国際不動産市場に於けるインバウンド・アウトバウンドの展開

東急不動産株式会社
⽶国プロジェクト推進部
佐藤秀幸

０．総論①
わが国の不動産業の国際化については、過去に様々な議論が⾏われて居り、過去に議論された課題がどこまで、実現されたのかの検証も必要であろう。最初に設定した⽬的が達成されるまでの⼯程（時間軸）を決め、毎年、その進捗状
況を検証し、課題の克服に⾄らない理由をひとつ、⼀つ検証して⾏く⼿法で進めることで、進めたら如何であろう。過去に抽出された課題のすべてにコメント出来ないので、本⽇は主な課題について所感を述べたいと思う。
市場の概観インバウンド
アベノミクスによる円安で、インバウンドの観光客が⾶躍的に増えた⽇本。⽇
本を気に⼊った外国⼈が将来、⽇本に不動産を保有したいと考えても、不思議でなく、来⽇観光客が増えたことで、その可能性が⾶躍的に⾼まったと⾔える。
投資を呼び込むには、何よりもその国の魅⼒を⾼めることに尽きる。今は投資をしたい⼈々が来てくれるのだから、次はその⼈達に分かりやすく、投資環境を説明出来るかが鍵になる。
⼀⽅で、急激な不動産価格の⾼騰はこれまでのインバウンドの購⼊パターンを変化させている。これまで個⼈投資家の狙いは、都⼼の⾼級新築区分マンションの取得であった。前回のロンドンの経験から、世界の投資家はオリンピックを控える都市の不動産が上がることを知っている。ところが、今年になって新築の供給が都⼼で頭打ちになり、これまでの新築から中古マンションに需要がシフトしている。更に、タワーマンションに関しては⽇本の富裕層が節税⽬的で買いに⼊り、更なる価格⾼騰を招いてしまった。結果として、価格⾼騰はこれまでの市場の伸張を緩やかなものにした。特にこれまで牽引してきた台湾投資家の来⽇が減少しているのが気になる。市場には滞留する物件も⾒受けられる様になった。

０．総論②
中国の経済成⻑率の鈍化は中国⼈の不動産ツアーの減少と⾔う形で市場に現れている。但し、そこには変化の兆しがある。これまでの様に単純にマンションを買うことから、地⽅の不振温泉宿を買い、中国⼈を送客する様なビジネスモデルも⾒受けられる様になって来た。また、中国企業の⽇本への本格進出で実需としてのオフィスビルの取得も⾒られる様になった。
市場の概観アウトバウンド
⽇本企業によるアウトバウンド投資はまだ、緒についたばかりと⾔うのが印象である。⾃国市場から離れた海外に投資する、アウトバウンド投資は英語圏の国でも簡単では無かった。⽶国年⾦が海外投資を始めたのは、1990年代の終わりから2000年初頭のことであったが、それ以前は年⾦資⾦をリスクの⾼い海外で運⽤することを想定していなかった。⽶国不動産の期待利回りの低下と、途上国市場（エマージング・マーケット）の台頭により、運⽤圧⼒と投資環境が整ったことから海外投資に踏み切る年⾦が増えて⾏った。彼らの⼤半はリーマンショックで⼤きな損を出しても、海外投資は継続している。但し、その⼿法はマネージャーにお任せのファンド形式から、⾃らがより多くのコントロールを取る形態に代え、常にリスクに⽬を光らせている。失敗から学びながらノウハウを積み上げている。⽇本の年⾦が海外投資に向かうのも近いと思うが、海外年⾦の事例を参考してもらいたい。
EB-5プログラム
最後に、クロスボーダーの資⾦調達⼿段として⽶国が⾏っているEB-5プログラ
ムを考察する。これは個⼈投資家から資⾦を集め、地域を活性化する「魔法の杖」の様な⼿法かも知れない。ここから学ぶことが多いと思い、簡単にご紹介したい。

１．インバウンドの展開①
過去に議論されたことがどこまで、実現されたのかの検証が必要。
（１）⽇本へ海外投資を呼び込む為に、税制優遇等のインセンティブや、規制改⾰を進める必要がある。
（２）受⼊れ側として、最低でも英語を駆使し海外に展開出来る⼈材を形成することが必要。
（３）わが国の不動産投資に係る制度・慣⾏等について、海外への情報発信を進める必要がある。その際の情報発信は英語をはじめとする外国語により⾏う必要がある。
（４）国際不動産会議、⾒本市、学会への参加を通じ、⽇本へのその様なイベントの誘致を⾏う必要がある。

