新年のご挨拶

空き地・空き家の解消に向けて
令和 5 年の年頭にあたり、一言ご挨拶申し上げます。
昨年は、サッカーワールドカップが開催され、惜譲渡後の除却工事等が実現されました。

しくもベスト8は逃したものの、強豪ドイツ、スペ

皆様におかれましてはこれら税制等各種制度を活インを破り「ドーハの歓喜」として国民に感動を与用され、依頼者の空き地・空き家解消の一助としてえました。

貢献されますことを切に望むものであります。

一方、昨年来のウクライナ紛争により世界中で食また、マイナンバーカードの普及など政府のデジ料品や原材料が高騰するとともに円安が進行し、国タル化施策に対応し、電子契約システム「ハトサポ内ではコロナ第7波・8波の影響により個人消費がサイン」、BtoB機能を充実した「ハトサポBB」、「宅

低迷し景気の先行きは不透明であります。

地建物取引士Web法定講習システム」の整備など

我が国ではすでに少子高齢化社会に突入し、空き引き続き業務のデジタル化を推進して参ります。

家は約850万戸、空き家率は13.6％と過去最高と本会では現在、ハトマークのブランディングを見なっております。折しも本年より所有者不明土地の直しており、「みんなを笑顔にする」不動産のパー解消に向け、民法等一部改正、相続土地国庫帰属

トナーとしてのハトマークやキャッチコピーを検討

法、相続登記義務化が段階的に施行されます。

しております。これにより皆様がより地域に寄り添

本会では国交省「不動産業ビジョン2030」に記載の「不動産のたたみ方」を消費者に啓発するた
め、今春消費者セミナーとしてタレントの実体験を基に「実家じまい」についての重要性やノウハウをい、消費者に信頼される会員企業となれることを想定しております。
終わりに2023年が皆様にとって良き年となることを祈念し、新年の挨拶といたします。

お伝えすることとしております。
このようななか、本会では空き地・空き家対策として昨年末の税制改正にて「低未利用地100万円控除」および「相続3,000万円控除」の延長・拡充を要望し、それぞれ譲渡価格800万円への引き上げ、

2

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会会 長

令和 5 年度

税制改正大綱の概要

令和 5 年度与党税制改正大綱が、令和 4 年 12 月 16 日に公表されました。今回の税制改正大綱では本会の重点要望事項であった「低未利用土地等を譲渡した場合の 100 万円控除」、「空き家等の発生を抑制するための 3,000 万円特別控除」につきまして、適用期限の延長に加え拡充の措置がとられております。
その他、今年度適用期限を迎える税制特例措置の延長等、要望項目がおおむね認められました（※令和 5 年度税制改正大綱はあくまでも改正案です）。
税制関連法案は、令和 5 年度予算とともに例年 3 月末頃に成立する見込みです。
（2）売買契約等に基づき、買主が譲渡の日の属する年の翌年の 2 月 15 日までに耐震改修又は除却の工事を行った場
合、工事実施が譲渡後であっても適用対象とする

令和 5 年度税制改正の主なポイントは以下のとおりです。

1．低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置（100 万円控除）（1）現行措置の適用期限を 3 年間（令和 5 年 1 月 1 日～令和
7 年 12 月 31 日）延長（2）以下の土地は譲渡価額の要件につき上限を 800 万円に引き上げ※上記の措置は令和 6 年 1 月 1 日以後に適用
3．その他（1）土地の所有権移転登記等に係る特例措置を 3 年間（令和5 年 4 月 1 日～令和 8 年 3 月 31 日）延長（登録免許税）①市街化区域又は非線引き都市計画区域のうち用途地域設
定区域に所在する土地（2）買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置を 2 年間
（令和 5 年 4 月 1 日～令和 7 年 3 月 31 日）延長（不動産取得税）
等②所有者不明土地対策計画を策定した自治体の都市計画区域内に所在する土地
2．空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000 万円控除）（1）現行の適用措置を 4 年間（令和 6 年 1 月 1 日～令和 9 年
12 月 31 日）延長

◆その他各種税制特例措置が延長されます。
詳細・問合せ先等は国交省ホームページへ

https://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_008578.html

January 2023

CONTENTS

新年のご挨拶

空き地・空き家の解消に向けて 会長 坂本 久

  2

令和 5 年度税制改正大綱の概要  

3

特集 2023 年の不動産市況はどうなる？

  4「住」のトレンドウォッチング   連載  第 37 回

① 大気汚染防止法等の改正〜アスベスト関連の規制強化による不動産取引への影響〜② 注目される 「異世代ホームシェア」

8
9

注目の書 著者は語る『「挫折」というチカラ』原 晋

10

不動産関連データから読み解く「住まいの今」  連載  第 22 回

賃貸住宅の床面積の推移から今後の賃貸住宅需要を考える

12

今月のアーカイブ  

14

ハトサポサイン利用会員インタビュー  

15

紙上研修 連載  第 205 回
所有者不明不動産解消に向けた不動産に関する法改正のポイント

16

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2023年1月号

20
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2023 年 1 月 10 日発行 通巻第 511 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／伊東 孝弥〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/− 8181（広報）TEL. 03 − 5821REALPARTNER January 2023
FAX. 03 − 5821 − 8101

3

特集

2023年の不動産市況はどうなる？
2022 年、不動産市況は堅調に推移した。新型コロナウイ
ルスの感染拡大初期の 2020 年には地価も調整局面に入ったものの、2022 年は、一部地域を除いて、住宅地・商業地・工業地などいずれも上昇へと転じた。
そして 2023 年。世界的なインフレが金利を押し上げるな
か、不動産市況はどのように動くのか。オラガ総研株式会社代表取締役の牧野知弘氏の話を交えながら、今年の不動産市況を展望してみたい。
※本記事は、2022 年 11 月 16 日に行われたインタビューに基づいて構成されています。

写真：PIXTA

ポジティブシナリオは超低金利の継続

知弘氏は、「社会がどう変化していくのかを見ること
が、不動産市況を見るうえで重要」と言う。

国土交通省が2022年11月30日に公表した「不動牧野 なぜなら、不動産は社会のインフラだから

産価格指数」は、昨年8月時点までの不動産価格動向です。私たちは土地の上に造られた建物の中でを示したものだが、その時点において、住宅では「住働き、生活しています。したがって社会がこれ宅地」、「戸建住宅」、「マンション（区分所有）」がいからどう変化していくのかを抜きにして、不動ずれも上昇トレンドで推移している（図表1）。

産価格を語ることはできません。

また、商業用不動産では、新型コロナウイルス感染症の影響をなかなか拭い去れない店舗は下落基調に歯そのうえで2023年の不動産市況を考えるには、2止めがかからないものの、オフィス、倉庫、工場、アつのシナリオがあると言う。鍵を握るのは物価と金パート・マンション（1棟）はいずれも、第2四半期

利、そして日本のファンダメンタルズ（経済の基礎的も上昇を続けている（図表2）。

条件）で、それぞれがどうなるか次第で、ポジティブ

このような状況を受けて、2023年の不動産市況はどうなるのか。オラガ総研株式会社代表取締役の牧野

4

シナリオとネガティブシナリオが描けると言う。
まずポジティブシナリオをどう考えればよいのか。

特集

図表1

牧野 ポジティブシナリオが成立するには、今の200

住宅用不動産価格指数の推移グラフ（2018年1月〜2022年8月まで）
マンション（区分所有）

低金利が少なくとも 1 年間続くことが前提にな

180

ります。低金利なので資金調達がしやすく、それが大型の開発につながりますし、内外金利差160の拡大で円安水準が維持されれば、諸外国から140

日本に投資資金が入りやすくなります。現に、

住宅総合
戸建住宅

120

アジアから日本へ旅行に来た一部富裕層が、旅行のついでに都心部のマンションを購入して帰100国する、という話もあるくらいです。

80

また日本人富裕層も、保有している資産ポー
トフォリオのリスク分散、資産防衛のために、
国内不動産の取得に、より積極的な姿勢を示す

2023年の不動産市況はどうなる？

住宅地

1

4 7 10 1
2018

4 7 10 1
2019

4 7 102020

4 7 10 1 4 （月）72021
2022（年）

1＊2010年平均を100としたときの指数（出典：国土交通省、令和4年11月30日発表資料より）ようになるでしょう。こうした人たちは価格が高くても、良い物件であれば積極的に買おうと

