【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成20年２月26日【計算期間】

第４期（自 平成19年６月１日 至 平成19年11月30日）【発行者名】

ビ・ライフ投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都渋谷区渋谷三丁目９番10号

上田 求

ＫＤＣ渋谷ビル４階【事務連絡者氏名】

モリモト・アセットマネジメント株式会社
財務経理部長【連絡場所】

漆間 裕隆

東京都渋谷区渋谷三丁目９番10号
ＫＤＣ渋谷ビル４階【電話番号】

03-5466-7303【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）(1) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_010_wk_07442452_表紙_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（1）【主要な経営指標等の推移】①

主要な経営指標等の推移
期
決算年月

第１期
平成17年11月

第２期
平成18年11月

第３期
平成19年５月

第４期
平成19年11月

営業収益（注１）（うち不動産賃貸事業収入）

百万円

－
（－）

1,597
（1,597）

1,315（1,108）

1,551（1,545）

営業費用（うち不動産賃貸事業費用）

百万円

8
（－）

549
（465）

463
（342）

641
（509）

営業利益金額又は営業損失金額（△）

百万円

△8

1,048

852

909

経常利益金額又は経常損失金額（△）

百万円

△14

732

721

637

当期純利益金額又は当期純損失金額
（△）

百万円

△14

730

720

637

総資産額
（対前期比）

百万円
（％）

362
（－）

35,338（9,651.2）

39,064（10.5）

55,534（42.2）

純資産額（対前期比）

百万円
（％）

285
（－）

20,684（7,157.5）

24,725（19.5）

24,642（△0.3）

出資総額

百万円

300

19,96824,002

24,002

発行済投資口総数

口600

41,26049,26049,260

１口当たり純資産額円

475,437

501,314501,940

500,247

１口当たり当期純利益金額
又は当期純損失金額（△）

円△24,562

24,474

15,911

12,936

百万円

－

715

720

637

１口当たり分配金額（うち１口当たり利益分配金）（うち１口当たり利益超過分配金）

円

－
（－）
（－）

17,337（17,337）（－）

14,619（14,619）（－）

12,936（12,936）（－）

総資産経常利益率又は経常損失率（△）（年換算値) （注２）％

△4.4（△9.1）

4.1
（4.1）

1.9
（3.9）

1.3
（2.7）

自己資本利益率又は自己資本損失率（△）（年換算値) （注３）％△5.0（△10.4）

7.0
（7.0）

3.2
（6.4）

2.6
（5.1）

自己資本比率（対前期増減）

％

78.7
（－）

58.5
（△20.2）

63.3
（4.8）

44.4
（△18.9）

配当性向

％

－

97.9

100.0

100.0

百万円

－

1,410

953

1,307

１口当たりFFO（注５）円－

24,597

14,34018,450

FFO倍率（注６）

倍

－

18.1

30.4

11.8

デット・サービス・カバレッジ・レシオ
（注７）

倍

－

9.3

12.1

6.2

百万円

－

13,90013,241

29,495

％

－

39.3

33.9

53.1

分配総額

［その他参考情報］
賃貸NOI（注４）

有利子負債額
総資産有利子負債比率（注８）（注１) 営業収益等には、消費税等は含まれていません。
（注２) 総資産経常利益率又は経常損失率＝経常利益金額又は経常損失金額／（（期首総資産額＋期末総資産額）÷２）×100（注３) 自己資本利益率又は自己資本損失率＝当期純利益金額又は当期純損失金額／（（期首純資産額＋期末純資産額）÷２）×100（注４) 賃貸NOI＝不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋当期減価償却費（注５) １口当たりFFO＝（当期純利益金額＋減価償却費＋その他不動産関連償却－不動産等売却益）／発行済投資口総数（注６) FFO倍率＝期末投資口価格／年換算後１口当たりFFO－ 1 －(1) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（注７) デット・サービス・カバレッジ・レシオ＝金利償却前当期純利益金額／支払利息（注８) 総資産有利子負債比率＝期末有利子負債額／期末総資産額×100

②

事業の概要

（ア）ビ・ライフ投資法人の主な推移
ビ・ライフ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、「暮らしと住まい」に着目し、主たる用途を居住施設（賃貸住宅）とする不動産（以下「居住施設」といいます。）及び主たる用途を商業施設とする不動産（以下「商業施設」といいます。）を対象として投資を行い、中長期にわたり安定的な収益を確保する複合型ポートフォリオの構築を目指しています。
居住施設と商業施設の中でも入居者や消費者に対して訴求力のある、現代の生活者のニーズに応える物件を、地域や建物の品質、設備等に関する投資基準を用いて選択していくこと
で、ポートフォリオの着実な成長と投資主利益の極大化を目指しています。
（イ）当期の運用実績
本投資法人は、物件の新規取得によって外部成長を図ることで収益の拡大を目指すとともに、規模のメリットを活かした運営管理コストの低減を図ることを目指しています。
当期は、平成19年６月21日に株式会社モリモト（以下「モリモト」といいます。）が企
画・開発した物件を中心に居住施設９物件（取得価格総額15,078百万円）、また平成19年９月27日に商業施設１物件（取得価格1,000百万円）を取得する一方、平成19年７月25日付で居住施設１物件（譲渡価格480百万円）を譲渡しています。
これにより当期末（平成19年11月30日）現在で、合計24物件（取得価格総額51,139百万円）、賃貸可能面積57,656.70平方メートル（うち店舗10,450.47平方メートル）となりました（保有物件の詳細は後記「５．運用状況 (1）投資状況」をご参照下さい。）。
（ウ）資金調達の状況
本投資法人は、平成19年６月21日の９物件取得に際し、総額15,800百万円、平成19年９月27日の１物件取得に際し、総額800百万円の資金調達を行いました。また、１物件の譲渡により既存借入金の一部を返済した結果、当期末現在の借入金は、前期末比16,254百万円増加の29,495百万円となっています。
（エ）当期の管理運営状況
ａ. 本投資法人
当期は役員会を述べ７回開催し、役員全員が出席・審議の上で、各回の付議事項を全会一致で決議するとともに、資産運用業務を委託しているモリモト・アセットマネジメント
株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）からの各種報告により、その業務執行状況を監督しています。
ｂ. 本資産運用会社
本資産運用会社は、平成19年９月30日の金融商品取引法（以下「金商法」といいます。）の施行により、投資運用業を行う金融商品取引業者としての所要の態勢整備及び手続を行うとともに、当期において、上記（イ）及び（ウ）記載の通り10物件の取得及び１物件の譲渡、並びに物件取得のための資金調達（借入れ）取引を行いました。これらの取引は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）及び社内規定等に則して厳格かつ適切な検討手続きを経て決定、実行しています。
また本資産運用会社では、実効あるコンプライアンスを推進するため、具体的なコンプ
ライアンス活動の実施計画として定めた「コンプライアンス・プログラム」を実践し、取締役会等においてその進捗管理を行っています。
（オ）業績の概要－ 2 －(2) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

上記運用の結果、本投資法人の当期の実績として、営業収益1,551百万円、営業利益金額
909百万円、経常利益金額637百万円、当期純利益金額637百万円を計上しました。分配金については、租税特別措置法第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入される
よう投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金を12,936円としました。
③

次期の見通し（ア）投資環境
日本経済は、家計部門の低迷が続く中、旺盛な設備投資と好調な輸出を背景に企業部門主
導の景気拡大基調は引続き維持されています。しかしながら、米国サブプライムローン問題
や原油などの一次産品価格の高騰、住宅着工件数の大幅減少といったマイナス要因が台頭し、景気の下振れ圧力が強まり調整色は深まっていくと判断しています。
賃貸住宅市場においては、本投資法人がポートフォリオの80.9％を投資している東京都主
要９区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、目黒区、品川区、世田谷区及び大田区）を中心に都心回帰の流れが加速して単身者や夫婦のみの世帯数の増加が見込まれ、これらの地域における賃貸住宅に対する需要は堅調に推移すると予想しています。
一方、国土交通省が発表した平成19年７月１日時点の平成19年度都道府県地価調査によれ
ば、三大都市圏の平均で住宅地は前年比4.0％、商業地は同10.4％上昇し、特に、東京都区部、大阪市及び名古屋市といった各圏域の中心部では上昇傾向が顕著な状況にあり、これに伴い賃貸物件の価格も上昇傾向にあります。
今後の賃貸物件の価格は、景気動向や不動産市況等の影響を受けることになりますが、本投資法人が主な投資対象としている東京都主要９区における優良賃貸物件の価格は今後も堅調に推移し、厳しい取得条件が続いていくと思われます。
（イ）今後の運用方針及び対処すべき課題について
本投資法人では、物件取得によって外部成長を図ることで収益の拡大を目指すとともに、規模のメリットを活かした運営管理コストの低減を図る方針とし、平成20年５月末日までに取得資産1,000億円の達成を目標としてきました。
しかしながら、現環境下で公募増資を実施して規模の拡大を図ることは必ずしも投資主利益の向上には繋がらず本投資法人の将来の成長にプラスにはならないと判断し、平成20年５月末日までに取得資産1,000億円を達成することを延期することとします。
今後の物件の取得にあたっては、サポート会社であるモリモト、大和ハウス工業株式会社（以下「大和ハウス」といいます。）及びキャピタランド・ジャパン株式会社（以下「CLJ」といいます。）の３社の案件を中心に、さらに外部からの不動産情報を活用していきます。
内部成長については、近隣の賃料動向を十分把握し、賃貸契約の更改期に併せて適正な水準を設定できるよう努力して賃料水準の維持・向上に努めていきます。
また、期待できる収益に比べ物件の保有コストや管理負担の増加が見込まれる物件や将来の価値の減少が予想される物件については入替えも検討し、保有物件の中長期的な質的改善を目指していきます。
さらに、プロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」といいます。）との連携を密にし、適切なテナント管理を行うことにより、保有物件の稼働率の維持・向上に努めます。
（ウ）財務戦略
新規物件の取得にあたっては、物件の価格や取得時期、金融資本市場の環境等に応じ、最善と判断する方法による資金調達を行います。

－ 3 －(3) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

また、平成20年３月に期限を迎える借入金の継続に当たっては、返済期限を分散し、効率的な資金調達に努めます。具体的な借入条件・借入先の決定に当たっては、金利水準や動向を十分勘案して決定するとともに、借入先の適正な分散による金利以外の部分も含めたトー
タルコストの抑制と、借入の機動性を両立させるよう配慮します。
④

決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

（2）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、中長期にわたる安定収益の確保と資産の着実な成長を図ることを目標として、主として後記「２ 投資方針

(2) 投資対象 ①投資対象とする資産の種類」に記載する不動産等及び不動産対応証券等の特定資産（投信法第２条第１項に掲げる資産をいいます。以下同
じです。）に投資して運用を行います（規約第29条）。
（ア）本投資法人は、首都圏を中心に、その他政令指定都市及びその周辺地域に立地する主たる用途を居住施設又は商業施設とする不動産等、並びに主たる用途を居住施設又は商業施設とする不動産等を裏付けとする不動産対応証券を主な投資対象とします（規約第30条第１項）。
（イ）個々の投資対象の選別に際しては、ａ. 一般経済情勢、金融情勢、消費者動向、不動産市
況等の「マクロ要因」、ｂ. 立地エリアの周辺環境、都市計画の状況等将来性及び安定性等の「地域的要因」、及び ｃ. 詳細な物件調査（経済的調査、物理的調査及び法的調査を含みます。）の結果を総合的に検討するものとします（規約第30条第２項）。
②

投資法人の特色本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エン
ド型の投資口を発行します。本投資法人の資産運用は、金商法上の金融商品取引業者である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
（注) 投資法人に関する法的枠組みは、大要以下の通りです。
投資法人は、金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項について投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
投資法人にはその機関として投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(4) 投資法人の機構 ① 投資法人の統治に関する事項」をご参照下さい。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができる他、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズ・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者の募集をすることもできます。
投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、－ 4 －(4) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２ 投資方針 (1) 投資方針 及び (2) 投資対象」をご参照下さい。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２ 投資方針 (3) 分配方針」をご参照下さい。
登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業を行う金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。
さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務、投資主名簿に関する事
務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、
後記「(3) 投資法人の仕組み」をご参照下さい。

（3）【投資法人の仕組み】①

本投資法人の仕組図
本投資法人

資産保管会社
一般事務受託者
投資主名簿等管理人

ア．資産運用委託契約
イ

ビ・ライフ投資法人

一般事務委託契約

投資主総会

中央三井信託銀行株式会社

イ．資産保管業務委託契約

名義書換事務委託契約
ウ．パイプライン・サポート等に

役員会
執行役員：上 田

求

監督役員：田 口 和 幸

サポート会社

監督役員：岩 﨑 哲 也

株式会社モリモトウ

キャピタランド・ジャパン株式会社
大和ハウス工業株式会社

エ

関する基本協定書
エ．パイプライン・サポート等に関する基本協定書
オ．新パイプライン・サポート等

会計監査人

オ
新日本監査法人に関する基本協定書
カ．不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書

ア

不動産等の仲介情報提供会社
カ

本資産運用会社
中央三井信託銀行株式会社
モリモト・アセットマネジメント
株式会社

－ 5 －
(5) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

運営上の役割
本投資法人

名

称

関係業務の内容

ビ・ライフ投資法人規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として不動産等及び不動産対応証券等に投資することにより運用を行います。

本資産運用会社

モリモト・アセット

平成17年６月７日付で本投資法人との間で資産マネジメント株式会社

運用委託契約を締結しています。
投信法上の資産運用会社として、同契約に基づ
き、本投資法人の規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業
務を行います（投信法第198条第１項）。
本資産運用会社に委託された業務の内容は、
ア．本投資法人の資産の運用に係る業務、イ．本投資法人の資金調達に係る業務、ウ．本投資法人への報告業務及びエ．その他本投資法人が随時委託する前記ア．からウ．に関連し又は付随する業務です。

資産保管会社

中央三井信託銀行株式会社

平成17年６月７日付で本投資法人との間で資産一般事務受託者

保管業務委託契約を締結しています。投信法上の投資主名簿等管理人

資産保管会社として、資産保管業務委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業
務を行います（投信法第208条第１項）。
また、平成17年６月７日付で本投資法人との間で一般事務委託契約を締結しています。投信法上の一般事務受託者として、一般事務委託契約に基づき、ア．本投資法人の機関の運営に関する事務及びイ．本投資法人の経理に関する事務（発行する投資主名簿の管理に関する事務等を受託する一般事務受託者が行う事務を除きます。）を行います（投信法第117条）。
さらに、平成17年６月７日付で本投資法人との間で一般事務（名義書換事務）委託契約を締結しています。投信法上の一般事務受託者として、一般事務（名義書換事務）委託契約に基づき、ア．
投資主名簿の作成及び備置きその他の投資主名簿
に関する事務、イ．投資証券の発行に関する事務及びウ．投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務等を行います（投信法第117条）。

－ 6 －(6) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

③

上記以外の本投資法人の主な関係者
役割

名

サポート会社称

業務内容

株式会社モリモト

本投資法人及び本資産運用会社は、平成17年12

キャピタランド・ジャパン

月１日付でモリモトとの間でパイプライン・サ

株式会社

ポート等に関する基本協定書を、平成19年２月13

大和ハウス工業株式会社

日付でCLJとの間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書を、平成19年２月13日付で大和ハウスとの間で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書をそれぞれ締結しています。各協定書の詳細については、後記「２投資方針（１）
投資方針②成長戦略（ウ）サポート会社等との協働」をご参照ください。

不動産等の仲介情報

中央三井信託銀行株式会社

提供会社

本投資法人及び本資産運用会社は、平成18年１月23日付で中央三井信託銀行株式会社との間で不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書を締結しています。協定書の詳細については、後記「２投資方針（１）投資方針②成長戦略（ウ）サポー
ト会社等との協働」をご参照ください。

（4）【投資法人の機構】①

投資法人の統治に関する事項（ア）機関の内容
本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は２名以上（ただし、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第18条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会及び会計監査人により構成されています。
ａ．投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成
される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合の他、出席した投資主の議決権の過半数でこれを行います（規約第11条）が、規約の変更（投信法第140条）等、投信法第93条の２第２項に定める決議（特別決議）は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって行われます。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第６章「資産運用の対象及び方針」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記の通り投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、原則として２年に１回以上開催されます（規約第９条）。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人－ 7 －(7) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約す
るためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得る必要があります（投信法第205条）。また、本投資法
人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
ｂ．執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、第５項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第４項）。ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約
又は資産保管委託契約の締結又は契約内容の変更その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第２項）。監督
役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。
また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第２項）他、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない
限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その過半数の議決をもって行われます（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項及び規約第23条）。
投信法の規定（投信法第115条第１項、会社法第369条第２項）及び本投資法人の役員会
規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役
員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負い、その他一定の場合に本投資法人に一定の金員を弁済する責任を負いますが（投信法第115条の６第１項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の６第７項）により、規約をもって、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議により、上記賠償責任を法令の限度において免除することができるものとしています（規約第21条）。
ｃ．会計監査人
本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の２第１項）とともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の３第１項等）。
（イ）内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人の役員会は、執行役員と監督役員により構成され、少なくとも３か月に１回以上開催されるものと定められていますが、実際の運営においては、原則として１か月に１回程度の頻度で役員会が開催されています。役員会においては、法令で定められた承認事項に加え、執行役員による本資産運用会社や一般事務受託者等の役職員から業務執行状
況の詳細について報告が行われています。
（ウ）内部管理、監督役員による監督及び会計監査人との相互連携－ 8 －(8) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

各監督役員は、専門家としての豊富な実務経験と専門的見地から、資産運用状況や執行役員の業務執行状況等の監督を行っています。
一方で、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を監督役員に報告します。
（エ）投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
ａ．本資産運用会社に対する管理体制
執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、本資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行状況等について説明をさせることができます。また、本資産運用会社が策定する本投資法人の中期運用計画、年度運用計画、資産管理計画の策定・変更について
は役員会の承認が必要とされています。
ｂ．一般事務受託者及び資産保管会社に対する管理体制
執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、一般事務受託者及び資産保管会社の役
職員を役員会に同席させ、業務執行状況等について説明をさせることができます。
②

投資法人の運用体制
前記の通り、本投資法人は、資産運用を本資産運用会社に委託して行います。
本資産運用会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下の通りです。
株主総会
監査役
取締役会

代表取締役社長
コンプライアンス・
オフィサー
コンプライアンス委員会
コンプライアンス室

投資運用委員会

アクイジション部

企画財務委員会

ファンド
マネジメント部

企画総務部

財務経理部

本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託をうけた資産運用業務を行います。
本資産運用会社の各種業務は、コンプライアンス・オフィサー、コンプライアンス室、アクイ
ジション部、ファンドマネジメント部、企画総務部及び財務経理部の各部署に分掌され、コンプライアンス室についてはコンプライアンス・オフィサーが、企画総務部、ファンドマネジメ
ント部、アクイジション部及び財務経理部については、それぞれ担当の取締役が統括します。
企画総務部を企画・総務部門、ファンドマネジメント部及びアクイジション部を不動産投資部
門、財務経理部を財務・経理・IR部門ということがあります。
また、本資産運用会社は、本投資法人の資産の取得・譲渡及び運用等に関する審議を行う機関として投資運用委員会を、本投資法人の経営計画や資金調達、本資産運用会社の経営計画に－ 9 －(9) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

関する重要事項等についての審議を行う機関として企画財務委員会を、コンプライアンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。
なお、本書の日付現在、代表取締役社長は財務・経理・IR部門も担当しています。
（ア）本資産運用会社の各組織の業務の概要
各組織の主な業務は以下の通りです。
部署名

分掌業務

コンプライアンス・・コンプライアンス全般の企画・立案・推進

オフィサー

・業務全般についての法令等の遵守状況並びにリスク管理状
況の検証
・苦情等処理の適正性の検証
・情報の管理状況の適正性の検証
・内部監査の統括
・コンプライアンス室の業務執行の統括
・その他付随する業務

コンプライアンス室・コンプライアンス推進、内部監査、リスク管理状況の検証等に関する業務

企画総務部

・投資主対応及び投資主総会に関する業務
・経営計画に関する業務
・苦情等処理の受付
・株主総会及び取締役会の運営に関する業務
・総務、人事、広報及び経理に関する業務
・資産運用委託契約の締結、解約及び変更に関する業務・官公庁及び業界団体等に対する窓口対応
・情報管理に関する業務
・本投資法人の基本的事項に関する業務
・その他付随する業務

ファンドマネジメント部

・本投資法人の資産運用に関する業務
・不動産賃貸市場及び小売業等業界動向の調査分析
・金融資本市場の調査分析
・投資情報の分析
・賃借人の与信管理
・その他付随する業務

アクイジション部

・投資運用業に係る資産の取得及び譲渡に関する業務
・不動産取引市場の調査分析
・投資情報の収集及び分析
・その他付随する業務

財務経理部

・本投資法人の資本政策、財務戦略及び資金調達に関する業
務
・本投資法人の経理に関する業務
・金銭の分配に関する事項
・本投資法人の広告、宣伝及び広報活動に関する業務
・不動産投資信託市場の調査分析
・その他付随する業務－ 10 －(10) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（イ）本資産運用会社の委員会
各委員会の概要は以下の通りです。
ａ. コンプライアンス委員会
委員

コンプライアンス・オフィサー（委員長）、常勤取締役、委員長の了承を得て代表取締役社長が委嘱する社外の専門家（社外専門委員）（注）及びその他委員長の了承を得て代表取締役社長が指名する役職
員

業務内容

・投資運用業のうち利害関係者との取引に関する審議及び決議
・前号以外の取締役会付議事項についてのコンプライアンスに関する審議及び決議・その他コンプライアンス・オフィサーが同委員会での審議又は決議を求める事項のコンプライアンスに関する審議及び決議
・投資運用業に係る資産運用に関するリスク及びリスク管理状況の検証・その他付随する業務

審議・決議方法等

原則として全員出席（事情により出席できない委員がいる場合、当該欠席委員を除いた委員全員としますが、各議案について全委員の過半数とします。）を得て委員会を開催し、出席委員全員の意見の一致で決議を行います。欠席委員の意見は、委員長が聴取の上、出席委員に説明することにより、委員会の審議に反映させるものとします。
欠席委員の意見を委員長が聴取できない場合には、原則として当該議案の審議は行いません。ただし、期限の切迫等やむを得ない事情により必要があると委員長が判断した場合は、審議を行うことができる
ものとします。

（注) 本書の日付現在、社外専門委員には、弁護士１名が就任しています。

ｂ. 投資運用委員会
委

員

不動産投資部門所管取締役（委員長）、常勤取締役、アクイジショ
ン部長、ファンドマネジメント部長、財務経理部長、コンプライアン
ス・オフィサー及びその他委員長の了承を得て代表取締役社長が指名
する役職員

業務内容

・投資運用業に係る運用方針に関する審議及び決議
・投資運用業に係る資産の取得、譲渡及び運用管理に関する審議及び決議・その他付随する業務（注）

審議・決議方法等

原則として全員出席（事情により出席できない委員がいる場合、委員の過半数（ただし、兼務している職位分は除いて算出します。）の出席）を得て委員会を開催し、出席委員全員の意見の一致で決議を行います。欠席委員の意見は、委員長が聴取の上、出席委員に説明することにより、委員会の審議に反映させるものとします。
欠席委員の意見を委員長が聴取できない場合には、原則として当該議案の審議は行いません。ただし、期限の切迫等やむを得ない事情により必要があると委員長が判断した場合は、審議を行うことができる
ものとします。

－ 11 －(11) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（注) 投資運用委員会は、毎月少なくとも２回、物件情報の概要を確認し、投資案件としての価値や課題に関して協議するための会議（以下「案件会議」といいます。）として開催されます。案件会議においては、必要に応じ出席するサポート会社の担当者に対し、投資案件に関する要望や提案等も行います。

ｃ. 企画財務委員会
委

員

企画・総務部門所管取締役（委員長）、財務・経理・IR部門所管取締役（委員長）（注１）（注２）、常勤取締役、企画総務部長（注３）、財務経理部長、コンプライアンス・オフィサー及びその他委員長の了承を得て代表取締役社長が指名する役職員

業務内容

・本投資法人の基本的事項についての審議・決議
・経営計画・人事・総務に関する重要事項についての審議・決議等
・投資法人の経営計画、投資口又は投資法人債の発行や借入れによる資金調達等の財務・経理・IRに関する重要事項についての審議・決
議等
・その他付随する業務

審議・決議方法等

原則として全員出席（事情により出席できない委員がいる場合、委員の過半数（ただし、兼務している職位分は除いて算出します。）の出席）を得て委員会を開催し、出席委員全員の意見の一致で決議を行います。欠席委員の意見は、委員長が聴取の上、出席委員に説明することにより、委員会の審議に反映させるものとします。
欠席委員の意見を委員長が聴取できない場合には、原則として当該議案の審議は行いません。ただし、期限の切迫等やむを得ない事情により必要があると委員長が判断した場合は、審議を行うことができる
ものとします。

（注１) 企画・総務部門上程の案件については同部門所管取締役が、財務・経理・IR部門上程の案件については同部門所管取締役が、それぞれ委員長として議事を運営します。
（注２) 本書の日付現在、代表取締役社長は、財務・経理・IR部門の所管取締役を兼務しています。
（注３) 本書の日付現在、企画・総務部門所管取締役は、企画総務部長を兼務しています。

－ 12 －(12) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

③

投資運用の意思決定機構
本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託していますが、本資産運用会社の資産運用に関する重要な意思決定プロセスは、以下の通りです。
（ア）本投資法人の資産の運用に係る運用ガイドラインの意思決定プロセス
問題があれば直ちに差し戻す

コンプライアンス・
オフィサー

承認・決議結果を報告

出席

不一致

全会一致

不一致

承認

否決

取締役会

全会一致

投資法人役員会

投資運用委員会

ファンド
マネジメント部

財務経理部

協議

出席
コンプライアンス
委員 会

アクイジション部

社外専門委員決議

否決

本投資法人との資産運用委託契約に基づき定められる資産の運用に係る運用ガイドラインの制定及びその変更は、(ⅰ) ファンドマネジメント部及びアクイジション部が財務経理部と協議の上、立案します。(ⅱ) 立案された運用ガイドラインは、投資運用委員会へ上程され、投資運用委員会において審議及び決議されます。なお、投資運用委員会において、他の議案も含め、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス上の重要な問題があると判断した場合には、その審議中であってもこれを中断し、直ちに起案部署に差し戻します。
(ⅲ) 投資運用委員会での決議後、コンプライアンス委員会へ上程されます。(ⅳ) コンプラ
イアンス委員会の審議及び決議を経た後、本投資法人の役員会の承認決議（全役員の過半数の出席及び出席者の過半数の賛成をもって決議されるものとします。）を得た上で、取締役会へ上程され、取締役会の決議により制定又は変更されます。投資運用委員会若しくはコン
プライアンス委員会において全会一致の賛成が得られない場合、又は投資法人役員会若しくは取締役会で否決された場合、議案は起案部署に差し戻されます。
運用ガイドラインは、１年に１回以上、及び必要に応じ随時見直しを行います。

－ 13 －(13) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（イ）本投資法人の資産の運用にかかる資産管理計画書の意思決定プロセス＜資産管理計画書及び変更計画書の制定＞
問題があれば直ちに差し戻す コンプライアンス・
オフィサー

承認・決議結果を報告

アクイジション部

社外専門委員
出席

不一致

全会一致

不一致

取締役会

不一致

全会一致

出席
コンプライアンス
委員 会

全会一致

企画財務委員会

ファンド
マネジメント部投資運用委員会

上程

出席

決議

否決

財務経理部

本資産運用会社は、運用ガイドライン及び社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいます。）規則に基づき、以下の各手続を順に経て、年度及び中期（３年）並びに長期（10年）の資産管理計画書（以下「資産管理計画書」と総称します。）を作成します。
資産管理計画書は、(ⅰ) 不動産投資部門が、財務・経理・IR部門と共同して起案します。
(ⅱ) かかる資産管理計画書は、不動産投資部門より、投資運用委員会へ上程され、投資運用委員会において審議及び決議されます。なお、投資運用委員会において、他の議案も含め、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス上の重要な問題があると判断した場合には、その審議中であってもこれを中断し、直ちに起案部署に差し戻します。(ⅲ) 投資運用委員会での決議後、同委員会と同様の枠組みで企画財務委員会にて審議及び決議し、(ⅳ)
コンプライアンス委員会へ上程されます。コンプライアンス委員会の審議及び決議を経た後、取締役会へ上程され、取締役会の決議により制定されます。投資運用委員会、企画財務委員
会若しくはコンプライアンス委員会において全会一致しない場合、又は取締役会で否決された場合、議案は起案部署に差し戻されます。
資産管理計画書は、１年に１度見直しが行われますが、資産管理計画書の期間中に変更が生じた場合は、不動産投資部門及び財務・経理・IR部門が変更計画書を起案し、資産管理計
画書と同様な手続で制定されます。
不動産投資部門は、資産管理計画書及び変更計画書に従って、資産の取得・譲渡及び資産の運用管理を行います。

－ 14 －(14) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（ウ）資産の取得及び譲渡等に関する意思決定プロセス＜利害関係者以外の者からの取得＞問題があれば直ちに差し戻す

コンプライアンス・
オフィサー

承認・決議結果を報告

出席

全会一致
(注)

不一致

全会一致

不一致

取締役会

投資運用委員会

ファンド
マネジメント部

投資価値
分析結果
を上程

出席
コンプライアンス
委員 会

アクイジション部

社外専門委員決議

否決（注）投資運用委員会において全会一致した場合、アクイジション部が外部専門家に対してデュー・デリジェンスを委託して外部専門家より報告書の提出を受け、さらに、当該物件が投資適格であると投資運用委員会において判断される場合にコンプライアンス委員会に進みます。

資産の取得に関しては、(ⅰ) 運用ガイドラインに則り、アクイジション部が不動産取引市場における観点から投資価値分析を行い、投資対象物件を選定します。さらに、ファンド
マネジメント部が金融資本市場における観点から投資価値分析を行った上で、投資対象物件を選定します。(ⅱ) このように投資対象物件として選定された物件について、その価値分析結果を付して投資運用委員会に上程され、同委員会において審議されます。なお、投資運用委員会において、他の議案も含め、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス
上の重要な問題があると判断した場合には、その審議中であってもこれを中断し、直ちに起案部署に差し戻します。(ⅲ) 投資運用委員会において当該物件に投資価値があるとの判断で全会一致した場合には、アクイジション部は、外部専門家（建物調査会社及び不動産鑑定
評価機関等を指します。）に対してデュー・デリジェンスを委託し、報告書の提出を求めます。(ⅳ) 外部専門家の報告を受けた後、当該物件が投資適格であると投資運用委員会において判断された場合には、外部専門家の選定の経緯、成果物の作成過程及びその内容を含めて、コンプライアンス委員会の審議及び決議を経ます。(ⅴ) その後、取締役会へ上程され、取締役会の決議により取得の可否が決定されます。コンプライアンス・オフィサーは、コン
プライアンス委員会の審議及び決議の結果を取締役会に報告します。投資運用委員会若しくはコンプライアンス委員会において全会一致しない場合、又は取締役会で否決された場合、議案は起案部署に差し戻されます。

－ 15 －(15) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

＜利害関係者からの取得＞問題があれば直ちに差し戻す コンプライアンス・
オフィサー

承認・決議結果を報告

出席

出席

不一致

承認

否決

決議

取得決定

不一致

全会一致

取締役会

全会一致

コンプライアンス委員 会

投資運用委員会

ファンド
マネジメント部

投資価値
分析結果
を上程

投資法人役員会

アクイジション部

社外専門委員否決

利害関係者から資産を取得する場合においては、上記の利害関係者以外の者からの取得に関する手続きに加え、コンプライアンス委員会における意見の全会一致の後、本投資法人の役員会における承認（全役員の過半数以上の賛成をもって決議されるものとします。）及び取締役会の決議（全取締役の４分の３以上の賛成をもって決議されるものとします。）をもって行います。なお、本投資法人の役員会における承認を得られなかった場合又は取締役会で否決された場合には、当該議案は起案部署に差し戻されます。
なお、本書の日付現在、本資産運用会社の議決権株式の50.1％を保有するモリモトは、本資産運用会社に大きな影響力を有する利害関係者であることから、同社及び同社が重要な影響を及ぼし得るSPCから資産を取得する場合には、特に下記のような厳格な手続が定められています。すなわち、(ⅰ) 投資対象物件の取得の検討の可否につき、不動産投資部門の担
当取締役の決裁を受けた上で、アクイジション部及びファンドマネジメント部が独自に購入希望価格を算定し、当該購入希望価格が投資運用委員会において審議及び決議されます。
(ⅱ) その後、本資産運用会社が提案する当該購入希望価格に対して、モリモト又は当該SPCから提示される当該投資対象物件の売却希望価格を勘案して、投資運用委員会において、当該投資対象物件の取得の検討継続の可否が審議及び決議されます。(ⅲ) 当該投資対象物件の取得の検討の継続が承認された場合、アクイジション部及びファンドマネジメント部において最終購入希望価格を算定し、当該最終購入希望価格が投資運用委員会において審議及び決議されます。(ⅳ) 当該最終購入希望価格を投資運用委員会が承認した以降の意思決定プ
ロセスは、前記の利害関係者からの資産を取得する場合の意思決定プロセスに従います。
＜資産の譲渡に関する事項＞
資産の譲渡は、アクイジション部が投資運用委員会へ上程し、その後資産の取得の場合と同様の手続（デュー・デリジェンスに係る過程を除きます。）で行われます。
＜運用管理に関する事項＞
PM会社の選定等の運用管理に関する事項は、ファンドマネジメント部が投資運用委員会へ
上程し、その後資産の取得の場合と同様の手続（デュー・デリジェンスに係る過程を除きま－ 16 －(16) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

す。）で行われます。
④

投資運用に関するリスク管理体制の整備状況
投資運用に関するリスク及びリスク管理状況の検証は、コンプライアンス・オフィサーを委員長とし、常勤取締役、社外専門委員等で構成されるコンプライアンス委員会で行っています。
また、後記「３ 投資リスク（２）投資リスクに関する運用体制」もご参照下さい。
（5）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在の本投資法人の出資総額、本投資法人が発行することができる投資口の総口数及び発行済投資口総数は以下の通りです。
出資総額

24,002百万円

発行可能投資口総口数

2,000,000口

発行済投資口総数49,260口

最近５年間における発行済投資口数及び出資総額の増減は以下の通りです。
年月日

摘要

平成17年６月７日

私募設立

平成17年12月19日

発行済投資口数（口）出資総額（百万円）

増減数

増減額

残 高

残 高

備考

600

600

300

300 （注１）

第三者割当増資

2,860

3,460

1,430

1,730 （注２）

平成18年３月20日

公募増資

37,80041,26018,23819,968 （注３）

平成19年３月２日

第三者割当増資

8,000

49,260

4,034

24,002 （注４）

（注１) １口当たり発行価格500,000円にて、本投資法人が設立されました。
（注２) １口当たり発行価格500,000円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として投資口を追加発行し、資産の運用を開始しました。
（注３) １口当たり発行価格500,000円（引受価額482,500円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により投資口を追加発行しました。
（注４) １口当たり発行価格504,261円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として投資口を追加発行しました。

－ 17 －(17) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（6）【主要な投資主の状況】
平成19年11月30日現在の主要な投資主は、以下の通りです。
氏名又は名称住所

所有投資口数（口）

比率（％）（注）

株式会社モリモト

東京都渋谷区恵比寿南三丁目７番４号

5,060

10.27

キャピタランド ニッポン インベストメン
ツ プライベート リミテッド

39 Robinson Road. #18-01 Singapore
068911

3,999

8.11

日興シティ信託銀行株式会社（投信口）

東京都品川区東品川二丁目３番14号
シティグループセンター

3,373

6.84

ゴールドマン．サックス．アンド．カンパ
ニーレギュラーアカウント85 BROAD STREET NEW YORK
.NY.USA

3,047

6.18

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会
社（信託口）

東京都中央区晴海一丁目８番11号

3,010

6.11

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

東京都港区浜松町二丁目11番３号

2,658

5.39

キャピタランド ジャパン インベストメン
ツ プライベート リミテッド 日本支店

東京都千代田区丸の内二丁目７番３号
東京ビルディング21階

2,401

4.87

バンク オブ ニューヨーク ジーシーエム
クライアント アカウンツ イー アイビー
エル

1 BROADGATE.LONDON EC2M YHA UNITED
KINGDOM

2,394

4.85

株式会社南日本銀行

鹿児島県鹿児島市山下町１番１号

1,750

3.55

ユービーエス エイジー ロンドン アジア
エクイティーズ

1 FINSBURY AVENUE,LONDON EC2M 2PP

1,521

3.08

計

29,21359.30

合（注）「比率」とは、発行済投資口総数に対する所有投資口数の割合をいい、小数第２位未満を切捨てにより表示しています。

（参考）所有者区分別の投資主数及び投資口数は、以下の通りです。
所有者区分
個人・その他

投資主数（人）

投資口数（口）投資主比率（％）

投資比率（％）

2,239

94.39

5,630

11.43

金融機関（注）

42

1.77

16,21932.93

その他の国内法人

35

1.48

5,367

10.89

外国法人・個人

56

2.36

22,044

44.75

2,372

100.0049,260100.00

合計（注）第一種金融商品取引業者を含みます。

－ 18 －(18) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452_ファンド情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

２【投資方針】（1）【投資方針】①

基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を目指して、主として不動産等及び不動産対応証券等の特定資産に投資して運用を行います。
（ア）基本的投資方針
本投資法人は、「暮らしと住まい」に着目し、居住施設及び商業施設を投資対象として投資を行います。
本投資法人は、「暮らしと住まい」に伴う消費支出（例えば、居住、生活用品の購買、飲食等）が、人が生活する上で必要不可欠なものであることから、個人消費の中でも安定的に推移し、景気変動の影響を比較的受けにくいものと考えています。
本投資法人は、こうした「暮らしと住まい」にその収益の源泉を有する不動産が、社会イ
ンフラの一部を構成しているものと考えており、このような「暮らしと住まい」に伴う消費支出を直接的な賃料収益の源泉とする居住施設と、間接的な賃料収益の源泉とする商業施設
を投資対象とすることにより、中長期にわたる安定的な収益の確保を目指します。また、居住施設の投資機会は比較的豊富にあることから、本投資法人は、居住施設を主たる投資対象とする一方で、商業施設については高い収益を見込むことのできる物件もあることから、本投資法人は、商業施設も投資対象として投資を行っていきます。
本投資法人は、居住施設や商業施設の中でも、現代の生活者が求めるニーズに応える物件
を、地域、建物の品質（グレード）、設備等の点から厳格な投資基準を用いて選択し、投資を行うことにより、ポートフォリオの着実な成長を目指します。
本投資法人は、資産運用を委託する本資産運用会社の独自の物件取得に加えて、居住施設
や商業施設の開発及び施設運営に関して経験と実績を有するサポート会社の経験とノウハウをバランスよく活用することで（後記「②成長戦略 (ウ)サポート会社等との協働」をご参照下さい。）、サポート会社が保有・開発する物件に関して安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保することを目指します。本投資法人は、このような基本方針を有する不動産投資信託であり、サポート会社と基本コンセプトを共有した上で、適切かつ実効的な協働により、基本方針を着実に実践していきます。

－ 19 －(19) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

「暮らしと住まい」に伴う消費支出（比率）の推移
70.0%

60.0%

50.0%

40.0%

30.0%

20.0%

10.0%

0.0%
昭和62年 昭和63年 平成元年 平成2年 平成3年 平成4年 平成5年 平成6年 平成7年 平成8年 平成9年 平成10年 平成11年 平成12年 平成13年 平成14年 平成15年 平成16年 平成17年 平成18年

食

料

住

居

家具・家事用品

被服及び履物教

育教養娯楽（出所）総務省家計調査「１世帯当たり年平均１か月間の収入と支出」（平成18年）（注）上記グラフは、総務省「家計調査 平成18年報」の「用途分類 １世帯当たり年平均１か月間の収入と支出長期時系列（昭和62年～平成18年）（実数・対前年名目増減率・実質増減率）第１表 １世帯当たり年平均１か月間の収入と支出（全世帯）」から、
本投資法人が投資対象とする居住施設及び商業施設について不動産賃料の収益源泉と考えられる家計支出（＊１）を合算し、家計支出全体（＊２）に対する比率を算出し、その推移を示したものです。
（＊１）住居、食料、家具・家事用品、被服及び履物、教育、教養娯楽（＊２）上記に加え、光熱・水道、保健・医療、交通・通信、その他の消費支出－ 20 －(20) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

「暮らしと住まい」に伴う消費支出の割合
380,000円％

120

360,000
100
340,000
80
320,000

300,000

60

280,000
40
260,000
20
240,000

220,0000昭和62年 昭和63年 平成元年 平成2年 平成3年 平成4年 平成5年 平成6年 平成7年 平成8年 平成9年 平成10年 平成11年 平成12年 平成13年 平成14年 平成15年 平成16年 平成17年 平成18年

