普通の喫茶店にサブリースしてい改修費だけで約2200万円になった。福祉施設の防火る。2階はそのまま貸しスペースで、おやこ広場「よっ基準などが厳しく、隣家の間の壁には防火パネル等をてこひろば」、さをり織りの会、コーラス、囲碁、麻雀、入れたり、二方向の避難路の設置などに経費がかかっ

町内会の会合など地域の活動に貸出し、イベントスペた。2階へ上がる階段の傾斜をゆるくすることが困難

ースとして提供している。

で、改修できなかった。それでも新築するよりも安く、期待したとおりの古民家の風情をいかした利用者がほっとできる建物になっている。資金は、厚生労働省の「高齢者の地域交流拠点補助事業」の補助金と1口10万円の市民債権を発行して調達した。
【活動の内容】
1階ではコミュニティサロンと定員9人の小規模デイサービスの活動。玄関を入った土間にテーブルを置いてサロンスペースとし、そのままワンフロアでデイサービスのスペースとオープンキッチンにつながってい

コミュニティサロンにデイサービスを併設していた1階

現在は 1 階を喫茶店に貸しているよってこサロン

２階はフリースペースとして地域活動の拠点となっている。

43

福祉複合事業建物の構造はしっかりしていたが、内装は1,2階を

和のいえ

櫻井

所在地;東京・西東 京 市
運営者;株式会社 山 田 屋
利用建物;木造伝 統 工 法 平 屋 建 て / 建 築 面 積 : 1 8 0 ㎡
開設;2007年12 月【空き家活用の経緯】

資産税相当分で合意した。

西東京市の閑静な住宅街に玉川上水から続く屋敷

山田さんが目指したのは、昔、民家で普通に営まれ林に包まれた江戸後期の築200年の古民家を借りて改ていた日本の暮らしの再生。
「子どもからお年寄りまで修した「和のいえ・櫻井」。高齢者のデイサービス、学童がひとつ屋根の下で暮らせる活用の仕方を考え、高齢保育、交流イベント、貸しスペース、蔵ギャラリーなど者のデイサービスと学童保育−寺小屋を共存させるこの事業を、古民家を現代に生かす形で行い、地域の文とを選択した。古民家を舞台に性別や世代、生活環境、化を継承しつつ多世代交流の場を実現することをめざ

価値観の異なった人々が集まり、日常を過ごすことでしている。

起こる“人の対流”によって豊かな人間関係を構築し、ゴミ屋敷から、福祉の場へ

コミュニティの形成をめざした。敷地に一歩踏み込ん

和のいえ・櫻井を運営する山田哲矢さんは文化財のだら、みんなこの家の家族、年寄りから孫までの家庭調査・保存、設計ならびに伝統工法を用いた住宅の設計の序列が機能し、風習や文化の伝承がなされることが、を手掛けてきた。また、自分の足で空き家になってい結果として介護や教育に繋がる」。

福祉複合事業る古民家を探し、再生にも取り組んでいる。櫻井家所

ゴミがなくなり、現れた古民家は築200年の趣を持有のこの古民家も山田さんが探しあてた物件だった。

った素晴らしい建物であった。水回りとしてのトイレ、多くの古民家は交通の便が悪く、寒い・暗い・維持費が台所、風呂場がなかったので母屋の裏手に伝統工法でかさむなど家としての性能に問題を抱え、借り手も見増築するなど改修。開設に要した経費はゴミの処分費、つからず、空き家になっていくことを目の当たりにし耐震補強を含む改修費など3000万円になった。デイてきた。山田さんは150年前に北陸から移築されてきサービスと寺子屋・学童保育の併設ではそれぞれ独立た古民家の価値をいかした活用を、所有者に提案した。

した施設として、入り口を分け、壁で仕切らなければ

櫻井家もまた先代が亡くなった後の5年間、空き家状

ならないが、デイサービスは母屋の玄関、寺子屋は廊

態でごみ屋敷化していた実家を憂慮していたところ

下の縁側を出入り口にしている。仕切りはふすまで済で、山田さんと700坪の敷地と古民家、蔵などを10年ませた。補助金を使わないのでできたことという。

間の貸借契約を結んで改修し活用することになった。

【活動の内容】

山田さんは、運営のために株式会社山田屋を設立。株

高齢者デイサービス、寺子屋・学童保育、交流イベン

式会社にしたのは意思決定の迅速さを重視したのだ。

ト（楽市、コンサート、歳時行事など）、貸しスペース（食膨大なゴミ処分の費用は山田屋が負担し、家賃は固定

事会、研修会、法事など）、ギャラリー（蔵ギャラリー「和築200年の古民家を改修

古民家ならではの太い梁と桂の木組みのリビングは貸しスペースとしても多彩なイベントに利用されている。

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具楽」）など多彩な活動を展開している。平日は高齢者
デイサービスと寺小屋活動。土日は母屋、蔵、庭は施設貸しに活用される。人の対流だけでなく、モノ・コトの対流が可能な場としてジャズライブ、落語、フリーマー
ケット、タイ式マッサージ、そば打ちなどが行われ、情報や文化が交流、学びのある場として地域に開かれた拠点となっている。
日本の歳事に合わせた行事−味噌づくり、そば打ちなどはお年寄りの知恵を生かし講師になってもらう。
庭の一部を畑として地域に無料開放している。その代わりに収穫のお裾分けにあずかり、デイの昼食に利用
者自身が調理して食している。土日利用のイベント主
催者が前日に古民家、庭の掃除をしてくれるので屋敷内は清潔に保たれており、イベントに参加した演奏家
やマッサージ師がデイにボランティアで出前してくれることもある。
イベント参加者から、この古民家で結婚式を挙げた
いとの要望が出た時にも、交流イベント・貸しスペース
福祉複合事業

事業を通して司会業、フードコーディネーター、邦楽演奏家、華道家など多様な職種の人たちとつながりができていたため、その豊富な人材を活かして結婚式を開くことができた。開催までに苦労したこの一大イベントが達成できたことは大きな成果となった。また、
日本家屋の伝統工法を一般の人に知ってもらおうと、
老朽化の激しかった蔵の2階を修繕しながら活用し、左官の棟梁と協同して若手育成のための研修会を毎月開催している。研修会参加費用を徴収し、実際に蔵の壁を塗ってもらっているため、通常だと蔵の改修に1000万円近くかかるのが、「無料」でできている。職人にとっても自由に使える教材は非常に少ないため、お互い様の良い関係ができている。
さらに、2011年に庭にそびえる保存樹木の大ケヤ
キにツリーハウスを伝統工法の親子講習会により建てた。これは「こどもの夢の基地づくり」と「伝統工法の啓蒙」として東京都の助成事業を受けた。毎月職人が子どもたちや保護者をサポートし、参加者自身がツリーハウスをつくる講習会は、古民家継承という目的は堅持しつつ、活用の複合化で人、モノ、コトが対流し相乗効果をあげている。
*和のいえ櫻井はオープンから5年で黒字経営となり事業も軌道に乗ってきたが、10年の契約期間が来て、
2017年12月で廃業した。

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ケアラーズ＆オレンジカフェみちくさ亭
所在地 ; 千葉柏市
運営者 ;NPO 法 人 ケ ア ラ ー ネ ッ ト み ち く さ
利用建物 ; 木造平 屋 建 て / 敷 地 ; 2 6 4 ㎡ 建 築 面 積 約 1 3 0 ㎡
開設 ;2013 年 1 0 月【空き家活用の経緯】

2013 年 10 月、空き家になった実家を改装し、介設立者の布川佐登美さんは、東武野田線逆井駅か護者が気軽に交流し相談できる居場所として、千葉県

ら徒歩 17 分の田んぼに囲まれた平屋の住宅に一人暮

初のケアラーズカフェをオープンした。2015 年に任らししていた母親が認知症を発症し、自宅の府中市か意団体から NPO 法人ケアラーネットみちくさとなり、ら介護に通っていたところへ、さらに夫の母親の介護

府川さんは代表に就いた。

が重なるダブルケアになる。4 年間の遠距離介護で心敷地 80 坪の半分がカフェの建物、半分は庭と駐車

身ともに疲れ、人に話しても叱咤激励され、がんばれ場。玄関を上がって右側に 4 人掛けのテーブルが 2といわれるばかり。自分の気持ちを話せず、誰にも相卓入る洋室。玄関から正面中央の畳敷きのリビングに談できず、理解もされず、一人で何もかも抱え込み、は 4 人掛けのテーブルが 4 卓と 2 人掛けのテーブル

内にこもってしまい、うつ病になってしまった。3 年

1 卓が配置されている。その奥は 4 人掛けのテーブル

間入退院を繰り返し、仕事もやめる。2007 年、実母

1 卓が入る事務室を兼ねた洋室になっている。正面にが亡くなり、空き家となった実家を相続し移り住む。

向かってリビング右側に厨房、洗面所、トイレ、納戸

府川さんは少しずつ回復して、なぜうつ病になっが並ぶ。

たのか振り返り、悶々とした気持ちを話せる、聴いて

ここは最寄りの駅から徒歩で 20 分近くあるので、くれて寄り添ってくれる人と場所がほしかったのだと利用者はクルマで来る方が多い。多いときは 10 台以

気付いた時に、ケアラーズカフェのことを知る。この上になるため、庭先の駐車スペースでは足りず、近隣家でできないかと思い立ち、町の調査を始めて、5 年の農家やそば屋さんの好意で駐車場を提供してもらっ

後には柏市のなかで高齢化率が最も高くなる地区であている。

ること、農家が多く、三世代家族が多いとわかり、きっ

■初期費用

居場所

と嫁が舅、姑の介護をしているのだろうと思い巡らす。

改装費は厨房と駐車場で 200 万円。建物が耐震構

地元で母親を知っている人が集まるようになって、介造になっていたことと、間取り、内装は既成のままで護の話なども聞き、カフェの準備をすすめる。人に来ほとんど変えなかったことで費用を抑えている。チラてもらうために、近くの農家の野菜を家の前で販売すシなどの広報費が 80 万円。計 280 万円が立ち上げると同時に、ケアラーズカフェ開店のチラシで配った。

資金は府川さんが負担した。ほかに備品や調理機材な野菜を買いに来る人ともおしゃべりしたりして、カ

どには生活クラブ生協千葉の助成金をあてている。

フェが注目されるようになる。

■新たに改装2018 年夏にハウジング・コミュニティ財団の助成金で、改装を行った。今回の改装は、これまで 1 キロ圏内の地元の方があまり来ないので、地域に開かれた場にするために玄関まわりを外から入りやすいように開放的にし、庭に面した縁側と部屋の境の 10㎝の段差を解消し、の縁台広げて車いす用のスロープを付けた。また、玄関脇の外にベンチを置いて、近所のお年寄りが休めるようにした。また、まちなか図書館といって、庭先に本棚をおいて、ここが休みの日（金・土・日曜）でも近所の人や子どもたちが来て、ベンチや縁台に座って本が読めるようにした。改装して地域の人や子どもたちが利用するようになり、利用者、専門を持つ人が改装に協力してくれたことでつながりができ

周囲は畑に囲まれている

たという。
46

カフェに来る人から介護予防の情報を知りたいと【事業の内容】
コミュニティカフェ（ランチ、ドリンク、スイー
ツ提供）、主催企画（健康麻雀、専門家による相談会、いう声が多かったので、2 年目から月曜日にいきいき広場事業として介護予防の講座を設けている。

介護者の集い、認知症・引きこもり本人会など）、オ

認知症で徘徊している人がいると、気が付いた人がレンジカフェ、介護予防ワークショップ、スペース貸

みちくさに連れてくることもあるなど、地域の助け合しなど、幅広く事業を行っている。

いの拠点のような存在と目されている。地域の利用者

ここでの活動は、火 ･ 水・木曜日がベースで 11 時

から災害時の炊き出しなどの拠点になってくれないかから 17 時まで利用者の交流の場に開放し、ランチという要望も出ているので、地域の人の一時避難所と（11~14 時）、ドリンク、スイーツを提供しているほか、して利用できるように、地元の町会や社協に提案してスタッフ 3 人体制で認知症対応のオレンジカフェにいきたいという。

取り組んでいる。また、管理栄養士、訪問看護師、認【管理運営】

知症看護認定看護師、ケアマネ、訪問リハビリなどのカフェスタッフ ;16 名

介護、看護の専門職の人による相談日を定期的に設け医療職・介護職 ;11 名（認知症看護認定看護師、ている。毎週月曜日の午後は介護予防に関わるワーク

訪問看護師、歯科医師、介護支援専門員、ショップ、いきいき広場事業を、毎週火曜日の午後は訪問リハビリ、地域包括支援センター、管理栄養士）

健康麻雀を開催している。認知症の方の居場所にして、■みちくさ利用者（2017 年度実績）

介護予防スタッフ

14 名

柏市から補助金をいただいている。健康マージャンを

地域住民 1534 人、介護家族 1346 人（認知症家族

毎週火曜と木曜の午後に開いている。そのうち、木曜

942 人、引きこもり・発達障害 269 人、難病・身を主に認知症と引きこもりの方に対象にしている。火体障害・内部疾患 27 人）、その他（グリーフケア等）

曜は一般の高齢者で、最近は女性がふえているという。

108 人

3 卓がフル回転している。

■収支 2017 年度

オレンジカフェでは、園芸・農園、日曜大工（網戸・障子張り替え、麻雀、包丁研ぎ）、合唱、健康マージャ
ン、食事づくりなどを行っている。改装して、名称を称した。
■週間活動プログラム
月

火

水

木

金

土

11~14時 11~14時 11~14時
ランチ ランチ ランチ
ワーク
健康麻雀
認知症看 引きこもショップ
護認定看 り本人会
護師
介護
健康麻雀 訪問
施設相談
介護者の
いろは塾
看護師
集い

第
1
週
第
2
週
第 いきいき 管理
3 元気
栄養士
週 クラブ
健康麻雀

第
4
週

健康麻雀

訪問
引きこも
リハビリ り本人会
地域包括
支援
居宅介護
ケアマネ
認知症
本人会

パソコン
教室

リビング兼食堂

47

居場所

ケアラーズカフェ & オレンジカフェみちくさ亭に改

収入
支出
70万円
会費
30万円 カ フ ェ 仕 入 れ
180万円
事業
122万円 諸 経 費（カフェ90万、啓発・介護予（家賃月額10万円など）
スタッフ報酬
60万円
防32万）
40万円
寄付金
55万円 宣 伝 費
助成金
142万円
（認知症カフェ42万、柏市
通い場家賃・運営費69万、民間31万）
その他
11万円
計360万円 計350万円

杉並・まちの縁がわ なかまの家 Ⅰ
所在地;杉並区成 田 西
利用建物;木造2 階 建 て

運 営 者 ; 杉 並・ワ ー カ ー ズま ち の 縁 が わ
開設;2013年10月

なかまの家

高齢者まで、誰でも自由に参加でき、安心して暮らし【空き家活用の経緯】
訪問介護事業所のNPO法人たすけあいワーカーズ

続けられる地域づくりの拠点を目指す。ここで、（1）

さざんかが、居場所・サロン事業に取り組むことにな

スペース事業（2）ほっとサービス（3）相談事業の3つのり、空き家さがしを始めた。その記事を載せた生活ク分野で事業展開している。

ラブ生協の地域協議会ニュースを見た方が空き家にな（1）スペース事業っている自宅を「地域貢献活動」に提供したいと申し出①コミュニティカフェがあり借りることになった。さざんかを70歳定年で退月・水・金の週 3 回、ランチ、喫茶を提供する。利

職した元メンバーが中心となって任意団体、まちの縁

用者は主にひとり暮らしの高齢者。ウォーキングのがわなかまの家を設立し、運営にあたることにした。

会やコーラスの集まりの後に寄ってランチをとる常元メンバーはヘルパーとして介護に関わっているなか連のグループもいる。ランチの後そのまま、ここでで、介護保険制度の規制に縛られず、利用者が気楽に開いている健康麻雀に参加するというコースもあおしゃべりできるサロンをやりたいという気持ちがある。ほかに幼児とママの親子連れ、目の不自由な方ったという。

がガイドヘルパーと食事するなどで毎回 15 人ぐら

木造2階建て住宅の空き家を間取りなど改装せずそいが利用する。アットホームな雰囲気のなかで食事のまま利用している。手を入れたのはランチを出すのを共にすると打ち解けてきて、会話が始まり交流がで、保健所からの指示でキッチンの床と壁の腰高までおのずとできてくるという。食材に区内の区民公園

ビニールクロスを貼って水洗いができるようにしたこの実験農園の作物を利用して、地産地消を実現してとと、庭に面した南側にテラスをつくり庇をつけ、廊いる。

下と階段に手すり付けた。その費用は50万円。物件を②心と体を元気にするプログラム

居場所

借りてすぐに事業を始めたので、さざんかと関係のあ

水彩スケッチ（第 3 水曜日）、コーラス（第 2・4

るNPO法人アビリティクラブたすけあい、生活クラブ水曜日）、ハンドマッサージ、身体リフレッシュ（第生協のインクルーシブ事業連合の助成金が間に合わず、

1・3 月曜日・第 4 水曜日）、フットケア（毎週月曜

1口5000円の出資金を募って費用にあてた。家賃もオ日）、ポールウォーキング（第３月曜日）、書道（第ーナーはいらないと言われたが、無料というわけにも１月曜日）、絵手紙（第４水曜日）、トーンチャイム

いかず固定資産税相当分の家賃で、期限2年で更新す（第３金曜日）る契約にした。

③健康麻雀 ; 月 2 回（13 時 ~15 時）、3 卓使用。利用

1階にキッチンとダイニングがあり、週3回、ランチ、料 500 円（お茶代と講師料）

喫茶を提供している。2階の2部屋は教室や会議などに④親子カフェ ; 月 1 回。

貸し出す。

（2）ほっとサービス事業 .

【活動の内容】
NPOさざんかが長年あたためてきた居場所づくり
は、ヘルパー経験を生かし、食と憩いのほっとスペースをキャッチフレーズに、地域にひらかれた子どもからふれあい祭りのフリーマーケット48

買い物、庭の草取り、蛍光灯替え、話し相手、書類に、1回1人2000円をサポート基金から受け取る。定期

代行などの毎日の暮らしの中でのちょっとした困り的な収入が確保できるのがありがたいという。

ごとへのサービスで、支援をする。会員制で利用料【運営と課題】
さざんかのヘルパーを定年退職したメンバーが運営

は 30 分 500 円。
（3）相談事業の中心になり、約10人でローテーションを組んで働い

介護や子育ての相談、日常のなかでの “ 困りごと ”ている。事業収入は、ランチ・喫茶の売り上げ、プログがあれば相談にのる。 利用料は 30 分 500 円。

ラムの参加料、貸しスペースの利用料、配食サービス■荻窪アパートの夕食サービスの受託料など。メンバーの報酬は時給にすると200円

毎週金曜日、多重債務者等の自立支援にあたる生活

程度で、人件費を抑えてなんとか赤字を免れている。

サポート基金が運営する荻窪アパート（居室4室）の入メンバーが70歳半ばとなり、後を継ぐ次の世代を求居者に夕食の弁当を届けている。入居者は多重債務をめているが、なかなか見つからないことが課題という。

かかえたり、障害のある方などで、なかまの家で弁当

そして、目下の緊急の課題が、オーナーがここを売却をつくり、女性スタッフ2人で自転車で運ぶ。手渡しですることになり、12月には退去しなくてはならないこ

届けたときに近況などを聞いて、サポート基金に報告。

と。空き家探しに奔走している。

見守りを兼ねた配食サービスで、弁当代700円のほか

杉並・まちの縁がわ なかまの家 Ⅱ
所 在地;杉並区成田西 運 営 者 ; 杉 並・ワ ー カ ー ズ ま ち の 縁 が わ
利 用建物;木造2階建て の 1 階 、約 2 0 坪 開 設 ; 2 0 1 8 年 1 1 月

なかまの家【空き家活用の経緯】

は台所にとどめた。クーラーが傷んでいたので新しく3台を取り付けた費用が51万円。台所はガス台と給湯る。賃貸オーナーの事情で、家を売却することとなり、器を取り換え、スタッフ用の手洗いの取付け、床の貼

12月までに退去することになった。急きょ、移転先をり替えなどの改装に51万円。合わせて102万円の改装探すことになって、なかまの家の母体となった訪問介費ですませた。資金は個人の篤志家からの寄付をあて

護事業所さざんかが入るビルのオーナーが不動産業ることができて、こちらも幸運に恵まれたという。苦を経営しており、いろいろと物件を紹介してもらった

労したのは、保健所のチェックで、ランチなどを受けが、家賃、立地、間取りなどで条件が合わない。いたず

渡す食事口のカウンターが広すぎるので狭くしろといらに時間が過ぎてゆくなかで、麻雀教室に来る利用者う指示。今さらカウンターを改装するには時間と経費

から、なかまの家の裏隣の家が転居されて空いているがかかるので、収納ケースをはめこむこととなり、ぴという情報が寄せられた。共働きの夫婦が住んでいたったり収まる書棚を見つけて落着した。

が、2017年12月に転居された。連絡先を聞いて話し合2018年11月22日に移転。前のなかまの家の真裏で、

うと、地域のお役に立つなら貸してもいいという返事。

ブロック塀越しに荷物を手渡しして引っ越しを完了

まさに灯台もと暗しで、ラッキーだったとしか言いよ

し、1日だけ休んで翌日から事業を再開した。前は1階

うがないという。1992年建設の築26年の木造2階建と2階に機能別に分かれていた部屋を、1階にまとめたて。10年前に改装して壁などもきれいで、保存状態もので使い勝手が格段によくなっている。気がかりは、よく気に入って、1階と庭の約20坪を借りることにし人の出入りや健康麻雀、コーラスなどのプログラムかた。2階はオーナーが荷物を収納している。2年更新のら出る音、調理の臭いなどへの近隣からの苦情だった。

契約で家賃はオーナーの好意で月額2万円と固定資産

ところが、なかまの家の通り側に建つ住宅はオーナー税相当分に抑えていただいている。

の実家の母屋で、父親と娘夫婦で暮らしていたが、都1階の間取りは、3畳の台所、12畳のダイニングルー

心にマンションを建てて移り住み空き家。両隣も空き

ム、6畳の洋室2間で、間取りはそのまま変えずに、改装

家で、裏隣は前のなかまの家で今は空き家となり、四

49

居場所

2018年5月、なかまの家に思いもよらぬ知らせが入

方が空き家に囲まれていることが分かり、心配は杞憂

して、利用者の便宜を図って、通りに面した庭から直に終わった。杉並区の地下鉄の駅から歩いて10分ほど

接、ダイニングルームに出入りできるように、ベランダの住宅街でもこれほど空き家があり、コミュニティがと車イス用のスロープを付けることを考えたが、改修空洞化していることを実感したという。

費の見積もりで200万円。杉並区の空き家活用の補助【運営と課題】

金は5年以上運営する団体に250万円、10年以上運営

半ばボランティアのスタッフ10人でローテーショ

する団体には500万円を補助する制度で、法人でないンを組み運営しているが、高齢化が進み新たな人材のコミュニティ団体も補助の対象になることから相談し確保が課題。なかまの家が退去というときに、スタッたところ、5年の途中で賃貸契約を解約されたら、全額

フの高齢化と経営も厳しいためやめることも検討した返還という条件だった。オーナーの事情、たとえば相が、主に男性の利用者から「自分たちの居場所をなく続の発生で解約は十分にあり得るので、やはり、資金

さないでほしい、難民にしないでほしい」という切実の乏しい団体ではあきらめることになった。空き家活な声があがって、続けることを決めている。継続には、

用では、2年更新という契約で事業投資ができないとランチの利用料、プログラムの参加費などからの収入いう課題がある。

を増やして経営を安定させる必要がある。一つの案と居場所保健所から広すぎると指摘された食事口のカウンターには細い棚をはめこんでいる。

移転先は裏の隣家

代田カフェ―障がい者と地域の人が集う居場所カフェ―
所在地;東京・世 田 谷 区 代 田
運営者; N P O法人コンチ ェ ルテ ィ ー ノ
利用建物;木造2 階 建 て 。延 床 面 積 7 4 . 3 6 ㎡（ 1 階 4 1 .3 1 ㎡ 、2 階 3 3 .0 5 ㎡ ）。
開設;2019年5月

込み・チラシなどの封入発送、チラシのポスティングな【空き家活用の経緯】
幹線道路に面した1階が和菓子店、2階が住まいの店

どの事業を行っている。

舗併用住宅だった築54年の空き家を改装し、障がい者

設立当初から事業として考えていたのが、障がい者とともに地域の人たちが集える居場所カフェが、このをもつ人たちが集える空き家を活用した居場所カフ

5月にオープンする。

ェ。2年前に事業計画を立て、ニュースレターで空き家運営するコンチェルティーノは、2009年に設立さ情報を求めたところ、コンチェルティーノの賛助会員

れ、2015年に生活困窮者就労訓練事業の認定事業所とでもあった空き家のオーナーの妻が活用を打診してきなったNPO法人。障がい者とともに地域で働き、安心た。早速、物件を見学したところ、幹線道路の歩道に面して暮らせる社会を目指して、障がい者などの相談、した店舗1階はバリアフリーでもあり反対側の路地にハウスクリーニング・庭掃除などの清掃、印刷物の組みも出入口があることから、2階にあがる階段へも店舗50

を通らず直接アプローチできるなど有利な条件があっ（改装・設備費）

たが、建物は相当傷んでいた。このため、使用できるか

改装工事費（電気・設備工事費のみ含む）403万円、厨どうかが判断できず、世田谷区内の空き家活用を支援

房機器・エアコン・照明器具・衛生陶器等

50万円

そ

しているNPO法人SAHSに調査を依頼。調査をもとにの他自主施工の材料費・道具代、設計料など36万円、計活用検討会議を開き、オーナーとも事業内容を話し合約490万円となっている。バルコニー塗装費17万円はって、借りることを決めた。

