2018年
第 15 号

全国競売評価ネットワーク

目あいさつ
代表理事挨拶
開催地挨拶

次

全国競売評価ネットワーク 代表理事 北村
福島競売不動産評価事務研究会 金子雅夫
克之.................. 1.................. 3

特別寄稿
財産権の保障と不動産競売
早稲田大学大学院 法務研究科 教授 内田義厚.................. 4

報告寄稿
不動産競売物件情報サイト（BITシステム）の売却結果データから読み取る最近の競売市場
東京地方裁判所 評価人候補者 不動産鑑定士 田辺和夫.................. 7

委員会報告
データ収集・分析研究委員会
評価基準委員会
企画委員会
物件調査等研究委員会
評価事務における物件調査の解説（パネルディスカッション発表概要）
広報委員会

委員長
委員長
委員長
委員長

古清水賢一
岡村 淑子
福田 勝法
新川 智洋

物件調査等研究委員会
委員長 江藤 和臣...............
...............
...............
...............

. . . . . . . . . . . . . . . 35
. . . . . . . . . . . . . . . 44

総会風景 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
寄稿
地下タンクに抵当権の効力が及ぶかどうかについての実務的な検討
法務省訟務局 行政訟務課長（前釧路地方裁判所民事部部総括判事）
須賀康太郎
競売評価の思い出仙台地方裁判所 第 4 民事部 判事 宮﨑謙
競売市場修正率の見直しとその後の状況について
東京地方裁判所 民事第21部 判事 塚原聡
不動産競売手続における評価書の適正迅速化に向けて
名古屋地方裁判所 民事第 2 部 主任書記官 恒川進
裁判例概観
奈良地方裁判所 判事 藪崇司
不動産明渡強制執行について
高松地方裁判所 総括執行官 高橋 直基
松江地裁における不動産競売事件の実情について
松江地方裁判所 民事部 判事 大和 隆之
熊本地方裁判所の不動産執行における熊本地震の影響と対応
熊本地方裁判所 民事第 1 部 判事補 伊藤健太郎

2226
29
3246

. . . . . . . . . . . . . . . 48
. . . . . . . . . . . . . . . 50
. . . . . . . . . . . . . . . 52
. . . . . . . . . . . . . . . 54
. . . . . . . . . . . . . . . 56
. . . . . . . . . . . . . . . 61
. . . . . . . . . . . . . . . 63
. . . . . . . . . . . . . . . 65

ブロック報告−札幌ブロック−

札幌競売不動産評価事務研究会
函館競売不動産評価事務研究会
旭川競売不動産評価事務研究会
釧路競売不動産評価事務研究会

三好 克治
橘健藏
世木澤 満
下重 勝博

...............
...............
...............
...............

仙台競売不動産評価事務研究会
福島競売不動産評価事務研究会
山形競売不動産評価事務研究会

渡辺
金子
金子

. . . . . . . . . . . . . . . 70
. . . . . . . . . . . . . . . 71
. . . . . . . . . . . . . . . 73

−仙台ブロック−充啓
克之純也6768
6970

盛岡競売不動産評価事務研究会
秋田競売不動産評価事務研究会
青森競売不動産評価事務研究会

服部 幸司
平岡 為義
久保田 新

. . . . . . . . . . . . . . . 74
. . . . . . . . . . . . . . . 76
. . . . . . . . . . . . . . . 77

東京競売不動産評価事務研究会
東京地方裁判所立川支部評価事務研究会
横浜競売不動産評価事務研究会
さいたま競売不動産評価事務研究会
千葉競売不動産評価事務研究会
水戸競売不動産評価事務研究会
宇都宮競売不動産評価事務研究会
前橋競売不動産評価事務研究会
静岡競売不動産評価事務研究会
山梨競売不動産評価事務研究会
長野競売不動産評価事務研究会
新潟競売不動産評価事務研究会

石川猿橋
飯田
赤熊
藤田外山
舘内
岡田
鈴木
本澤
奥原渡邉

...............
...............
...............
...............
...............
...............
...............
...............
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...............
...............

