個⼈投資家向け会社説明会 ミーティングメモ
東急不動産ホールディングス株式会社（3289）
開催⽇︓2019 年 9 ⽉ 8 ⽇(⼟)
場 所︓⼤和コンファレンスホール（東京都千代⽥区）
説明者︓代表取締役社⻑ ⼤隈 郁仁
1. 会社紹介・当社は、東急不動産、東急コミュニティー、東急リバブルの上場会社 3 社の経営統合によって、2013年 10 ⽉に新規上場した総合不動産グループです。持株会社のため、従業員数は 52 名ですが、東急不動産ホールディングスグループ全体では約 2 万 2,000 ⼈、期間限定の社員を含めると 3 万⼈の従業員を抱えています。
・当社の属する東急グループは「美しい時代へ」をスローガンに掲げ、交通、不動産、⽣活サービス、ホテル・リゾートなど、幅広い事業を展開しています。私たち東急不動産ホールディングスグループは、東急グループの中で不動産事業を中⼼とした役割を担っています。
・親会社の東京急⾏電鉄は 9 ⽉ 2 ⽇に交通部⾨を⼦会社に切り離し、東急株式会社となります。
我々はこの東急株式会社が株式を約 16％保有する持分法適⽤会社です。
・東急不動産ホールディングスグループは、持株会社である当社の下、東急不動産等、主要⼦会社 6社と 150 社を超える関連会社で構成されています。事業セグメントで⾒ると、都市事業、住宅事業、管理事業、仲介事業等、⼤きく分けて 7 つの事業を総合的に展開しています。
・当社グループの原点は、さかのぼること約 100 年前、1918 年に渋沢栄⼀らによって設⽴された⽥園都市株式会社です。住宅不⾜の時代に、⽇本初の⽥園都市計画に基づく理想的な郊外住宅の開発に取り組み、東急東横線の⽥園調布を開発しました。その後、東京急⾏電鉄株式会社が誕⽣しました。
・1953 年にその不動産部⾨が独⽴し、東急不動産が設⽴されました。初代会⻑の五島慶太は設⽴翌年の 1954 年に「三井不動産、三菱地所等の⼀流の不動産会社と伍して、⼤いに事業を拡張し、国家的事業にも進出せしめたい」「渋⾕駅付近にさらに 4〜5 本の⾼層ビルディングを建設する」と演説しています。それから 60 年経ち、この時に構想していたことが渋⾕で起こっているのが現状です。
・1970 年代以降、オイルショックにより⾼度経済成⻑が終焉し、⽣活⽔準が⾼度化した中で、社会、⽂化、⽣活を中⼼に、価値観の多様化が進⾏しました。当社はそのような社会の変化を⾒据え、社会課題への対応も図る中で、管理業や仲介業、⼩売業、スポーツクラブ、リゾート事業などに進出しました。
さらに、事業の多⾓化を推進し、ライフスタイルを創造する「⽣活総合プロデューサー」に成⻑しました。
現在の中核会社である東急コミュニティー、東急リバブル、東急ハンズもこの流れの中で設⽴されました。
・1990 年代以降、経済成⻑が停滞する中で、少⼦⾼齢化が進⾏した環境下でも、当社は、ホテル事業やシニア住宅事業に参⼊するなど、ライフスタイルの多様化に対応してきました。

・バブル崩壊後、近年にかけては、商業施設やオフィスビルの開発を進め、都市事業での収益基盤強化を図ってきました。2020 年に竣⼯予定の⽵芝地区開発計画では、単にハコとしてのオフィスを作るだけではなく、エリア全体のスマートシティ化の取り組みなど、先駆的な試みも⾏っています。
・100 年に⼀度と⾔われる渋⾕駅周辺の⼤型再開発プロジェクトも今年度から 2023 年度にかけて、3つのプロジェクトが順次竣⼯し、五島慶太の⽬論⾒である「⾼層ビルを造る」というステージに⽴っています。これこそが設⽴当初から受け継がれる「挑戦する DNA」」の姿だと考えています。
