中⻑期ビジョン 2020

株式会社シノケングループ [8909]

株式会社シノケングループ

中⻑期ビジョン 2020
世界中のあらゆる世代のライフサポートカンパニーへ

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株式会社シノケングループ [8909]

はじめに2020 年、株式会社シノケングループ（以下、グループを総称して「当社グループ」といいます。）は創業 30 周年を迎えました。これもひとえに株主様、お客様をはじめとするステークホルダーの皆様によるご⽀援、ご協⼒の賜物でございます。改めまして⼼より御礼申し上げます。
これを節⽬に、当社グループは新たな時代に向け、改めて当社グループのビジョンとミッションを策定いたしました。
ビジョンを 「世界中のあらゆる世代のライフサポートカンパニー」
ミッションを「REaaS で⼈々や社会の課題を解決する」といたします。
また、このビジョン・ミッションを推進していくにあたり、今後 10 年間の業績⾒込みについて検証いたしました。
検証にあたっては、世界規模の新型コロナウイルス感染拡⼤が、国内外の経済に過去に例を⾒ない甚⼤な影響を与えている状況に鑑み、近年注⼒しております海外事業や新規事業による業績拡⼤は考慮せず、既存事業だけの伸⻑を前提とし、「中⻑期ビジョン
2020」として策定いたしました。
新型コロナウイルス感染症による世界的な混乱が収束した暁には、海外事業や新規事業を加え、さらに⼤きな成⻑を遂げて⾏けるものと考えております。
また、株主価値の観点から分析を試みましたところ、当社算定の理論値（以下、「株主価値」といいます。）が、既に 2020 年 11 ⽉ 16 ⽇時点の株価から算出した時価総額の 2.7 倍となっており、新たに策定した業績⾒込みを考慮した場合は、およそ４倍に近いギャップがあることが確認できました。こうした株主価値と時価総額との間にギャップが⽣じていることも重要な経営課題と再認識し、当社グループの実績や事業内容、⻑
期展望をより広く、より多くの投資家様に知っていただくことも本レポートの重要な位置づけと考えております。
今後も、中⻑期的な視点をもって、当社グループの業績向上とともに、客観的な分析に基づいた適正な時価総額の実現に向け、IR 活動にも積極的に取り組んでまいります。

2020 年 11 ⽉ 18 ⽇
株式会社シノケングループ

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⽬次I.

創業 30 周年を迎えて ................................................................................................ 2
新ビジョン・ミッション策定 .................................................................................... 2
創業からの 30 年 ....................................................................................................... 3
今後の成⻑戦略 .......................................................................................................... 9

II. 今後の展望 .............................................................................................................. 16
中⻑期ビジョン ........................................................................................................ 16⻑期業績 .................................................................................................................. 18
株主価値の試算 ........................................................................................................ 19
III. シノケングループについて ..................................................................................... 20
会社概要 .................................................................................................................. 20
各セグメントの取り組み ......................................................................................... 21
沿⾰.......................................................................................................................... 30
IV. SDGs への貢献 ....................................................................................................... 31【補⾜情報】.................................................................................................................. 33

注釈 ......................................................................................................................... 35

免責事項.................................................................................................................. 36

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I.

創業 30 周年を迎えて新ビジョン・ミッション策定

当社グループは、創業から 30 年間、⼀般的な会社員層が抱える、将来への経済的な不安を解消す
る資産づくりのサポートを中⼼に実績を築いてまいりました。

「超⻑寿社会」の到来を⾒据え、創業より構築してきた、お客様の⽣涯を通して寄り添う当社グ
ループ独⾃の「ライフサポートシステム」を、今後は国内だけでなく、世界中の⼈々へ、国境を超え、世代を超えてお届けしていきたいと決意を新たにし、創業以来⼤切にしてきた価値観である経営理念をバリューと位置づけ、新たなビジョン・ミッションを定義いたしました。



新ビジョン・ミッション

このビジョン・ミッション・バリューを推進することで、当社グループは、社会的企業として時代とともに変化し、進化し、成⻑し続けてまいります。

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創業からの 30 年
創業の原点：会社員層の将来不安を解消したい
創業当時、個⼈が⼟地の有効活⽤でアパートやビルを建設することや、⼟地から購⼊してアパー
ト経営などをするのは、⼀部の地主や富裕層だけ、という固定観念があり、多くの会社員の⼈々は「⾃分がアパート経営などできるはずがない」と最初から諦めていた時代でした。
60 歳で定年を迎えた後、安⼼して、より楽しく、ゆとりのある⽼後⽣活を送りたいと考えていた創業者は、⾃⾝がまだ会社員であった時代に、⼟地から購⼊してアパート経営を成功させたいとの思いを抱き、⾃らが挑戦し、それを成し遂げました。
その過程で、創業者⾃⾝が直⾯した様々な課題やリスクについて、様々な⾓度から検証し、⼀つひとつ改善策を講じて克服してきたことが、「会社員にもできる、会社員⽬線でのアパート経営」を⾏うにあたってのソリューションとなり、当社グループが提供する「アパート経営による資産づくり」＝「ライフサポートシステム」の根幹となりました。
そして、「定年まで⽇本の社会を⽀えてきた多くの会社員層こそ、⾃分の将来のために資産づくりを⽬的としたアパート経営ができるようにしたい」との思いから、それをビジネスとして具現化するために試⾏錯誤を重ね、当社グループの創業に⾄りました。
この不動産流通⾰新ともいえる新たなアパートメント経営モデルは、単に投資という世界観にとどまらず、グループの総合⼒を活かしたオーナー様の経営サポート、⾼齢化が進む社会において不可⽋となる介護領域もカバーし、お客様の⽣涯を通した独⾃のライフサポートシステムとして創業
以来 30 年をかけて構築したものであり、近年、世界でも他に類を⾒ないビジネスモデルとして海外
機関投資家等からも⾼く評価されております。

⼟地がなくても、⾃⼰資⾦が少なくても、アパート経営はできる！
~創業者の成功体験に基づくビジネスモデル
先に述べた通り、当社グループのライフサポートシステムは、創業者⾃⾝の経験に基づき、構築されました。会社員時代に、⽼後必要な資産を得るために⽬標を⽴て、その実⾏のために⾦融機関に事業計画書を直接持ち込んで交渉し、融資を受けるとともに⼟地を購⼊し、デザイン性を重視した建物をつくり、アパートメント経営に乗り出しました。設計にも⾃らの意⾒を反映させ、⼊居率を⾼める⽅法を模索した結果、アパートメント経営を順調に進めることができました。この成功体
験を多くの⼈にも広めたい、それによって⼀般的な会社員層の将来の資産づくりのお役に⽴ちたい、そうした創業者の経験と思いが当社グループのビジネスモデルの原点です。

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これを体現する⾔葉が、創業当時のキャッチフレーズの⼀つである「資産づくりのスペシャリス
ト集団」です。当社グループのコンセプトを⽰すものとして、後述いたします。



