━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 125 号)━━
～宅建取引士試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン～
配信日：2017.4.1（土）一般財団法人

不動産適正取引推進機構

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編集長ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引士資格試験に合格した方々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サー
ビスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した方も対象です。）
現在、宅建業に従事している方には実務に役立つ情報を提供するとともに、他の方々にも参考にしていただける情報を提供することを編集方針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個人情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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目

次

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今日の視点

・・・改正宅建業法の施行とＩＴ重説について

◆

行政の動き

・・・昇降機に係る事故調査報告書の公表について◆

マーケットの動き

・・・平成２９年地価公示について◆

最近の判例から・・・土地区画整理事業における賦課金を課せられた買主

ほかほか等が求めた分譲業者に対する損害賠償請求が棄却さ
れた事例
◆

ＮＥＸＴ

ＳＴＥＰ

・・・不動産流通推進センター
践講座

◆

お知らせ

＜売買重説編＞

・・・土地総合研究所
1

フォローアップ研修ほか

実

第１９５回定期講演会のご案内

◆◇◆

今日の視点

◆◇◆

★改正宅建業法の施行とＩＴ重説について四月に入りまして、宅建業者の皆様も新たな気持ちで新年度を迎えていることと思います。今年度も皆様方に、不動産取引の安全を確保するとともに、宅地建物取引のビジネス展開にお役に立てるような情報提供をしていきたいと思っております。どうぞよろしくお願いいたします。
さて、昨年6月に成立しました改正宅地建物取引業法の施行に向け、平成28年9月より、国土交通省社会資本整備審議会不動産部会において改正法の運用のあり方について審議が行われて来ました。昨年末のとりまとめを受け、この3月28日に関係省令が整備されました
のでお伝えいたします。
具体的には、宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令（平成29年省令第13号）
にて、宅地建物取引業法の一部を改正する法律（平成28年法律第56号）の施行に伴う改正事項、具体的には、建物状況調査の詳細、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の具体の書類等について規定されております。下記のウェブサイトより、具体的な規定を確認できますので、どうぞご確認下さい。
http://www.mlit.go.jp/common/001179089.pdf
この平成29年4月1日から、媒介契約の依頼者に対する報告義務の創設（第34条の2新第8項）、宅建業者に対する重要事項説明の簡素化（第35条新第6項及び新第7項）、従業者名簿の記載事項の変更（第48条第3項）、営業保証金等による弁済を受けることができる者の限定（第27条第64条の8）、宅建業者の団体による研修の実施（第64条の3第75条の2）が施行されます。新しい施行事項の確認、運用の詳細につきましては、間もなく国土交通省より配布される予定の改正宅建業法Q&Aにてご確認下さい。
なお、平成30年4月より施行されます建物状況調査の実施主体につきましては、建物状況調査が客観的かつ適正に行われるよう、調査に係る一定の講習を修了した建築士としています。具体的には、以下の新省令の規定です。
2

省令第十五条の八法第三十四条の二第一項第四号の国土交通省令で定める者は、次の各号のいずれにも該当する者とする。
一

建築士法（昭和二十五年法律第二百二号）第二条第一項に規定する建築士

二

国土交通大臣が定める講習を修了した者

２ 前項に規定する者は、建物状況調査を実施するときは、国土交通大臣が定める基準に従って行うものとする。）
なお、建築士以外の主体による建物状況調査の実施を可能とする場合の枠組み等について、引き続き検討を継続することとされています。
そして、建物状況調査の対象部位及び方法については、 建物状況調査の結果を活用して既存住宅売買瑕疵保険に加入することができるよう、同保険に加入する際に行われる現場
検査の対象部位（基礎、壁、柱など）及び方法と同様のものとしています。
建物状況調査に関する重要事項説明においては、建物状況調査実施後１年を経過しない
ものについて、重要事項説明の対象としています（省令第十六条の二の二）。
また、「書類の保存の状況」に関する重要事項説明については、建物の建築及び維持保全の状況に関し、重要事項説明の対象として保存の有無を明らかにする書類は、次のものとされています（省令第十六条の二の三）。
（１）建築基準法令に適合していることを証明する書類、（２）新耐震基準への適合性を証明する書類、（３）新築時及び増改築時に作成された設計図書類、（４）新築時以降に行われた調査点検に関する実施報告書類
さらに、標準媒介契約約款、重要事項説明書のモデル書式の改正も行われておりますので、改正省令をご確認下さい。
いずれにしましても、国土交通省は、事業者団体等と連携しつつ、改正法の施行に向けて次のような取組みを行うこととしています。どうぞご確認下さい。
（ア）建物状況調査、既存住宅売買瑕疵保険についてのパンフレット等の作成（イ）建物状況調査を実施する者の検索システムの構築（ウ）改正法の内容に係るＱ＆Ａの整備
また、この4月4日には、第３１回社会資本整備審議会産業分科会不動産部会の開催が予定されています。併せてご注目下さい。
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000147.html