消費支出総額(円）

消費者物価指数（CPI）

暮らしと住まいに伴う消費支出の割合(%)（出所）総務省家計調査「１世帯当たり年平均１か月間の収入と支出」（平成18年）
総務省消費者物価指数（CPI）平成17年を100％としています。

（イ）その他の基本方針
ａ．本投資法人は、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権、又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の保有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように運用します（規約第30条第３項）。
ｂ．本投資法人は、運用資産に関連して取得する金銭（運用資産の売却代金、有価証券に係る配当金、償還金及び利子等、金銭債権に関する利息及び遅延損害金、匿名組合出資持分に係る分配金、不動産の賃貸収入その他収入金を含みますがこれらに限られません。）を再投資することができます（規約第30条第５項）。
②

成長戦略（ア）外部成長の基本戦略
本投資法人は、本資産運用会社に運用を委託し、本資産運用会社の役職員が持つ多様な経験と高い専門性を活用して、本資産運用会社独自の情報収集を不動産市場で行うことにより、着実な外部成長を目指します。
本投資法人は、サポート会社の物件情報を利用することで、不動産取引市場における過度の競争を回避し、適正な取得条件による投資機会を長期的かつ安定的に確保することを目指すとともに、サポート会社及びサポート会社の取引先等といったネットワークを活用し、更なる投資機会の獲得にも積極的に努めるものとします。
さらに、本投資法人は、新規開発案件に限らず、企業所有地や市街地の再生に関連した案
件にも積極的に投資機会を探っていくものとします。さらに、経済的に陳腐化した稼働率の低い物件でも、ポートフォリオの規模等を勘案し、かかる物件を取得することが本投資法人に過大なリスクを負担させることはなく、適切な内部成長の施策を実施することが可能であ－ 21 －(21) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

ると判断する場合には、かかる物件にも投資を行います（以下、かかる物件を「バリューアップ物件」といいます。）。
（イ）内部成長の基本戦略
本投資法人は、施設運営の経験と実績を有するサポート会社からの助言を活用し、施設運
営管理の効率性向上、すなわち、稼働率の向上、賃料アップ及び管理コスト等の低減を図ります。
また、立地や施設の特徴を踏まえ、「サブ・リース方式／パス・スルー方式」（後記「③ポートフォリオ構築方針 (ウ)アセットマネジメント方針 ｄ.」をご参照下さい。）を選択することで、投資不動産のリスク・リターン特性を適切に決定することを目指します。
さらに、バリューアップ物件については、リニューアル工事の実施、物件運営方法の変更、テナントの新規募集等、稼働率を高め物件の収益性を高めるために必要な施策を実施します。
（ウ）サポート会社等との協働
本投資法人は、サポート会社とのバランスのとれた広範な協働体制を構築することにより、安定収益の確保及び運用資産の着実な成長を目指します。サポート会社とは、前記「１．投資法人の概況 (3) 投資法人の仕組み ③ 上記以外の本投資法人の主な関係者」の通り、モリモト、CLJ、大和ハウスの３社を総称していいます。
本投資法人は、サポート会社が保有する情報や開発する物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会の確保を目指していきます。
また、本投資法人は、中央三井信託銀行から提供される不動産等の仲介情報を活用して、物件の取得を目指していきます。サポート会社等とは、サポート会社に中央三井信託銀行を加えて総称していいます。
本資産運用会社の投資運用委員会は、毎月少なくとも２回、物件情報の概要を確認し、投資案件としての価値や課題に関して協議するための案件会議を開催します。案件会議では、サポート会社等より売却・開発物件に関する情報を受領した場合、必要に応じ出席するサポート会社等の担当者に対し、投資案件に関する要望や提案等も行います。このように本資産運用会社は、効率性とチェック・アンド・バランスの効いた投資判断プロセスを確保しています。サポート会社等より情報を受領した場合の案件会議の概略は下図の通りです。なお、
本資産運用会社は、案件会議において、最終的な投資判断をすることはありません。

＜投資運用委員会

不動産投資部門

案件会議＞

・投資適格性判断
・投資価値分析と判断

売却・開発物件情報

不動産仲介情報

中央三井信託銀行

モリモト

CLJ

大和ハウス

本投資法人及び本資産運用会社は、モリモト、CLJとの間でそれぞれパイプライン・サ
ポート等に関する基本協定書を、大和ハウスとの間で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書を、中央三井信託銀行との間で不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書を締結しています。
なお、サポート会社から不動産等及び不動産対応証券等を取得する場合には、自主ルール－ 22 －(22) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

として策定した利益相反対策ルールを遵守します。
ａ．モリモトによるサポート－パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人、本資産運用会社及びモリモトは、不動産等の情報提供及び業務支援に関して平成17年12月１日付で、パイプライン・サポート等に関する基本協定書（以下、本ａ．
項において「本協定」といいます。）を締結しています。
ⅰ．サポートの内容
本投資法人は、モリモトから以下の内容のサポートを受けます。
・本資産運用会社及び本投資法人に対する投資対象不動産（以下に定義します。）に関する情報の提供
・本資産運用会社及び本投資法人に対する投資対象不動産（以下に定義します。）の取得の支援
・本資産運用会社に対する本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権（以下、本ａ．項において総称して「投資不動産」といいます。）の資産
価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務（以下、本ａ．
項において「本運用業務」といいます。）に関するノウハウ及び助言の提供
・本資産運用会社に対する本運用業務の遂行に必要な人材の派遣
ⅱ．優先的情報提供及び優先交渉権
・モリモトは、モリモト若しくはモリモトが実質的に支配関係を有する法人が保有し、又は、モリモト若しくはモリモトが実質的に支配関係を有する法人が開発する物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件（本ａ．項において、当該物件を信託財産とする信託の受益権も含むものとし、以下「投資対象不動産」といいます。）を売却する場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者への提供に優先して本資産運用会社及び本投資法人に提供します。
・モリモトは、第三者が開発若しくは保有する又は開発若しくは保有を予定する投資対
象不動産につき、売却又は仲介の情報を入手した場合、当該第三者の書面による承諾を得た上で、かかる情報を最初に本資産運用会社及び本投資法人に対して提供し、当該情報提供から10営業日間、当該情報を第三者に提供しません。
・本資産運用会社は、上記に基づき、モリモトから投資対象不動産に係る情報を受領した場合、モリモトに対し、当該情報を受理した日から10営業日以内に、当該投資対象
不動産の取得の検討の可否及び検討に要する期間等について、書面により回答します。
・本資産運用会社が、上記に基づきモリモトから受領した情報に係る投資対象不動産に関して、モリモトに対して、上記に基づき、投資対象不動産の取得を検討する旨を回答した場合、モリモトは、本投資法人に対して、当該投資対象不動産に関して優先的に売買交渉をする権利を付与し、本資産運用会社による回答がなされた後、10営業日間、第三者に対して当該投資対象不動産の情報の提供を行わず、かつ、第三者との間で当該投資対象不動産に関する売買交渉を行いません。また、10営業日経過後においても、本資産運用会社との間で当該投資対象不動産に関する売買を前提とした交渉が継続する場合には、モリモトは、当該交渉が継続する期間、第三者に対して当該投資対象不動産の情報を提供せず、かつ、第三者との間で当該投資対象不動産に関する売買交渉を行いません。
・上記の情報提供は、モリモト及び本資産運用会社の役職員が出席する本資産運用会社の「連絡会議」において行います。当該会議において本資産運用会社から投資対象不動産の開発企画に関して提案が示された場合、モリモトは当該提案について誠実に検－ 23 －(23) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

討し、検討結果を本資産運用会社に報告します。
ⅲ．ノウハウ及び助言の提供
モリモトは、本資産運用会社に対して、本運用業務に関する、下記のノウハウ及び助言の提供を行います。
・投資対象不動産の取得及び運営に関する事項（ただし、モリモトから取得する場合を除きます。）
・プロパティ・マネジメント（以下「PM」といいます。）に関する事項
・投資不動産のリニューアルに関する事項
・コンストラクション・マネジメント（工程管理）に関する事項
ⅳ．人材の派遣
モリモトは、本資産運用会社に対し、取締役を１名以上派遣し、これを維持します。
ⅴ．PM会社の選定
本資産運用会社は、居住施設に関するPM会社の選定において、モリモトのグループ企業である株式会社オー・エム・サービスに委託することを検討します。ただし、株式会
社オー・エム・サービスが、本資産運用会社が本運用業務のために作成する運用ガイド
ラインに定めるPM会社の選定基準を満たさない場合はこの限りではありません。
ⅵ．対価
モリモトからのサポートの提供の対価は無償とします。ただし、モリモトによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びに投資不動
産のリニューアルに関する事項、コンストラクション・マネジメント（工程管理）に関する事項に対する対価については、通常の商慣習に基づき本投資法人、本資産運用会社
及びモリモトが協議の上、定めるものとします。
ⅶ．有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、平成17年12月１日から平成20年11月30日迄です。
ただし、有効期間満了の６か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、さらに１年間自動更新され、以降も同様です。
ⅷ. 解約
本協定は、本投資法人、本資産運用会社及びモリモトの書面による合意によらない限り有効期間中の解約は行うことができません。ただし、本投資法人と本資産運用会社間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及びモリモ
トに書面による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
ｂ．CLJによるサポート－パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人、本資産運用会社及びCLJは、不動産等の情報提供及び業務支援に関して、
平成19年２月13日付でパイプライン・サポート等に関する基本協定書（以下、本ｂ．項において「本協定」といいます。）を締結しています。
ⅰ．サポートの内容
本投資法人は、CLJから以下の内容のサポートを受けます。
・本資産運用会社に対する、本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権（以下、本ｂ．項において総称して「投資不動産」といいます。）の資産価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務、その他本
投資法人のための投資運用業務（以下、本ｂ．項において「本運用業務」といいます。）に関するノウハウ及び助言の提供
・本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産（以下に定義します。）に－ 24 －(24) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

関する情報の提供
・本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産（以下に定義します。）の取得の支援
・本資産運用会社に対する取締役（非常勤を含む）の派遣及びCLJが必要と判断した場合の本運用業務の遂行に必要な人材の派遣
ⅱ．情報提供・CLJは、CLJ若しくはCLJが支配する未上場の法人が保有し、又は、CLJ若しくはCLJが支配する未上場の法人が開発する日本国内の物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する日本国内の居住用賃貸物件（本ｂ．項において、当該居住用賃貸物件を信託財産とする信託の受益権も含むものとし、以下「投資対象不動産」といいます。）を売却する場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者への提供に優先して、本資産運用会社及び本投資法人に当該情報を提供します。
・CLJは、第三者が開発若しくは保有する又は開発若しくは保有を予定する投資対象不動産につき、売却又は仲介の情報を入手した場合、当該第三者の書面による承諾を得た上で、現実的に可能な限り本資産運用会社及び本投資法人に対して提供します。
・本資産運用会社は、上記に基づき、CLJから投資対象不動産に係る情報を受理した場
合、当該情報を受領した日から10営業日以内に、当該投資対象不動産の取得の検討の可否及び検討に要する期間等について、検討結果を書面により回答します。
・CLJは、投資対象不動産に関する情報共有と協議を目的とした本資産運用会社の会議に出席します。
ⅲ．ノウハウ及び助言の提供
CLJは、本資産運用会社に対して、本運用業務に関する、下記のノウハウ及び助言の提供を行うものとします。
・海外及び国内での資金調達（グローバル・オファリング等）に関する事項
・海外及び国内におけるIRに関する事項
・成長戦略等本投資法人の運営方針全般に関する事項
・物件取得及び施設運営に関する事項
・投資不動産の運営売却・処分に関する事項
・アジアにおける不動産投資信託（REIT）市場、不動産市場、及び金融市場の不動産を含む金融商品に関する事項
ⅳ．対価
CLJからのサポートの提供の対価は無償とします。ただし、CLJによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等に対する対価については、
通常の商慣習に基づき、本投資法人、本資産運用会社及びCLJが協議の上、これを定めるものとします。
ⅴ．有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、平成19年２月13日から平成21年２月12日、又はCLJが本資産運用会社の株式を保有している期間の終期、のいずれか早く到来する日までとします。ただし、有効期間満了の６か月前までに各当事者から特段の意思表示がな
い限り、同一条件により、さらに１年間自動更新され、以降も同様です。
ⅵ．解約
本協定は、本投資法人、本資産運用会社及びCLJの書面による合意によらない限り有効期間中の解約を行うことができません。ただし、本投資法人と本資産運用会社間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及びCLJに書面－ 25 －(25) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
ｃ．大和ハウスによるサポート－新パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウスは、不動産等の情報提供及び業務支援に関して、平成19年２月13日付で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書（以下、本ｃ．項において「本協定」といいます。）を締結しています。
ⅰ．サポートの内容
本投資法人は、大和ハウスから以下の内容のサポートを受けます。
・本資産運用会社に対する、本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権（以下、本ｃ．項において総称して「投資不動産」といいます。）の資産価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務、その他本
投資法人のための投資運用業務（以下、本ｃ．項において「本運用業務」といいます。）に関するノウハウ及び助言の提供
・本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産（以下に定義します。）に関する情報の提供
・本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産（以下に定義します。）の取得の支援
・本資産運用会社に対する、本運用業務の遂行に必要な人材の派遣
ⅱ．情報提供（ⅰ）大和ハウスは、大和ハウス若しくは大和ハウスが実質的に支配関係を有する法人が保有し、又は、大和ハウス若しくは大和ハウスが実質的に支配関係を有する法人が開発する物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件（本ｃ．項において、当該物件を信託財産とする信託の受益権も含むものとし、以下「投資対象不動産」といいます。）を売却する場合、当該投資対象不動産に関する情報を次のように取り扱います。
Ａ．投資対象不動産が商業施設の場合
α

投資対象不動産の売却希望価格が１物件あたり20億円以下であるとき

・大和ハウスは、当該投資対象不動産に関する情報を、第三者に優先して、本資産運用会社及び本投資法人に対して提供します。
・大和ハウスは、上記に従い、本資産運用会社及び本投資法人に対して情報提供を行った場合、本資産運用会社が当該情報を受理してから10営業日が経過するまでは、当該投資対象不動産に関する情報を、本資産運用会社及び本投資法人以外の第三者に対して提供しません。
・大和ハウスは、上記に従い、本資産運用会社及び本投資法人に対して情報提供を行った後、本投資法人の資金調達の時期、収支の状況、用途別投資比率、地域別投資比率等の当該投資対象不動産の欠陥又は瑕疵以外の理由により、本資産運用会社から当該対象不動産の取得を検討しない旨の回答を受領した場合には、当該投資対象不動産に関する情報を第三者に優先して、大和ハウス・リー
ト・マネジメント株式会社（以下「DHRM」といいます。）に対して提供することができます。
β

投資対象不動産の売却希望価格が１物件あたり20億円超であるとき

・大和ハウスは、当該投資対象不動産に関する情報を、第三者に優先して、DHRMに対して提供します。
・大和ハウスは、上記に従い、DHRMに対して情報提供を行った後、DHRMが設立企－ 26 －(26) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

画人となって設立する予定の投資法人の資金調達の時期、収支の状況、用途別
投資比率、地域別投資比率等の不動産の欠陥又は瑕疵以外の理由により、DHRM
から当該対象不動産の取得を検討しない旨の回答を受領した場合には、当該投資対象不動産に関する情報を、第三者に優先して、本資産運用会社及び本投資法人に対して提供します。
・大和ハウスは、上記に従い、本資産運用会社及び本投資法人に対して情報提供を行った場合、本資産運用会社が当該情報を受理してから10営業日が経過するまでは、当該投資対象不動産に関する情報を、本資産運用会社及び本投資法人以外の第三者に対して提供しません。
Ｂ．投資対象不動産が商業施設以外の場合
投資対象不動産が商業施設以外の場合の当該投資対象不動産に関する情報の取り扱いは、上記Ａ．βの取り扱いに準じることとします。
（ⅱ）大和ハウスは、第三者が開発若しくは保有する又は開発若しくは保有を予定する投資対象不動産につき、売却又は仲介の情報を入手した場合、当該第三者の書面による承諾を得た上で、本資産運用会社及び本投資法人並びにDHRMに対して当該情報を提供します。この場合の情報の取り扱いは、前記（ⅰ）Ａ．及びＢ．に準じることとします。
（ⅲ）前記（ⅱ）に基づき、大和ハウスから投資対象不動産に係る情報の提供を受けた者
は、当該投資対象不動産の取得を誠実に検討し、当該情報を受領した日から10営業日以内に、当該投資対象不動産の取得の検討の可否及び検討に要する期間等の検討結果を書面により回答します。
（ⅳ）大和ハウス及び本資産運用会社は、投資対象不動産に関する情報共有と協議を目的とした会議を定期的に開催します。
ⅲ．ノウハウ及び助言の提供
大和ハウスは、本資産運用会社に対して、本運用業務に関する、下記のノウハウ及び助言の提供を行います。
・投資対象不動産の取得及び運営に関する事項
・PMに関する事項
・投資不動産のリニューアルに関する事項
・コンストラクション・マネジメント（工程管理）に関する事項
・投資不動産の売却及び処分に関する事項
ⅳ．人材の派遣
大和ハウスは、本資産運用会社に対し、人員を１名以上派遣します。ただし、大和ハウスの事情により派遣を終了させる必要が発生した場合は、大和ハウスと本資産運用会
社間で協議します。
ⅴ．PM会社の選定
本資産運用会社は、商業施設に関するPM会社の選定において、大和ハウス又は大和ハウスの関連会社に委託することを検討します。ただし、大和ハウス又は大和ハウスの関連会社が、本資産運用会社が本運用業務のために作成する運用ガイドラインに定めるPM会社の選定基準を満たさない場合はこの限りではありません。
ⅵ．対価
大和ハウスからのサポートの提供の対価は無償とします。ただし、大和ハウスによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びに投資不動産のリニューアルに関する事項及びコンストラクション・マネジメント（工程管－ 27 －(27) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc理）に関する大和ハウスからのサポートの提供に対する対価については、通常の商慣習に基づき、本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウスが協議の上、これを定めるものとします。
ⅶ．有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、平成19年２月13日から平成21年２月12日までとします。ただし、有効期間満了の６か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、さらに１年間自動更新され、以降も同様です。
ⅷ．解約
本協定は、本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウスの書面による合意によらない
限り有効期間中の解約を行うことはできません。ただし、本投資法人と本資産運用会社
間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及び大和ハウスに書面による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
ｄ．中央三井信託銀行によるサポート－不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書の概要
本投資法人、本資産運用会社及び中央三井信託銀行は、収益用不動産に関する売却・仲介情報の提供等に関し、平成18年１月23日付で、不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書（以下、本ｄ．項において「本協定」といいます。）を締結しています。
ⅰ．情報の提供
中央三井信託銀行は、収益用不動産に関する売却・仲介情報（守秘義務その他の契約により本資産運用会社への情報提供が禁止されている情報を除きます。）を取得した場
合、速やかに本資産運用会社に書面で通知します。
ⅱ．売却・仲介情報の検討
本資産運用会社は、中央三井信託銀行から通知を受けた売却・仲介情報に係る収益用
不動産について、本投資法人による購入の検討を開始する場合には、検討を開始する旨
及び検討期間を、かかる通知の受領後２週間以内に、書面により中央三井信託銀行に通
知します。
ⅲ．期間
本協定の有効期間は、本協定の締結日から１年間とし、有効期間満了日の30日前までに他方当事者に対して期限の更新をしない旨の書面による通知を行わない限り、さらに、１年間、同一の条件にて自動更新され、以降も同様です。
③

ポートフォリオ構築方針（ア）ポートフォリオ・マネジメント方針
本投資法人は、投資対象物件の取得に際してはその質を重視し、取得後はポートフォリオ
レベルで的確なリスク・マネジメントを実施します。
ａ. 投資対象と投資地域
本投資法人は、居住施設及び商業施設を用途とする不動産について一定以上の人口を既に擁し、将来的に維持・増加が期待できる地域に原則として投資します。そこで本投資法
人は、首都圏を主たる投資対象地域としますが、地域分散にも配慮し、その他の政令指定都市及びその周辺地域へも投資します。

－ 28 －(28) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

世帯数の将来推計（千世帯）
60,00060%
58%

50,00056%
54%

40,00052%
50%

30,00048%
20,00046%
44%

10,000

42%
0

平成12年

平成13年

平成 14年

平 成15年

平 成16年

単独（世帯）

平成17年

平成18年

平成 19年

平 成20年

平 成21年

平成22年

平成 23年

夫婦のみ（世帯）平成 24年

平 成25年

平成26年

平成27年

平成 28年

平 成29年

その他（世帯）平 成30年

平 成31年

平成 32年

平成 33年

平 成34年

平成35年

平成36年

平成37年

40%

「単独+夫婦のみ」の比率（出所）国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）平成15年10月推計」（注）上記グラフは、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）2003（平成15）年10月推計」の総数、単独世帯及び夫婦のみ世帯の世帯数、並びに総数に占める単独世帯と夫婦のみ世帯の合計が占める比率を示したものです。

東京都の主要エリアの人口推移
112.0

110.0

108.0

106.0

104.0

102.0

100.0

平成13年

平成14年
主要9区

平成15年

平成16年

平成17年

その他14区（除、主要9区）

平成18年

平成19年
東京23区

平成22年(予測) 平成27年(予測)都（出所）東京都総務局統計部「住民基本台帳による世帯と人口」、「東京都区市町村別人口の予測」(平成19年３月推計)（注）上記グラフは、東京都総務局統計部「住民基本台帳による世帯と人口」（毎月１日現在の住民基本台帳上の人口・世帯数、外国人登録者数）の平成13年５月から平成19年５月までの、東京都内の主要９区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区・目黒区・品川区・世田谷区・大田区）、区部（東京23区から主要９区を除いた14区）、東京23区、東京都の各年５月１日現在での人口の推移に、平成22年及び平成27年における東京都の人口予測を加え、平成13年５月１日現在を100とし、以降を指数化したものです。

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東京都の世帯数の将来推計（東京都全体）
千世帯

7 ,0 0 0

7 0 .0 %6 ,0 0 0

6 5 .0 %5 ,0 0 0

6 0 .0 %4 ,0 0 0

5 5 .0 %3 ,0 0 0

5 0 .0 %2 ,0 0 0

4 5 .0 %1 ,0 0 0

4 0 .0 %3 5 .0 %0
平 成 7年

平 成 12年

単 独 （世 帯 ）平 成 17年

夫 婦 の み (世 帯 )平 成 22年
そ の 他 （世 帯 ）平 成 27年

平 成 32年「単 独 ＋ 夫 婦 の み 」の 比 率（出所）東京都総務局統計部「東京都世帯数の予測」（平成18年３月推計）（注）上記グラフは、「東京都世帯数の予測」の東京都全体の総数、単独世帯及び夫婦のみ世帯の世帯数、並びに総数に占める単独世
帯と夫婦のみ世帯の合計が占める比率を示したものです。

東京都の世帯数の将来推計（主要９区）
千世帯

1 ,80 07 0.0 %

1 ,60 0

6 8.0 %

1 ,40 0

6 6.0 %

1 ,20 0

6 4.0 %

1 ,00 0

6 2.0 %

80 0

6 0.0 %

60 0

5 8.0 %

40 0

5 6.0 %

20 0

5 4.0 %

0

5 2.0 %
平 成 7年

平 成 1 2年

単 独 （世 帯 ）平 成 17 年

夫 婦 の み (世 帯 )平 成 22 年

そ の 他 （世 帯 ）平 成 27 年

平 成 32 年「単 独 ＋ 夫 婦 の み 」 の 比 率（出所）東京都総務局統計部「東京都世帯数の予測」（平成18年３月推計）（注）上記グラフは、「東京都世帯数の予測」の東京都主要９区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区・目黒区・品川区・世田
谷区・大田区）の総数、単独世帯及び夫婦のみ世帯の世帯数、並びに総数に占める単独世帯と夫婦のみ世帯の合計が占める比率を示したものです。

－ 30 －(30) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

ｂ. 用途別投資比率及び地域別投資比率は、原則として、以下の通りです。
（ⅰ）用途別投資比率
投資比率

居住施設

商業施設

70～100％0～30％（ⅱ）地域別投資比率
地域

投資比率

所在地

居住施設

商業施設

40～80％

0～40％

20～60％

0～40％

0～30％

60～100％

0～10％

0～20％

東京都主要９区（千代田区・中央区・港区・渋エリア１

谷区・新宿区・目黒区・品川区・世田谷区・大
田区）

エリア２

上記を除く東京都区内、横浜市、川崎市、大阪市、名古屋市、福岡市及びそれらの周辺地域
首都圏（エリア１、２を除く東京都、神奈川エリア３

県、埼玉県及び千葉県）、政令指定都市圏（エリア２を除く）、県庁所在地、人口30万人程度の都市及びそれに準ずる地域

エリア４

その他都市（人口10万人程度の地域）

ｃ. 物件用途毎のタイプ別投資比率は、原則として、以下の通りです。
（ⅰ）居住施設のタイプ別投資比率＜利用者ベース＞
シングル
（S）

DINKS
（D）

平均的な所得層の単

子供のいない若年・

平均的な所得層の主として海外からの身生活者を対象にそ共働き世帯、高所得ファミリー世帯を対赴任者及び日本人富の生活スタイルを想層の単身生活者を対象にその生活スタイ

裕層ファミリーを対定して企画された住象にその生活スタイ

ルを想定して企画さ象にその生活スタイ

宅ルを想定し企画されれた住宅

ルを想定して企画さ

タイプ

概要

ファミリー
（F）

れた住宅

た住宅
・最寄駅との近接性

・閑静な住宅街に立
地している

立地

エグゼクティブ
（E）

・エリア１については、周辺に文化施・近隣の文教施設が設・生活施設が充充実している

実し、高級感のあ・多様な生活スタイルの選択可能性（ビジネ・生活利便性（近隣る住環境として競ス街、公園、文化施設、広域商業施設、繁商業施設、文化施争力の高い「麻華街等との近接性）が高い

設、スポーツ施設

布・赤坂・青山」

等との近接性）が等の地域
・エリア２、エリア

高い

３及びエリア４については、それに
準じた地域
居住施設全
体に対する

0～30％

40～100％

0～20％

0～10％

投資比率

－ 31 －(31) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

なお、タイプ別の専有面積と間取りは、以下の通りです。
専有面積

間取り

～25㎡

25～35㎡

35～50㎡ 50～100㎡

100㎡～

STUDIO（1R／1K）

S

D

D

D

E

1BED（1DK／1LDK）

－

D

D

D

E

2BED～（2DK／1DK＋S／2LDK～）

－

－

F

F

E

（ⅱ）商業施設のタイプ別投資比率
タイプ

駅前地域立地型

都市地域立地型

郊外地域立地型

田園地域立地型

駅周辺に所在し、そ中心市街地に所在

市街地郊外に所在す

市街地から遠隔地の交通利便性や繁華し、地域のにぎわいることで周辺地域かで、原則として、近性を活かした商業ビを活用するとともらの来店容易性が確

隣に競合施設が存在

ル等に、更なる活性化に保された集客力のあしない地域に所在寄与し得るショッピ

るショッピング・セ

し、複数の小商圏を

ング・モール等

ンター等

束ねた広域商圏を対概要象とした、日用品中
心の大型商業施設（スーパーセンター等）
・最寄駅の乗降客数

主たる投資
ポイント

・商圏の人口、年齢等、立地の繁華度

構成、富裕度とその持続可能性

・中核テナントとし・テナントが扱う商ての生鮮スーパー品の訴求力、テナ
ントのブランド力
や集客力の競争力
・専門店が扱う商品の訴求力、専門店のブランド力や集・幹線道路からの接近性
・商圏内における規模の優位性
・中核テナントとし・道路事情の良さ
・商圏内における競争状況と規模やテ
ナント・ミックスの適切性ての生鮮スーパーの競争力
・専門店が扱う商品の訴求力、専門店

客力のブランド力や集客力
規模(延床面積)
商圏・
商圏人口

500㎡～

3,000㎡～

5,000㎡～

10,000㎡～～50km・約200万人～30km・約100万人～10km・約20万人～10km・約５万人

0～40％

0～40％

60～100％

0～20％

商業施設全
体に対する
投資比率

なお、物販・飲食以外のサービスを提供する施設（スポーツ関連施設、アミューズメ
ント・レジャー施設、ホテル等）を中核とする商業施設への投資比率は、商業施設全体の20％を上限とします。
（イ）アクイジション方針
サポート会社及びその取引先等といったネットワークの活用に加え、本資産運用会社独自のネットワークも活用し、適正な取得条件を長期的かつ安定的に確保することを目指します。
ａ. 投資対象物件の選別に際しては、以下に記載の投資基準に従い、十分な調査・分析を実施し、総合的な検討を行います。

－ 32 －(32) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

＜投資対象物件選別基準＞

立地

居住施設

商業施設

居住施設の入居者は、地域に投資対象物件の選別に際しては、原則

対する志向性が強く、住宅タイとして客観的な分析結果等を参考に商圏

プにより異なった賃貸市場を形を適切に想定した上で、当該商圏の人成していることから、必要に応口、年齢構成、人口動態、世帯数、平均

じて別途定める住宅タイプ区分

所得等についての分析を行い、当該商圏毎に将来の需給動向等に関するが有する潜在購買力、成長性等について調査・分析を行います。

検討した上で、当該物件の規模、テナン
ト・ミックス、業種・業態と商圏との適合性について総合的に判断します。また、競争力については、現状の競合状況に加え、近隣地域も含めた今後の競合店出店計画及び将来的な開発余地等を含めた調査・分析結果を勘案した上で、総合的に判断することを基本とします。

物件毎に個別の立地特性によ
物件規模

設備施設

物件毎に個別の立地特性による現状のる現状の地域性及びその将来

地域性及びその将来性、商圏の特性・規性、所在地域の人口動態を検討

模及びその将来性、テナント又は業種・した上で、適正規模について判

業態毎の標準的な規模を検討した上で、断します。

適正規模について判断します。

外観・エントランス・内壁・業種・業態毎の標準仕様を基に、商業内装等に関する意匠性、階高・施設としての汎用性、転用可能性、利用

採光・遮音等に関する快適性、者のアクセス容易性等について総合的に

防犯性、入浴・洗面・炊事等の検討した上で、個別に判断します。

利便性といった機能性等について、住宅タイプにより対象とする入居者層の生活スタイルが異なることを踏まえ、総合的に検討した上で、良質な居住施設であるか否かを判断します。

－ 33 －(33) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

１投資案件

個別投資案件毎の最小投資額としては、５億円程度を目処当たりのとしますが、投資価値分析作業及びポートフォリオ組入れ後最小投資額の運用管理面での負担等、投資効率について総合的に検討した上で、投資の可否を判断します。

１投資案件

個別投資案件毎の最大投資額としては、以下の計算式によ

当たりのる個別投資案件毎の投資比率が25％を超えないことを原則と最大投資額し、計算式は以下の通りとします。なお、投資額には公租公課・取得費用等は含みません。
「個別投資案件毎の投資比率」＝「当該個別投資額」／（「前期末における投資不動産等の評価額合計」＋「当該個別投資以前又は同時に当期に投資した投資不動産等の取得価投資額格合計」＋「当該個別投資額」）
取得価格の
制限

投資不動産の取得価格については、当該投資不動産自体の投資価値と当該投資不動産を組み入れた場合にポートフォリ
オが受ける影響を調査・分析した上で、鑑定評価を参考とし、総合的に判断します。
従って、鑑定価格を上回る価格で取得することもあり得ま
すが、利益相反取引防止の観点から、利害関係者からの取得
価格は鑑定評価額以下の価格によることを原則とします。
ただし、本資産運用会社が算定する投資価値が鑑定評価額を上回ることに合理的な理由がある場合には、当該理由について所定の各機関に説明し、その了承を得た上で、鑑定評価
額の110％の価格を上限として取得することが出来ます。な
お、取得価格には公租公課・取得費用等は含みません。

新耐震基準適合、耐震補強工事実施済又は、地震予想損失率15％未満の耐震性建物であることを原則とします。ポートフォリオの地震予想損失率については10％未満を維持することを目標とします。
共有物件の場合、持分割合は50％以上を基本とした上で、他の所有者の権利関係

信用力等を検討した上で、個別投資案件毎に総合的に判断します。
区分所有、借地物件等の場合も、個別投資案件毎に総合的に判断します。

－ 34 －(34) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

原則として、竣工前の未稼働物件への投資は行わず、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある物件への投資を基本としますが、下記については例外とします。
＜竣工前の物件の取得＞
竣工前の物件については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、完工と引渡しのリスクが十分に抑制されていると判断される場
合、建物が竣工前であっても当該案件への投資を決定することができます。その場合、当該案件の個別リスク及びポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。
開発案件投資 ＜未稼働物件の取得＞
未稼働物件については、テナントの確保が十分可能と判断される場
合、当該案件への投資を決定することができます。その場合、当該案件の個別リスク及びポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。
＜ポートフォリオに組入れている物件の大規模修繕＞
大規模修繕後のテナントの確保が十分可能であり、既存物件の価値向上に資すると判断される場合、完工と引渡しのリスクが十分に抑制されていると判断されることを確認の上、工事期間中及び完工後にポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。
建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査・分析した上環境・地質等 で、現況の状況及びその中長期的な影響を各々検討した上で、個別投資案
件毎に総合的に判断します。

－ 35 －(35) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

ｂ. ポートフォリオへの組入れに際しては、以下に記載の各項目について、詳細な調査（デュー・デリジェンス）を実施するものとします。当該調査においては、調査に関して十分な能力と経験を有する第三者による公正な不動産鑑定評価を参考として、ポートフォ
リオ全体に与える影響や価値向上への期待寄与度等についても検討を行った上で、総合的に当該物件の投資価値判断を行います。
＜詳細調査項目＞
項目

調査内容

経済的調査

ａ．投資不動産の不動産鑑定評価
ｂ．テナントの信用力
ｃ．マスターレッシーの運営能力
ｄ．過去稼動率の推移、賃料水準の動向
ｅ．投資不動産の立地するエリア特性（周辺不動産の利用状況）
ｆ．投資不動産の立地するエリアの空室率の推移及び予測
ｇ．投資不動産の用途・規模の適合性
ｈ．鉄道等主要交通機関からの利便性
ｉ．投資不動産の収益（賃料・共益費等）の適正性
ｊ．投資不動産の費用（管理費・水光熱費・修繕費等）の適正性
ｋ．投資不動産の敷金・保証金等の適正性
ｌ．過去の実績（トラックレコード）のない案件（新築居住施設や新規開業商業施設）については、人口動態及び賃貸市場の分析（居住施設の場合）、商圏及びテナントの集客力の分析（商業施設の場合）

物理的調査

ａ．建築基準法・都市計画法等関連法令に対する遵守状況
ｂ．建物主要構造・規模・築年数・設計者・施工業者等
ｃ．耐震性能（新耐震基準（注１）又は同等の耐震性能を有しているか）
ｄ．地震予想損失率の検証（注２）ｅ．修繕計画の検証
ｆ．アスベスト・PCB等の有害物質の使用・保管状況
ｇ．土壌汚染状況等環境調査

法律的調査

ａ．不動産登記簿謄本・公図の調査
ｂ．土地境界確定の状況、境界紛争の調査
ｃ．賃貸借契約・転貸借契約・使用貸借契約等の調査
ｄ．区分所有建物の場合
・管理規約・協定書等の調査
・敷地権登記設定の有無・区分所有建物とその敷地の分離処分禁止の措置
ｅ．共有持分の場合
・共有持分不分割特約及びその旨の登記の調査
・共有者間における特約・協定・債権債務等の有無
・賃貸借契約の内容・賃料債権・敷金返還債務の調査
ｆ．借地権の場合・借地権に対する対抗要件の具備の状況
・借地権売却時の承諾料の有無及び金額
ｇ．テナントとの紛争の可能性
ｈ．優先交渉権の有無
ｉ．前所有者の状況（否認権の確認）－ 36 －(36) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（注１）新耐震基準とは、昭和55年建築基準法改正（昭和56年施行）に基づく構造基準をいいます。
（注２）地震予想損失率は、年超過確率0.21％（再現期間475年）で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率（％）
で示したものをいいます。また、ポートフォリオに関する地震予想損失率は、複数の建築物群を対象とし、被害の相関性を考慮して、建築物群中の１ないし複数の建築物に影響を与える年超過確率0.21％（再現期間475年）で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。

（ウ）アセットマネジメント方針
ａ. 構築された物件ポートフォリオについては、用途毎に適切かつ効率的にPMを行うものとし、適切かつ効率的なPMが実現できるよう、個別物件毎に、その所在地、物件売却主等の状況を踏まえ、最適なPM会社を選択し、自ら又は信託受託者をして一任委託することを基本とします。委託するPMの方針は、テナント営業管理、施設維持管理及び資産保全管理といった業務の側面毎にPM会社に示すものとし、その項目は以下の通りとします。
ａ．投資不動産の賃貸方針の立案
ｂ．新規契約・契約更新にかかる賃貸条件の立案
テナント営業管理

ｃ．賃料調査等、マーケティング戦略の立案
ｄ．テナント満足度の向上策の立案・実施
ｅ．テナント営業管理業者への指示・助言・業務管理
ｆ．テナント誘致・契約更新・賃料改定等の交渉
ａ．投資不動産の運営管理方針の立案
ｂ．投資不動産の運営管理計画の立案及び実績の検証

施設維持管理ｃ．投資不動産の賃貸収支管理
ｄ．運営管理コスト配分方針の立案
ｅ．施設運営管理業者への指示・助言・業務管理
ａ．投資不動産の修繕計画方針の立案

資産保全管理ｂ．投資不動産の資本的支出の提案
ｃ．建物改修工事の計画方針立案
ｄ．工事・営繕管理業者への指示・助言・業務管理

ｂ. PM会社の選定に際しては、以下に記載の各項目を調査・検討の上、総合的に判断します。
PM会社にPM業務を委託した後は、原則として年１回、テナント営業管理、施設維持管理及び資産保全管理の各側面からPM会社の運営管理実績を評価し、必要に応じてPM会社に対する改善指示等を行うものとします。かかる指示等を行ったにも関わらず、運営管理面の改善が認められない場合には、本投資法人は、PM会社の変更も含め、更なる改善策について検討します。

－ 37 －(37) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

＜PM会社調査・検討項目＞
項目

内容

業容

PM事業概要、人員体制、専門とする不動産の用途又は事業エリア等

実績

不動産用途別又は地域別の管理実績

財務健全性

過去３期における業績（B/S、P/L、C/F等）、信用度

PM内容

テナント営業管理（リーシング等）、施設維持管理（保守・清掃・警備等）、資産保全管理（建物の修理・修繕・更新・改修工事にかかる管理等）、これらに伴う管理企画提案、渉外業務（含、クレーム対応）、報告
業務等、現状のPM業務の質・機動性及びその将来性（人材及び組織・体制
は質・量ともに十分か）

報酬額PM内容との相応性

その他

近隣の競合する建物（除、本投資法人所有物件）の受託状況

ｃ. 居住施設については、テナントの分散により安定した将来賃料キャッシュ・フローを期待することができることから、個人を対象としたリーシングを基本とします。ただし、物件所在地のマーケット特性や物件仕様から社宅等、法人としての利用ニーズがある物件については、法人向けのリーシングも行います。
商業施設についても、長期にわたり安定的に営業し続けることが見込まれる複数テナン
トへのリーシング（マルチ・テナント）を基本としますが、マーケット環境の変化に応じた機動的なテナント入替えを可能とするだけのフレキシビリティの確保に留意するものとします。
ｄ. 居住施設については、転借人からの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式（パス・スルー方式）でのマスターリース契約をPM会社と締結することを基本とします。なお、転貸借契約については、契約内容、物件の特性、テナントの信用力及び市場の特性を勘案し、PM会社において敷金・礼金を徴収しない方式で行うよう指図することもできるものとします。
商業施設についても、第三者への転貸を目的としたマスターリース契約を自ら又は信託受託者をしてPM会社と締結しますが、転借人からの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式（パス・スルー方式）と転貸借稼働率の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方
式（サブ・リース方式）のうち、マーケット特性や物件特性を踏まえ、より効率的な方式を選択することを基本とします。
なお、サブ・リース方式を選択する場合、マスターレッシーの選定に際しては、ⅰ. 過去に第三者との間でサブ・リース方式でのマスターリース契約締結の実績があること、ⅱ.
マスターレッシーとしての信用度・財務健全性が認められること、ⅲ. 稼働率実績が良好である等、テナント営業管理の能力が十分あると認められること、ⅳ. 当該投資不動産に対するPM力が備わっており、施設運営力が十分にあると認められること、ⅴ. 当該投資不動産に対する理解度や関係度が高いと認められることを調査・検討の上、総合的に判断します。なお、商業施設についてサブ・リース方式を選択する場合、マスターレッシーたるPM会社は、当該商業施設賃貸事業における運営事業者としての役割を実質的に担うことになる点を十分考慮した上で、慎重に判断するものとします。
ｅ. 転貸借契約におけるテナントの選別に際しては、PM会社をして以下に記載の各項目を審査させた上で総合的に判断するといったプロセスを確保するものとします。

