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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【根拠条文】

金融商品取引法第24条第１項【提出先】

関東財務局長【提出日】

2021年２月26日【事業年度】

第71期(自【会社名】

トーセイ株式会社【英訳名】

TOSEI CORPORATION【代表者の役職氏名】

代表取締役社長【本店の所在の場所】

東京都港区虎ノ門四丁目２番３号【電話番号】

03(3435)2865【事務連絡者氏名】

取締役専務執行役員【最寄りの連絡場所】

東京都港区虎ノ門四丁目２番３号【電話番号】

03(3435)2865【事務連絡者氏名】

取締役専務執行役員【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所

2019年12月１日

山口至

2020年11月30日)

誠一郎

平野

平野

昇

昇

(東京都中央区日本橋兜町２番１号)

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

第一部 【企業情報】
第１ 【企業の概況】
１ 【主要な経営指標等の推移】(1) 連結経営指標等
回次

第67期

第68期

第69期

第70期

第71期

決算年月

2016年11月

2017年11月

2018年11月

2019年11月

2020年11月

売上高

(千円)

49,818,113

57,754,328

61,543,319

60,727,704

63,939,781

税引前利益

(千円)

8,450,048

9,049,467

10,171,017

12,090,095

5,901,313(千円)

5,547,469

6,155,169

6,852,237

8,447,032

3,602,339(千円)

5,509,307

6,165,615

6,856,712

8,684,946

3,064,864

資本合計

(千円)

41,010,083

46,158,867

52,021,782

58,306,499

58,969,524

総資産額

(千円)

121,276,292

122,550,281

138,768,538

161,894,056

161,684,503(円)

849.35955.99

1,071.63

1,225.27

1,250.00(円)

114.89127.48141.36176.40

76.05

(円)

−

127.41141.12175.83

75.94

(％)

33.8

37.7

37.5

36.0

36.5

(％)

14.4

14.1

14.0

15.3

6.1

(倍)

7.23

8.59

7.28

7.55

15.29

親会社の所有者に帰属する当期利益
親会社の所有者に帰属する当期包括利益

１株当たり親会社所有者帰属持分
基本的１株当たり
当期利益
希薄化後
１株当たり当期利益
親会社所有者帰属持分比率
親会社所有者帰属持分
当期利益率
株価収益率

営業活動による(千円) △7,472,487
7,089,159
7,615,322△3,799,892
12,509,792
キャッシュ・フロー
投資活動による(千円) △8,193,818△18,800 △10,786,784△2,133,119△4,054,077
キャッシュ・フロー
財務活動による(千円)
18,522,496△4,962,180
5,941,884
11,412,129△3,414,376
キャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の(千円)
21,640,866
23,750,239
26,520,569
31,998,929
37,039,600
期末残高
(人)
368
386
431
457
509
従業員数
〔外、平均臨時雇用数〕
(人)
〔155〕
〔156〕
〔139〕
〔124〕
〔141〕
(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第67期の希薄化後１株当たり当期利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載
しておりません。
３．国際会計基準(以下「IFRS」という。)に基づいて連結財務諸表を作成しております。

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有価証券報告書(2) 提出会社の経営指標等
回次

第67期

第68期

第69期

第70期

第71期

決算年月

2016年11月

2017年11月

2018年11月

2019年11月

2020年11月

売上高

(千円)

41,965,432

45,491,580

48,061,639

48,861,295

51,958,230

経常利益

(千円)

7,123,434

7,218,097

6,770,624

9,770,383

3,382,780

当期純利益

(千円)

4,734,766

5,449,682

5,054,356

7,273,194

2,594,607

資本金

(千円)

6,421,392

6,421,392

6,554,139

6,579,844

6,624,890

発行済株式総数(株)

48,284,000

48,284,000

48,544,800

48,595,300

48,683,800

純資産額

(千円)

38,455,373

42,889,054

46,965,634

52,076,260

51,737,131

総資産額(千円) 114,085,085

115,196,337

127,844,930

149,812,509

148,071,547

１株当たり純資産額(円)

795.50886.38966.65

1,093.35

1,095.59

１株当たり配当額(うち１株当たり
中間配当額)

(円)

22.00

25.00

30.00

42.00

19.00

(円)

(−)

(−)

(−)

(−)

(−)

１株当たり当期純利益

(円)

98.06

112.87104.27151.8954.77

潜在株式調整後
１株当たり当期純利益(円)−

112.81104.09151.4054.70

自己資本比率

(％)

33.7

37.2

36.7

34.7

34.9

自己資本利益率

(％)

13.0

13.4

11.3

14.7

5.0

株価収益率

(倍)

8.47

9.70

9.87

8.76

21.23

配当性向

(％)

22.4

22.1

28.8

27.7

34.7

152
〔−〕
112.7

159
〔−〕
150.9

181
〔−〕
146.1

191
〔−〕
191.6

195
〔2〕
171.9

(95.1)(118.4)(112.5)(117.7)(124.5)(88.6)(90.3)(88.3)(93.3)(82.5)(人)
従業員数(外、平均臨時雇用者数)(人)
株主総利回り(％)(比較指標①：配当込TOPIX)(％)(比較指標②：配当無東証業
種別株価指数（第一部・不動
（％）
産））
最高株価

(円)

856

1,162

1,529

1,467

1,572

最低株価

(円)

553

712

953

759

782

(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第67期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。
３．最高株価及び最低株価は、東京証券取引所市場第一部におけるものであります。
４．「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号平成30年２月16日）等を第70期の期首から適用しており、第69期に係る指標については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値となっており
ます。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

２ 【沿革】
年月概要

1950年２月
1952年４月

大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立(資本金：500千円)
本社を東京都江東区亀戸に移転

1964年６月

事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加

1968年５月

本社を東京都千代田区外神田に移転

1969年７月

商号を株式会社ユーカリに変更

1973年３月

宅地建物取引業免許取得(東京都知事免許(１)第24043号)

1983年３月

商号を東誠ビルディング株式会社に変更

1986年４月

本社を東京都千代田区岩本町に移転

1994年10月「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始

1995年９月

株式会社神田淡路町ビルを設立

1996年３月

商号を東誠不動産株式会社に変更

1996年４月

不動産流動化事業を開始

1996年12月

本社を東京都千代田区神田淡路町に移転

1997年12月

ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始
特定建設業許可(東京都知事許可(特−９)第107905号)

1999年７月「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始

2001年２月

アセットマネジメント事業を開始
不動産投資顧問業登録(国土交通大臣登録一般第127号)

2001年３月
2001年４月
2001年11月
2001年12月
2002年８月

LBO(レバレッジド・バイアウト)方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高
鋼業株式会社の３社を吸収合併
一級建築士事務所登録(東京都知事登録第46219号)
ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニ
ティ株式会社)に分割譲渡
不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設

2002年12月

当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ
子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併

2004年２月

日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録

2004年９月

不動産特定共同事業許可(東京都知事許可第58号)

2004年12月

2006年10月

日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場(2008年１月上場廃止)
トーセイリバイバルインベストメント株式会社(現 連結子会社トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社)を設立
東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)の株式を取得し連結子会社化
トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現 連結子会社トーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社)を設立
商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転

2006年11月

東京証券取引所市場第二部に株式を上場

2007年９月

第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録(関東財務局長(金商)第898号)

2009年９月

不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始

2011年９月

東京証券取引所市場第一部に株式を上場

2012年１月TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立

2012年12月

NAI・トーセイ・JAPAN株式会社を設立(2016年８月清算結了)

2013年３月

シンガポール証券取引所メインボードに株式を上場

2005年３月
2005年４月
2005年９月

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書年月概要

2014年11月

連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が運用するトーセイ・リート投資法人
が東京証券取引所に上場
株式会社アーバンホーム（現 連結子会社トーセイ・アーバンホーム株式会社）の株式を取得し連結子会社化
トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立

2015年12月
2016年２月
2017年６月
2017年12月
2018年５月
2018年７月
2020年４月
2020年７月

トーセイホテル神田株式会社（2020年４月 連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立
ホテル事業を開始（第１号として、トーセイホテル ココネ神田を開業）
トーセイホテル上野株式会社（2020年４月 連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立
トーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立
不動産開発事業における新規アセットタイプとして物流施設の開発を開始（第１号として、T s
Logi橋本を竣工）
クラウドファンディングを活用した不動産証券化ビジネスを開始（第１号案件として、TREC1号
世田谷区用賀マンション投資ファンドを立ち上げ）（注）2020年12月、クラウドファンディングを活用した事業を担当するクラウドファンディング事業部を新設

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有価証券報告書

３ 【事業の内容】
当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社11社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分

不動産
流動化事業

不動産開発
事業

不動産賃貸
事業

不動産ファ
ンド・コン
サルティン
グ事業

不動産管理
事業

ホテル事業

事業内容
資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップの
うえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。
当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の 満足 やそこで働く人々の 誇り を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の 価値再生 の実現に努めております。
(※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する 不動産
M&A の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。
(※２)当社のバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する デザイン性の向上 、施設の安全性や機能性を高める セキュリティ機能等の強化 、環境に配慮した仕様や設備を導入する エコフレンドリー の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の 収益力改善 が主なものであります。
当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。
開発メニューは、オフィスビル、商業(T S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル、物流施設、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。
当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。
具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業
務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。
オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警
備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。
ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。
プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。
分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。
首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。
当社がこれまで不動産開発事業、不動産流動化事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハ
ウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。

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主要な会社

当社

当社、
ト ー セ
イ・アー
バンホー
ム㈱

当社

トーセイ
・アセッ
ト・アド
バイザー
ズ㈱

トーセイ
・コミュ
ニティ㈱

ト ー セ
イ・ホテ
ル・マネ
ジメント
㈱

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当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

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４ 【関係会社の状況】
名称

住所

資本金又は
出資金
(千円)

主要な事業の内容

議決権の所有割合(％)

関係内容(連結子会社)100.0

当社保有不動産の管理をしております。
役員の兼任あり100.0

役員の兼任あり100.0

役員の兼任ありトーセイ・コミュニティ株
式会社

東京都港区

99,500

トーセイ・アセット・アド
バイザーズ株式会社

東京都港区

100,000

トーセイ・リバイバル・イ
ンベストメント株式会社

東京都港区50,000

不動産ファンド・
コンサルティング
事業
不動産コンサル
ティング事業

トーセイ・アーバンホーム
株式会社

東京都町田
市

100,000

不動産開発事業100.0

岸野商事株式会社

東京都港区

10,000

不動産賃貸事業100.0

株式会社増田建材店

東京都港区

60,500

不動産流動化事業

100.0

三起商事株式会社

東京都港区

30,000

不動産流動化事業

100.0

トーセイ・ホテル・マネジ
メント株式会社

東京都港区

100,000

ホテル事業

100.0

トーセイ・ホテル・サービ
ス株式会社

東京都港区

10,000

ホテル事業

100.0

トーセイ賃貸保証合同会社

東京都港区

3,000

不動産管理事業

100.0

TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.

シンガポー
ル

322,787

不動産賃貸事業

100.0

不動産管理事業役員の兼任あり(注) １．トーセイホテル神田株式会社およびトーセイホテル幕張株式会社は、2020年４月１日付でトーセイ・ホテ
ル・マネジメント株式会社と合併し、消滅しております。
２．株式会社CSCは、2020年５月25日において清算結了したことに伴い、連結の範囲から除外しております。

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５ 【従業員の状況】(1) 連結会社の状況
2020年11月30日現在
セグメントの名称

従業員数(人)

不動産流動化事業

73(−)

不動産開発事業83(1)

不動産賃貸事業18(−)

不動産ファンド・コンサルティング事業

83

(−)

不動産管理事業

129

(107)

ホテル事業

58

(31)

全社(共通)

65

(2)

509

(141)

合計

(注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。
２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。
３. 前連結会計年度末に比べ、従業員数が52名増加しております。主な理由は、業容の拡大に伴い、期中採用が増加したことによるものであります。
(2) 提出会社の状況
2020年11月30日現在
従業員数(人)

平均年齢(歳)
195

平均勤続年数(年)37.9

平均年間給与(千円)
5.7セグメントの名称

7,051

従業員数(人)

不動産流動化事業

73

不動産開発事業43

不動産賃貸事業12

不動産ファンド・コンサルティング事業

1

ホテル事業

1

全社(共通)

65
合計

195(注) １．従業員数は、就業人員であります。
２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。
３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。
(3) 労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

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第２ 【事業の状況】
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。
(1) 会社の経営の基本方針
当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産
シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。
(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題①

経営環境
未だ新型コロナウイルス感染症の終息が見通せない環境下でありますが、当社グループの主力市場である首都圏

不動産投資市場は一時的に停滞を見せたものの、各国の金融緩和政策による世界的な低金利環境と金融機関による融資下支えを背景に、足元の不動産取引量は概ね前期並み水準に回復しています。特に、コロナ禍においても安定稼働している物流施設や投資用マンションに海外投資家の投資資金が流入しており、引き続き需要の増加が期待されます。また、取引価格においては、稼働率回復に時間を要するホテルを除き、投資家の不動産期待利回りに大きな変化は無く、流通価格の下落は軽微であります。ただし、低水準で推移していた首都圏オフィスで空室率上昇と賃料反落が観測されており、今後、コロナ禍を背景とした企業の業績不振や一部企業による大規模なテレワーク移行などがもたらすオフィス需要動向への影響、金融機関の融資姿勢の変化を慎重に注視する必要があります。
②

中長期的な会社の経営方針、経営戦略
当社グループは2021年11月期を初年度とする新中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月〜2023年

11月）を策定致しました。不動産業界を取り巻く環境変化として、地球温暖化や企業の社会的責任対する意識の高
まり、少子高齢化社会の進行、DXやITを含むテクノロジーの急速な進展による新しい働き方やライフスタイルの多様化が挙げられます。不動産は暮らしを支える社会的インフラであることを認識し、当社グループは、不動産にかかわる社会的課題に真摯に取り組むとともに、グループの無限大の成長可能性を追求し、邁進してまいります。
＜大方針＞『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』＜基本方針＞
基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大
基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出
基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略
基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略
基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上
基本方針６．サステナビリティを意識した事業、マネジメント、ESG経営の推進＜定量計画＞

資本効率：最終年度ROE 12％以上

財務健全性：自己資本比率 35％程度
ネットDEレシオ 1.0倍程度
売買事業
株主還元

：安定事業比率（営業利益ベース）50：50：３年間で配当性向25％から30％へ段階的に引き上げを目指す
資本効率を意識した自社株買いの実施検討

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当社グループは、グループの無限大の成長可能性を具現化すべく、さらなる事業成長と、デジタル技術活用によるビジネスの変革および事業を通じたSDGsへの貢献、ESG経営の推進に取り組んでまいります。具体的には、環境・社会的課題への取組みを各事業の個別施策へ盛り込むことによりグループ一体で取り組みを進めることを目指し、不動産流動化事業では既存不動産の再生によりビルの活用年数を延ばし、快適性・安全性を意識したバリューアップによる付加価値創造で商品の差別化と収益向上を追求してまいります。不動産開発事業においては商品企画に環境への配慮や、防犯・災害への備えなどを盛り込むなど、顧客に支持される商品企画で各商品ブランド価値の向上を目指し、不動産流動化事業・不動産開発事業ともにITを活用した販売活動、投資判断力の強化、グループ連携促
進により、事業規模拡大に向けて体制強化を図ります。また、安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネ
スにおいては、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の各事業
でESGを意識した高品質なサービスの提供と顧客満足度の向上、ITを活用した業務プロセスの見直し等により、事業規模拡大と収益性向上を目指します。また、DXと不動産の融合を新たな事業機会と認識し、クラウドファンディン
グ事業の運用資産拡大やセキュリティトークンによる投資スキームの事業化など、新たな収益モデルの創出に向けて取り組みを進めます。
財務面につきましては、事業規模および資産残高の拡大を下支えすべく、資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら、効果的な投資を図ってまいります。また、事業規模の拡大・多様化に伴うグループ組織戦略として、組織の機能整理と再構成、内部統制のより一層の質的な充実、最適なコーポレート・ガバナンス体制を維持
し、グループの連携と総合力増大を目指します。さらに、当社グループの最重要財産である人材を活かすため、グループ全体の従業員満足度の向上を図りながら、全役員・従業員の成長、生産性向上のための人材育成を推進してまいります。
③

優先的に対処すべき事業上、財務上の課題
当社グループの優先的に対処すべき事業上、財務上の課題は下記のとおりであります。
１．事業上の課題
優先的に対処すべき課題

セグメント※以下記載のE分野・S分野とは、ESGにおけるE（環境）分野、S（社会）分野を示しています。

１
２
不動産流動化事業

３

販売ルート・販売手法の拡充および効率性の追求

４３

IT活用による投資判断力の強化（T-Map価格可視化システムの構築）、投資判断者の育成
E分野・S分野を意識したバリューアッププランの研究と販売価格向上・ブランド価値向
上物件タイプ、用途ごとの仕入方針の明確化、主要取引先とのネットワークを活用した効率的な情報収集とアクイジションの強化
物件タイプ、出口戦略（規模別・エリア別、顧客別等）に即した販売ルート・販売手法の拡充および効率的な販売の実践
開発収益物件における優良テナントの誘致、早期稼働率向上

４

E分野・S分野およびIoT、5Gを意識した商品企画の追求と供給

１

固定資産の積み上げおよび、E分野・S分野を意識した物件運用、環境認証取得

２

早期の稼働率引き上げおよび安定稼働の維持

３

建物オーナーとしての物件マネジメント力の強化、IT利用促進とDX活用による業務プロ

５
１
２
不動産開発事業

不動産賃貸事業

物件規模、エリアごとの仕入方針の明確化と投資対象物件の拡大、主要取引先とのネッ
トワークを活用した効率的な情報収集とアクイジションの強化
バリューアップガイドラインの見直しと、物件特性・顧客ニーズに即した最適バリュー
アップの実施セスの変革

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優先的に対処すべき課題

セグメント※以下記載のE分野・S分野とは、ESGにおけるE（環境）分野、S（社会）分野を示しています。

不動産ファンド・１

受託資産残高の拡大（REIT、私募ファンド、CRE）

コンサルティング

２

高品質サービスの提供による顧客（投資家）利益の最大化

事業

３
１

不動産アセットマネジメント会社に求められるESG、SDGsへの取組体制構築
管理物件数拡大に向けた新規案件獲得力の強化および業務品質・CS向上への取組み、プ
ロパティマネジメント（PM）、建物管理（BM）をワンストップで行う管理会社としてのSDGs取組体制の確立

２

物流施設のプロパティマネジメント（PM）拡大に向けた受託力の強化

３

IT促進による業務効率化と原価削減による利益率の引き上げ

１

早期稼働回復及び営業利益の黒字化、価格以外での訴求力向上による稼働率引き上げ

不動産管理事業（販売チャネル拡大、ブランド認知向上、コト消費やエモーショナル・バリューの提供による競合との差別化）
ホテル事業

２

ホテル事業拡大に向けた管理体制の構築と強化

３

E分野・S分野を意識した訴求力あるメニュー提供、リピーター顧客の拡大、客室単価引き上げ

１

事業拡大に伴う資金調達力の強化（与信枠拡大、固定資産向け調達条件の改善、バンクフォーメーション戦略）

２

３

成長投資、財務規律、株主還元のバランスを図ったキャピタルアロケーションによる自己資本比率35％維持、ネットDEレシオ1.0倍程度、安定事業比率（営業利益ベース）50％以上
資本コストを上回るROE12％超の実現（中期経営計画 最終年度目標）

４

グループ全体の効率的な資金管理によるコスト・事務負担の軽減

２．財務上の課題
優先的に対処すべき課題

財務戦略

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２ 【事業等のリスク】
当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。
(1) 経済情勢の動向
当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。
(2) 災害等について
将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。
(3) 有利子負債の依存度および金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合および金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合には、資金調達コストの増加や資金手当への影響により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に金利動向や金融機関の融資姿勢についてモニタリン
グを行うとともに、借入における機動的な資金確保のための融資枠設定や金利固定化を行う等、安定的かつ経済的な資金調達に努めております。
(4) 法的規制①

法的規制
会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。

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主な法的規制・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法・建築基準法・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・金融商品の販売等に関する法律
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・投資信託及び投資法人に関する法律
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規程
・住宅瑕疵担保履行法
・犯罪による収益の移転防止に関する法律・マンションの管理の適正化の推進に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法
・エネルギーの使用の合理化に関する法律
・貸金業法
・旅館業法
・食品衛生法②

免許、許認可等
当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループ
は、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、関係法令の改廃情報および監督官庁からの発信文書の内容をリスク・コンプライアンス委員会、事業法務連絡会議等において共有、協議し、課題等の早期把握や対応に努
めております。また、コンプライアンスに関する継続的な啓蒙活動や研修等により法令遵守の徹底を図っております。

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有価証券報告書(当社)
許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(13)第24043号

2022年３月23日

不動産投資顧問業登録

国土交通大臣一般−第127号

2021年２月28日

特定建設業許可

東京都知事

東京都知事許可(特−29)
第107905号

2022年12月９日

一級建築士事務所登録

東京都知事

東京都知事登録第46219号

2021年４月９日

不動産特定共同事業許可

金融庁長官・
国土交通大臣金融庁長官・国土交通大臣許可
第102号−

金融商品取引業登録(第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)

金融庁

関東財務局長
(金商)
第898号

−

取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した
場合は登録の取消(不動産投資顧問業登録規程第30条)
特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)
宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産
特定共同事業法第36条)
不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)(トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱)許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(３)第85736号

2021年４月７日

不動産特定共同事業許可

金融庁長官・
国土交通大臣金融庁長官・国土交通大臣許可
第70号−

金融商品取引業登録(投資運用業(不動産関連特定投資運用業)、第二種金融商品取引業、投資助言・代
理業)

金融庁

関東財務局長
(金商)
第363号

−

取引一任代理等の認可

国土交通大臣国土交通大臣認可第52号−

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取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産
特定共同事業法第36条)
不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)
不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消( 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 67 条 の
２)

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有価証券報告書(トーセイ・コミュニティ㈱)許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(４)第80048号

2021年９月28日

特定建設業許可

東京都知事

東京都知事許可(特−29)
第119534号

2023年３月10日

一級建築士事務所登録

東京都知事

東京都知事登録第49526号

2024年１月14日

マンション管理業登録

国土交通大臣国土交通大臣(４)第030488号

2022年５月21日

建築物環境衛生総合管理
業登録

東京都知事

東京都19総第273号

2025年10月３日

警備業認定

東京都公安委員会

東京都公安委員会認定
第30002591号

2021年10月14日

取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した
場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)
不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した
場合は登録の取消(建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四)
不正な手段による認定や欠格事由に該当している場合に認定の取消(警備業法第８条)(トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱)許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(３)第88903号

2023年２月22日

貸金業登録

東京都知事

東京都知事(４)第31311号

2022年３月16日

所管

許認可等の内容

有効期間

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(１)第105424号

2025年10月23日

特定建設業許可

東京都知事

東京都知事許可(特−１)
第112893号

2025年３月24日

一級建築士事務所登録

東京都知事

東京都知事登録第54776号

2023年６月24日

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

東京都知事

東京都知事免許(１)第99269号

2021年６月３日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不正の手段による登録や欠格条項違反に該当する場合は登録の取消(貸金業法第24条の６の５)(トーセイ・アーバンホーム㈱)許認可等の名称取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)(岸野商事㈱)
許認可等の名称

宅地建物取引業免許(㈱増田建材店)
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有価証券報告書

許認可等の名称

宅地建物取引業免許所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

東京都知事

東京都知事免許(１)第101703号

2023年３月２日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

東京都知事

東京都知事免許(１)第102292号

2023年７月13日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

取消、解約その他の事由(三起商事㈱)
許認可等の名称

宅地建物取引業免許(トーセイ・ホテル・マネジメント㈱)＜トーセイホテルココネ神田＞
許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

旅館業営業許可証

千代田区長

旅館業営業許可−

飲食店営業許可証

千代田区長

飲食店営業許可2026年３月31日

喫茶店営業許可証

千代田区長

喫茶店営業許可（自動販売機）2025年10月31日

所管

許認可等の内容

有効期間

旅館業営業許可証

台東区長

旅館業営業許可−

飲食店営業許可証

台東区長

飲食店営業許可2025年11月30日

喫茶店営業許可証

台東区長

喫茶店営業許可（自動販売機）2025年５月31日

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
人の健康を損なう食品の販
売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした
場合は営業の禁止（食品衛生法第55条）
人の健康を損なう食品の販
売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした
場合は営業の禁止（食品衛生法第55条）＜トーセイホテルココネ上野＞
許認可等の名称取消、解約その他の事由
構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
人の健康を損なう食品の販
売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした
場合は営業の禁止（食品衛生法第55条）
人の健康を損なう食品の販
売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした
場合は営業の禁止（食品衛生法第55条）＜トーセイホテル＆セミナー幕張＞
許認可等の名称
旅館業営業許可証

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

千葉県知事

旅館業営業許可−

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

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有価証券報告書

飲食店営業許可証（レストラン）

千葉県知事

飲食店営業許可2026年２月28日

飲食店営業許可証
（カフェ）

千葉県知事

飲食店営業許可2026年２月28日

人の健康を損なう食品の販
売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした
場合は営業の禁止（食品衛生法第55条）
人の健康を損なう食品の販
売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした
場合は営業の禁止（食品衛生法第55条）＜トーセイホテルココネ浅草蔵前＞
許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

旅館業営業許可証

台東区長

旅館業営業許可−

喫茶店営業許可証

台東区長

喫茶店営業許可（自動販売機）2025年４月30日

取消、解約その他の事由
構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
人の健康を損なう食品の販
売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした
場合は営業の禁止（食品衛生法第55条）＜トーセイホテルココネ上野御徒町＞
許認可等の名称所管

許認可等の内容

有効期間

旅館業営業許可証

台東区長

旅館業営業許可−

喫茶店営業許可証

台東区長

喫茶店営業許可（自動販売機）2025年６月30日

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取消、解約その他の事由
構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
人の健康を損なう食品の販
売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした
場合は営業の禁止（食品衛生法第55条）EDINET提出書類
トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(5) 会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得・売却時のコストの増加等により当社グ
ループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、会計基準及び不動産税制の変更に関して適時に情報を収集することで、当社グループの経営成績、財務状況に与える影響を早期に把握するよう努めております。
(6) 新規事業について
当社グループは、近年参入したホテル事業、物流施設開発事業等を含む既存事業の拡大などを目的とした企業買収、子会社の設立等に加えて、新たにクラウドファンディングを活用した事業を推進しております。これら事業の業績には様々な不確実性を伴うため、想定しうるリスクに対する内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行っておりますが、想定を超えるリスクの発生、法令や諸規制の変更によっては、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、可能な限りリスクを想定した内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行うとともに、事業戦略の進捗状況や事業環境の変化等について定期的にモニタリングを行
い、環境変化に応じた戦略の見直しを適時に行っております。
(7) 新型コロナウイルス感染症について
新型コロナウイルスの感染拡大により、当社グループが属する不動産業界においても、ホテル宿泊需要の大幅な減少や商業施設におけるテナントの業況悪化が散見されております。このような環境下において、当社グループにおいては、特に流通価格低下が懸念されるホテル施設や商業施設を中心に評価損を計上しております。今後、感染拡大に伴う経済活動の停滞が長期化した場合、ホテル事業における業績低迷や更なる評価損の計上が生じ、当社グ
ループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、従業員に感染者が出た場合は、営業所の閉鎖等により事業活動が滞る可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、政府等の方針や各業界のガイドラインに従い、顧客や従業員の安全確保を最優先とし、感染予防対策の徹底に努めてまいります。

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３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)①

