不動産経済分析研究会 2023/3/2

津波防災地域づくりが地価に与える影響について
国土交通省 国土交通政策研究所
総括主任研究官 田中 和氏※個人としての見解であり、所属組織の見解を示すものではありません。
※現在研究途中の内容であり、今後結果が大きく変わる可能性があることをご了承ください。

2

はじめに

・東日本大震災を教訓として、2011年に津波防災地域づくりに関する法律（以下、津波防災地域づくり法という）が成立した。
同法は、最大クラスの津波を想定し、「なんとしても人命を守る」という考え方によりハード・ソフト施策を総動員して「減災」を目指すもの。
・一方、同法の津波災害警戒区域（以下、警戒区域という）は、警戒避難体制の強化を図るための区域だが、指定済みの区域は、津波災害の恐れがある40都道府県のうち20となっている。（令和５年2月現在）
・その背景として、地価下落の懸念等が指摘されている。
本研究は、警戒区域の指定が地価にどう影響を与えるか、徳島県、高知県を対象にDID（Difference in Difference)で検証した。
2（主な結果）
・警戒区域指定により、地価に4.5%プラスの効果（地価下落の軽減）
・津波避難ビルや避難タワーにより、周辺の地価に2.5%プラスの効果

3

東日本大震災の被害

・２０１１年３月１１日に発生した東日本大震災は、従来の想定を大きく超える甚大な被害が生じた。死因の９割が津波によるもの。
従前の想定（明治三陸タイプ）※１
・マグニチュード
Mw8.6
・浸水区域
270㎢
・死者・行方不明者
2,700人・建物（全壊）約9,400棟〇東日本大震災の被害
・マグニチュード
Mw9.0
・浸水面積
約561㎢
・死者・行方不明者 18,423人
・建物（全壊）約12万2千棟
・経済被害額（推定） 約16.9兆円※（左図）
国土交通省HP「概要 津波防災地域づくり法」より引用・参照。

※１ 東北地方太平洋沖地震を教訓とした 地震・津波対策に関する専門調査会 報告 参考図表集（平成23年9月）
中央防災会議 東北地方太平洋沖地震を教訓とした 地震・津波対策に関する専門調査会

津波防災地域づくり法の成立（2011年12月）

4・東日本大震災を教訓として、2011年12月に津波防災地域づくり法が成立。同法は、最大クラスの津波を想定するとともに、 「なんとしても人命を守る」という考え方によりハード・ソフト施策を総動員して「減災」を目指すもの〇津波災害に対する考え方の転換〇発生頻度の高い津波(Level 1)
頻度は高く、津波高は低いが大きな被害⇒海岸堤防の整備等により防災〇最大クラスの津波（Level 2）
発生頻度は極めて低いが、甚大な被害⇒避難等のソフト対策も含めて減災を図る※上記内容や右図は、国土交通省HP「概要 津波防災地域づくり法」より作成。

津波防災地域づくり法の仕組み①〇津波防災地域づくり法の仕組み
津波浸水想定 （都道府県） ※39道府県で公表済み
最大クラスの津波を想定し、浸水区域と水深を公表※徳島県

津波浸水想定4－2を引用

5

津波防災地域づくり法の仕組み②推進計画 （市町村） ※作成済み 17市町
避難体制や施設整備に関する計画
津波災害警戒区域 （都道府県）
避難警戒体制を整備する区域※指定済み ２０道府県

・基準水位の明確化、・避難促進施設（地下街等、社会福祉施設、学校、医療施設）の避難確保計画の作成、訓練実施の義務化
・指定避難施設の指定、・地域防災計画の改訂、・ハザードマップの作成義務化、・宅建業法の重要事項説明等

津波災害特別警戒区域 （都道府県） ※指定済み １県（伊豆市）
津波災害警戒区域のうち、一定の土地利用規制を講ずべき区域を指定※上記内容や右図は、国土交通省HP「概要 津波防災地域づくり法」より引用・参照。指定件数等については、令和5年2月20日現在。

