観光地におけるエリアマネジメント財源確保の方策―川越・佐原・富田林にビジネス活性化地区（BID）を
想定して―

矢

澤

則

彦

東京国際大学論叢 商学・経営学研究 第 5 号
2021 年（令和 3 年）3 月 20 日

抜刷

観光地におけるエリアマネジメント財源確保の方策―川越・佐原・富田林にビジネス活性化地区（BID）を
想定して―

矢

澤

則

彦

リアに限定した負担金を事業者ごとに請求する

概要根拠（事業者による担税の説得・了解理由）となることを提案するものである。

エリアマネジメント団体（都市再生法人）は，
自治体の地域再生法を根拠とする条例の運用

キーワード：地域再生エリアマネジメント負で地権者からの財源確保を前提に運営を行っ

担金制度，ビジネス活性化地区ている。その受益が及ぶビジネス活性化地区（BID），キャピタリゼーション仮（Business Improvement District）の範囲指定の説，自律的な地域創生，データ補

合理性はどのように判断されるべきだろうか。

間，逆距離加重（IDW）法

BID 内の運営（エリアマネジメント）では，域内及び外部のフリーライド（ただ乗り）の問題

目

次を避けなければならず，その負担金は自治体により税金の形で徴収され，同エリア内へ再配分されることが理想であると考えられる。観光地においては，連担する景観・環境が歴史的・経年的にキャピタライズ（資本化）されているため，例えば重要伝統的建造物群保存地区（重伝はじめに
1．日本版 BID 制度実施にむけて
2．日本の重要伝統的建造物群保存地区と BID エリア
3．重要伝統的建造物群の資産価値測定
4．資産価値増分に裏付けられた BID エリアの設定おわりに建地区）が指定されていることを利用し，同地区の内部，或いは近傍で発生している便益に相はじめに応した分担金の実践的な算定手法を提案し，エリアに確実に還元する必要がある。ここでは，

内閣府地方創生推進事務局と内閣官房まち・地 理 情 報 シ ス テ ム（Geographic Information

ひと・しごと創生本部事務局は，2018 年度 6 月，

System） の 逆 距 離 加 重 法（Inverse Distance

BID（Business Improvement District）の仕組み

Weighting：IDW 法）を用いて地価情報を補間

を「地域再生エリアマネジメント負担金制度」

して BID 地区の資産価格を生産性評価値の経年として法制化した。1）これは，2005 年に施行さ増分の試算値と位置づけ，その増分を原資とすれた「地域再生法」の改正である。地域再生法

る実践的な BID 負担金算定基準を考える。具体は，地方公共団体が地域再生，具体的には就業

的には，重伝建地区の資産価値増加率が自治体

機会の創出や経済基盤の強化につながる官民連

全域の資産価値増加率を越えていれば，BID エ

携を国が推奨し後押しできるよう制定された法̶ 2 ̶

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商学・経営学研究第5号

2021 年 3 月

律であり，「地権者らの財源で街づくりを目指

コルを紹介し，エリマネ団体にとって，負担金す自律的地域創生手法」としての BID 制度がこの算定根拠と対応する手法の選択肢の多さがの改正条項として組み込まれることは自然であ

BID プロジェクト始動に踏み切れないネックにる。さらに，2019 年 3 月には，同創生本部事務なっていることを指摘し，問題点を整理する。

局から「地方再生エリアマネジメント負担金制

特に，想定されるエリアのガイドライン＝プロ度ガイドライン」（以下「エリマネ・BID ガイ

トコルにおいて「そのエリアが個別に持つ資産ドライン」と略す。）として，受益の経済効果

価値維持の特殊性」が組み込まれていないことに基づく負担金をいかに算定するかが提示されを指摘する。第 2 節では，負担金の考え方と地ている。

域の特性に基づくエリア指定が密接に結びつい

大阪市はこうした国の法制化に先駆けて，ている例として，文化財保護法下で国の指定が2014 年 4 月に「街づくり促進制度」を条例化し進んでいる重要伝統的建造物群保存地区（重伝ている。これを受け，2015 年に大阪版 BID 制度

建地区）のマネジメントに BID 制度を適用するが，国の法制化を先駆的に後押しする形になっ可能性を探る。第 3 節では，第 2 節から生まれていった。JR 大阪駅北側「うめきた」地区のる「重伝建地区の固定資産税の上乗せの意味が，グランフロント大阪 TMO（Town Management

資産価値増を前提としている」といった仮説をOrganization）団体によるエリアマネジメント検証する。重伝建地区の資産価値を GIS によりが，BID 制度の概念の一部を実現した先駆けプ

概算し，その経年推移を算定することにより，ロジェクトとして知られている。
「一部を実現仮説が成り立つことを示す。第 4 節では，来訪した」と言わざるを得ない状況は，その制度に者の予測よりも，公共と組めば必ず，インフラよる予算の使途が限定的である点に起因していが充実することを条件として資産価値増が期待る。基本，街の景観維持にかかるコスト，防犯できる仕組みを，「地域来訪者等利便増進活動にかかるコストなどメンテナンスに最低限必要計画」の中に組み込むことの重要性を指摘。計な運営費を計画書にまとめて大阪市に提出，地算結果を踏まえた提言を行う。

権者や事業者，住民から集める分担金を算出
し，「市が徴収しこのエリアマネジメント団体

1．日本版 BID 制度実施にむけて（エリマネ団体）に交付する形」をとり，予算運用の自由度は「最低限必要な運営費を賄う範2）

BID は，1970 年代にカナダ・トロントで法制囲内」に制限されている。 まさに，既存制度化された仕組みが起源と言われ，その後，北の切り貼りで BID の形をとらざるを得なかった

米，イングランド，ドイツ・ハンブルクを皮プログラムを見直し，その自由度を拡張すべ

切りに，2000 年代に入り，ニュージーランド，

く，世界標準の BID の法制化を目指し結実した

南アフリカなどでも BID 法が制定されていっ成果が「地域再生法」の 2019 年の改正の「地た。3）我が国ではようやく，2018 年に法制化さ

域再生エリアマネジメント負担金制度」となるれた。これは極めて後発のスタートと言わざるはずであった。しかし，この法制化を担保するを得ない。その背景には，日本は「スラム街や「負担金算定」根拠事例は未だに，不十分な数

無秩序な観光開発など，特定地域限定の治安・で，調査不足といった懸念が残るため，当該研安全維持」への不安材料＝外部不経済の発生頻

究では，制度初期段階での「協力する事業者の度が他国よりも少なかったため，「奥の手」と立地範囲＝エリア設定」の判断を先験的に評価

して予算の拠り所を官民共助による財源捻出方することが可能となるメルクマールを考える。

法に頼るタイミングが遅くなった，と考えられ論文の構成は，第 1 節で「まち・ひと・しごる。つまり，官民共同プロジェクトの形をとると創生本部」が想定する BID 制度実施のプロト必要もなかったといえる。しかし，昨今の日本

