法定地上権は建物敷地以外の別筆の土地にまで及ぶか
Nobuko Ishibashi
弁護士
第１

はじめに

本稿は、神戸地方裁判所尼崎支部平成 20
年 11 月 11 日判決（平成 19 年（ワ）第 574
号

石橋

伸子

物の各戸を賃貸して、賃貸業等を営んでいる会社である。
第 1 マンションと第 5 マンションとの間の法定地上権地代決定請求事件）を受けて、土地（607 番、608 番、610 番、611-5 番の各

これまであまり論じられることのなかった土地）、第 5 マンションの西側及び南側、第 1「法定地上権は建物敷地（建物直下の土地）

マンションの南側（611－4 の土地）は、約 40を含む土地以外の別筆の土地にまで及ぶか」

台分の青空駐車場となっており、Ｙが各駐車というテーマについて考察するものである。

場スペースに番号を付して、第 1 マンション

なお、本稿において対象とする事案は、判の居住者、第 5 マンションの居住者、近隣居決書に記載された事実を下にしているが、一住者に賃貸されていたほか、駐車スペースの部を修正ないし変容させていることを予めおいくつかはＹの従業員及びＹ事務所への来訪

断りしておく。

者用として使用されていた。なお、駐車スぺースは、使用者の居住場所別になっていたも

第２

事案の概要

のではなく、ランダムに割り当てられていた。

本件は、下記物件目録 6 記載の建物（以下

また、第 1 マンションの表玄関はその東側「本件建物」という。）の所有権を担保不動産にあり、西側 2 階以上の各階にはベランダが競売手続により取得した原告（以下「Ｘ」とあったが、1 階にはベランダはなく、数十セいう。）が、本件建物の敷地（建物直下の土地）

ンチメートルの幅で、コンクリートの三和土を含む下記物件目録 7 及び 8 の土地とは別筆の様なものが張り出していて、エアコン室外である、下記物件目録記載 1 ないし 5 の土地機が置かれていたほか、庇部分には洗濯物干（以下、これらを併せて「本件各土地」とい

し用の棒を架ける器具が設置されており、駐う。）の所有者である被告（以下、「Ｙ」とい車場との間にはブロックを数段積んだ程度のう。）に対し、本件各土地には本件建物のためブロック塀の上にフェンスが設置されていて、の法定地上権が成立していると主張し、民法

このブロック塀と第 1 マンション西側 1 階壁

388 条に基づき、上記法定地上権の地代の確部分との間が、1 階居住者の専用庭の様な外定を求めた事案である。

観を呈する空間となっていた。

Ｙは建設会社であり、本件建物（「第 1 マンション」と呼ばれていた。）及びその西側に位各建物と各土地との位置関係については、末尾の概略図を参照いただきたい。

置する下記物件目録 13 及び 14 の建物（「第 5マンション」と呼ばれていた。）を含む、複数【物件目録】の賃貸マンションを建設し、各マンションに〔本件各土地〕

おいて賃貸業を営んできた会社である。

Ｙ所有、Ｘが法定地上権の成立を主張した

Ｘは、本件建物（第 1 マンション）とその敷地（建物直下の土地）を含む土地である物件目録 7 及び 8 の各土地を競落した後、同建20対象地（太線で囲んだ範囲）
1○市○町○丁目

607 番

宅地

184.09 ㎡

弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)

2

同所

611 番 1

宅地

179.19 ㎡

して、まず、抵当権設定者と抵当権者の意思

3

同所

611 番 2

宅地

163.84 ㎡の合理的推測が挙げられるところ、本件にお4

同所

611 番 3

宅地

12.42 ㎡

いては、前記前提事実のとおり、Ｙが、本件

5

同所

611 番 5

宅地

208.99 ㎡

根抵当権設定に先立ち、本件各土地を 608 番〔本件建物〕

及び 609 番の各建物の共同担保に供しており、「第 1 マンション」
6

Ｘが競落した建物

本件根抵当権設定に当たり、本件各土地をそ○市○町○丁目 605 番地、611 番地の共同担保とはしなかったこと及び本件根抵

家屋番号 605 番

当権者もこれを受け入れ、本件各土地を本件

共同住宅

鉄筋コンクリート造陸屋根 5 階建
総床面積

建物の共同担保とすることを求めなかったこ

1162.6 ㎡（1 階～5 階）とが認められ、本件根抵当権設定時において、〔本件建物の敷地（建物直下の土地）を含

根抵当権設定者及び根抵当権者の合理的意思

む土地〕として、本件建物のため本件各土地の利用がＸが本件建物とともに競落した土地
7○市○町○丁目
宅地

81.01 ㎡

同所

605 番

8

611 番 4必要であるとは考えていなかったことが推認されるというべきである。
イ

宅地

299.32 ㎡〔周辺の土地〕

この点につき、Ｘは、Ｙが本件建物の建築に当たり本件各土地を本件建物の敷地として建築確認申請を行っていることから、Ｙが9 は第三者の所有であり、10 ないし 12はＹ所有

