平成 17 年 10 月期（平成 17 年 5 月 6 日〜平成 17 年 10 月 31 日）決算短信

平成 17 年 12 月 15 日

不動産投信発行者名 ケネディクス不動産投資法人
コ

ー

問

合

ド

上場取引所

番

号 8972（URL http://www. kdx‐reit.com）

せ先 （資産運用会社） ケネディクス・リート・マネジメント株式会社
責任者役職名財務企画部長氏

田島正彦 TEL 03-5288-7629

名東 証

本社所在都道府県 東京都

決 算 役 員 会 開 催 日 平成 17 年 12 月 15 日
分 配 金 支 払 開 始 日 平成 18 年 1 月 20 日（予定）１．平成 17 年 10 月期の運用、資産の状況（平成 17 年 5 月 6 日〜平成 17 年 10 月 31 日）（１）運用状況（金額は百万円未満を切捨て）
営業収益
17 年 10 月期

営業利益

経常利益

当期純利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

1,196

−

589

−

243

−

242

−

総資本

＜参考＞

１口当たり

純資産

当期純利益
17 年 10 月期＜参考＞

当期純利益率（年換算値）

経常利益率

営業収益

（年換算値）

経常利益率

円

％

％

％

％

％

5,302

0.6

(2.2)

0.3

(1.3)

20.3

（注）① １口当たり当期純利益は、次の期中平均投資口数により算出しています。
平成17 年10 月期 45,683 口
なお、平成17 年10 月期においては、実質的な運用開始日（平成17 年8 月1 日）を期首とみなした日数による加重平均投資口数（78,722 口）により算出した１口当たり当期純利益は 3,077 円となります。また、平成 17 年 10 月期における期末発行済投資口数は 79,370 口であり、期末１口当たりの当期純利益は3,052 円となります。
② 会計処理の方法の変更 無③ 営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益におけるパーセンテージは対前期増減率ですが、当期は第1 期であるため対前期増減率は該当がありません。
④ 年換算値＝当該計算期間の数値／実質的な資産運用期間の日数（92 日）×365 日⑤ 純資産当期純利益率、総資本経常利益率の算定には、期首と期末の純資産額、総資本のそれぞれの平均値を使用しています。なお、平成17 年
10 月期については、実質的な運用開始日を期首とみなして計算を行っております。

（２）分配状況（分配金総額の金額は百万円未満を切捨て）

１口当たり分配金(利益超過分配

分配金総額金は含まない)17 年 10 月期

１口当たり

利益超過

利益超過分配金

分配金総額

配当性向

純資産配当率

円

百万円

円

百万円

％

％

3,052

242

−

−

99.9

0.5

（注）配当性向は、小数点第１位未満を切り捨てて表示しています。

（３）財政状態（総資産額と純資産額の金額は百万円未満を切捨て）

総資産額
17 年 10 月期

純資産額

純資産比率

１口当たり純資産額

百万円

百万円

％

円

77,32544,52757.6

561,008（注）期末発行済投資口数 平成17 年10 月期 79,370 口

２．平成 18 年 4 月期の運用状況の予想（平成 17 年 11 月 1 日〜平成 18 年 4 月 30 日）
営業収益

18 年 4 月期

経常利益

当期純利益

１口当たり分配金(利益

１口当たり
利益超過分配金

超過分配金は含まない)

百万円

百万円

百万円

円

円

2,814

1,035

1,034

13,000−（参考）１口当たり予想当期純利益（平成18 年4 月期）13,000 円（注）本予想数値は別紙記載の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、実際の当期純利益、１口当たり分配金は、状況の変化により変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

-1-1. 投資法人の関係法人の概況
後記 43 ページをご参照下さい。
2. 運用方針及び運用状況(1)
運用方針
後記 45 ページをご参照下さい。
(2)

運用状況
① 当期の状況
A．
投資法人の主な推移
ケネディクス不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、ケネディクス・リート・マネジメント株式会社を設立企画人として、平成 17 年 5 月 6 日に出資金 2億円（400 口）で設立され、平成 17 年 6 月 6 日に投信法第 187 条に基づく関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長 第 36 号）。その後、本投資法人は、平成 17 年 7 月 20 日に公募による投資口の追加発行（75,000 口）を実施し、翌日、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード 8972）。また、本投資法人は、平成 17 年 8 月 16 日に第三者割当による新投資口発行（3,970 口）を実施しました。
これらにより、当期末時点での発行済投資口数は 79,370 口となっています。
本投資法人は、収益の安定的な獲得と投資資産の持続的な成長を図ることにより、投資主利益の極大化を目指し、「トレンド」と「タイミング」を逃さない柔軟かつ機動的な投資を行い、「３つの投資軸（用途、地域、規模）」を重視して資産分散の図られたポートフォリオ（ケネディクス・セレクション）を構築しています。
B．
(a)

投資環境と運用実績
投資環境

当期における我が国経済は、企業収益の改善や設備投資の増加、個人消費の緩やかな増加が見られ、景気の踊り場を脱却し、回復が継続しました。
不動産市況については、平成 17 年 7 月 1 日時点の都道府県地価調査によると、全国平均では引き続き下落している地
価も、住宅地、商業地ともに下落幅は縮小し、東京都区部においては、平成 2 年以来 15 年ぶりに全体で上昇となっているなど、下げ止まりの傾向が明らかになっています。この傾向は、東京都区部の近接地域にも広がり、大阪圏・名古屋圏の一部でも上昇や横ばいの地点が現れ、あるいは増加しました。
(b)

運用実績

本投資法人は、新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（平成 17 年６月）に「取得予定資産」と記載された 29 物件（以下「当初取得資産」という。いずれも不動産信託の信託受益権。取得価格の合計 61,083 百万円）を平成 17 年 8 月 1 日に取得し、実質的な運用を開始しました。その後、2 物件（取得価格の合計8,049 百万円）を取得し、当期末現在で、合計31
物件（取得価格の合計 69,132 百万円）を運用しています。なお、取得価格に基づく用途毎の割合は、オフィスビル 54.6％、住宅 27.5％、商業施設 17.9％となっています。また、ポートフォリオの稼働率は、当期末時点で 96.6％の水準であり、安定した運営管理を行っています。
本投資法人は、全ての物件についてプロパティ・マネジメント業務をケネディクス・アドバイザーズ株式会社（概要については後記[50]ページをご参照ください。）に一括委託しています。これによって、物件運営管理における方針や仕様・手続
き・窓口等を一元化することができ、迅速な対応や良質なサービス提供を図っています。
C．

資金調達の概要

本投資法人は、平成 17 年 7 月 20 日の公募による投資口の追加発行（75,000 口）により、41,868 百万円の資金を調達しました。また、平成17 年8 月1 日に複数の適格機関投資家から総額230 億円の借入を行い、同日当初取得資産29 物件を取得しました。当該借入は、いずれも無担保・無保証での借入であり、本投資法人の投資方針や取得資産の内容に加え、資産運用会社の人材・マネジメントなどの点につき、各適格機関投資家から厚い信頼をいただけた結果と考えています。

-2-

その後、本投資法人は、平成 17 年 8 月 16 日の第三者割当による新投資口発行（3,970 口）により 2,216 百万円の資金を調達しました。また、追加物件取得にあたり 60 億円の借入を行っており、当期末時点での借入金残高は 290 億円（うち長期借入金190 億円、短期借入金100 億円）となっています。これらの借入のうち、長期借入金190 億円については、今後の金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用等により実質金利を固定化しています。
D．
業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人は、第1 期の実績として営業収益1,196 百万円、営業利益589 百万円、経常利益243 百万円、当期純利益 242 百万円を計上しました。
分配金については、租税特別措置法第67条の15の規定が適用されるように、当期未処分利益の概ね全額を分配することにより、投資口１口当たりの分配金を 3,052 円としました。
② 次期の見通し
A．
投資環境
今後の我が国経済は、企業収益の改善や設備投資の増加に加え、個人消費の着実な回復を前提に、息の長い成長を続ける見込みがあるといわれています。一方で、原油価格の動向や海外経済の動向などの不透明な要因がある点に留意が必要であり、若干のプラス基調が予想される物価動向についても各種要因により下振れる可能性もあります。
このような経済環境における不動産市況は、平成 17 年度に観測された地価の下げ止まりや地価の上昇地点の増加などの傾向が継続するものと見込まれます。特に東京経済圏や人口集積の見込まれる地方中核都市においては、各種不動産ファンドによる積極的な物件取得の動きが継続し、物件取得競争が過度に激化する恐れがある反面、不動産取引がより一層活発化するメリットもあると考えられます。
B．
（a）

今後の運用方針及び対処すべき課題
既存物件の運用戦略

本投資法人は、原則として、プロパティ・マネジメント業務をケネディクス・アドバイザーズ株式会社に一括委託する方針です。なお、資産運用会社では、既存物件の運用において以下のような活動を重ね、賃料水準や稼働率の維持・向上を目指します。
・トイレやエントランス等の共用部分の改修・リニューアルによる物件競争力の向上
・テナント満足度調査の導入によるテナントニーズの把握
・定期的な情報発信によるテナントとのコミュニケーションの強化
・賃貸仲介会社との良好な関係構築による賃貸営業力の強化（b）

新規物件の投資戦略

上記のような状況の中、本投資法人では、引き続き東京経済圏の中規模オフィスビルに軸足をおいた投資方針を維持す
ると同時に、人口集積や世帯数増加が見込める地域の住宅や、繁華性の高い地域の商業施設を中心とした投資を行います。これらの投資を実現するために、資産運用会社独自のネットワークに加え、ケネディクス株式会社及びケネディクス・ア
ドバイザーズ株式会社（以下その他ケネディクス株式会社の関連会社等と併せて「ケネディクス・グループ」といいます。）のサポートラインの両面からなる「マルチパイプライン」を活用した物件取得活動を推進していきます。
サポートラインにより、資産運用会社は、ケネディクス・グループが取扱う仲介案件、年金ファンド、私募ファンド、開発案
件に係る不動産情報の提供を受けるとともに、これらについて優先的にまたは第三者に遅れることなく購入を検討できる権利を確保しています。物件の取得競争が激化する中では、このサポートラインの活用が、資産運用会社の物件取得活動において大きな役割を果たすものと考えています。
また、サポートラインのもうひとつの役割として、物件ウェアハウジング機能があります。これにより、資産運用会社の独自
ネットワークに基づき取得を検討する物件が、本投資法人の投資基準との整合性や資金調達のタイミング等の理由で売主の売却条件通りには直ちに取得できない場合に、ケネディクス・グループに一時的に取得してもらうことができます。これらのウェアハウジング物件については、本投資法人にとって必要な処置や手続きが完了した段階で、ケネディクス・グループから本投資法人が優先的に購入できることになっています。

-3-

（c） 財務戦略
本投資法人は、今後の金利上昇に備え、長期借入金については引き続き金利ヘッジ等により金利の固定化を行います。
また、リファイナンスリスクを低減するために返済期日を分散するとともに、有利子負債比率を一定の範囲内にとどめるなど
適切なレバレッジ管理を行います。
また、本投資法人は、将来的に投資法人債の発行により長期固定金利による資金調達を拡大するために、格付けの取得を検討します。
（d） 情報開示
本投資法人は、積極的な IR 活動により、投資家及び関係者に対して幅広く情報提供を行うこと、及び可能な限り迅速か
つ正確な情報開示に努めることを情報開示の基本方針としています。具体的には、東京証券取引所の適時開示（TDnet 登録及びプレスリリース）に加えて、本投資法人のホームページ(http://www.kdx-reit.com)を通じた積極的な情報開示を行います。
C．
決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
（参考情報）…売買契約締結資産概要(a) 平成 17 年 11 月 1 日付で、以下の資産を取得しており、同日時点の概要は以下の通りです。
物件の名称
ベルモードビル（オフィスビル）特定資産の種類
不動産信託受益権
所在地（住居表示）
東京都千代田区麹町三丁目 3 番地 4
用途
事務所、店舗構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 9 階建
土地612.17 ㎡
面積
建物
5,323.81 ㎡
土地
所有権
所有形態
建物
所有権
建築時期
平成 6 年 5 月 17 日
施工会社
清水建設株式会社
地震ＰＭＬ値
4.94％（株式会社損保ジャパン・リスクマネジメント）
取得価格
5,950,000,000 円(b) 平成 17 年 12 月 8 日付で、以下の資産を取得しており、同日時点の概要は以下の通りです。
物件の名称
びなす ひばりが丘（住宅）
特定資産の種類
不動産信託受益権
所在地（住居表示）①北海道札幌市厚別区厚別南二丁目 24 番 1 号②北海道札幌市厚別区厚別南二丁目 25 番 1 号③北海道札幌市厚別区厚別南二丁目 26 番 1 号
用途
共同住宅
物件タイプ
ファミリータイプ
構造①鉄筋コンクリート造陸屋根 6 階建
②鉄筋コンクリート造陸屋根 5 階建
③鉄筋コンクリート造陸屋根 6 階建
土地8,595.00 ㎡
面積
建物
14,976.25 ㎡
土地
所有権
所有形態
建物
所有権

-4-

建築時期
施工会社
地震ＰＭＬ値
取得価格

平成元年 3 月 13 日
清水建設株式会社
6.48％（株式会社損保ジャパン・リスクマネジメント）
1,800,000,000 円(c) 平成 17 年 12 月 9 日付で、以下の資産の取得に関して契約を締結しており、平成 18 年 5 月 20 日を期限とした取得を予定しております。契約締結日現在における取得予定物件の概要は以下の通りです。
物件の名称（仮称）コレクション東桜（住宅）
特定資産の種類
不動産信託受益権
所在地（住居表示）
愛知県名古屋市東区東桜一丁目 5 番 21 号
用途
住居、店舗
物件タイプ
コンパクトタイプ
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造 14 階建
土地
462.52 ㎡
面積
建物
3,284.54 ㎡
土地
所有権
所有形態
建物
所有権
竣工予定日
平成 18 年 3 月 20 日
施工会社
佐藤工業株式会社
建築確認（建物）
平成 16 年 12 月 10 日 H16 確認サービス第 S423−1491 号
地震ＰＭＬ値
12.20％（株式会社損保ジャパン・リスクマネジメント）
取得予定価格1,264,000,000 円
D．

運用状況の見通し
平成 18 年 4 月期（第 2 期：平成 17 年 11 月 1 日〜平成 18 年 4 月 30 日）の運用状況につきましては、以下の通り予想しています。運用状況の予想の前提条件につきましては、「平成 18 年 4 月期及び平成 18 年 10 月期
運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
営業収益2,814 百万円
経常利益
1,035 百万円
当期純利益
1,034 百万円
１口当たり分配金
13,000 円
１口当たり利益超過分配金0円
平成 18 年 10 月期（第 3 期：平成 18 年 5 月 1 日〜平成 18 年 10 月 31 日）の運用状況につきましては、以下の通り予想しています。運用状況の予想の前提条件につきましては、「平成 18 年 4 月期及び平成 18 年 10 月期
運用状況の予想の前提条件」を参照下さい。
営業収益
経常利益
当期純利益
１口当たり分配金
１口当たり利益超過分配金

2,877 百万円
978 百万円
977 百万円
12,300 円
0円(注)上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、実際の当期純利益、分配金は状況の変化により変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

-5-

平成 18 年 4 月期及び平成 18 年 10 月期 運用状況の予想の前提条件
項目

前提条件• 平成 18 年 4 月期は平成 17 年 10 月 31 日現在保有する 31 物件及びベルモードビル（平成17 年11 月1 日取得）、びなすひばりが丘（平成17 年12 月8 日取得）の 2 物件を合わ運用資産せた 33 物件を前提としています。
• 平成18 年10 月期は上記33 物件及びコレクション東桜（平成18 年5 月20 日までに取得予定）の 1 物件を合わせた３４物件を前提としています。
• 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
• 賃貸事業収益については、過去の実績値を基準として、物件の競争力及び市場環境等を営業収益勘案して算出しています。
• 減価償却費以外の賃貸事業費用に関しては、過去の実績値を基準として、費用の変動要素を反映して算出しています。
• 固定資産税及び都市計画税に関しては、一般に不動産等の売買にあたり期間按分による計算を行い、取得時に前所有者と精算を行いますが、本投資法人においては当該精算金相当分を取得原価に算入します。

営業費用• 修繕費に関しては、資産運用会社の修繕計画をもとに、各物件ごとに各営業期間において必要と想定される額を計上しています。但し、予想し難い要因により修繕費が発生する可能性があることから、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意下さい。
• 減価償却費に関しては、平成 18 年 4 月期に 635 百万円、平成 18 年 10 月期に 654 百万円を想定しています。

営業外費用• 支払利息等は、平成 18 年 4 月期に 154 百万円、平成 18 年 10 月期に 167 百万円を想定しています。
• 平成 18 年 4 月期は、平成 17 年 12 月 15 日現在の借入金総額 37,000 百万円を前提としており、平成 18 年 4 月期末まで借入金の額に変動がないことを前提としています。

借入金• 平成 18 年 10 月期は、上記借入金額及びコレクション東桜取得予定資金の合計を借入金総額とし、その後平成 18 年 10 月期末まで借入金額に変動がないことを前提としています。

発行済投資口数
1 口当たり分配金
1 口当たり利益超過分配金• 平成 17 年 10 月 31 日現在の 79,370 口を前提としており、平成 18 年 10 月期末まで投資口の追加発行がないことを前提としています。
• 投資口 1 口当たりの分配金が 1 円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することを前提としています。
• 利益超過の分配(1 口当たり利益超過分配金)については、現時点では行う予定はありません。
• 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響をその他与える改正が行われないことを前提としています。
• 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としてい
ます。

-6-

3. 財務諸表など
(1)
経理の状況
① 貸借対照表期

別当期（平成 17 年 10 月 31 日現在）

科

目

金 額

（千円）

構成比(％)

