RETIO. 2011. 7 NO.82

中国の不動産仲介制度の概要
研究理事・調査研究部長

福島 直樹

はじめにしていることから、中国政府は取り締まりを

１

不動産取引の概要強化するため、不動産取引管理弁法（以下２

不動産取引事業者「弁法」という。）を定め、2011年４月から施３

不動産取引事業者の業務と責任行している。以下では、この弁法を中心に中

４

監督管理

国の不動産取引制度について紹介することと５

罰則したい。

おわりにここで、中国の法律等について、簡単に説明することとしたい。まず、中国の行政機関としては、中央政府にあたる国務院があり、はじめに地方政府として、省級人民政府、県級人民政府、郷級人民政府がある。中央政府の法律等

中国のGDPは昨年度（2010年度）、年率約については、①法（国家の法律で全国人民代10％の伸びを示し我が国を抜いて世界第２位

表大会が制定）、②条例（国務院が制定）、③の39兆7983億人民元（６兆300億米ドル）と弁法（国務院の部が制定）、④規定（国務院なった。このうち分譲住宅への投資額は33％の部が制定するもの、③より手続きが簡略）の増で３兆3048億人民元となっており、分譲がある。本稿の「土地登記弁法」、「建物登記住宅の建物販売面積は約10％、70都市の新築弁法」、不動産取引管理弁法」は③、「都市不住宅価格も約６％の割合で上昇している。

動産仲介サービス規定」、「都市不動産転売管理規定」は、④に該当する。

こうした中、不動産市場は加熱気味ともいえる活況を呈しており、このため中国政府はなお、中国では、「仲介サービス」という昨年から住宅ローンの引き締め、不動産税用語については、狭義の仲介活動以外の活動、（固定資産税）の導入、購入資格制限の設定等

すなわち「不動産評価」、「不動産コンサルテ相次いで引き締め政策を強化してきている。

ィング」を含めて呼称しているが、本稿タイ中国の不動産取引については、1996年に都トルは狭義の仲介という意味で用いていることをおことわりしたい。

市不動産仲介サービス管理規定が制定され、不動産コンサルティング、不動産の価格評価、不動産仲介業務について規制がなされてき１ 不動産取引の概要た。
しかしながら、昨今、不動産取引事業者に中国の不動産取引市場は主として３つに分よる詐欺行為や購入代金の持ち逃げ等が横行

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類される。第一は国や地方政府から不動産の場に流通するのは上記①及び②となってい開発・分譲を行う事業者へオークションによる。

り土地使用権の払い下げがなされるものであ

売買の手順等については、都市不動産転売る。二つ目は不動産開発・分譲を行う事業者管理規定において、次のように定められていからエンドユーザーに新規開発物件が分譲さる。

れるものである。三つ目はエンドユーザーか① 不動産の転売とは、不動産の権利者がらエンドユーザーへ中古物件が転売される市売買、贈与またはその他の合法的な方場であり、本稿では、主にこの三つ目の不動法によりその不動産を他人に移転する産取引市場について扱うこととする。

行為である（３条）。
② 不動産を転売する際、建物所有権と当¸

土地、建物の権利

該不動産が占用する範囲内の土地使用

中国の土地は、都市部においては国家所有権とは同時に移転しなければならないであり、農村部においては集団所有となって（５条）。

おり、土地に関する権利としては、土地使用③ 不動産の転売に際しては、下記の手順権が認められている。

で手続を行う（７条）。
Ë）不動産転売の当事者が書面で転土地登記弁法によると、農業用途以外の建築物の敷地となりうる土地は、払い下げ土地売契約を締結する使用権（国所有で都市部の民間企業等が使用Ì）不動産転売当事者が転売契約を（使用年数制限がある））、割当土地使用権締結してから90日以内に不動産権（国所有で都市部の公共利用目的等のため使利証、当事者の合法的な証明書、用（使用年数制限がない））、集団建設用地使転売契約等の関連する文書を持っ用権（集団所有で農民等が使用（使用年数制て不動産を管理する行政部門に申限がない））に分けられる。