観光地におけるエリアマネジメント財源確保の方策̶ 3 ̶

国内では，そのような地域限定的な負の外部性されている。そこでは，エリア内の経済効果の一つが散見されるようになった。オーバー・を想定する方法として，満足度などを測る KPI

ツーリズム（over-tourism）と呼ばれ，観光公

インデックス作成，往来調査による利便性増

害現象が発生しはじめており，そのタイミング

進調査や売上増収分析，あるいは支払意思額でまさに「地権者への負担」を原資に，地域整（Willingness to pay）のアンケート調査，仮想備を行うという概念が生まれたといえる。

的 市 場 評 価 法（Contingent Valuation Method）

繰り返しにはなるが，2014 年大阪市版の BIDの実施を通して，その事業者からの負担額を決は，そうした動向を先取りし，独自の条例を既定する根拠を模索することが提案されている。

存の法律に基づいて整備したものである。法制負担金制度が法令化されたプロトコルとして重化された BID 制度のレールにのっている自治体

要な点は，エリマネ団体が市町村に提出するは，2019 年の再生法改正後数か月の時点では「地域来訪者等利便増進活動計画」の中に明記皆無である。

する「資金計画」の中でそのエリマネ団体が負

内閣官房まち・ひと・しごと創生本部が標榜担し得る上限として「負担金＝市町村から交付

する「地域再生エリアマネジメント負担金制度」

額を想定した応益概算合計」を記入し，現実的は以下の様に概略的定義がなされている。

な徴収額を自己申告させる点である。

…3 分の 2 以上の事業者の同意を要件として，ず，特にニューヨークでは交付金が 8 割程度と市町村が，エリアマネジメント団体が実施する

言われており，4）日本においても，エリマネ団

地域再生に資するエリアマネジメント活動に要体の資金計画の大半を交付金が占めることはま

欧米の BID では自主財源はあまり期待できする費用を，その受益の限度において 活動区

ちがいないと考えられる。問題は，この事業者

域内の受益者（事業者）から徴収し，これをエからの負担金は，最終的に市の財源，固定資産

リアマネジメント団体に交付する官民連携の制

税などへの上乗せ分として課されるはずである度。…

点である。具体的にその「資産税増分のチェック」の情報が，エリア内事業者にとって，いかこの制度を進める手順は次のように決められなる算定手法からの情報よりもはるかに最優先ている。市町村は国（内閣総理大臣）に「地域されるべき情報となるわけである。当該論文で再生計画」を事前申請し認定を受けると，地域

地価による域内総資産額の増減データの準備提のエリアマネジメント団体（法人）は 5 年とい示に関する言及に論点を置いている理由はまさう一定期間での実現を想定した「地域来訪者等にそうした本来最優先されるべき「下調べ情報」

利便増進活動計画」を市町村に申請し認定を受を「地域来訪者等利便増進活動計画」の記入条ける。この中に「受益者負担金」の正当性を記件にしていない点への疑問によるところが大き述し，想定される担税団体・事業者等の範囲をい。エリマネ BID ガイドライン（2019）では，明記し，その内容に従い，市町村の権限で徴税利便性が地域にキャピタライズ（資本化）されの形をとり徴収する。その後，市町村からエリてきた経緯・経年データ，変化率の作成の必要

アマネジメント団体に交付金として交付される。

性に重きが置かれておらず，5）最終的に，資産ここで問題となるのが，「算定される受益額」

課税の上乗せの扱いをエリア内の事業者が客観

はエリア内の小売業者，サービス業者，不動産

的に受益の負担に納得し得る基本データ作成が賃貸業者の各事業者が負担することになる場合義務づけられていない点が非常に不自然な指南の合計金額である。この点に関する試算方法の書となっている。

例は，前出「エリマネ BID ガイドライン（2019）」

さらにこのマニュアルには「このような手が，「まち・ひと・しごと創生本部」から配布

法・考え方もあり，選択的に負担金の算定根拠

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商学・経営学研究第5号

2021 年 3 月にすべき」というニュアンスで書かれており，て，「ごみ問題」がある。いわゆる「食べ歩き「ではどの手法が，さまざまな特性を持ったエで発生するごみ問題」である。環境学におけるリアに相応するのか」に関してのアドバイスは公害発生源のアナロジーで表現すれば，食堂・

書かれておらず，エリアマネジメントを決心しレストランから発生するごみ＝産業廃棄物はた団体に，制度利用決断への不安材料になりか「固定発生源」である一方，「食べ歩き」で発生ねない内容となっている。

する使い捨て飲料容器，だんごの櫛等のごみな

そのマニュアルの弱点を補うべく，「内閣官

どの生活廃棄物がゴミ箱のない場所に無秩序に

房まち・ひと・しごと創生本部事務局」は，捨てられる現象は，「移動発生源」の外部不経2019 年 7 月に実現可能な負担金制度を比較検討

済と表現できる。2019 年 4 月 1 日から鎌倉市でする業プロジェクト「エリアマネジメント活動施行された「鎌倉市公共の場所におけるマナーにかかわる受益算定のケーススタディー調査」の向上に関する条例」7）は記憶に新しく，条例を募集し，既存事例の検証をすることになっ化には至っていないものの同趣旨の対策と条例た。6）の必要性は，東京日帰り圏の観光地として定着

こうした動向を踏まえ，適正徴収を可能にすしつつある埼玉県川越市の観光地，「一番街」のるエリアとして，何らかの形で地権者（エリア

重要伝統的建造物群保存地区内外で話題となっ内事業者）に便益が発生しており，観光地としている。アドホックな解決手法ではなく，年間て定着し，一定の規模と知名度を持つ場所，とのゴミ処理担当人材などの人件費を賄う持続的考えると，日本国内においては，重要伝統建造システムの必要性が喫緊の課題となっている。8）物群保存地区を BID エリアに想定することが一

観光産業は，国際収支上，貿易・サービス収

つのアイデアとして考えられる。

支であり，昨今は貿易のみの伸びはもはや期待負担金を支える原資としては，前述のとおできず，観光サービス収支による収支改善がり，固定資産税が考えられる。路線価，さらに有望視されるようになった。観光庁が目指す，

その路線価の導出起点（ピボット）のデータと2020 年時点の訪日外国人旅行者数は 4 千万人でなっている公示地価の補間値が利用可能であろある。訪日外国人旅行消費額 8 兆円の目標は，う。本稿は，これを用いた重伝建地区内総資産

2018 年時点で，4.5 兆円までしか達成しておら額の算定に挑戦する。

ず，訪日外国人一人当たりの消費額に飛躍的な変化がなければ，目標達成には無理があると

2．日本の重要伝統的建造物群保存地区とBID エリア

いった予測がなされている。とはいえ，盛んになってきた観光関連サービス消費自体は着実に
各観光地にキャピタライズ（資本化）され，オー

重要伝統建造物群保存地区を BID エリアと想定する経緯は以下のとおりである。

バーツーリズムによる利益の果実は，地価の評価額に反映されていると考えれば，エリア内事業者がその評価額分の負担を認めて，何らかの

2.1 地価データでとらえるオーバーツーリズム

形で，維持管理費用が捻出される制度ができる

日本経済の牽引を目的に外国人観光客誘致がことは自然であろう。

なされる昨今，観光公害＝オーバーツーリズム（over-tourism）と称される過度の観光客増加

2.2 負担金制度設定を許容し得るエリア選定

による住民への被害＝外部不経済が，京都，鎌

BID 制度の負担金の原資は，前述の BID 概要倉など有名観光スポットで指摘されている。このところで解説したように「その受益の限度にれは観光地に在住する市民の生活環境が脅かさ

おいて 活動区域内の受益者（事業者）から（自れる事態に発展している。その現象の一例とし治体が）徴収」することになっている。見方を観光地におけるエリアマネジメント財源確保の方策

変えると「観光により利益が発生し土地資産増̶ 5 ̶はブライアント・パークの BID エリア約 0.1 s.