資産の部
Ⅰ流動資産
現金及び預金692,405

信託現金及び信託預金

4,483,344

営業未収入金94,432

前払費用

30,881

未収消費税等

910,190

その他流動資産3,855

流動資産合計

6,215,109

8.0

Ⅱ固定資産
1.有形固定資産
信託建物
減価償却累計額
信託構築物

25,336,498
240,043

25,096,454

146,613

減価償却累計額

5,725

信託機械及び装置

373,722

減価償却累計額

9,545

信託工具器具及び備品

592,487

減価償却累計額

12,845

信託土地

140,887

364,177

579,642
44,730,357

有形固定資産合計

70,911,519

91.7

2.投資その他の資産差入敷金保証金

10,000

長期前払費用

34,498

デリバティブ資産

108,540

投資その他の資産合計
固定資産合計153,0390.2

71,064,559

91.9

Ⅲ繰延資産
創業費

45,807

繰延資産合計資産合計-7-45,8070.1

77,325,476

100.0

期

別

当期
（平成 17 年 10 月 31 日現在）科目

金 額（千円）構成比(%)

負債の部
Ⅰ流動負債
営業未払金

192,993

短期借入金

10,000,000

未払金

67,406

未払費用

659

未払法人税等854

前受金

380,244

預り金

71,142

流動負債合計10,713,301

13.8

Ⅱ固定負債
長期借入金

19,000,000

信託預り敷金保証金

2,976,380

繰延ヘッジ利益

108,540

固定負債合計22,084,921

28.6

32,798,222

42.4

44,285,002

57.3

負債合計
出資の部

※２

Ⅰ出資総額
出資総額

※１

Ⅱ剰余金
当期未処分利益

242,251

剰余金合計

242,251

0.3

出資合計

44,527,253

57.6

負債・出資合計

77,325,476

100.0

-8-

② 損益計算書
期

別当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日
至 平成 17 年 10 月 31 日

科

目

金

額（千円）

百分比(％)

経常損益の部
Ⅰ営業損益の部
1.営業収益賃貸事業収入※1

1,067,649

その他賃貸事業収入 ※1

128,378

1,196,027

100.0

606,16650.7

589,860

49.3

17

0.0

346,786

29.0

経常利益

243,09120.3

税引前当期純利益

243,091

20.3

840

0.1

242,25120.2

2.営業費用
賃貸事業費用※1

518,874

資産運用報酬

56,239

役員報酬

5,352

資産保管委託報酬

1,272

一般事務委託報酬

11,109

その他営業費用

13,318

営業利益
Ⅱ営業外損益の部
1.営業外収益受取利息

17

2.営業外費用
支払利息

57,741

融資関連費用

85,495

新投資口発行費66,675

投資口公開関連費用

124,977

創業費償却

5,089

その他営業外費用

6,806

法人税、住民税及び事業税

857

法人税等調整額△17

当期純利益
前期繰越利益

−当期未処分利益

242,251-9-（単位：円）③金銭の分配に係る計算書
期 別

当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日

項 目

至 平成 17 年 10 月 31 日

Ⅰ 当期未処分利益

242,251,377

Ⅱ 分配金の額

242,237,240(投資口１口当たり分配金の額)(3,052)

Ⅲ 次期繰越利益

14,137

分配金の額の算出方法

本投資法人の規約第 32 条第 1 号に定める「租税特別措置法第 67 条の 15 に規定する本投資法人の配当可能所得の金額の 100 分の 90 に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数 79,370
口の整数倍数の最大値となる242,237,240円を利益分配金として分配することといたしました。
なお、規約第 32 条第 2 号に定める利益を超えた金銭の分
配は行いません。

-10-

④ キャッシュ・フロー計算書
当期
自 平成17年5月6日
至 平成17年10月31日

科目

金額（千円）
１．営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

243,091

減価償却費

268,160

長期前払費用償却額

2,181

受取利息

△ 17

支払利息

57,741

創業費償却

5,089

営業未収入金の増加・減少額△ 94,432

未収消費税等の増加・減少額△ 910,190

前払費用の増加・減少額△ 30,881

営業未払金の増加・減少額

192,993

未払金の増加・減少額

67,406

前受金の増加・減少額

380,244

預り金の増加・減少額

71,142

創業費の支払額△ 50,896

長期前払費用の支払額△ 36,680

その他△ 3,841
小計

161,111

利息の受取額17利息の支払額△ 57,081

営業活動によるキャッシュ・フロー

104,047

２．投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出△ 71,179,680

差入敷金保証金の支出△ 10,000

信託預り敷金保証金の支出△ 31,862

信託預り敷金保証金の収入

3,008,243

使途制限付信託預金の預入による支出△884,939

投資活動によるキャッシュ・フロー

△ 69,098,239

３．財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入

10,000,000

長期借入金の借入による収入

19,000,000

投資口の発行による収入

44,285,002

財務活動によるキャッシュ・フロー

73,285,002

４．現金及び現金同等物の増加・減少額

4,290,810

５．現金及び現金同等物の期首残高
６．現金及び現金同等物の期末残高−※

4,290,810-11-

〔重要な会計方針〕
期別

当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日

項目
１. 固定資産の減価償却の方法

至 平成 17 年 10 月 31 日
① 有形固定資産定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物

2〜46 年

信託構築物

2〜13 年

信託機械及び装置

3〜15 年

信託工具器具及び備品

3〜15 年② 長期前払費用
定額法を採用しております。

２．繰延資産の処理方法①創業費
5 年間で均等額を償却しております。
②新投資口発行費支出時に全額費用として処理しております。
なお、平成 17 年 7 月 20 日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。
）によっております。
「スプレッド方式」では、発行価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手
数料の支払いはありません。平成 17 年 7 月 20 日付一般募集による新投資口発行に際し、発行価格と発行価額との差額の総額は、1,631,250 千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。
）による新投資口発行であれば、新投資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、新投資口発行費は、1,631,250 千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額多く計上されております。

３．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に納付した額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税
相当額は 121,190 千円です。

-12-

４．ヘッジ会計の方法（１） ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
（３）ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
（４）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ
対象とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しております。

５．キャッシュ・フロー計算書

手許現金及び信託預金、随時引出し可能な預金及び信託預金並における資金の範囲

びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリ
スクしか負わない取得日から３ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。

６．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項（１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきまして
は、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある
下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしております。
① 信託現金及び信託預金②

信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具器具及び備品、信託土地③

信託預り敷金保証金（２）固定資産の減損に係る会計基準
固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書(企業会
計審議会（平成 14 年 8 月 9 日）)及び固定資産の減損に係る会計基準の適用指針（企業会計基準適用指針第 6 号（平成 15 年
10 月 31 日））が平成 17 年 4 月 1 日以後開始する事業年度から適用されることに伴い、これを適用しております。
これによる損益に与える影響はありません。
（３） 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しております。

-13-

〔注記事項〕（貸借対照表関係）
当 期（平成 17 年 10 月 31 日現在）

※１．発行する投資口の総数及び発行済投資口数
発行する投資口の総数

2,000,000 口

発行済投資口数

79,370 口※２．投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条第 6 項に定める最低純資産額

50,000 千円（損益計算書関係）
当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日
至 平成 17 年 10 月 31 日
※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入

930,805

共益費収入

136,843

計

1,067,649

その他賃貸事業収入
駐車場収入

30,728

水道光熱費収入76,388

その他収入

21,261

計

128,378

不動産賃貸事業収益合計

1,196,027

B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費

124,552

水道光熱費

68,783

修繕費

21,806

保険料

2,602

信託報酬

9,321

その他賃貸事業費用

23,645

減価償却費

268,160

不動産賃貸事業費用合計

518,874

C.不動産賃貸事業損益(A-B)

677,152-14-

（キャッシュ・フロー計算書関係）
当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日
至 平成 17 年 10 月 31 日
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（単位：千円）（平成 17 年 10 月 31 日）
現金及び預金692,405

信託現金及び信託預金

4,483,344

使途制限付信託預金(注)△884,939

現金及び現金同等物

4,290,810(注)テナントから預かっている敷金保証金の返還の為に留保されている信託預金です。

（リース取引関係）
当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日
至 平成 17 年 10 月 31 日
オペレーティング・リース取引（単位：千円）（貸主側）
未経過リース料
1 年内

973,915

1 年超3,864,684

合計

4,838,600（有価証券関係）
当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日
至 平成 17 年 10 月 31 日
本投資法人は、有価証券取引を全く行っておりませんので該当事項はありません。

-15-

（デリバティブ取引関係）
当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日
至 平成 17 年 10 月 31 日
（1）取引の内容
本投資法人のデリバティブ取引は、金利スワップ取引です。
（2）取引に対する取組方針
本投資法人のデリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針です。
（3）取引の利用目的
本投資法人のデリバティブ取引は、借入金金利等の将来の金利市場における利率上昇による変動リスクを回避する目的で利用しております。
なお、デリバティブ取引の利用においてヘッジ会計を適用しております。
① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しております。
（4）取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は市場金利の変動によるリスクを有しております。
（5）取引に係るリスク管理体制
資産運用会社の管理手続に基づき、リスク管理を行っております。

（退職給付関係）
当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日
至 平成 17 年 10 月 31 日
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

-16-

（税効果会計関係）
当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日
至 平成 17 年 10 月 31 日
１． 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（単位：千円）（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額

17繰延税金資産合計

17

２． 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別
内訳（単位：％）
法定実効税率39.39（調整）支払分配金の損金算入額△39.25

その他

0.2

税効果会計適用後の法人税等の負担率0.34（持分法損益等）
当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日
至 平成 17 年 10 月 31 日
本投資法人には関連会社は存在せず、該当事項はありません。

（関連当事者との取引）
当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日
至 平成 17 年 10 月 31 日
親会社及び法人主要株主等
該当事項はありません。
役員及び個人主要株主等
該当事項はありません。
子会社等
該当事項はありません。
兄弟会社等
該当事項はありません。

-17-

（投資口 1 口当たり情報）
当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日
至 平成 17 年 10 月 31 日
1 口当たり純資産額

561,008 円

1 口当たり当期純利益

5,302 円

なお、潜在投資口調整後 1 口当たり当期純利益金額については、潜在投資口が存在しないため記載しておりません。

(注)1 口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下の通りであります。
当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日
至 平成 17 年 10 月 31 日
当期純利益（千円）

242,251

普通投資主に帰属しない金額（千円）−

普通投資口に係る当期純利益（千円）

242,251

期中平均投資口数（口）45,683（重要な後発事象）
当 期
自 平成 17 年 5 月 6 日
至 平成 17 年 10 月 31 日
該当事項はありません。

(2)

発行済投資口数の増減
当期における出資総額及び発行済投資口数の異動は以下のとおりです。
発行済投資口数（口）
払込年月日
摘要
増減数
残高
平成 17 年 5 月 6 日
私募設立
400
400
平成 17 年 7 月 20 日
公募増資
75,00075,400平成 17 年 8 月 16 日
第三者割当増資
3,970
79,370

出資総額（百万円）
増減数
残高
200
200
41,86842,0682,216
44,285

備

考

(注 1)
(注 2)
（注 3）

（注1）

1 口当たり発行価格 500,000 円にて本投資法人が設立されました。

（注2）

1 口当たり発行価格 580,000 円（引受価額 558,250 円）にて、新規物件の取得資金等の調達を目的とする公募新投資口を発行いたしました。

（注3）

1 口当たり発行価額 558,250 円にて、新規物件の取得資金等の調達を目的とする第三者割当による新投資口を発行いたしました。

-18-

4. 役員の異動
本投資法人設立時の役員は以下の通りであり、当期中の役員の異動はありませんでした。

役職名

氏名

執行
役員

宮島 大祐

昭和 60 年 4 月
平成 4 年 4 月
平成 9 年 4 月
平成 10 年 4 月
平成 16 年 10 月

平成 17 年 4 月
平成 17 年 5 月
監督
役員

児玉 公男

所有投資
口数（口）
三菱 UFJ 信託銀行株式会社（当時三菱信託銀行株式会
20社）
同 ロスアンゼルス支店
株式会社宮島商会
ケネディクス株式会社（当時ケネディ・ウィルソン・ジャパ
ン株式会社）不動産投資アドバイザリー部
ケネディクス・リート・マネジメント株式会社（当時ケイダブ
リュー・リート・マネジメント株式会社)出向 代表取締役就任
同 代表取締役（転籍）（現在に至る）
ケネディクス不動産投資法人
執行役員就任（現在に至る）
0
弁護士登録（第一東京弁護士会）
主要略歴

昭和 38 年 4 月
昭和 41 年 4 月

半蔵門総合法律事務所（当時東和法律事務所）開設（現在に至る）
平成 9 年 7 月 学校法人共立女子学園 理事（現在に至る）
平成 10 年 4 月 財団法人公庫住宅融資保証協会 理事（現在に至る）
平成 12 年 2 月 社団法人被害者支援都民センター 理事（現在に至る）
平成 17 年 5 月 ケネディクス不動産投資法人
監督役員就任（現在に至る）
監督
平成 元年 10 月 中央青山監査法人（当時中央新光監査法人）
鳥羽 史郎
役員
平成 5 年 3 月 公認会計士登録
平成 9 年 1 月 鳥羽公認会計士事務所開設（現在に至る）
平成 14 年 5 月 税理士登録
平成 16 年 4 月 株式会社マジェスティック
取締役就任（現在に至る）
平成 17 年 1 月 株式会社みのり会計 代表取締役就任（現在に至る）
平成 17 年 3 月 株式会社 BTK ソリューション 取締役就任（現在に至る）
平成 17 年 5 月 ケネディクス不動産投資法人
監督役員就任（現在に至る）
平成 17 年 10 月 株式会社ＭＡＣＣ 取締役就任（現在に至る）(注) 宮島大祐は、資産運用会社であるケネディクス・リート・マネジメント株式会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第 13 条に基づき、平成 17 年 4 月 18 日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。

-19-

0

5. 参考情報
(1)
投資状況
第1 期
（平成 17 年 10 月 31 日現在）
資産の種類
用途
地域
保有総額
対総資産比率（百万円）（注 1）(%)(注 2)
東京経済圏
31,23740.4
オフィスビル
地方経済圏
7,207
9.3
オフィスビル 小計
38,44449.7
東京経済圏
18,832
24.4
信託不動産
住宅
地方経済圏
899
1.2
住宅 小計
19,732
25.5
商業施設
東京経済圏
12,73416.5
商業施設 小計
12,734
16.5
信託不動産合計
70,911
91.7
預金・その他の資産
6,413
8.3
資産総額
77,325100.0(注１) 保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっており
百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注 2) 比率は、資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいい、小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。

負債総額
純資産額
資産総額

第1 期
（平成 17 年 10 月 31 日現在）
金額
総資産に対する比率(百万円)（％）
32,79842.4
44,527
57.6
77,325100.0-20-

(2) 投資不動産物件①投資不動産物件の価格及び投資比率
単位：百万円

用途

地域

物件名称

単位：％

期末評価額

取得

貸借対照表

価格

計上額

（注 1）

(注 2)

（注 3）

価格

直接還元法

ＤＣＦ法

還元
利回り

価格

割引率

最終還元
利回り

比率
（注 4）

オフィスビル東京

日本橋313 ビル

5,940

6,025

5,960

6,020

5.1

5,900

5.0

5.3

8.6

経済圏

相互平河町ビル

5,180

5,260

5,210

5,280

4.8

5,140

4.7

5.0

7.5

東茅場町有楽ビル

4,450

4,527

4,600

4,650

5.4

4,540

5.2

5.7

6.4

ノワール八丁堀

3,680

3,722

3,680

3,730

5.0

3,630

4.9

5.2

5.3

K&Y BLD.（ｻｻﾞﾝﾌﾟﾗｻﾞ）

2,533

2,561

2,570

2,590

5.2

2,540

5.1

5.4

3.7

原宿ＦＦビル

2,450

2,501

2,500

2,500

5.5

2,500

5.2

5.8

3.5

ＦＩＫ南青山ビル

2,270

2,314

2,450

2,580

5.0

2,400

5.3

5.3

3.3

神田木原ビル

1,950

1,959

1,950

1,990

5.0

1,910

4.9

5.2

2.8

ＮＮＫビル

1,610

1,645

1,690

1,690

5.4

1,690

5.5

5.7

2.3

704

720

718

728

5.8

708

5.6

6.3

1.0

5,570

5,744

5,570

5,610

6.1

5,480

6.0

6.3

8.1

小石川吉田ビル地方

ポルタス・センタービル

経済圏

博多駅前第2 ビル

住 宅

1,430

1,462

1,470

1,480

6.5

1,450

6.3

6.8

2.1

オフィスビル（計 12 物件）小計

37,76738,44438,36838,848―37,888

―

―

54.6

東京

ストーリア白金

3,150

3,242

3,250

3,320

5.2

3,220

5.3

5.5

4.6

経済圏

トレディカーサ南青山

2,460

2,521

2,460

2,460

4.8

2,450

4.6

5.0

3.6

コート目白

1,250

1,301

1,260

1,280

5.3

1,250

5.3

5.6

1.8

アパートメンツ元麻布

1,210

1,251

1,210

1,220

5.0

1,190

4.8

5.3

1.8

アパートメンツ若松河田

1,180

1,230

1,190

1,200

5.1

1,180

4.9

5.3

1.7

コート日本橋箱崎

1,130

1,189

1,170

1,180

5.3

1,150

5.1

5.5

1.6

サイド田園調布

1,110

1,156

1,090

1,100

5.3

1,080

5.3

5.6

1.6

エスコート横浜関内Ⅱ

945

997

947

946

5.6

948

5.3

5.9

1.4

コート元浅草

880

927

869

869

5.4

868

5.2

5.6

1.3

ストーリア等々力

877

909

840

864

5.2

829

5.4

5.5

1.3

ブルーム表参道

875

905

878

892

5.0

864

4.8

5.2

1.3

クレールコート芦花公園

831

862

839

860

5.4

830

5.5

5.7

1.2

ヒューマンハイム御徒町

830

868

839

841

5.4

836

5.2

5.6

1.2

コート新橋

748

774

752

764

5.2

747

5.6

5.5

1.1

コート水天宮

659

694

654

661

5.3

651

5.2

5.6

1.0

地方

アブレスト原

444

468

451

450

6.2

452

6.0

6.5

0.6

経済圏

アブレスト平針

407

430

414

417

6.2

410

6.0

6.5

0.6

18,986

19,732

19,113

19,324―

18,955――27.5

住宅（計 17 物件）小計
商業

東京

神南坂フレーム

9,900

10,16010,80010,9004.8

10,600

4.5

5.1

14.3

施設

経済圏

代々木Ｍビル

2,479

2,574

2,480

2,520

5.2

2,450

5.0

5.4

3.6

商業施設 （計 2 物件） 小計

12,37912,734

13,28013,420―13,050――17.9

69,132

70,91170,761

71,592―

69,893

―

―

100.0

全 31 物件 合計

（注1）
（注2）
（注3）

取得価格は、本投資法人が取得した各信託受益権の売買金額（税金を含まず、百万円未満は切り捨てています。）を記載しています。
貸借対照表計上額は、百万円未満を切り捨てて記載しております。
期末評価額は、投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、本投資法人は、財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式

