空き家相談対応マニュアル

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会

はじめに我が国の人口は 2009 年をピークに減少に転じました。それに伴い、空き家の問題が社会的な課題と認識され、平成 27 年 5 月には「空家等対策の推進に関する特別措置法」が全面施行されました。この法律では、空き家の所有者に空き家を適切に管理する責任があることを明確にし、市町村が主体となって空き家に関する対策を講じることが求められました。このようなことが契機となり、空き家に対する消費者の意識が徐々に高まる中、その処分や管理、利活用等に関する相談件数が増加する傾向にあります。ただ、その相談内容は漠然としていたり、複合的で多岐にわたることから、行政だけで対応するのは難しく、専門家と連携して総合的な相談をワンストップで受け付ける体制を構築する必要があります。なかでも不動産の賃貸や売却等の流通を担い、相談から企画提案、対策まで一貫してサポートができる
不動産業者に対する行政や消費者の期待は大きいものがあります。ただ、不動産業者が相談の窓口を行う上で、消費者のプライバシー保護が適切でなかったり、その心情に対する理解が不十分であったり、法令順守に対する配慮が欠けていたりすることも散見されます。
そこで、全宅連・全宅保証では会員業者が消費者から空き家の相談を受ける上での留意点
や基礎知識等を、「空き家相談対応マニュアル」としてまとめました。これは、平成 27 年度
から大阪市や堺市を対象地域として空き家相談事業を行っている（一社）大阪府不動産コン
サルティング協会の協力を得て作成したものです。平成 28 年に作成した「空き家管理マニ
ュアル」及び「空き家管理ビジネスサポートツール」と共に活用していただきたいと思います。
地域を魅力的なものにし、地域の価値を向上させることは不動産業者の大きな役割です。
安心で安全なまちづくりと地域の活性化のために空き家問題の解決に積極的に取り組むことは、地域の利益をもたらします。また、空き家の相談は、空き家の所有者との接点を獲得するには絶好の機会となります。そこで所有者からの信頼を得ることができれば、将来におけるビジネスの芽をしっかりとつかむことになります。地域の発展と自分たちの事業の発展のために、多くの会員業者がこのマニュアルを用いて消費者からの期待に応えることを願います。
末筆ながら、このマニュアル作成に全面的にご協力いただきました（一社）大阪府不動産
コンサルティング協会にこの場を借りて厚く御礼申し上げます。
平成 31 年 3 月（公社）全国宅地建物取引業協会連合会（公社）全国宅地建物取引業保証協会

もくじ
第１章 空き家相談の必要性 ................................................................................ １
１．空き家相談の背景 ....................................................................................... １
２．不動産業者と空き家相談 ............................................................................ １
第２章 相談業務の概要 ....................................................................................... ３
１．相談業務の分類項目 ................................................................................... ３
２．相談業務の範囲 .......................................................................................... ４
３．空き家相談の窓口業務 ................................................................................ ６
第３章 空き家相談の基礎知識 ......................................................................... １３
１．空家等対策の推進に関する特別措置法 ..................................................... １３
２．所有者等（権利者）の調査、特定についての課題 ................................... １５
３．空き家の活用と権限に関する課題 ............................................................ １６
４．空き家の活用等の内容に関する権限の有無 .............................................. １７５．借地 ......................................................................................................... １７６．相続と相続放棄手続き ............................................................................. １８
７．不動産の保有にかかる税金 ...................................................................... ２３
８．空き家の譲渡所得の３，０００万円特別控除 .......................................... ２４
９．空き家の利活用 ....................................................................................... ２４
１０．空き家診断と空き家対策のフロー ........................................................ ２５
１１．空き家所有者の意識・空き家にしておく理由と賃貸・売却する上での課題 ... ２６
１２．空き家バンク ....................................................................................... ２７
第４章 空き家の活用について ......................................................................... ２８
１．空き家の活用・用途編 ............................................................................. ２８
２．空き家の活用・手法編 ............................................................................. ３１
３．空き家への投資について ......................................................................... ３９
第５章 空き家の予防について ......................................................................... ４１
１．空き家予防の必要性とアプローチ ............................................................ ４１
２．紛争の未然防止の観点から空き家を生み出さないための方法 .................. ４１
３．親子の意思確認により空き家を生み出さないための方法 ......................... ４３
４．処分や利活用の準備 ................................................................................ ４３
第６章 空き家管理 ........................................................................................... ４７
第７章 空き家の活用相談Ｑ＆Ａ ...................................................................... ４８
１．空き家の活用について ............................................................................. ４８
２．空き家の活用について（手法編） ............................................................ ４９
３．空き家の管理について ............................................................................. ５０
第８章 調査・企画提案の基礎 ......................................................................... ５１
１.受付 ........................................................................................................... ５１
２．調査、企画提案の流れ ............................................................................. ５１
第９章 相談体制の消費者保護とコンプライアンス .......................................... ５４
１．消費者保護とコンプライアンスの対象 ..................................................... ５４
２．相談体制における消費者保護とコンプライアンス ................................... ５４
補足資料 ............................................................................................................ ５９

第１章

空き家相談の必要性

１．空き家相談の背景
高齢化社会を背景に、近年では長期間、人が住んでいない空き家が各地で増え続けており、総務
省「住宅・土地統計調査」（２０１３年版）によれば、平成２５年１０月１日現在における我が国の空き家
数は、８２０万戸に及び、今後も増加することが予測されています。これら空き家のなかには、管理が行
き届かず、倒壊の危険性があったり、ゴミ捨て場のようになってしまったりするなど、防災面、防犯面、衛生面で地域住民の生活環境への深刻な影響を与えている空き家も少なくありません。
平成２７年５月に全面施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、「空家等」の所有者または管理者（以下「所有者等」といいます。）が「空家等」を適切に管理する第一義的な責任があることを前提にしながら、住民に最も身近な行政主体であり、個別の「空家等」の状況を把握できる立場にある市町村（特別区を含みます。以下同じ。）を、地域の実情に応じた「空家等」に関する対策の実施主体として位置づけています。
そこでは、①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、②著しく衛生上有害となるおそれのある状態、③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている
状態、④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態、にあると認められる「空家等」を「特定空家等」とし、市町村長は、周辺の生活環境の保全を図るために必要があると認められるときは、速やかに「特定空家等」の所有者等に対し、適切な措置を講じることとされています。
また、「空家等」に関する対策についての計画（以下「空家等対策計画」といいます。）を定めるな
ど、その区域内で「空家等」に関する対策を総合的かつ計画的に実施することが求められており、市町村が「空家等対策計画」において、「特定空家等に対する措置」のほか、「所有者等による空家等の適切な管理の促進」「空家等及び除却した空家等に係る跡地の活用の促進」「住民等からの空家等に関する相談への対応」などの事項を定めることとしています。
このように、市町村の空き家対策への取組が加速されることに伴って、住民や所有者の空き家対策
や空き家予防に関する意識は高まる傾向にあり、そのことは空き家相談の増加に直結します。

２．不動産業者と空き家相談
空き家相談においては、所有者等に対する相談に加え利活用や管理、除却の選択肢を提示する
役割が求められます。特に売買や賃貸等では、マッチングや事前のカウンセリングが重要になります。
しかし、市町村だけでこれらの相談に対応するのは困難で、専門家と連携した相談体制を構築する必要があります。そこでこの相談体制の構築にあたり、不動産の活用や売却等の流通を担う不動産業者の参加が期待されています。
一方、所有者自らが空き家対策のできる専門家に相談する機会も増えており、不動産業者は、その相談を希望する相手としても高い割合になっています（下図参照）。

１

図表－１ 空き家相談会での相談希望相手

平成 28 年 3 月全宅連空き家所有者に関するアンケート調査及びインタビュー調査報告書より

不動産業者が市町村等と連携して空き家対策に取り組むことにより、一般消費者の不動産業者に対する信頼感も高まります。また、不動産業者にとって、空き家対策に携わることは、安全で魅力ある地域づくりや地域の活性化につながります。
空き家による景観の劣化やそれに伴う土地・家屋の資産価値の減少は、地域住民の不利益に直結しますので、地域に根ざす不動産業者が空き家対策に取り組むことで、地域の環境を良好に維持し、不動産事業者のテリトリーとなる地域が魅力ある街であり続けることによる不動産事業環境の維持・向上効果が期待できます。
このように、空き家相談は、空き家対策の一つとして、地域住民や所有者と不動産業者をつなぐ効果的かつ重要な窓口になっています。

２

第２章

相談業務の概要

１．相談業務の分類項目
空き家相談業務を実施するにあたっては、対象とする相談者や相談内容などを明確にしておくことが大切です。
相談業務の対象を明確化するための分類項目は、次表のとおりです。
図表－２ 相談業務の分類項目
Ⅰ 相談者の属性① 空 き家 や空 き地の所 有 者、登 記 名 義 人 が死 亡 している場 合 の法 定 相 続 人 （これらの親族、関係者等を含む ：以下④まで同じ）②使用中の住宅の所有者、居住者③賃貸事業者（家主など）④空き家・空き地取得希望者、利用希望者（親族、関係者等を含む）
・相談者の住所、対象空き家の所在地⑤近隣住民
・地域団体（自治会、まちづくり協議会、町内会等）⑥行政（市区町村等）⑦その他
Ⅱ 不動産の属性①所在地、交通、所有者住所との距離②築年数、建物の状態③構造、階数、面積④接道状況、近隣や周辺の環境⑤その他
Ⅲ 相談内容①住み替え
・住み替えにおける自宅の活用等（売却、賃貸など）
・住み替えにおける利用者の選択（住み替え先、資金計画、定期借家、ＤＩＹ賃貸など）②空き家の活用・建て替え（有効活用、二世帯住宅など）
・リフォーム（リノベーション）（省エネ改修、耐震改修、バリアフリー改修など）・転用（コンバージョン）（事務所、店舗、共同住宅、集会所、寄宿舎、簡易宿所・民泊など）③空き家への対処
・活用（売却・処分、賃貸、隣接地との共同活用など）・除却（長屋の切り離し、補助金の活用、土地の有効活用など）

３

・管理（適正な管理方法、小修理、除草、剪定など）④利活用等の準備
・権利者の確定
・不動産の確定（表示・保存登記、境界確定など）
・権利者間や利害関係者などとの合意形成⑤空き家の予防・権利の確定と調整
・不動産の確定・親族間の意思疎通・片づけ、維持管理
・遺言、信託、成年後見制度等の制度利用⑥権利調査と権利調整・共有（共有者の調査、共有状態の解消、相続登記など）
・借地（借地の終了、借地権の売買、等価交換など）
・連棟（連棟建物の除却、集約）・共同事業⑦法制度や税制、補助金⑧その他
・遠隔地や専門的な相談先
・二地域居住・高齢者支援、子育て支援
・地域の活性化、危険防止

２．相談業務の範囲
相談窓口業務から調査・検討、企画提案、事業化 をワンストップで実施できる体制が問題解決に効果的であることは言うまでもありませんが、相談には、空き家の相談を受けた者が相談者に対してその場で回答できるものや不動産流通市場で対処可能なもの、問題解決には
調査・検討を要するもの、相談窓口では対応できないものなどがあり、相談業務体制に応じて、実施する相談業務の範囲を明確にしておきます。
図表－３ 相談業務のイメージ

４

（１）診断相談者からの聞き取り調査、相談者が提供した資料、ネット情報等による調査などの情報から問題点を整理し、診断を行います。
相談内容が相談対象外であった場合やこの診断で相談者の課題が解決する場合は、相談は終了します。また、相談者の希望に応じて他の業者や連携団体等に紹介する場合も相談は終了しますが、他の業者などと連携して情報を共有し、サポートを継続することもあります。
なお、追加調査が必要であったり、相談者が何らかの検討を要したりする場合などには、保留にして相談を継続します。
（２）調査・企画提案
診断後、必要があれば相談者からの依頼により、詳細調査を実施して企画提案します。登記名義人の相続関係などの権利関係に係る調査は、空き家の代表的な調査項目の一つです。
（３）判断
企画提案を参考にして、相談者が判断します。判断の結果、事業化に結び付く場合もあれば、相談者が実行できずにストップしてしまう場合、第三者に再度相談する場合などがあります。
（４）相談対応の位置づけ
相談対応については、相談に必要な情報の程度に応じ、一般的な相談に止めるものから詳細調査に基づくものまでいくつかの段階に分類できますので、対応可能な範囲や実施する調査・相談費用
等の料金体系などをあらかじめ定めておきます。
図表－４ 相談対応の段階のイメージ

また、法律、税務、建築、不動産など様々な分野に通じた総合的な相談窓口と専門的な相談窓口に分類することもできます。
このようなことから、宅建業者が空き家の相談を受ける場合の相談対応の位置づけを明確にし、総合的相談窓口と専門相談窓口が連携できる体制にしておくことが大切です。

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３．空き家相談の窓口業務（１）空き家の相談を受ける者の役割と心得、留意事項
相談業務に従事する者の役割と心得には、次のようなものがあります。
①空き家の相談を受ける者の役割
・空き家の相談を受ける者は、「図表－２相談業務の分類項目」から相談業務の運営管理者が指定した項目の相談を受けます。
・空き家の相談を受ける者は、相談者からの相談内容を聞き取り、可能な場合は簡易調査による情報を加味し、問題を整理します。
・自らの相談窓口で対応できる場合（企画・提案に進む場合を含む）と外部の相談窓口や関連事業団体で対処した方が効率的、効果的な場合に仕分けをし、後者の場合は相談内容に応じた関連事業者団体等を紹介します。
・これらの一連の対応を相談シート（※別紙参照）に記入して保管します。
②空き家の相談を受ける者の心得、留意事項
相談の際には、関係法令の遵守と倫理意識を持って実施するとともに、事業リスクを回避するために設けられたルールや運用方法に従うものとします。
ア）よく聞いて理解者となること・相談内容がはっきりしていない相談者もいるので、初回の相談に際しては丁寧な対応が求められます。相談者の話す内容の意味を理解し、その真意を把握することが望まれます。
・相談者にすべてを話してもらうことが大切です。途中で話の腰を折ることのないようにしっかり聞き取ります。たとえ相談者が誤解に基づく発言をしたとしても直ちに反論することは避けます。年齢や身体的条件により聞き取りが難しかったり、重複した話になったり相談者が複数で話が食い違ったりするなど、相談が長時間に及ぶこともありますが、ともかくひと通り聞き取ることが大切です。
・明るくテキパキと相談者に親しみのある態度で接します。相談者は往々にして不安を抱えているものですから、不安を取り除くようにします。他のことに気をとられたり、記録をとることに夢中になったり、時間を気にして時計に目を向けたり、苛立たしそうな態度をとることはやってはなりません。
・相談者の発言内容がよく分からない場合は、遠慮せずに不明瞭な点を尋ね、分からないことをそのまま放置しないようにします。分からないことは素直に質問した方が相談者からもよき理解者として思われます。
イ）指導するのではなくサポーターになること・相談者に対して指示をしたり説き伏せたりするのではなく、決定するのはあくまで相談者自身であることを肝に銘じ、アドバイスという形で相談者が判断しやすいように適切な情報提供を行いサポートすることが大切です。