に反映されることが見込まれている」ことが前

q.miles（25 ha ＝ 500 m 四方），タイムズ・スク提であるため，イギリスのロンドン地域の BID

エアの BID エリア約 0.2 s.q.miles（50 ha），イー

エリア，アメリカ・ニューヨークにおける BID

スト・ミッド・マンハッタンの BID エリア約

エリア等，ほぼ観光による利益が発生し得る地

0.2 s.q.miles（50 ha）となっている。

域がエリア指定されている現実がある。

アメリカと同じように観光エリアの防犯・安BID 制度がすでに確立しているアメリカ・全のための対策費，人件費等の運営費捻出のこ

ニューヨーク市では 73 の BID エリアが指定さとを考えており，なおかつ，同規模と想定できれており，ニューヨーク市から地権者に「追加る面積を持つ日本における「ゾーン」は重要的な資産税」の形で請求書が送られ，そのエリ

伝統的建物群保存地区であろう。小林重敬 他

ア団体の運営の支出の 8 割程度がこの資産税を（2018）では，BID のエリアマネジメント組織

原資とする交付分で賄われているという。9）を（1）組織型（2）広域型（3）商店街型（4）アメリカ，ニューヨーク市で指定されてい水辺型（5）公園中心型に類型化している。こる BID エリアが図 1 に示されている。その規模

こではニューヨーク市の BID も，当該検証でBID の想定をしたい日本の重伝建地区も，（1）
組織型かつ（3）商店街型の性格を共有していると考えられる。
以下の分析では，大都市からの日帰り観光客が見込まれる重伝建地区の代表として，商家町の町並みが残る埼玉県川越一番街，同じく商家町の町並みが残る千葉県香取市の佐原，寺 内
町・在郷町の町並みが残る富田林を選定した。
（図2参照）。もちろん，それぞれの重伝建地区

図1

ニューヨーク・シティー（NYC）で指定されている BID 地域

図２

は，当初からBIDエリアを意識して地区指定されていたわけではないが，中心的な 組織 ＝街

伝統的建造物群保存地区：３選

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2021 年 3 月

づくり団体 10）が存在して，その域内の歴史の再ことが目的であっても最終的には地代に帰着

考，保全，観光を前提に発展的維持管理に努めする＝資本化（capitalize）されることになる。

てきた経緯があるといった共通点を持っている。

これをキャピタリゼーション仮説という。

文化庁によれば，平成 30 年 8 月 17 日時点で，キャピタリゼーション仮説自体は，公共サー

重要伝統的建造物群保存地区（重伝建地区）は，

ビスの便益や租税負担が地価などの資産価値

98 市 町 村 で 118 地 区（ 合 計 面 積 約 3,924.9 ha，に帰着することに関し実証分析を行った Oates

一地区平均 33.3 ha）あり，約 28,000 件の伝統

（1969）の論文に遡るとされることが多い。11）

的建造物及び環境物件が特定され保護されていしかし，厳格な実証分析ではないものの，レンる。いずれも，その保護地区の規模は，10 haト系列を資本化率（収益率）で割り引き，現在（0.1 km ）〜 50 ha（0.3 km ）となっている。

価値（地価）反映する解説がなされ，そうした分析対象として選定した三か所の重伝建地区

固定資産へ毎年課される税も投資として資本化

は，町並み規模を考えるとアメリカ・ニュー

されるといったロジックは，Oates（1969）よヨーク市の BID エリアと比較すると二分の一

り も 遥 か 昔 に Adams（1916），Hayes（1916）程度である。ニューヨーク市と同規模あるいなどが議論を積み重ね，公共投資に対する地域

はそれ以上の重伝建地区は，群馬県中之条町

住民の税負担の正当性に解釈を与えている。12）2

2（63 ha），長野県白馬村（60 ha）などで見受けられる。重伝建地区はニューヨーク市のように

3.2

手法

大都市域内では指定を受けておらず，選定した

補 間 の 方 法 と し て は，Montero and Larraz

重伝建地区は，より大都市に近く，資本化が進（2011）で，定常性を精査するクリギング手法

みやすいと思われる三か所となっている。

とコ・クリギングの手法の方が，単なる逆距離
加重補間法（IDW：Inverse Distance Weighting

3．重要伝統的建造物群の資産価値測定

interpolation）より優れていることが示されているが，公示地価の観測点の選定自体が，観測

3.1 BID 制度の負担金〜生産性指標として時点を一致させて偏りなく観測点が選ばれる

公示地価の内挿値の利用〜について「制度」であることを鑑み，逆距離加重補間法

ここでは，BID 負担金を，固定資産の価値を基準に算定する根拠と可能性を探求する。固定（IDW 法）を用いることにする。13）
今，補間したい地点の近傍に N 個の地価観測

資産税における土地資産価格は路線価が利用さ点（地価公示地点）wi ＝ (xi, yi) ; i ＝ 1, …., N がれる。しかし，その路線価自体は，公示地価をあるとする。また，その各地点の地価の値をベースに作成されており，また，地区の評価がZ(wi) とする。IDW 法における補間したい点 w

土地にキャピタライズ（「資産として」資本化）に対して，それぞれの観測点が与える影響をウされるとの前提のもと，本稿では補間公示地価

エイトλ i と考えると，その補間したい地点の地から算定した地権者の応益負担の基礎データを

価 Y(w) は次のように表すこととする。

作成する。具体的には重伝建地域内および，その市域全域に関し，3 地域における経年の資産価値の相対的な変化データを推計する。
キャピタリゼーション仮説に基づき地価を生産性指標として利用する議論は，矢澤（2014）の p. 52 に詳しい。
一定地域の公共投資等による環境改善の影響
は，たとえその地域に住む人々の厚生を高める（1）

観光地におけるエリアマネジメント財源確保の方策

表1

公示地価 地点数：各年公示地価より

̶ 7 ̶

ぞれの伝建地区に関して（図 3），公示地価の補間データを作成し，各市域の総地価と各重伝建地区内の総地価を 2006 年，2011 年，2016 年，
2019 年，各年に毎に計測する。①各地域の補間公示地価，②各市域全域の世帯数，また，③|w − wi| は 補 間 し た い 地 価 か ら， 観 測 地 点

