平成 23 年 4 月10 日発行（毎月10 日発行）通巻第 405 号

昭和 56 年 3 月5 日第 3 種郵便物認可（社）全国宅地建物取引業協会連合会（社）全国宅地建物取引業保証協会

トレンド・ウォッチ 不動産情報の検索で意識調査「インターネットで家探し」が主流
住まい選びは「交通利便性」「防犯」重視April
2011

住宅地の地盤と重要事項説明 ［その1］新連載 実務に役立つリフォーム基礎知識● 紙上研修リアルパートナー 4 月号

日本
再発
見！
各地
の観
光圏

安楽寺の枝垂れ桜
別府市

熊野磨崖仏
豊後高田市

宇佐神宮
宇佐市

青の洞門
中津市

豊の国千年ロマン観光圏（大分県）
別府・中津・宇佐・国東半島 千年の歴史を体感する旅

瀬戸内海に面し、大分県北部にある8 つの市町村で構成されています。国宝の「宇佐神宮」「富貴寺大堂」
をはじめ、独自の「六郷満山文化」が花開いた地です。
日本有数の温泉地・別府温泉から、神代、古代、中世、江戸、明治、大正、昭和と時を巡る旅に出かけられます。四季の移ろいがはっきりと感じられる地域です。歴史・温泉・食が三位一体となった滞在型観光を推進しています。国内外に向けて、その魅力を発信していきます。

トレンド・ウォッチ

全宅連、不動産情報の検索で意識調査「インターネットで家探し」が主流
住まい選びは「交通利便性」「防犯」重視（株）
不動産流通研究所

インターネットの爆発的普及により、ユーザーの家探しは大きく様変わりした。物件情報サイトや携帯電話サイトが広告宣伝や物件検索の「主役」として注目される一方、新聞広告やチラシ、情報誌など旧来からの広告
ツールの「斜陽化」が叫ばれている。では、実際にユーザーは、どのような意識で不動産物件情報の検索をしているのだろうか？ 全宅連が行った「不動産情報の検索等に関する意識調査*」結果から探っていこう。
※2011年1月〜2月にかけ、
インターネットを用いてアンケート。
全国各地、10歳代〜60歳代以上まで、5,025件（男性2,406、女性2,619）の回答を得た。調査結果は全宅連ホームページに掲載。
http://www.zentaku.or.jp/public/researchreport/pdf/2011fudosanishiki.pdf■「インターネットで家探し」全世代から支持いる。10歳代、20歳代前半の回答者からは支持を集めたも「不動産物件を探す場合の主な手段」を聞いたところ、「インターネット」との回答が51．
4％と、2位の「チラシ」（15.2％）、3位の「情報誌」（11.1％）を大きく引き離すダ

でには至ってないようだ。

■2人に1人が「総合ポータルサイト」から検索

ントツのトップとなった（図表1参照）。
年代別でも、10歳代〜30歳代のインターネット利用率がでは、インターネットや携帯サイトを使って、ユーザーはど

全体平均を上回っているだけでなく、一般的に「機械に弱のように不動産物件を検索しているのだろうか？
（図表2参い」といわている60歳代以上でも39.1％がインターネット照）

を使うと答えており、さまざまな情報を一度に、大量に、即座

主な検索手段を聞いたところ、「ヤフー、グーグル等の総合に入手できるインターネットは、2人に1人は利用する「家探ポータルサイトからの直接検索」が50.4％でトップとなり、2しの主役」として完全に定着していることが明らかになった。

人に1人は総合ポータルサイトから自力で検索していること

また、近年家探しの新しいツールとして注目されているがわかった。また、10歳代〜20歳代の若年層の回答率は平「携帯電話」だが、全体平均では利用率0.6％にとどまって

均を上回っており、特定の業者やサイトに頼らず物件検索をContents

April 201102 トレンド・ウォッチ

全宅連、不動産情報の検索で意識調査

04
05
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07
08
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02

のの、まだまだ家探しツールとして全世代の支持を集めるま

連載vol.8 不動産広告の実践実務連載vol.6 実践的な住宅ローンアドバイス
連載vol.1 これからの不動産流通の実務

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18
19

新連載 実務に役立つリフォーム基礎知識

24

東日本大震災（東北関東大震災）にあわれましたみなさまへ／

連載vol.6 IT活用のヒント
紙上研修
住宅地の地盤と重要事項説明［その1］
平成23年地価公示／登記事項証明書等の申請手数料の引下げ／新連載 マナーあれこれ vol.1

連載vol.12 実務に役立つ不動産の経済学
連載vol.3 宅地建物取引実務の基本講座
連載vol.3 知っておきたい！仕事に役立つ建築基礎知識
連載vol.2 知っておきたい！土壌汚染対策の基礎知識
連載vol.4 宅建業への提言
連載vol.9 実務に即応！裁判例を分析
連載vol.38 仕事に役立つ税務相談119番
Apr. 2011 Realpartner

4月号
2011年4月10日発行 通巻第405号
発行／社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
社団法人全国宅地建物取引業保証協会
発行人／伊藤博
編集人／出口建夫〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3
TEL.03-5821-8181（広報） FAX.03-5821-8101 URL. http://www.zentaku.or.jp/●本誌の表紙は、観光圏整備法に基づく同整備計画作成地域で綴っています。
編集部では、会員のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。
上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

図表3●インターネットや携帯サイトの不動産物件情報のなかで写真で見たい（知りたい）情報は何ですか（3つまで選択）

図表1●不動産物件を探す場合の主な手段は何ですか（１つ選択）
不動産業者に問合せ 6.6%

新聞広告 7.8%

携帯サイト 0.6%

26.6%

建物の外観・デザイン

不動産業者の店頭広告 7.4%

建物の日当たりや方位チラシ 15.2%

21.7%

建物の外壁の材質・色・質感

8.2%
10.1%

庭や敷地の広さ・形状等
情報誌 11.1%

14.0%

住宅の道路付けや隣接建物等

10.9%

駐車場・駐輪場の有無

インターネット 51.4%

4.8%

建物リフォーム修繕箇所

全体：5,025サンプル

3.4%

ベランダ・バルコニー0

図表2●インターネットや携帯サイトで不動産物件を探す場合の主な検索手段は何ですか（１つ選択）
その他
13.5%
不動産業者ホームページ
等からの検索18.0%
不動産情報専門の
ポータルサイトからの検索
18.1%

全体：14,187サンプル

0.3%

その他

5

10

15

20

25

30

図表4●室内の設備等のなかで写真で見たい情報（3つまで選択）

各部屋の日当たりや眺望
部屋の形状や広さ
トイレの形状や広さ・設備
バスルームの形状や広さ・設備
ヤフー、
グーグル等のキッチンの形状や広さ・設備
総合ポータルサイト
洗面所の形状や広さ・設備からの直接検索
室内洗濯置場の有無
50.4%
玄関周りの設備・オートロックの設備
収納の数・収容量
全体：5,025サンプル
その他

している様子がうかがえた。

18.5%
24.8%
7.1%
11.9%
18.0%
1.9%
1.8%
3.7%
12.1% 全体：14,439サンプル

0.2%
0

5

10

15

20

25

路付けや隣接建物等」（14.0％）の順となった（図表3参照）。

2位の「不動産情報専門のポータルサイト」（18.1％）と3

室内設備についてはどうだろう？ 同様に、写真で確認し位の「不動産業者ホームページ等」（18.0％）は、ほぼ拮抗

たいキーワード3つを答えてもらった。その結果、トップはしている。どちらも平均を上回ったのは40歳代と60歳代で「部屋の形状や広さ」（24.8％）で、各世代とも4人に1人があり、これらの世代は特定の業者や不動産ポータルサイトを

選 択し て い た 。こ れ に「 各 部 屋 の 日 当 た り や 眺 望 」「決め打ち」するケースがやや多いことを示唆しているが、（18.5％）と「キッチンの形状や広さ・設備」（18.0％）がほどの世代も「総合ポータルサイト」を検索し、次に特定の業

ぼ同数で続く結果になった（図表4参照）。

者や不動産物件ポータルサイトを検索するという傾向に変
わりはなかった。
インターネット等で不動産物件を検索する場合、どのよう■住まい選びは「交通利便性」「防犯」「買い物」など重視なキーワードを用いるか、3つまで選択してもらったところ、検索手段は問わずに、住まいを選ぶ際に重要視する3つ「市町村名や地名」（19.7％）がトップ、2位が「駅名や鉄道のポイントを、周辺環境と生活関連施設に分けて聞いたとの沿線名」（16.3％）、「物件種別（マンション・戸建て・ア

ころ、周辺環境では「交通の利便性（通勤通学時間など）」

パート・貸家）」「物件の間取り」が12.1％で同率3位となった。

（30.2％）、「防犯」（20.6％）、「眺望や良好な自然環境」

ただし、購入・賃貸の重要判断要件となる「価格や家賃の（12.2％）が上位に。生活関連施設では「商店街・スーパー

額」をキーワードとする回答は10.7％にとどまっており、物などの買い物施設」（28.6％）を筆頭に、「駅など交通施設」

件検索においては販売価格や家賃よりも、まずは立地（市町（24.1％）、「病院や歯医者などの医療施設」（14.7％）と村、最寄り駅や沿線）や物件種別、間取りを優先する傾向がなった。

見て取れた。

■写真で見たいキーワード、20代は「外観デザイン」、40代以上は「周辺状況」

どちらも、公共交通が便利に使える立地を重視して物件選択をしている傾向が顕著に表れていたほか、5人に1人が防犯を重視するなど、防犯性能が住まい選びのキーワードとして確立しつつある様子がわかった。また、生活関連施設

インターネットサイトは、たくさんの写真を掲載して、ユー

では「商店街・スーパーなどの買い物施設」に「コンビニ」

ザーへの訴求力を高めることができるという長所がある。で（8.0％）と「薬局・ドラッグストア」（2.0％）を合わせた約4は、ユーザーはどのような情報について写真で確認したいの割の回答が、地域密着の生活利便施設を重視していた。

だろうか？ 「屋外」の情報について優先する3つのキーワー

インターネットホームページ等でも、こうした情報をくまな

ドを 答 え て もらったとこ ろ 、「 建 物 の 外 観・デ ザ イン 」

く、わかりやすく掲載していくことが求められているといえ（26.6％）、「建物の日当たりや方位」（21.7％）、「住宅の道

よう。
Apr. 2011 Realpartner03

連 載 vol.

