2021年
第 18 号

全国競売評価ネットワーク

目あいさつ
代表理事挨拶
開催地挨拶

次照幸 .. . . . . . . . . . . . . . .
康司 .. . . . . . . . . . . . . . .

1
3

特別寄稿
空撮技術（ドローン）を用いた物件調査・評価の新しい潮流
盛岡地方裁判所競売 評価人候補者 大下智（不動産鑑定士）
札幌、旭川及び釧路地方裁判所競売 評価人候補者 奥村篤（不動産鑑定士）
京都地方裁判所競売 評価人候補者 新見憲一郎（不動産鑑定士）.. . . . . . . . . . . . . . .

4

寄稿
競売市場と勝者の呪い（オークション）
広島地方裁判所 評価人候補者

全国競売評価ネットワーク 代表理事 小林
千葉競売不動産評価事務研究会 会長 富井

委員会報告
データ収集・分析研究委員会
企画委員会
広報委員会
寄不動産鑑定士 小川

和夫 .. . . . . . . . . . . . . . .

12委員長 秋元
委員長 大友委員長 江藤康男 .. . . . . . . . . . . . . . .
洋 .. . . . . . . . . . . . . . .
和臣 .. . . . . . . . . . . . . . .

151922稿
札幌地方裁判所管内の令和元年５月から９月売却分の不動産売却状況について
札幌地方裁判所 民事第４部 判事 田岡 薫征 .. . . . . . . . . . . . . . .
仙台地方裁判所第４民事部不動産執行係における情報発信の取組について
仙台地方裁判所 第４民事部 主任書記官 佐藤圭髙倉 貫行 .. . . . . . . . . . . . . . .
コロナ禍における東京地裁民事執行センターの業務
東京地方裁判所 民事第21部 判事 石田 憲一 .. . . . . . . . . . . . . . .
競売市場修正の変更とその影響について
横浜地方裁判所 第３民事部競売物明係 主任書記官 田中 宏朋 .. . . . . . . . . . . . . . .
福井地方裁判所における不動産競売事件の実情等について
福井地方裁判所 民事部 判事 橋本 悠子 .. . . . . . . . . . . . . . .
神戸地方裁判所における不動産競売事件の実情等
神戸地方裁判所 第３民事部 判事 長島 寧子 .. . . . . . . . . . . . . . .
新型コロナウイルスが不動産競売事務に与えた影響について
神戸地方裁判所 第３民事部競売係 主任書記官 進藤
寛 .. . . . . . . . . . . . . . .
コロナ禍における執行官事務
神戸地方裁判所 第３民事部執行官室 執行官 長田
亨 .. . . . . . . . . . . . . . .
高知地方裁判所における不動産競売の実情について
高知地方裁判所 民事部 部総括判事 藤倉 徹也 .. . . . . . . . . . . . . . .
執行係での経験を振り返って
山口地方裁判所 民事執行係 主任書記官 島津由紀恵 .. . . . . . . . . . . . . . .
おんせん県・大分の温泉権
大分地方裁判所 民事第２部 部総括判事 鈴木 和典 .. . . . . . . . . . . . . . .

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ブロック報告−札幌ブロック−.. . . . . . . . . . . . . . .
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48495050

史朗 .. . . . . . . . . . . . . . .

52

札幌競売不動産評価事務研究会
函館競売不動産評価事務研究会
旭川競売不動産評価事務研究会
釧路競売不動産評価事務研究会

石川 雅啓
橘健蔵
世木澤 満
合田修

仙台競売不動産評価事務研究会

菅原−仙台ブロック−福島競売不動産評価事務研究会
山形競売不動産評価事務研究会
盛岡競売不動産評価事務研究会
秋田競売不動産評価事務研究会
青森競売不動産評価事務研究会

岩城 恭子
金子 純也
細川卓
千田 幸紀
久保田 新

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55
56
57
58

東京競売不動産評価事務研究会
東京地方裁判所立川支部評価事務研究会
横浜競売不動産評価事務研究会
さいたま競売不動産評価事務研究会
千葉競売不動産評価事務研究会
水戸競売不動産評価事務研究会
宇都宮競売不動産評価事務研究会
前橋競売不動産評価事務研究会
静岡競売不動産評価事務研究会
山梨競売不動産評価事務研究会
長野競売不動産評価事務研究会
新潟競売不動産評価事務研究会