6

警戒区域の指定は地価を下落させるか？

7・国交省資料では、津波浸水想定の設定により、最大クラスの津波リスクは既に公表済みであり、警戒区域の指定は、より安全な地域づくりを行うものである旨を説明※国土交通省HP「警戒区域等指定の事例集」より引用。

警戒区域指定の隘路について

8・警戒区域の指定の隘路として、住民、市町村等の関係者の合意が過半を占めているが、地価下落やイメージ悪化等も、約１／４となっている。

※国土交通省 平成30年3月政策レビュー「津波防災地域づくりに関する法律」より引用。

9

津波防災の取組
津波防災の取組の例
・海岸堤防の整備・津波避難タワーの整備、津波避難ビルの指定・避難路の整備
・避難の啓発（ハザードマップ、防災訓練等） 等

津波避難タワー

津波避難ビル※国土交通省 津波防災地域づくりと砂浜保全のあり方に関する懇談会 第３回 資料３ー５「徳島県における津波防災地域づくり」より引用。
※写真はいずれも和歌山県串本市で筆者撮影。

津波避難路

10

津波避難ビル、タワーの整備〇東日本第震災直後から、津波避難ビルの指定は急速に進んだ。
2010年3月 1,790棟 ⇒ 2013年12月 10,358棟 ⇒ 2021年4月 15,304棟〇津波避難タワーの整備も進んでいる。
2013年12月 134棟

⇒ 2021年4月 502棟

⇒震災後の防災政策により、地域の安全性は向上している
津波避難施設の状況

津波避難ビル（棟数）

全国

津波避難タワー数

18000

800

16000

700

14000

600

12000

500

10000

400

8000

300

6000

200

4000

100

2000
00
2006.32008.32010.32011.62011.10

津波避難タワー※内閣府の調査結果をもとに作成。

2013.12避難ビル

2016.102018.82021.4

先行研究

11

災害リスクと地価については、国内外で多くの先行研究がある。
〇津波災害リスクの地価への影響
・Sato and Shiba（2021）は、 東日本大震災後、南海トラフ巨大地震の発生が懸念される地域において、海抜が低く、海に近い場所で地価が下落することを示した。
〇時間経過によるリスクプレミアムの消滅
・Bin and Landry(2013)は、アメリカのノースカロライナ州で、水害リスクによる地価下落が、ハリケーンから5，6年で消滅することを示した。
・染岡、有村（2021）は、 広島県において、2度の土砂災害の後、土石流危険地域で地価が下落し、津波危険区域で地価が上昇したことを示した。
〇Yasuhiro Sato,Keita Shiba(2021).The impact of Tsunamis on land appraisals: Evidence from Western Japan. Plos one,2021journals.plos.org〇Bin, O., & Landry, C. E. （2013）. Changes in implicit flood risk premiums: Empirical evidence from the housing market. Journal ofEnvironmental Economics and Management, 65（3）, 361-376.
〇染岡夏樹・有村俊秀（2021）「豪雨・土砂災害が住民の災害リスクに与える影響ー広島市周辺の地価に注目して－」 環境科学誌
34(4)196-207

（仮説）津波災害リスクと地価への影響

12〇東日本大震災の後、津波浸水想定の公表等により、最大クラスの津波リスクは、誰でも認知可能。
⇒ 先行研究では、地価にマイナスの影響2003 東海・東南海地震想定
想定最大死者数 24,700人

１３倍2012 南海トラフ巨大地震対策検討WG（内閣府）
想定最大死者数：約32万３千人〇警戒区域内の不動産売買は、宅建業法の重要事項説明が義務付けられている。
⇒津波浸水想定の認知度が低い場合は、警戒区域の指定により、地価が下落する可能性。
⇒警戒区域の指定地域では、災害リスクプレミアムが減衰しにくい
ため、地価の下落が持続化する可能性（仮説）警戒区域は、ハザードマップの整備など、警戒避難体制の整備を促進し、より安全な地域づくりをする制度。
防災政策の充実により、地価は必ずしも下落しないのでは？

