2019年
第 16 号

全国競売評価ネットワーク

目あいさつ
代表理事挨拶
開催地挨拶

次

全国競売評価ネットワーク 代表理事 北村
熊本競売不動産評価事務研究会 津留

特別寄稿
不動産調査の壁と国土情報の現実―競売不動産の評価を中心に―
北央鑑定サービス株式会社

雅夫 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
伴一 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

代表取締役 堀川 裕巳（不動産鑑定士） .. . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

委員会報告
委員長
データ収集・分析研究委員会
委員長
企画委員会
競売市場修正率と市場性修正率についての要点要約
全国競売評価ネットワーク 代表理事
委員長
委 員
委員長
広報委員会

小池
福田

育生 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
勝法 .. . . . . . . . . . . . . . . 13

北村福田足立江藤雅夫
勝法哲実 .. . . . . . . . . . . . . . .
和臣 .. . . . . . . . . . . . . . .

16
18

総会風景 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

20

寄稿
札幌地方裁判所管内における評価人、執行官及び執行裁判所の相互協力について
札幌地方裁判所 民事第 4 部 部総括判事
仙台地方裁判所における不動産競売事件の実情と課題
仙台地方裁判所 第 4 民事部 主任書記官
マンションの滞納管理費等が申立債権又は配当要求債権である場合について
東京地方裁判所 民事第21部 主任書記官
富山地裁における不動産競売事件の実情等について
富山地方裁判所 民事部 部総括判事
平成17年民事執行改正時に担当していた者として（現在所属している大津地方裁判所の雑感を含めて）
大津地方裁判所 首席書記官
徳島地裁の不動産執行事件の実情と課題
徳島地方裁判所 判事
フランス競売事情
鳥取地方裁判所 民事部 主任書記官
不動産競売手続のIT化に対する期待
福岡地方裁判所 第 4 民事部 判事

泰一 .. . . . . . . . . . . . . . .

22

佐藤ちい子 .. . . . . . . . . . . . . . .

25

康 .. . . . . . . . . . . . . . .

27

和久田道雄 .. . . . . . . . . . . . . . .

30

菅祥行 .. . . . . . . . . . . . . . .

32

川畑

公美 .. . . . . . . . . . . . . . .

34

牧野宏 .. . . . . . . . . . . . . . .

36

今泉愛 .. . . . . . . . . . . . . . .

38

神野

竹内

ブロック報告−札幌ブロック−

札幌競売不動産評価事務研究会
函館競売不動産評価事務研究会
旭川競売不動産評価事務研究会
釧路競売不動産評価事務研究会

石川 雅啓
橘
健藏
世木澤 満
下重 勝博

.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .

40414243

仙台競売不動産評価事務研究会
福島競売不動産評価事務研究会
山形競売不動産評価事務研究会
盛岡競売不動産評価事務研究会
秋田競売不動産評価事務研究会

真木
金子
金子
大下
平岡

.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .

44454647
49−仙台ブロック−芳美
克之純也智為義新 .. . . . . . . . . . . . . . .

51

清清俊雄
秀康司
茂樹
宏宣孝幸
雅博
昇清光幸

.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .
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52535456
5759606263646567

名古屋競売不動産評価事務研究会
三重競売不動産評価事務研究会
岐阜競売不動産評価事務研究会
福井競売不動産評価事務研究会
金沢競売不動産評価事務研究会
富山競売不動産評価事務研究会

樋沢 武司
佐々木勝己
荒山 徳統
池谷 昌也
小西均
矢島 直人

.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .
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.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .

68
7071
727374

大阪競売不動産評価事務研究会
京都競売不動産評価事務研究会
神戸競売不動産評価事務研究会
奈良競売不動産評価事務研究会
大津競売不動産評価事務研究会
和歌山競売不動産評価事務研究会

伊与嶋嵜
小林栗山
村木
藍畑

忠司
敦照幸
恒康弘
幾子

.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .
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.. . . . . . . . . . . . . . .
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.. . . . . . . . . . . . . . .

75
7779818283

高松競売不動産評価事務研究会
徳島競売不動産評価事務研究会
高知競売不動産評価事務研究会
松山競売不動産評価事務研究会

清水 直樹
森脇 英正
小坂雄一郎
髙月 新介

.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .

84
86
8889

広島競売不動産評価事務研究会
山口競売不動産評価事務研究会
岡山競売評価研究会
鳥取競売不動産評価事務研究会
松江競売不動産評価事務研究会

三宅原田
青井馬野
加藤.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .
.. . . . . . . . . . . . . . .