オーナーが負担した。

偶然、SAHSがオーナーとは自宅の耐震改修を手が改装費の資金は自己資金と私募債で300万円、生活けるなど旧知の仲だったため、SAHSが仲介して賃貸借

クラブ生協の関連団体の助成制度からの助成金が200

契約書も独自に作成、家賃12万円で2018年8月に不動万円で調達した。

産屋を介さず賃貸契約をかわした。改装工事はSAHS【活動の内容】

が請負い、活動内容を協議しながら内装プランを決め、1階の居場所カフェではランチ・喫茶の提供をすると12月に1階および2階の一部の改装に着工した。2月にともに、障がい者の就労支援の場として活用すること

工事が完了し、一時的に事務所に使用し、5月に居場所を検討している。2階の活用については検討中で、5月カフェをオープンする。

の開設までに方針を決める。2階は幹線道路側に6畳の【改装工事と費用】

和室、階段踊り場に面して3畳の収納室、裏の路地側に耐震基準に適合していなかったが、オーナーは耐震

6畳の台所と食堂。外にベランダがある。当初はDV被補強までは対応できないとのことで、1階のカフェか

害者のシェルターにすることを検討し、シェルターのら道路に逃げる避難路のみ確保するために建物の全面見学もしたが、オーナーが不特定な人が宿泊するのは開口部分の47%を耐震壁とした。

火事が心配ということと、常駐の管理人を確保するな（改装工事の内容）

ど受け入れ体制の整備も厳しく、断念した。

（1）1 階カフェ部分 ; 耐震補強工事、床張替工事（勾当面は市民活動団体用の貸しスペースという案もあ配なしに）、壁ふかし断熱材充填工事、天井下げ張るが、事業の継続には、少なくとも家賃と水道光熱費

替工事、電気配線工事などの固定費をまかなう事業収益が必要で、居場所カ（2）厨房 ;（保健所対応に）床張替工事、壁ふかし断

フェやスペース貸しの利用料ではそれだけの収益は期待できない。2階の活用で安定した収入を確保するこ

厨房機器設置工事、換気扇設置工事、給排水設備、とも選択肢に入れて、3畳の収納室を浴室に改装して電気配線工事

住まいに困っているひとり親世帯に貸すことも検討し（3）車イス用トイレ設置工事

給排水設備、電気配線

工事（4）2 階居室 ; 天井張替工事、壁クロス貼り工事

てい居場所カフェを利用して生活支援総合事業A型の就労支援事業で補助金を受けることも考えているが、いろいろと活動に縛りがあるので検討中という。

（5）道路側外壁サイディング貼り、一部塗装工事、通用口上部バルコニー塗装工事

環状 7 号線に面した店舗併用住宅を改装中

元和菓子店の全面開口だった玄関は半分にして耐震壁に改修

51

居場所

熱材充填工事、天井下げ張替工事

楽多舎
所在地;東京・練馬 区
運営者;ワーカー ズ・ま ち の 縁 が わ 楽 多 舎
利用建物;木造2 階 建 て / 敷 地 面 積 2 0 7 . 8 6 ㎡
開設;2013年2月

建 築 面 積 9 0 .0 4 ㎡【空き家活用の経緯】
6人姉妹で最後に残った所有者には相続人がなく、骨折で入院したことをきっかけに弁護士と相談。所有者が亡くなれば空き家となる愛着のある自宅を残したいと思いを伝え、残すにあたっては「地域の方に役立つ使い方をして欲しい」ことを明記した遺言状を作成。生前、訪問介護事業所「ふろしき」やACT支援ねり
まのケアマネージャーには常にその思いを話していた。2011年12月、所有者が95歳で亡くなり、故人の思いを託されて担当のケアマネージャーが養女となって相続をした。
ケアマネージャー仲間と相談して、高齢者だけでなく地域の人たちが立ち寄り交流できる居場所にする
ことにして、準備会を立ち上げた。地元の設計士、大工の棟梁などの協力を得て、2012年6月に改修工事を始め、スタッフが壁塗りなどを行い、オープン直前に完了した。改修費は1400万円。相続にかかる費用（葬儀・遺言に記載されていた寺への布施、相続税、弁護士費用など）及び改修費用は故人の預貯金で支払うことが居場所できた。故人の一周忌に居場所事業を運営する「ワーカーズまちの縁がわ楽多舎」を24人で設立。
場所は西武新宿線都立家政駅から徒歩12分、西武池袋線練馬駅から徒歩15分。住宅街の角地に建つ。建物の東側はウッドテラスを張出し、庭（菜園）と駐輪場にしている。南側の木製スロープを上がり引き戸を入って、中央に6人掛けのテーブルが1卓、東側に4人掛けの楽多舎

テーブル2卓とソファを置いている。西側に厨房、北側にトイレ、洗面・洗濯場が並ぶ。2階へは北西角の階段を上る。2階はフローリングにして2室の仕切りをはずしワンルームにして、楽多舎が主催する企画や貸しス
ペースに使う。
【活動の内容】①コミュニティカフェ
毎週火~土曜日11~16時営業。ランチ、スイーツ、ドリンクを提供する。
ランチは11時30分~14時。 日替わりランチ600円。
調理などにあたるのはワーカーズ会員とボランティア
で、1日平均22食、4~5人が従事する。スタッフには1時間200円相当の謝金を支払っている。
利用者は、口コミや区の施設などに置いたチラシ、関係団体の情報欄などを見て来た50代60代の女性、近くの親子連れ、周辺地域で開かれた催しや集会、会議の後の女性グループ、健康麻雀などの主催企画などに参加する高齢男性などで、多いときはランチ30食になることもある。ひとり暮らしの高齢男性の利用がふ
えている。
②主催企画
・水彩画教室 ; 第 2 金曜日午前。受講料 500 円（ドリンク付き）
・健康麻雀 ; 第 1、第 3 金曜日 13~16 時。2 卓を使用。
参加費 500 円（お茶とお菓子付）。認知症の高齢者も参加する。
・ちくちく・縫い縫い ; 第 1 土曜日午後。参加費無料。
何を作るかはメンバーで話し合って決めている。好■改修後の図面木製スロープ

▲

キッチン

入口

トイレ
9,999

車

トイレ

サロン利用

庫

木の温もりを感じる外観

6,363

52
4

評だった作品はお手玉、アクセサリー、クリスマス【運営の課題】
ワーカーズの会員がスタッフとして働き、当初はほタペストリー、節句飾りなど。 作品はカフェに飾ったりミニショップで販売する。

ぼボランティアだったが、少しずつ謝金の形で報酬を・お茶会 ; 第 2 土曜日午後。お抹茶とお菓子を頂きな支払うようにして、今は1時間200円の謝金を払ってがら季節を感じ、先生のお茶に関する話が楽しいといる。スタッフにとって、謝金はカフェでの食事代、コ好評。参加費 500 円。

ーヒーやケーキ代になって、結局は楽多舎の売上げに・歌声カフェ ; 第 3 土曜日午後。受講料 300 円（お茶還元されるのだが、働くことの成果として収入を得るとケーキ付き）。

ことができるのは気持ちいいし、働きがいがあるとい

要支援、生活支援総合事業B型で食事と口腔ケアをう。スタッフがいくばくかの年金収入がある高齢者だ組み合わせた事業を検討している。

から成り立つ事業スキームだが、持続的にスタッフを③スペース貸し（利用料は1時間500円）

確保しモチベーション維持していくのには改善が必要

・ツボ体操、愛好者による健康麻雀、パソコン教室などと考えている。いくつになっても生き生きと元気に活

自主企画に利用している。曜日、時間によって空き動できる場があり、外に見せていく事も大事なこととがあるので PR をしながら有効に利用を増やしたい。

いう。給与モデルのことはこれからの課題とスタッフ

・親子カフェ ; 子育てでちょっと疲れたお母さんの一のみなさんは考えている。

休みするところ。第 1、第 3 月曜日（11 時 ~14 時）。

スタッフは17名。ほとんどが開設時からのメンバー

利用料ワンドリンク付き 300 円、ランチ付き 600 円

で、60代だったスタッフが今は70歳前後になり、次に希望者が多く、定員 8 組までとしている。初めは 2つながる人が増えないことが課題。以前なら7~8時間

階で開いていたが、階段の上り下りがきつく、今は立ち仕事ができたのに、今は4~5時間が限界になって1 階のカフェスペースを利用している。テーブルないる。
楽多舎の居場所作りのケースは、土地と建物をまとタッフにはけっこうな重労働になり腰に負担がかかめて相続というかたちで譲り受け、大変恵まれた条件

るため、途中から社協の紹介で、近くの作業所の男

で立ち上がった。しかしながら土地、建物すべてが個

性が就労支援（B 型）として行い、参加者との簡単

人所有になっていることが本人にとって年々重荷になな会話などもしている。

っており、所有をどのような形にするかが大きな課題

・オレンジカフェ ; 第 3 日曜日午後。昨年 3 月に始めになっている。法人がオーナーとなり今の事業を運営たが、参加者が少なく 12 月から休会。再開を検討中。

することができないか検討しているが、楽多舎自身が・レンタル BOX; 手作り作品の展示や即売に利用。料法人格を取得して寄贈を受け運営するのは、税制面で金（月）小 1000 円、大 1500 円。
④ほっとサービス
30分500円。電球の取換え、買い物、ゴミ出しなどのハードルの高く、税優遇のある社会福祉法人や認定NPO法人への寄贈は手続きが厳しいなど、今後に向けて問題が山積している。

日々の暮らしの中で困っていること、ちょっとした手
助けが必要なときのお手伝い。
■事業収支
収入は、月平均でランチ、スイーツ、ドリンクの売上
げが37~38万円。スペース貸しと主催企画の参加費合
わせて3万円で、約40万円。
支出は家賃4.5万円、食材費、水道光熱費、食器洗い機リース代など20万円、スタッフへの謝金が11万円、
その他、事務消耗品費などで、収支はほぼとんとんとのこと。2017年から固定資産税が住宅用途から事業用途に変わり、それまでの年22万円から54万円へ2.5倍になって、家賃も倍増になったことで支出が増えて
いる。

53

居場所

どを片付け、畳仕上げの敷物の上げ下ろしは女性ス

なごみの家ー地域包括ケアシステム」の拠点
東京・江戸川区は2016年に、医療・介護・介護予防・住まい・生活支援が一体的に提供され、誰もが住み慣れた地域で暮らせることを目指す「地域包括ケアシステム」の拠点として「なごみの家」3か所（小岩、松江北、長島桑川）を開設した。このうち、小岩と松江北は商店街の空き店舗を活用している。2019年1月現在で、「なごみの家」は区内8ヶ所（北小岩、小岩、鹿骨、瑞江、松江北、長島桑川、葛西南部、小松川平井）に設置され、以下の活動を行っている。
（1）居場所・通いの場
誰もが気軽に集いふれあえ、話ができる地域交流の居場所。また、小学生から高校生までを対象とした学習支援や食事の提供を行う。
（2）なんでも相談
福祉・医療に精通した専門職を配置し、子どもから熟年者まで障害の有無に関わらず、住まい・医療・介護・介護
予防・生活支援についての相談に対応する。
（3）地域のネットワークづくり
町会・自治会、医療・介護関係者、民生・児童委員、警察・消防などが協力して、地域の支え合い・助け合いの支援を行い、地域の課題解決を図るためのネットワークづくりを進める。
なごみの家の運営は、最初の3か所（小岩、松江北、長島桑川）が社会福祉協議会の直営。残りの5か所は社協から
民間事業者に運営を委託している。年間委託費は1ヶ所およそ2,400万円。

なごみの家 小岩
所在地;東京・江 戸 川 区 運 営 者 ; 江 戸 川 区 社 会 福 祉 協 議 会
利用建物;鉄筋コンクリ ー ト 3 階 建 て の 1 階 / 延 床 面積 ; 約 9 7 .2 ㎡
開設;2016年5月【空き家活用の経緯】
居場所

小岩の商店街とその周辺で空き家を探したところ、区の駐輪場施設の管理人の休憩場が商店街の通りに面した区民館の向かい側にあり、「なごみの家」に適していると決めた。間取りなど変えず。ほとんどそのまま使えている。改装は壁を張り替え、トイレをバリアー
フリーに直し、玄関ドアを引き戸に代えるなどで、改修費418万円である。家賃は月16万5000円。
【活動の内容】
ここで取り組んでいるのが地域の見守り活動。江戸眼科医院を改装川区から、なごみの家に「地域見守り名簿」が渡される。
対象は75歳以上の一人暮らし、障害者、重介護の方で、「見守りをお願いします」と、自ら手挙げ方式で返信してきた方である。名簿を元に、対象となる小岩地域の2300軒をボランティアとなごみの家の職員とで訪ね「お変わりありませんか?」と御用聞きする。見守り隊
は7〜8人で水・木曜日に定期的に行う。そこで聞き取った不安や困りごとをフィードバックして個別に対応している。
高齢女性（75歳以上）を対象にした楽らくストレッ
チ体操では、参加者はほとんど独り暮らしの方で、ここで出会い友達同士になり、ランチに行ったり、具合

54

子どもたちの居場所にもなっている

が悪いか声かけあうなどの交流が始まり、仲間づくり

談内容は、健康診断の通知について看護師に尋ねたり、につながっている。

精神的相談ではそのつらさを話されたり、認知相談で問題は施設が狭いため、オムツ替えや子どもに安全は鍵をなくした〜と迷い込んできたりとさまざまであなスペースが取れず、高齢者から子どもまでの多世代る。対応としては、関係者につなぐことで、ケアマネ、交流が難しいことである。また、個別相談専用のスペケースワーカーに連絡する、など各案件になるべく対ースもないが、個別相談は毎月50件程と多数ある。相応するようにしている。

なごみの家 松江北
所在地;東京・江戸川区 運 営 者 ; 江 戸 川 区 社 会 福 祉 協 議会
利用建物;鉄筋コンクリ ー ト 6 階 建 て の 1 階 / 延 床 面 積 ; 約 4 8 ㎡
開設;2016年5月【空き家等活用の経緯】

ドセルを家においてからやってくる。校長からも「学校

地元の不動産協会から紹介された商店街の2か所ので見せる顔と地域で見せる顔は違うものですから、気空き店舗のうち、通りに面した元眼科医院を借り受けがついたことがあれば教えてください。」と、子どもたることとなった。契約上、スケルトンにする必要があ

ちの居場所として理解していただいているという。

ったが、お願いしてトイレとキッチンは残してもらう。
また、誰でも利用できるトイレを増設したため床面を嵩上げしてスロープが必要となった。改修費用は全体で約876万円。家賃は月23万7600円である。
予定した開設日に間に合わせるために、急遽工事を始めたことから、近隣から叱りの苦情が寄せられた。その後、地域住民の理解を得るために誠心誠意、寄り添
う努力を続けてきている。今は、商店街の方が「なごみ居場所の家」でお茶でも飲んで帰ったら?と声をかけてくれるようになった。雪の日には、両隣で雪かきをしてくれ
る暖かい関係もできてきた。
【活動の近況】
当初は相談が多いのではないかと予想していたが、蓋を開けてみると、高齢者から子どもまでサロンの利用が多い。近くの小学校からも放課後、子どもたちがラン区の駐輪場管理人の休憩所だったところを改装

地域の見守り活動の拠点になっている

地域ネットワークづくりに力を入れている。

55

ぽぽの木カフェ
所在地 ; 東京・府 中 市 運 営 者 ; NP O 法 人 A C T た す け あ い ワ ー カ ー ズ
利用建物 ; 木造 2 階 建 て / 延 べ 面 積 ; 1 0 2 ㎡ （ 1 階 6 8 ㎡ 2 階 3 4 ㎡ ） 開 設 ; 2 0 1 3 年 6 月となると限定されてくる。また、介護保険法の改正な【空き家活用の経緯】
たすけあいワーカーズぽぽは 1996 年 5 月、高齢者、どで訪問介護事業からの収入が厳しくなっており、改障がい者、子育てなどの支援サービス事業を行う任意

装費などの負担もできる限り抑える必要もあった。探団体として設立。2000 年 10 月に NPO 法人となる。

すこと 4 か月、なんとか条件にあう分倍河原駅から徒2002 年 5 月介護保険訪問介護事業を開始。2004 年

歩 7,8 分の戸建の 2 階建て物件が見つかり契約するこ

府中市産後家庭サポート事業、子どもたちの交流の場とができた。2013 年 6 月移転して事業を再開した。

「ワイワイぽぽ広場」、シニアの交流の場「おしゃべり

間取りはほぼそのままで利用して改装費はほとん

ぽぽサロン」を始める。2006 年には障害者自立支援

どかからず、費用は引っ越し費 84 万円だったが、前法による居宅介護事業、介護予防訪問介護事業、育児の事務所の解約通告が遅れ、家賃をダブルで払うこと

支援家庭訪問事業を始めるなど幅広く事業を展開してとなり 100 万円ほど予定外の出費が重なってしまっいる。この間、事業の拡大に伴い事務所を転々と移転た。あてにしていた前の事務所の敷金の戻りも、原状し、2005 年に京王線分倍河原駅に近いビル 2 階に移復帰の費用が予想外に多く、少額になってしまったの

転して落ち着いた。

も誤算だった。

居場所活動の場を求めて居場所活動は 1 階の洋室 6 畳と和室 8 畳の 2 室で居場所

訪問介護事業をしてきたなかで、高齢者が気楽に行っている。この活動に必要な備品、設備などの費用

集まれ、他愛のないおしゃべりができる場所が必要とについて補助金・助成金を検討し、府中市、東京都にいうことで、2012 年にぽぽこれから委員会を発足さ相談したが、居場所支援が府中市の地域福祉計画にせ、本格的な多世代交流の居場所活動を展開する方針

入っていないため補助金の対象にならないこと、居場をまとめた。居場所と事務所を兼用できる空き家探し

所づくりの窓口をもつ社会福祉協議会も動けないとのを始める。条件は府中市の主要な駅に近い場所で、そことであった。資金調達では、生活クラブ生協のイン

れまでの家賃が 25 万円で負担が重かったので月 16

クルーシブ事業連合の居場所整備の助成金 100 万円

万円までという条件でなじみの不動産事業者にあただけであった。自治体によっては居場所事業にも補助

り、ネット情報をチェックし、生活クラブ生協の地域金、助成金を出すところも少なくない。居場所を福祉協議会ニュースに記事を掲載するなど手を尽くす。

事業の一部として認め資金面で支援策を講じれば、空住まいとして賃貸する物件は多いのだが、いろい
ろな人の出入りが多い、夜に人が不在になるのでオーき家の福祉活用が進むと思うという。
【活動の内容】

ナーが不安になる、耐震基準を満たさない、間取りな飲み物を提供するカフェは火木土に開催。毎月 1 回、どで改装費負担が大きいなど、事務所と居場所の利用

第一月曜あるいは火曜日に赤ちゃんマッサージを実施

旧講習街道に面したぽぽの木

2 室で 14 畳の広さがあるサロンスペース

56

しているほか、歌の会、人形劇、調理企画などを行なっ分ほどの商店街の空き店舗情報がぽぽのメンバーのている。日・月・水・金曜日の 10 時 ~20 時までは貸知人から紹介された。元ブティックで間取りをほぼしスペースとして地域活動に場に開放している。

そのまま使え、キッチンの改装だけで使えることと、多世代交流のサロン、居場所として食事と喫茶を家賃が周辺相場の月 10 万円のところ 4 万円というこ提供したいが、保健所の規制により食器・野菜洗いとで、借りることを決断。2016 年 10 月、晴見町カフェ

用と手洗い用にシンクが 2 つ必要なことと、客席とサロンがオープンした。ぽぽの木カフェと晴見町カは仕切りで分けることになっているため、ここではフェサロンを合わせてサロン事業として自立させるできない。食事が提供できるコミュニティ・レスト

ことが課題という。

ランを考えていたところに、府中駅から歩いて 10

コミュニティ・ネットワーク・ウェーブ分室
所 在地;東京・世田谷区
運 営者; N P O 法人コミュ ニテ ィ・ネ ッ トワ ー ク・ウ ェ ー ブ
利 用建物;木造平屋建て / 建 築 面 積 1 8 坪 、敷 地 面 積 3 0 坪 開 設 ; 2 0 1 7 年【空き家活用の経緯】【活動の内容】

半蔵門線桜新町駅から徒歩7分。弦巻の住宅街の路

麻雀教室は2卓が用意され、週1回開催。最初は1卓地を入った築60年の木造平屋の民家。隣りに住むオーだったが、口コミで広まり、2卓になった。80歳前後のナーの弟夫婦が住んでいたが、弟さんが亡くなり、奥女性が卓を囲み、男性の指導員が1名入る。一番若い方

さんは認知症でホームに入り空き家になった。オーナ

で72歳。近隣から通う人がほとんどで、麻雀はここでーが世田谷区空き家活用地域貢献事業の事務局の世田覚えた初心者という。ここのオーナーも常連の参加者

谷まちづくりトラストに相談し、福島を応援する団体になっている。参加費はお茶付きで500円。このほかにつなげて2年貸したが撤退。そこで、NPO法人コミュ

歌声サロンを月に1回開いている。
スタッフは、地域の高齢化が進み、地域の絆がなく手がけている建築士に話が来て、借りることになった。

なりつつあるなかで、こうした居場所が必要になってウェーブは社会福祉協議会が管理している中学校

いるという。寿命が延びて人生100年時代、日々をどの空き教室を借りて麻雀教室を週1~2回開いている

う過ごすかとみなさん考えている。

が、希望者が多く、居場所となる空き家があれば麻雀

2019年度からここで介護予防・生活支援総合事業B

教室を開きたいと考えていたところだった。学校の教型の通所サービスを週1回開く予定。高齢者10人以上

室と違って古い家は高齢者には昭和のなつかしいたたでうち5人以上が要支援という条件で、耐震基準をどずまいで気兼ねなく集まれると評価したという。ここう満たすか、課題になっている。

のスタッフがこの近所に住みオーナーとは同じ生協の組合員で、顔見知りでもあった。
玄関を入って、右に6畳、4畳半、4畳半と3室が並ぶ。
4畳半2室の仕切りの壁を抜いて1部屋にし、居場所ス
ペースに利用している。居室の廊下をはさんで、トイ
レ、台所、浴室が並ぶ。間取りはそのまま、備品、什器なども残した居抜きで、改装費は17万円とほとんどかけていない。家賃は固定資産税分で、1万5000円。
2019年から住宅からの用途変更で固定資産税があがって3万5000円になるという。

築 60 年の民家をそのまま利用

57

居場所

ニティ・ネットワーク・ウェーブの理事で空き家活用をさくら茶屋 にししば・さくらカフェ
所在地;横浜市金 沢 区 運 営 者 ; N P O 法 人 さ く ら 茶 屋
利用建物;さくら 茶 屋 に し し ば ; 木 造 2 階 建 て の 1 階 約 3 0 ㎡ 、さ く ら カフ ェ ; 木 造 2 階 建 て の 1 階 約 5 5 ㎡
開設;さくら茶屋 に し し ば 2 0 1 0 年 5 月 さ く ら カフェ 2 0 1 3 年 9 月

証金なしで市価よりも少し安く借りることに成功し、【空き家活用の経緯】
さくら茶屋は、京浜急行金沢文庫駅から徒歩15分。

2010年1月まち普請事業第2次審査も無事クリアし昭和40年代に丘陵地を開発した戸建て分譲住宅西柴

500万円の助成金でただちに改装にかかり、2010年5

団地のショッピングセンターの空き店舗を改装して月に完成、オープンの運びとなった

2010年5月に開設した。2013年に隣の八百屋をはさ運営体制については、2次審査への準備として、事業んで2軒先の空き店舗にさくらカフェを開設して5年についてのアンケートを全戸配布して、ボランティアになる。

スタッフを募集したところ23名が応募してきた。これ

さくら茶屋を地域の仲間と共に始めたNPO法人さがこの活動の中で一番嬉しかったことだと岡本さんはくら茶屋の岡本溢子さんは、60歳で定年退職後、高齢語った。その中には、定年退職したパソコンに強い男化が進む西柴団地で高齢者向けのボランティア活動に性や元銀行員の会計に強い女性や料理が得意な女性な参加したが、4年余りの活動の中で、「いつでも誰でもどが多くおり、最初の10名とともに大きな戦力になっが自由に来られる場所」の必要性を感じそのような居ており運営の中心を担っている。また、福祉のボラン

場所を作りたいと考えたという。

ティア活動で顔見知りになった人たちからこの居場所いい方法がないものかと考えていた時に、よこはま構想について期待が集まり多くの寄付金が集まり、当市民まち普請事業の存在を知り、これに応募し500万面の運営資金をまかなうことができた。

円をゲットすればそのような場所ができるのではない【事業展開とさくらカフェの開設】かと考え、ボランティア活動をしていた仲間10人に声ランチ・喫茶を提供するカフェ事業を軌道にのせて、をかけ、2009年2月に「西柴団地を愛する会」を結成し翌2011年5月生活支援&買物サポート事業を開始した

5月に応募、6月の第一次審査を満票で通過した。

のを皮切りに、地域の支え合い「ほっとサロン」、
「介護

居場所

最盛期のころから比べるとシャツターが閉じている者の集い」の定例化、認知症予防学習会、整体･健康講

お店が多い西柴ショッピングセンターの中につくるこ座、ハンドトリートメントなどを次々に展開。9 月にとによりショッピングセンターの活性化も狙った。該

NPO法人になった。

当する物件については、不動産屋を通さず、大家さん

さくらカフェは、高齢者の居場所はつくった、次はを探し自宅にうかがい、自分たちのやろうとしている

子どもの居場所も必要だという気づきから始まる。きことの意義を話し理解を得るように努力したという。

っかけはここが小学校の通学路にあたり、ときどき水

その結果、10年近く空いていた中華料理店を敷金・保をもらいに来る子がいて、この子はなんだろうと思っていたら、父子家庭だった。家庭で子どもの面倒が見られないなら地域でみるのがあたりまえという意見が出て、子どもの居場所になる第2のカフェを考えつく。
子どもの居場所の確保には広い敷地がいると判断し、2軒隣の元は小さなコンビニで15年間空いていた店舗を、さくら茶屋の経験を活かしオーナーを探し出して交渉し安く借りることに成功した。この時、横浜市社会福祉協議会の助成事業で100万円の助成金があることを知り、応募して採択されたが、建物が建築協定違反ということになり辞退を余儀なくされる。さくら茶屋の売り上げとバザーの売り上げ等で約200万円を調達して改修を行い2013年9月にオープンした。カ
フェ内部は、ワンフロアで厨房、大小4つのテーブルを