当社グループが進めてきた不動産流通⾰新

創業者 篠原英明の 20 代での経験

当社グループ創業

⼟地から始める新築アパートメント経営のシステムを考案、⾃ら実践、課題を克服し、⾃分のような会社員にも資産づくりが可能であることを実感

創業者⾃⾝の体験をビジネスモデル化
不動産を活⽤した資産づくりを⼀般的な会社員層に開放する
不動産流通⾰新

新たな不動産流通モデルにより、⼀般的な会社員層のライフサポートシステムを構築
地域の不動産仲介業者と地道に信頼関係を築き、駅近の⼟地情報をご紹介頂き、厳正な選定プロセスを経て仕⼊れ、⼟地の条件にあわせた建物をつくりあげ、賃借⼈にとって魅⼒あるサービスを提供。⼊居率 100％を⽬指す
管理を⾏い、不動産仲介業者、⾦融機関、賃借⼈、そしてアパートメント経営を⾏うオーナー様から「⼈と⼈のリアルな信頼関係」を⻑期間にわたって蓄積。結果として、⼀般的な会社員層の将来の資産づくりに寄与する「ライフサポートシステム」を実現「資産づくりのスペシャリスト集団」のこだわり
当社グループが提供する「ライフサポートシステム」を具現化するには、各事業領域におけるス
ペシャリストが必須であり、単なる「売って終わり」のビジネスではなく、お客様の⼈⽣を⻑くサ
ポートし、「資産づくり」を実現するための、様々な取り組みが必要です。
「アパートメント経営による資産づくり」と⽿にしたとき、誰もが思い浮かべるリスクは「⼊居率」です。⼊居率を⾼め、お客様にとってのリスクを低減するための、当社グループの取り組みについて、ご紹介いたします。

永遠のテーマ「⼊居率 100％」
当社グループの賃貸管理⼾数は 38,000 ⼾超、⼊居率実績は 99％超*1 です。
⼀般論として、⼊居率 99％超を実現していれば⾼い⼊居率と評されますが、管理⼾数 38,000 ⼾
の 1％の場合、380 ⼾の空室を意味し、⼀⼈ひとりのオーナー様の⽴場で考えると、この 1％の空室はとても⼤きく重要な数字と⾔えます。当社グループは、この１％を埋めることに集中し、あくまでも⼊居率 100％を永遠のテーマとして追い続けてまいります。

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３つのコンセプト
永遠のテーマである⼊居率 100％に少しでも近づけるため、当社グループで企画開発を⾏う物件のコンセプトは、以下の３点としております。
これまでの 30 年、これらを現場で実践し、追求し続けることで、創業から 30 年以上が経過した
今も、⼊居率 99％超*1 の実績となっております。
① 厳選した⽴地での展開
駅徒歩 10 分以内・ターミナル駅から 30 分以内
単⾝者の多い都市に限定し、５エリア・６都市のみ【東京、関⻄（⼤阪・京都）、名古屋、福岡、仙台】② マーケットに⾒合った無理のない家賃設定
30 年培ったノウハウ・データをベースに、実勢相場を加味しつつ、⻑期間の安定⼊居を前提とした家賃査定③ ⼊居ニーズを捉え、デザイン・仕様に反映
既存の⼊居者様に対して、随時アンケートを実施し、ニーズを把握。デザイン、仕様に反映することで、⾼稼働の物件づくりに繋げる

安定的な⼊居のための取り組み
上記のコンセプトに加え、社会構造の変化に対応し、以下の３点に取り組んでおります。
① 単⾝⾼齢者の⼊居が可能な独⾃サービス「寿らいふプラン」（グッドデザイン賞 2013 年受賞）
② 外国⼈⼊居者向けサポート、多⾔語コールセンター導⼊③ スマートロック・各種 IoT センサー・
スマートフォンによる室内遠隔操作などを可能にした「インテリジェントアパート」③
紹介ムービー

を標準仕様化

今後も時代の変化に合わせ、ライフサポートシステムを社会インフラの⼀つとして提供するため、「資産づくりのスペシャリスト集団」がお客様の成功のために全⼒を尽くします。
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新時代のミッション「REaaS」
REaaS は、Real Estate as a Service の略で「不動産のサービス化」を意味し、ビジネスモデルの⾰新とテクノロジーの融合により、より多くの⼈々にとって、⼿軽に安全に少額からの不動産取引をしやすくする、という概念を意味します。これを推進することで、多くの⽅に対し、将来に向けた資産づくりの機会をご提供し、将来の経済的不安だけでなく、様々な社会課題を解決し、あらゆる⼈々のライフサポートを実現していくという、新ビジョン「世界中のあらゆる世代のライフサポ
ートカンパニー」を追及していくうえで⽋かせない世界観です。
かつては⼀部の地主や富裕層だけのものだったアパートメント経営による資産づくりを、当社グループが計画の⽴案やローンの斡旋、賃貸管理サービス、保険・保証サービスなど、各種サービスとの組み合わせによって、⼀般的な会社員層にも取り組み可能としたビジネスモデルによる変⾰を「不動産流通⾰新 1.0」と位置づけるならば、現在世界的に巻き起こっているいわゆる不動産テックの隆盛により、アナログ中⼼だった不動産取引のデジタル化が進み、アプリ⼀つでより簡単に⾏えるようなってきた現在の潮流は「不動産流通⾰新 2.0」と位置付けることができるかもしれません。
REaaS は当社グループが創業当時から体現してきた世界観であることを再認識し、これを⼀時的な成功や流⾏に終わらせるのではなく、次世代に続く不変のミッションと位置付けました。次世代においても、当社グループは REaaS の世界観の実現のために、先進技術との融合、不動産サービスの国際化、⾦融サービスや公的サービスおよびモビリティサービスとの融合など、⾰新的なビジネスを創出してまいります。
詳細につきましては、今後の成⻑戦略②「REaaS の展開」にてご説明いたします。

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事業構成
創業 30 年となる 2020 年、当社グループは連結⼦会社 31 社および持分法適⽤関連会社２社からなり、不動産セールス事業・不動産サービス事業・ゼネコン事業・エネルギー事業・ライフケア事業および、その他事業（海外事業含む）を展開しております。各事業の詳細につきましては、「Ⅲ．
シノケングループについて」をご参照ください。

2020 年 12 ⽉期の当社グループの事業内容
報告セグメント

事業内容

不動産セールス事業

投資⽤アパートメントの企画・開発・販売および、
投資⽤マンションの企画・開発・区分販売を⾏っております。

不動産サービス事業

賃貸住宅の⼊居者募集、家賃回収、メンテナンス等、賃貸住宅経営を全⾯
的にサポートする業務、マンション管理、家賃等の債務保証、賃貸住宅の⼊居者向けの家財保険の販売、不動産ファンド、私募 REIT の組成およびアセットマネジメント事業を⾏っております。

ゼネコン事業

マンション・オフィスビル・公共施設等の建築請負全般に係る
企画・設計・施⼯を⾏っております。

エネルギー事業

LPG リテール（LP ガスの⼩売販売）や、
パワーリテール（電⼒の⼩売販売）を⾏っております。

ライフケア事業

サービス付き⾼齢者向け住宅や、通所介護（デイサービス）施設、グループ
ホーム、⼩規模多機能型居宅介護施設について主として保有・運営を⾏っております。また、訪問介護サービス居宅介護事業に加え、障がい者向けサービス（放課後等デイサービス、⾃⽴訓練、就労移⾏）を⾏っております。

その他

海外事業において、上海・シンガポールでは、不動産の賃貸・売買仲介事業を展開しております。インドネシアでは⺠間⼯事・公共⼯事など建設関連事業の他、⾸都ジャカルタにおける不動産開発事業として「桜テラス」
ブランドによるサービスアパートメントを開発・運営しております。

