全国競売評価ネットワーク

目あいさつ
代表理事挨拶

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全国競売評価ネットワーク 代表理事 山田均 ……………… 1

特別寄稿「不動産競売手続きの更なる迅速、適正化の推進」速く、たくさん、高く、売るために
名古屋地方裁判所民事第２部 部総括判事 野田 弘明 ……………… 3
研究委員会報告
農地・山林評価研究委員会
データ収集・分析検討委員会
収益還元法研究委員会
売却困難物件研究委員会
物件調査等研究委員会
広報委員会
ホームページのお知らせ

委員長
委員長
委員長
委員長
委員長
委員長
広報委員会副委員長

寄稿
これからの競売評価について思うこと 仙台地方裁判所 判事
評価人とドッグフード
福島家庭裁判所 判事
法改正後の売却状況等について―仙台高裁管内の実情―
山形地方裁判所民事首席 書記官
私と不動産競売
弁護士
競売評価における収益価格と他試算価格との調整
収益還元法研究委員会

野闢
平 ……………… 5
松田 静雄 ……………… 8
指田明 ……………… 11
井上勉 ……………… 15
梅田
真 ……………… 18
五明新太郎 ……………… 24
川端 一郎 ……………… 27

松下 貴彦 ……………… 30
小川 理佳 ……………… 31
太田 隆行 ……………… 33
今井 和男 ……………… 38
寺村建一郎 ……………… 44

ブロック活動報告−札幌ブロック−

札幌競売評価研究会
函館競売不動産評価事務研究会
旭川競売不動産評価事務研究会
釧路地方裁判所競売評価研究会

早坂
元 ……………… 50
森元
浩 ……………… 50
中田耶寿夫 ……………… 51
下重 勝博 ……………… 52−仙台ブロック−

仙台競売評価事務研究会
福島競売不動産評価事務研究会
山形競売不動産評価事務研究会
岩手県競売不動産評価事務研究会
秋田競売不動産評価事務研究会
青森県競売不動産評価事務研究会

角田小橋
山口横田高井後藤

宗夫 ……………… 52
達夫 ……………… 53
賢一 ……………… 54
浩 ……………… 54司朗 ……………… 55
薫 ……………… 55−東京ブロック−

東京競売不動産評価事務研究会
東京地方裁判所八王子支部評価事務研究会
横浜競売不動産評価事務研究会
さいたま競売不動産評価事務研究会
千葉競売不動産評価事務研究会
水戸競売不動産評価事務研究会
栃木競売不動産評価事務研究会

戸田 吉政 ……………… 56
小菅 雅巳 ……………… 56
吉村
満 ……………… 57
蜂須賀幸男 ……………… 59
齋藤 雅裕 ……………… 60
高田 文明 ……………… 61
大竹 正巳 ……………… 62

群馬競売不動産評価事務研究会
静岡競売不動産評価事務研究会
山梨競売不動産評価事務研究会
長野競売不動産評価事務研究会
新潟競売不動産評価実務研究会

武井川村
西川
矢崎
高橋

輝雄 ……………… 63
都孝 ……………… 66
重孝 ……………… 66
敏臣 ……………… 67
保 ……………… 68

小川西村
水野梅田
野本井上隆文 ……………… 69
昭彦 ……………… 69
雅文 ……………… 70
真 ……………… 71
幸二 ……………… 71
勉 ……………… 72

中井
森口池田
御塩野闢
名手

敬和 ……………… 73
匠 ……………… 74
武生 ……………… 75
泰男 ……………… 76
平 ……………… 77
孝和 ……………… 78

宮西片山
岡崎
渡辺

弘道 ……………… 79
岩雄 ……………… 80
静道 ……………… 81
正驪 ……………… 81−名古屋ブロック−名古屋競売不動産評価研究会
三重競売不動産評価実務研究会
岐阜競売不動産評価研究会
福井競売不動産評価事務研究会
金沢競売不動産評価事務研究会
富山競売不動産評価事務研究会−大阪ブロック−

大阪競売不動産評価事務研究会
京都競売不動産評価事務研究会
兵庫県競売不動産評価事務研究会
奈良競売不動産評価事務研究会
滋賀競売不動産評価事務研究会和歌山競売不動産評価事務研究会−高松ブロック−

