【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2020年2月7日【発行者名】

大和ハウスリート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区永田町二丁目4番8号
ニッセイ永田町ビル7階【事務連絡者氏名】

大和ハウス・アセットマネジメント株式会社
取締役財務企画部長 塚本 晴人【電話番号】

03-3595-1265【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券に係る投資法人の名称】

大和ハウスリート投資法人【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
21,803,509,000円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
2,450,709,000円
(注1)

(注2)

安定操作に関する事項

1.

2.

【縦覧に供する場所】

浅田

利春

発行価額の総額は、2020年1月29日（水）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。ただし、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
売出価額の総額は、2020年1月29日（水）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20条第1項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】（１）【投資法人の名称】
大和ハウスリート投資法人（英文ではDaiwa House REIT Investment Corporationと表示します。）（以下「本投資法人」といいます。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集又は売出しの対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
りません。
(注)

投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
82,600口(注1)

上記発行数は2020年2月7日（金）開催の本投資法人役員会決議により発行される、公募による新投資口発行の発行投資口
総数121,000口の一部をなすものです。本「1 募集内国投資証券」に記載の募集（以下「国内一般募集」といいます。）とは別に、米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（ただし、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Aに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）における募集（以下「海外募集」といい、国内一般募集と併せて「本募集」といいます。）が行われます。
なお、公募による新投資口発行に際しては、国内一般募集口数82,600口及び海外募集口数38,400口を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、公募による新投資口発行の発行投資口総数121,000口の範囲内で、需要状況等を勘案した上で、後記「(13) 引受け等の概要」に記載の発行価格等決定日に決定されます。
海外募集等の内容については、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項 1 海外市場における本投資口の募集について」をご参照下さい。
(注2) 国内一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が指定先（後記「(16) その他 ⑤」に定義します。）から9,000口を上限として借り入れる本投資口の日本国内における売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といい、本募集と併せて「グローバル・オファリング」といいます。）
を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容については、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項 2 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
(注3) グローバル・オファリングのジョイント・グローバル・コーディネーターは大和証券株式会社、Morgan Stanley & Co.
International plc及び野村證券株式会社（以下「ジョイント・グローバル・コーディネーター」といいます。）です。

（４）【発行価額の総額】
21,803,509,000円(注)

後記「(13) 引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「(13) 引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2020年1月29日（水）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定(注1)

発行価格等決定日（後記「(13) 引受け等の概要」に定義します。）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合は、その日に先立つ直近日の終値）から2020年2月期に係る1口当たりの予想分配金
6,040円を控除した金額に0.90～1.00を乗じた価格（1円未満端数切り捨て）を仮条件（以下「本件仮条件」といいます。）とします。
(注2) 日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、本件仮条件により需要状況等を勘案した上で、2020年2月19日（水）から2020年2月26日（水）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に国内一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口1口当たりの払込金額）を決定します。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内一般募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一- 1 -

般募集における手取金、海外募集における手取金、本件第三者割当（後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項
2 オーバーアロットメントによる売出し等について」に定義します。）による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロ
ットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブ
サイト（［URL］https://www.daiwahouse-reit.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
(注3) 後記「(13) 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、引受人の手取金となります。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位（８）【申込期間】
2020年2月20日（木）から2020年2月21日（金）まで(注)

申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2020年2月14日（金）から、最短で2020年2月19日（水）まで、最長で2020年2月26日（水）までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、2020年2月19日（水）から2020年2月26日（水）までを予定しています。
したがって、申込期間は、① 発行価格等決定日が2020年2月19日（水）の場合、
上記申込期間のとおり② 発行価格等決定日が2020年2月20日（木）の場合、「2020年2月21日（金）から2020年2月25日（火）まで」③ 発行価格等決定日が2020年2月21日（金）の場合、「2020年2月25日（火）から2020年2月26日（水）まで」④ 発行価格等決定日が2020年2月25日（火）の場合、「2020年2月26日（水）から2020年2月27日（木）まで」⑤ 発行価格等決定日が2020年2月26日（水）の場合、「2020年2月27日（木）から2020年2月28日（金）まで」となりますのでご注意下さい。

（９）【申込証拠金】
発行価格と同一の金額です。
（１０）【申込取扱場所】
引受人の本店並びに全国各支店及び営業所（１１）【払込期日】
2020年3月2日（月）(注)

払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記払込期日については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2020年2月14日（金）から、最短で2020年2月19日（水）まで、最長で2020年2月26日（水）までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間は、2020年2月19日（水）から2020年2月26日（水）までを予定しています。
したがって、払込期日は、① 発行価格等決定日が2020年2月19日（水）の場合、
上記払込期日のとおり② 発行価格等決定日が2020年2月20日（木）の場合、
上記払込期日のとおり③ 発行価格等決定日が2020年2月21日（金）の場合、
上記払込期日のとおり④ 発行価格等決定日が2020年2月25日（火）の場合、
上記払込期日のとおり⑤ 発行価格等決定日が2020年2月26日（水）の場合、「2020年3月3日（火）」となりますのでご注意下さい。

- 2 -（１２）【払込取扱場所】
三井住友信託銀行株式会社 芝営業部
東京都港区芝三丁目33番1号(注)

上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。

（１３）【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、2020年2月19日（水）から2020年2月26日（水）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の買取
引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で国内一般募集を行います。引受人
は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払込み、国内一般募集における発行価格の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。
引受人の名称住所

引受投資口数

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目9番1号

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目9番1号

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社

東京都千代田区丸の内二丁目5番2号

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目3番1号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目5番1号

合計

－

未定

82,600口(注1)

本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している大和ハウス・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
(注2) 上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に国内一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
(注3) 国内一般募集の共同主幹事会社は、野村證券株式会社、大和証券株式会社及び三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社です。
(注4) 各引受人の引受投資口数及び引受投資口数の合計（国内一般募集口数）は、発行価格等決定日に決定されます。

（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号（１５）【手取金の使途】
国内一般募集における手取金21,803,509,000円については、国内一般募集と同日付をもって決議された海外募集における手取金10,136,256,000円及び本件第三者割当(注1)による新投資
口発行の手取金上限2,375,685,000円と併せて、取得予定資産(注2)の取得資金の一部に充当します。なお、残余が生じた場合には、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当します。
(注1)

上記の本件第三者割当については、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項

2 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
(注2)「取得予定資産」とは、後記「第二部 参照情報

第2 参照書類の補完情報

2

2020年2月期取得資産及び取得予定資産に係る個別不動産の概要」に記載の本投資法人が取得を予定している特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。）をいいます。以下同じです。
(注3)
(注4)

調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。
上記の各手取金は、2020年1月29日（水）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（１６）【その他】① 申込みの方法は、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
② 申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「(11) 払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。
③ 申込証拠金には、利息をつけません。

- 3 -

④

⑤

国内一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。したがって、受渡期日は、(イ) 発行価格等決定日が2020年2月19日（水）の場合、「2020年3月3日（火）」(ロ) 発行価格等決定日が2020年2月20日（木）の場合、「2020年3月3日（火）」(ハ) 発行価格等決定日が2020年2月21日（金）の場合、「2020年3月3日（火）」(ニ) 発行価格等決定日が2020年2月25日（火）の場合、「2020年3月3日（火）」(ホ) 発行価格等決定日が2020年2月26日（水）の場合、「2020年3月4日（水）」となりますのでご注意下さい。
国内一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
引受人は、本投資法人の指定する販売先として、本投資法人の投資主であり、かつ本資産運用会社の株主である大和ハウス工業株式会社（以下「指定先」ということがあります。）に対し、国内一般募集における本投資口のうち、2,000口を販売する予定です。

２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
前記「1 募集内国投資証券 (1) 投資法人の名称」と同じです。
（２）【内国投資証券の形態等】
前記「1 募集内国投資証券 (2) 内国投資証券の形態等」と同じです。
（３）【売出数】
9,000口(注)

オーバーアロットメントによる売出しは、国内一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の事務
主幹事会社である野村證券株式会社が指定先から9,000口を上限として借り入れる本投資口の日本国内における売出しです。上記売出数はオーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出し等の内容については、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項 2 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
今後、売出数が決定された場合は、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内一般募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取金、海外募集における手取金、本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://www.daiwahouse-reit.co.jp/）（新聞等）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

（４）【売出価額の総額】
2,450,709,000円(注)

売出価額の総額は、2020年1月29日（水）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【売出価格】
未定(注)

売出価格は、前記「1 募集内国投資証券(5) 発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

- 4 -（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位（８）【申込期間】
2020年2月20日（木）から2020年2月21日（金）まで(注)

申込期間は、前記「1 募集内国投資証券(8) 申込期間」に記載の申込期間と同一とします。

（９）【申込証拠金】
売出価格と同一の金額です。
（１０）【申込取扱場所】
野村證券株式会社の本店及び全国各支店（１１）【受渡期日】
2020年3月3日（火）(注)

受渡期日は、前記「1 募集内国投資証券(16) その他 ④」に記載の受渡期日と同一とします。

（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。
（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号（１５）【手取金の使途】
該当事項はありません。
（１６）【その他】① 申込みの方法は、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
② 申込証拠金には、利息をつけません。
③ オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11) 受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。

第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

- 5 -第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
1

海外市場における本投資口の募集について
国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しと同時に、米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（ただし、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Aに従った適格
機関投資家に対する販売に限ります。）における本投資口の募集（海外募集）が行われます。
Morgan Stanley & Co. International plc、Daiwa Capital Markets Europe Limited及びNomura
International plcは共同主幹事引受会社として、発行価格等決定日に本投資法人及び本資産運用会社との間でInternational Purchase Agreementを締結し、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第1号）として、本投資口の海外募集を総額個別買取引受けにより行います。
なお、海外募集の概要は以下のとおりです。
(1)

海外募集を行う特定有価証券の名称
投資証券（振替法の規定の適用を受ける振替投資口）(2)

海外募集における発行数（海外募集口数）
38,400口(注)(3)

公募による新投資口発行の発行投資口総数は121,000口であり、国内一般募集口数82,600口及び海外募集口数38,400口を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、公募による新投資口発行の発行投資口総数121,000口の範囲内で、需要状況等を勘案した上で発行価格等決定日に決定されます。

海外募集における発行価格
未定
(注)

(4)

日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、本件仮条件により需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に海外募集における価額（発行価格）を決定し、併せて海外募集における発行価額（本投資法人が後記「(5) 海外募集における引受人の名称」に記載の引受人より受け取る投資口1口当たりの払込金額）を決定します。
海外募集における発行価格及び海外募集における発行価額は、それぞれ前記「第1 内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。） 1 募集内国投資証券 (5) 発行価格」に記載の発行価格及び発行価額と同一の価格とします。

海外募集における発行価額の総額
10,136,256,000円
(注)

(5)

海外募集における発行価額の総額は、2020年1月29日（水）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。なお、本投資法人が既に発行した本投資口及び本募集における本投資口の発行価額の総額の合計額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の総額の占める割合は、100分の50を超えるものとします。

海外募集における引受人の名称
Morgan Stanley & Co. International plc
Daiwa Capital Markets Europe Limited
Nomura International plc(6)

海外募集をする地域
米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（ただし、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Aに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）(7)

海外募集における発行年月日（払込期日）
2020年3月2日（月）
(注)

(8)

海外募集における発行年月日（払込期日）は、前記「第1 内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。） 1 募集内国投資証券 (11) 払込期日」に記載の払込期日と同一とします。

安定操作に関する事項① 海外募集に伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）第20条第1項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
② 上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所
は、株式会社東京証券取引所です。

- 6 -

(9)

2

その他
海外の投資家向けに英文目論見書を発行していますが、その様式及び内容は本書と同一ではありません。

オーバーアロットメントによる売出し等について
国内一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が指定先から9,000口を上限として借り入れる本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、9,000口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が指定先から借り入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を野村證券株式会社に取得させるために、本投資法人は2020年2月7日（金）開催の本投資法人役員会において、野村證券株式会社を割当先とする本投資口9,000口の第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を、2020年3月24日（火）を払込期日として行うことを決議しています。
また、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から2020年3月17日（火）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます(注)。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバ
ー取引により取得したすべての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケ
ートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー
取引を終了させる場合があります。
更に、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー
取引によって取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社
は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロ
ットメントによる売出しが行われない場合は、野村證券株式会社による指定先からの本投資口の借入れは行われません。したがって、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本件第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、株式会社東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
上記の取引に関して、野村證券株式会社は大和証券株式会社及び三菱ＵＦＪモルガン・スタン
レー証券株式会社と協議の上、これを行います。
(注)

シンジケートカバー取引期間は、① 発行価格等決定日が2020年2月19日（水）の場合、「2020年2月22日（土）から2020年3月17日（火）までの間」② 発行価格等決定日が2020年2月20日（木）の場合、「2020年2月26日（水）から2020年3月17日（火）までの間」③ 発行価格等決定日が2020年2月21日（金）の場合、「2020年2月27日（木）から2020年3月17日（火）までの間」④ 発行価格等決定日が2020年2月25日（火）の場合、「2020年2月28日（金）から2020年3月17日（火）までの間」⑤ 発行価格等決定日が2020年2月26日（水）の場合、「2020年2月29日（土）から2020年3月17日（火）までの間」となります。

- 7 -3

売却・追加発行の制限について(1) 本募集に関連して、指定先に、ジョイント・グローバル・コーディネーター及び三菱ＵＦＪ
モルガン・スタンレー証券株式会社に対し、発行価格等決定日から国内一般募集の受渡期日から起算して180日目の日に終了する期間中、ジョイント・グローバル・コーディネーター及び三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の譲渡等（ただし、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸渡し等を除きます。）を行わない旨を約するよう要請する予定です。
ジョイント・グローバル・コーディネーター及び三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式
会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有する予定です。
(2) 本募集に関連して、本投資法人は、ジョイント・グローバル・コーディネーターに対し、発行価格等決定日から国内一般募集の受渡期日から起算して90日目の日に終了する期間中、ジョイント・グローバル・コーディネーターの事前の書面による同意なしには、本投資口の発行等（ただし、本募集、本件第三者割当及び投資口の分割に伴う新投資口発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
ジョイント・グローバル・コーディネーターは、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有しています。

- 8 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法」といいます。）第27条において準用する金商法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照下さい。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第27期（自2019年3月1日
出至2019年8月31日）

２【半期報告書】
該当事項はありません。
３【臨時報告書】
該当事項はありません。
４【訂正報告書】
該当事項はありません。

- 9 -2019年11月26日関東財務局長に提第２【参照書類の補完情報】
参照書類である、2019年11月26日付の本投資法人の第27期有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項及び参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
(注)

以下の文中において記載する数値は、別途注記する場合を除き、単位未満を切り捨てて記載し、比率及び年数については、小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の数値又は比率の合計が全体と一致しない場合があります。

- 10 -

1

事業の状況(1) 事業の概況
本投資法人は、大和ハウス工業株式会社（以下「大和ハウス」といいます。）の100％子会社である本資産運用会社をその資産運用会社とし、大和ハウスをスポンサーとする不動産投資信託（J-REIT）です。
本投資法人は、2006年3月22日、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場し、2010年4月1日にニューシティ・レジデンス投資法
人（以下「NCR」といいます。）と合併（以下「NCRとの合併」といいます。）し、その後、2011年12月1日に大和ハウス・レジデンシャル投資法人（「大和ハウスリート投資法人」に商号変更をする前の同法人を、以下「旧DHI」といいます。）に商号変更し、投資対象を居住施設とする変更を行いました。
旧大和ハウスリート投資法人（2016年9月1日付で本投資法人と合併して解散した大和ハウス
リート投資法人をいいます。以下「旧DHR」といいます。）は、大和ハウスの100％子会社である大和ハウス・リート・マネジメント株式会社をその資産運用会社として、2007年9月14日に設立され、物流施設と商業施設を投資対象とするREITとして、2012年11月28日に東京証券取引
所不動産投資信託証券市場に上場しました。
以上のように、旧DHI及び旧DHR（以下併せて「両投資法人」と総称します。）はそれぞれの特徴を活かし、いずれも大和ハウスグループ(注1)のスポンサーサポートを受けながら、中長期的な安定収益の確保と資産規模(注2)の着実な成長を目指した運用実績を積み重ねてきまし
たが、持続的な投資主価値向上を実現するために、2016年9月1日付で、旧DHIを吸収合併存続
法人、旧DHRを吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「合併」といいます。）を行い、両投資法人のこれまでの投資対象に加え、ホテル、オフィス等の新たな資産を投資対象とする総合型REITへと転換し、商号を「大和ハウス・レジデンシャル投資法人」から「大和ハウスリート
投資法人」に変更しました。
(注1)「大和ハウスグループ」は、大和ハウス並びに主として賃貸住宅・マンションの管理・運営事業を行う大和リビング株式会社
を含むその連結子会社318社、非連結子会社1社、持分法適用関連会社40社及び持分法非適用関連会社2社（2019年9月30日現在）により構成されます。なお、本資産運用会社も、その一員です。以下同じです。
(注2) 「資産規模」とは、別途注記する場合を除き、各時点の本投資法人の保有に係る各資産の取得（予定）価格（(注3)に定義します。）の合計額をいいます。以下同じです。
(注3) 「取得（予定）価格」とは、別途注記する場合を除き、本投資法人の保有資産（本書の日付現在本投資法人が保有する計225
物件をいいます。以下同じです。）及び取得予定資産に係る各売買契約に記載された売買金額（取得に係る諸費用、公租公課等の精算金、消費税等及び借地差入保証金等を含んでいません。）をいいます。ただし、NCRが保有していた物件については、NCRとの合併時の受入価格である2010年2月期末現在の鑑定評価額、旧DHRが保有していた物件については、旧DHRとの合併時の受入価格である2016年8月期末現在の鑑定評価額によります。以下同じです。

2019年3月には合併後3度目となる公募増資（以下「前回公募増資」といいます。）により352億円の資金調達を行い、2019年3月及び4月に、公募増資による資金調達及び借入金等により大和ハウスグループのパイプライン等から13物件・取得価格合計670億円を取得しました(注1)。また、2019年8月には、物流施設1物件を譲渡価格57億円で売却しました。この結果、本投資法人の2019年8月期末現在のポートフォリオは、物件数228物件、資産規模7,448億円となりました。
その後、2019年9月に、物流施設5物件を譲渡価格合計59億円で売却し、2019年11月にホテル
1物件、同年12月に商業施設1物件を取得価格合計66億円で取得しました。
本募集において、本投資法人は、物流施設1物件、商業施設1物件、その他資産1物件の合計3
物件・取得予定価格合計708億円を取得予定であり、取得予定資産取得後(注2)のポートフォリ
オは、物件数227物件、資産規模8,164億円となる予定です(注3)。
(注1)「大和ハウスグループのパイプラインから（の）取得」又は「大和ハウスグループのパイプラインを活用した（て）取得」（これらに類似する文脈を含みます。）とは、本投資法人（旧DHRを含みます。）による、優先的売買交渉権の提供元である
大和ハウス、並びに大和ハウスグループの各サポート会社及び当該各会社が実質的に支配関係を有する法人からの取得をいいます。以下同じです。
(注2) 「取得予定資産取得後」とは、すべての取得予定資産の取得が完了した後の時点をいいます。以下同じです。
(注3) 取得予定資産であるイーアスつくば（準共有持分70％追加取得）は、取得予定資産の物件数の文脈では独自に1物件として数えますが、取得予定資産取得後の物件数の文脈では2019年4月5日付で取得した準共有持分30％と併せて1物件として数えます。以下同じです。

- 11 -

(2) 本投資法人の特徴とインベストメントハイライト① 本投資法人の特徴
本投資法人は、三大都市圏(注1)を中心に、全国に立地する主たる用途を物流施設、居住施設、商業施設及びホテルとする不動産等(注2)、並びに主たる用途を物流施設、居住施
設、商業施設及びホテルとする不動産等を裏付けとする不動産対応証券(注3)を主な投資対象とし、中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を通じて投資主価値の継続的な拡大を目指します。
(注1)「三大都市圏」とは、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。以下同じです。）、中部圏（愛知県、岐阜県及び三重県をいいます。以下同じです。）及び近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいいます。
以下同じです。）をいいます。以下同じです。
(注2) 「不動産等」とは、不動産、不動産の賃借権、地上権、これらの資産を信託する信託の受益権その他の本投資法人の規約
第31条第2項に掲げられた資産の総称をいいます。以下同じです。
(注3) 「不動産対応証券」とは、裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする、本投資法人の規約第31条第3項に掲げられた資産の総称をいいます。以下同じです。

本投資法人の特徴は以下のとおりです。
(イ) 主として4つの中核資産に投資する総合型REIT
本投資法人は、合併により「居住施設特化型」から「総合型」のREITに転換した結
果、総合型REITとして、三大都市圏を中心に全国に立地する、本投資法人が中核資産として位置付けている物流施設、居住施設、商業施設及びホテルを主な投資対象とするポートフォリオを構築し、新たな物件取得を推進して資産規模の拡大を図る方針です。また、本投資法人は、その他資産として中核資産以外の用途の不動産（オフィス、ヘルス
ケア施設等）へも投資することが可能であり、リスク・リターンの特徴が異なる多様な資産への投資によって、分散したポートフォリオを構築し、収益安定性の維持・向上を目指しています。なお、本投資法人の中核資産に位置付けられる各投資対象資産の特徴の詳細については、後記「(10) 事業環境」をご参照下さい。
＜投資対象＞
物件用途に関する投資比率は、原則として、以下のとおりです。ただし、中長期にわたる安定した収益の確保に資する運用資産を取得する場合や、当該収益の確保に支障を及ぼしうる運用資産を処分する場合等においては、一時的に又は一定期間、中核資産の投資比率が下記の比率を下回る場合があるものとします。
投資比率
区分
用途
（取得価格ベース）
中核資産

物流施設、居住施設、商業施設、ホテル

80%以上

その他資産

オフィス、ヘルスケア施設等

20%以下

(注1)

2つ以上の異なる用途に供されている複合用途不動産の場合には、それぞれの用途における賃貸可能面積割合に応じ、その割合の最も高い用途を当該不動産における該当用途とします。かかる割合の計算方法は、投資対象の形態に応じて以下のとおりとします。
(i)
投資対象が一棟の建物の場合には当該一棟の建物全体に対する割合を計算します。
(ii)
投資対象が団地その他の複数棟の不動産で構成され、かつ、当該複数棟の不動産が社会経済的に見て、いわゆる複合不動産施設として一体利用され、又は利用されることが予定されている場合には、当該複数棟の不動産全体に対する割合を計算します。
(iii)
投資対象が区分所有権の場合には当該区分所有権に係る専有部分に対する割合を計算します。ただし、同一の建物における複数の区分所有権を取得した場合には、当該複数の区分所有権に係る専有部分全体に対する割合を計算します。
(注2) 取得予定資産取得後の中核資産の投資比率は、取得（予定）価格ベースで96.7％となる予定です。詳細は、後記「(3) ポートフォリオハイライト（取得予定資産取得後）」をご参照下さい。

- 12 -

＜投資地域＞
地域別投資比率は、原則として、以下のとおりです。ただし、中長期にわたる安定した収益の確保に資する運用資産を取得する場合や、当該収益の確保に支障を及ぼしうる運用資産を処分する場合等においては、一時的に又は一定期間、三大都市圏の投資比率
が下記の比率を下回る場合があるものとします。
投資比率
地域
所在地
（取得価格ベース）
三大都市圏
(注)

(ロ)

首都圏、中部圏、近畿圏

70%以上

取得予定資産取得後の三大都市圏の投資比率は、取得（予定）価格ベースで75.9％となる予定です。詳細は、後記「(3) ポートフォリオハイライト（取得予定資産取得後）」をご参照下さい。

大和ハウスグループとのコラボレーション
本投資法人は、大和ハウスグループが有する企画開発力、全国での事業展開により蓄積された各地域の土地情報、長年にわたり築き上げられた幅広いテナントとの強固なリレーション、テナント・リーシング力、プロパティ・マネジメント（以下「PM」といいます。）の強み及び企画開発から管理までを一貫して請け負うことができる総合力を最大限に活用して、本投資法人の外部成長と内部成長を実現する方針です。企画開発から管理までを一貫して請け負うことができる大和ハウスグループの総合力による事業サイ
クル（バリューチェーン）を活用して、本投資法人の成長と大和ハウスグループの事業の発展が同時に達成される運用を実践することによって、長期安定的な投資主利益の確保を目指します。これまで大和ハウスグループは、企画、開発、施工、テナント・リー
シング、管理、運営のノウハウを結集し、一気通貫して本投資法人をサポートしています。
本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を実現する
ため、合併に伴い大和ハウスグループの各サポート会社との間で2016年9月1日付（大和ハウスとの間では2016年4月15日付）で個別に基本協定書(注1)を締結しており、これにより、本投資法人は外部成長にあたって大和ハウスグループの強固なパイプライン・サ- 13 -

ポート(注2)を受けることができると考えています。本投資法人は、全国の拠点網を通じて張り巡らされた土地情報ネットワークにより、各地域経済の強みを活かした地域密
着型の物件を供給できるスポンサーである大和ハウスの開発力を最大限に活用し、外部成長戦略の実現を図ります。また、大和ハウスグループが本投資法人の投資基準を理解し共有する体制を構築することで、本投資法人は、開発段階から本投資法人のニーズに対応した物件の供給と、継続的サポートの提供を受けることができます。大和ハウスグ
ループは、後記「(4) 大和ハウスグループのパイプラインの活用」のとおり積極的に不動産開発を進めており、今後も本投資法人に対する豊富なパイプライン物件の提供が期
待できるものと、本投資法人は考えています。
また、本投資法人は、大和ハウスグループからの物件情報の入手に加え、本資産運用
会社の役職員が持つ多様な経験と高い専門性を活用し、本資産運用会社独自の情報収集ルートからも積極的に情報収集を行い、優良資産の取得に努めます。なお、本投資法人
は、基本協定書に基づき、本資産運用会社が独自に収集した情報に基づく外部物件の取得に際して、本投資法人による取得のタイミングまで大和ハウスによるウェアハウジン
グ機能(注3)の提供を受けることができます。
(注1)

本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を実現するため、2016年4月15日付
で、本資産運用会社及び大和ハウスとの間で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書を締結し、合併の効力発生日である2016年9月1日付で本資産運用会社並びに株式会社コスモスイニシア（以下「コスモスイニシ
ア」といいます。）、大和リース株式会社（以下「大和リース」といいます。）、大和情報サービス株式会社（以下「大和情報サービス」といいます。）、ダイワロイヤル株式会社（以下「ダイワロイヤル」といいます。）、株式会社フジタ（以下「フジタ」といいます。）及び大和物流株式会社（以下「大和物流」といいます。）の各サポート会社との間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書（以下、併せて「基本協定書」と総称します。）を締結しました。
(注2) 大和ハウスグループからのパイプライン・サポートの詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド
情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針 ② 成長戦略 (ハ) スポンサー及びサポート会社との協働」をご参照下さい。
(注3) 「ウェアハウジング機能」とは、将来における本投資法人による投資対象不動産の取得を目的として、大和ハウ
ス又は大和ハウスが出資する特別目的会社が第三者により保有されている投資対象不動産の取得及び一時的な保有を行い、当該投資対象不動産を本投資法人に売却する機能をいいます。

また、本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保のため、運営の効率化による費用の抑制を図ることで内部成長を推進することが重要であると考えています。大和
ハウスグループは、「建築の工業化」の理念のもとで、設計及び施工における標準化、効率化等を実現し、その確かな施工技術力と全国各地で積み重ねてきた豊富な実績やノウハウを活かし、経済的かつ計画的な維持管理の行いやすい建物を建築していると、本投資法人は考えています。そして、本投資法人は、建物・設備のメンテナンスから、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発まで、長期にわたる一貫した大和ハウ
スグループのサポートを受けることによって、大和ハウスグループのノウハウを活用でき、計画的、定期的に点検を行い建物の状況を把握し、適切な時期に適切な予防保全的な修繕や、性能向上を図る改善を実施することが可能となり、ライフサイクルコスト(注1)の最適化につながると考えています。本投資法人は、大和ハウスグループによる
ライフサイクルコストに関するサポート業務やPM業務(注2)を通して大和ハウスグルー
プのノウハウを活かした運営管理に努めるとともに、競争力及び資産価値の維持・向上のための施策を講じることで、賃料及び稼働率の維持・向上とともにコスト削減を目指します。更に、資産規模の拡大に伴ってポートフォリオの分散及びテナント集中リスクの低減が図られ、ポートフォリオの収益安定性がより向上するものと、本投資法人は考えています。
(注1)「ライフサイクルコスト」とは、建物の設計から施工、運用、解体処分までの建物の生涯を通じて生じる様々な費用を総称していいます。ライフサイクルコストは、初期建設費であるイニシャルコストと、光熱費や保全・修繕費等のランニングコストで構成され、本投資法人は、主としてかかるライフサイクルコストのうち、ランニン
グコストに注目した運用戦略を採用しています。以下同じです。
(注2) 「PM業務」とは、テナント管理業務、施設維持管理業務及び資産保全管理業務等の業務をいいます。以下同じです。

- 14 -

(ハ)

安定した財務運営
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。本投資法人は、本投資法人が適切と考えるLTV(注1)水準での運営を行っており(注2)、強固なレンダーフォーメーションを維持・拡大するとともに、投資法人債の発行による資金調達手段の多様化に取り組み、有利子負債の金利の長期固定化及び返済期限の分散化を推進し、財務基盤の安定性の向上に努めています。
本投資法人は、合併に伴い、2017年2月期より分配方針の一部を変更し、のれん償却額相当額を内部留保（一時差異等調整積立金及び分配準備積立金をいいます。以下同じです。）から取り崩し、当期純利益に上乗せすることを方針としています。また、不動産等売却損等の特別な損失が発生した場合や、増資時の分配金の希薄化、増資に伴って期中に取得した物件の運用期間が短いことにより十分な収益を確保できなかった場合又は物件売却に伴い所得超過税会不一致が発生し、導管性要件を満たすために必要がある
場合には、内部留保を取り崩す予定です(注3)。
なお、合併により本投資法人に発生したのれんは20年間にわたって定額法により償却される予定です。上記のとおり、本投資法人は、のれん償却額相当額について、内部留保から取り崩して分配する予定ですが、内部留保の取崩しが完了した後は、当該償却額相当額の利益超過分配（一時差異等調整引当額の分配及びその他の利益超過分配）を行う予定です。
本投資法人は、内部留保の機動的な活用及びその後の利益超過分配（一時差異等調整
引当額の分配及びその他の利益超過分配）の実施により、分配金水準が合併に伴うのれん償却の影響を受けないようにするとともに、中長期的な分配金の安定化(注4)を目指す方針です。
(注1)「LTV」とは、有利子負債比率（総資産に対する有利子負債（借入金＋投資法人債）の総額の比率）をいいます。以下同じです。
(注2) 本投資法人は、LTVについて、原則として60％を上限としつつ、当面は40％から50％程度の範囲内でコントロー
ルしていく方針です。詳細は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報、第1 ファンドの概況 2 投資方針
(1) 投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針 (チ) 財務方針 d. LTV基準」をご参照下さい。
(注3) 本投資法人が実施する内部留保の取崩しは、利益超過分配金（出資の払戻し）には該当しません。
(注4) 本投資法人は、上記分配方針に基づき分配金の安定化を目指す方針ですが、分配金の分配及びその額を保証又は約束するものではありません。

- 15 -

②

中期成長戦略
本投資法人は、中長期的な投資主価値の更なる継続的拡大を目指し、2019年10月17日付
で、分配金の継続的な成長を目的とした中期成長戦略（以下「中期成長戦略」といいます。）(注1)を公表しました。
本投資法人は、総合型REITへの転換後、パイプラインを活用した成長の加速を重視し、定量目標として資産規模を掲げていましたが、分配金の継続的な成長とポートフォリオの質の一層の向上を実現し、投資主価値の継続的な拡大を目指すため、中期成長戦略において、巡航ベース分配金(注2)の目標を公表しています。
中期成長戦略の概要については、以下の通りです。
＜中期成長戦略(注1)の概要＞