元中華料理店を改装したさくら茶屋にししば58

置いた食堂を兼ねたリビング、玩具を置いたキッズス

マたちのランチ付き懇親会によく利用されている。

ペースに分けられている。

【管理運営】
評判の高いランチは、地域のベテラン主婦たちが、ボ【活動内容】
さくら茶屋とさくらカフェではランチ・惣菜・喫茶をランティアで曜日ごと4~5人のチームを組んで調理と提供するカフェ事業、小物販売・アートギャラリーを行配膳を行っている。ランチは毎日8時にスタンバイして、っている。高齢者などを対象としたほっとサロン活動

11時30分にオープン、14時まで。ランチはコーヒー・では、介護者が語り合う「介護者の集い」、認知症カフ

デザート付きでさくら茶屋が700円、さくらカフェがェ・オレンジデー、月1回の西柴夜話は今年の7月で100600円。連日ほぼ満席になる。ほっとサロン活動は利回目を迎える。健康体操、健康歩行・ポールウォーキン

用するものによって値段は様々だが､100円から300

グ、身体のケアなどを毎月定例で開催している。認知円ぐらいである。

症対応のオレンジカフェは当事者と介護者対象に月1

スタッフは80人で65歳から75歳が中心だ。雇用せ回第2日曜に開き、区の地域ケアプラザから看護師が来ず、ボランティアとして時給50円の報酬で、勤務時間たり区役所からも保健師が来たりして相談にのっていは3時間から5時間。高齢者が多いので、いろいろな状る。高齢者などの買い物・生活支援の活動は利用料300況で急に来られなくなることもよくあり、空いたとこ

円で食料品など宅配する。

ろはみんなで助け合ってカバーできるようなシステム

大家族食堂さくら食堂は、2016年9月にさくらカフ

つくっている。ボランティアのスケジュール管理が大ェでオープン。あえて子ども食堂とはせず地域の一人

変だが、みんながいきいきと、自分のできることを自暮らしのお年寄りや高齢の夫婦、若夫婦、子ども達、乳由に楽しくできて、気兼ねなく働ければいいという。

幼児など昔のような大家族で食事をする楽しさをみん

そしてそのことが健康寿命を延ばすことにつながるとなで共有しようということで月2回、第2、第4金曜日

岡本さんは語った。

に行っている。すっかり地域に定着しいつも100名前

広報活動は、広報誌をまち普請事業の2次審査の前後の人が集うようになった。今年から新しく麻雀教室、に創刊。西柴団地1700世帯に毎月全戸配布してきた。

句会を始めた。

今は近隣のマンションも含め約2800世帯に全戸配布している。また、団地自治会の掲示板に貼ってもらえ

サービスをげんきライフとして取り組んでいる。要支ないので、団地内の協力者の家14か所に掲示板をつく

援1・2の人たちを対象に、ミニデイサービスを毎週木って、情報を掲示している。

曜日にさくらカフェで実施。利用者は14、5人で定着し【今後の課題】ている。ランチつきで、利用料は700円。横浜市からの今後は、岡本さんたちリーダーも含めボランティア

補助金が年間180万円ある（家賃分に120万円、運営費

スタッフが高齢化し、若い人材の確保が課題になる。

に60万円）。

生涯現役、社会との接点を持ちたいと考えている人もさくらカフェでは、朝の登校前時間を小学生の学習
塾と居場所に提供している。登校前の7時半から8時多い。それらの人に依拠しながらこれからどのように展開していくか考えている。

までの30分間、小学校退職した教師4名がグループ組
んで勉強を教えるのが朝塾。月謝はひとり5,000円。
最初のころは7,8人の児童がいたが、現在は2名。また、子育てに悩んでいる母親たちの会の必要性を感じ親たちが中心になって発達凸凹親の会毎月第2月曜（10時30分~12時）に開き、気兼ねなくおしゃべりできる居場所にしている。
ほかに以前あった薬局が閉店し、団地内に日用雑貨を買えるところがなくなり非常に不便なったため、カフェの中に日用雑貨のコーナーを開き、ミニミニコンビ
ニ的な機能を持たせたところ、住民にとても喜ばれている。さくらカフェのランチは、母親たちが利用しやすいように、キッズスペースも用意しているので、幼稚園マ

さくらカフェは子育てママの集まりに利用されている。

59

居場所

また、横浜市介護予防・生活支援総合事業B型の通所

もりのお茶の間―築８０年の民家を地域活動の拠点に―所在地;横浜市金 沢 区
運営者;六浦東・ま ち 交 流 ステ ー シ ョ ン 委 員 会
利用建物;木造2 階 建 て / 延 床 面 積 ; 約 8 0 ㎡
1階;リビング・食 堂 、調 理 場 2 階 ; 会 議 室 、事 務 室
開設;2016年11 月

ようやく見つけた空き家は築80年の民家【空き家活用の経緯】
もりのお茶の間は、京浜急行金沢八景駅と追浜駅の六浦東地区の空き家、商店街の空き店舗を隈なく探ほぼ中間、六浦東地区にある。活動の始まりは25年ほす。不動産屋を通すと相場の家賃になり高くなってしど前になる。地域の中学校がいじめなどで荒れているまうので、不動産屋の入っていない物件を探し回る。

ときに、中学生の母親たちからの地域の人たちと子ど町内会からもいくつか紹介されたが、条件が合わない

もがふれあう機会をつくってほしいという要望にこたなどで見つからない。二次コンテストは辞退しようとえて、地域の民生・主任児童委員が中心となって、地域まで追いつめられたところで、地区社協の会長から10

活動の人材を登録する「人材マップ」づくりに取り組む

数年空いている家を紹介される。家族が9月のお彼岸とともに、母親の協力による地域ぐるみで子育て支援に草むしりに来ると聞いて、早速会って貸してもいいを行う六浦東・地域子育て会を1996年に設立。

といわれたのが昭和12年ごろに建った同潤会の戸建

さまざまな支援事業を展開するなかで、活動を継続するために後継者の育成を目指して、2、3年ごとに改て住宅。家賃は所有者の好意で固定資産税相当分とな
った。

居場所

定する人材マップづくりをとおした人材バンクの拠点

建物は耐震審査を受けたところ0.1の診断で、限りとなり、子育てと高齢者の支援にもなる地域活動拠点なく崩壊に近いとなったが、耐震改修をすることを条

づくりを六浦東地区社会福祉協議会、地元の町内会な件に、まち普請事業に採択された。ただし、整備助成金どで構成する六浦東地区推進連絡会に提案し、2014年

500万円は、耐震改修工事には使えないため、地域の912月採択された。翌年1月、金沢区の地域保健福祉計

つの町内会、大学、病院、工事業者などから300万円以

画に拠点づくりを提案して、地区社会福祉協議会のも上の寄付を集め、近隣の住民の協力により自前で建物とに拠点づくりを進める六浦東・まち交流ステーショを解体し、10数年前に空き家になり残された大量のゴン委員会が発足。6月に最大で500万円の助成金が得

ミは市の環境事業局が撤去費を負担して運び出すなどられるヨコハマ市民まち普請事業に応募した。これにの支援も受けて耐震補強を行った。2016年11月、もりは一次・二次コンテストがあり、応募に当たっては拠点のお茶の間がオープンした。

となる物件を確保しておく必要がある。一次コンテス【活動の内容】

トを通過したが、確保した拠点場所は違法建築というもりのお茶の間で行う事業について、六浦東地区のことで却下され、また新たに二次コンテストに向け空

9町内会に住民アンケートをしたところ、最も多かっき家探しを始めた。

たのがランチや軽食がある交流サロン。当初の計画に２階建ての空き家を改修。地域住民の手で、「もり」の名にふさわしい緑色に塗り替えた。

食堂を兼ねたリビングと右手に調理場。

60

はなかったランチ付きサロン事業を柱に、高齢者や子無料で体験学習指導をする。

育て支援、防災ボランティア活動の地域支えあい事業、【管理運営】

地域住民の手作り品の販売や集いの場を提供するレン

もりのお茶の間の運営にあたるのは、六浦東・まち交

タルボックス・貸しスペース事業、地域の人々が講師と流ステーション委員会。各部会の運営はリーダーとス

なり、大人の生涯学習や児童生徒対象の塾を開くスク

タッフがあたる。スタッフは原則ボランティアで、各ール事業の4つの事業分野で、以下の6つの部会が活動

部会に2~10人ほどがついている。ただし、サロン部会

するはスタッフ40人が交代で業務を行う。サロンの業務時①サロン部会間9時から16時で、短い人で2時間、長い人で7時間働

ランチ・喫茶を提供し、憩いの場としてサロンを月曜から金曜の10時~16時に運営している。日替わりく。時給は当初は100円、今は150円に上がった。300円を目標にしている。
家賃は、大家さんはいらないといったが、住宅を事

ランチの提供は11時~14時。
②高齢者支援部会

業用途に変更したので、固定資産税が元の4倍になり、

高齢者、子育て中の方などが困った時にいつでも固定資産税相当分とした。金沢区の空家事業に対して家事や庭仕事、買物等を有償で利用できる「ねこのの助成の対象になって、28年から3年間、毎年50万円

手」事業を運営。高齢者をはじめ誰でも参加できるの助成金を受けるので、これを家賃にあてている。
後継者を増やすために拠点をつくったが、ボランテ

お茶の間カフェを毎月第1日曜10時~12時開催する。
③子育て支援部会
小中学生のボランティア活動「子ねこの手」を支援。
サロン部会と協働で、子ども食堂と多世代交流のおィアはたくさんいても、リーダーがなかなか出てこな
いのが課題。
【空き家活用の効果】
ここにくるとほっとするという利用者が多い。どこ茶の間食事会を運営（年に7回開催）。
④防災ボランティア部会
9町内会それぞれの防災ボランティアグループの活動支援。

かなつかしい、立ち寄ってみたくなるようなあたたか
みのある雰囲気で、多様な世代が集う地域交流にふさわしい居場所になっている。

⑤レンタルボックス・レンタルスペース部会
居場所

地域住民の手作り品の販売。住民の集いの場の提供。
⑥スクール部会（寺子屋&カルチャースクール）
小中学生対象に基礎学力をつけるためのなんでも
学習塾の運営。毎月3回16時~17時「放課後寺子屋」
を開催。
大人対象のカルチャースクールは、人材マップの講師が指導。子ども対象のカルチャースクールは、原則２階の会議室スペース61

ばぁばの家あさだ
所在地；横浜市西 区
運営者；N P O法人 ワ ー カ ー ズ・コレクテ ィ ブ た す け あ い ぐ っ ぴ い
利用建物；木造2 階 建 て 。建 築 面 積 約 2 0 坪
開設；2010年10 月【活動の内容】【空き家活用の経緯】
横浜駅からバスで15分ほどの停留所から急な坂を子育てでは、2014年度から、広いリビングと和室をのぼって5分の住宅街。木造2階建ての民家の1階が多利用して、未就学児を対象にした横浜市親と子の集い

世代交流サロン「ばぁばの家あさだ」。庭に面した10畳の広場補助事業の「ぐらんまのいえ」を火・水・木曜日のほどのリビングと和室に、台所と運営にあたるワーカ

10時～15時に開催している。利用料は保護者と子どーズ・コレクティブたすけあいぐっぴいの事務室になもで200円。また、高齢者の交流活動をもとに、2018っている。2階の和室は「手しごとくらぶ」に集まるボ

年度から横浜市介護予防・生活支援補助事業サービスB

ランティアの活動場所で、裂き織りや編み物、パッチとして、健康体操、健康麻雀、茶話会、笑いヨガを実施

ワークなどの作品を地域の祭りで販売し運営資金の一している。毎週月曜日と金曜日の10時30分～14時30

部としている。別室には、生きにくさを抱える若者た分開催で、近くの障がい者施設から障がい者と付き添

ちとシニアサポーターでつくるワーカーズ・コレクテ

いの職員がボランティア参加することもある。利用料

ィブはっぴいさんの事務所がある。

は一人200円。

ここは、たすけあいぐっぴいのケアを利用していた【管理運営】

居場所

家主が転居して空き家となり、家主から高齢者が気軽

家賃は当初の2年間は固定資産税相当の5万円、に立ち寄り、自由に過ごせる居場所にしてほしいとい2014年以降は10万円でたすけあいぐっぴいが負担すう思いを託された家族がたすけあいぐっぴいに申し出る。オーナーとの賃貸契約は3年更新、横浜市の親と子たことから話が進んだ。2010年に新設されたに地元の集いの広場やワーカーズ・コレクティブはっぴいさ

西区の「にこまち助成金」を受けて整備し、家主の名前

んの事務所が入ったことで運営に見通しがもてるようを借りて「ばぁばの家あさだ」と名付け2010年10月にになってきたという。
「ぐらんまのいえ」の運営はたす開設した。

けあいぐっぴいの若い世代のワーカー5人が担い、そオープンして1年目に、幼児連れの母親がお弁当持の他の運営はコーディネータ―のスタッフとボランテ参で遊びに来るようになった。和室で寝ころんだり、

ィアが担う。ボランティアの活動時間は10～15時で、おしゃべりしたりという様子が口コミからネットで広サービスBの昼食の調理、利用者との交流、片付けなどがり、親子連れが集まるようになり、高齢者、障がい者、を行う。スタッフは5人で70～80代。新しい方が入っ親子などの文字通り多世代の交流の場となった。

てこないのが悩みで、担い手であるスタッフとボラン
ティアの世代交代が課題という。

多世代交流の場になった ばあばの家

通所サービスには近くの障がい者施設からも参加

62

まちの水のみ場ー発達障がい者と高齢者の居場所ー
所在地 ; 大阪市生野区
運営者 ;NPO 法人いく の 市 民 活 動 支 援 セ ン タ ー
建物 ; 木造 2 階建て 建 築 面 積 ; 約 3 3 ㎡
開設 ;2018 年 3 月

改装費は、大阪市の地域振興助成とオーナーの負【空き家等活用の経緯】
近鉄線今里駅から徒歩 10 分あまり。町工場と住宅

担、プロジェクトメンバーが勤める信用金庫からの融の混在する路地の一画、戦前から建つ文化住宅と呼ば資で賄う。オーナーからいくの市民活動支援センター

れた 4 軒長屋の端の空き家だった 1 軒に、2018 年 3が賃借し、家賃は月額 6 万円。オーナーが負担した

月まちの水のみ場がオープンした。

改修費の一部を上乗せして、空き家活用プロジェクト

生野区は 23 万人あった人口が今や 13 万人に減少

から 7 万円を提示したが、オーナーは 6 万円でよいし、空き家率は 22.4% で、大阪市 24 区中ワースト 3。

と譲らなったという。

そんな状況を打開するために 2017 年に市民が設立し【活動の内容】

た空き家活用プロジェクトに、ひとり暮らしの母親がまちの水のみ場は、1 階を地域に開放した居場所と亡くなり空き家となった長屋を相続した女性が活用をして喫茶とヨガ、キネシオロジーを活用したセッショ相談したのがきっかけとなった。女性は生まれ育ったンやカウンセリング、イベントなどスペース、2 階を家の思い出を残した活用を考えていたという。

住まいとヨガスタジオとの兼用としている。住まいに空き家活用プロジェクトの第 1 回会議が「生野区はこの企画を提案した女性が入居し、いわゆる “ 住みの空地・空き家を利用した食と農のプロジェクトをす

開き ” のかたちをとっている。

すめる会」を主宰する松野農園ですすめる会との合同【生野区空き家活用プロジェクト】
2014 年 11 月に、生野区が空き家活用アイデアコ

した案件が報告され、参加したヨガのインストラク

ンクールを開催。対象となる空き家物件 2 か所につターという女性から、そこを発達障がい者や不登校生、

いて、活用のアイデアを募集。ただし、アイデアが採

高齢者などを対象にしたヨガと喫茶ができる居場所に択されても実際に活用しない。そこで、コンクールに利用したいと申し出があり、検討が始まった。

集まった市民が翌年 3 月に地元の工務店の作業場を

会議はオーナーも参加して進められ、8 月に活用計借りてフォローアップのイベントを開催した。その後、画の骨格を固めて、運営者となる NPO 法人いくの市

同じ作業場で毎月 19 日に空き家カフェを開いてきた。

民活動支援センターが平成 29 年度大阪市ボランティ

そこを母体に、生野区空き家活用プロジェクトが設立

ア活動振興基金助成に社会参加の空間整備支援事業された。

として申請し、採択された。11 月に改修設計が完了、建築士、工務店主、材木店主、不動産業者、福祉

12 月に工事着工し、2 月末に工事が完了した。この間、

NPO 事業者、生野区職員、信用金庫職員、市民など

1 月と 2 月にいくの市民活動支援センターが運営するがメンバーとなり、2017 年 6 月から毎月 19 日にプ

長屋デイサービスつなぐで活用を提案した市民によるロジェクト会議を開き、空き家活用に関する報告、協ヨガサロンを開催するなど、事業実施に向けた準備を

議、検討を行っている。

進めた。

2階を住まいとした住み開き型

1階リビング

63

居場所

会議として開催された。そこで長屋のオーナーが相談ふらっとステーション・ドリーム
所在地;横浜市戸 塚 区
運営者; N P O法人ふ ら っ と ステ ー シ ョ ン・ドリ ー ム
利用建物;木造平 屋 建 て / 建 築 面 積 2 4 坪
開設;2005年12 月

高齢者支援に活動を広げる【空き家活用の経緯】
JR戸塚駅、大船駅からバスで25分。23棟、戸数2270

分譲開始から10年を超えたドリームハイツに高齢者戸の大型中高層団地、ドリームハイツの一画、元薬局が増えてくる。子育て・保育の活動してきた住民は、高だった空き店舗を借りて、団地住民による地域支えあ齢者支援に目を向け1985年に高齢者向けの食事サー

いの居場所、ふらっとステーション・ドリームは2005

ビス「ドリーム地域給食の会」を始めた。さらに高齢化

年12月に開所した。地域で子育て、高齢者支援などのが進むなか、1994年7月に訪問介護事業の「ふれあい活動をする「ドリーム地域給食の会」、「NPO法人ふれドリーム」、介護予防・認知症対策・子どもたちとの交流

あいドリーム」、「NPO法人いこいの家を図る「いこいの家

夢みん」の3団

夢みん」を立ち上げた。夢みんは体が中心となって、誰もが分け隔てなく、車イスでも多世代交流のサロン、介護予防事業の拠点として団地「ふらっと」入れる地域のいこいの場所として立ち上げの空き室1戸を買い取って改装しオープンした。購入た。2008年3月に運営団体はNPO法人ふらっとステー

価格は2100万円。1500万円はこれまでの自主保育活

ション・ドリームとなる。

動からのつながりで資金を募り調達し、残り600万は

始まりは自主保育の会から

代表者の個人名義で銀行融資でまかなった。

居場所

こうした活動の原点は、1972年に分譲を開始したド

それから10年、ドリームハイツは高齢化率が30%をリームハイツに子育て世代がどっと入居し、3歳児だけ

超え、1人暮らし高齢者の急増という課題に対し、地域

で230人いた幼児を預ける保育施設がないことから、から孤立しがちな高齢者を食事を介して支えるコミュ

母親たちが自主的に始めた3歳児だけの幼児教室。たニティカフェ、居場所として新たに開設したのが「ふけのこ会という幼児教室には、210人の3歳児が集まっ

らっとステーション・ドリーム」だ。空き店舗賃借の家た。翌年4歳になった幼児を幼稚園に入れるために願賃は24坪で月18万円。このあたり事務所は坪8000~1

書をとるのに2晩徹夜して並ぶような状況に、幼稚園万円が相場なので割安で借りている。改装費は465万にこだわらず子どもには遊び場があればいいという思円、物件取得に165万円、設備などに20万円、計650万

いで、母親と一緒に子育てする自主保育の幼稚園、す円の立ち上げ資金はすべて有志からの無利子融資でまぎのこ会を開設する。2002年には親子の居場所と一かなっている。

時預かりも行う親と子のつどいの広場事業、ぽっぽの自主保育を立ち上げたときから中心メンバーとして活動を担ってきた松本治子さんは「このまちに必要と家をオープンした。

されること・ものを必要とされるときに住民主体でつくってきた」という。

居室兼多目的スペースあ

住民の作品を展示・販売

64

【活動の内容】【課題】

ふらっとステーション・ドリームの事業の中心はラドリームハイツは2270戸で世帯数こそあまり減ってンチ・喫茶を提供するサロン事業、地域住民の手作り作

いないが、高齢者世帯が半数を占め当初8000人いた人品などを展示・販売するマイショップ、介護予防・生活口が今は4600人になり、高齢化率は50%を超えている。

支援総合事業B型として実施する健康体操、健康麻雀、

高齢者世帯の半数以上が一人暮らしだ。スタッフも高歌の散歩道、折り紙教室、料理・栄養講座など。このほ

齢化し、次のボランティアスタッフの担い手がいないのか、各種カルチャースクール、精神保健の学習会、心のが悩み。新たな事業を探しながら、60代以下の住民にど病や引きこもりの人たちの居場所「ぽぽら」など、幅広

うこの事業を引き継いでいくかが課題という。

い活動を展開している。ランチ・喫茶は月曜から土曜

これからを考えると、ドリームハイツ全体をケアタ

日の10時から17時まで利用できる。日替わりランチ

ウンのようにして、そこに若い世代が入って働ける場は600円（コーヒー、紅茶付きセットで700円）で提供が必要となる。“まちの保健室”機能もつくりたいし、高する。食堂を兼ねたフリースペースの30席は、昼時に齢者対象の事業と一緒に子育て支援機能もあれば良いはほぼ満席となる。調理場が手狭なため、1日に40~50と思う。物理的には、各団体の会議や地域全体のネッ食が限界で、ほぼ完売する。

トワークである深谷台地域運営協議会などが開ける会【管理運営】

議室がほしい。現在、地域で「拠点検討会(仮称)」を立ち2017年から介護予防・日常生活支援総合事業を受託上げて新たな拠点を検討中である。

し、介護保険の要支援5人以上を受け入れ、活動費を含
め180万円の補助金は、家賃を含む運営費にあてている。補助委託条件は週1回で3時間以上のプログラムとされているが、横浜市と交渉して実態に即した週の参加回数を自由として、合計3時間以上参加すればよい
ことになった。ランチを共にしたおしゃべりも支援事業になる。
調理や接客、食材の買い出し、事務など運営は約30
居場所

人のボランティアスタッフが担う。スタッフのほとん
どが団地の主婦で、時給250円。年間の運営費は人件費は約250万円、家賃216万円、食材の仕入れ費200万円、その他50万円など。収入はサロン事業の売上が約470万円、委託品の販売で80万円、総合事業補助金が180万円。なんとか収支をプラスにしている。
夢みん移転
夢みんは設立19年目の2014年、高齢化した住民が昼も在宅するようになって、人の出入りに苦情が寄せられるようになり、売却して移転。転居先は不動産屋にあたったらすぐに紹介された、団地内の元クリーニ
ング屋の空き店舗。20坪弱で家賃は21万円。改装費はほとんどかかっていない。
活動は従来からの多世代交流サロン、介護予防事業に、地域給食の会とボランティアバンク・えんを統合して、日常生活支援・移動支援事業とドリームSOS事業（見守り・駆けつけ・鍵の預かり）を加えた。また、介護予防・生活支援総合事業を横浜市から受託。総合事業として、
おしゃべりカフェ、歌声喫茶、コーラス、健康麻雀・レディス麻雀、囲碁、健康体操、健康無料相談などを実施
している。

65

南医療生協・おたがいさまの家
名古屋市にある南医療生活協同組合は、組合員でないご近所の方でも、「困った、ちょっと助けて」と言い合える、
そんな助け合い支えあいのあるまちづくり、『おたがいさまのまちづくり』運動を 2016 年から始めた。運動の地域拠点となる「おたがいさまの家」づくりを空き家を活用して展開している。従来、南医療生協は「いっぷくサロン」として 103 ヶ所の地域のたまり場を設けているが、「おたがいさまの家」は常設型で、そこへ行ったら「誰かに会えて」「何かが食べられて」「誰かに繋いでもらえる」ところとして運営される。「地域共生社会」の実現の場として現在 5 カ所で「おたがいさまの家」がオープンしている。そのうち、組合員が中心となって空き家を借り、改修して、サロンなどのコミュニティの場として活用している 3 カ所を紹介する。

いっぷく

居場所
イエローハウス

みなあん

66おたがいさまの家・イエローハウス「だんらん」
所 在地 ; 名古屋市南区 運 営 者 ; 南 医 療 生 協 組 合 員
利 用建物 ; 木造平屋建て / 延 床 面 積 ; 4 9 . 5 8 ㎡ / 1 階 ; リ ビ ン グ ・ 調 理 場
開 設 ;2016 年 11 月

