不動産の場合、株式や債券などの有価証券のように地価の低い不動産を売っても手元にお金がほとんど残らないこともある

換金性が高いものではないだけでなく、空き家ならば「未利用地」とは、空き地、空き家、空き店舗、工に加えて譲渡による税金もかかってくる。これらの経場跡地、耕作放棄地、管理が放棄された森林など、長費を考慮すると、地方で地価の低い不動産を売却した

期間にわたって有効に利用されていない土地のこと

とき、手元にお金がほとんど残らないケースも起こりだ。また、「低利用地」とは、一時的に利用されてい得る。そのため結果として、空き地や空き家の状態のる資材置き場や、車両を覆う構造物がない青空駐車場

ままで放置されてしまうことになるのだ。

解体撤去費用や土地境界確定測量の費用など各種費用などが該当する。この両者を合わせたものが「低未利この解決策として、2020年7月から、低未利用の用地」となるが、大都市圏の人口密集地よりも地方に土地、建物について譲渡の対価の額の合計が500万円

多く見られる傾向がある。

以下など一定条件（図表1）のもとで、譲渡した人の昨今は少子・超高齢社会が到来し、人口減少問題と譲渡益に特別控除枠が設けられた。また、この制度にともに空き家問題が話題になっていて、休眠状態によって、土地・建物の流通を活発にし、地域の活性化

なった土地や建物が増えることで、景観や治安が悪化につなげようという狙いもあり、全宅連も強く推進しする恐れが高まり問題視されている。

て、低未利用地の特別控除の制度が始まった。

なぜ低未利用地のまま放置されているのか。そのいこの「低未利用地の適切な利用・管理を促進するた

ちばんの理由は、こうした不動産を売却しても、手元めの特別控除」を用いた土地売却のメリットを、通常に残る現金が少なく、それに比べて売却の手間が多くの売買と比較してみよう（あくまで売買例のサンプルかかってしまう問題があるからだろう。

なので、実際の金額とは若干異なるところもある）。

May 2022

CONTENTS

特集 2022 年 12 月末に期限を迎える「低未利用地の特別控除」、
   来年以降はどうなる？

「住」のトレンドウォッチング

  2

連載  第 33 回

① 2022 年 4 月から施行された 「改正個人情報保護法」 のポイント② 社会資本整備審議会が今後の住宅の省エネ対策で答申

6
8

注目の書 著者は語る『やる気に頼らず「すぐやる人」になる 37 のコツ』大平 信孝

10

不動産関連データから読み解く「住まいの今」 連載  第 18 回

2022 年の公示地価を読み解く

12

紙上研修 連載  第 201 回
インボイス制度が始まったら、 不動産会社はどう動けばよいのか？

14

今月のアーカイブ

16

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2022年5月号

20
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2022 年 5 月 10 日発行 通巻第 507 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／角 幸彦

〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

特集

2022年12月末に期限を迎える  「低未利用地の特別控除」、
来年以降はどうなる？
2020年7月1日に創設された 「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控
除」 が2022年の12月に期限を迎える。この間の利用実績はどうだったのか、また来年以降も期限が延長される可能性はあるのか。国土交通省・不動産市場企画調整官の徳増真
幸氏への取材を交えてレポートする。

まず通常の売買の場合では、譲渡価格から取得費とい）が18万円、土地境界確定測量の費用が35万円か譲渡経費を差し引いた残りが譲渡所得（譲渡益）とみかったとして、譲渡費用は合計で270万5,000円とな

なされ、それが課税対象になる。ただ、古い土地の場る。譲渡価格からこれらの経費を差し引くと、譲渡所合、取得費がわからないこともあるので、譲渡価格の得は79万5,000円。これに約20％の税金が掛かるの5％を取得費として計算することができる。

で、税額は15万9,000円となり、手取り額は63万6,000円となる。

たとえば空き家が建ったままの土地の譲渡価格が一方、経費などはまったく同じで、特別控除の特例

350万円だったとする。古い土地で取得費がわからなを用いた場合はどうなるか。

いので譲渡価格の5％として17万5,000円。これに空き家の解体撤去作業費が200万円、不動産会社への仲この場合、譲渡所得である79万5,000円は100万円

介手数料（ここでは「低廉な空き家等の売買取引にお以内なので全額を控除でき、課税対象は0円となっける媒介報酬額の特例」を適用し、消費税を考慮しなて、最終的な手取りは79万5,000円全額となる。この

図表 1

特例措置の主な適用条件＊令和2年7月1日から令和4年12月31日までの間に、以下の①から④の要件に該当する譲渡をした場合に適用を受けられる

1

2

3

4

図表 2

特例適用イメージ
譲渡価格

譲渡価格
取得費（※1）

取得費（※1）

譲渡経費（※2）

譲渡経費（※2）

譲渡した者が個人であること

都市計画区域内にある低未利用土地 等であること、および譲渡の後の当該低未利用土地等の利用について、市区町村長の確認がされたものの譲渡であること
譲渡の年の 1 月 1 日において 所有期間が 5 年を超えるものの譲渡であること

低未利用土地等および当該低未利用土地等とともにした
当該低未利用土地等の上にある資産の譲渡の対価の額の合計が 500 万円を超えないこと（国土交通省「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置の創設について」資料より作成）

課税
対象

譲渡所得
（譲渡益）

譲渡所得
（譲渡益）

100 万円控除

譲渡所得の

20% が

課税される

課税対象

控除額の
20% 分
（最大 20 万円）の減税（※1）取得費がわからない場合、譲渡価格の 5% とみなされる。
（※2）解体撤去費・測量費・宅建業者への仲介手数料等

REAL PARTNER May 20223

特例が適用されたことによって、譲渡者の税負担は15万9,000円も軽減されることになる（図表2）。

空き家・空き地問題の解決に宅建業者が果たす役割は非常に大きい「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」は、2022年12月31日までの間に低未利用地の譲渡を行った際に適用される期限付きの特例措置

UMENOYA GARAGE HOUSE

だが、創設された2020年7月1日から半年の間にどの（石川県輪島市）

程度利用されたのかを見てみよう（図表3）。

本制度を利用して取得した空き店
舗をオートバイ、自転車のメンテナンスができるガレージに再生。
料金を支払えば旅行中のライダーでも利用できる。

国土交通省・不動産市場企画調整官の徳増真幸氏によると、国土交通省が2021年4～5月にかけて実施した調査で、2020年7月から12月までの間に交付されphotos© 輪島 KABULET®

た低未利用地等の譲渡に対する確認書は2,060件とで、続いて愛知県が117件。その他、全都道府県の平なっている。
また2,060件のうち、譲渡前の低未利用地の状態は均実績である44件を超えたのは静岡県、岐阜県、北どうだったのかというと、空き地が最も多くて58％

海道、鹿児島県、宮崎県、秋田県など全部で20県あを占めており、以下、空き家が25％、耕作放棄地等る（図表4）。

が9％と続いている。所有期間は51年超が25％で最1件あたりの譲渡の対価の額は平均231万円だかも多く、以下、41～50年が17％、11～20年が同じくら、同特例の狙いどおり、地方の地価の低い不動産を17％と続いているという。空き地、空き家のまま長中心にして譲渡が進んだものと推察される。

期間にわたって放置されている土地・建物が、地方を徳増氏によると、具体的な利活用の事例として、石中心にして非常に多いということを、この調査結果の川県輪島市で相続によって老朽化した空き店舗を取得

数字は物語っている。

したものの、相続人が遠方に住んでいることから管理

ちなみに、都道府県別に低未利用地の確認書交付実が負担になり、放置されていたものを、宅建業者の紹績を見ると、すべての都道府県において交付実績があ介によってゲストハウスの運営法人が買い手となり、り、各都道府県の平均実績は約44件となっている

