本日の説明内容について
埼玉県南５市まちづくり協議会

密集市街地の改善に向けた地区計画の導入について

１．千住仲町地区の防災まちづくりの取組みについて
２．密集事業によるまちづくりの進め方について
３．防災街区整備地区計画について
４．今後のスケジュール

平成２２年８月２０日（金）株式会社

地域計画連合塩谷貴教

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平成７年１月17日 阪神・淡路大震災の発生
木造住宅等密集市街地の延焼大火による甚大な被害⇒個々の建物を燃えにくくし、延焼を遅らせる⇒避難路となる沿道建物の倒壊を遅らせる

１．千住仲町地区の防災まちづくりの取組みについて

3

no.000008
戎町公園あたり
撮影者: 大木本美通
撮影日付: 1995.1.17
撮影場所: 須磨区戎町1丁目
撮影対象地点: 須磨区戎町1丁目;
http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/photo/oogimoto/each/000008.html

加古川市HPより
http://www.city.kakogawa.hyogo.jp/kfd/mosimo/kasai2.jpg
4平成14年 「地震に関する地域危険度測定調査」
総合ワースト１位①建物倒壊

千住仲町地区のまちの問題点と課題②火災（出火・延焼）

古く、狭小な木造住宅が、密集している。

避難路等道路の整備
千住仲町

狭い道が多い。

千住仲町

建築物の不燃化
土地の有効利用

総合危険度

③避難

消防活動困難区域がある。

千住仲町

千住仲町

※色が濃いところほど、危険度が高いことを示しています。

オープンスペースの確保

公園が不足している。
5

幅員６ｍ以上道路の必要性：延焼停止率を高める

6

幅員６ｍ以上道路の必要性：消防活動困難区域図

阪神・淡路大震災における神戸市長田区の事例
ホースカー

延焼停止率

道路幅員が大きいほど火災による燃え広がりを止められる可能性が高い

140ｍ
140ｍ
１ｍ
以上 2.5ｍ

約６ｍ

延焼
延焼停止

140ｍ
凡 例

整備路線

旧日光街道

１ｍ
1.2ｍ 以上

防火水槽

墨堤通り
国道４号
旧庁舎通り

災害時に消防車がアクセス可能な防火水槽
消火栓7

災害時に消防車がアクセス可能な消火栓

幅員６ｍ以上の道路に消火栓があれば、円滑に消火活動ができます。
ホースをつないだ長さは140ｍとしています。
8段階別の道路の役割：道路整備の考え方
A：都市レベルの防災に必要な路線→幹線道路：幅員１５ｍ以上
延焼遮断帯の形成
広域避難場所への避難路
B：地区レベルの防災に必要な路線→地区防災軸：幅員６ｍ以上①千住仲町商店街通り(旧日光街道)②ミリオン通り
幹線道路までの避難路
C:これらを補完する防災生活道路→幅員５ｍ以上④密集街区改善道路（東西・南北）⑤防災生活道路（東・中・西）地区防災軸等までの避難路

これまでの取り組みについて
H16 ・NHKテレビ「ご近所の底力」に出演(地域危険度ワースト１を受けて)Ａ

・地域で町会等を中心に「区民消火隊」等の活動が始められた

H17 ・勉強会の開始（６回、まち歩き、先進地視察等）
・住民意向調査(アンケート)「千住仲町地区まちづくり計画」を作成
H18 ・勉強会を協議会に発展(８回、先進地視察等）

ＡＣ

Ｃ

・整備対象路線沿道居住者ヒヤリング(約240名)
・路線毎に協議会の部会を発足
ミリオン通り部会（１回）、協議会・地権者密集街区改善道路部会（２回）
意向を踏まえた
防災生活道路部会（１回）
事業計画を作成
・全体説明会開催(３回)・千住宮元町と合同で震災復興訓練の実施

ＣＣＢ
ＢＣ

H19 ・協議会（第９回～12回）

Ａ

・ミリオン通り検討部会（第２回～４回）
・３路線検討部会（第２回～４回 ）・２路線検討部会（第２回～３回 ）・千住仲町商店街通り検討会（第１回～３回）
・防災街区整備地区計画素案説明会（7/8）

