連載BSIJ-CPD 認定記事

1 単位

積算部物語

—— Cost Management Story ——最終回

CM（コンストラクション・マネジメント）へと飛び立て！
第21

今までのあらすじ
平成 12（2000）年 3 月、天野は東京支店営業管理部長として営業情報を戦略的に活用する新システムの完成を目前に、新年度からの建築本部勤務に備え

回

加納恒也

（公社）日本建築積算協会
特別顧問

SCENE21

クーデターの後【鈴虫亭にて】ていたのだが、中林支店長はじめ東京支店関係者が千駄ヶ谷駅裏にある居酒屋鈴虫亭の奥座敷に 15一斉に左遷されるという社内クーデターが発生し…

名が集まっている。中林支店長以下東京支店 11 名、犬塚支店長以下千葉支店 2 名、山地支店長以下関東
支店 2 名である。

（主な登場人物）「中林、ひどいことになったな。」

天野清志：㈱ウエダ東京支店支店長代理、営業管理

20 分ほど遅れて到着した犬塚千葉支店長が、腰部長、経営戦略室長⇒首都圏事業本部住宅事業統括部副統
括部長
中林博則：㈱ウエダ取締役東京支店長⇒ウエダビル管理㈱代表取締役社長
与木創文：㈱ウエダ東京支店名古屋支店長⇒取締役首都圏事業本部副本部長、東京支店長
杉沼信三：㈱ウエダ専務取締役営業本部長⇒専務取締役首都圏事業本部長
山内有三：㈱ウエダ常務取締役営業本部副本部長、
東会銀行出身を下ろすなり吐き出すように声をかけた。
「まったく、ここまでやるとはな。杉沼だけでは大したことは出来ないだろうと思っていたが、与木を抱き込んだのは想定外だったよ。」
中林東京支店長がビールジョッキに手を伸ばしながら応える。
「しかし、犬塚さんは東北支店長だから栄転みたいですね。」
営業副支店長の白川が笑って言う。
「まあ、東北支店は酒も肴もうまいと宮塚さんお気に入りのポストだったが、俺は来期の取締役東京支店長候補だったからな。やっぱり左遷だよ。」

原田健作：㈱ウエダ取締役大阪支店長「犬塚は与木と気が合っていたからな、罪一等を⇒専務取締役建築本部長

減じられて酒と肴のうまいところに島流しというこ

渡部光弘：㈱ウエダ開発事業本部副本部長、開発事
業部長⇒首都圏事業本部住宅事業統括部長とだろう。」
中林が応じる。
「しかし、山地はよっぽど与木に嫌われたな。やはり関東支店の負の遺産をほじくり過ぎたか。」「与木支店長時代の使途不明金が多くて参りましたよ。経理も困っていて、内容を精査していたところでした。」
山地関東支店長は水割りを口に含みながら苦笑いしている。
「野郎、現場時代からいろいろあったらしいから、急いで蓋をすることも杉沼と組んだ動機のひとつか

64 建築と積算 2023・Summer

第

積算部物語

もしれんな。
」

ました。選別受注を含めて利益率も上向いてきてい21 回「ところで、原田さんは建築本部の副本部長に青たのですが。」

山君を連れてくるそうですね。」「信用不安による受注苦戦は相変わらずだから、「大阪の支店長と副支店長が揃って建築本部入り

首都圏を中心にマーケットの大きなマンションの受だ。本来なら天野君が俺の下で副本部長のはずだっ注比率を上げていく方針だよ。原価を 2 割下げればたがな。まあ、天野はまだ若いから挽回のチャンス

黒字化するといった乱暴な方針が出るようだ。」

もあるだろう。杉沼、与木体制が長く続くとは思え「与木さんの根性論ですか。」

んし、腐らんで時を待ってくれ。」「そのようだね。どうも彼の本質を見誤っていた「私だけ敵地に取り残された感じですよ。なんでようだ。最近は、人相も悪くなったように思えるが、住宅事業統括部なんですかね。」

気のせいかね。」「お前は仕事師だから、まだしばらくはこき使え「山内常務、今回のクーデターもどきの首謀者たると思っているんだろうな。」

ちは、たしかに人相が悪くなりましたよ。やはり後ろめたい思いがあるのでしょうか。昨日、東京支店

衝撃人事で昂った気持ちが完全に鎮まるわけもなの営業担当副支店長になる山名部長と打合せしまし

いが、ひとまずうっぷんを発散させた面々は、やがたが、顔がこわばって悪相になっていました。やはて二次会へと繰り出して行った。

り心の闇が表に出ているのですかね。まあ、私も与【新体制】
3 月は敗戦処理に追われるように慌ただしい日々を送った。プロジェクトチーム全員を前職場に戻し、木さんを頼りになる兄貴分と思っていましたから、今回は大きなショックを受けました。たしかにいろ
いろな噂も聞こえていましたが、信頼していたんです。」

