不動産業界では 2018 年頃から、「2022 年問題」が話「生産緑地」という考え方の大もとは1970年代まで題になっていた。

さかのぼる。当時の日本はオイルショックによって一「2022 年問題」とは、この年から日本の大都市圏で農時的な経済の停滞を余儀なくされたものの、まだ成長地が宅地として大量に供給され、地価が暴落するので過程のど真ん中で、大都市圏は好景気に沸き、地方かはないか、というリスクのことだ。

2022 年もだんだんと近づいてくるなか、この問題は、
いったいどうなったのだろうか？

（文：編集部）ら人口が流入し続けていた。
その結果、大都市圏で深刻な住宅不足が生じたた
め、政府は農地の放出を意図して、農地の固定資産税
や相続税に宅地並みの高い税金を課した（※農地の固定資産税は、宅地に比べると大幅に低い割合に軽減されている）。

そもそも「生産緑地」とは何か？

これによって都市部の農家は農地を手放し、宅地化

不動産業界では、以前から「2022年問題」が話題が進んだ。しかし、その頃から緑地が、自然環境や防に上っていた。これは、2022年に東京圏、大阪圏、災の面で役に立つことが再評価され、都市部にも農地

名古屋圏の三大都市圏にある「生産緑地」が宅地としを残したほうがいいという考えが起き、1974年に最て大量に放出されることによって、地価の暴落が誘発

初の「生産緑地法」が制定された。
この法律によって、農業を継続したい農家が高い固されるのではないかという問題を指している。
そもそも「生産緑地」とは、1992年に改正された

定資産税で妨げられないように一般農地並みの税率が「生産緑地法」に基づいて、市街化区域にありながら適用されることになったが、生産緑地の指定を受ける（図表1）、一定の条件のもとに「生産緑地」として指ための条件が厳しかったので、長期に営農することで定されることで、税負担の軽減などを受けることがで課税を農地並みにする「長期営農継続制度」が導入さきる農地のことだ。

れた。

CONTENTS

December 20192

生産緑地「2022 年問題」は今、どうなっているのか？
「住」のトレンドウォッチング

2

連載 第 18 回

6「多拠点居住」 は定着するか？
注目の書 著者は語る

8『生きのびるマンション』山岡淳一郎
不動産関連データから読み解く「住まいの今」 連載 第 3 回

人口や世帯数の「予測」には要注意

10

地域を笑顔でサポート 連載 第 12 回

12

紙上研修 連載 第 186 回
小規模で柔軟な区画整理 都市のスポンジ化地区での誘導施設整備に向けて
14
今月のアーカイブ

18
表紙デザイン・中村勝紀（TOKYO LAND）

2019 年 12 月 10 日発行 通巻第 492 号
発行／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
発行人／坂本 久
編集人／壹岐昇一〒 101−0032 東京都千代田区岩本町 2 − 6 − 3
URL https://www.zentaku.or.jp/
TEL. 03 − 5821 − 8181（広報）FAX. 03 − 5821 − 8101

特集

生産緑地「2022年問題」は今、どうなっているのか？

特集

生産緑地「2022年問題」は今、どうなっているのか？
図表 1 生産緑地はどんなところにある農地なのか？

写真：Photolibrary「長期営農継続制度」は、生産緑地の指定を受けにくかった大都市圏の農地も宅地並み課税を回避させることができたものの、農地偽装などの問題もあり、1991年に廃止が決まった。
再び大都市圏の市街化区域内の農地に宅地並み課税が課せられることになったのである。このままでは農業を続けたくても農地を手放す農家が増えることが懸念されたので、それを防ぐために1992年に「生産緑地法の改正」が行われた。

「2022 年問題」は、こうして起こる生産緑地に指定された農地の税制優遇には、①固定資産税の軽減、②相続税・贈与税の納税猶予、という

その結果、市街化区域内の農地については、農地と2つの柱がある。ただし、これらの税制優遇を受ける

して保全する「生産緑地」と、宅地などへの転換が推ためには、①その土地を農地等に用いなければならな進される「宅地化農地」とに分けられ、生産緑地につい、②農業を営むのに必要な施設・建物以外は原則といては従来どおり、農地課税が継続されるとともに、して設置できない、という2つの制約条件をのまなけ

生産緑地として指定を受ける際の条件も緩和された。

ればならない。

REAL PARTNER December 20193

さらに、30年間の営農期間が義務付けられた。つ図表 2

まり「農業を続けてくれれば30年間は税金を優遇し

順位

都府県名

生産緑地地区
面積（ha）

順位

都府県名

生産緑地地区
面積（ha）

ます」ということだが、1992年から30年過ぎる2022
年以降は、優遇税制が受けられなくなるとともに、営農義務もなくなる。その結果、それまで生産緑地法の下で農業を続けてきた農家の手元には、それ以上、農業を続けなくてもいいが、宅地並みに課税される土地

生産緑地地区の都府県別面積順位

1位

東京都

3,074.40

6位

愛知県

1,050.03

2位

大阪府

1,927.19

7位

京都府

763.853位

埼玉県

1,670.70

8位

奈良県

576.044位

神奈川県

1,293.00

9位

兵庫県

500.385位

千葉県

1,080.34

10 位

静岡県

234.70が残ることになる。
さて、2022年以降、生産緑地の指定がなくなった
農地については、①自治体に買取り申し出を行える②自治体が買い取らなければ他の農家などに斡旋するという２つの選択肢が用意されている。
しかし、自治体に買取りを申し出たとしても、昨今
は財政面の問題があり、買い取れないケースが大半といわれている。そうなると、その農地を買いたいという農家などを探すことになるが、大都市近郊の農地は

首都圏合計

7,191.13

近畿圏合計

3,767.46

中部圏合計

1,456.49（2018 年、国土交通省調べ）

図表 3所有する生産緑地を特定生産緑地に指定したいか
未定

指定しない

特定生産緑地に指定しない場合の買取り申し出を行う時期

8％ 9％

5 割未満 5％5 割以上 15％

全て指定
63％

未定
18％
30 年経過から
5 年以降

農地としては狭いところが多く、規模のメリットなど

26％

23％
33％

も出にくいため、買い取りたいという農家も現れにくいだろう。
買い手が現れなければ、その農地は生産緑地の指定

30 年経過後すぐ（出所）「練馬区、世田谷区の農家を対象としたアンケート」（平成 30 年 1 月 国土交通省実施）有効回答数 476 件

30 年経過から
1〜4 年後を外され、税制優遇措置が受けられなくなる。現状、多くの農家は高齢化が進み、後継者難という別の問題

地は多くなく、生産緑地に指定される下限面積であるも抱えている。そのうえ宅地並み課税となれば、農業

500㎡に達しない農地が多いことがその理由である。

をやめて、農地を売却する農家が増えるのは自然の流

そのため、宅地として供給されても需給に与える影れだ。こうして農家が売却した農地を宅地として売りに出される動きが、2022年以降急増するかもしれな
いと考えられていたのである。