６ウ）消費者保護に努めること
・相談に対する情報提供や回答は、相談者に対して誤解を与えるものであってはなりません。
事実と違う説明（嘘をつく）をしなければよいというものではなく、黙っていることにより相手に誤解を与えたりわざとでなくても事実と違うことを説明したりしてはなりません。
・一般的にわかりやすい表現を心がけます。専門用語等を羅列して相談者を惑わし事業に結びつける行為は厳に慎むべきです。
エ）プライバシーを守ること
・相談者の個人情報は相談者の了解なしに第三者に伝えてはなりません。
・相談にあたっては、備え付け（出向くときは持参）の「個人情報保護方針」を提示します。
オ）複数人で空き家の相談対応をする際に注意すること・複数人で空き家の相談対応する場合は、二人が相談者に話かけることによって相談者が混乱しないようにするため、あらかじめ聞き手と記録者に分かれるなど互いの役割を明確にしておくことが大切です。
・記録者は、聞き手の相談対応者が尋ねていない内容を確認したり、聞き手の相談対応者の不得手な分野を助言したり、ネットから得られる情報でその場で事実関係を確かめたりす
るなど、聞き手の相談対応者をサポートします。
カ）消費者保護とコンプライアンス
・「第９章相談体制の消費者保護とコンプライアンス」を理解し、事業リスクの回避に努めます。
（２）空き家相談の対応方法
相談の受付には、「電話」「メール・ＦＡＸ」「窓口面談」「現地相談」「出張相談会（セミナー相談会）」の５つのパターンがあります。
それぞれの場面における空き家相談の対応方法を以下に例示します。
①電話による場合
電話相談受付は、電話により相談者が抱える疑問や課題を解決する場合と、面談による相談をス
ムーズに実施するための窓口として聞き取りを行う場合があります。
電話相談受付では、さまざまな内容の照会を受けますが、原則として相談業務対象外の相談は受付けません。個別具体的な相談事案ではなく一般的な質問などについては、専門家として助言できる範囲で回答します。
ア）業務開始前の準備
・電話相談の受付場所に相談受付用品（「電話相談受付票」、カレンダー、筆記用具、メモ用紙、相談対応マニュアル（本書）、関連情報を取得するためのパソコンなど）があることを確認します。
・受話器をあげ、通話可能な状態であることを確認します。
イ）電話相談受付対応
・電話のベルが鳴ったら、２～３回待ってから電話を取ります。
・電話をとったら、事務所名（専用の空き家相談セクションであればその旨）を告げます。

７

・相談業務対象外の相談については、この業務で受け付けできる相談内容を説明して、適切な相談対応窓口があれば紹介します。
・個別具体的な相談ではなく一般的な質問については、一般論として助言できる範囲で回答します。なお、情報に限りのある電話での判断は正確を欠く恐れがありますので、安易に結論を出さないことが大切です。
・「電話相談受付票」に定められた内容に沿って聞き取りを行います。ただし、「電話相談受付票」に記載された項目の全ての情報を聞き出す必要はありません。まずは相談者の話を聞くことに傾注します。受付票の項目に空白部分があっても構いません。
・一通り聞き終えたら相談内容を整理し、相談者に確認します。相談内容の整理が困難な場
合、その場で回答することが難しい場合などは、改めて電話することにするか、面談による相談を行います。
・その場で回答が可能な相談については、必要な助言等を行います。
・面談を行う場合は、面談日時を取り決め、その際に持参して頂くものを連絡します。
・面談日程の調整及び変更、また面談時に持参するものの追加がある場合など、受付後に相談者と連絡を取ることが必要になる場合がありますので、連絡先・連絡方法を確認してお
きます。
ウ）報告
・記載内容を整理した「電話相談受付票」に補足説明があれば適宜な用紙に記載し、相談業
務の運営責任者に対して所定の報告を行います。
②メール（ＦＡＸ）による場合
メールでの相談依頼に対しては、相談内容の確認や相談を受付けするか否かの判断をした上で、対応します。また、不足する情報があれば、相談者に確認します。
【初回返信例】＜本文より＞●●様
おはようございます。お問合せ頂きありがとうございます。
ホームページ受付・□□（○○○）と申します。
一両日以内に担当者より連絡を差し上げますので、いましばらくお待ちくださいますようお願いいたします。
なお、ご相談内容を拝見いたしましたところ、メールやお電話で対応できる事柄ではございませんので、ご面談にて詳
細をお聞かせ頂ければと思います。
（注1）原則、初回のご相談料は無料です。その後に費用がかかる場合は、事前にその旨ご説明いたします。
（注2）ご面談の場所は、弊社事務所（住所・電話番号）です。
ついては、XX月XX日以降（土日可、19時頃まで可）でご都合の良い日時を２～３件ご指定頂けませんでしょうか。
また、ご相談の対象不動産の場所（地区町村まで）を事前に教えて頂けると、より具体的な話ができます。
よろしくお願い致します。
---------------------------------------------担当者：□□（○○○）
所属 ●●●●
連絡先（住所、電話）
メールアドレス８

③窓口への来訪の場合事務所での相談には、事前の電話予約によるものと随時受付（突然の訪問）によるものとがあります。
事前の電話予約による場合は、相談内容についてあらかじめ予備調査ができるため、スムーズな相談対応が可能になるメリットがあります。ただし、事前に得た情報が間違っていたり、誤って理解をしていたりすることがありますので、面談の際には、事前の調査内容を過信せず、「相談シート」を用いて最初から相談者の話を聞くことを勧めます。
一方、随時受付の場合は、「相談シート」に定められた内容に基づいて聞き取りを行い、一通り聞き終えたら相談内容を整理し相談者に確認します。
ア）予備調査でできること
面談前の予備調査では、地図、地番、建物の配置・付近の様子などの情報をネットから入手できます。
その他、都市計画等に関する情報、補助金または助成金に関する情報等のエリア情報や、前面道
路、公共設備、路線価（固定資産税、相続税）、近隣の不動産売買・賃貸事例、有料の登記情報など、ネットで入手可能な様々な情報があります。
地域で事業を行っている不動産事業者が空き家の相談を受ける場合は、これら情報について精通しているところですが、念のために再度確認しておくことを勧めます。
注）レインズ（不動産流通機構）の情報については、「媒介行為その他の宅地建物取引業の用に供する目的以外の目的で利用し、利潤を得てはならない。」とされていますので注意が必要です。

イ）事務所での対応準備
相談者目線で考え、できるだけ相談者が話しやすい環境を作っておきます。また、相談者どうしが顔を合わせないよう、待機スペースや相談時間の調整などにも気を付けます。
ウ）相談対応の概要
事務所での相談対応の概要は次のとおりです。
・来訪者が既に電話受け付けした相談者なのか、予約なしの相談者なのかを確認します。
・他の相談者により予約済みの時間帯もしくは既に相談対応中において、新規もしくは対応
中の相談者による突然の訪問があった場合は、待機スペースがあればそこに案内し、なけ
れば、改めて予約をお願いするか、または時間をずらして頂くなどの調整を行います。相
談者の相談内容が聞こえる場所では、消費者保護の観点から関係者以外の立ち入りを禁止します。
・自己紹介をします。
・「個人情報保護方針」を提示して説明し、承諾を得ます。
・空き家の相談を受ける者が業務として対応できる範囲を事前に相談者に伝え、相談者の了解を得ます。
・相談者の意図と異なるなど了解が得られなかった場合、相談業務は終了します。

９エ）相談者の氏名・住所・電話番号などの聞き取り
・氏名や住所、電話番号を尋ねる前に、使用目的やデータの管理方法等について説明し、相談者の了解を得ます。
・相談者の氏名・住所・電話番号・現在の住宅の状況、また相談窓口を知った経緯について尋ねます。
・相談者が代理人の場合は、代理人の氏名と当事者との関係（続柄）について尋ねます。
※空き家の相談を受ける者は、第三者が所有者になりすましていると感じた場合は、不動産の登記情報や相談者の本人確認、対象となる住まいの鍵の所有などで所有者であることを確認します。

【相談者が所有者でない場合】
・「（所有者の方の）お名前をお聞かせください。」
・「(所有者)ご本人さまとはどのような関係にありますか。」※相談シートに、相談者と所有者の関係等を記載します。

オ）相談内容のヒアリング・相談内容を正確に把握することが大切です。
・相談者の考えがまとまっていないなど相談内容を把握することが難しいときは、「話をひととおりヒアリングし全体像をつかんだ上で相談内容を整理していく」というような柔軟な対応が必要です。
・相談内容が複数にわたる場合もありますので、混乱しないように各々の相談を整理していくことが大切です。
【無料相談の範囲】
例）「これからお聞きする相談内容によっては、より詳細な調査が必要な場合がございます。その場合、有料の調査等が必要になる場合はお見積もりを提出するなど、必ず事前に書面でお知らせします。」【相談業務における確認事項】
・最初は、相談者の話を聞くことに注力し、相談の全体像を把握します。その上で、相談シートに定められた項目の中、相談対応に必要な事項を聞き取ります。
カ）対応内容の通告
・相談内容について空き家の相談を受ける者自身が対応できる場合は、その旨を相談者に伝え、了解を得て直接対応します。
・相談内容について他の事業者等が相談対応することが望ましいと感じる場合は、その事業者等を紹介します。
※紹介する事業者については、あらかじめその相談対応の内容や連絡先等をリストアップしておきます。
※補助金等の支援制度については、空き家の相談を受ける者の記憶のみで相談者に説明するのではなく、あらかじめその制度の内容や参照可能なホームページをリストアップしておきます。

この場では対処できず、詳細調査をした上で企画提案をすることが望ましいと判断した場

１０

合は相談者にその旨を伝え、承諾がえられれば「調査・企画提案」の手続きに移行します。
キ）報告
・記載内容を整理した相談シートに補足説明があれば、その旨を記載した適宜な用紙を添えて、所定の報告を行います。
・複数回の相談を実施した場合は、「相談対応票（報告）」を用いて報告します。
④現地訪問（相談）による場合③の「窓口来訪」を補完する目的で現地を訪問することがあります。ネット情報で必要な情報が入手できなかったり、現在の状況と異なったりする場合には、現地訪問が相談対応に役立ちます。調査・企画業務の前倒し的な目的で現地訪問を実施することもあります。
また、相談者が事務所を訪れることができない場合や現地で相談を受けた方がより具体的に相談内容を把握できる場合などは、現地を訪問して面談することも考えられます。
⑤相談会による場合
行政や所属団体等が主催する相談会で空き家相談を担当する場合には、主催者が定める規則を遵守して相談を受けることが大切です。ただし、中には空き家相談会の開催実績に乏しい主催者があることから、自らの相談対応のルールを基本にして、事前に主催者側と協議・調整しておくことも必要です。
ア）業務開始前の準備
次のものを準備します。ただし、主催者側で準備するものや配布が禁じられているものは除きます。
「個人情報保護方針」「相談シート」「パンフレット（宅建業者や所属する団体に関するもの）」「空き家の相談を受ける者の名札」「空き家相談対応マニュアル」、筆記用具やメモ用紙
注）主催者によっては、空き家の相談を受ける者個人の名刺の受け渡しを禁止していることがあります。

イ）相談対応基本的な相談対応の流れは、「③窓口への来訪の場合」と同じですが、主催者の意向を受けて変更を要する箇所があれば、適切に対応します。
ウ）報告
・記載内容を整理した相談シート（類するものを含みます。）に補足説明があれば添えて、所定の報告を行います。
・主催者との間で特別な取り決め等があればそれに従います。
エ）セミナー＆相談会
相談会を単独で実施するのではなく、セミナーを実施した後に相談会を開催することがよく行われています。
相談の手順は出張相談と同じですが、相談申し込みされた方が当日来場されないことや、セミナーを聞いてその場で相談を希望されるケースは良くありますので、そのような場合の１１

対応をあらかじめ決めておきます。
（３）相談内容の把握
空き家相談内容を把握するため、空き家所有者等の相談者から事前に入手しておくと便利な情報には、次のようなものがあります。
図表－５ 相談内容の例□何を、どうしたら良いかわからない□誰に、どう頼めば良いかわからない□将来の空き家対策（今しておくこと、予防、心がまえなど）□空き家の管理（□全般 □メンテナンス □庭木や雑草の処理□管理方法 □管理に行けない □片付け、遺品・仏壇の扱い）□空き家の有効活用（□賃貸 □活用方法 □資金）
□空き家の処分（□売却 □贈与 □手放したい）□空き家の解体（□方法 □費用・補助金 □解体後の活用）□権利関係（□相続 □共有 □借地借家 □境界 □登記）
□空家法との関係（□行政への対処 □老朽家屋の処置）
□その他（

）

相談内容が、これらの複数にまたがるケースが多く見受けられます。また、実際に相談を受けてみま
すと、事前に相談者が考えていた相談内容とは異なる場合もあります。

電話相談受付票（Sample）

１２

第３章

空き家相談の基礎知識

１．空家等対策の推進に関する特別措置法
平成２６年１１月に国・自治体による空き家対策を総合的・計画的に推進することを目的とした「空家等対策の推進に関する特別措置法」（平成 26 年法律第 127 号）が議員立法により成立し、平成２７
年２月に一部施行、同年５月に全面施行されました。
ここでは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」の中でも特に重要と思われる部分について解説します。
（１）空家等の定義について
第２条 この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。
２ この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。

「空家等」は、法第２条第１項により「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着するものを含む。）をいう。」と定義されています。
ここでいう「建築物」とは建築基準法（昭和２５

図表－６ 法に基づく「空き家等」と住宅・土地統計調査の「空き家」の関係

年法律第２０１号）第２条第１号の「建築物」と同義であり、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱又は壁を有するもの（これに類する構造のものを含む。）、これに附属する門又は塀等をいい、「これに附属する工作物」とはネオン看板など門又は塀以外の建築物に附属する工作物が該当します。また、住宅以外の用途（店舗や事務所等）も対象になります。
なお、「居住その他の使用がなされていない」ことが「常態である」とは、建築物等が長期間にわたって使用されていない状態をいい、例えば概ね年間を通して建築物等の使用実績がないことは１つの基準となると考えられます。
ちなみに、「空家等」とは、その敷地も含まれますが、空き家が存在していることが前提条件であることから、空き地については対象にはなりません。また、火災により被災を受けた空き家や倒壊してしまった空き家など、屋根が崩落する等により建築基準法第２条第一号に規定する建築物の体をなしていない場合についても、「空家等」に含まれるものと解されています。
共同住宅・長屋の空き家については、１住戸でも居住されていれば「空家等」には該当せず、当該建築物のすべての住戸が空き家になった場合に対象になります。

１３

（２）「空家等」の所有者等の責務
第３条 空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさない
よう、空家等の適切な管理に努めるものとする。

所有者等の努力義務を規定したものですが、所有者等に対する意識啓発の際にこの条文を引用して説明します。
（３）「空家等対策計画」
第６条 市町村は、その区域内で空家等に関する対策を総合的かつ計画的に実施するため、基本指針に即して、空家等に関する対策についての計画（以下「空家等対策計画」という。）を定めることができる。
＜以下省略＞（４）協議会
第７条 市町村は、空家等対策計画の作成及び変更並びに実施に関する協議を行うための協議会（以下この条において「協議会」という。）を組織することができる。
＜以下省略＞

いわゆる「法定協議会」で、協議会の設置の義務付けはありません。
また、隣り合う市町等で同じような地域性があり、協議会の構成員が重複等する場合、連携して１つの協議会を設置することができます。
（５）立ち入り調査等
第９条 市町村長は、当該市町村の区域内にある空家等の所在及び当該空家等の所有者等を把握するための調査その他空家等に関しこの法律の施行のために必要な調査を行うことができる。
２ 市町村長は、第 14 条第１項から第３項までの規定の施行に必要な限度において、当該職員又はその委任した者に、空家等と認められる場所に立ち入って調査をさせることができる。
＜以下省略＞

立ち入り調査は、建築士や土地家屋調査士等、市町村職員以外の者に委任して行わせることができます。
なお、門扉が閉じられていても、破壊等することなく塀を乗り越えて入ることは許容されると考えられますが、鍵を壊したり、鍵屋に鍵を開錠させたりしてはなりません。
（６）「空家等」の所有者等に関する情報の利用等
第 10 条 市町村長は、固定資産税の課税その他の事務のために利用する目的で保有する情報であって氏名その他の空家等の所有者等に関するものについては、この法律の施行のために必要な限度において、その保有に当たって特定された利用の目的以外の目的のために内部で利用することができる。
＜第２項省略＞
３ 前項に定めるもののほか、市町村長は、この法律の施行のために必要があるときは、関係する地方公共団
体の長その他の者に対して、空家等の所有者等の把握に関し必要な情報の提供を求めることができる。

「空家等」の電気、ガス等の使用状況やそれらが使用可能な状態にあるか否かの情報の提供をそれぞれの供給事業者に求めることは可能です。また、「空家等」に抵当権が設定されている場合、当該金融機関等に事情を確認することも可能と考えられています。
なお、「所得課税証明書」や「生活保護の受給の有無」について調査することはできません。また、情報の内部利用はあくまで「この法律の施行のために必要な限度」において許容されるものであり、当該情報を所有者等以外の他人に漏らす行為は、法の施行のために必要な限度においての利用と解さ
れません。

