日本はすでに人口減少社会に入っている。1967 年、日本の人口は 1 億人を超え、2008 年には 1 億 2,808 万人
でピークに達した。住民基本台帳によれば、2018 年の「不動産ビジョン

人口は 1 億 2,520 万人で、9 年連続で減少している。このままのペースだと、2048 年には 9,913 万人で 1 億人を割り込み、2060 年には 8,674 万人まで減少すると見会保障負担が重くなる。たとえば高齢社会白書のられている。こうした人口の減少は、不動産業にどの

2019年版によると、65歳以上の高齢者1人を、15〜

ような影響を及ぼすだろうか。

64歳までの現役世代が何人で支えるのかについて、（文：編集部）

1950年は現役世代12.1人で高齢者1人を支えてきたものが、2018年は現役世代2.1人で高齢者1人を支えている。将来、さらに超高齢化が進むことによって、2065年にはなんと現役世代1.3人で高齢者1人を支え

人口減少で経済活力は低下

る計算になる。それだけ、年金や健康保険などの社会

人口の減少によって社会のさまざまなところに影響

保障負担のしわ寄せが現役世代にいくので、可処分所得が減り、ますます経済の活力が落ち込む恐れが高が生じてくる。具体的に考えてみよう。
まず経済の活力が低下する。労働人口が減るのだか

まってくる。

ら仕方がない。もちろん、それを回避するために政府

もちろん悪いことばかりではない。人口が減ることはさまざまな働き方改革を打ち出し、仕事の効率を上により、高度経済成長期には「うさぎ小屋」と称されげようとしているわけだが、その成果がきちんと上た日本の住環境は、よりゆとりのあるものになる可能がっているかどうかは、少なくともいまの段階ではな性があるし、満員電車に詰め込まれて毎日会社に行かんともいえない。

なければならない通勤地獄からも解放されるかもしれ

次に人口減少と超高齢社会の到来により、人々の社ない。

November 2019

CONTENTS「不動産ビジョン 2030」から読み解く、

人口減少社会で不動産業に期待される役割とは？
「住」のトレンドウォッチング

2

連載 第 17 回

HARUMI FLAG は、
今後の首都圏マンション市況の指標となるか

6

注目の書 著者は語る『人生にお金はいくら必要か（増補改訂版）』岩城 みずほ

8

不動産関連データから読み解く「住まいの今」 連載 第 2 回

人の住まい方が見える住宅・土地統計調査

10

地域を笑顔でサポート 連載 第 11 回

12

紙上研修 連載 第 185 回
賃貸住宅のサブリースと宅地建物取引業者の対応の要点について

14

今月のアーカイブ

18
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2019 年 11 月 10 日発行 通巻第 491 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／壹岐昇一〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

特集 「不動産ビジョン2030」から読み解く、人口減少社会で不動産業に期待される役割とは？

2030」から読み解く、特集

人口減少社会で不動産業に期待される役割とは？

図 1 日本の将来推計人口

2015年

2030年

127,095 119
9,126

写真：PIXTA

2065年
20

88,076（単位：千人）
（単位
千

（千人）

140,000とはいえ、いくら住環境にゆとりが

120,000

出たとしても、あるいは通勤地獄から

100,000

解放されたとしても、肝心の経済が回らなくなってしまったのでは元も子もない。国としては、人口減少によるメ
リットを享受できるよう、働き方改革などで経済の落ち込みを最小限に抑える政策が求められる。

不動産ビジョン 2030 の要旨

33,868
33,
33
3,86
,868
,8
868
37,160
37,
37
7,16
,160
60

80,00033,810
33,
33
3,81
,81
8100

60,000777,782
77,
77
7,78
7,782
782

40,00068,754
68,
68
8,75
,754
754

15〜
64歳以上
8,9
8,
,97
9975
75 15歳未満
75
45,29
45,
45
2291
9
91

20,0000

65歳以上

115,945
55,94
,9445
,94
45

113,21233,21,212

1980 85 90 95 2000 05 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65（出所）国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成 29 年推計）」

2019年4月、国土交通省の社会資本整備審議会産るほか、不動産ストックの老朽化がいっそう進展する業分科会不動産部会は四半世紀ぶりに、「不動産ビジョこと、AIやIoTなど技術革新によって「Society5.0

ン2030」をとりまとめた。

社会」が実現すれば不動産の立地に対する制約が少な

この報告書の「はじめに」において、少子高齢化・

くなり、働いたり生活したりする場を選択する際の自人口減少が急速に進展することにより、不動産の需要由度が高まること、シェアオフィスや二地域居住など層に変化が生じると指摘している。

不動産活用の多様化が実現すること、外国人居住の増また、国民の不動産所有に対する意識の変化に伴い、空き家・空き地など遊休不動産の増加が見込まれ加により不動産に対する新たな需要が創出されることなども指摘されている。

REAL PARTNER November 20193

さらに近年の不動産市場の変化について、①消費者

んでいて、土地を管理することが困難な状況になるた

ニーズの変化、②企業ニーズの変化、③投資家ニーズ

めに土地の遊休地化が進むだろう。住宅に対する意識の変化という3つの側面について言及している。具体は依然として持ち家志向は強いものの、一方で賃貸に的には、以下のとおりである。

対するニーズが着実に増加している。土地所有についても、土地を資産と考える人たちの率は以前よりも減っている。

① 消費者ニーズの変化

また新築物件に加えて中古物件も視野に入れて住宅

今後、親から不動産を相続した子どもが遠隔地に住を選択する傾向が強まってきた。さらに住宅を選択する際の条件として、共働き世帯が増えていることにより、職住近接や子育て環境・教育環境を重視す
図2

