【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成25年3月1日【発行者名】

大和ハウス・レジデンシャル投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都千代田区永田町二丁目4番8号

瀧 美知男

ニッセイ永田町ビル7階【事務連絡者氏名】

大和ハウス・アセットマネジメント株式会社
取締役財務企画部長 漆間 裕隆【電話番号】

03-3595-1265【届出の対象とした募集内国投資証券

大和ハウス・レジデンシャル投資法人に係る投資法人の名称】【届出の対象とした募集内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：その他の者に対する割当
995,400,000円(注) 発行価額の総額は、平成25年2月26日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

該当事項はありません【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）(1) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:49) ／ g04516_wk_13908309_0000000_表紙_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】（１）【投資法人の名称】
大和ハウス・レジデンシャル投資法人（英文表示：Daiwa House Residential Investment Corporation）（以下「本投資法人」といいます。）(注) 本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。

（２）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集（以下「本件第三者割当」といいます。）の対象である有価証券は、本投資法
人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
(注) 投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
2,800口(注1) 上記発行数は、後記「第4 募集又は売出しに関する特別記載事項 オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の「オーバーアロットメントによる売出し」に関連して、大和証券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（本件第三者割当）の発行数です。大和証券株式会社は、後記「第4 募集又は売出しに関する特別記
載事項 オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
(注2) 割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は、以下の通りです。

割当予定先の氏名又は名称
大和証券株式会社
割当口数2,800口
払込金額
995,400,000円(注1)
本店所在地
東京都千代田区丸の内一丁目9番1号
代表者の氏名代表取締役社長 日比野 隆司
資本金の額
割当予定
100,000百万円（平成24年12月31日現在）
先の内容
事業の内容
金融商品取引業
大株主
株式会社大和証券グループ本社
99.98%（平成24年12月31日現在）
日の出証券株式会社
0.02%
本投資法人が保有してい－る割当予定先の株式の数
割当予定先が保有してい出資関係
る本投資法人の投資口の243口(注2)
数
本投資法（平成24年8月31日現在）
人との関
一般募集（後記「第4 募集又は売出しに関係する特別記載事項 オーバーアロットメン
取引関係
トによる売出し等について」に定義します。以下同じです。）の共同主幹事会社で
す。
人的関係
－
本投資口の保有に関する事項－(注1)払込金額は、平成25年2月26日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
(注2)平成25年3月1日付で本投資口1口につき2口の割合で投資口分割を実施しておりますが、分割前の口数を記載しています。

（４）【発行価額の総額】
995,400,000円(注) 発行価額の総額は、平成25年2月26日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

－ 1 －(1) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 17:19) ／ g04516_wk_13908309_0101010_第一部_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

（５）【発行価格】
未定(注) 平成25年3月11日（月）から平成25年3月14日（木）までの間のいずれかの日に一般募集において決定される発行価額と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位とします。
（８）【申込期間】
平成25年4月16日（火）（９）【申込証拠金】
該当事項はありません。
（１０）【申込取扱場所】
本投資法人 本店
東京都千代田区永田町二丁目4番8号ニッセイ永田町ビル7階（１１）【払込期日】
平成25年4月17日（水）（１２）【払込取扱場所】
三井住友信託銀行株式会社 芝営業部
東京都港区芝三丁目33番1号（１３）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号（１４）【手取金の使途】
本件第三者割当における手取金上限995,400,000円については、本件第三者割当と同日付をもって決議された一般募集による新投資口発行の手取金9,954,000,000円と併せて、後記「第二部 参照情報 第2 参照書
類の補完情報 1 投資法人の事業の概要 (2) 本投資法人の運用実績と新規取得資産（安定性と成長性の両立） ② 新規取得資産」に記載の本投資法人が取得を予定している特定資産（投信法第2条第1項における意
味を有します。以下同じです。）である「カスタリア大濠ベイタワー」及び「ロイヤルパークスなんば」の取得資金及び取得に係る諸費用に62億円並びに「カスタリア中目黒」の取得に伴う短期借入金の返済資金に38億円を充当します。なお、残余が生じた場合には、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又はその他の借入金の返済資金の一部に充当します。
(注) 上記の各手取金は、平成25年2月26日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（１５）【その他】① 引受け等の概要
該当事項はありません。
②

申込みの方法等(イ) 申込みは、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ申込みを行い、前記「(11) 払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金額を払い込むものとします。
(ロ) 大和証券株式会社は、後記「第4 募集又は売出しに関する特別記載事項 オーバーアロットメント
による売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。

－ 2 －(2) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 17:19) ／ g04516_wk_13908309_0101010_第一部_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

第２【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。

第３【短期投資法人債】
該当事項はありません。

－ 3 －(3) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 17:19) ／ g04516_wk_13908309_0101010_第一部_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

第４【募集又は売出しに関する特別記載事項】
オーバーアロットメントによる売出し等について
本投資法人は、平成25年3月1日（金）開催の役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資口28,000
口の一般募集（以下「一般募集」といいます。）を決議していますが、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、大和証券株式会社が本投資法人の投資主である大和ハウス工業株式会
社（以下「大和ハウス工業」といいます。）から2,800口を上限として借り入れる本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。本件第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、大和証券株式会社が借入
投資口の返還に必要な本投資口を大和証券株式会社に取得させるために行われます。
大和証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴い安定操作取引を行う場合があり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
また、大和証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から平成25年4月12日（金）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオー
バーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。大和証券株式会社がシンジケートカバー取引により取得したすべての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、大和証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって取得し、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、大和証券株式会社は、本件第三者割当に応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
上記に記載の取引に関しては、大和証券株式会社が三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社及び野村證券株式会社と協議の上、これを行います。

－ 4 －(4) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 17:19) ／ g04516_wk_13908309_0101010_第一部_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」又は「金商法」といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照下さい。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第13期（自平成24年3月1日

至平成24年8月31日）

平成24年11月22日関東財務局長に提出

２【半期報告書】
該当事項はありません。
３【臨時報告書】
該当事項はありません。
４【訂正報告書】
該当事項はありません。

－ 5 －(5) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

第２【参照書類の補完情報】
参照書類である平成24年11月22日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項及び参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
(注1) 以下の文中において記載する数値は、別途注記する場合を除き、単位未満を切り捨てて記載し、比率については、別途注記する場合を除き、小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の数値又は比率の合計が一致しない場合があります。
(注2) 本書における記載のうち、第14期（平成25年2月期）以降に係る数値については、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく会計監査人の監査を終了していません。

－ 6 －(6) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

1

投資法人の事業の概要(1) 本投資法人の概要
本投資法人は、大和ハウス工業の100％子会社である大和ハウス・アセットマネジメント株式会社（旧商号大和ハウス・モリモト・アセットマネジメント株式会社）（以下「本資産運用会社」といいます。）をその資産運用会社とし、大和ハウス工業をスポンサーとする、居住施設を運用対象とする居住施設特化型の不動産投資信託（J-REIT）です。
本投資法人は、平成22年4月1日に効力を発生したニューシティ・レジデンス投資法人（以下「NCR」といいます。）との合併（以下「本合併」といいます。）により、資産規模（取得（予定）価格(注1)の合計をいいます。
以下同じです。）を24物件（取得価格の合計511億円）（平成21年11月末日現在）から129物件（取得価格の合計1,905億円）（平成22年4月1日現在）に拡大した結果、2,000億円を超える総資産額及び8,000戸を超える賃貸可能戸数を有する、住宅系リート(注2)の中でも屈指の規模を有する投資法人に成長しました。
また、本投資法人は、平成23年10月と同年11月に上場以来初となる新投資口合計41,800口の発行（以下「平成23年公募増資」といいます。）を行い、総額17,599百万円の資金調達を行うとともに大和ハウスグループ(注3)等からの2物件を含む4物件を取得し、外部成長にも軸足をおいた成長戦略に転換しました。
本投資法人は、大和ハウス工業との連携を更に強化し、賃貸住宅の企画・開発からテナントリーシング、管理・運営に至るまでの総合的な事業を展開する大和ハウスグループと協働することで成長力の強化を図るとともに（大和ハウスグループの総合力を活用）、大和ハウス工業が開発する物件を中心に資産規模の拡大を目指し、高齢者向け住宅への投資も行う方針です（資産規模の拡大）。
また、相対的に競争力の劣る運用資産の入替えによる収益向上や、管理・運営コストの削減を実現するとともに（ポートフォリオの質の向上）、大和ハウスグループの信用力を背景に強固なバンクフォーメーションを構築し、負債コストの削減に努めます（財務体質の強化）。
更には、内部留保と税務上の繰越欠損金を活用して、分配金マネジメントを実施していきます（分配金マネジメントの実施）。
本投資法人は、これらの運用戦略により、持続的な外部成長と安定した分配金を実現していきます。
本投資法人は、今後も大和ハウスグループの開発物件やウェアハウジング機能を活用した物件等を取得する
ことで、更なる外部成長を実現するとともに、大和ハウスグループの総合力を活用し、中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を通じ、投資口の価値向上に努めます。
(注1) 「取得（予定）価格」とは、本投資法人の保有に係る物件（以下「保有物件」といいます。）又は新規取得資産（後記「(2) 本投資法人の運用実績と新規取得資産（安定性と成長性の両立） ② 新規取得資産 (イ) 新規取得資産の取得」に定義します。以下同じです。）に係る各売買契約に記載された売買金額（取得に係る諸費用、公租公課等の精算金及び消費税等を含みません。）をいいます。ただし、NCRが保有していた物件については、本合併時の受入価格である平成22年2月末日現在の鑑定評価額によります。なお、単位未満を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注2) 「住宅系リート」とは、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場している投資法人のうち、居住施設を主な投資対象とするものをいいます。以下同じです。
(注3) 「大和ハウスグループ」は、大和ハウス工業並びに主として賃貸住宅・マンションの管理・運営事業を行う大和リビング株
式会社を含むその連結子会社81社及び持分法適用関連会社14社（平成25年1月17日現在）により構成されます。本資産運用
会社も、その一員です。以下同じです。

－ 7 －(7) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(2) 本投資法人の運用実績と新規取得資産（安定性と成長性の両立）① 運用実績(イ) 資産規模の拡大と収益性の改善（成長性）
本投資法人は、本合併により、資産規模を24物件（取得価格の合計511億円）から129物件（取得価格の合計1,905億円）に拡大した結果、住宅系リートの中でも屈指の規模を有する投資法人に成長するとともに、NCRが保有していた物件について簿価を約24.7％切り下げて承継したため、本投資法人の平均NOI
利回り(注1)を、本合併前の4.5％（第8期（平成21年11月期））から5.0％（第9期（平成22年8月期））
へと改善させることができました。
スポンサーである大和ハウスグループとの協働により、運用資産の着実な成長と収益性の改善を図っています。
＜資産規模及び平均NOI利回りの推移＞(注1) 「平均NOI利回り」は、以下の計算式により求められる数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
①第8期（平成21年11月期）から第13期（平成24年8月期）：
当該期における賃貸NOI
× 365日／期中日数
平均NOI利回り＝ (賃貸事業収入＋その他賃貸事業収入－賃貸事業費用＋減価償却費)×100（％）
各保有物件の（取得価格×期中保有日数／期中日数）の合計額②新規取得資産取得後：本書の日付現在本投資法人が保有する123物件のうち第14期に譲渡した2物件を除く121物件の第13期（平成24年8月期）における年換算NOIの合計に新規取得資産及び「カスタリア榴ヶ岡」の取得時の不動産鑑定評価書における直接還元法の賃貸純収益の合計を加えた額を取得（予定）価格の合計で除することにより、本資産運用会社が計算したものです。
(注2) 本合併後から新規取得資産取得後（後記「(2) 本投資法人の運用実績と新規取得資産（安定性と成長性の両立） ② 新規取得資産 (イ) 新規取得資産の取得」に定義します。以下同じです。）までに取得した保有物件及び新規取得資産に占める大和ハウスグループ等から取得した保有物件及び新規取得資産の割合を、取得（予定）価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。

－ 8 －(8) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(ロ) 収益の安定性について（安定性）
本投資法人は、賃料や稼働率が相対的に安定している居住施設を投資対象としています。
本投資法人は、賃料水準を安定的に維持しつつ稼働率の改善に努め、平成24年12月末日現在の保有資
産の稼働率が96.4％と安定した稼働実績を有しています。
また、本投資法人の1口当たり分配金は、本合併後の平均NOI利回りの改善、ポートフォリオ稼働率の安定及び後記「(4) 分配金マネジメントによる分配金の安定化と向上」に記載の分配金マネジメント方針に従った分配金マネジメントの実施等により、第10期以降4期連続で8,000円(注2)を上回る水準を確保しており、安定的に推移しています。
今後も、本投資法人は、質の高いポートフォリオ構築による高いポートフォリオ稼働率と安定した分配金を達成するべく、中長期にわたる安定した収益の確保を目指します。
＜1口当たり分配金及びポートフォリオ稼働率の推移＞(注1) 「ポートフォリオ稼働率」は、各期末時点の本投資法人の保有物件の賃貸可能面積の合計に占める賃貸面積の合計の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注2) 平成25年3月1日付で本投資口1口につき2口の割合で投資口分割を実施しており、「1口当たり分配金」は、当該投資口分割による影響を加味し、各期の1口当たり分配金を2で除した金額を、小数第1位を四捨五入して記載しています。な
お、第9期（平成22年8月期）は、決算期変更により平成21年12月1日から平成22年8月31日までの9か月となっています。

－ 9 －(9) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(ハ) ポートフォリオの質の向上
資産規模が拡大したことで分配金への影響を抑えつつ競争力の劣る物件を入れ替えることが可能となったため、本投資法人は、本合併後、本投資法人のスポンサーである大和ハウスグループと協働し、スポンサーサポートを活かした物件取得と内部留保を活用した積極的な物件の入替えを行いました。
具体的には、本投資法人は、NCRから承継した物件について、本合併後から本書の日付現在までの間に、規模、地域、築年数、稼働率及び駅からの距離等を総合的に考慮の上、個別物件の競争力を判断して売却候補物件を選別し、合計25物件を売却しました。
また、本投資法人は、本合併後から本書の日付現在までの間に、大和ハウス工業が企画・開発した「ロイヤルパークス豊洲」及び「ロイヤルパークス花小金井」を取得したほか、大和ハウス工業のウェ
アハウジング機能を活用した5物件及び大和ハウス工業が他のデベロッパーと共同で開発した「芝浦アイランド ブルームタワー」を取得し、また、本資産運用会社の外部のパイプラインを活用して11物件を取得しました。
これらの本投資法人が実施した、本合併後から本書の日付現在までの物件の入替えは、大和ハウスグ
ループ等からの8物件を含む19物件（取得価格の合計472億円）の取得及び25物件（譲渡価格(注)の合計
253億円）の譲渡となっています。
なお、本合併後から新規取得資産取得後までに取得した保有物件及び新規取得資産に占める大和ハウ
スグループ等から取得した保有物件及び新規取得資産の割合は、取得（予定）価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入すると59.6％となります。
これらの物件の入替えの結果、前記「(ロ) 収益の安定性について（安定性）」に記載のポートフォリ
オ稼働率の改善による収益の向上の効果とも相まって、平均NOI利回りが第13期（平成24年8月期）において5.4％まで向上したほか、本投資法人のポートフォリオにおける平均築年数の若返りや小規模な物件の売却による管理効率の向上等の効果が得られたことから、本投資法人は、これらの物件の入替えによりポートフォリオの質の向上を実現したものと考えています。
なお、新規取得資産取得後の平均NOI利回りについては、後記「② 新規取得資産 (イ) 新規取得資産の取得」をご参照下さい。
本投資法人は、今後も、大和ハウスグループとの協働により、着実な外部成長とポートフォリオの質の向上を実現していきます。
(注)「譲渡価格」とは、本投資法人が譲渡した物件に係る各売買契約に記載された売買金額（譲渡に係る諸費用、公租公課等の精算金及び消費税等を含みません。）をいいます。

＜物件の入替実績＞(注1) 「鑑定NOI利回り」は、取得時の不動産鑑定評価書における直接還元法の賃貸純収益（「芝浦アイランド ブルームタ
ワー」については、DCF法の6年目の賃貸純収益）（合計欄についてはその合計）を取得（予定）価格（合計欄についてはその合計）で除することにより、本資産運用会社が計算したものであり、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注2) 「築年数」は、「取得」欄に記載の保有物件及び新規取得資産については、取得（予定）日現在における築年数を、「売却」欄に記載の売却物件については、譲渡日現在における築年数を小数第2位を四捨五入して記載しています。ただし、合計欄については、各物件の築年数を取得（予定）価格で加重平均して記載しています。
(注3) 「NOI利回り」は、譲渡日の属する期の前期末を最終日とする1年間の各保有物件のNOI（賃貸事業収入－賃貸事業費用＋減価償却費）の合計を取得価格の合計で除することにより、本資産運用会社が計算したものであり、小数第2位を四捨五入して記載しています。

－ 10 －(10) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(ニ) 今後のスポンサーパイプライン（成長性）
本投資法人は、大和ハウス工業との間で締結した平成23年9月5日付「新パイプライン・サポート等に関する基本協定書」に基づく大和ハウス工業からのサポートの一環として、大和ハウスグループに本投資法人向けの賃貸住宅の開発検討を依頼することができるものとされています（以下、当該開発検討依頼に基づき本資産運用会社からの投資案件に対する要望や提案等を反映して大和ハウス工業が開発を計
画及び実施し、本投資法人に対して優先交渉権を付与している物件を、「本投資法人向け開発物件」といいます。なお、大和ハウス工業から本投資法人が受けるサポートの詳細については、後記「(9) 大和
ハウスグループとその総合力を活用した運用戦略」をご参照下さい。）。本投資法人向け開発物件は、本書の日付現在、4物件となっているほか、本投資法人が、大和ハウスグループに本投資法人向けの賃貸住宅の開発検討を依頼し、当該開発検討依頼に基づき本資産運用会社からの投資案件に対する要望や提案等を反映して大和ハウス工業が開発を計画及び実施し、大和ハウス工業に対して優先交渉権の付与を依頼している開発物件（以下「本投資法人の取得対象物件」といいます。）が4物件あります（ただし、本書の日付現在、本投資法人は優先交渉権の付与を受けていません。）。
また、本投資法人は、大和ハウス工業との間で締結した平成23年9月5日付「新パイプライン・サポー
ト等に関する基本協定書」に基づく大和ハウス工業からのサポートの一環として、大和ハウスグループ
等が保有する物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する居住施設の売却が予定される場合、当該物件に関する情報を、第三者に優先して提供を受け、優先的に売買交渉を行う権利の提供を受けることができます。平成24年9月末日現在、大和ハウス工業が保有する稼働中の賃貸住宅（ロイヤルパークスシ
リーズ8物件(注1)を含みます。）は497億円（簿価ベース）であり、本投資法人は、これらの物件を大和ハウス工業が売却する際には、かかる優先的な売買交渉を行う権利を最大限活用し、その取得を目指します。
本投資法人は、スポンサーである大和ハウス工業のサポートを最大限活用し、ポートフォリオの質の向上に資する物件の取得を目指します。
＜今後のスポンサーパイプライン＞(注1) 新規取得資産である「ロイヤルパークスなんば」を含みます。
(注2) 上記の物件について、「ロイヤルパークスなんば」を除き、本書の日付現在、本投資法人が取得を決定した物件はありません。

－ 11 －(11) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

②

新規取得資産(イ) 新規取得資産の取得＜新規取得資産＞
物件名称

取得（予定）日鑑定取得(予定)
鑑定評価額（②－①） NOI
価格（②）
（百万円） 利回り
（①）
（百万円）
（％）
（百万円）

築年数
(注1)

取得（予定）先

カスタリア中目黒 平成24年11月29日

3,800

4,000

200

5.2

4.8 野村不動産株式会社

カスタリア大濠
ベイタワー(注2)

平成25年 3月25日

2,910

3,520

610

7.5

6.5

ロイヤルパークス
なんば

平成25年 3月29日

2,830

2,940

110

7.1

合計・平均

－

9,540

10,460920

6.5

国内の特例有限会社(注3)
ロイヤルパークス
7.1 なんば株式会社
(注4)
6.0

－

(注1) 「築年数」は、取得（予定）日現在における築年数を小数第2位を四捨五入して記載しています。ただし、合計・平均
欄については、各物件の築年数を取得（予定）価格で加重平均して記載しています。
(注2) 本書の日付現在、当該物件の名称は「ディーウイング・ベイタワー」ですが、本投資法人は、取得に際して当該物件の名称を上記のとおり変更する予定です。
(注3) 名称等の開示について、同意が得られていないため、非開示としています。なお、取得予定先は、本投資法人又は本資産運用会社と特別な利害関係にある者に該当しません。
(注4) ロイヤルパークスなんば株式会社は、大和ハウス工業の子会社です。

本投資法人は、本書の日付現在、「カスタリア大濠ベイタワー」及び「ロイヤルパークスなんば」の各不動産を信託財産とする信託受益権を取得する予定です（以下、平成24年11月29日に取得済の「カスタリア中目黒」並びに本書の日付現在における取得予定資産である「カスタリア大濠ベイタワー」及び「ロイヤルパークスなんば」の3物件を総称して「新規取得資産」といいます。また、「新規取得資産取得後」とは、新規取得資産のうち、取得予定日が後の日となる「ロイヤルパークスなんば」の取得が完了した後の時点をいいます。以下同じです。）。新規取得資産の詳細については、後記「2 投資対象
(1) 第14期取得資産及び新規取得資産 ② 新規取得資産」をご参照下さい。
本投資法人の第13期（平成24年8月期）の平均NOI利回り5.4％に対し、新規取得資産における平均NOI
利回りは6.5％であり、また、いずれの新規取得資産についても鑑定評価額を下回る価格で取得するため、
本投資法人は、新規取得資産の取得がポートフォリオの収益性の向上に寄与するものと考えています（なお、第10期末後から新規取得資産取得後までの、物件数、資産規模及び平均NOI利回りの推移については、以下の表をご参照下さい。）。
新規取得資産のうち、「ロイヤルパークスなんば」は、大和ハウス工業が開発し、プロパティ・マネ
ジメント会社は、大和リビング株式会社であり、企画・開発からリーシング・管理まで大和ハウスグ
ループの総力が結集された物件です。更に、「ロイヤルパークスなんば」の住宅部分については、本投資法人による取得時に大和リビング株式会社との間で賃料保証型のマスターリース契約を新たに締結する予定であり、中長期にわたり安定的な収入を確保することを見込んでいます。
また、「カスタリア中目黒」及び「カスタリア大濠ベイタワー」の2物件は、本資産運用会社が外部のパイプラインを活用した物件ですが、ビルメンテナンス業務については、いずれも大和ハウスグループに委託することとしており、「カスタリア中目黒」は大和ライフネクスト株式会社に変更済であり、「カスタリア大濠ベイタワー」は、取得時にグローバルコミュニティ株式会社に変更することを予定しています。
新規取得資産の取得により、資産規模は125物件（取得（予定）価格の合計2,184億円）となり、地域
及び住居タイプ別の分散投資が進み、また、平均築年数が低下します。本投資法人は、これによりポー
トフォリオの収益性の向上が図られると考えています。