菱村
小菅
津田
伊勢
結城
宮本亀田
西尾横山
鶴田
宮原
渡邉

千枝
雅巳
秀樹
秀敏勝
正人
作
直人
保夫
郁哉
一繁
光幸

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60
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64
66
68
69
71
73
74
75
76

名古屋競売不動産評価事務研究会
三重競売不動産評価事務研究会
岐阜競売不動産評価事務研究会
福井競売不動産評価事務研究会
金沢競売不動産評価事務研究会
富山競売不動産評価事務研究会

樋沢
市川
荒山
奥野武田
山本

武司
裕規
徳統
裕之
昭男
茂雄

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80
81
82
84
84

大阪競売不動産評価事務研究会
京都競売不動産評価事務研究会
神戸競売不動産評価事務研究会
奈良競売不動産評価事務研究会
大津競売不動産評価事務研究会
和歌山競売不動産評価事務研究会

野村
西井
小林
中本小西
藍畑和雄
雅志
照幸
欽也
靖則
幾子

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87
8991
9394

高松競売不動産評価事務研究会
徳島競売不動産評価事務研究会
高知競売不動産評価事務研究会
松山競売不動産評価事務研究会

清水 直樹
澤嶋 鉄哉
小坂雄一郎
髙月 新介

.. . . . . . . . . . . . . . . 95.. . . . . . . . . . . . . . . 97.. . . . . . . . . . . . . . . 99.. . . . . . . . . . . . . . . 100

広島競売不動産評価事務研究会
山口競売不動産評価事務研究会
岡山競売評価研究会
鳥取競売不動産評価事務研究会
松江競売不動産評価事務研究会

小川原田髙見
向井清原和夫一雄康弘
伸至.. . . . . . . . . . . . . . . 102.. . . . . . . . . . . . . . . 103.. . . . . . . . . . . . . . . 104.. . . . . . . . . . . . . . . 105.. . . . . . . . . . . . . . . 107

福岡競売不動産評価事務研究会
佐賀競売不動産評価事務研究会
長崎競売不動産評価事務研究会
大分競売不動産評価事務研究会
熊本競売不動産評価事務研究会
宮崎競売不動産評価事務研究会
鹿児島競売不動産評価事務研究会
那覇競売不動産評価事務研究会

吉田稔
大串 俊三
織田 雅雄
日下部洋一
津留 伴一
古清水賢一
林川 信行
玉那覇兼雄

.. . . . . . . . . . . . . . . 108.. . . . . . . . . . . . . . . 110.. . . . . . . . . . . . . . . 111.. . . . . . . . . . . . . . . 112.. . . . . . . . . . . . . . . 113.. . . . . . . . . . . . . . . 114.. . . . . . . . . . . . . . . 115.. . . . . . . . . . . . . . . 116−東京ブロック−−名古屋ブロック−−大阪ブロック−−高松ブロック−−広島ブロック−−福岡ブロック−組織図
2020年度

全国競売評価ネットワーク組織図 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

事務局だより編集後記
広告掲載

事務局 萩原謙介 .. . . . . . . . . . . . . . . 120

広報委員会副委員長 門田

勝利 .. . . . . . . . . . . . . . . 122

民事法研究会 ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

特別寄稿

空撮技術（ドローン）を用いた物件調査・評価の新しい潮流
共同執筆者【「ドローン鑑定会」メンバー】

大下不動産鑑定・コンサルティング株式会社

大下そうせい鑑定株式会社智代表取締役・不動産鑑定士（盛岡地方裁判所競売評価人候補者）

奥村篤

代表取締役・不動産鑑定士（札幌、旭川及び釧路地方裁判所競売評価人候補者）

不動産鑑定
ネットワークサービス株式会社

新見憲一郎

代表取締役・不動産鑑定士（京都地方裁判所競売評価人候補者）【背景：岩手山】

はじめにコロナ禍で全員集合での総会開催も無く関係各まずは、執行裁判所、評価人候補者及びその他位とは情報交換や雑談する機会がない状況ですが、関係各位多数がご覧になる本誌において、このよ本寄稿が競売評価を含む鑑定評価等業務の現状やうな寄稿の機会を与えていただいたことに執筆者今後を考えるうえでの機会となれば幸いです。