土地の資産性に関する意識調査
そう思う

どちらともいえない（調査年度）
平成 5
37.0

平成 15

32.9

11.4
23.0

39.3

平成 25

35.5
30.2

5.6

応も消費者ニーズの変化として注目されている。

34.0
36.7

22.8

5.7

32.1

4.2

38.5

60

80

7.2

40

② 企業ニーズの変化

生産年齢人口の減少により、人材確保や生産性向

40.5

100
（％）

（出所）国土交通省「平成 29 年度土地問題に関する国民の意識調査」

図3

その他、高齢者が健康に生活し続けられる住まいのニーズや、単身世帯や外国人居住者の増加への対

21.3

8.9

21.8
22.1

20

そうは思わない

6.0

21.5

平成 20

0

わからない

61.8

平成 10

平成 30

る傾向が強まっている。

上のため、快適性や利便性を重視したオフィス空間
へのニーズが高まっている。またIT関連企業を中心にイノベーションを促すオフィスづくりに取り組む

持ち家・借家志向

土地・建物を両方とも所有したい

建物を所有していれば土地は借地でも構わない企業が増えるのとともに、情報技術の進展によって借家（賃貸住宅）で構わない

わからない

働く場を必ずしも固定化する必要性がなくなってき

12.6％（調査年度）
平成 10

83.2

平成 11

83.4

平成 12

79.2

平成 13

83.0

平成 14

81.2

4.2

11.8

2.7

平成 15

82.3

4.4

10.1

3.3

平成 16

81.2

4.4

10.4

4.0

平成 17

86.1

3.5 7.3

3.0

平成 18

84.5

3.2 9.2

3.2

平成 19

81.7

平成 20

85.1

平成 21

81.3

4.0

平成 22

80.9

4.3

平成 23

4.7

7.9

4.2

た。テレワークの導入、サテライトオフィス、シェ

3.9

7.7

4.9

アオフィスなどのサードプレイスオフィスを活用す

11.4

4.5

8.6

4.0

5.0
4.4

る企業も増えてきている。
③ 投資家ニーズの変化

国境を越えたクロスボーダーな不動産投資が急速に進展している。近年、ESG（環境・社会・ガバナ

4.0

ンス要素も考慮した投資）やSDGs（持続可能な開3.0 8.7

3.2発目標）が国際社会全体の共通目標として共有さ

11.7

3.0

12.1

2.7

81.6

4.4 10.0

4.0

平成 24

79.8

4.9

2.9

ら、安定的に呼び込める不動産の開発、再生、投資

平成 25

77.0

15.8

2.7

環境の整備が求められている。

平成 26

79.2

13.1

3.0

4.6

4.6
4.6

9.6

12.5

れ、投資の世界でも注目されている。したがって、それに沿った中長期的な投資を、多様な投資家か

平成 27

79.5

4.5

12.7

3.3

平成 28

79.3

4.5

13.3

3.0

平成 29

75.7

16.3

3.9

産業ビジョン」として、2030年をターゲットにして100

不動産業が果たすべき役割、期待される将来像につ

0

20

40

20.4％
60

（出所）国土交通省「平成 29 年度土地問題に関する国民の意識調査」

4

4.1

80

（％）

こうした観点から、報告書では「これからの不動

いて、次の3点を取り上げている。

特集 「不動産ビジョン2030」から読み解く、人口減少社会で不動産業に期待される役割とは？

① 豊かな住生活を支える産業

えると、人口が減少すれば自然と需要は減るのだか

住宅は人生の大半を過ごす欠くことのできない生活

ら、不動産取引は停滞せざるを得ない。空き家や空き基盤であり、都市や街並みの重要な構成要素として地地の増加は、その現象のひとつといってもいいだろう。

域の生活環境に大きな影響を与えている。したがって

ただ、考え方を変えれば、「不動産ビジョン2030」

豊かな住生活を実現させるうえで、不動産業の貢献がにあげられたように、不動産業者としてやれること、これまで以上に期待されているとして、具体的にはやるべきことはたくさんある。

「良質な住宅供給を通じて快適な居住空間を創造す

特に、人と人が交流するための場づくりは、これかる」、「ライフスタイルやライフステージの変化に応じら大きなカギを握ってくるだろう。近年、単身者世帯

た円滑な住み替えを実現する」、「良好な建物管理を通が急増し、独居老人の問題もクローズアップされていじて住まいの資産価値を維持する」、「相続財産の活用る。米国のブリガムヤング大学では「孤独はタバコを方策をコンサルティングし、これを資産として第三者

吸うよりも健康に悪い」という研究結果も発表していに賃貸する」があげられている。

る。こうした「孤独」という社会問題を解決するうえで、不動産業の果たす役割は小さくない。

② 我が国の持続的成長を支える産業

また最近では、30〜40代を中心にして、かつての大都市については人口が減少するなかでも競争力を別荘ライフとは違った視点から、居住する場所を複数維持しつつ持続的に成長し、活気あふれる豊かなエリ

持つようなライフスタイルを実現する人たちも出てき

アとして引き続き発展するため、国内外からヒト・モている。そうした需要に応えるために、月額4万円のノ・カネ・情報を呼び込み、企業や人々が活発に交流

会費を支払うことで全国の拠点に住み放題というサーするための環境整備を行う。また地方都市についてビスを始める会社も出てきた。情報通信の発展によっ

は、個性ある地域づくりを進めていくことが重要であて、職種によっては働く場所や時間を自由に選べるよ

るとし、「企業活動を支えるオフィス」、「生産活動をうになったからこそ実現するライフスタイルだ。

支える製造拠点、物流施設」、「宿泊・余暇活動の拠点

これまでの不動産業者は、多数の仲介物件を持ち、となるホテル、リゾート施設」、「各種サービスを提供

駅前に店を出して来客を迎えれば商売が成立した。そする物販・飲食施設、商業施設」などの供給、流通、れは人口が右肩上がりで増え、かつ経済が成長してい賃貸、管理を通じて、国の経済活動や持続的成長を支ることを背景に、需要が確実にあった時代だからこそえる産業になることが不動産業に期待されている。

成り立ったビジネスモデルだ。人口減少が避けられな
い現実となったこれからの不動産業者には、人々の新③ 人々の「交流」を支える産業

今後、少子高齢化・人口減少の進展、都市間競争のしいニーズを汲み取り、時代が求めるものを生み出して提供する知恵が求められるだろう。

加速、地域コミュニティの衰退が懸念されるなか、さまざまな活動の基礎となる人と人との交流を促し、街人口減少社会で、不動産業が果たすべき役割・期待される将来像のにぎわいを確保するための場づくりがいっそう重要になる。空き家を改修してカフェとして再生し、これを地域の憩いの場として開放するなど、不動産業が人々の交流の場を創造し、その活用を促し、マネジメ
ントする産業になることが期待される。

人口減少社会の不動産業者に求められるもの

豊かな住生活を支える産業環 境 に 合 わ せ て、
人々の生活基盤を常に供給するかけががえのない役割

我が国の持続的成長を支える産業
ビジネスを形成し、都市や地域を発展させる基幹的な役割

人々の「交流」
を支える産業
地域に暮らす人々の絆をつないだり、街の再生を演出する役割

人口減少社会というと、特に不動産業界にとっては暗い話ばかりがクローズアップされがちだ。単純に考Web 不動産実務セミナー「不動産業ビジョン 2030〜令和時代の『不動産最適活用』に向けて」配信中（詳しくは P.19 インフォメーション参照）
REAL PARTNER November 2019

5

ング
ウォッチ

連載 第 17 回

レンド

「住」のト

HARUMI FLAGは、
今後の首都圏マンション市況の指標となるか
東京オリンピック・パラリンピックの開催まで 1 年を切った。オリンピックを開催したどの国でも、開催後の「オリンピックレガシー（オリンピックの遺産）」が話題になる。1964 年の東京オリンピックでは、
首都高速道路や新幹線がオリンピックレガシーとして現代に引き継がれている。

2020 年の東京オリンピック・パラリンピック後に、選手村跡につくられるマンション「HARUMI
FLAG」は、新しいオリンピックレガシーになり得るだろうか。［文・編集部］

第 1 期販売は即日完売の堅調ぶり

HARUMI FLAGの入居予定時期は2023年3月下旬とされているので、オリンピック・パラリン

東京都中央区の晴海地区は、2020年の東京オリピックが終了してから2年半程度を費やして、選手

ンピック・パラリンピックに向けて選手村が設営さ村として提供した施設が住居用に改装される。まれる。オリンピック・パラリンピックが終了した後は、た、50階建てのタワー棟も建設予定で、こちらは18ヘクタールという広大な敷地に、新しい街が出

それから1年後の2024年3月に完成する。
2019年7月26日から8月4日まで行われた第1期現する。それが「HARUMI FLAG」だ。
銀座から約2.5キロ、東京駅まで約3.3キロとい販売では、600戸に対して1,543組の登録申込数がうから、立地条件としては申し分ない。そこに東京集まった。平均倍率は約2.57倍で、最高倍率は71

都が整備するマルチモビリティステーション、2つ倍。211戸が販売されたSEA VILLAGEの最多価の公園、新設される小中学校、保育施設、商業施設

格帯が8,600万円台、PARK VILLAGEの最多価が備えられ、SUN VILLAGE、PARK VILLAGE、

格帯が6,400万円台なので決して安い価格ではない

SEA VILLAGEという3つの分譲区画と、PORTが、即日完売という人気ぶりをみせた。

VILLAGEという賃貸区画の計4区画で5,632戸が供給される。そのうち賃貸の戸数は1,487戸なので、分譲で供給される総数は4,145戸になる。
図表 1 HARUMI FLAG の主要エリアからの距離
東京