群を抜いて多い東京の生産緑地
生産緑地に指定されている農地の面積は、全国で１万2,525ヘクタール（2018年、国土交通省調べ）と響はそれほど大きくないとみる向きもある。

対策はきちんと講じられている
また、国も2022年問題を黙って見ていたわけではない。対策は講じられている。それが2017年5月に成立した「特定生産緑地指定制度」（2018年4月1日施行）だ。

いわれている。イメージしにくいと思うが、東京ドー

これは現在、生産緑地に指定されている農地が対象

ムの約2,664個分に相当する。この8割が首都圏、近で、新たに「特定生産緑地」に指定されると、従来の畿圏、中部圏のうち東京都、大阪府、愛知県とその近税制優遇措置が10年間延長されるというものだ。こ郊に集中している。

のため、「所有する生産緑地を特定生産緑地にすべてただ、図表2のとおり、東京都は群を抜いて生産緑指定する」という農家は6割超にのぼり（図表3）、そ

地の面積が大きいが、そのほとんどは23区外にあうでない場合も「すぐに」買取りを申し出たいとするる。生産緑地が多いのは八王子市、町田市、立川市な農家は26％で、対策の効果が表れているといえるだ

どの市が中心で、23区では練馬区と世田谷区などにろう。

わずかに分布しているだけだ。というのは、都市化に一方で、従来は500㎡以上の農地が生産緑地に指定

押されて23区内の農地では広い面積を確保できる農される条件であったのが、特定生産緑地では300㎡以

4特集

上の面積で指定が可能となった。このことによって、土地の一部を特定生産緑地に指定し、残りを指定から外すという選

生産緑地「2022年問題」は今、どうなっているのか？

図表 4 「生産緑地」から「特定生産緑地」への流れ

1992 年2022 年

生産緑地地区の多くは 1992 年に指定外せば、買取りの申し出を拒否された場
合、その部分を宅地に転化するという選択肢はある。
他にも、これまで生産緑地内には、ビニールハウスや温室、農機具倉庫、選果

指定

所有者等の
意向を確認

営農を継続
買取り申し出が可能

税制

場、休憩所など農業に直接必要な施設以生産緑地として税制特例措置

外を建てることができなかったが、特定◉相続税等：納税猶予の適用可能◉固定資産税等：農地課税

生産緑地では農産物直売場や農家レスト
ランを建て、そこで営業することが可能となった。もちろん、直売場で売った◉相続税等：納税猶予の適用可能◉固定資産税等：農地課税

三大都市圏特定市※1 の市街化区域内農地

生産緑地以外えることに間違いはない。
固定資産税
の課税

宅地並み課税30年の経過で生産緑地の指定から外れ

大きな違いだ。

30 年経過後

30 年までまたは非特定生産緑地

特定生産緑地

宅地並み課税5 年間激変緩和措置
納税猶予なし相続税の納税猶予

納税猶予なし現世代の納税猶予のみ
終身営農で免除（現世代に限り、貸借※2 でも納税猶予継続）

表4、5）。30年間ずっと営農し続けなく続けるかどうか見直すことができるのはその他の市町村の市街化区域内農地
生産緑地

区分

所有者にとっては土地利用の選択肢が増てはならないのと、10年ごとに営農を買取り申し出が可能

図表 5 市街化区域内にある農地の税制の面積についても制限があるが、農地のは10年ごとに更新が可能となった（図営農を継続

特定生産緑地として税制特例措置が継続

農地で作られた農産物を中心にし、施設ることになっていたが、特定生産緑地で営農困難な状態
または相続の発生等（出所）国土交通省資料より作成

り、レストランで出すメニューは、その指定の期間についても、前述のとおり、

所有者等の
意向を確認

指定期限の延長の公示

ば500㎡の農地のうち200㎡を指定から

営農困難な状態
または相続の発生等

特性生産緑地の指定の公示

生産緑地地区の指定の告示

択肢も考えられるようになった。たとえ2032 年

特定生産緑地の指定から 10 年経過

申出基準日（告示から 30 年経過する日）

※1

※2

農地課税

生産緑地以外農地に準じた課税

納税猶予あり終身営農で免除
貸借※2 でも納税猶予継続

納税猶予あり20 年営農で免除

三大都市圏特定市とは、①都の特別区の区域、②首都圏、近畿圏または中部圏内にある政令指定都市、③②以外の市でその区域の全部または一部が三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯等の区域内にあるもの。ただし、相続税は平成 3 年 1 月 1 日時点で特定市であった区域 (＊) 以外は一般市町村として扱われる。
都市農地の貸借の円滑化に関する法律、特定農地貸し付けに関する農地法等の特例に関する法律に基づく貸借に限る。

（出所）国土交通省資料より作成

地価の暴落は避けられそうることも検討する必要がある。

特定生産緑地に指定する決定権者はあくまでも市町

しかし、こちらにも救済策がある。2018年に成立村なので、農地の所有者が指定を希望しても、その希した「都市農地の貸借の円滑化に関する法律」によ

望どおりになるかどうかはなんともいえないが、このり、生産緑地として指定されている農地の貸借がしや30年間で都市近郊の緑地を維持することの必要性がすくなったことだ。新規営農者への農地貸借が可能に

急激に後退したとも思えず、従来の生産緑地を特定生

なれば、農業従事者の若返りも期待できるようになる。

産緑地に指定しない合理的な理由が見いだせない。し以上のような状況に鑑みると、生産緑地が宅地としたがって、大半の生産緑地はそのまま特定生産緑地にて売却される2022年問題が完全に払しょくされたとなる可能性が高い。

はいえないものの、「特定生産緑地指定制度」と「都問題は、農業後継者がおらず、しかも自分自身が高市農地の貸借の円滑化に関する法律」によって、当初齢で営農を続けるのが困難な場合だ。この場合は先ほいわれていたような、大都市近郊で宅地が大量に供給

ど触れたように、自治体に買取りを申し出るのとともされることによって地価が暴落するような事態が起こに、それが受け入れられない場合を想定して、売却する可能性はあまりないといえそうだ。

REAL PARTNER December 20195

連載 第 18 回

ング
ウォッチ

レンド

「住」のト

「多拠点居住」は定着するか？
従来、住まいといえば「自宅」が 1 カ所あり、少数ながら「別荘」を持つ人がいる、というのが一般的な姿だった。そうしたなか、「複数の住居」を賃貸で提供するサービスが現れた。ライフスタイルや働き方が多様化するなか、はたして新たなトレンドになるのだろうか。［文・編集部］

れの施設では個室を確保しつつ、リビングやキッチ

不動産賃貸の新しい形ンについてはシェアハウスのように複数の利用者でサブスクリプション方式によって「多拠点居住」

共有する。

を実現するサービスが誕生した。
「サブスクリプショ

全国24カ所にある拠点は、空き家や空き別荘をン」とは、もともと「定期購読」の意味で、製品や活用する。こうした物件のオーナーと契約を結んでサービスを購入するのではなく、一定期間使う権利

リノベーションを行い、会員向けに提供する。拠点に対してお金を支払うサービスのことだ。
「毎月定にはWiFiや家具・家電、アメニティも完備されて額制の使い放題サービス」と考えればいいだろう。