(注1)
(注2)

(注3)
(注4)

(注5)
(注6)
(注7)

中期成長戦略は、経済環境等様々な要因の影響を受ける可能性があり、当該成長戦略にて公表している戦略及び目標値を達成又は実現できるという保証はありません。
「巡航ベース分配金」とは、各時点における物件取得に関し、当該物件取得を行った期（又は当該物件取得を行った期及びその翌期）においては費用計上されない公租公課による一時的な影響を除いた分配金水準であり、のれん償却額相当額の利益超過分配（一時差異等調整引当額の分配及びその他の利益超過分配）を含みます。
「地方中核都市」とは、三大都市圏以外に立地する政令指定都市（札幌市、仙台市、新潟市、浜松市、静岡市、広島市、岡山市、福岡市、北九州市及び熊本市）をいいます。以下同じです。
「LTV（のれんを除く）」は、以下の計算式により計算されます。以下同じです。
LTV（のれんを除く）＝各時点の有利子負債（借入金＋投資法人債）の総額÷各時点の総資産（のれんを除く）
×100「GRESB」の詳細は、後記「(8) ESGへの取り組み ② ESG関連の外部評価 (イ) 2019年GRESB評価」をご参照下
さい。「MSCI」は、米国に本拠を置くMSCI Inc.が公表するグローバル株式投資のベンチマークです。
「ESG」の「E」はEnvironmental（環境）、「S」はSocial（社会）、「G」はGovernance（ガバナンス）の各頭文字です。
「延床面積ベース」は、検査済証に記載された面積に基づいて計算します。なお、保有資産のうち、底地物件及び芝浦アイランドブルームタワーを除いて計算します。以下同じです。

- 16 -

③

インベストメントハイライト(イ) 中期成長戦略に基づいた分配金の継続的な成長に資する資産の取得
本投資法人は、本募集及び本件第三者割当並びに取得予定資産の取得資金の一部に充当するために行う借入れ（以下「新規借入れ」といいます。）(注1)による調達資金によって取得する、物流施設1物件、商業施設1物件、その他資産1物件の合計3物件・708億円（取得予定価格合計）の取得を通じて、総合型REITとして更なるポートフォリオ分散を進展させます。
本投資法人は、中期成長戦略に基づいて、大和ハウスグループのパイプラインから、三大都市圏及び地方中核都市を中心に、大型複合施設や最新のマルチテナント型物流施設(注2)などの旗艦物件を含む、競争力の高い資産を厳選取得し、収益基盤の更なる強化を図ります。
本投資法人の保有資産及び取得予定資産は、いずれのアセットタイプについても高水準の稼働率を維持しており、今後も安定的な賃料収入が期待できるポートフォリオであると、本投資法人は考えています。また、リスク・リターンの特徴が異なる幅広いアセ
ットタイプの資産に投資することによるポートフォリオ分散の進展、テナント集中リス
クの低減及び賃貸借契約期間が長期となる資産の取得による、総合型REITとしてのポー
トフォリオの収益性及びキャッシュ・フローの安定性の更なる向上を目指します。
取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの分散状況の詳細については、後記「(3) ポートフォリオハイライト（取得予定資産取得後）」をご参照下さい。
(注1) 「新規借入れ」の詳細は、後記「(7) 財務状況」をご参照下さい。
(注2) 「マルチテナント型物流施設」の詳細は、後記「(4) 大和ハウスグループのパイプラインの活用
グループのパイプライン」をご参照下さい。以下同じです。

① 大和ハウス＜取得予定資産の一覧＞
物件
信託不動産 区分番号
用途
（物件名称） (注1)
(注1)

イーアスつ
くば（準共
RM-012 有持分70%追
加取得）
(注9)
GRANODE広島（準共有持
OT-006
分50%）
(注10)

中核
資産

その
他
資産

合計／平均
(注1)

(注2)
(注3)

(注4)

(注5)

(注6)

償却後
NOI
利回り
（％）
(注5)

建築
時期
(注6)

築年数
（年）
(注7)

取得先

（平均）賃
貸借契約残 取得
存期間
予定日
（年）
(注1)
(注8)

千葉県
流山市

32,60032,900

92.8

4.4

3.4

2018年
3月7日

株式会社
2.1 流山共同
開発

9.1

2020年
4月3日

商業 茨城県
施設 つくば市

23,80024,010

100.0

5.5

4.2

2008年
9月29日

大和ハウ
11.5 ス工業株
式会社

19.1

2020年
4月1日

その
他
資産

14,40014,750

78.9

4.6

3.2

2019年
3月29日

大和ハウ
1.0 ス工業株
式会社

8.4

2020年
4月3日

70,80071,660

94.9

4.8

3.6

－

5.0

12.9

－

物流
施設

LM-004 DPL流山I

取得
鑑定
NOI
予定
稼働率
評価額
利回り
所在地
価格
（％）
（百万円）
（％）
（百万円）
(注3)
(注2)
(注4)
(注1)

広島県
広島市

－

「物件番号」の分類、「区分」、「取得（予定）価格」及び「取得（予定）日」については、後記「2 2020年2月期取得資産及び取得予定資産に係る個別不動産の概要 (1) 「物件番号」欄、「用途」欄、「タイプ」欄、「取得日」欄、「取得予定日」欄、「取得価格」
欄及び「取得予定価格」欄の記載について」をご参照下さい。以下同じです。
取得予定資産に係る「鑑定評価額」の価格時点は、2019年12月31日です。以下同じです。
「稼働率」は、2019年11月30日現在における各資産の稼働率（賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合）を記載しています。「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」は、いずれも後記「3 取得予定資産取得後のポートフォリオの概況 (2) 取得予定資産取得後のポートフォリ
オ一覧」の各注記に記載の定義等を元に算定しています。以下同じです。
「NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を記載しています。以下同じです。
NOI利回り＝各記載時点における本投資法人の運用資産等のNOI÷取得（予定）価格
取得予定資産及び2020年2月期取得資産のNOIは、取得時の鑑定評価書に記載された直接還元法による運営収益から運営費用を控除した
運営純収益（(注5)において、「運営純収益」といいます。）を使用しています。なお、「2020年2月期取得資産」については、後記「(3) ポートフォリオハイライト（取得予定資産取得後）」をご参照下さい。以下同じです。
各平均値については、対象となる各資産のNOI利回りをそれぞれ当該資産の取得（予定）価格により加重平均して算出しています。以下同じです。
「償却後NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を記載しています。以下同じです。
償却後NOI利回り＝各記載時点における本投資法人の運用資産等の償却後NOI÷取得（予定）価格
取得予定資産及び2020年2月期取得資産の償却後NOIは、取得時の鑑定評価書の運営純収益から本資産運用会社が算出した減価償却費の試算額を控除した数値を使用しています。以下同じです。
なお、各平均値については、対象となる各資産の償却後NOI利回りをそれぞれ当該資産の取得（予定）価格により加重平均して算出しています。以下同じです。
「建築時期」は、主である建物の登記簿上の新築時点を記載しています。主である建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。以下同じです。

- 17 -

(注7)「築年数」とは、別途注記する場合を除き、取得（予定）日現在における各資産の主である建物の築年数をいいます。主である建物が複数ある場合は、登記簿上一番建築時期が古い建物の築年数を記載しています。なお、各平均値については、対象となる各資産の築年数をそれぞれ当該資産の取得（予定）価格により加重平均して算出しています。以下同じです。
(注8)「（平均）賃貸借契約残存期間」は、各賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書の賃貸借契約残存期間をそれぞれ当該契約における年間賃料額により加重平均して算出しています。以下同じです。なお、取得予定資産の「（平均）賃貸借契約残存期間」の計算において使用される、賃貸借契約残存期間(※1)及び年間賃料(※2)額は、それぞれ以下のとおりです。
(※1)
「賃貸借契約残存期間」は、各取得予定日から、2019年11月30日現在における各信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契
約書（ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場
合、2019年11月30日現在における各信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸
借契約書）に記載された賃貸借契約満了日までの期間をいいます。
(※2)
「年間賃料」とは、2019年11月30日現在における各信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書に表示された月間賃料（消費税等を含んでいません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書が締結されている信託不動産については、その合計額）をいいます。ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019年11月30日現在における各信託不動産についてマスター
リース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書に表示された月間賃料（消費税等を含んでいません。）
を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の転貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額）をいいます。なお、売上歩合賃料については、2019年11月の売上に連動した月額売上歩合賃料を用いています。加えて、各信託受益権が準共有される予定である場合、当該不動産全体の年間賃料に本投資法人が保有する予定の不動産信託受益権の準共有
持分の持分割合を乗じています。
(注9)「イーアスつくば」については、2019年4月5日付で準共有持分30％を取得し、取得予定資産として準共有持分70％を追加取得すること
により、100％所有することになります。
(注10) 本投資法人は、「GRANODE広島」の不動産信託受益権のうち準共有持分50％を取得する予定です。
(注11) 取得予定資産3物件に係る信託受益権売買契約は、フォワード・コミットメント等に該当します。詳細については、後記「2 2020年2月期取得資産及び取得予定資産に係る個別不動産の概要」をご参照下さい。

＜取得予定資産＞- 18 -

＜取得予定資産の概要＞
取得予定価格合計

708億円

償却後NOI利回り

3.6%

鑑定評価額合計

716億円

平均築年数

5.0年

NOI利回り4.8％

大和ハウスグループのパイプラインを活用した物件の割合(注)100.0％(注)「大和ハウスグループのパイプラインを活用した物件の割合」は、取得予定資産の数に対する大和ハウスグルー
プのパイプラインを活用した取得及び大和ハウスグループからの取得による資産の数の割合を記載しています。

取得予定資産3物件はすべて大和ハウスグループのパイプラインを活用して取得する予定の物件であり、引き続き、大和ハウスグループの豊富なパイプラインからの着実な物件の取得による外部成長が実現できると、本投資法人は考えています。本投資法人
は、大和ハウスグループのバリューチェーンを活用した成長を継続させ、今後も大和ハウスグループのサポートを最大限に活用することにより、本資産運用会社独自の情報収集ルートによる資産取得と併せて着実な外部成長を目指します。
(ロ)

物件入替によるポートフォリオの質の向上
本投資法人は、中期成長戦略に掲げる分配金成長に資する外部成長戦略の一環として、継続的な物件入替の推進により、収益性の向上及び築年数の若返りを通じたポート
フォリオの質の向上を実現し、投資主価値の継続的な拡大を目指します。
2019年8月期・2020年2月期における物件入替は、NOIの減少が将来的に想定される物
件及び規模の小さい物件を売却し、将来的な運用リスクを低減させ、ポートフォリオの質を向上させることを目的として実施しています。本投資法人は、かかる物件入替を通じて、地域、賃貸借契約残存期間、築年数等のポートフォリオの質及び資産運用の効率性の向上を図るとともに、2019年8月期には売却益を計上し、分配金として投資主に還元しており、2020年2月期にも売却益の計上と分配金としての還元を行う見込みです。

- 19 -

＜2019年8月期・2020年2月期における物件入替の実績＞

(注1)

(注2)

(ハ)

2019年2月期平均NOI利回りにおける譲渡資産のNOIは、2019年2月期のNOI（不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事
業費用＋減価償却費）の実績値を年換算して使用しています。また、2019年2月期平均償却後NOI利回りにおける譲渡資産の償却後NOIは、2019年2月期の償却後NOI（不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用）の実績値を年換算して使用しています。以下同じです。
譲渡資産の「築年数」は、譲渡日現在における各資産の主である建物の築年数を使用しています。

規律を維持した安定的な財務運営
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、規律を維持した安定的な財務運営を行うことを基本方針とします。具体的には、本投資法
人は、LTV（のれんを除く）の水準を45％前後で保守的にコントロールし、財務規律を維持します。また、分配金の成長に資するよう調達コストの低減を図りつつ、有利子負債の長期固定化と返済期限の分散化を推進します。加えて、投資主価値の拡大を企図
し、手元資金の有効活用に努め、安定的な財務運営を目指します。財務状況の詳細については、後記「(7) 財務状況」をご参照下さい。
＜有利子負債の状況＞
2019年8月期末
LTV（のれんを除く）(注2)
LTV（のれんを含む）(注3)

新規借入れ及び借換え実行後(注1)(注7)

2019年8月期末比
増減

45.1％

45.0％

-0.1ポイント

41.5％

41.8％

+0.3ポイント

長期負債比率(注4)

89.4％

96.1％

+6.7ポイント

固定金利比率(注5)

95.2％

95.8％

+0.6ポイント

平均残存年数(注6)

4.9年

5.4年

+0.5年

- 20 -

(注1)

(注2)

(注3)

(注4)

(注5)

(注6)
(注7)

借換えの定義及び詳細については、後記「(7) 財務状況」をご参照下さい。なお、新規借入れ及び借換え実行後の有利子負債の総額は、以下の計算式により求めた376,558百万円を前提とします。以下同じです。
新規借入れ及び借換え実行後の有利子負債の総額＝2019年8月期末の有利子負債の総額348,768百万円＋2019年9月1日から新規借入れ及び借換え実行後までの有利子負債増加見込額27,790百万円
新規借入れ及び借換え実行後の「LTV（のれんを除く）」の計算に当たって使用される総資産（のれんを除く）
は、以下の計算式により求めています。以下同じです。
新規借入れ及び借換え実行後の総資産（のれんを除く）＝2019年8月期末の総資産841,236百万円－2019
年8月期末におけるのれんの額67,395百万円＋エクイティ調達額（本募集による発行価額の総額見込額＋本件第三者割当による発行価額の総額見込額）34,315百万円＋2019年9月1日から新規借入れ及び借換
え実行後までの有利子負債増加見込額27,790百万円
上記においては、本募集による発行価額の総額として31,939,765,000円、本件第三者割当による発行価額の総額
として2,375,685,000円を見込んでいます（2020年1月29日現在の東京証券取引所における終値283,900円を基準として、発行価額を本投資口1口当たり263,965円と仮定して算出したものです。また、本件第三者割当による新投資口数の全部について野村證券株式会社により申込みがなされることを前提としています。）。したがって、
本募集若しくは本件第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合、又は本件第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について申込みがなされないこととなった場合には、エクイティ調
達額は上記よりも減少することとなり、実際のLTV（のれんを除く）は上記の数値よりも高くなります。逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、エクイティ調達額は上記よりも増加することになり、実際のLTV（のれんを除く）は上記の数値よりも低くなります。以下同じです。
「LTV（のれんを含む）」は、以下の計算式により計算されます。以下同じです。
LTV（のれんを含む）＝各時点の有利子負債（借入金＋投資法人債）の総額÷各時点の総資産（のれんを含む）
×100
新規借入れ及び借換え実行後の「LTV（のれんを含む）」の計算に当たって使用される総資産（のれんを含む）
は、以下の計算式により求めています。以下同じです。
新規借入れ及び借換え実行後の総資産（のれんを含む）＝2019年8月期末の総資産841,236百万円－2020
年2月期ののれん償却額見込額1,982百万円＋エクイティ調達額（本募集による発行価額の総額見込額＋本件第三者割当による発行価額の総額見込額）34,315百万円＋2019年9月1日から新規借入れ及び借換え実行後までの有利子負債増加見込額27,790百万円
上記においては、本募集による発行価額の総額として31,939,765,000円、本件第三者割当による発行価額の総額
として2,375,685,000円を見込んでいます（2020年1月29日現在の東京証券取引所における終値283,900円を基準として、発行価額を本投資口1口当たり263,965円と仮定して算出したものです。また、本件第三者割当による新投資口数の全部について野村證券株式会社により申込みがなされることを前提としています。）。したがって、
本募集若しくは本件第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合、又は本件第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について申込みがなされないこととなった場合には、エクイティ調
達額は上記よりも減少することとなり、実際のLTV（のれんを含む）は上記の数値よりも高くなります。逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、エクイティ調達額は上記よりも増加することになり、実際のLTV（のれんを含む）は上記の数値よりも低くなります。以下同じです。
「長期負債比率」は、各記載時点における有利子負債の総額に占める長期有利子負債の割合を記載しています。
長期有利子負債とは、各記載時点において満期弁済日又は償還期限まで1年以上のものをいいます。以下同じです。
「固定金利比率」は、各記載時点における有利子負債の総額に占める固定金利による有利子負債の割合を記載しています。なお、金利スワップ契約により金利が固定化された変動金利による有利子負債は、固定金利比率の算出においては、固定金利による有利子負債として計算しています。以下同じです。
「平均残存年数」は、各記載時点の有利子負債における満期弁済日又は償還期限までの期間を有利子負債額に基づいて加重平均して算出しています。以下同じです。
新規借入れ及び借換え実行後の各項目の各数値は、一定の仮定に基づく本書の日付現在における見込数値であり、新規借入れ及び借換え実行後の実際の数値と一致するとは限りません。以下同じです。

- 21 -

(3)ポートフォリオハイライト（取得予定資産取得後）取得予定資産取得後の資産規模は、前回公募増資後、2019年8月期に1物件（以下「2019年8月期譲渡資産」といいます。）・譲渡価格57億円の売却を実施し、2020年2月期に2物件（以下「2020年2月期取得資産」といいます。）・取得価格合計66億円の取得及び5物件（以下「2020年2月期譲渡資産」といいます。）・譲渡価格合計59億円の売却を実施し、さらに本募集を通じて取得予定資産3物件・取得予定価格合計708億円を取得することにより、物件数227
物件・資産規模8,164億円となる予定です。また、用途別のポートフォリオ比率は、取得（予定）価格ベースで、物流施設49.8％、居住施設30.2％、商業施設14.8％、ホテル2.0％、その他資産3.3％となり、中核資産の比率は96.7％となります。地域別のポートフォリオ比率は、取得（予定）価格ベースで、首都圏63.9％、中部圏3.8％、近畿圏8.2％となり、三大都市圏の比率は75.9％となります。そして、築年数(注)では、10年未満の物件が、取得（予定）価格ベースで、ポートフォリオの41.6％を占めます。

(注)

取得予定資産取得後の「築年数」は、2020年4月3日時点の築年数をいいます。以下同じです。

＜資産規模（取得（予定）価格）＞
資産規模

227物件

8,164億円

物流施設

62物件

4,062億円

居住施設

133物件

2,464億円

商業施設

22物件

1,205億円

ホテル

4物件

159億円

その他資産

6物件

272億円

- 22 -

＜着実な成長と長期的な安定収益確保の軌跡＞

物件数

着
実
な
成
長
の
実
現

(注1)

(注2)

7,505億円

1物件

228物件

5物件

2物件

3物件

取得予定
資産
取得後
(注8)
227物件

57億円

7,448億円

57億円

66億円

708億円

8,164億円

2019年
8月期
譲渡資産

2019年
8月期末

2020年
2月期
譲渡資産

2020年
2月期
取得資産

取得予定
資産

資産規模

4,913億円

物流施設
（比率）
居住施設
（比率）
商業施設
（比率）
ホテル
（比率）
その他資
産
（比率）
NOI利回り(注1)
償 却 後 NOI
利回り(注
2)
平均築年数
(注3)
稼働率(注
4)
LTV（の れんを除く）
有 利 子 負債の平 均 残 存年数

1,924億円 3,851億円
57億円 3,794億円
57億円
326億円 4,062億円－（39.2％） （51.3％） （100.0％） （50.9％） （100.0％）（46.0％） （49.8％）
2,543億円 2,464億円
2,464億円
2,464億円－－－－（51.8％） （32.8％）（33.1％）（30.2％）
424億円
953億円
953億円
14億円
238億円 1,205億円－－（8.6％） （12.7％）（12.8％）（21.2％） （33.6％） （14.8％）
107億円
107億円
52億円
159億円
－
－
－
－
（1.4％）（1.4％）（78.8％）（2.0％）

収
益
と
財
務
の
安
定
信用格付
性
投
資
主
価
値
の
最
大
化

2016年
2019年4月
9月1日
（前回公募
（合併効力
増資後
発生日）
(注7)）
183物件
229物件

20億円
（0.4％）

128億円（1.7％）－

128億円（1.7％）－－

144億円（20.3％）

272億円（3.3％）

5.2％

5.3％

5.0％

5.2％

5.7％

5.3％

4.8％

5.1％

3.8％

4.0％

4.3％

3.9％

4.3％

4.3％

3.6％

3.9％

9.2年

9.8年

10.4年

10.3年

11.7年

0.2年

5.0年

10.3年

98.7％

99.4％

100.0％

99.4％

100.0％

100.0％

94.9％

99.1％

47.2％

45.2％

－

45.1％

－

－

－

45.0％
(注5)

3.4年

5.3年

－

4.9年

－

－

－

5.4年
(注5)

－

－

－

－

JCR:AA-

JCR:AA（ポジティブ） （安定的）R＆I:A+

R＆I:A+（安定的）（ポジティブ）JCR:AA－（安定的）

R＆I:AA（安定的）1口当たり
NAV(注6)

226,690円

260,220円－

264,981円－－－

265,354円

1口当たり
純資産

219,676円

222,893円－

223,214円－－－

224,091円(注9)2016年9月1日（合併効力発生日）のNOIは、合併前の前営業期間である2016年8月期の旧DHI及び旧DHRのNOI（不動産賃貸事業収入－不動
産賃貸事業費用＋減価償却費）の実績値を年換算して使用しています。
2019年3月及び4月に取得した13物件のNOIは、取得時の鑑定評価書に記載された直接還元法による運営収益から運営費用を控除した運営
純収益（(注2)において、「運営純収益」といいます。）を使用しています。
2019年8月期譲渡資産のNOIは、2019年2月期のNOIの実績値を年換算して使用しています。
2020年2月期譲渡資産のNOIは、2019年8月期のNOIの実績値を年換算して使用しています。
2019年4月（前回公募増資後）のNOIは、2019年2月期末時点の保有資産の2019年2月期のNOIの実績値を年換算した数値並びに2019年3月
及び4月に取得した13物件のNOIの合計から2018年に取得した16物件の公租公課の合計を控除した数値を使用しています。
取得予定資産取得後のNOIは、2019年8月期末時点の保有資産の2019年8月期のNOIの実績値を年換算した数値並びに2020年2月期取得資産及び取得予定資産のNOIの合計から、2020年2月期譲渡資産のNOI並びに2019年3月及び4月に取得した13物件の公租公課の合計を控除した数値を使用しています。
2016年9月1日（合併効力発生日）の償却後NOIは、合併前の前営業期間である2016年8月期の旧DHI及び旧DHRの償却後NOI（不動産賃貸事
業収入－不動産賃貸事業費用）の実績値を年換算して使用しています。
2019年3月及び4月に取得した13物件の償却後NOIは、取得時の鑑定評価書の運営純収益から本資産運用会社が算出した減価償却費の試算額を控除した数値を使用しています。
2019年8月期譲渡資産の償却後NOIは、2019年2月期の償却後NOIの実績値を年換算して使用しています。
2020年2月期譲渡資産の償却後NOIは、2019年8月期の償却後NOIの実績値を年換算して使用しています。

- 23 -

2019年4月（前回公募増資後）の償却後NOIは、2019年2月期末時点の保有資産の2019年2月期の償却後NOIの実績値を年換算した数値並びに2019年3月及び4月に取得した13物件の償却後NOIの合計から2018年に取得した16物件の公租公課の合計を控除した数値を使用しています。
取得予定資産取得後の償却後NOIは、2019年8月期末時点の保有資産の2019年8月期の償却後NOIの実績値を年換算した数値並びに2020年2月期取得資産及び取得予定資産の償却後NOIの合計から、2020年2月期譲渡資産の償却後NOI並びに2019年3月及び4月に取得した13物件の公租公課の合計を控除した数値を使用しています。
(注3)「平均築年数」は、各記載時点（ただし、譲渡資産は各譲渡日現在、取得（予定）資産は各取得（予定）日現在、取得予定資産取得後は2020年4月3日現在）における各資産の築年数をそれぞれ当該資産の取得（予定）価格により加重平均して算出しています。以下同じです。
(注4)「稼働率」は、各記載時点におけるポートフォリオの稼働率（賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合）を記載しています。ただし、2019年4月（前回公募増資後）は2019年4月30日現在、2019年8月期譲渡資産は2019年7月31日現在、2020年2月期譲渡資産は2019年8月31日現在、2020年2月期取得資産、取得予定資産及び取得予定資産取得後はいずれも2019年11月30日現在の稼働率を記載しています。な
お、稼働率の算出に際しての「賃貸面積」は、各資産につき、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、各資産に係る転貸借契約書に表示されたエンドテナントの賃貸面積を用いています。以下同じです。
(注5)取得予定資産取得後の「LTV（のれんを除く）」及び「有利子負債の平均残存年数」は、前記「(2) 本投資法人の特徴とインベストメン
トハイライト ③ インベストメントハイライト (ハ) 規律を維持した安定的な財務運営」に記載の「新規借入れ及び借換え実行後」の「LTV（のれんを除く）」及び「平均残存年数」の数値を記載しています。
(注6)「1口当たりNAV」は、以下の計算式により算出した数値を記載しています。
（各時点の出資総額及び出資剰余金＋各時点の鑑定評価額－各時点の帳簿価額）÷各時点の発行済投資口総数
2016年9月1日（合併効力発生日）については、以下の計算式により算出した数値を記載しています。
｛2016年9月1日の出資総額及び出資剰余金＋（2016年9月1日の鑑定評価額－2016年9月1日の帳簿価額）｝÷2016年9月1日の発行済投資口総数
2016年9月1日の帳簿価額は、2016年8月31日の旧DHIの帳簿価額と2016年8月31日の旧DHRの鑑定評価額により算出しています。
取得予定資産取得後については、以下の計算式により算出した数値を記載しています。
｛2019年8月期末の出資総額及び出資剰余金＋（2019年8月31日の鑑定評価額（ただし、2020年2月期譲渡資産の鑑定評価額を除きます。）－2019年8月31日の帳簿価額（ただし、2020年2月期譲渡資産の帳簿価額を除きます。））＋エクイティ調達額（本募集による発行価額の総額見込額＋本件第三者割当による発行価額の総額見込額）＋（2020年2月期取得資産及び取得予定資産の鑑定評価額の合計－
2020年2月期取得資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計）｝÷本募集及び本件第三者割当後の発行済投資口総数
上記においては、本募集による発行価額の総額として31,939,765,000円、本件第三者割当による発行価額の総額として2,375,685,000円を見込んでいます（2020年1月29日現在の東京証券取引所における終値283,900円を基準として、発行価額を本投資口1口当たり263,965円と仮定して算出したものです。また、本件第三者割当による新投資口数の全部について野村證券株式会社により申込みがなされることを前提としています。）。したがって、本募集若しくは本件第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場
合、又は本件第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について申込みがなされないこととなった場合には、エクイティ調達額は上記よりも減少することとなり、実際の1口当たりNAVは上記の数値よりも低くなる可能性があります。逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、エクイティ調達額は上記よりも増加することになり、実際の1口当たりNAVは上記の数値よりも高くなる可能性があります。
(注7)「前回公募増資後」とは、前回公募増資に伴う物件取得の完了した日である2019年4月10日をいいます。
(注8)
取得予定資産取得後の各項目の各数値は、一定の仮定に基づく本書の日付現在における見込数値であり、取得予定資産取得後の実際の数値と一致するとは限りません。なお、信用格付については本書の日付現在における長期発行体格付又は発行体格付の状況を記載して
います。
(注9)
取得予定資産取得後の「1口当たり純資産」は、以下の計算式により算出した数値を記載しています。
{2019年8月期末の純資産額－2020年2月期ののれん償却額見込額1,982百万円＋エクイティ調達額（本募集による発行価額の総額見込額＋本件第三者割当による発行価額の総額見込額）}÷本募集及び本件第三者割当後の発行済投資口総数(注10) 「ハピアス海田（底地）」の賃貸借に係る数値又は内容は、本書における他の記載にかかわらず、2019年12月13日付で締結された事業用定期借地権設定契約の数値若しくは内容を記載し、又は計算上使用しています。以下同じです。

着実な成長の実現

収益と財務の安定性

投資主価値の最大化

・総合型REITの強みを活かし、大和ハウスグループのパイプラインを中心に多様な資産を取得
・物件入替も併せて進めた
結果、資産規模の拡大とポートフォリオの質の向上を同時に実現

・高い稼働率を維持
・財務安定性の更なる向上

・投資主への安定した運用
成果の分配及び1口当た
りNAVの向上を目指す方
針- 24 -

(4)大和ハウスグループのパイプラインの活用
大和ハウスグループは「人・街・暮らしの価値共創グループ」として、戸建住宅、賃貸住宅、マンション、住宅ストック（住宅リフォーム、不動産仲介等）、商業施設、事業施設（物流施設、医療・介護・高齢者向け施設等）をコア事業に、リゾートホテル、都市型ホテ
ル、ホームセンターの経営等、様々な領域で事業を展開しています。本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウス及び大和ハウスグループの各サポート会社との間で、優先的売買交
渉権の付与及び優先的物件情報の提供等を目的とするパイプライン・サポート契約である基本協定書を締結しており、大和ハウスグループによる本投資法人の成長戦略を実現するための継続的サポートを行う体制を整えています。
①

大和ハウスグループのパイプライン
大和ハウスグループの主要な開発物件・開発中物件等を、大和ハウスグループから提供された情報に基づき本投資法人における用途分類に沿って分類したものは、以下のとおりです。下記各物件には、本書の日付現在、開発中のものが含まれています。したがって、当該物件については、その竣工後において下記情報と一致するとは限りません。また、下記各物件について、本書の日付現在、取得予定資産を除き、本投資法人が取得する予定はありません。

- 25 -

物流施設
物件名称
Dプロジェクト
城南島
Dプロジェクト
和光A棟
Dプロジェクト川島
Dプロジェクト
茨木A棟
Dプロジェクト
茨木B棟
DPL相模原DPL横浜大黒DPL川崎夜光
DPL市川
DPL福岡宇美(注)

タイプ(注)

所在地

竣工年月

階数

延床面積

BTS型

東京都大田区

2014年5月

8階建49,739㎡

BTS型

埼玉県和光市2015年4月

6階建57,198㎡

BTS型

埼玉県比企郡2017年9月

1階建9,408㎡

BTS型

大阪府茨木市2017年9月

6階建

90,486㎡

BTS型

大阪府茨木市2018年4月

4階建

65,341㎡

神奈川県相模原市

2013年12月

5階建82,685㎡

神奈川県横浜市

2014年2月

6階建121,818㎡

神奈川県川崎市

2017年3月

5階建92,924㎡

千葉県市川市2016年6月

5階建88,050㎡

福岡県糟屋郡2017年1月

5階建

90,882㎡

マルチテナ
ント型
マルチテナ
ント型
マルチテナ
ント型
マルチテナ
ント型
マルチテナ
ント型

「BTS型」とは、将来的なテナントの入替にも対応できるように、建物の一定の汎用性を確保しながら、テナントの要望を取り入れたタイプの物流施設をいい、「マルチテナント型」とは、様々な業種にマッチする物流適地に立地しており、同地に適した
規模・グレード・設備を有する物流施設をいいます。以下同じです。

商業施設
物件名称
イーアス沖縄豊崎

タイプ
モール型

所在地

竣工予定年月階数

延床面積

沖縄県豊見城市

2020年3月

4階建

135,000㎡

所在地

竣工（予定）
年月

階数

延床面積

2018年9月

地下1階、
17階建

22,500㎡

2020年2月

12階建

6,770㎡

ホテル
物件名称

タイプ

ホテル／商業
ダイワロイネット
施設／コンベ 東京都江東区
ホテル東京有明ンション(注)
カンデオホテルズ
ホテル
長崎県長崎市
長崎新地中華街(注)「ダイワロイネットホテル東京有明」は、2つ以上の異なる用途に供される複合用途不動産（複合施設）ですが、それぞれの用途における賃貸可能面積割合のうちホテルに係る割合が最も高いため、仮に本投資法人が当該物件を取得した場合、本投資法人の資産運用に係る運用ガイドラインにおいては、ホテルに分類されることになります。