図表2

します。

160

それに加え、これから大相続時代を迎えることも、

商業用不動産価格指数の推移グラフ（2018〜2022年第2四半期分まで）
オフィス

店舗

140

不動産市況に影響するだろう。団塊世代は1947年か倉庫ら1949年までに生まれた人を指すが、すでに2022年

アパート・マンション（1棟）

120

からその世代の一部が後期高齢者になり、2025年にかけて順次その人口が増えていく。

100

牧野 団塊世代の多くは戸建てやマンションを所

80

工業地

1

有していますが、相続が発生したときに、果たして子供たちはその物件に住むでしょうか。団塊世代の子供といえば、もう 50 代に差し掛

2 3 4
2018

1

2 3
2019

商業地

4

1

2 3
2020

4

1

工場

2 3
2021

＊2010年平均を100としたときの指数

4

1

2022

（年）

（出典：国土交通省、令和4年11月30日発表資料より）

かっています。親と同居していなければ、自分の家を持っている人もいるでしょうし、たとえ賃貸だとしても、すでに生活基盤を築いていま
すから、そう簡単に親が住んでいた家を継ぐという決断にはならないと思います。

牧野 知弘（まきの ともひろ）

1983 年、東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行（現みずほ銀行）、ボストンコンサル
ティンググループを経て、外資系金融機関、大手国内金融機関等の経営戦略立案業務に従事。1989 年、三井不動産入社。2002 年、ガーデンホテルズ社（現三井不動産ホテルマ
ネジメント）に出向。2005 年、パシフィックマネジメント入社。パシフィック・コマー
シャル・インベストメント代表取締役社長に就任（転籍）。2006 年、日本コマーシャル
投資法人執行役員に就任（兼職）。2009 年、株式会社オフィス・牧野設立、代表取締役に就任（現任）。2015 年、オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任（現任）。REIT
上場に際して、2006 年、世界の代表的経済誌である Finance Asia および Asiamoney誌より 2006 年 Best IPO 賞（日本部門）を受賞。2015 年、著書『空き家問題』が第 5回不動産協会賞（一般社団法人不動産協会）を受賞。

REAL PARTNER January 2023

2

（四半期）

5

ネガティブシナリオの怖いところは、円安と物価高そうだとしたら、親が住んでいた家を売りにによって金利が一気に上昇するリスクをはらんでいる出すでしょう。特に都心に家を持っている親のことだ。世界の潮流に逆らって、日銀は金融緩和を続

財産を相続すると、多額の相続税を課せられる

けているが、いつまで金利上昇を抑え込めるかは、な

ことも十分に考えられます。また売却せずとんとも言えない。

も、空き家のまま放置しておくわけにはいかな
いので、それを賃貸に回す人も出てくるでしょ牧野 金融マーケットは本当に冷酷で、一夜にして顔が変わります。大勢の人が超低金利の恩恵う。
こうした動きが顕在化したとき、金利水準がを受けていたものが、ある日、突然、金利上昇

低いままであれば不動産の売買が活発に行われに転じることもあります。そうなったら、おそますから、さらに不動産取引市場が活況になる

らく風景が一気に変わるでしょう。

でしょう。

何よりも怖いのが、フルローンを組んで家を購入している人たちです。なかには 8,000 万円

ネガティブシナリオは円安と金利上昇では、一方のネガティブシナリオとなった場合はどうなるのか。

もするタワーマンションをペアローンで購入している若い夫婦もいます。ギリギリのところで住宅資金を捻出しているような人たちは、本格的な金利上昇を迎えたとき、ローンを返済し続けられるでしょうか。ここは非常に懸念するところです。

牧野 日本の地盤沈下が現実化するという前提でのシナリオになります。

新型コロナウイルスの感染拡大後、先進国の中央銀行は多額のマネーを市場に供給しまし日本はたしかにモノやサービスの価格が安た。まさに未曾有の金融緩和を行ったわけです

く、治安も良い国ですが、ファンダメンタルズ

が、その先にどういう運命が待っているのかを見ると、どうにも先行きは厳しい。2022 年を、正確に予測できる人は誰もいないでしょ

10 月にかけて円安が進んだのは、日米金利差う。下手をすれば、2023 年版のブラックマンの影響もありますが、同時に日本の将来に対すデーが起こるリスクも否定できません。

る悲観的な見方の現れとも考えられます。

仮にこのネガティブシナリオが現実化した

このまま円安が進めば、海外マネーの暗躍にら、一般消費者はまたたく間に、住宅に回せる

よって日本の水資源など重要なインフラのいく

資金に窮することになります。その結果、住宅

つかを海外の投資家に牛耳られてしまうリスク

需要が一気に冷え込むことになるでしょう。当があります。

然、日本の不動産に投資している海外勢も、ひ加えて物価高が深刻化すると、生活の負担感とまず利食いをして資金を引き揚げるはずでが一段と強まります。2022 年 10 月の消費者物す。これらの要因が重なると、一部の高額物件

価指数上昇率は、コア CPI で 3.6％となりましはそれほど影響を受けずに済むかもしれません

たが、生活実感としてはそれ以上の物価上昇圧が、都心郊外や地方都市の不動産市場は、暴落力を感じている人は少なくないでしょう。

に巻き込まれる恐れがあります。

賃金を引き上げて物価上昇分をカバーできるかというと、日本は大半が中小企業なので（編ファンダメンタルズの悪化を正確に察知するのは難集部注・経産省の基準で全企業数の 99.7％が中小企業しいことだが、ファンダメンタルズに及ぼす悪影響のといわれている）、そこまでの余力がありませ大きさを考慮すると、円安急伸、金利急上昇が現実化ん。そうなると多くの庶民は、ポジティブシナ

したときに、ネガティブシナリオのリスクが高まるとリオに乗れないということになります。

考えられる。
逆に円安が落ち着き、低金利が続けば、ポジティブ

6

特集

シナリオで考えればよいというところだろうか。

厳しいオフィス、
高級賃貸物件は堅調

2023年の不動産市況はどうなる？

世帯が住む 1K、1LDK の物件は、借り手が少ない状態です。これはリモートワークの普及などで働き方が変わったため、会社の近くに住む必要性が薄らいだからと考えられます。

以上の全体像を踏まえたうえで、利用目的別不動産
投資市場の動向についても伺った。ざっとまとめると、最後に、2023年の不動産市場における注目点を伺っ・オフィス市況は悲観的た。不動産が社会の重要なインフラであり、社会変化

・住宅市況は高級賃貸物件は堅調だが、単身者あるの影響を受けるとしたら、不動産市場にはどのようないは夫婦のみ世帯向けの物件は厳しい変化が生じるのだろうか。

・EC（電子商取引）の伸びによって、データセン
ターや物流施設のニーズが強い状態はしばらく続

牧野 コロナ禍の影響で人々のライフスタイル、く見通し

とりわけ働き方が大きく変わりました。家で仕ということだ。

事をし、家族といる時間が増えることによって、夜の時間帯を家族と過ごす人も増えていく

牧野 2023 年にオフィスが大量供給されます。

でしょう。そうなると、外食をするにしても、高層の大型ビルが中心で、これらは大企業の需東京都心ではなく郊外のレストランへのニーズ要を狙ったものですが、多くの大企業は新型コが高まります。一方で、東京都心の商業地は、

