特集

インボイス制度
いよいよ始動
かねてから告知のあったとおり、令和 5 年 10 月 1 日から消費税の適格請求書等保存方式、通称「インボイス制度」が始まる。今月は、あらためてこのイ
ンボイス制度について、基礎から紹介し、制度の確認をしておこう。
税理士法人

柴原事務所

税理士

柴原  一

July 2023

CONTENTS

特集 インボイス制度いよいよ始動
宅建業者のための事業承継実践ポイント（前編）
まだまだ先のことだと思っていませんか？

  26「住」のトレンドウォッチング   連載  第 40 回「『農地付き空き家』の手引き」 の取扱いの変更について

8

今月のアーカイブ  9

全宅連・全宅保証  定時総会開催

10

注目の書 著者は語る『頭のいい人が話す前に考えていること』安達 裕哉

12

不動産関連データから読み解く「住まいの今」  連載  第 25 回

第 48 回「不動産投資家調査」から
不動産に対する“プロの見方”を読む

14

紙上研修 連載  第 208 回
初めて取扱う賃貸物件仲介時の留意点

16

ハトマーク支援機構からのお知らせ
2023年7月号

20
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2

2023 年 7 月 10 日発行 通巻第 514 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／伊東 孝弥〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101
表紙の写真：神奈川県鎌倉市、鎌倉高校前駅の踏切

特集 インボイス制度いよいよ始動

日本で3％消費税が導入されたのは1989年4月1日

2．納税義務者の判定だった。一定世代より上の方は、導入当時の“100円のモノを買うのに、103円を払う衝撃”を覚えている

日常的に、私たちは生活の中で消費税を負担してい方も多いだろう。あれから34年後の現在、消費税はる。しかし、100円のペンを買って110円支払ったか

8％と10％の2つの税率が混在する大変複雑な税へとらといって、10円の消費税が自動的に国に納付され変容を遂げている。インボイス制度とは、複数税率のるわけではない。この10円の消費税はお店（事業下で事業者が消費税の仕入税額を正確に計算するため者）が預かり、1年分の預かった消費税から1年分ののしくみといわれている。

支払った消費税を引き（これを「仕入税額控除」という）、その残りをお店（事業者）が納付するしくみで1．消費税の課税対象ある。消費税の最大の特徴は、負担者（＝消費者）と納税義務者（＝事業者）が異なることだ。

まず、消費税とはどんな税なのか、簡単におさらい

ただし、基準期間（前々年）における課税売上高しておこう。図表 1 の4つの要件にすべて当てはまる

が、1,000万円※以下の事業者は、消費税の納税義務取引について消費税は課税される。

が免除される。この事業者を「免税事業者」と呼ぶ。

図表 1

個人の場合、今年（令和5年）の基準期間は令和3

消費税の対象となる4つの取引年なので、令和3年の課税売上が1,000万円以下の場

国内において行うもの

合には、今年は免税事業者となる。法人の場合には年事業者が事業として行うもの

ではなく期が単位になるので、前々期の課税売上で判対価を得て行うもの

断する（図表 3）。先述のとおり、居住用の賃貸住宅・資産の譲渡、資産の貸付、役務の提供

アパートは消費税の非課税取引であるため、この1,000万円の課税売上の判定には含まれない。よって

このうち、役務の提供とは、モノを売り買いする以居住用の賃貸物件をメインとしている貸主（オー外のサービス全般を指す。不動産事業の仲介手数料やナー）の中には、消費税の免税事業者に該当する方が管理手数料なども、役務の提供への対価であるといえ多数いるはずだ。

る。しかし、この4つの要件を満たしても、課税対象
としてなじまないものや、社会政策的配慮から次の取引は消費税が課されない（図表 2）。
図表 2

消費税の基準期間と課税期間
個人事業者
令和 2 年

消費税の対象とならない取引

令和 3 年
基準期間

令和 4 年

令和 5 年
課税期間

法人（3 月決算の場合）

住宅の貸付

土地の譲渡および貸付

利子や保険料国や地方公共団体の行政手数料

学校の授業料、教科書代有価証券の譲渡

図表 3

令和 2 年 4 月 1 日〜
令和 3 年 3 月 31 日

令和 3 年 4 月 1 日〜
令和 4 年 3 月 31 日

令和 4 年 4 月 1 日〜
令和 5 年 3 月 31 日

令和 5 年 4 月 1 日〜
令和 6 年 3 月 31 日

基準期間

課税期間

保険診療の医療費など

つまり、居住用の家屋やアパートの貸付は消費税の3．インボイス制度が与える影響

非課税取引となり、倉庫や事務所、店舗としての建物
や部屋の貸付は消費税の課税の対象となる。また、土

適格請求書（インボイス）とは、適格請求書発行事

地の譲渡は非課税取引だが、建物の譲渡はアパートの業者の登録番号や消費税額などが記載された書類や譲渡であっても、倉庫や事務所の譲渡であっても課税データなどのことをいう。記載事項は次ページ図表 4の対象である。仲介手数料も同様に、土地の売買や賃のとおりだ。赤文字は、現行の請求書（区分記載請求貸に対するものであっても、建物の売買や賃貸に対す書）の記載事項に追加される項目である。

るものであっても課税の対象になる。

納品書、請求書、領収書など、どの書類を適格請求書の記載事項を満たすものとするか決まりはなく、た※課税売上が 1,000 万円以下であるかは、消費税の課税対象となる売上の合計額で判定する。

REAL PARTNER July 2023

3

とえばコンビニの会計時に受け取るレシートでも記載うか。インボイスは、買う側（お客様）が消費税を計

事項を満たせばインボイスになる。

算するとき、仕入税額控除を行うために必要なもので適格請求書に記載する事項ある。つまり、一般の個人の方は消費税の申告をしな

図表 4

いので、インボイスは必要ない。事業者でも、免税事❶

適格請求書発行事業者の氏名、または名称、および登録番号

❷

取引年月日

業者は消費税の申告をしないのでインボイスを受け取❸

取引内容（軽減税率の対象品目である旨）

る必要はなく、また消費税の簡易課税を選択している❹

税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜き、または税込み）
および適用税率

事業者も、売上金額に基づいた簡便的な方法（みなし❺税率ごとに区分した消費税額等❻

書類の交付を受ける事業者の氏名、または名称

ボイスは必要ない。つまりインボイスが必要なのは、原則的な課税方式（本則課税）により消費税を申告し一般的な適格請求書のサンプル

図表 5ている事業者である。
ただし実務上は、相手によって、請求書や領収書の

請求書
❻

登録番号

品名
魚
＊
豚肉 ＊
タオルセット…

❸❶

録した場合には、一律インボイス形式で発行するようになるであろう。
図表 7 免税事業者と課税事業者における違い

金額

5,000 円
10,000 円
2,000 円

本則

簡易課税選択1,000 万円以下なし

5,000 万円以下

消費税の納税義務

なし

あり

あり

一般消費者との取引の影響

なし

なし

なし

免税事業者との取引の影響なし

税負担 upなし

仕事減少の影響

あるかも

なし

なし

インボイスを発行

できない

※できる

※できる

不要

必要

不要

基準期間の課税売上要件
合計 120,000 円

消費税 11,200 円

8% 対象 40,000 円
10% 対象 80,000 円❹

3,200 円
8,000 円❺

＊軽減税率対象

❸

消費税
消費税

出典：国税庁「適格請求書保存方式の手引き」

不動産事業でよく発行する仲介手数料の領収書をイ

仕入税額控除のためにインボイス※インボイス発行事業者として登録が必要

ンボイスの形式にすると、図表 6 のようなイメージとなる。
適用税率は記載を忘れやすいので注意してほしい。
図表 6

4．税制改正仲介手数料の領収書サンプル

領収書
キジ鳩商店 御中

令和5年3月、令和5年度税制改正法案が国会にお
令和５年 10 月 25 日

下記物件について、仲介手数料を正に領収しました。

いて可決成立し、インボイス制度についてもいくつかの改正がなされた（図表 8）。
図表 8
令和 5 年税改正法でインボイス制度についての改正点

物件名

ピジョン・ビルディング号室

201 号室住所

東京都○○区△△２丁目 5-201

金額55,000 円（税込）

適用税率

10%（消費税 5,000 円）
株式会社

鳩リビング不動産

東京都○○区△△５丁目 2-4①

免税事業者であった者がインボイス発行事業者となったた
め、免税点制度を適用できない期間については、その期間の納税額を売上税額の 2 割に軽減する 3 年間の負担軽減措置②