－ 12 －(12) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

＜資産規模拡大とポートフォリオの収益性向上＞(注1) 第13期末後から新規取得資産取得後までに、新規取得資産の他に「カスタリア榴ヶ岡」を取得し、また2物件を譲渡しています。
(注2) 平均NOI利回り：「平均NOI利回り」は、以下の各時点について、以下の式により求められる数値を記載しています。
以下同じです。
①第10期末（平成23年2月期末）及び第13期末（平成24年8月期末）：
当該期における賃貸NOI（賃貸事業収入＋その他賃貸事業収入
× 365日／期中日数
平均NOI利回り－賃貸事業費用＋減価償却費）
＝
×100
（％）
各保有物件の（取得価格×期中保有日数／期中日数）の合計額②新規取得資産：取得時の不動産鑑定評価書における直接還元法の賃貸純収益の合計を取得（予定）価格の合計で除することにより、本資産運用会社が計算したものです。
③新規取得資産取得後：本書の日付現在本投資法人が保有する123物件のうち第14期に譲渡した2物件を除く121物件の第13期（平成24年8月期）の年換算NOIの合計に新規取得資産及び「カスタリア榴ヶ岡」の取得時の不動産鑑定評価書における直接還元法の賃貸純収益の合計を加えた額を取得（予定）価格の合計で除することにより、本資産運用会社が計算したものです。

なお、第14期（平成25年2月期）には、「カスタリア中目黒」のほか、平成24年9月3日付で「カスタリア榴ヶ岡」を取得しています。

物件名称

取得日

カスタリア榴ヶ岡

平成24年9月3日

取得価格
（①）
（百万円）

鑑定
鑑定評価額
（②－①） NOI（②）
（百万円） 利回り
（百万円）
（％）

1,209

1,320

111

築年数
(注1)

6.9

3.6

取得先
国内の特例有限会社(注2)(注1) 「築年数」は、取得日現在における築年数を小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注2) 名称等の開示について、同意が得られていないため、非開示としています。なお、取得先は、本投資法人又は本資産運用会社と特別な利害関係にある者に該当しません。

(ロ) 新規取得資産取得後のポートフォリオの分散状況
新規取得資産取得後における本投資法人のポートフォリオの分散状況は、以下のとおりです。
a. 地域別投資比率
地域
物件数
取得（予定）価格
投資比率
(注1)
（棟）
（百万円）
（％）(注2)(注3)
エリア1
4488,81640.7
エリア2
42
69,04131.6
エリア3
12
12,7745.8
エリア427
47,80121.9
合計
125
218,432100.0(注1) 「地域」については、後記「(7) 将来を見据えた投資方針 ② ポートフォリオの地域別及び居住施設のタイプ別投資方針」をご参照下さい。
(注2) 「投資比率」は、取得（予定）価格を基準に算出しています。以下同じです。
(注3) 比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

b. 用途別投資比率
用途
居住施設
商業施設
その他
合計

物件数
（棟）
124
1
－
125

取得（予定）価格（百万円）
217,022
1,410－
218,432

投資比率（％）－ 13 －(13) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

99.4
0.6
－
100.0

c. 築年数分布
物件数
（棟）

築年数

取得（予定）価格
（百万円）

1年未満
1年以上5年未満
5年以上10年未満
10年以上
合計
d. 用途別平均築年数
用途
居住施設
商業施設
その他
合計

－
7
99
19
125

投資比率
（％）

－
16,263
182,992
19,177
218,432

－
7.4
83.8
8.8
100.0

平均築年数(注)
7.6
6.4
－
7.6

(注) 「平均築年数」は、本書の日付現在における各保有物件及び新規取得資産の築年数を取得（予定）価格で加重平均し、小数第2位を四捨五入して記載しています。

e. 居住施設のタイプ別戸数比率タイプ(注)コンパクト（C）
ファミリー（F）
合計

住戸数
（戸）

戸数比率
（％）
7,967
1,629
9,596

(注) 「タイプ」については、後記「(7) 将来を見据えた投資方針
資方針」をご参照下さい。

f. 徒歩時間別比率（居住施設のみ）
徒歩時間
物件数
(注)
（棟）
1分以上3分未満
3分以上5分未満
5分以上8分未満
8分以上10分未満
10分以上
合計

31
28
33
18
14
124

83.0
17.0
100.0
② ポートフォリオの地域別及び居住施設のタイプ別投取得（予定）価格（百万円）
66,44550,32856,041
29,495
14,713217,022

投資比率
（％）
30.6
23.2
25.8
13.6
6.8
100.0

(注) 「徒歩時間」とは、最寄駅までの距離を、道路距離80mを1分に換算し、1分未満の端数を切り上げて本資産運用会社が算出した徒歩による所要時間をいいます。

g. 月額賃料分布
月額賃料(注)
100,000円未満
100,000円以上150,000円未満
150,000円以上200,000円未満
200,000円以上250,000円未満
250,000円以上300,000円未満
300,000円以上500,000円未満
500,000円以上
合計

住戸数
（戸）
3,772
2,586
1,832
691
243
137
8
9,269

比率
（％）
40.7
27.9
19.8
7.5
2.6
1.5
0.1
100.0

(注) 「月額賃料」とは、住戸（店舗は除きます。）について、平成24年12月31日現在、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に記載されている月額賃料（共益費を含みますが、月極駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料及び消費税等は除きます。）をいいます。なお、賃料保証型のマスターリース契約を締結している物件は、マス
ターリース月額賃料を各住戸面積に応じて按分し算出した賃料を各戸の月額賃料としています。

－ 14 －(14) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(3) 財務戦略（財務体質の強化）① 財務安定性の維持・向上のための基本方針
本投資法人は、資金調達手段の多様化、返済期限の分散等を基本方針とした効率的な資金調達に努めています。また、本投資法人は、期末負債コスト(注1)を抑制的に管理することを基本方針とし、LTV(注2)の上限
は、60％を目途としています（ただし、一時的にLTVが60％を超えることができるものとしています。）。
本合併により本投資法人のLTVが一時的に高まったため、第10期（平成23年2月期）末日現在のLTVは61.0％
でしたが、平成23年公募増資とその後の運用により、第14期（平成25年2月期）末日現在のLTVは56.6％と改善しています。
また、本書の日付現在、新規取得資産取得後のLTVは、これらの適切なLTVコントロールを通じて53.6％を見込んでいます。

(注1) 「期末負債コスト」は、各期末を基準時点として、以下の計算式により求められ、小数第3位を四捨五入して記載しています。なお、借入期間が1年以下のコミットメントラインについては、以下の計算式からは除外しています。また、金利ス
ワップ契約により金利を固定化した負債については、固定化後の基準金利を用いています。以下同じです。
期末負債コスト（％）＝（各期末時点における基準金利の年換算支払利息の合計＋適用スプレッドの年換算支払利息の合計＋融資関連手数料の年換算支払額の合計）÷各期末における有利子負債の残高×100(注2) 「LTV」は、以下の計算式により求め、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
LTV（％）＝有利子負債の総額÷総資産×100
第14期末時点又は新規取得資産取得後時点におけるLTVは、以下の計算式により求めた試算値です（小数第2位を四捨五入しています。）。
第14期末時点
LTV＝（第13期末現在の有利子負債の総額＋第14期中の有利子負債増減見込額）÷（第13期末現在の総資産＋第14期中の負債の増減見込額＋第14期中の純資産の増減見込額）×100
新規取得資産取得後時点
LTV＝（第13期末現在の有利子負債の総額＋第14期中の有利子負債増減見込額＋第14期末から新規取得資産取得後までの有利子負債の増減見込額）÷（第13期末現在の総資産＋第14期中の負債の増減見込額＋第14期中の純資産の増減見込額＋第14期末から新規取得資産取得後までの負債の増減見込額＋第14期末から新規取得資産取得後までの純資産の増減見込額）×100
本投 資法人は、 一般募集に おける発 行価額の総 額及び本件 第三者割 当における 発行価額の 総額とし て、それぞ れ
9,954,000,000円及び995,400,000円を見込んでいます。これらの金額は平成25年2月26日（火）現在の東京証券取引所における終値を基準として、発行価額を本投資口1口当たり355,500円と仮定して算出したものです。また、本件第三者割当については、募集投資口数の全部について大和証券株式会社により申込みがあり、発行が行われた場合を前提としています。したがって、一般募集及び本件第三者割当における実際の発行価額が上記仮定額よりも低額となった場合又は本件第三者割当における募集投資口数の全部若しくは一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、エクイティ調達額
は上記よりも減少することとなり、その分は手元資金を充当するため、実際のLTVは上記よりも高くなります。逆に一般募集及び本件第三者割当における実際の発行価額が上記仮定額よりも高額となった場合には、エクイティ調達額は上記よりも増加することがあり、その場合には、実際のLTVは上記よりも低くなります。
(注3) 「長期負債比率」は、以下の計算式により求められた数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
長期負債比率（％）＝残存期間1年超の有利子負債÷有利子負債の総額×100(注4) 「平均残存年数」は、各期末時点又は新規取得資産取得後における各有利子負債の残存年数を、当該時点における各有利子
負債の残高で加重平均した年数をいい、小数第3位を四捨五入して記載しています。なお、分割約定返済分については、それぞれの金額を各返済期日に返済するものと仮定して算出しています。また、コミットメントラインによる借入金は除いて記載しています。以下同じです。

－ 15 －(15) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

＜財務関連指標の推移＞(注1) 「固定金利比率」は、以下の計算式により求められた数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
固定金利比率（％）＝固定金利による有利子負債の総額÷有利子負債の総額×100
なお、金利スワップ契約により金利が固定化された変動金利による有利子負債は、固定金利比率の計算においては、固定金利による有利子負債として計算しています。
(注2) 一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの対象である本投資口に付された信用格付ではありません。本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。各期末時点で記載しています。

②

借入先の多様化と強固なバンクフォーメーションの構築
本投資法人は、財務体質の強化のため、大和ハウスグループの信用力を背景に、強固なバンクフォーメー
ションを構築することを目指しており、これまで借入先の多様化を実現してきました。平成25年1月末の再生
債務のリファイナンスにおいても、大和ハウス工業と親密な地方銀行2行との取引を開始しています。
本投資法人の借入先は、第14期（平成25年2月期）末日現在、大和ハウス工業の主要取引金融機関であるメ
ガバンク及び大手信託銀行等を中心とした国内主要金融機関15行で構成されています。

(注) 中央三井信託銀行株式会社、住友信託銀行株式会社及び中央三井アセット信託銀行株式会社は、平成24年4月1日付で合併し、三井住友信託銀行株式会社となりました。

－ 16 －(16) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

③

借入期間の長期化・分散化
本投資法人は、本合併以降、借入期限到来時に借入期間の長期化及び返済期限の分散化を実現してきました。
平成25年1月31日に返済期限が到来した再生債務150億円及び平成25年2月28日に期限前返済を実施した再生
債務112億円（平成26年1月31日期限の150億円の一部）についても、借入期間を期間3年2か月、期間6年11か月及び期間7年の借入れに分割し、長期化するとともに既存借入の返済期限を考慮して分散化を実現しています。
本投資法人は、今後も引き続き借入期間の長期化・分散化を行うことでリファイナンスリスクを軽減していく方針です。
＜長期負債比率＞
・長期を中心とした有利子負債構成、リファイナンスによりさらなる長期化を実現(注) 「短期借入金」とは、各期末日の翌日から返済日までの期間が一年以内のものをいい、「長期借入金」とは、各期末日の翌日から返済日までの期間が一年超のものをいいます。

＜有利子負債返済期限の分散状況＞(注) コミットメントラインによる借入金を除いて記載しています。

－ 17 －(17) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

④

負債コストの低減
本投資法人は、大和ハウスグループの信用力を背景に金融機関と継続的な交渉をすることで適用スプレッドを圧縮して継続した負債コスト(注1)の低減を実現し、これにより財務体質を強化できたものと考えています。本投資法人は、今後も引き続き適用スプレッドを圧縮することで負債コストの低減を目指します。
＜負債コストの低減実績＞(注1) 「負債コスト」は、各借換時期を基準時点として、当該時点の借換前後の調達金利水準について、以下の計算式により求められた数値を、小数第3位を四捨五入して記載しています。
負債コスト＝オールインコスト（借換時点における基準金利＋適用スプレッド＋融資関連手数料率（年率換算））
なお、借換え後に金利スワップ契約により金利を固定化した負債については、固定化後の金利を用いています。また、平成25年1月及び2月については、借換期間を期間3年2か月、6年11か月及び7年の借入れに分割していますが、それぞれのオール
インコストを借換額で加重平均した数値を記載しています。
(注2) 「1口当たりの負債コスト増減額」は、以下の計算式により求められた数値を、小数第1位を四捨五入して記載しています。
1口当たりの負債コスト増減額＝（借換額×負債コストの差）÷発行済投資口総数（本書の日付現在：321,070口）⑤

金利固定化の実現
本投資法人は、本合併後、借入れに関し金利スワップ契約を締結することで実質的に金利の固定化を図り、金利変動リスクの低減を実現しています。第14期末時点の固定金利(注)での借入れにおける調達比率は87.2％となっています。本投資法人は、引き続き金利の固定化を図り、金利上昇リスクのヘッジに努める方針です。
(注) 金利スワップ契約により実質固定化された借入れも含みます。

＜固定金利比率＞
・固定金利の構成比率も向上、引き続き金利上昇リスクのヘッジに努める方針(注) 「変動金利（固定金利選択可）」とは、変動金利借入れのうち、適用スプレッドを変更することなく固定金利に変更することができるものをいい、「適用スプレッド」とは、適用利率を決定する際に、基準金利に加算する利率をいいます。

－ 18 －(18) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(4) 分配金マネジメントによる分配金の安定化と向上① 分配金マネジメントの方針
本投資法人は、本合併により発生した190億円の負ののれん発生益(注1)を全額内部留保(注2)しました。内
部留保の活用（取崩し）により、資産入替え時に物件売却損が発生した場合や特別損失が発生した場合にも、安定した分配を実施することが可能です。
また、本投資法人は、本合併により税務上の繰越欠損金約480億円（平成22年4月1日現在）をNCRから承継しました。かかる税務上の繰越欠損金（平成24年8月末日現在：445億円）の活用により、平成30年8月期まで、当該繰越欠損金の範囲で法人税が課せられることなく利益を蓄積して、内部留保していくことが可能です。
本投資法人は、内部留保及び税務上の繰越欠損金を活用することにより、J-REITの商品特性の一つとして期待されている安定した分配金を確保することができ、また、非課税での利益の内部留保による財務基盤の強化を図ることができ、内部留保及び税務上の繰越欠損金を有していない他のJ-REITにはない優位点を確保しています。
すなわち、J-REITは、利益配当の損金算入をするために、配当可能利益の90％超の分配を行う必要があります（投資法人の税務については、後記「4 課税上の取扱い ② 投資法人の税務」をご参照下さい。）が、税務上の繰越欠損金がある場合、当該繰越欠損金相当額について、税務上の所得を減じることが可能となります。本投資法人は、本合併により承継した税務上の繰越欠損金の活用により、平成30年8月期まで、物件売却益等が発生し、当期純利益が当初予想していた金額を超過する場合等に、当該繰越欠損金の範囲で法人税の課税を受けることなく利益を蓄積して、当該利益の全部又は一部を内部留保することが可能です。
本投資法人は、本投資法人の財務状況、過去の分配金額の実績、投資口価格、金利水準、借入状況及び不動産市場の動向等を総合考慮の上、分配金額の安定性にも配慮して活用する内部留保の額を合理的に決定する方針です。
また、物件売却益や投資法人債の買入消却益等が発生し、当期純利益が当初予想していた金額を超過する
場合には、当該利益の全部又は一部を内部留保します。
なお、稼働率が良好であったことから賃貸収益が当初予想していた金額を超過する場合や経費削減等を実施したことにより経費が当初予定していた金額を下回る場合等、通常の業務運営の過程で増加した当期純利益については内部留保することなく全額分配する方針です。
負ののれん発生益に加え物件売却益等を内部留保した結果、平成24年8月末日現在、本投資法人の内部留保の総額は194億円となり、また、税務上の繰越欠損金は445億円となっています。したがって、内部留保の活用（取崩し）及び税務上の繰越欠損金の活用により柔軟な分配金マネジメントが可能となり、安定した分配
金水準の維持を図ります。具体的には、内部留保については、増資による分配金の希薄化対策として、また、資産入替え時における物件売却損や災害損失等の収益の変動要因の発生等で当期純利益が当初予想していた
金額を下回る場合や過年度と比較して当該期の分配金が大きく減少する場合等の調整弁として活用します。

(注1) 「負ののれん発生益」は、企業結合会計上の被取得企業であるNCRからの受入資産総額147,667百万円から、受入負債総額
99,301百万円及び合併の取得原価等29,356百万円（取得対価の算定基礎となる平成22年3月末日現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値406,500円を用いて算定しています。その他合併に係る諸費用1,115百万円を含みます。）を差し引いた金額により算定されます。
(注2) 文脈に応じて、分配準備積立金への積立計上又は積立計上後の分配準備積立金額をいいます。以下同じです。

－ 19 －(19) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

②

内部留保の活用（取崩し）方針(イ) 本投資法人は、内部留保の総額194億円（平成24年8月末日現在）について物件売却損が発生した場合に使用する部分と分配金の原資として活用する部分の2つに分けて活用します。
(ロ) 対鑑定評価額比簿価含み損相当額（53億円）について
a.鑑定評価額と保有物件の簿価との差額53億円（平成24年8月末日現在）については、将来における物件
売却損の発生を想定し、物件売却損発生時まで内部留保します。内部留保の金額については毎期、簿価と鑑定評価額により見直しを行います。
b.物件売却損発生時にはこの内部留保の活用（取崩し）により分配金の補てんを行います。
(ハ) 残額（140億円）について
a.震災関連費用のような特別損失が発生した場合や増資による分配金の希薄化が生じた場合の分配金の補てんのために使用します。
b.目標分配金水準を設定し、目標分配金水準まで分配金を上乗せする原資にも活用します。目標分配金水準は、本投資法人の定める内部留保の取崩し額算定上の指標であり、当該金額の分配金の支払を保証又は約束するものではありません。
c.目標分配金水準については、金融経済等の外部環境やJ-REIT市場全般の状況等を十分考慮して決定しま
すが、本投資法人の収入増加や経費削減等が見込まれ一定期間後に分配金の上乗せがなくても到達可能な水準を設定します。

－ 20 －(20) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

③

内部留保の実施と内部留保の活用（取崩し）の実績
本投資法人は、本合併で生じた負ののれんの発生益並びにその後の物件売却損益及び再生債務の買入消却益等により、平成24年8月末日現在で累計464百万円の内部留保（分配準備積立金）の積み増しを実現しています。また、前記②に記載の方針に基づき、第11期（平成23年8月期）及び第12期（平成24年2月期）には、内部留保を取り崩して安定した分配金を確保しています。
＜内部留保の実施と内部留保の活用（取崩し）の実績＞(注1) 上記グラフの数値は、1口当たり当期純利益、1口当たり分配金並びに1口当たり内部留保の実施額及び取崩額を記載しています。
(注2) 第9期（平成22年8月期）の当期純利益は20,918百万円ですが、比較のため負ののれん発生益19,009百万円を除く金額1,909
百万円とし、この金額を基に上記グラフの1口当たり当期純利益を算定しています。
(注3) 平成25年3月1日付で本投資口1口につき2口の割合で投資口分割を実施しており、「1口当たり当期純利益」、「1口当たり分
配金」並びに「1口当たり内部留保の実施額及び取崩額」は、当該投資口分割による影響を加味し、各期の1口当たり当期純利益、1口当たり分配金並びに1口当たり内部留保の実施額及び取崩額を2で除した数値を、小数第1位を四捨五入して記載しています。なお、第9期（平成22年8月期）は、決算期変更により平成21年12月1日から平成22年8月31日までの9か月となっています。

－ 21 －(21) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

④

目標分配金水準の設定と分配実績
本投資法人は、平成23年9月から目標分配金水準(注1)の設定を開始し、当面の投資口1口当たりの目標分配
金水準を8,000円(注2)として、第12期（平成24年2月期）及び第13期（平成24年8月期）については内部留保を取り崩して予想1口当たり分配金を当該目標分配金水準である8,000円とすることを公表しました。
その後、本投資法人は、第12期（平成24年2月期）が終了した時点で本投資法人の業績が当初想定を上回る実績となったため、平成24年4月に、投資口1口当たりの目標分配金水準を8,050円(注2)に上方修正するとともに、第13期（平成24年8月期）の予想1口当たり分配金を当該目標分配金水準である8,050円とすることを公表しました。
なお、第13期（平成24年8月期）の投資口1口当たり分配金は当該目標分配金水準である8,050円を上回る
8,132円(注2)の実績となりました。
本投資法人は、今後も分配金マネジメントにより分配金の安定化を実現するとともに、分配金の向上に向け努力していきます。

(注1) 「目標分配金水準」は、本投資法人の定める内部留保の取崩し額算定上の指標であり、当該金額の分配金の支払を保証又は約束するものではありません。
(注2) 平成25年3月1日付で本投資口1口につき2口の割合で投資口分割を実施しており、「1口当たり分配金」及び「目標分配金水準」は、当該投資口分割による影響を加味し、第10期（平成23年2月期）から第13期（平成24年8月期）までについては各期の1口当たり分配金及び目標分配金水準を2で除した金額を記載しています。

