23年度税制改正案のうち、適用期限の延長等が盛り込まれたらに住宅取得資金に係る贈与税非課税制度の運用改善（土地法案が、6月22日に国会で成立しました。これにより不動産関の先行取得を適用対象に追加）が図られることになりました。
し連税制（住宅用家屋に係る登録免許税の軽減措置、不動産のかし、相続税の基礎控除額の改正や贈与税（相続時精算課税

譲渡等に係る印紙税の軽減、住宅のバリアフリー、省エネ工事制度）の適用対象者の見直しは今回の法案には盛り込まれず、に係る所得税の特別控除等）
について適用期限が延長され、さ審議自体は不透明な状況です。

反社会的勢力の排除のためのモデル条項策定
全宅連は、他の不動産流通団体と連携し、国土交通省と警察庁会的勢力との契約を回避するために、契約当事者が相互に反と協議して、反社会的勢力排除を盛り込んだ不動産売買契約

社会的勢力でないことを確約し、取引後に判明した場合には、書等のモデル条項を取りまとめました。モデル条項では、反社契約の解除等ができるようになっています。

ハトマークサイトモバイル（携帯電話サイト）
被災者向け賃貸物件情報サイトはこちらから！
URL

http://www.hatomobile.net/shinsai.html

経済センサス・活動調査を実施

右のQRコードにアクセス

新刊 23年版 税金の解説書！

URL

8月下旬発刊予定●A5判・100ページ（予定）●単価（1冊）250円（税込、送料別）※10冊以上の注文の場合は1冊200円（税込、送料着払）。
●申込方法／注文部数・送金額・会社名・所在地・電話番号を明記の上、代金を現金書留または郵便振替で直接下記
まで（口座 No.00160-1-69214）●お問合せ：（株）テクノート〒111-0052 東京都台東区柳橋 1-1-8-205
TEL.03-3863-5933●申込FAX用紙は全宅連HPからダウンロードできます（8月中旬アップ予定）。

http://www.stat.go.jp/data/e-census/guide/

http://www.zentaku.or.jp/public/publication/index.html

総務省と経済産業省が中心となって、24年2月に「経済センサス・活動調査」が実施されます。産業構造を包括的にとらえ、実態を明らかにする調査です。
詳しくはホームページで。

ANNER
M
連載

vol.4 マナーあれこれ

もう一呼吸のエッセンス

嶋岡 美穂子（元セゾングループ教育事業部担当者）
スーパーのレジに並んでいて、たまにレジ担当者に思うことがあります。
「それ、人の口に入る食品！丁寧に扱ってほしい」と。
素早い対応でお客様をお待たせしない。その気持ちはとてもよくわかります。だからといって雑に扱っているように見えてよ
いはずありません。仕事をしていればプロであり、プロは専門性が求められます。手際のよい人は商品のバーコードの貼付位置が頭に入っており、応対時間が短く処理能力が高いといえます。
しかし、高い専門性を持っていても、お客様によく思われなければ意味がありません。よく思われなければ一生懸命仕事をしているのに報われない、報われなければ労働意欲が萎える、お客様だって嫌な思いをする、お店から顧客が離れていく、誰にとってもよいことはありません。
あと一呼吸。商品から手を放すその前に一呼吸置いてみてください。それだけで 丁寧に扱ってくれている と感じます。
次もこの人にお願いしたい と思います。この小さな心配りの平成23年7月10日発行（毎月10日発行） 通巻第408号 昭和56年3月5日第3種郵便物認可 発行人／伊藤博 編集人／出口建夫
7-8 July-August 2011 リアルパートナー 7-8月号 発行所／
（社）全国宅地建物取引業協会連合会・（社）全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

不動産関連税制の適用期限延長、贈与税非課税制度の運用改善
所得税法等の一部を改正する法律が成立

平成 23 年 7 月10 日発行（毎月10 日発行）通巻第 408 号

昭和 56 年 3 月5 日第 3 種郵便物認可（社）全国宅地建物取引業協会連合会（社）全国宅地建物取引業保証協会

トレンド・ウォッチ

注目のエコシステム！太陽光発電の展望（上）● 紙上研修July-August2011

耐震問題についての留意点̶法的知識を中心に連載 裁判例を分析

定期借家契約の留意点̶説明書面と契約書について

リアルパートナー 7-8 月号

エッセンスがあるかないかで、ファンができるか、人が離れていくかが分かれます。どんな仕事も同様です。お客様に書類を渡すその瞬間、お見送りをするその瞬間、日常の対話といえども同じ日は二度と巡ってこないこの瞬間です。最後の一瞬に気をぬかず、
もう一呼吸のエッセンスを加えてみてください。

日本
再発
見！
各地
の
観光
きらきらと輝く日本海と「羽越」の名で結ばれた秋田県、山形県、新潟県の3県10市町村に及ぶ圏観光圏。夕日の美しい雄大な日本海、日本百名山に数えられる鳥海山と信仰の山々・出羽三山、
日本海きらきら羽越観光圏（秋田県・山形県・新潟県）
─日本海、山の神々、舟運、食を通じたおもてなし

全宅連・全宅保証 全宅連と全宅保証の総会が6月28日に東京・ホテルニューオータニで開催され、22年度事業報告・決算と23年度事業計画・予算ならびに定款変更に関する議案が承認されました。また、公益社団法人への総会開催
移行認定申請についても承認され、8月以降に内閣府公益認定等委員会へ申請することになりました。

日本有数の米どころの象潟平野、庄内平野、越後平野など、海・山・川・平野とあらゆる地形の自然環境が整い、多種多様で豊富な食材にも恵まれ、春夏秋冬のいろいろな魅力にあふれています。

仁賀保高原と鳥海山
秋田県 にかほ市

山居倉庫
山形県 酒田市

笹川流れ
新潟県 村上市

最上川舟下り山形県 戸沢村図表2●太陽光発電の国内導入量とシステム価格の推移

トレンド・ウォッチ

エコ、省エネ、非常時のリスク対応、夏場の電力供給

注目のエコシステム！
太陽光発電の展望（上）①太陽電池アレイ

370②太陽電池モジュール③太陽電池架台

⑨商用電力
系統

200
150
100

④接続箱

⑥分電盤

⑤パワーコンディショナ

災を境に、
「エコ」
「省エネ」だけでなく、非常時のリスク対応の観点や、夏場の電力供給に対する不安などから、⑩蓄電池⑪外部モニタ

太陽光発電の設置ニーズが高まり、お客様からも「太陽光⑧買電用積算
電力量計⑦売電用積算電力量計発電を設置したい」との相談を受けるケースが増太陽の光から電気をつくる（図中②）

えているようです。今号と次号で、太陽光発電の配線をまとめ、電圧を調整（図中④）

基礎知識や課題、展望などについて紹介します。

直流電力を交流電力に変換（図中⑤）■太陽光発電の仕組みとは？

170.9
142.2

177

86.0
120

200
174.2

155.4
137.4

113.2

200

111.9

63.7
85.9
93 84 45.2
62.0
33.0
43.0
20.9
28.0
75 71 69 67 66 68
18.9
11.5

160
140
120
80
60
40

70 71

93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08
年度

20
0

1ｋW当たりのシステム価格（万円）
住宅用太陽光補助金による導入量
（累計）
（万kW）
全導入量
（累計）
（万kW）

■普及に伴い、システム価格も低下
一般社団法人太陽光発電協会の調査によれば、平成22
年度の太陽電池の国内出荷量は前年度比176％の約106発生する現象を利用し、太陽の光エネルギーを太陽電池に電力を各電気機器におくる（図中⑥）

よると、1kW当たりのシステム価格は、1993年度に370万より直接電気に変換する発電方法です。発電のしくみと構成

発電状況を確認する（図中⑪）円だったものが、2008年度には71万円にまで低下してい要素は図表1のとおりで、太陽電池モジュールだけでなく、電圧調整装置である「接続箱」や、直流を交流に変換するための「パワーコンディショナ」などの関連機器の設置が必要◇「太陽電池モジュール」だけでなく、電圧調整のための「接続箱」や、直流を交流に変換するための「パワーコンディショナ」などの関連機器の設置が必要になります。蓄電池については、現在ではまだ利用するケー（図の出典：太陽光発電協会HP）

スは少ないようですが、電気自動車など周辺機器との接続を前提としたシステムの開発も進められています。

を発電することができ、一世帯あたりの年間総消費電力量

なお、一定の条件下での試算例ですが、住宅の屋根に3kWシステムを設置すると、およそ3,000kWh/年の電力

Contents

July-August 201102 トレンド・ウォッチ

注目のエコシステム！太陽光発電の展望
（上）

04
05
06
07
08
09
10
11
12
14

連載vol.41 知っていれば役立つ税務相談119番
連載vol.15 不動産の経済学
連載vol.5 知っておきたい！土壌汚染対策の基礎知識
連載vol.4 わかりやすいリフォーム基礎知識
連載vol.11 不動産広告の注意点
連載vol.9 住宅ローンアドバイス
連載vol.4 これからの不動産流通
連載vol.7 明日への提言
連載vol.12 トラブル未然防止のために 裁判例を分析
連載vol.6 基本を確実に！宅地建物取引講座
Jul.-Aug 2011 Realpartner

5,500kWh/年の55％程度をまかなえる計算となっています（一般社団法人太陽光発電協会ホームページより）。

16
18
19

連載vol.6 知っておきたい！建築基礎知識

24

室内用パワコンディショナ（以下パワコン）の場合はおおむね本体右側にコンセントがあります。

180

売る電力・買う電力を量る（図中⑦⑧）

太陽光発電は、シリコン半導体等に光が当たると電気が●パワーコンディショナ本体付属の場合

100

104 102

50
0

（万kW）
230
220

191.9

250

牧野 裕美
近年、太陽光発電が大きく注目されています。東日本大震

214.4

300

住宅金融支援機構 CS推進部 住宅技術情報室 技術支援グループ

02

（万円）
400
350

図表1●発電の仕組みと構成要素

図表3●自立運転コンセントの位置（一例）〔平成21年度エネルギー白書（経済産業省資源エネルギー庁）
より〕

万kWとなっています。一方、平成21年度エネルギー白書にます（図表2）。また、今年度の国の補助金対象となる要件の

パワコン
OFF
太陽光発電
ブレーカ
［環境省資料「太陽光発電の賢い使い方―停電・災害時の自立運転コンセントの活用―」より抜粋］■停電時に活用できる太陽光発電の「自立運転機能」〜3つのポイント〜

一つとして、システム価格60万円/kW以下とすることが求

停電になった場合、太陽光発電が付いていればそのままめられていますが、補助金の申込状況をみると5月時点で昨家電機器を使い続けられると思われがちですが、実はそう

年同期比約2倍の約3万件となっており、普及に伴う価格低ではありません。停電時には、太陽光発電を含めてすべての下がうかがえます。

家電機器が停止してしまうのです。そこで太陽光発電を通■国等による優遇制度あれこれ

常時の運転モードから「自立運転モード」に手動で切り替えることにより、停電時の非常用電源として利用できます。たこれまで住宅用太陽光発電の普及を推し進めてきた制度

だし、家庭内すべてのコンセントが利用できるわけではなく、が、国による「住宅用太陽光発電導入支援対策費補助金」で「自立運転コンセント」から供給される電力のみを利用できす。今年度の国の補助金は、所定の条件を満たす場合にます。非常用電源として利用する上で、あらかじめ知ってお

1kWあたり4万8,000円となっています。また、平成21年

きたいポイントを3つご紹介します。

11月から開始した「太陽光発電の余剰電力買取制度」は、〔ポイント①：接続する電気機器の容量にご注意！〕

連載vol.9 IT活用のヒント

太陽光発電で作られた電力のうち、余った電力を電力会社

紙上研修

が買い取るものです。今年度、電力会社に買取制度の申込

エアコンやオーブンレンジなど、大電力を要するものは起動

耐震問題についての留意点―法的知識を中心にをした住宅用（10kW未満）の場合は、42円/kWhで各電力しないか、動作が不安定になります。

所得税法等の一部を改正する法律が成立／反社会的勢力の排除

会社が10年間買い取ることになっています。

〔ポイント②：日照変動に注意！〕のためのモデル条項策定／ハトマークサイトモバイル・被災者向け賃貸物件情報サイト／経済センサス・活動調査／23年版 税金の解説書／連載vol.4 マナーあれこれ／全宅連・全宅保証 総会開催

7-8月号
2011年7月10日発行 通巻第408号
発行／社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤博
編集人／出口建夫〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
TEL.03-5821-8181（広報） FAX.03-5821-8101 URL. http://www.zentaku.or.jp/●本誌の表紙は、観光圏整備法に基づく同整備計画作成地域で綴っています。
編集部では、会員のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。
上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

また、新築住宅について住宅ローンを利用する場合に、自立運転コンセントの容量は、1,500Wが上限です。また、夜間は当然使用できません。また、天候の変化により太陽「エネルギーの使用の合理化に関する法律」に基づく「住宅光パネルに急に影がかかったりすると、使用中の電気機器事業建築主の判断の基準」に適合する一戸建て住宅についが停止する可能性もあります。

ては、【フラット35】S（20年金利引下げタイプ）を利用する〔ポイント③：日ごろからの準備・練習が大切！〕ことができます。住宅用太陽光発電設備を設置する新築住自立運転コンセントの有無や位置（図表3）、自立運転モー

宅は、一次エネルギー消費量を軽減することができるためドへの設定方法は各機器により異なるため、各メーカーの

ご 利 用しや すくなります 。詳しくは 、フラット3 5 サ イト

ホームページ等であらかじめ確認するようにしましょう。そし（http://www.ﬂat35.com/）をご覧ください。

て、災害時に使用する必要のある電気機器は、その容量を（なお、上記とは別に、各自治体独自の優遇制度を行ってい確かめた上で、どの機器を使用するのかを決めておくと、いる場合もあります。）

ざというとき素早く対応できるでしょう。

（次号へ続く）Jul.-Aug. 2011 Realpartner03

図表2●太陽光発電の国内導入量とシステム価格の推移

トレンド・ウォッチ

エコ、省エネ、非常時のリスク対応、夏場の電力供給

注目のエコシステム！
太陽光発電の展望（上）①太陽電池アレイ

370②太陽電池モジュール③太陽電池架台

⑨商用電力
系統

200
150
100

④接続箱

⑥分電盤

⑤パワーコンディショナ

災を境に、
「エコ」
「省エネ」だけでなく、非常時のリスク対応の観点や、夏場の電力供給に対する不安などから、⑩蓄電池⑪外部モニタ

太陽光発電の設置ニーズが高まり、お客様からも「太陽光⑧買電用積算
電力量計⑦売電用積算電力量計発電を設置したい」との相談を受けるケースが増太陽の光から電気をつくる（図中②）

えているようです。今号と次号で、太陽光発電の配線をまとめ、電圧を調整（図中④）

基礎知識や課題、展望などについて紹介します。

直流電力を交流電力に変換（図中⑤）■太陽光発電の仕組みとは？

170.9
142.2

177

86.0
120

200
174.2

155.4
137.4

113.2

200

111.9

63.7
85.9
93 84 45.2
62.0
33.0
43.0
20.9
28.0
75 71 69 67 66 68
18.9
11.5

160
140
120
80
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93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08
年度

20
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1ｋW当たりのシステム価格（万円）
住宅用太陽光補助金による導入量
（累計）
（万kW）
全導入量
（累計）
（万kW）

■普及に伴い、システム価格も低下
一般社団法人太陽光発電協会の調査によれば、平成22
年度の太陽電池の国内出荷量は前年度比176％の約106発生する現象を利用し、太陽の光エネルギーを太陽電池に電力を各電気機器におくる（図中⑥）

よると、1kW当たりのシステム価格は、1993年度に370万より直接電気に変換する発電方法です。発電のしくみと構成

発電状況を確認する（図中⑪）円だったものが、2008年度には71万円にまで低下してい要素は図表1のとおりで、太陽電池モジュールだけでなく、電圧調整装置である「接続箱」や、直流を交流に変換するための「パワーコンディショナ」などの関連機器の設置が必要◇「太陽電池モジュール」だけでなく、電圧調整のための「接続箱」や、直流を交流に変換するための「パワーコンディショナ」などの関連機器の設置が必要になります。蓄電池については、現在ではまだ利用するケー（図の出典：太陽光発電協会HP）

スは少ないようですが、電気自動車など周辺機器との接続を前提としたシステムの開発も進められています。

を発電することができ、一世帯あたりの年間総消費電力量

なお、一定の条件下での試算例ですが、住宅の屋根に3kWシステムを設置すると、およそ3,000kWh/年の電力

Contents

July-August 201102 トレンド・ウォッチ

注目のエコシステム！太陽光発電の展望
（上）

04
05
06
07
08
09
10
11
12
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連載vol.41 知っていれば役立つ税務相談119番
連載vol.15 不動産の経済学
連載vol.5 知っておきたい！土壌汚染対策の基礎知識
連載vol.4 わかりやすいリフォーム基礎知識
連載vol.11 不動産広告の注意点
連載vol.9 住宅ローンアドバイス
連載vol.4 これからの不動産流通
連載vol.7 明日への提言
連載vol.12 トラブル未然防止のために 裁判例を分析
連載vol.6 基本を確実に！宅地建物取引講座
Jul.-Aug 2011 Realpartner

