Zeitschrift des Mietervereins zu Hamburg von 1890 r. V. · Landesverband im Deutschen Mieterbund · C 11622 F

Porträt: Tanja Chawla, Hamburger DGB-Chefin
Stadtteil-Rundgang: Hammerbrook
Mieterverein: Digitale Beratungsangebote

Ausgabe 3/2024

Inhalt

Foto: Paul

Editorial
Liebe Mitglieder,liebe Leserinnen und Leser,

nach zwei Jahren der Auswertung lie- auf Belegung und Wohnungsgröße fühgen nun die Ergebnisse des Zensus 2022 ren am Ende dazu, dass fast alle Gesuchevor. Demnach lebten am Stichtag 15. Mai auf Wohnungstauschbörsen eine kleinere2022 in Hamburg 1.811.000 Menschen. gegen eine größere Wohnung bieten und
Das sind gut 64.000 weniger als ange- nicht umgekehrt.
nommen. Damit ist die Bewohnerzahl seitdem letzten Zensus 2011 nicht so stark
Und auch die Mieten sind stark untergewachsen wie erwartet. Zur Verfügung schiedlich verteilt. Ob jemand acht oderstanden zum Stichtag 985.422 Wohnun- 16 Euro pro Quadratmeter zahlt, hängt
gen, die im Schnitt 76,62 Quadratmeter von vielem ab, unter anderem von der
groß waren. 77,1 Prozent oder 759.760 Dauer des Mietverhältnisses und wer die
Wohnungen waren verWohnung vermietet
mietet zum Preis vonhat. Zudem warten
Die Statistik täuscht
durchschnittlich 9,16
nach wie vor gut– Wohnraum fehlt!
Euro je Quadratmeter.
20.000 Menschen auf
Der Blick auf die Zahlen
ein Obdach in einer
lässt vermuten, in der Hansestadt gebe es festen Wohnung, sei es, dass sie derzeit ingenug Wohnraum für alle. 1,8 Personen Zelten oder Containern untergebracht sindkönnten sich bei gleichmäßiger Verteilung oder ganz auf der Straße leben müssen.
eine doch ziemlich geräumige Wohnung Hamburg ist die Hauptstadt der Wohleisten, 42 Quadratmeter stünden jeder nungslosen, ein trauriger Titel.
und jedem zur Verfügung. Und pro Person 385 Euro Miete, das liegt deutlich
Unsere Stadtregierung müht sich, den
unter der Angemessenheitsgrenze von von Zins- und Kostensteigerungen abge573 Euro, die für eine Person als Kosten würgten Wohnungsbau wieder anzukurder Unterkunft im Bürgergeld oder der beln und feilt dazu vor allem an RahmenGrundsicherung anerkannt werden. Gut, bedingungen wie Genehmigungsprozesdieser Betrag versteht sich inklusive der sen und Baustandards. Wichtige Ansätze,kalten Betriebskosten, aber auch die finden die dennoch nicht das ganze Arsenal derlässig Platz im Gesamtbetrag.
Möglichkeiten nutzen. Denn bezahlbar
bleibt Wohnraum vor allem dann, wenn
Dass die Welt anders aussieht als von er gemeinwohlorientiert bewirtschaftet
der Statistik beschrieben, ist eine Binse. wird, und das machen im Zweifel komDarüber, wie sie tatsächlich ist und wel- munale und genossenschaftliche Träger.
chen Handlungsbedarf
Diese zu stärken, ist
wir daraus ableiten
unsere Forderung fürmüssen, besteht jedoch Hamburg ist Hauptstadt die herannahendeder Wohnungslosen
bei den betroffenen
Bürgerschaftswahl.
gesellschaftlichen und
Hieran müssen sichwirtschaftlichen Gruppen keine Einigkeit. die Parteien messen lassen, die unsere„Die Miete ist zu hoch“ und „Es gibt nicht Metropole regieren wollen.
genug Wohnraum“, sind Befunde, die vom
Mieterverein mit aus meiner Sicht guten
Geben Sie uns Gründe, gemeinwohlGründen erhoben werden. Denn wir fügen orientierten Wohnungsbau zu fordern!
den Daten des Zensus hinzu, dass rund die Schreiben Sie uns, wie Sie wohnen, wie
Hälfte aller Wohnungen von nur einer Per- viele Personen auf welcher Fläche undson bewohnt werden. Außerdem sind nur zu welchem Preis. Erzählen Sie uns Ihre
17 Prozent aller Wohnungen überhaupt Wohngeschichte. Zeigen Sie, dass sich das
Ein- bis Zweizimmerwohnungen. Deswe- ganze Kaleidoskop der Wohnschicksale
gen liegt die durchschnittliche Fläche auch nicht in einigen nüchternen statistischen
einer Singlewohnung über dem mittleren Daten abbilden lässt!
Durchschnitt. Das schmälert den Rest desWohnraums, der zur Verfügung steht. Ihr Dr. Rolf Bosse
Weitere Differenzierungen im Hinblick Vorsitzender MIETERVEREIN ZU HAMBURG

		

Mieterverein aktuell

3
4
5

Editorial
Mitarbeiterin: Inge Würfel; Leserbrief
Meldungen, Erfolgsgeschichten (5):Eigenbedarf; Wussten Sie?

		

Leben in Hamburg

6

Digitalisierung: Mietervereinstrukturiert Beratungsangebote neu
Titelstory: Energetische Sanierung
Interview zur Titelstory: Marko Lohmann,
Genossenschaft Bergedorf-Bille
Stadtteil-Rundgang (30): Hammerbrook
Grüner Bunker
Serie: Aus Hamburgs Vergangenheit (18):Die sportliche Vergangenheit des
NDR-Geländes in Lokstedt

8
11
12
14
15

Mietrecht
16
19
21

Hamburger Urteile
Beitrittserklärung
Wie würden Sie entscheiden:
Mietminderung22 	BGH-Urteile, Folge 85

		 Politik & Wohnen
24
25
26
27

Kolumne „Bosses Blick“: Stadtrendite
Report: Wer kann sich Hamburg
noch leisten?
Gröninger HofBalkonkraftwerke; Leserbrief

		 Vermischtes
28
29
30
31

Porträt: Tanja Chawla,
Hamburger DGB-Chefin
Buchtipp: Sternbrücke; Checkliste:
Schimmel; Zahl
Buchtipps: Chilehaus; Bilderrätsel
Miete-Witz; Kreuzworträtsel; Impressum

Titelbild:
Energetische Sanierung:
Nicht allein auf
Mieterkosten!
Illustration,
Prompt Design:
Scheerer

MieterJournal 3/2024 · 3

Mieterverein aktuell

Leserbrief
Bewohnerparken, MJ 4/2023

Mit freundlichen Grüßen, Matthias F.
Antwort des Mietervereins:
Sehr geehrter Herr F.,
vielen Dank für Ihren Leserbrief! Danke für Ihre Vorschläge, wie die Mobilität der Zukunft sowie die vorhandenen Ressourcen (Fahrzeuge) besser gestaltet
und genutzt werden können. Ich hoffe, dass sich
Menschen finden, die diese Idee teilen und vielleichtauch ein Start-up gegründet wird, welches versucht,
Pkw-Eigentümerinnen und -Eigentümer mit anderen
Nutzerinnen und Nutzern zusammenzubringen für ein
solches „privates Carsharing“. Fest steht, der Platz inder Stadt ist begrenzt, und durch den Zuzug wächst
der Wettbewerb darum. Wir brauchen also tragfähige
und akzeptable Konzepte, die die Interessen derverschiedenen Beteiligten jeweils angemessen
berücksichtigen. Die Diskussion wird weitergehen!
Mit freundlichen Grüßen,Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender
Haben Sie Fragen oder möchten Sie
Anregungen oder Kritik äußern?
Dann schreiben Sie uns!
Per E-Mail an info@mieterverein-hamburg.de,Betreff: Leserbrief. Per Post an
Mieterverein zu Hamburg,
Beim Strohhause 20, 20097 Hamburg.

Fotos: Saledas Bewohnerparken ist von Beamten für Beamte
gemacht. Wer einen pünktlichen Feierabend hat, derfindet in der Tat in einer Parkzone jetzt leichter einen
Parkplatz. Wer aber in Schichten arbeitet, einen unregelmäßigen Feierabend hat, der schaut ab 18, 19 Uhrin die Röhre. Ich werde auch im Leben nicht verstehen,
wie man Carsharing gut finden kann. Warum nutzt man
nicht vorhandenes Blech optimaler als neues Blech zu
produzieren und damit auch wieder mehr CO2? Wiewäre es zum Beispiel, wenn man eine App anböte, diees möglich macht, unter Nachbarn den eigenen Pkw
zu teilen und die Allgemeinheit allerdings übernimmt
bestimmte, für eine Privatperson durch das Teilen entstehende Risiken. In der Nachbarschaft wäre eine hohe
Verfügbarkeit vermutlich deutlich besser darzustellen
als bei einem Carsharing-Anbieter.

wski

Sehr geehrte Damen und Herren,

In der Zentrale und den
elf Außenstellen des Mi
etervereinszu Hamburg arbeiten run
d 70 Kolleginnen und Ko
llegen.
Im MieterJournal erzäh
len sie von sich und ihr(as) Vor 30 Jahren, im Maem
i 1994, begann Inge Würfel
Job.
s Karriere

beim Mieterverein mit ein
Anruf. Nach dem Referendariat wollte sie eigentemlich Medienanwältin bei
doch dann fiel der sichm NDR werden,
er geglaubte Job Budget
kürzungen zum Opfer. Als
Tag später der Mietervere
sich nur einenin auf ihre beim Anwalts
verein hinterlegte Bewerb– das war damals so übl
ung meldete
ich –, war Würfel einfach
froh, einen Job ergattert
anfänglicher Skepsis, beg
zu haben. Trotz
eisterte sie die Arbeit sch
nell. Sie blieb beim Miearbeitet seit der Geburt
terverein undihres ersten Kindes in Teilzeit. „Der Job wird nie lan
fordert immer wieder neu
gweilig undzu juristischem Denksport
heraus“, sagt die 61-Jähr
ist Würfel als Mediatoriige. Zusätzlichn tätig und vermittelt bei
Konflikten zwischen Mie
und Nachbarn. Die Mutern, Vermietern
tter von zwei erwachsen
en Söhnen lebt mit ihre
Hamburger Westen. Geb
m Ehemann imoren ist sie in Gießen.
Ihre Familie zog nach Ham
Würfel sechs Jahre alt war
burg, als Inge
. „Da habe ich noch ,gell‘ gesagt und wurde aus
habe ich dann schnell gela
gelacht. Dasssen“, erinnert sie sichschmunzelnd.

Was mögen Sie an Ihrem

Dass er durch den Kon
takt

Job?

zu Menschen so lebend

ig ist.

Wie informieren Sie sich über das Weltgeschehen?
Ich höre Radionachrichten, Deutschlandfunk und
NDR Info sowie den Pod
Nation“. Außerdem lesecast „Lage derich den Spiegel und das
Abendblatt.

Welche Sportart liegt ihn

en am meisten?
Lange laufen. Ich bin ewi
g den Halbmarathon gela
ufen, mit 60 meinen letzes, an der Elbe lang zu
ten. Ich liebe
laufen; das entspannt mich.

Was lässt Ihr Herz höher schlagen?

Lange Spaziergänge an
Dänemarks Westküste.

Welcher Film und welch

es Buch haben Sie zuletztbegeistert?
Der Film „Sie sagt. Er sagt“ von Ferdinand von Sch
irach. Er zeigt anhand ein
zesses, in dem Aussage
es Strafprogegen Aussage steht, wie
schwierig objektive Wahrh
ist. Das Buch „Echtzeita
eitsfindunglter“ von Tonio Schachinger ist eine einfühlsamüber einen Jugendlichene Geschichte
zwischen Bildungsbürgertum und der Welt des dig
italen Spiels.

Foto: Paul

Sprechstunde des Vorstands
Wann? Die Sprechstunde

findet an jedem ersten
Montag im Monat statt.
Nächste Termine:
7. Oktober, 4. November,
2. Dezember

Dr. Rolf Bosse und Marielle Eifler,
Vorstand des Mietervereins

4 · MieterJournal 3/2024

Wo?
Wie?

 eim Strohhause 20,
B
5. Stock, 20097 Hamburg
Aus organisatorischen
Gründen wird um vorherige
Anmeldung gebeten:
Tel. (040) 8 79 79-211

Mieterverein aktuell

Meldungen

Wussten Sie ...

(as) Mit der Umsetzung der Grundsteuerreform in Hamburg müssen sich manche
Mieterinnen und Mieter auf steigende
Kosten einstellen, für andere dürfte die
finanzielle Belastung jedoch sinken.
Der Hintergrund: Ab 2025 wird die neue
Berechnungsmethode angewendet, dieeine realistischere Bewertung der Grundstücke ermöglicht. Die Grundsteuer wird
zwar von der Eigentümerseite bezahlt, bei
vermieteten Wohnungen darf sie jedochüber die Betriebskostenabrechnung auf
Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
Wie genau die Kosten sich nun ändern
werden, variiert je nach Lage und Wert der
Immobilie. Nach ersten Vergleichsrechnungen des Mietervereins dürfte es für
Wohnungen mit Baujahr in den 1950er- bis
1970er-Jahren einen moderaten Anstieg
geben, Altbauten in beliebten Stadtteilen
wie Eimsbüttel, Eppendorf, Winderhude,
Othmarschen und Hoheluft müssen mit
deutlich höheren Kosten rechnen. Die guteNachricht für alle Mieterinnen und Mieter
in Neubauten: Dort wird die Grundsteuer
tendenziell sinken.
Der Mieterverein zu Hamburg fordert
gemeinsam mit seinem Dachverband,dem Deutschen Mieterbund, dass die
Grundsteuer aus dem Katalog der Nebenkosten gestrichen wird, da es sich um
eine Vermögenssteuer handelt. Diese
Forderung zielt darauf ab, die finanzielle
Belastung der Mieterinnen und Mieter zu
verringern und die Verantwortung für die
Grundsteuer den Eigentümern zuzuschrei-ben, da diese die direkten Nutznießer desGrundbesitzes sind.

Neue Webseite bündelt
Hilfsangebote für
Wohnungslose in Hamburg(as) In Hamburg leben knapp 2.000
Menschen auf der Straße und mehr als
32.000 sind wohnungslos. Um diesem
Personenkreis besser zu helfen, haben
die Hamburger Wohlfahrtsverbände
eine neue Webseite ins Leben gerufen:
strassenlotse.hamburg. Diese Plattformbietet eine umfassende Übersicht überdie vielfältigen Angebote der Wohnungslosenhilfe in der Stadt. Aktuell sind hierbereits über 60 Hilfsangebote gelistet, darunter Tagesaufenthaltsstätten,
Essensausgabestellen, Kleiderkammern,
medizinische Versorgungsangebote,Beratungsstellen und Notschlafplätze.
Mit einer praktischen Filterfunktion können Nutzer schnell das passende Angebot
finden und sich die Ergebnisse auf einerinteraktiven Hamburg-Karte anzeigen lassen. Die Webseite richtet sich nicht nur anwohnungs- und obdachlose Menschen,sondern auch an haupt- und ehrenamtliche Helfer. Das Projekt wird gefördert
von der Aktion Mensch. Es wird kontinuierlich weiterentwickelt, neue Angebote
werden bei Interesse aufgenommen:
koordination@strassenlotse.hamburg… dass es in Hamburg seit
1788 Hausnummern gibt?

(vs) 1788 war ein Marksteinin der Hamburger Stadtgeschichte. Damals führte der
Senat die Nummerierung der Häuser ein.
Grund war die Eröffnung der Hamburger
Armenanstalt. An Häusern angebrachte
Blechschilder mit fortlaufenden römischen Ziffern und Buchstaben für Keller und Hütten sollten helfen, verarmte
Menschen zu ermitteln. Ein weiterer
Buchstabe auf den Schildern stand für
das Kirchspiel, in dem sich die jeweilige Immobilie befand. Die Zuordnung
erfolgte nach den Bezirken der Hamburger Bürgermilitärkompanien. Bei dieser
Gelegenheit erhielten auch die Straßen
einen offiziellen Namen – meist den, dersich im Volk bereits eingebürgert hatte.
Doch bald entstand ein riesiger Wirrwarr,
weil die Gebäude einer Straße zu unterschiedlichen Militärbezirken gehörten.
Neue Nummern wurden zudem wahllos vergeben. Das hatte zur Folge, dassdie Häuser ab 1833/34 in den jeweiligen
Straßen fortlaufend – auf einer Seite hin
und auf der anderen zurück – nummeriert
wurden. Später wurde die Zuordnung
nach geraden und ungeraden Zahlen
eingeführt, die bis heute gilt.

Foto: stahlpress

Grundsteuerreform: In beliebten
Stadtteilen kann es teuer werden

Hamburgs höchste Hausnummer:
Fuhlsbüttler Straße 792.

Klarer Fall von vorgeschobenem Eigenbedarf
das Klingelschild austauschen, noch zog er ein. Schließlich fand L.
die Wohnung auf dem Immobilienportal seines Vermieters zum
Kauf angeboten. „Da war uns
klar, dass es ein vorgeschobener Eigenbedarf war“, sagt
Marvin L. Damit wollte er
den Vermieter nicht durchkommen lassen und schaltete
den Mieterverein ein. Die
Sache kam schließlich vor
Gericht, wo sich L. gütlich
mit dem Vermieter einigte
und zumindest 8.000 Euro
Schadensersatz bekam. „Fürmich ist das jetzt okay“, zieht
L. Bilanz. „Aber ich glaube, es
ist gängige Praxis, dass man
Mieter so los wird.“

Foto: privat(as) Es ist ein Horrorszenario fürjeden Mieter und jede Mieterin: Im
Briefkasten liegt eine Kündigung. Auch
Marvin L. war schockiert, als sein Vermieter
Eigenbedarf für die Altbauwohnung in Winterhude, in der er seit 2007 lebte, anmeldete. Sein Vermieter, ein
Immobilienmakler, schrieb, er habe sich von seiner Frau getrennt
und bräuchte die Wohnung nun für sich. Während der Musiker die
Kündigung rechtlich beim Mieterverein prüfen ließ, machte er sichauf die Suche nach einer neuen Bleibe für sich und seine Lebensgefährtin. Eine Herausforderung, denn das Musikstudio, das er sich in
der geräumigen 3,5-Zimmer-Wohnung eingerichtet hatte, musste
mit umziehen. Und auch die gemeinsame Katze des Paares. Nachvier Monaten intensiver Suche hatte das Paar jedoch Glück undzog schließlich nach Uhlenhorst. „Der Umzug war alles andere alslustig, und wir zahlen jetzt 600 Euro mehr im Monat“, berichtet der
48-Jährige. Dann erfuhr er von seinen ehemaligen Nachbarn, dasssich in der alten Wohnung nichts tat. Der Eigentümer ließ weder

MieterJournal 3/2024 · 5

Leben in Hamburg

Digitaler Wandel beim Mieterverein:
Beratungsangebote werden neu
strukturiert
Umfangreicher Mitgliederbereich rückt in den Mittelpunkt der Beratung:
Der Mieterverein modernisiert seine Abläufe, um Mitgliedern
schnelle und effiziente Unterstützung zu bieten
Von Anna Salewski
Während sich die Situation auf dem Hamburger Wohnungsmarkt
weiter zuspitzt, suchen immer mehr Mieterinnen und Mieter Rat
und Hilfe beim Mieterverein. Die Rechtsberaterinnen und -berater
prüfen unter Hochdruck Mieterhöhungen auf ihre Berechtigung,kontrollieren Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, helfen
Wohnungsmängel anzuzeigen und beraten bei allen Themenrund um das Mietverhältnis. Jeden Monat treten hunderte
Neumitglieder bei, fast immer sind die Probleme drängend,
müssen Fristen eingehalten oder unter Zeitdruck Lösungengefunden werden. Den Mieterverein und seine Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter stellt das vor große Herausforderungen. Um
neuen und auch langjährigen Mitgliedern schnellstmöglich und
bestmöglich helfen zu können, hat der Mieterverein deshalb
seine Beratungsabläufe in den vergangenen Jahren weitgehend
digitalisiert und geht dabei nun einen weiteren Schritt.

