2008年
第 5 号

全国競売評価ネットワーク

目あいさつ
代表理事挨拶
売却率の地域的特性

次

全国競売評価ネットワーク 代表理事 千葉 祐之 ……………… 1
高松地方裁判所 判事 吉田肇 ……………… 3

特別寄稿
不動産競売制度のより健全な発展のために
大阪地方裁判所第14民事部 総括裁判官 本多 俊雄 ……………… 5
委員会報告
データ収集・分析研究委員会
評価運用基準標準化検討委員会
広報委員会

委員長 松田 静雄 ……………… 8委員長 堀川 裕巳 ……………… 9委員長 千葉 周二 ……………… 10

小論
法定地上権の成否をめぐる新たな裁判例
株式会社整理回収機構 常務執行役員 野崎
晃 ……………… 14「アスベスト（石綿）に関する競売評価の指針」の概要
物件調査等研究委員会 専門委員 寺本 久夫 ……………… 18
競売評価における「場所的利益」の考え方と評価（東京地方裁判所本庁の場合）
東京競売不動産評価事務 研究会 風巻 清英 ……………… 23司法競売における評価人の職務と競売制度（司法競売、非司法競売）
不動産鑑定士 小谷 芳正 ……………… 28
寄稿
評価書の読者として評価人とわたしあるユーザーの声「春の海〜」

札幌地方裁判所 判事
仙台地方裁判所 判事
津地方裁判所 主任書記官
広島地方裁判所 執行官

新谷
吉田森
岩田

祐子 ……………… 46
静香 ……………… 48
芳郎 ……………… 50
敬二 ……………… 52

ブロック報告−札幌ブロック−

札幌競売評価研究会
函館競売不動産評価事務研究会
旭川競売不動産評価事務研究会
釧路地方裁判所競売評価研究会

石川 俊二 ……………… 54
森元
浩 ……………… 54
中田耶寿夫 ……………… 55
下重 勝博 ……………… 56−仙台ブロック−

仙台競売評価事務研究会
福島競売不動産評価事務研究会
山形競売不動産評価事務研究会
岩手県競売不動産評価事務研究会
秋田競売不動産評価事務研究会
青森県競売不動産評価事務研究会

須藤 信行 ……………… 57安達 一夫 ……………… 57
植松 知明 ……………… 58
田口 俊光 ……………… 59
白沢
啓 ……………… 60
森 浩一郎 ……………… 60−東京ブロック−

東京競売不動産評価事務研究会
横浜競売不動産評価事務研究会
さいたま競売不動産評価事務研究会
千葉競売不動産評価事務研究会
水戸競売不動産評価事務研究会
栃木競売不動産評価事務研究会

蒲生吉村
赤熊井村
塚本
茂垣

豊郷 ……………… 61
満 ……………… 62
正保 ……………… 64
弘範 ……………… 65
修一 ……………… 66
雅顴 ……………… 66

群馬競売不動産評価事務研究会
静岡競売不動産評価事務研究会
山梨競売不動産評価事務研究会
長野競売不動産評価事務研究会
新潟競売不動産評価事務研究会

近藤
仁 ……………… 67
川村 都孝 ……………… 68
河西 秀夫 ……………… 69
奥村淳 ……………… 69
高橋保 ……………… 70−名古屋ブロック−

名古屋地裁評価研究会
三重競売不動産評価実務研究会
岐阜競売不動産評価研究会
福井競売不動産評価事務研究会
金沢競売不動産評価事務研究会
富山競売不動産評価事務研究会

松田 静雄 ……………… 71
九鬼精一郎 ……………… 71
水野 雅文 ……………… 72
島田 嘉紀 ……………… 73
野本 幸二 ……………… 74
山本 茂雄 ……………… 74−大阪ブロック−

大阪競売不動産評価事務研究会
京都競売不動産評価事務研究会
兵庫県競売不動産評価事務研究会
奈良競売不動産評価事務研究会
滋賀競売不動産評価事務研究会
和歌山競売不動産評価事務研究会

赤澤森口池田沖塚林田
名手禎信 ……………… 75
匠 ……………… 76
武生 ……………… 77
勝美 ……………… 78
一三 ……………… 79
孝和 ……………… 80−高松ブロック−