-21-

（注4）

会社ならびに日本土地建物株式会社の不動産鑑定士が作成した調査報告書の調査価格を記載しています。
比率は、取得価格の合計に対する当該資産の取得価格の比率をいい、小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。

② ポートフォリオの分散
A． 用途別分散

用途

取得価格
（百万円）

物件数

比率(注)
（％）

オフィスビル

12

37,767

54.6

住宅

17

18,986

27.5

商業施設

2

12,379

その他

−

−

合計

31

69,13217.9
100.0

B． 地域別分散

地域

取得価格
（百万円）

物件数

比率(注)
（％）

東京経済圏

27

61,281

88.6

地方経済圏

4

7,851

11.4

合計

31

69,132100.0

C． 規模別分散

規模

取得価格
（百万円）

物件数

比率(注)
（％）

1,000 百万円未満

11

8,200

11.9

1,000 百万円以上 2,000 百万円未満

8

10,87015.7

2,000 百万円以上 5,000 百万円未満

8

23,47234.0

5,000 百万円以上 10,000 百万円未満

4

26,590

38.5

合計

31

69,132100.0(注) 比率は、取得価格の合計に対する当該資産の取得価格の比率をいい、小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。

-22-

オフィスビル③ 投資不動産及び信託不動産の内容
A． 投資不動産物件及び信託不動産の概要
地積
建物用途
用途
地域
物件名称
（㎡）
(注 2)
(注 1)
東京
経済圏

日本橋 313 ビル

1,047.72

事務所

構造・階数
(注 4)

8,613.09

SRC
B2F9

昭和 49 年 4 月

17.36

8,002.97

SRC
B3F10

昭和 63 年 3 月

8.02

事務所
相互平河町ビル

1,013.85

店舗
共同住宅

773.43

事務所

5,916.48

SRC
B1F9

昭和 62 年 1 月

7.88

ノワール八丁堀

992.20事務所

4,800.43

SRC･RC
B1F8

平成 5 年 6 月

5.21

6,399.42

SRC
B1F11

平成 4 年 8 月

5.05

3,812.44

SRC
F11昭和60 年11 月

13.02

1,926.98

SRC
B1F9

昭和63 年11 月

6.37

2,393.94

SRC･RC･S
B1F8

平成 5 年 5 月

14.28

2,594.88

SRC･S
F9

平成 4 年 6 月

8.16

平成 4 年 10 月

11.47

平成 5 年 9 月

3.49

昭和 59 年 9 月

0.69

平均 18.0 年―

平成 15 年 2 月

7.77

平成 16 年 2 月

7.44

平成 9 年 3 月

5.74

平成 16 年 1 月

6.24

平成 16 年 2 月

7.56

平成 16 年 2 月

13.44（サザンプラザ）事務所
1,235.16

店舗/居宅
車庫/倉庫
店舗

原宿ＦＦビル699.67

事務所
駐車場
事務所

ＦＩＫ南青山ビル

369.47

店舗
居宅

神田木原ビル410.18

事務所
事務所

ＮＮＫビル

383.63

店舗
居宅

経済圏

小石川吉田ビル

404.89ポルタス・センター

13,936.63

店舗
事務所
事務所
店舗/倉庫

1,866.58
79,827.08
(注 7)

ビル

(注 7)

博多駅前第 2 ビル

866.00事務所

4,846.01

オフィスビル（計 12 物件）小計

22,132.83―

131,000.30

住 宅

東京
経済圏

建築時期
(注 5)

東茅場町有楽ビル

K&Y BLD.

地方

PML 値
（％）
（注 6）

延床面積
（㎡）
(注 3)

ストーリア白金
トレディカーサ南青山
コート目白
アパートメンツ
元麻布
アパートメンツ
若松河田
コート日本橋箱崎

1,197.13
767.70

駐車場

店舗
共同住宅
共同住宅
店舗

5,750.05
1,986.44

1,581.91

共同住宅

3,326.07

639.41

共同住宅

1,685.14

412.42

共同住宅

1,858.51

260.85

共同住宅

1,727.96

-23-

SRC
B1F9
SRC･S
B2F25
(注 7)
SRC
F9
―
SRC･S
B2F13
RC
B1F6
RC
B1F3
RC
F11
RC
F12
SRC
F12

サイド田園調布

1,326.57

共同住宅

2,433.52

エスコート横浜関内Ⅱ

366.83

共同住宅

1,738.71

コート元浅草201.24

共同住宅

1,585.65

ストーリア等々力

999.98ブルーム表参道

332.96

共同住宅

699.14

1,749.87

共同住宅

1,727.48

クレールコート
芦花公園
ヒューマンハイム
御徒町

174.44

コート新橋

303.58

コート水天宮243.79

共同住宅

共同住宅
店舗
共同住宅
店舗
共同住宅

1,437.35

1,444.25
1,212.74
1,091.82

共同住宅

地方
経済圏

居宅

アブレスト原

397.17

店舗

東京

施設

経済圏

10.39

平成 15 年 3 月

19.45

平成 17 年 1 月

9.90

平成14 年12 月

5.40

平成 15 年 3 月

6.55

平成 10 年 8 月

8.18

平成16 年12 月

12.19

平成 9 年 12 月

9.32

平成 15 年 7 月

11.89

SRC
F11

平成 12 年 2 月

13.34

アブレスト平針

889.15

共同住宅

1,867.75

RCF7

平成 12 年 3 月

13.56

住宅（計 17 物件）小計

11,845.00―

33,136.05―

平均 3.5 年―

神南坂フレーム

1,240.51

店舗

6,302.58

平成 17 年 3 月

6.20

平成 3 年 8 月

9.59―

代々木Ｍビル
商業施設 （計 2 物件） 小計
全 31 物件 合計

平成 9 年 2 月

1,563.47

事務所

商業

RC
F6
RC
F11
SRC
F13
RC
B1F3
RC
B1F3
RC
F3
SRC
F14
RC
F6
RC
F7

SRC･RC･S
B2F7
SRC
F8

228.74

店舗

(注 8)

事務所

1,469.25―

7,571.64―

平均 3.4 年

35,447.08―

171,707.99―

平均 11.4 年

1,269.06

6.50
（注 9）

（注1） 地積は、登記簿上の記載（借地がある場合には借地面積を含みます。
）に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
（注2） 建物用途は、登記簿上の建物種別を記載しており、登記簿上に複数の記載がある場合は、すべて記載しています。
（注3） 延床面積は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物は含まれていません。なお、区分所有建物については、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
（注4） 構造・階数は、登記簿上の記載に基づいています。
構造・階数の記載に当たっては、下記の略称を用いています。
SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC：鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造、B：地下階、F：地上階（例） B2F9 は地下 2 階付地上 9 階建
（注5） 建築時期は、登記簿上の新築年月を記載しています。小計・合計欄の平均年数は、平成 17 年 10 月 31 日
を基準とした取得価格に基づく金額加重平均築年数を記載しています。
（注6） PML 値は、株式会社損保ジャパン・リスクマネジメントの調査による平成 17 年 9 月時点での数値です。
（注7） 区分所有建物については、敷地権の対象となる土地全体の地積及び区分所有建物が含まれる一棟の建物
全体の延床面積・構造・階数を記載しています。
（注8） 借地部分の対象面積を含みます。
（注9） 合計欄は、全 31 物件のポートフォリオ PML 値を記載しています。

-24-

個別不動産等の概要
本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は、以下の通りです。なお、記載事項に関する説明は以下の通りです。
(イ)

特定資産の概要「取得価格」は、本投資法人が取得した各信託受益権の売買金額（税金を含まず、百万円未満は切り捨てています。）を記載しています。
「期末評価額」は、投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、本投資法人は、財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社ならびに日本土地建物株式会社の不動産鑑定士が作成した調査報告書の調査価格を記載しています。
「所在地（住居表示）」は、住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
土地の「地積」は、登記簿上の記載（借地がある場合には借地面積を含みます。
）に基づいており、現況とは一致しない場合があります。なお、区分所有建物については、敷地権の対象となる土地全体の地積を記載しています。
土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。）第 8 条第 1 項第1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
土地の「容積率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値を記載しています。
土地の「建ぺい率」は、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値を記載しています。
建物の「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、区分所有建物については、区分所有建物が含まれる一棟の建物全体の構造・階数を記載しています。
建物の「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。
建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物は含まれていません。なお、区分所有建物については、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
建物の「用途」は、登記簿上の建物種別を記載しています。
建物の｢物件タイプ｣は、住宅について「個別投資基準」記載の住宅分類により区分したタイプ（総戸数のうち該当タイプが多いもの）を記載しています。

(ロ)

関係者
「PM 会社」は、各物件について平成 17 年 10 月 31 日現在効力を有するプロパティ・マネジメント契約を締結しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
「マスターリース会社」は、各物件について平成 17 年 10 月 31 日現在効力を有するマスターリース契約を締結しているマスターリース会社を記載しています。

(ハ）

特記事項
「特記事項」には、本書の日付現在に於いて各信託不動産の権利関係・利用等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。

(ニ）

その他
「その他」には、各信託不動産の概要の各項目の記載に当たり、注記が必要な事項について、その説明を記載しています。

-25-

日本橋３１３ビル （オフィスビル）特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都中央区日本橋三丁目 13 番 5 号
地積
1,047.72 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄骨鉄筋コンクリート造
建築時期
構造・階数
陸屋根地下 2 階付 9 階建
建物
延床面積
8,613.09 ㎡
用途
所有形態
所有権
―
ＰＭ会社/
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社

5,940 百万円
5,960 百万円
商業地域
800％/80％（注 1）
昭和 49 年 4 月 16 日（注 2）事務所―
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他（注 1） 本物件の建ぺい率の限度は 100％です(建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物)。
（注 2） 本物件建物は、新耐震基準適用以前に建築された建築物ですが、株式会社日本設計作成の耐震診断報告書により新耐震基準に基づく建築物に相当する耐震性があると診断されています。

相互平河町ビル （オフィスビル）特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都千代田区平河町一丁目 4 番 12 号
地積
1,013.85 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄骨鉄筋コンクリート造
構造・階数
建築時期
陸屋根地下3 階付10 階建
建物
延床面積
8,002.97 ㎡
用途
所有形態
所有権
―
ＰＭ会社/
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社

5,180 百万円
5,210 百万円
商業地域
600％/80％(注)昭和 63 年 3 月 17 日
事務所、店舗、共同住宅―
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注) 本物件は、総合設計制度（建築基準法第 59 条の 2 第 1 項及び同法施行令第 136 条）の許可対象となる建築計画により建築された建物で、公開空地を設けることにより容積率の割り増しを受けており、容積率の限度は 658.31％に緩和されています。本物件の建ぺい率の限度は 100％です（建築基準法第 53 条第 4 項;耐火建築物)。

東茅場町有楽ビル （オフィスビル）特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都中央区新川一丁目 17 番 25 号
地積
773.43 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄骨鉄筋コンクリート造
建築時期
構造・階数
陸屋根地下 1 階付 9 階建
建物
延床面積
5,916.48 ㎡
用途
所有形態
所有権
―

-26-

4,450 百万円
4,600 百万円
商業地域
700％/80％（注）昭和 62 年 1 月 7 日
事務所―

信託受託者

特記事項

その他

ＰＭ会社/
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社
マスターリース会社
１．本物件に隣接する建物は、構造上は本物件建物と一体となっています。
２．本物件に隣接する建物の利用者のために、本物件建物の共用部分等の使用を許諾し、隣接する建物の所有者より使用料を収受しています。隣接する建物の所有者の承諾がなければ、共用部分等を改造し、その他変更することができないものとされています。
３．本物件土地の南側道路下に東京メトロ東西線が存在します。地下鉄建設線の 20m 以内で建築物等の建築を計画する場合は、建築確認前に、東京地下鉄株式会社に事前協議書を提出の上、当該建築物等についての事前協議を行う必要があります。

みずほ信託銀行株式会社（注） 本物件の建ぺい率の限度は 100％です(建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物)。

ノワール八丁堀 （オフィスビル）特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都中央区八丁堀四丁目 5 番 8 号
地積992.20 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄構造・階数 筋コンクリート造
建築時期
陸屋根地下 1 階付 8 階建
建物
延床面積
4,800.43 ㎡
用途
所有形態
所有権
―
ＰＭ会社/
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社

3,680 百万円
3,680 百万円
商業地域
600％/80％（注）平成 5 年 6 月 30 日
事務所―
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注) 本物件の現在の建ぺい率の限度及び容積率の限度は、各々100％（建築基準法第53 条第4 項；耐火建築物）及び 480％です。容積率の限度は本来 600％に指定されていますが、前面道路の幅員による規制（8.0m×60％）が優先されています。

K&Y BLD．
（サザンプラザ） （オフィスビル）特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都中野区本町三丁目 30 番 4 号
地積
1,235.16 ㎡
用途地域
土地
所有権
容積率/建ぺい率
所有形態（敷地権割合 100％）
鉄骨鉄筋コンクリート造
建築時期
構造・階数
陸屋根地下1 階付11 階建
建物
延床面積
6,399.42 ㎡
用途
所有形態
区分所有権(注 3)
―
ＰＭ会社/
信託受託者
みずほ信託銀行株式会社
マスターリース会社

2,533 百万円
2,570 百万円
商業地域、第一種中高層住居専用地域
500％・200％/80％・60％(注１)
平成 4 年 8 月 27 日
事務所、店舗、居宅、車庫、倉庫(注 2)―
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注 1) 本物件は、総合設計制度(建築基準法第 59 条の 2 第 1 項及び同法施行令第 136 条)の許可対象となる建築計画により建築された建物で、公開空地を設けることにより容積率の割り増しを受けており、容積率の限度は 499.79％に緩和されています。また、建ぺい率の限度は、二つの異なる用途地-27-

域に跨っているため按分規定(建築基準法第 53 条第 2 項)により 85.97％となっています。
(注 2) 本物件は、区分所有建物であり、各々が異なった建物用途で登記されています。
(注 3) 本物件は、区分所有建物ですが、信託受託者が本物件全体を保有しています。
原宿 FF ビル （オフィスビル）特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
2,450 百万円
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
2,500 百万円
所在地
（住居表示）東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 38 番 12 号
地積
699.67 ㎡
用途地域
商業地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
500％/80％(注)
鉄骨鉄筋コンクリート造
構造・階数
建築時期
昭和 60 年 11 月 21 日
陸屋根 11 階建
建物
延床面積
3,812.44 ㎡
用途
店舗、事務所、駐車場
所有形態
所有権
―
―
ＰＭ会社/
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社
本物件建物は、東京都駐車場条例により、6 台分の駐車施設の附置が必要ですが、本物件の前面道路の拡幅に伴う本物件土地の一部収用の結果、現況 2 台分しか設置されていないため、本物件の近隣に 4 台
特記事項
分の駐車施設を確保のうえ、建築基準法第 12 条第 5 項の規定に基づく報告書を渋谷区に提出しております。
その他(注) 本物件の建ぺい率の限度は 100％です（建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物）。

FIK 南青山ビル （オフィスビル）特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
2,270 百万円
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
2,450 百万円
所在地
（住居表示）東京都港区南青山五丁目 13 番 3 号
地積369.47 ㎡
用途地域
商業地域、第二種中高層住居専用地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
600％・300％/80％・60％（注）鉄骨鉄筋コンクリート造
建築時期
昭和 63 年 11 月 21 日
構造・階数
陸屋根地下 1 階付 9 階建
建物
延床面積
1,926.98 ㎡
用途
事務所、店舗、居宅
所有形態
所有権
―
―
ＰＭ会社/
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社
1．本物件の北側道路については、都市計画に基づく道路拡幅計画（計画幅員25m）として都市計画決定が
昭和 39 年 2 月 7 日になされており、将来当該計画が実施された場合には、本物件土地の一部（約 35㎡）を道路として東京都に譲渡することになります。本物件土地のうち当該都市計画道路の対象部分には、都市計画法上の許可を得た上で平成 11 年 3 月頃に増築された本物件建物の一部（約 34 ㎡）が存
特記事項
在しています。
2．上記１．記載の増築につきましては、建築物に関する完了検査は行われていませんが、確認申請と相違ない建築物であることを確認しています。なお、増築部分の表示・保存登記手続は完了しています。
(注) 本物件の敷地は、建ぺい率の限度及び容積率の限度が各々100％(建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物）及び 600％である商業地域と、各々60％及び 300％である第二種中高層住居専用地域の二
その他
つの異なる用途地域に跨っているため、按分規定(建築基準法第 53 条第 2 項及び第 52 条第 7 項)により、建ぺい率の限度は 95.11％、容積率の限度は 551.１5％となっています。
神田木原ビル （オフィスビル）特定資産の種類 不動産信託受益権
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日

取得価格
期末評価額

-28-

1,950 百万円
1,950 百万円

所在地
土地

建物

信託受託者

（住居表示）東京都千代田区神田鍛冶町三丁目 5 番地 8（注 1）
地積410.18 ㎡
用途地域
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋構造・階数 コンクリート・鉄骨造
建築時期
陸屋根地下 1 階付 8 階建
延床面積
2,393.94 ㎡(注 2)
用途
所有形態
所有権
―
ＰＭ会社/
住友信託銀行株式会社
マスターリース会社

商業地域
600％/80％
平成 5 年 5 月 17 日
事務所―
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

