2022 年度 本部定時総会

特集

未来予想図 Ⅱ

ライフサイクルコストの世界

今号の特集では「ライフサイクルコスト」について深掘りをしていきます。
昔に比べて建物の品質は向上し、設備の機能も進化した現代では、建物の長寿命化が望まれるようになりました。高度経済成長期にはスクラップアンドビルドが多くみられた時代はありましたが、当時でもメタボリズム建築（新陳代謝）などの思想があり、建物が古くなれば壊してリセットするのではなく、持続可能な建物を模索する動きがあったことから、建物の長寿命化は技術的な進歩によってのみ望まれたことではないことがうかがえます。今も昔も地域に根付いて長く愛用されることが建物の理想形であることは変わっておらず、建物価値を最大化するひとつの答えとして長寿命化が望まれているように思います。
また、近年では省エネルギー化（ZEB 等）やカーボンニュートラル（2050 年までに温室効果ガスの排出を全体としてゼロにすることを目指す）など、環境に配慮した建物が必然的に必要とされる時代となりました。
時代とともに価値観が変化することはありますが、これからの建築は、建物として生涯を見据えトータル的に計画することが求められ、これにかかる費用、すなわ
ちライフサイクルコストは事業実現において重要性はさらに高くなるでしょう。
特集記事では、ライフサイクルコストにおける新築工事・維持管理・改修工事・解体工事などさまざまなフェーズにおいて、新しい技術や未来の展望、事例等についてご紹介いたします。建物の生涯について、ライフサイクルコストという観点で学んでみたいと思います。是非ご一読ください。

ライフサイクルコストの基本と考え方… …………………………………………

広島工業大学杉田洋

住宅における長期保証への流れとライフサイクルコストの浸透…………………………………………………………………………… 大和ハウス工業株式会社

上本修司

100 年建築をめざして／大手町ビル・リノベーション… …… 株式会社三菱地所設計

荒井拓州「長期修繕計画」作成のすゝめ…………………………………………… 株式会社三菱地所設計

奥冨宏和

資源を持っていない日本と今後の解体工事… ………………… アイランド建工株式会社

大島歩

ライフサイクルコストにおける解体工事～解体工事の実態と展望～…………………………………………………………………………………… 新井工業株式会社

新井秀武

LCC 維持管理におけるプロパティマネジメントの役割と取り組みについて……………………………………………………… 三菱地所プロパティマネジメント株式会社

秋澤一哉

商業施設におけるライフサイクルコストについて………………………………………………………… 株式会社プライムプレイス

影澤隆之・油井陸宏

2022・Autumn 建築と積算

5

BSIJ-CPD 認定記事

ライフサイクルコストの基本と考え方

1 単位（公社）日本建築積算協会 教育委員長
広島工業大学 環境学部 建築デザイン学科 教授

杉田 洋

建築の長寿命化

建築の長寿命化とライフサイクルコスト

わが国では、戦後の経済成長期に建築市場は急

上述の理由などにより、社会全体がストック型速に拡大し、1990 年代初頭にはバブルを迎えた。

社会に大きく舵を切るが、戦後の経済成長期にもバブル崩壊以降、長年にわたり顕著な回復は認め

増して建物に求められる社会要求は高度化していられず、リーマンショックによりさらに市場は縮る。また建築技術の発展により、建物の安全性を小したが、震災復興やオリンピックの需要により担保する躯体部分の耐用年数は長期化した。しか回復したのち高どまりが続いている。

しながら生活の快適性を担保する設備部分の耐用

いまこの言葉を耳にする機会はほぼないが、戦年数はそれに及んでいないのが現状である。人の後の経済成長期は「スクラップ・アンド・ビルド」

体に例えるならば躯体部分は骨格の部分、設備のを繰り返し行うことが基本であった。これを繰り部分は臓器の部分で捉えるとわかりやすい。人の返し行えた理由としては、日本経済全体が力強

体も臓器部分の機能が停止すれば、いくら骨格がかったこと、建物を取り巻く社会環境が日々大き健全であったとしても生命は失われる。昨今は臓く変化して既存建物がその変化に追いつけなかっ器移植など、機能を失いかけた臓器を健全なもの

たこと、そもそも頑丈な建物が造れなかったことに取り換えて生命を維持する処置もあるが、建築などがある。しかし、バブル崩壊以降は「スクラッの場合も同様に、耐用年数が短い設備機器などを、

プ・アンド・ビルド」という経済活動が行えない

新しいものに更新することで建物の生命を維持し状況に陥り「既存建物を工夫して使い続ける」とている。

いったストック型社会の発想が少しずつ芽生え始めた。

ここに性能を縦軸、時間を横軸として「建物の性能（実線）」と「社会が求める性能（破線）」を表したものを図 1 に示す。

社会要求

建
物
の
性
能
レ
ベ
ル

新築
時間経過
初期性能
建築物性能低下

改修（改善）

修繕
図1

更新

31 年度版『建築物のライフサイクルコスト 第 2 版』
（一般財団法人建築保全センター）
建築物の性能の修繕、更新、改修 図1出典：平成
建築物の性能と修繕、更新、改修
出典：平成31年度版

6 建築と積算 2022・Autumn

建築物のライフサイクルコスト

第2版

特集●未来予想図 Ⅱ

ライフサイクルコストの世界

ライフサイクルコスト（LCC）
建設コスト
設計コスト
設計費
基本設計、実施設計
積算費
調査費
測量、地盤調査

新築コスト
建築⼯事費
電気設備⼯事費
機械設備⼯事費
空調設備⼯事、給排⽔衛⽣設備⼯事、昇降機設備⼯事

運⽤コスト

保全コスト

光熱⽔コスト

解体処分コスト

維持管理コスト

解体コスト

電気料⾦
ガス料⾦
油代
⽔道料⾦

点検・保守費
運転・監視費
清掃費

解体⼯事費

税⾦等

修繕等コスト

公租公課
保険料

分解
分析整備等費
修繕費
更新費

廃棄処分コスト
廃棄処分費

⼯事監理コスト
⼯事監理費

図2

LCC 項目の体系

図2

LCC項⽬の体系

出典：平成 31 年度版『建築物のライフサイクルコスト 第 2 版』
（一般財団法人建築保全センター）
出典：平成31年度版 建築物のライフサイクルコスト 第2版

人間は生まれた時は、歩くこともできない、言取り壊すために要する「解体処分コスト」を、さ葉もしゃべれないなど、性能はほぼ 0 に等しい、

らに、使用者が求めるサービスを継続的に提供す

しかし食事をしたり、運動したりして、人間のるために、温風や冷風を供給するなどのサービス

体力は年を重ねるごとに上昇し 20 代でピークをに要する費用「運用コスト」を加算したものがラ迎えるが、一定以上の年数を重ねると低下する、

イフサイクルコスト（以下、LCCと記す）である。

いわゆる性能低下（老化）である。一方、建物は、したがって LCCとは、建築の生涯支出を指す。

生まれた瞬間の性能、いわゆる初期の性能レベル
が自己の努力により上昇することは無い、建物に

ライフサイクルコストで捉えるコストウェイト

あるのは性能低下だけである。ここでいう性能低

ここで LCC 項目の体系を図 2 に示す。

下とは、経年利用による性能低下を指す。

LCCは、Ⅰ . 建設コスト、Ⅱ . 運用コスト、Ⅲ .

そこで建物所有者は、初期の性能レベルを維持保全コスト、Ⅳ . 解体処分コストで構成される。

するために、「維持管理コスト」のなかから清掃や

ここで、鉄筋コンクリート造地上 4 階建て、延べ設備の点検といった維持管理費用をついやし、「修

床面積 2,462.37㎡の中規模事務庁舎の LCC 集計

繕等コスト」のなかから、設備機器などの修繕費表（65 年間）を表 1 に示す。

や更新費をついやす。なお「修繕等コスト」は、

表 1 をみるならば、それぞれのコストが LCC

1）修繕費、2）更新費、3）分解整備費などの 3 つに全体に占める割合は、Ⅰ . 建設コスト 26％、Ⅱ .

大別される。これら 3 つの定義については、引用

運用コスト 9％、Ⅲ . 保全コスト 63％、Ⅳ . 解体

文献 の 10 頁を参照されたいが、1）修繕費とは、処分コスト 2％である。

1）

使用するのに支障のない程度までの回復に要する

さらにそれぞれを構成する費目をみるならば、工事費用を指し、2）更新費とは、新築時と同等のⅠ . 建設コストは、設計コスト、新築コスト、工性能を有する設備への交換に要する工事費用を指事監理コストで構成され、新築コストが建設コスす。また 3）分解整備費などは、消耗部分の取りトの約 9 割を占め、Ⅱ . 運用コストは、光熱水コ

換え、注油、塗装などの作業に要する費用であり、スト、税金等で構成される。またⅢ . 保全コスト

かつその作業周期が 1 年を超えるものを指す。

は、LCCのなかで最も多くを占める項目であり、これら「維持管理コスト」「修繕等コスト」に、「建設コスト（設計料など含む）」や、最終的に建物を維持管理コストと修繕等コストで構成される。
したがって、LCC 削減で着目すべき点は、保2022・Autumn 建築と積算

7

表 1 中規模事務庁舎の LCC 集計表

出典：平成 31 年度版『建築物のライフサイクルコスト 第 2 版』
（一般財団法人建築保全センター）

全コストに含まれる維持管理コストと修繕等コスいっても過言ではない。また人手不足により人件トにある。なお、LCCの算出については、引用文

費は高騰しており、人口減を迎えた我が国におい献 を参照されたい。

て人件費の減額は今後も難しい局面にあると考え

1）

コスト管理士におけるライフサイクルマネジメント（LCM）の課題

る。
したがって、イニシャルコスト削減重視の発注者や設計者、施工者に対して、コスト管理士が維

ここまで、LCCについて概説したが、ここでは持管理費の削減について適切なアドバイスを行う

コスト管理士におけるライフサイクルマネジメン

ためには、維持管理に人手のかからないプランをト（LCM）について述べる。

評価するためのスキル、または維持管理の機械化

昨今、建物の運用段階における目標の一つとについて評価するためのスキルが必要である。まして ZEBが掲げられ、ZEBには至らないがエコたこれらの評価こそ、イニシャルコストとランニ

チューニングなどにより消費エネルギーの削減に

ングコストを複眼で捉える LCC 的な評価が必要

努めることが社会正義的に捉えられている。しかである。

しながら、前述した通り、LCC 削減で着目すべ
き点は、「保全コスト」に含まれる維持管理コスト

引用文献 1：平成 31 年度版『建築物のライフサイクと修繕等コストにある。

ルコスト 第 2 版』
（一般財団法人建築保全センター）

このうち、修繕等コストのレビューはコスト管理士の得意とするところである。一方で、維持管理コストのレビューを実施するうえで、既存建物のデータ―ストックは十分であるとは言い難い。
さらに維持管理コストを構成する、「点検・保守」「運転・監視」「清掃」は労働集約型ビジネスであることから、積算ベースはほぼ人件費であると8 建築と積算 2022・Autumn

特集●未来予想図 Ⅱ

ライフサイクルコストの世界

住宅における長期保証への流れと
ライフサイクルコストの浸透

BSIJ-CPD 認定記事

1 単位（公社）日本建築積算協会 関東支部 教育委員長
大和ハウス工業株式会社 東京本社 集合住宅事業本部
設計推進部 中高層設計部 積算グループ グループ長

上本 修司

いま、住宅業界では「長期保証」を付加した新期以降に建てられた新興住宅は建替えが進んでい築住宅が増えてきています。最近では戸建てのみるのが事実です。これは住宅という財産に対するならず貸家（共同住宅や長屋など）においても「長価値観が時代背景によって異なるため、致し方な期保証」を提供する流れになりつつあります。今いことではあると考えています。

回の『建築と積算』のテーマである、「ライフサイ

さて、世代交代までの時間の経過と共に、建築

クルコスト」と住宅の「長期保証」の関係について、基準法の改定による耐震性能の向上や、外壁材や私なりの考察を紹介します。

屋根材の材料の耐久性などの向上も相まって、住住宅の価値と世代交代

宅の品質や性能は段階的に向上していきました。
中古住宅のチラシや広告でも「新耐震」であるか

日本では住宅は代々、相続や譲渡など家庭のさ否かと分類されるようになり、「新耐震」を満たし

まざまな事情に合わせて財産として引き継がれてた住宅についてはリフォームや種々の改修などをいます。日本は高度経済成長期以降、国内の経済施して既存住宅を使い続ける、いわゆる「住宅を成長に伴って住宅の着工戸数も増加し、今まで財ストックする」考えが広まってきました。それに産を所有していなかった世帯にもマイホームとい伴い、住宅の所有者にも「将来的なストック」にうカタチで財産の獲得ができるようになりまし備えてより良質な状態を維持すること、つまり保た（多くの住宅メーカーが創業したのもこの頃で証についても充実していることがニーズとして芽す）。しかし、当時建設された住宅（マイホーム）

生えてきたのだと推測しています。

は現在の住宅と比べると性能が高いと呼べるものではなく、「財産」というよりは、どちらかという瑕疵担保への保証と「一代で償却してしまう」価値しか持ち合わせ住宅の保証の基礎には 2000（平成 12）年より施ていなかったのではないかと思います。一般的に行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律

住宅の寿命は 30 年程度と言われてきたことには、（品確法）」があります。この法律によって新築のもしかしたら当時の住宅の性能や耐久性が大きく住宅は引渡しから 10 年間の「瑕疵担保責任」が義関連しているのかも知れません。

務付けられました。また、瑕疵担保の履行を徹底

その結果、この高度経済成長期に住宅を取得しするために 2007（平成 19）年には「特定住宅瑕疵

た親の世代から次の世代に「マイホーム」が財産担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵として引き継がれる時期が訪れると同時に、この担保履行法）」が成立し、住宅取得者の利益の保住宅は既に償却されて役割を終えてしまうことに護（もし瑕疵があった場合に住宅を供給した事業なります。具体的には、屋根や外壁の品質の劣化、者にしっかり修理等を行ってもらうこと）が法整

断熱性能や遮音性能の悪さ、設備の陳腐化、耐震備されました。

性の不足など、財産として引き継いだものの、時この瑕疵担保責任が及ぶ範囲として「構造耐力間の経過と世代交代による住宅に求められるニー

上主要な部分（いわゆる躯体）」と「雨水の侵入をズのミスマッチが生じたことにより、修繕するよ防止する部分（屋根や外壁・開口部などの防水性りも解体して建て替えることになった住宅も多々能）」が決められています。つまり、新築住宅をあります。

建設する場合において住宅供給業者は、最低限「倒日本には古くに建てられた家屋が姿を変えずに残されている地域がある半面、この高度経済成長

壊を防止すること」と「雨から身を守ること」への責任が法律で定められています。
2022・Autumn 建築と積算

9

SumStock（スムストック）2008 年、既存住宅流通の活性化と適切な市場形成を目指し、住宅メーカー 9 社（現在 10 社）にで住み継ぐことができる社会の共有資産住宅」を正当に評価する新しい流通システムなのです。

長期保証への流れて「優良ストック住宅推進協議会」が設立され、各住宅メーカーにおける長期保証のサービス提協議会に参画する住宅メーカーが建築する一定の供は 2018 年頃から本格化しました。前述の「ス基準を満たした既存住宅に「スムストック」といムストック」の認定条件の中にある「50 年以上のうブランドをつけて取引を行う取り組みが始まり

メンテナンスプログラム」について、建材メーカー

ました。一定の基準とは、「住宅履歴データベース

を含め住宅メーカー各社のサービス供給体制がの保有」「新耐震基準レベルの耐震性の保持」「50

整ったことがきっかけである思われます。

年以上のメンテナンスプログラム」の 3 項目で、ほんの数年前ですがこの当時を振り返ってみる

この基準を満たした既存住宅はスムストック販売と、消費増税や自然災害の多発など、住宅を取得

士により「スムストック」に認定され、スムストッ

しようと考えている方にとっては購入費用の増加

ク査定にて適正な価値を評価した状態で販売が行に加え、将来への備えなど不安要素が多くなってわれるという流通システムです。

いた時期でもありました。そのような背景の中で、それまで、既存住宅の価値を決める指標としてせっかく住宅を購入するなら、「永く・よい状態で「築年数（築後経過年数）」に基づく「税務上の減暮らせる家」がニーズとして求められるようにな

価償却年数（法定耐用年数）」等を参考とする償却

り、期を同じくして長期保証のサービスの提供が法が用いられてきたことに対し、スムストック査

始まったことは住宅購入者にとって、将来への安定では住宅のスケルトン（構造躯体）とインフィ

心材料となったのではないでしょうか。

ル（内装・設備等）を分けて部位別償却評価の査

また、この頃から ZEHの普及も始まり、環境定を行うことや、メンテナンスやリフォームの履

配慮への意識が社会的に浸透し始めた時期でもあ歴に基づく評価が加えられることで、築年数だけりました。地球環境に優しいサステナブルな住宅で過小評価されてしまった「真の住宅の価値」をの在り方を考えた場合、長期保証を活用した住宅

適正な価格に評価することができます。また、販の維持・メンテナンスはライフサイクルコストを売時において土地と建物を別々に表示することに最適化するために有効な手段といえます。

より、建物自体の適正な価格を知ることもできます。

長期保証の内容

この「スムストック」という住宅の流通システ

各住宅メーカーにおける長期保証の範囲は、品

ムは、今まで時間軸のみで評価されてきた戸建て

確法の瑕疵担保責任と同様「構造耐力上主要な部

住宅の価値に、メンテナンスやリフォームの履歴分」と「雨水の侵入を防止する部分」に共通してなどリアルタイムの状況の適切な評価、すなわちいます。つまり、法律で定められた必要最低限の

ライフサイクルによって維持されてきた付加価値

瑕疵担保責任の 10 年間から更に長い期間にわたを加味することで “その時点での本来の価値を可り保証を提供する位置付けです。各住宅メーカー視化する ” 仕組みです。つまり、「スムストック」が提供する長期保証の内容を比べてみると、新築とは、「きちんと点検と手入れをして、最上の状態

時の初期保証の期間や、初期保証期間満了時の延長（有償の点検やメンテナンス工事を実施することにより保証を延長するなど）のメニューに会社ごとの独自性や差別化を図っているのが特徴です
が、新築時からの初期の 30 年保証と、その後は追加で 60 年まで延長できるということが共通し

掲載許諾：一般社団法人優良ストック住宅推進協議会

10 建築と積算 2022・Autumn

特集●未来予想図 Ⅱ

住宅メーカーによる戸建住宅の長期保証内容の違い



出典：各社 HPより

A社
構造耐⼒上主要な部分
部
位

⾬⽔の侵⼊を防⽌する
部分
その他

保

定期点検

証
の

メンテナンス⼯事条件

ライフサイクルコストの世界

B社

C社

D社

初期30年

初期30年

初期30年

初期30年

追加15年(2回)

追加10年(3回)

追加5年(6回)

追加10年(3回)

最⻑60年

最⻑60年※

最⻑60年

最⻑60年

住設機器10年-

住設機器10年

住設機器10年

30年⽬以降、30年⽬以降、60年⽬まで60年⽬まで15年毎の10年または5年毎の

5年毎の

5年毎の

有料点検の実施

有料点検の実施

無料定期点検の実施

無料定期点検の実施

30年⽬以降、30年⽬以降、30年⽬以降、30年⽬以降、15年毎の10年または5年毎の

5年毎の

10年毎の

有償⼯事の実施

有償⼯事の実施

有償⼯事の実施

有償⼯事の実施-

検・⼯事実施で保証延⻑が--※60年以降も10年毎の点

その他

可能

住宅メーカーによる⼾建住宅の⻑期保証内容の違いています。かつては 30 年程度とされてきた戸建を長期間維持しようと考え、借り手もよい品質を

住宅の寿命は今や 60 年超を見据えた長期間に変求めて住宅（貸し手）を選びます。

わってきています。

サブスクリプションサービスの普及によってここでライフサイクルコストの考えに当てはめ人々のモノの価値観において、「所有」や「保有」

ると、初期 30 年間に耐えることのできる性能やから、「必要なものを必要なときに」という考えも品質は新築時の住宅価格（イニシャルコスト）に選択肢として増えてきているという話を聞くこと

含まれていることになります。また、30 年が経がありますが、その意識の変化から貸家のニーズ

過した後は各住宅メーカーの点検やメンテナンスが高まってくると、貸す側も借りる側も双方に「長工事にも費用（ランニングコスト）を負担して初期的に良質な住宅」の需要が高まるということがめて 60 年間にわたり優良な住宅を維持できると考えられ、その品質や性能を判断するための指標いうことです。長期保証の期間のうち、とりわけとしてライフサイクルコストの必要性が大きくな

初期保証の期間の設定は住宅の品質や性能にも影ると思われます。

響する（保証期間が長ければ性能も高めておく必要がある）ため、長期保証を提供する会社とそう

Confidential

おわりに#でない会社の住宅を比較した際には、その品質や以上のように、今後の住宅市場においては「永性能の違いが新築時の住宅価格の差として出てくく活かす」＝「よい品質で永く使える」住宅のニーることを留意しておくべきでしょう。

ズが増えていくと思われます。ニーズが増えると買うか・借りるか、使うか・貸すか
住宅の長期保証への流れにおいては、時代とともに価値観が変化してきていることも少なからず影響を及ぼしていると考えています。

「適切な点検とメンテナンス」を通じて「長期保証」を提供するサービスが市場を形成することで、更なるサービス内容の充実が期待されます。
ライフサイクルコストは今まで、公共の建築物
や大型の建築物など、どちらかというとある特定住宅を “ 確保する手段 ”として「買う」のか「借の建築物が対象とされてきた印象もありました

りる」のか、だったり、住宅を “ 活用する手段 ”

が、今後は日本の建築棟数の大多数を占める住宅として「自ら使う」のか「他者に貸す」のか、とい分野においても、「長期保証」という側面から「ラうことです。

イフサイクルコスト」の有効性が広まり、いずれ住宅を自ら購入して使用する場合、初期費用もは社会全体で「建築物の価値はライフサイクルコ

メンテナンス費用もなるべく出費を抑えたいと思ストで評価する」ことがスタンダードになっていうのが消費者の心理だと思います。それに対し、

くのかも知れません。

住宅を他者と賃借する場合、貸し手は安定した借り手の確保のために品質をより良くかつその品質
2022・Autumn 建築と積算

11

100 年建築をめざして／大手町ビル・リノベーション

BSIJ-CPD 認定記事

株式会社三菱地所設計

荒井 拓州

はじめに
1958（昭和 33）年竣工の「大手町ビル」のリノ
ベーションである。4,000 社以上もの企業が集積している大手町に、フィンテック関連やベン
チャー、スタートアップ企業を新たに誘致し、大手企業とスタートアップが協業する拠点を整備
し、新たなビジネスチャンスの創造を見込む。本ビルは、百尺制限（高さ31ｍ以下）、容積率1,000％

竣工時の大手町・丸の内エリア

以下が定められていた当時の法的・技術的制約により、低層（地上 9 階）で、柱が多く、長い廊下形式が特徴である。これが、今日的な価値では20 坪台で仕切れる小割りオフィスに適していると捉えられることから、建て替えるのではなく、
ストック価値を活かし、外装・共用部内装・地下
店舗の設備増強・屋上活用を主眼とした全面的なリノベーションを行った。このことはスクラップ・
アンド・ビルドによる大規模再開発とは異なるベ

改修前の大手町ビル

クトルの、もうひとつの都市再生手法であると考える。

建物イメージをアップデートする
デザイン改修①外装デザイン改修
戦後復興期に建設された当初は “ 東洋一の規模 ”といわれたこの巨大なビルも、今では周囲に改修後の大手町ビル