１４

（７）「特定空家等」に対する措置
第 14 条 市町村長は、特定空家等の所有者等に対し、当該特定空家等に関し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置（そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危
険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態にない特定空家等については、建築物の除却を除く。次項において同じ。）をとるよう助言又は指導をすることができる。【助言・指導】２ 市町村長は、前項の規定による助言又は指導をした場合において、なお当該特定空家等の状態が改善されないと認めるときは、当該助言又は指導を受けた者に対し、相当の猶予期限を付けて、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを勧告することができる。
【勧告】
３ 市町村長は、前項の規定による勧告を受けた者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかった場合において、特に必要があると認めるときは、その者に対し、相当の猶予期限を付けて、その勧告に係る措置をとることを命ずることができる。【命令】＜第４項～第８項省略＞
９ 市町村長は、第３項の規定により必要な措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがない
ときは、行政代執行法（昭和 23 年法律第 43 号）の定めるところに従い、自ら義務者のなすべき行為をし、又は第三者をしてこれをさせることができる。【行政代執行】
10 第３項の規定により必要な措置を命じようとする場合において、過失がなくてその措置を命ぜられるべき者を確知することができないとき（過失がなくて第１項の助言若しくは指導又は第２項の勧告が行われるべき者を確知することができないため第３項に定める手続により命令を行うことができないときを含む。）は、市
町村長は、その者の負担において、その措置を自ら行い、又はその命じた者若しくは委任した者に行わせることができる。この場合においては、相当の期限を定めて、その措置を行うべき旨及びその期限までにその措置を行わないときは、市町村長又はその命じた者若しくは委任した者がその措置を行うべき旨をあらかじめ公告しなければならない。【略式代執行】＜以下省略＞

図表－７「特定空家等」に対する措置のフロー（例）「特定空家等」と判断し勧告に至った場合は、固定資産税の特例措置が除外されます。その後、所定の措置が講じられた場合、勧告は措置の内容を是正した時点で撤回されます。しかし、固定資産税は１月１日を基準日とするため、年度途中での再適用は行われず、次年度からの適用となります。
愛媛県土木部道路都市局建築住宅課作成資料より引用

２．所有者等（権利者）の調査、特定についての課題
所有者に対して空き家の活用を促す場合などには、所有者を特定しなければならず、所有者等の特定方法としては、不動産登記情報による調査、近隣住民への聞き取り調査、空き家住所への手紙の送付（転送による配達）等があります。

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不動産登記情報による調査では、相続登記や住所変更登記が行われていないなどにより、登記名
義人と真の所有者が異なっていたり、住所が不明であったりするケースが多く見られます。近隣や自治会などへの聞き取りでは、プライバシーの問題があり、簡単に聞き出せるものではありません。また、転送の手続きがされていない場合や正しい宛名が把握できていない場合は、手紙を送付しても相手方に届きません。このように、空き家所有者を特定することは、容易ではありません。
一方、「空家等対策特別措置法（第１０条）」により、空き家の所在する市町村長は、固定資産税の課税情報（氏名その他の空き家等の所有者等に関するもの）を、必要な限度において内部利用できることになりました。このような空き家所有者の情報を市町村から聞き出すことはできませんが、「市町村が空き家所有者に連絡して管理や活用を行う事業者を紹介する。」といった行政と民間の連携は既に実施されていますし、今後促進される可能性があります。
なお、民法に基づく財産管理制度として、不在者（「従来の住所又は居所を去り、容易に戻る見込
みのない者」をいいます。）が、その財産の管理人を置かなかったとき、あるいは、相続財産につき相続人のあることが明らかでないときに、家庭裁判所は、利害関係人等の請求に基づき不在者財産管理人又は相続財産管理人を選任し、家庭裁判所の下、これらの管理人をして財産の管理等にあたらせる制度があり、これらの制度を利用することができる場合もあります。

３．空き家の活用と権限に関する課題（１）共有
相続財産になった空き家を兄弟姉妹間で共有しているケースがあります。基本的に空き家
管理は保存行為で、持ち分にかかわらず共有者の一人が行うことができますが、空き家を賃貸したり、改修工事をして価値を高めたりする管理行為では過半数の同意が、建物を除却・売却する処分行為では全員の合意が必要になります。
合意形成ができずに放置していますと、さらに共有持ち分が細分化されたり共有者間の関係が希薄になったりします。いとこ間の共有や配偶者の兄弟姉妹などのような血縁関係のない者との共有になってしまうことも多くあります。
所有者が死亡した後、相続登記をしないままに空き家にして放置している場合が良く見受けられます。このような場合、基本的には法定相続人の共有状態にあり、空き家を所有している意識がなかったとしても、工作物責任を問われた場合に所有者責任をまぬがれられなくなる恐れがあります。
（２）認知症人が法律行為を有効に行うには、自分の行為の結果を判断できる判断能力・精神能力が必要になります。この判断能力・精神能力は意思能力と呼ばれており、意思能力を欠く人が行った法律行為は無効とされています。
そこで、空き家所有者が、高齢者で認知症などにより意思能力を欠いているときは、成年後見制度を利用して後見人を選任し、かつ家庭裁判所の許可を得ることによって、居住していた空き家を売却・賃貸などをすることが可能になります。

１６

現在は問題がなかったとしても、近い将来、所有者が意思能力を欠く可能性が高い場合や事業が長期間に及ぶ場合などには、家族等に空き家を信託して空き家を賃貸・売却させる手法や、相続時精算課税制度を利用して子に空き家の生前贈与を行っておくことは、有効なリスク管理の一つであるといえます。

４．空き家の活用等の内容に関する権限の有無
空き家の活用等の内容に関する権限の有無を、次表にまとめます。
図表－８ 空き家の活用等の内容に関する権限の有無
管理
賃貸・改修
性質を変えない範
依頼者
保存行為
囲内においての利
用又は改良
所有者
○
○

a
b
c

共有者の一人
または共同相続人の
一人

d
e
f
g
h
i
j

持ち分（相続分）
価格の過半数

持ち分（相続分）
価格の過半数でない
a の代理人または後見人
b の代理人または後見人
c の代理人または後見人
a～c が認知症（後見人なし）
a～c の配偶者、又はその他親族（代理人や後見人でない）
行政庁（代執行による場合）
近隣住民や自治会

除却・売却
処分行為
○
×
（全員一致のときの
み○）

○

○

○

×

×

○
○
○
×

○
○
×
×

○
×
×
×

×

×

×

○
×

○
×

○
×

５．借地
相続で借地上の住宅を引き継ぐケースがあります。相続人は別に自宅を持っていることが多く、人の住まなくなった古家付き借地の処分が問題になります。
このような場合に地代の負担もばかになりませんが、仮に古家をつぶして駐車場にすれば借地借家法の保護がなくなり、地主から明け渡しを求められても対抗できません。相続人が住まない借地権付建物では、賃貸活用や売却、あるいは借地を地主に返還することを検討します。
借地契約の特性上、地主との人間関係はかなり重要な要素になります。良好な関係を維持できているように見える場合でも、契約期間の長い借地契約では、契約更新や賃料改定などの際に揉めるなど、相続が発生した後に地主と借地人の間の何らかのわだかまりが明らかになる場合があります。「増改築をしたいけれど，地主が承諾してくれない。」など、借地人が土地利用を進める上で地主の承諾が得られない場合は、借地非訟といって裁判所に申し立てることで、代わりの許可を得ることができる制度があります。しかし、借地を使い続けることについて法的な保護があるとはいえ、地主との話し合いを省いて、何でも裁判所に持ち込
むことはできないので、注意する必要があります。

１７

なお、借地について、単独で売却する以外の活用方法には次のような方法があります。
ア．等価交換
借地権と底地を交換します。例えば、200 ㎡の土地を借りている場合、借地権の価格と底地の価格が同じとすれば、互いの借地権と底地一部を交換し、100 ㎡の所有権の土地を取得します。
イ．同時売却
借地権者が売却を希望しており、かつ地主も売却を希望している場合には「借地権と底地をセット」で第三者へ売却する方法があります。
ウ．現状維持借地契約を維持しながら活用方法を検討します。
エ．その他
借地人と地主の共同事業方式による等価交換事業などがあります。

６．相続と相続放棄手続き
平成２６年空き家実態調査（国土交通省）によると、「住宅を取得した経緯」は、次のようになっています。
図表－９ 住宅を取得した経緯

住宅を取得した経緯については、「相続した」が 52.3％と最も多くなっています。また、相続により空き家になったケースもあれば、当初の相続が発生した後、長年そのままの状態で、当初相続人の死亡により次の相続が発生するケースもあります。
当該空き家の相続人が多数となり権利関係の調整を複雑化させないためにも、相続時の対応を知っておくことが重要です。特に、相続放棄をした場合は、他に相続人がいるかどうかで対応が異なりますので、注意しておく必要があり

平成２６年空き家実態調査（国土交通省）よります。
（１）相続時の対応

相続が発生した場合、次の単純承認、限定承認、相続放棄の 3 つのうちからいずれかを選択する必要があります。
ア．単純承認
相続財産と債務を無条件・無制限に引き継ぐ。
次に掲げる事項があった場合、単純承認したことになります。


相続人が、相続財産の全部又は一部を処分したとき

相続人が相続開始を知った時から３ヶ月以内に限定承認又は放棄をしなかったとき



相続人が、限定承認又は放棄をした後でも、相続財産の全部若しくは一部を隠匿した
り、私的にこれを消費したり、相続財産と知ったうえでこれを財産目録に記載しなか
ったとき

１８

イ．限定承認債務のうち相続財産を超える部分は、相続人固有の財産で弁済する責任を負いません。
限定承認は次のような場合に効果的です。


債務超過かどうかはっきりしない場合

債権のめどをたててから返済する予定の場合



家業を継ぐときに、相続財産の範囲内であれば債務を引き継いでも良いという場合



相続放棄も考えているが、相続財産の中に手放したくないものがあるような場合
限定承認の手続きには、次の要件などがあります。



相続人全員の同意が必要



相続の開始を知ったときから３ヶ月以内に家庭裁判所に限定承認の申し立てが必要

ウ．相続放棄被相続人の財産のすべてを放棄し、一切の財産を相続しません。
相続放棄は次のような場合に効果的です。


債務超過があきらかな場合



相続争いに巻き込まれたくない場合相続放棄により、次のような影響があります。


最初から相続人でなかったものとみなされます

同じ相続順位の相続人がいる場合(子が複数人いる場合など)は相続分が変更されます

同じ相続順位の相続人がすべて相続放棄をした場合は次の相続順位に移ります

相続放棄をしても代襲相続はされません

相続税の計算は相続放棄がなかったものとして計算されるため、相続人の人数に増減が生じた場合でも相続税の金額には影響されません

相続人が誰もいない場合は、相続財産は国庫に帰属します（２）相続放棄手続きの流れと注意点
ア．相続放棄の手続きの流れ（裁判所ＨＰ「相続の放棄の申述」より引用）
相続の放棄の申述
1. 概要
相続が開始した場合，相続人は次の三つのうちのいずれかを選択できます。
1. 相続人が被相続人（亡くなった方）の土地の所有権等の権利や借金等の義務をすべて受け継ぐ単純承認
2. 相続人が被相続人の権利や義務を一切受け継がない相続放棄
3. 被相続人の債務がどの程度あるか不明であり，財産が残る可能性もある場合等に，相続人が相続によって得た財産の限度で被相続人の債務の負担を受け継ぐ限定承認
相続人が，2 の相続放棄又は 3 の限定承認をするには，家庭裁判所にその旨の申述をしなければなりません。ここでは，2 の相続放棄について説明します。
2. 申述人
相続人（相続人が未成年者または成年被後見人である場合には，その法定代理人が代理して申述します。）
未成年者と法定代理人が共同相続人であって未成年者のみが申述するとき（法定代理人が先に申述している場合を除く。）又は複数の未成年者の法定代理人が一部の未成年者を代理して申述するときには，当該未成年者について特別代理人の選任が必要です。
3. 申述期間
申述は，民法により自己のために相続の開始があったことを知ったときから 3 か月以内にしなければならな
いと定められています。

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4. 申述先被相続人の最後の住所地の家庭裁判所
5. 申述に必要な費用
・収入印紙 800 円分（申述人 1 人につき）・連絡用の郵便切手（申述先の家庭裁判所に確認してください。）
6. 申述に必要な書類（1）相続放棄の申述書（2）標準的な申立添付書類※同じ書類は 1 通で足ります。
※同一の被相続人についての相続の承認・放棄の期間伸長事件又は相続放棄申述受理事件が先行している場合，その事件で提出済みのものは不要です。
※戸籍等の謄本は，戸籍等の全部事項証明書という名称で呼ばれる場合があります。
※もし，申述前に入手が不可能な戸籍等がある場合は，その戸籍等は，申述後に追加提出することでも差し支えありません。
※審理のために必要な場合は，追加書類の提出をお願いすることがあります。
＜以下省略＞（３）相続放棄の注意点


相続開始前の相続放棄は認められていません
相続放棄をする場合は、必ず、「自己に相続が開始したことを知ったときから3ヶ月以内」に、家庭裁判所に申述しなければ効力がありません。



3ヶ月以内に判断できないときは、申し立てをして期間延長が認められる場合がある
相続人が，自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に相続財産の状況を調査してもなお，相続を承認するか放棄するかを判断する資料が得られない場
合には，相続の承認又は放棄に係る期間の伸長の申し立てにより，家庭裁判所はその期間を延ばすことができます。



原則的に相続放棄の撤回は認められない
家庭裁判所に「相続放棄申述書」を提出し、相続放棄が認められ、「相続放棄陳述受理証明書」が交付された場合は、脅迫や詐欺など相続人の意思に反する特別の事情がある場
合を除き撤回は認められません。



相続放棄をしても、相続人や相続財産管理人など管理の権限を持った人が現れるまで財産の管理をする必要がある
管理を引き継ぐ相続人が誰もいない場合は、家庭裁判所に相続財産管理人を選任してもらい、その相続財産管理人に相続財産の管理を引き継ぐことが必要になります。それまでは、固有財産と同一の注意をもって相続財産を管理しなければなりません。

（参考）民法第940条「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。」【注意】相続財産管理人は相続人不存在の確定や相続財産の清算等を任務としていますので、相続財産である空き家の修繕や維持管理等は行いません。したがって、最終的に相続財産が国庫に帰属するまでの間は、相続放棄者が相続財産の管理を行うことを想定しています。
また、相続財産管理人が選任されていない場合は、民法940条に基づき相続放棄者が相続財

２０

産の管理者となり、空き家対策特別措置法上も管理者としての適切な管理業務を負うことになっていますので、いずれの場合も注意が必要です。
（４）相続登記の手続き
近頃，相続した不動産について相続登記がされていないケースが数多く存在していることにより，所有者の把握に相当の時間がかかり，まちづくりのための公共事業が進まないといった問題点が指摘されています。空き家を活用等しようとする場合も同様に、相続登記が放置されていたことにより、対応に時間がかかったり、活用ができなくなったりすることがあります。
不動産の所有者が死亡して相続が開始しますと、その相続人に所有権が移転しますが、その際、不動産の名義を変更する必要があるため、相続登記の手続きが必要になります。相続登記をする義務や期限はないものの、何年も放置していると相続人であった人も亡くなる場合があり、関係する相続人が増えていきます。被相続人名義のままでは、その不動産を売却したり担保に入れたりすることができず、相続人のうち誰かが借金を背負っていたり税金を滞納していたりする場合、債権者や税務署が相続人に代わって法定相続分で登記をして、その相続人の持分だけ差し押さえる、ということも考えられます。手間が増えるだけでなく、さまざまな問題を生じさせないためにも、適切な時期に相続登記を行っておくことが重要です。
ア）相続登記手続きの種類
相続登記手続きは、主に次の３つに分けられ、どの手続きになるのかの選択肢をチャートにすると次のようになります。
図表－１０ 相続登記手続きの選択肢

