2014年
第 11 号

全国競売評価ネットワーク

目あいさつ
代表理事挨拶
開催地挨拶

次

全国競売評価ネットワーク 代表理事 小森 秀夫
名古屋競売不動産評価事務研究会 大矢知哲也……………
1……………… 3

特別寄稿
民事執行制度の歩みと評価人｜ 過去、現在そして未来｜早稲田大学大学院法務研究科 教授 内田 義厚

……………

委員会報告
データ収集・分析研究委員会
評価基準委員会
企画委員会
広報委員会

……………… 9…………… 13…………… 16…………… 18

委員長
委員長
委員長
委員長

今牧 一宏
村上幸二郎
赤熊 正保
南彰

理事会・総会風景 ……………………………………………………………………………………
寄稿
過誤事例に学ぶ
旭川地方裁判所 判事
うみ・街・人・№12
日本執行官連盟理事・仙台地方裁判所 総括執行官
マンションの滞納管理費について
東京地方裁判所 民事第21部 判事
名古屋地方裁判所本庁における最近の事件の処理状況
名古屋地方裁判所 民事第２部 主任書記官「再び執行係に戻ってきて」
奈良地方裁判所 主任書記官
岡山地裁における不動産競売所感
岡山地方裁判所 第３民事部 主任書記官
協働
高松地方裁判所 総括執行官
鹿児島地方裁判所の不動産執行事件を担当して鹿児島地方裁判所 民事第３部 総括判事

田口 治美

4

21

……………

23

水沼 博和 ………………

25

鷹野旭

……………

28

岡本 良夫
毛戸 憲宏

……………
……………

30
32

大野 将吾
竹村 優司

……………
……………

34
36

前田 郁勝 ………………

39「民法（債権関係）の改正に関する中間試案」に関する意見 ……………………………………
東京競売不動産評価事務研究会 会 長 小谷 芳正
東京競売不動産評価事務研究会 評価人 田辺 和夫
全国競売評価ネットワーク
代表理事 小森 秀夫

41

ブロック報告－札幌ブロック－

札幌競売評価研究会
函館競売不動産評価事務研究会
旭川競売不動産評価事務研究会
釧路地方裁判所競売評価研究会

堀川 裕巳
森元浩世木澤 満
下重 勝博

……………
……………
……………
……………

49
50
51
51

奥村徹
小野博
月田 真吾
吉田 美弥
大河 康隆
東海林信行

……………
……………
……………
……………
……………
……………

52
53
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57
58

－仙台ブロック－

仙台競売不動産評価事務研究会
福島競売不動産評価事務研究会
山形競売不動産評価事務研究会
岩手県競売不動産評価事務研究会
秋田競売不動産評価事務研究会
青森県競売不動産評価事務研究会

－東京ブロック－

東京競売不動産評価事務研究会
東京地方裁判所立川支部評価事務研究会
横浜競売不動産評価事務研究会
さいたま競売不動産評価事務研究会
千葉競売不動産評価事務研究会
水戸競売不動産評価事務研究会
栃木競売不動産評価事務研究会
前橋競売不動産評価事務研究会
静岡競売不動産評価事務研究会
山梨競売不動産評価事務研究会
長野競売不動産評価事務研究会
新潟競売不動産評価実務研究会

小谷 芳正
石井 隆人
北村 雅夫
赤熊 正保
浅井 利明
岩﨑 晴男
鈴木 健司
津久井伸昭
吉永 静男
河西 秀夫
西入 悦雄
水野 雅夫

……………
……………
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60
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大矢知哲也 ………………
片岡 浩司 ……………
足立 和弘 ……………
山岸 範之 ……………
西野 正治 ……………
山本 茂雄 ……………

73
75
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77
78
79

関野肇
森田 信彦
大家 通孝
井岡みや子
山﨑 琢磨
茶谷 芳行

……………
……………
……………
……………
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80
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86

新川 智洋
村上幸二郎
濵田 英資
平田 耕二

……………
……………
……………
……………

87
899192

中村 真二
田中悟
浮田 幹夫
神田樹
内藤
進

…………… 93…………… 96…………… 97…………… 99…………… 100

古田福田
三浦今石塩本菅野大吉
田村…………… 101…………… 102…………… 104…………… 105…………… 106…………… 107…………… 108…………… 109

－名古屋ブロック－名古屋競売不動産評価事務研究会
三重競売不動産評価実務研究会
岐阜競売不動産評価研究会
福井競売不動産評価事務研究会
金沢競売不動産評価事務研究会
富山競売不動産評価事務研究会－大阪ブロック－