虎ノ門

SEA VILLAGEPARK VILLAGE（A 棟・B 棟・D 棟）（A 棟・B 棟・C 棟・F 棟）

登録受付2019 年 7 月 26 日（金）〜8 月 4 日（日）期間

販売戸数 211 戸

389 戸

専有面積 85.37m²〜152.1m²

66.59m²〜106.82m²

間取り

銀座
約km

汐留

豊洲

約km約km  
国際
展示場

品川
約 km

販売街区

登録申込
登録申込総数 1,543 組、最高倍率 71 倍、平均倍率 約 2.57 倍
状況

約km約km

図表 2 HARUMI FLAG 第 1 期販売概要

台場

約km約 km

3LDK〜4LDK

2LDK〜4LDK

3LDK（7,550 万円〜9,200 万円） 2LDK（5,400 万円〜6,960 万円）
4LDK（8,450 万円〜23,000 万円） 3LDK（5,930 万円〜12,690 万円）
4LDK（6,390 万円〜13,240 万円）
販売価格 ※最多価格帯：8,600 万円台（100 万円単位）※最多価格帯：6,400 万円台（100 万円単位）

登録申込者のプロフィールを見ると、年齢は20代が5％、30代が31％、40代が31％、50代が18％、60代以上が15％で、家族数は単身者が7％、2人が32％、3人が28％、4人が27％、5人以上が6％だ。

※掲載の距離は直線距離となります。道路距離 東京：約 4.5km・銀座：
約 3.1km・虎ノ門：約 4.7km・汐留：約 3.5km・豊洲：約 2.4km・国際展示場：約 5.4km・台場：約 5.4km・品川：約 8.3km

6

なお職業別にみると、会社員が58％、会社経営者・

図表 3 HARUMI FLAG 第 1 期購入申込者のプロフィール
20代以下
60代以上
5%
15%
50代 18%

年齢31% 30代

23% 中央区
その他 52% 居住地

31%
40代
5人以上 1人
6% 7%
4人 27% 家族数 32% 2人
28%

16% 江東区

9%
港区
その他
公務員

2%

職業

際の引き渡しまで3年半もの期間があることを考えると、いまの段階から将来の上昇を含めて投資妙味の有無を判断するのは、かなりむずかしい。いまのところHARUMI FLAGは、基本的に実需による購入を積み上げるしかなく、それゆえに販売期間も長めに設定せざるを得なかったのではないだろうか。

14%

会社 26%
経営者・
役員として魅力的であるかどうか疑問が残る。しかも実58% 会社員

3人（出所）図表 1〜3：https://www.31sumai.com/content/dam/mfrcojp/

company/news/2019/0808_01.pdf

今後のマンション市況を占う指標に第1期の販売が即日完売になるかどうか、不動産関係者の間でも注目を集めたが、600戸は即日完売となった。一度にこれだけの戸数が販売されたケー
スは、過去にもそう多くない。2008年8月に分譲

役員が26％、公務員が2％、その他が14％となっされたシティタワー品川が828戸で即日完売。2012ている。働き盛りの30代、40代で所帯持ち、子ど

年7月に分譲されたプラウド船橋が573戸を一度にも は1〜2人 と い う の が、 こ れ か らHARUMI

販売して、やはり即日完売となった。

FLAGに住む人々の平均像になる。

投資対象としてみると懸念される点も…

第1期が即日完売になったことの意味は大きい。
HARUMI FLAGの場合、これからも継続的に販売が行われ、分譲の総戸数である4,145戸を消化しここまで、HARUMI FLAGを購入した人は自ていく。巨大プロジェクトだけに、最初の売り出し

分自身が住むことを前提として話を進めてきたが、でつまずくと、「今後は販売価格を下げてくるので投資対象として購入する人も一定数いると思われはないか」という思惑を呼び込むことになる。

る。では、収益物件としてみた場合、HARUMIFLAGは魅力的だろうか。

4,145戸もの分譲マンションを売り切るのは、かなりの長期戦となる。当然、売り切るまでの時間が収益物件を選ぶ際のポイントは、立地条件、管長くなるほど不透明要因が生じてくる。いまはマン

理・メンテナンス、設備・仕様であり、なかでも立ション市況が堅調でも、2年後、3年後も同じよう

地条件は最も重要だ。HARUMI FLAGの場合、に 堅 調 で あ る 保 証 は ど こ に も な い。 話 題 の管理・メンテンナンス、設備・仕様は最新のものでHARUMI FLAGが売れ行き不振ということになあり、この点で特に問題点は見当たらないが、立地

れば、それをきっかけにマンション市況全体に影響条件はある意味でネックになりそうだ。

を及ぼすことも考えられる。

収益物件の場合、立地条件の良い場所には必ずそれだけに、これから先もHARUMI FLAGのニーズがあり、退去者が出たとしても、すぐに新し販売動向については、首都圏のマンション市況を見い入居者を見つけることができる。

るうえで無視できない指標になりそうだ。

この点、HARUMI FLAGは、最寄り駅である
勝どき駅まで、歩いて20分ほどかかる。その不便さを補うために導入予定なのがBRT（Bus Rapid
Transit：バス高速輸送システム）だ。HARUMIFLAGと新橋・虎ノ門を結び、朝の通勤ピーク時には1時間につき12本の便が出るといわれているが、これだけの戸数に住む人々の朝の足として、きちんとワークするかどうかはいまのところ不透明だ。
その点からすると、HARUMI FLAGは収益物件工事が続く HARUMI FLAG（2019 年 9 月撮影）

REAL PARTNER November 20197

。これを、私たちはどうんだ「老後資金 2000 万円問題」
とらえたらいいのだろうか。

の問題は、新聞報道からSNSに飛び火し、「誰もがこ

2000万円貯めないと、老後の生活が立ち行かないのか。年金はあてにできないのか」という騒ぎになったのですが、報告書をきちんと読むとそうした内容ではないことがわかります。ただ、家計調査を基に、必要な老後資金の平均値を2000万円と打ち出したことは、あまり感心できません。それは、金融機関が年金不安をあおって金融商
品を買わせるアプローチと同じだからです。
年金は、一生支払われることが大前提です。支給水準が変動する可能性があったとしても、会社が倒産していきな
り給料が支払えなくなるような状況にはなりません。そして、支給額は人によってそれぞれ異なります。つまり、たとえば共働きで会社勤め（厚生年金加入）をしてきたご夫婦なら比較的年金額は多いため、それほど貯蓄に頼る必要はないかもしれませんし、国民年金のみに加入している自営業者などの場合は老齢基礎年金しか支給されないため、貯蓄の必要性は高まります。
今回の2000万円問題は、これまであまり関心を持たなかった層の老後資金への意識を高めたという側面もありま
すが、ただ平均をとらえるのではなく、自分にとってどれだけの老後資金が必要で、それをどう手当てしていくかを考えることが重要だと思います。
本書で紹介されている「必要貯蓄率」とは、どのようなものなのだろうか。

後を安心して暮らすためには手取り年収の何パーセ︵増補改訂版︶

老ントを貯蓄すればよいかという必要貯蓄率は、「人

生設計の基本公式」（下図）によって求められます。
当たり前のことですが、現在の収入というのは現在の生活費に充てられるものであるとともに、将来の自分を支えるお金でもあるので、収入を得るたびに一定額を貯蓄して岩
ファイナンシャルプランナー ＣＦＰ

人生にお金はいくら必要か

今年 6 月に金融庁の報告書で発表され、大きな波紋を呼®

城『人生にお金はいくら必要か（増補改訂版）』 山崎 元＋岩城みずほ
東洋経済新報社

1400 円＋税

人生にお金はいくら必要か？ 毎月いくら貯めれば、老後の不安は解消するのか？ 「老後のお金の超基本」をお金のプロがズバリ解説。20 代からわかるお金の貯め方・増やし方を教える。
現在資産額
老後生活費率