Die Beratungspraxis wird grundlegend neu strukturiert. Ein zentrales Element der Umstellung ist die Abkehr von der Kommunikation
per E-Mail. Ab dem 1. November erfolgt die gesamte Kommunikationüber den Mitgliederbereich auf mieterverein-hamburg.de. Mitglieder
können ihre Anliegen dann nicht mehr per E-Mail an den Mieterverein richten. Wer noch keinen Zugang zum Mitgliederbereich hat,kann diesen schnell und einfach einrichten (siehe Infokasten Seite 7oben). Über „Mein Mieterverein“ können alle Arten von Anfragengestartet und über die integrierte Nachrichten-Funktion direkt mit
allen Beratungs- und Verwaltungsmitarbeitern kommuniziert werden(siehe Anleitung „So starten Sie eine Online Beratung“). „Dadurch
wird der gesamte Kommunikationsprozess zentralisiert und unsere
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter werden entscheidend entlastet“,
erläutert Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg.
„Helfen Sie uns, Ihnen zu helfen, und nutzen Sie schon jetzt nur noch
unseren Mitgliederbereich für die digitale Kommunikation!“, lautet
sein dringender Appell.

So starten Sie eine Online Beratung
Bitte melden Sie sich mit Ihrer Personen­­­nummer
und Ihrem Passwort an.

1

Wählen Sie links „Beratung“. Starten Sie eine „Neue Beratung“.
Ab jetzt haben Sie eine Stunde Zeit.

2

Wählen Sie ein Beratungsthema aus
und klicken Sie auf „ABSENDEN“.

3

Abschied von der E-Mail: Der Mitgliederbereich
wird zur zentralen Anlaufstelle

Für Anfragen, die weder die Beratung noch die Mitgliedschaft
betreffen, bleibt das Kontaktformular auf der Website des Mietervereinsals alternativer Kommunikationsweg erhalten. Dieser Kanal ist jedoch
strikt auf solche speziellen Anliegen beschränkt. Sollte dennoch ein
Anliegen eingereicht werden, das in den Bereich der Beratung oder
Mitgliedschaft fällt, wird der Absender auf das Mitgliederportal ver-6 · MieterJournal 3/2024

Starten Sie den
Online-Dialog

4Foto/Illustration: Mieterverein zu Hamburg

Das neue System bietet mehrere Vorteile. Zum einen ermöglicht
es eine strukturierte und nachvollziehbare Kommunikation, bei deralle relevanten Informationen und Gespräche zu einem bestimmten
Anliegen an einem Ort gebündelt werden. Das erleichtert nicht nur
den Mitgliedern die Übersicht, sondern auch den Mitarbeitern desVereins, die auf diese Weise gezielter auf Anfragen reagieren können. Zum anderen beschleunigt es den Austausch und sorgt für eineeffizientere Bearbeitung der Anliegen, da langwierige E-Mail-Ketten
und mögliche Missverständnisse vermieden werden. Damit wird
das gesamte Prozedere für Mitglieder übersichtlicher. Grundsätzlich
sollen zwischen dem Starten einer neuen Beratungsanfrage und derRückmeldung des Mietervereins nicht mehr als 48 Stunden liegen.

Leben in Hamburg
Anmeldung im Mitgliederbereich
Um den Mitgliederbereich zu nutzen, muss dieser für Sie freigeschaltet sein. Ist er noch nicht für Sie
freigeschaltet, beantragen Sie den Onlinezugang bitte unter mieterverein-hamburg.de/mein-mieterverein/.
Für die Authentifizierung sind einige persönliche Daten anzugeben. Sollten die Daten nicht mit den bei uns
hinterlegten Daten übereinstimmen, wird eine Fehlermeldung ausgelöst. Bitte setzen Sie sich dann
mit unserer Verwaltung in Verbindung.

Beantworten Sie die
nachfolgenden Fragen.

5

Laden Sie die benötigten Unterlagenjeweils als eine PDF-Datei hoch.

6wiesen, und die Anfrage wird an dieser Stelle nicht weiterbearbeitet.
Dies dient dazu, die Kommunikation klar zu strukturieren und
Missverständnisse zu vermeiden.
Eine weitere bedeutende Neuerung betrifft die Vergabe vonBeratungsterminen. Zukünftig sollen Termine nur noch nach
Vorprüfung des Anliegens durch die Rechtsabteilung vergeben
werden. Dies ist möglich, da Mitglieder beim Starten einer neuen
Beratungsanfrage den Sachverhalt bereits online schildern und
Unterlagen hochladen, die von den Beraterinnen und Beratern
geprüft werden. So kann durch die Vorqualifizierung eine erste
Einschätzung oder Lösung des Problems erfolgen und das Mitglied
bekommt eine nach den Bedürfnissen des Anliegens passgenaue
Rückmeldung: per Nachrichten-Funktion, telefonisch oder im
Rahmen eines Beratungstermins vor Ort. Die Rechtsberatung
und auch die Verwaltung bleiben natürlich weiter für Rückfragentelefonisch erreichbar.
Diese Vorgehensweise hat mehrere Vorteile: Sie ermöglicht einegezieltere Vergabe von Terminen, sodass sämtliche Fälle schneller
bearbeitet werden können. Gleichzeitig werden die Ressourcen
des Vereins zielgerichtet genutzt. Mitglieder profitieren davon,
dass sie schneller eine Rückmeldung erhalten und in dringenden
Fällen zügig Unterstützung finden.

Digitalisierung als Chance: Neue Wege
für eine optimale Mitgliederbetreuung
Wählen Sie aus, wann Sie kontaktiert werden möchten,
und teilen Sie uns Ihre Telefonnummer mit.

7

Laden Sie unsere erste Einschätzung als PDF-Datei herunter.
Hier erfahren Sie auch, wie es nun weitergeht.

8

Der Mieterverein sieht in der Digitalisierung seiner Beratungsund Verwaltungsprozesse eine große Chance, seine Mitglieder
noch besser zu unterstützen. Die neuen Kommunikationswege unddie Vorqualifizierung von Anfragen sollen sicherstellen, dass alle
Anliegen auch in Zeiten hohen Anfrageaufkommens schnell und
effizient bearbeitet werden. Gleichzeitig wird mit der Abschaffung
der Kommunikation per E-Mail der Verwaltungsaufwand reduziert
und die Ressourcen des Vereins werden gezielt eingesetzt.
Für die Mitglieder bedeutet die Umstellung zwar, dass sie sichzunächst einmal an die neuen Abläufe gewöhnen müssen. Im Ergebnis
ist die Bedienung des Mieterbereichs aber auch nicht komplizierter als
das Schreiben von E-Mails. Das gesamte System ist intuitiv gestaltet
und lässt sich auch mobil nutzen. Langfristig verspricht die Umstellungeine deutliche Verbesserung der Beratungsabläufe und eine Vereinfachung der Kommunikation mit dem Mieterverein. Insbesondere
für Mitglieder, die regelmäßig Unterstützung benötigen, bietet der
Mitgliederbereich eine komfortable Plattform, auf der sie den Standihrer Anfragen einsehen und direkt mit dem Verein in Kontakt treten
können. Davon unabhängig gilt: Wer bisher analoge Wege genutzt
hat, um die Rechtsabteilung oder Verwaltung des Mietervereins zu
kontaktieren, kann dies natürlich weiter tun. Niemand muss die
digitalen Angebote nutzen. Der Mieterverein bleibt weiter persönlich,telefonisch und per Post erreichbar.
In einer zunehmend digitalen Welt ist dieser Schritt des Mietervereins konsequent und zukunftsweisend. Die Neuerungentragen dazu bei, den Verein moderner, effizienter und zugänglicher zu machen – und damit letztlich den Mitgliedern einennoch besseren Service zu bieten.
MieterJournal 3/2024 · 7

Leben in Hamburg

Prima Klima ...
… ja, aber nicht allein auf
Kosten der Mieterschaft

Von Volker Stahl

Klimaschutzziele bei Wohngebäuden erstellt
hat. „Die Studie kommt zu dem Ergebnis,
dass das Ziel Klimaneutralität ambitioniert
ist, wir aber schon auf einem guten Wegsind“, sagt die zuständige Senatorin Karen
Pein. Werde der eingeschlagene Pfad weiter konsequent verfolgt, wohne Hamburg
2045 faktisch klimaneutral, so Pein. Eine
wichtige Erkenntnis sei, dass die Umstellung der Energieversorgung auf erneuerbare
Energien eine deutlich höhere Bedeutung
hat als die Gebäudeeffizienz. „Der schnelle
Ausbau des kommunalen Wärmenetzes wird

Es ist eine Herkules-Aufgabe: Bis Mitte
dieses Jahrhunderts sollen alle Gebäude
in Deutschland klimaneutral sein. Doch
die Umsetzung dieser EU-Vorgabe wird
schwierig: Die meisten Heizungen nutzen
fossile Energieträger und der schlechte
Zustand vieler Immobilien hat einenhohen Energieverbrauch und hohe Emissionen zur Folge. „Der Gebäudesektor ist
eine Großbaustelle für den klimafreundlichen Umbau Deutschlands“, konstatiert
Viviane Raddatz,
Klimachefin beim
WWF. Hamburg
hat für seinen
Wohnungsbestand eine Machbarkeitsstudie
erstellt und willbis 2045 klimaneutral sein. Das
ist nicht umsonstzu haben, auch
Mieterinnen undMieter werden zur
Kasse gebeten
und müssen
bisweilen gute
Nerven haben,
wie ein Fall aus
Die Mitglieder der Mieterinitiative Friedrich-Ebert-Hof beklagen
Ottensen zeigt.
die unzureichende Kommunikation mit dem Vermieter.

Aktuell liegt dieenergetische Sanierungsquote des gesamten
Hamburger Wohnungsbestands bei jährlich
einem Prozent (Mehrfamilienhäuser: 1,26
Prozent, Einfamilienhäuser: 0,87 Prozent).
Um die Klimaziele zu erreichen, soll die
Quote laut Vorgabe der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) moderat
steigen – bis 2030 von 1,0 auf 1,5 Prozent
und von 2030 bis 2045 von 1,5 auf 2,1 Prozent. Das Hauptaugenmerk soll dabei auf
der Sanierung von vor 1979 gebauten Wohnungen liegen.

2045 soll Hamburg
klimaneutral wohnen„Stärkster Hebel sind Mehrfamilienhäuser: Zwar machen sie in Zahlen nur ein
Drittel der Gebäude aus, jedoch zwei Drittel
der Nutzfläche, des Energieverbrauchs undder CO₂ -Emissionen“, heißt es in einer Mitteilung der Stadtentwicklungsbehörde, dieeine Machbarkeitsstudie zur Erreichung der

8 · MieterJournal 3/2024

damit zum wesentlichen Faktor für einenklimaneutralen Wohngebäudebestand in
Hamburg“, betont Pein.

Mieterverein unterstützt
Klimapolitik des Senats

Der Mieterverein zu Hamburg unterstützt die ambitionierten Klimaziele desSenats. „Die energetische Gebäudesanierung
einschließlich der Erneuerung der Beheizung und die Umstellung auf regenerative
Energieträger muss zügig und für Mieter­
innen und Mieter möglichst kostenneutral
erfolgen“, mahnt Mietervereinschef Dr. Rolf
Bosse an. Dass das mit einer guten Strategie
und technischer Expertise durchaus möglichist, zeigt ein Beispiel aus dem Stadtteil Lohbrügge. Dort hat die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Bergedorf-Bille
ihre Wohnanlage mit 88 Einheiten klimaneutral saniert. Vor dem Umbau erfolgte
die Heizwärmeversorgung mit zwei Gas-

brennwertkesseln mit einer Gesamtleistung von 450 Kilowatt. 2011 wurden die
Außenhüllen und Kellerdecken gedämmt,ein hydraulischer Abgleich der Heizkörper
vollzogen und die Strang- und Thermostat­ventile erneuert, was erste Einsparungen
zur Folge hatte.

Pilotprojekt der
Genossenschaft
Bergedorf-BilleVor vier Jahren begannen die Planungen, die 5.063 Quadratmeter umfassende
Wohnfläche klimaneutral zu machen.
„Der Anschluss
an ein Fernwärmenetz war nicht
möglich. Ungünst i g w ä r e au c h
die Installation
einer Luft-Wasser-Wärmepumpe
gewesen, die zu
einer Schallausbreitung geführt
hätte“, sagt Thomas
Schmidt, Projektleiter Technische
Gebäudeausrüstung der Genossenschaft. Auchein neuer Gaskessel hätte nichts
gebracht, weil keinregenerativer Anteil vorhanden gewesen wäre.
Also empfahl der Ingenieur, auf „Selbstversorgung“ zu setzen. Die Lösung besteht in einermono­energetischen Versorgung mit einer
Wärmepumpenkaskade mit Geothermiefeld
und 36 Solar-Luftkollektoren zur im Sommerhalbjahr erfolgenden Rückerwärmung desunterirdischen Geothermiefelds. „Wir habenhier ganz auf eine Gasheizung verzichtet, die
anderenorts zumindest noch für Spitzenlasten im kalten Winter gebraucht wird“, sagt
Bergedorf-Bille-Vorstand Marko Lohmann(siehe auch Interview S. 9). „Hilfreich war,
dass wir in den letzten Jahrzehnten in diesem
Quartier bereits die Gebäudehülle zeitgemäß
gedämmt hatten und dass zugleich die tieferen Bodenschichten und die großzügigen
Freianlagen gut für die vielen Erdbohrungengeeignet sind.“
Um das technisch ambitionierte Vorhaben umzusetzen, mussten zur Gewinnung

Leben in Hamburg€
der Erdwärme 42 Erdsonden in 54 Meter
Tiefe platziert, das Nahwärmenetz erneuert
und einige Heizkörper in den Wohnungen ausgetauscht werden. Im Januar 2024
nahm die Geothermieanlage den Betrieb
auf. „Für die Wärmepumpe kaufen wirÖkostrom ein“, sagt Schmidt. Nach dem
ersten Betriebsjahr erfolgt eine Nachjustierung der Anlage. Dank der Wärmedämmungsmaßnahmen und der Umstellung auf
Geothermie konnte die Heizlast von 450 auf
186 Kilowatt gesenkt werden. Kosten: 2,2
Millionen Euro, davon 800.000 Euro aus
Fördermitteln. Die Bergedorf-Bille geht
davon aus, dass sich die Investitionen in 25
bis 30 Jahren amortisiert haben.

Fotos: stahlpress; Illustrationen, Prompt Design: Scheerer

Wohnungen trotz
Sanierung bezahlbar

Die Wohnanlage an der Billwiese ist
jetzt nicht nur klimaneutral, sondern dankeiner moderaten Erhöhung von 50 Cent pro
Quadratmeter auch für die Mietparteien
weiter bezahlbar. Auch die Belastung durch
die Baumaßnahmen sei erträglich gewesen, meint Marko Lohmann: „Die meisten
Arbeiten haben außerhalb der Wohnungenstattgefunden, sodass die Baumaßnahmen
zwar etwas lästig, aber besser zu ertragen
waren als bei den früheren Dämmungenam Gebäude.“ Eine junge Mieterin, dieihre Katze Humba bei unserem Besuch vor
Ort in den Hausflur scheucht, sagt: „Keiner zahlt gerne mehr Miete, aber 50 Centzusätzlich sind okay.“ Am meisten habesie die Zeit der Bauarbeiten gestört. Die
finanzielle Mehrbelastung der Haushalte
für die regenerative Wärmeversorgung sei
so begrenzt, dass die Mitglieder das verkraften können, betont Lohmann: „Andere
fernwärmeversorgte Haushalte hatten zu

Modernisierungsmieterhöhungen – die Rechtslage(lb) Vermieterinnen und Vermieter können die Kosten für eine bauliche Veränderung
durch energetisches Sanieren zum Teil auf Mieterinnen und Mieter umlegen. Dies regelt
das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Modernisierungen müssen gemäß § 555c BGB drei Monate
vor Baubeginn in Textform angekündigt werden und den wesentlichen Umfang und zeitlichen
Ablauf der Maßnahme darstellen. Die jährliche Nettokaltmiete kann nach Abschluss derModernisierung um 8 Prozent der bereinigten Modernisierungskosten erhöht werden, maximal aber um 3 Euro pro Quadratmeter. Bei Nettokaltmieten unter 7 Euro pro Quadratmeter
ist dieser Deckel auf nur 2 Euro Mieterhöhung abgesenkt. Aus den Modernisierungskosten
sind die Kosten herauszurechnen, die der Vermieter für tatsächlich fällige oder künftig fällig
werdende Erhaltungsmaßnahmen spart. Rat des Mietervereins zu Hamburg: Modernisierungs­
mieterhöhungen sollten stets genauestens auf Rechtmäßigkeit überprüft werden!

gleicher Zeit viel stärker mit kräftigen
Heizkostennachzahlungen zu kämpfen.“
Davon blieb die Billwiese verschont.

Vier Jahre Horror am
Friedrich-Ebert-Hof

Von solch einem Vorgehen können die
Mieterinnen und Mieter der SAGA im
Friedrich-Ebert-Hof (Ottensen), einer inden 1920er-Jahren erbauten, denkmalgeschützten Wohnanlage, nur träumen. Sieerhielten im August 2020 die Ankündigung, dass die Häuser mit 289 Wohnungen saniert und modernisiert werden unddie bis dato günstigen Mieten um drei
Euro pro Quadratmeter steigen sollen –das gesetzlich erlaubte Maximum. Eine60 Quadratmeter große Wohnung würde
sich beispielsweise um 180 Euro verteuern.
Nicht schön für die Mieter, aber für die
Lage im angesagten Stadtteil immer nochhalbwegs günstig – die durchschnittliche
Miete in der Wohnanlage beträgt 8,53 Europro Quadratmeter.
Energetische Sanierung
in Lohbrügge.

Womit die Bewohner aber nicht rechneten: dass die Sanierungsarbeiten vier Jahre
später nicht abgeschlossen sein würden. Seit
langem werden deren Nerven wegen der starken Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten
erheblich beansprucht, wie einem internen
Protokoll zu entnehmen ist: „Laufende Bagger mit Dieselabgasen“, „sehr eingeschränkte
Balkonnutzung seit einem Jahr, ständig Staub
und Dreck in der Wohnung“, „ein halbes
Jahr zugeklebte Fenster zusätzlich zum
Baugerüst“, „kein Besuch wegen Baustelle,
Verwesungsgeruch im Hausflur (tote Ratten)“, „kein richtiges Tageslicht mehr durch
Folien auf den Scheiben“, „Lärm, auch vor
7 Uhr morgens“, „an diversen Tagen keine
Heizung und kein Warmwasser“, „Lagerund Arbeitsflächen sind nicht vollständig
abgesichert“, „der Balkon war 2,5 Jahre nicht
nutzbar“, „Schimmelbildung“. Die Liste ließe
sich weiter fortsetzen.

