2.1

租、買樓房要留意的事

租用房屋
如果是初次北上，建議居住方面還是先租用定。有些樓房是連家具、電器出租，有些則甚麼

房屋或酒店式服務住宅，不必急於置業。租用前

都沒有，當然租金亦會因應設備多少、樓房新舊先選定你喜歡的地區，然後在附近找一些房地產程度作出相對調整。

中介服務機構（即香港所謂的地產代理）查詢，說明你對住屋的要求，例如租金上限、面積、家具•以廣州海珠市為例，一個電器配置等。有關職員便會向你介紹適合之50平方米，普通裝修附家

樓房，和安排你上門看單位。

具，一房一廳的單位，租選擇住所首要考慮該區的：

金大概是¥700－1,000。同樣房子在商業•治安（有沒有24小時保安巡邏及嚴格之訪客管或高尚住宅區，例如天河區便要¥1 , 8 0 0理制度）；•交通配套（公車、地鐵站是否方便）；－2 , 5 0 0左右。如想多了解或比較廣州各•生活設施（附近有沒有超市、食肆、商場）；

區之租金，只要買份廣州日報，看看地產

•各類配套（學校、醫院等）；商刊登的樓盤廣告便可。

最好是簽約前實地視察，留意附近之噪音、清潔及周圍環境。

•如果你看中某個單位，但嫌房子缺少一些租約期長短沒有硬性規定，一般是一年為多。當然雙方同意的話，幾個月或幾年也是可以家具及必需品，例如洗衣機、睡床等，可跟業主提出添置要求，一般都會同意。

的。續約條件也要視乎租約期滿時大家洽商而

美聯物業

中原地產

當地地產公司地產中介服務機構

北上整個租樓過程跟在香港差不多，一個月上期加兩個廣月（有時三個月）押金，中介費（佣金）通常也是一個

州月租金。有些中介機構（地產代理）也會要求客戶在睇生

樓時簽署一份睇樓表格，註明經他們介紹的樓房，客戶活完全•假如在廣州逗留時
間短，又不想住朋
友家或酒店的話，可考慮租用短期帶裝修住宅單位。

不可以透過其他途徑（例如經其他代理或私下與出租人

即租即住，租期彈性（一星期、1 0協商）租用該物業，否則他們有權利追討有關佣金。

天、一個月等均可，當然租的時間

手鑒於內地法律與香港不同，為避免惹上不必要麻冊

煩，建議大家最好還是透過地產代理來租房子。因為內愈長愈便宜），又可自行煮食。

地即使有「房產證」證實出租人是合法業主，但沒有•另 一 選 擇 就 是 一 些 出 租 的 公 寓 單「房屋租賃證」，也是不可以把房子出租的。內地對地產

位，資料可在報章樓宇租賃廣告欄

代理之發牌相當嚴謹，他們須負責跟進出租者是否有權找到。

出租有關物業等法律問題，並負責任何因租務合約所產
生之爭議。所以付出了佣金來租房子，也可買個安心。

32•在跟地產代理初接觸時，可先跟他們說明你內，提交有關文件到房產管

願意付多少佣金，通常可議價至最多半個月

理部門辦理房屋租賃登記。

安頓篇

租金。亦要記得在睇樓紙和其他文件上作出有關修改。

•如你公司需要租金憑證，即稅局開之發票作報稅用途的話，一定要業主辦完登記後，再•法律所規定的和實際情況通常會有很大出去稅局繳交租賃稅才會有發票的。

入。由於稅務問題，內地業主很少會辦甚麼
「房屋租賃證」，而他們所要求的租金亦未有
把這個支出計算在內。再者如果依足法規的•若發生租務糾紛，沒有登記之租約合同，法院可以不受理訴訟。

話，業主還要陪同租客在合同簽訂後 3 0天租賃須知如果是透過代理租賃房子的話，他們會
幫租客核實出租及承租雙方所需之合法證件：出租人：房地產權或房子所有證件
身份證明或出租單位的合法資格證明
承租人：香港人須提交護照或回鄉證跟在香港一樣，簽訂租約搬進樓房前，必須
和房東結算清楚上手租客之水、電、煤、管理費等項目單據及費用問題。另外，收看電視要付每
月約¥20之月費，不過是按年收費的。通常經紀亦會幫你把有關數目和收據整理好，業主和租客
各自簽署作實。

工商註冊證明張先生剛把他的房子委
為免日後爭議，就算雙方是相識的，都應簽訂書面租賃合同。
任何有效的租賃合同應當具備下列條款：（1）出租人、承租人之姓名，身份證號碼（須附上有關副本），住所及聯絡電話；