人生設計の基本公式

× 手取り年収 − 年金額 −老後年数

必要貯蓄率 ＝
現役年数

＋ 老後生活費率
老後年数8× 手取り年収注目の書 著者は語るいくというのが基本的な考え方です。

みこの公式では、将来受け取る予定の年金額を組み入れていることがひとつのポイントとなっており、老後生活費率、つまり老後の生活費を現在の生活費の何パーセントにするかを設定するため、自身のマネープランがイメージしやすいものとなっています。平均的な会社員の場合、必要貯蓄率は20％前後になることが多いのですが、働き方や
ライフスタイルはさまざまであり、お金をめぐる状況もまた多様なため、一度、「人生設計の基本公式」に当てはめて計算してみることをお勧めします。
老後に備えて貯蓄をする重要性は理解できても、それを実行に移すのは難しいものだが……。

蓄のため、支出目標を決めて節約しなさいとよく言ず

貯われますが、それはナンセンスだと私は思います。

たとえば、仕事が忙しいために、外食が増えたことで食費が増えた、タクシーを利用したことで交通費が増えたといっても、それは必要な便利さを買っているのであり、そこで無理にやりくりするというのはおかしい。それならば、先に必要貯蓄額を取り分けて、残った分は何に使ってもいいというほうがストレスがないし、正しいお金の使い方であると思うのです。ただその際に、「支出の質」を意識することが大切です。
「生活費」「自己投資のための支出」「心を豊かにするための支出」というように支出を仕分けし、お金の使い方をイメージすることによってムダ使いをほ

いわき みずほ●ファイナンシャルプランナー、CFP® 認定者、オフィ
スベネフィット代表、NPO 法人みんなのお金のアドバイザー協会副理事長。NHK 松山放送局を経てフリーアナウンサーとして 14 年間活動

後、会社員を経て FP として独立。金融商品を販売せず、フィデュー
シャリーデューティーを遵守し、相談業務、執筆、講演等を行う。近著に『やってはいけない！老後の資産運用』（ビジネス社）、『保険でお金を増やすはリスクがいっぱい』（日本経済新聞出版社）、『腹黒くないFP が教えるお金の授業』（三笠書房）など。東洋経済オンライン、毎なくしていくのです。
実際、貯蓄がまったくできないと相談に来られた方にこの方法を試してみてもらったところ、1か月後にコンビニのレシートの分厚い束を持ってこられました。話を聞くと、ちょっとした空き時間があるとコンビニに行って無駄な買い物をしてしまう癖に気づいたとのこと。その後、レシートの束は徐々に薄くなり、半年ほどで必要貯蓄額を貯められるようになりました。
老後資金について不安を抱いている状況が、いちばんよくありません。その不安ゆえ、誤った金融商品の選択をしてしまうといった事態を招いてしまうからです。本書を通じて、その不安を払拭していただきたいですね。
（取材・文／編集部）

日新聞経済プレミア、マネー現代（講談社）、日本経済新聞「家計のギモン」などで連載。 https://www.officebenefit.com/

必要貯蓄額を計算し、それを確実に実行・運用することで、老後不安は解消する
REAL PARTNER November 20199

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 2 回］

人の住まい方が見える住宅・土地統計調査
不動産エコノミスト

吉崎 誠二

住まいに関する最大の統計調査で、5 年に 1 回行われる総務省の「住宅・土地統計調査」の確報が 9 月に公表されました。今回はそのデータの中から注目すべきポ
イントについて解説してみました。

持ち家の戸数、住宅の規模、持ち家の取得方法、借家

サンプリング調査であることに注意の家賃・間取り……というように、人々が住む家について幅広い項目をカバーしているため、政府が住宅関

総務省が5年に1回の頻度で調査を行い、その結果を公表する「住宅・土地統計調査」については、不動連の政策を検討する際の分析データとしても用いられます。

産業に携わっている方ならご存じかと思います。この

ただし、注意すべき点があります。全国規模の調査

調査は、日本の住まいに関するデータとしては最大規といっても、すべての世帯を調査員が訪問して、一つ模の周期調査で、1948（昭和23）年から5年ごとにひとつ回答用紙を配布・徴収して歩いているというわ

行われています。今回は15回目にあたる2018年10

けではなく、一部をサンプリングして調査しているの月時点の調査結果の発表です。

です。そのため、大規模な統計調査では仕方のないこ「住宅・土地統計調査」は、そもそも日本におけるとですが、正確性という点において若干ですが、信頼

住戸（住宅、および住宅以外で人が居住する建物）に性に欠けるという意見があるのも事実です。この点関する実態と、現住居以外に所有する住宅と土地の保は、住宅・土地統計調査を実際に見るうえで頭に入れ有状況や、その他の住宅等に居住している世帯に関すておいてもいいかもしれません。

る実態を調査し、全国および地域別にその現状と推移を明らかにして、日本の住まいの基礎資料とすることを目的にしています。
特に今回の「平成30年住宅・土地統計調査」では、
近年多様化している国民の居住状況や、少子・高齢化

持ち家率が低下しているということは……
さて、2019年9月に発表されたデータを見て気づいた点に触れておきましょう。

などの社会・経済状況の変化を踏まえて、これからの

まず、長期的に持ち家が減少傾向をたどっているこ

居住環境や、また耐震性・防火性といった住宅性能水とがわかります。年齢別に持家比率を計算すると、準の達成度を調査し、さらに土地の有効利用状況を明「70〜74歳」と「75歳以上」については、前回調査のらかにすることをねらいとしています。

2013年に比べて若干上昇していますが、それ以外の空き家対策の重要性が年々高まっていることから、空き家を含めた住生活の実態を把握することも目的の一つでした。

年齢階層についてはすべて前回調査に比べて低下しています。
また2003年調査分と比較してみても、「25歳未満」

速報値は2019年4月26日に発表されていましたが、と「75歳以上」については上昇していますが、その9月30日には確報値が発表されました。データは発表

他の年齢階層については、やはり低下しています。特日のちょうど1年前時点のものということになりまにこの15年の推移でみると、「40〜44歳」「45〜49歳」

す。なお、5年に1回の調査ですから、今回の調査結「50〜54歳」「55〜59歳」という4つの年齢階層で、果は平成として最後の住宅・土地の状況を示すデータ

持家比率の大幅な低下が見られました（図表1）。

になります。
この調査では、日本全国を対象に、空き家の件数、10

具体的な数字を見ると、

40〜44 歳−

6.33％

45〜49 歳−9.02％

50〜54 歳−

8.66％

55〜59 歳−5.71％

2018年予想の数字は、住宅総数が6,372万戸で空き家
数が1,083万戸、空き家率は17％でした。この予想値からすれば、2018年調査分の空き家率はかなり低かったと考えられます。
多くの自治体が導入している、空き家対策を行う補助金の制度を利用する方も徐々に増えているようですとなっていて、これらの4つの年齢階層以外だと、高し、大都市や地方都市においても、各地で再開発が進いところでも−3％程度ですから、この4つの年齢階

み、古くなった施設の建て替えなどを機に、周辺の使層の持家比率が、この15年で大きく低下したことがわれなくなった古い住宅などを購入して、一帯開発にわかります。

よる街の再生が進んでいます。

持家比率が低下しているということは、逆の見方を

新聞や雑誌などでは、「空き家が増えてスラム化す

すれば、それだけ賃貸住宅に対するニーズが高まってる」「家はますます余るので家賃は下がる」といったいる証拠ともいえます。

ことが扇動的に伝えられがちです。しかし、実際には行政の空き家対策や経済原理に基づいた不動産開発が空き家率は鈍化？

進んでいる一面もあるということをきちんと知っておくことが大切だと思います。

次に、空き家問題が多少、解決に向かっているのではないかと思われる数字が出ていることです。
空き家率は空き家数を住宅総数で割って求められます。5年前の2013年調査では、住宅総数が6,062万
吉崎誠二（よしざき せいじ）