Gefrustete Mieterini auf
der Dauerbaustelle

Wie angefressen die Mieterinnen undMieter sind, zeigt sich beim Termin auf derDauerbaustelle, den sieben Bewohnerinnen wahrnehmen. Deren Leidensdruck ist
ebenso groß wie ihr Mitteilungsdrang. „Es ist
eine Zumutung hier zu wohnen, eigentlichhätte die SAGA uns ausquartieren müssen“,
wettert eine Mieterin. Eine andere kritisiert
die schlechte Kommunikation: „Die SAGA
reagiert nur, wenn die Behörden Druck
machen oder wir die Presse einschalten.“
Jede hat ein Anliegen, alles muss raus. Eine
Bewohnerin berichtet von „schwarzem Staub,
der die Augen verklebt“, eine weitere von Stolperfallen, die auf dem teilweise ungesicherten
Gelände lauerten. Wie bestellt, bricht in derMieterJournal 3/2024 · 9

Leben in Hamburg

Einfahrt an der Friedensallee während desGesprächs ein tischtennisballgroßes Stück
Mauerwerk vom Torbogen ab und fällt vor
acht Augenzeugen auf den Boden. Ein Initiativenmitglied seufzt: „Die meisten sind am
Limit.“ Als sich eine ältere Bewohnerin in
das Gespräch einmischt und der Ini vorwirft,
es gehe ihr „doch nur ums Geld“, liegen die
Nerven einer Frau blank. Sie kreischt: „Gehen
Sie weg.“ Vier Jahre Schmutz, Lärm undUngewissheit machen mürbe. Den Leidensdruck mildern auch von der SAGA nach
langem Kampf gewährte Mietminderungenvon bis zu 20 Prozent nicht.

Mietminderung, abernicht für jeden!

„Die verzögerte und teilweise unkoordinierte Bauausführung beansprucht die
Geduld der betroffenen Mietparteien
bereits ganz massiv“, sagt Rechtsberater
Lukas Bowen vom Mieterverein, der dessen Mitglieder dort während der „überlangen Dauer der Baumaßnahme“ unterstützt.
Besonders ärgerlich: „Auch zur Umsetzungdes gesetzlichen Anspruchs auf angemessene
Mietminderung stehen noch immer viele
Mietparteien in Auseinandersetzung mit
der SAGA.“ Wer nicht von einem Mieterverein unterstützt wird, geht leer aus. „Ich
kenne einen Nachbarn, der zahlt lieber dievolle Miete, weil er keine Lust auf Stresshat“, berichtet eine Mieterin. Anwohner mit
Migrationshintergrund, erzählt sie, verhieltensich meist ruhig und ertrügen alles stoisch– vor Angst, die sie nicht haben müssten!
Und reagiert die SAGA auf die Kritik? „Eshandelt sich um ein Projekt mit komplexen
Bauabläufen mit heterogenen Bauteilaufbauten im denkmalgeschützten Bestand“,

erklärt Unternehmenssprecher Gunnar Gläser
die schleppenden Baufortschritte, „dadurch
konnten in Teilbereichen nur abwechselnd
und nach Fertigstellung der Vorgewerke Aufmaße genommen werden, um anschließend
die Bauteile maßanzufertigen und erst dannverbauen zu können. Hierbei stehen wir in
Abhängigkeiten von Dienstleistern, Lieferanten und Produktionsmöglichkeiten.“ Während
der Maßnahmen hätte sich die SAGA – wieüblich bei komplexen Bauvorhaben in alten
Bestandsanlagen – auch auf unerwartet auftretende bauliche Situationen einstellen müssen,
so Gläser und behauptet: „Mit den Mieterinnen und Mietern stehen wir im regelhaften
Austausch und haben diverse Kommunikationsformate geschaffen.“ Das sieht die
Sprecherin der Ini anders: „Diese Kommunikationsformen sind erstens nur Show undzweitens eben nur das: reine Kommunikation.
Nichts von dem, was uns wirklich belastet oderschief läuft, wird in diesen Formaten gelöst.
Wir können unsere Anliegen ansprechen,aber das bleibt folgenlos.“SAGA: Sanierungsquotevon zwei Prozent

Nicht verschwiegen werden sollte, dasssich auch Hamburgs größter Vermieter zu
den ambitionierten Klimaschutzzielen desHamburger Senats bekennt. „Diese gilt es
insbesondere durch die energetische Modernisierung des Gebäudebestands abzusichern“,sagt SAGA-Sprecher Gläser, hier zähle das
Unternehmen mit einer angestrebten energetischen Sanierungsquote von zwei Prozent
ab diesem Jahr bundesweit zu den führenden
Wohnungsunternehmen. Als Beispiel für eine
Modernisierung mit Energieträgerwechsel
im Bestand nennt Gläser ein Projekt in der
Schwartauer Straße in Langenhorn. „Dort

Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermietenden und Mietenden
Seit dem 1. Januar 2023 müssen Wohngebäude, die mit Brennstoffen heizen, CO2-Kosten
pro Tonne bezahlen (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, „CO2KostAufG“). Die Aufteilung
der Kosten zwischen Vermietenden und Mietenden hängt vom energetischen Zustand desGebäudes ab. Je besser der Zustand, desto mehr tragen Mieterinnen und Mieter die CO2-Kosten. Bei sehr schlechtem Zustand übernehmen Vermieterinnen und Vermieter bis zu 95 Prozent
der Kosten. Für die Einstufung des Gebäudezustands wurde ein zehnstufiges Modell erstellt.
Ausnahmen von dieser Regelung gibt es für Wohngebäude, die denkmalgeschützt sind,durch die kommunale Wärmeplanung einem Anschlusszwang an die Fernwärme unterliegen oder bei denen eine Erhaltungsverordnung gilt, die energetisches Sanieren nur
eingeschränkt ermöglicht.
(Quelle: hamburg.de)

10 · MieterJournal 3/2024

werden wir nach aktuellem Planungsstandnoch in diesem Jahr damit beginnen, diebislang mit Gas betriebene Heizungsanlage
auf eine monovalente Wärmepumpe mit
Boosterwärmepumpe zur Warmwasseraufbereitung umstellen. Damit erfolgt die
Wärmeversorgung der dortigen Wohnungenkünftig fossilfrei.“Eine gelungenes Beispiel einer energetischen Sanierung durch die SAGA ist auchdas Backsteinquartier Augustenburger Straße(Altona), wo in 171 Wohnungen dank Dämmungsmaßnahmen, Dacherneuerung und
Fenstertausch 30 Prozent CO2 eingespart
werden konnten. Das Investitionsvolumen
betrug 18 Millionen Euro, auf den Quadratmeter Wohnfläche umgerechnet 1.600 Euro.
Dank Fördergeldern steigen die Mieten dort
nur auf 7,50 pro Quadratmeter. Ganz anders
sieht es hingegen bei einem Vermieter in derBahrenfelder Straße 330/332 aus, der die
Miete nach einer Modernisierung von bisher
7 auf 14,20 Euro pro Quadratmeter erhöht.

„Sanierung unvermeidlich“„Gleichwohl sind energetische Sanierungen unvermeidlich, weil wir im eigenen
Interesse und dem zukünftiger Generationen
die Klimaziele erreichen müssen“, sagt Mietervereinschef Dr. Rolf Bosse. Energetische
Sanierung sei auch sinnvoll und möglich, wie
Studien von Prognos und der Behörde für
Stadtentwicklung und Wohnen zeigten. Der
CO2-Entwicklungspfad der Machbarkeitsstudie geht zum Beispiel von einer Endenergiereduktion von 2020 bis 2045 um 38 Prozent
aus. Die restlichen CO2-Einsparungen werden durch die Energieversorgung erzielt.
Der Mietwohnungssektor ist für einesozial gerechte Ausgestaltung der Wärmewende von besonderer Bedeutung, denn hierwohnen überdurchschnittlich viele Haushalte
mit einem niedrigen Einkommen – darauf
weist der Deutsche Mieterbund (DMB) hin.
Über die Hälfte der 21 Millionen Mieterhaushalte gehört zum untersten Einkommensdrittel. Doch bisher wird im Mietwohnbereicheine soziale Ausrichtung der Förderung fürenergetische Maßnahmen nicht berücksichtigt. „Die Bundesregierung muss die
Förderung im Mietwohnbereich sozialer
ausgestalten – das ist für die Akzeptanz
der Klimaschutzmaßnahmen von zentraler
Bedeutung“, betont DMB-Bundesdirektorin
Dr. Melanie Weber-Moritz.

Foto: Bergedorf-Bille Baugenenossenschaft

Leben in Hamburg

Interview: Marko Lohmann, Vorstand der Gemeinnützigen
Baugenossenschaft Bergedorf-Bille„Die Investitionen
sind enorm hoch“Über das auch für Wohnungsbaugenossenschaften heikle Thema Energetische
Sanierung sprach MJ-Redakteur Volker Stahl mit dem Vorstandschef der Bergedorf-Bille.

Hamburg soll bis zum Jahr 2045 klimaneutral sein. Was bedeutet das für Ihre
Genossenschaft?
Die klimapolitischen Vorgaben sind sehr
ambitioniert. Wir teilen die meisten der fernen
Ziele, kritisieren zugleich einzelne Vorgaben
auf dem Weg dorthin. Auch viele unserer
Mitglieder halten das Fernziel grundsätzlich
für richtig und notwendig. Zugleich wird es
aus heutiger Sicht ein sehr großer Kraftakt füralle Beteiligten, sowohl für die Mitglieder, die
bei uns wohnen, für unsere Genossenschaft
und für die staatlichen Haushalte. Denn beim
bisherigen Stand von widersprüchlichen Vorgaben, verfügbarer Technik und Baumaßnahmen kostet die Erreichung der Ziele uns
alle sehr viel Geld. Wenn die CO2-Preise wie
angekündigt steigen werden, werden sich alleunsere Investitionen sehr langfristig rechnen.
Auf kurze und mittlere Sicht kostet es zumindest bei uns zunächst für alle Beteiligten mehr.
Im Quartier Billwiese wird Erdwärme als
regenerative Energiequelle genutzt – ist
das bei den anderen Wohnanlagen auchmöglich?
Wir haben gelernt, dass es darauf leider keine
pauschalen Antworten gibt. Genau diesemonoenergetische Form passt bislang auf
kein anderes Quartier in unserem Mehrfamilienhausbestand. Teillösungen wenden wir
nun auch anderenorts an. Auf dem dortigen
Spielplatz können die Bodenschichten anders
sein, sodass nicht tief genug gebohrt werden
darf. Oder uns fehlt in innerstädtischen Lagen
der Platz, sodass wir auf Luft-Wärmepumpen
ausweichen. Oder wenn Fernwärme erreichbar ist und uns der Fernwärmeanbieter verlässlich erscheint, dann prüfen wir das mit
Vorrang. Da das Warmwasser im Quartier
Billwiese dezentral mit Durchlauferhitzern
erzeugt wird, können wir niedrigere Systemtemperaturen nutzen als bei Quartieren
mit zentraler Warmwasseranlage. So kanndie Wärmepumpe hier besonders effizient
betrieben werden.
Die Investitionskosten an der Billwiese
haben sich erst nach 25 bis 30 Jahren
amortisiert, das hört sich nicht
sexy an …

Wir konnten zwar noch sehr hohe Fördermittel nutzen. Doch ohne unsere Bereitschaft zu
betriebswirtschaftlichen Abstrichen und zur
Inkaufnahme langfristiger Risiken bei so einem
Pilotprojekt wären uns die Gesamtkosten zu
hoch gewesen. Die modernisierungsbedingte
Umlage auf die Nutzungsentgelte in den Wohnungen haben wir so begrenzt, wie es inzwischen
gesetzlich vorgeschrieben ist. Wir werden erst
nach Jahrzehnten wissen, ob die neuen Wärmepumpen auch wirklich so lange ohne Havarie
halten, wie es die Planung bei guter Wartungverspricht. Aus Sicht der Mieterinnen und Mieter
wird sich noch zeigen müssen, wie hoch die
Heizkosten später in anderen vergleichbaren
Quartieren sind, die nicht so früh auf regenerative
Energieversorgung umgestellt werden konnten.
Das Genossenschaftsgesetz erwartet
von Ihnen als Vorstand, dass Sie
Ihre Entscheidungen zum Wohle derGenossenschaft treffen. Was tun Sie, um
Neubau und Sanierung bezahlbar zu
machen?
Wir holen für die inzwischen komplex gewordenen Einzelthemen viel Fachverstand ein, um
Reduzierungen von Kosten zu erzielen. Beispielsweise prüfen und erproben wir andere
Bauweisen mit modularen Elementen oderanderen Baustoffen wie Holz. Dabei behalten wir auch die langfristigen Folgekosten
unserer Investitionen im Blick. So sind wir
für energetische Quartierskonzepte wie inder Billwiese zu Experten geworden und teilen unser Wissen mit anderen Interessierten. Umgekehrt erproben andere Vermieter
abweichende Konzepte und lassen uns anihren Erfahrungen teilhaben. Vor allem setzen
wir uns weiter nach Kräften im Rahmen desBündnisses für das Wohnen in Hamburg dafürein, gemeinsam mit verschiedenen politischen
und Verwaltungsebenen sowie gerne auch mit
dem Mieterverein zu Hamburg die derzeit
schwierigen Rahmenbedingungen für wohnungswirtschaftliche Investitionen zu verbessern. Da gibt es inzwischen viele gemeinsame
Lösungsansätze. Nun drängen wir darauf,
dass viele der Erleichterungen auch umgesetzt werden dürfen. Und wir bauen darauf,
dass durch den anstehenden Wahlkampf bitte
keine neuen Auflagen, Einschränkungen odergegenseitige Anfeindungen hinzukommen.

Ist die Höhe der Fördergelder
ausreichend?
Die Förderangebote der Investitions- undFörderbank Hamburg sind sehr vielseitig
und im Bundesvergleich ausgesprochen fairund stabil. Sie werden gut angenommen.
Doch es könnte und müsste ein Vielfaches
der Mittel auch von anderen Vermietern in
Hamburg genutzt werden, um die Ziele zu
erreichen. Seit mehr als zwei Jahren fehlt
uns die frühere Verlässlichkeit von ergänzenden Fördermitteln der Bundesebene. Die
Investitionen bis zu den Klimaschutzzielen
2045 sind aus heutiger Sicht enorm hoch,sodass vor allem die Mieterinnen und Mieter auf langfristig verlässliche Fördergelder
angewiesen sind. Sollten spätere staatliche
Haushalte die Förderung reduzieren müssen, so erhöhen sich die finanziellen Anteile
von Mieterinnen, Mietern und Vermietern
logischerweise weiter. Auch aus dem Grundinvestieren zumindest wir derzeit mit voller Kraft und am Rande unserer eigenen
Kapazitäten.
Welche Quartiere werden folgen?
Mit ähnlichen Konzepten wie an der Billwiese investieren wir derzeit auch in Hamburg-Lohbrügge am Dünenweg und in Hamburg-Neuallermöhe am Fanny-Lewald-Ring.
Weitere große Bergedorfer Quartiere wie
Wiesnerring und Bergedorf-West sind inPlanung für hohe Investitionen der nächsten
Jahre. In diesem Zuge untersuchen wir nebenden energetischen Aspekten, inwieweit auchandere bauliche oder soziale Entwicklungen in den Quartieren kombiniert werden
sollten. Mal fehlt ein barrierefreies Wohnangebot, um auch später mit Rollator gut im
gleichen Quartier bleiben zu können. Mal
fehlen gemeinschaftliche Wohnalternativen, mal ergänzende soziale Einrichtungenin unmittelbarer Nähe oder mal sollen inden Freiflächen mehr Qualitäten geschaffen
werden. Wenn die eine oder andere ergänzende Bebauung für die Gemeinschaft einen
Mehrwert bietet, so soll das frühzeitig mitgedacht und auch mit den Menschen vor
Ort diskutiert werden. Mehr regenerative
Energien sind also nur ein Teil der anstehenden Investitionen in unsere Quartiere.
MieterJournal 3/2024 · 11

Stadtteil-Rundgang (30)

Wohnen am Wasser
Mit Anna Purr
in Hammerbrook

Von Sabine Deh
Hammerbrook ist neben der City Nord derzweitgrößte Business-Standort der Stadt.
Glitzernde Bürokomplexe und heruntergerockte Gewerbebetriebe prägen das
Straßenbild. An den Kanälen und Fleeten
gibt es als Kontrastprogramm idyllische
Ecken und Grünflächen zu entdecken. Die
Nähe zum Zentrum und Wasser machen
den Stadtteil auch für Mieter immer
interessanter. Derzeit ist das Angebot an
Mietwohnungen überschaubar. Laut Statistikamt Nord wohnen in Hammerbrookaktuell gerade mal 6.709 Menschen. Da
ist noch Luft nach oben.

Das findet auch Anna Purr, mit der wir
uns im begrünten Innenhof der schicken
neuen Quartiere Hammerleev und SonninPark verabredet haben. Auf dem dortigen
Spielplatz wird heute der Geburtstag voneinem Kita-Kumpel ihres Sohnes Jannis
gefeiert. Vor dem Einkaufszentrum mit
Supermarkt, Drogerie-Discounter undBäcker haben ein paar Eltern einen Standaufgebaut, an dem es Getränke, Snacks und
Luftballons gibt. Bevor die Party startet,
nimmt sich die 41-Jährige etwas Zeit undgewährt uns einen Einblick in das Leben
im Stadtteil Hammerbrook.
Anna Purr wohnt mit ihrem Mann seit
17 Jahren in einer Genossenschaftswohnung an der Bürgerweide am äußersten
Rand von Hammerbrook und ist mit
dieserWohnsitua-tion sehr zufrieden. Ein Großteil ihres
Alltags findet mitten im Stadtteil statt.
Die Verwaltungsangestellte erzählt, dasssie in einem Büro in dem markanten
Glaskomplex Berliner Bogen arbeitet.
„Von meinem Schreibtisch aus blicke
ich direkt auf den Viktoria-Kanal“,
schwärmt sie von ihrem Arbeitsplatz.
Jannis, der vierjährige Sohn der Familie
Purr, besucht den Kindergarten auf dem
Phorms Campus Hamburg an der Wendenstraße. Auch Mattis, sein elfjähriger
Bruder, besuchte bereits Kita und Grundschule der bilingualen (zweisprachigen)
Privatschule.

Fundbureau, Deichtorhallenund Mehr! Theater
Aufgewachsen ist unsere Begleiterin
eher ländlich in der Nähe von Plau am
See. „Aber wenn man sich entschließt, ineine Großstadt wie Hamburg zu ziehen,
ist Hammerbrook eine sehr gute Wahl“,
findet Anna Purr. Der Stadtteil sei zentral gelegen mit guter Anbindung durch
Busse, U- und S-Bahnstationen. Auch
kulturell decken die Deichtorhallen, derClub Fundbureau an der Altländer Straßeund das hinter dem Großmarktgelände
fußläufig gelegene Mehr! Theater verschiedene Interessen ab. Der Hamburger
Musiker Jaques Palminger bewirbt seinenbeschwingten Sommersong „Ich bin kein
Roboter“, den er mit dem 440 Hertz Trioim Musikbunker am Hammer Deichaufgenommen hat, auf Facebook sogar

Anna Purr
und ihr vier­­jähriger Sohn
Jannis leben gern
in Hammerbrook.

mit dem Versprechen „Zauberjazz aus
Hammerbrook“.

Wenig Mietwohnungen,viele Baustellen
Laut Anna Purr gibt es neben dem
geringen Angebot an Mietwohnungenund viel zu vielen Baustellen kaum Kritikpunkte an Hammerbrook. Neben den
bereits erwähnten Neubaugebieten bietet
der Stadtteil eigentlich nur noch im Münzviertel die Möglichkeit, eine Mietwohnung
in Hammerbrook zu finden. Der Namedes winzigen Quartiers leitet sich von derehemals am Münzplatz gelegenen Münzprägeanstalt „Hamburgische Münze“ ab,die 1982 nach Meiendorf verlegt wurde.
Zwischen Hühnerposten, Spaldingstraße,
Nagelsweg und Hauptbahnhof gibt es
Kunstgalerien und Ateliers zu entdecken,
ein Café, gemütliche Kneipen und Mietwohnungen in charmanten Altbauten.
Die rotgeklinkerte „Münzburg“ mit dem
markanten Türmchen auf dem Dach ist
unübersehbar das optische Wahrzeichen
des Viertels. Nach einem Blick auf die Uhrstellt Anna Purr fest, dass sie sich langsam
auf den Weg zurück zum Kindergeburtstag machen muss.