8

不動産広告の実践実務

間取りと建物面積の話
その1

不動産鑑定士中村 喜久夫（株式会社不動産アカデミー代表）■納戸やロフトは「居室」ではない■一般消費者が誤認しない表現を最近、「納戸と表示をしなかったため注意を受けた」
「ロ

ときおり、
「納戸という表現は物置みたいで嫌だ。広さもフトを建物面積に含めるのは不当表示になると言われた」

十分あり居室同様に使えるのでS（サービスルーム）というという話を耳にしました。広告表示上、納戸やロフトを居室表示だけではだめなのか」「採光や換気が劣るとしても、そであるかのように表示することは認められていません。

の部屋をどのように使うかは所有者の自由ではないか。用

今回と次回は、間取りや面積の表示ルールについて確認しておきたいと思います。ベテランの方には常識と思われる話かもしれませんが、おつきあいください。

■「居室」でないならばその旨を明らかにする

途を納戸と決めつけるのはおかしいのではないか」というご質問を受けることもあります。
確かに「納戸」をどのように使うかは所有者の自由です。
しかし「納戸」は法律上の「居室」の条件を満たしていません。それにもかかわらず「サービスルーム」「フリースペー住宅の「居室」は安全で衛生的なものでなければなりまス」と表示するだけでは、一般消費者は通常の居室なみのせん。そのため建築基準法で「居室」の条件が定められて採光・換気が確保されていると誤認する可能性が高いと言います（建築基準法第28条）。採光および換気のために一えるでしょう。

定の開口部がないものは「居室」とは呼べないのです。これ「納戸」が採光・換気の面で「居室」より劣るものである以

を受けて表示規約でも次のように規定しています。

上、そのことを明示しなければなりません。
「納戸」という表「採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の当該室の床面積に対する割合が建築基準法第28条の規定に示をしないで単に「S」や「N」とのみ表示するのでは不十分なのです。

適合していないため、同法において居室と認められない納表示規約でも『建築基準法上の居室に該当しない部屋に戸その他の部分については、その旨を『納戸』等と表示する

ついて、居室であると誤認される表示』は不当表示として扱こと」（施行規則第11条第17号）。

われています（表示規約第23条第1項10号）。

つまり建築基準法上、「居室」と呼べないものは「納戸」等と表示しなければならないのです。居室ではない部分を間取●「納戸」のある物件の例

り表示する場合には「S」や「N」と表示することが多いと思いますが、この場合にはSやNの後に「納戸」と補う必要があります（Sはサービスルーム、Nは納戸の略です）。
例えば居室が2部屋、居室の条件を満たさない納戸が1つ、さらにLDKがある住宅の間取りを3LDKと表示することはできません。これでは「居室」が3つあることになってしまうからです。
「2LDK＋S（納戸）」といった表示にする必要があります。

間取りは「2LDK＋S（納戸）」という表示になります。

04

Apr. 2011 Realpartner

連 載 vol.

6

実践的な住宅ローンアドバイス

住宅ローンの種類と特徴 ②

固定金利型
多摩大学大学院客員教授
きひら

まさゆき

紀平 正幸
住宅ローンの金利タイプには、「固定金利型」と「固定金利

現在、「明日の安心と成長のための緊急経済対策」（平成

期間選択型」「変動金利型」の3種類があります。それぞれの21年12月閣議決定）により、優遇金利が適用される「フラッ仕組みやメリット、デメリット、注意点を理解し、利用者のライ

ト35S（優良住宅取得支援制度）」が取り扱われています。

フプランに合った選択をしましょう。

最終回返済までの金利が決定し家計管理がしやすい「フラット35S」は耐震性、耐久性・可変性、バリアフリー性、
省エネルギー性などのうち、いずれか1つ以上の基準を満たせば、当初10年間の金利を1％優遇するなどの措置が適用されます。

固定金利型は、返済の初回から最終回までの金利をあらかじめ決めたタイプのローンです。全期間にわたって金利が同一のものと、当初10年間など一定期間と、その後の期間が異なる2段階金利のローンがあります。
固定金利型の代表的なものに「フラット35」がありますが、一部の都市銀行でも自行ローンで取り扱っています。
適用される金利は、「10年物国債利回り」など長期金利に●ポイント

固定金利型は、現在のような低金利時代に借入れすれば、

長期間にわたって低金利のメリットを享受できるので、低金利下においては安心感も高くメリットは大きいといえます。
一方で、高金利時代には、金利が下降した時にそのメリットを享受できる変動金利型が向いているといえます。

連動しますが、最近では各金融機関の資金調達金利によって格差が生じています。いずれも将来の金利上昇リスクを金融

住宅ローンに関する確認テスト

機関が負担するので、変動金利型のローンに比べて、金利が次の設問について、適切であれば○を、不適切なら×を付けてください。

高く設定されています。
住宅を購入する時点で、最終回までの返済額が決まってい【設問1】

るので、返済計画が立てやすいローンといえます。完済までの通常、返済期間が同一の場合、固定金利型住宅ロー金利が決定しているということは、完済までの返済額も決定しンは、短期の固定金利期間選択型や変動金利型よりているということです。将来の金利の動きに一喜一憂するこも当初の金利が高いため、総返済額は将来の金利動となく、将来にわたって家計の見通しもつけやすいといえます。

向にかかわらず必ず多くなる。

また、総返済額もあらかじめ決まっているので、繰り上げ返【設問2】済の計画や教育資金、老後資金準備など他の資金計画も立固定金利型住宅ローンには、金利が一律のものと、返てやすいといえます。

済途中で一度金利が改定される段階金利型があり、固定金利型の代表は「フラット35」

段階金利型の改定後の金利は、借入当初からあらかじめ決定されている。

固定金利型の代表的なローンは、住宅金融支援機構がバックアップしている証券化の仕組みを使った「フラット35」です。
「フラット35」の金利は、住宅金融支援機構が提示する金

正解と解説【設問1】正解× 固定金利型住宅ローンは、変動金利型や短期の固定金利期間選択型よりも通常は適用金利が高めとなるが、完済までの金利動向次第で、総返済額が少なくなる場合もありえる。

利〔10年物国債金利＋スプレッド（国債金利とMBS利率の【設問2】正解○差）＋機構の事業運営費相当分〕に、取り扱う金融機関が利借入段階で、すでに決められた金利に変更される段階金利型と呼益を含むコスト分を上乗せして設定される仕組みです。
したがって、取り扱う金融機関によって適用される金利が決定されています。

固定金利型住宅ローンには、11年目以降に、ばれるものがあり、一部の「フラット35」などで採用されている。
（提供：財団法人住宅金融普及協会主催「住宅ローンアドバイ
ザー養成講座」）

Apr. 2011 Realpartner05

連 載 vol.

1
不動産流通業では「人材＝人財」！

物を売るのが難しい時代…
日本は戦後から続く旺盛な消費欲によって経済的な

そもそも不動産業は、労働生産性（＝従業員１人当た発展を遂げてきましたが、そうした右肩上がりの経済成

りの付加価値額）が高いといった特徴があるため、小規長期も終焉を迎え、今は成熟社会へと移り変わりました。

模で事業を展開する中小不動産業者にとっては、従業こうした社会の変化は、個人の価値観を多様化させる員の育成による営業力の強化は、目を向けるべき重要なと共に、顧客ニーズや顧客満足の変化を早めるといった課題であり問題点であるはずです。

現象を作り出しています。そのため、「目先の売上を確

一方で、人を育てるには相応の費用と時間を要する保するために、どういう広告宣伝・販売促進をするべきため、中小不動産業者では景気後退期に入ると、研修費、か」を柱とする従来型の営業スタイル（＝売り込む手段

広告宣伝費、人件費といった順で経費を徐々に削減すを駆使した営業）では、瞬間的に業績を上げることがでることにより企業の生き残りを図るという傾向がうかがきたとしても顧客からの支持が得られにくくなり、長期的えますが、自社製品や在庫を持たない不動産流通業者に見れば販売不振に陥ってしまうケースが多く見受けらにとって、営業社員（人材）はまさにその企業の商品とれるようになりました。

言っても過言ではなく、人材の育成を怠ることが、さらに簡単に言えば、物を売るのが難しい時代になったので「将来の業績悪化」を招くという負の連鎖に陥りやすいす。この問題を解決するための方策として注目されるの原因となっていることを強く認識しておくことが大切だ

が、 高い接客（＝コミュニケーション）能力 と顧客ニーと思います。

ズを把握するための 分析力 、顧客の購買意欲を引き出すための 提案力 などの営業スキルを備えた、質の●不況期に繰り返される負の連鎖高い営業社員を1人でも多く営業の現場に送り込むこと

売上減少

です。
そして、これを実践するためには、元々高い営業スキルを持った社員を必要に応じて雇用するか、あるいは、
現在雇用している営業社員に対する継続的な教育を

経費の削減

営業担当者のモチベーション低下

人件費（給料）削減

研修費削減

行って、1人ひとりのスキルアップを図っていくことが考
営業力の低下（売上の減少）えられます。
集客数の低下（売上の減少）成熟社会へと移行した日本。
物を売るのが難しくなった時代に、必要となるのは何でしょうか？
労働生産性の高い不動産業では、他産業以上に従業員の育成がキーポイントになります。

これからの 不 動 産 流 通 の 実 務

成熟社会で競争に勝ち残る
鍵は「人財」！

CFP／1級FP技能士・宅地建物取引主任者
06

Apr. 2011 Realpartner

本鳥 有良 （有限会社プランサービス代表）

広告費削減

連 載 vol.

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実務に役立つ不動産の経済学

不動産ビジネスにも役立つ
ゲーム理論̶②
公立大学法人 宮城大学 事業構想学部教授

田辺 信之

前回は、ゲーム理論の中でも有名な「囚人のジレンマ」にところが、さぼる家庭が増えてくると、一家庭だけ頑張っ

ついて説明しました。今回は、「共有地の悲劇」と「ただ乗り」ても、何の満足感も得られなくなってしまいます。これを解決（フリーライド）を紹介していくことにします。

する手段は、他の家庭との「協調」しかありません。マンショ「共有地の悲劇」と「ただ乗り」

ン管理のために、住民が共同で何かをしようとするときに、使える話だと思います。

「共有地の悲劇」は共有地の一定の資源を取り合うときに「共有地の悲劇」も「ただ乗り」も、それぞれがある戦略を生じます。わかりやすいのが、牧草地です。10家庭がそれぞ選択し、他方が戦略を変えないのに、自分だけが勝手に変更

れ50頭の羊を、共有の牧草地で飼っているとします。ここで、すると、かえって自分の状況を悪くしてしまうことがわかりまある家庭がもう少し儲けたいと思い、羊を100頭に増やしたす。このことによって生まれる均衡状態を、ノーベル賞を受とします。この程度の増加であれば、牧草地の草は自然に再賞したジョン・ナッシュにちなんで、「ナッシュ均衡」と呼んで

生します。

います。

しかし、他の全員が同様のことを始めると、牧草地の草はナッシュによれば、それぞれが意思疎通をしようとしなかっ

枯渇してしまい、そもそも牧草地としての役目を果たさず、全たり、できなかったりする場合（非協力ゲーム）、競争や対立員が悲劇に陥ってしまいます。ここで重要なのは、各家庭のの状況のすべてには、少なくとも1つのナッシュ均衡がありま「協調」です。鉱物や生物の資源枯渇問題や地球温暖化など、す。問題は、ナッシュ均衡が必ずしも、ゲーム参加者全員に多くの問題がこのケースに該当します。

とって最適な戦略（パレート最適）にはならないことです。

「ただ乗り」もよくある問題です。マンションの住民が、毎図表2に前回の「囚人のジレンマ」を同じ形式で図解して月1回、住民総出の庭の清掃日を決めている場合を想定しまあります。ここでも、囚人A、B双方にとってよい解決方法は、しょう。住民全員で掃除すれば、庭がきれいになり、皆が働き「協調」でした。こう考えてくると、競争や対立があるときは、に見合った満足感を得ることができます。この満足感を5段「協調」していくことが、互いのプラスになりそうです。でも、階で表示し3としましょう。5でないのは、代償として労力を提実際にはそう簡単にはいかないという意見も多いかと思い供しているためです。