【空き家活用の経緯】「地域の人が誰でも気兼ねなく立ち寄れる場所がほ補助金として年間 78,000 円の助成金が出ている。
【活動の内容】

しい」。そんな想いでサロンづくりが始まった。地域

毎週月〜土の朝 10 時にオープン。コーヒー 200 円。

を回って見つけた荒れ果てた古民家を借りて、何とかときどき提供するランチが 500 円。ワークショップ、

使えるようにとみんなで改装作業を行った。倒れかけ会議等の部屋の利用料 500 円、参加費としてひとりた倉庫を直し、雑木雑草の生い茂った岩だらけの沼地

100 円を徴収する。バザー用に持ち込まれる手芸品、のような庭をきれいにする中で組合員から無料で砂利

洋服も販売している。

をトラックいっぱい提供してもらった。家の外壁は「素第一、第三土曜日は「土よう市」を開催。移動販

人が塗ると 1 年で剥がれるから」とプロの塗装屋さ売（新鮮野菜、魚等）、御手洗団子、焼きそばの販売

んがペンキ代だけで黄色に塗ってくれた。そして、周で収益を上げている。地域の方がおしゃべりしながりからは「イエローハウス」と呼ばれるようになった。

らモノづくりを楽しんだり、男性がやろう会を立ち

素人の作業で改装には約 6 ヶ月かかった。塗装に上げ男性の居場所にもなっているなど今ではなくて倉庫、洗面所、トイレの改装費はほぼ材料費で 28 万はならない地域のたまり場となっている。おたがい円。イエローハウスの日々の利益から返却した。家賃さまシートの困りごとへの対応（大工仕事、力仕事、は 2 万円、光熱費 1 万円。合わせて月 3 万円が必要

送迎、家の修理等）では男性の出番も多く、地域で経費になる。名古屋の社会福祉協議会からサロン運営

大変喜ばれている。

13,400

バザー棚

キッチン兼リビング

洋服展示

サロン利用

キッチン
風呂

倉庫

イエローハウス

２間つづきのリビング

67

トイレ

入口

14,400

物入れ

縁側

居場所

N

庭

おたがいさまの家・みなあん
所在地;名古屋市 南 区
運営者; N P Oおたが い さ ま の 家 み な あ ん
利用建物;鉄骨2 階 建 て / 延 床 面 積 ; 約 3 2 7 ㎡ / 1 階 ; リビング・調 理 場
開設;2017年3月

2階;会議室に出会える場になっている。

【空き家活用の経緯】「おたがいさまの家」に活用できる空き家を探して開設と同時に始めた「ふれあい食事会」は、月1回開いたところに耳寄りな情報が入る。名古屋市に介護予催する昼食会で、毎回近隣住民70〜80名の参加があ防・生活支援総合事業に取り組むときの改修に補助金る。スタッフ10人で作り、4升のご飯を炊く。参加費が出る制度があると知る。空き家利用が補助対象の条400円で、カレーライス・サラダ・デザート・お茶のセッ

件ということで早速、申請して採択された。名古屋市

トに、大盛りもOKで、子どもたちに人気だ。

から700万円の補助金と、南医療生協の1,000人の組

地域交流の拠点ということで、歌声喫茶を年4回開合員から集めた2,000万円と合わせ2,700万円で、薬局催する。参加費300円で30〜40人が参加し、季節の歌が移転後の空き店舗を改修。家賃1万5000円の居場所や誰もが知っている懐メロなどを歌う。こども広場は、が2017年3月に開設した。

食べ放題、飲み放題、遊び放題で参加費100円。はじめ

近隣三学区の組合員でどんな場所にしたいか20回

は子どもが集まらず、こちらから声をかけていたが、程の話し合いを行い、総合事業の通所サービスを含め程なく兄弟や友達を連れて来るようになり、15~20人て、まちの縁側のような、地域の人たちが気軽に立ちの子どもたちが参加する。隣の療育施設からも障害を寄れて休める場所にしてほしいという希望が最も多くもった子どもに職員が同行して参加し、子どもたちのなった。

交流の場になっている。大同大学の学生がボランティ

改修では、食事を提供することから台所の配置など

アで子ども広場の見守りなどを行なう。
月4回の男のサロンでは、男塾メンバー（約20名）

電気コンロIHになり、使いづらい配置となってしまっが、野菜を売ったり、おたがいさまシートにあがったたという。

困りごとの対応（草むしりや、家の戸直しなど）を行【活動の内容】

い好評だ。

活動日は月~木曜の週4日。介護予防・生活支援に関

防災活動にも力を入れている。防災の専門家の話を連する事業としてお抹茶でいっぷくサロン（月曜）、南

聞いて参加者同士でワークショップなどを行ない、参医療生協のリハビリスタッフや看護師による日常予防

加者の輪が広がって町会の垣根を超えた地域防災が実

体操のかなめ式バランス体操（木曜）、折り紙サロンなりつつある。

どを行なっている。これらには障害のある方、施設のショートステイの方も参加して、さまざまな人が気楽
トイレ
トイレ

会議室

生活支援サービス事務室▲▲

地域支えあいセンター

会議室

２F

サロン・ミニデイ

トイレ

9,100

居場所

の保健所からの指導規制が多く、コンロはガスでなく

▲

サロン用
和

相談室

室

▲

相談コーナートイレ

1F
18,000

サロン・ミニデイ

68おたがいさまの家・いっぷく
所 在地;愛知県豊明市 運 営 ; N P O お た が い さ ま の 家 い っ ぷ く（ 南 医 療 生 協 組 合 員 ）
利 用建物;木造平屋建て / 1 階 ; リビング・調 理 場・事 務 所
開 設；2016年11月【空き家活用の経緯】
いくつか空き家にあたったなかで、2016年8月に見員からの提供ですべてすませた。
【活動の内容】

つけた築60年の空き家。曳き家して動かした経緯があ改修には豊明市職員も関わり、南医療生協のおたがるらしい。農作業の道具入れの家として使われていた

いさま運動、おたがいさまシートに触れ、その仕組みが、10年くらい廃墟のまま放置されていた。組合員がと協働の経験が総合事業の受託、「ちゃっと」の誕生の所有者の知人で、地域の人がお茶会に使いたいと話を大きなきっかけとなった。

持ちかけて承諾された。

「ちゃっと」事業のほか、いっぷくでは週3~4日で高お金（家賃）もいらないと言われたが、こちらから月齢者のお茶会（参加費200円）、健康づくりの講座、子ど1万円の家賃を提示し、3年間の借家契約をした（豊明もたちの学習支援等の自主事業を行なう。いっぷくの市から月5000円の補助あり、家賃負担は5000円）。更

利用者は1日平均10人くらい。つき1回のご飯の会（昼新は可能で、やめたくなったら、双方とも半年前には食）には、20人ほどが利用する。ワンコインランチとし通知することにしている。

て500円頂いている。ほかに、映画会、写経の会を参加

塗装、床の張替え、トイレの交換、流しの修理、エア
コンのアンペア変更など改装は組合員4人が自力で行費100円で開いている。
【管理運営】

なったが、ほかの組合員から私も手伝いたかったと、

運営委員会（ボラの会13人）は毎月開催で、今月の反

おしかりいただいという。改修費用の100万円は改修

省、コーヒーの販売数、くらしの問題を抱えている人、した4人が負担した。

包括からの相談など、支えが必要な方の対応の話し合いをしている。ちなみに、9月のコーヒー売り上げは、と”（*）を引き受けたので、市が改修費用を介護予防・生232杯×200円=46,400円。材料費は、27,000円。家賃活支援総合事業の施設整備費から担ってくれることに5,000円。駐車場2台10,000円。
今後の展望は、子どもたちのたまり場になることなり、市が肩代わりすることになった。
*生活のちょっとした困りごとを、市民どおしがおで、学習支援もやりたいと考えている。

互いさまの気持ちで支えあう仕組みが「おたがいさま
センターちゃっと」で、豊明市民と生協、農協との協働により運営。
備品、什器はコープあいちの福祉基金10万円と組合
サロン利用
机

トイレ

机

入口

机

机

事務所
風呂
未使用

運営はボランティアで支える

69

キッチン

物入れ

居場所

この改修費は、いっぷくが豊明市の事業の“ちゃっエフ･エー さろん
所在地;大阪市阿 倍 野 区 運 営 者 ; N P O 法 人 エフ・エー
利用建物;木造2 階 建 て 2 軒 長 屋 の 1 軒
敷地面積 約 8 9 ㎡ 、延 床 面 積 1 1 1 . 6 9 ㎡（ 1 階 5 8 .1 ㎡ 、2 階 5 3 .5 9 ㎡ ）開設;2007年12 月場所であること、前の店舗が洋装店で店内に余計な柱【空き家等活用の経緯】
天王寺・阿倍野のターミナルからバスと徒歩で20数等がなく改装しやすかったことという。一方、利用し分のアーケード付きの阿倍野・王子商店街。かつてはて気がついた問題は、古い木造の建物なので気密性に200店舗ほどが連なり、歩くのも大変なくらい買い物

かけること、屋根の修理が手つかずで雨漏り等の心配

客でにぎわったが、近くにスーパーができて客足が遠があり、耐震性も含め今後の改修維持費にどれだけか

のき、今は空き店舗が目立つようなっている。商店街

かるか不明なことである。

の中ほどの2軒長屋の1軒にエフ・エーさろんがある。

【活動の内容】

セットバックして利用者の自転車が駐輪されているエ

高齢者、障害者、子育て中の方など誰でも、それぞれントランスは大きなショーウインドウと格子の引き戸

地域で暮らしていく上で｢ちょっと困った｣時に住民どという和風の装い。1階を居場所サロン、2階は事務所

うしが助け合う有償ボランティア事業、訪問介護・高齢と会議室、クラフトスペースにしている。

者デイサービスのはなまる事業、子育てボランティア

居場所

エフ・エーは1995年、任意団体として有償ボランテ養成講座・子どもの寺子屋など社会教育事業、サロン事

ィアのたすけあい事業からスタートした。1999年に業など活動は多岐にわたる。居場所サロンは毎日（土・NPO法人となり、訪問介護事業を始めるとともに、利

日・祝日休みなし）で10時~17時まで開き、コーヒー・紅用者が来訪してくつろげる居場所サロンの準備に取り茶などを1杯100円で提供。食べ物の持込みOKで、休組む。高齢者が安心して通いやすい適切な場所を探し

憩だけなら無料である。1日20~30人が利用する。サロて3年。元は洋品店の店舗併用住宅だった空き家を見

ンでは健康麻雀、うたごえ喫茶、健康体操、わいわい塾、つける。継続して事業ができるしっかりした拠点にし映画会・落語会・コンサート・アート展示会などが毎週たいと、賃貸借でなく土地建物を購入することを決断。

開かれ、商店街の活性化にもつながっている。夜も活

約1500万円で買い取り、改修して2007年12月に開設用しており、火曜と金曜の週2回「100歳体操」を行っした。購入費と改修費約900万円（設計費は別途）の合ているほか、地域の会合やサークルなどにも貸し出し

わせて約2400万円は個人からの借入金とエフ・エーのて、地域活動の拠点なっている。

自己資金で調達した。公的な資金は入れていない。
この場所にこだわり建物を購入してサロンを開いたのは、新築よりも取得コストが安いこと、いつも人通りがある商店街内にあること、高齢者になじみのあるサロンは土日祝も休みなしで開く

格子の引き戸の玄関

70

松野農園ー地域福祉・共生の居場所ー
所 在地;大阪市生野区運 営 者 ; 認 定 N P O 法 人 出 発（ た び だ ち ）の な か ま の 会
建 物;木造平屋建て/建 築 面 積 ; 約 2 5 坪 敷 地 ; 約 1 0 0 坪
開 設;2014年6月【空き家等活用の経緯】と農のプロジェクトをすすめる会」で、おもに福祉に関

松野農園は、大通りから少し入った以前は畑が広がわる地域の問題、課題などから空き家等を利用した事っていたという住宅街と町工場が混じる一画にある。

業を考えているゲストを招いて、情報交換し、有効活鉄工所の隣、元は助産院だったという吹き抜けの高い用を検討する。集まるのは福祉関連団体のスタッフ・

天井に梁をめぐらした古民家風の木造平屋の建物と畑事業者、福祉事務所、地区社協、生野区まちづくり課、が100坪ほどの敷地をほぼ半々の割合で占めている。

大阪市の生涯学習センターの各職員、市議、町内会の土地と建物のオーナはー隣の松野鉄工所の経営者で、役員、建築士、行政書士、不動産業者、居場所カフェス

町会長、PTA会長、児童養護委員などを歴任している。

タッフ、市民などで毎回20名ほどが集まる。空き家を

松野農園を運営する出発のなかまの会は月川至さ借りて福祉事業を立ち上げたいという相談もよくあんが設立し、1990年代から生野区を中心に障がい者り、同プロジェクトで取り上げて検討し、物件情報をのグループホーム、デイサービスなどを展開してきた。

提供することも少なくない。子どものフリースクール

松野農園は、月川さんの理解者だったオーナーから土を始めたいので空き家を探している人に、条件に合う地・建物を月10万円で借りて、2014年に開設した。間物件をいくつか紹介している。

取り等は元の通りで、調理室、玄関などを改装してい2017年春、大阪市内でも空き家の多い生野区の空きる。約200万円の改装費は大阪市の助成金をあてた。

家活用とまちの活性化を支援する空き家活用プロジェ【活動の内容】

クトとの合同会議で、相続した実家の長屋を地域のために貸したい女性と、発達障がい者や高齢者を対象にインドネシア、台湾、ベトナム、日本などの多国籍の人

したヨガ教室を空き家を借りて開きたい女性が出会い、が集まって育てた野菜をそれぞれの母国の料理にして意気投合した。この案件を空き家活用プロジェクトが一緒に食べるサラダボウル・プロジェクト、読書会、音引継ぎ、事業内容を検討して、設計図を作り、市の助成

楽会、フラワーアレンジメント、落語会、出発のなかま金、融資など資金計画を立て、翌2018年3月に、ヨガ教の会が運営する障がい者のデイサービスの親の会など室を核とした居場所「まちのみずのみ場」が実現した。

が定期的に開かれている。スペースだけを貸すことは食と農のプロジェクトでは、ほかにもゲストの医師

せず、持ち込まれた企画に松野農園が賛同して一緒にが医療機関にかかれない人の相談に応じ、アドバイス

取り組むことを条件にスペースを提供する。

をし、誰もが利用できる医療関係の書籍・資料をそろえ【地域福祉に空き家利用をすすめるプロジェクト】

たまち健康ライブラリー計画を発表。マッチングを検ここで、毎月第3金曜日に開かれているのが、2016

討して、材木店の2階の空き室が提供され、生駒区が改年にスタートした「生野区の空地・空き家を利用した食装費を負担して昨年9月開所した。

元は助産院だった古民家を改修

高い天井のリビング

71

居場所

畑で育てた野菜を調理して提供するランチ会、韓国、

HINO 飛ぶ教室
所在地 ; 東京・日 野 市 運 営 者 ; H INO 飛 ぶ 教 室 代
利用建物 ; 木造 2 階 建 て の 1 階 建 築 面 積 ; 約 5 0 ㎡

開設 ;2017 年へ向かう坂道を上った住宅街の空き家だった。

【空き家活用の経緯】
HINO 飛ぶ教室の始まりは 1980 年。八王子市高尾

オーナーがかつて住んでいた隣に家を新築して移っで始めた補習塾で障害児、不登校の子、授業から落ちたので空いた木造 2 階建ての住宅の 1 階を家賃 3 万

こぼれる子などさまざまな子どもたちと出会い、誰に円で借りることができた。2 階はオーナーが物置としも開かれ、誰もが排除されないインクルージョンに基て使っている。ダイニングキッチンを事務所スペース

づく場として設立された。そこで 18 年間、知的障害に、6 畳と 8 畳の和室を学習と居場所にあてている。

や発達障害、不登校、引きこもり、ひとり親家庭など

そのままの間取りで使えるため改修費はゼロ。その前

地域のさまざまな子ども、若者、成人まで誰もが安心のパチンコ店 2 階は無味乾燥なオフイスという感じ

して通える学習・体験の場、居場所としての活動を続だったのに比べ、こちらはオーナーの家族が住んでいけてきた。やがて都内各地から通う利用者が増えるよ

た和風の生活感のある住まいで、利用者は庭に面した

うになり、高尾から都心により近い日野市のマンショ

畳の部屋でごろごろしたりして、アットホームな感じンへ移転。その後同じ日野市の京王線高幡不動駅前のでくつろげると好評という。

パチンコ店の 2 階を、オーナーの好意で 5 年間、家【活動の内容】
飛ぶ教室の会員は小学生から上は 40 歳までと幅広

賃無料で借りられることになって移転した。

学習支援・就労支援

約束の 5 年がたち新たな空き家、空き室探しが始まい。そのうちここに通ってくる利用者は今は 10 名前る。日野市の空き家活用の窓口、不動産屋、ネットな後と減ってきている。ほかの会員は当事者会、ワーク

どから情報を集めたが、日野市は丘陵地帯に住宅が広ショップ、アフタースクールカフェなどで活動していがり、空き家もそうした山坂のきついアクセスに不便るそうだ。通う利用者が減っているのは、18 歳までなところが多いため、都心のほうから来る利用者にはを対象とした学習支援が制度化され、法定では利用者負担が大きい。また、
滝口さんは、飛ぶ教室のほかにも、の負担は 1 割で、飛ぶ教室に通っていた 18 歳以下の東京・多摩「大人の発達障害」当事者会、子どもも大子がそちらに流れているためとみられる。一方で 19人も食堂、コミュニケーションに悩む人を対象にした歳以上の人への支援制度は、就労支援だけしかない。

「会話のワークショップ」、アフタースクールカフェな

支援は就労がゴールではないという。発達障害の人はど幅広く活動をしており、飛ぶ教室はそうした活動のコミュニケーションがうまくいかず就職しても長続き事務局としても機能し、相談などで訪ねてくる人も多しないことが多い。飛ぶ教室の成人会員にはそうしたいことから、駅からのアクセスが良いことを重視して人が少なくない。家庭と職場だけでないサードプレイ

場所を探すも難航する。そのなかでたまたま知り合い

スというべき居場所が必要になっている。

の不動産屋に紹介されたのが、JR 日野駅から市役所

駅前のパチンコ店の 2 階から高台の住宅街の民家へ移転

アットホームな環境で利用者は思い思いに過ごす72

寺子屋・地域交流活動
所 在地 ; 大阪市鶴見区
運 営者 ;NPO 法人榎本地 域 活 動 協 議 会
利 用建物 ; 木造 2 階建 て / 建 築 面 積 ; 3 3 ㎡
開 設 ;2015 年

延床面積 ; 約 50㎡【空き家等活用の経緯】
JR 放出駅前北口の小路に展開する栄町商店街は、
かつてのにぎわいを失い、空き店舗が目立つシャッ

階は区の福祉会館で活動していた高齢者の囲碁将棋サークルに月・水・金の午後週 3 回利用で月 1 万円で貸している。

ター街になっている。商店街の反対側放出駅南口が駅隣の豆腐屋が廃業して、そこを 2017 年に榎本地と一体で再開発され高層マンションが建ち、スーパー域活動協議会の代表が購入し、子ども食堂と高齢者がマーケットができて人の流れが変わり一気にさびれた集う喫茶スペースに改修して 2 軒続きで多世代の居という。榎本地域振興町会の有志が街に人を呼びこも場所として活用を図ろうとしている。しかし、子ども

うと、空き店舗を利用して、子どもや地域の人が集ま

食堂は 30 食提供が補助金の条件だが、隣は 10 食がれるコミュニティスペースを設置できないか、知り合限度で子ども食堂は断念し、区の放出会館を借りて親いの大学教授に相談し、ゼミ生が都島区の商店街で寺子食堂としてシングルマザーと子ども各 10 食、スタッ

子屋事業をしていると聞き、同じプログラムで寺子屋

フが 10 食の合わせて 30 食をつくり、月 2 回実施し事業をしてもらうことになった。

ている。改修した隣の喫茶スペースを多世代の方が集榎本地域振興町会を母体として設立された NPO 法
人榎本地域活動協議会が、大阪市の学童保育いきいきう地域の居場所としてどのように活用するか検討をしているところだ。

放課後事業を受託し、商店街の元肉屋だった築 40 年

榎本地域活動協議会では、高齢者介護にも力をの店舗付き住宅を借りて栄町フリースペースとし、1入れており、小規模多機能型居宅介護「みつるぎの階に子どもたちの寺子屋を開設したのは 2015 年。肉里」を榎本福祉会館 2 階を借りて 2016 年に開設し、屋の設備の撤去費と階段など改修費 110 万円は大阪

NPO 法人を設立して運営にあたっている。

市の地域活動振興基金の助成金をあてた。オーナーは使ってくれて風通しになればそれで十分と、地元の町会の事業ということもあって、無償で借りている。自己負担は光熱費のみだ。
【活動の内容】
1 階を寺子屋など居場所スペースで、地域の小学生の放課後学習塾を週 2 回開催。近畿大の研究室が学
生ボランティアを派遣して寺子屋の講師を務める。2
学習支援・就労支援

商店街の中の寺子屋

２階は高齢者の囲碁、将棋サークルが利用

73やまぶき共同作業所ー古民家を就労継続支援作業所へー
所在地 ; 京都市右 京 区 運 営 者 ; NP O 法 人 山 吹 の 会
利 用 建 物 ; 木 造 2 階 建 て / 延 床 面 積 ; 約 1 9 0 .4 6 ㎡ 1 階 ; ガ レ ー ジ 件 倉 庫 、 B 型 訓 練 作 業 室 、 食 堂
相談 支 援 室 、 応 接 室 、 職 員 室
開設 ;2014 年 8 月【空き家等活用の経緯】

2 階 ; B 型 訓 練 作 業 室、商売をされていた建物の作りはしっかりしていた。

かつては授産所の利用者は男性の身体障がい者が多おくどさん（かまど）があり、高い天井の吹き抜け部

く、男性は仕事に復帰できるように訓練を受けていたの梁と柱の作りは、大工仕事の素晴らしい木組みを見が、女性は家事中心の訓練まで。女性も家事の次は外せている。そんな昔の手作りの物、とくにおくどさんに出ておしゃべりしたり、仕事をした賃金で洋服をは絶対残すべきと思い、改修には古民家の良さを残す

買ったり、食事に出る機会が欲しいはずと思い、社会工夫をこらした。耐震基準は土間の部分に筋交いと 1

参加への第一歩の場所として女性も男性と同じように階の土間に壁を増設して対応。建物の基礎、屋根は、

精神的・経済的自立をめざす施設をつくりたい。やまそのままで使用可能だった。障がいを持つ人が使うのぶき共同作業所はそんな思いから、空き家を借りてだからと使い勝手を良くするために、古民家特有の隙2001 年 4 月にスタートした。

間風をなくす密封性等に加え、仕事の商品運搬エレ

この作業所は、耐震や避難路など建築関連法規のベーター、荷物を置くスペースの新設、玄関の変更な基準に適合していないため、障害者自立支援法が障害どで工事費が積み上がり、改修費用は約 3,000 万円

者総合支援法に変わり、規制内容が変わったように今にもなった。そのまま残すにも、昔の窓枠に既存の後、法改正で運営ができなくなるリスクを考え、移転

サッシは合わないため枠を作ったり、雪見窓は転落の先を求めて新たに空き家探しを始めた。嵐電太秦広隆

危険があるため格子を付ける、天井を高くするなど諸寺から徒歩 1 分のところにある店舗併用住宅だった

処の工事が必要になることを痛感した。改修費に土地空き家を見つけてから、所有者との交渉は 2 年以上と建物の購入費 3000 万円を合わせて、開設費用は約に及んだ。兄弟 3 人が財産相続していて、その中の6,000 万円になっている。

次男の方が「そういう利用なら先祖も喜ぶのではない【活動の内容】

か」と、ほかの兄弟の説得にあたり、こじれた話を仲女性を対象とした就労継続支援 B 型作業所として介業者が値引く等応援してくれて、賃貸でなく建物と2001 年に設立。 利用者が自立した日常生活又は社会

土地の購入となった。

生活を営むことができるよう就労の機会を提供し、精建物は昭和 10 年に建てられた古民家。本来なら住神的・経済的自立を促し、自立訓練と知識・能力の向宅から作業所への改修には建築確認証、検査済証が必上を目指して、就労に必要な支援・訓練の場所を提供

要だが、そうした制度自体がなかった古い物件だったしている。

ため、現行の建築関連法規の基準に合わせて改修する

定員は女性のみで 10 名。作業の内容は、業者の下学習支援・就労支援

ことですんだ。

請け作業で、主なものは線香の計り詰め、和装小物等

吹き抜けの天井

事務室

74

の袋詰め、値札貼り、DM 詰め、箱折りなど座って出来る軽作業である。現在の利用者 18 名 スタッフ 6 名。
【運営の課題】
自転車操業の日々で毎月 25 万円の借入金の返済が厳しい。運営費（事務光熱費・人件費・建物）は補助
金頼りであるが、補助金の基本報酬単位が 1 日の平均労働時間から月額の平均工賃を基準に出来高の点数制に変更になったために、利用者の減数や欠席が、平均工賃等が小さい作業所の運営に重くのしかかり、先が見えない不安を抱えている。
一般の会社が B 型作業所経営に参入しており、自社の仕事や関連会社の仕事で、NPO 法人などが開拓してくる孫請けとは違い工賃の単価が高い。当然平均
工賃が良い所に利用者が集中する。山吹の会のような小さい法人には、なかなか利用者が集まらない。特性