Hochwasserbassin:
Futuristische Floating
Homes und im Hintergrund
der preisgekrönte
Bürokomplex
Berliner Bogen.

12 ·MieterJournal 3/2024

Fotos: Szameitat

Leben in Hamburg

Leben in Hamburg
Am Vera-Brittain-Ufer verabschieden
wir uns von ihr und machen uns allein
auf den restlichen Weg. Nur 50 Meter
weiter, am Ende des Treidelpfads am Mittellandkanal, befindet sich der S-Bahnhof Hammerbrook auf einem Viadukt.
Die rote Überdachung der Haltestelle ist
einem fahrenden Zug nachempfunden.
2022 wurde der Bahnhof unter Denkmalschutz gestellt, da es sich um „eine inihrer authentischen Gestaltung weit überden gängigen Zeitstandard hinausgehende
Architekturleistung handelt“.

Der Bahnhof als Denkmal
Wir steigen aber nicht in die S-Bahn,sondern gehen zu Fuß weiter in Richtung
Osten, wo wir an der Ecke Süderstraße/
Amsinckstraße einen Blick auf den Wohnmobil-Hafen Hamburg werfen wollen.
Auch mit viel guten Willen kann man das

im Vergleich zu den Kursen der Hotels in
der Innenstadt. „Laut Stadtplan können
wir von hier aus all unsere Ausflugsziele
schnell erreichen“, erzählt uns ein junges
Paar vom Bodensee, das am Abend zuvor
angekommen ist. Der Wohnmobil-Hafen
Hamburg ist allerdings bald Geschichte.
Ende 2024 muss der Betreiber seine Zelte
abreißen, weil die Stadt an diesem Standort
andere Pläne hat.

Ein Hafen für Wohnmobile

Altbauwohnungen,Galerien und ein Café:
Im Münzviertel zwischen
Spaldingstraße undHauptbahnhof lässt
es sich gut leben.

Wir bleiben auf der Süderstraße, die wir
am Verkehrsknotenpunkt Heidenkampsweg
überqueren. In diesem Bereich von Hammerbrook gibt es fast keine Wohngebäude mehr.
Im Zweiten Weltkrieg starteten die Briten unddie US-Amerikaner am 27. Juli 1943 unterdem Codenamen „Operation Gomorrha“
eine Reihe von schweren Luftangriffen auf
Hamburg. Zunächst wurden nur die westliren Areals haben einige Künstler ihre Werkstätten. Ein paar Ecken weiter stehen wir inder Wendenstraße vor dem unauffälligen
Eingang zur Anlage des Betriebssportverbandes Hamburg von 1983 e.V., ein beliebter
Geheimtipp unter Tennisspielern. Direkt
nebenan befindet sich die Berufliche Schulegewerbliche Logistik und Sicherheit, wo derzeit etwa 1.440 angehende Hafenschiffer und
Fachkräfte für Lager- und Hafenlogistik ihr
theoretisches Wissen vermittelt bekommen.

Schmuddelige Gewerbebauten

Kaum noch freie Wohnungen: Die neuen WohnquartiereHammerleev und SonninPark sind begehrte Mietobjekte.

Ambiente nicht unbedingt ansprechend
nennen. Die Wohnmobile parken auf
einer betonierten Fläche zwischen McDonald’s-Filiale und Jet-Tankstelle. Alle paar
Minuten quietscht eine S-Bahn über die
Gleise der angrenzenden Brücke. Der Preis
ist allerdings unschlagbar: Pro Fahrzeug
und Übernachtung kostet ein Stellplatz 35
Euro. Ein Schnäppchen

chen Stadtteile getroffen. Der „Feuersturm“,in dessen Zentrum Hammerbrook lag, legte
in der folgenden Nacht weite Teile des Ostensder Hansestadt in Schutt und Asche. Nach
dem Zweiten Weltkrieg wurde Hammerbrookzunächst als Reservefläche und Hafenerweiterungsgebiet freigehalten. Der Ausbau
zum Bürostandort City Süd begann in den
1980er-Jahren. Später erkannten Stadtplanerdas Potenzial des Standorts als Wohngebiet
und begannen, neue Flächen wie das
Areal am Sonnin-Kanal für den Bau
von Eigentums- und Mietwohnungen zu erschließen.
Im Bereich nördlich des Heiden­
kampswegs ist von dieser Entwicklung allerdings noch nichts zu
sehen. Eine Ausnahme bilden die
futuristisch designten Wohnschiffe„Floating Homes“, die im Hochwasserbassin festgemacht haben. Am
Ufer ragen ausschließlich Bürotürmein den Himmel. Ein Stück weiter laden
die Betreiber des etwas versteckt liegenden Clubs „Südpol“ in der Süderstraße zu Partys und Konzerten ein. Im
Hinterhof des von außen unscheinba-

In diesem Teil von Hammerbrookpassieren wir fast ausschließlich schmuddelige Gewerbebauten in allen Größen,Formen und Baualtersklassen. Einzig das
Gebäude-Ensemble der Hamburg Distilling Company am Hammer Deich wirkt
mit seiner Mischung aus Alt- und Neubau
architektonisch gelungen. Ob die „Bordsteinschwalben“ vom Straßenstrich im
Bereich der Süderstraße die beginnende
Umstrukturierung des Stadtteils „überleben“, bleibt abzuwarten. Der Autohof an der
Shell-Tankstelle, bis vor Kurzem ein beliebter
Kontakthof, ist bereits geschlossen. Lediglich im „Modelle Haus“ am Hammer Deichscheint das Gewerbe noch zu florieren.
Ein nagelneuer Geldautomat und ein gut
gefüllter Getränkeautomat an der Hausecke
lassen jedenfalls darauf
schließen.

ZentralerStandort
in der
City: Der
Wohnmobil-Hafen
Hamburg
muss
Ende 2024
schließen.

MieterJournal 3/2024 · 13

Leben in Hamburg

Betonklotz wird Biotop
Vom Weltkriegsdenkmal zum Ziel für Touristen – der Grüne Bunker auf St. PauliMarieke van der Slot ist auf dem Weg
nach unten, als sie sagt, wie ihr die Aussicht auf Hamburg gefällt. „Ich mag es,
wenn die Kräne im Hafen zu sehen sind“,berichtet die Touristin aus Amsterdam.
Sie trägt Turnschuhe, weil sie bei ihrem
dreitägigen Besuch möglichst viel durch
die Stadt laufen will, wie sie im besten
Rudi-Carell-Deutsch berichtet. Vom
Bunker aus habe man den besten Überblick, sagt die Niederländerin, ehe sie
weiter die Treppen Richtung Feldstraße
hinabsteigt.

Seitdem im Juli der Grüne Bunker
auf St. Pauli öffnete, hat Hamburg eine
Attraktion mehr zu bieten. Der ehemalige
Flakbunker aus dem Zweiten Weltkrieg
wurde um 30 Meter aufgestockt, in den
fünf Geschossen gibt es ein Hotel undeine Sport- und Veranstaltungshalle. Mit
4.700 Pflanzen ist der Aufbau begrünt
worden, die 58 Meter über dem Heiligengeistfeld gelegene Dachterrasse kannüber einen „Bergpfad“ mit 335 Stufen
erreicht werden. Laut Auskunft des Betreibers kommen rund 4.000 Besucherinnen und Besucher täglich, auch an einem
bewölkten Mittwochnachmittag drängen
sich zahlreiche Bunker-Alpinisten an den
Aussichtspunkten. Michael aus Winsen
an der Luhe schaut dabei länger auf dasMillerntor-Stadion, das der Fan des FC
St. Pauli mit seiner Dauerkarte alle 14
Tage besucht. „Da hat jemand eine richtig
gute Idee gehabt“, sagt er. Dass es keinen
Eintritt koste, die spektakuläre Aussicht
zu bewundern, gefalle ihm besonders gut.

Schon die ersten Entwürfe für den Aufbau in 2017 beeindruckten Öffentlichkeit
und Behörden durch Visualisierungenüppigen Grüns in luftiger Höhe. Im städtebaulichen Vertrag wurde festgelegt, dassin fünf Jahren, wenn der Garten gewachsen
ist, 75 Prozent der Wände begrünt sein
müssen. Bislang ist das Verhältnis eherumgekehrt, der Bau wirkt freundlicher,weil das Beton hinter den Pflanzen grün
angestrichen ist. Er habe „eher Ähnlichkeit
mit einem Ikea-Hochregal voller Topfpflanzen“, urteilt Gerhard Matzig in der
Süddeutschen Zeitung.
Obwohl noch im Wachstum befindlich,könne die Bepflanzung bereits auf dem
Weg zum Biotop sein, heißt es aus derUmweltbehörde. „Gründächer sind einökologischer Lebensraum, sie verbessern
die Bedingungen für verschiedene Organismen und fördern die Artenvielfalt inder Stadt“, so Sprecherin Birgit Seitz. Es
gebe dort mittlerweile mindestens 314
verschiedene Käferarten, von denen viele
sehr selten sind, als Biotop wiesen sie
insgesamt hohe ökologische Qualität auf.
Der grüne Bunker sei auf Grund seiner
Höhe besonders interessant, was mögliche
Käfervorkommen betrifft.
Insgesamt sind in Hamburg rund 200
Hektar Dachfläche begrünt, was zwar derdoppelten Fläche des Stadtparks entspricht,
aber dennoch stark ausgeweitet werdenmuss, um die Klimaziele zu erreichen.
Dafür wurde Ende 2023 das Klimaschutzgesetz geändert: Die bereits bestehende
Pflicht, auf Flachdächern Photovoltaikanlagen zu bauen, wird ab Januar 2027 zu
Noch im Wachstum:4.700 Pflanzen
begrünen den Bunker.

einer Solargründachpflicht ausgeweitet.
Die Stadt fördert grüne Dächer bis 2027
mit 40 bis 60 Prozent der Kosten, seit 2024
gibt es dafür zusätzlich 3,5 Millionen Euro.
Die Begrünung muss für Hauseigentümer
allerdings „wirtschaftlich vertretbar“ sein.
Welche Folgen der touristische Anziehungspunkt für St. Pauli und das angrenzende Karolinenviertel hat, ist noch nicht
abzusehen. Bislang, so berichten Anwohner, kämen die Bunkerbesucher nicht ins
Karoviertel, fungiere die Feldstraße als
unsichtbare Grenze. Es bleibt allerdings
schwer vorstellbar, dass das neu eröffnete
Vier-Sterne-Hotel „Reverb bei Hard Rock
Hamburg“ mit Gästen, die 175 bis 400
Euro pro Nacht und Zimmer bezahlen,
die weitere Gentrifizierung des Stadtteils
nicht beschleunigen wird.
Problematisch gesehen wird die Einlasskontrolle. Am Eingang müssen Besucher
ein Drehkreuz passieren, an dem Sicherheitskräfte stehen. Diese passen nicht nur
auf, dass maximal 2.000 Menschen zeitgleich auf den Bunker steigen, sondern
auch, dass sich alle an die Regeln halten.
Ein Schild mit Piktogrammen informiertüber die zahlreichen Verbote: Hunde sinduntersagt, ebenso wie das Rauchen, die
Mitnahme von Essen, Getränken und Flaschen jeglicher Art. Vor Ort gibt es keine
Schließfächer, um zum Beispiel die teure
Thermosflasche zu verstauen, während
man in die Höhe spaziert. Stattdessen
müssen alle verbotenen Gegenstände an
der Drehtür abgestellt werden – in der
Hoffnung, dass sie nach dem Bunkerbesuch
noch da sind.
Bei Kristina Sassenscheidt vom Denkmalverein Hamburg löst die Aufstockung
des Bunkers unterschiedliche Gefühle aus.
Grüne Dächer und öffentlich zugängliche Aussichtsplattformen sind aus ihrer
Sicht sehr zu begrüßen. „Es ist allerdings
sehr fragwürdig, dafür eines der wichtigsten Mahnmale gegen die Schrecken desNazi-Terrors und den Zweiten Weltkrieg
mit einer Rampe und einer gewaltigen Aufstockung zu überformen und ihm damit
seine historische Aussagekraft zu nehmen.“Ähnlich sieht das Henning Angerer,
der das Buch „Flakbunker. Betonierte
Geschichte“ über das Gebäude an der Feldstraße geschrieben hat: „Es ist ein brutaler
Eingriff, der Bunker wird verniedlicht, das
Denkmal ist zum Spielball von Hipsterngeworden.“ Der Umbau von Nazibauten
sei beim Energiebunker in Wilhelmsburg
oder in den Flakbunkern in Wien deutlich
besser gelungen, so Angerer.

14 · MieterJournal 3/2024

Foto: Greulich

Von Matthias GreulichLeben in Hamburg

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Serie: Aus Hamburgs Vergang

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Foto: Archiv stahlp
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ein Wohngeschoss aufgestockt. Foto: stahlpress

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MieterJournal 3/2024 · 15

Mietrecht

Neue Hamburger Mieturteile
Zusammengestellt und
bearbeitet von Rechtsanwältin
Dr. Lisa Marie Rödel.

Foto: Paul

Hinweis der Redaktion: Die Urteile sind, wenn nicht
anders angegeben, rechtskräftig.

als Rattenleiter:
1 Rankpflanzen
Vermieter muss handeln
Amtsgericht Hamburg-Wandsbek,
Urteil vom 1. September 2022, 714 C 71/21
Mitgeteilt von den Rechtsanwälten Steins & Schadendorff

Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek hatte sich mit der Fragezu befassen, wer dafür Sorge zu tragen hat, dass zukünftig keine
Ratten mehr in die Mietwohnung gelangen können. Die Mieterin
einer Hamburger Wohnung hatte beanstandet, dass die Hausfassade derart mit Rankgittern und Fassadenbepflanzungen versehenwar, dass es den Tieren hierdurch leicht gemacht wurde, in ihre
Wohnung zu kommen. Die Mieterin hatte regelmäßig eine Rattein ihrer Wohnung zu Besuch und sich aus diesem Grund mit derBitte um Abhilfe an ihren Vermieter gewendet. Dieser sah sichhier jedoch nicht der Verantwortung.
Das Gericht sah dies anders. Es wies vielmehr darauf hin, dassder Vermieter die Wohnung während der Mietdauer in einem
vertragsgemäßen Zustand zu erhalten habe. Dieser Verpflichtung
sei er nicht nachgekommen, da er infolge der Mangelanzeige derMieterin keine Maßnahmen ergriffen habe. Nach dem Ergebnis derBeweisaufnahme stand für das Gericht fest, dass sich eine Ratte inder Wohnung befand und über den Balkon und die Rankpflanze
den Balkon wieder verließ. Hierfür gab es Zeugen und es wurde
zusätzlich auch ein Sachverständiger befragt. Der ungezügelte
Wuchs der Rankpflanzen im Bereich der Hausfassade, der deutlichin den Balkon der Mieterin hineinreicht, sei der Grund für das
Vorhandensein der Ratten auf dem Balkon der Mieterin.
Die Möglichkeit von Ratten, über die Rankpflanze auf den Balkon
der Mieterin zu gelangen, stellt nach Auffassung des Gerichts
auch eine Beeinträchtigung der ordnungsgemäßen Nutzbarkeit
des Balkons und der Wohnung insgesamt, also einen Mangel, dar.
Die Balkontür könne von der Mieterin nicht mehr beispielsweise
zum Lüften oder Betreten des Balkons geöffnet werden, da nicht
ausgeschlossen werden kann, dass in diesem Fall eine Ratte in die
Wohnung gelangt.
Die Tatsache, dass die Fassaden-Bepflanzung bereits bei Mietbeginn
vorhanden war, ändert nichts an der Tatsache, dass die Wohnung
nunmehr mangelbehaftet ist. Es handelte sich um sogenannten
Blauregen und damit um eine schnell und üppig wachsende Pflan-

16 · MieterJournal 3/2024

zenart, wie dies dem Gericht aus dem eigenen Garten bekannt
war. Der Vermieter hatte über die Jahre keinerlei gärtnerische
Pflegeschnitte veranlasst. Das Gericht sah hierin den Verstoß
gegen die Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters, zumal
der Vermieter auch keinen Grund vorgetragen hatte, weshalb
kein Rückschnitt seit dem Mietbeginn erfolgt sei. Der Vermieter
konnte auch nicht mit Erfolg einwenden, dass es sich bei dem
Rattenbefall um einen Einzelfall gehandelt habe. Der Vermieter
hatte vorgetragen, dass sich außer der Mieterin keine andere
Mietpartei über einen Rattenbefall in ihren Wohnungen beschwert
habe. Das Gericht wies insoweit darauf hin, dass dies keinen
geeigneten Einwand gegen den Mangelbeseitigungsanspruch derMieterin darstelle. Der Sachverständige hatte ausgeführt, dass die
Tiere nachtaktiv und sehr scheu gegenüber Menschen seien. Die
Mieterin hatte entsprechend ausgeführt, dass sie die Ratten erst
zu später Stunde in der Wohnung bemerkt habe. Es ist von daher
ist nicht auszuschließen, dass andere Mietparteien das Eindringen
von Ratten in ihre Wohnung nicht bemerkt und aus diesem Grundden Vermieter nicht verständigt haben.

!

Ein Rattenbefall in der Wohnung stellt einen Mangel der
Mietsache dar. Die Vermieterseite kann unter Fristsetzung
zur Mangelbeseitigung aufgefordert werden. Es kommt
zudem auch eine Mietminderung in Betracht. Die Schädlingsbeseitigungskosten trägt in der Regel die Vermieterseite, soweit die Mietparteien den Mangel nicht verschuldet haben. Regelmäßig anfallende Kosten, in derRegel zur Vorbeugung eines Schädlingsbefalls, können
bei Vereinbarung in der Betriebskostenabrechnung auf
die Mietparteien umgelegt werden.

in Abrechnung:2 Waschmaschinen-Strom
Mieter widerspricht

Amtsgericht Hamburg-Harburg,
Urteil vom 5. Juli 2023, 645 C 137/21
Mitgeteilt von den Rechtsanwälten Steins & Schadendorff

Die Mietvertragsparteien stritten sich über die Wirksamkeit einer
Betriebskostenabrechnung. Der Mieter hatte der Betriebskostenabrechnung widersprochen. Die Vermieterin hatte daher lediglicheinen teilweisen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten
gegenüber dem Mieter. Der Mieter hatte beispielsweise gegen die
Abrechnung eingewendet, dass er nicht nachvollziehen könne,Mietrecht
inwieweit der Stromverbrauch der Heizungsanlage, der Gemeinschaftswascheinrichtung und des Wäschetrockners über denselben
Stromzähler ermittelt werde wie der Beleuchtungsstrom. Aus diesem
Grund sei die Umlage von pauschal „Kosten der Beleuchtung“ nicht
hinreichend transparent. Es könne nicht ausgeschlossen werden,
dass die Vermieterin Betriebskosten für die Wascheinrichtung desHauses umlegt, ohne gleichzeitig die entsprechenden Münzeinnahmen aus dem Betrieb der Wascheinrichtung den Mietparteien
gutzuschreiben. Dies entspreche nicht einer ordnungsgemäßen
Abrechnung. Es bestätigte sich im Rahmen des Gerichtsverfahrens, dass der Vermieter die Stromkosten für den Betrieb derGemeinschaftswaschküche nicht aus den Kosten der Beleuchtung
herausgerechnet und somit auf sämtliche Mietparteien umgelegt
hatte. Dies war nicht zulässig.

jedoch unklar, inwieweit die Vermieterin nach Hamburg zurückkehren und die Wohnung selbst bewohnen möchte. Außerdem
war unklar, welche Gründe es hierfür gibt und inwieweit es sichbeispielsweise lediglich um eine rein sporadische Nutzung handeln soll, falls die Vermieterin sich nur gelegentlich in Hamburgaufhalten sollte. Die Mieter können dem Kündigungsschreibenauch nicht entnehmen, welche Gründe dazu führen, dass die
Vermieterin die Wohnung selbst nutzen möchte. Denkbar sindhier etwa familiäre oder auch berufliche Gründe. Vor diesem Hintergrund ist es für die Mieter nicht möglich zu prüfen, inwieweit
ein Eigenbedarf der Vermieterin tatsächlich besteht. Es ist den
Mietern mithin gar nicht die Möglichkeit gegeben, sich Klarheitüber ihre Rechtsposition zu verschaffen. Die Kündigung war
daher nicht geeignet, das Mietverhältnis zu beenden.