名古屋競売不動産評価事務研究会
三重競売不動産評価事務研究会
岐阜競売不動産評価事務研究会
福井競売不動産評価事務研究会
金沢競売不動産評価事務研究会
富山競売不動産評価事務研究会

樋沢 武司
佐々木勝己
荒山 徳統
池谷 昌也
西野 正治
矢島 直人

. . . . . . . . . . . . . . . 98
. . . . . . . . . . . . . . . 99
. . . . . . . . . . . . . . . 101. . . . . . . . . . . . . . . 102. . . . . . . . . . . . . . . 103. . . . . . . . . . . . . . . 104

大阪競売不動産評価事務研究会
京都競売不動産評価事務研究会
神戸競売不動産評価事務研究会
奈良競売不動産評価事務研究会
大津競売不動産評価事務研究会
和歌山競売不動産評価事務研究会

小倉嶋嵜
小林
藤田
村木
佐藤康秀
敦照幸
秀紀
康弘
健. . . . . . . . . . . . . . . 106. . . . . . . . . . . . . . . 107. . . . . . . . . . . . . . . 109. . . . . . . . . . . . . . . 111. . . . . . . . . . . . . . . 112. . . . . . . . . . . . . . . 114

高松競売不動産評価事務研究会
徳島競売不動産評価事務研究会
高知競売不動産評価事務研究会
松山競売不動産評価事務研究会

清水森脇濵田
髙月直樹
英正
英資
新介

. . . . . . . . . . . . . . . 115. . . . . . . . . . . . . . . 116. . . . . . . . . . . . . . . 118. . . . . . . . . . . . . . . 121

広島競売不動産評価事務研究会
山口競売不動産評価事務研究会
岡山競売評価研究会
鳥取競売不動産評価事務研究会
松江競売不動産評価事務研究会

西野
高崎
石田馬野
大野誠
幸恵
慎治
好雅
豪俊

. . . . . . . . . . . . . . . 122. . . . . . . . . . . . . . . 124. . . . . . . . . . . . . . . 126. . . . . . . . . . . . . . . 127. . . . . . . . . . . . . . . 128

福岡競売不動産評価事務研究会
佐賀競売不動産評価事務研究会
長崎競売不動産評価事務研究会
大分競売不動産評価事務研究会
熊本競売不動産評価事務研究会
宮崎競売不動産評価事務研究会
鹿児島競売不動産評価事務研究会
那覇不動産競売評価事務研究会

吉田稔
福田 勝法
井﨑 嘉幸
上治 昭人
津留 伴一
古清水史子
瀬戸山喜義
玉那覇兼雄

. . . . . . . . . . . . . . . 130. . . . . . . . . . . . . . . 131. . . . . . . . . . . . . . . 133. . . . . . . . . . . . . . . 134. . . . . . . . . . . . . . . 136. . . . . . . . . . . . . . . 138. . . . . . . . . . . . . . . 139. . . . . . . . . . . . . . . 140−東京ブロック−−名古屋ブロック−−大阪ブロック−−高松ブロック−−広島ブロック−−福岡ブロック−組織図
2017年度

茂夫
正和俊雄
正保
宗晴
茂樹
宏宣
忠彰
雅博
英史
清光幸

78
80
82
83
85
87
89
90
92
9395
96

全国競売評価ネットワーク組織図 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
事務局

萩原謙介

. . . . . . . . . . . . . . . 145

編集後記

広報委員会副委員長

清原至. . . . . . . . . . . . . . . 147

広告掲載

民事法研究会 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

事務局だより特別寄稿

財産権の保障と不動産競売

早稲田大学大学院法務研究科教授

内田1

はじめに義厚討を加えようというものである。

不動産競売は、債務名義に基づく強制競売であ4

ると担保権に基づく担保不動産競売であるとを問

2

不動産競売の特質わず、債務者または所有者の所有財産を強制的に（ 1 ）関係者の財産権保障の重要性換価（売却）して、債権者の債権の満足に充てる不動産競売に関して利害関係を有する当事者は制度である。そして、その売却に当たっては、評多い。担保不動産競売を例にとれば、実行抵当権価人の評価に基づき、売却基準価額及び買受可能者のほか、先順位あるいは後順位の抵当権者、租価額が定められ、これらの価額は、不当に廉価な税債権者、債務名義や先取特権等を有する配当要売却がされることによって債務者あるいは所有者求権者、一般債権者が債権者サイドとしては挙げの財産権保護がはかられないという事態を防ぐ目られるが、そのほかにも、債務者や所有者、当該的で決定されるものであり、また、債権者の債権不動産上に権利を有する抵当権以外の担保権者、回収が適正額でされることを保障するものである、不動産の賃借人等の用益権者などが挙げられる。という説明がされる。このような説明自体は誤り

