宮城県マンション管理適正化推進計画

令和６年３月（共同作成）
計画の作成主体
宮城県

対象区域
県内の町村の区域

石巻市、塩竈市、気仙沼市、白石市、名取市、角田市、多賀城市、岩沼市、栗原市、大崎市、富谷市

各市の区域

目次
第１章 計画の概要 ............................................................ 1
１－１ はじめに ............................................................ 1
１－２ 計画の位置付け....................................................... 1
１－３ 対象区域 ............................................................ 2
１－４ 計画期間 ............................................................ 2
１－５ 計画の構成 .......................................................... 2
第２章 マンションを取り巻く現状と課題 ......................................... 4
２－１ マンションの現状..................................................... 4
２－２ 対象区域におけるマンション管理の課題 ................................ 11
２－３ 課題に対する将来像と取組の方向性 .................................... 12
第３章 マンション管理適正化の推進を図るための施策 ............................ 13
３－１ マンション管理状況の把握............................................ 13
３－２ マンション管理適正化に関する啓発及び知識の普及 ...................... 13
３－３ 管理計画認定制度の運用.............................................. 14
３－４ 関係団体との連携体制の充実.......................................... 14
第４章 マンション管理適正化に関する目標 ...................................... 16
第５章 宮城県マンション管理適正化指針（管理計画認定基準） .................... 17
第６章 計画推進に当たって.................................................... 19
６－１ 管理組合及び区分所有者等の役割 ...................................... 19
６－２ 宮城県（町村）及び各市の役割........................................ 19
６－３ 外部専門家（マンション管理士等）の役割 .............................. 20
６－４ マンション管理業者等の役割.......................................... 20
６－５ その他関係団体の役割................................................ 20
参考資料 ..................................................................... 22

本計画における用語の定義は、特段の説明がない限り、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」(平成１２年法律第１４９号)の規定のとおりとします。

第１章 計画の概要

第１章 計画の概要
１－１ はじめに一つの建物を多くの人が区分して所有する分譲マンション1（以下「マンション」といいます。
）は、各所有者の共同生活に対する意識の違い、多様な価値観や考えを持った所有者間の意思決定の難しさ、居住・賃貸・事務所・店舗など利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ、建物の修繕を行う際の技術的な判断の難しさなど、建物を維持管理していく上で、多くの課題を有しています。
さらに、宮城県においても第２章で示すデータのとおり、今後、マンションの高経年化と、居住者の高齢化が進行することにより、管理活動の停滞や建物維持に必要な資金の不足に悩むマンションが増加していくことが予想されます。
このようなマンションが、適切に維持管理されないまま、老朽化が著しく進行した場
合、区分所有者等自らの居住環境の悪化のみならず、外壁等の剥落などによる近隣住民の生命・身体への被害、地域の環境悪化を生じさせるなど、社会的にも深刻な影響を引き起こす可能性があります。
宮城県のまちづくりを進めていく上では、マンション管理の主体である管理組合の運営を適正化し、マンションを良好な状態に保全するための施策を講じていくことが重要です。
このような認識のもと、マンション管理適正化の推進に必要な事項を定めることを目的として、「宮城県マンション管理適正化推進計画2」を作成することとしました。

１－２ 計画の位置付け
本計画は、次のページの図 1-1 のとおり「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」(平成１２年法律第１４９号。以下「マンション管理適正化法」といいます。）第
３条の２の規定に基づく「マンション管理適正化推進計画」として、宮城県（対象：県内の町村の区域）と次の各市（対象：各市の区域）が共同で作成するものです。
石巻市・塩竈市・気仙沼市・白石市・名取市・角田市・多賀城市・岩沼市・栗原市・大崎市・富谷市

1

マンションの定義は、マンション管理適正化法第２条第１号のとおりです。２人以上の区分所有者がいて、居住の用に供する部分のある建物等が本定義におけるマンションに該当します。
2マンション管理適正化法が令和２年６月に改正され、国が定める「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」（以下「マンション管理適正化基本方針」といいます。
）に基づき、マンションの管理適正化を効果的に推進するための計画である「マンション
管理適正化推進計画」を都道府県等が地域の実情等に応じて独自に作成できると定められました。

1

第１章 計画の概要

また、この計画は宮城県が住民の住生活の安定の確保及び向上の促進のために作成している「宮城県住生活基本計画」と調和するものです。
図1-1 計画の位置付け
【国】

【宮城県】

新・宮城の将来ビジョン
宮城県土木・建築行政推進計画

市町村総合計画

根拠法令

住生活
基本法

宮城県
住生活基本計画

住生活基本計画（全国計画）

市町村
住生活基本計画※任意調和

マンション管理適正化法

宮城県
マンション管理適正化推進計画（共同作成）

マンション管理適正化基本方針

・対象の区域における法定事項を定める
・必要に応じて県下全域で講じる施策を定める

市
マンション管理適正化推進計画（独自作成）
・対象区域は当該市の区域

１－３ 対象区域
本計画の対象区域3は、以下のとおりです。
計画の作成主体
宮城県

対象区域
県内の町村の区域

石巻市、塩竈市、気仙沼市、白石市、名取市、角田市、多賀城市、岩沼市、各市の区域

栗原市、大崎市、富谷市

１－４ 計画期間「宮城県住生活基本計画」と終期を合わせ、令和６年度から令和１２年度までの７年間を計画期間とします。
また、５年に１回を目安にマンション管理状況調査を実施し、その結果を踏まえて、
必要に応じて本計画を見直すものとします。