ロナウイルスの感染拡大を機に、とりわけ本社

労働人口の減少によって先行き厳しくなるので機能に関してはリモートワークに移行していまはないでしょうか。

す。出社かリモートかの二項対立ではなく、少1980 年代のバブル経済のように、日なくとも働き方がこれまでに比べてフレキシブ

本中の土地が狂ったように値上がりすルになるでしょう。そうなると、全員出社が義るようなことはありませんが、人々の務付けられていたときに比べれば、オフィス需

ライフスタイルの変化によって、地方

要は確実になくなります。そこに大量供給です

や都心郊外の一部地域が人気エリア化から、2023年のオフィスは厳しいと見ています。

する可能性は高いと見ています。

その証左として、昔は東京のオフィスといえこれらの変化を前提にしば一時的に空室率が上昇しても、時間が経過すて、これから団塊世代からると元の水準に戻りましたが、2022 年は空室の相続が増えることを考慮

率が 6％のまま推移しています。おそらく 2023

すると、郊外に建てられた

年は、さらに空室率が上昇するでしょう。

戸建ての中古物件は、魅力住宅については、家賃 20 万円以上の高級賃
貸物件は堅調ですが、都心で単身者や夫婦のみ的な選択肢の 1 つになると考えています。

REAL PARTNER January 2023

7

ング❶
ウォッチ

連載 第 37 回

レンド

「住」のト

大気汚染防止法等の改正～アスベスト関連の規制強化による不動産取引への影響～
大気汚染防止法や石綿障害予防規則が令和 2 年に改正され、 建物の解体等工事における石綿の飛散を防止するための規制が順次強化されている。これらの法改正が不動産取引に与える影響について解説する。
深沢綜合法律事務所 弁護士
図表 石綿含有建材の分類
レベル
種類

大気汚染防止法等の改正
大気汚染防止法は、建物の解体等工事における規制対象外の建材からの石綿の飛散や、不適切な事前調査による見落としといった問題に対処するため、
令和2年の法改正により規制を強化した。
まず、令和3年4月1日以降、すべての石綿含有

く、石綿含有成形板等（レベル3建材）も規制対象

レベル

1 吹付け石綿

レベル

2

断熱材等

石綿含有断熱材、石綿含有保温材、石綿含
有耐火被覆材

成形板等

窯業系サイディング、住宅屋根用化粧ス
レート、ロックウール吸音天井板、せっこ
うボード、ビニル床タイル、石綿含有仕上
塗材など

レベル

3

法改正の不動産取引に与える影響にするとともに（図表参照）、元請業者が行う事前

これらの法改正による規制強化は、当然、建物の調査の方法を法定し、調査記録の作成・保存を義務

解体工事を行う元請業者の負担を増大させ、その費化した。レベル1・レベル2建材の除去等を伴う解用の高額化や工期伸張に直結することになり、現場体等工事の場合は、発注者が作業開始の14日前まではすでにその傾向が現れている。

でに都道府県等に届出をする必要があるが、レベル

ところが、不動産取引の場面ではこの問題が十分

3建材の場合も作業計画を要するなど作業基準を明に認識されておらず、今後、建物解体時に想定外の確化した。

負担を強いられた買主が、売主や仲介業者に対してまた、元請業者に、除去作業で取り残しがないこ

契約不適合責任や説明義務違反を追及するといったと等を知識を有する者に目視で確認させることや、

法的トラブルが増大するものと懸念されている。

作業記録の作成・保存を義務付け、違法な除去作業に対して直ちに罰則を科す直接罰も創設した。

そこで、売主や宅建業者は、引渡し後に買主による建物の解体が予定されている場合には、以下のよ※

さらに、令和4年4月1日以降は、一定規模以上の解体等工事の元請業者に、石綿含有建材の有無にかかわらず、事前調査の結果を都道府県知事に報告することを義務付けた。令和5年10月1日以降は、
この事前調査を必要な知識を有する者（建築物石綿
含有建材調査者等）に依頼することも義務化される。
※建築物の解体→床面積の合計が 80㎡以上
建築物の改造・補修、工作物の解体・改造・補修→請負金額の合計が 100 万円以上

うな特約や重要事項説明で買主に注意喚起しておきたい。
買主は本物件引渡し後に実施する建物等解体工事に際し、工事の請負業者が実施する石綿有無に関する事前調査に協力するものとし、事前調査に伴う費用について適正に負担することを了承するものとします。また、調査の結果、石綿使用が判明した場合には通常の解体工事費用が割高になるおそれがある他、解体工事の期間が長引くおそれがあることについて予め了承するものとします。
（全宅連版「わかりやすい重要事項説明書の書き方」より抜粋）

また、労働安全衛生法に基づく石綿障害予防規則

また、買主保護やトラブル予防の観点からは、売も、解体等工事に伴う労働者の健康障害防止の観点

買契約の際に石綿使用の有無に関して詳細な専門調から、大気汚染防止法と一部重なる規制強化の改正査を行い、その結果を特約容認事項に盛り込んだがなされている。

り、売買代金に反映させるといった対応も検討すべきであろう。

8

例
吹付け石綿、石綿含有吹付ロックウール、
石綿含有吹付バーミキュライト、石綿含有
パーライト吹付など建材に規制を拡大し、吹付け石綿（レベル1建材）と石綿含有断熱材等（レベル2建材）だけではな

大川 隆之

チング❷

ウォッ
トレンド

「住」の

注目される「異世代ホームシェア」
近い将来、 高齢者人口の増加と高齢単身者世帯の増加が社会問題化することは間違いない。
［文・編集部］
不動産業界にとっても課題となってくるこの問題への対応策についてレポートしてみた。

高齢者人口の増加と高齢単身者世帯の増加は確実に進んでいる
2020年の国勢調査によると、総人口に占める65歳以上人口は28.6％となった。これは2015年に行われた前回調査の26.6％より2ポイント上昇したことになる。
一方で、この30年で急速に増えたのが「単独世ムが大きく異なるし、若者からすれば、高齢者への遠慮から友達も自由に呼べないというデメリットもあるだろう。

若者と高齢者がともに暮らすためにはさまざまな工夫も必要にもう1つのパターンは、賃貸アパートなどを活用するシェアハウスだ。

帯」だ。1990年調査の単独世帯の比率は23.1％だっ

たとえば神奈川県藤沢市にある異世代シェアハウ

たが、2020年調査では38.1％まで上昇している。

ス「ノビシロハウス亀井野」は、2棟あるアパート

内閣府の「高齢社会白書（令和3年版）」によるのうち、1棟の1階4室を高齢者向けに、2階4室をと、65歳以上の一人暮らしは、2020年時点で男性

主に若者向けに貸し出すのと同時に、もう1棟の1が243万5,000人（世帯）、女性が459万人（世帯）階をカフェやランドリーにして、2階には訪問介護であり、これが2040年には男性が355万9,000人

事業者やクリニックが入居している（図）
。アパー

（世帯）
、女性が540万4,000人（世帯）まで増加す

トの2階に住む若者が「ソーシャルワーカー」の役る見通しが示されている。

割を担い、1階に住む高齢者への声がけ、話し相手

こうしたデータが示す結果は、高齢者人口の増加と高齢単身者世帯の増加が確実に社会問題化するだろうということだ。

などを行う代わりに、家賃を半額にしている。
異世代ホームシェアの理念は、若者が高齢者を支えるという一方的な支援ではない。高齢者の経験やこの社会課題を解決する1つの方法として注目さ知恵を若者と共有することで、若者の人間的成長をれるのが、「異世代ホームシェア」だ。異世代ホー促すという側面も期待されている。何よりも、高齢