3

なお、国土交通省は、平成27年8月末より開始した「ＩＴを活用した重要事項説明に係る社会実験」の結果を検証し、本格運用への移行の可否や個人を含む売買取引に係る重要事項説明におけるＩＴの活用のあり方について検討する場として、多方面の有識者からなる「ＩＴを活用した重要事項説明に係る社会実験に関する検証検討会」（座長：中川雅之（日本大学教授）、委員：不動産業界団体（全宅連、全日、不動協、ＦＲＫ、全住協）、地方公共団体（東京都）、新経済連盟、消費者団体を含む、推進派及び慎重派の全１３名で構成、オブザーバー：内閣官房ＩＴ総合戦略室等）を設置してきました。
ＩＴを活用した重要事項説明等のあり方に係る検討については、ＩＴ利活用の裾野拡大のための規制制度改革集中アクションプラン（平成２５年１２月２０日ＩＴ総合戦略本部決定）にて、不動産取引における重要事項説明に際しての対面原則の見直しが盛り込まれておりました。
検討の経過につきましては、重要事項説明について、ＩＴを活用した非対面での説明を許容することは、取引における時間コストの縮減等の効果が期待できる一方、消費者が説
明を十分理解できずトラブルが増加する等の懸念があるとされ、このため、1)トラブルが発生した場合の損害の程度が比較的小さいと考えられる賃貸取引、2)トラブルの可能性が相対的に少ないと考えられる法人間取引に限定し、かつ、動画と音声を同時に双方向でやり取りできるシステム（テレビ電話、テレビ会議）の使用を要件として、社会実験を行うこととされ、社会実験の検証のための検討会においてトラブルの発生状況等を検証し、特段の問題がないと判断されたため、賃貸取引について本年10月より本格運用へ移行することとなりました。
具体的には、2015年8月～17年1月末に実施した社会実験では、IT重説が1071件行われ、うち賃貸取引は1069件、売買取引は2件でした。賃貸仲介に関しては、目立ったトラブルが発生しなかったことが確認できたことから、本格運用に移行することになったわけです。
今後、本年10月までに、宅地建物取引業法の解釈を改め、IT重説を行うときに遵守すべ
き事項の明確化や、不動産会社への周知をしていくことになります。それまでの準備期間については、社会実験の登録事業者のみ暫定的にIT重説を行うことができます。現在の登録事業者は303社となっています。
また、売買取引に関しては、社会実験の実施件数が法人間取引のみの2件にとどまり、充分な検証ができていないため、今年8月から1年間の社会実験を再開することとなっています。社会実験中の実施がなかった個人間売買取引については、賃貸取引の本格運用後の状
況と、法人間売買取引の社会実験を踏まえて検討をしていくこととされました。つまり、
法人間取引については社会実験を継続実施し、その後の検証検討会において検証し、必要4

な対策をとること等問題ないと判断され、かつ、新たに懸念される点が生じなかった場合
は、本格運用へ移行しますが、個人を含む売買取引については、平成29年度に開始する賃貸取引の本格運用の実施状況、法人間売買取引の社会実験の検討結果を踏まえて、社会実験又は本格運用を行うことを検証検討会において検討することとなりました。
契約に際して交付する書面等の電磁的方法による交付については、書面化や送付に要するコスト縮減等が期待できます。書面による交付と電磁的方法による交付とでは記載される内容に差異は生じないと考えられるため、消費者の承諾のもと行われる限りにおいては、
消費者保護上の大きな問題はないと考えられます。このため、今後、電磁的方法による交付を法令上可能とすることについて検討することが予想されます。
以上、この4月から新たな改正事項の施行のほか、10月からのIT重説の開始に向けて、各社の皆様におかれましては様々な準備が必要になるかと思います。引き続き、国土交通省
における検討内容、決定事項につきまして、皆様にお伝えしていきたいと思います。
今後の会員の皆様の日々の業務に影響してくるかと思われますので、改めてのご確認とご対応をお願い致します。