－ 38 －(38) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

ⅰ. 法人（商業施設及び居住施設の場合）
業種

業界動向の審査、必要に応じて役職員等の面談を実施

業歴

事業継続年数、上場の有無、役員異動の頻度

業績

過去３期における業績（B/S、P/L、C/F等）

信用度

資本関係、国内外の格付機関による長期又は短期格付、主要調査会社のデータベースによる信用調査評価

賃貸借内容

賃借の目的、契約期間、賃料、賃借規模、内装工事内容等、上記の内容との相応性

ⅱ. 個人（居住施設の場合）
勤務先

勤務先の内容、勤続年数

収入

年収額、賃料総額が年収額に占める割合

連帯保証人

有無、属性

契約内容

賃貸借の目的、契約期間、賃料、敷金・礼金等

その他

物件特性やターゲットとするテナント属性に応じた審査

ｆ. 転貸借契約における賃料・敷金・契約期間の扱いについては、以下を基本とします。
ⅰ. 賃料
物件所在地域のマーケット特性と当該物件の立地特性や機能等を踏まえ、その競争力を見極めた上で適正な賃料水準の設定に努めるものとします。
ⅱ. 敷金
敷金について、居住施設の場合は賃料の２か月分、商業施設の場合は賃料の10か月分を基本としますが、賃貸契約の内容、物件の特性、テナントの信用力及び市場の特性を勘案し、柔軟に対応するものとします。
ⅲ. 契約期間
居住施設の場合、２年間の普通借家契約を基本としますが、物件の特性・市場の状況に応じて定期借家契約によることもできるものとします。商業施設の場合、長期安定的な契約を基本とするものの、マーケット環境の変化に応じた機動的なテナント入替えを可能とするだけのフレキシビリティの確保にも留意するものとします。
（エ）修繕計画及び資本的支出に関する基本方針
ａ. 本投資法人の保有する不動産に関する修繕計画については、通常必要とされる経費的支出の他、中長期にわたり不動産の市場競争力及びテナント満足度の維持向上を図るための資本的支出等を考慮した営業戦略的な修繕計画を不動産毎に策定し、必要な修理・修繕・更新・改修を行います。
ｂ. 上記修繕計画については、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、年１回、１年間、３年間及び10年間を対象期間とする各修繕項目（経費的修繕項目及び資本的修繕項目）についてそれぞれ策定又は見直します。
ｃ. 修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費と修繕計画を考慮した上で必要な額を積み立てます。資本的支出については、ポートフォリオ全体の修繕積
立金の範囲内で実施します。
（オ）付保方針ａ. 損害保険の付保に関しては、火災等の災害や事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、本投資法人の保有する不動産毎の特性に応じ、適正と判断される内容の火災保険及び包括賠償責任保－ 39 －(39) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

険等の損害保険を付保するものとします。
ｂ. 地震保険の付保については、大規模地震等による建物への影響が特に大きいと予想される物件に関して、地震等の発生時に予想される当該物件及びポートフォリオ全体に対する影響と保険の実効性等とを勘案して、総合的に判断します。
ただし、個別の地震予想損失率が15％を超える物件をポートフォリオに組入れる場合には、ポートフォリオ全体の地震予想損失率を改めて確認するものとし、ポートフォリオ全体の地震予想損失率が10％を超える場合には、当該物件の地震予想損失額のうち、地震予想損失率15％を超える部分に相当する金額を保険金額とする地震保険を付保することを検討するものとします。
（カ）売却方針
本投資法人の保有する不動産については、中長期的に保有することを基本とし、短期的な売却は原則として行いません。
ただし、売却する場合には、不動産取引市場及び賃貸マーケットの動向並びに周辺地域における開発予測等を踏まえ、当該物件の状況や収益性の見通しとポートフォリオが受ける影響を考慮し、総合的に判断するものとします。
（キ）財務方針
ａ. 資金調達の基本条件
本投資法人は、資金調達については、調達手段の多様化（投資法人債発行の検討等）、返済期限の分散、担保余力の確保を基本方針とし、効率的な資金調達に努めるものとします。具体的な借入条件・借入先の決定に当たっては、金利水準や動向を十分勘案して決定するとともに、借入先の適正な分散による、金利以外の部分も含めたトータルコストの抑制と、借入の機動性を両立させるよう配慮するものとします。将来の物件取得時における必要資金の調達、又は敷金・保証金の返還に備え、極度借入枠やコミットメント・ラインを設定することができるものとします。
ｂ. LTV基準
本投資法人は、金利リスクを抑制的に管理することを基本とし、LTV（資産総額に対する借入金、投資法人債及び見合い資金のない敷金・保証金の合計額の比率）の上限は60％を目処とします。ただし、資産の取得状況や投資口の追加発行のタイミング等により、一
時的に60％を超えることができるものとします。
ｃ. キャッシュ・マネジメント
本投資法人は、種々の資金需要（修繕及び資本的支出、分配金の支払、小口債務の返済、投資法人運営に関わる運転資金、テナント預り金等の返還並びに投資対象不動産の取得等）に対応するため、融資極度等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有するものとします。かかる余資の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することもできるものとしますが、投資対象の選別に際しては、安全性と換金性を重視するものとします。また、テナントから預かった敷金・保証金を活用することもできるものとします。
（2）【投資対象】①

投資対象とする資産の種類
本投資法人は、主として不動産等及び不動産対応証券等に投資します（規約第31条）。

（ア）不動産等とは、次に掲げるものをいいます。
ａ. 不動産ｂ. 不動産の賃借権－ 40 －(40) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

ｃ. 地上権ｄ. 不動産、不動産の賃借権及び地上権のみを信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括信託を含みます。）
ｅ. 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権及び地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
ｆ. 当事者の一方が相手方の行う上記ａ．からｅ．までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）
ｇ. 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（イ）不動産対応証券とは、資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする
次に掲げるものをいいます。
ａ. 資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。）に規定する優先出資証券
ｂ. 資産流動化法に規定する特定目的信託の受益証券
ｃ. 投信法に規定する投資信託の受益証券
ｄ. 投信法に規定する投資証券（ウ）本投資法人は、上記(ア)及び(イ)に掲げる不動産等及び不動産対応証券の他、次に掲げる特定資産に投資することができます。
ａ. 預金
ｂ. 有価証券（ただし、上記(イ)に掲げる特定資産を除きます。）
ｃ. デリバティブ取引に係る権利（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（以下「投信法施行令」といいます。）第３条第２号に定めるものをいいます。）
ｄ. 金銭債権（投信法施行令第３条第７号に定めるもの（ただし、預金を除きます。）をいいます。）
ｅ. 信託財産を上記ａ．からｄ．までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（エ）本投資法人は、不動産等への投資に付随する次に掲げる特定資産以外の資産に投資することができます。
ａ. 商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に規定する商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権
ｂ. 慣習法上認められる温泉権（源泉権）
ｃ. 不動産等への投資に付随して取得が必要となるその他の権利（注）本「① 投資対象とする資産の種類」の記載は、本書の日付現在の規約の規定からの抜粋です。

②

投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合（ア）投資基準については、前記「(1) 投資方針 ③ポートフォリオ構築方針 (イ)アクイ

ジション方針」をご参照下さい。
（イ）種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1)投資方針 ③ポー
トフォリオ構築方針 (ア)ポートフォリオ・マネジメント方針」をご参照下さい。
（3）【分配方針】
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第37条）。

－ 41 －(41) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

①

利益の分配

（ア）投資主に分配する金銭の総額のうち、利益の金額（以下「分配可能金額」といいます。）
は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従い計算される利益（決算日の貸借対照表上の資産合計額から負債合計額を控除した金額（純資産額）から出資総額、出資剰余金及び評価・換算差額等の合計額（出資総額等）を控除した金額をいいます。）とします。
（イ）分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得の金額」といいます。）の100分の90に相当する金額
を超えて分配するものとします。
なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を分配可能金額から積み立てることができます。
②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、分配可能金額が配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額に満たない

場合、又は本投資法人が適切と判断した場合、投信協会の規則に定められる金額を限度として、
本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます。ただし、この場合において、金銭の分配金額が法令に定める投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができるものとします。
本投資法人は、安定的な分配金の支払を重視しますが、利益を超えた金銭の分配に関して、かかる分配を受けた個人投資主がその分配の都度税務上の譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいては、投資主に対して利益を超えた金銭の分配は行わないものとします。
③

分配金の分配方法
分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から３か月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数に応じて分配します。
④

分配金請求権の除斥期間
本投資法人は、投資主に対する金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満３年を経過したときは、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。
⑤

投信協会規則本投資法人は、上記①から④の他、金銭の分配にあたっては、投信協会の定める規則等に従うものとします。
（4）【投資制限】①

規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は以下の通りです。

（ア）有価証券及び金銭債権に係る制限
本投資法人は、前記「(2) 投資対象 ①投資対象とする資産の種類（ウ）ｂ．」に定める－ 42 －(42) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

有価証券及び「同ｄ．」に定める金銭債権への投資を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします（規約第32条第１項）。
（イ）デリバティブ取引に係る制限
本投資法人は、前記「(2) 投資対象 ①投資対象とする資産の種類（ウ）ｃ．」に定める
デリバティブ取引に係る権利への投資を、本投資法人に係る負債から生じる為替リスク、金利リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします（規約第32条第２項）。
（ウ）国外不動産等に係る制限
本投資法人は、国外に所在する不動産、国外に所在する不動産を対象とする不動産等（不動産を除きます。）及び国外に所在する不動産等を対象とする不動産対応証券への投資は行
わないものとします（規約第32条第３項）。また、本投資法人は、外貨建資産又は外国証券市場で主として取引されている有価証券への投資は行わないものとします（規約第32条第４項）。
（エ）組入資産の貸付け
ａ. 本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産等以外の不動産関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。）
を、原則として賃貸（駐車場、看板等の設置等を含みます。）するものとします（規約第33条第１項）。
ｂ. 本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かかる収受した金銭を本投資法人の資産運用の基本方針及び投資方針に従い運用します（規約第33条第２項）。
ｃ. 本投資法人は、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産以外の不動産関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。）以外の運用資産の貸付けを行うことがあります（規約第33条第３項）。
（オ）借入れ及び投資法人債発行に係る制限
ａ. 借入れの目的
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行を行うことができます（規約第35条第１項）。
ｂ. 借入金の使途借入れ及び投資法人債により収受した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等とします（規約第35条第２項）。
ｃ. 借入金の限度額
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつ、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第35条第４項）。
ｄ. 借入先資金を借入れる場合、証券取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みますが、証券取引法等の一部を改正する法律（平成18年法律第65号）第３条による改正前のもの。
以下「旧証券取引法」といいます。）第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れに限るものとします（規約第35条第１項）。
ｅ. 担保の提供
上記ａ．の規定に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人－ 43 －(43) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

は、運用資産を担保として提供することができるものとします（規約第35条第３項）。
②

金商法及び投信法による投資制限
本投資法人は、金商法及び投信法による投資制限に従います。かかる投資制限のうち、主なものは以下の通りです。
（ア）資産運用会社による運用制限
登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用にかかる業務の委託をしなければなりま
せんが、資産運用会社は、本投資法人の資産の運用にかかる業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは以下の通りです。
ａ．自己取引等資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした取引を行うこと（金商法第42条の２第１号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。
ｂ．運用財産の相互間取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第２号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれがないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
ｃ．第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指数、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的を持って、正当な根拠を有しない取引を行うこと（金商法第42条の２第３号）。
ｄ．投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法
人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第４号）。
ｅ．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。）が、当該金銭を当てて行われる事業を行うものの固定財産その他当該者の行う他の事業にかかる財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券にかかる契約その他の法律行為において確保されているものとして内閣府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引（金商法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号に掲げる行為をいいます。）を行うこと（金商法第40条の３）。
（ⅰ）金商法第２条第２項第５号又は第６号に掲げる権利（ⅱ）金商法第２条第１項第21号に掲げる有価証券（政令で定めるものに限ります。）（ⅲ）金商法第２条第２項第７号に掲げる権利（政令で定めるものに限ります。）
ｆ．その他業府令で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金商法第42条の２第７号、業府令第130条）。
（ⅰ）資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間におけ－ 44 －(44) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

る取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第１項第１号）。
（ⅱ）資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第２号）。
（ⅲ）第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う資産運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第３号）。
（ⅳ）他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第４号）。
（ⅴ）有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第５号）。
（ⅵ）第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（ただし、資産運用会社が予め個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。（同項第６号）。
（ⅶ）その他業府令に定められる内容の運用を行うこと。
（イ）同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式にかかる議決権の総数が、当該株式にかかる議決権の総数の100分の50を超えることとなる場
合には、当該株式を取得することが出来ません（投信法第194条、投信法施行規則第221条）。
（ウ）自己投資口の取引及び質受けの制限
投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることが出来ません。ただし、以下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項）。
ａ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。
ｂ．投信法の規定により当該投資口の買取をする場合。
ｃ．その他投信法施行規則で定める場合。
（エ）子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法
人（親法人）の投資口については、以下に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することが出来ません（投信法第81条第１項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます。
ａ．合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合。
ｂ．その他投信法施行規則で定める場合。
③

その他の投資制限
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

－ 45 －(45) ／ 2008/02/25 16:40 (2008/02/20 15:59) ／ F13787_e1_030_wk_07442452_投資方針_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

３【投資リスク】(1）リスク要因
以下には、本書の日付現在の法制度等を踏まえ、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。
また、本投資法人が保有している個別の不動産信託受益権又は不動産に係る不動産に固有のリス
クについては、後記「５ 運用状況 (2) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの (ウ)個別
信託不動産及び不動産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、可能な限りこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努めますが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券の市場価格は下落し、発行価格を下回ることも予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下の通りです。
①

投資証券の商品性に関するリスク（ア）投資証券の市場価格の変動及び流動性に関するリスク（イ）金銭の分配に関するリスク（ウ）収入及び支出の変動に関するリスク（エ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク②

本投資法人の運用方針等に関するリスク（ア）投資対象を主として居住施設としていることによるリスク（イ）投資対象に商業施設を加えていることによるリスク（ウ）不動産の地域的な偏在に関するリスク（エ）PM会社に関するリスク（オ）不動産を取得又は譲渡できないリスク（カ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（ア）サポート会社への依存、利益相反に関するリスク（イ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク（ウ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク（エ）インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク（オ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク（カ）本投資法人の倒産のリスク（キ）敷金及び保証金に関するリスク④

不動産及び信託の受益権に関する法的リスク（ア）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク（イ）賃貸借契約に関するリスク（ウ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク（エ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク（オ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク（カ）法令等の制定・変更に関するリスク（キ）売主の倒産等の影響を受けるリスク－ 46 －(46) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（ク）マスターリースに関するリスク（ケ）転貸に関するリスク（コ）テナント等の属性や不動産の利用状況に関するリスク（サ）共有物件に関するリスク（シ）区分所有建物に関するリスク（ス）借地物件に関するリスク（セ）借家物件に関するリスク（ソ）開発物件に関するリスク（タ）有害物質に関するリスク（チ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク⑤

税制に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク（エ）一般的な税制の変更に関するリスク⑥

その他のリスク（ア）予定した取引を実行することができないリスク（イ）不動産の譲渡に伴う責任に関するリスク（ウ）専門家報告書等に関するリスク（エ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク（オ）本投資法人等の評判に関するリスク①

投資証券の商品性に関するリスク（ア）投資証券の市場価格の変動及び流動性に関するリスク
本投資口は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。
本投資証券の市場価格及び流動性は、取引所における投資家の需給により影響を受け、一定の期間内に大量の売買が行われた場合には、価格が大きく変動する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
そのため、投資主は、本投資証券を希望する価格水準や数量で売買できない可能性があり、その結果、投資主は期待した利益を確保できず、損失を被る可能性があります。
また、以下に記載の各リスクが顕在化した場合等において、本投資法人及びその保有資産、並びに本資産運用会社をはじめとする関係者の評判が損なわれる可能性があり、かかる評判の悪化は、本投資法人の信用に大きな打撃を与えることもあります。その結果、本投資証券の市場価格の下落や、本投資証券の取引機会の縮小など様々な事態の発生により、投資主に損害を与える可能性があります。
（イ）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２ 投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行うこととしていますが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付け－ 47 －(47) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

とする資産の当該裏付け不動産（以下、本「(1) リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売買や管理運営に伴う収益及び費用の状況等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
（ウ）収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、主として不動産の賃料収入に依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性がある他、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約通りの増額改定を行えなかったりする可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク (イ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。本書において開示されている保有資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません（なお、後記「⑥ その他のリスク (エ) 過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク」も併せてご参照下さい。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得や管理等に要する費用、その他
不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落したりすることがあります。
（エ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得等のために新投資口を随時追加発行することがありますが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、当該営業期間の期首から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われると、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値や、市場における需給バ
ランスが影響を受ける可能性があります。
②

本投資法人の運用方針等に関するリスク（ア）投資対象を主として居住施設としていることによるリスク
前記「２ 投資方針(1) 投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針」の通り、本投資法人は、原則として不動産のうち居住施設に運用資産総額の70％乃至100％を投資する方針であることから、用途分散によるリスク分散効果が十分に機能しない可能性もあります。
この場合、景気や人口・世帯数の動向等、居住施設市場に影響を及ぼすと考えられるマク
ロ要因の変動や、物件取得又は入居者獲得の競争の激化等により、入居者や賃料が計画通りに確保できなくなる可能性があります。
また、本投資法人の投資対象物件の入居者の多数を占めると想定される若年層都会生活者の生活パターン・特性等に鑑みれば、比較的短期間のうちに入居者が転居し、稼働率の低下をもたらすおそれがあります。
（イ）投資対象に商業施設を加えていることによるリスク
本投資法人は、運用資産総額の30％を上限として、商業施設の投資比率を今後徐々に高めていく方針であることから、これに伴って居住施設と異なる商業施設固有の投資リスクも－ 48 －(48) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

負っていくこととなります。
例えば、本投資法人の収入に影響を及ぼすこととなるテナントの売上収入は、当該商圏内での競合状況や消費者の消費行動、当該テナント自身の営業努力といった本投資法人の関与し得ない要素に左右されることが挙げられます。また、テナントの売上不振等による契約賃料の不払いがあった場合、本投資法人の収支に与える影響は、居住施設に比して相対的に大きなものになる可能性があります。さらに、商業施設の場合、単一又は小数のテナントへ物件を賃貸する形態となる物件も多くなります。シングルテナント又はこれに準ずるような形
態の賃貸借契約においては、長期での賃貸借期間の設定や中途解約時の補償的条項の手当て等に加え、契約不更新、中途解約、撤退があった場合の代替テナント確保や転用の可能性まで見据えた取得時の検討等を通じ、撤退リスクの抑制に努めているものの、実際に撤退があった場合は、建物が個別テナント用の仕様となっている場合における不稼動期間の長期化等により、賃料収入に相応の影響が発生する可能性もあります。
（ウ）不動産の地域的な偏在に関するリスク
本投資法人は、前記「２ 投資方針 (1) 投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針」に記載
する通り、居住施設については、東京都主要９区に所在する物件に40％乃至80％を投資する方針です。従って、これらの地域における人口、人口動態、単身者、世帯数、平均所得等の変化、地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等により、本投資法人の収益が著しい悪影響を受ける可能性があります。
また、テナント獲得に際し、東京都主要９区等、特定の地域の不動産賃貸市場における競争が激化し、結果として、空室率の上昇や賃料水準の低下により賃料収入が減少し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
（エ）PM会社に関するリスク
一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、PM会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、本投資法人が保有する不動産の管理についても、管理を委託するPM会社の業務遂行能力に相当程度依拠することになります。管理委託先を選定するに当たっては、PM会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、
当該PM会社における人的・財産的基盤が維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るPM業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該PM会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、
本投資法人の利益を害する可能性があります。
本投資法人は、PM会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除することはできますが、後継のPM会社が任命されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。
（オ）不動産を取得又は譲渡できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強く代替性及び流動性が低いため、希望す
る時期に希望する物件を取得又は譲渡できない可能性があります。また、不動産投資信託、その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資は活発化する傾向にあり、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、物件の精査（デュー・デリジェンス）に相当
程度の時間と費用を要し、また、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。さらに、本投資法人が不動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを譲渡する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。

－ 49 －(49) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
（カ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができ
る保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りに支障をきたす可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク（ア）サポート会社への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、モリモト、CLJ及び大和ハウスをサポート会社としています。このうちモリモトは、本書の日付現在、本資産運用会社の株式の50.1％を保有する株主であるとともに、本資産運用会社の常勤取締役や従業員の出向元でもあり、かつ非常勤取締役を派遣しています。CLJは、本書の日付現在、本資産運用会社の株式の33.4％を保有する株主であるとともに、本資産運用会社の各委員会の委員（非常勤）及び非常勤取締役を派遣しています。また、大和ハウスは、本書の日付現在、本資産運用会社の株式の10.0％を保有する株主であるとともに、本資産運用会社の従業員の出向元でもあり、かつ非常勤取締役を派遣しています。
さらに、本投資法人及び本資産運用会社は、平成17年12月１日付でモリモトとの間で「パイプライン・サポート等に関する基本協定書」を、平成19年２月13日付でCLJとの間で「パイプライン・サポート等に関する基本協定書」を、同日付で大和ハウスとの間で「新パイプライン・サポート等に関する基本協定書」をそれぞれ締結しており、各協定書に基づく情報提供や業務支援等を受けています。また、本投資法人がモリモト又は大和ハウスの子会社又は関連会社を取得資産のPM会社として選定することもあります。各協定書の概要については、
前記「２ 投資方針 （1）投資方針 ②成長戦略 （ウ）サポート会社等との協働」をご参照下さい。
これらの点に鑑みると、本投資法人及び本資産運用会社は、モリモト、CLJ及び大和ハウスと密接な関連性を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対するモ
リモト、CLJ及び大和ハウスの影響は相当程度高いということができます。
従って、本投資法人がモリモト、CLJ及び大和ハウスとの間で、本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
一方、本投資法人は、資産運用活動の様々な局面において、モリモト、CLJ及び大和ハウス－ 50 －(50) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

並びにこれらの子会社等との間で取引を行うことが想定されますが、モリモト、CLJ及び大和ハウスが自己又はその顧客等（大和ハウスの子会社が資産運用を行う不動産投資法人を含みます。）の利益を図るため、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあります。
（イ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法及び規約に基づき、執行役員及び監督役員（以下「役員」といいます。）から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。
本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。投信法及び金商法は、本投資法人の役員及び本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法及び金商法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可能性があります。
また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）、利益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
この他に、本投資法人又は本資産運用会社若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反、投資法人と利益相反状況にある場合において投資法人の利益を害する行為があった場合や業務遂行能力低下又は喪失があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ウ）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。
（エ）インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、本投資法人の発行する投資証券は、上場株式等と異なり、金商法に定めるいわゆるインサイダー取引規制の対象ではありません。従って、本投資法人の関係者や取引先が本投資法人に関する重要な事実をその立場上知り、その重要な事実の公表前に本投資証券の取引を行った場合であっても金商法上はインサイダー取引規制に抵触しません。しかし、本投資法人の関係者等が金商法で禁じられているインサイダー取引に類似の取引を行った場合には、本投資証券に対する投資家一般の信頼を害し、ひいては市場価格の下落や本投資証券の流動性の低下等の悪影響を及ぼす可能性があります。
（オ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、
投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会の承認を得て本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、
投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

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（カ）本投資法人の倒産のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算に服する可能性があります。
上記のように本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法
人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない
可能性があります。
（キ）敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、投資対象不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人
は、敷金又は保証金の返還資金を調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなる
可能性があります。その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
④

不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「２ 投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載の通り、不動産等及び不動産対応証券等です。不動産を信託財産とする信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。従って、以下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託財産とする信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権固有のリスクについては、後記「(チ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
（ア）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うに当たっては、当該不動産について定評のある専門業者からエンジニアリング・レポートを取得する等の物件精査を行いますが、エンジニアリング・レポートで指摘されなかった事項等について、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はありま
せんし、例えばエレベーターや給湯器などの付属設備の不具合も含め、想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵等が取得後に判明するおそれもあります。本投資法人は、状況に応じては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証をさせ、又は瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、必ずしも常にそうであるとは限りません。また、表明及び保証をさせ、又は瑕疵担保責任を負担させることにより、かかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする
損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性に欠けたりする場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。

－ 52 －(52) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

また、本投資法人が不動産を譲渡する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年
法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅建業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、譲渡の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。従って、本投資法人が不動産を譲渡する場合は、譲渡した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、
本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
（イ）賃貸借契約に関するリスク
ａ. 賃貸借契約の解約リスク、更新がなされないリスク
賃貸借契約において賃借人が期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約を終了する場合があり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約が更新されない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少する可能性があります。なお、賃貸借契約の中に解約禁止条項、解約違約金条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約違約金が減額されたり、かかる条項の効力が否定されたりする可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及
ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
ｂ. 賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は賃借人が破産手続、再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といいます。）
上の更生手続その他の倒産手続（以下、総称して「倒産等手続」といいます。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
ｃ. 賃料改定に係るリスク賃貸借契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料が賃借人との協議に基づき改定されることがあり、本投資法人が保有する不動産について、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定通りに賃料を増額することができるとは限りません。
ｄ. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権－ 53 －(53) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。
請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
（ウ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）による不動産の滅失、劣化又は毀損や、これらに伴う賃借人側の被害により、不動産の価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した箇所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減
少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約（地震保険に関する契約を含みます。）が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法
人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
（エ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）上無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じたり、競争力の維持・向上、修繕が必要となったりする場合には、かかる修繕に関連して多額の費用が必要となる可能性があります。
また、かかる修繕が困難若しくは不可能な場合、又は一定期間テナントの退去が必要となる場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価値が低下する可能性があります。
（オ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱い（いわゆる既存不適格）とされています。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、適用される現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じた－ 54 －(54) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

りする可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少したりする可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
（カ）法令等の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。）の他、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無を問わず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令の制定若しくは改正又は行政行為等が本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（キ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から、さらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により不動産の売買が否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
さらに、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会
社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
（ク）マスターリースに関するリスク
特定の不動産において、サブ・リース会社が当該不動産の所有者である信託受託者との間で転貸を目的として当該不動産を一括して賃借するマスターリース契約を締結し、その上でエンド・テナントに対して転貸する、いわゆるマスターリースの形態をとっており、また、
今後も同様の形態をとる場合があります。この場合、サブ・リース会社の財務状態が悪化したときは、サブ・リース会社の債権者がサブ・リース会社のエンド・テナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、サブ・リース会社から賃貸人である信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
（ケ）転貸に関するリスク
賃借人（サブ・リース会社を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを必ずしも自己の意思に即して選択できなくなったり、退去させられなくなったりする可能性があるほか、賃借人の賃料が、転－ 55 －(55) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の財務状態の悪化が、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（コ）テナント等の属性や不動産の利用状況に関するリスク
テナント（転借人を含みます。）の属性等について、入居審査時等には判明しなかった問題が、入居後に発生する可能性があります。
また、テナントによる不動産の利用状況等によっては、他のテナントとの間でトラブル等を発生、当該物件の評判や稼働率を低下させ、資産価値や本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性があります。
（サ）共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。従って、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割された場合には、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般に解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影
響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があ－ 56 －(56) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

ります。
（シ）区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物は、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替えをする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数での建替え決議が必要とされる等、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、他の区分所有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいますが、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、
法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に対抗することができません。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用貸借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた
不動産を処分できないリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
（ス）借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。
また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格
が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移転する可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う
可能性があります。

－ 57 －(57) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。
かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾の条件として承諾料を請求されたりする場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の財政状態の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金
及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場
合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
（セ）借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸
借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
（ソ）開発物件に関するリスク
本投資法人は、竣工前の未稼働不動産の取得は原則として行わない方針です。しかし、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約又はこれに準ずる覚書等（以下、本「（ソ）開発物件に関するリスク」中において、「売買契約等」といいます。）を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約等を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約等通りの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性がある他、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（タ）有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法
人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う
可能性があり、かかる義務を負う場合には本投資法人が損害を受ける可能性があります。な－ 58 －(58) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

お、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロ
エチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やポリ塩化ビフェニル（PCB）廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格の下落により、本投資法人が損害を受ける可能性があります。かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる
有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、
本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。
さらに、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性もあります。
（チ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形態で取得することが多く、本書の日付現在の保有物件も１件を除きすべて信託不動産です。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。従って、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権について
は受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財－ 59 －(59) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
⑤

税制に関するリスク（ア）導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努めていますが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配
金支払原資の制限・不足、借入金等の定義に係る不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。これらの要因の中には、本投資法人又は本資産運用会社において回避・統制することが不可能なものもあります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができない場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金等に悪影響を及ぼし、本投資証券の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、後記「４ 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い ②投資法人の税務 (ア) 利益配当等の損金算入」をご参照下さい。
（イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権、又は不動産、土地の賃借権若
しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合を75％以上とすることとしています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、
本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（エ）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

－ 60 －(60) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

⑥

その他のリスク（ア）予定した取引を実行することができないリスク
本投資法人は、資産の取得・譲渡や、新投資口の追加発行や借入れによる資金調達といった重要な取引を行うことを決定した場合、適時開示を実施するとともに、万全を期して準備をしますが、予期せぬ事態の発生によって、当該取引を実行できなくなる可能性があります。
この場合、収益機会を失うばかりでなく、状況によっては取引の関係者等に対する損害賠償等を余儀なくされること等により、投資主に損害を与える可能性があります。
（イ）不動産の譲渡に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を譲渡した場合に、当該不動産に物的又は法的な瑕疵があるために、
法令又は売買契約に従い、瑕疵担保責任や表明保証責任を負担する可能性があります。特に、
本投資法人は、宅建業法上のみなし宅地建物取引業者に該当しますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任に関するリスクを排除することができな
い場合があります。
（ウ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評
価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
エンジニアリング・レポートについても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥や瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出される地震予想損失率も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。地震予想損失率は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
（エ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
本投資法人が取得する個別投資資産の過去の収支状況を開示する場合、不動産信託受益権に係る不動産の現信託受託者若しくは前信託受託者、不動産の前所有者若しくは前々所有者、又は前信託受益者等から提供を受けた賃貸事業収支をあくまで参考として記載したものです。
これらは不動産信託受益権に係る信託不動産及び不動産の前所有者及び前々所有者から提供を受けた未監査の情報を基礎としているため、すべてが正確であり、かつ完全な情報であるとの保証はありません。また、これらの情報は本投資法人に適用される会計原則と同じ基準に基づいて作成されたとの保証もありません。従って、今後の本投資法人の収支はこれと大幅に異なるおそれがあります。
（オ）本投資法人等の評判に関するリスク
以上のようなリスクが発生した場合等において、本投資法人及びその保有資産、並びに本資産運用会社をはじめとする関係者の評判が損なわれる可能性があります。かかる評判の悪化は、その原因や外部環境等によっては深刻なものになることがあり、また、事実に反するものであっても、報道やインターネット等を通じた流布により増幅され、本投資法人の信用に大きな打撃を与えることもあります。
その結果、本投資証券の市場価格の下落や、本投資法人の取引機会の縮小など様々な事態の発生により、投資主に損害を与える可能性があります。

－ 61 －(61) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

(2）投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが存在することを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう本書の日付現在、以下のリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているもの
ではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
①

適時適切な情報開示
本投資法人が投資家の自己責任原則に則った投資判断に必要な、適時適切な情報開示を行え

るよう、本資産運用会社は、資産運用委託契約及び本資産運用会社の組織規程等の内部規定に基づき、本資産運用会社の財務経理部を担当部署として、投信法や東京証券取引所の規則の定めるところに従って投資家に対して適時適切な情報開示を行うことを可能とする体制を整備しています。
②

コンプライアンスの徹底
上記の適時適切な情報開示は、本投資法人及び本資産運用会社の業務がコンプライアンスに則った（すなわち、法令、諸規則、社内規定及び市場ルールを厳格に遵守することはもとより、社会的規範を十分にわきまえた誠実かつ公正な企業活動を全うした）結果でなくてはなりません。本投資法人及び本資産運用会社は、投信法及び金商法に則して適法に業務を営む法人として、コンプライアンス面で概略次のような体制を整備しています。
本投資法人の役員会は、１名の執行役員及び２名の監督役員（本資産運用会社と利害関係がないことを含め、投信法に定められた適格性を備えた人材を選任しています。）により構成され、執行役員の業務執行及び本資産運用会社の委託業務遂行状況を監督しています。具体的には、役員会に対し３か月に１回以上、本投資法人及び本資産運用会社の業務執行状況や資産の運用リスクの状況等が報告されます。さらに、本投資法人は、資産運用委託契約に基づき、本資産運用会社の帳簿等閲覧調査、監査、及びその結果に基づき必要に応じ本資産運用会社に対する是正指示等を行う権限を有しています。
本資産運用会社においては、コンプライアンスに則った業務運営を徹底するために、取締役会が定めた「コンプライアンス規程」等において、取締役会、代表取締役、コンプライアンス
委員会、コンプライアンス・オフィサー、コンプライアンス室の役割等を規定し、実践しています。この他、各種の規程においてコンプライアンスを徹底するための役職員の行為準則等について体系的に定めています。特に、利益相反が発生しやすいとされている本資産運用会社の利害関係者との不動産等の取得・譲渡の取引（１件1,000万円未満の少額取引等を除きます。）については、本投資法人の役員会が承認したものでなければ取締役会が取引の実施を決定できないようにする等、厳格な手順を定めています。また、法人関係情報（いわゆるインサ
イダー情報に該当する内部重要情報）を利用したインサイダー取引相当の行為については、本投資法人及び本資産運用会社のそれぞれにおいて、これを規制する規程を制定しています。
本資産運用会社におけるこれら規程の実効性を確保するため、取締役会は「内部監査規程」
を定め、他の内部機関から独立した立場にあるコンプライアンス・オフィサーの統括の下にコ
ンプライアンス部門が行う内部監査において、法令・規定等の遵守状況の検証、問題点の把握とその是正を図るプロセスを整備しています。また、コンプライアンス違反行為が発生し又はその発生のおそれがある場合等には、役職員は他の内部機関から独立した位置付けにあるコン
プライアンス・オフィサー等に報告しなければならない旨を、コンプライアンス規程等に定めています。

－ 62 －(62) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_040_wk_07442452_投資リスク_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

４【手数料等及び税金】（1）【申込手数料】
該当事項はありません。
（2）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第８条）、該当事項はありません。
（3）【管理報酬等】①

役員報酬（規約第20条）
本投資法人の役員の報酬の支払基準及び支払時期は、以下の通りです。

（ア）各執行役員の報酬は、一人当たり月額80万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定した金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。
（イ）各監督役員の報酬は、一人当たり月額35万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定した金額を、毎月、当月分を当月末日までに支払うものとします。
（注) 本投資法人は、執行役員又は監督役員の投信法第115条の６第１項の責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定める限度において、役員会の決議によって免除することができるものとします（規約第21条）。

②

本資産運用会社への資産運用報酬（規約第38条及び同別紙１）
本資産運用会社に支払う資産運用報酬の額及び支払に関する基準はそれぞれ以下の通りです。

資産運用報酬に関する消費税及び地方消費税は、本投資法人の負担とします。
（ア）運用報酬１（資産連動報酬）
各営業期間（前決算期の翌日から３か月目の月の末日までの期間、及び当該末日の翌日か
ら当決算期までの期間をいいます。）の終了後１か月以内に、前決算期に保有する不動産等
及び不動産対応証券等の前決算期における評価額に年率0.4％を乗じた額を上限として（ただし、営業期間毎に１年を365日とする日割計算によるものとします。）、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替（振込手数料又は振替手数料は本投資法人の負担とします。）の方法により支払います。（注）（注) 本資産運用会社と別途合意するまで年0.2％とします。

（イ）運用報酬２（利益連動報酬）計算書類等を承認した日の翌月末までに、運用報酬２控除前の税引前当期純利益から繰越欠損金を控除した額に、5.0％を上限とする料率を乗じた額を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替（振込手数料又は振替手数料は本投資法人の負担とします。）の方法により支払います。（注）（注) 本資産運用会社と別途合意するまで1.5％とします。

（ウ）取得・譲渡報酬
不動産等又は不動産対応証券等を取得又は譲渡した日の翌月末までに、不動産等又は不動産対応証券等の取得価額又は譲渡価額の0.8％（ただし、利害関係者からの取得又は利害関係者に対する譲渡の場合は0.4％とします。）を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替（振込手数料又は振替手数料は本投資法人の負担とします。）の方法により支払います。

－ 63 －(63) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_050_wk_07442452_手数料等_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

③

資産保管会社、投資主名簿等管理人及び一般事務受託者への支払手数料
資産保管会社、投資主名簿等管理人及び一般事務受託者がそれぞれの業務を遂行することの対価である事務受託手数料は、以下の通りです。
（ア）資産保管業務に係る報酬
本投資法人は、資産保管業務に係る報酬として、営業期間毎に、資産総額に年率0.02％を乗じた額を上限として別途定める委託報酬を、資産保管会社から請求を受けた日の属する月の翌月末日までに、資産保管会社の指定する銀行口座への振込み又は口座振替の方法により支払います。
（イ）投資主名簿の管理に係る報酬
本投資法人は、投資主名簿の管理に係る報酬として、毎月、以下の委託事務手数料表により計算した金額を、投資主名簿等管理人から請求を受けた日の属する月中に、投資主名簿等
管理人の指定する銀行口座へ振込又は口座振替（振込手数料又は振替手数料並びに当該振込手数料金額又は振替手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担としま
す。）の方法により支払います。ただし、委託事務手数料表に定めのない投資主名簿の管理に係る報酬は、その都度、本投資法人と投資主名簿等管理人との間で協議の上、これを決定します。経済情勢の変動、委託事務の内容の変化等により、委託事務手数料表によりがたい事情が生じた場合は、随時本投資法人と投資主名簿等管理人との間で協議の上、これを変更し得るものとします。

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＜委託事務手数料表＞■通常事務手数料
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

１. 基本手数料(1) 毎月末現在における投資主及び実質投資主の名寄
せ合算後投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額の６分の１。
ただし、月額の最低料金は200,000円とする。
5,000名まで
480円
10,000名まで
420円
30,000名まで
360円
50,000名まで
300円
100,000名まで
260円
100,001名以上
225円(2) 除籍の投資主票及び実質投資主票
１件につき
70円

投資主名簿等の管理
投資主票及び実質投資主票の管理
平常業務に伴なう月報等諸報告、期末
現在における投資主及び実質投資主の確定と各名簿を合算した諸統計表の作成
新規及び除籍の投資主票、実質投資主
票の整理

２. 名義書換手数料(1) 書換等の投資証券１枚につき(2) 書換等の投資口数１口につき投資証券の名義書換
質権の登録及び抹消
改姓名、商号変更、その他投資証券の表示変更に関する投資証券及び投資主
名簿への記載３. 投資証券不所持取
扱手数料(1) 投資証券不所持申し出取扱料
投資証券１枚につき(2) 投資証券発行又は返還料
投資証券１枚につき

110円
120円

80円
80円

４. 分配金事務手数料(1) 期末現在における投資主及び実質投資主の名寄せ
合算後投資主数を基準として、投資主１名につき下記段階に応じ区分計算した合計額。
ただし、最低料金は350,000円とする。
5,000名まで120円
10,000名まで
110円
30,000名まで
100円
50,000名まで
80円
100,000名まで60円
100,001名以上
50円(2) 指定振込払いの取扱１件につき150円(3) 特別税率の適用
１件につき
150円
(4) 分配金計算書作成
１件につき
15円

５. 投資証券分合交換
手数料
６. 分配金支払手数料(1) 回収投資証券
１枚につき(2) 交付投資証券
１枚につき(1) 分配金領収証
１枚につき(2) 毎月末現在における未払の分配金領収証
１枚につき

80円
80円
450円

７. 諸届・調査・証明
手数料

(1) 諸
(2) 調
(3) 証

600円
600円
600円

届
査
明

１件につき
１件につき
１件につき

３円

投資証券不所持制度にもとづく不所持申し出の受理投資証券寄託先への寄託又は投資証券の廃棄不所持取扱中の投資主より交付請求があった場合の投資証券交付及びそれに付随する事務
分配金の計算及び分配金明細表の作成
分配金領収証の作成
印紙税の納付手続
分配金支払調書の作成
分配金の未払確定及び未払分配金明細表の作成
分配金振込通知及び分配金振込テープ又は分配金振込票の作成
一般税率以外の源泉徴収税率の適用
分配金計算書の作成