D:細街路整備による４ｍ
凡例

震災時の安全性を高めるためにA～Cの路線を確保する。
平常時における安全性を高めるため、さらにDの路線を確保する。

910

足立区の密集市街地の整備の考え方●足立区内では、密集市街地の整備に対し、防災街区整備地区計画と密集事業を重ね合わせて導入して、効果的かつ確実に整備改善を進めています。

２．密集事業によるまちづくりの進め方について

西新井駅西口周辺地区（42.7ha）
足立一・二・三丁目地区（48.0ha）

関原一丁目地区（13.6ha）

千住仲町地区（15.7ha）予定
1112

密集事業とは密集事業の整備例 道路 （関原一丁目地区）
整備前

老朽家屋等の建替え支援

整備後地区に必要な公共施設の整備

細街路の整備公園・プチテラスの整備

幅員4ｍ未満拡幅部分

幅員4ｍ未満（２m）

拡幅部分（５m）

防災生活道路の整備●国土交通省の補助事業で、足立区が実施する道路、公園・プチテラス整備等に国や、都からの補助金が導入されます。
●地区のコミュニティを守りながら防災上必要な公共施設の整備等を進める事業です。
●事業期間は原則10年間です。
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密集事業の整備例 公園・広場（関原一丁目地区）●プチテラスの整備

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密集事業を活用した建替え等の支援
拡幅整備路線沿道の方で、要件に適合する場合には、建物の買収費・除却費の助成制度がありますので活用できます。
道路計画線

②

従前：買収除却

現況道路境界線①●公園の整備と耐震性貯水槽の設置

現況道路の中心から両側へ拡幅

拡幅整備道路②③③①①建物本体に道路拡幅線がかかる場合建替えに併せて拡幅用地を区が買収します。既存建物が築15年以上経過した木造住宅等の場合は、区が既存建物を買収した上で除却します。
また、ベランダ等がかかる場合も改修工事に要する費用を補償します。

②門・塀等に道路拡幅線がかかる場合拡幅に協力いただける場合、門・塀等の撤去移設に要する費用を補償するとともに、拡幅用地を区が買収します。

③敷地前面の空地に道路拡幅線がかかる場合拡幅に協力いただける場合、拡幅用地を区が買収します。

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密集事業と地区計画の重ね合せ
千住仲町地区では、防災街区整備地区計画と密集事業を重ね合わせて効果的に密集市街地の整備・改善を推進していきます。
まちづくりの仕組み

まちづくりの仕組みの特徴

防災街区整備地
区計画

法律に基づく、まちづくりの計画で、建替える場合に守っていただく内容です。

期間の考え方将来にわたってその地区のルールが守られます。

３．防災街区整備地区計画について

平成20年２月
都市計画決定＝＝密集事業

国の補助制度に基づき、まちづくりの計画に適合して建替える方を支援する事業です。強制力を持たない任意事業です。

事業期間は原則１０年間です。
平成20年４月
導入開始

整備対象路線等での建替えに際しては、密集事業による補助が受けられます。
17

防災街区整備地区計画とは



18

千住仲町地区のまちづくりの目標

阪神・淡路大震災の教訓を踏まえ、防火帯や避難路を形成し、安全で安心して暮らせるまちを造っていくために作られた地区計画制度です。

防災性の向上１．避難路の確保
２．火災延焼を抑止
３．建物の倒壊を抑止

住環境の向上１．利便性を活かした都市型居住の実現
２．緑化の推進
３．街並みの形成

地区の活力の向上
19

１．回遊性のある歩行者ネットワーク形成
２．商店街の活性化
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防災街区整備地区計画の方針１

防火上の構造規制を行い、個々の建物を準耐火建築物以上の建物に建替えていく

２

道路拡幅と沿道の建物を一体的に整備を行い、防火帯を形成し、避難路等を確保する

３

ミリオン通りについては、商店街の活性化や生活再建のため道路斜線等を緩和する

防災街区整備地区計画の区域
防災街区整備地区整備計
画区域
準耐火建築物以上の建物の防火規制等
地区全域

特定建築物地区整備計画区域
道路と沿道の建物を一体として防火帯を形成
千住仲町商店街通り（幅員は既存）、ミリオン通り等拡幅対象６路線
沿道２０mの区域
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地区計画で定める12のルール

