2017年
第 14 号

全国競売評価ネットワーク

目あいさつ
代表理事挨拶
開催地挨拶

次

全国競売評価ネットワーク 代表理事 五明新太郎 … ……………… 1
松江競売不動産評価事務研究会 大野 豪俊  ………………… 3
鳥取競売不動産評価事務研究会 馬野 好雅

特別寄稿
都市計画による街づくりと不動産評価～地方再生をめざして～
村上不動産鑑定士事務所 代表取締役 村上幸二郎（工学博士）……… 5
報告寄稿
第17回サービサー業務研修会の開催報告
東京競売不動産評価研究会 石原 伸彦 … ……………

11

委員会報告
データ収集・分析研究委員会
評価基準委員会
企画委員会
物件調査等研究委員会
広報委員会

一宏 … ……………
栄一 … ……………
勝法 … ……………
智洋 … ……………
千枝 … ……………

13
1720
2426

総会風景 … ………………………………………………………………………………………………

30委員長
委員長
委員長
委員長
委員長

寄稿
札幌地方裁判所における近時の不動産競売の実情等
札幌地方裁判所 民事第４部 部総括判事
不動産執行事件の動向と評価人との連携について
仙台地方裁判所 第４民事部 主任書記官
競売市場修正東京地方裁判所 民事第21部 判事
津地方裁判所の不動産競売事件における取組について
津地方裁判所 民事部執行係 主任書記官
京都地裁界隈にみる“見えない”京都の町事情
京都地方裁判所 第５民事部 判事
高知地裁の不動産競売
高知地方裁判所 民事部 部総括判事
２つの顔～執行裁判所と破産裁判所～
広島地方裁判所 民事第４部 部総括判事
宮崎地方裁判所本庁における競売事件の概要と取組等について
宮崎地方裁判所 民事部執行係 書記官

今牧
佐藤
福田
新川
菱村

小河原 寧 … ……………

32

五嶋 俊郎 … ……………

34

古閑 裕二 … ……………

36

市川 貴哉 … ……………

38

山田 智子 … ……………

40

石丸 将利 … ……………

43

吉岡茂之 … ……………

45

橋原 佳佑 … ……………

47

三好 克治 … ……………
橘
健藏 … ……………
世木澤 満 … ……………
下重 勝博 … ……………

52
53
5454

渡辺
金子月田
服部55
5657
58

ブロック報告−札幌ブロック−

札幌競売不動産評価事務研究会
函館競売不動産評価事務研究会
旭川競売不動産評価事務研究会
釧路競売不動産評価事務研究会−仙台ブロック−

仙台競売不動産評価事務研究会
福島競売不動産評価事務研究会
山形競売不動産評価事務研究会
盛岡競売不動産評価事務研究会

充啓 … ……………
克之 … ……………
真吾 … ……………
幸司 … ……………

秋田競売不動産評価事務研究会
青森競売不動産評価事務研究会

平岡 為義 … ……………
島根 幹夫 … ……………

60
62

竹迫裕美子 … ……………
西村 髙志 … ……………
北村 雅夫 … ……………
赤熊 正保 … ……………
秋葉 節久 … ……………
外山 茂樹 … ……………
舘内 宏宣 … ……………
武井
清 … ……………
矢野 敏夫 … ……………
小野 淳一 … ……………
御子柴進次 … ……………
水野 雅夫 … ……………

63
6466
67
697071
73
7476
7778

樋沢
桝田荒山
寺口西野
矢島

武司 ………………
毅 … ……………
徳統 … ……………
満 … ……………
正治 … ……………
直人 … ……………

81
83
84
85
86
88

松永
明 … ……………
嶋嵜
敦 … ……………
小林 照幸 … ……………
藤田 秀紀 … ……………
村木 康弘 … ……………
佐藤
健 … ……………

8990
92
93
95
96

−東京ブロック−

東京競売不動産評価事務研究会
東京地方裁判所立川支部評価事務研究会
横浜競売不動産評価事務研究会
さいたま競売不動産評価事務研究会
千葉競売不動産評価事務研究会
水戸競売不動産評価事務研究会
宇都宮競売不動産評価事務研究会
前橋競売不動産評価事務研究会
静岡競売不動産評価事務研究会
山梨競売不動産評価事務研究会
長野競売不動産評価事務研究会
新潟競売不動産評価事務研究会−名古屋ブロック−名古屋競売不動産評価事務研究会
三重競売不動産評価事務研究会
岐阜競売不動産評価事務研究会
福井競売不動産評価事務研究会
金沢競売不動産評価事務研究会
富山競売不動産評価事務研究会−大阪ブロック−

大阪競売不動産評価事務研究会
京都競売不動産評価事務研究会
神戸競売不動産評価事務研究会
奈良競売不動産評価事務研究会
大津競売不動産評価事務研究会
和歌山競売不動産評価事務研究会−高松ブロック−