ムシェアは、シェアハウスの一種で、高齢者と主に者の孤立という社会課題の解決につながるという意

若者が同居するシェアハウスである。このシェアハ味において、不動産事業者も積極的に検討する価値

ウスには、おおむね2つのパターンが考えられる。

がありそうだ。

1つは、子供が独立して広い家を持て余している2F

高齢者が1階に住み、2階を若者向けの賃貸に開放するというパターン。
建物の所有者である高齢者にとっては、月々の家

主に若者向けの賃貸住居

在宅訪問診療・訪問看護施設
階段

賃収入が得られるのと同時に、孤立の解消や防犯面
における生活の安心感、日常生活のサポートが期待できる。若者にとっては、安い賃料で部屋を借りられるというメリットがある。

ランドリー
高齢者にお薦めの
賃貸住居

階段

カフェ

ただ、戸建てをそのままシェアするのでは、それぞれの独立性が確保できず、お互いにストレスフルになるリスクもある。高齢者と若者では生活のリズ

1F「ノビシロハウス亀井野」の部屋構成

REAL PARTNER January 2023

9ャレンジする学生が少なくなったことに対する危機感を感じたことがきっかけです。なぜチャレン

ジしようとしないのかというと、世の中全体に失敗を許さない風潮が強まっているからだと思います。
教育現場でいうと、学生の行動のすべてが内申書で管理評価される傾向がどんどん強まっています。
「ダイバーと、きれいな言葉が流布されていますが、今の学生を見ていると、個性の芽がどんどん摘み取られている気がしてなりません。結果的に、社会に輩出される学生たちが画一的になってしまうので、なかなか多様化が進まないという、非常に残念な状態に陥っていると思います。
失敗を許さない社会から、イノベーションは生まれません。私は、チャレンジこそが新しい文化やイノベー
ションを生み出し、かつ人間を成長させる源泉だと思っています。チャレンジに失敗はつきものですが、失敗という結果に対して真剣に向き合うことができれば、それは失敗ではなく、新しい文化やイノベーションを生み出す原動力になります。にもかかわらず、たった一度の失敗で、二度と這い上がれない世の中になっているのが、今の日本の何とも言えない閉塞感につながっています。
それがいかに非生産的であるかを、一人でも多くの人に知ってもらいたくて、筆を執りました。
誰に読んでもらいたいと考えて書かれたのですか。

私は大学陸上競技部の監督ですが、試合に勝つことを至上命題にはしていません。大学4年間の競技

人生を通じて、社会の良き構成員として活躍できる人材に育ってもらうことが、私の学生指導における一丁目一番地と考えています。その意味では、これから大学ス
ポーツを目指す学生というよりは、社会人として働いているビジネスパーソンに読んでほしいと思っています。

青山学院大学陸上競技部長距離ブロック監督
青山学院大学地球社会共生学部教授

シティ」という、多様性を大切にする社会が重要など

原「挫折」というチカラチ人は折れたら折れただけ強くなる

本書を書かれたきっかけを教えてください。

晋（撮影・村越将浩）

組織論やリーダー論は普遍的なものであり、学生ス『「挫折」というチカラ
マガジンハウス人は折れたら折れただけ強くなる』

1,100 円（税込）

箱根駅伝での活躍など、いまや押しも押されもせぬトップ校の仲間入りを果たした青山学院大学陸上部。その強さを支えているのは、これまでの栄光ではなく、選手たち
自身の「挫折した体験」だと原監督は言う。本書では、挫折という体験の大切さと同時に、どうすればそこから再起して、さらに高みへとステップアップすることができるか、その思考法を紹介し、現代の「失敗させない」「失敗を避け挑戦をしない」風
潮に苦言を呈す。

10

注目の書 著者は語る
ポーツでもビジネスでも同じです。それぞれのフィールドでチャレンジをし、失敗して挫折感を味わっても、また同
じフィールドでチャレンジをする。その繰り返しで組織は成長し、その組織を牽引するリーダーが輩出されていくのです。企業が失敗を恐れたら、企業としての成長はなくな
ります。そういう意味でも、多くのビジネスパーソンに読んでいただければと思います。
挫折を乗り越えるためには、どうすれば良いでしょうか。

まずは夢を持つことです。こうなりたい、ああいうことがしたい、こんなモノが欲しいとか、人には何か
たやす

一つでも目標があると思います。ただ、容易く実現できるような目標は、夢とは言いません。夢とは、遠い先の未来にある、達成するのにかなりの困難が伴うものです。だか
らこそ、それを達成できたときの喜びは非常に大きなものになります。もちろん、そこに到達するのは非常に大変であり、時には失敗をして挫折感を味わうでしょう。
しかし、その夢を実現できたときの自分をイメージして、とにかく半歩でもいいので前進できるように努力をする。そうすれば自然と挫折は乗り越えられます。
原監督は青山学院大学を箱根駅伝で 6 回の総合優勝に導きました。そのリーダーシップはどのように身に付けられたのですか。

常に社会全体、あるいは組織全体のことを考えて未来像を描くことです。その未来像は、決して自分のエゴで描くものではなく、自分の周りのためになることを前提に描き、行動することが大事です。
別な言い方をすると、自分が得することだけを考えて行動する人には、誰もついてきません。自分のためではな
く、社会のため、会社のため、チームのためを考えて発言する、あるいは行動する。
その際には、物事の枝葉末節にはあまりこだわらず、全
はら すすむ● 1967 年、広島県三原市生まれ。広島県立世羅高校在学中に全国高校駅伝準優勝。中京大学に進学し、全日本インカレ
5000m で 3 位入賞。89 年に中国電力陸上競技部に入部するも、故障に悩み、5 年で競技生活を引退。その後、同社内で新商品を最も売り上げ、ビジネスマンとしての能力を開花。2004 年に同社を退社し、現職に就任。15 年に箱根駅伝初優勝に導き、18 年まで 4 連覇。20 年には大会新記録で王座奪還を果たし、22 年には大会新記録を更新して 6
度目の総合優勝をするなど、青山学院大学を駅伝強豪校に育て上げる。

体を俯瞰して本質を見極めるようにする。失敗して挫折感を味わっても、あきらめずに、自分が描いている大きな夢に向かってチャレンジする。そうすれば人は自然と集まってきますし、大勢の人の力を借りて、より大きな夢を実現できるようになります。

（取材・文／編集部）

チャレンジこそが新しい文化やイノベーションを生み出し、かつ人間を成長させる源泉だと思っていますREAL PARTNER January 2023

11

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 22 回］

賃貸住宅の床面積の推移から
今後の賃貸住宅需要を考える
5 年に 1 度調査が行われる総務省の「住宅・土地統計調査」の中には、「所有不動産エコノミスト

吉崎 誠二

関係別一住宅当たり延べ床面積の推移」というデータがあります。今回は、1968 年から 50 年間の借家の延べ床面積がどのように推移したのかを見て、
今後、賃貸住宅需要がどうなるのか考えてみましょう。
の面積が狭い賃貸住宅の需要が旺盛なのでしょう。

民間貸家１戸当たり延べ床面積は右肩上がりで推移

このような状態は長く続いていて、東京23区内においては、なんらかの規制を設けないと、ワンルーム

総務省の「住宅・土地統計調査」には、「所有関係

マンションなどの狭いマンションばかりになってしま

別一住宅当たり延べ床面積の推移」というデータがあうという懸念もあったほどです。実際、1990年以降、り、1968年から2018年までの50年間で、持ち家、借ワンルームマンション条例を制定する動きが、各自治家の延べ床面積がどのように変化してきたのかの推移体で見られました。
また、東京23区の多くの区において、ワンルームがわかるようになっています。