基準期間の課税売上高 1 億円以下の事業者について、インボイス制度施行から 6 年間は、10,000 円未満の課税仕入れについて、インボイスの保存がなくても一定の帳簿を保存していれば、仕入税額控除を可能とする措置③

売上に係る対価の返還等に係る税込価額が 10,000 円未満である場合には、その適格返還請求書の交付義務を免除④

インボイス発行事業者登録制度の見直しと手続の柔軟化

tel：03-××××-△△△△
登録番号：Ｔ1234567890123

さて、このインボイスが必要なのはどんな方々だろ＊国税庁の特設サイトにて、インボイス制度に関する情報が一元的にまとめられています。

4

課税事業者

免税事業者

…

11/1
11/1
11/2
…

❷

T0123456…

××××年11月30日

11 月分 131,200 円

日付

書式を変更する必要はないので、発行事業者として登△△商事（株）（株）〇〇御中仕入率）を使って仕入税額控除を計算するので、イン

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/invoice.htm

特集 インボイス制度いよいよ始動①は簡単にいうと「今まで免税事業者だった事業者だ。インボイスを必要としている借主がいた場合でがインボイスを発行するために課税事業者となった場

も、免税事業者のままではインボイスは発行できな

合には、簡易課税のようにみなし仕入率を80％としい。インボイスを発行するためには、適格請求書発行て計算してよい」ということだ。この思い切った改正

事業者の登録を申請する必要がある。登録が完了する

で、免税事業者がインボイス発行事業者となり、消費と、消費税の課税事業者になり、消費税を申告・納付

税を申告納付しやすくすることを後押ししている。

することになる。上記 4. 税制改正の項目でご紹介し②は簡単にいうと「中小事業者は事務負担が大変でた2割特例があるとはいえ、消費税を申告・納付するあるため、1万円未満の費用はインボイスがなくてもことにより、確実に税負担が増えるため慎重に検討す

全額仕入税額控除してよい」ということだ。賃貸物件

る必要がある。これから始まる新しい制度であるたで1万円未満のものといえば、駐車場代金などが該当

め、方向性が固まり定着するまでは動向を見守るのもする可能性がある。

一つの手だ。一方で、価格交渉を手間だと感じる人③は全事業者を対象にしたもので、振込手数料など

や、借主の大部分からインボイスを要求されている場を差し引いて支払う場合などが該当する。これは期限

合などは、たとえ税負担が増えても10月1日の制度

付きではない恒久的措置である。

スタート時からインボイス発行事業者とならざるを得④は、本来制度がスタートする令和5年10月1日か

ないかもしれない。免税事業者のオーナーからご相談らインボイスを交付するためには、令和5年3月末まを受けた場合のアドバイスとしては、まずは借主にでに登録申請書を提出し、間に合わなければ「困難な「原則的な課税方式により消費税を申告している事業事由」を記載する必要があったが、あえて「困難な事者」がいるか、いた場合にはその借主が全体に占める由」を記載することは求めず、現在も申請は受け付け割合などを鑑み総合的に判断する必要があり、それはられている。

オーナーの真のパートナーたる皆様にこそできること

5．具体的なインボイス制度への対応ではないだろうか。インボイスはこれからさらにブラッシュアップされていくものと思われる。今後とも最新の情報へのアンテナは張っておいてほしい。

① 事業用賃貸借契約における留意点
賃貸借契約を締結し、毎月、賃料の支払いを受けていたとしても、その賃料に対して毎月、領収書を発行していないケースもある。実は、上記インボイスの記

図表 9

インボイス発行業者となった場合の通知書例

キジ鳩商店 御中鳩田 太郎

載事項は、複数の書類を合わせて要件を満たせばよいとされている。すでに賃貸借契約を締結している場合には、契約書を差し替える必要はなく、登録番号や税率など現在の契約書に記載されていない事項を記載した書面をオーナー名において作成し、借主に通知する
ことで対応ができる。借主にはその書類を保管しておいてもらおう。
あとは毎月の支払いが客観的に確認できるもの（通帳や振込票）で代用可能である。10月1日以降に新た適格請求書発行事業者（インボイス事業者）
登録番号のお知らせ
拝啓 時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
平素より格別のご高配を賜り、心より厚くお礼申し上げます。
さて、令和5年10月1日から、消費税の適格請求書保存方式（インボイス制度）が始まります。このたび、登録手続きが完了しましたので、以下のとおり登録番号をご案内申し上げます。
なお、適格税率は10％です。
敬具に賃貸借契約を結ぶ場合には、契約書の中にインボイスへの記載事項を盛り込む必要がある（なお、全宅連
策定の賃貸借契約書については、インボイス制度に対応した書式を本年7月よりHPに公開する予定）
。

記
登録年月日

令和 5 年 10 月 1 日

適格請求書発行事業者登録番号T12345××××△△△△

名称

鳩田 太郎

② オーナーが免税事業者である場合
悩ましいのはオーナーが免税事業者であるケース

以上＊インボイス制度に関する一般的な質問は、国税庁「消費税軽減税率・インボイス制度電話相談センター
電話番号：0120-205-553【無料】受付：9:00 ～ 17:00（土日祝除く）」で受け付けています。

5宅建業者のための事業承継実践ポイント（前編）

まだまだ先のことだと思っていませんか？

令和４年度、全宅連不動産総合研究所では有識者等による勉強会を立ち上げ、中小宅建業における事業承継問題の実態把握と課題整理を行った。勉強会の議論を踏まえ、本稿では事業承継のポイント等についてまとめた。
不動産総合研究所
日本の中小企業では、業種を問わず、深刻な後継者者に事業をバトンタッチする（引き継ぐ）こと」だ。

不足が起きている。2020年の帝国データバンク調べ

一般的に事業承継には、「ヒトの承継」「資産の承継」では、後継者不在率は全国で65.1%となっており、3「知的資産の承継」の3つの要素があるといわれてい社に2社が後継者不在の状態だ。宅建業界においてもる（図表 1）。目に見える資産の承継は比較的わかり

このままの状態が続けば、特に地方部を中心に、今後やすいが、経営理念や顧客関係といった目に見えにく

不動産取引や空き家問題の担い手不足が深刻度を増す

い経営資源の引き継ぎが特に重要なポイントである。

だろう。

これらの「3つの承継」を念頭に置きつつ、準備か

これまで地域の宅建業者が築いてきた信頼やノウハ

ら実行まで計画的に取り組むことが大切だ。具体的な

ウは、社会的にも貴重な財産であり、これを次世代に進め方については次号で解説するが、ここではまず基適切に引き継いでいくことが業界の活力維持のために本的な考え方をご理解いただきたい。

も重要な課題である。そこで、本稿では、宅建業者の皆様が、今後自社の事業承継を考えるうえでのポイン
トや注意点等について、前・後編２回にわたって解説する。

② 事業承継の類型
事業承継は、誰に承継させるかによって大きく3つのパターンがある。子供が後継者になる場合が最も一

前編の本号では、事業承継のアウトラインと早期準備の必要性について述べる。

般的だが、子供がいない、あるいは子供がいても後を継ぐ意思がないケースも多い。その場合は社内の従業１．事業承継のアウトライン員や役員、場合によってはまったくの第三者に事業を引き継いでもらうこと（Ｍ＆Ａ）も選択肢となる。関
係者と十分な意思疎通を図りながら、以下のメリッ① そもそも事業承継とは？

ト・デメリット（図表 2）を踏まえ検討することが必ひと言でいえば、事業承継とは「現経営者から後継
図表1

1

図表 2 事業承継のパターンと主なメリット・デメリット

3つの承継

ヒトの承継
経営権
後継者の選定と育成

2

メリット
後継者との対話
意思確認

子供など、親族内での承継

資産の承継
株式

事業用資産
（不動産・設備等）

3

資金
経営者保証等

知的資産（目に見えにくい経営資源）の承継

経営理念
経営者の信用取引先との人脈
6

要だ。

顧客情報
ノウハウ

・ 最も一般的なパターン。内外の関係者からも理解を得られやすい・ 早期に後継者を決定し、後継者教育などの準備期間を確保しやすい・ 相続等により株式等を移転できる
ため、所有と経営の分離を回避できる可能性が高い・ 能力や意欲のある者が、必ずしも親族内にいるとは限らない・ 複数の相続人がいる場合には、後継者の決定や経営権の集中が困難な場合がある（他の相続人への配慮が必要）