大阪競売不動産評価事務研究会
京都競売不動産評価事務研究会
神戸競売不動産評価事務研究会
奈良競売不動産評価事務研究会
大津競売不動産評価事務研究会
和歌山競売不動産評価事務研究会－高松ブロック－

香川県競売不動産評価事務研究会
徳島競売不動産評価事務研究会
高知競売不動産評価事務研究会
愛媛競売不動産評価事務研究会－広島ブロック－

広島競売評価研究会
山口競売不動産評価事務研究会
岡山競売評価研究会
鳥取県競売評価実務研究会
松江競売評価研究会－福岡ブロック－

福岡競売不動産評価事務研究会
佐賀競売不動産評価事務研究会
長崎競売不動産評価事務研究会
大分競売不動産評価事務研究会
熊本競売不動産評価事務研究会
宮崎競売不動産評価事務研究会
鹿児島競売不動産評価事務研究会
那覇競売不動産評価事務研究会
組 織 図
2013年度 全国競売評価ネットワーク組織図
事務局だより
編集後記

幹雄
勝法
純一
啓子
一丸
道雅修郎
就史

………………………………………………… 111
事務局 竹迫裕美子…………… 114

広報委員会副委員長 菱村 千枝…………… 115

広告掲載 一般社団法人金融財政事情研究会……………………………………………………… 116

特別寄稿

民事執行制度の歩みと評価人｜ 過去、現在そして未来 ｜早稲田大学大学院法務研究科教授

内田₁ ．はじめに義厚を受けた評価人は、大別すると 2 つの方策に民事執行法が、競売不動産の評価の適正化・よってこれに対処したということができる。一厳格化の観点から、評価人による評価に基づいつは、競争売買の阻害要因となっていた執行妨てその基準価額を定めなければならないとして害行為を可及的に抑止または排除することで、から、既に30年以上が経過した。その間、評価買受希望者に安心して参加してもらう環境を整

人制度は実に様々な試練に直面してきたが、こえ、もって競争売買の環境を維持復元するといれを経て、現在は相対的安定期に入ろうとしてうことであり、保全処分の活用が典型であった。

いるのではないかと思われる。本稿では、このそしてもう一つは、評価手法を地価下落期に対ような評価制度の歩みを概観しつつ、将来の課応する形に手直しないし多様化することであっ題について若干の検討ないし提言を試みるものた。その現れの一つが、いわゆる競売市場修正である。の導入であり、これは、従来の評価手法においても、卸売価格算定の中に暗黙のうちに含意さ₂ ．模索期（昭和₆₀年代～平成₁₁年ころ）4れていたものを表面に出し、最低売却価額が競競売不動産評価において最初に大きな議論と争売買の出発点としての価額であることを強くなったのが、最低売却価額（当時）を正常価格印象づけ、これによって購買層の拡大による競（一般の取引市場において形成される額）と同争売買の実現を図ろうとしたものということが視するのかという点であったが、これは比較的できる。もう一つは、評価の具体的手法につい早期に解決し、卸売価格の最低ラインをもってても、従来の原価法に加え、取引事例比較法や最低売却価額とする理解が一般的になるに至っ収益還元法を積極的に活用する事例が増加した

た。これは、競売において適正な競争原理が働ことであり、これは、評価手法の多様化によっくことを前提に、かかる競争の出発点としてのて、より目的物件の特性に適合した価額算定を価額を算定し、これを競売市場の参加者に提示実現しようとするものであったということがですることで価格競争を実現し、もって適正価額きる（これらの対処は、いずれも後に立法にによる売却を実現しようとするものであったとよって明確化され（民事執行法58条 2 項）、現いうことができる。

在においては至極当然のごとく扱われているこ

しかし、バブル経済崩壊に伴う不動産競売事とではあるが、その背景には先人の様々な努力件の激増と売却率の低迷による事件の滞留化、があったということは忘れてはならないであろ執行妨害行為の横行といった事態は、適正な競う。）。

争原理が働く前提を掘り崩すものとなり、最低

このようなことからすると、バブル経済崩壊

売却価額や評価制度の存在意義が問われる事態前後の約10年間における競売不動産評価の軌跡となった。これに対し、執行裁判所及びその命は、適正価格の算定ということと眼前の経済情特別寄稿勢とをどのように適合させ、適正迅速な評価及処理問題は、その後、都市銀行等をはじめとび売却をいかにして実現するか、その模索期でする大手金融機関の破綻処理問題へと発展し、あったということができるように思われる。そその中で、国民負担の問題（国による救済問して、経済回復の兆しが見え始め、競売市場が題）が大きな政治的課題となった。このよう落ち着きを取り戻すかに見えたそのとき、更にな動きの中で、従来における金融機関の債権大きな試練が襲うことになる。規制緩和論を背回収問題の枠組み（個々の金融機関等の貸し景とした最低売却価額廃止論である。