事業所数，従業者数データに関して，50 m お（地価公示点）までのユークリッド距離を示す。

きに発生させた点群にそれらのデータをのせ，累乗数 p が大きくなると，補間したい場所から市域のいかなる地域でも，一定範囲を指定（こ近い観測点だけの影響を受けやすくなることがこでは重伝建地区を指定）すれば，その市域わかる。 ウエイトλ i は「各々の観測点が，補内の総地価，世帯数，事業所数，従業者数を14）

間したいある 1 地点 w に与える配分ウエイト」， （50 m の不突合の誤差範囲内で）推計できるよと解釈でき，15）また N は，補間地点の近傍の公うにした。なお，エリア内の階高の影響は追求

示地価点の個数を示し，これを増やすことにしなかった。今回重伝建地区を BID エリアに想よって「より広範な影響」を考慮することになる。

定した時点で，イングランド，ニューヨークな以上の IDW 法を用いて，重伝建地区が存在

どの階高，フロア数が多い BID 地域とは異なるする，香取市，川越市，富田林市のそれぞれ土地利用であることが分かっており，2 階建て

2006 年，2011 年，2016 年，2019 年各年に関し，で，一棟につき一人の経営者が想定され，個店

公示地価（1 月 1 日時点各年）を補間する。
（表 1）の数≒事業所数との前提で事業所の数を分析にこれらの年の公示地価データを選んだ理由は，10 月 1 日時点での統計値である国勢調査か適用している。
②の世帯数と③の事業所数と従業者数データ

ら は，2005 年，2010 年，2015 年 の 各 3 市 の 世

は，経済センサス本来の 町丁目小地域

帯数データを利用することを想定していたから得られるデータであるが，これに関しても，面である。また，7 月 1 日時点での統計値である

積密度で平米当たりの値を，50 m四方の密度に

経済センサスに関しては 2009 年，2014 年の各 3

換算し，50 メートルおきに発生させた点群に

市の事業所と就業者数データを利用した。

等密度かつ等価値に変換した値をのせている。

毎に

上記公示地価地点に関する IDW 補間は QGIS

補間地価に関して，再度の説明をすると，

2.18，QGIS3.4.13 を用いた。16） 全用途地域の公50 m 間隔でベクタの規則的点群を発生させ，示地価データを利用して補間を行うが，各評価地点の地価は，用途地域指定自体が地価水準のシフト要因となる懸念も生まれる。しかし，そうした，人的，物的なシフト要因の影響をすべて含めて，補間という作業（乗数 p の用途地域を越えた観測点も近傍情報となる効果）により観測地点をピボットとした近隣効果が平準化され，生産性，消費活動のなどの具体的活性度が補間推計され得ると考える。
3.3

計測

計測手順：
（1）千葉県の香取市佐原，（2）埼玉県の川越市一番街，（3）大阪府の富田林市寺内町，それ

地図：都道府県事業所密度 ESRI 2019 データパック
経済センサス 2014 基礎調査編より

図３

三つの重伝建地区の位置関係

̶ 8 ̶

東京国際大学論叢

商学・経営学研究＜算定項目＞―
・「市内」総土地資産額
・「重伝建内」総土地資産額
・比率「重伝建内」／「市内」総土地資産額―
・「市内」価値対前期比較増分Δ・「重伝建内」価値対前期比較増分Δ―
・参考：想定固定資産税額＝総土地資産額×［公示地価 7 割×課税評価 1/6 の小規模 200 m2 軽減制度×
固定資産税率 0.014］
・「市内」想定固定資産税額
・「重伝建内」想定固定資産税額―第5号

2021 年 3 月

・「市内」年平均増加率 e^
（LN
（n 倍）
/ 期間）
（＋ 100％）
・「重伝建内」年平均増加率（＋ 100％）
・年平均増加率の差［重伝建内−市内］―
・「市内」年間負担可能増分Δ
・「重伝建内」年間負担可能増分Δ・相対的平均増加率の差分のみの重伝建負担―
・「市内」1 事業所あたり次の 1 年の負担増分Δ
・「重伝建内」1 事業所あたり次の 1 年負担増分Δ
・「重伝建内」1 事業所あたり
次の 1 年相対的負担増分Δ※資産額は具体的には計算された補間地価。地域の活性度が上物に資本化される想定はしていない。

その上に補間地価データを乗せ，資産価値を集は，香取市が千葉県の北部で地価データ数の相計できるよう工夫をしているといった手順は，対的にかなり少ない地域であったため，ある程

道路上ではないものの，路線価並みの緻密さ

度均等にデータが存在していることが期待されで，参照ポイント情報が得られ，集計が可能にる IDW 法の限界と考えられる。その他，千葉なることを意味している。次ページ図 4 に結果

県香取市は日本一の流域面積を持つ利根川の市を示す。

内の面積も地価補間の対象とされているため，誤差を生む結果となったと考えられる。各種推＜解釈＞

論に頑健性が疑われるが，重伝建地区との相対【表 2

的資産価値「比」等のバランスデータへの含意

千葉県香取市：佐原重伝建地区】

補間公示地価による香取市内の総土地資産のはある程度認められると考えたい。

計 算 値 は，2006 年，2011 年，2016 年，2019 年

表 2 では，5 年おきの計算値の増分を計測しの 4 期にわたり，11.7 兆円から 10.4 兆円へと減ているが，BID では，資産税として年単位で徴少傾向をたどっている。

収がなされることを考えると，「年平均増加率」

重伝建内の総土地資産は，全期間，市内総土を計算する必要がある。例えば，用意したデー

地資産の 0.05％を占めているので，総土地資産

タ＝ 5 年おきの値の増減分が，その 5 年間で平に連動して減少していると思われたが，近年均的に毎年同じ率で増減した結果であると考え（2019 年）重伝建域内の独自の資産価値増（約るわけである。その場合，各基準年の「次の一2,300 万円増）が観察され，わずかではあるが，年分の増減」が表の後半で計算され，経済セン

香取市全体の動向に対比して，重伝建地区におサス基礎調査の町丁目データを 50 m 間隔に読ける「佐原観光」の施策効果が発現しているこ

みとった「事業所数」を用いて重伝建地区内のとがわかる。

事業所が請け負う「負担分」を計算している。18）

ここで，2019 年の想定固定資産税額＝総土

特に，その負担を事業所に求める際，自身の重地資産額（計算値）×［公示地価 7 割×課税評

伝建内の動向と市の動向と対比した「次の 1 年

価 1/6 の小規模 200 m 軽減制度×固定資産税率の相対的負担増分」を提示すると説得力が高ま0.014］が約 169.1 億円という計算値を得ている

るとの考えから，その計算を最終行で実現して2が，2019 年度の香取市公表データ

39.6 億円

17）とは，4.3 倍近い過大計算となっている。これいる。
その結果，香取市においては，前述のとおり

観光地におけるエリアマネジメント財源確保の方策

図4

̶ 9 ̶

3 つの重伝建地区における公示地価 2019 年の補完地価「例」

唯一 2016 年から 2019 年にかけての重伝建内での 4 期にわたり，17.2 兆円，16.1 兆円，16.3 兆円，小規模の資産増があるだけで，この地域に BID