本投資法人は、前記(2)から(4)に記載の戦略に基づき、大和ハウスグループの総合力の活用、新規物件取得による資産規模の拡大、ポートフォリオの質の向上、分配金マネジメント（内部留保及び税務上の繰越欠損金の活用）、財務体質の強化を推進することにより、今後も分配金の安定化と向上を目指します。

－ 22 －(22) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(5) 投資家を重視した取組み① 投資口の分割
本投資法人は、投資家が投資しやすい環境を整え、投資家層の拡大と本投資口の流動性の向上を図ることを目的として、平成25年2月28日を基準日として同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資口を、平成25年3月1日付で1口につき2口の割合をもって分割し、投資口の投資単位当たり金額を引き下げました。
②

FTSE指数への組入れ
平成24年12月24日よりFTSE EPRA / NAREIT Global Real Estate Index Series（以下「本インデックス」といいます。）に組み入れられることが、FTSE社より発表されました。
本インデックスは、ロンドン証券取引所が100％出資する独立企業であるFTSE社が、欧州不動産協会（EPRA）及び全米不動産投資信託協会（NAREIT）のヨーロッパとアメリカを代表する2つの不動産団体と提携して作成している不動産投資インデックスです。
本投資法人は、この組入れにより、グローバルでの投資家層の拡大や流動性の向上に寄与するものと考え
ています。

③

投資主向けアンケートの実施
本投資法人は、第10期以降の各期末後、投資主の満足度向上を図るため、投資主向けアンケートを実施しています。
本投資法人は、投資主からの意見を踏まえ、今後も投資主の満足度向上に向けた取組みを継続していきます。

以上のような投資家を重視した取組みの結果として投資主価値の向上が図られるものと本投資法人は考えています。

－ 23 －(23) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(6) 投資口価格・売買高の推移
平成22年4月1日から平成25年1月末日までの東京証券取引所における本投資法人の投資口価格及び売買高並びに東証REIT指数及び東証REIT住宅指数の推移は、以下のとおりです。
＜投資口価格・売買高の推移＞(注1) 平成22年4月1日における東証REIT指数及び東証REIT住宅指数を、それぞれ同日の本投資法人の投資口価格終値197,750円に換算して記載しています。
(注2) 平成25年3月1日付で本投資口1口につき2口の割合で投資口分割を実施しており、「投資口価格」及び「売買高」は、当該投資口分割による影響を加味し、投資口価格を2で除した数値及び売買高に2を乗じた数値を記載しています。
(注3) 株式会社QUICKによる情報を基に本資産運用会社が作成したものです。なお、投資口価格は、終値ベースで記載しています。

－ 24 －(24) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(7) 将来を見据えた投資方針① 人口・世帯数の将来推移の見通し
本投資法人は、原則として、首都圏を中心に一定以上の人口を既に擁し、将来的にかかる人口を維持又は増加することが想定される地域に投資し、中長期にわたる安定的な収益と運用資産の着実な成長を目指しています。
我が国の人口は、減少傾向がみられるものの、経済の首都圏一極集中の進展等の影響で東京都を中心とした首都圏への人口流入が続いています。
また、総世帯数に占める「単独＋夫婦のみの世帯」の割合が増加を続けると予想されていることから、本投資法人の主な投資対象であるコンパクトタイプの需要が一定程度見込まれるものと、本投資法人は考えています。
更に、総人口に占める65歳以上の割合が増加を続けると予想されていることから、高齢者向け住宅(注2)の需要が一定程度見込まれるものと、本投資法人は考えています＜人口・世帯数の将来推計＞(出所) 国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）平成20年3月推計」、「日本の将来推計人口（平成24年1月推計）：出生中位（死亡中位）推計」、総務省統計局「平成17年国勢調査報告」（平成17年の人口）(注1) 上記グラフは、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）平成20年3月推計」の世帯総数及び単独世帯と夫婦のみ世帯の合計世帯数並びに「日本の将来推計人口（平成24年1月推計）：出生中位（死亡中位）推計」の総人口及び65歳以上の人口を示したものです。なお、平成17年の人口は、総務省統計局「平成17年国勢調査報告」の総人
口及び65歳以上の人口を示したものです。
(注2) 「高齢者向け住宅」については、後記「③ 高齢者向け住宅への投資方針」をご参照下さい。

－ 25 －(25) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

＜東京都の世帯数の将来推計＞
（千世帯）

8,000

6,509

6,450
5,891

5,424

6,502

6,269

6,000

4,000

3,811

4,146

4,444

4,575

4,613

4,612

2,000

0
平成12年 平成17年 平成22年 平成27年 平成32年 平成37年
23区

東京都

(出所) 東京都総務局統計部「東京都世帯数の予測」（平成21年3月推計）(注) 上記グラフは、東京都総務局統計部「東京都世帯数の予測」の東京都全体の世帯総数及び東京都23区の世帯総数を示したものです。

＜都市別人口の将来推計＞
（千人）

4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
平成17年
横浜市

平成22年

大阪市

平成27年
名古屋市

平成32年
札幌市

平成37年
福岡市

仙台市

(出所) 国立社会保障・人口問題研究所「日本の市町村別将来推計人口」平成20年12月推計(注) 上記グラフは、国立社会保障・人口問題研究所「日本の市町村別将来推計人口」平成20年12月推計の各都市の総人口を示したものです。

－ 26 －(26) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

②

ポートフォリオの地域別及び居住施設のタイプ別投資方針
本投資法人は、引き続き、人口増加、ひいては世帯数の増加が見込まれる首都圏を中心に投資し、人口集積が見込まれる地方中核都市にも一定程度投資していきます。特に、大和ハウス工業がメインスポンサーになって以降、大和ハウスグループの企画・開発実績に基づく情報ネットワーク及び地域特性に関するノウハ
ウが活用できる地域への投資を増加するとの方針に基づき、エリア2（エリア1（千代田区、中央区、港区、渋谷区及び新宿区）を除く東京都区内）及びエリア3（首都圏（エリア1、2を除く東京都、神奈川県、埼玉県
及び千葉県））の分散投資を推進しています。
居住施設のタイプ別投資スタンスにおいても、世帯数の増加が予想され、稼働率、賃料水準が比較的安定
している単身世帯及びDINKS世帯を対象とする物件（コンパクトタイプ）を中心に投資していきます。これにより、大和ハウスグループが多くの企画・開発実績を持つファミリータイプへも投資する方針を打ち出し、
ポートフォリオの分散を図ると共に、大和ハウスグループが保有する不動産の企画・開発ノウハウをより活用できる体制を整えています。
本書の日付現在、本投資法人の地域別投資比率及び居住施設のタイプ別投資比率は、原則として、以下のとおりです。
＜地域別投資比率＞(注) 高齢者向け住宅は、投資比率の算定に含まれません。

＜居住施設のタイプ別投資比率＞(注) 「戸数比率」とは、賃貸可能戸数（ただし、店舗その他住居以外の用途のものを除きます。）に占める各住居タイプの戸数の割合をいいます。また、高齢者向け住宅は、戸数比率の算定に含まれません。

③

高齢者向け住宅への投資方針
高齢化社会が進展していく中で、今後も一定の需要が見込まれる高齢者向け住宅(注1)への投資リスクを管理するため、高齢者向け住宅に関連した方針及び基準を新たに追加しました。本投資法人は、大和ハウスグ
ループのサポート等を活用しリスクを限定した上で、ポートフォリオへの影響にも配慮し限定的な範囲に限って投資する方針です。
高齢者向け住宅には、いわゆる「有料老人ホーム」や「サービス付き高齢者向け住宅」等がありますが（なお、両タイプの特質等の概要については、後記「＜高齢者向け住宅の概要＞」をご参照下さい。）、高齢者向け住宅については、必要となるサービスの提供等には固有の運営等に関するノウハウが必要となることに鑑み、原則として、本資産運用会社が必要な運営能力及び信用力を有すると判断したオペレーター(注2)への一括賃貸や、大和ハウスグループの運営に関するサポートが期待できる等、高齢者向け住宅の運営に関するリスクが限定的と考えられる物件に投資する方針です。
また、本投資法人は、かかる高齢者向け住宅の運営に関するリスクがポートフォリオに与える影響を適切に管理するため、高齢者向け住宅に対する投資を、ポートフォリオの限定的な範囲に限って行うものとします。
なお、高齢者向け住宅に対して投資をした場合、地域別投資比率及び居住施設のタイプ別投資比率の算定－ 27 －(27) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

にあたり、高齢者向け住宅は考慮しないものとします。

・高齢者向け住宅に関連した方針及び基準（抜粋）＜アクイジション方針（詳細調査項目）＞(注1) 「高齢者向け住宅」とは、サービス付き高齢者向け住宅、有料老人ホーム、その他、介護サービスの提供等により専ら高齢者の単身又は夫婦世帯を居住者とすることを予定した賃貸住宅又は介護施設等をいいます。また、高齢者向け住宅は、前記「地域別投資比率」及び「居住施設のタイプ別投資比率」の算定に含まれません。なお、高齢者向け住宅について、本書の日付現在、本投資法人が取得を決定した物件はありません。
(注2) 「オペレーター」とは、高齢者向け住宅について、必要となるサービスの提供等を行うものをいいます。以下同じです。

＜高齢者向け住宅の概要＞(出所) 国土交通省「高齢者住まい法の改正について」
ヘルスケア施設供給促進のための不動産証券化手法の活用及び安定利用の確保に関する検討委員会「第2回事務局参考資料」－ 28 －(28) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(8) 内部成長戦略① 大和ハウスグループの総合力を活用した内部成長戦略
本投資法人は、保有物件の管理・運営において入居者の満足度を高める適切な修繕の実施や、一括発注による部材コストの低減等大和ハウスグループがこれまで培ってきた管理・運営ノウハウを活用することで、稼働率の維持向上及び管理・運営コストの削減を図り、本投資法人の更なる内部成長を目指します。
本投資法人は、保有物件の一部について、大和リビング株式会社との間でプロパティ・マネジメント契約
及び賃料固定型のマスターリース契約を締結することで、中長期的な安定収益の基盤を構築するとともに、
大和ハウスグループの運営力を活用することで保有物件の付加価値を高め、本投資法人の更なる成長を目指します。
②

物件特性の適切な把握
本投資法人は、個別物件ごとに、その所在地や物件の特性に対応した適切かつ効率的な管理・運営を行う
ことを基本方針としています。空室発生時には、物件の特性や賃料動向を適切に捉えたリーシング活動を実施することで稼働率の維持・向上に努めています。
また、本投資法人は、大和ハウスグループが有する不動産の企画・開発、管理・運営からテナントリーシ
ングまでの一貫した管理・運営ノウハウを活用することで稼働率の維持向上及び管理・運営コストの削減も
図ります。

③

適切な賃料水準の把握
本投資法人は、賃料水準を安定的に維持しつつ稼働率の改善に努め、賃料収入の増加に成功しており、平
成24年12月末日現在の保有資産の稼働率が96.4％と安定した稼働実績を有しています。今後も賃料収入の極大化を目指して適切な賃料水準を設定し、高い稼働率を維持していく方針です。
また、今後のファミリータイプへの投資に際しては、大和ハウスグループによる賃料保証型のマスター
リースの導入も検討しており、稼働率及び賃料収入の安定化の実現を目指します。

④

戦略的なバリューアップ工事等の実施
本投資法人は、保有物件の競争力維持の観点から積極的にバリューアップ工事等を行っています。第13期（平成24年8月期）においては、総額80百万円の資本的支出に該当する工事を実施し、物件のリニューアルを実施しました。
また、平成25年4月に本資産運用会社内にバリューアップ工事や修繕の実施を統括する専門部署の立ち上げを予定しています。
今後も定期的にバリューアップ工事等を行うことで、賃料水準の維持・向上を図ります。

－ 29 －(29) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(9) 大和ハウスグループとその総合力を活用した運用戦略
本投資法人は、大和ハウス工業との連携を更に強化し、賃貸住宅の企画・開発からテナントリーシング、管理・運営に至るまでの総合的な事業を展開する大和ハウスグループと協働することで成長力の強化を図ります。
①

大和ハウスグループの概要
大和ハウス工業は、昭和30年、「建築の工業化」を企業理念に創業し、半世紀以上にわたり、住宅、賃貸
住宅、分譲マンション、商業施設及び一般建築物を提供し、幅広い事業展開を進めてきました。
大和ハウスグループの事業は、「戸建住宅事業」、「賃貸住宅事業」、「マンション事業」、「住宅ストック事業」、「商業施設事業」、「事業施設事業」、「健康余暇事業」及び「その他事業」の8つのセグメントで構成されており、生活基盤産業としての総合的な事業を展開しています。
また、大和ハウスグループは、「人・街・暮らしの価値共創グループ」として、「共に創る。共に生きる。」の基本精神をすべての原点に、＜ハウジング＞、＜ビジネス＞、＜ライフ＞の3つの領域で、幅広い事業を展開し、社会の新しい価値を創り出しています。
大和ハウスグループは、「第三次中期経営計画」（2011年度～2013年度）でGroup、Global、Greatの3つのＧを経営ポリシーに、事業改革を推進する4つの戦略として「地域密着」、「環境配慮」、「高齢化対応」、「グループ力強化」を掲げています。
＜大和ハウス工業の概要＞②

大和ハウス工業の賃貸住宅事業における実績と取組み
大和ハウス工業は、住宅事業をコア事業として位置付け、戸建住宅、マンション、賃貸住宅の建設・分譲
からリフォーム、不動産仲介・管理まで「住」に関する総合的な事業を展開しています。
(イ) 大和ハウス工業の賃貸住宅事業
大和ハウス工業は、自社の代表的な賃貸住宅である「ロイヤルパークス」シリーズを、三大都市圏を中心に企画・開発しています。「ロイヤルパークス」シリーズは、ワンルームからファミリーやエグゼ
クティブといった幅広い層をターゲットに、ホテルのようなコンシェルジュを設け、各種のフロント
サービスを提供する等、高品質、高付加価値を有する新しいスタイルの賃貸住宅であり、安心、快適、
健康に配慮した居住性能を追求しています。
大和ハウス工業は、「ロイヤルパークス」シリーズを17物件開発し、本投資法人への売却を含めて9物件（本書の日付現在、本投資法人は「ロイヤルパークス豊洲」及び「ロイヤルパークス花小金井」の2物件を保有しています。）を外部に売却し、8物件（新規取得資産である「ロイヤルパークスなんば」を含みます。）を保有しています。
また、本書の日付現在、愛知県名古屋市において賃貸住宅を中心に店舗、有料老人ホーム及び保育所が入居する予定の「（仮称）ロイヤルパークスささしま」を開発中です。
また、大和ハウス工業は、基本性能に優れ、快適で心地よく暮らせるためのさまざまな工夫を持つというコンセプトで「安心・安全・快適な賃貸住宅D-room」を全国展開しています。
大和ハウス工業は、賃貸住宅の累積供給戸数約817千戸の企画・開発実績を活かし、入居者や土地オー
ナーのニーズを先取りした賃貸住宅を開発しています。平成24年3月末日現在、大和ハウス工業の賃貸住宅事業による売上高は5,267億円、営業利益は529億円となっており、賃貸住宅事業の売上高及び営業利益は堅調に推移しています。
(ロ) 大和ハウス工業の住宅管理体制
大和ハウスグループは、「グループ力」をキーワードとする事業展開の強化の一環として、分譲マン
ション管理と賃貸住宅管理のストックビジネスの拡大を図っています。
また、大和ハウスグループの賃貸住宅管理事業は、大和リビング株式会社、大和リース株式会社及び日本住宅流通株式会社の3社で日本全国にわたり事業体制を築き、その賃貸住宅管理戸数を順調に増加させています。平成24年3月末日現在、大和ハウスグループは306千戸の賃貸住宅の管理を行っています。
大和ハウスグループの分譲型マンション管理事業は、株式会社ダイワサービス、平成21年に大和ハウス工業の100％子会社となった大和ライフネクスト株式会社及び平成24年に新たに大和ハウスグループに－ 30 －(30) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

加わったグローバルコミュニティ株式会社の3社体制となり、平成24年3月末日現在の総管理戸数は283千戸を超え、業界4位の規模となりました。
大和ハウスグループでは、グループ各社のそれぞれの事業特性を最大限発揮するよう体制を整備して事業強化を図っています。
本投資法人は、賃貸住宅管理と分譲型マンション管理の両方に強みを持つ大和ハウスグループの管理
会社各社をそれぞれの特性に応じて活用することで、管理コストの削減と管理品質の向上が可能になると考えています。
＜賃貸住宅管理戸数の推移＞(出所) 大和ハウス工業「Financial Factbook」(注) 平成21年4月に大和リース株式会社の集合住宅賃貸管理事業は大和リビング株式会社に承継されました。

＜分譲マンション管理戸数の推移＞(出所) 大和ハウス工業「Financial Factbook」③

プロパティ・マネジメント会社及びビルメンテナンス会社の変更
本投資法人は、管理の品質改善による入居者満足度の向上と管理の効率化及び管理コストの削減を同時に達成することを目的とし、本書の日付現在、外部の業者に委託しているプロパティ・マネジメント業務及びビルメンテナンス業務を大和ハウスグループへ集約することに着手しました。
かかる集約化により、ビルメンテナンス業務については、平成24年9月から平成25年3月1日にかけて委託先の見直しを行い、グローバルコミュニティ株式会社及び大和ライフネクスト株式会社等の大和ハウスグループへの委託物件数は平成24年9月末日現在の46物件から本書の日付現在96物件に増加しています。また、プロ
パティ・マネジメント業務についても、平成25年3月29日付で合計76物件において委託先を大和リビング株式会社に変更することを決定しており、これにより大和ハウスグループへの委託物件数は、平成24年9月末日現
在の5物件から平成25年3月29日付で81物件に増加する見込みです。
本投資法人は、管理業務を大和ハウスグループに集約することにより、年間21百万円のコスト削減を見込んでいます。

－ 31 －(31) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

④

大和ハウスグループの高齢者向け住宅に関する取組み(イ) 大和ハウスグループの高齢者向け住宅事業の歩み
大和ハウス工業は、平成元年、高齢化が急速に進展していく日本の実情を鑑み、日本の高齢化社会と介護の様々な問題を考え、医療・介護施設の在り方や施設プランの企画・提案等を総合的にプロデュー
スする「シルバーエイジ研究所」を創設しています。
また、大和ハウス工業は、平成21年11月、「シルバーエイジ研究所」の経験を通じ大和ハウスグルー
プが持つ強みを横断的に活用するため、「ヒューマン・ケア事業推進部」を設立しています。
大和ハウスグループは、前記のとおり、事業改革を推進する戦略の1つに「高齢化対応」を掲げていま
すが、今後は施設運営にも積極的に参入し、ハード面（施設建設）とソフト面（施設運営）の両面で相乗効果をあげていく方針です。
なお、大和ハウス工業は、平成24年6月、首都圏3か所で介護付有料老人ホーム「もみの樹」を事業展開している「東電ライフサポート株式会社」（東京電力株式会社100％子会社）の全株式を取得し、子会社化（その後「大和ハウスライフサポート株式会社」に社名変更）しています。

(注) 上記の写真の物件について、本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はありません。

(ロ) 豊富な医療・介護施設事業実績
大和ハウスグループは、8つのセグメントのうち「健康余暇事業」の1つとして医療・介護施設事業を推進しており、前記(イ)記載の大和ハウスライフサポート株式会社に加え、昭和61年から「株式会社寿恵会」が静岡県熱海市で介護付き有料老人ホーム「ネオ・サミット湯河原」の運営を行い、平成24年11月には「ネオ・サミット茅ヶ崎」をオープンしています。
大和ハウスグループの平成24年6月末日現在の高齢者向け住宅・医療介護・福祉施設の受注実績は、累計で3,347件であり、その受注金額の総額は5,054億円にのぼります。

－ 32 －(32) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

＜大和ハウス工業「シルバーエイジ研究所」の実績内訳＞(出所) 大和ハウス工業「2012アニュアルレポート」⑤

大和ハウスグループによる主なサポート
本投資法人は、大和ハウス工業との間で平成23年9月5日付「新パイプライン・サポート等に関する基本協定書」を締結しており、大和ハウス工業から、大和ハウスグループが開発する物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与並びに本資産運用会社への人材の派遣等のサポートを得ています。また、本投資法人は、大和ハウスグループに本投資法人向けの賃貸住宅の開発検討を依頼することができ、将来的には、大和ハウス工業が本投資法人向けに開発した物件の取得を目指しています。
また、本投資法人の保有物件である「ロイヤルパークス豊洲」の住宅部分及び「ロイヤルパークス花小金井」の住宅部分について、大和リビング株式会社との間で賃料保証型のマスターリース契約を締結している
ほか、新規取得資産のうち、「ロイヤルパークスなんば」の住宅部分についても同様に、本投資法人による取得にあたり、大和リビング株式会社との間で賃料保証型のマスターリース契約を締結する予定です。このように本投資法人は、大和ハウスグループのマスターリース会社を通じた収益の安定性の確保を図ることが
可能です。

⑥

大和ハウスグループとのコラボレーション
本投資法人は、大和ハウスグループが展開する住宅事業に関する総合力を最大限活用することで、良質な物件を取得し、ポートフォリオの質の向上及び投資エリアの分散を図り、賃料収入の安定化を目指します。
本投資法人は、賃貸住宅の企画・開発・施工からテナント・リーシング、管理・運営に至るまでの総合的な事業を展開する大和ハウスグループが開発する物件を中心に取得することで、更なる外部成長を目指します。本投資法人は大和ハウス工業から物件情報や優先売買交渉権の提供を受け、物件を取得しますが、本投資法人の資産規模が拡大することで、大和ハウスグループにおける管理住戸が増加し、大和ハウスグループの管理・運営に係るノウハウが更に蓄積されると考えています。また、本投資法人が、大和ハウス工業に対し、企画・開発・施工の要望・提案をすることや、大和ハウスグループの管理・運営業務を通じて、入居者のニーズを把握することが可能となり、大和ハウスグループにおける企画・開発・施工力が更に向上すると考えています。
本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションにより本投資法人の資産規模の拡大及び内部成長を促進することが、本投資法人の成長戦略の柱であると考えています。