建物を改修してライダーのためのガレージハウスにし

（図表4）
。

たというケースもあるという。
ところで、同特例措置を活用するためには、低未利確認書交付数が最も多かったのが茨城県の124件
図表 3

令和 2 年低未利用土地等確認書交付実績（令和 2 年 7 月〜 12 月の低未利用土地等の譲渡に対する確認書の交付実績）

譲渡前の低未利用土地等の状態
その他
その他（耕作放棄地）
空き店舗

1%

空き家

9%

その他
（農業）

7%

その他
（買取再販）

58%
25%

空き地

所有期間

譲渡後の利用用途

1%

51 年超（〜 S44）

その他

18%

25%

4%

その他の
14%
事業利用

11%

11 〜 20 年（H12-21）
17%

住宅

57%
17%
41-50 年
（S45-54）

工場・作業場3%

事務所 1%

５〜 10 年
（H22ｰ27）

店舗 2%

15%
15%

31-40 年
（S55-H1）

国土交通省調査（令和３年４〜５月実施）
低未利用土地等確認書は、申請のあった土地等について、都市計画区域内の低未利用土地等であることや、譲渡後の利用等について確認して自治体が発行するものであり、確認書交付後、他の要件を満たさず、適用にならないこともあり得るため、税の適用件数とは一致しない可能性がある。

4

21ｰ30 年
（H2-H11）

特集

2022年12月末に期限を迎える「低未利用地の特別控除」、来年以降はどうなる？

用地を譲渡したい人と、その低未利用地を購入して利多くの事業者や団体が展開しているのが「空き家・空活用したい人のマッチングが必要になる。こうしたき地バンク」だ。

マッチングを行うために、国土交通省の支援を受けて
図表 4

前出の国土交通省の調査結果で、空き家が約6割を

令和 2 年低未利用土地等確認書交付実績（都道府県別）

都道府県別確認書交付数上位

市町村確認書交付数上位占めていた低未利用地が、譲渡後、何に利用されたのかを見ると、住宅が57％、その他が18％、事業利用が14％というように、住宅利用が約6割を占める結果

1

茨城県

124 件

1

宮崎県都城市

43 件

2

愛知県

117 件

2

山形県鶴岡市

30 件

3

静岡県

92 件

3

静岡県浜松市

27 件

4

岐阜県

92 件

4

兵庫県姫路市24 件

円滑に行うためには、空き家・空き地バンクの活用

5

北海道

87 件

5

新潟県新潟市

24 件

や、地域の不動産の実態に精通した宅建業者の果たすスが圧倒的だが、その他の用途も含めてマッチングを役割は非常に大きいといえる。

1 件当たりの譲渡の対価の額、単独所有・共有の件数割合
1 件当たりの譲渡の対価の額

件数割合

単独所有の場合

257 万円

78%

共有の場合

143 万円22%全体

231 万円100%「低未利用地の特別控除」制度の延長についても視野に入れておくべき
図表3の数字にあるとおり、譲渡前の低未利用地の状態は空き地が約6割を占めているが、今後は空き家

87

1 北海道
2 青森県
3 岩手県
4 宮城県
5 秋田県
6 山形県
7 福島県
8 茨城県
9 栃木県
10 群馬県
11 埼玉県
12 千葉県
13 東京都14 神奈川県
15 新潟県
16 富山県17 石川県
18 福井県
19 山梨県
20 長野県
21 岐阜県
22 静岡県
23 愛知県
24 三重県
25 滋賀県
26 京都府
27 大阪府
28 兵庫県
29 奈良県30 和歌山県
31 鳥取県32 島根県
33 岡山県34 広島県35 山口県
36 徳島県
37 香川県
38 愛媛県
39 高知県40 福岡県
41 佐賀県
42 長崎県
43 熊本県
44 大分県45 宮崎県46 鹿児島県
47 沖縄県になっている。宅地として新築物件が建てられるケーの率が大きく伸びていくと考えられる。
昨今は子供たちが東京などの大都市圏に出て働き、両親が地方に住んでいるというケースが多いからだ。
124

そうした場合、両親が亡くなったり、施設に入所した
りして空き家となった実家をどうするかは、大都市圏に生活基盤を持つ子供たちにとって大きな問題になるだろう。
5年ごとに行われる「住宅・土地統計調査」の2018

都道府県平均約 44 件

年調査データによると、全国の空き家数は約849万戸になり、全住宅に占める空き家の割合（空き家率）は13.6％となっている。

92
92

野村総合研究所の予測値によると、今後、空き家の件数は2023年が1,293万戸、2028年が1,608万戸、117

2033年が1,955万戸とされており、増加傾向をたどることが予測されている。
空き家を放置し続けた場合、放火や倒壊といったリ
スクのほか、犯罪者や野生生物の住処になったり不法投棄物のたまり場になったりすることなども指摘されている。
現状、「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」が適用されるのは2022年12月31日までだが、国土交通省では、「現在、2020年12月以降の利用状況を調べている最中で、利用状況も踏まえて今後のあり方について検討していく」という見解を述べている。
今後も全国的に空き家が増加していく可能性が高い
0

20

40

60

・国土交通省調査（令和 3 年 4〜5 月実施）

80

100

120

140

（件）

ことを考えると、全宅連としてもさらなる期間延長となるように働きかけていきたい。

REAL PARTNER May 2022

5

ング❶
ウォッチ

連載 第 33 回

ンド

レ
「住」のト

2022年4月から施行された「改正個人情報保護法」のポイント
2020 年 6 月に公布され、 2022 年 4 月から施行された 「令和 2 年改正個人情報保護法」 について

不動産業者として押さえておくべきポイントをまとめてみた。

改めて「個人情報」とは何か？

（編集部）

変換した符号として顔や虹彩、声紋、指紋、掌紋、手指の静脈、DNAがそれにあたり、対象者ごとに

2005年に施行された個人情報保護法は、「個人情

割り当てられる公的な番号としてマイナンバー、免報を扱う際のルール」を決めたものだ。かつては

許証番号、住民票コード、基礎年金番号、各種保険「保有する個人情報が5,000人未満である小規模事

証の記号番号、旅券番号なども該当する。

業者」は対象外だったが、2015年の法改正でこれが撤廃された。したがって現在は、たとえたった1
人の個人情報を保有・管理している場合であっても、個人情報取扱事業者としてみなされる。そして個人情報保護法は3年ごとに検討を行い、必要に不動産事業者は、指定流通機構（レインズ）にアク応じて改正されている。今回の改正は2020年6月

セスできることから2005年の法施行当初より一貫に公布された「令和2年改正個人情報保護法」であして個人情報保護法の規制下に置かれていること

り、これが2022年4月から施行された。

を、改めて認識しなければならない。

今回改正された内容のなかで、不動産事業者とし

ちなみに、ここでいう個人情報とは、「生存するて特に覚えておく必要があるものとして、顧客情報

個人に関する情報」であり、「特定の個人を識別での漏洩などが生じたときの報告義務があげられる。

きるもの」であると、2017年の改正個人情報保護

欧米においては、個人情報の漏洩が生じた場合、法で定義されている。

当局に報告することが義務付けられていたが、日本「生存する個人に関する情報」とは、氏名や住の場合、2020年の改正以前は当局への報告義務が所、生年月日、顔写真などであり、「特定の個人をなく、努力義務に過ぎなかった。

識別できるもの」は、身体の一部の特徴を電子的に

6

顧客情報の漏洩があれば必ず報告しなくてはならなくなった

それが今回の改正では、

図表

情報漏洩が起きたときの報告義務について

改正前

改正後

個人情報保護委員会に報告し、本人に通知するように
努める。

漏洩等
事態が
発生

報告

＊

漏洩等 が発生した場合に、個人の権利利益を害するおそれが大きい事態については、個人情報保護委員会への報告および本人への通知を義務化。
＊漏洩等……漏洩、滅失または毀損

個人情報取扱事業者

個人情報保護委員会への報告が必要となる事態（委員会規則で定める事態）▪要配慮個人情報の漏洩等▪財産的被害のおそれがある漏洩等▪不正の目的によるおそれがある漏洩等

これらの事態は件数にかかわりなく対象▪1,000 件を超える漏洩等※各事態につき、漏洩等の「おそれ」がある場合も対象

個人情報保護委員会

通知

本人

他の個人情報取扱事業者から委託を受けた場合において漏洩等の事態が発生したとき、委託元と委託先の双方が個人情報保護委員会への報告義務を負う。ただし委託先が委託元に報告した場合、委託先は同委員会への報告義務を免除される。

※内閣府・個人情報保護委員会「改正個人情報保護法」資料よりとなっている。さらに、本人への通知が困難で、本①要配慮個人情報の漏洩

人の権利利益を保護するために必要なこれに代わる②不正アクセス等による漏洩べき措置としては、事案の公表や、問い合わせの窓③財産的被害のおそれがある漏洩口を用意し、その連絡先を公表して、本人が自分の④ 1,000 件を超える大規模な漏洩