一同厚く御礼申し上げます。
過年度の KB ネットを拝見しますと、学術的なドローンとは【執筆者：大下】

内容の「特別寄稿」が主流のように思えますが、①ドローンとは今回の寄稿は、私ども「ドローン鑑定会」の活動

まず、「ドローン」という言葉は通称です。ド

報告の一端とご理解ください。

4

１

ローンは飛行に際して航空法による規制を受けま

私どもは、令和 2 年 4 月に「ドローン鑑定会」すが、同法ではドローンは「無人航空機（UAV、を立ち上げ、現在24道府県、計31名の不動産鑑定unmanned aerial vehicle）」の一つと位置付けら士（うち、競売評価人候補者25名）がドローンをれています。それではなぜドローンと呼ばれるよ活用した鑑定評価等の実践に取り組んでいます。

うになったかと言うと、これには諸説あるようでその中で、競売の現況調査においてもドローンすが、ドローン飛行時のプロペラ音が蜂の羽音にを活用した事例が出ておりますので、この場をお似ているということで、「drone（＝雄蜂）」と言借りして報告させていただきます。

われるようになったという説が主流です。

特別寄稿

上記で、ドローンは航空法による規制を受けるせんので、私どもは200g以上の航空法規制対象と書きましたが、この点についてもう少し説明しのドローンを使用しています。規制内容の詳細はます。厳密に言うと、全てのドローンが航空法の紙幅の関係で割愛しますが、国交省 HP に登載さ規制対象になるわけではありません。同法ではドれている啓発用ポスター・リーフレットを参考まローンの総重量、具体的には「200g以上」の機でに掲示します。

体を規制対象としており、「200g未満」の機体は簡単に言えば、「空港周辺、高度150m 以上、同法の規制対象外です。200g未満の機体は「ト人口密集（DID）地区」の飛行禁止区域で飛行す

イ・ドローン」とも呼ばれ、要はおもちゃの扱いる場合は東京又は大阪航空局長の「許可」が、そであることから、原則誰でも何処でも何時でも飛の他 ６ 項目に該当しない（する）飛行をする場合ばすことができます（但し当たり前ですが、他法には「承認」が必要となります。逆に言えば、こ令による規制等は受けますので、完全に自由といれらに該当しなければ許可も承認も得ず飛ばすこう意味ではありません。）。とは可能ですが、業務でドローンを飛行させる場合いずれにも該当しないということはまずありま②ドローンの規制内容

せんので、結論として飛行に当たっての「許可」

トイ・ドローンも近年は格段に性能が向上して「承認」は必須です。

はいますが、業務上使用できるレベルには足りま

5

6③国のドローン関連各種取組

 ドローン測量の具体的な方法は、ざっくり言・「i-Constrction」

えば、ドローン飛行により地表の様子を写真撮

 国土交通省では、「ICT の全面的な活用」等

影やレーザー測量を通してデータ化し、専用ソの施策を建設現場に導入することによって、フトによって各種図面や ３ D モデルを作成する、建設生産システム全体の生産性向上を図り、というものです。参考までに国交省 HP 公表資

もって魅力ある建設現場を目指す取組である料を掲示します。

「i-Construction（アイ・コンストラクション）」

 また、ドローン測量は、コストを抑えられるを 進 め て い ま す。（※ ICT：Information andという大きなメリットがあります。３ D データ

Communication Technology（情報通信技術）」

が簡単に手に入るドローン測量は、モバイル端の略）

末とクラウドを利用すれば場所に関係なく ICT その中にあって、ドローンは測量分野でのによるデータ共有が可能となり、今後も大きく活用が期待されています。ドローンを利用し需要が伸びていくことは確実です。換言すれば、て行う測量は、ICT を活用した i-Construction