・ 身近に適任者がいない場合でも候補者を広く外部に求めることができる
・ 現経営者が会社の売却益を得ることができる・ 従業員の雇用の継続、売却価格、
これまでの顧客（たとえば大家等）との関係を維持してくれるかなど、希望条件を満たす相手先が見つかるかわからない

・ 親族内に適任者がいない場合でも能力の有無等を見極めて候補者を選ぶことができる
従業員等への承継
・ 社内で長期間勤務している従業員や役員に承継する場合は経営方針
等の一貫性を保ちやすい

第三者承継（M ＆ A）

デメリット

・ 親族内承継に比べると、心情的に関係者からの理解が受け入れられにくい場合がある
・ 後継者候補に株式取得等に必要な資金が不足している場合がある本業が忙しくてなかなか手が回らなかったり、どこか

２．大切なのは早期かつ計画的な準備～準備を怠るとどうなるの？～

ら手を付けてよいかわからず、ついつい後回しにしてしまうといったところが実態だろう。

本会が昨年行ったアンケートによれば、後継者に事ただ、事業承継に失敗しないためには「できるだけ業を承継させたいと考えている会員の40％弱が、「具体

早く、かつ計画的に準備を始めること」が決定的に重的な準備を何もしていない」と回答している（図表 3）。

要だ。特に、後継者候補や親族・従業員との意思疎通

図表 3

や取引先等へのアナウンスがとても大切で、「お互い事業承継に向けてどのような行動をとったか？
（今後取り組む予定のものを含む）

専門家（弁護士や税理士等）への相談知った仲だから……」と、関係者とのコミュニケー
ションを疎かにすると、将来に禍根を残すことにな

18.3

公的窓口（市役所や県庁）への相談

1.6

M&A 会社に相談

2.8

金融機関（銀行、信用金庫等）に相談

り、最悪の場合、経営そのものを脅かしかねない。
「事業承継＝相続対策」と考え、節税や資金対策な

8.6

商工会議所に相談

2.5

同業者に承継してもらえないか打診した

3.1

ど技術的な点ばかりに目が行きがちだが、それらの前家族会議、役員会議等を行った

提として、関係者の十分な理解を得ることがまず何よ

21.1

経営や自社事業について社内教育を行ったりも大切である。

6.7

同業他社で不動産業を経験させた「まだまだ先のこと」と準備を先延ばしにしたり、

9.9

異業種の会社で経験させた

7.4

資格の取得を奨励した
社外セミナー等への参加

応してしまうとどういうことになるか、典型的な失敗

4.7

宅建協会の集まりへの参加

11.0

商工会・商工会議所青年部会への参加

例として以下の事例を紹介する。

4.0

取引先（地主・家主等）に顔つなぎを行った（次号に続く）10.4

まだ何もしていない

38.2

その他
（全宅連調べ、複数回答可）「身内だから何とかなるだろう」と計画性を持たず対

27.4

次号「後編」では、実際の対策のポイントと後継者がいない場合の対応について解説する

1.6

0

10

20

30

40（％）

失敗例 その１

失敗例 その2

失敗例 その3

事業承継の準備をしないまま経営者の判断能力が低下してしまったケース

関係者との調整不足により後継者に資産の集中ができなかったケース

自社の経営方針や魅力を後継者と共有できず、取引先との友好な関係が築けていないケース

C

A 株式会社ハトマーク宅建の創業者で先代経営者
D

宅建地所株式会社の
先代経営者
E（地元密着の不動産管理会社）

B A の息子で後継者引き継ぐべきだったと今は後悔している。
ポイント
判断能力の衰えを、周りの関係者が指摘するのは簡単なことではない。現経営者もその点を理解し、なるべく早いうちに承継に向けた準備に取りかかることが肝要である。現経営者に認知症等が発症してしまうと、事業承継の手続きそのものが滞ってしまいさらに深刻な事態となる。

F の長男で後継者の先代経営者

C の長女で後継者は、 を後継者として指名していたが、具体的な承継準備を進めないうちに判断能力が低下してしまい、勧められるがまま不要な借入れを行い利用価値の低い土地を購入するなど、会社や相続人に不利益をもたらす取引を行ったまま死亡。 の行っていた取引が原因で、承継後の会社経営に悪影響を及ぼしている。もっと早くから事業をG

F

株式会社ハトサポ管理

次女：Ｄの事業承継をよく思っていない

は、長女 を自分の後継者に指名したが、と不仲であった次女 とは十分な話し合いや調整をしないまま死亡。 は遺言書も残さなかったため、 と は遺産分割協議を開始。 は事業用資産すべてを事業承継者である自分が相続することを提案したが、 はこれに反対。結局、事業用資産の一部を が承継。 は相続した資産を売却することを示唆しており、 は不安要素を抱えたままの経営を余儀なくされている。
ポイント
相続人の中に意思疎通が難しい人物がいるにもかかわらず、生前の対応（たとえば贈与など）
や遺言書の作成等、必要な準備を怠ったことが原因。資産が株式の場合には、会社の意思決定に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。

は、独自のオーナーサービスで地域一の管理戸数を誇っていたが、自社の経営方針や強みについて、後継者である息子 と十分な話し合いをしないまま死亡。従来から の経営手法に疑問を持っていた は、これまで黙って従っていたものの、事業承継を機にこれまでのサービスや方針を転換。そのため、先代から付き合ってきた大家との管理委託契約が解消されるなど、今は取引先との関係がうまくいっていない。
ポイント
現経営者と後継者候補との間で、自社の経営方
針や強みなどについて、十分な話し合いや共有をしなかったことが原因。目に見える資産の承継のみならず、こういったソフト面でのきめ細かい準備が、承継後の経営を大きく左右する場合がある。
継続的取引である賃貸管理業ではこの点が特に重要である。大家側も代替わりするので、大家の後継者も含めたコミュニケーションの継続が必要である。

REAL PARTNER July 2023

7

チング
ドウォッ

連載 第 40 回

レン

「住」のト

「『農地付き空き家』の手引き」の取扱いの変更について
今般、「農業経営基盤強化促進法等の一部を改正する法律」（令和 4 年法律第 56 号）が施行され、 農地の権利移動に係る下限面積要件が廃止されました。 本稿では、この改正を踏まえた 「『農地付き空き家』の手引き」 の取扱いの変更についてご説明いたします。
国土交通省不動産・建設経済局土地政策課

き空き家」の情報の登録を申請します（②）。その

1．「『農地付き空き家』の手引き」について後、空き家バンクにおいて「農地付き空き家」の情

地方における空き家の利活用や移住の促進等に向報を登録・公開した上で（③、④）、空き家バンクのけては、移住先で農業を楽しみたいというニーズを

利用登録をした利用希望者に登録情報を提供し（⑤取り込むため、空き家とこれに付随する農地をセッ～⑦）、売買・賃貸借の交渉・契約が行われ（⑧～トにした「農地付き空き家」として流通を促すこと⑩）、契約後に農業委員会において農地の権利移動にが有効です。

関する許可手続（３条許可）を行います（⑪、⑫）。

従来は、農地の権利移動の許可は、取得後の農地

従来は、空き家バンクへの空き家情報の登録と同面積の合計が50a（北海道は2ha）以上であること

時に、別段面積に係る農地の指定の申出を行い、農が要件とされ、特例として農業委員会が別段の面積

業委員会において別段の面積を設定・公示する手続を設定することで緩和が可能となっていました。一がありましたが、これらが不要となりました。

部の先進的な自治体では、空き家バンクに登録され

3．「農地付き空き家」の活用促進に向けてた空き家に付随する農地について農地法の特例を活用し、下限面積要件をたとえば1aまで緩和する等

今般の制度改正により、小規模な農地が取引されの取組が行われていました。

やすくなり、「農地付き空き家」の活用が進むこと

国土交通省では、このような好事例を全国に展開が期待されます。今後、「農地付き空き家」の活用するため、平成30年3月に「農地付き空き家」ををいっそう促進するにあたっては、制度の更なる普円滑に活用するための関連制度や運用事例等を手引

及啓発や、幅広い移住希望者等への物件情報の提供

きとしてとりまとめ、公表しました。

が重要です。
国土交通省では、「農地付き空き家」の活用に関

2． 農地法改正と「農地付き空き家」の心のある地方公共団体や不動産業団体等への情報発取引に係る手続の変更点

信等を積極的に行ってまいります。

上記のとおり、本年4月1日に「農業経営基盤強図 「農地付き空き家」の売買・賃貸借の流れした。このため、3月には「『農地付き空き家』の手引き」の取扱いの変更について、地方公共団体や不動産業団体等にお知らせしたところです。
「農地付き空き家」の売買・賃貸借の主な流れは、
図表のとおりとなります。まず、自治体が空き家バ、
ンクを立ち上げ、空き家情報の募集を行い（①）
次に、空き家・農地の所有者・管理者が、「農地付