個人データが対象になっているか否かを確認できるようにすることとなっている。

が生じた場合、「個人情報保護委員会」への報告が義務付けられた（図表）。

ちなみに個人情報保護委員会への報告ならびに本人への通知は、サイバー攻撃など不正アクセスによ

宅建業者の場合、都道府県知事免許業者は都道府

るデータ漏洩にも適用されるため、自社のミスや不県知事、国土交通大臣免許業者は免許行政庁である注意ばかりでなく、そうした対策を講じることも考

各地方整備局に報告するかたちになる。

えておく必要がありそうだ。

また、それと同時に個人情報を漏洩させてしまっ

なお、個人や法人の従業員・役員（過去においてた本人に対しても、通知が困難で、かつ本人の権利役員だった人も含む）に対して、個人情報保護委員

利益を保護するのに必要な措置を取るとき以外は、会からの命令違反があった場合の罰則は、旧法にお速やかに通知しなければならないことが、個人情報

いては6カ月以下の懲役または30万円以下の罰金保護法第26条2項本文、個人情報保護法施行規則

だったが、改正によって1年以下の懲役または100

第10条に明記されている。

万円以下の罰金となった。同様に、報告義務違反がなお、本人に通知する際の通知事項は、あった場合は、30万円以下の罰金だったのが、50万円以下の罰金となった。

①事態の概要②漏洩等が発生し、または発生したおそれがある個人データの項目

また、それと同時に会社の従業員や役員（過去において役員だった人も含む）が個人情報保護委員会
からの命令違反や個人情報データベース等の不正提③原因供などに関わった場合、会社に対しても罰金を科せ④二次被害またはそのおそれの有無およびそのるが、その罰金の額が、従来は30～50万円以下

内容⑤その他参考となる事項だったものが、1億円以下に引き上げられている点にも改めて留意しておきたい（2020年12月12日より施行）。

REAL PARTNER May 2022

7

チング❷

ウォッ
トレンド

「住」の

社会資本整備審議会が今後の住宅の省エネ対策で答申
2022 年 2 月に国土交通省は 「今後の住宅・建築物の省エネルギー対策のあり方」 および 「今後の建築基準制度のあり方」 について、 社会資本整備審議会から国土交通大臣に対して答申された内容を公表した。
（編集部）
そのポイントについて解説する。

省エネ化、木材の利用促進、
既存建築物の長寿命化が 3 本柱
今回の答申のポイントは、①脱炭素社会の実現に向けて建築物の省エネ性能を一層向上させること②CO2 貯蔵に寄与する建築物における木材の利用た。カーボンニュートラル宣言は、「2050年までにCO2 やメタンなどの温室効果ガス排出量を、森林
吸収や排出量取引などで吸収される量を差し引き、全体として実質ゼロにする」というものだ。
また2021年4月には整合的で野心的な目標として、「2030年度に温室効果ガスを2013年度から46％削減することを目指し、さらに50％の高みに向けて挑戦を続ける」という方針も示された。

促進③CO2 貯蔵に寄与する既存建築ストックの長寿命

この中期目標を達成するには、建築物に係る2030

化の総合的推進

年度のエネルギー消費量を、2013年度から約889以上の3点だ（図表1）。社会資本整備審議会での万キロリットル削減しなければならないとされる。

議論は2020年10月に菅前首相が打ち出した「2050その目標達成に向けて、前出①の観点から2025

年カーボンニュートラル宣言」をきっかけに始まっ

年度以降に新築するすべての建築物に、省エネ基準

図表 1 「今後の住宅・建築物の省エネルギー対策のあり方（第三次答申）および建築基準制度のあり方（第四次答申）について」の 3 つのポイント
建築物の省エネ性能の一層の向上（1）新築建築物における省エネ基準への適合の確保

すべての住宅・建築物に適合を義務付け（現行は中大規模の非住宅）等（2） 省エネ基準の段階的引上げを見据えたより高い省エネ性能の確保

誘導基準の引き上げ、住宅トップランナー制度の対象拡大（分譲マンションの追加）、販売・賃貸時の省エネ性能の表示制度の強化 等（3）既存建築ストックの省エネ化等

補助・税制・住宅金融支援機構融資を総動員して促進 等（4）建築物における再生可能エネルギーの利用の促進

地方公共団体が定める区域内について、建築士から建築主に対する再エネ導入の効果等の説明義務、形態規制の特例措置等を導入 等

CO2 貯蔵に寄与する建築物における木材の利用促進
二級建築士でも行える簡易な構造計算で建築可能な 3 階建て木造建築物の範囲の拡大（高さ 13m→16m 以下） 等（1）小規模木造建築物等の構造関係規制の見直し（2）中大規模建築物の木造化や、混構造などの部分的な木造化の促進2 階建て以上の木造建築物等の構造安全性等をチェックする仕組みの充実（消費者が安心して木造建築物等を建設できる環境の整備）
3,000 ㎡超の大規模木造や 9 階建て等の高層木造および部分的な木造化に係る防火規制の合理化 等

CO2 貯蔵に寄与する既存建築ストックの長寿命化
CO2 貯蔵に寄与する既存建築ストックの長寿命化

既存不適格建築物規制に係る特例措置を拡充 等※国土交通省住宅局：「住宅・建築物に関する省エネ・省 CO2 施策の動向」（令和 4 年 2 月）より8

図表 2 省エネ住宅に対する消費者の声の適合を原則として義務付けるとしている。
具体的には、太陽光発電施設の設置など再生可能
エネルギーの普及を拡大させるとともに、建物の断熱性能を高め、省エネルギー機器の導入を促進させるなどがあげられる。ちなみに太陽光発電施設については、新築戸建て住宅の6割に導入するという目
標も掲げられた。
ただ、目標を掲げたのはいいが、実際に達成できるかどうかはまた別の問題が立ちふさがる。
2019年度の新築注文戸建て住宅の数は約28万戸

カテゴリー名

回答数

説明を受ける前から、省エネ性能の高い住宅を建てる予定であった

616

説明を受けたことで、省エネ性能の高い住宅を建てることにした

224

説明を受けても省エネ性能の高い住宅を建てるには至らなかった

80

無回答

1

全体

921

※国土交通省によるアンケート調査（R3.7~R3.9.24 時点）より。
300㎡未満の一戸建て注文住宅の建築主に対して回答を依頼。

とされていることについて触れられている。

だったが、このうち太陽光発電を搭載したZEH

住居を新築するにあたって、省エネ性能を高めた（ネットゼロ・エネルギー・ハウス）戸数は5.8万戸

建築物のメリットが顧客にしっかり伝われば、建築にとどまっている。野村総合研究所の試算による主にとってもインセンティブが働き、こうした建築と、ZEHの戸数は今後、増加傾向にあり2024年に物が積極的に選ばれるようになるだろう。実際に図は13万戸を超えるとしているが、2030年までに新

表2のように、メリットを伝えたことで省エネ性能

築戸建て住宅の6割に導入するのは困難ではないかの高い住宅を建てることに決めた建築主を含めるという見方もある。ちなみにZEHとは、断熱性のと、建築主全体の約90％が省エネ性能の高い住宅

高い建物に加えて、太陽光発電などエネルギーをつを選んでいるというアンケート結果もある。

くり出す機器や、LED照明や高効率エアコンなど

地球環境保護というのはテーマが大きすぎて、具の省エネ機器を導入することによって、エネルギー

体的に何をしたらいいのかというイメージが湧きに消費と新たにつくり出すエネルギーの差し引きがおくいかもしれない。しかし、「省エネ性能が高い建

おむねゼロになる住宅のことだ。

築物である」という情報提供など身近なところにも一方、前出②、③の観点からは、木材がCO2 の果たすべき役割は多くあるといえるだろう。

吸収材になることから、木造建築物の普及促進を図

最後に、2030年度に温室効果ガスを2013年度かるため、木造建築物の設計等の負担軽減の対策や防ら46％削減することを目指すうえで、どのような火規定の合理化などが打ち出されているほか、省エ流れになっているのかを簡単に整理しておく。