手側と借り手側との間の私的債権をどのように処理するかという私法上の関係処理の問題）

₃ ．激動期（平成₁₁年ころ～₂₄年）に大きな変化が生じ、債権回収問題が公的問

この当時は、評価制度のみならず、民事執行題としての色彩を強く有するようになったの制度全体が根本的構造変革の時代を迎えていたである。そして、この流れを強化する役割を時期でもあった。かかる根本的構造変革の具体果たしたのが、不良債権一般の回収を主たる的背景は、私見によれば、⑴権利実現の実効性業とする整理回収機構の設立（平成 8 年10月

確保の要請の強まり、⑵不良債権処理に対する1 日）であった。そして、この整理回収機構

国民的関心の高まりと、債権回収の公的性格化、は全国的な不良債権回収組織としての性格を⑶債権者の性格変化と競売市場の全国化、⑷規有していたことから、従来の地域性を基礎と制緩和・規制改革論の台頭、⑸担保制度に関すした金融機関とは異なり、全国の執行実務とる新たな展開、⑹執行手続の担い手に対する関の接点が生じることとなった。特に評価事務

心の高まり、の 6 つに要約整理できると考えてとの関係では、その評価額が債権回収可能額いるが、そのいずれもが、評価（人）制度に対に直接影響することから、債権者の関心がよする大きな改革を迫るものであったと言える。

り高まったが、各裁判所で評価人が作成する以下これらを評価制度との関連で整理しながら評価書が、その内容や手法等がまちまちであ概観する。

ることに対し、様々な疑問等が提示されるようになったのも、この時期の特徴である。

 ⑴

権利実現の実効性確保の要請の強まり
平成13年 6 月12日に公表された司法制度改⑶

債権者像の変化

革審議会意見書は、民事執行制度の強化とい債権回収問題が国民的関心事となってきた

う項目において、「権利実現の実効性を確保ことは前述のとおりであるが、これと並行しするという見地から、債務者の履行促進のたて出現したのが、債権回収会社（サービサー）めの方策、債務者の財産を把握するための方であった。サービサー制度は、前記平成10年

策、占有屋等による不動産執行妨害への対策の民事執行法改正及び関連法整備とともに、など民事執行制度を改善するための新たな方「債権管理回収業に関する特別措置法」（サー策を導入すべきである。」として、権利実現ビサー法）に基づき設けられたものであるが、の実効性確保のための方策の導入を提唱した。

サービサーは、元々貸金債権を有していた金そしてこれが後の平成15年の担保・執行法改融機関（オリジネーター）から当該債権（特正につながることになった。

定金銭債権）を譲り受けるか、又は回収の委託を受けて、債権の管理・回収に当たる機関

⑵ 不良債権処理に対する国民的関心の高まりと債権回収の公的性格化
住専問題に端を発した金融機関の不良債権である。このようなサービサーの性格を債務者から見た場合、従前の債権者との関係がサービサーへの債権譲渡等によって断ち切ら5れることになり、そこにおいて、従来の債権力に関する議論であり、もう一つは、抵当不者と債務者間の債権管理・回収とは違った原動産の収益に対する執行に関する、抵当権の理や力学が働くこととなった。また、サービ性質論からの再検討であった。

サー業務の全国展開に伴い、前記整理回収機

また、実務的には、バブル経済崩壊後の不構と同様に全国の競売実務、特に不動産評価良債権問題の主因が、不動産に対する過剰な実務との接点が生じることとなった。

与信供与にあったという点に対する反省及び、

また、都市銀行をはじめとする大手金融機

融資対象業態の多様化やそれに伴う担保の多関の破綻処理や、いわゆる護送船団方式から様化による融資機会の拡大及びリスク分散等

事後規制型社会への転換に伴う競争力の強化の観点、あるいは不動産・動産又は債権の流といった観点から、金融機関の統廃合が進展動化促進といった観点から、動産・債権担保した（いわゆるメガバンク化）。これも、上（ABL）やプロジェクトファイナンスなどが記サービサーの場合と同様に、従来の債権者クローズアップされてきたのも、この時期のと債務者との関係が断ち切られ、従来とは特徴といえる。 このような動きを立法面で違った形での債権管理・回収に関する原理や支えたのが、平成10年に制定された、動産及力学が働くこととなった。また、メガバンク