経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容
事業環境と経営成績等の状況に関する認識
当連結会計年度（2019年12月１日〜2020年11月30日）における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により依然として厳しい状況が続いております。各種政策の効果や海外経済の改善もあり持ち直しの動きが見られていましたが、足元では、国内外で新型コロナウイルス感染症が再拡大しており、動向を注視する必要があります。
当社グループが属する不動産業界では、2020年１月〜９月の国内不動産投資額は一時落ち込みを見せたものの、物流施設とレジデンスを中心に回復し、累計期間では3.4兆円と前年同期比２％の減少にとどまりました。投資市場の先行きに不透明感はありますが、相対的に新型コロナウイルス感染症の影響が軽微な日本市場は海外投資家から人気が高く、インバウンド投資の増加により、世界の都市別投資額では東京が１位となりました（民間調査機関調べ）。
首都圏分譲マンション市場では、2020年１月〜10月の新規供給戸数は、１万７千戸と前年同期比20.7%減となりました。緊急事態宣言下での販売自粛の影響で４、５月は大きく落ち込みましたが、９、10月は２カ月連続で前年実績を上回り、また、初月契約率も好不調の目安となる70％を上回って推移するなど、持ち直しの動きが見られます。分譲戸建市場では、2020年１月〜９月の住宅着工戸数は４万戸と前年同期比で14.2％減少しました（民間調査機関調べ）。
2020年４月〜10月の建設工事受注高（大手50社）は、６兆4,449億円となりました（前年同期比7.8％減）。公共工事は１兆7,148億円（前年同期比28.1％増）となり９ヶ月連続で増加していますが、新型コロナウイルス感染症の影響による工事遅延等により、民間工事が４兆3,616億円（前年同期比14.6％減）と前年を大きく下回って推移しています。一方、2020年１月〜10月の建築費は、鉄筋コンクリート造の建築費坪単価が908千円/坪と前年同期からは下落しましたが（前年同期935千円、2.9％減）、依然として高い水準で推移しています。木造は569千円/坪（前年同期562千円、1.2％増）と緩やかに上昇を続けています（国土交通省調べ）。
東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、2020年３月から空室率が上昇に転じ、2020年10月時点の
平均空室率は3.93％（前年同期比2.30ポイントの上昇）となりました。平均賃料は、前年同月では424円上回っているものの、2020年８月から３ヶ月連続で下落し22,434円/坪となりました。経済の先行き懸念から、拡張の鈍化と、オフィス集約や縮小の動きによる解約が見られており、今後の需給動向が注視されます（民間調査機関調べ）。
首都圏物流施設賃貸市場では、2020年10月の賃貸ストックは632万坪（前年同期比10.8％の増加）となりました。空室率は0.4％と2008年の調査開始以降で最も低い水準を維持しており、需給が逼迫する状況が続いています。今後も、Eコマースの利用拡大継続などにより、空室率は低い水準で推移すると見られています（民間調査機
関調べ）。
不動産ファンド市場は、緩やかに市場規模が拡大しています。J-REITでは物流施設を中心に取得が進み、2020年10月のJ-REIT運用資産額は20.1兆円（前年同期比1.1兆円の増加）となりました。2020年６月時点の私募ファン
ドの運用資産額21.1兆円と合わせると、不動産証券化市場の規模は41.2兆円となりました（民間調査機関調べ）。
東京都ビジネスホテル市場では、2020年８月の客室稼働率は23.6％（前年同期は84.4％）となりました。2020年７月よりGoToトラベルキャンペーンが開始されましたが、対象地域から東京都が除外されたこと等の影響により回復は限定的となりました。また、2020年１月〜８月の東京都の全施設タイプにおける延べ宿泊者数は1,948万人泊（前年比62.3％減）となりました。渡航制限継続による訪日外国人の大幅な減少や感染者数再増加の影響を受け、当面は厳しい状況が続くと予想されます（観光庁調べ）。
このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビルや賃貸マンション等の一棟販売を進捗させるとともに、不動産開発事業においては、分譲マンションや戸建住宅、物流施設の販売を推進しました。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高63,939百万円(前連結会計年度比5.3％増)、営業利益6,427百万円(同49.4％減)、税引前利益5,901百万円(同51.2％減)、当期利益3,602百万円(同57.4％減)となりました。
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有価証券報告書セグメントごとの業績は次のとおりであります。
(不動産流動化事業)
当連結会計年度は、「神楽坂プラザビル」（東京都新宿区）、「T's garden北柏」（千葉県柏市）、「駒込３丁目ビル」（東京都豊島区）等43棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「エコロジー落合レジデンス」（東京都新宿区）、「ヒルトップ横浜東寺尾」（神奈川県横浜市）等で４戸の販売を行いました。
当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション
合わせて25棟、土地７件を取得しております。
また、新型コロナウイルス感染症の影響を受け、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、一部の物件についてIAS第２号「棚卸資産」の規定に基づき正味実現可能価額で評価を行っております。これにより売上原価に1,531百万円の評価損を計上しております。
以上の結果、不動産流動化事業の売上高は31,154百万円(前連結会計年度比0.5％増)、セグメント利益は5,596
百万円(前連結会計年度比27.8％減)となりました。
(不動産開発事業)
当連結会計年度は、需要が堅調な新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分譲マン
ションでは、「THEパームス相模原パークブライティア」（神奈川県相模原市）において243戸を販売いたしました。戸建住宅では、「THEパームスコート三ツ池公園Ⅱ」（神奈川県横浜市）、「THEパームスコート国分寺恋ヶ窪」（東京都国分寺市）等において、80戸を販売いたしました。その他、物流施設１件、商業施設１件、土地６件を販売いたしました。
当連結会計年度の仕入につきましては、賃貸マンション開発用地１件、商業施設開発用地１件、40戸分の戸建
住宅開発用地を取得しております。
また、不動産開発事業においても、新型コロナウイルス感染症の影響を受け、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、一部の物件についてIAS第２号「棚卸資産」の規定に基づき正味実現可能価額で評価を行っております。これにより売上原価に6,252百万円の評価損を計上しております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は16,171百万円(前連結会計年度比12.7％増)、セグメント損失は3,743百万円(前連結会計年度は1,528百万円の利益)となりました。
(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産21棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンショ
ン等17棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリー
シング活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は5,810百万円(前連結会計年度比2.2％減)、セグメント利益は2,319百万円(前連結会計年度比2.0％減)となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）846,478百万円から、ファンドの物件売却等により69,998百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受託したこと等により、346,926百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は1,123,406百万円となりました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は5,676百万円(前連結会計年度比51.2％増)、セ
グメント利益は4,193百万円(前連結会計年度比77.3％増)となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
(不動産管理事業)
当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努め、当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で449棟、分譲マンション及び賃貸マンションで246棟、合計695棟（前連結会計年度
末比36棟増加）となりました。
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以上の結果、不動産管理事業の売上高は4,690百万円(前連結会計年度比2.3％増)、セグメント利益は667百万円(前連結会計年度比32.5％増)となりました。
(ホテル事業)
当連結会計年度は、「トーセイホテルココネ浅草蔵前」、「トーセイホテルココネ上野御徒町」を開業しました。お客様の安全、安心を第一に考え、営業活動にあたりましたが、新型コロナウイルス感染症拡大の影響は大きく、売上高・セグメント損益とも想定を大きく下回りました。
以上の結果、ホテル事業の売上高は437百万円（前連結会計年度比59.8％減）、セグメント損失は673百万円(前連結会計年度は99百万円の利益)となりました。
②

経営成績等に関する分析、検討内容
当連結会計年度は、新型コロナウイルス感染症拡大に伴うパンデミックにより先行き不透明感が増していくな
か、不動産市場の動向を慎重に注視しながらの仕入販売活動となりました。成長ドライバーである売買事業のうち、不動産開発事業は、ほぼ計画通りに販売を進捗させましたが、中古再生不動産を取り扱う不動産流動化事業
は、流動性の低下と流通価格下落が懸念されたことから、第２四半期以降、戦略的に物件販売時期の見直しを行
いつつ商品力の弱いストックを優先して販売いたしました。また、第２四半期末には、両事業の棚卸資産評価においてコロナ禍の影響を大きく受ける開発ホテル施設及び開発商業施設を中心に7,680百万円の評価損を計上いたしました。この評価損の計上は、当社の将来リスク軽減に資するものと判断しておりますが、当連結会計年度においては両事業の利益率低下の要因となりました。
一方、当社グループが安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスでは、不動産賃貸事業における当社保有物件の稼働率低下は見られず、賃料軽減要請等も含め感染症の影響は軽微であります。また、不動産ファンド・コンサルティング事業は、不動産取得意欲の強い国内外機関投資家需要を取込み、受託資産残高は過去最高の1.1兆円へと成長しました。さらなる事業拡大に向けて、当連結会計年度はクラウドファンディング事業「トーセイ不動産クラウドTREC FUNDING」を立ち上げたほか、セキュリティトークン市場の将来性を踏まえトー
セイ・トークン発行に向けた実証実験を始めるなど、積極的に事業を推進いたしました。ホテル事業は、既存３店舗を一時休業し、７月から新規開業の２店舗を加えた６店舗の営業を開始したものの、インバウンド客の消失により稼働は低迷が続いております。2021年秋頃迄には新型コロナウイルス感染症が収束することを期待し稼働回復に努めています。
これらの事業活動の結果、当連結会計年度の業績は、売上高は前連結会計年度比5.3％増の63,939百万円、税引前利益は同51.2％減の5,901百万円、当期利益は同57.4％減の3,602百万円となりました。未だ新型コロナウイル
ス感染症の終息時期が見通せない事業環境でありますが、当社グループは引き続き、手元流動性・財務健全性を確保しながら、将来の成長に向けた仕入活動を拡大し、売買事業の回復を図ってまいります。

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有価証券報告書(2)

生産、受注及び販売の状況① 生産実績
当社グループは、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事
業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記
載はしておりません。
② 受注実績
当社グループのうち連結子会社において受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低い
ため、受注実績の記載はしておりません。
③ 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

セグメントの名称

前連結会計年度比(％)

金額(千円)
不動産流動化事業

31,154,223

0.5

不動産開発事業

16,171,200

12.7

不動産賃貸事業5,810,503△2.2

不動産ファンド・コンサルティング事業

5,676,067

51.2

不動産管理事業4,690,599

2.3

437,186△59.8

63,939,781

5.3

ホテル事業
合計

(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
前連結会計年度
当連結会計年度(自 2018年12月１日(自 2019年12月１日
相手先至 2019年11月30日)
至 2020年11月30日)
金額(千円)
トーセイ・リート投資法人

割合(％)

8,969,028

３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

23/13414.8

金額(千円)
7,385,129

割合(％)
11.6

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有価証券報告書(3) 財政状態
当連結会計年度末における財政状態は、総資産161,684百万円(前連結会計年度末比0.1％減)、負債102,714百万円(同0.8％減)、資本58,969百万円(同1.1％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は36.5％(前連結会計
年度末は36.0％)となっております。
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産の残高は、105,664百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,669百万円減
少しております。これは主に、現金及び現金同等物5,040百万円の増加、当社グループの主力事業であります不動
産流動化事業及び不動産開発事業において、物件の売却が仕入を上回ったこと及び棚卸資産評価損による棚卸資産8,156百万円の減少等によるものであります。
(非流動資産)当連結会計年度末における非流動資産の残高は、56,020百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,459百万円増加しております。これは主に、有形固定資産14,823百万円の増加、投資不動産10,880百万円の減少等によるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債の残高は、18,786百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,267百万円減少
しております。これは主に、借入金4,496百万円の減少等によるものであります。
(非流動負債)
当連結会計年度末における非流動負債の残高は、83,928百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,394百万円増加しております。これは主に、借入金5,640百万円の増加等によるものであります。
(資本)
当連結会計年度末における資本の残高は、58,969百万円となり、前連結会計年度末に比べ663百万円増加しております。これは主に、利益剰余金1,602百万円の増加、自己株式500百万円の取得等によるものであります。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(4) キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ5,040百万円
増加し、37,039百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は、12,509百万円(前連結会計年度は、3,799百万円の使用)となりました。これは主に、税引前利益5,901百万円、棚卸資産の減少8,154百万円、法人所得税の支払額3,139百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、4,054百万円(前連結会計年度比90.1％増)となりました。これは主に、投資不動産の取得による支出3,377百万円、その他の金融資産の取得による支出972百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により使用した資金は、3,414百万円(前連結会計年度は、11,412百万円の獲得)となりました。これは主に、長期借入による収入33,963百万円があったものの、長期借入金の返済による支出31,925百万円及び配当金の支払額1,977百万円、自己株式の取得による支出500百万円等があったことによるものであります。
キャッシュ・フロー指標のトレンド
2018年11月期

2019年11月期

2020年11月期

親会社所有者帰属持分比率(％)

37.5

36.0

36.5

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％)

36.0

39.1

33.9

キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)

9.9

−

7.3

インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)

7.9

−

12.9

親会社所有者帰属持分比率：親会社所有者帰属持分／資産合計

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い(注１) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
(注２) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
(注３) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。
(注４) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。
(注５) 2019年11月期は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・
フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。
(5) 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５
諸表注記

経理の状況

１

連結財務諸表等(１) 連結財務諸表

連結財務

３．重要な会計方針」及び「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。

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有価証券報告書(6) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について
2020年11月期を最終年度とする前中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2017年12月〜2020年11月）の計画数
値に対する当連結会計年度の実績については以下のとおりとなっております。
当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「（1）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認
識及び分析、検討内容」をご参照ください。
（中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2017年12月〜2020年11月））＜計画＞
2020年11月期

2018年11月期

2019年11月期

2020年11月期（当初計画）（当初計画）（当初計画）

連結売上高

678億円

834億円

1,000億円

803億円

連結税引前利益

100億円

113億円

120億円

130億円

３年平均利益成長率

−

−

10％以上

10％以上

３年平均ROE

−

−

12％以上

12％以上

−

−

50：50

60：40

−

−

35.0％

36.0％

安定事業比率（売買事業：安定事業）
自己資本比率（2020年１月９日
発表の修正後計画）（注）「当初計画」は、2017年11月期に策定し、2018年１月に公表した中期経営計画「Seamless Growth 2020」の数値となります。2018年11月期及び2019年11月期については連結売上高及び連結税引前利益のみ開示しております。
＜実績＞
2018年11月期

2019年11月期

2020年11月期

連結売上高

615億円

607億円

639億円

連結税引前利益

101億円

120億円

59億円

利益成長率

12.4％

18.9％

−

ROE

14.0％

15.3％

11.8％

56：44

55：45

24：76

37.5％

36.0％

36.5％

安定事業比率（売買事業：安定事業）
自己資本比率（注）2018年11月期及び2019年11月期の利益成長率及びROEについては、それぞれ、単年度の実績数値で算出しております。2020年11月期のROEについては、３年平均の実績数値で算出しております。

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有価証券報告書（当連結会計年度の計画比）
当連結会計年度の計画と実績は次のとおりであります。
2020年11月期（当初計画）
連結売上高

2020年11月期

2020年11月期

（修正後）

（実績）

（A）

（B）

計画比
（B）−（A）

1,000億円

803億円

639億円

△164億円

連結税引前利益

120億円

130億円

59億円

△71億円

３年平均利益成長率

10％以上

10％以上

−

−

３年平均ROE

12％以上

12％以上

11.8％

−

50：50

60：40

24：76

−

35.0％

36.0％

36.5％

−

安定事業比率（売買事業：安定事業）
自己資本比率(注) 「2020年11月期（当初計画）」及び「2020年11月期（修正後）」は、それぞれ2018年１月に公表した中期経営計
画「Seamless Growth 2020」及び2020年１月に公表した連結業績予想の数値となります。
(7) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項
当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社
グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。

４ 【経営上の重要な契約等】
該当事項はありません。

５ 【研究開発活動】
該当事項はありません。

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第３ 【設備の状況】
１ 【設備投資等の概要】
当社グループでは、当連結会計年度において総額3,696百万円の設備投資を実施いたしました。そのうち主なもの
は、不動産賃貸事業における物件取得によるものであります。
なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。

２ 【主要な設備の状況】(1) 提出会社
2020年11月30日現在
帳簿価額(千円)
事業所名
(所在地)
本社
(東京都港区)
賃貸用不動産(東京都千代田区
等20棟)
賃貸用不動産(東京都千代田区
等５棟)

セグメントの名称

設備の内容

統括事務施設事務所設備

914,488

不動産賃貸事業

賃貸ビル・
店舗等

ホテル事業

合計

建物及び
構築物

土地
(面積㎡)
2,219,719(633.53)

その他

合計

従業員数
(名)

38,141

3,172,349

195

10,506,218

20,167,907
1,090,654(29,602.27)

31,764,780

−

ホテル設備

6,161,397

5,322,070(8,781.41)

248,015

11,731,483−−

17,582,105

27,709,697
1,376,810(39,017.21)

46,668,613

195−(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2) 国内子会社
2020年11月30日現在
会社名
トーセイ
・リバイ
バル・イ
ンベスト
メント㈱
ト ー セ
イ・アー
バンホー
ム㈱

事業所名
(所在地)

セグメント
の名称

設備の
内容

賃貸用不動
産
(東京都荒
川区 １棟)

不動産
賃貸事業

本社
(東京都町
田市)

不動産
開発事業

帳簿価額(千円)
建物及び
構築物

土地
(面積㎡)

賃貸ビル

158,617−

事務所設
備55,471

賃貸用不動
産
岸野商事
不動産
（東京都豊
賃貸ビル
165,196㈱
賃貸事業
島 区 等 ２棟）
(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

３ 【設備の新設、除却等の計画】
該当事項はありません。

28/134

その他

合計

従業員数
(名)

4

158,622−

185,346(420.71)

6,793

247,61240

2,656,008(555.60)−

2,821,205−

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第４ 【提出会社の状況】
１ 【株式等の状況】(1) 【株式の総数等】① 【株式の総数】
種類

発行可能株式総数(株)普通株式

150,000,000

計

150,000,000② 【発行済株式】
事業年度末現在
発行数(株)(2020年11月30日)

提出日現在
発行数(株)(2021年２月26日)

普通株式48,683,800

48,683,800

計

48,683,800

48,683,800

種類

上場金融商品取引所
名又は登録認可金融
商品取引業協会名
東京証券取引所市場第一部、シンガ
ポール証券取引所
メインボード−内容

単元株式数100株−(2) 【新株予約権等の状況】① 【ストックオプション制度の内容】
決議年月日

2019年４月25日

付与対象者の区分及び人数

当社取締役
７名
(内社外取締役２名)
当社執行役員
５名
当社従業員
264名
当社子会社の取締役 ４名

新株予約権の数（個）7,250(注)１※

新株予約権の目的となる株式の種類、内容および数（株） ※普通株式

725,000(注)１

新株予約権の行使時の払込金額
1,006(注)２（円） ※新株予約権の行使期間※2021年５月１日〜2024年４月25日

新株予約権の行使により株式を発行する
発行価格
場合の株式の発行価格および資本組入額
資本組入額
（円） ※
新株予約権の行使の条件※

新株予約権の譲渡に関する事項

1,006
503

(注)３
※

譲渡による新株予約権の取得については、当社取締役会の決議による承認を要するものとする。

組織再編成行為に伴う新株予約権の交付(注)４に関する事項 ※※

当事業年度の末日（2020年11月30日）における内容を記載しております。なお、提出日の前月末（2021年

１月31日）現在において、これらの事項に変更はありません 。
(注) １．新株予約権の１個当たりの目的である株式の数(以下、「付与株式数」という。)は100株とする。
なお、新株予約権を割り当てる日(以下、「割当日」という。)後、当社が当社普通株式につき、株式分割(当社普通株式の株式無償割当てを含む。以下、株式分割の記載につき同じ。)又は株式併合を行う場合、次の算式により付与株式数を調整するものとする。ただし、かかる調整は、新株予約権のうち、当該時点で行使されていない新株予約権の目的である株式の数について行われ、調整の結果生じる１株未満の端数については、これを切り捨てるものとする。
調整後付与株式数 ＝ 調整前付与株式数 × 株式分割・株式併合の比率
調整後付与株式数は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日(基準日を定めないときは、その効
力発生日)以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少し29/134

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有価証券報告書て資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後付与株式数
は、当該株主総会の終結の日の翌日以降これを適用する。
また、上記の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他これらの場合に準じて付与株式数の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める付与株式数の調整を行うことができる。
２．新株予約権の割当日後、当社が当社普通株式につき、次の(1)又は(2)を行う場合は、それぞれ次に定める算式(以下、「行使価額調整式」という。)により行使価額を調整し、調整の結果生ずる１円未満の端数はこれを切り上げる。
(1) 株式分割又は株式併合を行う場合。
１
調整後行使価額 ＝ 調整前行使価額 ×
株式分割・株式併合の比率(2) 時価を下回る価額で、新株式の発行又は自己株式の処分を行う場合(会社法第194条の規定(単元未満株主による単元未満株式売渡請求)に基づく自己株式の売渡し、「商法等の一部を改正する等の法律」(平成13年法律第79号)附則第５条第２項の規定に基づく自己株式の譲渡、「商法等の一部を改正する法律」(平成13年法律第128号)の施行前の商法第280条ノ19の規定に基づく新株引受権の行使、当社普通株式に転換される証券若しくは転換できる証券の転換又は当社普通株式の交付を請求できる新株予約権(新株予約権付社債に付されたものを含む。)の行使による場合を除く)。
新規発行株式数×１株当たり払込金額
既発行株式数 ＋
時価
調整後行使価額 ＝ 調整前行使価額 ×
既発行株式数＋新規発行株式数① 行使価額調整式に使用する「時価」は、下記(3)に定める「調整後行使価額を適用する日」(以下、「適用日」という。)に先立つ45取引日目に始まる30取引日における東京証券取引所における当社普通株式の普通取引の終値(気配表示を含む。以下同じ。)の平均値(終値のない日を除く。)とする。なお、「平均値」は、円位未満小数第２位まで算出し、小数第２位を四捨五入する。
② 行使価額調整式に使用する「既発行株式数」とは、基準日がある場合はその日、その他の場合は適用日の１ヶ月前の日における当社の発行済普通株式総数から当社が当該日において保有する当社普通株式にかかる自己株式数を控除した数とする。
③ 自己株式の処分を行う場合には、「新規発行株式数」を「処分する自己株式数」に読み替えるものとする。
(3) 調整後行使価額を適用する日は、次に定めるところによる。
① 上記(1)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日(基準日を定めないときは、その効力発生日)以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少して資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後行使価額は、当該株主総会の終結の日の翌日以降、当該基準日の翌日に遡及してこれを適用する。
なお、上記ただし書に定める場合において、株式分割のための基準日の翌日から当該株主総会の終結の日までに新株予約権を行使した(かかる新株予約権を行使することにより交付を受けることができる株式の数を、以下、「分割前行使株式数」という。)新株予約権者に対しては、次の算式により、当社普通株式を交付するものとし、調整の結果生じる１株未満の端数は、これを切り捨てるものとする。
(調整前行使価額−調整後行使価額)×分割前行使株式数
株式数＝調整後行使価額② 上記(2)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、当該発行又は処分の払込期日(払込期間が設けられたときは、当該払込期間の最終日)の翌日以降(基準日がある場合は当該基準日の翌日以降)、これを適用する。
(4) 上記(1)及び(2)に定める場合の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他
これらの場合に準じて行使価額の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める行
使価額の調整を行うことができる。
３．新株予約権の行使の条件は次のとおりとする。
(1) 対象者区分による条件① 当社の取締役
新株予約権者は、権利行使時において当社取締役の地位にあることを要する。ただし、新株予約権者
が、任期満了による退任又は会社都合により取締役の地位を失った場合はこの限りではない。
② 当社の執行役員及び従業員並びに当社子会社の取締役
新株予約権者は、新株予約権の権利行使の時点において、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員又は従業員のいずれかの地位にあることを要する。ただし、当社又は当社子会社の取締役又は監査役の任期満了による退任、当社又は当社子会社の執行役員又は従業員の定年による退職、その他正当な事由により、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員又は従業員の地位を喪失した場合はこの限りではない。
(2) 対象者全員に対する条件① 新株予約権の相続はこれを認めない。
② 新株予約権の質入れ、その他一切の処分はこれを認めない。
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４．組織再編行為に伴う新株予約権の交付に関する事項は次のとおりとする。
当社が合併(当社が合併により消滅する場合に限る。)、吸収分割若しくは新設分割(それぞれ当社が分割会社となる場合に限る。)、株式交換若しくは株式移転(それぞれ当社が完全子会社となる場合に限る。)(以上を総称して以下「組織再編行為」という。)をする場合において、組織再編行為の効力発生日(吸収合併につき吸収合併がその効力を生ずる日、新設合併につき新設合併設立株式会社成立の日、吸収分割につき吸収分
割がその効力を生ずる日、新設分割につき新設分割設立株式会社成立の日、株式交換につき株式交換がその効力を生ずる日、及び株式移転につき株式移転設立完全親会社の成立の日をいう。以下同じ。)の直前において残存する新株予約権(以下、「残存新株予約権」という。)を保有する新株予約権者に対し、それぞれの場合につき、会社法第236条第１項第８号のイからホまでに掲げる株式会社(以下「再編対象会社」という。)の新株予約権をそれぞれ交付することとする。ただし、以下の各号に沿って再編対象会社の新株予約権を交付する旨を、吸収合併契約、新設合併契約、吸収分割契約、新設分割計画、株式交換契約又は株式移転計画において定めることを条件とする。
(1) 交付する再編対象会社の新株予約権の数
新株予約権者が保有する残存新株予約権の数と同一の数をそれぞれ交付するものとする。
(2) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の種類
再編対象会社の普通株式とする。
(3) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数
組織再編行為の条件等を勘案のうえ、前記「株式の数」に準じて決定する。
(4) 新株予約権の行使に際して出資される財産の価額交付される各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、前記「新株予約権の行使時の払込金額」で定められる行使価額を組織再編行為の条件等を勘案の上、調整して得られる再編後行使価額に上記(3)に従って決定される当該各新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数を乗じて得られる金額とする。
(5) 新株予約権を行使することができる期間
前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の開始日と組織再編行為の効力発生日のうちいずれか遅い日から、前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の満了日までとする。
(6) 新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金及び資本準備金に関する事項
残存新株予約権について定められた当該事項に準じて決定する。
(7) 譲渡による新株予約権の取得の制限
譲渡による新株予約権の取得については、再編対象会社の取締役会の決議による承認を要するものとする。
(8) 新株予約権の行使の条件
前記「新株予約権の行使の条件」に準じて決定する。
(9) 新株予約権の取得条項
当社は、以下①、②、③、④又は⑤の議案につき当社株主総会で承認された場合(株主総会決議が不要の場合は、当社取締役会決議又は会社法第416条第４項の規定に従い委任された執行役の決定がなされた場
合)は、当社取締役会が別途定める日に、新株予約権を無償で取得することができる。
① 当社が消滅会社となる合併契約承認の議案② 当社が分割会社となる分割契約又は分割計画承認の議案③ 当社が完全子会社となる株式交換契約又は株式移転計画承認の議案④ 当社の発行する全部の株式の内容として譲渡による当該株式の取得について当社の承認を要することについての定めを設ける定款の変更承認の議案⑤ 新株予約権の目的である種類の株式の内容として譲渡による当該種類の株式の取得について当社の承認を要すること又は当該種類の株式について当社が株主総会の決議によってその全部を取得することについての定めを設ける定款の変更承認の議案② 【ライツプランの内容】
該当事項はありません。

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有価証券報告書③ 【その他の新株予約権等の状況】
該当事項はありません。
(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】
該当事項はありません。
(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】
発行済株式
総数増減数
(株)

年月日

発行済株式
総数残高
(株)

資本金増減額
(千円)

資本金残高
(千円)

資本準備金
増減額
(千円)

資本準備金
残高
(千円)

132,747

6,554,139

132,747

6,637,615

25,704

6,579,844

25,704

6,663,319

45,0466,624,890

45,046

6,708,366

2017年12月１日〜
260,800
48,544,800
2018年11月30日(注)2018年12月１日〜
2019年11月30日
50,50048,595,300(注)2019年12月１日〜
88,50048,683,800
2020年11月30日(注)(注) ストックオプション行使による増加であります。
(5) 【所有者別状況】

2020年11月30日現在
株式の状況(１単元の株式数100株)
区分

株主数(人)

政府及び
地方公共
団体

金融機関

−

20

金融商品
取引業者

その他の
法人

22

166

外国法人等
個人以外
196

個人
35

個人
その他

計

22,31022,749

単元未満
株式の状況
(株)

−

所有株式数
−
47,8098,060
60,471
170,34039
200,072
486,791
4,700
(単元)
所有株式数
−
9.82
1.65
12.42
34.99
0.00
41.10
100.00−の割合(％)(注) １．自己株式1,508,353株は、「個人その他」に15,083単元、「単元未満株式の状況」に53株含まれております。
２．「その他の法人」の欄には証券保管振替機構名義の株式が、４単元含まれております。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(6) 【大株主の状況】

氏名又は名称山口誠一郎

有限会社ゼウスキャピタル
QUINTET PRIVATE BANK(EUROPE)
S.A. 107704(常任代理人：株式会社みずほ銀
行決済営業部)SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT（常任代理人：香港上海銀行東京支店）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
株式会社日本カストディ銀行（信託口）
GOLDMAN, SACHS& CO. REG（常任代理人：ゴールドマン・
サックス証券株式会社）
GOVERNMENT OF NORWAY（常任代理人：シティバンク、エヌ・エイ東京支店）
NORTHERN TRUST CO. (AVFC) RE
IEDU UCITS CLIENTS NON LENDING
15 PCT TREATY ACCOUNT（常任代理人：香港上海銀行東京
支店）
SMBC日興証券株式会社

2020年11月30日現在
発行済株式(自己株式を
所有株式数
除く。)の
(株)
総数に対する
所有株式数の割合(％)

住所

東京都渋谷区

12,885,500

27.31

東京都渋谷区上原２丁目22−26−103

6,000,000

12.71

43 BOULEVARD ROYAL L-2955 LUXEMBOURG（東京都港区港南２丁目15−１ 品川インター
シティＡ棟）

3,777,400

8.00

ONE LINCOLN STREET, BOSTON MA USA 02111（東京都中央区日本橋３丁目11-１）

1,804,400

3.82

東京都港区浜松町２丁目11番３号

1,523,200

3.22

東京都中央区晴海１丁目８番12号

851,900

1.80

200 WEST STREET NEW YORK, NY, USA（東京都港区六本木６丁目10番１号 六本木ヒルズ森タワー）843,223

1.78

BANKPLASSEN 2, 0107 OSLO 1 OSLO 0107 NO（東京都新宿区新宿６丁目27番30号）

835,929

1.77

50 BANK STREET CANARY WHARF LONDON E14
5NT, UK（東京都中央区日本橋３丁目11-１）

778,400

1.65

東京都千代田区丸の内３丁目３番１号

628,700

1.33

29,928,652

63.44

計

―

(注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示
しております。
２．上記のほか当社所有の自己株式1,508,353株があります。
３．2020年６月11日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、2020年６月４日現在
で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2020年11月30日時点における実質所有
株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。
大量保有者

サマラン ユーシッツ（SAMARANG UCITS）

住所

ルクセンブルグ、L-2163 モントレー通り

11a（11a Avenue Monterey L-2163 Luxembourg）
保有株券等の数(株)3,659,800

株券等保有割合(％)

7.52

４．2020年９月17日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、2020年９月10日現在
で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2020年11月30日時点における実質所有
株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。
大量保有者

グランサム、マヨ、ヴァン

オッテルロー

アンド

カンパニー

エルエル

シー（Grantham, Mayo Van Ottterloo & Co. LLC）
住所

アメリカ合衆国

マサチューセッツ州02110、ボストン、ロウズ・ワーフ400（40 Rowes Wharf, Boston, Massachusetts 02110, U.S.A）
保有株券等の数(株)3,091,300

株券等保有割合(％)

6.36

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有価証券報告書(7) 【議決権の状況】① 【発行済株式】
2020年11月30日現在
区分

株式数(株)

議決権の数(個)内容

無議決権株式−−−

議決権制限株式(自己株式等)