託了地產代理找租客，他們陸續帶了不少客戶來看房子。一個晚上有人敲門，原來是今早已來看過房子的一個年青人，今趟他還帶

韝k朋友前來。他們

（2）房屋之地址、面積、裝修及設施狀況（如出租人

表示女方有意租用張先生的房子，只是希望

提供家具、電器者，宜另加附頁交代詳情）；能繞過代理（睇樓紙由男方簽署，而出租人（3）租賃用途；

張生亦無簽署任何文件），大家都可省卻佣金

（4）租賃期限；（因業主亦要付半個月至一個月佣金的）。因

（5）租金、押金及交付方式；

為他們樣子斯文，又能出示工作和身份證明（6）房屋修繕責任；

正本，其他條件又談得合拍，最後雙方成功北（7）轉租的約定；

簽訂租約合同。當然這做法可令雙方省了佣

上（8）變更和解除合約之條件；金，但這樣對雙方的保障都有影響，而且亦（9）違約責任；有被追討佣金的風險。

廣州生（10）其他雙方同意之條款。

活完購買一手樓房全手

簡單來說，買家要先跟發展商簽「認購國內地產近年來發展迅速，由豪華別墅至花書」，繳交訂金（一般為房價1%），然後在限期前園小區或多層居住樓，各式樓宇，應有盡有。如（通常為10天）簽署「商品房買賣合同」，一次過果是購買一手樓的話，和香港的情況一樣，發展付清房價或首期（房價三成）。大家不要被報紙上

商和銀行職員會提供專業免費貼身服務。只須按的售樓廣告誤導，以為首期只需一成，因這只適他們所派發之指引，繳交費用和辦理有關手續，用於本地公務員。內地人買樓一般可按八成，香買家便可順利拿到所買樓宇之產權證。

港人只有七成。

冊33

除了要向政府支付有關契稅、印花稅
外，尚有不少雜項費用要繳交（例如合同公證手續費、買賣公證費、產權登記費等）。
如果要做按揭，更要去律師樓和銀行辦理有關手續和交納費用（例如律師費、按揭費、保險費等）。上述這些費用總共會佔房價的2－3%左右。

•樓盤在落成半年或一年前，發展商通常都會在報章刊登廣告推銷。大家可先致電有關辦事處，確定有示範單位供參觀和落實交樓時間，才前往看單位。

建議大家最好買現樓，切忌買樓花，以•如欲購買「裝修套餐」者，宜清楚細看示範單免成為「爛尾樓」的受害者。同時選擇樓盤位的擺設、用料及手工等。因為除非是豪華裝

時要挑信譽良好和財政健全的發展商。如果

修，「裝修套餐」通常都只是一般水平，甚至不想自己搞裝修的話，可選由發展商另外提有些會粗製濫造，收樓時就會發現問題多多，供的「裝修套餐」，有些套餐甚至連家具、如牆壁批盪差勁，洗手盤漏水等毛病。如果不家電也可代辦。當然這都是額外收費的，通常會按每平方米加收¥300－500不等，有關介意麻煩，又有相熟的裝修公司，可考慮自己另找人裝修，價錢也不會貴很多。

詳情亦會註明在買賣合同內。

購買二手樓房如果想省一點錢，可以考慮購買二手樓。由於手續繁複，一般買家都會透過地產代理辦理，他們通常會收取購房成交價的0 . 5 %－2 . 5 %作為佣金（買家可先討價還價議定佣金），提供有關
服務協助買家辦理所有手續，直至買賣雙方產權過戶，購房者取得產權證才算大功告成。
跟租房子一樣，買家只需跟地產經紀說明買

收費（印花稅、產權登記費、契稅、公證費等），不過買二手樓還要繳付一些額外費用（因一手樓房價是銀行認可的）：•二手房評估（按房值0.5%收取），如20萬樓房
便要付¥1,000；•按揭代理費（佔房價1.2－1.5），如20萬樓房便
要付¥2,000－3,000。
所以廣州之房屋按揭，「一手旺二手淡」的現象，會一直延續下去。

屋要求，如地區、樓齡、金額上限、面積、家具電器配置等。有關職員便會向你介紹適合之樓

陳小姐於 2 0 0 3年5月與

房，和安排讓你上門看單位。當然，為保障公銀行簽定了「借貸條款」合司，他們亦會要求買家簽署一份睇樓表。

同，貸款 2 8 萬 元 ， 月 利 率

北根據資料顯示，目前買二手樓的人，一次過4.2%，採取等額本金還款法

上付款的約佔七成，做按揭的才三成。造成二手按（即遞減還款法），分10年、

揭不興旺的原因有幾個，一手樓的價格錢動輒

即1 2 0期還清貸款，每期還款¥2 3 3 3，利息

廣
州四、五十萬元甚至上百萬元，但二手樓則只需數生萬元至逾二十萬元；再者按揭年限在 2 0年以上

活完者，所要供還的本息超過原房價一半以上，很多

全人都覺得划不來（例如借$ 2 3萬，年期 2 0年，須

手付本息約$38萬，利息為$15萬，佔本金66%）。

冊

實際上二手樓按揭年期比較短，因為銀行規定「房齡 + 貸款年限」不能超過30年。如果樓齡第一個月利息為¥1176，可是到第二個月利息並沒有遞減、反而增加至¥1205。原來陳小姐在還款的第二個月有31天，多出的
一天則要按日利率收取該日利息：日利率（%）＝月利率（%）÷ 30天所以有 3 1天的月份，該月利率便變成
4.34%，而非4.2%了。