いるので、会員は引っ越しの手間などを考えず、手2019年10月29日、株式会社ADDress（アドレ軽に多拠点居住が可能になる（図表1）。前述したス）は、既存株主であるガイアックス、JR東日本

ように、利用料金は月額4万円からで、その会員費

スタートアップなどを引受先とする第三者割当増資を支払えば敷金、礼金、保証金などは一切必要なを実施。加えてモビリティパートナーであるANA

い。また会員費には電気代、ガス代、水道代、ネッ

ホールディングス株式会社、株式会社IDOMと提ト回線料金も含まれている。

携することにより、MaaSを見据えた定額制の「住まい＋移動社会」の実現を目指す。
いろいろと耳慣れない言葉が多いので、順を追って説明していこう。

多様化する住まい方のニーズ
こうした自由な住まい方に魅力を感じる人は一定数いる。特に近年、特定の企業に所属せず、フリー

まず、ADDressはサブスクリプション方式によランスとして働く人が増えてきた。一般社団法人プる多拠点居住サービスを提供する運営会社だ。毎月ロフェッショナル＆パラレルキャリア・フリーラン

定額の利用料を払うことによって、全国24カ所にス協会の『フリーランス白書2018』によると、ある拠点を自由に選んで住むことができる。それぞ

1000万人以上の人がフリーランサーとして働いているという。またテレワークを導入する企業も増えており、仕事をするのに必ずしも出社する必要がな

図表 1 「多拠点居住の定額サービス」のしくみくなってきた。このように働き方の多様化が進み、通勤せずに済むようになったことなどもあり、多拠日本各地にある
管理家屋を提供

MEMBER

サービス
運営会社

月会費

点居住が注目されるようになったと考えられる。普段は大都市圏で働き、週のうち2日、あるいは3日

サービス
運営会社

間を自然が豊富な拠点でテレワークするという使い方もできる。
自然が豊富な地方に住むということでは、かつて家賃たちが、定年後、地方に移住して畑を耕しながら生

物件提供

OWNER
6

は「移住」が注目された。大都市で生活していた人
活するというイメージだが、移住するとなると、既図表 2 MaaS（マース）の概要

婚者ならパートナーの承諾を必要と利用者するし、いまの生活拠点を引き払

ひとつのサービスとして提供（検索・予約・決済）

い、引っ越しをするのに手間やコストがかかるので、誰もが簡単にでき鉄道

ることではなかった。
その点、ADDressが提供するよ

バス

タクシー

AI オンデマンドバス

出発地

シェアサイクルの好きなときに、好きな場所を選ん

目的地
小型モビリティ
自動運転バス・タクシー

カーシェア

うな多拠点居住サービスなら、自分で一時滞在ができる。ちなみに同一の施設に連続して滞在できる日数は最長で7日だ。

小売店舗

宿泊施設

医療・福祉

他業態サービスとも
連携……

MaaS を背景にした不動産ビジネス

観光地

地方部における
交通手段確保

前述したように、ADDressはJR東日本

スマートシティの実現

都市部における
渋滞緩和・環境負荷低減

スタートアップなどを第三者割当増資の引受先とした資金調達を行うのと同時に、MaaSを視野に入れて、ANAホールディングス株式会社、株式会社

提携サービスを打ち出してくるだろう。本稿を執筆

IDOMと業務提携を行った。

している11月24日時点ではまだアナウンスメント

MaaS（マース）とはMobility as a Serviceの略で、ICTを活用することにより、マイカー以外

されていないが、移動手段に不可欠の鉄道も、こうしたサービスに乗り出してくるはずだ。

の交通手段による移動をシームレスにつなぎ、マイ移動に際してのコストが抑えられれば、多拠点居カーがなくても自由に迅速に移動できる方法を提供

住は多くの人にとって、より現実的な選択肢となるすることで、交通渋滞や温室効果ガス、高齢者によため、今後、公共交通機関を中心にして、どこまでる事故などさまざまな問題などを解決するものとし

業務連携を図れるかがサービスの成否を大きく左右て、世界中で脚光を浴びているサービスを指す（図するだろう。

表2）。

また、ADDressの試みは、社会課題の解決につ

今回の出資、業務提携についていえば、業務提携

ながる可能性もある。野村総研によれば、2033年に先であるANAホールディングスは、ADDressのは全住宅の約3割が空き家になるという試算もある

利用料金に加え、月額2万〜3万円で全国の指定路が、空き家をリノベーションし、多拠点居住の拠点

線・便に4回（または2往復）搭乗できるサービスに生まれ変わらせることができれば、空き家問題のの実証実験を、2020年1月から開始する予定だ。

解決の一部にはつながるはずだ。さらに、多拠点居

また、同じく業務提携先のIDOMは、定額乗り換

住が普通のライフスタイルになれば、地方に定住すえ放題のカーシェアサービスである「NOREL」をる人口は減ったとしても、交流人口の増加によって運営しており、ADDressの指定物件の駐車場に

経済の活力を盛り上げられる可能性も高まってくる。

カーシェアを設置する。これによって、各物件間や子どもの教育や勤めている会社の状況を考えれ中古車販売のガリバー販売店で乗り捨てが可能な

ば、多拠点居住へのハードルはまだ高いというのがカーシェアサービスを、2020年1月からスタート

現実だろう。とはいえ、10年単位で見れば、そうさせる。

した常識も変わってくる可能性がある。そこから生

さらに、JR東日本スタートアップの親会社であるJR東日本も、近々、移動手段について何らかのまれてくる不動産ビジネスの新たなニーズに意識を向けておきたい。

REAL PARTNER December 20197

ているのだろうか。

つの老いとは、建物の老朽化と住民の高齢化の二ことを指します。マンションの耐用年数は47年ですが、これはあくまで税務上の規定であり、寿命が47年というわけではありません。きちんとした管理と修繕を行っていれば、もっと長く住み続けることが可能です。ところが、住民の管理への無関心や修繕積立金不足などによって、建物や設備のメンテナンス
老朽化が進んだマンションは「スラム化」の危機に瀕しており、実際に廃墟のようになってしまった物件もあるのです。
また、マンションは住民の意思決定機関である「管理組合」によって運営されますが、住民の高齢化によってその担い手である理事に欠員が生じたり、その役割が果たせないケースも増加しています。
マンションの管理は、管理会社に任せればいいと思っている人が多いのでは？

理会社は、あくまで管理業務を代行するだけ

管で、管理の主体となるのは管理組合です。つまり、管理組合の運営がうまくいくかどうかで、そのマンションの価値は変わります。管理組合のやり方次第
で、スラム化を避けるどころか、いま住んでいる古いマンションを「楽園」に変えることも可能です。
たとえば、1983年竣工の「ルミエール西京極」（京
都市右京区）では、これまで二度の大規模修繕ならぬ「大規模改修」を行いましたが、一回目の改修では外壁や屋上防水の修繕だけでなく、中庭に木を植えたりベンチを置いて、住民たちのコミュニケーションの場を創出しました。そして二回目の改修では、集会所を誰にでも使える「交流室」に改築したり、深さ51