マンションの最低面積を定めています。

まずは図表1を見てみましょう。このグラフは、民営賃貸住宅の1戸当たり延べ床面積が過去50年間でたとえば新宿区では、2008年までの最低面積は18

どのように推移したのかを示しています。ご覧のよう㎡でしたが、2008年以降は25㎡に広がりました。そに、関東、東海、近畿のいずれもが右肩上がりで上昇

して23区の大半の区はそれにならってか、25㎡を基を続けています。3地域のうち、延べ床面積が最も広準にしています。

いのは東海で、次に近畿、関東という順番になります。

ただ、渋谷区はそれよりも若干広めにしており、「寄

関東が最も狭いのは、進学や就職での需要の多い地

宿舎等を除くワンルームマンションなどは28㎡以域ですから、地価・住宅価格とも高い中で賃料を抑え上、寄宿舎等については15㎡以上」としています。

るには、相対的に狭い部屋が多くなっているためと考

さらに、新宿区の条例で「ワンルーム形式の住戸えられます。若年層が多く住むために、1部屋当たり（寮および寄宿舎を除く）が30戸以上になる場合に

図表1

民営賃貸住宅の1戸当たりの延べ床面積の推移（1968〜2018年）（㎡）

は、家族向け住戸（専用面積40㎡
以上）を一定割合設ける必要があ50る」となっているように、各区で40ることや、一定数の駐車場の確保も一定割合をファミリー向けにすを義務付けているケースもあります。

30

グラフを見ると、関東や近畿においては2013年から2018年にか

20
全国

関東

東海

近畿

けて、延べ床面積が大きくなって

10

いるのがわかります。
これは、ワンルームマンション

0

1968

1973 1978

1983

1988

1993

1998

2003

2008

2013

2018（年）（出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」より）

12の規制が導入されたことによって、

「最低面積の導入」ならびに「ワンルームよりも広め機構・公社、給与住宅（社宅）についての延べ床面積のファミリー向け物件を一定割合建てること」が求めの推移（図表2）もあります。公営、都市再生機構・られるようになり、延べ床面積の拡大につながった要

公社の延べ床面積は、民営賃貸住宅と同様に右肩上が因の一つだと思われます。

りで上昇しているのですが（公営賃貸住宅は2003年まで拡大基調でしたが、それ以降は横ばいで推移して収入が安定した単身者向けとして
少し広めの部屋の需要が広がる
可能性があるいます）、全国の給与住宅は、1968年が53.56㎡で、1983年に57.28㎡まで増えたところでピークを打ち、
2018年には52.75㎡まで縮小しています。

このように、賃貸住宅の延べ床面積は、この50年

給与住宅の場合、この50年間で最も広いときと、間、人口動態や家族形態の変化、規制などの影響を受最も狭いときの変化が、他の借家に比べて小さいといけて変化してきましたが、今後はどうなっていくのでう特徴も見られます。なぜ、給与住宅の広さにあまりしょうか。

変化が見られないのかについては、社宅の利用パター
ンがこの50年間を通じてあまり変わらなかったから

まず、都市部における単身者向け賃貸住宅への需要ではないかと推察できます。

は、これからも旺盛な状況が続くと見ています。地方から都市部への人口流入は今後も続くでしょうし、国

基本的に社宅は、単身用タイプか、家族で転勤する

勢調査の数字を見ても、単身者世帯の増加は、もはや人向けのファミリータイプかのいずれかですが、前者

不可逆的なものと考えられます。

は広めのワンルームか1Kタイプで30～40㎡程度。後

従来、都市部の賃貸住宅に住むのは主に若年層でし者は2LDKが中心で60～70㎡程度になります。これ

たが、これも大きく変わっていくでしょう。そもそもを平均化すると50㎡前後であり、かつ社宅の利用パ

人口の年齢構成を見ても若年層は減少傾向にあります

ターンがこの2つに限定されることから、変化の幅がし、出生率の低さを見れば、仮に効果的な少子化対策

小さいと考えられます。

が打ち出されたとしても、数字の改善が見られるまでには、少なくとも50年は

図表 2

公営住宅

かかるでしょう。現に、晩婚化や非婚化が進んだことにより、若年層ではない、単身者世帯の増加が顕著になっています。
そうなると、都市部においては若年層

公営賃貸住宅・給与賃貸住宅の 1 戸あたりの延べ床面積の推移（単位：㎡）（1968〜2018 年）
給与住宅

全国

関東

東海

近畿

全国

関東

東海

近畿

1968 年

37.78

38.99

36.70

38.80

53.56

46.82

53.70

55.11

1973 年

40.01

41.19

39.37

40.39

53.86

48.15

54.79

53.98

向けだけでなく、比較的収入が安定し1978 年

41.52

40.04

42.77

41.15

55.33

50.32

55.73

55.08

1983 年

44.90

41.60

45.55

44.27

57.28

51.26

57.44

57.17

た、30～40代単身者向けの賃貸住宅需1988 年

47.00

43.07

48.09

46.27

56.07

50.62

56.10

56.36

要が高まる可能性があります。収入に余1993 年

49.44

45.34

50.80

47.09

56.35

49.40

55.66

57.33

1998 年

50.19

47.67

50.87

47.95

53.52

48.52

52.80

51.68

2003 年

51.56

47.28

52.34

49.18

53.63

49.24

51.49

53.12

2008 年

51.52

46.85

52.72

49.13

53.17

48.96

47.44

53.70

2013 年

51.91

47.32

53.30

50.18

52.60

47.33

45.93

54.50

2018 年

51.48

46.55

51.51

49.43

52.75

48.66

47.59

55.77

裕がある分、広い物件を求める傾向がありますから、単身者向け賃貸住宅といっても、25～30㎡のワンルームマンショ
ン よ り も、40～50 ㎡ 程 度 の1LDK、
2LDKに対する需要が高まっていくものと思われます。

給与住宅（社宅）の用途は不変なので広さにもあまり変化がない
なお、「住宅・土地統計調査」の賃貸住宅は、図表1に取り上げた民間賃貸住宅のほか、公営、都市再生（出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」より）

吉崎誠二（よしざき せいじ）

1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を（朝日新聞出務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』
版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

REAL PARTNER January 2023

13

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証

令和4年11月3日

令和4年秋の叙勲・褒章受章
全宅連、全宅保証、都道府県協会の推薦で、11 月 3 日（文化の日）に次の各氏が叙勲・黄綬褒章の受章の栄に浴されました（役職は受章時の推薦団体の役職とし、 順不同）。

●旭日双光章 〔全宅連・全宅保証 推薦〕

多田 幸司（全宅連理事
岡本 洋三（全宅連理事●黄綬褒章〔都道府県協会推薦〕

全宅保証理事・岩手）

加藤 龍雄（福岡県宅建協会

全宅保証常務理事・広島） 澤木 繁則（秋田県宅建協会〔全宅連・全宅保証 推薦〕

田 日出則（全宅連理事

会長）
元副会長）

〔都道府県協会推薦〕

全宅保証理事・神奈川）渡邉 勝久（埼玉県宅建協会

副会長）

永井 彰 （東京都宅建協会 元副会長）
松本 高亮（兵庫県宅建協会 元副会長）

全宅連

令和4年11月7日

第27回不動産市況DI調査結果公表
全宅連不動産総合研究所は全宅連モニター会員による 2022 年 10 月実施の「第 27回不動産市況 DI 調査」の結果をまとめました。
土地価格動向 DI においては、全体では、実感値で +18.6P となり、前回調査に比べ +4.6P 上昇し、7 回連続プラスとなりました。

城西大学にて実務家（宅建協会会員）が講演
全宅連の提携大学である城西大学において「今、地域コミュニティにおける不動産の在り方について」をテーマに実務家（宅建協会会員）を講師に招いた講演会が開催されました。

【講師】株式会社市萬西島社長［東京都］【講師】株式会社 Vivit Base
武原社長［山梨県］【講師】吉原住宅有限会社
吉原社長［福岡県］

インフォメーション
全宅連「令和4年11月改訂版
わかりやすい重要事項説明書の書き方」の発刊について
令和 4 年 5 月の改正宅建業法および令和 4 年 9 月の重要土地等調査法の追加等に対応した「令和 4 年 11 月改訂版 わかりやすい重要事項説明書の書き方」を発刊しました。記載例と取引における留意点を記載しており、充実した内容となっておりますので、是非ご活用ください（宅建協会会員限定）。