本物件は、電波法第 102 条の 2 に規定する伝搬障害防止区域内にあるため、建物の再建築又は増改築等を行う際には、建物の高さにより総務省への届出及び協議が必要になる場合があります。

その他(注 1) 本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
(注 2) 本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。
(建物種類：物置、建物構造：コンクリートブロック造亜鉛メッキ鋼板葺平家建床面積:1.29 ㎡）

NNK ビル （オフィスビル）特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都新宿区新宿一丁目 1 番 12 号
地積
383.63 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
建築時期
構造・階数
造陸屋根 9 階建
建物
延床面積
2,594.88 ㎡
用途
所有形態
所有権
―
ＰＭ会社/
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社

1,610 百万円
1,690 百万円
商業地域
700％/80％（注）平成 4 年 6 月 30 日
事務所、店舗、居宅―
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注) 本物件の建ぺい率の限度は 100％です（建築基準法第 53 条第 4 項;耐火建築物）。

小石川吉田ビル （オフィスビル）特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都文京区小石川一丁目 21 番 14 号
地積
404.89 ㎡(注 1)
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄骨鉄筋コンクリート造
建築時期
構造・階数
陸屋根地下 1 階付 9 階建
建物
延床面積
1,866.58 ㎡
用途
所有形態
所有権
―
ＰＭ会社/
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社

704 百万円
718 百万円
商業地域、準工業地域
600％・300％/80％・60％(注 2)
平成 4 年 10 月 5 日
店舗、事務所
―
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

本物件土地内に設置されている花壇の一部が東側隣接道路に越境しています。

その他(注 1) 小石川柳町地区市街地再開発事業の北側区道整備に伴い、本物件土地の一部(約 59 ㎡)が道路敷地として区道に認定されており、無償で使用することを承諾しています。

-29-

(注 2) 本物件の敷地は、建ぺい率の限度及び容積率の限度が各々100％（建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物）及び 600％である商業地域と、各々80％(建築基準法第 53 条第 3 項；角地緩和及び建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物)及び 300％である準工業地域の二つの異なる用途地域に跨っているため、按分規定(建築基準法第 53 条第 2 項及び第 52 条第 7 項)により、建ぺい率の限度は95.17％、容積率の限度は 527.56％となっています。
ポルタス・センタービル （オフィスビル）特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 9 月 21 日
期末評価額
所在地
（住居表示）大阪府堺市戎島町四丁 45 番 1 号
地積
13,936.63 ㎡
用途地域
土地
所有権
所有形態
容積率/建ぺい率（敷地権割合約 22.3％）
鉄骨鉄筋コンクリート･鉄骨
構造・階数
造陸屋根地下2 階付25 階 建築時期
(注 3)
建
建物(注 2)
延床面積79,827.08 ㎡
用途(注 5)
（注 3）
所有形態
区分所有権
―
（注 4）
ＰＭ会社/
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社
マスターリース会社

5,570 百万円
5,570 百万円
商業地域
400％/80％(注 1)

平成 5 年 9 月 30 日

事務所、店舗、倉庫、駐車場―
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

本物件敷地の一部に、下水道等公共設置物管理を目的として、地役権が設定されています。

その他(注1) 堺駅西口高度利用地区の指定に伴い、容積率の限度は500％（最低限度は200％）となっています。
また、建ぺい率の限度は 70％（高度利用地区の指定による最高限度 50％に加え建築基準法第 53
条第 4 項；耐火建築物 10％、同法第 53 条第 3 項による角地の緩和 10%)となっています(注2) ｢ポルタス堺｣は、①事務所棟(ポルタス・センタービル)、②プラザ棟、③ホテル・商業棟からなる一棟の建物で構成される施設です。本物件は、このうち事務所棟の区分所有部分（1 階、3 階〜16 階の一部）及び施設地下の区分所有部分（地下 2 階、地下１階の一部）からなっています。
(注 3) 施設（一棟の建物）全体の延床面積・構造・階数を記載しています。
(注 4) 施設（一棟の建物）全体の中の区分所有部分：69,832.26 ㎡のうち、本投資法人が所有する区分所有
部分の専有面積合計は 16,892.49 ㎡（約 24.1％）です。（但し、他の区分所有者との共有持分である
地下駐車場：11,625.36 ㎡は共有持分：150/365 で面積按分しています。）(注 5) 本物件の用途を記載しています。

博多駅前第 2 ビル （オフィスビル）特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）福岡県福岡市博多区博多駅東二丁目 6 番 23 号
地積
866.00 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄骨鉄筋コンクリート造
建築時期
構造・階数
陸屋根 9 階建
建物
延床面積
4,846.01 ㎡(注 2)
用途
所有形態
所有権
―
ＰＭ会社/
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社-30-

1,430 百万円
1,470 百万円
商業地域
600％・500％/80％(注 1)
昭和 59 年 9 月 11 日
事務所―
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注 1) 本物件の建ぺい率の限度は 100％(建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物)です。容積率の限度
は、600％(西側の筑紫通りの道路境界線から30mまでの範囲)と500％(それ以外)の地域に跨っているため、按分規定(建築基準法第 52 条第７項)により 527.56％となっています。
(注 2) 本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれません。
(建物種類：車庫、建物構造：鉄骨造陸屋根平家建、床面積:49.49 ㎡）

ストーリア白金 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都港区白金台四丁目 7 番 8 号
地積
1,197.13 ㎡（注 1）
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨
構造・階数 造
建築時期
陸屋根地下2 階付13 階建
建物
延床面積
5,750.05 ㎡
用途
所有形態
所有権
物件タイプ
ＰＭ会社/
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社

3,150 百万円
3,250 百万円
商業地域
500％/80％(注 2)
平成 15 年 2 月 21 日
店舗、共同住宅
コンパクトタイプ
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注 1) 建築基準法第 42 条第 2 項に基づく道路後退部分(約 54 ㎡)を含みます。
(注 2) 本物件の建ぺい率の限度は 100％です（建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物）。

トレディカーサ南青山 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都港区南青山三丁目 4 番 8 号
地積767.70 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄筋コンクリート造
建築時期
構造・階数
陸屋根地下 1 階付 6 階建
建物
延床面積
1,986.44 ㎡
用途
所有形態
所有権
物件タイプ
ＰＭ会社/
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社

2,460 百万円
2,460 百万円
第二種中高層住居専用地域
300％/60％(注)平成 16 年 2 月 26 日
共同住宅、店舗
コンパクトタイプ
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注) 本物件の建ぺい率の限度及び容積率の限度は、各々60％及び 287.2％です。容積率の限度は本来300％に指定されていますが、前面道路の幅員による規制(7.18m×40％)が優先されています。

コート目白 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都新宿区下落合四丁目 19 番 25 号
地積
1,581.91 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率-31-

1,250 百万円
1,260 百万円
第一種低層住居専用地域
150％/60％

構造・階数
建物

延床面積
所有形態

鉄筋コンクリート造
陸屋根地下 1 階付 3 階建
3,326.07 ㎡
所有権

信託受託者

三菱 UFJ 信託銀行株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他

該当事項はありません。

建築時期

平成 9 年 3 月 5 日

用途
物件タイプ
ＰＭ会社/
マスターリース会社

共同住宅
プレステージタイプ

アパートメンツ元麻布 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都港区元麻布二丁目 1 番 19 号
土地

信託受託者

特記事項

その他

1,210 百万円
1,210 百万円

地積639.41 ㎡

用途地域

所有形態

所有権
鉄筋コンクリート造
陸屋根 11 階建
1,685.14 ㎡
所有権

容積率/建ぺい率

近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
400%・300%/80%・60%(注)建築時期

平成 16 年 1 月 14 日

構造・階数
建物

ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

延床面積
所有形態

用途
共同住宅
物件タイプ
ファミリータイプ
ＰＭ会社/
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社
本物件の前面道路は、都市計画道路 10 号線に関する都市計画決定(昭和 21 年 4 月 25 日戦復告第 15 号)
がなされており将来当該計画が実施された場合には、本物件の土地の一部(約 45 ㎡)を道路として東京都に譲渡することになります。なお、当該土地の一部は既にセットバックしています。
(注) 本物件の敷地は、建ぺい率の限度及び容積率の限度が各々100%(建築基準法第53条第4項；耐火建築物)及び400%である近隣商業地域と各々70%及び300%である第一種中高層住居専用地域の二つの異なる用途地域に跨っているため、按分規定(建築基準法第53 条第2 項及び第52 条第7 項)により、建ぺい率の限度は 85.50%、容積率の限度は 351.67%となっています。

アパートメンツ若松河田 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
1,180 百万円
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
1,190 百万円
所在地
（住居表示）東京都新宿区余丁町 9 番 4 号
地積412.42 ㎡
用途地域
近隣商業地域、第一種住居地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
400%・300%/80%・60%(注)鉄筋コンクリート造
建築時期
平成 16 年 2 月 19 日
構造・階数
陸屋根 12 階建
建物
延床面積
1,858.51 ㎡
用途
共同住宅
所有形態
所有権
物件タイプ
コンパクトタイプ
ＰＭ会社/
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社
1． 本物件の北側前面道路は、都市計画道路に関する都市計画決定(昭和 21 年 3 月 26 日戦復告第 3 号)
がなされており、将来当該計画が実施された場合には、本物件土地の一部(約 2 ㎡)を道路として東京都に譲渡することになります。なお、当該土地の一部は既にセットバックしています。
特記事項
2． 本物件は、電波法第 102 条の 2 に規定する伝搬障害防止区域内にあるため、建物の再建築又は増改築等を行う際には、建物の高さにより総務省への届出及び協議が必要になる場合があります。

-32-

その他

(注) 本物件の敷地は、建ぺい率の限度及び容積率の限度が各々100%(建築基準法第53条第4項；耐火建築物)及び 400%である近隣商業地域と、各々70%(耐火建築物10%を含む)及び 300%である第一種住居地域の二つの異なる用途地域に跨っているため、按分規定(建築基準法第 53 条第 2 項及び第 52 条
第 7 項)により、建ぺい率の限度は 95.25%、容積率の限度は 384.17%となっています。

コート日本橋箱崎 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都中央区日本橋箱崎町 38 番 1 号
地積260.85 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄骨鉄筋コンクリート造
建築時期
構造・階数
陸屋根 12 階建
建物
延床面積
1,727.96 ㎡
用途
所有形態
所有権
物件タイプ
ＰＭ会社/
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社

1,130 百万円
1,170 百万円
商業地域
500%/80%(注)平成 16 年 2 月 6 日
共同住宅
シングルタイプ
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注) 本物件の建ぺい率の限度及び容積率の限度は、各々100%(建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物)
及び 633.33%です。容積率の限度は本来 500%に指定されていますが、街並み誘導型地区計画(人形町・浜町河岸地区)による緩和規定が適用され、133.33%(500%×4/10×2/3)が加算されています。

サイド田園調布 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都大田区田園調布本町 40 番 14 号
地積
1,326.57 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄筋コンクリート造
構造・階数
建築時期
陸屋根 6 階建
建物
延床面積
2,433.52 ㎡
用途
所有形態
所有権
物件タイプ
ＰＭ会社/
信託受託者
みずほ信託銀行株式会社
マスターリース会社

1,110 百万円
1,090 百万円
準住居地域、第一種住居地域
300%・200%/60%・60%(注)平成 9 年 2 月 17 日
共同住宅
ファミリータイプ
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注) 本物件の敷地は、建ぺい率の限度及び容積率の限度が各々50%及び 283%です。建ぺい率は風致地
区規制による 40%に角地の緩和(建築基準法第 53 条第 3 項)10%を加えた数値です。容積率は、容積率の限度 300%である準住居地域と同 200%である第一種住居地域の二つの異なる用途地域に跨っているため、按分規定(建築基準法第 52 条第 7 項)により算定されています。

エスコート横浜関内Ⅱ （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）神奈川県横浜市中区万代町三丁目 5 番地 9(注 1)
地積366.83 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率-33-

945 百万円
947 百万円
商業地域
600%/80%(注 2)

構造・階数
建物

延床面積
所有形態

鉄筋コンクリート造
陸屋根 11 階建
1,738.71 ㎡(注 3)
所有権

建築時期

平成 15 年 3 月 17 日

用途
物件タイプ
ＰＭ会社/
マスターリース会社

共同住宅
シングルタイプ

信託受託者

三菱 UFJ 信託銀行株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注 1) 本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
(注 2) 本物件の建ぺい率の限度及び容積率の限度は、各々100%(建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築
物)及び 570%です。容積率の限度は前面道路幅員規制(8.00m×60%)に加え、北方に位置する特定道路による緩和（建築基準法第 52 条第 9 項）により算定された数値です。
(注 3) 本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれません。
(建物種類：駐車場、建物構造：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建、床面積:35.96 ㎡）

コート元浅草 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都台東区元浅草四丁目 8 番 10 号
地積
201.24 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄骨鉄筋コンクリート造
建築時期
構造・階数
陸屋根 13 階建
建物
延床面積
1,585.65 ㎡
用途
所有形態
所有権
物件タイプ
ＰＭ会社/
信託受託者
みずほ信託銀行株式会社
マスターリース会社

ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

880 百万円
869 百万円
商業地域
700%/80%(注)平成 17 年 1 月 31 日
共同住宅
コンパクトタイプ
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注) 本物件の建ぺい率の限度は 100%です(建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物）

ストーリア等々力 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都世田谷区等々力五丁目 30 番 16 号
地積
999.98 ㎡
用途地域
土地
所有権
容積率/建ぺい率
所有形態

構造・階数
建物
延床面積
所有形態

信託受託者

特記事項

鉄筋コンクリート造アルミ
ニューム板葺地下1 階付3階建
1,437.35 ㎡
区分所有権(注)建築時期877 百万円
840 百万円
第一種低層住居専用地域
100%/50%

平成 14 年 12 月 20 日

用途
居宅、共同住宅
物件タイプ
コンパクトタイプ
ＰＭ会社/
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社
本物件の北側前面道路は、都市計画道路に関する都市計画決定（昭和21年4月25日）がなされており、将来当該計画が実施された場合には、本物件土地の一部(約 257 ㎡)を道路として東京都に譲渡することになります。なお、現在、本物件土地のうち当該都市計画道路の対象部分には機械式駐車場、自転車置場、-34-

メインゲート、ごみ置場等の付属設備が存在します。
その他(注) 本物件は区分所有建物ですが、信託受託者が本物件全体を保有しています。

ブルーム表参道 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都渋谷区神宮前五丁目 39 番 7 号
地積
332.96 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄筋コンクリート造
構造・階数
建築時期
陸屋根地下 1 階付 3 階建
建物
延床面積
699.14 ㎡
用途
所有形態
所有権
物件タイプ
ＰＭ会社/
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社

875 百万円
878 百万円
第一種中高層住居専用地域
200%/60%(注)平成 15 年 3 月 14 日
共同住宅
プレステージタイプ
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注) 本物件の容積率の限度は 160%です。容積率の限度は本来 200%に指定されていますが、前面道路の幅員による制限(4×40%)が優先されています。

クレールコート芦花公園 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都世田谷区北烏山一丁目 7 番 17 号
地積
1,749.87 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄筋コンクリート造
構造・階数
建築時期
陸屋根 3 階建
建物
延床面積
1,727.48 ㎡
用途
所有形態
所有権
物件タイプ
ＰＭ会社/
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社
特記事項

該当事項はありません。

その他

該当事項はありません。

ヒューマンハイム御徒町 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都台東区台東二丁目 28 番 4 号
地積
174.44 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄骨鉄筋コンクリート造
建築時期
構造・階数
陸屋根 14 階建
建物
延床面積
1,444.25 ㎡
用途
所有形態
所有権
物件タイプ

-35-

831 百万円
839 百万円
第一種低層住居専用地域
100%/50%
平成 10 年 8 月 4 日
共同住宅
コンパクトタイプ
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

830 百万円
839 百万円
商業地域
800%/80%(注)平成 16 年 12 月 7 日
共同住宅、店舗
シングルタイプ

ＰＭ会社/
マスターリース会社

ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注) 本物件の建ぺい率の限度は 100%です（建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物）。

コート新橋 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都港区新橋五丁目 33 番 7 号
地積303.58 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄筋コンクリート造
構造・階数
建築時期
陸屋根 6 階建
建物
延床面積
1,212.74 ㎡
用途
所有形態
所有権
物件タイプ
ＰＭ会社/
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社

748 百万円
752 百万円
商業地域
600%/80%（注）平成 9 年 12 月 8 日
共同住宅、店舗
シングルタイプ
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注) 本物件の建ぺい率の限度は 100%です（建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物）。

コート水天宮 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都中央区日本橋蛎殻町二丁目 11 番 4 号
地積243.79 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄筋コンクリート造
建築時期
構造・階数
陸屋根 7 階建
建物
延床面積
1,091.82 ㎡
用途
所有形態
所有権
物件タイプ
ＰＭ会社/
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社

659 百万円
654 百万円
商業地域
500%/80%（注）平成 15 年 7 月 10 日
共同住宅
シングルタイプ
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注) 本物件の敷地は、建ぺい率の限度及び容積率の限度が各々80%及び 456%です。建ぺい率の限度は
本来 100%（建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物）ですが、地区計画区域による制限を受け 80%となっています。容積率の限度は本来 500%ですが、前面道路幅員による制限（6m×60%）及び街並み
誘導型地区計画（人形町・浜松河岸地区）による緩和規定（360%＋360%×4/10×2/3）が適用され456％となっています。

アブレスト原 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
愛知県名古屋市天白区原一丁目 520 番地 1（注 1）
地積397.17 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率-36-444 百万円
451 百万円
近隣商業地域400%/80%(注 2)

構造・階数
建物

延床面積
所有形態

鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根 11 階建
1,563.47 ㎡（注 3）
所有権

建築時期

平成 12 年 2 月 18 日

用途
物件タイプ
ＰＭ会社/
マスターリース会社

共同住宅、店舗、事務所
コンパクトタイプ

信託受託者

三菱 UFJ 信託銀行株式会社

特記事項

本物件土地の一部（520 番 2)に、高速度鉄道事業用建築物敷設を目的として、東京湾中等潮位の上 14m80㎝から 0m10 ㎝まで、地上権が設定されています。

その他(注 1) 本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
(注 2) 本物件の建ぺい率の限度は 100%です（建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物）(注 3) 本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれません。
（建物種類：駐車場、建物構造：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建、床面積:44.79 ㎡）