香川県競売評価事務研究会
徳島競売不動産評価事務研究会
高知県競売不動産評価事務研究会
愛媛競売不動産評価事務研究会−広島ブロック−

広島不動産評価実務研究会
山口競売不動産評価事務研究会
岡山競売評価研究会
鳥取県競売評価実務研究会
松江競売評価研究会

朝辺 博史 ……………… 82
福田 浩一 ……………… 83
小野優 ……………… 85
徳永
猛 ……………… 85
竹内 義和 ……………… 86−福岡ブロック−

福岡競売不動産評価事務研究会
佐賀競売不動産評価事務研究会
長崎競売不動産評価事務研究会
大分競売不動産評価事務研究会
熊本競売不動産評価事務研究会
鹿児島競売不動産評価事務研究会
宮崎県競売評価研究会
那覇競売不動産評価事務研究会

加藤
堺
樋口栗田
大原
福井斉藤
秋田

一生 ……………… 86
弘康 ……………… 87
純一 ……………… 88
光雄 ……………… 88
洋一 ……………… 90
章夫 ……………… 91
晃一 ……………… 91
稔 ……………… 92

組 織 図
2005年度 全国競売評価ネットワーク組織図 …………………………………………………… 94
事務局 田辺 和夫 ……………… 97

事務局だより編集後記

広報委員………………………………………………………………………… 98

特別寄稿「不動産競売手続きの更なる迅速、適正化の推進」
速く、たくさん、高く、売るために名古屋地方裁判所民事第２部部総括判事

野田弘明

平成15年３月に全国競売評価ネットワークが設それが高等裁判所所在地８庁の評価人による評価立されて３年の年月が経過した。この間、担保・事務研究会に発展し、そのもとで数々の研究成果執行法について二度にわたる大きな改正があったが発表されているのを確認した次第である。その（平成15年改正、平成16年改正）。ご承知のように、後間もない同年３月、上記研究会を発展的に引き最低売却価額が売却基準価額とされ、その８割継ぐ形で全国競売評価ネットワークが設立された（買受可能価額）以上で入札が可能となったのでわけであるが、その設立目的は、「不動産競売手あるが、他方で、競売不動産の評価については、続きにおける評価事務に関して、全国の評価事務

旧民事執行規則29条の２が、取引事例比較法、収研究会相互の情報交換、共同研究及び協力を深め

益還元法、原価法等を適切に用い、競売による売ることにより、全国レベルでの評価事務の標準化却を実施するための評価であることを考慮すべしと改善、発展を図り、もって裁判所との連携によと定めていたところ、これが、基本的には、法にる不動産競売手続きの更なる迅速、適正化の推進格上げされた（民事執行法58条２項）。したがっに寄与すること」とされている。そして、その実て、売却基準価額の重要性は勿論、競売不動産の現方法として、売却困難物件研究委員会、物件調「評価」の重要性にもいささかの変化はないと考査等研究委員会、収益還元法研究委員会、農地・えられる。

山林評価研究委員会、データ収集・分析研究委員

さて、当職は、全国競売評価ネットワークが設会及び広報委員会が配置されて熱心な取り組みが立されるわずか２か月前に名古屋地方裁判所民事なされ、研究成果が公表されている。そして、こ第２部（以下「当庁」という。）に着任し、それれらの研究成果は、全国各地の評価人やその研究以後、「競売評価」に関わることになったわけで会に還元され、また、裁判所を含め会員以外の者あるが、競売だけでなく、債権執行、倒産、保に対しては、本誌第１号、第２号に記載されてい全・非訟を担当していることもあって、当初は不るほか、折にふれ報告文書や協議会（高等裁判所動産競売の「評価」が一番馴染みにくく、議論に管内や地方裁判所管内）を通じて伝達され、これついて行くのが難しかったことを覚えている。そらを通じて全国レベルでの評価事務の標準化と改こで、前任者から引き継いだ資料や金融法務事情善、発展が図られており、改めて敬意を表したい。