－ 33 －(33) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(イ) 大和ハウス工業によるウェアハウジング機能の活用
本投資法人は、本投資法人の資金調達のタイミングが合わない場合であっても、良質な物件の取得機会を確保するために、大和ハウス工業に本投資法人に代わって物件を取得することを依頼し、将来、本投資法人の資金調達が可能となった段階で、大和ハウス工業から当該物件を取得するというウェアハウ
ジング機能の提供を受けています。
本投資法人は、新規物件の取得に際し、適宜、大和ハウス工業によるウェアハウジング機能を活用することで、物件の確保や取得時期の適切化を図っています。本投資法人は、本合併後、大和ハウス工業
によるウェアハウジング機能を活用し5物件を取得しました。
今後も、大和ハウス工業から提供を受けるウェアハウジング機能を活用して、本投資法人の将来の成長に資する物件の取得を推進し、戦略的かつ柔軟な外部成長を実現します。
(ロ) 大和ハウス工業との企画・開発会議の設置と優先交渉権
本投資法人は、大和ハウス工業との企画・開発会議を設置し、賃貸住宅開発に関する情報を共有すると共に、大和ハウス工業が開発する賃貸住宅を将来的に本投資法人が取得する可能性があることから、
大和ハウス工業による賃貸住宅の開発に際して、本投資法人の投資方針に沿った賃貸住宅の開発企画（開発に関する地域・住居タイプ）の要望や提案を行っています。これにより、本投資法人は、本投資法人の投資方針に沿った新規物件の取得の可能性を高め、本投資法人の更なる成長を目指しています。

－ 34 －(34) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

2

投資対象
(1) 第14期取得資産及び新規取得資産の概要① 本投資法人は、平成24年9月3日付で、後記「② 第14期取得資産」に記載する不動産を信託財産とする信託受益権（以下「第14期取得資産」といいます。）を取得しています。かかる第14期取得資産及び新規取得資産の概要は、後記の各表に記載のとおりです。なお、「取得価格」及び「取得予定価格」、「所在地等」、「賃貸借の概況」、「タイプ内訳」、「不動産鑑定評価書の概要」、「エンジニアリング・レポートの概要」、「その他情報」、「立地環境等の物件特性」、並びに「特記事項」の各欄の記載については、特段の記載がない限り、以下のとおりです。
(イ) 「取得価格」及び「取得予定価格」欄に関する説明「取得価格」又は「取得予定価格」欄には、第14期取得資産又は新規取得資産について、原則として、
本投資法人による不動産又は信託受益権の取得に係る不動産売買契約又は受益権売買契約に記載された売買代金額（取得に係る諸費用、公租公課等の精算金及び消費税等を含みません。）を記載しています。
なお、金額は百万円未満を四捨五入しています。
(ロ) 「所在地等」欄に関する説明(i)「前所有者」又は「現所有者」欄には、第14期取得資産を本投資法人に譲渡した者又は新規取得資
産を本投資法人に譲渡する予定の者を記載しています。
(ii) 「信託受託者」欄には、第14期取得資産又は新規取得資産について、信託受託者又は信託受託者となる予定の者を記載しています。
(iii) 「所在地（地番）」欄には、各不動産又は各信託不動産の登記簿上表示されている地番（複数ある場合にはそのうちの1筆の地番）を、「所在地（住所）」欄には、住居表示（住居表示のない各不動産又は各信託不動産は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの１所在地））を、それぞれ記載しています。
(iv) 土地及び建物の「所有形態」欄には、第14期取得資産又は新規取得資産に関して信託受託者又は現所有者が保有する権利の種類を記載しています。
(v)
土地の「面積」欄には、登記簿上表示されている地積の合計を記載しています。
(vi) 土地の「用途地域」欄には、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(vii) 土地の「建ぺい率」欄には、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値（指定建ぺい率）を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
(viii) 土地の「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）を記載しています。
指定容積率は、敷地に接道する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少する
ことがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
(ix)
建物の「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(x)
建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている建物の各階の床面積の合計を記載しています。
(xi) 建物の「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞれ次を表します。
RC：鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造(xii) 建物の「建築年月日」欄には、登記簿上表示されている新築時点を記載しています。
(ハ) 「賃貸借の概況」欄に関する説明(i)「賃貸借の概況」欄の数値及び情報は、平成24年12月31日現在の情報を記載しており、前所有者又は現所有者から提供を受けた数値及び情報を基に記載しています。
(ii)「テナント総数」欄には、マスターリース会社とマスターリース契約（一括賃貸借契約）が締結されている場合又は締結する予定である場合、テナント数は1として記載しています。この場合、マス
ターリース会社が賃貸人となることの同意をすべてのエンド・テナントより取得したものと想定して賃貸戸数を計算しています。また、同一の者が同一物件において複数の貸室を賃借している場合には、
1テナントとして記載しています。
(iii) 「賃貸可能戸数」欄には、平成24年12月31日現在、賃貸が可能な戸数を記載しています。
(iv) 「賃貸戸数」欄には、平成24年12月31日現在、エンド・テナントとの間で賃貸借契約が締結されている戸数を記載しています。
(v)「賃貸可能面積」欄には、賃貸が可能な面積を平成24年12月31日現在の情報を基に記載しています。
(vi) 「賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、平成24年12月31日現在、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に記載されている面積の合計を記載しています。ただし、賃貸借契約書の記載に明白な誤謬がある場合は、前所有者又は現所有者から提供を受けた情報、竣工図面等に基づき記載しています。
(vii) 「月額賃料（共益費込）」欄には、原則として、平成24年12月31日現在、エンド・テナントとの間－ 35 －(35) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

で締結されている賃貸借契約書に記載された月額賃料（共益費を含みますが、月極駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料及び消費税等は除きます。）の合計額を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(viii) 「敷金・保証金等」欄には、原則として、平成24年12月31日現在、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に基づき各エンド・テナントに対して返還義務を負う敷金・保証金等の合計額を記載しており、千円未満を切り捨てて記載しています。
(ix)「稼働率」欄には、賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(x)「ＰＭ会社」欄には、プロパティ・マネジメント業務を委託し又は委託する予定のプロパティ・マ
ネジメント会社を記載しています。
(xi) 「マスターリース会社」欄には、第三者に転貸することを目的とした一括賃貸借契約を本投資法人
又は信託受託者との間で締結し又は締結する予定の賃借人を記載しています。
(xii) 「マスターリース種別」欄には、賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについて「パス・スルー型」、賃料保証が付されているマスターリース契約が締結されているものについて「賃料保証型」と記載しています。「パス・スルー型」については、現実に転貸借がなされた場合にのみ、賃料を収受することができます。
(ニ) 「タイプ内訳」欄に関する説明(i) 「タイプ」欄は、以下記載の分類に従って記載しています。
専有面積
コンパクトタイプ
60㎡以下
ファミリータイプ
60㎡超(ii) 「戸数比率」欄には、各タイプにおける賃貸可能戸数（ただし、店舗その他住居以外の用途のものを除きます。）に占める各タイプの賃貸戸数の割合を、小数第1位を四捨五入して記載しています。
したがって、記載されている比率の合計が100％にならない場合があります。
(ホ) 「不動産鑑定評価書の概要」欄に関する説明(i)「直接還元法による価格」には、直接還元法による収益価格を記載しています。直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りによって還元して収益価格を試算する手法です。
(ii)「DCF法による価格」には、DCF法による収益価格を記載しています。DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格をその発生時期に応じて現在価値に割引き、それぞれを合計して収益価格を試算する手法です。
(iii) 「積算価格」とは、不動産の再調達に要する費用に着目し、価格時点における対象不動産の再調達
原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法（原価法）により求められた価格です。
(ヘ) 「エンジニアリング・レポートの概要」欄に関する説明(i)「エンジニアリング・レポートの概要」欄は、第14期取得資産及び新規取得資産に関して作成されたエンジニアリング・レポートの記載に基づいて記載しています。
(ii) 「地震予想損失率」欄には、年超過確率0.21％（再現期間475 年）で生じる損害の予想損失額を再調達価格(注)に対する比率（％）で示した数値を記載しています。
(注) 再調達価格：既存建築物を調査時に新築した場合の費用をいいます。

(ト) 「その他情報」欄に関する説明「その他情報」欄には、第14期取得資産及び新規取得資産の概要の各項目の記載について、本投資法
人が注記が必要と考える事項に関する説明を記載しています。
(チ) 「立地環境等の物件特性」欄に関する説明「立地環境等の物件特性」欄は、第14期取得資産及び新規取得資産に係る不動産鑑定評価書等の記載に基づいて、第14期取得資産及び新規取得資産に関する基本的性格、特徴等を記載しています。
(リ) 「特記事項」欄に関する説明「特記事項」欄には、以下の事項を含む、第14期取得資産及び新規取得資産の権利関係や利用等で本投資法人が重要と考える事項のほか、第14期取得資産及び新規取得資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して本投資法人が重要と考える事項を記載しています。
(i)
法令諸規則上の制限又は規制の主なもの(ii) 権利関係等にかかる負担又は制限の主なもの(iii) 第14期取得資産及び新規取得資産の境界を越えた構築物等があるが協定書等が締結されていない場
合や境界確認等に問題がある場合の主なもの(iv) 共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの－ 36 －(36) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

②

第14期取得資産

物件番号：4031
物件名称：カスタリア榴ヶ岡
所在地等
特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権
前所有者
国内の特例有限会社(注)信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日
平成34年9月30日
地番：仙台市若林区新寺四丁目2番1
所在地
住所：仙台市若林区新寺四丁目2番35号

取得価格

1,209百万円

賃貸借の概況（平成24年12月31日現在）
テナント総数1
賃貸可能戸数（戸）84
賃貸戸数（戸）80
賃貸可能面積（㎡）4,471.11
賃貸面積（㎡）
4,279.43
月額賃料（共益費込）
8,387
（千円）
所有形態
所有権
敷金・保証金等（千円）
14,367
面積（㎡）1,541.55
稼働率（％）
95.7
株式会社ワンアイド・キャピ
土 地
用途地域
近隣商業地域ＰＭ会社
タル・アドバイザーズ
株式会社ワンアイド・キャピ
建ぺい率/容積率 80％／300％
マスターリース会社
タル・アドバイザーズ
所有形態
所有権
マスターリース種別
パス・スルー型
用途
共同住宅
タイプ内訳
建 物
延床面積（㎡）
5,354.88
タイプ
戸数比率（％）
構造・階数
RC・陸屋根12階建
コンパクトタイプ
71
建築年月日
平成21年１月26日
ファミリータイプ
29
不動産鑑定評価書の概要
不動産鑑定評価機関
森井総合鑑定株式会社
1,330
直接還元法 直接還元法による価格（百万円）
鑑定評価額（百万円）
1,320 による価格 還元利回り（％）
6.1
価格時点
平成24年8月1日
DCF法による価格（百万円）
1,310
DCF法による
積算価格（百万円）
1,330
割引率（％）
5.8
価格
最終還元利回り（％）
6.4
エンジニアリング・レポートの概要
東京海上日動リスクコンサル
地震リスク分析調査
東京海上日動リスクコンサル
建物調査会社
ティング株式会社
会社
ティング株式会社
レポート日付
平成24年8月
レポート日付
平成24年7月
緊急修繕費（千円）
0
地震予想損失率（％）
2.7
短期修繕費（1年以内）
東京海上日動リスクコンサル
0
土壌環境調査会社（千円）
ティング株式会社
長期修繕費（12年間）
27,316
レポート日付
平成24年8月（千円）
エンジニアリング・
建物再調達価格（千円）
1,033,200
特に指摘された事項はありません
レポートの概要
建築主・設計者・構造設計者・施工者及び建築確認機関
建築主
有限会社ガニメデ・インベストメント
施工者
株式会社杉山組
株式会社杉山組
設計者
建築確認機関日本ERI株式会社
MADEINI設計事務所
構造設計者
MADEINI設計事務所
その他情報(注) 名称等の開示について同意が得られていないため、非開示としています。なお、取得先は、本投資法人又は本資産運用会社と特別な利害関係にある者に該当しません。
立地環境等の物件特性
JR線「仙台」駅東口に広がる住宅地域であり、仙台駅まで徒歩約14分、JR仙石線「榴ヶ岡」駅徒歩約10分の距離にあり、職・住近接を重視した単身者やファミリー層の住宅需要が見込まれる、生活利便性にも優れたエリアです。地下
鉄の整備も進んでおり、今後さらに周辺環境においては利便性を含め住環境の良化が見込まれます。
特記事項
該当事項はありません。

－ 37 －(37) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

③

新規取得資産物件番号：2046
物件名称：カスタリア中目黒
所在地等
特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権
前所有者
野村不動産株式会社
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日
平成34年11月30日
地番：東京都目黒区青葉台一丁目154番2
所在地
住所：東京都目黒区青葉台一丁目18番7号

取得価格

3,800百万円

賃貸借の概況（平成24年12月31日現在）
テナント総数2
賃貸可能戸数（戸）101
賃貸戸数（戸）96
賃貸可能面積（㎡）
3,166.71
賃貸面積（㎡）
2,955.80
月額賃料（共益費込）
18,064
（千円）
所有形態
所有権
敷金・保証金等（千円）
45,995
面積（㎡）1,679.91
稼働率（％）
93.3
用途地域
準工業地域
ＰＭ会社
株式会社モリモトクオリティ
土 地
株式会社モリモトクオリ
建ぺい率/容積率 60％／200％
マスターリース会社
ティ、野村リビングサポート
株式会社(注)
所有形態
所有権
マスターリース種別
パス・スルー型
用途
共同住宅・店舗
タイプ内訳
建 物
延床面積（㎡）
3,436.01
タイプ
戸数比率（％）
構造・階数
RC・陸屋根7階建
コンパクトタイプ
99
建築年月日
平成20年１月25日
ファミリータイプ
1
不動産鑑定評価書の概要
不動産鑑定評価機関
森井総合鑑定株式会社
4,060
直接還元法 直接還元法による価格（百万円）
鑑定評価額（百万円）
4,000 による価格 還元利回り（％）
4.8
価格時点
平成24年11月1日
DCF法による価格（百万円）
3,940
DCF法による
積算価格（百万円）
2,640
割引率（％）
4.5
価格
最終還元利回り（％）
5.1
エンジニアリング・レポートの概要
東京海上日動リスクコンサル
地震リスク分析調査 東京海上日動リスクコンサル
建物調査会社
ティング株式会社
会社
ティング株式会社
レポート日付
平成24年10月
レポート日付
平成24年10月
緊急修繕費（千円）
0
地震予想損失率（％）
3.6
短期修繕費（1年以内）
東京海上日動リスクコンサル
0
土壌環境調査会社（千円）
ティング株式会社
長期修繕費（12年間）
32,332
レポート日付
平成24年10月（千円）
エンジニアリング・
建物再調達価格（千円）
724,800
特に指摘された事項はありません
レポートの概要
建築主・設計者・構造設計者・施工者及び建築確認機関
建築主
野村不動産株式会社
施工者
株式会社イチケン
財団法人東京都防災・建築まちづくり
設計者
株式会社スタジオ建築計画
建築確認機関センター
構造設計者
株式会社T＆Aアソシエイツ
その他情報(注) 一部エンドテナントの退去後に株式会社モリモトクオリティ1社となる予定です。
立地環境等の物件特性
東急東横線、東京メトロ日比谷線「中目黒」駅まで徒歩約5分の店舗、住居が混在する地域です。桜並木の遊歩道がある目黒川のほとり、閑静な青葉台に立地し、1階にレストラン、クリニック、ヘアサロン等を配し、ホワイトベースのスタイリッシュな概観デザインが爽やかな印象を与えるマンション。山手通り、目黒川沿いは繁華性が高く、商業地として人気があり、住宅においても都心接近性、利便性、環境等から単身者やファミリー層いずれにおいても人気の高いエリアとなっています。
特記事項
平成20年11月に目黒区の都市計画高度地区が変更され、建築物の絶対高さ制限が新たに設けられたことから、本物件の建物は既存不適格の状態になっています。将来、本物件の建物を建て替える場合には、同一規模、同一高さの建物が建築できない可能性があります。

－ 38 －(38) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

物件番号：4032
物件名称：カスタリア大濠ベイタワー(注1)
所在地等
特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権
現所有者
国内の特例有限会社(注2)
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日
平成35年3月31日
地番：福岡市中央区港一丁目32番
所在地
住所：福岡市中央区港一丁目6番6号

取得予定価格2,910百万円

賃貸借の概況（平成24年12月31日現在）
テナント総数1
賃貸可能戸数（戸）215
賃貸戸数（戸）203
賃貸可能面積（㎡）
11,089.75
賃貸面積（㎡）
10,443.70
月額賃料（共益費込）
24,122
（千円）
所有形態
所有権
敷金・保証金等（千円）
14,823
面積（㎡）4,002.50
稼働率（％）
94.2
株式会社ミヨシアセットマネ
土 地
用途地域
準工業地域
ＰＭ会社
ジメント（予定）
株式会社ミヨシアセットマネ
建ぺい率/容積率 60％／200％
マスターリース会社
ジメント（予定）
所有形態
所有権
マスターリース種別
パス・スルー型
用途
店舗・共同住宅
タイプ内訳
建 物
延床面積（㎡）
16,111.07(注3)タイプ
戸数比率（％）
構造・階数
RC、陸屋根30階建
コンパクトタイプ
68
建築年月日
平成18年9月9日
ファミリータイプ
32
不動産鑑定評価書の概要
不動産鑑定評価機関
森井総合鑑定株式会社
直接還元法 直接還元法による価格（百万円）
3,570
鑑定評価額（百万円）
3,520 による価格 還元利回り（％）
5.8
価格時点
平成25年1月25日
DCF法による価格（百万円）
3,470
DCF法による
積算価格（百万円）
3,840
割引率（％）
5.5
価格
最終還元利回り（％）
6.1
エンジニアリング・レポートの概要
東京海上日動リスクコンサル
地震リスク分析調査 東京海上日動リスクコンサル
建物調査会社
ティング株式会社
会社
ティング株式会社
レポート日付
平成25年1月
レポート日付
平成25年1月
緊急修繕費（千円）
0
地震予想損失率（％）
1.9
短期修繕費（1年以内）
東京海上日動リスクコンサル
0
土壌環境調査会社（千円）
ティング株式会社
長期修繕費（12年間）
224,239
レポート日付
平成25年1月（千円）
エンジニアリング・ 特 に指 摘され た事項 はあ りませ
建物再調達価格（千円）
3,250,600
レポートの概要ん。
建築主・設計者・構造設計者・施工者及び建築確認機関
元請：株式会社ディックスクロキ
施工：ピーエス三菱、内藤工務店、さ建築主
株式会社ディックスクロキ
施工者
いとうベネック建設工事共同企
業体
設計者
小野設計株式会社
建築確認機関日本ERI株式会社
構造設計者
株式会社構造計画研究所
その他情報(注1) 本書の日付現在、本物件の名称は「ディーウイング・ベイタワー」ですが、本投資法人は、取得に際して当該物件の名称を上記のとおり変更する予定です。
(注2) 名称等の開示について同意が得られていないため、非開示としています。なお、取得予定先は、本投資法人又は本資産運用会社と特別な利害関係にある者に該当しません。
(注3) 記載されている延床面積に加え、登記済み附属建物（種類：駐車場・車庫、構造：鉄骨造陸屋根平家建・鉄筋
コンクリート造陸屋根平家建、床面積：531.49㎡）が存在しますが、かかる登記済み附属建物の面積は含まれていません。
立地環境等の物件特性
福岡市地下鉄空港線「大濠公園」駅まで徒歩約9分の距離にあり、最寄駅からオフィスビル・商業施設等が集積する福岡市地下鉄空港線「天神」駅まで約5分、「博多」駅まで約10分であり、商業中心地へのアクセスは良好です。近隣にはスーパー、同一建物内にはコンビニエンスストアがある等生活利便施設への接近性も良好であり、高層階においては、湾岸部の眺望が得られる都心型マンションです。
特記事項
該当事項はありません。

－ 39 －(39) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

物件番号：4033
物件名称：ロイヤルパークスなんば
所在地等
特定資産の種類不動産を信託財産とする信託の受益権
現所有者
ロイヤルパークスなんば株式会社
信託受託者
三井住友信託銀行株式会社
信託期間満了日
平成33年3月24日
地番：大阪市浪速区湊町二丁目5番25
所在地
住所：大阪市浪速区湊町二丁目2番40号

取得予定価格2,830百万円

賃貸借の概況（平成24年12月31日現在）
テナント総数1
賃貸可能戸数（戸）162
賃貸戸数（戸）154
賃貸可能面積（㎡）10,350.02
賃貸面積（㎡）
9,796.99
月額賃料（共益費込）
24,240
（千円）
所有形態
定期借地権
敷金・保証金等（千円）
57,056
面積（㎡）2,316.04
稼働率（％）
94.7
土 地
用途地域
商業地域
PM会社
大和リビング株式会社
建ぺい率/容積率 80％／600％
マスターリース会社
大和リビング株式会社
賃料保証型（住宅部分）及び所有形態
所有権
マスターリース種別
パス・スルー型（その他部分）
用途
共同住宅、店舗
タイプ内訳
建 物
延床面積（㎡）
11,639.08(注)タイプ
戸数比率（％）
構造・階数
RC、陸屋根14階建
コンパクトタイプ45
建築年月日
平成18年2月14日
ファミリータイプ55
不動産鑑定評価書の概要
不動産鑑定評価機関
大和不動産鑑定株式会社
2,920
直接還元法 直接還元法による価格（百万円）
鑑定評価額（百万円）
2,940 による価格 直接還元法インウッド割引率(％)
6.2
価格時点
平成25年1月31日
DCF法による価格（百万円）
2,950
割引率（1年目から10年目期間
6.0
DCF法による 中）（％）
積算価格（百万円）
2,010
価格
転売時割引率（11年目以降から借6.4
地契約満了時点）（％）
最終還元利回り（％）－
エンジニアリング・レポートの概要
東京海上日動リスクコンサル
地震リスク分析調査 東京海上日動リスクコンサル
建物調査会社
ティング株式会社
会社
ティング株式会社
レポート日付
平成24年12月
レポート日付
平成24年12月
緊急修繕費（千円）
0
地震予想損失率（％）
7.8
短期修繕費（1年以内）
東京海上日動リスクコンサル
0
土壌環境調査会社（千円）
ティング株式会社
長期修繕費（12年間）
129,241
レポート日付
平成24年12月（千円）
エンジニアリング・
建物再調達価格（千円）
2,284,200
特に指摘された事項はありません
レポートの概要
建築主・設計者・構造設計者・施工者及び建築確認機関
建築主
ロイヤルパークスなんば株式会社
施工者
大和ハウス工業株式会社
大和ハウス工業株式会社本店住宅一級建築
設計者
建築確認機関日本ERI株式会社士事務所
大和ハウス工業株式会社本店住宅一級建築
構造設計者
士事務所
その他情報
(注) 記載されている延床面積に加え、登記済み附属建物（種類：集塵庫・駐車場、構造：鉄筋コンクリート造コンク
リート板ぶき平家建・鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建、床面積：134.78㎡）が存在しますが、かかる登記済み
附属建物の面積は含まれていません。
立地環境等の物件特性
JR関西本線「JR難波」駅まで徒歩約5分の距離にあるほか、大阪市営地下鉄四つ橋線・御堂筋線・千日前線「なんば」駅、阪神なんば線及び近鉄難波線「大阪難波」駅、南海本線「難波」駅までも概ね徒歩10分圏内にあります。再開発
プロジェクト「ルネッサなんば」内にあり、周辺にはスーパー、コンビニエンスストア等の生活利便施設も充実しています。また、地域の南側には浪速公園が広がる等、総じて良好な住環境を形成しています。