林立する超高層ビルの谷間に埋もれている。一方で 200mに及ぶ東西に長い建物形状から、大名小路／丸の内仲通り／日比谷通りの 3 つの通りに接するという、周辺ビルにはない特徴を持つ。そこで外装改修にあたっては、周辺環境との関係性を尊重しながら、全体を緩やかに統合できないかと

3 つの通りとの関係性考えた。
水平垂直に組まれたフレームで覆い、統一感を持たせつつ、３つの通りそれぞれの歴史的背景やイメージを外装デザインに反映。大名小路に面する東側は、近代産業遺構の代表作でもある東京駅
基準階オフィスフロアの改修平面

12 建築と積算 2022・Autumn

1 単位

特集●未来予想図 Ⅱ

北東面外観を見る

ライフサイクルコストの世界

リノベーション全体のアクソメ図や日本工業倶楽部にも用いられている “ レンガ ”
基調とし、日比谷通りに面する西側は江戸の象徴である皇居（江戸城）のお濠や二重橋などを想起させる “ 石垣 ”をモチーフとしたデザインに、丸の内仲通りが貫通する中央部分は “ 通り抜け感 ”を演出するガラス素材により構成されており、それぞれ通りの “ ストーリー性 ”をデザインに取り込んだ。個々の環境に応答して体色変化し、その身を委ねることで、周辺環境との親和性を大切にし、都市風景を顕在化する街並みのような建築となった。

窓廻りの工事ステップ図②外装改修における構法
外装リニューアルには先行事例が多数あるものの、それらは遊休施設の利活用であることが多い。
しかし今回のリノベーションはテナントが入居した
ままの工事、いわゆる“ 居ながら工事 ”であった。
窓を塞ぐ仮囲いの期間をできるだけ短くするため、外装全体を細かく工区割りするのだが、テナント貸室内へ入室して工事することは想像以上にハードルが高い。というよりも、テナント都合で入室工事のタイミングを変更することが多々生じ、こ

丸の内仲通りへの出入口改修後

ちらの思い描いたとおりには工事が進まないのだ。
そこで外側からの工事と内側からの工事を切り離し、それぞれを独立して行えるようにした。
外側からはアルミサッシを新設して既存石笠
木・躯体との間に止水ラインを構築し、水平垂直に組まれたフレーム、外壁素材の取付工事を行う。
フレーム同士は接合部で 10 ～ 25mmの微妙な勝
ち負けをつくり、それらが幾重にも重なり合うことで陰影を生み、既存外壁から敷地境界までの限られた 290mmの隙間に新たに奥行き感をもたらす。一方、内側からは竣工当時からの古くなった
スチールサッシを撤去して、内部額縁を仕上げた。
主たる外壁素材には通常のセメントに比べ高い

新機能であるオープンイノベーションのためのスペース

引張強度と曲げ強度に優れる GRC（耐アルカリ性
ガラス繊維補強セメント）を採用することで、仕上材の軽量化と将来の管理コストの低減を実現
2022・Autumn 建築と積算

13

基準階廊下（東側）を見る

クールグレー調でまとめた

基準階廊下（西側）を見る

ウォームグレー調の内装した。また、窓ガラスは一部に断熱性に優れたの中で超高層ビルに囲まれて眺望が失われていLow-E 複層ガラスおよび日射フレームを設ける

き、すっかりその存在は埋没してしまった。しだことにより熱負荷低減を図る等、環境面での性能

いに屋上は、安全管理上の観点から関係者以外立向上を図っている。

ち入り禁止となり、利用されなくなった。

こうして外側では尺取虫のように仮設足場を動か

今回の屋上リノベーションは、この屋上空地をしながら外装取付を進捗させつつ、テナントの要“ 超高層ビルに囲まれた谷間 ”とマイナスに捉え

望に柔軟に対応しながら内部仕上を進めていった。

るのではなく、“ 時間の経過によって生成された、建物全体を仮囲いで覆い、完成して初めてその姿現代的で都市的な空中の中庭 ”とプラスに捉え、を現す新築工事とは違い、少しずつ段階的にビル

屋外利用も可能なワークプレイスとして整備し、の様相を変容させていく改修工事は、その過程そこの場所を再びワーカーたちに戻すことにした。

のものが都市風景のリノベーションだと思えた。

面 積 に し て お よ そ 4,000 ㎡、 長 さ 200 ｍ に③内装デザイン改修

お よ ぶ 広 大 な 空 間 を 4 つ の エ リ ア（WORK ／丸の内仲通り上に位置する建物中央部分の 1 階

LOUNGE ／ LAWN ／ FARM）に分け、それらを貫通通路は屋内外から整備した。屋内の床面は丸クッション性のある歩行感の「LOOP ROAD」との内仲通り等で用いられているアルゼンチン斑岩

名付けた動線で繋いだ。丸の内仲通りを見下ろすを敷設し、出入口部分周辺の壁材の一部をガラス

ロングカウンター席や、ひとりで集中できるソロ

素材に作り換え、“ 通り抜け ” 感を演出している。

ワーク席、数段高くして他よりやや独立した小上

基準階共用部においては、外装デザインにおけがりテーブル席、同じビルで働く人との接点を生るコンセプトを持ち込み、中央の ELV ホールをむコラボテーブル席、皇居を臨みながらチーム

境に東側と西側で異なる色調のデザインとした。

ミーティングできるソファ席を設け、人数や働き200mもある廊 下を歩いていると、今どちらに向方に合わせて好みの場所を選択できるようにしかって自分が歩いているのかわからなくなるため、それぞれのオフィスが大名小路／日比谷通りのどちら側に位置しているのかを認識でき、ビルの内側にいながらも、外側に広がる都市風景を思い描きながら歩ける散歩道のようにしたいと考えた。

超高層ビルに囲まれた空中の中庭
通常、屋上に並ぶ設備機器群が、ここでは塔屋と北側にコンパクトにまとめられているため、大手町ビル屋上の南側（丸の内側）には大きな空地があった。1958 年の竣工当時には、昼休みに弁当を広げたり、バレーボールをしたりと、周囲を見渡せる開放的な場所としてワーカーたちのくつろぎの場となっていたらしい。しかし年月の経過
14 建築と積算 2022・Autumn

改修後の屋上空地「SKY LAB」
（日比谷通り側）

特集●未来予想図 Ⅱ

ライフサイクルコストの世界

屋上改修の断面詳細図

屋上の許容積載荷重の範囲内で検討する必要があった。比較的軽い再生木デッキと、重量のある
植栽帯やパーゴラ基礎は、柱梁で囲まれた 1スパ
ン単位で下地を含めた総重量を微調整し、全体の線形を決定している。

おわりに医療の発達、栄養状態や衛生環境の改善などにワークエリア（夜景）より “ 人生 100 年時代 “を迎えている。建築もつ
くって完成、ではなく、毎年の適切な設備メンテ
ナンスによる機能維持やテナントの入れ替えによる機能活性化に加え、その時代に応じた、前向きなデザイン・リノベーションを行う “100 年建築 ”
が当たり前になってくる。時代に合わないからと壊して新しいものに取り替えるのではなく、場所
性と時間性を包含しながら、時代の変化に並走して建築のあり方をアップデートしていく。そのとき大切なのは、原状維持にとどまらず、もっと先人数に合わせて利用できるの未来を見据えた “ 都市の未来予想図 ”を描くこた。また座席の回りにはグリーン・パーゴラで立とだ。描いた未来とのズレが生じたら、その時点

体的に緑化したほか、100 種類の草種を混植し、でまた補正していけばいい。その積み重ねこそが季節によって生育の変化を楽しめる。

建築の、そして都市の成長と成熟につながってい

ワークエリア

既存ビルの改修であるため、新たなデザインは

くと思っている。
2022・Autumn 建築と積算

15

BSIJ-CPD 認定記事

「長期修繕計画」
作成のすゝめ1 単位

株式会社三菱地所設計 リノベーション設計部

奥冨 宏和

はじめに
「SDGs」が盛んに叫ばれている今の時代で、「持続可能な社会の発展」が求められており、多くの企業や公共自治体が積極的に取り組みを進めています。
建設・不動産業界においても新築だけでなく既長期修繕計画

存を含めた建物の有効活用が必要とされているな
かで、建物の長寿命化や省 CO2 化・省エネルギー化の適切な推進が求められています。特に建物を長期的に有効活用するためには、ライフサイクル
コストの把握が重要となります。
株式会社三菱地所設計（以下、当社）は、三菱
地所グループの中核企業として、設計会社では珍しい建物管理のノウハウも踏まえた業務を提供しており、クライアントのニーズに対応した、さま
ざまな支援メニューを用意しています。今回は【ライフサイクルコスト】の、保全コスト（修繕・更新）に着目した長期修繕計画について説明します。
当社では、修繕・更新費について、いつ？何を？
が分かりやすく理解いただけるように、
「長期修繕
計画

作成のすゝめ」を提唱しています。

建設事業は、建設費よりむしろ光熱用水費、ビル管理費、修繕・更新費等の保全費が大半以上を
占めます。

図2

図1

ライフサイクルコストのイメージ

長期修繕計画作成の意義
建物は、竣工した時点から経年とともに少しず
つ確実に劣化していきます。末永く快適に使い続けるために建物を構成する部品・部材の適切な修繕・更新が必要になります。これは築年数が経った既存建物だけなく新築建物にも当てはまります。建物の状況を的確に把握し、これから必要となる修繕・更新項目や時期を年表化した長期修繕計画の作成を行うことにより計画的な建物運用が可能となり、建物を有効に活用することができます。
また、時代とともに向上する社会的要求性能についても、その対応が必要となってきます。建物
それぞれの築年数において時代にあった改修計画の実施を行うことにより、ライフサイクルコストの低減も可能となります。

建物性能と使用年数のイメージ

16 建築と積算 2022・Autumn

特集●未来予想図 Ⅱ『時代に合わせて性能を強化し、相対的価値の◦築年数と建物状態維持・向上を図る』ためにも、建物の長期修繕計

・ 築 5 年以下：

画は重要な指針（ロードマップ）となります。

長期修繕計画作成にあたって
クライアントの長期修繕計画を作成する目的もさまざまです。建物の築年数や規模、用途など建ライフサイクルコストの世界

これからの建物運営管理の方針を決める。
・ 築 15 年前後：
主要な機器類が耐用年数を迎えて修繕、更新が発生する時期に差し掛かってきている。
・ 築 30 年前後：物毎に前提条件が異なりますが、長期修繕計画を

耐用年数を迎える（または超過している）主要

作成する際には、全ての建物を同じ目線、同じ判設備も出てくる。

断基準で作成することが重要となります。
◦長期修繕計画作成の目的（例）・ 将来の修繕・更新費のトレンドをつかみたい。
（既存・新築ともに）・ 建物の老朽化の程度を把握して今後必要な修繕・更新金額を知りたい。
・ 複数所有する建物の全体投資金額を把握したい。

長期修繕計画の分析
長期修繕計画算出のための計算式やソフトの開発とともに、部材や機器等の修繕・更新周期およびその費用に関するデータベースが公表されており、広く一般にも活用されています。しかし算出
式通りの計画では、ある年度に修繕・更新費用が集中してしまい、運用しづらい計画となってしま
うことが多々あります。当社は算出式通りの計画

・ 修繕、更新費用を効果的、計画的に投資したい。

を作成した後に、諸々の条件を勘案して分析を行・ 建物性能アップを視野に入れた投資計画を作成

い、実際の建物運用に活用しやすく、建物投資計

したい。

画へ展開できる長期修繕計画に見直すことが重要と考えています。クライアントのニーズにより投図3

長期修繕計画の分析のイメージ

図4

長期修繕計画の活用のイメージ
2022・Autumn 建築と積算

17

建築

③⾧期修繕計画作成

設備④⾧期修繕計画（ドラフト版）
による打合せ、協議⑤⾧期修繕計画の分析（平準化案の検討）
資金額の平準化（山を均す）や延命化、建て替え①書類調査
時期を見据えた計画に見直すこともあります。

➡
②現地調査（建物調査）

長期修繕計画の活用⑥⾧期修繕計画成果品の提出

長期修繕計画は、長期間にわたるロードマップ➡
③長期修繕計画作成です。長期修繕計画を活用していくには、メンテ

➡

建築
電気

屋上

外壁

受変電設備
照明器具

建物内部

発電機設備
防災

電話、

空調

熱源

空調機 (ダクト)

衛生

給水

給湯

他

ヒアリング、受領資料に【③⾧期修繕計画作成】

排水・通気

␣

書類調査、現地調査に基づ作成します。

①建物調査結果のまとめ⇒工事種別毎の所見（建・ナンスが必須となります。
【①書類調査】（ドラフト版）による打合せ、協議␣␣ ④長期修繕計画②修繕・更新項目の洗い出し➡
長期修繕計画を作成したのちに「修繕実施計画⇒工事種別毎、部位毎、細⑤長期修繕計画の分析（平準化案の検討）の検討（年度毎の予算作成）」「優先度の判定を行
最初に書類の確認を行います。確認申請時の書類や各種図面類（契約図や竣工図）また築年数を➡
い実施項目を決定」「修繕工事の実施」へと繋がり③⾧期修繕計画表の作成
経過した建物であれば、今までの修繕履歴や各種⑥長期修繕計画成果品の提出ます。ここで終わらせるのではなく、「修繕履歴⇒今後何十年間（※）に必定期調査の報告書等の書類を借用して、現地調査への反映（修繕計画の評価確認）」「修繕計画へのと時期（優先順位）を計の前に建物状況および設計内容の把握を行います。
【①書類調査】
フィードバック（修繕計画の見直し）」等を一連の※修繕計画の作成年数につ特に当社で設計していない建物の場合は、非常に最初に書類の確認を行います。確認申請時の書流れとして長期修繕計画のPDCA サイクルを循ントの要望によります
重要な作業となります。
類や各種図面類（契約図や竣工図）また一定の築環させることが望ましいと思われます。
⇒修繕・更新項目毎に工事年数を経過した建物であれば、今までの修繕履歴

長期修繕計画作成の流れ

や各種定期調査の報告書等の書類を借用して、現工事費の算出をしようとす
囲、施工条件等を整理して工います。特に当社で設計していない建物の場合は、します。当社では以下の手順で作成しています。
徴取する必要があります。し■事前に確認したい資料一覧(例)␣
作成においては、数年、数十
資料名
備考
条件を整理して算出すること①確認申請・完了検査関連（行政提出資料）□ 確認申請書（建築・昇降機 他）
場合、建物用途・建築年代・②図面・工事契約・施工関連て建設費等のデータベースに□ 新築工事竣工図一式
建築・電気・空調・衛生・昇降機 他
工事請負契約書の見積内訳書□ 改修工事竣工図一式
建築・電気・空調・衛生・昇降機 他
参照し、係数を用いて算出す□ 現状図面ることが一般的です。
□ 工事費内訳明細書
これらの修繕・更新費の算□ 修繕更新履歴（修繕記録、費用実績等） 竣工後から現在までの修繕更新履歴
え方は、新築時点の工事費に□ 修繕更新工事予定③定期検査関連違いによる割増しを考慮した□ 特殊建築物等定期調査報告書るというものであり、次のよ
長期修繕計画を作成する際の流れについて説明□ 建築設備定期調査報告書

地調査の前に建物状況および設計内容の把握を行

換気, 排煙, 非常用照明, 給排水, 昇降機□ 消防立入検査結果通知書□ 消防設備等点検報告書
□ その他
図5

事前に確認したい資料一覧（例）

建築

設備

図6

法定期点検報告書■建物調査の範囲
建築
電気

屋上 外壁 建物内部 他
受変電設備 発電機設備 幹線動力 電灯コンセント
照明器具 防災 電話 弱電 接地 避雷 昇降機 他

空調

熱源 空調機 (ダクト)衛生

給水 給湯 排水・通気 衛生器具 ガス 消火 他

他

ヒアリング、受領資料による課題箇所

建物調査の範囲

18 建築と積算 2022・Autumn

␣␣

(配管)

換気 自動制御 他

割高となり新築単価に対する修繕単価の割
国・地方公共団体等の建築物等の保全に関す
合に仮設・運搬費、解体撤去費、産廃処理
総合的な調査研究および技術開発を行うことに費、専門業者経費等を考慮した割増
り地球環境の保護、官公庁施設等のストックの※３：更新費の単価は、通常新築時の単価よりも効活用等、社会的要請に対応した建築物等の適特集●未来予想図
Ⅱ ライフサイクルコストの世界
割高となり新築単価に対する更新単価の割な保全の方法を確立し、その成果を広く国民に合に仮設・運搬費、解体撤去費、産廃処理
及し、もって国民生活環境の向上、並びに国家費、専門業者経費等を考慮した割増済の発展に寄与することを目的としています。
また、上記の係数以外にも労務費や建設資材等の価格変動に伴う建設費の動向にも注意する必要があります。概算を行ううえで参照する建設工事費の分析が重要となります。

「公益社団法人 ロングライフビル推進協会
建築物（建築設備を含む。以下同じ）に関連る多数の業種の英知を結集して、建築物のロン
ライフ化に関する事業を行うことにより良好な
表は、公益社団法人ロングライフビル推進協会（BELCA）
から発行の『建築物のライフサイクルマ
築ストックの形成を推進し、もって地域社会のネジメント用データ集』に掲載されている「部位・全な発展及び災害の防止ならびに地球環境の保部材・設備機器別データー一覧表」の一部抜粋です。
に寄与することを目的とする建設大臣の許可をそれぞれの更新・修繕周期、更新係数、修繕係数、
修繕対象数量係数がまとめられています。
け設立された社団法人です。
※表中の更新周期（A,B,C）は以下の通り。
分類Ａ：高級ホテル、高級店舗等……集客力（高）分類Ｂ：テナントビル、商業建築【④⾧期修繕計画（ドラフト版）による打合せ
ビジネスホテル………………集客力（中）分類Ｃ：自社ビル、工場、倉庫等……集客力
（低）
協議】␣

⾧期修繕計画（ドラフト版）を基準として建運用に活用しやすく建物投資計画への展開がでるように、クライアントの要望を聞き、議論をねていき⾧期修繕計画の見直し方針を固めます

上表は、BELCAから発行の『建築物のライフサイ
クルマネジメント用データ集』に掲載されている 作成においては、数年、数十年後に行う工事の諸『部位・部材・設備機器別データー一覧表』の一 条件を整理して算出することはできません。その部抜粋です。それぞれの更新・修繕周期、更新係
場合、建物用途・建築年代・建物概要等を考慮し【②現地調査（建物調査）】【⑤⾧期修繕計画の分析（平準化案の検討）】␣
数、修繕係数、修繕対象数量係数がまとめられてて建設費等のデータベースにより算出する方法
原則目視による現地確認を行い、建物（建築おいます。
上記で打ち合わせた⾧期修繕計画の見直し方
や、工事請負契約書の見積内訳書から該当の工事
よび設備）の劣化状況の調査を行います。また建に基づき分析（平準化案の検討）を行います。
費を参照し、係数を用いて算出する方法等が採用物管理者からヒアリングを行い、建物の課題点を【例】※BELCA：
されることが一般的です。
把握します。建物調査は、図6 の部位を対象とし⇒「耐用年数の延命化」「前倒し化」の検討
公益社団法人ロングライフビル推進協会⇒工事の「分割化」「複数年化」の検討※表中の更新周期(A,B,C)は以下の通りです。
これらの修繕・更新費の算出方法の基本的な考ます。
⇒「予防保全」から「事後保全」へ見直し
分類Ａ：高級ホテル、高級店舗等 集客力(高) え方は、新築時点の工事費に新築時の作業条件の分類Ｂ：テナントビル、商業建築違いによる割増しを考慮した係数をかけて算出す【③長期修繕計画作成】※上記の判断は、単純な時間基準による耐用年
おおおおおビジネスホテル
集客力(中)
るというものであり、次のように計算します。
書類調査、現地調査に基づいて長期修繕計画をによるものではなく、今まで培ってきたノウハ
分類Ｃ：自社ビル、工場、倉庫等 集客力(低)に基づく、状態監視による危険度や影響度を考作成します。
した検討によります。
【修繕・更新費の算出例】①建物調査結果のまとめ非常に重要な作業となります。

⇒工事種別毎の所見（建・電・空・衛・昇等）②修繕・更新項目の洗い出し⇒工事種別毎、部位毎、細目毎に検討③長期修繕計画表の作成⇒今後何十年間（※）に必要な修繕・更新項目と時期（優先順位）を計画表にプロット※修繕計画の作成年数については、クライアントの要望によります。

⇒修繕・更新項目毎に工事費用を概算にて算出
工事費の算出をしようとすると、工事内容や範囲、施工条件等を整理して工事施工者から見積を

修繕費：
工事費×対象数量係数※ 1 ×修繕単価係数※ 2
更新費：
工事費×更新単価係数※ 3※１：修繕時期が到来したときに部位・部材・機器等の全体に対する修繕対象となる割合※２：修繕費の単価は、通常新築時の単価よりも割高となり、新築単価に対する修繕単価の割合に仮設・運搬費、解体撤去費、産廃処理費、専門業者経費等を考慮した割増※３：更新費の単価は、通常新築時の単価よりも割高となり、新築単価に対する更新単価の割合に仮設・運搬費、解体撤去費、産廃処理費、専門業者経費等を考慮した割増徴取する必要があります。しかし長期修繕計画の2022・Autumn 建築と積算

19

「建築と積算」 執筆テーマ（仮）ライフサイクルコストにおける改修・リノベーション工事「中⾧期修繕計画表」 作成のすゝめ【例】⾧期修繕計画 （基準案）

将来見込まれる修繕・更新工事の概算工事費を明確に把握することが
ただし支出が大きくなる時期につい
必要です。

➡

【例】⾧期修繕計画 （平準化案）【例】長期修繕計画 （基準案）
将来見込まれる修繕・更新工事の内容、時期、概算工事費を明確に把握することができます。
平準化案を作成して支出が大きくなる時期の工ただし支出が大きくなる時期についての検討が検必要です。

事を分散化（山崩し）を行いました。単年度で考えても計画的に円滑な実施を図ることができるよ
うになっております。

また、上記の係数以外にも労務費や建設資材等の価格変動に伴う建設費の動向にも注意する必要があります。概算を行ううえで参照する建設工事費の分析が重要となります。
※参考
前出のような建物を適切な状態に維持するためのさま
ざまな基準を明確に示しているのが、「一般財団法人 建築
保全センター」「公益社団法人 ロングライフビル推進協会」です。
「一般財団法人 建築保全センター」