高松競売不動産評価事務研究会
徳島競売不動産評価事務研究会
高知競売不動産評価事務研究会
松山競売不動産評価事務研究会

清水森脇濵田髙月直樹 … …………… 97
英正 … …………… 99
英資 … …………… 101
新介 … …………… 102−広島ブロック−

広島競売不動産評価事務研究会
山口競売不動産評価事務研究会
岡山競売評価研究会
鳥取競売不動産評価事務研究会
松江競売不動産評価事務研究会

駒松 康弘 … …………… 104
高崎 幸恵 … …………… 106
佐々木正尚  ……………… 107
馬野 好雅 … …………… 109
大野 豪俊 … …………… 110−福岡ブロック−

福岡競売不動産評価事務研究会
佐賀競売不動産評価事務研究会
長崎競売不動産評価事務研究会
大分競売不動産評価事務研究会
熊本競売不動産評価事務研究会
宮崎競売不動産評価事務研究会
鹿児島競売不動産評価事務研究会

古田 幹雄 … …………… 112
福田 勝法 … …………… 113
宮崎 英樹 … …………… 115
安東 正二 … …………… 116
塩本 一丸 … …………… 118
菅野 道雅 … …………… 120
瀬戸山喜義 … …………… 121

組 織 図
2016年度 全国競売評価ネットワーク組織図 … ………………………………………………… 123
事務局だより編集後記

事務局 竹迫裕美子 … …………… 126
広報委員会副委員長 江藤 和臣 … …………… 127

広告掲載 民事法研究会 成文堂…………………………………………………………………… 128特別寄稿

都市計画による街づくりと不動産評価～地方再生をめざして～

村上不動産鑑定士事務所
代表取締役

村上幸二郎

工学博士（徳島大学）

１ ．はじめに混在地の中・長期的地価動向に着目すること

今回、中森一吉広報委員より本誌の特別寄稿で、都心部に住宅用地を整備する際の適正なの依頼をいただきましたことは浅学菲才な私に整備形態についてもミクロ的視点から解明をとって身に余る大役で、これまで執筆された偉試みました。

大な寄稿者の皆様方とは比較できるものではな

特に、本研究過程で提案しました「希望価く、辞退するべきではないかと大変迷いまし

格についての意識調査」から得られるデータた。しかしながら、これまで研究してきた都市は、土地取引が少ない都心部の不動産評価に計画のための不動産評価について少しでも多くおける市場分析にあたって、取引事例の補完の方に知っていただくことが、地域の発展、地情報となり得るだけでなく、都市計画等の将方都市の再生を願う私の目標であることから筆来効果を数量的に把握するためにも有用であを執らせていただくことにいたしました。内容

ることが明らかとなりました。

については、2016年 3 月に取得いたしました
Ph.D. 論文の「地価を指標とした地方都市都心⑵研究の背景部への住宅地導入の可能性評価に関する研究」

現在、日本の地方都市は中心市街地の衰退、から一部を抜粋したものです。都市計画というインフラ整備に対する財政負担増、高齢者の一見、競売評価とは違った視点でありますが、自力での買い物行動の制約等の問題を抱えて地方の魅力を創出するため、将来の地価に着目おります。一方で、地方都市の中心部には、する新しい不動産評価の在り方の一考察として河川や丘陵地といった自然環境にふれあうこご一読いただければ幸いです。とができる空間が残されているところも多く、高い生活利便性に加え、潜在的には良質な居２ ．研究内容⑴

全体概要

住環境を魅力として併せ持っているといえます。

地方都市の「都心居住」に着目した研究で、地方都市中心市街地の「どこに」、「どのような」住宅用地を新たに創出すべきか…を都市の総合評価値といえる「地価」を指標として探る手法を構築するというものです。
徳島市をケーススタディとした結果、都心部に住宅地を創出した場合、商業地として利用されている現在の地価より上昇する可能性を計量的に実証しました。また、商・住用途
5従って、地方都市にとって、都心居住の推大きく、時価に比べて乖離の大きい取引も増進は、地域経済再活性化や高齢社会に対応すえています。さらには、買手の土地購入後のるための都市計画の重要施策の １ つといえま

利用用途も不明である現状下では、適正な地す。しかし、都心居住を実現するには社会的価や利用目的に関する情報を捉えることは事コンセンサスを得ることが不可欠となり、そ実上困難を伴う場合が多いといえます。のためにも、創出する住宅地は中長期的に資