◆◇◆

行政の動き

◆◇◆

★☆《昇降機に係る事故調査報告書の公表について》★☆
国土交通省は、この度、社会資本整備審議会昇降機等事故調査部会（部会長：藤田聡東京
電機大学教授）において下記の事故調査報告書がとりまとめられ、同審議会の議決を経て公表しました。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000650.html★☆《建築確認件数等及び構造計算適合性判定を要する物件に係る確認審査日数の状況について（平成２８年１０～１２月分）》★☆
１．建築確認件数等の状況について
平成２８年１０月～１２月分の確認済証の交付件数及び建築確認の申請件数等の状況
を国土交通省においてとりまとめて公表しました。
２．構造計算適合性判定を要する物件に係る確認審査日数の状況について5平成２８年１２月中に確認済証が交付された構造計算適合性判定を要する物件に係る確認審査日数に状況を国土交通省においてとりまとめて公表しました。
詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000651.html★☆《「不動産特定共同事業法の一部を改正する法律案」を閣議決定～空き家・空き店舗等の再生による地方創生を推進します！～》★☆
小口資金による空き家・空き店舗等の再生を通じた地方創生の推進、観光等の成長分野における良質な不動産ストックの形成の促進を図るための「不動産特定共同事業法の一部を改正する法律案」が、平成２９年３月３日、閣議決定されました。
１．背景
我が国では、全国で増加している空き家・空き店舗等を再生する取組を拡大するとともに、観光、物流等の成長分野における良質な不動産ストックの形成を促進することが重要な政策課題となっております。
このため、空き家・空き店舗等の再生について、不動産特定共同事業※の活用をより一層促進するため、小規模な不動産特定共同事業に係る特例を創設するとともに、クラウドファ
ンディングに対応するための環境整備を行います。
また、観光等の成長分野を中心に良質な不動産ストックの形成を促進するため、プロ投資家向け事業の規制の見直し等を行います。
※

組合形式で出資を受け、不動産の売買や賃貸による収益を投資家に配当する事業等。

２．法律案の概要などの詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000119.html★☆《指定確認検査機関等の処分について》★☆
国土交通省は、平成２９年３月１０日、国土交通大臣指定の指定確認検査機関である日本
建築検査協会株式会社に対し、建築基準法(以下「法」という。)第７７条の３５第２項に基づく業務停止命令及び法第７７条の３０第１項に基づく監督命令、ビューローベリタスジャ
パン株式会社、日本 ERI 株式会社、株式会社国際確認検査センター及び株式会社住宅性能評
価センターに対し、法第７７条の３０第１項に基づく監督命令を行った旨公表しました。
詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000653.html★☆《既存住宅状況調査技術者講習の初登録～既存住宅の調査の担い手となる技術者育成に向けて～》★☆
国土交通省では、既存住宅状況調査技術者講習登録規程に基づき既存住宅状況調査技術者
講習を初めて登録した旨公表しました。
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１．概要
既存住宅状況調査技術者講習制度は、平成２９年２月３日に公布・施行された既存住宅状
況調査技術者講習登録規程（平成２９年国土交通省告示第８１号）に基づき、一定の要件を満たす既存住宅の調査に関する講習を国土交通大臣が登録し、講習実施機関が講習を実施する制度です。
今般、既存住宅状況調査技術者講習登録規程第２条第５項の規定に基づき、一般社団法人
住宅瑕疵担保責任保険協会の行う講習を既存住宅状況調査技術者講習として初めて登録しましたので、お知らせいたします。
今後、既存住宅の調査の担い手となる技術者の育成を進めることにより、宅地建物取引業法の改正（平成３０年４月１日施行予定）による建物状況調査（インスペクション）の活用
促進や既存住宅売買瑕疵保険の活用等とあわせて、売主・買主が安心して取引できる市場環境を整備し、既存住宅流通市場の活性化を推進してまいります。
詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000719.html★☆《平成２８年度民間住宅ローンの実態に関する調査》★☆
国土交通省では、民間住宅ローンの供給状況の実態等について把握し、住宅政策の立案のための基礎資料を作成することを目的として、民間金融機関のご協力のもと、平成１５年度から実施しています。
今般、平成２８年度調査の結果をとりまとめて公表しました。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house01_hh_000077.html★☆《平成２８年度サステナブル建築物等先導事業（気候風土適応型）第３回採択プロジ
ェクトの決定について》★☆
国土交通省は、サステナブル建築物等先導事業（気候風土適応型）（※）の第３回応募案件の中から、４件のプロジェクトを採択した旨公表しました。
※地域の気候風土に応じた木造建築技術の継承・発展と低炭素社会の実現に貢献するため、伝統的な住文化を継承しつつ、環境負荷の低減を図るモデル的な住宅の建設に対して、国が掛かり増し費用の一部を補助する事業

詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000721.html★☆《「民間都市開発の推進に関する特別措置法施行令の一部を改正する政令」が閣議決定されました。
》★☆
国土交通省は、平成２９年３月２８日、「民間都市開発の推進に関する特別措置法施行令の一部を改正する政令」が閣議決定され、平成２９年４月１日より民間都市開発推進機構の7「共同型都市再構築業務」の支援対象として「宿泊施設」が追加される旨公表しました。
１．背景
近年、訪日外国人数が増加しており、特に、三大都市等を中心として、ホテル等の宿泊施設の不足が顕著になっているところです。オリンピック・パラリンピック東京大会を控え、引き続き民間事業者による宿泊施設の更新や新規整備を進めていく必要があることから、平成２９年度より、民間都市開発推進機構の金融支援（「共同型都市再構築業務」）の対象に「宿泊施設」を追加することとなりました。
詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
http://www.mlit.go.jp/report/press/toshi05_hh_000177.html★☆《「空き家所有者の外部提供に関するガイドライン（試案）」の策定・公表について～市町村と民間事業者の連携による空き家の利活用促進～》★☆
国土交通省は、市町村が空き家所有者情報を民間事業者等の外部に提供するに当たっての法制的な整理、所有者の同意を得て外部に提供していく際の運用の方法及びその留意点等を内容とする、「空き家所有者情報の外部提供に関するガイドライン（試案）」を策定した旨公表しました。
これにより、市町村と民間事業者等の連携による空き家の流通、利活用の促進が期待されます。
詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000117.html★☆《第３１回社会資本整備審議会産業分科会不動産部会の開催》★☆
社会資本整備審議会産業分科会不動産部会では、現下の不動産行政を取り巻く諸課題について審議を行っていくこととしています。今回は、前回に引き続き、増大しつつある空き家等の現状を踏まえ、不動産流通の観点からどのような対応が望まれるかについてご審議いた
だきます。
１．日時

平成２９年４月４日（火）１０：００～１２：００

２．場所

東京都千代田区霞が関２－１－３

国土交通省４階特別会議室

議題（予定）、その他については、以下のＵＲＬをご参照ください。
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000147.html★☆《所有者の所在の把握が難しい土地に関する探索・利活用のためのガイドラインの内容を拡充します！
～土地所有者の探索や土地の利活用をよりスムーズに～》★☆
国土交通省は、昨年３月に策定・公表した、土地所有者の探索方法と制度の利活用方法を整理したガイドラインについて、関係法律等の改正による制度改正等を反映及び制度
8

の利活用に資する優良事例等の内容を拡充し、平成２９年３月３０日改訂版を策定・公表しました。
詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo23_hh_000072.html◆◇◆

マーケットの動き◆◇◆★☆《平成２９年地価公示について》★☆
国土交通省は、平成２９年地価公示による地価の状況をとりまとめて公表しました。
●地価公示について
地価公示は、地下公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が都市計画区域等において標準地を選定し、毎年１月１日における「正常な価格」を判定し公示するものです。
地価公示の目的は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の基準とされ、適正な地価の形成に寄与することにあります。
詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo04_hh_000130.html★☆《国土交通月例経済（平成２９年２月号）》★☆
国土交通省では、「国土交通月例経済（平成２９年２月号）」を発表しました。
http://www.mlit.go.jp/report/press/joho03_hh_000092.html★☆《「不動研住宅価格指数」１月値の公表について》★☆
一般財団法人日本不動産研究所は、２０１７年３月２８日に「不動研住宅価格指数」１
月値を公表いたしました。
不動産住宅価格指数のうち首都圏総合は 88.07 ポイント（前月比 0.59％）でした。地域
別では、東京が 95.98 ポイント（前月比 0.62％）、神奈川 83.73 ポイント（前月比 0.11％）
で２ヶ月連続上昇、千葉 70.07 ポイント（前月比 1.76％）、埼玉 72.12 ポイント（前月比0.52％）でした。
http://www.reinet.or.jp/pdf/fudoukenjutakuhyouka/LatestRelease20170328-J.pdf★☆《不動産価格指数（平成２８年１２月・第４四半期分）の公表》★☆
○