本件各土地を本件建物の敷地とする意思を有していたことが合理的に推認され、Ｙがこれ

9

同所

606 番

雑種地

132 ㎡

と異なる意思であった旨主張することは禁反

10

同所

608 番

宅地

455.80 ㎡

言の法理から許されない旨主張する。しかし、

11

同所

609 番

宅地

282.00 ㎡

前記前提事実記載の本件建物、本件各土地、

12

同所

610 番

宅地

283.00 ㎡

本件買受地及び 608・609 番の各建物への共同〔第 5 マンション〕Ｙ所有
1314

担保の設定状況にかんがみると、本件根抵当○市○町○丁目 608 番地、609 番地

権設定当時のＹの合理的意思は上記⑴アのと

家屋番号 608 番

おり推認され、本件各土地及び本件買受地が、共同住宅

鉄筋コンクリート造陸屋根 5 階建

建築確認申請時には 3 筆の土地であったこと

総床面積

や、建築確認申請時と本件根抵当権設定時で783.1 ㎡（1 階～5 階）○市○町 1 丁目 609 番地
家屋番号 609 番

611 番地

共同住宅

はＹの利益状況が異なることも考慮し、Ｙに禁反言の法理に反するとみられる事情は認め

鉄筋コンクリート造陸屋根 5 階建

られず、この点に関するＸの主張は採用でき

総床面積

ない。

1201.2 ㎡（1 階～5 階）

ウ
第３

判決要旨

裁判所は、本件各土地に対する法定地上権の成否について、次のとおり判示した。

また、本件各土地には、前記前提事実…

のとおり根抵当権が設定されているところ、
本件各土地の全部又は一部に本件建物のための法定地上権が成立した場合、上記根抵当権者は、上記法定地上権成立により予期に反す

１

本件各土地に対する法定地上権の成否る担保価値の下落を被ることになるが、Ｙが⑴

ア

本件各土地への法定地上権の成否に本件根抵当権設定にあたり、本件各土地の根ついて検討すると、法定地上権の存在理由と抵当権者らに上記のような不測の損害を生じ弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)

21

せしめることを認容する意思であったとも考提を異にし、採用することはできない）。

え難い。

⑵

また、本件建物につき、一般に担保不動

この点につき、Ｘは、①本件各土地が本件

産競売事件において買受人が考慮するであろ建物のために利用されていることは外観上明う建物の利用価値についてみても、前記前提

らかであって、上記根抵当権者らも本件各土事実…のとおり、本件競売事件においては、地の上記利用状況を認識していたものと考え①物件明細書に売却により成立する法定地上られるから、本件各土地の担保価値が本件建権がない旨明記されていること、②現況調査

物のための法定地上権の成立により下落した

報告書に本件建物の敷地は本件買受地のみでとしても、上記根抵当権者らにとって不測のある旨記載されていること及び③本件建物が損害には当たらない、②本件各土地のうち、本件買受地のほかに敷地を有しないことを前

607 番、611 番 2、5 の各土地については、上提に、本件建物が本件買受地との関係で建築記各根抵当権設定当時、地役権が設定されて基準法上の容積率を超過しており、再築時におり、担保評価はゼロであったから、上記各は床面積が尐なくなるおそれがあるとして土地の担保価値が下落したとしても、上記根50％の競売市場修正率を適用して評価額が算

抵当権者らに損害は生じないと主張する。し定されていることが認められ、上記③の事実かし、①については、前記前提事実…のとおからは、売却基準価額は上記評価額を基準にり、本件各土地のうち、本件建物の専用庭又定められたことが推認され、Ｘを含めた本件

は駐車スペースの進入路として利用されてい競売事件における本件建物の買受け希望者は、る部分はわずかな部分に過ぎず、本件各土地

本件建物の利用価値が本件買受地をその敷地の大部分は駐車場として利用されているのでとする限度に限定されることを認識した上で、あって、上記駐車場の利用者は本件建物の居これを前提に買い受けを希望したものと考え住者に限らないというのであるから、外観上、られ、本件各土地について本件建物のための本件各土地が本件建物のために利用されてい法定地上権の成立を期待していたものとは認ることが看取できるとはいい難く、この点にめ難い。

関するＸの主張は採用し難い。また、②につ⑶

いては、確かに、本件各土地のうち、607 番、物の取り壊しによる社会経済上の不利益の防611 番 2、5 の各土地につき、各根抵当権設定

止も挙げられるが、既に認定したとおり、本に先立ち、別紙担保等登記目録記載 1、2 の各件買受地が敷地として本件建物と共に競売に

地役権【筆者注：電線路の所有及びその保守付されたものであり、本件各土地に本件建物運営のための立入り若しくは立竹木の植栽禁のための法定地上権の成立を認めなかったと止を目的とする地役権】が設定されていたこ