91
92
93
95
96

福岡競売不動産評価事務研究会
佐賀競売不動産評価事務研究会
長崎競売不動産評価事務研究会
大分競売不動産評価事務研究会
熊本競売不動産評価事務研究会
宮崎競売不動産評価事務研究会
鹿児島競売不動産評価事務研究会
那覇競売不動産評価事務研究会

吉田稔
福田 勝法
井﨑 嘉幸
上治 昭人
津留 伴一
古清水史子
西川 修一
玉那覇兼雄

青森競売不動産評価事務研究会

久保田

東京競売不動産評価事務研究会
東京地方裁判所立川支部評価事務研究会
横浜競売不動産評価事務研究会
さいたま競売不動産評価事務研究会
千葉競売不動産評価事務研究会
水戸競売不動産評価事務研究会
宇都宮競売不動産評価事務研究会
前橋競売不動産評価事務研究会
静岡競売不動産評価事務研究会
山梨競売不動産評価事務研究会
長野競売不動産評価事務研究会
新潟競売不動産評価事務研究会

神川
後藤
飯田
伊勢富井
外山
舘内
原
鈴木大澤
奥原
渡邉

−東京ブロック−−名古屋ブロック−−大阪ブロック−−高松ブロック−−広島ブロック−−福岡ブロック−

組織図2018年度「KB ネットワーク通信」の紹介「KB ネットワーク通信」について広告掲載.. . . . . . . . . . . . . . . 97.. . . . . . . . . . . . . . . 98.. . . . . . . . . . . . . . . 100.. . . . . . . . . . . . . . . 102.. . . . . . . . . . . . . . . 103.. . . . . . . . . . . . . . . 105.. . . . . . . . . . . . . . . 106.. . . . . . . . . . . . . . . 107

全国競売評価ネットワーク組織図 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

事務局だより

編集後記

功一雄
純三
好雅
幹久

事務局 萩原謙介 .. . . . . . . . . . . . . . . 112

萩原謙介 .. . . . . . . . . . . . . . . 114

広報委員会副委員長 大下智 .. . . . . . . . . . . . . . . 115

民事法研究会 ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

特別寄稿

不動産調査の壁と国土情報の現実―競売不動産の評価を中心に―
北央鑑定サービス株式会社
代表取締役

堀川裕巳

不動産鑑定士◆はじめに
本稿は、平成30年 2 月 6 日、東京地方裁判所民事執行センターで行なった研修会の内容を基にしている。
当該研修会は、KB ネットの元代表理事の小森先生から打診があってお受けしたものである。

画整理のコンサルタント会社に転職したのである。
そこで初めて各種の図面を作成するという仕事に出会った。
言葉では知っていても、実際に図面を作成するということは、大変な仕事であった。
特にその後の業務に当たって貴重な経験となっ当初、浅学非才の田舎の評価人にすぎない私ごたのが、北海道における大型プロジェクトの一つときが恐れ多くも東京地裁民事執行センターで裁である石狩湾新港地域の開発に伴う図面作りで判官・書記官・東京地裁の評価人の皆様に研修なあった。

ど到底無理と固辞していたが、そう言わずにやっ石狩湾新港地域は、道都札幌市に近接する日本て欲しいという小森先生の熱意に動かされ、引き海に面した小樽市・石狩市に跨がる沿岸部の工受けることになってしまった。流石に緊張したもの

業団地開発を目的としたもので、第三セクターの、何とか職責を果し、安堵したことを思い出す。

による国家的プロジェクトである。開発面積約

今思い出しても冷や汗ものだが、思えば貴重な3,000ha、昭和53年（1978年）から分譲を開始し経験をさせていただいたことに感謝の念を禁じ得たが、あまりにも大規模過ぎたため、事業がバブない。

ル崩壊後に破綻し、民事再生によって債務の削減

以下の内容は研修に沿ったものであるが、一部を受けることになった。分譲価格は当初の坪 8 万の内容が変わっている箇所もあるのでご了承願い円前後から坪 4 万円以下まで値下げしたものの、たい。

完売とはいかず、現在は坪 3 万円前後まで下落しているが、分譲から40年以上も経過しているが未◆地図との出会い
地図作成の経験がなければ今の私は無かったと話は逸れたが、当該プロジェクトの開発手法は、思っているので、まず地図作成の出会いとその経開発行為ではなく土地区画整理であり、しかも当験を紹介したい。