分割、併合等による投資証券の回収、廃棄及び新投資証券の交付
取扱期間経過後の分配金及び分配金の支払
未払分配金及び分配金の管理
住所変更届、特別税率適用届及び銀行振込指定書並びに実質投資主管理番号
変更届等諸届出の受理
税務調査等についての調査、回答
分配金支払証明書等諸証明書の発行－ 65 －(65) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_050_wk_07442452_手数料等_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

手数料項目
８. 諸通知発送手数料

９. 還付郵便物整理手
数料
10. 投資主総会関係手数料

11. 投資主一覧表作成
手数料

手数料計算単位及び計算方法(1) 封入発送料 封入物２種まで（機械封入）
１通につき１種増すごとに(2) 封入発送料 封入物２種まで
（手封入）
１通につき
１種増すごとに(3) 葉書発送料
１通につき(4) 宛名印書料
１通につき(5) 照 合 料
１照合につき
１通につき

事務範囲
25円
５円加算
40円
10円加算
８円
15円
10円
200円

(1) 議決権行使書(委任状)作成料
行使書（委任状）１枚につき15円(2) 議決権行使書(委任状)集計料
行使書（委任状）１枚につき70円
ただし、最低料金は70,000円とする。
(3) 投資主総会受付補助
派遣者１名につき
10,000円(1) 全投資主を記載する場合
１名につき
20円
(2) 一部の投資主を記載する場合
該当投資主１名につき20円

封入発送料…招集通知、決議通知等の封入、発送、選別及び書留受領証の作
成
葉書発送料…葉書の発送
宛名印書料…諸通知等発送のための宛名印書
照合料…２種以上の封入物についての照合
投資主総会関係書類、分配金、投資証
券その他還付郵便物の整理、保管、再送議決権行使書（又は委任状）の作成
議決権行使書（又は委任状）の集計
投資主総会受付事務補助

大口投資主一覧表等各種投資主一覧表の作成

12. 複写手数料

複写用紙１枚につき30円

投資主一覧表及び分配金明細表等の複写

13. 分配金振込投資主
勧誘料

投資主１名につき50円

分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入
並びに発送

14. 投資証券廃棄手数
料

投資証券１枚につきただし、最低料金は30,000円とする。

15円

予備投資証券等の廃棄■保管振替制度関係手数料
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

１. 実質投資主管理料

毎月末現在における名寄せ後の実質投資主1名につき、下記段階に応じ区分計算した合計額。
ただし、月額の最低料金は50,000円とする。
5,000名まで50円
10,000名まで
45円
30,000名まで
40円
50,000名まで
30円
50,001名以上25円
新規預託投資口数データ１件につき200円

実質投資主の実質投資主管理番号単位の管理
投資主と実質投資主及び実質投資主間の名寄せ
実質投資主の抹消・減少通知に係る処
理

２. 新規預託投資口数
データ処理手数料
３. 投資主通知データ
処理手数料

実質投資主通知データ１件につき150円

新規預託投資口数データの作成及び仮
実質投資主名簿への登録
データの入力及び実質投資主名簿への登録（ウ）一般事務に係る報酬
本投資法人は、一般事務に係る報酬として、営業期間毎に、本投資法人の資産総額に年率0.085％を乗じた額を上限として別途定める委託報酬を、一般事務受託者から請求を受けた
日の属する月の翌月末日までに、一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込み又は口座振替の方法により支払います。

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④

会計監査人報酬
会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期毎に1,500万円を上限として、役員会で決定する金額を、当該決算期後３か月以内に支払います（規約第28条）。
（4）【その他の手数料等】
本投資法人は、本投資証券の発行及びその他運用資産の運用に係る以下の費用についても負担するものとします。
ａ. 運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社との間の各委
託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務乃至事務を処理するために要した諸費用又は一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合のかかる遅延利息又は損害金
ｂ. 本投資証券の発行に関する費用（券面の作成、印刷及び交付に係る費用を含みます。）
ｃ. 投資主・実質投資主の氏名・住所データ作成費用、投資主・実質投資主あて書類送付に係る郵送料及び使用済書類等返還（廃棄）に要する運搬費
ｄ. 分配金支払に関する費用（振替支払通知書用紙、銀行取扱手数料等を含みます。）
ｅ. 有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用
ｆ. 目論見書及び（仮）目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用
ｇ. 財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する
場合の提出費用を含みます。）
ｈ. 本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用
ｉ. 本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用
ｊ. 投資主総会及び役員会開催に係る費用及び公告に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び交付に係る費用
ｋ. 役員に係る実費及び立替金等
ｌ. 運用資産の取得、管理、譲渡等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）
ｍ. 借入金及び投資法人債に係る利息
ｎ. 本投資法人の運営に要する費用
ｏ. 本投資証券が東京証券取引所に上場するのに要する費用
ｐ. その他前各号に類する費用で役員会が認めるもの（5）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは以下の通りです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いがなされることがあります。
①

投資主の税務（ア）個人投資主の税務
ａ. 利益の分配に係る税務
個人投資主が投資法人から受け取る利益の分配は、配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。ただし、上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配は特例の対象となり、個人投資主は金額にかかわらず源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定
申告不要の選択が可能となります。また、利益の分配に係る源泉徴収税率は、特例により－ 67 －(67) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_050_wk_07442452_手数料等_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

平成21年３月31日までに支払を受けるべきものに関しては10％（所得税７％、住民税
３％）、平成21年４月１日以後に支払を受けるべきものに関しては20％（所得税15％、住民税５％）となります。なお、大口個人投資主（発行済投資口総数の５％以上を保有）はこの特例の対象とはならず、原則通り20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。
ｂ. 利益を超えた金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻しとして扱われ、この出資の払戻し額のうち払戻しを行った本投資法人の出資金等に相当する額を超える金額がある場合には、みなし配当 (注１) として上記ａ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額 (注２) として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価 (注３) を算定し、投資口の譲渡損益の額 (注４) を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記ｃ．の投資口の譲渡における本投資法人の投資口を金融商品取引業
者等を通じて譲渡等する場合と原則同様になります。
ｃ. 投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等の譲渡所得等として原則20％（所
得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場
合は、他の株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。ただし、本投資法人の投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。
（ⅰ）申告分離課税の上記20％の税率は、平成20年12月31日までの譲渡等に関しては10％（所得税７％、住民税３％）となります。
（ⅱ）本投資法人の投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年度における他の株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれないため株式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合は、申告を要件に、翌年以降３年間にわたりこの損失を株式等に係る譲渡所得等の金額から繰越控除することが認められます。
（ⅲ）金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉税率は、平成20年12月31日までの譲渡等に対しては10％（所得税７％、住民税３％）、平成21年１月１日以後の譲渡等に対しては20％（所得税15％、住民税５％）となります。
（イ）法人投資主の税務
ａ. 利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配は、受取配当等として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。ただし、上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配は特例の対象となり、この所得税の源泉税率は平成21年３月31日までに支払を受けるべきものに関しては７％、平成21年４月１日以後に支払を受けるべきものに関しては15％となります。この源泉税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
ｂ. 利益を超えた金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻しとして扱われ、この出資の払戻し額のうち払戻しを行った本投資法人の出資金等に相当する額を超える金額がある場合には、みなし配当 (注１) として上記ａ．における利益の分配と同－ 68 －(68) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_050_wk_07442452_手数料等_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額 (注２) として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価 (注３) を算定し、投資口の譲渡損益の額 (注４) を計算します。
ｃ. 投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約
定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
（注１）みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
みなし配当の金額＝出資の払戻し額－投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資金等の金額（注２）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下の通り算定されます。
投資口の譲渡に係る収入金額 ＝ 出資の払戻し額 － みなし配当金額（注１）（注３）投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
出資払戻し直前の取得価額 ×※投資法人の出資払戻し総額
投資法人の前期末の簿価純資産価額※

この割合は、小数第３位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。

（注４）投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額 ＝ 譲渡収入金額（注２) － 譲渡原価の額（注３）②

投資法人の税務（ア）利益配当等の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するために留意すべき主要な要件（導管性要件）は以下の通りです。
ａ. 配当等の額が配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること
ｂ. 他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと
ｃ. 適格機関投資家（金商法第２条第３項第１号。ただし租税特別措置法施行規則第22条の19第１項に規定するものに限ります。）以外の者から借入れを行っていないこと
ｄ. 事業年度の終了時において、同族会社に該当していない（３人以下の投資主及びその特殊関係者により発行済投資口総数及び議決権総数の50％超を保有されていない）こと
ｅ. 発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること
ｆ. 事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること（イ）不動産流通税の軽減措置
ａ. 登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税標準額に対して２％の税率により課されますが、土地に対しては平成18年４月１日から平成20
年３月31日までは１％とされています。ただし、規約において、資産運用の方針として、
本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは適格機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人が平成18年４月１日から平成20年３月31日までに取得する不動産に対しては、登録免許税の税率が特例により0.8％に軽減されます。
ｂ. 不動産取得税－ 69 －(69) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_050_wk_07442452_手数料等_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額に対して４％の税率により課されますが、土地及び住宅用の建物に対しては平成18年４月１日から平成21年３月31日までは３％、また住宅用以外の建物に対しては平成18年４月１日から平成20年３月31日までは3.5％とされています。ただし、上記ａ．の要件を満たす投資法人が平成21年３月31日までに取得する不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税標準額が３分の１に軽減されます（住宅用の土地及び建物に関しては、建物のすべての区画が50㎡以上のものに限り適用されます。）。

－ 70 －(70) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_050_wk_07442452_手数料等_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

５【運用状況】（1）【投資状況】
本投資法人の平成19年11月30日現在における投資状況の概要は以下の通りです。
資産の種類

施設区分

タイプ別
区分
（注１）

地域
（注２）
エリア１

シングル

居住施設
不動産を信託財産とする信託の受益権

エリア２

エリア１
DINKS

J-20 ユニロイヤル銀座

1,867

3.4

J-2 フォーティーンヒルズイーストタワー

1,988

3.6

802

1.4

J-23 イプセ大塚

1,540

2.8

J-1 目黒かむろ坂レジデンシア

4,556

8.2

J-3 クイズ恵比寿

7,749

13.9

J-4 イプセ麻布十番七面坂

4,595

8.3

J-5 イプセ芝公園

2,689

4.8

J-6 イプセギンザ

2,578

4.6

J-7 ネクストフォルム西麻布

2,256

4.1

J-8 イプセ日本橋

1,230

2.2

J-10 イプセ都立大学

658

1.2

J-15 イプセ東京EAST

2,385

4.3

J-16 イプセ雪谷

1,147

2.1

J-17 イプセ麻布十番

3,001

5.4

J-18 イプセ麻布十番DUO

2,781

5.0

J-19 イプセ新宿夏目坂

1,918

3.5

J-21 イプセ祐天寺

1,496

2.7

J-22 イプセ渋谷Tiers

1,448

2.6

J-14 コンフォートタイム大塚J-24 イプセ菊川

853

1.5

J-25 イプセ鶴見

698

1.3

1,707

3.1

49,952

90.0

1,451

2.6

1,451

2.6

小計

51,403

92.6

S-2 いなげや横浜西が岡店

1,055

1.9

1,055

1.9

1,055

1.9

預金・その他の資産

3,076

5.5

資産総額計

55,534100.0

エリア２
ファミリー エリア２

J-13 コスモハイム武蔵小杉
居住施設

商業施設

―

エリア４

計

S-1 フォレオタウン筒井
商業施設

計

不動産を信託財産とする信託の受益権
不動産

商業施設

―

保有総額 対総資産比率
（百万円）
（％）
（注３）
（注４）

物件番号・物件名称

エリア２

商業施設
不動産

計

小計

金額（百万円）

対総資産比率（％）

負債総額30,892

55.6

純資産総額

24,642

44.4（注１）「タイプ別区分」とは、住戸タイプを記載したものであり、シングルタイプ、DINKSタイプ、ファミリータイプに分類しています。
（注２）「地域」に記載されている「エリア１」とは、東京都千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、目黒区、品川区、世田谷区及び大田区を、「エリア２」とは、エリア１を除く東京都23区、横浜市、川崎市、大阪市、名古屋市、福岡市及びそれらの周辺地区をそれぞれ表します。また、「エリア４」とは、エリア１、エリア２及びエリア３（首都圏（エリア１、２を除く東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県）、政令指定都市圏（エリア２を除く）、県庁所在地、人口30万人程度の都市及びそれに準ずる地域）以外のその他の都市（人
口10万人程度の地域）を表します。
（注３）「保有総額」とは、貸借対照表計上額（不動産を信託財産とする信託の受益権及び不動産については、取得価格（取得に伴う付帯費用－ 71 －(71) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額）を記載しています。
（注４）「対総資産比率」は、小数第２位を四捨五入しています。

（2）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
参照の便宜上、本投資法人が保有する不動産は、「③ その他投資資産の主要なもの」に記載しています。
③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人は、平成19年11月30日現在において、下表に掲げる不動産を主たる信託財産とする不動産信託の受益権（以下本項において「信託不動産」といいます。）及び不動産を保有しています。
（ア）保有資産の概要
本投資法人の平成19年11月30日現在における保有資産の概要は以下の通りです。
所有形態（注１） 敷地面積
（㎡）
土地
建物
（注２）

延床面積
（㎡）
（注２）

構造／階数
（注２）
（注３）

東京都品川区西五反田

所有権

所有権

1,101.56

6,639.48

RC/14F平成17年１月25日

フォーティーンヒルズイース
トタワー

愛知県名古屋市中区新栄

所有権

所有権

879.85

4,634.98

S/14F

平成16年５月25日

J-3

クイズ恵比寿東京都渋谷区恵比寿

所有権

所有権

1,118.95

6,251.21

RC/B1・10F

平成17年２月28日

J-4

イプセ麻布十番七面坂

東京都港区麻布十番

所有権

所有権

1,146.98

4,515.21

SRC/B1・13F 平成17年１月５日

J-5

イプセ芝公園

東京都港区芝所有権

所有権

786.13

2,917.57

RC/B1・11F

J-6

イプセギンザ東京都中央区銀座

所有権

所有権

339.372,731.03

SRC/B1・13F 平成17年１月５日

J-7

ネクストフォルム西麻布

東京都港区西麻布

所有権

所有権

451.201,823.19

SRC/B1・10F 平成16年３月６日

J-8

イプセ日本橋東京都中央区日本橋兜町

所有権

所有権

186.51

1,716.21

SRC/B1・15F 平成16年11月３日

J-10

イプセ都立大学

東京都目黒区緑が丘

所有権

所有権

345.881,384.38

RC/6F

昭和43年９月17日
（注４）

J-13

コスモハイム武蔵小杉

神奈川県川崎市中原区
木月伊勢町

所有権

所有権

2,872.70

4,348.50

RC/5F

平成９年２月28日

J-14

コンフォートタイム大塚

東京都豊島区北大塚

所有権

所有権

376.23

1,395.46

SRC/12F

平成17年１月７日

J-15

イプセ東京EAST

東京都中央区八丁堀

所有権

所有権

502.503,239.51

RC/B1・10F

平成18年１月20日

J-16

イプセ雪谷

東京都大田区東雪谷

所有権

所有権

647.93

1,890.95

RC/9F

平成18年２月10日

J-17

イプセ麻布十番

東京都港区麻布十番

所有権

所有権

615.53

2,688.92

RC/B2・7F

平成17年９月２日

J-18

イプセ麻布十番DUO

東京都港区麻布十番

所有権

所有権

369.222,591.14

RC/14F平成18年３月８日

J-19

イプセ新宿夏目坂

東京都新宿区喜久井町

所有権

所有権

742.772,211.69

RC/7F

平成18年２月10日

J-20

ユニロイヤル銀座

東京都中央区銀座

所有権

所有権

318.01

2,253.92

RC/10F平成17年12月２日

J-21

イプセ祐天寺

東京都目黒区祐天寺

借地権

所有権

526.56

1,445.35

RC/7F

平成18年３月３日

J-22

イプセ渋谷Tiers

東京都渋谷区桜丘町

所有権

所有権

528.93

1,363.62

RC/8F

平成19年３月28日

J-23

イプセ大塚

東京都豊島区南大塚

所有権

所有権

398.402,554.36

RC/11F平成18年１月11日

J-24

イプセ菊川

東京都墨田区菊川

所有権

所有権

493.611,430.05

RC/7F

平成18年３月３日

J-25

イプセ鶴見

神奈川県横浜市鶴見区
鶴見中央

借地権

所有権

767.14

1,627.07

RC/6F

平成18年２月20日

S-1

フォレオタウン筒井

奈良県大和郡山市筒井町

所有権

所有権 12,524.00

4,115.33（注５）

S/1F（一部2F）

平成18年10月２日
乃至
平成18年10月16日

S-2

いなげや横浜西が岡店

神奈川県横浜市泉区西が岡

所有権

所有権

2,221.32

S・RC/3F

平成６年２月14日

物件
番号

物件名称

J-1

目黒かむろ坂レジデンシア

J-2

所在地（住所）

3,279.08

建築時期
（注２）

平成16年11月10日（注１）「所有形態」には、信託受益権の信託財産たる不動産に関しては不動産信託の受託者が保有する権利の種類、不動産に関しては本投資法人が保有する権利の種類をそれぞれ記載しています。

－ 72 －(72) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（注２）「敷地面積」、「延床面積」、「構造／階数」及び「建築時期」には、登記簿に記録された事項（ただし、延床面積については付属建物を除きます。）を記載しており、各信託不動産及び不動産の現況とは一致しない場合があります。
（注３）「構造／階数」に記載の略称は、それぞれ次を表します。
RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造、F：階、B：地下（注４）「J-10 イプセ都立大学」は、平成17年１月27日付で改修工事が行われています。
（注５）「S-1 フォレオタウン筒井」は、４棟の建物から成っており、それぞれ建築時期が異なっています。また、延床面積は各建物の登記簿に記載された面積の合計（ただし、附属建物を除きます。）を記載しています。

－ 73 －(73) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（イ）信託不動産及び不動産等
本投資法人の平成19年11月30日現在における信託不動産及び不動産の概要は以下の通りです。
ａ. 信託不動産及び不動産の概要及び投資比率について
取得価格 帳簿価格 期末算定価額（百万円） （百万円） （百万円）（注２） （注３）
（注４）

投資比率
（％）
（注５）

物件
番号

地域
（注１）

物件名称

信託受託者

信託期間

J-1

エリア１

目黒かむろ坂レジデンシア

みずほ信託
銀行株式会社

自：平成14年12月25日
至：平成27年12月20日

4,500

4,556

4,530

8.8

J-2

エリア２

フォーティーンヒルズ
イーストタワー

中央三井信託銀行株式会社

自：平成17年12月20日
至：平成27年12月31日

1,920

1,988

2,040

3.8

J-3

エリア１

クイズ恵比寿中央三井信託銀行株式会社

自：平成18年３月22日
至：平成28年２月28日

7,650

7,749

9,210

15.0

J-4

エリア１

イプセ麻布十番七面坂

中央三井信託銀行株式会社

自：平成18年３月22日
至：平成28年２月28日

4,500

4,595

5,020

8.8

J-5

エリア１

イプセ芝公園中央三井信託銀行株式会社

自：平成18年３月22日
至：平成28年２月28日

2,630

2,689

2,760

5.1

J-6

エリア１

イプセギンザ

中央三井信託銀行株式会社

自：平成18年３月22日
至：平成28年２月28日

2,520

2,578

2,660

4.9

J-7

エリア１

ネクストフォルム西麻布

中央三井信託銀行株式会社

自：平成18年３月22日
至：平成28年２月28日

2,220

2,256

2,490

4.3

J-8

エリア１

イプセ日本橋

中央三井信託銀行株式会社

自：平成18年３月22日
至：平成28年２月28日

1,200

1,230

1,340

2.3

J-10

エリア１

イプセ都立大学

中央三井信託銀行株式会社

自：平成18年３月22日
至：平成28年２月28日

648

658

648

1.3

J-13

エリア２

コスモハイム武蔵小杉

中央三井信託銀行株式会社

自：平成18年３月22日
至：平成28年２月28日

1,674

1,707

1,760

3.3

J-14

エリア２

コンフォートタイム大塚

中央三井信託銀行株式会社

自：平成18年３月22日
至：平成28年２月28日

779

802

939

1.5

J-15

エリア１

イプセ東京EAST

中央三井信託銀行株式会社

自：平成19年３月７日
至：平成29年３月６日

2,300

2,385

2,440

4.5

J-16

エリア１

イプセ雪谷

中央三井信託銀行株式会社

自：平成19年３月７日
至：平成29年３月６日

1,110

1,147

1,170

2.2

J-17

エリア１

イプセ麻布十番

中央三井信託銀行株式会社

自：平成19年６月21日
至：平成29年５月31日

2,910

3,001

2,930

5.7

J-18

エリア１

イプセ麻布十番DUO

中央三井信託銀行株式会社

自：平成19年６月21日
至：平成29年５月31日

2,690

2,781

2,710

5.3

J-19

エリア１

イプセ新宿夏目坂

中央三井信託銀行株式会社

自：平成19年６月21日
至：平成29年５月31日

1,865

1,918

1,870

3.6

J-20

エリア１

ユニロイヤル銀座

中央三井信託銀行株式会社

自：平成19年６月21日
至：平成29年５月31日

1,800

1,867

1,830

3.5

J-21

エリア１

イプセ祐天寺

中央三井信託銀行株式会社

自：平成19年６月21日
至：平成29年５月31日

1,450

1,496

1,470

2.8

J-22

エリア１

イプセ渋谷Tiers

中央三井信託銀行株式会社

自：平成19年６月21日
至：平成29年５月31日

1,400

1,448

1,480

2.7

J-23

エリア２

イプセ大塚

中央三井信託銀行株式会社

自：平成19年６月21日
至：平成29年５月31日

1,480

1,540

1,490

2.9

J-24

エリア２

イプセ菊川

中央三井信託銀行株式会社

自：平成19年６月21日
至：平成29年５月31日

817

853

871

1.6

J-25

エリア２

イプセ鶴見

中央三井信託銀行株式会社

自：平成19年６月21日
至：平成29年５月31日

666

698

676

1.3

S-1

エリア４

フォレオタウン筒井

中央三井信託銀行株式会社

自：平成19年３月23日
至：平成29年３月22日

1,410

1,451

1,410

2.8

S-2

エリア２

いなげや横浜西が岡店
（注６）

─────

─────

1,000

1,055

995

2.0

合

─────

─────

51,13952,45854,739100.0

計（注１）「地域」に記載されている「エリア１」とは、東京都千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、目黒区、品川区、世田谷区及び大田区を、「エリア２」とは、エリア１を除く東京都23区、横浜市、川崎市、大阪市、名古屋市、福岡市及びそれらの周辺地区をそれぞれ表します。また、「エリア４」とは、エリア１、エリア２及びエリア３（首都圏（エリア１、２を除く東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県）、政令指定都市圏（エリア２を除く）、県庁所在地、人口30万人程度の都市及びそれに準ずる地域）以外のその他の都市（人
口10万人程度の地域）を表します。

－ 74 －(74) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（注２）「取得価格」は、取得にかかる諸費用、公租公課等の精算金並びに消費税相当額等を含んでいません。
（注３）「帳簿価格」には、平成19年11月期末現在の貸借対照表計上額を記載しています。
（注４）「期末算定価額」には、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」に基づき、決算日を価格時点とする大和不動産鑑定株
式会社、株式会社中央不動産鑑定所、株式会社谷澤総合鑑定所及び財団法人日本不動産研究所による不動産鑑定評価額を記載しています。
（注５）「投資比率」には、取得価格の総額に対する各取得価格の比率を記載しており、小数第２位を四捨五入しています。
（注６）「S-2 いなげや横浜西が岡店」は、不動産として保有しており、不動産を信託財産とする信託設定をしていません。

－ 75 －(75) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

ｂ. 信託不動産及び不動産の賃貸可能面積、賃貸面積、賃貸可能戸数、賃貸戸数、テナント
総数及び稼働率について
物件
番号

物件名称

J-1

目黒かむろ坂レジデンシア

J-2

フォーティーンヒルズ
イーストタワー

J-3

クイズ恵比寿J-4

イプセ麻布十番七面坂

J-5
J-6

賃貸可能面積
（㎡）
（注１）

賃貸面積
（㎡）
（注２）

賃貸可能戸数
（戸）
（注３）

賃貸戸数
（戸）
（注４）

テナント
総数

稼働率
（％）
（注５）

4,967.97

4,848.07

125

123

1

97.6

3,548.48(内店舗257.40)

3,175.29(内店舗257.40)

131(内店舗1)

115（内店舗1)

1

89.5

5,247.00(内店舗1,954.05)

5,122.31(内店舗1,954.05)

93(内店舗10)90(内店舗10)1

97.6

3,493.83(内店舗212.55)

3,466.83(内店舗212.55)

96(内店舗1)

95（内店舗1)

1

99.2

イプセ芝公園2,707.51

2,487.38

75

70

1

91.9

イプセギンザ

2,226.42

2,076.76

67

63

1

93.3

1,544.46(内店舗738.95)

22(内店舗1)

20（内店舗1)

1

94.9

J-7

ネクストフォルム西麻布

1,627.06(内店舗738.95)

J-8

イプセ日本橋1,458.73(内店舗40.14)

1,285.41(内店舗40.14)

51(内店舗1)

45（内店舗1)

1

88.1

J-10

イプセ都立大学

863.70863.70

30

30

1

100.0

J-13

コスモハイム武蔵小杉

4,208.83

4,208.83

59

59

1

100.0

J-14

コンフォートタイム大塚

1,204.61

1,182.98

55

54

1

98.2

J-15

イプセ東京EAST

2,968.85

2,823.06

59

56

1

95.1

1,542.30(内店舗194.88)

1,513.29(内店舗194.88)

52(内店舗1)

51（内店舗1)

1

98.1

J-16

イプセ雪谷

J-17

イプセ麻布十番

2,400.00

2,271.08

51

48

1

94.6

J-18

イプセ麻布十番DUO

2,094.58

2,064.55

66

65

1

98.6

J-19

イプセ新宿夏目坂

1,917.62(内店舗395.22)

1,736.54(内店舗395.22)

41(内店舗1)

37（内店舗1)

1

90.6

J-20

ユニロイヤル銀座

1,817.56

1,771.57

61

59

1

97.5

1,380.35（内店舗291.75)

1,380.35（内店舗291.75)

29（内店舗2)

29（内店舗2)

1

100.0

J-21

イプセ祐天寺J-22

イプセ渋谷Tiers

1,123.80

1,091.31

30

29

1

97.1

J-23

イプセ大塚

1,871.70

1,847.90

70

69

1

98.7

J-24

イプセ菊川

1,168.18

1,168.18

43

43

1

100.0

J-25

イプセ鶴見

1,452.09

1,452.09

32

32

1

100.0

S-1

フォレオタウン筒井

4,022.27(内店舗4,022.27)

4,022.27（内店舗4,022.27)

11（内店舗11)

11（内店舗11)

1

100.0

S-2

いなげや横浜西が岡店

2,343.26(内店舗2,343.26)

2,343.26(内店舗2,343.26)

1(内店舗1)

1（内店舗1)

1

100.0

57,656.70(内店舗10,450.47)

55,747.47(内店舗10,450.47)

1,350(内店舗30)

1,294(内店舗30)

24

96.7

合

計

（注１）「賃貸可能面積」には、平成19年11月30日現在の情報を基に、各信託不動産及び不動産について賃貸が可能な面積を記載しています。
なお、「S-2 いなげや横浜西が岡店」の賃貸可能面積は、不動産登記法上の建物の延床面積には算入されない階下スペース部分等を含めて賃貸借契約書が締結されているため、建物の延床面積よりも大きくなっています。
（注２）「賃貸面積」には、賃貸可能面積のうち、平成19年11月30日現在、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に記載されている面積の合計を記載しています。ただし、賃貸借契約書の記載に明白な誤謬がある場合は、前所有者から提供を受けた情報、竣工
図面等に基づき記載しています。なお、「S-2 いなげや横浜西が岡店」の賃貸面積は、不動産登記法上の建物の延床面積には算入されない階下スペース部分等を含めて賃貸借契約書が締結されているため、建物の延床面積よりも大きくなっています。
（注３）「賃貸可能戸数」には、平成19年11月30日現在、各信託不動産及び不動産について賃貸が可能な戸数を記載しています。
（注４）「賃貸戸数」には、平成19年11月30日現在、エンド・テナントとの間で賃貸借契約が締結されている戸数を記載しています。
（注５）「稼働率」には、平成19年11月30日現在の各信託不動産及び不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しており、小数第２位を四捨五入しています。

－ 76 －(76) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（ウ）個別信託不動産及び不動産の概要
個別の信託不動産及び不動産の概要は、以下の通りです。
個々の信託不動産及び不動産の概要については、特段の記載がない限り、平成19年11月30
日現在における情報です。
ａ. 「個別不動産の名称及び所在地等」欄に関する説明
ⅰ. 「前所有者」「前々所有者」欄には、不動産等を本投資法人に譲渡した者を記載しています。
ⅱ. 「所在地」欄には、登記簿に記録されている地番及び住居表示を記載しています。
ⅲ. 土地及び建物の「所有形態」欄には、信託不動産に関しては信託受託者が保有する権利の種類を、不動産に関しては本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
ⅳ. 土地の「面積」欄には、登記簿に記録されている地積を記載しています。
ⅴ. 土地の「用途地域」欄には、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域を記載しています。
ⅵ．土地の「建ぺい率」欄には、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載
しています。
ⅶ．土地の「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
ⅷ. 建物の「用途」欄には、登記簿に記録されている種類のうち、主要なものを記載しています。
ⅸ. 建物の「延床面積」欄には、登記簿に記録されている床面積の合計を記載しています。
ⅹ．建物の「構造・階数」欄には、登記簿に記録されている構造を記載しています。なお、「構造・階数」欄の記載の略称は、それぞれ次を表します。
RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造
ⅹⅰ．建物の「建築時期」欄には、登記簿に記録されている建築時期を記載しています。
ｂ. 「賃貸借の概況」欄に関する説明
ⅰ．「賃貸借の概況」欄の数値及び情報は、平成19年11月30日現在の数値及び情報を基に記載しています。
ⅱ．「テナント総数」欄には、サブ・リース会社とマスターリース契約（一括賃貸借契約）が締結されている場合、テナント数は１として記載しています。この場合、サブ・リース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンド・テナントより取得したものと想定して賃貸戸数を計算しています。また、同一の者が複数の貸室を賃借している場合には、１テナントとして記載しています。
ⅲ．「賃貸可能戸数」欄には、各信託不動産及び不動産について、賃貸が可能な戸数を記載しています。
ⅳ．「賃貸戸数」欄には、平成19年11月30日現在、信託不動産及び不動産について、エンド・テナントとの間で賃貸借契約が締結されている戸数を記載しています。
ⅴ．「賃貸可能面積」欄には、各信託不動産及び不動産について、賃貸が可能な面積を平成19年11月30日現在の情報を基に記載しています。なお、「S-2 いなげや横浜西が岡
店」の賃貸可能面積は、不動産登記法上の建物の延べ床面積には算入されない階下ス
ペース部分等を含めて賃貸借契約書が締結されているため、建物の延床面積よりも大－ 77 －(77) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

きくなっています。
ⅵ．「賃貸面積」欄には、平成19年11月30日現在、各信託不動産及び不動産について、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に記載されている面積の合計を記載しています。ただし、賃貸借契約書の記載に明白な誤謬がある場合は、取得済資産の前所有者提供を受けた情報、竣工図面等に基づき記載しています。
ⅶ．「月額賃料（共益費込）」欄には、原則として、平成19年11月30日現在、各信託不動
産及び不動産について、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に記載された月額賃料（共益費を含みますが、月極駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。）の合計額を消費税等を除いて記載し、千円未満を切り捨てています。
ⅷ．「敷金・保証金等」欄には、原則として、平成19年11月30日現在、各信託不動産及び不動産について、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づき各エンド・テナントに対して返還義務を負う敷金・保証金等の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。
ⅸ．「稼働率（面積ベース）」欄には、各信託不動産及び不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しており、小数第２位を四捨五入しています。
ⅹ．「稼働率（戸数ベース）」欄には、各信託不動産及び不動産の賃貸可能戸数に占める賃貸戸数の割合を記載しており、小数第２位を四捨五入しています。
ⅹⅰ．「PM会社」欄には、本書の日付現在、各信託不動産及び不動産について、PMを委託しているPM会社を記載しています。なお、「PM会社」欄に記載の「株式会社オー・エ
ム・サービス」は、本資産運用会社の議決権株式の総数の50.1％を保有するモリモトの100％子会社であり、「大和リビング株式会社」「ダイワロイヤル株式会社」は、
本資産運用会社の議決権株式の総数の10.0％を保有する大和ハウスの100％子会社であり、いずれも本資産運用会社の利害関係者です。
ⅹⅱ.「サブ・リース会社」欄には、第三者に転貸することを目的とした賃貸借契約を信託受託者との間で締結している賃借人を記載しています。
ⅹⅲ.「サブ・リース種別」欄には、賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについて「パス・スルー型」、賃料保証が付されているマスターリース契約が締結されているものについて「賃料保証型」と記載しています。「パス・スルー型」については、現実に転貸借がなされた場合にのみ、賃料を収受することができます。
ｃ. 「住戸タイプ内訳」欄に関する説明
ⅰ．「住戸タイプ内訳」欄は、前記「２投資方針 (1）投資方針 ③ ポートフォリオ構
築方針 (ア) ポートフォリオ・マネジメント方針」記載の分類に従って記載しています。
ⅱ．「住戸比率」欄には、各信託不動産及び不動産の賃貸可能戸数に占める各タイプの賃
貸可能戸数の割合を記載しており、小数第２位を四捨五入しています。従って、記載されている比率の合計が100.0％にならない場合があります。
ⅲ．「面積比率」欄には、各信託不動産及び不動産の賃貸可能面積に占める各タイプの賃
貸可能面積の割合を記載しており、小数第２位を四捨五入しています。従って、記載されている比率の合計が100.0％にならない場合があります。
ｄ. 「収支状況等」欄に関する説明
ⅰ. 収支状況等における金額は、決算で確定した金額に基づいて記載しています。
ⅱ. 金額は、発生主義により記載しています。
ⅲ. 「賃貸事業収入」欄には、賃料、共益費、駐車場使用料、礼金、更新時手数料、水道－ 78 －(78) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

光熱費収入、自動販売機収入等が含まれています。
ⅳ. 「公租公課」に含まれる固定資産税及び都市計画税の納付義務は原則として毎年１月１日時点における所有者に課されます。取得時における前所有者との未経過の固定資産税及び都市計画税相当額の精算額は、付随費用の一部として不動産等の取得原価に算入されており、賃貸事業費用としては計上されていません。
ⅴ. 「修繕費等」は、年度による差異が大きいこと及び定期的に発生する金額でないこと
等から、対象期間における修繕費が、本投資法人が取得済資産を長期にわたり継続して保有する場合の修繕費の金額と大きく異なる可能性があります。
ⅵ. 「損害保険料」欄には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上したものを記載
しています。
ⅶ．「その他賃貸事業費用」欄には信託報酬、水道光熱費等が含まれています。
ｅ. 「エンジニアリング・レポート」欄に関する説明
ⅰ. 「エンジニアリング・レポート」欄は、各信託不動産及び不動産に関して作成されたエンジニアリング・レポートの記載に基づいて記載しています。
ⅱ. 「地震予想損失率」欄は、地震リスク分析報告書の記載に基づいて記載しています。
地震リスク分析は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会
社により、自然災害用リスク分析ソフトウェアRiskLink®を用いて算出されたもので、設計図書（建築一般図面、構造図面、構造計算書等を指します。）に基づいた定性的な判断と、独自の構造評価手法を用いた定量的分析により建物の耐震性評価を行い、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、建物が被る予想損失額と発生確率を算出します。分析結果として、建物の耐用期間50年間に10％の発生確率（年超過確率0.21％、再現期間475年）で生じる損害の予想損失額を再調達価格（注）に対する比率（％）で示したものが地震予想損失率となります。
ただし、予想損失額は、地震動による建物（構造部材・非構造部材・建築設備）のみの直接損失に関するものであり、機器、家具及び什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被害者に対する補償並びに営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
（注）再調達価格：既存建築物を調査時に新築するとした場合の費用をいいます。

ｆ. 「不動産鑑定評価書の概要」欄に関する説明「取得価格」欄には、取得価格（取得にかかる諸費用、公租公課等の精算金及び消費税相当額等は含んでいません。）を記載しています。
ｇ. 「その他情報」欄に関する説明「その他情報」欄には、各信託不動産及び不動産の概要の各項目の記載について、注記が必要な事項に関する説明を記載しています。
ｈ. 「立地環境等の物件特性」欄に関する説明「立地環境等の物件特性」欄は、原則として株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定
株式会社、株式会社中央不動産鑑定所及び財団法人日本不動産研究所作成の各信託不動
産及び不動産に係る不動産鑑定評価書の記載に基づいて記載しています。
ｉ. 「特記事項」欄に関する説明「特記事項」欄には、以下の事項を含む、資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項の他、資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
ⅰ. 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
ⅱ. 権利関係等にかかる負担又は制限の主なもの－ 79 －(79) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

ⅲ. 信託不動産及び不動産の境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
ⅳ. 共有者若しくは区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの－ 80 －(80) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-1 目黒かむろ坂レジデンシア
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

有限会社シー・エム・アール・ワン

賃貸可能戸数（戸）

125

前々所有者

西五反田エスピーシー有限会社

賃貸戸数（戸）所在地

土地

賃貸可能面積（㎡）

4,967.97

住居表示：東京都品川区西五反田四丁目31番23号

賃貸面積（㎡）

4,848.07

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

20,940

面積（㎡）1,101.56

敷金・保証金等（千円）

34,246

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

97.6

稼働率（戸数ベース）（％）

98.4

建ぺい率／容積率（注１）（注２）

建

物

123

地番：東京都品川区西五反田四丁目570番１他２筆

近隣商業地域80％／500％

80％／300％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅

サブ・リース種別

パス・スルー方式

延床面積（㎡）

6,639.48

住戸タイプ内訳タイプ

構造・階数

RC陸屋根14階建

建築時期

平成17年１月25日

住戸比率（％）

面積比率（％）－－DINKSタイプ

96.0

94.4

ファミリータイプ

4.0

5.6

－

－

シングルタイプ

エグゼクティブタイプ
収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成17年５月30日（183日）

緊急修繕費（千円）－
100(A）賃貸事業収入

135,799

短期修繕費（１年以内)（千円）(B）賃貸事業費用小計

47,981

長期修繕費（12年間)（千円）

14,444

建物再調達価格（千円）

外注管理費
公租公課
修繕費等（原状回復費を含む）

696

耐震調査会社

2,781

レポート日付

損害保険料

299

減価償却費

26,766

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

2,992

レポート日付87,817

概要(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)37,6401,390,000
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）

6.2
株式会社ハイ国際コンサルタント
平成17年６月１日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

平成19年11月30日

取得価格

4,500,000

不動産鑑定評価額

4,530,000

その他情報（注１）本物件は、商業地域又は近隣商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
（注２）本物件土地は、容積率に関する制限を受ける２地域にわたり、容積率は各地域の容積率の限度にその敷地の当該地域にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計となるため、491.14％となります。
立地環境等の物件特性
本物件は、東急目黒線「不動前」駅の北方、徒歩３分の距離に位置しています。本物件の近隣地域は、中高層の事務所ビルや共同住宅等が建
ち並ぶ住商混在地域です。近隣地域及びその周辺は、昨今における住宅の都心回帰の中、都心で働く単身ビジネスマンやDINKS層の住宅需要に下支えされ、都内中心部への接近性等を活かした、共同住宅の建設が多く見受けられる地域です。
特記事項
該当事項はありません。

－ 81 －(81) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-2 フォーティーンヒルズイーストタワー
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数

前所有者

東亜鉄工建設株式会社

賃貸可能戸数（戸）

前々所有者

－

所在地

土

地

115（内店舗１）

賃貸可能面積（㎡）

3,548.48（内店舗257.40）

住居表示：愛知県名古屋市中区新栄一丁目11番29号

賃貸面積（㎡）

3,175.29（内店舗257.40）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

9,133

面積（㎡）

879.85

敷金・保証金等（千円）

13,511

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

89.5

稼働率（戸数ベース）（％）

87.8

（注１）

物

131（内店舗１）

賃貸戸数（戸）地番：愛知県名古屋市中区新栄一丁目1122番他２筆

建ぺい率／容積率

建１80％／500％

PM会社

大和リビング株式会社

所有形態

所有権

サブ・リース会社

大和リビング株式会社

用途

共同住宅・店舗・駐車場

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

4,634.98（注２）

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

構造・階数

S陸屋根14階建

建築時期

平成16年５月25日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

80.0

73.2

DINKSタイプ

20.0

26.8

－

－

－

－

ファミリータイプ
エグゼクティブタイプ

収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成17年４月28日（183日）

緊急修繕費（千円）(A）賃貸事業収入

63,325

短期修繕費（１年以内)（千円）(B）賃貸事業費用小計

30,606

長期修繕費（12年間)（千円）

外注管理費

6,934

建物再調達価格（千円）

公租公課

1,804

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

2,018

レポート日付－
1,350
38,0301,009,000
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