16.7 兆円と，2011 年を底に，以降は増加傾向とエリアを設定して負担金を徴収すべき，頑健性なっている。

のある根拠を示すことは難しいことがわかる。

重伝建内の総土地資産は，全期間，市内総土地資産に占める割合を 0.11％，0.13％，0.14％，【表 3

埼玉県川越市：川越重伝建地区】

0.15％と増加させ，重伝建内の資本化スピード

補間公示地価による川越市内の総土地資産のが市の資産増のスピードより上回っている。他

計 算 値 は，2006 年，2011 年，2016 年，2019 年の重伝建地区に比べ，面積のわりに，重伝建の̶ 10 ̶東京国際大学論叢

商学・経営学研究第5号

2021 年 3 月

表2注）年平均増加率：e^（LN（n 倍）/ 期間）：各年の次の年に向けての 1 年分の増加率

資産価値が絶対的に高いことが特徴となって産税の歳入予定 19）の 226.2 億円とは，かなり近いる。

いオーダー（桁数が同じ）で推計されており当

ここで，2019 年の想定固定資産税額（計算
手順は前出）は 272.9 億円という計算値を得ているが，2019 年川越市が公表している固定資

該計算結果からの各種推論に頑健性があるといってよいだろう。
表 3 川越一番街重伝建内の「次の 1 年の相対

観光地におけるエリアマネジメント財源確保の方策̶ 11 ̶

表3注）年平均増加率：e^（LN（n 倍）/ 期間）：各年の次の年に向けての 1 年分の増加率

的負担増分」に関しては，2019 年のデータで，【表 4

1 事業所あたり，年間 72.6 万円の受益をうけて補間公示地価による富田林市内の総土地資産

大阪府富田林市：寺内町重伝建地区】

おり，固定資産税の上乗せ税額負担として担税の 計 算 値 は，2006 年，2011 年，2016 年，2019を迫ることができよう。

年の 4 期にわたり，3.7 兆円，3.5 兆円，3.6 兆円，3.3 兆円と増減が続いている。
重伝建内の総土地資産は，他の二つの重伝建̶ 12 ̶東京国際大学論叢

商学・経営学研究第5号

2021 年 3 月

表4注）年平均増加率：e^（LN（n 倍）/ 期間）：各年の次の年に向けての 1 年分の増加率

地区よりも市内総土地資産に対する割合は大き伝建地区）が資産増」となる現象は，単に「市：く（0.3 〜 0.47％）しかも，その割合が安定し増加，重伝建：増加」のような絶対的な増加がている。また，2016 年と 2019 年の間では，市存在する場合だけでなく，「市：減少，重伝建：の総資産は減少しているにも関わらず，重伝建増加」の時でも「相対的な成長率の差」がプラの総資産は増加していることがわかる。こうしスであれば，固定資産への「追加的」な課税根た「市の資産減のときに」「指定された地区（重拠として，地域事業者への説得力が高まると考観光地におけるエリアマネジメント財源確保の方策̶ 13 ̶

えられる。ただし，この場合，事業者に負担金増の観点」から，負担金を取り立てる根拠を示を求めてもよいかどうかは議論の分かれるとこすことができる。
市全域の資産価値と重伝建地区の相対的な増ろであろう。
2019 年の想定固定資産税額（計算手順は前分を一事業者あたりの負担金として算出する

出）は 53.6 億円いう計算値を得ているが，2019

際，5 年後にはその動向がかわるかもしれない

20）

している固定資産税の歳ので，「一定の期限付き見直し」が必要になる。

入予定の 50.6 億円とは，かなり近いオーダー

ここでの「一定期限付き見直し」の背景には，で推計されており当該計算結果からの各種推論

国勢調査の世帯数の全数調査や，経済センサに頑健性があるといってよいだろう。

スの事業所の全数調査が 5 年おきであるといっ

年富田林市が公表

表 4 富田林市寺内町重伝建内の「次の 1 年のた，入手データの調査スパンの制約に関連し相対的負担増分」に関しては，2019 年のデー

た理由がある。
「エリマネ・BID ガイドライン」

タで，1 事業所あたり，年間 93.66 万円の受益でも「地域来訪者等利便増進活動計画」，「資金をうけており，（後述図 5 の解説のように議論

計画」見直しのサイクルのスパンが 5 年であるはあると思われるが，）固定資産税の上乗せ税

ことと（偶然）一致する条件となる。

額負担として担税を迫ることができよう。

4．資産価値増分に裏付けられた
BID エリアの設定＜ Fact ﬁndings ＞
経年増分に対しての負担金徴収を許容できる地域とできない地域がある。当該資産価値増分

ア メ リ カ に TIF（Tax Increment Financing）

分析から判断すれば，千葉県香取市佐原の重伝「租税増収債」と呼ばれる，BID 制度を定着さ

建地域は負担金をとること自体難しい，とのせるにはためにワンセットと考えるべき制度が（香取市は補間地価の頑健性に疑問は残ったが）存在することが小林重敬他（2018）の p. 31 で結果が得られている。埼玉県川越市一番街の重紹介されている（図 6 参照）。ここでは言及さ

伝建地区については，単なる「重伝建内の資産れていないが，TIF の起債対象地域（具体的に増の結果」からも，また，市域と比較した「相インフラが整備される整備範囲）がより外側対的負担増の観点」からも，負担金を取り立ての広い範囲で，その中に BID 地域が存在しておる根拠を提示することができる。また，大阪府

り，BID エリアよりも広く資産価値が改善され

富田林市寺内町の重伝建地区は，「相対的負担る環境に囲まれて「BID 地域の資産価値増が確実に守られる」といった計画の含意を読み取る

小林重敬他（2018）p. 31 より

図 5 自治体内全域の資産価値と重伝建地区の相対的な増分

図6

シカゴ市ステートストリートの TIF とBID̶ 14 ̶東京国際大学論叢

商学・経営学研究第5号

2021 年 3 月

け「他の地域と比較しても」「負担を要求されことができる。
この債券は，向こう 20 年〜 30 年の将来の租ても仕方がない，納得できる資産価値上昇分の税増収を担保（TIF の設定地区の固定資産税の期待」が存在している事実を，目的的な期待値増収を担保）とする財源債により資金調達を行になりがちな受益発生の社会実験計測結果に先うという仕組みになっている。アメリカの州法駆けて公開データとすべきと考える。その情報レベルで整備されている一般的な債券となって提供の一手段として，当該論文では補間公示地