戸、空き家数820万戸で、空き家率は13.53％でし1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『「消費マンション」を買う人「資産マンション」を選べる人』（青春出版社）などがある。

た。これに対して2018年調査では住宅総数が6,242万戸で、空き家数が846万戸ですから、空き家率は13.55％と微増にとどまっています（図表2）。
ちなみに野村総合研究所が2016年に公表した、図表1 年齢別に見る持ち家比率の変化（2003年〜2018年）
25歳未満

図表2 総住宅数、空き家数および空き家率の実績と予測結果（1978年〜2033年）

0.40%

25〜29歳

2003年
2008年
2013年
2018年

−3.53%

30〜34歳−2.70%−3.17%−9.02%

50〜54歳−8.66%

55〜59歳

35

総住宅数

実績値

予測値

30

6,000
−6.33%

45〜49歳

空き家率

7,000

総住宅数・空き家数︵万戸︶40〜44歳

空き家数

（右目盛）

−5.71%

60〜64歳−2.63%

65〜69歳

25

5,000
20
4,000
15
3,000
10

2,000

−0.86%

70〜74歳−0.04%

75歳以上

1.42%
0

20

40

（出所）総務省「住宅・土地統計調査」より作成

60

80

5

1,000
0
100

0

1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018 2023 2028 2033（年）（％）（出所）実績値は、総務省「住宅・土地統計調査」より。予測値は野村総合研究所

REAL PARTNER November 201911

空き家率︵％︶

35〜39歳

8,000 （左目盛）高齢者が、地域で自分らしく生活できるように
支援
株式会社

R65（東京都杉並区） 山本 遼 社長
元気な高齢者であっても、いざ賃貸住宅を借りようとすると断られることが多いのが現実です。そんな状況を変えたいと、4 年前に 65 歳以上の高齢者の住まい探し専門の不動産仲介会社「株式会社 R65」を立ち上げた山本遼社長。人感センサーや電気の使用量で家を見守るサービスと保険で大家側のリスクを回避する仕組みを作るとともに、専門家と一緒に相談窓口も開設、入居者・大家双方が安心できる体制を整えています。

「高齢者が普通に暮らせるように」

では34％と、3人に1人は賃貸住宅に住んでいる計算です。また、賃貸住宅に転居した高齢者の約3割は、愛媛の大学を卒業し地元不動産会社に就職した山本

持ち家の老朽化や配偶者の死去に伴う住み替えで、賃さんは、2年目に東京へ転勤。東京に来て感じたの

貸から賃貸への住み替えの場合では、配偶者死去によは、賃貸住宅を借りに来る65歳以上の高齢者が多い

る年金収入減少や体力減退に伴う下階層ニーズなどがということでした。不動産業界では、「賃貸仲介は効あります。高齢者住宅としては、サービス付き高齢者

率よく件数をこなすことが勝負」であり、意思決定が住宅や老人ホームなどもありますが、元気な高齢者は遅く、オーナーからも拒否されやすい高齢入居者を断自力で日常生活を送れるため、一般の賃貸住宅を希望

ることは日常茶飯事でした。しかし、あちこち門前払する傾向にあります。

いとなり、すがるように訪ねてきた高齢者を断ること家賃については、同社の場合で6万〜8万円帯が約ができず、いざ物件を探してみたところ、200件中承５割で、全体の６割が保証人がおり、収入・保証とも諾が取れた物件はたったの5件。
「このままだと自分に安定している場合が多いといいます。さらに高齢入の親や自分自身が高齢になった際に、住む場所がない

居者の特徴は、平均入居期間が10年以上と長期入居かもしれない」と感じたことがきっかけとなり、
2015年に会社を立ち上げました。
「自分の祖母も亡くなる2年前まで、自営の薬局で

図1

高齢者向け住宅の位置づけ「物件が豊富」
で「自由度の高い」
賃貸住宅が非常にチャンス
民間

働き自立した生活を送っていました。高齢者であって実は優良マーケットな高齢者賃貸市場

サービス付き
高齢者住宅

賃貸住宅

介護施設

公営住宅

65歳以上の夫婦世帯数・約585万世帯のうち賃貸は13％を占めており、単身高齢者世帯（約188万世帯）

12

公的

自由度が高い世の中が実現できれば」と、その想いを話します。

自由度が低いも、自分らしい暮らしをいつまでも続けられるような「見守り電気」の仕組み

図 2 高齢者が部屋を借りにくい理由います。
さらに、高齢者が物件を探し

管理が
大変

孤独死
発生

に来たときには、その人に関してできるだけ多くの情報を集め

入居者を
選べない

ることを心がけ、通常の入居審

物件価値
低下
募集に
お金と時間がかかる

査項目だけでなく、健康状態や既往歴、保証人以外の緊急時連

絡先なども確認します。孤独死になる人は社会とのつであること。大家にとっては、学生や社会人を対象にながりが少ない場合が多いため、近所付き合いも含め

2〜3回転させるよりも、安定収入が見込める上に広た関係性を把握しておけば、何かあったときに早期対告費・原状回復費も不要となることから、実は賃貸経応ができるといいます。
また、司法書士や整理収納アドバイザー、ファイナ

営としては効率的といえます。

ンシャルプランナーなどの専門家と連携し「R65+」

リスク回避の仕組みを構築を設立。入居中や相続時などに想定される問題を事前とはいえ、高齢者を入居させる際のリスクは孤独に発見・解決する手法を整備するとともに、保証人が死。 事故物件 となり物件価値が低下することを恐いない入居希望者のための高齢者住宅の転貸事業もス

れて、年齢を聞いただけで大家や管理会社に断られる

タートし、高齢者向け賃貸事業の仕組みづくりにも取ケースもまだ多いといいます。

り組んでいます。

そこで同社では、入居者に万が一の際にすぐに発見できる仕組みとして、NECと共同で、シーリングラ

高齢者入居のハードルを下げたい

イトに人感センサーを組み込んだ「見守り電気」を開2017年施行の「新たな住宅セーフティネット法」

発し、8時間無感知の場合は大家か不動産会社に報告、や「終身建物賃貸借制度」等、大家側のリスクが軽減

16時間無感知の場合は訪問するようにしています。

される仕組みも整いつつあります。山本さんは「高齢また電力会社と、電力使用量の変化からAIで異常者の入居に対するハードルがなくなり、どの不動産会を検知する仕組みも開発。これら見守りサービスに、社に行っても高齢者への賃貸住宅の紹介が普通に行わ死亡事故が発生した場合の遺品整理・清掃業務・家賃れるようになることが理想」とし、これまで取り組ん

保証が付いている 孤独死保険 を組み合わせ、「R65できた事例やノウハウを多くの不動産会社に活用してあんしん賃貸パック」（月額600円）として提供してほしいとしています。

図3

男女別・年齢別の孤独死発生件数

800
男性

700
600

女性

男性のピーク
65歳前後

図4
女性のピーク
85歳以上入居者と大家を支えるモデル

元気なうちは自分の生活を送りたい

本当は貸したいちょっと、怖い

500
400

管理会社
大家

入居者

300
200
100
0

メーカー
0〜
19

薬剤師

R65
不動産

行政

新聞

20〜 25〜 30〜 35〜 40〜 45〜 50〜 55〜 60〜 65〜 70〜 75〜 80〜 85〜
（歳）
24
29
34
39
44
49
54
59
64
69
74
79
84