その他資産
物件名称

Dタワー西新宿タイプ

所在地

オフィス／サービスアパー
東京都新宿区
トメント／商業施設(注1)（仮称）
オフィス／商名古屋丸の内一丁
愛知県名古屋市
業施設(注1)目プロジェクト
オフィス／ホGRANODE広島
テル／商業施 広島県広島市（準共有持分50%）
設(注1)
渋谷本町
介護付有料老東京都渋谷区
プロジェクト人ホーム(注1)

竣工（予定）
年月

階数

延床面積／
戸数

2020年3月

地下2階、
29階建

39,460㎡

2021年8月

12階建14,496㎡

2019年3月

地下2階、
20階建

46,995㎡(注2)

2015年10月

5階建

57戸「Dタワー西新宿」、「（仮称）名古屋丸の内一丁目プロジェクト」及び「GRANODE広島（準共有持分50%）」は、2つ以上の異なる用途に供される予定の複合用途不動産（複合施設）ですが、それぞれの用途における賃貸可能面積割合のうちオフィスに- 26 -

(注2)②

係る割合が最も高いため、仮に本投資法人が当該物件を取得した場合、本投資法人の資産運用に係る運用ガイドラインにおいては、その他資産に分類されることになります。
「GRANODE広島（準共有持分50%）」は、本投資法人が不動産信託受益権の準共有持分の50%を取得した後は、大和ハウスグルー
プが保有する準共有持分の持分割合は50%となりますが、延床面積は物件全体の数値を記載しています。

大和ハウスグループ第6次中期経営計画
大和ハウスグループが2019年5月13日に公表した第6次中期経営計画（2019年度～2021年
度）(注)における大和ハウスグループの3か年の投資計画額は総額1兆500億円であり、そのうち総額7,000億円を不動産開発事業に投資する計画です。
大和ハウスグループでは、本投資法人の投資基準を理解し、共有する体制が構築されているため、本投資法人は、将来的に本投資法人の取得対象となりうる物件の情報を開発段階か
ら共有し、本投資法人の目指す長期安定的なキャッシュ・フローの確保のためのテナントニーズに対応した物件の供給と、長期の賃貸借契約締結に向けた継続的サポートの提供を受けることができると考えています。本投資法人は、大和ハウスグループの強固なパイプライン
を通じ、大和ハウスグループによる今後の継続的な開発の結果、順次竣工する物件群の中から分配金の成長に資する物件の取得機会を適切に捉え、投資主価値の継続的な拡大を目指します。
なお、第6次中期経営計画においては、資金計画として4,000億円の不動産売却が計画されており、今後も大和ハウスグループの開発する物件を本投資法人が厳選取得する機会があると考えています。
＜大和ハウスグループ第6次中期経営計画＞(出所) 大和ハウス(注)大和ハウスグループの第6次中期経営計画については、大和ハウスが2019年5月13日付で公表した「大和ハウスグルー
プ第6次中期経営計画（2019年度～2021年度）」に基づいて記載しています。なお、当該計画は、2019年5月13日現在の
大和ハウスの目標又は予定であり、今後変更又は中止される可能性があります。また、本投資法人が、当該計画の実現を保証又は約束するものではありません。加えて、上記重点投資分野の不動産開発事業内の各事業それぞれに対する投資金額の内訳は、2019年5月13日現在の大和ハウスの目標又は予定であり、今後変更される可能性があります。また、
当該投資の結果、大和ハウスグループが取得又は開発することとなる物件について、本投資法人が取得を決定した物件はありません。

- 27 -

(5)

継続的な物件入替
本投資法人は、2019年8月期及び2020年2月の2期にわたり物流施設6物件の売却を行い、2019年8月期には売却益を計上し、分配金として投資主に還元しており、2020年2月期にも売却益の計上と分配金としての還元を行う見込みです。2020年2月期にはホテル1物件及び商業施設1物件の取得も行っています。かかる物件入替は、NOIの減少が将来的に想定される物件
及び規模の小さい物件を売却し、将来的な運用リスクを低減させ、ポートフォリオの質を向上させることを目的としています。

＜2019年8月期・2020年2月期における物件入替の概要＞

(注1)

(注2)

譲渡資産の「平均賃貸借契約残存期間」の計算において使用される、賃貸借契約残存期間(※1)及び年間賃料(※2)額は、それぞれ以下のとおりです。
(※1) 譲渡資産の「賃貸借契約残存期間」とは、各譲渡日時点から、当該譲渡日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書（ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合、当該譲渡日現在における各不動産又は信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書）に記載された賃貸借契約満了日までの期間をいいます。
(※2) 譲渡資産の「年間賃料」とは、各譲渡日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書に表示された月間賃料（消費税等を含んでいません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書が締結されている不動産又は信託不動産については、その合計額）をいいます。なお、居住施設の年間賃料には、共益費を含みます。ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合、当該譲渡日現在における各不動産又は信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナ
ントとの間で締結されている各転貸借契約書に表示された月間賃料（消費税等を含んでいません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の転貸借契約が契約されている不動産又は信託不動産については、その合計額）をいいます。なお、売上歩合賃料については、当該譲渡日の属する月の前月の売上に連動した月額売上歩合賃料を用いています。加えて、各不動産が共有され又は信託受益権が準共有されている場合、当該不動産全体の年間賃料に本投資法人が保有する共有持分又は不動産信託受益権の準共有持分の持分割合を乗じています。
保有資産及び取得予定資産の「賃貸借契約期間」は、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書（ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書）の内容を記載しています。以下同じです。

- 28 -

(注3)

取得資産の「賃貸借契約残存期間」は、各取得日から、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書
又は賃貸借予約契約書（ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書）に記載された賃貸借契約満了日までの期間を記載しています。

本投資法人は、上記の物件入替を含め、2017年2月期以降本書の日付現在までに16物件を譲渡価格合計262億円で売却し、9物件を取得価格合計303億円で取得するなど、物件入替を継続的に実施しています。
＜2017年2月期以降の物件入替の実績＞(注1)

譲渡資産のNOIは、各資産の譲渡日が属する営業期間の直前営業期間のNOI（不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋減価償却費）の実績値を年換算した数値を使用しています。
(注2) 譲渡資産の償却後NOIは、各資産の譲渡日が属する営業期間の直前営業期間の償却後NOI（不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事
業費用）の実績値を年換算した数値を使用しています。
(注3) 取得資産のNOIは、取得時の鑑定評価書に記載された直接還元法による運営収益から運営費用を控除した運営純収益（ただし、「平塚商業施設（底地）」、「ASOBOX（底地）」、「アクロスモール泉北（底地）」及び「ハピアス海田（底地）」については、取得時の鑑定評価書に記載されたDCF法における初年度運営純収益）（(注4)において、「運営純収益」といいます。）を使用しています。
(注4) 取得資産の償却後NOIは、取得時の鑑定評価書の運営純収益から本資産運用会社が算出した減価償却費の試算額を控除した数値を使用しています。

このように、本投資法人は物件入替の推進により、ポートフォリオの質の向上を図り、投資主価値の継続的な拡大を目指します。
(6)

内部成長の取り組み
本投資法人は、テナント入替時及び賃料改定時の賃料増額及び戦略的なテナント入替による収益性の向上、各用途の適性に応じて物件の魅力を高めるバリューアップ工事等の実施に
よりテナント満足度の維持向上に努め、稼働率の向上を図ることで内部成長を実現しています。
①

居住施設のテナント入替2017年8月期以降の居住施設のテナント入替時の賃料については、テナント入替戸数のう
ち賃料増加となった戸数の占める割合が高まっており、2019年8月期は74.5％を占めました。今後とも、居住施設の競争力を維持し賃料の増額を積極的に進める方針です。

- 29 -

居住施設のテナント入替時の月額賃料の状況（テナント入替戸数ベースでの比率）

(注1)
(注2)

②

「賃料増減額」は、各期のテナント入替時における新テナントの月額賃料（共益費を含みます。）の総額から旧テ
ナントの月額賃料（共益費を含みます。）の総額を控除した額を記載しています。
「賃料増減率」は、各期のテナント入替時における旧テナントの月額賃料（共益費を含みます。）の総額に対する賃料増減額の割合を記載しています。

LED化工事やバリューアップ工事等の実施による内部成長の実現
物流施設及び商業施設についてはLED化工事により、居住施設については適切なバリュ
ーアップ工事等を継続して行うこと等により、テナント満足度の維持向上に努め、内部成長を実現しています。
LED化工事(注1)
効果
物件数

工事金額

賃貸収入増加額（年間）(注2)

物流施設

17物件

644百万円

75百万円

商業施設

3物件

119百万円

9百万円(注1)

2013年7月から2019年9月の間にLED化工事を実施し、賃貸収入が増加した物件（2020年1月31日現在において売却済みの物
件を除きます。）が対象です。
(注2) 「賃貸収入増加額（年間）」は、各資産のLED化工事により増加した月額賃貸収入の合計額を12倍することにより算出しています。

バリューアップ工事＜ロイヤルパークス花小金井＞
機械式駐車場を撤去し、電気自動車対応駐車場を整備- 30 -

＜クイズ恵比寿＞
大規模修繕工事に併せてテナントを入替③(注)稼働率の推移本投資法人は、上記の内部成長の取り組み及び大和ハウスグループとの広範な協働体
制を通じて、稼働率の維持・向上を図っていることから、2019年11月30日時点におけるポートフォリオ全体の稼働率は99.4％と高い水準を維持しています。

「ポートフォリオ全体」、「物流施設」、「居住施設」、「商業施設」、「ホテル」及び「その他資産」の稼働率は、ポートフォリオに含まれる資産について、ポートフォリオ全体、物流施設、居住施設、商業施設、ホテル及びその他資産に関し、それぞれ各期及び各月末現在の稼働率（賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合）を記載しています。

- 31 -

(7)財務状況
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。本投資法人は強固なレンダーフォーメーションを維持・拡大するとともに、投資法人債の発行による資金調達手段の多様化、有利子負債に係る金利の長期固定化及び返済期限の分散化により、財務基盤の安定性の向上に努めています。なお、2019年8月
期末時点におけるLTV（のれんを除く）は45.1％であり、新規借入れ及び借換え実行後は、
45.0％に低下する見込みです。本投資法人は、引き続き目標とするLTV水準を45％程度と保守的に維持することで、安定的な財務運営を図る方針です。
また、資産の取得及び借入金等の返済に際して、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保することを目的として、本投資法人は、2019年11月29日付で借入限度額を250億円とするコミットメントライン契約を三井住友信託銀行株式会社、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社三井住友銀行及び株式会社みずほ銀行との間で締結しています。
①

有利子負債（新規借入れ及び借換え実行後）及び信用格付の状況
新規借入れ及び借換え実行後376,558百万円
有利子負債総額351,558百万円
借入金総額
25,000百万円
投資法人債総額LTV（のれんを除く）

45.0％

LTV（のれんを含む）

41.8％

長期負債比率96.1％

固定金利比率95.8％

平均残存年数5.4年

平均利率(注)

0.69％

コミットメントライン(注)25,000百万円「平均利率」は、各記載時点の有利子負債における利率を当該時点の元本残高又は借入予定金額に基づいて加重平均して算出します。新規借入れ及び借換え実行後の各借入れの利率は、2020年1月29日時点の基準金利により試算し、計算
しています。当該計算で使用した新規借入れ及び借換えの利率は、後記「② 新規借入れ及び借換えの概要」の該当す
る注記をご参照下さい。以下同じです。

また、本投資法人が本書の日付現在において取得している信用格付（発行体の将来の信用力に関する信用格付業者の意見）は以下のとおりです。下記の信用格付は、本投資法人の投資口に付与された格付ではありません。なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

(注)

信用格付業者

JCR（株式会社日本格付研究所）

長期発行体格付AA（安定的）

信用格付業者

R＆I（株式会社格付投資情報センター）

発行体格付

AA-（安定的）(注)

本投資法人のR&Iの発行体格付は、公募増資による継続的なレバレッジ（LTV）の低下、豊富なパイプラインを活用した
資産規模の拡大、保有する資産における収益の安定性の高さが評価され、2019年7月に従前の「A+（ポジティブ）」から「AA-（安定的）」へと引き上げがなされています。

- 32 -

②

新規借入れ及び借換えの概要
本投資法人は、2019年11月29日に、既存借入金（借入残高10,000百万円）の一部期限前
弁済資金（期限前弁済金額：6,000百万円）に充当し、また、同日に返済期日が到来する既存借入金（借入残高10,000百万円）の返済資金の一部に充当するために以下の借換えを行いました。
＜2019年11月の借換えの概要＞
区分

借入先

借入金額
（百万円）

株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
長期 株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社日本政策投資銀行(注)10,000

金利
（形態）

借入
期間

借入
実行日

返済期日

返済方法

固定金利(注)

10.0年

2019年
11月29日

2029年
11月30日期限一括弁済

個別タームローン貸付契約は変動金利ですが、金利スワップ契約を締結して借入実行日以降の金利を固定化しています。

さらに、本投資法人は、2020年1月31日に、既存借入金（借入残高18,910百万円）の返済
資金の一部に充当するために以下の借換えを行いました。
＜2020年1月の借換えの概要＞
借入金額
（百万円）

金利
（形態）

借入
期間

株式会社日本政策投資銀行

1,500

固定金利

9.0年

株式会社三井住友銀行
株式会社あおぞら銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
長期
株式会社みずほ銀行
農林中央金庫
みずほ信託銀行株式会社
株式会社山口銀行

8,400

固定金利

7.5年

株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社みずほ銀行

9,000

固定金利(注)

10.0年

区分

(注)

借入先

借入
実行日

返済期日

返済方法

2029年
1月31日

2020年
1月31日

2027年
7月30日

期限一括
弁済

2030年
1月31日

個別タームローン貸付契約は変動金利ですが、金利スワップ契約を締結して借入実行日以降の金利を固定化しています。

本投資法人は、2020年4月1日及び4月3日に、取得予定資産の取得資金及び関連費用の一部に充当するために以下の新規借入れを行います。

- 33 -

＜新規借入れの概要＞
区分

借入先

借入予定
金額
（百万円）

株式会社三井住友銀行

1,250

三井住友信託銀行株式会社

1,250

短期

長期

金利
（形態）

借入
期間

借入
実行予定日

返済期日

返済方法

変動金利

1.0年

2020年
4月1日

2021年
4月1日

期限一括
弁済

株式会社三菱ＵＦＪ銀行

1,250

株式会社みずほ銀行

1,250

三井住友信託銀行株式会社
農林中央金庫株式会社七十七銀行
株式会社中国銀行
日本生命保険相互会社
株式会社三井住友銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社千葉銀行
株式会社伊予銀行

6,000

固定金利

4.6年

第一生命保険株式会社

500

固定金利

6.0年

三井住友海上火災保険株式
会社

500

固定金利

6.5年

株式会社日本政策投資銀行

1,000

固定金利

8.5年

5,000

固定金利
(注1)

9.1年

2029年
4月27日

10,000

固定金利
(注1)

10.1年

2030年
4月30日

三井住友信託銀行株式会社
株式会社りそな銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社新生銀行
信金中央金庫株式会社福岡銀行
株式会社西日本シティ銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
みずほ信託銀行株式会社
株式会社京都銀行
株式会社山梨中央銀行

2024年
10月31日

2020年
4月3日

2026年
3月31日
2026年
9月30日
2028年
9月29日

期限一括
弁済

0.50％
6.9年(注3)－－－(注2)(注1) 個別タームローン貸付契約は変動金利ですが、金利スワップ契約を締結して借入実行予定日以降の金利を固定化する予定です。
(注2) 平均金利（利率）の計算で使用する新規借入れの利率は、2020年1月29日時点の基準金利により試算し、短期借入金については0.24％、借入期間4.6年の長期借入金については0.35％、借入期間6.0年の長期借入金については0.40％、借入
期間6.5年の長期借入金については0.41％、借入期間8.5年の長期借入金については0.56％、借入期間9.1年の長期借入金については0.57％、借入期間10.1年の長期借入金については0.68％として計算しています。以下本(7)において同じです。
(注3) 平均借入期間は、各借入れにおける借入期間を当該時点の元本残高又は借入予定金額に基づいて加重平均して算出します。以下本(7)において同じです。
(注4) 上記借入れは、所定の貸出前提条件をすべて充足すること等を条件とします。
合計／平均

28,000- 34 -

また、本投資法人は、2020年3月31日（借入残高6,900百万円）及び2020年4月1日（借入残高1,000百万円）に返済期日が到来する既存長期借入金（合計額7,900百万円、平均利率
0.26％(注)、平均借入期間3.7年）の返済資金の一部に充当するために以下の借換え（本(7)において、以下「借換え」といいます。）を行います。
(注)

当該既存借入金の利率は、2020年1月29日時点の基準金利により試算し、返済期日が2020年3月31日の借入金については
0.22％、返済期日が2020年4月1日の借入金については0.57％として計算しています。

＜2020年3月及び4月の借換えの概要＞
区分

長期

借入先

(注2)

金利
（形態）

借入
期間

借入
実行予定日

返済期日

三井住友信託銀行株式会社
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社りそな銀行
農林中央金庫株式会社千葉銀行
株式会社新生銀行

6,700

変動金利

3.5年

2020年
3月31日

2023年
9月29日

三井住友海上火災株式会社

1,000

固定金利

6.1年

2020年
4月1日

2026年
4月30日

返済
方法

期限一括
弁済

0.29％
3.8年
－
－
－
(注1)
借換えの利率は、2020年1月29日時点の基準金利により試算し、変動金利の長期借入金については0.28％、固定金利の長期借入金については0.40％として計算しています。
上記借換えは、所定の貸出前提条件をすべて充足すること等を条件とします。
合計／平均

(注1)

借入予定金額
（百万円）

7,700

③

有利子負債の返済期限の分散（新規借入れ及び借換え実行後）④

財務指標の推移＜LTV＞- 35 -

＜平均調達年数・平均残存年数・平均利率＞(注)「平均調達年数」は、各有利子負債における調達年数を当該時点の元本残高又は借入予定金額に基づいて加重平均して算出します。

- 36 -

(8)ESGへの取り組み
大和ハウスグループでは、「共に創る。共に生きる。」を基本姿勢とし、「人・街・暮ら
しの価値共創グループ」として、ステークホルダーとの信頼関係を構築して事業を通じて社会に貢献すること及び環境負荷「ゼロ」に挑戦してサステナブルな社会を実現することを目指しています。

①

ESGへの取り組み方針
本資産運用会社は、資産運用業務における省エネルギー、温室効果ガス排出削減等を重要な環境課題として認識して個別のポリシーとしてサステナビリティ目標を設け、環境負荷の低減を図っています。
エネルギー使用量の削減目標（中長期目標）としては、個別物件について、2018年から2027年の10年間でエネルギー消費原単位及びCO2排出原単位を10%削減することを目標とします。

②

ESG関連の外部評価(イ) 2019年GRESB評価
グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）は、不動産セクターのESGへの配慮を測る年次のベンチマーク評価であり、本投資法人は、2019年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、環境への配慮やサステナビリティへの取り組
みについて、「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面において優れているとの高評価を受けた参加者に与えられる「Green Star」を2年連続で取得しました。また、総合スコアでの相対評価に基づく5段階評価の「GRESBレーティング」においては「3 Stars」の評価を獲得しています。加えて、ESGの取り組みに関する情報開示が優れていることを評価され、GRESB開示評価で最高ランクとなる「A」の評価を獲得しています。
このように、本投資法人は、ESGに対する取り組み及び情報開示を積極的に推進して
います。
(ロ)

環境認証
本投資法人では、保有する不動産の環境負荷低減の取り組みについての客観性、信頼性を高め、中長期的な資産価値向上を企図して、第三者による外部認証及び評価の取得を進めています。2019年12月31日現在、本投資法人において、物流施設、居住施設、商業施設及びその他資産の各用途にわたり合計34物件(注1)で環境認証を取得し、保有資
産の環境認証の取得割合は53.7％（延床面積ベース）と2019年3月末比で14.9ポイント
向上しています。

(注1)

上記表では、認証ごとに当該認証を取得した物件数を記載しています。物件の中には複数の認証を取得したものもあるため、各認証取得物件数を合計した物件数は、いずれか1つ又は複数の認証を取得した場合でも1物件と数えた正味の物件数である34物件とは一致しません。
(注2) 「DBJ Green Building」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（「Green Building」）を支援するために、2011年4月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミ
ュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求め- 37 -

られる不動産を評価・認証し、その取り組みを支援しているとされています。当該認証における評価ランクは、5段階(★★★★★～★)があります。以下同じです。
(注3) 「BELS」とは、建築物省エネルギー性能表示制度をいい、国土交通省が定める「非住宅建築物に係る省エネルギ
ー性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」に基づき、第三者機関が非住宅建築物を対象とした省エネル
ギー性能の評価及び表示を的確に実施することを目的として開始された制度をいいます（なお、2016年4月以降
は、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（平成27年法律第53号。その後の改正を含みます。）第7条に基づく建築物のエネルギー消費性能の表示に関する指針（平成28年国土交通省告示第489号。その後の改正を含みます。）に定められた第三者認証制度の１つとなり、また、住宅が適用範囲に追加されています。）。本制度
では、新築建物、既存建物に関わらず様々な尺度を基に第三者機関が省エネルギー性能を評価し、その評価は5段階（★★★★★～★）で表示されます。
(注4) 「CASBEE不動産評価認証」とは、国土交通省の主導のもと、日本で開発・普及が進められている建物の総合的な環境性能を評価するシステムであるCASBEEのうち、竣工後1年以上経過した既存建築物を対象としたCASBEE-不動産によって評価される認証制度であり、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮の他、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価します。評価は4段階（Sランク：★★★★★
～Bランク：★★）で表示されます。以下同じです。

③

取り組み実績(イ) 環境への取り組み(a) グリーンボンドの発行
本投資法人は、ESG活動を一層推進するとともに、更なる投資家層の拡大及び安定的な資金調達手段の確保を目的として、2019年11月に本投資法人初となるグリーンボ
ンド(注)を発行しています。
(注)「グリーンボンド」とは、地球環境にとって明確な有益性をもつグリーンプロジェクトに充当される資金を調達するために、投資法人・株式会社・地方自治体等の発行体が発行する債券であり、原則として国際資本市場協会（ICMA）が定める「グリーンボンド原則（Green Bond Principle）」に則って発行されます。「グリーンボンド原則」と は、ICMAが事務 局機 能を 担う 民間団 体である グリ ーンボ ンド 原 則執行 委員会（Green Bond Principles
Executive Committee）により策定されているグリーンボンドの発行に係るガイドラインをいいます。

発行総額

60億円

発行日

2019年11月25日

償還期限

2029年11月22日

利率

年0.530%(b)

グリーンリース契約の締結
本投資法人では、テナントとの協働による保有資産の環境負荷の低減を目指し、グリーンリース(注)の導入を実施しています。2019年12月31日現在、グリーンリースの契約締結割合は51.5%（延床面積ベース）と2019年3月末比で26.5ポイント向上してい
ます。

(注)

「グリーンリース」とは、ビルオーナーとテナントが協働し、不動産の省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善について賃貸借の契約や覚書などによって自主的に取り決め、その取り決め内容を実践することをいいます。

(ロ) 社会への配慮(a) テナント・利用者への快適性の提供
本投資法人の保有資産の一部では、当該資産のテナント又は利用者による快適な利用に資するよう、フィットネスジム、ラウンジ又はキッズスペース等を設けています。
(b)

地域社会への貢献
本投資法人の保有資産の一部では、地域社会への貢献に資するよう、吹奏楽部ステージ、養育里親募集案内又はマママルシェ（地域の母親が店を出し集うフリーマーケット）等に使用するためのイベントスペースを提供しています。

- 38 -

(ハ) ガバナンスへの取り組み(a) 大和ハウス及び本資産運用会社による持投資口会制度の導入
2018年5月に日本証券業協会が「持投資口制度に関するガイドライン」を制定した
ことに伴い、大和ハウスの役員並びに本資産運用会社の役員及び従業員を対象とした
持投資口会制度を導入しており、大和ハウスの従業員を対象とした持投資口会制度の導入も予定しています。
対象者
大和ハウス

役員

本資産運用会社
大和ハウス(注)導入（予定）時期
2018年11月

役員及び従業員

従業員

58名(注)（2019年10月1日現在）

16,670名（2019年4月1日現在）

2019年11月
2020年6月

大和ハウスからの出向者も含みます。

(b)

大和ハウスによるセイムボート出資
大和ハウスは、投資主の利益と本投資法人のスポンサーの利益を共通のものとする
観 点 か ら、本 投 資 口 を 継 続 保 有 す る 方 針 で あ り、本 書 の 日 付 現 在、本 投 資 口 を
187,200口（発行済投資口総数に対する割合9.0％）保有しており、本投資法人は、かかる投資口について、大和ハウスが今後も継続保有する方針であることを確認しています。なお、引受人は、大和ハウスに対し、本投資法人の指定する販売先として、国内一般募集における本投資口のうち、2,000口を販売し、保有口数は189,200口となる予定であり、本募集後は発行済投資口数の8.6％(注)を保有することになります。

(注)

野村證券株式会社を割当先とする本投資口9,000口の第三者割当による発行投資口の全部が発行されたと仮定した場合の数値ですが、当該第三者割当による発行前の本募集後の保有割合も8.6％になる予定です。

- 39 -

(9)総合型REITの強みとポートフォリオの状況（取得予定資産取得後）
大和ハウスグループは、豊富な開発実績、外部成長機会の提供、テナントリレーション、高いブランド力、リーシング力、運営ノウハウといった強みを有していると、本投資法人は考えており、本投資法人は、強固なスポンサーサポートを背景に、下記の通り各アセットタ
イプに分散投資を行うことで、市況懸念に左右されにくい総合型REITの強みを発揮しています。

アセットタイプ
物流施設

物件数
取得（予定）価格合計（取得予定資産取得後）
62物件
4,062億円

本投資法人の強み
・
・
・

居住施設

133物件
2,464億円

・

・
・

商業施設

22物件
1,205億円

・

・

ホテル

(注)

4物件
159億円

・
・

長期の賃貸借契約を締結したBTS型物流施設が中心
内部成長が期待できるマルチテナント型
物流施設へも投資保有資産については、取得以来、稼働率
100.0％を継続
大和ハウスグループとのマスターリース
契約に基づく安定稼働（大和ハウスグル
ープマスターリース比率(注)：70.2％）
合併以降、39か月連続で稼働率96.0％以上を実現
保 有 物 件 数 133 物 件、賃 貸 可 能 戸 数
10,265戸に分散し、安定したポートフォ
リオ
長期のサブリース契約や核テナントとの固定賃料での長期の賃貸借契約に基づいた高稼働率及び安定収益
食品スーパーを中心に、生活に密着した
認知度の高いテナントにより構成される専門店集積型商業施設が中心
長期の賃貸借契約を軸とした安定収益
鉄道等のターミナルへのアクセス性や施設の視認性に着目した高い競争力「大和ハウスグループマスターリース比率」とは、本投資法人の保有する居住施設の年間賃料合計に対する、当該居住施設のうち大和ハウスグループをマスターリース会社とする居住施設の年間賃料合計の割合です。なお、「年間賃料」とは、2019年
11月30日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書に表示された月間賃料（消費税等を含んでいません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書が締結されている
信託不動産については、その合計額）をいいます。なお、居住施設の年間賃料には、共益費を含みます。ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書に表示された月間賃料（消費税等を含んでいません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の転貸借契約が契約されている不動産又は信託不動産については、その合計額）をいいます。なお、売上歩合賃料については、2019年11月の売上に連動した月額売上歩合賃料を用いています。加えて、各不動産が共有され又は信託受益権が準共有されている場合、当該不動産全体の年間賃料に本投資法人が保有する共有持分又は不動産信託受益権の準共有持分の持分割合を乗じています。以下同じです。

本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保のため、テナントとの強固なリレーションシップによる稼働率や賃料の安定化を行うこと及び運営の効率化による費用の抑制を図ることにより内部成長を推進することが重要であると考えています。本投資法人は、大和ハ
ウスグループによるサポートを通じて大和ハウスグループのノウハウを活かした運営管理を行っており、競争力及び資産価値の維持・向上のための施策を講じることで、賃料及び稼働率の維持・向上とともにコスト削減を目指します。

- 40 -

①

各アセットの状況(イ) 物流施設の状況
本投資法人は、本書の日付現在、BTS型又はマルチテナント型の物流施設を61物件保有しており、取得予定資産としてマルチテナント型1物件を取得する予定です。物流施設（特にBTS型物流施設）は、他の用途の不動産と比較した場合、法人テナントとの長期の賃貸借契約の締結が可能であり、かつ稼働率も高い水準で安定する傾向があるた
め、長期にわたる安定的な収益の確保に適したアセットタイプであると、本投資法人は考えています。取得予定資産取得後のポートフォリオのうち物流施設については、BTS
型比率及びマルチテナント型比率が取得（予定）価格ベースでそれぞれ83.7%及び16.3%となります。平均賃貸借契約期間(注)は15.4年（年間賃料ベース）となり、長期の賃貸借契約が締結されています。取得予定資産の物流施設は、固定賃料による賃貸借契約期間10.7年と長期の賃貸借契約が締結された資産であるため、かかる資産の取得により、
本投資法人の長期安定収益の確保及びポートフォリオの分散によるキャッシュ・フロー
安定性の更なる向上が実現できるものと、本投資法人は考えています。
(注)「平均賃貸借契約期間」は、各賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書の賃貸借契約期間をそれぞれ当該契約における年間賃料額により加重平均して算出しています。以下同じです。

取得予定資産取得後(注1)「賃貸借契約残存期間」は、2020年4月3日から、2019年11月30日現在における各保有資産及び各取得予定資産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書（ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019年11月30日現在における各保有資産及び各取得予定資産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書）に記載された賃貸借契約満了日までの期間を記載しています。また、「平均賃貸借契約残存期間」は、各賃貸借契約書又は賃貸借予約契約
書の賃貸借契約残存期間をそれぞれ当該契約における年間賃料額により加重平均して算出しています。本①において、以下同じです。
(注2) 「上位10テナント比率」は、2019年11月30日現在における各保有資産及び各取得予定資産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書（ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019年11月30日現在における各保有資産及び各取得予定資産についてマスターリース
会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書）上の賃貸面積の合計に対する上位10テナントの賃貸面積の合計の割合を記載しています。

(ロ)

居住施設の状況
本投資法人は、居住施設について、物流施設と同様、他の用途の不動産と比べて賃料や稼働率が相対的に安定している資産であると考えていることから、安定収益の確保に適したアセットタイプとして、本投資法人の中核資産の一つに位置づけています。取得
予定資産取得後のポートフォリオのうち居住施設については、人口の流入が続いている
都心部を中心に投資しており、取得価格ベースで72.0%が東京23区内に位置しています。住戸タイプ別では、コンパクトタイプ及びファミリータイプ(注1)の比率が戸数ベースでそれぞれ79.3%及び20.7%です。また、契約形態はサブリース型マスターリース比率とパススルー型マスターリース比率が年間賃料ベースでそれぞれ20.8%及び79.2%となっています。そして、取得予定資産取得後のポートフォリオにおいては、居住施設のうち、戸数ベースで87.2％が月額賃料(注2)20万円未満となっています。このように、単身世帯及び夫婦のみの世帯を主な対象とした都心部のコンパクトタイプが中心となっており、また、サブリース型マスターリース契約も一部取り入れていることにより、安定- 41 -

的な稼働が見込まれることから、今後も安定的な賃料収入が見込まれるものと、本投資法人は考えています。
(注1)「コンパクトタイプ」とは、専有面積が60㎡以下の住戸をいい、「ファミリータイプ」とは、専有面積が60㎡超の住戸をいいます。
(注2) 「月額賃料」は、2019年11月30日現在における各保有資産の賃貸借契約書（ただし、マスターリース会社とパスス
ルー型マスターリース契約が締結されている場合、2019年11月30日現在における各保有資産についてマスターリー
ス会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書）上の月額賃料（共益費を含みます。）を記載しています。なお、マスターリース会社とサブリース型マスターリース契約が締結されている場合、当該マスターリ
ース月額賃料を各住戸面積に応じて按分して算出した賃料を各戸の月額賃料としています。本(ロ)において、以下同じです。