・当社グループはハコやモノの枠を超えて、ライフスタイルを創造・提案する企業グループを⽬指しており、時間軸と空間軸の 2 つから価値創造について捉えています。時間軸の観点から⾒ると、学⽣、ビジネスパーソン、ファミリー、シニアとあらゆる世代のお客様のそれぞれのライフステージに応じた商品・サービスを提供しています。さまざまな⽣活シーンでの新しい住まい⽅・働き⽅・過ごし⽅を提案することが新たなライフスタイル創造に繋がるものと確信しています。
・空間軸で⾒ると、オフィスビルや分譲マンションなど都市⽣活からリゾートライフまで、不動産開発を起点とした幅広い領域で価値創造を⾏ってきた結果、管理・仲介・運営など、多様なビジネスモデルを⽣み出しています。それらは当社グループの収益の源泉になっています。
2. 事業紹介・セグメント別の営業収益・営業利益の推移を⾒ると、ホールディングス化した初年度から昨年度までの 5年間で、営業収益は約 26%、営業利益は約 31%成⻑しています。
・当社グルーブは、7 つの事業で幅広くビジネスを展開しています。そのうち、オフィスビルや商業施設の開発・賃貸を⾏う都市事業、マンション分譲の住宅事業、マンションやビル等の管理受託を⾏う管理事業、不動産の仲介業務等を⾏う仲介事業がコア事業です。さらに、ホテルやシニア住宅の開発・運営を⾏うウェルネス事業が新たなコア事業として成⻑しており、これら 5 事業がコア事業で、特に収益に⼤きく貢献しています。
・各事業のうち都市事業では、主にオフィスビルと商業施設の開発・賃貸を⾏っています。当社のオフィスビルには 3 つの特徴があり、1 つめは、東京都⼼に集中して保有しているということです。東急グループの本拠地がある渋⾕区を中⼼に千代⽥区、中央区、港区の都⼼ 4 区に当社オフィスビルの約 8 割が集中しています。2 つめは、築年数の浅いビルであることです。2001 年以降に竣⼯した物件が過半数を占めており、旧耐震と⾔われる築年数の古いビルはほとんど保有していません。3 つめは、中規模かつ⾼スペックなビルが中⼼ということです。最近は⽵芝や渋⾕の再開発等、⼤規模なビルをいくつか竣⼯・開業していますが、それまではおおむね 1〜2 万㎡の中規模、かつスペックのいいビルを多数保有しています。このようなビルは、テナントが⼊れ替わる時の代替のスピードが速い傾向があります。
・以上 3 つの特徴を持つオフィスビルを所有することで、低い空室率を維持し、安定したポートフォリオを形成しています。
・商業施設の特徴も 3 つあります。1 つめはプライムロケーションに⽴地していることです。銀座や渋⾕、表参道、⼤阪阿倍野など、商業⽴地として繁華性と交通利便性の⾼い場所に所在している物件を保有しています。2 つめは⻑年の実績です。現在開発中の「渋⾕フクラス」の前⾝は「渋⾕東急プラザ」ですが、これは 1960 年代から他社に先駆け、都⼼での商業施設開発をスタートさせた物件です。それを今建て替えている、ということで、商業施設の⻑年の実績を物語っています。3 つめは⽴地に適した多様なブランドを展開しているということです。「渋⾕東急プラザ」のような「東急プラザ」ブランドをはじめとし、「キューズモール」「キュープラザ」など、それぞれの⽴地に合わせた最適な形で展開しています。具体的な物
件としては、東京エリアの「東急プラザ銀座」、本年 7 ⽉に開業した「キュープラザ池袋」、⼤阪市阿倍野の「あべのキューズモール」など、街の拠点として集客⼒の⾼い商業施設を、⾸都圏と近畿圏を中⼼に33 棟保有しています。