ドローン測量はこれからもさらに普及していく、と は 切 っ て も 切 り 離 せ な い 関 係 に あ り、ということになります。

i-Construction 基準の中では、ドローン測量を・「空の産業革命」行うことが推奨されている場面があります。

 経済産業省においては、「空の産業革命に向特別寄稿けたロードマップ」を毎年度策定し、ドローンの利活用を進めています。「空飛ぶクルマ」と２

競売評価におけるドローンの活用実績【執筆者：奥村】

ドローンの共存を最終的な目標として各種施策

私が平成29年に競売評価でドローンを使用してを実行しているようです。経産省の業務は間口から、早くも約 ３ 年が経過しました。自身のドが広くて良く分からない部分も多いのですが、ローン飛行については現在のところ、地上からの参考までにロードマップとドローン補助金に係写真撮影と真上から見た空中写真（衛星写真）をる経産省 HP 公表資料を掲示します。

補完する中間情報として、専ら斜め上空から競売物件の現況を撮影し、モニタリングするという利7

用方法が大半となっています。
競売の現地調査は基本的に執行官と評価人の共等の確認を的確に実施できました。従来、大規模同作業となりますが、ドローンを使う場合も同様

山林であれば丸 １ 日かけても踏査困難であったとであり、現地では私がドローンの操縦を行いながころ、ドローンを活用すれば、数分という短時間ら、執行官にもモニターを見てもらい、その場でで、詳細かつ効率的に現地全体を観察できるのは撮影位置や構図の要望を聞き、シャッターを切っ圧巻です。この原生林の事案ではクマが生息してていきます。例えばいることもあって、ドローン撮影がなければ現地

A執行官：「建物が画面の中央に来るように、ドの現況把握が十分出来ず、競売評価は全く説得力ローンをもう少し左に移動させてもらえますのないものになっていた可能性が高いと思いましか。
」

た。執行官が作成する現況調査報告書の内容にも評価人：「はい、わかりました。ドローンを旋回大きく寄与できたと考えております。

させて建物が中央に来るアングルに変えます！」

もう一つ印象的だったドローン活用例がありま

A執行官：「OK、ここで物件全体の現況がわかす。令和 ２ 年春、競売対象物件である大規模農地るので、撮影してください。」

8

れ跡、河川の線形や池の存在、目的外建物の有無

及び山林の手前に河川が介在し、人による現地踏と、いう様なやり取りをしながら撮影していきま査が困難であった事案です。河川を越えなければす。

現地に辿り着けませんが、春先の雪解けで増水しなお、厳冬期の北海道では、広大な原野や牧場

河川を渡るのは車両を使っても極めて危険、別のであれば一面雪景色となり、地上から目的土地をルートはあるものの土砂崩れが発生し農道が崩落、撮影しても画面が全部真っ白な写真しか撮れない万事休す状態でした。ドローンを飛ばさなけれことも多くあります。その写真に売却対象物件がば、現地を確認できないことが明らかでした。こ

映っているかどうか、隣地との境界がどこか、建の事案は執行官と事前下調べを綿密に行っていた物ですら雪で覆われ判然としないような場合もあことから、人による現地踏査は不可能と判断してります。しかし、地上からの写真撮影では物件把ドローン活用を決定しており、現地付近に到着後、握が困難な時、ドローンが大きな威力を発揮しま

即ドローン飛行開始となりました。この現場は、す。ドローンによる上空からの撮影によって、地ドローン飛行により大規模農地の全体像から詳細上からでは分かりづらい土地建物の位置関係を俯に至るまで上空から観察することができ、目的外瞰的に特定し、現況を的確に伝えることができる建物の存在有無、現況地目の判別、隣地境界の確のです。

認等、詳細な調査が遂行できました。但し、現地

私は令和元年夏に、クマが生息する約300万㎡踏査が可能な場合は、当然のことながら自らの目の原生林の競売調査を行いました。この事案では視による現況確認が最優先であり、ドローン調査安全を期するため、執行官、評価人以外にハンは補完的、応用的立ち位置にあることも肝に銘じ