ます。人はその方が得だとわからないと、なかなか協調しな

この中の一家庭が、清掃をサボったと仮定しましょう。
「たいからです。

だ乗り」です。サボった家庭は、何もしないのに、きれいな庭

そこで、次回は協調をうながすための手段について考えを使うことができるので、満足度は5に高まります。一方、他ていくことにしましょう。ビジネスの交渉では、最も重要な要のまじめに働いた家庭も、一応、労働見合いの報酬（庭がき素の1つになります。

れいになる）を受けているので、満足度は3のままです。サボった家庭だけ、得をする構図です。

図表1●ただ乗りの構図

います。一度こういう状態に陥ってしまうと、ある家庭だけ頑張って清掃し、庭をきれいにしても、提供する労力が過大になってしまうので満足感は得られないか、むしろマイナスになるでしょう。ここでは、そのときの満足度を−3とします。

A氏の家庭なりません。この結果、住民全員の満足度は1に低下してしま（注）実際には、他の全家庭のうち一部が清掃を行うことに清掃する
より、庭がきれいになる場合
A家：5があるので、さぼる家庭数
他家：3
が一定以上になると清掃が成立しなくなるかの臨界点
A家：3（効果最小協調点）
がある。
他家：3

他の全家庭

ところが、他の全家庭が同じようにさぼると、庭はきれいに

さぼる
さぼる

A家：1
他家：1

清掃する

A家：−3
他家：5

図表2●囚人のジレンマの構図
囚人B
自白する

自白しない

表1のようになります。客観的に見れば、全家庭が協調して清

自白する

A：4年
B：4年

A：4年
B：10年

自白しない

A：10年
B：4年

A：0年
B：0年

掃するのが良さそうですが、そこは人間の性（さが）、自分だ
けはさぼりたいという人が出てきてもおかしくありません。

囚人A

これをゲーム理論でよく用いられる方式で図解すると、図（注）表内の数値は刑期を示す
Apr. 2011 Realpartner07

連 載 vol.

3

宅地建物取引実務の基本講座「面接聞取り調査」では「何を」「どのように」確認するのか？
千葉 喬

Question

うち誰であるかを確認し、被相続人の生前の売買等を相続物件調査の第一ステップとして調査全般について契約主ているかを確認します。

人が登記申請する場合には、誰がその権利・義務を承継し体である当事者でなければ知ることができない事項や、外たとえば、被相続人の親族であっても当該不動産につい形や資料だけではわからず当事者に確認する事項に関係て相続していない場合等、取引や登記申請するための権限する調査として「面接聞取り調査」があり、通常「現地調があるか否かを確認します。登記申請する義務者は必ずし査」とあわせて行うこととなりますが、この初動段階においも遺産分割により財産や権利を取得した者とは限らず、そて誤りがあると、その後の他の物件調査にも大きな影響をれ以外の者も負うこともありますので、相続人の確定に注及ぼすため、「面接聞取り調査」で重要となる契約の主体

意することです。

（当事者）や取引対象物件（物）等について、
「何を」
「どの

（4）共有者の確認ように」調査し、確認すればよいでしょうか。

共有物件の場合には、各共有者の住所、氏名、各共有者の関係、各共有者の持分等について確認します。

Answer
1.契約の主体（当事者）等の確認（1）売主（所有者）の本人確認
通常、所有者の確認は登記記録で調査しますが、登記記録上の名義人は必ずしも真の所有者とはいえず、また、登がなされているか、各共有者に直接確認します。
（5）法人の確認
商業登記簿（登記事項証明書）や代表者証明書等の確認、権限ある者への直接確認、権限ある者のその権限（代表権）の制約の有無・範囲の確認等をします。
（6）賃借人の確認

記識別情報（登記済証）を持っていても、必ずしも真の所有対象物件は、売主が自己使用しているのか、他人が利用者とはいえません。そのため売主本人から直接、住所（現住

しているのか、未使用なのかを確認し、物件に対する権利

所）
・氏名・年齢（未成年者か否かの確認）等を聴取し、真の関係を調査します。

所有者かどうか確認します。

他人が利用していて引渡し時になっても立退かないとなもし、真の所有者かどうか疑わしい場合には、固定資産税

ると、買主に対して信用を失うことはもちろん、売主も債務等を誰が納めているか、売主が本当に登記記録上の前所有不履行で損害賠償の請求を受けることになります。賃貸借

者から所有権移転登記を受けたことに相違ないか、対象物

契約の有無、内容を確認したうえで占有者から立退き承諾

件の周囲の人は誰を所有者として理解しているか等につい書を取得しているか、または取得できるかを確認します。

ても調査して総合的に判断します。
なお、当事者が制限行為能力者と知らずに契約すると取なお、オーナーチェンジ取引（賃借人が存在する状態で引渡す取引）であれば、賃貸借契約書の有無、賃料等の契消されるおそれがありますので、注意を要します。

約条件等の確認のほか、賃料の滞納の有無、敷金等の預り（2）代理人の確認

金の有無とその金額の確認および通常はその敷金等の預代理人の住所、氏名、代理人と所有者（委任者）の関係、
代理権の種類（法定代理・任意代理）、権限の範囲および代
理契約の有効期間等を委任状で確認すると同時に、必ず所有者本人に直接確認することです。
（3）相続人の確認
相続に関係した取引においては、相続により不動産の所
有権等が移転している場合には、現在の所有者は相続人の08

また、共有物件全体を譲渡する場合、共有者全員の合意

Apr. 2011 Realpartner

り金を買主が引き継ぐことになりますので、それらの確認もしておくことです。
同居人がいる場合は、同居人から占有権を主張される場合も考えられるので注意して確認しておくことです。
個人の契約主体（当事者）の確認資料、方法および契約を締結するための注意点等については、表1を参照してください。

特に、地中に産業廃棄物等の異物が存在する等の瑕疵の2.取引対象物件の確認
取引対象物件の範囲を特定することは重要な調査の１つ
で、特に物件の位置の確認、土地面積の確定は重要です。
土地面積等がメジャー等で測定した面積と異なる場合には、土地家屋調査士等に調査を依頼するよう売主に助言することも必要です。
土地、建物について取引対象となる範囲がどこまでかを
事前に明確にしておかないと、引渡しの段階でトラブルを引存在等については、売主はそれを告げることにより売却物件の価格が下がってしまうことをおそれて隠す場合があり、所有権移転後に瑕疵が判明したため紛争事例になることが少なくありませんので、必ず売主と面接して瑕疵の有無等について確実に聴取し、表2のような事項について売主から告知書を提出してもらい、これを購入者等に渡すことにより将来の紛争防止に役立てるために重要なことです。

起こす原因になります。また、庭木等の付帯設備も取引対象に含まれるかどうか付帯設備一覧表で確認します。

3.売主の売却理由等の確認「面接聞取り調査」では、当事者の確認や対象物件の確表2●売主等の調査事項および告知書の作成事項

土地・建物等

調査内容

土地関係

境界確定の状況、土壌汚染調査等の状況、土壌汚染等の瑕疵の存否または可能性の有無、過去の所有者と利用状況、周辺の土地の過去および現在の利用状況

建物関係

新築時の設計図書等、増改築および修繕の履歴、石綿の使用の有無の調査の存否、耐震診断の有無、住宅性能評価等の状況、建物の瑕疵の存否または可能性の有
無、過去の所有者との利用状況

その他

従前の所有者から引継いだ資料、新築・増改築等に関わった建設業者、不動産取得時に関わった不動産流通業者等

認のほか、売主本人から売却理由について聞取りを行い、その理由に合理性があるかどうかを確認します。たとえば、転勤や退職で売却するのか、家族構成の変化により買換えするのか、あるいは売却代金の一部で残債務を返済し、残額については老後の生活費に充当するため売却をする等、売却理由に合理的な根拠がある場合です。
しかし、売却理由に合理的な根拠がない場合、たとえばリストラや借金等の経済的破綻によるものか、または売却物
件に欠陥住宅等の重要な瑕疵が隠れている等、重要な問題が関係していることが少なくないので慎重に判断する必要があります。

設問コーナー
次の設問について、物件調査業務の視点から適切か
不適切かを解答してください。

【設問1】 売却の依頼を受ける際の「面接聞取り
表1●個人の契約主体（当事者）の確認方法等一覧

当事者

確認方法

契約上の注意点

未成年者①戸籍謄本、住民票②親権者の印鑑証明書

親権者を法定代理人と
する。

成年
被後見人

①後見登記の登記事項証明書②成年後見人の印鑑証
明書

成年後見人を代理人とする。

①後見登記の登記事項
証明書②本人・保佐人の印鑑証明書

保佐人の同意または裁判 所の許 可を得る
（保
佐人に代理権が付与されるときもある）。

①後見登記の登記事項
証明書②本人・補助人の印鑑証明書

補助人の同意または裁判 所の許 可を得る
（補
助人に代理権が付与されるときもある）。

①委任状（本人の実印）②本人の印鑑証明書権限をはっきり表示した
委任状を確認して、その範囲で契約する。本人に確認する。

被保佐人

被補助人

代理人

相続人、
相続による
移転登記
前の場合

①戸籍謄本・除籍謄本、改製原戸籍謄本等の全相続人が確定できる書類②遺産分割協議書または遺言書

調査」では、依頼者である所有者の本人確認、取引対象物件の特定および売却希望価格等が重要であり、売却理由等は相談受付業務で聞取っているので、売却の意思が確認できれば再度その売却理由の根拠や、取引対象となる物件の過去の履歴等についての詳細はプライバシーの面から聞取る必要はな
い。

①相続人全員と契約する。
②相続による移転登記の完了をもって、それを取得した者と契約する。

【設問2】 共有物件の売却についての共有者の確認事項としては、各共有者の住所、氏名、各共有者の関係、持分のほか、売却合意の有無を共有者全員に直接確認する必要がある。
＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊正解と解説【設問1】 不適切。
「面接聞取り調査」では本人の確認や取引対象物件の確認のほか、売主の売却理由の根拠も重要であり、合理的な根拠のほか、合理的な根拠がないと判断した場合には引渡後に紛争になることが多いので、物件の過去の履歴や隠れた瑕疵などについて十分に聞取ることが重要で、これらの事項について告知書の提出を求めておくことが望ましい。
【設問2】 適切。各共有持分の処分と異なり、共有物件の売却については共有者全員の合意がなされているか、各共有者に直接確認する。

Apr. 2011 Realpartner09

連 載 vol.