・これらの商業施設とオフィスビル全体の空室率は、2019 年 3 ⽉末時点で 0.4%と⼤変低い⽔準をマークしています。
・都市事業では再⽣可能エネルギー事業も⾏っています。資産運⽤ビジネスの⼀つとして、太陽光発電所や⾵⼒発電所に投資しています。2019 年 3 ⽉末では⽇本全国で開発中案件も含め 43 案件に関与しています。発電容量の合計は 829MW で、⼀般家庭の電⼒使⽤量に換算すると、約 28 万世帯分です。江東区の世帯数が 27 万⼾なので、それとおおむね匹敵する規模感です。当社は再⽣可能エネルギー事業の推進により、社会課題に解決を⽬指したいと考えています。
・都市事業では、優良資産を活⽤して、積極的に不動産運⽤ビジネスも取り組んでいます。A、B、C の頭⽂字で始まる 3 つの REIT に関与しており、A と C の REIT が上場しており、オフィスビルや商業施設を主な投資対象とするアクティビア・プロパティーズ投資法⼈(Activia)、賃貸住宅を主な投資対象とするコンフォリア・レジデンシャル投資法⼈(Comforia)です。B は、機関投資家向けの⾮上場の私募REIT であるブローディア・プライベート投資法⼈(Broadia)です。これら 3 つの REIT を含む当社グループの関与資産は年々成⻑しており、2019 年 3 ⽉末では約 1 兆 2,500 億円と 3 年間で倍近くの規模まで拡⼤しています。
・マンション分譲などの住宅事業では、「BRANZ」のブランドで⾸都圏や近畿圏を中⼼に年間 1,500〜2,000 ⼾程度、販売しています。最近の代表物件には、昨年度計上した「ブランズ六本⽊ ザ・レジデンス」があり、こちらは東京ミッドタウンの近くの好⽴地物件です。坪単価 1,000 万円弱、平均価格 3億円超のブランズの中でも最⾼価格帯の物件を供給しました。それから今年度計上予定なのが「ブランズタワー梅⽥ North」です。⼤阪・御堂筋線中津駅、徒歩 1 分、梅⽥駅からも徒歩圏内のタワーマンションです。現在販売中で 2020 年度に竣⼯予定なのが「ブランズタワー⼤船」です。JR 東海道線⼤船駅とデッキで直結するタワーマンションのプロジェクトです。
・ここ 5 年間のマンション計上⼾数の推移を⾒ると、マンション価格が上昇する中で、販売状況は物件の個別性により⼆極化が進んでいます。今後もこの傾向は継続すると考えています。当社は好⽴地や希少性のある物件や商品企画のすぐれた物件に引き続き厳選して取り組んでいきたいと考えています。
・管理事業は、東急コミュニティーがマンションやビル管理、公共施設の管理を⾏っています。マンション管理では着実に管理ストックを積み上げており、業界トップクラスの規模を有しています。マンション以外の分野でも、オフィスビルをはじめとし、議員会館や運動公園、空港などの公共施設の管理も⾏っています。
あらゆるアセットタイプの管理に対応できる会社として業界 No.1 のポジションを確⽴しています。
・仲介事業は、東急リバブルが売買仲介を中⼼とした事業を展開しています。全国 180 ヵ所に店舗を持

つほか、海外にも仲介ネットワークをもち、不動産仲介業界では⼤⼿ 3 社の⼀⾓として、取扱件数も順調に拡⼤しています。新規マンションの価格上昇に伴い、若⼲割安感のある中古市場は今後も成⻑が⾒込まれており、事業拡⼤を進めていきたいと考えています。
・ウェルネス事業は、当社グループの特徴の⼀つとも⾔える事業です。会員制リゾートホテルの「東急ハーヴェストクラブ」やスキー場、ゴルフ場、都市型ホテルの「東急ステイ」、フィットネスクラブの「東急スポーツオアシス」、⾼齢者向け住宅の「グランクレール」など、同業のデベロッパーではほとんどない当社グループならではの施設運営事業を幅広く展開しています。