そして、これら利害関係者は、当然のことながら、ではないし、現在においてももちろん重要ではあそれぞれが固有の財産権を当該競売不動産に対しるのだが、このような説明は、ともすると債務者て有しているのであり、競売不動産に関する財産等の利益に偏するものであって、競売不動産の迅権の保障ということを問題にする場合には、これ速な換価の実現に対する障壁でしかない、そもそらの者の財産権も当然に問題にしなければならなも不動産競売においても市場競争原理に基づきそいということがいえる。例えば、平成15年の改正の価額が決定されれば足りるのであり、また、債によって短期賃貸借制度が廃止され、これについ権者についても、そのような形での換価を望んでては経過措置が附則で定められたことは周知のといるというのであれば支障はないはずである、とおりであるが、これも既存の財産権保護の一場合いった批判を招くことになったことも確かである。ということができる。不動産競売での財産権の保最近はやや沈静化しつつあるとはいえ、一時期は障というと、ともすれば債権者と債務者・所有者

このような議論が盛んにされ、法務省内に設けらに対する保障にばかり目が行き、議論が単線的にれた競売制度研究会でも様々な議論がされたことなるきらいがないではないが、この点は忘れてはは記憶に新しいところである。本稿では、そのよならない視点である。

うな議論を踏まえつつも、改めて不動産競売にお（ 2 ）関係者の利害関係調整の重要性

ける財産権の保障とは何か、特に、ここでいう財さらに、当然のことながら、これら利害関係人産権の保障の内実とは何かという点について、不の利益はときに鋭く対立する。例えば、ある抵当動産競売の特質や、競売不動産価額の決定の過程権者が目的不動産について迅速な換価処理を望んやその持つ意味・機能などに遡りつつ、若干の検で任意売却にしようとしたが、他の担保権者がこ特別寄稿れに反対する場合、優先関係について租税債権者と担保権者が対立する場合、売却後も引受となる

3

競売不動産評価と財産権―財産権のプロセス的保障

か否かについて用益権者と抵当権者が対立する場

不動産競売の正当化根拠が、当事者及び利害関合等々、枚挙にいとまがない。民法の担保物権に係者の利害調整の適切性と、手続過程の適正にあ関する諸規律や民事執行法は、これら対立する利ることは前述したとおりであるが、利害調整が実害関係について、ある一定の線で保障すべきか否際の事案で円滑に進むための条件は、目的不動産かを一律に決定し、それによって担保法の秩序がの評価が適切な手法で行われ、それがより高額に保たれている。このような秩序体系において、あ売却できることにあるという点にあることは、おる当事者の利益を一方的に偏重するような取り扱そらく異論がないと思われる。そして、これを実いや立法がされれば、かかる担保法秩序は崩壊し、現するためのカギは、言うまでもなく評価人によ制度に対する信頼は一気に失われることになりかる評価の適正さということになる。すなわち、評ねない。

価人による評価は、競売目的不動産を適切に評価（ 3 ）不動産競売と財産権の保障の関係し、適切な価額で売りに出すことで、当事者及び以上の検討からすれば、不動産競売は、当事者利害関係人の手続満足度を上げていくという点に及び利害関係者が、それぞれの立場で一定の財産大きな意味があるということになる。特に債務上の権利を有し、それが保障されることを前提に、者・所有者にとっては、自らの財産について適切それを民法や民事執行法等によって一定の優先順な手法で適切に評価することは、とりもなおさず位を定め、それによって秩序立った体系が構築さその財産権を実質的に保障しているということにれているものということができる。これを憲法的なるのであり、これは財産権のプロセス面からみに言い換えれば、各人の財産権が保障されることた保障という位置づけになると思われる。民事執を前提としつつ（憲法29条 1 項）、その内容や相行法71条 6 号が、売却基準価額の決定について重互調整については、公共の福祉の観点から、法律大な誤りがあった場合には売却不許可決定をしなで一律に規定されている（同条 2 項）ということければならないとしていることも、このような財ができよう。また、適正な売却価額の決定及びそ産権のプロセス的保障という面から見れば、あるれに基づく売却は、競売不動産の所有権をはく奪意味当然の規定ということになろう。また、評価される債務者・所有者、あるいは担保権を設定しプロセスが適切であればあるほど、その結果のエた担保権者からみた場合、その財産権の価値が正ビデンスとしての価値は高くなることは当然であ