3

知っておきたい！ 仕事に役立つ建築基礎知識

住宅の居室の採光②
明海大学不動産学部教授

中城 康彦

3.配置図で居室の採光をチェックする

表1は境界線からの距離（D）と建物上端から窓の中心ま

居室の採光は住戸（分譲住宅の場合：専有部分、賃貸住での距離（高さ）（ H）との関係で採光の程度を求める算定宅の場合：専用部分）
だけではなく、共用部分も含めた住棟式を示しています。算定式で求めた採光補正係数を実際の全体でチェックする必要があります。

窓の大きさにかけた値が床面積の1/7以上であればその部

図6は東側道路で、間口×奥行きが40ｍ×40ｍの土地に集屋は居室として認められます。

合住宅を計画する場合の住棟計画を示しています。
このよう開口部が道に面する場合は、計算値が1.0未満となってもな形状の土地においては、「容積率を消化」する（なるだけ

1.0とみなします。
どんなに条件が悪くても実際に設置する窓延べ面積を多くとる）
ために、住棟はL字型にすることが少なの大きさそのままの窓面積が採光に有効とみなされますので、くありません。共用廊下は逆T字型になります。

通常の広さの居室で、通常の大きさの窓をつければ、まず問

この建築計画において、各住戸（72㎡）の間取りを図1（前

題となることはありません。

号参照）の基本的な3LDKで考えた場合、図中で濃い色で一例をあげると、2ｍ×2ｍ＝4㎡の窓があれば、28㎡（約17

示した部屋は、窓を設けたとしても窓の向こう側に廊下、階帖）の居室がカバーできます。
したがって、道路境界線側の段、エレベーター、
さらには他の住戸の壁があるため、この窓

窓では採光の問題は基本的に発生しません。

からは明かりがとれません。
このように、窓の向こう側に建物の他の部分がある場合は、

図7は、隣地境界線から4ｍ後退した位置に4階建ての住宅を建設する計画を示しています。用途地域は住居系、居「採光に有効な窓」とは認められず、図1のままの平面計画

室の床面積は21㎡（必要な採光面積：21㎡÷7＝3㎡）、窓のでは3LDKと表示できなくなります。
とくに住戸5は2部屋が無

大きさは4㎡（高さ2ｍ×幅2ｍ）
を想定しています。

採光となるため、住戸規模そのものを見直し、1LDK＋納戸といったタイプとする可能性が高くなります。

この計画にもとづき階ごとに採光に有効な窓が確保できているかチェックしたものが表2です。
この結果、上から3階分の住戸6は東側が道路（道路側の窓は採光が確保しやす

窓は適ですが、1階の窓は不適となります。居室の面積を小い・表1参照）
ですので、間取りを変更して別のタイプの3LDK

さくするか、
もっと大きな窓を設ける必要があります。算定式にすることが考えられます。住戸1と住戸2は向こう側に外階の計算結果がマイナスとなり、どんな大きな窓を設けたとして段があることは住戸9と同じですが、破線で示した部屋に設も採光に有効とはみなされない場合もあります。

ける窓から北側を見通した場合、外階段にかかって見通せ

図6の南面住戸について同様の前提でチェックすると、6ない部分と見通せる部分ができます。後者の面積がその部

階建てまで採光が確保できます。斜線制限（この場合は隣屋の床面積の1/7以上あれば、居室として認められます。

地斜線制限で最大35ｍ≒11階まで建築可能）と比較して相不動産取引のトラブルを起こさないために、広告を出す場

当厳しい制限内容となります。

合の図面は専有部分だけの情報ではなく、共用部分や必要

なお、居室の採光が必要な用途は、住宅、学校、病院などに応じて他の専有部分の位置を含めることが大切です。

です。事務所や店舗では規定がありませんので、事務室や4．
断面図で居室の採光をチェックする

店舗は地下でも問題ありません。採光規定は重要事項説明

居室の採光をむずかしくするのは、敷地境界線、とくに隣取引において重要で、価格にも影響がありますので、注意が地境界線からの距離によっても採光に有効な窓かどうかが10

かつ、高い建物の下の方は、光が十分届かないためです。

事項ではないのですが、3LDKか2LDK+納戸かは住宅の必要です。

変わることです。採光に有効な窓であるためには、一定以上、実際の取引において宅地建物取引業者が採光に有効な境界線からの距離が確保されなければなりません。
また、建窓であるかどうか完全にチェックすることは困難な面もありま

物の上端からの距離（高さ）とも関係します。境界線に近く、すが、少なくとも、平面図でチェックする（前号参照）、配置図

Apr. 2011 Realpartner

図6

共用部分との関係で採光が問題となりそうな部屋

表1

採光補正係数の算定式

用途
地域

図7

採光に有効などうか
断面でもチェックする

算定式

算定式の例外×6−1.4
住居系 （D／H）

1）
開口部が道に面する場合で、算定値が1.0未満→1.0
2）
開口部が道に面しない場合で、水平距離が7m以上で、かつ算定値が1.0未満となる場合→1.0
3）
開口部が道に面しない場合で、水平距離が7m未満で、かつ算定値が負となる場合→0×8−1
工業系 （D／H）

1）
開口部が道に面する場合で、算定値が1.0未満→1.0
2）
開口部が道に面しない場合で、水平距離が5m以上で、かつ算定値が1.0未満となる場合→1.0
3）
開口部が道に面しない場合で、水平距離が5m未満で、かつ算定値が負となる場合→0×10−1
商業系 （D／H）

1）
開口部が道に面する場合で、算定値が1.0未満→1.0
2）
開口部が道に面しない場合で、水平距離が4m以上で、かつ算定値が1.0未満となる場合→1.0
3）
開口部が道に面しない場合で、水平距離が4m未満で、かつ算定値が負となる場合→0

注）
Dは境界線からの距離、Hは建物上端から窓の中心までの距離
（高さ）

表2

階ごとに採光に有効かどうかをチェックする
隣地境界線
からの距離
D
（m）

建物上端
①
からの距離
採光補正
H
係数
（m）
（H／D）
×6−1.4

②
窓面積
（㎡）

③＝①×②
補正後の
採光に
有効な開口
（㎡）

必要採光
面積
（㎡）

適否

窓1

4.0

2.5

8.20

4.0

32.8

3.0

○

窓2

4.0

5.5

2.96

4.0

11.8

3.0

○

窓3

4.0

8.5

1.42

4.0

5.7

3.0

○

窓4

4.0

11.5

0.69

4.0

2.8

3.0

×

［前提］
①用途地域：住居系②居室面積：21㎡（採光に有効な開口部は3㎡必要）③実際に設置する窓の大きさ4㎡（2m×2m）

でチェックする程度の内容は理解しておく必要があります。

ばこの適用があります。道路境界線側に面した窓で記述し5．
採光規定をめぐる法改正と実務での留意点

たとおり、実際に設置する窓面積をそのまま（つまり、1.0）採採光規定は平成12年の法律改正で改正され、実質的な緩和が行われました。

光に有効な面積とすることができれば、基本的に採光の問
題は生じません。
現行法では住居系用途地域であっても隣地境界線から

表1の計算式も以前の考え方と比較すると緩やかです。
ま7.0ｍ以上後退することができれば、どんな高層のマンション

た、隣地境界線から一定以上の距離の後退がある場合、計でも採光が問題となりません。7.0ｍ以上後退できるような大き算値の「打ち切り」を行い、計算値が1.0未満でも1.0とみなすな敷地が相対的に有利となりました。
また、超高層マンションようになりました。住居系の用途地域では7ｍ以上後退すれが多く供給される理由の一つとなりました。

全宅連・全宅保証のホームページを ご利用ください
全宅連・全宅保証は、一般の方が不動産取引に関して役立つ知識等を得られる
ホームページを開設しています。ホームページには不動産の基礎知識や不動産取引お役立ち情報のほか、政策提言と研究報告について専用バナーを設置し、全宅連の活動状況も閲覧できます。

URL http://www.zentaku.or.jp/

Apr. 2011 Realpartner

11

連 載 vol.

2

知っておきたい！ 土壌汚染対策の基礎知識

土壌汚染〜有害物質とその用途・基準（社）
土壌環境センター・資格制度委員会委員
なおき

土壌環境センターは、土壌・地下水汚染に関する調査や対策について、その技術の向上や普及を目的に活動する環境省
所管の社団法人で、平成8年4月に設立された団体。

１.はじめに油類を含有する土壌の法規制はありませんが、
「油臭・油

なかむら

中村 直器

市街地における土壌汚染の歴史は、公害問題が深刻化した膜」に代表される生活環境への実害影響があるために不動産

昭和30年〜40年代まで遡ることができます。高度成長期に入りにおいては瑕疵として扱われており、環境省より対策のための産業が発展すると、製造現場では新たに開発された便利な薬ガイドラインが出されています。

品を使用する機会が増えました。
しかし便利さの反面、有害性やヒトへの健康影響について十分な知見がなかったこともあり、

３.基準の考え方
ヒトへの有害性を判断する基準は図のような考え方で規定され結果的に公害と呼ばれる環境汚染が引き起されました。
大気汚染や水質汚濁は工場の煙突や排水口から発生するています。

問題がほとんどなので早くから法整備や対策が進みましたが、①有害物質が地下水に溶けその水を飲むときのリスク

地中に浸透した有害物質は分解しづらく蓄積性の汚染となりま②有害物質が皮膚や経口より直接摂取するリスク
発がん性等の違いで詳細は異なりますが、ヒトが一生涯（70年す。それが再開発等で土壌汚染として顕在化して現在に至る

程度）、
その水を飲み続けた場合、あるいはその土地に居住し続まで問題となっているのです。

けた場合に暴露を受ける可能性を考慮して規定されています。

２.土壌汚染の対象となる有害物質●ヒトへの有害性を判断する基準値の考え方

土壌汚染となる有害物質とその用途について表にまとめました。有害物質のうち、ベンゼンなどの揮発性有機化合物には発①地下水を飲む②直接摂取

がん性が確認されています。
また重金属は一般に体内で蓄積

飛散等しやすく、例えばカドミウムは「イタイイタイ病」の原因物質です。
また農薬の中には内臓への悪影響や発がん性のあるものがあります。
表の第一種〜第三種の特定有害物質が土壌汚染対策法の対象です。
ダイオキシン類は「ダイオキシン類対策特別措置法」という別の法律があり、それぞれ有害性を判断する
「基準」

有害物質

が設定されています。
※有害物質各項目の汚染状態に関する基準値は、
下記サイトのガイドライン（暫定版）
第1章6ページを参照してください。

http://www.gepc.or.jp/guideline-s/●土壌汚染となる有害物質とその用途
種類

主な用途など揮発性有機化合物（第一種特定有害物質）

ベンゼン、
トリクロロエチレンなど計11項目

脱脂溶剤、冷媒、洗浄剤、
ドライクリーニングほか

重金属等（第二種特定有害物質）

鉛、カドミウム、水銀など計9項目

電池、合金、安定剤、防錆剤、半導体、顔料ほか

農薬等（第三種特定有害物質）

PCB、有機りんなど計5項目

除草剤、殺菌剤、電気絶縁材

ダイオキシン類

焼却等で非意図的に生成

その他

12

有害物質

Apr. 2011 Realpartner

油類、放射性物質、病原性微生物

宅建業への連載

消費者行動の変化の理解と今後の不動産仲介業に求められる役割の考察①

VOL 4

消費者の情報収集行動の変化と期待される仲介会社像
リクルート住宅総研 所長

矢部 智仁
であった。

インターネットを使った情報検索や商品サービス購入が一般的になり、昨今では消費者の利用習熟度も向上してきた。不動つまり購入検討過程において「調べたり集めたりする行動」