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ルール１ 道路拡幅と整備：指定路線●防災上の機能を高めるため、位置づけた指定路線の沿道において、建替える場合に、守っていただくルールです。
●事業期間内で、適合すれば、助成制度が活用できます。

資料２ 12のルール 参照

ルール１～３ 道路に関するルール

防２(ミリオン通り)
６ｍ+両側壁面後退50cm

・主要な拡幅道路や細街路、すみ切りを位置づける

防３(密集街区改善道路・東西)
５ｍ+両側壁面後退50cm

ルール４～11 建物・敷地に関するルール
防５(防災生活道路・西)
５ｍ+両側壁面後退50cm

・火に強い建物とするなど８項目（全域に関するものと、指定道路沿道に関するものがあります。）

ルール12 土地の利用に関するルール
防７（防災生活道路・中）５ｍ+両側壁面後退50cm

・緑化の推進23

防６（密集街区改善道路・南北）
５ｍ+両側壁面後退50cm
防４(防災生活道路・東)
５ｍ+両側壁面後退50cm
24ルール１① 防２(ミリオン通り)の幅員構成の考え方
幅員６ｍ+両側0.5m

ルール１② 防３～７ 路線の幅員構成の考え方
幅員５ｍ+両側0.5m

現 状

現 状
1.0m

道路計画線

3.5m

道路計画線

4.5m
計 画

計 画

壁面間空間 7.0ｍ

整備対象路線

壁面の位置

建替える場合に守っていただくルールです。
歩道

歩道

建物、工作物は設置できない部分

事業期間内で、要件に適合すれば、助成制度が活用できます。

整備対象路線

1.8～4.0m

建替える場合に守っていただくルールです。

壁面間空間6.0ｍ
建物は建築できない部分。
工作物は設置できます。

壁面の位置
事業期間内で、要件に適合すれば、助成制度が活用できます。

買収箇所

買収箇所

敷地面積に算入できる（民地）0.5m

区道6.0m0.5m

敷地面積に算入できる（民地）25

ルール２ ４ｍ未満道路(細街路)の拡幅整備
：指定路線

0.5m

区道5.0m0.5m

26

ルール３ すみ切りの整備：指定箇所●整備路線、地区施設(優先細街路）相互が交差する角敷地では、交通・防災面での安全確保のため、底辺２ｍ以上のすみ切り部分を地区施設として位置づけます。

●安全で、住み良い住環境をつくるため、「足立区細街路整備助成条例（昭和60年12月１日施行）」に基づき指定された路線を地区施設に指定し、着実な整備を進めます。
●この路線の拡幅に際しては、整備費用を助成しています。

①６ｍ道路
＋６ｍ道路
ですみ切り無しの場合

②４ｍ道路
＋４ｍ道路
ですみ切り無しの場合

地区施設に位置づける４ｍ未満道路→優先的整備を進める細街路

地区施設に位置づけるすみ切り
2728

ルール４ 建築物の構造に関する防火上必要な制限：準防火地域全域

ルール５ 建築物の間口率の最低限度：指定路線沿道●建て替える場合には、燃えにくく、倒れにくい建物となるようにするため、準防火地域内でこれまで以上に火災に強い構造制限を定めます。

●避難路の安全性の向上及び延焼を抑止するため、特定地区防災施設道路沿道の建物同士の隙間を少なくして、道路に火がおよぶのを抑えます。

準防火地域

新たなルール

木造・木造防火建築物
延べ面積：約151坪（500㎡ ）以下階数：２以下

準耐火建築物

耐火建築物

延べ面積：約454坪
延べ面積：約151坪(500㎡)超え又は (1,500㎡)超え又は階数：３以上
階数：４以上道路に火がＡ／Ｂ＝70％以上およぶのを耐火建築物

準耐火建築物
延べ面積：全て 階数：全て延べ面積：約151坪(500㎡)超え又は階数：４以上抑えます※約15坪（50㎡ ）以下の付属建築物・平屋であれば木造・防火造建築物が建てられます。