5,500kWh/年の55％程度をまかなえる計算となっています（一般社団法人太陽光発電協会ホームページより）。

16
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19

連載vol.6 知っておきたい！建築基礎知識

24

室内用パワコンディショナ（以下パワコン）の場合はおおむね本体右側にコンセントがあります。

180

売る電力・買う電力を量る（図中⑦⑧）

太陽光発電は、シリコン半導体等に光が当たると電気が●パワーコンディショナ本体付属の場合

100

104 102

50
0

（万kW）
230
220

191.9

250

牧野 裕美
近年、太陽光発電が大きく注目されています。東日本大震

214.4

300

住宅金融支援機構 CS推進部 住宅技術情報室 技術支援グループ

02

（万円）
400
350

図表1●発電の仕組みと構成要素

図表3●自立運転コンセントの位置（一例）〔平成21年度エネルギー白書（経済産業省資源エネルギー庁）
より〕

万kWとなっています。一方、平成21年度エネルギー白書にます（図表2）。また、今年度の国の補助金対象となる要件の

パワコン
OFF
太陽光発電
ブレーカ
［環境省資料「太陽光発電の賢い使い方―停電・災害時の自立運転コンセントの活用―」より抜粋］■停電時に活用できる太陽光発電の「自立運転機能」〜3つのポイント〜

一つとして、システム価格60万円/kW以下とすることが求

停電になった場合、太陽光発電が付いていればそのままめられていますが、補助金の申込状況をみると5月時点で昨家電機器を使い続けられると思われがちですが、実はそう

年同期比約2倍の約3万件となっており、普及に伴う価格低ではありません。停電時には、太陽光発電を含めてすべての下がうかがえます。

家電機器が停止してしまうのです。そこで太陽光発電を通■国等による優遇制度あれこれ

常時の運転モードから「自立運転モード」に手動で切り替えることにより、停電時の非常用電源として利用できます。たこれまで住宅用太陽光発電の普及を推し進めてきた制度

だし、家庭内すべてのコンセントが利用できるわけではなく、が、国による「住宅用太陽光発電導入支援対策費補助金」で「自立運転コンセント」から供給される電力のみを利用できす。今年度の国の補助金は、所定の条件を満たす場合にます。非常用電源として利用する上で、あらかじめ知ってお

1kWあたり4万8,000円となっています。また、平成21年

きたいポイントを3つご紹介します。

11月から開始した「太陽光発電の余剰電力買取制度」は、〔ポイント①：接続する電気機器の容量にご注意！〕

連載vol.9 IT活用のヒント

太陽光発電で作られた電力のうち、余った電力を電力会社

紙上研修

が買い取るものです。今年度、電力会社に買取制度の申込

エアコンやオーブンレンジなど、大電力を要するものは起動

耐震問題についての留意点―法的知識を中心にをした住宅用（10kW未満）の場合は、42円/kWhで各電力しないか、動作が不安定になります。

所得税法等の一部を改正する法律が成立／反社会的勢力の排除

会社が10年間買い取ることになっています。

〔ポイント②：日照変動に注意！〕のためのモデル条項策定／ハトマークサイトモバイル・被災者向け賃貸物件情報サイト／経済センサス・活動調査／23年版 税金の解説書／連載vol.4 マナーあれこれ／全宅連・全宅保証 総会開催

7-8月号
2011年7月10日発行 通巻第408号
発行／社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤博
編集人／出口建夫〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
TEL.03-5821-8181（広報） FAX.03-5821-8101 URL. http://www.zentaku.or.jp/●本誌の表紙は、観光圏整備法に基づく同整備計画作成地域で綴っています。
編集部では、会員のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。
上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

また、新築住宅について住宅ローンを利用する場合に、自立運転コンセントの容量は、1,500Wが上限です。また、夜間は当然使用できません。また、天候の変化により太陽「エネルギーの使用の合理化に関する法律」に基づく「住宅光パネルに急に影がかかったりすると、使用中の電気機器事業建築主の判断の基準」に適合する一戸建て住宅についが停止する可能性もあります。

ては、【フラット35】S（20年金利引下げタイプ）を利用する〔ポイント③：日ごろからの準備・練習が大切！〕ことができます。住宅用太陽光発電設備を設置する新築住自立運転コンセントの有無や位置（図表3）、自立運転モー

宅は、一次エネルギー消費量を軽減することができるためドへの設定方法は各機器により異なるため、各メーカーの

ご 利 用しや すくなります 。詳しくは 、フラット3 5 サ イト

ホームページ等であらかじめ確認するようにしましょう。そし（http://www.ﬂat35.com/）をご覧ください。

て、災害時に使用する必要のある電気機器は、その容量を（なお、上記とは別に、各自治体独自の優遇制度を行ってい確かめた上で、どの機器を使用するのかを決めておくと、いる場合もあります。）

ざというとき素早く対応できるでしょう。

（次号へ続く）Jul.-Aug. 2011 Realpartner03

連 載 vol.

41

連 載 vol.

知っていれば役立つ税務相談

不動産の経済学

東京シティ税理士事務所 税理士

坂本 晴良

二世帯住宅の敷地に対する小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例

公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

震災後の投資家のスタンスはどうやって知る？
3月11日に生じた東日本大震災は、地震、津波、原子力発電の0より上が投資口の買い越し、下が売り越しを示しています。
この複合災害を引き起こし、被災地に大きな被害をもたらしました。

れを見ると、2008年秋に起きた金融危機の影響が薄れてくるにそうした中、金融危機の影響から徐々に脱却しつつあった不動

連れて、銀行や投資信託がリートを買いに来たこと、最近では海居住の用に供されていた家屋を除く）に居住したことがないこと。

産市場も、停滞を余儀なくされています。そこで今回は、震災後外投資家が主な買い手となっていることがわかります。
日本の不住していましたが、このたび、母が亡くなりました（父●その宅地等を相続税の申告期限まで所有していることの不動産投資市場を占ううえで重要な投資家のスタンスを知る

動産やリートの投資口の価格が下がり、投資利回りが高くなった方法について説明していくことにします。

ので、そろそろ買い時だと判断したのではないかと推測されます。

つまり、簡単に言うと、配偶者が取得するか（上記①）、配偶ていたため、相続により私が取得することになりました。この者以外の親族の場合には同居親族（上記②）、
または「家なき場合、相続税の計算上、その宅地の評価額はどうなりますか？

子」（上記③）が取得し、相続税の申告期限まで所有しているこ

小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例（被相続人の居住用宅地の場合）とが要件となります。

2

二世帯住宅の敷地の場合

Jリート市場での投資家動向等をチェック

Jリートの投資口価格は実物不動産の価格とは違いますし、
株式市場の影響を大きく受けて動きます。
しかし、少なくとも不第１の方法は、数多くの国内外の投資家にインタビューするこ

動産市場にお金を供給している投資家のスタンスはわかりますとです。
たとえば今回の震災後に、筆者は投資家約20社から直し、それが実物不動産の価格にも影響を及ぼすのも事実です。

接話を聞きました。
その結果、人によって投資スタンスに違いがあ

図表2は住宅価格（東証住宅価格指数*、AJPPI*）と東証上場被相続人の居住の用に供されていた宅地につき、次の者が親子が互いのプライバシーを尊重して住宅内部を壁等で隔るものの、ほぼ全体感をつかむことができたように思います。大雑リートの投資口価格（東証REIT指数*、東証REIT住宅指数*）

取得した場合には、80%の評価減の適用があります（240㎡をてて別々の玄関から行き来する二世帯住宅（親子がそれぞれ把に言えば、投資対象となるようなビルの震災による被害は小さの推移を比較したものです。比較可能な期間が短いので断定

限度）。

独立部分に居住）は少なくありません。
この場合、親子は別々のかったので、
日本の地震リスクが明らかになったからといって、不的に言うことはできませんが、住宅価格にリート価格がやや先行①配偶者

家屋で起居しているため、原則として、同居していないことにな

動産投資のスタンスを変えるつもりはない。
ただし、
原発リスクへのして（あるいはほぼ同時に）動いている様子がうかがえます。

②次の要件に該当する者

りますが、次の要件をすべて満たして申告した場合には、同居

不安は大きく、
日本の景気にも不透明感が残るので、当面は様子

これらの図表は不動産証券化協会が発行する「J-REIT●相続開始直前においてその宅地等の上に存する家屋に被しているものとして取り扱われます。

見しようとする投資家が多数を占めました。
しかし、この方法は、あREPORT」で毎月更新されており、同協会のHPから無償でダ相続人と同居しており、かつ、相続税の申告期限までそこに居①建物のすべてを被相続人またはその親族が所有していること。

る程度の数をこなさないと偏りが出ますし、手間もかかります。

ウンロードできるので、有効に活用するとよいでしょう。

住していること。

②被相続人が亡くなる直前に居住していた独立部分以外の●その宅地等を相続税の申告期限まで所有していること。

独立部分にその親族が居住していたこと。

統計を活用することが考えられます。
ここで大事なことは、その③次の要件に該当する者③被相続人の配偶者または被相続人と同じ家屋で起居をとも統計が新しいことです。
この条件を満たすのが、Jリート（日本版●被相続人の配偶者、または相続開始直前において被相続にしていた親族（同居親族）がいないこと。

不動産投資信託）市場での投資家の売買動向と値動きです。J

そこで第2の方法として、不動産投資市場に関する何らかの＊「東証住宅価格指数」
は、首都圏の既存マンション（中古マンション）
につい
て、
（財）
東日本不動産流通機構に登録された成約情報を活用し、同質性を有する物件の価格変化に基づいて算出された国内初の指数。
「AJPPI」
は、「ARES J-REIT Property Price Index」のことで、Jリート保有不動産の収上記①から③の要件をすべて満たした上で、二世帯住宅のリートは不動産に投資する投資信託であり、そのほとんどが上親族）がいないこと。

敷地を取得した子が相続税の申告期限までその敷地を所有し場されているので、多くの投資家がリートの投資口（株式会社のに上場しているJリート全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の指数。
「東●相続開始前3年以内に日本国内にある自己または自己の配ていれば、その敷地につき、
この特例の適用を受けることができ株式に相当）の売買に参加していますし、毎日その値動きが公証REIT住宅指数」は、Jリートの投資物件の用途に着目した新指数 東証

偶者の所有に係る家屋（相続開始直前において被相続人のます（図参照）。

表されています。

REIT用途別指数シリーズ のうちの1つ。他に「東証REITオフィス指数」「東人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族（同居

図表１はJリートの投資家ごとの売買動向をみたものです。横軸●二世帯住宅の相続の具体例

億円
300●配偶者なし●同居親族なし

母居住
（母所有）

子居住
（子所有）

母所有
申告期限まで所有

150

母から敷地を相続●路線価400千円/㎡
●190㎡

120

海外投資家

投資信託

※説明の簡略化のため土地の評価における必要な調整等はないものとします。

Jul.-Aug. 2011 Realpartner

115

東証住宅価格指数（中古マンション／首都圏総合）

105

50
0

個人

-150

95

東証REIT指数（右目盛：スケールの違いに注意）

東証REIT住宅指数（右目盛：スケールの違いに注意）

90

-200
-250
5 6

2010
7 8 9 10 11 12 1 2

3 4

5 6

7

出典：不動産証券化協会「ARES J-REIT REPORT Vol.18 May2011」

URL. http://www.ares.or.Jp/works/invest.html#Jreitreport2011
8 9 10 11 12 1 2 3月

180
160
140
120

100

-50

-100

2009
3 4

※AJPPIのサンプル数が100物件以上となる2005年6月を100とした。
（ただし東証REIT住宅指数は算出開始時2010年2月を100）

110

生保・損保

（出所）
東京証券取引所●相続税評価額／40万円×190㎡−（40万円×190㎡×80%）＝1,520万円

証REIT商業・物流等指数」
がある。
図表2●Jリートと住宅価格の値動き

銀行

100

↓ 売り越し特例の適用あり

買い越し↑

200

益率から算出した価格インデックス。
「東証REIT指数」
は、東京証券取引所

図表1●Jリートの投資部門別売買状況

250

04

田辺 信之

私と母は二世帯住宅（構造上区分されています）に居はすでに亡くなっています）。家屋の敷地はすべて母が所有し

1

15

100
80
60

85

40
AJPPI
（住宅／キャピタル収益率ベース／首都圏）

80
20
2005
06
07
08
09
10
6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12月＜注1＞すべて月次（月末値）＜注2＞AJPPIは準確定値（2010年8月）まで掲載（出所）
東京証券取引所、Bloomberg、ARES

Jul.-Aug. 2011 Realpartner05

連 載 vol.

41

連 載 vol.

知っていれば役立つ税務相談

不動産の経済学

東京シティ税理士事務所 税理士

坂本 晴良

二世帯住宅の敷地に対する小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例

公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

震災後の投資家のスタンスはどうやって知る？
3月11日に生じた東日本大震災は、地震、津波、原子力発電の0より上が投資口の買い越し、下が売り越しを示しています。
この複合災害を引き起こし、被災地に大きな被害をもたらしました。

れを見ると、2008年秋に起きた金融危機の影響が薄れてくるにそうした中、金融危機の影響から徐々に脱却しつつあった不動

連れて、銀行や投資信託がリートを買いに来たこと、最近では海居住の用に供されていた家屋を除く）に居住したことがないこと。

産市場も、停滞を余儀なくされています。そこで今回は、震災後外投資家が主な買い手となっていることがわかります。
日本の不住していましたが、このたび、母が亡くなりました（父●その宅地等を相続税の申告期限まで所有していることの不動産投資市場を占ううえで重要な投資家のスタンスを知る

動産やリートの投資口の価格が下がり、投資利回りが高くなった方法について説明していくことにします。

ので、そろそろ買い時だと判断したのではないかと推測されます。

つまり、簡単に言うと、配偶者が取得するか（上記①）、配偶ていたため、相続により私が取得することになりました。この者以外の親族の場合には同居親族（上記②）、
または「家なき場合、相続税の計算上、その宅地の評価額はどうなりますか？

子」（上記③）が取得し、相続税の申告期限まで所有しているこ

小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例（被相続人の居住用宅地の場合）とが要件となります。

2

二世帯住宅の敷地の場合

Jリート市場での投資家動向等をチェック

Jリートの投資口価格は実物不動産の価格とは違いますし、
株式市場の影響を大きく受けて動きます。
しかし、少なくとも不第１の方法は、数多くの国内外の投資家にインタビューするこ

動産市場にお金を供給している投資家のスタンスはわかりますとです。
たとえば今回の震災後に、筆者は投資家約20社から直し、それが実物不動産の価格にも影響を及ぼすのも事実です。

接話を聞きました。
その結果、人によって投資スタンスに違いがあ

図表2は住宅価格（東証住宅価格指数*、AJPPI*）と東証上場被相続人の居住の用に供されていた宅地につき、次の者が親子が互いのプライバシーを尊重して住宅内部を壁等で隔るものの、ほぼ全体感をつかむことができたように思います。大雑リートの投資口価格（東証REIT指数*、東証REIT住宅指数*）

取得した場合には、80%の評価減の適用があります（240㎡をてて別々の玄関から行き来する二世帯住宅（親子がそれぞれ把に言えば、投資対象となるようなビルの震災による被害は小さの推移を比較したものです。比較可能な期間が短いので断定

限度）。

独立部分に居住）は少なくありません。
この場合、親子は別々のかったので、
日本の地震リスクが明らかになったからといって、不的に言うことはできませんが、住宅価格にリート価格がやや先行①配偶者

家屋で起居しているため、原則として、同居していないことにな

動産投資のスタンスを変えるつもりはない。
ただし、
原発リスクへのして（あるいはほぼ同時に）動いている様子がうかがえます。

②次の要件に該当する者

りますが、次の要件をすべて満たして申告した場合には、同居

不安は大きく、
日本の景気にも不透明感が残るので、当面は様子

これらの図表は不動産証券化協会が発行する「J-REIT●相続開始直前においてその宅地等の上に存する家屋に被しているものとして取り扱われます。

見しようとする投資家が多数を占めました。
しかし、この方法は、あREPORT」で毎月更新されており、同協会のHPから無償でダ相続人と同居しており、かつ、相続税の申告期限までそこに居①建物のすべてを被相続人またはその親族が所有していること。

る程度の数をこなさないと偏りが出ますし、手間もかかります。

ウンロードできるので、有効に活用するとよいでしょう。

住していること。

②被相続人が亡くなる直前に居住していた独立部分以外の●その宅地等を相続税の申告期限まで所有していること。

独立部分にその親族が居住していたこと。

統計を活用することが考えられます。
ここで大事なことは、その③次の要件に該当する者③被相続人の配偶者または被相続人と同じ家屋で起居をとも統計が新しいことです。
この条件を満たすのが、Jリート（日本版●被相続人の配偶者、または相続開始直前において被相続にしていた親族（同居親族）がいないこと。

不動産投資信託）市場での投資家の売買動向と値動きです。J

そこで第2の方法として、不動産投資市場に関する何らかの＊「東証住宅価格指数」
は、首都圏の既存マンション（中古マンション）
につい
て、
（財）
東日本不動産流通機構に登録された成約情報を活用し、同質性を有する物件の価格変化に基づいて算出された国内初の指数。
「AJPPI」
は、「ARES J-REIT Property Price Index」のことで、Jリート保有不動産の収上記①から③の要件をすべて満たした上で、二世帯住宅のリートは不動産に投資する投資信託であり、そのほとんどが上親族）がいないこと。

敷地を取得した子が相続税の申告期限までその敷地を所有し場されているので、多くの投資家がリートの投資口（株式会社のに上場しているJリート全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の指数。
「東●相続開始前3年以内に日本国内にある自己または自己の配ていれば、その敷地につき、
この特例の適用を受けることができ株式に相当）の売買に参加していますし、毎日その値動きが公証REIT住宅指数」は、Jリートの投資物件の用途に着目した新指数 東証

偶者の所有に係る家屋（相続開始直前において被相続人のます（図参照）。

表されています。

REIT用途別指数シリーズ のうちの1つ。他に「東証REITオフィス指数」「東人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族（同居

図表１はJリートの投資家ごとの売買動向をみたものです。横軸●二世帯住宅の相続の具体例

億円
300●配偶者なし●同居親族なし

母居住
（母所有）

子居住
（子所有）

母所有
申告期限まで所有

150

母から敷地を相続●路線価400千円/㎡
●190㎡

120

海外投資家

投資信託

※説明の簡略化のため土地の評価における必要な調整等はないものとします。

Jul.-Aug. 2011 Realpartner

115

東証住宅価格指数（中古マンション／首都圏総合）

105

50
0

個人

-150

95

東証REIT指数（右目盛：スケールの違いに注意）

東証REIT住宅指数（右目盛：スケールの違いに注意）

90

-200
-250
5 6

2010
7 8 9 10 11 12 1 2

3 4

5 6

7

出典：不動産証券化協会「ARES J-REIT REPORT Vol.18 May2011」

URL. http://www.ares.or.Jp/works/invest.html#Jreitreport2011
8 9 10 11 12 1 2 3月

180
160
140
120

100

-50

-100

2009
3 4

※AJPPIのサンプル数が100物件以上となる2005年6月を100とした。
（ただし東証REIT住宅指数は算出開始時2010年2月を100）

110

生保・損保

（出所）
東京証券取引所●相続税評価額／40万円×190㎡−（40万円×190㎡×80%）＝1,520万円

証REIT商業・物流等指数」
がある。
図表2●Jリートと住宅価格の値動き

銀行

100

↓ 売り越し特例の適用あり

買い越し↑

200

益率から算出した価格インデックス。
「東証REIT指数」
は、東京証券取引所

図表1●Jリートの投資部門別売買状況

250

04

田辺 信之

私と母は二世帯住宅（構造上区分されています）に居はすでに亡くなっています）。家屋の敷地はすべて母が所有し

1

15

100
80
60

85

40
AJPPI
（住宅／キャピタル収益率ベース／首都圏）

80
20
2005
06
07
08
09
10
6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12月＜注1＞すべて月次（月末値）＜注2＞AJPPIは準確定値（2010年8月）まで掲載（出所）
東京証券取引所、Bloomberg、ARES

Jul.-Aug. 2011 Realpartner05

連 載 vol.