営業ネットのプログラムとドキュメントやマニュア「天野さん、今日は久しぶりに神楽坂へ行きましょ

ル類などの資料をまとめて山内常務に引き継いだ。

うか。」「天野さん、お疲れ様でした。1 年間でここまでまとめたのだから、新年度からの活用を期待したいの

4 月 1 日に首都圏事業本部が発足した。

だが、私も 7 月には銀行に戻ることになったし、お16 階の会議室に部長以上が集められた。本部長・蔵入りの公算も大きいね。」

副本部長の挨拶に続き新組織について説明があった「残念ながらそうなりますかね。ウエダは益々じのだが、新組織発足に伴う高揚感も感じられず戸惑り貧になっていくようで、歯がゆい思いがします。」

いの表情さえも見られるようだった。管理担当副本「天野さんとは、早い時期に取締役会で一緒に議部長にカエデ銀行出身の前川が就任し、首都圏各支論できるかと期待していたんだが、どうも残念だよ。

店の総務・経理部門を統括する管理統括部は多くの

まあ、しばらくは充電して時を待つことだね。」

銀行出身者で占められた。山内が退任することで東「ここ数年は毎年新しい仕事を与えられてきまし

会銀行は表舞台から退き、カエデ銀行が全面的にウたから、今回もそれほど驚きはしませんが、なにせエダを支配する体制になったのだ。

マンションは赤字の山ですから、モチベーションが続くかどうか。」「どうも杉沼、与木コンビは、“ マンション工事が黒字にならないのは工夫が足らん、知恵を絞れば必ず黒字化する ”と叫んでいるようだな。今までの【住宅事業統括部】
会議終了後、天野は 3 階にある住宅事業統括部の自席に戻った。統括部長の渡部も席に戻る。
住宅事業統括部は東京支店の住宅事業部を拡大し住宅事業部の対応は生ぬるかったと。」

た組織で、営業部と建築部そして設計部で構成され、「住宅事業部のメンバーは、『寝ても覚めてもマンマンションに関する受注および施工機能を首都圏全ション一筋』というスローガンを掲げて頑張ってい域に展開する。営業部長の錦鯉と建築部長の新妻以2023・Summer 建築と積算

65

下の部員は旧来組織からのメンバーである。今回の括部のミッションのひとつは、植和不動産との信頼

組織変更で横浜支店・千葉支店・関東支店のメンバー

関係を再構築することである。重要顧客として尊重が加わり総勢 120 名ほどの陣容となった。建築部にし、事業上の様々な課題を解決することで、ウエダ

は工事・積算・設備の各チームがあり、積算部出身へ優先的に発注する仕組みを確立することであり、の西東が積算担当次長となっている。工事部門は部

結果として植和不動産との取引で安定的な利益を確

長・次長までが事業統括部に固定され、作業所が立保することを目指す。

ち上がる時点で担当地域の支店から各所員が配属される。天野は建築部と設計部を統括するが、当然営業の前線にも立つことになる。

新組織の初仕事は、ディベロッパーへのあいさつ回りだ。植和不動産をはじめ旧組織の顧客も多かっ

統括部長の渡部光弘は、開発事業本部でマンショたのだが、渡部が統括部長に就任したことで新規顧ンを中心とした再開発を担当していたことから、マ客も増加した。開発事業本部時代の渡部は、土地のンションディベロッパーとの付き合いも深い。開発

持ち込みや再開発など、ディベロッパーにとっては部門は現業支店と利害関係が相反することから、今事業創出の重要パートナーであった。現在は工事のまではディベロッパー側に近く、渡部も支店に対す営業へと立場を一転させたが、その影響力はまだ維る厳しい工事費交渉の先頭に立っていた。“ チョビ持しているようだ。