アブレスト平針 （住宅）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
愛知県名古屋市天白区平針四丁目 1601 番地（注 1）
地積889.15 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄筋コンクリート造
建築時期
構造・階数
陸屋根 7 階建
建物
延床面積
1,867.75 ㎡
用途
所有形態
所有権
物件タイプ
ＰＭ会社/
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
マスターリース会社

ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

407 百万円
414 百万円
近隣商業地域200%/80%(注 2)
平成 12 年 3 月 21 日
共同住宅
コンパクトタイプ
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注 1) 本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
(注 2) 本物件の現在の建ぺい率の限度及び容積率の限度は、各々90%（角地の緩和；建築基準法第 53 条
第 3 項の 10%が加わった数値）及び 200%です。

神南坂フレーム （商業施設）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 8 月 1 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都渋谷区神南一丁目 18 番 2 号
地積1,240.51 ㎡
用途地域
土地
所有形態
所有権
容積率/建ぺい率
鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄建築時期
構造・階数 骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下 2 階付 7 階建
建物
延床面積
6,302.58 ㎡
用途
所有形態
所有権
―
信託受託者
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
ＰＭ会社

9,900 百万円
10,800 百万円
商業地域
500%/80%(注)平成 17 年 3 月 31 日
店舗―
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注) 本物件の建ぺい率の限度は 100%です（建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物）。

-37-

代々木 M ビル （商業施設）
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
取得年月日
平成 17 年 9 月 30 日
期末評価額
所在地
（住居表示）東京都渋谷区代々木一丁目 38 番 5 号
地積228.74 ㎡（注 2）
用途地域
土地
所有権及び一部借地権
容積率/建ぺい率
所有形態（注 3）
鉄骨鉄筋コンクリート造
建築時期
構造・階数
陸屋根 8 階建
建物
延床面積
1,269.06 ㎡
用途
所有形態
所有権
―
ＰＭ会社/
信託受託者
みずほ信託銀行株式会社
マスターリース会社

2,479 百万円（注 1）
2,480 百万円
商業地域
600％/80％（注 4）
平成 3 年 8 月 12 日
店舗、事務所
―
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社

特記事項

該当事項はありません。

その他(注 1)取得価格は百万円未満を切り捨てています。
(注 2)建築基準法第 42 条第 2 項に基づく道路後退部分（約 15 ㎡）を含みます。
(注 3)土地のうち、借地部分の概要は以下の通りです。
借地対象面積：21.94 ㎡
底地権者：個人
借地期間：平成 17 年 9 月 30 日から満 30 年間
なお、本物件を譲渡する際には、当該借地部分の底地権者から譲渡に関して承諾を得る必要があります。
(注４) 本物件の建ぺい率の限度は 100%です（建築基準法第 53 条第 4 項；耐火建築物）。

-38-

B． 運用資産の資本的支出（a） 資本的支出の予定について
本投資法人が保有している不動産信託受益権に係わる信託不動産に関し、平成 18 年 4 月期に計画されている物件のうち主要な物件及び当該物件の改修工事等に伴う資本的支出の予定金額は以下の通りです。
なお、資本的支出の予定金額のうち、工事の内容等に従い会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
不動産の名称
資本的支出の予定金額（百万円）
目的
予定期間
（所在）
総額 当期支払額 既支払総額
日本橋 313 ビル

個別空調化工事ほか

自 平成17年11月（東京都中央区）

共用部更新・改修等

至 平成 18 年 4 月

博多駅前第 2 ビル

トイレ改修工事ほか（福岡県福岡市）

共用部更新・改修等

代々木 M ビル

外部塗装、防水工事ほか（東京都渋谷区）

共用部更新・補修等

神南坂フレーム

エントランスリニューアルほか（東京都渋谷区）

共用部更新等

相互平河町ビル

外壁メンテナンス・コイル交換（東京都千代田区）

ほか共用部改修等

サイド田園調布

エントランスリニューアルほか（東京都大田区）

共用部改修等

東茅場町有楽ビル

内外装・設備更新ほか（東京都中央区）

共用部更新等

229

−

−

同上

37

−

−

同上

28

−

−

同上

26

−

−

同上

18

−

−

同上

18

−

−

同上

17

−

−

（b）

期中に行った資本的支出について
当期中に資本的支出に該当する工事を行った主要な物件の概要は以下の通りです。
当期中の資本的支出はポートフォリオ全体で 47 百万円であり、当期費用に区分された修繕費 21 百万円と合わせ、合計 68 百万円の工事を実施しています。
資本的支出の金額
不動産の名称
目的
期間
（百万円）
（所在）

相互平河町ビル（東京都千代田区）
博多駅前第 2 ﾋﾞﾙ（福岡県福岡市）
K&Y BLD.(ｻｻﾞﾝﾌﾟﾗｻﾞ)（東京都中野区）

監視カメラ設置、メールボックス改修、温水洗浄トイレ設置工事等
基準階共用部改修、リフレッシュルーム設置工事等
専有部改修、エントランス
案内板設置工事等

自 平成 17 年 9 月
至 平成 17 年 10 月
自 平成 17 年 9 月
至 平成 17 年 10 月
自 平成 17 年 9 月
至 平成 17 年 10 月

その他
ポートフォリオ全体
注.資本的支出の金額は百万円未満を切り捨てて記載しております。
（c）

9
7
5
24

47

長期修繕計画のために積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、将来の中長期的な大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、期中のキャッシュ・フローの中から以下の通り積み立てております。
第1 期
自 平成 17 年 5 月 6 日
営業期間
至 平成 17 年 10 月 31 日
当期積立額
92 百万円
当期積立金取崩額−百万円
次期繰越額
92 百万円-39-

C． テナント等の概要(平成 17 年 10 月 31 日現在)
用途

地域

物件名称

賃貸可能

賃貸面積

賃貸可能

賃貸

エンド

稼働率

総賃貸事業

敷金保証金

面積（㎡）

（㎡）

戸数

戸数

テナント総数（％）

収入（千円）

（千円）

（注1）

(注2)

(注3)

(注3)

(注4)

(注5)

(注6)

(注7)

オ

東京

日本橋313 ビル

5,901.12

5,901.12

-

-

7

100.0

120,274

214,010フ

経済圏

相互平河町ビル

4,440.06

4,440.06

4

4

21

100.0

89,821

241,412ィ

東茅場町有楽ビル

4,413.17

3,817.27

-

-

5

86.5

84,744

384,054

ス

ノワール八丁堀

3,325.04

3,096.28

-

-

5

93.1

59,355

141,595

ビ

K&Y BLD.（ｻｻﾞﾝﾌﾟﾗｻﾞ）

4,391.37

4,183.98

17

15

22

95.3

48,20989,030ル

原宿ＦＦビル

3,068.36

3,068.36

-

-

3

100.0

58,781

169,313

ＦＩＫ南青山ビル

1,823.64

1,823.64

-

-

5

100.0

43,340106,075

神田木原ビル

1,945.55

1,945.55

-

-

9

100.0

36,180137,604

ＮＮＫビル

2,105.18

2,105.18

-

-

1

100.0

36,014

107,575

小石川吉田ビル

1,594.18

1,594.18

-

-

5

100.0

18,571

44,169

地方

ポルタス・センタービル

11,520.47

11,520.47

-

-

36

100.0

72,518428,962

経済圏

博多駅前第2 ビル

3,691.63

3,248.10

-

-

36

88.0

37,70474,095

オフィスビル（計 12 物件）小計

48,219.77

46,744.19

21

19

154

96.9

705,516

2,137,899

住東京

ストーリア白金

3,617.32

3,440.13

46

42

45

95.1

53,265

83,125

宅経済圏

トレディカーサ南青山

1,680.79

1,602.49

18

16

18

95.3

28,08059,864

コート目白

2,046.79

2,046.79

20

20

19

100.0

22,524

19,130

アパートメンツ元麻布

1,350.74

1,271.90

22

20

20

94.2

18,094

12,684

アパートメンツ若松河田

1,607.43

1,572.81

33

32

31

97.8

18,615

12,491

コート日本橋箱崎

1,537.38

1,399.51

60

56

52

91.0

19,12912,274サイド田園調布2,359.44

2,359.44

36

36

32

100.0

19,923

12,764

エスコート横浜関内Ⅱ

1,602.28

1,517.71

72

68

67

94.7

19,941

11,625

コート元浅草1,314.91

1,314.91

44

44

42

100.0

14,476

9,951

ストーリア等々力

1,434.86

1,261.05

29

26

26

87.9

12,1536,981

ブルーム表参道

82.8

11,975

12,200705.30584.036

5

5

クレールコート芦花公園

1,621.06

1,621.06

29

29

29

100.0

15,124

9,610

ヒューマンハイム御徒町

1,329.79

1,329.79

50

50

9

100.0

14,7544,080

939.60939.60

35

35

2

100.0

13,147

9,000

コート新橋
コート水天宮933.03831.64

37

35

34

89.1

11,8496,828

地方

アブレスト原

1,436.33

1,311.05

36

32

31

91.3

11,031

19,761経済圏

アブレスト平針

1,701.68

1,649.15

34

33

32

96.9

10,0808,707

住宅（計 17 物件）小計
商業施設

27,218.73

26,053.06

607

579

488

95.7

314,168

311,077

東京

神南坂フレーム

4,670.87

4,670.87

-

-

11

100.0

166,544404,067

経済圏

代々木Ｍビル

1,189.30

1,035.60

-

-

9

87.1

9,797

123,336

商業施設 （計 2 物件） 小計

5,860.17

5,706.47

-

-

20

97.4

176,342

527,403

81,298.67

78,503.72

628

598

656

96.6

1,196,027

2,976,380

全 31 物件 合計

最近 5 年の稼働率推移
平成 17 年 10 月 31 日
96.6 ％（注1） 賃貸可能面積は、建物の賃貸が可能な床面積（各物件に関して複数の建物が存在する場合には、各建物の賃貸が可能な床面積の合計）であり、土地（平面駐車場を含みます。
）の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書又は各物件の竣工図面に表示されているものを記載しています。
（注2） 賃貸面積は、エンドテナントとの賃貸借契約又は転貸借契約に表示された面積を記載しています。
（注3） 賃貸可能戸数及び賃貸戸数は、建物の居宅部分を記載しています。
（注4） エンドテナント総数は、各物件のエンドテナントの数を記載しています。小計欄及び合計欄には、複数-40-

の物件に重複するエンドテナントを調整した後の数を記載しています。
（注5） 稼働率は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数点第 2 位以下を四捨五入して記載しています。
（注6） 総賃貸事業収入は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に当該物件から生じる全ての収入をいい千円未満を切り捨てて記載しています。
（注7） 敷金保証金は、敷金（敷引がある場合には敷引後の金額）及び保証金の残高の合計額の千円未満を切り捨てて記載しています。

D． 主要な不動産の物件に関する情報
主要な不動産の物件に関する情報は下表のとおりです。ここで「主要な不動産」とは、当該不動産の総賃貸事
業収入が総賃貸事業収入合計額の 10％以上である一体の不動産をいいます。
神南坂フレーム
日本橋 313 ビル
賃貸可能面積4,670.87 ㎡
5,901.12 ㎡
賃貸面積4,670.87 ㎡
5,901.12 ㎡
エンドテナント総数
117
総賃貸事業収入166,544 千円
120,274 千円
最近 5 年間の稼働率推移
100.0％
100.0％
平成 17 年 10 月 31 日
E． 主要テナントに関する情報（a） 主要テナント ： マスターリース会社
信託不動産の主要テナント及び主要テナント毎の年間賃料及び賃貸面積等は下表のとおりです。ここで「主要テナント」とは、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体に係る総賃貸面積の 10％以上を占めるテナントをいいます。
本投資法人は、神南坂フレームを除き、すべての物件についてケネディクス・アドバイザーズ株式会社を
マスターリース会社とするマスターリース契約を締結しています。
(平成 17 年 10 月 31 日現在)

テナント名
対象物件

賃貸借の種別
年間賃料
賃貸面積
契約期間
契約更改の方法

その他特記事項

ケネディクス・アドバイザーズ株式会社
本投資法人の保有資産のうち、神南坂フレームを除く 30 物件（但し、当該 30 物件のうち、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社から転貸借を受けることについて未承諾であるエンドテナントが賃借している部分を除きます。）
マスターリース（パススルー型）
エンドテナントからのパススルー
65,662.94 ㎡
開始日：各物件のマスターリース契約締結日
終了日：平成 27 年 8 月 1 日まで
信託受託者とケネディクス・アドバイザーズ株式会社との協議により契約期間を延長することが可能です。また、信託受託者、ケネディクス・アドバイザーズ株
式会社及び信託受益者（本投資法人）の書面による合意をもって、契約を変更又は修正することが可能です。
本投資法人は、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社と併存的債務引受に関する覚書を締結しています。本覚書は、同社がマスターリースを行う物件に関して、エンドテナントから同社に預託又は引渡された敷金・保証金等について、その返還債務を本投資法人が同社と共に併存的に引き受けるものです。この債務引受の対価（条件）として、当該敷金・保証金等に相当する金銭全額が同社から本投資法人に引き渡されます。

-41-

（b）

参考 ： 上位エンドテナント(平成 17 年 10 月 31 日現在)

エンドテナントの名称

1

株式会社ファイブフォックス

2 水戸証券株式会社
3 第一化学薬品株式会社
4 伯東株式会社
5 株式会社ワンビシアーカイブス
小計

物件名称
原宿ＦＦビル
神南坂フレーム
日本橋３１３ビル
日本橋３１３ビル
NNK ビル
東茅場町有楽ビル

ポートフォリオ全体

賃貸面積

面積比率
（注）

3,804.22 ㎡

4.8％

2,362.26 ㎡
2,199.09 ㎡
2,105.18 ㎡
1,520.61 ㎡
11,991.36 ㎡

3.0％
2.8％
2.7％
1.9％
15.3％

78,503.72 ㎡

100.0％（注）面積比率は、ポートフォリオ全体の賃貸面積に占める各エンドテナントの賃貸面積の割合をいい、小数点第2位以下を四捨五入して記載しています。

-42-

(3)本投資法人の関係法人（P2 「1.投資法人の関係法人の概況」の参照資料）① 本投資法人の仕組図
一般事務受託者
資産保管会社

本投資法人

会計監査人

ケネディクス不動産
投資法人

新日本監査法人

投資主総会

借入先金融機関②
みずほ信託銀行株式会社

名義書換事務受託者
株式会社三井住友銀行③
中央三井信託銀行株式会社

役員会
執行役員：宮島大祐
監督役員：児玉公男
監督役員：鳥羽史郎

中央三井信託銀行株式会社
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
農林中央金庫株式会社あおぞら銀行
株式会社東京三菱銀行
株式会社りそな銀行

物件サポートライン
提供会社

資産運用会社
機関運営事務受託者

ケネディクス株式会社
ケネディクス・アドバイザーズ
株式会社

株式会社千葉銀行①⑤

ケネディクス・リート・⑤

マネジメント株式会社

引受人
④
(注)

① 資産運用委託契約／業務委託契約② 一般事務委託契約／資産保管業務委託契約③ 名義書換事務委託契約④ 新投資口引受契約（注）⑤ 不動産情報提供等に関する覚書（注）平成 17 年 7 月 11 日に開催した役員会において、以下に記載の各社を引受人とする新投資口引受契約を締結することを決議し、投信法上の一般事務委託者として選任しました。なお、当該募集引受に付きまして
は平成 17 年 7 月 20 日に払込が終了しており、本書の日付現在投資口の募集に関する委託業務は終了しております。
引受人：UBS 証券会社、野村證券株式会社、大和証券エスエムビーシー株式会社、日興シティグループ
証券株式会社、みずほ証券株式会社、三菱証券株式会社、水戸証券株式会社-43-

② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
運営上の役割
投資法人

名称
ケネディクス不動産
投資法人

資産運用会社
機関運営事務受託者

ケネディクス・リート・
マネジメント株式会社

一般事務受託者
資産保管会社

みずほ信託銀行株式会社

名義書換事務受託者

中央三井信託銀行株式会社

関係業務の概要
規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として不動産等及び不動産対応証券等に投資することにより運用を行います。
本投資法人との間で平成 17 年 5 月 6 日付の資産運用委
託契約を締結しています。
投信法上の投資信託委託業者として、同契約に基づき、
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います（投信法第198条第1項）。
資産運用会社に委託された業務の内容は、① 本投資法
人の資産の運用に係る業務、② 本投資法人の資金調達に係る業務、③ 本投資法人への報告業務及び ④ その他本投資法人が随時委託する上記①から③に関連し又は付随する業務（本投資法人の役員会に出席して報告を行うことを含みます。）です。
本投資法人との間で更に、平成 17 年 5 月 6 日付の業務
委託契約を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第111 条第4 号）として、同契約に基づき、本投資法人の①役員会の運営に関する事務、②投資主総会の運営に関する事務（発行する投資口の名義書換等に関する事務を委託する一般事務受託者が行う事務を除きます。）及び③その他本投資法人が随時委託する上記①及び②に関連し又は付随する業務を行います。
本投資法人との間で平成 17 年 5 月 6 日付の一般事務委
託契約及び資産保管業務委託契約をそれぞれ締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第111 条第5 号及び第 6 号）として、一般事務委託契約に基づき、本投資法人の①計算に関する事務、②会計帳簿の作成に関する事務及び③納税に関する事務を行います。
また、投信法上の資産保管会社（投信法第208 条第1 項）として、資産保管業務委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います。
本投資法人との間で平成 17 年 5 月 6 日付の名義書換事
務委託契約を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第 111 条第 2 号、第3 号及び第6 号。ただし、投資法人債に関する事務を除きます。）として、名義書換事務委託契約に基づき、①投資口の名義書換に関する事務、②本投資証券の発行に関する事
務、③投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事
務、④投資主の権利行使に関する請求その他投資主からの申出の受付に関する事務等を行います。