階段下のかまどの強い人等利用者の重度化により、不良品を出さないのはもちろん、話を聞いて欲しいや何かあると辞めた

相談支援室

い等のケアにも時間が取られ、作業との両立が難しい。

トイレ

吹抜け
応接室

補助金が減るなかで、経営がなり立たなくなってきているという。

B型訓練作業室

そして次の後継者問題。次世代にバトンタッチでB型事務室

きる人を探しているが見つからない。福祉に人が来な

２F
リフト

いし続かない。特に若い世代は給料の低さに『思い』

ロッカー

だけでは現実を突きつけられるからだ。これから、利用者を増やし、作業能率 UP や作業の新規開拓等を図
地域に馴染みのある古民家を地域のために開放し

多目的室

玄関・ホールが、諸問題の対応に追われ手が回らないのが課題になっている。

B型訓練作業室75

学習支援・就労支援

訓練作業室

玄関

１F

▲

リフト

古民家の良さを残して改修

多目的室

▲

て居場所サロンや展示場に活用したいと考えている

障がい者
トイレ

トイレ

おくど

トイレ

り、経営を安定させなければならない福祉のまちづくりの拠点

春日学区圓通寺・地域交流活動
所在地 ; 京都市上 京 区 東 三 本 木 丸 太 町 上 る 上 之 町 運 営 者 ; 圓 通 寺 と 立 命 館 大 学 と N P O 法 人 春 日 住 民 福 祉 協 議 会
利用建物 ; 木造 2 階 建 て / 延 床 面 積 ; 約 2 2 0 ㎡ 1 階 ; 集 会 室 、 喫 茶 店 、 保 育 園 集 会 室 2 階 ; 学 習 塾 、 弁 護 士 事 務所
開設；2016 年

連携型空き家流通促進事業に取り組み、空き家を減ら【空き家等活用の経緯】
春日学区は京都御苑と鴨川に挟まれた地区で、面積し、空き家を活用する交流の場づくりを始めた。

は340m×700m=238,000㎡の細長い町である。福祉

空き家対策の取り組みの町としても名高く、暮らしやすく、交通の利便性がこれまでに空き家対策として、・空き家情報の整理、

良く、子育て世帯を中心に人気が高い。近年は御苑に空き家マップの作成（概ね月に1回の会議）
・空き家所

京都迎賓館もあり、災害やテロの要因にならないよう有者への協力意向の連絡（概ね月に1回の会議）・個別に行政から指導を受けて、2004年にNPO法人春日住の空き家所有者へのヒアリング（13人）
・個別の空き家民福祉協議会を設立し（見守りから、看取りまでお世所有者への活用方法の提案（3件、うち2件が活用）・地話した人からの7,500万円の寄付を元に設立した）、住域の魅力や暮らし良さなどを伝える「人気の春日学区

民主体の自治・福祉・防災の三位一体のまちづくりに取でくらそう!」のパンフレット作成、全戸配布などを行り組んできた。

ってきた。

京都市の自治会加入率は平均75%。春日学区は99%

平成22年の空き家率は4%だったが、平成30年現在

で、全ての世帯から年額6000円の自治会費を集めるは1.4%になった。今でも、春日学区の空き家対策会議（ガレージも対象）。ゲストハウスは、すべての部屋からを月に1回行なっている。また、空き家利用を学区外にも取るので20室あれば、20戸分の自治会費が納入され求めて、30年4月より上京区区政140周年記念で、「見る。
「春日住民福祉協議会」は町会費の一部から学区運所いっぱいの春日に住んでみよう」と、インターネット

営資金として助成を受けている。自治会加入率や会費で呼びかけを予定している。

の支払いから見ても、強固なつながりを持った自治会

お寺の空き家活用プロジェクトであることは確かである。

福祉・防災のまちづくりの空き家対策の次のステッ

人気の地区となったことで、空き家も市場で流通すプとして、平成27年度「京都市空き家活用×まちづくる割合が高く、購入→除却→新築への建替えが多い。

り」モデル・プロジェクトの助成金（500万円）を利用し新たに転入してくる世帯は、学区の歴史や生活文化をて空き家を活用した交流の場づくりに着手することに知る機会が少なく、地域コミュニティとの交流機会もなった
春日学区中央に位置する圓通寺は尼寺としての歴

車イススロープ

庭

〜〜〜〜〜

入口

NPO
(サロン利用）

トイレ

バルコニー

学習支援・就労支援

トイレ▲

限られている。そのため、平成22年度から京都市地域

トイレ
▲

▲

喫茶店（賃貸）弁護士事務所（賃貸）▲

民家の空家を改装

76▲

保育園（賃貸）保護者サロン

１F

寺子屋（学習支援）

2F▲

史や

宿坊の素地が残る寺である。その複数の空き家どを行う。

を、各種教室、高齢者や子育て中の親の交流、学習支援

春日住民福祉協議会は毎週金曜の1時から4時にカや高齢者福祉の市民団体の活動の場として活用する計

フェを開き、立命館大学の学生が喫茶サービスを行う。

画である。地域への波及効果として、これまで取り組

土曜日のカラオケ教室は高齢者の方たちが自主運営すんできた「三位一体のまちづくり」から、さらにあたたる。両方とも無料で貸している。また、保育園の母親

かい地域コミュニティ、お隣同志のふれあい、安全・安が集まるサロン、子どもたちの学習支援には格安で貸

心で住み続けられる地域になることを目指している。

し出すなどして地域交流の便宜を図っている。

京都市と圓通寺・立命館大学・NPO法人春日住民福祉協議会の共同プロジェクトとして立ち上げ、総事業費は2,000万円。圓通寺が1,500万円、京都市が500万円（京都市助成金で空き家の屋根を改修）を分担した
利用者は、①わかば園保育園が1階50㎡②喫茶店は東京から来た人で1階50㎡、③その2階は弁護士事務所
で50㎡、④NPOは1階の35㎡、その2階は和室で学習塾
寺子屋が35㎡を使用する。事業費の4分の3を負担した圓通寺には、保証金372万円、賃料が毎月29万9000
円が入るので、50ヶ月/4年と2ヶ月で返済が完了できる見込みだ。
PJがある程度進んでいたところで、圓通寺が担保等の問題で、銀行からの融資を受けられず、計画は頓挫しそうになったことがあった。そこで、春日住民福祉協議会理事長が保証人となり、急遽、理事長個人の預金を担保にして借り入れするという苦肉の策を取ったという。
【活動の内容】
交通、健康、防犯、防災などの各種教室のサテライト、複数の町内会単位で高齢者の憩いの場を提供する「グ
２階は寺子屋に利用

ループサロン」、
0〜3歳の乳幼児のいる親同士のふれあいの場「にこにこサロン」、子どもの教育や高齢者福祉に取り組むまちづくり団体等の拠点、地域の子どもたちの交流、子どもたちの春日学区の歴史や生活文化を学び、社会に関心を持てる子どもを育てる教育支援な

学習支援・就労支援

サロン

喫茶店

77

松原憩いの家―児童養育ファミリーホーム―
所在地;東京都世 田 谷 区
運営者;社会福祉 法 人 青 少 年 と 共 に 歩 む 会
利用建物;木造2 階 建 て / 延 べ 面 積 約 4 0 坪
開設;2018年4月を勘案したという。また、物件の間取りがファミリー【空き家活用の経緯】
世田谷区の閑静な住宅街に建つ松原憩いの家は、世ホームに向いているということも判断材料とした。

田谷区空き家等地域貢献活用相談窓口が空き家のオーファミリーホームには、里親からの個人が事業者とナーと活用団体をマッチングして誕生した。元は、1階なる自営型と児童養護施設等を設置する法人が養育に夫の両親、2階にオーナーの夫婦と子ども2人が住む者となる職員に住居を提供して事業を行う法人型があ2世帯住宅。両親が施設に入所するなどで1階が空き、る。法人全国的に220~230ヶ所と少なく、東京では都

2人の子は独立し、夫婦も仕事で転居して空き家となが国の要件を絞っているためまだ2ヶ所しかない。

った住宅を、2007年6月に児童養護に関連した施設に開設にあたって元の間取りを活かし、壁のクロス、活用してほしいとオーナーが相談窓口にリクエストしトイレの増設、外壁・屋根の塗装などの改装費など費用た。窓口の事務局で区内の関連団体から3団体に候補

は、新規開設事業を対象とする「児童養護施設等の生を絞り、オーナーと共に施設見学、ヒアリングなどを行活向上のための環境改善事業補助金」（東京都）800万

い、オーナーは悩んだ末に区内で3軒の自立援助ホー円でまかない、世田谷区空き家等地域貢献活用の助成

ムを運営している社会福祉法人青少年と共に歩む会の金は使わずにすんでいる。家賃は都の基準による27万

ファミリーホーム事業に決めた。

円プラスソーラーパネルの光熱費代1万円に、延床面積

ファミリーホームは、家庭で暮らせない子どもたちを加味して35万円とした。

を養育者の住居に迎い入れて養育する家庭養護を行な

松原憩いの家の養育者、渡辺さんは、教護院といわう事業で、児童福祉法に小規模住居型児童養育事業とれていた時代から北海道で25年間、東京に移って歩む

して規定され、社会福祉法の第2種社会福祉事業に位会で一貫して自立援助ホームに関わってきたが、子ど置づけられている。養育者の家庭に5~6人（定員）の子

もたちと寝起き、生活を共にして育てるファミリーホ

どもを預かり、子ども同士の相互交流を通じて基本的ームをやりたくて、今回はファミリーホーム事業を積

な生活習慣を身につけ、豊かな人間性及び社会性を養極的に推したという。法人型のファミリーホームを増うことを目的としている。歩む会では当初、児童養護

やしたいという意図もあり、世田谷区の相談窓口から施設等を退所した15~20歳の青少年が家庭に近い環境

声がかかる前から個人的に物件を探していた。当初はで暮らす自立援助ホームを考えていたが、ファミリー

歩む会にはファミリーホームを運営する方針がなかっ

ホームが世田谷区にはまだないこと、2020年度より児たため、独立して個人でやろうとしたが、東京都が法童相談所が東京都より世田谷区に移管されることなど

人型でないと認めないというので、歩む会に働きかけて実現した。
【活動の内容】
ファミリーホームは原則、夫婦である者2人の養育者及び1人以上の補助者が必要とされ、渡辺さんも夫婦で住み込んでいる。自宅も近くにあり、娘夫婦と子どもが住んでいる。住み込みなので、労基法上の問題

住まいがある。実は、渡辺さんの両親も1階に住んでおり、現在、入居している子どもは高校3年生1人、2年生2人、中学3年生2人の5人で、合わせて9人の“大家族”になっている。
オーナーもバザーの手伝いをしてくれたり、協力してくれて共にチームのような関わりをしてくれる。この建物をかつて生活していたままで使うことがオーナ
ーの希望で、子どもと孫も遊びに来る。オーナー一家

リビング兼食堂78

の暮らしの記憶に残る住まいを大幅に変えてしまうこーナーはOKしても近隣の反対で断念することも少なとは、記憶が廃棄されてしまうことになり、バトンタ

くない。

ッチしてほしいという思いがある。

【福祉活用の課題】

1階の食堂をNPO法人が運営する子ども食堂に、月

社会福祉法は、児童養護、特養ホームに規制が厳し

1回提供している。子ども家庭センターの職員が、子どい。事務職員の配置には給与手当の補助がつかない。

もたちの声を聞くためにやってくる。家庭を訪ねても松原の家を自立援助ホームにすると歩む会には4軒目

会わせてもらえないので。コミュニティサロンを週1になり、1軒6名の職員体制、4軒で24名の職員が必要

回ぐらいでやってみたい。民生児童委員の方も高齢者になる。そこに補助の対象とならない事務職員を新たや子どもたちが気がねなくフラッと来られるような居につけるのは厳しい。福祉関係は監査が厳しく、内部場所があるといいという。ここは玄関を入ってすぐに留保にうるさくなった。零細な社会福祉法人は経営が食堂なので向いていると思う。

厳しい。

入居希望者は高校生ばかり。里親からの自営型は、社会福祉法の改正で、地域貢献に積極的に取り組む

いきなり高校生は避ける。虐待されるイメージは幼児、ように規定されたが、やりたいという人がいないと進小学生で、声を上げられるようになるのは中学生になまない。若い人でやりたいという人はけっこういるが、ってから。中学生、高校生世代の行き場がないという待遇の面などで後押しできないし、勤めても続かない。

ひずみがある。引きこもりとは違う。それなりに親が次世代にバトンタッチができる環境整備ができないの大学教授とか医者とか社会的地位が高く、所得も高く、が課題だ。社会福祉法の二種社会福祉事業は事業にな

教育DVの子が家庭にいられなくなって児童相談からるので、居場所サロンを併設して飲食を提供すると利依頼される。親権停止の処置でくる。お金があるので用料が事業収入になってしまう。そのあたりのしばり、留学させるという例も多い。

規制をゆるめる必要がある。

児童養護の施設はある程度広い物件が必要で、世田谷区にはバブル期に建てた広い物件があるが、更地になって6軒に細分化されたり、コンビニになったりしている。物件運用に不動産屋のアプローチが多く、飛び込みで不動産屋にあたるとうさんくさい話になる。
世田谷トラストでマッチング最中に物件を売却したというケースもあった。空き家になる早い段階で活用を交渉できる仕組みがあることと活用を促進する税制の仕組があるといい。
東京では大きな物件を探し、確保するのが難しいのでサポートの仕組が必要。大きな物件を登録して、登録にメリットがあるような、例えば賃貸してオーナーに固定資産税の減免があるような空き家バンクがあるとよい。
税制では、オーナーが社会福祉法人に物件を売ると1年以内で売却所得に対し5000万円の所得控除ができる。空き家の賃貸ではこうした税の減免がないので、自立援助ホームを建てるには土地・建物を購入するし
住まい

かない。
深沢で建築面積30坪の空き家があり、耐震診断をした建築士から活用の声がかかった。オーナーは世田谷
トラストまちづくり事業としておでかけ広場に5年契約で貸しているが、まわりからの苦情でやめたいといっている。住宅街では近隣との関係がむずかしく、オ
養育者夫妻の居室

79

荻窪アパート―住宅困難者の共同住宅―
所在地;東京・杉並 区 運 営 者 ; 一 般 社 団 法 人 生 活 サポ ー ト 基 金
利用建物;鉄筋コンクリ ー ト 造 3 階 建 て の 3 階 （ 1 階 ; ラ ー メン 店 ）居室数 ; 4 室 （ 個 室 面 積 ; 6 . 6 ㎡ ）/ 共 用 設 備 ; キ ッ チン 、トイレ 、バス
開設;2013年【空き家活用の経緯】

も相談、見守りを兼ねた週1回の食事提供など、生活再生活困窮者、多重債務者など生活再生支援

生に必要な各種サポートを用意している。

荻窪アパートを管理運営する生活サポート基金は、管理業務は、①入居者の斡旋②生活再生に必要な相生協や市民が出資する一般社団法人で、お金や暮らし談、紹介先同行③家賃、共益費・管理費の代行徴収④退のことなど生活のなかで困っている問題を解決するた

去者の古い寝具の処分と新しい寝具の購入⑤週1回程

めの家計診断、相談と融資を行っている。生活困窮者や度の食事提供等を通した見守り⑥定期的な清掃と見回

多重債務者などからの生活再生相談の中で、住宅に困り⑦緊急時の連絡対応など。食事提供等を通した見守っていて、すぐにでも入居できる住宅を求める声が多りは生活サポート基金がワーカーズコレクティブに業く出されていた。生活再生には住宅の確保が欠かせな

務委託し、ワーカーズのメンバー2人が週1回食事を持いことから、そうした要望にこたえ、生活再生と自立を参して定期的な見守りのほか、入居者が行き届かない

目指す人のために用意したのが荻窪アパートである。

台所・風呂・トイレなどの清掃も必要に応じて行ってい元は事務所だったところが空き、運営法人の役員であったオーナーがアパートに改装して、新たな福祉事
業の可能性をめざしていた生活サポート基金に提供る。翌日にはFAXで入居者の状況を報告する。
個室4室にこれまで延べ6人が入居し、4人が退去している。現在は3人が入居し、1室が空いている。

し、2013年にオープンした。事業スキームは入居者とオーナーが1年の賃貸借契約、オーナーと生活サポー
ト基金は管理委託契約を結んでいる。入居者の費用
は家賃48,000円、共益費16,200円（水道光熱費、見守り・食事提供、損害保険料など）の計64,200円/人。生活サポート基金は管理委託費として45,850円/人を受け取る。オーナーの家賃収入は管理委託費分を引いた
18,350円/人となる。
【活動の内容】
保証人なしなど入居のための契約条件をできる限り低くし、生活に必要な家具・備品・設備をそろえ、すぐ入居して生活できるように配慮するとともに、入居後アパートの入り口

住まい
１階は中華料理店

４畳の個室

80

入院患者家族の民泊施設
所 在地;東京・大田区 運 営 者 ; N P O 法 人 地 域 医 療・福 祉サ ー ビス 振 興 会
利 用建物;鉄筋コンクリ ー ト 造 3 階 建 て / 延 床 面 積 ; 約 1 2 0 ㎡
1階 ; 民泊施設1室（2K）・駐 車 場 2 階 ; 事 務 室 3 階 ; 職 員宿 泊 施 設
開 設；2018年４月【空き家活用の経緯】

きるようにキッチンを広くとっているほか、洗濯物も運営主体の医療・福祉サービス振興会は、2001年、介天日干しができるように改装している。また、玄関前

護予防、認知症予防などの事業を行うNPO法人として

ガレージをコミュニティスペースとして利用できるよ大田区で自宅を事務所にスタート。その後、文京区にう整備した。

移転し地域のプラットホーム的な拠点として地域・町

建物は鉄筋コンクリート造で、耐震基準もクリアし、会とも連携して事業を拡大してきた。介護施設の第三近くの公園に抜ける路地もあって避難経路も確保され者評価機関も務める。

ている。民泊施設は50㎡以下で火災感知器の設置だ

4,5年前から、居場所、障害者グループホーム、主にけですんでいる。内装の改装費は大田区の地域貢献改小児入院患者の家族用宿泊施設に利用するために空

修補助金を利用（3分の2補助）。トータルで改装などにき家活用を計画し、地縁のある大田区を中心に空き家かかる初期費用は補助金と負担の範囲で収まったとい探しを始めた。不動産屋をめぐり、ネットの不動産情う。また、固定資産税も民泊で登録すると3階の住宅と報などにあたっているなかで、今の空き家に出会う。

の按分があって低く抑えることができ、その分家賃も2017年3月、大田区空き家活用相談総合窓口と公認民月22万円と周辺の相場よりも安くなっている。

泊サイトを運営する「STAY JAPAN」、東邦大学医療セ2018年4月にオープンし、これまで空室はなく、年ンターの三者が協定を結んで、全国初の社会貢献型特末まで予約が入っている。民泊については近隣との関区民泊制度が創出されたという新聞記事を見て、これ係が問題になるので、近隣に説明書を配り周知した。

を利用しようと早速、大田区の窓口に相談。その指導

いまのところクレームはないという。

で東邦大学医療センターと直接交渉し、民泊の料金設

地域医療・福祉サービス振興会は、こうした物件はそ定、必要となるケアなどについて覚書をかわした。

うすぐに見つかるとは思わないが、次は障害者のグル■長期滞在用に改装

ープホームで空き家活用をしたいと考えている。発達

民泊施設は1階駐車場奥の1室で、クローゼットの付障害や精神障害の人のグループホームは近隣の偏見といた和室と洋室,キッチンの2K。東邦大学医療センタ

か環境が悪くなるといった不安で反対されることが多ーは小児科医療が充実しており、小児入院患者は地方いだけに、地域に溶け込んできた空き家を活用して、から来るケースが多いという。家族は朝から晩までそ

風通しのいい地域との交流ができるグループホームにばについて介護する。途中、休憩をとることも必要で、したいという。

病院近くに長く宿泊することになる。そのため自炊で

住まい

外観

1階駐車場の奥が民泊施設

81

ラポール平塚

サポートハウス和

所在地;神奈川・平 塚 市
運営者;社会福祉 法 人 い き い き 福 祉 会 ラポ ー ル 平 塚
利用建物;軽量鉄 骨 造 2 階 建 て 共 同 住 宅
開設;2003年9月【空き家活用の経緯】

いことに気づき、法制度の枠外で自由に経営できるア

特別養護老人ホーム、デイサービスなど介護保険事

パートがあってもいいと思って始めた。
「県はここを公業、障害者支援事業を幅広く展開しているいきいき福益事業だといってくれたのですが、私はただの賃貸ア

祉会が、一人暮らしには不安はあるが、住みなれた地

パートですとつっぱねています。有料老人ホームだと域で自分らしく自由に暮らしたいという高齢者、障害か高齢者の住宅だとかいうと必ず規制がかかるからで者の共同の住まいとして開設したのが、サポートハウ

す。スプリンクラーがない、廊下が狭い、普通の玄関でス和（なごみ）だ。

たたきがあって、お風呂もトイレもユニットだからま

元は企業が独身寮として利用していた空きアパー

たがなければならない。元は独身寮だったわけですかト。企業が契約途中で寮を廃止することになり、オーらバリアフルですが、バリアもリハビリのうちとして、ナーから借り手探しを頼みこまれた不動産業者がいき地域で自分らしくおおらかに暮らせれば、これで十分

いき福祉会に声をかけてきたという。2階建て建物1棟なのです」と語る。

と駐車場を合わせて100坪を超える物件を月家賃65【活動の内容】

万円で借り上げている。10室の居室はすべて1Kのワ

サポートハウス平塚は、住まいの事業としてサポーンルームで2階に7室、1階に3室。1階の独身寮の食堂

トハウス和の運営、ホームヘルプ事業として訪問介護と管理人室を改装して共有スペースのコミュニティル

などの介護保険・障がい者支援・制度外の事業行っていームと訪問介護・居宅介護支援事務所、洗濯室にしている。スタッフは常勤職員5名、登録ヘルパー5名。職員る。改装費は元の企業が負担した。

が24時間常駐して、入居者の朝夕の安否確認をする。

賃貸契約を結ぶ入居者の家賃は、居室の広さによって変えており、月に4万1000円~6万円。これにサポート

要介護や認知症の高齢者、障害者は訪問介護、通所介
護などを利用することもできる。

料の1万7000円、共益費が3000円~5000円が加わる。

入居者はひとり暮らしの高齢者、障害者のほか、生居室にはすべて小さなベランダが付いて洗濯物が干せ

活保護受給者、母子家庭、DV被害者など一般の賃貸アるようにした。ベランダの段差が気になる人には入居

パートに入居が難しいいわゆる居住困難者が多い。平者の元大工が手間賃抜きでスロープに直している。

塚市役所からの紹介で入居する人が増え、常に満室状態になっている。それでもサポートハウス和の経営はは、当時、サポートを必要とする高齢者などが入居で厳しく、住まい事業の赤字は小さいとはいえ、ホーム

きる施設や住まいの選択肢があまりにも限られ、少な

ヘルプ事業に支えられている。

手前の階段は傾斜がきつく危険なため使用禁止とし、奥に屋根付の階段を新設している。

独身寮の管理人室を、自由に使えるコミュニティルームに改装した。

住まい

ここを立ち上げた小川泰子・いきいき福祉会理事長82

３．研究事例

COCOしのはら／品川宿おばちゃんち／S邸
空き家等福祉活用の用途変更と事業収支
空き家を活用した居場所づくりinつくば
事例に見る福祉活用の課題

83

研究事例

採択された交流拠点整備補助を断念し自主整備へ

ＣＯＣＯしのはら
所在地；横浜市港南 区
運営者；N P O法人び ー の び ー の
利用建物；木造平屋 戸 建 て ／ 延 べ 面 積；約 7 5 ㎡
開設；2017年4月【開設までの経緯】
びーのびーのは横浜市港北区で20年前から、空き店舗を活用した子育て支援事業を展開してきた。さらにこれまでの子育て支援やグループ保育事業に高齢者を加えた地域交流の事業を始めることとなり、施設整備のため2016年6月締切りの横浜市地域福祉・交流拠点整備事業の補助金に申請した。
平成27年度まで、国の補助事業をもとに横浜市地域福祉・交流拠点整備事業があり、補助金上限額は100㎡未満が1000万円、100〜250㎡が2000万円、250㎡以上が3000万円であった。平成28年度から国が制度を変えたことに伴い横浜市は地域支え合いセンター整備事業を活用し、補助金を650万円と大幅に減額した。
補助金申請の締め切りまで残り3週間というなかで、申請を予定していた物件を借りることができず、諦めかけていたところ、お世話になったことのある地域の町会長に相談すると、自宅の隣にかつて息子夫妻が住んでいた今は使っていない家を地域のためになることなら貸してもよいといわれた。申請締
め切りの3日前だった。
補助申請が採択され、交付決定まで2か月あまりの間、市の担当部署の管理課と助成の条件について話し合いを重ねた。食堂を兼ねたリビングを交流事業で使い、それに続く和室は自主事業としてグルー
プ保育を行う日があるとしたところ、和室は交流事業の対象にならないので外す、交流事業用のトイレとは別に和室の利用者用のトイレを設け、そこへの通路など共用するものは和室を使う事業と交流事
業ですべて按分するなど、細かく条件を付けられた。この按分の積算事務だけで30万円かかっている。
また、当初は各室にスプリンクラーを付けるようにいわれ、それだけでも助成金などの4分の1を超える200万円もかかり、消防法では平屋の戸建てには設置義務がないことからかなり折衝し、なんとか火を使う台所だけに設置することで落着した。