ターと町役場林務課のベテラン職員にも同行してたいと思っております。

もらいました。車両に乗り込み現地では時折ハンこのように、ドローンは上空からの現地確認やターがクマを威嚇しつつ、原生林の奥地に進みま写真撮影のほか、衛星写真のような真上からのオす。森林地帯の奥に入ると右も左も視界はすべて

ルソ画像撮影、 ３ 次元モデルによる測量解析など

樹木だらけで、自分たちが今どこにいるのかも良

適用範囲は幅広く、物件の確定及び確認を中心とくわからなくなります。ここからがドローンの独した競売調査との親和性が極めて高いデジタル機壇場となります。林道から真上に約50ｍも上昇さ器 ではないかと考えます。

せると、あっという間に原生林の全貌を映し出す

今後は競売評価の精緻化に際し、ドローン活用ことが出来ました。山林の起伏、高低差、土砂崩の貢献度がより大きくなっていくと思っております。

特別寄稿

３

京都からの報告【執筆者：新見】経緯を説明するとともに、本件についてドローン

京都では、現状で 4 業者 5 名の不動産鑑定士がを活用することが相応である旨を上申し、その間ドローンを活用した鑑定評価業務を行っており、数ヶ月を要しましたが、最終的に裁判官がドロー

うち 3 名が競売評価人候補者です。

ンの活用を判断した次第です。

裁判所関連の業務では、民事事件について原告

空撮は、地元町内会の了解を得た上で、その実被告の依頼によりドローンを活用した鑑定評価書

施について警察に事前通知等を行い、地元自治体が出されているほか、裁判所からの中立鑑定依頼の担当者と執行官立会いの下、実施しました。今においても同様に実績があります。

回の事件は 3 物件に分かれており、そのうち目

なお、中立鑑定につきましては、私の実績では的外建物が残存する目的土地は20筆、約9,500㎡無いのですが、地積と屋根の損傷が争点となってで、高さ約85ｍから約 ２ cm ／ピクセルで自動航いる事件について、ドローンでの空撮調査に関し、行撮影を行い、計95枚他の空撮画像を解析して点裁判官を通じて双方代理人の了解を得た上で、鑑群データ（三次元表示）とオルソ画像（平面画定命令を受けて実施したと聞いております。

像）を生成しました。また、地元自治体の協力にまた、競売につきましては、私自身の実績としより、公共事業によって確定された数ヶ所の境界て、現況調査にドローンを活用した事件がありま杭を復元していただき、これを基点にオルソ画像

すので、以下のとおり概要を報告させていただき上で地積測量図の線を繋ぎ合わせ、目的土地の位ます。

置及び範囲を確定するとともに、残地計算されて本件は、平成18年と平成20年の 2 度競売にかいる筆については現況地積を計測しました。目的

かっており、約 2 万㎡の土地が目的物件であって、外建物については、収集し得た諸資料に加え、空同地上には無権原の目的外建物が無数に存すると撮画像・空撮動画・点群データを照合しながら計いう物件でした。本件については、その他事情も61棟と確定し、その平面面積をもって床面積を表あって、通常の立入調査が困難な状況にあり、現示しました。評価書の附属資料として添付する状

況調査に土地家屋調査士を活用する場合の費用は況写真については、空撮画像だけでなく、空撮動約650万円、航測会社を活用する場合の費用は約画の各瞬間をキャプチャーし、なんとか全ての目300万円という状況で、申立人が当該費用を予納的外建物を表示することができました。最終的にしたため、航測会社による空撮を実施し、これを仕上げた土地建物位置関係図は、カラー版として基に土地建物位置関係図を作成して、目的外建物BIT 公開されるとのことであり、背景にはオルを145棟と確定したという次第です。