上記以外の本投資法人の主な関係者
役割
名称
業務の内容
物件サポートライン ケネディクス株式会社
本投資法人及び資産運用会社との間で、平成 17 年 5 月 31
提供会社
ケネディクス・アドバイザーズ 日付の不動産情報提供等に関する覚書（以下「サポートライン
株式会社
覚書」といいます。）を締結しています。業務の内容は、後記「(4)本投資法人の投資方針 ②本投資法人の成長戦略 C ケ
ネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会
社のサポート」をご参照下さい。

-44-

(4)本投資法人の投資方針（P2 「2. 運用方針及び運用状況 (1)運用方針」の参照資料）①本投資法人の基本戦略

本投資法人は、主として不動産等及び不動産対応証券等の特定資産に投資し、収益の安定的な獲得と投資資産の持続的な成長を図ることにより、投資主利益の極大化を目指します。
本投資法人は、かかる目的を達成するため、「トレンド（Trend）」を捉え「タイミング（Timing）」
を逃さない柔軟かつ機動的な投資を行い、「3 つの投資軸（用途（Type）、地域（Area）及び規模（Size））」
を重視して資産分散の図られたポートフォリオを構築していきます（ケネディクス・セレクション（KENEDIX Selection））。
本投資法人は、ケネディクス株式会社の理念と人材を受け継ぐ資産運用会社にその資産運用を委託することにより、この目的を実現していきます。(注)(注)ケネディクス株式会社との協働関係の詳細につきましては、後記「② 本投資法人の成長戦略 Ｃ ケネディクス株式会社及びケネデ
ィクス・アドバイザーズ株式会社のサポート」をご参照下さい。

不動産市場のグローバル化や不動産の金融商品化が進み、収益性と透明性を重視した価格に基づく取引が浸透する中、不動産の用途、地域及び規模という投資軸に対応した投資市場が形成され、それぞれの投資軸の各要因によるトレンドが見られるようになっています。用途については、景気・雇用環境等の影響を受けるオフィス、人口・世帯動態等の影響を受ける住宅、交通インフラの整備や貯蓄・消費動向等の影響を受ける商業施設毎に、それぞれの要因の違いにより、異なった市場トレンドが形成されます。また、地域については、各経済圏の成長性や人口増減、都市相互間の優位性の変化等により、時と共に需給トレンドが変動します。更に、規模についても、企業規模毎に景況や事務所ニーズが異なること（オフィス）、少子高齢化や核家族化等の世帯構成の変化に伴い住宅ニーズが変動すること（住宅）等、規模に応じて異なる需給トレンドが形成されます。したがって、不動産投資に当たっては、それらのトレンドを見極めることが重要となります。
また、不動産は、公開市場を通じて取引されている株式等と異なり、物件毎の個別性が強く、取引機会を一度逃すと同一不動産への投資が極めて困難となります。このような特徴を持つ不動産への投資に当たっては、不動産売却
情報を迅速に収集し、入手した情報に対してタイミングを逃さず投資判断を下すことが重要となります。
本投資法人は、投資資産の拡大（外部成長）を目指すに当たり、不動産市場のトレンドの中で最適と考えられる投資機会を柔軟な姿勢で追求し、迅速な情報収集と意思決定に基づき取得のタイミングを逃さない機動的な不動産投資を行います。本投資法人は、ケネディクス株式会社が不動産流動化の黎明期から独立系不動産運用会社として培った優位性を活用し、不動産業界及び金融業界における全方位的なネットワークを通じて広く集まる情報（不動産売却情報、マーケット情報、テナント情報、周辺開発情報等）を分析し、不動産市場のトレンドを確実に把握し、迅速な意思決定に基づくタイミングを捉えた不動産投資を実行します。
ポートフォリオ構築に当たっては、「用途、地域及び規模という3つの投資軸」を重視して設定されたポートフォリオ構築方針に基づき、リスク／リターンのバランスがとれた投資物件を選別します。具体的には、ポートフォリオの約50％以上を東京経済圏の一定規模以上のオフィスビルとする他、人口集積が見込まれる地域の住宅、繁華性が高い地域の都市型商業施設等を中心とした投資運用を目指します。なお、個別の投資物件については、資産運用のための個別投資基準に定める厳格かつ明確な基準を踏まえた検証を行います。
以上のような不動産運用に対する方針のもと、本投資法人は、「ケネディクス・セレクション」と呼ばれる資産分散の図られたポートフォリオを構築していきます。
本投資法人は、不動産投資案件の組成及び運用を専業とするケネディクス株式会社の理念（独立系運用会社として不動産投資家の立場に即した運用サービスを提供すること）を受け継ぐ資産運用会社に、その運用を委託します。
資産運用会社は、ケネディクス株式会社の出身者を中心に、このような理念に共鳴し、より多くの投資家が参加できる
不動産投資信託市場においてその理念を実践することを志すメンバーで構成されています。本投資法人は、投資物件の取得・運用及び資金調達等に当たり、資産運用会社の人材が持つ不動産と金融の両分野における多様な経験と高い専門的能力を活用します。
また、本投資法人は、ポートフォリオ及び投資物件の継続的かつ安定的な成長を図るため、ケネディクス株式会
社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社から (イ) 不動産供給面での物件サポートラインの提供、 (ロ) 不動産-45-

取得ウェアハウジング機能の提供、及び (ハ) プロパティ・マネジメントサービスの提供を受ける体制を確立しています。
なお、本投資法人は、常に投資家側の視点に立ち、迅速かつ正確な情報開示により説明責任を果たすとともに、コンプライアンス、ガバナンス及びリスク管理を徹底した運営を行います。

＜本投資法人の基本戦略＞-46-

② 本投資法人の成長戦略
A 投資物件の取得方法（外部成長）
本投資法人は、投資物件取得ソースとなる複数のパイプライン（マルチパイプライン）を構築することにより、継続的な投資物件取得の機会を確保し、ポートフォリオの安定的な成長を目指します。

＜マルチパイプライン＞(注)年金ファンドとは、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社が運営管理業務を受託する、主として年金資金等の運用を目的として組成された不動産投資ファンドをいいます。

（a） 資産運用会社独自のネットワークによる投資物件取得
本投資法人は、ケネディクス株式会社の理念を受け継ぐ資産運用会社に運用を委託します。
資産運用会社のメンバーは、不動産業務や金融業務の第一線で活動してきた多様な経歴を持ち、不動産鑑
定士・証券アナリストをはじめ、様々な得意分野と専門性を持っています。
本投資法人は、資産運用会社のメンバーが持つ多様な経験と高い専門性、不動産と金融の両分野で全方位に展開される独立系ならではの幅広いネットワークを基に、資産運用会社独自の情報収集を不動産市場で行うことにより、着実な外部成長を目指します。
（b） ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社のサポートラインによる投資物件取得
本投資法人及び資産運用会社は、ケネディクス株式会社及びその子会社であるケネディクス・アドバイザー
ズ株式会社との間で、平成 17 年 5 月 31 日付でサポートライン覚書を締結しています。サポートライン覚書により、資産運用会社は、ケネディクス株式会社又はケネディクス・アドバイザーズ株式会社が取扱う不動産について、ケネディクス株式会社及びその子会社以外の第三者に優先して購入を検討できることとなっています。後記「Ｃ ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社のサポート」をご参照下さい。

-47-

（c） ケネディクス株式会社のウェアハウジング機能による機動的な投資物件取得
資産運用会社は、サポートライン覚書において、本投資法人が取得を希望する物件について、取得及び一時的な所有をケネディクス株式会社に依頼することができ、ケネディクス株式会社は、資産運用会社からかかる依頼を受けた場合には誠実に検討することとなっています。これにより、資金調達の時期や投資基準との整合性等の理由で本投資法人が直ちに取得できない物件について、本投資法人の取得機会を優先的に確保し、機動的な物件取得を図ります。後記「Ｃ ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社のサポート」をご参照下さい。
なお、ケネディクス株式会社及びその子会社等との取引につきましては、利害関係者との取引の基準を利害関係取引規程等により定め、かつ、運営面においても独立性を保つ等、コンプライアンスやガバナンスの体制に十分に注意した運営を行います。利害関係取引規程については、後記「⑪ 利害関係人との取引制限 B 利害関係取引規程」をご参照下さい。
B 投資物件の運営管理方法（内部成長）（a） 収入の安定維持
本投資法人は、下記の施策により、投資物件の稼働率や収入の維持向上を目指します。
i. 投資物件の特性やテナントの属性に適した良質なサービスを提供し、テナントとのリレーションの充実を図る
ことにより、テナント満足度の向上を実現します。
ii. テナント動向を早期に把握し、賃貸市場の繁閑期を見据えた機動的なリーシング活動に努めます。
iii. 取得資産に適した長期修繕計画を策定し、計画的な修繕及び設備投資を行うことにより、取得資産の価値や相対的な競争力を極大化することを目指します。
（b） 運営・管理コストの低減
本投資法人は、妥当な管理水準の検証を定期的に行うと共に、維持費・管理費・各種業者への支払経費等について可能な限り低減を図り、その収益の極大化を目指します。管理水準の見直しや費用の低減に当たっては、収入の維持向上に必要と判断される水準とのバランスを勘案しながら行います。
（c） プロパティ・マネジメント業務の一括委託による効率的な運営
本投資法人は、投資方針に則り、多数の取得資産のプロパティ・マネジメント業務を効率的かつ経済的に行うため、多様なジャンルに運営管理実績のある会社に対して、資産運用会社の統括管理の下でプロパティ・マ
ネジメント業務を一括委託する方針です。この業務委託に際しては、プロパティ・マネジメント業務の目的が不動産の収益確保にあることを重視し、その業務報酬を不動産収入だけでなく不動産経費控除後の不動産営業
収益にも連動させる体系とすることで、本投資法人の利益をより意識した形でプロパティ・マネジメント業務を行わせます。
プロパティ・マネジメント会社の選定に当たっては、不動産運営管理の経験や能力、関係業者とのネットワー
ク、本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否等を総合的に勘案した上で、決定します。本書の日付現在、本投資法人は、プロパティ・マネジメント業務について、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社に一括委託
しています。また、本投資法人は、投資物件の貸主としての運営管理によるテナントに密着した貸室管理、物件
価値の保全・向上を図るため、神南坂フレームを除く全ての物件について、ケネディクス・アドバイザーズ株式
会社をマスターリース会社とする、マスターリースの形態をとっています。後記「Ｃ ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社のサポート」をご参照下さい。
C ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社のサポート（a） ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社の概要及び実績
i.

ケネディクス株式会社の概要
ケネディクス株式会社は、不動産投資案件の組成や不動産投資コンサルティング、不動産運営（アセットマ

ネジメント）等、不動産の投資・運用に係るサービスを提供する専門家集団です。
ケネディクス株式会社は、不動産の所有と経営の分離やその金融商品化が急速に進む中で、不動産流動化の黎明期からのパイオニアとして、内外の機関投資家や年金基金をはじめとする多くの投資家から信任を-48-

得て、業界トップ水準の受託資産残高と実績を積み重ねており、運用資産の売却も積極的に行っています（後記「iii. ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社等の運用実績等 ケネディクス株式
会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社等のアセットマネジメント受託資産残高の推移並びにケネデ
ィクス株式会社のアセットマネジメント受託資産売却累計額の推移」をご参照下さい。）。運用対象不動産については、オフィスビルを中心に、住宅・商業施設・物流施設と様々な用途を対象とした運用を行っています。
ケネディクス株式会社は、不動産及び不動産金融の専門家の立場で、「不動産投資アドバイザリー事業」（不動産投資案件の発掘／企画／コンサルティング等）、「アセットマネジメント事業」（不動産の運営／資産価値の維持向上等）及び「債権投資マネジメント事業」（不動産担保付き債権の投資／回収等）の 3 事業を中心に活動しています。
＜ケネディクス株式会社の事業セグメント別の営業収益（連結）及び従業員の人数（連結）(注 1)＞
営業収益（千円）
事業セグメントの名称（自 平成 16 年 1 月 1 日
至 平成 16 年 12 月 31 日）(注1)

従業員数（名）(注 3)

不動産投資アドバイザリー事業

3,451,302

12

アセットマネジメント事業

1,382,577

37

債権投資マネジメント事業

1,218,395

34

全社（共通）(注 2)

−

12

合計

6,052,274

95

ケネディクス株式会社の連結子会社は、パシフィック債権回収株式会社、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社、ケネディクス・リート・マネジメント株式会社、ケネディクス・デベロップメント株式会社、その他18 社を指します。ケネディクス株式会社の決算
期は毎年12 月末です。

(注2)

全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属している従業員の数を記載してい(注3)

従業員数については、就業人員を記載しており、受入出向者数を含みます（平成16 年12 月31 日現在）。

ます。

また、ケネディクス株式会社は、投資用不動産の開発案件にも積極的に取り組んでいます（後記「iii. ケネデ
ィクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社等の運用実績等 ケネディクス株式会社の投資用
不動産開発への取組み」をご参照下さい。）。

＜ケネディクス株式会社の沿革＞
年月
事業内容
平成 7 年 4 月
ケネディ・ウィルソン・ジャパン株式会社設立
平成 11 年 2 月
国内最初の不動産ノンリコースローンをアレンジし、アセットマネジメント事業へ本格参入
平成 13 年 7 月
大手生命保険会社との不動産投資ファンドを組成
平成 14 年 2 月
大阪証券取引所ナスダックジャパン市場に株式を上場
平成 14 年 8 月
開発案件への取組みを開始
平成 15 年 11 月
年金基金との不動産投資ファンドを組成
平成 15 年 12 月
東京証券取引所市場第二部に株式を上場
平成 16 年 12 月
東京証券取引所市場第一部銘柄に指定
平成 17 年 5 月
ケネディクス株式会社に社名変更
ii.

ケネディクス・アドバイザーズ株式会社の概要
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、主に年金ファンドの運営管理会社として平成15年11月28日に設立されました。なお、平成17 年5 月1 日にケイダブリュー・ペンションファンド・アドバイザーズ株式会社からケネディクス・アドバイザーズ株式会社に社名変更しています。ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、
ケネディクス株式会社の 100％出資子会社であり、年金ファンドの運営管理業務を行う投資運用部、業務管-49-

理部及び本投資法人のプロパティ・マネジメント業務を行う専従の部署であるリート運用部の 3 部門で組織されています。

ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社等の運用実績等
ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社等のアセットマネジメント受託資産残高の推移

受託資産残高（億円）

3,500

3,017

3,000

2,403

2,500
2,000
1,058

1,500
1,000
500

684

837

平成13年
12月末

平成14年
12月末

190

0
平成12年
12月末
オフィスビル

住宅

平成15年
12月末

商業施設

平成16年
12月末

物流施設

平成17年
6月末
その他

出典：ケネディクス株式会社 平成17 年6 月30 日現在（注）ケネディクス株式会社の関係会社が資産運用を受託している日本ロジスティクスファンド投資法人が保有する物件も含まれます。

ケネディクス株式会社のアセットマネジメント受託資産売却累計額の推移
売却累計額（億円）

iii.

1,400
1,200
1,000
800
600
400
200
0

1,027
622

503
302

302

平成14年
12月末

平成15年
12月末

162
0

0

0

平成12年
12月末

平成13年
12月末

売却累計額

1,196

399

426

平成16年
12月末

平成17年
6月末

うち上場不動産投資法人への売却累計額

出典：ケネディクス株式会社 平成17 年6 月30 日現在-50-

ケネディクス株式会社の投資用不動産開発への取組み

500
事業規模（円）

424
400
300
200
100

63

43

0
平成15年末

平成16年末

平成17年末

事業規模

出典：ケネディクス株式会社(注)

事業規模とは、不動産開発案件の取得価格又は予定取得価格をいい、開発案件の竣工年に一括して計上しています。

ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社の年金ファンド組成実績
ファンド

物件内容

組成時期

1号

オフィスビル、住居系物件

平成 15 年 11 月

2号

オフィスビル

平成 15 年 11 月

3号

オフィスビル、住居系物件

平成 16 年 4 月

4号

住居系物件、オフィスビル

平成 16 年 9 月

5号

住居系物件、オフィスビル

平成 17 年 3 月

6号

住居系物件、オフィスビル

平成 17 年 7 月

7号

住居系物件、オフィスビル

平成 17 年 8 月

出典：ケネディクス株式会社(注)本投資法人は、平成17 年8 月1 日に1 号及び3 号ファンドの資産を取得しました。

（b） サポートライン覚書の概要
本投資法人、資産運用会社、ケネディクス株式会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、不動産、
不動産信託受益権、不動産対応証券、不動産を裏付けとする匿名組合出資持分等（開発段階の不動産を含み、以下、本項において「不動産等」と総称します。）の情報提供及び売買に係る方法及び手順等を定めることを目的として、平成 17 年 5 月 31 日付でサポートライン覚書を締結しています。

-51-

＜サポートライン覚書の概要＞

i.