このことから、特に、都心部における住宅産価値の維持が図れるものであることを合理地としての利用用途を前提とした地価の形成的根拠に基づいて示す必要があります。

メカニズムについての科学的実証分析を行うためには、土地取引に関するより多くのデー⑶研究の内容タが必要となります。

本稿では、この度行った研究のうち「ど③希望価格の導入

こに…都心居住地を創出するのか？」というテーマについてご紹介いたします。

そこで、土地の需要行動の定式化を行うにあたり土地に関する希望価格の概念を導入しました。ここでは買い希望価格と売り希望価格を次のとおり定義しました。

また、土地購入後にどの様な用途利用を目的とするのかによって、土地需要者層が異な① 市街地は広い…
地方都市といえども都心部市街地が一般に地の買い希望価格について、更に住宅地用途数ヘクタールの規模を有することから、都心と商業地用途の ２ つに区分することとしまし

部のどのエリアを住宅用地として整備するこた。とが合理的であるかの理論的解明を試みました。
② 住宅地選定の指標となる地価について地価は土地に対する魅力度を示す総合評価値といえるため、より高い地価が実現される
土地は、土地需要者にとって魅力度が高いことを意味します。従って地価は、より魅力度の高い都心居住を実現するための有用な指標と考えられます。
しかし、近年都心部での土地取引件数は激減し、たとえ取引が行われたとしても、特殊事情が介在した結果、取引価格のバラツキが6るとの考えの下に、図－ ３ に示すとおり、土特別寄稿

④希望価格に関する意識調査
意識調査は、図－ ４ のように都心部を類似⑤用途別地価関数と需給均衡点での地価の推定する地域の特性を持った一定のゾーンに細区意識調査結果を基に、地価関数として（総）分し、このゾーン毎の土地について希望価格需要関数と（総）供給関数を導出しました。

を調査しました。

本紙では、各関数の導出過程の詳細は割愛しますが（図－ ７ 、図－ ８ ）、意識調査による希望価格の実績データ分布（図－ ６ ）に近似するワイブル分布という関数を採用した結果、最終関数型は次のとおり計算されました。

意識調査によって得られたデータは、各ゾーンを同様な立地条件を持つ図－ ５ の ５ つのエリア毎にまとめました。希望価格の実績データ分布の一つを図－ ６ に示します。

7

以上より用途別地価関数のパラメータ（係ます。住宅地としての潜在需要が高いエリア数）を前記④希望価格に関する意識調査デーの選定が数量的に把握可能となりました。

タより推定しました。
新町エリアにおける用途別需給均衡点での実需要者数と地価の関係についての推定結果を図－ ９ 、表－ １ に示します。

⑷

本研究で得られた知見と今後の展望

需給均衡点における実需要者数および地価

本研究では地価を基礎データとした計量的とも住宅地用途を前提とした場合が商業地用手法による評価によって都心居住の政策決定途に比し高い結果となりました。

にあたっての理論的根拠を提供することが可

将来、都心に住宅用地を創出することで、能となりました。

住宅地としての新たな需要が喚起され、地価また、本研究での意識調査では、都心居住が現在より上昇する可能性が高いことが明らする場合に好まれる建物形態についても聴取かとなりました。

した結果、中・低層の店舗併用住宅を希望する人が被験者の約 ２ 割を占めました。都心に創出された住宅街には商業地需要も十分潜在する可能性があることが推測できます。このことから、例えば図－ １１に示す様な、住宅地と商業地の両需要を満たし、高い地価を維持できる商・住混在型の商業街が地方都市都心部の将来あるべき街区形態の １ つとも考えられます。

⑥住宅地導入の可能性評価
以上の方法で各エリア毎の推定地価から、以上より、今回の研究を踏まえて、今後は住居系土地利用としての評価値を算出しまし

都心部に高い地価を実現できる住宅用地が創た。

出された場合、その都心居住地内にさらに商住居系土地利用の評価値＝住宅地用途として推定された地価（Rr）
商業地用途として推定された地価（Rc）

この評価値が １ より大きいほど住宅地としての需要が高いことを意味しています。各エリアでの評価値の算出結果を図－ １０に示し
8

業的要素を持った土地需要が喚起される可能性評価を探究することで、地方都市の新たな都心像を解明していきたいと考えております。

特別寄稿

取り組み、姿勢、視点を正しく受け継ぐとともに、今後も全国的に共通の基盤に立った質の高い不動産評価を目標としていく所存です。評価
技術のさらなるブラッシュアップにとって、この拙文が何らかの一助となれば大変幸甚に存じます。
追記
ここで、私が Ph.D. を取得いたしました徳島大学大学院博士課程（ドクターコース）について少 


し紹介させていただきます。一般コース、社会人

３ ．おわりにコース、留学生コースがあり、様々な国、職業の学生が研究をしています。また、職業を有してい私は評価基準委員として、佐藤栄一委員長をるなどの諸事情がある場合、大学が審査し、標準中心に、 ２ 年間行われてきた「評価単位」につ修業年限を超えて一定の期間にわたり計画的に教いての検討に参加させていただきました。その育課程を履修し修了することができる長期履修学