Dem Mieter wurde von der Vermieterseite zudem keine vollständige
Belegeinsicht gewährt. Der Mieter hatte mehrfach schriftlich die
Belegeinsicht unter Benennung der Belege begehrt. Die Vermieterinübersandte dem Mieter in der Folge unvollständige Belege. Auchim laufenden Rechtsstreit konnte die Vermieterin die fehlenden
Belege nicht nachreichen und bot dem Mieter auch keine konkrete
Belegeinsicht mit Ort und Zeitangabe an. Aus diesem Grund waren
die Forderungen aus den Kostenpositionen, die die Vermieterin
nicht belegen konnte, nicht durchsetzbar.

Die Vermieterin hatte den Mietern hilfsweise zusätzlich aufgrundvermeintlicher Mietrückstände gekündigt, nachdem sie Nachzahlungen von Betriebskosten nicht geleistet hätten. Das Gericht
stellt insoweit fest, dass ein Zahlungsrückstand tatsächlich nicht
bestand, da die Abrechnungen schwerwiegende Mängel aufwiesen.

Mit dem Einwand eines falschen Verteilerschlüssels, und damit
einer formellen Unrichtigkeit der Abrechnung, konnte sich derMieter nicht durchsetzen. Eine Betriebskostenabrechnung ist
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann formell
ordnungsgemäß und somit wirksam, wenn sie eine geordnete
Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe sowie gegebenenfalls Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die
Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der geleisteten
Vorauszahlungen enthält. Die Tatsache, dass der Umlageschlüssel
fehlerhaft war, machte die Abrechnung nicht insgesamt unwirksam,
sondern lediglich inhaltlich falsch.

!

Auf der Internetseite des Mietervereins zu Hamburg befindet sich ein Online-Check für Betriebskosten, mit dem
umgehend ermittelt werden kann, inwieweit aufgrundvon Auffälligkeiten eine rechtliche Prüfung der Betriebskostenabrechnung und ein Widerspruch sinnvoll sind:
https://www.mieterverein-hamburg.de/online-checks/.

Eigenbedarf falsch begründet:

3 Mieter darf bleiben

Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 5. Mai 2021, 49 C 569/20
Mitgeteilt von den Rechtsanwälten Steins & Schadendorff

Die Räumungsklage einer Vermieterin hatte keinen Erfolg, weil
sie ihre Kündigung aufgrund vorgetragenen Eigenbedarfs nicht
ausreichend begründet hatte.
Die Vermieterin wohnt im Ausland und hatte den Mietern im
Rahmen ihrer Kündigung mitgeteilt, dass sie die Wohnung in
Hamburg zukünftig selbst nutzen wolle. Eine weitere Begründung erfolgte nicht. Dies war für eine wirksame Kündigung nicht
ausreichend. Eine Eigenbedarfskündigung soll dem Mieter zum
frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition
verschaffen und ihn so in die Lage versetzen, rechtzeitig alles
Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Der
Vermieter soll sich auch selbst über die Rechtslage und die Aussichten der Kündigung bewusst sein, indem er sich im Rahmenseiner Kündigung mit den Kündigungsgründen auseinandersetzt.
Dem Kündigungsschreiben der Vermieterin war zwar zu entnehmen, dass sie die Wohnung in Zukunft selbst nutzen wolle. Es blieb

In den Betriebskostenabrechnungen wurden beispielsweise die
Kostenpositionen Heizenergie/Wartung und Schornsteinfeger inunzulässiger Weise zusammengefasst. Dies ist nur ausnahmsweisezulässig, wenn es sich beispielsweise um eng miteinander verbundene Kostenarten handelt, wie dies beispielsweise bei Frisch- und
Schmutzwasser der Fall sein kann. Dies war bei den Positionen
Heizkosten, Wartungskosten und Schornsteinfegerkosten nicht
der Fall, da hier keinerlei Zusammenhang bestand. Die Vermieterin konnte sich auch nicht darauf berufen, dass sich aus der
Heizkostenabrechnung, die beigefügt war, ein entsprechender
Betrag für Wartungen und den Schornsteinfeger ergab.
Die Abrechnungen wiesen des Weiteren als Umlageschlüssel
„MEA“ auf. Dies führte ebenfalls unter Berücksichtigung dervorzunehmenden Abrechnung nach Wohnflächenanteilen zu
einer Unwirksamkeit der betroffenen Abrechnungspositionen.
Dieser Umlageschlüssel ist lediglich für den mietrechtlichen
Praktiker oder das Mitglied einer Eigentümergemeinschaft nachvollziehbar, da es sich hierbei um die Kostenumlage im Fall einer
Eigentumswohnung nach Miteigentumsanteilen handelt. Dem
rechtlichen Laien sagt diese Abkürzung nichts. Da der Mietvertrag eine Umlage nach Flächenanteilen vorsah, hilft auch der
mietvertraglich vereinbarte Umlageschlüssel insoweit nicht weiter.
Die Mieter konnten schließlich zu Recht die Kostenposition„Allgemeinstrom“ beanstanden. Umlagefähig sind nach der
Betriebskostenverordnung die Kosten für die Beleuchtung. Die
Kosten weiter gehenden Stroms, die etwa häufig mit der Kostenposition Allgemeinstrom bezeichnet werden, können aber auchandere Kostenarten bei Strom enthalten, wie etwa die Kosten einer
Lüftungsanlage. Aus diesem Grund geht die Rechtsprechung davonaus, dass eine Stromkostenumlage, die sich nicht ausschließlich
auf die Beleuchtungskosten beschränkt, unwirksam ist.
Da die Vermieterin nicht ihre Eigenbedarfskündigung hinreichend begründet hatte, und auch eine Kündigung aufgrund vermeintlichen Zahlungsverzugs der Mietparteien scheiterte, war das
Mietverhältnis in unbefristeter Form fortzuführen. Das Gericht
musste sich nicht mit der Frage befassen, inwieweit Betriebskostenrückstände überhaupt eine Kündigung rechtfertigen könnten.
In diesem Zusammenhang dürfte zu berücksichtigen sein, dassder Mieter grundsätzlich davon ausgehen darf, dass der Vermieter
auskömmliche Betriebskostenvorauszahlungen einfordert. Es dürfen
für Betriebskosten lediglich Vorauszahlungen in angemessener Höhe
vereinbart werden, das heißt sie müssen ungefähr den tatsächlichen Kosten entsprechen. Der Vermieter hat zudem jederzeit die
MieterJournal 3/2024 · 17

Mietrecht
Möglichkeit, zu erwartenden Betriebskostenmehrausgaben durch
Erklärung gegenüber dem Mieter weiterzugeben und diesen zu einer
erhöhten Lizenzzahlung vertraglich verpflichtend zu veranlassen.
Hierzu besteht nach einer Abrechnung mit einer Nachforderung
besonderer Anlass. Ansonsten ist der Mieter nicht in der Pflicht,
für eine etwaige Nachforderung Rücklagen zu bilden, zumal erweder die Höhe der Forderung noch den Zeitpunkt ihrer Fälligkeit
vorher kennen kann.

Wasserschaden im Keller: Mieterin
darf Miete mindern

Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 13. Mai 2022, 46 C 81/19
Mitgeteilt von den Rechtsanwälten Steins & Schadendorff

Eine Mieterin klagte gegenüber ihren Vermieterinnen auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, da die Miete aufgrund von Mängeln
gemindert war. Sie verlangte des Weiteren den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Mieterin hatte eine Wohnung mit
einem Kellerraum angemietet. Es kam hier in der Vergangenheit
zu einem erheblichen Wasserschaden, bei dem Wasser durch die
Kelleraußenwand bei stärkeren Regenfällen eindrang, sodass sowohl
der Mieterkeller als auch der Vorkeller unter Wasser stand.
In der Folge bildeten sich starke Schimmelpilzerscheinungen im
Bereich der Außenwand. Mehrere Monate nach dem Eindringen des Wassers ließen die Vermieterinnen den Garten vor derKellerwand der Mieterin aufgraben, isolieren und eine Drainage
einbauen, sodass keine weitere Feuchtigkeit mehr in den Keller
eindringen konnte. Sie teilten mit, dass sobald die Kelleraußenwand
abgetrocknet sei, der dort befindliche Schimmel beseitigt werde.
Die Mieterin machte eine Mietminderung geltend, dem die Vermieterinnen widersprachen. Die Mieterin war jedoch tatsächlich zu
einer Minderung in Höhe von fünf Prozent der Bruttowarmmiete
berechtigt. Die vereinbarte Miete ist kraft Gesetz gemindert, wenn
die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel
aufweist, die ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauchzumindest erheblich mindert oder ein solcher Mangel während
der Mietzeit entsteht. In diesem Fall hat der Mieter lediglich eine
angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Ein derartiger Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustandder Mietsache vom vereinbarten Zustand abweicht. Da die Mietminderung kraft Gesetz eintritt, ist es grundsätzlich nicht erforderlich, dass der Mieter mitteilt, in welcher Höhe er eine Mietminderung geltend macht. Der Umfang der Mietminderung wird
durch das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung bestimmt. Das
Gericht ging hier von einer angemessenen Minderungsquote in
Höhe von fünf Prozent der Gesamtmiete aus. Der Schätzung desGerichts lag im Wesentlichen die Überlegung zugrunde, dass die
Nutzbarkeit des Kellers infolge der eindringenden Feuchtigkeit
nicht nur eingeschränkt, sondern durch einen Wassereinbruch
von außen und die anschließende Schimmelpilzerscheinung vollständig aufgehoben war. Das Lagern von Gegenständen im betroffenen Kellerraum war der Mieterin nicht zumutbar, da der Schimmelbefall die Gegenstände dem erheblichen Risiko aussetzt, ebenfalls von Schimmel befallen zu werden. Die Mieterin konnte
ebenfalls zu Recht verlangen, dass ihre vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ersetzt werden, da sich die Vermieterseite mit derMangelbehebung in Verzug befand.

!

Eine Mietminderung im Fall eines feuchten Kellers ist
nicht immer problemlos durchsetzbar. Kellerräume, insbesondere in Altbauten, müssen grundsätzlich keine
Abdichtung gegen Erdfeuchte aufweisen. Wer beispielsweise eine Altbauwohnung anmietet, muss grundsätzlichberücksichtigen, dass ein zur Wohnung gehörender Kellerraum gegebenenfalls feucht sein kann und eine Mietminderung nicht möglich ist.

18 · MieterJournal 3/2024

Mietpreisbremse greift, Mieterhöhung

5 nicht wirksam

Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 2. November 2023, 42 C 174/22
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Christoph Rudyk

Die Mietparteien wollten durch das Amtsgericht Hamburg feststellenlassen, dass sich ihre Miete aufgrund einer Indexmietenerhöhung
nicht erhöht hatte. Die Feststellungsklage hatte Erfolg. Die Mietvertragsparteien hatten vertraglich eine Indexmiete vereinbart. Im
laufenden Mietverhältnis machte der Vermieter nunmehr auf dieser
Grundlage eine Mieterhöhung geltend, da sich der vom Statistischen
Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex zwischenzeitlicherhöht hatte. Die Mieterhöhung war jedoch rechtswidrig und damit
unwirksam, weil die für die Berechnung zugrunde zu legende Ausgangsmiete überhöht war. Die bei Mietbeginn vereinbarte Kaltmiete
entsprach nicht den gesetzlichen Anforderungen. Laut der in Hamburg
geltenden sogenannten Mietpreisbremse darf die bisherige Miete zu
Beginn eines Mietverhältnisses um nicht mehr als zehn Prozent überschritten werden, weil sich der Wohnraum in einem angespannten
Wohnungsmarkt befindet.
Die Mietgrenze wurde vom Vermieter nicht eingehalten, die vereinbarte
Miete ist zu hoch. Für die Feststellung der sogenannten ortsüblichen
Vergleichsmiete legte das Gericht den Hamburger Mietenspiegel
zugrunde. Da der Mietenspiegel Spannen ausweist, war die Wohnung
hier konkret anhand ihrer Ausstattung und Lage einzuordnen. Bei
einem Ortstermin verschaffte sich das Gericht einen Eindruck vonder Wohnung. Das Gericht stellte einen guten Erhaltungszustand derWohnung fest. Die Wohnung ist mit einem gut erhaltenen Dielenboden
ausgelegt und wies diverse Stuckelemente und Verzierungsornamente
im Deckenbereich auf. Bei Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten wurden die Heizkörper und Elektroleitungen ausgetauscht. Das
Gericht würdigte schließlich die gute Wohnlage am Eppendorfer Weg
in Hamburg. Dieser ist auf der Höhe des Mietshauses eine ruhige
Wohnstraße, die zudem über ein vielfältiges Angebot an Gastronomie,
Kultur, Einkaufsmöglichkeiten des täglichen und des weitergehenden
Bedarfs sowie eine gute Anbindung an den öffentlichen Nah- undFernverkehr verfügt. Als wohnwertmindernd berücksichtigte das
Gericht die Tatsache, dass die Wohnung durch den Vermieter nicht
mit einem Backofen ausgestattet worden war. Der zur Wohnung
gehörende Balkon ist zudem zur Straßenseite ausgerichtet. Außerdem
fehlen in der Wohnung Abstellflächen. Das Gericht ging von einer
zulässigen Kaltmiete von gut 13 Euro pro Quadratmeter und damit
einer Miete leicht über dem Mittelwert des einschlägigen Felds desMietenspiegels von 12,11 Euro pro Quadratmeter aus. Mietvertraglichhatten die Parteien eine Miete von rund 21 Euro pro Quadratmetervereinbart. Aufgrund der erheblichen Abweichung von einer rechtlich zulässigen Ausgangsmiete war kein Raum für eine wirksame
Indexmieterhöhung.
Die Regelungen zur in Hamburg geltenden Mietpreisbremse weisenzwar Ausnahmen auf. Der Vermieter berief sich beispielsweise darauf,
dass die Wohnung nicht unter die Mietpreisbeschränkung falle, daes sich um die erste Anmietung nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen handeln würde. Eine hierfür notwendig sehrumfassende Modernisierung bestätigte das Gericht jedoch nicht. Laut
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Modernisierung dannumfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung
mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt. Hierfür wird sowohl
auf die Kosten abgestellt als auch auf qualitative Anforderungen,die erfüllt sein müssen. Die Arbeiten müssen demnach zu einem
Wohnungszustand führen, der dem eines Neubaus entspricht. Es
fehlte dem Gericht jedoch schon an einem entsprechenden Kostenaufwand. Der finanzielle Aufwand muss mindestens ein Drittel desfür eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands(ohne Grundstück) entsprechen.
Dies war hier nicht der Fall. Die Mieter mussten die Mieterhöhung
daher nicht zahlen.

Mietervereinzu Hamburgvon 1890 r.V. · Beim Strohhause 20 · 20097 Hamburg

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Individuelle
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Rechtsschutz
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Unsere Rechtsschutz-Versicherung sorgt für 90-prozentigen Kostenschutz. Wirwollen aber keinen Streit.
Wenn es doch zu einem Prozess kommt, tragen Sie nur
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Als einziger Hamburger Mieterverein gehört er dem Deutschen Mieterbund (DMB) an.
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Mietrecht

Wie würden Sie
entscheiden?
Von Jacqueline Lietzow
Laut Gesetz steht Mieterinnen und Mietern
ein Minderungsrecht zu,
sofern die Mietsache inihrer Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch
gemindert ist. Dabei
schließt das Gesetz bei
einer unerheblichen Minderung der Tauglichkeit
eine Mietminderung aus.
Wann eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Zustands gegeben ist,
ist in einigen Fällen nicht
immer ganz einfach zu
beurteilen. Hier ein paar
Beispiele:

Die Fälle

Schimmelpilz. Die Mieterseite verlangte
die Beseitigung sowie eine Mietminderung.
4. Müllmarathon

1. Schöne Aussichten?

Der Mieter verlangte vor Gericht vom
Vermieter eine Mietminderung, weil sichdieser regelmäßig im Hof nackt sonnte. Der
Mieter konnte den Vermieter beim Sonnenbaden beobachten, wenn er sich aus dem
Fenster lehnte. Außerdem begegnete er dem
Vermieter regelmäßig lediglich mit einem
Bademantel bekleidet im Treppenhaus. Er
empfand dies als anstößig und sah darineine Gebrauchsbeeinträchtigung.
2. Zu heiß in der Mietwohnung

In dem im Jahr 1998 erbauten Wohnhaus
mietete die Mieterin im Februar 1999 einesich im 4. Obergeschoss befindliche Dachgeschosswohnung an. In den Sommermonaten kam es jedoch zu einer Aufheizung der
Wohnung tagsüber auf 30 und nachts auf
25 Grad. Die Mieterin minderte die Miete,
woraufhin sie von der Vermieterin auf Zahlung der vollständigen Miete verklagt wurde.
Wer bekam recht?
3. Duschen in der BadewanneDie streitgegenständliche Wohnung verfügte über ein Duschbad. Das Badezimmer
war halbhoch gefliest. Die Mieterinnen
und Mieter duschten in der Badewanne im
Stehen. Oberhalb des Fliesenspiegels bildete
sich nach einiger Zeit an der BadewanneDer Müllplatz der von der Mieterseite
angemieteten Wohnung befand sich bei
Mietbeginn in etwa 85 Meter Entfernung.
Der Mieter konnte diesen erreichen, ohneüber öffentliche Wege zu gehen. Im Laufedes Mietverhältnisses wurde der Müllplatz
an eine andere Straße verlegt. Dadurch verlängerte sich der Weg auf circa 165 beziehungsweise 235 Meter. Der Mieter klagte
nun gegen den Vermieter auf eine angemessene Mietminderung.

Die UrteileZu 1: Das Oberlandesgericht Frankfurt
urteilte (18. April 2023 – 2 U 43/22) imvorliegenden Fall, dass eine Gebrauchsbeeinträchtigung nicht gegeben sei. Der
Mieter war nicht direkt von der Nacktheit
des Vermieters betroffen, da sich dieser
erst aus dem Fenster lehnen musste,
um den Vermieter nackt zu sehen. Das
Gericht teilte außerdem mit, dass ein
anderes ästhetisches Empfinden nicht
dazu führe, dass ohne Weiteres eine
Mietminderung gerechtfertigt sei.
Zu 2: Das Amtsgericht Hamburg (10.
Mai 2006 – 46 C 108/04) hat entschieden,
dass die gemessenen Temperaturen deutlich oberhalb der Wohlbefindlichkeitsschwelle liegen und somit ein Mietman-

gel gegeben ist. Der Mieterin wurde eine
Minderung in den Sommermonaten in
Höhe von 20 Prozent zugesprochen. Siemusste die einbehaltene Minderung fürdiese Monate nicht zurückzahlen. Außerdem wurde die Vermieterin verpflichtet,
geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um
einen ausreichenden, fachgerechten,
den Regeln der Technik entsprechenden
sommerlichen Wärmeschutz herzustellen. Hätte die Vermieterin mal nicht
geklagt ...
Zu 3: Nachdem das Amtsgericht
Köln (20. Januar 2015 – 211 C 31/14)
zunächst zugunsten der Mieterseite
entschied, änderte das Landgericht
Köln (24. Februar 2017 – 1 S 32/15) das
Urteil ab, indem es die Klage abwies. Im
vorliegenden Fall lag kein Baumangel vor.
Vielmehr wurde der Schimmelpilz allein
dadurch verursacht und unterhalten, dassdie beiden Wände über der Badewanne
im Bereich oberhalb des Fliesenspiegels
regelmäßig durchfeuchtet werden, wenn
die Mieter in der Badewanne stehend
duschten. Diese Art der Benutzung derBadewanne ist rechtlich als vertragswidrig einzuordnen.
Zu 4: Zu recht! Das Amtsgericht
Köpenick (28. November 2012 – 6 C
258/12) hat entschieden, dass dem Mieter
eine Mietminderung in Höhe von 2,5Prozent der Bruttomiete zusteht, da dieneue Lage des Müllplatzes und der damit
einhergehende längere Weg Mängel
darstellen, die zur Minderung der Miete
berechtigen.