いる。21）BID 制度との組み合わせにより利用さ価を利用した自治体資産価値増と想定 BID エリ

れている理由は，そのエリア内のインフラ整備

ア内の資産価値増との「スプレッド」を観察でによる資産価値増を担保するシステムとなる点

きる計算例となっている。

である。インフラ整備により資産価値増が約束「エリマネ・BID ガイドライン」（2019）p. 15

される根拠が評価される点では，日本の都市計の「負担金制度の全体的な理解」という節では，画手法の「換地」制度を想起させる。区画整理

この費用負担の意味は「エリアのこれからの期（＝インフラ整備）を理由に必ず資産価値増が待をベースとする受益」に応えた貢献であると見込まれるように土地区画整理士が計算をする謳っており，「その地価の上昇期待は…複合的システムが，換地である。

な要因によるもので，エリアマネジメント活動

小林重敬他（2018）では紹介されていないによる効果によって，ただちに得られるものでが，TIF 制度が，「インフラ整備という事業」

はない」として，安易に土地資産評価の動向に単位で，起債できるという意味では日本にもお頼らないように注意喚起している。アメリカのける，「住民参加型市場公募地方債」も趣旨がような固定資産税（過去の生産活動の果実）の似ていると考えられる。ただ，大きな違いは，上乗せ分として BID 課税をする，といった方向

TIF の場合は，市町村単位の事業ではなく，よ性とは真逆の方向性を持つ「 未来り小さなまとまった「整備地区」が起債の対象への負担であることを日本型 BID では宣言してとなり，都市計画手法の一部となっている点でしまっている。日本版 BID においては，ステーあろう。

クホルダーとして小売・サービス業も含み，地「インフラ整備という事業」単位で，エリア権者に限定しておらず，小売・サービス業の経

マネジメントに寄与し得る制度として，「ふる

営者は地権者でもない限り，向こう五年，たださと納税」制度があるのではと期待が高まるが，乗り（フリーライダーの放任状態）が発生する

実は，自治体では予算上は一括で「寄付金」扱

かもしれず，「地域来訪者等利便増進活動（5いとなっており，用途を特定の「整備地区」に年）計画」に基づく負担金の22）

限ることはできない。

への計画」

投資

を果た

して決断するかという疑念を抱かざるを得ない。地権者から売り場を借り受ける店子で，さ以上，3 つの重伝建地区における経年変化，らに，ワンオペ状態の小売・サービス業の個人

特に，エリア内資産価値の増分に重点を置いて経営者にとっては，オフィス賃料が上がるうえ

知見を深めてきた。「増分」にこだわる理由は，に，エリア内に関しての余計な仕事が増えるだ

いうまでもなく，「なぜその地区だけの地権者

け，と被害者意識が高まる傾向が強いと思わが受益者負担を考えなければならないか」とれる。

いった疑問に応えるためである。その解答は，その「 未来への計画＝地域来訪者等利便

TIF 制度やこれまでの「換地」などの都市再開

増進活動（5 年）計画」が，ガイドライン内で発手法のように「資産増分への，より確実な期推奨される完璧な社会実験・イベント効果計測

待」が BID 制度導入の際も保証される必要があ

手法によって，万が一成功が裏付けられたとしる点である。特定化された想定 BID エリア内だても，果たして，小売・サービス業の個人経観光地におけるエリアマネジメント財源確保の方策

営者を含むステークホルダーたちの 3 分の 2 が

̶ 15 ̶

されていることになる。
「多彩な投票者が存在か，する日本版 BID 制度」において，過去を踏まえという疑念はぬぐえない。イングランドにおいたこの先の 5 年間，エリア内へ還元して当たりては，「5 年計画」に対して，エリア内地権者

前と考えてもらえるその判断材料が，まさに，の不動産評価額の過半数を超える地権者数と納当該研究の「市町村と BID 内の土地資産増分情税義務を持つ市民の過半数を超える両方の賛報」であると確信できよう。

その「未来計画」に対して首を縦に振る

23）

成を得て初めて BID 設置となる。ニューヨーク

なお，当該論文では，土地資産に関する算定

市では，同じ「（およそ）5 年の計画」に対しを扱っている。この論文では，最終的に自治体て，不動産所有者のみの過半数の賛成で BID 設が追加的に徴収する税目は，イングランドのよ24）

置となる。 両国とも，日本の場合と異なり，

うな特別事業所税の形がよいか，また，アメリ「過半数の地権者」に「過去から現在までに資カのように固定資産税の形がよいかに関する議本化されてきた果実ストック＝土地資産」に対論はするつもりはなく，あくまでも，エリア内

して不動産所有者を意思決定者として前面に押事業者の「負担」賛否の根拠のための情報としし出し，半数の土地所有者に「ただ乗りをさせての土地資産の算定実験に重点が置かれている。

ない」，といった目的を達成しようとしているのである。しかも 2 分の 1 を超えさえすれば，3

おわりに分 2 いなくても「負担させる」，といった強い意気込みが感じとれる制度なのである。対照的

当該論文は日本版 BID 制度が発展的に確立に，日本版 BID は，地権者の影響力を薄めて 3されてゆく途上で BID 指定エリア内の負担金分の 2，すなわち，絶対的に多数でありさえすの「負担根拠としての情報」を提供する目的

れば徴税できる，自治体はクレームを受けなくで，その BID 指定エリアとして重要伝統的建造て済む，といった，運用の危険回避を考え抜い物群保存地区（重伝建地区）が想定・設定可能

た設定になってしまっている。
「ただ乗りを排であるとして，補間された公示地価データを用除する」目的を掲げていながら，「エリア内のいて，資産の経年増分に対しての負担金徴収を大多数が賛成したのだから，ただ乗りの事業者許容できる地域と，できない地域がある事実をがたとえ存在したとしても，（徴税の督促はす

把握したものである。重伝建地区内資産増が期るものの，）自治体は責任持ちません」といっ待できない場合でも，市域全体の資産減の動た形になっていると推理する次第である。

向に反して，「重伝建地区の資産価値が安定しそこで，重要となってくるのが，「事前に，ていれば，相対的な価値増として固定資産に対地価情報から，その資産価値増がどれだけ確か

しての上乗せ税が可能」，という判断もあり得らしい」かを調べることである。それにより，る。重要なのは，やはり BID 地区の認定に厳格

小売・サービス業も含むエリア内事業者に「地な期限ごと（すでに 5 年単位に設定されている

域来訪者等利便増進活動（5 年）計画」を賛同が）の評価と，さらに，中間時点でも過剰負担してもらう確固たる方向性を示すことができるになっていないかなどの，事業評価が必要であ

のである。

ろう。

BID 制度が 5 年で区切られている理由は，単Reenstra-Bryant（2010）では BID の評価制度

なる計画の見直しととらえるよりも，過去 5 年

導入の重要性はさることながら，「事業プログの成果が蓄積され，資本化された土地からの情

ラムのステークホルダーの中でどの事業者の考報精査に必要なインターバルととらえるほうがえが主に反映され，さらにそれが BID の方向性自然である。国勢調査をはじめ，各種調査も 5を決定づける