−

−

−

議決権制限株式(その他)

−

−

−

−

−

完全議決権株式(自己株式等)完全議決権株式(その他)
単元未満株式（自己保有株式）
普通株式 1,508,300
普通株式
47,170,800
普通株式
4,700

発行済株式総数

48,683,800

総株主の議決権−

471,708

−

−

−

−

−
471,708−(注) １.「完全議決権株式(その他)」の欄には、証券保管振替機構名義の株式が400株含まれております。また、「議決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数４個が含まれております。
２．「単元未満株式」欄の普通株式には当社所有の自己株式が53株含まれております。
② 【自己株式等】

所有者の氏名又は名称（自己保有株式）
トーセイ株式会社
計

所有者の住所

自己名義
所有株式数
(株)

他人名義
所有株式数
(株)

2020年11月30日現在
発行済株式
所有株式数
総数に対するの合計
所有株式数の(株)割合(％)

東京都港区虎ノ門四丁目
２番３号

1,508,300−

1,508,300

3.09−

1,508,300−

1,508,300

3.09

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２ 【自己株式の取得等の状況】【株式の種類等】

会社法第155条第３号及び会社法第155条第７号による普通株式の取得(1) 【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
(2) 【取締役会決議による取得の状況】
区分

株式数（株）

取締役会（2020年４月６日）での決議状況（取得期間2020年４月８日〜2020年10月31日）

価額の総額（千円）
700,000

500,000−−

当事業年度における取得自己株式

499,500

499,965

残存決議株式の総数及び価額の総額

200,500

35

28.64

0.00

−

−

28.64

0.00

当事業年度前における取得自己株式

当事業年度の末日現在の未行使割合（％）
当期間における取得自己株式提出日現在の未行使割合（％）
区分

株式数（株）

取締役会（2021年１月25日）での決議状況（取得期間2021年２月１日〜2021年７月31日）

価額の総額（千円）
700,000

500,000

当事業年度前における取得自己株式−−

当事業年度における取得自己株式−−

残存決議株式の総数及び価額の総額−−

当事業年度の末日現在の未行使割合（％）−−

当期間における取得自己株式−−

100.00100.00

提出日現在の未行使割合（％）（注）当期間における取得自己株式には、2021年２月１日から有価証券報告書提出日までの買取りによる株式数は含めておりません。
(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
区分

株式数（株）

価額の総額（千円）

当事業年度における取得自己株式48

53

当期間における取得自己株式

6984(注) 当期間における取得自己株式には、2021年２月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。

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有価証券報告書(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】
当事業年度
区分

当期間

処分価額の総額(千円)

株式数(株)

処分価額の総額(千円)

株式数(株)

引き受ける者の募集を行った
取得自己株式−−−−

消却の処分を行った取得自己株式

−

−

−

−

合併、株式交換、会社分割に係る移転を行った取得自己株式

−

−

−

−

その他(

−

−

−

−

1,508,353−

1,508,422−―)

保有自己株式数（注）当期間における保有自己株式には、2021年２月１日から有価証券報告書提出日までに取得した自己株式は含めておりません。

３ 【配当政策】
当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
当社は、期末配当として年１回、剰余金の配当を行うことを基本方針としております。この剰余金の配当の決定機
関は、株主総会であります。
当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、１株当たり19円の配当を実施する旨を決定いたしました。
この結果、当事業年度の連結ベースでの配当性向は25.0％となりました。
内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。
なお当社は、「取締役会の決議により、毎年５月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定めております。
当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。
決議年月日

配当金の総額(千円)

2021年２月25日
定時株主総会

１株当たり配当額(円)
896,333

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４ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】①

コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方
当社グループでは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を持続することにより、株主、従業員、取引先を始めとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナン
スの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」
を三つの主要項目として掲げております。また、会社法および金融商品取引法において求められている内部統制
システムの構築ならびに金融商品取引業者として、投資家の信頼に応え得る体制の構築に向け、取締役会を中心として、経営トップからグループ社員全員に至るまで、一丸となって体制の更なる強化に努めてまいります。

②

企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由
当社は、取締役会、監査役会を設置し、透明性の高い経営の履行を目的として、社外取締役の選任および監査役全員の社外招聘をするとともに、執行役員制を採用しております。
当社の監査役は、上場来、全員社外監査役であり、経営に対し、常に、当社の企業価値および株主共同の利益の確保、向上の視点に立ち、監査を行っております。また、社外取締役を取締役会に迎えることで、より一層経営に対する監督機能を強化しております。一方、経営においては、執行役員制を採用することにより、意思決定機能および業務分担の最適化と、業務遂行における権限委譲を推進し、コーポレート・ガバナンスの充実を図っております。
このほか、当社は、取締役会の任意の諮問機関として指名報酬諮問委員会を設置しております。さらに、常勤取締役と常勤監査役で構成するコーポレートガバナンス会議を月例で開催しております。
このように、当社の経営および経営に対する監視の体制は十分に機能し得るものとなっていることから、現状の体制を採用しております。
なお、当社が企業統治に関して設置している各機関の詳細は、「③企業統治に関するその他の事項（イ）

会社の機関の基本説明」に記載のとおりであります。
機関ごとの構成員は次のとおりであります（◎は議長、委員長を表しております）。
指名報酬
諮問委員会

コーポレート
ガバナンス
会議

◎

〇

◎

昇

〇

〇

〇

渡辺

政明

〇

〇

中西

秀樹

〇

〇

山口

俊介

〇

〇

大島

均

〇

〇

社外取締役

少德

健一

〇

◎

社外取締役

小林

博之

〇

〇

社外取締役

山中

雅雄

〇

〇

社外監査役（常勤）

八木

仁志

〇

◎

社外監査役（常勤）

黒田

俊典

〇

〇

社外監査役

永野

竜樹

〇

〇

社外監査役

土井

修

〇

〇

役職名
代表取締役社長
執行役員社長
取締役
専務執行役員
取締役
常務執行役員
取締役
常務執行役員
取締役
執行役員
取締役
執行役員

③

氏名

取締役会

山口

誠一郎

平野

監査役会

〇

〇
〇

企業統治に関するその他の事項(イ)会社の機関の基本説明
イ

取締役会の運営
取締役会は取締役９名(うち社外取締役３名)で構成され、取締役会規程に基づき、毎月１回の定例取締役会に加え必要に応じて臨時取締役会を開催し、経営の最高意思決定機関として経営方針ならびに重要案件の37/134

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有価証券報告書決議をするとともに、取締役の職務執行を監督しております。
ロ

指名報酬諮問委員会
当社は、株主総会に提出する取締役選任議案にかかる候補者の選定プロセス、および取締役の個別報酬等の配分にかかる取締役会決議等の各々の適正性、透明性を担保することを目的として、取締役会の任意の諮問機関として「指名報酬諮問委員会」を設置しております。委員会は、代表取締役(１名)、常勤取締役(１名)、社外取締役(独立役員、１名以上)および常勤監査役(社外、１名)が構成員となり、委員たる社外取締役が委員長に就任します。取締役会は、本委員会による答申の内容を最大限に尊重したうえで、適切なガバナンス体制を整備し、株主・投資家各位の負託に応えてまいります。

ハ

監査役監査
当社は監査役制度を採用しており、常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名はいずれも社外監査役であります。監査役４名による監査役会は、原則として毎月１回開催され、必要事項を協議するほか、常勤監
査役の監査活動を非常勤監査役へ報告することにより全監査役の情報の共有化を図っております。
また、監査役は取締役会に出席する他、取締役会決議事項について事前に確認する取締役会事前協議会および執行役員社長決裁事項に関する諮問機関である経営会議(執行役員社長が指名する執行役員で構成)にも陪席しております。
監査役監査活動は年間監査計画に基づいて実施されており、会計監査人との連携や内部監査部との連携に
より、効率的かつ実効性のある監査体制が構築されております。さらに、常勤監査役は各取締役および各部門責任者との定例面談を実施し、業務執行状況の把握に努めております。

ニ

執行役員制
当社は執行役員制を採用しており、取締役会にて選任された執行役員が、取締役会の決議による業務のほか、社内規程に従って、会社の業務を執行、統制しております。
また、執行役員社長は、経営会議を原則毎月２回開催し、執行役員社長の行う重要な意思決定に関する事
前諮問を行うと共に、取締役会決議事項の事前協議を行っております。

ホ

コーポレートガバナンス会議
当社では、継続的にコーポレート・ガバナンスを強化するために、常勤取締役と常勤監査役で構成する
コーポレートガバナンス会議を月例で開催しております。
同会議では、企業価値向上のための企業統治上の懸案事項や内部統制に関する事項の確認、協議を行い、必要に応じて顧問弁護士・公認会計士等の外部有識者のアドバイスを受けております。

ヘ

内部監査
執行役員社長直属の内部監査部が年度計画に基づいてグループ全体の監査を実施し、不備事象については
被監査部門に是正勧告を行うことにより、改善を求めております。是正必要事項については、被監査部門と協議し、具体的な指導を行うなどのフォローを充実することで実効性の高い監査を実施しております。

ト

情報開示
当社では、「会社法」および「金融商品取引法」等の法令で定められた書類等の作成や証券取引所の定める規則に基づく情報の開示に留まらず、IR活動やホームページ等を通じて株主・投資家をはじめとするス
テークホルダーの皆様に対し適時適切な企業情報の提供を行っております。

チ

会計監査人監査
当社の会計監査は、「会社法」および「金融商品取引法」に基づく監査契約を締結している新創監査法人
が、年間の監査計画に従い、監査を実施しております。

(ロ)内部統制システムの整備の状況
当社は、取締役の職務の執行が法令および定款に適合することを確保するための体制その他会社の業務の適正を確保するために必要な体制(いわゆる内部統制システム)の基本方針を以下のとおり定めております。
イ

法令等遵守に関する基本方針
・法令等遵守に対する全役職員の意識を徹底する。
・法令等違反に対するチェック機能を強化する。
・法令等違反が起こってしまった場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。
・反社会的勢力との取引を根絶する。

ロ

情報の保存および管理に関する基本方針
・情報保存管理の重要性に対する全役職員の認識を徹底する。
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・重要情報の漏洩防止への取組みを強化する。
・重要情報および適時開示すべき情報の把握を徹底するとともに虚偽記載・重大な欠落を防止する。
ハ

損失の危険の管理に関する基本方針
・企業活動の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底する。
・リスク管理状況のモニタリングを強化する。
・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制を充実させる。
・不測の事態や事故等が発生した場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。

ニ

取締役の効率的な職務執行に関する基本方針
・経営上の重要事項に関する審議、意思決定を適時適切かつ効率的に行う。
・経営計画・事業目標における過度な効率性追求を排除し、会社の健全性とのバランスを認識した意思決定を行う。
・業務権限規程に従い適切かつ効率的な業務執行が行われるよう体制を整備する。

ホ

グループ全体の業務の適正に関する基本方針
・グループ全体の役職員に対し企業理念・コンプライアンス意識の浸透を強く推し進め、グループ各社の法令等遵守を徹底する。
・グループ各社の事業の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底し、不測の事態に備えるとともに、不測の事態が発生した場合には速やかに報告させる体制を確立する。
・グループ全体に係る中期経営計画、単年度事業計画、同予算を策定し、これらの進捗状況を定期的に確認するとともに、新たに発生した課題については適時に報告させ、適切に対処する。
・グループ各社における重要事項および適時開示すべき事項その他のグループ各社の役職員の職務執行に関する事項について、グループ各社から当社に速やかに報告させる体制を確立する。
・グループ全体に係る財務報告の適正性を確保するための体制を強化する。
・グループを利用した不正な行為や通常でない取引を排除する。

ヘ

監査役の監査が実効的に行われるための体制に関する基本方針
・監査役の職務を補助するための使用人を配し、監査役の指揮命令の下、補助業務を行わせる。
・前項の使用人の取締役からの独立性を確保するとともに、その使用人の人事異動・人事評価等、人事に関する事項に関しては監査役会の同意を得る。
・取締役会における議案審議、重要事項の報告に加え、業務執行上の重要会議への監査役の出席、その他
取締役、重要な使用人と監査役の定期的な面談を実施するとともに、重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見した全役職員から監査役への速やかな報告および監査役からの求めに対する速やかな報告を徹底する。
・グループ各社の経営に起因する重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見したグ
ループ各社の役職員又はこれらの者から報告を受けた当社役職員から監査役へ速やかに報告を行わせる体制を確立し徹底させるとともに、監査役から報告を求められた場合には速やかに報告させる。
・当社およびグループ各社の役職員が監査役に前二項の報告をしたことを理由として不利な取扱いを行わないことを周知徹底する。
・グループ全体にわたる内部通報制度を整備し、内部通報があった場合には速やかに監査役に報告する。
・監査役が費用の前払い等の請求をしたときは、職務の執行に必要でないと認められた場合を除き、速やかに当該費用または債務を処理する。
・取締役は監査役監査に対する理解と協力支援に努めるとともに、監査役からの指導事項について積極的に改善する。
・グループ全体の監査役監査の充実を果たすため、取締役は監査役に対して必要な協力を行う。
当社は、前掲の基本方針の下、関連法令等の改正や当社グループの事業環境の変化、事業の拡大等を踏まえた「内部統制システムの整備運用計画」を毎期定め、継続して内部統制システム構築に取り組んでおります。
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当連結会計年度末(2020年11月30日)時点における「当社グループの内部統制システム」の整備・運用状況
は、以下のとおりであります。
※文中の主要会議
会議名

開催頻度

出席者

取締役会

月１回＋臨時取締役、監査役

取締役会事前協議会

月１回＋随時常勤取締役、常勤監査役、管理部門担当執行役員、議案説明者

コーポレートガバナンス会議

月１回

常勤取締役、常勤監査役

経営会議

月２回＋臨時

執行役員、監査役(陪席)

リスク・コンプライアンス
委員会

月１回

統括執行役員、部署長、グループ各社のリスク・コンプライア
ンス担当責任者、常勤監査役(陪席)

情報開示委員会

月１回＋臨時

統括執行役員、開示関連部署長、主要グループ会社の内部管理責任者、常勤監査役(陪席)

イ

法令等遵守

・法令等遵守に対する意識の徹底
毎期初にリスク管理・コンプライアンスプログラムを策定し、各種法令関連研修、リーガルマインド醸成施策の実施を継続し、併せて、グループ全役員従業員を対象とした「コンプライアンス・企業理念アンケート」を毎期実施し、問題点の把握および対応策の検討を行っております。
当連結会計年度においては、顧問弁護士を講師に招き、改正民法が当社グループの事業に与える影響等についての研修を実施するとともに、各種の契約書の雛型を見直し、適法・適正な事業活動の推進に傾注
いたしました。
また、「リスク・コンプライアンス委員会」（全部署長参加）、「事業法務連絡会」（事業部門の全部
署長参加）を毎月開催し、法改正、所管省庁等からの通達等の周知を図るとともに、同委員会での審議結果は毎月の取締役会において報告させております。
・法令等違反に対するチェック機能の強化
取締役会における社外取締役３名、監査役４名（全員社外監査役）による監視・監督に加え、監査役と社外取締役の意見交換会（当期２回実施）および監査役と顧問弁護士の意見交換会（当期３回実施）を開
催し、業務執行を行う取締役の法令等違反の予兆につき確認を行っております。
また、常勤監査役による当社事業に関する業務監査および子会社調査、内部監査部による当社およびグループ各社に対する内部監査に加えて、部署ごとに行う自主点検をそれぞれ実施するとともに、社内・社外・監査役の３つの窓口を有する内部通報制度の運用とともに、通報者保護を含めた制度の理解促進のための研修を継続して実施しております。
・法令等違反に対する迅速な対処と情報開示
取締役会を始め、常勤取締役の出席する重要会議や委員会において、法令等違反の予兆、発生の確認、対応指示、状況報告を実施しております。また、重篤な違反や事故等が発生した場合には、「クライシス
広報マニュアル」に基づき、執行役員社長を本部長とする危機対策本部を設置し、迅速かつ適切な情報開示を行う体制を定めております。
・反社会的勢力との取引根絶
反社会的勢力との一切の関わりを排除すべく、取引開始前の取引先チェックを継続実施するとともに、
反社会的勢力対応研修（グループ全役員・従業員対象）を継続実施しております。
ロ 情報の保存および管理・情報保存管理の重要性の認識徹底
当社の全従業員を対象とした個人情報を含む情報資産管理研修、インサイダー取引防止研修を毎期実施
し、重要情報の取扱いルールの啓蒙、徹底を継続しております。また、研修を通じて、ルールに違反した
場合の会社の措置等を周知し、情報管理に対する意識の高揚に努めております。
当連結会計年度においては、４月、５月に新型コロナウイルスの感染拡大懸念が高まったことに伴って、当社グループにおいても在宅勤務等のテレワークを促進したため、情報の取扱いに関する物理的な安全措置に加えて、従業員等の情報管理意識の向上に資する注意喚起に注力いたしました。
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・重要情報の漏洩防止への取組み強化
情報資産（紙媒体、データ）の取扱いルールの遵守状況につき、全部署において自主点検を実施するとともに、内部監査部による監査を実施し、ルール違反者への罰則の強化、個別指導を継続実施しております。
なお、当連結会計年度においては、重要な会議における紙媒体資料の情報漏洩を抑止するため、一部の会議体においてペーパーレス化を実践しております。
・重要情報・適時開示情報の把握の徹底、虚偽記載等の防止「情報開示委員会」を月次、臨時で開催し、適時開示情報の把握、開示方法等の確認を実施しております。また、上場規則等の改定に伴う適時開示に関するルール変更等を同委員会において月次で確認し、毎月の取締役会において報告させております。
ハ 損失の危険の管理
・リスクの認識・分析・評価の徹底
毎期初に定めるリスク管理・コンプライアンスプログラムに従い、当社グループの事業に影響の大きい
約30項目の重要リスクの抽出調査（年１回）の実施に加えて、不動産市況、取引実態、金融機関融資状況を踏まえたストレステスト（年２回）を実施し、その結果を取締役会において報告させております。
新規開業が相次ぐホテル事業に関しては、一般宿泊者等の罹災リスクへの対応を最優先事項として、救急事故、火災等の重要なリスク（10項目）を抽出し、各リスクに対する有事の際の業務遂行手順を含むマ
ニュアルを整備のうえ、各ホテルにおいて定期的に訓練・研修を実施しております。
・リスク管理状況のモニタリング強化
毎月開催のリスク・コンプライアンス委員会において、顕在化したリスクへの対応状況の確認、潜在的なリスクの情報収集を継続実施し、その内容を毎月の取締役会において報告させるとともに、対応結果につき、内部監査部によるモニタリングを実施しております。
・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制の充実
全従業員に対して、全体朝礼や各種研修、会議等を通じて、部署長への迅速な報告の励行を促すとともに、部署長に対しては、常勤取締役および監査役への報告義務につき周知を継続しております。
・不測の事態等が発生した場合の迅速な対処と情報開示
不測の事態、自然災害等が発生した場合には、執行役員社長を本部長とする危機管理対策本部を設置し、情報収集、事実確認、対応策の検討と実施、適切な情報開示を迅速に行うこととしております。
当連結会計年度においては、新型コロナウイルスへの対応状況につき、適時に常勤取締役に報告させる
べく、従業員の勤怠管理上の注意点等を広く周知することに努めました。また、「クライシス広報マニュアル」を定期的に見直し、時勢に対応したクライシスの想定や対応策を継続検討しております。
ニ 取締役の効率的職務執行
・経営上の重要事項に関する適時適切かつ効率的な審議、意思決定の実施
取締役会（定時および臨時）における審議を効率的かつ充実したものにするために、毎月開催する「経営会議」および「取締役会事前協議会」において、取締役会決議事項の事前協議を実施しております。
・経営計画等における過度な効率性追求の排除、健全性とのバランスの追求
３ヵ年の中期経営計画達成に向けた年度事業計画、年度予算を策定しております。
各連結会計年度の事業計画、予算の策定に際しては、国内外の経済環境、不動産市況等の事業環境を分析し、過度な目標設定を行わぬよう現業部署およびグループ各社との個別協議を実施し、当社取締役会において連結予算として最終決定しております。
当連結会計年度においては、次期から開始する新中期経営計画の策定に際して、社外取締役を含む当社
取締役による審議を重ねてまいりました。
・適切かつ効率的な業務執行に向けた体制整備
事業内容の変化、新規事業を含めた事業拡大に伴う従業員増加、グループ会社の増加等に対し、適切かつ効率的に業務執行を行うために、必要な組織改定等を実施しております。当連結会計年度において、第１号となるファンド組成に至った「クラウドファンディング事業」については、次期以降のさらなるファ
ンド規模の拡大に備えるため、新たに「クラウドファンディング事業部」を次期初に設置することを決議
し、責任体制を明確にいたしております。また、当社グループにおけるデジタルトランスフォーメーション（DX）を事業面、業務管理面の両面から研究、実践することを期し、新たに「DX推進部」を設置いたしました。
ホ グループ全体の業務の適正41/134

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有価証券報告書・グループ各社の役職員の法令等遵守の徹底
当社およびグループ各社が独自に行う各種研修等を通じて、グループ理念の浸透、コンプライアンス意
識の向上に努めております。また、当社およびグループ各社策定のリスク管理・コンプライアンスプログ
ラムの実践、当社のリスク・コンプライアンス委員会等へのグループ各社の担当責任者の出席を通じて、
コンプライアンスに関する情報共有を行うとともに、当社が作成する法令等遵守のための社内報「コンプライアンス・マインド」をグループ各社に配布し、周知を図るほか、グループ全役員・従業員対象のコン
プライアンス・企業理念アンケートを毎期継続実施し、グループ各社の問題点の把握および対応策の検討を行っております。
・グループ各社の事業に関するリスクの認識・分析・評価の徹底と不測の事態への対応
グループ各社の経営、事業に関する主要なリスク（約30項目）につき、毎期、リスク評価を実施するとともに、当社の常勤取締役、管理部門の執行役員等にグループ各社の取締役または監査役を兼務させることで、グループ各社のリスク対応状況を監視、監督させております。また、グループ各社の経営状況、リ
スク対応状況につき、当社の取締役会または取締役会事前協議会、ならびにリスク・コンプライアンス委
員会において毎月報告させております。加えて、グループ各社の対応状況、結果につき、当社内部監査部
による随時の内部監査、あるいはモニタリングを実施するほか、必要に応じて外部機関によるチェックを実施しております。当連結会計年度においては、新型コロナウイルス感染症に関するグループ各社からの報告を適時、適切に実施させる体制を構築いたしました。
・グループ全体に係る中期経営計画、単年度事業計画、年度予算の策定、進捗管理の実施、新たな課題への適切な対応
当社グループの３ヵ年中期経営計画達成に向けたグループ各社の年度事業計画、年度予算を策定しております。各連結会計年度におけるグループ各社の事業計画、予算の策定に際しては、国内外の経済環境、グループ各社の行う事業を取り巻く環境を分析し、過度な目標設定を行わぬよう、グループ各社との個別協議を実施し、当社取締役会において、連結予算として最終決定しております。
事業計画および予算の進捗状況につき、毎月、グループ各社の代表取締役より当社取締役会または取締
役会事前協議会において報告させるとともに、半期ごとに実施するグループ各社との成長戦略会議で新たな課題への対応の協議、次半期の注力項目の確認等を行っております。
当連結会計年度においては、次期から開始する新中期経営計画に関するグループ各社との協議を関係会
社成長戦略会議において実施しております。
・グループ各社における重要事項等の当社への迅速な報告体制の確立
グループ各社の経営上の重要事項、潜在的なリスクにつき、当社の取締役会、リスク・コンプライアン
ス委員会において、月次で報告させております。なお、不測の事態が発生した場合には、当社リスク・コ
ンプライアンス委員会委員長に速やかに報告させるとともに、当社およびグループ各社の役員を含む対策会議を立ち上げ、グループとしての対応策の協議、実施、ならびに適時適切な情報開示を行うこととしております。
・グループ全体の財務報告の適正性を確保するための体制強化
財務報告の適正性、迅速な連結決算業務の遂行を確保すべく、四半期決算ごとに当社経営管理部とグ
ループ各社の経理担当部署の会議を実施し、情報共有、指導等を行っております。また、財務報告の適正性を担保すべく、内部統制（J-SOX）年度計画を策定し、当社内部監査部による評価を実施するとともに、監査法人による監査を行っております。
なお、当社においては、当連結会計年度中に基幹会計システムの入替えを実施いたしましたが、当該新システムを中心とした新たなIT統制に関する評価の範囲、方法等については、監査法人との協議に基づき、円滑に移行しております。
・グループを利用した不正行為、通常でない取引の排除
毎月の取締役会事前協議会におけるグループ各社からの経営報告のほか、当社の社外取締役と監査法人との意見交換会、当社常勤監査役と主要なグループ各社の代表取締役との意見交換会（年２回）、および常勤監査役による子会社調査（年１回）を通じて、当社取締役および監査役が不正行為や通常でない取引につき監視しております。なお、当社ならびにグループ各社間の重要な取引は当社取締役会に事前報告させる社内ルールを定めております。
へ 監査役の監査が実効的に行われるための体制
・監査役の職務を補助するための使用人の配置
内部監査部を担当部署と定め、監査役の指揮命令の下、内部監査部員に監査役の職務の補助ならびに監
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査役会事務局の業務を行わせております。
・前項の使用人の取締役からの独立性の確保
内部監査部員の人事評価、賞罰や人事異動に関しては、監査役会の事前同意を得て実施しております。
・重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見した全役職員から監査役への報告および監査役からの求めに対する速やかな報告
常勤取締役・常勤監査役で構成する「コーポレートガバナンス会議」（毎月開催）のほか、常勤監査役が行う代表取締役社長との面談（毎月開催）、他の常勤取締役との面談（四半期ごと）、各部署長との面談（半期ごとに１回）において適時適切な報告を実施しております。
また、当社常勤監査役、当社内部監査部、監査法人による三様監査意見交換会を定期開催（半期ごとに１回）しております。
また、内部通報制度については、当社の常勤監査役を常設の通報窓口として周知するほか、リスク・コ
ンプライアンス委員会委員長宛の社内窓口および外部委託先宛の社外窓口に寄せられる内部通報は、全て常勤監査役に速やかに報告することとしており、通報事実が速やかに常勤監査役に伝達される仕組みを構築しております。
・グループ各社の経営に起因する重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見したグルー
プ全役職員から監査役への報告および監査役からの求めに対する速やかな報告
当社取締役会事前協議会におけるグループ各社の月次経営報告、主要なグループ各社の代表取締役と当社常勤監査役の定期面談時に、重大な損失の発生および予兆、経営上の重要なリスクにつき報告させております。グループ全役員従業員に対し、法令等違反や不正行為を発見した場合には速やかに当社監査役に報告する義務があることを朝礼や研修等の場で継続的に周知しております。
・当社およびグループ各社の役員従業員が監査役に報告をしたことによる不利な取扱い禁止の周知徹底
監査役への報告や内部通報を行った者が不利な取扱いを受けないことを規程に明記し、研修等を通じた周知を継続することに加えて、社内イントラ上での制度説明や従業員に配布するリーフレット等にも、その主旨を明記しております。
当連結会計年度に開催したコンプライアンス研修において、当社の取締役による講話を動画として広く配信し、特に当社グループの内部通報等による通報者保護の姿勢について、周知することに努めました。
・グループ全体にわたる内部通報制度の整備、内部通報の監査役への速やかな報告
社内・社外・監査役の３つの窓口を有する内部通報制度の運用を継続しており、社内・社外窓口への内部通報は、速やかに監査役に報告し、通報が無い場合はその旨を月例報告しております。
また、各窓口の連絡先を記載したリーフレットをグループ全役員従業員に配布するとともに、コンプラ
イアンス研修、朝礼での訓示、ポスター掲示等を通じての周知を継続して実施しております。
・監査役の職務執行に関わる費用の手当
監査役の監査活動、研鑽に要する費用を予算計上し、その支出に関しては適時に支払いを実施するとともに、監査活動に必要な予算外の支出についても適切に対応しております。
・監査役監査に対する取締役の理解と協力支援、監査役からの指導事項の積極的な改善
定時株主総会終了後に開催される取締役会において、監査役監査年間計画の説明を受け、その理解と協力に努めております。また、常勤監査役の監査活動につき、月次で報告を受けるほか、会議体等を通じて監査役からなされた指摘事項については、３ヵ月に一度、取締役会において、その対応状況を報告しております。
・グループ全体の監査役監査の充実を果たすための取締役の協力
取締役会、取締役会事前協議会、経営会議、リスク・コンプライアンス委員会において、監査役にグループ全体の経営状況、リスク情報等を報告し、情報共有を図っております。また、代表取締役を始めとする常勤取締役、部署長、主要なグループ会社の代表取締役等と常勤監査役の定期面談の実施、グループ会社監査役連絡会（半期ごと）の開催に際して、常勤取締役は、常勤監査役が必要とする協力を行っております。

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有価証券報告書(ハ)リスク管理体制の整備の状況
当社は、当社グループの一元的かつ横断的なリスク管理およびコンプライアンス推進を実現するため、「リスク・コンプライアンス委員会」を設置しております。当委員会では、リスク管理およびコンプライア
ンスの全社的方針や年次計画等の検討を行うとともに、グループ各社のリスク管理・コンプライアンスの遵
守状況等の把握を行っております。
(ニ)コーポレート・ガバナンス及び内部管理体制の模式図