請を提出し、併せて成約価格を報

一方、建物は完全所有権が認められ、建物告するÍ）不動産管理部門は提供された関

登記弁法に諸規定が定められている。

連文書に対して審査を行い、併せ¹

不動産売買の手順て７日以内に申請を受理するかど

不動産売買は、払い下げ土地使用権（住宅うかを書面で回答し、７日以内に用地は70年）と建物所有権が一体になったも書面での回答がない場合は、受理のがセットで取引が行われる。

が同意されたものとみなされる分譲住宅の場合、①市場価格で不動産開Î）不動産管理部門は申告された成発・分譲業者から販売される一般分譲住宅、約価格を審査し、併せて必要に応②公的セクターが社宅、寮として建てた住宅

じて転売された不動産について現を、その居住者に払い下げた分譲後公有住宅、地調査を行い評価するÏ）不動産転売の当事者は規定に従③庶民層が安価な価格で購入できる経済適用住宅（国が政策的に価格を抑え、安価な住宅って関連する税金を支払うを保障するもので、土地は国が無償で配分すÐ）不動産管理部門は建物権利の登る割当土地使用権）に分けられるが、転売市記手続きを行い、不動産権利証書

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を発行する④ 不動産転売契約は下記の主要な内容を２ 不動産取引事業者含む必要があるとされている（８条）。
Ë）双方当事者の氏名または名称、前述したように不動産取引に関する業務に住所Ì）不動産権利証の名称と番号ついては、不動産コンサルティング、不動産

Í）不動産の所在地、面積、四囲のの価格評価、不動産仲介を規制する都市不動
産仲介サービス管理規定が1996年に制定され境界Î）土地の画地番号、土地使用権取た。しかしながら、狭義の仲介業務を行う不動産取引事業者による詐欺行為や購入代金の得の方式と年限Ï）不動産の用途または使用性質持ち逃げ等が横行していることから、今般、Ð）成約価格と支払方式

不動産取引管理弁法が制定された。

Ñ）不動産を使用に供する時期（１）不動産取引事業者

Ò）違約責任Ó）双方が約定したその他の事項

弁法第３条において、不動産取引業務は、⑤ なお、下記の不動産は転売することが①売買・交換・賃借の代理、②売買・交換・できないとされている（６条）。

賃借の媒介と規定されている。また、中国でË）払い下げ方式の土地使用権で本不動産取引業務の許可を得ることができるの規定第10条の規定する条件（土地は、「独立した法人資格のある団体」である。

使用権払下げ代金全額を納付済み

これに該当するものは、①公司（有限公司で、土地使用権証書の交付を受け（株主は50人まで）と株式有限公司（有限公ていること等）に符合しない場合

司より大規模）、②LLP（リミテドパートナÌ）司法機関と行政機関が法に基づーシップ企業）、③個人単独資本がある。

き、差押またはその他の方法によ

一方、不動産の開発・分譲は、都市不動産

り不動産の権利を制限することを管理法に基づき、「不動産開発経営会社」と裁定、決定した場合しての許認可を政府から取得しなければならÍ）法に基づき土地使用権が回収さないとされており、設立要件等は不動産取引業務とは別体系となっている。

れた場合Î）共有不動産の場合で、他の共有①

不動産取引事業者
不動産取引事業者の主たる事務所及び従た者の書面による同意がないものÏ）権利に争いがあるもの

る事務所を設立するためには、必要とされるÐ）法に基づき権利証書を取得して人数の取引従業者を備えなければならない。
本弁法がいうところの取引従業者とは、不動いないものÑ）法律、行政後期の規定により転産取引活動に従事する不動産取引主任者と不動産取引主任補助者を指す。

売を禁止されたその他の状況

不動産取引事業者とその事業者が採用した取引従業者は、「中華人民共和国労働契約法」の規定に従い、労働契約を締結しなければな

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らないとされている（弁法第８条）。
②（弁法第10条第１項）。