取得予定資産取得後

(注)

(ハ)

「東京都主要5区」は、千代田区、中央区、港区、渋谷区及び新宿区をいい、「その他23区」は、東京都主要5区
を除く東京都区内をいいます。

商業施設の状況
本投資法人は、本書の日付現在、商業施設を22物件保有しており、取得予定資産として商業施設1物件を取得する予定です。立地及びテナントの二つの観点を重視し厳選して投資を行っているため、商業施設は、本投資法人の目指す長期安定的なキャッシュ・
フローの確保を実現できる運用資産であると、本投資法人は考えています。取得予定資産取得後のポートフォリオのうち商業施設については、サブリース型マスターリース比率、パススルー型マスターリース比率、直接契約(注)比率及び底地比率が年間賃料ベースでそれぞれ58.6%、15.1%、11.9%及び14.4%となります。平均賃貸借契約期間は年間賃料ベースで17.2年、平均賃貸借契約残存期間は年間賃料ベースで13.4年、固定賃料比率
は賃貸面積ベースで99.9％となり、長期サブリース契約や固定賃料での長期の賃貸借契約に基づいた安定的な賃料収入が見込まれるものと、本投資法人は考えています。
(注)「直接契約」とは、マスターリースではなく、テナントと賃貸借契約を直接締結する場合をいいます。

- 42 -

取得予定資産取得後

(注1)

(注2)

(ニ)

「賃料形態」は、2019年11月30日現在における各保有資産及び各取得予定資産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契
約書（ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019年11月30日現在における各保有資産及び各取得予定資産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書）に基づく各賃料形態を記載しています。
「フォレオ博多」は、建物とは別に、賃借人に対し土地の一部を交番用地等として福岡県及び第三者に転貸することを目的として賃貸しており、当該借地の面積は賃貸可能面積及び賃貸面積には含んでいません。

ホテルの状況
本投資法人は、本書の日付現在、ホテル4物件を保有しており、今後も大和ハウスグ
ループのサポートを活用して、立地、テナントの信用力、賃料水準の競争力及び安定性を備えたホテルを取得することを目指しています。ホテルアセットは、オペレーターとの間で変動賃料を設定することによる収益の上振れを期待することができる等、他の中核資産とはリスク・リターンの特徴が異なるため、そのような特徴を有するホテルを中
核資産の一つに位置付けることによって、ポートフォリオ全体の収益の安定性を高めることができると、本投資法人は考えています。取得予定資産取得後のポートフォリオのうちホテルについては、ダイワロイネットホテル比率及びその他ホテル比率が年間賃料ベースでそれぞれ61.3%及び38.7%となり、主として大和ハウスグループが運営するホテ
ルに投資を行っています。また、平均賃貸借契約期間(注)は年間賃料ベースで14.8年となります。現在運用しているホテルについては、いずれも固定賃料となっていますが、
今後、変動賃料の採用による内部成長機会の拡大も検討していく方針です。
取得予定資産取得後(注)

本「(ニ) ホテルの状況」において、ホテルに該当する物件が他の用途にも供されている複合用途不動産である場合は、当該物件のホテル部分の賃貸借契約のみを対象とし、ホテル部分以外の賃貸借契約は対象としていません。

- 43 -

(10) 事業環境
① 物流施設を取り巻く事業環境
近年、物流全体の最適化を追求するサプライチェーン・マネジメントの浸透や通信販売の利用者の増加、多頻度配送、納期の短縮化等の消費者ニーズの多様化、また、物流機能に関する付加価値提供サービスを総合的に請け負うサードパーティロジスティクス事業者(注)の利用の拡大といった潮流を背景に、高い機能性を持つ大規模物流施設に対する需要が高まってきていると、本投資法人は考えています。
(注)「サードパーティロジスティクス事業者」とは、荷主企業に代わって、最も効率的な物流戦略の企画立案や物流システムの構築の提案を行い、かつ、それを包括的に受託し、実行する事業者をいいます。

(イ)

三大都市圏における中大型物流施設の需給動向
三大都市圏(注1)における中大型物流施設(注2)の需要は堅調に拡大しており、2015年から2017年にかけて供給量が需要量を上回る勢いで増加したことから、空室率は一時的に上昇したものの、2018年以降は需要の更なる拡大により需給環境が安定し空室率は低下傾向にあります。
(注1)

本①において、「三大都市圏」とは、首都圏、中部圏及び近畿圏をいいます。ただし、「首都圏」とは、東京
都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいい、「中部圏」とは、愛知県をいい、「近畿圏」とは、大阪府及び兵庫県をいい、前記「(2) 本投資法人の特徴とインベストメントハイライト ① 本投資法人の特徴 (イ) 主として4
つの中核資産に投資する総合型REIT」に記載の「中部圏」及び「近畿圏」とは異なります。したがって、本投資法人が主たる投資対象地域とする「三大都市圏」（「首都圏」（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県）、「中部圏」（愛知県、岐阜県及び三重県）、並びに「近畿圏」（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県）をいうものとしています。）とは、必ずしも一致しません。
(注2) 「中大型物流施設」とは、シービーアールイー株式会社が調査対象とする、延床面積5,000㎡以上で不動産投資会社等が保有する賃貸用物流施設をいいます。

(出所) シービーアールイー株式会社(注1) 「空室率」とは、シービーアールイー株式会社の調査に基づく賃貸用物流施設の空室面積（(注2)に定義しま
す。）を、同社の調査に基づく貸室面積で除した値をいいます。空室率は、各時点に集計した結果を記載しています。
(注2) 「賃貸用物流施設の空室面積」は、各時点で即入居可能なものだけを集計しています。
(注3) 「新規供給」とは、各期間内に竣工した賃貸用物流施設の賃貸面積をいいます。
(注4) 「新規需要」とは、各期の稼働床面積（テナント使用面積）の前期差をいいます。

(ロ)

中大型物流施設の開発動向
中大型物流施設の供給量は2014年以降増加しており、2019年には約3,401千㎡、2020
年には約3,331千㎡の大規模供給が予定されていますが、前記「(イ) 三大都市圏における中大型物流施設の需給動向」に記載のとおり、新規需要も堅調に拡大しているため、一時的な供給過多は中期的に改善するものと、本投資法人は考えています。

- 44 -

(出所) シービーアールイー株式会社(注)2019年及び2020年の新規供給の数値は、シービーアールイー株式会社が行った調査により算出した2019年12月末
現在における予想値であり、実績値ではありません。したがって、当該数値は、実際とは異なる場合があります。

(ハ)

三大都市圏における中大型物流施設の募集賃料動向
首都圏、中部圏及び近畿圏の募集賃料(注)は2014年より概ね安定的に推移しており、今後も安定収入を見込むことができるものと、本投資法人は考えています。

(出所)
(注)

(ニ)

シービーアールイー株式会社「募集賃料」とは、1棟あたりの募集面積1,000坪以上の物流施設における月額募集賃料の坪当たり単価（共益費を含みません。）をいいます。

大規模先進的物流施設が市場量に占める割合(注)2019年3月時点において、大規模先進的物流施設が日本全国の物流施設全体に占める割合は4.6%、また首都圏においては9.6%と小さく、今後もサプライチェーンの高度化や老朽施設からの移転需要の高まり等から、大規模先進的物流施設に対するニーズは引き
続き高いものと、本投資法人は考えています。

(出所)
(注)

シービーアールイー株式会社「大規模先進的物流施設が市場量に占める割合」は、「2019年3月時点における全国に所在する自社所有分を含むすべての倉庫の総延床面積」を、「固定資産の価格等の概要調査（総務省自治税務局固定資産税課）」及び「建築統計年報（国土交通省総合政策局）」を用いてシービーアールイー株式会社にて推計したものです。なお、「大規模先進的物流施設」とは、延床面積5,000㎡以上で不動産投資会社及び不動産開発会社等が開発した、原則として床荷重1.5ｔ/㎡以上、天井高5.5ｍ以上、柱スパン10ｍ以上で機能的な設計を備えた賃貸用物流施設をいいます。

- 45 -

②

居住施設を取り巻く事業環境(イ) 都道府県間移動者の転入超過数（日本人）2018年における日本人の都道府県間移動者の転入超過数では、東京都が約8万3千人の増加、愛知県が約2千人の増加、大阪府が約5千人の増加となっており、特に東京都への人口流入が続いています。東京都への人口流入の継続と相俟って、都内の賃貸居住施設
においては今後も安定収入を享受できると、本投資法人は考えています。

(出所)

(ロ)

総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」

賃貸マンションの着工戸数
東京都については、人口の流入が続いている一方で賃貸マンションの着工戸数の増加
ペースは比較的緩やかであり、賃貸住居施設の需要は今後も引き続き強いと本投資法人は考えています。

(出所)(注)国土交通省総合政策局「住宅着工統計」
鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造の貸家のうち、共同住宅の着工戸数を合計した数値に基づき作成しています。

- 46 -

③

商業施設を取り巻く事業環境
物販系分野のBtoC-EC（消費者向け電子商取引）化率は年々上昇傾向にあります。EC化率の内訳を見ると、生活家電、AV機器、PC・周辺機器等や、書籍、映像・音楽ソフトといった分野が高い一方、日常の最寄品で購入頻度の高いと考えられる食品、飲料、酒類の分野は物販全体を下回っており、消費者は商品によって購買チャネルを選択していると、本投資法人
は推測しています。
＜BtoC-EC（消費者向け電子商取引）化率＞

(出所)

④

経済産業省「電子商取引に関する市場調査」

ホテルを取り巻く事業環境
2018年における延べ宿泊者数は約5億9百万人泊と、2017年に引き続き5億人泊を超える水準となり、宿泊施設タイプ別では、特にビジネスホテルの宿泊需要が堅調に推移しています。ビジネスでの堅調な宿泊需要に加え、日本政府によるビジット・ジャパン事業の推進等により外国人客の増加もあり、ホテルの宿泊需要は安定的に推移していくものと、本投資法
人は考えています。
＜宿泊施設タイプ別延べ宿泊者数＞(出所)

観光庁「宿泊旅行統計調査」- 47 -

(11) 投資口価格及び出来高の推移
本投資口の上場日である2006年3月22日から2020年1月29日までの東京証券取引所における本投資法人の投資口価格及び出来高の推移は以下のとおりです。

(出所)
(注1)
(注2)

株式会社QUICKによる情報を基に本資産運用会社が作成
投資口価格は、終値ベースで記載しています。
本投資法人は、2013年3月1日及び2015年3月1日を効力発生日として、それぞれ、本投資口1口につき2口の割合による投資口の分割をしています。そのため、2013年2月25日以前については、これらの投資口分割による影響を加味し、投資口価格を4で除した数値及び出来高に4を乗じた数値を、小数第1位を四捨五入して記載しています。また、2013年2月26日から2015年2月24日までについては、2015年3月1日に効力が発生した投資口分割による影響を加味し、投資口価格を2で除した数値及び出来高に2を乗じた数値を、小数第1位を四捨五入して記載しています。

- 48 -

2

2020年2月期取得資産及び取得予定資産に係る個別不動産の概要
2020年2月期取得資産及び取得予定資産の個別の概要は、以下のとおりです。
本投資法人は、取得予定資産について、取得機会の確保のために2020年2月7日付で、信託受益権売買契約（以下「本売買契約」といいます。）を締結しました。本売買契約は金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等(注)に該当します。
本売買契約においては、一方当事者が本売買契約に違反した場合には、本売買契約の目的を達成することができない場合に限り、催告の上、本売買契約を解除することができるものとされており、本売買契約が解除された場合には、違反当事者に対して売買代金から消費税及び地方消費税相当額を控除した金額の20％相当額の違約金の支払を請求することができるものとされています（なお、かかる違約金は損害賠償額の予定とされ、相手方当事者は違約金の額を超える損害を請求することはできないものとされています。）。
ただし、本投資法人の売買代金の支払義務の履行は、本投資法人が売買代金の支払に必要な資金調達を完了していることが条件とされており、本投資法人が売買代金の支払に必要な資金を調達できない場合には、損害等の賠償及び補償その他何らの負担も生じることなく、本売買契約はその効力を失うものとされています。
したがって、資金調達が完了できず取得予定資産に係るフォワード・コミットメント等を履行できない場合においても、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと、本投資法
人は考えています。
(注)

先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。

なお、以下に記載する各物件の「物件番号」、「用途」、「タイプ」、「取得日」、「取得予定日」、「取得価格」、「取得予定価格」、「特定資産の概要」、「建物状況評価の概要」、「土壌汚染調査会社」、「設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関」、「賃貸借の概要」、「特記事項」、「物件の特性」及び「不動産鑑定評価書の概要」の各欄の記載について
は、特段の記載がない限り以下のとおりであり、2019年11月30日現在の情報に基づいて記載しています。
(1) 「物件番号」欄、「用途」欄、「タイプ」欄、「取得日」欄、「取得予定日」欄、「取得価格」欄及び「取得予定価格」欄の記載について
・「物件番号」は、2020年2月期取得資産及び取得予定資産について、各用途のタイプに応じて、物件毎に番号を付したものであり、Lは物流施設を、Rは商業施設を、HOはホテル
を、OTはその他資産をそれぞれ表し、そのうちLBはBTS型（ビルド・トゥ・スーツ型）
を、LMはマルチテナント型を、RRはロードサイド型を、RMはモール型を、RUはアーバン型をそれぞれ表します。
・「用途」は、2020年2月期取得資産及び取得予定資産について、本投資法人の投資方針において定められる各用途のタイプに応じ、物流施設、居住施設、商業施設、ホテル及びその他資産の別を記載しています。なお、その他資産については、括弧書きで具体的な用途を記載しています。
・「タイプ」は、2020年2月期取得資産及び取得予定資産について、本投資法人の投資方針
における投資対象のタイプに従い、以下に記載の各用途のタイプを記載しています。
＜物流施設＞
BTS型
タイプ
マルチテナント型（ビルド・トゥ・スーツ型）
将来的なテナントの入替えにも対応 様々な業種にマッチする物流適地にできるように、建物の一定の汎用性 立地しており、同地に適した規模・概要
を確保しながら、テナントの要望を グレード・設備を有する物流施設
取り入れたタイプの物流施設- 49 -

＜商業施設＞
タイプ

モール型

ロードサイド型

アーバン型

概要

幹 線 道 路、生 活 道 路 沿
い に 立 地し た エ ン ク ロ
ーズドモール(注1)、オープンモール(注2)からなる商業施設幹 線 道 路、生 活 道 路 沿
い に立 地 し 独 立し た 店
舗に よ る 単 体 及び 複 合
商業施設

タ ー ミ ナ ル 駅 近 郊、都市 繁 華 街 に 立 地す る 商
業施設

(注1)

「エンクローズドモール」とは、建物内にすべての店舗を収容し、空調の整ったモールを中央に配置するタイプのショッピングモールをいいます。
(注2) 「オープンモール」とは、店舗間を結ぶモールを建物の外側に配置し、屋根を設けないタイプ（庇程度の屋根を設ける場合を含みます。）のショッピングモールをいいます。

・
・

・

・

「取得日」は、2020年2月期取得資産について、本投資法人が売主から当該資産を取得した日を記載しています。
「取得予定日」は、各取得予定資産の取得について、当該取得に係る売買契約書に記載された取得予定年月日を記載していますが、かかる取得予定年月日は、本投資法人及び売主の間で合意の上変更されることがあります。
「取得価格」とは、2020年2月期取得資産に係る各売買契約書に記載された売買金額（取得に係る諸費用、公租公課等の精算金、消費税等及び借地差入保証金等を含んでいません。）をいいます。
「取得予定価格」とは、取得予定資産に係る各売買契約書又に記載された売買金額（取得に係る諸費用、公租公課等の精算金及び消費税等を含んでいません。）をいいます。

(2) 「特定資産の概要」欄の記載について
・「信託受託者」は、2020年2月期取得資産及び取得予定資産について、信託受託者又は信託受託者となる予定の者を記載しています。
・「信託期間満了日」は、2020年2月期取得資産及び取得予定資産について、本投資法人による取得時に効力を有する信託契約所定の信託期間の満了日を記載しています。
・
所在地の「地番」欄には、各不動産又は信託不動産の登記簿上表示されている地番（複数ある場合にはそのうちの1筆の地番）を、所在地の「住所」欄には、住居表示（住居表
示のない各不動産又は信託不動産は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのう
ちの1所在地））を、それぞれ記載しています。
・
土地及び建物の「所有形態」欄には、2020年2月期取得資産及び取得予定資産に関して、
本投資法人が保有若しくは取得する権利又は信託受託者が保有する権利若しくは本投資法人による取得時に効力が発生する信託契約に基づき信託受託者となる予定の者が取得する予定の権利の種類を記載しています。
・
土地の「面積」欄には、登記簿上表示されている地積の合計を記載しており、現況とは一致しない場合があります。
・
土地の「用途地域」欄には、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第7条に掲げる都市区域区分の種類を記載しています。
・
土地の「建蔽率」欄には、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値（指定建蔽率）を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
・
土地の「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）を記載しています。指定容積率は、敷地に接道する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・
建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている建物の各階の床面積の合計を記載しており、附属建物の面積は含まれておらず、現況とは一致しない場合があります。
- 50 -

・・・・

建物の「種類」欄には、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しており、現況とは一致しない場合があります。
建物の「構造」及び「階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しており、附属建物は含まれていません。
建物の「建築時期」欄には、主である建物の登記簿上の新築時点を記載しています。
「担保設定の有無」は、2020年2月期取得資産について、設定されている担保がある場
合、又は各取得予定資産について、本投資法人が取得した後に負担することが予定されている担保がある場合に、その概要を記載しています。

(3) 「建物状況評価の概要」欄の記載について
・「建物状況評価の概要」欄は、2020年2月期取得資産及び取得予定資産に関して作成されたエンジニアリング・レポートの記載に基づいて記載しています。
・「調査書日付」は、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書の作成日付を記載しています。
・「PML」欄には、年超過確率0.21％（再現期間475年）で生じる損害の予想損失額を再調
達価格(注)に対する比率（％）で示した数値を記載しています。
(注)「再調達価格」とは、既存建築物を調査時に新築した場合の費用をいいます。以下同じです。

(4) 「土壌汚染調査会社」欄の記載について
・「土壌汚染調査会社」欄は、2020年2月期取得資産及び取得予定資産に関して作成されたエンジニアリング・レポートの記載に基づいて記載しています。
(5) 「設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関」欄の記載について・「設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関」欄は、2020年2月期取得資産及び取得予定資産に関する建築確認申請書又は計画変更確認申請書等に基づいて記載しており、当時の名称等を記載しています。
(6) 「賃貸借の概要」欄の記載について・「賃貸借の概要」欄は、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書の内容を記載しています。なお、「契約形態」、「契約期間」、「賃料改定」、「契約更新」及び「中途解約」は、主要なテナント（当該賃貸面積の、建物全体における賃貸可能面積に占める割合が50％を超過するテナント）について記載し、各不動産又は信託不動産につきパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合は、主要なエンドテナントについて、当該エンドテナントとマスターリース会社との転貸借契約の内容を記載しています。また、「テナント賃貸面積（賃貸可能面積に占める割合）」は、テナント（エンドテナント）が複数存在する場合のみ記載しています。
・「賃貸可能面積」欄には、各不動産又は信託不動産に係る建物（ただし、底地物件については、土地）の賃貸が可能な面積であり、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書若しくは賃貸借予約契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と本投資法人が考える面積を記載しています。なお、各不動産が共有され又は信託受益権が準共有されている場合、当該不動産全体の賃貸可能面積に本投資法人が保有する共有持分又は不動産信託受益権の準共有持分の持分割合を乗じて記載しています。
・「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、2019年11月30日現在における各不動産又は信託
不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書に表示されている賃貸面積を記載しています。ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている
場合又は締結される予定である場合、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書に表示されたエンドテナントの賃貸面積を記載しています。なお、各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書においては、延床面積に含まれない部分
が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、賃貸面積が延床面積を上回る場
合があります。特に、物流施設において庇部分が賃貸面積に含まれる場合、賃貸面積が延床面積を大幅に上回る場合があります。加えて、各不動産が共有され又は信託受益権- 51 -

・
・

・

・

・

・

・
・

が準共有されている場合、当該不動産全体の賃貸面積に本投資法人が保有する共有持分
又は不動産信託受益権の準共有持分の持分割合を乗じて記載しています。
「稼働率」欄には、賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
「テナント数」は、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約
書又は賃貸借予約契約書に基づく物件毎のテナント数を記載しています。ただし、マス
ターリース会社とマスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である
場合、テナント数は1として記載しています。
「年間賃料」は、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書
又は賃貸借予約契約書に表示された月間賃料（消費税等を含んでいません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書が締結されている不動産又は信託不動産については、その合計額）を記載しています。なお、居住施設の年間賃料には、共益費を含みます。ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書に表示された月間賃料（消費税等を含んでいません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の転貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額）を記載しています。なお、売上歩合賃料については、2019年11月の売上に連動した月額売上歩合賃料を用いています。加えて、各不動産が共有され又は信託受益権が準共有されている場合、当該不動産全体の年間賃料に本投資法人が保有する共有持分又は不動産信託受益権の準共有持分の持分割合を乗じて記載しています。
「敷金・保証金」は、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書に規定する敷金及び保証金の残高の合計額（複数の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書が契約されている信託不動産については、その合計額）を記載しています。ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書に規定する敷金及び保証金の予定残高の合計額（複数の転貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額）を記載しています。なお、各賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書において、敷引又は敷金償却等の特約により返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額を記載しています。加えて、各不動産が共有され又は信託受益権が準共有されている場合、当該不動産全体の敷金・保証金に本投資法人が保有する共有持分又は不動産信託受益権の準共有持分の持分割合を乗じて記載しています。
「賃貸借契約期間」は、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書（ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書）の内容を記載しています。また、「平均賃貸借契約期間」は、各賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書の賃貸借契約期間をそれぞれ当該契約における年間賃料額により加重平均して算出しています。
「賃貸借契約残存期間」は、各取得（予定）日時点から、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書（ただし、マスターリー
ス会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産についてマスターリー
ス会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書）に記載された賃貸借
契約満了日までの期間を記載しています。また、「平均賃貸借契約残存期間」は、各賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書の賃貸借契約残存期間をそれぞれ当該契約における年間賃料額により加重平均して算出しています。
「マスターリース（ML）会社」は、第三者に転貸することを目的とした一括賃貸借契約を信託受託者との間で締結し、又は締結する予定の賃借人を記載しています。
「マスターリース（ML）種別」欄には、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式のマスターリース契約が締結されているものについて「パススルー- 52 -

・・・型」、転貸借による受取賃料の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式のマスターリース契約が締結されているものについて「サブリース型」と記載しています。「パススルー型」については、現実に転貸借がなされた場合にのみ、賃料を収受することができます。
「プロパティ・マネジメント（PM）会社」は、各不動産又は信託不動産について、PM業務を委託し又は委託する予定のPM会社を記載しています。
「契約期間」は、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書
又は賃貸借予約契約書に表示された契約期間を記載しています。
「その他賃貸借」は、本投資法人による取得時に締結され又は締結される予定の各不動産又は信託不動産の屋根部分等の賃貸を目的とする太陽光発電設備設置契約書の内容を記載しています。

(7) 「特記事項」欄の記載について
・「特記事項」欄には、以下の事項を含む、2020年2月期取得資産及び取得予定資産の権利関係や利用等で本投資法人が重要と考える事項のほか、2020年2月期取得資産及び取得予定資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して本投資法人が重要と考える事項を記載しています。
(i)
法令諸規則上の制限又は規制の主なもの(ii) 権利関係等に係る負担又は制限の主なもの(iii) 2020年2月期取得資産及び取得予定資産の境界を越えた構築物等があるが協定書等が締結されていない場合や境界確認等に問題がある場合の主なもの(iv) 共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの(8) 「物件の特性」欄の記載について
・「物件の特性」は、物流施設、商業施設、ホテル及びその他資産について、本投資法人
がシービーアールイー株式会社、株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト又は株式会社日本ホテルアプレイザルに、2020年2月期取得資産及び取得予定資産の評価を委託し作成された各評価報告書に記載された2020年2月期取得資産及び取得予定資産の基本的性格、特徴、その立地する地域の特性等の主要項目に基づき記載しています。当該2020
年2月期取得資産及び取得予定資産の評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
(9) 「不動産鑑定評価書の概要」欄の記載について
・「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項、不動産鑑定評価基準及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。）に基づき、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所に2020年2月期取得資産及び取得予定資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。

- 53 -

2020年2月期取得資産
物件番号
ハピアス海田（底地）
RR-009取得日
2019年12月13日

用途
タイプ
取得価格
特定資産の概要

特定資産の種類
信託受託者
信託期間満了日
地番
所在地
住所
所有形態
面積
土 地 用途地域
建蔽率
容積率
担保設定の有無

商業施設
ロードサイド型
1,400百万円

不動産－－
広島県安芸郡海田町畝二丁目1262番11
－
所有権
所有形態
－
13,415.52㎡
延床面積
－
準工業地域
種類
－
建 物
60％
構造
－
200％
階数
－
なし
建築時期
－
建物状況評価の概要
調査会社
－
緊急修繕費
－
調査書日付
－
短期修繕費
－
PML
－
長期修繕費
－
土壌汚染調査会社
調査会社
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関
設計者
－
構造設計者
－
施工者
－
確認検査機関－
構造計算調査機関－
賃貸借の概要(注)賃貸可能面積13,415.52㎡
テナント数
1
賃貸面積
13,415.52㎡
年間賃料
76,800千円
稼働率
100.0％
敷金・保証金64,000千円
賃貸借契約残存期
20.0年
賃貸借契約期間
20.0年間
マスターリース（ML）会社－
マスターリース（ML）種別－
プロパティ・マネジメント（PM）会社－
賃借人
大和情報サービス株式会社
契約形態
事業用定期借地権設定契約
契約期間
2019年12月13日から2039年12月31日
賃貸人及び賃借人は、借地権の存続期間中は、初回を2020年9月1日とし、以後賃料改定
毎年9月1日に賃料を改定するものとします。
更新がなく、賃貸借期間満了により終了します。ただし、賃貸人及び賃借人
は、再契約の意向がある場合には、期間満了日の6か月前までにその旨を相手契約更新方に通知するものとします。この場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の是非及びその条件について誠実に協議するものとし、合意に達した場合には再契約を締結するものとします。
賃貸人又は賃借人は、賃貸借契約に規定する場合を除いて、その都合により借中途解約地権の存続期間の満了前に賃貸借契約を解約することはできないものとします。

- 54 -

特記事項
該当事項はありません。
物件の特性
■ 立地
本物件は、瀬野川に並走するJR山陽本線の「安芸中野」駅から南西に約1.6km、「海田市」駅から北東に約2.5kmに位置しています。「広島」駅から「海田市」駅まではJR山陽本線で約10分、「安芸中野」駅までは約13分と通勤圏で、北側は戸建住宅地が広がるニュータウンとなっています。本物件は県道84号線及び国道2号からアクセスが可能であり、国道2号から建物が視認でき、見通しも良好です。2か所に駐車場出入口が設けられているためアプローチもスムーズです。
■ テナント構成
本物件は、食品スーパーの「エブリイ」、ドラッグストアの「ひまわり」、100円ショップの「ザ・ダイソー」がテナントとして入居しており、その他の衣料品店舗、サービス店舗、飲食店舗等の計10
テナントで構成されるNSC（ネイバーフッドショッピングセンター）です。駐車台数は207台と十分な台数が確保されています。
■ 商圏特性等
商圏距離別人口は、1km圏6.4千人、3km圏5.2万人、5km圏15.7万人で、商圏を5km圏内まで広げると大きなボリュームがあります。年齢構成は1km圏内で30歳代、3km、5km商圏は40歳代が多く、各圏域で30歳代も広島県平均を上回り若い世帯が多く、10歳未満の子世代も県平均を上回っています。家族構
成では3人以上世帯の比率が高く、郊外マーケットの特性が強いといえます。
商圏人口
本物件からの距離
1km圏
3km圏
5km圏
人口
6,476人
52,860人
157,353人
2018年
世帯数
2,994世帯24,156世帯
70,487世帯
人口
6,421人
52,653人
157,457人
2017年
世帯数
2,940世帯23,910世帯
70,046世帯
出典：住民基本台帳(注)2019年12月13日付で締結された事業用定期借地権設定契約の内容に基づき記載しています。

- 55 -

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点

不動産鑑定評価書の概要
ハピアス海田（底地）
1,510百万円
株式会社谷澤総合鑑定所
2019年10月31日

項目
収益価格

直接還元法による価格
運営収益
潜在総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り
DCF法による価格
割引率

更地復帰価格に対する割
引率
積算価格
土地比率
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

内容
1,510百万円

－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
1,510百万円
4.8％

4.9％

概要等
DCF法を適用し、直接還元法については、契約期間満了時に更地に復帰する本件契約内容には馴染まないことから適用しない

底地の取引事例に係る取引利回り等との比較による方法に基づき、賃貸借契約内容、地代水準、賃貸借
期間及び事業リスク等を総合的に勘案し査定
上記割引率を基礎に、更地としての売却可能性等を
勘案し査定

－
－
－
「底地」という対象不動産の類型を踏まえ、市場参
加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的等を考慮し、収益価格をもって対象不動産の鑑定評価額を決定- 56 -

物件番号HO-004取得日

アゴーラ・金沢
2019年11月29日

用途
タイプ
取得価格
特定資産の概要

特定資産の種類
信託受託者
信託期間満了日
地番
所在地
住所
所有形態
面積
土 地 用途地域
建蔽率
容積率
担保設定の有無ホテル－
5,200百万円

不動産信託受益権
三井住友信託銀行株式会社
2039年11月30日
石川県金沢市片町二丁目606番
石川県金沢市片町二丁目25番17号
所有権
所有形態
所有権
1,226.82㎡
延床面積7,246.17㎡
商業地域
種類
ホテル
建 物
80％(注1)
構造
鉄骨造
600％
階数
12階建
なし
建築時期
2019年9月2日
建物状況評価の概要
調査会社
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
緊急修繕費
0千円
調査書日付
2019年10月
短期修繕費
0千円
PML
3.2％
長期修繕費
108,463千円（12年間）
土壌汚染調査会社
調査会社
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関
設計者
大和ハウス工業株式会社
構造設計者
大和ハウス工業株式会社
施工者
大和ハウス工業株式会社
確認検査機関日本ERI株式会社
構造計算調査機関－
賃貸借の概要
賃貸可能面積7,011.58㎡
テナント数
1
賃貸面積
7,011.58㎡
年間賃料
非開示(注2)
稼働率
100.0％
敷金・保証金非開示(注2)
賃貸借契約期間
20.1年
賃貸借契約残存期間
19.9年
マスターリース（ML）会社－
マスターリース（ML）種別－
プロパティ・マネジメント（PM）会社
大和情報サービス株式会社
賃借人
株式会社アゴーラ・ホスピタリティーズ
契約形態
定期建物賃貸借契約
契約期間
2019年9月19日から2039年10月31日
賃料改定
契約更新
非開示(注2)
中途解約
特記事項
該当事項はありません。

- 57 -

物件の特性■ 立地
本物件は、商業施設の集まる繁華性の高い金沢市片町・香林坊エリアに属しており、各種観光資源からのアクセス性にも優れています。一方で、交通量の多い大通りからは外れているほか、前面道路は2車線道路で大型車の利用も可能であることから、宿泊施設としては好立地といえます。
■ テナント
本物件の賃借人は、宿泊特化型ホテルだけではなく、フルサービスホテルも運営しており、宿泊部門
だけでなく、料飲などにもノウハウを持つオペレーターです。そのため、宿泊特化型のホテルの中でも料飲での差別化を図ることが可能であり、競争の激しいマーケットにおいても優位性が期待できます。
■ 物件特性等
本物件は、大浴場、スパ施設、夕食提供可能なレストランを付帯し、さらに20㎡超の客室と広いフロ
ントロビーを持つなど、アッパーグレードのホテルとなっています。さらに総客室数200室で効率的な運営が期待できる規模を有しています。
(注1)
(注2)

