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今押さえるべきトレンド

鑑定への反映ESG 対策と評価額

欧州発で関連データ整備の動き

JLL 森井鑑定に聞く
不動産投資における ESG 対策のメリットには、優位な価格や賃料などの実現への「グリーンプレミアム」期待と、プレミアムとは逆に、各種法規制への抵触リスクなどの低減への「ブラウンディスカウント」防止の二つがある。
こうしたメリットの獲得により、不動産の評価額は “ 上がる ” のか。実情と展望を JLL 森井鑑定に聞いた。

ESG 対策の成果タも積み上げが進まないという、いわばStandards Council ）が、鑑 定 評 価 の鑑定評価への反映に至らず両者が見合った “ 膠着状態 ” に陥っていプ ロ セ ス に て ESG に 関 す る デ ー タ 収

不動産の鑑定評価においては、ESGる。この点は、日本のみならず欧米にお集 の 追 加 を 発 表 し た（2025 年 1 月 末

いてもおおむね同様の状況にある。

か ら IVSC 基 準 と し て 適 用 開 始）。こ対策のメリ ッ トを鑑定評価額に反映されに呼応して、英国の不動産鑑定士協せるまでには至っていない。ESG 対策

ESG 対策関連データ

会 で あ る RICS（Royal Institution ofと効果の間に「相関関係」はあるとされ欧州では収集が開始

Chartered Surveyors ）で も、ESG パるが、「因果関係」までは証明できていフォーマンスを評価するための重要指標
ところが、この膠着状態の改善を図ろないからだ。

を、ESG data list として欧州向けに公鑑定評価の立場では、ESG対策のデーうと、欧州にて鑑定評価に ESG 対策のタやトラ ッ クレコードの蓄積、分析が不効果の取込みを目指す動きが出て来た。

参 考 ま で に、RICS が 2024 年 2 月 に十分であ り、逆 に マー ケ ッ ト か ら す れ

具体的には、国際鑑定評価の指針を策発表した「core data list 」を［図 表 1 ］

ば、鑑定評価に反映されないためにデー定する IVSC（International Valuationにあげた（JLL 森井鑑定仮訳版）。12 項表するに至った。

［図表1］RICS が発表した「core data list」

ESG 指標1

エネルギー性能評価書

2

エネルギー消費量

3

再エネ発電量（オンサイト）

4

グリーンビル認証

5

温室効果ガス（GHG ）排出量

62050 年 NZC 実現へ向けた GHG 排出量削減ペース分析

7

気候変動による自然災害リスク

8

ロケーションの特性

9

モビリティー関連設備

10

ハンディキャップを負った方の建物へのアクセス性

11

オーナーとテナントの協力体制

12

建築資材

取得・分析対象項目
・（例）英 EPC
・その他「エネルギー性能評価書」
・評価書取得後に実施した省エネ Capex
・一次＆二次エネルギー消費量
・エネルギー消費原単位
・再エネ発電量、太陽光等再エネ発電方法
・再エネ調達率、再エネ自家消費率 vs 再エネ売電率
・取得済グリーンビル認証（取得日、有効期限）
・ローカルグリーンビル認証も可
・CO2 排出量（フロン等冷媒含む排出量 or 含まない排出量）
・CRREM 等による NZC 実現ペース分析
・ベンチマークペースとの差異
・座礁年限
・洪水、熱波、灌漑、浸水、豪雨
・対応済の自然災害リスク緩和策
・建築物所在地域のインフラ状況（テナント向けユーティリティー等）
・交通インフラへのアクセス状況（高速道路、公共交通機関、交通機関頻度）
・E V 充電器数
・テナント住民向け自転車置き場のキャパシティー
・ハンディキャップを負った方の建物へのアクセスの容易性
・テナントの特徴
・賃貸契約の形態、グリーンリース導入有無
・建築 or リノベーションに使用した資材のサステナブル性・サステナブル（リサイクル）資材使用率、サステナブル認証資材使用率