－ 40 －(40) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

特記事項
1. 借地権の概要は以下のとおりです。
底地権者：独立行政法人都市再生機構、借地期間：平成16年6月30日から満60年間(1) 本物件を譲渡する場合、賃借地の全部若しくは一部を転貸する場合、借地権若しくは賃借地上の建物等を譲渡する場合、賃借地上の建物等又は保証金返還請求権に担保設定する場合、賃借地上の建物を再築若しくは増改築する場合、賃借地上の建物等を新たに第三者に転貸する場合、新規の定期建物賃貸借契約若しくはPM契約を締結する場合、又はマスターリース会社等の事業スキームを変更する場合等には、底地権者から承諾を得る必要があります。
(2) 借地権者が借地契約に違反する等により、底地権者がこれを解除した場合、借地権者は7,680万円の違約金（ただし、当該違約金の額は、消費者物価指数の変動に応じて調整されます。）を支払う義務を負います。
2. 本物件の土地と隣地は建築基準法に基づき一団地と認定されており、容積率、建ぺい率等の建築基準法の一定の規制については、一団地を本物件の建物の敷地とみなして適用されます。なお、本物件の建物の増改築又は土地利用の変更をする場合は、再度かかる認定を受ける必要があります。

－ 41 －(41) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 13:51) ／ g04516_wk_13908309_0201010-00_第二部01_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(2) ポートフォリオの概況① 新規取得資産取得後におけるポートフォリオ一覧
不動産又は信託不動産の取得（予定）価格、投資比率、鑑定評価額、不動産鑑定評価機関及び稼働率は、以下のとおりです。
取得（予定）
鑑定
投資比率
不動産鑑定
稼働率
地域
物件
価格
評価額
物件名称
（％）
評価機関
（％）
(注1)
番号
（百万円）
（百万円）
(注3)
(注5)
(注6)
(注2)
(注4)
1001 クイズ恵比寿
7,650
3.5
7,470
T
97.0
カスタリア麻布十番
1002
4,500
2.1
3,930
C
93.8
七面坂
1003 カスタリア芝公園
2,630
1.2
1,920
T
96.6
1004 カスタリア銀座
2,520
1.2
1,880
T
93.8
1005 カスタリア広尾
2,220
1.0
1,590
T
100.0
1006 カスタリア日本橋
1,200
0.5
1,000
T
93.3
1007 カスタリア八丁堀
2,300
1.1
1,950
T
91.0
1008 カスタリア麻布十番
2,910
1.3
2,370
C
97.9
1009 カスタリア麻布十番Ⅱ
2,690
1.2
2,270
C
90.8
1010 カスタリア新宿夏目坂
1,865
0.9
1,540
C
100.0
1011 カスタリア銀座Ⅱ
1,800
0.8
1,470
T
93.4
1012 カスタリア渋谷櫻丘
1,400
0.6
987
T
100.0
1015 カスタリア西麻布霞町
2,143
1.0
1,920
T
90.7
1016 カスタリアお茶の水
1,770
0.8
1,850
F
90.2
1017 カスタリア参宮橋
1,393
0.6
1,280
T
100.0
1018 カスタリア水天宮
1,279
0.6
1,220
T
94.3
1019 カスタリア水天宮Ⅱ
1,138
0.5
1,090
T
93.2
1020 カスタリア新富町
932
0.4
878
T
94.7
1021 カスタリア新富町Ⅱ
825
0.4
751
T
97.3
1022 カスタリア原宿
887
0.4
806
F
100.0
1023 カスタリア代々木上原
608
0.3
585
F
92.3
1024 カスタリア千駄ヶ谷
555
0.3
536
F
90.7
居住 エリア1
1025 カスタリア新宿7丁目
464
0.2
447
F
97.3
施設
1027 カスタリア人形町
947
0.4
955
F
97.7
1028 カスタリア人形町Ⅱ
1,070
0.5
1,090
F
91.1
1029 カスタリア新御茶ノ水
914
0.4
903
F
94.4
1030 カスタリア東日本橋Ⅱ
1,370
0.6
1,410
F
90.3
1031 カスタリア神保町
1,160
0.5
1,200
F
95.1
1032 カスタリア新富町Ⅲ
675
0.3
648
F
95.5
1033 カスタリア新宿御苑
2,720
1.2
2,570
T
100.0
1034 カスタリア高輪台
860
0.4
887
F
96.5
1035 カスタリア東日本橋Ⅲ
666
0.3
645
D
100.0
1036 カスタリア新宿御苑Ⅱ
486
0.2
454
T
100.0
1037 カスタリア新富町Ⅳ
400
0.2
374
D
85.0
1038 カスタリア高輪台Ⅱ
1,190
0.5
1,190
F
95.0
1039 カスタリア南麻布
642
0.3
591
F
100.0
1040 カスタリア銀座Ⅲ
2,880
1.3
2,550
T
98.3
1041 カスタリア茅場町
2,707
1.2
2,570
T
95.0
1042 カスタリア高輪
7,430
3.4
6,740
T
89.4
1043 カスタリア東日本橋
3,520
1.6
3,320
C
94.9
1045 カスタリア新宿
2,950
1.4
2,830
T
100.0
1046 カスタリア市ヶ谷
940
0.4
1,220
C
98.0
芝浦アイランド
1047
7,580
3.5
7,880
F
96.4
ブルームタワー
1048 カスタリア初台
2,030
0.9
2,180
D
94.6
小計
88,816
40.7
－
－
95.1

－ 42 －(42) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-01_第二部02_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

地域
(注1)

物件
番号
2001
2002
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014

居住
施設

エリア2

2015
2016
2018
2019
2020
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046

物件名称
カスタリア目黒
かむろ坂
イプセ都立大学
カスタリア雪谷
カスタリア祐天寺
カスタリア大塚
カスタリア菊川
カスタリア目黒
カスタリア大塚Ⅱ
カスタリア自由が丘
カスタリア目白
カスタリア池袋
カスタリア要町
カスタリアタワー品川シーサイド
カスタリア八雲
カスタリア戸越駅前
カスタリア本所吾妻橋
カスタリア北沢
カスタリア門前仲町
カスタリア上池台
カスタリア森下
カスタリア若林公園
カスタリア浅草橋
カスタリア入谷
カスタリア北上野
カスタリア森下Ⅱ
カスタリア三ノ輪
カスタリア尾山台
カスタリア中野
カスタリア用賀
カスタリア住吉
カスタリア門前仲町Ⅱ
カスタリア押上
カスタリア蔵前
カスタリア中延
ロイヤルパークス豊洲
カスタリア戸越
カスタリア大井町
カスタリア大森
カスタリア三宿
カスタリア荒川
カスタリア大森Ⅱ
カスタリア中目黒
小計

取得（予定）
価格
（百万円）
(注2)

投資比率
（％）
(注3)

鑑定
評価額
（百万円）
(注4)

不動産鑑定
評価機関
(注5)

稼働率
（％）
(注6)

4,500

2.1

3,720

D

96.2

648
1,110
1,450
1,480
817
844
1,040
1,200
988
2,570
1,140

0.3
0.5
0.7
0.7
0.4
0.4
0.5
0.5
0.5
1.2
0.5

506
1,010
1,180
1,390
716
813
1,010
1,210
929
2,300
1,030

C
T
C
C
T
F
F
F
C
D
T

89.7
92.7
97.1
96.2
93.8
100.0
92.2
100.0
89.6
97.0
95.9

7,380

3.4

7,010

T

96.0

857
1,560
996
742
503
198
832
776
792
546
2,641
686
1,430
533
1,060
923
948
2,160
1,100
1,260
1,790
7,360
1,770
1,181
1,500
1,900
1,660
2,370
3,800
69,041

0.4
0.7
0.5
0.3
0.2
0.1
0.4
0.4
0.4
0.2
1.2
0.3
0.7
0.2
0.5
0.4
0.4
1.0
0.5
0.6
0.8
3.4
0.8
0.5
0.7
0.9
0.8
1.1
1.7
31.6

701
1,640
941
716
394
197
840
731
759
552
2,360
698
1,340
515
1,080
958
849
2,250
1,030
1,270
2,230
7,970
2,160
1,250
1,610
2,100
1,820
2,470
4,000
－

T
F
T
F
T
F
F
D
C
C
T
T
T
T
F
T
T
F
T
T
C
C
C
M
C
C
C
M
M
－

100.0
100.0
96.8
86.2
100.0
100.0
97.1
87.3
100.0
92.1
99.3
97.4
97.3
87.8
97.7
96.6
98.4
100.0
91.7
100.0
96.5
100.0
95.9
100.0
93.7
90.3
92.3
92.1
93.3
96.4

－ 43 －(43) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-01_第二部02_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

地域
(注1)

エリア3

物件
番号
3001
3002
3003
3006
3007
3008
3010
3011
3012
3013
3017
3018
4001
4008
4009
4010
4011
4012
4014
4015
4016
4017
4018

居住
施設

4019

エリア4

4020
4021
4022
4023
4024
4025
4026
4027
4028
4029
4030
4031
4032
4033

商業
施設

エリア4

8002

取得（予定）
価格
物件名称
（百万円）
(注2)
コスモハイム武蔵小杉
1,674
カスタリア鶴見
666
カスタリア船橋704
カスタリア西船橋
783
カスタリア舞浜
670
カスタリア市川妙典
671
カスタリア浦安
592
カスタリア南行徳543
カスタリア南行徳Ⅱ
385
カスタリア野毛山
325
カスタリア市川
461
ロイヤルパークス
5,300
花小金井
小計
12,774
カスタリア新栄
1,920
アプリーレ垂水
1,340
クレスト草津
3,004
カスタリア堺筋本町
1,490
カスタリア新梅田
1,376
カスタリア阿倍野
4,368
カスタリア栄1,010
カスタリア日本橋高津
3,570
カスタリア円山裏参道
411
カスタリア円山表参道
1,740
カスタリア東比恵
960
カスタリアタワー
3,400
長堀橋
カスタリア三宮
1,230
カスタリア勾当台公園
481
カスタリア一番町
783
カスタリア大町
656
カスタリア上町台
2,190
カスタリアタワー
2,670
肥後橋
ビッグタワー南3条
1,740
カスタリア伏見
2,260
カスタリア名駅南
720
カスタリア薬院
930
カスタリア壬生1,193
カスタリア榴ヶ岡
1,209
カスタリア大濠ベイ
2,910
タワー
ロイヤルパークス
2,830
なんば
小計
46,391
小計
217,022

0.8
0.3
0.3
0.4
0.3
0.3
0.3
0.2
0.2
0.1
0.2

鑑定
評価額
（百万円）
(注4)
1,610
667
690
735
561
645
548
494
346
276
493

2.4

投資比率
（％）
(注3)

不動産鑑定
評価機関
(注5)

稼働率
（％）
(注6)

C
C
T
F
T
T
T
T
T
F
F

100.0
96.9
100.0
97.5
100.0
100.0
100.0
93.9
94.3
100.0
100.0

5,650

D

100.0

5.8
0.9
0.6
1.4
0.7
0.6
2.0
0.5
1.6
0.2
0.8
0.4

―
1,460
1,300
2,690
1,460
1,400
4,100
1,040
3,350
419
1,670
905

―
C
F
T
T
T
T
C
T
T
T
T

99.4
96.2
100.0
100.0
92.5
95.5
93.3
91.8
94.6
100.0
97.3
98.4

1.6

3,630

C

95.2

0.6
0.2
0.4
0.3
1.0

1,300
473
770
606
2,320

D
D
D
D
D

97.3
100.0
98.4
98.6
92.5

1.2

3,000

C

98.0

0.8
1.0
0.3
0.4
0.5
0.6

2,160
2,600
788
998
1,220
1,320

D
F
M
M
F
M

97.9
97.1
95.8
100.0
100.0
95.7

1.3

3,520

M

94.2

1.3

2,940

D

94.7

21.2
99.4

－
－

－
－

96.4
96.3

フォレオタウン筒井

1,410

0.6

1,040

D

97.1

小計
合計

1,410
218,432

0.6
100.0

－
－

－
－

97.1
96.3

－ 44 －(44) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-01_第二部02_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(注1) 「地域」に記載されている「エリア1」とは、東京都主要5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区及び新宿区）を、「エリア2」とは、「エリア1」を除く東京都区内を、「エリア3」とは、首都圏（エリア1、2を除く東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県）を、「エリア4」とは、その他都市（人口約10万人以上の地域）をそれぞれ表します。
(注2) 「取得（予定）価格」には、保有物件又は新規取得資産に係る各売買契約に記載された売買金額（取得に係る諸費用、公租公課等の精算金及び消費税等を含みません。）を記載しています。ただし、NCRが保有していた物件については、合併時の受入価格である平成22年2月末日現在の鑑定評価額を記載しています。なお、金額は百万円未満を四捨五入しています。
(注3) 「投資比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4) 「鑑定評価額」は、保有不動産は平成24年8月31日、「カスタリア中目黒」は平成24年11月1日、「カスタリア榴ヶ岡」は平成24年8月1日、「カスタリア大濠ベイタワー」は平成25年1月25日及び「ロイヤルパークスなんば」は平成25年1月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づいて記載しています。なお、金額は百万円未満を四捨五入しています。
(注5) 「不動産鑑定評価機関」に記載されている「D」は、大和不動産鑑定株式会社を、「C」は、株式会社中央不動産鑑定所を、「T」は、株式会社谷澤総合鑑定所を、「F」は、一般財団法人日本不動産研究所を、「M」は、森井総合鑑定株式会社をそれ
ぞれ表します。
(注6) 「稼働率」には、平成24年12月31日現在の各不動産又は各信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

②

主なテナントへの賃貸借の状況(a) 主なテナントの一覧
本投資法人が本書の日付現在保有している資産及び新規取得資産における主なテナントごとの物件名称、
賃貸面積及び総賃貸面積に占める当該テナントの賃貸面積の比率は以下のとおりです。なお、「主なテナント」とは、ポートフォリオ全体の総賃貸面積に占める当該テナントの賃貸面積の比率が10％以上のテナントをいいます。

テナント名
ディエイチ・リーシン
グ合同会社(注3)株式会社
モリモトクオリティ
大和リビング株式会社

業種

不動産賃貸業
不動産管理業
不動産管理業

物件名称
カスタリア西麻布
霞町他計77物件
カスタリア麻布十番
七面坂他計28物件
ロイヤルパークス
豊洲他計5物件

主なテナントの合計
ポートフォリオ全体の賃貸面積

賃貸面積
（㎡）
(注1)

総賃貸面積に占める
当該テナントの
賃貸面積の比率（％）(注2)

203,312.12

52.1

58,272.37

14.9

53,777.81

13.8

315,362.30
390,305.46

80.8
100.0

(注1) 「賃貸面積」には、平成24年12月31日現在、エンド・テナントとの間で締結されている賃貸借契約書に記載されている面積を記載しています。
(注2) 小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) ディエイチ・リーシング合同会社は、平成25年３月29日を合併の効力発生日として、大和リビングマネジメント株式会社との間で、大和リビングマネジメント株式会社を吸収合併存続会社、ディエイチ・リーシング合同会社を吸収合併消滅会社とする吸収合併を行うことを内容とした合併契約を締結しています。かかる合併契約に基づく合併が実施された場合には、ディエイチ・リーシング合同会社がテナントとなっている77物件のうち以下の71物件について、当該合併に伴い、大和ハウスグループの大和リビングマネジメント株式会社がテナントの地位を承継します。

－ 45 －(45) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-01_第二部02_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

物件番号
1015
1016
1018
1019
1020
1021
1022
1024
1025
1027
1028
1029
1030
1031
1032
1033
1034
1035
1036
1037
1038
1039
1040
1041
1042
1043
1045
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2018

物件名
カスタリア西麻布霞町
カスタリアお茶の水
カスタリア水天宮
カスタリア水天宮Ⅱ
カスタリア新富町
カスタリア新富町Ⅱ
カスタリア原宿
カスタリア千駄ヶ谷
カスタリア新宿７丁目
カスタリア人形町
カスタリア人形町Ⅱ
カスタリア新御茶ノ水
カスタリア東日本橋Ⅱ
カスタリア神保町
カスタリア新富町Ⅲ
カスタリア新宿御苑
カスタリア高輪台
カスタリア東日本橋Ⅲ
カスタリア新宿御苑Ⅱ
カスタリア新富町Ⅳ
カスタリア高輪台Ⅱ
カスタリア南麻布
カスタリア銀座Ⅲ
カスタリア茅場町
カスタリア高輪
カスタリア東日本橋
カスタリア新宿
カスタリア大塚II
カスタリア自由が丘
カスタリア目白
カスタリア池袋
カスタリア要町
カスタリアタワー品川シーサイド
カスタリア八雲
カスタリア戸越駅前
カスタリア本所吾妻橋

物件番号
2019
2020
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2032
2033
2034
2035
2036
2037
3003
3006
3007
3008
3010
3011
3012
3013
3017
4009
4010
4011
4012
4014
4015
4019
4020
4024
4025

物件名
カスタリア北沢
カスタリア門前仲町
カスタリア上池台
カスタリア森下
カスタリア若林公園
カスタリア浅草橋
カスタリア入谷
カスタリア北上野
カスタリア森下Ⅱ
カスタリア三ノ輪
カスタリア中野
カスタリア用賀
カスタリア住吉
カスタリア門前仲町Ⅱ
カスタリア押上
カスタリア蔵前
カスタリア船橋
カスタリア西船橋
カスタリア舞浜
カスタリア市川妙典
カスタリア浦安
カスタリア南行徳
カスタリア南行徳Ⅱ
カスタリア野毛山
カスタリア市川
クレスト草津
カスタリア堺筋本町
カスタリア新梅田
カスタリア阿倍野
カスタリア栄カスタリア日本橋高津
カスタリアタワー長堀橋
カスタリア三宮
カスタリア上町台
カスタリアタワー肥後橋－ 46 －(46) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-01_第二部02_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

物件
番号
1001
1002
1003
1004
1005
1006
1007
1008
1009
1010
1012
1015
1016
1017

1018
1019
1020
1021
1022
1023
1024
1025
1027
1028
1029
1030
1031
1032
1033
1034
1035
1036
1037
1038
1039
1040

(b) 主なテナントへの賃貸条件
本投資法人が本書の日付現在保有している資産及び新規取得資産に係る主なテナントに対する不動産又は信託不動産ごとの契約満了日、契約更改の方法等の賃貸条件は以下のとおりです。
（本書の日付現在）
テナント名
物件名称
契約満了日
契約更改の方法(注1)(注2)
クイズ恵比寿平成28年2月29日
協議により契約を延長することができます。
M
カスタリア麻布十番七面坂 平成28年2月29日
協議により契約を延長することができます。
M
カスタリア芝公園
平成28年2月29日
協議により契約を延長することができます。
M
カスタリア銀座
平成28年2月29日
協議により契約を延長することができます。
M
カスタリア広尾
平成28年2月29日
協議により契約を延長することができます。
M
カスタリア日本橋
平成28年2月29日
協議により契約を延長することができます。
M
カスタリア八丁堀
平成29年3月6日
協議により契約を延長することができます。
M
カスタリア麻布十番
平成29年5月31日
協議により契約を延長することができます。
M
カスタリア麻布十番Ⅱ
平成29年5月31日
協議により契約を延長することができます。
M
カスタリア新宿夏目坂
平成29年5月31日
協議により契約を延長することができます。
M
カスタリア渋谷櫻丘
平成29年5月31日
協議により契約を延長することができます。
M
カスタリア西麻布霞町
平成32年1月31日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリアお茶の水
平成32年1月31日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による
M
カスタリア参宮橋
平成32年1月31日
通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による
D
カスタリア水天宮
平成25年7月31日
通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
カスタリア水天宮Ⅱ
平成30年7月31日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア新富町
平成32年1月31日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア新富町Ⅱ
平成32年1月31日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア原宿
平成30年7月31日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による
M
カスタリア代々木上原
平成30年7月31日
通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
カスタリア千駄ヶ谷
平成30年7月31日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア新宿７丁目
平成30年7月31日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア人形町
平成32年12月31日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア人形町Ⅱ
平成32年12月31日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア新御茶ノ水
平成32年9月30日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア東日本橋Ⅱ
平成25年6月30日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア神保町
平成25年6月30日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア新富町Ⅲ
平成25年6月30日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による
D
カスタリア新宿御苑
平成25年12月31日
通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
カスタリア高輪台
平成25年7月31日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア東日本橋Ⅲ
平成25年7月31日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア新宿御苑Ⅱ
平成25年7月31日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア新富町Ⅳ
平成25年7月31日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア高輪台Ⅱ
平成25年9月30日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
カスタリア南麻布
平成25年9月30日
信託契約の延長に併せて延長します。
D
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による
D
カスタリア銀座Ⅲ
平成25年11月30日
通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。