１－５ 計画の構成
計画は、全６章で構成しています。
第１章で、計画作成の背景と目的等の概要を記載した上で、第２章で、宮城県におけ3

県内市町村のうち仙台市（令和４年９月作成済）、登米市、東松島市は本計画の対象外です。

2

第１章 計画の概要

るマンションの現状を踏まえた課題を示します。
続く第３章で、マンション管理適正化に向けた宮城県（町村）及び各市の具体的な取組を示した上で、第４章でこの計画での目標を掲げています。
そして、第５章で管理組合及び区分所有者等がマンション管理適正化に向けて留意が求められる事項を示す宮城県マンション管理適正化指針（管理計画認定基準）を定め、第６章で、計画の推進に当たって各主体の役割を示します。

【参考 マンション管理適正化法改正概要】

出典：国土交通省作成パンフレット（マンション管理・再生は新時代へ）3

第２章 マンションを取り巻く現状と課題

第２章 マンションを取り巻く現状と課題
２－１ マンションの現状（１） マンションの状況
県内の住宅総数（空き家を除く。
）は約９５万戸であり、そのうち約７％がマンションと推計されます。
（図表 2-1 参照）
また、県内のマンション管理組合数は、令和３年１月１日時点で１，５１５となっています。
（次ページの図表 2-2 参照）
そのうち、仙台市以外に立地するマンション管理組合の合計は１２４で、県が所管する町村の区域に立地するマンションは８です。
県内におけるマンション管理組合数及び戸数の約９割が仙台市に立地しているなど、仙台都市圏とそれ以外の地域では、住宅総数に占めるマンションの割合が大きく異なっています。
図表2-1

住宅戸数・マンション戸数
住宅総数¹
（戸）

宮城県
仙台市
市（仙台市を除く）
石巻市
塩竈市
気仙沼市
白石市
名取市
角田市
多賀城市
岩沼市
登米市
栗原市
東松島市
大崎市
富谷市
町村³
仙台都市圏⁴仙台都市圏以外

マンション²（持ち家・共同住宅）
（戸）

Ａ

Ｂ

953,600
508,200
322,590
56,81020,54023,90012,67028,6909,820
23,77016,91026,00022,11014,55048,89017,930122,810634,350319,250

69,50063,800
5,520
350
810
10
30
1,140
10
1,930
590
80
10
10
350
200
180
68,470
1,030

注 1)
2)

Ｂ／Ａ
7.3%
12.6%
1.7%
0.6%
3.9%
0.0%
0.2%
4.0%
0.1%
8.1%
3.5%
0.3%
0.0%
0.1%
0.7%
1.1%
0.1%
10.8%
0.3%

県内における
マンション
戸数の割合

100.0%
91.8%
7.9%
0.5%
1.2%
0.0%
0.0%
1.6%
0.0%
2.8%
0.8%
0.1%
0.0%
0.0%
0.5%
0.3%
0.3%
98.5%
1.5%

居住世帯のある住宅の総数であり、空き家は含まない。
空室や賃貸化した住戸は含まれないため、実際の戸数とは一致しない。
また、住宅・土地統計調査では調査員等が建物の外観を確認したり、世帯や建物の管理者に確認するなどして、共同住宅かどうかを判断していることから本計画におけるマンションの定義と一致しない可能性がある。
3) 県合計と市合計の差から算出しており、各町村の合計と一致しない。
4) 仙台都市圏の市町は以下のとおり。
仙台市、塩竈市、名取市、多賀城市、岩沼市、富谷市、松島町、七ヶ浜町、利府町
出典：平成３０年住宅・土地統計調査（総務省統計局）第１１－２表

4

第２章 マンションを取り巻く現状と課題

図表2-2

県内におけるマンション管理組合数¹
県内における
組合数の割合

市

組合数

仙台市

1,391

町村

県内における
組合数の割合組合数

91.8% 七ヶ浜町

3

0.2%

多賀城市

37

2.4% 蔵王町

2

0.1%

名取市

19

1.3% 柴田町

1

0.1%

塩竈市

18

1.2% 松島町

1

0.1%

石巻市

17

1.1% 利府町

1

0.1%

大崎市

10

0.7% その他町村

0

0.0%

岩沼市

8

0.5% 町村合計

8

0.5%

富谷市

5

0.3% 仙台市を除く合計

124

8.2%

気仙沼市

2

0.1% 県合計

1,515

100.0%

白石市

0

0.0%

角田市

0

0.0%

栗原市

0

0.0%

登米市

0

0.0%

東松島市

0

0.0%

1,507

99.5%

市合計
注

1)