・⾜元では特に、インバウンド向けパブリックホテル開発に⼒を⼊れています。沖縄県瀬良垣では⼤型ビーチリゾートホテル「ハイアット リージェンシー瀬良垣アイランド沖縄」を昨年度開業したほか、都市型ホテル「東急ステイ」も拡⼤し、2019 年 3 ⽉末段階で、24 施設、約 3,700 室の規模となりました。「東急ステイ」は今後も、ビジネス需要の他、インバウンド需要も期待できる⾦沢、沖縄、函館への出店も計画しています。2020 年度には 29 施設、約 4,700 室の規模まで拡⼤する⾒込みです。
3. ⼤型再開発の推進
・当社グループでは、渋⾕駅を中⼼に、⻘⼭、恵⽐寿、代官⼭などを含むエリアを「広域渋⾕圏」と定義し、特に重点投資を⾏っています。
・今年度開業する主な再開発案件では、渋⾕駅周辺プロジェクトとして「渋⾕ソラスタ」や「渋⾕フクラス」があります。また来年には JR ⼭⼿線浜松町駅東側の「⽵芝地区開発計画」も開業予定です。2021
年度以降も、九段会館の建て替えプロジェクトである「九段南⼀丁⽬プロジェクト」や、渋⾕駅前の⼤規模再開発の「渋⾕駅桜丘⼝地区再開発計画」など、広域渋⾕圏の内外でさまざまな⼤規模再開発プロジェクトの開業を控えています。
・都⼼ 5 区(千代⽥・中央・港・新宿・渋⾕)の空室率と平均賃料の推移を⾒ると、空室率は右肩下がり、平均賃料は右肩上がりになっており、この分野では好調なトレンドが継続しています。その中でも渋⾕区は IT 企業を中⼼とした強い需要に⽀えられ、空室率は都⼼ 5 区の中でも最も低い 1.03%をマークしており、賃料も都⼼ 5 区の中で上昇率は最⼤です。
・広域渋⾕圏 3 プロジェクトの概要について、「渋⾕ソラスタ」は今年 3 ⽉に竣⼯しました。国道 246 号線を渋⾕駅から⻄に 5 分ほどの当社の本社跡地を含むエリアでの建て替え計画です。地上 21 階建て、延床⾯積は約 4 万 7,000 ㎡のオフィスビルで、満室での稼働となりました。
・「渋⾕フクラス」は、10 ⽉竣⼯予定で、地上 18 階建て、延床⾯積は約 5 万 9,000 ㎡のオフィス・商業複合ビルです。上層階のオフィスビルは GMO インターネットへの⼀括貸が決定しており、下層階の商業施設は「東急プラザ渋⾕」として当社が運営します。路⾯ではバスターミナルも整備予定で、渋⾕の新たな⽞関⼝としての機能も担う予定です。
・「渋⾕駅桜丘⼝地区再開発計画」は、延床⾯積 25 万㎡を超える渋⾕でも最⼤規模の⼤型プロジェ
クトです。2023 年度開業に向けて、今年 1 ⽉から解体⼯事に着⼿しています。
・広域渋⾕圏については、2018 年度から 2023 年度まで合計 3,500 億円の投資を計画しています。
本年 3 ⽉に「渋⾕ソラスタ」が竣⼯し、10 ⽉には「渋⾕フクラス」が竣⼯予定、2023 年度には「渋⾕駅桜丘⼝地区再開発計画」も竣⼯予定です。それ以外にも、桜丘⼝の⻄側で「ネクスト渋⾕桜丘⼝市街地再開発事業」や、代官⼭駅⾄近の「代官⼭町プロジェクト」など、さまざまなプロジェクトに着⼿しています。
・広域渋⾕圏の持続的発展に向け、引き続きこのエリアで投資を進めていく⽅針です。
・2020 年度開業予定の⽵芝地区の開発計画は、オフィス棟からなる業務棟と住宅棟の 2 棟のプロジェ
クトで、業務棟は地上 40 階建て、延床⾯積は約 20 万㎡です。「渋⾕駅桜丘⼝地区再開発計画」
は、延床⾯積 25 万㎡なので、それよりはやや⼩さめですが、そちらが竣⼯するまでは当社最⼤規模のプロジェクトです。