損害保険料

217

減価償却費

17,997

土壌環境調査会社

株式会社竹中工務店

その他賃貸事業費用

1,635

レポート日付

平成17年４月28日

32,718概要(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

地震予想損失率（％）

5.7

特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

価格時点

平成19年11月30日

取得価格

1,920,000

不動産鑑定評価額

2,040,000

その他情報（注１）本物件は商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
（注２）記載されている延床面積に加え、附属建物として駐車場（S亜鉛メッキ鋼板葺平屋建）97.60㎡が存在します。
立地環境等の物件特性
本物件は、名古屋市中区の東部、地下鉄東山線、名城線「栄」駅の南東方、徒歩８分の距離に位置します。栄駅を核とする商業地域及び栄地
区南方の大津通沿いの商業地域へも徒歩圏内と商業接近性に優れた地域です。利用状況としては、地下鉄栄駅と新栄駅の概ね中間に位置しているため、接面する市道西向かいの栄四、五丁目と比較すると事務所街としての性格は薄く、広小路通の店舗連たん性の流れを受けビル1階の多くは店舗として利用されています。
特記事項
本物件は、電波法第102条の２による電波伝搬障害防止区域内にあるため、地表高31メートルを超える高層建築物等を建築する場合には、工事
着工前に総務大臣に届け出る必要があります。

－ 82 －(82) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-3 クイズ恵比寿
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数前所有者

有限会社セレーネツー

賃貸可能戸数（戸）前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）所在地

土地

90（内店舗10）

賃貸可能面積（㎡）5,247.00（内店舗1,954.05）

住居表示：東京都渋谷区恵比寿四丁目３番１号

賃貸面積（㎡）

5,122.31（内店舗1,954.05）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

38,809

面積（㎡）1,118.95

敷金・保証金等（千円）

208,393

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

97.6

稼働率（戸数ベース）（％）

96.8

（注１）

物

93（内店舗10）

地番：東京都渋谷区恵比寿四丁目63番１他４筆

建ぺい率／容積率

建１80％／500％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅・店舗

サブ・リース種別

パス・スルー方式

延床面積（㎡）

6,251.21（注２）構造・階数

RC陸屋根・亜鉛メッキ鋼板葺

住戸タイプ内訳タイプ

地下１階付10階建
建築時期

住戸比率（％）

面積比率（％）

－

－

100.0

100.0

－

－

－

－

シングルタイプ
DINKSタイプ

平成17年２月28日

ファミリータイプ
エグゼクティブタイプ

収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成17年３月16日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A）賃貸事業収入

268,628

短期修繕費（１年以内)（千円）(B）賃貸事業費用小計

66,086

長期修繕費（12年間)（千円）

外注管理費

12,863

建物再調達価格（千円）

公租公課

5,523

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

4,414

レポート日付

損害保険料

285

減価償却費

29,573

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

13,425

レポート日付

202,542

概要(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)21,9301,282,000
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）

11.1
株式会社イー・アール・エス
平成17年12月９日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

平成19年11月30日

取得価格

7,650,000

不動産鑑定評価額

9,210,000

その他情報（注１）本物件は商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
（注２）記載されている延床面積に加え、附属建物（種類：駐車場）33.43㎡が存在します。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅の南東方約300m付近、JR線「恵比寿」駅からは東方に徒歩１分の距離に位置しています。本物件が存する恵比寿周辺は百貨店、ホテル、オフィスからなる複合施設である「恵比寿ガーデンプレイス」をはじめ、最先端の商業施設が集積する洗練されたエリアとして都内でも高い人気を有する高級住宅地です。今後も都心接近性、生活利便性を指向する都心通勤者・若年単身者層を中心とする堅調な需要が期待できる地域です。
特記事項
該当事項はありません。

－ 83 －(83) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-4 イプセ麻布十番七面坂
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数

前所有者

株式会社モリモト

賃貸可能戸数（戸）

前々所有者

－

所在地

土

地

95（内店舗１）

賃貸可能面積（㎡）

3,493.83（内店舗212.55）

住居表示：東京都港区麻布十番二丁目７番５号

賃貸面積（㎡）

3,466.83（内店舗212.55）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

21,045

面積（㎡）1,146.98

敷金・保証金等（千円）

33,635

用途地域

近隣商業地域稼働率（面積ベース）（％）

99.2

稼働率（戸数ベース）（％）

99.0

(注)

第１種中高層住居専用地域

80％／400％

60％／300％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅・店舗・車庫

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

4,515.21

所有形態

物

96（内店舗１）

賃貸戸数（戸）地番：東京都港区麻布十番二丁目７番２

建ぺい率／容積率

建

１

タイプ

SRC陸屋根

構造・階数

地下１階付13階建

建築時期

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳
住戸比率（％）

シングルタイプ

平成17年１月５日－－

DINKSタイプ

89.5

83.6

ファミリータイプ

10.5

16.4

－

－

エグゼクティブタイプ
収支状況等（単位：千円）

運用期間

面積比率（％）

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成17年４月28日（183日）

緊急修繕費（千円）(A）賃貸事業収入

131,687

短期修繕費（１年以内)（千円）(B）賃貸事業費用小計

38,437

長期修繕費（12年間)（千円）

外注管理費

8,454

建物再調達価格（千円）

公租公課

2,379

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

1,576

レポート日付

損害保険料

214

減価償却費

23,004

土壌環境調査会社

2,808

レポート日付

93,250概要

その他賃貸事業費用(C）賃貸事業損益＝(A)－(B）－－52,5001,006,000
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）

4.9
株式会社竹中工務店
平成17年４月28日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

4,500,000

価格時点

平成19年11月30日

不動産鑑定評価額

5,020,000

その他情報（注）本物件の近隣商業地域に係る部分については、防火地域の部分については建ぺい率が100％に、準防火地域の部分については、建ぺい率が70％に緩和されており、建ぺい率の加重平均は85.94％です。また、本物件は前面道路の幅員により、容積率が制限されており加重平均は300.21％です。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ南北線「麻布十番」駅の西方、徒歩４分の距離に位置しています。本物件が存する「麻布十番エリア」は、近年、地下鉄駅の開設により、交通利便性が飛躍的に向上したエリアであり、エリアの中心となる麻布十番商店街への来客数は増加しており、またマンション開発も活発に行われています。
特記事項
１．本物件は、電波法第102条の２による電波伝搬障害防止区域内にあるため、地表高31メートルを超える高層建築物等を建築する場合には、工事着工前に総務大臣に届け出る必要があります。
２．西側隣接地の一部から本物件土地に、空調設備室外機の一部が越境しており、西側隣接地上の建物の建替え時又は当該建物のテナント退去時に越境状態を解消する旨の確認書を取り交わしています。
３．南側隣地から本物件土地に、窓サッシ及び雨樋が越境しており、当該窓サッシ等の建替え又は改修等の現状変更については、申出者の費用負担で行うことができる旨の確認書を取り交わしています。

－ 84 －(84) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-5 イプセ芝公園
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数１

前所有者

有限会社セレーネツー

賃貸可能戸数（戸）

75

前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）所在地

土地

賃貸可能面積（㎡）2,707.51

住居表示：東京都港区芝三丁目32番10号

賃貸面積（㎡）

2,487.38

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

11,906

面積（㎡）786.13（注１）

敷金・保証金等（千円）

17,947

用途地域

近隣商業地域稼働率（面積ベース）（％）

91.9

建ぺい率／容積率
（注２）

建

物

70

地番：東京都港区芝三丁目２番13他３筆

稼働率（戸数ベース）（％）

80％／400％

株式会社オー・エム・サービス
株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

2,917.57
タイプ

地下１階付11階建

建築時期

住戸比率（％）

シングルタイプ

平成16年11月10日

面積比率（％）－－DINKSタイプ

92.0

84.8

ファミリータイプ

8.0

15.2

エグゼクティブタイプ

－－収支状況等（単位：千円）
運用期間

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

RC陸屋根

構造・階数

93.3

PM会社

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成17年２月23日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A）賃貸事業収入

73,399

短期修繕費（１年以内)（千円）(B）賃貸事業費用小計

28,073

長期修繕費（12年間)（千円）

33,330

外注管理費

6,769

建物再調達価格（千円）

675,000

公租公課

1,354

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

3,563

レポート日付

損害保険料

142

減価償却費

14,742

その他賃貸事業費用(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）
土壌環境調査会社

1,500

レポート日付

45,326

概要

12.2
株式会社イー・アール・エス
平成17年12月９日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

2,630,000

価格時点

平成19年11月30日

不動産鑑定評価額

2,760,000

その他情報（注１）本物件の東側には、私道負担があります（面積約54.25㎡）。また、本物件の東側道路の一部は建築基準法第42条第２項に定められる道路であるため、本物件建物の建築に際してセットバックがなされています（面積約25.44㎡）。
（注２）本物件は近隣商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率は100％に緩和されています。また、本物件は前面道路の幅員が狭いため、容積率が360％に制限されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、都営地下鉄三田線「三田」駅の北方、徒歩４分の距離に位置する中層の賃貸マンションです。本物件の存する芝エリアは港区のほぼ中央に位置し、都営地下鉄三田線、浅草線、大江戸線、JR山手線の利用が可能であり、また、エリアの南北を日比谷通り、桜田通り、第一京浜等が走っており鉄道及び道路の交通利便性に優れています。当該エリアは主要街道沿いに業務エリアを形成する一方、その背後には大型のタワー型マンションも多く立地する等商住混在地域の様相を呈しています。本物件の近隣地域は都心接近性、交通利便性に優れる上、周辺には芝公園等の緑地もあり居住の快適性も良好です。このため、今後も都心接近性、交通利便性を志向する単身者、DINKSを中心に堅調な需要が見込まれます。
特記事項
１．本物件は、電波法第102条の２による電波伝搬障害防止区域内にあるため、地表高31メートルを超える高層建築物等を建築する場合には、工事着工前に総務大臣に届け出る必要があります。
２．西側隣接地の一部から本物件土地に、戸袋及び雨樋等が越境しており、当該隣接地所有者は自らの建物の改築等を行う場合には越境することなく建築する旨の覚書を取り交わしています。
３．西側隣接地の一部から本物件土地に、ダクトの一部が越境しており、本物件所有者は、自らの費用負担で、現状変更をすることができる
旨の確認書を取り交わしています。
４．西側隣接地から本物件土地に、アンテナが越境しています。
５．本物件の官民境界の一部が未確定です。

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J-6 イプセギンザ
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数１

前所有者

有限会社セレーネツー

賃貸可能戸数（戸）

67

前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）所在地

土地

賃貸可能面積（㎡）2,226.42

住居表示：東京都中央区銀座一丁目14番13号

賃貸面積（㎡）

2,076.76

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

12,067

面積（㎡）339.37（注１）

敷金・保証金等（千円）

16,044

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

93.3

稼働率（戸数ベース）（％）

94.0

建ぺい率／容積率
(注２)

建

物

63

地番：東京都中央区銀座一丁目208番４他５筆

80％／800％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅・車庫・駐輪場・物置

サブ・リース種別

パス・スルー方式

延床面積（㎡）

2,731.03

住戸タイプ内訳
タイプ

SRC陸屋根

構造・階数

地下１階付13階建

建築時期

住戸比率（％）

面積比率（％）

－

－

100.0

100.0

－

－

－

－

シングルタイプ
DINKSタイプ

平成17年１月５日

ファミリータイプ
エグゼクティブタイプ

収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成17年３月８日（183日）(A）賃貸事業収入

77,518(B）賃貸事業費用小計

緊急修繕費（千円）－

短期修繕費（１年以内)（千円）－

29,397

長期修繕費（12年間)（千円）

30,200

外注管理費

8,867

建物再調達価格（千円）

631,600

公租公課

1,664

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

4,177

レポート日付

損害保険料

135

減価償却費

12,204

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

2,347

レポート日付

48,121

概要(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）

4.6
株式会社イー・アール・エス
平成17年12月９日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

平成19年11月30日

取得価格

2,520,000

不動産鑑定評価額

2,660,000

その他情報（注１）本物件の南西側には、私道負担があります（面積約48.58㎡）。
（注２）本物件は商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ有楽町線「銀座一丁目」駅の南東方、徒歩２分に位置しています。本物件の存する銀座エリアは日本を代表する歴史ある繁華街であり、その商圏は全国規模に及んでいます。メインストリートを中心に百貨店、高級専門店、高級レストランが軒を連ね、今日に至るまで日本の消費文化をリードしてきました。交通利便性にも優れているうえ、最近の都心回帰現象により、都心通勤者やDINKS等の需要が今後も見込まれます。
特記事項
１．地中埋設物が南西側隣接地及び本物件土地に跨って存在しますが、当該地中埋設物の撤去又は移設等の現状変更については、申出者の費用負担で行うことがきる旨の確認書を取り交わしています。
２．北東側隣接地から本物件土地に、ダクトの一部が越境しており、当該隣接地所有者が自らの建物の改築等を行う場合には越境を解消する
旨の覚書を取り交わしています。

－ 86 －(86) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-7 ネクストフォルム西麻布
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

前所有者

有限会社セレーネツー

賃貸可能戸数（戸）22（内店舗１）

前々所有者

株式会社ティ・エム・コーポレーション

賃貸戸数（戸）20（内店舗１）

所在地

土

地

賃貸可能面積（㎡）

1,627.06（内店舗738.95）

住居表示：東京都港区西麻布三丁目13番３号

賃貸面積（㎡）

1,544.46（内店舗738.95）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

10,728

面積（㎡）451.20（注１）

敷金・保証金等（千円）

66,820

用途地域

近隣商業地域稼働率（面積ベース）（％）

94.9

稼働率（戸数ベース）（％）

90.9

(注２)

物

１

地番：東京都港区西麻布三丁目13番２他１筆

建ぺい率／容積率

建

テナント総数80％／400％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅・店舗

サブ・リース種別

パス・スルー方式

延床面積（㎡）

1,823.19

構造・階数

SRC陸屋根住戸タイプ内訳タイプ

地下１階付10階建
建築時期

住戸比率（％）

面積比率（％）

－

－

100.0

100.0

－

－

－

－

シングルタイプ
DINKSタイプ

平成16年３月６日

ファミリータイプ
エグゼクティブタイプ

収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月１日

建物調査会社

清水建設株式会社

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成17年５月27日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A）賃貸事業収入

66,187

短期修繕費（１年以内)（千円）(B）賃貸事業費用小計

18,143

長期修繕費（12年間）（千円）

29,604

外注管理費

3,420

建物再調達価格（千円）

520,000

公租公課

2,250

耐震調査会社

721

レポート日付

損害保険料

108

地震予想損失率（％）

減価償却費

10,733

修繕費等（原状回復費を含む）

その他賃貸事業費用

907(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)48,044

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月
4.7

土壌環境調査会社

清水建設株式会社

レポート日付

平成17年５月27日

概要

特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

平成19年11月30日

取得価格

2,220,000

不動産鑑定評価額

2,490,000

その他情報（注１）本物件の東側道路は建築基準法第42条第２項に定められる道路であるため、本物件建物の建築に際してセットバックがなされています（面積約2.66㎡）。
（注２）本物件は、近隣商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率は100％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ日比谷線「広尾」駅の北方、徒歩８分の距離に位置しています。本物件の存する西麻布エリアは「麻布、青山、赤坂」のいわゆる3Aのひとつに数えられ、高級住宅地のイメージが強い地域です。ビジネスエリアである霞ヶ関、大手町、赤坂へのアクセスが容易
であり、また、六本木、青山等、日本有数のファッションタウンに囲まれる好立地条件を備えており、外国人や法人借り上げの高級マンショ
ンも多いエリアです。住環境、高い利便性に支えられ、今後も堅調な需要を期待できるエリアです。
特記事項
本物件の西側隣接道路の地下には、東京地下鉄株式会社の鉄道路線（日比谷線）が敷設されています。本物件土地において開発行為又は建築行為を行う際には、東京地下鉄株式会社との事前協議が必要です。

－ 87 －(87) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-8 イプセ日本橋
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数前所有者

有限会社セレーネツー

賃貸可能戸数（戸）前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）所在地

土地

45（内店舗１）

賃貸可能面積（㎡）

1,458.73（内店舗40.14）

住居表示：東京都中央区日本橋兜町11番２号

賃貸面積（㎡）

1,285.41（内店舗40.14）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

6,241

面積（㎡）

186.51

敷金・保証金等（千円）

8,966

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

88.1

稼働率（戸数ベース）（％）

88.2

（注）

物

51（内店舗１）

地番：東京都中央区日本橋兜町155番４他１筆

建ぺい率／容積率

建１80％/700％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅・店舗

サブ・リース種別

パス・スルー方式

延床面積（㎡）

1,716.21

構造・階数

SRC陸屋根住戸タイプ内訳タイプ

地下１階付15階建
建築時期

平成16年11月３日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

44.0

37.2

DINKSタイプ

50.0

51.9

ファミリータイプ

6.0

10.9

－

－

エグゼクティブタイプ
収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成17年３月８日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A）賃貸事業収入

39,382

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

17,083

長期修繕費（12年間）（千円）

24,300

外注管理費

5,275

建物再調達価格（千円）

425,000

公租公課

488

耐震調査会社

1,814

レポート日付修繕費等（原状回復費を含む）
損害保険料

89

減価償却費

8,185

土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,229

レポート日付

22,299概要(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）

10.1
株式会社イー・アール・エス
平成17年12月９日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

平成19年11月30日

取得価格

1,200,000

不動産鑑定評価額

1,340,000

その他情報（注）本物件は、商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率は100％に緩和されています。また、本物件土地は、街並み誘導型地区計画に規定する敷地面積が100㎡以上300㎡未満であるため、容積率は886.66％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ東西線「茅場町」駅から西方、徒歩２分の距離に位置し、都心接近性、交通利便性に非常に優れています。周辺地域は
東京証券取引所、証券会社が立地するオフィス地区でしたが、近年は都内大型ビルの供給によりオフィスとしての需要が減退する反面、住宅地域としてはライフスタイルの変化、都心回帰現象等によって需要が旺盛な地域です。本物件も都心接近性や職住近接を求める単身者・DINKS
世帯を中心に安定的な需要が期待できる物件です。
特記事項
該当事項はありません。

－ 88 －(88) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-10 イプセ都立大学
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

株式会社モリモト

賃貸可能戸数（戸）

30

前々所有者

日章興産株式会社

賃貸戸数（戸）所在地

土地

賃貸可能面積（㎡）863.70

住居表示：東京都目黒区緑が丘一丁目４番１号

賃貸面積（㎡）

863.70

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

3,924

面積（㎡）

345.8８（注１）

敷金・保証金等（千円）

4,888

用途地域

第１種低層住居専用地域

稼働率（面積ベース）（％）

100.0

稼働率（戸数ベース）（％）

100.0

建ぺい率／容積率
（注２）

建

物

30

地番：東京都目黒区緑が丘一丁目2268番２

60％／150％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅・倉庫サブ・リース種別

パス・スルー方式

延床面積（㎡）

1,384.38

住戸タイプ内訳
住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

6.7

5.2

昭和43年９月17日

DINKSタイプ

93.3

94.8

平成17年１月27日

ファミリータイプ

－

－

－

－

構造・階数

RC陸屋根６階建

建築時期
改修時期

タイプ

エグゼクティブタイプ
収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成17年４月25日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A）賃貸事業収入

23,809

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

9,856

長期修繕費（12年間）（千円）

15,390

外注管理費

2,885

建物再調達価格（千円）

248,000

公租公課

488

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

747

レポート日付

損害保険料

55

地震予想損失率（％）

減価償却費

4,744

その他賃貸事業費用

土壌環境調査会社

935(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

レポート日付

13,953

概要

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月
8.3
株式会社イー・アール・エス
平成17年12月９日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

価格時点

平成19年11月30日

取得価格

648,000

不動産鑑定評価額

648,000

その他情報（注１）本物件の東側道路は建築基準法第42条第２項に定められる道路であるため、本物件建物の建築に際してセットバックがなされています（面積約24.8㎡）。
（注２）角地加算により、建ぺい率は70％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、東急東横線「都立大学」駅の南東方、徒歩９分の距離に位置しています。本物件の存する地域は、中小規模戸建住宅の中に低層のマンション等が混在する住宅地域です。最寄駅である「都立大学」駅周辺は、多くの飲食店、日用品店舗等が立地しており、生活の利便性は高く、当駅から渋谷駅へは約９分と都心部への接近性も良好です。
特記事項
１．南側隣接地の一部から本物件土地に、境界壁の一部が越境しており、隣地所有者が将来において境界壁等の建替え又は改修等の現状変更を行う場合は、隣地所有者の責任と負担において越境を解消する旨の確認書を取り交わしています。
２．本物件建物は、本物件土地の用途地域が本物件建物新築後に準工業地域から第一種低層住居専用地域に変更されたことに伴う指定容積率の縮小のため、いわゆる既存不適格建築物に該当します。将来、本物件建物を建て替える場合には、同一規模、同一高さの建物が建築できない可能性があります。
３．本物件の官民境界の一部が未確定です。

－ 89 －(89) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-13 コスモハイム武蔵小杉
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数

前所有者

株式会社モリモト

賃貸可能戸数（戸）前々所有者

コスモ石油株式会社

賃貸戸数（戸）59（注２）

地番：神奈川県川崎市中原区木月伊勢町2300番１他６筆

賃貸可能面積（㎡）4,208.83

住居表示：神奈川県川崎市中原区木月伊勢町２番８号

賃貸面積（㎡）

4,208.83

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

8,492

面積（㎡）

2,872.70

敷金・保証金等（千円）

84,920用途地域

第２種中高層住居専用地域

稼働率（面積ベース）（％）

100.0

稼働率（戸数ベース）（％）

100.0

所在地

土

地

建ぺい率／容積率
（注１）

建

物

60％／200％

1
59

PM会社

三井不動産販売株式会社

所有形態

所有権

サブ・リース会社

三井不動産販売株式会社

用途

共同住宅

サブ・リース種別

パス・スルー方式

延床面積（㎡）

4,348.50

住戸タイプ内訳タイプ

構造・階数

RC陸屋根５階建

建築時期

平成９年２月28日

住戸比率（％）

面積比率（％）－－

シングルタイプ
DINKSタイプ
ファミリータイプ

－

－

100.0

100.0

－

－

エグゼクティブタイプ
収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成17年３月17日（183日）

緊急修繕費（千円）－(A）賃貸事業収入

54,192

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

12,451

長期修繕費（12年間）（千円）

90,020

建物再調達価格（千円）

809,850

外注管理費

812

公租公課

1,766

耐震調査会社－

レポート日付

損害保険料

176

地震予想損失率（％）

減価償却費

9,195

修繕費等（原状回復費を含む）

その他賃貸事業費用

500(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)41,740土壌環境調査会社
レポート日付概要

12,430

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月
8.6
ランドソリューション株式会社
平成17年４月13日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

価格時点

平成19年11月30日

取得価格

1,674,000

不動産鑑定評価額

1,760,000

その他情報（注１）角地加算により、建ぺい率は70％に緩和されています。
（注２）エンド・テナントは１社ですが、賃貸戸数は59戸として記載しています。
立地環境等の物件特性
本物件は、中原区の中央部、JR南武線の南側及び東急東横線の西側にあって、東急東横線、JR南武線「武蔵小杉」駅から約750m、東急東横線「元住吉」駅から約630m（徒歩８分）と両駅の概ね中間部に位置し、周辺は、平坦な住宅地域です。武蔵小杉駅は東急東横線（特急・通勤特
急・急行停車駅）、JR南武線、東急目黒線（東京メトロ南北線・都営三田線に直通）が利用可能な都心接近性に優れた駅で、当駅周辺には大規模商業施設の立地はないものの、中小規模の店舗等からなる商業地域が形成されている他、元住吉駅前には繁華な近隣商業地域（モトスミブレーメン通り）が所在する等、当地域一帯は居住の利便性に優れた地域となっています。また、公法上は第１・２種中高層住居専用地域、第１種住居地域（いずれも容積率200％）に指定され、中層マンション、一般住宅等が見られる住宅地域が広がっており、当近隣地域は当該住宅地域の内にあって、大規模画地における中層マンション、社宅が比較的多く見られる他、一般住宅が立地する住宅地域となっています。
特記事項
該当事項はありません。

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J-14 コンフォートタイム大塚
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

有限会社セレーネツー

賃貸可能戸数（戸）

55

前々所有者

日本ハウズイング株式会社

賃貸戸数（戸）所在地

土地

賃貸可能面積（㎡）1,204.61

住居表示：東京都豊島区北大塚二丁目19番７号

賃貸面積（㎡）

1,182.98

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

4,798

面積（㎡）

376.23

敷金・保証金等（千円）

7,999

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

98.2

稼働率（戸数ベース）（％）

98.2

建ぺい率／容積率
（注）

建

物

54

地番：東京都豊島区北大塚二丁目19番12他１筆

80％／600％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅

サブ・リース種別

パス・スルー方式

延床面積（㎡）

1,395.46

住戸タイプ内訳
タイプ

構造・階数

SRC陸屋根12階建

建築時期

平成17年１月７日

シングルタイプ

住戸比率（％）

面積比率（％）

100.0

100.0

DINKSタイプ－－

ファミリータイプ

－

－

－

－

エグゼクティブタイプ
収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成17年２月２日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A）賃貸事業収入

29,812

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

12,643

長期修繕費（12年間）（千円）

14,610

外注管理費

3,706

建物再調達価格（千円）

305,816

公租公課

906

耐震調査会社

1,128

レポート日付修繕費等（原状回復費を含む）
損害保険料

65

減価償却費

5,886

その他賃貸事業費用

950(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)17,168

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）
土壌環境調査会社
レポート日付概要

6.6
株式会社イー・アール・エス
平成18年１月20日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

平成19年11月30日

取得価格

779,000

不動産鑑定評価額

939,000

その他情報（注）本物件は、商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建ぺい率は100％に緩和されています。また、前面道路の幅員が狭い
ため、容積率が360％に制限されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、JR山手線「大塚」駅の北方、徒歩５分の距離に位置する中高層マンションです。大塚エリアは、JR山手線「大塚」駅が池袋駅から１駅であり、また都電荒川線の利用も可能である等、都心へのアクセス性、交通利便性が良好であることから、これらの利便性を重視する需
要者層に対して、その優位性を訴求し得るものと思われます。
特記事項
該当事項はありません。

－ 91 －(91) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-15 イプセ東京EAST
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）

59

前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）所在地

土地

賃貸可能面積（㎡）2,968.85

住居表示：東京都中央区八丁堀三丁目27番５号

賃貸面積（㎡）

2,823.06

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

11,685

面積（㎡）502.50㎡

敷金・保証金等（千円）

17,362

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

95.1

稼働率（戸数ベース）（％）

94.9

建ぺい率／容積率
（注）

建

物

56

地番：東京都中央区八丁堀三丁目13番31他３筆

80％／700％

80％／500％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅

サブ・リース種別

パス・スルー方式

延床面積（㎡）

3,239.51

住戸タイプ内訳

構造・階数

RC陸屋根地下１階付10階建

建築時期

平成18年１月20日

タイプ

住戸比率（％）

面積比率（％）－－

シングルタイプ
DINKSタイプ

74.6

68.7

ファミリータイプ

25.4

31.3

－

－

エグゼクティブタイプ
収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成19年２月７日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A）賃貸事業収入

72,838

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

23,485

長期修繕費（12年間）（千円）

33,8206,858

建物再調達価格（千円）

704,000

外注管理費
公租公課

－

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

692

レポート日付

損害保険料

150

地震予想損失率（％）

減価償却費

14,274

その他賃貸事業費用(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

土壌環境調査会社

1,509

レポート日付

49,353

概要

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月
8.6
東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社
平成18年12月26日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

2,300,000

価格時点

平成19年11月30日

不動産鑑定評価額

2,440,000

その他情報（注）本物件の容積率は、前面道路の幅員による容積率制限及び地区計画における容積率最高限度等により、602.24％になります。
立地環境等の物件特性
本物件は、JR京葉線「八丁堀」駅の北側、徒歩１分の距離に位置するワンルーム・コンパクトタイプを中心とした中高層賃貸マンションです。本物件の存する中央区内は、その立地から、職住近接性を志向する単身者・夫婦共働き世帯の選好性の強いエリアです。
特記事項
隣接地の建物のダクト等の一部、及びブロック塀の一部が本物件土地に越境しており、当該隣接地所有者が将来において建物の建替え又は改修等の現状の変更を行う場合、またブロック塀の改修等を行う場合には、当該隣接地所有者の責任と負担において越境を解消する旨の確認書を取り交わしています。

－ 92 －(92) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-16 イプセ雪谷
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）所在地

土地

51（内店舗１）

賃貸可能面積（㎡）

1,542.30（内店舗194.88）

住居表示：東京都大田区東雪谷二丁目13番３号

賃貸面積（㎡）

1,513.29（内店舗194.88）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

5,940

面積（㎡）

647.93

敷金・保証金等（千円）

15,433

用途地域

近隣商業地域稼働率（面積ベース）（％）

98.1

稼働率（戸数ベース）（％）

98.1

（注）

第１種中高層住居専用地域

80％／300％

60％／200％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅・店舗・車庫

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

1,890.95

構造・階数

RC陸屋根９階建

所有形態

物

52（内店舗１）

地番：東京都大田区東雪谷二丁目345番

建ぺい率／容積率

建

１

建築時期

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

平成18年２月10日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

47.0

40.3

DINKSタイプ

51.0

55.6

ファミリータイプ

2.0

4.1

－

－

エグゼクティブタイプ
収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成19年２月７日（183日）

緊急修繕費（千円）－(A）賃貸事業収入

37,690

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

13,437

長期修繕費（12年間）（千円）

20,2503,730

建物再調達価格（千円）

431,000

外注管理費
公租公課

－

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

452

レポート日付

損害保険料

91

地震予想損失率（％）

減価償却費

7,840

その他賃貸事業費用(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

土壌環境調査会社

1,321

レポート日付

24,253

概要－

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月
7.5
東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社
平成18年12月26日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

1,110,000

価格時点

平成19年11月30日

不動産鑑定評価額

1,170,000

その他情報（注）本物件の建ぺい率は、角地加算による10％の加算及び各用途地域における建ぺい率の按分計算により、84.41％になります。本物件の容積率は、前面道路の幅員による容積制限及び各用途地域における容積率の按分計算により、272.08％になります。
立地環境等の物件特性
本物件は、東急池上線「石川台」駅の南方、徒歩３分の距離に位置する店舗付き賃貸マンションです。周辺地域は、都市近郊の住宅地となっており、都内有数の高級住宅街である田園調布をはじめ、雪谷、千束、久が原など比較的緑の多い住宅地として選好性の高いエリアになっています。駅前及び周辺の商店街には日用品周りの店舗等も充実しており、住環境、生活利便性ともに良好な地域と言えます。
特記事項
隣接地の建物の雨樋等の一部が本物件土地に越境しており、当該隣接地所有者が将来において建物の建替え又は改修等の現状の変更を行う場
合は、隣接地所有者の責任と負担において越境を解消する旨の確認書を取り交わしています。

－ 93 －(93) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_060_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-17 イプセ麻布十番
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）

51

前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）所在地

土地

賃貸可能面積（㎡）2,400.00

住居表示：東京都港区麻布十番二丁目10番１号

賃貸面積（㎡）

2,271.08

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

12,201

面積（㎡）615.53

敷金・保証金等（千円）

13,995

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

94.6

稼働率（戸数ベース）（％）

94.1

建ぺい率／容積率
（注）

建

物

48

地番：東京都港区元麻布一丁目237番９他１筆80％／500％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅

サブ・リース種別

パス・スルー方式

延床面積（㎡）

2,688.92

住戸タイプ内訳

構造・階数

RC陸屋根地下２階付７階建

建築時期

平成17年９月２日

タイプ

住戸比率（％）

面積比率（％）－－

シングルタイプ
DINKSタイプ

78.4

74.0

ファミリータイプ

21.6

26.0

－

－

エグゼクティブタイプ
収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月21日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成19年２月22日（163日）

緊急修繕費（千円）－－(A）賃貸事業収入

72,028

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

21,703

長期修繕費（12年間）（千円）

32,4006,715

建物再調達価格（千円）

549,000

外注管理費
公租公課
修繕費等（原状回復費を含む）
損害保険料

－

耐震調査会社

2,244

レポート日付108

減価償却費

11,262

その他賃貸事業費用(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月

地震予想損失率（％）
土壌環境調査会社

1,372

レポート日付

50,325概要

8.3
東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社
平成18年12月26日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

2,910,000

価格時点

平成19年11月30日

不動産鑑定評価額

2,930,000

その他情報（注）本物件は商業地域かつ防火地域内の耐火建物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ南北線「麻布十番」駅の西方、徒歩３分の距離に位置するDINKSタイプを中心とした中高層賃貸マンションです。近隣地
域は、東京メトロ南北線及び都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅から徒歩４～５分程度に位置し、低層階店舗の中高層マンション等が建ち並ぶ商住混在地域で、生活利便性が高いと考えられます。
特記事項
１．本物件は電波法第102条の２による電波伝搬障害防止区域内にあるため、地表31ｍを越える高層建築物等を建築する場合には工事着工前に総務大臣に届け出る必要があります。
２．隣接地のマンホール桝、擁壁、コンクリート法枠等が本物件土地に越境しており、それぞれ隣地所有者と越境に関する確認書を取り交わしています。

－ 94 －(94) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-18 イプセ麻布十番DUO
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）

66

前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）所在地

土地

賃貸可能面積（㎡）

2,094.58

住居表示：東京都港区麻布十番二丁目21番２号

賃貸面積（㎡）

2,064.55

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

11,630

面積（㎡）369.22

敷金・保証金等（千円）

16,191

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

98.6

稼働率（戸数ベース）（％）

98.5

建ぺい率／容積率
（注）

建

物

65

地番：東京都港区麻布十番二丁目21番７

80％／600％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅・車庫

サブ・リース種別

パス・スルー方式

延床面積（㎡）

2,591.14

住戸タイプ内訳タイプ

構造・階数

RC陸屋根14階建

建築時期

平成18年３月８日

住戸比率（％）

面積比率（％）

－

－

100.0

100.0

－

－

－

－

シングルタイプ
DINKSタイプ
ファミリータイプ
エグゼクティブタイプ

収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月21日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成19年４月20日（163日）

緊急修繕費（千円）－－(A）賃貸事業収入

65,801

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

20,922

長期修繕費（12年間）（千円）

64,7105,408

建物再調達価格（千円）

583,000

外注管理費
公租公課

－

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

754

レポート日付

損害保険料

114

地震予想損失率（％）

減価償却費

13,210

その他賃貸事業費用(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

土壌環境調査会社

1,435

レポート日付44,878

概要

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年４月27日
4.1
東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社
平成19年４月５日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

2,690,000

価格時点

平成19年11月30日

不動産鑑定評価額

2,710,000

その他情報（注）本物件は商業地域かつ防火地域内の耐火建物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ南北線「麻布十番」駅の南方、徒歩１分の距離に位置するDINKSタイプの中高層賃貸マンションです。本物件の属する近隣地域は、麻布十番商店街及び都道415号線（高輪麻布線）の背後に位置する商住混在地域で、低層階に店舗がある中高層マンション等が建ち並んでいます。
特記事項
１．本物件は電波法第102条の２による電波伝搬障害防止区域内にあるため、地表31ｍを越える高層建築物等を建築する場合には工事着工前に総務大臣に届け出る必要があります。
２．帰属先の無いブロック塀が東側隣接地と本物件土地に跨って存しており、当該ブロック塀については当該東側隣地所有者と共同管理とする旨の覚書を取り交わしています。
３．西側隣接地の塀及びフェンスの一部が本物件土地に越境しており、当該隣接地所有者が将来自らの建物の取壊し等を行う際には、越境物を撤去する旨の覚書を取り交わしています。

－ 95 －(95) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-19 イプセ新宿夏目坂
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）所在地

土地

37（内店舗1）

賃貸可能面積（㎡）

1,917.62（内店舗395.22）

住居表示：東京都新宿区喜久井町10番

賃貸面積（㎡）

1,736.54（内店舗395.22）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

8,435

面積（㎡）

742.77

敷金・保証金等（千円）

35,246

稼働率（面積ベース）（％）

90.6

稼働率（戸数ベース）（％）

90.2

用途地域

（注）

第１種住居

第１種中高層住居地域

専用地域

60％／400％

60％／300％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅・店舗・事務所・物置

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

2,211.69

構造・階数RC合金メッキ鋼板ぶき・陸屋根７階建

所有形態

物

41（内店舗1）

地番：東京都新宿区喜久井町９番１他７筆

建ぺい率／容積率

建

1

建築時期

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

平成18年２月10日

タイプ

住戸比率（％）

シングルタイプ－－

DINKSタイプ

87.5

79.1

ファミリータイプ

12.5

20.9

－

－

エグゼクティブタイプ
収支状況等（単位：千円）

運用期間

面積比率（％）

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月21日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成19年５月22日（163日）

緊急修繕費（千円）

100(A）賃貸事業収入

46,829

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

14,456

長期修繕費（12年間）（千円）

23,7004,701

建物再調達価格（千円）

455,200

外注管理費
公租公課

－

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

638

レポート日付

損害保険料

89

地震予想損失率（％）

減価償却費

7,852

その他賃貸事業費用(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

土壌環境調査会社

1,174

レポート日付

32,372

概要

450

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月
7.6
東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社
平成18年12月26日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

1,865,000

価格時点

平成19年11月30日

不動産鑑定評価額

1,870,000

その他情報（注）本物件は防火地域内の耐火建物であるため、建ぺい率が70％に緩和されています。また、容積率については前面道路による容積率の制
限及び用途地域における按分計算により382.26％になります。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ東西線「早稲田」駅の南方、徒歩２分の距離に位置するDINKSタイプを中心とした中高層賃貸マンションです。本物件の属する近隣地域は、中高層マンション、事務所ビルを中心に小規模な店舗も立地する都心の由緒あるエリアであり、寺院も多く残っている一方で、戸山公園等の緑地も見られるように住環境は総じて良好であると考えられます。
特記事項
１．本物件の西側都道は都市計画道路で、拡幅の予定線が本物件敷地の西側にかかっています。
２．本物件は土地面積が500㎡以上のため、建物の建築を目的として土地の区画形質の変更を行う場合には、開発行為の許可を東京都新宿区長から受ける必要があります。
３．南側隣接地よりコンクリート擁壁の一部が本物件に越境しており、当該隣接地所有者が将来当該擁壁を改修又は撤去・新設する場合には越境状態を解消する旨の確認書を取り交わしています。

－ 96 －(96) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-20 ユニロイヤル銀座
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

アルファ・レジデンシャル・ツー有限会社

賃貸可能戸数（戸）

61

前々所有者

株式会社ユニホー

賃貸戸数（戸）所在地

土地

賃貸可能面積（㎡）

1,817.56

住居表示：東京都中央区銀座一丁目23番４号

賃貸面積（㎡）

1,771.57

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

9,011

面積（㎡）

318.01

敷金・保証金等（千円）

12,147

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

97.5

稼働率（戸数ベース）（％）

96.7

建ぺい率／容積率
（注）

建

物

59

地番：東京都中央区銀座一丁目213番２他４筆

80％／600％

PM会社

株式会社ユニホー

所有形態

所有権

サブ・リース会社

株式会社ユニホー

用途

共同住宅

サブ・リース種別

パス・スルー方式

延床面積（㎡）

2,253.92

住戸タイプ内訳タイプ

構造・階数

RC陸屋根10階建

建築時期

平成17年12月２日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

59.0

45.9

DINKSタイプ

36.1

44.9

ファミリータイプ

4.9

9.2

－

－

エグゼクティブタイプ
収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月21日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成19年４月20日（163日）

緊急修繕費（千円）－－(A）賃貸事業収入

48,270

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

24,831

長期修繕費（12年間）（千円）

30,5609,779

建物再調達価格（千円）

459,000

外注管理費
公租公課
修繕費等（原状回復費を含む）－

耐震調査会社

3,248

レポート日付

損害保険料

90

減価償却費

10,440土壌環境調査会社

その他賃貸事業費用

1,272

レポート日付

23,439概要(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年４月27日

地震予想損失率（％）

5.1
株式会社イー・アール・エス
平成19年４月6日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

平成19年11月30日

取得価格

1,800,000

不動産鑑定評価額

1,830,000

その他情報（注）本物件は商業地域かつ防火地域内の耐火建物であるため、建ぺい率が100％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ有楽町線「新富町」駅北西方、徒歩２分の距離に位置するシングルタイプを中心とした中高層賃貸マンションです。都
内有数の商業エリアである銀座地区にありますが、幹線道路裏手に位置し騒音等の懸念も少なく、小規模店舗等の生活利便施設も散在するため、エリア内では相対的に住環境が良好な地域です。また、接道状況及び周辺建物の高さ・配置等から日照を確保した居室が多く、高層建物のひしめく同地区にあっては、希少性の高い物件といえます。
特記事項
南側及び西側隣接地より排気ダクト等が本物件土地に越境しており、当該隣接地所有者が将来自らの建物の取壊し等を行う場合には当該越境物を撤去する旨の確認書を取り交わしています。