産購入の場面においてもインターネットサイトによる情報収集経は消費者自身がネットを使って行い、後に「その情報を確かめる

験者が増加している。
こうした 主体的な情報収集態度 をもつ行動」においては営業マンを情報源として利用しているという

消費者の登場は、不動産購入検討者と不動産会社の関係に状況が浮かんでくる。

どんな影響を与えたか。
「消費者行動の変化と今後の不動産購入検討者の不動産仲介会社への依存度

仲介業に求められる役割の考察」について、連載の第1回目では消費者と不動産会社の関係の変化について述べる。

ネット以前の常識では、未知の情報の発見と提供は仲介業の大きな介在価値であった。
しかし、上記のように調べ集める行

不動産購入検討過程での行動と情報収集源

動主体が業者から消費者に移ったとき、消費者は仲介会社にどんな付き合い方を求めるのか。

中古住宅を購入検討中または購入済の消費者に、検討段調査結果によれば、（ 1）高い専門性を期待する、（ 2）パート階に行った行動と、その行動を進める際に利用した主な情報

ナー的存在として付き合う、（ 3）全面的に依存する、との3つの源は何かについて調査をした。

態度の合計回答率が83.5％となった。つまり程度に差こそあれ

その結果、行動目的によって情報収集源に差があることが明

基本的には「仲介会社を必要とする」ということである。

らかになった。購入可能額の把握、物件や不動産会社選びのチェックポイントや希望地域の相場把握、住宅選びの重視条件

まとめの順位づけ、
できるだけ多くの情報を集めるなど、購入の制約
条件の理解、知識ノウハウの習得、多様な情報の収集を目的と消費者の情報収集目的と情報源の特徴から仲介業への今する行動では「ネット媒体」が主な情報源であった。一方（選択後の期待を考えると、新鮮な独自情報の提供より、消費者自身した）物件の価格妥当性や建物評価、あるいは現地見学へのの選択にプロとしての確認を提供するということが競争優位に同席など情報の取捨選択や周辺情報の収集、自身の判断のなる方向性が見えてくる。
このような方向性に如何に応えてゆく

妥当性の評価を目的とする行動では「営業マン」が主な情報源

かは今後の仲介業における重要な施策となるであろう。

候補になっている物件の検査︵インスペクション︶
をして安全性・信頼性を評価すること候補になっている物件のお墨付きを得る
こと

リフォームの計画を行うこと

安全に取引︵契約書の作成︑重要事項説明書の作成・確認・立会い・引き渡し︶を遂行すること

238

候 補 になっている 物 件の 優 れている 点 や劣っている点を適正に評価すること

261

学区の評判を知ること

近所の評判を知ること

517

候補になっている物件の価格が妥当かど
うか評価すること候補になっている物件を直接見に行くこと住 宅ローンなど 金 融 商 品の情 報 を 集めること

諸費用の種類や特徴を知ること

住宅ローンの種類や特徴を知ること

希 望エリアの 利 便 性 な どのエリア 情 報を集めること一物件の詳細な情報︵間取りや写真など︶を集めること新 鮮 な︵ 手 垢のついていない︶物 件 情 報を集めることできる 限り数 多 くの物 件 情 報 を 集めること
検討の過程で新しい視点を得て︑重視条件を変更すること
住宅選びの重視条件を設定して︑その優先順位をつけること
不 動 産 取 引の商 習 慣や契 約の手 順を知ること

金利や税制の動向を知ること

希 望エリアの住 宅 価 格や家 賃の相 場 を知ること
信 頼できる不 動 産 会 社の選び方 ︑チェックポイントを知ること
物件選びのチェックポイントや優先順位の付け方を知ること
住 宅を契 約するまでに必 要な行 動や段取りを知ること
自分の借入限度額や支払限度額を知る
こと
自分および家族の経済力でいくらくらいの家を購入するのが妥当かを知ること
自 分および家 族の暮らしや住 宅の希 望を十分に認識すること

595

取引

情報の取捨
選択
情報の取捨
選択
情報の取捨
選択
情報の取捨
選択
情報の取捨
選択
情報の取捨
選択
情報の取捨
選択
情報の取捨
選択
情報の取捨
選択
情報の取捨
選択
情報の取捨
選択
情報の取捨
選択
情報の取捨
選択
情報の取捨
選択
情報の取捨
選択
知識・ノウハウの習得
知識・ノウハウの習得
知識・ノウハウの習得
知識・ノウハウの習得
知識・ノウハウの習得
知識・ノウハウの習得
知識・ノウハウの習得
知識・ノウハ
ウの習得
制約条件の
理解
制約条件の
理解
希望条件の
設定

行った行為と情報収集源

資料●中古住宅購入の検討にあたり

452

150

319

324

132

52

219

496

調査数(n=)

960 1073

紙媒体(%)

64.6

22.9 14.8 23.1 31.6 25.2 40.8

23.7 22.7 18.8 14.6 25.3 24.8 49.2 26.5 32.0 25.2 10.5 10.7 18.2 20.5 24.6 13.6

インターネット媒体(%)

38.2

36.3 33.1 46.3 50.4 48.0 61.1

47.6 49.2 47.2 42.9 42.1 40.0 68.8 47.0 59.1 52.2 26.9 29.3 55.2 25.1 43.1 25.6 29.5 26.9 21.0 22.6

営業担当者(%)

17.5

26.4 34.4 41.7 20.8 24.0 30.2

26.8 32.4 44.5 48.7 22.9 33.9 37.6 47.0 46.1 29.6 31.1 25.3 27.6 60.6 38.6 43.2 43.9 40.4 38.4 64.1

該当なし(%)

33.2

28.9 29.4

16.8 13.9

704

503

361

246

8.2 21.3 15.9

620

3.4

行為の特徴

調査概要はリクルート住宅総研ホームページを参照

363

165

9.1 11.1 29.5 26.1

探す、調べる

455

2.6

151

6.0

362

389

3.9 13.6 24.4 20.7 14.4

804

459

7.6 11.5 11.0

7.9

9.3 18.5 28.4 22.7 21.2 26.0 13.7
確かめる

http://www.jresearch.net/house/jresearch/chukai/index.html

Apr. 2011 Realpartner13

連 載 vol.

9

実務に即応！裁判例を

弁護士

佐藤 貴美

建物賃貸借契約で、契約成立直前に借主予定者に一方的にキャンセルされ貸主予定者の損害賠償請求を認めた事例
賃貸借契約は、民法上は口頭での合意によっても成立する。キャンセルがあった場合、損害賠償請求は可能だが、損害賠償の範囲は信頼利益に限られ、履行利益は認められない。
宅建業者の媒介報酬についても請求権は発生しない。

■裁判例の概要

合意書が作成されて以降は、貸主予定者側におい借主予定者が、目的物件を特定して建物賃貸借契約て、目的物件に係る賃貸借契約が成立することにつの申込みをしました。その後、契約締結に向けての合いて強い期待を抱いたことには相当の理由があると意書を作成し、契約の始期を当初予定日よりも1ヵ月先いうべきであること送りしたり、貸主予定者が費用を負担してセキュリティ②貸主予定者が目的物件を借主募集対象からはずして扉を設置するなどの対応をしたり、本件建物に係る賃いたのは、借主予定者のそれまでの行為と交渉経過

貸借契約の賃料・共益費、契約期間、保証金額等につにかんがみ、目的物件に係る賃貸借契約が成立する

いての具体的提案を行うなど、当事者間の賃貸借契約と期待し、借主予定者への賃貸目的物の引渡しを円成立に向けての交渉等の期間が5ヵ月余りに及んでい滑にするためであったということができるが、この期ました。

待は無理からぬものということができること

またその間、貸主予定者は、すでに目的物件を借主などからすれば、借主予定者としては、信義則上、貸主募集対象からはずす社内手続きをとっており、借主予予定者のこの期待を故なく侵害することがないように定者もそのことを承知していたところです。

行動する義務があるというべきであるとしました。

ところが、契約締結直前になって、借主予定者側が突そして、借主予定者は結局、賃貸借契約を締結せず、然、賃貸借契約の締結を拒絶したことから、貸主予定者

これを締結しなかったことについて正当な理由をうかが、借主予定者に対し、損害賠償を請求した事案です。

がい知る証拠はないとして、借主予定者には契約準備

裁判所は、①貸主予定者が借主予定者の要請に従い、セキュリ段階における信義則上の注意義務違反があると判断し、貸主予定者からの損害賠償請求を認めました。
（東京高裁・平成20年1月31日判決）

ティ扉の設置などを対応することなどを内容とする

1

契約のキャンセルと損害賠償責任

契約の成立とは賃貸借契約は、民法上、口頭での合意によっても成立します

歩で契約成立という直前になって当事者の一方から契約を（民法601条。条文では、契約の方式については何ら言及されキャンセルするという申し出がなされる場合があります。

ていませんので、口頭の合意でも可能ということになります）。

一般に契約関係が成立した後であれば、そのキャンセルは、したがって、仮に契約書が作成されていなくても、目的物件が契約の一方的な解除・解約と評価されますので、当該解除・解特定され、賃貸借契約の基本的条件である賃料や契約期間な約を正当とみなせるだけの特段の事情がなければ、契約違反・どが決まっていれば契約が成立し、それ以降のキャンセルは契債務不履行となり、民法415条の規定に基づき損害賠償を請求

約上の義務違反として対応できるということになります。

することができます。
しかし、契約が成立していなければ、契約直前の一方的なキャンセルに対し、一切法的責任は発生しないのでしょうか。
14

2

建物賃貸借契約においては、契約締結交渉が進み、あと一

Apr. 2011 Realpartner

ただし、現在、建物賃貸借契約においては通常契約書が作成され、契約書なしで行われるのは当事者間に特別な関係がある場合などに限られること、とりわけ宅建業者が仲介する場

合には宅建業法37条書面として賃貸借契約書が取り交わされそして、
このような考え方は、貸主予定者からのキャンセルのることが一般的であることなどからすれば、特段の事情がない場合も、借主予定者からのキャンセルの場合も等しく適用され、限り、なかなかこのような主張は認められがたいといえます。

契約が締結されることを信頼することによって生じた損害が、賠

本件でも貸主予定者側から同様の主張がなされていました

償の対象となります。

が、裁判所は、本件では合意書が取り交わされていますが、そ貸主予定者側のキャンセルの場合には、借主予定者側がの内容はあくまでも契約締結に向けての取り決めであり、その合引っ越し等の準備に要した費用などが損害と考えられますし、意の存在をもって契約成立とすることはできず、その合意書を借主予定者側のキャンセルの場合には、借主予定者からの要もって契約書と見ることもできないとして、
あくまでも借主予定者

望により設置された設備等の費用などが損害として考えられまのキャンセルは、契約締結に至る前の交渉過程のものであるとす。
キャンセルによって次の借主を募集する必要が生じ、それに判断しているところです。

よって生じた空室期間の賃料相当額も、理屈上は損害と評価

3することも可能でしょう。

信義則上の義務違反

ただし、契約が成立し履行されたことを前提に計算される利

しかし、賃貸借契約がいまだ成立していなくても、一定の場合

益（例えば契約期間分の賃料相当額など）を損害とすることはには、「契約締結上の過失」
として、契約を破棄した一方当事できません。信義則上の注意義務違反に伴う損害賠償の範囲

者が、他方に対し、信義則上の損害賠償責任を負う場合があり

は、信頼利益（契約の成立を信頼することによって生じた費用）ます。

に限られ、履行利益（契約が履行されることによって生じうる利

これは、契約締結交渉が相当に進み、当事者間で契約成立に向けての強い期待が生じ、それが客観的にも相当と言えるよ
うな場合であれば、契約当事者の一方は相手方に対し、信義益）ではないと考えられているためです。