令和３年１月１日時点で県が把握している数のため、現状と一致しない場合がある。

築後４０年以上が経過したマンション（以下「高経年マンション」という。
）は今後、県内においても急増する見込みです。
（図表 2-3 参照）

図表2-3 宮城県の高経年マンション戸数（戸）の見込み
30,00025,00020,00027,351

令和20年度に約5.6倍

令和10年度に約3倍
14,682

15,00010,000
4,855
5,000
0
平成30年度

令和10年度

令和20年度

平成３０年住宅・土地統計調査（総務省統計局）より宮城県が推計

5

第２章 マンションを取り巻く現状と課題（２） 区分所有者の状況
平成３０（２０１８）年時点において、持ち家における６５歳以上の世帯主の割
合は４６％に上っています。また、マンションに居住する区分所有者の永住意識が増加していることから、マンションにおいても、居住者の高齢化が進行していくことが予想されます。
（図表 2-4、2-5 参照）

図表2-4 持ち家の世帯主の年齢割合
34歳以下
14,400世帯
3％

不詳
17,100世帯
3％35～44歳
55,200世帯
10％45～54歳
89,100世帯
16％

65歳以上
257,400世帯
46％

55～64歳
121,000世帯22％

出典：平成３０年住宅・土地統計調査（総務省統計局）

第４６－２表より宮城県分を抜粋

図表2-5 永住意識
70%
60%

62.8%
57.0%
49.9%

50%

52.4%

43.7%

41.5%

41.1%

39.0%

31.3%

31.0%

31.5%

40%
30%

21.7%

24.2%
19.4%

20%

17.6%

17.1%

10%
0%
1980
1987
1993
1999
2003
2008
2013
2018
(S55)
(S62)
(H5)
(H11)
(H15)
(H20)
(H25)
(H30)
(n=7,431) (n=13,498) (n=15,693) (n=12,383) (n=4,795) (n=4,599) (n=4,896) (n=3,211)
永住するつもり

いずれは住み替えるつもり

出典：平成３０年度マンション総合調査（国土交通省住宅局）

6

第２章 マンションを取り巻く現状と課題（３） 長期修繕計画の作成状況
宮城県が令和４年度に実施したアンケート調査4の結果、長期修繕計画を作成している組合の合計は７１．６％となっています。
（図表 2-6 参照）

図表2-6 長期修繕計画の作成状況
作成状況不明8.3%

計画を作成していない
20.0%

2回以上の大規模修繕工事を含む計画を作成している58.3%

回数不明の計画を作成している3.3%
1回の大規模修繕工事を含む計画を作成している10.0%

出典：令和４年度宮城県マンション管理状況調査4

令和４年度に宮城県が、下記のとおり仙台市を除く県内市町に立地するマンションを対象として、マンションの管理状況等を把握するために行った調査
記
1 調査対象
仙台市以外の県内市町村に立地する「マンション管理適正化法」に規定するマンションの管理組合（１２４団体）
2 調査項目（1）建築時期、住宅の戸数などのマンションの概要（2）管理組合の運営状況（3）長期修繕計画の作成状況（4）大規模修繕工事の実施状況（5）自主防災組織の結成状況などの防災上の取組（6）その他のマンション管理に関すること
3 調査期間
令和４年９月１６日から令和５年６月９日まで
4 調査方法マンションの管理組合等の代表者に上記調査項目を記載した調査票を送付し、回答記入後の調査票を郵送により回収
5 回収率
48.4％（60 団体／124 団体）

7

第２章 マンションを取り巻く現状と課題（４） 防災に関する取組状況
宮城県が令和４年度に実施したアンケート調査の結果、ほとんどの組合で何らかの取組を行っている一方で、耐震補強や大雨による浸水の備え等取組状況が低い項目もみられました。
（図表 2-7 参照）

図表2-7 防災に関する取り組み状況（複数回答）
特に何もしていない

5.0%

以下の何らかの取り組みを実施している

95.0%

居住者名簿の作成

71.7%

ハザードマップ等、防災に関する情報収集および周知

51.7%

地域団体（町内会など）との連携体制づくり

36.7%

大規模災害を想定した防災訓練の実施

30.0%

災害時要援護者の把握

30.0%

医薬品や発電機等の防災用品の備蓄

21.7%

災害時の対応マニュアルの作成

21.7%

マンション自主防災組織の結成

18.3%

大雨による浸水への備え

16.7%

耐震補強

6.7%
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

出典：令和４年度宮城県マンション管理状況調査

8

第２章 マンションを取り巻く現状と課題（５） 組合運営に関する将来の不安
宮城県が令和４年度に実施したアンケート調査の結果、組合運営に関する将来の不安として、区分所有者及び居住者の高齢化、それに伴う役員の担い手不足が多く挙げられました。
その次に、大規模修繕工事のための修繕積立金の不足が多く挙げられていました。
（図表 2-8 参照）