－ 97 －(97) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-21 イプセ祐天寺
個別不動産の名称及び所在地等
特定資産の種類

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

不動産及び土地の賃借権を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

イースト・サイド・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）29（内店舗2）

前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）29（内店舗2）

所在地

土

地

建

物

地番：東京都目黒区祐天寺二丁目2364番19

賃貸可能面積（㎡）1,380.35（内店舗291.75）

住居表示：東京都目黒区祐天寺二丁目14番21号

賃貸面積（㎡）

1,380.35（内店舗291.75）

所有形態

借地権（注）

月額賃料（共益費込）（千円）

7,618

面積（㎡）

526.56

敷金・保証金等（千円）

28,206

用途地域

近隣商業地域稼働率（面積ベース）（％）

100.0

稼働率（戸数ベース）（％）

100.0

建ぺい率／容積率80％／300％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅・店舗

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

1,445.35

構造・階数

RC陸屋根・亜鉛メッキ鋼板ぶき７階建

建築時期

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

平成18年３月３日

タイプ

住戸比率（％）

シングルタイプ－－

DINKSタイプ

85.2

81.5

ファミリータイプ

14.8

18.5

－

－

エグゼクティブタイプ
収支状況等（単位：千円）

運用期間

面積比率（％）

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月21日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成19年４月20日（163日）

緊急修繕費（千円）－(A）賃貸事業収入

39,998

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

14,604

長期修繕費（12年間）（千円）

27,9403,843

建物再調達価格（千円）

351,000

外注管理費
公租公課

－

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

116

レポート日付

損害保険料

68

地震予想損失率（％）

減価償却費

8,541

その他賃貸事業費用(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

土壌環境調査会社

2,033

レポート日付

25,394

概要－

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年４月27日
12.4
株式会社竹中工務店
平成19年４月20日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

1,450,000

価格時点

平成19年11月30日

不動産鑑定評価額

1,470,000

その他情報（注）借地権の概要は以下の通りです。
底地権者：宗教法人祐天寺、借地期間：平成17年１月１日から満30年間
なお、将来本物件を譲渡する際には当該借地権の底地権者から承諾を得る必要があります。
立地環境等の物件特性
本物件は、東急東横線「祐天寺」駅の南方、徒歩１分の距離に位置するDINKSタイプを中心とした中高層賃貸マンションで、店舗や店舗付マン
ションが建ち並ぶ駅前商業地域にあります。「渋谷」駅まで電車で約10分と都心部へのアクセスに優れる一方で、昔ながらのたたずまいを残した商店街と、落ち着きのある住宅地が調和し、同沿線の代官山、自由が丘といったエリアと並び、特に若者やDINKSに人気の高いエリアです。
特記事項
該当事項はありません。

－ 98 －(98) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-22 イプセ渋谷Tiers
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

株式会社モリモト

賃貸可能戸数（戸）

30

前々所有者
所在地

土

地

－

1,123.80

住居表示：東京都渋谷区桜丘町29番21号

賃貸面積（㎡）

1,091.31

所有形態

月額賃料（共益費込）（千円）

6,616

所有権

面積（㎡）

528.93（注１）

敷金・保証金等（千円）

11,792

用途地域

第２種住居地域

稼働率（面積ベース）（％）

97.1

（注２）

物

29

賃貸可能面積（㎡）

建ぺい率／容積率

建

賃貸戸数（戸）地番：東京都渋谷区桜丘町78番１他４筆

稼働率（戸数ベース）（％）

60％／300％

株式会社オー・エム・サービス
株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

用途

共同住宅

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

1,363.62

構造・階数

RC陸屋根８階建

建築時期

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳

タイプ

平成19年３月28日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

10.0

6.3

DINKSタイプ

86.7

88.9

ファミリータイプ

3.3

4.7

エグゼクティブタイプ

－－収支状況等（単位：千円）
運用期間

96.7

PM会社

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月21日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成19年５月22日（163日）

緊急修繕費（千円）(A）賃貸事業収入

32,488

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

13,510

長期修繕費（12年間）（千円）

6,596

建物再調達価格（千円）

外注管理費
公租公課

－

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）－

レポート日付

損害保険料

64

地震予想損失率（％）

減価償却費

5,843

その他賃貸事業費用(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

土壌環境調査会社

1,006

レポート日付

18,977

概要－－
22,460327,000
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年５月11日
3.8
東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社
平成19年４月23日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

平成19年11月30日

取得価格

1,400,000

不動産鑑定評価額

1,480,000

その他情報（注１）うち本物件の北西側44.67㎡について、私道（位置指定道路）による私道負担があります。
（注２）本物件の建ぺい率は角地緩和により70％に緩和されます。また容積率は前面道路幅員の関係で290.80％に制限されます。
立地環境等の物件特性
本物件は、JR山手線「渋谷」駅の南西方、徒歩８分の距離に位置するDINKSタイプを中心とした中高層賃貸マンションです。本物件の属する渋谷桜丘エリアは、日本有数のターミナル駅である渋谷駅から徒歩圏にありながら、比較的閑静な住環境を有するエリアです。また、本物件は高い設備水準を備え、かつ外観や内装等に意匠を凝らしており、その立地、仕様から、比較的所得水準の高い都心通勤者・若年単身者・DINKS
等を中心として堅調な需要が見込まれます。
特記事項
１．本物件は電波法第102条の２による電波伝搬障害防止区域内にあるため、地表31ｍを越える高層建築物等を建築する場合には工事着工前に総務大臣に届け出る必要があります。
２．本物件の北西端に渋谷区の所有する町会掲示板が存しています。
３．本物件内地中に設置したH鋼（山留め）が南東側隣接地へ地中で越境しており、当該越境物について当該隣接地所有者は本物件建物が存続する限り容認する旨の確認書を取り交わしています。
４．南側隣接地から塀・擁壁等が本物件に越境しており、当該越境物の建替え・改修等を行う場合は申出者の費用負担にて行う旨の確認書を取り交わしています。
５．本物件の南西側境界線の一部の官民境界が未確定です。

－ 99 －(99) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-23 イプセ大塚
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）

70

前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）所在地

土地

賃貸可能面積（㎡）

1,871.70

住居表示：東京都豊島区南大塚三丁目17番４号

賃貸面積（㎡）

1,847.90

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

7,569

面積（㎡）

398.40

敷金・保証金等（千円）

8,570

用途地域

商業地域

稼働率（面積ベース）（％）

98.7

稼働率（戸数ベース）（％）

98.6

建ぺい率／容積率
（注）

建

物

69

地番：東京都豊島区南大塚三丁目17番５他１筆

第１種住居地域

80％／500％

60％／400％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅・車庫・駐輪場

サブ・リース種別

パス・スルー方式

延床面積（㎡）

2,554.36

住戸タイプ内訳タイプ

構造・階数

RC陸屋根11階建

建築時期

平成18年１月11日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

57.1

50.7

DINKSタイプ

42.9

49.3

－

－

－

－

ファミリータイプ
エグゼクティブタイプ

収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月21日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成19年４月20日（163日）

緊急修繕費（千円）－－(A）賃貸事業収入

41,886

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

17,331

長期修繕費（12年間）（千円）

42,8803,746

建物再調達価格（千円）

525,000

外注管理費
公租公課

－

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

445

レポート日付

損害保険料

103

地震予想損失率（％）

減価償却費

11,353

その他賃貸事業費用(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

土壌環境調査会社

1,682

レポート日付

24,555

概要

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年４月27日
6.9
東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社
平成19年４月５日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

1,480,000

価格時点

平成19年11月30日

不動産鑑定評価額

1,490,000

その他情報（注）本物件は商業地域内かつ防火地域内の耐火建物であることと、用途地域による按分計算により建ぺい率が99.98％に緩和されています。
また容積率については各用途地域における按分計算により499.97％になります。
立地環境等の物件特性
本物件は、東京メトロ「新大塚」駅の北西方、徒歩４分の距離に位置し、国道254号線（通称「春日通り」）に南西側で接面するシングルタイ
プを中心とした中高層賃貸マンションです。東京メトロ「新大塚」駅から丸ノ内線で「池袋」駅まで約４分、「東京」駅まで約13分で連絡しており、都心部にあっても交通利便性は良好であり、通勤に至便であることから、特に単身者向けの需要が堅調に推移するものと見込まれます。
特記事項
１．本物件は電波法第102条の２による電波伝搬障害防止区域内にあるため、地表31ｍを越える高層建築物等を建築する場合には工事着工前に総務大臣に届け出る必要があります。
２．隣接地から屋根の一部、配管の一部、ブロック塀等が本物件土地に越境しており、当該隣接地所有者が将来自らの建物の取壊し及び建替え工事等を行う場合には当該越境状況を解消する旨の覚書を取り交わしています。

－ 100 －
(100) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

J-24 イプセ菊川
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）

43

前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）

所在地

土

建

地

物

43

地番：東京都墨田区菊川二丁目６番３他２筆

賃貸可能面積（㎡）

1,168.18

住居表示：東京都墨田区菊川二丁目１番12号

賃貸面積（㎡）

1,168.18

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

4,656

面積（㎡）

493.61（注）敷金・保証金等（千円）

7,084

用途地域

準工業地域

稼働率（面積ベース）（％）

100.0

稼働率（戸数ベース）（％）

100.0

建ぺい率／容積率60％／300％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有形態

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅・駐車場・駐輪場

サブ・リース種別

パス・スルー方式

延床面積（㎡）

1,430.05

住戸タイプ内訳タイプ

構造・階数

RC陸屋根７階建

建築時期

平成18年３月３日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ

37.2

31.6

DINKSタイプ

55.8

55.8

ファミリータイプ

7.0

12.6

－

－

エグゼクティブタイプ
収支状況等（単位：千円）

運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月21日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成19年４月20日（163日）

緊急修繕費（千円）－－(A）賃貸事業収入

25,828

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

10,714

長期修繕費（12年間）（千円）

26,0802,719

建物再調達価格（千円）

369,800

外注管理費
公租公課

－

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

267

レポート日付

損害保険料

71

地震予想損失率（％）

減価償却費

6,516

その他賃貸事業費用(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

土壌環境調査会社

1,140

レポート日付

15,114

概要

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年４月27日
7.5
東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社
平成19年４月５日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社谷澤総合鑑定所

取得価格

817,000

価格時点

平成19年11月30日

不動産鑑定評価額

871,000

その他情報（注）本物件の東側道路は建築基準法第42条第２項に定められる道路であるため、本物件建物の建築に際してセットバックがなされています（面積約70.03㎡）。
立地環境等の物件特性
本物件は、都営地下鉄新宿線「菊川」駅の南方、徒歩３分の距離に位置するDINKSタイプを中心とした中高層賃貸マンションです。本物件の属するエリアは、「大手町」、「東京」駅まで電車で15分弱という都心部への交通利便性が高く、また駅前及び周辺の商店街には日用品回りの店舗等も充実しており、生活利便性も優れることから住宅需要はファミリー向け、単身者向けともに期待できるエリアです。
特記事項
１．西側隣接地からブロック塀が、また、北側隣接地から土留等が本物件に越境しており、当該隣接地所有者が将来自らの建物を建替え・増改築する際に当該越境を解消する旨の確認書を取り交わしています。
２．本物件の北側境界線の一部の民民境界が未確定です。

－ 101 －
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J-25 イプセ鶴見
個別不動産の名称及び所在地等
特定資産の種類

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

不動産及び土地の賃借権を信託財産とする信託の受益権

テナント総数1

前所有者

アルファ・レジデンシャル・ワン有限会社

賃貸可能戸数（戸）

32

前々所有者

株式会社モリモト

賃貸戸数（戸）

32

所在地

土

地

地番：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央三丁目1325番

賃貸可能面積（㎡）

1,452.09

住居表示：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央三丁目５番10号

賃貸面積（㎡）

1,452.09

所有形態

月額賃料（共益費込）（千円）

借地権（注１）

面積（㎡）767.14

敷金・保証金等（千円）

8,431

用途地域

準工業地域

稼働率（面積ベース）（％）

100.0

稼働率（戸数ベース）（％）

100.0

建ぺい率／容積率（注２）

物60％／200％

PM会社

株式会社オー・エム・サービス

所有権

サブ・リース会社

株式会社オー・エム・サービス

用途

共同住宅・駐輪場・物置

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

1,627.07

構造・階数

RC陸屋根６階建

所有形態

建

4,046

建築時期

パス・スルー方式
住戸タイプ内訳タイプ

住戸比率（％）

シングルタイプ

平成18年２月20日－－

DINKSタイプ

96.9

95.5

ファミリータイプ

3.1

4.5

－

－

エグゼクティブタイプ
収支状況等（単位：千円）

運用期間

面積比率（％）

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月21日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成19年４月20日（163日）

緊急修繕費（千円）－(A）賃貸事業収入

22,950

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

8,855

長期修繕費（12年間）（千円）

23,3702,091

建物再調達価格（千円）

335,000

外注管理費
公租公課

－

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

28

レポート日付

損害保険料

66

地震予想損失率（％）

減価償却費

5,063

その他賃貸事業費用(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

土壌環境調査会社

1,606

レポート日付

14,094

概要－

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年４月27日
7.3
株式会社竹中工務店
平成19年４月20日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

株式会社中央不動産鑑定所

取得価格

666,000

価格時点

平成19年11月30日

不動産鑑定評価額

676,000

その他情報（注１）借地権の概要は以下の通りです。
底地権者：宗教法人天王院、借地期間：平成18年３月29日から30年間
なお、将来本物件を譲渡する際には当該借地権の底地権者から承諾を得る必要があります。
（注２）本物件の建ぺい率は２以上の道路に接するため70％に緩和されています。
立地環境等の物件特性
本物件は、京浜急行線「京急鶴見」駅の北東方、徒歩９分の距離に位置するDINKSタイプを中心とする中高層賃貸マンションです。近隣地域
は、中小規模の事務所、共同住宅、戸建住宅、駐車場等が混在する地域です。
特記事項
該当事項はありません。

－ 102 －
(102) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

S-1 フォレオタウン筒井
個別不動産の名称及び所在地等

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）

特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権

テナント総数

前所有者

大和ハウス工業株式会社

賃貸可能戸数（戸）

前々所有者
所在地

土

地

－

物

賃貸戸数（戸）11（内店舗11）

地番：奈良県大和郡山市筒井町531番１

賃貸可能面積（㎡）4,022.27（内店舗4,022.27）

住居表示：－（注）賃貸面積（㎡）

4,022.27（内店舗4,022.27）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

9,130

面積（㎡）

12,524.00

敷金・保証金等（千円）

261,312

用途地域

準工業地域

稼働率（面積ベース）（％）

100.0

建ぺい率／容積率60％／200％

所有形態
用途
延床面積（㎡）
建

1
11（内店舗11）

構造・階数

第１種住居地域

稼働率（戸数ベース）（％）

60％／200％

ダイワロイヤル株式会社

所有権

サブ・リース会社

ダイワロイヤル株式会社

店舗・倉庫・事務所等

サブ・リース種別

パス・スルー方式

4,115.33（A棟～D棟４棟の合計・附属建

住戸タイプ内訳物除く）

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプタイプ－－

平成18年10月２日

DINKSタイプ－－

乃至ファミリータイプ－－

平成18年10月16日

エグゼクティブタイプ

－－S平屋建（一部２階建）

建築時期

100.0

PM会社

収支状況等（単位：千円）
運用期間

エンジニアリング・レポート

自平成19年６月１日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成18年11月２日（183日）

緊急修繕費（千円）－－(A）賃貸事業収入

57,187

短期修繕費（１年以内）（千円）(B）賃貸事業費用小計

7,931

長期修繕費（12年間）（千円）

10,7602,739

建物再調達価格（千円）

250,000

外注管理費
公租公課

－

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）

5

レポート日付

損害保険料

64

地震予想損失率（％）

減価償却費

3,734

その他賃貸事業費用(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)

土壌環境調査会社

1,387

レポート日付

49,255

概要

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年１月
9.4
株式会社竹中工務店
平成18年11月２日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

大和不動産鑑定株式会社

取得価格

1,410,000

価格時点

平成19年11月30日

不動産鑑定評価額

1,410,000

その他情報（注）本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
立地環境等の物件特性
本物件は、独立した４棟の建物で構成される、11の専門店から成る商業施設です。来場用駐車場は199台確保されています。
＜立地＞
本物件は、近鉄橿原線「筒井」駅の南西方約450ｍに位置し、周辺は大和郡山市及びその近隣における主要幹線道路の路線商業地域を形成しています。大和郡山市は、奈良県北部、奈良市の南西側に位置しており、全体的に盆地となっています。近隣地域には、国道25号線沿道に所在する、カーディーラー、ファミリーレストラン等の郊外型店舗があり、当該国道は、奈良県を東西に結ぶ幹線道路であるとともに、南北を結ぶ国道24号にも交差し、西名阪自動車道郡山インターチェンジへの連続性も優れていることから、交通量は豊富です。周辺の状況として、南方には大規模な工場、北方には戸建てを中心とした住宅地域が形成されており、その他には最寄り駅からの接近性が良好なことから、中層のマンション等も見られます。
＜平成12年時点での人口分布状況を基礎とした商圏分析＞
本地域における商圏は、１km圏で約12,000人、３km圏で約62,000人、５km圏では約172,000人です。地方都市郊外としては平均的なボリュームであり、足元商圏から北側にかけては比較的高い密度感を有しています。自動車による所要時間人口は、５分圏７千人、10分圏29千人、20分
圏165千人程度となっています。上述の通り、国道25号線及び国道24号線によって、全体的に東側を広く商圏としてカバーしています。１km圏
では50歳代とその子世代である20歳代の割合が若干高く、単身世帯も若干高い傾向がみられます。商圏全体の2/3程度が戸建て住宅となっており、典型的な地方都市郊外の特性です。所得水準、乗用車保有率はともに全国平均を上回っております。
＜テナント＞
食品スーパー、ドラッグストア、衣料品及び複数の飲食店など合計11の専門店が入居しています。
特記事項
本物件南側道路（一般国道25号線）境界を跨った地中に、帰属不明の側溝が設置されています。

－ 103 －
(103) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

S-2 いなげや横浜西が岡店
個別不動産の名称及び所在地等
特定資産の種類

不動産

前所有者

三井不動産株式会社

前々所有者

－

建

物

1（内店舗1）

賃貸戸数（戸）1（内店舗1）
2,343.26（内店舗2,343.26）

賃貸可能面積（㎡）

住居表示：－（注１）地

1

賃貸可能戸数（戸）地番：神奈川県横浜市泉区西が岡一丁目２番１

所在地

土

賃貸借の概況（平成19年11月30日現在）
テナント総数（注２)
2,343.26（内店舗2,343.26）

賃貸面積（㎡）

（注２）

所有形態

所有権

月額賃料（共益費込）（千円）

5,862

面積（㎡）

3,279.08

敷金・保証金等（千円）

91,439

用途地域

準住居地域

稼働率（面積ベース）（％）

100.0

建ぺい率／容積率60％／200％

稼働率（戸数ベース）（％）

100.0

所有形態

PM会社

－

所有権

サブ・リース会社

－

用途

店舗

サブ・リース種別

延床面積（㎡）

2,221.32（注２）

構造・階数

S・RC陸屋根３階建

建築時期

タイプ

平成６年２月14日

住戸比率（％）

面積比率（％）

シングルタイプ－－

DINKSタイプ－－

ファミリータイプ－－

エグゼクティブタイプ

－－収支状況等（単位：千円）

運用期間－
住戸タイプ内訳

エンジニアリング・レポート

自平成19年９月27日

建物調査会社株式会社竹中工務店

至

平成19年11月30日

レポート日付

平成19年８月22日（65日）

緊急修繕費（千円）－(A）賃貸事業収入

12,506

短期修繕費（１年以内）（千円）

850(B）賃貸事業費用小計

1,939

長期修繕費（12年間）（千円）

外注管理費

213

公租公課

建物再調達価格（千円）－

耐震調査会社修繕費等（原状回復費を含む）－

レポート日付

損害保険料

31

地震予想損失率（％）

減価償却費

1,693

その他賃貸事業費用

1(C）賃貸事業損益＝(A)－(B)10,566108,340

土壌環境調査会社
レポート日付概要

365,550
株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社
平成19年７月10日
5.7
東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社
平成19年６月21日
特に指摘された事項はありません

不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
不動産鑑定評価機関

財団法人日本不動産研究所

価格時点

平成19年11月30日

取得価格
不動産鑑定評価額

1,000,000
995,000

その他情報（注１）本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
（注２）本物件の賃貸可能面積及び賃貸面積は、不動産登記法上の建物の延床面積には算入されない階下スペース部分等を含めて賃貸借契約書が締結されているため、建物の延床面積よりも大きくなっています。
立地環境等の物件特性
本物件は、相鉄いずみ野線「弥生台」駅から南東方へ徒歩10分の距離に位置する、株式会社いなげやが入居する商業施設（食品スーパー）です。本物件は、泉区内の幹線道路である「弥生台桜木町線」沿いに立地しており、周辺地域は幹線道路沿い中層共同住宅や店舗等、背後地には戸建住宅が数多く建ち並ぶ地域となっています。
特記事項
南側隣接地の物置の一部が本物件に越境しており、また、本物件の縁石及びブロックが南側隣接地に越境しています。当該越境物について各々が将来取壊し・立替・改修を行う際には当該越境を解消する旨の覚書を取り交わしています。

－ 104 －
(104) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（エ）信託不動産及び不動産の担保の状況
物件
番号
J-1

第一順位

物件名称
目黒かむろ坂レジデンシ

第二順位

担保権者

担保種類

被担保債権額

担保権者

（注１）

不動産を信

13,039百万円

（注２）

担保種類

被担保債権額不動産を信15,655百万円

ア

託財産とす

託財産とす

J-2

フォーティーンヒルズ

る信託の受

る信託の受

イーストタワー

益権に質権

益権に質権

J-3

クイズ恵比寿

設定

設定

J-4

イプセ麻布十番七面坂

J-5

イプセ芝公園J-6

イプセギンザJ-7

ネクストフォルム西麻布

J-8

イプセ日本橋J-10

イプセ都立大学

J-13

コスモハイム武蔵小杉

J-14

コンフォートタイム大塚

J-15

イプセ東京EAST

J-16

イプセ雪谷

託財産とす

J-17

イプセ麻布十番

る信託の受

J-18

イプセ麻布十番DUO

益権に質権

J-19

イプセ新宿夏目坂

設定

J-20

ユニロイヤル銀座

J-21

イプセ祐天寺J-22

イプセ渋谷Tiers

J-23

イプセ大塚

J-24

イプセ菊川

（注２）

不動産を信

15,655百万円

－

J-25

イプセ鶴見

S-1

フォレオタウン筒井

S-2

いなげや横浜西が岡店

株式会社三

抵当権

800百万円菱東京UFJ

（仮登記）

－

銀行
（注１）株式会社みずほ銀行、中央三井信託銀行株式会社、株式会社三井住友銀行、株式会社新生銀行、株式会社あおぞら銀行、住友信託銀行
株式会社（注２）株式会社みずほ銀行、中央三井信託銀行株式会社、株式会社三井住友銀行、住友信託銀行株式会社（オ）主なテナントへの賃貸借の状況
ａ. 主なテナントの一覧
信託不動産及び不動産における主なテナント毎の物件名称、賃貸面積及び賃貸面積比率は以下の通りです。なお、「主なテナント」とは、ポートフォリオ全体の総賃貸面積に占める当該テナントの賃貸面積の比率が10％以上のテナントをいいます。
テナント名

業種

物件名称

株式会社オー・エム・サービス

不動産管理業J-1目黒かむろ坂レジデン
シア他計19物件

賃貸面積（㎡）

総賃貸面積に占める
当該テナントの賃貸
面積の比率（％）

40,226.25

72.2

主なテナントの合計

40,226.25

72.2

ポートフォリオ全体の賃貸面積

55,747.47

100.0－ 105 －
(105) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

ｂ. 主なテナントへの賃貸条件
主なテナントに対する信託不動産及び不動産毎の契約期間、賃貸面積、月額賃料（共益費込）、敷金等の賃貸条件は以下の通りです。
株式会社オー・エム・サービス
物件名称
契約期間

J-1目黒かむろ坂レジデンシア

J-3クイズ恵比寿J-4イプセ麻布十番七面坂

自：平成18年７月１日

自：平成17年３月25日

自：平成17年７月１日

至：平成27年12月20日

至：平成22年２月25日

至：平成22年２月25日

賃貸面積（㎡）

4,848.07

5,122.31

3,466.83

20,94038,80921,04534,246208,393

33,635

月額賃料（共益費込）（千円）
敷金（千円）
契約更改の方法

信託契約の延長に併せて延長協議により契約を延長するこ協議により契約を延長するこします。

とができます。

とができます。

特記事項

該当事項はありません。

該当事項はありません。

該当事項はありません。

物件名称

J-5イプセ芝公園

J-6イプセギンザ

J-7ネクストフォルム西麻布

自：平成17年３月25日

自：平成17年３月25日

自：平成16年８月27日

至：平成22年２月25日

至：平成22年２月25日

至：平成21年８月31日

契約期間
賃貸面積（㎡）

2,487.38

2,076.76

1,544.46

11,906

12,067

10,728月額賃料（共益費込）（千円）
敷金（千円）
契約更改の方法
特記事項

物件名称
契約期間
賃貸面積（㎡）

17,947

66,820

協議により契約を延長するこ協議により契約を延長することができます。

とができます。

とができます。

該当事項はありません。

該当事項はありません。

該当事項はありません。

J-8イプセ日本橋

J-10イプセ都立大学

J-14コンフォートタイム大塚

自：平成17年３月25日

自：平成17年７月１日

自：平成17年２月25日

至：平成22年２月25日

至：平成22年２月25日

至：平成22年２月25日

1,285.41

863.701,182.98

6,241

3,924

4,798

8,966

4,888

7,999

月額賃料（共益費込）（千円）
敷金（千円）
契約更改の方法

16,044

協議により契約を延長するこ協議により契約を延長するこ協議により契約を延長するこ協議により契約を延長することができます。

とができます。

とができます。

特記事項

該当事項はありません。

該当事項はありません。

該当事項はありません。

物件名称

J-15イプセ東京EAST

J-16イプセ雪谷

J-17イプセ麻布十番

自：平成18年３月29日

自：平成18年３月29日

自：平成17年12月16日

至：平成23年３月29日

至：平成23年３月29日

至：平成22年12月16日

契約期間
賃貸面積（㎡）

2,823.06

1,513.29

2,271.08

11,685

5,940

12,201

17,362

15,433

13,995

月額賃料（共益費込）（千円）
敷金（千円）
契約更改の方法
特記事項

協議により契約を延長するこ協議により契約を延長するこ協議により契約を延長することができます。

とができます。

とができます。

該当事項はありません。

該当事項はありません。

該当事項はありません。

－ 106 －
(106) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

物件名称
契約期間

J-18イプセ麻布十番DUO

J-19イプセ新宿夏目坂

J-21イプセ祐天寺

自：平成18年３月29日

自：平成18年３月29日

自：平成18年３月28日

至：平成23年３月29日

至：平成23年３月29日

至：平成23年３月31日

賃貸面積（㎡）

2,064.55

1,736.54

1,380.35

11,630

8,435

7,618

16,19135,24628,206

月額賃料（共益費込）（千円）
敷金（千円）
契約更改の方法

協議により契約を延長するこ協議により契約を延長するこ協議により契約を延長することができます。

とができます。

とができます。

特記事項

該当事項はありません。

該当事項はありません。

該当事項はありません。

物件名称J-22イプセ渋谷Tiers

J-23イプセ大塚

J-24イプセ菊川

自：平成19年６月21日

自：平成18年３月29日

自：平成19年６月21日

至：平成29年５月31日

至：平成23年３月29日

至：平成29年５月31日

契約期間
賃貸面積（㎡）

1,091.31

1,847.90

1,168.18

6,616

7,569

4,656

月額賃料（共益費込）（千円）
敷金（千円）
契約更改の方法
特記事項

11,792

8,570

7,084

協議により契約を延長するこ協議により契約を延長するこ協議により契約を延長することができます。

とができます。

とができます。

該当事項はありません。

物件名称

該当事項はありません。

該当事項はありません。

J-25イプセ鶴見
自：平成19年６月21日

契約期間

至：平成29年５月31日

賃貸面積（㎡）

1,452.09

月額賃料（共益費込）

4,046

（千円）
敷金（千円）
契約更改の方法
特記事項

8,431
協議により契約を延長することができます。
該当事項はありません。

ｃ. 利害関係者への賃貸借の状況
信託不動産及び不動産における利害関係者への賃貸借の状況は以下の通りです。
テナント名

業種

物件名称

賃貸面積
（㎡）
（注１）

年間賃料
（千円）
（注２）

契約満了日

株式会社オー・エム・サービス（注３）

不動産管理業J-1目黒かむろ坂レジデンシア他計19物件

40,226.25

2,530,289

平成21年８月31日
乃至
平成29年５月31日

大和リビング株式会社
（注４）

同上

J-2フォーティーンヒル
ズイーストタワー

3,175.29

109,596

平成27年12月31日

ダイワロイヤル株式会社
（注５）

同上

S-1フォレオタウン筒井

4,022.27

109,560

平成39年２月28日

株式会社モリモト
（注６）

不動産業

J-5、J-6、J-8、J-14計
４物件

125.678,040

平成21年２月24日
乃至
平成21年３月24日－ 107 －
(107) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（注１）「賃貸面積」には、平成19年11月30日現在各テナントとエンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に記載されている賃貸
面積の合計を記載しています。
（注２）「年間賃料」には、平成19年11月30日現在エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づく月額賃料（共益費を含みます
が、月極駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）の合計を12倍した金額を記載しています。
（注３）サブ・リース会社兼PM会社である株式会社オー・エム・サービスは、モリモトの100％子会社です。
（注４）サブ・リース会社兼PM会社である大和リビング株式会社は、大和ハウスの100％子会社です。
（注５）サブ・リース会社兼PM会社であるダイワロイヤル株式会社は、大和ハウスの100％子会社です。
（注６）モリモトの賃借部分は、株式会社オー・エム・サービスの賃借部分の一部です。

（カ）不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、各信託不動産及び不動産について、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所、株式会社谷澤総合鑑定所及び財団法人日本不動産研究所から不動産鑑定評
価書を取得しています。以下は、本投資法人が、第４期末に保有している各信託不動産及び不動産に関して取得している不動産鑑定評価書の概要です。
なお、各信託不動産及び不動産の不動産鑑定評価額は、現在及び将来における当該不動産鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。また、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所、株式会社谷澤総合鑑定所及び財団法人日本不動産研究所の各不動産鑑定評価機関と本投資法人との間に、利害関係はありません。
試算価格情報
不動産鑑定
評価額
（百万円）
（注１）

収益価格（注２）

不動産鑑
定評価
積算価格
直接還元法
DCF法
機関
（百万円）
（注４）
直接還元法 還元
DCF法に最終還元 (注３)割引率による価格 利回り よる価格
利回り（％）（百万円） （％） （百万円）
（％）

物件
番号

物件名称

J-1

目黒かむろ坂レジデンシア

4,530

4,580

4.6

4,510

4.4

4.8

3,230

1

J-2

フォーティーンヒルズ
イーストタワー

2,040

2,150

5.3

2,040

5.0

5.8

1,720

2

J-3

クイズ恵比寿

9,210

9,340

4.5

9,150

4.7

4.8

5,260

3

J-4

イプセ麻布十番七面坂

5,020

5,050

4.4

5,020

4.1

4.7

3,040

2

J-5

イプセ芝公園

2,760

2,800

4.8

2,740

5.0

5.1

1,930

3

J-6

イプセギンザ

2,660

2,660

4.7

2,660

4.7

5.0

2,270

3

J-7

ネクストフォルム西麻布

2,490

2,540

4.5

2,470

4.7

4.8

1,610

3

J-8

イプセ日本橋

1,340

1,350

4.9

1,330

5.0

5.2

1,020

3

648

672

5.7

648

5.4

6.2

358

2

J-13 コスモハイム武蔵小杉

1,760

1,880

5.6

1,760

5.3

6.1

1,900

2

J-14 コンフォートタイム大塚

939

942

5.0

938

5.1

5.3

533

3

J-15 イプセ東京EAST

2,440

2,450

4.9

2,440

5.0

5.2

1,420

3

J-16 イプセ雪谷

1,170

1,170

4.9

1,170

5.0

5.2

861

3

J-17 イプセ麻布十番

2,930

2,990

4.4

2,930

4.1

4.7

1,580

2

J-18 イプセ麻布十番DUO

2,710

2,790

4.3

2,710

4.0

4.6

1,460

2

J-10 イプセ都立大学－ 108 －
(108) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

試算価格情報
収益価格（注２）

物件名称

不動産鑑定
評価額
（百万円）
（注１）

J-19 イプセ新宿夏目坂

1,870

1,970

4.7

1,870

4.4

5.2

1,330

2

J-20 ユニロイヤル銀座

1,830

1,830

4.8

1,830

4.9

5.1

970

3

J-21 イプセ祐天寺

1,470

1,550

4.6

1,470

4.3

5.2

694

2

J-22 イプセ渋谷Tiers

1,480

1,480

4.5

1,480

4.7

4.8

1,320

3

J-23 イプセ大塚

1,490

1,570

4.8

1,490

4.5

5.3

880

2

J-24 イプセ菊川

871

863

4.9

875

4.9

5.2

600

3

J-25 イプセ鶴見

676

696

5.6

676

5.3

6.1

443

2

物件
番号

不動産鑑
定評価
積算価格
直接還元法
DCF法
機関
（百万円）
（注４）
直接還元法 還元
DCF法に最終還元 (注３)割引率による価格 利回り よる価格
利回り（％）（百万円） （％） （百万円）
（％）

S-1

フォレオタウン筒井

1,410

1,420

6.3

1,410

5.9

6.8

1,390

1

S-2

いなげや横浜西が岡店

995

990

5.4

996

5.0

5.5

1,090

4

（注１）「不動産鑑定評価額」欄には、平成19年11月30日を価格時点とする不動産鑑定評価額を表示しています。
（注２）「収益価格」には、直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を記載しています。直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りによって還元して収益価格を試算する手法です。また、DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格をその発生時期に応じて現在価値に割引き、それぞれを合計して収益価格を試算する手法です。
（注３）「積算価格」とは、不動産の再調達に要する費用に着目し、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法（原価法）により求められた価格です。
（注４）「不動産鑑定評価機関」欄に記載されている「１」は大和不動産鑑定株式会社を、「２」は株式会社中央不動産鑑定所を、「３」は株
式会社谷澤総合鑑定所を、「４」は財団法人日本不動産研究所をそれぞれ表します。

（キ）エンジニアリング・レポートの概要
本投資法人は、各信託不動産及び不動産について、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境アセスメント及び地震リスク分析等に関して建物状況評価報告書、地震リ
スク分析詳細分析報告書及び土壌汚染調査報告書（以下「エンジニアリング・レポート」と総称します。）を株式会社竹中工務店、清水建設株式会社、ランドソリューション株式会社、
株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社、又は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社から取得しています。
また、本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・デリジェンスとして、株式会社
イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社に地震リスク調査を依頼し、耐震性の評価を行っています。当該調査においては、設計図書（建築一般図面、構造図面、構造計算書等を指します。）に基づいた定性的な判断と、独自の構造評価手法を用いた定量的分析により建物の耐震性評価を行い、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物の地震予想損失率を算定しています。なお、本投資法人が保有する24物件全ての建物は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社から適切ないし概ね適切に設計されており、建築基準法に定義される設計基準に照らして必要な耐震性能を有するとの評価を得ています。

－ 109 －(109) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

ａ．エンジニアリング・レポートの概要は以下の通りです。
修繕費（千円）（注１）

建物再調達価格（千円）（注１）（注２）

地震予想損失率（％）（注３）37,6401,390,000

6.2

1,350

38,0301,009,000

5.7

－

－

21,9301,282,000

11.1

イプセ麻布十番七面坂－－

52,5001,006,000

4.9

J-5

イプセ芝公園－－33,330675,000

12.2

J-6

イプセギンザ－－

30,200631,600

4.6

J-7

ネクストフォルム西麻布－－

29,604520,000

4.7

J-8

イプセ日本橋－－24,300425,000

10.1

J-10

イプセ都立大学－－

15,390248,000

8.3

J-13

コスモハイム武蔵小杉－

12,43090,020809,850

8.6

J-14

コンフォートタイム大塚－－

14,610305,816

6.6

J-15

イプセ東京EAST－－

33,820704,000

8.6

J-16

イプセ雪谷

－

－

20,250431,000

7.5

J-17

イプセ麻布十番－－

32,400549,000

8.3

J-18

イプセ麻布十番DUO－－

64,710583,000

4.1

J-19

イプセ新宿夏目坂

100

450

23,700455,200

7.6

J-20

ユニロイヤル銀座－－

30,560459,000

5.1

J-21

イプセ祐天寺－－27,940351,000

12.4

J-22

イプセ渋谷Tiers－－

22,460327,000

3.8

J-23

イプセ大塚

－

－

42,880525,000

6.9

J-24

イプセ菊川

－

－

26,080369,800

7.5

J-25

イプセ鶴見

－

－

23,370335,000

7.3

S-1

フォレオタウン筒井－－

10,760250,000

9.4

S-2

いなげや横浜西が岡店－

850

108,340

365,550

5.7

ポートフォリオ合計

100

15,180854,824

14,006,816

5.3

物件
番号

物件名称

J-1

目黒かむろ坂レジデンシア

－

100

J-2

フォーティーンヒルズ
イーストタワー－

J-3

クイズ恵比寿J-4

緊急

長期（12年間）

短期（注１）「修繕費」及び「建物再調達価格」については、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）「建物再調達価格」とは、調査時点において、各物件を同設計、同仕様により新規に建設した場合の建設工事再調達価格をいいます。
なお、「S-1 フォレオタウン筒井」は４棟の建物から成っているため、建物再調達価格は４棟の合計額を記載しています。
（注３）「地震予想損失率」は、年超過確率0.21％（再現期間475年）で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。ただし、ポートフォリオに関する地震予想損失率は、複数の建築物群を対象とし、被害の相関性を考慮して、建築物群の中の１ないし複数の建築物に影響を与える年超過確率0.21％（再現期間475年）で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率（％）で示したものです。本投資法人は、地震予想損失率の値により地震保険を付保することを検討します。なお、上記各信託不動
産及び不動産に地震保険を付保する予定はありません。

－ 110 －
(110) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

ｂ．エンジニアリング・レポート作成会社は、以下の通りです。
物件
番号

物件名称

J-1

目黒かむろ坂レジデンシア

J-2

エンジニアリング・レポート作成会社
建物状況評価報告書

地震リスク分析詳細分析報告書

土壌汚染調査報告書

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

株式会社ハイ国際コンサルタント

フォーティーンヒルズ
イーストタワー株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

株式会社竹中工務店

J-3

クイズ恵比寿株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

株式会社イー・アール・エス

J-4

イプセ麻布十番七面坂

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

株式会社竹中工務店

J-5

イプセ芝公園株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

株式会社イー・アール・エス

J-6

イプセギンザ株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

株式会社イー・アール・エス

J-7

ネクストフォルム西麻布

清水建設株式会社

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

清水建設株式会社

J-8

イプセ日本橋株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

株式会社イー・アール・エス

J-10

イプセ都立大学

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

株式会社イー・アール・エス

J-13

コスモハイム武蔵小杉

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

ランドソリューション株式会社

J-14

コンフォートタイム大塚

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

株式会社イー・アール・エス

J-15

イプセ東京EAST

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社

J-16

イプセ雪谷

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社

J-17

イプセ麻布十番株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社

J-18

イプセ麻布十番DUO

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社

J-19

イプセ新宿夏目坂株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社

J-20

ユニロイヤル銀座

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

株式会社イー・アール・エス

J-21

イプセ祐天寺株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

株式会社竹中工務店

J-22

イプセ渋谷Tiers

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社

J-23

イプセ大塚

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社

J-24

イプセ菊川

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社

J-25

イプセ鶴見

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

株式会社竹中工務店

S-1

フォレオタウン筒井

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

株式会社竹中工務店

S-2

いなげや横浜西が岡店

株式会社竹中工務店

株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社

東京海上日動リスクコンサルティン
グ株式会社－ 111 －
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（ク）建築主、設計者、施工者及び確認検査機関
建築主、設計者、施工者及び確認検査機関は以下の通りです。
物件
番号