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ビジネストランスフォーメーション
ライフサポートカンパニーへのビジネストランスフォーメーション
当社グループは、現在、いかなる経済環境の変化にも柔軟に対応できる経営基盤および⼀時的な好況や逆⾵に左右されない事業の構築を⽬指し、以下のように①拠点展開、②事業構造の転換、③
ライフサポートの拡充という 3 つの取り組みによる成⻑余地の拡⼤、ストック収⼊の拡充により、オーナー様並びに⼊居者様、そしてそのご家族を含め、お客様の⽣涯を通したライフタイムバリュー（LTV）を創出する「ライフサポートカンパニー」へと進化するための「ビジネストランスフォー
メーション」を推進しております。

取り組み
①

②

③

拠点展開

事業構造
の転換

ライフサポ
ートの拡充

内容
⽇本

東京を中⼼に、国内主要都市での展開

海外

インドネシア等のアジアへの海外展開を推進

グループシナジーの強化

M&A の推進によりグループシナジーを強化
国内外問わず、業務提携・資本提携の拡⼤

販売チャネルの多様化

不動産ファンド・REIT の組成やクラウドファンディ
ングへの取り組み

デジタルトランスフォー
メーション（DX）の強化

テクノロジー⼦会社による不動産テックの導⼊の加速

⼈⼿不⾜への対応

⼈材育成・教育、海外⼈材の採⽤・育成

不動産サービスの拡充

賃貸管理⼒の向上、保険や保証サービスの拡充

エネルギー供給

LP ガス、電⼒の供給

ライフケア分野の拡充

介護施設保有・運営、介護サービス、障がい者向けサービス（放課後等デイサービス、⾃⽴訓練、就労移⾏）

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今後の成⻑戦略① 海外事業
競争⼒の源泉「⼟地の購⼊から始めるアパートメント経営による資産づくり」のビジネスモデルが成⻑を遂げる過程で、当社グループは地域の不動産業者と信頼関係を築き、駅近の⼟地情報を得て厳選した上で仕⼊れ、⼟地の条件に合わせた建物を設計・施⼯し、⼊居率 100％を⽬指す賃貸管理を⾏い、不動産仲介業者、⾦融機関、そして不動産投資を⾏ったオーナー様という、不動産投資に関する利害関係者との「⼈と⼈のリアルな信頼関係」を体系的かつ⻑期的に蓄積してまいりました。結果として、⼀般的な会社員層の資産づくりに寄与する「ライフサポート」を実現する当社グループの競争
優位性を⾼めてまいりました。

福岡で創業、東京、さらに全国主要都市へ展開、そして海外へ
福岡で創業し、作り上げた成功モデルは今から 20 年前には、東京では通⽤しないと⾔われておりましたが、東京での成功に続き、⼤阪、名古屋、仙台、札幌でも結果を残し、「再現性のある」成功
モデルであることを証明しました。当社グループは、単⾝者向けを中⼼とした収益不動産の開発・販売に強みを持ち、これまでの実績と独⾃のビジネスモデルを評価され、進出した地域の不動産業
者や⾦融機関との間で「⼈と⼈のリアルな信頼関係」を構築しております。事業環境が異なっても再現できる特徴と優位性を発揮し、各地域で事業を軌道に乗せることができました。この再現性が海外でも適⽤されうることをインドネシアでも実証し、今後⼀層の海外展開の可能性を拡げてまいります。

グローバル展開
海外市場に⽬を転じてみると、新興国においては不動産そのものの魅⼒だけでなく、経済発展は⽇本と同じような巨⼤な中間所得層を⽣み、退職後・⽼後の不安からライフサポートを必要とする需要が⽣じます。そこに当社グループが今まで⽇本で培ったライフサポートシステムを輸出・展開
していく計画です。⽤地の取得〜建設〜⼊居管理・運営管理〜出⼝戦略を⾃社グループ内で⼀気通貫により実現するのは海外マーケットにおいては容易ではな
く、当社グループが世界のオンリーワン企業としてプ
レゼンスを発揮できるものと確信しております。

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当社グループにとっては、世界中でこのライフサポートシステムを必要としている⽅々、少なく
とも数億⼈の潜在市場がターゲットです。進出した国の制度・法規に合わせカスタマイズして輸出・横展開する当社グループのグローバル戦略はシンプルで明快です。具体的な計画としては、インドネシアで⾃社資本による垂直統合によって⽤地仕⼊から開発し、運営しているサービスアパー
トメント「桜テラス」の拡⼤（現在 2 棟⽬と 3 棟⽬を着⼯し、4 棟⽬の着⼯も計画）です。桜テラス（シリーズ）の展開により賃貸事業収益の拡⼤が⾒込まれる他、当社グループであるシノケンア
セットマネジメントインドネシア（以下、「SAMI」といいます。）が外資系でインドネシア初となるREIT ライセンスを取得したことで、SAMI が資産運⽤業務を受託する REIT に売却する、という出⼝シナリオを戦略オプションとして持ち得るようになりました。この新たなバリューチェーン上のスパイラルを回すことで、次々と物件開発しながら最終的には REIT という安全・安定的な出⼝を持てることになり、当社グループのバリューチェーンは独⾃性をさらに増すこととなります。また、
SAMI によるインドネシア REIT は、インドネシアに既に進出している海外企業とこれから進出したい企業双⽅の、インドネシアにて不動産開発を安定的に⾏いたい、という関⼼や引き合いが⾮常に⾼く、当社グループによる開発物件以外で数百億円〜数千億円規模の REIT 組成の需要が⾒えてきております。組成後にはアセットマネジメントフィーの積み上げにより、⽇本と同様、ストックビジ
ネスの成⻑も期待できるモデルと体制が整いました。引き続き、インドネシアにおける独⾃のバリューチェーンの強みを発揮し、圧倒的な競争優位を確⽴してまいります。
中国、シンガポール、インドネシアと進出し、次なる進出地としては、やはり⼈⼝が多く、将来成⻑を⾒込める国の優先順位が上がります。当社グループのライフサポートシステムを必要としていることは調査済みで、あとは国の法制度に合わせたモデルのカスタマイズをすべく先⾏調査を開始しているところです。

Copyright ©2020 Shinoken Group Co., Ltd. All rights reserved10株式会社シノケングループ [8909]② REaaS の展開
当社グループは、REaaS の実現と⾼度化により社会課題を解決する「世界中のあらゆる世代のラ
イフサポートカンパニー」へと進化することが次なる成⻑段階であると考えております。創業当時
からビジネスモデルの変⾰により、⼟地から購⼊するアパートメント経営という⼀部の富裕層のものだった不動産取引の世界を⼀般的な会社員層にも解放し、より多くの⼈々がより⼿軽に安全に不動産取引しやすくなる、という REaaS の世界観を体現してまいりました。
現在では、不動産テックの世界的な隆盛により REaaS が新たな段階に差し掛かっています。当社
が 30 年来培ってきた「⼈と⼈のリアルな信頼関係」をベースに、ここにテクノロジーの要素を加え、REaaS をさらに⾼度化し、推進いたします。



REaaS の世界観の実現

不動産流通⾰新におけるこれまでの当社グループの歩み
容易に模倣できない「⼈と⼈のリアルな信頼関係」を体系的・⻑期的に蓄積し、不動産投資（特に⼟地の購⼊から始めるアパートメント経営）を⼀般的な会社員層に開放する新たな不動産流通モデルを確⽴