5

連 載 vol.

知っておきたい！ 土壌汚染対策の基礎知識

4

わかりやすい土壌汚染調査の進め方

リフォーム基礎知識
一級建築士

西田 恭子

（三井のリフォーム 住生活研究所 所長）「おひとりさま」のすまいの選択肢

土壌環境センターは、土壌・地下水汚染に関する調査や対策について、その技術の向上や普及を目的に活動する環境省
所管の社団法人で、平成8年4月に設立された団体。

（社）
土壌環境センター・資格制度委員会委員

糸賀 浩之

増える単身者住宅

呼ばれる家に暮らしていて、必ずしも、ひとりが快適な住まいに

近年、「おひとりさま」と呼ばれる単身者をテーマとした言葉

住んでいない場合が多いということです。
ひとりの方がリフォー

がちょっとしたブームになっています。
「ひとり」という寂しいフムしようとする住まいの面積は20㎡から100㎡以上と幅広く、
マ

レーズの前後に「お」と「さま」をつけることで、避けて遠ざけてンションもあれば戸建て住宅もあります。
たまたま住み続けた家

調査地点が決まったら、土壌調査では対象物質ごとに調査

おきたいものから、なんだか親しみをもって語られるようになりま

は部屋数、動線、防犯など解決すべき内容を多く含んでいます。

を行います。第一種特定有害物質はまず地中の土壌ガスを調した。
日本の人口が減り続ける中で、増えている家族形態としてべ、検出されなければ調査終了。検出された場合は、平面的に単身者世帯があります。2005年で単身者世帯は全体の29.8%

前号で解説した土地履歴調査により、事業活動等による有絞り込みを行い、深度方向調査を行って基準を満たしているかでした。それが2030年には35%を超えると予想されています

害物質の使用・保管状況等が明らかになります。土壌汚染調調べます。第二種特定有害物質、第三種特定有害物質では、（図表1参照）。

査では、
これら情報から調査対象地を有害物質ごとに土壌汚

表層土壌調査を行い、基準を満たしていれば終了。満たして染のおそれの区分（表参照）
を行います。

いない場合は、平面的な絞り込みを行います。

地では10m×10m（100㎡）と調査密度と調査地点を決めます。

今号では、土地履歴調査結果からどのようにサンプリングや化学分析を伴う土壌汚染調査を実施するのかについて解説

2. 土壌汚染調査の方法

します。土壌汚染調査は、環境大臣が指定した指定調査機関に依頼して行います。

１. 調査地点の設定

面積によるしつらえの違い
単身者が快適に暮らす家の広さは決まっているとはいえません。

核家族の解体・若年層の晩婚化・非婚化・配偶者の死別に40㎡で十分という方がいると思えば、60㎡、80㎡と要望はさま

より、「おひとりさま」はますます増え続けると予想されています。

ざまです。個室を必要としない方もいれば、寝室は独立型として

次に、調査対象地で対象となる範囲のうち、もっとも北にある

その結果を行政への届出を行い、行政は人への健康被害

今やだれにでも起こり得る「ひとり暮らし」は、身近で切実な問リビングと分離したい方、また来客用の寝室を確保したい方と、点を起点として区画を設定します。最北端が複数ある場合は、のおそれに応じて、基準を満たしていない区画を要措置区域

題です。
「おひとりさま」の住宅における「世代」や「広さ」「建物

日々の生活スタイルが同じ単身者でもさまざまだからです。面積

最も東にある点を起 点とします 。区 画の設 定は、起 点 からまたは形質変更時要届出区域に指定します。

形態」に注目し、ひとりで快適に暮らすために何が必要で、
どんが違えば収納方法も食事への考え方も変わってきます。40㎡・なところにポイントをおくべきかを、検証する必要があります。

60㎡・80㎡によって変わるひとり暮らしの暮らし方の違いを図表

第１回から５回に分けて土壌汚染について解説してきました。

10m×10m（100㎡）の格子を対象地全体に設けます。対象地
が東西南北に平行でない場合は、起点から区画を時計回りに、土壌汚染調査により、土壌汚染が判明した場合、適切な管理

区画数が一番少なくなるまで回転することが可能です。

や措置の実施が必要となります。それらについては、またの機会に解説します。

その後、汚染のおそれごとに、汚染のおそれが「少ない」土

●汚染のおそれの区分と土壌汚染調査の密度

汚染のおそれの区分

調査方法

揮発性有機化合物（第一種特定有害物質）
土壌ガス調査深度方向調査（溶出量）

重金属等（第二種特定有害物質）

1,500

農薬等
（第三種特定有害物質）

（％）
40.0

単身世帯数（実数）
単身世帯数（推計）
単身世帯数／総世帯数（割合）1,000

表層土壌調査（溶出量・土壌含有量）

表層土壌調査
（溶出量）

調査なし

調査なし

①土壌汚染が存在するおそれが「ない」と認められる土地

調査なし②土壌汚染が存在するおそれが「少ない」と認められる土地

1地点／900㎡

5地点混合／900㎡③土壌汚染が存在するおそれが「比較的多い」と認められる土地（①②以外の土地）

1地点／100㎡

1地点／100㎡

500

だれでも最後はひとりという漠然とした不安感を払拭し、安心

30.0

して楽しみながら最後まで暮らし続ける家づくりの提供が求め25.0

られています。

20.0

若年層のひとり暮らしには社会的生活基盤とこれからの人

15.0

生を楽しむための家づくりが大事となり、高齢者にとっては介護

5.0
0

0.0
80

85

90

95 2000 05 10 15
実数←→推計

20

25

30（年）

出典：1970〜2005年までの数値は「国勢調査」
2010〜30年までの推計値は「日本の世帯数の将来推計（全国推計）
・2008年3月
推計」による

表層土壌試料採取②

表層土壌試料採取①

土壌ガス試料採取

土壌ガス調査図表2●ひとり暮らしの面積別の暮らし方の違い

これからの単身者住宅提案

35.0

10.0

1970 75

2にしてみました。家の大きさによってしつらえが違ってくることがわかることでしょう。

図表1●単身世帯数の推移
（万世帯）
2,000

地では30m×30m（900㎡）、汚染のおそれが「比較的多い」土

対象物質

問題はひとり暮らしだからといっても、多くはファミリータイプとを含むひとりで暮らす心構えと、近居・隣居を念頭においた大きな意味の家族の中の自分、地域の中の自分を考えた家である必要があるようです。
ひとり暮らしだからこそ人が集まれる空間も大事になります。
ひとりの終の住処は女性の問題と思われがちですが、平成21年度版高齢社会白書によると、男性のひとり暮らしが1980年か

40㎡
60㎡
80㎡
形態
ワンルーム
1LDK
2LDK〜3LDK
寝室
オープンタイプ
セミオープンタイプ
独立室
収納
クローク
クローゼットクローゼット＋シューズクローク
書斎なし
コーナータイプ
独立室
食卓
キッチン一体型
食卓カウンターダイニングセットリビング
マイチェアー
ソファーセット（2人掛け）
ソファーセット（3人掛け以上）
宿泊室
なし
なし
あり
キッチン 対面式（カウンター1,800mm） 対面式（カウンター2,100mm） 対面式（カウンター2,400mm）
水回り
洗面・
トイレ一体型
トイレ独立型
トイレ独立型

ら2005年には倍以上となり、これからも増えることが見込
まれています。
どの家で最終章の住まいにするのかを踏まえて、
リフォームで楽しく暮らす工夫をしつらえることが大切でしょう。

ライフスタイルレポートVOL.6より
06

Jul.-Aug. 2011 Realpartner

Jul.-Aug. 2011 Realpartner07

連 載 vol.

5

連 載 vol.

知っておきたい！ 土壌汚染対策の基礎知識

4

わかりやすい土壌汚染調査の進め方

リフォーム基礎知識
一級建築士

西田 恭子

（三井のリフォーム 住生活研究所 所長）「おひとりさま」のすまいの選択肢

土壌環境センターは、土壌・地下水汚染に関する調査や対策について、その技術の向上や普及を目的に活動する環境省
所管の社団法人で、平成8年4月に設立された団体。

（社）
土壌環境センター・資格制度委員会委員

糸賀 浩之

増える単身者住宅

呼ばれる家に暮らしていて、必ずしも、ひとりが快適な住まいに

近年、「おひとりさま」と呼ばれる単身者をテーマとした言葉

住んでいない場合が多いということです。
ひとりの方がリフォー

がちょっとしたブームになっています。
「ひとり」という寂しいフムしようとする住まいの面積は20㎡から100㎡以上と幅広く、
マ

レーズの前後に「お」と「さま」をつけることで、避けて遠ざけてンションもあれば戸建て住宅もあります。
たまたま住み続けた家

調査地点が決まったら、土壌調査では対象物質ごとに調査

おきたいものから、なんだか親しみをもって語られるようになりま

は部屋数、動線、防犯など解決すべき内容を多く含んでいます。

を行います。第一種特定有害物質はまず地中の土壌ガスを調した。
日本の人口が減り続ける中で、増えている家族形態としてべ、検出されなければ調査終了。検出された場合は、平面的に単身者世帯があります。2005年で単身者世帯は全体の29.8%

前号で解説した土地履歴調査により、事業活動等による有絞り込みを行い、深度方向調査を行って基準を満たしているかでした。それが2030年には35%を超えると予想されています

害物質の使用・保管状況等が明らかになります。土壌汚染調調べます。第二種特定有害物質、第三種特定有害物質では、（図表1参照）。

査では、
これら情報から調査対象地を有害物質ごとに土壌汚

表層土壌調査を行い、基準を満たしていれば終了。満たして染のおそれの区分（表参照）
を行います。

いない場合は、平面的な絞り込みを行います。

地では10m×10m（100㎡）と調査密度と調査地点を決めます。

今号では、土地履歴調査結果からどのようにサンプリングや化学分析を伴う土壌汚染調査を実施するのかについて解説

2. 土壌汚染調査の方法

します。土壌汚染調査は、環境大臣が指定した指定調査機関に依頼して行います。

１. 調査地点の設定

面積によるしつらえの違い
単身者が快適に暮らす家の広さは決まっているとはいえません。

核家族の解体・若年層の晩婚化・非婚化・配偶者の死別に40㎡で十分という方がいると思えば、60㎡、80㎡と要望はさま

より、「おひとりさま」はますます増え続けると予想されています。

ざまです。個室を必要としない方もいれば、寝室は独立型として

次に、調査対象地で対象となる範囲のうち、もっとも北にある

その結果を行政への届出を行い、行政は人への健康被害

今やだれにでも起こり得る「ひとり暮らし」は、身近で切実な問リビングと分離したい方、また来客用の寝室を確保したい方と、点を起点として区画を設定します。最北端が複数ある場合は、のおそれに応じて、基準を満たしていない区画を要措置区域

題です。
「おひとりさま」の住宅における「世代」や「広さ」「建物

日々の生活スタイルが同じ単身者でもさまざまだからです。面積

最も東にある点を起 点とします 。区 画の設 定は、起 点 からまたは形質変更時要届出区域に指定します。

形態」に注目し、ひとりで快適に暮らすために何が必要で、
どんが違えば収納方法も食事への考え方も変わってきます。40㎡・なところにポイントをおくべきかを、検証する必要があります。

60㎡・80㎡によって変わるひとり暮らしの暮らし方の違いを図表

第１回から５回に分けて土壌汚染について解説してきました。

10m×10m（100㎡）の格子を対象地全体に設けます。対象地
が東西南北に平行でない場合は、起点から区画を時計回りに、土壌汚染調査により、土壌汚染が判明した場合、適切な管理

区画数が一番少なくなるまで回転することが可能です。

や措置の実施が必要となります。それらについては、またの機会に解説します。

その後、汚染のおそれごとに、汚染のおそれが「少ない」土

●汚染のおそれの区分と土壌汚染調査の密度

汚染のおそれの区分

調査方法

揮発性有機化合物（第一種特定有害物質）
土壌ガス調査深度方向調査（溶出量）

重金属等（第二種特定有害物質）

1,500

農薬等
（第三種特定有害物質）

（％）
40.0

単身世帯数（実数）
単身世帯数（推計）
単身世帯数／総世帯数（割合）1,000

表層土壌調査（溶出量・土壌含有量）

表層土壌調査
（溶出量）

調査なし

調査なし

①土壌汚染が存在するおそれが「ない」と認められる土地

調査なし②土壌汚染が存在するおそれが「少ない」と認められる土地

1地点／900㎡

5地点混合／900㎡③土壌汚染が存在するおそれが「比較的多い」と認められる土地（①②以外の土地）

1地点／100㎡

1地点／100㎡

500

だれでも最後はひとりという漠然とした不安感を払拭し、安心

30.0

して楽しみながら最後まで暮らし続ける家づくりの提供が求め25.0

られています。

20.0

若年層のひとり暮らしには社会的生活基盤とこれからの人

15.0

生を楽しむための家づくりが大事となり、高齢者にとっては介護

5.0
0

0.0
80

85

90

95 2000 05 10 15
実数←→推計

20

25

30（年）

出典：1970〜2005年までの数値は「国勢調査」
2010〜30年までの推計値は「日本の世帯数の将来推計（全国推計）
・2008年3月
推計」による

表層土壌試料採取②

表層土壌試料採取①

土壌ガス試料採取

土壌ガス調査図表2●ひとり暮らしの面積別の暮らし方の違い

これからの単身者住宅提案

35.0

10.0

1970 75

2にしてみました。家の大きさによってしつらえが違ってくることがわかることでしょう。

図表1●単身世帯数の推移
（万世帯）
2,000

地では30m×30m（900㎡）、汚染のおそれが「比較的多い」土

対象物質

問題はひとり暮らしだからといっても、多くはファミリータイプとを含むひとりで暮らす心構えと、近居・隣居を念頭においた大きな意味の家族の中の自分、地域の中の自分を考えた家である必要があるようです。
ひとり暮らしだからこそ人が集まれる空間も大事になります。
ひとりの終の住処は女性の問題と思われがちですが、平成21年度版高齢社会白書によると、男性のひとり暮らしが1980年か

40㎡
60㎡
80㎡
形態
ワンルーム
1LDK
2LDK〜3LDK
寝室
オープンタイプ
セミオープンタイプ
独立室
収納
クローク
クローゼットクローゼット＋シューズクローク
書斎なし
コーナータイプ
独立室
食卓
キッチン一体型
食卓カウンターダイニングセットリビング
マイチェアー
ソファーセット（2人掛け）
ソファーセット（3人掛け以上）
宿泊室
なし
なし
あり
キッチン 対面式（カウンター1,800mm） 対面式（カウンター2,100mm） 対面式（カウンター2,400mm）
水回り
洗面・
トイレ一体型
トイレ独立型
トイレ独立型

ら2005年には倍以上となり、これからも増えることが見込
まれています。
どの家で最終章の住まいにするのかを踏まえて、
リフォームで楽しく暮らす工夫をしつらえることが大切でしょう。

ライフスタイルレポートVOL.6より
06

Jul.-Aug. 2011 Realpartner

Jul.-Aug. 2011 Realpartner07

連 載 vol.