8【空き家バンク】③空き家台帳への②農地付き空き家の登録
情報を登録（必要に応じて現地確認）④農地付き空き家の情報を公開⑨連絡調整⑥利用者台帳の整備⑤バンク利用登録⑦登録情報の提供⑧購入・賃借希望⑩売買・賃貸借の交渉・契約（当事者間 / 宅建業者による媒介）⑫農地譲渡・賃貸手続き（3 条許可）⑪契約後、農地の権利移動に関する手続き【農業委員会】⑫農地取得・賃借手続き（3 条許可）︵農地付き空き家を買いたい人・借りたい人︶

売買等する際にも別段の面積の設定が不要となりま①空き家情報の募集︻利用希望者︼

下限面積要件が廃止されたため、農地付き空き家を︵農地付き空き家を売りたい人・貸したい人︶

地法の一部改正により農地の権利移動の許可に係る︻所有者・管理者︼化促進法等の一部を改正する法律」が施行され、農不動産アーカイブ
国土交通省

令和 5 年 5 月 26 日

宅地造成等規制法の一部を改正する法律の施行に伴う宅地建物取引業法施行令等及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正について
宅地造成等規制法の一部を改正する法律が、令和 5 年 5 月 26 日に施行されました。これに伴い、宅地建物取引業法施行令・施行規則、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方も同日、改正・施行されています。
なお、本改正に伴い、本会策定の重要事項説明書および重要事項説明書説明資料の更新を行いました。

インフォメーション
全宅連

令和5年5月

令和5年版税金本「あなたの不動産

税金は」

令和 5 年版「あなたの不動産 税金は」を発刊しました。
［体裁］A5 判・112 ページ［単価］1 冊 310 円（税込／送料別）※ 10 冊以上注文の場合は 1 冊 255 円（同）［申込方法］全宅連ホームページより申込書をダウンロードしてください。
［お問合せ先］（株）テクノート TEL：03-3863-5933

2024年度 提携大学企業推薦入試制度のご案内
明海大学不動産学部は、全宅連との協定に基づいて、宅建協会会員の子弟および従業者を対象とした推薦入試制度を設けています。不動産関連業界の人材育成・後継者養成のため、企業推薦入試制度の活用をご検討ください。

〔提携大学企業推薦入試制度の入試要項の請求連絡先：（公社）全宅連 広報研修部 TEL：03-5821-8112（直）〕【明海大学不動産学部】試験種別：総合型選抜（企業推薦）
入試日程

（Ａ日程）

（Ｂ日程）

願書受付期間（全宅連必着）2023年10月26（木）～2023年11月8日（水）2024年2月22（木）～2024年3月1日（金）試験日

2023年11月26日（日）2024年3月15日（金）合格発表日

2023年12月1日（金）2024年3月18日（月）試験科目

面接・小論文

面接・小論文

書式のダウンロードだけじゃない！
会員業務支援サイト「ハトサポ」が提供する、会員様の業務に役立つさ
まざまなツールをご紹介します。

出願資格等のお問い合せ

TEL. 047-355-5116
http://www.meikai.ac.jp/

不動産情報流通システム「ハトサポBB」（その① ハトサポBBって何？）※1 は、不動産業務のデジタル化・DX 化を業務の入口か「ハトサポ BB」
ら出口まで一気通貫でサポートする不動産情報流通システムです。宅建協会会員様は、以下の機能を無料※2 でご利用いただけます。

ハトサポ BB でできること

利用の全体像

不動産流通情報システム

2

元付側業者

明海大学浦安キャンパス入試事務室〒279-8550 千葉県浦安市明海1丁目

物件登録・公開系
客付側業者

3
1

登録・
公開

連携

物件情報

7

物件確認
「不要」
表示

8

内見予約フォーム

9

入居申込フォーム

10

6

4

11

5
（有料）民間
ポータルサイト検索

家賃保証会社
賃貸用保険会社※1 「ハトサポ BB」は、以下の宅建協会に所属の会員様がご利用いただけます。
（令和 5 年 7月時点）
北海道、青森県、岩手県、秋田県、山形県、宮城県、福島県、新潟県、長野県、山梨県、茨城県、
栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、富山県、石川県、福井県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県、鳥取県、山口県、愛媛県、
熊本県、大分県、
宮崎県、鹿児島県、沖縄県※2 民間ポータルサイトへの物件公開のみ有料❶物件情報の登録・公開・管理、
流通図面の自動作成も！
❷レインズへの物件公開❸会員間サイト「ハトサポ BB サイト」への物件公開❹一般公開サイト「ハトマークサイト」への物件公開❺民間ポータルサイトへの物件コンバート❻Web書式作成システムとの連携

物件検索・DX 系❼顧客に提案する物件情報を効率よく収集❽物件確認「不要」「必要」の表示❾内見日時予約「ハトサポ内見予約」
Web 入居申込＋保証会社・保険会社
連携「ハトサポ申込」

ハトサポのログインはこちら

REAL PARTNER July 2023

9

全宅連・全宅保証 定時総会開催

令和 5 年 6 月 27 日

総会会場の様子
坂本久全宅連・全宅保証会長

全宅連・全宅保証は６月27日、都内のホテルで令いて令和４年度事業報告、令和５年度事業計画・収支
予算が報告された後、令和４年度決算、監事の補欠選

和５年度定時総会を開催しました。
全宅保証総会では、令和４年度事業報告・決算報
告、令和５年度事業計画、収支予算が報告され、理事の補欠選任、会計監査人選任が承認されました。
全宅連総会では、議事に先立ち、令和５年度の表彰状受賞協会・会員が紹介されました（下表参照）。続

任が、いずれも原案どおり承認されました。
【補欠選任】 ※敬称略
全宅保証理事 小間井隆幸（石川県）
全宅連では去る 3 月 22 日の第 59 回臨時総会で、同氏が理事に補欠選任されています。
全宅連監事

赤間淳巳（和歌山県）

1． 入会促進策に功績顕著な
都道府県協会表彰（1）会員数維持率
① 大分県

② 島根県

③ 三重県

（2）入会者数比率
① 宮城県

② 沖縄県

③ 大分県

2． 不動産キャリアパーソン関係表彰（1）受講目標達成都道府県協会

宮崎教生
神庭日出男
村井浩一
佐々木正勝
渡久地政彦
大分県宅建協会会長 島根県宅建協会会長 三重県宅建協会会長 宮城県宅建協会会長 沖縄県宅建協会会長① 鳥取県 ② 愛知県※ ③ 大分県※愛知県宅建協会は10年連続の達成（2）申込者数500名以上達成協会
① 東京都

② 愛知県

③ 大阪府

（3） 1社累計50名＊以上申し込みの＊グループ企業を含む
企業（株）ハウスドゥ住宅販売〔愛知県宅建協会 他〕（株）住協〔埼玉県宅建協会 他〕

長谷川義明
伊藤 亘
宮崎教生
桑原弘光
高村永振
鳥取県宅建協会会長 愛知県宅建協会会長 大分県宅建協会会長 東京都宅建協会会長 大阪府宅建協会会長【訃報】 全宅連監事の小寺和之氏（滋賀県宅建協会前会長）が令和 5 年 3 月 19 日に逝去されました（享年 79 歳）。
謹んでご冥福をお祈り申し上げます。
10

懇親会を開催
総会に続いて、2団体合同の懇親会が開催され、国会議員、国土交通省、関係団体等、約800名が出席しました。冒頭、挨拶に立った坂本会長は、先の国会にて空き家対策特措
法改正法が成立したことに触れ、「全宅連では昨年度、空き家問題に関する研究会を立ち上げ、官民連携の推進、空き家の未然予防防止策が不十分との結論を得た。今後は組織をあげて空き家問題に取り組み、空き家管理業にも積極的に参画する所存である」としたうに取り組むなかで、本格的な経済回復を通じえで、「空き家や空き地の利活用を促進する

た『成長と分配の好循環の実現』に向けて対ためには、取引の最前線でリーダーシップを応を進めていく必要がある」とし、「デジタ担う宅建士の役割や業務のあり方を見直す必

ル田園都市国家構想や、2050年カーボン要がある。宅建士が、関連する『士業』と連ニュートラルに向けた取り組みを強力に進め携したコンサル業務・相談業務など、より実ることとしており、こうした取り組みを進め効性のある業務ができるよう、宅建業法にてていくためには、地域の実情や課題に精通『宅建士の業務規定』を明確化する旨を今年し、不動産流通を現場で支えている皆さんの度研究していく。ぜひ皆様方のご協力を願う