本物件の建蔽率は本来80%ですが、商業地域かつ防火地域内の耐火建築物の適用により100％となっています。
賃借人の承諾が得られていないため、開示していません。

- 58 -

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点

不動産鑑定評価書の概要
アゴーラ・金沢
5,460百万円
大和不動産鑑定株式会社
2019年10月31日

項目
収益価格

内容
5,460百万円

直接還元法による価格
運営収益
潜在総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り

5,550百万円
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
280百万円－－
277百万円5.0％

DCF法による価格
割引率

5,420百万円
4.8％

最終還元利回り

5.2％

積算価格
3,970百万円
土地比率
33.9％
建物比率
66.1％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

(注)

概要等
DCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直接還元法による検証を行い、収益還元法による収益価格を試算

非開示(注)

非開示(注)

類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条
件及び建物条件並びにその他の条件によるスプレッ
ドを加減し、同一需給圏におけるJ-REIT物件等の鑑定評価における還元利回り等を参考に査定
類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して査定
還元利回りを基礎に、建物の経年劣化等による資本的支出の増大の可能性や、売買市場の動向の不確実性及び時の経過が流動性に与える影響等の不確実要
素を総合的に勘案して、査定対象不動産の収益性及び投資採算性を重視して取引を行う傾向が強いため、収益価格の方が積算価格よりも相対的に説得力が高いと判断し、収益価格を標準に積算価格を参考として査定

上記直接還元法による価格の詳細項目において、賃借人から開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により本投資法人が秘密保持義務の違反による損害賠
償の請求若しくは解除の請求を受け、又は再契約等の契約関係の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部の項目を除き、非開示としています。

- 59 -

取得予定資産
物件番号
DPL流山Ⅰ
LM-004取得予定日
2020年4月3日

用途
物流施設
タイプ
マルチテナント型
取得予定価格
32,600百万円
特定資産の概要
特定資産の種類
不動産信託受益権(注1)
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 信託期間満了日
2040年4月30日
地番
千葉県流山市西深井字種井下1374番1
所在地
住所
千葉県流山市西深井字種井下1374番地1
所有形態
所有権
所有形態
所有権
面積
66,516.25㎡(注2)
延床面積
128,360.20㎡
土 地 用途地域
市街化調整区域
種類
倉庫・事務所
建 物
建蔽率
60％(注3)構造
鉄筋コンクリート造
容積率
200％
階数
4階建
担保設定の有無なし
建築時期
2018年3月7日
建物状況評価の概要
調査会社
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
緊急修繕費
0千円
調査書日付
2020年1月
短期修繕費
0千円
PML
0.1％
長期修繕費
336,596千円（12年間）
土壌汚染調査会社
調査会社
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関
設計者
株式会社フクダ・アンド・パートナーズ一級建築士事務所
構造設計者
株式会社フクダ・アンド・パートナーズ一級建築士事務所
施工者
髙松建設株式会社／青木あすなろ建設株式会社
確認検査機関一般財団法人さいたま住宅検査センター
構造計算調査機関－
賃貸借の概要
賃貸可能面積124,304.90㎡
テナント数
1
賃貸面積
115,342.52㎡(注4)
年間賃料（非開示）(注5)
稼働率92.8％
敷金・保証金（非開示）(注5)
平均賃貸借契約
平均賃貸借契約期間 10.7年
9.1年
残存期間
マスターリース（ML）会社
大和ハウスプロパティマネジメント株式会社
マスターリース（ML）種別
パススルー型
プロパティ・マネジメント（PM）会社
大和ハウスプロパティマネジメント株式会社
ヤマト運輸株式会社、株式会社ファッション・コ・ラボ、株式会社フレームワ
賃借人
ークス、センコー株式会社、丸紅ロジスティクス株式会社等
本物件の屋根部分等の賃貸を目的とした、以下の太陽光発電設備設置契約が締結されています。
契約先：大和ハウス工業株式会社
その他賃貸借契約締結日：2017年10月31日
契約期間：2018年7月1日から2038年6月30日まで
年間使用料：3,534,000円（消費税別）- 60 -

特記事項
1．本件土地の境界のうち、本書の日付現在、書面による境界確定ができていない一部について、売主の責任と負担において速やかに境界確定書面を締結することを売主と合意しています。
2．建物状況調査報告書等において指摘事項がありますが、本投資法人による取得時までに売主の責任と負担において是正することを売主と合意しています。
物件の特性■ 好アクセス
本物件の所在する流山市は、東京都心より25km圏の千葉県北西部に位置し、つくばエクスプレス、JR
武蔵野線、常磐線、東武野田線、流鉄流山線等の鉄道網や、常磐自動車道・国道16号及び6号等の広域交通幹線網が発達しています。本物件は、常磐自動車道「流山IC」から約2.7km、国道16号へのア
クセスも良好な立地にあり、幹線道路への交通アクセスに恵まれた利便性の高いロケーションにあります。常磐自動車道から「三郷JCT」を経由し、外環自動車道・首都高速道路へのアクセスが良好なことに加え、国道16号の利用にも適した立地であり、東京・埼玉・千葉といった地域への広域配送拠点として機能します。
■ 物流適地周辺に一部住宅がみられるものの多くは工場や畑地であり、周辺住民によるクレーム発生の懸念がな
く長期的にも24時間稼働が可能な立地といえ、労働力確保の点では、無料シャトルバスを運行しているほか、路線バスも利用でき、市内や人口集積が見られる周辺都市から集めることが可能です。
■ 高スペック
本物件は延床面積約38,828坪、4階建の物流施設で、物流会社等の複数テナントにより利用されています。基本仕様は、天井高は1～3階6.6m、4階6.2m、床荷重は1.5t/㎡、柱間隔は11.0m×11.5mと汎用性が高く、BCPに対応した免震構造が採用されています。配送効率性については、各階に接車できる
ダブルランプウェイを有し、トラックバースは1階の両面及び各階に設置され、敷地内にはトラック
出入口が2か所設置されていることから、ダブルランプウェイを活かした一方通行となっており、効率的なオペレーションを行うことが可能です。
駐車スペースは普通乗用車396台、トラック待機場が12台分設置されており、十分なスペースが確保されています。1階部分には、カフェテリア、店舗、保育室等、従業員にとって利便性が高い設備が設置されています。
(注1)
(注2)
(注3)
(注4)
(注5)

本投資法人は、売主との売買契約書において、本物件の取得日と同日付で売主が上記信託受託者に対し本物件を信託譲渡した上で、同日付で本投資法人が信託受益権を譲り受けることを合意しています。
本件土地について地積更正登記申請を行っており、当該登記完了後は登記簿上の地積が66,579.28㎡となる予定です。
本物件の建蔽率は本来60%ですが、角地緩和の適用により70%となっています。
本物件の一部について、売主が締結している一時使用賃貸借契約に基づく賃貸面積は含まれていません。
賃借人の承諾が得られていないため、開示していません。

■ 大和ハウス最大級の物流施設
延床面積約128,000㎡を誇る大和ハウス最大級の物流施設です。4階建で、各区画での事務所の設置が可能であり、256台のトラックバースも完備しています。
■ 「職育近接」の実現によるテナント企業の働き方改革への支援
株式会社ママスクエアと連携して、最大で40名の受け入れが可能な保育施設を完備し、仕事と育児の両立をサポートしています。また、カフェテリアやコンビニエンスストアも設置しています。
■ 交通アクセスに優れた好立地
首都圏から東日本全域までアクセスが可能であり、グローバルSCM(注)に対応可能です。また、近隣には生活環境が整った住宅団地もあり、職住近接の就労環境も整備されています。
(注)「グローバルSCM」とは、サプライチェーンマネジメントの仕組みを、国内にとどまらず、世界にある拠点を結んで実施することをいいます。

- 61 -

■ AIやロボットなどの最新技術を取り入れたマルチテナント型物流施設
物流の効率化・自動化を推進する、AIやロボットなどの最新技術を導入した物流オペレーションにより、作業効率を高めることが可能です。

(出所)

大和ハウス

■ DPL流山プロジェクト
本物件は、大和ハウスによる、マルチテナント型物流施設4棟・総敷地面積約320,000㎡の巨大プロジェ
クトであるDPL流山プロジェクトにより開発された物件です。
名称

竣工（予定）時期

延床面積

敷地面積

DPL流山Ⅰ2018年3月

128,360㎡

66,516㎡

DPL流山Ⅱ

2022年11月

120,802㎡

60,662㎡

DPL流山Ⅲ2020年7月

122,064㎡

53,937㎡

DPL流山Ⅳ

2021年10月

322,226㎡

135,592㎡－

693,452㎡

316,707㎡

合計(注)

DPL流山Ⅰを除き、いずれも本書の日付現在における計画値であり、実際に完成する物件の数値は異なる可能性があります。

(出所)
(注)

大和ハウス
DPL流山Ⅰを除き、上記各物件については本書の日付現在における完成イメージであり、実際に完成する物件の外観とは異なる可能性があります。また、本書の日付現在、DPL流山Ⅰを除き、本投資法人が取得する予定はありません。

- 62 -

不動産鑑定評価書の概要
物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点

DPL流山Ⅰ
32,900百万円
株式会社谷澤総合鑑定所
2019年12月31日

項目
収益価格

概要等
DCF法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行い、収益還元法による収益価格を試算

直接還元法による価格
運営収益
潜在総収益
空室等損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出
純収益
還元利回り

33,000百万円
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
1,444百万円－－
1,417百万円
4.3％

DCF法による価格
割引率

32,800百万円（1～4年度） 金融商品の利回りを基にした積上法等により倉庫の4.3％ ベース利回りを定め、当該ベース利回りに対象不動（5年度以降） 産に係る個別リスクを勘案することにより査定
4.4％
4.5％ 還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
31,000百万円
42.7％
57.3％

最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項(注)

内容
32,900百万円

非開示(注)

非開示(注)

近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定特になし

上記直接還元法による価格の詳細項目において、賃借人から開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により本投資法人が秘密保持義務の違反による損害賠
償の請求若しくは解除の請求を受け、又は再契約等の契約関係の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部の項目を除き、非開示としています。

- 63 -

物件番号
RM-012

用途タイプ

イーアスつくば（準共有持分70％追加取得）

取得予定日

2020年4月1日(注1)

取得予定価格

商業施設
モール型
23,800百万円（準共有持分70％）(注1)

特定資産の概要
不動産信託受益権
三井住友信託銀行株式会社
信託期間満了日
2039年4月30日
茨城県つくば市研究学園五丁目19番
茨城県つくば市研究学園五丁目19番地
所有権
所有形態
所有権
145,385.16㎡(注1)
延床面積112,509.43㎡(注1)
商業地域
種類
店舗・駐車場
建 物
80％(注2)構造
鉄骨鉄筋コンクリート造
200％
階数
5階建
なし
建築時期
2008年9月29日
建物状況評価の概要
調査会社
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
緊急修繕費
0千円
調査書日付
2020年1月
短期修繕費
0千円
PML
2.2％
長期修繕費
1,489,127千円（12年間）
土壌汚染調査会社
調査会社
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関
清水建設株式会社（新築時）
設計者
株式会社北川鉄工所（駐車場棟増築時）
清水建設株式会社（新築時）
構造設計者
株式会社ライフ設計事務所（駐車場棟増築時）
清水建設株式会社（新築時）施工者
株式会社北川鉄工所（駐車場棟増築時）
財団法人日本建築センター（新築時）
確認検査機関日本建築検査協会株式会社（駐車場棟増築時）
構造計算調査機関－
賃貸借の概要
賃貸可能面積97,230.27㎡
テナント数
1
賃貸面積
97,230.27㎡
年間賃料
1,505,000千円
稼働率
100.0％
敷金・保証金752,500千円
賃貸借契約
19.1年
賃貸借契約期間
20.1年
残存期間
マスターリース（ML）会社
大和ハウス工業株式会社
マスターリース（ML）種別
サブリース型
プロパティ・マネジメント（PM）会社
大和情報サービス株式会社
賃借人
大和ハウス工業株式会社
契約形態
建物賃貸借契約
契約期間
2019年4月5日から2039年4月30日
本契約開始日より10年間は据え置き、以後3年毎に協議の上、見直します。公賃料改定
租公課の負担の増減、近隣の賃貸借の賃料その他経済情勢に変動があり、賃料の額が不相当となった場合は、協議の上、改定できます。
3年毎の自動更新とします。期間満了の6か月前までに当事者の一方から書面に契約更新よる更新拒絶の通知がある場合等はこの限りではありません。
賃貸借契約の契約期間内は、賃貸借契約を中途解約することができません。た
中途解約
だし、賃借人は、賃貸人に対し中途解約日の12か月前までに書面をもって申し入れ、かつ所定の違約金を支払うことにより中途解約できるものとします。

特定資産の種類
信託受託者
地番
所在地
住所
所有形態
面積
土 地 用途地域
建蔽率
容積率
担保設定の有無- 64 -

特記事項
建物状況調査報告書等において指摘事項がありますが、本投資法人による取得時までに売主の責任と負担において是正することを売主と合意しています。
物件の特性
■ 好立地
本物件の所在するつくば市は茨城県南西部に位置し、茨城県の県庁所在地である水戸市から南西に約50km、東京から北東に約50kmの距離に位置しています。本物件は、つくば市の中心部に隣接する副都
心的な役割を担うエリアのつくばエクスプレス「研究学園」駅から徒歩約4分に所在しています。東側の主要地方道取手つくば線（サイエンス大通り）、南側の主要地方道取手つくば線（新都市中央通
り）及び「研究学園」駅前から北に延びる道路の3本の通りに面しており、駐車場も約4,300台分が設置されており、車でのアプローチも良好な好立地です。
■ テナント構成
インモール棟は、1階には食品スーパーの「フードスクエアカスミ」、総合ファッションショップの「フィットハウス」、2階にはアパレルの「ユニクロ」、家電量販店の「ノジマ」、3階には玩具量販店の「トイザらス／ベビーザらス」、書店の「アカデミア」、アウトモール棟及びウェディング棟には、ペット用品店の「ペットの専門店コジマ」や結婚式場がそれぞれ核テナントとして入っており、その他の物販店舗、サービス店舗、飲食店舗等と合わせて200を超えるテナントで構成されています。施設全体で300億円を超える売上を有しており、地域とともに発展を続ける3km圏内で店舗面積が最大規模の大型商業施設です。
■ 商圏特性等
本物件の所在するつくば市の将来人口は、2035年まで微増が続く予測となっています。商圏距離別人
口は、3km圏約5.1万人、5km圏約10.6万人、10km圏約27.7万人です。年代別人口でみると、3km圏では茨城県の平均と比べると、20歳代～40歳代の比率が高く、学生や若いファミリー層が多い商圏といえ
ます。
商圏人口
2017年
2016年

本物件からの距離
人口
世帯数
人口
世帯数

3km圏
51,317人
24,765世帯
49,612人
24,111世帯

5km圏
106,073人
47,843世帯
103,500人
46,575世帯

10km圏
277,947人
118,830世帯
274,471人
116,199世帯
出典：住民基本台帳■ 環境への配慮
本物件は太陽光発電システムや太陽光と風力のハイブリッド型発電システムを設置し、電力源として使用しているほか、深夜電力を利用した氷蓄熱システムの空調方式を採用しており、環境に配慮した仕様となっています。
(注1)
(注2)

本投資法人は、2019年4月5日付で本物件の準共有持分30％を取得済みであり、本物件の準共有持分70％を追加取得することにより、本物件を100％所有することになります。なお、面積及び延床面積は本物件全体の数値を記載しています。
本物件の建蔽率は本来80％ですが、角地緩和の適用により90％となっています。

■ 外部機関からの環境認証取得
本物件の環境への配慮に対し、外部機関から高い評価を獲得しています。

- 65 -

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点

不動産鑑定評価書の概要(注)イーアスつくば
24,010百万円
一般財団法人日本不動産研究所
2019年12月31日

項目内容
24,010百万円

直接還元法による価格
運営収益
潜在総収益

24,360百万円
1,505百万円
1,505百万円

空室等損失等

－

収益価格

運営費用
維持管理費

203百万円
－

水道光熱費
修繕費

－
37百万円

PMフィー

8百万円

テナント募集費用等

－

公租公課
損害保険料

156百万円
1百万円

その他費用
運営純収益
一時金の運用益
資本的支出－
1,301百万円
7百万円
89百万円

純収益
還元利回り

1,218百万円
5.0％

DCF法による価格
割引率

23,590百万円
4.8％

最終還元利回り

5.3％

概要等
DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格
はともに同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけ、収益還元法による収益価格を試算

賃貸借契約条件・テナントの家賃負担能力等を勘案し、現行の賃貸借契約条件に基づく貸室賃料収入を計上
賃借人の状況・商業施設としての競争力・賃貸借契約内容等を勘案し、空室等損失は計上しない
対象建物は店舗施設として一括賃貸されており、日常的な管理・運営については賃借人が自ら行うこととなっているため計上しない
賃借人負担のため計上しない
今後の管理運営計画、類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上
契約条件に基づく報酬額等を参考に、類似不動産における報酬料率等を考慮して計上
店舗施設として長期契約期間一括賃貸されていることから、新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝費等に要する費用等については計上しない
公租公課関係資料に基づき計上保険契約に基づく保険料及び類似の建物の保険料率等を考慮し査定
その他費用として計上すべき特段の費用はない
運用利回りを1.0%と査定
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定
最も投資リスクが低いと認められる不動産の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件、建物条件等の店舗競争力、契約条件等、及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回りや各投資家へのヒアリング結果等を勘案して査定
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、
今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定- 66 -

積算価格
24,220百万円
土地比率
68.0％
建物比率
32.0％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
(注)

特になし

鑑定評価書には本物件1棟全体に係る数値が記載されていますが、本投資法人が取得を予定している準共有持分70％に相当する数値を単位
未満を切り捨てて記載しています。

- 67 -

物件番号
用途
GRANODE広島（準共有持分50％）
OT-006タイプ
取得予定日
2020年4月3日
取得予定価格特定資産の概要
特定資産の種類
不動産信託受益権(注1)
信託受託者
三井住友信託銀行株式会社
信託期間満了日
地番
広島県広島市東区二葉の里三丁目8番7
所在地
住所
広島県広島市東区二葉の里三丁目5番7号
所有形態
所有権
所有形態
面積
6,339.23㎡(注2)
延床面積
土

地

用途地域

商業地域

種類
建

物

建蔽率

80％(注3)構造

容積率
担保設定の有無

500％(注4)
なし

階数
建築時期

その他資産（オフィス）－
14,400百万円

2040年4月3日

所有権46,995.92㎡(注2)
ホテル・事務所・店舗・
駐車場
鉄骨・鉄筋コンクリート
造
地下2階付20階建
2019年3月29日

建物状況評価の概要
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
0千円
調査書日付
2020年1月
0千円
PML
1.4％
220,401千円（12年間）
土壌汚染調査会社
調査会社
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関
設計者
株式会社フジタ
構造設計者
株式会社フジタ
施工者
株式会社フジタ
確認検査機関日本ERI株式会社
構造計算調査機関－
賃貸借の概要
賃貸可能面積14,962.23㎡（オフィス9,645.59㎡、ホテル3,839.60㎡、商業施設1,477.04㎡）
賃貸面積11,812.38㎡（オフィス6,495.74㎡、ホテル3,839.60㎡、商業施設1,477.04㎡）
稼働率
78.9％
年間賃料
673,624千円
テナント数
1
敷金・保証金566,493千円
平均賃貸借契約
平均賃貸借契約期間 9.3年
8.4年
残存期間
マスターリース（ML）会社
大和情報サービス株式会社
マスターリース（ML）種別
パススルー型
プロパティ・マネジメント（PM）会社
大和情報サービス株式会社
賃借人
ダイワロイヤル株式会社等

調査会社
緊急修繕費
短期修繕費
長期修繕費

- 68 -

特記事項
1．本投資法人は、不動産信託受益権の準共有持分50％を取得する予定です。他の準共有者は、大和ハウス工業株式会社です。他の準共有者とは、今後の本物件の運用にあたり、「準共有者間協定書」等を締結する予定です。
2．本物件については、売主と本物件の東側隣接地所有者（二者）との間の協定において、両土地の間に存在し、本土地の一部を構成する空地に関し、歩行者が自由に通行できるように一般に開放すること、三者が共同で舗装や植栽等の設備を整備、管理して、当該設備は三者の共有とすること、及び、三者以外の者に対し当該空地をイベント等により利用させる場合は、利用料を徴収し、収益は三者均等に配分すること等について合意しており、信託受託者は当該協定上の売主の地位を承継する予定です。
物件の特性■ 立地優位性
本物件は、JR「広島」駅から徒歩約4分、二葉の里5街区に建設されたオフィス、商業施設及びホテルの複合ビルです。「広島駅北」エリア内に立地し、JR各線「広島」駅を有するため交通利便性は高く、オフィスについては相応の立地競争力を有すると判断されます。視認性もよくランドマーク性も有しているため、エリアの中でも立地競争力は高いといえます。ホテルについては広島空港リムジン
バスの発着場からも近く、ビジネス客だけではなく、レジャー客にも訴求力のある立地となっています。
■ テナント・BCPへの対応等
本物件の3～11階部分については、メインテナントであるオフィステナントが入居しています。オフィスフロアは、延床面積約15,000坪・基準階面積約660坪と広島市における最大規模となっており、
天井高2.8mのほか、OAフロアや個別空調等を備えています。また、制震構造を備えており、非常用発電機による72時間の電力供給のほか、テナント用発電機スペースも設置している等、BCP対策が整っています。このように新築ビルに求められるスペック水準を備えており、広島市内において非常に高い競争力を有するビルです。また、13～20階部分についてはダイワロイヤル株式会社が運営する「ダイワロイネットホテル広島駅前」が入居しています。ホテルはダブルとツインの合計197室から構成されており、最も小さいタイプでも22㎡であり、同価格帯の他のホテルと比較して広くなっています。「ダイワロイネットホテル」は、全国展開する大手チェーンであり、今後も複数の新規開業を計画するなど、ブランド力や会員システム等による安定した集客が期待できます。
1～2階部分はコンビニエンスストア、飲食店舗、その他の物販店舗やサービス店舗等の商業施設で構成されています。
(注1)

本書の日付現在は現物不動産ですが、取得予定日に売主が本物件を信託受託者に信託し、本投資法人は、不動産信託受益権の準共有持分
50％を取得予定です。
(注2) 本投資法人が取得する予定の不動産信託受益権の準共有持分の持分割合は50％ですが、面積及び延床面積は本物件全体の数値を記載しています。
(注3) 本物件の建蔽率は本来80%ですが、角地かつ準防火地域内の耐火建築物による緩和の適用により100%となっています。
(注4) 本物件は、建築基準法第68条の3第1項の規定の適用により、容積率が650%となっています。

■ 「GRANODE」（グラノード）のネーミングコンセプト「GRANODE」は、建物のイメージを連想させるグランド（Grand）とアクティビティの中心となることを意図したノード（Node）を組み合わせた造語です。シンボルマークは、「様々な道が連なり結ばれる様を直感的に表現し、かつ当地を超えてつながっていく地域のアクティビティの発展性」をイメージして構成されています。

- 69 -

■ 観光・ビジネス・交通・憩いの中心となる大型複合施設
オフィス・ホテル・商業施設が融合した大型複合施設です。

＜観光の中心＞
13～20階には、197室の客室を備えるダイワロイネットホテル広島駅前を運営するテナントが入居しています。本物件は、各観光地へのアクセスも良好です。
＜ビジネスの基盤＞
BCP対策として、制震構造を採用し、停電時に備え非常用発電機を設置しています。また、オフィスのテナントを支える認可保育園やコンビニエンスストアなど16テナントを誘致しています。
オフィスフロア図（基準階面積約2,200㎡）- 70 -

＜交通の中心＞
関東方面や関西方面へ向かう中長距離バスの発着場のほか、カーシェアの待機スペースやレンタカーの受付窓口等が設置されています。
＜憩いの広場＞
憩いの広場「エキキターレ」をオープンしています。また、近接する広島テレビのイベントや中継、収録などを行い、賑わいを創出しています。
広島二葉の里- 71 -

5街区

不動産鑑定評価書の概要
物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点

GRANODE広島
14,750百万円
一般財団法人日本不動産研究所
2019年12月31日

項目内容
14,750百万円

直接還元法による価格
運営収益
潜在総収益

14,950百万円
973百万円
1,001百万円

空室等損失等

28百万円

収益価格

運営費用
維持管理費

310百万円
123百万円

水道光熱費
修繕費

52百万円
5百万円

PMフィー

16百万円

テナント募集費用等

6百万円

公租公課
損害保険料

100百万円
1百万円

その他費用

4百万円

運営純収益
一時金の運用益
資本的支出

662百万円
7百万円
13百万円

純収益
還元利回り

656百万円4.4％

概要等
直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格
はともに同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけ、収益還元法による収益価格を試算

現行の賃貸借契約に基づく平均賃料等、対象不動産を新規に賃貸することを想定した場合における新規賃料等の水準、入居している賃借人の属性等をもとに、中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定の上、これに基づく貸室賃料収入及び共益費収入を計上
各用途に関して、同一需給圏内の類似地域において代替競争等の関係にある類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動産に係る過去の稼働状況や今後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率水準を査定し、当該稼働率水準を前提に、空室等損失を計上
清掃費、設備管理費、警備費等で構成される維持管理費については、類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮して計上
実績値に基づき、貸室部分の稼働等を考慮の上計上
実績値を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上
契約条件に基づく報酬額等を参考に、類似不動産における報酬料率等を考慮して計上
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用等について、賃借人の想定回転期間をもとに査定した年平均額を計上
公租公課関係資料に基づき計上保険契約に基づく保険料及び類似の建物の保険料率等を考慮し査定
イベント費、屋外広告許可更新費等をその他費用として計上
運用利回りを1.0%と査定
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案の上査定
当研究所が設定する各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案の上査定- 72 -

DCF法による価格
割引率
最終還元利回り

14,550百万円
4.2％
4.6％

積算価格
13,850百万円
土地比率
36.9％
建物比率
63.1％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項(注)

類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、
今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定

特になし

鑑定評価書には本物件1棟全体に係る数値が記載されていますが、本投資法人が取得を予定している準共有持分50％に相当する数値を単位
未満を切り捨てて記載しています。

- 73 -

3

取得予定資産取得後のポートフォリオの概況(1) 取得予定資産取得後のポートフォリオの分散状況
本投資法人の取得予定資産取得後のポートフォリオの分散状況は、以下のとおりです。
① 地域別投資比率
取得（予定）価格
投資比率
地域
物件数
（百万円）
（％）(注2)
(注1)
首都圏

154

521,776

63.9

中部圏

10

30,630

3.8

近畿圏

19

67,020

8.2

その他

44

196,999

24.1

合計

227

816,425

100.0

三大
都市圏

(注1)
(注2)

②

「地域」については、前記「1 事業の状況 (2) 本投資法人の特徴とインベストメントハイライト
特徴」をご参照下さい。
「投資比率」は、取得（予定）価格を基準に算出した数値を記載しています。以下同じです。

取得（予定）価格
（百万円）

物件数

投資比率
（％）

物流施設

62

406,241

49.8

居住施設

133

246,424

30.2

商業施設

22

120,530

14.8

ホテル

4

15,970

2.0

その他資産

6

27,260

3.3

合計

227

816,425

100.0

中核
資産

96.7

築年数分布
築年数

取得（予定）価格
（百万円）

物件数

投資比率
（％）

5年未満

19

112,700

14.2

5年以上10年未満

39

217,737

27.4

10年以上

162

463,488

58.4

合計

220

793,925

100.0

(注)

④

① 本投資法人の用途別投資比率
用途

③

75.9

「築年数」は、2020年4月3日現在における各資産の築年数です。

用途別平均築年数
用途(注)

平均築年数（年）

物流施設

8.0

居住施設

14.1

商業施設

11.7

ホテル

9.2

その他資産

4.2

平均

10.3

「平均築年数」は、2020年4月3日現在における各資産の築年数をそれぞれ当該資産の取得（予定）価格により加重平均
して算出しています。

- 74 -

⑤

ポートフォリオPML（％）
2019年8月期末時点(注1)
取得予定資産取得後(注2)
(注1)

(注2)

1.5
1.3

2019年8月期末時点の「ポートフォリオPML」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による地震リスク評
価報告書に基づいて底地物件である「アクロスプラザ三芳（底地）」、「ASOBOX（底地）」、「アクロスモール泉北（底地）」、「アクロスプラザ稲沢（底地）」、「平塚商業施設（底地）」及び「ロイヤルホームセンター森ノ宮（底地）」を除く222物件の集合体に対して個別物件と同様にPMLを求めた数値を記載しています。
取得予定資産取得後の「ポートフォリオPML」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による地震リスク評
価報告書に基づいて底地物件である「アクロスプラザ三芳（底地）」、「ASOBOX（底地）」、「アクロスモール泉北（底地）」、「アクロスプラザ稲沢（底地）」、「平塚商業施設（底地）」、「ロイヤルホームセンター森ノ宮（底地）」及び「ハピアス海田（底地）」を除く220物件の集合体に対して個別物件と同様にPMLを求めた数値を記載しています。

- 75 -

(2)取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧

物件
用途 番号
(注1)

LB-001
LB-002
LB-003
LB-005
LB-006
LB-007
LB-008
LB-009
LB-011
LB-013
LB-015
LB-018
LB-019
LB-020
LB-021
物流
LB-022
施設
LB-023
LB-024
LB-025
LB-026
LB-027
LB-028
LB-029LB-030
LB-031
LB-032
LB-033
LB-034
LB-035
LB-036
LB-037

物件名称

所在地

D プ ロ ジ ェ ク ト 東京都
町田町田市
D プ ロ ジ ェ ク ト 東京都
八王子八王子市
D プ ロ ジ ェ ク ト 神奈川県
愛川町
愛甲郡
D プ ロ ジ ェ ク ト 千葉県
浦安Ⅰ
浦安市
D プ ロ ジ ェ ク ト 千葉県
浦安Ⅱ
浦安市
D プ ロ ジ ェ ク ト 千葉県
茜浜
習志野市
D プ ロ ジ ェ ク ト 千葉県
野田野田市
D プ ロ ジ ェ ク ト 愛知県
犬山(注11)
犬山市
D プ ロ ジ ェ ク ト 大阪府
寝屋川寝屋川市
D プ ロ ジ ェ ク ト 岩手県
盛岡滝沢市
D プ ロ ジ ェ ク ト 茨城県
土浦
土浦市
D プ ロ ジ ェ ク ト 福岡県
福岡宇美
糟屋郡
D プ ロ ジ ェ ク ト 佐賀県
鳥栖
鳥栖市
D プ ロ ジ ェ ク ト 埼玉県
久喜Ⅰ
久喜市
D プ ロ ジ ェ ク ト 埼玉県
久喜Ⅱ
久喜市
D プ ロ ジ ェ ク ト 埼玉県
川越Ⅰ
川越市
D プ ロ ジ ェ ク ト 埼玉県
川越Ⅱ
川越市
DPL犬山
愛知県
(注11)
犬山市
D プ ロ ジ ェ ク ト 福岡県
福岡箱崎
福岡市
D プ ロ ジ ェ ク ト 埼玉県
久喜Ⅲ
久喜市
D プ ロ ジ ェ ク ト 埼玉県
久喜Ⅳ
久喜市
D プ ロ ジ ェ ク ト 埼玉県
久喜Ⅴ
久喜市
D プ ロ ジ ェ ク ト 埼玉県
久喜Ⅵ
久喜市
D プ ロ ジ ェ ク ト 埼玉県
八潮
八潮市
D プ ロ ジ ェ ク ト 大阪府
西淀川
大阪市
D プ ロ ジ ェ ク ト 千葉県
松戸松戸市
D プ ロ ジ ェ ク ト 福岡県
ひびき灘
北九州市
D プ ロ ジ ェ ク ト 岩手県
盛岡Ⅱ
滝沢市
D プ ロ ジ ェ ク ト 埼玉県
川越Ⅲ
川越市
D プ ロ ジ ェ ク ト 埼玉県
加須加須市
D プ ロ ジ ェ ク ト 千葉県
浦安市
浦安Ⅲ