11

連 載 vol.

不動産広告の注意点

売買広告では「特定事項の明示義務」がポイントです！
不動産鑑定士

前回は賃貸広告に関する注意点をご紹介しましたが、今回は売買広告の注意点についてです。売買物件の広告においては、「特定事項の明示義務」を守ることがポイントになります。

■特定事項の明示義務とは「特定事項の明示義務」とは、物件に一般消費者が通常予期できないような欠点がある場合には広告にもきちんと表示しなさい、というものです。
不動産、特に土地は、法律でその利用が規制されていた
り、形状がいびつなため有効な利用ができなかったりということもあります。その場合には、制限のないものと比べて価被災者の方々への住宅ローン支援
多摩大学大学院客員教授
きひら

まさゆき

紀平 正幸
返済中のローンの救済策
多くの住宅が崩壊したり、流失したりしました。また、自宅だけ
でなく、働き手の家族を失ったり、仕事を失ったりした方も多⑨地下鉄のための区分地役権が設定されている土地⑩傾斜地の割合が30％以上占める土地⑪土地の有効な利用が阻害される著しい不整形画地⑫擁壁によっておおわれないがけの上（または下）にある土地⑬都市計画道路等の区域に係る土地⑭建築工事に着手した後に、同工事を相当の期間にわたり中断していた新築住宅または新築分譲マンション⑮建築条件付の土地⑯国土法による許可または事前届出を必要とする土地■表示もれはトラブルに直結する

くおられます。このような被災者の方々は普段の生活もまま公庫融資や「フラット35」での救済策

ならない日々が続き、特に住宅ローンの返済ができない事態

現在、旧住宅金融公庫融資や「フラット35（買取型）」で住も起きています。そのため、借りている銀行に対して、ローン

宅金融支援機構の住宅ローンを返済中の被災者に対しては債務者からローン返済猶予などの相談が多く寄せられていま「東日本大震災に係る災害特例（返済の特例）」として、具体す。今回と次回で、被災者に対する住宅ローンの支援につい的な救済策が決まりました。債務免除はありませんが、返済て現状をまとめてみました。今回は返済中の住宅ローンの救中の住宅ローンについて、返済の据置や利率の引下げ、返済策です。

済期間の延長が受けられます。

返済中の住宅ローンの債務免除は厳しい
震災で住宅を失ってしまい、今後再築するにしても二重の●対象者
次の3つのいずれかに該当し、かつ被災後の月収が「変更前の毎月の返済金の4倍」以下または「世帯人数×6万円」

住宅ローンを組んで返済を続けていくことは容易ではありま以下となる見込みの方せん。そのため、返済中の住宅ローンを債務免除してもらい①融資住宅等が損害を受け、その復旧に相当な費用が必要たいと考えるのは、ローン債務者にとって当然の思いです。

格は安くなることが多いでしょう。しかし安くなるだけの理規則別表で定めている「表示すべき事項」が「不動産広しかし、阪神大震災のケースでも、返済中の住宅ローンに対由があるのですから、その理由を広告にきちんと表示しな告をする以上、必ず表示しなさい」というものであるのに対して兵庫県などが利子補給のための基金を設立しましたが、ければなりません。不利な条件を隠して広告し、一般消費者

し、この「特定事項の明示義務」は「もし該当するのであれ

あくまでも利子補給どまりで、債務免除などに向けた抜本的が来店したら初めて「実はこういった問題がありまして…」

ば表示する」というものです（セットバックや高圧線下、傾斜な支援措置はありませんでした。

と告げるというのはフェアな姿勢とは言えません。価格の安部分を含む物件にのみ表示義務があるわけです）。

債務免除が難しい理由として、主に2つの課題があります。

な方②債務者本人または家族が死亡・負傷したため、著しく収入が減少した方③事業資産または勤務先が損害を受けたため、著しく収入が
減少した方
●変更内容

さだけを強調するのではなく、制限についてもきちんと広それだけに表示もれが起きやすいのも事実です。例えば

1つ目は「公平性」です。今回の震災でも地震保険に加入し告に明示する。これが「特定事項の明示義務」です。表示規

不動産情報サイトに広告掲載する場合も、入力画面に従っていた人がいます。住宅ローンを借りずに現金で家を買った

災割合）によって数段階に分かれます。

約では以下の16項目の表示を義務づけています。

て入力していけば「表示すべき事項」の記入もれは起こりま人もいます。そうした人との公平性の確保が課題となります。

①返済金の払込みの据置（1〜5年）

せん。ところが、該当するのであれば書く、という「特定事

2つ目は「財源」です。銀行業界には、債務免除は被災地の・据置期間中は、元金・利息の返済は必要ない。

項の明示義務」は意識していないと、つい忘れた…という地方銀行にとって多額の損失計上につながりかねないとの・据置期間終了後、据置期間中の利息を通常の元金・利息ことも起こりうるのです。

警戒感があります。そのため、債務免除をするのであれば公①市街化調整区域に所在する土地②建築基準法第42条に規定する道路に2メートル以上接していない土地③地方公共団体の条例により附加された敷地の形態に対する制限に適合しない土地④路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30％以上を占める土地に加算して返済する。

的資金を使った支援策を求める空気が強いのです。
しかし、示のない広告は公正な競争を害するだけでなく、一般消費

国の財政余力には限界があり、政府が支援する場合には新または0.5％のいずれか低い金利）者の期待を裏切ることになります。広告を見て安い土地だ

たな財源確保が必要となります。現在のわが国の財政状態

・据置期間中は、現在適用されている金利を一定に引き下な、と思って来店したら、実は市街化調整区域内にあり家がでは、今回の震災の被災者に対する公的資金を使った債務

建たない土地だった、というのであれば文句を言われても免除は厳しいといわざるを得ないでしょう。

仕方がないでしょう。

そうしたことから、相談を受ける銀行では、債務免除ではなく、返済の猶予を積極的に応じています。特に返済が遅れ⑥古家、廃屋等が存在する土地

項の明示義務」の表示がないため違約金課徴とされることた場合でも延滞情報を記録に残さなかったり、督促を当面停⑦沼沢地、湿原または泥炭地が多いようです。特に表示もれが多いのは、④路地状敷地、止したりして、被災者に対応しています。具体的な対応は、⑧高圧電線路下にある土地⑧高圧線下、⑪極端な不整形地、⑫がけ上（下）の土地とそれぞれの銀行によってさまざまです。まずは早めに相談す

いった事項です。ご注意ください。

るのが得策だと思います。

Jul.-Aug. 2011 Realpartner

適用される内容は、罹災による家計収支の悪化の程度（罹しかし、これらの事項は価格に直結する事項ですから、表首都圏不動産公取協のホームページを見ても、「特定事⑤二項道路でセットバックを要する土地08

住宅ローンアドバイス

このたびの東日本大震災では、地震や津波による被害で中村 喜久夫（株式会社不動産アカデミー代表）■売買広告の注意点

9②据置期間中の利率の引下げ（最大：1.5％引き下げた金利

げた金利になる。
③据置期間の延長（1〜5年）
・据置期間分だけ返済期間を延長する（据置期間を設けず返済期間だけを延長することもできる）。
●申込み
返済中の金融機関に「返済方法変更申請書」を提出します。
※本記述は、2011年6月30日現在のものです。その後、変更になる可能性があるので、ご注意ください。
Jul.-Aug. 2011 Realpartner09

連 載 vol.

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連 載 vol.

不動産広告の注意点

売買広告では「特定事項の明示義務」がポイントです！
不動産鑑定士

前回は賃貸広告に関する注意点をご紹介しましたが、今回は売買広告の注意点についてです。売買物件の広告においては、「特定事項の明示義務」を守ることがポイントになります。

■特定事項の明示義務とは「特定事項の明示義務」とは、物件に一般消費者が通常予期できないような欠点がある場合には広告にもきちんと表示しなさい、というものです。
不動産、特に土地は、法律でその利用が規制されていた
り、形状がいびつなため有効な利用ができなかったりということもあります。その場合には、制限のないものと比べて価被災者の方々への住宅ローン支援
多摩大学大学院客員教授
きひら

まさゆき

紀平 正幸
返済中のローンの救済策
多くの住宅が崩壊したり、流失したりしました。また、自宅だけ
でなく、働き手の家族を失ったり、仕事を失ったりした方も多⑨地下鉄のための区分地役権が設定されている土地⑩傾斜地の割合が30％以上占める土地⑪土地の有効な利用が阻害される著しい不整形画地⑫擁壁によっておおわれないがけの上（または下）にある土地⑬都市計画道路等の区域に係る土地⑭建築工事に着手した後に、同工事を相当の期間にわたり中断していた新築住宅または新築分譲マンション⑮建築条件付の土地⑯国土法による許可または事前届出を必要とする土地■表示もれはトラブルに直結する

くおられます。このような被災者の方々は普段の生活もまま公庫融資や「フラット35」での救済策

ならない日々が続き、特に住宅ローンの返済ができない事態

現在、旧住宅金融公庫融資や「フラット35（買取型）」で住も起きています。そのため、借りている銀行に対して、ローン

宅金融支援機構の住宅ローンを返済中の被災者に対しては債務者からローン返済猶予などの相談が多く寄せられていま「東日本大震災に係る災害特例（返済の特例）」として、具体す。今回と次回で、被災者に対する住宅ローンの支援につい的な救済策が決まりました。債務免除はありませんが、返済て現状をまとめてみました。今回は返済中の住宅ローンの救中の住宅ローンについて、返済の据置や利率の引下げ、返済策です。

済期間の延長が受けられます。

返済中の住宅ローンの債務免除は厳しい
震災で住宅を失ってしまい、今後再築するにしても二重の●対象者
次の3つのいずれかに該当し、かつ被災後の月収が「変更前の毎月の返済金の4倍」以下または「世帯人数×6万円」

住宅ローンを組んで返済を続けていくことは容易ではありま以下となる見込みの方せん。そのため、返済中の住宅ローンを債務免除してもらい①融資住宅等が損害を受け、その復旧に相当な費用が必要たいと考えるのは、ローン債務者にとって当然の思いです。

格は安くなることが多いでしょう。しかし安くなるだけの理規則別表で定めている「表示すべき事項」が「不動産広しかし、阪神大震災のケースでも、返済中の住宅ローンに対由があるのですから、その理由を広告にきちんと表示しな告をする以上、必ず表示しなさい」というものであるのに対して兵庫県などが利子補給のための基金を設立しましたが、ければなりません。不利な条件を隠して広告し、一般消費者

し、この「特定事項の明示義務」は「もし該当するのであれ

あくまでも利子補給どまりで、債務免除などに向けた抜本的が来店したら初めて「実はこういった問題がありまして…」

ば表示する」というものです（セットバックや高圧線下、傾斜な支援措置はありませんでした。

と告げるというのはフェアな姿勢とは言えません。価格の安部分を含む物件にのみ表示義務があるわけです）。

債務免除が難しい理由として、主に2つの課題があります。

な方②債務者本人または家族が死亡・負傷したため、著しく収入が減少した方③事業資産または勤務先が損害を受けたため、著しく収入が
減少した方
●変更内容

さだけを強調するのではなく、制限についてもきちんと広それだけに表示もれが起きやすいのも事実です。例えば

1つ目は「公平性」です。今回の震災でも地震保険に加入し告に明示する。これが「特定事項の明示義務」です。表示規

不動産情報サイトに広告掲載する場合も、入力画面に従っていた人がいます。住宅ローンを借りずに現金で家を買った

災割合）によって数段階に分かれます。

約では以下の16項目の表示を義務づけています。

て入力していけば「表示すべき事項」の記入もれは起こりま人もいます。そうした人との公平性の確保が課題となります。

①返済金の払込みの据置（1〜5年）

せん。ところが、該当するのであれば書く、という「特定事

2つ目は「財源」です。銀行業界には、債務免除は被災地の・据置期間中は、元金・利息の返済は必要ない。

項の明示義務」は意識していないと、つい忘れた…という地方銀行にとって多額の損失計上につながりかねないとの・据置期間終了後、据置期間中の利息を通常の元金・利息ことも起こりうるのです。

警戒感があります。そのため、債務免除をするのであれば公①市街化調整区域に所在する土地②建築基準法第42条に規定する道路に2メートル以上接していない土地③地方公共団体の条例により附加された敷地の形態に対する制限に適合しない土地④路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30％以上を占める土地に加算して返済する。

的資金を使った支援策を求める空気が強いのです。
しかし、示のない広告は公正な競争を害するだけでなく、一般消費

国の財政余力には限界があり、政府が支援する場合には新または0.5％のいずれか低い金利）者の期待を裏切ることになります。広告を見て安い土地だ

たな財源確保が必要となります。現在のわが国の財政状態

・据置期間中は、現在適用されている金利を一定に引き下な、と思って来店したら、実は市街化調整区域内にあり家がでは、今回の震災の被災者に対する公的資金を使った債務

建たない土地だった、というのであれば文句を言われても免除は厳しいといわざるを得ないでしょう。

仕方がないでしょう。

そうしたことから、相談を受ける銀行では、債務免除ではなく、返済の猶予を積極的に応じています。特に返済が遅れ⑥古家、廃屋等が存在する土地

項の明示義務」の表示がないため違約金課徴とされることた場合でも延滞情報を記録に残さなかったり、督促を当面停⑦沼沢地、湿原または泥炭地が多いようです。特に表示もれが多いのは、④路地状敷地、止したりして、被災者に対応しています。具体的な対応は、⑧高圧電線路下にある土地⑧高圧線下、⑪極端な不整形地、⑫がけ上（下）の土地とそれぞれの銀行によってさまざまです。まずは早めに相談す

いった事項です。ご注意ください。

るのが得策だと思います。

Jul.-Aug. 2011 Realpartner

適用される内容は、罹災による家計収支の悪化の程度（罹しかし、これらの事項は価格に直結する事項ですから、表首都圏不動産公取協のホームページを見ても、「特定事⑤二項道路でセットバックを要する土地08

住宅ローンアドバイス

このたびの東日本大震災では、地震や津波による被害で中村 喜久夫（株式会社不動産アカデミー代表）■売買広告の注意点

9②据置期間中の利率の引下げ（最大：1.5％引き下げた金利

げた金利になる。
③据置期間の延長（1〜5年）
・据置期間分だけ返済期間を延長する（据置期間を設けず返済期間だけを延長することもできる）。
●申込み
返済中の金融機関に「返済方法変更申請書」を提出します。
※本記述は、2011年6月30日現在のものです。その後、変更になる可能性があるので、ご注意ください。
Jul.-Aug. 2011 Realpartner09

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トラブル未然防止のために 裁判例を

弁護士

佐藤 貴美

定期借家契約の留意点 〜説明書面と契約書について〜
定期借家契約は、期間満了によって契約が終了し、契約の更新がない契約形態。
契約にあたっては、契約書とは別に説明書面を作成することを基本です。
定期借家契約特有の手続きをしっかりと確認して対応することが大切です。

■裁判例の概要
定期借家契約を締結した借主に対し、貸主が、契約期間の満了により終了したなどとして目的物件の明渡しを請求した家契約であり期間の満了により終了したと判断して、借主側の主張を認めませんでした。そこで、借主がその判決を不服として上告しました。

ところ、借主側が、借地借家法 38 条 2 項所定の書面（以下裁判所は、原審が認定した「法 38 条 2 項において賃貸「説明書面」といいます）の交付および説明がないことから、借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものとされこの賃貸借は定期借家に当たらないとして契約の存続を主ている」という点はそのまま認めつつ、「貸主側が本件賃貸張した案件です。

借の締結に先立ち説明書面の交付があったことにつき主張

原審は、本件賃貸借について、平成 15 年 10 月 31 日に立証をしていないに等しく、それにもかかわらず、単に、本件定期借家契約公正証書（以下「本件公正証書」といいます）

公正証書に上記条項があり、上告人（借主）において本件公が作成されましたが、本件公正証書には、貸主が、借主に対正証書の内容を承認していることのみから、その説明書面

し、本件賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により終了の交付があったとした原審の認定は、経験則又は採証法則することについて、
あらかじめ、その旨記載した書面を交付に反するものといわざるを得ない」
として、契約書とは別にして説明したことを相互に確認する旨の条項があることな説明書面の交付があったのかを再度審理させるために、原

どから、本件において説明書面の交付があったと推認する

審に差し戻しました。
（最高裁・平成 22 年 7 月 23 日判決）のが相当であるとし、本件賃貸借は法 38 条所定の定期借2定期借家契約を締結する場合の手続き

定期借家契約とはを客観的にも認識しうる以上、説明書面がないことを奇禍として借家契約とは異なることを認識せしめるため、手続き上、貸主が、普通借家と主張することが当事者間の信義則にもとるという点

あらかじめ借主に対し、契約の更新がなく、期間の満了により契にあると評価することも可能です。

約は終了することについて、その旨を記載した書面を交付してさらに、国土交通省が示す定期借家標準契約書には契約書説明しなければならないとされています。
（上記 1①・借地借家とは別の説明書面の書式が示されていることなどもあわせ考え

法 38 条 2 項）。
この説明等がなされないと定期借家契約とはれば、無用なトラブルを回避する観点からは、契約書とは別に、認められないことから、定期借家契約を仲介等する場合には十説明書面を作成することを基本として考えておくべきでしょう。

分に注意する必要があります。
また、この説明および書面の交付は、貸主が行うこととされて定期借家契約（定期建物賃貸借契約）
は、期間満了によって契約書であらかじめ定めることにより、借地借家法の賃料増契約は終了し、契約の更新がない契約形態であり、平成 12 年