び債権譲渡の対抗要件に関する民法の特例等化の進展に伴い、統合後の金融機関の営業エに関する法律（動産・債権譲渡特例法）によリアは拡大し、その結果、整理回収機構と同る動産譲渡登記や債権譲渡登記制度であり、様に、全国の執行実務との接点が生じることこれを基礎とした譲渡担保制度であった。となった。
⑹⑷

規制緩和・規制改革路線の台頭

バブル経済崩壊後の執行事件の大量滞留期

バブル経済崩壊後の執行事件の大量滞留をには、執行官をはじめとする執行担当者（裁契機に、執行事務を裁判所が独占的に担って判官、書記官、評価人等）が大幅に増強されいることにも再検討が加えられるようになったこともあって、これら担い手の具体的役割た。このような中で、民間競売手続の構想や、およびそのあり方に対する関心も高まった。

最低売却価額制度の廃止論等が主張されるよ

特に執行官と評価人については、その働きいうになった。例えば、経済戦略会議が平成11かんが競売事件の迅速適正な処理、ひいては年10月26日に答申した「日本経済再生への戦不良債権回収の鍵を握る存在としてクローズ略」では、最低売却価額制度の廃止が強く主アップされ、その結果、その実績が問われる張されるに至った。

状況となっていった。

⑸

6

執行手続の担い手に対する関心の高まり

担保制度に関する新たな展開

このような流れ、特に⑵と⑶は、評価基準や担保権、特に抵当権については、従来は目評価書書式の全国標準化の契機となり、⑷は、的物の交換価値を把握する権利であり、目的評価制度の基礎にある当時の最低売却価額制度物の占有・使用には干渉しないという立場がの廃止を含む再検討という、評価制度に対する支配的であったが、これに対しては、大きな逆風の出発点となったといえる。特に後者の最二つの流れが現れてきたように思われる。そ低売却価額廃止論は、競売事件の滞留化（不良の一つが、抵当権に基づく妨害排除請求を一債権処理の停滞化）の主因の一つは最低売却価定の要件の下で肯定した最大判平成11年11月

額制度の存在と評価制度にあるとしたものであ

24日を大きな契機とした抵当権の本質及び効り、これに対する当時の評価人の危機感には相特別寄稿当のものがあったといえる。筆者も、この頃に評価実務においても、そのような理解を前提と東京地裁の民事執行専門部（民事21部）で執務した運用がされてきたものと思われる。

していたが、この当時も、早期に売却可能な物

このようにして、制度及び運用が一応の安定件は迅速に評価等を行って売却に付すという運をみた矢先の平成20年、リーマンショックがわ用を行ったり、売却困難な物件については、評が国を襲い、競売事件が再び上昇傾向となった

価手法等で工夫の余地はないかを精力的に検討ことから、評価制度も再び逆風にさらされるこしたり、物件の類型ごとの評価基準ができないとになった（自民党の「明るい競売プロジェクかを検討していたが、これら動きは、上記のよト」による、全国的評価基準作成要請が、そのうな評価制度に対する危機を背景に行われてき最たるものであったといえる。）。これに対してたものといえる。そして、そのような運用改善は、当時の千葉代表理事をはじめとする全国のの流れの中、評価基準に関する全国標準化の作評価人の尽力により、平成22年に「競売不動産業が開始されることになった。全国標準化の端評価基準」がまとめられたが、これにより、全緒から KB ネット設立に至る具体的経過につい国の評価実務の標準化が大きく前進したというては、佐藤満「ネットワークの原点」（本誌第ことができる。短期間でここまでまとめ上げる7 号 3 頁）をご覧いただきたいが、同論文でもことができたのは、KB ネット設立以降、ある触れられているように、標準化に向けての議論

いはそれ以前から時間をかけて練り上げられては、傍目から見ていた私からも文字通り「激論」

きた、競売評価基準策定の積み重ねが、いわばというに相応しいものであり、このような状況土台や足腰となったものと考えられるし、KBで、果たして議論がまとまるのか、かなり心配ネット会員各位の危機意識がこれに加わったこもしたが、「競売評価の主要論点」の取りまととが主因ではないかと考えられる。そして、評め及び KB ネット設立にまで至ったのは、ひと価基準の標準化とともに、評価書の記載事項のえにこれまで営々として築き上げてきた評価制標準化が進められ、昨年 4 月に、「競売評価書度を維持し発展させたいという全国の評価人の標準書式」として結実するに至った。これによ熱意と危機意識の賜物であったということがでり、基準それ自体の標準化と、評価書記載事項きよう。の標準化という、実質面と形式面の標準化が、その後も、最低売却価額制度は様々な批判的一応の完成を見たということができるように思検討にさらされ、最終的には、平成16年の民事われる。また、法務省に設置された競売制度研執行法等の改正により、売却基準価額制度と買究会においては、諸外国の制度も含めて幅広く受可能価額制度の二本立ての制度に改められた。