ネ性能の高い住宅への建て替えだけでなく、省エネ
改修や用途変更を進めるなどを通じて、既存建築ス
トックの長期活用を推進する方針も打ち出されている。また、木材には温室効果ガスの貯蔵能力がある
ので、いっそうの利用を勧めている。
現状で、木材に対する需要量の約4割が建築物分
野で利用されているが、さらに木材の利用促進を図る必要性が高いことを、「今後の住宅・建築物の省
エネルギー対策のあり方」では明記している。

建築主の約 90％が高省エネ住宅を選ぶ① 2024 年までに、新築住宅の販売や賃貸において、省エネ性能の表示が始まる予定。また、2,000㎡以上の非住宅建築物の適合義務基準が引き上げられる。
② 2025 年には、すべての住宅において「省エネ適合基準」が義務化される。非住宅建築物と、現在は適合義務から外されている 300㎡
以下の建築物も適合義務化となる。
③ 2030 年までに新築される住宅、非住宅建築
物は ZEH、ZEB 基準の省エネ性能が確保されているのと同時に、新築戸建住宅の 6 割において太陽光発電設備を導入することを目指す。

なお、不動産事業者に関係する記述としては、2015年7月に公布された建築物省エネ法において、「建築物の販売又は賃貸を行う事業者に対し、その販売又は賃貸しようとする建築物について、省エネ
ルギー性能を表示するよう努めなければならない」＊この答申を受け、「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律案」が令和 4 年 4月 22 日に国会に提出され、会期中の成立が見込まれている。

REAL PARTNER May 20229

脳は元来、怠け者なのですよ、というところに共感してくださった方が多くいらっしゃったのではな

いでしょうか。
コロナ禍も3年目に入り、とくに昨年は長引く緊急事
態宣言や蔓延防止条例の発出によって、友人たちと食事をしたり、旅行に行ったりなど、さまざまな行動に制限いるものの、今も様子見を続けている人が少なくありません。
その結果、行動力が鈍り、何をするにしても第一歩を踏み出せずに躊躇している自分に嫌気が差し、自己肯定感を失いつつある人が増えているように思えます。
そういう方が一歩を踏み出したくともなかなかできな
いときに、人間の脳はそもそも怠け者なのだから、自分を責める必要はないのですよ、というメッセージが刺さったのではないかと思います。
大平さんご自身も、「すぐやる人」ではなく「先延ばしする人」だったと書かれています。

私

自身、以前は大事なことであるにもかかわらず、「面倒だな」と思って先延ばしにする癖がありました。そして最後には「本気を出していないだけ」と言い訳ばかりして自己嫌悪に陥ることもあったのです。
そんなとき、脳科学の本に出会い、興味を持つようになりました。さまざまな脳科学関連の本を読み進めてい
くと、どうやら人間の脳にはある種、防衛本能のようなものが備わっていて、命に関わるような状況でなければ、ずっと現状維持のまま、大過なく過ごしていきま
しょう、と発信するようになっていることを知りました。脳というのはもともと怠け者なのです。
そのことがわかってからは、やらない自分を責めるこ37

株式会社アンカリング・イノベーション
代表取締役が課せられました。現状、一連の行動制限は緩められて大やる気に頼らず「すぐやる人」になる のコツ

本書は 10 万部を突破したとのこと。ここまで売れた理由をどのように考えていますか。

平（撮影・村越将浩）とはやめようと思いました。すぐにやらない自分を責め『やる気に頼らず「すぐやる人」になる 37 のコツ』
かんき出版

1540 円（税込）

やりたいことはあるのに行動を起こすことができず、「自分はダメな人間だ」と責めている人は多いだろう。しかし、それはあなたのせいではなく、そもそも脳というのは面倒くさがり屋なのだと、著者は言う。だから脳の仕組みを理解し、行動スイッチの入れ方を知れば、誰でも自分を動かすことができるようになる。アドラー心理学や脳科学に基づいた「自分を動かすためのコツ」が満載された本書は、多くの人に救いの光となるはずだ。

10

信

注目の書 著者は語るてばかりいると、どんどん自己肯定感が下がってしまうからです。
また、脳はもともと怠け者ですし、やる気は天から降ってくるものではありません。ということは、何かを始める
ためには、自分でやる気スイッチを入れる必要があります。たとえば、30分のジョギングをするのがおっくうに思えるようなときは、まず玄関に行ってランニングシューズを履いてみてください。靴を履けば、外に出てみようという気になります。そこまでたどり着くことができれば、「せっかく外に出たし、天気もいいし、走ろう」という気になるものです。
やる気スイッチを入れて何かを始めたとしても、それをやり続けるのができないという人もいます。どうしたら始めたことを続けられるようになるのでしょうか。

これさえすれば絶対に続けられるといった秘策はありませんが、私の場合、原稿を書くときは近所の喫茶店に行くとか、資料を読み込むときは自宅のこの部屋というように、作業の種類とそれを行う場所を決めています。
そうすれば、「この喫茶店に行けば執筆が進む」と脳に刷り込まれ、それを何度も繰り返すことで、その刷り込みが一段と強化されます。

孝

おおひら のぶたか●長野県生まれ。中央大学卒業。脳科学とアドラー心理学を組み合わせた独自の目標実現法「行動イノベーション」
を開発。その卓越したアプローチによって、日本大学馬術部を 2 年連続全国優勝に導いたほか、オリンピック選手、トップモデル、ベスト
セラー作家、経営者をはじめ、1 万 5,000 人以上の目標実現・行動革
新サポートを実施。その功績が話題となり、日経新聞、日経ウーマ
ン、プレジデントなど各種メディアからの依頼が続出している。著作の累計発行部数は、42 万部を超え、中国、台湾、韓国など海外でも広く翻訳されている。

その結果、喫茶店に行くと、脳が執筆モードに切り替わりますし、そのときに執筆に必要なもの以外を持っていかなければ、集中力がさらに上がります。
また、1つの作業を終わらせるのに、15分を1ユニットとした時間制限を設けるという方法もあります。これを30分とか1時間にすると、すぐ着手せずにダラダラと時間をかけるだけになります。1ユニット＝15分が、人間の集
中力を高めるうえで短すぎず、長すぎない、ちょうど良い時間だと言えそうです。
次にどのような本を書きたいのか教えてください。

最近、日本の子供の自己肯定感が他の国の子供に比べて低いことがわかりました。本書に書いた「すぐやる人」になるための37のコツは、自己肯定感を高める一助にもなるはずなので、次回は子供を対象にした本を書いてみたいと思っています。それを読んで、1人でも多くの子供たちが自己肯定感を高めてくれたらうれしいですね。
（取材・文／編集部）

人間の脳はそもそも怠け者なのだから、「やらない自分」を責める必要はないのです
REAL PARTNER May 202211

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 18 回］

2022年の公示地価を読み解く
2022 年 3 月 22 日に国土交通省から「公示地価」が発表されました。
2021 年はコロナ禍の影響によって全用途で対前年比マイナスとなりましたが、

不動産エコノミスト

吉崎 誠二

今回はどうだったのか、今後どのような傾向が予想されるのか考えてみましょう。

への需要も回復してきました。それが地価の回復に一

公示地価は1月1日時点における全国の特定地点役買ったものと思われます。

（2022年〔令和4〕の調査地点は約2万6,000地点）の

ただ、現時点に至ってもまだインバウンド需要は完1平方メートルあたりの単価を示すもので、1970年

全には回復しておらず、商業地の回復の足を引っ張る（昭和45）から毎年公表されています。
2022年の公示地価の全体像としては、「回復基調にかたちとなりました。用途別にいえば、住宅地と工業あるものの、コロナ前の水準を完全に回復するまでに地はコロナ前の水準をほぼ取り戻したといってもいいは至らない」という状況でした。

でしょう。

2021年（令和3）は全用途において前年比マイナス

住宅地、工業地に比べて商業地の戻りが鈍いになりましたが、2022年は徐々に景気が回復局面に入りつつあり、かつ低金利が続いていることから、住宅地において住宅需要が高まり、マンション用地など
図表1