時としては珍しい一人施行によるものとして着手

個人的な話だが、東京に10年程いたことがある。

された。

しかし、諸般の事情があって転職を決意した。不土地区画整理の実施に当たって必要となるのが、動産鑑定士を目指し東京で勉強したが、札幌に J従前地の図面の作成である。国土調査が終わってターンして受験したところ運良く合格したので、いれば特に苦労はないのであるが、これから開発鑑定事務所で 2 年の実務経験を積ませてもらった。

する地域であるため、国土調査はなされていな

けれども生活が苦しく、不動産鑑定士として生活するのは無理と考え、 3 次試験は諦めて土地区4だ完売には至っていない。

かった。
よりによってこのような大規模開発地域の従前

特別寄稿

地の地番図の作成を、経験のない私が担当するこ然の私に良く任せたものだと、当時の上司の英断とになったのである。に感謝する他はない。不動産鑑定士試験に優ると工業デザイン系の会社の経験があったので、家も劣らない程勉強させてもらったが、不動産鑑定

電系の図面は見慣れていたし、図面を描いたこと業務だけの事務所ではこれだけのビッグプロジェもあるが、3,000ha にもおよぶ地域の地番図を作クトに参加する機会はないものと思われる。そう成することがどれ程大変であるか、知る由も無いう意味でも幸運であったと感謝している。

かったのである。
地番図作成に当たっては、まず明治以降全ての図面を収集し、旧土地台帳・登記簿との照合等の作業を行なって、実測によって確定した地区界の中にジグソーパズルのように各筆毎の図面をあてはめていくのである。地区内全ての筆が確定して◆地籍図と地図に準ずる図面について次に、地籍図と地図に準ずる図面との相異について、若干ふれてみたい。
地籍図は、ご存知のように国土調査による成果図である。

いれば問題はないが、明治・大正・昭和初期に分所有者の立会い確認を得ながら筆界を確定した

筆された土地も多く、その多くは測量誤差等も図面で、現地復元性があり、その精度は高い。しあって、地区内にその全てが納まらなかったのでかしそうはいっても、測量技術の進歩、特にトラある。

ンシット・テープによる測量から光波による測量をさらに問題であったのは、二重地番、脱落地、経て、現在は GPS 測量が主流になりつつあり、地登記はあるが分筆図がなく所在不明の幽霊地、形籍図の精度も格段に向上している。測量業界の技状・面積等が異なっている等、登記内容と現地や術革新のテンポの速さには、目を見張るものがある。

保管・記録された図面との不一致があまりにも多ところで、国土調査は戦後始まったが、その進く、一体どうやって調整したら良いのか、途方に捗率は現在でも50％強と言われており、先進国と暮れることが多かったのである。

は言えない状況にある。

当時法務局は小樽市と旧石狩町にあり、その両一方、昭和年代の地籍図は、測量器具・測量技方の法務局に 2 ヶ月余りも通って、明治以降の全術等の問題から精度的に劣る他、間違いも見られての図面・旧土地台帳・登記簿との照合を行なっる等、必ずしも全面的に信頼できるものとはなったのである。どうにも確定しようもない土地は、ていない。

不動産登記法を熟読し、登記官との協議・指導を受けながら何とか処理したことが、その後の仕事にどれ程役に立ったか分からない。

地震による地殻変動もあり、測量精度の向上は一筋縄ではいかないようである。
次に、地図に準ずる図面は現地復元性はないが、特に戦後の混乱期に農地解放の方針に基づき、国土調査が終わるまでの間はこれに頼る他はない。

自作農創設特別措置法による大量の土地の所有権

この図面で現地の確定はできず、あくまでも参考移転業務等を、計算機もコンピューターも無い時図であるので、盲信はできない。

代に良く対応・処理していたものだと今更ながら次に問題なのが、建物図面である。

感心する他はなく、先人の苦労がしのばれる。

建物図面のうち、特に問題があるのが建物所在

これらの調査結果を基に、一人で縦 1 m・横図の精度である。ご承知の方も多いと思われるが、2 m 前後のマイラー（ポリエステルフィルム）

登記上建物図面が必要となったのは、昭和38年かにカラス口でスミ入れして図面を作成するのであらと言われている。

るが、線が掠れたり線幅が不定になったり図面をしたがって、昭和38年以前に建築された建物図汚したりと、悪戦苦闘したことを思い出すのであ面は義務化されていなかったため、法務局にはなる。経験も測量・登記の知識もあまり無い素人同いことがあり、現地との照合には苦労する。
5

更に問題なのは、その当時の家屋番号はその建ところで、明治 4 年から明治14年にかけて作成物の所在する土地の地番とは異なっていることでされた改租図も、結果をみるとあまりにも不正確ある。このような建物の現況を、現地で登記と照であったため、明治18年から明治22年にかけて再合する作業は、至難の業である。関係者も亡く調査が行なわれている。