相続の発生

→

遺言書がある

NO 遺産分割協議を NO

法定相続よる

か？

行うか？

相続登記

→

↓ YES

↓ YES

遺言書による

遺産分割協議相続登記による相続登記→【Ⓐ遺言書による相続登記】
遺言があれば、遺言内容にしたがって相続登記又は遺贈登記をすることになります。
※公正証書遺言以外の遺言は、家庭裁判所で検認の手続きが必要です。
遺言書は、被相続人の最後の意思表示であり、故人の遺志を尊重し、遺言書通りに遺産分割を行うことが望ましいと考えられます。しかし、遺言書通りに遺産分割を行ったのでは問題が起こりそうな場
合、相続人（遺贈を受けた人がいる場合はその人も含む。）全員の同意があれば、遺言書と異なる遺産分割協議を行うことは可能です。
ただし、遺言執行者がいる場合は、遺言執行者が遺言書に基づいた執行をなすことを妨げることはできないので注意しなければなりません。もっとも、遺言執行者が遺言書と異なる遺産分割協議をする
ことに同意した場合は、そのような処分も有効であると考えられています。
【Ⓑ遺産分割による相続】
遺産分割協議に基づき、相続登記をすることになります。

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【Ⓒ法定相続による相続登記】
相続人と被相続人の関係は民法によって定められておりこの基本的な相続を法定相続といいます。
遺言書がなく遺産分割協議も行わない場合は、法定相続に基づき相続登記をすることになります。
また、相続財産を売却したいのに、遺産分割協議がまとまらないような場合にも、法定相続に基づき相続登記をするようなケースがあります。
法定相続分どおりの相続登記は、他の相続人の同意を得ること無しに相続人中の１人から手続きすることができます（登記識別情報は、申請人以外に通知されません）。
民法で定められている、相続人の組み合わせと法定相続分 （同順位の者が複数いる場合の各自の相続分は均等になる） は次のとおりです。
図表－１１
相続人の組み合わせ
配偶者と子供配偶者と直系尊属（親、祖父母）
配偶者と兄弟姉妹
配偶者のみ
子供のみ
直系尊属（親、祖父母）のみ
兄弟姉妹のみ

配偶者
１／２
２／３
３／４
全部

法定相続分
相続分
直系尊属
子供
（親、祖父母）
１／２
１／３

兄弟姉妹

１／４
全部
全部
全部

イ）相続登記の流れ
遺産分割による相続登記の流れは、次のようになります。
相続が発生

相続の発生原因は人の死亡です。死亡には、自然死のほか、失踪宣告による擬制死亡等も含まれます。

遺言の有無を確認する

自筆で書かれた遺言の場合確実な調査方法はありませんが
公正証書遺言の場合は公証役場で確認することができます。

相続人の調査と確定作業を行う

被相続人の出生から死亡までの戸籍、住民票、評価証明書等を集めて相続人を確定させたのち、相続関係説明図を作成します。

相続財産の調査を行う

相続税の申告や相続放棄の手続きには期限がありますので、相続財産や債務がどれだけあるのかを早めに確定することが必要です。

遺産分割協議を行う

誰がどの財産をどれだけ相続するのか、相続人全員で協議を行います。特別代理人や相続財産管理人を選任する場合もあります。

遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議が整ったら、その内容に従い、遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名・押印（実印）をします。

遺産分割による相続登記を行う

管轄の法務局へ相続登記の申請をします。法務局では申請方法などについて丁寧に指導して頂けます。

２２ウ）相続登記に必要な書類
一般的によく行われる遺産分割による相続登記に必要な書類は次のとおりです。ただし、ケースによっては他の様々な書類が必要な場合があります。







被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本（除籍・改製原戸籍・現戸籍）被相続人の住民票の除票(本籍地の記載のあるもの)
相続人全員の戸籍謄本・遺産分割協議書及び相続人全員の印鑑証明書
相続関係説明図
登記申請書
相続人の委任状(代理人により申請する場合)

エ）相続登記に必要な費用
相続登記をするには登録免許税という税金がかかります。その他、郵送で登記申請をする場合は往復の郵送代、法務局へ出向く場合はその交通費、また郵送で申請した場合でも、補正のため法務局へ出向く必要があれば、 その交通費などがかかります。
 法務局に納める登録免許税
不動産の固定資産評価額合計×0.4％
 登記事項証明書発行手数料
実費
 戸籍、住民票、評価証明書等発行手数料
実費
 法務局や市役所等への交通費又は郵送代
実費※ 司法書士に依頼する場合は別途司法書士報酬が必要になります。

７．不動産の保有にかかる税金（１）固定資産税と都市計画税ア）税額
固定資産税は、賦課期日（毎年 1 月 1 日）現在の固定資産（土地・家屋・償却資産）の所有者に、その資産の価値（価格）をもとに納める税金で、税額の計算は次の通りです。
税額 ＝課税標準額 ×１．４％
都市計画税は、都市計画区域内の土地・建物に、市町村が条例で課すことのできる税金であり、税額の計算は、次の通りです。
税額 ＝課税標準額 × 税率（制限税率０．３％）イ）小規模住宅用地の土地の軽減の特例制度
固定資産税と都市計画税には小規模住宅用地の土地の軽減の特例制度があります。
図表－１２ 住宅用地の特例率
住宅用地の区分

固定資産税

都市計画税

小規模住宅用地（２００平方メートル以下の部分）

６分の 1

３分の 1

一般住宅用地（２００平方メートルを超える部分）

３分の 1

３分の２

ウ．免税点
同一区内で所有する土地・家屋に係るそれぞれの資産の税額を算出する基礎となる課税標準額の合計額が、次の額（免税点といいます。）に満たない場合には、課税されません。
土地…30 万円

家屋…20 万円

２３

エ．空き家の除却等を促進するための土地にかかる固定資産税等に関する所要の措置「空家等対策の推進に関する特別

図表－１３ 住宅用地特例の有無による税額の違い（例）

措置法」の規定に基づき、市町村長
が「特定空家等」の所有者に対して周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを勧告した場合
は、当該「特定空家等」に係る敷地について固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されます。

８．空き家の譲渡所得の３，０００万円特別控除
相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成２
８年４月１日から平成３５年１２月３１日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高３，０００万円まで控除することができます
図表－１４

空き家の発生を抑制するための特例措置

９．空き家の利活用
空き家を空き家でなくすためには、「使う」「貸す」「売る」「壊す」の選択肢があり、一般に、「使う（自用）」「貸す（賃貸等）」「壊して使う（土地活用、再建築等）」を「空き家の活用」と呼んでいます。
（１）空き家の活用と建築確認申請
空き家の活用には、現状のままで活用する場合と、リフォーム等を施した上で活用する場合があります。また、増減築、改築やこれまでとは異なる使い方、例えば住宅として利用していた建物を店舗や民泊などに改装して事業を行う「建物の用途変更」を伴うこともあります。用途変更や増改築をする場
合には、用途や規模に応じて建築確認申請が義務付けられることがありますので注意します。
（２）建築基準法における用途変更に伴う制限の合理化
平成３０年６月に公布された「建築基準法の一部を改正する法律（平成３０年法律第６７号）」により、空き家対策には用途変更等による利活用が極めて重要との観点から、次のような改正がなされました。（公布日から１年以内に施行）

２４■戸建住宅等の福祉施設等への用途変更に伴う制限の合理化
空き家等を福祉施設・商業施設等に用途変更する際に、大規模な改修工事を不要とするとともに、手続を合理化し、既存建築ストックの利活用を促進する。
 戸建住宅等（延べ面積 200 ㎡未満かつ階数３以下）を福祉施設等とする場合に、在館者が迅速に避難できる措置を講じることを前提に、耐火建築物等とすることを不要とする。
 用途変更に伴って建築確認が必要となる規模を見直し（不要の規模上限を 100 ㎡から 200 ㎡に見直し）。
■大規模な建築物等に係る制限の合理化
既存建築ストックの多様な形での利活用を促進する。
 既存不適格建築物を用途変更する場合に、段階的・計画的に現行基準に適合させていくことを可能とする仕組みを導入。
 新たに整備される仮設建築物と同様、既存建築物を一時的に特定の用途とする場合も制限を緩和。

（３）空き家の活用や除却と各種補助制度
空き家の活用や除却に当たっては、自治体の補助金制度や助成金制度を知っておくことが大切です。これらの制度には、次のようなものがあります。


耐震診断・耐震改修費用補助



空き家除却支援

改修工事費用補助

家財の撤去費用補助

その他、転居費用、仲介手数料等の補助など

１０．空き家診断と空き家対策のフロー
空き家所有者等が空き家の売却や活用、除却、管理（保有・保留・準備）などの判断をするために、空き家のおかれている状況を診断する必要があり、次表のような項目をあげることができます。
図表－１５

空き家診断の項目■外部不経済対策に関する事項
・「特定空家等」の診断
・建物等に関する危険個所の有無の診断
・防犯性、防災性の診断→外部不経済に該当すると思われる場合は、速やかな対策を進言します。
■権利に関する事項
・権利者の把握、権利者調査、権利能力の確認等の診断・権利者、利害関係者間の意向の診断・権利者に対する意識の診断■不動産の確定に関する事項
・公図、地積図等の診断 ・境界、道路の診断
・建物登記表題部の診断■過去の利用状況等に関する事項
・取得の経緯、取得費の診断 ・利用状況・修繕履歴等の診断■利活用と流通に関する事項
・建物が使えるか、使えないかの診断＜指標＞①物的価値：構造、使用部材、耐震性、省エネ性、不具合、劣化・損傷度、ﾒﾝﾃﾅﾝｽ状況☆ 雨漏り、部材の腐朽、設備老朽化等を含む☆ 設計図書、ﾒﾝﾃ記録等の補助資料の有無を含む②市場流通性：立地条件等による市場価値③安全性 ：耐震性、ハザード（地盤・水害・崖・液状化など）④遵法性 ：建築基準法等（違法でない既存不適格建築物）⑤希少性 ：歴史的建築物や著名設計士による建築物など⑥可変性 ：用途変更や大規模改修への対応の可能性⑦遍在性（地域特性）：地域の特徴的な建築物など⑧地域環境：補助金等行政の支援や地域による支援体制など⑧その他周辺への波及効果等を含めた総合的な価値診断２５

図表－１６

空き家対策のフロー

１１．空き家所有者の意識・空き家にしておく理由と賃貸・売却する上での課題
平成 26 年空き家実態調査（国土交通省）によれば、「空き家にしておく理由」「賃貸売却する上での課題」は、次のようになっています。
図表－１７

空き家にしておく理由

空き家を活用しない要因は多種多様で複

図表－１８

図表－１９

雑にからみ合っていますが、各々の対処策や別にメリットを提供するなど、個々の状況に応じた手立てが考えられますので、その一つ一つが空き家対策の重要なポイントになります。
一方、「もし実家が空き家になったらどうしたい？」との問いに 85％以上が何かしかの方法
で空き家の利用を考えているにもかかわらず、
実際には約７割が放置したままとなっています（アットホーム、価値総研調べ）。
このことから、相談者が本心を隠したり、いざとなれば実行に移せなかったりする場合もあると考えられますので、注意しておく必要があります。

２６

賃貸・売却する上での課題

もし実家が空き家になったら

１２．空き家バンク（１）空き家バンクの種類
空き家バンクは、「自治体が情報発信するもの」と「民間のネットワークで情報発信するもの」に大別できます。このうち、自治体が情報発信する空き家バンクでは、次のようなメリット・デメリットがあると考えられています。
メリット

デメリット








情報やホームページのデザインの変更が容易である。
移住促進や利活用促進対象建築物の指定、福祉利用など地域の政策目的と連動させることができる。
地域の魅力を細かくアピールできる。
全国的な発信力に欠ける。
自治体ごとに仕様が異なり一貫性がなく、検索や比較検討がしづらい。
ホームページの作成、維持管理コストを個別に負担する必要がある。

（２）自治体の取組状況
平成３０年６月の国土交通省公表資料によれば、空き家バンクは全自治体の約４割が設置済みで、約２割が準備中または今後実施予定とのことでした。
（３）全国版空き家バンク
国土交通省は、各自治体の空き家等情報の標準化・集約化を図り、全国どこからでも簡単にアクセス・検索できるよう「全国版空き家・空き地バンク」の構築を支援し、平成２９年１０月から２事業者による試行運用が開始、平成３０年度から本格運用を行っています。
図表－２０

全国版空き家バンクの状況（平成３０年１２月）

国土交通省資料より抜粋

２７

第４章

空き家の活用について

空き家の活用を検討するにあたっては、その用途と手法を理解しておく必要があります。

１．空き家の活用・用途編（１）住宅を住宅として活用する場合①所有者または所有者の家族などの使用住宅を所有者の住宅として取得することは税制上のメリットが大きく、持ち家志向が低下したとはいえ、最も一般的な使用方法です。
②二次的住宅（別荘等）
二地域居住用住宅として活用する手法で、菜園、農地付等の住宅、中長期賃貸住宅としての活用が期待できます。近隣の菜園や貸し農園との連携も考えられます。
③賃貸住宅（戸建て、マンションの一室）
居住世帯のある5,210万戸の住宅の内、約35％が貸家として利用されています。しかし、都心部を除く戸建て住宅地においては、所有者の「賃貸活用」の意識が必ずしも高くないことから、賃貸事例は少なく賃料相場が形成されにくいといえます。
(２)住宅を用途変更して活用する場合
住宅ストックの活用において建物の改修や用途変更を伴う場合、建築基準法上の確認申請を要すことがあります。確認申請の要否、申請方法等については、専門家等に確認しておく必要があります。
以下、各々の用途のポイントを記します。
①共同住宅
シェアハウスは、キッチン、風呂等を共有

図表－２１ 住宅宿泊事業法の概要と基本的な枠組み

として、複数の賃借人に賃貸する手法です。シェアハウスについては、寄宿舎としての規制を適用するとの見解を国交省は示していましたが、防火対策規制の合理化について、国交省より基本的な考え方が開示される（平成２６年）など、一部規制が緩和されました。
節約型のシェアハウスだけではなく、共通の趣味を持った入居者が集う、外国人入居
可、シングルマザー向け、高齢者福祉型など、事業者が多様なサービスを提供する「コンセプトシェアハウス」と呼ばれるタイプが増えています。
（国土交通省資料より）②宿泊施設（中短期賃貸、民泊、ゲストハウス、ドミトリー）
ゲストハウス、ドミトリーとしての活用については、用途変更や管理等の問題がありますが、外国人観
光客等の対応には有効な手法と考えられており、「民泊」としての利用に注目が集まっています。「イ２８ベント型民泊」「国家戦図表－２２ 簡易宿所・特区民泊として活用した事例（大阪市）

略特区型民泊（特区法第13条の特例・歴史的建築物に関する旅館業法の特例）」だけでなく、規制改革の観点から旅館業法の政省令改正による「民泊」のルールづくりがおこなわれ、平成３０年６月１５日には、住宅宿泊事業法が施行されました。
一方で、平成２８年６月に宿泊施設の整備に対する容積率の緩和がなされたことを契機にホテルの着工ラッシュが起きていますので、そのことによる宿泊事業への影響や旅館業が住宅よりも外部環境リスクを受けやすいことなどに注意しておく必要があるでしょう。
③コミュニティスペース
地域貢献型の活用として、地域のコミュニティスペースとして活用する手法で、地域団体等の活動拠点として活用します。地域に開放し、地域維持管理を嘱託し維持管理コストを下げようとする考え方です。空き家問題を中心とした住宅ストックの活用は、地域の問題としての取り組みが始まっています
ので、今後、地域の集い場、福祉事業の拠点としての利活用が進んでいくと思われます。
④福祉施設
デイサービス、居宅介護支援センタ

図表－２３ グループホームとして活用した事例（堺市）

ー、保育所、学童保育等の地域施設拠点として活用する手法で、許認可条件等をクリアする必要がありますが、地域の活動団体との連携等による普及が期待されます。
⑤倉庫
トランクルーム等の倉庫として利用する手法です。実施にあたっては、倉庫業法やセキュリティー上の問題等に留意する必要があります。
トランクルームにあっては、国土交通省から標準トランクルームサービス約款が開示されています（http://www.mlit.go.jp/common/000007352.pdf）。
⑥店舗
中心商業地や観光地などでは、店舗での利活用が他の方法に優先して検討されます。立地にもよりますが、採算性が非常に高くなるケースがあります。
また、店舗利用の場合は内装工事費を借主が負担するケースが一般的で、その場合、建物の所有者が多額のコストをかける必要がなく、賃貸事業化をしやすいメリットがあります。
⑦予備的住宅災害時の防災拠点、仮住宅として整備するもので、行政との連携により、整備・登録を進める必要が２９