これからの不動産流通のあるべき姿「⼈と⼈のリアルな信頼関係」＋「デジタルトランスフォーメーション」により
REaaS を実現し、⾼度化属性に制限されず国境を超えて、誰もが不動産のサービスにアクセスできる世界を実現

新ミッション「REaaS で⼈々や社会の課題を解決する」「不動産のトラスト DX」で、再び起こす不動産流通⾰新
REaaS を実現するにあたり、単なる DX による効率化に留まらず、不動産取引を真の意味で電⼦化するには不可⽋な要素である「トラスト DX」の推進を踏まえ、DX を AI や IoT の SaaS／ASP で⽀援する株式会社スカラ（代表者：梛野憲克）と不動産取引およびライフサポートサービスに関して、デジタル上のデータ流通の信頼性向上を推進する「トラスト DX」に関して共同研究および共同開発を⾏うことで合意いたしました。

Copyright ©2020 Shinoken Group Co., Ltd. All rights reserved11株式会社シノケングループ [8909]「不動産のトラスト DX」で「デジタルの信頼」のプラットフォームを構築
不動産業界における DX は、①効率化:アナログ中⼼だった不動産取引をデジタル化、②⾼付加価
値化：AI, IoT, VR 等を⽤いて、デジタル化した取引および商品・サービスそのものの付加価値向上、③データ流通の信頼性確保：顧客、企業、⾃治体など事業に関連する利害関係者の間で、正当性、改ざん防⽌、完全性を担保した信頼性のある⾃由データ流通インフラの整備、の３段階があります。トラスト DX は③にフォーカスした取り組みです。
トラスト DX は、データの正当性（⼈、組織、IoT 機器、デジタル取引）、データの改ざん防⽌（暗号化技術、ブロックチェーン技術）、データの完全性などを組み合わせた「トラストサービス」
を軸に築き上げていくものです。この「不動産のトラスト DX プラットフォームを構築する」という構想に、トラスト DX において世界最先端をいく国、エストニアでの事業経験を有する xID 株式会社（代表者：⽇下光）が賛同し協働することとなりました。
今後⽇本において本格化していくトラストサービスの領域において、当社グループは、「不動産のトラスト DX」で世界最先端のプラットフォームの構築を⽬指してまいります。



デジタルトランストランスフォーメーションの３ステップと当社グループが⽬指すもの
デジタルトランスフォーメーションの３ステップ① 効率化② ⾼付加価値化③ データ流通の信頼性確保

アナログ取引のデジタル化

AI, IoT, VR 等を⽤いてデジタル化した取引および商品・サービ
スの付加価値向上

正当性、改ざん防⽌、完全性を担保した信頼性のある
⾃由データ流通インフラの整備（トラスト DX、
トラストサービス）↓↓↓

すでに多様な取り組み

すでに多様な取り組み

これから本格化

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12株式会社シノケングループ [8909]

「不動産のトラスト DX」のイメージ

Copyright ©2020 Shinoken Group Co., Ltd. All rights reserved13株式会社シノケングループ [8909]③ M&A
戦略的な M&A 展開
当社グループは、⻑期的なシナジーを創出することを⽬的とした M&A を、戦略的かつ継続的に⾏い、競争優位なバリューチェーンを構築し、グループの総合⼒を⾼め、事業拡⼤の推進⼒としております。
不動産セールス事業における主⼒事業の⼀つ、投資⽤マンション販売がその代表例です。セグメ
ントでいえば、ゼネコン事業、エネルギー事業、ライフケア事業のすべてが M&A によりスタートしたものです。M&A によってグループ⼊りした事業会社は、個々の⼒を発揮し、各事業領域でさらに成⻑を遂げ、それぞれがグループを⽀える柱の⼀つとなっております。
下図はセグメントごとに整理したものですが、2020 年 9 ⽉末時点では、M&A によって取得してきた事業による業績貢献度は、グループ全体の売上の約 45％を占め、利益については約 50％を占めるに⾄っております。
今後も M&A は当社グループの成⻑にとって、重要な戦略的⼿段であると考えております。社会的ニーズが⾼まるライフケア領域、DX 領域や、海外における M&A など、これまでと同様にグループ
シナジーの創出を基本⽅針とし、積極的に取り組んでまいります。

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財務バランスの適正化
計画的に⽬標を定め、財務体質を強化してきた結果、2020 年 9 ⽉末時点において、⾃⼰資本⽐率
が過去最⾼の 45％を超えるとともに、ネットキャッシュもプラスとなり、実質無借⾦経営を実現しました。
今後は、REIT へ毎期 200 億円程度の物件を供給することや、上述の積極的な M&A および新規事
業開発などを考慮すると、⾃⼰資本⽐率は 40％前後となることも想定されますが、持続的に成⻑するために必要なことと判断しております。引き続き、収益基盤を拡⼤するための「攻め」、財務基盤をより強固にするための「守り」、時代に合わせてバランスをとりながら、グループ全体をさらなる成⻑軌道に乗せてまいります。

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II.

今後の展望

中⻑期ビジョン
当社グループは、創業以来、⾰新的なビジネスモデルを確⽴し、⼀般的な会社員層にもアパート
メント経営ができるように不動産流通のあり⽅を変えてきました。これを「不動産流通⾰新 1.0」と位置づければ、現在は世界的な不動産テックの隆盛により、アナログ体質だった不動産取引の DXが進み、「不動産流通⾰新 2.0」の真最中といえます（P6『REaaS』の概念図をご参照）。

当社グループが⽬指すのは、その先、グローバル化と「不動産のトラスト DX」を推進し、世界中の不動産を誰もが⼿軽に安全に取引できる「不動産流通⾰新 3.0」を起こし、不動産のトラスト DX
プラットフォーマーとなることです。それにより、国境を超え、世代を超え、当社グループのブランド、商品およびサービスが世界中で扱われ、既存事業は底上げされ、新たな事業領域である不動産ファンド・⾦融事業や、海外市場拡⼤への起爆剤となり、同時に国内外において積極的な M&A を展開することで、当社グループの成⻑が加速されます。
第⼀弾として、その基礎となる「不動産のトラスト DX」の初期開発は進んでおり、まずは国内運⽤において、既存の煩雑な取引プロセスのリエンジニアリングにより、早期に 10 億円規模の効果を創出します。次に、トラスト DX プラットフォームによって、容易に海外とインタフェースが繋がり、当社グループの国内の物件を海外からでも⼿軽に扱えるようになる上、現物不動産だけでな
く、当社グループが展開する REIT やクラウドファンディングにより⼩⼝化した商品をラインナップに加えるなど、⼤⼝投資から個⼈の少額投資まで、様々なお客様のニーズに応えることで、新規に100 億円単位の顧客ベースの拡⼤を期待できます。
さらには、国内で成功したライフサポートシステム（⽤地仕⼊から開発、施⼯、サービス運営、管理までのグループ⼀気通貫の垂直統合モデル）をそのまま輸出し、⽇本同様に REIT のライセンスを取得することで、進出国における当社グループの商品・サービスも、世界中から買って頂ける新
たなビジネスモデルが完成します。それは、インドネシアで既にスタートしており、当社グループが同国史上初めて外資系で REIT ライセンスホルダーとなったことで、環境が整ったといえます。ここに「不動産のトラスト DX プラットフォーム」を通した取引が実現できれば、まさに国境や⼈々の属性に関わらない⾃由で安全な取引ができるようになり、当社グループの業績へのインパクトは計り知れません。
創業 30 周年を迎え、当社グループは、ビジョンとして「世界中のあらゆる世代のライフサポートカンパニー」、ミッションを「REaaS で⼈々や社会の課題を解決する」と定めました。このビジョ
ン・ミッションを推進していくにあたり、今後 10 年間の業績⾒込みを検証いたしました。
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前提として、世界的な新型コロナウイルス感染拡⼤により混迷する現状に鑑み、海外事業および新規事業に関する伸⻑は除外しております。
しかし、これらを⾒込んだ場合は、「中⻑期ビジョン 2020」で掲げた以上の次元の異なるロード
マップを描くことが可能となり、当社グループの将来展望がさらに⼤きく開けます。
「不動産のトラスト DX プラットフォーム」は、世界中の誰もが⼿軽に⾏える、⾃由で安全な取引を実現します。これは、当社グループのミッションである REaaS の世界観を実現する装置であると同時に、当社グループが志向する国連の定める SDGs（持続可能な開発⽬標）に沿った経営⽅針にも合致いたします。その実現のために積極的な M&A やアライアンス戦略を展開し、またオープン
プラットフォーム化することで、当社グループの取引だけでなく、国内外問わず、規模の⼤⼩に関わらず様々な業界や企業に利⽤いただき、世界中のあらゆる世代の⼈々のライフサポートを実現してまいります。また同時に、SDGs において設定する貧困問題や⾦融包摂等の課題解決につなげ、
社会的企業としての責務を果たしながら、永続的に企業価値を向上させていけるものと確信しております。