2023年度 提携大学企業推薦制度のご案内
明海大学不動産学部は、全宅連との協定に基づいて、宅建協会会員の子弟および従業者を対象とした推薦入試制度を設けています。不動産関連業界の人材育成・後継者養成のため、企業推薦入試制度の活用をご検討ください。

〔提携大学企業推薦制度の入試要項の請求連絡先：（公社）全宅連 広報研修部
入試日程（B 日程）

願書受付期間（全宅連必着） 2023年2月21日（火）～2023年3月3日（金）14

TEL：03-5821-8112（直）〕出願資格等のお問い合せ

試験日

2023年3月16日（木）明海大学浦安キャンパス入試事務室〒279-8550 千葉県浦安市明海1丁目

合格発表日

2023年3月17日（金）TEL. 047-355-5116

試験科目

面接・小論文https://www.meikai.ac.jp/

不動産取引の電子化を支援の提供開始
全宅連では、2022 年 9 月から会員向けの新たな不動産情報流通システム「ハトサポ BB」の提供を開始していますが、11 月からは電子契約システム「ハトサポサイン」を実装し、会員の皆様の不動産 DX 化を支援しています。

使い勝手の良さがポイント

契約作業の利便性や印紙代軽減化が決め手「ハトサポサイン」は、全宅連とGMOグローバル

ハトサポサインのリリース

サイン・ホールディングス（株）が提携し、同社の電を知り、9月から登録したと子契約システム「GMOサイン」とシステム連携していう株式会社ことり不動産

提供しています。

（東京都目黒区）。実は、先行し

特徴は、初期費用2,200円〔税込〕で利用件数に応て5月から他社の電子契約シ

じて課金される従量課金制（事前購入チケット方式

ステムを導入し、売買仲介の1枚275円〔税込〕×最低購入数10枚から）であるこ

現場で電子契約を行ってきまと。宅建協会の会員であれば月額基本料がかからず、した。当時は相手側の不動産

またチケットには有効期限がないので、無駄なく・無会社やお客様が対応できない

理なく利用することができます。

場合もありましたが、最近はさらに、すでに提供しているクラウド型契約書作成
ツール「ハトサポWeb書式作成システム」とシステム連携しているので、重要事電子契約に対応できる環境が整ってきたといいます。

ことり不動産の店舗画像

今回、導入の決め手になっ項説明書や契約書の作成から電子契約までたのは、お客様の収入印紙代の負担解消と、Web書

一気通貫ででき、ストレスなくペーパーレ

式作成システムで作成した契約書が使えること。
「業

ス化ができるようになりました。

界で共有できるシステムがあることは、中堅・中小規

入力方法も、画面の指示に沿って入力・

模の町の不動産会社にとってはありがたいことです

チェックすればいいので、パソコンでの作し、月額基本料がかからないので費用も抑えられま業に不安を感じる人でもスムーズに操作することが可す」と話します。

能です。また、署名についても、「今までのようにハ「会社としては、対面でお客様の疑問や不安を解消

ンコを押した形がいい」場合には、印影を選ぶとテキするほうが望ましいと考えていますが、遠方で来店がストで作成できるようになっています。

難しい場合では電子契約は有効です。対面・電子契約とお客様の選択肢が増えるよう、サービスとして提供したいと思います」（同社・石岡茜さん）。
一方、電子契約の機会が増えつつある中で、銀行や住宅金融支援機構など、住宅ローンに関わる金融機関とも連携してほしいとも。
「電子契約を証明する追加
データの提出を求められたり、銀行によって提出する書類が違ったりします。できれば、融資先への提出書類も一括でダウンロードできれば、もっと利便性が高まると思います」。また、まだまだ手探りでの対応であることから、「コールセンターのようなフォロー体制があると、中小事業者としては不安が解消できてありがたい」としています。

令和 5 年 1 月上旬から「ハトサポサインはじめてキャンペーン」を実施します。詳しくはこちら。
REAL PARTNER January 2023

15

「紙上研修」
REAL PARTNER
連載 第 205 回

所有者不明不動産解消に向けた不動産に関する法改正のポイント
深沢綜合法律事務所 弁護士
おおぎり

よ

し

こ

大桐 代真子
令和 3 年 4 月 21 日に「民法等の一部を改正する法律」および「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立しました。これにより所有者不明不動産の「発生の予防」と「利用の円滑化」が進むものと考えられます。以下に改正のポイントを解説いたします。

土地建物等の利用に関する民法の見直し（利用の円滑化）

令和3年民法改正（令和5年4月1日施行）❷ ゴミ屋敷、擁壁の破損、害虫や獣の発生等の管理不全状態の不動産についても、利害関係人らの請求により、裁判所が管理人を選任して管理を命ずる管理不全土地建物管理制度ができました。
留意点

1． 所有者不明土地建物管理制度・管理不全
土地建物管理制度
所有者不明土地・建物は、管理不全状態を起こしや所有者が判明し居住している場合もあるので、左段❶とは異なり、所有者本人の陳述を聴く手続があり、反対されると管理命令が発令されないことがあり、また、売却は、本人の同意がなければできません。

すく、近隣に悪影響を及ぼしたり、公共事業や民間取引を阻害したりするなど問題がありました。
問題のある不動産のみに特化することで、管理対象

2．共有制度の見直し

範囲と予納金をコンパクトにした利用しやすい財産管

共有不動産について所在等不明共有者がいる場合、理制度が新設されました（マンションに関しては、法利用の意思決定ができないことから処分や変更行為が制審で審議中）。

できず、公共事業や民間取引が阻害されていたため、以下の見直しがされました。

❶ 利害関係人の請求により地方裁判所に選任された所有者不明土地建物管理人には利用改良行為権限があ❶ 軽微変更（たとえば、アスファルト舗装工事、土留

り、裁判所の許可により、所有者不明土地建物の売却

工事、建物の外壁屋上防水工事等があり得る）は、も可能です。利害関係人には、不利益を被る隣地所有

全員同意ではなく、持分価格の過半数で決定できま

者、一部の共有者が不明な場合の他の共有者、適切なす。

管理を目的として土地の取得をしようとする公共事業の実施者などが該当し、管理命令が発令されると、管❷ 所在等不明共有者がある場合には、地方裁判所

理命令の登記が職権でなされるので、登記簿で確認でで、母数から除外する決定を得て、それ以外の持分のきます。

過半数で、管理行為（10年以内の山林の賃貸借、5年

留意点

以内の土地賃貸借、3年以内の定期借家契約等）や軽上記管理人には、管理命令の対象範囲の管理処分権限

微変更、それ以外の共有者全員同意で、変更行為（借が専属します。ただし、遺産分割の当事者にはなれな

地権設定、賃貸借設定、農地の宅地造成等）ができまいので、相続手続を要する場合には、現行の不在者財す。また、所在等は判明しているが賛否不明の者につ産管理人の制度を利用すべきです。

いては、軽微変更・管理行為に限り、分母から除外す
る決定を得ることが可能です。

16

留意点

多数決要件の緩和によって、共有者間における決議で間を考慮して、施行日から 5 年間の猶予期間が設けられています。

多数の賛成が得られたとしても、従前より利用契約関係があって不動産を利用中の者に対して明渡しを請求できるかどうかは別問題です。別途、契約終了事由の4．相隣関係ルールの見直し

存否や解除の可否を検討する必要があり、更に民法

隣地の所有者が所在不明の場合、隣地土地利用や枝252条3項の「特別の影響」に該当する場合はその影の切除等が必要な際に交渉できず、土地の利活用に支響を受ける者の承諾も必要です。また、そもそも、持障があったため、以下の見直しがされました。