＊一人暮らしで死後 3 日以上 東京 23 区内 （出所）東京都福祉保健局・東京都監察医務院、2014 年

REAL PARTNER November 201913

連載 第 185 回

賃貸住宅のサブリースと宅地建物取引業者の対応の要点について
武市法律事務所

弁護士

武市吉生

平成 30 年 3 月 27 日に金融庁、消費者庁および国土交通省が連名で「アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！」と題する資料（同年 10 月 26 日更新。以下「本件公表資料」といいます）を公表するなど、賃貸住宅のサブリースに社会的な問題が生じていると認識されています。本稿では、そのような認識がなされるに至った要因や宅地建物取引業者（以下「宅建業者」といいます）が賃貸住宅のサブリースに関与する場合の対応の要点などを検討いたします。

1③ 貸主が所有する土地上にサブリース業者が貸主か「賃貸住宅のサブリース」について

ら賃貸住宅の建築を請け負って建築した賃貸住宅を対象としてサブリースする形態（賃貸住宅建築

1．「賃貸住宅のサブリース」とは請負一体型）「賃貸住宅のサブリース」（以下「サブリース」といいます）は一般に「賃貸住宅の管理をするサブリース

なお、上記形態②と③の多くの場合は、貸主が購入

業者が賃貸住宅の貸主（所有者）から物件を賃借りする賃貸住宅の売主や賃貸住宅建築の請負業者がサブし、転借人（入居者）に転貸する形式で事実上の賃貸

リース業者と同一・関連会社ないし提携会社であり、住宅の管理事務を行うこと」と認識されております。

貸主は賃貸住宅の購入代金や建築請負代金を金融機関からの融資で調達し、その融資の弁済原資は賃貸住宅

図表 1 サブリースのイメージ図

からの賃料収入です。

サブリース原賃貸借契約

貸主
（所有者）
管理事務

借主兼転貸人（サブリース業者）

3．貸主がサブリースを利用する理由について貸主がサブリースを利用する理由は、貸主が自ら直接借主と賃貸借契約を締結して契約の管理をする手間

管理事務を省くことができる点の他に、多くのサブリース業者
転貸借契約が喧伝している「長期間の賃料保証」により貸主が「空室リスクや滞納リスクを回避できる」と期待する

転借人
（入居者）

点にあります。

4．宅建業者がサブリースに関係する場合
宅建業者がサブリースに関係する場合は主として次

2．サブリースの形態
サブリースにはさまざまな形態がありますが、その代表的なものは次の3つに大別されます。
① 貸主がもともと所有している賃貸住宅を対象としてサブリースをする形態② 貸主がサブリース業者から購入した賃貸住宅を対象としてサブリースする形態（賃貸住宅購入一体型）

14の3つの場合です。
①自らサブリース事業を行う場合②貸主が賃貸住宅を建築する土地やサブリースの対象とする建物を購入する場合の売買の媒介をする場合③サブリース業者からサブリースの転貸借の契約管理を受託する場合対応については16ページの 3 の項に後述します。

2

サブリースに社会的な問題があると認識されるに至った要因

以下のような不正行為を行っていた事例」
自己資金のないオーナーの預金通帳の残高を改ざん

1．サブリースに関する相談事例など（1）相談事例
本件公表資料には、消費者庁の消費者ホットラインに寄せられたサブリースに関する相談事例として、次の事例が列挙されています。

一定の年収基準を満たすようオーナーの所得確認資料を改ざん
自己資金のないオーナーについて、オーナーの口座に金融機関の融資審査に必要となる資金を振り込み（見せ金）
自己資金のないオーナーについて、売買契約に必要となる諸費用等を捻出するため、実際の売買価格よりも水増しした価格による売買契約書を金融機関用として作成 」【勧誘に関する相談】「母に対してアパートの建て替えと一括借り上げをするのでアパートを経営しないかと断ってもしつこく勧誘される。対処法は。
」「不動産会社が高齢の父に相続税対策としてアパートを建て
るようしつこく勧誘してくる。断りたい。」【費用負担等の契約内容に関する相談】「10 年前建設業者に勧誘されてアパートを建てたことに始まり、一括借り上げ、特約システム等次々に契約や費用負担を強いられる。」「電話勧誘を受け、首都圏にシェアハウス一棟の建築契約とサブリース契約を締結したが、契約時の約束と異なることがあり不安になっている。
」【家賃の減額に関する相談】「投資目的でシェアハウス 1 棟を購入し、事業者とサブリース契約をした。1 年過ぎた頃から 5 年間の家賃保証が守られず困惑。
」「自宅の一部を賃貸するサブリース契約を締結したが、十分な説明がないまま家賃保証額を下げられ不満だ。サブリース
契約をやめたい。」「15 年前に両親が建てた賃貸アパートの賃料をサブリース会
社が下げると言っている。ローンの返済も困難になり納得がいかない。
」「14 年前に賃貸アパートのサブリース契約をした。2 年ごとに契約を更新するが、条件が悪くなる一方だ。納得いかない。
」【融資の返済に関する相談】「アパート 1 棟をシェアハウスとして購入し家賃は管理会社から入金される約束だったが、入金されない。住宅ローンが支払えない。
」「勧められてシェアハウスのオーナーとして投資目的で契約。銀行から借入れしたがサブリース会社が約束を守らず返済が困難になった。」【事業者の対応に関する相談】「投資目的でアパート一棟を建てないかと誘われ土地購入と建物建築契約を締結、ローンも実行されたが事業者と連絡が取れなくなった。
」（2）サブリース業者などによる不正行為

2．サブリースに社会的な問題があると認識されるに至った要因など（1）要因について
上記相談事例や不正行為の事例から、サブリースに社会的な問題があると認識されるに至った要因は主として次の3点であるといえます。
A. サブリース業者による強引な勧誘
B. 貸主において予期せぬ費用負担・賃料減額（※）（※）なお、通常、サブリース原契約には、サブリース業者がサ
ブリース原契約を期間内に解約することができる条項があり、貸主はサブリース業者からの費用負担や賃料減額に応じない場合にはサブリース原契約を解約されてしまい、賃貸住宅の運営が立ち行かなくなってしまうと危惧する立場にあります。

C. 不正行為をする悪質なサブリース業者の存在（2）国土交通省による注意喚起
国土交通省も、本件公表資料において、サブリースを検討する人に対して、サブリースについては次の3点のリスクがあるとし、「賃貸住宅のローン返済も含めた事業計画やリスクについて、オーナー自らが十分理解する必要があります。契約の相手方から説明を受
け、契約内容や契約期間中の賃料減額などのリスクを十分理解してから契約してください」と注意喚起をしております。
① 賃料は変更になる場合があること② 契約期間中でも解約されることがあること③ 契約後の出費もあること

本件公表資料において、金融庁はサブリース業者による不正行為として、次の2事例を公表しております。

3．上記要因に対する貸主の対応①「不動産業者（や金融機関）が、賃貸住宅の賃料や入居率について、実勢よりも高く想定し、または（1）「要因 A サブリース業者による強引な勧誘」に対する対応実績値よりも高い数値に改ざんして、当該賃貸住①サブリース原契約の締結前の対応

宅の評価を行い、割り増された不動産価格に基づ

この場合、まずは「勧誘行為を拒絶する」という意

き、金融機関から必要以上に多額の融資が実行さ思を明確に表明することが重要であり、それでも強引れていた事例」に勧誘をしてくる場合は所轄の官庁（金融庁、消費者②「金融機関の融資審査を通すために、不動産業者が庁ないし国土交通省）や警察等に相談するという対応

REAL PARTNER November 201915

をすることとなります。

サブリース業者からサブリース原契約の解約を示唆されると、その賃料減額や費用負担の話に応じざる②（強引な勧誘行為に負けて）サブリースに関する契約を締結してしまった場合の対応を得ないというが実情です。

イ．なお、貸主としては「サブリース業者が『長期

この場合、貸主は賃貸住宅建築の請負契約などのサの賃料保証』を喧伝していたから契約したにもかか

ブリースに関する契約について錯誤無効、詐欺・脅迫

わらず、サブリース業者がサブリース原契約を期間などによる取消しなどによる解消を目指すという対応内に解約できるのはおかしいから、そのような解約をとることとなりますが、このような対応をする場合