香川県競売評価事務研究会
徳島競売不動産評価事務研究会高知県競売不動産評価事務研究会
愛媛競売不動産評価事務研究会

米田
優 ……………… 81
寺島侑 ……………… 81
渡辺 正枝 ……………… 82
井上 往美 ……………… 83−広島ブロック−

広島不動産評価実務研究会
山口競売不動産評価事務研究会
岡山競売評価研究会
鳥取県競売評価実務研究会
松江競売評価研究会

小川中村
神田
徳永
大畑

和夫 ……………… 84
安紹 ……………… 85
博美 ……………… 86
猛 ……………… 86
裕治 ……………… 87

安木福田
樋口田中
大原
前原松元
福治

徳男 ……………… 88
勝法 ……………… 88
純一 ……………… 89
民三 ……………… 90
洋一 ……………… 91
秀昭 ……………… 92
義武 ……………… 92
友次 ……………… 93−福岡ブロック−

福岡競売不動産評価事務研究会
佐賀競売不動産評価事務研究会
長崎競売不動産評価事務研究会
大分競売不動産評価事務研究会
熊本競売不動産評価事務研究会
鹿児島競売不動産評価事務研究会
宮崎県競売評価研究会
那覇競売不動産評価事務研究会

組 織 図
2007年度 全国競売評価ネットワーク組織図 …………………………………………………… 94
事務局だより編集後記

事務局 市川 洋介 ……………… 97
広報副委員長 更科 慎一 ……………… 98

特別寄稿

不動産競売制度のより健全な発展のために

大阪地方裁判所第14民事部
総括裁判官

本多俊雄

私は、平成13年から３年間京都地裁で民事執行なり、競売事件の処理の足かせになるのではない事件を担当し、平成18年からは、大阪地裁の部総かと懸念されましたが、全国競売評価ネットワー

括裁判官として、再び民事執行事件を担当していクや各地の競売評価事務研究会における検討によます。京都に勤務していた平成13年から15年当時

り、競売物件の調査評価に取り込む処理の準則をは、いわゆる不良債権処理の真っ最中で、不動産立て、適正迅速な処理に結びつけられています。

競売事件の新受件数がピークを迎える時期でありこのような経緯のもとで、大阪地裁においてました。新受事件数が多い上、権利関係の複雑なは、不動産（強制）競売事件の未済事件は、平成事件や執行妨害を疑わせる占有者がいる事件が多19年末現在、平成15年の６割弱の約2000件程度にく、全体的な事件処理について苦労することも多まで減少しています。また、３年を超える長期未かったように思います。

済事件は、平成15年当時の約１割の６件まで減少

そのような状況でしたので、定められた期限し、これらの事件も執行停止文書が提出されるなを過ぎても提出されない現況調査報告書や評価書ど、やむを得ない事情で進行できない事件がほとも相当数あり、配当終結までの処理期間が長期化んどです。現況調査報告書や評価書の提出遅延はする事件も少なくありませんでした。当時は、裁ほとんどなく、１件当たりの処理期間も、たいて判官、書記官、執行官、評価人等、競売事件の処

いの事件では10カ月程度で配当まで終了すること理等に携わる関係者が皆、それぞれに何とかしなができるような状況になりました。このため、執ければならないという危機感を持ちながら事件処行裁判所の事務も、３点セットの記載等による売理に取り組んでいたと思います。

却条件を２重、３重にチェックするなど、往時の約２年の間を置いて、平成18年１月に現職に就いたときには、競売事件を取り巻く状況が相当に繁忙期に比べれば、処理の適正化に力を入れることができるようになっています。

様変わりをしていました。この間、新受事件数がしかしながら、その一方、各種公的事務の官少しずつ減少していったことや、不動産市況の活から民への移行という流れの一環として、競売制性化で売却率が向上するなどの外的な要因もあっ度を巡っても、内閣府に設置された規制改革会議たとは思いますが、平成15年、16年の改正民事執や法務省に設置された競売制度研究会において、行法等の運用の定着、全国競売評価ネットワーク

競売について裁判所による制度しか存在しないこの設立とその後の活動、現況調査報告書、評価書、とについて問題提起がされるなど、民間競売の導物件明細書の標準化、各地の競売評価事務研究会入の動きが顕著になってきています。の活動、BIT の開始とその普及などといったことこのような競売制度の民間開放の動きがあるにより、事件の処理が大幅にスムースにできるよ

ことについては、どの程度、その動きを推進するうになっていました。この間に土壌汚染やアスベような経済界のニーズがあるのか知るところではスト等の社会問題がクローズアップされるようにありませんが、少なくとも、競売事務に携わる私5