物件名称

建築主

J-1

目黒かむろ坂レジデンシ
ア

J-2

設計者

施工者

確認検査機関西五反田エスピーシー有限会社

株式会社大林組

株式会社大林組

財団法人日本建築センター

フォーティーンヒルズ
イーストタワー

東亜鉄工建設株式会社

有限会社庵都市建築設計事務所

株式会社大林組

日本イー・アール・アイ
株式会社

J-3

クイズ恵比寿株式会社モリモト

株式会社夢空間研究所

株式会社土屋組

財団法人日本建築セン
ター

J-4

イプセ麻布十番七面坂

株式会社モリモト

株式会社イクス・アーク
都市設計

株式会社土屋組

株式会社都市居住評価セ
ンター

J-5

イプセ芝公園株式会社モリモト

有限会社ヒロ建築設計工房

株式会社間組・JFE工建
株式会社

ビューローベリタスジャ
パン株式会社J-6

イプセギンザ株式会社モリモト

有限会社アルファ・ブレ
イン

北野建設株式会社

中央区

J-7

ネクストフォルム西麻布

株式会社モリモト

有限会社イズム建築計画

栗本建設工業株式会社

イーホームズ株式会社

J-8

イプセ日本橋株式会社モリモト

株式会社アルトン設計（閉鎖）

多田建設株式会社

中央区

個人（新築時）株式会社秀建築事務所

山品建設株式会社

目黒区

J-10

イプセ都立大学
株式会社モリモト（改修工事）

株式会社青木茂建築工房

五洋建設株式会社

－（注）

J-13

コスモハイム武蔵小杉

株式会社エステートコス
モ・財団法人住宅改良開発公社

株式会社アパアソシエイ
ツ株式会社錢高組

川崎市

J-14

コンフォートタイム大塚

日本ハウズイング株式会社

日本ハウズイング株式会社

株式会社イチケン

財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター

J-15

イプセ東京EAST

株式会社モリモト

有限会社谷内田章夫ワー
クショップ

株式会社NIPPOコーポ
レーション

中央区

J-16

イプセ雪谷

株式会社モリモト

シオックス株式会社

株式会社森本組

財団法人日本建築設備・昇降機センター

J-17

イプセ麻布十番株式会社モリモト

荒川建設工業株式会社

株式会社ナカノフドー建
設

港区

J-18

イプセ麻布十番DUO

株式会社モリモト

有限会社アルファ・ブレ
イン

栗本建設工業株式会社

株式会社都市居住評価セ
ンター

J-19

イプセ新宿夏目坂

株式会社モリモト

有限会社アルファ・ブレ
イン

栗本建設工業株式会社

株式会社都市居住評価セ
ンター

J-20

ユニロイヤル銀座

株式会社ユニホー

株式会社リョート・プラ
ンニング株式会社麦島建設

中央区

J-21

イプセ祐天寺

株式会社モリモト

有限会社谷内田章夫ワー
クショップ

株式会社冨士工・株式会
社NIPPOコーポレーショ
ン

日本イー・アール・アイ
株式会社

J-22

イプセ渋谷Tiers

株式会社モリモト

有限会社谷内田章夫ワー
クショップ

北野建設株式会社

イーハウス建築センター
株式会社

J-23

イプセ大塚

株式会社モリモト

有限会社庵都市建築設計事務所

矢作建設工業株式会社

財団法人日本建築設備・昇降機センター

J-24

イプセ菊川

株式会社モリモト

株式会社長谷建築設計事
務所

馬淵建設株式会社

財団法人住宅金融普及協
会

J-25

イプセ鶴見

株式会社モリモト

株式会社日本エーコン

三井住友建設株式会社

日本イー・アール・アイ
株式会社

S-1

フォレオタウン筒井

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

株式会社京都確認検査機
構

S-2

いなげや横浜西が岡店

三井不動産株式会社

三井不動産建設株式会社（当時）

三井不動産建設株式会社
（当時）

横浜市

（注）当該改修工事は、建築確認申請を要しません。

－ 112 －
(112) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（ケ）ポートフォリオの分散状況（平成19年11月30日現在）
ａ. 地域別投資比率
エリア

物件数（棟）

取得価格（百万円）

投資比率（％）

１

16

41,393

80.9

２

7

8,336

16.3

３

－

－

－

４

1

1,410

2.8

合計

24

51,139100.0

ｂ. 用途別投資比率
用途

物件数（棟）

取得価格（百万円）

投資比率（％）

居住施設

22

48,729

95.3

商業施設

2

2,410

4.7

その他

－

－

－

24

51,139100.0

合計

ｃ. 築年数分布
築年数

物件数（棟）

取得価格（百万円）

投資比率（％）

１年未満

1

1,400

2.7

１年以上５年未満

20

46,41790.8

５年以上10年未満

－

－

－

10年以上

3

3,322

6.5

24

51,139100.0

合計

ｄ. 用途別築年数分布
用途

平均築年数（年）

居住施設

3.29

商業施設

6.41

その他

－
合計

3.43

ｅ. 住戸タイプ別棟数分布
タイプ区分

タイプ別棟数（棟）取得価格（百万円）

投資比率（％）

シングル（S）

4

5,979

12.3

DINKS（D）

17

41,07684.3

ファミリー（F）

1

1,674

3.4

エグゼクティブ（E）

－

－

－

22

48,729100.0

合計－ 113 －
(113) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

ｆ. 居住施設の住戸タイプ別戸数分布
住戸タイプ

住戸数（戸）

比率（％）

シングル（S）

302

22.9

DINKS（D）

891

67.5

ファミリー（F）

127

9.6

エグゼクティブ（E）

－

－

1,320

100.0

合計

ｇ. 最寄駅からの徒歩時間別分布（居住施設のみ）
最寄駅からの徒歩時間

物件数（棟）

取得価格（百万円）

投資比率（％）

１分以上３分未満

8

21,47544.1

３分以上５分未満

7

17,94736.8

５分以上８分未満

1

779

1.6

８分以上10分未満

6

8,528

17.5

10分以上

－

－

－

22

48,729100.0

合計（3）【運用実績】①【純資産等の推移】
平成19年11月期の直近４計算期間末における本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たり純資産額は、以下の通りです。なお、総資産額、純資産額及び１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。
総資産額（百万円）（注１）（注２）

純資産総額（百万円）（注１）（注２）

平成17年11月30日
（第１期）

362
（362）

285
（285）

475,437（475,437）

平成18年11月30日（第２期）

35,338（34,622）

20,684（19,968）

501,314（483,977）

平成19年５月31日（第３期）

39,064（38,344）

24,725（24,005）

501,940（487,321）

平成19年11月30日（第４期）

55,534（54,897）

24,642（24,004）

500,247（487,310）

年月日

１口当たりの純資産額（円)（注１）（注３）（注１）括弧内の数値は、分配落ち後の金額です。
（注２）総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を記載しています。
（注３）１口当たりの純資産額は、円未満を切り捨てて表示しています。

－ 114 －
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また本投資証券は、東京証券取引所に平成18年３月22日付で上場されており、同取引所における市場相場は以下の通りです。
計算期間別
最高・最低
投資口価格

回次

第１期

第２期

第３期

第４期

決算年月

平成17年11月

平成18年11月

平成19年５月

平成19年11月

最高（円）―478,000

910,000

893,000

最低（円）―

400,000

440,000

416,000（注）第１期は上場していませんので、該当がありません。

月別
月別最高・最低投資口価格平成19年６月 平成19年７月 平成19年８月 平成19年９月 平成19年10月 平成19年11月

最高（円）893,000

728,000

653,000

515,000

514,000

480,000

最低（円）

684,000

642,000

450,000

452,000

416,000

422,000（注）最高・最低投資口価格は東京証券取引所の終値によります。

②【分配の推移】
計算期間

分配総額（千円）

１口当たり分配金（円）

第１期

平成17年６月７日～平成17年11月30日

―

―

第２期

平成17年12月１日～平成18年11月30日

715,324

17,337

第３期

平成18年12月１日～平成19年５月31日

720,131

14,619第４期

平成19年６月１日～平成19年11月30日

637,227

12,936③【自己資本利益率（収益率）の推移】
自己資本利益率（％）
（注）

計算期間

年換算（％）

第１期

平成17年６月７日～平成17年11月30日

△5.0

△10.4

第２期

平成17年12月１日～平成18年11月30日

7.0

7.0

第３期

平成18年12月１日～平成19年５月31日

3.2

6.4

第４期

平成19年６月１日～平成19年11月30日

2.6

5.1

（注）自己資本利益率又は自己資本損失率＝当期純利益金額又は当期純損失金額／（（期首純資産額＋期末純資産額）÷２）×100－ 115 －
(115) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_070_wk_07442452_運用状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成17年６月１日

設立企画人（モリモト・アセットマネジメント株式会社）による投信法第69条第１項に基づく本投資法人の設立に係る届出

平成17年６月７日

投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立

平成17年６月16日

投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請

平成17年７月４日

内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号 関東財務局長 第38号）

平成17年11月25日

規約の変更

平成18年１月26日

規約の変更

平成18年３月22日

東京証券取引所不動産投資信託市場へ上場（銘柄コード8984）

平成19年２月23日

規約の変更

２【役員の状況】
本投資法人の本書の日付現在における役員の状況は以下の通りです。
役職名

氏名

主要略歴（会社名等

当時）

所有投
資口数

執行役員

上田

求

昭和47年４月
平成３年４月
平成４年４月
平成６年５月
平成９年６月
平成11年６月
平成12年４月
平成13年５月
平成15年６月
平成15年８月
平成17年11月
平成18年１月
平成18年６月

中央信託銀行株式会社 入社 名古屋支店
同社 業務部広報室長
同社 沼津支店 支店長
同社 秘書室秘書役
同社 業務部部長
同社 取締役 業務部部長
中央三井信託銀行株式会社 執行役員 証券業務部部長
同社 新宿西口支店 支店長
株式会社デベロツパー三信 顧問
同社 常務取締役
同社 顧問
ビ・ライフ投資法人 執行役員（現在に至る）
モリモト・アセットマネジメント株式会社 顧問（現在に至る）

0

監督役員

田口

和幸

平成元年４月
平成３年４月
平成３年４月
平成10年１月
平成17年６月
平成17年６月
平成17年11月
平成18年６月

司法研修所
弁護士登録（第一東京弁護士会）
阿部・井窪・片山法律事務所 入所
同所 パートナー（現在に至る）
ビ・ライフ投資法人 監督役員（現在に至る）
株式会社エフティコミュニケーションズ 監査役（現在に至る）
株式会社フレクソル 監査役（現在に至る）
株式会社アールテック・ウエノ 監査役（現在に至る）

0

監督役員

岩﨑

哲也

平成２年４月
平成６年３月
平成９年２月
平成９年２月平成14年５月
平成16年８月
平成17年６月
平成18年１月

監査法人トーマツ 入所
公認会計士登録（№11886）
エヌイーディー株式会社（ベンチャーキャピタル）入社
岩﨑哲也公認会計士事務所 開所
税理士登録（№94737）
シティア公認会計士共同事務所（現在に至る）
シグマ・ゲイン株式会社 監査役
ビ・ライフ投資法人 監督役員（現在に至る）

0－ 116 －(116) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_080_wk_07442452_投資法人_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

３【その他】(1）役員の変更
役員は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、規約第19条第１項本文）。
役員の任期は、選任後２年です（規約第19条第２項）。ただし、補欠又は増員のため選任された役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします。（規約第19条第２項但書）
役員の解任には、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信法第106条）。役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引き続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、30日以内に当該役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項）。
(2）規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項①

規約等の重要事項の変更
後記「第３ 管理及び運営

１ 資産管理等の概要 (5) その他 ③ 規約の変更に関する手続」をご参照下さい。
②

事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。

③

出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。

(3）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型の投資口を発行する投資法人であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第８条）。
本投資証券は、東京証券取引所に上場されており、同取引所を通じて売買することが可能です。
また、金融商品取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

－ 117 －
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第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（1）【資産の評価】①

本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「(4) 計算期間」記載の決算

期毎に、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷発行済投資口総数②

本投資法人の資産評価の方法及び基準は、以下の通り運用資産の種類毎に定めます（規約第34条第１項）。
（ア）不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、建物及び設備等についての減価償却額の算定方法は定額法によります。ただし、定額法を採用することが正当な事由により適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと判断できる場合に限り、他の算定方法に変更することができるものとします。
（イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権のみを信託する信託の受益権
信託財産が上記(ア)に掲げる資産の場合は、上記(ア)に従った評価を行い、金融資産及び負債の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
（ウ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権及び地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
信託財産の構成資産が上記(ア)に掲げる資産の場合は、上記(ア)に従った評価を行い、金融資産及び負債の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
（エ）不動産に関する匿名組合出資持分
匿名組合出資持分の構成資産が上記(ア)乃至(ウ)に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産及び負債の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額により評価します。
（オ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権信託財産である匿名組合出資持分について上記(エ)に従った評価を行い、金融資産及び負債については一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
（カ）有価証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額（取引所における取引価
格、証券業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行なうことができる
取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。）を用います。市場価格がない場合には、合理的に算定された価額により評価します。
（キ）金銭債権
取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、当該金銭債権を債－ 118 －
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権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得価額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
（ク）金融先物取引に関する権利及び金融デリバティブ取引に関する権利
ａ．取引所に上場している金融先物取引及びデリバティブ取引により生じる債権及び債務基準日における当該取引所の最終価格（終値。終値がなければ気配値（公表された売り
気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
ｂ．取引所の相場がない非上場金融先物取引及びデリバティブ取引により生じる債権及び債
務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額により評価します。な
お、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。ただし、金利スワップ等に関する金融商品会計における特例処理の適用を妨げません。
（ケ）金銭の信託の受益権
投資運用する資産に応じて、上記(ア)乃至(ク)及び下記(コ)に定める当該投資資産の評価方法に従い評価を行い、金融資産及び負債の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
（コ）その他
上記に定めがない場合は、投信法、投信協会の評価規則に準じて付されるべき評価額をもって評価し、又は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従います。
③

資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、以下のように評価するものとします（規約第34条第２項）。
（ア）不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等により求められた評価額。
（イ）不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する信託の受益権並びに不動産に関する匿名組
合出資持分
信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産が上記(ア)に掲げる資産については上記(ア)に従った評価を、金融資産及び負債については一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該匿名組合出資持分相
当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
④

資産評価の基準日は、原則として、各決算期（毎年５月末日と11月末日）とします。ただし、

上記②(ア)乃至(ケ)に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産について
は、毎月末とします（規約第34条第３項）。
⑤

１口当たりの純資産額については、投資法人の計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。
以下「投資法人計算規則」といいます。）第58条、第68条）。本投資法人は、各営業期間（毎年12月１日から翌年５月末日まで、及び６月１日から11月末日まで）に係る計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書を作成し（投信法第129条）、－ 119 －
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役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨を通知し、承認済みの計算書類等を会計監査報告とともに投資主に提供します（投信法第131条第２項、第３項、第５項、投資法人計算規則第81条）。
（2）【保管】
投資主は、金融商品取引業者（第一種金融商品取引業を行う者に限ります。本（2）項において以下同じです。）等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託できます。
保護預りの場合、本投資証券は、混蔵保管され、投資主に対しては取引残高報告書が定期的に交付されます。
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた金融商品取引業者等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を株式
会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）に預託することができます。保管振替機構に預託する場合、保管振替機構は、預託を受けた本投資証券について預託者毎に分別保管せず、他の預託者から預託を受けた本投資証券と混蔵保管することによって集中保管します。保管振替機構は、その預託を受けた本投資証券について預託後相当の時期に保管振替機
構名義への書換の請求を本投資法人に対して行います。保管振替機構に預託され保管振替機構
名義に書き換えられた本投資証券について売買が行われた場合には、その決済のために本投資証券の券面を実際に授受するのではなく、保管振替機構に設けられた口座間の振替によって決済が行われます。ただし、保管振替機構に本投資証券を預託した投資主は本投資証券の保管の委託をした金融商品取引業者等に申し出ることによって、保管振替機構に預託した投資証券の交付及び返還を受けることができます。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わない
場合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することになります。
（3）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
（4）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年６月１日から11月末日まで、及び12月１日から翌年５月末日までの各６か月間とし、各営業期間の末日を決算期とします（規約第36条）。
（5）【その他】①

増減資に関する制限（ア）最低純資産額
本投資法人の最低純資産額は、5,000万円です（規約第７条）。
（イ）投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、200万口とします。本投資法人は、かかる発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得て投資口の追加発行ができます。当該
投資口の追加発行における１口当たりの払込金額は、本投資法人に属する資産の内容に照らし公正な金額として役員会が承認する金額とします（規約第５条第１項及び第３項）（ウ）国内における募集
本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします（規約第５条第２項）。

－ 120 －
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②

解散条件
本投資法人における解散事由は以下の通りです（投信法第143条）。

（ア）投資主総会の決議（イ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）（ウ）破産手続開始の決定（エ）解散を命ずる裁判（オ）投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し③

規約の変更に関する手続
規約を変更するには、投資主総会の特別決議が必要とされ、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数をもってこれを行う必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項）。ただし、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき、後記「３ 投資主・投資法人債権者の権利 (1）投資主総会における議決権 ②」をご参照下さい。
本投資証券の上場日以降に投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の上場規程の特例に従ってその旨が開示される他、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金商法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、金商法に基づいて
本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。

－ 121 －
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④

関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下の通りです。
（ア）本資産運用会社：モリモト・アセットマネジメント株式会社
資産運用委託契約
期間

本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日に効力を生じるものとし、契約期間の定めはありません。

更新

該当事項はありません。

解約

ａ．本投資法人は、本資産運用会社が投信協会の会員でなくなった場合には、事前に投資主総会の決議を経た上で（ただし、内閣総理大臣の許可をもって代替し得るものとします。下記ｂ．及びｃ．においても同様です。）、本資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより直ちに同契約を解約することができます。
ｂ．本投資法人は、本資産運用会社に対して、６か月以上前に書面による通知をし、かつ、事前に投資主総会の決議を経た上で、同契約を解約することができます。
ｃ．本資産運用会社は、本投資法人に対して、６か月以上前の書面による通知をもって、同契約の解約を提案することができるものとし、本投資法人は、当該解約の提案を受けた場合、直ちに投資主総会を開催して同契約の解約に関する承認を求めます。契約の解約に関し投資主総会の承認が得られた場合、本投資法人及び本資産運用会社は、通知に定められた解約日において同契約を終了します。
ｄ．上記ａ．乃至ｃ．の規定にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次の各号のいずれかに該当する場合、役員会の決議により、直ちに本契約を解約することができます。
ⅰ．本資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）
ⅱ．本資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生
法上の再生手続開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押え命令の送達等の事由が発生した場合
ⅲ．上記ⅰ．及びⅱ．に掲げる場合の他、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合
e．本投資法人は、本資産運用会社が次の各号のいずれかに該当する場合、本契約を解約します。
ⅰ．投資信託委託業者（注１）でなくなった場合
ⅱ．投信法第200条各号（注２）のいずれかに該当する場合ⅲ．解散した場合

変更等両当事者の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、変更することができます。

（注１）証券取引法等の一部を改正する法律（平成18年法律第65号）による改正前の規定によります。
（注２）投信法の改正に伴い、「金融商品取引業者（投信法に規定されるものに限ります。）と読み替えるものとします。

－ 122 －
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（イ）資産保管会社：中央三井信託銀行株式会社
資産保管業務委託契約
期間

契約締結の日（平成17年６月７日）から２年間です。ただし、契約期間中に本投資法人が解散となった場合は、その解散日までです。

更新

期間満了の３か月前までに契約当事者のいずれか一方からその相手方に対して、文書による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より１年間延長し、その後も同様となります。

解約

本投資法人及び資産保管会社は、相手方に対し、その３か月前までに文書により通知することにより資産保管業務委託契約を解約することができます。また、本投資法人及び資産保管会社は、相手方が契約履行に重大な支障を及ぼす違反、倒産等の事由に該当し、当該相手方に対する文書による通知がなされた場合、資産保管業務委託契約を解約することができます。

変更等

本投資法人及び資産保管会社は、契約の内容が法令その他当事者の一方若しくは双方の事情によりその履行に支障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは、協議の上、これを改定することができます。

（ウ）投資主名簿等管理人：中央三井信託銀行株式会社
名義書換事務委託契約
期間

平成17年６月７日から効力を生じるものとし、平成20年５月末日まで効力を有します。

更新

契約の終了日の３か月前までに契約当事者のいずれからも文書による別段の申出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より１年間延長されるものとし、その後も同様とします。

解約

本投資法人及び投資主名簿等管理人は、合意した場合、３か月以上前に相手方に対して文書による解約の通知をした場合、及び相手方が契約履行に重大な支障を及ぼす違反、倒産等の事由に該当し、当該相手方に対する文書による通知がなされた場合、委託契約を解約することができます。

変更等当事者間で協議の上、契約を変更することができます。

（エ）一般事務受託者：中央三井信託銀行株式会社
一般事務委託契約
期間

契約締結の日（平成17年６月７日）から２年間です。ただし、契約期間中に本投資法人が解散となった場合は、その解散日までです。

更新

契約の終了日の３か月前までに契約当事者のいずれからも文書による別段の申出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より１年間延長されるものとし、その後も同様とします。

解約

本投資法人及び一般事務受託者は、相手方に対し、その３か月前までに文書により通知することにより一般事務委託契約を解約することができます。また、本投資法人及び一般事務受託者は、相手方が契約履行に重大な支障を及ぼす違反、倒産等の事由に該当し、当該相手方に対する文書による通知がなされた場合、一般事務委託契約を解約することができます。

変更等当事者間の合意及び法令に従って変更することができます。

（オ）会計監査人：新日本監査法人
本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（規約第26条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時ま－ 123 －
(123) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_090_wk_07442452_管理及び_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

でとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、
その投資主総会において再任されたものとみなされます（規約第27条）。
⑤

公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います（規約第４条）。

－ 124 －
(124) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_090_wk_07442452_管理及び_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

２【利害関係人との取引制限】（1）法令に基づく制限①

利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下の通りその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています。（金商法第44条の３第１項、投信法第223条の３第３項）。ここで「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していること、その他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体者として政令で定める要件に該当する者をいいます（金商法第31条の４第５項）。「子法人等」とは、
金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していること、その他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます（金商法第31条の４第６項）。
（ア）通常取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれがある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取
引又は対象資産の売買その他の取引を行なうこと（金商法第44条の３第１項第１号、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。
（イ）当該金融商品取引業者との間で金商法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件として親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること（金商法第44条の３第１項第２号、投信法第223条の３第３項）。
（ウ）当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第44条の３第１項第３号、投信法第223条の３第３項）。
（エ）(ア)から(ウ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引
業の信用を失墜させるおそれのあるものとして、内閣府令に定める以下の行為（金商法第44条の３第１項第４号、業府令第153条、投信法第223条の３第３項、投信法施行規則第267条）。
ａ．通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人
等と資産の売買その他の取引を行うこと。
ｂ．当該金融商品取引業者との間で金融商品取引契約（金商法第34条に定義される「金融商品取引契約」をいいます。以下同じです。）を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間でと当該金融商品取引契約を締結すること。
②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、法定利害関係人等（資産運用会社の親法人等、子法人等、特定個人
株主及びこれらに準ずる者として投信法施行規則で定める者をいいます（投信法第201条第１項、投信法施行令第123条）。）その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本項において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で－ 125 －
(125) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_100_wk_07442452_利害関係人_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う
他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条）。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とす
るものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事
項を、電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２項）。
③

資産の運用の制限
登録投資法人は、ａ. その執行役員又は監督役員、ｂ. その資産運用会社、ｃ. その執行役

員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、ｄ. その資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行なうべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為（資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は賃借の代理又は媒介を行わせる
こと等）を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至118条）。
ⅰ．有価証券の取得又は譲渡
ⅱ．有価証券の貸借
ⅲ．不動産の取得又は譲渡
ⅳ．不動産の貸借
ⅴ．不動産の管理の委託
ⅵ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引④

特定資産の価格等の調査
投信法第201条及びこれに関する法令等により定められた特定資産（指定資産を除きます。）について取得及び譲渡等の取引が行われた場合は、資産運用会社の、投信法上の利害関係人等を除く外部の所定の第三者により価格等の調査を受けるものとします。
ここで、外部の所定の第三者とは、以下のもの（投信法施行令に定める者を除きます。）をいいます。
ａ. 弁護士又は弁護士法人ｂ. 公認会計士又は監査法人
ｃ. 不動産鑑定士
なお、調査の対象である特定資産が不動産、不動産の賃借権、地上権、又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権であるときは、当該調査は、不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえて調査します。
また、ここで規定する価格等の調査は、投信法上の利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われた場合にも、実施します。
（2）利害関係者取引規程
本資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、自己又は利害関係者との取引規定を大要以下の通り定めています。

－ 126 －
(126) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_100_wk_07442452_利害関係人_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

①

基本原則
利害関係者と資産の取得又は譲渡に関する取引（１件1,000万円未満の取引等を除きます。）を行う場合には、代表取締役は投資法人の役員会の承認を得なければなりません。投資法人の役員会の承認が得られない場合、当該議案は起案した部署に差し戻します。
②

利害関係者「利害関係者」とは、金商法及び投信法上定義されている利害関係人等の他、本資産運用会

社の「利害関係者取引規程」に定められる以下の者をいいます。
（ア）本資産運用会社の総株主の議決権の10％以上を保有する株主、その役員及びその子会社（議決権の50％超を保有する先）（イ）本資産運用会社及び本投資法人との間で、物件情報の提供等について協定（いわゆるパイ
プライン・サポート協定）を締結している法人（ウ）役員又は従業員を、本資産運用会社の常勤役職員として派遣している法人（エ）投信法上の利害関係者及び上記(ア)から(ウ)に該当する者が重要な影響を及ぼし得るSPC（ただし、金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年８月６日内閣令第52号、その後の改正を含む。）第33条第２項等、関係法令による除外規定が適用される場合を除く。）（オ）その他利害関係者取引規程の主旨に鑑みて利害関係者として取扱うことが適当であるとコンプライアンス・オフィサーが判断した者③

利害関係者との取引（ア）利害関係者から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託財産とする信託の受益権を取得する場合は、利害関係者ではなく、かつ実績や信用面において定評ある不動産鑑定士（法人を含みます。以下同様とします。）が鑑定した鑑定評
価額を超えて取得できません。ただし、消費税及び地方消費税、取得費用、信託設定に要す
る費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等は別途考慮する
ものとします。
また、本資産運用会社が算定する当該物件の投資価値が鑑定評価額を上回ることに合理的な理由がある場合には、鑑定評価額の110％の価格を上限として取得することができるものとします。この場合、前記「１ 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構」に定める各機関において、鑑定評価額を上回って取得することの適切性について説明し、それぞれ了承を得なければなりません。
なお、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、事前にSPC等を組成する等して負担した費用が存する場合は、SPC等の組成費用として相当である金額を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
（イ）利害関係者へ不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上権を信託する不動産信託受益権を譲渡する場合は、利害関係者ではなく、かつ実績や信用面において定評ある不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額（本投資法人の決算期末又は特定資産の価格等調査時のうち、いずれか近い時点において評価した評価額を含む。）未満では譲渡できません。ただし、鑑定評価額は、物件そのものの価格とし、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含まないものとします。
（ウ）利害関係者へ物件を賃貸する場合は、市場価格、周辺相場等を十分調査し、利害関係者でない第三者の意見書の参照等により、適正と判断される条件で賃貸するものとします。
（エ）利害関係者へ不動産管理業務等を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査の上、委託－ 127 －
(127) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_100_wk_07442452_利害関係人_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

先としての適格性を確認するとともに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定します。
（オ）利害関係者へ特定資産の取得又は売買の媒介を委託する場合は、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定するものとします。また、利害関係者へ賃貸の媒介を委託する場合は、宅建業法に規定する報酬以下とし、賃料水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
（カ）利害関係者へ工事等を発注する場合は、第三者の見積価格及び内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事の発注を行うものとします。
（キ）利害関係者との取引を行った場合は、投資主の投資判断に重要な影響を及ぼすと判断されるものについて、決定後速やかに東京証券取引所の定めるところに従った適時開示、本投資法人ホームページへの資料掲載等による情報開示を行ないます。
なお、モリモトからの資産の取得に関する意思決定のフローについては、前記「第一部ファンド情報 第１ ファンドの状況 １ 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構 (ウ) 資産の取得及び譲渡等に関する意思決定プロセス」をご参照下さい。
（3）利害関係人等との取引状況①

利害関係人等及び主要投資主(注)との取引状況（運用資産の取得及び譲渡）
当期（自 平成19年６月１日

至 平成19年11月30日）
売買金額等

区

総

分

額

買付額等（百万円）

売付額等（百万円）

16,078480

うち利害関係人等からの買付額

うち利害関係人等への売付額

1,400（8.7％）―

1,400（8.7％）―

1,400（8.7％）―

利害関係人等との取引状況の内訳
株式会社モリモト合計－ 128 －
(128) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_100_wk_07442452_利害関係人_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

②

支払手数料等の金額
当期（自 平成19年６月１日
区分

業務委託費

利害関係人等との取引内訳

支払手数料等総額(A) (千円)

30,048

管理業務費

48,542

不動産賃貸媒介・更新手数
料55,559

修繕工事費用原状回復工事費用

至 平成19年11月30日）

6,009

26,578

支払先

支払金額 (B)（千円）

総額に対する割合(B／A) (％)

株式会社オー・エム・サービス

23,04376.7

大和リビング株式会社

1,826

6.1

ダイワロイヤル株式会社

2,739

9.1

株式会社オー・エム・サービス

44,37991.4

大和リビング株式会社

2,237

4.6

株式会社オー・エム・サービス

45,25381.5

大和リビング株式会社

2,870

5.2

株式会社オー・エム・サービス

5,119

85.2

大和リビング株式会社

430

7.2

ダイワロイヤル株式会社

50.1

株式会社オー・エム・サービス

22,19583.5

大和リビング株式会社

1,587

6.0

（注）利害関係人等及び主要株主とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第20条（金商法の施行に伴う投資信託及び投資法人に関する法律の一部改正前。）に定める本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等及び同法第９条第３項（改正前）に定義される資産運用会社の主要株主をいい、当期に取引実績又は支払手数料の支払実績のある株式会社モリモト、株式会社オー・エム・サービス、大和リビング株式会社、ダイワロイヤル株式会社について記載しています。

３【投資主・投資法人債権者の権利】（1）投資主総会における議決権①

本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています（投信法第77条第２項第３号、第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。投資主総会において決議される事項は、以下の通りです。
（ア）役員及び会計監査人の選任と解任（投信法第96条、第104条、第106条）（イ）資産運用会社との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意（投信法第198条第２項、第205条、第206条第１項）（ウ）投資口の併合（投信法第81条の２第２項、会社法第180条第２項）（エ）投資法人の解散（投信法第143条第３号）（オ）規約の変更（投信法第140条）（カ）その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）②

投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下の通りです。

（ア）投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合の他、出席した投資主の議決権の過半数でこれを行います（規約第11条）。
（イ）投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主１名を代理人として、議決権を行使することができます（規約第12条第１項）。ただし、投資主又は代理人は、投資主総会毎に代理権を証する書面を予め本投資法人に提出し又はかかる書面に記載すべき情報を電磁的方法
により提供しなければなりません。代理権を証する書面に記載すべき情報を電磁的方法により提供しようとする投資主又は代理人は、予め本投資法人に対し、その用いる電磁的方法の種類及び内容を示し、書面又は電磁的方法による承諾を得なければなりません（投信法第94－ 129 －
(129) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_100_wk_07442452_利害関係人_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

条第１項、会社法第310条第１項、規約第12条第２項）。
（ウ）書面による議決権の行使は、投資主が議決権を行使するための書面（以下「議決権行使書面」といいます。）に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出して行ないます（投信法第92条第１項、規約第13条第１項）。
（エ）書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法
第92条第２項、規約第13条第２項）。
（オ）電磁的方法による議決権の行使は、法令の定めるところにより、本投資法人の承諾を得て、法令の定める時までに議決権行使書面に記載すべき事項を電磁的方法により本投資法人に対して提供して行ないます。電磁的方法によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条の２第１項、規約第14条）。
（カ）投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。
（キ）上記(カ)の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第３項、規約第15条第２項）。
（ク）本投資法人は、役員会の決議を経て法令に従い予め公告する一定の日（以下「基準日」といいます。）における最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使すべき投資主とします（投信法第77条の３第２項、
規約第16条）。
（2）その他の共益権①

代表訴訟提起権（投信法第116条、第119条、第204条第３項、会社法第847条）
６か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、本資産運

用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴訟の提起を請求することができ、本投資法人が請求のあった日から60日以内に訴訟を提起しないときは、本投資法人のために訴訟を提起することができます。
②

投資主総会決議取消訴権（投信法第94条第２項、会社法第831条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反している又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、決議の日から３か月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。
③

執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲内ではない行為その他法令又は規約に違反する行為をすることにより本投資法人に回復できない損害が発生するおそれがある場合には、６か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
④

新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号及び第２項第２号）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の払込

期日の翌日から６か月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することが－ 130 －
(130) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_100_wk_07442452_利害関係人_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

できます。
⑤

合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号及び第８号、第２項第７号及び第８号）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の日から６か月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
⑥

投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項、第305条）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して投資主総会の日より８週間前に書面をもって、一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、また、会議の目的である事項についてその投資主の提出する議案の要領を投資主総会の招集通知に記載することを請求することができます。
⑦

投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して執行役員に対して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資
主総会招集の手続がなされない場合又は請求の日から８週間以内の日を投資主総会の日とする
投資主総会の招集の通知が発せられない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。
⑧

検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条、投信法第110条）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会招集の手続及び決議の方法を調査させるため投資主総会に先立って内閣総理大臣に対し検査役の選任の申立てをすることができます。また、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを疑うべき事由があるときに、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため内閣総理大臣に対し検査役の選任の申立てをすることができます。
⑨

執行役員等解任請求権（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務遂行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会で当該役員の解任が否決された場合には、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって裁判所に当該役員の解任を請求することができます。
⑩

解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の総口数の10分の１以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行において著しく困難な状況に至り、本投資法人において回復することができない損害が生じ、又は生じるおそれがあるときや、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で本投資法人の存立を危うくする場合において、やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
（3）分配金請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条）
本投資法人の投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。

－ 131 －(131) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_100_wk_07442452_利害関係人_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（4）残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の所有する投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています。
（5）払戻請求権（規約第８条）
投資主は、投資口の払戻請求権を有していません。
（6）投資口の処分権（投信法第78条第１項乃至第３項）
投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。
（7）投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）
投資主は、本投資法人が投資口を発行した日以後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることもできます。
（8）帳簿閲覧請求権（投信法第128条の３）
投資主は、執行役員に対し、会計の帳簿及び書類の閲覧又は謄写を請求することができます。
ただし、この請求は、理由を付した書面をもってしなければなりません。

－ 132 －(132) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_100_wk_07442452_利害関係人_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（1）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
モリモト・アセットマネジメント株式会社

②

資本金の額
本書の日付現在

③

３億円

事業の内容

ⅰ. 投資信託委託業
ⅱ. 投資法人資産運用業
ⅲ. 投資法人の設立企画人としての業務
ⅳ. 宅地建物取引業
ⅴ. 不動産の管理業務
ⅵ. 投信法に基づく一般事務の受託業務
ⅶ. 前各号に付帯関連する一切の業務（ア）会社の沿革
年月日事項

平成16年９月１日

会社設立

平成16年10月29日

宅地建物取引業免許取得（免許証番号 東京都知事(１) 第83758号）

平成17年２月４日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可第32号）

平成17年４月18日

投信法上の投資法人資産運用業の認可取得（認可番号内閣総理大臣第43号）

平成19年９月30日

金融商品取引業者に係る登録（登録番号 関東財務局長（金商）第409号）（イ）株式の総数及び資本金の額の増減
ａ. 発行可能株式総数（本書の日付現在）
24,000株
ｂ. 発行済株式の総数（本書の日付現在）
12,000株
ｃ. 最近５年間における資本金の額の増減
年月日

資本の増減

平成16年12月22日

資本金の額を5,000万円から１億5,000万円に増額

平成19年３月２日

資本金の額を１億5,000万円から３億円に増額－ 133 －
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（ウ）経理の概況
本資産運用会社の経理の概況は以下の通りです。
ａ. 最近の事業年度における主な資産と負債の概況（単位：千円）
平成19年３月31日現在
総資産489,528

総負債

19,567

純資産

469,961ｂ. 最近の事業年度における損益の概況（単位：千円）自至第３期
平成18年４月１日
平成19年３月31日

営業収益

59,164

経常利益金額△118,444

当期純利益金額△118,734（エ）その他
ａ. 役員の変更
本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権のある発行済株式の総数の３分の１以上に当る株式を有する株主が出席し、その株主の議決権の過半数の賛成によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、就任後２年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、就任後４年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、補欠又は増員として就任した取締役の任期は、前任者他の在任取締役の任期の残存期間と同一とし、補欠として就任した監査役の任期は前任者の任期の残存期間と同一とします。本資産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、２週間以内に監督官庁へ届け出ます（金商法第31条第１項、第29条の２第１項第３号）。また、資産運用会社の取締役又は執行役は、他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役若しくは執行役に就任した場合（他の会社の取締役、会計参与、監査役又は執行役が金融商品取引業者の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合を含みます。）又は他の会社の取締役、会計参与、監査役若しくは執行役を退任した場合には、
遅延なく、その旨を内閣総理大臣に届け出なければなりません（金商法第31条の４第４項）。
ｂ. 訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
（オ）関係業務の概要
本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は以下の通りです。
ａ. 本投資法人の資産の運用に係る業務
ｂ. 本投資法人が行う資金調達に係る業務
ｃ. 本投資法人への報告業務－ 134 －
(134) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_110_wk_07442452_関係法人の状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

ｄ. その他上記ａ．乃至ｃ．に関連し又は付随する業務（2）【運用体制】
本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況
１ 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構」をご参照下さい。
（3）【大株主の状況】（本書の日付現在）
名称

住所

所有株式数
（株）

比率（％）
（注）

株式会社モリモト

東京都渋谷区恵比寿南三丁目７番
４号

6,012

50.1

キャピタランド・ジャパン株式会
社

東京都千代田区丸の内二丁目７番
３号

4,008

33.4

大和ハウス工業株式会社

大阪府大阪市北区梅田三丁目３番
５号

1,200

10.0

モルガン・スタンレー・キャピタル株式会社

東京都渋谷区恵比寿四丁目20番３
号

240

2.0

株式会社みずほ銀行

東京都千代田区内幸町一丁目１番
５号

180

1.5

中央三井信託銀行株式会社

東京都港区芝三丁目33番１号

180

1.5

株式会社三井住友銀行

東京都千代田区有楽町一丁目１番
２号

180

1.5

12,000

100.0

合

計

（注）比率とは、発行済株式総数に対する所有株式数の比率をいいます。

－ 135 －
(135) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_110_wk_07442452_関係法人の状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（4）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

代表取締役

浅田 利春

社長

専務取締役

取締役
企画総務部長

取締役
（非常勤）

取締役
（非常勤）

河野 和弘

太田 政人

柏木 二郎

吉村 守

所有
株式数

主要略歴（会社名等 当時）
昭和57年４月

三井信託銀行株式会社

昭和61年10月
昭和63年10月

大蔵省財政金融研究所 出向
三井信託銀行株式会社 帰任

入社

0

平成16年４月
平成16年12月

株式会社アセットビジネスコンサルティング 出向
モリモト・アセットマネジメント株式会社 出向

平成17年11月

同社
同社

取締役財務部長
専務取締役

平成18年１月

同社
同社転籍
代表取締役社長（現在に至る）

昭和63年４月

町田リハウス株式会社

平成２年４月
平成４年４月三井不動産販売株式会社 出向
町田リハウス株式会社 帰任

平成５年９月
平成13年11月

株式会社都市開発システム
日本マクドナルド株式会社

平成16年４月
平成18年６月

株式会社モリモト 入社
モリモト・アセットマネジメント株式会社

平成18年７月
平成18年10月

同社
同社

平成３年４月
平成８年２月株式会社住友銀行 入行
株式会社日本総研ビジコン

平成８年３月
平成10年４月

株式会社ヒマラヤ
株式会社住友銀行

平成12年10月
平成13年８月

株式会社ケアネット 入社
株式会社モリモト 入社

平成17年１月
平成17年11月

モリモト・アセットマネジメント株式会社 出向
同社 取締役 企画総務部長（現在に至る）

昭和62年４月
平成11年12月

株式会社富士銀行 入社
富士キャピタルマネジメント株式会社

平成15年９月
平成16年９月

ロンドン・スクール・オブ・エコノミクス 修士課程
ロンドン・ビジネススクール スローンフェーローシップ

平成17年８月

修士課程
株式会社モリモト

平成17年９月
平成17年11月

同社 社長室長
モリモト・アセットマネジメント株式会社

平成18年３月る）
株式会社モリモト

平成18年４月
平成18年４月

同社
同社

平成18年６月
平成18年10月

クリアリックス株式会社
クリアリックス株式会社

取締役
代表清算人

昭和58年４月

大和ハウス工業株式会社入社

平成11年７月
平成12年５月

大和リゾート株式会社 出向
大和ハウス工業株式会社 営業本部営業部

平成14年10月
平成16年４月

同社 社長室経営戦略部新規事業開発室室長
同社 管理本部不動産事業開発室室長（現在に至る）

平成18年10月

モリモト・アセットマネジメント株式会社
る）

入社

0

入社
入社
取締役

出向
専務取締役（現在に至る）
0
出向

出向
帰任

0
出向

入社
取締役（現在に至取締役（現在に至る）

執行役員（現在に至る）
経営管理本部長（現在に至る）

大阪本社建築営業部

取締役（現在に至－ 136 －
(136) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_110_wk_07442452_関係法人の状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