山
ノンフィクション作家ができないマンションが増えてきています。そうした生きのびるマンション

ると著者は言う。具体的には、どんなことが進行し││︿二つの老い﹀をこえていま、マンションは「二つの老い」に直面してい岡『生きのびるマンション ──〈二つの老い〉をこえて』
岩波新書

780 円＋税

管理・維持をめぐる難題が山積するなか、住民の高齢化と建物の老朽化という「二つの老い」がマンションを直撃している。廃墟マンションが出現する一方で、住民の努力でコミュニティをつくり資産価値が高まる
例も。何が明暗を分けるのか、豊富な取材例から解き明かす。

8

注目の書 著者は語る
メートルの井戸を掘ったりもしました。電柱の変圧器から淳

直接井戸のポンプに配電できる装置を備え、災害により水道や電力供給が止まっても、関西電力による送電が復旧す
ればすぐに井戸水が使えるようにしたのです。
このマンションでは、「生活するすべての者が、災害を含むあらゆる状況において無事に暮らせる環境にするために活動することを目的とする」と管理規約に定めています。そうした理念の下、管理組合の活動にイヤイヤ関わるのではなく、居住価値の向上のため、住民自らが楽しみな
がらアイデアを出し、それを計画・実行してきました。だからこそ、高経年マンションの「楽園化」が成り立ったといえるでしょう。
また、近年増加するタワーマンションでも、将来を見通一した変革が始まっています。2005年竣工の「白金タワー」（東京都港区）では、高齢化の進展を見据えて、「訪問看護
ステーション」のサテライトを誘致しました。訪問看護ス
テーションとは、看護師や理学療法士が常駐し、かかりつけ医と連携して、その地域でケアが必要な利用者にサービスを提供するものですが、その地域包括ケアの中核がマンション内にあることが、永住志向の高いこのマンションの居住者に安心感を与え、健康管理への意識付けにも大いに役立っているといいます。
とはいえ、そこまで積極的に活動できる管理組合は少ないのではないか。

郎

やまおか じゅんいちろう● 1959 年愛媛県生まれ。ノンフィクショ
ン作家。
「人と時代」「公と私」を共通テーマに、政治・経済、医療、
近現代史、建築など分野をこえて執筆。時事番組の司会、コメンテー
ターも務める。一般社団法人デモクラシータイムス同人。著書に『あなたのマンションが廃墟になる日』（草思社）、『気骨 経営者土光敏夫の戦い』（平凡社）、『原発と権力』『インフラの呪縛』『長生きしても報われない社会――在宅医療・介護の真実』（以上、ちくま新書）ほか多（小学館文庫）2020 年 1 月刊行予定。
数。『ゴッドドクター 徳田虎雄』

れらのケースに限らず、本書で紹介した事例には、

こそれぞれそこに至るまでには紆余曲折のプロセスがあり、一朝一夕に素晴らしいマンションに生まれ変わった
わけではありません。
「二つの老い」を克服するための第一歩は、問題を共有できる仲間をつくり、自分たちの住環境について忌憚なく話し合うことです。そして、マンションを「管理する」のではなく「問題解決する」一つの事業体と位置付けます。
企業経営の発想に近いといえますが、ここで求めるのはお金ではなく、住民の最大公約数的幸せです。そして、そうした活動の基盤となるのは、言うまでもなくコミュニティ
であり、それが自分たちの住まいの資産価値を支えることになるのです。

（取材・文／編集部）

コミュニティの力がマンションの住環境を向上させる
REAL PARTNER December 20199

不動産関連データから読み解く「住まいの今」［連載 第 3 回］

人口や世帯数の「予測」には要注意
不動産エコノミスト

吉崎 誠二「将来の人口や世帯数がどうなっていくのか」は、住宅の需要を予測するうえでい
ちばん大切で基本ともいえるデータです。今回はそのデータに関して注意すべき
ポイントについて解説してみました。

頼性を持ってこのデータを見ていると思います。しかきわめて権威の高いデータだが……

し将来、実際にこの数字のとおりになると思い込んでしまわないほうがいいかもしれません。統計の名称に将来の人口や世帯数を予測したデータは、いくつかもあるように、人口にしても世帯数にしても、あくまのシンクタンクから公表されていますが、メディアなでも「将来推計」だからです。前提が変われば推計にどで最も頻繁に用いられているメジャーなものとしても影響を及ぼします。

は、国立社会保障・人口問題研究所が5年ごとに公表

たとえば日本の将来推計人口（図表1）を見てみましている「日本の将来推計人口」ならびに「日本の世しょう。青色の線が2005年に予測・発表されたもの、帯数の将来推計」があります。

赤色の線が2010年に予測・発表されたもの、緑色の国立社会保障・人口問題研究所は、1996年に旧厚線が2015年に予測・発表されたものです。3本とも

生省の人口問題研究所と、特殊法人社会保障問題研究

時間の経過とともに右肩下がりになっている点は共通

所が統合してできた組織です。前者の人口問題研究所

しています。これは将来、日本の人口が減っていくこにいたっては、その発足が1939年にまで遡る由緒あとを示しているわけですが、たとえば同じ2035年時

る組織でもあります。

点で見ると、2005年よりも2010年、2010年よりも「日本の将来推計人口」は日本の人口規模と男女年

2015年の線のほうが、少しずつ上にあることがわか

齢構成について将来推計したもので、「国勢調査」、人

ります。つまり、日本の人口が減っていくことは避け

口動態統計による人口データ、国立社会保障・人口問

られないものの、徐々に減少のペースが落ちていると

題研究所が行っている「社会保障・人口問題基本調いうことを示しています。

査」などのデータをもとにして作成されています。当次に世帯数の将来推計（図表2）を見てみましょ

然、このデータは不動産に関わる人のみならず、福祉や労働、教育、サービス産業といったあらゆる分野において将来の需要予測などを行う基礎データとして使われています。

図表1（千人）

全国 将来人口推計の変化
2005年推計2010年推計2015年推計

130,000

たとえば5年に一度の頻度で行われている公的年金の財政検証は、日本の将来推計人口のデータをベースにして、将来の年金財政がどうなるのかを検証します。将来推計人口は、日本という国の政策立案を行う

125,000
120,000
115,000

にあたっても、極めて重要な意味を持つ数字といってもいいでしょう。

110,000
105,000

10

世帯数の予測は10年で500万も変わった

100,000

そのようなデータですから、多くの人はかなりの信（出所）図表 1〜3：国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」から監修者が作成2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045（年）う。こちらもそれぞれの線の色は将来推計人口と同じ年に予測されたことを示しています。

たとえば2030年の予測値を見ると、2005年調査と2010年調査の乖離に比べ、2010年調査と2015年調査

こ ち ら も2005年 よ り も2010年、2010年 よ り もの乖離のほうがはるかに大きくなっていることがわか2015年の線が上に位置しています。かつ世帯数がります。これは言い方を変えると、単独世帯数が想定