お力添えが欠かせない。引き続き、ご理解・次第である」と呼び掛けました。

ご協力をお願いしたい」と述べました。

また、来賓の斉藤国土交通大臣は、「人口減少・少子高齢化などの直面する大きな課題

坂本久
全宅連・全宅保証会長

斉藤鉄夫
国土交通大臣麻生太郎
自由民主党副総裁

令和 5 年 4 月 29 日 【全宅連・全宅保証】令和5年

令和元年以来4年ぶりの開催となる懇親会
は盛会裏に終わりました。

菅 義偉
前内閣総理大臣

山口那津男
公明党代表

山本有二
自民党宅地建物等対策議員連盟会長

春の叙勲・褒章受章

全宅連、全宅保証、都道府県協会の推薦で、4月29日に次の各氏が叙勲・黄綬褒章の受章の栄に浴されました（役職は受章時の推薦団体の役職とし、順不同）。
●旭日双光章〔全宅連・全宅保証 推薦〕

瀬川 信義（全宅連元副会長・全宅保証理事／東京）●黄綬褒章 〔全宅連・全宅保証 推薦〕

青木 亨（全宅連理事・全宅保証常務理事／栃木）

河端 信雄（全宅連常務理事・全宅保証理事／新潟）〔都道府県協会推薦〕

谷口 元毅（京都府宅建協会 副会長）
村上 繁雄（島根県宅建協会 元副会長）
志水 一博（熊本県宅建協会 元副会長）〔都道府県協会推薦〕

渡邊髙橋 茂 （岩手県宅建協会 副会長）
伊藤平川 嘉博（千葉県宅建協会 副会長）
二村
山口 利昭（東京都宅建協会 副会長）
横山 智司（神奈川県宅建協会 元副会長） 諸隈

照芳（静岡県宅建協会 元副会長）
亘（愛知県宅建協会 会長）
伝治（愛知県宅建協会 副会長）
達也（福岡県宅建協会 副会長）

REAL PARTNER July 202311

会社を経営していて、本業に集中しなければならない
こともあり、これまで出した数冊の本は、書き溜めていた文章をまとめて本にしていました。
でも一生に一度くらいは、きちんと書き下ろした本を出してみたいという気持ちもあって、「じゃあ、何を書いたらいいんだろう？」と考えていたときに、知人を通して、この本の担当編集者と出会いました。
て、実際に売れていたのですが、私自身、コンサルタン
ト業でさまざまな方とお会いするなかで実感していたのは、「話し方も大事だけれども、話す前に、何を、どう話したらいいかをちゃんと考えているのか」のほうがはるかに大事だということでした。
そのようなことを編集者と話しているなかで、「頭のいい人が話す前に考えていること」という本書のタイト
ルが生まれ、本書の執筆につながりました。
本書にある、知性と信頼を同時にもたらす「7 つの黄金法則」や、「5 つの思考法」は、どういう経緯で編み出されたのですか。

独立する前に勤めていたコンサルティング会社では、
コンサルタントが顧客と接する際の心得が200カ条くらいあって、それが1冊の冊子に明文化されていました。
その会社の社員は、この200カ条を全部暗記するのですが、これだけの数になると、いささか内容が重複した
り、なくてもいいかなと思ったりする項目もあります。
そこを削ったり、まとめたりすることで、「7つの黄金法則」と「5つの思考法」ができました。
本書の内容は、知性あるコミュニケーションをとるためのものですが、別な言い方をすると、「人間関係の不要な摩擦を減らすための技術」を書いたもの、ともいえます。
「話す」ことがテーマになっていますが、同時にティネクト株式会社 代表取締役

企画を考えていた当時、話し方の本が話題になってい安

頭のいい人が話す前に考えていること

本書を書かれたきっかけを教えてください。

達（撮影：村越将浩）

SNSなどのテキストコミュニケーションを円滑に行えるようにする際にも、この技術は活かせると思います。

『頭のいい人が話す前に考えていること』
ダイヤモンド社

1.650 円（税込）

どれだけ考えても、伝わらなければ意味がない。でも、話し方のスキルだけでは、人の心は動かせない。コンサルで叩き込まれたのは、人の心を動かす、思考の「質」の高め方でした──。本書は「頭のいい人」が何をどう考えているかを明確にし、誰でも思考の質を高め、「頭のいい人」になれる方法を伝授します。

12

裕

注目の書 著者は語る
会社組織のなかで、「7 つの黄金法則」と「5 つの思考法」
をしっかり実践できている人はどのくらいいると見ていますか。また、中間管理職にある人が、あえてどれか 1 つをマスターするとしたら、どれでしょうか。

2～3割の方は、ほぼ実践できているのではないでしょうか。もっとも、多くの方は無意識のうちにこれらを行っているように思えます。
中間管理職の方が何か1つをしっかり意識して実践できるようにするとしたら、7つの黄金法則の最後に書いた「承認欲求をコントロールすること」だと思います。
そのためには自分の承認欲求は抑制し、他者の承認欲求を満たしてあげることが大事なのですが、中間管理職として部下を持つ立場になったときに、これができるのと、できないのとでは大きな違いが生まれます。
自分の承認欲求ばかりを満たし、部下の手柄を自分のものにしようとするような上司は、必ず人望を失います。一方、上司が部下の承認欲求を満たしてあげるのは、そうむ
ずかしいことではありません。組織内のコミュニケーショ
ンを円滑にするためにも、管理職の方はまず自身の承認欲求をコントロールすることから始めてみてはいかがでしょうか。

哉

本書でいちばん伝えたかったことを教えてください。

この本に書かれている内容は、実は古くからいわれていることですし、おそらく誰もが無意識のうちに「そうだろうな」と思うことばかりだと思います。要するに挨拶と同
じスキルなのです。
朝、エレベーターで誰かに会ったとき、「おはようございます」と挨拶する人もいれば、しない人もいますが、しない人は挨拶の方法を知らないわけではありません。知っているけれどもしないだけのことです。それでも人間関係を円滑にするために、挨拶はしたほうが良いのですから、

あだち ゆうや● 1975 年生まれ。筑波大学大学院環境科学研究科修了後、デロイト トーマツ コンサルティング（現アビームコンサル
ティング）に入社。その後、監査法人トーマツの中小企業向けコンサ
ルティング部門の立ち上げに参画。大阪支社長、東京支社長を歴任したのちに独立。現在はマーケティング会社「ティネクト株式会社」の経営者として、コンサルティング、web メディアの運営支援、記事執とにかく実践すれば良いのです。

筆などを行う。また、個人ブログとして始めた「Books & Apps」が“本質的でためになる”と話題になり、今では累計 1 億 2000 万 PV を誇る知る人ぞ知るビジネスメディアに。Twitter：@Books_Apps

メッセージです。

本書に書いた思考法もまったく同じです。練習すれば、誰にでもできるようになることばかりですから、練習してください。それが読者の皆様にお伝えしたい、いちばんの（取材・文／編集部）

人間関係を円滑にするために、挨拶はしたほうが良いのですから、とにかく実践すれば良いのですREAL PARTNER July 2023

13

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 25 回］

第48回「不動産投資家調査」から
不動産に対する“プロの見方”を読む
2023 年 5 月に、「不動産投資家調査」（一般財団法人 日本不動産研究所）が公表されました。デベロッパーや商業銀行、不動産賃貸業といった不動産のプロを対象とした調査ですが、その結果から現下の不動産市況の動向を彼ら
がどうとらえているのかを見てみましょう。

不動産エコノミスト

吉崎 誠二

0.1ポイント低下。コロナ明けによる人流回復が背景

多くの物件においてキャップレートが低下しているにあると考えられます。また、それ以外の調査地区では前回比横ばいでした（表 3）。

この「不動産投資家調査」には、アセットマネジメ

物流施設は東京（江東区）で前回比0.1ポイント低

ント会社、デベロッパー、商業銀行、投資銀行、生命下し、この調査が開始されて以来、初めて4％を割り保険会社、不動産賃貸業などへのアンケート調査に基込んだものの、他の調査地区は前回比横ばい（表 4）。