なっていることが多く、事情聴取もできないので、これを地押再調査というが、現在ある公図のほ評価不能と報告せざるを得ないケースも多くなる。

とんどは、地押再調査による公図ということがで建物の図面が義務化された後も、建物の所在位きる。

置については土地の境界確定を伴わないので、実公図と一口にいっても、地方によっては呼称が際の位置とズレていたり、隣接地や道路用地にハ異なることが多く、改租図・字限図・土地宝典等ミ出していたりと、様々なケースに出会ったことと呼称している地域がみられる。

がある。

尚、北海道では国土調査が完了した地域は約流石に平成に入ってからはそのようなケースに70％といわれているが、その北海道でも 0 ％から出会うことはほとんどなかったが、過疎地につい100％と、市町村によって進捗度合いは様々であては未だに散見されるので、注意が必要である。

る。特に道内でも比較的早く拓けた札幌・小樽・函館等での進捗率は低い。本州でも、大都市ほど◆地図混乱地域と地図に準ずる図面（公図）につ進捗率は低いが、現在の法制度や市町村の一部負いて担制度を考えると、国土調査完了は夢の又夢と言地籍図の作成されていない地域で問題となるのえそうである。

が、地図混乱地域である。

蛇足ではあるが、国土調査が完了していても、地図混乱地域とは、地図に準ずる図面、いわゆ筆界承諾が得られないため、地籍図上筆界未定とる公図しかなく、現地とのズレが多い地域というなっているエリアも相当数あり、これらの土地がことになる。

所有者不明となる可能性は高い。

それでは公図とは一体どのように作成された図面なのであろうか。
ここで公図について概観すると、公図とは、地租改正に伴って、政府によって調査・作成された地図の話はこれ位にして、競売不動産の調査と役所の壁について考えてみたい。

図面とされている。一般的に改租図といわれてい競売不動産の評価に当たっては、現況に基づいるが、明治 6 年から明治14年にかけて作成されたてとされているが、この現況とは何かがハッキリ図面が公図の原点とされている。

しない。

測量等は、地元の住民・戸長や総代等が行ない、民事執行規則では、評価人に固定資産税関係とあるいは自らの手で作成したり、あるいは専門家ライフライン（上・下水道、ガス）の調査権を認に依頼して作成したりしているようである。測量

めているが、それ以外の調査すべき事項について器具も幼稚で、大半が測量技術もない素人の手には特に定めがない。

よって作成されたものであることから、その精度調査権が前記の事項についてのみ限定されていは現代に比較すると格段に劣るものであったのはるため、これ以外の評価上問題となる調査事項に言うまでもない。

ついて調査しようと思っても、一般市民扱いとなる。

作成手順をみると、一筆毎の筆限図を作成し、実際、情報公開法により請求して下さいといわこれをつないで字限図・村限図を作成し、これをれても、提出期限があるため間に合わないと諦め官吏が確認して調整・保管されたものといわれてることもあるが、ヒヤヒヤものである。

いる。
6◆不動産調査と役所の壁評価人が調査権のないことによる限界からくる

特別寄稿

過失責任を問われ、個人的に損害賠償責任を請求の布設位置を示す図面は個人情報だから写しの交されるケースをみるにつけ、その理不尽さに疑問付はできないという役所もある。

が残る。

最近経験したケースでは、共有地に埋設された競売不動産の調査であっても、所有者の委任状ライフラインの私設管の状況を確認しようと思っがあれば役所の調査もスムーズに行くのにと思うて執行官にお願いしたところ、執行官に対し公文ことがあるが、それがないばかりに苦労すること書で個人情報だから写しの交付はできないと通知も多いのである。関係各位には、競売評価制度のされたとのことであった。唖然・茫然である。

あり方について再度検討してもらいたいと願うばかりである。

本来なら、評価人単独でもライフラインに関しては調査できることになっているが、評価人は一話はそれたが、不動産の評価は不動産の利用価般市民扱いされ、私設管に関する情報は個人情報値を見極めることであるが、一番の問題は利用価だからといって写しの交付も閲覧もできないと拒絶値を規制する行政法規、特に許認可等に係わる事する役所は、今でも比較的多く見られるのである。

項をどう調査するかである。

個人情報保護法は拡大解釈の余地が極めて大き

特に、都市部では都市計画法や建築基準法、地く、役所の裁量権の乱用には正直ウンザリしてい方では、これに加えて農地法・森林法等の調査もる。個人情報の定義も良く知らない役所の担当者必要となるが、不動産に関連する行政法規は50以が偉そうに個人情報を口実に情報提供を拒絶する上もあるといわれている。という法治国家にあるまじき現状には、呆れるほこれらの法律の中でも、許認可にかかわる事項かはない。