4

実務上の留意点

則上、「その期待を故なく侵害することがないように行動する義

依頼者において、契約締結手続きが進んだ段階でのキャン務」が生じ、当該義務に違反した場合には、「 信義則上の注意

セルの要請がある場合には、正当な理由があるか否かを慎重義務に違反した」
として、損害賠償責任が発生するというものでに検討して対応すること、正当な理由がない場合には、具体事す。

情によっては一定の損害賠償義務が生じることを助言すること

本件では、貸主予定者は、借主予定者の要請に基づき、合になりましょう。

意書を作成し、契約開始時期を延期し、一定の設備を準備す

なお、上記「3 信義則上の義務違反」のような、契約締結前

るなどの対応を採っていました。
また、当事者間で契約条件につであっても一定の法的関係が生じ、その破棄によって一定の金き交渉を重ね、
それが通常の交渉期間を超えていました（裁判

銭給付義務が生じうるという問題は、
あくまでも賃貸借契約当所は、通常の交渉期間は2〜4ヵ月であるとし、本件ではそれを事者との間の損害賠償の問題です。

超える5ヵ月となっていると認定しています）。

宅建業者の媒介報酬については、契約が成立していない以

これらの事情にかんがみれば、貸主予定者が借主予定者と上、報酬請求権は発生しない点に注意してください。
また、宅建の間で契約成立に至ると期待することは相当の理由があるとし、業者の仲介の場合には、37条書面との関係で、上記「2 契約の借主予定者は当該期待を、ゆえなく侵害することのないように行成立とは」で記したように、口頭の合意によって契約が成立する

動すべき義務があるにもかかわらず、正当な理由なく契約を締（よって報酬請求権が発生する）とすることも困難であるといえま結しなかったことから、契約準備段階における信義則上の注意

しょう（表参照）。

義務違反により損害賠償責任が生じるとしたところです。
●契約成立前後の一方的なキャンセルと損害賠償契約に至る段階

契約当事者

宅建業者の媒介報酬

契約締結準備段階
でのキャンセル

契約成立に向けての期待が生じている以降であれば、信義則上の損害賠償請求が可能。

（口頭での合意後のキャンセル）

同上。
請求権なし。
契約が成立していると評価できる特段の事情がある場合には、 （ただし重要事項説明および別に37条書面がある場合
契約上の義務違反に伴う損害賠償請求もありうる。
に限り、報酬請求権は発生すると解する余地はある。）

契約書作成・署名捺印後のキャンセル

契約上の義務違反に伴う損害賠償請求ができる。

請求権なし。

請求権発生。

Apr. 2011 Realpartner15

連 載 vol.

38

仕事に役立つ税務相談
東京シティ税理士事務所 税理士

坂本 晴良

生前贈与・相続時精算課税制度の活用方法
私はアパート経営をし、家賃収入が蓄積されてきています。将来の相続税対策として考えられる方法はありますか？

固定資産税評価額 2,000万円●アパートに係る敷金：100万円

相続時における納税資金確保の観点から、不動産の相続税評価額の特徴を利用して相続時精算課税制度を活用することが考えられます。

1【前提】●建物（アパート）：時価 3,000万円（1）建物の贈与［説明の簡略化のため下記（2）は考慮していません］「①アパートの購入資金3,000万円を現金で贈与したとき」と「②アパートそのものを贈与したとき」で、税額の比較をすると次のようになります。
①アパートの購入資金3,000万円を現金で贈与した場合

相続時精算課税制度
相 続 時 精 算 課 税 制 度とは、生 前に相 続 人 予 定 者に2,500万円まで無税で贈与し、相続時にその贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算し、贈与時の贈与税がある場合には、
その贈与税を控除して相続税を納税するという制度です（図参照）。

相続時精算課税制度では、贈与財産（この場合は現金3,000万円）
から非課税枠である2,500万円を控除した額に対して、一律20％の税率を乗じた額が贈与税額となります。
（3,000万円−2,500万円）
×20％＝100万円●贈与税額：②アパートそのものを贈与した場合アパートの相続税評価額1,400万円［固定資産税評価額から借家権割合（全国一律30%）
相当額を控除した額］で贈与されたことになりま

2

相続時精算課税制度の活用例

す。
した がって、2,500万円を下回るため贈与税はかかりません。

相続時精算課税制度では現金の贈与をしても相続税の減額にはなりません。贈与した現金がそのまま相続時に相続財産に取り込まれてしまうからです。一方、アパートなど収益物件を相続時精算課税制度で贈与した場合には、子が収益物件を贈与されることにより、家賃収入を得てこれを蓄えることができます。親が収益物件を贈与しなけれ（1-0.3）＝1,400万円●アパートの相続税評価額：2,000万円×
また、相続時に加算される財産額も現金で贈与した場合よりもアパー
トそのものを贈与したほうが低額となります（なお、建物贈与時に別途、登記費用および不動産取得税が生じます）。

（2）敷金の取扱い
アパート賃貸の際に賃借人から受入れる敷金は、賃貸借契約終了後

ば、親が家賃収入を得ることになり継続的に相続財産が蓄に賃借人に返済する義務があります。アパートを贈与することは、所有権積されていきます。蓄積予定の財産を、前もって分散させてではなく敷金の将来の返済義務も贈与者から受贈者に移転することに相続税対策を図ります。

なるので、そのまま贈与すると負担付贈与に該当します。負担付贈与に収益物件の贈与につき、以下の前提をもとに「（1）建物の贈与」と「（2）敷金の取扱い」に分けて説明します。

該当すると、財産を時価で贈与したものとみなされてしまいます。
（1）②の例において負担付贈与となった場合には、3,000万円（建物
時価）から100万円（敷金）を控除した額である2,900万円が贈与税の課税価額となります。
したがって、2,900万円から2,500万円を控除した●相続時精算課税制度の仕組み

額に対して20％の税率を乗じた額が贈与税額（80万円）となります。
（3,000万円−100万円）{−2,500万円}×20％＝80万円●贈与税額：

贈与

この負担付贈与を回避するためには、収益物件贈与時に、返還すべき
親2,500万円

敷金相当額を現金で贈与する必要があります。
この場合、建物と現金100

子

万円は贈与として、敷金100万円は債務として、子供に引き継がれます。
贈与時
相続時 ▲2,500万円
精算課税

贈与税 0

加算

（1）②の例において敷金相当額である100万円を現金で贈与した場合

相続時

には、
アパートは
（1）②と同様に相続税評価額1,400万円で贈与されたこ

2,500万円
手元遺産相続税とになり、贈与財産である現金100万円と債務である敷金100万円は相殺されます。贈与財産の価額は1,400万円となり2,500万円を下回るため贈与税はかかりません。

16

Apr. 2011 Realpartner

新 連 載 vol.

1

実務に役立つリフォーム基礎知識
一級建築士

西田 恭子

（三井のリフォーム 住生活研究所 所長）

若者の考える中古住宅への思いって？
中古物件に魅力を感じる若者達

ることができます。標準以外から選ぶ設備の幅は驚くほど広く、建具と収納もどう作り上げるかで金額差が大きくなりま

中古住宅にターゲットを絞って、マイホームを探す層が広す。逆に捉えれば、外壁の色や壁のビニールクロスを数あるがっています。不動産を購入するには、まず自分が「住みたどの色から選ぼうと、金額に響かずイメージをつくりあげるい！」と思う物件であることがポイントです。
「何よりも好きなことができます。

場所で、思いのままのデザインで暮らす」、そんな流れの中でリフォーム前提の中古住宅を選択する、物件選びが始まってきました。

今後ますます増える「中古物件×リフォーム」検討者

先日も、私のところに訪れられた若い夫婦は「新築物件はまだまだ新築希望者は多いようですが、日本的な新築崇見れば見るほど暮らし方が決まっていて、自分で変えていけ

拝思考はどこまで現実的でしょうか？ 中古物件でも間取りる気がしない」と語られ、中古物件を買ってリフォームしたやデザインが自由に選べて新しく気持ちがいいことが多数場合の可能性を教えてほしいと言われました。

あります。家を所有することイコール新築注文住宅とは限り

購入ポイントについても、「立地」「資産の形成」「豊かな暮ません。実際は建売住宅や企画住宅も多く、マンションも新らし」と明確に位置づけられ、「面積」が大きいばかりがいい

築時ではフリープラン可能物件はほとんどないといっていとは考えておられないようでした。また、物件購入を一生の買いでしょう。

い物とは考えず、通勤の利便性が優先の時期、子育て援助で前述の若い夫婦は、68㎡の都心部の住宅地に立つ中古実家の近くに住む、あるいはお受験期などと変化に合わせて住宅を買い、自分流にリフォームして暮らし始めました。この移り住もうと思い、特別、新築である必要はないが、いざとい方は首都圏での話でしたが、鹿児島でも先日、30代の若者

うときに売却できることが大事だと考えておられました。

が、築35年のマンションを購入し、700万円かけてリフォー

いくらでどこまで？の目安として定価制を利用ムされました。
家を一生に一度の買い物と思わなくなった若者達には、早速、中古購入してのリフォーム事例を紹介しましたが、わが家の暮らしにフィットした住宅を手に入れる、その選択

そのポイントは2つあります。夢ある間取りの変更の可能性

肢に「中古物件×リフォーム」が大きくクローズアップされてと、いくらでどこまでできるか、です。

きています。

「いくらでどこまで？」に関しては、リフォーム各社は定価制商品を打ち出し、面積による平米単価がわかりやすく出せる仕組みとなってきています。特にマンションのスケルト●リフォームの参考価格の例

ンリフォーム（新築同様の全面改装）はわかりやすいといえます。
ネット社会で生きる賢い若者達は、図のような参考価格をもとに、面積でおおよその金額の見当を付け、パソコン上で内容確認をし、そして、さらに夢の導入へのプラスアルファの金額を模索します。自分らしさを出すのに、いくらかけるのかが問題です。
デザインリフォームの部分については個別性が高く、金額〈一棟まるまるリフォーム〉

30坪の場合 861万円〜（諸経費・税込み）〈スケルトンリフォーム〉

70坪の場合 748.65万円〜（諸経費・税込み）

もばらばらですが、事例をひも解くことで感触をつかみ始め
Apr. 2011 Realpartner17

連 載 vol.