0

所有
株式数

役職名

氏名

主要略歴（会社名等 当時）

取締役
（非常勤）

陳 來勝
（タン・ラ

平成３年４月
平成８年９月シンガポール共和国国防省 入省
シンガポール共和国通産省 出向

イ・セン）

平成９年４月
平成13年４月

在日本シンガポール大使館 商務部 一等書記官
コメックス 事業開発部 バイスプレジデント

平成13年４月
平成17年９月

コメックス・ジャパン株式会社 代表取締役
キャピタランド・ファイナンシャル・リミテッド

平成18年１月

バイスプレジデント
キャピタランド・ジャパン株式会社

平成18年10月
平成19年３月

同社 日本支社長兼代表取締役（現在に至る）
モリモト・アセットマネジメント株式会社 取締役（現在に至0日本副支社長る）
取締役

佐々木 寿吾（非常勤）監査役

五月女 五郎（非常勤）平成３年２月株式会社山本浩三都市建築研究所入社

平成８年９月
平成11年６月

アトリエＪ設立
Pidemco Land Limited入社（現CapitaLand Limited）

0

平成15年５月

キャピタランド・ジャパン株式会社
インベストメント部部長

平成17年５月
平成19年３月

同社 転籍
同社 取締役兼インベストメント部部長（現在に至る）

出向

昭和44年11月

東京都公務員

昭和50年３月
昭和52年４月

最高裁判所司法研修所 入所
榊原卓郎法律事務所 入所

0昭和54年２月
平成18年６月

五月女法律事務所 開所（現在に至る）
モリモト・アセットマネジメント株式会社

監査役（現在に至る）（注１）本書の日付現在、本資産運用会社の役職員は、20名（出向者13名、うちモリモトの出向者９名、大和ハウスの出向者２名、中央三井信
託銀行の出向者１名、その他の出向者１名）です。
（注２）平成19年12月31日付で、郭 志豪が取締役（非常勤）を退任しました。

本資産運用会社のコンプライアンス・オフィサーは、以下の通りです。
役職名
コンプライア

氏

名

髙木 高明

所有
株式数

主要略歴
昭和48年４月

三井信託銀行株式会社（現中央三井信託銀行株式会社）ンス・オフィ

平成13年１月

株式会社デベロツパー三信

サー

平成17年７月

エコロジー・アセットマネジメント株式会社

入社

入社

分譲事業部副部長
出向

コンプライアンス部長兼コンプライアンス・オフィサー
平成19年10月

同社

平成20年２月

モリモト・アセットマネジメント株式会社

内部監査部長出向

コンプライアンス・オフィサー（現在に至る）（注）平成20年２月１日付で、多川 泉が出向解除になりました。

－ 137 －
(137) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_110_wk_07442452_関係法人の状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc0

（5）【事業の内容及び営業の概況】①

事業の内容
本資産運用会社は、投信法上の資産運用会社として投資運用業を行っています。

②

営業の概況
本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。

③

関係業務の概況
資産運用会社としての業務（ア）資産運用業務
本資産運用会社は、投信法及び規約の規定に従い、本投資法人の資産の運用業務を行います。また、資産の運用業務に関し第三者より苦情を申し立てられた場合における当該苦情の処理その他必要な行為、及びその他本投資法人の資産の運用に関連し又は付随する業務を行います。
（イ）資金調達業務
本資産運用会社は、本投資法人が行う、投資口の追加発行、投資法人債の発行、借入れ若
しくは借換え、又はこれらに類似する資金調達行為に関し、本投資法人のために必要な業務を行います。
（ウ）報告業務
本資産運用会社は、投信法に従った報告書の作成及び交付、その他本投資法人の要求に基づき委託業務に関する報告を行います。
（エ）その他上記に付随する業務を行います。

－ 138 －
(138) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_110_wk_07442452_関係法人の状況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

２【その他の関係法人の概況】（1）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
中央三井信託銀行株式会社

②

資本金の額
平成19年９月30日現在③

358,180百万円

事業の内容
銀行法（昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関ノ信託業務ノ兼営等ニ関スル法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。
（2）【関係業務の概要】①

資産保管会社としての業務（投信法第208条関係）（ア）投信法の定めに従い、本投資法人が保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利行使をする際に必要とする当該資産に係る権利を証する書類等（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書等）その他の書類等の保管（イ）預金口座の入出金の管理及び振替管理事務（ウ）帳簿等の作成事務（エ）上記(ア)乃至(ウ)に関して必要となる配送及び輸送事務（オ）本投資法人の印鑑の保管事務（カ）その他上記に準ずる業務又は付随する業務②

投資主名簿等管理人としての業務（投信法第117条第２号、第３号及び第６号関係）（ア）投資主名簿及び実質投資主名簿（以下「投資主名簿等」といいます。）その他これに付随する帳簿の作成、管理及び備置に関する事務（イ）投資口の名義書換及び質権の登録又はその抹消に関する事務（ウ）実質投資主通知及び実質投資主の抹消・減少通知の受理に関する事務（エ）投資証券不所持の取扱に関する事務（オ）投資主、実質投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等の氏名、住所及び印鑑の登録又はその変更の登録に関する事務（カ）投資主及び実質投資主の提出する届出の受理に関する事務（キ）投資証券の発行、交付、保管及び回収に関する事務（ク）投資主及び実質投資主の名寄せに関する事務（ケ）投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書（又は委任状）の作成に関する事務（コ）金銭の分配（以下「分配金」といいます。）の計算及びその支払いのための手続きに関す
る事務（サ）分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事務（シ）投資口に関する照会応答、諸証明書の発行及び事故届出の受理に関する事務（ス）委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に－ 139 －
(139) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_120_wk_07442452_関係法人の概況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

関する事務（セ）新投資口の発行（投資口の併合又は分割を含みます。）に関する事務（ソ）投資主及び実質投資主の権利行使に関する請求その他の投資主及び実質投資主からの申出の受理に関する事務（上記(ア)乃至(セ)の事務に関連するものに限ります。）（タ）法令又はこの契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務（チ）上記に掲げる事務の他、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上定める事務③

一般事務受託者としての業務（投信法第117条第４号乃至第６号関係）（ア）本投資法人の経理に関する事務
ａ．本投資法人の計算に関する事務
ｂ．本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務
ｃ．本投資法人の納税に関する事務（イ）本投資法人の機関の運営に関する事務（3）【資本関係】該当事項はありません。

－ 140 －
(140) ／ 2008/02/25 16:38 (2008/02/25 16:38) ／ F13787_e1_120_wk_07442452_関係法人の概況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。
２．監査証明について
本投資法人は、証券取引法（注）第193条の２の規定に基づき、第３期計算期間（平成18年12月１日から平成19年５月31日まで）並びに、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第４期計算期間（平成19年６月１日から平成19年11月30日）の財務諸表について、新日本監査法人の監査を受けています。
（注）証券取引法等の一部を改正する法律による改正前の証券取引法をいいます。

３．連結財務諸表について
本投資法人は、子会社がありませんので連結財務諸表は作成していません。

－ 141 －
(141) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

１【財務諸表】（1）【貸借対照表】

区

分

注記
番号

第３期
（平成19年５月31日現在）

第４期（平成19年11月30日現在）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

資産の部
Ⅰ

流動資産
現金及び預金949,770918,955

1,545,665

2,002,696

営業未収入金16,44122,060

前払費用

49,32368,056―

20,889その他の流動資産

1,219

538

デリバティブ資産

4,668

3,847

貸倒引当金

△2,246△1,323

流動資産合計

2,564,841

信託現金及び信託預金※１

未収消費税等Ⅱ

6.6

3,035,721

5.5

固定資産
１．有形固定資産
建物※１

減価償却累計額
構築物

※１
※１

信託建物

※１

減価償却累計額※１

減価償却累計額※１

減価償却累計額
信託土地
有形固定資産合計―

9,464
942,818

16,010,554

22,779,030
15,596,338

664,163

5,147

22,114,866

12,004
4,826

604

345,179

11,399388,293
317,470

38,736

236

349,557

855

24
※１

244

―

27,709102,846

9,709

320
※１

1,448

―

414,216

減価償却累計額

信託工具器具備品――

土地

信託機械及び装置

104,294―

減価償却累計額

信託構築物

―

211

73

20,534,579
36,453,425

781
28,926,889

93.3

52,458,623

94.4

２．無形固定資産
商標権

1,122

無形固定資産合計

1,122

1,058
0.0

1,058

0.0

３．投資その他の資産差入預託保証金

10,000

投資その他の資産合計

10,0000.0

10,0000.0

36,464,547

93.3

52,469,68294.4

固定資産合計Ⅲ

10,000

繰延資産
創業費

35,286

繰延資産合計35,2860.1

29,4050.1

39,064,675

100.0

55,534,808

100.0

資産合計

29,405－ 142 －(142) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

区

分

注記
番号

第３期
（平成19年５月31日現在）

第４期（平成19年11月30日現在）

構成比
（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

負債の部
Ⅰ

流動負債
営業未払金

46,494

短期借入金

※１

―

16,455,934

１年以内返済予定長期借入金※１13,241,662

13,039,782

未払金

11,444

13,410

未払費用

78,931

128,841

未払法人税等717605

未払消費税等

31,190―

前受金

133,539

167,281

預り金

19,6299,681

繰延税金負債

1,600

1,325

流動負債合計Ⅱ

34,907

13,553,625

34.7

29,863,355

53.7

固定負債
預り敷金保証金
信託預り敷金保証金
固定負債合計
負債合計―

91,439785,480

937,862785,480

2.0

1,029,302

1.9

14,339,105

36.7

30,892,658

55.6

純資産の部
Ⅰ

投資主資本
１．出資総額
出資総額

24,002,588

24,002,588

720,152

637,230

２．剰余金
当期未処分利益
投資主資本合計
Ⅱ

24,722,740

63.3

24,639,818

44.4

評価・換算差額等
１．繰延ヘッジ損益

2,829

評価・換算差額等合計
純資産合計
負債・純資産合計

※２

2,332

2,829

0.0

2,332

0.0

24,725,570

63.3

24,642,150

44.4

39,064,675

100.0

55,534,808

100.0－ 143 －
(143) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（2）【損益計算書】

区

分

注記
番号

自
至

第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

自
至
百分比
（％）

金額（千円）

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日
百分比（％）

金額（千円）

１．営業収益不動産賃貸収益※１※３

1,007,552

1,423,447

その他賃貸収益※１

100,840

121,744

不動産等売却益※２

207,187※１

342,613509,749

資産運用報酬

44,39747,178

資産保管委託報酬

3,720

5,490

一般事務委託報酬

20,84926,611

役員報酬

4,800

4,800

貸倒損失

232

8

貸倒引当金繰入額

790―

1,315,581

100.0

6,032

1,551,225

100.0

641,877

41.4

909,347

58.6

3,816

0.2

275,30117.7

２．営業費用
不動産賃貸費用

その他営業費用

45,908

営業利益金額463,31235.2

852,26864.8

48,038３．営業外収益
受取利息
その他営業外収益

1,001

2,691

440

1,441

0.1

1,125

４．営業外費用
支払利息

82,665

176,964

融資関連費用30,65792,456

投資口交付費

5,436

―

創業費償却

5,881

5,881

その他営業外費用

8,022

132,66310.1

経常利益金額721,04654.8

637,86241.1

税引前当期純利益金額

721,04654.8

637,862

41.1

653

0.0

637,20941.1

法人税、住民税及び事業税

913

法人税等調整額―

当期純利益金額

605
913

0.1

720,13354.7

前期繰越利益
当期未処分利益

―

48

19

20

720,152

637,230－ 144 －
(144) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（3）【投資主資本等変動計算書】
第３期（自 平成18年12月1日 至 平成19年５月31日）（単位：千円）
投資主資本
項

目

評価・換算差額等
純資産合計

剰余金
出資総額

投資主資本合計

繰延ヘッジ損益

当期未処分利益
平成18年11月30日残高

19,968,500

715,343

20,683,843

409

20,684,253

4,034,088―

4,034,088―

4,034,088

剰余金の分配―△715,324△715,324―△715,324

当期純利益金額―

720,133

720,133―

720,133

繰延ヘッジ損益の増減

―

―

―

2,420

2,420

当期変動額合計

4,034,088

4,808

4,038,896

2,420

4,041,316

平成19年５月31日残高

24,002,588

720,152

24,722,740

2,829

24,725,570

当期変動額
新投資口の発行

第４期（自 平成19年６月１日 至 平成19年11月30日）（単位：千円）
投資主資本
項

目

評価・換算差額等
純資産合計

剰余金
出資総額

投資主資本合計

繰延ヘッジ損益

当期未処分利益
平成19年５月31日残高

24,002,588

720,152

24,722,740

2,829

24,725,570

剰余金の分配

―△720,131△720,131―△720,131

当期純利益金額―

637,209637,209―637,209

繰延ヘッジ損益の増減

―

―

―

△497

△497

―

△82,922△82,922△497△83,419

24,002,588

637,230

24,639,818

2,332

24,642,150

当期変動額

当期変動額合計
平成19年11月30日残高－ 145 －
(145) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（4）【金銭の分配に係る計算書】
区

分

自
至

第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

自
至

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日

Ⅰ

当期未処分利益

720,152,605円

637,230,311円

Ⅱ

分配金の額

720,131,940円

637,227,360円（投資口１口当たり分配金の額）Ⅲ（

次期繰越利益分配金の額の算出方法

14,619円）（

20,665円

12,936円）
2,951円本投資法人の規約第37条第１項第１

本投資法人の規約第37条第１項第１号に定める金銭の分配方針に基づき、号に定める金銭の分配方針に基づき、分配額は利益の金額を限度とし、かつ分配額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定され租税特別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配当可能所得の金ている本投資法人の配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額を超え額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針によるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発り、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数49,260口の整数倍の最大

行済投資口数49,260口の整数倍の最大値となる720,131,940円を利益分配金値となる637,227,360円を利益分配金

として分配することといたしました。

として分配することといたしました。

なお、本投資法人規約の第37条第１項

なお、本投資法人規約の第37条第１項第２号に定める利益を超えた金銭の分第２号に定める利益を超えた金銭の分

配は行いません。

配は行いません。

－ 146 －
(146) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（5）【キャッシュ・フロー計算書】

区

注記
番号

分

自
至

第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日
金

Ⅰ

金

額（千円）

税引前当期純利益金額

721,046

637,862

減価償却費

187,504

271,705

投資口交付費

232

8

5,436

―

商標権償却

63

63

創業費償却

5,881

5,881

受取利息

△1,001△2,691

支払利息

82,665

176,964

営業未収入金の増加・減少額

7,997△5,62759

3

未収消費税の増加・減少額

85,322△20,889

前払費用の増加・減少額

5,233△18,733

営業未払金の増加・減少額△2,063

17,971

未払金の増加・減少額△12,0822,972

未払消費税の増加・減少額

31,190△31,190

未払費用の増加・減少額

29,16910,183

預り金の増加・減少額△7,497△9,948

前受金の増加・減少額△21,984

33,741

信託有形固定資産の売却による減少額

1,377,686

466,660

15,977―

未収入金の増加・減少額

長期前払費用の増加・減少額
貸倒引当金の増加・減少額
その他の流動資産の増加・減少額
小

計

790

△923

△937

1,215

2,510,691

1,535,230

利息の受取額

1,001

2,691

利息の支払額△81,633△137,238

法人税等の支払額△3,215△1,2552,426,842

1,399,427△5,025,214△15,693,127

有形固定資産の取得による支出―△1,056,822

預り敷金保証金の収入―

91,439

営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出

信託預り敷金保証金の収入

373,659

198,986

信託預り敷金保証金の支出△56,231△46,603△4,707,787△16,506,127

短期借入金の借入による収入―

16,600,000

短期借入金の返済による支出―△144,065

長期借入金の返済による支出△658,337△201,879

投資口の発行による収入

4,028,651―

分配金の支払額△710,981△721,138

2,659,333

15,532,915

投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日

営業活動によるキャッシュ・フロー

貸倒損失

Ⅱ

額（千円）

自
至

財務活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フロー
Ⅳ

現金及び現金同等物の増加額

378,389426,216

Ⅴ

現金及び現金同等物の期首残高

2,117,046

2,495,435

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高

2,495,435

2,921,652※－ 147 －(147) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（6）【注記表】〔財務諸表作成のための基本となる重要な事項〕
項

目

１．固定資産の減価償却の方法

自
至

第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

自至(1）有形固定資産（信託財産を含む）(1）有形固定資産（信託財産を含む）

定額法を採用しています。

定額法を採用しています。

なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物

３～59年

構築物

18年

機械及び装置５～29年

工具器具備品

５年(2）無形固定資産

なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物

３～60年

構築物

９～20年

機械及び装置13～29年

工具器具備品

５年(2）無形固定資産定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日(1）創業費

同

左

同

左

同

左

同

左

同

左

(1）創業費５年間の各計算期間で均等額を償却しています。
(2）投資口交付費
支出時に全額費用として処理しています。
３．引当金の計上基準

貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。

４．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当期に納税する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。

５．ヘッジ会計の方法(1）繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段

金利スワップ取引

ヘッジ対象

借入金利

(3）ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリ
スクをヘッジする目的でデリバティ
ブ取引を行っています。
－ 148 －
(148) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

項

目

自
至

第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

自
至

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日(4）ヘッジの有効性の評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー
変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
６．キャッシュ・フロー計算書にお手許現金及び信託現金、随時引出しける資金（現金及び現金同等物）

可能な預金及び信託預金並びに容易にの範囲換金可能であり、かつ、価値の変動に

同

左

同

左

ついて僅少なリスクしか負わない取得
日から３か月以内に償還期限の到来す
る短期投資からなっています。
７．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項(1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とす
る信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
①

信託現金及び信託預金②

信託建物、信託構築物、信託機
械及び装置、信託工具器具備品、信託土地③

信託預り敷金保証金(2）消費税及び地方消費税の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理
は、税抜処理によっています。
なお、資産の取得に係る控除対象
外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。

－ 149 －
(149) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

〔貸借対照表関係〕
第３期（平成19年５月31日現在）※１

第４期（平成19年11月30日現在）

担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産（単位：千円）

担保に供している資産及び担保を付している債務担保に供している資産（単位：千円）

信託現金及び信託預金

1,158,479

建物

102,846

信託建物

13,434,026

構築物

9,464

土地

942,818

信託構築物

4,826

信託機械及び装置

298,248

信託工具器具備品

211

信託現金及び信託預金

2,002,696

信託建物

22,114,866

信託土地

17,706,446

信託構築物

11,399

合計

32,602,238

信託機械及び装置

349,557

信託工具器具備品781

担保を付している債務※２※１（単位：千円）

信託土地

28,926,889

合計

54,461,320

担保を付している債務（単位：千円）

１年以内返済予定長期借入金

13,241,662

短期借入金

16,455,934

合計

13,241,662

１年以内返済予定長期借入金

13,039,782

合計

29,495,717

投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に同左定める最低純資産額
50,000千円－ 150 －
(150) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

〔損益計算書関係〕
自
至
※１

第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

自至不動産賃貸損益の内訳※１

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日

不動産賃貸損益の内訳（単位：千円）（単位：千円）Ａ. 不動産賃貸収益

Ａ. 不動産賃貸収益

不動産賃貸収益

不動産賃貸収益

賃貸収入

994,895

賃貸収入

共益費収入

12,657

共益費収入

23,557

計

1,007,552

計

1,423,447

その他賃貸収益

1,399,890

その他賃貸収益

施設使用料収入41,721

施設使用料収入49,953

付帯収益

11,778

付帯収益

15,967

その他賃貸事業収益

47,340

その他賃貸事業収益

55,823

計

100,840

計

121,744

不動産賃貸収益 合計

1,108,393

不動産賃貸収益 合計

Ｂ. 不動産賃貸費用

Ｂ. 不動産賃貸費用

不動産賃貸費用

不動産賃貸費用

1,545,192

管理業務費

92,894

管理業務費

134,150

水道光熱費

17,843

水道光熱費

24,567

公租公課

11,384

公租公課

21,450

修繕費

1,392

修繕費

6,009

保険料

2,286

保険料

2,924

原状回復工事費16,718

原状回復工事費26,578

信託報酬

8,773

信託報酬

13,843

減価償却費

187,504

減価償却費

271,705

その他営業費用

3,815

不動産賃貸費用 合計

342,613

不動産賃貸費用 合計

509,749

Ｃ. 不動産賃貸損益（Ａ－Ｂ）

765,779

Ｃ. 不動産賃貸損益（Ａ－Ｂ）

1,035,442※２

不動産等売却損益の内訳

その他営業費用※２

8,521

不動産等売却損益の内訳（単位：千円）（単位：千円）ノブレス池田山エルソル貴船坂

不動産等売却収入

495,884

不動産等売却収入

480,933

不動産等売却原価

389,526

不動産等売却原価

466,660

その他売却費用

18,965

その他売却費用

8,240

不動産等売却益

87,392

不動産等売却益

6,032

コンフォートタイム大森※３

不動産等売却収入

1,151,655

不動産等売却原価

988,159

その他売却費用

43,700

不動産等売却益

119,795

主要投資主との取引高※３

営業取引による取引高

主要投資主との取引高
営業取引による取引高

賃料等の受取額：48,536千円

賃料等の受取額：26,680千円－ 151 －(151) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

〔投資主資本等変動計算書関係〕
自至第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

１．発行可能投資口総口数

自至2,000,000口

２．発行済投資口総数

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日

１．発行可能投資口総口数

49,260口

2,000,000口

２．発行済投資口総数

49,260口〔キャッシュ・フロー計算書関係〕
自
至
※

第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

自至

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係※

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日

現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成19年５月31日現在）（平成19年11月30日現在）（単位：千円）（単位：千円）

現金及び預金949,770

現金及び預金918,955

信託現金及び信託預金

1,545,665

信託現金及び信託預金

2,002,696

現金及び現金同等物

2,495,435

現金及び現金同等物

2,921,652〔リース取引関係〕
自至第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

自至リース取引を行っていないため、該当事項はありませ第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日
同

左

ん。

〔有価証券関係〕
自至第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

自至有価証券取引を行っていないため、該当事項はありませ第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日
同

左

ん。

－ 152 －
(152) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

〔デリバティブ取引関係〕
自至第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

自至

１．取引の内容

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日
同左本投資法人の利用しているデリバティブ取引は、金利スワップ取引です。
２．取引に対する取組方針
本投資法人のデリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針です。
３．取引の利用目的
本投資法人のデリバティブ取引は、借入金利等の将来の市場における金利上昇による変動リスクを回避する目的で利用しています。
なお、デリバティブ取引を利用しているヘッジ会計を行っています。
(1）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段

金利スワップ取引

ヘッジ対象

借入金利

(3）ヘッジ方針
本投資法人は、投資法人規約に規定する通り、リス
クをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4）ヘッジの有効性の評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッ
ジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
４．取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は、市場金利の変動によるリスクを有しています。なお、取引相手先は高格付を有する金融機関に限定しているため、信用リスクはほとんどないと認識しています。
５．取引に係るリスクの管理体制
運用会社の「リスク管理規程」及び「金利変動リスク管理方針」に基づき、リスク管理を行っています。

〔退職給付会計関係〕
自至第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

自至退職給付制度がないため、該当事項はありません。

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日
同

左－ 153 －
(153) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

〔税効果会計関係〕
第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

自
至

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日

自至

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内
訳

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内
訳（単位：千円）（繰延税金資産）（単位：千円）（繰延税金資産）

流動資産

流動資産

未払事業税損金不算入額

15

貸倒引当金繰入超過額

190

貸倒引当金繰入超過額

601

繰延税金資産

190

その他

1

小計

618

評価性引当金額△379

繰延税金資産

238

合計

合計

（繰延税金負債）
流動負債
繰延ヘッジ損益

1,515

繰延税金負債

1,515

合計（繰延税金負債）
流動負債

繰延税金負債（流動）の純額

繰延ヘッジ損益

1,838

繰延税金負債

1,838

合計

繰延税金負債（流動）の純額

1,325

1,600

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因ととの間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

なった主要な項目別の内訳（単位：％）

法定実効税率

39.39

（調整）

（単位：％）
法定実効税率

39.39

（調整）

支払分配金の損金算入額
その他△39.340.08

税効果会計適用後の法人税等の負担率0.13

支払分配金の損金算入額
その他

0.03

税効果会計適用後の法人税等の負担率〔持分法損益等〕
自至第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

自至関連会社が存在しないため、該当事項はありません。

△39.32

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日
同

左－ 154 －
(154) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

0.10

〔関連当事者との取引〕
第３期（自 平成18年12月１日 至 平成19年５月31日）
１．支配投資主及び法人主要投資主等
属
性
法
人
主
要
投
資
主

名称等

所在地

資本金
(百万円)

事業の内容
又は職業

投資口等の
所有（被所
有）割合

関係内容
役員の
兼任等

事業上の関係

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

モリモト・ア
セットマネジメ
ント株式会社

東京都
渋谷区

300

投資法人資
産運用業

―

―

資産運用業務
の委託

資産運用報
酬の支払

76,837

営業
未払金

29,158

株式会社オー・
エム・サービス

東京都
渋谷区

10

不動産管理
業

―

―

不動産賃貸管
理の委託

不動産賃貸
管理の委託

101,471

営業
未払金

18,780

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

信託受益権
1,400,000
の取得

―

―

（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件及び取引条件の決定方針等：市場価格等を参考に決定しています。

２．役員及び個人主要投資主等
該当事項はありません。
３．子法人等
該当事項はありません。
４．兄弟法人等
該当事項はありません。
第４期（自 平成19年６月１日 至 平成19年11月30日）
１．支配投資主及び法人主要投資主等
属
性

法
人
主
要
投
資
主

名称等

株式会社モリモ
ト

所在地

資本金
(百万円)

東京都
渋谷区

890

事業の内容
又は職業

不動産業

投資口等の
所有（被所
有）割合

10.27％

関係内容
役員の
兼任等

―

取引の内容
事業上の関係

不動産の賃貸不動産の賃
貸26,680

前受金

434

モリモト・ア
セットマネジメ
ント株式会社

東京都
渋谷区

300

投資法人資
産運用業

―

―

資産運用業務
の委託

資産運用報
酬の支払

119,330

営業
未払金

29,763

株式会社オー・
エム・サービス

東京都
渋谷区

100

不動産管理
業

―

―

不動産賃貸管
理の委託

不動産賃貸
管理の委託

139,991

営業
未払金

22,441（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件及び取引条件の決定方針等：市場価格等を参考に決定しています。

２．役員及び個人主要投資主等
該当事項はありません。
３．子法人等
該当事項はありません。
４．兄弟法人等
該当事項はありません。

－ 155 －
(155) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

〔１口当たり情報〕
自至第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

自
至

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日

１口当たり純資産額

501,940円

１口当たり純資産額

500,247円

１口当たり当期純利益金額

15,911円

１口当たり当期純利益金額

12,936円

１口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を期間の１口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出して日数による加重平均投資口数で除することにより算出して

います。

います。

なお、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額につなお、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、潜在投資口が存在しないため記載していません。

いては、潜在投資口が存在しないため記載していません。

（注) １口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下の通りです。
第３期
自 平成18年12月１日
至 平成19年５月31日
当期純利益金額（千円）

第４期
自 平成19年６月１日
至 平成19年11月30日

720,133

637,209――普通投資口に係る当期純利益金額（千円）

720,133

637,209

期中平均投資口数（口）45,26049,260

普通投資主に帰属しない金額（千円）－ 156 －
(156) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

〔重要な後発事象〕
自至第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

自至

１．資産の取得

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日―――

本投資法人は、平成19年６月21日に以下の資産を取得しました。
物件番号・名称

J-17

取得価格（注）2,910,000千円

取得先
資産の種類

イプセ麻布十番

アルファ・レジデンシャル・ワン
有限会社
不動産を信託財産とする信託の受
益権

建築時期

平成17年９月

構造RC陸屋根地下２階付７階建

用途

共同住宅

物件番号・名称

J-18

取得価格（注）2,690,000千円

取得先
資産の種類

イプセ麻布十番DUO

アルファ・レジデンシャル・ワン
有限会社
不動産を信託財産とする信託の受
益権

建築時期

平成18年３月

構造RC陸屋根14階建

用途

共同住宅・車庫

物件番号・名称

J-19

取得価格（注）1,865,000千円

取得先
資産の種類
建築時期
構造

イプセ新宿夏目坂

アルファ・レジデンシャル・ワン
有限会社
不動産を信託財産とする信託の受益権
平成18年２月
RC合金メッキ鋼板ぶき陸屋根７階
建

用途

共同住宅・店舗・事務所・物置

物件番号・名称

J-20

取得価格（注）1,800,000千円

取得先
資産の種類

ユニロイヤル銀座

アルファ・レジデンシャル・ツー
有限会社
不動産を信託財産とする信託の受
益権

建築時期

平成17年12月

構造RC陸屋根10階建

用途

共同住宅

－ 157 －
(157) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

自
至

第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

物件番号・名称

J-21

取得価格（注）1,450,000千円

資産の種類

自
至

イプセ祐天寺不動産及び土地の賃借権を信託財産とする信託の受益権

取得先

イースト・サイド・ワン有限会社

建築時期

平成18年３月

構造
用途
物件番号・名称
取得価格（注）
資産の種類

RC陸屋根・亜鉛メッキ鋼板ぶき７階建
共同住宅・店舗
J-22

イプセ渋谷Tiers（ティアズ）
1,400,000千円
不動産を信託財産とする信託の受益権

取得先株式会社モリモト

建築時期

平成19年３月

構造RC陸屋根８階建

用途

共同住宅

物件番号・名称

J-23

取得価格（注）1,480,000千円

取得先
資産の種類

イプセ大塚

アルファ・レジデンシャル・ワン
有限会社
不動産を信託財産とする信託の受
益権

建築時期

平成18年１月

構造RC陸屋根11階建

用途

共同住宅・車庫・駐輪場

物件番号・名称

J-24

取得価格（注）

817,000千円

取得先
資産の種類

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日

イプセ菊川

アルファ・レジデンシャル・ワン
有限会社
不動産を信託財産とする信託の受
益権

建築時期

平成18年３月

構造RC陸屋根７階建

用途

共同住宅・駐車場・駐輪場－ 158 －
(158) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

自
至

第３期
平成18年12月１日
平成19年５月31日

物件番号・名称

J-25

取得価格（注）

666,000千円

取得先
資産の種類

自
至

第４期
平成19年６月１日
平成19年11月30日

イプセ鶴見

アルファ・レジデンシャル・ワン
有限会社
不動産及び土地の賃借権を信託財産とする信託の受益権

建築時期

平成18年２月

構造RC陸屋根６階建

用途

共同住宅・駐輪場・物置（注) 取得にかかる諸費用、公租公課等の精算金並びに消費税相当額等を含んでいません。

２．資金の借入れ
平成19年６月21日付にて、不動産を信託する信託の受益権（９物件）の取得資金及び取得関連費用に充当するため、下記の通り資金の借入れを行いました。
株式会社みずほ銀行、株式会社三借入先

井住友銀行、中央三井信託銀行株式会社、住友信託銀行株式会社

借入金額

15,800百万円

利率

年1.23667％（変動金利）

借入実行日

平成19年６月21日

返済期日

平成20年３月31日

担保の有無

有担保

３．資産の譲渡
平成19年６月29日に以下の物件の譲渡を決議しています。
物件番号・名称
売却予定価格
（注）
帳簿価格
譲渡先
資産の種類
契約及び譲渡予定日

J-11

エルソル貴船坂

480,000千円
467,705千円（平成19年５月31日現在）
リバブルアセットマネジメント株
式会社
不動産を信託財産とする信託の受益権
平成19年７月25日（注) 譲渡にかかる諸費用、公租公課等の精算金並びに消費税等を含んでいません。

－ 159 －
(159) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

（7）【附属明細表】①

有価証券明細表
該当事項はありません。

②

デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表（単位：千円）
契約額等
区

分

種

類

時価
うち１年超

市場取引以外の取引

金利スワップ取引
受取変動・支払固定
合計6,950,000

―

3,847

6,950,000

―

3,847

（注１) 金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２) 当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。

③

不動産等明細表のうち総括表（単位：千円）

資産の種類

前期末
残高

流動資産

有
形
固
定
資
産

当期
減少額

減価償却累計額又は

当期末
残高

償却累計額

当期償却額

差引当期末
残高

摘要

―

―

―

―

―

―

建物

―

104,294―

104,294

1,448

1,448

構築物

―

9,709

―

9,709

244

244

土地

―

942,818―

942,818――

942,818 （注）16,010,554

6,949,559

181,083

22,779,030

664,163

257,894

22,114,866 （注）

信託構築物

5,147

6,857

―

12,004604

283

11,399

信託機械装置345,179

46,083

2,969

388,293

38,736

11,784

349,557

236

619

―

855

73

49

781

20,534,579

8,683,622

291,31128,926,889――

28,926,889 （注）36,895,696

16,743,564

475,364

53,163,895

705,272

271,705

52,458,623

1,122

―

―

1,122

―

63

1,058

1,122

―

―

1,122

―

63

1,058

信託建物

信託工具器具備品
信託土地
合
無形
固定
資産

当期
増加額

計

商標権
合

計

―
102,846 （注）9,464（注）当期の増加・減少額の内訳は以下の通りです。
１．建物の増加（売買に伴う増加）
不動産等の名称
いなげや横浜西が岡店

所在地
神奈川県横浜市合有形固定資産の種類

金 額

建物104百万円

計

104百万円

２．土地の増加（売買に伴う増加）
不動産等の名称
いなげや横浜西が岡店

所在地
神奈川県横浜市合有形固定資産の種類

金額

土地

計

－ 160 －
(160) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

942百万円
942百万円

３．信託建物の増加（売買に伴う増加）
不動産等の名称

所在地

有形固定資産の種類

金 額

イプセ麻布十番

東京都港区

信託建物

1,077百万円

イプセ麻布十番DUO

東京都港区

信託建物

1,164百万円

イプセ新宿夏目坂

東京都新宿区

信託建物

688百万円ユニロイヤル銀座

東京都中央区

信託建物

931百万円イプセ祐天寺

東京都目黒区

信託建物

755百万円

イプセ渋谷Tiers

東京都渋谷区

信託建物

365百万円イプセ大塚

東京都豊島区

信託建物

923百万円イプセ菊川

東京都墨田区

信託建物

544百万円

イプセ鶴見

神奈川県横浜市

信託建物

498百万円合計6,949百万円

４．信託土地の増加（売買に伴う増加）
不動産等の名称

所在地

有形固定資産の種類

金額

イプセ麻布十番

東京都港区

信託土地

1,935百万円

イプセ麻布十番DUO

東京都港区

信託土地

1,624百万円

イプセ新宿夏目坂

東京都新宿区

信託土地

1,237百万円

ユニロイヤル銀座

東京都中央区

信託土地

946百万円イプセ祐天寺

東京都目黒区

信託土地

749百万円

イプセ渋谷Tiers

東京都渋谷区

信託土地

1,054百万円

イプセ大塚

東京都豊島区

信託土地

623百万円イプセ菊川

東京都墨田区

信託土地

306百万円

イプセ鶴見

神奈川県横浜市

信託土地

合

計

205百万円
8,683百万円

５．信託建物の減少（売買に伴う減少）
不動産等の名称
エルソル貴船坂所在地
東京都大田区合

有形固定資産の種類

金 額

信託建物

181百万円

計

181百万円

６．信託土地の減少（売買に伴う減少）
不動産等の名称
エルソル貴船坂所在地
東京都大田区合④

有形固定資産の種類

金額

信託土地

計

その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

⑤

投資法人債明細表
該当事項はありません。

－ 161 －
(161) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

291百万円
291百万円

⑥

借入金明細表（単位：千円）

区

分
借入日

前期末残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

―

4,600,000

41,9434,558,056―

4,600,000

41,9434,558,056

借入先
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
短
期
借
入
金

１
年
以
内
返
済
予
定
長
期
借
入
金

中央三井信託銀行株式会社

平成19年
６月21日

住友信託銀行株式会社―

4,600,000

41,9434,558,056―

2,000,000

18,236

1,981,763

平均利率
(注１)

返済期限

1.27951％

平成20年
有担保
(注３)
３月31日
無保証

1.36000％

平成20年
有担保
(注４)
９月27日
無保証

使途

株式会社三菱東京UFJ銀行

平成19年
９月27日

―

800,000―

800,000

小――16,600,000

144,065

16,455,934

株式会社みずほ銀行

2,857,912―

43,5712,814,341

株式会社三井住友銀行

2,857,912―

43,5712,814,341

2,857,912―

43,5712,814,341

1,810,011―

27,595

1,782,416

株式会社新生銀行

1,810,011―

27,595

1,782,416

住友信託銀行株式会社

1,047,901―

15,976

1,031,925―

13,241,662―

201,879

13,039,782

―

―

―

―

13,241,662

16,600,000

345,945

29,495,717

―

―

―

計

中央三井信託銀行株式会社
株式会社あおぞら銀行

小
合

計

計

平成18年
３月22日

―

1.30793％
(注２)

―

摘

要

―

平成20年
有担保
(注３)
３月31日
無保証

（注１）平均利率は、借入先金融機関毎の借入利率（期中の加重平均）を小数点第６位で四捨五入して表示しています。
（注２）株式会社みずほ銀行と受取変動・支払固定の金利スワップ契約（想定元本：6,950百万円、期日：平成20年３月31日、支払固定金利：
1.31000％）を締結しており、その効果を勘案して記載しています。
（注３）使途は、信託不動産の購入資金です。
（注４）使途は、不動産の購入資金です。
（注５）長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く）は該当ありません。

－ 162 －
(162) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_130_wk_07442452_投資法人経理_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成19年11月30日現在）
Ⅰ

資産総額

55,534,808千円

Ⅱ

負債総額

30,892,658千円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

24,642,150千円

Ⅳ

発行済数量

49,260口Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

500,247円－ 163 －
(163) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_140_wk_07442452_投資法人現況_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間

販売日

第１期

平成17年６月７日

販売口数

買戻し口数

発行済口数

600口
（―口）

―口
（―口）

600口

平成17年12月19日

2,860口
（―口）

―口
（―口）

3,460口

平成18年３月20日

37,800口
（―口）

―口
（―口）

41,260口

第３期

平成19年３月２日

8,000口（3,999口）―口（―口）

49,260口

第４期

該当なし

―口
（―口）

―口
（―口）

49,260口

第２期（注１）本投資法人による投資口の払い戻しの実績はありません。
（注２）本邦外における販売口数を括弧により内書きしています。

－ 164 －
(164) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_150_wk_07442452_販売及び買戻し_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

第７【参考情報】
当計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に、以下の書類を提出しました。
平成19年８月28日 有価証券報告書（第３期：平成18年12月１日～平成19年５月31日）
平成19年12月26日 有価証券報告書の訂正報告書（第３期：平成18年12月１日～平成19年５月31日）
平成20年２月14日 発行登録書（投資法人債券）－ 165 －
(165) ／ 2008/02/25 16:39 (2008/02/25 16:39) ／ F13787_e1_160_wk_07442452_参考情報_os2不動産投信_ビライフ投資法人_有報.doc

独立監査人の監査報告書

平成２０年２月１５日
ビ・ライフ投資法人

役員会 御中新日本監査法人

指定社員
業務執行社員

公認会計士

多田 修

印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

野間 武

印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

加藤 秀満

印

当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているビ・ライフ投資法人の平成１９年６月１日から平成１９年１
１月３０日までの第４期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等
変動計算書、注記表、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ビ・ライフ投資法人の平成１９年１１月３０日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上※

上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しております。

(1) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_010_wk_07442452／当期／os2不動産投信.doc

独立監査人の監査報告書

平成１９年８月２８日
ビ・ライフ投資法人

役員会 御中新日本監査法人

指定社員
業務執行社員

公認会計士

矢部 雅弘

指定社員
業務執行社員

公認会計士

野間 武

印

印

当監査法人は、証券取引法第１９３条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているビ・ライフ投資法人の平成１８年１２月１日から平成１９年５月３１日までの第３期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ビ・ライフ投資法人の平成１９年５月３１日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
追記情報
重要な後発事象に記載されているとおり、投資法人は資産の取得、資金の借入及び資産の譲渡の決定を行っている。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上※

上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しております。

(1) ／ 2008/02/25 16:37 (2008/02/25 16:37) ／ F13787_e1_020_wk_07442452／前期／os2不動産投信.doc