については、基本的には台帳や図面等が整備され民事執行法の前に立ちはだかる個人情報保護法ており、公開が原則となっている。問題はその公が、評価人の直面する不動産調査の壁となってい開の仕方である。

るが、評価人にはこの壁を乗り越えるチエが必要

法律の整備時期とコピー機の普及時期の相異かとなる。

ら、法律の大半が「閲覧できる」という規定と個人情報保護法は憲法の上位に位置し、全てのなっている。閲覧という行為に、コピーも含まれ法律に優先すると考えているとしか思えないが、るかどうかである。閲覧という行為をただ単に見これが現場から見た役所調査の最大の壁である。

せるだけで良いと考えるのか、それとも見せるのであるからコピーさせても構わないと考えるかに大きな意識の差がみられるのである。

◆競売調査の基本は道路の調査
都市計画区域内では、建築基準法上の道路に面情報公開法があり情報公開が進んでいるが、していなければ建物は建てられないので、ある土我々が調査に行っても、見せるがコピーはダメと地が接面する道路が当該法律上の道路に該当するいう役所も多い。同一の法律の規定なのに、役所かどうかは極めて重要である。

によって情報の取扱いにこれだけ大きな差異があるのは、個人的には容認できない。

役所が所有・管理する道路は、一般的に公道といわれており、道路法上の道路がこれに該当する。

IT 戦略会議では、ネットによる情報公開を進め

道路法は、道路台帳及び道路台帳図を整備し、ようとしているのでこれに期待したいが、法律の閲覧させるよう規定している。しかし、これらの習熟度の相異による情報の取扱いの格差の縮小は、技術指針がないため、道路台帳図の精度のバラツ道半ばという状況にある。 特に、個人情報保護キは大きい。

法の恣意的な運用には怒りさえ覚えるのである。

一方、昨今は道路台帳図のネット公開やコピー空中写真を個人情報だといって写しの交付を拒提供が進んでいるが、依然としてこれらの提供方絶したり、ライフラインの私設管の位置や宅地内法を拒絶する役所も多い。
7拒絶の理由もバラバラで、きちんと物事を考え国土が確定しないのであるから当然といえば当ない役所の対応のあり方は法治国家とは程遠く、然であるが、その都度裁量的に対応している現状先進国とはとても言えないが、これが現実である。

を見るにつけ、日本の法体系と現場のズレの大き

ところで、道路法の道路のうち、国道・都道府
県道は用地が確定しているケースが多く、図面のそれでも社会問題となっていないのは、国民の精度も高く、公開方法も進んでいるが、市町村道認識が甘いのか、それとも江戸時代以来の官尊民については用地未確定のものも見られ、図面の精卑の意識が深く根ざしているためアキラメている度も低く、公開方法も遅れているケースが見られる。のか分からないが、個人的には後者ではと思って

尚、道路調査で一番問題なのは、私道である。

いる。

建築基準法上の道路とされる私道は、同法42条

尚、原則公開とされる指定道路台帳図は、平成

1 項 3 号の既存道路・42条 1 項 5 号の指定道路・23年時点調査では約24％しか公開されていない。

42条 2 項の 2 項道路・42条 3 項の 3 項道路の 4 つ

調査時から 7 年も経過しているが、公開状況はがあるが、用地がハッキリしているのは42条 1 項遅々として進んでいないようである。100％公開

5 号の指定道路のみである。

が実現するのは何時のことになるのであろうか。

ご承知の通り、指定道路図は私道の所有者が図少なくとも、筆者の時代には無理だと思っている。

面を作成し（幅員・延長を記載）、これを公告す

以上、図面作成にかかわった経験から、図面にることになっている。

まつわる話を中心に経験談を披露させてもらった

したがって、役所に指定道路台帳図が保管されが、浅学非才の身であるので、思い込みや間違いていないということはあり得ないが、どういう訳もあるかもしれないことについて、予めご容赦をか無かったり、あっても交付はしないという役所願うものである。

があるのは困ったものである。
それ以外の私道については、用地の確定がなされていないため、現況との不一致は日常茶飯事である。大体が公図しかない地域では、道路用地の確定は困難を極める。

8

さにタメ息が出る。

この経験談が僅かでもお役に立てれば、これに優る幸はないと思っている。
最後に、この機会を与えてくれた関係各位に感謝して終わることとする。