減請求権の規定の適用を排除することができます（同条 7 項）。

3 月施行の改正借地借家法で導入された制度です。定期借家⑤中途解約の特例

宅建業者としての留意点
上記のとおり、宅建業者は、
この事前説明手続きにつき貸主

物取引主任者が行う重要事項説明とは別に行わなければなりの代理人ないしは使者として対応することが求められることがあません。
ただし、貸主が当該説明につき宅建業者に委任するこります。
その際に、説明書面を作成交付しないと、定期借家としとは可能ですので、実際上は、宅建業者（または宅地建物取引ての効果が失われ、場合によっては宅建業者の法的責任も問主任者）が当該事項の委任を受けて、貸主の代理人の立場でわれかねません

説明等を行うことがあるでしょう。
しかしその場合でも、重要事項

定期借家契約を仲介する場合には、今回紹介した説明書面

説明とは別のものとして、貸主の代理人であることを明示して説の作成交付など、定期借家契約特有の手続きをしっかりと確認明する必要があります。

して対応することが大切です（参考 2 も参照ください）。

3

事前説明書面と契約書の関係
最近、この定期借家契約であることの説明書面（上記 1①）と、契約書（上記 1②）とが、必ず別個に作成されなければならない
かが一つの争点となっています。
事前説明の手続きがなければ「契約の更新がないこととする

要と解されるとすれば、万が一当該書面の交付がなく契約がなされた場合、
当事者の意向に反する結果となってしまいます。
この点につき、裁判例の中には、企業同士の倉庫利用目的で

参考 1●定期借家契約と普通借家契約との相違
定期借家
書面による説明が必要

不要

契約書の作成必要

不要（口頭でも成立）

契約期間短期長期の制限なし

1 年未満は不可

賃料増減請求権特約で排除可能特約で増額請求のみ排除
可能

借 主 からの 中 途解約制限可能であるが、居住用の場合、法律に従い解約が認められるケースもある。

制限可能であるが、信義則上問題とされる余地がある。

期 間 満 了 による
契約終了

書面による通知が必要。正
当事由等は不要

合意があれば特段の要件は不要。貸主側からの一方的な更新拒否の場合には正当事由等が必要。

同 一 当 事 者 間での契約の継続再契約

更新（法定更新あり）

参考 2●定期借家契約の手続き

定期借家契約の場合は、解約ができない旨の特約がなされないとしたものもあります（東京地裁・平成 19 年 11月29日判決）。

step1の相違につき、参考 1 も参照ください）。

ていても、一定の場合には、借主は、建物賃貸借の解約の申入

それに対し、今回取り上げた判決では、「法 38 条 2 項におい①契約締結時の説明

れをすることができるとされています（同条 5 項）。

て賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものと⑥契約終了手続きされている」という原審の判断をそのまま採用しました
（ただし事

貸主は、
あらかじめ借主に対し契約の更新がなく期間の満了
により賃貸借契約は終了することについて、その旨を記載した定期借家契約の場合、契約期間が 1 年以上の契約であれ案については、原審の判断が実際に説明および書面の交付が書面を交付して説明しなければなりません。
この説明がなかった

ば、期間満了の 1 年前から 6ヵ月前までの間の通知期間内に、あったかにつき十分に審理していないとして、差し戻しました）。

場合には、契約の更新がないこととする旨の規定は無効となりま

貸主は、借主に対し、期間満了により賃貸借が終了する旨の通そもそも法律では、定期借家を「しようとするときは、建物の賃す（借地借家法 38 条 2 項・3 項）。

知をする必要があり、当該通知がない場合は、期間満了を借主

貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、…（中略）…書面を②契約書の作成に対抗することができません（同条 4 項）。

交付して説明しなければならない」と定められており、契約書の⑦再契約取り交わしよりも前に説明がなされると読むのが自然であると考

定期借家契約は、「公正証書等書面で」契約しなければなりません（同条 1 項前段）。
③契約期間
1 年未満の契約も可能です（同条 1 項後段）。
Jul.-Aug. 2011 Realpartner

契約期間が満了した場合、契約は終了します。同一当事者間で物件の賃貸借関係を継続するためには、再契約をすることになります。

えられます。
別書面である必要はないとした上記東京地裁平成 19 年 11月 29 日判決は、判決理由中で事案の特殊性（企業間契約であ

普通借家

契約締結時の説明の契約につき、契約書とは別個に説明書面を作成する必要は契約の内容や手続きの特則は、以下のとおりです（普通借家と124います。すなわち、上記書面の名義人は貸主であって、宅地建（すなわち普通借家として取り扱われる）ことから、別書面が必④賃料増減請求権の排除

専門的知識も有する借主が契約書で定期借家契約であること

定期借家契約を締結する場合、借主が当該契約につき普通

旨の定めは無効とする」（借地借家法 38 条 3 項）となっている1

ること等）も考慮する旨が明記され、その判断の実質的根拠は、契約締結段階

定期借家借契約であることの説明（書面の交付）↓
重要事項説明↓契約書の作成、締結

step2

契約期間中

・賃料改定特約があれば、賃料増減請求権は行使できない。
・中途解約制限特約があれば、中途解約はできない。

step3

契約終了段階契約期間 1 年以上の場合（契約期間 1 年未満の場合は、期間満了により当然に終了）
契約終了の 1 年〜 6 ヵ月前までに契約終了通知
6 ヵ月を切ってからの終了通知↓

契約期間満了終了↓（6 ヵ月）
終了※契約を継続する場合には再契約手続き
Jul.-Aug. 2011 Realpartner13

連 載 vol.

12

トラブル未然防止のために 裁判例を

弁護士

佐藤 貴美

定期借家契約の留意点 〜説明書面と契約書について〜
定期借家契約は、期間満了によって契約が終了し、契約の更新がない契約形態。
契約にあたっては、契約書とは別に説明書面を作成することを基本です。
定期借家契約特有の手続きをしっかりと確認して対応することが大切です。

■裁判例の概要
定期借家契約を締結した借主に対し、貸主が、契約期間の満了により終了したなどとして目的物件の明渡しを請求した家契約であり期間の満了により終了したと判断して、借主側の主張を認めませんでした。そこで、借主がその判決を不服として上告しました。

ところ、借主側が、借地借家法 38 条 2 項所定の書面（以下裁判所は、原審が認定した「法 38 条 2 項において賃貸「説明書面」といいます）の交付および説明がないことから、借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものとされこの賃貸借は定期借家に当たらないとして契約の存続を主ている」という点はそのまま認めつつ、「貸主側が本件賃貸張した案件です。

借の締結に先立ち説明書面の交付があったことにつき主張

原審は、本件賃貸借について、平成 15 年 10 月 31 日に立証をしていないに等しく、それにもかかわらず、単に、本件定期借家契約公正証書（以下「本件公正証書」といいます）

公正証書に上記条項があり、上告人（借主）において本件公が作成されましたが、本件公正証書には、貸主が、借主に対正証書の内容を承認していることのみから、その説明書面

し、本件賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により終了の交付があったとした原審の認定は、経験則又は採証法則することについて、
あらかじめ、その旨記載した書面を交付に反するものといわざるを得ない」
として、契約書とは別にして説明したことを相互に確認する旨の条項があることな説明書面の交付があったのかを再度審理させるために、原

どから、本件において説明書面の交付があったと推認する

審に差し戻しました。
（最高裁・平成 22 年 7 月 23 日判決）のが相当であるとし、本件賃貸借は法 38 条所定の定期借2定期借家契約を締結する場合の手続き

定期借家契約とはを客観的にも認識しうる以上、説明書面がないことを奇禍として借家契約とは異なることを認識せしめるため、手続き上、貸主が、普通借家と主張することが当事者間の信義則にもとるという点

あらかじめ借主に対し、契約の更新がなく、期間の満了により契にあると評価することも可能です。

約は終了することについて、その旨を記載した書面を交付してさらに、国土交通省が示す定期借家標準契約書には契約書説明しなければならないとされています。
（上記 1①・借地借家とは別の説明書面の書式が示されていることなどもあわせ考え

法 38 条 2 項）。
この説明等がなされないと定期借家契約とはれば、無用なトラブルを回避する観点からは、契約書とは別に、認められないことから、定期借家契約を仲介等する場合には十説明書面を作成することを基本として考えておくべきでしょう。

分に注意する必要があります。
また、この説明および書面の交付は、貸主が行うこととされて定期借家契約（定期建物賃貸借契約）
は、期間満了によって契約書であらかじめ定めることにより、借地借家法の賃料増契約は終了し、契約の更新がない契約形態であり、平成 12 年

減請求権の規定の適用を排除することができます（同条 7 項）。

3 月施行の改正借地借家法で導入された制度です。定期借家⑤中途解約の特例

宅建業者としての留意点
上記のとおり、宅建業者は、
この事前説明手続きにつき貸主

物取引主任者が行う重要事項説明とは別に行わなければなりの代理人ないしは使者として対応することが求められることがあません。
ただし、貸主が当該説明につき宅建業者に委任するこります。
その際に、説明書面を作成交付しないと、定期借家としとは可能ですので、実際上は、宅建業者（または宅地建物取引ての効果が失われ、場合によっては宅建業者の法的責任も問主任者）が当該事項の委任を受けて、貸主の代理人の立場でわれかねません

説明等を行うことがあるでしょう。
しかしその場合でも、重要事項

定期借家契約を仲介する場合には、今回紹介した説明書面

説明とは別のものとして、貸主の代理人であることを明示して説の作成交付など、定期借家契約特有の手続きをしっかりと確認明する必要があります。

して対応することが大切です（参考 2 も参照ください）。

3

事前説明書面と契約書の関係
最近、この定期借家契約であることの説明書面（上記 1①）と、契約書（上記 1②）とが、必ず別個に作成されなければならない
かが一つの争点となっています。
事前説明の手続きがなければ「契約の更新がないこととする

要と解されるとすれば、万が一当該書面の交付がなく契約がなされた場合、
当事者の意向に反する結果となってしまいます。
この点につき、裁判例の中には、企業同士の倉庫利用目的で

参考 1●定期借家契約と普通借家契約との相違
定期借家
書面による説明が必要

不要

契約書の作成必要

不要（口頭でも成立）

契約期間短期長期の制限なし

1 年未満は不可

賃料増減請求権特約で排除可能特約で増額請求のみ排除
可能

借 主 からの 中 途解約制限可能であるが、居住用の場合、法律に従い解約が認められるケースもある。

制限可能であるが、信義則上問題とされる余地がある。

期 間 満 了 による
契約終了

書面による通知が必要。正
当事由等は不要

合意があれば特段の要件は不要。貸主側からの一方的な更新拒否の場合には正当事由等が必要。

同 一 当 事 者 間での契約の継続再契約

更新（法定更新あり）

参考 2●定期借家契約の手続き

定期借家契約の場合は、解約ができない旨の特約がなされないとしたものもあります（東京地裁・平成 19 年 11月29日判決）。

step1の相違につき、参考 1 も参照ください）。

ていても、一定の場合には、借主は、建物賃貸借の解約の申入

それに対し、今回取り上げた判決では、「法 38 条 2 項におい①契約締結時の説明

れをすることができるとされています（同条 5 項）。

て賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものと⑥契約終了手続きされている」という原審の判断をそのまま採用しました
（ただし事

貸主は、
あらかじめ借主に対し契約の更新がなく期間の満了
により賃貸借契約は終了することについて、その旨を記載した定期借家契約の場合、契約期間が 1 年以上の契約であれ案については、原審の判断が実際に説明および書面の交付が書面を交付して説明しなければなりません。
この説明がなかった

ば、期間満了の 1 年前から 6ヵ月前までの間の通知期間内に、あったかにつき十分に審理していないとして、差し戻しました）。

場合には、契約の更新がないこととする旨の規定は無効となりま

貸主は、借主に対し、期間満了により賃貸借が終了する旨の通そもそも法律では、定期借家を「しようとするときは、建物の賃す（借地借家法 38 条 2 項・3 項）。

知をする必要があり、当該通知がない場合は、期間満了を借主

貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、…（中略）…書面を②契約書の作成に対抗することができません（同条 4 項）。

交付して説明しなければならない」と定められており、契約書の⑦再契約取り交わしよりも前に説明がなされると読むのが自然であると考

定期借家契約は、「公正証書等書面で」契約しなければなりません（同条 1 項前段）。
③契約期間
1 年未満の契約も可能です（同条 1 項後段）。
Jul.-Aug. 2011 Realpartner

契約期間が満了した場合、契約は終了します。同一当事者間で物件の賃貸借関係を継続するためには、再契約をすることになります。

えられます。
別書面である必要はないとした上記東京地裁平成 19 年 11月 29 日判決は、判決理由中で事案の特殊性（企業間契約であ

普通借家

契約締結時の説明の契約につき、契約書とは別個に説明書面を作成する必要は契約の内容や手続きの特則は、以下のとおりです（普通借家と124います。すなわち、上記書面の名義人は貸主であって、宅地建（すなわち普通借家として取り扱われる）ことから、別書面が必④賃料増減請求権の排除

専門的知識も有する借主が契約書で定期借家契約であること

定期借家契約を締結する場合、借主が当該契約につき普通

旨の定めは無効とする」（借地借家法 38 条 3 項）となっている1

ること等）も考慮する旨が明記され、その判断の実質的根拠は、契約締結段階

定期借家借契約であることの説明（書面の交付）↓
重要事項説明↓契約書の作成、締結

step2

契約期間中

・賃料改定特約があれば、賃料増減請求権は行使できない。
・中途解約制限特約があれば、中途解約はできない。

step3

契約終了段階契約期間 1 年以上の場合（契約期間 1 年未満の場合は、期間満了により当然に終了）
契約終了の 1 年〜 6 ヵ月前までに契約終了通知
6 ヵ月を切ってからの終了通知↓

契約期間満了終了↓（6 ヵ月）
終了※契約を継続する場合には再契約手続き
Jul.-Aug. 2011 Realpartner13

連 載 vol.

6

基本を確実に！ 宅地建物取引講座

きます。

物件調査における「建物関係調査」のチェックポイントは？
千葉 喬

Question

次に建物図面の調査（登記所には登記事項証明書とは別は判断できないので、役所の担当で調査することです。こに図面を備えることになっていますが、これは昭和42年にの建物は違反建築ではありませんが、現在の建物と同規模

登記申請時に添付することが義務付け）では、各階の面積の建物に建て替えようと思っても現時点では建築できない

計算、平面形状および敷地内の配置等を確認します。

ということを顧客に説明しておくことが重要です。

特に注意するポイントは、建物図面に記載されている建なお、既存不適格建築物であっても、現状を放置しておく

物 の 形 状 、面 積と現 地 の 建 物 の 形 状 、面 積との 異 同 のと危険であると特定行政庁が判断した場合には是正命令がチェックです。このチェックにより新築後に増築したか否かできることが、平成16年の建築基準法の改正で定められての事実が確認できますので、現地照合調査の時に、現地のいます。

建物と照合することができます。

（2）建物の耐震性等の性能

対象建物の傾斜、雨漏り、水漏れ、木部等の腐食、白蟻の土地と異なり、建物は増改築や工事中の変更で現地の建建物の性能で重要なのは「耐震性」ですが、特に昭和56

被害、その他外壁のクラック、床のきしみ、タイルのはがれ、物と登記内容が違う場合が多いので注意して調査すること

年に導入された「新耐震設計基準」を満たした建物か否かで物件調査では、土地関係調査と同じ程度に建物関係の調

建具の開閉、目地の傷み等、建物の損耗、不具合等の瑕疵のです。

す（建築確認申請が昭和56年6月１日以降かをチェック）。ま査も重要です。近年はフローからストック重視の時代を迎え、状態をチェックし、その程度によって重大なトラブルになる可（2）設計図書等によるチェック

た、建物の耐震性は地盤との関係が大であり、地盤の悪い場

社会経済の変化により、それだけユーザーにとっても建物能性がありますので、特に注意して調査する必要があります。

に対する関心が高く、建物の性能や保持状況等の情報開示

6 建物の設備関係の調査

上記の登記関係書類でチェックした後は、建物の建築時の所は地震の横揺れが増幅されやすいので、より高い耐震性

関係書類や図面等で次のことをチェックする必要があります。

が必要になります。そのため建物を建築する場合には、地盤が重要となっています。引渡し後のトラブルを防止する上か建物の調査に付随して生活関連施設（水道、電気、排水第１に、建物の建築確認通知書や検査済証等により建物調査を行って、適切な建物設計をする対策が欠かせません。

らも「何を」「どのように」「何のために」調査すればよいで施設等）の確認も重要であり、この施設がなければ生活にが建築基準法、都市計画関係法等の法的規制をチェックし共同住宅は従来から地盤調査が行われていましたが、戸しょうか。

支障をきたすことになりますが、この調査については次号ます。たとえば検査済証の交付後に増改築をして、増改築

建住宅（木造軸組工法・在来工法）についても阪神淡路大震

で説明します。

に関する設計図面等が残っていないため、登記と現物が相災後の平成12年に新築時の地盤調査を義務付けたり、壁Comment

違することもありますので、それらの理由等についても調の配置のバランスについて壁量計算等が改正により義務化

査し、確認しておくことも重要です。

されています。

Answer1 対象建物の現況の調査

A 建物調査の関係図書のチェック（1）建物の登記関係書類

第2に、建物の設計図面等による調査があります。設計図

なお、建物の性能は現地調査で外観目視によっても判断

面には、各階平面図、建物配置図、外部・内部仕上げ表（建できることがあります。たとえば開口部が大きいため壁量がかなばかり（1）主要構造部の種類

わが国では土地と建物は別個の不動産とされていますが、物に使用する仕上げ材料リスト）、矩計図（建物の一般的な足りず、配置バランスも悪くなったり、上下階のバランスが（2）付属建物の有無