ピークをつけるタイミングも、調査年が新しいほど後外の増え方をすることを意味しています。

ズレしていることがわかります。

単独世帯数が増える要因はいくつかあります。団塊

2005年調査では、世帯数がピークを打つのは2015

世代が後期高齢者になり始めて、一般的には男性より年頃でしたが、2015年調査では2025年頃にピークをも長生きする女性が死別後、単独世帯になるという事打つことになっています。つまり世帯数に関しては、象が増えていること、生涯未婚率が上昇しているこ

2005年時点の予測では現時点（2019年）にはすでにと、離婚が増えていること、そして晩婚化が進んでいピークアウトしていたはずのものが、当面はむしろ増ることなどが挙げられます。

加傾向をたどるという具合に予測が変わってきています。

このうち団塊世代にまつわる要因については、そこに属する人が寿命を迎えることによって徐々に低下し

ちなみに実数で見ても、2030年時点での予想世帯ていくと思われますが、最近の社会情勢から鑑みる数は、2005年調査と2015年調査とで、実に500万世と、それ以外の要因については将来的にも増加してい帯もの差があります。住民基本台帳に基づく数字（平くでしょう。

成31年1月1日時点）では、東京都の世帯数が719

したがって、今後も単身用住宅に対するニーズは、万、神奈川県が432万、大阪府が430万ですから、「いま一般に考えられている」よりもさらに高まってたった10年でどれだけ多くの乖離が生じているかがいくと考えておいたほうがいいと思われます。

わかります。

現実の変化は予測よりも大きい!?
なぜこれだけの差が生じているのかについては、単
独世帯数の将来予測（図表3）を見れば一目瞭然です。というのも、予測の前提条件である単独世帯数がものすごいペースで増えていくと考えられているから
です。

図表2

2005年推計2010年推計

1971 年生まれ。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学
博士前期課程修了。1997 年船井総合研究所入所。Real Estate ビジネ
スチームの責任者、上席コンサルタントを経て、2013 年に株式会社
ディー・サインに取締役として参画し、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。2016 年より一般社団法人 住宅・不動産総合研究所理事長を務める。著書に『大激変 2020 年の住宅・不動産市場』（朝日新聞出版）、『「消費マンション」を買う人「資産マンション」を選べる人』（青春出版社）などがある。

図表3

全国 将来世帯数推計の変化（千世帯）

吉崎誠二（よしざき せいじ）

2015年推計（千世帯）

2005年推計2010年推計2015年推計

21,00055,00054,00020,00053,00019,00052,00051,00018,00050,00017,00049,00016,00048,00015,00047,00046,000

全国 将来単独世帯数推計の変化

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035 2040（年）14,000

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

REAL PARTNER December 2019

2040（年）

11リノベーション＋宿泊の「まちごとホテル」でまちを活性化
クジラ株式会社（大阪府大阪市）

矢野 浩一社長

2017 年 6 月、大阪市此花区の西九条に、空き家になっていた長屋や中古住宅をリノ
ベーションし、まち全体をホテル化した「SEKAI HOTEL」がオープンしました。
客室は 13 軒、駅前にフロント施設を設置し、徒歩 3 分圏内の地元店舗で食事や入浴もできる仕組みになっています。クジラ株式会社は、このリノベーションと宿泊を組み合わせた「まちごとホテル」を通じて、資産を流動化させ、まちを活性化させる「地方創生モデル」の確立を目指しています。

まちの活性化という成果が見えてきました。最初は近目指すは地方創生モデル

隣住民から反対されましたが、1年かけて思いを伝え

SEKAI HOTELは、海外旅行者が好む日常を観光たことで今では協力的ですし、同社が掲げる社会貢献

コンテンツとして提供することをコンセプトに、まちへの取り組みやビジネスモデルに共感してくれる投資

なかに点在している空き家を宿泊施設にリノベーショ家も増えてきています。やはり、地域住民、投資家なンし、入浴や食事などは周辺店舗で補完するというど、関わる人たちとの信頼関係を構築することが一番「まちごとホテル」プロジェクトです（図表1・2）。
「リ

大切だと感じています」。

と2020年5月には富山で新しくオープンする予定もいうウィークリーマンション事業を発展させる形で、あり、将来的には全国20拠点、「地方創生モデル」と『リノベーションと宿泊を通じて地方創生モデルを作して全国展開を目指していく方針です。

ノベーションした空き家を賃貸する オトマリ

ろう』という壮大なプランを掲げてスタートしました」と、矢野さんは振り返ります。

価値を生むスペシャリストとして組織改革

資金については、私募債の形で投資家を募り、それもう1つ、矢野さんが大切にしていることは組織でを元手に同社が物件を取得。リノベーションした物件す。2007年に独立開業し、事業自体は順調でしたが、をいったん投資家に売却し、借り上げる形で宿泊施設「数年経つと育てた社員が独立してしまい、また不動として運用します。
「西九条と布施の大阪2拠点で、産業界の信頼度の低さを感じることもあった」ため、社員の平均年齢 28 歳。ホラクラシー型組織に変更し、全員でビジョンを共有できる体制に12

図表 1 SEKAI HOTEL の仕組み

「会社の方向性や経営者の考え方を理解していく必要があるため、個々のコンサルティング力が非常に重要になる」と矢野さん。これまでに2案件を手掛けましたが、組織改革の成果もあり、社員それぞれが得意分野を生かしながら、チームとして動けるようになっています。また、地方創生という社会貢献事業に魅力を感じ、入社希望の学生が集まるようになったことから、最近では組織運営についての相談も増えているといいます。
図表 2 まちごとホテルのイメージ

矢野さんは、「不動産と設計デザイン、建築施工を1つの会社で持つことで、新たな価値が生まれる可能性があります。このワンストップサービ
スを通じて、最低限かつ最適な開発を行う ミ
ニマムデベロッパー を目指していきたい。ホテル、オフィスの次には、子ども向け養護施設やC C R C（ C o n t i n u i n g C a r e R e t i r e m e n t
Community）の発想での高齢者の見守りなど、福祉事業も考えていきたいですね」と、さらなる飛躍を目指しています。

一時は不動産業が嫌になり、廃業も考えたとのこと。
しかし思い悩んだ結果、矢野さんは「嫌な部分をひっくり返して業界を変えたい。それができれば絶対一番になれる」と続ける決心をし、最初に歩合給を廃止。
その後、従来の階層的組織から、個人の主体性を重視するホラクラシー型組織に変更しました。
新しい価値を生み出すためには、知識や技術力に加え「人財」が重要であり、同社の強みである、不動産の取り扱いから開発、設計、施工と、専門家として不動産・建築を兼ね備える最大限の力を発揮すべく、社員全員でチームのあり方を勉強し、考え方を徹底的に共有したといいます。今では社員一人ひとりにその考泊まれる町工場