ヒゲ ”と呼ばれ東京支店の天敵のように思われていバブル崩壊後、不動産価格の急落とともに企業はた渡部が、マンション受注の拡大と黒字化路線の先

遊休不動産のオフバランス化「持たざる経営」を進頭に立つことになったのだ。

め、企業の土地放出に支えられて不動産マーケット

住宅事業統括部の顧客はマンションディベロッ

は活況を呈しはじめた。就職情報誌を源流とする情パーである。我が国には、三池不動産・五星地所・

報大手リカルド社の系列であるリカルドアマリリス、

住玉不動産・能浦不動産・宝鏡建物といった財閥系

警備業界を母体とするセキュアホームライフ、住宅を始めとして、金融・メーカー・鉄道・住宅産業なや建材関係の企業系列であるセキトウハウス、朝日

どの企業系列から大幸などの独立系まで数多くの化工、ニース、さらに金融系列の豊和不動産、中心

ディベロッパーが存在している。

地所など、当時の不動産業界にはあらゆる事業領域

その中でも、ウエダはグループ関係にある植和不動産との取引が半分近くを占めていたのだった。植からの参入があり、戦国時代さながらの競争状態となっていた。

和不動産は、3 代目社長の弟である植田雅樹が設立
し、ウエダグループの中核といった位置付けにあっ◆マンションの事業構造たのだが、ウエダの信用不安が広がるとともに距離

マンション工事は利益がでない、あるいは利益がを置き始めていた。ウエダは関係強化のために牧田少ないと言われている。一般にマンションの販売価を代表取締役副社長として送り込んだのだが、いま格は、周辺地域の競合状況から導き出される相場（坪だ十分にコントロールできていない状況にあった。

単価）によって導き出される。つまり、専有床面積

一般のディベロッパーとは異なる微妙な関係にあり、にマーケット相場である坪単価を掛けたものが販売

お互いに依存や甘えあるいは逆に失望や反発など近金額となるのだ。また、マンションの主要原価であ

親憎悪的な感情も発生していた。作業所が植和不動

る土地価格は、やはり競合状況による相場で決定さ産に対し子会社という目線で接することも多いようれる。さらに、事業化する前提は適正な利益が確保

で、仕事上の対応だけでなく十分に接待されないとできることであり、利益が確保できなければ当該プ

いった不満も蓄積していた。他のゼネコンに発注す

ロジェクトはスタートできない。以上を図式にしてると顧客として尊重される、気を遣って接待してもみると、らえるといった経験が重なり、工事発注においてウ
エダ離れが進んでいる状況でもあった。住宅事業統66 建築と積算 2023・Summer

第

積算部物語

◆奥田プロジェクト
販売金額＝土地代＋工事費＋販売経費（適正粗利益）
工事費＝販売金額―販売経費（≒ 30％）―土地代

リカルドアマリリスから概算見積依頼が来た、新組織の初仕事だ。
一般的に、ディベロッパーは土地を購入する段階

つまり、販売金額・販売経費・土地価格がほぼ確

でゼネコンから概算見積を徴収し、事業計画上の工定されているため、必然的に残りの目標工事費が決

事費予算に合致するかを確認する。概算時の設計図

まってしまうことになる。したがって、ゼネコンがは、配置図・平面図・立面図であり、多くてもせい

工事費（請負金額）をアップさせるためには、なんぜい断面図が加わる程度である。それに仕様書が添らかのアドバンデージを持ってディベロッパーの販付されているのだが、これが曲者だ。仕様書は、建売経費を削減してもらうよう交渉するか、あるいは物の様々な仕様について網羅的に文章で記述されて事業構築の前提条件を改善する仕掛けが必要となる。

おり、末尾には『この仕様書に記載のないものであっ①専有床面積を増やす、あるいは南向き住戸を増やても、必要なものについては全て見積に含めるこすなどの設計上の工夫提案を行い、販売金額を増と。』と記されているのだ。つまり、ほとんど設計加させる。

図がない状態で工事費を確定し、その後の金額変更②土地を割安で購入できるように斡旋することなど
で、土地代を下げる。
上記①②の方策でマンション原価を下げられれば、その分を工事費に上乗せすることも可能となる。
また、超高層マンションは、容積率が高いことなは行わないよと宣言しているのに等しい。
ディベロッパーの立場から見れば、土地を購入するためには工事費を確定する必要があり、その後どのような状況変化があろうとも、事業上工事費の増額は認められないということだ。

どで土地代の負担率が低くなる傾向もあり、さらにしかし、ゼネコンの立場としては、いくら仕様書

中高層より相場（坪単価）が高くなることから販売に詳細な仕様が記述されていようとも、高い精度の金額も増える。したがって、工事費への配分が多く概算ができるはずもなく、様々な見積条件を付ける

なり適正利益を確保できる可能性が高い。さらに、ことになる。また、実施設計完了後の見積交渉にお特許工法などを取り入れた設計施工が多い（少なくいて、仕様書に記述されていない要素については、ても構造はゼネコン設計）こともコストコントロー『この仕様書に記載のないものであっても、……』