建物については、建物登記事項証明書と建物図面があります。

構造躯体と仕上げの構成やレベルの関係を表示するもので、悪い等の構造的なバランスから判断できることがあります。

（3）付帯設備の状況

法務局（一般的には登記所と呼称）で建物の登記事項証

仕上げや下地の大きさ、断熱材の入れ方等を記入した図

しかし、基礎や軸組等の構造部の瑕疵は目視できない部分

明書を申請するときは「家屋番号」が必要になりますが、こ面）、構造標準仕様書（構造的な建物の概要、たとえば工事が多いので、疑わしいときは第三者の専門機関に調査を依

建物は現在どのように使用されているか（用途）、所有者の番号は一般的には土地の所在地番（住居表示との区別にの種類、構造形式、使用材料強度、地盤の地耐力および基頼することで、引渡し後の瑕疵担保責任の問題を防止する以外の利用者、同居者、占有者等の有無等を調査します。

注意）の地番が家屋番号になっています。この家屋番号が礎工事の方法等記載）および基礎伏図（基礎部分を上からためのリスクヘッジになります。

また、売主が自己使用しているのか、他人の使用か、未使

わからない場合には、土地の所在地をそのまま記載し、申請

見た図面）等があり、経年劣化に伴うリフォームや大規模修用なのかを確認し、建物に対する権利関係を調査します。こ

書の家屋番号欄に「土地上の建物」と記載することで交付

繕等の工事には重要な図面であるだけでなく、その対象物

設問コーナー

れは債務不履行により損害賠償請求や占有権を請求されるが受けられます。また、13桁の不動産番号があれば、その件のデメリットやメリットについて判断する情報としても有建物に関する物件調査について、適切か不適切かを等の紛争を防止するためです。

番号だけで申請できます。

益ですので、不明等の場合には建築関係の専門家のアドバ（4）利用の状況、占有者等の調査

2 設計図書、登記関係情報との照合

まず建物の種類＜建物の利用形態（用途）を示しており、イスを受けることです。

建物の主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根、階段）、間取

居宅、店舗等のこと＞、構造（建物の主な部分の構造材料、B 法的規制等のチェックり、付帯設備等の現況を目で調査（目視調査）
し、建物の設屋根の種類および階数が表示され、たとえば「木造瓦葺2階（1）関係法令の適合の有無

計図書、登記関係情報（建物登記事項証明書、建物図面

建て」と表示）、床面積（各階ごとに表示）、原因およびその建物等に関する最低の基準を定めた建築基準法等に適等）等と照合し、食い違いがないか確認し、あわせて付属建日付（建物の完成年月日・新築等）、登記の日付（新築時から合しているか否かについて、事前にチェックするシステムが物の有無も調査し確認します。

1ヵ月以内に表示登記する義務。権利登記「甲区・乙区」に建築確認であり、これに違反している建物が「違反建築物」

3 増改築、一部取壊しの調査は登記義務がないことに注意）等を表題部（表示登記）で調として、特定行政庁による是正命令（工事の施工の停止や査します。

当該建物の除却、移転、増改築等使用禁止・制限等の違反

過去に増改築や一部取壊し等がなかったかを聞き取り、関係資料をもとに現地調査でチェックします。

4 建築基準法等法的規制の調査

14

5 建物の損耗、瑕疵の有無の調査

したがって、既存不適格建築物か否かは現地調査だけでこの表示登記は、権利登記（民法177条の物権変動を第を是正するために必要な措置命令）がなされます。

三者に権利を主張するための対抗要件として登記）と異な

この違反建築物と区別されるものに「既存不適格建築

建築基準法等による形態規制等（容積率、建ぺい率、高さ制

り、不動産の物理的現況を公示する登記で、これをもとに市物」があります。既存不適格建築物は、新築時には合法で限、日影規制等）に違反していないか、建物の建築当時は法に町村が固定資産課税台帳を作成しますので、所有権の登記あったものが、その後に法令等が改正されたり、何らかの事適合していたが、法令改正により現行の規定や基準に抵触しが不明等の場合は、誰が納税者（所有者）であるかわかるよ

情（たとえば増築の際に敷地全体に建物を建築した場合ている事実はないか（既存不適格建築物）等を調査します。

うに所有者名が表示されていますので、この台帳で調査で等）で法令に適合しなくなっている建物も少なくありません。

Jul.-Aug. 2011 Realpartner

解答してください。

【設問1】 調査対象建物が建築基準法等の関係法令に適合しているか否かは現地調査で判断できな
いことが多く、市役所等で調査する必要があります。

【設問2】 建物の登記事項証明書を法務局（登記所）で交付申請する場合は「家屋番号」が必要です
が、この番号がわからないときには申請書の家屋番
号欄に住居表示を記載すれば交付が受けられます。
＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊正解と解説【設問1】 適切。違反建物のみならず、既存不適格建築物は通常の現地調査では判断できないため、市役所等で調査します。
【設問2】 不適切。登記事項証明書の交付申請をする場合には、建物だけでなく土地についても住居表示で交付を受けることはできません。設問の場合は、土地の所在地を記載し、家屋番号欄に「土地上の建物」と記載することです。

Jul.-Aug. 2011 Realpartner15

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6

基本を確実に！ 宅地建物取引講座

きます。

物件調査における「建物関係調査」のチェックポイントは？
千葉 喬

Question

次に建物図面の調査（登記所には登記事項証明書とは別は判断できないので、役所の担当で調査することです。こに図面を備えることになっていますが、これは昭和42年にの建物は違反建築ではありませんが、現在の建物と同規模

登記申請時に添付することが義務付け）では、各階の面積の建物に建て替えようと思っても現時点では建築できない

計算、平面形状および敷地内の配置等を確認します。

ということを顧客に説明しておくことが重要です。

特に注意するポイントは、建物図面に記載されている建なお、既存不適格建築物であっても、現状を放置しておく

物 の 形 状 、面 積と現 地 の 建 物 の 形 状 、面 積との 異 同 のと危険であると特定行政庁が判断した場合には是正命令がチェックです。このチェックにより新築後に増築したか否かできることが、平成16年の建築基準法の改正で定められての事実が確認できますので、現地照合調査の時に、現地のいます。

建物と照合することができます。

（2）建物の耐震性等の性能

対象建物の傾斜、雨漏り、水漏れ、木部等の腐食、白蟻の土地と異なり、建物は増改築や工事中の変更で現地の建建物の性能で重要なのは「耐震性」ですが、特に昭和56

被害、その他外壁のクラック、床のきしみ、タイルのはがれ、物と登記内容が違う場合が多いので注意して調査すること

年に導入された「新耐震設計基準」を満たした建物か否かで物件調査では、土地関係調査と同じ程度に建物関係の調

建具の開閉、目地の傷み等、建物の損耗、不具合等の瑕疵のです。

す（建築確認申請が昭和56年6月１日以降かをチェック）。ま査も重要です。近年はフローからストック重視の時代を迎え、状態をチェックし、その程度によって重大なトラブルになる可（2）設計図書等によるチェック

た、建物の耐震性は地盤との関係が大であり、地盤の悪い場

社会経済の変化により、それだけユーザーにとっても建物能性がありますので、特に注意して調査する必要があります。

に対する関心が高く、建物の性能や保持状況等の情報開示

6 建物の設備関係の調査

上記の登記関係書類でチェックした後は、建物の建築時の所は地震の横揺れが増幅されやすいので、より高い耐震性

関係書類や図面等で次のことをチェックする必要があります。

が必要になります。そのため建物を建築する場合には、地盤が重要となっています。引渡し後のトラブルを防止する上か建物の調査に付随して生活関連施設（水道、電気、排水第１に、建物の建築確認通知書や検査済証等により建物調査を行って、適切な建物設計をする対策が欠かせません。

らも「何を」「どのように」「何のために」調査すればよいで施設等）の確認も重要であり、この施設がなければ生活にが建築基準法、都市計画関係法等の法的規制をチェックし共同住宅は従来から地盤調査が行われていましたが、戸しょうか。

支障をきたすことになりますが、この調査については次号ます。たとえば検査済証の交付後に増改築をして、増改築

建住宅（木造軸組工法・在来工法）についても阪神淡路大震

で説明します。

に関する設計図面等が残っていないため、登記と現物が相災後の平成12年に新築時の地盤調査を義務付けたり、壁Comment

違することもありますので、それらの理由等についても調の配置のバランスについて壁量計算等が改正により義務化

査し、確認しておくことも重要です。

されています。

Answer1 対象建物の現況の調査

A 建物調査の関係図書のチェック（1）建物の登記関係書類

第2に、建物の設計図面等による調査があります。設計図

なお、建物の性能は現地調査で外観目視によっても判断

面には、各階平面図、建物配置図、外部・内部仕上げ表（建できることがあります。たとえば開口部が大きいため壁量がかなばかり（1）主要構造部の種類

わが国では土地と建物は別個の不動産とされていますが、物に使用する仕上げ材料リスト）、矩計図（建物の一般的な足りず、配置バランスも悪くなったり、上下階のバランスが（2）付属建物の有無

建物については、建物登記事項証明書と建物図面があります。

構造躯体と仕上げの構成やレベルの関係を表示するもので、悪い等の構造的なバランスから判断できることがあります。

（3）付帯設備の状況

法務局（一般的には登記所と呼称）で建物の登記事項証

仕上げや下地の大きさ、断熱材の入れ方等を記入した図

しかし、基礎や軸組等の構造部の瑕疵は目視できない部分

明書を申請するときは「家屋番号」が必要になりますが、こ面）、構造標準仕様書（構造的な建物の概要、たとえば工事が多いので、疑わしいときは第三者の専門機関に調査を依

建物は現在どのように使用されているか（用途）、所有者の番号は一般的には土地の所在地番（住居表示との区別にの種類、構造形式、使用材料強度、地盤の地耐力および基頼することで、引渡し後の瑕疵担保責任の問題を防止する以外の利用者、同居者、占有者等の有無等を調査します。

注意）の地番が家屋番号になっています。この家屋番号が礎工事の方法等記載）および基礎伏図（基礎部分を上からためのリスクヘッジになります。

また、売主が自己使用しているのか、他人の使用か、未使

わからない場合には、土地の所在地をそのまま記載し、申請

見た図面）等があり、経年劣化に伴うリフォームや大規模修用なのかを確認し、建物に対する権利関係を調査します。こ

書の家屋番号欄に「土地上の建物」と記載することで交付

繕等の工事には重要な図面であるだけでなく、その対象物

設問コーナー

れは債務不履行により損害賠償請求や占有権を請求されるが受けられます。また、13桁の不動産番号があれば、その件のデメリットやメリットについて判断する情報としても有建物に関する物件調査について、適切か不適切かを等の紛争を防止するためです。

番号だけで申請できます。

益ですので、不明等の場合には建築関係の専門家のアドバ（4）利用の状況、占有者等の調査

2 設計図書、登記関係情報との照合

まず建物の種類＜建物の利用形態（用途）を示しており、イスを受けることです。

建物の主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根、階段）、間取

居宅、店舗等のこと＞、構造（建物の主な部分の構造材料、B 法的規制等のチェックり、付帯設備等の現況を目で調査（目視調査）
し、建物の設屋根の種類および階数が表示され、たとえば「木造瓦葺2階（1）関係法令の適合の有無

計図書、登記関係情報（建物登記事項証明書、建物図面

建て」と表示）、床面積（各階ごとに表示）、原因およびその建物等に関する最低の基準を定めた建築基準法等に適等）等と照合し、食い違いがないか確認し、あわせて付属建日付（建物の完成年月日・新築等）、登記の日付（新築時から合しているか否かについて、事前にチェックするシステムが物の有無も調査し確認します。

1ヵ月以内に表示登記する義務。権利登記「甲区・乙区」に建築確認であり、これに違反している建物が「違反建築物」

3 増改築、一部取壊しの調査は登記義務がないことに注意）等を表題部（表示登記）で調として、特定行政庁による是正命令（工事の施工の停止や査します。

当該建物の除却、移転、増改築等使用禁止・制限等の違反

過去に増改築や一部取壊し等がなかったかを聞き取り、関係資料をもとに現地調査でチェックします。

4 建築基準法等法的規制の調査

14

5 建物の損耗、瑕疵の有無の調査

したがって、既存不適格建築物か否かは現地調査だけでこの表示登記は、権利登記（民法177条の物権変動を第を是正するために必要な措置命令）がなされます。

三者に権利を主張するための対抗要件として登記）と異な

この違反建築物と区別されるものに「既存不適格建築

建築基準法等による形態規制等（容積率、建ぺい率、高さ制

り、不動産の物理的現況を公示する登記で、これをもとに市物」があります。既存不適格建築物は、新築時には合法で限、日影規制等）に違反していないか、建物の建築当時は法に町村が固定資産課税台帳を作成しますので、所有権の登記あったものが、その後に法令等が改正されたり、何らかの事適合していたが、法令改正により現行の規定や基準に抵触しが不明等の場合は、誰が納税者（所有者）であるかわかるよ

情（たとえば増築の際に敷地全体に建物を建築した場合ている事実はないか（既存不適格建築物）等を調査します。

うに所有者名が表示されていますので、この台帳で調査で等）で法令に適合しなくなっている建物も少なくありません。

Jul.-Aug. 2011 Realpartner

解答してください。

【設問1】 調査対象建物が建築基準法等の関係法令に適合しているか否かは現地調査で判断できな
いことが多く、市役所等で調査する必要があります。

【設問2】 建物の登記事項証明書を法務局（登記所）で交付申請する場合は「家屋番号」が必要です
が、この番号がわからないときには申請書の家屋番
号欄に住居表示を記載すれば交付が受けられます。
＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊正解と解説【設問1】 適切。違反建物のみならず、既存不適格建築物は通常の現地調査では判断できないため、市役所等で調査します。
【設問2】 不適切。登記事項証明書の交付申請をする場合には、建物だけでなく土地についても住居表示で交付を受けることはできません。設問の場合は、土地の所在地を記載し、家屋番号欄に「土地上の建物」と記載することです。

Jul.-Aug. 2011 Realpartner

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ゆ不動産WEBマガジン編集者

IT活用のヒントか斉藤 裕加

今回のポイント●ホームページ掲載のみなら、画像サイズは、一番小さい640×480ピクセルで十分。
●腕と体を揺らさない姿勢を。
●なるべく広く、明るく見えるように撮る。

デジカメ写真撮影のツボ②

画像の適正サイズと物件撮影のポイント
前回は、デジカメの選び方と、撮影の下準備について解説しま

三脚を用意していれば簡単ですが、全物件でそうするわけにもした。今回はいよいよ撮影です。良い写真を効率的に撮影していいきません。三脚がない場合は、壁面にもたれて撮影すると、揺くためのノウハウを、
しっかり学んでください。

れを防ぐことができます。

画像のサイズ設定

物件撮影テクニック

デジカメの初心者の場合、最初に悩んでしまうのが、写真の画像サイズだと思います。

撮影対象は建物ですので、人を撮影するのとは、また違ったテクニックが必要となります。まず外観写真。基礎の基礎ですが、

ホームページに掲載するだけであれば、一番小さい画像サイ

構図としては、建物全体が入るようにしましょう。一戸建ての場

ズで構いません。現在販売されているデジカメの最小サイズは、

合はもちろんですが、アパート・マンションの場合も、一棟まるご

大体640×480ピクセルです（メーカーによっては、VGA・ス
モールといった表現をします）。ピクセルとは、パソコンやデジカ
メを構成する「光の点」1つ分ということです。
このサイズは、大体パソコン画面の1/4くらいの大きさなので、普通の物件情報であれば、このサイズで問題ありません（画像1参照）。ホームページ上でかなり大きく使いたい場合や、紙媒体で大きめに使いたい場合は、もう1段階上げた方がいいでしょう。
ただ、サイズが大きいとその分、容量を食ってしまうので、すぐ
カメラがいっぱいになってしまいます。できる限り小さいサイズを選択するようにしてください。
画像1
640×480ピクセルは、
パソコン画面の1/4ほどの大きさ

編集／（社）
全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会と入っている方が、見栄えが良いです。

耐震問題についての留意点
─法的知識を中心に
弁護士

柴田龍太郎

今年3月11日（金）に発生した東北地方太平洋沖地震と、その後の余震によって引き起こされた東日本大震災によって、「耐震」に関する法的問題がクローズアップされています。
そこで今回は、宅建業者が留意すべき「耐震」に関する法的知識を中心にまとめておきたいと思います。

Ⅰ 耐震に関する重要事項説明について③建物貸借の場合には「所有者、必要に応じて管理業（1）「耐震診断の有無」は重要事項説明に④区分所有建物の貸借の場合には「所有者、必要に追加されている平成17年10月28日に改正耐震改修促進法が可決・成

耐震診断の結果の記録〈注〉の有無を照会します。
〈注〉

れだけで物件の価値が3割増しくらいに見えます。周りを建物に4の2および「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
も・地方税法・租税特別措置法に定める「耐震基準適合囲まれている場合は難しいですが、なるべく青空が入るように、改正され、「 耐震診断の有無」
が重要事項説明に追加されま証明書」の写し