図表2-8 組合運営における将来の不安（複数回答）
区分所有者の高齢化

43.3%

居住者の高齢化

43.3%

役員の担い手不足

38.3%

修繕積立金の不足

30.0%

管理組合活動に無関心な区分所有者の増加

26.7%

建物の老朽化23.3%

特に不安はない

16.7%

大規模な災害による建物の損壊

16.7%

大規模修繕工事の実施

15.0%

管理費等の未払いの増加

8.3%

賃貸住戸の増加

8.3%

ルールを守らない居住者の増加

5.0%

所有者不明住戸の増加

1.8%

外国人居住者とのコミュニケーション

1.7%
0%

20%

40%

60%

80%

100%

出典：令和４年度宮城県マンション管理状況調査

9第２章 マンションを取り巻く現状と課題（６） 全国と比較した宮城県の状況
国が実施した「平成３０年度マンション総合調査」における宮城県と全国の主な結果を比較すると、宮城県では防災に関する取組みを実施している割合が比較的高いことが分かります。
（図表 2-9 参照）
図表2-9

調査結果の比較表

宮城県(N=87)

国（N=1,688）

管理規約を定めている

96.6%

98.3%

長期修繕計画を定めている

89.7%

90.9%

防災に関する取組を実施している

85.1%

72.2%

出典：平成３０年度マンション総合調査（国土交通省住宅局）

さらに、直近の仙台市及び宮城県のアンケート調査において、仙台市と仙台市以外の市町村の結果を比較5すると、仙台市以外の市町村では管理規約及び長期修繕計画を定めている割合が比較的低く、防災に関する取組みを実施している割合が比較的高いことが分かります。
（図表 2-10 参照）

図表2-10 調査結果の比較グラフ
98.3%
98.2%
95.0%

管理規約を定めている

90.9%
85.8%

長期修繕計画を定めている
71.6%
72.2%
防災に関する取組を実施している

0.0%
全国（N=1688）

85.6%
95.0%
20.0%

40.0%

仙台市（N=562）

60.0%

80.0%

100.0%

仙台市以外（N=60）

出典：令和４年度宮城県マンション管理状況調査（仙台市以外の市町村）
令和２年度仙台市マンション管理状況調査（仙台市）
平成３０年度マンション実態調査（全国）5

図表 2-9 と 2-10 について、各出典でサンプル数、調査の実施年度、質問の言い回しが異なっているため各調査間での結果は整合しておらず、あくまでも特徴を把握するための比較であることに注意する必要があります。

10

第２章 マンションを取り巻く現状と課題（７） 町村に立地するマンションの状況
県内の町村の区域に立地するマンション８棟についての管理状況を把握するため、現地での外観調査及び管理業者等への聞き取り調査を実施しました。
外観調査の結果、日常の補修等に課題を抱えるマンションはありませんでした。
［写真 町村部に立地するマンションの外観状況の事例］

また、聞き取り調査により、以下のような状況が確認されました。
・多くのマンションでは、空室が出てもすぐ埋まる。
・リゾートマンションの通年居住型利用者が増加している。
・居住者の高齢化が進み、車いすの方やデイサービスを利用される方が増えている。
・総会への出席率が低い。
・コロナ禍で防災訓練を中止している。
・２０２０年・２０２１年の地震で被害を受けて、修繕工事を実施している。
・今後の大規模修繕工事において資金不足となる見込みであるが、積立金の増額について意見の統一が難しい。

２－２ 対象区域におけるマンション管理の課題
２－１の状況を踏まえて、対象区域におけるマンション管理に関する課題を以下のとおり設定します。

課題１

課題２

課題３

管理の必要性に対する修繕工事に必要な区分所有者の認識不足

資金の不足

災害による具体的被害を想定した活動の不足

はじめに、組合運営の将来の不安として役員の担い手不足や管理組合活動に無関心
な区分所有者の増加と回答する組合がみられ、聞き取り調査においても総会への出席率が低いと回答する組合がみられることから、１つ目の課題として「管理の必要性に対する区分所有者の認識不足」と定めます。
次に、長期修繕計画を定めている組合の割合が全国に比べて低く、大規模修繕工事等に必要な修繕積立金が不足している組合がみられ、資金不足が維持管理に大きな影響
11第２章 マンションを取り巻く現状と課題を及ぼすことから、２つ目の課題として「修繕工事に必要な資金の不足」と定めます。
さらに、東日本大震災の教訓等を踏まえ、防災に関する何らかの取り組みを行っている組合の割合は全国に比べて高い一方で、耐震補強や大雨による浸水への備え等の具
体的取組率が低いこと、防災活動などの共助体制の構築がマンション内のコミュニテ
ィ形成の醸成に資することから、３つ目として、「災害による具体的被害を想定した活動の不足」と定めます。