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有価証券報告書④

当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針
当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めており、その内容等（会社法施行規則第118条第３号に掲げる事項）は次のとおりです。
(イ)基本方針の内容
当社は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者は、当社の財務および事業の内容や当社の企業
価値の源泉を十分に理解し、当社の企業価値ひいては株主の皆様の共同の利益を継続的かつ持続的に確保、向上していくことを可能とする者である必要があると考えています。
当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当社の株主全体の意思に基づいて行われるべきものと考えております。また、当社は、当社株式の大量買付であっても、当社の企業価値
ひいては株主共同の利益に資するものであれば、これを否定するものではありません。
しかしながら、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値や株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が株式の大量買付の内容等について検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間や情報を提供しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件をもたらすために買収者との協議・交渉を必要とするもの等、対象会社の企業価値・株主共同の利益に資さないものも少なくありません。
当社の財務および事業の方針を決定する者たる資質としては、特に、当社グループの能力の最大化につながる「不動産と金融の融合」を可能とする５つの事業領域およびそれらの周辺事業領域を自社グループの総合力でカバーする体制、ならびにこれらの事業を支える不動産と金融等の専門的な知識・経験をもった従業員、多彩な価値創造技術を支える能力や情報ネットワークの構築に基づき時間をかけて醸成してきた不動産業界における信用および総合的事業を可能とするノウハウへの理解が必要不可欠です。当社株式の大量買付を行う者が、当社の財務および事業の内容を理解するのは勿論のこと、こうした当社の企業価値の源泉を理解した上で、これらを中長期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主共同の利益は毀損されることになります。
当社としては、このような当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資さない大量買付を行う者は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者として不適切であり、このような者による大量買付に対しては、必要かつ相当な対抗措置を採ることにより、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保する必要があると考えます。
(ロ)基本方針の実現に資する特別な取組みの概要
当社グループは、企業価値の向上を果たすべく３ヵ年単位の中期経営計画を策定し、事業を推進しております。
前中期経営計画の計画期間満了に伴い、当社グループでは、2021年11月期を初年度とする中期経営計画『Infinite Potential 2023』（2020年12月〜2023年11月）を策定いたしました。不動産業界を取り巻く環境変化として、地球温暖化や企業の社会的責任に対する意識の高まり、少子高齢化社会の進行、DXやITを含む
テクノロジーの急速な進展による新しい働き方やライフスタイルの多様化が挙げられます。不動産は暮らしを支える社会的インフラであることを認識し、当社グループは、不動産に関わる社会的課題に真摯に取り組
むとともに、グループの無限大の成長可能性を追求し、邁進してまいります。
当社グループは、グループの無限大の成長可能性を具現化すべく、さらなる事業成長と、デジタル技術活用によるビジネスの変革および事業を通じたSDGsへの貢献、ESG経営の推進に取り組んでまいります。具体的には、環境・社会的課題への取組みを各事業の個別施策へ盛り込むことによりグループ一体で取組みを進めることを目指し、不動産流動化事業では既存不動産の再生によりビルの活用年数を延ばし、快適性・安全性を意識したバリューアップによる付加価値創造で商品の差別化と収益向上を追求してまいります。不動産開発事業においては商品企画に環境への配慮や、防犯・災害への備えなどを盛り込むなど、顧客に支持される商品企画で各商品ブランド価値の向上を目指し、不動産流動化事業・不動産開発事業ともにITを活用した販
売活動、投資判断力の強化、グループ連携促進により、事業規模拡大に向けて体制強化を図ります。また、安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コン
サルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の各事業でESGを意識した高品質なサービスの提供と顧客満足度の向上、ITを活用した業務プロセスの見直し等により、事業規模拡大と収益性向上を目指します。また、DXと不動産の融合を新たな事業機会と認識し、クラウドファンディング事業の運用資産拡大やセキュリ
ティトークンによる投資スキームの事業化など、新たな収益モデルの創出に向けて取組みを進めます。また、財務面につきましては、事業規模および資産残高の拡大を下支えすべく、資金調達力を強化し、健全な45/134

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財務体質を維持しながら、効果的な投資を図ってまいります。
(ハ)基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組み（以下、「本プラン」という。）の概要
本プランは、上記基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組みであり、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保し、または向上させることを目的とするものです。
本プランは、当社株券等に対する買付等（(A)当社が発行者である株券等について、保有者の株券等保有割
合が20％以上となる買付その他の取得、もしくは(B)当社が発行者である株券等について、公開買付けを行う者の株券等所有割合およびその特別関係者の株券等所有割合の合計が20％以上となる公開買付けに該当する
当社株券等の買付その他の取得またはこれらに類似する行為等）を行おうとする者（以下、「買付者等」という。）が従うべき手続等について定めております。
具体的には、買付者等には、買付等に先立ち、意向表明書および必要情報等を記載した買付説明書等を当社に対して提出していただきます
これを受け、独立委員会において、独立した専門家の助言を得ながら、買付等の内容の検討、買付者等と当社取締役会の経営計画・事業計画等に関する情報収集・比較検討、当社取締役会の提示する代替案の検討
等、買付者等との協議・交渉等を行うとともに、当社においては、適時に情報開示を行います。
独立委員会は、本プランに定められた手続に従わなかった買付等や当社の企業価値および株主共同の利益の確保・向上に対する明白な侵害をもたらすおそれのある買付等であって、かつ、本新株予約権の無償割当てを実施することが相当である場合等には、当社取締役会に対し、新株予約権の無償割当てを実施すべき旨の勧告を行います。また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。この新株予約権には、買付者等による権利行使は原則として認められない旨の行使条件および原則として当該買付者等以外の者から当社株式と引換えに新株予約権を取得する旨の取得条項等が付されております。当社取締役会
は、独立委員会の勧告を最大限尊重して、本新株予約権の無償割当ての実施または不実施等に関する会社法上の機関としての決議を行うものとし、また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。買付者等は、本プランに係る手続が開始された場合には、当社取締役会において本プランの発動をしない旨の決議がなされるまでの間、買付等を行ってはならないものとします。本プランの有効期間は、第71回定時株主総会終結後３年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までとします。但し、有効期間の満了前であっても、当社取締役会において本プランを廃止する旨の決議が行われた場合には、本プランはその時点で廃止されるものとします。
(ニ)具体的取組みに対する当社取締役会の判断およびその理由
当社取締役会は、当社の中期経営計画をはじめとする企業価値向上のための取組みやコーポレート・ガバ
ナンスの強化といった各施策は、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させる
ための具体的方策として策定されたものであり、まさに基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。
また、当社取締役会は、本プランについては、その更新について株主総会の承認を得ていること、その有効期間が最長約３年間と定められた上、当社取締役会の決議によりいつでも廃止できるとされていること、
当社経営陣から独立した者によって構成される独立委員会が設置され、本プランにおける対抗措置の発動に際しては必ず独立委員会の判断を経ることが必要とされていること、発動の内容として合理的な客観的要件が設定されていること、経済産業省および法務省が2005年５月27日に発表した「企業価値・株主共同の利益の確保または向上のための買収防衛策に関する指針」の定める三原則を全て充足していることなどから、基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。
⑤

責任限定契約の内容の概要
当社と社外取締役及び社外監査役は、会社法第427条第１項の規定に基づき、同法第423条第１項の損害賠償責任を限定する契約を締結しており、法令が規定する額を損害賠償責任の限度額としております。

⑥

取締役の定数等に関する定款の定め(イ)取締役の定数
当社の取締役は12名以内とする旨定款に定めております。
(ロ)取締役の選任および解任の決議要件
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当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する
株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨、また、累積投票によらないものとする旨定款に定めております。
また、解任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。
⑦

株主総会決議事項を取締役会で決議できることとした場合の、その事項及びその理由(イ)自己の株式の取得
当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議をもって、自己の株式を取得することができる
旨を定款に定めております。これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため、市場取引等により自己の株式を取得することを目的とするものであります。
(ロ)取締役及び監査役の責任免除
当社は、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議をもって、同法第423条第１項の行為に関する取締役及び監査役(取締役及び監査役であった者を含む。)の責任を法令の限度において免除することができる
旨定款に定めております。これは、取締役及び監査役が職務を遂行するにあたり、その能力を充分に発揮して、期待される役割を果たし得る環境を整備することを目的とするものであります。
(ハ)中間配当の実施
当社は、株主への機動的な利益還元を行うため、会社法第454条第５項の規定により、取締役会の決議によって毎年５月31日を基準日として、中間配当を行うことができる旨定款に定めております。

⑧

株主総会の特別決議要件
当社は、会社法第309条第２項に定める株主総会の特別決議要件について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。

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有価証券報告書(2) 【役員の状況】
①役員一覧
男性13名

女性0名(役員のうち女性の比率0％)

役職名

氏名

山口

誠一郎

1961年１月５日生

1986年４月
1990年８月
1994年６月
1995年12月

2004年７月
1982年４月
1991年４月
1995年５月
2001年３月
2002年10月
2004年７月
2005年３月
2005年４月
2005年９月

取締役
専務執行役員管理部門統括
人事部担当

平野

昇

1959年10月17日生

2006年２月
2007年12月
2013年１月
2013年２月
2016年２月
2017年４月
2020年２月

1986年４月
1990年12月
1993年４月
1998年２月
2006年８月
取締役
常務執行役員
事業部門副統括アセットソリューション
第５本部担当

渡辺

所有株式数
(株)

三井不動産販売株式会社(現 三井不動産リアルティ株式会社)入社
東誠商事株式会社 入社
当社取締役
当社代表取締役社長(現任)
パームス管理株式会社(現トーセ
イ・コミュニティ株式会社)代表
取締役
当社執行役員社長(現任)(注)３12,885,500

国分株式会社 入社
東誠商事株式会社 入社
同社取締役
当社経理部財務担当部長
当社常務取締役
当社取締役常務執行役員
トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社監査役
トーセイ・コミュニティ株式会社監査役
トーセイ・リート・アドバイ
ザーズ株式会社(現トーセイ・ア
セット・アドバイザーズ株式会社)代表取締役
当社取締役専務執行役員管理部
門統括
トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社代表取締役
トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社取締役
トーセイ・コミュニティ株式会社取締役
トーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社取締役(現任)
当社取締役専務執行役員管理部
門統括人事部担当（現任）トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社代表取締役
（現任）

(注)３

60,000

藤和不動産株式会社（現三菱地所レジデンス株式会社） 入社
平成興発株式会社 入社
株式会社王門倶楽部 出向
当社 入社
トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社取締役
当社執行役員
当社常務執行役員事業部門副統括
当社取締役常務執行役員事業部
門副統括
当社取締役常務執行役員事業部
門副統括アセットソリューショ
ン第５本部担当(現任)トーセイ・コミュニティ株式会社取締役（現任）(注)３

36,100略歴
1983年４月

代表取締役
社長
執行役員
社長

任期

生年月日

政明

1963年1月25日生

2008年３月
2015年６月
2018年２月
2019年12月

2021年２月

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有価証券報告書
役職名

氏名

1999年６月

中西

秀樹

1967年６月17日生

2001年10月
2006年４月
2013年３月
2016年２月

2017年３月
2018年２月
2020年12月

1988年４月
2001年12月
2006年10月
2007年８月
2007年10月
取締役
執行役員
財務部兼総務部兼DX推進部担当

山口俊介

1964年７月26日生

2008年４月
2012年12月
2013年３月
2018年２月
2020年６月
1988年４月
2006年６月

取締役
執行役員
アセットソリューション
第１本部兼クラウドファンディング
事業部担当

2009年１月
2011年12月
2012年７月
大島

所有株式数
(株)

安田信託銀行株式会社（現みずほ信託銀行株式会社） 入行
株式会社ゴールドクレスト 入社
株式会社ヒューザー 入社
当社 入社
当社執行役員トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社取締役(現任)
当社常務執行役員
当社取締役常務執行役員
当社取締役常務執行役員事業部
門副統括アセットソリューショ
ン第４本部担当(現任)(注)３20,100東急建設株式会社 入社
当社 入社
株式会社フュージョンパートナー
管理部門担当取締役
当社 入社
トーセイ・アセットマネジメント
株式会社取締役
トーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社取締役
NAI・トーセイ・JAPAN株式会社取締役
当社執行役員トーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社監査役(現任)
当社取締役執行役員財務部兼総務部兼DX推進部担当(現任)

(注)３

7,200

株式会社三和銀行（現株式会社三菱UFJ銀行） 入行
株式会社日本レップ（現グッドマンジャパン株式会社）入社
株式会社学生情報センター入社
当社 入社
トーセイ・リバイバル・インベス
トメント株式会社取締役
トーセイ・コミュニティ株式会社
常務取締役
トーセイ・コミュニティ株式会社取締役
当社執行役員
当社取締役執行役員アセットソ
リューション第１本部兼クラウド
ファンディング事業部担当(現任)

(注)３

1,700

略歴
1990年４月

取締役
常務執行役員
事業部門副統括アセットソリューション
第４本部担当

任期

生年月日

均

1964年11月19日生

2014年３月
2016年12月
2017年３月
2020年12月

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有価証券報告書
役職名

氏名

1999年９月
2002年９月
少德

健一

1971年１月20日生
2003年11月
2005年９月
2010年12月
2012年２月
2013年１月
1987年４月
2002年４月
2003年４月
2005年７月
2006年４月
2006年12月
2008年６月
2011年12月
2014年４月

取締役

小林

博之

1965年３月３日生

2015年４月
2017年４月
2018年２月
2018年４月
2019年６月
2019年８月

2020年12月
1997年４月
2003年１月
2008年４月
2012年５月
取締役

山中

雅雄

1962年７月24日生
2015年６月
2018年６月
2020年２月
1982年４月
1999年４月
2000年８月

常勤監査役

八木

仁志

所有株式数
(株)

朝日監査法人(現有限責任あずさ
監査法人)入所
アーサーアンダーセン クアラ
ルーンプール事務所 出向
エス・シー・エス国際会計事務所(現SCS国際コンサルティング株式会社)入所
同社 代表取締役(現任)
株式会社オーリッド取締役
株式会社ロキテクノ社外監査役
当社取締役(現任)
ロキグループホールディングス株
式会社社外監査役(現任)

(注)３

―

株式会社日本興業銀行（現株式会社みずほ銀行） 入行
みずほ証券株式会社 出向
同社アドバイザリー第４部長
株式会社ソフィア 入社
同社取締役副社長
みずほ証券株式会社 入社
同社総合企画部副部長
同社コーポレート・コミュニケー
ション部長
同社国内営業部門付シニアコーポ
レートオフィサー
同社リテール・事業法人部門ウェ
ルスマネジメント本部長
株式会社ソーシャルキャピタルマ
ネジメント代表取締役社長(現任)
当社取締役(現任)株式会社プレスク取締役副社長(現任)
東都水産株式会社社外監査役(現任)
有限会社セイワ工業(現株式会社
セイワホールディングス）取締役(現任)
株式会社WATASU代表取締役(現任)

(注)３

―

(注)３

―

(注)４

―

略歴
1995年10月

取締役

任期

生年月日

1958年10月２日生

2004年８月
2009年８月
2011年10月
2019年２月
2020年２月

弁護士登録（第二東京弁護士会）
山中総合法律事務所開設
ルネス総合法律事務所入所（現任）株式会社チヨダ社外監査役（現任）
システム・ロケーション株式会社
社外監査役(現任)エース証券株式会社社外取締役(現任)
当社取締役(現任)株式会社日本債券信用銀行(現株
式会社あおぞら銀行) 入行
同行営業企画第二部不動産調査室長
同行投資銀行部不動産ファイナ
ンスグループ主任調査役
同行営業第五部担当部長
同行人事部担当部長
同行監査部担当部長
当社常勤監査役（現任）
トーセイ・ホテル・マネジメン
ト株式会社監査役（現任）
トーセイ・ホテル・サービス株
式会社監査役

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役職名

氏名

生年月日

略歴
1982年４月
1989年５月
1991年11月
1995年８月

常勤監査役

黒田

俊典

1960年１月９日生

2002年10月
2007年５月

2012年５月
2012年10月
2017年４月
2021年２月
1983年４月
1995年７月
2000年７月

2004年７月

2004年８月
監査役

永野

竜樹

2012年２月
2013年４月

1959年４月16日生

2013年４月

2014年６月
2016年２月

2019年６月
1987年４月
1993年７月
1998年２月
2002年４月
監査役

土井修

1964年２月23日生
2005年10月
2006年10月
2007年４月
2013年２月

株式会社三和銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)入行
米国パデュー大学経営学修士(MBA)取得
三和ビジネスクレジットコーポ
レーション(米国シカゴ)駐在
加州三和銀行(米国ロサンゼルス)駐在
株式会社UFJ銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)公共法人部副部長
株式会社三菱東京UFJ銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)監査部業務
監査室次長
三菱UFJニコス株式会社入社
同社コンプライアンス統括部部長
同社内部監査部主査当社常勤監査役（現任）
中央信託銀行株式会社(現三井住友信託銀行株式会社)入行
同行本店総合企画部・財務企画室長
RGアセット・マネジメント・カ
ンパニーリミテッドマネージン
グダイレクター
レファレンス・グループ・ホー
ルディングス・リミテッド取締役
RG ア セ ッ ト ・ マ ネ ジ メ ン ト ・
サービス株式会社代表取締役
当社監査役(現任)
RG ア セ ッ ト ・ マ ネ ジ メ ン ト ・
サービシーズ・リミテッド(BVI)
取締役
RG ア セ ッ ト ・ マ ネ ジ メ ン ト ・
サービシーズ・リミテッド(HK)ディレクター兼代表パートナー
システム・ロケーション株式会
社社外取締役(現任)
オールニッポン・アセットマネ
ジメント株式会社常務取締役 管

任期

所有株式数
(株)

(注)５

―

(注)５

―

(注)５

―

理本部長
同社代表取締役副社長（現任）
日興証券株式会社(現SMBC日興証
券株式会社)入社
日興ヨーロッパPLC出向
日興証券株式会社 復職
フィンテックグローバル株式会
社 入社
同社ストラクチャードファイナ
ンス部長
同社投資銀行副本部長
同社投資事業部長
当社監査役(現任)

計13,010,600(注) １．少德健一、小林博之、山中雅雄の３名は、社外取締役であります。
２．八木仁志、黒田俊典、永野竜樹、土井修の４名は、社外監査役であります。
３．2020年２月26日開催の定時株主総会終結の時から２年間
４．2019年２月27日開催の定時株主総会終結の時から４年間
５．2021年２月25日開催の定時株主総会終結の時から４年間

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有価証券報告書②

社外役員の状況
当社の社外取締役は３名、社外監査役は４名であります。
当社は、社外取締役の選任に関しては、独立した客観的な立場で経営を監督し、執行役員兼務取締役に対して建設的な助言・提言が期待できる方を選任しております。また、社外監査役の選任に際しては、取締役会の運営、取締役の職務の執行を独立した立場で監査し、かつ、その有する知見の下、企業価値向上に向けた建設的な助言・提言が期待できると判断できる方を社外監査役として選任しております。
当社の定める独立性判断基準は以下のとおりであります。
(イ)

過去10年内において当社グループの役員・従業員でなかったこと(ロ)

当社グループとの取引額が当社連結売上高の２％以上を占める取引先に所属している者または出身者でないこと(出身者のうち、当該取引先に所属しなくなってから３年以上経過している場合を除く)(ハ)当社の大株主(総議決権の10％以上)またはその業務執行者でないこと(ニ)当社グループが総議決権の10％以上を保有している者またはその業務執行者でないこと(ホ)当社グループから役員報酬以外に年額1,000万円以上の報酬を受けている弁護士、会計士、等でないこと(ヘ)その他、独立社外取締役としての職務を遂行する上で独立性に疑いを生じさせる事情がないこと
社外取締役少德健一は、2012年２月に当社の社外取締役に就任後、代表取締役を努めるＳＣＳ国際コンサルティ
ング株式会社の経営に当たるなか、当社の取締役会および監査役との連絡会等の多様な機会における貴重な助言等を通じて、当社および当社グループのガバナンス態勢の強化に協力を仰いでおります。また、当社グループの海外活動等に関しては、公認会計士たる同氏の豊富な海外でのコンサルティング経験等を通じた知見に基づく助言を得ています。海外展開を含めた、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。
社外取締役小林博之は、金融商品取引業を行っている当社において、銀行、証券会社での豊富な経験は、取締役会の実効性確保に極めて有用であり、また人事関連、M&A関連の知見は、グループ拡大戦略を指向する当社にとり、グループガバナンスの観点において、社外取締役として客観的な監視姿勢、提言が期待でき、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。
社外取締役山中雅雄は、弁護士としての豊富な経験と企業法務に関する高度な専門的知見を有しており、グルー
プ拡大戦略を指向する当社にとり、グループガバナンスの観点において、社外取締役として客観的な監視姿勢、提言が期待でき、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。
常勤社外監査役八木仁志は、大手金融機関の監査部門における豊富な経験と専門的知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。
常勤社外監査役黒田俊典は、大手金融機関における海外勤務も含めた豊富な経験と専門的知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。
社外監査役永野竜樹は、大手金融機関における経験を有し、現在も企業経営に携わっており、その幅広い経験と専門的な高い見識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。
社外監査役土井修は、大手証券会社および投資銀行業務を行う会社における豊富な経験と専門的な知識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。
③

社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携ならびに内部統制部門との関係
社外取締役及び社外監査役は、取締役会等の重要会議への出席を通じ、直接又は間接的に内部監査、監査役監
査、会計監査及び内部統制に関する報告を受け、必要に応じて意見を表明しているほか、随時情報交換を行うこと
で、監督又は監査の実効性を高めております。

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有価証券報告書(3) 【監査の状況】①

監査役監査の状況
当社は監査役制度を採用しており、常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名はいずれも社外監査役であります。監査役４名による監査役会は原則として毎月１回開催され、必要事項を協議する他、常勤監査役の監査活動を
非常勤監査役へ報告することにより全監査役の情報の共有化を図っております。また、監査役は取締役会に出席す
る他、取締役会決議事項について事前に確認する取締役会事前協議会および執行役員社長決裁事項に関する諮問機関である経営会議（執行役員社長が指名する執行役員で構成）にも陪席しております。

（イ）監査役会の開催回数と各監査役の出席状況
当事業年度において監査役会は16回開催され、各監査役の出席状況は以下のとおりであります。なお、監査役会
１回あたりの平均所要時間は約１時間、年間の総議案数は56件となっております。
氏名

開催回数

出席回数

出席率

備考

八木

仁志

16回

16回

100％

2020年９月１日以降、監査役会議長

北村

豊

16回

16回

100％

2020年８月31日迄、監査役会議長

永野

竜樹

16回

14回

88％

土井

修

16回

16回

100％

（ロ）監査役会における主な検討事項
当事業年度において、監査役会における主な検討事項は以下の通りであります。年度の監査方針・監査計画・監査の方法・各監査役の職務分担の決定、会計監査人の評価と再任同意、監査法人から年度監査計画の説明を受け、監査法人の監査報酬に対する同意、補助使用人の人事評価及び業績評価に対する同意、常勤監査役による月次活動
報告に基づく情報共有等となっております。
（ハ）監査活動
当事業年度における常勤監査役の監査役監査活動は、年間監査計画に基づいて取締役会、経営会議出席等による経営方針等の監査、期中監査、会計監査、財務統制に係る内部統制等の監査、期末監査等を実施しており、会計監
査人との連携や内部監査部との連携により、効率的かつ実効性のある監査体制が構築されています。さらに常勤監
査役は重要書類の閲覧、年間を通じて業務監査実施の他、代表取締役社長、副社長、取締役及び各部門長と定期的な面談、グループにおけるコーポレート・ガバナンス強化を目的とするコーポレートガバナンス会議への出席、グループの一元的かつ横断的なリスク管理及びコンプライアンス推進を実現するためのリスク・コンプライアンス委
員会への陪席等を実施し、業務執行状況の把握に努めております。
また、非常勤監査役は、常勤監査役と同様の、取締役会、経営会議出席等による経営方針の監査、期中監査、会計監査、財務統制に係る内部統制等の監査、期末監査等に加え、その独立性、人的影響力を踏まえた中立の立場か
ら、客観的に監査意見を表明し、主に取締役会、経営会議等において忌憚のない質問や意見具申を行っております。また必要に応じて、常勤監査役が出席する各種会議に同席しております。
②

内部監査の状況
執行役員社長直属の内部監査部が６名体制で年度計画に基づいてグループ全体の監査を実施し、不備事象については被監査部門に是正勧告を行うことにより、改善を求めております。是正必要事項については、被監査部門と協議し、具体的な指導を行うなどのフォローを充実することで実効性の高い監査を実施しております。

③

監査役と会計監査人との連携状況
監査役は年間監査計画に基づく監査活動において、四半期毎に会計監査人による監査結果の報告を受ける他、会計監査人と定期的な意見交換を行うとともに、適宜会計監査人による監査への立ち会い、会計監査人及び内部監査
部長との年２回の三様監査意見交換会の開催等、緊密な相互連携をとっております。

④

監査役と内部監査部との連携状況
監査役会は内部監査部と２ヵ月に１回、定期意見交換会を実施するほか、常勤監査役は内部監査部長から２週間に１回、内部監査業務全般について報告を受け、意見交換を行っております。
さらに内部監査部６名は監査役の補助使用人を兼務しており、適宜に役割を分担し監査役の補助を行う他、常勤
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監査役が行う会計監査人、各部門長とのヒアリングに陪席することにより、内部監査部の品質向上を図るとともに、効率的な内部監査の実施に取り組んでおります。
⑤

会計監査の状況（イ）監査法人の名称
新創監査法人（ロ）継続監査期間
12年間（ハ）業務を執行した公認会計士の氏名
指定社員

業務執行社員

坂下

貴之

指定社員

業務執行社員飯島淳（ニ）監査業務に係る補助者の構成
公認会計士

６名

その他

３名

（ホ）監査証明の審査体制
当社の会計監査人である新創監査法人では、すべての監査業務について監査計画並びに監査意見形成のための監査業務に係る審査を行っております。監査計画並びに監査意見形成のための監査業務に係る審査は、当該監査業務に係る業務執行社員以外の審査担当社員（レビューパートナー）によって行われております。審査は、監査計画から監査意見形成までの監査業務全般を対象とした審査を行い、監査計画並びに監査意見形成のための監査業務に係る審査の運営に関しては、審査担当社員が所管しております。
（ヘ）監査法人の選定方針と理由
監査役会は、監査法人の選定に際しては、監査役会の定める選定基準（「会計監査人候補の選定基準」）に基づ
き、監査法人の独立性や信頼性等、また、監査の品質基準ほか当社の規模や業務特性等、当社の基準に適合しうる監査体制等の状況を評価したうえで、当該監査法人による具体的な監査計画、監査報酬等の妥当性及び会社法第340条第１項等への抵触の有無等に係る確認等も考慮し、選定することとしております。
（ト）監査役及び監査役会による監査法人の評価
監査役会は、監査法人の評価に際し、毎期、監査役会の定める「会計監査人の評価基準」に基づき、当該監査法
人からも品質管理体制、独立性、監査計画、監査結果の概要その他の報告を適宜受けるとともに、関係部署等からも評価について意見の聴取を行い、それらを踏まえたうえで評価を行っております。
⑥

監査報酬の内容等（イ）監査公認会計士等に対する報酬
前連結会計年度
区分

監査証明業務に基づく報酬(千円)

当連結会計年度

非監査業務に基づく報酬(千円)

監査証明業務に基づく報酬(千円)

非監査業務に基づく報酬(千円)

提出会社

37,500−39,000

−

連結子会社

7,000

−

11,800−

合計

44,500−50,800−54/134

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有価証券報告書（ロ）監査公認会計士等と同一のネットワークに属する組織に対する報酬（（イ）は除く）
該当事項はありません。
（ハ）その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容
該当事項はありません。
（ニ）監査報酬の決定方針
当社の監査公認会計士等に対する報酬については、当社の規模や業務の特性を踏まえた監査品質、監査計画に基づく監査日数等の要素を総合的に勘案し、監査公認会計士等と協議を行い、監査役会の同意を得た上で決定しております。
（ホ）監査役会が会計監査人の報酬に同意した理由
監査役会は、公益社団法人日本監査役協会が公表する「会計監査人との連携に関する実務指針」を踏まえ、会計監査人の監査計画の内容、職務遂行状況、監査報酬の推移ならびに報酬等の見積りの算出根拠などを確認し検討した結果、会計監査人の報酬について同意を行っております。
(4) 【役員の報酬等】①

役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針に係る事項（イ）取締役の報酬の限度額、構成及び報酬等の額の決定に関する方針の決定権限
取締役の報酬限度額は、2020年２月26日開催の第70回定時株主総会において年額500百万円以内（うち社外取締役分80百万円以内。ただし、使用人分給与は含まれておりません。）、また別枠で、2019年２月27日開催の
第69回定時株主総会において、ストック・オプション報酬額として年額100百万円以内（うち社外取締役分10百万円以内）となっております。なお、取締役の員数は、定款で12名以内と定めております。
常勤取締役の報酬は、その職責に応じて定めた役位別倍率を基にした「固定報酬」、常勤取締役個人の業績等の目標達成度に応じた「業績評価報酬」、連結税引前利益に連動する「役員賞与」の金銭報酬と、中長期的な企業価値向上への貢献意欲や士気を高めることを目的とした「ストック・オプション」で構成しております。
社外取締役の報酬は、業務執行から独立した立場での監督機能が重視されることから、「業績評価報酬」及び「役員賞与」の支給はなく、「固定報酬」及び「ストック・オプション」で構成しております。
各取締役の報酬については、代表取締役社長が限度額の範囲内において原案を作成し、指名報酬諮問委員会での協議を経て、取締役会の決議により決定しております。
・

固定報酬
外部専門機関が実施している上場企業役員報酬サーベイの結果や当社の調査による同業他社の役員報酬水準との比較、当社従業員の最高報酬額との比較に基づき、取締役の役位、兼務する執行役員の役職に基づく固定
報酬倍率ガイドラインを設け、指名報酬諮問委員会での協議を経て、取締役会で個人ごとに決定しております。