分析方法

Difference in Differences

13〇Difference in Differences（ＤＩＤ、差の差の推定法）『時間を通じた変化（差）が、政策導入の有無によって異なる（差がある）かを見ることで政策の効果を調べる方法は差の差の推定法（またはDifference in Differencesを省略してD-in-D法）と呼ばれます。』
田中隆一「計量経済学の第一歩 実証分析のススメ」有斐閣ストゥディア p.216より引用

DIDのイメージ

地価

政策の実施

政策の効果

B地域 処置群A地域 対照群

2013年

2014年

14

分析の対象地域〇津波浸水想定の設定時期や警戒区域の指定の有無は、各都道府県でばらばらな状況。
〇南海トラフ巨大地震の被害が大きく見込まれる地域のうち、津波浸水想定を同時期に公表した徳島県、高知県で、警戒区域の指定時期の差を利用して検証。
※内閣府 南海トラフ巨大地震の被害想定（2012年8月公表）
徳島県 浸水想定 2012年10月
警戒区域 2014年3月
高知県 浸水想定 2012年12月
警戒区域 2022年3月

津波防災地域づくり法
津波浸水想定（公表年）※１ 内閣府HP（南海トラフ特別措置法の推進地域、特別強化地域）

2012 2013

2014

2015

徳島 静岡、 大阪
高知 和歌山 岡山
茨城 広島、 香川
青森 愛媛、 熊本
宮崎

愛知
兵庫
山口
大分
長崎
鹿児島

神奈川 ・・・
三重佐賀沖縄15

徳島、高知の津波浸水想定区域〇警戒区域の設定を比較する観点から、徳島県、高知県の津波浸水想定区域内の地価公示データを比較。
〇津波浸水想定（下記図の青色）と重なる地価公示の地点
2011～2020年の1,686地点（処置群：徳島県、対照群：高知県）

浸水区域内の地価公示の地点
2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

合計

徳島県

87879191

91

95

105105105105962

高知県

6465

69747474767676767241686

16

徳島、高知の地価公示（対数）の推移〇徳島県、高知県の津波浸水想定区域内の地価（対数）の推移をみると、おおむね同じような推移を示している。
地価平均（対数）

津波浸水想定の公表
警戒区域指定（徳島）

徳島県：緑
高知県：青
東日本大震災年

17モデル〇２FEモデル（Two-Way Fixed Effects Model）（期間：2011～2020）（１）

௜௧ = α + ∑β１警戒区域ダミー×afterダミー+ FEi + FYi + eit（２）௜௧ = α + ∑β１警戒区域ダミー×yearダミー（警戒区域の指定後以降）+ FEi + FYi + eit
LP：地価公示（対数）警戒区域ダミー：警戒区域が指定された地域を１とするダミー
afterダミー ：警戒区域が指定された翌年以降を１とするダミー
FEi：地点固定効果
FYi：年固定効果
eit：誤差項※警戒区域対照ダミーは、津波災害警戒区域が指定された地域で、全期間１とし、それ以外の地域を０とするダミー。

18

推定結果
徳島、高知 推定結果
(1)2011～2020
警戒区域ダミー×afterダミー（2）2011～2020

0.0446***(0.0091)

警戒区域ダミー×2015年ダミー

0.0219***(0.0058)

警戒区域ダミー×2016年ダミー

0.0315***(0.0074)

警戒区域ダミー×2017年ダミー

0.0421***(0.0088)

警戒区域ダミー×2018年ダミー

0.0524***(0.0100)

警戒区域ダミー×2019年ダミー

0.0591***(0.0115)

警戒区域ダミー×2020年ダミー

0.0658***(0.0130)