撮影してみましょう。

した。

・住宅品確法に定める「住宅性能評価書」の写し（含む

室内写真は、いかに広く・明るく見せるかがポイントです。雨戸や天窓がある場合はなるべく開けて、少しでも光を取り入れるよ（2）具体的な調査・説明方法
宅地建物取引での耐震についての具体的な調査方法は、

平成13年国土交通省告示第1346号別表2-1の1-1
耐震等級に係る評価を受けたもの）

うにしてください。また、狭い室内を撮影する場合は、壁に対して

まず、宅建業者は昭和56年5月31日以前に建築確認を受け・指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関、

垂直に立つのではなく、部屋の対角線上に撮影すると、広く見えた建物であるかをどうかを調査します。この調査にあたっては、

地方公共団体が作成した耐震診断結果の写します（画像2参照）。

建築確認通知書（確認済証）
または検査済証に記載されたとされています。

他には、浴室・洗面所など、鏡があるところを撮影する場合、ご建築確認通知書交付年月日の日付をもとに判断します。
この自分が写りこんでしまわないよう注意してください。慣れない頃

日付が昭和56年5月31日以前である場合には耐震診断のは、ご自分の荷物や靴をうっかり撮影してしまうこともありますの有無を調査し、その結果を説明する必要があります。建築確で、要注意です。

認通知書（確認済証）
も検査済証もない場合は、建物登記簿の表題部の建築年月日または家屋（補充）課税台帳の建（3）告知書の活用
宅建業者の調査能力を補うものとして告知書の活用が求められています。
全宅連版の「物件状況確認書（告知書）」においても「住

築年月日をもとに判断します。

宅性能評価」と「増改築・修繕・リフォームの履歴」の間に「耐（ア）居住の用に供する建物（区分所有建物を除く）
の場合

震診断」
を以下のように挿入しました。

は、昭和56年12月31日以前である場合に説明義務があります。

写真撮影で大切なのが、姿勢です。写真が斜めになってしまっ（イ）事業の用に供する建物もしくは区分所有建物の場合は、たり、ブレてしまったりすることを防ぐために、基本の姿勢を身に昭和58年5月31日以前である場合に説明義務があります。

⑧耐震診断

以下の耐震診断の結果があるか否か。
・地方 税 法・租 税 特 別 措 置 法に定める「耐震基準適合証明書」
・住宅品確法に定める「 住宅性能評価書」（含む平成13年国土交通省告示第つけましょう。

●説明義務がある場合一番大事なのは、体の揺れをカメラに反映させないことです。
そのためには、できるだけ脇をしめて、腕をあまり動かさないよ①建物の売買・交換の場合には
「売主」
に対し、

うにすることです。

②区分所有建物の売買・交換の場合には「売主、必要Jul.-Aug. 2011 Realpartner

応じて管理組合、管理業者」
に対して、また、重要なのが背景。青空がバックになっている写真は、そ撮影姿勢が重要です！

18

者」
に対し、

立し、
これを受けて、宅地建物取引業法施行規則第16条の

画像2

ただ、腕を固定しても、体はどうしても動いてしまいますよね。

第 110
●号

狭い室内を撮影する場合は、部屋の対角線上に撮影すると広く見えるに応じて管理組合、管理業者」
に対し、1346号別表2-1の1-1耐震等級に係る評価を受けたもの）
・指定確認検査機関、建築士、登録住宅
性能評価機関、地方公共団体が作成した耐震診断結果

Jul.-Aug. 2011 Realpartner19

連 載 vol.

9

ゆ不動産WEBマガジン編集者

IT活用のヒントか斉藤 裕加

今回のポイント●ホームページ掲載のみなら、画像サイズは、一番小さい640×480ピクセルで十分。
●腕と体を揺らさない姿勢を。
●なるべく広く、明るく見えるように撮る。

デジカメ写真撮影のツボ②

画像の適正サイズと物件撮影のポイント
前回は、デジカメの選び方と、撮影の下準備について解説しま

三脚を用意していれば簡単ですが、全物件でそうするわけにもした。今回はいよいよ撮影です。良い写真を効率的に撮影していいきません。三脚がない場合は、壁面にもたれて撮影すると、揺くためのノウハウを、
しっかり学んでください。

れを防ぐことができます。

画像のサイズ設定

物件撮影テクニック

デジカメの初心者の場合、最初に悩んでしまうのが、写真の画像サイズだと思います。

撮影対象は建物ですので、人を撮影するのとは、また違ったテクニックが必要となります。まず外観写真。基礎の基礎ですが、

ホームページに掲載するだけであれば、一番小さい画像サイ

構図としては、建物全体が入るようにしましょう。一戸建ての場

ズで構いません。現在販売されているデジカメの最小サイズは、

合はもちろんですが、アパート・マンションの場合も、一棟まるご

大体640×480ピクセルです（メーカーによっては、VGA・ス
モールといった表現をします）。ピクセルとは、パソコンやデジカ
メを構成する「光の点」1つ分ということです。
このサイズは、大体パソコン画面の1/4くらいの大きさなので、普通の物件情報であれば、このサイズで問題ありません（画像1参照）。ホームページ上でかなり大きく使いたい場合や、紙媒体で大きめに使いたい場合は、もう1段階上げた方がいいでしょう。
ただ、サイズが大きいとその分、容量を食ってしまうので、すぐ
カメラがいっぱいになってしまいます。できる限り小さいサイズを選択するようにしてください。
画像1
640×480ピクセルは、
パソコン画面の1/4ほどの大きさ

編集／（社）
全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会と入っている方が、見栄えが良いです。

耐震問題についての留意点
─法的知識を中心に
弁護士

柴田龍太郎

今年3月11日（金）に発生した東北地方太平洋沖地震と、その後の余震によって引き起こされた東日本大震災によって、「耐震」に関する法的問題がクローズアップされています。
そこで今回は、宅建業者が留意すべき「耐震」に関する法的知識を中心にまとめておきたいと思います。

Ⅰ 耐震に関する重要事項説明について③建物貸借の場合には「所有者、必要に応じて管理業（1）「耐震診断の有無」は重要事項説明に④区分所有建物の貸借の場合には「所有者、必要に追加されている平成17年10月28日に改正耐震改修促進法が可決・成

耐震診断の結果の記録〈注〉の有無を照会します。
〈注〉

れだけで物件の価値が3割増しくらいに見えます。周りを建物に4の2および「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
も・地方税法・租税特別措置法に定める「耐震基準適合囲まれている場合は難しいですが、なるべく青空が入るように、改正され、「 耐震診断の有無」
が重要事項説明に追加されま証明書」の写し

撮影してみましょう。

した。

・住宅品確法に定める「住宅性能評価書」の写し（含む

室内写真は、いかに広く・明るく見せるかがポイントです。雨戸や天窓がある場合はなるべく開けて、少しでも光を取り入れるよ（2）具体的な調査・説明方法
宅地建物取引での耐震についての具体的な調査方法は、

平成13年国土交通省告示第1346号別表2-1の1-1
耐震等級に係る評価を受けたもの）

うにしてください。また、狭い室内を撮影する場合は、壁に対して

まず、宅建業者は昭和56年5月31日以前に建築確認を受け・指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関、

垂直に立つのではなく、部屋の対角線上に撮影すると、広く見えた建物であるかをどうかを調査します。この調査にあたっては、

地方公共団体が作成した耐震診断結果の写します（画像2参照）。

建築確認通知書（確認済証）
または検査済証に記載されたとされています。

他には、浴室・洗面所など、鏡があるところを撮影する場合、ご建築確認通知書交付年月日の日付をもとに判断します。
この自分が写りこんでしまわないよう注意してください。慣れない頃

日付が昭和56年5月31日以前である場合には耐震診断のは、ご自分の荷物や靴をうっかり撮影してしまうこともありますの有無を調査し、その結果を説明する必要があります。建築確で、要注意です。

認通知書（確認済証）
も検査済証もない場合は、建物登記簿の表題部の建築年月日または家屋（補充）課税台帳の建（3）告知書の活用
宅建業者の調査能力を補うものとして告知書の活用が求められています。
全宅連版の「物件状況確認書（告知書）」においても「住

築年月日をもとに判断します。

宅性能評価」と「増改築・修繕・リフォームの履歴」の間に「耐（ア）居住の用に供する建物（区分所有建物を除く）
の場合

震診断」
を以下のように挿入しました。

は、昭和56年12月31日以前である場合に説明義務があります。

写真撮影で大切なのが、姿勢です。写真が斜めになってしまっ（イ）事業の用に供する建物もしくは区分所有建物の場合は、たり、ブレてしまったりすることを防ぐために、基本の姿勢を身に昭和58年5月31日以前である場合に説明義務があります。

⑧耐震診断

以下の耐震診断の結果があるか否か。
・地方 税 法・租 税 特 別 措 置 法に定める「耐震基準適合証明書」
・住宅品確法に定める「 住宅性能評価書」（含む平成13年国土交通省告示第つけましょう。

●説明義務がある場合一番大事なのは、体の揺れをカメラに反映させないことです。
そのためには、できるだけ脇をしめて、腕をあまり動かさないよ①建物の売買・交換の場合には
「売主」
に対し、

うにすることです。

②区分所有建物の売買・交換の場合には「売主、必要Jul.-Aug. 2011 Realpartner

応じて管理組合、管理業者」
に対して、また、重要なのが背景。青空がバックになっている写真は、そ撮影姿勢が重要です！

18

者」
に対し、

立し、
これを受けて、宅地建物取引業法施行規則第16条の

画像2

ただ、腕を固定しても、体はどうしても動いてしまいますよね。

第 110
●号

狭い室内を撮影する場合は、部屋の対角線上に撮影すると広く見えるに応じて管理組合、管理業者」
に対し、1346号別表2-1の1-1耐震等級に係る評価を受けたもの）
・指定確認検査機関、建築士、登録住宅
性能評価機関、地方公共団体が作成した耐震診断結果

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●記載例1（マンションの場合―建築確認通知書の交付年月日が昭和56年5月31日以前で、耐震診断記録がある場合）物に立ち入ることはできないわけですから、危険を避けるため◇耐震診断の内容に使用を差し控えたりすることは当然の常識的判断です。

耐震診断の有無

耐震診断の内容

□無
□有

【照会先】
＊売主に当該耐震診断の記録の有無を照会し、必要に応じて管理組合および管理業者にも問い合わせております。
売主 （＊別添「物件状況確認書
（告知書）
参照）
管理組合 管理業者（ハトマーク管理株式会社）【建物の耐震診断の結果について以下の書類を別添します】「耐震基準適合証明書」の写し□ 地方税法・租税特別措置法に定める□ 住宅品確法に定める「住宅性能評価書」の写し（含む平成13年国土交通省告示第1346号別表2-1の1-1耐震等級に係る評価を受けたもの）□ 指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関、地方公共団体が作成した「耐震診断結果評価書」の写し

備考＊当該建物の建築確認通知書（確認済証）
または検査済証に記載された建築確認通知書の交付年月日が昭和56年5月31日以前である場合に説明義務があります。建築確認通知書（確認済証）
も検査済証もない場合は、建物登記簿の表題部の建築年月日または家屋（補充）課税台帳の建築年月日をもとに判断します。

（4）耐震診断記録がある場合
耐震診断記録がある場合、
すなわち、「 □有」にチェックした場合には、建物の耐震診断の結果を説明しなければなりません。
その際には、耐震診断結果の記録のいずれかを添付することとして差し支えないとされています。
添付した記録に応じて、□にチェックをします。記載例1を参照してください。

（5）耐震診断記録が存在しない場合●ケース1
いくつかのビルを賃貸していますが、震災後、応急危険度判定士に建物の危険性を判定してもらったところ、賃貸ビルに赤紙（危険）、黄紙（要注意）、緑紙（調査済み）が貼られました。ビルは傾いてはいませんが、赤紙が貼られたビルの賃借人から安心してビルに立ち入ることができないということで、賃料全額の支払を拒否されています。
賃料の請求はできませんか。

人Yの土地に横たわってしまった場合などがよく事例として取そもそも建物賃貸借においては「建物の安全性」
は必要不り上げられます。この場合、Xは塀の所有権に基づいて塀の可欠の要素ですから、
それが欠けて生命、身体、財産に対す返還請求権を行使できるのに対し、隣人Yは土地の所有権にる危険性が発生しているのであるならば、それは「使用不能」

基づく妨害排除請求権を行使することが考えられます。

に該当するので、その危険性が除去されるまでの間、賃料全額の支払を拒絶することができるという説が有力です。

物権的請求権の相手方が費用を負担するとの考え方が判例の立場で行為請求権説といいます。
しかし、先に妨害予防

なお、応急危険度判定はあくまで簡易な判定なので、訴訟請求あるいは返還請求された側が費用を負担しなければなら等で精密な鑑定を実施した場合に、これとは異なった判定がなくなるというのは早い者勝ちの結論となり、妥当でないとのなされることもありえますが、借家人からは「応急危険度判定

批判がなされています。

が事後の客観的な判断とは異なっていても、それが通常人を基準として合理的な危険感を発生させるかぎり、『 建物の安全性』が欠如している」
ものと主張されるでしょう。
ちなみに、民法第601条は建物所有者（建物賃貸人）に●ケース3
地震で被災した家を早く耐震補修したいのですが、補修費などについて公的に援助してもらう制度はありますか。

「賃借人に使用収益をさせる義務」
を課していますから、前記

阪神大震災をきっかけに、1998年、被災者生活再建支援のような札が貼られたら、建物所有者としては直ちに専門家に法が制定されました。
その後、1999年、2004年と2007年に検査をしてもらい、修理が可能ならば修理をすべきであり、修改正され、政令で定める自然災害により、その居住する住宅

理が不可能ならば借家人に退去を要請する等の処置をとるが全壊した世帯その他これと同等の被害を受けたと認められべきです。いずれの場合においても、借家人に対して十分なる世帯として政令で定める被災世帯に対し、住宅の解体撤売主および所有者に耐震診断記録の有無を照会し、必要

地震により被災した建築物を対象に、応急危険度判定士

情報や資料の開示をすべきで、危険性はない、あるいは修繕

去費や住宅ローンの利子、住宅の建設や購入、住宅の補修に応じて管理組合および管理業者にも問い合わせたうえ、耐が行う応急危険度判定は、被災した市町村に設置された災によって危険性を除去したことについての合理的な情報を提にかかる費用を支給するものです。

震診断記録が存在しないことが確認された場合、すなわち害対策本部からの要請によって実施されます。
その建築物の供したのであれば借家人は以後賃料の支払を拒絶できなくな補修の場合、
ケースにより異なりますが100万円程度が支「□無」にチェックした場合、上記の照会をもって調査義務を内部に立ち入り、建築物の傾斜、沈下および構造躯体の損りますから、十分な情報開示は建物所有者の利益にもなりま援されます（同法第3条）。申請は市区町村が窓口になります

果たしたことになります。

傷状況等を調査することにより、その被災度を区分するとともす。
「使用禁止」「危険」等の表示があるのに建物所有者がので（同法第4条）、補助金の具体的な内容・手続きは県や市（6）説明義務がない場合も要注意に、継続使用のための復旧の要否を判定するために応急危

何らの対策をとらずに放置することは許されませんし、借家人

区町村に問い合わせてください。なお、補助金の給付を受け説明義務を生じる場合にあたらないケースであっても、調査

険度判定士が赤紙（危険）、黄紙（要注意）、緑紙（調査済に対する十分な情報開示をしないで修理を始めるというのもる場合は、市区町村の罹災証明が必要となります。
また、現状の過程において、売主の告知書等により耐震性に問題があ

み）を貼るものです。
この調査には、建築構造に関する専門的好ましいことではありません。

の確認も必要となりますので、市区町村の担当課に確認してる等の情報を取得した場合には、重要事項説明書に記載し知識が求められるため、判定は原則として建築技術者が行いて、説明する必要があります（宅地建物取引業法第47条）。

ます。
この調査は、建物の所有者が建築技術者と契約を結びその場合には、「 備考」欄を使用されるとよいでしょう。告知書

実施するものです。

の場合も「備考」欄を使用されるとよいでしょう。

なお、応急危険度判定は、判定士が2人1組となって、建築（7）適用対象外の建物で質問を受けた場合物の外観を目視し行います。なお、
「 危険」
（赤紙）
は、立入が

昭和56年6月1日以降に建築確認を取得した物件は、本危険ということを意味しています。

●ケース2

ください。

当社が管理をしているアパートの敷地内のブロック塀が●ケース4

地震で傾き、アパートの隣人から、危ないのですぐに撤去

地震でブロック塀や建物が倒壊し、他人に損害を与えてしするように強く求められています。傾いてはいますが、すまいました。地震によるものなので不可抗力と思いますが、ぐに倒れるとも思えないのですが、撤去しなければいけ

損害賠償責任の有無は震度と関係がありますか。

ませんか。

＜ブロック塀について＞

説明義務の対象外になっていますが、適用対象外の建物のしたがって、基本的には赤紙を貼られた場合であっても、補取引においても買主より建物の耐震性・安全性について質

強・修繕等を行えば住むことも可能な場合もあります。
また、緑

隣人は、
ブロック塀が倒れて自己の所有地の正常な使用

ブロック塀等は土地の工作物にあたりますので、工作物問を受けた場合には、耐震診断の有無について確認の上、紙（調査済み）
であっても、賃貸をするにあたっては、念のため、が妨げられるおそれが発生している場合、ブロック塀の所有者責任（民法第717条第1項）の問題となります。他に、震災無い場合には「無」とし、「 本件建物の耐震性・安全性につい