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物件
番号

物件名称

契約満了日

1041 カスタリア茅場町

平成25年11月30日

1042 カスタリア高輪

平成28年1月31日

1043 カスタリア東日本橋

平成25年12月31日

1045 カスタリア新宿

平成26年1月31日

1046 カスタリア市ヶ谷

平成30年3月31日

1048 カスタリア初台

平成25年12月31日

2001
2002
2004
2005
2006
2007

平成27年12月20日
平成28年2月29日
平成29年3月6日
平成29年5月31日
平成29年5月31日
平成29年5月31日

カスタリア目黒かむろ坂
イプセ都立大学
カスタリア雪谷
カスタリア祐天寺
カスタリア大塚
カスタリア菊川2008 カスタリア目黒

平成30年7月31日

2009
2010
2011
2012
2013

カスタリア大塚Ⅱ
カスタリア自由が丘
カスタリア目白
カスタリア池袋
カスタリア要町

平成32年9月30日
平成25年7月31日
平成25年7月31日
平成25年9月30日
平成28年1月31日

2014

カスタリアタワー品川シーサイド

平成25年12月31日

2015 カスタリア八雲

平成25年12月31日

2016 カスタリア戸越駅前

平成26年3月31日

2018
2019
2020
2023
2024
2025
2026
2027
2028

平成32年1月31日
平成32年1月31日
平成32年1月31日
平成30年7月31日
平成32年10月31日
平成25年4月20日
平成25年4月18日
平成25年7月31日
平成28年2月29日

カスタリア本所吾妻橋
カスタリア北沢
カスタリア門前仲町
カスタリア上池台
カスタリア森下
カスタリア若林公園
カスタリア浅草橋
カスタリア入谷
カスタリア北上野

契約更改の方法

テナント名(注1)(注2)

契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
信託契約の延長に併せて延長します。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
信託契約の延長に併せて延長します。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
信託契約の延長に併せて延長します。
協議により契約を延長することができます。
協議により契約を延長することができます。
協議により契約を延長することができます。
協議により契約を延長することができます。
協議により契約を延長することができます。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。

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D
D
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M
M
M
M
M
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M
M
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D
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物件
番号

物件名称

契約満了日

2029 カスタリア森下Ⅱ

平成26年6月28日

2030 カスタリア三ノ輪

平成26年8月20日

2031 カスタリア尾山台

平成26年8月27日

2032 カスタリア中野

平成26年8月27日

2033 カスタリア用賀

平成25年10月18日

2034 カスタリア住吉

平成25年10月30日

2035 カスタリア門前仲町Ⅱ

平成25年11月30日

2036 カスタリア押上

平成25年12月18日

2037 カスタリア蔵前

平成26年4月22日

2038 カスタリア中延

平成30年3月31日

2039 ロイヤルパークス豊洲

平成55年2月28日

2040 カスタリア戸越

平成32年10月31日

2044 カスタリア荒川

平成26年3月31日

2045 カスタリア大森Ⅱ

平成26年3月31日

2046 カスタリア中目黒

平成34年11月30日

契約更改の方法

テナント名(注1)(注2)

契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の3か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
信託契約の延長に併せて延長します。
契約期間満了により終了し、更新はありません。ただし、協議により契約期間満了日の翌日を始期とする新たな契約を締結することができます。
信託契約の延長に併せて延長します。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。

－ 49 －(49) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-01_第二部02_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

D

D

M

D

D

D

D

D

D
M
L
M
L

M

M

物件
番号

物件名称

契約満了日

3001 コスモハイム武蔵小杉

平成26年1月31日

3002
3003
3006
3007
3008
3010
3011
3012
3013
3017

平成29年5月31日
平成32年1月31日
平成30年7月31日
平成32年1月31日
平成32年1月31日
平成32年1月31日
平成32年1月31日
平成32年1月31日
平成30年7月31日
平成25年7月31日

カスタリア鶴見
カスタリア船橋
カスタリア西船橋
カスタリア舞浜
カスタリア市川妙典
カスタリア浦安
カスタリア南行徳
カスタリア南行徳Ⅱ
カスタリア野毛山
カスタリア市川

3018 ロイヤルパークス花小金井 平成33年3月17日
4009 クレスト草津
4010 カスタリア堺筋本町
4011 カスタリア新梅田

平成25年6月30日
平成25年12月31日
平成25年12月31日

4012 カスタリア阿倍野

平成25年11月30日

4014 カスタリア栄

平成26年3月22日

4015 カスタリア日本橋高津

平成25年11月30日

4016 カスタリア円山裏参道

平成25年9月26日

4017 カスタリア円山表参道

平成26年3月24日

4018 カスタリア東比恵

平成25年11月30日

4019 カスタリアタワー長堀橋

平成25年11月30日

4020 カスタリア三宮

平成25年6月30日

契約更改の方法

テナント名(注1)(注2)

契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
協議により契約を延長することができます。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
契約期間満了により終了し、更新はありません。ただし、協議により契約期間満了日の翌日を始期とする新たな契約を締結することができます。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
信託契約の延長に併せて延長します。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の3か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。

－ 50 －(50) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-01_第二部02_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

L
M
D
D
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D
D
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D
D
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D

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D

D

D

物件
番号

物件名称

契約満了日

4021 カスタリア勾当台公園

平成26年4月25日

4022 カスタリア一番町

平成25年7月30日

4023 カスタリア大町

平成25年8月27日

4024 カスタリア上町台

平成26年8月19日

4025 カスタリアタワー肥後橋

平成25年10月18日

4033 ロイヤルパークスなんば

平成33年3月24日

契約更改の方法

テナント名(注1)(注2)

契約期間満了の3か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の3か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の3か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも更新しない旨の書面による通知がない時は、同一内容で1年間の自動更新となり、以後この例によります。
契約期間満了により終了し、更新はありません。ただし、協議により契約期間満了日の翌日を始期とする新たな契約を締結することができ
ます。

D

D

D

D

D

L

(注1) 「テナント名」に記載されている「M」は、株式会社モリモトクオリティを、「D」は、ディエイチ・リーシング合同会社を、「L」は、
大和リビング株式会社をそれぞれ表します。
(注2) ディエイチ・リーシング合同会社は、平成25年3月29日を合併の効力発生日として、大和リビングマネジメント株式会社との間で、大和リビングマネジメント株式会社を吸収合併存続会社、ディエイチ・リーシング合同会社を吸収合併消滅会社とする吸収合併を行うことを内容とした合併契約を締結しています。かかる合併契約に基づく合併が実施された場合には、ディエイチ・リーシング合同会社がテナン
トとなっている77物件のうち71物件（物件の詳細につきましては、前記「(a) 主なテナントの一覧 (注3)」に記載の物件番号及び物件
名をご参照下さい。）について、当該合併に伴い、大和ハウスグループの大和リビングマネジメント株式会社がテナントの地位を承継します。

－ 51 －(51) ／ 2013/03/01 10:46 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-01_第二部02_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

③

エンジニアリング・レポート等の概要
本投資法人は、本書の日付現在保有している資産及び新規取得資産について、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境アセスメント及び地震リスク分析等に関して建物状況評価報告書、地震リス
ク分析詳細分析報告書及び土壌汚染調査報告書（以下「エンジニアリング・レポート」と総称します。）を株式会社竹中工務店、清水建設株式会社、ランドソリューション株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタン
ト、株式会社イー・アール・エス及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又はNKSJリスクマネジ
メント株式会社（旧商号：株式会社損保ジャパン・リスクマネジメント）から取得しています。
(a) エンジニアリング・レポートの概要は以下のとおりです。
修繕費（千円）(注1)

物件
番号
1001
1002
1003
1004
1005
1006
1007
1008
1009
1010
1011
1012
1015
1016
1017
1018
1019
1020
1021
1022
1023
1024
1025
1027
1028
1029
1030
1031
1032
1033
1034
1035
1036
1037
1038
1039
1040
1041
1042
1043
1045
1046
1047
1048

物件名称
クイズ恵比寿カスタリア麻布十番七面
坂
カスタリア芝公園
カスタリア銀座
カスタリア広尾
カスタリア日本橋
カスタリア八丁堀
カスタリア麻布十番
カスタリア麻布十番Ⅱ
カスタリア新宿夏目坂
カスタリア銀座Ⅱ
カスタリア渋谷櫻丘
カスタリア西麻布霞町
カスタリアお茶の水
カスタリア参宮橋
カスタリア水天宮
カスタリア水天宮Ⅱ
カスタリア新富町
カスタリア新富町Ⅱ
カスタリア原宿
カスタリア代々木上原
カスタリア千駄ヶ谷
カスタリア新宿7丁目
カスタリア人形町
カスタリア人形町Ⅱ
カスタリア新御茶ノ水
カスタリア東日本橋Ⅱ
カスタリア神保町
カスタリア新富町Ⅲ
カスタリア新宿御苑
カスタリア高輪台
カスタリア東日本橋Ⅲ
カスタリア新宿御苑Ⅱ
カスタリア新富町Ⅳ
カスタリア高輪台Ⅱ
カスタリア南麻布
カスタリア銀座Ⅲ
カスタリア茅場町
カスタリア高輪
カスタリア東日本橋
カスタリア新宿
カスタリア市ヶ谷
芝浦アイランド
ブルームタワー
カスタリア初台

00153,845

1,425,310

地震予想
損失率
（％）
(注3)
3.4

0

0

132,7141,017,300

2.3

平成22年8月

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
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0
0
0
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0
0
0
0
0
0
0
0
0

108,067
102,230
26,56874,922
78,076
68,872
67,08430,21926,41032,456
101,675
53,622
67,08947,06054,251
61,20861,76753,01846,092
47,61051,681
60,774
63,19043,56864,87363,03944,351
125,105
37,94350,18935,11531,57941,33734,452
120,127
136,719
343,072
219,252
54,414
9,834

655,500
738,950
407,500
464,090
681,450
544,500
575,000
469,100
483,000
346,300
747,200
610,960
454,980
505,440
523,000
399,180
312,860
328,420
219,240
187,420
262,700
411,060
423,780
356,540
549,840
391,920314,820
941,400
308,940
313,300
179,040
183,360
389,440
199,280
916,480
1,199,980
3,247,480
1,738,390
835,300
376,100

3.9
2.8
6.0
2.7
5.2
3.8
3.8
5.1
2.5
7.6
5.0
6.8
4.2
6.6
6.9
5.4
3.6
9.6
9.1
10.3
4.9
4.9
5.4
5.7
4.8
5.6
3.2
2.9
6.9
4.6
4.8
5.8
10.0
5.0
2.7
5.0
4.0
2.2
4.3
7.5

平成22年3月
平成22年4月
平成25年1月
平成22年2月
平成22年12月
平成23年8月
平成23年8月
平成24年2月
平成24年2月
平成25年1月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年6月

44

0518,477

5,508,030

2.0

平成23年8月26日

00

22,072

840,600

3.9

平成23年11月

緊急

建物再調達
価格(千円)
長期（12年間） (注1)(注2)

短期

建物状況評価報告書
作成日付
平成22年9月－ 52 －(52) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

0
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0
0

0
0
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0
0
0
0
0
0
0
0
0

143,143
52,12048,95534,62637,50725,63656,094
66,41845,00744,079114,954
70,7301,472,330
277,400
438,700
309,400
566,400
332,700
325,640
485,900
362,220
363,000
958,520424,620

地震予想
損失率
（％）
(注3)
2.6
5.9
2.5
8.5
4.3
7.6
4.2
3.8
9.3
5.3
2.8
2.3

0

0

484,490

3,673,430

3.1

平成22年9月

0
0
0
0
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0
0
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0
0
0

41,22025,45959,22061,05656,472
13,59058,52549,61756,63523,450166,317
16,64640,358
11,17924,78016,844
23,59827,57332,08732,581
14,220184,313
16,203
15,87633,84042,12845,94026,08932,332
110,331
17,606
61,760106,626
56,75847,97042,50823,77018,39054,046
19,120259,879

313,300
570,420555,700
289,000
196,440
102,000
361,560
384,820
381,500
361,000
1,207,860
351,220
632,760
251,360
445,860
352,520
409,160
795,160
517,220559,800
636,600
5,228,800
804,500
393,300
614,300
741,920955,600
871,800
724,800
912,960
336,100
420,000
412,160
347,620
291,100
274,180
301,000
213,000
208,450
260,000
4,012,500

9.1
5.6
4.5
4.4
8.1
11.2
6.7
3.4
2.8
5.4
3.3
6.7
5.4
8.7
3.9
5.6
6.8
7.3
6.5
4.1
2.8
7.2
3.8
3.9
3.7
5.9
4.5
4.0
3.6
9.1
9.0
3.0
3.6
6.5
4.2
7.0
5.6
7.8
5.3
2.7
4.5

平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月30日
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年10月12日
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年8月
平成22年6月
平成22年10月
平成22年9月
平成23年5月
平成23年7月
平成23年8月
平成24年2月
平成24年2月
平成24年10月
平成22年9月
平成24年2月
平成22年9月30日
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月30日
平成22年9月30日
平成22年9月
平成22年10月28日
平成23年7月

修繕費（千円）(注1)
物件
番号
2001
2002
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2018
2019
2020
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
3001
3002
3003
3006
3007
3008
3010
3011
3012
3013
3017
3018

物件名称
カスタリア目黒かむろ坂
イプセ都立大学
カスタリア雪谷
カスタリア祐天寺
カスタリア大塚
カスタリア菊川
カスタリア目黒
カスタリア大塚Ⅱ
カスタリア自由が丘
カスタリア目白
カスタリア池袋
カスタリア要町
カスタリアタワー品川
シーサイド
カスタリア八雲
カスタリア戸越駅前
カスタリア本所吾妻橋
カスタリア北沢
カスタリア門前仲町
カスタリア上池台
カスタリア森下
カスタリア若林公園
カスタリア浅草橋
カスタリア入谷
カスタリア北上野
カスタリア森下Ⅱ
カスタリア三ノ輪
カスタリア尾山台
カスタリア中野
カスタリア用賀
カスタリア住吉
カスタリア門前仲町Ⅱ
カスタリア押上
カスタリア蔵前
カスタリア中延
ロイヤルパークス豊洲
カスタリア戸越
カスタリア大井町
カスタリア大森
カスタリア三宿
カスタリア荒川
カスタリア大森Ⅱ
カスタリア中目黒
コスモハイム武蔵小杉
カスタリア鶴見
カスタリア船橋
カスタリア西船橋
カスタリア舞浜
カスタリア市川妙典
カスタリア浦安
カスタリア南行徳
カスタリア南行徳Ⅱ
カスタリア野毛山
カスタリア市川ロイヤルパークス花小金井

緊急

建物再調達
価格(千円)
長期（12年間） (注1)(注2)

短期

建物状況評価報告書
作成日付
平成22年12月
平成22年9月
平成23年8月
平成23年8月
平成24年2月
平成24年2月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月－ 53 －(53) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

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119,808
189,732
570,778
116,783
70,230381,107
34,957357,590
19,34479,30647,373
107,004
40,786
29,202
40,52938,29050,082
107,246
152,566
110,947
18,26432,56328,58027,316

1,109,310
1,566,920
3,472,500
948,160
923,000
2,546,540
726,340
3,034,140
400,220
1,640,960
788,040
2,905,680
836,840
501,700
729,760
618,640
1,505,960
1,806,240
2,752,530
1,613,270
406,100
652,500
638,700
1,033,200

地震予想
損失率
（％）
(注3)
2.4
5.4
13.6
6.1
8.3
10.1
4.2
8.0
1.3
1.1
2.6
4.6
5.3
3.4
2.9
2.6
5.9
5.8
0.9
3.1
4.6
5.6
9.4
2.7

0

0

224,239

3,250,600

1.9

平成25年1月

0
0
－

0
0
－

129,241
41,510－2,284,200
315,000
－

7.8
14.9
2.4

平成24年12月
平成23年2月28日－

修繕費（千円）(注1)
物件
番号
4001
4008
4009
4010
4011
4012
4014
4015
4016
4017
4018
4019
4020
4021
4022
4023
4024
4025
4026
4027
4028
4029
4030
4031

物件名称

カスタリア新栄
アプリーレ垂水
クレスト草津
カスタリア堺筋本町
カスタリア新梅田
カスタリア阿倍野
カスタリア栄カスタリア日本橋高津
カスタリア円山裏参道
カスタリア円山表参道
カスタリア東比恵
カスタリアタワー長堀橋
カスタリア三宮
カスタリア勾当台公園
カスタリア一番町
カスタリア大町
カスタリア上町台
カスタリアタワー肥後橋
ビッグタワー南３条
カスタリア伏見カスタリア名駅南
カスタリア薬院
カスタリア壬生カスタリア榴ヶ岡
カスタリア大濠ベイタ
4032
ワー
4033 ロイヤルパークスなんば
8002 フォレオタウン筒井
ポートフォリオ合計(注4)

緊急

建物再調達
価格(千円)
長期（12年間） (注1)(注2)

短期

建物状況評価報告書
作成日付
平成23年1月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月30日
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年9月
平成22年11月
平成23年7月
平成23年8月
平成23年11月
平成24年8月(注1) 「修繕費」及び「建物再調達価格」については税抜きの金額を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注2) 「建物再調達価格」とは、調査時点において、各物件を同設計、同仕様により新規に建設した場合の建設工事再調達価格をいいます。なお、「8002 フォレオタウン筒井」は4棟の建物から成っているため、建物再調達価格は4棟の合計額を記載しています。
(注3) 「地震予想損失率」は、年超過確率0.21％（再現期間475年）で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。ただし、ポートフォリオに関する地震予想損失率は、複数の建築物群を対象とし、被害の相関性を考慮して、建築物群の中の1又は複数の建築物に影響を与える年超過確率0.21％（再現期間475年）で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率（％）で示したものです。本投資法人は、地震予想損失率の値により地震保険を付保することを検討します。なお、上記の各不動産又は各信託不動産に地震保険を付保する予定はありません。
(注4) 建物状況評価報告書の作成日付が異なることから、「修繕費」及び「建物再調達価格」の合計欄には、「－」を記載しています。

－ 54 －(54) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(b) エンジニアリング・レポート作成会社及び構造計算書等検証報告書作成会社等は、以下のとおりです。
エンジニアリング・レポート作成会社
物件
番号

物件名称

1001

クイズ恵比寿1002

カスタリア麻布十番七面坂

1003

カスタリア芝公園

1004

カスタリア銀座

1005

カスタリア広尾

1006

カスタリア日本橋

1007

カスタリア八丁堀

1008

カスタリア麻布十番

1009

カスタリア麻布十番Ⅱ

1010

カスタリア新宿夏目坂

1011

カスタリア銀座Ⅱ

1012

カスタリア渋谷櫻丘

1015

カスタリア西麻布霞町1016

カスタリアお茶の水

1017

カスタリア参宮橋

1018

カスタリア水天宮

1019

カスタリア水天宮Ⅱ1020

カスタリア新富町

1021

カスタリア新富町Ⅱ1022

カスタリア原宿1023

カスタリア代々木上原

1024

カスタリア千駄ヶ谷

1025

カスタリア新宿7丁目

1027

カスタリア人形町

1028

カスタリア人形町Ⅱ

1029

カスタリア新御茶ノ水

1030

カスタリア東日本橋Ⅱ

1031

カスタリア神保町

1032

カスタリア新富町Ⅲ1033

カスタリア新宿御苑

1034

カスタリア高輪台

建物状況評価報告書

土壌汚染調査報告書

東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社

構造計算書等検証報告書作成会社等
構造計算書等
構造計算書等検証
検証報告書の報告書作成会社(注2)
概要(注2)

株式会社イー・アール・エ
新日本管財株式会社ス①

株式会社竹中工務店

新日本管財株式会社①

株式会社イー・アール・エス
株式会社イー・アール・エス

株式会社久米エンジニアリ
ングシステム株式会社久米エンジニアリ
ングシステム

清水建設株式会社

新日本管財株式会社株式会社イー・アール・エス
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社株式会社イー・アール・エス
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社株式会社久米エンジニアリ
ングシステム株式会社損保ジャパン・リ
スクマネジメント
株式会社損保ジャパン・リ
スクマネジメント
株式会社久米エンジニアリ
ングシステム株式会社久米エンジニアリ
ングシステム株式会社損保ジャパン・リ
スクマネジメント
新日本管財株式会社株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング

②
②
①
②
③
③
②
②
③
①
④
④
④
④
④
④
④
④
④
④
④
④
④
④
④
④
④
④
④

－ 55 －(55) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

エンジニアリング・レポート作成会社
物件
番号

物件名称

1035

カスタリア東日本橋Ⅲ

1036

カスタリア新宿御苑Ⅱ

1037

カスタリア新富町Ⅳ1038

カスタリア高輪台Ⅱ

1039

カスタリア南麻布

1040

カスタリア銀座Ⅲ

1041

カスタリア茅場町

1042

カスタリア高輪

1043

カスタリア東日本橋

1045

カスタリア新宿

1046

カスタリア市ヶ谷1047

芝浦アイランド
ブルームタワー

1048

カスタリア初台

2001

カスタリア目黒かむろ坂

2002

イプセ都立大学

2004

カスタリア雪谷

2005

カスタリア祐天寺

2006

カスタリア大塚2007

カスタリア菊川2008

カスタリア目黒2009

カスタリア大塚Ⅱ

2010

カスタリア自由が丘

2011

カスタリア目白2012

カスタリア池袋2013

カスタリア要町

2014

カスタリアタワー品川シーサイド

2015

カスタリア八雲2016

カスタリア戸越駅前

2018

カスタリア本所吾妻橋

2019

カスタリア北沢2020

カスタリア門前仲町

2023

カスタリア上池台

建物状況評価報告書

土壌汚染調査報告書

構造計算書等検証報告書作成会社等
構造計算書等
構造計算書等検証
検証報告書の報告書作成会社(注2)
概要(注2)
株式会社インデックスコン④
サルティング
株式会社インデックスコン④
サルティング
株式会社インデックスコン④
サルティング
株式会社インデックスコン④
サルティング
株式会社インデックスコン④
サルティング
株式会社インデックスコン⑤
サルティング
株式会社インデックスコン⑤
サルティング
株式会社インデックスコン⑤
サルティング

東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社

東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
株式会社ジャスト
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
株式会社竹中工務店
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
新日本管財株式会社
ルティング株式会社株式会社竹中工務店

株式会社竹中工務店

東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
株式会社損保ジャパン・リ
スクマネジメント

東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社株式会社ハイ国際コンサル
タント
株式会社イー・アール・エス
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社

東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社株式会社久米エンジニアリ
ングシステム新日本管財株式会社(注4)
株式会社損保ジャパン・リ
スクマネジメント株式会社竹中工務店