共変量（土地の属性）なし

なし

固定効果（場所）

あり

あり

固定効果（年）

あり

あり

観察数

1,686

1,686

決定係数

0.99823

0.99829

修正済み決定係数（2FE）

0.09255

0.12186*p<0.1; **p<0.05; ***p<0.01※推計結果は、クラスターロバスト標準誤差による

推定結果の解釈

19・警戒区域の指定の効果をみると、警戒区域×afterダミー、警戒区域×年ダミーは、いずれも有意。
（１）警戒区域×afterダミー
警戒区域の指定により、地価に4.5％のプラスの効果（２）警戒区域×年ダミー
警戒区域の指定により、地価に2.2%～6.6%のプラスの効果プラス幅が年々拡大している。
・警戒区域の指定により、重要事項説明の対象となること等で、災害リスクの認知の高まりによる地価の下落も想定されたが、むしろプラスの効果が確認できた。
・区域指定に伴う防災政策の充実により、地域の安全性が高まり、地価下落の軽減（プラスの効果）につながったと考えられる。

20

津波避難施設の整備効果の検証〇防災政策の効果について、生存率の上昇に直結する津波避難ビル、津波避難タワーについて整備効果を検証（方法）
・市町村の協力を得て、指定年数（整備年数）や住所を入手し、東大CSVアドレスマッチングでGIS化 （データ1,720棟）
・津波到達時間までに津波避難ビル、避難タワーに避難可能な地域内の地価公示を１とするダミーを設定。

・南海トラフ巨大地震の被害想定（※）を参考に、1分間で半径30ｍ圏内から避難可能と想定し、最短津波到達時間（１ｍ）が １５分未満は半径150ｍ、15～30分は半径300ｍ、30～45分は半径600ｍ、45分以上の場合は、半径900ｍとして推計した。

津波避難施設ダミー内に含まれる地価公示地点の推移（徳島県、高知県）
2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

圏外

104

91

8150

453435

34

避難可能

47

61

79

115

120

135

146147※南海トラフ巨大地震対策検討WG（内閣府） 第一次被害想定（平成24年8月）を参照。

21

推定結果（津波避難施設）
徳島、高知 （津波避難施設ダミー） 推定結果
（１）2011～2020
警戒区域ダミー×afterダミー（2）2011～2020

0.0425***(0.0089)

警戒区域ダミー×2015年ダミー

0.0193***(0.0056)

警戒区域ダミー×2016年ダミー

0.0297***(0.0072)

警戒区域ダミー×2017年ダミー

0.0403***(0.0087)

警戒区域ダミー×2018年ダミー

0.0502***(0.0098)

警戒区域ダミー×2019年ダミー

0.0568***(0.0114)警戒区域ダミー×2020年ダミー

0.0634***(0.0129）

避難避難施設のダミー

0.0248***(0.0082)

0.0248***(0.0083)

共変量（土地の属性）なし

なし

固定効果（場所）

あり

あり

固定効果（年）

あり

あり

観察数

1,686

1,686

決定係数

0.99829

0.99835

修正済み決定係数（2FE）

0.121820.15107*p<0.1; **p<0.05; ***p<0.01※推計結果は、クラスターロバスト標準誤差による・津波避難施設（避難ビル。タワー）の整備により、避難可能な周辺の地価に、 有意に2.5%のプラスの効果

警戒区域の指定に伴う防災政策

22・警戒区域の指定に伴い、津波ハザードマップの作成など、法令に基づく取組だけでなく、避難場所の見直しなど、様々な防災政策が行われている。
〇警戒区域の指定後に行われた防災政策• 基準水位に基づいた津波ハザードマップの作成• 避難場所の見直し• 津波避難タワーの整備• 消防団への津波災害時の消防団活動・安全管理マニュアルの 配布• 地域防災リーダーとなる防災士の資格取得支援• 浸水地区の住民に対する研修会・訓練の実施• 自主防災組織の活動補助 等※国土交通省「警戒区域等指定の事例集」より作成〇徳島県HP「津波災害警戒区域の指定について」(2014.3)
区域指定の狙いとして、区域指定することで、市町、避難促進施設における避難対策をより確実なものにする旨を説明