たちとしては、経済界、すなわち利用者側が現在大阪地裁では、昨年、数年間中断されていたの競売制度の運用に完全に満足している訳ではな

評価人候補者と執行官との連絡会を再開させましいとの認識に立って、競売制度のより健全な発展た。この連絡会は、以前は「すみ分け委員会」とのための運用改善策を検討していかなければなら称されており、評価人と執行官の役割分担が整序ないと思います。

されていなかった時期には、「すみ分け」というこれまで新受事件数の多かった不良債権処理理念はそれなりの意義があったものと思います。の時代には、いかにして処理の遅滞を生じさせな

しかしながら、現状では、評価人と執行官の役割いかということに力点が置かれていたところも分担を更に進めて、協働すなわち帯同前準備、帯あったと思います。その努力の中で、権利関係が同時、帯同後の作業等の各段階において、役割分複雑で困難な事件でも一定の納期には換価配当が担を前提としながらも相補う形で調査の協力態勢できるという意味で、目標に近づいていることはを構築すること、そしてこれに基づく調査結果に確かです。ところが、債務者所有者が占有してい対する評価人と執行官の認識の共有化を円滑に進る１戸建ての居宅やマンションの１室のように、めることが重要になっていると思われます。そこ

権利関係が複雑でない事案についても、配当までで、この委員会を「帯同円滑化協議会」と名付けの期間に10カ月近くを要するということもまた現ていただき、評価人候補者と執行官それぞれ４、実であり、そのスピードには経済的合理性の観点５名の委員が出席してほぼ毎月１回のペースで上から物足りなさがあるのかも知れません。聞くと記の趣旨に沿った協議をするために会合を開いてころによると、競売制度研究会の検討において、います。また、半年に１度程度は執行裁判所も参債務者所有者の協力を得られる事件等を念頭に、加して、申し合わせ事項を確認することにしてい民間競売の導入について議論がされているとのこます。これにより、評価書や現況調査報告書の作とであり、単純な物件については、その単純さに成がよりスムースになることを期待しています。

比例して早く換価配当することができれば、よりこういった協働関係は、評価人と執行裁判所競売制度が利用しやすくなるというニーズがあるの間でも重要です。大阪地裁では、裁判官、書記ようにも思われます。

官も参加する形での年５回の競売評価事務研究会

しかし、このように迅速性を求めることは、の会合のほか、昨年から、ほぼ毎月１回、評価人適正な事務処理を犠牲にして、過誤や不適切な事候補者の委員数名と裁判官、書記官数名による評務処理を容認することにつながるものであっては価事務検討会を開催しています。この会合では、決してなりません。裁判所の主宰する競売事務で裁判所側からは評価人により記載や取扱いの異なある以上、適正、公平に事件処理をすることは、る事項を指摘してその統一が図れないかなどを提その生命線でもあります。

案し、評価人候補者側からは担保権の及ぶ範囲す

こういったニーズに対して、事件処理上の新なわち評価の対象となる物の範囲、減価すべき請たな枠組みを検討することも必要と思われます

求権等の法律問題について裁判所側の見解を確認が、私たちとしては、まずは、今まで積み上げてするなどの協議を重ね、その成果を評価事務研究こられた競売事件処理のための成果をさらに発展会において周知していただいています。これによさせて、その中で利用者のニーズに応えられる方り、評価書の質の均一化を図るとともに補正を要向での事務改善を目指していくことが肝要である

しないような評価書が提出されることを目指し、と思います。

補正のために処理が遅れることを避けたいと思っ特に売却準備の段階では、「執行裁判所・評価人・執行官の３者の協働」がこれまで以上に重要になってくると思います。

6ています。
執行裁判所と執行官の間でも同様の検討会を開いています。

特別寄稿

以上は「協働」のための取り組みの一例でありますが、協働の理念の下に、執行裁判所、評価ながり、競売制度をより健全に発展させていく上でも最も重要な事柄であろうと思います。

人、執行官の３者が力を合わせ、息を合わせて、全国競売評価ネットワークの果たされる役割質の高い３点セットを迅速に提示することこそ、は、この観点においても、今後ますます重要に利用者のニーズに応えることになると思います。

なってくるものと思われ、今後の活動に大いに期

そしてそのことは利用者側だけでなく、債務者所待しております。

有者側、買受人側に対しても信頼されることにつ7