ルしやすい条件となっており、規模が大きいことととなっていたとしても追加コストの対象として交渉相まって、大手クラスのゼネコンの施工事例が多い。

することになるのだ。このように、少ない設計情報
で概算見積を行ない、一定の条件を付けながらも厳工事原価を低減することは重要ではあるが、事業しい金額で仮契約をして、実施設計完了後に再度金構築段階における営業的な仕掛けがまず大切となる額交渉をするという不毛な（と天野が感じている）のだ。例えば、橋川工務店（社名を通称の㈱橋工にサイクルを繰り返すのがマンション営業の常であっ改めた）はマンションに特化した建設会社であるが、た。

土地の斡旋、企画設計、施工、販売代理といった全ての事業プロセスに関与して、それぞれの段階で適「天野さん、リカルドアマリリスの大城取締役か

切な収益をあげるビジネスモデルを構築していた。

らの見積依頼が来ました。予算に合えば設計施工でウエダでもこのような合理的スキームは把握してい発注するということです。土地の購入契約は準備段たものの一朝一夕に真似られるものではない。土地階に入っており、来週には概算見積を出してほしいを斡旋して優先的に工事は受注するものの、価格交と言われています。」

渉でのアドバンテージもとれないのが現実であった。

渡部は、打合せ机に書類袋を置きスーツのジャケットをハンガーに掛けると、パイプ椅子に腰を下ろした。天野も向かいの席に腰を下ろす。
2023・Summer 建築と積算

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21 回

「渡部さん就任へのご祝儀ですか。楽しみですね。」

える。

「いやあ、そんなに優しい相手じゃないよ。結構厳「液状化が懸念される地域でして、セットバック

しい予算だと思いますよ。」

が多くバランスが悪いプランですね。全階 RCにし設計図と仕様書を開く。都電浅川線の終点に近い
南区の奥田に建つ、300 戸、延べ 8,500 坪の分譲マたかったのですが、現状のプランでは 5 階まで鉄骨を入れました。」

ンションで工事費総額は 35 億ということだ。坪単構造設計の大森が説明する。

価は 41 万であるから確かに相当厳しい予算だ。

「中条さん、セットバックを少なくしてバランス

いずれにしても、至急積算部に依頼して概算をス

よい形にできますかね。」

タートしましょう。設計チームでプランチェックを「容積目一杯に建てていますから、プランも無理行い、構造を含めて改善提案についても整理しま

していますね。駐車場の位置を含めて配置を見直し

しょう。
」ているところです。大森さん、鉄骨を抜けそうです

住宅事業統括部に積算チーム 2 名が在席している
ものの、VE 案によるディベロッパーとの価格交渉かね。」
設計部長の中条が頭をかきむしるようにして大森が主業務のため、概算見積については積算部の概算を見る。

グループが担当しているのだ。

「セットバックが半分程度になりそうですから

しかし、このところディベロッパー各社の仕様書

RCでいけるでしょう。柱・梁の断面も統一しやすは厚くなる一方だ。仕様書に明記されていない要素

いですし。」

については、実施設計後の金額交渉で追加要求がな「西東次長、VE 提案についてはまとまるかね。」

されることも多く、ディベロッパー側も学習効果か「はい、結構グレードも高いですから、プラン変らか次々に追加内容を仕様書に織込むものだから、更は別にして、現状で 480,000,000 円ほどありま

特定のプロジェクトに該当しない要素でもしこたますが、もう少し頑張ってみます。」

詰め込んだ内容になっている。時間が限られている

積算担当次長の西東は、設計部や工事部とともに

ものの、内容を十分に読み込まないと項目落ちのリ

並行して VE 検討を行っている。

スクもあるため神経を使う作業となる。

「渡部部長、本部長と東京支店への報告は明後日の 10 時でよろしいですね。」

8 日後の朝、「予定に入れてもらっています。東京支店の会議「事業収支をチェックしましたが、やはり工事費室で行います。」

は 3,500,000,000 円が限度のようです。」「それでは、プランを見直して再積算を行ってく

営業部長の錦鯉が予算チェック結果を報告する。

れ。明日 17 時に結果を持ち寄ることでよいかね。」

マンション営業の場合、工事費予算を正確に把握することが重要である。そのため、必ず販売相場と土やはり厳しい数字になった。天野は自席に戻ると、地代を調査し事業収支を作成する。ディベロッパー

隣の席についた渡部に話しかける。

の言い分をうのみにせず、裏付けをとることが大切「渡部さん、プランを整理して構造コストを見直なのだ。土地をあっせんする場合には、やはり事前しても 47 億程度にはなります。VE 案を 5 億としてに事業収支を計算し、条件の良い、つまり高い工事