しても、本件建物の存続に直ちに影響するもとが認められるが、同地役権の設定により、のとはいえない。

さらに、法定地上権の存在理由として建上記各土地の担保評価が直ちにゼロになるもこの点に関し、Ｘも指摘するように、法定のとは考え難い（実際にも、上記各土地の根地上権の対象となる土地の範囲は、必ずしも抵当権者であるＡ銀行は、不動産に地役権がその建物の敷地に限定されるものではなく、設定されている場合に一律に当該物件をゼロ

建物として利用するに必要な限度において敷評価することはなく、上記各土地についても、地以外の土地にも及ぶものとされるが、以下根抵当権設定予定の評価対象不動産全体とのにみるように、本件において、本件建物の利比較において数％程度の減価率となっている用のため本件各土地の利用が必要であるとは旨の回答をしているから、Ｘの主張はその前認められない。すなわち、

22

弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)

ア 前記…のとおり、本件建物は敷地とされる限らず、608 番の建物や 609 番の建物の各居605 番、611 番 4 の各土地のほぼ全面を使用し住者らも区画を特に問わずに賃借により使用て建築されており、本件建物の西側壁面に沿していることが認められるから、上記駐車場って設置された専用庭部分は本件各土地のうが本件建物の利用のため必要であるとは認め

ち 607 番、611 番 5 の各土地上に数十センチることができない。

メートルから 1 メートル程度はみ出している

オ なお、この点につき、Ｘは、本件建物につことが認められる。しかし、上記専用庭の利き建築基準法上要求される最低限の敷地の範用状況をみると、本件建物西側壁面に、物干囲については、本件建物の利用上必要なもの

し竿設置台が専用庭に向かって数十センチメとして法定地上権の成立が認められるべきでートル程度伸びる形状で設置され、かつ、上あると主張する。しかし、法定地上権の及ぶ

記壁面に沿って空調機の室外機が置かれるな

範囲は、現存する建物の利用に必要な範囲にどしているほかには、上記専用庭部分を画す

限られるところ、建築基準法上要求される敷るブロック塀付近に樹木が植えられているの地は、現存する建物が滅失した場合にこれをみであることが認められ、上記専用庭のうち、再建する際に必要となるものであって、必ず607 番 611 番 5 の各土地への越境部分が前記

しも現存する建物の利用に必要な範囲と一致のとおり数十センチメートルから 1 メートルするものということはできないから、Ｘの主程度にとどまることも考慮すると、上記専用張を採用することはできない。

庭に関し、本件各土地が本件建物の利用のために必要であるとはいい難い。

２

イ また、前記…のとおり、本件建物の南側に、

本件建物のための法定地上権が成立するも以上の検討結果によると、本件各土地に自動車 2 台分の駐車スペースが存在し、611のとは認められない。

番 2、5 の各土地が上記駐車スペースへの進入路として利用されていることも認められるが、

第４

分析と検討

本件建物が一般居住用の共同住宅であること

１

法定地上権の範囲

及び別紙「仮定部分求積図」をみると、上記

民法 388 条あるいは民事執行法 81 条は、「土進入路によらなくとも本件建物から公道に出地及びその上に存する（ある）建物」が同一ることは可能であると認められることにかんの所有者（債務者）に属する場合で、競売にがみると、上記駐車スペース及びその進入路

より所有者を異にするに至った場合に法定地を確保することが本件建物の利用のため必要上権が成立するとし、各条に基づく法定地上

なものとまでは認めることができない。

権の効力が及ぶ範囲については、建物の厳格

ウ さらに、前記…のとおり、本件各土地のうな意味での敷地（建物直下の土地）に限定さ

ち、611 番 1 の土地の一部には、609 番の建物

れず、建物の利用に必要な限度で同土地以外が建築されているのであって上記部分は上記にも及ぶとされ、これは現実の土地の状況に建物の利用のためにむしろ必要なものである

よって決すべきであって、登記簿の筆分けなと認められ、本件建物の利用のために必要などに拘泥すべきではなく、建物所在地の一筆ものとは認めることができない。

の土地全部に及ぶとは限らないとするのが通エ また、本件各土地のうち、上記アないしウ

説・判例であるとされており、この点に関すを除いた部分は、前記…のとおり、主としてる異論は見られない 1。

駐車場として利用されていることが認められるところ、上記駐車場は、本件建物利用者に弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)