年ごとであり，偶然一致する見直し期間が設定の報告が重要であることを指摘している。その賛同を得てきたか」に関して

̶ 16 ̶東京国際大学論叢

商学・経営学研究第5号

2021 年 3 月

一方で，Zukin（2010）は，BID で地権者の意のデータ」として蓄積する必要性に迫られてい見に重点が置かれすぎ，低収益の営業成績の悪るわけで，まさに喫緊の要事であるといえよう。

い事業者は追い出されることになる高級階層化（gentrification）が発生する懸念を指摘してい謝る。今回の，日本の重伝建地区における観光地

東京国際大学論叢の査読の労をお取りいただ化の問題に置き換えるならば，エリア内の事業

いた 2 名の先生に心より感謝申し上げるととも

所が「経営者兼店長の個人経営」か「経営者とに，第 33 回応用地域学会の口頭発表では、電店長が別々の小規模事業経営」か「全国チェー

力広域的運営推進機関の金本良嗣先生、京都大

ン，外部資本による経営」かによって資産価値学経済学部の文世一先生には有益なコメントをを形成した背景，地域への貢献度の観点から，頂いた。特に本研究は，松蔭大学観光メディアの負担金が相応かどうかに関して，議論を重ね文化学部の白澤恵一先生との討論の機会を賜ることが肝要であろう。またそうした重伝建地り，背中を押され，まとめ上げることができ区を構成する特性情報 25） も「負担根拠としてた。ここに記して感謝申し上げる。

辞注1） 平成 30 年地域再生法改正．平成 30 年 6 月 1 日
公布・施行「地域再生エリアマネジメント負担金制度の創設」
2） 地権者らの財源で街づくり大阪版 BID 制度に関しては，小林（2018），沢木（2014），大峯伸之（2017）に詳しく紹介されている．このグランフロント大阪 TMO（Town Management
Organization）による大阪版 BID では，国の地
域再生法改正がなされる前に，都市再生特別措置法による都市再生法人の指定を受け，都市計画法の地区運営計画の認定，さらに各種
大阪の分担金の条例など，各種法令を組み合
わせ，理想の BID 制度に近づける努力がなされた．
3） 御手洗潤（2017）p. 48 に詳しい．
4） 御手洗潤（2017）p. 50 に詳しい．
5） 同エリマネ BID ガイドライン（2019）の p. 42
では，「景観の効果が地価にも影響をしている」と言及し，脚注のみで，平山一樹・御手洗潤（2016）の論文を紹介，また，p. 43 では
歩行者通行量と地価の関係に関して，国土交
通省の事例研究を参考扱いにしている．本文
では，もっぱら負担額の算定根拠に社会実験の効果測定によりその積み上げの事例の重要さが強調されているのみである．
6） このまち・ひと・しごと創生本部によるケー
ススタディー調査は，入札を伴う「調達」の範疇の募集であったことから，そのケースス
タディー自体の結果がかなり急がれていたということであろう．

7） 鎌 倉 市 で は 平 成 31 年（2019 年 ）4 月 1 日 に，
「鎌倉市公共の場所におけるマナーの向上に関する条例」を施行．
「ポイ捨て」は別の条例であるが，「食べ歩き（＝移動発生源）」はこちらの条例で迷惑行為と規定されている．
8） 川越一番街の商店街で散見（筆者が直接観察）された驚くべき現象の一つに「店と店の間など，隙間があればごみを突っ込む」ことが日
本人観光客，外国人観光客を問わず，日常茶飯になったことである．2019 年 11 月 14 日（木）の埼玉新聞に一面トップニュースとしてタイ
トル：「持ち歩きゴミ，店が回収」との記事が掲載された．川越一番街に隣接する商店街が中心となって「川越市地区まちづくり推進
条例」に基づく第一号団体「中央通り『昭和の街』を楽しく賑やかなまちにする会」を結成し，食べ歩きゴミを受け入れる体制が確立された．しかし，気がかりなのは，店員が進んで回収しないと「交換条件で店のものを購入」というイメージになると，観光客側からは，結局ポイ捨てを選ぶことになりかねない
点であろう．
9） 御手洗潤（2017）p. 50 に詳しい．
10） 佐原は 1991 年発足の「小野川と佐原の町並みを考える会」，川越一番街は，1983 年発足の「川越蔵の会」と 1987 年発足の「町並み委員会」，富田林寺内町では 1973 年発足「富田林
寺内町をまもる会」と 1994 年発足「富田林寺
内町をまもり・そだてる会」などがその町並み保存活動を行う団体としてその重伝建指定

観光地におけるエリアマネジメント財源確保の方策につながる活動を行ってきた．
11） 近藤・寺井・高間（2007）『都市財政の資本化に関する実証分析』pp. 3‑4．
12） この Adams（1916），Hayes（1916）の議論が資本化の原点であるという議論は筆者独自の見解である．矢澤（2014，footnote 10）再掲．
13） 空間統計学におけるデータ補間の方法を用いれば実際は存在しない地点の予測値を導くことができる．その手法として，クリギング（Kriging） 法， 逆 距 離 加 重 法（IDW：Inverse
Distance Weighting interpolation）などが知られている．Montero and Larraz（2011）で議論されていることは，定常性を精査するクリギン
グ手法とコ・クリギングの手法の方が，単なる逆距離加重補間法（IDW：Inverse Distance
Weighting interpolation）より優れていることが示されているが，公示地価の観測点の選定自体が，偏りなく観測点が選ばれる「制度」であることを鑑みるとある程度定常性も期待でき，逆距離加重補間法（IDW法）を用いることにしている．矢澤（2014，p. 50）再掲．
14） Quantum/GIS の Ver. 1.8.0「 ダ イ ア ロ グ オ プ
ションウィンドウ」で，p ＝ 4 と設定した．
15） Montero and Larraz（2011）p. 235. のノーテーションを利用して解説．矢澤（2014，footnote
16）再掲．
16） 参考文献：利用データ・使用ツール：一覧を参照．
17） 平 成 31 年 度 香 取 市 予 算 説 明 資 料 https://www.city.katori.lg.jp/government/zaisei/yosan.
files/h31_03.pdf（2019 年 11 月 17 日アクセス）18） 経済センサス基礎調査は，2019 年のデータは

̶ 17 ̶

当該論文執筆中まだ公開されておらず，2009
年と 2014 年の事業所数（および従業者数）デー
タしか入手できない．そこで，当該分析では，2009 年の事業所数を 2011 年公示地価（資産価値）増分データに利用し，2014 年の事業
所数は 2016 年と 2019 年の公示地価（資産価値）増分データに利用した．
19） 平 成 31 年 度 川 越 市 財 政 公 表 予 算 編 https://www.city.kawagoe.saitama.jp/shisei/zaisei/
zaiseikohyo/index.html（2019 年 11 月 17 日アクセス）20） 平 成 31 年 度 富 田 林 市 予 算 付 属 説 明 資 料
https://www.city.tondabayashi.lg.jp/uploaded/attachment/57710.pdf（2019 年 11 月 17 日 ア ク
セス）21） The World Bank Group “Tax Increment
Financing (TIF)” https://urban-regeneration.
worldbank.org/node/17（2019 年 11 月 17 日アクセス）22） 小西砂千夫（2017）を参照．
23） 当該論文 p. 3 左段の「地域再生エリアマネジ
メント負担金制度」の抜粋の文を参照．
24）『日本版 BID を含むエリアマネジメントの推進方策検討会（中間とりまとめ）』（2016 年 6月 30 日）内閣官房まち・ひと・しごと創生本
部事務局・内閣府地方創成推進事務局 p. 19
による．
25） 賀佳恵 他（2018）は，BID エリアの問題点を扱ってはいないが，川越重伝建地区における外部資本，非外部資本の店舗に関する調査を行っている．