も 42 億ですから、2 割程度の差がありますが、明後費を出せる相手を探すことになる。

日はどのような話にされますか。」「NET（ネット）は 5,014,200,000 円になりました。

「VE 案を含めて 36 億で提出したいですね。厳し

坪 590,000 円です。結構グレードも高いですね。」

い数字であることは分かっていますが、この予算が「予算が 3,500,000,000 円だから 30% 不足という相場として特に安すぎるとも思えませんし、なんとことか。構造が結構高くついているね。」

か赤字にならないように工夫できないでしょうか。」

積算部三竹次長の報告に、天野がうなるように応
68 建築と積算 2023・Summer「まあ初仕事ですから、我々の実力を確認するた

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積算部物語

めにも総力を挙げて原価を下げるよう頑張りましょ

でがコスト低減の締め切り期限となることがポインう。リカルド仕様の変更という荒業も考えますので、トである。そのため、設計と並行したフロントロー

渡部さんも一緒に押してください。」

ディングによりコスト低減を図ることが重要となる「かなりハードネゴになりそうですね。リカルドのだ。

アマリリスには今までの貸しもかなりありますから第一段階としては、基本計画・基本設計段階で住頑張りますよ。本部長には最終黒字化ということで棟計画や構造形式などの基本的な内容をシミュレー

了解をとりますよ。よろしくお願いします。」

ションするなど、ディベロッパーとの合意形成を図21 回りながらコスト低減を目指す。特に構造に関しては、◆マンションのコスト低減
分譲マンションは、他の用途の建物とはコスト構

安全性に最大の配慮をするとともに施工的な視点を含めミニマムコストを追求することが重要である。

造が大きく異なる。着工前後あるいは工事初期と第二段階としては、実施設計完了までに専有部分いった早い時期（建築確認取得後）に販売が開始さの建材や製品などについて、品質とのバランスを考れ、さらに建物最終所有者は個人が圧倒的に多いと慮しながらコスト低減への提案を行う。仕上などのいった商品特性によるものである。

納まりを含めきめ細かく検討することが大切だ。専

通常の工事においては、ゼネコンが設計図書にも有部は一つの改善が戸数倍となるので、塵も積もれとづいて見積りし請負金額が決定される。そして工ば山となるである。ユニットバスやシステムキッチ

事着工後に原価管理を行い、コストを低減し利益のンなどの住設機器についてはウエダの集中購買シス拡大を図ろうと努力することになる。原価の低減策

テムもあるのだが、大手ディベロッパーは自社仕様

としては、調達（下請契約）段階で価格を下げる交にこだわりがあり、仕様変更への道のりは厳しいも渉を行うこと、設計変更や VEなどにより低コストのがある。新興のディベロッパーは仕様へのこだわ

で同一品質に近い材料や製品を選定することなどがりが比較的少なく、ゼネコンとしては提案しやすい

あげられる。設計段階では詳細な仕様が定まっていところもある。

ないことも多く、工事段階において作業所の提案に共用部分あるいは外構については、パンフレット

より最終仕様が決定され、その結果、原価が低減さやモデルルームに記載する範囲を確認し、着工後のれ利益が拡大することも多い。

仕様決定が可能か否か判断する必要がある。販売時

しかし、分譲マンションの場合は、作業所が内容点で購入者に示される情報については全てコスト面を検討する以前に、パンフレットが作成され、モデの検討を行わなければならない。パンフレットにつルルームがつくられて販売開始となる、いわゆる青いては、記載間違いもリスクを発生させることにな

田売りである。その時点で、主要な材料や製品あるるので神経を使う。

いは納まりについても具体的に決定されており、作業所が原価低減のために提案する余地はほとんどな

新しい仕事はかなり忙しい。受注活動に直接携わくなっているのだ。しかも、ディベロッパーによっることは比較的少ないが、設計やコストに関連したては自社独自の特注仕様製品もあり、ゼネコンが調

ディベロッパー対応も多く、工事に関する様々なト

達段階で価格交渉する余地が少ないことも多い。こラブルにも対応することになる。しかし、いかんせのように、現場における回復（受注時より利益を拡ん赤字受注が続いている。フロントローディングに大する）努力に制約を受けることが、マンションのよるコスト低減ではカバーしきれないほどディベ