・

業績連動報酬（業績評価報酬＋役員賞与）
常勤取締役個人の単年度の業績目標達成度に応じた業績評価報酬は、固定報酬の33％を標準評価報酬額とし毎月の固定報酬とともに支給し、目標達成状況に応じた加減算（標準評価報酬の＋55％〜△50％）がある場合は当該年度の定時株主総会終了後に役員賞与とともに一時金として支給することとしております。
単年度の連結税引前利益に連動する役員賞与は、予め定めた税引前利益の水準に応じた係数に、単年度の税引前利益目標を達成した場合の追加係数を加算した係数を固定報酬（年額）に乗じて決定し、当該年度の定時
株主総会終了後に一時金として支給することとしております。
固定報酬と業績連動報酬の比率は概ね60：40としており、当該事業年度（第71期）の比率は61：39であります。

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・

役員賞与に係る指標として連結税引前利益を選択している理由及び最近事業年度における指標の目標、実績
連結経営に携わる上場会社の取締役として、連結税引前利益水準の維持、向上及び毎期の税引前利益目標達成は重要な使命であり、当該指標を採用しております。個人ごとの評価については、当社及びグループ全体のガバナンスへの貢献度、担当部門の業績達成度、連結経営指標（ROE、株価等）の維持・向上度の要素ごとに指名報酬諮問委員会で協議を実施し、取締役会で評価を決定しております。
（連結税引前利益の目標、実績）
連結税引前利益

・

第69期

第70期

第71期

2018年11月期

2019年11月期

2020年11月期

目標

100億円

112億円

130億円

実績

101億円

120億円

59億円

ストック・オプション
中長期的な企業価値向上を意識した企業経営を実践するため、中期経営計画ごとに、取締役の役位、兼務する執行役員の役職に基づく付与数を代表取締役社長が提案し、指名報酬諮問委員会での審議を経て、取締役会で個人ごとに決定しております。
また、企業価値向上に向けた経営の監視・監督機能の重要性に鑑み、社外取締役に対し、一定数を付与しております。

（ロ）監査役の報酬の限度額、構成及び報酬等の額の決定に関する方針の決定権限
監査役の報酬限度額は、2004年２月28日開催の第54回定時株主総会において年額60百万円以内となっております。なお、監査役の員数は、定款で６名以内と定めております。
監査役の報酬は、監査役の役割を考慮し、固定報酬のみとしており、各監査役の報酬については、限度額の範囲内において、監査役会の協議により決定しております。
②

提出会社の役員区分ごとの総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数
役員区分

取締役
(社外取締役を除く。)
監査役(社外監査役を除く。)
社外役員

③

報酬等の
総額
(千円)

報酬等の種類別の総額(千円)
固定報酬

業績評価報酬

ストック
オプション

賞与

222,030

135,648

44,83636,486

5,060

7

−

−

−

−

−

−

49,076

48,840

−

−

236

7

役員ごとの連結報酬等の総額等
報酬等の総額が１億円以上である者が存在しないため、記載しておりません。

④

対象となる
役員の員数(名)使用人兼務役員の使用人給与のうち、重要なもの
該当事項はありません。

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当事業年度に係る取締役の報酬等の決定過程における提出会社の取締役会及び指名報酬諮問委員会の活動内容
開催日

会議名

協議・決議

内容

2020年２月20日

指名報酬諮問委員会・常勤取締役の報酬に関する基本的な考え方（ガイドライン）の見直しについて・2020年３月から2021年２月までの一年間における取締役９名にかかる固定報酬、業績報酬について2020年２月26日

取締役会

・「常勤取締役の固定報酬・業績評価報酬ガイドライン」の制定
・取締役の報酬配分

2020年12月22日

指名報酬諮問委員会

・第71期（2020年11月期）の常勤取締役各人の業績評価について
・第71期（2020年11月期）にかかる役員賞与の支給について

2020年12月25日

取締役会

・第71期（2020年11月期）の常勤取締役各人の業績評価
・第71期（2020年11月期）にかかる役員賞与の支給(5) 【株式の保有状況】①

投資株式の区分の基準及び考え方
当社は、投資株式を以下のとおり区分しております。
(イ) 保有目的が純投資目的である投資株式
専ら株式の価値の変動または配当によって利益を受けることを目的として保有する株式(ロ) 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式(ⅰ) 政策保有株式
当社グループの事業上の関係の維持・強化のために政策的に保有する他の上場会社株式(ⅱ) 上記(ⅰ)以外の株式②

保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式(イ) 保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容
当社は、そのリターンとリスクを踏まえた中長期的な経済合理性を検証し、当社グループの事業上有用であると判断する場合には、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式を保有することがあります。
また、これら株式のうち、政策保有株式を保有した場合は、毎期、取締役会において、保有目的が適切か、保有に伴う便益やリスクが資本コストに見合っているか等を具体的に精査し、保有の適否に関する検証を行うとともに、その結果を開示します。なお、当事業年度末において、当社は政策保有株式を保有しておりません。
(ロ)

銘柄数及び貸借対照表計上額
貸借対照表計上額の合計額(千円)

銘柄数
(銘柄)
非上場株式

3

48,200

非上場株式以外の株式−−（当事業年度において株式数が増加した銘柄）
該当事項はありません。
（当事業年度において株式数が減少した銘柄）
該当事項はありません。
(ハ) 特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報
該当事項はありません。

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有価証券報告書③

保有目的が純投資目的である投資株式
当事業年度
区分

前事業年度

貸借対照表計上額の合計額
(千円)

銘柄数
(銘柄)

貸借対照表計上額の合計額
(千円)

銘柄数
(銘柄)

非上場株式

1

107,250−−

非上場株式以外の株式

1

101,752

1

110,600

当事業年度
区分
非上場株式
非上場株式以外の株式④

受取配当金の合計額(千円)

売却損益の合計額(千円)

評価損益の合計額(千円)

51,204

−

−

790

−

−

当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの
該当事項はありません。

⑤

当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの
該当事項はありません。

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第５ 【経理の状況】
１

連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について(1) 当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)第93条の規定により、国際会計基準(以下「IFRS」という。)に準拠して作成しております。
(2) 当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。)に基づいて作成しております。
また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しております。

２

監査証明について当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度(2019年12月１日から2020年11月30日まで)の連結財務諸表及び事業年度(2019年12月１日から2020年11月30日まで)の財務諸表について、新創監査法人による監査を受けております。

３

連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組み及びIFRSに基づいて連結財務諸表等を適正に作成することができる体制の整備について当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。その内容は以下のとおりであります。
(1) 会計基準等の内容を適切に把握し、連結財務諸表等の適正性を確保できる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、会計基準の変更等の情報を逐次受けております。また、同機構が主催するセミナー等に参加しております。
(2) IFRSの適用においては、国際会計基準審議会が公表するプレスリリースや基準書を随時入手し、最新の基準に関する情報の把握を行っております。また、IFRSに準拠した会計処理については、IFRSに準拠した会計方針のグルー
プ会社への周知を図ることにより、グループで統一的な会計処理が行われるよう努めております。

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１ 【連結財務諸表等】(1) 【連結財務諸表】① 【連結財政状態計算書】
注記
資産
流動資産
現金及び現金同等物
営業債権及びその他の債権
棚卸資産
その他の流動資産

前連結会計年度(2019年11月30日)

７
９
10
11

流動資産合計(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)

31,998,929
3,747,782
73,573,663
13,24737,039,600
3,192,248
65,416,925
15,298109,333,622

105,664,073

8,671,827
37,868,133
87,7601,102,277
4,252,691
573,729
4,014

23,495,129
26,987,387
209,663
779,470
3,972,309
572,454
4,014

52,560,434

56,020,429

161,894,056

161,684,503

6,448,300
16,291,247
1,658,894
655,782

5,466,127
11,794,730
925,671
600,264

25,054,225

18,786,795

3,761,836
73,552,021
521,213
6,971
691,2883,649,593
79,192,778
546,4217,129
532,260

非流動資産
有形固定資産
投資不動産
無形資産
営業債権及びその他の債権
その他の金融資産
繰延税金資産

12
13
14
９
８
15

その他の非流動資産

11

非流動資産合計
資産合計
負債及び資本負債
流動負債
営業債務及びその他の債務
借入金
未払法人所得税等
引当金

16
17
15
18

流動負債合計非流動負債
営業債務及びその他の債務
借入金
退職給付に係る負債
引当金

16
17
19
18

繰延税金負債15

非流動負債合計
負債合計

78,533,331

83,928,183

103,587,557

102,714,9786,579,844
6,575,240
45,839,423△1,000,037
312,028

6,624,890
6,627,004
47,442,372△1,500,055△224,688

58,306,499

58,969,524

資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式

20
20

その他の資本の構成要素

20

20

親会社の所有者に帰属する持分合計
資本合計
負債及び資本合計

60/13458,306,499

58,969,524

161,894,056

161,684,503

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書② 【連結包括利益計算書】(単位：千円)
注記
売上高

22

売上原価

23

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)

売上総利益
販売費及び一般管理費
その他の収益その他の費用

24・25
26
27

営業利益

当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

60,727,704
39,886,774

63,939,781
49,140,392

20,840,930
8,203,399
64,335
10,907

14,799,389
8,401,897
116,612
86,3496,427,755
268,037
794,479

金融収益

28

金融費用

28

12,690,958
154,466
755,32915

12,090,095
3,643,062

5,901,313
2,298,973

8,447,032

3,602,339

242,805△518,325

税引前利益
法人所得税
当期利益
その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動
確定給付制度の再測定

29

5,423

△758

248,228△519,083

29△7,352△6,81829△2,961△11,573△10,313△18,39129

純損益に振り替えられない項目の合計
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目の合計
税引後その他の包括利益
当期包括利益237,914△537,474

8,684,946

3,064,864

8,447,032

3,602,339

8,684,946

3,064,864

176.40175.83

76.05
75.94

当期利益の帰属
親会社の所有者
当期包括利益の帰属
親会社の所有者
親会社の所有者に帰属する１株当たり当期利益
基本的１株当たり当期利益(円)
希薄化後１株当たり当期利益(円)303061/134

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書③ 【連結持分変動計算書】
前連結会計年度(自2018年12月１日

至

2019年11月30日)(単位：千円)注記
2018年12月１日残高

資本金

資本剰余金 利益剰余金

6,554,139

6,544,924

当期利益

38,843,309
8,447,032−−

8,447,032

資本合計

237,91452,021,782
8,447,032
237,91452,021,782
8,447,032
237,914

237,9148,684,946

8,684,946

40,21040,210

自己株式

その他の
資本の
構成要素

△128

79,537

その他の包括利益
当期包括利益

親会社の
所有者に
帰属する
持分合計

−

所有者との取引額
新株の発行

20

自己株式の取得

20

剰余金の配当21

株式報酬
その他の資本の35

25,704

14,506△2,711△999,909△1,002,620 △1,002,620△1,456,340△1,456,340 △1,456,340

18,521

18,521

18,521△5,423−−312,028

58,306,499

58,306,499

その他の
資本の
構成要素

親会社の
所有者に
帰属する
持分合計

資本合計

△537,474

58,306,499
3,602,339△537,474

58,306,499
3,602,339△537,474− △537,474

3,064,864

3,064,864

5,423

構成要素から
利益剰余金への振替2019年11月30日残高

6,579,844

当連結会計年度(自6,575,240

2019年12月１日

至45,839,423 △1,000,037

2020年11月30日)(単位：千円)注記
2019年12月１日残高

資本金6,579,844

資本剰余金 利益剰余金
6,575,240

当期利益

自己株式

45,839,423 △1,000,037
3,602,339

その他の包括利益
当期包括利益−−3,602,339

312,028

所有者との取引額
新株の発行

20

自己株式の取得

20

剰余金の配当21

株式報酬
その他の資本の35

45,04625,441△7,232△500,018△1,998,632

70,487△507,250△1,998,632 △1,998,632

33,55633,55633,556758−−

47,442,372 △1,500,055 △224,688

58,969,524

58,969,524△758

構成要素から

70,487△507,250

利益剰余金への振替
2020年11月30日残高

6,624,890

6,627,004

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書④ 【連結キャッシュ・フロー計算書】(単位：千円)注記

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前利益
減価償却費
引当金及び退職給付に係る負債の増減額(△は減少)
受取利息及び受取配当金
支払利息
営業債権及びその他の債権の増減額(△は増加)
棚卸資産の増減額(△は増加)
営業債務及びその他の債務の増減額(△は減少)
その他

当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

12,090,095
873,834

5,901,313
1,216,143

106,807△50,935△154,466
755,329△268,037
794,479△765,621

868,417△15,378,771

8,154,542

2,445,402△1,195,944

2,079

25,011

法人所得税の支払額△25,311102,094△3,876,675

15,444,989
204,067△3,139,264

営業活動によるキャッシュ・フロー

△3,799,892

12,509,792

20,000△62,602△344,209−△161,265△3,377,878

無形資産の取得による支出
貸付金の実行による支出
貸付金の回収による収入
その他の金融資産の取得による支出
その他の金融資産の回収による収入
その他の金融資産の売却による収入連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却に
よる収入
その他

△29,351△126,730
17,034△1,811,147
26,426
151,509△157,791−
109,857△972,660
505,046−536−

25,413614

投資活動によるキャッシュ・フロー

△2,133,119△4,054,077

1,738,500
41,630,045△28,572,289△5,34940,060△1,455,240△999,909△963,688△1,796,000
33,963,165△31,925,799△255,438
70,232△1,997,202△500,018△973,315

11,412,129△3,414,376

７

5,479,116
26,520,569△757

5,041,339
31,998,929△668

７31,998,929

37,039,600

小計
利息及び配当金の受取額

投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の払戻による収入
有形固定資産の取得による支出
投資不動産の取得による支出

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少)
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
リース負債の返済による支出
株式の発行による収入
配当金の支払額
自己株式の取得による支出

36
36
36
36

利息の支払額財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物に係る換算差額
現金及び現金同等物の期末残高

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書【連結財務諸表注記】
１．報告企業トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所市場第一部並びにシンガポール証券取引所メ
インボードに上場しております。当社及び連結子会社(以下、当社グループ)は、不動産流動化事業、不動産開発事
業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の６事業を主に展開しております。各事業の内容については、注記「６．セグメント情報」に記載しております。
２．作成の基礎(1) 連結財務諸表がIFRSに準拠している旨の記載
当社グループの連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)第１条の２に掲げる「指定国際会計基準特定会社」の要件を満たすことから、同第93条の規定により、IFRSに準拠して作成しております。
本連結財務諸表は、2021年２月19日に当社代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇によって承認されております。
(2) 測定の基礎
連結財務諸表は、公正価値で測定される資産・負債を除き、取得原価を基礎として作成しております。
(3) 表示通貨及び単位
連結財務諸表は当社の機能通貨である日本円で表示しております。日本円で表示しているすべての財務情報は、
千円未満を切り捨てして記載しております。
３．重要な会計方針
連結財務諸表において適用する重要な会計方針は、この連結財務諸表に記載されているすべての期間について適用された会計方針と同一であります。
(1) 連結の基礎①

子会社
子会社とは、当社グループが支配している企業であります。企業への関与により生じる変動リターンに対するエクスポージャーまたは権利を有し、かつ、企業に対するパワーによりそのリターンに影響を及ぼす能力を有している場合、当社グループはその企業を支配しております。
子会社の財務諸表は、支配の獲得日から喪失日まで連結財務諸表に含まれております。
グループ会社間の債権債務残高及び取引並びにグループ会社間の取引から生じた未実現損益は、連結財務諸表の作成にあたり相殺消去しております。

②

企業結合
当社グループは、企業結合の会計処理として取得法を採用しております。子会社の取得のために移転された対価は、移転した資産、発生した負債、及び当社グループが発行した資本持分の公正価値によって構成されます。
さらに、移転された対価には、条件付対価契約から生じた資産又は負債の公正価値が含まれます。取得関連費用
は発生時に費用処理されます。企業結合において取得した識別可能資産、並びに引き受けた負債及び偶発負債
は、当初、取得日の公正価値で測定されます。移転された対価が、識別可能資産及び引受負債の正味価額を上回る場合にはのれんが測定され、下回る場合には、負ののれんを、即時に純損益に認識しております。

(2) 外貨換算①

外貨建取引
外貨建取引は、取引日における為替レートで当社グループ各社の機能通貨に換算しております。期末日において再測定する外貨建資産及び負債は、期末日の為替レートで機能通貨に再換算しております。公正価値で測定される外貨建の非貨幣性資産及び負債は、当該公正価値の測定日における為替レートで機能通貨に再換算されます。
これらの取引の決済から生じる為替差額並びに外貨建の貨幣性資産及び負債を期末日の為替レートで換算する
ことによって生じる為替差額は、純損益で認識しております。但し、非貨幣性項目の利益又は損失がその他の包括利益に計上される場合は、為替差額もその他の包括利益に計上しております。

②

在外営業活動体
在外営業活動体の資産及び負債については、期末日の為替レート、収益及び費用については、その期間の平均
為替レートを用いて日本円に換算しております。但し、当該平均為替レートが、取引日における為替レートの累
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有価証券報告書

積的影響の合理的な概算値とはいえない場合には、取引日の為替レートで換算しております。
在外営業活動体の財務諸表の換算から生じる為替換算差額は、その他の包括利益で認識しております。在外営
業活動体について、支配の喪失や重要な影響力を喪失するような処分がなされた場合には、当該在外営業活動体に関連する累積換算差額は、処分された期間に純損益として認識されます。
(3) 現金及び現金同等物
現金及び現金同等物は、手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
(4) 金融商品①

金融資産の評価基準及び評価方法
当社グループは、金融資産に対する投資を、償却原価で測定する金融資産、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産、純損益を通じて公正価値で測定する金融資産のカテゴリーに分類しております。この分類
は、資産の性質及び当該資産がどのような目的に従って取得されたかに応じて行っており、当初認識時に投資の分類を決定し、毎期末日に分類が適切かどうかについて再評価を行っております。
（ⅰ）分類（a）償却原価で測定する金融資産
以下の要件をともに満たす場合には、償却原価で測定する金融資産に分類しております。
・契約上のキャッシュ・フローを回収するために資産を保有することを目的とする事業モデルに基づいて、資産が保有されている。
・金融資産の契約条件により、元本及び元本残高に対する利息の支払いのみであるキャッシュ・フローが特定の日に生じる。
償却原価で測定する金融資産は、支払額が固定もしくは決定可能なデリバティブ以外の金融資産で、活発な市場における公表価格が存在しないものであります。
（b）その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（負債性金融資産）
以下の要件をともに満たす場合には、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しております。
・契約上のキャッシュ・フローの回収と売却の両方によって目的が達成される事業モデルに基づいて、資産が保有されている。
・金融資産の契約条件により、元本及び元本残高に対する利息の支払いのみであるキャッシュ・フローが特定の日に生じる。
当初認識後は、公正価値で測定し、その事後的な変動をその他の包括利益として認識しております。なお、当連結会計年度末において、当社グループは、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（負債性金融資産）は保有しておりません。
（c）その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（資本性金融資産）
資本性金融資産は、一部を除きその他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しております。
当社グループの保有する、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（資本性金融資産）のうち、上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。
(d) 純損益を通じて公正価値で測定する金融資産償却原価で測定する金融資産及びその他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産以外の金融資産を、純損益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しております。

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有価証券報告書（ⅱ）認識と事後測定
金融資産の購入及び売却は、取引日、すなわち当社グループが当該資産の購入又は売却を約定した日に認識されます。また、金融資産は、当該資産からのキャッシュ・フローを受領する権利が消滅もしくは譲渡され、当社グループが当該資産の所有に伴う全てのリスクと経済価値を実質的に移転した時点で、認識が中止されます。金
融商品は、公正価値に当該金融資産に直接帰属する取引費用を加算した金額で当初認識され、以後は公正価値で測定されます。
（ⅲ）減損
当社グループは、四半期毎に金融資産もしくは金融資産グループについて減損の客観的な証拠があるかどうかについて評価を行っており、そのような証拠が存在する場合には減損損失を認識しております。償却原価で測定する金融資産のうち、営業債権及びその他の債権に関する減損の客観的な証拠は、債務者の重要な財政困難、破産の可能性、支払不能あるいは重要な遅延等であります。これらの資産の帳簿価額は、当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値と帳簿価額との差額として計算された減損損失の額を基礎として、引当金勘定を通してその帳簿価額を切り下げております。資産が回収不能になった場合は、減損損失額を金融資
産の帳簿価額から直接減額しております。
以前に償却された額の戻入は、減損と同じ損益項目で認識しております。当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値の増加により減損損失の額が減少し、当該金額が客観的に測定可能である場合には、その後の会計期間における損益において当該引当金の減少額が認識されます。以前に減損された資産の帳簿価額は、減損損失がなかった場合の償却原価を超えない範囲で増加されます。
資本性金融資産の場合には、減損の証拠があるかどうかの判定において、発行体が営んでいる事業環境に生じた不利な影響を伴う重大な変化に関する情報で、投資の取得原価が回収できない可能性や、公正価値の取得原価に対する著しい下落又は長期にわたる下落があるかどうかについても考慮されます。資本性金融資産について減損の証拠がある場合、取得価額と期末日の公正価値との差額から以前に純損益で認識された金融資産の減損損失を控除した金額として測定される損失が、純損益へ振り替えられます。
（ⅳ）デリバティブ及びヘッジ
当社グループは、金利リスクをヘッジするために、デリバティブ（金利スワップ）を利用しております。なお、デリバティブ及びヘッジについては、「(17)デリバティブ及びヘッジ」に記載しております。
②

金融負債の評価基準及び評価方法
当社グループは、金融負債を当社グループが当該金融商品の契約の当事者になる取引日に認識しております。
当社グループは、金融負債が消滅した場合、つまり、契約上の義務が免責、取消又は失効となった場合に、金融負債の認識を中止しております。
また、当社グループは、金融負債を公正価値で当初認識し、実効金利法に基づき償却原価で事後測定しております。

(5) 棚卸資産
棚卸資産は、取得原価と正味実現可能価額のいずれか低い価額で評価しております。正味実現可能価額は、見積
売価から販売にかかる費用を控除して算出されます。
棚卸資産の取得原価は、購入代価、開発費用、借入コスト及びその他関連支出を含む個別に特定された支出から構成されます。
また、開発不動産にかかる借入金に対して支払われる借入コストは、開発が終了するまでの期間にわたり開発不動産の取得原価の一部として、個別法を基礎として資産化しております。
(6) 有形固定資産
当社グループは、有形固定資産の測定に「原価モデル」を採用しております。
有形固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。取得原価には、資産の取得に直接付随する支出、資産の解体・撤去及び設置していた場所の原状回復費用及び適格資産の取得、建設又は生産に直接起因する借入コストが含まれます。
すでに認識されている有形固定資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。日常的に行う有形固定資産の保守費用は、発生時に純損益として認識しております。
土地及び建設仮勘定以外の資産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く
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有価証券報告書反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物

３−50年

工具、器具及び備品

３−20年

見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。
(7) 無形資産
当社グループは、無形資産の測定に「原価モデル」を採用しております。また、無形資産は、取得原価から償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。
すでに認識されている無形資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。
それ以外の支出は、発生時に純損益として認識しております。
ソフトウエア
取得したソフトウエアは、購入対価(値引きやリベート控除後の純額)及び意図された利用のための当該資産の準備に直接起因する支出を含む取得原価によって当初認識しております。
取得後は、見積耐用年数にわたって定額法により償却しております。見積耐用年数及び償却方法は毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。
(8) リース
当社グループは、契約の締結時に契約がリースであるか又はリースを含んでいるかを判定しております。契約が特定された資産の使用を支配する権利を一定期間にわたり対価と交換に移転する場合には、当該契約はリースであるか又はリースを含んでいると判定しております。契約がリースであるか又はリースを含んでいると判定した場
合、リース契約はリース開始日に使用権資産及びリース負債を認識しております。
リース負債は未払リース料総額の現在価値で測定し、使用権資産は、リース負債の当初測定の金額に、開始日以前に支払ったリース料等、借手に発生した当初直接コストを調整した取得原価で測定しております。
当初認識後は、使用権資産は耐用年数とリース期間のいずれか短い年数にわたって、定額法で減価償却を行っております。リース料は、利息法に基づき金融費用とリース負債の返済額に配分し、金融費用は連結包括利益計算書において認識しております。
ただし、リース期間が12ヶ月以内の短期リース及び原資産が少額のリースについては、使用権資産及びリース負債を認識せず、リース料をリース期間にわたって、定額法により費用として認識しております。
使用権資産は連結財政状態計算書上、「有形固定資産」及び「投資不動産」に、リース負債は連結財政状態計算書上、「借入金」に含めて表示しております。

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有価証券報告書(9) 投資不動産
投資不動産とは、賃貸収入またはキャピタル・ゲイン、もしくはその両方を得ることを目的として保有する不動産であります。通常の営業過程で販売する不動産や管理目的で使用する不動産は含まれておりません。
当社グループは、投資不動産の測定に「原価モデル」を採用しております。
投資不動産の当初認識は取得原価によって行われ、その後は減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。投資不動産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物

３−50年

工具、器具及び備品

３−10年

見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。
(10) 非金融資産の減損
当社グループでは、四半期毎に棚卸資産及び繰延税金資産を除く非金融資産の帳簿価額について、減損の兆候の有無を判定しております。減損の兆候がある場合には、その資産又はその資産の属する資金生成単位毎の回収可能価額の見積りを行っております。
回収可能価額は、売却費用控除後の公正価値と使用価値のいずれか高い金額となります。資産(又は資金生成単位)の回収可能価額が帳簿価額を下回った場合、資産(又は資金生成単位)の帳簿価額は回収可能価額まで切り下げられます。
帳簿価額と回収可能価額との差額は、減損損失として純損益に認識されます。
減損損失を認識後に戻し入れる場合、当該資産(又は資金生成単位)の帳簿価額は、改訂後の見積回収可能価額まで増額されます。ただし、当該減損の戻入は、戻入時点における当該資産(又は資金生成単位)が、仮に減損損失を認識していなかった場合の帳簿価額を超えない範囲で行われます。
減損損失の戻入は、直ちに純損益を通じて認識されます。
(11) 営業債務及びその他の債務
営業債務及びその他の債務は、通常の事業の過程において、当社グループに提供された財貨又はサービスに対して支払いを行う義務等であります。営業債務及びその他の債務は、支払期限が１年以内に到来する、あるいは正常
営業循環期間内に到来する場合は流動負債に分類し、それ以外の場合は非流動負債として表示しております。
営業債務及びその他の債務は、公正価値で当初認識され、以後は実効金利法を用いて算定した償却原価で計上しております。
(12) 借入金
借入金は、借入金及びリース負債で構成されています。借入金は、公正価値で当初認識されます。当初認識以後
は、償却原価で計上されます。取引費用控除後の正味手取金額と返済価額との差額は、実効金利法を用いて借入期間にわたり純損益として認識されます。
借入金は、当社グループが期末日後少なくとも12ヶ月間その返済を繰り延べる無条件の権利を有しない限り、流動負債に計上されます。
(13) 引当金
引当金は、過去の事象から生じた法的又は推定的債務で、当該債務を決済するために経済的便益が流出する可能性が高く、当該債務について信頼性のある見積りができる場合に認識しております。
(14) 従業員給付①

確定給付型年金制度
確定給付型年金制度に関する債務は、従業員が過年度及び当年度において提供したサービスの対価として獲得した将来給付額を見積り、当該金額を現在価値に割り引くことによって算定しております。割引率は、償還期日が当社グループの債務と概ね整合している優良社債の利回りを用いております。当該債務の計算は、年金数理人
によって予測単位積増方式を用いて行っております。当社は、確定給付型年金制度から生じる再測定額をその他の包括利益として認識し、同額を利益剰余金に振り替えております。

②

確定拠出型年金制度
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有価証券報告書

確定拠出型年金制度は、雇用主が一定額の掛金を他の独立した企業に拠出し、その拠出金以上の支払義務を負わない退職後給付制度であります。確定拠出型年金制度の拠出は、従業員がサービスを提供した期間に純損益として認識しております。
③

短期従業員給付
短期従業員給付については、割引計算は行わず、関連するサービスが提供された時点で純損益として認識しております。
賞与及び有給休暇費用については、それらを支払う法的もしくは推定的な債務を有し、信頼性をもって見積ることができる場合に、それらの制度に基づいて支払われると見積られる額を負債として認識しております。

(15) 収益①

顧客との契約から生じる収益
当社グループは、顧客との契約について下記の５ステップアプローチに基づき、収益を認識しております。
ステップ１：顧客との契約を識別する
ステップ２：契約における履行義務を識別する
ステップ３：取引価格を算定する
ステップ４：取引価格を契約における履行義務に配分する
ステップ５：企業が履行義務の充足時点で（又は充足するに応じて）収益を認識する
当社グループは、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コ
ンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主な事業としております。これらの事業から生じる収益は顧客との契約に従い計上しており、不動産の販売及びサービスの提供から受け取る対価又は債権の公正価値から割引、割戻し及び消費税等を控除し、内部売上高を差し引いた金額で計上されております。収益は以下の通り認識しております。また、履行義務充足前に顧客から対価を受け取る場合には、契約負債として認識しております。

・不動産の販売
不動産の販売については、顧客との不動産売買契約に基づき当該物件の引渡しを行う義務を負っております。
当該履行義務は物件が引き渡される一時点で充足されるものであり、当該引渡し時点において収益を認識しております。
・サービスの提供
サービスの提供については、顧客との契約内容に従って履行義務が充足される時点を判断しており、サービスの提供の進捗度に応じて、あるいはサービス提供完了時に収益を認識しております。
②

賃貸用不動産のオペレーティング・リース
オペレーティング・リースに係る収益は、リース期間にわたって定額法で認識しております。

③

利息収入
利息収入は、実効金利法により認識しております。

④

配当収入
配当収入は、配当を受け取る権利が確定した時点で認識しております。

(16) 借入コスト
当社グループは、意図した使用または販売が可能となるまでに相当の期間を必要とする資産、つまり適格資産の取得、建設または生産に直接帰属する借入コストは、その資産が実質的に意図した使用または販売を可能にする時まで、それらの資産の取得原価に加算しております。
上記以外のすべての借入コストは、それが発生した期間に実効金利法を用いて純損益として認識しております。