MieterJournal 3/2024 · 21

Mietrecht

BGH-Urteile (85)

Foto: Scheerer

Der Bundesgerichtshof (BGH) produziert
fleißig mietrechtliche Urteile und trägt damit
zur Klärung strittiger Auslegungsfragen undzur Vereinheitlichung der Rechtsprechung bei.
Stefan Schmalfeldt stellt einige neue
Grundsatzurteile vor und erläutert kritisch,
welche praktische Bedeutung sie fürMieter und Vermieter haben.
Stefan Schmalfeldt,
Leiter der Rechtsabteilung desMietervereins zu Hamburg

Kündigung:Videoaufnahmen als Beweis?
Urteil vom 12.März 2024 –VI ZR 1370/20
Eine Berliner Wohnungsgesellschaft hatte
zwei Mieterinnen im Verdacht einer unerlaubten Untervermietung ihrer Wohnungenund mahnte sie deshalb ab. Um dies beweisenzu können, beauftragte sie eine Detektei,
die eine versteckte Kamera gegenüber der
Tür der jeweiligen Wohnung anbrachte. Die
Aufzeichnung wurde für einen Zeitraumvon vier Wochen erstellt und protokolliert,
dass auch andere Personen regelmäßig mit
einem Schlüssel die Wohnungen betraten.
Die Gesichter sowie die Kleidung der Personen waren hierbei deutlich erkennbar. Die
Vermieterin kündigte daraufhin den Mieterinnen das Mietverhältnis. Diese weigertensich auszuziehen, sodass die Vermieterin
Räumungsklage erhob. Eine der Mieterinnen
warf der Vermieterin in diesem Zusammenhang „Stasi-Methoden“ vor und verlangte
eine Entschädigung wegen einer Persönlichkeitsverletzung. Das Amtsgericht gab
der Räumungsklage statt und verneinte eine
Entschädigungsleistung. Das Landgericht
hingegen wies die Klage ab, da eine Videoüberwachung nicht als geeigneter Beweis
anzusehen sei.
Entsprechend entschied auch der BGH.
Heimliche Aufnahmen personengebundener Daten seien in einem nicht öffentlichen
Raum als unzulässig anzusehen und würden
dem Datenschutz widersprechen. In einem
Treppenhaus müsse niemand mit Aufnahmen
rechnen. Dies stelle insoweit eine erhebliche
Persönlichkeitsbeeinträchtigung dar. Mildere
Mittel zur Beweissicherung, beispielsweise
durch Befragung der Nachbarn oder durch
den Versuch einer Scheinanmietung, hätten
hier vorgelegen. Zudem würden die Aufnahmen keinen Beweis für eine Untervermietung ergeben, da diese den Grund für den

22 · MieterJournal 3/2024

Ein- oder Austritt aus der Wohnung nicht
erkennen ließen. Ebenso sei die Kündigung
auch durch den Vorwurf der „Stasi-Methoden“ nicht gerechtfertigt. Hier handele es sich
im Zuge der Auseinandersetzung um einezulässige Meinungsäußerung. Eine Geld­
entschädigung sei der Mieterin jedoch nicht
zuzusprechen, da die festgestellte Unrechtmäßigkeit der Videoaufnahmen eine ausreichende Genugtuung darstelle.
Kommentar: Die Entscheidung ist zu begrü-ßen. Die Wohnung ist als der wesentliche
Privatbereich selbstverständlich nicht gegenden Willen der Mieterseite zu beobachten.
Auch hat die Vermieterseite regelmäßig
keinen anerkennenswerten Grund zu erfahren, ob beziehungsweise welche Personen
Zutritt zu einer Wohnung nehmen. Hier
steht der Schutz der Privatsphäre erkennbar
höher als das Vermieterinteresse bezüglich
der Aufklärung vermeintlicher Vertragsverstöße im Rahmen einer zivilrechtlichen
Auseinandersetzung.

Kündigung wegen Betriebs
einer Wohnzimmerkanzlei
Urteil vom 10. April 2024 –VIII ZR 286/22
Ein Rechtsanwalt hatte 2018 eine Eigentumswohnung in Berlin erworben undkündigte am 24. Januar 2021 der Mieterin
wegen Eigenbedarf. Er wollte die Räume
als Wohnsitz sowie als Kanzlei mit einer
Teilzeitkraft und unter Umständen einem
weiteren Kollegen nutzen, da sein bisheriges Kanzleimietverhältnis endete. Das
Bezirksamt erteilte ihm eine Zweckentfremdungsgenehmigung für die teilgewerbliche
Nutzung der Wohnung.
Die Räumungsklage scheiterte vor dem
Amts- und Landgericht Berlin. Das Landgericht verneinte einen „gewichtigen Nach-teil“ des Klägers, der die Wohnung nach
Umwandlung in Wohneigentum erworben
hatte. Auch liege die gesetzliche Kündigungsbeschränkung bei einer Umwandlungvor, die eine zehnjährige Sperrfrist vorsehe
und im Hinblick auf den Zeitpunkt desErwerbs durch den Kläger erst im Jahr 2028
abläuft.
Der BGH hob hingegen das Urteil
auf und verwies die Sache erneut an das
Landgericht. Es liege zwar keine klassische Eigenbedarfskündigung vor, da die
Wohnung insbesondere als Kanzlei genutzt
werden sollte. Entgegen der Ansicht desLandgerichts habe der Vermieter jedoch
grundsätzlich ein berechtigtes Interesse, das
Mietverhältnis zu kündigen. Für das Vorliegen dieses Interesses reiche es aus, dassdem Vermieter ansonsten ein „beachtenswerter“ Nachteil entstünde. Anders als das
Landgericht meine, müsse die Fortsetzungdes Mietverhältnisses für den Vermieter
eben keinen „gewichtigen Nachteil“ bedeuten, auch wenn er die Wohnung erst nach
Umwandlung in Wohneigentum erworben
und die Kündigung innerhalb der gesetzlichen Kündigungssperrfrist erklärt habe.
Diese Regelung diene gerade nicht
einem umfassenden Schutz der Mieterseite vor einer Kündigung nach Bildung
von Wohneigentum und anschließendem
Verkauf des neugeschaffenen Eigentums.
Die Ausnahmevorschrift könne auch nicht
entsprechend auf andere Kündigungsgründe
angewendet werden, wenn die Vermieterseite ihr berechtigtes Interesse an der Kündigung aus Umständen herleitet, die einer
Eigenbedarfssituation ähnelten. Dass dem
Kläger ein „beachtenswerter Nachteil“ beiverwehrtem Bezug entstünde, könne nicht
ausgeschlossen werden, da nach dem Vortrag des Klägers die bisherigen Kanzleiräume nicht mehr zur Verfügung stünden
und er daher auf die Nutzung zum nächstmöglichen Termin dringend angewiesen
sei. Dies habe nunmehr das Landgericht ineinem erneuten Verfahren zu überprüfen.
Kommentar: Die Karlsruher Richterinnen

und Richter setzen mit diesem Urteil ihre
bisherige Rechtsprechung fort. Für die
Mieterseite bedeutet dies jedoch, dass eine
Kündigung bereits innerhalb der zehnjährigen Sperrfrist nach Umwandlung möglichist, soweit die Vermieterseite die Räumlichkeiten neben dem Wohnsitz vornehmlich
in zulässiger Weise gewerblich beziehungsweise – wie hier – als Kanzlei nutzen möchte
und ansonsten ein beachtenswerter Nachteil
entstünde. Hier liegt insoweit erkennbar
eine Privilegierung der Vermieterseite vor,
die ohne die Nutzungsabsicht auch als
Kanzlei nicht existieren würde.

Mietrecht
Familienbegriff bei
Eigenbedarfskündigung
Urteil vom 10. Juli 2024 –VIII ZR 276/23
Eine Personengesellschaft hatte eine
Wohnung in Berlin erworben und Eigenbedarf für einen der Gesellschafter geltend
gemacht. An sich bestand aufgrund der
Umwandlung in Wohneigentum eine zehnjährige Kündigungssperrfrist. Die Gesellschaft beruft sich jedoch auf eine Ausnahme
der Kündigungssperrfrist, die nicht gelte,soweit die Gesellschafter beim Eigentumserwerb derselben Familie angehörten. Im
vorliegenden Fall waren es zwei Cousins,die dem Gesellschafterkreis angehörten.
Vor dem Amtsgericht hatte die Gesellschaft
keinen Erfolg. Das Landgericht verurteilte
die Mieter jedoch zur Räumung. Hiernach
würde das Verwandtschaftsverhältnis ausreichen.

Geschwister, hiervon profitieren. Auch
wenn in einigen Familien Cousinen oder
Cousins sich recht eng verbunden fühlen
mögen, besteht erkennbar kein sachlicher
Grund, den Familienbegriff hinsichtlichder Bedarfspersonen bei einer Eigenbedarfskündigung auszudehnen. Eigenbedarf
kann daher lediglich für Angehörige der„Kernfamilie“ geltend gemacht werden.

der eingetretenen Verjährung nicht mehr
erfolgen können. Die Ansprüche auf Kautionsrückerstattung beziehungsweise auf
Wiederherstellung wegen Beschädigung
der Mietsache seien nicht gleichwertig. Es
hätte zwar auch vom Vermieter alternativ ein
Geldbetrag gefordert werden können, derjedoch innerhalb der Verjährungsfrist hätte
geltend gemacht werden müssen.

Aufrechnung mit verjährter
Schadensersatzforderung
gegen Anspruch auf
Rückzahlung der Kaution

Der BGH hob die Urteile auf und entschied zugunsten des Vermieters. Hiernachsei eine Aufrechnung mit der verjährten
Schadensersatzforderung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Mieterin
auch noch möglich, wenn vermieterseits die
ihm zustehende sogenannte „Ersetzungsbefugnis“, das heißt, das Verlangen vonSchadensersatz in Geld anstelle der Wiederherstellung der beschädigten Sache, nicht
innerhalb der Verjährungsfrist ausgeübt
wurde. Dies sei auch interessengerecht, dadie Barkaution gerade der Sicherung der vermieterseitigen Ansprüche
bei Mietende diene
und insoweit auf
einfache Weise
die Befriedigung der
Ver mieterseite erfolgen
könne. Die
Mietvertragsparteien hätten ohnehin
kein Interesse
daran, dass die
Geldforderungd e s Ve r m i e ters unbedingt
bereits in der
Verjährungsfrist hätte geltend gemacht
werden müsse.

Urteil vom 10. Juli 2024 –VIII ZR 184/23
Nach Beendigung des Mietverhältnisses
und Rückgabe der Wohnung am 8. November 2019 verlangte die ehemalige Mieterin
die Rückzahlung der Mietkaution in Höhevon 780 Euro. Der ehemalige Vermieter

Der BGH hingegen revidierte die
Entscheidung.
Dieselbe Familie im Sinne der
Ausnahmeregelung umfassekeine Cousins.
Der Familienbegriff müsse
hier deut lich
enger gefasst
werden. Der
Begriff „Familie“ sei vielmehr
deckungsgleich
mit dem der„Familienangehörigen“, der ausschließlich diejenigen Personen
umfasst, denen
ein Zeugnisverweigerungsrecht
aus persönlichen
Gründen zustehe.
Ein ent fer nterer
Verwandter, wie beispielsweise ein Cousin,
gehöre nicht zu diesem privilegierten Personenkreis. Voraussetzung für die Privilegierung sei, dass aufgrund enger Verwandtschaft typischerweise ein Verhältnis
persönlicher Verbundenheit und gegenseitiger Solidarität bestünde.

legte am 20. Mai 2020
die Kautionsabrechnung vor und erklärte die
Aufrechnung mit einer – strittigen – Schadensersatzforderung wegen Beschädigung
der Wohnung in einer das Kautionsguthaben
deutlich übersteigenden Höhe. Die Klägerinberief sich auf Verjährung der Ansprüche.

Kommentar: Die Entscheidung ist zu begrüßen und wegweisend. Es wird eindeutig
klargestellt, welche Verwandtschaftsverhältnisse unter den Familienbegriff im
Mietrecht fallen. Es können daher nur
enge Familienangehörige, das heißt insbesondere Eltern, Kinder beziehungsweise

Das Amts- sowie das Landgericht gaben
der ehemaligen Mieterin recht, da der Vermieter seine Forderung nicht rechtzeitig
innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist nach Wohnungsübergabe geltend gemacht hat. Eine Aufrechnung mit
Schadensersatzansprüchen habe aufgrund

Kommentar:

E i n e pr o b lematische
Entscheidung
für Mieterinnen und Mieter,
die nach Mietende
an sich eine rasche
Klärung hinsichtlich der
Auskehrung der Mietkaution wünschen.
Auch dient es nicht dem Rechtsfrieden, dassdie Mieterseite auch mehr als sechs Monate
nach dem Ende des Mietverhältnisses sichunter Umständen noch mit vermeintlich
existierenden Schadenersatzansprüchen
der Vermieterseite auseinanderzusetzen
hat. Hier sind die Mietenden nunmehr
jeweils darauf angewiesen, eine klagweise
Durchsetzung ihrer Ansprüche vorzunehmen, soweit vermieterseits Teile der Kaution
wegen angeblicher Schäden einbehalten
werden. �
MieterJournal 3/2024 · 23

Politik & Wohnen

Die Stadtrendite mitdenken!
Private Immobilienentwickler sollten sich stärker am Gemeinwohl orientieren
Von Dr. Rolf Bosse
Kürzlich trafen sich Vertreterinnen
und Vertreter von Projektentwicklungsgesellschaften und andere in
der Wohnungswirtschaft Tätige zum„Hamburger Immobilienkongress“.
Auf der Tagung, die sich im Untertitel„Treffpunkt für Akteure und und Kenner
der regionalen Immobilienbranche“
nennt, diskutierten Expertinnen undExperten über Themen wie „Fels inder Brandung: Bleibt Hamburg auch in
Zukunft die Vorzeigestadt der Immobilienbranche?“ und „Talfahrt oder Achterbahnfahrt – sinken Immobilien- undBodenpreise weiter?“ne
In seiner Kolum
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wichtig ist.

ebenso kritischBosse prangertgenk Fehlentwicklun
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Tendenzen auf, entwickelt
Wohnungsmarkt
mischt sichneue Ideen undehmbarerrnvehmit deutlic
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Die Macher des Kongresses hatten micheingeladen, als Diskutant aufs Podium zu
kommen. Das habe ich gerne getan unddie für eine spannende Debatte notwendigen Kontrapunkte zur vorherrschenden
Haltung gebracht – zur Vergabe städtischer
Grundstücke im Erbbaurecht, Mietpreisbeschränkungen und vor allem zur Frageder Höhe einer angemessenen Rendite bei
einem Wohnungsbauprojekt.
Solch ein Austausch hilft mir sehr. Er
lässt mich verstehen, wie es in einer Branche
aussieht, die sich innerhalb der Rahmenbedingungen der Jahre 2010 bis 2021 – billiges
Geld, gute Renditen – etabliert und überJahre einen erheblichen Teil des Neubaus in
Hamburg gestemmt hat. Und die also etwas
getan hat, was erwünscht war. Es sind dieseUnternehmen, die für den „Markt“ stehen,der den Wohnungsbau nach der Vorstellung
einiger politischer Strömungen regeln soll.
Die nun aber sagen, sie bauen nicht mehr.
Und hier offenbart sich, dass der „Markt“den Wohnungsbau durchaus zu regeln inder Lage ist, allerdings nicht im Sinne derErwartungen der Menschen. Die nämlich
möchten ausreichend Wohnraum für alleund diesen auch noch bezahlbar. Der Anreiz

24 · MieterJournal 3/2024

des Markts besteht aber nicht darin, die
Erwartungen der Menschen zu erfüllen,sondern die Erwartungen der Unternehmen. Und diese liegen gemäß der Logik
des Marktes in der Rendite, also im Gewinn
für das Unternehmen und nicht im Gewinn
für die Menschen. Und es lässt sich mehr
Gewinn erzielen in einem angespannten
Wohnungsmarkt, und auch Neubau solleine angemessene Rendite von mindestens
15 bis 20 Prozent bringen.
Dabei lohnt es sich auch für Unternehmen, im Hinblick auf „Rendite“ einen anderen Standpunkt einzunehmen. Schließlich
gestalten wir alle gemeinsam die Stadt, undwenn die Stadt ein Ort ist, wo sich Menschen
gerne und gut ansiedeln können, bringensie neue Ideen, Erfahrungen, Schwung undWachstum mit. Es geht also um eine überdie Rendite des einzelnen Unternehmens
hinausgehende Stadtrendite. Diese wurde
bereits 2008 durch das heutige Bundesamt
für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
für das damalige Bundesministerium fürVerkehr, Bau und Stadtentwicklung als Faktor beschrieben. Im Kern geht es darum, wie
kommunale Wohnungsunternehmen einen
Beitrag zur sozialen und ökonomischen
Entwicklung leisten und dass sie deswegenbesser nicht privatisiert werden sollten. Das
Papier verdeutlicht, wie sehr die Attraktivität
einer Kommune abhängig von der angemessenen Versorgung mit Wohnraum ist
und dass davon letztendlich alle profitieren.
Nun aber ist der Anteil von Wohnungsunternehmen, die sich betriebswirtschaftlich
an den Interessen des Gemeinwohls ausrichten, augenscheinlich zu gering, um die
drängenden Probleme des Wohnungsmarkts,
vor allem fehlenden Neubau bezahlbarer
Wohnungen, zu lösen. Es bedarf der privaten
Wohnungswirtschaft, die die Vorteile einer
Einbeziehung der Stadtrendite in die eigenen
wirtschaftlichen Planungen jedoch ignoriert,
wie im Rahmen des Immobilienkongresses
deutlich wurde.
Ich hoffe, dass sich dies bald ändert. Es
wird höchste Zeit. Die für das Jahr 2024 prognostizierten Wohnungsbauzahlen werden
nochmals deutlich unter denen des Jahres
2023 liegen und bundesweit nicht einmal
200.000 erreichen. Gelingt es nicht, eine
Trendwende herbeizuführen, werden sichdie Kosten für das Wohnen, egal ob zur
Miete oder im Eigentum, weiter verteuern.
Denn die weitere Verknappung führt nachder Logik des Markts zu höheren Preisen.
Setzen wir ihr die Stadtrendite entgegen.

Illustration: Scheerer

Die Branche ist arg gebeutelt. Steigende
Zinsen und Baukosten machen es unmöglich, das in den letzten Jahren so erfolgreiche
Geschäftsmodell weiter zu betreiben. Die
Folge: Es wird nicht mehr neu gebaut, Projekte bleiben in der Schublade. Gewünscht
wird eine Wiederherstellung der Rahmenbedingungen auf den Stand des Jahres 2021.
Das bedeutet: Steuergeld für die Förderung
hochwertiger Vorhaben, mindestens abereinfacheres Baurecht und Grundstücke vonder Stadt verkauft, nicht verpachtet. Bis dahingebe es wenig „Opportunitäten“ für Neubau,
weil nur „lukrative“ Projekte realisiert werden könnten.