工事益が振るわない大きな要因となっている。

ロッパー予算と NETとの乖離が大きい。とにかくいろいろと試行錯誤を繰り返し、進む道を探っていさて、このようなマンションの特性を前提に、どく。

のようにコストを低減していけばよいのだろうか。

様々なディベロッパーとの交渉から各社の特色がパンフレットとモデルルームの材料・製品の決定ま

徐々に整理でき、収益性を軸とした評価資料の作成
2023・Summer 建築と積算

69

を進めている。

長時代には技術部長として一緒に仕事をした仲であ三池不動産は若干予算単価が高いものの、実施設る。小柄で 物静かだが、東京大学の日本拳法部で計時の納まりや仕様がかなりコストアップするのだ

活躍したそうで武道家の雰囲気がある。現在は、首が、追加予算は出ないので、概算でも注意が必要で都圏事業本部の建築統括部長として各支店の技術部ある。五星地所は予算単価が比較的高く仕様提案の門の調整にあたっていた。

受け入れも柔軟で、支払も比較的好条件である。住「鈴川さん、お忙しいところ、お時間をいただき有玉不動産は予算単価が厳しく、自社仕様の変更をほ難うございます。」

とんど認めないため、赤字解消の可能性は期待薄で「改まってなんですか。このところいろいろと変化ある。セキトウハウスは、グレードはそれほど高くが激しくて、天野さんともなかなか話す機会もありまないが、マンションらしくないプランをコンセプト

せんでしたね。」にしているため、構造・仕上ともにコストアップと「D-NETについてですが。鈴川さんがまとめられたなる建物形状を採用する傾向にある。これも概算時のですか。」に要注意である。

「最終的には積算部と一緒にまとめを行ったのです

このように、プラン・仕様・予算・支払条件などが、原案は与木さんと東京支店副支店長の中岡ですの顧客特性評価にもとづき、土地持ち込みの優先順

よ。」

位や提案内容あるいは交渉方法などを試行しつつ「この数値が公になったからには異議を唱えることあった。

はしませんが、今後の値決めは D-NETから8% 以上【D-NET】の受注時利益を維持しないとえらいことになりますよ。
建築本部は知っているのですか。」

NET 回復率の上昇は気になっていたところであっ「原田本部長はしばらく静観の構えのようです。首たが、突然思わぬ方針が発 表された。最新の回復

都圏事業本部のお手並み拝見といったところでしょ率を建物用途別に分析し、それに努力目標を加えたう。」

数値をD-NET（ディーネット）と称して提出金額の検「しかし、そんな悠長にしている間に、ウエダは危討に使用するという。従 来の NETの下欄に D-NET

機的状況に陥るかもしれませんよ。」

を記載して、この数値をもとに値決めが行われることになる。
マンション案件については、NET 回復率 8%に努

天 野の “ 危機的状況 “という言葉に、鈴川の瞳が揺れた。やはり、このような暴走への危機感はあるのだろう。しかし、面と向かって与木に反論するもの

力目標 5%を加えて、従来 NETから13% 下げた金額はいない。いまや一掃されてしまったのだ。

が D-NETとなるそうである。NET 回復率は追 加工「早急に受注時益を確保できる仕組みをつくる必要事など様々な要因を含んでいる。事務所ビルなどのがあります。新組 織で途絶えてしまった営業と技術

D-NETは18%の減額となるから、天野から見ればダ部隊の連携を復活させるべきです。情報ネットワーク

ンピングをこじつけるためのからくりとしか見えない。

を使った新しい仕組みをまとめてみました。ぜひ与木

それも銀行を意識しているのだろう。この基準で値さんに提案したいのですが、お力を貸していただけま決めすればマンションや競争案件の受注もそれなりせんか。」に増えるだろうが、2 年後 3 年後にそのつけが回って「分かりました。与木さんに話します。」

くるのだ。

「よろしくお願いします。」

まだ自分がやるべきことが残っている。ウエダが自【期待と失望】

滅しないような提案書をまとめ上げたら鈴川さんに会「天野くん、良い提案を有難う。たしかに、D-NET

いに行こう。

で赤字受注したのではどうしようもないからな。営業鈴川は一時期積算部にも在 籍し、天野が副支店
70 建築と積算 2023・Summerと技術陣の連携は重要だし、情報システムの構築も

第

積算部物語

優先的に進めよう。君が構築した営業ネットを活用すを担っていたこともあり、早くから CMに関心を持ることも考えよう。
」

ち、アリス方式という CM ビジネスモデルを構築し与木の反応は予想外に前向きだった。提案書に目展開していた。天野は、高尾から頼まれてアリス方を通しながら天野の説明を聞き、随所にメモをしてい式による見積に参加し、多摩地域のキリスト協会をた。ご検討よろしくお願い申し上げますと会議室を後受注したことがある。当時は CMに興味はあったもにする。再度ウエダの経営を好転させられるか、期待のの、社内における CM 方式の活用を漠然と考えてが高まる。