づいたキャップレート動向が示されています。

そしてホテルは、札幌や名古屋、大阪、那覇で0.1

キャップレートとは、不動産に投資している側が、ポイント低下しました。ここでもコロナ明けの人流回復の動きが見られます（表 5）。

「このくらいの利回りは欲しい」と考えている期待利
回りのことです。この数字の変化は、不動産投資の意

賃貸住宅のキャップレートは最低水準を更新した地域も多い

欲を測る指標であり、これが上昇しているときは不動
産価格が下落していることを示すので「弱気」、低下しているときは不動産価格が値上がりしていることを投資家の投資意欲という観点で注目したいのが、賃示すので「強気」になります。

貸住宅の動向です。相変わらず強気です。

物件の違いによるキャップレートの動向を見ると、ワンルームタイプの賃貸住宅（25～30㎡、築5年未Aクラスのオフィスビルは、京都と広島で0.1ポイン

満、駅徒歩10分以内）のキャップレートは、調査地

ト低下しましたが、東京・丸の内・大手町をはじめと区である全国10カ所の主要都市のうち、東京城南地

する多くの調査地区は、前回比で横ばいでした（表 1）。

域、名古屋、大阪、広島で0.1ポイント低下し、それ以外の調査地区は横ばいでした。

住宅は東京・城南のワンルームタイプとファミリー

ちなみに前回調査時は、8都市で最大0.3ポイント

タイプが前回比で0.1ポイント低下して、1999年4月

低下したので、全国的には、ほぼ横ばいです。

にこの調査が開始されて以来、最低水準を更新してい東京城南地域とは、目黒区、世田谷区など、渋谷ます。ちなみにファミリータイプのキャップレート低下は、多くの地方都市でも見られました（表 2）。

駅・恵比寿駅へ電車で15分圏内の地区を想定していますが、この地区におけるキャップレートは3.8％ま

商業施設は、都心型高級専門店のうち銀座の数字で表 1 A クラスビル（オフィスビル）の期待利回り【主な政令指定都市】
2022 年 10 月
2023 年 4 月
前回比

札幌

仙台

横浜

名古屋

京都

広島

福岡

5.0％
5.0％
0.0㌽

5.2％
5.2％
0.0㌽

4.5％
4.5％
0.0㌽

4.5％
4.5％
0.0㌽

4.9％
4.8％
－ 0.1㌽

大阪（御堂筋） 大阪（梅田）

4.3％
4.3％
0.0㌽

4.1％
4.1％
0.0㌽

5.4％
5.3％
－ 0.1㌽

4.5％
4.5％
0.0㌽

丸の内、大手町

日本橋

虎ノ門

赤坂

六本木

港南

西新宿

渋谷

池袋

3.2％
3.2％
0.0㌽

3.5％
3.5％
0.0㌽

3.5％
3.5％
0.0㌽

3.7％
3.6％
－ 0.1㌽

3.6％
3.6％
0.0㌽

3.7％
3.7％
0.0㌽

3.8％
3.8％
0.0㌽

3.6％
3.6％
0.0㌽

4.0％
4.0％
0.0㌽

【東京都】
2022 年 10 月
2023 年 4 月
前回比14表 2 賃貸住宅 1 棟の期待利回り【ワンルームタイプ】

東京 城南

2022 年 10 月
2023 年 4 月

3.9％
3.8％
－ 0.1㌽

前回比

札幌

仙台

横浜

名古屋

京都

大阪

神戸

広島

福岡

5.0％
5.0％
0.0㌽

5.1％
5.1％
0.0㌽

4.5％
4.5％
0.0㌽

4.7％
4.6％
－ 0.1㌽

4.8％
4.8％
0.0㌽

4.5％
4.4％
－ 0.1㌽

4.8％
4.8％
0.0㌽

5.2％
5.2％
－ 0.1㌽

4.7％
4.7％
0.0㌽

札幌

仙台

横浜

名古屋

京都

大阪

神戸

広島

福岡

5.2％
5.2％
0.0㌽

5.2％
5.2％
0.0㌽

4.5％
4.4％
－ 0.1㌽

4.8％
4.7％－ 0.1㌽

4.9％
4.9％
0.0㌽

4.5％
4.4％
－ 0.1㌽

5.0％
5.0％
0.0㌽

5.5％
5.3％
－ 0.2㌽

4.8％
4.7％－ 0.1㌽

札幌

仙台

名古屋

京都

大阪

神戸

広島

福岡

5.5％
5.5％
0.0㌽

5.5％
5.5％
0.0㌽

4.9％
4.9％
0.0㌽

4.5％
4.5％
0.0㌽

5.0％
5.0％
0.0㌽

5.5％
5.5％
0.0㌽

4.8％
4.8％
0.0㌽

【ファミリータイプ】
東京 城南

2022 年 10 月
2023 年 4 月
前回比

4.0％
3.9％
－ 0.1㌽

表 3 商業店舗の期待利回り
東京

2022 年 10 月
2023 年 4 月
前回比

表4

銀座

3.5％
3.4％
－ 0.1㌽

物流施設・倉庫（マルチテナント型港湾部）の期待利回り

4.7％
4.7％
0.0㌽

表 5 宿泊特化型ホテルの期待利回り

東京
名古屋
大阪
福岡
（江東区）（名古屋港）（大阪港）（博多港）

2022 年 10 月
2023 年 4 月
前回比

4.0％
3.9％
－ 0.1㌽

4.5％
4.5％
0.0㌽

4.4％
4.4％
0.0㌽

4.6％
4.6％
0.0㌽

2022 年 10 月
2023 年 4 月
前回比

東京

札幌

仙台

名古屋

京都

大阪

福岡

那覇

4.5％
4.5％
0.0㌽

5.4％
5.3％
－ 0.1㌽

5.6％
5.6％
0.0㌽

5.3％
5.2％
－ 0.1㌽

5.0％
5.0％
0.0㌽

5.0％
4.9％
－ 0.1㌽

5.1％
5.1％
0.0㌽

5.5％
5.4％
－ 0.1㌽（データはすべて、一般財団法人 日本不動産研究所

第 48 回「不動産投資家調査」（2023 年 4 月現在）の調査結果より引用）

で低下しました。これは、同調査が開始されて以来、

くても、物件を購入していることになるからです。そ最低水準の更新となります。

れだけ多くの資金が、賃貸市場を中心に流入している

また、ファミリータイプの賃貸住宅（50～60㎡、ことを意味します。

築5年未満、駅徒歩10分以内）でも、東京城南地域

では、この強気はいつまで続くのでしょうか。

は、前回調査の4.0％からさらに低下して3.9％となり今回の調査では不動産の専門家に対して、不動産へのました。これも調査開始以来、最低水準の更新です。

新規投資意欲に関するアンケート調査も行われました。
それによると、「今後1年間の不動産投資に対する実勢の取引利回りはキャップレートを下回る状態に考え方」の項目の回答として、「新規投資を積極的にさらに注目したいのは、キャップレートと実際の取調査に対して1ポイントの上昇で、過去最高を更新し引利回りのギャップです。キャップレートは、あくまました。一方、「新規投資を控える」という回答は3％でも期待利回りであり、実際の不動産市場で取引されで、前回調査に比べて2ポイント低下しています。

る際の利回りと常に一致するとは限りません。

行う」という回答が96％もありました。これは前回

この活況ぶりから、一部では「バブルではないか」

たとえば城南地域のワンルームマンションを事例にという声も聞こえてきます。しかし、日本銀行は植田

挙げると、キャップレートが3.8％であるのに対し、新総裁のもと、当面の間は金融緩和政策を継続する意

実勢レートは3.5％でした。またファミリータイプで向を示しているだけに、まだしばらく国内不動産市場

も、キャップレートが3.9％であるのに対し、実勢の活況は続きそうです。

レートは3.6％となっています。この傾向は東京城東地域でも見られますし、大阪など主要大都市においても、実勢レートがキャップレートを下回る状態にあります。
このように、実勢レートがキャップレートを下回るのは、それだけ不動産投資家が強気であることの証拠です。なぜなら、期待されている利回りに達していな

吉崎誠二（よしざき せいじ）

1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『不動産サイクル理論で読み解く──不動産投資のプロフェッショナル戦術』（日本実業出版社）などがある。

REAL PARTNER July 2023

15

REAL PARTNER「紙上研修」連載 第 208 回

初めて取扱う賃貸物件仲介時の留意点
賃貸住宅の仲介で紛争になる原因は、物件や設備の基本的な調査不足や重要事
項説明書、契約書等への単純な記載間違いなどが多くを占めています。
その原因を大きく分けると 2 種類あり、一つが初めてその賃貸物件を仲介する
ため十分に物件の状況を把握できず誤って説明してしまうケース。もう一つがパソコンの誤操作等に気づかず書面に誤った内容を記載してしまうケースです。
本稿では、このうち前者に関する紛争を取り上げ、未然防止策を考えてみたいと思います。