警戒区域の指定による住民の避難意識の高まり

23・警戒区域の指定後、住民の防災意識の向上や避難訓練への参加が増加したとの回答があった。

国土交通省「警戒区域等指定の事例集」

結果の考察24（結果の概要）〇警戒区域の指定により、地価に4.5%のプラスの効果〇津波避難施設に避難可能な周辺エリアで、地価に２．５％プラス⇒・警戒区域の指定により、重要事項説明が義務化され、災害リスクの認知度が高まったこと等による地価下落は確認されなかった。
・警戒区域の指定や、津波避難ビル、タワーの整備など、防災政策の充実による地域の安全性の向上が、地価にプラスの影響を与えたと考えられる。
・警戒区域の指定を契機として、自治体の防災政策が加速化
・住民の意識の向上により、自治体の防災政策の注目が高まり、取り組みが持続的に推進。また、防災政策に関する住民の認知度も向上。
（参考）津波による最大死者数 （内閣府南海トラフ巨大地震検討WG）
津波による避難意識の向上 H24.8 23万人 ⇒ R1.6 16万人

防災に対する意識の変化

25〇世論調査でも、自然災害で充実を希望する対策として、ハザードマップが51.5%と最も高く、 5年前の36.4%から大きく増加している。

〇内閣府 「防災に関する世論調査」の概要 令和４年 12 月

まとめ

26

〇警戒区域の指定について、徳島、高知で検証したところ、地価に4.5%のプラスの効果となったが、これは防災政策の充実が影響していると考えられる。

〇令和2年8月からハザードマップが重要事項説明の対象に追加され、ハザードマップの充実がより望まれるようになるなど、災害リスクに関する国民の意識や社会状況も大きく変化している。
大規模災害の切迫性が高まる中、警戒区域の指定は、防災政策の充実により、必ずしも地価にマイナスの影響を与えるものではないため、積極的に活用していくことが重要ではないか。

〇わが国では、東日本大震災以降、津波避難施設の整備など、各地で様々な防災対策が進められてきた。防災政策も含めた研究は、必ずしも多くないため、今後、更に研究を深めていきたい。
26

（参考）

（参考１）徳島、高知 （住宅地、商工業地） 推定結果 28
徳島、高知（住宅地、商工業地） 推定結果
(１)2011～2020
住宅地
警戒区域ダミー×afterダミー(１)2011～2020
住宅地

0.0526***(0.0112)(２)2011～2020
商工業地(２)2011～2020
商工業地

0.0239(0.0147)

警戒区域ダミー×2015年ダミー

0.0247***(0.0077)

0.0120(0.0082)

警戒区域ダミー×2016年ダミー

0.0371***(0.0094)

0.0157(0.0115)

警戒区域ダミー×2017年ダミー

0.0494***(0.0110)0.0227(0.0144)

警戒区域ダミー×2018年ダミー

0.0613***(0.0121)0.0291*(0.0171)

警戒区域ダミー×2019年ダミー

0.0701***(0.0139)0.0318(0.0196)

警戒区域ダミー×2020年ダミー

0.0776***(0.0154)0.0369(0.0229)

共変量（土地の属性）

なし

なし

なし

あり

固定効果（場所）

あり

あり

あり

あり

固定効果（年）

あり

あり

あり

あり

観察数

1,084

1,084602602

決定係数0.99720.99732

0.99898

0.99899

修正済み決定係数（2FE）0.11106

0.14826

0.03710.05016*p<0.1; **p<0.05; ***p<0.01※推計結果は、クラスターロバスト標準誤差による・住宅地、商工業地でそれぞれ検証したところ、住宅地は有意にプラスであったが、商工業地は有意でなかった。
・住宅地でのみプラスの効果となったのは、津波で流されやすい低層木造住宅が多いことが影響している可能性がある。