１．インバウンドの展開②（１）⽇本へ海外投資を呼び込む為に、税制優遇等のインセンティブや、規制改⾰を進める必要がある。
• ⽶国の年⾦は⽶国内で投資する際に、税⾦の優遇策が適⽤されている。海外投資で税⾦の軽減措置が取られるだけでも先⽅には魅⼒的に写る。
• 海外の地⽅⾏政機関は地道に投資を呼び込む活動を⾏っているところが多い。継続的な活動が必要。
• NY市ではEB-5と⾔うプログラムがあり、個⼈投資家から資⾦を募り、その⾒返りに投資のリターンばかりでなく、⽶国永住権を与えている。
（２）受⼊れ側として、最低でも英語を駆使し海外に展開出来る⼈材を形成することが必要。
• 英語を駆使する⼈材は給与の⾼いIT企業、⾦融機関に就職してしまい、不動産業界に⼊る⼈間が少ない。そもそも、英語が苦⼿なので、国内の仕事中⼼の不動産業界に⼊る傾向がある。
• 企業の中だけで育てるのでなく、業界としての育成プログラムを検討して⾒るのはどうか。海外と仕事をやろうと⾔うきっかけを与えるための交流会、視察ツアー等が考えられる。

１．インバウンドの展開③（３）わが国の不動産投資に係る制度・慣⾏等について、海外への情報発信を進める必要がある。その際の情報発信は英語をはじめとする外国語により⾏う必要がある。
• 様々なリーフレットが出来、英語圏の投資家が⽇本の不動産投資の制度・慣⾏を理解する基本情報が得られ易い環境は整いつつある。
• 英語以外の⾔語ではまだまだ対応が取れておらず、中国語、韓国語等の情報提供は必要との認識。
（４）国際不動産会議、⾒本市、学会への参加を通じ、プレゼンスを⾼めることと、⽇本へのその様なイベントの誘致を⾏う必要がある。
• 国際会議の出席者は増えても、⽇本⼈同⼠で固まっている傾向は変化はない。積極的に外⼈の中に⾶び込むにはまだハードルがある。
そもそも何を話すかを準備出来ていなければ、話が出来ない。
• ⽇本の企業を纏めてスポンサーを形成し、国際会議等を誘致する強⼒な⽇本のオーガナイザーがいない。⻑く続けないと会議・⾒本市は意味が薄い。

２．アウトバウンドの展開①
過去に議論されたことがどこまで、実現されたのかの検証が必要。
（１）諸外国の不動産市場、社会情勢、政策等の動向に対し、情報が⼗分に整理されていないのでないか。
（２）諸外国の不動産開発・管理・取引に関する基本的な制度、流通システム、投資スキーム、鑑定評価に係る制度等を⺠間で収集するには膨⼤で、対処し切れない。
（３）現地パートナーとの連携関係を構築するための⼿法として、何を活⽤すれば良いのか。国際会議や⾦融機関の紹介以外のマッチングの場が提供されるのか。
（４）海外市場における特有のリスクについて、時間軸、要因別に整理する必要があるのではないか。⺠間では取りきれないリスクに対し、政府機関はどう対処すべきなのか。

２．アウトバウンドの展開②（１）諸外国の不動産市場、社会情勢、政策等の動向に対し、情報が⼗分に整理されていないのでないか。
• マクロの指標が整理されていない国には投資が出来ないと⾔うのは必ずしも賛成出来ない。先進国の議論と途上国の議論を分けるべきではないか。多少のリスクを取るところに利益があるので、指標が無いから投資を出来ないものではない。但し、指標が整理されるに越したことは無い。
• 開発案件なのか、既存案件を取得するのかによって、プロジェクト毎に必要とするデータは違う。⼀律には何が必要とは⾔えない。最終的には投資は⾃⼰責任なので、各社で失敗を通じてノウハウを積み上げる必要があることを理解すべき。
（２）諸外国の不動産開発・管理・取引に関する基本的な制度、流通システム、投資スキーム、鑑定評価に係る制度等を⺠間で収集するには膨⼤で、対処し切れない。
• ビジネスの可能性のない国々のデータは必要ないので、先ずは国数を絞りこんでデータを残すことを⽬指す。最初からデータだけを集めても、利⽤されなければ、そのデータの更新をされず、ますます使えないデータになる。
• ⼤学・研究機関にそれらのデータを集中させ、分散しているデータを集める努⼒も必要。複数の機関が保有するよりも、⼀つに集中させ、そのデータをどの様に、必要な⼈と共有するかを考えるべき。

２．アウトバウンドの展開③（３）現地パートナーとの連携関係を構築するための⼿法として、何を活⽤すれば良いのか。国際会議や⾦融機関の紹介以外のマッチングの場が提供されるのか。
• やはり海外は誰を知っているかが、⼀番のポイント。⼈脈を広げて必要な⼈に辿りつくまで、根気よくパートナーを捜すべき。
• ⽇本企業が先⾏してその市場に進出している場合、その企業との協業を⾏うことで海外の市場に⼊る⽅法もある。初めからすべて⾃分でやると⾔うよりも先⾏者の胸を借りるのもリスクを限定した参⼊⽅法。
• 現地パートナーは原則、⽇本に資⾦だけを出すパートナーを求めていると思った⽅が良い。資⾦提供以外の仕事に優先順位がある場合（開発ノウハウの獲得等）、パートナーとの⼊⼝の交渉が⼤切。
（４）海外市場における特有のリスクについて、時間軸、要因別に整理する必要があるのではないか。⺠間では取りきれないリスクに対し、政府機関はどう対処すべきなのか。
• 海外市場特有のリスクとして、為替・カントリーリスクがあるが、それ以外にも伝染病・テロ・戦争のリスクがあり、いずれも⺠間が取りきれるリスクではない。
• ⽇本の政府機関は相⼿国政府と連携し、⽇本の業者に有利な投資策を引出すことで、これらのリスクを緩和する（例えば、優遇税制）。