1 設備の説明誤りに関するトラブル

株式会社ときそう代表取締役
不動産鑑定士吉野 荘平能あり」と説明してしまい、借主と紛争になったケー
スでは、借主は風呂に追い炊き機能がついているから、この物件を借りたと主張しました（図表 1）。

賃貸住宅の重要事項説明時、契約時に設備に関して誤った説明は、不動産会社がこの賃貸住宅を初めて誤って説明したため紛争になるケースとしては、①そ

仲介するにもかかわらず、調査時に貸室を内覧していの設備がないのに「あり」と説明した場合と、②設備なかったことによるものでした。ただし不動産会社ははあるが、実際には使えなかった場合の2パターンが調査を怠ったわけではなく、この物件は重要事項説明

あげられます。

の直前まで前の入居者が住んでおり、十分に内部を確設備の有無に関する説明誤りや故障に関する紛争は認できない状態にあったことが原因でした。このため内覧時の確認ミスが原因ですが、これらの問題に係る貸主にもらった以前の入居者の重要事項説明書を見た物件の種類としては、初めて仲介する物件や一定期間

ところ、追炊き機能はあると記載されていたため、そ空室が続いていた物件に偏っている点が特徴です。

のように説明してしまったようです。結局、貸主と不そこで以下では、設備に関して誤った説明をしたため実際に紛争になった事例について紹介し、この点について考えてみます。

動産会社が追い炊き付き給湯器への変更を負担することになりました。
このように内覧できず誤った説明をするケースは、本件の入居中の状態のほか、建築中やリフォーム中の場合でも同様のトラブルが多く報告されています。

① 設備がないのに「あり」と説明してトラブルになったケース
たとえ賃貸であっても設備の有無は一通り調査し確認しなければなりません。しかし、やむを得ず調査で② 設備はあるが、実際には使えずトラブルになったケース

きないケースもあります。たとえば、賃貸物件に追い

次に設備はあっても、故障等で実際に使えず紛争に炊き機能がないのに、重要事項説明時に「追い炊き機なったケースを紹介します。本来、設備の不具合は貸

図表1

設備の説明誤りの原因

重説・
契約時

を怠ったケースなどでは、仲介した不動産会社がトラブルに巻き込
入居時

まれることが多いようです。
ここで紹介する事例は、マンション1室の賃貸を仲介した不動物件にない設備・故障した設備を「あり」と説明

不動産会社

なりますが、調査可能なのに確認

設備の有無や稼働の確認をしていない（確認できない）

調査
確認時

その設備がない（または故障している）
ことに気づく借主

契約解除・損害賠償を請求

16

主の責任において修理することに設備の説明誤りから起こる紛争パターン

産会社が、借主から入居したその日に「浴室の排水不良がある」というクレームを受けたケースで、これもその不動産会社にとって、

REAL PARTNER

初めて仲介する物件でした。排水不良の程度は深刻「紙上研修」

2 募集広告の誤りに関するトラブル

で、浴槽から水を流した際に直ちに排水口から溢れてくる状態で、危うく階下に漏水するところだったよう

広告の記載誤りによる紛争件数は相対的に少ないのです。
借主は転居し、排水不良の説明をしていなかった不ですが、それは後の重要事項説明で訂正しているから動産会社が、最終的に支払い済みの家賃や一時金、そだと思われます。しかし重要事項説明の書式に記載がの他引越費用など合計50万円近く支払うことになりない事項は、広告に記載された情報しか与えられていました。

ないためクレームや紛争にまで発展するケースが見ら

実は、前入居者から排水の不具合が発生しているとれます。以下は、重要事項説明書に記載事項のないいう報告はあったようです。しかし、前入居者が退居「部屋の広さ」に関して広告の記載が間違っていたた

したのは1年以上前のことで、その間、空室が長く続め発生した紛争です（図表 2）。

いていたためか、管理している会社から不動産会社に① 紛争の概要

対してその報告はありませんでした。さらに、今回は入居前にリフォーム業者がクリーニングしており、そこのケースは、共同仲介した別会社が作成した募集の際に一定の水を使っていたはずですが、排水が詰ま図面において、貸室の洋室6畳を誤って洋室10畳とるという報告を受けていなかったため、不動産会社も記載してしまい、借主から契約解除のほか、部屋の広特に排水に関する調査はしていなかったようです。

さの間違いに気づくまでの日割り家賃や礼金の返還、引越費用などを請求されたものです。結局本ケースで③ 物件調査の留意点

は、仲介した不動産会社が相手方の請求をすべて負担①のように物件内部を確認できない特別な事情があすることで示談しました。

るときは、確認していないことを相手方に伝え、万が② 紛争の原因

一説明と間違っていた場合の取り決め（たとえば、仲介した不動産会社は責任を負わない、あるいは説明の本物件も不動産会社が初めて賃貸仲介する物件であっとおりに貸主が設備を追加する、など）について貸たため、共同仲介した不動産会社に任せ、詳細な調査

主、借主の当事者間で話し合っておくことが必要と思までしていませんでした。一方、共同仲介した不動産

います。また、建築中やリフォーム中の賃貸において会社によれば、貸主から預かった建物図面は床面積のは、貸主から設置予定の設備を記載した書面を取りつ

記載で何畳という記載がなく、また借主も遠方に住ん

けておくことが説明誤りを未然に防ぐことにつながりでいたため物件は確認していなかったようです。今でます。

はオンラインツールを使った内見もありますが、部屋の正確な大きさは映像ではわかりにくいと思います。

②のケースでは調査にあたり設備の有無だけでな
く、事前に一通り設備を稼働して実際に使用可能かどうかまで確認することが必要です。また管理会

図表2

部屋の広さを誤って広告募集したケース
不動産会社A 広告元

社が前の入居者から報告を受けて賃貸面積と間取りは正しいが、1部屋の広さが違っていた（6畳を10畳と記載）

広告いるケースでは、管理会社に対して前入居者からのクレーム等の記録を確認しておけばトラブルが防げた可能性もあります。
管理をしている物件や、過去何訂正されずに掲載
募集
開始

重説・
契約時

入居時

度も繰り返して仲介している物件であれば、その物件の設備のことはよく知っているので、これらのようなミスやトラブルは発生しにくいと思いますが、新築を含め初めて仲介する賃貸物件では多く見重要事項説明部屋の広さが広告より狭いことに気づく

重説書・契約書に各部屋の広さの記載項目なし
不動産会社B 客付

借主

契約解除のほか、日割り家賃や礼金の返還、引越費用などを要求られるので注意が必要です。

REAL PARTNER July 2023

17

③ 物件調査の留意点① 紛争の概要

たとえ広告の記載が間違っていても、重要事項説明

賃貸の仲介を専門とするある不動産会社は、相続でで訂正する機会はあります。しかし広告のすべての項

アパートを取得した貸主から、空室部分の賃貸の仲介

目が重要事項説明の書式に織り込まれているとは限り

依頼を受け、転勤で世帯ごと遠方から引っ越す予定のません。標準的な賃貸住宅の重要事項説明書には、賃者と賃貸借契約を締結しました。

貸物件全体の広さ（面積）や間取り（3LDKなど）のしかし、借主が引っ越してそのアパートで生活を始

記載項目はありますが、各部屋の大きさまで記載説明

めた後、近所の人と立ち話で偶然、当該賃貸アパート

する定型項目はないため、広告時に誤った記載をするの部屋で自殺があった事実を聞きました。その事実をと、その認識のまま借主は契約を締結することになり知らされていなかった借主は、貸主と不動産会社に対ます。このように自ら管理をしていない物件についてして、既払い家賃や一時金、引越費用のほか慰謝料とは、広告の記載内容、特に重要事項説明書で記載・説して数百万円の損害賠償を請求しました（図表 3）。

明されない情報について慎重に調査確認する必要があ②紛争の原因ります。

3

仲介した不動産会社は、以前入居者が亡くなった事

過去の自殺を告知しなかったことによるトラブル

実は把握していたようです。しかし、貸主から聞いていた話では貸室内では亡くなっておらず、しかも自殺

この件に関しては令和3年10月に公表された国土ではないとの説明でした。

交通省「人の死の告知に関するガイドライン」（以下、

当初は不動産会社も貸主から聞いた話と違うため反「ガイドライン」）が指針としてあるのはご存知のとお論していましたが、その後、何度か借主と話し合いやりです。これまで判断基準のなかった過去に人の死が調査を進めていくうちに自殺があったことは事実だっ生じた住宅の取扱いについて国として見解が示された