フローリングの洋間が交流事業のリビング兼食堂、奥の和室が自主事業のグループ保育に使用。

駐輪スペースの奥が玄関84

改装は、新耐震基準は満たし、建築確認の図面もあったが、クーラーをつけるのに電気系統の配線図面がないという問題があった。台所は保健所の指導でシンク2つ、腰高まで水洗いができるように改装している。内装整備、積算事務合わせ改装費は300万円になった。
事業補助金については、交流拠点整備事業に申請して採択の通知が8月1日、県の「地域密着型サービ
ス等整備助成事業補助金」の交付決定が10月20日と非常に遅くなり、12月中には整備設計について管理課の承認をもらわなくてはいけない状況で、日程的に間に合わないと判断して整備事業を断念することになった。結局、改装費等の経費はすべて自費負担で行うことにした。びーのびーのは辞退にいたった経緯と事由、今回の助成手続きの課題をまとめ横浜市の担当部署へ提出した。
（文末に掲載）こうした事情で事業が採択され大家さんと賃貸契約を結ばなければならないところ、大家さんの好意で工事開始まで賃貸契約を待っていただいた。家賃は月10万円。介護予防・生活支援総合事業の補助金を活用している。年間で家賃分120万円、運営費に60万円の計180万円が給付される。この事業は週5日、1日5時間以上開くことと、週に1回以上かつ概ね3時間以上定期的に高齢者向け介護予防に資するプログラムを提供することになっている。またそのプログラムの利用者が10人以上でそのうち要支援援者が5人以上という条件となっている。オープンして2年間は条件を緩和されるが、3年目からは条件どおりの運営をする。
【活動の内容】
月曜~金曜の9時30分~15時営業。ランチを提供するごちそうさん食堂（11時30分~13時）、喫茶のCOCOカフェ（9時30分~15時）、総合事業通所サービスの「のびのび会」（毎週月曜、水曜10時~13時ランチ付き）、預り保育「まんまーる」（毎週火曜、木曜）、脳トレ健康麻雀の会（第1木曜、第3木曜10時~11時
30分ランチ付き）、手芸カフェ（毎週金曜10時30分~14時30分）のほか、コーラス、スマホ講座、ちぎり絵講座、おはなし会などを開いている。

広い庭では、保育や月 1 回「庭いじり」の会が開かれる。

85

３．研究事例

ボランティアのスタッフにも親の介護をする人が増え、やがて自分たちも高齢者になっていく中で、子どもばかりだけでなく高齢者も支援する、子ども本位の高齢者との交流ではなく本当の意味の多世代交流をめざしている。自治会長、民生委員、地区社協との協力のもと、地域の高齢者のひとり暮らしの方の昼食会としてCOCOしのはらでランチチケットが使えるようになっている。ここは地元住民と新住民との交流の場としても機能している。
【運営・管理】
先行投資は改装費300万円。初年度2017年は赤字で、2018年度は赤字幅は減少してきている。びーのびーの全体でスタッフ60人、うち常勤が20人。常勤・非常勤ともに最低賃金をクリアしている。びーのびーのでボランティアしてくれた人が20年間で800人以上になっている。これまで関わってくれたボランテ
ィアに加え、地域のボランティアの協力も得て運営している。

86■横浜市地域福祉・交流拠点整備事業の選考決定
辞退の事由
1.事業決定から整備助成金交付決定までの期間が長く、整備設計の準備が思うように進められなかった。
略（上記本文参照）
2.地域福祉・交流拠点整備事業内容等、特に自主事業とのかかわりについての説明が十分でなかった。
補助金の按分については、整備事業と自主事業との按分についての解釈が難しかった。按分作業については、事業規模に比べて、補助金申請にかかる書類の作成に費用、時間を多く費やすことになり負担が大きかった。このような案件にかかわる積算業者があまりいないことや、設計、電気、機械とそれぞれの分野に精通した業者にそれぞれ依頼するにはかなりの時間と手間がかかる。
3.スプリンクラーの設置
補助金の条件であったスプリンクラーの設置については、当初、部屋すべてに設置を求められた。設置には200万程度かかることが判明。補助金の4分の1を占める金額となる。また、原状復帰の際にも廃棄料が必要となる。結局、火を使う台所だけで良しとなったが、その調整を市と県で事前に協議してほしかった。また、スプリンクラーの設置については、一戸建ての平屋の場合、消防法上の設置義務はない。
4.空き家・戸建て活用の困難性
空き家・戸建て活用の場合、耐震や建物の条件をある程度調整ができたとしても、地域福祉・交流拠点事業に活用する場合には、一般住居を改築して設備設計することの困難性を感じた。特に、スプリンクラーの設置、飲食を提供する場合の厨房としての条件、浄化槽の条件等である。ある程度、地域の方がたが集う場についての基準緩和が行なわれなければ、空き家活用は実際には困難となりかねないと思われる。
5.物件確保の困難性
事業申請で見つけた空き家・戸建てを整備助成金交付決定までの間確保するために、賃貸契約をしなければならないという状況が発生する可能性がある。事業決定から整備助成金交付決定までの期間が長ければ事業者側の負担が重い。
（今回は、大家さんのご厚意で、賃貸契約は工事開始まで待ってもらえた）6.施設整備事務支援の必要性
整備助成金交付決定から具体的審査まで、事業者と監査課をコーディネートする中間支援の担当者が必要である。保育所整備等の際には、整備設計等に詳しい担当者がつき、施設整備に必要な整備基準に関して、設計、電機、機械、環境等すべての内容について調整してくれる機能があったが、今回は管理課との直接だった
ため調整に時間がかかった。
積算事務、自主事業との按分作業、建築に関連する詳細な確認作業等が膨大であった。初めて申請する事業者であっても事務作業が可能となる仕組みでなければ、計画として選定されても、実施までこぎつけないという事態になる。今後、調整役としての中間的事務支援機能を求めたい。

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３．研究事例

NPO・商店街・行政協働の空き家活用

品川宿おばちゃんち

所在地；東京・品川 区 運 営 者；N P O 法 人「 ふ れ あ い の 家 ― お ば ち ゃ ん ち 」
利用建物；木造2 階 建 て 店 舗 併 用 住 宅 ／ 建 築 面 積；約 6 0 ㎡
開設；2006年11 月

子育てルームと交流カフェの併設「品川宿おばちゃんち」は、京浜急行北品川駅から旧東海道の商店街を南に歩いて5分ほどのところにある。木造2階建ての1階は保育ルーム、台所、トイレ、カフェ。2階は4畳半の和室、倉庫になっている。
旧東海道に面する表側は両引き戸を開けるとお休み処「街猫カフェ」にしてコーヒーが一杯100円で飲める猫の額ほどの３～４人がひと息つける空間。地域の人たちと交流できるよう併設している。奥の手
洗いには買い物途中の親子も利用できるようオムツ替え用折りたたみベッドを設置している。カフェのカウンターの向こうにはガラス越しに保育ルームの様子が見える。保育ルームの入口は建物横の路地を入った引き違い戸の民家の玄関を利用している。
子育て支援・地域交流のまちづくり
NPO法人「ふれあいの家―おばちゃんち」は、赤ちゃんからお年寄りまで、身近な地域の中で世代をこえて誰もが気軽に集い、ふれあい、互いに支えあい共に育ち合って暮らす、そんな「まち」をめざして、
2003年に設立された。活動は月1回、子どもも大人も誰もが楽しく外遊びをする「ホットほっとＨＯＴ」
から始まり、2004年には毎週１回子育て中の人が集まり、未就学の子どもたちがスタッフと楽しく遊ん
でいる間、親同士が憩いの時間を持つ「みこちゃんち」を、2005年には「保育サポーター養成講座」を相次いで開設。講座修了者の中から認定され、NPOに登録した人たちが子育て中の親を支えるサポーター派
遣システム「えくぼ」を担うようになっている。
活動が軌道に乗ってきたところで、子育て支援と地域交流の活動拠点をつくることになり、その相談を地元商店街の有志などが設立し、空き店舗活用事業を行っているNPO法人東海道品川宿にもちかけた。東海道品川宿でも、空き店舗活用4店舗目は飲食店以外の福祉分野でなにかできないか模索していたという。商店街の飲食店の昼の繁忙時に子どもをみてほしいというニーズもあり、タイミングよく商店街のペットショップが店じまいするところで、家主も渡辺さんに店を貸すことを承諾。空き店舗を子育てなどに活用する事業について両者で品川区に相談した。
品川区は、空き店舗を解消し商店街を活性化したい産業振興課と、就労形態の多様化に応じて需要が増えている短時間保育、一時保育を充実させたい保育課の２つの担当部局が連携して対応し、NPO・商店街・行政の三者協働で事業計画を練り上げた。空き店舗を東海道品川宿が借り上げ、子育て支援事業（一時預かり事業、短時間契約保育、子育て相談、子育て講座、子育てサークルの育成事業）
を「ふれあいの家
おばちゃんち」が運営する形で、2006年11月「子育て交流ルーム品川宿おばちゃんち」が開設した。

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立ち上げ、事業継続のための財源
改修費、家賃・人件費など運営費については、品川区の補助金を利用。一つは品川区産業振興課が担
当の商業地リフレッシュ推進事業。いわゆる空き店舗活用支援事業で店舗改修費750万円と家賃を３年間にわたって、東京都と品川区が３分の１ずつ補助し、残る３分の１は事業主体のＮＰＯ法人東海道品
川宿が負担。
もう一つが保育課の補助金で、認可外保育施設の基準（有資格の常勤1名と無資格の常勤１名を配置）を満たしていることで基本運営費(月416,500円)と実績加算額が助成される。
（短時間契約の保育実
績が、一人あたり月間60時間を越えた時間数

1時間につき500円×月延べ利用時間、一時保育事業実績1時間500円×月延べ利用時間、相談件数1件につき500円×実績件数）。
ただし2009年で満3年が経過したことから商業地リフレッシュ事業の補助は終了。代わって保育課
が安定的保育事業継続のために、家賃補助を加えた保育補助金を継続している。
「おばちゃんち」は、運営費に必要だった300万円を東海道品川宿の有志の人たちに融資してもらい９年間で返済することになった。順調に空き家を活用できたのは、1つはNPO代表の女性が母親の介護のために中野区の児童館勤務を定年2年前に退職した地元の人で、地域の人とは顔なじみで、NPO法人を立ち上げて3年間の実績もあり、地域の信用が厚かったこと。もう一つには商店街の活性化をめざすまちづくりNPOと区の産業振興課、地域で子育て支援を充実させたいNPOと区の保育課の4者連携の歯車がかみあったことにあるだろう。
＊「品川宿おばちゃんち」は現在は近くに移転している。

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３．研究事例

Ｓ邸―空き家となる自宅を遺贈して福祉に活用―
東京・練馬区の木造2階建て戸建て住宅に、夫を看取ってひとり暮らしをするSさんから、85歳となり、自分が亡くなった後は土地と家屋をSさんが関係してきた介護サービスの認定NPO法人に寄付して地域福祉に活用できないかという相談事例。2人の子からは「お母さんの好きなようにして」と言われている。
■物件の現況
木造2階建て/敷地面積;100.99㎡

延床面積98.15㎡（1階51.15㎡

2階37.00㎡）

1階;ダイニングキッチン（4畳半）、和室（4畳半）2
リビング（6畳）、浴室、トイレ、洗面所
2階;和室（6畳）、和室（4畳半）2、トイレ、洗面所
最寄駅から徒歩10分。坂上の一種低層住居専用地域の住宅街。築55年で、途中増改築を2回行っている。耐震基準を満たしていないため、Sさんは区の耐震シェルター・防災ベッド設置支援制度を利用している（費用の9割、上限50万円を限度として支給される）。
■福祉事業への転用プラン
Sさんは、これまで介護事業など地域福祉の活動に積極的に関わってきた経験から、愛着のあるこの家と庭を残して、高齢者などが気軽に集まり、交流し、おしゃべりができて、相談もできる居場所に活用することを望んでいる。その思いを活かした＜居場所＋住まい＋農園＞プランを検討した。
1階は高齢者などにランチを提供する居場所サロンおよび介護予防・生活支援総合事業の通所サービ
スなどを行う場とする。2階は居場所事業だけでは、事業収益が上がらず事業継続が危ぶまれるため、安定した収入が見込める高齢者のシェアハウスにする。庭は農園にしてランチの食材などを栽培する。
なお、高齢者のシェアハウスは、住宅セーフティネット法の住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制
度を利用し、登録専用住宅として耐震改修費（100万円/戸）の補助金を申請する。
＜建物の間取り＞1階:リビング・食堂（12畳）、厨房、トイレ（引き戸車椅子可）、事務室
2階:居室2（各6畳、ミニキッチン・トイレ付）、浴室、洗濯室*1階のリビング・食堂を登録住宅の基準である共用の食事室とする。
＜改装・設備・備品整備費等＞1500万円（改装・設備工事の内容）
耐震補強工事、床張替工事、壁断熱・クロス貼り工事、電気配線工事、厨房機器設置工事、給排水設備工事、車イス用トイレ設置工事、出入り口スロープ設置工事、外壁塗装工事など（備品整備費）
厨房機器・エアコン・照明器具・衛生陶器、浴槽など

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＜資金計画＞
開設費総額1600万円
住宅確保要配慮者登録専用住宅補助金  200万円
WAM（独立行政法人福祉医療機構）助成金

400万円*WAMの助成は備品整備のみが対象で、内装の改装費は対象外。
NPOバンク・東京CPBから借入600万円 10年（元利均等2%）

ACTコミュニティ活動応援助成金100万円

生活クラブ運動グループ・インクルーシブ事業助成金200万円

寄付100万円●月返済金額;東京CPB 5万5,000円●月必要経費;水光熱費 4万円、固定資産税等3万円●月収入;家賃12万円

居場所事業収益2万円※この資金計画では居場所運営スタッフの人件費は入れていない。
＜事業運営の問題点＞■遺贈によるみなし譲渡所得課税の負担
このプランは、遺贈による土地･建物の寄付を前提としている。不動産等の現物寄付財産に含み益がある場合には、みなし譲渡所得課税が発生する。このみなし譲渡課税は基本的には相続人が負担する。ただし、租税特別措置法40条により、受贈者が公益法人、NPO法人などの公益法人等で、寄付が社会福祉などの公益を著しく増進させる場合には、寄付者にかかるみなし譲渡所得課税が国税庁長官の承認により非課税とされる。
Sさんのケースでは、寄付先は認定NPO法人なので非課税に該当するのだが、公益社団・財団法人、認定NPO法人、NPO法人などで国税庁長官の承認を得たのはこれまでほとんどなく、ようやく2018年に岡山県の認定NPO法人が承認された1件のみといっていい。このケースでも寄付をして納税者が非課税申請を所管の税務署にしてから審査に3年かかり、作成した書類は30cmを超えたという。
Sさんのケースでは、みなし譲渡所得課税の非課税承認は現状では、きわめて厳しい。Sさんの寄付物
件を＜居場所+住宅確保要配慮者向け登録専用住宅＞に活用するプランが、社会福祉として公益を著しく増進する要件を満たしているかが問われるからだ。
社会福祉事業については、社会福祉法で社会福祉事業が規定されている。居場所は高齢者などを対象に福祉的事業を行っているといっても、現行の法制度上は社会福祉事業とは認められていない。そのた
めSさんの相続人は非課税承認が得られず、多額の税負担をすることになれば、あえて寄付する可能性はかなり低いと思われる。
相続人の税負担を避けるには、みなし譲渡所得課税をSさんの債務として、受贈者が財産と債務を引き継ぐ包括遺贈にすることになる。そして、受贈者である認定NPO法人が非課税申請をすることになるが、申請手続きに膨大な時間と手間をかけても承認される可能性がきわめて低いとなれば、遺贈を受けないことになり、この事業が成り立たないことになる。
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３．研究事例

空き家の福祉活用では、オーナーの事情で賃貸借契約の更新ができなくなるなど事業の継続が保証されないことが課題になっている。寄付によって空き家を所有できれば、そうした懸念はかなりの程度解消されるとともに、空き家の改装にかかる手続き等の負担も軽減される。空き家を地域の福祉資源として活用するうえで、ＮＰＯ法人など公益法人への寄付を促す税制への見直しが望まれている。
不動産のみなし譲渡所得課税
個人による不動産の寄付は税務上、贈与あるいは相続、遺贈として扱われ、法人に寄付する場合は、以下の３つのケースがある。
①故人→＜遺産相続＞→法定相続人→＜相続不動産の寄付＞→法人②故人→＜遺産遺贈＞→法人③個人→＜不動産の寄付（贈与）＞→法人＊故人が生前に遺言で寄付指定⇒課税について
寄付者；①～③いずれもみなし譲渡所得として課税される。
法人；①～③いずれも寄付された不動産の譲渡所得に対する法人税課税■不動産の寄付税制
個人が不動産を現物寄付（贈与）した場合に、財産を時価で売却し収入があったとみなし、その財産の取得費と譲渡費用を差し引いた所得（譲渡所得）に対して課税される所得税。個人から含み益がある財産（例えば、購入したときより値上がりしている土地）を通常の法人に贈与した場合、財産をもらう「受贈者」である法人には財産を時価でもらったことになり、受贈益になるため法人税がかかる。また、「贈与者」である個人も、財産を時価で渡したとして「みなし譲渡所得課税」がかかることになる（所得税法59条）。なお、土地を売却して現金で贈与する場合、含み益がないため、「みなし譲渡所得課税」はかからない。
取得費とは、不動産を購入したときの金額だが、かなり以前に購入したり、相続した場合には取得費が分からないことがある。その場合には、売却価額の５％を取得費とすることができる。譲渡費用とは、売却するときに不動産会社に支払う手数料などである。
＜課税額の計算例＞
時価3,000万円の不動産を法人に寄付した場合
譲渡所得；3,000万円－（3,000万×5％）＝2,850万円（取得費不明で計算）
譲渡所得課税；2,850万円×20％＝570万円（税率は、5年以上所有している土地、建物では原則的に、所得税と住民税合わせて20％）遺贈の場合、本人が亡くなっているので相続人に570万円が課税される。

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■公益法人等に寄付した場合
一定の要件を満たすＮＰＯ法人など公益法人等への寄付の場合は、寄付者への「みなし譲渡所得課
税」は非課税とされる。また、寄付を受けた公益法人等の譲渡所得に対する法人税も非課税である。
＊みなし譲渡所得の非課税についての要件・手続き
個人が、土地、建物などの資産を公益法人等に寄附した場合において、その寄附が教育又は科学の振興、文化の向上、社会福祉への貢献その他公益の増進に著しく寄与することなど一定の要件を満たすものとして国税庁長官の承認を受けたときは、この所得税について非課税とする(租税特別措置法第40条)。
■承認申請手続き
国税庁長官の承認を受けようとする人は、「租税特別措置法第40条の規定による承認申請書」を提出しなければならない。
＜申請書を提出する人＞
申請書を提出する人は、寄附した人である。遺贈の場合や申請書を提出する前に寄附した人が死亡している場合は、寄附した人の相続人及び包括受遺者が申請書を提出する。
＜申請書の提出先＞
寄附した人の所得税の納税地の所轄税務署長に提出。
＜申請書の提出期限＞
寄附日から4か月以内（ただし寄附が11月16日から12月31日までの間に行われた場合は、寄附した年分の所得税の確定申告書の提出期限まで)。

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３．研究事例

空き家等福祉活用の用途変更と事業収支
高橋 弘明（京葉エステート代表取締役）
福祉系事業の取り組み
千葉県船橋市で「不動産業を通して社会貢献をすること」を理念に不動産業を営み、千葉県居住支援協議会の委員を務めている。当社で現在取り組んでいる福祉系事業には３つの業種がある。
①障害福祉系事業
障害を持った方の住居が慢性的に不足していることから、その方々に向けた居住施設を作った。障
害の度合いに合わせて、特徴を持たせた住宅になっている。1事業所あたり６世帯程度に絞って事業をしている。
②子育て支援事業
障害を持って生まれた子どもたちに対して、何かできないかと考え、保育園を作った。小規模保育として、開発行為を伴わない（幼稚園併設）企画と補助金申請を行った。医療ケア児などの将来支援が必要な子どもたちに向けた施設となっている。
③高齢者支援事業
認知症になる前や動けなくなる前に誰かと交流のできるQOL（生活の質）の高い生活ができる家を作
りたいと考え、高齢者の入居を断らないセーフティーネットを考えた。不動産業をしていると、独居の高齢者が気づかない間に亡くなってしまう孤独死に出会うことがある。これは入居者同士のコミュニ
ケーション不足が原因だと考えた。１つの建物に共用のリビングと個別の寝室があれば、毎日顔を合わ
せて挨拶をするので、何か異常があれば誰かが気づいてくれる。孤独死を防ぐには、それが解決策になると、高齢者が居住できるシェアハウスに利用する事業に至った。船橋市の生活保護の住宅扶助費4万3000円に合わせて設定した家賃にすることで、何らかの事情で生活保護を受けることになっても退去
しなくても済むようにした。
福祉系事業のうち、空き家を活用した２つの事例で、福祉活用における課題としての用途変更と事業収支について検討する。

１．アパートの用途変更と事業収支事例；オルシェ飯山満（はさま）Ⅰ
所在地；千葉・船橋市
利用建物；木造２階建て共同住宅／
用途地域；第1種低層住居専用地域
敷地面積493.64㎡、建築面積188.02㎡、延床面積298.01㎡
1階；高齢者シェアハウス 2階；障害者グループホーム
間取り；１階；居室７（各6帖）、事務室、食堂（10.5帖）、娯楽室（7帖）、
トイレ４、浴室・脱衣室２・台所／２階；１階と同じ開設；2018年4月

外観はおしゃれなアパート

94高齢者の孤独死を防ぐ入居者同士のコミュニケーションができるような住まいを新築でつくると家賃が高くなってしまう。中古なら安くできるので、生活保護までいかなくても低所得の高齢者が入れる住まいを古いアパートを改修してつくることを考えた。また、船橋市では高齢者など居住困難者に対する住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録住宅がほとんど出てこない。居住支援協議会でいくら協議をしても数が出てこないことには話にならないので、居住支援協議会のメンバーとして高齢者用のシェア
ハウスを登録住宅にしてつくったのが、空き家のアパートをリノベーションしたオルシェ飯山満。オルシェとは、オールドマンズ・シェアハウスの略称だ。
築25年のアパートを購入し、リノベーションして1階は高齢者専用シェアハウス、２階に障がい者グ
ループホームを設置している。空き家が多くあるにも関わらず、高齢者が入居を断られる現状がある。
高齢者が入居しやすくするために、賃料を安くするとともに、スプリンクラーなど必要な設備に投資できるように予算を立てた。各階2DKが4戸ずつの共同住宅の既存の間取りを活かし、水回りの効率的な配置により、最低限の工事範囲で収まるように計画した。
中古アパートも検査済証があれば改修もできるので家賃の低廉化ができれば、これから世の中の大きな流れはこうした福祉住宅に向かうだろうと見込んでいる。
寄宿舎への用途変更
アパートを改築するためには共同住宅から寄宿舎に用途変更する必要がある。必要な工事としては
消防用設備（スプリンクラー、自動火災報知設備、火災通報装置、誘導灯等）設置などがある。建物が二世代に渡り使えるように劣化対策工事も行う。これは防腐防蟻、換気口設置、防湿措置、外壁補修工事などがある。建築基準法に基づき、完了検査済証、増改築、既存不適格を確認し、リノベーションを実施する。
物件としては、完了検査済証の有無などを考慮して改築に向いていたものを選んでいる。

共同生活用にならんだ洗面台

共用のリビング

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３．研究事例■アパートの用途変更フローチャート

築古アパートの用途変更の事業のポイントとして、時代的優位性、物件取得価格、物件の条件、金融機関の融資、空室率、空き家対策等の６つが挙げられる。
①時代的優位性・団塊の世代が現在69～71歳・サービス付き高齢者向け住宅の賃料は平均18万円程度（船橋市）
・自由な生活ができるオルシェ
生活保護と異なり資産を持つことも、旅行に行くこともできる。QOLの低い老人ホームでの生活と比較して優位。
②物件取得価格
・必ずしも駅近である必要がない。
・駅から遠いアパートは入居率が悪く、空室率が高い。大型物件は解体費用が高い。その結果、購入価
格が安くなる。
・パワーカップル（夫婦共稼ぎで高収入世帯）の増加等により、駅近物件の不動産価値が高まった。その逆も然りで駅遠アパートでも収益還元法によって高い売却金額が設定できる。

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③物件条件・建築面積が広い：間取り（＝収益）の検討が広範
・検査済証がある：用途変更の手続きの簡略化
・部屋数が多い：間取り変更工事を簡略化
・在来木造工法：改修工事の施工性良好
・新耐震基準：劣化対策等級の取得可能性が高い④金融機関融資
・木造の減価償却の観点から長期の融資を長く組むことができないので、劣化対策を行う。劣化対策
等級２級取得により融資期間を延長し、20～25年程度のローンが組める場合がある。
3000万円を投資⇒20万円／月収入で試算（利回り8％）
10年融資の場合：265,410円／月返済
15年融資の場合：182,910円／月返済
20年融資の場合：140,640円／月返済⑤空室率
グループホームに建物を改築する際は、事業者と20年の定期借家契約を結び、事業者はこれをサブリースして運営するので通常の賃貸借と異なり、「空室」はなくなる。また、退去の際に原状復帰のリフォームを行う必要がないので、不動産賃貸による純収益（NOI）を高く維持できる。
⑥空き家対策・駅遠物件は価格が安いため相続物件などは空き家となる確率が高い
・取得単価の安い空き家を利用して事業用にリノベーション（用途変更）をすることで、高価値の不動産商品となり、福祉とビジネスの連携が可能になる。
・長期の定期借家とすることで空室となることはないのでNOI（Net Operation Income）が高くなる。
また、空き家対策としてこの事業を行うことで、各行政によって異なるが行政の支援を受けられる場合がある。
居住弱者への賃貸住宅の提供は、大家と不動産業者の道徳心を基に行うものと捉えがちだが、ビジネスとして捉えることで、空き家を提供する大家、利用者、不動産業者の３者が協働する福祉連携の社会ビジネスになり得ると考えている。

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研究事例

２．戸建て空き家の用途変更と事業収支
事例：ドームメイツ塚田Ⅱ／ 障害者グループホーム
所在地；千葉・船橋市
利用建物；木造2階建て／用途地域；第1種低層住居専用地域
敷地面積 134.48㎡ 建築面積64.59㎡ 延床面積105.59㎡
1階；62.94㎡ 2階；42.65㎡
間取り；１階；寝室２（4.5帖、5.3帖）、事務室（3帖）、
食堂・娯楽室（6.6帖）、キッチン（3帖）
浴室・脱衣室（3.5帖）、洗面所（2.5帖）、トイレ
２階；寝室３（6.8帖、5.3帖、4.5帖）、トイレ
開設；2018年1月
共用の洗面所