３．参考：EB-5① 個⼈要件
• 個⼈が直接USCIS（US Citizenship and Immigration Service）にEB5の申請を⾏うのではなく、後述するプロジェクト運⽤者が設⽴したリージョナルセンターを介して申請を⾏うのが通例。リージョナルセン
ターが個⼈に代わり、後述の⼿続きを⾏う。
• このプログラムに参加するには、通常、個⼈の純資産が100万ドル以上あり、過去⼆年の個⼈年収が20万ドル以上、同レベルの年収が当年にも予定されていることが必要とされる。
• 個⼈投資家は⼀⼝50万ドルを拠出。更に、管理報酬として、斡旋業者に約10%（最近の例では53千ドル）を⽀払う。この投資⾦額に対し、通常4〜5%のリターンが出るが、更に低い利回りのものもある。また、個⼈投資家は、プロジェクトが当初の予定通り進まず、リターンが予定通り出ないリスクを負う。
• 投資家はEB-5投資契約後、I-526申請書を提出すると、審査⼿続きに⼊り、8〜12ヶ⽉で承認が下りる。次に、⽶国領事館（⼜は⼤使館）での⾯接に⼊る。その後、条件付ビザが認可されると、180⽇以内に⽶国に⼊国する必要がある。
• 最終⼿続きとして、条件付ビザの解除により、無条件永住権のグリーンカードを取得するため、I-829の申請を⾏う。申請は⽶国⼊国⽇から21〜24ヶ⽉の間に⾏い、承認されると無条件の永住権を得られる。

３．参考：EB-5② プロジェクト要件• 既存EB-5プログラムは本年9⽉で⼀旦終了の予定であったが、特別⽴法措置により、60⽇間申請期間が延⻑されている状況（12⽉上旬まで受付中）。新規のプログラムの条件については、今後発表があるものと思われる。現段階は過去の条件が使える（grandfathering：新規ルールの適⽤外)状況となっている。
• EB-5プログラムではTarget Employment Areaを特定し、そのエリアの失業率が前年の⽶国平均の150%以上であることが必要。失業率の時期は前述のI-526が申請されるタイミングで当局（USCIS-USCitizenship and Immigration Service)が決定する。
• 事業主は通常、USCISがEB-5投資家から投資を受けるべき地域を指定するので、その指定地域にリージョナルセンターを設⽴する必要がある。
リージョナルセンターの認可を受けるためには、事業⽬的と如何にして経済成⻑と雇⽤創出に貢献出来るか、更に、資⾦調達の⽅法を描いた提案書をUSCISに提出し、承認を受ける必要がある。
• ⼀つのリージョナルセンターで複数のプロジェクトを⾏うことが可能である。また、リージョナルセンター⽅式は、雇⽤の創出に関し、直接雇⽤ばかりでなく、指定された経済予測⼿法を利⽤した、間接雇⽤も雇⽤創出に⾒做してもらえる点で有利である。

３．参考：EB-5③ プログラムメリット• このプログラムのポイントは、資⾦を潤沢に保有した個⼈投資家に永住権を与えることで⽶国に招き⼊れるばかりでなく、失業率の⾼い地域に雇⽤を創出する事業を起こし、地域発展に繋げて⾏く、正に、「⼀⽯⼆⿃」のプログラムと⾔える。
• 地域を(再）開発する業者に取っても、多少の⼿間はかかるものの、低利の資⾦調達⼿段として有効な⽅法。特に、エクイティーを⼊れる⽅法
では、サイレントな投資家が来ることになるので、事業者に取っても資⾦調達後は、負担の少ない資⾦調達⽅法になる。
• ⼀⼝50万ドルをプロジェクトのエクイティーとして集めると募集⼈員の上限は99⼈、＄49.5Mを上限に集めることが可能。プロジェクトとして優良であれば、当然、⾦融機関からの借⼊れを⾏うことも可能なので、このエクイティーと借⼊れを組み合わせ、更に。⼤型のプロジェクトを⾏うことも出来る。
• 将来の⼈⼝減が懸念される⽇本に取っても、優良な個⼈投資家を⽇本に招き⼊れ、地⽅活性化のための開発（再開発）を⾏う資⾦調達⼿段として検討に値すると思料する。
以上