今後に向けて国・地方公共団体等の建築物等の保全に関する総合的な調査研究および技術開発を行うことにより地球環境の保【④長期修繕計画（ドラフト版）による打合せ、協議】
長期修繕計画（ドラフト版）を基準として建物運用に活用しやすく建物投資計画への展開ができるように、クライアントの要望を聞き、議論を重ねていき長期修繕計画の見直し方針を固めます。
【⑤長期修繕計画の分析（平準化案の検討）】
上記で打合わせた長期修繕計画の見直し方針に基づき分析（平準化案の検討）を行います。
␣【例】⇒「耐用年数の延命化」「前倒し化」の検討
本年度のテーマが「未来予想図
Ⅱ」とのこと。
今回の内容については海外のクライア
建築業界のみならずさまざまなことが急速に変化
常に興味を持たれており、何度か中国・⇒ 工事の「分割化」「複数年化」の検討に対応した建築物等の適正な保全の方法を確立し、そのしている今日の社会において、私たちが進む未来
国等に説明に伺いました。行く先々で「⇒「予防保全」から「事後保全」へ見直し 等
成果を広く国民に普及し、もって国民生活環境の向上、並に向けて考えていく必要があるのでこのテーマに必ず必要になってくる計画ですね。あなびに国家経済の発展に寄与することを目的としています。
したと聞きました。今回の「⾧期修繕計画」はま
はこれから山のように増えますね」と言※上記の判断は、単純な時間基準による耐用年数による「公益社団法人 ロングライフビル推進協会」
さに建物の「未来予想図」です。今後ＣＯ２排出が新型コロナ禍前でした。もう世界中でものではなく、今まで培ってきたノウハウに基づく、量の削減など地球環境への配慮がますます求めら
建築物（建築設備を含む。以下同じ）に関連する多数のも時が止まっています。この未曾有のパ状態監視による危険度や影響度を考慮した検討によりれる中で、快適で最適な建物運用、管理を行ってクが終息したら急速に動きだすのでしょ
業種の英知を結集して、建築物のロングライフ化に関すます。
いくためのロードマップが必ず必要になります。
ちょっと心配です。
る事業を行うことにより良好な建築ストックの形成を推
ご興味がある方はご一報ください。
進し、もって地域社会の健全な発展及び災害の防止なら
護、官公庁施設等のストックの有効活用等、社会的要請

びに地球環境の保全に寄与することを目的とする建設大臣の許可を受け設立された社団法人です。

20 建築と積算 2022・Autumn

特集●未来予想図 Ⅱ

ライフサイクルコストの世界【例】⾧期修繕計画 （平準化案）を作成して支出が大きくなる時期の工（山崩し）を行いました。単年度で考的に円滑な実施を図ることができるよ
おります。

けて

➡

␣

【例】長期修繕計画 （平準化案）
平準化案を作成して支出が大きくなる時期の工事を分散化（山崩し）を行いました。単年度で考えても計画的に円滑な実施を図ることができるよう今回の内容については海外のクライアントも非になっています。

テーマが「未来予想図Ⅱ」とのこと。
みならずさまざまなことが急速に変化
常に興味を持たれており、何度か中国・台湾・韓日の社会において、私たちが進む未来
国等に説明に伺いました。行く先々で「これからえていく必要があるのでこのテーマに必ず必要になってくる計画ですね。あなたの仕事ました。今回の「⾧期修繕計画」はま
はこれから山のように増えますね」と言われたの今後に向けて「未来予想図」です。今後ＣＯ２排出が新型コロナ禍前でした。もう世界中で３年近く
ど地球環境への配慮がますます求めらも時が止まっています。この未曾有のパンデミッ
本年度のテーマが「未来予想図Ⅱ」とのこと。
快適で最適な建物運用、管理を行ってクが終息したら急速に動きだすのでしょうか。
ロードマップが必ず必要になります。
ちょっと心配です。
建築業界のみならずさまざまなことが急速に変化
る方はご一報ください。
している今日の社会において、私たちが進む未来に向けて考えていく必要があるのでこのテーマにしたと聞きました。今回の「長期修繕計画」はま
さに建物の「未来予想図」です。今後 CO2 排出量の削減など地球環境への配慮がますます求められる中で、快適で最適な建物運用、管理を行っていくためのロードマップが必ず必要になります。
今回の内容については海外のクライアントの関
心も高く、何度か中国・台湾・韓国等に説明に伺いました。行く先々で「これから必ず必要になってくる計画ですね。あなたの仕事はこれから山のように増えますね」と言われたのがコロナ禍前でした。もう世界中で３年近くも時が止まっています。この未曾有のパンデミックが終息したら急速に動きだすのでしょうか。ちょっと心配です。

2022・Autumn 建築と積算

21

資源を持っていない日本と今後の解体工事

BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

アイランド建工株式会社 営業部部長

大島 歩

はじめに

じまりとなりました。経済的影響は、日本政府が発表した「自粛」という対処方針により、外出制

近年、社会はかつてないスピードと規模で大き

限・飲食店の営業時間規制など数多くの「自粛規く変化しています。こうした状況下で建物・施設制」により不自由な暮らしと先行き不安な日々をに求められるニーズも急激に変化し、多様化して我々に強いてきました。

います。
お客様の事業に貢献することはもとより、今後、新型コロナウイルスの感染が長期化する

環境への配慮や安全・安心の提供といった社会のと、世界中で医療資源不足・医療従事者の不足にニーズを先取りした提案を行い、高付加価値、高繋がり新型コロナウイルス感染者以外の病気やケ機能の建設サービスの提供が必要と考えておりま

ガでの、入院・通院が不可能になり、建設業界にす。

とっては、非常に大きな問題につながります。

そこで当社では、「自然と調和のとれた生活環境
幸福に寄与する」ことを経営理念とし、品質・安建設業者の倒産は過去最少を記録するも、人手不足やコスト上昇が顕著

全は経営の基盤であり社会責任であることをモッ

2021 年建設業の業界動向調査（2021 年）によ

トーに、より一層堅実な総合建設業を目指し、「よると、新型コロナウイルス 2 年目となった 2021

り広いステージでお役に立てる、また、成長し続年から始まった「防災・減災・国土強靭化のためける企業体」の実現に向けて邁進しております。

の 5 か年加速化対策」などの官公庁工事のほか、を創造し、夢のある豊かな社会の実現と人々の数年を振り返って民間工事においても、2020 年度に落ち込んだ反動から、多くの主要上場建設会社で受注が増加し2019 年 12 月 31 日「新型コロナウイルス」の、ました。2021 年の建設業者の倒産件数は政府に日本での最初の報道があり、2020 年 1 月 21 日頃

よる各種支援策などの効果もあり、過去最少を記から「クルーズ船ダイヤモンド・プリンセス」の録するなど倒産件数全体の押し下げに大きく影響

報道が目立つようになり、2020 年 1 月中旬からを与えました。しかしその一方で、人手不足の影

IT 企業の在宅勤務報道が報じられ、その後、感響による労務費や外注費の増加、建材費の上昇な染回避のため、大手企業をはじめ各企業のリモー

どコストアップが顕著となっており、採算悪化をトワークへの対応が目立つようになりました。

心配する状況が続いています。

新型コロナウイルスの影響

帝国データバンクによる調査（抜粋）新型コロナウイルスの発生によって、日本が受
けたいくつもの影響は今後の社会に大きな記憶となって残るだろうと思われます。
経済的には、2020 年 2 月から 3 月中旬頃にかけ

１. 2021 年の建設業者の倒産は 1,066 件となり、過去最少水準となる。
２. 負債規模別では、「500 万円未満」が 630 件と全体の 59.1％を占める。

て日経平均株価が下落傾向になりましたが、それ

３. 都道府県別では、「木造建築工事業」が 150 件

は感染拡大によって世界中の人々に不安を与えたで最多、36 都道府県で前年比減少となる。

ことが原因だと思います。その後も日経平均株価

４. 業種細分類では「木造建築工事業」が 150 件

は一時 17,000 円を下回る価格を記録しました。

で最多。
「内装工事業」が 121 件と続いた。

ここから、多くの企業や投資家に影響を与えるは

５. 人手不足倒産は減少するも人手不足感は上

22 建築と積算 2022・Autumn

特集●未来予想図 Ⅱ

昇、後継者難倒産は 3 年連続で増加となる。

ライフサイクルコストの世界※木材・鉄鉱石・アルミニウムなどの原材料の価

６. 建設業の倒産企業の特徴は、売上高約 26％

格高騰が継続しているため値上げしている。

減、有利子負担月商倍率は約 6 倍となる。

※鉄板の値上げから外壁材・屋根材の値段が上

帝国データバンクによる調査の分析
1．木造建築工事業と内装工事業が最多がっている。
※燃料の値上げから運送費の値上げされている。
※住宅設備（サッシ・エクステリア関連・トイレ・

上述の帝国データバンクの調査によれば、倒ユニットバス・キッチン・給湯機器）や、銅や産建設業者を業種細分類では、「木造建築工事業」

アルミニウムなどの原材料の高騰により商品の150 件が最多となり、「内装工事業」121 件が続き納品が困難になっている。

ます。これはコロナ禍で、戸建住宅など新設住宅
着工件数が減少したことや飲食店、商業店舗やリ2．高騰の原因は建材ごとに供給元が異なること※ロシアのウクライナ侵攻がきっかけとなり、燃ニューアルなどの設備投資が控えられたこと、さ料や原料の不足により値上げにつながる。

らに、「ウッドショック」や「アイアンショック」※輸入木材の需給が逼迫し「ウッドショック」がなど建設資材の高騰による収益の悪化が背景にあ起きたことが高騰の原因につながる。

るとみられます。

上記 1.2.により、建設業者の月商は下がり、利2．人手不足倒産

子負債は増加していく状況であると考えられま

建設業における人手不足倒産の推移をみると、2021 年は 36 件（前年比 18.2％減）と 2 年連続で減少しました。コロナ禍で政府による実質無利子・無担保（ゼロゼロ）融資などの資金繰り支援が倒
産支援に大きく寄与したとみられます。

す。

今後の建設業に関する課題
1．建設業界のサプライチェーンマネジメント

サプライチェーンマネジメントとは、原材料の建設業界においては、近年、職人の高齢化が進調達から、材料が建設現場に搬入され施工されビ

む一方で、3K（きつい・汚い・危険）のイメージ

ルが建ちあがる一連のマネジメントで、物流でいから若者が建設業界に足を踏み入れず、慢性的にえば（原材料→調達→生産→流通→販売→消費者）

人手不足が経営上の大きな課題となっています。

サイクルと同じことだと思います。今回は、新型

そして、建設業における社長の平均年齢は年々

コロナの感染拡大により、全世界の工場が人手不上昇し続けています。建設業の後継者不在率は足により閉鎖に追い込まれ、生産体制・物流に大67.4％（帝国データバンク）と全 8 業種の中で最もきな影響を及ぼしました。日本は自動車部品・医高く、全体平均の 61.5％を上回っており、今後療関連物資・建設建材では殆どが輸入に頼っていも後継者難倒産が増加基調で推移することが予想ます。国内の物資が不足すれば物価の高騰につなされます。

がります。材料が調達できなければ工事はできな

3．建設業の倒産企業の特徴

くなります。今後は、国内にて内需拡大・100％（業績の悪化・過剰債務）

有利子負債月商倍率は、建設業者の月商に対し、有利子負債（借入金）が何倍に当たるかを示していますが、この平均倍率が年々増加していること
が倒産の原因となっています。

現在の状況について
1．住宅・内装業界では、建設資材・内装関連商
品の値上がりが目立つ状況

リサイクルとライフサイクルコストの低減が必要になると思います。
2．建物の資産価値の維持・向上

建物は、建てた直後からその建物の資産価値は下がっていくと言われます。老朽化のみならず、
目まぐるしい技術の発展により新技術導入が進んでいます。そのような状況の中、何もせず放っておけば、建物の老朽化は急激に進み資産価値は下がります。
2022・Autumn 建築と積算

23

対応策として、定期的なメンテナンスや改修・新築工事費のコストダウンにつながると思いま

修繕工事が必要不可欠です。外観の美しさ、設備す。そして、一番のメリットは、資源を 100％有機能を保ち、新技術の導入により、耐用年数・効

効活用可能であるということです。実現すれば、率性を高めていくことにより、建物の資産価値を「解体業者」が「分解業者」、「産業廃棄物処分場」

維持・向上できます。

が「パーツ保管倉庫」に、変わる日が近い未来く

ライフサイクルコストを低減し、建物の資産価値を下げなければ、建物の資産価値は、維持・向上されます。

未来の日本住居のあり方
当社は、内装解体工事・改修工事、解体工事、外構工事を請負ってきました。工事をこなすたびに常に思うことがあります。それは、「この建物はるかもしれません。

スチール建築のすすめ
皆さんは、スチールハウスをご存知でしょうか？下記の特性を持ったスチールハウスの需要が今後高まるのではないでしょうか？
1．耐震性

スチールハウスは、頑強な薄板軽量形鋼を材料

まだ住めるのに何故解体するのか」、「まだ十分住に使用します。柱の代わりに壁で家を支えるツー

めるのに何故リフォーム・リノベーションするのバイフォー住宅と同じ枠組壁工法で建てられ、木か」という思いです。

造よりもさらに頑丈なスチール製の枠材を使用す

例えば、戸建住宅であれば建設する前の設計段階で、「解体」という言葉を「分解」という言葉に変えることにより、今の住所から移動する際に、るため、耐震性の高い住宅の建築が可能です。
2．耐久性

表面を包む亜鉛メッキは犠牲防食作用により切住まいを分解して家具と一緒に移動するというこ

断面や建築工事中のキズ等に対して、溶出することを創造して設計することも可能ではないでしょとで鉄自体を保護し、防錆力と耐久力を高め（50うか？

年から 75 年）の耐久性を実現できます。スチー

解体工事の場合、今までの知識と経験を必要とルには、木材にみられる乾燥収縮・ねじれ・反り・することが多々ありますが、分解工事であれば、割れなどの経年変化がないため、年月を経ても建住まいを設計図面の順番の通りに分解していくだて付けが悪くなったり、床のきしみ音が生じたりけの単純な作業で、産業廃棄物処分費・人件費・することはありません。また、床のたわみが進行

写真提供：奥井組

24 建築と積算 2022・Autumn

特集●未来予想図 Ⅱ

ライフサイクルコストの世界

してもとに戻らないことが発生しないため、骨組

いま国内に存在するものすべてが、将来の日本

みは何十年経っても新築時とほとんど変わりませの日常生活に必要なエネルギー源となる可能性はん。

高いと考えることもできます。

3．省エネ

今後、解体工事で重要なのは木造建築から発生

スチールハウスは、基本的に建物の外側を断熱する木や廃プラスチックの分別処分の重要性に気材で覆う外張断熱方式を採用しています。そのた付くことであり、新築工事ではスチール建築など

め断熱性・気密性が飛躍的に高まり、外気の温度の繰り返し組立可能な住宅の導入や、外断熱・省変化を室内に伝わりにくくします。つまり、エアエネルギー住宅の設計計画を検討することです。

コンなどの光熱費を節約するとともに、外部騒音

島国日本は利用できる土地が少ないので遊休土地の遮断性能にも優れています。

利用・空住戸をそのまま放置せず、所有者が利用

4．耐火性

していないのであれば解体して有効活用すべきでスチールハウスは、耐火性能に優れ、防火地域あると思います。将来的に、建設事業よりそれ以での一般住宅施工はもちろん、店舗、共同住宅に外の目的での有効活用が主流となり、その先頭をも対応可能です。

解体工事という事業が牽引している時代が来る予

5．居住性感がします。

遮音性能にも十分配慮されており、交通騒音な

どの外部騒音を大幅に軽減します。
現在、都心でも高層住宅の大規模計画がありますが、猛暑・水不足・電力不足により、計画停電が叫ばれる昨今、高層住宅では複数のエレベー
ターを動かしています。コロナ禍で、在宅者が普段より多くなっているため、エレベーターの使用率も多いと思われます。電力不足や停電になった
場合に、高層階から出入りできる方が何人いるでしょうか？
高層住宅は、景色は良いかもしれませんが、災害が起きたときのことを常に考えなければなりません。昨今エレベーターやエスカレーターに慣れている方が、階段で数十階昇り降りすることは可能でしょうか？低層階の住まいも今後検討すべきと思います。

資源を持っていない日本と今後の解体のあり方
世界中でエネルギー危機が多発しています。日
本には、資源と呼べるものがありません。
石油・ガス・電力・火力などのエネルギーを日
本は輸入に頼っています。今後、原油価格をはじめとして輸入エネルギーの価格が上昇した場合に物価が上がるのは当たり前のことですが、今の日本のままで日常生活は成り立つのでしょうか？
2022・Autumn 建築と積算

25

BSIJ-CPD 認定記事

ライフサイクルコストにおける解体工事～解体工事の実態と展望～

1 単位

新井工業株式会社 代表取締役社長
埼玉県解体業協会 理事

新井 秀武

はじめに

と呼ばれる規模の会社だ（令和 4 年 6 月末時点に
おいて株式市場に上場している総合的に解体工事

解体工事が俄かに注目を浴び始めている。高度を請負う会社は 2 社のみ）。我々中小 ･ 零細企業を、成長と混迷で彩られた昭和 ･ 平成の時代は終わり、

上場ゼネコンと比較した場合は財務基盤や人的資当時構築された建物群の解体工事が 2028 年頃に源において劣っていることが一般的な見方だ。売

ピークを迎える（社会資本整備審議会建築分科会

上規模においても全国最大規模の解体専門工事会

アスベスト対策部会第 5 回資料より抜粋）。木造社でも年商 100 億円程度の売上であり、大手建設

家屋から旧国立競技場のような超大型構造物に至会社の 1 兆円超えの売上高と比べその事業規模のるまで、さまざまな建物が全国各地で解体され始

小ささは否めない。しかしながら、大手建設会社

めている昨今である。

であっても重機を用いた在来型解体工事を行う場

かつて解体工事といえば、職人さんがダンプに合は、解体工事専門会社が施工パートの大部分を重機を積んで古家を壊すというイメージだった。

実行している。つまりゼネコンが解体工事の総合

今やその面影は段々と薄くなっている。大型構造管理と専門工事会社の与信補完を行いつつ、我々物を解体するには綿密な計画を基にさまざまな工

解体工事専門会社のノウハウを用いて工事を行っ

種の協力者が集まり、定められた工期の中で、いているのだ。

かに安全且つ経済的に構造物を除却するかを目的

近年、官庁及び一般企業からも解体専門工事会として工事を進めていくのだ。さながら “ リバー社への直接発注が目立って増えてきている。専門

スコンストラクション ”という言葉を彷彿とさせ工事会社の経験と知識の蓄積や企業としての信頼る仕事になりつつある。

度の高まりが、現在の解体工事直接発注の流れに建物のライフサイクルの最後に行う解体工事は、つながっていると推測する。専門工事会社の成長「有を無にする仕事」であり、お客様に手渡しすに伴い今後益々解体工事の直接発注案件が増加す

る商材は無い。
「なくす」というプロセスを提供することが予想される。

る仕事である。そして新たな都市空間創造への大いなる準備である。

解体専門工事会社が実際に工事を請け負う際は、さらに細分化された専門工事群をまとめる

以下の章では解体工事とはどのような業態で、必要がある（図１にワークブレークダウンストラ

どんなプロセスを踏んで進んでいくのかをご紹介

クチャーに細分化された専門工事会社群を表す）。

したい。

解体専門工事会社が工事を請け負う際は WBSに解体工事の事業構造示すように細分化された業務を専門工事会社に再
下請負や再委託の形で依頼し工事を進めていく。

国土交通省土地・建設産業局建設業課調査にゼネコンが発注者より解体工事を請負う際は、よると令和 2 年 3 月末時点における解体工事業許解体工事会社を一次下請け会社 ( 解体工事会社 )可を持つ解体専門工事会社及び建設許可業者はとして選定し、その一次下請解体会社に包括的に

55,850 社に上る。建設業許可を持たず、都道府請負わせる。その会社がゼネコンから請け負った

県登録の解体工事登録業者数を含めると膨大な数工事をさらに細分化し、再下請けや再業務委託をの会社が解体工事マーケットに存在していること

経て二次以降の専門工事会社と共に施工する。但が見えてくる。

し、ゼネコンが元請けとして介在する解体工事

解体専門工事会社のほとんどは中小 ･ 零細企業
26 建築と積算 2022・Autumn

では、事前調査 ･ 準備及び山留工事などは、ゼネ

益々解体⼯事の直接発注案件が増加することが予想される。
解体専⾨⼯事会社が実際に⼯事を請け負う際は、更に細分化された専⾨⼯事群をまとめる必要がある（図１にワークブレークダウンストラクチャーに細分化された専⾨
特集●未来予想図
Ⅱ に⽰すように細分
ライフサイクルコストの世界
⼯事会社群を表す)。解体専⾨⼯事会社が⼯事を請け負う際はWBS化された業務を専⾨⼯事会社に再下請負や再委託の形で依頼し⼯事を進めていく。
建物解体工事

事前調査･準備

仮設工事

有害物除去工事

内装･設備解体工
事躯体解体工事

杭引抜機工事

廃棄物処理

建物全般の実査

足場や建物補強

ｱｽﾍﾞｽﾄ除去

内装解体

斫･毀工及びｶﾞｽ工などの人力による解体

ｹｰｼﾝｸﾞ削孔型杭
抜き

石綿などの有害物調査

山留

DXN類除染

空調冷媒抜取り重機による解体

CD･BGなどの特殊削孔型
杭抜き

近隣家屋状態確認などの保全調査

PCBなどその他有害物除去

消化系ｶﾞｽ類

ｶﾂﾀｰなどの静穏
特殊解体

土壌調査

汚染土対策

設備機器解体各所への申請業
務

ｲﾝﾌﾗ等の切除

図１

解体工事業務の概略 WBS 図１[解体⼯事業務の概略 WBS]

コンが直接的に専門工事会社に発注を行うことが多い。恐らく調査などについては、各ゼネコンの基準に則り調査を行うのではないかと想定される。
また、山留工事の施工費用は高額であり、新築計
画との兼ね合いを考慮した山留計画が必要になるため、解体工事会社の請負範疇から外す場合が多い。
建物を解体するだけでは解体工事は終わらない。
構造物の除却には必ず廃棄物処理が発生する。それらは現場内で種類別に徹底的に分別され、産業廃棄物処理会社により場外の中間処理施設で処理

人力による木造家屋解体状況される。また、建物の構造体などに使用されている鉄骨 ･ 鉄筋及び設備に用いられる電線類に至るまで金属リサイクル会社に売り渡され、施工費用の一部として活用される。

いろいろな解体工法（※この文章内では社名及び工法の詳細については登録商
標や特許に関わるため使用を避けた）

建物の種類や工事の制約条件に基づいて解体工法を選ぶ必要がある。コストが安く工期が短くなる工法を採用するのが一般的であろう。以下に代表的な解体工法を示す。
（１）人力解体工法
人力解体工法とは人手によって構造物を解体する工法である。特に小型の木造家屋や敷地が狭く
重機による解体が困難な場合に用いることが多い。

人力による S 造ビル解体状況

一般的に施工費用（坪単価あたり）は、人力施工の範囲が大きければ施工費用も上がる傾向にある。
人力解体が必要な構造物は狭小地に立地している場合が多く、積載能率が低い小型車輛を使用するため廃棄物の場外搬出費用も高くなる傾向にある。
2022・Autumn 建築と積算

27

砕するジャイアントブレーカー [D]などがある。
重機による躯体解体を開始する前にアスベストなどの有害物や内装材を人手により先行撤去し、
A：鉄骨カッター

B：一次破砕用大割機

構造物を概ねスケルトン状態にしたうえで重機を用いて構造体を圧砕（圧砕工法）または打撃破砕（打撃工法）する工法だ。近年の解体工事では構造体を掴んで潰す圧砕工法が主に採用されているが、SRC 構造体、大型基礎及び地下構造物など

C：二次破砕用小割機

D：ジャイアントブレーカー（オカダアイヨンホームページより抜粋）（２）重機解体工法
重機解体工法は、現在行われている解体工法の中で最も一般的な解体工法である。解体用重機の圧砕機で掴み潰すことが困難な構造物を解体する
場合には打撃工法（ジャイアントブレーカー）も併用される場合がある。
圧砕工法は騒音抑制には有効だが、圧砕時に多量の粉塵を発生させる。粉塵抑制策として、散水による粉塵抑制を行う必要がある。