在10多年以上者，按揭年限便只有10年左右，對

銀行方面解釋，上述計算方法是由央行

有需要租賃的人用途不大。而銀行對於申請人的統一規定，也是符合國際慣例的，如遇到平個人資料審核，也比一手樓貸房款較嚴格。

月和閏月，銀行亦會減去月利息多收的一兩

與買一手樓一樣，二手樓買家也要繳納多項34

則隨本金逐月遞減。

天利息，不會多收的。

•廣州樓房按揭還款方式一般是採用等額還款法，即每月按揭者都要償還一個廣州2003年6月份

相對固定的本息金，本金會逐漸多扣而部分二手樓成交價利息則不斷少扣，換句話說是先收息後天河區海景花園中層

120平方米收本金。所以如果想提前還款是最不划荔灣區新達城廣場中層

62平方米 32.4萬

算的，除了在早期已先歸還了按原定年

海珠區樂居苑低層

40平方米 13.3萬

限需要償還的貸款利息，還要給銀行徵

東山區花城苑低層

160平方米

安頓篇

52萬

100萬

收「懲罰金」。

買樓須知如果你是透過地產代理購買房子的話，他們是會幫你核實買、賣雙方所需合法證件；如果你
是直接與發展商洽商，你可向地產代理查詢或要求查看有關文件。
賣方：房地產權或房子所有證件
身份證明文件「住宅質量保證書」和「住宅使用說用書」
買方：香港人須提交護照或回鄉證個人收入證明、稅單（如要做按揭）李先生在市區與發展商
簽訂了購房合同，約實 2003
年9月中交樓。可是在驗收
房屋時，李先生發現廚房的櫃和洗手間的潔具，都與樣
板房（示範單位）展示的不同，且質素粗糙。李先生與發展商交涉不果，告上法院，最後還輸了官司。
「合同法」第八條規定：「依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人
應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受無論一手樓或二手樓買賣，都要簽訂書面的房屋買賣合同。

法律保護。」
根據法官解釋，樣板房只是發展商促銷

任何有效的買賣合同應當具備下列條款：的手法之一，並不完全等同待售的商品房，（1）買、賣雙方之姓名，身份證號碼（須附購房者所買商品房交吉時的質量、規格、設上有關副本），住所及聯絡電話；

備，不是取決於樣板房的裝修，而是看雙方（2）房屋之地址、面積、裝修及設施狀況（如賣方提供家具、電器，或其他承
諾，宜另加附頁書寫詳情）；北在購房合同中的有關約定。

上由於李先生在合同中，並無明確聲明向廣發展商購買的商品房，其裝修設備須與樣板

州（3）房屋的銷售方式；

房的相同，所以他無權以此為理由拒收發展

生（4）房屋價格的確定方式及總價款、付款方

商交出的樓房，而發展商亦毋須更換有關廚活房、廁所裝備。

完法、付款時間；提醒大家，購買合同上一定要寫清楚，全（6）遲誤交樓之定義及賠償方式；

把樣板房展示的主要設備：廚房、廁所、房手（7）面積差異的處理方法；間、門窗用料等，作一個詳細的描述，最好冊（8）公共配套建築之產權歸屬；

連商標、尺寸大小都一一列明，並在驗收樓（9）違約責任；房時再逐項對照。

（5）房屋交付買家使用條件及日期；（10）解決爭議途徑；（11）其他雙方同意之條款。

35

水、電、煤、電視機申請
如果是租樓房或買二手樓，這些設施業主應已申請好，只要搬進前跟業主說清楚帳目及押金問
題，便可使用。倘若是一手樓業主，管理處也會有指示怎樣去辦理有關手續。下面簡要介紹一般手續：

申請家居設施
家居設施

申請地方

狀況收費

家居用水

國營自來水公司

一般已安裝好，用戶每月可內地水費很便宜，一個2-3人

或小區管理處

自行到自來水公司指定地點

家庭每月才¥10多。

繳費或辦妥委託手續存入自己名下銀行戶口。

家居用電

當地供電局

一般不需要自己申請接駁，內地電費收費和香港一樣，所因供電網路應在房屋竣工

以不要以為很便宜，就整天開時已完成。

家居煤氣國營煤氣公司顗鬚捸C一般已安裝好管道煤氣供

如果是全新樓房，便要繳交氣網路。

¥3500煤氣管開通費、¥300
安裝費及自買熱水爐（約¥500-¥1000，煤氣公司有售），及約煤氣公司派員上門安裝

電視街道辦事處

可選廣東省網或廣州市網安裝費： ¥200 - ¥300；

或小區管理處

接入服務，申請後有線電

月費：¥20左右視工作人員便會上門安裝。

•如果不想用煤氣煮食
北或洗澡，可考慮用電

上爐，不過電費比煤氣廣費貴。但省下差不多¥ 4 , 0 0 0煤氣安州

裝費，可能已夠幫補。這個方法只適生

用於買了一手樓及自己找人裝修的業

活主，因為要在裝修時預鋪電熱水爐所

完

需之電路（比一般電器負荷大很

全多）。

手冊

廣州市煤氣公司36