1

男澤聡子「民事執行法 81 条に基づく法定地上権23

ところが、これを具体的な現実問題にあては、すぐに⑵地代、⑶存続期間に関する記載

はめるとき、「建物の利用に必要な限度」がどが続いている。

こまでなのかは必ずしも一義的ではない。

そこで、この大審院判決を見てみると、同そのため、表記命題との関係で、通説・判

判決は、無制限説とは全くかけ離れた基礎を例の定立した基準は、「 建物の利用に必要な限有する判決であることがわかる。

度」であれば、法定地上権が建物の敷地（建同判決の要旨部分は、「同条（民法 388 条）

物直下の土地）以外の別筆の土地にまで成立

は畢竟建物の所有者をして其の所有を完からするとの考え方を示すものだという理解も可

しめんが為に設けたる規定なるを以て建物の能なようにも思える（以下、この考え方を「無所有者が同条により取得する地上権の範囲は制限説」と呼ぶこととする。）。後述の千葉地

必ずしも其の建物の敷地のみに限定せらるる

方裁判所畠山新判事が紹介する最近の執行官

ものにあらずして建物として利用するに必要や評価人の一部に見られる、法定地上権が、なる限度に於て敷地以外にも及ぶものと解す

建物敷地以外の別筆の土地に及ぶか否かといるを相当とす」となっていて、法定地上権のう論点について、このような「越境」を緩や範囲を、建物の敷地すなわち建物直下の土地

2

かに認めようとする考え方 は、通説・判例ににのみ限定し、それを超える部分について土

ついての、この様な理解からきているものと地明渡請求を認容した原判決を「審理不尽若

考えられる。

くは法則を不当に適用したる不法あるものにしかし、果たして通説・判例は、その様なして」として、破棄して差戻したのである。

考え方を包含しているのであろうか。

すなわち、同判決は、原審の釧路地方裁判所が、建物の敷地（建物直下の土地）を越え

２

通説・判例の検討て法定地上権が成立することはないとしたの⑴

通説・判例を紹介する際、必ずといってを、建物として利用するに必要な限度においいい程引用されるのは、我妻栄・新訂担保物ては法定地上権が成立するから、その部分に権法 368 頁と大審院大正 9 年 5 月 5 日判決（民ついて土地明渡を命じられることはないとし、録 26 輯 1005 頁）であるので、その原典にあしかも、建物が建っている土地全体についてたってみる。

は法定地上権が当然に成立するとまでは言わ

我妻栄・新訂担保物権法の該当頁には「四法定地上権の内容⑴

なかったのである。

法定地上権の範囲は、

すると、無制限説は、建物が建っている土

その建物を利用するのに適当な範囲に及ぶ。

地全体を超えて別筆の土地にまで法定地上権

厳格な意味での敷地に限るのではない（大判が成立することを認めるものであるから、同

大正九・五・五民一〇〇五頁）。また現実の土判決の判旨のうち、「 同条により取得する地上地の状況によって決すべきであって、登記簿権の範囲は必ずしも其の建物の敷地のみに限の筆分けなどに拘泥すべきではない。」とだけ定せらるるものにあらずして建物として利用記載されており、同大審院判決以外には引用するに必要なる限度に於て敷地以外にも及判例もなく、具体例の記載もない。その後にぶ」だけを一人歩きさせたうえで、これを推し進めた考え方ということになり、同判旨のが庭園として使用されていた土地部分にも及ぶとされた事例」（判例タイムズ 1005 号 240 頁）
2
畠山新「法定地上権は、建物敷地以外の別筆の土地に及ぶか」（金融法務事情 1833 号 1 頁「ＯＰＩＮＩＯＮ」）。

24

言わんとするところを拡大解釈したものであって、通説・判例の考え方からはむしろ離脱するものであることがわかる。
あるいは、無制限説は、我妻・前掲該当頁
弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)

の法定地上権の範囲に関する後段の部分、「まわれた裁判例を見ていくと、庭園について争た現実の土地の状況によって決すべきであっ

われた裁判例としては、家屋の建設と同時にて、登記簿の筆分けなどに拘泥すべきではな

家屋に接続して築造された土塀の内側で、家い。」に影響されたのかもしれない。しかし、屋所有者が庭園として使用していたこと、庭

この部分は「登記簿の筆分けに拘泥すべきで園部分（約 133 ㎡）が家屋の敷地部分（約 175

はなく、建物の建っている敷地の筆全体に法㎡）と比較して不相当に広大なものではない

定地上権が成立するわけではない」とも読め

こと、家屋の敷地部分のみに限定して塀を設るものであるし、何ら具体例が記載されてい置すると採光、通風が妨げられ、住宅としてない以上、当該部分が登記簿の筆分けを超えの利用価値が著しく減じること等が認定され、て、建物の敷地（建物直下の土地）の別筆の