取得
（予定）日
(注2)
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月28日
2016年
9月28日
2017年
4月11日
2017年
4月11日
2017年
4月11日

取得（予定）
期末算定
価格
年間賃料価格/鑑定 テナン
（百万
投資
評価額
ト数
円）
価格
比率
（百万円） (注5)
(注6)
（百万円） （％）
(注4)
(注3)

賃貸
可能面積
（㎡）
(注7)

賃貸
面積
（㎡）
(注8)

稼働率
（％）
(注9)

9,200

1.1

9,830

1

(注10)

50,490.39

50,490.39

100.0

15,4001.9

16,9002(注10)62,394.17

62,394.17

100.0

3,390

0.4

4,400

1

(注10)

14,240.84

14,240.84

100.0

9,280

1.1

9,960

1

(注10)

36,515.81

36,515.81

100.0

26,0003.2

28,2001(注10)72,320.01

72,320.01

100.0

2,950

0.4

3,080

1

(注10)

11,663.39

11,663.39

100.0

6,210

0.8

6,550

1

(注10)

29,232.53

29,232.53

100.0

10,7901.3

11,7902(注10)54,197.80

54,197.80

100.0

5,980

0.7

6,320

1

(注10)

11,151.51

11,151.51

100.0

1,200

0.1

1,210

1

(注10)

9,558.32

9,558.32

100.0

3,390

0.4

3,540

1

(注10)

17,448.86

17,448.86

100.0

4,240

0.5

4,570

4

257

24,729.56

24,729.56

100.0

5,740

0.7

6,160

2

(注10)

17,858.01

17,858.01

100.0

3,900

0.5

4,150

1

(注10)

22,708.72

22,708.72

100.0

8,120

1.0

8,660

1

(注10)

50,490.00

50,490.00

100.0

3,530

0.4

3,860

1

205

16,150.88

16,150.88

100.0

4,850

0.6

5,390

1

285

19,872.00

19,872.00

100.0

3,940

0.5

4,220

1

(注10)

21,628.50

21,628.50

100.0

4,340

0.5

4,630

1

(注10)

34,710.80

34,710.80

100.0

7,630

0.9

8,260

1

(注10)

26,937.41

26,937.41

100.0

5,520

0.7

5,980

1

(注10)

26,460.00

26,460.00

100.0

8,280

1.0

8,900

1

(注10)

47,320.89

47,320.89

100.0

5,140

0.6

5,520

1

(注10)

29,244.66

29,244.66

100.0

6,400

0.8

6,790

2

(注10)

21,965.04

21,965.04

100.0

10,3001.3

10,9001(注10)39,584.80

39,584.80

100.0

7,370

0.9

7,760

1

(注10)

26,776.67

26,776.67

100.0

2,080

0.3

2,170

1

(注10)

23,933.75

23,933.75

100.0

1,280

0.2

1,330

1

(注10)

4,481.00

4,481.00

100.0

7,200

0.9

7,850

1

(注10)

39,572.32

39,572.32

100.0

3,300

0.4

3,460

1

(注10)

18,371.10

18,371.10

100.0

8,500

1.0

9,750

1

(注10)

39,441.32

39,441.32

100.0- 76 -

用途

物件
番号
(注1)

LB-038
LB-039LB-040
LB-041
LB-042
LB-043
LB-044
LB-045
LB-046
LB-047
LB-048
LB-049
LB-050
LB-051
LB-052物流
LB-053
施設
LB-054
LB-055
LB-056
LB-057
LB-058
LB-059LB-060
LB-061
LB-062
LB-063
LB-064LM-001
LM-002
LM-003LM-004

物件名称

所在地

D プ ロ ジ ェ ク ト 千葉県
富里
富里市
D プ ロ ジ ェ ク ト 京都府
京田辺
京田辺市
D プ ロ ジ ェ ク ト 宮城県
仙台泉
仙台市
D プ ロ ジ ェ ク ト 栃木県
小山小山市
D プ ロ ジ ェ ク ト 栃木県
佐野佐野市
D プ ロ ジ ェ ク ト 群馬県
館林
館林市
D プ ロ ジ ェ ク ト 静岡県
掛川掛川市
D プ ロ ジ ェ ク ト 広島県
広島西風
広島市
D プ ロ ジ ェ ク ト 佐賀県
鳥栖Ⅱ
鳥栖市
D プ ロ ジ ェ ク ト 埼玉県
川越Ⅳ
川越市
D プ ロ ジ ェ ク ト 埼玉県
久喜Ⅶ
久喜市
D プ ロ ジ ェ ク ト 千葉県
千葉北
千葉市
D プ ロ ジ ェ ク ト 千葉県
松戸Ⅱ
松戸市
D プ ロ ジ ェ ク ト 千葉県
富里Ⅱ
富里市
D プ ロ ジ ェ ク ト 大阪府
大阪平林
大阪市
D プ ロ ジ ェ ク ト 宮城県
仙台泉Ⅱ
仙台市
D プ ロ ジ ェ ク ト 栃木県
上三川
河内郡
D プ ロ ジ ェ ク ト 静岡県
富士富士市
D プ ロ ジ ェ ク ト 佐賀県
鳥栖Ⅲ
鳥栖市
D プ ロ ジ ェ ク ト 東京都
北八王子Ⅰ
八王子市
D プ ロ ジ ェ ク ト 東京都
北八王子Ⅱ
八王子市
D プ ロ ジ ェ ク ト 東京都
北八王子Ⅲ
八王子市
D プ ロ ジ ェ ク ト 東京都
板橋新河岸
板橋区
D プ ロ ジ ェ ク ト 神奈川県
相模原相模原市
D プ ロ ジ ェ ク ト 埼玉県
久喜Ⅷ
久喜市
D プ ロ ジ ェ ク ト 三重県
四日市
四日市市
D プ ロ ジ ェ ク ト 茨城県
茨城石岡
石岡市
埼玉県
DPL三郷
三郷市
福岡県
DPL福岡糟屋
糟屋郡
福岡県
DPL北九州
北九州市
千葉県
DPL流山Ⅰ
流山市
物流施設

62物件

計

取得（予定）
期末算定
価格
年間賃料
取得
価格/鑑定 テナン
（百万
投資
（予定）日
評価額
ト数
円）
価格
比率
(注2)
（百万円） (注5)
(注6)
（百万円） （％）
(注4)
(注3)
2017年
5,000
0.6
5,280
1
(注10)
4月11日
2017年
3,520
0.4
3,710
1
(注10)
4月11日
2017年
1,510
0.2
1,600
1
(注10)
4月11日
2017年
2,000
0.2
2,050
1
(注10)
4月11日
2017年
1,780
0.2
1,810
1
(注10)
4月11日
2017年
3,100
0.4
3,220
1
(注10)
4月11日
2017年
6,000
0.7
6,140
1
(注10)
4月11日
2017年
3,820
0.5
4,050
1
(注10)
4月11日
2017年
1,700
0.2
1,900
1
(注10)
4月11日
2018年
5,600
0.7
5,920
1
320
4月10日
2018年
1,040
0.1
1,120
1
(注10)
4月10日
2018年
7,640
0.9
8,060
1
(注10)
4月10日
2018年
8,200
1.0
8,350
1
(注10)
4月10日
2018年
6,900
0.8
7,080
1
(注10)
4月10日
2018年
3,600
0.4
4,300
1
(注10)
4月10日
2018年
7,300
0.9
7,540
1
(注10)
4月10日
2018年
7,900
1.0
8,000
1
(注10)
4月10日
2018年
3,600
0.4
3,630
1
(注10)
4月10日
2018年
9,200
1.1
9,440
1
(注10)
4月10日
2019年
4,300
0.5
4,460
1
(注10)
4月5日
2019年
5,700
0.7
5,890
1
(注10)
4月5日
2019年
7,300
0.9
7,610
2
(注10)
4月5日
2019年
12,3001.5
12,400
1
(注10)
4月10日
2019年
3,900
0.5
3,980
1
205
4月10日
2019年
6,100
0.7
6,120
1
(注10)
4月10日
2019年
1,490
0.2
1,500
1
(注10)
4月10日
2019年
4,050
0.5
4,100
1
(注10)
4月10日
2017年
16,831
2.1
17,900
1
(注10)
4月11日
2018年
13,3001.6
13,200
1
(注10)
4月10日
2018年
3,510
0.4
3,580
1
(注10)
9月27日
2020年
32,6004.0
32,9001(注10)
4月3日
406,241

49.8- 77 -

428,930

70

賃貸
可能面積
（㎡）
(注7)

賃貸
面積
（㎡）
(注8)

稼働率
（％）
(注9)

36,113.25

36,113.25

100.0

10,965.68

10,965.68

100.0

10,764.05

10,764.05

100.0

14,106.91

14,106.91

100.0

15,668.44

15,668.44

100.0

13,521.56

13,521.56

100.0

39,341.44

39,341.44

100.0

19,004.72

19,004.72

100.0

13,012.50

13,012.50

100.0

24,684.47

24,684.47

100.0

3,225.46

3,225.46

100.0

24,368.86

24,368.86

100.0

25,305.82

25,305.82

100.0

40,870.56

40,870.56

100.0

22,485.08

22,485.08

100.0

39,580.46

39,580.46

100.052,239.75

52,239.75

100.0

23,795.40

23,795.40

100.0

65,215.07

65,215.07

100.0

16,523.82

16,523.82

100.0

21,402.20

21,402.20

100.0

26,275.05

26,275.05

100.0

33,763.46

33,763.46

100.0

16,599.30

16,599.30

100.0

29,410.54

29,410.54

100.0

6,185.46

6,185.46

100.0

24,493.54

24,493.54

100.0

55,864.47

55,864.47

100.0

73,750.55

73,484.76

99.6

26,672.98

26,672.98

100.0

124,304.90

115,342.52

92.8

23,076 1,870,966.81 1,861,738.64

99.5

用途

物件
番号
(注1)

物件名称

東京都
渋谷区
カスタリア麻 東京都
布十番七面坂港区
カ ス タ リ ア 芝 東京都公園
港区
カ ス タ リ ア 銀 東京都座
中央区
カ ス タ リ ア 広 東京都尾
港区
カ ス タ リ ア 日 東京都
本橋
中央区
カ ス タ リ ア 八 東京都
丁堀
中央区
カ ス タ リ ア 麻 東京都
布十番
港区
カ ス タ リ ア 麻 東京都
布十番Ⅱ
港区
カ ス タ リ ア 新 東京都
宿夏目坂
新宿区
カ ス タ リ ア 銀 東京都
座Ⅱ
中央区
カ ス タ リ ア 渋 東京都
谷櫻丘
渋谷区
カ ス タ リ ア 西 東京都
麻布霞町
港区
カ ス タ リ ア お 東京都
茶の水
千代田区
カ ス タ リ ア 参 東京都
宮橋
渋谷区
カ ス タ リ ア 水 東京都
天宮
中央区
カ ス タ リ ア 水 東京都
天宮Ⅱ
中央区
カ ス タ リ ア 新 東京都
富町
中央区
カ ス タ リ ア 新 東京都
富町Ⅱ
中央区
カ ス タ リ ア 原 東京都
宿
渋谷区
カ ス タ リ ア 東京都
代々木上原
渋谷区
カ ス タ リ ア 千 東京都
駄ヶ谷
渋谷区
カ ス タ リ ア 新 東京都
宿7丁目
新宿区
カ ス タ リ ア 人 東京都
形町
中央区
カ ス タ リ ア 人 東京都
形町Ⅱ
中央区
カ ス タ リ ア 新 東京都
御茶ノ水
千代田区
カ ス タ リ ア 東 東京都
日本橋Ⅱ
中央区
カ ス タ リ ア 神 東京都
保町
千代田区
カ ス タ リ ア 新 東京都
富町Ⅲ
中央区
カ ス タ リ ア 新 東京都
宿御苑
新宿区
カ ス タ リ ア 高 東京都
輪台
港区

RE-001 クイズ恵比寿
RE-002
RE-003RE-004RE-005RE-006RE-007RE-008RE-009RE-010RE-011
RE-012
RE-013RE-014RE-015
居住RE-016
施設
RE-017
RE-018RE-019RE-020RE-021
RE-022
RE-023RE-024RE-025RE-026RE-027
RE-028RE-029RE-030RE-031所在地

取得（予定）
期末算定
価格
年間賃料
取得
価格/鑑定 テナン
（百万
投資
（予定）日
評価額
ト数
円）
価格
比率
(注2)
（百万円） (注5)
(注6)
（百万円） （％）
(注4)
(注3)
2006年
7,650
0.9
9,150
1
431
3月22日
2006年
4,500
0.6
4,510
1
222
3月22日
2006年
2,630
0.3
2,390
1
132
3月22日
2006年
2,520
0.3
2,330
1
127
3月22日
2006年
2,220
0.3
2,000
1
98
3月22日
2006年
1,200
0.1
1,210
1
74
3月22日
2007年
2,300
0.3
2,360
1
125
3月7日
2007年
2,910
0.4
2,790
1
138
6月21日
2007年
2,690
0.3
2,630
1
129
6月21日
2007年
1,865
0.2
1,650
1
94
6月21日
2007年
1,800
0.2
1,790
1
101
6月21日
2007年
1,400
0.2
1,200
1
66
6月21日
2010年
2,143
0.3
2,530
1
140
4月1日
2010年
1,770
0.2
2,310
1
117
4月1日
2010年
1,393
0.2
1,590
1
82
4月1日
2010年
1,279
0.2
1,580
1
90
4月1日
2010年
1,138
0.1
1,410
1
80
4月1日
2010年
932
0.1
1,150
1
62
4月1日
2010年
825
0.1
1,010
1
57
4月1日
2010年
887
0.1
993
1
52
4月1日
2010年
608
0.1
753
1
44
4月1日
2010年
555
0.1
669
1
38
4月1日
2010年
464
0.1
551
1
36
4月1日
2010年
947
0.1
1,340
1
72
4月1日
2010年
1,070
0.1
1,470
1
80
4月1日
2010年
914
0.1
1,120
1
64
4月1日
2010年
1,370
0.2
1,770
1
99
4月1日
2010年
1,160
0.1
1,520
1
83
4月1日
2010年
675
0.1
791
1
49
4月1日
2010年
2,720
0.3
3,400
1
163
4月1日
2010年
860
0.1
1,070
1
56
4月1日

- 78 -

賃貸
可能面積
（㎡）
(注7)

賃貸
面積
（㎡）
(注8)

稼働率
（％）
(注9)

5,230.39

5,181.02

99.1

3,492.93

3,383.43

96.9

2,707.51

2,617.68

96.7

2,226.42

2,167.28

97.3

1,621.59

1,557.85

96.1

1,458.73

1,404.15

96.3

2,969.57

2,803.19

94.4

2,400.00

2,284.51

95.2

2,094.58

2,033.97

97.1

1,917.62

1,917.62

100.0

1,817.56

1,817.56

100.0

1,123.80

1,073.87

95.6

2,779.77

2,702.11

97.2

2,559.21

2,559.21

100.0

1,898.47

1,898.47

100.0

1,940.94

1,940.94

100.0

1,858.34

1,858.34

100.0

1,444.52

1,360.78

94.2

1,244.54

1,244.54

100.0

1,225.26

1,225.26

100.0

811.95811.95100.0

803.03771.0896.0

957.60931.5697.3

1,747.90

1,706.95

97.7

1,826.80

1,826.80

100.0

1,308.38

1,308.38

100.0

2,117.46

2,117.46

100.0

1,628.80

1,628.80

100.0

972.51

972.51

100.0

3,594.16

3,594.16

100.0

1,147.44

1,110.08

96.7

用途

物件
番号
(注1)

RE-032
RE-033
RE-034RE-035
RE-036RE-037
RE-038RE-039RE-040RE-041
RE-042
RE-043RE-044RE-045RE-046
居住施設 RE-047
RE-048RE-049RE-050RE-051
RE-052RE-053RE-054RE-055RE-056RE-057RE-058RE-059

RE-060
RE-061

物件名称

所在地

カスタリア東日 東京都
本橋Ⅲ
中央区
カスタリア新宿 東京都
御苑Ⅱ
新宿区
カスタリア新富 東京都
町Ⅳ
中央区
カスタリア高輪 東京都
台Ⅱ
港区
カスタリア南麻 東京都
布
港区
カスタリア銀座 東京都
Ⅲ
中央区
カスタリア茅場 東京都
町
中央区
東京都
カスタリア高輪
港区
カスタリア東日 東京都
本橋
中央区
東京都
カスタリア新宿新宿区
カスタリア市ヶ 東京都
谷
新宿区
芝浦アイランド 東京都
ブルームタワー 港区
東京都
カスタリア初台
渋谷区
カスタリア初台 東京都
Ⅱ
渋谷区
カスタリア恵比 東京都
寿
渋谷区
カスタリア目黒 東京都
かむろ坂
品川区
カスタリア都立 東京都
大学
目黒区
東京都
カスタリア雪谷
大田区
カスタリア祐天 東京都
寺
目黒区
東京都
カスタリア大塚
豊島区
東京都
カスタリア菊川
墨田区
東京都
カスタリア目黒目黒区
カスタリア大塚 東京都
Ⅱ
豊島区
カスタリア自由 東京都
が丘
目黒区
東京都
カスタリア目白
豊島区
東京都
カスタリア池袋
豊島区
東京都
カスタリア要町
豊島区
カスタリアタワ
東京都
ー品川シーサイ
品川区
ド
東京都
カスタリア八雲目黒区
カスタリア戸越 東京都
駅前
品川区

取得（予定）
期末算定
価格
年間賃料
取得
価格/鑑定 テナン
（百万
投資
（予定）日
評価額
ト数
円）
価格
比率
(注2)
（百万円） (注5)
(注6)
（百万円） （％）
(注4)
(注3)
2010年
666
0.1
849
1
48
4月1日
2010年
486
0.1
564
1
32
4月1日
2010年
400
0.0
521
1
32
4月1日
2010年
1,190
0.1
1,420
1
75
4月1日
2010年
642
0.1
759
1
41
4月1日
2010年
2,880
0.4
3,150
1
167
4月1日
2010年
2,707
0.3
3,370
1
188
4月1日
2010年
7,430
0.9
8,540
1
475
4月1日
2010年
3,520
0.4
4,180
1
266
4月1日
2010年
2,950
0.4
3,540
1
179
4月1日
2010年
940
0.1
1,400
1
82
6月29日
2011年
7,580
0.9
9,200
2
747
10月18日
2011年
2,030
0.2
2,460
1
138
12月19日
2013年
1,900
0.2
2,230
1
117
9月27日
2013年
1,420
0.2
1,680
1
82
9月27日
2005年
4,500
0.6
4,670
1
253
12月20日
2006年
648
0.1
538
1
39
3月22日
2007年
1,110
0.1
1,180
1
67
3月7日
2007年
1,450
0.2
1,350
1
62
6月21日
2007年
1,480
0.2
1,690
1
92
6月21日
2007年
817
0.1
823
1
53
6月21日
2010年
844
0.1
1,120
1
63
4月1日
2010年
1,040
0.1
1,330
1
73
4月1日
2010年
1,200
0.1
1,440
1
77
4月1日
2010年
988
0.1
1,130
1
66
4月1日
2010年
2,570
0.3
3,020
1
167
4月1日
2010年
1,140
0.1
1,300
1
77
4月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日

賃貸
可能面積
（㎡）
(注7)

賃貸
面積
（㎡）
(注8)

稼働率
（％）
(注9)

1,105.20

1,105.20

100.0

668.79668.79100.0

681.00681.00100.0

1,567.84

1,536.46

98.0

882.67855.5396.9

3,494.42

3,416.54

97.8

4,602.95

4,547.39

98.8

10,408.26

10,343.98

99.4

6,442.28

6,381.84

99.1

3,150.80

3,150.80

100.0

1,546.34

1,546.34

100.0

16,849.50

16,541.09

98.2

3,077.05

3,077.05

100.0

2,339.42

2,339.42

100.0

1,659.71

1,581.33

95.3

4,967.97

4,920.30

99.0

863.70863.70100.0

1,542.30

1,502.08

97.4

1,380.35

1,171.53

84.9

1,871.70

1,848.12

98.7

1,168.18

1,168.18

100.0

1,414.73

1,414.73

100.0

1,784.50

1,743.99

97.7

1,472.47

1,472.47

100.0

1,658.90

1,658.90

100.0

3,644.35

3,601.90

98.8

1,624.06

1,601.76

98.6

7,380

0.9

9,190

1

529

12,732.35

12,613.08

99.1

857

0.1

842

1

48

1,276.91

1,205.57

94.4

1,560

0.2

2,060

1

100

2,014.12

2,014.12

100.0- 79 -

用途

物件
番号
(注1)

RE-062
RE-063RE-064RE-065
RE-066RE-067
RE-068RE-069RE-070RE-071
RE-072
RE-073RE-074RE-075RE-076
居住RE-077
施設
RE-078RE-079RE-080RE-081
RE-082
RE-083
RE-084RE-085RE-086RE-087
RE-088RE-089
RE-090
RE-091
RE-093

物件名称

所在地

カスタリア本所 東京都
吾妻橋
墨田区
東京都
カスタリア北沢
世田谷区
カスタリア門前 東京都
仲町
江東区
カスタリア上池 東京都
台
大田区
東京都
カスタリア森下
江東区
カスタリア若林 東京都
公園
世田谷区
カスタリア浅草 東京都
橋
台東区
東京都
カスタリア入谷
台東区
カスタリア北上 東京都
野
台東区
カスタリア森下 東京都
Ⅱ
江東区
カスタリア三ノ 東京都
輪
台東区
カスタリア尾山 東京都
台
世田谷区
東京都
カスタリア中野中野区
東京都
カスタリア用賀
世田谷区
東京都
カスタリア住吉江東区
カスタリア門前 東京都
仲町Ⅱ
江東区
東京都
カスタリア押上
墨田区
東京都
カスタリア蔵前
台東区
東京都
カスタリア中延
品川区
ロイヤルパーク 東京都
ス豊洲
江東区
東京都
カスタリア戸越品川区
カスタリア大井 東京都
町
品川区
東京都
カスタリア大森大田区
東京都
カスタリア三宿
世田谷区
東京都
カスタリア荒川荒川区
カスタリア大森 東京都
Ⅱ
大田区
カスタリア中目 東京都
黒目黒区
カスタリア目黒 東京都
長者丸
品川区
カスタリア目黒 東京都
鷹番
目黒区
カスタリア大森 東京都
Ⅲ
品川区
カスタリア目黒 東京都
平町
目黒区

取得（予定）
期末算定
価格
年間賃料
取得
価格/鑑定 テナン
（百万
投資
（予定）日
評価額
ト数
円）
価格
比率
(注2)
（百万円） (注5)
(注6)
（百万円） （％）
(注4)
(注3)
2010年
996
0.1
1,250
1
74
4月1日
2010年
742
0.1
869
1
51
4月1日
2010年
503
0.1
616
1
34
4月1日
2010年
198
0.0
226
1
15
4月1日
2010年
832
0.1
1,070
1
63
4月1日
2010年
776
0.1
884
1
53
4月1日
2010年
792
0.1
999
1
63
4月1日
2010年
546
0.1
682
1
44
4月1日
2010年
2,641
0.3
2,950
1
172
4月1日
2010年
686
0.1
857
1
56
4月1日
2010年
1,430
0.2
1,630
1
100
4月1日
2010年
533
0.1
610
1
35
4月1日
2010年
1,060
0.1
1,260
1
68
4月1日
2010年
923
0.1
1,170
1
63
4月1日
2010年
948
0.1
1,050
1
65
4月1日
2010年
2,160
0.3
2,820
1
131
4月1日
2010年
1,100
0.1
1,190
1
72
4月1日
2010年
1,260
0.2
1,540
1
86
4月1日
2010年
1,790
0.2
2,450
1
133
6月29日
2010年
7,360
0.9
9,950
1
636
11月1日
2010年
1,770
0.2
2,480
1
147
11月1日
2011年
1,181
0.1
1,570
1
78
6月30日
2011年
1,500
0.2
1,830
1
96
8月2日
2011年
1,900
0.2
2,370
1
134
10月7日
2012年
1,660
0.2
2,210
1
130
3月28日
2012年
2,370
0.3
3,010
1
151
3月29日
2012年
3,800
0.5
4,690
1
224
11月29日
2013年
2,030
0.2
2,450
1
125
9月27日
2013年
1,750
0.2
1,950
1
97
9月27日
2013年
1,520
0.2
1,790
1
94
9月27日
2014年
1,165
0.1
1,360
1
64
9月26日

- 80 -

賃貸
可能面積
（㎡）
(注7)

賃貸
面積
（㎡）
(注8)

稼働率
（％）
(注9)

2,255.88

2,255.88

100.0

1,220.16

1,220.16

100.0

887.94887.94100.0

414.45414.45100.0

1,383.90

1,383.90

100.0

1,425.43

1,425.43

100.0

1,537.84

1,537.84

100.0

1,415.15

1,359.10

96.0

4,197.66

4,197.66

100.0

1,275.60

1,275.60

100.0

2,406.41

2,406.41

100.0

857.32

832.3197.1

1,613.86

1,539.98

95.4

1,472.38

1,434.99

97.5

1,362.60

1,362.60

100.0

3,038.98

2,954.43

97.2

1,785.24

1,785.24

100.0

1,994.93

1,994.93

100.0

2,421.82

2,367.69

97.8

18,112.03

18,112.03

100.0

2,629.59

2,587.24

98.4

1,413.75

1,413.75

100.0

2,046.36

1,942.30

94.9

2,640.86

2,610.69

98.9

3,797.92

3,797.92

100.0

2,818.70

2,735.88

97.1

3,166.71

3,103.14

98.0

2,123.77

2,094.04

98.6

1,961.52

1,855.70

94.6

2,004.80

1,945.83

97.1

1,278.52

1,278.52

100.0

用途

物件
番号
(注1)

RE-094
RE-095
RE-096
RE-097
RE-098
RE-099RE-105
RE-106
RE-107
RE-108
RE-109RE-110

RE-111
RE-112
居住
RE-116
施設
RE-117
RE-118
RE-119RE-121
RE-122
RE-123
RE-124
RE-125
RE-126
RE-127
RE-128
RE-129RE-130RE-131
RE-132

物件名称

所在地

ロイヤルパーク 東京都
スシーサー
足立区
カスタリア本駒 東京都
込
文京区
コスモハイム武 神奈川県
蔵小杉
川崎市
神奈川県
カスタリア鶴見横浜市
千葉県
カスタリア船橋船橋市
カスタリア西船 千葉県
橋
船橋市
カスタリア野毛 神奈川県
山
横浜市
千葉県
カスタリア市川市川市
ロイヤルパーク 東京都
ス花小金井
小平市
カスタリア武蔵 神奈川県
小杉
川崎市
ロイヤルパーク 東京都
ス若葉台
稲城市
パシフィックロイヤルコート
神奈川県
み な と み ら い 横浜市
アーバンタワー
エルプレイス新 神奈川県
子安
横浜市
ロイヤルパーク 神奈川県
ス武蔵小杉
川崎市
カスタリア堺筋 大阪府
本町
大阪市
カスタリア新梅 大阪府
田
大阪市
カスタリア阿倍 大阪府
野
大阪市
愛知県
カスタリア栄
名古屋市
カスタリア円山 北海道
裏参道
札幌市
カスタリア円山 北海道
表参道
札幌市
カスタリア東比 福岡県
恵
福岡市
カスタリアタワ 大阪府
ー長堀橋
大阪市
兵庫県
カスタリア三宮
神戸市
カスタリア勾当 宮城県
台公園
仙台市
カスタリア一番 宮城県
町
仙台市
宮城県
カスタリア大町
仙台市
カスタリア上町 大阪府
台
大阪市
カスタリアタワ 大阪府
ー肥後橋
大阪市
ビッグタワー南 北海道
3条
札幌市
愛知県
カスタリア伏見名古屋市

取得（予定）
期末算定
価格
年間賃料
取得
価格/鑑定 テナン
（百万
投資
（予定）日
評価額
ト数
円）
価格
比率
(注2)
（百万円） (注5)
(注6)
（百万円） （％）
(注4)
(注3)
2015年
4,350
0.5
4,980
1
454
5月1日
2015年
1,520
0.2
1,830
1
97
5月1日
2006年
1,674
0.2
2,060
1
111
3月22日
2007年
666
0.1
771
1
51
6月21日
2010年
704
0.1
810
1
59
4月1日
2010年
783
0.1
972
1
65
4月1日
2010年
325
0.0
329
1
27
4月1日
2010年
461
0.1
560
1
39
4月1日
2011年
5,300
0.6
6,350
1
458
10月7日
2013年
1,680
0.2
1,930
1
101
9月27日
2014年
4,360
0.5
4,770
2
478
3月28日
2015年
5月1日
2015年
5月1日
2015年
5月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日
2010年
4月1日
2010年
11月1日
2011年
1月14日

賃貸
可能面積
（㎡）
(注7)

賃貸
面積
（㎡）
(注8)

稼働率
（％）
(注9)

17,269.74

17,269.74

100.0

2,224.41

2,139.64

96.2

4,208.83

4,208.83

100.0

1,452.09

1,407.40

96.9

1,552.01

1,534.61

98.9

1,597.32

1,597.32

100.0

744.90744.90100.0876.89876.89100.0

18,153.57

18,153.57

100.0

2,179.80

1,979.66

90.8

21,367.93

21,096.56

98.7

9,100

1.1

11,1001

983

26,294.49

26,294.49

100.0

1,720

0.2

2,100

1

111

3,009.74

3,009.74

100.0

1,060

0.1

1,320

1

129

3,808.97

3,808.97

100.0

1,490

0.2

1,850

1

119

3,471.39

3,405.94

98.1

1,376

0.2

1,630

1

106

3,279.90

3,178.42

96.9

4,368

0.5

5,410

1

322

10,920.75

10,439.31

95.6

1,010

0.1

1,240

1

84

2,836.00

2,723.51

96.0

411

0.1

510

1

35

1,522.89

1,403.49

92.2

1,740

0.2

1,990

1

125

6,100.31

5,300.82

86.9

960

0.1

1,070

1

83

3,061.60

3,036.80

99.2

3,400

0.4

4,700

1

304

8,747.40

8,454.48

96.7

1,230

0.2

1,520

1

99

3,071.60

2,908.48

94.7

481

0.1

573

1

46

1,684.10

1,654.41

98.2

783

0.1

951

1

73

2,800.32

2,800.32

100.0

656

0.1

832

1

62

2,149.08

2,089.42

97.2

2,190

0.3

2,800

1

157

5,415.39

5,016.82

92.6

2,670

0.3

3,580

1

251

6,230.20

6,097.62

97.9

1,740

0.2

2,700

1

183

8,661.19

7,748.31

89.5

2,260

0.3

3,180

1

184

7,022.69

6,227.49

88.7- 81 -

用途

物件
番号
(注1)

RE-133
RE-134RE-135
RE-136
RE-137
居住RE-138
施設
RE-139RE-140RE-141
RE-142
RE-143

物件名称

カスタリア名駅 愛知県
南
名古屋市
福岡県
カスタリア薬院
福岡市
京都府
カスタリア壬生京都市
カスタリア榴ヶ 宮城県
岡
仙台市
カスタリア大濠 福岡県
ベイタワー
福岡市
ロイヤルパーク 大阪府
スなんば
大阪市
カスタリア志賀 愛知県
本通
名古屋市
カスタリア京都 京都府
西大路
京都市
カスタリア人形 東京都
町Ⅲ
中央区
ロイヤルパーク 東京都
ス梅島
足立区
カスタリア新栄 愛知県
Ⅱ
名古屋市
居住施設