不動産価格指数は、ＩＭＦ等による国際指針に基づき、不動産市場価格の動向を表す
9ものとして、国土交通省が作成したものです。全国・地域別、住宅・商業用別の市場分析を通じて、投資環境の整備などが進むことを目的としています。
○

国土交通省は、今般、不動産価格指数（住宅）及び不動産取引件数・面積（平成２８年１２月分）並びに不動産価格指数（（商業用不動産）（平成２８年第４四半期分）を公表しました。
詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000120.html★☆《不動産経済研究所

マンション市場動向

２０１７年２月度》★☆

≪首都圏のマンション市場動向－２０１７年２月度－≫
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/277/s201702.pdf≪近畿圏のマンション市場動向－２０１７年２月度－≫
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/276/k201702.pdf★☆《不動産市場動向マンスリーレポート平成２９（２０１７）年２月》★☆
国土交通省は、標記の不動産市場動向マンスリーレポート平成２９年２月分を公表しました。
http://tochi.mlit.go.jp/?post_type=generalpage&p=15694◆◇◆

最近の判例から◆◇◆○土地区画整理事業における賦課金を課せられた買主等が求めた分譲業者に対する損害賠償請求が棄却された事例
土地区画整理事業地内の土地を敷地とするマンションの買主等が、同事業における賦課金を課されたため、分譲業者に対し瑕疵担保責任又は説明義務違反の不法行為責任による損害賠償を求めた事案において、分譲時に賦課金が課される可能性が具体性を帯びていたといえないことから、瑕疵担保責任・不法行為責任いずれとも理由がないとして、請求が棄却された事例（東京地裁 平成 26 年 3 月 11 日判決 棄却 ウエストロー・ジャパン）
１

事案の概要
デベロッパーである売主Ｙ（被告）は土地区画整理組合（以下「本件組合」という。）が10

施行する土地区画整理事業地内の土地を敷地としてマンションを建築し、平成 9 年から 10年にかけて、Ｘ（原告。以下、Ｙから購入した者から売買・相続で取得した者も含め「Ｘら」という。
）に分譲した。
土地区画整理事業は、当初の事業計画では、施行期間は平成 5 年 3 月末日まで、対象面積約 38 万ｍ2、うち保留地予定面積は 4 万 3430ｍ2、事業費総額 81 億円余はすべて保留地処分金で賄うこととされていた。
平成 3 年 8 月の第 1 回目の事業計画の変更では、保留地単価は 1ｍ2 当たり 18 万円余から 44 万円余に、事業費総額も 148 億円余に引き上げられたが、すべて保留地処分金で賄うことに変更はなく、平成 8 年 3 月の第 2 回変更事業計画でも施行期間は延長されたが、事業費総額 148 億円余のほぼ全額を保留地処分金で賄うことには変更はなかった。
平成 9 年 3 月、土地区画整理事業にデベロッパーとして参加していたＡ（訴外）は、本件組合に対し、保留地 8000 坪を 148 億円で買い受ける旨の基本契約の解約を申入れ、平成
10 年 12 月ころ、Ａと本件組合は基本契約を解消するに当たり、Ａが和解金額 20 億円を支払うことで合意した。
平成 13 年 3 月、変更の第 3 回事業計画では収入 20 億円余が発生したため、事業費総額のうち保留地処分金で賄う額が 128 億円余とされたが、賦課金の計上はされなかった。
平成 14 年 3 月、変更の第 4 回事業計画では、総事業費を約 130 億円に、保留地処分金も 80
億円に引き下げ、それ以後も事業計画の変更を行ったが、借入金利息の支払等が困難となり、平成 22 年 7 月、裁判所に特定調停の申立てを行い、平成 23 年 3 月、債権者に対し平成 28 年 3 月 31 日までに 40 億円を分割償還する内容の合意が成立した。
平成 23 年 4 月開催の第 8 回総会では、本件組合は、事業費不足額を約 31 億円と見積り、再減歩方式による再建計画を採択したが、翌年 3 月開催の第 9 回総会では、特定調停で定められた時間的制約の中で組合再建を達成するため、再減歩方式に代えて、31 億円分の賦課金を導入する決議をし、平成 24 年 10 月 5 日付け賦課金額決定通知書により、本件組合は、Ｘらに対し、賦課金を請求した。
Ｘらは、Ｙには瑕疵担保責任又は売買契約締結時の説明義務違反の不法行為責任があるとして提訴した。
２