をコンセプトにした「SEKAI HOTEL 布施」の客室えが浸透し、コア事業であるリノベーションの品質も高まっています。

新たにオフィスリノベーションもスタート
離職率も低下し、チームとして不動産・デザイン・施工の3機能が安定して回るようになったことを受け、同社では新たにオフィスリノベーション事業をスタート。経営者と従業員が会社のビジョンや経営方針を体感し、共感できるようなオフィスの提案に取り組んでいます。そのため、デザイン重視の提案以上に会社のビジョンが体感できるよう工夫した
オフィスリノベーション

REAL PARTNER December 201913

連載 第 186 回

小規模で柔軟な区画整理
都市のスポンジ化地区での誘導施設整備に向けて
国土交通省都市局市街地整備課
急激な人口減少により、空き家や空き地が不規則に発生する「スポンジ化」と呼ばれる現象が深刻さを増しています。商店街はシャッター通りとなり、空き地だらけの住宅街が全国で見られるなど、都市の空洞化が進行しています。その対応策の一つである「小規模で柔軟な区画整理」につき解説いたします。

1

通省都市局では、「小規模で柔軟な区画整理 活用ガ

はじめに

イドライン」を、まちづくり推進課、都市計画課、市街地整備課の共同により作成し、平成30年11月に公

我が国では、人口減少下において、持続可能な都市構造の形成に向けて、平成26年に都市再生特別措置法を改正して立地適正化計画制度を創設し、届出勧告表（国土交通省HP）しました。
本稿では、「小規模で柔軟な区画整理」について、紹介します。

制度や税財政上のインセンティブ等を講じながら、ま
ちなかや公共交通沿線への居住や都市機能の誘導を図っています。
一方で、昨今、人口減少社会を迎えた地方都市をは2

小規模で 柔軟な
なぜ有効か？

区画整理がじめとした多くの既成市街地において、空き地等の低都市のスポンジ化地区において発生しているそれぞ

未利用地（空き家、低未利用な青空駐車場等を含む）

れの空き地等をみると、「面積が小さい」「ばらばらとが小さな敷地単位で時間的・空間的にランダムに発生散在している」「土地の形状が不整形」など、使い勝する「都市のスポンジ化」が進行しており、生活利便

手が悪いことが多く、単独で有効活用することが難し性の低下や居住環境の悪化により、コンパクトなまち

い状況となっています（接道状況や周辺都市基盤が不。
づくりを進める上で重大な障害となっています（図 1）

十分な場合もある）。潜在的な土地の利用ニーズを的

そこで、このような都市のスポンジ化が進む地域、確に把握し、限られた財政余力の中で、早急かつ効果

特に、駅前やまちなかの公共交通の徒歩圏など、既存的な対処が求められます。

ストックが集積した拠点エリアにおいて有効な「小規

そこで、立地適正化計画における都市機能誘導区域

模で柔軟な区画整理」の活用を推進するため、国土交に挙げられるような、駅前やまちなかの公共交通の徒

図1

歩圏など、既存ストックが集積し都市の拠点となるべき潜在的な土地利用ニーズが高いエリア（土地利用ニーズの例：「個人としては、ひとりでは十分に活用できないが、周辺の権利者等と協力した共同化事業であれば、土地活用に挑戦したい」など）に着目し、スポット的にでも、素早く散在する空き地等を集約・再編（整形化）し、集約した土地に、地域に不可欠でまちの顔となる医療・福祉施設等の誘導施設の導入を図ることができれば、散在する空き地等の解消と同時に、まちなかの賑わいの核となる集客力の高い空間を創出することができます。結果、エリアへの訪問者、滞在者が増加することによりエリアのポテンシャルが

14

図2

向上します。
これを好機ととらえ、誘導施設の導入効果を維持・継続しつつ、その周辺にある空き地、空き家、歩道や広場といった公共用地等を、空間的な資源として、地域主導のリノベーション手法により実験的にでも活用
する、連鎖的に次の集約・再編プロジェクトを行うな
ど、まちの魅力を高め、エリア全体の発展を促す自立
的なまちづくり活動へと段階的に波及させることができれば、おのおのの活動の相乗効果により都市経営に好循環をもたらします。拠点エリアの「吸引力」が漸進的に強化され、コンパクトなまちづくりの推進につ。
なげることができます（図 2）

図3

この際、空き地等の集約・再編を担う制度として区画整理がありますが、有効な区画整理手法として集約換地を活用した区画整理（『空間再編賑わい創出事業』など）が挙げられます。また、既成市街地においては、過去に一定程度、道路等の都市基盤が整備された地区における減歩を伴わず公共施設用地の付け替え等により公共施設の整備改善を図る等の『敷地整序型
土地区画整理事業』の活用も有効です。
これらは代表例ですが、スポンジ化が進行し都市の活力が低下し続ける状況下では、このような柔軟な区
画整理を小さくスピーディに実施し、空間再編により、まずはエリア再生を先導する賑わいの核となる空間を形成することが有効です。エリアの求心力を高化された土地を集約・整形して大型の街区を創出する

め、コンパクトなまちづくりの方向へ戦略的に舵を切ことにより、敷地の一体化による有効高度利用と公共ることが求められます。

施設の再編を図る「大街区化」などがあります。
都市のスポンジ化地区の再生にあたっては、その対3策の緊急性を考慮し、集約・再編が可能な箇所を優先

さまざまな区画整理手法について

区画整理は、照応の原則、権利者の意向調整およびして速やかに事業を行うことが必要と考えられることから、リスクを抑えるため、小さく始め、徐々に再編。
エリアを拡げるような発想も重要です（図 3）

公平性の確保など、一定の留意事項はありますが、土地の区画形質の変更および公共施設の新設・再編によ
形状等に柔軟に組み替えることを技術的に可能として

4

います。

①「照応の原則」と集約換地の特例

り、土地の利用計画に応じた最適な土地の位置・規模・新たな制度「空間再編賑わい創出事業」

加えて、事業手法および換地手法として、その方策

空き地等の利用促進によるまちの賑わい創出に向けの充実が図られてきました。具体的には、照応の原則て、立地適正化計画に定める都市機能誘導区域、居住における各要素のうち、宅地の位置についての照応の誘導区域を中心に、都市のスポンジ化対策を総合的に例外が認められる「集約換地」や、一定程度整備され推進する「都市再生特別措置法等の一部を改正する法た基盤を勘案し、土地の入れ替えや公共施設の再配置

律（平成30年法律第22号）」が、平成30年7月15日（付け替え）等を主眼において敷地レベルで行う「敷に施行されました。
「空間再編賑わい創出事業」は、

地整序型土地区画整理事業」、また複数の街区に細分

この総合施策のひとつとして、都市機能誘導区域に主REAL PARTNER December 2019

15

図4

物の床の一部に整備する場合も含む。
）となりますので、導入する誘導施設の機能・規模に応じて定めます。
事業活用の主なメリットとしては、散在する空き地等の解消と同時に誘導施設を整備するための敷地が確保できること、まちの将来像や導入する誘導施設に適した都市基盤の改善・整備が可能であること、誘導施設整備区
制度は集約換地の特例であり、関係権利者全員の同意を必要としないため、一部の反対地
眼を置いて創設された新たな制度で、「誘導施設整備権者等がいても事業実施が可能であることなどが挙げ