土塀の内側の庭園部分にも法定地上権が及ぶ土地にまで法定地上権が成立することを指しとされたものがある（大分地判昭 33・9・19）。

ていたと解釈することにはより慎重でなけれほかにも庭園部分についても法定地上権が及ばならないというべきである。

ぶとした判例として東京地判昭和 35・12・19⑵

また、注釈民法⑼189 頁は、⑵法定地上（下民 11 巻 12 号 2673 頁）、松山地判昭和 40・権の範囲として、法定地上権の範囲は必ずし

2・1（下民 16 巻 2 号 205 頁）、大阪地判平成

もその建物の敷地（建物直下の土地）のみに

9・12・4（金判 1038 号 28 頁）がある。

限定せられるものでなくして、建物として利⑵用するに必要な限度においては敷地以外にもして法定地上権が認められた判例として次の及ぶとして、上記大審院判決や我妻・前掲等ものがある。玄関から道路に出るための通路を引用し、続けて、形式的に建物の存する土または花壇として利用されている空き地も建

地 1 筆に当然法定地上権を生ずるのではなく、物の利用に必要な範囲に入り（福井地判昭和

利用に必要な範囲に限られるとし、庭園、空28・7・31；下民 4 巻 7 号 1067 頁）、法定地上

き地等に関して判断がなされた判例を 3 つ引権の具体的範囲は、抵当権設定者、抵当権者、用している。

競落人との間で抵当権設定又は競落に際しそ

庭園以外に、建物の利用に必要な範囲とこの記述からも、通説・判例の考え方は、の建物の利用価値として通常予期される土地

法定地上権の範囲は、その建物の敷地（建物使用範囲で認めるべきであり、建物の庇部分

直下の土地）に限定されず、建物として利用の敷地は通常建物利用上当然必要なものとしするに必要な範囲まで及ぶとするものの、そて法定地上権が及ぶとされた（東京地判昭和

れは、建物の存する土地 1 筆全体の中におけ

45・12・24；判時 627 号 47 頁）。

る線引きであり、建物が存しない別筆の土地⑶

についてまで法定地上権が成立するなどとい限定した裁判例としては、土地 261 坪 8 合 3

うことは、全く前提とされていないと解され勺のうち、建坪 10 坪 2 合の居宅の利用に必要るのである。

な範囲は、建物直下の敷地（10 坪 2 合）にそ⑶

なお、リーディングケースとなった前掲の周辺若干坪を加えた面積を超えないとした

大審院判決において、建物の「敷地」は、「建

もの（大阪高判昭和 35・12・15；下民 11 巻

物直下の土地」を指しており、これを引用し12 号 2654 頁）や、建物として利用するに必た前掲我妻も同様であり、注意が必要である。

要な限度とは、単に主観的に建物利用のため一筆の土地の一部に法定地上権の範囲を必要であるにとどまらず客観的にも建物の利
３

裁判例用のため必要であることを要し、建物が事務⑴「建物の利用に必要な範囲」に関して争所として使用されていること、その事業内容

弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)

25

等に徴すると、法定地上権の及ぶ範囲は土地れる。

全体ではなく、建築基準法の定める建蔽率を確かに、本判決が、正面切ってこの論点を充足する範囲に限定されるとした判例（東京

抽出しなかったことは、無制限説を正面切っ

地判昭和 50・12・19；判時 820 号 86 頁）、まて否定しなかったことを意味する。

た、土地の一部をフェンスで区画し、賃貸駐しかし、判決理由をよく読むと、本判決が車場として使用していた場合、駐車場部分の無制限説を支持する考え方を有しているとは

土地は当該建物の利用に必要な範囲に入ると到底考えられないのである。

はいえないとした判例（東京地判平成 5・9・

すなわち、本判決は、①「Ｙが本件建物の7；金融法務事情 1392 号 52 頁）がある。

建築に当たり本件各土地を本件建物の敷地と⑷

建築基準法との関係では、現存建物の利して建築確認申請を行っている」ことを認定

用に必要な範囲に限り、現存建物が滅失しこし、この点につき、Ｘが、本件建物につき建れを再建する場合における建築基準法などの築基準法上要求される最低限の敷地の範囲に基準をもってその範囲を決すべきではないとついては、本件建物の利用上必要なものとしするものがある（東京高決昭和 57・6・3；判て法定地上権の成立が認められるべきである

タ 478 号 72 頁）。

と主張しているとしながら、「しかし、法定地⑸

以上いずれも建物敷地（建物直下の土地）

上権の及ぶ範囲は、現存する建物の利用に必を含む 1 筆ないし複数の筆の土地内において、要な範囲に限られるところ、建築基準法上要法定地上権の範囲が争われた事例であって、求される敷地は、現存する建物が滅失した場

法定地上権が建物敷地（建物直下の土地）以合にこれを再建する際に必要となるものであ外の別筆である隣地にも及ぶか否かが、正面って、必ずしも現存する建物の利用に必要なから論じられた裁判例は見当たらない。