２－３ 課題に対する将来像と取組の方向性
２－２で設定した課題に対する、将来像と取組の方向性を以下に示します。
（１）将来像〇高経年マンションの増加や区分所有者の高齢化が進む中、区分所有者が自らの責任を自覚することで、必要に応じてマンション管理士等の専門家や管理業者の支援を得ながら適正に管理組合の運営を行っている。

〇

長期修繕計画や管理規約に基づく修繕積立金の適切な積立・区分経理が行われ、大規模修繕工事等の資金が確保されている。

〇

災害による具体的な被害を想定した防災訓練の実施や、耐震補強、自治会・町内会等との連携等、防災力の向上に継続して取り組んでいる。

（２）取組の方向性
将来像に向けた取組の方向性をイメージしたものが、下記の図表 2-11 です。
マンション管理適正化の推進に当たっては、マンションに関わる管理組合、区分所有者、専門家、管理業者及び市町村などそれぞれの主体が役割を認識し、相互に連携して取り組む必要があります。
そのため、マンション管理適正化に向けた宮城県の具体的な施策を第３章で示し、その目標を第４章で定めます。
続いてマンション管理適正化指針を第５章で示し、計画の推進に当たっての管理組合及び区分所有者を中心に置いた役割分担について第６章で示します。
図表 2-11

取り組みの方向性イメージ

12

第３章 マンション管理適正化の推進を図るための施策

第３章 マンション管理適正化の推進を図るための施策
第２章で示した現状、課題、将来像を踏まえ、宮城県（町村）及び各市では以下に示す
４つの施策に取り組みます。

３－１ マンション管理状況の把握
目的
今後、高経年マンションが急激に増加することが見込まれる中、外壁等の剥落により近隣住民の生命・身体への被害を与えるなど老朽化マンションが社会的に深刻な影響を与える前に、マンションの状況に応じた対応を行えるようにするため。
対応する課題
課題１ 管理の必要性に対する区分所有者の認識不足
課題２ 修繕工事に必要な資金の不足
課題３ 災害による具体的被害を想定した活動の不足
取組● マンション管理状況調査の実施（定例化）宮城県（町村）及び各市では地域におけるマンション管理の実情を把握して、その経年変化の傾向を分析し、これをマンション管理の適正化施策に反映するため、今後５年に１回を目安に定期的な実態調査を実施します。
なお、これまでには、令和元年度及び令和４年度に調査を実施しています。

３－２ マンション管理適正化に関する啓発及び知識の普及
目的
管理組合が、自ら適切な維持管理に取り組むに当たって区分所有者の自覚を高めるとともに、必要な情報を得られるようにするため。
対応する課題
課題１ 管理の必要性に対する区分所有者の認識不足
課題２ 修繕工事に必要な資金の不足
課題３ 災害による具体的被害を想定した活動の不足
取組● セミナーの開催（継続）マンション管理支援ネットワークせんだい・みやぎ6の活動として、管理組合運営や
6「マンション管理支援ネットワークせんだい・みやぎ」は、管理組合の適正な管理運営を推進するため、 マンションに関する団体、専門家団体、行政等が相互に連携して支援することを目的に、平成１７年に設立された団体です。現在、本県を含め３９団体によって構成され、マンション管理基礎セミナーの開催、窓口相談、情報提供等の活動を展開しています。

13

第３章 マンション管理適正化の推進を図るための施策

マンションの維持管理等に関するセミナーを年２回程度開催しており、内容の充実を一層推進します。セミナーでは、管理組合の運営に役立つ講演、参加者とマンション管理に関する専門家とが情報交換や問題解決のための話し合いをおこなう無料相談会等を実施しています。
● ホームページ等での情報発信（継続）マンションの維持管理に関する情報発信として、県、市及び関係団体ホームページ
への掲載や管理組合に向けた資料送付等をしており、今後も引き続き実施します。

３－３ 管理計画認定制度の運用
目的
マンション管理の必要性を認識し、適切な長期修繕計画の作成を促進するため。
対応する課題
課題１ 管理の必要性に対する区分所有者の認識不足
課題２ 修繕工事に必要な資金の不足
取組● 管理計画認定制度の運用（新規）
宮城県マンション管理適正化指針（本計画第５章参照）に基づき、管理組合が定める管理計画を県及び市が認定します。認定取得によるメリットとして、住宅金融支援機構「マンションすまい・る債」や「共用部分リフォーム融資」を有利に活用することができるほか、固定資産税の優遇措置を受けられる場合があります。
認定取得により建物の適正な維持管理の更なる促進が期待されることから、県ホームページ等での周知を行い、管理計画認定制度の普及を図ります。
なお、本制度の運用開始日は自治体により異なりますので、詳細については県（町村の区域）及び各市（各市の区域）のホームページをご確認ください。

３－４ 関係団体との連携体制の充実
目的マンションの維持管理に関する課題解決に取り組む管理組合を支援するため。
対応する課題
課題１ 管理の必要性に対する区分所有者の認識不足
課題２ 修繕工事に必要な資金の不足
課題３ 災害による具体的被害を想定した活動の不足
取組●