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有価証券報告書(17) デリバティブ及びヘッジ
デリバティブの当初認識は、デリバティブ契約を締結した日の公正価値で行い、当初認識後は各期末日の公正価値で再測定しております。
当社グループは、変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするため、金利スワップ契約を締結しております。ヘッジ開始時に締結したデリバティブ契約をキャッシュ・フロー・ヘッジとして指定し、文書化を行っております。
当社グループはまた、ヘッジ開始時及び継続的にヘッジ取引に利用したデリバティブがヘッジ対象の公正価値又はキャッシュ・フローの変動を相殺するため極めて有効的であるかどうかについての評価をしております。
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定され、かつその要件を満たすデリバティブ取引の公正価値の変動は、その他の包括利益を通じて、資本で認識されます。デリバティブ取引の公正価値の変動のうち非有効部分は、直ちに純損益で認識されます。
(18) 法人所得税
法人所得税は、当期税金と繰延税金から構成されております。これらは、企業結合に関連するもの、及び直接資本の部またはその他の包括利益で認識される項目を除き、純損益として認識しております。
当期税金は、期末日時点において施行または実質的に施行される税率を乗じて算定する当期の課税所得または損失に係る納税見込額あるいは還付見込額の見積りに、前年までの納税見込額あるいは還付見込額の調整額を加えたものであります。
繰延税金資産及び負債は、資産及び負債の会計上の帳簿価額と税務上の金額との一時差異に対して認識しております。企業結合以外の取引で、かつ会計上または税務上のいずれの損益にも影響を及ぼさない取引における資産ま
たは負債の当初認識に係る差異については、繰延税金資産及び負債を認識しておりません。繰延税金資産及び負債は、期末日に施行または実質的に施行される法律に基づいて一時差異が解消される時に適用されると予測される税率を用いて測定しております。繰延税金資産及び負債は、当期税金資産及び負債を相殺する法律上強制力のある権利を有しており、かつ法人所得税が同一の税務当局によって同一の納税主体に課されている場合に相殺しております。
繰延税金資産は、未使用の税務上の欠損金、税額控除及び将来減算一時差異のうち、将来課税所得に対して利用できる可能性が高いものに限り認識しております。繰延税金資産は毎期末日に見直し、利用できない可能性が高い部分について減額しております。
(19) １株当たり当期利益
当社グループは、普通株式に係る基本的及び希薄化後１株当たり当期利益(親会社の所有者に帰属)を開示しております。基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、その期間の自己株式を調整した発行済普通株式の加重平均株式数で除して算定しております。
(20) セグメント情報
事業セグメントは、収益を稼得し費用を負担する事業活動の構成単位であります。これらは分離された財務情報が入手可能であり、当社の取締役会が、経営資源の配分の決定及びその業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっている構成単位であります。
報告セグメントは、当該事業セグメントを基礎に決定されております。
セグメント情報には、各セグメントに直接的に帰属する項目のほか、合理的な基準により各セグメントに配分された項目が含まれております。
(21) 株式報酬
当社は、持分決済型の株式に基づく報酬制度として、ストック・オプション制度を採用しております。ストッ
ク・オプションは、付与日における公正価値によって見積り、最終的に権利確定すると予想されるストック・オプ
ションの数を考慮した上で、権利確定期間にわたって費用として連結包括利益計算書において認識し、同額を連結
財政状態計算書において資本の増加として認識しております。

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有価証券報告書（会計方針の変更）
当社グループは、当連結会計年度より以下の基準を適用しております。
基準書
IFRS第16号

基準名
リース

新設・改訂の概要
リース会計についてIAS第17号からIFRS第16号へ置換え

当社グループは、2019年12月１日よりIFRS第16号「リース」を適用しております。
本基準の適用にあたっては、経過措置として認められている本基準の適用による累積的影響を適用開始日に認識する方法を採用しております。また、本基準の適用に際しては、適用開始日に存在する契約がリースを含むか否かについての再判定を要求しないという実務上の便法、及び、過去にオペレーティング・リースとして分類していたリースに関して認められている実務上の便法を適用しています。
当社グループは、過去にIAS第17号を適用してオペレーティング・リースに分類した借手としてのリースについて、IFRS第16号の適用開始日に、使用権資産及びリース負債を認識しております。リース負債は、リース料総額の未決済分を適用開始日における借手の追加借入利子率を用いて割り引いた現在価値で測定しております。当該追加借入利子率の加重平均は1.06〜1.10％であります。使用権資産は、リース負債の当初測定額と等しい額としております。ただし、短期リース（リース期間が12ヶ月以内のリース）及び少額資産のリースについては、認識の免除規定を適用することを選択しております。
当社グループは、過去にIAS第17号を適用してファイナンス・リースに分類した借手としてのリースについて、適用開始日の使用権資産及びリース負債の帳簿価額を、それぞれ、その直前の日におけるIAS第17号に基づくリース資産及びリース債務の帳簿価額で算定しております。
使用権資産は連結財政状態計算書上、「有形固定資産」及び「投資不動産」に、リース負債は連結財政状態計算書上、「借入金」に含めて表示しています。
前連結会計年度末においてIAS第17号を適用した解約不能のオペレーティング・リース契約と、適用開始日において連結財政状態計算書に認識したリース負債の調整表は以下のとおりです。
解約不能オペレーティング・リース契約

1,052,331千円

ファイナンス・リース債務

27,840千円

解約可能オペレーティング・リース契約等

154,467千円

2019年12月１日におけるリース負債

1,234,639千円

また、期首時点の連結財政状態計算書において追加的に認識した使用権資産は1,206,799千円であります。この変
更による当連結会計年度の損益に与える影響は軽微であります。

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有価証券報告書（表示方法の変更）
連結キャッシュ・フロー計算書
前連結会計年度において、財務活動によるキャッシュ・フローの「その他」に含めておりました「リース負債の返済による支出」は当連結会計年度において金額的重要性が増したため、独立掲記することとしました。この表示
方法の変更を反映させるため、前連結会計年度において財務活動によるキャッシュ・フローに表示しておりました「その他」△5,349千円は、「リース負債の返済による支出」△5,349千円として組替えております。
４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断
IFRSに準拠した連結財務諸表の作成において、経営者は、会計方針の適用並びに資産、負債、収益及び費用の金額に影響を及ぼす判断、見積り、仮定を行うことが義務付けられております。実際の業績は、これらの見積りとは異なる場合があります。見積り及びその基礎となる仮定は継続して見直されます。会計上の見積りの変更は、見積りが変更された会計期間及び影響を受ける将来の会計期間において認識されます。
経営者が行った連結財務諸表の金額に重要な影響を与える判断及び見積りは以下のとおりであります。
・棚卸資産の評価(注記10)
・非金融資産の減損(注記12，13，14)・有形固定資産、投資不動産及び無形資産の耐用年数及び残存価額の見積り(注記12，13，14)・繰延税金資産の回収可能性(注記15)
・引当金の会計処理と評価(注記18)
・従業員給付(注記19)
・金融商品の公正価値測定(注記31)
・リース（注記32）
・株式報酬(注記35)
・企業結合における取得資産及び引受負債の公正価値測定(注記37)(当社グループの業績に関する新型コロナウイルス感染症の影響について)
当連結会計年度において、新型コロナウイルス感染症の拡大やそれに伴う経済活動停滞により、収益不動産の流動性低下やリスクプレミアムの上昇が想定されることから、ホテル・商業施設等の販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価を見直した結果、7,784,858千円の棚卸資産評価損（売上原価）を計上しております。当該棚卸資産評
価損のセグメントごとの内訳は、不動産流動化事業1,531,892千円、不動産開発事業6,252,966千円であります。
新型コロナウイルス感染症の影響については、収束時期等を正確に把握することは困難でありますが、概ね従来の想定と同様、2021年秋頃までに新型コロナウイルス感染症が収束し徐々に経済活動が正常化へ向かい、2022年11月期には不動産市況が2019年度水準まで回復すると仮定し、棚卸資産の評価、固定資産の減損損失及び繰延税金資産の回収可能性等の会計上の見積りを行っております。
５．未適用の新基準
連結財務諸表の承認日までに新設又は改訂が公表された基準書及び解釈指針のうち、重要な影響があるものはありません。
６．セグメント情報(1) 報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメ
ント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。
「ホテル事業」は、ホテル運営等を行っております。

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有価証券報告書(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。報告セグメン
トの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。
当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自2018年12月１日

至

2019年11月30日)(単位：千円)
報告セグメント

不動産
流動化事業

不動産
開発事業

不動産
賃貸事業

31,012,030

14,346,337

5,944,112

不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産
管理事業

3,752,874

4,586,096

ホテル事業

調整額

合計

売上高
外部顧客からの売上高

1,086,252−

60,727,704−−

49,68920,327

1,302,183

3,160 △1,375,361−

合計

31,012,030

14,346,337

5,993,801

3,773,202

5,888,280

1,089,412 △1,375,361

60,727,704

セグメント利益

7,754,590

1,528,591

2,367,533

2,365,114

504,043

99,620 △1,928,535

12,690,958

セグメント間の売上高

金融収益・費用(純額)△600,863

税引前利益

12,090,095

その他の項目
減価償却費

−

5,293

551,109

10,787

27,060232,527

47,055873,834(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。
(1) セグメント利益の調整額△1,928,535千円には、セグメント間取引消去945千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,929,480千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
(2) 減価償却費の調整額47,055千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
当連結会計年度(自2019年12月１日

至

2020年11月30日)(単位：千円)
報告セグメント
不動産ファンド・コンサル
ティング事業

不動産
管理事業

5,810,503

5,676,067

4,690,599

48,77582,945

1,237,956

1,480 △1,371,157−

16,171,200

5,859,279

5,759,012

5,928,555

438,666 △1,371,157

63,939,781

5,596,952 △3,743,396

2,319,539

4,193,437

667,650△673,151 △1,933,276

6,427,755

不動産
流動化事業

不動産
開発事業

不動産
賃貸事業

外部顧客からの売上高

31,154,223

16,171,200

セグメント間の売上高−−

31,154,223

ホテル事業

調整額

合計

売上高

合計
セグメント利益又は損失

437,186−

63,939,781

金融収益・費用(純額)△526,442

税引前利益

5,901,313

その他の項目
減価償却費−

13,492779,033

23,612

63,301

272,707

63,996

1,216,143(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。
(1) セグメント利益の調整額△1,933,276千円には、セグメント間取引消去43,103千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,976,379千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
(2) 減価償却費の調整額63,996千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
２．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

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有価証券報告書(3) 主要な製品及び役務からの収益「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。
(4) 地域別に関する情報
本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。
(5) 主要な顧客に関する情報
前連結会計年度(自2018年12月１日

至

2019年11月30日)(単位：千円)

顧客の名称又は氏名

売上高

トーセイ・リート投資法人

関連するセグメント
8,969,028

不動産流動化事業、不動産ファン
ド・コンサルティング事業、不動産管理事業

当連結会計年度(自2019年12月１日

至

2020年11月30日)(単位：千円)

顧客の名称又は氏名

売上高

トーセイ・リート投資法人

関連するセグメント
7,385,129

不動産流動化事業、不動産ファン
ド・コンサルティング事業、不動産管理事業

７．現金及び現金同等物
現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。
前連結会計年度(2019年11月30日)
現金及び預金
合計(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)

31,998,929

37,039,600

31,998,929

37,039,600

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８.

その他の金融資産その他の金融資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)

前連結会計年度(2019年11月30日)
株式163,283

251,929

3,651,885

3,334,877

投資事業有限責任組合出資金

413,530

363,148

その他

23,992

22,354

4,252,691

3,972,309

4,252,691

3,972,309

投資信託受益証券

合計

非流動資産

９．営業債権及びその他の債権
営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)

前連結会計年度(2019年11月30日)
売掛金

2,106,441

1,415,283

短期貸付金

22,84784

未収入金

396,342930,903

前払費用

385,429

356,041

前渡金

235,402

186,737

長期貸付金

89,8382,743

差入敷金保証金755,235

562,946

破産更生債権等

24,661

4,199

その他

859,740

518,031

貸倒引当金△25,878△5,2524,850,060

3,971,718

流動資産

3,747,782

3,192,248

非流動資産

1,102,277

779,470

合計

連結財政状態計算書では、貸倒引当金控除後の金額で表示しております。

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10．棚卸資産
棚卸資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)

前連結会計年度(2019年11月30日)
販売用不動産45,469,765

47,167,556

仕掛販売用不動産

28,103,898

18,249,369

73,573,663

65,416,925

32,524,058

31,817,196

合計
12ヶ月を超えて販売される予定の棚卸資産

前連結会計年度及び当連結会計年度に費用として認識された棚卸資産は、それぞれ33,217,594千円及び42,771,126
千円であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末に販売費控除後の公正価値で計上した棚卸資産は、それぞれ2,968,144千円
及び20,387,921千円であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの棚卸資産残高のうち、69,803,910千円及び62,202,017千円が借入金に対する担保に供されております。
各連結会計年度から12ヶ月を超えて販売される予定の販売用不動産及び仕掛販売用不動産を含んでおりますが、正常営業循環基準期間内で保有するものであるため棚卸資産に含めております。
前連結会計年度及び当連結会計年度において、資産化した借入コストの金額は、それぞれ158,372千円及び181,421
千円であります。
評価損として認識された棚卸資産に係る費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
評価損の金額△400,879△7,784,858−

257,112

評価損の戻入金額

11．その他の資産
その他の資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)

前連結会計年度(2019年11月30日)
原材料

358

1,116

貯蔵品

12,88914,182

会員権

4,014

4,014

17,261

19,313

流動資産

13,247

15,298

非流動資産

4,014

4,014

合計

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12．有形固定資産
有形固定資産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。
(単位：千円)建物及び構築物

土地

その他

合計

取得原価
2018年12月１日時点の残高

4,264,872

4,835,287

295,601

9,395,760

取得

31,141−

58,21889,359

売却又は処分

△222−△9,698△9,9204,295,791

4,835,287

344,1219,475,200−−

154,467

154,467

4,295,791

4,835,287

498,5889,629,667

68,556−

320,014

388,571

売却又は処分

△18,297−△41,959△60,256

振替8,755,349

6,393,257

255,131

15,403,738−−△83,530△83,530

13,101,399

11,228,544

948,245

25,278,189

2018年12月１日時点の残高

417,378−

192,512609,891

減価償却費

157,048−

46,353

203,402

売却又は処分

△222−△9,698△9,9202019年11月30日時点の残高

574,205−

229,167

803,372

減価償却費

168,482−

110,622

279,104

売却又は処分

△13,035−△41,706△54,741

振替

753,073−2,250

755,323

1,482,726−

300,334

1,783,060

2018年12月１日時点

3,847,493

4,835,287

103,0888,785,869

2019年11月30日時点

3,721,586

4,835,287

114,953

8,671,827

2020年11月30日時点

11,618,673

11,228,544

647,910

23,495,129

2019年11月30日時点の残高
会計方針の変更による影響額
2019年12月１日時点の残高
取得

その他
2020年11月30日時点の残高

減価償却累計額及び減損損失累計額

2020年11月30日時点の残高

帳簿価額

2019年11月30日時点におけるファイナンス・リースによるリース資産の帳簿価額は、25,778千円であります。また、2020年11月30日時点における使用権資産の帳簿価額は、63,076千円であります。
会計方針の変更による影響額は、IFRS16号「リース」の適用による使用権資産の増加であります。また、当連結会
計年度の「その他」の取得価額の変動のうち、その他△83,530千円は使用権資産の見積りの変更による減少額であります。
当連結会計年度の振替は、棚卸資産及び投資不動産からの振替であります。また、当連結会計年度における振替及び2020年11月30日時点における「その他」には、建設仮勘定がそれぞれ213,820千円含まれております。
2019年11月30日及び2020年11月30日時点において、当社グループの有形固定資産残高のうち、8,475,298千円及び22,683,693千円が借入金に対する担保に供されております。
減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」及び「販売費及び一般管理費」に計上しております。

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13．投資不動産(1) 投資不動産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
取得原価
期首残高

35,533,780

40,279,263−

1,052,331

35,533,780

41,331,595

351,710

3,498,289−△85,354

振替

4,393,773△15,567,692

期末残高

40,279,263

29,176,837

期首残高

1,780,932

2,411,130

減価償却費

640,875

886,446−△85,354

振替△10,677△1,022,771

期末残高

2,411,130

2,189,450

期末帳簿価額37,868,133

26,987,387

会計方針の変更による影響額
会計方針の変更による影響額反映後の期首残高
取得
売却又は処分減価償却累計額及び減損損失累計額

売却又は処分減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」に計上しております。
会計方針の変更による影響額は、IFRS16号「リース」の適用による使用権資産の増加であります。
前連結会計年度の振替は、主に棚卸資産からの振替であります。また、当連結会計年度の振替は、棚卸資産及び有形固定資産への振替であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの投資不動産残高のうち、それぞれ28,266,898
千円及び20,780,262千円が借入金に対する担保に供されております。
(2) 公正価値
前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

公正価値63,338,068

42,027,744

投資不動産からの賃貸収入

3,254,465

2,884,012

賃貸収入に付随して発生した直接的な費用

2,127,704

1,311,647

投資不動産の公正価値は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法等により自社で算定しております。

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14．無形資産
無形資産の取得原価、償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。
(単位：千円)ソフトウエアソフトウエア仮勘定

その他

合計

取得原価
2018年12月１日時点の残高

158,026

27,115

1,889

187,030

取得

4,246

25,105029,351

振替

7,115△7,115−−

169,387

45,105

1,889

216,381

取得

8,917

149,500−

158,417

振替

192,055△192,055−−△103,599−−△103,599

266,759

2,550

1,889

271,198

2018年12月１日時点の残高

99,064−−

99,064

償却費

29,557−−29,5572019年11月30日時点の残高

128,621−−

128,621

償却費

34,234−−

34,234△101,321−−△101,321

61,534−−61,5342018年12月１日時点

58,962

27,115

1,889

87,9662019年11月30日時点

40,76645,105

1,889

87,7602020年11月30日時点

205,224

2,550

1,889

209,6632019年11月30日時点の残高

売却又は処分
2020年11月30日時点の残高

償却累計額及び減損損失累計額

売却又は処分
2020年11月30日時点の残高

帳簿価額

無形資産の償却費は、連結包括利益計算書上の「販売費及び一般管理費」に計上しております。

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15．繰延税金及び法人所得税(1) 繰延税金
繰延税金資産及び繰延税金負債の主な内訳は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自2018年12月１日

至

2019年11月30日)(単位：千円)2018年12月１日

純損益を通じて その他の包括利益
認識において認識

その他

2019年11月30日

繰延税金資産未払事業税否認

200,147△63,937−−

136,210

概算計上経費否認

3,654△2,395

−

−

1,258

代物弁済による未実現
利益147,998−−−

147,998

賞与引当金

179,580

18,464−−

198,044

167,648

11,984−−

179,632

4,093△1,533

−

−

2,560

役員長期未払金

160,043△50,155−−

109,887

繰越欠損金

317,346

111,727−−

429,074

その他

108,729

86,335

1,232−

196,296

1,289,242

110,489

1,232−

1,400,963△314,436△8,721−−△323,158

974,805

101,767

1,232−

1,077,805△31,040−△107,158−△138,199−−−△679,277△679,277△437,378

59,491−−△377,887△468,418

59,491△107,158△679,277△1,195,364

506,386

161,258△105,926△679,277△117,559

従業員に対する退職給付に係る負債
経営幹部に対する退職給付に係る負債

小計
評価性引当額
合計
繰延税金負債
その他の金融資産評価
損益
固定資産圧縮積立金
子会社の資産及び負債から生じる公正価値の再評価
合計
繰延税金資産(負債)(純額)80/134

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当連結会計年度(自2019年12月１日

至

2020年11月30日)(単位：千円)

2019年12月１日

純損益を通じて その他の包括利益
認識において認識

その他

2020年11月30日

繰延税金資産未払事業税否認136,210△41,321−−94,888

概算計上経費否認

1,258

△363

−

−

895

−

216,696−−

216,696

代物弁済による未実現
利益147,998−−−

147,998

賞与引当金

198,044△14,387−−

183,657

179,632

7,962

−

−

187,595

2,560

4,160

−

−

6,720

役員長期未払金

109,887△13,658−−

96,229

繰越欠損金429,074

159,531−−588,605−−

90,556−90,556196,296△81,745

5,019−

119,571

1,400,963

236,874

95,576−

1,733,415△323,158△285,669−−△608,827

1,077,805△48,794

95,576−

1,124,587

その他の金融資産評価
損益△138,199−

138,199−−

固定資産圧縮積立金△679,277−−−△679,277

子会社の資産及び負債から生じる公正価値の再評価△377,887△27,228−−△405,115△1,195,364△27,228

138,199−△1,084,393△117,559△76,022233,776−

40,194

棚卸資産評価損

従業員に対する退職給付に係る負債
経営幹部に対する退職給付に係る負債

その他の金融資産評価
損益
その他
小計
評価性引当額
合計
繰延税金負債合計
繰延税金資産(負債)(純額)

当社グループは、繰延税金資産の認識にあたり、将来減算一時差異又は繰越欠損金に関して将来課税所得に対して利用できる可能性を考慮しております。繰延税金資産の回収可能性の評価においては、予定される繰延税金負債の取り崩し、予測される将来課税所得及びタックスプランニングを考慮しております。
上記の繰延税金資産の回収可能性の評価の結果から、当社グループは将来減算一時差異及び繰越欠損金の一部について、繰延税金資産を認識しておりません。繰延税金資産が認識されていない将来減算一時差異及び税務上の繰越欠損金の金額(税効果会計適用後)は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)

前連結会計年度(2019年11月30日)
将来減算一時差異6,724

131,761

税務上の繰越欠損金

316,434

477,066

合計

323,158

608,827

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有価証券報告書繰延税金資産が認識されていない税務上の繰越欠損金の繰越期限は以下のとおりです。
(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)

前連結会計年度(2019年11月30日)
１年目

86,344−２年目−

65,811

３年目

65,81156,606４年目

92,791

79,118

５年目以降

677,801

1,177,666

922,747

1,379,202

合計

子会社に対する投資にかかる将来加算一時差異に対しては当該一時差異の解消をコントロールできる立場にあり、かつ予見可能な期間内に当該一時差異が解消されない可能性が高いため繰延税金負債を認識しておりません。
当該将来加算一時差異の金額は、それぞれ前連結会計年度末7,443,182千円、当連結会計年度末9,164,820千円であります。
(2) 法人所得税
前連結会計年度及び当連結会計年度において、当社は、主に法人税、住民税及び事業税を課されており、これらを基礎として計算した法定実効税率はそれぞれ30.62％となっております。ただし、海外子会社についてはその所在地における法人税等が課されております。
当期税金費用及び繰延税金費用の内訳は、以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

当期税金費用
当期利益に対する当期税金費用
当期税金費用合計

3,126,089

2,219,488

3,126,089

2,219,488

516,973

79,484

516,973

79,484

3,643,062

2,298,973

繰延税金費用
一時差異の発生及び解消
繰延税金費用合計
法人所得税

当期税金費用には、税金費用を減少させるために使用された従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。
繰延税金費用には、従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。
法定実効税率による法人所得税と連結包括利益計算書で認識された法人所得税の金額との差異は以下のとおりであります。なお、前連結会計年度及び当連結会計年度の法定実効税率は、それぞれ30.62％を適用しております。

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有価証券報告書(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
税引前当期利益

12,090,095

5,901,313

3,701,987

1,806,982

35,77833,77825,389325,895

123,860

114,899△240,170−

その他△3,782

17,417

法人所得税

3,643,062

2,298,973

法定実効税率による法人所得税
調整
永久に損金(益金)に算入されない項目
繰延税金資産が認識されなかった一時差異等の増減
子会社の税率差異
子会社株式売却の連結消去による影響額

16．営業債務及びその他の債務
営業債務及びその他の債務の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)

前連結会計年度(2019年11月30日)
支払手形及び買掛金

1,268,751

1,165,159

未払金

812,455

868,547

前受金

2,830,635

2,233,182

預り敷金保証金

3,389,107

3,303,343

その他

1,909,186

1,545,488

10,210,136

9,115,721

流動負債

6,448,300

5,466,127

非流動負債

3,761,836

3,649,593

合計

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17．借入金
借入金の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度(2019年11月30日)

当連結会計年度(2020年11月30日)

平均利率
(％)

返済期限

流動負債
短期借入金

1,995,500

199,500

1.12−

１年以内返済予定の長期借入金

14,286,638

11,374,808

1.10

−

9,109

220,422

1.09−

16,291,247

11,794,730

長期借入金

73,533,291

78,482,487

1.02

2021年〜2047年

リース負債

18,730710,2911.09

2021年〜2025年

73,552,021

79,192,778

リース負債
合計
非流動負債

合計

(注) １．平均利率は、当連結会計年度末残高に対する表面利率の加重平均であります。
２．前連結会計年度末及び当連結会計年度末の借入金には、担保付の債務がそれぞれ89,614,307千円及び89,294,489千円含まれております。
一部の棚卸資産、有形固定資産及び投資不動産を担保に供しております。
18．引当金
引当金の内訳及び増減は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自2018年12月１日

至

2019年11月30日)(単位：千円)
完成工事
合計
補償引当金

賞与引当金

有給休暇
引当金

資産除去
債務

賃貸事業
損失引当金

551,529

40,829

6,817

1,060

250

600,487

608,919

46,402−−

210

655,532△551,529△38,927−△1,060−△591,517

期中減少額(戻入)−△1,901−−−△1,901

割引計算の期間利息費用

−

−

154

−

−

154

608,919

46,402

6,971

−

460

662,753

期首残高

2018年12月１日

期中増加額
期中減少額(目的使用)

期末残高

2019年11月30日

当連結会計年度(自2019年12月１日

至

2020年11月30日)(単位：千円)
完成工事
合計
補償引当金

賞与引当金

有給休暇
引当金

資産除去
債務

608,919

46,402

6,971

460

662,753554,282

45,632−350

600,264△608,919△39,174−−△648,093

期中減少額(戻入)−△7,228−△460△7,688割引計算の期間利息費用

−

−

157

−

157

554,282

45,6327,129

350

607,394

期首残高

2019年12月１日

期中増加額
期中減少額(目的使用)

期末残高

2020年11月30日

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有価証券報告書(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)

前連結会計年度(2019年11月30日)
流動負債655,782

600,264

非流動負債

6,971

7,129

資産除去債務は、当社が保有する投資不動産の一部で、その解体・撤去時に法令の定める特別な方法で処理しなければならないアスベスト、PCBが含まれているものがあるため、当該処理費用を認識しております。
これらの費用は主に１年以上経過した後に支払われることが見込まれておりますが、将来の事業計画等により影響を受けます。
その他の引当金については、主に翌連結会計年度の費用となることが見込まれております。
19．従業員給付(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)

前連結会計年度(2019年11月30日)
従業員に対する退職給付に係る負債

505,157

517,405

経営幹部に対する退職給付に係る負債

16,05629,015521,213546,421合計(1) 従業員に対する退職給付
当社グループは、従業員の退職給付に充てるため、確定給付制度及び確定拠出制度を採用しております。給付額
は、退職時の給与水準、勤務期間等の要因により決定されます。確定給付制度は、数理計算上のリスクに晒されております。
①

確定給付制度
従業員に対する退職給付に係る負債の内訳(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)

前連結会計年度(2019年11月30日)
確定給付制度債務(制度資産なし)

505,157

517,405

連結財政状態計算書上の確定給付制度債務

505,157

517,405

純損益で認識した退職給付費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
勤務費用

66,05570,895

利息費用

1,975

1,746

退職給付費用合計(注)68,03072,641(注)

退職給付費用は、「販売費及び一般管理費」に計上しております。

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確定給付制度債務の現在価値の変動は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
期首残高

481,719

505,157

当期勤務費用

66,05570,895

利息費用

1,975

1,746

給付支払額

△36,776△61,165

財務上の仮定の変更により生じた
数理計算上の差異△7,816772

期末残高505,157

517,405

当社グループの確定給付制度債務に係る加重平均期間は、前連結会計年度及び当連結会計年度において、それ
ぞれ9.7年及び9.7年であります。
数理計算に用いた主要な仮定は、以下のとおりであります。
(単位：％)
当連結会計年度(2020年11月30日)

前連結会計年度(2019年11月30日)
割引率

0.35

0.53

昇給率

4.02

4.02

当連結会計年度末において、割引率が変動した場合の確定給付制度債務に与える影響額は次のとおりであります。なお、本分析では割引率以外の変動要因は一定であることを前提としております。
マイナスは確定給付制度債務の減少を、プラスは確定給付制度債務の増加を表しております。
(単位：千円)前連結会計年度
当連結会計年度(2019年11月30日)(2020年11月30日)
割引率0.5％上昇△22,896△22,970

割引率0.5％低下

24,73424,786②

確定拠出制度
当社グループ全体の拠出額は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
拠出額

37,79639,893(2) 経営幹部に対する退職給付(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
期首残高

11,834

16,056繰入額

6,021

14,325

支払額△1,800△1,366

期末残高

16,05629,015

上記金額は内規に基づいて算定された期末要支給額をもって計上しております。

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経営幹部に対する退職給付に係る負債については、当社グループの退職給付の対象となる経営幹部の人数が少数であり、また年齢に偏りがあることなどから、高い水準の信頼性をもって数理計算上の見積り及び割引計算を行うことが困難であります。そのため当社グループとしては、内規に基づいて算定された期末要支給額が経営幹部に対する退職給付に係る負債の最善の見積りであると判断しております。
20．資本及びその他の資本項目(1) 資本金及び資本剰余金
発行可能株式総数(株)2018年12月１日残高

資本剰余金(千円)

48,544,800

6,554,139

6,544,924−

50,50025,70430,315150,000,000

48,595,300

6,579,844

6,575,240−

88,50045,046

51,764150,000,000

48,683,800

6,624,890

6,627,004

増減
2020年11月30日残高

資本金(千円)