先端部分にさまざまなアタッチメントを装着していたってシンプルな打撃工法はマスコンクリー

構造体の解体を行う。解体用アタッチメントは解トを毀す場合は作業効率が最も良い工法であるが、体対象物に合わせて用意されており、鉄骨を切断

際立って騒音が大きく、近隣への影響も大きい。

するための鉄骨カッター [A]、コンクリートを圧

近年では作業の効率化を求め超大型重機が用いら砕する一次破砕用の大割機 [B]、大割機で壊したれることも多くなり、作業に伴い大きな振動が発構造部材を二次破砕し、コンクリートと鉄筋等に生するなど周辺環境への弊害も少なくない。

分別する小割機 [C]やマスコンクリートを打撃破

都市型階上解体における圧砕工法

大型重機による圧砕工法による鉄骨切断

超大型重機による打撃工法

逆打地下解体での打撃と圧砕工法併用解体

28 建築と積算 2022・Autumn

特集●未来予想図 Ⅱ（３）カッター工法
カッター工法は、施工費用は高額だが、周辺環境への影響が最も少ない工法だ。大きな部材を特ライフサイクルコストの世界

法からの脱却に至っていないのが現状である。

解体工事コストの決定要件

殊カッター（以下状況写真を参照）で切断しなが解体工事を実施するにあたり顧客が最も重要視

ら構造物を分割解体するこの工法は、これから増する要求事項はコストだ。
「無くす」というプロセ

える超高層ビルの解体と親和性が高い。従来の解スを提供する解体コストは施工プロセスを間引く体工法と比較すると、騒音、振動共に最小限に抑ことで低減が可能だが、極度のコスト圧縮を目指えられるが工期が長くなりやすく、費用が高額なした施工プロセスの割愛は安全性の低下に直結すため採用されることは少ない。

るだけではなく、近隣への影響や廃棄物の適正処理にも懸念を及ぼす。以下に解体工事コストに影響の大きい施工条件を示す。
①周辺環境②敷地の使用条件③作業場所へのアクセス④建物の構造、用途及び形状⑤使用されている建材（有害物を含む）①周辺環境

ウォールソウイング工法による跳出スラブ先行切断状況

解体する建物がどんな地域や場所に建っているかによって施工コストが変動する。一例として、木造家屋が密集した場所で工事を行う際は、防音性能の高いパネル等で囲いを設置し、できるだけ振動騒音を抑制した丁寧な作業や工法を採用する必要がある。また、近隣と締結する工事協定の内容次第となるが、車輛の搬入出の自主規制や作業時間の短縮などは施工に負担が掛かり施工費用に影響が及ぶ。その反対に工業団地内で行う工事など作業制約が少ない工事場所

ワイヤーソウイング工法による梁切断状況での打撃と圧砕工法併用解体（４）その他の工法

では施工歩掛が上がりやすく解体コストは下がる傾向になる。
②敷地の使用条件
広い敷地の中にゆとりある状態で建物が構築

大手ゼネコンが中心となって新しい解体工法のされている場合や十分に広い作業ヤードの確保

採用が進んでいる。達磨落しのようにビルを下階が可能な作業場所では大型重機や大型車輛を用から解体する工法や、ビルの頭頂部構造体を残しいることが施工効率を高め施工歩掛りを上げる。

キャッピングをする形で階上より解体する工法も逆に構造物が敷地一杯に建っているビルの場合ある。これら最新の工法は、全てにおいて安全性は、階上に重機を揚重して解体するなど作業手の向上と周辺環境に与える影響の低減を目的とし間や仮設工が増える。そういった場合は解体工たものである。これらの最新の解体工法でも【切る、事コストが大きくなるのが一般的だ。

叩く、潰す】といった組み合わせからなる原始的な解体作業は必ず実施されており、従来の施工方③作業場所へのアクセス
作業場所への搬入出経路の確保は解体工事の2022・Autumn 建築と積算

29

生命線を握る大切な要素だ。目安は大型車輛

ここ数年で解体件数が増加している昭和 60（一般的にいう 10t ダンプ車やトレーラー車輛

年以降に建てられた建物には防音材 ･ 断熱材

以上）が作業場所に入退場可能であれば大型車（スタイロフォームや発泡ウレタン）が多用さ

輛で一度に発生廃棄物を効率よく搬出することれている。これらの材料は往々にして構造体へが可能になる。また大型重機の搬入も可能となの打込みや、密実に吹きつけられている場合がり、さらに歩掛の高い作業の実施が望める。工多く、躯体解体前の撤去に多くの人手を要する。

事経路の道路幅員が狭く作業場所へのアクセス

概して年齢の若い建物は内装材や断熱材が多く、が小型 ･ 中型車輛（一般的にいう 4t ダンプ車以解体工事コストが高くなる。

下）に限定される場合は、必然的に搬入できる

ここ数年で綿状の吹付アスベスト除去件数は重機も小型となり作業効率は大幅に低下し、そ下火になってきているが、それに代わって増加れに伴い施工費用は大幅に増加する傾向となる。

しているのが内 ･ 外壁に使用されている石綿含④建物の構造、用途及び形状有の塗材や下地材の除去だ。平成 28 年 4 月に

建物の構造、用途や形状も解体費用に影響を国立建築研究法人と日本建築仕上材工業会がこ及ぼす。重機を用いた在来の解体を行う場合、れらの除去指針を示し、実質的な国の除去指針

SRC 造、RC 造、S 造の順に作業効率は上がっとなった。吹付材や塗材の除去費用と直接仮ていく。最も作業効率の低い SRC 造において設工事費用を合算すると解体工事コストの約は、最初にコンクリートと鉄筋からなる部材を50%を占めるような事例もある。高額な施工費

破砕し、その後に心材である鉄骨部を重機また用については解体工事会社が発注者に対して丁は人力により切断する。そのため S 造や RC 造

寧な説明を行い、発注者の理解を得ると共に法よりも多くの手間がかかる。

令に準拠した施工を行うことが重要である。

建物年齢も解体コストを決定する重要な要素

新たなビルを構築する場合は顧客や設計会社の一つだ。昭和 56 年 6 月以降の新耐震基準のが建築物の品質及び性能など要求事項を定めて建物は、鉄筋量及びコンクリート強度の増強に

新築請負会社はそれに合わせて施工を行う。上よりそれ以前の建物と比較すると解体作業効率

述したコスト決定要件①～⑤に示す通り解体工は大幅に悪化する。

事の場合は顧客が要求事項を個別具体的に定建物用途も解体工事コストに影響を与える。

めることは少ない。顧客が主に求めることは「安く、コンサートホールなどの大空間を有する建物な

早く、トラブル無く」を遵法で行うのみだ。つまどは、大量の防音材の撤去処分や大空間内に設り解体工事コストは施工会社の経験や実績に大置する大掛かりな作業足場等の仮設費用を要し、きく依存する。そのため積算する企 業によって施工費用が高額になる傾向にある。また、床面解体工事コストに開きが生まれる場合がある。

積が少ないペンシル型ビルなども施工歩掛が低解体工事コストを比較する際は、工事規模やくなる傾向である。このような特徴を持つビル

難易度に合わせた解体工事会社の選定がとてもの解体コストは坪単価で表現することは難しい。

重要だ。経験の浅い解体工事会社の見積書は一⑤使用されている建材（有害物を含む）

式表示が多くなりやすく、プロセスや仕様を表構造体の特徴だけでなく、内装材を中心とし示せずに受注金額に合わせて施工プロセスをコた建材の撤去処分費用も解体工事コストに大き

ントロールする傾向が強い。その結果、廉価でな影響を及ぼす。内装材として使用されている

受注した案件では施工プロセスを省くことにな

古い石膏ボード類は、リサイクルが困難であり、りがちだ。見積りを査定する際は施工プロセス

搬入先の中間処理場で圧縮され最終的に埋め立に合わせて見積項目が設定され、数量、工事のてられる。これらリサイクルが不可能な解体系仕様及び費用が記載されていることを確認する

石膏ボードは処理費用が高額である。

必要がある。施工プロセスを省き過ぎることは

30 建築と積算 2022・Autumn

特集●未来予想図 Ⅱ

ライフサイクルコストの世界

安全性の低下や近隣クレームの発生など最終的に合わせて工事を成功させるには環境への配慮はに発注者への負担に跳ね返る恐れもある。

絶対だ。作業現場を取り巻く近隣への配慮から二解体工事見積書の中で項目として記載されることは少ないが、工事保険費用など目に見えな

酸化炭素排出量の抑制に至るまで解体工事に係る環境の範囲はとても広い。

い補償コストも大切だ。解体工事が内包する工工事現場を取り巻く近隣住民や法人の理解は工事リスクは、新築工事のそれと比べても大きい。

事会社の収支に大きな影響を及ぼす。新築工事と解体工事中に発生する事故は仮囲いの中で収ま違い、予算の絶対量が少ない解体工事では、施工ることは少なく、第三者への影響が大きい。一の停止（工事ストップ）や工法の変更は即収支の旦事故が発生すると解体工事会社だけでは支え悪化に繋がる。プロセスを踏んだ丁寧な工事は見きれない補償支出が発生する恐れがある。つまた目では割高になりがちであるが、工期全体を通り工事の規模に合わせた工事保険の加入は必須

じてみるとトラブルを抑制し収支に安定性をもただ。特に個人の発注者が保険補償額について言らす。

及することは少なく、当社に於いても工事保険

二酸化炭素排出量抑制を解体工事にも求められ内容の指示や明示を求められることは多くない。

る時代になった。ここ数年で二酸化炭素排出抑制

解体コストを比較する際は見積り表紙金額だのために重機燃料を燃費性能の高い燃料へ代替しけでなく請負会社の実績、財務基盤や補償内容

たり、ハイブリッド型重機の使用推奨が叫ばれてなどを見極めることが、解体コストを考査するいる。解体時に発生する鉄や非鉄金属の回収は都のと同じように大切である。

市鉱山と呼ばれ、原石から金属類を生成製造する

これからの課題と展望
解体工事マーケットはこれからも益々広がる。
我々解体工事業界が顧客に認められる業界に発展

ときの排出量と比較することも可能だ。こういった解体工事会社の環境配慮の姿勢は我々の評価にとどまらず、発注者の評価向上にも大いに貢献するだろう。

するには３つの鍵がある。1 つ目は専門性の向上

解体工事業界の更なる発展には世間の認知と信だ。我々が求められる知識は解体のみならず、建頼は絶対だ。解体工事専門会社は上に記した３つ

築、設備、環境、法規制など多岐にわたる。過去の鍵をしっかりと握り、顧客の要求事項を満たしにおける専門工事会社は「作業」という力仕事につつも環境に配慮した施工を実現することが解体

多くの資力を注ぎ作業効率の向上を図ってきた。

工事業界の発展する唯一の方法だと思う。筆者のこれからの解体専門工事会社は作業の効率を継続考える解体工事業の理想は解体専門工事会社が発的に追求しつつ、取り巻く要求事項に適合するた

注者から直接工事を請負うことだ。新築工事をゼめの各種の専門知識を持つことが大切になるであ

ネコンが一手に請け負うように、我々解体専門会

ろう。

社が発注者に安心して工事を任される存在になる

2 つ目は組織基盤の確立だ。顧客及び環境要求に合わせた専門スキルの高い人材が必要にな

ために更なる専門性の追求や組織化、そして環境への配慮を推進していきたい。

る。それらエキスパート職をまとめる組織が必要だ。これからの解体工事は専門性に合わせたエキ

最後に、上記内容については筆者の個人的な感

スパートを組合せ、解体工事のみならず附帯する想や経験に基づいており業界全体の考えを表して全ての法令や規則に沿って組織として業務を遂行いない場合もあるが、解体工事について少しでもしていくべきだ。元請会社として工事を総合的に知っていただく機会となれば幸いである。建設の請負うためには解体工事に特化したミニゼネコン

プロである読者にとっては、内容と文章が稚拙でのような組織構築が必要ではないだろうか。

あることはご容赦願いたい。

３つ目は環境への配慮である。顧客の要求事項
2022・Autumn 建築と積算

31

BSIJ-CPD 認定記事

LCC 維持管理におけるプロパティマネジメントの役割と取り組みについて

1 単位

三菱地所プロパティマネジメント株式会社 営業開発部 主査

秋澤 一哉

はじめに

解決ポイントを見出し、ユーザーの満足度を維持・向上させること、上記効果によるオーナー側の長

当社は三菱地所グループのプロパティマネジメ

期的な収益確保に寄与すること、両者を実現する

ント機能を担う会社として設立され、大規模複合

ことが維持管理におけるプロパティマネジメント

ビルや商業施設（都市型・郊外型）を中心として、業務の果たすべき役割である。

全国で 200 を超える物件を対象に業務を行っている。今回の寄稿にあたっては、主に賃貸事業用建物の運営管理及び修繕業務を行う立場より紹介したい。

維持管理におけるプロパティマネジメントの役割

管理コスト上昇に対する取り組み
維持管理フェーズにおいて大きなボリュームを占めるのは管理業務コスト（警備費や設備運転管
理費、清掃費など）であるが、当該コストの本質は人件費である。建物メンテナス業界における人材確保は難化し続け、結果メンテナンスの契約単

LCCサイクルにおいて維持管理フェーズはもっ価は上昇傾向が崩れることはない。コロナ禍におとも長い時間を有するものであり、賃貸事業用建

いては業務の代替性が効かないことから、その有物であれば、その事業成否を左右させる要因とな

益性が見直されることにもなったが、メンテナンるものである。時代により求められる維持管理体

ス業界の環境が好転したわけではなく、建物維持制が大きく変わることもあり、近年でいえば省管理への影響は注視し続ける必要がある。

エネルギーへの取り組みや東日本大震災以降のその状況下、コロナ禍で注目されたものとしてBCP 対応、新型コロナウイルスへの対応がそのロボット管理がある。遠隔かつ非接触でメンテナ

代表的なものとして挙げられる。

ンス業務の一部を担うことから with コロナ時代

上記のようなニーズに対しては、恒常的に運営に対応するツールとして現場導入が大きく進ん

建物を管理し、その状態を把握することにより適だ。三菱地所グループでは、特に警備・清掃分野切な対応を定めることが可能となるが、その観点でのロボット導入を推進しており、多くの現場でにおいては、当社が提供するプロパティマネジメ

活躍してくれている。

ントサービスの果たす役割が非常に大きいと確信している。
また、事業用建物における維持管理という観点
では、建物オーナーとユーザーはコンフリクト関係である。建物を常に最新最善の状態で利用した
いユーザー（例えば、設備が壊れればすぐに修繕対応して欲しい・空調は最大能力を発揮して欲しい）と、いかにランニングコストを抑制（一部設
備が壊れても運用変更で賄い修繕先延ばし・エネ
ルギーコストの最少化）するか考えるオーナーとでは、その解決点を見つけ出すことが困難になるケースも少なくない。
そのような状況において両者にとって合理的な
32 建築と積算 2022・Autumn

SEQSENSE 株式会社／警備ロボット SQ-2

ロボット自体は数十年も前より開発されていたが、日本的おもてなし思想では受け入れ難く、またその機能性や接触事故に対する安心感も低かっ特集●未来予想図 Ⅱたため導入が進まなかった。しかしながら、コロ

ライフサイクルコストの世界寄与するものである。

ナ対応として非接触という要素が大きなターニン

また製品仕様や性能が維持管理コストに影響をグポイントとなり、例えば写真の警備ロボットは与える事例として、長寿命シーリング材の導入を遠隔通話による案内などの対人業務や自律移動に紹介する。建物外装点検や改修工事は、足場組み

よる巡回警備（予め設定した監視ポイントへの最やゴンドラを使った長期間に及ぶ作業であり、大適ルートを適宜判断、実行／遠隔監視、撮影・録

きな作業コストが発生するため、同時に実施でき画可）により不審者・不審物に対する抑止力・警る点検・工事は実施タイミングを合わせることで戒力を発揮している。

コストを抑制するのが一般的である。昨今、特定また、エレベーターと連動することで縦（フロ建築物定期調査報告制度の外装点検におけるドア）移動が可能となり業務対象範囲が大幅に拡大

ローンの活用や赤外線診断など、新技術の導入にしたことやセンサー製品の機能向上により自律移関する法的義務は緩和方向であるが、実質的には動性能が格段に飛躍したことで、接触事故など安シーリング材の状況確認や補修工事のための作業

全に関する不安が払拭されたことも導入が進んだを組まなければならず、事業者が負担するコスト

大きな要因である。

の削減までには至っていない。その状況に対してロボットにできることは限られており、完全に当該製品の効果はシーリング材そのものの交換周人に代わる存在にはなり得ないが、人が行う業務期を長期化し、打替え作業のトータルコストが低とロボットに任せる業務を整理することで、人に減できるだけでなく、シリコン系シーリング材特しかできない業務の効率性をあげ、また高度な業

有の施工部周辺にみられる撥水汚染が発生しない

務にパワーを振り分けることが可能となる。適切ことから、窓ガラス清掃の作業効率向上にも寄与な運用により、当社管理物件では警備力を維持しする。

たままコスト削減を実現できている。

LCCを意識したメンテナンス手法

おわりに冒頭で、LCC サイクルにおいて維持管理フェー

維持管理コストのコントロールは新築時の各種

ズがもっと長い期間と触れた。建物オーナーや物仕様選定により影響を受ける部分が大きいが、メ件購入検討者は管理体制、特に管理コストにボランテナンス手法の工夫により、改修フェーズの後

ティリティが生じないことを望むことになるが、ろ倒しやメンテナンス頻度の削減によるコストダ

やはり時代により建物利用者から求められるス

ウンを図ることも可能である。

ペックは変動しており、運営管理は変化に対応しまず、当社では清掃用洗剤メーカーと連携・開なければ建物価値の維持向上を図ることができな発したカーペットパイルのコーティング剤を導入

いであろう。建物ユーザーのニーズとトレンドをしており、それによる清掃の効率化・美観維持向しっかり把握するとともに、他方では新たな技術

上に取り組んでいる。タイルカーペットは日常のに自ら取り組むことで業務効率性を高めることも使用により主要な動線の消耗品度が高く、外部か

併行して取り組み続けたい。

ら持ち込まれた土砂や埃がカーペットの内部に

最後に、維持管理業務自体は定められた業務仕踏み固められていくことで劣化が進んでいくが、様を正確に実施するという極めて地道なことの繰

コーティング剤を塗布することで土砂の堆積を防り返しであるが、我々プロパティマネジメント会

ぐことができる。特に新築（未使用）時に当該薬社の存在は建物オーナーの代わりにメンテナンス

剤を事前塗布することでその効果が大きく発揮さ業者を監督することだけなく、その業務精度を上れることが期待され、タイルカーペットの交換周げるべく環境を整え、効果をオーナー収益（LCC

期を後ろ倒しすることにつながる。また日常清掃

コスト最適化）に昇華させるものとして引き続きにおいてもバキューム作業の効率化・効果向上にその必要性を広めていきたい。
2022・Autumn 建築と積算

33

BSIJ-CPD 認定記事

商業施設における
ライフサイクルコストについて
株式会社プライムプレイス 企画開発本部 ファシリティマネジメント部

はじめに

1 単位

影澤 隆之 油井 陸宏

設費）はあくまでも海に浮かぶ氷山の一角で、その後の延命させるための維持管理・設備更新など

当社は、2005 年 10 月に東京建物株式会社のグにかかる費用は海中にある氷塊で膨大であると言ループ会社として設立され、商業施設の運営・管う論調が出始めた。その費用がどの位のものなの理（以下「PM」と言う）業務に特化した会社であかを試算するのが LCCであった。

る。受託物件は、東京都内ではオフィスビルの低当時、CAD 図面もまだない時代で、製本され層に構える（下駄ばき商業と呼ばれる）店舗やエた紙ベースの図面を三角スケールを使い、改修対レベーターを降りるとすぐに店舗となるペンシル

象の数量を計算し、単価を掛けて修繕・更新費用

ビル的な商業施設、地方の大型商業施設まで含めを試算していた。そうして苦労した LCCを所有

数十に至る。

者（オーナー）に提案すると、こんなものは「絵に今までは故障してからの修繕（ブレイクメンテ）が主体であったが、先を見通しての修繕が必要と描いた餅だ」と目の前でゴミ箱に捨てられた苦い経験を思い出した。

の認識が強くなり、最近特に力を入れているもの

その時に提案した LCCでは、毎年の修繕積立として、中長期修繕計画（ライフサイクルコスト :金は、毎年、平均して賃料などの収入の 15% 〜

以下「LCC」と言う）がある。予防保全を主眼とし、20% 程度が必要と言う内容であった。それに対機器等のライフサイクルを考慮し、建物ごとにし、周期ごとに外壁改修や設備更新費用など膨大

LCCを作成している。これに基づいて年次の修繕な支出になってしまい、本当に改修や更新が必要

工事計画を立て、オーナーに提案し工事を実施しなのかを理解してもらえず、悔しい思いをした。

ている。

あれから約 30 年、不動産業界に関わっているが、過去の苦い経験
今では当たり前にあるが、大手設計事務所や建設会社が専用ソフトを開発し、必要条件を入力す
ると LCCがほぼ自動的に作成できる。

LCCの考え方は決して大きな間違いではなかったと今では思っている。

LCCの作成現在、当社で取り組んでいる内容について概要

しかし、今回の寄稿の話をいただき、LCCにつを以下に述べる。参考に、ある物件の LCC 表をいて、過去を少し振り返り個人的な考えを述べる。

図 1 に示す。横軸に竣工後の年数（築約 35 年を目

高度成長期は右肩上がりの時代だったため、スク

途）、縦軸に各工種の主な構成要素を列記する。

ラップ & ビルド（廃棄して再建する意味で、老朽建物構造体の寿命を 60 年と考え、個々の工事に化、陳腐化したものを壊して、新しいものにす対しタイムリーな整備や更新時を設定しその概算

る）が一般的であった。そのため、建物は初期投金額を入力している。例えば、

資（建設費）をかければ、維持管理費や設備更新
費はほとんどなく、賃料収入が安定的にあるという考え方だった。その後、バブル期が終焉を迎えた 1990 年代後半には、スクラップしてしまうのは無駄である、もったいない、という考えが出始
めてストック & ビルド（既存建物の再生・延命）の造語も作られたと記憶している。初期投資（建34 建築と積算 2022・Autumn①屋上防水はシンダー押さえの場合、耐用年数
を 30 年とみて 1 回の改修
②空冷型マルチ空調機は耐用年数を 20 年とみて 2 回の更新③昇降機制御リニューアルは耐用年数を 35 年とみて 1 回の更新など一定の指針を設けて作成している。また、概特集●未来予想図 Ⅱ

ライフサイクルコストの世界▼

図1

中長期修繕計画表

算金額は、過去工事の実績単価から算出している。
LCCを作成し修繕管理をしていくメリットとしては、付けて監視している）。
そのため、漏電ブレーカー等の動作チェックは
3 年に 1 回となり、更新時期は他の施設より早く①年度ごとの全体の概略予算がつかめるなっている。

②費用の掛かる更新工事が重なるときは、あらまた、営業時間も毎日 12 時間以上となる物件

かじめ工事時期をずらすことにより支出を分もあるため、設備の運転時間も長時間となり、機散できる

器寿命も早まる。あわせて、夜間の限られた時間③担当者が代わっても容易に引継ぎができるなどが挙げられる。
更新時期については、メーカーの言いなりではでの修繕・更新工事となるため、割増作業費や臨時警備費など改修費用もかさむ。このような固有条件を加味している。