当に評価されたということに他ならないから、正るが、現実の実務においては、任意売却における当な補償があったことと法的には同視できるよう有力な証拠資料として競売での不動産評価書が活に思われる（同条 3 項）。このように考えてくる用されていることからすると、競売手続以外の場と、財産権保障との関係での不動産競売の正当化面でも、そのエビデンスとしての価値はかなり高根拠については、当事者及び利害関係者の財産権く評価されているものと思われる。また、評価のの実体的保障形態や利害調整形態が適切なもので過程も、不動産鑑定評価基準や競売不動産評価基あること、そしてその財産評価をはじめとする手準に基づいてなされ、価格算出過程が評価書の公続過程が適正なものであること、という 2 点が導開によって透明化されているという点も、財産権き出されることになろう。以下では、競売不動産のプロセス的保障に大きく寄与しているというこ評価を念頭に、後者の手続過程の適正と財産権保とができるように思われる。

障との関係を更に深めてみることにする。

このようにみてくると、競売不動産評価の適切性は、不動産競売における当事者及び利害関係者の財産権を、そのプロセスという側面から保障し5支えるという重要な意味を有するものと考えられても何ら変わるところはないというべきであるし、る。これが実現することで、不動産競売における任意売却の市場においても、かかるプロセス的保当事者及び利害関係者の財産権の保障に生命が吹障が重要であることは言うまでもないところであき込まれるといってよいであろう。単に売却がさる。このように考えていった場合、現状の任意売れたという結果だけではなく、その過程において、却に比べて、評価の過程が透明であること、競争自分たちが有する権利について十分な配慮がされ原理が強く働くことで、場合によっては任意売却たという意識を持ってもらったときにはじめて、よりも高額での売却が可能になることなどからす

当事者や利害関係者は、その手続に対する理解やれば、不動産競売には、任意売却にはない様々な信頼を寄せ、自らの権利が保障され尊重されたとメリットがあることを忘れてはならないであろう。

感じるのではなかろうか。

評価人候補者は、不動産競売における財産権保障の重要性に思いを致すとともに、自分がその中で4おわりに重要な役割を担っているのだという意識を常に持以上から、財産権のプロセス的保障は、不動産ち、より適切な競売評価理論の構築、より分かり競売の正当化根拠として重要な意義を有するといやすく透明性の高い評価プロセスの構築に向けて、うことはご理解いただけたのではないかと思われ不断の努力を重ねていくことが要請されているとる。そして、このような意義は、現在のように不いうべきである。

動産競売事件が一時期に比べて減少しているとし

著者略歴
1964年静岡県生まれ、1988年早稲田大学法学部卒業、1989年司法試験合格、1992年裁判官任官、以後、東京、さいたま、千葉、長野、新潟の各地裁・家裁に勤務するほか、裁判官訴追委員会事務局次長、明治学院大学法科大学院講師等を経て、2013年依願退官。現在、早稲田大学法学学術院（大学院法務研究科）教授。
主要著書「評価」新裁判実務大系12民事執行法（共著、青林書院、2000）「プライバシー侵害をめぐる裁判例と問題点」判例展望民事法Ⅲ
（共著、判例タイムズ社、2009）「転抵当と担保権実行」新担保・執行法講座⑶（共著、民事法研究会、2010）「企業間提携契約と継続的契約」企業間提携契約の理論と実務

（共著、判例タイムズ社、2012）「金融取引関係訴訟（リーガルプログレッシブシリーズ11）」（共著、青林書院、2011）「手続から見た子の引渡し・面会交流」（共著、弘文堂、2015）「執行関係訴訟の理論と実務」（民事法研究会、2016）「民事執行保全15講」（成文堂、2016）6