Teures Bauen undüberhöhte Mieten
auf dem „freien“
Markt
Hamburg – unbezahlbar
für Durchschnittsverdiener?
Von Reinhard Schwarz„Einziehen
und wohlfühlen: Neubau Zwei-Zimmer-Wohnung mit
großzügigem Garten“.
So lyrisch klingen Angebote in einem der Internetportale für Wohnungssuchende.
Es folgt ein schickes Foto einer
Wohnung mit weiß gestrichenen
Wänden und einem Fensterblick auf einegrüne Oase. Doch dann folgt die kalte
Dusche: Das „Objekt“ mit fast 60 Quadratmetern soll „kalt“ rund 1.500 Euro
monatlich kosten, also etwa um die 25
Euro den Quadratmeter, die Warmmiete
mit 1.750 Euro nur geringfügig mehr. Menschen mit geringem Einkommen, auchsolche mit „normalem“ Einkommen, müssen draußen bleiben und weitersuchen.

Illustration: Scheerer„Bei Neuvermietungen werden im Schnitt
in Hamburg nach einem Umzug etwa vierEuro mehr pro Quadratmeter verlangt“,
stellte Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender desMietervereins zu Hamburg, kürzlich auf
Anfrage des NDR Hamburg Journals fest. Ist
also Hamburg noch bezahlbar für Durchschnittsverdiener? „Nein“, sagt Heike Sudmann, Sprecherin für Stadtentwicklung derLinksfraktion. „Wer das behauptet, ignoriert
die Probleme vieler Menschen, eine leistbare
Wohnung zu finden. Die zahlen ja nicht aus
Jux und Dollerei überhöhte Mieten, sondern
aus der Not heraus, weil sie keine günstigeren
Wohnungen finden.“Was sagt die Behörde für Stadtentwicklung
und Wohnen? Diese verweist auf den hohen
Anteil von „bezahlbaren“ Wohnungen der
stadteigenen SAGA und von Wohnungsgenossenschaften: „Die großen Wohnungsbestände sozialer Vermieter in Hamburg wie den
Genossenschaften oder natürlich der SAGA
belaufen sich zudem auf gut 275.000 Wohnungen (Stand 2022). Die Miete beträgt hierdurchschnittlich nur rund sieben Euro pro
Quadratmeter.“ Doch auch der Behörde ist die

Politik & Wohnen

Realität auf dem„freien“ Wohnungsmarkt bekannt:„Auf der anderen Seite werden auf den Vermietungsportalen
Angebotsmieten für Bestandswohnungenaufgerufen, die in einem Bereich von 14 Euround höher liegen beziehungsweise im Neubau
bei rund 17 Euro und mehr. Diese Mieten sindfür viele Haushalte nicht bezahlbar.“
Auch der rot-grünen Koalition war
die Problematik offenbar bewusst, denn
im Senatsprogramm von 2020 heißt es:„Unser gemeinsames Ziel ist es, dass sichalle Menschen das Wohnen in Hamburg
leisten können. Ausreichend bezahlbaren
Wohnraum bereitzustellen, ist eine zentralesoziale Herausforderung, der wir uns mit
aller Kraft widmen.“ Als Zielmarke hatte
man sich 10.000 Wohnungen pro Jahr gesetzt.
Doch dieses Ziel wurde 2023 schon nicht
mehr erreicht, lediglich 5.999 Wohnungenwurden fertiggestellt.
Über die Gründe für den dramatischen
Einbruch der Neubauzahlen wird seitdem
heftig spekuliert und gestritten. Während
die einen auf die wachsende Zinsbelastungsowie gestiegene Rohstoffpreise und Fachkräftemangel verweisen, benennen andere
bürokratische Hürden für Baufirmen. Anke
Frieling, Sprecherin für Stadtentwicklung
der CDU-Bürgerschaftsfraktion, kritisiert:„Es kann nicht sein, dass es in Teilen Hamburgs mehr als ein Jahr dauert, bis eine Baugenehmigung erteilt wird. Die Bauprüfämter
müssen personell besser aufgestellt werden,
vor allem aber muss sich in den Ämterneine Ermöglichungskultur etablieren. Dazu
müssen dringend Baustandards gelockert
und Vorteile des seriellen Bauens genutzt
werden.“Andreas Breitner, Direktor des Verbands
norddeutscher Wohnungsunternehmen(VNW), gibt eine einfache Erklärung:„Bauen ist einfach zu teuer geworden. Deshalb bauen Unternehmen kaum noch.“ Der
VNW vertritt hauptsächlich Wohnungsgenossenschaften. Weiterhin spiele „der massive Anstieg der Baupreise, die (zeitweise)hohe Inflation und die gestiegenen Zinsen“
eine ebensolche Rolle. Breitner: „Baugenehmigungsverfahren dauern nach wie vor zu
lange, die Hamburgische Bauordnung ist
ein bürokratisches Monstrum.“ Auch Kay
Brahmst vom Landesverband Nord des Bundesverbands Freier Immobilien- und Woh-nungsunternehmen (BFW)
erk lär t: „Wir
müssen von denviel zu hohen Baukosten und -standards
her unterkommen. Das
ist der einzige Weg, um den
Wohnraum zu schaffen, den wir
so dringend brauchen.“
Dass bürokratische Hürden Baugenehmigungen verzögern, scheint auch denRegierungsparteien SPD und Grüne bewusst
zu sein. In einer gemeinsamen Erklärung
sprechen sich Martina Koeppen (SPD) und
Olaf Duge (Grüne) für den „Gebäudetyp E“aus, wie er bei einer Tagung der Bundesarchitektenkammer 2022 vorgestellt wurde.
„E“ steht dabei für „einfach“, so Koeppen:
Dieser Ansatz öffne „einen zusätzlichen
Planungsweg, der innovatives, kostensenkendes und ressourcenschonendes Bauenmöglich macht“. Allerdings müsse dazu
zunächst der Bund tätig werden und diegesetzlichen Grundlagen schaffen.
Wann aber der „Gebäudetyp E“ Gesetzeskraft erlangt, steht noch in den Sternen. Solange müssen all jene, die auf den„freien“ Markt angewiesen sind, weiterhin
annähernd Mondpreise für eine Bleibe zahlen und füllen so die Konten der Anbieter.
Da­rauf verweist auch Dr. Rolf Bosse in seiner
Kolumne „Bosses Blick“ in dieser Ausgabe
des MieterJournals: In einem „angespannten Wohnungsmarkt“ ließen sich eben mit
diesen horrenden Mieten entsprechende
Rendite erzielen.
Daher müsse ein „Mietendeckel“ her,
fordert Linkenpolitikerin Heike Sudmann:„Ein Mietendeckel schreckt auch diejenigen
ab, die mit Wohnungsneubau sich langfristig überhöhte Gewinne sichern wollen.“
Darüber hinaus sei „eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit“ überfällig. Sprich: Die
Stadt müsse mehr Sozialwohnungen fördern
und bauen.
MieterJournal 3/2024 · 25

Politik & Wohnen
So soll der Gröninger
Hof nach seiner Fertigstellung einmal aussehen (abgebildet ist derkünftige Dachgarten).
Grafik: Genossenschaft
Gröninger Hof eG.

GenossenschaftsvorstandBjörge Köhler vor dem ehemaligen Parkhaus in der
Neuen Gröningerstraße.
Zwischen 1963 und 2020
hatte es rund 500 parkenden Autos Platz geboten.

Wohnhaus ersetzt Betonklotz
An der Katharinenkirche entstehen auf einem Parkhaus-Areal 90 GenossenschaftswohnungenDie alte Montagegrube ist ordnungsgemäß mit Brettern abgedeckt, damit nicht jemand hineinfällt. Ein Überbleibsel aus
der Zeit, als hier noch Radwechsel, Auspuffreparaturen und
Unterbodeninspektionen durchgeführt wurden. Heute dient die
zentrale, rund 120 Quadratmeter große „Werkstatt“ im Erdgeschoss des ehemaligen „Parkhauses Katharinenkirche“ in der
Neuen Gröningerstraße als Bühne für Kunst und Kultur sowie
als Kreativlabor in Sachen Stadtplanung. Hier werden Plakate
für Ausstellungen gedruckt und Quartiersmodelle gebastelt.
Menschen kommen zusammen, um Filme zu gucken, Vorträge
zu hören und um zusammen zu feiern. In drei Jahren soll dort
ein siebenstöckiges Wohnhaus stehen.

Denn Grund zum Feiern haben die rund 400 Mitglieder der
Genossenschaft Gröninger Hof, wie das frühere Parkhaus seit seiner
Schließung und Umwidmung vor rund vier Jahren heißt: Erst vor
wenigen Wochen hatte die Stadt Hamburg aus dem Quartiersfonds
Fördermittel in Höhe von 500.000 Euro zur Verfügung gestellt.
Schon im vergangenen Jahr hatte es 400.000 Euro aus dem Sanierungsfond gegeben. „Eine schöne Unterstützung, die zeigt, wie sehrman unsere Arbeit wertschätzt“, sagt Björge Köhler, Vorstand derGröninger Hof eG.
Geplant ist auf dem rund 5.000 Quadratmeter großen Areal ein
geradezu bahnbrechendes Projekt: Auf dem Fundament des über60 Jahre alten Parkhauses soll bis Anfang 2027 ein siebenstöckiges
Wohngebäude nach KfW-40-Standard entstehen. Laut Planung
werden 90 geförderte Wohnungen gebaut, dazu Gemeinschaftsräume(Werkstatt, Waschküche, Lagerraum) sowie Flächen für Kunst undGewerbe. Gästewohnungen und Co-Working-Spaces sollen ebenso
dazugehören. Treppenhäuser und Laubengänge bestehen aus Beton,
der gesamte übrige Teil aus Holz.
Ursprünglich wollten die Genossenschaftler – eine gemischte
Gruppe aus Hamburgern und Norddeutschen aller Alters- und
Berufsgruppen – sogar das gesamte Parkhaus „wiederverwerten“,doch ordinäres Streusalz machte diese Idee zunichte: Über die
Jahrzehnte hinweg hatte das per Autoreifen ins Parkhaus hineingetragene Salz den Stahlbeton rosten lassen und auf diese Weise

26 · MieterJournal 3/2024

mürbe gemacht. Nun muss der Betonklotz doch abgerissen werden– im Frühjahr 2025 geht’s los. Die Bauplanung mit dem begrünten
Innenhof bleibt jedoch exakt so bestehen: Wäre das Parkhaus weitergenutzt worden, hätte man das Atrium vom Dach aus hineingeschnitten – in beiden Fällen also eine architektonische wie auchlogistische Mammutaufgabe.
Ergibt es denn überhaupt finanziell einen Unterschied, ob das
Untergeschoss erhalten bleibt oder ob man es neu baut? „Es ist
praktisch ein Nullsummenspiel“, sagt Köhler. Aber eigentlich gehees nicht nur ums Geld, sondern um die Wertschätzung von alten
Gebäuden. „Auch ein Parkhaus hat Charakter“, meint der Genossenschaftler, der von Beruf Architekt ist. „Es kann uns zum Beispiel
etwas über die Epoche erzählen, in der es gebaut wurde.“ Sogar den
alten Beton wollen die Bauherren – soweit möglich – in recycelter
Form wiederverwerten. „Mit dem Bestand arbeiten – da wollen wir
wieder hin“, so Köhler.
Rund 38 Millionen Euro soll das ungewöhnliche Projekt kosten.
Geld, das zum Teil über Genossenschaftsanteile eingetrieben wird –Kostenpunkt 1.000 Euro pro Stück plus 600 Euro pro Quadratmeter
Wohnfläche. Was nach Abzug der Zuschüsse noch nicht gedeckt ist,soll fürs Erste die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit einem
Darlehen übernehmen. Können die Initiatoren das wuppen? „Das
klappt auf jeden Fall. Wir sind guter Dinge“, sagt Köhler.
Was behördliche Richtlinien und Vorgaben betrifft, ist die angestrebte Neunutzung nicht gerade ein Kinderspiel. Vorbilder gebe
es so gut wie gar keine: „Unsere ganzen Bauordnungen sind auf
Neubau ausgerichtet“, berichtet Björge Köhler. „Insofern sind wir
ein Stück weit Pioniere.“ Bebauungspläne müssen geändert, Normen für Brand- und Schallschutz eingehalten werden. Auch dastreibt die Baukosten nach oben. „Es wird aber bereits viel daran
gearbeitet, diese Regeln zu vereinfachen“, sagt Köhler. Auch in
Fachkreisen, zum Beispiel auf Architekturkongressen, komme das
Thema vermehrt zur Sprache.
Aktuell hat die Genossenschaft noch zehn Wohnungen für Paaresowie für Eltern mit einem Kind zu vergeben. Auch rollstuhlgerechte
Apartements sind derzeit noch frei. Die Mietkosten sollen zwischen
sieben und 14,40 Euro liegen. Weitere Infos unter groeninger-hof.de

Foto: von Savigny

Von Christopher von Savigny

Politik & Wohnen

Energiewende auf
Balkonien

Leserbrief

Bundesregierung erleichtert Installation von Balkonkraftwerken
Von Anna Salewski
Mit dem Inkrafttreten des Solarpakets I
im Mai wurde es Mieterinnen und Mietern bereits sehr viel leichter gemacht,
eine Steckersolaranlage, auch Balkonkraftwerk genannt, zu installieren. Wer
bisher gezögert hat, weil er befürchtete,keine Zustimmung vom Vermieter zu
erhalten, kann sich nun freuen. Voraussichtlich ab Oktober 2024 haben Mieterinnen und Mieter einen Anspruch auf
die Installation eines Balkonkraftwerks.

Dies sieht ein Beschluss des Bundestags vom 4. Juli 2024 vor. Über die
Gesetzesänderung wird im September
noch im Bundesrat beraten, im Oktober dürfte sie dann in Kraft treten. Der
Beschluss sieht vor, dass die Installationeines Steckersolargeräts als privilegierte
bauliche Veränderung auf Verlangen derMieterseite umgesetzt werden kann.
Damit darf die Vermieterseite die Maßnahme nicht mehr grundlos blockieren.
Vermieterinnen und Vermieter können
jedoch Rahmenbedingungen festlegenund bestimmen, wo zum Beispiel ein
Balkonkraftwerk angebracht werden darf.
Es ist damit zu rechnen, dass insbesondere Wohnungsgenossenschaften ihren
Mitgliedern durch unnötig hohe Auflagen
die Lust auf ein Balkonkraftwerk austreiben wollen. Entsprechende „Checklisten“
liegen vor. Zudem äußerte sich Matthias
Saß, Vorsitzender des Vereins Hamburger
Wohnungsbaugenossenschaften e.V., im
Podcast des Grundeigentümerverbandes
vom 25. Juni 2024 sehr skeptisch zum
Nutzen der Geräte. Ganz anders fällt das

Votum der Redaktion des Podcasts „10
Minuten Wirtschaft“ vom NDR aus.
Mieterinnen und Mieter, die sich ein Balkonkraftwerk installieren möchten, sollten
daher bei Widerstand von der Vermieterseite
nicht die Flinte ins Korn werfen, sondern
sich mithilfe der Beratung des Mietervereinsweiter für die Energiewende einsetzen. Dassimmer mehr Mietende auf ein Balkonkraftwerk setzen, um ihre Stromkosten zu senken,
zeigt die Statistik. Insgesamt sind in Deutschland etwa 563.000 Anlagen in Betrieb. Der
Verkauf boomt, wohl auch, weil die Preise
stetig sinken. Günstige Geräte gibt es aktuellschon für rund 300 Euro.
Das große Interesse an Balkonkraftwerken lässt sich auch auf die zunehmende Sensibilisierung für umweltfreundliche Energielösungen zurückführen. Immer mehr Menschen möchten
ihren Beitrag zur Energiewende leisten
und sehen in den kleinen Solaranlageneine unkomplizierte Möglichkeit, dies zutun. Darüber hinaus bietet der Eigenverbrauch des erzeugten Stroms finanzielle
Vorteile, indem er die Abhängigkeit vonsteigenden Strompreisen verringert undlangfristig die Haushaltskasse entlastet.
Ob sich ein Balkonkraftwerk für sie lohnt,
können Verbraucherinnen und Verbraucher
mithilfe eines kostenlosen Online-Tools dergemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online ermitteln. Anhand von Standortfaktoren
und des Stromverbrauchs des Haushalts wird
auf co2online.de/photovoltaikcheck die
individuelle Wirtschaftlichkeit eines Balkonkraftwerks berechnet.

Ohlsdorfer Mieter
contra Quantum, MJ 1/2024
Sehr geehrter Herr Dr. Bosse,
in Heft 1/2024 porträtiert Herr von Savigny
unsere Mieterinitiative. Mit seiner Darstellung sind wir nicht zufrieden. Die Situation
wird zu oberflächlich umrissen. Zum Beispiel
entsteht der Eindruck, es gebe uns noch nicht
so lange. Tatsächlich sind wir seit über zwölf
Jahren aktiv und konnten in dieser Zeit viele
Erfolge erreichen. Neben erheblichen Verbesserungen für die Mieterschaft – stabile
Fahrradständer in der gesamten Wohnanlage,abschließbare Müllboxen und eine ordentliche Gartenpflege – konnten wir durchsetzen,
dass die Dienstleister für Hausmeisterei undGebäudereinigung ausgetauscht wurden.
Die engagierte Auseinandersetzung mit den
Betriebskostenabrechnungen führte zu erheblichen Kostenersparnissen. Durch unsere
kontinuierliche Arbeit wuchs die Zahl ihrer
Mitglieder in der Wohnanlage auf über 60
an! Es lohnt sich, sich zu organisieren und
den Austausch mit der Hausverwaltung zu
suchen. Leider schlägt uns im Hinblick auf
die Mängelmeldungen derzeit große Ignoranz
entgegen, was im Artikel ebenfalls nicht zum
Ausdruck kommt. Was zum Denkmalschutzgeschrieben wurde, entbehrt für uns jeder
Grundlage. Die Eigentümerin redet sich gerne
damit heraus, dass der Denkmalschutz alle
Aktivitäten behindert. Aber das ist nicht richtig! Auch wenn nicht jeder Mieter bei Regen
die Wände trockenwischen muss, kann es
nicht sein, dass Mieter mit Mängeln alleine
gelassen werden. Darum machen wir weiter
und geben keine Ruhe! Vielen Dank an den
Mieterverein für die Unterstützung.
Herzliche Grüße,
Mieterinitiative HMWW, Sylvia Ehrenpfordt

Antwort des Mietervereins:

Illustration, Prompt Design: Scheerer

Sehr geehrte Frau Ehrenpfordt,
vielen Dank für Ihre Zuschrift und die Klarstellungen im Hinblick auf die gegenwärtigen
Zustände in Ihrer Wohnanlage! Sie haben
vollkommen recht, die Mieterinitiative hat
in der Vergangenheit beachtliche Erfolge
erzielt, und darauf können Sie stolz sein! Ich
wünsche mir, dass Sie als Vorbild für andere
Initiativen dienen und sich Mieterinnen undMieter auch anderswo so engagieren wie bei
Ihnen. Das kostet Kraft, zahlt sich aber aus.
Herzliche Grüße,
Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender

MieterJournal 3/2024 · 27

Vermischtes
Das Porträt: Tanja Chawla, Hamburger DGB-Vorsitzende

Im Dienst der Gerechtigkeit

Als Kind hat die in der schleswig-holsteinischen Provinz aufgewachsene Tochter eines „Ausländers“ und einer Deutschen
Ausgrenzung erlebt, als Jugendliche engagierte sie sich gegen
Rassismus, Diskriminierung und Krieg und entwickelte einenausgeprägten Gerechtigkeitssinn. Aufgrund dieser Erfahrungenist eine Karriere als Gewerkschafterin zwar nicht vorprogrammiert, aber auch nicht überraschend: Tanja Chawla kam nachdem Abbruch des Gymnasiums nach der elften Klasse und einer
Ausbildung als Erzieherin über Umwege zu akademischen Ehren,machte dann auf der Überholspur Karriere. Im November 2021
wurde sie zur Vorsitzenden des Deutschen Gewerkschaftsbundes(DGB) in Hamburg gewählt.