研究がされた結果、現行の競売制度について高筆者個人としては、かかる二本立ての制度につい評価がされ、基本的には現行制度を維持するいては理論的問題が残っていると考えているが、という方向が妥当とされたことは、評価制度に実際の機能としては、買受可能価額制度が、売対する高い評価や期待の表れということができ却基準価額と実際の市場評価とのずれ（これがるように思われる。

生じないのが望ましいといえるが、実際上はあ以上、この10年あまりの激動期は、評価人が、る程度の差が生じてしまうことは避けられない評価制度に対する逆風に、運用改善や評価基準と考えられる。）から生じる手続ロス（再売却、等の標準化といった形で正面から向き合い、一再評価等）を最小限のものとするという点では定の成果を上げたという意味で、画期的な時期意義があると評価しており、買受可能価額がそであったということができよう。のようないわば限定的な機能を担っている限り、実務的には特段の問題はないように思われるし、
7

₄ ．相対的安定期と今後の課題

体的な事件処理の相談や各種協議会の場など評価制度は、これまでの模索期や激動期の試の様々な機会を通じて、執行裁判所と評価の練を経て、現在は相対的には安定した時期にあり方や改善点について継続的に意見交換し入っているということができよう。売却率が高ていくことが望まれる。

率で安定していること、評価額（売却基準価額）と実際の売却額との乖離が大きくないこと、評⑶

中長期的な展望の必要と世代間連携

価基準及び評価書の全国標準化について一定のKB ネットが設立10周年を迎え、評価基準成果が得られたことなどが、そのような評価を及び評価書の全国標準化が一定の成果を上げ裏打ちするものとなっている。しかし、現在にた現在においては、次なる長期的目標ないしおいても、なお課題というべきものは残ってい展望をどこに置くかが焦点になってくるものるように思われるところである。本稿では、さと思われる。このことは特に、今後数年間にしあたり以下の 3 点について指摘することとし全国的に予想される、評価人候補者の世代交たい。

代を考えればなおさらであろう。KB ネット
創設の理念を正しく受け継ぎ、今後のあり方⑴

債権法改正との関係をともに考えるという意味で、世代間での連民法（債権法）改正作業が進展しているこ

携が今後ますまず重要になってくるものと思とは既にご承知のことと思われるが、評価実われる。

務との関係で大きく問題になるのは、瑕疵担
保責任の競売手続への適用である。これにつ₅ ．おわりにいて、同改正の中間試案においては、一定の評価人は、競売不動産の評価につき、不動産要件の下で担保責任を認める案を提示してい鑑定士として有する専門的知見を駆使してそのるが、私はこれに対して疑問点や問題点が多価額評価を行い、また、当該物件に関する的確いと考えており（詳細は、拙稿「瑕疵担保責な情報を迅速に買受希望者に伝達することで、任と不動産競売―債権法改正中間試案の検討

競売手続の適正迅速な進行、ひいては債権回収を兼ねて―」金融法務事情1982号56頁を参照の適正迅速化に寄与してきた。そのような役割されたい。）、KB ネットも中間試案に対するは今後も変わらないし、また、変わるべきもの

パブリックコメントにおいて反対意見を提出ではない。他方、不動産評価に対する時代の変されていることは承知している。この点につ化を敏感に汲み取り、それに対して柔軟に対応き、今後の立法の動きを注視することは必要すべき場合があることもまた事実である。評価

であるが、それと同時に、評価人による競売人としては、変わるべきものと変わるべきでな不動産の損傷に関する調査及び評価に関するいものをきちんと見極めつつ、その時代に最もこれまでのあり方及び今後の方向性等につい適合した評価のあり方を不断に追求することがて、全国的観点から改めて検討しておくこと求められる。KB ネットが、そのようなあり方は最低限必要であろうと考えられる。

を不断に追求する場として今後も機能すること、そしてそれを支えるのは、全国の一人一人の評⑵

執行裁判所等との連携のあり方

価人のご活躍によるところが大であるというこ

相対的安定期に入ると、執行裁判所（裁判とを最後に述べて、本稿の結びとしたい。

官、書記官）や執行官との間で、従前してきたような議論や検討の機会が少なくなってしまうことが考えられる。評価人としては、具8