150,000,000

増減
2019年11月30日残高

発行済株式総数(株)(注) １．当社の発行する株式は、無額面普通株式であります。
２．発行済株式は、全額払込済であります。
３．資本剰余金の主な内容は、資本準備金であります。
４．新株の発行（新株予約権の行使）による増加であります。
(2) 自己株式
株式数(株)

金額(千円)

2018年12月１日残高

105

△128

増減

1,008,700△999,909

2019年11月30日残高

1,008,805△1,000,037

499,548△500,018

1,508,353△1,500,055

増減
2020年11月30日残高(注)

期中増減は、単元未満株式の買取及び会社法第165条第２項の規定による定款の定めに基づく取得によるものであります。なお、当社は2020年４月６日開催の取締役会において下記のとおり決議し、実施しております。
取得した株式の種類

普通株式

取得した株式の総数

499,500株

株式の取得価額の総額

499,965千円

取得期間

2020年４月８日

取得方法

証券会社による投資一任方式〜

2020年10月31日(3) 資本剰余金
資本剰余金は資本準備金及びその他資本剰余金から構成されます。会社法では、株式の発行に際しての払込み又は給付に係る額の２分の１以上を資本金に組み入れ、資本金として計上しないこととした金額は資本準備金として計上することが規定されております。
(4) 利益剰余金
利益剰余金は利益準備金及びその他利益剰余金から構成されます。会社法では、剰余金の配当に際し、減少する剰余金の額の10分の１を、資本準備金及び利益準備金の合計額が資本金の４分の１に達するまで資本準備金又は利益準備金として積み立てることが規定されております。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(5) その他の資本の構成要素
前連結会計年度(自2018年12月１日

至

2019年11月30日)(単位：千円)

売却可能
キャッシュ・
その他の包括利益
在外営業活動体の金融資産のを通じて測定する フロー・ヘッジの換算差額
公正価値の純変動 金融資産の純変動 公正価値の純変動
2018年12月１日残高

合計

9,836

70,332−△631

79,537−△70,332

70,332

−

−

9,836

−

70,332△631

79,537

その他の包括利益△7,352−242,805△2,961

232,491

2019年11月30日残高

2,483

−

313,137△3,592

312,028

会計方針の変更による累積的影響額
会計方針の変更を反映した当期首残高（2018年12月１日）

当連結会計年度(自2019年12月１日

至

2020年11月30日)(単位：千円)キャッシュ・
その他の包括利益
在外営業活動体のを通じて測定する フロー・ヘッジの換算差額
金融資産の純変動 公正価値の純変動

合計

2019年12月１日残高

2,483

313,137△3,592

312,028

その他の包括利益△6,818△518,325△11,573△536,716

2020年11月30日残高△4,334△205,187△15,165△224,688①

在外営業活動体の換算差額
外貨建で作成された在外活動体の財務諸表を連結する際に発生した換算差額であります。

②

その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の評価差額であります。

③

キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定されたデリバティブ取引の公正価値の変動額のうち有効と認められる部分であります。

21．配当金(1) 配当金支払額
前連結会計年度(自決議2019年２月27日
定時株主総会

１株当たり配当額(円)

2018年12月１日

30

配当金の総額(千円)1,456,340

当連結会計年度(自決議2020年２月26日
定時株主総会

１株当たり配当額(円)
42

至

2019年12月１日

至配当金の総額(千円)1,998,632

88/1342019年11月30日)
基準日

効力発生日

2018年11月30日

2019年２月28日

2020年11月30日)
基準日

効力発生日

2019年11月30日

2020年２月27日

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有価証券報告書(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
当連結会計年度(自決議

１株当たり配当額(円)

2021年２月25日
定時株主総会

2019年12月１日

至

2020年11月30日)

配当金の総額(千円)19896,333

基準日

効力発生日

2020年11月30日

2021年２月26日

22．売上収益(1) 顧客との契約から認識した収益の分解
当社グループは、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コン
サルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを主な事業としており、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開していることから、これらの事業を報告セグメントとし、各報告セグメントで計上する収益を売上収益としております。
各報告セグメントの売上収益と、種類別に分解した売上収益との関連は以下のとおりであります。
前連結会計年度（自2018年12月１日

至2019年11月30日）（単位：千円）不動産の販売

不動産

不動産

不動産

流動化事業

開発事業

賃貸事業

ド・コンサル
ティング事業

不動産

ホテル事業

管理事業

合計

31,012,030

14,346,337

−

−

−

−

45,358,368−−

642,976

3,725,861

4,586,096

961,947

9,916,882−−

5,301,135

27,013−

124,305

5,452,453

31,012,030

14,346,337

5,944,112

3,752,874

4,586,096

1,086,252

60,727,704

サービスの提供
その他の源泉から認識した収益合計

不動産ファン(注） その他の源泉から認識した収益には、IAS第17号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が含
まれています。
当連結会計年度（自2019年12月１日

至2020年11月30日）（単位：千円）不動産の販売

不動産

不動産

不動産

流動化事業

開発事業

賃貸事業

ド・コンサル
ティング事業

不動産

ホテル事業

管理事業

合計

31,154,223

16,171,200

−

−

−

−

47,325,424−−

604,836

5,662,756

4,690,599

336,436

11,294,628−−

5,205,667

13,311−

100,749

5,319,728

31,154,223

16,171,200

5,810,503

5,676,067

4,690,599

437,186

63,939,781

サービスの提供
その他の源泉から認識した収益合計

不動産ファン(注） その他の源泉から認識した収益には、IFRS第16号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が含まれています。
(2) 履行義務
当社グループが履行義務を充足する通常の時点等については、「重要な会計方針（15）収益」に記載のとおりであります。当社グループにおいては、個別の予想契約期間が１年を超える重要な取引がないため、残存履行義務に関する情報の記載を省略しております。また、顧客との契約から生じる対価の中に、取引価格に含まれていない重要な金額はありません。

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有価証券報告書(3) 契約残高(単位：千円）2018年12月１日時点

2019年11月30日時点

2020年11月30日時点

928,435

2,106,441

1,415,283

1,358,417

2,830,635

2,233,182

顧客との契約から生じた債権
契約負債(注) １. 顧客との契約から生じた債権は、連結財政状態計算書において「営業債権及びその他の債権」に含まれており、契約負債は、「営業債務及びその他の債務」に含まれております。
２. 契約負債は主に顧客からの前受金に関するものであります。前連結会計年度に認識した収益のうち、2018年
12月１日現在の契約負債残高に含まれていたものは、1,162,193千円であります。また、当連結会計年度に認識した収益のうち、2019年12月１日現在の契約負債残高に含まれていたものは、1,585,964千円であります。
(4)

残存履行義務に配分した取引価格
当社グループにおいて、個別の契約が１年を超える重要な取引はありません。また、顧客との契約から生じる対価の中に、取引価格に含まれていない重要なものはありません。
(5)

契約コスト
当社グループにおいては、顧客との契約の獲得又は履行のために発生したコストから認識した資産はありません。
23．売上原価
売上原価の内訳は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
棚卸資産取得価額(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

32,816,715

35,243,380

減価償却費

776,332

1,019,109

棚卸資産評価損益

400,879

7,527,745

5,892,846

5,350,156

39,886,774

49,140,392

外注費その他
合計

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有価証券報告書24．販売費及び一般管理費
販売費及び一般管理費の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
従業員給付費用

4,425,496

4,618,146

販売経費(流動化)

491,968

654,642

販売経費(開発)

896,613618,730

広告宣伝費

239,422242,598

支払報酬141,468

150,492

支払手数料

549,444563,523

租税公課

548,522514,212交通費80,02860,292

通信費

62,34975,940

事務用品費

54,16039,804

減価償却費及び償却費

97,501

197,033

貸倒引当金繰入額

18,091

82

その他

598,329

666,395

8,203,399

8,401,897

合計25．人件費
人件費の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
給与手当及び賞与手当

3,572,447

3,723,632

退職給付費用112,302132,086

法定福利費

489,787

508,290

株式報酬費用

18,521

33,556

その他の短期従業員給付

232,437

220,582

4,425,496

4,618,146

合計

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26．その他の収益
その他の収益の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
固定資産売却益

2,228

340

雑収入

62,106116,271

64,335

116,612

合計

27．その他の費用
その他の費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
株式取得関連費用−

31,200

関係会社株式売却損

2,045

−

雑損失

8,862

55,14910,907

86,349合計(注)

前連結会計年度及び当連結会計年度の「雑損失」には、それぞれ為替差損が3,024千円及び2,888千円が含まれております。

28．金融収益・費用
金融収益・費用の内訳は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

受取利息
償却原価で測定する金融資産

1,124

945

153,341

267,092

金融収益合計154,466

268,037

償却原価で測定する金融負債

755,329

794,479

金融費用合計755,329

794,479

受取配当金
その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産

支払利息

(注)

前連結会計年度及び当連結会計年度の純損益を通じて公正価値で測定されていない金融負債から生じる手数料
費用は、それぞれ41,052千円及び46,825千円であります。

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29．その他の包括利益
各連結会計年度の「その他の包括利益」に含まれている、各包括利益項目の当期発生額及び損益への組替調整額、並びに税効果の影響は、以下のとおりであります。
前連結会計年度(自2018年12月１日

至

2019年11月30日)(単位：千円)
当期発生額 組替調整額

税効果前

税効果

税効果後

純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動
確定給付制度の再測定

349,963−

349,963△107,158

242,805

7,816

−

7,816

△2,3925,423

純損益に振り替えられない項目の合計

357,780−

357,780△109,551

248,228△7,352−△7,352−△7,352△4,193−△4,193

1,232△2,961△11,545−△11,545

1,232△10,313346,234−

346,234△108,319

237,914

後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目の合計
合計
当連結会計年度(自2019年12月１日

至

2020年11月30日)(単位：千円)
当期発生額 組替調整額

税効果前

税効果

税効果後

純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動
確定給付制度の再測定△747,081−△747,081

228,756△518,325

△772

−

△772

14

△758

純損益に振り替えられない項目の合計△747,854−△747,854

228,771△519,083△6,818−△6,818−△6,818△16,593−△16,593

5,019△11,573△23,411−△23,411

5,019△18,391△771,266−△771,266

233,791△537,474

後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目の合計
合計

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有価証券報告書30．１株当たり利益
前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)

当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

親会社の所有者に帰属する当期利益(千円)8,447,032

3,602,339

希薄化後１株当たり当期利益の計算に使用する当期利益(千円)

8,447,032

3,602,339

発行済普通株式の加重平均株式数(株)47,884,495

47,370,103

156,333

64,80948,040,828

47,434,912

基本的１株当たり当期利益(円)176.4076.05

希薄化後１株当たり当期利益(円)

175.8375.94

希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた
普通株式増加数(株)希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた
普通株式の加重平均株式数(株)(注) 基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、発行済普通株式の加重平均株式数により除して算出しております。
31．金融商品(1) 資本管理
当社グループは、持続的な成長の実現のための機動的な投資を実施するため、十分な資金調達余力の確保が必要であると認識しております。そのため、当社グループは、将来の事業投資に対する財務の健全性・柔軟性の確保及び資本収益性のバランスある資本構成を目指しております。
当社グループでは、現金及び現金同等物、有利子負債及び資本のバランスに注意しております。
各連結会計年度末時点のそれぞれの残高は以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度
当連結会計年度(2019年11月30日)(2020年11月30日)
現金及び現金同等物
31,998,929
37,039,600
有利子負債

89,843,269

90,987,508

資本58,306,499

58,969,524

なお、当社の一部の銀行借入には、一定の資本水準の維持等を要求する財務制限条項が付されております。当社
グループは、当該条項にて必要とされる水準を維持するようにモニタリングしております。
(2) リスク管理に関する事項
当社グループは、経営活動を行う過程において、財務上のリスク(為替リスク、金利リスク、信用リスク、流動性
リスク、価格リスク)に晒されております。当社グループは、当該財務上のリスクを軽減するために、リスク管理を行っております。リスク発生要因の根本からの発生を防止(リスク回避)、又は回避できないリスクについてはその低減を図るようにしております。また、当社グループの方針として、投機目的のデリバティブ及び株式等の取引は行っておりません。
(3) 為替リスク
為替リスクは、当社グループの機能通貨以外の通貨による取引から生じます。当社グループの営業活動においては、重要な外貨建取引がないことから、重要な為替リスクには晒されておりません。
また、当社グループの在外営業活動体の財務諸表換算に伴い、その他の包括利益が変動しますが、その影響は当社グループにとって重要なものではないと考えております。

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有価証券報告書(4) 金利リスク
金利リスクは、主として金融機関からの変動金利による借入から生じます。当該リスクの管理に関して、金融機
関毎の借入金利の一覧表を定期的に作成し、借入金利の変動状況をモニタリングしております。
金利感応度分析
当社グループが各連結会計年度末において保有する変動金利の借入金において、金利が1.0％上昇した場合の、連結包括利益計算書の税引前利益に与える影響額は、以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度
当連結会計年度(自 2018年12月１日(自 2019年12月１日
至 2019年11月30日)
至 2020年11月30日)
税引前利益に与える影響額△863,502△876,644(5) 信用リスク
営業債権及びその他の債権は、顧客の信用リスクに晒されております。当該リスクに関しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行うとともに、回収遅延債権については、定期的に経営会議へ報告され、個別に把握及び対応を行う体制となっております。
金融資産の信用リスクに係る最大のエクスポージャーは、連結財政状態計算書に表示されている減損後の金融資
産の帳簿価額であります。
前連結会計年度
予想信用損失から生じた金額に関する定量的・定性的情報①

金融資産の年齢分析
連結会計年度末における営業債権及びその他の債権の年齢分析は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
全期間の予想信用損失
貸倒引当金を12ヶ月
常に貸倒引当金をの予想信用損失に等しい金額で算定して 全期間の予想信用損 信用減損金融資産失に等しい金額で測いる金融資産定している金融資産

合計

期日以内

3,305,139−−

3,305,139

３か月以内

145,411−−

145,411

1,624

170

16,95618,750

419

−

7,705

8,124

3,452,595

170

24,661

3,477,426

３か月超１年以内
１年超
合計②

貸倒引当金の増減

当社グループでは、主要な取引先の財政状態、与信の状況、債権の回収状況等を個々に検証して貸倒引当金を設定しております。また、当社グループでは、金融資産が減損した場合、減損を当該金融資産の帳簿価額から直接減
少させずに、貸倒引当金を計上しております。貸倒引当金の増減については、以下のとおりであります。
(単位：千円)
全期間の予想信用損失
貸倒引当金を12ヶ月の予想信用損失に等 常に貸倒引当金を合計しい金額で算定して 全期間の予想信用損 信用減損金融資産失に等しい金額で測いる金融資産定している金融資産2018年12月１日残高
411
180
8,250
8,843
期中新規発生または回収
期中減少（戻入）
期中減少（目的使用）

720
−
−

85
−
−

16,956−△726

17,761−△726

信用減損金融資産への振替

−

△180

180

−

1,132

85

24,66125,8782019年11月30日残高

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有価証券報告書

当連結会計年度
予想信用損失から生じた金額に関する定量的・定性的情報①

金融資産の年齢分析
連結会計年度末における営業債権及びその他の債権の年齢分析は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
全期間の予想信用損失

貸倒引当金を12ヶ月の予想信用損失に等 常に貸倒引当金をしい金額で算定して 全期間の予想信用損
失に等しい金額で測いる金融資産定している金融資産

信用減損金融資産合計

期日以内

2,832,135−−

2,832,135

３か月以内

105,702−−105,702

３か月超１年以内

15,171

96−

15,268

165

885

4,199

5,251

2,953,175

982

4,199

2,958,358

１年超
合計

②

貸倒引当金の増減

当社グループでは、主要な取引先の財政状態、与信の状況、債権の回収状況等を個々に検証して貸倒引当金を設定しております。また、当社グループでは、金融資産が減損した場合、減損を当該金融資産の帳簿価額から直接減
少させずに、貸倒引当金を計上しております。貸倒引当金の増減については、以下のとおりであります。
(単位：千円)
全期間の予想信用損失
貸倒引当金を12ヶ月
常に貸倒引当金をの予想信用損失に等合計しい金額で算定して 全期間の予想信用損 信用減損金融資産失に等しい金額で測いる金融資産定している金融資産
2019年12月１日残高
1,132
85
24,66125,878期中新規発生または回収
期中減少（戻入）
期中減少（目的使用）

33
△603
−

491
−
−

162
−
△20,708

686△603△20,708

信用減損金融資産への振替

−

△85

85

−

2020年11月30日残高

561

491

4,199

5,252

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有価証券報告書(6) 流動性リスク
当社グループは、金融機関からの借入により資金を調達しているため、資金調達環境の悪化などにより支払期日にその支払を実行できなくなる流動性リスクに晒されております。当社は、定期的に、手許流動性及び有利子負債の状況等を把握・集約し、経営会議に報告しております。金融負債の期日別残高は以下のとおりであります。
(単位：千円)
１年以内

１年超５年以内

５年超合計

前連結会計年度(2019年11月30日)
非デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務

2,695,818

3,517,073

231,099

6,443,992

借入金

16,291,247

50,849,480

22,702,541

89,843,269−

13,663−

13,663

デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務
当連結会計年度(2020年11月30日)
非デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務

5,466,127

3,380,946

238,390

9,085,465

借入金

11,794,730

53,380,558

25,812,220

90,987,508−

30,256−30,256

デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務(7) 価格リスク
当社グループは、その他の金融資産に分類される投資から生じる金融商品の価格リスクに晒されております。こ
れらの金融商品は主として上場有価証券及び私募ファンドへの出資額であります。当該金融商品から生じる価格リ
スクを管理するため、定期的に、保有する上場有価証券及び私募ファンドへの出資額を経営会議へ報告しております。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、税率を含むその他すべての変動要因が一定であるとして、上場有価証券の価格が10％変動した場合には、当期包括利益及び資本への影響は、それぞれ、261,041千円、238,433
千円変動します。
(8) その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に対する投資
当社グループは、事業上のノウハウ蓄積や情報収集などを目的として保有する資本性金融商品に対する投資について、その保有目的に鑑み、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に指定しております。
①

主な銘柄ごとの公正価値
その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に対する投資の主な銘柄ごとの公正価値は次のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)

前連結会計年度(2019年11月30日)
トーセイ・リート投資法人

3,651,885

その他
合計
②

3,334,877

179,705

268,961

3,831,590

3,603,838

受取配当金
前連結会計年度及び当連結会計年度の受取配当金のうち、連結会計年度末日で保有している投資に関するものと期中に認識の中止を行った投資に関するものの内訳は、次のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
当連結会計年度末で保有している
投資に関するもの
期中に認識の中止を行った投資に
関するもの
合計
③

153,122

215,887

215

51,204

153,337

267,092

期中に認識を中止したその他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品
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当社グループは、業務上の関係の見直し等により、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産の一部を売却等により処分し、認識を中止しております。期中で処分した銘柄の処分時における公正価値、処分に係る累積利得又は損失の合計額は以下のとおりであります。

公正価値

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
151,509(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)
420,300−−

累積利得（損失）(9) 公正価値①

公正価値及び帳簿価額
金融資産・負債の公正価値及び連結財政状態計算書に表示された帳簿価額は以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度
当連結会計年度(2019年11月30日)(2020年11月30日)
帳簿価額

公正価値

帳簿価額

公正価値

現金及び現金同等物

31,998,929

31,998,929

37,039,600

37,039,600

営業債権及びその他の債権(注)１

4,850,060

4,850,060

3,003,105

3,003,105

3,831,590

3,831,590

3,603,838

3,603,838

421,101

421,101

368,471368,471

10,210,136

10,210,136

6,414,729

6,414,729

金融資産償却原価で測定する金融資産

その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産
その他の金融資産純損益を通じて公正価値で測定する金融資産その他の金融資産
金融負債
償却原価で測定する金融負債
営業債務及びその他の債務(注)２

借入金
89,843,269
89,851,347
90,987,508
90,983,844(注) １．前連結会計年度の営業債権及びその他の債権は連結財政状態計算書上の金額であります。このうち、償却原価で測定する金融資産は、3,451,548千円であります。
２．前連結会計年度の営業債務及びその他の債務は連結財政状態計算書上の金額であります。このうち、償却原価で測定する金融負債は、6,443,992千円であります。

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金融商品の公正価値算定方法(現金及び現金同等物、営業債権及びその他の債権、営業債務及びその他の債務、短期借入金)
これらのうち短期間で決済されるものについては、帳簿価額は公正価値に近似しております。但し、金利ス
ワップ取引の公正価値は、金融機関による時価に基づいております。
(その他の金融資産)
上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。活発な市場における公表市場価格がなく、公正価値を信頼性をもって測定できない有価証券に関しては取得原価で測定しております。
(長期借入金)
長期借入金のうち、変動金利によるものの公正価値については、短期間で市場金利が反映されるため、帳簿価額に近似しております。固定金利によるものの公正価値については、元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。
②

公正価値ヒエラルキー
以下は、金融商品を当初認識した後、公正価値で測定された金融商品の分析です。金融商品の公正価値をレベ
ル１からレベル３まで分類しております。
レベル１：活発な市場における公表価格により測定された公正価値
レベル２：レベル１以外の、観察可能な価格を直接又は間接的に使用して算出された公正価値
レベル３：観察可能な市場データに基づかないインプットを含む、評価技法から算出された公正価値(単位：千円)前連結会計年度(2019年11月30日)
レベル１

その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産純損益を通じて公正価値で測定する金融資産
その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融負債(デリバティブ)(注)
(注)

レベル２

レベル３

合計

3,762,485−

69,105

3,831,590−−

421,101

421,101−

13,663−

13,663

変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするための金利スワップ契約であります。
なお、指定されたキャッシュ・フロー・ヘッジに関しキャッシュ・フローが発生すると見込まれる期間及びそれらが純損益に影響を与えると見込まれる期間は当連結会計年度末より５年以内であります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)
レベル１

その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産純損益を通じて公正価値で測定する金融資産
その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融負債(デリバティブ)(注)
(注)

レベル２

レベル３

合計

3,436,629−

167,2093,603,838−−

368,471368,471−

30,256−30,256

変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするための金利スワップ契約であります。
なお、指定されたキャッシュ・フロー・ヘッジに関しキャッシュ・フローが発生すると見込まれる期間及びそれらが純損益に影響を与えると見込まれる期間は当連結会計年度末より４年以内であります。

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レベル３に分類された金融商品に係る期首残高から期末残高への調整は、以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度
当連結会計年度(自 2018年12月１日(自 2019年12月１日
至 2019年11月30日)
至 2020年11月30日)
期首残高

631,787

490,206

5,357

521,860

損益(注)１

13,722−

その他の包括利益（注）２

6,313

5,623

△166,973△482,009

490,206

535,680

取得
包括利益

処分
期末残高

（注）１.すべて不動産ファンド・コンサルティング事業にかかる損益であり、各連結会計年度の「売上高」又は「売上原価」に含まれております。
２.その他の包括利益に認識した利得又は損失は、連結包括利益計算書上の「その他の包括利益を通じて測定す
る金融資産の純変動」に表示しております。
32．リース
前連結会計年度(1) 借手側
当社グループは、非関連当事者より、事務所等をオペレーティング・リース契約により賃借しております。このうち、一部の契約には一定期間解約不能のオペレーティング・リース契約が含まれております。解約不能のオペ
レーティング・リースに基づく将来の最低支払リース料は以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
１年以内

558,370１年超５年以内

167,107
合計

725,477(注) １．前連結会計年度において、解約可能または解約不能オペレーティング・リースに基づいて費用として認識したリース料は、616,337千円であります。
２. 前連結会計年度末における、解約不能サブリース契約に基づき将来受け取ると期待される最低サブリース料
総額は、117,130千円であります。
(2) 貸手側
当社グループは、非関連当事者に対して、事務所等をオペレーティング・リース契約により賃貸しております。
このうち、一部の契約には一定期間解約不能のオペレーティング・リース契約が含まれております。解約不能のオ
ペレーティング・リースに基づく将来の最低受取リース料は以下のとおりであります。
(単位：千円)前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
１年以内

392,315１年超５年以内

587,258５年超324,988
合計

1,304,562（注）前連結会計年度において、収益として認識した変動リース料は、83,211千円であります。

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当連結会計年度(1) 借手側
当社グループは、建物及び構築物等を賃借しております。
① 使用権資産に関する増減
使用権資産に関する増減は、次のとおりであります。
（単位：千円）建物及び構築物
2019年12月１日残高

その他

合計

1,206,799

25,7781,232,577−

33,30633,306

減価償却費△247,047△13,330△260,378

その他△83,530−△83,530

2020年11月30日残高

876,22045,753921,974

使用権資産の増加② 金利費用、短期リースの例外によるリース費用及び少額資産の例外によるリース費用
当社グループは、リース期間が12ヶ月以内の短期リース及び原資産が少額のリースについては、使用権資産及びリース負債を認識せず、リース料をリース期間にわたって定額法により費用として認識しております。
金利費用、短期リースの例外によるリース費用及び少額資産の例外によるリース費用は次のとおりであります。
（単位：千円）
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)
金利費用

10,523

短期リースの例外によるリース費用

44,626

少額資産の例外によるリース費用

24,658③ サブリース収入
当連結会計年度におけるサブリース収入は、754,332千円であります。
④ リースに係るキャッシュアウトフロー
当連結会計年度におけるリースに係るキャッシュアウトフローは、688,488千円であります。
⑤ リース負債の満期分析
リース負債の満期分析については、次のとおりであります。
（単位：千円）
当連結会計年度（2020年11月30日）
１年以内

220,422１年超５年以内

710,291

５年超−
合計

930,713101/134

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有価証券報告書(2) 貸手側
当社グループは、建物及び構築物、土地等を賃貸しております。
① オペレーティング・リースに係る収益（単位：千円）
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)
受取リース料5,263,089

受取変動リース料

43,328② 満期分析
オペレーティング・リース取引におけるリース料の満期分析は、次のとおりであります。
（単位：千円）
当連結会計年度（2020年11月30日）
１年以内

659,209

１年超２年以内

483,027

２年超３年以内

268,362３年超４年以内

223,100

４年超５年以内

134,944５年超196,823
合計

1,965,468③ オペレーティング・リースの対象となっている原資産の帳簿価額（単位：千円）
当連結会計年度（2020年11月30日）
棚卸資産

38,706,293

有形固定資産建物及び構築物

182,973

土地

381,867

投資不動産

26,109,552

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33．関連当事者(1) 関連当事者との取引
当社グループは、経営幹部との取引を以下のように行っております。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
営業債務及びその他の債務

349,044

333,123

120

20

1,296

15,865350,461

349,009

売上高
販売費及び一般管理費
合計

関連当事者との取引は、通常の事業取引と同様の条件で行われております。
なお、当社は、2015年２月25日開催の定時株主総会において、役員退職慰労金制度の廃止に伴う打ち切り支給を決議し、「役員退職慰労引当金」を全額取崩し、打ち切り支給額の未払分を非流動負債の「営業債務及びその他の債務」に含めて表示しております。「営業債務及びその他の債務」に含めて表示した未払分は、前連結会計
年度348,641千円、当連結会計年度304,034千円であります。
(2) 主要な経営幹部に対する報酬
主要な経営幹部に対する報酬は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)

前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
短期従業員給付
退職給付
合計

410,613432,282

6,021

14,325

416,635

446,608

34．ストラクチャード・エンティティ
当社及び一部の連結子会社は、不動産への投資を目的としたストラクチャード・エンティティに対し、投資及びア
セットマネジメント業務等により関与しておりますが、連結しておりません。
当該連結していないストラクチャード・エンティティからの前連結会計年度末及び当連結会計年度末におけるア
セットマネジメント受託資産残高はそれぞれ、683,138,188千円及び1,123,406,699千円であり、受け取った報酬は、それぞれ、2,851,866千円及び3,858,301千円であります。
当該ストラクチャード・エンティティは、主として、不動産を担保とするノンリコースローンにより、資金調達を行っております。
連結していないストラクチャード・エンティティに対する関与に関連して、連結財政状態計算書において認識した資産の帳簿価額は以下のとおりであり、当該帳簿価額が最大エクスポージャーであります。
(単位：千円)
当連結会計年度(2020年11月30日)

前連結会計年度(2019年11月30日)
営業債権及びその他の債権
その他の金融資産
合計

1,376,423

674,512432,122

377,872

1,808,546

1,052,384

なお、最大エクスポージャーは、ストラクチャード・エンティティが保有する資産の価値の下落から発生する可能性のある損失の最大の金額であり、ストラクチャード・エンティティに関与することにより見込まれる損失の金額を意味するものではありません。

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35．株式報酬(1) 株式報酬制度の内容
当社は、ストック・オプション制度を採用しており、当社の取締役、執行役員及び従業員並びに連結子会社の取締役に対してストック・オプションを付与しています。この制度は当社グループの業績向上と企業価値向上に対する意欲や士気を一層高めることを目的としています。
ストック・オプションの行使期間は、新株予約権割当契約に定められた期間であり、その期間内に行使されない場合は、当該オプションは失効します。また、権利行使の時点において、当社グループの取締役、監査役、執行役
員又は従業員のいずれかの地位にあることを要します。ただし、任期満了による退任等、新株予約権割当契約で認められた場合は、この限りではありません。
当社の株式報酬制度は、持分決済型株式報酬として会計処理されており、前連結会計年度及び当連結会計年度の持分決済型株式報酬取引に関する費用は、それぞれ、18,521千円及び33,556千円であります。
当連結会計年度末において存在する当社グループのストック・オプション制度は、以下のとおりです。
付与数(株)
第６回新株予約権

725,000

付与日

行使期間

行使価格(円)

2021年５月１日〜
2024年４月25日

2019年５月27日

1,006(2) ストック・オプションの行使可能株式総数及び加重平均行使価格
第５回新株予約権
前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
行使価格(円)