あります。地域として住宅ストック活用を考える場合には検討すべき課題です。
（３）除却して利活用する場合①再建築除却を検討する時点で、除却・再建築後の用途を検討することが大切です。地域の状況、将来性に基づき最有効利活用の手法、用途を検証する必要があり、その具体的な用途は、一般住宅と前述の「（2）用途変更して利活用する場合」で掲げた用途が基本になります。
②隣地との一体的利活用
除却によって、隣地との一体的な利活用の可能性が高まります。また、狭い土地や前面道路が狭小で道路中心後退が必要な場合、接道要件を満たしていない場合などは、除却後にその敷地で再建築ができなくなることがありますので、隣地との土地の集約がポイントになります。
③駐車場
月極め駐車場と一時貸し駐車場（コインパーキングなど）による利活用が考えられます。
敷地と道路に高低差が少なく出入りに支障がない場合は、比較的容易に駐車場に転用できます。
土地の長期的な利活用方法を決定するまで、短期的に駐車場として利用されることも多くあります。事
業収支の検討においては、土地が住宅用地ではなくなるため、固定資産税が高くなることを考慮しておく必要があります（第３章７（１）参照）。
なお、長期的な利活用目的として駐車場を採用する場合は、超高齢社会に駐車場需要環境の変化や電気自動車等への対応等についても考えておく必要があります。
④農園・菜園
趣味の農園・菜園スペースとして活用するもので、賃貸住宅や住宅ストック活用策との連携で、隣地を農園にする「農園付住宅」としての活用も考えられます。
近隣との良好な関係の構築が大切ですから、薬剤の散布、臭気、虫害等に配慮することが大切です。また、農地としての利用は、農地法等により利用の権利の設定・移転に規制・制限があり、注意する必要があります。
⑤広場・公園・緑地（コミュニティスペース）地域のコミュニティスペースとして、地域団体等の緑化活動等の活動拠点として活用します。
延焼を防ぎ、避難場所にもなる「防災空地」に提供することで、建物の解体費の補助や固定資産税の減免をしている自治体もあります。
⑥太陽光発電田舎の空き家を除却した後の空き地と周辺農地・遊休地の活用方法に太陽光発電があります。農地は日照の良く太陽光発電には適しており、遊休農地を収益物件として変える手法の一つになっています。
⑦建物の所有を目的とした空き地の賃貸
建物除却後の土地を、建物の所有を目的として賃貸する方法で、「事業用」「居住用」の用途により、契約の定めが異なる場合があります。
（４）その他利活用
地方における空き家問題は、空き家だけでなく農地の問題でもあります。

３０

耕作を目的に農地を購入または借りる場合、農地法により原則５０アール（市町村によっては３０アー
ルまたは４０アール。１アール＝１００平方メートル。）以上の面積が必要になります。このような小農地が多い中山間地の実情に合わない規制は、新規就農や田舎暮らしの希望者を阻む大きな障害になっています。
そこで、人口が減少し、都市などで暮らす不在地主の遊休農地と空き家の増加が深刻化している市
町村の中には、「農ある暮らし」を求める移住希望者との間で売買・賃借のマッチングを図るため、空き家に付随する農地限定でこの下限面積を緩和する制度を設けているところもあります。
※平成３０年３月、「農地付き空き家」を円滑に活用する取組について、関連制度や運用事例等をまとめた「農地付き空き家の手引き」が作成されました。

２．空き家の活用・手法編（１)自己使用の場合所有者自らが使用する方法で、最も一般的な使用手法です。
（２）使用貸借の場合
他人の物を無償（もしくは低廉な料金）で借りて使用収益することを使用貸借といいます。賃料など
使用の対価を払わない点が賃貸借と異なり、借りた物が使用後そのまま貸主に返される点が消費貸借と異なります。
使用貸借は、親族間など特殊な関係にある者の間で貸借をする場合に利用される手法で、例えば、親子間で土地の賃貸を低額で行いつつ、借地権利金の授受があったとみなされないようにする
場合に利用されるようなことがあります。
賃貸借と使用貸借の判断は、「借主の利用に関する費用負担の額」「相当賃料（相場）との比較」「貸主と借主の関係」等によって判断されます。また、無償の土地利用は、一般には使用貸借と判断されますが、地上権設定がされたと認定される場合もありますので、注意が必要です。
使用貸借では、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければなりません。当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができます。また、使用貸借は、借主の死亡によって終了します。（民法597条、同599条より）
親子間で土地を使用貸借している場合、相続のときに、その土地の価額は他人に賃貸している土地（貸宅地）ではなく、自分が使っている土地（自用地）として評価されます。
（３）建物の賃貸借の場合①普通借家（一般的な建物賃貸借）
賃貸借契約では、通常、賃貸人が解約を申し入れする場合、「正当事由」がなければ解約は認められません（借家法１条ノ２、借地借家法２８条）ので、契約の解約がスムーズにできずに建物を返してもらえなかったり、多額の立ち退き料が必要になったりすることがあります。このような契約は、普通借家契約（一般的な建物賃貸借契約）と呼ばれ、賃借人の権利が強力に保護されています。
②定期建物賃貸借（定期借家）
定期建物賃貸借契約（定期借家契約）は、「将来利用する予定がある」空き家を一定期間賃貸する場合などに利用できる手法です。
平成１２年３月から、優良な賃貸が供給されやすくなることを目的として「定期借家制度」が設けられ３１

ました。定期建物賃貸借契約では、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく確定的に賃貸借を終了させることができるようになりました。
定期建物賃貸借が成立するためには、内容的な要件と形式的な要件があります。前者は「期間を確定的に定めること」で、後者は「公正証書による等書面による契約」とされています（借地借家法第３８条第１項）。さらに、貸主は借主に対して、契約の更新はなく期間の満了とともに契約が終了することを、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明しなければなりません（同法第３８条第２項）。
契約期間が１年以上の場合は、貸主は期間満了の１年前から６か月前までの間（「通知期間」といわれています。）に、借主に契約が終了することを通知する必要があります。期間満了前に、引き続きその建物を使用することについて当事者双方が合意すれば、再契約したうえで引き続きその建物を使用することが可能です。
居住用建物の定期建物賃貸借契約では、契約期間中に、借主にやむを得ない事情（転勤、療養、親族の介護など）が発生し、その住宅に住み続けることが困難となった場合には、借主から解約の申し入れができることとなっています（同法第３８条第５項）。この場合、解約の申し入れの日から１月経過すれば契約は終了します。なお、この解約権が行使できるのは、床面積が２００平方メートル未満の住宅に居住している借主に限られています。
定期建物賃貸借契約では、賃料の改定に関し特約をすれば、家賃増減請求権の適用はないものとされています（同法第３８条第７項）。
③サブリース契約（転貸事業者借上型）
民法では借主の無断転貸を禁じており、貸主の承諾を得ずに転貸し、第三者に使用収益させた場
合は賃貸借契約を解除できるとしています（民法612条）。ただし、貸主の承諾があれば第三者への転貸も可能となります。このしくみを利用したのがサブリース契約です。
サブリース契約は賃貸契約ですが、サブリース契約に定められた管理業務を行いますので、賃貸管理業としての性格ももっています。
転貸事業者は、貸主（空き家所有者）との間で賃貸借契約を締結するため、貸主との関係では借主となります。一方、転貸事業者は貸主（転貸人）でもあり、借主（転借人）になる入居者に対して、賃貸借契約（転貸借契約）に基づいて直接の権利と義務を負います。
このため転貸事業者は、自ら原告として未払い賃料請求訴訟等を提起することができ、一方、敷金返還訴訟では転借人から被告として訴訟の提起を受けることになります。このことから、空き家所有者が高齢者で認知症になる恐れがある場合にもサブリース契約を利用する効果が期待できます。
④一括前払い金による定期借家転貸方式
住まいを活用するためには殆どのケースで改修工事を伴います。通常は、所有者が自らの負担でその改修工事を行うのですが、所有者には高齢者が多く、「自ら資金を負担してまで取り組みたくない」「子供が賛成しない」「荷物の置き場や処理に困る」「融資を受けることができない」等の理由で、事業の採算性･有効性に係わらず、事業化に至らない場合が多くあります。
そこで、住まいを活用する場合に、所有者が自費負担で改修するのではなく、所有者が負担する
改修工事費用の軽減、または負担を無くし所有者の事業化への関与を低減する手法が必要となります。このとき、契約期間の賃料の一括前払い（月払いを併用することも有り）によって、所有者が改修工事費用を調達する方法が採られるケースが見受けられるようになりました。

３２

所有者が改修工事費の負担を拒むケースでは、

図表－２４ 一括前払い金による定期借家転貸方式のイメージ

借主が所有者に代わって改修工事費を負担することが一般的です。しかし「不動産の所有者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得す
る（民法２４２ 条）」ことか
ら、借主が自費で建物の改修工事を行った場合、建物の本体部分（建物の主要構造部［壁、柱、梁、床、屋根、階段（建築基準法２条５号）］や基礎、間仕切り用の壁、間柱、窓、内装仕上げ、設備、等）はもとより、建物と分離することが困難、あるいは取り外しに多額の費用がかかるような附属設備について、その所有権は建物の所有者に帰属します。住まいを賃貸活用する場合、通常、老朽化した建物の改修や、賃貸活用のために必要な間取り変更、設備の更新･新設、内装仕上げ、等を行う必要がありますので、法的には誰が改修工事を行ったとしても、所有者が改修工事部分の所有権を得ることになってしまいます。
注）ここでは、改修工事の対象として戸建て住宅を想定しており、スケルトン住宅のインフィル、原状回復義務のある事業用の店舗内装･設備、等の改修については考慮していません。

そこで、このような状態にならないように、借主が改修工事費用を負担するのではなく、賃貸借契約による賃料の前払いによって権利の整合性が図られています。
なお、前払い賃料は、文字通り目的物使用収益の対価である賃料の前払い分であるため、建物賃貸借契約における一括前払賃料の課税関係については、一定の要件を満たすことによって、税務上、その一時金は前払い賃料（貸主にとっては前受け賃料）として処理することが可能になります。
⑤ＤＩＹ型賃貸
ＤＩＹ型賃貸は、借主（入居者）の意向を反映して住宅の改修やリフォームを行うことができる賃貸借手法（国土交通省「個人住宅の賃貸流通促進のための改修及び賃貸スキーム構築を目的とした事業調査業務報告書（平成２７年３月）」より）を指し、賃貸事業に借主の意向を反映することにより、所有者の負担や事業リスクの低減を図る目的があります。
ＤＩＹ型賃貸貸主は現状のままの状態で貸し、借主は自費でＤＩＹ等を行うことが基本になります。そのため、借主は、一般的な賃料より安く借りることができ、貸主にとっては、借主が長期間住んでくれる可能性や、退去時には貸出し時よりも設備等の価値が上がっている可能性があります。
■DIY 型賃貸借に関する国土交通省の取組
国土交通省は、個人所有の住宅につき賃貸住宅としての流通を促進することを目的に、平成 25、26 年度に「個人住宅の賃貸流通を促進するための指針（ガイドライン）」や、ＤＩＹ型賃貸借の活用に向けての実施ス
キームや契約上の留意点等に関する報告書をとりまとめました。
その上で、DIY 型賃貸借を多くの方に知っていただくとともに、DIY 型賃貸借による契約当事者間のトラブ
ルを未然に防止する観点から、平成 28 年 4 月に「DIY 型賃貸借に関する契約書式例」と、活用にあたってのガイドブック「DIY 型賃貸借のすすめ」を作成しています。
また、DIY 型賃貸借により大規模な工事を行う場合や転貸借（サブリース）物件で DIY 型賃貸借を行う場
合など様々な DIY 型賃貸借の実施方法があることを踏まえ、平成 30 年 3 月に「DIY 型賃貸借に関する契約書式例」を改定するとともに、「家主向け DIY 型賃貸借の手引き」を作成し、DIY 型賃貸借を行う際の貸主と３３

借主双方の理解が深まるよう取り組んでいます。
〇「DIY 型賃貸借に関する契約書式例」〇「DIY 型賃貸借のすすめ」（ガイドブック）〇「家主向け DIY 型賃貸借実務の手引き」

図表－２５ ＤＩＹ型賃貸の契約書式他（国土交通省公開資料）⑥部分貸し（パーシャル賃貸住宅）「パーシャル賃貸住宅」は、住まいを賃貸するにあたって建物全体を賃貸するのではなく、一部をト
ランクルーム等として所有者が使用し、残りの部分を賃貸する手法です。
図表－２６ 部分貸しのイメージ図

住まいを活用したくても、家財や荷物の処理や移動に困ってしまい活用に踏み込めないケースが見受けられます。家財や荷物は、機会を設けて整理・処分するのが基本になりますが、思い入れのある物や親家の荷物などの整理・処分は簡単ではありません。このような場合、「部分貸し」が有効な対処策になる可能性があります。
（４）建物の所有を目的とした土地の賃貸借の場合
空き家除却後の土地を、建物の所有を目的として賃貸する方法で、普通借地権と定期借地権があります。定期借地権は、用途や契約内容等により一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡
特約付き借地権に分類されます。

３４

図表－２７
存続
期間

借地権

定
期
借
地
権

定期借地権の種類

利用目的

契約方法

借地関係の
終了

契約終了時の建物期間満了による

原則として借地人は建物を取り壊して土地を返
還する

期間満了に
よる

原則として借地人は建物を取り壊して土地を返
還する

一般定期
借地権
（法２２
条）

５０年
以上

用途制限
なし

公正証書等の書面で行う。
①契約の更新をしない②存続期間の延長をしない③建物の買取請求をしないという３つの特約を定める。

事業用定
期借地権
（法２３
条）

１０年
以上
５０年
未満

事業用建
物所有に
限る（居住
用は不可）

公正証書による設定契約をする。
①契約の更新をしない②存続期間の延長をしない③建物の買取請求をしないという３つの特約を定める。

用途制限
なし

３０年以上経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡することを特約する。
口頭でも可

建物譲渡に
よる

①建物は地主が買取る②建物は収去せず土地を返還する③借地人または借家人
は継続して借家として住まうことができる

制約なし
口頭でも可

①法定更新
される。
②更新を拒
否するには
正当事由が
必要。

①建物買取請求権がある。
②買取請求権が行使されれば建物はそのままで土地を明け渡す。借家関係は継続される。

建物譲渡
特約付借
地権
（法２４
条）

普通借地権

３０年
以上

３０年
以上

用途制限
なし

国土交通省ホームページ「定期借地権の解説」（ http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-1.html ）より（５）信託の場合「管理する後継者がいない」「管理を任せたい」「遠隔地で管理するのが難しい」「賃貸の経営環境の変化についていけない」「本業に専念したい」など、所有する住まいや空き家などの管理に対する悩みを解消し、あるいは賃貸経営の合理化を図る手法に信託があります。
【信託の流れ】A) 委託者は、受託者との間で、自らを受益者とする信託契約（不動産管理処分信託契約）を締結して、不動産を信託し、信託受益権を取得します。
B) 受託者は、信託契約の定めや信託法等の規定に従って信託財産を管理します。
C) 信託財産から得られた収入は、信託報酬や信託不動産の管理等に必要な費用を控除して、受益者に配当されます。
D) 信託期間満了時には受託者が受益者に不動産等の信託財産を返還し、信託は終了します。
図表－２８ 信託のイメージ①
不動産の管理のための信託