・本物件のオフィスはソフトバンクに 1 棟貸しします。ソフトバンクには、このビルをハコとして貸すだけではな
く、⽵芝エリア全体のスマートシティ化を当社と共同で推進していく予定です。最先端のテクノロジーを街全体で活⽤し、⼈の流れや環境データを収集・解析し、迅速な警備体制の構築やエリア内の飲⾷店の混雑状況の可視化、最適な交通⼿段の提案など、⽵芝エリアを地区の発展や課題解決を実現するスマートシティのモデルケースとすべく取り組んでいます。
・「渋⾕ソラスタ」に私たちは 8 ⽉に本社機能を移転しました。我々開発案件は基本的に地権者と共同で作ることがベースになっています。今後は地権者の⽅々と協⼒しながら、このエリアの魅⼒を⾼めていきたいと考えています。
4. 財務・⾮財務ハイライト
・当社の現在の中期経営計画は 2020 年度までの 4 年間です。今年 5 ⽉に⾒直しを発表しており、最終年度の 2020 年度の営業利益の⽬標を 950 億円、当期純利益を 500 億円に上⽅修正しました。併せて、ROE 8%超、EPS 69.53 円を株主価値向上の指標とします。昨年は増資による希薄化分がありましたが、これをカバーする⽔準を⽬標値として設定しました。
・⾜元の業績について、営業収益は 2017 年度以降、増収を続け、過去最⾼を更新中で、営業利益は毎期、増益を続けています。中期経営計画の最終年度の営業利益⽬標値 950 億円と当期純利益 500 億円の達成に向けては、渋⾕の再開発やその他各事業が、おおむね計画通りに推移しており、現段階では順調な進捗状況と考えています。
・バランスシート及び経営指標について、総資産は 2018 年度末で約 2 兆 4,000 億円、純資産は約5,700 億円となりました。有利⼦負債は、渋⾕再開発プロジェクトなどの⼤型プロジェクトへの投資等により、2018 年度末には 1 兆 2,900 億円、2019 年度末も積み上がり 1 兆 3,800 億円となる⾒込みです。
・⼀⽅、財務健全性の指標である D/E レシオ、これは有利⼦負債残⾼を⾃⼰資本で割った数値です
が、2018 年度に 2.3 倍まで改善しています。今後⾏う投資についても、D/E レシオ 2.3 倍以下にコントロールすることで、財務規律も維持していきたいと考えています。また、2020 年度には渋⾕再開発プロジェクトや⽵芝などが稼働するので、キャッシュフローの増加が⾒込めます。そのため有利⼦負債残⾼を償却前営業利益で割った EBITDA 倍率は、10 倍程度の⽔準に改善する計画です。ROE は公募増資を実施したため、⾜元は低下していますが、再開発プロジェクトの着実な仕上げや、利益率の⾼い管理事業や仲介事業などを成⻑させることにより、中計最終年度には 8%超を⽬指しています。
・⾮財務の ESG マネジメントについて、E は環境(Environment)、S が社会(Social)、G が企業統治(Governance)の 3 分野での取り組みを指しています。当社グループでは、持続的成⻑と⻑期的企
業価値向上を実現するために、ESG マネジメントを重要課題として取り組んでいます。環境⾯では私たちが保有する多くの不動産からの CO2 排出量の抑制、社会⾯では従業員の健康を意識した働き⽅
改⾰、企業統治の⾯では、さらなるコンプライアンス体制の強化などに取り組んでいきます。
・ESG マネジメントの意識は世界的に⾼まっています。世界全体の ESG 投資額は右肩上がりに上昇。