いたにすぎない。しかし、このような状況に置かれると、第二の人生を CMの世界に求める気持ちが強

1か月が経過した。掲示板に人事広報が貼りだされる。名古屋支店副支店長の渡下が首都圏事業本部情くなっていった。ゼネコンでの様々な経験も役立つのではないか。

報システム統括部長に就任する。与木は天野の提案

一方、退職金についても冷静に計算する。55 歳のを全て採用した。ただし、実行役として自分の息のか

誕生日になれば定年と同様の支給率になるからもうかった渡下を名古屋から呼び寄せたのだ。結局天野

1 年間我慢しよう。先のことは分からないから、もを経営の中枢に近づけないということだろう。人事広らえるものは多いに越したことはない。この歳にな報を掲示板に戻し、自席に戻った天野は背もたれに深れば 1 年くらい待っても問題ないだろうし、営業経く身を預けて天井を睨んだ。

験をもう少し積み重ねるのも今後のためになるだろうと、翌年の 2 月 15 日を退職日と定めた。

SCENE222001 年の 9 月に渡部が改まった顔で、送別会「天野さん、ちょっと話があるんだけど。」「天野さんが新しい天地でご活躍されることをお「場所を変えたほうがよいですか。」

祈りします。
」「会議室に行きましょう。」

営業部長の浅井が乾杯の挨拶をした。クーデター

渡部は今年の 11 月末で退社する予定だという。

から 2 年弱、2002 年 2 月 15 日夜、目黒にある東洋

来週にでも社内に話をするそうだ。

ガスの迎賓館では天野の送別会が行われていた。天「どうも今の仕事はやりたいことと違っていてね、

野は 80 名ほどの会社の仲間に囲まれながら、退社

新しい会社を立ち上げる予定なんだ。」

を決断してからの 1 年間を思い起こしていた。

「そうですか。実は私も来年の 2 月に退社する予定なんです。CMの世界に行こうと思っています。

与木がクーデターを起こした時も、裏金疑惑が広

まあ、12 月に入ってから社内で話すつもりでした

がり週刊誌でクラブのママとの関係が取りざたされが。統括と副統括の二人が退社するとはびっくりさた時も、天野は与木への信頼感を根底には維持してれるでしょうかね。」

いたのだ。しかし、天野が最後の力を振り絞ってま「今のウエダの状況では誰が退社しても驚かない

とめた提案書を言葉巧みに取り上げて子分に投げ与んじゃないかな。まあ、部のメンバーに対しては申えた与木の仕打ちは、天野の心を砕き、ウエダへのし訳ないという気持ちもあるがね。」

愛着も断ち切ることになった。
こうなれば冷静に自分の将来を考えることにな

11 月に渡部は退社し、12 月には天野が社内関係者に退社を告知した。

る。旧知の高尾建築研究所社長の高尾哲から CM（コウエダビル管理の社長になった中林からは、人材ンストラクションマネジメント）を手伝ってほしい

派遣業に進出するので常務取締役として参加して欲と最初のオファーがあったのは 4 年前のことだ。最しいとのオファーがあった。建築本部長の原田から近も強く誘われた。高尾建築研究所は積算事務所だ

は、もうしばらく辛抱しろと強く引き留められた。

が、大手アトリエ設計事務所のコストマネジメント

いずれも有難い話であったが、いわばウエダに愛想
2023・Summer 建築と積算

71

21 回

をつかした身であれば、決心が揺らぐこともなかった。首都圏事業本部の杉沼と与木は「そうか辞めるのか」とせいせいした顔をしていたが気にもならなかった。

あんたは大当たりだよ。」
老婆は、目元を急に和らげ、アハハハハと笑い出した。
気がつくと、ここに着いてから 1 時間余りが経過していた。老婆は世話好きのようで、今宮につい高尾とは 2002 年 2 月 16 日からの入社で合意した。

てあれこれと話して聞かせてくれた。いつの間にか

ちょうど岩木県今宮市で CMを活用したプロジェク

日差しも幾分かげってきたようで、どてらの前を合トが立上り、3 月からは現地に常駐することになっわせるようにした老婆は、た。ウエダでは東京支店一筋だったのだが、転職し「ああこんなに楽しく話したのは久しぶりだね。