区」を活用した土地区画整理事業手法の通称です。

られます。さらに、資金面においては、国からの交付「誘導施設整備区」とは、土地区画整理事業におけ金（都市再生区画整理事業）の交付制度・都市開発資る集約換地の特例制度です（都市再生特別措置法律第金貸付金の融資制度について、別途、支援要件を満た105条の2から第105条の4）。区画整理における換地すことで活用が可能です。

は、施行地区内の地権者等の公平と利益の保護を図る
ため、「照応の原則」に基づき、換地後と従前宅地のるよう定めることを原則としています（土地区画整理

5

法第89条第1項より）。関係権利者全員の合意によ① 賑わい創出のための施設の整備・活用上の工夫

り、位置の照応によらず行われている任意の集約換地

さて、本稿では、地域に不可欠な誘導施設整備を目もありますが、あくまで合意の範囲ということで、集的とした区画整理の紹介をしていますが、承知のとお

約内容の調整に限界が生じ、土地の集約が十分にできり、施設機能をただ導入することのみに終始してしまなかったケースがしばしばみられます。このため、一えば、形成される空間もそれなりのものになってしま

定数の権利者で行う組合施行や公共団体施行等で、都います。都市活動の場として、確実に地域の方々に活市の低密度化等の課題に対応したコンパクトなまちづ

用がなされ、親しみのある場となるよう地域の実情をくりを進め、散在する空き地等を活用し都市機能の増十分にとらえ、配置計画、空間設計、そしてその活用進に寄与する誘導施設の導入を図ることが必要な場合スキームの工夫が必要です。誘導施設整備によって、は、集約換地の特例制度である誘導施設整備区を活用

まちの核を形成している近年の事例から、空間を「つすることが計画的に土地の集約を行う上で有効です。

くること」に関しては、周辺との連携、誘導施設の機誘導施設整備区は、その特別な公益的な制度目的をふ

能（コンテンツ）を工夫、公共・公益施設の集約・複まえ、例外的に従前の宅地の位置にかかわらず、当該合化、地域のための交流空間（憩いの場）の形成、空区域内に所有者からの申出に基づき、換地を定めるこ間の高質化が想定されます。

位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応す

事業後のまちの維持・発展に向けてとができます。なお、結果的に、当該区域内から移転

なお、その他、誘導施設や交流広場など上物の整備していただく権利者も生じますが、このような方も、費等への交付金支援が可能な都市再構築戦略事業等の原則、事業区域内に換地されるため、誘導施設の整備

国の支援制度も設けられているため、活用を検討くだ。
効果等、事業効果を享受できます（図 4）さい。

②「空間再編賑わい創出事業」活用のメリット② 市街地整備後の大きな課題「空間再編賑わい創出事業」とは、『事業計画に「誘これまで形成されてきた市街地について、適切に維導施設整備区」を定め、空き地等を集約し、集約した持・管理がなされず、時間の経過とともに、相続等を土地に医療・福祉施設等の誘導施設の整備を図る土地契機とした敷地の細分化、まち並み景観の悪化や土地区画整理事業』と定義しています。誘導施設整備区の利用の陳腐化など、ストックの劣化・陳腐化が進行

区域は、誘導施設を有する建築物の整備用地（※建築

し、根本的な課題となっています。

16

これからは、市街地整備や建築によって「つくるこす。しつらえを工夫することも重要ですが、区画整理と」だけで終わるのではなく、整備後においても、エは、全国画一的な「決められた形」ではなく、地域のリアで維持管理・運営（マネジメント）を行い、地域実情に応じて柔軟に役割を変える「マルチツール」でを「育てること」がよりいっそう求められています。

あるというのが本質的な仕組みです。根本的な公共空間の配置、形態や用途から（たとえば車道でなく広場③ 継続的に誘導効果を発揮するための維持管理手法

や歩行空間を主軸とした空間構成とする等）、そしてまちの賑わい創出に向けて整備した誘導施設につい宅地も含めた上物や周辺環境も勘案し総合的に、地域て、継続的に誘導効果を発揮するためには、民間活力

特性を重視し、個性ある空間としてデザインすることを積極的に導入し、地域を巻き込んだ施設の維持管が可能であることも忘れてはなりません。事前にその理・運営手法を検討する必要があり、その一例として

エリアのあるべき都市活動の場を目的像として、

エリアマネジメントが考えられます。

ヒューマンスケールできめ細やかに描いた上で、時にエリアマネジメントは、地域でまちの将来像を共有

公共空間の配置・用途換えなどのダイナミックな、まし、官民連携による公共空間・民地が一体となったた時に整備内容を抑えたミニマムな空間再編ツールとトータルでの高質な空間形成、整備計画段階からの管しての適切かつ効果的な活用が望まれます。

理運営に関するルールづくり、そして実践を、地域が今回紹介した小規模で柔軟な区画整理は、ポイント

自立的に進めるものです。なお、すでに都市基盤整備を絞って小さく柔軟にスピーディに行います。その分、も完了し、人々の日常生活が営まれている地域におい単体のプロジェクトで完結しないよう、一定のエリアて、突然、エリアマネジメントに取り組むことは、現のまちづくり構想を立てて、その実現の要となる各箇

実的には多大な労力と時間を要します。ビジョンの共所で「戦略的に」空間再編を連鎖で起こし、効果的に有化や事業実施など、市街地整備の具体の動きを好機

相乗効果を図り、一体感のある魅力溢れる都市空間エととらえ、積極的にエリアマネジメントへとつなげてリアとして構築していく姿勢がより効果的といえます。

いくことが重要です。また、事業周辺のエリアも含め

さらに、あらかじめまちを「育てる」ことに重点をてマネジメント活動を展開することで、取組効果を周置き、「つくる」だけでなく、「つくり、育てる」を一辺に波及させていくことが望まれます。

連かつ、一体的に完遂してこそ効果を発揮するツール

エリアマネジメントの実施は、快適な地域環境の確といえます。

保や地域活力の回復等の効果があり、さらには地域のスポンジ化等の対策として、地権者が主体的に進め方々の、地域への愛着や満足度の高まりにつながるこられる制度もあるため、活用を検討してみてはいかがとが期待されます。

でしょうか。

6

おわりにご質問についてコンパクトなまちづくりを契機として、土地区画整理事業を介して都市の魅力向上を図ろうとする際、道路や公園、広場、緑地、親水空間などの公共空間に着目しますと、その配置、形態や用途については、その空間のしつらえ（ストリートファニチャー、舗装、建物のファサードなど）を工夫することに注視しがちでご存じですか？
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配信スタートREAL PARTNER December 201917

不動産関連アーカイブ
国土交通省

令和元年11月1日

印紙税非課税措置の該当区域追加について
印紙税の非課税措置の対象となる自然災害について「令元年 8 月 28 日・令和元年 8 月の前線に伴う大雨による災害 ・該当区域：佐賀県佐賀市」「令元年 9 月 9 日・令和元年台風
第 15 号から台風第 19 号までの一連の災害・該当区域：茨城県（県内全域）」「令元年 10
月 12 日・令和元年台風第 19 号による災害・該当区域：宮城県（県内全域） 福島県（県内全域） 栃木県宇都宮市、足利市、栃木市、佐野市、鹿沼市、小山市、那須烏山市、芳賀郡茂木町 長野県（県内全域）、静岡県伊豆の国市、田方郡函南町」が追加されました。