2Fの共用スペース

外観98築30年の個人住宅をリノベーションした5世帯の障がい者グループホーム。既存物件に完了検査済証が無く、さらに位置指定道路の設置のため敷地面積が減少し違法建築状態になっていたため、減築し適法状態に戻した。
「ガイドライン調査報告」と「用途変更」の書類作成、工事に苦労した。
既存の住宅スケールを活かし、こじんまりしたかわいらしい雰囲気を持たせ「施設っぽさ」を極力排除している。どのような事業にも対応できるように、消防法施行令(6)項ロで申請を行い、消火器、火災通報装置、スプリンクラー、自動火災報知設備等を完備している。劣化対策等級2級取得。
用途変更でリノベーションするには、鉄骨造で建築確認証があっても、実際は木造かもしれない、
100㎡が150㎡かもしれない、筋かいが入っていないかもしれないので検査済証が必要になる。25年ほど前で検査済証をとっている建物は30％ぐらい。これからの空き家活用の課題は検査済証のない空き家、空きアパートの活用手法を開発することと考えている。
個人投資家に売却
DM塚田Ⅱは障害者のグループホームとしてリノベーションして、グループホームを行う事業者と20年の定期借家契約を結び、事業者が障害者に住宅を提供するするスキーム。当社で事業者と定期借家契約を結んだ後、個人の投資家に3100万円で売却した。家賃は月22万円で年264万円。オーナーは2000万円のローンを組んで購入した。利回りは8.5％。投下資本利益率は24％になる。
空き家の福祉活用はビジネスとして成り立たないと継続できないし、広がらないので、これからはこ
うした事例も増えてくると思う。取得単価の安い空き家をリノベーション（用途変更）することで不動産としての価値を高め、福祉とビジネスの連携を図りたい。サブリースをする会社については、銀行に相談すると結果的に銀行が調査してくれる。
住宅は余っている。住むところがなく困っている人が増えている。そういう人たちに喜ばれ、事業として成り立ち、継続性をもつ住まいが社会の流れとしてこれから求められてくると考えている。

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３．研究事例

空き家を活用した居場所づくりinつくば
梅本 舞子(筑波技術大学)
1）事例紹介ここで紹介する居場所は、空き家という私有地・民有地を、行き場の少ない人々の居場所として活用しているという例であり、公共と民間の中間的な性格を備えているといえる。これら居場所では、既存の制度に位置づけられないインフォーマルな活動が行われている。利用者の居住圏域や運営目的を考慮
すると４分類できる。
２）コミュニティハウス和（任意団体）
まずは近隣の住民向けに、任意組織によって楽しみ提供を行う場として、空き家を利活用している事例である。元々は公民館で集まり将棋等を楽しんでいたメンバーが、自由な活動を継続するために空き家に場所を移し、発展させている例である。
囲碁や将棋仲間などが集まり、参加者の会費を家賃や水道光熱費などに充当している。自分たちの楽しみだけでなく、地域住民向けのイベントを年に4回定期的に実施しており、大人から子供まで総勢100名程度が参加する。同地域の町内会では、お祭りなどの持続的運営が困難となっているものの、有志組織である和は盛り上がっており地域の中心的な役割を担っている。
現在の空き家確保までに一難があった。初回の拠点はメンバーと所有者との口約束だったため、改修等も終わり、いよいよ本格始動という時に突然退去を余儀なくされた。その後、幸いにして別の空き家が見つかったが、前回を反省し、メンバー内の司法書士の指導のもと、普通借家で賃貸している。家賃は大家さんの好意により固定資産税相当に抑えてくれており、またどの部屋の利用も自由である。遺物もあり、これらを大家さんは処分していいとおっしゃっているが、判断が難しいのでそのままにしてある。
食品衛生法への対策を厳格にしているわけではないので、あくまで食事は居場所を訪れた者同士のみとし、近隣へのおすそ分け等はしないようにしている。また、現段階ではイベント保険も特にかけてはいな
いが、大人数が集まるイベントも定期開催しているため、今後は導入を検討する必要があると考えている。
なお、発足時は、“いつでも誰でも好きなときに訪れることができる居場所の形成”を目的としたが、現状は常時の留守役・鍵の管理役がいないため、実現できていない。
３）たのし家（任意団体）
楽しみ提供型の居場所であり、生協で知り合った主婦らの会員制任意組織によって運営され、定期的に講習や交流会を開くなどしている。参加者が最小限の負担で楽しめるよう、参加費は講師への手間賃を含めて200円からワンコイン程度である。そのため、デイサービス的に利用している高齢者もいる。
イベントや講習会は２タイプあり、１つは会員外でも参加できるタイプで、出会いの場・新規利用者が流入しやすいようにしている。もう１タイプは会員限定とし、継続的な交流・顔見知り関係を作ることができるものとして差をつけるなどの工夫もしている。
空き家は、市街化調整区域内にあり、平屋で高齢者も集いやすい場所だったことから、前所有者から空き家になることを聞いたのちに、メンバーの一人が購入した。その後、メンバーで改修内容を検討し100た後に、所有者負担により改修を行っている。家賃は、所有者の好意により、固定資産税相当分に抑えてくれている。
会員内で一緒に作り、一緒に食べるという集まりであり、飲食提供業ではないため、台所を保健所基準とすることは求められなかった。ただし、最低限の対応として、毎年メンバーの検便は行って安全性に配慮している。
また、調整区域であるため、アクセスには車が必要な利用者もいるが、市の相乗りタクシー「つくたく」の停留所に登録することで、足の不自由な利用者も気軽に利用できる仕組みにしている。
４）トリアル（NPO法人）
シングルマザーが困ったときに助け合える地域を目指して、放課後の子ども達の居場所作りをするという“特定目的”を掲げ、NPOによって運営している事例である。開設間もないNPOであるため、現状は寄付金が主たる収入源であり、社会人や学生らのボランティアにより支えられている。
無料塾については市の委託費を受けているが、委託の範囲がテキスト購入や交通費のみである等、実態にそぐわず、また補助対象外の児童の利用もあるため、対応に困っている。また、高校進学を目指す当
NPOとケアワーカーとの温度差もネックとなっている。
居場所は賃貸アパートであるが、貸し手が見つかるまでの道のりが長かった。住民や、めぼしい建物の大家、市の空き家活用等で相談するも、理想とする建物の貸し手とは出会えなかった。その後、知り合101

３．研究事例

いの不動産屋がNPO代表の思いを受けて、市内の同業者に声をかけ、活用内容と共に再募集をかけてくれた。その結果、数戸の候補が挙がり、ようやく貸し手がみつかったという経緯がある。ただし、借家契約をしようにもNPOを立ち上げて間もなく審査に通らない可能性が高かったため、契約はNPO代表が別途持っている会社名義によって行っている。

現在の居場所について大きな改修は行っていないが、家具の購入などは、クラウドファンディングによって賄っている。なお、それ以前に子ども食堂も含めて開設しようとした拠点では、クラウドファン
ディングで得た資金によって台所を保健所基準に改修したものの、トイレが台所の横にある間取りゆえに保健所の許可が降りず、結局、その拠点での活動を断念したという経緯もある。
現状の課題としては、居場所として加入できる保険がないことである。万が一、居場所やその行き帰り等で大きな怪我を伴う事故等にあった際、子どもたちへの補償がない点が不安要素となっている。
５）ままトーン（NPO法人）
20年近く活動が続いているNPOであり、転入者の多いつくばならではの活動を行なっている。転入してきたときに育児の情報が少なく苦労したことをきっかけに情報誌発刊を目指して組織されたグループがNPOにまで発展した。利用者が運営に回るという好循環を生んでおり、現在の代表者は4代目、活動は元利用者の子育てママ達の有償ボランティアにより担われている。NPOとしての信用を得ている
ため、現在は市からの委託も多く、持続的に活動を行えている。ただし、活動の原点であった情報誌は売102

れなくなったため、現在はネットベースに移行している。
空き家活用という点においては問題を抱えており、最初の拠点空き家は突然の退去要請により新しい拠点探しに苦労した。また現在の空き家は、好意で借りているものの、家屋の老朽化による費用負担が生じてきている。また、耐震性については気がかりだが、住宅ではないため、市の無料診断も受けられず、かといって診断費用の負担もできないため、不安を残している状態である。
食品衛生法への対策として飲食提供は行わず、弁当注文などの持ち込みによって対応している。また、ボランティア保険では有償ボランティアは適用外であるため、近年、民間保険へ切り替えたという経緯がある。

６）空き家活用型の居場所推進における課題
行き場の少ない人々の居場所、生活の一部となっており、利用者が主体的に選択できる場となっている。その中でも楽しみ提供型の居場所については、運営者も楽しめることを判断基準に据え、任意組織
によって身の丈にあった運営がなされている。
一方、乳幼児とその親の居場所や、中高校生の放課後の居場所等の特定目的の達成を目指す例においては、NPOが運営の根幹を担いながらも、無償ボランティアと連携した活動が行われている。また、無償
ボランティアの多くは利用者でもあり、敷居の低いボランティアとして参加した後に、有償スタッフとして運営を担う者も生まれる、という好循環が起きており、活動が継続・拡大している状況が見られた。
これら空き家活用型の居場所のうち、特に後者の特定目的においては公共性が高いと言える。しかしながら、活動自体が既存制度には位置付けられないインフォーマルな性格を持つが故に、様々な混乱が生じている。
103

研究事例

最も大きな要素は制度上の用途である。建築基準法や都市計画法はもちろんのこと、税額にも影響してくる。居場所の家賃の多くは、所有者の好意により固定資産税相当に抑えられている例が多いが、これが住宅でないと判定されると、税額が4倍程度にはね上がり、経営上大きな負担となる。所有者自身が運営者、あるいは利用者でもあるケースも多いことから、住宅に準ずる扱いへ明確に位置付けることが検討されるべきである。
また、耐震性や安全性の面でも不安が残る。居場所として活用しやすい低家賃の空き家は、高経年、旧耐震である場合が多い。しかしながら、公共性を備える空間では、安全確保が第一である。そこで、例
えば無料化されている住宅向け耐震診断を自治体判断で居場所にまで拡充する、さらには耐震改修費
用の一部負担などの検討も必要ではないだろうか。
さらにもしもの時の火災保険である。空き家、つまり住んでおらず、高経年の場合、火災保険は適用されにくい。しかしながら、火災などで倒壊時は、解体・処分費用、近隣等への見舞金等で数百万を要することが想定される。これを誰が負担するのか。空き家活用による居場所でも加入できる保険の一般化が求められよう。
そのほか、食品衛生法への対応等、団体の自己責任でカバーできる範囲を各々に熟慮した上で活動が展開されている。ただし、それ故に本来は行いたい活動が制限されてしまっている側面もある。安全性の確保とその責任の所在は明確にすることを前提に、飲食提供か否かのみではなく、もっとその間のきめ細かなレベルとそれに対応した基準が設定されるべきであると考える。

104

空き家の福祉活用の課題 井上 文
空き家活用というけれど

昨今の空き家活用の動きにはいくつか疑問がある。1つは、周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼしている空き家（たとえば、空き家対策特別措置法の特定空き家）は、それほど多いわけではなく、地域の住民にとって空き家があってもあまり困っていないからだ。空き家が増えた理由はこれまでの国の住宅政策にあって、空き家が大きな社会問題であるとするなら、国が住宅政策、都市政策としてまず取り組むべきである。
2つめは、空き家にしておくのはもったいないということだが、所有者はそう考えていない。社会問
題になっている空き家を何とかしたい、ということなら、もっと緊急な課題がほかにいくつもある。
3つめは、活用の意味が幅広く一概に評価できないという疑問である。現に空き家活用といわれる物
件は多種多様で、市場に流通している物件を改装（リノベーション）して市場へ戻すというものから、各地に見られる使えそうもない建物を若いアーティストが自主施工してアトリエ・ショップにするとか若者がITのオフィスにするというものまで含んでいるからだ。
このように空き家活用にはいろいろと疑問があるが、地域をベースにした福祉事業の資源として空き家を活用することには意味があると考えている。私が取り組んできた空き家の福祉転用の事例を紹介し、それぞれの課題を明らかにしたうえで、空き家の意味と問題点を考えてみる。
これまで取り組んだ空き家の福祉転用の事例●内容 : 機能訓練室、食堂、静養室、事務室、相談室、厨房、浴室、トイレ①「デイサービスセンターNOAH」（横浜市金沢区）
2001.12.10オープン
運営者；NPO法人ワーカーズ・コレクティブ オリーブ

当初はグループホームを考えたが、せっかくの庭をつぶさず、活かしたかったのでデイサービスにした。
海が望めるように建物を1mをかさ上げしていたため車イスなどの出入りに工夫を凝らした。用途を特殊建

両親が暮らした家を地域に役立つ場に築物に変更し、延床面積100㎡以上のため確認申請業

既存住宅の改装による通所型介護施設開設支援務を行った。
《使用状況》●土地建物とも、NPO 法人ワーカーズ・コレクティブ・
オリーブが借上げ●契約期間10年（但し15年まで延長可）現在更新●工事費 : 約 2,000 万円（NPO は保証金・備品、運転資金として 500 万円用意）●建物賃貸価格:利用料金×8%（上限15万円、土地代込み）●利用者:最大15名

エントランスより外観を望む■課題《建物概況》

・用途変更と避難経路となる廊下の幅員●用途:高齢者デイサービスセンター● 規模: 敷地面積

392.12 ㎡ / 延床面積

バルコニーを廊下とみなして避難経路を確保し、建116.12㎡

築確認を取得した。
105

３．研究事例

・行政内の所管の力関係によるところが大きい

民間アパートの借上げ型で 1470.7 万円（都と市が当時の横浜市では福祉部署が建築部署より発言権が1/2 ずつ）

強いようで、そのバックアップもあったように思われ■課題る。地域での必要な施設であること、事業者に高齢者・耐震補強

福祉の実績があることが行政に理解された。

お金をあまりかけずになんとかクリア。
・設計者の念書②「グループホームよこかわ」（ 八王子市横川町）

2002年の建築で、法令基準に適合していること、増築

2003.11.29オープン

時の法令基準にも適合していることを設計者が現認。

運営者；NPO法人若駒ライフサポート

・単年度事業による時間調整

障害者のグループホーム開設支援

補助金の給付と工事完了など期限に追われ、時間との戦いとなった。
③「 グ ル ー プ ホ ー ム 桜 上 水 」（世田谷区桜上水）
2004.6.10オープン
運営者；NPO法人自立の家をつくる会
空き家住宅を改装して障害者のグループホーム開設支援

普通の住宅と変わらぬ外観《建物概況》●用途:グループホーム● 規模 : 敷地面積

308.28 ㎡ / 延床面積212.33㎡（2 階建て）●内容 :（1 階）居室 2 室（6 帖 + 押入）・集会室兼談グループホーム兼宿泊体験所

話室・事務室・浴室・厨房・EV《建物概況》（2階）居室2室（6帖+押入）・管理人室・倉庫・EV●用途:重度重複身体障害者グループホーム+宿泊体験所《使用状況》

ただし、社会福祉施設としてのグループホームの定●土地建物とも借家（NPO 若駒ライフサポートが一括借上げ）義にあっていない。
●規模:敷地面積

132.24㎡/延床面積●建設コスト:約2,400万円

内容:
（1階）
食堂兼台所・居室1室（押入付き）
・浴室・EVなど●土地代:なし（2階）居室2室（押入付き）
・EV●建物賃貸価格:敷地・建物共10万円/月《使用状況》●補助金や助成:● NPO 法人「自立の家をつくる会」が、土地・家屋（建設に関わるもの）を購入し、改装して賃貸

・重度身体障害者グループホーム緊急整備補助

1年間空き家を探し37件の物件のうち耐震基準など

120㎡以上の場合 2,400 万円（自己負担 1/8）に適合していたのは1件のみで、賃貸を要望したが、全単年度補助のため期限に追われ工事を急ぐことに

面改装になるためオーナーが嫌がり購入した。

なった。

●工事費:約1,400万円（運営・活動に関わるもの）●建物販売価格:6,530万円

・重度身体障害者グループホーム運営費助成●利用料 :1 室 69,800 円 / 月（生活保護世帯の住居106

費相当 * 当時）●補助金や助成 : 障害者住宅設備改善費助成として 841,000 円（建設に関して）■課題
・限られた地域での物件探し
耐震基準など適法の建物がほとんどないため、選択肢が限られた。
・賃貸での改装の限界
土地建物の購入により、事業主である NPO の収支に大きな影響を及ぼした。

空き家活用の意味①既存ストックを活用すること
・持続型社会に向けて環境負担の軽減
・イニシャルコストの低減
事業者に資金力がなくても取り組める。問題点として、既存の条件に制約され、改装に費用や手間がかかる。
（以下、
日本建築学会編『空き家・空きビルの福祉転用 地域資源のコンバージョン』
学芸出版社、2012年）②馴染みやすい環境
・新しい建物より見知った使いなれた環境
・家庭的なスケール感が安心感を与える③柔らかい環境
施設は生活の痕跡が蓄積されにくいが、使い込まれた環境は受動的な生活ではなく、主体となって生活している実感を得られる。
④開放性が高い施設とちがい地域に開かれてきた建物は、心理的バリアが低い。縁側、玄関先で立ち話ができる。
⑤多機能性
住まいの多機能性は目的別にある施設とちがい、人間の生活を総合的に受けとめる。
福祉転用における建築基準法関連の問題点
・建物の用途と用途地域について
住宅を非住宅に用途変更した場合、建物の用途、用途地域による規制がかかる。
・特殊建築物（不特定多数が集まる建物など）
福祉的な転用は、特殊建築物になることが多い。この場合、延100㎡以上は建築確認が必要になる。
・既存不適格建築物法が適用された時、既に存在していた建物で現在規程に違反しても、許される。ただし、確認申請が必107

３．研究事例

要な場合は遡及を求められる場合がある。
*確認申請の必要がない用途変更
・特殊建築物で延100㎡以下の用途変更の場合
・特殊建築物でも類似の用途への変更の場合（たとえば、診療所を小規模多機能施設に転用する場合）
空き家の福祉活用の課題
空き家はあっても、借りる側の条件にあった空き家を見つけるには、みなさん苦労する。そうした空き家探しに一般解を求めて制度化できないかと思いがちだが難しい。出会い頭ですっと決まることもあるが、そこには、空き家を借りる側の地域でのそれなりの活動の積み重ねがあり、信頼があるなかで、貸す側にその活動へのなにか共感する、共振するものがあると思う。そこから理解が生まれ、家賃を安くしてその事業を応援しようという気持ちが生まれる。全くの赤の他人同士がうまくマッチングすることはありえない。
世田谷区の空き家活用助成では、借りる側と貸す側の間に不動産業者が入り契約などを仲介するので、家賃が地域の相場になり、借りる側にとってハードルが高くなり、あきらめるところも出てくる。借りる側と貸す側が1対1で話し合えば貸す側の理解が生まれて成約することもあるのだが、行政は助成する立場上、1対1を嫌がる。
空き家は、他人にはただのぼろ家かもしれないが、貸す方には自分がそこで生活してきた歴史が刻まれ、思い出がつまっている。地域の中で年を経て空き家になった家を、福祉とか地域のために使ってもらい活かしてもらいたいという思いがある。そうした思いを家賃に込めて、固定資産税程度でいいということなる。あるいは、自分の家族が介護などでお世話になったので、そうしたところに貸してもいいという事例も少なくない。所有者を巻き込むというか、仲間にする。貸す―借りるの関係性を変えないといけない。
行政の空き家活用支援は、建築確認検査済証がない物件には手を出さないというか、出せないので、そこが高いハードルになる。
今や居場所なしでは、コミュニティが、地域社会が成り立たなくなってきている。障がい者とか高齢者、子どもとか、地域を超えられない人たち、移動できない人たちが、気兼ねなく集える場所が必要になっている。男性だけでなく女性も地域の外に働きに出ていなかで、居場所を実質的に支えているのは、地域に残っている高齢者というのが実態である。
こうした居場所が地域で一般的になるには、事業として稼いで家賃を払えるようにしないといけない。採算をとるには利用者が自主的に参加して、人件費を抑え、労力をかけない運営の仕方をする必要がある。本来、政府がやるべきことを地域の住民がボランティアとして支えるのはおかしいのだが、住民が自らの地域を主体となって支え、そこに公共が施策に即して補助を出すことは必要なことである。

108

４．福祉活用の手引き

１）
空き家活用チェックポイント
２）空き家活用と建築関連法規
３）法制度等への提案

109

４．福祉活用の手引き

空き家活用のチェック・ポイント
ステップ１

ステップ２

ステップ３

ステップ４

ステップ５

空き家等活用のイメージを形成しましょう

活用できそうな空き
家を見つけましょう

オーナーに面談し、課題を共有しましょう

活用計画についてオーナーの承諾を得ましょう

対象とする物件の土地と建物に関する情報を整理しましょう

・活用の目的・不動産店で相談

・不動産店の仲介・活用事業の内容

・確認申請

・空き家活用の企画案

・町会、自治会等地域・知人、関係者等を介・活用の期間・検査済証

・土地建物の調査を行・登記簿で所有者の名の検討
・ニーズ調査のネットワークをしての紹介

通して情報収集

・自治体による空き家

・運営組織のイメージ

・自治体等の空き家バ

活用のマッチング・改修工事を実施する

・支援ネットワークのン ク、 活 用 相 談 窓

・登記簿でオーナーの可能性があること

拡大・資金計画のイメージ
・建築士を入れた検討
チームの立ち上げ

口の情報を活用・支援ネットワークの連絡先を把握し直接交渉うことの承諾

の承諾

義を確認
・建物調査（建築士などの協力が必要）・近隣調査

・家賃等の設定

情報取集

・書面により活用する

・現地での聞き取り調査

ことについての承諾書をもらうこれから空き家等を活用した地域福祉事業を始め

検査済証が無い場合があります。建築士等に相談しまる事業者に向けて、準備からゴールとなる開設までのしょう。

作業過程のステップごとのチェックポイントを示した。

３ 不動産登記簿を確認しましょう
登記簿謄本にはその土地や建物のこれまでの記録

ここでは特に留意すべきステップ5より解説する。

や現状が記録されています。
不動産屋さんに仲介してもらう場合は、重要事項説■ ステップ５
対象とする物件の土地と建物に関する情報を明のために必要なものなので、不動産屋さんが調べて整理しましょう

くれます。直接契約する場合には自分で調べなければ

１ 建築確認申請書はありますかなりません。法務局に行き登記簿謄本を請求しなけれ対象建物について建築確認申請書が保管されていばなりません。

るかを確認しましょう。図面により建物の概要（新築

４ 建物調査をしましょう（建築士などの協力が必要）

当時）を知ることができるとともに、その建物が適法

建築確認申請、検査済証、登記簿と現状が同じとは限に建てられたものであることを確認するためにも必要りません。空家は増改築により建物の形状、面積等がなものです。

当初とは異なっていることが多いからです。できれば［設計図書］

建築士に依頼し、建物の状況を調べてもらいましょう。

・付近見取図、配置図、平面図、立面図、断面図、仕様、

5 近隣調査をしましょう
その地域がどのような地域なのか調べておきまし

求積図、旧積表等２ 検査済証はありますかょう。使用する内容によっても視点は異なります。例

検査済証とは、建築基準法に基づき、建築物及びそえばシェアハウス等の住宅系として使用するのであれの敷地が建築基準関連規定に適合していることを証明

ば、安全な住環境、便利な生活環境になっているのか、する書類です。

どのような公共施設があるのかなど。

完了検査を行い、建築基準関連規定に適合している

また、空家を借りて事業を行う場合、お隣ご近所とのことが確かめられた場合に検査済証が交付されます。

人との関係は大切です。ご近所回りをしてみましょう。

以前は完了検査を行わないことがあり検査済証が無い場合がありました。空家は築年の古い建物が多いため

110ステップ６

ステップ７

ステップ８

ステップ９

ステップ10

法規などに適合しているかを確認しましょう

リノベーション計画を定めましょう

資金計画を定めましょう賃貸借契約を結びましょう開設・運営開始

・建築基準法に関する・ 必要な機能を確保す

・ イニシャルコストの対応（用途変更に伴う事項、耐震性に伴るための改修・ 電気、給排水、空調

う事項）

・更生

・食品衛生法に関する

検討

・賃貸期間

・建物の清掃・賃料・改修改装工事の実施

・返却時の原状回復

・必要な家具、什器の・契約書の取り交わし

・ 資金調達計画・資金＊契約については宅・耐震改修

調達先の検討（自己建 業 者、 不 動 産 専

・建物の不具合箇所の資金

門家の協力を得る

・法令に不適格な箇所の洗い出し

・ ランニングコストの等の更新

・消防法に関する対応
対応

検討

修繕

・ 支援者等からの借入

・段階的な改修計画（資れ、寄付、金融機関か金繰りに対応）らの借入れ、NPOバ

・ オーナーとの工事費ンクからの借入れ、の分担の合意ことが望ましい搬入・利用者募集の広報
活動
・ ホ ー ム ペ ー ジ、SNS、チラシ、説明会の開催等

各種助成金、クラウ・ 公的な助成金（改修・

ドファンディング）改装費）の利用可能

・助成金の申請性の検討（交付要件

・仮契約（補助金、助成金申請のタイミング、の確認）

前払い家賃等）注意です。

■ ステップ６
法規などを確認しましょう

建築確認が必要になる場合は以下があります。

建築関連法規で生じる問題については以下のよう○大規模の修繕：建築物の主要構造部 ( 壁、柱、床、はり、屋根、階段 ) のうちの一種類以上について行な課題が考えられます。
①既存不適格建築物と違法建築物の違い