たことがわかりました。しかし結局、貸主は本物件をことは大きな意義があります。しかし、ガイドライン

近年相続で取得したため、本当に知らなかったというは主に行政処分における判断基準として位置付けられことに落ち着きました。

ており、民事裁判などではこれと異なる見解があり得

被相続人（貸主）が保管していた以前の管理会社のることも注意喚起されています。

書類によれば、確かに当該貸室で自殺があったことが今後、民事裁判でも本ガイドラインが一定の規範性記録されており、不動産会社も調べようと思えば（貸を持つと期待されますが、社会的コンセンサスを得る

主の保管書類を確認すれば）調べられたということ

までには時間がかかるでしょう。個人的見解ですが、で、過失を認めざるを得ない状況となりました。

ガイドラインが広く認識されるまで、取引や調査は慎③ 物件調査の留意点

重に対応したほうが安全といえます。以下は、ガイド

自殺や殺人以外にも住み心地を悪くするものはさま

ラインの公表後に起こった紛争事例です。

ざま考えられます。過去に不告知で紛争になったケー
図表3

過去の自殺を伝えていなかったために紛争になったケース
相続で
アパートを
取得

貸主

車にいたずらされる事件や、貸室に不審者が訪ねてくる事件、過去の入不動産会社
引越費用や慰謝料など
賠償請求

仲介依頼

スとしては、駐車場でしばしば自動居者の利用方法（特殊詐欺に使われていた）などの紛争が報告されています。
告知事項の説明不足の多くは、限賃貸借
契約

過去の自殺を告知せずに仲介自殺があったことを近所の人から聞くられた時間の中で調査しきれなかったために紛争が発生することが大半ですから、初めて仲介する物件はイ
ンターネットで確認したり、近隣住
民に挨拶がてら情報収集しておくこ

入居後
借主

18

借主

とが（ガイドラインとは異なる対応になりますが）安全と考えます。

REAL PARTNER「紙上研修」には、一定の告知事項を記載してもらう欄を設けた書4

トラブルを未然に防ぐ方策の実践。
式を採用しているところもあります（図表 4）
このように賃貸においても、売買と同様に、貸主し以上、賃貸仲介において調査確認ミスを原因とするか知らない事項について、貸主や管理会社から告知書

紛争事例を見てきました。これらの紛争事例からいえを提出してもらい、紛争防止に役立てることが望ましることは、初めて仲介する賃貸住宅を完璧に調査確認

いと思います。もちろん告知書のみに頼るのは危険

することは難しく、このために紛争が発生しやすい傾

で、貸主も知らなかったり、過去の記憶があいまいで向があります。このように考えると調査範囲は際限なあったりすることもあるので、仲介依頼を受けた不動

く広がり、仲介する不動産会社には酷です。

産会社による基本的な調査も実施することではじめ

この対策の一つとして、前述したガイドラインでも指南しているように、賃貸人または管理会社からの告て、安全安心な取引ができるといえるでしょう。
図表4

知書が必要と考えています。これだけで完全にトラブ

告知事項の記載例
設備に関する苦情

ルを防ぐことはできませんが、本稿で紹介したケース

なしの中には、管理会社や貸主から知っている情報を開示

あり

苦情の具体的な内容と時期：してもらうことで防げた可能性があるものもあります。
不動産取引における告知書は今のところ売買が一般

過去に騒音・振動・臭気に関する苦情的ですが、賃貸においても初めてその物件を仲介するなし

あり

苦情の具体的な内容と時期：

取引では、貸主等から知っている事実を開示してもらうことが調査の限界を補ってくれると考えています。

本物件内での事故または事件の発生

その場合、設備や心理的瑕疵に限らず、騒音や隣人のなし

トラブルなど「過去に入居者（借主）からクレームがあったこと」をすべて情報開示してもらうとよいであり

発生時期と内容：

大規模修繕の予定

しょう。

なし

実際に賃貸住宅の仲介を専門とする不動産会社のな

あり

修繕内容：
（

かには、初めて業務を受託する不動産の所有者の場合

年月頃）

スキマ時間で学べる、
不動産 WEB 研修を知っていますか？
本誌の内容をわかりやすく解説した動画を会員サイト「ハトサポ」内で配信しています。動画を見て条件を達成
した方の中から抽選で50名様に3,000円分のクオカードをプレゼントするキャンペーンを実施します。

キャンペーン概要
ハトサポに登録をされている会員

●

対象者

●

応募方法 視聴条件を満たした時点で自動応募●

視聴期間 令和5年7月10日～令和6年4月30日●

対象動画 令和5年度中に配信する紙上研修動画

6本

対象動画の完全視聴● 視聴条件e-ラーニング（3回）の全問正解（何度でも回答可）※キャンペーンの詳細および条件等は、
会員サイト「ハトサポ Web研修」
特設ページまたは保証協会HP周知バナーよりご確認ください。

ご質問について・ご質問は文書にて下記宛までご郵送ください。
（電話・FAX・メール等の問合せは対応していません）
・なお、個別の取引等についてのご質問・ご相談にはお答えできません。
（公社） 全国宅地建物取引業保証協会
東京都千代田区岩本町 2-6-3
全宅連会館２F

全宅保証

研修

検索

安心安全な取引をサポート

全宅保証

REAL PARTNER July 2023

19

ハトマーク支援機構からのお知らせ〈株式会社大塚商会〉〈株式会社アドパークコミュニケーションズ〉※ハトマーク支援機構サイトアクセス状況による

2023年7月号

ハトマーク支援機構は、全国の宅建協会にご所属の会員の皆様の業務に役立つ商品やサービスをご紹介しています。

〈株式会社建築資料研究社

日建学院〉

〈ジャパンホームシールド株式会社〉〈株式会社リクルート〉

ハトマーク 加盟店様限定！
ハトサポBB「マルチポータル機能※」・SUUMO賃貸 連動キャンペーン！
※ハトサポ BB 物件登録システムで登録した居住用物件について「SUUMO 」等へ広告掲載指示ができる機能です。

ToC

サイト

5 1,250
枠

※税別価格

円

特典 1
SUUMO 内会社間流通サイト（BtoB）
のみへのご掲載が最 大 1,000件まで無料！
！

キャンペーン適用条件

ToB

サイト

最大

1,000 枠まで 無料

キャンペ
ーン
申込
受付中

特典 2

特典３

賃貸居住用の月額物件掲載料金が通常20,000円の
SUUMO初期システム登録料が５枠→ 1,250円
10枠→ 2,500円
20枠→ 5,000円

無料！
！
※連動未利用の場合は、20,000円が発生いたします。

下記 3 条件を満たしている宅建協会会員様が上記キャンペーン特典を受けられます。

① 本キャンペーンは SUUMO 未参画会社様のみ対象（申込時点で SUUMO 掲載がなく、過去１年間掲載がないこと）② 以下の「利用できる会員事業所の地域」の方で、
ハトサポ利用登録※がお済みの会員様③ ハトサポ BB「マルチポータル機能（SUUMO 賃貸）」の利用申込をいただき、
本キャンペーン参画の旨お申し出いただいた場合のみ対象
北海道、青森県、岩手県、秋田県、山形県、宮城県、福島県、新潟県、長野県、山梨県、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、
利用できる
千葉県、東京都、神奈川県、富山県、石川県、福井県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、会員事業所の地域
奈良県、和歌山県、鳥取県、山口県、愛媛県、大分県、熊本県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県（令和5年2月時点）

ハトサポ BB「マルチポータル機能（SUUMO 賃貸）」は、ハトサポ BB サイトからお申込みください！
TEL.

0120‑302‑102（平日 10：00〜12：00、13：15〜17：30） メール. moushikomi̲hatomark@waku-2.com(株)リクルートSUUMO賃貸営業部ハトマーク加盟店様限定キャンペーン窓口担当

ハトサポ BB のご利用には、ハトサポの利用登録（ハトサポ ID の取得とパスワードの設定）が必要です。
ハトサポの利用登録方法やハトサポ BB の内容に関しては、所属の宅建協会様へお問い合わせください。

〈株式会社宅建ファミリー共済〉

2023 年 7 月号 リアルパートナー

令和5年7月10日発行（隔月10日発行）通巻第514号

発行人／坂本 久

編集人／伊東 孝弥

発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円