等の文献をさかのぼって読み進めていくうち、従そして、近時は、土壌汚染、アスベスト、耐震偽来全国的にマチマチであった評価基準及び評価書装問題等の不動産に関する社会的問題が数多く発の書式を標準化することを目的として、当初は、生しているが、これらの問題についても検討が重東京地裁、大阪地裁、名古屋地裁の評価人候補者ねられていると聞いている。全国競売評価ネット（以下「評価人」という。）の間で協議が始まり、ワークが果たすべき役割は今後もますます重要な3ものとなると思われる。
さて、ご参考に当地（名古屋地域）の実情と取設定して調査することにより、調査内容と売却結組みの一端を紹介したい。まず、当庁においては、果を照合して売却率の向上を目指し、さらに、売以前から「速く、たくさん、高く、売りたい。」

却困難物件については、その事例を集積するとととのコンセプトで事務処理を工夫し、評価人とのもに、評価の工夫により売却できた事例の集積に協議が行われてきた。そうしたなかで、売却率は、も努めることとしている。これらのアンケートは、バブルの崩壊で落ち込んだものの、その後、ほぼ売れた物件のみならず、売れなかった物件をも対順調に上昇し、平成16年度は85.6パーセント、平象とすることで、評価のあり方を考える上で有用

成17年は93.8パーセント（速報値）であった。まなものであると考えている。

た、買増率（最低売却価額、売却基準価額と現実

また、名古屋高裁管内のものとしては、年に１の落札価額との乖離率）は、近年上昇傾向にあり、回の協議会があり、今年度は、200％（２倍）を超えて落札されるものも珍しく① 買増率の上昇について（指標としての有効性、ない。売却率がこのように向上した理由は、法改評価の妥当性にどのように関わるか。
）

正等による執行妨害の減少、評価の改善、物件明② アスベストの調査と評価書への記載方法につい細書の標準化と BIT や民間業者のインターネッて（主に危険性が高いのは吹付けアスベストでトによる公示方法の多様化、不動産市場の変化等あり、露出していれば目視による確認はできるが、の事情によると考えられるが、同時に競争原理も露出していない部分の調査をどこまですべきか。
）

働き、買増率も向上したと思われる。なお、平成③ 土壌汚染の調査と評価書への記載方法につい16 年度及び同 17 年度に配当で終局した事件のうて（対策費用が不動産価格を上回るような場合、ち、物件が１回目の期間入札で売却された事件に評価額はどのように判断するのか。
）

ついてみると、受理から売却実施命令（処分）ま④ 民法389条（改正法）による一括競売におけでの期間は平均で４か月強、最短で２か月弱とる敷地と件外建物の評価について（建付減価をなっている。

すべきか否か。敷地利用権を考慮すべきか否

次に、評価人との協議であるが、名古屋地裁管か。更地状態の土地を競売に付す場合とできる

内のものとしては、２、３か月に一度、全評価人だけ同等の満足を土地抵当権者に与えるべきか（ただし、支部は代表者のみ）による名古屋競売どうか。
）

不動産評価研究会が開催され、担当裁判官と主任書記官もこれに参加し、競売評価上の課題等につ

4

修正率、売れ行きに影響する主な原因等の項目を⑤ 収益還元法の適用範囲と適用の方式区分並びに割引率、利回りについていて協議し、評価事務の指針等を決めているが、⑥ 売却困難物件の市場性修正率についてこれによって、裁判所と評価人の認識の共通化が等の問題が協議された。紙面の都合で協議内容に図られている。さらに、適切な評価を行うためのついては割愛するが、毎年活発な協議がなされて方策として、評価と評価書のあり方に関する研究いる。

を怠らないことが肝要であるとの観点から、同研

以上のとおりであり、これらの活動を通じ、全究会においては、評価人に対し、自分が行った評

国競売評価ネットワークの設立目的である「裁判価についてのアンケートを実施し、不売物件につ所との連携による不動産競売手続きの更なる迅いてはなぜ売れなかったのか、売るための方策と速、適正化の推進に寄与すること」（当庁の所謂しては何が考えられるかを自分で分析・検討して「速く、たくさん、高く、売りたい。」）は着実にもらって、それらを集計して不売物件の傾向をつ前進しているものと理解しているが、今後もますかみ、今後の評価事務に役立てている。具体的にます努力されて不動産競売手続きに貢献されるこは、物件の種別、権利の類型、適用した競売市場とを期待している。