共有不動産の管理のための信託

３５

不動産の相続時や購入時に所有形態を共有にするケースが多く見受けられますが、不動産共有リスクの回避や共有にまつわる様々な問題の解決に信託を活用できる可能性があります。
共有の不動産を共有者全員が委託者兼受益者となって信託し、受託者が信託財産の所有者
として、共有者全員に代わって一元的に管理します。このような、複数委託者の信託財産に対する一括的な管理は、「信託の集団的管理機能」と呼ばれています。
共有不動産の管理信託を活用して、ある委託者（受益者）に相続が発生した時、その信託受益権持ち分をあらかじめ契約で定めた者に継承する「遺言代用の信託」や、信託受益権の売買を受益者間で行うことなどによって、受益者の一本化（共有状態の解消）や信託受益権の分散を防止することも可能になります。
信託は、財産の承継にも利用できます。遺言の最も重要な機能は、遺産の処分について、被相続人の遺志を反映させることにありますが、信託の受益権は、遺言によらないで信託契約など信託行為の定めによってその承継者を指定することができ、これを遺言代用の信託と呼んでいます。
遺言代用の信託は、所有者が委託者兼受益者として所有する財産を信託し、相続が発生した時にあらかじめ指定した者を受益者として信託を継続する仕組みです。委託者の意志で信託受益権の承継者を定めることができます。
図表－２９

信託のイメージ②

遺言代用信託（契約時、期間中）

遺言代用信託（受益権承継時）（６）売却の場合①空き家を売却するタイミング
空き家の保有リスクやコストを回避するためには、早期に売却することが基本ですが、必ずしもそうとは限らないケースもあることから、空き家を売却するタイミングに関係する事項を以下に整理します。
ア）早く売りたい

マイホーム特例「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」や「マイホームを売ったときの３，０００万円の特別控除の特例」などは、原則として住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売却する場合に適用されます。


相続税の納付期限
相続税は、相続開始から１０ヶ月以内の現金納付が原則です。



相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続により取得した土地、建物などを、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日

以後３年を経過する日までに譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算

３６

することができます。


被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ることが適用要件の一つになっています。


資産価値の減少（保有リスクとコスト）

イ）持っておきたい

短期譲渡所得と長期譲渡所得
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分され、税金の計算も別々に行います。
長期譲渡所得とは譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超えるもの、短期譲渡所得とは５年以下のものをいい、長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は、次表のとおりです。
図表－３０ 短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率
短期譲渡所得

長期譲渡所得

所得税

３０％

１５％

住民税

９％

５％

※平成 25 年から平成 49 年までは、復興特別所得税（各年分の基準所得税額の 2.1％）が課税されます。

ウ）タイミングを計りたい

譲渡損失の損益通算
土地又は建物を譲渡して長期譲渡所得又は短期譲渡所得の金額の計算上譲渡損失の金額が生じた場合には、その損失の金額を他の土地又は建物の譲渡所得の金額から控除できます。


長期譲渡所得に該当する居住用財産を譲渡したときに生じた譲渡損失
長期譲渡所得に該当する場合で居住用財産を譲渡したときに生じた譲渡損失の金額については、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができます、また、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができます。


マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までの売却で、譲渡の年の１月１日における所有期

間が５年を超えることが要件となりますので。
②媒介報酬額の改正（平成２９年１２月８日国土交通省告示第１１５５号）
低廉な空き家等の売買又は交換の媒介・代理であって、通常の売買又は交換の媒介・代理と比較して現地調査等の費用を要するものについては、現行の報酬額の上限に加えて、当該費用に相当する額を合計した額の報酬を売主または交換の相手方から受け取ることが出来るようになりました。
ただし、宅建業者が受領することのできる報酬額と費用相当額の合計金額は、１８万円（消費税相
当額を除きます。以下同様。）が上限額で、受け取ることのできる相手方は、空き家の売主または交換を行う者である依頼者に限られ、買主または交換の相手方からは特例による報酬を受けることはできません。また、あらかじめ報酬額について空き家等の売主又は交換を行う者である依頼者に対して説明し、宅建業者と依頼者間で合意しておく必要があります。

３７

（７）除却の場合大規模な修繕が必要な状態や、住む予定も活用する予定もない住宅では、「建物の除却（解体）」が考えられます。除却によって建物の手入れや修繕の必要はなくなります。
空き家対策の重要な出口戦略の一つである「除却」にあたり、考慮すべき事項を次にまとめます。
①建物の除却と固定資産税・都市計画税
空き家を除却しますと、土地の固定資産税・都市計画税は、第３章７（１）の住宅用地特例の対象外となり税額が大きく上がってしまいます。しかし、単に固定資産税の上昇だけを考えるのではなく、Ⓐ
放置したまま保有、Ⓑ適正な管理、Ⓒ利活用、Ⓓ建物の除却、Ⓔ売却処分などのコストやリスク等を調査・検討して総合的に対処策を判断することが重要です。
②「空家等対策の推進に関する特別措置法（第３章１）」との関係「空家等の対策の推進に関する特別措置法」の最も重要な規定といえるものが「特定空家等」に対する措置で、「市町村長は、特定空家等の所有者等に対して空家の除却等の必要な措置をとるよう助言又は指導をすることができる。」と規定されています。また、必要に応じて、勧告、命令、行政代執行等を行うことができるようになっています。
ここで、「特定空家等」として勧告を受けますと、建物を除却した場合と同様に固定資産税などの住宅用地特例から除外されることになります。
したがって、空き家が「特定空家等」に該当すると思われる場合は、建物の改修工事や空き家管理等によって「特定空家等」でない状態にするか、建物を除却することを早期に判断する必要があります。
③建築基準法等との関係建物が違反建築物や既存不適格建物である場合、基本的に除却後は同規模の建築物を建築することができません。また、敷地の接道状況によっても、再建築建物の規模等に制約があったり、再建築できなかったりするケースもあります。
このように、空き家を除却する場合は、除却後の再建築の可能性を考慮し、そのための建築基準法、都市計画法、消防法等関連法規に基づく制約があることを確認しておく必要があります。
④除却費と助成事業等
空き家の除却にあたっては、自治体によって除却費の助成制度を設けているケースがありますので、市区町村の窓口で制度の有無や内容・要件等を確認しておきましょう。また、空き家除却後、土地を防災空地等の公共的な用途に提供する場合、除却費や整備費を補助し、固定資産税等を非課税にするなどの制度が設けられている場合もあります。
⑤その他
ア）建物が共有の場合
空き家の解体・除却は「処分行為（権利の移動、現状または性質の変更）」にあたることから共有者
全員の合意が必要になります。ただし取り壊し建物の滅失登記は、共有者の一人が単独でできます。
イ）連棟建物の切り離し
長屋等の連棟建物の老朽化等による取り壊しについては、切り離し後の耐震性の低下や遵法性の問題等に注意しなければなりません。
ウ）土地境界の確認
土地の境界が明確でない場合、建物がある状態で隣地との境界を確認しておいた方が良い場合があります。また、建物が隣地にはみ出し、越境状態になっていることもあるので注意します。

３８

３．空き家への投資について
空き家を活用するためには、基本的に空き家への投資が必要になります。そもそも所有者が空き家に投資しない、できないことが利活用の妨げになっており、所有者に代わって空き家を賃貸借で借上げをした者や元所有者から空き家を購入した者が、空き家に投資する環境を整えることによって、空き家の活用は大きく前進することになります。
（１）空き家への投資方法
空き家を利活用するための投資手法には、次のようなものがあります。
①空き家投資・賃貸活用
投資家は空き家を購入してリノベーション、コンバージョン、除却・再建築等をして賃貸活用します。
②空き家投資・リノベ再販（リノベーション再販）
投資家が、経年劣化した空き家を購入して価値再生をしたものを再販する（リノベ再販）。賃貸した
後に収益用不動産として販売する場合と、そのまま分譲する場合とがあります。
なお、リノベ再販では、①買い取り再販にかかる不動産取得税の軽減措置や、②買い取り再販で扱われる住宅の取得に係る登録免許税の特例措置が利用できる場合があります。
図表－３１ 賃貸活用型投資のイメージ

図表－３２ リノベ再販による価値再生のイメージ③空き家投資・空き家投資・集約
空き家の接道状況が悪い場合など、近隣の図表－３３ 転貸事業による価値再生のイメージ

土地を一体利用することによって不動産価値が高まることがあることから、無道路地、狭あい
道路、小規模な宅地、長屋、不整形地などの場合には、隣接地との集約を検討します。
④空き家投資・転貸
転貸事業への投資は、空き家を手放したくない所有者に対して効果的であり、投資家にとっても、不動産所有リスクがないことから注目されており、「借り上げ」事業としての参入が増えて
います。

３９

（２）空き家投資の注意点①基本的な不動産投資リスク
空き家への投資は、不動産への投資であることから、基本的な不動産投資リスクについて理解しておく必要があります。
不動産投資リスクには、次表のようなものがあります。
図表－３４ 不動産投資リスク
借入リスク
空室リスク
滞納リスク
不動産価値下落
リスク
家賃下落リスク

地震リスク

投資資金に借入金を充てた場合は、金利上昇に伴うリスクがある。
立地や商品性、賃貸管理会社の能力などが空室リスクに影響する。投資物件数が少数であれば、空室リスクの事業に及ぼす影響が大きくなる。
滞 納 があってもすぐに強 制 的 に明 渡 しをさせることはできない。近 年 は、
「賃貸保証」「家賃保証」によりリスクヘッジしているケースが見られる。
立地による影響が大きい。空き家の場合、立地適正化計画 などによる人口の減少と街の縮退などにも注意する必要がある。
年数が経過し、建物と部屋の老朽化が進めば家賃も下落する。家賃水準
は立地と部屋自体の魅力によって決まるところが大きい。家賃の下落リスク
も立地に影響される。
地震リスクに備えるために、地震に強い物件、地震に強い立地、投資エリアの分散がポイントになる。

火災リスク

路地、木造建物の密集地は、火災リスクが高い。

その他リスク

その他、賃貸管理会社の倒産リスクや室内での事故による商品価値下落
リスク、地域固有のリスクなどがある。

②空き家投資の事業開発リスク
空き家に投資する場合、空き家の状態から事業開始に至るまでの期間において、調査、権利調整、事業準備（企画・設計・除却・建築など）等を行う必要があり、これら事業開発リスクを考慮しておく必要があります。
権利調整の不調、法規制等により、事業開始に至ることができない恐れや、開発時にかかる税金にも注意します。
（３）空き家投資の環境整備
空き家・空き店舗等が全国で増加する一方、志ある資金を活用して不動産ストックを再生し、地方創生につなげる取り組みが拡大していますが、不動産特定共同事業に該当する場合には、許可要件
が地方の事業者にとってハードルが高く、見直しが必要になっていました。このようなことから、小規模
不動産特定共同事業に係る特例の創設やクラウドファンディングに対応した環境整備などが実施（平成２９年１２月、改正不動産特定共同事業法施行）されました。

４０

第５章

空き家の予防について

１．空き家予防の必要性とアプローチ
建物を管理しないで長期間放置しますと、建物の老朽化はどんどん進んでしまい、倒壊の危険性
や治安の悪化、放火の誘発や不審者の侵入、害獣・害虫の発生など、外部不経済となる様々な問題を引き起こしてしまいます。瓦が落下したりブロック塀が壊れたりするなど所有者責任を問われる事故が発生しないとも限りません。
空き家を適正に管理しようとすれば、維持管理のための費用や手間がかかりますし、建物に住まないで価値を下げないレベルの維持管理をするのは並大抵のことではありません。
一方、今後空き家や空地が増加すると予測される地域では、人を呼び込むなど地域の活性化によって空き家や空地の減少に歯止めがかけられないのであれば、空き家等の不動産の将来的な財産的価値は減少する可能性が高いといえるでしょう。
このような状況から、所有する、もしくは将来所有することになる住宅が空き家になった場合に、対処が「後回し」になるようなことを避け何らかの対応ができるような予防策を講じておくことは、今後ます
ます重要になってきます。
ここでは、「紛争の未然防止」と「事前の親子の意思確認」「処分や利活用の準備」の４つの観点か
ら空き家の予防について考えます。

２．紛争の未然防止の観点から空き家を生み出さないための方法（１）遺言書の作成
空き家の所有者が亡くなったあと、相続人の間で遺産分割の話し合いが上手くいかずに空き家が放置されてしまうことがあります。実態的に相続されていても、相続登記が未登記で放置されているケースや、家財整理や仏壇などの問題からあえて手が付けられていないこともあるでしょう。
このようなことを未然に防ぐため、生前に遺言書を作成しておく方法があります。遺言書では、所有者自身が亡くなったあとに建物を相続させる人を指定したり、死後に不動産を売却してその売却代金を相続人で分けるように指示したりすることができます。
遺言には、「普通方式の遺言」「特別方式の遺言」があり、一般的に行われているのは普通方式の遺言で、普通方式の遺言には、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言の３種類があります。
図表－３５

普通様式の遺言書の種類と特徴の比較

種類

自筆証書遺言

公正証書遺言秘密証書遺言作成方法

遺言者が遺言の全文・日付・氏名を自書し、押印して作成する。

遺言者が遺言内容を口述し、それを公証人が記述して作成する。原本は交渉役場で保管してもらう。

遺言者が記載し、自署・押印して封印し、公証人役場で公証人および証
人立会いの下で保管を依頼する。

証人不要

証人２名以上公証人１名・証人２名以上

家庭裁判所
の検認

必要

不要

必要

遺言書の
開封

封印のある遺言書は、家庭裁判所において相続人等の立会いを以って開封しなければならない。

開封手続きは不要

必ず家庭裁判所において相続人等の立会いを以って開封しなければな
らない。

メリット

 費用が掛からず手続きも簡単。
 遺言内容を秘密にできる。

 保管の心配が要らない。
 遺言の存在と内容を明確にできる。
 検認手続きが不要。

 遺言の存在を明確にできる。
 遺言内容を秘密にできる。

デメリット

 検認手続きが必要。
 紛失のおそれがある。
 要件不備による紛争になりやすい。

 遺言内容が漏れる可能性がある。
 遺産が多い場合は費用が高額になる。

 検認手続きが必要。
 要件不備による紛争になりやすい。

４１

【遺言制度に関する見直し】
平成３０年７月６日、民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律（平成３０年法律第７２号）が成立しました（同年７月１３日公布）。
民法のうち相続法の分野については、昭和５５年以来、実質的に大きな見直しはされておらず、その間にも、社会の高齢化が更に進展し、相続開始時における配偶者の年齢も相対的に高齢化しているため、その保護の必要性が高まっていました。
今回の相続法の見直しは、このような社会経済情勢の変化に対応するもので、残された配偶者の生活に配慮する等の観点から、配偶者の居住の権利を保護するための方策等が盛り込
まれました。このほかにも、遺言の利用を促進し、相続をめぐる紛争を防止する等の観点か
ら、自筆証書遺言の方式を緩和するなど、多岐にわたる改正項目が盛り込まれています。
このうち、自筆証書遺言については、①自筆証書遺言の方式を緩和（平成３１年１月１３日施行）し、②法務局における保管制度を設ける（平成３２年７月

図表－３６

自筆証書遺言方式の緩和と法務局における保管制度

１０日施行）ことにより、自筆証
書遺言を使いやすくして相続をめぐる紛争を事前に防止することができるというメリットがあります。
家族の在り方が多様化する中で、遺言が果たす役割はますます重要になっていますので、自筆証
書遺言と公正証書遺言を作成する者のニーズに応じて使い分けることができるようになり、空き家予

法務省パンフレットを抜粋

防のためにも利用者増が期待されています。
（２）任意後見契約
建物の所有者が認知症等になり、施設に入所したことをきっかけに空き家になるケースが多くなっています。しかし、所有者が認知症で法的に有効な意思表示ができないため、売買や賃貸等の契約をすることができません。
元気なうちに「任意後見契約」という契約をしておくことにより、このような状態になることを未然に防ぐことができます。この契約は、もし将来認知症等によって有効な意思表示ができなくなってしまったときに、自分の後見人となってくれる方を事前に決めておくという契約で、この契約をしておけば、万一認知症等になってしまっても、その後の法律手続きをスムーズに進めることができます。
（３）死後事務委任契約
自分が亡くなった後の事務を委任したいと思う人（委任者という。）が自分以外の第三者（受任者といます。）に対して、次のような事務についての代理権を与えて、自己の死後の事務を委託する契約です。