Ihre persönliche Geschichte beginnt an der rauen Nordsee. „Als
Tochter eines indischen Vaters gab es diverse Erlebnisse, die früh
meinen (Un-)Gerechtigkeitssinn formten. Beispielsweise wurde
mir durch die Klassenlehrerin in der Grundschule untersagt, als
Tochter eines ‚Ausländers‘ neben dem Arztsohn zu sitzen“, erzählt
Tanja Chawla. So habe sie früh gelernt, sich für eigene Belange
einzusetzen, kollektive Prozesse zu gestalten und Verantwortung zuübernehmen, beispielsweise als Klassensprecherin am Gymnasium.
Dass sie dieses nicht beendete, erklärt sie mit der Wahl des falschen
Leistungskurses Erdkunde. Statt Erkenntnisse über die Ursachen derUngerechtigkeit des Weltwirtschaftssystems zu bekommen, lernte
sie etwas über Wolkenformationen. Das war nicht ihr Ding, also
absolvierte sie eine Lehre als Erzieherin in Hamburg.
Den Umzug in die Großstadt erklärt die 1974 in Heide Geborene
so: „Im ländlichen Raum aufzuwachsen hatte sicherlich gewisse
Vorzüge, wenn ich an unsere Freiheiten denke, die wir als Kinder
spielend in einem kleinen Dorf auf der Straße mit den Schulfreunden und Schulfreundinnen auch mit der Nähe zur Nordsee hatten.
Dennoch hat es mich in die Großstadt gezogen, weil ich die Vielfalt
und das pulsierende Leben in Hamburg mit den kulturellen, politischen und sozialen Angeboten als sehr anziehend empfunden habe.“Das bedeute aber nicht, dass sie heute nicht gerne ihre Mutter in
Dithmarschen besucht, betont Chawla.
Politisiert wurde sie als Jugendliche durch den Zweiten Golfkrieg, die Wiedervereinigung und die rassistischen Angriffe auf
die Asylbewerberunterkünfte in Rostock. „Wir diskutierten in derSchule und im Jugendzentrum viel über Krieg und Frieden, überSolidarität, aber auch über soziale Ungleichheit und Kapitalismus.“Es blieb nicht beim Theoretisieren. Schon früh drängte es sie zum
Handeln – sie half bei der Organisation von Friedensdemonstrationen und antirassistischen Unterstützungsangeboten für das örtliche
Asylbewerberheim. Ihre Ausbildung zur Erzieherin und das Studium
der Volkswirtschaftslehre, Sozial-Ökonomie an der Hochschule fürWirtschaft und Politik in Hamburg und der Entwicklungsökono-

28 · MieterJournal 3/2024

mie in London hätten zu einer „breiteren politischen Perspektive“
beigetragen, sagt Chawla.
Es folgten Erwerbstätigkeiten als Assistentin einer Bürgerschaftsabgeordneten („sehr spannende Erfahrung für direkte Einblicke in
die politischen und parlamentarischen Abläufe“), Forschung undLehre an der Hochschule für Angewandte Wissenschaften und derEinstieg beim DGB als Gewerkschaftssekretärin, wo sie seit 2016 fürdie Bereiche Sicherheitsdienstleistungen und Zeitarbeit zuständig
war. „Durch den Eintritt in das Arbeitsleben war ziemlich schnell
deutlich, dass es die Gewerkschaft an der Seite braucht – sowohl
für den Tarifvertrag als auch für gute Arbeitsbedingungen“, blickt
Chawla zurück. Als DGB-Chefin sieht sie ihr Hauptanliegenheute darin, „Hamburg zur Stadt der guten Arbeit und des guten
Lebens und Wohnens für alle werden zu lassen, die sich durch
Zusammenhalt und Solidarität auszeichnet“.
Wohnen – gutes Stichwort! „Der Mieterverein und der DGB
sitzen örtlich nah beieinander und sind es inhaltlich ebenso“, sagt
die hiesige DGB-Chefin. „Wir sitzen unregelmäßig regelmäßig
zusammen, und ich schätze die Bündnisarbeit sehr. Das Thema
Wohnen steht natürlich auch für uns als Gewerkschaften oben auf
der Agenda, denn es betrifft uns alle.“ Wer gut verdiene, könne
sich Wohnen noch leisten, sagt Chawla, aber inzwischen stünden
selbst Menschen mit mittleren Einkommen oft vor einer großen
Herausforderung, insbesondere auch immer dann, wenn sich
die Wohnverhältnisse verändern. „Deswegen brauchen wir ein
grundlegendes Umdenken, einen Mietenstopp, die Intensivierung
des Wohnungsbaus und steigende Einkommen.“
Auch sonst positionieren sich der DGB und Chawla, zum Beispiel auch in Sachen AfD: „Weil neben dem nationalistischen und
rassistischen Weltbild auch die beschäftigungspolitischen Ansätze
der AfD diametral entgegen gewerkschaftlichen Positionen stehen,haben wir in Hamburg innerhalb des DGB seit 2019 einen Unvereinbarkeitsbeschluss und lehnen eine Zusammenarbeit deutlich
ab!“ Auch zum Ukraine-Krieg hat Chawla eine klare Position: „Ich
gehöre auf jeden Fall zu denen, die auch mit dem Spruch ‚Frieden
schaffen ohne Waffen‘ sozialisiert sind. Hier braucht es internationale Diplomatie, denn die globalen Ungleichgewichte werden nichtüber ständige Rüstungswettläufe zu klären sein.“
Neben der Politik gibt es aber auch das private Leben. Und das
sieht bei Tanja Chawla so aus: Sie lebt mit ihrer Frau in einem selbstverwalteten Wohnprojekt, besucht gerne die „Elbe“, das Café derHanseatischen Materialverwaltung im Jupiter mit einem „fantastischen
Blick über die Stadt“ und betrachtet die Alster gerne vom Kajak aus.
Gelesen hat sie zuletzt „Die Arbeiterin“ von Didier Eribon – und dawird es wieder politisch. „Das Buch wirft viele Fragen und Gedanken
zum Thema Altern auf und zu den Herausforderungen, vor denen
pflegende Angehörige im heutigen Pflegesystem stehen.“Fotos: DGB Hamburg, privat

Von Volker StahlVermischtes
Hamburger Haushalte von Erwerbstätigen bezogen 2023 Wohngeld – 94 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Auch 14.395 Rentner,
Studenten, Auszubildende und Erwerbslose (+ 111 Prozent)
profitierten vom „Wohngeld Plus“, das seit Januar 2023 höhere
Wohngeldsätze gewährt.
Quelle: Statistikamt Nord

Checkliste

Buchtipp

SchimmelVermeidung in
Innenräumen

Adieu Sternbrücke!
(vs) Die 75 Meter lange Sternbrücke war
vor einem Jahrhundert als Verbindung zwischen Altona und Hamburg konzipiert worden. Nun wird sie durch eine wuchtige, 26Meter hohe Stahlkonstruktion ersetzt, dieder Deutschlandfunk als „Flugzeugträger
im Wohngebiet“ geißelte. Die Brücke an
der Kreuzung Max-Brauer-Allee/Stresemannstraße zierte nicht nur das Cover desAlbums „Wir Kinder vom Bahnhof Soul“
des Musikers Jan Delay, sie diente auch dem
Filmemacher Fatih Akin in „Soul Kitchen“
als Kulisse. In den Gewölben und in unmittelbarer Nähe der 1925/26 in der heutigen
Form erbauten Eisenbahnbrücke hattensich die Clubs Astrastube, Fundbureau undWaagenbau angesiedelt. Vorbei! „Zu den
Kollateralschäden gehört, dass nicht nur
die denkmalgeschützte Brücke, sondern
auch sieben angrenzende Altbauten abgerissen werden und das überlieferte Stadtbild
damit nahezu vollständig ausgelöscht wird“,
wettert Denkmalvereinschefin Kristina Sassenscheidt in ihrem Buchbeitrag. Stephan
Pflug hat dem magischen Ort nun ein fotografisches Denkmal gesetzt.

(eif ) Die kalte Jahreszeit
steht vor der Tür und viele
Mieterinnen und Mieter
gehen sehr sparsam mit
dem Verbrauch vonEnergie um. Sofern
keine Mängel in der
Wohnung bestehen
und Nutzerinnen
und Nutzer ein paar
Dinge beachten,
sollte die Bildung
von Schimmel
vermeidbar sein.

Stephan Pflug:
Die Sternbrücke.
Hamburgs letzter
urbaner Ort,
Junius Verlag,
Hamburg 2024,
96 Seiten,
24,90 Euro

Aus der nachstehenden Tabelle können
Mieter ablesen, bis zu welchem Datum eine
Kündigung dem Vermieter zugegangen seinmuss, damit der betreffende Monat bei derKündigungsfrist mitzählt. Sodann nennen

wir jeweils den Tag, an dem das Miet­verhältnis
bei dreimonatiger Kündigungsfrist endet
und schließlich den Termin für die späteste Rückgabe der Wohnung. Die Termine gelten auch bei einer vom Vermieter

ausgesprochenen Kündigung mit dreimonatiger Frist. Weitere Informationen zum
Thema Kündigung finden Sie auf der Website mieterverein-hamburg.de unter Tipps& Ratgeber.

Kündigungszugang spätestens am

Mietverhältnis endet am

Räumung in Hamburg * bis 12 Uhr mittags am

4. September 2024

30. November 2024

2. Dezember 2024

5. November 2024

31. Januar 2025

1. Februar 2025

4. Oktober 2024

4. Dezember 2024

31. Dezember 2024
28. Februar 2025

2. Januar 2025
1. März 2025

*gemäß hamburgischem Landesrecht. Die Anwendung des Kündigungskalenders ersetzt keine Rechtsberatung.
Hinweis: Feiertage außerhalb Hamburgs sind nicht berücksichtigt.

MieterJournal 3/2024 · 29

Vermischtes
Buchtipp

Chilehaus – zwei Glückwünsche zum 100.
Von Britta Warda
Pünktlich zum Jubiläum sind zwei empfehlenswerte
Bücher über das Hamburger Chilehaus erschienen,
in denen die expressionistische Backsteinikone desArchitekten Fritz Höger aus ganz unterschiedlichen
Blickwinkeln betrachtet und gewürdigt wird.

Der Kunsthistoriker Christoph Schulz-Mons lädt in seinem kleinen, aber feinen Werk zu einem Spaziergang rund um das Bauwerk
ein. Dabei stehen dessen künstlerische Merkmale im Fokus seiner
Betrachtungen. An 15 Stationen macht er die Besonderheiten desBaukörpers greifbar: Im Innenhof an der Fischertwiete lassen sichdie verbauten „misslungenen“ Klinker dritter Wahl erfühlen, die
Fritz Höger als „Dreck“ bezeichnet hat, von dem er nicht wisse, waser daraus machen solle. Am Ende zauberte er daraus ein Kunstwerk!
Im vermauerten Zustand verleihen gerade diese unvollkommenen
Steine dem Bau seine Lebendigkeit. An vielen Stationen gibt es
Bauornamentik – Klinkerstickerei – und allegorische Plastiken desKeramikkünstlers Richard Kuöhl zu entdecken. Vor allem an derNordseite im Fußgängerbereich findet sich davon reichlich – unter
anderem thront dort ein Terracotta-Jüngling, der ein kleines Modell
des Chilehauses in seinen Händen hält. Weiter geht‘s durch wunderbar gestaltete Foyers und Treppenhäuser, vorbei an Schildkröten
und chilenischen Eidechsen – des Bauherrn Henry B. Slomans‘
Lieblingstier. An anderer Stelle macht der Autor auf die Besonderheiten der Baustruktur des damals so genannten „Wolkenkratzers“
aufmerksam und erläutert, auf welche Weise der dunkle Koloss inseiner Gesamtheit einem riesigen Ozeandampfer nachempfunden
wurde. Ein gelungenes kleines Werk mit viel Erlebnispotenzial.
Der Autor und Lichtkünstler Michael Batz widmet sich in seinem
attraktiv gestalteten und reich bebilderten Buch der Chronologie
der Nutzung des Chilehauses. Im Mittelpunkt seiner aufwendig
recherchierten Geschichten stehen die Firmen und Menschen, diean diesem Ort wirkten und wirken. Leerstand war selten ein Themafür die Eigentümer der Top-Immobilie. Die ausgezeichnete Lage

Hamburger Bilderrätsel (16)Stadtpark

Wir haben für Sie fünf Fehler in unserem
Bilderrätsel versteckt. Machen Sie
doch wieder mit und finden die kleinen
Veränderungen im rechten Bild. Die
Auflösung veröffentlichen wir in dernächsten Ausgabe des MieterJournals.

Fotos: Scheerer

Auflösung aus Heft 2/2024:

30 · MieterJournal 3/2024

in direkter Nähe zum Zollkanal lockte von Beginn an zahlreiche
Geschäfte der Hafenwirtschaft und des Überseehandels an und wurde
schnell zur begehrten Adresse einer eingeschworenen Hamburger
Kaufmannschaft. Massen an Menschen strömten täglich durch
die Eingänge A, B und C: „Ein Backsteingebirge am Zollkanal, ein
Bienenkorb der Arbeit für Tausende, eine Festung des Merkantilismus, zuckend und surrend im Rhythmus der Telefone“, beschriebder Hamburger Anzeiger das quirlige Treiben. Die Fluktuation war
gerade in den ersten Jahren, infolge des verlorenen Krieges, Inflation
und Arbeitslosigkeit, hoch. Die Schildermaler hatten viel zu tun.
In Handarbeit beschrieben sie die riesigen Eingangstafeln mit den
ansässigen Firmennamen. Bis heute hängen die alten Keramikschilder in den Foyers der Eingänge. Die Tafeln dienten Michael
Batz als Inspiration für seine Recherchen: „… als Zeitfenster undSchlüssel zu einem ganzen Jahrhundert“. In seinen kurzweiligen
Erzählungen nimmt der Autor seine Leserschaft mit in vergangene,teils dunkle Zeiten und führt sie bis in die Gegenwart. Dabei gelingt
es ihm durch eine gelungene Bildauswahl sowie durch Zitate aus
zeitgenössischen Quellen, historische Ereignisse nachzuempfinden.
Nicht zuletzt enthält das Buch erst kürzlich entdeckte, verschollen
geglaubte Bauzeichnungen aus der Planungsphase, die zum Teil aus
Fritz Högers Hand stammen. Übrigens: Die einzige Firma, die seit
hundert Jahren hier durchgängig ansässig ist, ist ein Waffengeschäft– dessen Handelsware scheint leider nie aus der Mode zu kommen ...

Michael Batz: Chile Haus Story:
100 Jahre einer Hamburger Legende,
Dölling und Galitz im Junius Verlag,
Hamburg, 2024, 296 Seiten, 34 Euro;
Christoph Schulz-Mons:
hamburger bauheft 47:
Ein Rundgang um das Chilehaus,
Schaff-Verlag, Hamburg, 2024,
60 Seiten, 12 EuroVermischtes

Preisrätsel
Seemann

Haft,
Gefängnis

Finnlandwohlin dererzogen Landessprache

Ausflug,
Wanderung

Gärstoff
Hauptstadt
Norwegens

unbekanntes Flugobjekt
3 (Kurzw.)

Farbe
von Blutzum Zusammenbruch
führend2

GeFutter- wichtsbehälter einheit(Kurzw.)

Erhebung
imGelände5
anderer
Name
der
Viper

Der Miete-Witz –ernsthaft betrachtet:

weibliches
Borstentieraufbinden,
lockermachenSchreibstift für
Wandtafeln

Stützeam Tisch
oder
Stuhl

männl.
Schwein
Leid,
Schmerz

Amtstracht

4ohnehin

Kommentar des Mietervereins:I1mmer mal wieder kommt es vor, dass plötzlich Überwachungskameras im Hauseingang, Treppenhaus oder Laubengang
hängen. Nicht immer werden sie vermieterseits installiert.
Auch Mieterinnen und Mieter möchten aus unterschiedlichsten
Gründen bisweilen ein elektronisches Auge nach draußen richten.
Solchen Ansinnen haben strenge Gerichte und auch der Hamburgische Datenschutz stets einen Riegel vorgeschoben. Nicht einmaldas Aufstellen einer Attrappe wird geduldet. Der Bundesgerichtshof
urteilte schon 2011, dass die Überwachung durch eine Videokamera
das allgemeine Persönlichkeitsrecht beeinträchtigt. Der Schutz dereigenen Wohnung oder anderer Interessen ist also auf andere Art und
Weise sicherzustellen. Bereits seit mehreren Jahren darf die Mietsachebaulich verändert werden, wenn dies dem Einbruchsschutz dient.
Hier besteht vermieterseits kein Widerspruchsrecht. Gleichwohl mussauch ein neuer Riegel an der Tür angezeigt werden. Genauso wie die
Untervermietung, die auch nur im Ausnahmefall verweigert werden
darf. Reden Sie miteinander, dann braucht es keine Überwachung!

1®

Vogelweibchen,
Huhn

Nichtstuer,
Faulpelz

2

3

6
4

5

s0811-10

6

Raten Sie doch wieder mit!

Es werden 10 Buchgutscheine im Wert von 15 Euro verlost.
Bitte schreiben Sie das Lösungswort auf eine
Postkarte und schicken diese bis zum 15. Oktober 2024 an:Mieterverein zu Hamburg-RätselredaktionBeim Strohhause 20, 20097 Hamburg
Oder senden Sie eine E-Mail an:
mieterraetsel@mieterverein-hamburg.de
Die richtige Lösung in der Ausgabe 2/2024 lautet:
KNOSPEDie Gewinner werden aus datenschutzrechtlichen
Gründen nicht genannt, sondern persönlich benachrichtigt.

Dr. Rolf Bosse
Vorsitzender MIETERVEREIN ZU HAMBURG

Dieses Druckerzeugnis wurde mit dem
Blauen Engel gekennzeichnet.

IMPRESSUM
Herausgeber:

Redaktion:

Gestaltung:Anzeigentarif:

Mieterverein zu Hamburg von 1890 r. V.
Beim Strohhause 20,
20097 Hamburg
Tel. (040) 8 79 79-0,
Fax (040) 8 79 79-110
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facebook.com/MietervereinHH

Dr. Rolf Bosse (Chefredakteur);
Anna Salewski(Stellv. Chef­redakteurin);
Sabine Deh, Marielle Eifler,
Dr. Lisa Marie Rödel,Klaus Sanmann, Stefan Schmalfeldt,
Reinhard Schwarz, Volker Stahl;
Carsten Lüdemann (Cartoons)

Wolfgang Scheerer: Fotografik Hamburg

Zurzeit gilt die Anzeigen-Preisliste Nr. 5

Verlag / Druck / Anzeigen:

Erscheinungsweise:
4 x im Jahr (15.3., 15.6., 15.9. und 15.12.)

a & c Druck und Verlag GmbH
Esplanade 20, 20354 Hamburg
Tel. (040) 43 25 89-0, Fax (040) 43 25 89-50
kontakt@auc-hamburg.de

Bezug:
Für Mitglieder des Mietervereins zu
Hamburg im Mitgliedsbeitrag enthalten

MieterJournal 3/2024 · 31

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TIPPS FÜR ERWERB, NUTZUNG UND
ENTSORGUNG VON TE X TILIENDie Broschüre ist kostenlos auf unseren Recylinghöfen er hältlich.

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