条項は無効ではないか」という気持ちにもなり、確には訴訟などの裁判手続きを経ることを要することがかにそのような条項は「信義則に抵触して無効」と多く、そうすると手間・時間や費用がかかり、また必される可能性はゼロではないかもしれませんが、いずしも貸主の言い分が認められるとは限らないことか

まだこれを「無効」と判断した裁判例は見当たりまら、とにかく、「望まないサブリースの契約を締結しせん。

ない」ことが重要です。
（2）「要因 B 貸主において予期せぬ費用負担・賃料減額」に対する対応（3）「要因 C 不正行為をする悪質な
サブリース業者の存在」への対応
不正行為をする悪質なサブリース業者が社会的な非① 貸主において「予期せぬ」費用負担・賃料減額となる原因

難・制裁を免れず、一般の被害の拡大を少しでも減少

通常、サブリースの原契約書に「修繕費用や原状回たりすべきですが、このような不正行為の被害に遭っ復費用等の費用を貸主負担とする」、「賃料の改定があてしまった場合、被害の回復は容易ではなく、被害をる」、「建物の建築や入居者が退去した後の一定期間は受けないようによく注意するほかないのが実情です。

させるべく、上記所轄の官庁に速やかに情報提供をし賃料保証を免責する」および「サブリース業者は期間内の解約申入れをすることができる」という条項があり、この点について、サブリース業者に貸主に対する説明不足があると、貸主においては「予期せぬ」費用負担・賃料減額となりますが、仮に訴訟となってもサ
ブリース原契約の契約書に記載がある条項の効力を否定するのはなかなか困難というのが実情です。

3

宅建業者がサブリースに関わる場合の対応

1．宅建業者が自らサブリース事業を行う場合（1）宅建業法の適用がある場面
賃貸住宅購入一体型（サブリースの形態②）の場合
において、その賃貸住宅の売買には宅建業法の適用が② サブリース業者の貸主に対する賃料減額請求などへの対応あることから、宅建業者は同法に基づく対応をすることを要します。

ア．サブリース業者の貸主に対する賃料減額請求に

16

ついて、最高裁は「賃料減額請求の当否や相当賃料（2）宅建業法の適用がない場面

額を判断するに当たっては、賃貸借契約の当事者が①宅建業法の適用がない場面の対応

賃料額決定の要素とした事情を総合考慮すべきであ

この場合、サブリースを直接的に規制する法律はり」、「賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定されありませんが、宅建業者としては次の2つの対応を要た事情をも考慮すべきである」と判断しており（最するといえます。

高裁平成15年10月23日判決等）、貸主は、必ずし（対応 1）国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度（以もサブリース業者の言い値での減額に応じなければ

下「登録制度」といいます）に係る賃貸住宅管理業

ならないわけではなく、また、修繕費用や原状回復

務処理準則（以下「準則」といいます）の遵守ない

費用等の費用負担についてもその負担の内容や金額

し尊重によっては必ずしも応じなければならない場合ばか（対応 2）サブリース原契約の内容を国土交通省がサブりではありませんが、とはいっても、入居者の確保

リース契約の当事者間におけるトラブルの未然防止をサブリース業者に頼らなくてもよい貸主以外は、を目的として公表している「サブリース住宅原賃貸

借標準契約書」に準じる内容にするは退去が必要となることがあり、また、貸主から賃料の請求を受けることがあることから、消②（賃貸住宅管理業者）登録制度について

費者庁および国土交通省は入居者に対し「サブア . 宅建業者が登録制度に登録している場合

リース原契約が終了した場合に、貸主は転貸借

この場合、宅建業者は登録制度のルールである準則契約におけるサブリース業者の地位を当然に承を遵守する必要があります。

継する」というような承継規定の有無を確認す【準則におけるサブリースに関する主なルール】

ることを呼び掛けており（平成30年3月27日に（禁止行為）

消費者庁および国土交通省の連名で公表した

不実告知、不確実事項に関する断定的判断の提供、重要事
実の不告知、不正・不当行為の禁止（準則 3 条）

「サブリース住宅に入居する方はオーナーとサブ
リース業者の契約内容を確認しましょう！」と（重要事項の説明）

題する資料〈同年10月26日更新〉参照）、この貸主となろうとする者に対する将来の賃料の変動の条件等の重要事項説明および書面交付義務（準則 8 条 1 項 4 号）

賃貸管理をする宅建業者は、サブリース業者と（財産の分別管理）

賃貸管理の契約を締結するときに、サブリース

貸主に支払う賃料についての分別管理義務（準則 16 条）

業者に上記承継規定の有無を確認し、承継規定（管理事務の報告）

が「ない」場合にはサブリース業者に承継規定

管理状況について定期に貸主に報告する義務（準則 17 条）を設定することを求めたり、承継規定の有無を

イ . 宅建業者が登録制度に登録していない場合入居者に知らせるべきです。

本件公表資料には「国土交通省では、賃貸住宅管理
業者登録制度に基づく登録がなされていない事業者に対しても、登録業者同様に、国土交通省の定めたルールの趣旨に則った業務の執行を求めています」との記

4

結語載があり、登録制度に登録していない場合も準則を尊

このとおり、賃貸住宅のサブリースは複雑でいった

重して準則の趣旨に則った対応をする必要があるといん契約を締結してしまうと貸主が契約の拘束から離脱

えます（また、登録制度に登録すべきといえます）。

することがなかなか困難であり、そのため、宅建業者が賃貸住宅のサブリースに関与する場合は貸主とのト

2. 宅建業者が貸主の賃貸住宅を建築する

ラブルを回避すべく、そのリスクを事前にきちんと貸

土地や賃貸住宅のサブリースの対象とする建物を購入するときに売買の媒介をする場合

主に伝えることを徹底するのが特に重要であるといえます。

この場合の売買の媒介には宅建業法の適用があることから、この媒介をする宅建業者は同法の規制に基づ
く対応をする必要があります。

ご質問について

3. 宅建業者がサブリース業者からサブリースの転貸借の契約管理を受託する場合（1）この場合、まず、宅建業者が登録制度の登録をしている場合は準則を遵守して賃貸管理をする必要があります。
（2）なお、サブリース原契約が終了した場合、入居者ご存じですか？
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紙上研修についてのご質問は、お手数ですが、「文書」で下記宛先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。
●ご送付先（公社）全国宅地建物取引業保証協会紙上研修担当〒 101-0032 東京都千代田区岩本町 2-6-3

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配信スタートREAL PARTNER November 201917

不動産関連アーカイブ
国土交通省

令和元年9月20日

令和元年度に買取再販住宅の取得をお考えのみなさまへ
国土交通省より、買取再販に係る家屋の所有権の移転登記に対する登録免許税の軽減措置（0.3％→ 0.1％）について、あらためて周知依頼がありました。

令和元年10月1日

国土利用計画法に基づく事後届出制の周知徹底等について
国土利用計画法により、一定面積以上の土地について土地売買等の契約を締結した場
合には、権利取得者は、契約締結後 2 週間以内に、市町村の長を経由して都道府県知事または指定都市の長に対し利用目的、取引価格等を届け出なければならないこととされています（事後届出制）。この事後届出制の周知徹底等について、国土交通省より周知依頼がありました。

令和元年10月1日『大手賃貸共同住宅供給事業者において対応が望まれる
品質管理の高度化指針』の策定について
平成 30 年 4 月以降に判明した、共同住宅に係る界壁、外壁および天井が法定仕様に適合しない仕様となっている事案等の発覚を受けて、「共同住宅の建築時の品質管理のあり方に関する検討会」が設置され、再発防止策等が検討されて、今年８月にとりまとめが出されました。
当該とりまとめを受けて、国土交通省では、規格化賃貸共同住宅供給事業者の設計業務
および工事監理に関する業務を対象として、『大手賃貸共同住宅供給事業者において対応が望まれる品質管理の高度化指針』を今般策定し、このほど本件に係る周知依頼がありました。