（公財）不動産流通推進センター

令和元年11月6日

宅地建物取引業における犯罪収益移転防止のための
ハンドブック〔第3版改訂版〕について( 公財 ) 不動産流通推進センターは、平成 30 年 11 月 30 日施行、令和 2 年 4 月 1 日施行の「犯罪収益移転防止法施行規則」改正に対応し、「宅地建物取引業における犯罪収益移転防止のためのハンドブック」を改訂しました。同センターホームページよりダウンロー
ドできます。
―「犯罪収益移転防止法施行規則」改正の概要（平成 30 年 11 月 30 日公布）−◎ 平成 30 年 11 月 30 日施行：効率的な本人確認ができるよう、「オンラインで完結する本人確認方法」が新たに認められました。
◎ 令和 2 年 4 月 1 日施行：非対面の本人確認方法のうち、顧客に転送不要郵便を送付する方法および本人限定受取郵便を送付する方法について、本人確認書類を顔写真付きの書類に限定する等としました。

国土交通省

令和元年11月8日

おとり広告の禁止に関する注意喚起等について
年度末にかけて宅地建物取引が増加する時期を迎えることから、業務の適正な運営と宅地建物の公正な取引の確保を図るため、国土交通省より改めておとり広告の禁止に関する注意喚起がありました。

令和元年11月14日

消費税率の引き上げに伴う消費税の円滑かつ適正な転嫁について
消費税率の引き上げに伴う消費税の円滑かつ適正な転嫁については、「令和元年 7 月 5 日
付け国土動第 32 号」にて、すでにご案内のとおりですが、今般、不動産業者等に対して、消費税の円滑かつ適正な転嫁の確保のための消費税の転嫁を阻害する行為の税制等に関する特別措置法（平成 25 年法律第 41 号）に基づき、同法第 3 条第 1 号後段（買いたたき）の規定に違反する行為があったとして、同法第 6 条第 1 項に基づく勧告がなされました。
この件に関し、改めて注意喚起がありました。

令和元年11月18日

印紙税非課税措置の該当区域追加について
印紙税の非課税措置の対象となる自然災害について「令和元年 9 月 9 日・令和元年台風
第 15 号から 10 月 25 日の大雨までの一連の災害・該当区域：千葉県（県内全域）」「令元
年 10 月 12 日・令和元年台風第 19 号による災害・該当区域：岩手県下閉伊郡山田町、宮古市、釜石市 群馬県富岡市、吾妻郡嬬恋村 埼玉県（県内全域） 東京都あきる野市、
西多摩郡日の出町、西多摩郡檜原村 神奈川県川崎市、相模原市 静岡県伊豆市」が追加されました。

ご利用ください

無料電話相談税理士による
不動産税務相談

不動産契約書及び重要事項説明書書式に係る無料相談第 2・4 金曜 13 時〜16 時

第 3 金曜 正午〜15 時

毎週 月・火・木・金
13 時〜16 時 30 分

12/13・1/10・1/24

12/20・1/7

弁護士による
法律相談（会員限定・完全予約制）＊ 1 月より 13 時 30 分〜16 時 30 分に変更になります。

18＊ 1 月より 13 時 30 分〜15 時に変更になります。

全宅連・全宅保証アーカイブ
全宅連・全宅保証・宅建協会

令和元年 11 月 3 日

令和元年

秋の叙勲・褒章受章

全宅連、全宅保証、都道府県協会の推薦で、11 月 3 日に次の各氏が叙勲・黄綬褒章の受章の栄に浴されました（役職は受章時の推薦団体の役職とし、順不同）。
叙勲の伝達式は 12 月 11 日、黄綬褒章の伝達式は 12 月 17 日にそれぞれ執り行われます。

●旭日双光章●黄綬褒章〔全宅連・全宅保証 推薦〕〔全宅連・全宅保証 推薦〕

池元 孝美（全宅連理事 全宅保証理事・広島）
浜松 滋夫（全宅連元理事 全宅保証元常務理事・島根）山下 德隆（全宅連副会長 全宅保証常務理事・高知）
上原 祥典（全宅連理事 全宅保証理事・山口）〔都道府県協会推薦〕〔都道府県協会推薦〕

貝川 和正（千葉県協会 会長）

工藤 祐政（千葉県協会 副会長）
尾久土 治（大阪府協会 副会長）

全宅連・全宅保証

令和元年 11 月 26 日

理事会開催
全宅連、全宅保証の理事会が 11 月 26 日に東京都内のホテルで開催されました。両団体とも、台風等暴風雨豪雨による災害見舞金の支給、並びに、
令和元年度上半期業務執行状況および財務状況について報告がなされました。また、全宅保証では、入会金の分納制度の創設が決議されました。

インフォメーション
全宅連

改正民法対応版書式に係る解説ガイドブックについて（会員限定）
全宅連では、令和 2 年 4 月の改正民法（債権法）施行にあたり、改正法に対応した契約書を策定し、一部を先行して公開しています。さらにこのほど、「全宅連版民法改正に係る契約
書改訂ポイントガイドブック」を作成しました。
書式およびガイドブックは、書式のダウンロードページ「改正民法対応版書式」より閲覧できます。

全宅連・全宅保証「これからの地域密着型不動産業実践セミナー2019」
講義動画を公開
10 月 1 日に東京で開催された『RENOVATION 事例発表会・これからの地域密着型不動産業実践セミナー2019』の講義動画を全宅連ホームページに公開しました。

（公財）不動産流通推進センター

第4回宅建マイスター認定試験受付中（公財）不動産流通推進センターでは、「第 4 回宅建マイスター認定試験」の申込の受付を行っています。＊試験内容、受験資格等詳細は HP をご覧ください。

概要

試験日時

2020 年 1 月 29 日（水）10：30〜12：00

申込期間2019 年 10 月 1 日（火）10:00〜2020 年 1 月 10 日（金）17:00

試験地・会場●東京／TKP 市ヶ谷カンファレンスセンター ●大阪／全日大阪会館（天満橋）

受験料12,500 円（税込）【訃報】全宅保証・全宅連理事の廣田聰氏（北海道宅建協会会長・北海道本部長）が令和元年 11 月 18 日にご逝去されました（享年 73 歳）。
全宅保証前専務理事・愛知県宅建協会前会長の木全紘一氏が令和元年 11 月 17 日にご逝去されました（享年 75 歳）。
謹んでご冥福をお祈り申し上げます。
REAL PARTNER December 201919

令和元年12月10日発行（毎月10日発行）通巻第492号

発行人／坂本久

編集人／壹岐昇一

12 December 2019 リアルパートナー12 月号 発行所／公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会・公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 〒101-0032東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価50円