遺体の引き取り４２



葬儀、埋葬、納骨、永代供養等に関する事務

家族、親族、その他関係者への死亡した旨の連絡事務

自宅（貸借物件）の退去明け渡し、敷金等の清算事務

遺品（家財道具等）の整理・処分に関する事務

生前に発生した未払い債務（入院・入所費用の精算）の弁済



相続人・利害関係人等への遺品・相続財産の引き継ぎ事務（４）信託契約
空き家の所有者が亡くなったあとの希望が複雑な場合や次々世代まで財産を遺したいというようなご希望がある場合等、信託を利用する方法があります。
従来は信託銀行等が金額の大きな財産を預かるようなケースで利用されていましたが、最近では財産処分や財産承継を考える場面で成年後見制度や遺言に代えて信託を利用する（遺言代用信託）ケースも増えており、注目されています。

３．親子の意思確認により空き家を生み出さないための方法「知り合いの多いこの町にもっと住み続けたい。」「知り合いが少なくなり、子の家の近くに転居したい。」「便利なところにあるマンションへ住み替えたい。」「ひとり暮らしが不安だから介護サービス付きの
高齢者向けの住宅や施設へ移りたい。」など、親のこれからの暮らしや住まいについて話し合ってみる
ことは大切です。
子も「将来実家に移り住む」「今後実家に戻る可能性はない」などの意向を親に率直に伝えます。親と子それぞれの意向が分かれば、それに沿って親の家をどうするか？という方針が見えてくることもありますし、荷物の整理を考えるきっかけになることもあります。
子がゆくゆく移り住む意向であることがわかっていれば、親が施設に入所しても元の住まいを一時的に賃貸する、しっかり維持管理をする、というような決断が素早くできる可能性が高くなります。子が住まないのであれば、売却してその代金を住み替えや入所費用にあてる、多少手を加えて人に貸す、地元のコミュニティの場として活用してもらうなどからの選択ができます。
ただし、互いの意向の確認は、単純に親子だけでなく親子二世代の夫婦の問題になりますので、空き家問題以外の感情的な問題が生じないよう注意しなければなりません。

４．処分や利活用の準備
空き家になったときの判断材料や不動産として流通価値を高めたり、空き家を円滑に活用したりする準備によって空き家予防の効果が期待できます。
（１）相続登記手続き
相続した不動産について相続登記がされていない場合、空き家の売却や賃貸をしようとしても権利者の特定ができずに対応に時間がかかったり、できなくなったりすることがあります。
不動産の所有者が死亡して相続が開始しますと、その相続人に所有権が移転します。その際、不動産の名義を変更する必要があるため、相続登記の手続きが必要です。相続登記をする義務や期限は定められていませんが、何年も放置していると相続人であった人も亡くなる場合があり、関係する相続人が増えていきますが、登記名義人が被相続人のままでは、その不動産を売却したり担保に入れたりすることができません。

４３

空き家を売却しようとしたときに相続登記をしなければならないという手間が増えるだけでなく、他にもさまざまな問題を生じる危険性がありますので、適切な時期に相続登記を行っておくことが大切です（第３章 6（４）参照）。
（２）不動産の確定
所有している住宅の敷地や建物について、隣地との境界が確定していなかったり、増築部分が登記されていなかったりすることがあります。隣家の建物や設備が自宅の敷地に越境しているケースやその逆のケースもあります。このような場合には、境界を確定するなどしてその旨の登記を行うと共に、越境物の処理について、合意書を交わして後々のトラブルを予防しておくことが大切です。
また、土地を道路に提供しているにもかかわらず、固定資産税が課されているケースもあるため、敷地の状況を確認しておきます。
（３）権利の整理や集約住宅のおかれている環境や権利の状態が次のような状態にある場合、空き家予防措置として、その問題の解消するための手立てを講じておくことが考えられます。


建築基準法上の問題で建て替えが困難である（接道要件、長屋の切り離しなど）



所有権が共有状態にある

第三者の権利が付されている



借地や長屋（連棟住宅）など

このような場合には、他の権利者との協議や隣接地との交渉などによって、権利の整理や集約を行うことになります。
（４）不動産取得時の書類の点検①登記済証、登記識別情報
不動産について登記が完了した際に、登記所が登記名義人に交付する書面を登記済証（「権利書」、「権利証」ともいいます。）といい、権利を移転したり抵当権を設定したりするときに必要になる重要な書類です。不動産登記法改正により「登記済証」は、2005 年（平成 17 年）3 月 7 日からオンライン庁による「登記識別情報」に切り替わっています。
②購入時（取得時）の契約書、領収証など
土地や建物を売ったときの譲渡所得

図表－３７不動産取得時の書類の有無と譲渡所得税の関係（例）は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算し、その譲渡所得の額から特別控除額を引いたものが課税譲渡所得金額になります。
自宅の売却で一定の要件に当てはまるときは、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」や「マイホームを売ったときの３，０００万円の特別控除の特例」などを受けることができますが、相続により取得した親の居住用不動産を売却した場合は、これらの特例を受けることはできません。

４４

※ 「第３章 8 空き家の譲渡所得の３，０００万円特別控除」に該当する場合を除きます。

したがって、「売った土地や建物を買い入れたときの購入代金」や、「購入手数料などの資産の取得に要した金額」に、「その後支出した改良費、設備費」を加えた合計額で計算される取得費を把握できるようにしておくことがとても大切になります。
※ 建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。 また、土地や建物の取得費が分からないときや、実際の取得費が譲渡価額の５％よりも少ないときは、譲渡価額の５％を取得費(概算取得費)とすることができます。

③建築確認済証や検査済証、設計図書
建築物の建築等をしようとする場合には、建築主は工事に着手する前に、建築主事または指定確認検査機関に建築確認申請書を提出して、その計画が建築基準法令等の規定に適合するものであることが確認された後、確認済証の交付を受けなければなりません。確認済証の交付を受けずに建築物等の工事をすることは禁止されています。
また、確認済証が交付された建築物は、建築基準法で定める中間検査および完了検査を受けなければならず、原則、完了検査済証の交付を受けるまでは建築物を使用できません。
このように、「確認済証」、「確認申請の副本」、「中間検査・完了検査の検査済証」は、建築物が適法に計画されて建てられたことが証明できる書類です。
設計図書は、建築工事を実施するために必要な図書で、図面（設計図面）・設計書及び仕様書・その他の書類（現場説明事項書や構造計算書等）からなる書類です。
このような建築に関する書類は、増築や模様替え工事、メンテナンスをする際に必要になります。
④住宅履歴、長期点検、メンテナンスプログラム、耐震性能など
図表－３８ メンテナンス等の効果

住宅履歴

長期点検・修繕計画

耐震性能

新築時の設計図や設備、メンテナンス、リフォームの記録、定期点検の結果等をまとめた情報を住宅履歴という。
点検の結果等を記録することにより、将来の問題を予見し、計画的にメンテナンスをすることが可能となる。また、売却時にはこの住宅履歴があることで、購入者が安心して住宅を購入することができ、査定価格にも良い影響を与えることにもつながる。
定期的なメンテナンスを行うことによって、性能を長期間維持できる。
1981年改正の建築基準法で定められた耐震性能（新耐震基準）をクリアし、安心して暮らせる家であることが大切になる。耐震診断により耐震性能を確認し、倒壊の危険がある場合には補強工事（耐震改修工事）を実施するなどにより耐震性を高める。
耐震診断・耐震改修工事には、市町村の補助制度や減税制度がある。

⑤借地の場合の契約書借地である場合は、土地の賃貸借契約書の有無を確認します。
（５）居住中の荷物の整理
家の片づけはとても大変ですが、子供が親家の空き家の荷物を片づけるのは並大抵のことではありません。いざという時、少しでも片づけの手間を減らすことができるよう、生前から荷物の整理を心掛ける必要があります。
また、親世代と子世代が一緒に片づける場合は、親の「片づけられない心」を動かし、片づける気になってもらうことが大切です。

４５

ポイント１）家の中にある「危険」を知ってもらいます。


地震時の物の落下



高所からの物の出し入れ時の負担や危険性床に置いた物でのつまずき、転倒



物への引火

ポイント２）実家に自分のものがあれば、それから片づけます。
ポイント３）親の心情を気遣います。
「捨てる」という言葉を使わず、「減らす」といいます。



親のプライドを傷つける言い方をしません。



親が大切にしているものを理解します。

（６）居住中の建物管理
我が国の６５歳以上の高齢者（以下「高齢者」といいます。） 人口は３，３８４万人（平成 27 年 9 月
15 日現在推計） で、総人口に占める割合は２６．７％となっています。
また、平成２６年国民生活基礎調査の概況によれば、６５歳以上の単身世帯は約５９５万９，０００世
帯（総世帯数の１１．８％）を占めています。この単身高齢者宅は「空き家予備軍」といわれており、持ち家率の高い団塊の世代の高齢化にともなって、今後さらに増加することが見込まれています。
「空き家予備軍」の住宅では、居住する高齢者が建物の維持管理にまで手が回らないため、外観目視による劣化状況の把握、メンテナンスの助言・提案などを中心とした建物管理や、蛍光灯交換等の付帯サービスが求められます。このような「空き家予備軍」の建物の状況を把握し、継続的な建物管理を行うことや高齢者の在宅ケアとの連携などは、空き家予防対策の観点からも有効な手法といえま
す。

４６

第６章

空き家管理

空き家管理については、平成２８年３月発行の「空き家管理マニュアル（次の全宅連ホームページに掲載中）」をご参照ください。
全宅連トップ＞研究・調査報告＞不動産総合研究所＞研究事業＞平成２７年度研究報告
https://www.zentaku.or.jp/research/estate/research_project/archive2015/

なお、「空き家管理マニュアル」発行後に、空き家管理業者の賠償責任保険の取り扱いが始まっていますので、以下に紹介します。

■ 空き家賠償責任保険
空き家の管理業務または空き家に起因する偶発的な事故により管理業者が法律上の損害賠償責任を負担することにより被る損害を補償するのが、空き家賠償責任保険で、空き家管理事業者は必ず加入しておく必要があります。
この保険は、例えば、「空き家の窓を閉め忘れ、吹き込んだ雨で家財が濡れてカビが生じた。」「空き家の鍵を紛失したため錠前の交換費用を負担した。」「空き家の電気を消し忘れ、無駄な電気代がかかってしまった。」「空き家の施錠を失念したため、泥棒が侵入し家財を盗まれた。」といった事故の損害に対応します。
なお、賠償損害だけでなく、管理事業者または所有者が負担する「被害者治療費等」「初期対応費用」「訴訟対応費用」といった費用損害の補償が対象になるものもあります。
さらに、管理事業者だけでなく、空き家の所有者に起因する偶発的な事故により、所有者が法律上の損賠賠償を負担することにより被る損害を補償する商品が提供されている商品も取り扱いされており、これらは、所有者の空き家管理サービス事業者選定の判断材料の一つになる可能性や、行政との連携においても重要なポイントになる可能性があります。

４７

第７章

空き家の活用相談Ｑ＆Ａ

１．空き家の活用について
Q1.相続した土地を一時的にコインパーキングとして賃貸したいと思っています。一定期間が経過したのち、明け渡しはスムーズにしてもらえるでしょうか？
A1.コインパーキングの事業者と行う契約は、「一時使用駐車場用地賃貸借契約」で行うのが一般的です。この場合、借地権や営業権などは発生いたしませんので、契約期間の満了と同時に明け渡しの完了が可能となります。
Q2.郊外の別荘地に空き地を所有しています。売却しようと思っても思うような値段がつかず、所有しているだけで維持費がかかり、これからどうしようか困っています。何かいい方法はないでしょうか？
A2.運用・処分等で困った土地の活用方法として、太陽光発電の設置があります。通常の賃貸借と比べ、運営・管理上の手間が軽減され、収入が安定していることで人気を集めているようですが、採用を検討する場合は、太陽光発電のメリットやデメリット・リスクなどについて、把握しましょう。なお、空き地の利用が難しい場合、今後も所有し続けますと、維持・管理費等の出費も止まらない負の財産になってしまいかねませんし、管理不行
き届きで何らかの責任を負うことになるかも知れません。「思っているような値段」について再検討し、思い切って手放すことも一つの選択肢になります。
Q3.現在、民泊が脚光を浴びていますが、どんな内容ですか？
A3.民泊とは、インバウンドによる訪日外国人の増加でホテル不足が深刻化している中で、個人が所有する空き家などを宿泊施設として貸し出しを行っているものです。法律・条令などにより簡易宿所、特区民泊、新民泊などの形態がありますので、それらの規則に従って運営する必要があります。
Q4.分譲マンションを賃貸した場合、管理費・修繕積立金は賃借人に払ってもらえるのでしょうか？
A4.管理費・修繕積立金は区分所有者が支払う義務となっています。したがって、貸主としてはそれを支払うために賃料として受け取ると良いでしょう。
Q5.分譲マンションを賃貸しようと思っています。ペットの飼育や事務所としての用途など、所有者の判断で決めてもいいのでしょうか？
A5.分譲マンションには、通常「管理規約および使用細則」という規則があります。したがって、区分所有者は第三者に貸与する場合にも、自らの責任でこの規約を第三者に遵守させなければなりません。

４８

２．空き家の活用について（手法編）
Q1.大阪でマイホームを所有していますが、転勤のため家族で引っ越しすることになりました。
数年後にはまた大阪に帰って来る予定です。それまでの間、賃貸にすることはできますか？
A1.通常、マイホームを第三者に賃貸する契約には「普通借家（一般の建物賃貸借）契約」と「定期借家（定期建物賃貸借）契約」の二通りがあります。転勤の期間中のみ賃貸を希望される場合には、期間を限定した定期借家契約で契約を行う方が良いでしょう。定期借家契約であれば、自動更新や立ち退き料の請求などの心配も解消され、大阪に帰ってきたときには自ら居住することができます。
Q2.所有する住宅を賃貸する場合に、DIY という方法があるようですがどんな内容 A2.DIY とは、英語の Do It Yourself（ドゥ イット ユアセルフ）の略語で、賃貸住宅などで賃借人が自らの部屋を専門の業者に依頼してリフォーム・装飾を行うのでなく、自分自身の手で自分だけのリフォーム・装飾を行うものです。利点としては、コストの削減・自分だけの部屋の実現・およびすべてを自分自身でやることにより充実感・達成感を得ることができること、などが挙げられます。
Q3.100 坪の土地に建つ老朽住宅に両親が住んでいます。自己資金はできるだけ出費せずに新しい住宅に建て替えたいのですが、いい方法はありませんか？建て替えの住宅は、両親が生活するだけのコンパクトな住宅にしたいと思っています。
A3.基本的に自己所有する土地の一部を売却原資として、新築住宅に建て替えるケースと、賃貸住宅を併用した共同住宅に建て替えるケースが考えられます。具体的なケースについて
は、〇○へご相談ください。
Q4.空き家の住宅を賃貸したいと思っていますが、リフォーム費用の負担がネックとなっています。何かいい方法はありますか？
A4.リフォーム費用の調達については、契約内容によって賃借人や転貸事業者などから資金を調達することが可能です。具体的なケースについては、〇○へご相談ください。
Q5.空き家の住宅を賃貸したいと思っていますが、家財の整理・処分がネックとなっています。
何かいい方法はありますか？
A5.住宅の一部を家財置き場としてストックルームを確保し、パーシャル賃貸住宅として貸し出すことが可能です。具体的なケースについては、〇○へご相談ください。
Q6.空き家の住宅を賃貸したいと思っていますが、家賃滞納などに対する備えはどうのようにしたらいいでしょうか？
A6.近年では連帯保証人の代わりに賃借人の賃料の支払いを保証または立替え払いを行う保証会社があります。また、一般的に賃貸借契約の際には、敷金（保証金）などを預かります。この敷金は、賃借人が賃料の支払いやその他賃貸借契約上の債務を担保する目的で預かる金銭ですので、万一の際の備えとなります。
Q7.老朽化した空き家を売却しようと考えています。建物を解体しないと売却できませんか？
A7.使用することができない老朽化した建物付きの土地を売却しようとする場合、３つの方法、

４９

①老朽化した建物を解体して更地として売却する方法、②古家付きで売却する方法、③古家付きの状態で契約し、取り引きまでに解体する「更地渡し」と呼ばれる方法、があります。解体工事費用の捻出が困難な場合には、②や③の方法で売却することを考えます。