地価変動率の推移を見ると（図表1）、2022年の住宅地変動率はおおむね2021年の下落

地価変動率の推移
前年よりも下落率縮小・上昇率拡大

前年よりも下落率拡大・上昇率縮小

住宅地（単位：％）

商業地

率を上回る上昇率を示しています。これは新型コロナウイルスの感染拡大を

令和4

受けて大きく下落した2021年以前の

国

0.3

0.6

0.8

－0.4

0.5

1.9

2.8

3.1

－0.8

0.4

三大都市圏

水準を回復しつつあることを意味しま

0.7

1.0

1.1

－0.6

0.5

3.9

5.1

5.4

－1.3

0.7

東京圏

1.0

1.3

1.4

－0.5

0.6

3.7

4.7

5.2

－1.0

0.7

す。これと同じことは工業地にも当て

大阪圏

0.1

0.3

0.4

－0.5

0.1

4.7

6.4

6.9

－1.8

0.0

公示年 平成30 平成31 令和2
全

名古屋圏
地

方

圏

地方四市
その他

令和3

令和4 平成30

31年 令和2年 令和3

0.8

1.2

1.1

－1.0

1.0

3.3

4.7

4.1

－1.7

1.7

一方、戻りが弱いと思われるのは商

－0.1

0.2

0.5

－0.3

0.5

0.5

1.0

1.5

－0.5

0.2

3.3

4.4

5.9

2.7

5.8

7.9

9.4

11.3

3.1

5.7

業地です。たとえば東京圏の場合、

－0.5

－0.2

0.0

－0.6

－0.1

－0.4

0.0

0.3

－0.9

－0.5

令和3

令和4 平成30

31年 令和2年 令和3

令和4

工業地
公示年 平成30 平成31 令和2
全

はまります。

2021年が前年比で−1.0％であるのに対し、2022年は＋0.7％でした。確かに上昇には転じているものの、コロナ

全用途

前の水準はまだ取り戻せていないこと

国

0.8

1.3

1.8

0.8

2.0

0.7

1.2

1.4

－0.5

0.6

三大都市圏

1.5

1.9

2.4

1.0

2.7

1.5

2.0

2.1

－0.7

0.7

東京圏

2.3

2.4

3.0

2.0

3.3

1.7

2.2

2.3

－0.5

0.8

大阪圏

1.3

2.0

2.8

0.6

2.5

1.1

1.6

1.8

－0.7

0.2

図表1で、地価変動率を地域別に見がわかります。これと同じことは、大阪圏にも当てはまります。

名古屋圏

0.2

0.6

0.7

－0.6

1.6

1.4

2.1

1.9

－1.1

1.2

ていくと、東京圏は全用途平均が

地

圏

0.2

0.8

1.1

0.5

1.3

0.0

0.4

0.8

－0.3

0.5

地方四市

3.3

4.8

5.6

4.4

7.4

4.6

5.9

7.4

2.9

5.8

＋0.8％で、住宅地は＋0.6％、商業地

－0.1

0.4

0.8

0.2

0.8

－0.5

－0.2

0.1

－0.6

－0.1

方

その他

（注）三大都市圏は東京圏、大阪圏、名古屋圏。
地方圏は三大都市圏を除く地域
地方圏（地方四市）は北海道札幌市・宮城県仙台市・広島県広島市・福岡県福岡市
地方圏（その他）は地方圏の地方四市を除いた市町村の区域（出典：国土交通省・令和 4 年地価公示の概要より）

12が＋0.7％となりました。図表にはありませんが、内訳を詳細に見ると、住宅地は23区すべてにおいて上昇へと転じ、なかでも港区や目黒区では上昇

幅の拡大が確認されました。

ちなみに、図表にはありませんが、地方四市のうち次に大阪圏ですが、全用途平均が＋0.2％で、住宅

札幌市の住宅地の強さが目立ち、前年比で＋9.3％に地が＋0.1％、商業地が前年比で変わらずという結果なり、かつ札幌市内にある305地点は一部地点が横ばになりました。大阪圏の商業地は下落こそ止まったもいであった以外はすべて上昇しました。

のの、上昇の強さに欠ける動きとなっています。

年後半の上昇率が高いことからも回復傾向がうかがわれる

インバウンド需要が戻らないと大阪圏の商業地は苦しい

なお、年1回、1月1日時点の地価を調査する公示

大阪圏の商業地では、インバウンド全盛だったコロ

地価に対し、7月1日時点の地価を調査する「都道府ナ前の上昇率は非常に高く推移しており、2018年の

県地価調査」は、中間時点での数字になりますが、そ＋4.7％、2019年の＋6.4％、2020年の＋6.9％というの共通地点における地価変動率の推移を見ると、住宅

ように、東京圏に比べても高い水準で推移していたの地も商業地も、前半（7月1日の都道府県地価調査）です。つまり2022年の変動率が、下げ止まったとはに比べて後半（1月1日の公示地価）の上昇率が高く

いえ上昇に転じないのは、インバウンド需要が現状、なっており、この点からも地価は回復基調にあること

まだ冷え込んでいるからだと思われます。

がうかがわれます（図表2）。

やはり図表にはありませんが、その内訳を詳細に見今後の見通しですが、注目材料はインフレの動向でると、大阪圏のなかでも大阪市の商業地はかなり厳しす。常識的な水準でのインフレであれば、それに連動

く、マイナス圏から脱せない状況が続いています。

して地価上昇の可能性は高まりますが、あまりにもイ

2021年の－4.4％に比べて下げ率は縮小したものの、ンフレが昂進してしまうと金利が大きく上昇し、不動

それでも－1.1％でした。

産市況にとってネガティブな影響が及ぶ恐れが生じてきます。ウクライナ紛争が資源価格に及ぼす影響な

ところが、これとは逆に京都市の場合、2021年がど、当面、インフレ要因からは目が離せません。

－2.1％だったのが、2022年は＋0.7％になり、コロ
ナ前の水準は奪還していないものの、地価は上昇へと転じています。これは、京都市が観光地としてインバウンド需要だけでなく、日本人観光客からも支持され

図表2 都道府県地価調査との共通地点における半年ごとの地価変動率の推移（単位：％）ていることと無縁ではなさそうです。
京都市も大阪市と同様、インバウンド需要が戻らな

住宅地

商業地

令和4年調査

令和4年調査

前半

後半

年間

前半

後半

年間

い現状において厳しいのは同じですが、インバウンド

全

国

0.4

0.6

1.0

0.0

0.5

0.5

需要に頼り切った大阪市に比べ、京都市は日本人観光

三大都市圏

0.2

0.6

0.8

0.1

0.7

0.7

客を呼び寄せる観光資源があるので、大阪市に比べて

東京圏

0.3

0.7

1.0

0.2

0.7

0.9

大阪圏

0.0

0.3

0.4

－0.4

0.2

－0.2

名古屋圏

0.4

1.0

1.4

0.4

1.1

1.5

地

1.3

0.3

回復が早かったと考えることができます。

三大都市圏以上に地方四市の上昇率は大きい
次に地方圏について見てみましょう。札幌、仙台、広島、福岡という「地方四市」においては、コロナ禍
の影響が色濃く反映された2021年でさえ、全用途だ
けでなく住宅地、商業地、工業地のいずれもがプラスでした（図表1）。
とはいえ、用途別に見ると多少、まだら模様の部分があります。住宅地の上昇率は、コロナ禍の影響が出る前の2020年とほぼ同じ水準まで戻ってきました
が、商業地は2020年の上昇率が＋11.3％もあったこともあり、同水準までは追いつけていません。

方

圏

0.6

0.7

0.0

0.3

地方四市

2.4

2.8

5.3

2.2

3.5

5.8

その他

0.4

0.5

0.9

－0.3

0.0

－0.3

※都道府県地価調査（毎年 7 月 1 日時点実施）との共通地点（1,624 地点。うち住宅
地 1,120 地点、商業地 504 地点）での集計である。
前半：令和 3 年 1 月 1 日～令和 3 年 7 月 1 日の変動率
後半：令和 3 年 7 月 1 日～令和 4 年 1 月 1 日の変動率（出典：国土交通省令和 4 年都道府県地価調査の概要より）

吉崎誠二（よしざき せいじ）

1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

REAL PARTNER May 2022

13

「紙上研修」
REAL PARTNER
連載 第 201 回

インボイス制度が始まったら、不動産会社はどう動けばよいのか？
株式会社 日本中央研修会 代表取締役／日本中央税理士法人 代表社員／公認会計士

青木寿幸
令和 5 年 10 月 1 日から、消費税の仕入税額控除の方式として適格請求書等保存方式（いわゆるインボイス制度）が導入されます。その概要とともに、不動産会社に視点を置いた留意点などをご説明いたします。