ソ画像、その上に地積測量図の線を赤、目的外建

なお、平成18年と平成20年の事件は、いずれも取り下げとなりましたが、相応に手間暇のかかっ物は登記の有無で緑と水色で表示し、それぞれに符号を付しました。

た事件であって、京都地裁では裁判官・書記官・以上、この場で評価書及び附属資料をお見せで評価人が出席する評価事務研究会が定期的に行わきないのは残念ですが、鑑定士人生の中でも、相れているのですが、その席で本件の報告をして、当苦労した物件となっております。

一旦完了となっていた状況でした。

なお、以上のドローン活用につきましては、京その後、本物件に関しては住宅改良事業等が行

都地裁の評価事務研究会の席で、成果である土地われていたのですが、令和元年に 3 度目の競売申建物位置関係図を回覧するとともに、概要を説明立がされ、再び私が評価命令を受けた次第です。

した次第ですが、数年前に実施した航測会社によなお、過去に航測会社に依存せざるを得なかっるセスナ空撮の成果と比較しますと、格段に精度た経験があるからか、その時点で私はドローンをも綺麗さもアップしています。前回は航測会社か活用していましたので、担当裁判官に過去事件のらの納品物について、その精度も意義も理解せず
9

まま鵜呑みにして作業していましたが、今回の件②最後にでそれが如何に危ないことかよくわかりました。

以上のとおり、既に全国各所で不動産鑑定士にまた、同報告では、BIT（不動産競売物件情報よるドローンの活用が始まっており、その活用はサイト）、YAHOOJAPAN 官公庁オークション、民間発注の評価業務に限らず、公共発注の用地評

公有地売払い等の公的売却手続きについても論点価、競売評価等の各分野で進んでいます。そのよにしたのですが、それらはいずれも住宅地図が使うな状況のなか、今後は更なる評価技術の向上等用されていないため、買受希望者は物件概要を把が期待されるところですが、併せて安全面やコン握しがたく、特に競売については土地建物位置関プライアンスへの対応も整備して行くことが課題

係図が示す情報が大変重要であって、これを如何です。に作成するかは売却率等にも影響するだろうと意見させていただいた次第です。

私ども「ドローン鑑定会」ではドローン等の機材を統一して使用することにより、ノウハウや情なお、通常一般の競売事件について、ドローン報を共有して更なる相互向上を目指すとともに、活用を推進すべきかどうかはさておき、少なくとさらに機材には対物対人10億円の保険を掛けるなも本件のような難事件に対応できる評価人体制をどの自主ルールを設定し、不動産鑑定士によるド備えることは重要だろうと思う次第です。

ローン活用の発展と秩序形成に取り組んでいるところです。

まとめ①サンプル画像の紹介

最後になりますが、私どもの拙い寄稿にお付き合いいただきありがとうございました。

前記 ２ ・ ３ でドローン活用事例を紹介しました

報道されているとおり、世界でドローン市場 7が、実際の案件に係る成果資料をお示しすること割のシェアを有する中国 DJI 社の製品がアメリは差し障りがあるので、ドローンを活用して作成カの輸入規制の対象となるなど、先行き不透明なした土地建物位置関係図のサンプル（作成者：大部分はありますが（今のところ国内の民生利用に下、実際の案件ではありません。
）を参考までには支障がないようです。）、先にお示ししたように、末尾にお示しします。

今後ドローンが多方面でさらに活用されていくと競売調査・評価において、ドローンを使用しないう潮流に変化はありません。ドローンに関してければ絶対調査できない案件というのはレアケー興味を持たれた方、もう少し詳しく知りたい方なスと思われます。しかしながら、これまでの土地どがいらっしゃいましたら、各執筆者または下記

建物位置関係図は「線」のみで表現されたものでサイトに掲載した各会員に遠慮なくご照会くださあり、情報量としてやや不足を感じることも多く、い。

「線」とドローン「画像」を重ねた資料はもちろんですが、斜め方向からの空撮写真のみであっても山林原野などは格段に分かり易くなり説得力が※本寄稿の情報等は令和 ３ 年 ３ 月 ３ 日時点のものです。

違います。現地調査当日のドローン使用によって作成された資料は、何よりも買受人サイドに提供される資料として非常に有意義なものになるのではないかと認識しております。

10（https://www.fkns.co.jp/drone/）

特別寄稿

11