分譲渡・抵当権設定等持分を失う、いわゆる処分行為
は持分権者の同意がなくては処分できません。

❶ 境界、障壁、建物、工作物の築造、収去、修繕、
境界標の調査、測量、枝の切取りのため、あらかじめ❸ 地方裁判所の決定を得て、所在等不明共有者の持目的・日時場所・方法を通知して、必要な範囲内で隣分を取得したり、不動産全体を第三者に譲渡したりで地を使用できます。ただし、自己の土地で工事完結工きる制度が新設されました（供託が必要）。移転登記法がある場合は、使用は認められません。

は、所在等不明共有者の関与なく可能となります。

原則、事前通知が必要ですが、緊急の場合（暴風雨

留意点

による建物の一部の崩落防止工事のための足場や地震

第三者への譲渡の場合、決定確定後2カ月（権限付与による給排水管破裂等）は使用後の通知で足り、所在決定の効力終期）以内に譲渡をしないときは決定の効等不明の場合は、所在等が判明したときに通知すれば力を失うため、農地法の許可等を要する場合は、別途よいとされました。

許可の準備を進め、裁判所に権限付与決定の効力終期

留意点を伸長してもらうことが重要です。

反対の意思表明があった場合や、無反応で承諾がこの制度は、相続財産に属する共有不動産につい推定されないケースでは、門扉を開けたり、塀をて、被相続人死亡後10年を経過していない時点で乗り越えたりして隣地に立ち入ることは、違法なは、利用できません。

自力救済にあたり許されないと解されており、留意が必要です。一方、明らかに隣地使用権の要件

3．遺産分割の促進
遺産分割せず放置されたまま、相続が繰り返されるを満たしているにもかかわらず、単に嫌がらせのために立ち入りを拒否することは、不法行為となり得ます。

と、いわゆるメガ共有になり、所在等不明者が発生し、管理や処分が困難となっています。

❷ 電気・ガス・水道等のライフライン維持のため、遺産分割では、法定相続人の個別事情、たとえば、他の土地に設備を設置し、または他人が所有する設備

生前贈与を受けたことや、療養看護等の特別の寄与をを使用しなければ継続的給付を受けることができないしたことを考慮した具体的な相続分を算定するのが一ときは、事前通知のうえ、必要な範囲内で、他の土地

般的ですが、期間が経過すると証拠が散逸し、遺産分に設備を設置し、または他人が所有する設備を使用で割が困難であるといった問題もあります。そこで、遺きます。

産分割を促進するため、寄与分や特別受益による具体

ただし、緊急の場合の想定が難しく、上記❶と異な的相続分による遺産分割を求めることができる期間

り、通知の相手方が所在等不明の場合であっても、事が、被相続人の死亡から10年に制限されました。

前通知（公示による意思表示）が必要です。

留意点

留意点

相続発生10年経過後は、具体的相続分を考慮せず、袋地以外でライフラインの供給を受けられない場合も法定相続分によって画一的に遺産分割がされるため、事案によっては導管等設備権は認められますが、違法調停の場において寄与分や特別受益などの提案はでき

建物の場合は、他人の土地に設備等を設置する必要性ても、他の相続人が応じない場合は、寄与分や特別受は低いと考えられ、慎重に判断されると思われます。

益が考慮されず、法定相続分に基づいた審判となりま

また、成立要件を満たす場合であっても、現に反対さす。
このルールは、施行日前に開始した相続についても適用されますが、遺産分割申し立ての準備期

れているなど黙示の同意が推定されない場合においては、必ずしも自力執行が許容されるわけではありません。

REAL PARTNER January 2023

17

❸ 越境枝に関し、催促しても切除されない場合や、B）遺産分割がまとまらない場合

所在等不明や緊急の場合（地震で破損した建物の修繕（第 1 段目の登記申請義務）法定相続分で相続登記または相続人申告登記※

工事の足場を組む為の越境枝の切除など）は、越境部
分に限り枝を切除でき、切除費用は基本的には枝の所有者の負担となります。

（第 2 段目の登記申請義務）遺産分割完了時、遺産分割に基づき、登記※「相続人申告登記」は、相続人の簡易な申出による報告的な登記であり、所有権移転登記ではありません（新設）。

登記がされるようにするための不動産登記制度の見直し（発生予防）
令和3年不動産登記法改正

5． 買戻特約等の抹消手続簡略化（令和 5 年 4 月 1 日施行）

〈遺言ありパターン〉
遺言あるいは相続人への遺贈に基づき、登記
留意点

違反者には過料の制裁がありますが、遺産の範囲が係争中の場合や、公図が現況と異なり現地を確認できな買戻し特約の期間満了や抵当権の被担保債権の消滅い場合などは、正当な理由があると認められ得ます。

にもかかわらず、登記が残っていると、不動産の売却

施行前に相続が開始している場合にも適用がありまが困難となり、不動産の流通および利活用に支障が生すが、登記の準備期間を考慮し、改正施行日から3年じていました。

以内に登記申請をすればよいとされています。

契約日から10年を経過したときは、所在等不明でなくても、単独で買戻し特約の登記の抹消を申請できるので、不動産の売買が容易になります。
留意点

8． DV 被害者保護のための特例（令和 6 年 4 月 1 日施行）

生命・身体に危害のおそれがある場合や心身に影響

買戻特約以外にも、解散法人の担保権登記の抹消手続を及ぼすおそれのある場合、DV等被害者本人の申出も簡略化されたほか、地上権・永小作権・質権・賃借権・により、現住所に代わる事項を登記事項証明書に記載

採石権に関する登記についても存続期間満了かつ登記して登記官が発行できる制度が設けられました。

義務者の所在不明の場合に公示催告および除権決定の手続を用いて単独で登記の抹消手続ができます。

6． 外国に住所を有する登記名義人の所在把握の方策（令和 5 年 4 月 1 日施行）

9． 所有不動産記録証明制度（令和 8 年 4 月までに施行）

相続登記を義務化しても、相続人が被相続人の遺産を把握できなければ相続登記申請を促進できません。

所有権の登記名義人が国内に住所を有しないとき、

たとえば、遠方の土地を投資目的で購入した、原野商

国内における連絡先となる者の氏名・名称、住所等が法で取得したなどのケースは、親の不動産の存在を子登記事項とされました。第三者を連絡先とする場合、が知らないことも多く、こうしたとりこぼしを防止す

国内に住所がある第三者の承諾が必要です。

るため、所有不動産記録証明制度、すなわち、登記官

7． 相続登記の申請義務化（令和 6 年 4 月 1 日施行）
相続により不動産の所有権を取得した相続人（遺贈を受けた相続人も同様）は、相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権取得を知った日から3年以内に登記申請をする義務があります。
遺産分割が成立した場合、相続分を超えて取得した者は遺産分割日から3年以内に登記申請をする義務があります。
〈遺言なしパターン〉
A）遺産分割が成立した場合、遺産分割に基づ
き、登記

18

において、登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、登記名義人（法人を含む）またはその一般承継人に対して証明する制度が新設されました。

10．住所等の変更登記申請の義務化（令和 8 年 4 月までに施行）

登記簿上の所有者は、自然人・法人ともに、氏名・名称、住所の変更日から2年以内の変更登記申請が義務化され、違反者には過料の制裁があります。
施行前に住所等変更があった場合は、施行日から2年以内に変更申請すればよいとされています。
職権登記も導入され、個人の場合は住基ネット、法「紙上研修」
REAL PARTNER

人の場合は商業・法人登記のシステムと連携しますの共有になった場合は、共有者全員で承認申請ができが、自然人の場合、本人が住基ネットからの情報取得ます。

に必要な生年月日などの検索用情報を提供し、住所等変更に関して本人が了解した場合に限って、職権で変更登記されます。これに対し、法人の場合は、商業・通常の管理または処分をするにあたり、過大な費用や労力を要する土地はこの制度の対象外です。
留意点