当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)
803

803

245,200

194,700

期中の付与(株)−−期中の失効(株)−−期中の行使(株)50,50088,500

期中の満期消滅(株)−106,200

期末未行使残高(株)194,700−

期末行使可能残高(株)194,700−

期首未行使残高(株)（注）１.前連結会計年度及び当連結会計年度における期中に行使されたストック・オプションの権利行使日時点の加重平均株価は、それぞれ1,055円及び1,275円です。
２.前連結会計年度末の期末未行使残高及び期末行使可能残高には、当社が保有している自己新株予約権が64,200株含まれております。
３.未行使のストック・オプションの加重平均残存契約年数は、前連結会計年度において0.9年であります。

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第６回新株予約権
前連結会計年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
行使価格(円)

当連結会計年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)
1,006

1,006

−

725,000

期中の付与(株)725,000−

期中の失効(株)−−期中の行使(株)−−期中の満期消滅(株)−−期末未行使残高(株)725,000

725,000−−

期首未行使残高(株)期末行使可能残高(株)（注）未行使のストック・オプションの加重平均残存契約年数は、当連結会計年度において3.0年であります。
36．キャッシュ・フロー情報
財務活動から生じる財務キャッシュ・フローの状況は以下のとおりです。
(単位：千円)
借入金

リース負債

合計

2018年12月１日時点の残高

75,019,173

6,074

75,025,247

キャッシュ・フローを伴う変動

14,796,256

21,766

14,818,022

−

−

−

89,815,429

27,84089,843,269

241,366△255,438△14,072−

1,158,311

1,158,311

90,056,795

930,71390,987,508

キャッシュ・フローを伴わない変動
2019年11月30日時点の残高
キャッシュ・フローを伴う変動
キャッシュ・フローを伴わない変動
2020年11月30日時点の残高(注) リース負債のキャッシュ・フローを伴わない変動は、使用権資産の増加によるものであります。

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有価証券報告書37．企業結合
該当事項はありません。
38．偶発事象
該当事項はありません。
39．後発事象
自己株式の取得
当社は、2021年１月25日開催の取締役会において、会社法第165条第３項の規定により読み替えて適用される同法第156条の規定に基づき、自己株式取得に係る事項を決議しました。決議内容は下記のとおりであります。
１．自己株式の取得を行う理由
株主還元水準の向上ならびに資本効率の改善を図るため。
２．取得に係る事項の内容（１）取得対象株式の種類

普通株式（２）取得し得る株式の総数

700,000株（上限）（発行済株式総数（自己株式を除く）に対する割合1.5％）（３）株式の取得価額の総額

500,000千円（上限）

（４）取

得

期

間

2021年２月１日〜2021年７月31日

（５）取

得

方

法

証券会社による投資一任方式

40．重要な子会社
当社の重要な子会社は、「第１

企業の概況

４

関係会社の状況」に記載のとおりであります。

(2) 【その他】
当連結会計年度における四半期情報等(累計期間)
売上高
税引前四半期利益
又は税引前利益
親会社の所有者に帰属する四半期(当期)利益基本的１株当たり
四半期(当期)利益

第１四半期

第３四半期

当連結会計年度(千円)

23,468,579

45,050,321

56,309,557

63,939,781(千円)

5,359,510

1,890,888

4,157,004

5,901,313(千円)

3,587,817

1,147,607

2,468,734

3,602,339

(円)

75.37

24.14

52.05

76.05

(会計期間)
基本的１株当たり
四半期利益又は四半期損失

第２四半期

第１四半期
(円)

75.37

第２四半期
△51.37106/134

第３四半期
27.98

第４四半期
24.04

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

２ 【財務諸表等】(1) 【財務諸表】① 【貸借対照表】(単位：千円)
前事業年度(2019年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
売掛金
販売用不動産
仕掛販売用不動産
貯蔵品
関係会社短期貸付金
未収入金
前渡金
前払費用
その他
貸倒引当金
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
構築物
機械及び装置
車両運搬具
工具、器具及び備品
土地
リース資産
建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産ソフトウエアソフトウエア仮勘定
電話加入権
無形固定資産合計
投資その他の資産投資有価証券
関係会社株式出資金
長期貸付金
関係会社長期貸付金

25,270,442
145,048
43,201,715
27,147,207

当事業年度(2020年11月30日)

27,846,843
104,703
45,149,062
16,552,152

※２
※１
※１

※２

6,774
55,000419,524※２

227,625
348,259
546,144

7,821
1,425,000
1,055,163※２

175,737
309,614274,691

※２

△428

△857
92,899,932

15,895,418※１

33,463
20,541
8,089
31,67925,682,668※１

17,569,128※１

62,96955,612
5,395
22,391
27,730,892

6,345
173,110

14,700213,820

41,851,316

45,674,909

19,537
45,105
1,889

189,285
1,500
1,889

66,531

192,674

4,192,054
4,752,166
4,150
89,838478,000

3,821,115
4,409,416
6,150
2,743
250,320※２

107/134※１

97,367,313※１

長期前払費用
長期未収入金
破産更生債権等
敷金及び保証金
その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計資産合計※１

254,744
59,554※２

212,430
71,00820,538693,363
4,014△21,077

77
526,848
4,014△93

10,527,347
52,445,195
149,812,509

9,304,030
55,171,614
148,071,547

EDINET提出書類
トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(単位：千円)
前事業年度(2019年11月30日)
負債の部
流動負債
買掛金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
リース債務
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
賞与引当金
流動負債合計
固定負債
長期借入金
預り敷金保証金
リース債務
資産除去債務
退職給付引当金
役員長期未払金
デリバティブ負債
繰延税金負債
固定負債合計
負債合計
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
資本準備金
資本剰余金合計
利益剰余金
利益準備金
その他利益剰余金
固定資産圧縮積立金
別途積立金
繰越利益剰余金
その他利益剰余金合計
利益剰余金合計
自己株式
株主資本合計
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益評価・換算差額等合計
新株予約権
純資産合計
負債純資産合計

837,386
1,978,000
13,832,430

983,397※１,※４
183,000※１,※４
10,958,124

3,629
534,705

316,8884,494
728,299
63,013−−2,086,284
208,059
203,253

21,865,706

15,417,925

※２
※１,※４
※１,※４

当事業年度
(2020年11月30日)※２※２

93,241
889,324
496,376
2,609,597※２
274,126※１,※４※２

108/134

71,442,365
3,309,553

※１,※４
※２

76,947,400
3,100,223

3,224
6,971
391,525
348,641
9,048
359,212

11,7037,129
391,741
304,034
27,175127,082

75,870,542
97,736,249

80,916,489
96,334,415

6,579,844

6,624,890

6,663,319

6,708,366

6,663,319

6,708,366

7,250

7,250

1,539,134
15,00037,921,787

1,539,134
15,00038,517,762

39,475,921
39,483,171△1,000,037
51,726,298

40,071,896
40,079,146△1,500,055
51,912,347

308,757△6,277△208,439△18,854

302,479
47,481
52,076,260
149,812,509△227,293
52,07751,737,131
148,071,547

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書② 【損益計算書】

売上高
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
雑収入
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
株式交付費
為替差損
雑損失
営業外費用合計
経常利益
特別利益
投資有価証券売却益
特別利益合計税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計当期純利益

前事業年度(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)※１48,861,295※１34,513,514※１,※２

14,347,781
4,709,542(単位：千円)
当事業年度(自 2019年12月１日
至 2020年11月30日)※１51,958,230※１
44,520,749※１,※２

9,638,238※１※１※１

109/134

7,913
788,700
62,5787,437,481
4,584,445
2,853,035
17,656
1,230,196※１
56,005※１※１859,191

1,303,858

719,259
491
2,966
4,330

755,312832
2,847
15,121

727,047
9,770,383

774,114
3,382,780

95,083−95,0839,865,466−
3,382,780

1,930,851
661,419

786,493
1,679

2,592,271
7,273,194

788,1722,594,607

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書【売上原価明細書】
不動産流動化事業原価明細書
前事業年度
2018年12月１日
2019年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)
(自
至

区分
Ⅰ

土地

Ⅱ

建物取得費・バリューアッ
プコスト
収益性低下による
簿価切下額

Ⅲ

注記
番号

計
(注)

当事業年度
2019年12月１日
2020年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)(自至14,574,428

68.6

15,096,138

62.8

6,401,217

30.1

7,709,644

32.0

272,406

1.3

1,257,522

5.2

21,248,052

100.0

24,063,305

100.0

原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
不動産開発事業原価明細書
前事業年度
2018年12月１日
2019年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)
(自
至

区分

注記
番号

当事業年度
2019年12月１日
2020年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)
(自
至

Ⅰ

用地費

4,893,052

50.6

3,453,383

20.4

Ⅱ

建築費

4,760,973

49.2

7,217,513

42.7

Ⅲ

収益性低下による
簿価切下額

14,9620.2

6,252,966

36.9

9,668,988

100.0

16,923,863

100.0

計
(注)

原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
不動産賃貸事業原価明細書
前事業年度
2018年12月１日
2019年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度
2019年12月１日
2020年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)

(自
至

区分

注記
番号

(自
至

Ⅰ

外注費

598,067

18.4

557,180

17.6

Ⅱ

諸経費

2,648,075

81.6

2,606,598

82.4(うち租税公課)(427,948)(395,946)(うち減価償却費)(539,773)(567,011)(うち水道光熱費)(544,357)(505,277)

計3,246,143

100.0

3,163,779

100.0

不動産ファンド・コンサルティング事業原価明細書
前事業年度
2018年12月１日
2019年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度
2019年12月１日
2020年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)

6,383

100.0

616

100.0

6,383

100.0

616

100.0

(自
至

区分
諸経費
計

注記
番号

110/134(自至EDINET提出書類
トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

ホテル事業原価明細書
前事業年度
2018年12月１日
2019年11月30日)
構成比
金額(千円)(％)

当事業年度
2019年12月１日
2020年11月30日)
構成比
金額(千円)
(％)

(自
至

区分

注記
番号

(自
至

Ⅰ

外注費

11,855

3.4

20,891

5.7

Ⅱ

諸経費

332,09196.6

348,29494.3(うち租税公課)(83,096)(85,786)(うち減価償却費)(217,165)(234,133)(うち水道光熱費)(9,713)(13,633)

計

343,947

111/134100.0

369,185

100.0

EDINET提出書類
トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書③ 【株主資本等変動計算書】
前事業年度(自2018年12月１日

至

2019年11月30日)(単位：千円)
株主資本

資本剰余金
資本金

当期首残高

利益剰余金

資本準備金

資本剰余金
合計

6,554,139

6,637,615

6,637,615

25,70425,70425,704

その他利益剰余金
利益準備金 固定資産圧縮
繰越利益
別途積立金
積立金
剰余金
7,250

−

15,00033,644,067

利益剰余金
合計
33,666,317

当期変動額
新株の発行
剰余金の配当△1,456,340 △1,456,340

当期純利益

7,273,194

7,273,194△1,539,134−

自己株式の取得
固定資産圧縮積立金の積立
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

1,539,134

25,70425,70425,704−

1,539,134−

4,277,719

5,816,853

6,579,844

6,663,319

6,663,319

7,250

1,539,134

15,00037,921,787

39,483,171

株主資本

当期首残高

評価・換算差額等
繰延ヘッジ
損益

評価・換算
差額等合計

純資産合計

株主資本合計

その他
有価証券
評価差額金

新株予約権

自己株式

△128

46,857,944

70,332△2,46067,871

39,81846,965,634

当期変動額
新株の発行

51,40951,409

剰余金の配当△1,456,340△1,456,340

当期純利益

7,273,194

7,273,194△999,909△999,909−−

自己株式の取得△999,909

固定資産圧縮積立金の積立
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

238,424△3,816234,607

7,663

242,271△999,909

4,868,353

238,424△3,816234,607

7,663

5,110,625△1,000,037

51,726,298

308,757△6,277

302,479

47,481

52,076,260

112/134

EDINET提出書類
トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

当事業年度(自2019年12月１日

至

2020年11月30日)(単位：千円)
株主資本

資本剰余金
資本金

当期首残高

利益剰余金

資本準備金

資本剰余金
合計

6,579,844

6,663,319

6,663,319

45,04645,04645,046

その他利益剰余金
利益準備金 固定資産圧縮
繰越利益
別途積立金
積立金
剰余金
7,250

1,539,134

15,00037,921,787

利益剰余金
合計
39,483,171

当期変動額
新株の発行
剰余金の配当△1,998,632 △1,998,632

当期純利益

2,594,607

2,594,607

自己株式の取得
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

45,04645,04645,046−−−595,974595,9746,624,890

6,708,366

6,708,366

7,250

1,539,134

15,00038,517,762

40,079,146

株主資本

当期首残高

評価・換算差額等
繰延ヘッジ
損益

評価・換算
差額等合計

純資産合計

株主資本合計

その他
有価証券
評価差額金

新株予約権

自己株式

△1,000,037

51,726,298

308,757△6,277

302,479

47,481

52,076,260

当期変動額
新株の発行

90,09390,093

剰余金の配当△1,998,632△1,998,632

当期純利益

2,594,607

2,594,607△500,018△500,018

自己株式の取得△500,018

株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高△517,197△12,576△529,773

4,595△525,177△500,018

186,049△517,197△12,576△529,773

4,595△339,128△1,500,055

51,912,347△208,439△18,854△227,293

52,07751,737,131

113/134

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書【注記事項】(重要な会計方針)
１

資産の評価基準及び評価方法(1) 有価証券の評価基準及び評価方法
①

子会社株式

移動平均法による原価法②

その他有価証券
時価のあるもの
決算日の市場価格等に基づく時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定)
時価のないもの
移動平均法による原価法(2) デリバティブの評価基準及び評価方法
デリバティブ

時価法(3) たな卸資産の評価基準及び評価方法
評価基準は原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。
①

販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法

②

貯蔵品
最終仕入原価法２

固定資産の減価償却の方法(1) 有形固定資産(リース資産を除く)
定額法を採用しております。また、一部の資産については、定率法を採用しております。
(2) 無形固定資産(リース資産を除く)
・自社利用のソフトウエア
社内における見積利用可能期間に基づく定額法を採用しております。
(3) リース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。

３

引当金の計上基準(1) 貸倒引当金
債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。
(2) 賞与引当金
従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当期負担額を計上しております。
(3) 退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務の見込額に基づき計上しております。
退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当事業年度末までの期間に帰属させる方法については、給付算定式基準によっております。
数理計算上の差異は、各事業年度の発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により按分した額を、費用処理することとしております。
(4) 賃貸事業損失引当金転貸借契約等に係る損失に備えるため、支払義務のある賃料等総額から転貸による見込賃料収入等総額を控除した金額を計上しております。

114/134

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

４その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項(1) 消費税等の会計処理
消費税等の会計処理は、税抜方式によっております。
(2) 外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。
(3) ヘッジ会計の方法①

ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。

②

ヘッジ手段とヘッジ対象
・ヘッジ手段・・・金利スワップ
・ヘッジ対象・・・借入金に係る利息

③

ヘッジ方針
借入金利変動リスク低減並びに金融収支改善のため、ヘッジ対象の範囲内で金利変動リスクをヘッジしております。

④

ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を半期毎に比較し、両者の変動額等を基にヘッジの有効性を評価しております。

(追加情報)(資産の保有目的の変更)
従来、有形固定資産として保有していた賃貸物件3,004,308千円を、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。また、従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件4,406,219千円を、事業方針の変更に伴い有形固定資産へ振り替えております。
(当社業績に関する新型コロナウイルス感染症の影響について)
当事業年度において、新型コロナウイルス感染症の拡大やそれに伴う経済活動停滞により、収益不動産の流動性低下やリスクプレミアムの上昇が想定されることから、ホテル・商業施設等の販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価を見直した結果、7,752,637千円の棚卸資産評価損（売上原価）を計上しております。当該棚卸資産評価損のセグメントごとの内訳は、不動産流動化事業1,499,671千円、不動産開発事業6,252,966千円であります。
新型コロナウイルス感染症の影響については、収束時期等を正確に把握することは困難でありますが、概ね従来の想定と同様、2021年秋頃までに新型コロナウイルス感染症が収束し徐々に経済活動が正常化へ向かい、2022年11月期には不動産市況が2019年度水準まで回復すると仮定し、棚卸資産の評価、固定資産の減損損失及び繰延税金資産の回収可能性等の会計上の見積りを行っております。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(貸借対照表関係)※１

担保に供している資産並びに担保付債務は以下のとおりであります。
担保に供している資産
前事業年度(2019年11月30日)
42,165,097千円

当事業年度(2020年11月30日)
44,273,253千円

仕掛販売用不動産

26,356,800

16,511,680

建物

13,580,540

16,697,123

土地

18,948,339

23,260,173

101,050,777

100,742,231

前事業年度(2019年11月30日)
1,978,000千円

当事業年度(2020年11月30日)
85,500千円

１年内返済予定の長期借入金

13,832,430

10,958,124

長期借入金

71,442,365

76,563,400

87,252,795

87,607,024

前事業年度(2019年11月30日)
127,387千円

当事業年度(2020年11月30日)
256,919千円

販売用不動産計
担保権によって担保されている債務

短期借入金

計
※２

関係会社に対する資産及び負債

短期金銭債権
長期金銭債権３

59,55471,008

短期金銭債務

94,793438,194

長期金銭債務

159,137

42,027

偶発債務
下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。

トーセイ・リバイバル・インベス
トメント㈱トーセイ・コミュニティ㈱

※４

前事業年度
(2019年11月30日)

当事業年度(2020年11月30日)

668,320千円

607,000千円

56,164−

トーセイ・アーバンホーム㈱370,000

148,000

岸野商事㈱673,600

644,800

財務制限条項
前事業年度(2019年11月30日)(1) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計1,200,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

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有価証券報告書・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債(2) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計539,150千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2014年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋営業債務及びその他の債務(3) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計655,404千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債(4) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計2,534,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2017年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(5) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計691,252千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2018年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債(6) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計9,180,580千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することが
あります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(7) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計670,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあ
ります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2017年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(8) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計1,050,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することが
あります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2018年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(9) 当社の借入金のうち、㈱千葉興業銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計700,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2018年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は当該決算期末の前年度決算期末における連結財政状態計算書の資本合計の金額のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(10) 当社の借入金のうち、㈱千葉銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計137,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・各年度の決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を当該決算期の直前の決算期の末日の資本合計又は2018年11月期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(11) 当社の借入金のうち、㈱関西みらい銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計567,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の単体貸借対照表における純資産合計の金額を前年度決算期の末日における純資産合計の75％以上に維持すること。
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・単体損益計算書において、経常利益を２期連続して０円未満としてはならない。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を２期連続して０円未満としてはならない。
(12) 当社の借入金のうち、㈱千葉銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計560,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2017年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

当事業年度(2020年11月30日)(1) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計472,550千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2014年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋営業債務及びその他の債務(2) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計627,720千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債(3) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計3,175,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2017年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(4) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計656,260千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2018年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債(5) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計750,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2018年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債(6) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計8,783,140千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することが
あります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(7) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計1,161,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することが
あります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2018年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(8) 当社の借入金のうち、㈱千葉興業銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計700,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2018年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は当該決算期末の前年度決算期末における連結財政状態計算書の資本合計の金額のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(9) 当社の借入金のうち、㈱千葉銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計768,200千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・各年度の決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を当該決算期の直前の決算期の末日の資本合計又は2018年11月期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
(10) 当社の借入金のうち、㈱関西みらい銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計662,600千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の単体貸借対照表における純資産合計の金額を前年度決算期の末日における純資産合計の75％以上に維持すること。
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・単体損益計算書において、経常利益を２期連続して０円未満としてはならない。
・連結包括利益計算書において、経常利益を２期連続して０円未満としてはならない。
(11) 当社の借入金のうち、㈱千葉銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計560,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2017年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない※但し、営業利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(損益計算書関係)※１

各科目に含まれている関係会社に対するものは、次のとおりであります。

(自
至
売上高

(自
至

398,975千円

仕入高

※２

前事業年度
2018年12月１日
2019年11月30日)

当事業年度
2019年12月１日
2020年11月30日)
177,124千円

1,077,717

1,054,502

その他の営業取引高

96,207150,032

営業取引以外の取引高

662,525

960,739

販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度32.8％、当事業年度32.1％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度67.2％、当事業年度67.9％であります。販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

(自至販売経費(流動化)
販売経費(開発)

前事業年度
2018年12月１日
2019年11月30日)
495,996千円

(自
至

当事業年度
2019年12月１日
2020年11月30日)
674,281千円

901,457

666,064

1,089,777

1,121,784

賞与引当金繰入額

316,093203,253

退職給付費用

58,05060,724

貸倒引当金繰入額

17,945153

租税公課502,026

461,750

減価償却費

47,051

63,307

給料手当(有価証券関係)
前事業年度(2019年11月30日)
子会社株式(貸借対照表価額4,752,166千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、記載しておりません。
当事業年度(2020年11月30日)
子会社株式(貸借対照表価額4,409,416千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、記載しておりません。

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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書(税効果会計関係)
１

繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前事業年度(2019年11月30日)

当事業年度(2020年11月30日)

繰延税金資産未払事業税否認

66,376千円

19,997千円

賞与引当金

97,031

62,236

棚卸資産評価損−

228,835

退職給付引当金

119,885

119,951

役員長期未払金

106,753

93,095−91,992

投資の払戻しとした受取配当金

523,727

661,517

その他

66,284

48,602小計

980,058

1,326,228

評価性引当額△523,727△774,033

繰延税金資産合計

456,331552,195

その他有価証券評価差額金△136,266−

固定資産圧縮積立金△679,277△679,277

繰延税金負債合計△815,544△679,277

繰延税金資産及び負債の純額△359,212△127,082

その他有価証券評価差額金

繰延税金負債２

法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
前事業年度(2019年11月30日)
30.62％

法定実効税率

当事業年度(2020年11月30日)
30.62％(調整)
交際費等永久に損金に算入されない項目
受取配当金等永久に益金に算入されない項目
子会社清算に伴う繰越欠損金の引継ぎ

0.23

0.69

△6.82

△12.94−△2.48

評価性引当額の増減

2.11

7.40

その他

0.14

0.01

26.28

23.30

税効果会計適用後の法人税等の負担率(収益認識関係)
連結財務諸表「連結財務諸表注記

22.売上収益」に同一の内容を記載しているため、注記を省略しております。

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有価証券報告書(重要な後発事象)
自己株式の取得
当社は、2021年１月25日開催の取締役会において、会社法第165条第３項の規定により読み替えて適用される同法第156条の規定に基づき、自己株式取得に係る事項を決議しました。決議内容は下記のとおりであります。
１．自己株式の取得を行う理由
株主還元水準の向上ならびに資本効率の改善を図るため。
２．取得に係る事項の内容（１）取得対象株式の種類

普通株式（２）取得し得る株式の総数

700,000株（上限）（発行済株式総数（自己株式を除く）に対する割合1.5％）（３）株式の取得価額の総額

500,000千円（上限）

（４）取

得

期

間

2021年２月１日〜2021年７月31日

（５）取

得

方

法

証券会社による投資一任方式

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有価証券報告書④ 【附属明細表】【有形固定資産等明細表】
区分

有形固定資産

資産の種類

当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期償却額

当期末残高

建物

15,895,418

3,499,066

1,011,243

814,113

17,569,128

3,262,812

構築物

33,46332,157−

2,651

62,96913,928

機械及び装置20,541

40,981−

5,910

55,612

20,500

車両運搬具

8,089

−

−

2,693

5,395

9,656

工具、器具
及び備品

31,6794,323−

13,612

22,391

97,55525,682,668

4,041,288

1,993,065−

27,730,892

−

リース資産

6,345

13,590−5,235

14,70016,904

建設仮勘定

173,110

998,703

957,993−

213,820−

41,851,316

8,630,111

3,962,301

844,216

45,674,909

3,421,357

ソフトウエア

19,537

192,055

2,071

20,235

189,285−

ソフトウエア
仮勘定

45,105

148,450

192,055

−

1,500

−

電話加入権

1,889

−

−

−

1,889

−

計

66,531

340,505

194,126

20,235

192,674−

土地計

無形固定資産(単位：千円)
減価償却
累計額(注)１．当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。
建物
販売用不動産からの振替（２物件） 1,916,072千円
構築物

販売用不動産からの振替（２物件）

21,622千円

土地

販売用不動産からの振替（２物件）

2,442,213千円

２．当期減少額のうち主なものは次のとおりであります。
建物

販売用不動産への振替（２物件）

1,011,243千円

土地

販売用不動産への振替（２物件）

1,993,065千円【引当金明細表】(単位：千円)
科目

当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

貸倒引当金

21,506

153

20,708950

賞与引当金

316,888203,253

316,888203,253(2) 【主な資産及び負債の内容】
連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。
(3) 【その他】
該当事項はありません。

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第６ 【提出会社の株式事務の概要】
事業年度

12月１日から11月30日まで

定時株主総会

２月中

基準日

11月30日剰余金の配当の基準日

５月31日
11月30日１単元の株式数

100株

単元未満株式の買取り
取扱場所
株主名簿管理人

東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

取次所

―

買取手数料

無料

電子公告により行います。
公告掲載ＵＲＬ
公告掲載方法https://www.toseicorp.co.jp/ir/publicly/index.html
ただし、電子公告によることができない事故その他のやむを得ない事由が生じたときは、日本経済新聞に掲載して行います。
株主優待制度の概要（１）対象となる株主様
毎年11月30日を基準日とし、当社株式１単元（100株）を保有されている株主様を対象といたします。
（２）株主優待の内容
株主に対する特典
当社オリジナルのＱＵＯカード1,000円分を年１回贈呈いたします。
(注)シンガポール証券取引市場における株主様には、シンガポール国内において利用できる1,000円相当額の商品券（Capital Voucher）を年１回贈呈いたします。
（３）贈呈の時期
毎年２月下旬頃の発送を予定しております。
(注) １．当社定款の定めにより、当社の株主は、その有する単元未満株式について、次に掲げる権利以外の権利を行使することができません。
(1) 会社法第189条第２項各号に掲げる権利(2) 会社法第166条第１項の規定による請求をする権利(3) 株主の有する株式数に応じて募集株式の割当ておよび募集新株予約権の割当てを受ける権利
２．株式等の取引に係る決済の合理化を図るための社債等の振替に関する法律等の一部を改正する法律(平成16年６月９日 法律第88号)の施行に伴い、単元未満株式の買取・売渡を含む株式の取扱は、原則として、証券会社等の口座管理機関を経由して行うこととなっています。但し、特別口座に記録されている株式については、特別口座の口座管理機関である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が直接取り扱います。

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有価証券報告書

第７ 【提出会社の参考情報】
１ 【提出会社の親会社等の情報】
当社は、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。

２ 【その他の参考情報】
当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に次の書類を提出しております。
(1) 有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書
事業年度

第70期(自2018年12月１日

至

2019年11月30日)2020年２月27日関東財務局長に提出(2) 内部統制報告書及びその添付書類
2020年２月27日関東財務局長に提出(3) 四半期報告書及び確認書
第71期第１四半期(自2019年12月１日

至

2020年２月29日)2020年４月10日関東財務局長に提出

第71期第２四半期(自2020年３月１日

至

2020年５月31日)2020年７月10日関東財務局長に提出

第71期第３四半期(自2020年６月１日

至

2020年８月31日)2020年10月９日関東財務局長に提出(4) 臨時報告書
2020年２月27日関東財務局長に提出
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２(議決権行使結果)の規定に基づく臨時報告書であります。
2020年７月10日関東財務局長に提出
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第12号及び第19号(提出会社及び連結会社の財政状態、経営成績
及びキャッシュ・フローの状況に著しい影響を与える事象)の規定に基づく臨時報告書であります。
2021年２月26日関東財務局長に提出
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２(議決権行使結果)の規定に基づく臨時報告書であります。
(5) 自己株券買付状況報告書
2020年５月11日、2020年６月３日、2020年７月６日、2020年８月５日、2020年９月３日、2020年10月５日、2020
年11月５日関東財務局長に提出

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有価証券報告書

第二部 【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。

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有価証券報告書独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書
2021年２月19日
トーセイ株式会社
取締役会

御中

新創監査法人
東京都中央区
指定社員
業務執行社員

公認会計士

坂

下

指定社員
業務執行社員

公認会計士

飯

島

貴

之

㊞

淳

㊞

＜財務諸表監査＞監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の2019年12月１日から2020年11月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結財政状態計算書、連結包括利益計算書、連結持分変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書及び連結財務諸表注記について監査を行った。
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」第93条により規定された国際会計基準に準拠して、トーセイ株式会社及び連結子会社の2020年11月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任
経営者の責任は、国際会計基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、国際会計基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
連結財務諸表監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利
用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・

不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書

・

連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。

・

経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。

・

経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかど
うか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・

連結財務諸表の表示及び注記事項が、国際会計基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

・

連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガー
ドを講じている場合はその内容について報告を行う。
＜内部統制監査＞監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、トーセイ株式会社の2020年11月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。
当監査法人は、トーセイ株式会社が2020年11月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任
経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。
なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。

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有価証券報告書

内部統制監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・

内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。

・

財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての
内部統制報告書の表示を検討する。

・

内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガー
ドを講じている場合はその内容について報告を行う。
利害関係
会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上※１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が連結財務諸表に添付する形で別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれておりません。

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有価証券報告書独立監査人の監査報告書
2021年２月19日
トーセイ株式会社
取締役会

御中

新創監査法人
東京都中央区
指定社員
業務執行社員

公認会計士

坂

下

指定社員
業務執行社員

公認会計士

飯

島

貴

之

㊞

淳

㊞

監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の2019年12月１日から2020年11月30日までの第71期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、トーセ
イ株式会社の2020年11月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職
業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
財務諸表監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・

不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。

・

財務諸表の監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。

・

経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及133/134

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有価証券報告書

び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・

経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・

財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかど
うかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計
事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガー
ドを講じている場合はその内容について報告を行う。
利害関係
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上※１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が財務諸表に添付する形で別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれておりません。

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