ケネディクス株式会社の不動産供給面でのサポート(i) ケネディクス株式会社が入手した不動産等情報にかかる情報提供
ケネディクス株式会社は、サポートライン覚書の各当事者以外の者により保有又は運用される不動産等
で、本投資法人の投資基準に合致する不動産等の売却情報（以下「不動産等情報」といいます。）を自ら入手した場合、年金ファンドの投資基準に合致する不動産等に係る不動産等情報についてはケネディク
ス・アドバイザーズ株式会社に対して提供し、年金ファンドに対する当該不動産等の売却が困難である場
合には、当該不動産等情報を資産運用会社に対して提供します。
なお、ケネディクス株式会社は、自ら入手した不動産等情報に係る不動産等が年金ファンドの投資基準に合致しない場合、当該不動産等情報を資産運用会社に対して提供します。
ケネディクス株式会社は、上記に従い、資産運用会社又はケネディクス・アドバイザーズ株式会社に対して情報提供を行った場合、本投資法人又は年金ファンドに対する当該不動産等の売却が困難であると判断するまでの間、資産運用会社又はケネディクス・アドバイザーズ株式会社以外の者に対する当該不動産等情報の提供又は自己による当該不動産等の取得（下記 ii.に規定するウェアハウジングによる場合を除きます。）を行いません。
(ii) ケネディクス株式会社の自己投資不動産の売却
ケネディクス株式会社は、(a)自ら、(b)自己が全額出資する法人、又は(c)自己若しくは自己が全額出資する法人が全額出資するファンドが所有する不動産等で、本投資法人の投資基準に合致する不動産等を売却する場合、年金ファンドの投資基準に合致する当該不動産等については、資産運用会社より先にケネディクス・アドバイザーズ株式会社に対して売却を申し入れ、同社と当該不動産等の売買条件について誠実に協議します。協議の結果、合意に至らない場合、ケネディクス株式会社は、当該不動産等の本投資法人への売却を資産運用会社に対して申し入れます。また、ケネディクス株式会社は、当該不動産等が年金ファンドの投資基準に合致しない場合、当該不動産等の本投資法人への売却を資産運用会社に対して申し入れます。
ケネディクス株式会社は、上記の申入れ後、資産運用会社と当該不動産等の売買条件について誠実に協議し、当該協議期間中、資産運用会社以外の者に売却その他の処分の申入れを行いません。協議の結果、当該不動産等の売買について合意に至らなかった場合、ケネディクス株式会社は、当該不動産等の売却を資産運用会社及びケネディクス・アドバイザーズ株式会社以外の者に申し入れる旨を資産運用会社に通知した上で、当該不動産等の売却を資産運用会社以外の者に申し入れることができます。ただ-52-

し、ケネディクス株式会社は、かかる売却の申入れの結果、当該申入れを受けた者が提示する購入条件
が資産運用会社の提示した購入条件と同等以下である場合には、資産運用会社の購入意思を再確認します。
(iii) ケネディクス株式会社の私募ファンドからの物件売却
ケネディクス株式会社は、自己がアセットマネジメント業務を受託する不動産投資ファンド（上記(ii)に規定するファンドを除きます。）が所有する不動産等を売却する場合で、当該不動産等が年金ファンド又は本投資法人の投資基準に合致する場合には、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社又は資産運用会社に対して、当該不動産等の売却情報を第三者に遅れることなく提供します。
ii. ケネディクス株式会社によるウェアハウジング機能の提供
資産運用会社は、将来における本投資法人での取得を目的として、ケネディクス株式会社以外の者が所有する不動産等について取得及び一時的な所有をケネディクス株式会社に依頼することができ、ケネディク
ス株式会社は、資産運用会社からかかる依頼を受けた場合は、これを誠実に検討します。
ケネディクス株式会社は、かかる依頼を承諾した場合、ケネディクス株式会社又はケネディクス株式会社が全額出資する法人において、依頼にかかる不動産等を取得します。
ケネディクス株式会社が不動産等を取得した場合、取得日から 1 年間、資産運用会社以外の者に対し当該不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に資産運用会社が本投資法人
による取得を申し出た場合、これに応じます。
iii. ケネディクス・アドバイザーズ株式会社の不動産供給面でのサポート(i) ケネディクス・アドバイザーズ株式会社が入手した不動産等情報にかかる情報提供
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、不動産等情報を自ら入手した場合で、当該不動産等情報に係る不動産等が、年金ファンドの投資基準と合致せず、かつ当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合、当該不動産等情報を資産運用会社に提供します。
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、上記に従い、資産運用会社に対して情報提供を行った場合、本投資法人に対する当該不動産の売却が困難であると合理的に判断することができるようになるまでの間、資産運用会社以外の者に対する当該不動産等情報の提供を行いません。
(ii) ケネディクス・アドバイザーズ株式会社の年金ファンドからの物件売却
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、年金ファンドが所有する不動産等を売却する場合、ケネディ
クス株式会社に対し買主探索活動、売却の申入れ、協議、契約及び引渡しに関する事務、その他の媒介業務を依頼し、ケネディクス株式会社はこれを引き受けます。ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、
年金ファンドが所有する不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合、当該不動産等の本投資法人への売却を資産運用会社に対して申し入れます。
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、上記の申入れ後、資産運用会社と当該不動産等の売買条件について誠実に協議し、当該協議期間中、資産運用会社以外の第三者に売却、その他の処分の申入れを行いません。ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、協議の結果、当該不動産等の売買について合意に至らなかった場合、当該不動産等の売却を資産運用会社以外の者に申し入れる旨を資産運用会社に通知した上で、当該不動産等の売却を資産運用会社以外の者に申し入れることができます。ただし、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、かかる売却の申入れの結果、当該申入れを受けた者が提示する購入条件が資産運用会社の提示した購入条件と同等以下である場合には、資産運用会社の購入意思を再確認します。
iv. 上記 i.及びiii.のいずれの場合においても、ケネディクス株式会社又はケネディクス・アドバイザーズ株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、情報提供又は売却が禁止される場合には、情報提供又は不動産等売却の優先的申入れは行われません。また、投資基準への合致及び売却可能性については、各当事者の合理的判断によることとなります。
なお、サポートライン覚書の有効期間は、サポートライン覚書の締結日から 3 年間とします。サポートライン
覚書は、有効期間満了日の 90 日前までに他の全覚書当事者に対して期限の更新をしない旨の書面による通知を行わない限り、更に 1 年間、同一の条件にて自動更新されます。
また、サポートライン覚書に基づき本投資法人が不動産等を取得する場合、媒介業務を行うケネディクス株
式会社に仲介手数料が支払われる場合があります。
（c） ケネディクス・アドバイザーズ株式会社に対するプロパティ・マネジメント業務の委託-53-

本投資法人は、テナント満足度や不動産価値の維持向上につながる運営管理体制を構築します。本投資法
人は、不動産運営管理の能力や経験、取得予定資産における実績等を勘案し、本書の日付現在、プロパティ・
マネジメント業務を一括してケネディクス・アドバイザーズ株式会社へ委託しています。ケネディクス・アドバイ
ザーズ株式会社は、本投資法人の運用姿勢を十分に理解しており、同社をプロパティ・マネジメント業務に継続して参画させ、経験・ノウハウに基づいた高品質のサービスを提供させることにより、テナント満足度や不動産価値の維持向上を実現することを目指します。
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社には本投資法人のプロパティ・マネジメント業務を担う専任部署（リート運用部）が設けられ、各物件についての特性をふまえた運営管理を行う体制が整えられています。また、当該専任部署は、年金ファンドの運用管理を行うチーム（投資運用部）との間で、テナント情報等を遮断しつつ、リーシング会社の評価、稼働率向上、コスト削減、資産保全等に関する一般的な経験・ノウハウ等は共有しています。
本投資法人は、プロパティ・マネジメント業務を同社に一括委託することにつき以下の利点があると考えています。
i.
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社は、これまでケネディクス株式会社の子会社として投資家のための運営管理を実践してきた経験を有する運営管理会社であり、本投資法人の理念や価値基準・判断基準を共有できる同社への委託により、本投資法人のための質の高いプロパティ・マネジメント業務が期待できます。
ii. 物件の運営管理における仕様・手続等の統一化により、テナントへの迅速な対応、建物管理会社等への的確な指示が可能となります。
iii. プロパティ・マネジメント業務の一括受託者としての価格交渉力により、建物管理面でのコスト削減が可能となります。
iv. ケネディクス・アドバイザーズ株式会社にプロパティ・マネジメント業務を委託することと併せて同社をマス
ターリース会社とすることにより、投資物件の貸主として、よりテナントに密着した貸室管理、物件価値の保全・向上を図ることができます。
v. 更に、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社がマスターリース会社となることにより不動産信託報酬の軽減及びテナント敷金の効率的な運用が可能になります。
資産運用会社は、ケネディクス・アドバイザーズ株式会社のプロパティ・マネジメント業務内容及び報酬の水準について定期的に評価及び査定を行います。また、資産運用会社は、ケネディクス・アドバイザーズ株式会
社及びその業務再委託先を変更することができます。更に、プロパティ・マネジメント報酬については、不動産収入だけでなく不動産経費控除後の不動産営業収益に連動させた報酬体系とします(注)。これにより、本投資法人の利益確保を意識した形でプロパティ・マネジメント業務を行わせ、相互に成長・発展することを目指します。
(注)

ケネディクス・アドバイザーズ株式会社に支払われるプロパティ・マネジメント報酬の概要は以下の通りです。

(１) 賃貸管理業務報酬：不動産収入×2％＋運営経費控除後・減価償却費控除前の不動産営業収益×2％(２) 管理移管報酬：不動産等の購入価格又は売却価格に応じて定められる以下の金額
物件（信託受益権）価格

管理移管報酬（購入時及び売却時）

10 億円未満180 万円

10 億円以上

30 億円未満

200 万円

30 億円以上

50 億円未満

220 万円

50 億円以上

100 億円未満

240 万円

100 億円以上

250 万円(３) 工事監理報酬：工事金額に応じて定められる以下の金額
工事金額
100 万円未満

工事監理報酬
なし

100 万円以上

500 万円未満

500 万円以上

1,000 万円未満

工事金額の5％
25 万円に工事金額のうち500 万円を超過する部分の4％を加えた金額-54-

1,000 万円以上
1 億円以上

1 億円未満45 万円に工事金額のうち 1,000 万円を超過する部分の3％を加えた金額
個別の協議により定める金額③

ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、前記「① 本投資法人の基本戦略」に基づき、下記のポートフォリオの構築を目指します。
かかるポートフォリオ構築方針は、経済情勢、不動産市況、金利動向、人口動態、本投資法人の資産規模等を総合的に勘案し、本投資法人の基本戦略の実現のために現時点で最も適切であると判断して制定されたものであり、資産運用会社は、原則として毎年 4 月末にその内容の妥当性を検証することとしています。ただし、経済情勢や不動産市況等に大幅な変化が生じた場合は、資産運用会社の判断によりポートフォリオ構築方針を機動的に見直す場合があります。
A 用途
本投資法人は、次の要素等を勘案し、オフィスビル、住宅、商業施設、その他に分散投資を行います。
（a） 不動産マーケットにおける流通性や取引市場規模（b） 不動産マーケット情報の整備度合い（c） 用途面の分散確保（d） テナント層（法人、個人、各種機関等）の分散確保
用途面での投資比率の目標は下表の通りです。

オフィスビル

用途
主たる用途が事務所である賃貸用オフィスビル

投資比率(注)
50％以上

住宅

主たる用途が住居である賃貸用住宅

20％以上

主として繁華性の高い立地に位置する都市型商業施設
30％以下
アミューズメント、ビジネスホテル、パーキング、教その他
育施設、医療・介護・健康関連施設、借地権が設定された土地（底地）等(注) 投資比率とは、各区分の取得価格小計を全区分の取得価格総額で除したものです。
区
分

商業施設

なお、商業施設については、主として繁華性の高い立地に位置する都市型商業施設を対象とし、その他の用途区分としては、アミューズメント、ビジネスホテル、パーキング、教育施設、医療・介護・健康関連施設、借地権が設定された土地（底地）等多様な用途を対象とします。
ただし、物流・倉庫施設、ゴルフ場並びに風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和 23 年
法律第122 号。その後の改正を含みます。）第2 条第5 項に定める性風俗関連特殊営業店は投資対象外としま
す。
B 地域
本投資法人は、国内最大の経済・人口集積エリアである東京経済圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の 1
都 3 県の主要都市）に所在する不動産等を中心に投資を行います。また、地域経済や不動産マーケットの変動、
地震・台風等の災害、人口変動等の地域偏在リスクの軽減、ポートフォリオの収益性の向上等を目的として、地方経済圏（政令指定都市をはじめとする地方中核都市）に所在する不動産等にも一定の分散投資を行います。
地域面での投資比率の目標は下表の通りです。

-55-

区
分
(注)

東京経済圏
地方経済圏

地域
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の主要都市
政令指定都市をはじめとする地方中核都市投資比率(注)
70％以上
30％以下

投資比率とは、各区分の取得価格小計を全区分の取得価格総額で除したものです。

C 規模
本投資法人は、次の要素等を勘案し、下記規模の投資物件に分散投資を行います。
（a）不動産マーケットにおける流通性（b）不動産の規模の分散確保（c）テナント層（業種、従業員数、家族構成等）の分散確保（d）運営管理面での投資経済性
価格規模での最低投資規模及び最高投資規模の基準は下表の通りです。

最低投資規模区分
オフィスビル、商業施設
その他

取得価格
1 投資物件当たり10 億円以上
1 投資物件当たり5 億円以上当該投資物件取得後の投資総額に対する当該物件の投資額の比率について、30％を上限とする。

住宅

最高投資規模上記の最低投資規模の基準にかかわらず、以下に該当する場合は当該投資物件の取得を行うことができます。
・ 複数の投資物件を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る価格帯の投資物件が一部含まれる場合
・ 投資基準に合致する投資物件の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、取得価格が最低投資規模を下回る場合
D 運用期間本投資法人は、原則として中長期的観点から投資物件を取得し、短期売買目的の投資物件の取得は行いません。ここで、短期とは 1 年未満の期間を、中期とは 1 年以上5 年以下の期間を、長期とは 5 年を超える期間をいいます。
ただし、投資物件について以下の各号に該当する事象が発生した場合には、取得後間もない投資物件であっても当該投資物件の売却を検討及び実施することがあります。
（a）本投資法人のポートフォリオ構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合（b）平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合（c）経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合

-56-

④

個別投資基準
立地
建物規模

設備・仕様

遵法性

構造

用途、地域、規模毎の特性に応じた地域分析や個別分析を行い、これらを総合的に勘案して投資判断を行います。
原則として下記の基準に合致する物件とします。ただし、複数の投資物件を一括で取得する際に、下記の基準を満たさない投資物件が一部含まれる場合は、当該物件の取得を行うことができます。
オフィスビル
・延床面積
1,000 ㎡以上
商業施設
・基準階専有面積
150 ㎡以上
その他
基準階とは、2 階以上の階で、当該建物のうち最も標準的なフロアをいいます。
住宅・シングルタイプ（主として単身世帯を対象とする住宅）
主たる住戸の 1 戸当たり専有面積が 20 ㎡以上 30 ㎡未満であり、かつ 1棟当たりの住戸数が 20 戸以上であるもの。
・コンパクトタイプ（主として高収入単身世帯や夫婦世帯を対象とする住宅）
主たる住戸の 1 戸当たり専有面積 が 30 ㎡以上であり、かつ 1 棟当たりの住戸数が 15 戸以上であるもの。
・ファミリータイプ（主として 3 人以上の家族世帯を対象とする住宅）
主たる住戸の 1 戸当たり専有面積が 60 ㎡以上であり、かつ 1 棟当たりの住戸数が 15 戸以上であるもの。
・プレステージタイプ（主として高収入家族世帯や企業役員層を対象とする住宅）
主たる住戸の 1 戸当たり専有面積が 100 ㎡以上であり、かつ 1 棟当たりの住戸数が 5 戸以上であるもの。
下記をはじめとする項目が、地域における標準的水準以上と判断される物件又は標準的水準以上に変更可能な物件とします。
オフィスビル・階高、天井高・貸室形状、フロア分割対応
・床形状、床荷重
・OA 対応・空調方式
・電気容量、電源・セキュリティ対応
・防災対応
・共用施設（給湯、トイレ、エレベーター、駐車場等）
住宅
・間取り
・天井高
・バス、トイレ
・キッチン
・空調設備
・放送受信設備・セキュリティ対応
・管理室
・共用施設（エレベーター、廊下、駐車場、駐輪場、ごみ収集場等）
商業施設
・階高、天井高
・フロア形状その他
・電気、水道、ガス容量・施設としての汎用性、転用性
都市計画法、建築基準法等、関連する諸法令を遵守している物件（既存不適格物件を含みます。）とします。ただし、関連法令を遵守できていない物件のうち、取得後、是正可能な物件に関しては、投資対象とすることがあります。
鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨造の物件とします。

-57-

耐震性

新耐震基準(注1)に基づく建築物に相当する耐震性を有し、個別の PML 値(注2)が 20％未満であり、かつ、当該物件の取得後におけるポートフォリオ全体の PML 値が 10％未満を維持できる物件とします。
ただし、次に該当する物件については、投資対象とすることがあります。
(1) 地震保険を付保しても、なお投資経済性が維持できる物件(2) 取得後に耐震補強工事が実施可能であり、当該工事により上記の基準を満たすことが可能と判断される物件

環境・地質

専門業者が作成したエンジニアリングレポート、地歴調査報告書等において、有害物質等が内在する可能性が低く、又は内在しているが当該有害物質に関連するすべての法令に基づき適法に保管あるいは処理等がなされている旨の記載がなされ、かつ、資産運用会社の調査により運用上の障害の可能性が低いと判断された物件とします。
(1) 属性、信用力、業種、使用目的、賃貸借契約の条件、テナント入替えの可能性等を総合的に勘案した上で、投資判断を行います。
(2) 特定の同一テナントからの賃料収入（共益費・駐車場使用料・倉庫使用料等を含み、複数物件に入居している場合はその総額とします。）がポートフォリオ全体の賃料収入に占める比率（4 月末及び 10 月末の契約賃料ベースとします。）は、原則として 15％を上限とします。
ただし、上記の上限値を超えるものの、テナントの信用力やテナント入替の可能性等を総合的に勘案した結果、ポートフォリオの安定運営上、好影響を及ぼすと判断される場合
は、投資対象とすることがあります。