なく、今までの修繕・更新履歴の実績を基に作成

こうして出来上がった LCC 表を基に、毎年のしている。1 例として、図 2 に屋内変電所の受変計画工事をオーナーに提案している。ただし、電設備機器整備・更新履歴シートを示す。縦軸

LCC 表は目安であるので、実情と照らし合わせ、に主な機器を列記し、横軸に竣工年月、前回更新工事の整備・更新を引き延ばせる場合は、次年度

年月、今回更新年月、次回更新年月を記入する。

工事にしている。あわせて、LCC 表も修正して次回更新年月は、今回更新した年月の実績値を主いる。

体にスライドさせている。
大型商業施設では、年間 365 日営業し休館日の施設の管理会社との連携ないケースが多いため、定期停電は 3 年に 1 回と当社が施設の管理・工事監理業務を行う上で、ならざるを得ない（このため常時絶縁監視装置を切っても切れない存在が管理会社（以下「BM」と2022・Autumn 建築と積算

35

▼

図2

受変電設備

機器整備・更新履歴言う）である。日常管理は施設ごとに BMが常駐に更新するのではなく、や現地対応しており、施設に精通している。した①長寿命であることがって、不具合が生じた場合の一次対応は迅速に②メンテナンスが容易であること

実施していただいている。例えば、空冷型空調機③意匠性に優れていることの圧縮機（コンプレッサー）が故障すると、BMはなどを考慮しオーナーに提案し工事を実施してい圧縮機交換を実施する。しかし LCCが作成される。

ていると、圧縮機交換を計画する段階で、LCC

最近の事例として、“ スケートボード対策を考を踏まえた築年数や圧縮機のメーカー推奨耐用年

慮した花壇の腰壁の作り込み ”である。図 3 は改数を考慮し、圧縮機の単純交換で良いのか、空調

修前の花壇の腰壁を示す。スケートボードにより機本体の更新をすると費用対効果が出るなどの助

かなりの損傷を受けている。これに対し改修後の言、連携が可能になる。また事後対応（ブレイク

腰壁を図 4 に示す。スケートボードができないよメンテ）で圧縮機が故障したら交換する流れの場

うにコンクリートブロックを設置し、かつ意匠面

合、毎回、部品の在庫確認をしてから工事手配をを考慮した作り込みを行った。

することとなり、テナント（店舗）に迷惑を掛け、もう一つの事例として、“ エレベーターかご内

営業補償や損害賠償を請求されるケースもある。

の美装化 ”である。図5は改修前の従業員エレベー

あわせて、昨今の半導体不足で納期が不透明の場

ターかご内写真である。台車保護として壁面に合は特に大きな問題になりかねない。そのため故

フェルト材をフック吊りにしている。台車保護と障・修繕履歴を蓄積し、一定数の圧縮機交換の実しては良いが、汚れが染み込みやすく見た目にも績となった場合は全数交換を視野に更新計画を見

美しいとは言えない。これに対し改修後の写真直すなどの検討も必要と考える。このような考えを図 6 に示す。壁面にマグネット止めとしたクッを日々の BMとの業務の中で協議・浸透していく

ションフロア材（厚み 3.5mm）を採用した。台車ことも大事なことと考える。

保護はもちろんのこと、汚れに対しても拭き取れ

最近の改修事例紹介LCC 作成関連ではないが、日々の改修工事の考え方について紹介する。工事に当たっては、単36 建築と積算 2022・Autumn

ば済むのでメンテナンス性も良く、かつ、見栄えも優れている。

特集●未来予想図 Ⅱ

ライフサイクルコストの世界

おわりに
まずは、このような寄稿する機会をいただき感謝します。建物・機器には寿命があり、まるで生き物のようである。LCCによる運営・管理は、これらを見える化し、管理下に置くことにより陳腐
図3

改修前

花壇の腰壁

化せず長寿命でより快適な建物を維持できると考える。
また、ブレイクメンテでは、いつ大きな故障が起きるとも限らず、建物所有者やテナント様に多大な迷惑を掛けるなど、心配しながらの管理であった。それに比べ、LCCによる運営・管理では、
あらかじめ故障等の予測ができ、予防保全が可能となるので、精神的にも負担が小さくて済み、支出も抑えられる。以上のことから、今後とも PM
業務を通じて、LCCによる運営・管理を広めてい

図4

改修後

花壇の腰壁

図5

改修前

従業員エレベーターかご内

図6

改修後

従業員エレベーターかご内

きたいと考える。

2022・Autumn 建築と積算

37

建築 ・ 不 動 産 の 法 律 トピ ック

第 8 回
BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

「ライフサイクルコスト」と法律実務
廣江 信行

1 はじめにキーワード
LCC

今回の特集は「ライフサイクルコスト」（以下「LCC」といいます。）ですので、私も関連するテーマを取り上げたいと思います。
ご承知のとおり LCCという用語はかなり以前から

環境法制の変化

使用されているのですが、私が初めて接したのは、認定コンストラクション・マネジャーの資格試験を勉強解体費用していた約 8 年前になります。建設分野の重要な用語として紹介されていましたが、あまりインパクトのある用語だとは認識していませんでした。
そもそも、普通に弁護士の仕事をしていると、LCCという用語を意識することはほとんどありません。

2 裁判例とライフサイクルコスト
また、訴訟実務の中で LCCが正面から取り扱われた例は見つからず、判例データベース上では、LCCという用語が登場するものが 15 件程度ありますが、入札基準に関する説明や公共事業の事業認定処分を近隣住民が争う際に言及されるだけで、その中身が積極的に議論されているものは見当たらないです。
例えば、石木ダム事業認定処分取消請求控訴事件（福岡高裁令和 1 年 11 月 29 日判決・裁判所ウェブサイト
掲載判例 : ダム建設等の工事の起業地内に存する土地
若しくは建物の所有者若しくは共有者、居住者等である一審原告らが、処分行政庁が土地収用法 20 条（138
条 1 項により準用される場合を含む）に基づいてした
上記工事に係る事業認定処分が、同法 20 条 3 号及び 4号に違反する違法な処分であるとして、一審被告国に対し上記処分の取消しを求めた事件）で裁判所は以下のように判示しており、行政庁が水道事業等の合理性

廣江 信行（ひろえ のぶゆき）
廣江綜合法律事務所 代表弁護士（公社）日本建築積算協会 顧問弁護士

62 建築と積算 2022・Autumnを判断する際に考慮する要素として、LCCを挙げています。

建築・不動産の法律トピック

第 8 回

水道法は、地方公共団体は水道事業及び水道用水供給

アスベスト問題については協会の皆様もご存知だと事業を経営するに当たっては適正かつ能率的な運営に思いますが、法的な検討が必要な分野である一方で、努めなければならないとし（同法 2 条の 2 第 1 項）、水修繕・解体費用の増額という側面ではライフサイクル

道事業者が定める供給規程は料金が能率的な経営の下コストに影響を与える要因になります。

における適正な原価に照らし公正妥当なものであるこ

補助金などもありますが、建築時点においては、解と等の要件に適合するものでなければならないとする

体費用の増大と補助金による填補もいずれも予想でき（同法 14 条 2 項 1 号）。また、設計指針（2・13 頁）は、ないものであり、LCCの算定が非常に難しいことがわ

水道事業の経営効率を高めるため、イニシャルコスト

かります。

とランニングコストとを総合的にとらえた水道施設全

また、LCCに影響がある建築に関する重大事故と体のライフサイクルコストについての検討や、各事業して、令和 2 年 7 月 30 日に起きた福島県郡山市内の体の実情や地域特性に応じて、スケールメリットが期

飲食店「しゃぶしゃぶ温野菜郡山新さくら通り店」の待できる施設の共同化等の広域化の検討が重要である、爆発事故がありますし（爆発は厨房のガス管の腐食に

給水区域の拡張や事業統合、安全な水の安定供給等によって生じた亀裂等から漏れたプロパンガスに引火しは多額の資金を要することから、計画的に投資を行って起きたと報道されていますが、刑事・民事ともに判ていく必要があり、財政収支見通しを踏まえた効率的決が出ていない状況です）、少し前には、渋谷区松濤な整備計画を立てることが有効である等とする。これの温泉施設シエスパの爆発事故があります。いずれも

らの法や設計指針の趣旨に照らせば、市が、合併地区

多数の死傷者が出ましたし、建物自体も損壊し、LCCの保有水源について、その全てを活用するのではなく、という観点からも最悪の結果になっています。

規模と水量という効率性の観点から今後の活用の有無

また、土地工作物責任の例としては、文京区の湯島を区別したこと、また、その一部について直ちに活用

聖堂で敷地内に設置されていた看板が強風に煽られての有無を判断するのではなく、統合の進捗に合わせて倒れ、アイドルグループのメンバーの女性が下敷きに順次検討することとしたことが、合理性を欠くというなって大けがをし、下半身不随となる事故がありましことはできない。

た。本来、損害賠償請求としては数千万円以上可能な事件ですが、看板を管理等している団体の資力がなくこのように、判決は LCCをいわばマジックワード

1000 万円の和解金額になったようです（公益財団法のように使用しているだけで、内容については議論を人斯文会が管理団体であり、国の所有物は湯島聖堂のしてはいないのですが、一応言及はしていますし、裁み）。

判所としてもライフサイクルコストについては理解していることが窺えます。

3 他の法制度とライフサイクルコスト
上記のように裁判に登場する場面もありますが、それ以外のものについて検討すると、LCCに影響を与える要因として、様々な法的な問題があります。
例えば、施工瑕疵・契約不適合責任、土地工作物

このような事例からはわかることは、ちょっとした
注意義務違反や修繕を懈怠したことによって、建物損
壊や人身事故につながり、LCCという観点からも全く計算不能なレベルまで損失が出てしまうということです。
特にガス関連施設は非常に危険であり、些細なミス
が重大事故に繋がりますので、担当する方は十分に注意していただければと思います。

責任の民事上の紛争、産業廃棄物処理法、アスベス
ト、PCB（ポリ塩化ビフェニル）に関する環境法制の上記のシエスパの事件については、刑事事件に関す

変化は建物に必要なコストに大きな影響を与えるため、る判決ですが、非常に参考になるため、判旨を一部LCCと密接な関係があります。

抜粋してご紹介します（平成 28 年 5 月 25 日最高裁判2022・Autumn 建築と積算

63

所第一小法廷判決・最高裁判所刑事判例集 70 巻 5 号めのある」借地権であり、マンション建築の場合は、117 頁）。

一般定期借地権（借地期間は 50 年以上で、借地期間の延長のないもの）になります。

ガス抜き配管内での結露水の滞留によるメタンガスの漏出に起因する温泉施設の爆発事故であるところ、

敷地の借地期限が到来したら、マンションを解体し、更地にして、土地を所有者に返還することになるため、被告人は、その建設工事を請け負った本件建設会社に

その「解体費用」が将来的に大きな問題になります。

おけるガス抜き配管設備を含む温泉一次処理施設の設

定期借地権付きマンションを建設する場合、建設す計担当者として、職掌上、同施設の保守管理に関わるる時点において、解体費用について詳細な検討をしな

設計上の留意事項を施工部門に対して伝達すべき立場

ければならないですし、当然ながら分譲から解体までにあり、自ら、ガス抜き配管に取り付けられた水抜きの修繕費用も検討する必要があります。

バルブの開閉状態について指示を変更し、メタンガス

分譲前からライフサイクルコストの問題を真剣に検の爆発という危険の発生を防止するために安全管理上討する必要が生じるのですが、検討した結果を踏まえ重要な意義を有する各ガス抜き配管からの結露水の水て、①定期賃貸借契約書と②個別住戸の売買契約書等抜き作業という新たな管理事項を生じさせた。そして、の契約書に適切に盛り込まなければならないのです。

水抜きバルブに係る指示変更とそれに伴う水抜き作業

私が担当したケースでは、将来解体費用を賄うための意義や必要性について、施工部門に対して的確かつに、解体費用を各住戸の所有者から積み立ててもらう

容易に伝達することができ、それによって上記爆発の解体費用積立金という仕組みを導入しました。

危険の発生を回避することができたものであるから、当然ですが、私が担当していたケースにおいて、マ

被告人は、水抜き作業の意義や必要性等に関する情報

ンションが解体されるのは 70 年後でして、そのころを、本件建設会社の施工担当者を通じ、あるいは自らの解体費用を算出するのは非常に困難です。

直接、本件不動産会社の担当者に対して確実に説明し、最近は、物価が上昇しているので物価上昇をイメー

メタンガスの爆発事故が発生することを防止すべき業

ジし易いですが、さすがに 70 年経った将来の解体費

務上の注意義務を負う立場にあったというべきである。

用は想像を絶します。
案件を担当していたのは、2010 年〜 2015 年くらい

建物の瑕疵というよりは、「情報伝達のミス」も大きだったので、反対に 70 年前の状況を調査してみたのな損害に繋がる事例ですので、このような観点からもですが、1940 年〜 1945 年をイメージすることになりご注意いただければと思います。

ます。

4 定期賃借権付きマンションの仕組みと問題（1）解体費用

第二次世界大戦当時の日本と比較することになったのですが、企業の物価指数などから、貨幣価値を割り出すと約 200 倍の違いがありました。

解体費との関係で話題を変えますと、以前、定期賃

最近のインフレーションが起こるまで、日本経済は借権付きマンションを建築する時に、弁護士として長らくデフレーションの時代だったので、感覚的には様々な法的問題を検討しましたが、一番頭を悩ませた

理解しにくいですが、歴史をさかのぼると約 200 倍をのが解体費用に関する契約条項等でした。

想定する必要があることがわかりますし、世界的に見以下にご説明するとおり、私は LCCという用語を知らないまま、LCCに関連する条項を盛り込むという作業を既に行っていたことに、今回の原稿を作成する
過程で気が付きました。
定期借地権とは、契約期間の延長がなく「期間に定64 建築と積算 2022・Autumn

ればさらに何倍のインフレーションが起こっている地
域があります。
そうなってきますと、解体費用を積み立てるといっても、適切な運用をしなければ、将来の解体費用を賄えるような金額を積み立てることなど不可能だという

建築・不動産の法律トピック

ことがわかります。

第 8 回

結局、土地を所有している会社と不動産会社の担当者からすると、どうせ自分も退職し、おそらくこの世

無論、積立金額を物価に連動させるような計算式をにいない時点の問題ですから、問題点を真剣に検討す作成し（消費者物価指数などに連動する計算式）、数る動機に乏しいとも言えますが、「将来、お世話になっ

年毎に見直すというような仕組みを導入したりもする

た会社に損害がでないようにしないといけない。」とのですが、歴史的にみればインフレーションは急激にいう気持ちもあるようで、できる限りのことはやって発生するものですし、積み立てた金額については無価いるようでした。

値になるリスクもあります。

おそらく私が 70 年後（いまからだと 60 年後くらい）、
マンションがどうなるか、その結果を知ることはない（2）未払リスクのですが、ちょっと気になります。

LCCの議論から脱線しますが、解体費用を積み立てる制度を導入しても、分譲マンションですと所有者も（3）小括

多様であるため、滞納が生じることや区分所有者が行

このように、定期借地権付きマンションは様々なリ方不明になってしまうことがあり、解決困難な問題がスクがありますし、定期借地権付きマンション特有の生じる可能性があります。

問題がなくても、普通のマンションやタワー型マン

特に定期賃貸借契約の賃貸期間満了前になると、積み立てられた解体費用が実際の解体費用より少なくてションでも予想外に修繕費等が高くなり、LCCが高額になるケースがあると思います。

不足する場合には、誰も解体費用を支払いたくないの協会の皆様においても、マンションに限らず不動産

で、逃亡してしまうケースも出てくると想定されます。

を購入する際には、LCCに十分にご注意していただけ

このような場合に備えて、管理組合が強制的に区分ればと思います。

所有権を買い取れる制度や種々の方策を導入したものの、結局、その時になってみないとどういう問題が生じるかわからないというのが実際のところです。

2022・Autumn 建築と積算

65

連

載

BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

積算部物語

—— Cost Management Story ——終章

フロンティアへの滑走第18

今までのあらすじ
平成 9（1997）年 4 月、首都圏 3 支店で新しく再編

回

加納恒也

（公社）日本建築積算協会
特別顧問のところを待たせて申し訳ありません。」
植田は、疲労が滲む顔にひきつったような笑みを浮かべて椅子に腰を下ろした。

成された新東京支店の副支店長に就任した天野は、「社長こそお疲れのところをおこしいただきまし新しい事業構造を提案し高収益体質への変革を目指て恐縮です。」

していたのだが、有利子負債が多い㈱ウエダが信用

中松支店長が応える。

不安の広がりから銀行管理下に置かれるという状況「中松さん、厳しい状況になったが、銀行に寄りに直面する。早速、東京支店はメインバンクから送かかるだけでは先がない。なんとか自力で立ち直るり込まれた経営支援チームのヒアリングを受けるのことが必要だ。それには、収益を高めていくことにだが。

尽きると思っている。いくら借金が多くても、収益性の高い企業であれば存在意義は否定できないだろ（主な登場人物）う。もちろん、継続的な負債削減が前提になること

天野清志：㈱ウエダ東京支店副支店長だが。」

宮塚竜生：㈱ウエダ専務取締役建築本部長
中松春元：㈱ウエダ専務取締役東京支店長

植田は、自分に言い聞かせるようにひと言ひと言区切りながら言葉を紡いでいく。

中林博則：㈱ウエダ取締役東京支店西支店長「まあ、新しい事業投資はできなくなるだろう。

犬塚立国：㈱ウエダ東京支店東支店長造成工事で土地の付加価値を上げて売却益で工事費

与木創文：㈱ウエダ東京支店関東支店長を賄うといった土木の事業スキームも使えなるし、

柳内暁史：㈱ウエダ東京支店副支店長、住宅事業部

開発事業も新規は難しくなるだろう。」

長
福山一郎：㈱ウエダ東京支店副支店長、リニューア

宮塚が発言した。これからが本題のようだ。
「借金が膨らんだのも、開発事業とともに、土地ル事業部長に先行投資して売却益を狙った土木の事業スキーム

植田一賢：㈱ウエダ代表取締役社長

によるものだし、まして土地の価格が下落したのだ
からダメージは想像以上に大きなものとなったよ。」

SCENE18

銀行管理をバネにして【社長の思い】宮塚は、植田の耳が痛いような事実を淡々と述べていく。植田は目を閉じてじっと聞いている。
「今、ウエダを支えるのは本業しかない。それも建築だよ。幸い、東京支店では 2000 年計画という新しい仕組みを始めたじゃないか。受注量中心の経11 月 16 日（水）経営支援チームのヒアリングと懇営から収益中心の経営へと我々の意識と行動を変え親会が終了して 1 時間ほどたったころ、通用口で待るしか生き残りの道はないと考えているんだよ。」

機していた柳内が植田社長と宮塚建築本部長を案内

宮塚は、いつにもなく熱を帯びた口調で語っていしてきた。午後 9 時近くになっていたが、支店長会る。

議室には改めて寿司とビール・ワインが用意されて「社長とはここ数日話し合ってきた。ここで一気いる。

に借金を返せるなどと言う奇策はないわけだし、と「やあ、皆さんご苦労さん。ヒアリングでお疲れにかく地道に稼ぐしかない。社長が言われたように、

66 建築と積算 2022・Autumn

第

積算部物語

稼ぐことができる会社であれば、銀行もそれなりに扱ってくれると考えている。」
宮塚が話を終えて、椅子に背を預ける。

18 回【人事考課】
メインバンク派遣の経営支援チームのヒアリング「正直、銀行管理になったからには、経費や人員が終了すると、一息つく暇もなく人事考課のまとめなど様々なところで厳しい状況が生まれることになとなる。人事考課の結果は、12 月支給の賞与額に反る。信用不安の記事が出てからは、お施主さんや協映されるとともに、来年 4 月の昇給と昇進など全て力会社にも大きな影響が及んできている。このようの評価の基本情報となるのだ。もっとも、信用不安に様々なハンデを負いながら収益を追求するのだかという危機にあっては、来年の賞与や昇給は期待でら、皆さんのご苦労が大変なものになるということきないのかもしれない。ともあれ、人事考課は社員は十分認識しています。しかし、なんとかウエダをの生活はもとより人生を左右するようなこともあり、立ち直らせたい。社長としてこのような状況を招い

建築系職員約 1,700 名が対象となればプレッシャー

た責任は痛感しているが、もう一度頑張って結果をを感じるところでもある。

出したいと考えています。皆さんの力を借りて東京

人事考課案は各部での評価枠（評価ランク別構成

支店の 2000 年計画を全社に広げていきたいのです

比）にもとづき各部長が作成するのだが、本人と会よ。
」

社への影響が大きい最高と最低ランクについての評

植田は絞り出すように話し終えた。しばらく沈黙

価を確認し、支店としての調整を図ることが支店長・が続く。

副支店長の主な仕事となる。当然、人事考課全体の「社長、ビールでも飲みましょうか。腹も減りま

決裁は支店長であり、支店長を補佐する立場の副支したね。
」

店長は管轄する部門の考課内容について一通り目を宮塚がネクタイを緩めながら声をかける。天野が通している。天野の場合は、工事部が約 950 名、内時計を見ると 30 分が経過していた。

勤技術部門が 350 名であり、どうしても細かく目を「失礼しました。まずはビールで喉を潤してくだ

配るのは管理職レベルまでとなってしまう。

さい。
」

大会議室に所狭しとテーブルが並べられ、かろう

中林西支店長が、冷蔵庫から缶ビールを出して植じて通路が確保されている。それぞれのテーブルに田のグラスに注ぐ。全員のグラスにビールが満たさは各部の考課表が山積みにされており、最高と最低れると、宮塚が軽くグラスを掲げた。

ランクの考課表が別に並べられている。中林西支店「がんばろう !」長、犬塚東支店長、与木関東支店長と副支店長 3 名が各テーブルを巡っている。内勤技術部門について場所を変えて飲み直すこともなく、会議室でお開は、柳内・福山・天野が説明し、3 支店長の確認をとっきとなった。明日は経営支援チームに東京支店の経ていく。工事部については、人事を担当する建築部

営計画を説明することになる。社長の思いを受けて、長の北川が各工事部の考課内容を説明していく。

2000 年計画にもとづく収益中心の事業スキームについて銀行の理解を得ることがウエダの将来を決定「学館作業所の平川はやけに成績がいいじゃないすることにもなるのだ。ことの重大さを認識した全か。あんな事件を起こしたんだから、もうしばらく

員は、早々に帰宅して明日に備えることになった。

は謹慎状態でいいんじゃないか。」

天野も本日は睡眠を優先し、明日の午前中を準備に犬塚が最高ランクの考課表を見ながら発言する。

あてることにした。まあ、資料は用意しているし計「犬塚支店長、平川は十分最低評価を受けてきま

画内容は頭に入っているので、準備時間は十分だろしたよ。あの事件からもう 8 年ですからね。彼も軽う。

率でしたが、立場としては同情すべきこともありましたし、なにしろ一級建築士試験を 3 回も合格したのですから、その点は大したものです。腐りもせず、
2022・Autumn 建築と積算

67

熱心に仕事をしていると所長も感心していましたよ。

も ”おはよう。”と声をかけてくれて、そのまま出先代の社長もお亡くなりになったし、もう時効にしていきました。」ていいんじゃないでしょうか。」「社員だとは思わなかったのかね。」

天野は、植田家の三男坊裕俊の顔を思い浮かべて意見を述べた。

「大学時代の友達と思ったようです。」
実際に、大日本大学出身の林原は植田裕俊と同窓
で 2 年先輩にあたる。社長とニアミスしたが、トラ

植田裕俊は現社長植田一賢の弟である。三人兄弟

ブルは発生しなかったということだ。当然、社員はの末っ子で、唯一建築系の学部、それも先代社長で社長の顔を覚えているが、社長が若手社員の顔を覚ある父親と同じ大学を卒業してウエダに入社した。

えているものではない。

両親に溺愛されたようで、将来はウエダの建築系

ようやく天野の表情が緩む。

トップとして兄を支えることを期待されていたよう「まあ、それで済んで幸いだった。これからは十である。いわゆる坊ちゃんタイプで軽率なところは分気を付けて行動するように。なんといっても社長あるが憎めない性格の若者だったが、何気ない行動の息子だから、ただの友達とは違うと考えてくれ。」

で周囲を混乱させることも多かった。

「わかりました。本当に軽率でした。申し訳あり

入社早々に配属された作業所で、歓迎会からの流ませんでした。」

れで赤坂のクラブに連れていかれたのだが、翌朝嬉やれやれ一件落着かと会議室を出た。

しそうにクラブで大騒ぎしたことを父親に話したも半年間の研修の後、植田裕俊は設計部へと異動にのだった。ところが、話した相手が悪かった。東京なった。送別会は天野一人で行った。可哀そうで支店長が社長に呼ばれ、新入社員を赤坂のクラブにあったが、大人数での宴会では何が起こるかわから連れて行った作業所の件について、経費の無駄遣いない。居酒屋で植田裕俊と二人きりのひと時であっと大目玉を食らったことが会社中に広まった。翌年、たが、母親の期待とそれに応えきれないジレンマが

1 年間の作業所勤務を終えて、研修ローテーション

言葉の端々に感じられる。明るい表情の奥に見える、の一環として半年間の予定で東京支店積算部に配属

プレッシャーに押しつぶされそうな若者の素顔がとなった。当時課長であった天野が教育担当を仰せ痛々しかった。触らぬ神に……といった対応に終止つかったが、とにかくトラブルが発生しないようにせず、“もう少し親身になって話をしておけばよかっ

気を遣う毎日だった。ある日の朝、入社 3 年目の林

たかな ”と後悔の念も沸いた。

原修が天野の席に近づいてきた。
「課長、ちょっとお話があります。」
どうも別室で聞いた方がよさそうな顔つきだった

植田裕俊が設計部に移動して 8 か月後、新聞記事が社内を揺るがした。

ので、会議室に場所を移す。

『一級建築士試験で替え玉受験発覚、準大手ゼネ「実は、昨晩植田君と飲みまして、飲みすぎまして、コン社員』

家に泊まってしまいました。」㈱ウエダの社員、それも経営者の親族が一級建築「家とは植田邸か ?」士試験に合格したものの、同社の他の社員が替え玉「はい。
」

で受験していたことが発覚したという内容だった。

林原は泣きそうな顔になっている。

ただでもセンセーショナルな事件であったが、当事「朝、植田君と食堂に行ったのですが、社長と顔者が社長の三男であり、替え玉が社員ということかを合わせてしまいました。」

ら、週刊誌を中心に報道は過熱していった。なぜ替これには、天野が泣きそうになる。エエエー !