「中⻑期ビジョン 2020」（海外事業、新規事業を除く）
2025 年 12 ⽉期

2030 年 12 ⽉期

売上⾼1,500 億円

2,000 億円

営業利益

135 億円

170 億円Copyright ©2020 Shinoken Group Co., Ltd. All rights reserved17株式会社シノケングループ [8909]

⻑期業績
当社グループは 1990 年に福岡で創業し、福岡から東京へ進出した 2001 年頃、売上⾼はまだ 30
億円を超える程度でしたが、上場、全国主要都市への展開、その後、様々な危機を乗り越え、2018
年には売上⾼ 1,113 億円（過去最⾼）、営業利益 118 億円（過去最⾼は 2017 年の 129 億円）となりました。近年では、ゼネコンや介護事業への進出など、グループシナジーを創出しながらの事業多⾓化、グループ⼀貫体制強化、グローバル化、ストックビジネスの強化など、ビジネストランスフォーメーションを進めてきたことにより「アパートのシノケン」から「ライフサポートのシノケン」へ進化を遂げ、経済環境の変化に左右されずに安定して利益を創出できる体質へと変わりました。
売上⾼ 2,000 億円、営業利益 170 億円という「中⻑期ビジョン 2020」は、既存事業の伸⻑により実現可能なものと考えております。それに海外事業、新規事業に関する M&A などを強化していくことで、より⼤きな成⻑を実現できるよう、注⼒いたします。

東
売上⾼（単位：百万円）

営業利益（単位：百万円）

200,000

200,000

営業利益率（%）

150,000

ビジネストランス
フォーメーション
海外拡⼤ 105,936

95,786

事業規模拡⼤

リーマン
ショック

454

17,263 16,116
11,0386.9%
601

15,102

5.6% 8,929

5.4%

1,190

910

25,97019,659 19,822

11,982

1,193

168
1.9%

6.1%

23,2996.6%
1,309

39,724

11.2%

12.4%
13.0%
6,806

13,500
9,754

12.2%

10.6%

4,740

8.0%
1,872

11.9%

10.2%

10,000

8,800
9.2%

9.0%

8.5%

予想

⽬標

⽬標

2,912

-324
-1,826-2.7%

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2019.122018.122017.122016.122015.122014.122013.122012.122011.122010.122009.122009.32008.32007.32006.32005.3-12.1%

18

20,00011,8432030.12

5.9%

12,920
10,5702025.12

7,689

17,00055,070上場

2004.350,00096,00081,294

V 字回復

全国展開

30,000111,390

100,000

東京進出

150,000

2020.12

営業利益
（右軸）

売上⾼
（左軸）

株式会社シノケングループ [8909]

株主価値の試算「中⻑期ビジョン 2020」を策定したことを踏まえ、当社グループとして、「株主価値」を試算した上で、2020 年 11 ⽉ 16 ⽇時点の株価から算出した時価総額（≒400 億円）とのギャップを分析しました。その結果、理論的には、株主資本 394 億円に、703 億円の超過利潤価値と 2030 年までの成⻑価値（超過利潤の増加分の現在割引価値）を加えて算定した株主価値は 1,542 億円となり、時価総額の 4 倍近くとなりました。なお、成⻑価値を織り込まない場合でも既に 2.7 倍となっている
現状からみても、⼤きなギャップが認められます。
当社グループとしては、こうしたギャップが⽣じていることを重要な経営課題として捉え、「中⻑期ビジョン 2020」の実現と企業価値の向上、時価総額と株主価値とのギャップの解消を同時に取り組むことが重要であると考えております。その⽅策の⼀つとして、東証⼀部（東証プライム市場）
への市場変更についても具体的に検討し、進めてまいります。

【時価総額 vs 株主価値】

EVA®分析に基づき、株主価値を、①売上⾼成⻑率、②税引後営業利益率（Net Operating Profit After Tax, NOPAT）、③投下資本売上⾼⽐率、④資本コスト（Weighted Average Cost of

Capital、WACC）の四つの指標から推計。WACC は 5％として試算。株主資本は 2020 年 9 ⽉末時点で394 億円。2020 年 12 ⽉期においては、EVA®は 35 億円と試算。
売上⾼×税引後営業利益率−売上⾼×投下資本売上⾼⽐×加重平均資本コスト＝960 億円×6.4％−960 億円×54.５%×5％＝35 億円
35 億円を加重平均資本コストで割ると約 703 億円となり、703 億円が超過利潤価値、703 億円と株主資本 394 億円を⾜した値 1,097 億円が 2020
年 12 ⽉の利益構造が⽣み出す株主価値と推計されます。2025 年 12 ⽉期に売上⾼ 1,500 億円、営業利益が 135 億円、2030 年 12 ⽉期に売上⾼ 2,000
億円、営業利益が 170 億円となり、投下資本売上⾼⽐が 54％で推移すると、WACC５％において株主価値は 1,542 億円が算出。
EVA® は Stern Stewart & Co. の登録商標です。

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19株式会社シノケングループ [8909]

III.