法人登記上で変更があれば、了解がなくとも不動産登〈引き取ってもらえない土地の例〉

記システムに通知され、職権で変更登記されます。

①建物、工作物、車両等がある土地②担保権や使用収益権が設定されている土地

土地を手放すための制度の創設（発生予防）
相続土地国庫帰属法（令和5年4月27日施行）③墓地、境内地、現に通路・水道用地・ため池等の用に供されている土地④土壌汚染、埋設物、危険な崖がある土地⑤境界が明らかでない土地、争訟を要する土地（申請時、測量の実施や境界確認書の提出は不要の予定）

11．国庫帰属法
相続または相続人に対する遺贈による土地所有権の取得者が、法務大臣の承認により、土地を手放して国承認申請者は、申請時に審査手数料を納付し、国庫庫に帰属させることを可能とする制度が新設されまし

帰属の承認後、通知を受け取ってから30日以内に、た。

負担金（種目毎に10年分の土地管理費相当額）を納制度の開始前に土地を相続した者も対象ですが、売買などの購入者や、法定相続人以外の遺贈によって取得した者などは対象外です。

付します。
運用においては、国や地方公共団体にも情報提供され、地方公共団体が寄付を受付ける場合には、国庫帰土地が共有地の場合は共有者全員で申請する必要があり、法定相続人となり得ない法人は単独では対象外

属の承認申請を取り下げ、本制度による負担金の納付は不要となります。

ですが、共有物件に相続が生じて相続による取得者と

15分で
ワカル！

紙上研修 On the web

本紙の内容を分かりやすく解説した動画を配信しています。現在、
１０本の動画を配信していますので、ぜひ会員サイト「ハトサポ」からご視聴ください。また、本動画にｅラーニング機能が追加されました。10問の設問がありますので、ぜひ挑戦してみてください。

eラーニング機能が追加されました！

2022年９月号「流域治水関連法の改正

宅建業者の実務上の留意点！」

ご質問について・ご質問は文書にて下記宛までご郵送ください。
（電話・FAX・メール等の問合せは対応していません）
・なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。
（公社） 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町 2-6-3
全宅連会館２F

安心安全な取引をサポート

eラーニング機能のご紹介

全宅保証

研修

検索

全宅保証

REAL PARTNER January 2023

19

ハトマーク支援機構からのお知らせ〈一般社団法人日本擁壁保証協会〉

ハトマーク支援機構は、
全国の宅建協会にご所属の会員の皆様の業務に役立つ商品やサービ
2023年1月号
スをご紹介しています。

提携企業数は39社！
日頃の業務にお役立てください。
ハトマーク支援機構では、民間企業各社と提携
し、宅建協会所属会員様の業務の様々な場面で役立つ商品やサービスをご紹介しています。
売買の場面で賃貸・管理の場面で

住宅ローン

家財保険

価格査定システム

P20

物件パンフレット
作成システム
擁壁保証P22・23

P20

携帯電話、スマホ

家賃保証

物件バーチャルツアー作成

コールセンター＆駆付け代行

ITサポート＆セキュリティー

貸店舗物件
テナント発掘建物状況調査業務効率化・経費削減に物件掲載プランP21

ホームページ作成支援

ウォーターサーバー

シロアリ検査＆工事

キーボックス

引越

フラット35適合検査

事務用品全般ホームセキュリティ

地盤調査

第三者事業承継支援

インターネット回線

土壌汚染
コンサルティング

アイリスオーヤマ家具家電

リフォーム工事

駐車場運営管理システム

簡易改修工事

太陽光発電システム

リフォーム用住宅建材

みまもりサービス

がん保険、医療保険
マイカー共済サーモインカメラ
など

など

など

全ての商品・サービスの詳細は
ハトマーク支援機構ホームページからご覧いただけます。

ハトマーク支援機構

検索〈株式会社アドパークコミュニケーションズ〉

20

〈株式会社ザイマックスインフォニスタ〉

REAL PARTNER January 2023

21

〈株式会社宅建ファミリー共済〉

22

REAL PARTNER January 2023

23

2023 年 1 月号 リアルパートナー

全宅連・全宅保証では、タイムリーで実務に即したテーマで好評の「不動産実務セミナー」を本年度も開催します。昨年度と同様に、インターネット上でセミナー動画を視聴するWeb開催方式ですので、パソコンやス
マートフォンで、お好きな時に、お好きな場所で、何回でもご視聴いただけます。宅建業者にとって 今 必要となる知識をテーマとしたセミナーですので、是非ともご受講ください。
【受講（視聴）方法】

宅建協会会員（従事者）の方は無料で視聴できます。全宅連ＨＰ内のセミナー案内特設ページまたは
全宅保証Web研修サイトにアクセスして講義動画をご視聴ください（ハトサポ用ID・パスワードが必要）。

不動産実務セミナー2022のラインナップ
https://www.zentaku.or.jp/about/seminar/seminar2022/
配信中

テーマ 2

デジタル社会のIT重説と電子契約〜便利に活用

配信中

テーマ 3

インボイス制度の概要と事業者の対応における留意点

令和5年2月(予定)テーマ 4

所有者不明土地関連法について（民法改正と不動産実務）

令和5年3月(予定)

テーマ 5「宅地造成等規制法の一部を改正する法律」（盛土規制法）について

令和5年3月(予定)

ハトサポサイン〜※セミナーテーマ・配信開始時期は予定です。都合により変更や中止となる場合があります。

ハトマーク加盟店様限定！

ハトサポBB「マルチポータル機能※」・SUUMO賃貸 連動キャンペーン！
※ハトサポ BB 物件登録システムで登録した居住用物件について「SUUMO 」
等へ広告掲載指示ができる機能です。

5 枠 1,250 円

特典 1
SUUMO 内会社間流通サイト（BtoB）
のみへのご掲載が最 大 1,000件まで無料！
！

キャンペーン適用条件

キャンペ
ーン
申込
受付中

※税別価格

特典 2

特典３

賃貸居住用の月額物件掲載料金が通常20,000円の
SUUMO初期システム登録料が５枠→ 1,250円
10枠→ 2,500円
20枠→ 5,000円

無料！
！
※連動未利用の場合は、20,000円が発生いたします。

下記 3 条件を満たしている宅建協会会員様が上記キャンペーン特典を受けられます。

① 本キャンペーンは SUUMO 未参画会社様のみ対象（申込時点で SUUMO 掲載がなく、過去１年間掲載がないこと）「利用できる会員事業所の地域」の方で、
ハトサポ利用登録※がお済みの会員様② 以下の③ ハトサポ BB「マルチポータル機能（SUUMO 賃貸）」の利用申込をいただき、本キャンペーン参画の旨お申し出いただいた場合のみ対象
北海道、青森県、岩手県、秋田県、山形県、宮城県、福島県、新潟県、長野県、山梨県、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、
利用できる
千葉県、東京都、神奈川県、富山県、石川県、福井県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、会員事業所の地域
奈良県、和歌山県、鳥取県、山口県、愛媛県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県（令和5年1月時点）

ハトサポ BB「マルチポータル機能（SUUMO 賃貸）」は、ハトサポ BB サイトからお申込みください！
TEL.

0120‑302‑102（平日 10：00〜12：00、13：15〜17：30） メール. moushikomi̲hatomark@waku-2.com(株)リクルートSUUMO賃貸営業部ハトマーク加盟店様限定キャンペーン窓口担当

ハトサポ BB のご利用には、ハトサポの利用登録（ハトサポ ID の取得とパスワードの設定）が必要です。
ハトサポの利用登録方法やハトサポ BB の内容に関しては、所属の宅建協会様へお問い合わせください。

編集人／伊東 孝弥

不動産広告の表示規約改正と最近の違反事例・相談事例について

発行人／坂本 久

テーマ １

令和5年1月10日発行（隔月10日発行）通巻第511号

配信中！

発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円

不動産実務セミナー２０２2