専門家
（建築士）
に見てもらうとよいでしょう。

に対し、ブロック塀が倒れることを防ぐ措置を講じるよう請求す

時に特に問題となる土地の工作物として、建物の一部（屋根など）、崖の擁壁、石垣、造成地などが考えられます。

ては、耐震診断を実施しないと判明しません。耐震診断につ

これは、上記の応急危険判定は簡易な判定であって精密ることができます（民法第199条・第202条）
。
これを
「妨害予

いては、行政の窓口や専門家等に相談ください」と説明してくな鑑定ではないこと、所有者や使用者に注意を喚起する目的

防請求権」といいます。危険なブロック塀をそのまま放置して土地の工作物の設置または保存に「瑕疵」［その物がそださい。

にすぎず行政上・裁判上の法的効果に直結するものではないおいたために、
その後、
ブロック塀が倒壊し、倒壊したブロックの種類において本来備えているべき（特に安全性に関する）こと、建物使用の危険性を問題にしているだけであって修繕

塀で隣人に損害が発生したような場合（二次災害）には、民性状・設備を欠いていること］があった場合、その瑕疵による

可能かどうかや建物が滅失に至っているかどうかの評価とは

法第717条により、損害賠償責任が発生することも考えられ損害の賠償責任は、一次的には占有者に、占有者に注意

一応無関係なこと、罹災証明等で言うところの「全壊」
「半

ますので、
ブロック塀の状況をよく見て、必要であれば修繕や義務違反がない場合は所有者の責任となります（民法第壊」「一部損壊」の判定とも一応異なった尺度による判定で撤去などを急ぐ必要があります。

717条第1項）。所有者の責任は無過失責任とされており、Ⅱ ケーススタディ
─実際の法令・判例から
次に、いくつかのケースを挙げて、法令や判例をもとに考えてみましょう。

あるということが、共通する性質としてあげられます。
しかし、「 危険」の札を貼られていると、借家人は安心して建

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第 110
●号

Jul.-Aug. 2011 Realpartner

なお、物権的請求権の行使により、誰が費用を負担するかについては議論があります。例えば、Xの塀が地震で倒れ、隣「瑕疵」につき何の落ち度がなくとも責任を負わなければならないのが原則です。
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●記載例1（マンションの場合―建築確認通知書の交付年月日が昭和56年5月31日以前で、耐震診断記録がある場合）物に立ち入ることはできないわけですから、危険を避けるため◇耐震診断の内容に使用を差し控えたりすることは当然の常識的判断です。

耐震診断の有無

耐震診断の内容

□無
□有

【照会先】
＊売主に当該耐震診断の記録の有無を照会し、必要に応じて管理組合および管理業者にも問い合わせております。
売主 （＊別添「物件状況確認書
（告知書）
参照）
管理組合 管理業者（ハトマーク管理株式会社）【建物の耐震診断の結果について以下の書類を別添します】「耐震基準適合証明書」の写し□ 地方税法・租税特別措置法に定める□ 住宅品確法に定める「住宅性能評価書」の写し（含む平成13年国土交通省告示第1346号別表2-1の1-1耐震等級に係る評価を受けたもの）□ 指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関、地方公共団体が作成した「耐震診断結果評価書」の写し

備考＊当該建物の建築確認通知書（確認済証）
または検査済証に記載された建築確認通知書の交付年月日が昭和56年5月31日以前である場合に説明義務があります。建築確認通知書（確認済証）
も検査済証もない場合は、建物登記簿の表題部の建築年月日または家屋（補充）課税台帳の建築年月日をもとに判断します。

（4）耐震診断記録がある場合
耐震診断記録がある場合、
すなわち、「 □有」にチェックした場合には、建物の耐震診断の結果を説明しなければなりません。
その際には、耐震診断結果の記録のいずれかを添付することとして差し支えないとされています。
添付した記録に応じて、□にチェックをします。記載例1を参照してください。

（5）耐震診断記録が存在しない場合●ケース1
いくつかのビルを賃貸していますが、震災後、応急危険度判定士に建物の危険性を判定してもらったところ、賃貸ビルに赤紙（危険）、黄紙（要注意）、緑紙（調査済み）が貼られました。ビルは傾いてはいませんが、赤紙が貼られたビルの賃借人から安心してビルに立ち入ることができないということで、賃料全額の支払を拒否されています。
賃料の請求はできませんか。

人Yの土地に横たわってしまった場合などがよく事例として取そもそも建物賃貸借においては「建物の安全性」
は必要不り上げられます。この場合、Xは塀の所有権に基づいて塀の可欠の要素ですから、
それが欠けて生命、身体、財産に対す返還請求権を行使できるのに対し、隣人Yは土地の所有権にる危険性が発生しているのであるならば、それは「使用不能」

基づく妨害排除請求権を行使することが考えられます。

に該当するので、その危険性が除去されるまでの間、賃料全額の支払を拒絶することができるという説が有力です。

物権的請求権の相手方が費用を負担するとの考え方が判例の立場で行為請求権説といいます。
しかし、先に妨害予防

なお、応急危険度判定はあくまで簡易な判定なので、訴訟請求あるいは返還請求された側が費用を負担しなければなら等で精密な鑑定を実施した場合に、これとは異なった判定がなくなるというのは早い者勝ちの結論となり、妥当でないとのなされることもありえますが、借家人からは「応急危険度判定

批判がなされています。

が事後の客観的な判断とは異なっていても、それが通常人を基準として合理的な危険感を発生させるかぎり、『 建物の安全性』が欠如している」
ものと主張されるでしょう。
ちなみに、民法第601条は建物所有者（建物賃貸人）に●ケース3
地震で被災した家を早く耐震補修したいのですが、補修費などについて公的に援助してもらう制度はありますか。

「賃借人に使用収益をさせる義務」
を課していますから、前記

阪神大震災をきっかけに、1998年、被災者生活再建支援のような札が貼られたら、建物所有者としては直ちに専門家に法が制定されました。
その後、1999年、2004年と2007年に検査をしてもらい、修理が可能ならば修理をすべきであり、修改正され、政令で定める自然災害により、その居住する住宅

理が不可能ならば借家人に退去を要請する等の処置をとるが全壊した世帯その他これと同等の被害を受けたと認められべきです。いずれの場合においても、借家人に対して十分なる世帯として政令で定める被災世帯に対し、住宅の解体撤売主および所有者に耐震診断記録の有無を照会し、必要

地震により被災した建築物を対象に、応急危険度判定士

情報や資料の開示をすべきで、危険性はない、あるいは修繕

去費や住宅ローンの利子、住宅の建設や購入、住宅の補修に応じて管理組合および管理業者にも問い合わせたうえ、耐が行う応急危険度判定は、被災した市町村に設置された災によって危険性を除去したことについての合理的な情報を提にかかる費用を支給するものです。

震診断記録が存在しないことが確認された場合、すなわち害対策本部からの要請によって実施されます。
その建築物の供したのであれば借家人は以後賃料の支払を拒絶できなくな補修の場合、
ケースにより異なりますが100万円程度が支「□無」にチェックした場合、上記の照会をもって調査義務を内部に立ち入り、建築物の傾斜、沈下および構造躯体の損りますから、十分な情報開示は建物所有者の利益にもなりま援されます（同法第3条）。申請は市区町村が窓口になります

果たしたことになります。

傷状況等を調査することにより、その被災度を区分するとともす。
「使用禁止」「危険」等の表示があるのに建物所有者がので（同法第4条）、補助金の具体的な内容・手続きは県や市（6）説明義務がない場合も要注意に、継続使用のための復旧の要否を判定するために応急危

何らの対策をとらずに放置することは許されませんし、借家人

区町村に問い合わせてください。なお、補助金の給付を受け説明義務を生じる場合にあたらないケースであっても、調査

険度判定士が赤紙（危険）、黄紙（要注意）、緑紙（調査済に対する十分な情報開示をしないで修理を始めるというのもる場合は、市区町村の罹災証明が必要となります。
また、現状の過程において、売主の告知書等により耐震性に問題があ

み）を貼るものです。
この調査には、建築構造に関する専門的好ましいことではありません。

の確認も必要となりますので、市区町村の担当課に確認してる等の情報を取得した場合には、重要事項説明書に記載し知識が求められるため、判定は原則として建築技術者が行いて、説明する必要があります（宅地建物取引業法第47条）。

ます。
この調査は、建物の所有者が建築技術者と契約を結びその場合には、「 備考」欄を使用されるとよいでしょう。告知書

実施するものです。

の場合も「備考」欄を使用されるとよいでしょう。

なお、応急危険度判定は、判定士が2人1組となって、建築（7）適用対象外の建物で質問を受けた場合物の外観を目視し行います。なお、
「 危険」
（赤紙）
は、立入が

昭和56年6月1日以降に建築確認を取得した物件は、本危険ということを意味しています。

●ケース2

ください。

当社が管理をしているアパートの敷地内のブロック塀が●ケース4

地震で傾き、アパートの隣人から、危ないのですぐに撤去

地震でブロック塀や建物が倒壊し、他人に損害を与えてしするように強く求められています。傾いてはいますが、すまいました。地震によるものなので不可抗力と思いますが、ぐに倒れるとも思えないのですが、撤去しなければいけ

損害賠償責任の有無は震度と関係がありますか。

ませんか。

＜ブロック塀について＞

説明義務の対象外になっていますが、適用対象外の建物のしたがって、基本的には赤紙を貼られた場合であっても、補取引においても買主より建物の耐震性・安全性について質

強・修繕等を行えば住むことも可能な場合もあります。
また、緑

隣人は、
ブロック塀が倒れて自己の所有地の正常な使用

ブロック塀等は土地の工作物にあたりますので、工作物問を受けた場合には、耐震診断の有無について確認の上、紙（調査済み）
であっても、賃貸をするにあたっては、念のため、が妨げられるおそれが発生している場合、ブロック塀の所有者責任（民法第717条第1項）の問題となります。他に、震災無い場合には「無」とし、「 本件建物の耐震性・安全性につい

専門家
（建築士）
に見てもらうとよいでしょう。

に対し、ブロック塀が倒れることを防ぐ措置を講じるよう請求す

時に特に問題となる土地の工作物として、建物の一部（屋根など）、崖の擁壁、石垣、造成地などが考えられます。

ては、耐震診断を実施しないと判明しません。耐震診断につ

これは、上記の応急危険判定は簡易な判定であって精密ることができます（民法第199条・第202条）
。
これを
「妨害予

いては、行政の窓口や専門家等に相談ください」と説明してくな鑑定ではないこと、所有者や使用者に注意を喚起する目的

防請求権」といいます。危険なブロック塀をそのまま放置して土地の工作物の設置または保存に「瑕疵」［その物がそださい。

にすぎず行政上・裁判上の法的効果に直結するものではないおいたために、
その後、
ブロック塀が倒壊し、倒壊したブロックの種類において本来備えているべき（特に安全性に関する）こと、建物使用の危険性を問題にしているだけであって修繕

塀で隣人に損害が発生したような場合（二次災害）には、民性状・設備を欠いていること］があった場合、その瑕疵による

可能かどうかや建物が滅失に至っているかどうかの評価とは

法第717条により、損害賠償責任が発生することも考えられ損害の賠償責任は、一次的には占有者に、占有者に注意

一応無関係なこと、罹災証明等で言うところの「全壊」
「半

ますので、
ブロック塀の状況をよく見て、必要であれば修繕や義務違反がない場合は所有者の責任となります（民法第壊」「一部損壊」の判定とも一応異なった尺度による判定で撤去などを急ぐ必要があります。

717条第1項）。所有者の責任は無過失責任とされており、Ⅱ ケーススタディ
─実際の法令・判例から
次に、いくつかのケースを挙げて、法令や判例をもとに考えてみましょう。

あるということが、共通する性質としてあげられます。
しかし、「 危険」の札を貼られていると、借家人は安心して建

20

第 110
●号

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なお、物権的請求権の行使により、誰が費用を負担するかについては議論があります。例えば、Xの塀が地震で倒れ、隣「瑕疵」につき何の落ち度がなくとも責任を負わなければならないのが原則です。
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23年度税制改正案のうち、適用期限の延長等が盛り込まれたらに住宅取得資金に係る贈与税非課税制度の運用改善（土地法案が、6月22日に国会で成立しました。これにより不動産関の先行取得を適用対象に追加）が図られることになりました。
し連税制（住宅用家屋に係る登録免許税の軽減措置、不動産のかし、相続税の基礎控除額の改正や贈与税（相続時精算課税

譲渡等に係る印紙税の軽減、住宅のバリアフリー、省エネ工事制度）の適用対象者の見直しは今回の法案には盛り込まれず、に係る所得税の特別控除等）
について適用期限が延長され、さ審議自体は不透明な状況です。

反社会的勢力の排除のためのモデル条項策定
全宅連は、他の不動産流通団体と連携し、国土交通省と警察庁会的勢力との契約を回避するために、契約当事者が相互に反と協議して、反社会的勢力排除を盛り込んだ不動産売買契約

社会的勢力でないことを確約し、取引後に判明した場合には、書等のモデル条項を取りまとめました。モデル条項では、反社契約の解除等ができるようになっています。

ハトマークサイトモバイル（携帯電話サイト）
被災者向け賃貸物件情報サイトはこちらから！
URL

http://www.hatomobile.net/shinsai.html

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新刊 23年版 税金の解説書！

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8月下旬発刊予定●A5判・100ページ（予定）●単価（1冊）250円（税込、送料別）※10冊以上の注文の場合は1冊200円（税込、送料着払）。
●申込方法／注文部数・送金額・会社名・所在地・電話番号を明記の上、代金を現金書留または郵便振替で直接下記
まで（口座 No.00160-1-69214）●お問合せ：（株）テクノート〒111-0052 東京都台東区柳橋 1-1-8-205
TEL.03-3863-5933●申込FAX用紙は全宅連HPからダウンロードできます（8月中旬アップ予定）。

http://www.stat.go.jp/data/e-census/guide/

http://www.zentaku.or.jp/public/publication/index.html

総務省と経済産業省が中心となって、24年2月に「経済センサス・活動調査」が実施されます。産業構造を包括的にとらえ、実態を明らかにする調査です。
詳しくはホームページで。

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連載

vol.4 マナーあれこれ

もう一呼吸のエッセンス

嶋岡 美穂子（元セゾングループ教育事業部担当者）
スーパーのレジに並んでいて、たまにレジ担当者に思うことがあります。
「それ、人の口に入る食品！丁寧に扱ってほしい」と。
素早い対応でお客様をお待たせしない。その気持ちはとてもよくわかります。だからといって雑に扱っているように見えてよ
いはずありません。仕事をしていればプロであり、プロは専門性が求められます。手際のよい人は商品のバーコードの貼付位置が頭に入っており、応対時間が短く処理能力が高いといえます。
しかし、高い専門性を持っていても、お客様によく思われなければ意味がありません。よく思われなければ一生懸命仕事をしているのに報われない、報われなければ労働意欲が萎える、お客様だって嫌な思いをする、お店から顧客が離れていく、誰にとってもよいことはありません。
あと一呼吸。商品から手を放すその前に一呼吸置いてみてください。それだけで 丁寧に扱ってくれている と感じます。
次もこの人にお願いしたい と思います。この小さな心配りの平成23年7月10日発行（毎月10日発行） 通巻第408号 昭和56年3月5日第3種郵便物認可 発行人／伊藤博 編集人／出口建夫
7-8 July-August 2011 リアルパートナー 7-8月号 発行所／
（社）全国宅地建物取引業協会連合会・（社）全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

不動産関連税制の適用期限延長、贈与税非課税制度の運用改善
所得税法等の一部を改正する法律が成立

平成 23 年 7 月10 日発行（毎月10 日発行）通巻第 408 号

昭和 56 年 3 月5 日第 3 種郵便物認可（社）全国宅地建物取引業協会連合会（社）全国宅地建物取引業保証協会

トレンド・ウォッチ

注目のエコシステム！太陽光発電の展望（上）● 紙上研修July-August2011

耐震問題についての留意点̶法的知識を中心に連載 裁判例を分析

定期借家契約の留意点̶説明書面と契約書について

リアルパートナー 7-8 月号

エッセンスがあるかないかで、ファンができるか、人が離れていくかが分かれます。どんな仕事も同様です。お客様に書類を渡すその瞬間、お見送りをするその瞬間、日常の対話といえども同じ日は二度と巡ってこないこの瞬間です。最後の一瞬に気をぬかず、
もう一呼吸のエッセンスを加えてみてください。

日本
再発
見！
各地
の
観光
きらきらと輝く日本海と「羽越」の名で結ばれた秋田県、山形県、新潟県の3県10市町村に及ぶ圏観光圏。夕日の美しい雄大な日本海、日本百名山に数えられる鳥海山と信仰の山々・出羽三山、
日本海きらきら羽越観光圏（秋田県・山形県・新潟県）
─日本海、山の神々、舟運、食を通じたおもてなし

全宅連・全宅保証 全宅連と全宅保証の総会が6月28日に東京・ホテルニューオータニで開催され、22年度事業報告・決算と23年度事業計画・予算ならびに定款変更に関する議案が承認されました。また、公益社団法人への総会開催
移行認定申請についても承認され、8月以降に内閣府公益認定等委員会へ申請することになりました。

日本有数の米どころの象潟平野、庄内平野、越後平野など、海・山・川・平野とあらゆる地形の自然環境が整い、多種多様で豊富な食材にも恵まれ、春夏秋冬のいろいろな魅力にあふれています。

仁賀保高原と鳥海山
秋田県 にかほ市

山居倉庫
山形県 酒田市

笹川流れ
新潟県 村上市

最上川舟下り山形県 戸沢村