３．空き家の管理についてQ1. 現在、転勤により東京で賃貸マンションに住んでいるため、大阪で所有するマイホームを空き家にしています。空き家のままだと固定資産税は上がるのでしょうか？
A1. すべての空き家において固定資産税が上がるわけではありません。市町村が調査を行い、管理が不十分である空き家、つまり「特定空家等」に指定された場合において、市町村長は、その所有者等に対し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう、①助言または指導、②勧告、③命令することができます。ここで、撤去・修繕など指導を受けながら改善されない場合、勧告が出されます。勧告を受けますと、
固定資産税などの住宅用地特例から除外され固定資産税が上がることになります。
Q2. 老朽化した空き家を放置していますと、解体を命じられるそうですが、解りやすく教えていただけますか？
A2. 空き家の管理が不十分ですと、市町村から「特定空家等」として指定され、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺環境の保全を図るために必要な助言又は指導をされることになります。
それでも、所有者が履行しない場合には勧告受けることになります。勧告を受けても改善されない場合、命令が出されます。命令に従わなければ、50 万円以下の過料を科せられます。
また、市町村が強制的に撤去するなど行政代執行ができるようになっています。この場合撤去に要した費用は所有者から徴収されます。なお、命令が出された「特定空家等」には、その旨の標識が立つことになります。
Q3. 「特定空家等」として指定された場合、固定資産税が高くなるのですか？
A3. 「特定空家等」に指定されただけでは、固定資産税は高くなりません。しかし、勧告を受けたときには、固定資産税等が高くなります。
1 戸あたり 200 ㎡以内の敷地の場合、小規模住宅用地として、課税標準が固定資産税 1/6、都市計画税 1/3 の軽減措置を受けていますので、「特定空家等」として勧告を受けた場合には、この軽減措置が受けられなくなり、固定資産税は 6 倍、都市計画税は３倍になります。
例えば、200 ㎡以内の敷地で、固定資産税のみが課せられている地域では 6 倍、固定資産税（1,000 分の 14）と都市計画税（1,000 分の 3）が課せられている地域では 5.1 倍になりま
す。

５０

第８章

調査・企画提案の基礎

１.受付
相談業務は、相談者の要請に従って適切なアドバイスを行うものですが、相談者が必ずしも住まいの処分や利用について権限を有している者とは限りません。
例えば、子供が親の所有する不動産を有効活用したいと相談に来るとか、複数の相続人の内の１人から相談を受けるといった相談者と実権者とが異なる場合には、お互いが、どのような関係にあるのかを確認した上で、直接権限を有する者の意向を確認することが大切です。しかし、相談者の中には、「実権者に納得してもらうための材料として企画提案を求める。」といった様々な事情がありますので、相談者との信頼関係に基づき、特に問題がないと判断される場合には、相談者の依頼を受けて企画提案を行い、その内容に基づく事業実施の段階で、実権者に直接確認するという対応でもかまいません。

２．調査、企画提案の流れ（１）調査、診断
限られた時間と費用のなかで、あらゆる活用方法をすべてチェックすることは不可能で非効率です。そのため、調査にあたっては、対象となる空き家に成立可能な建物の用途等を設定(仮説)し、その仮説に沿った調査項目をピックアップします。
具体的な調査項目には、次のようなものがあります。
① 基礎調査所有状況や権利関係、土地・建物の概要、環境・立地状況、法的制限等の物的、法的調査、隣接地の利用状況や権利者調査等を行います。
② 利活用市場調査
利活用の可能性を検証するための調査で、市場性、将来性、経済状況の分析等を行い、最有効利活用手法を決定します。
③ 専門的な建物調査
利活用を検討するにあたって、建物の劣化状況等の現状を把握する必要があります。そこで、専門的な建物調査を行い、建物の危険度の判断、改修費の試算等を行います。これは、利活用・除却等の判断材料にもなります。
④ 事業費の検討
建物調査に基づき、改修費等の利活用事業費の検討を行います。改修費等に膨大な費用がかかる場合、利活用手法についての再検討が必要になります。
事業費を検討するにあたっては、改修（除却）等の補助金や助成金などについても考慮します。
⑤ 総合的な検討
利活用を考える場合には、前述の基礎調査、市場調査、建物調査に基づく総合的な判断が必要となります。利活用の選択肢としては、「そのまま利用する。」「改修して利活用する。」「除却して利活

５１用する。」「処分する。」が考えられます。また、空き家をそのまま利用する場合も改修する場合も、既存の用途（住宅）のまま活用する場合と、用途を変更して活用する場合とがあります。
（２）用途、手法「第４章１空き家の活用・用途編」「第４章２空き家の活用・手法編」で述べたように、住宅を活用するための用途や手法の選択肢の中から、仮説を基にした調査を行い、企画提案に進みます。
（３）事業スケジュール
事業スケジュールは、実施段階において、事業を推進していくうえで、どんな業務があり、また、事業が完了するまでにどの程度の期間がかかるのかを依頼者に理解してもらうためのものです。したがって、企画提案段階であっても、事業スケジュールを策定して依頼者に提示しておくのが望ましいといえます。
なお、事業スケジュール策定の際は、予期せぬアクシデント発生の場合も考慮して、余裕を持たせておきます。
（４）資金調達
所要資金（事業費）の大部分は、建築・改修等の工事費ですが、このほかにも、コンサルティング報
酬、設計監理料、調査測量費や近隣対策費などの付帯費用が生じることがあります。空き家の有効活用における所要資金の調達方法としては、一般的には自己資金、敷金、保証金、借入金などによりますが、場合によっては、事業地の一部売却や等価交換方式、賃料の一括前払い金などによることもあります。
また、建築・改修等の工事費を低減するため、ＤＩＹ型の賃貸借や転貸借を用いることもあります。
（５）事業収支計画
事業収支計画は、改修工事等が完了し、事業が開始されてからの事業収支の予想で、有効活用
コンサルティングの根幹をなす重要な部分です。
実際に事業が行われた場合を想定して、賃料その他の収入から必要諸経費等の支出を差し引いた純収益の想定値を事業収支計画表の年度ごとに算出し、事業開始後の「損益計算」と「資金計算（キャッシュフロー）」の二つの収支表からなる事業収支予想表を作成します。

５２

（参考）
企画提案業務に関する契約書 (Sample)

平成１１年９月２１日 不動産コンサルティング制度検討委員会報告書より抜粋

５３

第９章

相談体制の消費者保護とコンプライアンス

１．消費者保護とコンプライアンスの対象
消費者保護とコンプライアンスの対象を次のとおり設定します。
図表－３９ 消費者保護とコンプライアンスの設定

２．相談体制における消費者保護とコンプライアンス
空き家の相談を受けた者は、相談者（消費者）と空き家の相談を受けた者ならびに調査・対策チーム（事業者）との間に情報の質及び量並びに交渉力等の格差があるとの認識を持ち、相談者の利益の擁護、権利の尊重を図らなければなりません。
また、空き家の相談を受けた者は相談体制の適正な管理を行い、事故および不祥事等の発生により、相談者との間で紛争に至らぬよう事業リスクの回避に努めなければなりません。
ここでは、消費者保護とコンプライアンスを一体のものと考えます。コンプライアンスに違反することにより、事業イメージが大きく損なわれ、相談者からのクレームにきちんと対応できないと社会的な批判にさらされ、行政機関や地元住民等からの信頼を失い事業を継続することが困難となります。当然のことながら、このことが相談者の利益を損ねる結果にもなります。
空き家の相談を受けた者は相談者との紛争や地元流通業者・地元工務店等との紛争を極力防ぎ、紛争が生じた場合は誠心誠意をもって事態の収拾に努めなければなりません。
（１）相談者からの相談①相談者との紛争
相談者との紛争は、次のようなことから生じる可能性があります。


相談者が本来支払わなくても良い費用を支払わせ、損害を与えた。



相談者の相談内容に関わる専門的知識が無いにもかかわらず、空き家の相談を受けた者がおざなりな回答を行ったため、それに従った相談者が損失を被った。



相談の内容により地元流通業者もしくは地元工務店等を紹介したが、相談者の相談内容（要望）を十分に伝えなかったため、相談者と紹介業者との間で紛争が発生した。



相談者の要望の変化を捉えられず、結果的に相談者の意向に沿わない対応を行い、最初から作業のやり直しとなったため、相談者に費用と時間のロスを強いることになった。

５４

他にも、相談者との間で紛争が生じる事例を想定することができますし、行政機関への提訴や訴訟問題にまで発展することも覚悟しなければなりません。
② 空き家の相談を受けた者の責務等
相談者との間で発生してしまった紛争は、空き家の相談を受けた者が誠心誠意をもって対応し、事業の信頼性の失墜を回避し、事業の継続性を確保しなければなりません。
ア）紛争の回避

空き家の相談を受けた者は、相談者の相談内容を文書（相談シート等）に整理し、相談者との間で齟齬をきたさないようにします。



常に相談者の意向の確認を行います。相談者の理解が進むにつれて、相談者の意向が変化した場合は、速やかに文書（相談シート等）を変更し、時間を置かずに相談者に確認を行います。



この場合、当初に作成した文書（相談シート等）以降の変更履歴を記録として保管・管理します。

調査・対策チームによる検討を行っている場合は、相談者の意向に関わる情報を速やかに連絡します。

イ）紛争発生時の対応


相談者との間で紛争が発生した場合は、運営責任者に報告するとともに、空き家の相談を受けた者は紛争の理由・根拠を明確にし、その原因を除去しなければなりません。



空き家の相談を受けた者側に非がある場合は速やかに謝罪し、対応策を提案し、相談者が納得するまで話し合います。



相談者側に非がある場合は、改めて話し合い、相談者の承諾を得るようにします。なお、この場合において、相談者の知識不足・理解不足による誤解等が原因と考えられる場合は、当初の相談内容に立ち返り、納得がいくまで話し合います。



相談者が行政機関に提訴した場合は、相談シート等の文書（エビデンス）をもって行政機関に説明し、空き家の相談を受けた者が直接相談者との間で解決を図ることにします。

（２）調査・対策チームにおける企画提案（対策）①調査・対策チームとの紛争
空き家の相談を受けた者が相談案件毎に調査・対策チームを組成するため、調査・対策チームとの紛争は考えづらいものがありますが、その検討プロセスによってはチーム内に不和が生じ、企画提案（対策）の作業の大幅な遅延が発生するか、もしくは企画提案（対策）の内容に不備が生じたりします。
想定されるものとして、次のようなものが可能性として考えられます。


相談者の意向が頻繁に変わるため、検討が常に最初の工程に戻ってしまい、チーム全体の士気が落ち、対策が粗悪なものとなってしまう。



相談者の相談内容を的確にチームに伝えられないため、常に手戻りが生じてしまい、大幅に計画が遅延する。

５５

相談者の相談内容に応じた専門性やスキルを有するチーム組成ができないため、検討の方向を間違え、あるいは計画の遅延、粗悪な対策等によって、相談者の信頼を失墜する。

②空き家の相談を受けた者の責務等
調査・対策チームとの間で発生してしまった紛争は、空き家の相談を受けた者が誠心誠意をもって対応し、事業の信頼性の失墜を回避し、事業の継続性を確保しなければなりません。
ア）紛争の回避

検討の工程を基に要件のフィックスの時期・ポイントを明確にし、相談者の承諾を得ます。



企画提案（対策）の検討にあたっては、相談者、空き家の相談を受けた者、調査・対策チームが一堂に会して相談内容の明確化や意見の調整を行います。



相談内容に応じた調査・対策チームの組成が困難な場合は、運営責任者等に相談します。

イ）紛争発生時の対応
運営責任者等に連絡し、他の空き家相談対応者等の協力を得て、紛争解決に努力します。
（３）地元流通業者・地元工務店等との協力支援①地元流通業者・地元工務店等との紛争
相談者の相談内容が相談業務で取り扱えない場合、地元流通業者・地元工務店等を紹介することになりますが、空き家の相談を受けた者の取り組み姿勢と地元流通業者・地元工務店等のそれが必ずしも一致しているとは限りません。専門性が違うことなどにより、相談者の意向を十分に汲み上げることなく、売却やリフォーム、除却等に誘導することもあながち無いとはいえません。
相談者にとっては不満がたまり、紹介した空き家の相談を受けた者にクレームが行われ、紹介責任により善処するように要請されることもあり得ます。また、この時点で、紹介業者側で費用が発生していることも想定され、その始末を含め問題が公になることも想定されます。
②空き家の相談を受けた者の責務等
相談者と地元流通業者・地元工務店等との間で発生してしまった紛争は、すでに空き家の相談を受けた者の手を離れたとはいえ、紹介責任がある以上、空き家の相談を受けた者は誠心誠意を持って対応し、事業の信頼性の失墜を回避し、事業の継続性を確保しなければなりません。
ア）紛争の回避

地元流通業者・地元工務店等の選別にあたっては、同業者や地元住民等に聞き込みを行い、信頼性の高い業者か否かを判断します。



当該業者を選定する場合は、相談業務の趣旨について説明し理解を得ます。できれば、一般的な業務についての費用体系についても取得しておきます。



相談者を紹介するにあたっては、あらかじめ相談内容と相談者の意向を伝え、受諾の可否を確認しておきます。



相談者側に問題認識が感じられた場合は、その旨を紹介業者に伝え、善処を依頼します。

イ）紛争発生時の対応
運営責任者等に連絡し、他の空き家相談対応者の協力を得て、紛争解決に努力します。

５６

メモ
空き家対策に関係する地域の補助制度の貼り付けやメモに利用してください。
例）住み替え支援制度、耐震診断・耐震改修補助制度、子育て世帯等向け補助制度、隣接土地取得補助制度、解体費用補助制度

５７

メモ
相談を受けた者の照会先や連携する他団体の空き家相談窓口のメモなどに利用してくださ
い。

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補足資料
～

支援制度・補助金～

住まいに関しては、補助金や減税制度など、さまざまな支援制度があります。

ここでは、リフォームを中心に平成30年度の国の主な支援制度について記載します。
※平成31年度以降の支援制度については、各々再確認が必要です。

●リフォームの減税制度

出 典 ： （一 社 ）住宅 リ フォ ー ム推進 協 議会 「 住宅リ フ ォー ム ガイド ブ ック 」

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６５

●長期優良住宅化リフォーム推進事業

出 典 ：（ 一 社）住 宅 リフ ォ ーム推 進 協議 会 「住宅 リ フォ ー ムガイ ド ブッ ク 」●高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業●次世代省エネ建材支援事業

出 典 ：（ 一 社）環 境 共創 イ ニシア チ ブ「 高 性能建 材 によ る 住宅の 断 熱リ フ ォーム 支 援事 業 パンフ レ ット 」

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●介護保険住宅改修
住宅改修の概要
要介護者等が、自宅に手すりを取付ける等の住宅改修を行おうとするとき（＊）は、必要な書類（住宅改修が必要な理由書等）を添えて、申請書を提出し、工事完成後、領収書等の費用発生の事実がわかる書類等を提出することにより、実際の住宅改修費の９割相当額が償還払いで支給される。
なお、支給額は、支給限度基準額（20 万円）の 9 割（18 万円）が上限となる。
（＊）やむを得ない事情がある場合には、工事完成後に申請することができる。
住宅改修の種類（１）手すりの取付け（２）段差の解消（３）滑りの防止及び移動の円滑化等のための床又は通路面の材料の変更（４）引き戸等への扉の取替え（５）洋式便器等への便器の取替え（６）その他前各号の住宅改修に付帯して必要となる住宅改修支給限度基準額
２０万円
・要支援、要介護区分にかかわらず定額・ひとり生涯２０万円までの支給限度基準額だが、要介護状態区分が重くなったとき（３段階上昇時）、また、転居した場合は再度２０万円までの支給限度基準額が設定される。

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●高齢者向け返済特例制度●消費税率引上げに伴う４つの支援策
政府は、平成31年10月1日に予定されている消費税率の引上げ後（8％から10％）の住宅取得にメリットが出る支援策を用意しました。

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６９

◆ 住宅ローン減税の拡充◆住まい給付金７０

◆ 次世代住宅ポイント制度

７１

◆ 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置等

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