RM-001
RM-002

RM-003

RM-004
RM-005
RM-006
RM-007
RM-008
商業
RM-009
施設
RM-010
RM-011
RM-012
RR-001
RR-002
RR-003

RR-004

RR-005

所在地

133物件

取得（予定）
期末算定
価格
年間賃料
取得
価格/鑑定 テナン
（百万
投資
（予定）日
評価額
ト数
円）
価格
比率
(注2)
（百万円） (注5)
(注6)
（百万円） （％）
(注4)
(注3)
2011年
720
0.1
984
1
61
8月1日
2011年
930
0.1
1,210
1
80
9月26日
2011年
1,193
0.1
1,520
1
89
12月22日
2012年
1,208
0.1
1,780
1
107
9月3日
2013年
2,910
0.4
3,670
1
147
3月25日
2013年
2,830
0.3
3,000
1
256
3月29日
2013年
1,730
0.2
2,120
1
134
6月26日
2015年
973
0.1
1,090
1
60
11月2日
2016年
2,000
0.2
2,550
1
135
9月28日
2016年
2,020
0.2
2,220
1
191
9月28日
2017年
1,800
0.2
2,000
1
114
4月11日

計

アクロスモール 千葉県
新鎌ヶ谷
鎌ヶ谷市
フォレオひらか 大阪府
た
枚方市
埼玉県
クイズゲート浦
さいたま
和
市
群馬県
ウニクス高崎高崎市
アクロスプラザ 埼玉県
三芳（底地）
入間郡
ドリームタウン 青森県
ALi
青森市
福岡県
ASOBOX（底地）
北九州市
フォレオ青梅今 東京都
井青梅市
フォレオ大津一 滋賀県
里山
大津市
福岡県
フォレオ博多福岡市
アクロスモール 大阪府
泉北（底地）
堺市
イーアスつくば 茨城県
(注11)
つくば市
ライフ相模原若 神奈川県
松店
相模原市
フォレオせんだ 宮城県
い宮の杜
仙台市
アクロスプラザ 愛知県
稲沢（底地）
稲沢市
スポーツデポ・福岡県
ゴ ル フ 5小 倉 東
北九州市
インター店
平 塚 商 業 施 設 神奈川県
（底地）
平塚市

賃貸
可能面積
（㎡）
(注7)

賃貸
面積
（㎡）
(注8)

稼働率
（％）
(注9)

1,822.10

1,797.45

98.6

2,784.83

2,761.41

99.2

2,828.39

2,793.88

98.8

4,471.11

4,332.31

96.9

11,089.75

5,619.76

50.7

10,354.15

10,354.15

100.0

5,086.69

4,745.50

93.3

2,035.37

1,908.73

93.8

2,897.06

2,897.06

100.0

6,828.78

6,828.78

100.0

4,425.46

4,425.46

100.0

246,424

30.2

292,928135

17,829472,121.87

457,570.73

96.9

7,770

1.0

8,530

1

561

41,742.84

41,742.84

100.0

4,580

0.6

4,670

1

355

16,390.96

15,767.38

96.2

4,270

0.5

4,370

11

331

9,720.49

9,693.12

99.7

3,000

0.4

3,170

1

259

9,277.08

9,277.08

100.0

3,740

0.5

3,970

1

188

24,018.00

24,018.00

100.0

8,100

1.0

8,690

1

591

22,196.81

22,196.81

100.0

1,600

0.2

1,910

1

94

11,207.90

11,207.90

100.0

3,800

0.5

3,950

1

257

8,637.91

8,637.91

100.0

8,100

1.0

8,590

1

645

62,917.73

62,917.73

100.0

3,200

0.4

3,680

1

252

23,230.77(注12)

23,230.77
(注12)

100.0

3,250

0.4

3,880

1

181

30,824.72

30,824.72

100.0

34,1204.2

34,36012,150

138,900.39

138,900.39

100.0
(注11)

1,670

0.2

1,810

1

(注10)

2,973.44

2,973.44

100.0

6,960

0.9

7,380

1

477

19,845.72

19,845.72

100.0

2,390

0.3

2,560

1

139

31,981.70

31,981.70

100.0

2016年
9月28日

2,230

0.3

2,400

1

(注10)

8,899.89

8,899.89

100.0

2017年
1月31日

5,620

0.7

6,650

1

(注10)

28,002.92

28,002.92

100.0

2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2017年
8月29日
2017年
8月29日
2018年
4月3日
2018年
4月3日
2018年
12月7日
2019年
4月5日
2016年
9月1日
2016年
9月1日
2016年
9月1日

- 82 -

用途

物件
番号
(注1)

物件名称

所在地

ロイヤルホーム
大阪府
RR-006 センター森ノ宮
大阪市（底地）
洋服の青山文京 東京都
RR-007
千石駅前店
文京区
商業
埼玉県
施設 RR-008 フォレオ菖蒲
久喜市
ハ ピ ア ス 海 田 広島県
RR-009（底地）
安芸郡
茨城県
RU-001 COMBOX310
水戸市
商業施設

22物件

2018年
3月27日

OT-001
OT-002

OT-003
その他
資産 OT-004

OT-005

OT-006

ポートフォリオ

(注2)
(注3)
(注4)

(注5)

(注6)

227物件

稼働率
（％）
(注9)

5,260

1

208

6,669.74

6,669.74

100.0

750

0.1

779

1

(注10)

1,066.95

1,066.95

100.0

5,000

0.6

5,050

1

314

19,104.17

19,104.17

100.0

1,400

0.2

1,510

1
(注13)

76
(注13)

13,415.52(注13)

13,415.52
(注13)

100.0
(注13)

4,480

0.5

4,650

1

297

30,517.69

30,517.69

100.0

120,530

14.8

127,819

32

7,958

561,543.34

560,892.39

99.9

2018年
4月3日

4,800

0.6

5,050

1

262

7,932.37

7,932.37

100.0

2018年
12月6日

1,470

0.2

1,500

1

78

2,637.18

2,637.18

100.0

2019年
4月5日

4,500

0.6

4,540

1

252

7,605.41

7,605.41

100.0

2019年
11月29日

5,200

0.6

5,460

1

(注10)

7,011.58

7,011.58

100.0

15,9702.0

16,5504

832

25,186.54

25,186.54

100.0

930

0.1

1,280

1

78

4,177.52

4,177.52

100.0

1,100

0.1

1,260

1

87

3,901.14

3,901.14

100.0

2016年
9月28日

7,600

0.9

8,110

1

545

13,480.00

13,480.00

100.0

2017年
4月11日

1,850

0.2

1,960

1

(注10)

3,064.89

3,064.89

100.0

2019年
3月12日

1,380

0.2

1,370

1

(注10)

1,345.60

1,345.60

100.0

2020年
4月3日

14,4001.8

14,7501

673

14,962.23

11,812.38

78.9

27,2603.3

28,7306

1,572

40,931.38

37,781.53

92.3

816,425100.0

894,957247

51,268 2,970,749.94 2,943,169.83

99.1

計

6物件

賃貸
面積
（㎡）
(注8)

0.6

計

アーバンリビン 千葉県
グ稲毛
千葉市
油壺マリーナヒ 神奈川県
ルズ
三浦市
那覇新都心センタービル（ダイ
沖縄県
ワロイネットホ
那覇市
テル那覇おもろまち）
シャープ広島ビ 広島県
ル
広島市
ナーサリールームベリーベアー
東京都
大森西・ウエル
大田区
シア大田大森西店
広島県
GRANODE広島
広島市
その他資産

(注1)

4物件

賃貸
可能面積
（㎡）
(注7)

4,500

2019年
4月5日
2019年
4月5日
2019年
12月13日
2018年
12月7日

ダイワロイネッ
神奈川県HO-001 トホテル横浜関
横浜市
内
スーパーホテル
奈良県HO-002 JR奈良駅前・三
奈良市
ホテ
条通り
ル
ダイワロイネッ
愛知県
HO-003 トホテル名古屋
名古屋市
新幹線口
石川県
HO-004 アゴーラ・金沢
金沢市
ホテル

取得（予定）
期末算定
価格
年間賃料
取得
価格/鑑定 テナン
（百万
投資
（予定）日
評価額
ト数
円）
価格
比率
(注2)
（百万円） (注5)
(注6)
（百万円） （％）
(注4)
(注3)

2013年
6月24日
2014年
9月1日

計
合計

「物件番号」は、各用途のタイプに応じて、物件毎に番号を付したものであり、Lは物流施設を、REは居住施設を、Rは商業施設
を、HOはホテルを、OTはその他資産をそれぞれ表し、そのうちLBはBTS型（ビルド・トゥ・スーツ型）を、LMはマルチテナント型
を、RRはロードサイド型を、RMはモール型を、RUはアーバン型を、それぞれ表します。以下同じです。
「取得（予定）日」は、過去の合併に伴い取得した物件については、合併効力の発生日を記載しています。
「投資比率」は、保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の総額に対する、各物件の取得（予定）価格の比率を記載しています。
「期末算定価格」／「鑑定評価額」とは、本投資法人の規約及び投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づき、取得予定資産については2019年12月31日、「ハピアス海田（底地）」及び「アゴーラ・金沢」については2019年10月31日、それ以外の物件については2019年8月31日を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動
産鑑定所、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及びJLL森井鑑定株式会社による不動産鑑定評価額を記載しています。ただし、「イーアスつくば」については、当初取得した準共有持分30%については2019年8月31日、取得予定資産の準共有
持分70%については2019年12月31日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所による不動産鑑定評価額の合計額を記載しています。
「テナント数」は、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約又は賃貸借予約契約書等に基づく物件毎のテナント数を記載しています。ただし、マスターリース会社とマスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、テナント数は1として記載しています。
「年間賃料」は、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書に表示された月間賃料（消費税等を含んでいません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書が- 83 -

(注7)

(注8)

(注9)
(注10)
(注11)

(注12)
(注13)

締結されている不動産又は信託不動産については、その合計額）を記載しています。なお、居住施設の年間賃料には、共益費を含みます。ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書に表示された月間賃料（消費税等を含んでいません。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の転貸借契約が契約されている不動産又は信託不動産については、その合計額）を記載しています。なお、売上歩合賃料については、2019
年11月の売上に連動した月額売上歩合賃料を用いています。したがって、各物件の「年間賃料」を足し合わせてもポートフォリオ
合計と一致しない場合があります。加えて、各不動産が共有され又は信託受益権が準共有されている場合、当該不動産全体の年間賃料に本投資法人が保有する共有持分又は不動産信託受益権の準共有持分の持分割合を乗じて記載しています。
「賃貸可能面積」は、各不動産又は信託不動産に係る建物（ただし、底地物件については、土地）の賃貸が可能な面積であり、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書若しくは賃貸借予約契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と本投資法人が考える面積を記載しています。なお、各不動産が共有され又は信託受益権が準共有されている場合、当該不動産全体の賃貸可能面積に本投資法人が保有する共有持分又は不動産信託受益権の準共有持分の持分割合を乗じて記載しています。
「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書に表示された賃貸面積を記載しています。ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場
合又は締結される予定である場合、2019年11月30日現在における各不動産又は信託不動産についてマスターリース会社とエンドテ
ナントとの間で締結されている各転貸借契約書に表示されたエンドテナントの賃貸面積を記載しています。なお、各不動産又は信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、賃貸面積が延床面積を上回る場合があります。特に、物流施設において庇部分が賃貸面積に含まれる場合、賃貸面積
が延床面積を大幅に上回る場合があります。なお、各不動産が共有され又は信託受益権が準共有されている場合、当該不動産全体の賃貸面積に本投資法人が保有する共有持分又は不動産信託受益権の準共有持分の持分割合を乗じて記載しています。
「稼働率」は、2019年11月30日現在における各資産の稼働率（賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合）を記載しています。
賃借人の承諾が得られていないため、開示していません。
「Dプロジェクト犬山」については、2018年4月10日付で追加取得（取得価格2,100百万円）をしています。「取得価格」について
は、既存棟と追加取得棟の合計額、「取得日」については、既存棟の取得日を記載しています。「イーアスつくば」については、
2019年4月5日付で準共有持分30％を取得し、取得予定資産として準共有持分70％を2020年4月3日付で追加取得（取得予定価格
23,800百万円）することにより、100％所有となるため、「取得（予定）価格」については各取得（予定）価格の合計額を、「取得（予定）日」については当初取得した準共有持分30%の取得日を記載しています。
「フォレオ博多」は、建物とは別に、賃借人に対し土地の一部を交番用地等として福岡県及び第三者に転貸することを目的として賃貸しており、当該借地の面積は賃貸可能面積及び賃貸面積には含んでいません。
「ハピアス海田（底地）」は、2019年12月13日付で締結された事業用定期借地権設定契約の内容に基づき記載しています。

(3)
(注)

主なテナントへの賃貸借の状況
該当事項はありません。
「主なテナント」とは、取得予定資産取得後のポートフォリオ全体の賃貸面積に占める当該テナントの賃貸面積の比率が10％以上のテナントをいいます。

- 84 -

4

投資リスク
以下は、参照有価証券報告書の「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 3 投資リスク」に記載された投資リスクの全文を記載しています。なお、当該投資リスクに関し、同書の日付以降に発生した変更点は、
罫で示しています。
(1) リスク要因
以下には、本書の日付現在の法制度等を踏まえ、本投資口（以下、本「4 投資リスク」の項
において「本投資証券」といいます。）又は本投資法人が発行する投資法人債（以下「本投資法人債券」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が保有し、又は取得を予定している、個別の不動産信託受益権に係る不動産又は不動産に係る不動産に固有のリスクについては、前記「2 2020年2月期取得資産及び取得予定資産に係る個別不動産の概要」及び参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの (ロ) 個別資産の概要」
を併せてご参照下さい。
本投資法人は、可能な限りこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努めます
が、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は下落し、発行価格を下回ることも予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断又は仮定に基づく予測等によるものであり、実際の結果と異なる可能性があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①

投資証券又は投資法人債券の商品性に関するリスク(イ) 投資証券又は投資法人債券の市場価格の変動及び流動性に関するリスク(ロ) 金銭の分配に関するリスク(ハ) 収入及び支出の変動に関するリスク(ニ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク(ホ) 投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク(ヘ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク(ト) 投資法人債券の償還・利払に関するリスク②

本投資法人の運用方針等に関するリスク(イ) スポンサー又はサポート会社から想定どおりの物件取得が行えないリスク(ロ) 不動産の地域的な偏在に関するリスク(ハ) シングル・テナント物件等に関するリスク(ニ) テナント集中に関するリスク(ホ) PM会社に関するリスク(ヘ) 不動産を取得又は譲渡できないリスク(ト) 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク(チ) 投資主優待制度に関するリスク③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ) スポンサー及びサポート会社への依存、利益相反に関するリスク(ロ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク(ハ) 本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク(ニ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク(ホ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク- 85 -

(ヘ)

敷金及び保証金に関するリスク④

不動産及び信託の受益権に関する法的リスク(イ) 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク(ロ) 賃貸借契約に関するリスク(ハ) 災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化のリスク(ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク(ホ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク(ヘ) 法令等の制定・変更に関するリスク(ト) 売主の倒産等の影響を受けるリスク(チ) マスターリースに関するリスク(リ) 転貸に関するリスク(ヌ) テナント等の属性や不動産の利用状況に関するリスク(ル) 共有物件に関するリスク(ヲ) 区分所有建物に関するリスク(ワ) 借地物件に関するリスク(カ) 借家物件に関するリスク(ヨ) 開発物件に関するリスク(タ) 有害物質等に関するリスク(レ) 埋立地に関するリスク(ソ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク(ツ) 信託の受益権の準共有等に関するリスク(ネ) 資産の組入れ・譲渡等に関するリスク(ナ) フォワード・コミットメント等に関するリスク(ラ) 物流施設に関するリスク(ム) 居住施設に関するリスク(ウ) 商業施設に関するリスク(ヰ) ホテルに関するリスク(ノ) ヘルスケア施設及び保育園に関するリスク(オ) オフィスに関するリスク(ク) 底地物件に関するリスク⑤

税制に関するリスク(イ) 導管性要件に関するリスク(ロ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク(ハ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(ニ) 一般的な税制の変更に関するリスク⑥

その他のリスク(イ) 予定した取引を実行することができないリスク(ロ) 不動産の譲渡に伴う責任に関するリスク(ハ) 専門家報告書等に関するリスク(ニ) 過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク(ホ) 本投資法人等の評判に関するリスク(ヘ) 減損会計の適用に関するリスク(ト) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク(チ) 優先出資証券への投資に関するリスク(リ) のれん発生に関するリスク①

投資証券又は投資法人債券の商品性に関するリスク(イ) 投資証券又は投資法人債券の市場価格の変動及び流動性に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として、第三者に対する売却に限- 86 -

定されます（ただし、本投資法人は、投資主との合意により投資口を有償で取得できるものとしています（規約第8条第2項）。）。
本投資証券又は本投資法人債券の市場価格及び流動性は、本投資証券については金融
商品取引所における投資家の需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売買が行われた場合には、価格が大きく変動する可能性があります。また、市場価格は、
本投資法人の経営成績及び財政状況、上場不動産投資信託に関する一般的な状況、金利
情勢、経済情勢、不動産市況その他の市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われ、本投資証券又は本投資法人債券についての需給のバランスが変動した場合にも、本投資証券又は本投資法人
債券の市場価格が下落することがあります。
本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落した場合、投資主又は本投資法人債
権者は、本投資証券又は本投資法人債券を希望する価格水準や数量で売買できない可能性があり、その結果、投資主又は本投資法人債権者は期待した利益を確保できず、損失を被る可能性があります。
また、以下に記載の各リスクが顕在化した場合等において、本投資法人及びその保有資産、並びに本資産運用会社をはじめとする関係者の評判が損なわれる可能性があり、かかる評判の悪化は、本投資法人の信用に大きな打撃を与えることもあります。その結果、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の下落や、本投資証券又は本投資法人債券の取引機会の縮小等様々な事態の発生により、投資主又は本投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(ロ)

金銭の分配に関するリスク
本投資法人は参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行うこととしており、また、中期成長戦略において巡航ベース分配金の定量目標を設定していますが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではなく、中期成長戦略を実現できる保証もありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「(1) リスク要因」において総称して「不動産」といいます。）の賃貸状況、売買や管理運営に伴う収益及び費用の状況、減損損失の発生や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。
本投資法人は、「投資法人の計算に関する規則」及び一般社団法人投資信託協会の「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」の一部改正により、2017年2月期末時点の分配準備積立金のうち負ののれん発生益に細分される14,748百万円を2017年2月期の金銭の分配に係る計算書において一時差異等調整積立金に積み立てましたが、
2017年8月期以降、当該積立金の範囲内で毎期50年均等額以上の金額を取り崩して分配する予定です。更に、不動産等売却損等の特別な損失が発生した場合や、増資時の分配金の希薄化、増資に伴って期中に取得した物件の運用期間が短いことにより十分な収益を確保できなかった場合又は発行費用等の特別な費用等が生じた場合等により当期純利益が当初予想していた金額を下回る場合には、内部留保を取崩すことで分配金の安定化を目指すこととしています。また、合併により本投資法人に発生したのれんは20年間にわたって定額法により償却しています。本投資法人は、のれん償却額相当額について、内部留保から取り崩して分配する予定ですが、内部留保の取崩しが完了した後は、当該償却額相当額の利益超過分配（一時差異等調整引当額の分配及びその他利益超過分配）を行う予定です。しかし、これらの内部留保の取崩しはキャッシュの裏付けのない会計上の利益の計上であるため、金銭の分配を行う場合、当該分配は分配可能なキャッシュの額による制約を受けますし、利益超過分配に際しても同様です。本投資法人が金銭の分配を行う時点において金銭の分配を行うに足りるキャッシュが存在するという保証はなく、予想分配金の額の分配を受けられるという保証もありません。

- 87 -

(ハ)

収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、主として、本投資法人が取得する不動産の賃料収入に依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下、売上歩合賃料が採用されている場合のテナントの売上減等により、大きく減少する可能性がある他、テナントとの協議やテナントからの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えなかったりする可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク (ロ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。本書において開示されている保有資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません（なお、後記「⑥ その他のリスク (ニ) 過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク」も併せてご参照下さい。）。
また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得や管理等に要する費用、その他不動産に関する支出及び支出金利が状況により増大し、キャッシュ・フロー
を減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落したりすることがあります。

(ニ)

投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意
思決定に参画できる他、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第2項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は必ずしも決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第15条第1項）。更に、本投資法人は、資産の運用に係る業
務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。

(ホ)

投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得等のために新投資口を随時追加発行することがあります
が、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、当該営業期間の期首から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われると、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や、市場における需給バランスが影響を受け、本投資証券の市場価格が下落する可能性があります。

- 88 -

②(ヘ)

本投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないた
め、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。

(ト)

投資法人債券の償還・利払に関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債について元本や利子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。

本投資法人の運用方針等に関するリスク(イ) スポンサー又はサポート会社から想定どおりの物件取得が行えないリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーとの間で新パイプライン・サポート等
に関する基本協定書を、サポート会社各社との間で、パイプライン・サポート等に関する基本協定書を締結しています。
しかし、かかる協定書は、一定の物件につき、本投資法人及び本資産運用会社に情報の提供を受ける権利や取得に関する優先交渉権等を与えるものにすぎず、スポンサー又はサポート会社は、本投資法人に対して、本投資法人の希望する物件をその希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、本投資法人は、かかる協定書により、本投資法人が適切であると判断する物件を適切と判断する価格で取得できることまで確保されているわけではありません。
したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
(ロ)

不動産の地域的な偏在に関するリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2投資方針 (1) 投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針」に記載するとおり、三大都市圏に所在する物件に70％以上を投資する方針です。したがって、これらの地域における人口、人口動態、単身者、世帯数、平均所得等の変化、地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等により、本投資法人の収益が著しい悪影響を受ける可能性があります。
また、テナント獲得に際し、三大都市圏等、特定の地域の不動産賃貸市場における競争が激化し、結果として、空室率の上昇や賃料水準の低下により賃料収入が減少し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。

(ハ)

シングル・テナント物件等に関するリスク
本投資法人の運用資産には、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシング
ル・テナント物件も含まれています。
一般的に、中心的な大規模テナントを有する物件やシングル・テナント物件においては、かかる中心的な大規模テナントやシングル・テナントの使途や用法にあわせて仕様
等が決められていることがあります。そのため、既存テナントが退去した場合、かかる仕様等の特殊性や空室部分の規模等が原因となり、後継テナントとなりうる者が限定され、後継テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、物件の稼働率が大きく減少し、後継テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
更に、このような中心的な大規模テナントを有する物件やシングル・テナント物件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先購入権が与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。かかる合意- 89 -

がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。
(ニ)

テナント集中に関するリスク運用資産である投資対象不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は
特定のテナントの支払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、単一のテナントしか存在しない投資対象不動産においては、本投資法人の当該投資対象不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該投資対象不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、大きな空室が生じ、他のテナントを探しその空室を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、本投資法人の運用資産における特定の少数のテナントの賃借比率が増大したときは、当該テナントの財務状況や営業状況が悪化した場
合、本投資法人の収益も悪影響を受ける可能性があります。

(ホ)

PM会社に関するリスク
一般に、テナントの管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、PM会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、本投資法人が保有する不動産の管理についても、管理を委託するPM会社の業務遂行能力に相当程度依拠することになります。
管理委託先を選定するに当たっては、PM会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、当該PM会社における人的・財産的基盤が維持される保証はありません。また、PM会社は複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るPM業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該PM会社は、
本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
本投資法人は、PM会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除することはできますが、後継のPM会社が任命されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。

(ヘ)

不動産を取得又は譲渡できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強く代替性及び流動性が低いため、希
望する時期に希望する物件を取得又は譲渡できない可能性があります。また、不動産投資信託、その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が活発化した場合、
必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、物件の精査（デュー・ディリ
ジェンス）に相当程度の時間と費用を要し、また、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産等
及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを譲渡する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。

(ト)

投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りに支障をきたす可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標- 90 -

上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設
定や費用負担等を求められ、又は当該借入契約に係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失し、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人は、本投資法人の借入れに係る全貸付人との間で「基本合意書」を締結しており、当該合意書には、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する財務制限条項が設けられています。
借入れ又は投資法人債の発行において運用資産に担保を設定した場合、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに他の運用資産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュ・フロ
ーが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法
人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
加えて、本投資法人は、LTVの上限を60%としますが、資産の取得状況や投資口の追加
発行のタイミング等により、一時的に60%を超えることがあります。LTVが高まった場
合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
(チ)③

投資主優待制度に関するリスク
本投資法人は、現在の法令、税務の取扱い、優待の内容及び利用状況の推定等に基づく大和リゾート株式会社（本投資法人のスポンサーである大和ハウスの100％子会社）との合意を前提に、投資主優待制度を導入しています。したがって、これらの前提条件に変更がある場合、投資主優待制度の内容等が変更し、又は実施が停止される場合があります。

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ) スポンサー及びサポート会社への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、旧DHRとの合併に伴い、2016年4月15日付でスポンサーである大和ハウスとの間で「新パイプライン・サポート等に関する基本協定書」
を、2016年9月1日付でサポート会社であるコスモスイニシア、大和リース、大和情報サービス、ダイワロイヤル、フジタ及び大和物流との間で、それぞれ、「パイプライン・サポート等に関する基本協定書」を締結しており、各協定書に基づく情報提供や業務支援等を受けています。また、本投資法人がスポンサー又はサポート会社の子会社又は関連会社を取得資産のPM会社として選定することもあり、スポンサーである大和ハウスから「Dプロジェクト」、「DPL」、「フォレオ」、「ロイヤルパークス」、「ロイヤルコート」等の商標の使用許諾を、サポート会社のうち大和情報サービスから「アクロスモール」、「アクロスプラザ」等の商標の使用許諾を、それぞれ受けています。特に、スポンサーである大和ハウスは、本書の日付現在、本資産運用会社の株式の100％を保有する株主であるとともに、本資産運用会社の従業員の出向元です。なお、各協定書の概要については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2- 91 -

投資方針 (1) 投資方針 ② 成長戦略 (ハ) スポンサー及びサポート会社との協働」
をご参照下さい。
これらの点に鑑みると、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー及びサポート
会社と密接な関連性を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対するスポンサー及びサポート会社の影響は相当程度高いということができます。
したがって、本投資法人がスポンサー及びサポート会社との間で、本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。一方、本投資法人は、資産運用活動の様々な局面において、スポンサー及びサポート会社並びにこれらの子会社等との間で取引を行うことが想定されますが、スポンサー及びサポート会社が自己又はその顧客等の利益を図るため、本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する取引等が行われる可能性があります。なお、かかる利益相反に関するリスクへの対策については後記「(2) 投資リスクに対する管理態勢」
をご参照下さい。これらの対策にもかかわらず、大和ハウスグループが本投資法人の利益に反する取引を行った場合には、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
加えて、本投資法人及び本資産運用会社が大和ハウスグループとの間で締結している
契約は、大和ハウスグループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するもの
ではなく、また、物件を本投資法人に拠出することを義務づけるものでもありません。
大和ハウスグループは、不動産開発投資業務を自ら行い、又はファンド（上場投資法人を含みます。）を組成しそのファンドから運用を受託する等、様々な形で不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社と大和ハウスグ
ループとが、特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。
上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、大和ハウスグループ
からの物件取得に際しての取得価格その他の購入条件、マスターリース会社である大和
ハウスグループに対する賃貸条件、大和ハウスグループに対する瑕疵担保責任の追及その他の権利行使、サポート契約の更新の有無、テナントの誘致その他のPM業務の遂行等があげられます。
これらの利益相反により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
(ロ)

本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法及び規約に基づき、執行役員及び監督役員（以下「役員」といいます。）から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委
託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。投信法及び金商法
は、本投資法人の役員及び本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法及び金商法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務、利益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人
債権者が損害を受ける可能性があります。
この他に、本投資法人又は本資産運用会社若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反、投資法人と利益相反状況にある場合において投資法人の利益を害する行為が- 92 -

あった場合や業務遂行能力の低下又は喪失があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

④(ハ)本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性が
あります。

(ニ)

本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会の承認を得て本資産運用会
社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライ
ン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。また、本投資法人の発行する投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総会での決議等の結果として、本投資法人の運用方針、運営形
態等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。

(ホ)

本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
上記のように本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。本投資法人の保有資産の価値が下落し又は出資金に欠損が生じている
場合には、借入れ及び投資法人債を弁済した後の残余財産が全く残らないか、又は出資総額を下回ることとなり、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。

(ヘ)

敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、投資対象不動産のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金を調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなる可能性があります。その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
本投資法人の主たる運用資産は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等及び不動産対応証券です。不動産を信託財産とする信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託財産とする信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権固有のリスクについては、後記「(ソ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
(イ) 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク- 93 -

不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等（工事における施工等の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆及び性能検査記録データの書き換えを含みますが、これに限りません。）が存在している可能性があります。本資産運用会社
が不動産の選定・取得の判断を行うに当たっては、当該不動産について定評のある専門業者からエンジニアリング・レポートを取得する等の物件精査を行いますが、エンジニ
アリング・レポートで指摘されなかった事項等について、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。また、合併による資産の承継の場合においても同様に、承継後に本投資法人が把握していない欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。更に、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、例えばエレベーターや給湯器等の附属設備の不具合も含め、想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵等が取得後に判明するおそれもあります。本投資法人は、状況に応じては、前所有者又は前信託受益者に対し一定の事項につき表明及び保証をさせ、又は瑕疵担保責任を負担させる場合もあります
が、必ずしも常にそうであるとは限りません。また、表明及び保証をさせ、又は瑕疵担
保責任を負担させることにより、かかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とす
る損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は前信託受益者が解散した
り無資力になっているために実効性に欠ける場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
なお、本投資法人が保有する1物件について免震材料偽装及び性能検査記録データの書き換え等が判明しています。対象物件の安全性について一定の確認はなされています
が、対象物件の稼働率や賃料の状況、本投資法人の損益への影響は未確定です。
また、本投資法人が不動産を譲渡する場合、本投資法人は宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅建業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、譲渡の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を譲渡する場合
は、譲渡した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得
なくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力はありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあり、あるいは、現況について隣地所有者等と有効な確認が行われていないことが事後的に判明することもあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
(ロ)a.