判決の要旨

裁判所は、次のように判示してＸの請求をすべて棄却した。
土地区画整理組合は、法律上、その事業に要する経費に充てるため、組合員に対し、賦課金を賦課徴収することができるとされており、施行地区内の土地所有者は、すべて組合員となるため、本件敷地の所有者に賦課金が課される一般的・抽象的可能性は常に存在していたものということができる。しかし、分譲時における本件敷地に瑕疵があったということができるためには、このような抽象的・一般的可能性では足りず、分譲時に、組合員である本件敷地の所有者に賦課金が課されることが具体的に予定されていたことが必要と11

解される（最二判 平 25・3・22 平 23（受）1490 号）。
Ｘらは、分譲時、本件敷地については賦課金が発生する具体的な可能性があった旨主張するが、Ａの撤退決定後である平成 13 年 3 月の本件組合の第 3 回変更事業計画においても、
事業費総額のほとんどを保留地処分金により賄う方針を変更しておらず、組合員の負担を求めることが具体的に総会の決議事項として取り上げられたのは、平成 23 年 4 月の第 8 回総会が最初であり、翌年の第 9 回総会において、本件賦課金の徴収に係る本件決議がされたのであり、分譲時に、本件敷地の所有者に賦課金が課される可能性が具体性を帯びていたということはできないから、分譲時、本件区分建物に瑕疵があったということはできず、その余の点を判断するまでもなく、瑕疵担保責任に基づくⅩらの請求は理由がない。
Ｘらが主張するＹの説明義務違反による不法行為についても、分譲時、賦課金が課される可能性が具体性を帯びていたとは認められない以上、Ｙの信義則上の説明義務は、その前提を欠くものであり、その余の点について判断するまでもなく、説明義務違反の不法行為に基づく請求も理由がない。
３

まとめ
宅建業法の解釈・運用の考え方の第 35 条第 1 項関係の「2 土地区画整理法第 110 条の規定による精算金に関する説明について」では、換地処分後の清算金に関して重要事項説明書に記載・説明することとされている。
賦課金に関しての明文規定は見られないが、計画した事業費の確保が困難な土地区画整理事業も少なからず見受けられ、施行地区内で土地・戸建を取得後、100 万円以上の賦課金支払を求められる場合もあり、説明がなかった場合に購入者が納得されないのも当然と言えよう。
本件では購入者等の請求が棄却されているが、瑕疵の有無の判断基準は、最二判の平成25.3.22 判決「瑕疵があったということができるためには、抽象的・一般的可能性では足りず、本件分譲時に、組合員である本件敷地の所有者に賦課金が課されることが具体的に予定されていたことが必要と解される」とされている。
宅建業者は、施行地区内の不動産取引に関わる際、総会で賦課金の請求案が俎上にあがっていたり、再減歩が行われているような場合は、土地区画整理組合に確認し、確認日・確
認内容を重説に記載し、買主等に説明しておくことが必要と言えよう。なお、最二判 平 25･3･22 RETIO 90-130 も参考とされたい。
（担当：室岡）※本事例は当機構機関誌ＲＥＴＩＯ最新号に掲載された１１判例からの抜粋です。その他の判例についてはＲＥＴＩＯ最新号でご覧いただけます。