1

消費税の基本的なしくみを知っておこう差額の40万円（＝100万円－60万円）を税務署に納めればよいことになります。
これは建築材料に限ったことではありません。この

消費税とは、商品の販売や貸付け、またはサービス

不動産会社が事務所で使うパソコンを22万円（本体を提供したときに、その商品の価格やサービスの手数

価格×10％の消費税を含む）、ボールペンや印刷用紙料に10％（軽減税率の対象であれば8％）の税金を上などの事務用品を合計で11万円（本体価格×10％の乗せして、最終消費者に負担させる制度です。ただ

消費税を含む）で購入したとします。ここでも不動産し、すべての商品やサービスの価格に消費税がかかる

会社は消費税を合計3万円負担していますので、先ほわけではありません。

どの40万円から差し引いて37万円を税務署に納める

たとえば、不動産会社が消費者に対して新築分譲のことになります。

戸建てを、土地が2,000万円、建物が1,100万円（本この不動産会社は「預かった消費税－支払った消費

体価格×10％の消費税を含む）として、合計3,100万税」として、手元に残った消費税を納めているだけで円で販売したとします。このとき、土地は消費されてすので、自分の貯金を使っているわけではありませ

消滅するものではありませんので、消費税は上乗せでん。そして、建築材料を仕入れたことで、60万円のきません。一方、建物については使えば減価していく

消費税は卸売会社が預かっていますので、それを卸売商品ですので、不動産会社は10％の消費税を上乗せ会社が税務署に納めることになります。

して徴収します。不動産会社は、この預かった100万

つまり、消費税とは戸建てを購入した最終消費者が円の消費税をそのまま税務署に納めるわけではありま支払った100万円を、各取引段階にいる事業者が預かせん。というのも、消費税はその取引が最終消費者にり、分担して納税する仕組みになっているのです。こ対するものなのか、会社や個人事業主である事業者にの消費税を納める事業者を課税事業者と呼びます。と対するものなのかということに関係なく、取引を行う

ころが、すべての事業者が消費税を納税する課税事業

たびに一律10％の税率で課税する制度だからです。

者となるわけではなく、基準期間の課税売上高が戸建てを販売した不動産会社は山で木を育てたり、鉄骨を作る工場を持っていない限り、卸売会社から建1,000万円以下であれば消費税を納める義務がない免税事業者となるのです。

築材料を仕入れます。その建築材料の金額が660万円

基準期間の課税売上高とは、個人事業主であれば（本体価格×10％の消費税を含む）とすれば、不動産

前々年、法人であれば2期前の事業年度の消費税を上

会社は消費者ではないのですが、そこで60万円の消乗せして販売した売上高のことを指します。新設法人

費税を負担していることになるのです。そこで、そのであれば、設立1期目や2期目は基準期間がありませ14

んので、原則として免税事業者となります。ただし、産会社が消費税を差し引くためには、発行されたイン

資本金の金額や大会社のグループ法人などは、例外とボイスを証拠として保存して、税務調査のときに提示して免税事業者から外れることにはなっています。

しなければいけません。

また、あくまで課税売上高で判定しますので、土地の転売のみを行っている不動産会社であれば、土地には消費税がかかりませんので、課税売上高が発生せずに免税事業者となります。

3

全員が適格請求書発行事業者に登録すべきなのか

ここで勘違いしてはいけないことがあります。

2

インボイスの導入で、益税問題は解決される

それは、課税事業者であるか、適格請求書発行事業者として登録するかはまったく別物だということです。適格請求書発行事業者でなければ、インボイスをところで、戸建て販売の不動産会社は、建築材料の発行できませんので、単純に自分が販売した取引相手卸売会社の課税売上高を知ることができません。もしが消費税を差し引くことができないことになります。

卸売会社の課税売上高が1,000万円以下であれば、設それでも、基準期間の課税売上高が1,000万円を超え立して3期目以降であったとしても消費税は納めていていれば、消費税を納める義務は発生し、課税事業者

ないのです。ところが、卸売会社が消費税を建築材料にはなるのです。

の販売価格に上乗せして請求してきた場合、不動産会

ときどき、自分が課税事業者であっても、お客さん

社はこれを拒むことができません。そこで今までは、の中に事業者がおらず、消費者のみであれば適格請求取引相手が課税事業者であろうが、免税事業者であろ書発行事業者に登録しなくてもよいという意見も聞きうが関係なく、購入した商品やサービスに対する消費ます。それでも、不動産関連の事業を行っているので税を自動的に計算して、差し引いてもよいことにしてあれば、課税事業者は全員が適格請求書発行事業者といたのです。そして、実際に卸売会社が免税事業者でして登録すべきです。

あったとすれば、預かっている60万円の消費税は納たとえば、個人に対してアパートやマンションの賃める義務はなく、自分の売上として計上できてしまう

貸仲介を行う不動産会社であったとします。確かに、という問題もありました。これを「益税問題」と呼ん

仲介手数料売上の100％が消費者である個人であれだりします。

ば、そもそも課税売上高がないので、インボイスを発これらの問題を解決するために、令和5年10月1日

行してほしいと要求もしてきません。ところが、マンからインボイス制度（適格請求書等保存方式）が導入

ションの1階が店舗で、その賃貸仲介をしたり、社宅されることになったのです。簡単にいえば、インボイを探している会社の賃貸仲介をすることもあるかもし

スとは「取引相手が消費税を納税していることを証明れません。そのとき、インボイスが発行できないとすする書類」のことなのです。

れば、その賃貸仲介を依頼されない、つまり取引相手

戸建て販売の不動産会社は、建築材料の卸売会社がから排除される事態にもつながります。お客さんの中発行したインボイスを見て、60万円の消費税を納めに1人でも会社や個人事業主の事業者が混ざる可能性ていることがわかるため、そこではじめて預かっていがあれば、手続きはそれほど煩雑ではないので、適格た100万円の消費税から差し引くことができます。と請求書発行事業者には登録しておくべきです。

すれば今後、不動産会社は卸売会社からインボイスをでは、基準期間の課税売上高が1,000万円以下、ももらわないと、今までと同様に建築材料を660万円でしくは設立１期目、2期目で免税事業者である場合で購入したとしても、100万円の消費税を税務署に納めも、適格請求書発行事業者として登録すべきなのでる義務が発生することになるのです。

しょうか？

卸売会社がインボイスを発行するためには、令和3

当然、適格請求書発行事業者になるということは、

年10月1日以降に税務署へ申請して適格請求書発行

消費税を納める事業者になるということですので、原事業者として登録する必要があります。さらに、不動則として課税事業者を選択した後で登録申請すること

REAL PARTNER May 2022

15

になります（特例として、免税事業者が令和5年10月1日の属する課税期間中に適格請求書発行事業者の登録を行う場合には、課税事業者の選択は不要とされている）。つまり、今までは消費税を納める義務がなかったのに、自ら手を挙げて消費税を納める課税事業

表

不動産業関連の簡易課税方式の事業区分とみなし仕入れ率

不動産仲介業
建売販売業

ほぼ個人事業主や会社ということであれば、取引相手
一方、消費者にのみ戸建てを販売する不動産会社、

不動産転売業

マンションやアパートを個人に対して賃貸仲介する不動産会社は、最初は様子見でもよいと考えます。令和5年10月1日までに登録しなくとも、そのあとでも登不動産賃貸業録は可能だからです。
また、免税事業者が、消費税を記載した請求書を発行したら、どうなるのかと聞かれることがあります。

みなし
仕入率

不動産の売買や賃貸を仲介

第6種

40%

自ら建築施工した住宅を販売

第3種

70%

注文住宅を請負い、下請けに指示して建築施工させた住宅を販売

第3種

70%

買い取った中古不動産にリフォームを行わずに、事業者へ販売

第1種

90%

買い取った中古不動産にリフォームを行わずに、消費者へ販売

第2種

80%

買い取った中古不動産にリフォームを行ったうえで販売

第3種

70%

自己の所有する不動産を賃貸

第6種

40%

賃借人から受け取った内装工事などのリフォーム代

第3種

70%

賃借人から受け取った室内のクリー
ニング代

第5種

50%

他者の所有する不動産を管理

第6種

40%

内容

者になるということです。これについては、取引先がから排除されないように登録すべきです。

事業区分

業態

不動産管理業

その場合には、インボイス類似書類の発行として、消そのあと、土地を3,000万円、建物1,650万円の4,650

費税法による罰則規定が適用される可能性が高いと考万円として、1.5倍の販売価格で他の事業者に転売でえます。

きたとします。原則的な計算であれば、50万円（＝150万円－100万円）の消費税を納める義務が生じま4

簡易課税を適用した場合

では、不動産関連の事業を行う会社が適格請求書発
行事業者として登録すると決めた場合、他に特別な注
意点はあるのでしょうか？

す。ところが、簡易課税を選択していれば、15万円（＝150万円×（1－90％））の消費税を納めることになるのです。
このとき、不動産管理業などは第6種として、40％の最低のみなし仕入率となります。それでも、不動産