相談窓口の充実（継続）
相談窓口については県及び市のほか、専門的な内容の問い合わせについては次の関14

第３章 マンション管理適正化の推進を図るための施策

係団体の相談窓口を紹介しており、今後も関係団体と連携し、充実した相談体制による管理組合への支援に取り組みます。
主な関係団体窓口
・宮城県マンション管理士会
県内のマンション管理士で構成される一般社団法人で、マンションの管理・運営に関する相談受付・無料相談会や公開セミナーの開催等の事業を行っています。
・マンション管理業協会東北支部
マンション管理適正化法に規定されるマンション管理会社の団体として国が指定する一般社団法人で、マンション管理業者の営む業務に関する苦情解決やマンション管理に関する相談受付、苦情解決等の業務を行っています。
・東北マンション管理組合連合会
管理組合理事長経験者の有志により設立されたＮＰＯ法人で、管理組合の運営や管理
規約改定、長期修繕計画、大規模修繕工事に関する相談受付などの業務を行っています。
・宮城県建築士事務所協会
建築士法に基づく建築士事務所を会員とした一般社団法人で、耐震診断・耐震補強・
リフォームに関する相談受付等の事業を行っています。
・マンション管理センター
マンション管理適正化法に規定される「マンション管理適正化推進センター」として国が指定する公益財人で、情報提供、電話等による相談受付、長期修繕計画作成・修繕積立金算出等の事業を実施しています。
● 地域における共助体制の充実（新規）
災害等の危機的な状況において、一つの建物に多くの人が住むマンションは、自助だけではなく近隣住民同士の共助も重要である7ことから、地域における共助体制が充実するように、管理組合への支援に取り組みます。
（取組の例）
・自治会・町内会等加入・結成促進に係るパンフレット等の配布
・マンションのコミュニティ問題に関するアドバイザーの紹介、派遣
・具体的な共助体制の事例の紹介

7

東日本大震災前に自治会等の参加の程度が高かった人ほど、東日本大震災の際に支援者として活動した比率も支援を受けた比率も高いという調査結果があります。
（日本 NPO 学会（2014）「震災からの生活復興と民間支援に関する意識調査」）

15

第４章 マンション管理適正化に関する目標

第４章 マンション管理適正化に関する目標
マンションの適正な管理を推進するため、対象区域において以下の目標を掲げ、この計画に基づく取組の効果を確認していきます。
指標

現在 ※

本計画期間末対応する施策（令和５年度）（令和１２年度）

施策① 施策② 施策③ 施策④⑴

マンション管理計画の認定を受けている管理組合の割合

-

10.0%

〇

〇

〇

〇

⑵

長期修繕計画を作成している管理組
合の割合

71.6%

80.0%

〇

〇

〇

〇

⑶

自主防災組織を結成している管理組
合の割合

18.3%

25.0%

〇

〇

〇

⑷

地域団体と連携している管理組合の
割合

36.7%

45.0%

〇

〇

〇

※

令和４年度宮城県マンション管理状況調査による推計値
令和４年度の調査において⑶⑷は複数回答による重複が発生するため合計値が整合しませんが、本計画末時点では少なくとも一方を実施している管理組合の合計が70％となるようにそれぞれの目標値を設定しています。

【目標設定（案）の考え方】⑴・⑵は管理計画認定に関わる目標です。⑶・⑷は管理計画認定の基準とはなりませんが、本計画が目指す将来像として設定する目標です。
⑴ 管理計画認定を受けている管理組合の割合
全国における法施行後１年間での認定マンション（予備認定を含む）数は推計０．７％です。
今後、制度の普及により管理計画認定マンション数が増えていく見込みであることを考慮して７年間で１０％を目指します。
（１．４％／年）
６８６組合／約１００，０００組合（令和２年４月１日時点でマンション管理業協会が受託している組合数９９，５８８組合より推計）⑵ 長期修繕計画を作成している管理組合の割合
国のマンション総合調査における本指標の５年間の増加割合は１．９％（H25 89.0% → H30
90.9%）です。
（約０．４％／年）
本対象区域では現状の数字が全国平均と比べて低いため底上げする必要があること、計画による助言等や管理計画認定制度の導入により新たに長期修繕計画を作成する組合が増えることを考慮し、７
年間で８．４％増加（約１．２％／年）の８０．０％を目指します。
（参考：仙台市 同指標目標 ９年間で９．２％増加（約１．０％／年）の９５．０％）⑶・⑷ 自主防災組織を結成している管理組合及び地域団体と連携している管理組合の割合
現状は、「⑶自主防災組織を結成している（18.3%）」「⑷地域団体と連携している（36.7%）
」となっ
ています。
将来像として、少なくとも⑶又は⑷のいずれか１つの取り組みを実施している管理組合の合計が計
画期間末に概ね７割となる状況を目指したいと考えています。
今後、セミナーの開催や自治会・町内会等との連携体制の充実に取り組むことにより、新たに自主防災組織を結成する又は地域団体と連携する組合が大きく増えることを考慮し、⑶については７年間
で６．７％増加（約１．０％／年）の２５．０％、⑷については８．３％増加（約１．４％／年）の
４５．０％を目指します。