範囲と一致するものということはできない」

もっとも、法定地上権の場所的範囲に関して公刊された判例は必ずしも多くはない。

として、本件建物の競売により、建築基準法上、必要とされる土地を確保できなくなったとしても、ただちに解体撤去を命じられるわ

４

本判決の分析

けではない以上、本件建物につき建築基準法⑴

本判決の事案は、まさに法定地上権が建上要求される最低限の土地の範囲をもって、物敷地（建物直下の土地）以外の別筆の土地

本件建物の利用上必要なものとは言えないとにも及ぶか否かが争点であった。ところが、した。

本判決は、結論としては、建物敷地以外の別

また、②「本件建物は敷地とされる 605 番、筆の土地は、Ｘが主張するような、建物の利

611 番 4 の各土地のほぼ全面を使用して建築用するに必要な限度の土地とは言えないとしされており、本件建物の西側壁面に沿って設て当該主張を排斥し、建物敷地以外の別筆の置された専用庭部分は本件各土地のうち 607

土地にまで法定地上権の成立を認めなかった番、611 番 5 の各土地上に数十センチメートものであるが、判決理由において、この論点

ルから 1 メートル程度はみ出していることがを抽出することはなかった。

認められる。しかし、上記専用庭の利用状況

そのため、本判決には、無制限説、すなわをみると、本件建物西側壁面に、物干し竿設

ち、建物敷地以外の別筆の土地についても、置台が専用庭に向かって数十センチメートル

建物利用に必要な範囲の土地と考えられるか程度伸びる形状で設置され、かつ、上記壁面

どうかで、法定地上権が成立するか否かが決に沿って空調機の室外機が置かれるなどしてまるという考え方が潜んでいるようにも思わいるほかには、上記専用庭部分を画するブロ

26

弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)

ック塀付近に樹木が植えられているのみであが及ぶとされた東京地判昭和 45・12・24 をいることが認められ、上記専用庭のうち、607

ずれも無制限説的に理解するとすれば、本件番 611 番 5 の各土地への越境部分が前記のと各土地のうち、当該専用庭部分については、

おり数十センチメートルから 1 メートル程度

法定地上権が成立するという結論もあり得たにとどまることも考慮すると、上記専用庭にところであろう。

関し、本件各土地が本件建物の利用のために必要であるとはいい難い。」とした。

さらに、③についても、「建物の利用に必要な範囲」か否かだけで、法定地上権の成立

さらに、③「本件建物の南側に、自動車 2する範囲を判断するのであれば、これを認め

台分の駐車スペースが存在し、611 番 2、5 のる結果もあり得たことになろうが、本判決は各土地が上記駐車スペースへの進入路としてこれを明確に否定している。

利用されていることも認められるが、本件建⑵物が一般居住用の共同住宅であること及び別っていないと考えられることは以上のとおり

紙「仮定部分求積図」をみると、上記進入路であるところ、本判決は、法定地上権の制度によらなくとも本件建物から公道に出ること根拠に遡って、事案を詳細に検討して結論をは可能であると認められることにかんがみる

導くという手法を用いている。すなわち、（ ア）と、上記駐車スペース及びその進入路を確保

利用権設定についての抵当権設定者の意思とすることが本件建物の利用のため必要なもの

抵当権者・競落人の予期については、本件建とまでは認めることができない。」とした。

物、本件建物の敷地、その隣地、及び周辺地

本判決が無制限説を支持する考え方に立ところで、①については、上記東京地判昭における、抵当権の設定状況、地役権の設定

和 50・12・19；判時 820 号 86 頁（土地全体と担保価値の評価等について詳しく検討して、ではなく、建築基準法の定める建蔽率を充足

建物敷地の隣地にまでは及ばないという結論する範囲に限定されるとした判例）を無制限を出した。また、制度趣旨の 2 つ目である（ｲ）説的に理解すれば、本件各土地のうち、本件建物の収去を余儀なくさせられることによる建物につき建築基準法上必要とされる範囲の

社会経済上の不利益の防止については、「 本件

土地については、法定地上権が成立するとい買受地が敷地として本件建物と共に競売に付うことにもなったであろう。

されたものであり、本件各土地に本件建物のしかし、本判決は、上記東京地判が、法定ための法定地上権の成立を認めなかったとし

地上権は建物敷地（建物直下の土地）の 1 筆ても、本件建物の存続に直ちに影響するもの

全体に及ぶわけではないとして、法定地上権とはいえない。」とし、建築基準法上要求されの成立する範囲を限定する理由として建蔽率る土地の範囲については、「 法定地上権の及ぶを持ち出したことを正しく理解していたと解範囲は、現存する建物の利用に必要な範囲にされる。