う過半の修繕 ( 既存の瓦の葺替など )②検査済証の有無の確認○大規模の模様替え：上記主要構造部の一種以上について行う過半の模様替え ( 既存の瓦屋根を金属板に③用途変更にあたるかどうかの判断（用途変更にあた

葺替など )

る場合は特殊建築物と呼ばれて、規制が厳しくなる）⇒ P114「空き家活用と建築関連法規」参照○用途変更：一戸建て住宅を集会所や一定規模以上のシェアハウスとして使用する場合

検査済証については、「住宅」を用途変更する場合、建築士、リフォーム店などと相談して調べましょう。

空き家となっている建物が建築基準法に従って建設されたのかの確認が必要となります。この際、建物建設

2 消防法に関して時の検査済証があれば、建物が建設時の基準に適合し消防法への適合も必要です。デイサービスセンターて建設されていることが確認できますが、検査済証がやグループホームなど施設としと使用する場合は自動ない場合は、建物が基準に適合しているか調査して確火災報知機の設置などが必要になる場合があります。

認することになります。場合によっては建物の一部を用途と規模により設置が求められる設備が定められて解体して調査する必要もあり、かなりのコストと時間います。

がかかることがあります。
1 建築基準法に関して■ ステップ７

空家が適法に建設されたものであっても現状の法規に適合しているとは限りません。これを既存不適格

リノベーション計画を定めましょう
１ 必要な機能を確保するための改修を検討しましょう
空家を活用して事業を行う場合、どのような部屋、といいます。既存不適格であっても現状の用途のまま使用することは可能です。
ただし、大規模な修繕、増改築を行う場合、用途を変
更（住宅を集会所として使用する場合等）する場合は要設備が必要なのか洗い出しましょう。必須のこと、出来ればあった方が良いものなど優先順位をつけていき
ましょう。

111

４．福祉活用の手引き

２ 電気、給排水、空調等の更新・更生は必須の場合が多い
長く使用していない場合は電気、給排水、空調設備
は傷んで使用に耐えないことが有ります。よく確認し■ ステップ８
資金計画を定めましょう
1 インシャルコストの検討ましょう。古い建物では、例えば電気の容量が不足し当初に必要な費用を見積もりましょう。まずは、空ていることもありますので、性能についても確認し必家のリノベーション工事に係る費用。建物全体の補修

要な改良が可能か検討しましょう。

工事、内装等の改装費用、設備費などがかかります。
不動産店を通して契約する場合は仲介手数料を見

３ 耐震相談を受けましょう
1981年（昭和56年）6月以降に建築確認済証の交付を受けた建物は新耐震基準といい、それ以前の場合はなんでおく必要があります。契約書を作成する場合には印紙代などもかかります。

旧耐震といいます。旧耐震基準で建てられた建物は耐事業を始めるのに必要な費用を見積もりましょう。

震性が不足している可能性があるため、耐震相談・耐震

当面の運転資金や人件費、水光熱費、広告宣伝費等も診断を行い、可能な限り耐震改修を行いましょう。自必要です。空家活用の内容に応じて費目を立て算出す

治体によっては地元の設計事務所の協力により無料のることが必要です。

耐震相談を行っていることがあります。

２ ランニングコストの検討

４ 先ずは不具合箇所の修繕

毎月のどの程度の費用がかかるのかシミュレーション

防水工事、電気設備や給排水設備の修繕や交換、ドをしてみましょう。人件費、電気代、水光熱費、リース代、

アや窓など建具等の交換など不具合のある個所のむ修

家賃等毎月の変動が少ないものから設定をしています。

繕を優先しましょう。

３ 資金調達計画

5 当初の資金が足りない場合は段階的な改修計画も検討

開業費用は、自己資金とその不足分を借り入れるこ

いっぺんに改修が出来ない場合は、当初は必要最低とで確保します。借入については銀行の融資を利用す

限の改修工事を行い、事業を行うなかで資金を貯め、るのが一般的ですが、NPOバンク、事業協力者からのさらに改修工事を行う等段階的に進めていくことも考借入、クラウドファンディグ、寄付等も検討しましょう。
NPO法人や社団法人などを設立して運営することえられます。
6 長期的な視点での修繕計画も検討しておきましょう
継続して事業を行うには、修繕に係る費用を予定しておくことも必要です。設備等は数年の間に修理や交もひとつの方法です。会員から少しずつ個人借入をして資金を調達するのも一つのやり方です。
活用可能な公的助成金があれば積極的に活用しま換が必要になることがあります。予定外の出費にならしょう。

ないよう想定しお金を貯めておきましょう。

４ 仮契約

7 オーナーさんと工事費の分担を相談してみましょう
工事費については賃借人が負担する場合と所有者

資金計画の目途がたったらば仮契約をし、空家活用事業の具体的な準備をはじめます。

が負担する場合があります。例えば、内装については

オーナーさんとは、本契約ができそうな時期、改修

そこを借りて事業を行う人の考えに即していることが工事を行う場合はその時期と内容、オープンできそう

必要なので事業者が出す、建物の構造に関することはな時期、賃料の支払いをいつごろ迄待ってもらえるの建物を維持保全するために必要なことなので所有者がかなど、今後のスケジュールについてよく話あってお負担するなど。事業者が負担するかわりに賃料を安くくことが必要です。

してもらうことも考えられます。退去時の現状回復をどこまで行うのかにも関係します。お金の話は、オー■ ステップ９

ナーさんと相談して決めていきましょう。

賃貸借契約を結びましょう

8 公的な助成金の活用を検討しましょう

建物を借りるには、賃料を支払って借りる「賃貸借自治体によっては修繕資金について補助金を出し契約」、親族間の貸し借りなどで賃料を支払わないで仮ね「使用貸借契約」があります。空家活用はオーナーてもらえる場合があります。活用しましょう。

112

の志により使用貸借になることもあるかと思います

合が多いかもしれません。賃貸契約については宅建士

が、以下では、一般的な賃貸借契約について説明をし等の不動産専門家の協力を得て行いのが望ましいとい

ます。

えます。

1契約期間
いつからいつまで借りるのか、更新はできるのかど■ ステップ10うかを定めます。
普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約とがあ

運営開始
1建物の清掃ります。普通建物賃貸借契約では更新手続きを経るこ

空家は、長期間使用されていないこともあるため、とで賃貸借契約が継続します。定期建物賃貸契約では建物内部が汚れていることも多いと思います。掃除か契約の更新はされず、引き続き使用したい場合は新たら始めることになります。また、有者の不要物が置かに契約を結びなおすことが必要です。

れていることもあるかもしれません。オーナーと相談契約を締結する際には、更新手続きの方法と更新料の取り決めを行っておくことはトラブル防止のためにして整理処分してもらいましょう。
2改修工事の実施
改修工事を実施します。設計士等に相談し、信頼でも必要です。
2賃料
賃料や管理費の額を設定し、受け取り方法や受け取きる工事会社から相見積を取ってみましょう。
3開業に向けた準備・そして開業
必要な家具・什器等を搬入しましょう。改装が住み、り日などを定めましょう。
また、家賃の延滞時の遅延金や、賃料を改定する際家具が入れば、もう空家ではありません。

の規約も決めておきましょう。敷金を求められた場合

利用者募集のための広報活動をしましょう。ホーム

は、契約解除後に敷金返金の手続きと方法について確ページ、SNS、広報用チラシ、説明会の開催等が考えら認しておきましょう。無用なトラブルを防ぐために必

れます。

要です。
（文責；露木 尚文・もうひとつの住まい方推進協議会幹事）

3契約解除に関する事項
貸主側が契約解除できるのは、借主が賃料を滞納した場合などの契約違反の場合に限られます。契約を解除する場合の取り決めとして「〇ヶ月前に解約を予告すること」と定めるのが一般的です。規約に明記し確認しておきましょう。
4原状回復に関する事項
現状回復は賃貸借で一番トラブルになりやすいことです。賃貸借契約に定めておくことが必要です。一般
的には、「借主の通常の居住や使用による物件の破損」
は貸主の負担、「借主の過失や故意による物件の破損」
は借主の負担です。
空き家活用では、そのままでは使用できないほど建物が老朽化していることもあり、賃貸する側が建物の改修工事費を負担し再整備をしていることから、現状回復をする意味がない場合が多いと思います。とはいえ、明確に確認しておくことが必要です。
5契約書の取り交わし
空き家利活用ではオーナーとの相対取引になる場

113

４．福祉活用の手引き

空き家活用と建築関連法規
空き家活用において、建築関連法規（建築基準法、消ところが、古い一戸建住宅では、完了検査を受けて防法、建築安全条例等）に関する課題が生じることがいない（検査済証がない）ことが多い。検査済証を受け多い。その内容を以下に整理する。

ることが普及したのは最近である。2000年頃以前のまた、この問題をクリアするために空き家活用にあ

建築であれば、検査済証が無いケースが過半を占めている。

たりチェックするフローを最後にまとめた。

建築基準法において完了検査は義務とされていたが、以前は、検査済証がなくても、登記や住宅ローンに

１．既存不適格建築物と違法建築物の違い
空き家は、現行の建築法規を満たしていないと推測

は支障がなく、一戸建住宅であれば役所も厳しくチェされることが多い。例えば、耐震性の不足、接道（注）のックしなかった。このため、あえて検査済証を取得す

不良、防火・準防火地域での不燃化の未対応、等があげる必要がなかったようである。

られる。この場合、建築基準法では、「既存不適格建築

なお、空き家活用にあたって、検査済証がどうしても必要になる場合がある（用途変更の手続きをする場

物」と「違法建築物」の二つの場合を分けている。
既存不適格とは、建築当時の建築基準は満たしてい合など）。その場合は、手間と費用はかかるが、建築時るが、その後に基準が強化されたため現在の基準は満にさかのぼって適法であることを確認すれば、検査済

たさなくなった状態を指している。一方の違法建築物証に代わる証明を発行してもらうことができる。

とは、建築当時から基準を満たしていない、または増改築により基準を満たさなくなった状態である。

３．用途変更にあたるかどうかの判断が重要

既存不適格建築物は、そのまま住宅としてならば空き家活用において、もっとも重要なことは、住宅（同じ用途であれば）問題なく使用することができる。

から別用途への転用にあたるかどうかである。

一方の違反建築物は、原則として是正することが必要（１）用途変更にあたらない場合は問題が少ない
空き家をそのまま一般住宅として使うという場合

になる。
（注）
接道条件とは：建築物の敷地は、幅員４メートル以は、大きな問題は生じない、例えば、普通に賃貸住宅に上の道路に間口２メートル以上接することが必要であしたり、セーフティネット住宅として活用したりするる。なお、前面道路（認定されている道路）
が４メートル場合である。

に満たない場合であっても、中心線から２メートル・セ

仮に検査済証が無くても、従来の利用方法をそのまットバックすることで建築可とする緩和措置がある。

ま継続しているだけであれば、合法性・違法性の厳密なチェックが求められることはまれである。もちろん、その場合であっても、自主的な判断によって、地震

２．検査済証の有無を確認する
検査済証とは、建築完了検査を受けて、合法的に建時の安全性や火災時の避難経路の確保等に配慮する物が完成していると役所等が証明する書類である（建ことが望ましい。なお、公的補助を受ける場合は、安築基準法7条に規定されている手続き）。

全性等の確保が条件になることがある。

（１）検査済証がある場合（２）用途変更にあたる場合は検討事項が多い

既存不適格か違法建築かは、概観から簡単に分かる

一方、空き家活用により、一般住宅以外の用途に変わけではない。しかし、検査済証があれば、合法である

更する場合は、注意が必要である。この場合は、既存ことが証明できる。従って、空き家活用では、検査済証

不適格建築物の適用はなくなり、現行の建築基準を満の有無を確認しておくことが、後々のトラブルに対処たすことが求められるからである。このため、既存不するために重要である。

適格建築物か違法建築物であるかにかかわらず、現行

なお、手元に検査済証がなくても、単に検査済証を紛失しただけであれば、原本は完了検査を行った役所の建築基準に適合することが原則になる（建築士等にチェックしてもらうとよい）。
さらに、用途変更にあたると、特殊建築物と呼ばれ等に保管されている。

て規制が厳しくなる。用途変更にあたる可能性がある（２）空き家は検査済証が無い場合が多い

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利用としては、以下がみられる。
一（３）
接道不良の空き家は用途変更にあたると利用が困難
また、用途変更にあたると都市部で多い接道不良のデイサービス・小規模多機能型居宅介護施設等の福祉施設

建物は使うことが困難になる。接道不良になった経緯

建築基準法の特殊建築物のうち、児童福祉施設等にが違法建築によるものか、既存不適格によるものかは該当する。この中に、児童福祉施設、老人福祉施設、老曖昧なことが多いが、どのような経緯であれ、用途変

人ホーム、障害福祉サービス事業施設などが含まれる。

更にあたる場合は、現行の建築基準への適合か求めら

福祉系空き家活用で多くみられるデイサービスは、れるからである。接道不良は、建物改修では対応困難

この用途に該当するため、特殊建築物としての建築規なことが多い。
都市部の空き家には、接道不良が多いという実態が制を受ける。さらに、消防法においてもスプリンクラーの設置などに関わる基準が定められている。
このため、空き家活用で福祉施設とする場合は、事あるため、注意が必要である。
（４）小面積の用途変更は自主判断で活用できる

実上二階を当該用途に使うことは難しく、また避難路

用途変更にあたる部分の床面積が100平方メール以の確保が必須になる。さらに、宿泊を伴う場合は、消防

下の場合は、役所等に建築確認申請を出すことが不要

設備（スプリンクラーや火災報知器等）の設置が義務づである（増築で面積を増やす場合を除く）。この場合は、けられることがある。

空き家活用を進めやすいといえる。

二

グループホーム（知的障害者、認知症高齢者等）

三

共同居住の場・シェアハウス

ただし、役所等への届け出が不要というだけで、建築基準への適合が免除されるわけではない点は注意しグループホームやシェアハウスは、建築基準法上はたい。自己責任・自己判断で空き家活用を進めるとい「寄宿舎」に該当する。複数人が居住するため、火災時う意味である。なお、消防法では、避難困難者の宿泊・の延焼防止や避難が課題となり、間仕切壁を準耐火構

居住を伴う場合は、100㎡以下でも消防設備の設置が造にして小屋裏まで達したり、階段幅や通路幅を確保義務づけられるようになったため、法規を確認するこしたりすることが定められている。

とが必要である。

なお、
2014年に運用改正が行われ、小規模寄宿舎（居①100㎡から200㎡以下に緩和される室の床面積の合計が100㎡以下の階）については、規制

2018年6月公布の建築基準法改正で、従来の100平が緩和された。一戸建住宅の転用であれば、この小規模

方メール以下が、200平方メートル以下に緩和された寄宿舎が適用されるため、確認するとよい。

（公布から1年以内に施行）。このため、空き家活用が進

なお、自力避難困難者が入所するグループホームは、面積に拘わらず消防設備の設置が強化されたため注意

めやすくなったといえる。とくに、検査済証がない場合の対応が容易になると考えられる。
ただし、従来の100㎡以下は小面積であるため、火する（2015年消防法施行令改正）。
四放課後デイサービス、学童保育
一般的には、一の用途にあたると考えられる。

五レストランやカフェ
店舗としての建築規制や営業上の衛生基準が適用される。

災避難時の危険が小さいとの判断から、建築関連法規の適用は緩和されることが多かった。しかし、200㎡までとなると危険度は高まる。
「建築確認申請を行う必要は無いが、建築基準の適用が無くなるわけではない。
自主判断・自主責任で建築基準を満たす」という趣旨を以上が空き家活用調査でみられた例である。これら踏まえることが必要である。

について、用途変更にあたることが確実な場合、あるい②自主的に安全をチェックする

は対象用途が公的補助対象になる場合は、空き家をそ万一の事故に備えて、人命に関わる建築基準についのまま利用すると、違法建築になることが多い。これては、自主的にチェックし改善することが必要である。

を適法にするためには、建物改修に多額の費用がかか

例えば、火災時の避難経路の確保、消防活動に支障がることになり、安い費用での活用を目的とする場合は、ないかの確認、地震時の安全性の向上などである。ま空き家活用は困難になる。

た、複数人が居住するシェアハウスやグループホーム

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４．福祉活用の手引きでは、一箇所が反応すると他部屋にも警報が鳴る「連に明記した条件に基づいて各事業者が判断する方法で

動型火災報知器」の設置が望ましい。それほど高額である。複数の条件があるが、ハードルが高い項目として、は無いタイプもあり推奨したい。

居住者が複数であっても一人の借主に契約を一本化することが課せられている。このため、おもに知人同士のルームシェアを想定していることが分かる。

４．空き家活用のポイント－用途変更にあたるかどう

もうひとつのルートは、豊島区が認定委員会を通しか分からない場合
空き家活用において、用途変更の判断が明確ではなて個別に判断する方法である。この個別認定は、コレい場合が少なくない。実は、この点への対応が、空き家

クティブハウスなど居住者同士の交流をはかりつつ暮活用の重要なポイントになっている。

らす住まいを想定しており、今後の活用が期待される。

（１）用途判断が曖昧になりやすい利用例

まだ認定事例は出ていないが、今後事例が増えれば、空き家活用における用途判断の方針として参考になる

以下の空き家活用の例がある。
一

地域の居場所、子どもの一時的預かり活動、交流と考えられる。
（２）空き家活用において用途を住宅のままとする検討の場など
これらは一時的な利用として、住宅の延長としての空き家を安価に活用するためには、改修を軽微とす

利用とみなされることが多い（別荘に人々が参集してる方針が重要である。とくに、地域の居場所など収益いる様子）。しかし、事業者が借り上げて事業として実性に乏しい活動の場合は、住宅のままとする用途判断

施する場合、大勢の不特定多数者が集まる場合などは、が必須になる。このことは、建築関連法規だけではな

住宅ではなく、特殊建築物（公会堂・集会場）にあたる可

く、税制（住宅利用であれば小規模宅地として土地の固能性がある。いずれにしても両者の境界はグレーであ

定資産税が大幅に軽減される）にも影響するため、死活り、留意したい。

的な問題となる。

二

現時点では、住宅の範囲内であるための利用方針とルームシェア、少人数シェアハウスなど
シェアハウスを寄宿舎とみなす運用基準は、①事業者が入居者の募集を行い、②自ら管理する建築物に、して、以下が有効である。
①住み開きとすること③家族ではない複数の者を居住させる形態、としてい住宅の一角にオーナーが居住し、その住宅の一部をる（2013.9国交省通知）。つまり、適用外は、友人同士

活用する形態である。この場合は、原則として住宅とがルームシェアする場合、家のオーナーが下宿させる

して判断できる。オーナーが居住する形態として、常場合（但し少人数）などである。一般のシェアハウス事

時居住していれば明確であるが、そうでない場合とし業は寄宿舎にあたる。

て、「別荘としての居住実態を備えつつ、活用時にオー

しかし、事業者が運営するか否か、疑似家族的な住ナーが原則として関わること」が、住み開きと解釈でき

まい方、少人数のシェアハウスなど、用途判断がグレーる一つの例になる。

になりやすい例は多い。これらは、今後、200㎡以下で②シェア居住は小人数とすることあれば、自主判断で用途を定めることになるが、そのシェア居住については、豊島区の基準が目安になる。

方針を明確にすることが望ましい。

現在、3人以下であれば問題になることはほとんどな三い。また、下宿やホームシェアのように、オーナーが住

家族的住まい方－豊島区の条例
豊島区は、
2018年4月から空き家活用条例を施行し、シェアハウスやグループホームの用途判断を明確化しむ住宅の一部利用についても問題はない。では、4人以上の場合はどうであろうか。

た。そのポイントは、家族的住まい方と認定されれば事これについて定まった方針はないが、家族的な住ま業者が運営するシェアハウスやグループホーム等であい方が参考になる。家族的住まい方とは、ルームシェっても、建築基準法において「住宅」として扱うことをアまたはそれに準じる疑似家族のような暮らし方であ明確化したことである。

る。このような住まい方にあたることについて、第三

まず、3人以下は対象外（住宅のままとみなす）とした者に説明できるようにしてすることが一案であろう。

上で、認定に２つのルートを設けており、一つは、条例

なお、空き家のグループホーム利用を住宅とみなす

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運用を明確にしている自治体がある（福島県、愛知県、②小規模シェアハウス・グループホーム系鳥取県）。その場合は、自治体の基準に従うことになる。

既存住宅を活用したシェアハウス等を、寄宿舎では（３）空き家活用における建築基準関連のチェック・フロー

なく住宅の類似用途とする。地域特性や建物規模に応以上を通して、空き家活用において、建築基準法関じて、別途、必要な安全基準を定める。これにより、用係のチェック・フローを整理したので、参照されたい。

途変更に該当せずに既存不適格建築の利用を可能にす

ただし、あくまで一般的な内容である。個別条件に左るとともに、安全性を確保する。

右されるため、活用事例に則して建築士等の助言を得ることが望ましい。

（文責；小林秀樹・もうひとつの住まい方推進協議会代表）

５．今後の建築関連法規のあり方に向けて
空き家活用の推進に向けて、200㎡以下の建築確認申請が不要になったことは大きな前進であるが、用途判断がグレーな領域で不安を抱えながら空き家を活用している団体は多い。そこで、以下の用途については、住宅の類似用途（例えば「特定住宅」と名づける）として用途転用にあたらないことを明確に位置づけることを提言したい。
①地域の居場所系・小規模デイサービス系
住み開きであるか否かに拘わらず、小規模福祉施設とし、さらに住宅の類似用途としたい。用途変更にはあたらないとするが、福祉施設として避難路等や消防設備の基準は別途定める。同時に税制の小規模宅地の適用を明確にする。

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４．福祉活用の手引き

法制度等への提案
活用事例から聞き取った課題のうち、個々の事業者の努力では解決が困難な法制度等の規制、手続き要件などから生じる課題が指摘された。法制度の改正、運用の工夫などによって解決が実現可能と思われる事項を提案として以下にまとめた。
１．建築関連法規について＜課題＞
建築基準法、消防法、建築安全条例など建築関連法規では、住宅であった建物を福祉事業に利用する
場合、共同住宅、寄宿舎、福祉施設などに用途変更されるため、用途変更の手続き、防火・防災のための建物の改装・改修、消防設備、避難設備等の設置などが必要となり、費用、事務などに多大なコストがかかり、福祉活用を難しくしている。
＜提案＞
以下の用途については、住宅の類似用途（例えば「特定住宅」と名づける）として用途転用にあたらないことを明確に位置づける。
①地域の居場所系・小規模デイサービス系
住み開きであるか否かに拘わらず、小規模福祉施設とし、さらに住宅の類似用途としたい。用途変更にはあたらないとするが、福祉施設として避難路等や消防設備の基準は別途定める。同時に税制の小規
模宅地の適用を明確にする。
②小規模シェアハウス・グループホーム系
既存住宅を活用したシェアハウス等を、寄宿舎ではなく住宅の類似用途とする。地域特性や建物規模に応じて、別途、必要な安全基準を定める。これにより、用途変更に該当せずに既存不適格建築の利用を可能にするとともに、安全性を確保する。
２.固定資産税など税制について＜課題＞
一般の住宅を事業所や特殊建築物などに用途変更した場合、固定資産税が増額され所有者の負担になっている。とくに収益性の低い居場所カフェなどでは賃料の負担が大きく、固定資産税の増額が家賃に反映されることで経営がさらに厳しくなり、事業の継続に不安を抱いている。
＊地方税法の固定資産税の免除は、居場所での高齢者相談事業などは対象にならない。
＜提案＞
事業者の家賃負担を減らすとともに、福祉活用を進めるには所有者のインセンティブになる工夫が必要とされていることから、家賃を無償あるいは固定資産税相当分とする所有者には固定資産税を減免する。
また、居場所などでの地域福祉機能を整備し、現行では社会福祉法の社会福祉事業の対象にならない事業を、一定の要件のもとに対象に加え、税優遇措置、補助・助成の支援措置を受けられるようにする。

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３．公益団体等への不動産の寄付に対する非課税について＜課題＞
近年、空き家活用の手法として、福祉、まちづくりなどのNPO法人、公益法人では土地･建物の寄付を受けることで事業を起こす際の投資コストを大幅に減らすことができるため、不動産寄付への需要が高まっている。しかし、現行の寄付税制度では「みなし譲渡所得課税」により、寄付者に多額の税負担が生じ、寄付を躊躇、断念する事例も増加している。個人がＮＰＯ法人を含めた公益法人等に土地・建物を寄付し、税負担の減免を受けるには国税庁長官の承認が必要だが、適用条件が厳しい。所轄税務署・国税局と国税庁での二重の審査で2～3年かかり、申請に必要な書類もかなり煩雑で、寄付先の団体の内部情報も記載が求められるなど、承認された事例は極めて少ない。しかも、寄付をしてからの申請になるため、承認されるか予測ができないことから、審査期間中は寄付者・寄付先団体とも税務的、財務的に非常に不安定な状況（承認されなかった場合は多額の税負担が発生するリスクが高い）におかれるため、資産寄付に踏み切れないケースが増えている。
こうした現状の背景として、租税特別措置法第40条は「適用有り（全額非課税）」か「適用無し（全額課税）」、０か１００かの二者択一の仕組みであることに加えて、寄附金控除と異なり適用額に上限も定められていないため、法令上は「100万円」の案件も「100億円」の案件も同じ基準・手続きで審査しなければならず、案件の内容に関わらず、一律に慎重な審査・承認とならざるをえないこともある。
＜提案＞
NPO法人等への不動産寄付を促進するために「みなし譲渡所得課税」を自動的に適用除外にする。あるいは、不動産等寄付特別控除制度を創設する。
〇不動産等寄付特別控除制度案
譲渡所得の特別控除の１種とし、譲渡所得申告時に記載。適用上限額を3000万円とし、多くの国民による数十万円～数千万円程度の資産寄付を対象とする。

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