16

第５章 宮城県マンション管理適正化指針

第５章 宮城県マンション管理適正化指針（管理計画認定基準）
マンション管理適正化法第３条第２項第３号に基づくマンション管理適正化基本指針に、以下に定める独自の助言・指導・勧告を行う判断基準の目安（以下「独自基準」といいます。
）を加え、宮城県マンション管理適正化指針とします。
本指針は、計画の区域内における管理組合及び区分所有者等が、マンション管理適正化に向けて留意すべき事項を示すものです。
また、同時に、本指針は、管理組合の管理者等に対する必要な助言・指導・勧告を行う
判断基準並びにマンション管理計画認定制度における認定基準となりますので、本指針の内容について十分留意した上で、日常的なマンションの管理適正化に努めることが必要です。

【宮城県マンション管理適正化指針】※ 下線部分が独自基準
助言・指導・勧告を行う判断基準の目安

管理計画認定基準管理規約●

管理規約を作成していない、又は必要●

管理規約が作成されている。

に応じた改正がされていない。

●

管理規約で下記について定めている。
・緊急時や管理上必要なときの専有部への立ち入り・修繕等の履歴情報の保管・管理組合の財務・管理に関する情報の提供

管理組合の運営● 管理者等が定められていない。

●

管理者等及び監事が置かれている。

● 総会を年に一回以上開催していない。

●

総会が年一回以上開かれている。

●

管理費と修繕積立金の区分経理がされ管理組合の経理●

管理費と修繕積立金の区分経理および適正管理がされていない。

ている。
●

修繕積立金会計から他の会計への充当がされていない。

●

直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の３ヶ月以上の滞納額が全体の１割以内である。

17

第５章 宮城県マンション管理適正化指針

長期修繕計画の作成及び見直し等●

長期修繕計画を作成していない、又は●長期修繕計画が「長期修繕計画標準様

定期的な見直しがされていない。

式」に準拠し作成され、長期修繕計画● 修繕積立金を積み立てていない。

の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額が総会で決議されている。
●

長期修繕計画が７年以内に作成又は見直しがされている。

●

長期修繕計画の計画期間が３０年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれている。

●

長期修繕計画において将来の一時金の徴収を予定していない。

●

長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でない。

●

計画期間の最終年度において、借入金の残高のない計画となっている。

その他●

区分所有者（組合員）名簿を作成していない、 又は適切に保管していない。

●

区分所有者（組合員）名簿、居住者名簿を備え、年１回以上の内容確認が行わ
れている。

18

第６章 計画推進に当たって第６章 計画推進に当たって計画の推進に当たってマンションに関わる各主体が担う役割を、以下に示します。

６－１ 管理組合及び区分所有者等の役割
マンションの管理の主体は、あくまでマンションの区分所有者で構成される管理組合です。
マンションの高経年化が進む中、マンションを可能な限り長く活用するよう努める
ことが重要であり、管理組合は、国の示すマンション管理適正化基本方針や宮城県マンション管理適正化指針の定めるところに沿って、自らの責任を自覚し、必要に応じて専門家の支援も得ながら、適正に管理するとともに、国、宮城県（町村）及び各市が講じる施策に協力するよう努める必要があります。
マンションの区分所有者は、管理組合の構成員として修繕の必要性を十分認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすことが求められています。

６－２ 宮城県（町村）及び各市の役割（１） 宮城県（町村）及び各市の役割
宮城県（町村）及び各市は、区域内のマンションの管理状況等の実態把握に努め、国の基本方針や宮城県マンション管理適正化指針に基づき、計画的にマンション
管理適正化に関する施策を講じていくよう努めます。
また、マンション管理適正化法第３章に基づく管理計画認定制度を円滑に運用することで、マンションの管理水準の維持向上と管理状況が市場において評価される環境整備を図ります。
さらに、管理組合、マンション管理士、マンション管理業者、関係ＮＰＯ法人等の団体と連携し、必要な情報提供や相談体制の充実に努めます。
なお、管理が適正に行われていないマンションに対しては、宮城県マンション管
理適正化指針等に即し、必要に応じて助言・指導・勧告及び県と市の間での情報共有を行います。
（２） 各市町村の役割
各市町村は宮城県、管理組合、マンション近隣自治会・町内会等と連携して、地域における共助体制の構築を図ります。

19

第６章 計画推進に当たって（６－２参考）宮城県、各市及び各町村の役割 対応整理表
それぞれの役割

宮城県

市

町村

施策の実施

◯

◯

◯

管理計画認定制度の運用

◯

◯

-

関係団体との連携◯◯◯

助言・指導・勧告等◯◯-

地域における共助体制の構築

△

◯

◯

※ △は補助的な役割

６－３ 外部専門家（マンション管理士等）の役割
マンション管理士等の外部専門家は、管理組合等からの相談に応じ、助言等の支援を適切に行うことが求められており、誠実にその業務を行う必要があります。
また、各マンション管理士は、宮城県（町村）及び各市からの求めに応じ、マンショ
ン管理適正化の推進に向けて、協力するよう努める必要があります。
さらに、各マンション管理士で構成される団体は、行政と連携して施策を推進するとともに、会員である各マンション管理士への情報提供や技術的支援等に努める必要があります。
また、建築士、弁護士、会計士等のその他外部専門家は、それぞれの専門的な知見を活かし、相談体制の充実に努めることが求められています。