限られるところ、建築基準法上要求される敷また、②についても、専用庭と認定したこ地は、現存する建物が滅失した場合にこれをとについては、筆者からは若干の疑義がある

再建する際に必要となるものであって、必ずが、当該認定事実を前提とし、かつ、庭園部

しも現存する建物の利用に必要な範囲と一致

分についても法定地上権が及ぶとした前掲大するものということはできない」として、法分地判昭和 33・9・19、東京地判昭和 35・12．

定地上権制度は、当該建物について、建物敷

19、松山地判昭和 40・2・1、大阪地判平成 9・

地を越えて、建築基準法上必要とされる範囲

12・4、また、上記建物の庇部分の敷地は通常の土地が別筆に及ぶ場合においては、当該範

建物利用上当然必要なものとして法定地上権

囲の土地を確保できなくなることまでをも防弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)27

止するものではないことを明言した。

れなければいいのであって、居宅の庭として

この建物の収去を余儀なくさせられること使用されている隣地に対する使用権ないしによる社会経済上の不利益の防止は、公益的利用権が第三者に対抗できることまでを確理由と説明されているが、具体的事例におい保することは同条の保護範囲を超えているてもう尐し見ていくことにしたい。

とした。

５

法定地上権制度においても、建物の敷地の別したがって、この判決を参照するならば、建物保護法に関する判例
隣接土地上に存在する居宅の庭として使用

筆である隣地は、民法 388 条にいう「土地及することを目的とする土地賃借権が、建物保ヒ其ノ上ニ存スル建物」の関係にはなく、同

護法 1 条所定の対抗力を有しないとされた最法の要件を満たさないと考えられる。また、

判昭和 40・6・29 がある。その判旨部分は次

上記公益的制度趣旨からすれば、法定地上権のとおりである。

においても、建物の敷地の別筆の隣地にまで「本件（A）（B）両地の賃借権は、当該土地法定地上権の範囲が及ぶとするのは、同法のを前示のような庭として使用するための権利保護範囲を大きく超えてしまうのであって、であって、同条にいう『建物の所有を目的とその根本趣旨に反するといえよう。

する土地の賃借権』に該当せず、また『土地

なお、建物が 2 筆以上の筆に及んで建てらノ賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲれている場合は、当該建物敷地（直下の土地）

有スル』場合にも当たらないから、同条の要に法定地上権が成立することは、通説・判例

件を充足しないのみならず、同条は、地上建からは当然であり、建物敷地とは別筆の隣地

物を当該宅地上に存する状態において保全すにも法定地上権が成立するかという本稿の論ることを根本趣旨とするものであるところ、点とは無関係である。

本件において、（A）（B）両地の賃借権に対抗力を賦与しなくても、上告人の所有居宅の敷６

別筆にも法定地上権が成立する場合

地の使用権は、特段の事情がない限り、喪わ

⑴

ところで、
「 不動産執行事件等における物れることはないから、該居宅の保全には毫も

件明細書の作成に関する研究」505 頁とこれ欠けるところはなく、このような場合にまでが引用する浦野雄幸『判例不動産登記法ノー同条の適用を肯定することは、かえってそのト⑵』422 頁以下（株式会社テイハン；以下

立法趣旨を逸脱すると考えられるからであ「判例不動産登記法ノート」という。）は、建る。」

物敷地の隣地と建物敷地との全体的利用関係

法定地上権制度における、建物の収去を余から、隣地がないと建物の敷地として使用で儀なくさせられることによる社会経済上のきないと「客観的に判断されるような地形」

不利益の防止は、建物保護法と同様であると（主観的な利用方法の態様によるのではな

考えられるところ、建物保護法に関する上記い）の場合（例えば、隣地の面積が非常に小判決は、建物敷地の隣地である別筆の土地は、

さい場合とか不整形で独立して利用できない

建物保護法の文理解釈から考えて、第三者に等の場合）には、隣地にも法定地上権が発生対抗できる賃借権を有する土地とは考えらするものと解すべきものとして、主に隣地にれないとし、かつ建物保護法の射程範囲は、

独立利用性がない場合に、例外的に法定地上

その根本趣旨である建物が利用権を失って権が認められるとしているとしている。

その収去を余儀なくさせられることの防止

また、前掲畠山新・ＯＰＩＮＩＯＮは、「建にあるのだから、居宅の敷地の使用権が喪わ物敷地でない土地については、それが執行物

28

弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)

件であり、独立利用性に欠ける土地であって、ていたことから、本件各土地の全部ないし一

その外観形状から法定地上権を成立させると部に法定地上権が成立するならば、本件各土の合理的意思が読み取れる場合に、例外的に地の評価額は低下し、Ｙも、第 5 マンション