成果は本紙「KB ネット2017年 第14号」が配布

生制度があり、私もそれを利用して学位を取得しされます島根県での定時総会で発表される予定ました。

ですが、「評価単位」をまず評価人が判断する

私は近藤光男教授を中心とする工学部都市計画

際には、周辺地域の特性のみならず、少なから系研究室に所属しました。社会人といえども内容ず将来動向についてまでも考慮に入れる必要がは結構ハードで、月数回のゼミを中心に、年に数あります。つまり、現況主義の競売評価におい回一定単位の講義も受けなければいけません。最ても評価単位の判断には将来も含めた土地利用

終的には博士論文の作成を目標としますが、それがどうあるべきかについての的確な市場分析がまでには諸学会の査読付き論文として採用される重要になります。

ことが必須となる他、国際学会等での発表も要求

競売評価人は不動産評価のプロとして「どうされます。研究経過報告を行うゼミのための作業すれば地価が上がって魅力が増すのか…、地価や大学とのメールのやり取りも鑑定の通常業務がが下がっている原因は何なのか…」の問いにも、終わってからの夜中や休日となりました。何もア

今後答えていく準備が必要ではないかと思いま

イデアが浮かばない、構想がまとまらない、朝方す。評価人の皆さんが都市計画家としても新たまで考えこむこともよくあります。「これなら明な一歩を踏み出したとき、競売評価にも新しい日のゼミに持って行ける…。」と自分なりのアイ世界が広がるのではと期待するところです。

デアを資料にまとめ発表すると、「これでは論理「全国の評価事務研究会相互の情報交換、共が通ってない…幼稚だ…。」と教授の厳しい指導同研究及び協力関係を深めることにより、全国を受ける、の繰り返しでした。加えて、自分の研レベルでの評価事務の標準化と改善、発展を図究グループで補助をしてくれる修士課程の大学院り、もって裁判所との連携による不動産競売手生や ４ 年生の研究についての一定の指導も任され続きの更なる迅速、適正化の推進に寄与するこます。何度も構想を練り、理論を構築し、アンと」を創設以来の理念として掲げ、これまで競ケート調査票の設計見直しを繰り返し、自治体等売評価をとりまく激動の時代を乗り越えて数多の協力も得てデータを十分整備した後、やっと計くの成果を残されてきた KB ネット諸先輩方の算にたどりついても思ったとおりの結果が出ず愕
9然となることもありました。そんな時はもちろん【主な参考文献】

入念にチェックし、教授が一緒になってあらゆる

1 ）青山吉隆， 近藤光男：都市公共施設の最適誘致解決方法を模索してくださいます。大学在学中の距離の設定方法， 日本都市計画学会学術研究論

2014年に、徳島大卒の中村修二氏が高輝度青色

文集，No.21，p.295-300，1986．10

LED の発明・開発者としてノーベル物理学賞を2 ）村上幸二郎， 近藤光男， 渡辺公次郎：地方都市受賞されたことは、研究者として大いに勇気づけ都心部における住宅地導入の可能性評価に関すられる出来事となりました。

る研究，日本建築学会計画系論文集

それまでは不動産評価の世界にも押し寄せる新第707号107-114，2015.1

しい時代の波に対し「何か新しいことをしなけれ3 ）KOJIRO MURAKAMI, AKIO KONDO, KOJIROばいけない…」と頭ではわかっていても何をすれWATANABE : Micro Factors Causing Fall in

ばいいのかわからなかった私ですが、今回の研究

Land Price in Mixture Area of Residence and活動で「とにかく形にするために思索、実行を繰Commerce, Proceedings of 14th Internationalり返す。
」ことの重要性を教えられました。またConference on Computers in Urban Planning

何といっても私にとっては「街づくりに携わる仕and Urban Management, PP.232-1--232-16,事がしたい…」という子供のころからの夢に向2015.7 at M.I.T.

かって走っているという実感を味わうことができた楽しい数年間だったといえます。

4 ） 村上幸二郎：地価を指標とした地方都市都心部への住宅地導入の可能性評価に関する研究， 徳島大学大学院先端技術科学教育部最後になりましたが、大学で研究するにあたり、多大なご協力・ご支援を頂きました不動産鑑定士の先生方や自治体・地域住民の方々に心より感謝致しております。
また、日頃より競売評価事務の改善と標準化についてご教示、ご協力いただいております最高裁
判所及び地方裁判所、全国各評価事務研究会の皆様、KB ネット五明新太郎代表理事はじめ理事、監事各位、事務局並びに委員会委員の方々に心より御礼申し上げます。

10第80巻2016.3

学位論文