29（参考２） 和歌山、静岡の津波浸水想定区域（一部）〇2013年に津波浸水想定を設定した和歌山県、静岡県を対象に、同様の検証を行った。
処置群：和歌山県（和歌山市除く）、対照群：静岡県（沼津市以西）：2011～2020年
・和歌山県は、和歌山市以外を警戒区域に指定 ⇒処置群から和歌山市を除く
・静岡県は、伊豆半島で6市町村が警戒区域に指定⇒沼津以西は影響が少ないと考えられることから、対照群として選定〇和歌山県
津波浸水想定の設定
警戒区域の設定〇静岡県
津波浸水想定の設定 2013年11月
警戒区域の設定
2016年3月 東伊豆町、河津町、2018年3月 伊豆市、2020年3月 下田市、南伊豆町、松崎町

2013年3月
2016年4月（和歌山市以外）

浸水区域内の地価公示の地点
20112012

201320142015

2016201720182019

2020

合計

和歌山県

36373737373838383838374

静岡県

33333736353636353534350※和歌山県は、和歌山市を除く。また、静岡県も沼津以西。

724

（参考２） 和歌山、静岡の地価公示（対数）の推移

30〇和歌山県、静岡県の津波浸水想定区域内の地価（対数）の推移をみると、おおむね同じような推移を示している。
地価平均（対数）

津波浸水想定の公表

警戒区域指定（和歌山）

和歌山：緑
静岡 ：青
東日本大震災年

31（参考２） 和歌山、静岡 推定結果
和歌山、静岡 推定結果
（１）2011～2020
警戒区域ダミー×afterダミー（１）2011～2020

0.0288(0.0216)

警戒区域ダミー×2017年ダミー

0.0172(0.0163)

警戒区域ダミー×2018年ダミー

0.0277(0.0208)

警戒区域ダミー×2019年ダミー

0.0328(0.0239)

警戒区域ダミー×2020年ダミー

0.0389(0.0272)

共変量（土地の属性）なし

なし

固定効果（場所）

あり

あり

固定効果（年）

あり

あり

観察数

724724

決定係数0.99245

0.99247

修正済み決定係数（2FE）

0.019280.02188*p<0.1; **p<0.05; ***p<0.01※推計結果は、クラスターロバスト標準誤差による・有意な結果とはならなかった。一方、警戒区域の指定で、地価に有意にマイナスの影響は確認できなかった。

（参考２）和歌山、静岡（住宅地、商工業地） 推定結果 32
和歌山、静岡（住宅地、商工業地） 推定結果
(１)2011～2020
住宅地
警戒区域ダミー×afterダミー(１)2011～2020
住宅地

0.0659***(0.0226)(２)2011～2020
商工業地(２)2011～2020
商工業地-0.0300(0.0383)

警戒区域ダミー×2017年ダミー

0.0413**(0.0181)-0.0169(0.0288)

警戒区域ダミー×2018年ダミー

0.0630***(0.0212)-0.0290(0.0380)

警戒区域ダミー×2019年ダミー

0.0759***(0.0244)-0.0373(0.0427)

警戒区域ダミー×2020年ダミー

0.0846***(0.0282)-0.0402(0.0486)

共変量（土地の属性）

なし

なし

なし

あり

固定効果（場所）

あり

あり

あり

あり

固定効果（年）

あり

あり

あり

あり

観察数

459

459

265

265

決定係数

0.99236

0.992470.990890.99092

修正済み決定係数（2FE）

0.12250.135480.01956

0.02291*p<0.1; **p<0.05; ***p<0.01※推計結果は、クラスターロバスト標準誤差による・住宅地、商工業地でそれぞれ検証したところ、住宅地は有意にプラスであったが、商工業地は有意でなかった。
・住宅地については、和歌山、静岡のケースでも、警戒区域で有意に地価にプラスの効果が確認できた。