実は、基準期間の課税売上高が5,000万円以下であ管理業にはそこまで消費税がかかっている経費はない

れば、簡易課税という制度を税務署に申請することでと想定されるため、一般的には簡易課税を選択したほ

適用できます。これを申請するかの判断で、かなり納

うが納付額が少なくなることが多いはずです。ときど付額が変わってきます。先ほどのとおり、課税事業者

き、「うちの会社は経費が多く、利益が出ていないので、は「預かった消費税－支払った消費税」の差額を税務

簡易課税を適用したら不利になるかも」という不動産

署に納めます。ところが、基準期間の課税売上高が会社の社長もいます。ところが、経費のうち給与が大5,000万円以下の小規模な事業者が消費税を集計する部分を占めている場合には、給与には消費税がかかりのは煩雑であるという理由で、預かった消費税に一定ませんので、利益が小さくても課税売上高の消費税かの割合（みなし仕入率）をかけて納める消費税を決めら差し引ける消費税がほとんどないことになります。

てよいとしているのです。このとき、次の表のように不動産の事業内容によって、みなし仕入率は異なってきます。
たとえば、中古不動産を買い取って、リフォームを行わずに他の事業者に転売するのであれば、第1種に5

簡易課税を適用するときの落とし穴

ここで簡易課税を選択したと決めた場合に、注意すべきことが3点あります。

該当し、みなし仕入率は90％となります。
たとえば、土地が2,000万円、建物が1,100万円① 簡易課税の申請には期限がある（本体価格×10％の消費税を含む）として、合計原則として、簡易課税を適用したい事業年度の前事

3,100万円のマンションを中古で購入したとします。

業年度の末日（個人事業主であれば、前年の12月3116

「紙上研修」
REAL PARTNER日）までに税務署へ届出を提出する必要があります。

③ 小規模ではない事業者でも簡易課税が適用できる

ただし、特例として、免税事業者が令和5年10月1日
が属する課税期間中に適格請求書発行事業者の登録を課税売上高が5,000万円以下の事業者と聞いて、そ行った事業者は、その課税期間中に簡易課税の申請がこまで大きな損得はないのではと考えないことです。

できるとされています。たとえば、個人事業主であれというのも、5,000万円以下とは、あくまで2期前（個ば、令和5年12月31日までに申請すれば、令和5年

人事業主は2年前）の課税売上高を指しているからで分の消費税の計算では、簡易課税を適用できることにす。そのため、たとえば2期前の課税売上高は5,000なります。令和6年に入った後に、令和5年分の課税万円以下であったとしても、今期は土地が20億円、売上高と経費などを集計して簡易課税のほうが得だと建物が11億円の不動産を購入して、その土地を30億わかった場合でも、さかのぼって申請することは認め円、建物16.5億円で他の事業者へ転売するケースもられません。

あり得ます。今期の課税売上高は建物の16.5億円ですが、簡易課税が適用できるのです。したがって、原② 簡易課税の適用で納付額が増えることもある

則的な計算方法であれば、5,000万円（＝1.5億円－1

簡易課税を選択すると2年間は強制適用となりま億円）の消費税を納めるところ、簡易課税であれば、す。たとえば、令和5年の事業年度は簡易課税のほう）を納めるだけ
1,500万円（＝1.5億円×（1－90％）が得だが、その翌事業年度には不動産の路面店を開設

でよいことになり、その差額は3,500万円にもなるのする計画があったとします。路面店の建物内装を造っです。特に、不動産関連の事業を行っていると課税売たり、パソコンや事務用品などの器具備品を購入すれ上高が大きく変動することもあり、慎重に簡易課税のば、すべて消費税が上乗せされる商品ですので、課税選択の判断をすべきです。

売上高の消費税から差し引くことができます。もしそ

これは、免税事業者が適格請求書発行事業者に登録の結果がマイナスとなれば、消費税を還付してもらえする場合だけではなく、すでに課税事業者である場合るのです。ところが、簡易課税を選択していると一律にも、再度、簡易課税の選択をすべきかどうかを検討にみなし仕入率をかけ合わせるだけですので、還付どしましょう。

ころか、消費税を納付することになるのです。

10分で
ワカル！

全宅連ホームページ・お知らせ「消費税の適格請求書保存方式（インボイス制度）の施行に向けた周知等について／国税庁」（2022.03.18）を本誌に併せてご参照ください。https://www.zentaku.or.jp/news/7657/

紙上研修 On the web

本紙を１０分程度の動画でわかりやすく解説しています。
ぜひ「ハトサポ」からご視聴ください。

2022年3月号「デジタル社会形成整備法に基づく宅地建物取引業法・借地借家法の改正」

ご質問について・ご質問は文書にて下記宛までご郵送ください。
（電話・FAX・メール等の問合せは対応していません）
・なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。
（公社） 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町 2-6-3
全宅連会館２F

安心安全な取引をサポート

全宅保証

研修

検索

全宅保証

REAL PARTNER May 202217

不動産関連アーカイブ
国土交通省

令和4年3月15日 「良質な住宅・建築物の取得・改修に関する支援制度」についての

WEB動画を配信

国土交通省ホームページにおいて、令和 3 年度補正予算、令和 4 年度当初予算案および
令和 4 年度税制改正大綱に盛り込まれた良質な住宅・建築物の取得・改修に関する支援制度のＷＥＢ動画の配信が開始されました。

令和4年3月17日

こどもみらい住宅支援事業の補助金交付申請の受付開始等について
こども未来住宅支援事業の補助金交付申請の受付が、
令和 4 年 3 月 28 日より開始されています。

全宅連 HP

国土交通省

HP

令和4年3月22日 「不動産の取引価格情報提供制度」の周知について「不動産の取引価格情報提供制度」は、誰でも安心して不動産の取引を行えるように、実際の取引価格情報を広く皆様へ提供していく国の制度で、不動産取引当事者へのアン
ケート調査をもとに情報を蓄積し、約 430 万件（令和 3 年 4 月 30 日時点）の取引価格情報を提供しています。実際の取引価格情報をご自身の不動産取引に役立てていただくとともに、不動産購入後のアンケート調査へのご協力をお願いします。

令和4年3月31日

管理受託契約等の契約変更時の重要事項説明が法的義務に（賃貸住宅管理業法運用指針改正）
令和 4 年 6 月 15 日、管理受託契約・特定賃貸借契約の契約変更時の重要事項説明が法的義務として明記される等の「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」改正が行われます。これに伴い「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」についても、同日付けで改正が行われます。

令和4年3月31日

全宅連 HP

取引時確認の本人確認書類としての
国民年金手帳の取扱いについて
令和 4 年 4 月 1 日に、国民年金法等の一部を改正する法律施行により、国民年金手帳が廃止されますが、犯罪による収益の移転防止に関する法律における取引時確認において、特定事業者（宅建業者等 ) が提示または送付を受ける本人確認書類について、当分の間は、現に交付されている国民年金手帳を本人確認書類とみなすこととされました。

令和4年3月31日

木造の屋外階段等の防腐措置等ガイドライン事例集の公表について
屋外階段の防腐措置等検討 TG は、令和 4 年 1 月にとりまとめた「木造の屋外階段等の防腐措置等ガイドライン」の参考資料として、同ガイドライン事例集「防腐措置等及び維
持管理に関する具体事例及び解説」をとりまとめました。

令和4年4月1日

賃貸住宅管理業登録申請のお願い
賃貸住宅管理業法に基づく賃貸住宅管理業登録制度が、令和 3 年 6 月 15 日から施行されており、賃貸住宅管理戸数（自己所有物件の管理除く）200 戸以上の賃貸住宅管理業者
は、令和 4 年 6 月 15 日までの登録申請が必須となります。この日までに申請を行っていない場合、罰則の対象となりますので、早期の登録申請をお願いします。