テナント（エンドテナン
ト）

-58-

権利関係

原則として、敷地も含めた一棟の建物全体に係る独立した所有権が取得できる物件とします。
ただし、下記(1)から(6)の形態の物件についても、各々に定める検証を行った上で投資対象とすることがあります。
(1) 共有物件
・ 管理運営の自由度を確保するため、共有持分割合が 50％超であることを原則とします
が、他の共有者の属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮し、個別に投資判断を行います。
・ 処分の自由度を確保するため、共有者間協定等による共有者間の優先買取権や譲渡制限等の有無、内容等を確認します。
・ 収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性や信用力等を十分確認の上、仕組
み上の手当て（共有物不分割特約の締結、登記の具備や敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限りません。）を講じます。
(2) 区分所有建物及びその敷地
・ 管理運営の自由度を確保するため、区分所有議決権が 50％超であることを原則としま
すが、他の区分所有者の属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮し、個別に投資判断を行います。
・ 処分の自由度を確保するため、管理規約等による区分所有者間での優先買取権や譲渡制限等の有無、内容を確認します。
・ 収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況（積立金、負債比率、付保状況等）を確認し、必要に応じて独自の手当て（本投資法人内の積立額増額、管理組合とは別
途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますが、これらに限りません。）を講じます。
(3) 借地権付建物
・ 原則として、旧借地法（大正10年法律第49号）又は借地借家法（平成3年法律第90号）に基づく借地権を投資対象とします。
・ 底地権者の属性を慎重に検討し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替え時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上、投資判断を行います。
(4) 借地権が設定された土地（底地）
・ 原則として、借地借家法第22条に定める定期借地権若しくは同法第24条に定める事業用定期借地権の設定されている土地のみを対象とします。
・ 借地権者の属性や賃料負担能力の有無等を慎重に検討し、借地契約期間満了後の収益確保の見通しも踏まえて総合的に投資判断を行います。
(5) 境界・ 隣接地との境界確認が未了の物件については、隣接地の所有者や属性、経緯、現地の状況等を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。
(6) 用益権や越境物等
・ 第三者による地上権・地役権等の用益権が設定されている不動産については、その内容や相手方を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。
・ 隣接地からの越境物が存在する物件、又は隣接地への越境物が存在する物件については、越境物の内容や所有者、経緯、覚書締結の有無等を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。
(7) その他
・ 借家権については、前各号に該当する物件を取得する際に付随するものの他は、原則として投資対象としません。
・ 抵当権等の担保権が設定されている物件については、原則として投資対象としません。
投資物件の検証に当たっては、担保権の有無や購入時の担保権抹消の可能性等を確
認します。

-59-

開発案件

現物不動産と信託受益権の選択(注1)

・

原則として、安定的な賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている若しくは生じる見込みがある物件を投資対象とします。
・ 第三者が開発中又は建築中である物件について、賃貸マーケットの状況又は賃貸借予約契約等により竣工後のテナントの確保が十分可能であり、建物完工と引渡しのリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても投資対象とすることがあります。
・ 本投資法人自らが土地を取得し、開発又は建物の建築を行う開発案件へは投資しません。
投資物件の取得に当たり、現物不動産の形態で取得するか、信託設定を行った上で信託受益権の形態で取得するかは、現所有者の意向、取得時の流通コスト、取得後の管理コスト等を総合的に勘案して判断を行います。

「新耐震基準」とは、昭和56 年に施行された建築基準法施行令の改正(昭和56 年4 月24 日政令第144 号)に基づき制定された耐震基準をいい、① RC 柱の帯筋比の規定の新設（0.2％以上）、② 水平震度から層せん断力係数への見直し、③ 耐震計算に関する二次設計の規定の新設がなされた結果、耐震性能が大幅に向上することの契機となった耐震基準をいいます。

(注2)「PML（Probable Maximum Loss）値」とは、地震による予想最大損失率を意味します。PML 値は、個別建築物に関するものと、ポートフォリ
オに関するものに分けられます。PML 値についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50 年＝
一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475 年に一度起こる大地震＝50 年間に起こる可能性が 10%の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。

投資物件の取得に当たっては、対象不動産の収益性調査、市場調査、法的調査、鑑定評価等の詳細な調査（デューデリジェンス）を実施します。各種調査及び鑑定評価については、専門性、客観性、透明性の観点から、利害関係を有しない独立した外部業者へ調査を委託します。
⑤ 運営管理方針
A 運用計画の策定
資産運用会社は、本投資法人の営業期間毎に「年度運用計画」を策定し、計画的な資産運用を行います。年度運用計画は、投資物件毎の収支計画を踏まえて、ポートフォリオ全体及び本投資法人全体の収支計画より構成され、各営業期間の開始時までにコンプライアンス委員会及び運用委員会の審議・決議を経た上で、取締役会の決議により決定されます。
資産運用会社は、各投資物件及びポートフォリオ全体について、収支実績を随時検証します。月次又は期中の収支予算と実績に著しい乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正運用計画を策定します。
投資物件の取得又は売却、市場環境の変化等、投資物件やポートフォリオの状況に大きな変化が生じた場合についても、適宜、年度運用計画の修正や見直しを行います。
B 運営管理のモニタリング
資産運用会社は、上記の「年度運用計画」を基に、投資物件の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等の各方面から、プロパティ・マネジメント会社の運営管理活動をモニタリングします。
資産運用会社は、以下の事項に関する確認及び対応策等についての業務報告会を、プロパティ・マネジメント
会社との間で定期的（原則として毎月）に開催し、計画に沿った運営管理を実行・維持するための協議をプロパティ・マネジメント会社と行います。
・ 前月までの収支実績及び予算との対比
・ 賃料収入と稼働率の状況及び予算との対比
・ 既存テナントの動向（賃料等の回収・延滞状況、テナントからの要望・苦情等の有無とその対処状況、賃貸借契約の更新・解約等の動向等）
・ 周辺地域における賃貸市場の動向
・ 新規テナント募集活動の状況（入居検討先、募集条件、空室期間等）
・ 建物管理の状況（躯体や設備の維持管理状況、法定定期点検の実施状況等）-60-

・ 修繕工事の実施状況及び予算との対比
・ 今後必要な修繕工事及び大規模改修工事の計画
・ 収益向上、経費削減に向けた方策の検討
・ その他、資産運用会社において協議が必要と考える事項
C プロパティ・マネジメント会社の評価
資産運用会社は、定期的（原則として営業期間毎）に、プロパティ・マネジメント会社の運営実績に関し、以下の点を含めた評価及び査定を行います。その結果を踏まえ、業務内容の変更や改善の指示を行うほか、状況によりプロパティ・マネジメント会社の変更を行います。
・ 計画の達成度と貢献度
・ 既存テナントとのリレーション能力やクレーム対応能力・ 新規テナント募集の営業状況
・ テナント審査能力
・ 投資物件の管理状況と改善提案能力・ 修繕・改修工事の計画策定能力及び工事監理能力
・ 業務遂行上の正確性や対応能力、レポート作成能力
・ プロパティ・マネジメント報酬の水準
・ 社内体制及び財務状況⑥ 付保方針A 損害保険災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求によるリ
スクを回避するため、投資物件の特性に応じ適切な損害保険（火災保険・賠償責任保険・利益保険等）を付保します。
B 地震保険個別の投資物件の PML 値が 20％を超過する場合、若しくは個別の投資物件が加わることによりポートフォリオ
全体の PML 値が 10％を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較したうえで、地震保険の付保を検討します。
C 引受保険会社の保険格付引受保険会社の保険格付は、付保時点においてムーディーズ・インベスターズ・サービス・インクによる A3 以
上又はスタンダード・アンド・プアーズによる A−以上であることを基準とします。
D 引受保険会社の選定引受保険会社の選定に当たっては、保険代理店を通じて複数の保険会社の条件を検証し、適切な選定を行います。
⑦

修繕及び設備投資の方針
中長期的かつ安定的な収益を確保することを目的として、投資物件の競争力の維持・向上につながる効率的な修繕計画を投資物件毎に作成し、修繕及び設備投資を行います。
修繕及び設備投資については、原則として、投資物件毎の減価償却費の範囲内で実施します。ただし、計画において必要と判断された多額の支出及び緊急性を要する多額の支出については、必要とされる範囲に応じて、減価償却費を超えた額の修繕及び設備投資を行うことがあります。
共用部分の改修工事については、テナントに対する営業政策上の観点から早期に検討及び実施します。
将来耐震補強が必要になった場合は、テナントの営業状況に配慮しつつ、補強工事を検討及び実施します。

⑧

売却方針
保有する投資物件の売却を行う場合は、当該投資物件の現状における収益性並びにマーケット動向を踏まえた
将来的な収益見通し及び資産価値の増減などを総合的に勘案し、ポートフォリオにおける当該投資物件の存在意義を判断して決定します。

-61-

投資物件の売却に当たっては、より高い価格での売却が実現できるよう、競争入札方式の導入、有力不動産仲介
業者の活用、専任媒介業者の活用等の方策を検討します。また、購入検討先の属性や購入目的等の調査を行い、不測のトラブルの回避を図ります。
⑨ 財務方針A 財務の基本指針
本投資法人の安定収益の確保及び運用資産の持続的な成長を目的として、以下の基本指針の下で計画的かつ機動的な財務戦略を立案、実行します。
（a） 調達面：資産の取得、設備投資、分配金の支払、本投資法人の運営資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還、借入金の返済、投資法人債の償還を含みます。）等の諸資金の手当てを目的として、安定的な長期資金と機動的な短期資金とを効率よく組み合わせた調達を行います。
（b） 運用面：資金の安全性、流動性及び効率性を重視した運用を行います。
B 資金調達：エクイティ
投資口の追加発行は、総資産額(注)に対する借入金及び投資法人債の合計額の割合（以下「有利子負債比率」といいます。）や投資物件の取得時期等を勘案した上で、投資口の希薄化にも配慮しつつ実行します。
(注)

総資産額は、有利子負債比率計算時点における直近の決算期の貸借対照表における資産の部の金額とし、有形固定資産については鑑定評価
額と期末帳簿価額との差額を当該有形固定資産の期末帳簿価額に加減して求めた金額とします。

C 資金調達：デット（a） 資金の借入れは、以下の方針に基づき適切に行います。
・ 金利変動リスクを軽減するため、長期・短期の借入期間、固定・変動の金利形態等のバランスを図ります。
・ リファイナンスリスク（資金再調達リスク）を軽減するため、返済期限や借入先の分散を図ります。
・ 借入先は、証券取引法第 2 条第 3 項第 1 号に規定する適格機関投資家に限ります。
・ 借入先の選定に当たっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、マーケット水準とも比べながら、その内容を総合的に考慮して効率的な資金調達を図ります。
・ 各種必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約やコミットメントライン契約等、事前の借入
枠設定又は随時借入予約契約の締結を必要に応じて検討します。
（b） 投資法人債の発行は、長期かつ安定的な資金調達と調達先の分散を目的として適切に行います。
（c） 当面のデット調達及び返済は、原則として以下の方針に基づき行います。
・ 資産の追加取得に際して借入れを要する場合、機動的な対応が必要とされるため、かかる追加取得に必要な資金の調達は主に短期借入金により行います。
・ 資産の追加取得等に際して調達した短期借入金は、金融環境を勘案しつつ、固定金利による長期借入金又は投資法人債への借換えを適宜進め、低廉なコストでの安定的な資金調達構造を構築します。
・ 借入れに際しては、無担保・無保証を原則としますが、運用資産を担保として提供する場合があります。
（d） 借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
（e） 金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12 年政令第480 号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第3 条第13号及び第 14 号）への投資を、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジすることを目的としたものに限って行うことがあります。
（f） 有利子負債比率は、原則として 60％を上限とします。
ただし、資産の取得に伴い、一時的に 60％を超えることがあります。
D 資金運用（a） 本投資法人に帰属する余剰資金（本投資法人の固有勘定内及び不動産信託の信託勘定内）は、無利息型の普通口座（預金保険制度により全額保護の対象となる普通預金）又はムーディーズ・インベスターズ・サービ
ス・インクの短期債務格付が P−2 以上である銀行の普通預金口座に預け入れます。
（b） 余剰資金は、原則として、以下の項目に対して支出することができます。なお、規約上では安全性及び換金性を重視した上で有価証券及び金銭債権への投資ができることとされていますが、当面は運用を目的とした-62-

有価証券又は金銭債権への投資は行わないこととします。
・投資物件の取得又は設備投資等・本投資法人の運営資金・分配金の支払・債務の返済（敷金及び保証金の返還、借入金の返済、投資法人債の償還を含みます。）（c） 金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に関する権利への投資は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行います。
（d） 投資物件の賃貸に際し収受した敷金又は保証金等の預り金の運用方法は、原則として上記 a.に準じた取扱いを行います。ただし、ヒストリカルデータの蓄積やコミットメントラインの導入等、預り金返還の安全性が確保できると判断される場合は、資金効率の観点から上記 b.に準じた運用を行うことができます。
⑩ 情報開示方針
A 資産運用については、投資主及び投資家の理解が得られるよう、可能な限り迅速かつ正確な情報開示に努めます。
B 情報開示は、投信法、証券取引法並びに東京証券取引所及び社団法人投資信託協会等がそれぞれ定める内容、様式に従って行うとともに、法定開示事項以外にも投資主及び投資家にとって重要かつ有用な情報は可能な限り開示します。
C 利害関係者との取引の透明性を確保するために、利害関係者との間で行う取引に関する開示を行います。後記「⑪ 利害関係人との取引制限 B 利害関係取引規程」をご参照下さい。
⑪ 利害関係人との取引制限
A 法令に基づく制限(a)利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について一定の行為を行うことが禁じられています（投信法第 34 条の 3 第 2 項、投信法施行令第 21 条、投信法施行規則第 53 条）。
(b)利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、一定の者との間における利益相反のおそれがある取引が行われたときは、原則として投信法の定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人等に対して交付しなければなりません（投信法第 34 条の 6 第 2 項）。
(c)資産の運用の制限
登録投資法人は、一. その執行役員又は監督役員、二. その資産の運用を行う投資信託委託業者、三. その執行役員又は監督役員の親族、四. その資産の運用を行う投資信託委託業者の取締役若しくは監査役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、原則として、次に掲げる行為を行ってはなりません（投信法
第 195 条、第 193 条、投信法施行令第 95 条乃至第 97 条）。
i. 有価証券の取得又は譲渡
ii. 有価証券の貸借
iii.不動産の取得又は譲渡
iv.不動産の貸借
v. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引（ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。）
B 利害関係取引規程
資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、自己又は利害関係者との取引に係る利害関係取引規程を大要以下の通り定めています。
(a)法令の遵守
資産運用会社は、利害関係者との間において、本投資法人の利益を害する取引又は不必要な取引を行ってはなりません。利害関係者と取引を行う場合は、投信法、投信法施行令、投信法施行規則及び利害関係取引規-63-

程の定めを遵守するものとします。
(b)利害関係者
利害関係者とは次の者をいいます。
ⅰ.投信法及び投信法施行令に定める利害関係人等
ⅱ.資産運用会社の発行済株式の 20％以上を保有する株主及びその役員並びに資産運用会社の子会社
ⅲ.上記ⅰ.又はⅱ.に該当する者が過半の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている特別目的会社
ⅳ.上記ⅰ.又はⅱ.に該当する者にアセットマネジメント業務を委託している法人(c)利害関係者との取引
利害関係取引規程における取引は以下に規定するものをいい、取引条件の検証に当たっては、法令や諸規則に定める基準を遵守した上で、通常の同様の取引と比較して本投資法人に不利益となることのないよう、コンプ
ライアンス委員会において十分な検証を行うこととします。
ⅰ.資産の取得(i). 利害関係者から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を取得する場合は、利害関係者でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額を超えて取得してはなりません。利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的に SPC 等の組成を行うなどして負担した費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
(ii).利害関係者からその他の特定資産を取得する場合、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記(i).
に準ずるものとします。
(iii).利害関係者から上記 i.及び ii.に基づく特定資産の取得を決定した場合は、速やかに開示するものとします。
ⅱ.資産の譲渡(i). 利害関係者へ不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する不動
産信託受益権を譲渡する場合は、利害関係者でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額未満で譲渡してはなりません。
(ii).利害関係者へその他の特定資産を譲渡する場合、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記(i).に準ずるものとします。
(iii).利害関係者に対する上記 i.及び ii.に基づく特定資産の譲渡を決定した場合は、速やかに開示するものとします。
ⅲ.不動産の賃貸(i). 利害関係者へ物件を賃貸する場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、利害関係者でない第三者の意見書等を参考の上、適正と判断される条件で賃貸しなければなりません。
(ii).利害関係者に対する上記(i).に基づく賃貸を決定した場合は、速やかに開示するものとします。
ⅳ.不動産等の売買及び賃貸の媒介業務の委託(i).利害関係者へ特定資産の取得又は売買の媒介を委託する場合は、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
(ii).利害関係者へ賃貸の媒介を委託する場合は、宅建業法に規定する報酬以下とし、賃料水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
(iii).利害関係者に対する上記(i).及び(ii).に基づく媒介の委託を決定した場合は、速やかに開示するものとします。
ⅴ.不動産管理業務等の委託(i). 利害関係者へ不動産管理業務等を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査するとともに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定します。
(ii).取得する物件について、利害関係者が既に不動産管理業務等を行っている場合は、取得後の不動産管理
業務等は当該利害関係者に委託することとしますが、委託料の決定については上記(i).に準ずるものとします。
(iii).利害関係者に対する上記(i).及び(ii).に基づく不動産管理業務等の委託を決定した場合は、速やかに開示するものとします。
ⅵ.工事の発注(i). 利害関係者へ工事等を発注した場合は、第三者の見積り価格及び内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事の発注を行うものとします。

-64-

(ii).利害関係者に対して上記(i).に基づく工事の発注を行う場合は、工事別に期毎開示するものとします。
(d)利害関係者との取引に関する手続
利害関係者との間で取引を行う場合、社内規程の定めに従い、当該利害関係者との間の取引内容につき、以下の手続を経るものとします。
ⅰ. コンプライアンス・オフィサーにより審査され、問題点がないと判断された場合、コンプライアンス委員会に上程されます。
ⅱ. コンプライアンス委員会において審議され、承認の決議がなされた場合、運用委員会にて審議され、承認の決議がなされます。なお、コンプライアンス･オフィサーは、コンプライアンス委員会の審議の内容及び経過について運用委員会に報告するものとします。
ⅲ. 運用委員会で承認の決議がされた場合、取締役会に上程され審議、決定されます。なお、コンプライアンス･
オフィサーは、コンプライアンス委員会の審議の内容及び経過について取締役会に報告するものとします。
(e)本投資法人への報告
資産運用会社の指図に基づき、本投資法人が資産運用会社若しくはその取締役、資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、資産運用会社が運用の指図を行う投資信託財産又は利害関係者との間において特定資産の売買その他投信法施行令で定める取引を行ったときは、投信法及び投信法施行規則の定めに従い、当該取引に係る事項を記載した書面を、本投資法人、資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、その他投信法施行令で定める者に対して交付するものとします。

-65-