え玉受験を引き受けたか、なぜ発覚したかについて「それでどうした。」

は明らかにされなかったが、替え玉となった社員こ

極力冷静な表情で次を促した。

そ人事考課の話題に上った平川哲司である。植田裕「“おはようございます。”と挨拶しました。社長

俊と同期入社の社員には同窓の大日本大学出身者が68 建築と積算 2022・Autumn

第

積算部物語

多くいる。もともと当時の社長の出身校でもありマ社も非上場となる。多額の資金で株価を支えようと

ンモス大学と揶揄されている大日本大学の出身者はした社員や協力会社は大きな経済的痛手を被り、先多いのだが、植田裕俊が仲の良い同級生を引き連れ行きに不安や不満を感じた多くの社員が会社を離れて入社したと噂されていた。平川は同級生の一人でることになった。そして、国内・海外の金融機関やもあり、成績が良いことから、替え玉を頼まれ断り

ハウスメーカーも巻き込んだ負債処理を巡るマネーきれなかったのだろうと推測された。天野が一級建ゲームの中で、ウエダが生き残るために多くの犠牲

築士試験を 3 回合格したといった通り、まず自分がを伴ったという事実さえもやがて忘れ去られること一発で合格し、次に植田裕俊の替え玉で合格し、さ

となる。

18 回

らに資格失効後に再度受験して見事合格している。
合計 3 回合格するなど稀有な例であろう。天野の言
葉に犬塚は笑いながら同意し、平川には復権のチャンスが与えられることとなった。

【人員削減：出向推進】
銀行管理に人員削減はつきものである。いずれそ休憩をはさんで 4 時間のトップチェックを終えの話が出ると思っていたが、平成 10（1998）年 3 月

た 1,700 名の人事考課は、電子データに変換できるには、第 1 弾として出向促進の方針が出された。出

OCR シートの形で本社に提出される。

向とは、出向元企業に籍を置いたまま出向先企業と雇用契約を結ぶ “ 在籍出向 ”を指すことが多い。今【株価低迷】

回の出向促進にあたっては、在籍出向を基本とす
るが、できれば退社して出向先企業と雇用契約を経営支援チームのヒアリングから約 1 か月後、ク結ぶ “ 転籍出向 ”が望ましいと考えられている。在リスマスも間近となった 12 月 20 日（火）に支店長

籍出向の場合は、出向元の給与水準（つまり今まで

から招集がかかる。臨時の幹部会である。

の企業でもらっていた給与・賞与額）が保証される「君たちも心配していると思うが、当社の株価がが、転籍出向の場合には完全に出向先の水準となる。

また下がっている。額面を割るまではいっていない

従来と同額の給与を支払っても出向を促進するのは、が危険水域だ。信用不安が拡大することが懸念され給与以外の経費負担が削減できるからであり、将来る。株価を支える必要があるとの要請があったのだ

的には転籍を期待するからでもある。

が、社員持株会、植興会（協力会）、関連会社と社

信用不安騒ぎがあったためなのか平成 10（1998）

員個人による株の買い増しをお願いすることになっ年度は人事異動が少なかったのだが、その代わり出た。皆さん、それぞれ厳しい状況に置かれているが、向の話が飛び交うようになる。東京支店では、「人

なんとか協力をお願いしたい。」

材活用委員会」というもっともらしい名称の委員会「持株会の口数増額を働きかけるのですか。」

を設置し、出向促進に取り掛かった。営業による顧「持株会にお願いして、会員に口数を増やすよう客企業に対する人材ニーズの打診や、調達による協働きかけるが、個人的にも購入をお願いしたい。植力会社への人材受け入れ打診など、様々なチャンネ興会会員にもお願い文書を出すことになる。」

ルによる出向先の開拓が行われた。しかし、出した

一時期、額面の十倍以上 800 円台の値を付けたウ

い人材と欲しい人材は往々にしてミスマッチとなる。

エダの株価は、100 円台まで下落していた。額面 50

折角の出向依頼に応えられる人材が確保できず、話円を切れば絶望的だ。しかし、限られた会社関係者が流れることも珍しくない。一口に人員削減といっで買い支えようとしても所詮は “ 蟷螂の斧 ”、流れても、所詮は企業にとって有能な人材を残し、能力は止められない。買い支え活動はこれからも数年続の劣る人材を削減したいのだ。しかし、出向者を受くのだが、結局株価が持ち直すことはなかった。

け入れる企業にとっては優秀な人材を受け入れたい

この物語が終了してから数年後のことであるが、のは当然だ。子会社が親会社のダメ社員を受け入れ

会社分割でウエダの株は紙切れ同然となり、存続会

るケースはあるかもしれないが、一般の企業ではそ2022・Autumn 建築と積算

69

うもいかない。特に中小企業は社員数も少なく、全「先方の期待に沿うには、こちらの都合ではなく社員にそれなりの働きが求められるから、要求レベエースを出すしかないというのかね。」

ルも厳しいものがある。ウエダの社員は比較的有能「つらい選択ですが、今後の出向を計画通り進めな人材が多いものの、出向させたい人材（極秘のリていくためには、こちらも相当な痛みを覚悟する必ストが作成された）が出向先の要求レベルに合うと要があると思います。出向で収まらず希望退職を募は限らない。まして、地方企業からのニーズは少なるようになった場合は、相当なレベルの人材が多く

く、首都圏エリアで対応するのは東京支店が中心と流出する可能性もありますので、ここである程度のならざるを得ない。

人員調整をすることが大切ではないでしょうか。」「柳内くん、君が考えた候補者を話してくれ。」

ある日、設備会社が役員候補を探しているとの情

中林と柳内のやりとりを聞いていた中松東京支店

報が入った。当該の田中設備工業は、ウエダと取引長が、柳内の意見を促す。

関係もある比較的規模の小さい設備施工会社である「今回のリクエストに合致するのは、設備設計部

が財務内容は健全で業績もよいといわれている。役

長の中嶋くんしかいないと考えています。設備部

員が相次いで亡くなったため、社長を補佐する人材門の将来を背負って立つ部長の一人です。本人は、が必要になったようだ。早速、設備出身の柳内副支

現在出向者の調整をしている立場ですので、相当店長が訪問することになった。

ショックも大きいでしょうが。先方と会って納得し「なかなかしっかりした会社でした。私も社長にたら出向を承知すればよい、出向後に仕事が合わなは初めて会ったのですが、田中社長は信頼できる人

ければいつでも戻ってくるという条件はつけておき柄と見受けられました。後継者と期待していた取締

たいと考えています。戻った場合の役職も今のまま役と、番頭役として社長を支えていた専務が相次いで。最も、行くとなればそんな軟弱な考えを持つ人で亡くなり、次の世代の育成は間に合わない状態で、物ではありませんが。」

すぐにでも任せられる人材が欲しいといったことでした。
」
臨時の幹部会で柳内が田中設備工業の社長との会

中嶋部長は、出向調整を進めている支店の「人材活用委員会」メンバーで、天野とともに本人のモチベーションを重視して出向者の選定を進めている。

見の模様を報告する。

明るく温和な 50 代前半の部長で、天野も設備部門「役員候補といっても、社長を補佐するナンバーのエースと認めている。

2 ということだな。うーん、欲しいのは部長クラス“ 彼のショックは大きなものだろう。他人ごとではそれも優秀な人材になるかな。」

ないな。”

中林西支店長が思わずうなった。

「そうか。中嶋くんには私から話そう。明日の午「ウエダが出向を促進していることは設備業界で後で時間調整してくれ。1 時間はとっておいて欲し

も話題になっているようです。ここでどのような人い。」

材を出すかは、今後の展開に影響しそうですね。」「柳内くんの言いたいことは、いい加減な人材を中松支店長が自ら説得役になるという。彼へのリスペクトだろうか。

出すと、業界の噂になり、出向の依頼が無くなるということかね。
」「いやあ、ガクッときたよ。まさか自分がという「無くなるかどうかは分かりませんが、期待度は思いもあったし、会社に必要ないと思われたという下がると思いますね。会社の都合でいえば、設備工敗北感にも見舞われたね。」

事部長の飯山くんか技師長の音羽くんあたりが思い浮かびますが。いずれも管理職定年間近でもありま

2 週間前を思い出したのか、中嶋はハンカチを取り出して目をおさえる。

すし。しかし、彼らは職人肌で、経営者向きとはい「中嶋さんが出向されるということは、聖域はな

えません。
」

く我々の誰もが対象になるということですね。その70 建築と積算 2022・Autumn

第

積算部物語

意味では、社員へのインパクトが大きすぎました
ね。
」

18 回

人事部案は支店長・副支店長までに配布された。
人事部案とはいうものの、実際には銀行案なのだろ

原宿にある中華料理店の個室で、中嶋の送別会がう。管理職削減が直接経費削減につながるわけでは開催されていた。副支店長と各部門の部長で構成さないが、人員削減への伏線ではないかとも推測できれる人材活用委員会のメンバーが出席している。まる。

るで神様への生贄といったような立場に立たされた組織のフラット化は、時代とともに形を変えて提中嶋への同情と、明日は我が身との思いから、盛り案されている。従来のピラミッド型組織から有機的上がるまでに時間がかかっている。

なホロン型組織への変革は、天野の目指すところに「中松支店長には気を遣っていただきました。事

合致したものでもあった。従来の固定的な組織と目情を細かく説明していただき、頭を下げられました。

的別のプロジェクト組織とのマトリックス的な融合断れませんよね。」

は、組織の活性化に役立つものと考えていた。

「俺が君の名前を出したからな。支店長室から帰っしかし、今回の人事部案は芸が無さすぎる。課長てきた時にいろいろ話したね。田中設備工業の社長

職を廃し部長が管理職として部のマネジメントを全とのお見合いで態度を決めてもらいたいと言ったが、て担う。例えば、東京支店積算部は 60 名弱の人員

なんか馬が合ったようだね。」

を擁するが、部長一人で部員の管理ができるか、仕柳内が気を遣いながら発言する。

事の管理ができるのだろうか。現在の部長職はプレ「田中社長とは 2 時間も話しました。会社と社員

イング・マネジャー的な働きも強く求められている。

に対する思いを伺い、共感するものがありましたね。

管理部門のように、部内のデスクに座って新聞を読

前向きに人生を生きようとの意欲も湧いてきました。

んでいる訳にはいかない。受注産業では、現業の各

ひょっとすると、これはチャンスなのかと思いまし部門長は営業の前線に出て、マーケットに対応しなた。
」

ければならないのだ。

話が前向きに進みだし、場も盛り上がってきた。

現業経験のない若手の人事部員からの提案によるしばらくたったら、場所を変えて歌いに行こうか。

ものだそうだが、人事部長の八田は東京支店で営業

これから 3 年後、中嶋が田中設備工業の社長に就部長を務め、横浜支店の営業担当副支店長になった

任するという挨拶状が届くことになる。

根っからの実務家である。このような提案を簡単に採用するとは思われず、やはり銀行の意向が背後に出向はなかなか難しい。思うように人員削減は進まない。銀行の思い通りの流れにはならないのだ。
希望退職実施の噂も耳に入りだした。

チラつくように感じられた。
10 月になって、人事部と東京支店幹部との意見交換が開催された。当然であるが、東京支店は大反対、“ 八田さん現業を忘れてしまったのか ”といっ【組織のフラット化 : 管理職削減】

た激しい声も飛び交う。中松支店長は人事部長経験者であったが、やはり反対意見であり、東京支店の平成 10（1998）年 9 月、東京支店に対し、本社人支持を取り付けるという人事部の思惑は外れてしま

事部から組織のフラット化に関する案が内示された。

う。しかし、これで銀行があきらめるはずもない。

課制（課長、課長心得、課長代理）を廃止し、組織課長制を廃止する代わりに次長職をつくるといった単位を部にまとめ、部長に管理職機能を集約する。

馬鹿げた換骨奪胎案で決着することになった。さら従来、課長職相当の専門職としてチーフエンジニアには、ひとつの部に複数の部長が存在するようにな（CE）、工事長、事務長および部長職相当の技師長

るなど、ガバナンス上の緩みも生じていくこととなという職名があったが、これは一応存続するという。

る。銀行管理とは、企業の再生を目指し活性化させまずは、最大規模の支店である東京支店の意見を聞るものなのか、吸血鬼が生贄を操るように企業の活きたいそうだ。

力を削いで支配し債権回収を容易にするものだろう
2022・Autumn 建築と積算

71

か。この時期から、ウエダは大きく変貌しようとしていた。

「天野さん、久しぶりだね。ちょっと寄らせてもらいましたよ。」【社長退任】
平成 10（1998）年 12 月はじめ、植田社長が退任

今年もあと 1 週間という年末の夕方、植田社長が予告も無しに天野の席を訪れた。
「どうぞこちらに。」

することになった。目先の業績については、各支店とソファーに案内し、とりあえずお茶を出す。

の頑張りによってそれなりの成果をあげている。天「いやあ、特に用事があるわけじゃないんだが、野の提案による、工事益を中心に置いた新しい事業今月で退任となるから皆さんに挨拶しようと思って構造「2000 年計画」により、企業体質も強化されつね。大げさにしたくなかったから黙ってきました。」

つあった。このような時期になぜ社長退任かという疑問も生じる。

今日はこの後の予定もないという。まずは支店長
秘書に電話する。幸い中松東京支店長、中林西支店

信用不安への対応として、有利子負債を減免する

長は在席していた。支店長会議室も空いているとい話が出ているのだが、植田社長が責任をとって退任う。社長が見えたことを支店長と副支店長に伝えるすることが条件のようだ。創業者一族のカリスマ性ように依頼する。アシスタントにつまみと飲み物のを排除して、銀行の思い通りに動く組織に変える。

手配を頼み、席を立つ。

つまり、借金を回収しやすくすることが当面の対策「支店長は在席していますので、とりあえず会議というところだろうか。

室においでいただきますか。」

12 月末に全社の管理職が集められ、植田社長の間もなく、中松、中林と数名の副支店長が会議室

退任挨拶が行われた。

にやってきた。東支店長の犬塚も間もなく帰ってく「皆さん、今まで会社を支えていただき深く感謝るようだ。

します。このような状況になり、皆さんにご苦労を「皆さん、大変お世話になりました。最後の挨拶

おかけしていることをお詫びいたします。私はこれに伺いましたが、ご迷惑をおかけします。」

で去りますが、会社が存続するように全員で頑張っ「社長、こちらこそいろいろお世話になりました。

てください。
」

今日はこれからのご予定が無いと伺いましたので、「ウエダがんばれ ! ウエダがんばれ !」食事にお付き合いいただけますか。とりあえず、メ振り絞るような社長の声が響く。“ 植田（一賢）がンツが揃うまでちょっと飲んでいましょう。」

んばれ !”と自分を鼓舞するようにも聞こえ、胸が押しつぶされそうになった。

ワインで乾杯し、とりとめのない話が始まる。今日は、明るく、楽しく、軽やかに社長を慰労しよう。

後任の社長には、村田副社長が昇格するという。
土木出身の村田は、造成工事費の代価として土地を保有し販売益も得ようとする土木型造注ビジネスの【営業管理部】

仕掛け人であり、バブル崩壊後に有利子負債を急激「天野くん、営業を強化してくれないか。来年度に増大させた張本人でもある。心ある社員からみれから営業管理部を仕切ってくれ。」

ば、いわば戦犯ともいえる人材を社長にいただき、

平成 11（1999）年 3 月、中林西支店長に呼ばれた同じく多額の有利子負債の製造元である開発本部の天野に突然の話が降ってきた。

川又専務がナンバー 2 になることは未来が閉ざされ「支店長、いきなり何ですか。話が見えません。」

たように感じる。建築本部長の宮塚が睨みを利かし「そりゃそうだな。実は、君が日頃指摘していたてはいたが、良くも悪くも企業文化の中心にいたように、今の営業管理部は営業部門の戦略的な頭脳オーナーを失ったウエダは、徐々に重心を失いモラとして機能していない、先日営業管理部長の滝口く

ルハザードへの道を歩みつつあった。

んにその点をどうするのかと問いただしたのだが、72 建築と積算 2022・Autumn

第

積算部物語

私にはできませんの一点張りだ。それでは仕事を変てもらうことになる。したがって、1 年間で営業管わってもらうしかないと言ったら、会社を辞めます

理部の仕組みを完成させて欲しい。営業を強化してと辞表を持ってきた。まあ、この時期だからちょう

から建築をまとめることにしよう。忙しいが頼む

どいいかと受理したよ。ついては、君に営業管理部

よ。」

長をお願いしたい。今の営業部門は個人の集まりに「えっ、1 年ですか。」

過ぎないが、支店としての総合力を出せるような仕中林が次期建築本部長候補であることは衆目の一組みを作って欲しい。これは、君の持論でもあった

致するところであったが、来年度とは。しかも、自と思うが。中松支店長の了解はとってある。営業の分も一緒に異動するようだ。やはり、宮塚本部長の副支店長も全員賛成してくれた。」

体調が悪化してきているのだろうか。

18 回組織のフラット化という名目での管理職削減に伴い、部長クラスの評価と整理も進んでいた。営業管
理部は営業部門の事務統括を行い、どちらかというと受注数字の集計や入札書類の作成など裏方作業を

平成 11（1999）年 3 月末に機構改革と人事発令があった。
全社の課制を廃止し、部を部長と次長が管理する。

主業務としている。しかし天野は、伝統的に組織的蓋を開けてみれば何のことはない、課長が次長へと戦略が不在であった営業部門にとって営業管理部がスライドしただけのようだ。

頭脳の役割を果たすべきと考え、幹部会でも部門改

東京支店は以前の 3 支店体制に戻った。東京支革を提案してきた。また、営業マンをコンピュータ

店、千葉支店、関東支店の 3 支店となり、中林、犬塚、

ネットワークでつなぎ情報を共有することで、戦略・そして新任の山地がそれぞれ支店長となる。首都圏

戦術を支店で組織的にコントロールするシステム構を束ねた旧東京支店の流れにより 3 支店の連携体制築も提案していた。

は継続できそうだ。関東支店長であった与木は名古「支店長、お考えは分かりました。営業管理部長

屋支店長に転出した。中松東京支店長は、本社の管はお受けしますが、ひとつお願いがあります。営業

理本部長に就任した。

情報を共有するコンピュータシステムを構築する必

4 月 1 日、天野は支店長から辞令をもらった。東要があるのですが、有能な人材を数名いただきたい

京支店支店長代理、営業管理部長と経営戦略室長兼のです。設計・積算・技術・営業から若手を各 1 名務だ。午後に本社へと向かい、1 月に就任した村田配属していただけませんか。通常、このようなケー社長に挨拶する。

スでは各部署ともなかなか優秀な人材を出してくれ「おお、天野くんか。君が営業管理部長になったないのですが、今回は支店長の号令のもと、私に選ことで営業本部は大騒ぎだぞ。いろいろ大変だがが択権を与えていただきたいのです。また、経営戦略

んばってくれ。」

室は継続していただけるのでしょうか。」「よし、分かった。各部長にはそのように話す。
君に人選を任せるから、各部と打ち合わせして気に入った人をもらいなさい。経営戦略室は引き続き“ 俺が営業管理部長になって何の騒ぎだってんだ。
いろいろ大変とはなんだ ?”よくわからないが、とりあえず営業本部へと向かおうか。

2000 年計画を推進する要になるから、君は室長を兼務することになる。」「有難うございます。早速人選を進めます。」「もう一つ、俺は来年の 4 月に建築本部へ異動する可能性が高い。その場合、君も一緒に本社へ移っ次号に続くこの物語はフィクションであり、登場する機関・企業・団体・個人は実在のものではありません。

PCM（Project Cost Management）シリーズ 3 部作は、積算協会ホームページに掲載されています。

2022・Autumn 建築と積算73

特集●ライフサイクルコストって知ってる？
BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

ライフサイクルコストって知ってる？
（公社）日本建築積算協会 関東支部 教育委員長
大和ハウス工業株式会社 東京本社 集合住宅事業本部
設計推進部 中高層設計部 積算グループ グループ長

上本 修司

今回の『建築と積算』では、「ライフサイクルコ

フルサイクルコスト（LCC）」という言葉を見聞き

スト（LCC）」をテーマとしてさまざまな立場や会したことや、ご自身で意識したことはあります

社の方に執筆をお願いしました。こちらの『けんか?

せき』では、学生や若手技術者を含めた幅広い層

サイクルコスト（LCC）」という言葉を見聞きするの読者のみなさんと一緒に、「ライフサイクルコス

ことはほとんどありません。
（仕事場は別ですよト（LCC）」についての基礎的な知識を深めたいと

笑）

思います。

残念ながら、私も私生活の中では「ライフ

しかし、見聞きすることは無くても、自分でぜひこの記事を読んでから『建築と積算』の各

無意識のうちに「ライフサイクルコスト（LCC）」

記事を読んでみてください。きっと記事の内容がの観点で物事を判断していることがあるのです。

深く理解できるようになっていると思います !