出所：Royal Institution of Chartered Surveyors、2024 年 2 月発表資料を JLL 森井鑑定が仮訳

26 PROPERTY MANAGEMENT 2024 Jul.

目による指標は、前半が主に環境（E ）対応、後半が主に社会（S ）対応というバランスの取れた構成だ。

［図表 2］ESG対応レーティング結果（J-REIT）（合計点）

13

しては、日本でも広がるローカル認証を12含む「グリーンビル認証」に加え、省エ11測れるものが抽出されている。注目点は9カーボン）実現へ向けた GHG 排出量削

8減 ペ ー ス 分 析」で、CRREM（Carbon7分 析 が 含 ま れ て い る こ と だ。CRREM分 析 は、国 内 AM 会 社 で の 活 用 は 遅 れツ ー ル で あ る。2050 年 の NZC 実 現 へ

3向け、建築物の温室効果ガス排出量の削2ある。今後は国内 AM 会社でも積極的な活用が求められている。
一方、重要性が増している社会（S ）

3社
5社

4社

8社

54

ベンチマークで示すプラッ トフ ォ ームで6社6ているが、グローバルに重視されている減ペースを、国別・アセ ッ トクラス別の7社

106 番 の「2050 年 NZC（ネ ッ ト・ ゼ ロ・Risk Real Estate Monitor ）等による4社

14

気候変動に直結する環境（E ）指標とネおよび再エネ対応の度合いを順当に

2社

1513社

0012345（ GRESB 星数）

出所：JLL 森井鑑定指標としては、7 番の「気候変動による自然災害リスク」に注目したい。自然災害が多い日本では、鑑定評価において将来的に当該指標が重視される可能性は高いと言えよう。

切った。
日本でも ESG 対策の誘導を巡って、行 政 に 新 た な 動 き が 見 ら れ る。今 後、

上記 ESG data list は欧州向けだが、「GX 経済移行債」の返済財源とされる炭新 IVSC 基準が適用される 2025 年 1 月

素税の導入が確実視されるほか、今年 4

末 ま で に、グ ロ ー バ ル 向 け に RICS の月には省エネ性能表示制度が努力義務「Global Red Book 」も更新される予定として施行され、物件の省エネ性能が、だ。グローバル向けにつき、その粒度はエネルギーコストも含めて可視化されESG data list よりも低下する可能性もるケースも増えてくる。もはや「ESGあるが、日本の不動産鑑定評価や投資運対策は経済的メリッ トを生まない」と排用業界にも今後の ESG 対応に相応の影除することは合理的ではないだろう。

響を与えるだろう。

各国の AM 会社は対応を急いでいる。

鈴木嗣人 氏（左）ESG アドバイザリー部 部長代理

羽賀香苗氏（右）ESG アドバイザリー部 マネージャー

目下欧州 JLL の鑑定ラインでは従来かESG 対策は必須二極化する J-REIT
ESG 対策は日本の投資マーケ ッ トでも、欧米の年金・機関投資家の資金を取ら の Value Advisory 業 務（“ 特 定 の 価格時点における鑑定評価額 ” の提供）に応状況をレーテ ィ ングしたものである。

加え、Risk Advisory 業務（不動産の“将GRESB 5 スター・レーテ ィ ング 13 以来価値変動リスクに関するアドバイザ上の投資法人が13ある一方、同１スターリー” ）の提供をはじめた。

及び未取得・レーティング 5 以下というり込むうえで必須である。前述のとお一 方、国 内 AM 会 社 の 対 応 は 二 極投資法人が 5 あるなど、対応状況に大きり欧州の動きは、ESG 対策の効果を将化 し て い る。
［図 表 2 ］は 上 場 REIT のな差がある。しかし今後、国内での ESG来的に不動産の鑑定評価額へ取り込むGRESB（星 の 獲 得 数） 取 得 状 況 や対応が進むことで、こういった二極化もべく、まずはエビデンスの蓄積を目的に

GHG 排出量削減目標開示、環境認証取解消され、J-REIT 市場のさらなる底上ESG 関連データを収集する流れに舵を得率をもとに、JLL 森井鑑定が独自に対げも期待できるものと考えられる。

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