令和元年10月2日

印紙税非課税措置の該当区域追加について
印紙税の非課税措置の対象となる自然災害について「令和元年 9 月 8 日・令和元年台風 15号による災害・該当区域：東京都大島町・新島村」「令和元年 9 月 9 日・令和元年台風 15号による災害・該当区域：千葉県館山市・南房総市・安房郡鋸南町」が追加されました。

令和元年10月18日 「台風第19号による災害の発生に伴う対応」について
国土交通省より、台風 19 号による災害の発生に伴う対応について下記のとおり連絡がありました。
１．特定非常災害特別措置法に関する措置
特定非常災害特別措置法第 2 条第 1 項の特定非常災害として、令和元年台風第 19号による災害が指定されたことを受け、宅地建物取引業法、マンション管理適正化法、住宅宿泊事業法、賃貸住宅管理業者登録規程（および不動産特定共同事業
法）について、宅地建物取引業の免許等の有効期間の延長等の特例措置が設けられることとなりました。

２．マネロン法施行規則に関する措置
台風第 19 号による災害の発生を受け、警察庁および国土交通省ほか共管省庁にて、マネロン法施行規則の一部改正を行いました。宅地建物取引業者が宅地建物の売買に際し、取引の相手方に対し本人特定事項等を確認することが義務付けられているところ、令和元年台風第 19 号に係る寄付に関しては、200 万円以下であれば上記の確認が不要となる等の特例が設けられています。

３．租税特別措置法に関する措置「不動産の譲渡に関する契約書」に関する印紙税について非課税措置の対象となる
自然災害について、令和元年台風第 15 号から台風第 19 号までの一連の災害（千葉県〔県内全域〕）等が適用となりました。

ご利用ください

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不動産税務相談

不動産契約書及び重要事項説明書書式に係る無料相談第 2・4 金曜
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11/8・11/22・12/13

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全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証・宅建協会

令和元年10月22日

このたびの天皇陛下御即位に際し、坂本久全宅連会長が不動産業界を代表して、10月22日の即位礼正殿の儀ならびに10月31日の饗宴の儀に招待され、皇居に参内しました。

インフォメーション
全宅連・会員限定

改正民法対応版全宅連策定書式について
令和 2 年 4 月の改正民法（債権法）施行にあたり、改正法に対応した契約書を策定しました。
詳細は、書式のダウンロードページをご参照ください。なお、今回先行して公開する契約書は、以下の契約書です。その他の契約書式等につきましては、順次、掲載していきます。
【公開書式】 ○売買契約書／一般売主用土地実測建物公簿用、宅建業者売主用土地実測建物公簿用○賃貸借契約書／住宅賃貸借契約書（A）、サブリース原賃貸借契約書

全宅連・全宅保証

令和元年8月『不動産実務セミナー2019』Ｗeb講義動画
新テーマ「民法（債権法）改正」に関する講義動画の配信を開始しました
本年度の不動産実務セミナーは、講義動画をインターネット上で配信して行う「WEB 方式」にて開催しています。同セミナーに、来年 4 月 1 日に施行となる『民法（債権法）改正』に関するテーマの講義動画の配信を開始しました。民法改正への備えと改正法施行後の適切な取引実務対応のため、ぜひご活用ください。今般配信開始した新テーマは以下のとおり。
◎「不動産業ビジョン 2030 〜令和時代の「不動産最適活用」に向けて〜」◎「民法（債権法）改正にともなう不動産取引実務上の留意点」
第 1 編 民法（債権法）改正のポイント
第 2 編 改正民法に対応した全宅連版売買契約書の解説
第 3 編 改正民法に対応した全宅連版賃貸借契約書の解説
宅建協会会員（従事者）であれば、無料で視聴できます（ハトサポ用の ID・パス
ワードが必要となります）。 また、宅建協会会員（従事者）以外の一般の方へは、
10 月下旬より有料（2,200 円〔税込〕）にて公開を予定しています。

2020年度 提携大学企業推薦制度のご案内

宅建協会
会員用ページ

全宅連は、提携大学企業推薦入試制度を設けています。
●入試要項の請求連絡先（公社）全宅連 広報研修部

明海大学不動産学部 http://www.meikai.ac.jp/（B 日程）■入試日程

願書受付期間2020 年 2 月 18 日（火）〜2020 年 3 月 2 日（月）（全宅連必着）TEL. 03-5821-8112（直）宇都宮共和大学シティライフ学部 http://www.kyowa-u.ac.jp/■入試日程
願書受付期間2020 年 1 月 6 日（月）〜2020 年 1 月 17 日（金）（全宅連必着）試験日

2020 年 3 月 15 日（日）

試験日

合格発表日

2020 年 3 月 16 日（月）合格発表日2020 年 2 月 1 日（土）2020 年 2 月 7 日（金）

試験科目

面接のみ

試験科目

面接のみ

出願資格等の
お問い合わせ明海大学 浦安キャンパス入試事務室〒279-8550 千葉県浦安市明海1丁目
TEL. 047-355-5116（直）出願資格等の
お問い合わせ宇都宮共和大学 宇都宮シティキャンパス〒320-0811 栃木県宇都宮市大通り1丁目3番18号

TEL. 028-650-6611

全宅連・
（一財）
財）ハ
ハトマーク支援機構

REAL PARTNER DIARY 2020（不動産手帳）頒布のお知らせ
REAL PARTNER DIARY 2020（不動産手帳）を頒布します。
詳細は全宅連ホームページをご確認ください。
◉ 価格 1 冊 340 円（税込） ◉ 11 月完成予定◉ 色 グリーン◉ お申込み先 ㈱文寿堂（東京都練馬区豊玉北 1-23-4
TEL. 03-3948-6631 FAX. 03-3948-6635）
REAL PARTNER November 201919

令和元年度がチャンスです！
！
チャンス

その

1

チャンス

宅建協会新入会員
応援プロジェクト
入会金
無料

2

全宅管理
サポーター制度

令和元年度中に全宅管理会員からの紹介状と 入会金無料
一緒に入会申込書を提出すると※2019年４月〜９月までの入会で約 割がサポーター制度利用

6

全国賃貸不動産管理業協会（全宅管理）
は、『「住まう」に、寄りそう。』のスローガンのもと、物件管理にとどまらず、
標準化を目指すとともに、全宅管理会員への業務サポートを充実させていきます。
有料サポートインターネット・セミナー

クラウド型管理ソフト

実務研修（タウンミーティング）

夜間・休日サポート

電話法律相談宅配ボックス

契約書等書式
情報提供
（会報誌、
メルマガ、
オーナー通信 等）

さらに、
入居者
家財保険
家賃保証

オンライン内見
格安家電セットなども紹介

入会金 20,000円・年会費 24,000円（2,000円〔月額〕×12ヶ月）

まずは、資料請求を！
下記にご記入のうえ、FAX送信をお願いします。
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令和元年度に入会された方全員に計７種のプレゼントを実施中
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全国賃貸不動産管理業協会〒101-0032 東京都千代田区岩本町 2-6-3 全宅連会館

FAX 03-5821-7330
TEL 03-3865-7031

編集人／壹岐昇一

無料サポート

発行人／坂本久

資産管理、
さらには地域社会に寄りそい賃貸不動産管理業の令和元年11月10日発行（毎月10日発行）通巻第491号

新規開業して宅建協会に新規入会された会員が、入会日から１年以内に本会に
入会すると

その

11 November 2019 リアルパートナー11 月号 発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

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