令和4年4月1日

印紙税の軽減措置の期限延長について「不動産譲渡契約書」および「建設工事請負契約書」に係る印紙税の軽減措置について、令和 6 年 3 月 31 日まで 2 年間の延長となりました。

環境省

令和4年3月18日

石綿含有建材の事前調査結果を都道府県等へ報告が必要に
令和 2 年 6 月に公布された大気汚染対策法の一部を改正する法律の一部施行に伴い、
令和 4 年 4 月 1 日から、一定の工事を行う場合、石綿の使用の有無にかかわらず事前
調査結果を元請業者等が都道府県等に報告することが必要となりました。

18

賃貸住宅管理業法
ポータルサイト内閣府

令和4年4月1日

令和4年度税制改正に伴う地方拠点強化税制の新制度の施行について
地方拠点強化税制について、4 月 1 日より、対象範囲の拡充を含めた優遇メリットが向上します。地方での本社機能の移転・拡充を検討されている事業者など、幅広い方々にご活用いただける制度です。

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証

令和4年3月22日

第４回理事会開催
全宅連・全宅保証は、都内ホテルで理事会を開催しました。両団体の共通事項として令和 4 年度の事業計画案および予算案が決議されました。

全宅連

全宅保証

インフォメーション
宅建協会

令和4年4月1日

山口県、熊本県宅建協会の公益社団法人への移行完了
山口県宅建協会（会長・尾村成一）および熊本県宅建協会（会長・西釜博文）は令和 4
年 4 月 1 日より、一般社団法人から公益社団法人となりました。

全宅連

令和4年6月中旬

令和4年版「あなたの不動産税金は」
令和 4 年版「あなたの不動産税金は」を 6 月中旬に発刊します。
［体裁］A5 判・112 ページ（予定）［単価］１冊 280 円（税込・送料別）※ 10 冊以上注文の場合は１冊 230 円（同）［申込方法］全宅連ホームページより申込書をダウンロードしてください。
［お問合せ先］（株）テクノート TEL:03-3863-5933

全国二地域居住等促進協議会「個人向けハンドブック」の作成について
個人向けハンドブックには、二地域居住等に関心のある方や実施を検討されている方を後押しできるよう、先輩談やチェックリスト等により始めるための手順等を掲載しています。

定期借家推進協議会

解説動画「宅建業者のための定期借家基礎知識」を無料公開
定期借家契約の普及の担い手である宅建業者向けに解説動画「宅建業者のための定期借家基礎知識」を無料公開しました。

「価格査定マニュアル」を改訂しました「価格査定マニュアル（住宅地版）」に地価公示標準地・都道府県地価調査基準地のデータを内蔵しました。
住宅地の価格査定を行う際、成約事例地情報がなくても、地価公示標準
地などのデータを事例地として活用し、住宅地の価格査定ができます。

推進センターサイト

この機会に、ぜひ価格査定マニュアルをご利用ください。
「価格査定マニュアル」とは（公財）不動産流通推進センターが販売している、戸建・RC 戸建・住宅地・マンションの 4 種を査定できるソフト。
お客様へ提出する【売却価格提案書】も、PC で簡単に作成できます。

年間利用料：2,750 円（消費税込）

お問い合わせ何回ご利用いただいても同一料金、地価公示 （公財）不動産流通推進センター
等データ利用料など、追加費用はありません。 価格査定マニュアルヘルプデスク※令和 4 年 9 月に、年間利用料の変更を予定して
TEL：050-8881-1357（平日 9 時〜 17 時）おります。詳細は右記推進センターサイトをご確認ください。

価格査定マニュアル

https://www.kakakusatei.jp/
REAL PARTNER May 202219

〈アットホーム株式会社〉〈株式会社アドパークコミュニケーションズ〉

20

〈全宅住宅ローン株式会社〉といえば

全宅住宅ローン

住宅ローンのことならなんでも相談ください！

ご

35年の長期固定金利
1 最長
団信特約料が金利に含まれさらに便利に！

2 事前審査制度でスピーディー
事前審査は、当日または翌営業日回答！
100％融資3 建設費・購入額の建築費・購入額の100％＋諸費用可4 つなぎ融資の充実
土地取得費用100％・建築費用の上限80％まで可
5 事務取次手数料のお支払い
宅建協会会員様限定、事務取次手数料をお支払！
融資実行がますます便利に

全宅住宅ローンは、宅建協会会員のみなさまの6 お客様のご希望日が最優先、不動産取引業務を金融面からサポートします。

当社全営業日（毎月13日除く）が融資実行日に50
7 全宅フラット
令和4年4月1日より取扱開始

人と住まいをつなぎます。

TEL：03-3252-1414
FAX：03-3252-1415
関東財務局長（6）第01431号〒101-0047 東京都千代田区内神田 2-16-9

https://www.zentakuloan.co.jp

日本貸金業協会会員 第003606号

センボービル 1 階

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会賛助会員

中古（既存）住宅仕入＋リフォーム

一括融資

買取再販ローン「希望」 好評取扱い中！
全宅住宅ローングループ〒101-0047 東京都千代田区内神田2-16-9

センボービル6階

https://www.zentakuﬁnance.co.jp

TEL：03-6206-0431
FAX：03-3252-8288

貸金業者登録番号：関東財務局長（5）第01453号
宅建業免許番号：東京都知事（4）第87476号
日本貸金業協会会員第003559号（公社）
東京都宅地建物取引業協会会員（公社）
全国宅地建物取引業保証協会会員

REAL PARTNER May 2022

21

〈株式会社宅建ファミリー共済〉

22

REAL PARTNER May 2022

23

2022 年 5 月号 リアルパートナー

ハトマーク 加盟店様限定！

連動オプションキャンペーン！

ハトマークサイト登録・検索システムで登録した居住用物件についてハトマークサイトから「SUUMO」へ広告掲載指示ができる機能です。

特典 2

特典３

SUUMO内会社間流通サイト（BtoB）のみへのご掲載が賃貸居住用の月額物件掲載料金が通常20,000円の
SUUMO初期システム登録料が最 大 1000件まで無料！
！

キャンペーン適用条件

５枠→ 1,250円
10枠→ 2,500円
20枠→ 5,000円

無料！
！

下記 3 条件を満たしている宅建協会会員様が上記キャンペーン特典を受けられます。

① 本キャンペーンはSUUMO未参画会社様のみ対象（申込時点でSUUMO掲載がなく、過去１年間掲載がないこと）② ハトマークサイト登録・検索システムを利用できる方が対象（ハトマークサイトIDを所有している方）③ 本キャンペーン参画の旨お申し出いただいた場合のみ対象
利用できる
会員事業所の地域

北海道、青森県、岩手県、秋田県、山形県、宮城県、福島県、新潟県、長野県、山梨県、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、富山県、石川県、福井県、岐阜県、愛知県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県、愛媛県、宮崎県、鹿児島県

ハトマークサイト登録・検索システムにログインの上お申し込み下さい！
本キャンペーンに関するお問い合わせは、下記連絡先にお願いいたします。ご連絡の際、下記必要事項をお申し出または記載のうえご連絡をお願いします。
・ハトマーク加盟店様限定キャンペーンお申込みの旨 ・貴社名
・ご担当者様名
・ご連絡先（住所・電話番号・メールアドレス）
・宅建免許番号TEL.
メール.

0120‑302‑102（平日 10：00〜12：00、13：15〜17：30）

キャン
ペーン
申込受
付期限

2022年

7月15日(

moushikomi̲hatomark@ml.cocorou.jp(株)リクルートSUUMO賃貸営業部ハトマーク加盟店様限定キャンペーン窓口担当※ハトマークサイト SUUMO 連動オプションの詳細は QR コードからご確認ください（本サイトにアクセスいただく場合、
ハトマークサイト ID・パスワードの認証が必要です）。ID・パスワードがわからない場合、所属の宅建協会様にご確認ください。

まで

金)

編集人／角 幸彦

特典 1

発行人／坂本 久

ハトマークサイト・SUUMO（賃貸）令和4年5月10日発行（隔月10日発行）通巻第507号※税別価格

発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円※不動産ポータルが掲載する賃貸、マンション、
戸建、土地の日本全国総計 2021 年 7 月時点（株）東京商工リサーチ調べ