きっと皆さんにも当てはまると思いますが、それはどんな場面だと思いますか ?

ライフサイクルコスト（LCC）とはそもそも、「ライフサイクルコスト（LCC）」とは身近な事例では、例えばエアコンを購入すると
きに、「どのメーカーや機種にするか ?」とか「ど何でしょうか ?

この店で買うか ?」とか「電気代はいくらになる

辞典で単語を調べてみると、

か ?」などさまざまな条件を比較して悩む。といL：Lifeうような場面です。

生活、生命、人生、営み……など

C：Cycle

周期、循環……など

C：Cost

費用、経費……など

こ の 3 つ の 単 語 を 組 み 合 わ せ て「Life-Cycle

前述した①〜④のケースの中では、②【買って】メーカーや機種選定、店選び、予算（何円で買うか ?）Cost= ライフ サイクル コスト」というわけです。

③【使って】省エネ性能（月々の電気代はいく

日本語に訳すと、「一つの命や営みにかかる費用」、

らか ?）、故障した時のメーカーや電機屋さ

もっと簡単に表現すると「生涯にわたって必要なんの保証は ?

費用」ということになります。

というように②と③を同時に考えている方も少な

建設業や製造業にこの言葉を当てはめると、くないと思います。

①【作って】商品や建物の企画から製作（製造）
期間を経て目先の費用（いわゆる電気屋さんで値札に書かれている金額 = 購入金額）だけではなくて、買っ②【買って】購入されて利用者の手に渡りたあとのこと（電気代や保証）も損得を考えて物③【使って】使用され（時には補修や修理を行品を購入するという考え方、これが「ライフサイ

いながら）④【捨てる】そのモノ（コト）が役目を終えて廃棄・処分される

クルコスト（LCC）」を理解する上で重要なポイン
トになります。つまり、みなさんの心の中にも自然と「ライフサイクルコスト（LCC）」に似た考えという、①〜④の【作って→買って→使って（直が “ 根付いている ”とも言えるのではないでしょして）→捨てる】までの過程で発生する費用のこうか。

とを言います。
イニシャルコストとランニングコスト
心の中にあるライフサイクルコストの意識
ところで、みなさんは日常生活において「ライさて、前述ではみなさんの心の中にも「ライフサイクルコスト（LCC）」の意識が根付いていると2022・Autumn

5紹介しました。しかし、意識はしていても実際のアコンの場合の月々の電気代など）は、本体を購行動がそれに伴わないケースが多々あるのもよく入するときほどの大きな金額にならないため、意あることです。

識が薄れてしまいがちです。

「ライフサイクルコスト（LCC）」の理解を深め

さて、今の説明の中で私は重大な間違いをしてる上で、もっとも重要なキーワード、それが「イいます。お気づきになりましたか ?

ニシャルコスト」と「ランニングコスト」です。

「ランニングコスト」（エアコンの場合の月々のまず、「イニシャルコスト」のイニシャルは英語で「Initial: 頭文字・最初の」という意味です。
一方、「ランニングコスト」のランニングとは英

電気代など）は、本体を購入するときほどの大きな金額にならないが間違っている文章です。以

下の説明をご覧ください。

語で「Running: 走る・運転（運営）・管理」という
例えば、性能が違う 2 台のエアコンがあり、2意味です。
それでは、先ほどのエアコンの事例に当てはめ台の本体価格と電気代は下記の通りです。
（毎月
一定の電気代がかかるものとします）てみます。
まず「イニシャルコスト」は（Initial Cost= 最
初の 費用）ということなので、Aのエアコン
本体価格②【買う】ときの予算が該当します。電気屋さBのエアコンんで支払う費用と合わせて、電気屋さんに行くと

本体価格

10 万円

月々の電気代

4 千円

15 万円

月々の電気代

3 千円

きの往復の交通費も【買う】ときの予算に含むこ

2 台のエアコンを 5 年間（60 か月）使い続けるととがポイントです。
（お店が歩いて行ける距離にどうなるでしょうか ?

あればよいですが、新幹線に乗って買いに行く、

Aのエアコン

なんてときは交通費も見過ごせない金額になりま

本体価格 10 万円 +5 年間の電気代 24 万円（4 千

すからね……）円 ×60 か月）= 合計 34 万円

次に「ランニングコスト」は（Running Cost=
運転の 費用）ということなので、③【使う】ときの月々の電気代、故障した際の修Bのエアコン
本体価格 15 万円 +5 年間の電気代 18 万円（3 千円 ×60 か月）= 合計 33 万円

理代や、使わなくなったときの④【捨てる】費用

つまり、5 年間エアコンを使い続けるという条件

といった分け方になります。

で考えたとき、「イニシャルコスト」としては “ 本体価格は Aの

ここでみなさんに質問です。

ほうが 5 万円安い ”という考えで合っているのでみなさんはエアコンのように日常的に（長期にわたって）使用する物品を購入するとき、「イニ
シャルコスト」と「ランニングコスト」のどちらを重要視していますか ?
大半の方が「イニシャルコスト」つまり最初にかかる費用（購入費用）に意識が向いてしまっているのではないでしょうか ?それは何故かというと、目先の費用である「イニシャルコスト」が「ランニングコスト」に比べて高額であるため、少しでも費用（出費）を安く抑えたいという心理状態になるからです。逆に、「ランニングコスト」（エ6

2022・Autumn

イラスト：みけ みわ子

特集●ライフサイクルコストって知ってる？

AとBの本体価格の差が電気代の差より⼤きく感じる
AとBの本体価格の差が電気代の差より⼤きく感じる
AとBの本体価格の差が電気代の差より⼤きく感じる
電気代が本体価格より⼤幅に安く感じる（錯覚）
電気代が本体価格より⼤幅に安く感じる（錯覚）
電気代が本体価格より⼤幅に安く感じる（錯覚）150,000
150,000

150,000
100,000
100,000

100,000
本体価格の
差は⼤きい

Aのエアコン

（錯覚）

4,000

電気代の差は本体価格の差 ＞電気代の差
電気代の差は本体価格の差 ＞電気代の差
⼩さい(錯覚)⼩さい(錯覚)
（錯覚）
（錯覚）
4,000
3,000

3,000

Aのエアコン 本 Bのエアコン 本
Aのエアコン
Aのエアコン本 Bのエアコン
Bのエアコン本
体価格
体価格
本体価格
本体価格
⽉々の電気代体価格
⽉々の電気代体価格

本 Bのエアコン 本

体価格

本体価格の
本体価格の
電気代の差は差は⼤きい
差は⼤きい
⼩さい(錯覚)本体価格の差 ＞電気代の差

体価格

4,000

3,000

Aのエアコン
Aのエアコン
⽉々の電気代
⽉々の電気代Bのエアコン
Bのエアコン
⽉々の電気代
⽉々の電気代5年間使⽤すると費⽤は逆転する（単位︓千円）
5年間使⽤すると費⽤は逆転する（単位︓千円）
5年間使⽤すると費⽤は逆転する（単位︓千円）

250
150

340 330

350
350

350

186
150

196

222

148

250
150
150

100

292 294

258
244
250

100
100

50
50

50
購⼊時

1年間利⽤

2年間利⽤

Aのエアコン

3年間利⽤
Bのエアコン

150
150

148
148

186
186

222
196 222196

購⼊時
1年間利⽤ 2年間利⽤
購⼊時
4年間利⽤ 1年間利⽤
5年間利⽤ 2年間利⽤
Aのエアコン
Aのエアコン

すが、

258
244 258
244

3年間利⽤
3年間利⽤

292 294292 294

4年間利⽤
4年間利⽤

340 330
340 330

5年間利⽤
5年間利⽤

Bのエアコン
Bのエアコン

建設業界におけるライフサイクルコスト「ランニングコスト」は “ 月々の電気代は Bのほ

前置きはここまでとして、それでは本題の建設

うが千円安い ”ではなく、“5 年間使った場合の電業界における「ライフサイクルコスト（LCC）」に

気代は Bのほうが 6 万円安い ”という考え方をしついて考えてみましょう。

なければならないのです。

以下の図は公益社団法人日本建築積算協会で発

月々の電気代の差が千円しか無いことが割安感 Confidential
刊しているテキスト『建築積算』の p.161 に掲載
Confidential

を薄れさせ、結果的に「イニシャルコスト」の 5###

Confidential

されている、「ライフサイクルコスト（LCC）」の全万円の価格差に意識が向いてしまうことが原因と体像を「海に浮かんだ氷山」に例えたイメージ図言えます。

です。この図に描かれている氷山の全体が「ライ私は「ライフサイクルコスト（LCC）」をみなさ

フサイクルコスト（LCC）」を表していて、水面よんにより身近なテーマとして捉えてもらうため

り上部に見えているのが「イニシャルコスト」つに、「生涯にわたって必要な費用」を「目的を達成

まり “ 最初にかかる費用 ”です。

するための費用」に読み替えて考えるように提案します。
「目的を達成するための費用」とは、エアコンの場合 “ エアコンを購入する ”ではなく、“ エアコンを使用して室内の空気環境を快適に保つ ”ですよね。つまり、買ってから継続して使い、役目を終えて廃棄されるときにエアコンを買った本来の目的がやっと達成されるのです。これはエアコンに限ったことではなく何ごとにも共通する考え方だと思います。ぜひ、みなさんも「目的の達成」という観点で費用対効果を考えてみてはいかがでしょうか。

LCCの種類

出典 : 日本建築積算協会『建築積算』2022・Autumn

7この図を見てわかる通り、建設業界の「ライフる会社」と「維持管理する会社」、「修繕する会社」

サイクルコスト（LCC）」において目に見える「イが必ずしも同じとは限らない（もっと言うと、同ニシャルコスト」は “ 氷山の一角 ”にすぎず、実じになることが少ない）ことで新築と後々の維持はその奥（水面下）にはとても大きな「ランニング

管理や修繕との関連性が少なくなり、かつ、初期コスト」が存在している、ということです。なぜの建設費の決定時に “安く建てたい発注者 ”と “安このイメージ図のように「ライフサイクルコスト

くしてでも受注したい請負者 ”の思惑が一致する（LCC）」が大きくなっているかというと、建物はことで、「イニシャルコスト」に意識が傾いてしま

前述のような家電製品などとは違い、その建物をい、「ライフサイクルコスト（LCC）」に対しての意

使用する期間が非常に長くなるからだと考えられ識を希薄にさせてしまったことが原因にあると考ます。※あくまでも私の考えです。

えています。

一部の仮設建築物などを除き、建物は一度建て

一般的に、同じ用途や同じ物性の資材を調達す

られると長期間使い続けられることになります。

る場合において、その資材の「性能」と「コスト」

建物を使っていると日々の水光熱費がかかり、建は比例する関係にあります。資材の「性能」を高

物内外の美観を保つために定期的な清掃も必要にめようとすると、その調達「コスト」も上昇します。

なります。経年劣化で傷んだ外壁の塗装、屋根の従って、建物の「性能」を高くするためにはそれ

防水、内部の床や壁や天井などの痛みを修繕したなりの「資材」が必要になり、その結果「コスト」

り、時には自然災害（台風や地震など）によっても高くなるのです。

突発的に建物を補修しなければならないことだっ建物を長く使っていく中で、「ライフサイクルコて起こります。また、新築時に最新の設備を導入

スト（LCC）」はなるべく少なく済んだほうが経済していたとしても、時間が経過するとともにその的です。そのためには建物を建てる前の段階から設備が時代のニーズに合わなくなったりして陳腐建てた後の維持管理の方法や更新・修繕の期間に化することにより機器等の入替えをせざるを得な

ついて目標値を設定し、それに見合った性能の建いこともあります。

物を設計し、その対価を「イニシャルコスト」の従って、建物の「目的の達成」にはとても長段階で負担する必要があるのです。

い 時 間 が か か り、 そ の 間 に 発 生 す る さ ま ざ ま

昔から「安物買いの銭失い」という言葉がありな 事 象 に 対 し て 適 切 に 対 処・ 対 応 す る た め にます。これは、「安価なものを買ったことで、後々は多額の費用（氷山の水面下に潜んでいるコスに修理代や買替えの必要が発生してしまい、結局

ト）が必要になるのです。

高くついてしまった」という戒めの言葉ですが、

しかしながら、建設業界でもこれまで長きにわたり、この “ 氷山の一角 ”である「イニシャルコ
スト」ばかりに意識が向いてしまい、「ライフサイクルコスト（LCC）」の意識が軽視されてきた過去がありました。現在もなお、特に民間工事においては「イニシャルコスト」を最も重要視している事業主や建築主が以外と多い、というのも実態ではないでしょうか。
なぜならば、前述したエアコンの例と同じで、建物の「イニシャルコスト」である “ 建設費 ”はとても高額になるからです。また、建物を「建設す82022・Autumn

イラスト：みけ みわ子

特集●ライフサイクルコストって知ってる？

まさに「ライフサイクルコスト（LCC）」を考える
上で、「安物買いの銭失い」という言葉は本質をとらえていると言えます。みなさんも二つの言葉をリンクして覚えておくとよいかも知れません。

おわりに
ここまで、
「ライフサイクルコスト（LCC）」についての簡単に考え方を説明してきましたが、みなさんご理解いただけたでしょうか ?
「ライフサイクルコスト（LCC）」の重要性をよ

SDGsとライフサイクルコストの関係
こ こ 数 年、SDGs（Sustainable Development
Goals エス・ディー・ジーズ、国連で 2015 年に採択された 17 の持続的な開発目標）が世間に広く浸透しました。また、それに合わせて環境への配慮に対しても国民の関心度は益々高まってきていると感じています。
地球上に暮らす私たちが持続的に平和で健康なり高めるためには、私たち技術者の正しい知識と発注者（事業主や建築主）への適切な説明、そして双方の理解がとても大切になってきます。みなさんの携わった建物が長く大切に使われ、そして人びとから愛されて、最後は惜しまれながらその役目を終えて解体されるまで、「ライフサイクルコ
スト（LCC）」は建物に寄り添い続けるのです。

生活を送るためには、この『地球』をすべての生物が皆でシェアしている『有限の資源』と捉え、大切に使っていかなければならないことはみなさんも何となくイメージができると思います。
かつては「スクラップアンドビルド」と呼ばれ、古い建物や設備は壊して新しい建物や設備に建替
え・更新することが当たり前にように考えられてきましたが、将来を見据え、『有限の資源』の大切さを理解し、環境に配慮した建物を建設したりそれを使っていくという考えによって、SDGsの【目標 11】住み続けられるまちづくりを［持続可能な都市］であったり、【目標 12】つくる責任つかう責
任 [ 持続可能な消費と生産 ]といった観点がより重要視される時代になっていくと考えられます。
建物の目的を果たすための前提条件として、「より良く」「より長く」「経済的に」という3 つの要素を
「ライフサイクルコスト（LCC）」の観点で評 価する必要性は、今後より一層増えていくでしょう。

2022・Autumn

9

BSIJ-CPD 認定記事

第4回

BIMの将来像

これまで、BIMでどんなことができるのか、

谷藤正樹

宝積ちゃんと学ぶ BIM 入門

1 単位

それぞれの将来像がどんなもお話ししてきました。今回は、BIMを活用したのか、詳しく見ていきましょ未来がどんな世界になると予想されているのか、う。

BIMの将来像についてみていきます。
宝積ちゃん、今後、建築業界
で BIMはどんなふうに利用されるようになると思う？

「いいものが」“ 高品質・高精度な建築生産・維持管理を実現する ”とはどういうことでしょうか。
BIM モデルは、建物を構成する部材（壁やドア

うーん、みんなが BIMで設計など）の形状情報と、それぞれがもつ属性情報でするようになるとか…？

構成されています。この「情報」の量と精度が高ければ高いほど、その利用価値は高まっていきまそうね。でも前回も話したよす。

うに、BIMは 設 計だけでは な

まず、BIMによってバーチャルな建物が構築さくて、建物のライフサイクル全れると、視覚的に形状をスマートフォンなど身近体で活用されるようになることが期待されているのよ。

な機器で観ることができます。これによって、建築のプロではない人にも、イメージが食い違うことなく伝わります。さらに、第 3 回「BIMを使うメリット」でも紹介したとおり、図面の自動作

建築 BIMの活用による将来像
2022 年 3 月に、国土交通省が BIMのガイド
ライン第 2 版を公表しました。その中で、建築成や数量積算などの管理業務への活用や、景観シ
ミュレーションや環境シミュレーション、干渉
チェックなども行うことができます。

BIMの活用による将来像は「いいものが 無駄な

また、建物が完成した後も、BIM モデルに付く、速く 建物にも、データにも価値が」として、加された情報を活用することで、最適な維持管理

下図のようにまとめられています。

や資産管理、エネルギーマネジメントなどにも活用することが期待されています。

「無駄なく、速く」“ 高効率なライフサイクルの実現 ”とは、BIMによってさまざまな省力化、効率化が実現するイメージです。立体的な建築モデルである BIM
は 3D（三次元）ですが、BIM モデルにはさらに情報を付加することで多次元になります。たとえば、
図1

建築 BIMの活用による将来像

出典：国土交通省『建築分野における BIMの標準ワークフ
ローとその活用方策に関するガイドライン（第 2 版）』
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/
content/001488797.pdf

時間軸を加えることで 4D BIMとすると、施工手順のシミュレーションなどによって作業が効率化されます。さらにコスト情報を加えて 5D BIMとすると、積算や工事のキャッシュフローなど、投資効果を可視化によって迅速な意思決定が可能になります。さらに、「サステイナビリティ」や「安全」

102022・Autumn

2D

3D

4D

5D

6D

7D

の軸を加えると、建物の運営や維持管理、LCC

利用状況や設備機器の稼働状況などのデータがリ（Life Cycle Cost）など、建物全体の性能を管理、

アルタイムで収集・分析できるようになり、新た共有することが可能となります。

な産業やサービスが誕生することも期待されています。
また、デジタルツイン（Digital Twin）の実現・実用化に、BIM モデルが大きな役割を果たすと言われています。デジタルツインとは、現実世
界のあらゆる情報をデジタルデータとしてコンピュータ上、つまり仮想空間に再現する、いわゆ
るバーチャル世界です。このデジタルツインの環
境でさまざまなシミュレーションや分析を行うこ

図2

BIM（多次元 BIM）の活用範囲

出典：『建築・BIMの教科書』BIM 教育研究会著

BIM データは 3 次元だけではなく多次元に成長するのですとで、現実世界における将来予測が可能になります。デジタルツインはビッグデータ（膨大なデー
タ）が必要ですが、BIMを活用することで、その実現が期待されています。

ね！

シンガポールでは、このデジタ
ルツインを国家レベルで実現させていて、世界でも注目されてそ のとおり。BIM モ デルを 一いるのよ。

元管理して、建物のライフサイ
クルを通じて各関係 者間で共有しながら情 報を 付 加していくことで、BIM モ デルが もつバーチャルの世界に国や都市

情 報の 価値がさらに高まってが構築されたら、未来をあるいくのよ。

程度正確に予測することができそうですね。環境や災害の建物にも、データにも価値が“ 社会資産としての建築物の価値の拡大 ”とリ ス ク 対 策 に も 活 用 で き る、
まさに貴重な社会資産になるのですね！

はどういうことでしょうか。
BIMは、建築生産における単なるツールではなく、建物の「情報データベース」として大変BIMで創る未 来 が イメージ で価値のあるものです。この情報データベースをきましたか。技 術 進化スピー

一定のルールに基づいて活かすことで、社会資産となり得る可能性があります。
たとえば、AI（人工知能）や IoT（Internet ofThings）との連携です。単純作業のみならず、

ドはとても速く、今 回 紹 介し
た未来はそう遠くない話です。
次回は「BIMの課題」をテーマにお届けします。

建築のデザインや施工も BIMと AIによって自動化されると予想されています。建物が IoTに
よってインターネットと接続されると、建物の参考書籍：『建築・BIMの教科書』BIM 教育研究会著、日刊建設
通信新聞社刊

2022・Autumn

11

ア バ ウ ト イ ズ ベ タ ー

その 8

BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

資源編 5
資源循環と環境保全は表裏一体
元明治大学理工学部
建築学科・理工学部新領域創造専攻安全学コース教授（公社）日本建築積算協会 特別会員

菊池 雅史

◇筆者の生活信条		

「シンプル イズ ベスト（ナポレオン）」、「継続は力なり（毛沢東）」、

		「アバウト イズ ベター（菊池雅史）」◇筆者の建築に関する持論 「建築は文化である」「建築は妥協の産物である」【お断り】当初、その 8 資源編５は、「建設副産物の再資源化の歴史」と題して執筆する予定であった。しかし、「SDGs」を巡る世論の関心の高まりの速度は筆者の想定をはるかに上回り、小学校の教育にまで盛り込まれるキーワードとして定着した。このことを鑑み、「SDGs」が市民権を得るに至った今日までの経緯を購読者とともに振り返ることの意義は大きいと考え、購読者があまり接する機会が少ないと思われる国際条約・宣言等のうちの主なものについて、その概略を紹介することとした。

資源循環と環境保全に対する国際的な取り組の沿革こととなった。また、ほぼ同じくして「第一次石1-1. 端緒としてのローマクラブによる報告ととなった。本稿に関連する主な宣言等の概略（文1「成長の限界」油危機（1973 年）」もこの動きに拍車をかけるこ（引用文献：『地球環境条
責：筆者）を以下に示す。

「SDGs」が補助の説明なしで、メディア等に登約集』地球環境法研究会

場している今日ではあるが、「地球の資源と環境」（1）人間環境宣言（ストックホルム宣言について警告が発せられたのはわずか 50 年前の【宣言の趣旨】：人間環境の保全と向上に関し、世1972 年である。この警告は、ローマクラブの第界の人々を励まし、導くための見解と原則が必要

1 回の報告書「成長の限界」のなかで、「全地球のであると考え、宣言する。

人口増加による食料不足、産業による環境汚染や【前文】：7 項目中 2 項目を紹介

天然資源の枯渇などによって、現在のままでの経①地球上の多くの地域において人工の害は、水、済成長は不可能であり、成長は限界点に達する。」

大気、生態学的均衡に対するかく乱、資源の枯というものであった。その後、ローマクラブが打

渇、生活・労働環境等に害をあたえる甚だしい

ち出した新しい考え方としては「持続的成長」「宇

欠陥である。

中央法規）

1972.3）

宙船地球号」「地球社会」「地球環境」「自然保護」、②環境上の目標達成には、市民及び社会、企業お「かけがえのない地球」、「地球的に考え、地域的によび団体がすべてのレベルで責任を引き受け、活動する（Think Globally, Act Locally）」などで共通な努力を公平に分担することが必要であ（以上、インターネット検索結果から要約）ある。