新日本管財株式会社①

新日本管財株式会社①

東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社(注3)

株式会社損保ジャパン・リ
スクマネジメント
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング

⑥
⑦
①
(注3)
⑨
②
①
③

③
④
④
④
④

株式会社ジャスト

⑥

株式会社インデックスコン
サルティング

⑤

(注3)

(注3)

株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング株式会社ジャスト

⑤
⑤
④
④
④
⑥

－ 56 －(56) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

エンジニアリング・レポート作成会社
物件
番号

物件名称

2024

カスタリア森下2025

カスタリア若林公園

2026

カスタリア浅草橋

2027

カスタリア入谷2028

カスタリア北上野

2029

カスタリア森下Ⅱ

2030

カスタリア三ノ輪

2031

カスタリア尾山台

2032

カスタリア中野2033

カスタリア用賀2034

カスタリア住吉2035

カスタリア門前仲町Ⅱ

2036

カスタリア押上2037

カスタリア蔵前

2038

カスタリア中延

2039

ロイヤルパークス豊洲

2040

カスタリア戸越2041

カスタリア大井町

2042

カスタリア大森

2043

カスタリア三宿

2044

カスタリア荒川2045

カスタリア大森Ⅱ

2046

カスタリア中目黒

3001

コスモハイム武蔵小杉

3002

カスタリア鶴見3003

カスタリア船橋3006

カスタリア西船橋

3007

カスタリア舞浜

3008

カスタリア市川妙典

3010

カスタリア浦安

3011

カスタリア南行徳

3012

カスタリア南行徳Ⅱ

建物状況評価報告書

土壌汚染調査報告書

東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
株式会社損保ジャパン・リ
スクマネジメント
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
株式会社損保ジャパン・リ
スクマネジメント
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
株式会社損保ジャパン・リ
スクマネジメント
株式会社損保ジャパン・リ
スクマネジメント

東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
ランドソリューション株式会社
株式会社竹中工務店
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社

構造計算書等検証報告書作成会社等
構造計算書等
構造計算書等検証
検証報告書の報告書作成会社(注2)
概要(注2)
株式会社インデックスコン④
サルティング
株式会社インデックスコン④
サルティング
株式会社インデックスコン④
サルティング
株式会社インデックスコン④
サルティング
株式会社インデックスコン⑤
サルティング
株式会社インデックスコン⑤
サルティング
株式会社インデックスコン⑤
サルティング
株式会社インデックスコン⑤
サルティング株式会社竹中工務店
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング株式会社損保ジャパン・リ
スクマネジメント

⑦
⑤
⑤
⑤
⑤
⑤
③

新日本管財株式会社①

新日本管財株式会社①

東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
新日本管財株式会社
株式会社損保ジャパン・リ
スクマネジメント
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング
株式会社インデックスコン
サルティング

⑨
⑨
⑨
⑨
⑨
⑨
①
③
④
④
④
④
④
④
④

－ 57 －(57) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

エンジニアリング・レポート作成会社
物件
番号

物件名称

建物状況評価報告書

土壌汚染調査報告書

構造計算書等検証報告書作成会社等
構造計算書等
構造計算書等検証
検証報告書の報告書作成会社(注2)
概要(注2)
株式会社インデックスコン④
サルティング
株式会社インデックスコン④
サルティング
東京海上日動リスクコンサ⑨
ルティング株式会社株式会社久米エンジニアリ⑧
ングシステム株式会社インデックスコン④
サルティング
株式会社インデックスコン④
サルティング
株式会社インデックスコン④
サルティング
株式会社インデックスコン④
サルティング
株式会社インデックスコン⑤
サルティング
株式会社インデックスコン⑤
サルティング
株式会社インデックスコン⑤
サルティング
株式会社インデックスコン⑤
サルティング
株式会社インデックスコン⑤
サルティング
株式会社インデックスコン⑤
サルティング

東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
ルティング株式会社
ルティング株式会社
株式会社損保ジャパン・リ 東京海上日動リスクコンサ
3017 カスタリア市川
スクマネジメント
ルティング株式会社
ロイヤルパークス
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
3018
花小金井
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
4001 カスタリア新栄
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
4008 アプリーレ垂水
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
4009 クレスト草津
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
4010 カスタリア堺筋本町
ルティング株式会社
ルティング株式会社
株式会社損保ジャパン・リ 東京海上日動リスクコンサ
4011 カスタリア新梅田
スクマネジメント
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
4012 カスタリア阿倍野
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
4014 カスタリア栄
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
4015 カスタリア日本橋高津
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
4016 カスタリア円山裏参道
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
4017 カスタリア円山表参道
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
4018 カスタリア東比恵
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
(注3)
(注3)
4019 カスタリアタワー長堀橋
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ 株式会社インデックスコン⑤
4020 カスタリア三宮
ルティング株式会社
ルティング株式会社
サルティング
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ 株式会社インデックスコン⑤
4021 カスタリア勾当台公園
ルティング株式会社
ルティング株式会社
サルティング
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ 株式会社インデックスコン⑤
4022 カスタリア一番町
ルティング株式会社
ルティング株式会社
サルティング
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
株式会社ジャスト
⑥4023 カスタリア大町
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
株式会社竹中工務店⑦
4024 カスタリア上町台
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
(注3)
(注3)
4025 カスタリアタワー肥後橋
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
(注3)
(注3)
4026 ビッグタワー南３条
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ
新日本管財株式会社①
4027 カスタリア伏見
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ⑨
4028 カスタリア名駅南
ルティング株式会社
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ⑨
4029 カスタリア薬院
ルティング株式会社
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ⑨
4030 カスタリア壬生ルティング株式会社
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ⑨
4031 カスタリア榴ヶ岡
ルティング株式会社
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ(注3)4032 カスタリア大濠ベイタワー
ルティング株式会社
ルティング株式会社
ルティング株式会社
東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ 東京海上日動リスクコンサ⑨
4033 ロイヤルパークスなんば
ルティング株式会社
ルティング株式会社
ルティング株式会社
株式会社損保ジャパン・リＮＫＳＪリスクマネジメン③
株式会社竹中工務店
8002 フォレオタウン筒井
スクマネジメントト株式会社(注1) 法人名等は、調査実施当時のものを記載しています。
(注2) 「構造計算書等検証報告書作成会社」及び「構造計算書等検証報告書の概要」には、原則として、本投資法人が各不動産及び各信託不動産の取得について、構造設計関連書類（構造計算書、構造図面等）の故意の改ざん又は偽造の有無等の調査を依頼した専門の第三者機関の名称並びに当該調査の結果得られた調査報告書及び評価（以下「構造計算書等検証報告書」といいます。）の概要を記載しています。
ただし、NCRが保有していた物件については、本投資法人は、構造計算書等検証報告書を取得していないため、NCRが取得していた構造計
3013

カスタリア野毛山－ 58 －(58) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

算書等検証報告書に係る専門の第三者機関の名称並びに構造計算書等検証報告書の概要を記載しています。なお「構造計算書等検証報告書の概要」の記載は、概ねそれぞれ以下の内容を表します。
①構造計算において故意の改ざん、偽装等の不正は無いものと判断される。
②計算書の偽装、改ざん等を示唆する特段の事項は見受けられず、設計当時の建築基準法上の耐震性能を満足し、全体として概ね妥当な設計と判断する。
③構造計算書及び構造図には、偽装等を示唆する特段の事項、並びに設計当時の建築基準法上の耐震性能を疑わせる特段の事項は見受けられない。
④建築基準法が定める「極めて稀に発生する地震動」を受けても倒壊の恐れは極めて少ないものと認められる。
⑤構造計算書等に故意の改ざん、偽装等の不正は見受けられず、計算数値に一貫性があるため、法律に準拠した構造計算が実施されたものと判断する。
⑥構造計算書の計算数値に概ね一貫性があり、故意の改ざん、偽装等の不正は見受けられず、法律に準拠した構造計算が実施されたものと判断される。
⑦構造計算書及び構造図の内容を概略的に検討した結果では、今回の検討範囲においては違法な計算書の偽装は認められない。
⑧全体として特に大きな問題がある部分はなく、概ね妥当な設計と判断する。
⑨設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計が為されていると判断される。
(注3) 建築基準法に従い、国土交通大臣より建築認定書を取得しているため、構造計算書等検証報告書の取得を行っていません。
(注4) 新耐震設計法適用前に新築された建物につき、耐震性能を向上させる目的で耐震補強工事を実施した際の、任意の保有耐力計算による耐震補強設計関連図書の検証を行っています。
(注5) エンジニアリング・レポート及び構造計算書等検証報告書の他、本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・デリジェンスとして、
株式会社イー・アール・エス及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に地震リスク調査を依頼し、耐震性の評価を行っています。当該調査においては、設計図書（建築一般図面、構造図面、構造計算書等を指します。）に基づいた定性的な判断と、独自の構造評
価手法を用いた定量的分析により建物の耐震性評価を行い、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物の地震予想損失率を算定しています。

－ 59 －(59) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

3

投資リスク
以下は、参照有価証券報告書の「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 3 投資リスク」に記載された投資リスクの全文を記載しています。なお、当該投資リスクに関し、同書の日付以降に発生した変更点は、＿罫で示しています。
(1) リスク要因
以下には、本書の日付現在の法制度等を踏まえ、本投資口（以下、本「3 投資リスク」の項において「本投資証券」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が保有している又は取得を予定している個別の不動産信託受益権に係る不動産又は不動産に固有のリスクについては、前記「2 投資対象 (1) 第14期取得資産及び新規取得資産の概要」及び参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの (イ) 個別資産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、可能な限りこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努めますが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は下落し、発行価格を下回ることも予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券
又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断又は仮定に基づく予測等によるものであり、実際の結果と異なる可能性があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
① 投資証券又は投資法人債券の商品性に関するリスク(イ) 投資証券又は投資法人債券の市場価格の変動及び流動性に関するリスク(ロ) 金銭の分配に関するリスク(ハ) 収入及び支出の変動に関するリスク(ニ) 投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク(ホ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク(ヘ) 投資法人債券の償還・利払に関するリスク② 本投資法人の運用方針等に関するリスク(イ) 投資対象を主として居住施設としていることによるリスク(ロ) 投資対象として商業施設を保有していることによるリスク(ハ) 不動産の地域的な偏在に関するリスク(ニ) PM会社に関するリスク(ホ) 不動産を取得又は譲渡できないリスク(ヘ) 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ) スポンサー及びサポート会社への依存、利益相反に関するリスク(ロ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク(ハ) 本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク(ニ) インサイダー取引規制に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク(ホ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク(ヘ) 本投資法人の倒産のリスク(ト) 敷金及び保証金に関するリスク④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク(イ) 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク(ロ) 賃貸借契約に関するリスク(ハ) 災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化のリスク(ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク(ホ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク(ヘ) 法令等の制定・変更に関するリスク(ト) 売主の倒産等の影響を受けるリスク(チ) マスターリースに関するリスク(リ) 転貸に関するリスク(ヌ) テナント等の属性や不動産の利用状況に関するリスク(ル) 共有物件に関するリスク－ 60 －(60) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(ヲ) 区分所有建物に関するリスク(ワ) 借地物件に関するリスク(カ) 借家物件に関するリスク(ヨ) 開発物件に関するリスク(タ) 有害物質に関するリスク(レ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク(ソ) フォワード・コミットメント等に関するリスク(ツ) 高齢者向け住宅に関するリスク⑤ 税制に関するリスク(イ) 導管性要件に関するリスク(ロ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク(ハ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(ニ) 一般的な税制の変更に関するリスク⑥ その他のリスク(イ) 予定した取引を実行することができないリスク(ロ) 不動産の譲渡に伴う責任に関するリスク(ハ) 専門家報告書等に関するリスク(ニ) 過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク(ホ) 本投資法人等の評判に関するリスク(ヘ) 減損会計の適用に関するリスク①

投資証券又は投資法人債券の商品性に関するリスク(イ) 投資証券又は投資法人債券の市場価格の変動及び流動性に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。
本投資証券又は本投資法人債券の市場価格及び流動性は、本投資証券については金融商品取引所における投資家の需給により影響を受け、一定の期間内に大量の売買が行われた場合には、価格が大きく変動する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監
督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。
そのため、投資主又は本投資法人債権者は、本投資証券又は本投資法人債券を希望する価格水準や数量で売買できない可能性があり、その結果、投資主又は本投資法人債権者は期待した利益を確保できず、損失を被る可能性があります。
また、以下に記載の各リスクが顕在化した場合等において、本投資法人及びその保有資産、並びに本資産運用会社をはじめとする関係者の評判が損なわれる可能性があり、かかる評判の悪化は、本投資法
人の信用に大きな打撃を与えることもあります。その結果、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の下落や、本投資証券又は本投資法人債券の取引機会の縮小など様々な事態の発生により、投資主又は本投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(ロ) 金銭の分配に関するリスク
本投資法人は参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行うこととしていますが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「(1) リスク要因」において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売買や管理運営に伴う収益及び費用の状況等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
また、本投資法人は、負ののれん発生益を中心に、物件売却益及び投資法人債の買入消却益等を分配
準備積立金（内部留保）として積立てており、かかる内部留保の一部を、特別損失が発生した場合や増資による分配金の希薄化が生じた場合の分配金の補てんとして活用するほか、目標分配金水準を設定し、目標分配金水準まで分配金を上乗せする原資にも活用する方針です。しかし、かかる内部留保の取崩しはキャッシュの裏付けのない会計上の利益であるため、金銭の分配を行う場合、当該分配は分配可能なキャッシュの額による制約を受けます。本投資法人が金銭の分配を行う時点において内部留保の取崩しにより生じる剰余金に基づく金銭の分配を行うに足りるキャッシュが存在するという保証はありません。
(ハ) 収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、主として不動産の賃料収入に依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動
産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性がある他、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約通りの増額改定を行えなかったりする可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関する法的リス－ 61 －(61) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

ク (ロ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。本書において開示されている保有資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません（なお、後記「⑥ その他のリスク (ニ) 過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク」も併せてご参照下さい。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸
借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得や管理等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落したりすることがあります。
(ニ) 投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得等のために新投資口を随時追加発行することがありますが、かかる追加発
行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、当該営業期間の期首から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われると、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や、市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。
(ホ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。
(ヘ) 投資法人債券の償還・利払に関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債について元本や利子の支払が滞った
り、支払不能が生じるリスクがあります。
②

本投資法人の運用方針等に関するリスク(イ) 投資対象を主として居住施設としていることによるリスク
本投資法人は、原則として不動産のうち居住施設に投資する方針としているため、用途分散によるリ
スク分散効果が十分に機能しない可能性があります。
この場合、景気や人口・世帯数の動向等、居住施設市場に影響を及ぼすと考えられるマクロ要因の変動や、物件取得又は入居者獲得の競争の激化等により、入居者や賃料が計画通りに確保できなくなる可能性があります。
また、本投資法人の投資対象物件の入居者の多数を占めると想定される若年層都会生活者の生活パ
ターン・特性等に鑑みれば、比較的短期間のうちに入居者が転居し、稼働率の低下をもたらすおそれがあります。
さらに、本投資法人の投資対象物件の中には、主として富裕層ファミリーを対象にその生活スタイルを想定して企画された住宅が含まれていますが、このような高級賃貸用住宅は、相対的に需要（入居者）が限定されていて市場が小さく、このような住居がほかから新規供給された場合、市場への影響が少なくないことがあります。加えて、既存テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水準を下げることもあります。また、そのような賃貸用住居が主な入居者として想定しているものの中には、欧米系企業・多国籍企業において海外から派遣される赴任者等が含まれているため、経済状
況、国際状況の変化等により需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準引下げを余儀なくされる可能性があり、そのような場合、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。
(ロ) 投資対象として商業施設を保有していることによるリスク
本投資法人は、主たる用途を居住施設とする不動産を投資対象としていますが、平成23年12月１日時
点で保有している商業施設については、引き続き投資対象とすることができることとされており、かかる定めに従い、本投資法人は、本書の日付現在、商業施設1物件を保有しています。このため、本投資法
人は、居住施設と異なる商業施設固有の投資リスクも負っています。
商業施設固有の投資リスクとは、例えば、本投資法人の収入に影響を及ぼすこととなるテナントの売上収入は、当該商圏内での競合状況や消費者の消費行動、当該テナント自身の営業努力といった本投資法人の関与し得ない要素に左右されることが挙げられます。また、テナントの売上不振等による契約賃料の不払いがあった場合、本投資法人の収支に与える影響は、居住施設に比して相対的に大きなものになる可能性があります。さらに、商業施設の場合、単一又は少数のテナントへ物件を賃貸する形態となる物件も多くなります。シングルテナント又はこれに準ずるような形態の賃貸借契約においては、長期－ 62 －(62) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

での賃貸借期間の設定や中途解約時の補償的条項の手当て等に加え、契約不更新、中途解約、撤退があった場合の代替テナント確保や転用の可能性まで見据えた取得時の検討等を通じ、撤退リスクの抑制に努めているものの、実際に撤退があった場合は、建物が個別テナント用の仕様となっている場合における不稼働期間の長期化等により、賃料収入に相応の影響が発生する可能性もあります。
(ハ) 不動産の地域的な偏在に関するリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1)投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針」に記載するとおり、東京都主要5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区及び新宿区）（エリア1）及びエリア1を除く東京都区内（エリア2）に所在する物件に60％以上を投資する方針です。したがって、これらの地域における人口、人口動態、単身者、世帯数、平均所得等の変化、地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等により、本投資法人の収益が著しい悪影響を受ける可能性があります。
また、テナント獲得に際し、東京都主要5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区及び新宿区）（エリア
1）及びエリア1を除く東京都区内（エリア2）等、特定の地域の不動産賃貸市場における競争が激化し、結果として、空室率の上昇や賃料水準の低下により賃料収入が減少し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
(ニ) PM会社に関するリスク
一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、PM会社の能力、経験、ノ
ウハウによるところが大きく、本投資法人が保有する不動産の管理についても、管理を委託するPM会社の業務遂行能力に相当程度依拠することになります。管理委託先を選定するに当たっては、PM会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、当該PM会社における人的・財産的基盤が維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るPM業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該PM会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
本投資法人は、PM会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除することはできますが、後継のPM会社が任命されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一
時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。
(ホ) 不動産を取得又は譲渡できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強く代替性及び流動性が低いため、希望する時期に希望する物件を取得又は譲渡できない可能性があります。また、不動産投資信託、その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が活発化した場合、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、物件の精査（デュー・デリジェンス）に相当程度の時間と費用を要し、また、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。さらに、本投資法人が不動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを譲渡する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリ
オを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
(ヘ) 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りに支障をきたす可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法
人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入契約に係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失し、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。
さらに、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
③

本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ) スポンサー及びサポート会社への依存、利益相反に関するリスク－ 63 －(63) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウス工業をスポンサーとし、モリモトをサポート会社としています。このうち大和ハウス工業は、本書の日付現在、本資産運用会社の株式の100％を保有する株主であるとともに、本資産運用会社の常勤取締役や従業員の出向元でもあります。
さらに、本投資法人及び本資産運用会社は、平成23年9月5日付でスポンサーである大和ハウス工業との間で「新パイプライン・サポート等に関する基本協定書」を、平成23年6月29日付でサポート会社であるモリモトとの間で「パイプライン・サポート等に関する基本協定書」をそれぞれ締結しており、各協定書に基づく情報提供や業務支援等を受けています。また、本投資法人が大和ハウス工業又はモリモトの子会社又は関連会社を取得資産のPM会社として選定することもあります。
各協定書の概要については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2投資方針 (1) 投資方針 ② 成長戦略 (ウ) スポンサー及びサポート会社等との協働」をご参照下さい。
これらの点に鑑みると、本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウス工業及びモリモトと密接な関連性を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する大和ハウス工業及びモリモトの影響は相当程度高いということができます。
したがって、本投資法人が大和ハウス工業及びモリモトとの間で、本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。一方、本投資法人は、資産運用活動の様々な局面において、大和ハウス工業及びモリモト並びにこれらの子会社等との間で取引を行うことが想定されますが、大和ハウス工業及びモリモトが自己又はその顧客等の利益を図るため、
本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性もあります。
(ロ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法及び規約に基づき、執行役員及び監督役員（以下「役員」といいます。）から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。投信法及び金商法は、本投資法人の役員及び本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法及び金商法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務、利益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
この他に、本投資法人又は本資産運用会社若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反、投資法人と利益相反状況にある場合において投資法人の利益を害する行為があった場合や業務遂行能力の低下又は喪失があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ) 本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ニ) インサイダー取引規制に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、本投資法人の発行する投資証券は、上場株式等と異なり、金商法に定めるいわゆるインサイダー取引規制の対象ではありません。したがって、本投資法人の関係者や取引先が本投資法人に関する重要な事実をその立場上知り、その重要な事実の公表前に本投資証券の取引を行った場合であっても金商法上はインサイダー取引規制に抵触しません。しかし、本投資法人の関係者等が金商法で禁じられているインサイダー取引に類似の取引を行った場合には、本投資証券に対する投資家一般の信頼を害し、ひいては市場価格の下落や本投資証券の流動性の低下等の悪影響を及ぼす可能性があります。
(ホ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会の承認を得て本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細
な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
(ヘ) 本投資法人の倒産のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
－ 64 －(64) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

上記のように本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。本投資法人の保有資産の価値が下落し又は出資金に欠損が生じている場合には、借入れ及び投資法人債を弁済した後の残余財産が全く残らないか、又は出資総額を下回ることとなり、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
(ト) 敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、投資対象不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金を調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなる可能性があります。その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
④