すべての建築物（約15坪(50㎡未満の付属建築物等を除く）

延べ床面積約151坪（500㎡）を超える又は４階建て以上⇒耐火建築物又は準耐火建築物とします⇒耐火建築物とします

耐火建築物
鉄筋コンクリート造、耐火被覆した鉄骨造などのもの
準耐火建築物※敷地上で建物を建てる場合の配置・使い方の利用が制約されます。

鉄骨造、準耐火性能を有する木造（木造のモルタル塗りなどよりも火に強い材料・仕上げとします。）のもの

ただし、一定規模以上の面積を有する敷地における建築物等、このルールを適用しないものもあります。
29

30

ル-ル６ ①建築物等の高さの最低限度：指定路線沿道

ルール６ ②建築物等の高さの最高限度：ミリオン通り沿道●避難路の安全性の向上及び延焼を抑止するため、特定地区防災施設道路沿道では建物を５ｍ（概ね２階建て）以上の高さとし、道路に火がおよぶのを抑えます。

●敷地規模に応じた有効な土地利用と街並みに配慮した沿道空間を形成するため、建築物の高さの最高限度を敷地規模別に定め、都市型の居住空間の供給を誘導します。

Ｈ＝５ｍ以上●ミリオン通り沿道では、４階程度の高さの街並みを目指します。

道路に火がおよぶのを抑えます（おおむね２階以上）●敷地規模に応じて、建物の高さ、４階以上の壁面後退距離を定めます。

視線の範囲

6.5m後退敷地面積 242坪(800㎡)以上は、８階(25m)まで8階,25m

敷地面積 121坪(400㎡)以上242坪(800㎡)
までは、6階(19m)まで6階,19m(道路中心線から9.5m)

3.5m後退(道路中心線から6.5m)

ただし、付属建築物で平屋建てのもの等、このルールを適用しないものもあります。

0.5ｍ
31６ｍ
対象道路5階
4階,13m

0.5m後退(道路中心線から3.5m)

7階

敷地面積121坪(400㎡)までは４階(13m)まで3階2階0.5ｍ32

ルール７ 建築物等の用途の制限：地区全域

ルール８ 建築物の敷地面積の最低限度：地区全域●キャバレーなどの風俗営業、ラブホテルなどの店舗型性風俗特殊営業を営む建築物や、ホテル又は旅館は建築できません。

●敷地が細分化されると、比較的小規模な建物が密集して建ち、住環境上の問題（日照や通風）や、防災上の問題（延焼）が増加します。これらを防ぐため、最低限度の敷地規模を定めます。
●約25坪（83㎡）以下に敷地の分割はできません。現在25坪(83㎡)以下の敷地の場合は分割はできませんが、再建築はできます。

約51坪（170㎡）

約28.8坪（ 85㎡ ）

約28.8坪（ 85㎡ ）

約30坪
（ 100㎡ ）建築できます約21坪（ 70㎡ ）

建築できません

33

ルール９ ①壁面の位置の制限：指定路線沿道●安全に逃げられる避難路を確保することや、良好な街並みを形成するため、道路等に面した建物の壁面の位置を定めます。指定路線の沿道では、壁面の位置を道路境界線から0.5ｍとします。

34●ミリオン通りでは、壁面後退した部分には、塀、柵、屋外広告物、広告板等の工作物を設置できません。 （※その他の拡幅路線では適用しません。 ）【その他の拡幅路線】【ミリオン通り】【ミリオン通り（高さに応じて定める)】地区計画が策定された以前から約25坪（83㎡）未満の敷地では建替えることができます。

ルール９ ②壁面後退区域における工作物の設置の制限 ：指定路線沿道●ミリオン通り沿道では、４階以上の部分は３．５ｍ、６階以上の部分は６．５ｍと、高さに応じて定めます。
【ミリオン通り(４階まで）】

約21坪（70㎡）※公共施設整備（道路・公園等）によって敷地が約25坪（83㎡）以下となった場
合は、このルールは適用されません。

【その他の拡幅路線】

6.5m(道路中心線 ６階(19ｍ)から9.5m)
以上の部分

3.5m

壁面後退部分には塀・柵、広告物等の工作物は設置できません

４階(13ｍ)(道路中心線から6.5m) 以上の部分0.5m(道路中心線から3.5m)