る。その行動の質と量が将来の環境を形成する。
【原則】全 26 項目のうち 4 項目のみ紹介。

1-2. 資源循環・環境保全に関する①地球上の天然資源（水、大気、大地、動植物等）

主な国際条約・国際機構の宣言・勧告等

は、現在および将来の世代のために、注意深い

ローマ会議の報告を機に、1972 年を境に環境計画と管理により適切に保護されなければならや資源に関わる条約や宣言等が数多く採択される

22

2022・Autumnない。

ア バ ウ ト イ ズ ベ タ ー②地球の能力（資源の更新等）は、維持され、可【Ⅰ：共通の議題】全項目省略

能な限り回復または向上させなければならな【Ⅱ：持続可能な経済】全 9 項目中 2 項目紹介い。

①重大なまたは回復不能な損害の脅威がある場合③開発途上国において、開発計画に環境保護を組には、完全な科学的確実性の欠如が、環境悪化

み入れることから生じる費用を考慮に入れ、資防止措置を遅らせる理由となってはならない。

金や技術援助を含めて環境保護向上のための支②環境上健全な産品およびサービスを選好する住援が供与されなければならない。
④科学技術は、経済・社会発展の寄与の一端とし民の消費行動の拡大の促進【Ⅲ：持続可能なエネルギー】全 11 項目中 2 項目て人類の共通の利益のために、危険を見極め、紹介

回避し、制御し、環境問題を解決することに利①気候変動、その潜在的な影響に対処するために、用されなければならない。

「政府間気候変動パネル」を継続して支持する。

（2）ナイロビ宣言（1982.5）②二酸化炭素およびその他の温室効果ガスの放出

ストックホルム宣言の 10 周年を記念して、過をできるだけ制限または削減し、安定化させる。

去 10 年間における進捗状況等の確認を行った。

【Ⅳ：持続可能な産業活動】全 9 項目中 2 項目紹介

内容は省略

①環境上健全な生産プロセスを促進するための規（3）環境と開発に関するリオデジャネイロ宣言

制と経済的推進要因を強化し（特に原材料のよ（1992.6）

り有効な使用をもたらし、汚染物の生成を減少【前文】省略

させ、生成過程の変更を含む）、ならびに廃棄【原則】全 27 項目中 5 項目紹介

物を最小化するリサイクリングおよびその他の①持続可能な開発を達成するため、環境保全は開方法を促進する。有害な化学物質をより有害性

発過程の統合の一部とみなすべきであり、開発の低い、または安全に取り扱われる化学物質にから独立したものではない。

置換するように活動する。

②持続可能な開発を達成し、より高い生活の質を②有害物質の国境を超える移動および処分に関す確保するため、各国は生産と消費の非持続的なるバーゼル条約を可能な限り速やかに批准すパターンを減少および除去し、適切な人口政策

る。
【Ⅴ：認識の喚起と大衆参加】全 10 項目中 2 項目を推進しなければならない。
③各国は効果的な環境立法を制定しなければなら

紹介①社会のあらゆる部門において、持続的な開発に関ない。
④各国は汚染およびその他の環境損害の犠牲者にする知識を啓発する教育プログラムを推進する。

対する責任と補償に関する国内法制を発展させ②消費者が当該製品・サービスの環境の質が評価できるようなラベル表示を推進する。

なければならない。
⑤各国は、深刻な環境悪化を引き起こし、あるい【Ⅵ：実施のプロセス】全 13 項目省略

は人間の健康に対して有害であるとされている（5）その他の主な条約・国際規格等

物質を他国に移動・移転することを中止・防止するために協力しなければならない。
（4）持続可能な開発に関する閣僚宣言（ベルゲン
宣言

ECE: 国連欧州経済委員会

1990.5）

本項では、環境関連の条約、会議等の主なものについてその名称のみを紹介する。
①スーパーファンド法（包括的環境対処・保障・
責任法

米国国内法

1980 年）

2022・Autumn

23

②バーゼル条約（有害廃棄物の国境を超える移動

紙面の都合もあり、本項での説明は割愛する。

およびその処分の規制に関するバーゼル条約：
1992 年

効力発効）③ 生 物 多 様 性 条 約 第 10 回 締 結 国 会 議（COP102010 年

名古屋）
1997 年）

ミックにより、すっかり影を潜めているが、2018
年時点の我が国で「喫緊の課題」を思い起こして米国編』東京おく必要がある。その 1 として「超高齢社会・人有斐閣）（②～④の出典

口減少社会における経済活動の大幅な縮退」、そ（①の出典：『環境リスクと環境法
海上火災保険株式会社編

我が国の持続的発展のカギを握る
老朽化資産の更新工事

この数年間はニューコロナ禍の世界的なパンデ④気候変動枠組条約第 3 回締約国会議（COP3 京
都会議

2『地球環境条約集』地球環境法研究会編集

中央法の 2 として「巨大地震による壊滅的被害の発生」、
その 3 として「竣工後 50 年以上を経過する国家資規）⑤環境関連国際規格の整備

産・個人資産（インフラ施設）の老朽化に伴う更いわゆる「14000 番シリーズ」と称される国際新工事」である。この中で、本稿の内容に最も関規格類も「SDGs」の推進を下支えしたといって係の深い課題がその 3 である。

も過言ではない。
「LCA」、「LCC」、「LCCO2」という用語に市民権を与えた功績は極めて大であるといえる。

2-1. 先進国が抱えるインフラの老朽化問題
インフラ施設の老朽化問題は世界的な傾向であり、アメリカにおいては1930年代のニューディー

1-3. 持続的発展が可能な経済社会の構築に関する我が国の法律制定の背景

ル政策により大量に建設された道路構造物が、その 50 年後の 1980 年代に軒並み老朽化が顕在化

わが国は戦後の復興期を経て 1954 年 12 月以し、重大事故発生の原因となった。わが国におい降、1973 年 11 月までの 19 年間、高度経済成長ては、これに遅れること約 30 年の 1965 年頃（昭期にあった。1986 年から 1990 年にかけてはバブ

和 40 年代）に建造された建造物が更新期を迎え

ル経済期にあった。建設生産は一時期石油危機にている。
（出典：国立研究開発法人土木研究所構おける停滞期があったものの我が国の基幹産業と造物メンテナンス研究センター『荒廃する日本にしての位置づけを保ってきた。

しないための研究』）。OECD 諸国においてもイン

その一方で、建設工事に伴って発生する建設廃

フラの老朽化は共通の問題となっている。総固定

棄物は産業廃棄物全体の排出量及び最終処分量の資本形成対 DGP 比（2014）が 4 ～ 5％の国はノル

約 20％を占め（2001 年）、不法投棄の約 60％をウェー、スウェーデン、フィンランド、エストニ占めていた（2002 年）。

ア、ポーランド、ハンガリー、韓国等、3 ～ 4％

こ の よ う な 時 代 背 景 の 中 で、 環 境 基 本 法の国は日本、アメリカ、カナダ、デンマーク、フ（1993.11）」や、
循環型社会形成推進基本法（2000（出典：「『今が分かる、時代が分
ランス等である。

年）が公布されている。
「建設工事に係る資材の再かる

世界地図 2016』成美堂出版）

資源化等に関する法律」も 2000 年に相次いで制定され、いわゆる「環境元年」と称されることと2-2. 相次いで更新時期を迎えるなった。これらの法律については読者の皆様も十わが国のインフラ施設

分な知識を持ち合わせておられると思い、また、

24

2022・Autumn（1）国家資産のストック現状（2009 年時）

ア バ ウ ト イ ズ ベ タ ー

表 1. 部門別社会資本の純資本ストック
部

門

構成比

部 門

表 1. 部門別社会資本の純資本ストック

構成比

（％）
(%)
部
門
構成比
部 門
構成比
通（道路、港湾、鉄道、航空）
40.8
公共賃貸住宅6.4
表交
11. 部門別社会資本の純資本ストック
部門別社会資本の純資本ストック
表
（％）
(%)
都市公園
1.0
農林漁業 (農業、漁業、林業、国有林)
12.5
部
門
構成比
部 門
構成比
交
通（道路、港湾、鉄道、航空）
40.8
公共賃貸住宅6.4
治山治水（治水、治山、海岸）
10.1
郵
便
0.1
（％）
(%)
農林漁業 (農業、漁業、林業、国有林)
12.5
都市公園
1.0
水
道（上水・下水・工業用）
16.6
廃棄物処理
1.6
40.8
公共賃貸住宅6.4
交通（道路、港湾、鉄道、航空）
治山治水（治水、治山、海岸）
10.1
郵
便
0.1
文
教
(学校、学術施設、社会教育等)
11.0
合
計
100
農林漁業 (農業、漁業、林業、国有林)
12.5
都市公園
1.0
16.6
水 道（上水・下水・工業用）
廃棄物処理
1.6
出典：内閣府「日本の社会資本
治山治水（治水、治山、海岸）2012」の円グラフの数字から菊池が表に再構成
10.1
郵
便
0.1
11.0
文 教 (学校、学術施設、社会教育等)
合
計
100
(注)
同資料の「国家資産のストック現状」では、資本ストックの「粗見積もり」
水 道（上水・下水・工業用）
16.6
廃棄物処理
1.6
出典：内閣府「日本の社会資本 2012」の円グラフの数字から菊池が表に再構成
額を約785 兆 87 万円と推計している。
文 教(学校、学術施設、社会教育等)
11.0
合
計
100
(注) 同資料の「国家資産のストック現状」では、資本ストックの「粗見積もり」
出典：内閣府「日本の社会資本 2012」の円グラフの数字から菊池が表に再構成
額を約 785 兆 87 万円と推計している。
(注) 同資料の「国家資産のストック現状」では、資本ストックの「粗見積もり」

表 2. 額を約建設後50兆円と推計している。
年を経過する社会資本の割合
785
区

2013.3分

2023.3表
5050
年を経過する社会資本の割合
表22. 建設後
建設後年を経過する社会資本の割合

2033.3■道路橋：40 万橋
約 18(%) 約 43(%) 約 67(%)
区分
2013.32023.32033.3
1年を経過する社会資本の割合
万本
約 34
約 50
約 20
表■トンネル：約
2.
建設後
50■道路橋：40 万橋
約 18(%) 約 43(%) 約 67(%)■河川管理施設：約
1
万施設
約
43
約 64
約
25
区
分
2013.32023.32033.3■トンネル：約 1 万本
約 34
約 50
約 20
■下水道管渠：総延長約45 万 km
約 43(%)
9
約 67(%)
24
約18(%)
2■道路橋：40万橋
約
約
約■河川管理施設：約 1 万施設
約 43
約 64
約 25
約
32
約
58
■湾岸岸壁：約
5000
施設
約
8
約 34
約 50
■トンネル：約 1 万本
約■下水道管渠：総延長約 45 万 km
約9
約 24
約 20
2
出典：国土交通省資料「社会インフラの維持管理をめぐる状況」
約 43
約 64
■河川管理施設：約 1 万施設
約■湾岸岸壁：約 5000 施設
約 32
約 58
約 25
8
約9
約 24
■下水道管渠：総延長約 45 万 km
約2

出典：国土交通省資料「社会インフラの維持管理をめぐる状況」
約 32
約 58
■湾岸岸壁：約 5000 施設
約8
表3
公共施設庁の解体撤去事業に関する調査表3.
公共施設等の解体撤去事業に関する調査
出典：国土交通省資料「社会インフラの維持管理をめぐる状況」
施設区分
施 設 数
解体撤去費用表 3. 公共施設等の解体撤去事業に関する調査
件 数 構成比(%) 金額(億円) 構成比(%)
施設区分
施 設 数
解体撤去費用
2,810
23
375
9
表■公共住宅3. 公共施設等の解体撤去事業に関する調査
件 数 構成比(%) 金額(億円) 構成比(%)
2,337
19
752
19
■教育関係
施設区分
施 設 数
解体撤去費用
2,810
23
375
9
■公共住宅
1,366
11
117
3
■職員宿舎
件
数 構成比(%)
金額(億円)
構成比(%)
2,337
19
752
19
■教育関係
1,081
9
323
■庁舎等
2,810
23
375
98
■公共住宅
1,366
11
117
3
■職員宿舎
959
8
190
■福祉関係
19
752
195
2,337
■教育関係
1,081
9
323
8
■庁舎等
583
1,170
29
■廃棄物処理 1,366
114
117
3
■職員宿舎
959
8
190
5
■福祉関係
826
341
■インフラ
97
323
89
1,081
■庁舎等
583
4
1,170
29
■廃棄物処理
2,334
19
771
19
■その他
959
8
190
5
■福祉関係
7
341
9
826
■インフラ
12,251
100
4,039
100
■合
計
4
1,170
29
583
■廃棄物処理
19
771
19
2,334
■その他
7
341
9
826
■インフラ
12,251
100
4,039
100
■合 計
19
771
19
2,334
■その他
果をまとめたものである。おりしも、各省庁、国内閣府が発行した「日本の社会資本2012」では、
表４.
12,251
100
4,039
100
■合 総住宅数および空き家数・空き家率の時系列推移
計と自治体等が施設を共有する、いわゆる「コンパ
国家資産の総額を「粗見積もり」で、約兆円1983 1993
1963786
1973
1998
2003 2008 2013 2018
表４. 総住宅数および空き家数・空き家率の時系列推移
クトシティ案」が浮上し始めたころである。このと試算している。表1 は、社会資本のストック状
総住宅数（万戸）
2109 3106 3861 4588
5025
5389
5759 6063 6242
1963

1973

1983

1993

1998

2003

2008

2013

2018

空き家住宅数（万戸）
52
172
330 表の中で特に目立つのが、
484
576
659
757 「820
846
廃棄物処理の撤去解体
況を部門別に構成比で示したものである。これに
表４.
総住宅数および空き家数・空き家率の時系列推移

総住宅数（万戸）
2109 3106 3861 4588 5025
5389 5759 6063 6242
空き家率 (%)
2.5 1973
5.5 1983
8.6 1993
9.8 1998
11.5
12.2 29％と大きな数字を示してい
13.1 201313.5 2018
13.6
1963
2003
2008
費用」の構成比がよると、交通部門で40.8％と最大の構成比を示
空き家住宅数（万戸）
52
172
330
484
576
659
757
820
846
(出典：平成30 年住宅・土地統計調査「住宅数概数集計ℋ1.4.26
総住宅数（万戸）
2109 3106 3861 4588 5025
5389総務省統計局)
5759 6063 6242
ることで、廃棄物処理施設の老朽化が進行していし、次いで水道部門となっている。また、これら
空き家率 (%)
2.5
5.5
8.6
9.8 11.5
12.2 13.1 13.5 13.6
（注）出典中の図1、図 2 の図中の数字をもとに作表した。なお、原典は1988 年まで
空き家住宅数（万戸）
52
172
330
484
576
659
757
820 5 年おき846
(出典：平成30
年住宅・土地統計調査「住宅数概数集計ℋ1.4.26
総務省統計局)ることの証左と思われる。
の社会資本の内、建設後50 年を経過する社会資の数値を記載しているが、紙面の都合上
1988
年までは
10
年おきの数字に再編している。
空き家率 (%)
2.5
5.5
8.6
9.8 11.5
12.2 13.1 13.5 13.6
（注）出典中の図 1、図 2 の図中の数字をもとに作表した。なお、原典は 1988 年まで 5 年おき本の割合を示したのが表である。約
10 年後の(出典：平成230
年住宅・土地統計調査「住宅数概数集計ℋ1.4.26 総務省統計局)の数値を記載しているが、紙面の都合上 1988 年までは 10 年おきの数字に再編している。
（注）出典中の図 1、図 2 の図中の数字をもとに作表した。なお、原典は1988 年まで 5 年おき（2）個人資産としての空き家住宅の現状
2033 年にはほとんどの社会資本が建設後50 年以の数値を記載しているが、紙面の都合上1988国土交通省の調べによると、我が国におけるス
年までは 10 年おきの数字に再編している。
上経過することになる。また、表3 は、データとしては古いが今から 10 年ほど前に総務省が調査

トック建物の総床面積は 74 億 3250 万㎡であり、した「公共工事等の解体撤去事業に関する調査結そのうちの 73％（54 億 2600 万㎡）が住宅である。

2022・Autumn

25

約 34
約 50
約 20
約 43
約 64
約 25
約9
約 24
■下水道管渠：総延長約 45 万 km
約2
約 32
約 58
■湾岸岸壁：約 5000 施設
約8
出典：国土交通省資料「社会インフラの維持管理をめぐる状況」■トンネル：約 1 万本

■河川管理施設：約 1 万施設

表 3. 公共施設等の解体撤去事業に関する調査
施設区分
施 設 数
解体撤去費用件数
構成比(%)
金額(億円)
構成比(%)
表4
財務省令による主要構造の建物の減価償却「耐用年数」
表 5. 財務省令による主要構造の建物の減価償却「耐用年数」
2,810
23 1998 年改正
375 1989 年改正
9
■公共住宅
建物の構造
用
途
19
752
19
2,337
■教育関係
SRC 造、RC 造 事務所用等
50 年
65 年
1,366
11
■職員宿舎 住宅用等
47 年 117
60 年 3
9
1,081
S■庁舎等
造：骨格の肉 事務所用等
38 年 323
45 年 8
959
8
190
■福祉関係
厚が 4mm を超 店舗用・住宅用等
34 年
34 年 5
583
4
1,170
29
■廃棄物処理
えるもの
7
341
826
■インフラ
木
造
事務所用等
24 年
26 年 9
19
2,334
■その他
店舗用・住宅用等
22 年 771
24 年1912,251
100
4,039
100
■合
計
（注）財務省令は、建物の構造区分を 6 種類に分類しているが、本表では 3 種類に関する令のみ紹介することとした。
表 5 総住宅数および空き家数・空き家率の時系列推移
表４.
総住宅数および空き家数・空き家率の時系列推移

総住宅数（万戸）

1963

1973

1983

1993

1998

2003

2008

2013

2018

2109

3106

3861

4588

5025

5389

5759

6063

6242

空き家住宅数（万戸）

52

172

330

484

576

659

757

820

846

空き家率 (%)

2.5

5.5

8.6

9.8

11.5

12.2

13.1

13.5

13.6

(出典：平成 30 年住宅・土地統計調査「住宅数概数集計 ℋ1.4.26 総務省統計局)（注）出典中の図 1、図 2 の図中の数字をもとに作表した。なお、原典は 1988 年まで 5 年おきの数値を記載しているが、紙面の都合上 1988 年までは 10 年おきの数字に再編している。

また、表 4 は、1998 年の減価償却（耐用年数）のとなっている。国土交通省「社会整備審議会第 11

法改正による RC 造、SRC 造、S 造などの耐用年

回建築基準制度部会」配布資料によれば、1983 年数を示したものである。

以前に建設されたマンションで 40 年超を迎える

いずれも以前に比べて耐用年数が短くなっていマンションは 2023 年には 129 万戸に上り、今後ることが分かる。このことが、空き家の発生数にさらに急増すると予測されている。人口減少・超どう影響しているかは不明であるが、何らかの影

高齢社会にもかかわらず、住宅総数は増加し続け響を及ぼしていると思われる。

ており、新築マンションについては高価格の物件

近年、メディア等で放置された空き家住宅がもが大量に供給されている。これらの住宅の 30 年、たらす諸問題が頻繁にクローズアップされてい40 年後の資産価値や巨大・高層建物群の老朽化る。平成 27 年（2015 年）に施行された「空き家住に伴う事故、解体工事費の負担等、いまから気が宅等対策の推進に関する特別措置法（2015 年）
」

重くなる。

の制定の背景には、「適切な管理が行われていない

他国のことながら、ここ数十年、建設ラッシュ

空き家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活を継続し、建設バブルの崩壊が取りざたされてい環境に深刻な影響を及ぼしており、地域住民の生る中国の十年先には、世界経済に影響を及ぼしそ命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空き家

うな危機が潜んでいるといえる。

等の活用のための対策が必要となった」ことがある。
表 5 は、住宅総数・空家数等の時系列推移を

3

次世代が背負いきれないほどの負の資産を残してはならない

示したものである。これによると我が国全体の閑話休題で述べる通り「人類は同じ過ちを繰り2018 年次の住宅総数は約 6,240 万戸であり、こ返す」。近未来においても持続的発展が可能な施のうちの 13.6％に相当する約 850 万個が空き家

策を、21 世紀当初の成功理論で展開・構築するこ26

2022・Autumn

ア バ ウ ト イ ズ ベ タ ー

潜在するリスク・顕在化した危害・被害・対策・措置のモデル
Ａ：リスクの予兆(潜在)期間
Ｂ：現象・被害の顕在化・継続期間
Ｃ：被害対策・措置の講じた時期 Ｄ：対策を講じた後の被害の継続期間
Ｅ：対策・措置効果の出現期間
Ｆ：被害の影響の残留期間

Ｄ

現 象
被 害

Ｅ

Ｆ

では冬季北京オリンピック、オミクロン株、リスクの予兆期間

アスベスト問題閾 値
現象の顕在化・被害の継続期間

Ｂ

予 兆■人類は同じ過ちを何度も繰り返す① ②③④⑤⑥⑦

図1

図2. 環境リスクと予兆の一般的モデル
環境とリスク予兆の一般論とに、筆者は極めて大きな危険が内在していると考える。次世代の人類は現代のわれわれより、優れた叡智を身にまとっていることに疑いをはさむ余地はない。すくなくとも、世界各地で生じているさまざまな現象をビッグデータとして収集・処理・解析できるシステムの活用が可能である。これにより、現在よりも「リスクに関する的確な予兆」が可能となることは疑う余地がない。
図 2 は、筆者が明治大学公開講座「防災とインフラの安全性」のなかで使用している「アスベスト被害」に関するスライドの 1コマである。この
図は、「危害・被害への遭遇は避けられないが、予兆をいち早く察知し、適切な対策をとることにより（図中の記号 : Ｃ）
、現象・被害の顕在化・継続期間（図中の記号：Ｂ）すなわち被害の程度を可能な限り低減しようとするイメージ図である。
十年先も見通せない現代社会にあってわれわれが次世代に残せるものは何か、「現在、存在する負の遺産を可能な限り低減し、21 世紀以降に向けた真の SDGsの達成が可能な状態で引き継ぎ、次世代の英知に委ねる」ことと考える。思いたくはないが、「地球はすでに自身による浄化作用の限界を超えつつある」と認識している。
「同じ過ちを繰り返してはならない」。

人類は同じ過ちを何度も繰り返す
本稿の執筆中の今（2022 年 2 月）、テレビ

Ｃ

A

閑 話 休 題ロシアのウクライナ侵攻を巡って報道合戦を展開している。

ウクライナ情勢の報道の 1シーンに、重火器を積載した鉄道の映像があった。この映像を見た瞬間、1985 年 5 月に中央アジアのタジキスタンの小さな駅で目にした真夜中の光景が急浮上してきた。筆者はその時、シルクロード調査の一環で、アフガニスタンと国境を接するタジキスタン西部の遺跡「ペンジケント」に向かう駅で停車中の夜行寝台の中にいた。突然、轟音とともに車窓いっぱいにキャ
タピラが迫り、何十両も続いて通過した。どうやら、戦車や大砲の重火器を積んだ貨物列

車の通過待ちのための停車であったようだ。
さらに、反対側のホームに目を転ずると、停
車中のホームには、よれよれの軍服をまとった兵士が、座り込んだり、寝そべってタバコを吸っているまさに敗残兵の姿があった。このシーンを理解するまで時間が必要だったが、おそらく、重火器はアフガニスタンに向けた補給の火器で、兵士はアフガニスタンから撤退する帰還兵であったと思われる。

当時の世界情勢を振り返ると、1980 年に

当時のソ連はアフガニスタンに侵攻を開始し、1980 年に開催予定のモスクワオリン

ピックのボイコット騒ぎが生じた。韓国の民間航空機の撃墜、ゴルバチョフ首相の「ペレストロイカ政策の展開」もこの頃である。その後、アメリカもアフガニスタンに侵攻し、そして最近になって撤収している。北京オリンピックも人権問題に端を発して、外交的なボイコット騒ぎが生じている。

それにしても「人類はかくも同じ過ちを何度も繰り返すのだろう」、資源循環や環境保全の命題が霞んでしまうような思いである。

2022・Autumn

27