6

ゆ不動産WEBマガジン編集者

IT活用のヒントか斉藤 裕加

今回のポイント●広告表現は具体的に、煽らず、ターゲットを絞って。
●デメリットも隠さない。表現の仕方でカバー。
●物件そのもののみでなく、お客様の生活全体に役立つ情報を提供しよう。

物件情報を、もっと魅力的にする方法

物件情報の更新は、不動産会社のお仕事の中で、かなり重が、前述した通り、お客様は「嘘をついていないか」ということ

要度の高いものです。膨大な物件情報をさばきつつも、物件をを非常に気にしています。そこで、あえて物件のデメリットも開

魅力的に見せるにはどうすればいいのか…頭を悩ませてい示することで、お客様の信頼を得ることができます。

らっしゃる方も多いのではないでしょうか。
今回は、物件情報作成のコツをご紹介します。

「アンチ広告」な時代
昨今「モノ余りの時代」と言われて久しいです。それに伴い、いきません。そんな時は、「デメリットを言い換える」ことをおす
すめしています。例えば日当たりが悪い物件であれば「夜勤の人におすすめ」、旗竿地であれば「花壇が作れる」「家庭菜園に」、奥まった立地であれば「秘密基地」「都会の隠れ家」など。

反響の取れる広告の形も変わってきました。かつては、商品の条件そのものは変えられませんが、表現の仕方によって、第一美点をうたい、ある意味お客様を「煽る」ことでも、反響が取れ

印象は変えることができます。ぜひいろいろ考えて、工夫してていました。しかし今、お客様は圧倒的に多くの選択肢を持ち、みてください。

さらにインターネットの普及により、知識量も以前とは比較にならないほど増えています。お客様にとって重要なのは、「自分のニーズに合った商品なのか」「嘘をついていないか（誇大広告ではないか）」といった点です。
変化する顧客ニーズに合わせ、広告の一つである物件情報

書くことがない！そんな時は
ただ、どれだけ考えても、特徴のない物件というものもあります。もしくは、時間がなくて写真を撮りに行けず、物件に関する情報がほとんどない…という場合も、困ってしまいます。

も、変わる必要があります。具体的には、まず、曖昧な表現をしあまりにも書くことがない場合、私はまず、方角について言ないことです。
「広々リビング」ではなく、「○㎡の広々リビン及します。南向きは、何も言わずとも長所ですね。しかし、そのグ」、「日当たり良好」ではなく、「午前中は家全体に日が当たり他の方角でも、場合によってはメリットになるんです。例えば、ます」など、数値化・具体化しましょう。

こんな風に。

次に、「！」マークの多用や、「残りわずか」「今すぐお問い合

東向き…朝日と共に目覚める部屋

わせください」など、お客様を煽るような言葉は、入れないよう

西向き…きれいな夕陽が楽しめますにしましょう。

北向き…家具が焼けません。本やグッズをコレクションしてまた、特に根拠のない「おすすめ物件」情報も、お客様にとっいる人に向いています。

ては価値が低いです。広さや家賃・設備が「学生さんにおすす

それでも足りない場合は、路線や電車について言及します。

め」「新婚さんにおすすめ」「ファミリーにおすすめ」など、どう「終電が○時と、遅いので便利」「JRと地下鉄両方使えるので、いう理由で誰におすすめなのかまで考えると、お客様にとって安心」「意外と乗り換えが便利。○○方面へ通勤・通学される方有益な情報となります。

は、特におすすめ」など、物件そのもののみでなく、お客様の生デメリットは言い換えてみる
また、情報を包み隠さず公開することも重要です。どうしても、きれいな写真や物件の長所だけを掲載したくなるものです18

そうは言っても、物件のデメリットばかり並べ立てるわけにもApr. 2011 Realpartner

活全体に役立つような情報を提供するように努めます。
こうすることで、物件情報自体を充実させるだけでなく、「地域のことをよく知っている会社」だと思ってもらえれば、来店率アップにも貢献することにもつながります。

編集／
（社）
全国宅地建物取引業保証協会苦情解決業務委員会

住宅地の地盤と重要事項説明［その1］

第 107
●号

吉野不動産実務研究所代表・不動産鑑定士 吉野 伸
不動産の取引で、物件調査とその説明は難しいことがたくさんあります。
特に専門家の領域とされているものも多く、
例えば、土地については地盤に関すること、建物については石綿に関することがあります。
このようなことは、売主の側において、できるだけ調査をしてその結果やこれに関する情報を、媒介する宅地建物取引業者（＝宅建業者）
は重要事項として告知してもらう
ことでしょうが、売主（特に、更地の売主）
も知らないこともあります。
しかし、宅建業者の調査にも限界があるのは当然でしょう。
本稿では、専門家でない宅建業者が売主からの告知以外にどのような方法で調査可能かを述べてみます。
もちろん、ここに述べることが地盤調査のすべてではありません。
むしろ、手がかりとして使っていただきたいと思います。
※本稿の作成にあたっては、
大槻登清也一級建築士のご協力をいただきました。

Ⅰ 地盤の強弱について
地盤に関する本は、書店で何種類かのものを見かけます。
また、
インターネットでもいろいろなホームページで解説をしています。地盤に関する調査方法もいろいろありますが、不動

宅地の売買の媒介をする宅建業者としては、地盤につい産取引にとって決定的に役立つようなものは見つかりません。

てどこまで調べなければならないかということについてガイドラ

専門家に有料で依頼するのが確実ですが、すべての取引でインが示されていません。
そのため、あとで隠れた瑕疵として地

そうすることもできないようです。

盤問題に巻き込まれることもあります。

地盤に関する紛争にもいろいろなケースがあるようですが、土木の専門家でない宅建業者にとっては、地盤を調べると結局、地盤の「強弱」ということが焦点になっているようです。

いっても、地元精通者に聞いてみる、
あるいは旧地名でヒント

一口に強弱といっても、敷地にどんな建物を建てるかによってを得るなどというのが実際のところではないかと思います。

も違いがあり、強弱は不動産の取引にとっては相対的な判断になりそうです。
地盤にも地質と層によっても強度が異なるようで、さらに異なる層がどのような重なり具合か、層ごとの厚さにも関係するようです。
地盤に関することは、こうした難しいことが多いのですが、現実問題として地盤が軟弱なため、建物が傾いたり変形して大問題になったりすることがあります。
例えば、次のような原因が挙げられます。
・盛土の部分が自然に下がったり、建物の重さにより不同沈下が起こったりする

ここでは、地盤の強弱について決定的な方法を探るのではなくて、現在の取引の実情から、できる範囲で強弱のヒントを探る方法を考えてみることにします。
したがって、地盤に関することについて専門家の意見を徴する方法のほかに、古い地図でどのような土地利用がなされていたか、自然のままの状態ではどのようになっていたかを調べる方法を提案してみます。
地盤には問題ないと思っても地下に防空壕があったり、突然温泉が湧き出したりすることもあります。
これから述べる調査方法も、絶対的なものではないことをあらかじめお断りしておきます。心配がありそうなときは、
やはり売

・地盤工事の不完全さによる杭の圧縮

主（所有者）と相談のうえ、売主等に専門家に有料にて調査

・隣地の土工事による沈下をしてもらうことを勧めることが重要事項の説明では確実であ・自然災害によるもの

ることはもちろんです。

Apr. 2011 Realpartner

19

Ⅱ 宅建業法の規定

り、そのため買主が損害を被ったとなると、それはいわゆる「隠宅地建物取引業法では、重要事項に関し、次の条文が規約がなければ、民法の規定に基づいて売主は責任を負わなれた瑕疵」に該当することになるでしょう。売買契約のとき特ければなりません。そのとき、売買契約に先立って説明される

定されています。

重要事項に関する調査、書面そして説明について問題にさ（重要事項の説明等）れることがあります。

第35条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売

つまり、売買の媒介をした宅建業者はどこまで調査の義務

買、交換若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引を負わなければならないかということです。現在、これに関する業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当基準は、法の規定はもちろん、決定的な解釈・運用は見当た事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）

らないようです。

に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地

しかし、トラブルに巻き込まれることはあり得ることですから、又は建物に関し、
その売買、交換又は貸借の契約が成できる限りの調査はしておかなければならないといえます。

立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲

参考として、民法の規定を抜粋します。

げる事項について、
これらの事項を記載した書面（第5号
において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明（参照）民法をさせなければならない。
（第1号〜第12号 省略）（地上権等がある場合等における売主の担保責任）

13 当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履

第566条 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交

留置権又は質権の目的である場合において、買主がこ

通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びそれを知らず、
かつ、そのために契約をした目的を達することの措置を講ずる場合におけるその措置の概要ができないときは、買主は、契約の解除をすることができ（以下、省略）る。
この場合において、契約の解除をすることができない（業務に関する禁止事項）

ときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

第47条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅2 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をすると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産してはならない。

について登記をした賃貸借があった場合について準用

1 宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約のする。

締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込み

3 前2項の場合において、契約の解除又は損害賠償のの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなけれ取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずればならない。

かに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は（売主の瑕疵担保責任）

不実のことを告げる行為

第570条 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、（イ〜ハ 省略）
ニ イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物

第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、
この限りでない。

の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの（以下、省略）

Ⅲ 専門家への依頼
普通、住宅地の地盤調査を専門家（会社）に依頼すると、
標準貫入試験、
スウェーデン式サウンディング試験によって調べます。

（1）標準貫入試験

20

地盤の良否は、目で見ただけでは分からず、工事をする段

標準貫入試験によって求められる数値はN値といい、重さ

階のとき、または建築後になって地盤が軟弱であることが分か

63.5㎏のハンマーを75cmの高さから自由落下させ、先端にApr. 2011 Realpartner

第 107●号

取り付けたサンプラーを地面に30cm貫入するのに必要な打写真3

撃回数をいいます。
写真4（2）
スウェーデン式サウンディング試験①2階建て住宅程度の地盤調査
スウェーデン式サウンディング試験が多く用いられています。
標準貫入試験に比べ、安価（測定値4箇所程度で5万円〜10万円程度）で場所も取りません。

おもり

ロッドの先端にスクリューを取り付け、円筒型の錘を1枚ず

写真5

写真6

つ載せるごとにロッドの沈み込みを観 察し、記 録します。
100kgまで錘を載せていき、それでも沈み込みがない場合は、ハンドルを回転させ、25cm貫入させるのに何回転させたかを記録します[180°（半回転）を1回とカウントします]。
②換算N値
スウェーデン式サウンディング試験によって求められた数値
を、N値に準じた「換算N値」に算定します。
●換算式

粘性土の場合 0.03Wsw＋0.05Nsw
砂質土の場合 0.02Wsw＋0.067Nsw

Wsw：荷重（錘の重さ）

写真3●古い建物であるが土台（基礎）がしっかりしている例（地盤が強い）写真4●基礎に大きな「き裂」が入っている例。専門家による調査が必要
写真5●土台の部分が崩れている例。専門家による調査が必要
写真6●側溝の近くがひび割れしている例。要注意

Nsw：1ｍあたりの半回転数（半回転を4倍した計算値）。

「池」

ハンドルを回転させず、錘の自重のみで貫入する場

「池」
「田」

合は0

「池」

「溜池」

「田」
「池」

資料1●調査位置図

A

「宅地」

B

写真1●資料1の Ａ 点での測 写真2●資料1の Ｂ 点での測定現場
定現場（玄関側）（裏庭側）

資料2●土地宝典の例「畑」

資料3●国土交通省の「地盤情報」の例

Apr. 2011 Realpartner

21

（5）
まとめ

●計算例
・粘性土で75kgの錘を載せた段階でロッドが沈んだ場
合（ハンドル回転は0）
N＝0.03×75㎏（Wsw）＋0.05×0回（Nsw）
×4＝2.25・砂質土で100kgの錘を載せてもロッドが沈まなかったので、ハンドルを回転、25cm貫入させるのに5半回転した場合
N＝0.02×100㎏（Wsw）＋0.067×5回（Nsw）
×4＝3.34