シノケングループについて

会社概要
会社名

株式会社シノケングループ（英語表記：Shinoken Group

設⽴年⽉⽇

1990 年 6 ⽉ 5 ⽇

代表取締役

篠原

本社所在地

（福岡本社）福岡市中央区天神⼀丁⽬ 1 番 1 号（東京本社）東京都港区浜松町⼆丁⽬ 3 番 1 号

資本⾦

10 億 9,483 万円（2019 年 12 ⽉末現在）

Co.，Ltd.）

英明
アクロス福岡⽇本⽣命浜松町クレアタワー

従業員

1,038 名（2019 年 12 ⽉末現在）

決算期

12 ⽉

主要事業
上場年⽉
上場証券取引所
URL

各事業会社の経営管理事業（純粋持株会社）
2002 年 12 ⽉
東京証券取引所 JASDAQ 市場［証券コード：8909］
https://www.shinoken.co.jp/（2020 年 9 ⽉末時点）

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各セグメントの取り組み
不動産セールス事業：収益の柱を担う主⼒事業
事業内容の概要
当社グループは 1990 年の創業以来、個⼈投資家（会社員層）等に対し投資⽤アパートメント経営のビジネスモデルを提案してまいりました。主な収⼊源は投資⽤アパートメントの企画、開発、建築、販売および投資⽤マンションの企画、開発、区分販売であり、本事業は連結売上⾼の約半分を占めております*2。⽤地仕⼊、営業、設計、施⼯の各分野のスペシャリストがオーナー様の資産づくりのため、ワンストップでアパートメント経営の仕組みを提供していることが特⾊です。⽤地仕⼊に関しては、主要都市の駅徒歩 10 分圏に絞り、⼊居率を⻑期間安定させるため、独⾃のノウハウとマーケティングで妥協のない仕⼊を⾏っております。また建築⼯事を内製化し、⼟地形状や周辺環境に合わせたオーダーメイドの設計と、⾃社施⼯により品質管理とコストダウンを両⽴させ、オー
ナー様の資産づくりに貢献しております。



不動産セールス事業：事業内容概要図

年間着⼯棟数⽇本全国第 1 位
全国賃貸住宅新聞発表の「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」において、⾃社開発着⼯棟数が2015 年から 5 年連続で全国第 1 位となりました。当社グループは⼟地を持たない、⾃⼰資⾦が少な
いといったオーナー様に対し最適な⼟地の選定から、資⾦の調達まで多様にサポートしてまいりました。特に⽇本有数の実績をもつことから各種⾦融機関様からもご信頼をいただきスムーズな紹介、資⾦調達を実現してまいりました。
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⽊造建築だからこその柔軟性とスピード
当社グループでは、設計から建築、販売までをワンストップで⾏うため、1 つの建物に掛ける期間を短くすることが資⾦効率性や事業リスクの観点から重要となります。このため、設計の柔軟性が⾼く、⼯事期間が短いという利点がある⽊造建築を中⼼とした住宅を提供してまいりました。これにより、早期に投下資⾦の回収を図り、環境変化に伴うリスクを低減するとともに、⼟地形状に合わせた競争⼒ある収益物件をオーナー様に提供することが可能となります。

不動産サービス事業：ストックビジネスによる新たな収益の柱
事業内容の概要
本事業では、主にグループ会社が販売したアパートメント・マンションを対象として、賃貸経営に⽋かせない「⼊居者様対応」、「建物のメンテナンス」、「空室の新規⼊居者募集」、「退去精算」などといった賃貸管理業務の⼀切を当社が引き受け、オーナー様にとって賃貸住宅経営の負担にならないよう、バックアップを⾏っております。また、管理⼾数は 38,317 ⼾と九州に本社をおく管理会
社として No.1 の管理⼾数実績をあげております（全国賃貸住宅新聞 第 1422 号）。2020 年 1 ⽉にはオーナー向けアプリをリリースし、物件の収益や保有される不動産の現状をスマホで⾒える化いたしました。今後も、様々な⾓度からお客様を総合的にサポートできるよう、グループシナジーを活⽤し、より利便性の⾼いサービスをご提供できるよう常に改善を進めてまいります。
本事業は賃貸管理の他、マンション管理、家賃等の債務保証、少額短期保険、賃貸仲介、アセッ
トマネジメント、不動産テクノロジーに携わる事業会社で構成されており、連結売上⾼の約２割、営業利益の約 3 割を占めております*2。


不動産サービス事業：事業内容概要図

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99％超*1 の⼊居率を達成
この⼊居率を⽀えているのは当社グループの賃貸管理業務です。⼊居者様の募集から⼊居後のフォロー、退去時の原状回復⼯事まで総合的にコンサルティングを⾏っております。これらの業務には「オーナー様担当チーム」として、専⾨のチームスタッフがオーナー様のサポートを対応させていただいております。また、⼊居率向上のためには専⾨の営業部隊を組織し、各地域の不動産賃貸
仲介業者と強固な関係を構築しております。これにより、空室をできるだけ⽣じさせない状態を維持し、⾼い⼊居率に繋げております。また、⼊居者様の満⾜度も重要なファクターとなるため、設備・間取りについても定期的にアンケート調査を⾏い、⽇々研究を重ねております。このような積
み重ねにより、⼊居者様にとってより住み⼼地の良い物件となるよう努めております。

REIT のスポンサーとして当社グループが創業以来培ってきた物件開発・管理ノウハウを結集し、不動産投資法⼈「シノケンリート投資法⼈」を設⽴いたしました。これまでは、個⼈投資家（会社員層）等に対し、投資⽤
アパートメント経営・投資⽤マンション経営のビジネスモデルを提案してまいりましたが、それに加わる販売チャネルとして、REIT への物件供給を強化してまいります。2020 年 7 ⽉に 100 億円規模の私募 REIT 組成が完了しており、2021 年内を⽬途に組⼊資産を 300 億円程度まで拡⼤させた上で東京証券取引所への上場を⽬指しております。
上場によって、当社グループが開発した物件を資本市場にて、国内外の機関投資家様・個⼈投資家様が⼩⼝で購⼊できる事となり、投資家の裾野が広がることとなります。資産規模の拡⼤には、
シノケンリート投資法⼈のメインスポンサーであるシノケンプロデュース（アパートメント販売）とシノケンハーモニー（マンション販売）から主に東京 23 区の物件の供給が必須であることから、これまでの個⼈向け販売の他、REIT への販売も加わり、業績への貢献が期待されます。なお、当該
REIT は東証への上場後も毎期 200 億円程度の資産規模の拡⼤、成⻑を⾒込んでおり、できるだけ早期に資産規模 1,000 億円以上への外部成⻑を⽬指してまいります。

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ゼネコン事業：⻑い歴史と確かな技術⼒
事業内容の概要
2014 年 2 ⽉、明治 42 年（⻄暦 1909 年）創業の⼩川建設を完全⼦会社化したことでゼネコン事業を開始いたしました。M&A 当時、59 億円程だった売上⾼は、その 4 倍の 232 億円*3 まで成⻑
し、本事業は連結売上⾼の約 25％、営業利益の約 15％を占めております*2。法⼈・個⼈・官公庁の幅広い顧客層に対し、建築全般に関わる企画・設計・施⼯から、そのアフターメンテナンスまで⼀貫したサービスを提供しております。創業以来 110 年以上の歴史の中で培われた⼩川建設の技術⼒と信頼は各⽅⾯より⾼く評価されております。また、グループ外への売上も定常的に売上⾼全体の80％を超えており、グループ（シノケンハーモニーが開発するマンションの建設）に依存することのない収益基盤を構築しております。



ゼネコン事業：事業内容

事業名

内容

建築請負

企画、設計、施⼯、メンテナンスを⼀貫して⾏っております

建築リニューアル

リノベーション、⼤規模修繕、耐震⼯事を⾏っております

⼟地活⽤



⼟地有効診断から企画設計、事業⽅式の決定まで⼟地を最⼤限有効活⽤するプランを提案しております

有資格者の割合は業界トップクラス「お客様に安⼼して仕事をまかされること」、「お客様の⽴場になって仕事をすること」が⼩川建設の⽬指す姿です。その実現のため有資格者を増やし、分野のプロとなることを⽬指してきました。現在は全員有資格者に挑戦し、より⼀層エキスパート育成に邁進しております。
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