６－４ マンション管理業者等の役割
マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けた場合には、誠実にその業務を行うとともに、適切な維持管理の提案に努める必要があります。
また、マンション管理業者は、宮城県（町村）及び各市からの求めに応じ、協力するよう努める必要があります。
さらに、マンション分譲会社は、管理組合の立ち上げや運営の円滑化のため、国のガイドラインを参考に分譲時に管理規約や長期修繕計画、修繕積立金の金額等の案について適切に定めるとともに、これらの内容を購入者に対して説明し、理解を得るよう努める必要があります。

６－５ その他関係団体の役割
マンション管理ネットワークせんだい・みやぎ等の関係団体は、管理組合や行政に対する情報提供や相談業務、アドバイザーの派遣等、宮城県（町村）及び各市等と連携・協力して施策を推進することが期待されています。
20

第６章 計画推進に当たって住宅金融支援機構等の金融機関は、共用部のリフォームに対する融資等、宮城県（町村）及び市町村と連携し、金融を活用したマンション管理支援に取り組むことが期待されています。
その他、ＮＰＯ法人、自治会・町内会等、大学等の非営利団体は、地域に密着した専門性を活かし、柔軟なサービスを提供する主体として、地域の課題解決に向けた活動・研究に取り組むことが期待されています。

21

参考資料

参考資料
各自治体窓口一覧

自治体名

担当課

連絡先

宮城県

建築宅地課

022-211-3242

石巻市

建築指導課

0225-95-1111（内線 5678）

塩竈市

まちづくり・建築課

022-364-2510

気仙沼市

住宅課

0226-22-3426

白石市

建設課

0224-22-1326

名取市

都市計画課

022-724-7124

角田市

建築住宅課

0224-63-0138

多賀城市

都市計画課

022-368-4242

岩沼市

都市計画課

0223-23-0643

栗原市

建築住宅課

0228-22-1153

大崎市

建築指導課

0229-23-8057

富谷市

都市計画課

022-358-0527※ 計画作成時点の情報です。最新の窓口については、当課ホームページをご確認いただ
くか、各自治体の代表窓口にお問い合わせください。

22

宮城県マンション管理適正化推進計画

作成経過

年月日
令和５年７月７日

内容
第１回市町村連絡調整会議（１）宮城県マンション管理適正推進計画の作成について（２）県内の市とのマンション管理適正化推進計画共同作
成について（３）マンション管理計画認定制度について（４）各市町との意見交換

令和５年７月１２日

第１回宮城県マンション管理適正化推進計画検討会議（１）宮城県マンション管理適正化推進計画（素案）の検討について

令和５年８月２５日

第２回宮城県マンション管理適正化推進計画検討会議（１）宮城県マンション管理適正化推進計画（中間案）の検討について

令和５年１０月

中間案に対する市町村への意見照会

令和５年１１月

検討会議構成員による中間案の確認

令和５年１２月１５日「宮城県マンション管理適正化推進計画（中間案）」に関す～令和６年１月１５日

る意見募集手続き（パブリックコメント）

令和６年１月２６日

第３回宮城県マンション管理適正化推進計画検討会議（１）宮城県マンション管理適正化推進計画（最終案）の検討について

令和６年２月７日

第２回市町村連絡調整会議（１）マンション管理適正化推進計画（最終案）について（２）マンション管理計画認定制度について（３）助言・指導・勧告の運用について（４）国庫補助事業「マンション管理適正化・再生推進事
業」について

令和６年３月

計画作成・公表23

宮城県マンション管理適正化推進計画検討会議

氏名
ほりさわ

あきお

堀澤 明生

構成員名簿

所属・役職
東北大学大学院法学研究科

備考

准教授

座長
学識経験者

たかはし

えつこ

髙橋

あ

悦子

べ

かつとし

阿部 克敏

一般社団法人 宮城県マンション管理士会

会

副座長

長

関係団体

多賀城市 都市産業部次長兼都市計画課長

関係団体（行政機関）

さ

さ

き

佐々木

しゅう ご

修吾

一般社団法人 マンション管理業協会東北支部
陽光ビルサービス株式会社

関係団体

マンション事業部

ＭＡサポート課 課長
はたなか

やすはる

畑中 泰治

特定非営利活動法人 東北マンション管理組合

関係団体

連合会 常務理事
よこやま

けい じ

横山 啓治

大崎市 建設部建築指導課長

関係団体（行政機関）※ 敬称略・座長・副座長・以下５０音順

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