標準貫入試験またはスウェーデン式サウンディング試験により地盤調査を行い、得られたN値または換算N値から地盤の地耐力を推定することができます。これらの数値を考慮し、基礎構造の選択や地盤改良の有無を検討していきます。
一般的な2階建て住宅で粘性土地質の場合、べた基礎
または布基礎が施工できるN値（参考目安）●木造2階建て N値3.0以上（3）N値について●鉄骨2階建て N値4.0〜5.0以上①N値と地盤の長期許容地耐力の推定●ＲＣ2階建て N値5.0〜6.0以上

地盤の性能を示す指標のひとつで、地耐力の大小は建築
基礎構造方法を決定するなど、重要な指標です。地盤調査

すべての値等は、今までのデータや初期段階における目安

で明らかになるものではありませんが、N値との関係はおおむ

や参考数値に過ぎません。確たる数値はそれぞれの土地の特ね以下のように示されます（あくまで推定です）。

性、地質、建築規模や形状、算定式等において決定し得るものです。土地にはさまざまな特性があり、一概に決められるも●粘性土地盤の推定地耐力＝N値のではありません。
それだけ多種多様な特質と考え方がありま●砂質土地盤の推定地耐力＝N値の80％
粘性土N値3.0、砂質土N値2.0の場合、粘性土推定地
耐力は3.0、砂質土推定地耐力は1.6となります。
②長期許容地耐力とN値とNsw値との比較
（参考）
長期許容地
耐力
（ｔ／㎡）
密実なもの
60
密実でないもの
30
密なもの
30
20
中位
10
緩い
5
非常に緩い
3以下
非常に硬い
20
硬い
10
中位
5
軟らかい
（＊2）
3
非常に軟らかい（＊2） 2以下

地盤の種類と状態

備考

礫層

N値

砂質地盤
粘土質層

50以上
30以上
30〜50
20〜30
10〜20
5〜10
5以下
15〜30
8〜15
4〜8
2〜4
2以下

Nsw値

す。調査、分析した人に詳しい説明を受けるようにしてください。

（6）調査の実際①調査の位置
普通住宅の敷地内でNo.1、No.2およびNo.3とする
（資料1）
。
②調査方法
スウェーデン式サウンディング試験
③調査結果

400以上
250〜400
125〜250
50〜12550以下
250以下
100〜250400〜100
0〜40
Wsw100以下

Nsw値：スウェーデン式サウンディング試験による半回転数
Wsw：スウェーデン式サウンディング試験の積載荷重

No.1……写真1
No.2……写真2

Ⅳ 現地の調査
地盤調査は、専門家に依頼する前に、売主等と相談する必要があります。それ以前に宅建業者としてある程度の調査をしておく必要がありますが、通常考えられる方法は次のとおりです。
それぞれについてポイントを述べます。

１ 隣地、周辺の住民等に聞く（4）軟弱地盤の目安①粘性土の場合
標準貫入試験のN値が2.0以下、
スウェーデン式サウン
ディング試験においては100kg以下の荷重で自沈するもの（換算N値3.0以下）
。

現地
の
調査

２ 旧地名を参考にする
３ 建物の基礎、壁、外構、道路などを外視する
４ 地図や写真を活用する
５ その他②砂質土の場合
標準貫入試験のN値が10.0以下、
スウェーデン式サウン
ディング試験においては半回転数
（Nsw）
が50以下
（換算N

22

１ 聞き取り調査（隣地、周辺の住民等に聞く）
いろいろな人や関係先に地盤について聞いてみること（ヒ

値5.0以下）。

アリング）
は、大切な調査の一つといえます。
ヒアリングは必須（注）
1989年当時の建設省の「宅地防災マニュアル」
より項目であって、
かなりのことが分かったり、大事なヒントを得ら

Apr. 2011 Realpartner

第 107●号

れたりすることがあります。

（例） ・測量図★ヒアリング先の例としては、市町村役場の他に、地元の不

・見取図

・案内図

・住宅地図

動産に関係する人が挙げられます。

・航空地図

・経済地図

・宅建業者

・建設業者

・動態図鑑

・土地宝典★

・測量業者

・不動産鑑定士

・地形図
（新、旧）

・土地利用図・土地家屋調査士

・行政書士、司法書士

・都市地図（市街地地図）・その他

・土地管理人

・地主

・弁護士

・その他

事前にできるだけ多くの図面等の資料を用意しておくことです。

★土地宝典
読みにくい地図ですが、よく見ると「池」や「溜池」という字があることが分かります。土地宝典は、公図と土地台帳をもとに、相当以前に作製されたものですが、いろいろ問題があり、２ 旧地名の調査（旧地名を参考にする）
最近は、市町村合併、住居表示実施など、地名を変更しているところがありますが、旧地名を調べてみます。特に、水や「氵」（さんずい）、谷などの文字がつく地名はよく調べてみます。
（例）

現在は販売されていません。資料2に見るように、筆ごとの土地利用が記入されており、位置関係は不正確ですが、以前
「池」
だったり
「溜池」
だったりすることが分かります。

（2）
地図の入手について・沼･････豊沼・沢（澤）･････沢村

地図はどこに行けば入手できるか、意外と難しいことです。

・潟･････干潟

・池･････････池端

・登記所（法務局、支局、出張所）

・川･････谷川・河･････････河端・地図販売店

・淀･････淀橋・清･････････清水・土地家屋調査士、司法書士

・海･････海上

・窪･････････窪田・測量士、測量業者、建設業者

・溜･････溜池・津･････････谷津・宅建業者 ・地元精通者（注）
上の例は、現存する地名ではありません。

・地主、旧家 ・その他
（注）
国土地理院関東地方測量部

３ 建物等の外観調査（建物の基礎、壁、外構、道路などを外視する）

東京都千代田区九段南1-1-25

国土地理院は、各地方ごとに「測量部」があり、古地図を入手することができます。ただし有料です。

建物の外観や地面を見て、地盤の良否が分かることがあり
ます。
写真3は、
かなり古い建物で基礎や土台は見えませんが、建物はしっかりしているので、たぶん地盤は良いはずでしょう。
ただし、住んでいる人に必ず聞いてみなければなりません。
写真4は、基礎に「亀裂」が入っていて、地盤に問題がありそうです。
また、土台の部分が崩れていたり（写真5）、側溝の近くが「ひび割れ」
している例
（写真6）
もあります。
現地での調査が重要であることは言うまでもありません。
ただし、建物がしっかりしていても、基礎が深い支持層まで十分届いていて建物を支えている場合、建物だけを見て判断するのは避けなければならないでしょう。
新しい建物は、先に述べた建物の瑕疵担保責任で10年の保証がつけられていることから、地盤に見合ったしっかりした基礎になっていることが考えられます。

４ 地図の活用（地図や写真を活用する）
（1）
地図の種類
古い地図は、いろいろな役所、会社等にいろいろな種類のものがあります。

５ その他
調査場所によっては、国土交通省の「地盤情報」
をイン
ターネットで検索することができます。
資料3はその例です。●の位置について、
ボーリング柱状図が出てきます。標準貫入試験によるN値が層厚ごとに表に示されています。
この情報は、次の独立行政法人土木研究所のサイトで検索できます。

（次号につづく）●独立行政法人土木研究所
URL

http://www.pwri.go.jp/

ご質問についてリアルパートナー紙上研修についてのご質問は、お手数ではございますが、「文書」
でご送付くださいますようお願いいたします。
なお、個別の取引等についてのご質問にはお答えできませんのでご了承ください。
ご送付先●（社）
全国宅地建物取引業保証協会
紙上研修担当〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

Apr. 2011 Realpartner23

4 April 2011

東日本大震災（東北関東大震災）にあわれましたみなさまへ

リアルパートナー 4月号

このたびの東日本大震災（東北関東大震災）で被災されたみなさまに心からお見舞い申し上げます。
みなさまの安全と1日も早い復旧をお祈り申し上げます。
全宅連は、
ハトマークサイト（不動産ジャパン）を通じ、被災者の方々への住宅情報提供活動を展開しています。
社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

国土交通省は3月17日、平成23年地価公示（平成23●平成23年地価公示・圏域別変動率

年1月1日時点）
を発表しました。平成20年秋のリーマン・（▼はマイナス、単位％）

住宅地

ショック以降、地価の下落が継続する中で、初めて東京圏、

商業地

平成22年

平成23年

平成22年

平成23年

大阪圏、名古屋圏、地方圏がそろって下落率が縮小しまし

全国

▼4.2

▼2.7

▼6.1

▼3.8

た。この動きは、地方圏よりも大都市圏で、また商業地より

三大都市圏

▼4.5

▼1.8

▼7.1

▼2.5

も住宅地で顕著になっています。各圏域の変動率は表のと

東京圏

▼4.9

▼1.7

▼7.3

▼2.5

大阪圏

▼4.8

▼2.4

▼7.4

▼3.6

名古屋圏

▼2.5

▼0.6

▼6.1

▼1.2

地方圏

▼3.8

▼3.6

▼5.3

▼4.8

おりです。
ようやく下げ止まりの兆しが見えたのですが、3月11日の震災の影響で、今後の動向は不透明になっています。

登記事項証明書等の申請手数料の引下げについて登記事項証明書等の申請手数料の引下げが平成23年度予算で成立し、4月1日から改定されました。改定額は表のとおりです。
なお、同日から登記所の窓口での手数料納付は収入印紙を使用することになりましたが、引き続き登記印紙も使用することができます（収入印紙と登記印紙の組合せ使用も可）。

●登記事項証明書等の申請手数料の引下げ
登記事項証明書（謄抄本）
印鑑証明書
インターネット
登記情報提供区分
窓口（単位：円）

従来
1,000

改定後
700

オンライン請求・送付

700

570

窓口

500

従来どおり

オンライン請求・送付

500

460

全部事項

457

397

地図等情報

447

427

※インターネット登記情報提供の手数料額には、指定法人手数料（17円）
が含まれる。

ANNER
M
新連載 マナーあれこれ vol.1 「相手を不快にさせない」
が基本

嶋岡 美穂子（元セゾングループ教育事業部担当者）
今回から連載するマナーについてのコラムは、日常のちょっとした言動ですが、ちょっと考えさせられるテーマを経験に基づいて綴っていきます。どうぞ、箸休めとしてご一読いただけると幸いです。

くれても、ご自身の、立ち居振る舞い・服装・言葉遣い・しゃべるときの声のトーン・目くばせなど、
これらすべては、相手がどのように受け取るか、感じるかによって決まります。意識する部分はたくさんあります。そして、お客様一人一人に対マナーとは決められた形（マニュアル）
どおりに行えばよ
いと思っている人が多いと思いますが、これは違います。相
手を思う気持ちから、相手を不快にさせない行動をとること。それがマナーとなって形作られます。
たとえば来客したお客様に対して、
よく笑顔で接客と申しますが、いきなり取り繕うものではありません。笑顔はつしてその接し方は違ってきます。これらを無意識にできるよ
うになるのがマナーです。
自分が これで良い と思っていても、受け取り側に拒否されれば、それまでです。すべては、相手が判断するものです。真の心をお客様一人一人に提供し、不快にさせないた
めには日ごろの意識の訓練が大切です。

平成23年4月10日発行（毎月10日発行） 通巻第405号 昭和56年3月5日第3種郵便物認可 発行人／伊藤博 編集人／出口建夫
発行所／（社）全国宅地建物取引業協会連合会・（社）全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

平成23年地価公示、下げ止まりの兆し