賃貸借契約に関するリスク
賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
賃貸借契約においてテナントが契約期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても、テナントからの一方的な意思表示により賃貸借契約を終了することが可能であるため、テナントから賃料が得られることが将来にわたって確定されているものではありません。また、賃貸借契約の期間満了時に契約が更新されない場合もある
ため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少する可能性があります。また、賃貸借契約の中に解約禁止条項、解約違約金条項等を置いて期間中の解約権を制限してい- 94 -

る場合や更新料を定めている場合でも、裁判所の判断によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定されたりする可能性があります。更に、賃貸借契約が終了し、新たな賃貸借契約を締結する場合に、新たな賃貸借契約の賃料等が従前の賃貸借契約よりも低額となり、不動産に係る賃料収入が減少する可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
b. 賃料不払に関するリスク
テナントの財務状況が悪化した場合又はテナントが破産法上の破産手続、民事再生法
上の再生手 続 若しくは 会 社更 生法（平成 14年 法律第154号。その 後 の改 正を含みます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下総称して「倒産等手続」といいます。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、マスターリースを行っている不動産の他、一部の不動産については、一棟全体を一括して賃貸しているため、当該不動産のテナントの財務状況が悪化した場合には、
本投資法人の収益に影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える場合があります。
c. 賃料改定に係るリスク賃貸借契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料がテナントとの協議に基づき改定されることがあり、本投資法人が保有する不動産等について、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。
賃料改定により賃料が減額された場合、又は賃貸借契約の内容の変更に伴い賃料等が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、テナントとの交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額することができるとは限りません。
d. テナントによる賃料減額請求権行使のリスク
建物のテナントは、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成3年法律第90号。
その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額
請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約は、定期建物賃貸借契約においてのみ設けられることとされており、本投資法人は、運用資産の賃貸にあたり、定期建物賃貸借契約を利用することもあります。しかしながら、定期建物賃貸借契約の効力が認められるには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期建物賃貸借契約としての効力が認められず、当該賃貸借契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、賃料減額請
求権を排除する特約の効力が認められず、又は建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(ハ)

災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、高潮、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）による不動産の毀損、滅失又は劣化や、これらに伴う直接的又は間接的なテナント側の被害により、不動産の価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、毀損、滅失又は劣化した箇所を修復するため一定期間不動産の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又- 95 -

は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約（地震保険に関する契約を含みます。）が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債
権者に損害を与える可能性があります。
また、今後、2011年3月11日に発生した東北地方太平洋沖地震と同規模又はそれ以上の地震その他の天災、事故等が発生する可能性を否定できません。その場合には、本投資法人が保有又は取得する物件が毀損、滅失又は劣化するおそれがある他、賃料水準の低下、稼働率の低下又はテナントの支払能力の低下が生じる可能性があり、また、周辺地域及び日本の経済全体が悪影響を受ける可能性があり、それらの結果、本投資法人の収益や本投資法人の保有に係る資産価値等に悪影響を及ぼすおそれがあります。なお、
本投資法人は、本書の日付現在保有する物件について地震保険を付保していません。地
震保険の付保については、大規模地震等による建物への影響が特に大きいと予想される物件に関して、地震等の発生時に予想される当該物件及びポートフォリオ全体に対する影響と保険の実効性等とを勘案して、総合的に判断するものとし、個別物件の地震予想
損失率が15%を超えた場合には、災害による影響と保険料負担を総合的に比較の上、地震保険の付保を検討します。ただし、かかる地震保険を付保した場合でも、上記の悪影響を回避できる保証はありません。
(ニ)

不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）上無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じたり、競争力の維持・向上、修繕が必要となったりする場合には、かかる修繕に関連して多額の費用が必要となる可能性があります。また、かかる修繕が困難若しくは不可能な場合、又は一定期間テナントの退去が必要となる場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価値が低下する可能性があります。

(ホ)

不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱い（いわゆる既存不適格）とされています。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、当該規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、土地区画整理法（昭和29年法律第119号。その後の改正を含みます。）に基づく土地区画整理事業施行区域内の土地における土地の形質の変更及び建築物建築等の制限、地方公共団体の条例による風致地区
内 に お け る建築 等 の 規 制、河 川 法（昭 和 39年 法 律第 167 号。そ の 後の 改正 を 含 み ます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法
律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該- 96 -

不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守す
るための追加的な費用負担が生じたりする可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少したりする可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
以上の結果、本投資法人の運用資産の価値が低下し、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
(ヘ)

法令等の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。）の他、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無を問わず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義
務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性がある
他、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令の制定若しくは改正又は行政行為等が本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

(ト)

売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、投資法人
が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本「(ト) 売主の倒産等の影響を受けるリスク」において「買主」といいます。）から、更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取り消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により不動産の売買が否認又は取り消されるリスクについて諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により当該売買が否認又は取り消されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

(チ)

マスターリースに関するリスク
特定の不動産において、サブリース会社が当該不動産の所有者である信託受託者との間で転貸を目的として当該不動産を一括して賃借するマスターリース契約を締結し、その上でエンドテナントに対して転貸する、いわゆるマスターリースの形態をとっており、また、今後も同様の形態をとる場合があります。この場合、サブリース会社の財務状態が悪化したときは、サブリース会社の債権者がサブリース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、サブリース会社から賃貸人である信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。

- 97 -

(リ)転貸に関するリスク
テナント（サブリース会社を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを必ずしも自己の意思に即して選択できなくなったり、退去させられなくなったりする可能性がある他、テナントの賃料が、転借人からテナントに対する賃料に連動する場合、転借人の財務状態の悪化
が、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ヌ)

テナント等の属性や不動産の利用状況に関するリスク
テナント（転借人を含みます。）の属性等について、入居審査時等には判明しなかった問題が、入居後に発生する可能性があります。本投資法人は、テナントの属性等に留意しつつ賃貸借契約を締結し、その利用状況等を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントによる不動産の利用状況等によっては、他のテナントとの間でトラブル等が発生し、当該物件の評判や稼働率を低下させ、資産価値や本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性があります。
例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変更工事、内装の変更、その他利用状況等により、建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
また、近隣の住民からクレームが出され、本投資法人の運営に悪影響が及ぶ可能性が
あります。

(ル)

共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるた
め、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があり、ある共有者の意
図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場- 98 -

合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務
は不可分債務になると一般に解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リ
スクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
(ヲ)

区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物は、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方
法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替えをする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限
り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数での建替え決議が必要とされる等、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、他の区分所有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいますが、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に対抗することができません。また、区分所有建物の敷地が数筆に分
かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用貸借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述
べた不動産を処分できないリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す
可能性があります。

(ワ)

借地物件に関するリスク
借地権（転借地権を含みます。以下、本「(ワ) 借地物件に関するリスク」において同じです。）とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認- 99 -

められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である
保証はありません。加えて、本投資法人又は信託受託者が有する権利が転借地権である
場合、借地権（転借地権を除きます。）が解除その他の理由により消滅してしまうと、原則として、本投資法人又は信託受託者が有する転借地権も消滅します。
また、本投資法人又は信託受託者が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移転する可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人又は信託受託者は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払があ
らかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾の条件として承諾料を請求されたりする場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の財政状態の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、既に述べた不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
(カ)

借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

(ヨ)

開発物件に関するリスク
本投資法人は、竣工前の未稼働不動産の取得は原則として行わない方針です。しかし、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段
階で売買契約又はこれに準ずる覚書等（以下、本「(ヨ) 開発物件に関するリスク」において「売買契約等」といいます。）を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約等を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約等どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性がある他、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。

- 100 -

(タ)

有害物質等に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するた
めに土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があり、かかる義務を負う場合には本投資法人が損害を受ける可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土
壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しく
は使用されている可能性がある場合やポリ塩化ビフェニル（PCB）廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格の下落により、本投資法人が損害を受ける可能性があります。かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場
合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質
によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
更に、原子力発電所の事故等により、本投資法人の運用資産又はその周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生した場合には、当該地域における社会的又は経済的活動が阻害され、その結果、当該運用資産の収益性やその価値が減少する可能性があります。
加えて、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水、放射能等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課されたり、また有害物質等に関連する会計基準の変更等により本投資法人の損益が悪影響を受ける可能性もあります。
以上のような事由により、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法
人債権者に損害を与える可能性があります。

- 101 -

(レ)

埋立地に関するリスク
本投資法人の運用資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所在する不動産には、埋立に使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土地に有害物質が含まれている可能性があります（当該土地に有害物質が含まれる場合のリスクの詳細は、上記「(タ) 有害物質等に関するリスク」をご参照下さい。）。また、埋立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被害を受ける可能性もあります（かかる災害が生じた場合のリスクの詳細は、上記「(ハ) 災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化のリスク」をご参照下さい。）。更
に、埋立地の地盤は、軟弱である可能性があることから、当該土地上の建物について、
不等沈下その他の沈下を生じる可能性がある他、地震の際には液状化による沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります。これらの理由により当該不動産が被害を受けた場
合、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性がある他、当該不動産の価値が下落する可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。

(ソ)

不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形態で取得することが多く、本書の日付現在の保有資産も大部分が信託不動産であり、取得予定資産も取得時にはすべて信託不動産となる予定です。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場
合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があり
ます。

(ツ)

信託の受益権の準共有等に関するリスク運用資産である不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、準共有されている権利の管理は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため、本投資法人が- 102 -

準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信
託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
また、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、準共有されている信託受益権については、準共有者間で準共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分債権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は不可分債務になると一般的には解されており、準共有者は他の準共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
更に、前記のとおり、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されているため、準共有者は、他の準共有者が予期せず変動し、その結果、不利益を受ける可能性もあります。
準共有されている信託受益権については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ネ)

資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、又は物件の売却や交換の他、新たな資産取得若しくは譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で適時開示により公表される場合もあり得ます。かかる資産取得又は譲渡の結果、本投資法人の収益や財務状況に変動が生じる可能性があります。

(ナ)

フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性があります。

(ラ)

物流施設に関するリスク
本投資法人の主たる投資対象のうちの一つである物流施設について、運用資産の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、イ
ンフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化した場合、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性があります。場合によっては、これらによりテナント
が、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。
上記の他にも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テナント特性等に起因して特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

- 103 -

(ム)

居住施設に関するリスク
本投資法人の主たる投資対象のうちの一つである居住施設について、入居者の多数を占めると想定される若年層都会生活者の生活パターン・特性等に鑑みれば、比較的短期間のうちに入居者が転居し、稼働率の低下をもたらすおそれがあります。
更に、本投資法人の投資対象居住施設の中には、主として富裕層ファミリーを対象にその生活スタイルを想定して企画された住宅が含まれていますが、このような高級賃貸
用住宅は、相対的に需要（入居者）が限定されていて市場が小さく、このような住居が他から新規供給された場合、市場への影響が小さくないことがあります。加えて、既存テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水準を下げることもあります。また、そのような賃貸用住居が主な入居者として想定している
ものの中には、欧米系企業・多国籍企業において海外から派遣される赴任者等が含まれているため、経済状況、国際状況の変化等により需要が大きく減少し、そのために不動
産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準引下げを余儀なくされる可能性があり、そのような場合、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。

(ウ)

商業施設に関するリスク
本投資法人の主たる投資対象のうちの一つである商業施設について、本投資法人の業
績は、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、本投資法人が保有する商業施設の商圏内の競争状況、人口動向等に大きく依存しています。場合によっては、これらによりテナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退店したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。
上記の他にも、本投資法人が商業施設を投資対象としていることから、その不動産の特性、適用規制、テナント特性等に起因して特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ヰ)a.

ホテルに関するリスク
ホテルの収益が景気の悪化、災害等のホテル業界を取り巻く様々な外部要因や環境等の影響を受ける傾向にあるリスク
本投資法人の主たる投資対象のうちの一つであるホテルについて、本投資法人の業績
は、ホテル業界の全体的な傾向の影響を受けることがあります。ホテルの業績は、ホテル業界の全体的な傾向に大きく依存しています。場合によっては、テナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求をすることがあります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受けることがあります。また、本投資法人が、テナントとの間で賃貸借契約を締結する際に、固定賃料部分と変動賃料部分を組み合わせた賃料構成とした場合、テナントの売上減少又は利益の減少等が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになります。
更に、変動賃料部分の計算根拠となっている売上高の数値について、その正確性を十分に検証できず、本来支払われるべき変動賃料全額の支払がなされず、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
ホテルは、物件の特性上、オペレーターが利用者に一定のサービスを提供することが必要とされます。そのため、オペレーターによる運営管理が適切に行われなかった場合に、ホテルのレピュテーションの低下によりホテル利用者が減少し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、ホテルの業績や収益は、以下のものを含む様々な要素により悪影響を受ける可能性があります。
・国内の景気及び経済状況の悪化並びに災害、悪天候、伝染病の流行等による消費者
行動の変化の影響を受けた旅行者数の減少
・政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、インバウンドの旅行者数の減少- 104 -

・保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
・周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低下
・当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場
合の当該サービス提供の終了、当該サービスに対する旅行者の選好の変化等による集客力の低下・特殊なコンセプトに基づいて運営されている施設の場合における、当該コンセプトの陳腐化、当該コンセプトに対する旅行者の選好の変化等による集客力の低下、類似するコンセプトのホテルとの競合による集客力の低下
・従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
・旅館業法（昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。）に基づく営業許可
その他許認可の取消し
また、ホテルの業績や収益は、季節的要因により変動します。一般的には、年末年始
や大型連休等には収益が大きくなりますが、物件毎に個別事情もあります。したがって、本投資法人の収益は、2月末日で終了する営業期間と8月末日で終了する営業期間で異なることがあります。
b.

既存テナントが退去した場合に関するリスク
ホテルは、装置産業としての性格が強く、内装や温泉権のように、施設運営に不可欠の資産、権利等をオペレーターが有している場合もあり、また、運営に当たり高度な知識が要求されることから、賃貸借契約が解除され又は更新されずに既存オペレーターが退去した場合、代替するオペレーターとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下すること、代替するオ
ペレーター確保のために賃料水準を下げざるを得なくなること、運営の移行期間において十分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約の条件が不利になることがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。

c.

FF&Eの定期更新に関するリスク
ホテルは、競争力維持のためのいわゆるFF&E(注)の定期的な更新投資及び単なる更新に留まらない競争力強化のための大規模投資が必要となります。特に、本投資法人が投資することがあるシェア型複合ホテルは、客室のみならず、様々なコンセプトを有する
シェアスペース等の施設を有するため、FF&Eが通常の宿泊特化型ホテルに比して高額になる傾向にあります。FF&Eはその資産アイテム毎に、本投資法人とテナントとの間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸借契約において規定されることが想定されます。かかる取決めにより、本投資法人がその多くを所有し、その負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、これらの理由で工事が行われる場合、施設が相当期間閉鎖される場合もあり、この間オペレーターは収益をあげることができません。そのために、賃料等の減少の形で本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性もあります。また、かかるFF&Eの初期投資、修繕、更新等がホテルの売上又は利益増につながらず、期待どおりの効果が得られない場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があり
ます。
(注)

(ノ)

FF&Eは、Furniture、Fixture & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。

ヘルスケア施設及び保育園に関するリスク
本投資法人は、ポートフォリオの限定的な範囲に限ってヘルスケア施設及び保育園等に投資できるものとされていますが、ヘルスケア施設及び保育園の運用においては、必要となるサービスの提供等には固有の運営等に関するノウハウが必要となることから、その運営は、PM会社のみならず、オペレーターの業務遂行能力にも強く依拠することになります。したがって、オペレーターに関して、前記「② 本投資法人の運用方針等に関するリスク (ホ) PM会社に関するリスク」に記載のリスクと同様のリスクが存在することになります。また、かかる固有のノウハウが必要であることから、オペレーター- 105 -

やPM会社の代替性が限定されているため、そのリスクの程度は、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。
また、ヘルスケア施設及び保育園には間取りや付帯設備、その立地、建築基準法による用途制限等の点で他の一般的な賃貸住宅とは異なる特性を有する場合があります。そのため、将来テナントが退去した際に一般的な賃貸住宅やその他の用途への転用ができなかったり、売却をしようとした際に用途が限定されていることにより購入先が限られ処分ができないか又は想定した価格で処分することができなかったりする等の可能性があります。
更に、ヘルスケア施設においては、高齢の入居者が多いことから、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関するリスクは、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。
加えて、ヘルスケア施設においては、敷金及び保証金に相当する入居一時金の額が他の住居タイプの物件よりも大きくなる傾向があります。したがって、このような物件の組入比率の上昇に伴い、敷金及び保証金（又は入居一時金）に関するリスクがより大きくなる可能性があります。なお、その前提として、入居契約及び入居一時金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法人がヘルスケア施設を取得する際に、入居契約及び（これに随伴して）入居一時金の返還債務を本投資法人が承継したものとみなされるリスクもあります。
(オ)

オフィスに関するリスク
本投資法人は、ポートフォリオの限定的な範囲に限ってオフィスに投資できるものとされていますが、オフィスの需要は景気の動向その他の企業を取り巻く全般的な状況に左右されるため、今後の景気の状況等によっては、その需要が大きく低下し、本投資法
人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ク)

底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件には特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し（ただし、定期借地権設定
契約の効力が認められるには、借地借家法所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期借地権設定契約としての効力が認められない可能性があります。）、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶す
る正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取りを請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第4条）。借地権者より時価での建物買取りを請求される場合、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、
本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主又は投資法人
債権者に損害を与える可能性があります。
更に、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。加えて、土地の賃料の改定、又は、借地権者による借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

- 106 -

⑤

税制に関するリスク(イ) 導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

国内50％超募集要件

借入先要件

所有先要件

非同族会社要件
会社支配禁止要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されている
こと
事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合
出資を含み、一定の海外子会社を除く。）

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努めていますが、今後、更正処分等による多額の過年度法人税等の発生、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定義の不明確性、税務当局と本投資法人との見解の相
違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。これらの要因の中には、本投資法人又は本資産運用会社において回避・統制することが不可能なものもあります。本投資法人が導管性要件を満たすことができない場
合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する
結果、投資主への分配金等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ロ)

税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ)

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合を75％以上とすることとしています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

- 107 -

(ニ)⑥

一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

その他のリスク(イ) 予定した取引を実行することができないリスク
本投資法人は、資産の取得・譲渡や、新投資口の追加発行や借入れによる資金調達といった重要な取引を行うことを決定した場合、適時開示を実施するとともに、万全を期して準備をしますが、予期せぬ事態の発生によって、当該取引を実行できなくなる可能性があります。この場合、収益機会を失うばかりでなく、状況によっては取引の関係者等に対する損害賠償等を余儀なくされること等により、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(ロ)

不動産の譲渡に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を譲渡した場合に、当該不動産に物的又は法的な瑕疵があるために、法令又は売買契約に従い、瑕疵担保責任や表明保証責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、宅建業法上のみなし宅地建物取引業者に該当しますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任に関するリスクを排除することができない場合があります。
更に、賃貸不動産の譲渡においては、新所有者がテナントに対する敷金返還債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについてテナントの承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務等を負う場合があり得ます。

(ハ)

専門家報告書等に関するリスク
本投資法人又は本資産運用会社は、原則として、不動産を取得するに際して又は取得後、当該不動産の鑑定評価又は不動産価格調査を不動産鑑定士等に依頼しますが、不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づ
く、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査
価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産を取得するに際して又は取得後、当該不動産のエンジニアリング・レポート、建築物環境調査報告書、土壌汚染のリスクに関する評価報告書、地震リスク診断報告書及び構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書等を取得することがありますが、これらの報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、調査会社、評価方法、調査の方法等によって調査結果及びリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、これらの報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
更に、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産を取得するに際して又は取得後、マーケットレポート等のマーケットに関する第三者機関による分析又は統計情報を取得することがありますが、マーケットレポート等により提示されるマーケットに関する第三者機関による分析又は統計情報は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供- 108 -

給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産を取得するに際して又は取得後、当該不動産の地震予想損失率の算定を専門家等に依頼することがありますが、当該不動産に関して算出される地震
予想損失率も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。地震予想損失率は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場
合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
(ニ)

過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
本投資法人が取得する個別投資資産の過去の収支状況を開示する場合、不動産信託受益権に係る不動産の現信託受託者若しくは前信託受託者、不動産の前所有者若しくは前々所有者、又は前信託受益者等から提供を受けた賃貸事業収支をあくまで参考として記載したものです。これらは不動産信託受益権に係る信託不動産及び不動産の前所有者
及び前々所有者から提供を受けた未監査の情報を基礎としているため、すべてが正確であり、かつ完全な情報であるとの保証はありません。また、これらの情報は本投資法人に適用される会計原則と同じ基準に基づいて作成されたとの保証もありません。したがって、今後の本投資法人の収支はこれと大幅に異なるおそれがあります。

(ホ)

本投資法人等の評判に関するリスク
本項に記載の各リスクが現実化した場合等において、本投資法人及びその保有資産、並びに本資産運用会社をはじめとする関係者の評判が損なわれる可能性があります。かかる評判の悪化は、その原因や外部環境等によっては深刻なものになることがあり、また、事実に反するものであっても、報道やインターネット等を通じた流布により増幅され、本投資法人の信用に大きな打撃を与えることもあります。
その結果、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の下落や、本投資法人の取引機会の縮小等様々な事態の発生により、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。

(ヘ)

減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」）（企業会計基準適用指針第6号 平成15年10月31日）が、本投資法人において適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能額を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ト)

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人は、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。この場合、本投資法人が出資する匿名組合の営業者は、本投資法人の出資金を不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合、意図されない課税が生じた場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、また、確立された流通市場も存在しないため、その流動性は低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。

- 109 -

(チ)優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人は、資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）に基づく特定目的会社が発行する優先出資証券への投資を行うことがあります。本投資法人が出資する特定目的会社は、本投資法人からの出資金を不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合、更には特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、本投資法人が当該優先出資証券より得られる配当金や分配される残余財産が減少し、その結果、本投資法人が特定目的会社に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、優先出資証券については、特定目的会社
への出資者、貸付人又は特定社債権者との間で契約上譲渡を禁止若しくは制限されていることがあり、また、確立された流通市場も存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。

(リ)

のれん発生に関するリスク
合併により本投資法人にはのれんが発生しており、かつのれんは20年間にわたって定額法により規則的に償却しています。本投資法人は、のれん償却額相当額について、内部留保から取り崩して分配することにより、また、内部留保の取崩しが完了した後は、利益超過分配を行うことにより、法人税等の発生を軽減する予定です。
しかしながら、のれんの取扱い及び課税軽減を目的とする利益超過分配に関する法令諸規則の解釈・運用は定着しておらず、今後の取扱い及び解釈・運用によっては、本投資法人の活動に予期せぬ制約が生じ、又は本投資法人の税負担が増大し、本投資法人の収益及び投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(2)

投資リスクに対する管理態勢
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが存在することを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう本書の日付現在、以下のリスク管理態勢を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理態勢については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理態勢が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及
ぶおそれがあります。
① リスク管理態勢
本資産運用会社は、「リスク管理規程」を定め、リスクの網羅的かつ正確な把握、認識したリスクについて質的かつ量的な側面からの業務に及ぼす影響の測定、適切な評価、未然防止のための対策立案及び管理状況の継続的なモニタリングを行うことを基本方針とし、リスク管理を行うことに努めています。
本資産運用会社のリスク管理に関する責任者はコンプライアンス・オフィサーであり、コンプライアンス・オフィサーは、リスクの種類に応じた測定、モニタリング及び管理等の手法（以下、本①において「リスク管理手法」といいます。）を構築し、その実効性を確保するための社内規程の整備を行うものとされています。
また、コンプライアンス・オフィサーは、リスク管理の実施状況やリスク情報につき、定期的に、又は都度必要に応じて、代表取締役社長及び取締役会に報告するものとされています。なお、代表取締役社長及び取締役会は、必要に応じて、リスク管理手法等の改善についてコンプライアンス・オフィサーに指示を行うことができるものとされています。
かかるリスク管理態勢全般の適切性及び有効性並びにリスク対策の実施状況等について
は、内部監査による検証を行うものとされています。

- 110 -

②

適時適切な情報開示
本投資法人が投資家の自己責任原則に則った投資判断に必要な、適時適切な情報開示を行えるよう、本資産運用会社は、資産運用委託契約及び本資産運用会社の組織規程等の社内規
程に基づき、本資産運用会社の財務企画部を担当部署として、投信法や東京証券取引所の規則の定めるところに従って投資家に対して適時適切な情報開示を行うことを可能とするための態勢の整備に努めています。

③

コンプライアンスの徹底
上記の適時適切な情報開示は、本投資法人及び本資産運用会社の業務がコンプライアンスに則った（すなわち、法令、諸規則、社内規程及び市場ルールを厳格に遵守することはもと
より、社会的規範を十分にわきまえた誠実かつ公正な企業活動を全うした）結果でなくてはなりません。本投資法人及び本資産運用会社は、投信法及び金商法に則して適法に業務を営む法人として、コンプライアンス面で概略次のような態勢を整備しています。
本投資法人の役員会は、1名の執行役員及び2名の監督役員（本資産運用会社と利害関係がないことを含め、投信法に定められた適格性を備えた人材を選任しています。）により構成され、執行役員の業務執行及び本資産運用会社の委託業務遂行状況を監督しています。具体的には、役員会に対し3か月に1回以上（本書の日付現在までにおいては毎月）、本投資法人
及び本資産運用会社の業務執行状況や資産の運用リスクの状況等が報告されます。更に、本投資法人は、資産運用委託契約に基づき、本資産運用会社の帳簿等閲覧調査、監査、及びその結果に基づき必要に応じ本資産運用会社に対する是正指示等を行う権限を有しています。
本資産運用会社においては、コンプライアンスに則った業務運営を徹底するために、取締役会が定めた「コンプライアンス規程」等において、取締役会、代表取締役社長、コンプラ
イアンス委員会、コンプライアンス・オフィサー、コンプライアンス部の役割等を規定し、実践しています。この他、各種の規定においてコンプライアンスを徹底するための役職員の行為準則等について体系的に定めています。特に、利益相反が発生しやすいとされている本資産運用会社の利害関係者との不動産等の取得・譲渡・一部の賃貸等の取引については、「利害関係者取引規程」において、取締役会及び本投資法人の役員会が承認したものでなけ
れば取引できないようにする等、厳格な手順を定めています。また、法人関係情報（未公表の重要な情報及び重要な事実）を利用したインサイダー取引行為等については、本投資法人
及び本資産運用会社のそれぞれにおいて、これを規制する社内規程を制定しています。
本資産運用会社におけるこれら社内規程の実効性を確保するため、取締役会は「内部監査規程」を定め、他の内部機関から独立した立場にあるコンプライアンス・オフィサーの統括の下にコンプライアンス部門が行う内部監査において、法令・規定等の遵守状況の検証、問題点の把握とその是正を図るプロセスを整備しています。また、コンプライアンス違反行為が発生し又はその発生のおそれがある場合等には、役職員は他の内部機関から独立した位置付けにあるコンプライアンス・オフィサー等に報告しなければならない旨を、コンプライア
ンス規程等に定めています。

- 111 -

5

課税上の取扱い
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは以下のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いがなされることがあります。
(1) 投資主の税務① 個人投資主の税務(イ) 利益の分配に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。
a. 源泉徴収税率
分配金支払開始日
源泉徴収税率2014年1月1日～2037年12月31日

20.315％ （所得税15.315％ 住民税5％）2038年1月1日～

20％（所得税15％

住民税5％）(注1) 2014年1月1日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
(注2) 配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有する個人（以下「大口個人投資主」といいます。）に対しては、上記税率ではなく、所得税20％（2014年1月1日～2037年12月31日は20.42％）の源泉徴収税率が適用さ
れます。

b.

確定申告
大口個人投資主を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です（確定申告不要制度）。
ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがあります。
・総合課税による累進税率が上記a.の税率より低くなる場合
・上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（下記(ニ) b
をご参照下さい。）
確定申告をする
確定申告をしない（下記のいずれか一方を選択）（確定申告不要制度）
総合課税

申告分離課税

借入金利子の控除

あり

あり

税率

累進税率

上記aと同じ配当控除なし(注2)

なし

上場株式等に係る譲渡損失との損益通算なし

あり

扶養控除等の判定

合計所得金額に含まれる合計所得金額に含まれる(注3)

(注1)
(注2)
(注3)

c.

(注1)

－

合計所得金額に含まれない

大口個人投資主が1回に受け取る配当金額が5万円超（6か月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります。
投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を行う場合にはその控除前の金額になります。

源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して「源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書」を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

- 112 -

d.

(ロ)

少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座（以下「NISA口座」といいます。）に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その非課
税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受ける
ためには、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。なお、2018年にNISAとの選択制で非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度（つみたてNISA）が導入されましたが、その対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISAでは上場株式等の個別銘柄の取得はできません。
年間投資上限額

NISA（成年者）

ジュニアNISA（未成年者）

2014年～2015年

100万円

－

2016年～2023年

120万円

80万円

一時差異等調整引当額の分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、上記(イ)における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生
しません）。

(ハ)

その他の利益超過分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
a. みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記(イ)における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
b.

みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記(ニ)における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
(注1)
(注2)
(注3)

譲渡原価の額 = 従前の取得価額 × 純資産減少割合※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
譲渡損益の額 = みなし譲渡収入金額 － 譲渡原価の額
調整後の取得価額 = 従前の取得価額 － 譲渡原価の額(ニ)

投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。
a. 税率
譲渡日
申告分離課税による税率
2014年1月1日～2037年12月31日

20.315％ （所得税15.315％ 住民税5％）2038年1月1日～

20％

(注)

b.

（所得税15％

住民税5％）

2014年1月1日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。ま- 113 -

た、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適用を受ける
ためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。
c.

源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記a.と同じ税率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。また、上場株式等の配当等を上記(イ) cにより源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉
徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。

d.

少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
NISA口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、NISA口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記b.及びc.の損益通算や繰越控除は適用できません。
(注)②

NISAの年間投資上限額については上記(イ)d.をご参照下さい。

法人投資主の税務(イ) 利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。
分配金支払開始日
源泉徴収税率(ロ)

2014年1月1日～2037年12月31日

15.315％（復興特別所得税0.315％を含む）

2038年1月1日～

15％

一時差異等調整引当額の分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則配当として扱われ、上記(イ)における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません。）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。

(ハ)

その他の利益超過分配に係る税務投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
a. みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記(イ)における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。
b.

みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
(注)

譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は個人投資主の場合と同様です。

- 114 -

(ニ)投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

(2) 投資法人の税務① 利益配当等の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

国内50％超募集要件

借入先要件

所有先要件

非同族会社要件
会社支配禁止要件②

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ（2）に規定するものをいいます。次の所有先要件において同じです。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されている
こと
事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合
出資を含み、一定の海外子会社を除きます。）

不動産流通税の軽減措置(イ) 登録免許税
本投資法人が2021年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。
2012年4月1日
不動産の所有権の取得日2021年4月1日～～2021年3月31日
土地（一般）
1.5％
建物（一般）

2.0％（原則）

本投資法人が取得する不動産(ロ)

2.0％（原則）

1.3％

不動産取得税本投資法人が2021年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。
(注1)
(注2)
(注3)

共同住宅とその敷地は、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）のものに限り適用されます。
倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。
介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律第２条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。

- 115 -

6

投資主総会の開催、規約の変更及び役員の選任
本投資法人は、2019年11月27日に第12回投資主総会を開催し、規約の一部変更及び役員選任議案（各議案の詳細については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (1) 主要な経営指標等の推移 ④ 決算期後に生じた重要な事実 C. 本投資法人の規約の一部変更及び役員選任にかかる投資主総会の開催」をご参照下さい。）を付議
し、当該議案はいずれも原案のとおり承認可決されました。

- 116 -

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
大和ハウスリート投資法人 本店（東京都千代田区永田町二丁目4番8号ニッセイ永田町ビル7階）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）- 117 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
1 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第1項）。投資主
は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第1項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。
取扱場所

東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部

取次所

該当事項はありません。

代理人の名称及び住所

東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社

手数料

該当事項はありません。

2 投資主に対する特典
本投資法人は、投資主優待制度を実施しています。
(1) 対象投資主
本投資法人の各決算期末（2月末日及び8月末日）の投資主名簿に記載又は記録された投資主が対象となります。
(2) 優待内容
大和ハウスの100％子会社である大和リゾート株式会社が展開する27か所のダイワロイヤル
ホテルにおいて、有効期間内は回数の制限なく宿泊（1部屋2名以上の利用）が可能となる、優待価格による宿泊利用券（ただし、所定の制限があります。）を、所有口数にかかわらず1枚配布します。
3 内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。
4 その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

- 118 -

第２【その他】
1.新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙、表紙裏以降及び裏表紙に、本投資法人の名
称、英文名称（Daiwa House REIT Investment Corporation）又はその略称、本投資法人のロゴ
マーク並びに保有資産又は取得予定資産の写真、周辺地図、図案等を記載することがあります。
2.新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に、以下のとおり記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて(1) 金融商品取引法施行令（以下「金商法施行令」といいます。）第26条の6の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の5に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間(*1)）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定する私設取引シス
テムにおける空売り(*2)又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、
当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ(*3)の決済を行うことはできません。
(2) 金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り(*2)に係る有価証券の借入れ(*3)の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
(*1)

(*2)

(*3)

取引等規制府令第15条の5に定める期間は、2020年2月8日から、発行価格及び売出価格を決定したことによる有価証
券届出書の訂正届出書が2020年2月19日から2020年2月26日までの間のいずれかの日に提出され、公衆の縦覧に供された時までの間となります。
取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）、投資法人債券等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」

3.新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に、以下のとおり金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。
運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
4.新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に以下のとおり記載を行います。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内一般募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取金、海外募集における手取金、本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロ
ットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申 込 期 間 の末 日 ま で の期 間中 の イ ン ター ネ ッ ト上 の 本 投 資法 人 ウ ェブ サ イ ト（ ［ URL］
https://www.daiwahouse-reit.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。
また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格
等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」
5.新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙以降及び裏表紙裏に、以下の内容を記載します。

- 119 -

- 120 -- 121 -- 122 -- 123 -- 124 -- 125 -- 126 -- 127 -- 128 -- 129 -- 130 -- 131 -- 132 -- 133 -- 134 -- 135 -- 136 -- 137 -- 138 -- 139 -- 140 -