塀・柵は設置できます

４階(13m)まで

６ｍ 0.5ｍ3536

ルール10 建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限 ：地区全域●建築物の屋根、外壁等の色彩は良好な住環境にふさわしい、落ち着いた色合いのものとします。

ルール11 垣又はさくの構造の制限：地区全域●道路に面して設ける垣・さくは、生け垣又は透視可能なフェンスとします。
●道路に面して震災時に倒壊のおそれのある高さ60cm以上の組積造によるブロック塀等は設けられません。（60cm以下のブロックと生け垣と透視可能なフェンスを併用は可能です。）●屋外広告物・広告板は景観を損なわないものとするとともに、腐朽し、腐食し、又は破損しやすい材料を使用できません。

※ミリオン通り沿道では壁面後退区域内には塀等は設けられません。

屋根などの形状を定めることができます

生け垣

植栽

ブロック塀

屋根や外壁の色彩は、良好な住環境にふさわしい、落ち着いた色とします。

透過性

スチールフェンス

フェンス
60cm
以下

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ルール12 土地の利用に関する事項：地区全域●潤いのある街並みを形成するため、地区内では積極的に緑化を推進するとともに、接道緑化、屋上緑化等につとめます。

都市計画の変更
ミリオン通り沿道では第３種高度地区を撤廃●ミリオン通り沿道では、防火帯の整備を促進するため、道路整備と併せて建替えが行いやすいように（総４階建てが建てられるよう）第３種高度地区（北側斜線）を撤廃します。

第３種高度斜線あり●足立区内の緑被率の状況(H16)

真北方向

1３階

真北方向

第３種高度斜線なし

1.25

４階

４階

39

38

10m

３階

２階

２階

１階

１階

40

建替えルールのまとめ（地区全域）

建替えルールのまとめ（２）指定路線沿道での建替え
防災上有効な防火帯と避難路を形成するため、指定路線沿道では、次防災上有効な防火帯と避難路を形成するため、指定路線沿道では、次のルールが加わりますのルールが加わります

建物の構造：準耐火建築物以上の耐火性能を基本とします。
垣・柵：ブロック塀の禁止、業等の用途を禁止します。

建物の高さを５m以上（２階建て以上）とします。

生け垣又は透視可能なフェンスとします。
ミリオン通り沿道では壁面後退区域には垣・柵を設けられません。

建物の用途：性風俗営
建物

５ｍ

建物の形態・色彩・意匠：建物の色彩は落ち着いた色合いのものとします。

建物

敷地

敷地

道路

拡幅計画がある路線
では、計画線と敷地境界線から建物を50cm後退します。
後退最低敷地面積：敷地は25坪（83㎡）以下に分割できません。現在25坪(83㎡)以下の場合は分割はできませんが再建築はできます。

緑化の推進：敷地内や屋上緑化に努めます。

道路ａｄｂ

間口率（a/b）を間口率（a/b）を7/10以上7/10以上にします。

ｗ

4142

建替えル-ルのまとめ（3）ミリオン通り沿道での建替え届 出 の 手 続 き

ミリオン通り沿道では、防火帯整備の促進や歩行者空間の確保を行いやミリオン通り沿道では、防火帯整備の促進や歩行者空間の確保を行いやすくなるよう、次のような緩和を行います
すくなるよう、次のような緩和を行います

まちづくり計画原案が都市計画決定されると、建物の新築や、建替えの際には、工事着工の３０日前までに、建築図面等の『届出』が必要となります。

建物

第３種高度地区を撤廃します。
（都市計画を変更します）※また、４階建て以上の場合は、４階以上の部分で壁面を後退させ、８階建てを限度とします。

届出・勧告

ただし、ミリオン通りと交差する道路の道路斜線は残ります。

建替えにあわせた密集事業の活用検討

敷地

届
出の審
査

計画に適合

不適合

ミリオン通り道路斜線を適用除外とします。

届
届
出出

ミリオン通り43

建築確認期間
建築確認期間設計の変更等を勧告

計画に適合

地
区
計
画の
適合
通知建建
築築確
確
認
認申申
請
請

確
確
認
認済済
証
証のの交
交付付

建
建
築
築工工事
事
着着工工

なお、密集事業を活用した建替えをお考えの方は、上記の『届出』の前に前述した手順で担当課：密集地域整備課への相談が必要となります。
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