法定地上権の成立を認めるのが相当」としてと本件各土地に抵当権を設定している銀行もいる。

損害を被るところであった。

⑵

判例不動産登記法ノートの事例は想定事逆に、本件各土地の全部ないし一部につい例であり、前掲畠山新・ＯＰＩＮＩＯＮにはて法定地上権が成立するならば、Ｘは、法定

具体例は記載されていないから、果たして実地上権が成立しない前提で低廉に評価された際にこのような要件を満たす事例があるのか

本件建物とその敷地を競落しておきながら、否か疑問もないではない。

それ以上の価値を取得することになり、本件

しかし、上記要件を満たす場合は、建物の建物に関する競売時点において予期した以上

収去・崩壊を防ぐという法定地上権の制度趣の利得をすることになっていたのである。

旨は超えるものであるが、利用権設定についこうした事情から、第 5 マンションとそのての抵当権設定者の意思と抵当権者・競落人

敷地を含む本件各土地に抵当権を有していたの予期については、これを損なうことはない

銀行は、本判決が出されるまでは、同不動産であろうから、この程度の例外は認められてに関する競売手続を控えざるを得ず、任意売もよいであろう。

却も断念せざるを得なかったという経緯があ

但し、法定地上権は、契約という当事者間る。

の合意ではなく、法定の要件を満たせば当然

その後、経済情勢の変化もあり、Ｙは、平に発生するという制度であることから、不測成 20 年 11 月 11 日、第 1 審において、全面勝の事態により、地上権という強力な権利の負訴判決の言渡しを受けたが、同月 25 日、第 5担を強いられる結果とならないよう、その成マンションとその敷地を含む本件各土地をＸ

立範囲は、謙抑的・制限的であるべきである。

に売却し、Ｘは所有権移転登記手続きを経た。

したがって、上記例外は厳格に吟味される

そのため、Ｘが、本判決に対して控訴手続き必要があると考える。

を取っていたが、控訴審である大阪高裁において、Ｘには訴えの利益がなくなったとされ

第５
１

おわりに
本判決の事案における利益状況て、原判決が取り消され、本件訴えは却下されるに至った。

本件建物が競売された際、本件建物の敷地（建物直下の土地）の隣地である、本件各土

２

本判決の意義地の全部ないし一部に法定地上権が成立する

上記利益状況からすれば、本判決の結論のことはないという前提で、本件建物の価額が妥当性には異論のないところであろうと考え評価されていた。したがって、Ｘの主張するる。

法定地上権が成立するのであれば、もっと高しかしながら、そもそも法定地上権の制度く評価された額を前提に競売されて然るべき趣旨が、「建物の収去・崩壊を防ぐという点にであり、その分、Ｙの債務は減尐したはずでその中心的目的を有するのであり、」「民法があるから、Ｙは、その分について損失を被る

かような方法で建物を保護する根拠は、社会

ところであった。また、第 5 マンションとそ

経済上の不利益防止という公益的理由にのみの敷地を含む本件各土地も、本件建物とは別求めるべきでなく、公益的理由とともに、抵の銀行から、担保不動産競売手続きに付され当権設定者および抵当権者の土地利用権存続

弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)

29

をめぐる意思と予期に見出すべきである。わんでおり、速やかなる是正が図られることがが民法上、自己借地権の制度がなく、抵当権望まれるところである。

設定前に利用権を設定したくてもできないか以

上らである。」であることからすれば（柚木馨編「注釈民法」⑼176 頁〔柚木馨＝上田徹一郎〕）、建物の敷地（建物直下の土地）さえ確保できれば、建物の収去・崩壊は防止できるし、かつ取引当事者の意思と予期という点から見れ
ば、土地が筆を単位として認識され、取引される以上、当該建物の敷地以外の別筆の土地に法定地上権が成立することは原則としてない、というのはむしろ当然の結論ではなかろうか。
以上見てきたとおり、通説・判例は、そして本件判決も、むしろこのことを当然の前提としていると解されるのであり、本判決はこの前提に立った事例判決としての意義を有するものである。
３

執行実務における一部の動き
なお、前掲畠山新・ＯＰＩＮＩＯＮにおいて指摘されているような、「最近、執行官や評価人の一部には、このような『越境』を緩やかに認めようとする考え方が見られる。当該建物の敷地が狭小で、それだけでは建築基準法上の建ぺい率を満たさず、将来的に同一規模の建物の建替えができなくなる場合には、建物敷地以外の筆に及ぶ法定地上権ありとして評価したり、建物に不可欠な浄水槽のある
土地については、『目的外土地』に当たるとして調査しようとするなどである。」という動きがあるとすれば、これは、既に見たとおり、
通説・判例に対する表層的理解からくるものであり、法定地上権の制度趣旨を逸脱するものと考える。こうした一部の執行実務は、関係当事者を混乱させ、後日の法定地上権に関する訴訟における裁判所の判断と、物件明細書に現れた執行裁判所の判断とが食い違った
場合には、関係当事者間の問題にとどまらず、
国家賠償の問題を引き起こす可能性すらはら

30

弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)

【土地・建物関係図】

道

路
６０４

６０８

６０６

建物
６０５
第１マンション

建物
６０８

６０５

道

６０７
本件建物

第５マンション

建物６０９

６０９

６１１
６１１

–４

－５

６１１

６１０

路

-３
６１１－２
６１１
-１

（関係図の上方向が「北」である。）※実線が土地で点線が建物

弁護士法人神戸シティ法律事務所◇記念論文集(2009.11.14)

31