2018 年度には世界で約 30 兆ドル、⽇本円で 3,400 兆円の ESG 投資が⾏われています。エリアごとでは、最も投資額が多いのは欧州、ついで⽶国ですが、2016 年から 2018 年への ESG 投資の伸びを⾒ると、⽇本は⼤きく伸びています。カナダや豪州を超える⽔準まで成⻑しています。
・このような環境の中、当社は現在、Dow Jones(ダウ・ジョーンズ)や FTSE4Good(フィッチ・フォー・グッド)など、社会的責任投資のグローバルインデックスに数多く選定されています。また GPIF（年⾦積⽴⾦管理運⽤独⽴⾏政法⼈）が採⽤している MSCI などの ESG インデックスにも選定されています。
5. 投資家の皆さまへ
・株主還元については、安定的な配当を継続維持し、配当性向の⽬標を 25%以上とする⽅針を掲げています。この⽅針に基づき、2018 年度は年間で 1 株当たり 15.5 円の配当を実施しました。今期は1 株当たり 16 円と、当期純利益の着実な成⻑と共に、7 期連続となる増配を計画しています。今後も株主・投資家の皆様と⻑期的な信頼関係の構築に取り組むべく、2017 年度には経営陣の役員報酬の⼀部を株式報酬とする株式報酬制度の導⼊を決議しました。株式価値と取締役等の報酬を連動させることで、当社役員が株主の皆様と同じ⽬線でリスクを共有していくことを意図しています。
・通常の株主優待の内容としては、保有株式数に応じて半期ごとに、当社グループが運営するリゾートホテルやゴルフ場・スキー場、東急ハンズなどで使える優待券を発⾏しています。
・通常の優待制度に加えて、継続保有株主優待制度として、3 年以上継続して保有している株主様に、保有株式数に応じた特製カタログギフトを進呈いたします。2019 年度は 1 株当たり年間 16 円の配当を計画していますが、例えば 1,000 株を保有すると、年間配当⾦と継続優待を合わせて、2019 年8 ⽉末の株価 659 円で計算すると、3.2％程度との⾒込みです。
6. 質疑応答Q1. 経営に携わる際に⼤切にしているモットーや信条を教えてください。
A1 株主・投資家の皆様をはじめとし、社会や取引先、従業員などのステークホルダーが存在します。私の基本的な考え⽅は、すべてのステークホルダーの満⾜度を⾼めることです。⼀⾒すると相反する部分もあると思いますが、株主の満⾜を⾼めるために株主価値を上げることと、地域社会が満⾜することの 2 つのバランスを検討。加えて、お客様や従業員の満⾜度を上げることを考え、常⽇頃、経営に臨んでいます。
Q2. 重視している経営指標・財務指標と、その⽬標⽔準を教えてください。重視する理由についても併せてご説明ください。
A2. 利益を成⻑させることと、財務規律をキチッと守ることにバランスよく取り組むことが重要だと考えています。利益成⻑のために、今は負債のコストが安いので、借⾦しながら拡⼤することに傾きがちです。私たちは業界の中でも借⾦の⽐率が⾼いので、あえて資本コストを意識し、財務規律を守り、それでもきちんと成⻑していくことを考えています。新しい中計の⽬標に掲げた ROE 8%以上を意識しながら経営したいと考えています。
Q3. 7 年に渡る中⻑期経営計画「Value Frontier 2020」は残りあと 1 年半というところまできましたが、これまでの進捗状況をどのように評価していますか。
A3. この業界は⾦利が低いことはありがたいことで、フォローの⾵と考えています。現状はフォローの⾵が吹いていると考えており、⽬標の利益⽔準を上⽅修正しました。渋⾕を含めたマインドがいいことと、想定以上の賃料をいただけていることなどが主な理由です。それに対する今の進捗状況という点では、おおむね順調に推移しています。
以 上