110 年を超える歴史の中で、実績として積み上げた多様な建設プロジェクト（抜粋）【近代銀⾏建築・登録⽂化財指定建築】【教育施設・⼯場等】【マンション】

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25株式会社シノケングループ [8909]

エネルギー事業：ストックビジネスを⽀えるもう 1 つの柱
事業内容の概要
グループ会社が販売する物件を主な対象とした LPG リテール（LP ガスの⼩売）およびパワーリ
テール（電⼒の⼩売）を⾏っております。本事業は連結売上⾼の約 3％、営業利益の約 7%を占めております*2。2019 年 12 ⽉期までの直近 4 年間の年売上⾼成⻑率（CAGR）では 40％を超えております。不動産サービス事業の賃貸管理事業とシナジーを出しつつ、エネルギーも販売することで当社グループのストックビジネスを⽀える柱の⼀つとなっております。2020 年 9
⽉末時点において LP ガスは 37,636 ⼾に、電⼒は 23,615 ⼾に供給しており安定的に成⻑してまいりました。24 時間
365 ⽇の安全監視体制の確⽴により、事業開始以来、事故の発⽣は 0 件と⾼い安全性が実証されております。



創設以来ガス事故 0 件の安全性

本事業の強みは事業開始以来、ガス事故ゼロの安全管理体制にあります。消費者宅のガスメータ
ーと集中管理センターがオンラインで繋がっており、24 時間 365 ⽇のリモート安全監視体制を構築
しております。これにより、万⼀の事態にも即応可能です。

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26株式会社シノケングループ [8909]

ライフケア事業：社会的ニーズの⾼い分野
事業内容の概要
本事業では、各種介護施設の保有・運営とサービス提供を主に⾏っております。2020 年 9 ⽉末時
点で、保有・運営する施設の⼊居率は 99％を維持しております。運営施設の内容は「⾼齢者安⼼サービス付き賃貸住宅」、「サービス付き⾼齢者向け住宅」、「デイサービス」、「認知症対応型グループ
ホーム」などであります。そのほか、2020 年 3 ⽉に知的障がいを持つ若者のための⾃⽴訓練事業や就労移⾏事業を⾏う「ゆたかカレッジ」と資本・業務提携し、2020 年 6 ⽉には、障がいを持つ児童のための放課後等デイサービス「キッズライフ」を開設するなど、新たな分野への拡⼤を開始しております。

3 社の連携で⽣活⽀援サービスを低価格で提供
本事業では、サービス付き⾼齢者向け住宅・デイサービス施設を提供するシノケンウェルネス、
グループホーム・⼩規模多機能型居宅介護施設を提供するフレンドに、居宅介護⽀援・訪問介護⽀
援、放課後等デイサービスを提供するアップルケアというグループ事業会社 3 社により運営されております。これら 3 社間のシナジー効果により、低価格かつ顧客満⾜度の⾼いサービスを提供することが可能となっております。



当社グループの介護施設

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新たな社会課題への取り組みへ
当社グループでライフケア事業を展開するシノケンウェルネスは、株式会社ゆたかカレッジ（以下、「ゆたかカレッジ」）と資本・業務提携を⾏い、2 億円の新株予約権付融資の引き受けを⾏いました。当社グループは、これまで⾼齢者向け住宅・デイサービス施設等の⾼齢者向けへのサービスを提供してまいりましたが、知的障がいのある若者たちのための「福祉型カレッジ」を運営するゆたかカレッジとの提携を機に、ライフケアの領域を⾼齢者ケアから⽣涯を通した
⽣活⽀援サービスへと拡⼤することを⽬指してまいります。また、⻑期的には、就労⽀援
や⼈材関連事業など、社会的ニーズの⾼い領域へと事業領域を拡⼤していく予定であります。この計画を推進するうえで、⽇本の⼈⼝の 7.4％を占めるとされる障がい者が活躍できる環境づくりは社会的ニーズが⾼いと考えられるため、当社グループの⽀援により、ゆたかカレッジの計画では今後 3 年で運営施設の数を 3 倍の 30 施設程度への拡⼤、IPO
を視野に事業展開を推進してまいります。
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その他事業（海外事業）
事業内容の概要
本事業では、アジア（中国）・東南アジア圏（シンガポール・インドネシア）での不動産事業を主に⾏っております。中国・シンガポールでは、主に⽇本⼈駐在員への賃貸仲介や現地富裕層への⽇本不動産の売買仲介を⾏っております。インドネシアでは、PT. Shinoken Development Indonesia（SKDI）が、⾸都ジャカルタ中⼼部においてサービスアパートメント「桜テラス」シリーズの開発
およびその運営管理を⾏い、現地ゼネコン⼦会社の PT. Mustika Cipta Kharisma が桜テラスの⼯事請負を含む⺠間⼯事および公共⼯事を施⼯しております。また、PT. Shinoken Asset Management
Indonesia （SAMI）は、インドネシアにおける外資系企業としては初の投資運⽤業のライセンスを取得しており、不動産ファンド・REIT の組成、並びに個⼈向け投資信託の運営・管理等の⾦融ビジネスの開始に向けて着々と案件の整理を進めております。このように、インドネシアにおいては、
不動産の開発から建築、運営・管理、出⼝戦略まで⼀気通貫の体制を確⽴しております。また、「桜テラス」のロフト付き居室は、インドネシア政府より知的財産として公式認定を受けております。

グローバルビジネスネットワーク

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沿⾰*41990 年（株）シノハラ建設システム設⽴、アパート販売事業および不動産賃貸管理事業を開始（現（株）シノケングループ）

1991 年

資産運⽤型アパートの初ブランド誕⽣「コンパートメントハウス」シリーズ発売開始

1993 年

福岡県糟屋郡粕屋町（福岡流通センター南）に初代社屋完成（3 階建・⾃社ビル）同時に本社を移転

1995 年

新ブランド誕⽣、鉄⾻造の「ネオ・コンパートメントハウス」シリーズ発売開始

1997 年

福岡エリアにおける在来⽊造アパート着⼯棟数で「コンパートメントハウス」シリーズが第 1 位を獲得

1999 年

家賃等の債務保証を⾏う現（株）シノケンコミュニケーションズを設⽴
アパート販売における地盤保証開始。独⾃に開発し全てのアパート販売物件に付加

2000 年
2001 年

創業 10 周年。福岡市博多区に新社屋完成（10 階建・⾃社ビル）同時に本社を移転
東京進出、東京都港区にオフィスを開設、⾸都圏への事業拡⼤
事業譲渡により（株）エスケーエナジーが LP ガス⼩売販売事業を開始

2002 年

⽇本証券業協会に株式を店頭登録（現東京証券取引所 JASDAQ 市場）

業界初、全物件にインターネット常時接続、無料で使い放題のシステム導⼊2003 年

名古屋進出、名古屋市中区にオフィスを開設
⾸都圏でワンルームマンション開発・販売を⾏う（株）⽇商ハーモニーの株式を 100%取得し、完全⼦会社化（現（株）シノケンプロデュース）