12

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ＮＥＸＴ

ＳＴＥＰ

◆◇◆

★☆《不動産流通推進センター

フォローアップ研修

実践講座＜売買重説編＞》☆★

公益財団法人不動産流通推進センターは、標記のフォローアップ研修

実践講座

＜売

買重説編＞を、以下の概要にて開催致します。
日時

平成２９年４月２５日（火）開場：１２時４０分
講義：１３時００分～１６時４５分

会場

日本教育会館

中会議室（東京都千代田区一ツ橋２－６－２）
受講料 10,000 円（税込、教材含む）
講師

橋本

明浩

氏 （東急リバブル株式会社

ソリューション事業本部

審査部長）

お申込み方法などの詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
https://www.retpc.jp/koshu/follow#20170425★☆《不動産流通推進センター

フォローアップ研修

入門講座＜売買契約編～逐条解説～＞》☆★
公益財団法人不動産流通推進センターは、標記のフォローアップ研修

入門講座

＜売

買契約編～逐条解説～＞を、以下の概要にて開催致します。
日時

平成２９年４月２６日（水）開場：１２時４０分
講義：１３時００分～１６時４５分

会場

日本教育会館

中会議室（東京都千代田区一ツ橋２－６－２）
受講料 10,000 円（税込）
講師

渡辺

晋氏

（山下・渡辺法律事務所

弁護士）

お申込みなどの詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
https://www.retpc.jp/koshu/follow#20170426★☆《不動産流通推進センター
え方入門

不動産コンサルティング特別講座

企画見積書作成の考～不動産コンサルティング業務の初動について考える～》☆★

公益財団法人不動産流通推進センターは、標記の不動産コンサルティング特別講座
見積書作成の考え方

入門

を、以下の概要にて開催致します。
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企画

日時

平成２９年４月２１日（金）受付開始：９時３０分
講会場

義：１０時００分～１７時００分

エル・おおさか（大阪府立労働センター）

南館１０階１０２３会議室（大阪市中央区北浜東３－１４）受講資格 「公認 不動産コンサルティングマスター認定証」（旧技能登録証）を保有している方（有効期限が切れている方も含みます）
受講料 20,000 円（税込）
講師

石垣

雄一郎

氏

（ダンコンサルティング株式会社

取締役）

お申込みなどの詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
http://www.retpc.jp/koshu/tokubetsu★☆《不動産流通推進センター

スペシャリティ講座 『賃貸住宅市場のマクロ分析から、市場の動きを掴む！』》☆★
公益財団法人不動産流通推進センターは、標記のスペシャリティ講座『賃貸住宅市場のマクロ分析から、市場の動きを掴む！』を、以下の概要にて開催致します。
日時

平成２９年４月１８日（火）開場：１３時００分
講義：１３時３０分～１６時５０分

会場

ＴＫＰ市ヶ谷カンファレンスセンターホール７Ａ（新宿区市谷八幡町８番地）

受講料 10,200 円（税込）
講師 藤井 和之 氏（株式会社タス／主任研究員 兼 新事業開発部長）
お申込みなどの詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
http://www.retpc.jp/koshu/special#20170418★☆《不動産経済研究所

５月全面施行：改正個人情報保護法のインパクトとＡＩ・ビッ

グデータ最適解活用》☆★
株式会社不動産経済研究所は、標記のセミナーを以下の概要にて開催いたします。
日時 2017／04／21（金）13:00～16:45
会場

全日通霞が関ビル８階

大会議室

主催 (株)不動産経済研究所
受講料 一般：￥30,000（税込￥32,400）
後援団体会員：￥27,000（税込 29,160）
お申込み、プログラムなどの詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
14https://www.fudousankeizai.co.jp/seminorContents.action;jsessionid=8440E9BF360
65AF100D4D0382D271261?seminarId=40

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お知らせ

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★☆《土地総合研究所

第１９５回定期講演会のご案内》☆★

一般財団法人土地総合研究所は、第１９５回定期講演会を以下の概要にて開催致します。
日時：平成２９年４月１１日（火）１４：００～１６：００
会場：日本消防会館
講師：森

賀津雄

大会議室（５階）
氏

（森

資産会計

代表／税理士／ＦＰ技能検定一級）

演題：一税理士が考えている不動産の今後
参加費：無料
お申込みなどの詳細につきましては、以下のＵＲＬをご参照ください。
http://www.lij.jp/lec/★当機構出版物のご購入については、当機構ホームページからお申込み頂けます（http://www.retio.or.jp/guide/guide01.html）。

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発行

一般財団法人不動産適正取引推進機構

TEL

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FAX

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