たとたんに初めての単身赴任とは思いもよらない展

こんな年寄りに付き合ってくれて有難う。今日は東開になったものだ。

京へ帰るそうだが、またどこかで会いそうな気がするねえ。」

2002 年 1 月下旬の日曜日、天野は今宮市の建設地を訪ねた。その日は東北地方に大雪が降った翌日

あの老婆とはまた会えるのだろうか。ぼんやりと今宮の情景を思い起こしていた天野だったが、で、今宮の駅前も雪で覆い尽くされていた。今回のプロジェクトの敷地は、駅前から徒歩 30 分ほどの「宴たけなわですが、そろそろお時間となります

今宮湾に面する海崎地域という一角で、雪道をそろので、ここで主賓にご挨拶をお願いしたいと思いま

そろと 50 分ほどかけてやっと現地に到着した。こす。」

こもまた雪一色で敷地の状態もよく分からないほどだった。周囲の状況を確認していると、道路からこ

司会者の声に追想から覚めた天野は、席を立ってマイクに向かって歩き出す。

ちらに向かって歩いている人影がかすかに見える。
ゆっくりゆっくり近づいてくるようだが、それを見「皆さん、このたび 33 年間お世話になったウエダ

守るのにも飽きてきた天野は、カメラで敷地やそのを退社することになりました。…………」

周囲を撮影し始めた。しばらくして、ふと人の気配を感じて振り向いてみると、そこには長靴を履きどてらを身にまとった小柄な老婆が立っていたのだ。
「おや、見かけない顔だね。今の時期、観光でもないし、工事関係者かい ?」150センチにも満たない小柄な老婆だが、昔はさぞや美人であったろうと思わせる顔立ちと、それに不釣合いな鋭い眼差しがこちらを見つめている。年
齢不詳という感があったが、70 代かなと見当をつけた。
「東京から来ました。このあたりに建物が建つはずなんですが、ご存知ですか。」「“なにやらテラピー ”とかいう今はやりの温泉ができると聞いとるよ。また市長の道楽が始まったよ
うじゃて。
」「今宮には初めて来ました。比較的暖かいと聞いていたんですが、この雪にびっくりしましたよ。」「こんなに沢山降ったのは 8 年ぶりさ。ほんと、
72 建築と積算 2023・Summer

読者の皆さん、長い間お付き合いいただき有難うご
ざいました。
この話は、『さ い は て の CMr（コ ン ス ト ラ ク シ ョ ン・ マ ネジャー）』に続きます !

第

積算部物語

あとがきにかえて『もし、建築コスト管理士（コストマネジャー）が、これら小説仕立てのガイドブックは、ある時期から『PCM（Project Cost Management）シリーズ
3 部作』と呼ばれるようになりました。したがって、

ドラッカーの「マネジメント」を読んだら（PCM 版

第 3 部をもってひとまず終了となりますが、興味あ「もしドラ」）』、やたらと長い名前の連載を開始した

るテーマが見つかりましたら、ふたたび新しい物語のは 2011 年の秋でした。多くの方にコストマネジが始まるかもしれません。期待せず ?にお待ちくだ

メントとコンストラクションマネジメントについてさい。

の理解を深めていただきたいと、ドラッカーの「マそれでは皆さんごきげんよう、さようなら。

ネジメント」を引用しながら、小林啓二を主人公とした小説仕立てにしてみました。この話はフィク

天野清志 & 加納恒也

ションですが、多くのお知り合いの皆さんのキャラ
クターが登場人物に投影されています。
その第 5 話から「居眠り清じい」として登場した
天野清志が見知らぬ土地で苦闘する『さいはてのCMr（コンストラクション・マネジャー）』は、シリー

ズ第 2 部として 2015 年春号から連載開始しました。

この物語はフィクションであり、登場する機関・企業・団体・個人は実在のものではありません。

第 2 部においては、分離発注型 CMの過酷な実態とコストマネジメント失敗の混乱を伝えたいと実録型（ほとんどノンフィクション）にチャレンジしました。
さらに天野は調子に乗って、2018 年夏号から第３部の『積算部物語』にもメインキャラクターとして登場したのでした。昭和 44（1969）年から 33 年

間にわたる物語は、積算をベースに様々な経験を重ねることで PM・CM スキルを身に着けていった天野の人生と、ゼネコンの多様な活動を描いたノン
フィクション仕立てとなっています。コンストラク
ション・マネジャーを目指す方、コストマネジャー
を目指す方に役立つ知識をいろいろちりばめたつもりですので、積算技術者の皆さんはぜひご活用ください。また、ゼネコンとの関りの多い発注者・設計者・CMrなどの方々は、時代背景を考慮の上、ゼネ
コンを理解するための参考にしていただければ幸いです。

PCM（Project Cost Management）シリーズ 3 部作は、積算協会ホームページに掲載されています。

2023・Summer 建築と積算

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