2004 年
2005 年

東京スター銀⾏と業務提携、⽇本初、個⼈向けアパートローンでノンリコースローン（借主責任限定型）の活⽤開始
連結売上⾼が 100 億円を突破
札幌進出、札幌市中央区にオフィスを開設

2006 年

仙台進出、仙台市⻘葉区にオフィスを開設
海外進出第 1 号、中国上海に希諾建房地産諮詢（上海）有限公司を設⽴

2007 年

持株会社制を導⼊、「株式会社シノケングループ」に商号変更し、同社を持株会社とする体制へ移⾏

2008 年

不動産賃貸管理を専業で⾏う、現（株）シノケンファシリティーズを設⽴

2009 年

現2010 年

創業 20 周年

希諾建（上海）物業経営管理有限公司を⼦会社化

現（株）シノケンアメニティを完全⼦会社化、マンション管理事業へ参⼊2011 年

アパート販売事業の企画およびマーケティング事業を⾏うことを⽬的として、（株）シノケンプロデュースを設⽴（現（株）シノケンハーモニー）

2012 年2013 年

ライフケア事業の統括を⾏うことを⽬的として、（株）シノケンウェルネスを設⽴
本社をアクロス福岡（福岡市中央区）へ移転「⾼齢者安⼼サポート賃貸住宅」（寿らいふプラン）のビジネスモデルでグッドデザイン賞を受賞
ジック少額短期保険（株）を⼦会社化、少額短期保険事業へ参⼊2014 年（株）⼩川建設を完全⼦会社化、ゼネコン事業へ参⼊
⼤阪進出、⼤阪市淀川区にオフィスを開設

2015 年

連結売上⾼が 500 億円を突破（株）プロパストを持分法適⽤関連会社化（株）フレンドを完全⼦会社化、グループホーム事業へ参⼊（株）⼩川建設が、インドネシア駐在員事務所開設

2016 年

不動産ファンドの運⽤等を⽬的とし、（株）シノケンアセットマネジメントを設⽴
インドネシアにおける業容拡⼤を⽬的とし、PT. Shinoken Development Indonesia を設⽴（株）アップルケアを完全⼦会社化、訪問介護事業へ参⼊
アパート販売の主⼒商品である「New Standard」の BRICK および PLATFORM でグッドデザイン賞をダブル受賞

2017 年

連結売上⾼が 1,000 億円を突破
電⼒の⼩売事業への参⼊、「シノケンでんき」の販売を開始

2018 年

インドネシアにおけるアセットマネジメント事業を⾏うことを⽬的として、PT. Shinoken Asset Management Indonesia を設⽴
インドネシア地場ゼネコン、PT. Mustika Cipta Kharisma を⼦会社化
国内初の本格的な機関投資家向けアパートファンドを組成「東京オフィス」を「東京本社」に変更し、福岡・東京の⼆本社体制へ移⾏

2019 年

不動産テックをビジネスと結び付けた新たな不動産流通の概念を「REaaS」として提唱
REaaS の推進を担う現（株）REaaS technologies を設⽴
賃貸仲介事業の拡充を⽬的とし、（株）バッチリ賃貸を設⽴（株）アーウェイ・ミュウコーポレーション他３社をそれぞれ完全⼦会社化
インドネシアで外資初の不動産ファンド運営ライセンスを取得「ガン団信付き」アパートメントを販売開始
インドネシア「桜テラス」1 棟⽬竣⼯、サービスアパートメントとして運⽤開始
投資⽤マンション「ハーモニーレジデンス新宿御苑」がグッドデザイン賞を受賞

2020 年

創業 30 周年
シノケンリート投資法⼈を設⽴
主に東京 23 区内に所在する賃貸住宅不動産を投資対象とする総額 100 億円規模の私募 REIT を組成、運⽤開始（株）POINT EDGE を⼦会社化し、REaaS 構築とブランディングを強化
障がいを持つ若者のための福祉型カレッジを運営する「ゆたかカレッジ」と資本・業務提携
放課後等デイサービス「キッズライフ東福岡」開設
インドネシアにおいて、インドネシア⾦融庁等と共同での個⼈向けミューチュアルファンド（投資信託）の組成を決定

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IV.

SDGs への貢献

当社グループは、国連の「持続可能な開発⽬標（Sustainable Development Goals、SDGs）」に賛同し、その達成に貢献する取り組みを以下のように展開しております。このような取り組みによ
り持続可能性が向上し、企業価値の向上に寄与していくものと考えております。



当社グループの事業全般を通した SDGs への貢献

事業領域

具体的内容と関連する SDGs
・短⼯期による CO2 排出抑制
・CO2 吸収・貯蔵効果（鉄⾻造の約 4 倍）・廃⽊材の再資源化への取り組み
・カーボンニュートラルの実現

⽊造アパートメント・安全⼯法、安全管理基準
・再⽣⾻材の積極利⽤・原料トレーサビリティの開始

建設

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事業領域

具体的内容と関連する SDGs
・外国⼈⼊居⽀援・低所得⾼齢者⽀援
・ハローワーク就業⽀援
・介護⼈材育成・創出
・障がい児の放課後等デイサービス

販売サービス・社有⾞両 EV 化開始
・開発途上国での投資信託の組成・販売（Financial Inclusion : ⾦融包摂）

・新卒奨学⾦返済⽀援（貧困問題）
・給付型奨学⾦（返済不要）〜公益財団法⼈ 篠原育英会にて給付
・⼥性管理職促進
・障がい者雇⽤促進・新⽣活⽀援制度

間接業務・技能実習⽣受⼊れ世界的な熱帯⾬林の減少問題に対し、インドネシアでの熱帯⾬林の植林
カーボンオフセットについてアクション開始

企業の
社会的責任
として

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株主価値に関する各指標
株主価値についての分析については、様々な分析やベンチマークがなされておりますが、2020 年

10 ⽉ 28 ⽇、当社グループが調査対象に上げられていたレポートから、株主価値に関連する指標について、補⾜情報として以下引⽤いたしました。（ジェイ・フェニックス・リサーチ株式会社の承諾を得て掲載）

レポート詳細 QR

業界別の企業価値分析レポート「マンション開発・分譲／不動産仲介」
ジェイ・フェニックス・リサーチ株式会社（JPR）（2020 年 10 月 28 日リリース）

https://www.j-phoenix.com/report/jpr_industryreport_condominium_development_20201028/
本レポートにおいて、ジェイ・フェニックス・リサーチ株式会社（以下「JPR」）は、特定の業界ごとに ROIC でランキングをおこない、上位企業について時価総額 2 倍シナリオの前提条件を示す。
今回は、日経業種分類で、マンション開発・分譲/不動産仲介に分類されている企業で、分析時点で今期の売上高計画値が発表済で、会社計画売上高で 300 億円以上の企業を対象とした。

出所）2020 年 10 ⽉ 20 ⽇時点 FactSet をベースに JPR 作成

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出所）2020 年 10 ⽉ 20 ⽇時点 FactSet をベースに JPR 作成

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注釈*1 ⼊居率実績：2020 年３⽉末現在、創業当時の物件を含む⾃社企画開発・管理物件*2 連結業績に占める割合：2020 年 12 ⽉期第 3 四半期の累計業績*3 ゼネコン事業売上⾼：2019 年 12 ⽉期通期
*4 社名に付記されている「現」：本資料開⽰時点を⽰す

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