不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
本投資法人の主たる運用資産は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投
資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等及び不動産対応証券です。
不動産を信託財産とする信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託財産とする信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権固有のリスクについては、後記「(レ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
(イ) 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うに当たっては、当該不動産について定評のある専門業者からエンジニアリング・レポートを取得する等の物件精査を行いますが、エンジニアリング・レポート
で指摘されなかった事項等について、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。また、合併による資産の承継の場合においても同様に、承継後に本投資法人が把握していない欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。さらに、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、例えばエレベーターや給湯器などの付属設備の不具合も含め、想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵等が取得後に判明するおそれもあります。本
投資法人は、状況に応じては、前所有者又は前信託受益者に対し一定の事項につき表明及び保証をさせ、又は瑕疵担保責任を負担させる場合もありますが、必ずしも常にそうであるとは限りません。また、表明及び保証をさせ、又は瑕疵担保責任を負担させることにより、かかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は前信託受益者が解散したり無資力になっているために実効性に欠ける場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が不動産を譲渡する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。
その後の改正を含みます。以下「宅建業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、譲渡の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕
疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を譲渡する場合は、譲渡した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法
規等により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。
その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあり、あるいは、現況について隣地所有者等と有効な確認が行われていない
ことが事後的に判明することもあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
(ロ) 賃貸借契約に関するリスク－ 65 －(65) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
賃貸借契約において賃借人が期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約を終了する場合があり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約が更新されない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少する可能性があります。また、賃貸借契約の中に解約禁止条項、解約違約金条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定されたりする可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
b. 賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は賃借人が破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続若しく
は会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下総称して「倒産等手続」といいます。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可
能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった
場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
c. 賃料改定に係るリスク賃貸借契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料が賃借人との協議に基づき改定されることがあり、本投資法人が保有する不動産等について、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法
人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定通りに賃料を増額することができるとは限りません。
d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(ハ) 災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）による不動産の滅失、劣化又は毀損や、これらに伴う直接的又は間接的な賃借人側の被害により、不動産の価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した箇所を修復するため一定期間不動産の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約（地震保険に関する契約を含みます。）が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、今後、平成23年3月11日に発生した東北地方太平洋沖地震と同規模又はそれ以上の地震その他の天災、事故等が発生する可能性を否定できません。その場合には、本投資法人が保有又は取得する物件
が滅失、劣化又は毀損するおそれがあるほか、賃料水準の低下、稼働率の低下又はテナントの支払能力の低下が生じる可能性があり、また、周辺地域及び日本の経済全体が悪影響を受ける可能性があり、それらの結果、本投資法人の収益や本投資法人の保有に係る資産価値等に悪影響を及ぼすおそれがあります。なお、本投資法人は、本書の日付現在保有する物件について地震保険を付保していません。個別の地震予想損失率が15％を超える物件をポートフォリオに組み入れる場合には、ポートフォリオ全体の地震予想損失率を改めて確認するものとし、ポートフォリオ全体の地震予想損失率が10％を超える場合には、当該物件の地震予想損失率のうち、地震予想損失率15％を越える部分に相当する金額を保険金額とする地震保険を付保することを検討します。ただし、かかる地震保険を付保した場合でも、上記の悪影響を回避できる保証はありません。
(ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）上無過失責
任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じたり、競争力の維持・向上、修繕が必要となったりする場合には、かかる修繕に関連して多額の費用が必要となる可能性があります。また、かかる修繕が－ 66 －(66) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

困難若しくは不可能な場合、又は一定期間テナントの退去が必要となる場合には、不動産から得られる
賃料収入が減少し、不動産の価値が低下する可能性があります。
(ホ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱い（いわゆる既存不適格）とされています。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、適用される現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じたりする可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減
少し収益が減少したりする可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
(ヘ) 法令等の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。）の他、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無を問わず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令の制定若しくは改正又は行政行為等が本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ト) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本「(ト) 売主の倒産等の影響を受けるリスク」において「買主」といいます。）から、さらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により不動産の売買が否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
さらに、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
(チ) マスターリースに関するリスク
特定の不動産において、サブ・リース会社が当該不動産の所有者である信託受託者との間で転貸を目的として当該不動産を一括して賃借するマスターリース契約を締結し、その上でエンド・テナントに対して転貸する、いわゆるマスターリースの形態をとっており、また、今後も同様の形態をとる場合があります。この場合、サブ・リース会社の財務状態が悪化したときは、サブ・リース会社の債権者がサブ・リース会社のエンド・テナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、サブ・リース会社から賃貸人である信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。
(リ) 転貸に関するリスク
賃借人（サブ・リース会社を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを必ずしも自己の意思に即して選択できなくなったり、退去－ 67 －(67) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

させられなくなったりする可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の財務状態の悪化が、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ヌ) テナント等の属性や不動産の利用状況に関するリスク
テナント（転借人を含みます。）の属性等について、入居審査時等には判明しなかった問題が、入居後に発生する可能性があります。
また、テナントによる不動産の利用状況等によっては、他のテナントとの間でトラブル等が発生し、当該物件の評判や稼働率を低下させ、資産価値や本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性があります。
(ル) 共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産等手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件
全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有
者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場
合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般に解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた
流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
(ヲ) 区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。
以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物は、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替えをする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数での建替え決議が必要とされる等、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、他の区分所有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいますが、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に対抗することができません。また、区分所
有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
－ 68 －(68) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

また、敷地利用権が使用貸借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた不動産を処分できないリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
(ワ) 借地物件に関するリスク
借地権（転借地権を含みます。以下本「(ワ) 借地物件に関するリスク」において同じです。）とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場
合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。加えて、本投資法人又は信託受託者が有する権利が転借地権である場合、借地権（転借地権を除きます。）が解除その他の理由により消滅してしまうと、原則として、本投資法人又は信託受託者が有する転借地権も消滅します。
また、本投資法人又は信託受託者が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移転する可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人又は信託受託者は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾の条件として承諾料を請求されたりする場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の財政状態の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
(カ) 借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若し
くは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされる
おそれがあります。
(ヨ) 開発物件に関するリスク
本投資法人は、竣工前の未稼働不動産の取得は原則として行わない方針です。しかし、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約又はこれに準ずる覚書等（以下、本「(ヨ) 開発物件に関するリスク」において「売買契約等」といいます。）を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約等を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約等通りの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性がある他、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(タ) 有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場
合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物
質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人が損害を受ける可能性がありま－ 69 －(69) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

す。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損
害を賠償する義務を負う可能性があり、かかる義務を負う場合には本投資法人が損害を受ける可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロ
ロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生
じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある
場合やポリ塩化ビフェニル（PCB）廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格の下落により、
本投資法人が損害を受ける可能性があります。かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
さらに、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性もあります。
(レ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形態で取得することが多く、本書の日付現在の保有物件も大部分が信託不動産です。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、
本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。
さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(ソ) フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コ
ミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性があります。
(ツ) 高齢者向け住宅に関するリスク
本投資法人は、ポートフォリオの限定的な範囲に限って高齢者向けの住宅に投資できるものとされていますが、高齢者向けの住宅の運用においては、必要となるサービスの提供等には固有の運営等に関す－ 70 －(70) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

るノウハウが必要となることから、その運営は、PM会社のみならず、オペレーターの業務遂行能力にも強く依拠することになります。したがって、オペレーターに関して、前記「② 本投資法人の運用方針等に関するリスク (ニ) PM会社に関するリスク」に記載のリスク同様のリスクが存在することになります。
また、かかる固有のノウハウが必要であることから、オペレーターやPM会社の代替性が限定されているため、そのリスクの程度は、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。
さらに、高齢者向けの住宅においては、高齢の入居者が多いことから、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関するリスクは、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。
加えて、高齢者向けの住宅においては、敷金及び保証金に相当する入居一時金の額が他の住居タイプの物件よりも大きくなる傾向があります。したがって、このような物件の組入比率の上昇に伴い、敷金及び保証金（又は入居一時金）に関するリスクがより大きくなる可能性があります。なお、その前提として、入居契約及び入居一時金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法人が高齢者向け住宅を取得する際に、入居契約及び（これに随伴して）入居一時金の返還債務を本投資法人が承継したものとみなされるリスクもあります。
そのほか、高齢者向け住宅には間取りや付帯設備、その立地、建築基準法による用途制限等の点で他の一般的な賃貸住宅とは異なる特性を有する場合があります。そのため、将来テナントが退去した際に一般的な賃貸住宅への転用ができなかったり、売却をしようとした際に用途が限定されていることにより購入先が限られ処分ができないか又は想定した価格で処分することができなかったりする等の可能性があります。
⑤

税制に関するリスク(イ) 導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
支払配当要件

国内50％超募集要件

借入先要件

所有先要件

非同族会社要件
出資制限要件

配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える
旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（2）に規定するものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努めていますが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金
支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定義の不明確性、会計処理と税務処理との不一致に起因する法人税等の発生、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。これらの要因の中には、本投資法人又は本資産運用会社において回避・統制することが不可能なものもあります。本投資法人が導管性要件を満たすことができない場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ロ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。
このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、
本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合を75％以上とすることとしています。本投資－ 71 －(71) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
(ニ) 一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる
可能性があります。
⑥

その他のリスク(イ) 予定した取引を実行することができないリスク
本投資法人は、資産の取得・譲渡や、新投資口の追加発行や借入れによる資金調達といった重要な取引を行うことを決定した場合、適時開示を実施するとともに、万全を期して準備をしますが、予期せぬ事態の発生によって、当該取引を実行できなくなる可能性があります。この場合、収益機会を失うばかりでなく、状況によっては取引の関係者等に対する損害賠償等を余儀なくされること等により、投資主
又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人は新規取得資産の取得に関して各売主との間で売買契約を締結していますが、経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により売買契約において定められた前提条件が成就しない場合等においては、新規取得資産を取得することができない可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産の取得のための努力を行う予定ですが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得することができず、かつかかる資金を有利に運用することができない場合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(ロ) 不動産の譲渡に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を譲渡した場合に、当該不動産に物的又は法的な瑕疵があるために、法令又は売買契約に従い、瑕疵担保責任や表明保証責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、宅建業法上のみなし宅地建物取引業者に該当しますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任に関するリスクを排除することができない場合があります。
(ハ) 専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
エンジニアリング・レポートについても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥や瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出される地震予想損失率も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。
地震予想損失率は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
(ニ) 過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
本投資法人が取得する個別投資資産の過去の収支状況を開示する場合、不動産信託受益権に係る不動産の現信託受託者若しくは前信託受託者、不動産の前所有者若しくは前々所有者、又は前信託受益者等から提供を受けた賃貸事業収支をあくまで参考として記載したものです。これらは不動産信託受益権に係る信託不動産及び不動産の前所有者及び前々所有者から提供を受けた未監査の情報を基礎としている
ため、すべてが正確であり、かつ完全な情報であるとの保証はありません。また、これらの情報は本投資法人に適用される会計原則と同じ基準に基づいて作成されたとの保証もありません。したがって、今後の本投資法人の収支はこれと大幅に異なるおそれがあります。
(ホ) 本投資法人等の評判に関するリスク
以上のようなリスクが発生した場合等において、本投資法人及びその保有資産、並びに本資産運用会
社をはじめとする関係者の評判が損なわれる可能性があります。かかる評判の悪化は、その原因や外部環境等によっては深刻なものになることがあり、また、事実に反するものであっても、報道やインターネット等を通じた流布により増幅され、本投資法人の信用に大きな打撃を与えることもあります。
その結果、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の下落や、本投資法人の取引機会の縮小など
様々な事態の発生により、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(ヘ) 減損会計の適用に関するリスク－ 72 －(72) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会
計審議会 平成14年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」）（企業会計基準適用指針第6号 平成15年10月31日）が、平成17年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事
業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上当該資産の売却まで損金を認識することができな
い（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。
(2) 投資リスクに対する管理態勢
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが存在することを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう本書の日付現在、以下のリスク管理態勢を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理態勢については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理態勢が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。
① リスク管理態勢
本資産運用会社は、「リスク管理規程」を定め、リスクの網羅的かつ正確な把握、認識したリスクについて質的かつ量的な側面からの業務に及ぼす影響の測定、適切な評価、未然防止のための対策立案及び管理状
況の継続的なモニタリングを行うことを基本方針とし、リスク管理を行うことに努めています。
本資産運用会社のリスク管理に関する責任者はコンプライアンス・オフィサーであり、コンプライアン
ス・オフィサーは、リスクの種類に応じた測定、モニタリング及び管理等の手法（以下、本①において「リスク管理手法」といいます。）を構築し、その実効性を確保するための社内規定の整備を行うものとされています。
また、コンプライアンス・オフィサーは、リスク管理の実施状況やリスク情報につき、定期的に、又は都度必要に応じて、代表取締役社長及び取締役会に報告するものとされています。なお、代表取締役社長及び取締役会は、必要に応じて、リスク管理手法等の改善についてコンプライアンス・オフィサーに指示を行うことができるものとされています。
かかるリスク管理態勢全般の適切性及び有効性並びにリスク対策の実施状況等については、内部監査による検証を行うものとされています。
②

適時適切な情報開示
本投資法人が投資家の自己責任原則に則った投資判断に必要な、適時適切な情報開示を行えるよう、本資産運用会社は、資産運用委託契約及び本資産運用会社の組織規程等の社内規定に基づき、本資産運用会社の財務企画部を担当部署として、投信法や東京証券取引所の規則の定めるところに従って投資家に対して適時適切な情報開示を行うことを可能とするための態勢の整備に努めています。

③

コンプライアンスの徹底
上記の適時適切な情報開示は、本投資法人及び本資産運用会社の業務がコンプライアンスに則った（すなわち、法令、諸規則、社内規定及び市場ルールを厳格に遵守することはもとより、社会的規範を十分にわきまえた誠実かつ公正な企業活動を全うした）結果でなくてはなりません。本投資法人及び本資産運用会社は、投信法及び金商法に則して適法に業務を営む法人として、コンプライアンス面で概略次のような態勢を整備しています。
本投資法人の役員会は、1名の執行役員及び2名の監督役員（本資産運用会社と利害関係がないことを含め、投信法に定められた適格性を備えた人材を選任しています。）により構成され、執行役員の業務執行及び本資産運用会社の委託業務遂行状況を監督しています。具体的には、役員会に対し3か月に1回以上（本書の日付現在においては毎月）、本投資法人及び本資産運用会社の業務執行状況や資産の運用リスクの状況等が報告されます。さらに、本投資法人は、資産運用委託契約に基づき、本資産運用会社の帳簿等閲覧調査、監査、及びその結果に基づき必要に応じ本資産運用会社に対する是正指示等を行う権限を有しています。
本資産運用会社においては、コンプライアンスに則った業務運営を徹底するために、取締役会が定めた「コンプライアンス規程」等において、取締役会、代表取締役社長、コンプライアンス委員会、コンプライ
アンス・オフィサー、コンプライアンス室の役割等を規定し、実践しています。この他、各種の規定においてコンプライアンスを徹底するための役職員の行為準則等について体系的に定めています。特に、利益相反が発生しやすいとされている本資産運用会社の利害関係者との不動産等の取得・譲渡の取引については、取締役会及び本投資法人の役員会が承認したものでなければ取引できないようにする等、厳格な手順を定めています。また、法人関係情報（未公表の重要な情報及び重要な事実）を利用したインサイダー取引相当の行為については、本投資法人及び本資産運用会社のそれぞれにおいて、これを規制する社内規定を制定しています。
－ 73 －(73) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

本資産運用会社におけるこれら社内規定の実効性を確保するため、取締役会は「内部監査規程」を定め、他の内部機関から独立した立場にあるコンプライアンス・オフィサーの統括の下にコンプライアンス部門が行う内部監査において、法令・規定等の遵守状況の検証、問題点の把握とその是正を図るプロセスを整備しています。また、コンプライアンス違反行為が発生し又はその発生のおそれがある場合等には、役職員は他の内部機関から独立した位置付けにあるコンプライアンス・オフィサー等に報告しなければならない旨を、コンプライアンス規程等に定めています。

－ 74 －(74) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

4

課税上の取扱い
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは以下のとおりです。
なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いがなされることがあります。
① 投資主の税務(イ) 個人投資主の税務
a. 利益の分配に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。
(i) 源泉徴収
分配金支払開始日
源泉徴収税率
平成25年1月1日～平成25年12月31日
10.147％ （所得税7.147％ 住民税3％）
平成26年1月1日～平成49年12月31日
20.315％ （所得税15.315％ 住民税5％）
平成50年1月1日～
20％（所得税15％
住民税5％）(注1) 平成25年1月1日～平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
(注2) 大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の3％以上を保有）に対しては、上記税率ではなく、所得税20％（平成25年1月1日～平成49年12月31日は20.42％）の源泉徴収税率が適用されます。

(ii) 確定申告
確定申告をしない場合確定申告を行う場合

金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能（確定申告不要制度）
総合課税か申告分離課税のいずれか一方を選択(注1) 総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
(注2) 上場株式等に係る譲渡損失の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限る）と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記(i)の源泉徴収税率と同じです。
(注3) 大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の3％以上を保有）が1回に受け取る配当金額が5万円超（6か月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります（この場合には申告分離課税は選択できません。）。

(iii) 源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融
商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出すること
により、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。
(注) 配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。

(iv) 少額上場株式等の非課税口座制度
平成26年から実施される少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座において管理されている上場株式等（平成26年から平成28年までの3年間、新規投資額で毎年100万円を上限）に係る配当等で、その非課税口座の開設年の1月1日から10年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
(注) 非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上である方に限ります。

b. 利益を超えた金銭の分配に係る税務投資法人が行う利益を超えた金銭の分配は、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
(i) みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
(ii) みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。
各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記c.における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
(注1) 譲渡原価の額＝従前の取得価額 × 純資産減少割合※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
(注2) 譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額 － 譲渡原価の額(注3) 調整後の取得価額＝従前の取得価額 － 譲渡原価の額

c. 投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等に係る譲渡所得等として、申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。

－ 75 －(75) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0201010-02_第二部03_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

(i)

税率
譲渡日
平成25年1月1日～平成25年12月31日
平成26年1月1日～平成49年12月31日
平成50年1月1日～

10.147％20.315％20％

申告分離課税による税率（所得税7.147％ 住民税3％）（所得税15.315％ 住民税5％）（所得税15％
住民税5％）(注1) 上記税率は金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等した場合のものです。譲渡の方法によっては平成25年
12月31日までの軽減税率が適用されない場合があります。
(注2) 平成25年1月1日～平成49年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。

(ii) 上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等したことにより生じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限る）と損益通算することができます。また、上場株式等に係る譲渡損失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわたり、株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。
(注)繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定申告書を提出する必要があります。

(iii) 源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、上記(i)の申告分離課税による税率と同じです。また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の年初に還付されます。
(iv) 少額上場株式等の非課税口座制度
平成26年から実施される少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座において管理されている上場株式等（平成26年から平成28年までの3年間、新規投資額で毎年100万円を上限）を、その非課税口座の開設年の1月1日から10年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。
(注) 非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上である方に限ります。

(ロ) 法人投資主の税務
a. 利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率により所得税の源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となり、また復興特別所得税は復興特別法人税からの控除対象となります。
分配金支払開始日
源泉徴収税率
平成25年1月1日～平成25年12月31日
7.147％ （復興特別所得税0.147％を含む）
平成26年1月1日～平成49年12月31日
15.315％（復興特別所得税0.315％を含む）
平成50年1月1日～
15％b. 利益を超えた金銭の分配に係る税務投資法人が行う利益を超えた金銭の分配は、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
(i) みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
(ii) みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。
各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
(注) 譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は個人投資主の場合と同様です。

c. 投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。

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② 投資法人の税務(イ) 利益配当等の損金算入
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
支払配当要件（利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募
国内50％超募集要件集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ（2）に規定するもの
借入先要件をいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有所有先要件されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行
非同族会社要件済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと出資制限要件
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと(ロ) 不動産流通税の軽減措置
a. 登録免許税
本投資法人が平成25年3月31日までに取得する不動産（倉庫及びその敷地を除く）に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。
平成24年4月1日
平成25年4月1日～
不動産の所有権の取得日～平成25年3月31日
土地（一般）
1.5％
建物（一般）
2.0％（原則）
2.0％（原則）
本投資法人が取得する不動産
1.3％
b. 不動産取得税
本投資法人が平成25年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。
(注1) 共同住宅及びその敷地にあっては、建物のすべての区画が50㎡以上のものに限り適用されます。
(注2) 倉庫及びその敷地は対象外です。

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5

投資口の分割参照有価証券報告書提出日後、本投資法人は、平成25年3月1日付で以下のとおり投資口の分割を行いました。
(1) 分割の方法
平成25年2月28日を基準日として同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資口を、1口につき2口の割合をもって分割しました。
(2) 分割により増加する投資口数等① 分割前の本投資法人発行済投資口数：160,535口② 今回の分割により増加する投資口数：160,535口③ 分割後の本投資法人発行済投資口数：321,070口④ 分割後の発行可能投資口総数(注) ：2,000,000口(注) 発行可能投資口総数は、分割前後で変更ありません。

当該投資口の分割の結果、本書の日付現在の本投資法人の出資総額、発行可能投資口総口数及び発行済投資口総数は以下のとおりとなっています。
出資総額
発行可能投資口総口数
発行済投資口総数

41,602百万円
2,000,000口
321,070口

また、本書の日付現在の最近5年間における発行済投資口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。

年月日
平成22年 4月1日
平成23年10月4日
平成23年11月2日
平成25年 3月1日

摘要
合併
公募増資
第三者割当増資
分割

発行済投資口数（口）増減数
69,47538,0003,800
160,535

残高
118,735
156,735
160,535
321,070

出資総額
（百万円）
増減額
残高
0
24,002
15,99940,002
1,599
41,602041,602

備考
(注1)
(注2)
(注3)
(注4)

(注1) 本投資法人を吸収合併存続法人とし、NCRを吸収合併消滅法人とする、投信法第147条に基づく吸収合併に際して吸収合併消滅投資法人の投資主に対してNCRの投資口に代わり交付する投資口の割当を行いました。
(注2) 1口当たり発行価格435,337円（発行価額421,049円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として投資口を追加発行しました。
(注3) 1口当たり発行価額421,049円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として投資口を追加発行しました。
(注4) 平成25年3月1日付で投資口1口につき2口の投資口の分割を行いました。

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第３【参照書類を縦覧に供している場所】
大和ハウス・レジデンシャル投資法人 本店（東京都千代田区永田町二丁目4番8号 ニッセイ永田町ビル7階）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）－ 79 －(79) ／ 2013/03/01 10:47 (2013/02/28 12:27) ／ g04516_wk_13908309_0203010_第二部04_os7不動産_大和ハウスRE_届出書（第三者）.doc

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
1. 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第1項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法
第79条第1項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。
東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
取扱場所
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
取次所

該当事項はありません。

代理人の名称及び住所

東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社

手数料

該当事項はありません。

2. 投資主に対する特典
該当事項はありません。
3. 内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。
4. その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

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第２【その他】
該当事項はありません。

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