参考文献
Adams, T.S. (1916) “Tax Exemption Through Tax
Capitalization: A Fiscal Fallacy” The American
Economic Review, Vol. 6, No. 2 (Jun., 1916),
pp. 271‑287.
Hayes, H.G. (1916) “Tax Exemption Through Tax
Capitalization”, The Bulletin of the National
Tax Association, Vol. 2, No. 3 (December,1916), pp. 69‑73.
Montero, J.M. and Larraz, B. (2011) “Inter- polation
Methods for Geographical Data: Housing andCommercial Establishment Markets” Journalof Real Estate Research. Apr-Jun 2011, Vol. 33
Issue 2, pp. 233‑244.

Oates, W. (1969) “The Effects of Property Taxes
and Local Public Spending on Property Values:
An Empirical Study of Tax Capitalization andthe Tiebout Hypothesis”, Journal of Political
Economy, 1969, vol. 77, issue 6, 957‑971
Reenstra-Bryant, R. (2010) “Evaluations of Business
Improvement Districts: Ensuring Relevance for
Individual Communities”, Public Performance& Management Review, Vol. 33, No. 3 (March
2010), pp. 509‑523 Published by: Taylor &Francis, Ltd.
QGIS Ver.3.4 Raster analysis マ ニ ュ ア ル https://
docs.qgis.org/3.4/ja/docs/user_manual/̶ 18 ̶東京国際大学論叢

商学・経営学研究

processing_algs/gdal/rasteranalysis.
html#gdalgridinversedistance（2019 年 11 月 4日アクセス）
Zukin, S. (2010) “The Death and Life of Authentic
Urban Places”, Oxford University Press, 2010.
294pp, (Cited from Contemporary Sociology
40,2, March 2011 in which James M. Mayocommented on this book.)
大峯伸之（2017）『人口の街うめきた 民間主体で「育てる」街』朝日新聞 大阪本社版 2017 年
6 月 29 日夕刊．
賀佳恵，川原晋，岡村祐（2018）「歴史的町並み地
区における外部資本店舗の進出と地域受容に関する研究〜観光地化する川越の重要伝統的建造物群保存地区を事例に〜 観光科学研究 11号 pp. 19‑25，2018‑03．
小西砂千夫（2017）『ふるさと納税・地方創生研究
会 寄附税制としての筋を通す』事業構想．
PROJECT DESIGN ONLINE https://www.project
design.jp/200005/furusato-research/004457.php（2019 年 11 月 10 日アクセス）小林重敬 森記念財団編著（2018）『まちの価値を第5号

2021 年 3 月

高めるエリアマネジメント』学芸出版社．
内閣官房まち・ひと・しごと創生本部事務局・内閣府地方創生推進事務局（2016）『日本版 BIDを含むエリアマネジメントの推進方策検討会（中間とりまとめ）』2016 年 6 月 30 日．
内閣官房まち・ひと・しごと創生本部事務局・内閣府地方創生推進事務局（2019）『地方再生エリアマネジメント負担金制度ガイドライン』2019 年 3 月．
沢木香織（2014）『地権者らの財源で街づくり 大
阪市初の条例化』朝日新聞 大阪本社版 2014
年 2 月 22 日夕刊．
総務省自治財政局地方債課「住民参加型市場公募
地方債について〜商品性，市場動向，今後の課題」平成 30 年 8 月．
御 手 洗 潤（2017）『Business Improvement District
制度論考〜我が国での導入を念頭に置いて〜』土地総合研究 2017 年秋号，pp. 48‑73．
矢澤則彦（2014）『キャピタリゼーション仮説に基づく商圏分析〜地域の生産性指標としての土地価格〜』東京国際大学論叢 商学部編 第 89号 平成 26 年 3 月 20 日．

利用データ・使用ツール：一覧
三つの伝統的建造物群保存地区のある 3 市埼玉県
川越市（一番街），千葉県香取市（佐原），大阪府富田林市（寺内町）に関し以下のデータ，ツールを利用．
・地価：国土交通省国土政策局国土情報課 国土
数値情報 地価公示データ 2006 年 2011 年
2016 年 2019 年 各年
・政府統計の総合窓口 e-stat より，国勢調査
世帯数データ（小地域 年齢 5 歳階級・4 区分，

男女別）および shape 境界
・国土交通省国土地理院 基盤地図情報 ダウン
ロードサービス・QGIS 2.18 Las Palmas 地価の内挿（IDW）ラス
タデータ作成⇒ポリゴン化に利用．
・QGIS3.4.13 Madeira 地価のポリゴンデータを規則的な 50 m × 50 m の規則的点群へ乗せる作
業は処理時間の速さからこちらを利用．

観光地におけるエリアマネジメント財源確保の方策

̶ 19 ̶English Summary

Measures to Secure Area Management Financial
Resources in Tourist Areas̶ Assuming Business Improvement District (BIDs) as
Tourism Contribution Areas in Kawagoe, Sawara, andTondabayashi ̶

Norihiko Yazawa

The main purpose of this paper is to explore measures to secure financial resources for theoperation of area management organizations as Urban Revitalization Incorporations. We mention thatthe rationality of assuming a business improvement district (BID) as the extent to which tourism
benefits are receivable when collecting corresponding benefits in the form of taxes on internal
stakeholders using ordinances based on the Regional Revitalization Act. When we interpret the areaof BID as an extent of an area management, free-ride phenomenon within or around the area becomesa deep-rooted problem.
Especially in tourist areas, since the scenery and environment are capitalized historically overtime, it could be judged to be rational to assume, for example, Nationally-selected Preservation
Districts for Groups of Historic Buildings (DGHB district for short) as BID area which could beclaimed to some responding beneficial burden.
We use inverse distance weighting method (IDW method) in geographic information system tointerpolate land price value as an index of transitional productivity level in a specific BID district ina city comparing with the value in the city area as a whole. We could finally interpret this value as an
upper limit of taxation on the beneficiaries inside BID district. Specifically, if the asset value increase
rate in the DGHB district (as BID) is more than the rate of increase in asset value in the whole city,from the administrative viewpoint, which becomes sufficient reason for levying the additional assts
tax on beneficiaries, e.g. landowners and store managers who are occupying this district.
Key words: Taxation on the beneficiaries for managements in regional revitalization areas,
Capitalization hypothesis, Autonomous regional revitalization, Data interpolation,
Inverse Distance Weighting (DIW) method