不動産取引事業者の届出等

この不動産取引主任者試験の試験科目は、不動産取引事業者は、営業許可証を受領し「不動産基本制度と政策」、「不動産取引概論」、た日から30日以内に、所在地の直轄市、市、「不動産取引実務」、「不動産取引に関する知県の人民政府建設（不動産）主管部門に届け識」の４科目であり、それぞれ２時間半の試出を行う（弁法第11条）。

験が２日間にわたって実施されている。試験

その後、直轄市、市、県の人民政府の建設は各科目毎の単科合格制度となっている。

（不動産）主管部門は、不動産取引事業者と近年の合格者数（４科目）は、2008年1730その従たる事務所の名称、住所、法定代表者人、2009年1717人と狭き門になっている。

（執行パートナーを含む）または責任者、登②

不動産取引主任補助者

録資本金、不動産取引従業者の登録事項を社

不動産取引主任補助者は全国統一大綱によ会に対して公示しなければならない（弁法第り各省、自治区、直轄市人民政府の建設（不12条）。

動産）を管理する行政部門、人事及び社会保また、不動産取引事業者に変更や終了があ障を管理する行政部門が出題する試験を行った場合、変更または終了の日から30日以内い、毎年の試験回数は業界のニーズ等に基づに変更または抹消手続を届け出なければならき実施されている（弁法第10条第２項）。

ない（弁法第13条）。

３ 不動産取引事業者の業務と責任（２）不動産取引従業者
不動産取引事業者の主たる事務所及び従たる事務所を設立するには、必要とされる人数不動産取引業者が業務を行うにあたっての取引従業者を備えなければならず、国は不は、不動産取引サービス契約、報酬、説明書、動産取引従業者に対して職業資格制度を実施

取引資金、説明義務等について様々な規制がし、全国専門技術人員職業資格制度の統一規なされている。

格に従い管理を行う（弁法第９条）。

①

委託者との不動産取引サービス契約

不動産取引主任者及び不動産取引主任補助

不動産取引事業者は、委託を受けて不動産者の必要数については、事業者が公司の場合情報を提供し、現地で物件を見て、契約書をは各々３人以上、リミテッドパートナーの場代理作成するなどの取引サービスを行なう場

合各々２人以上、個人単独資本の場合各々１合、委託者との間に書面で不動産取引サービ人以上とされている。また、従たる事務所にス契約を締結しなければならない（弁法第16も各々１人以上必要とされている。

条）。

①

不動産取引主任者

そして、不動産取引サービス契約は下記の日本の宅建主任者に該当する者であり、不内容を含まなければならないとされている。

動産取引主任者について、全国統一大綱、統Ë）不動産取引サービス双方当事者の姓名一出題、統一組織による試験制度を実施し、（名称）、住所等の情報と業務に従事する

国務院住宅都市建設を管理する行政部門、人不動産取引主任従業者の情報
Ì）不動産取引サービスの項目、内容、要事及び社会保障を管理する行政部門が共同で組織して実施し、原則として毎年一回行う

求水準と達成のレベル

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Í）サービス報酬とその支払い方法

行う場合、一式の業務として報酬を収受Î）契約当事者の権利と義務することができるのみであり、委託者にÏ）違約責任と紛争の解決方法対して報酬を増加要求してはならない

また、建設（不動産）主管部門または不動（以上弁法第19条）。

産取引業界団体は不動産取引サービス契約見Í）不動産取引事業者が締結した不動産取本文書を制定し、当事者の利用に供すること

引サービス契約は、不動産取引事業者のができる。

印鑑を押印し、かつ当該業務に従事した②

一名の不動産取引主任者または二名の不報酬Ë）不動産取引サービスは報酬額明示制度

動産取引主任補助者の署名がなされなけに基づき実施する。不動産取引事業者はればならない（弁法第20条）。

価格に関する法律法規、規定を遵守し、③

不動産に係る説明書等

経営場所の目立つ位置に不動産取引サー

不動産取引事業者と委託者が不動産の売ビス項目、サービス内容、報酬標準と関却、賃貸に関する取引サービス契約を締結連する取引事例の不動産価格報を明示しする場合、売却、賃貸を委託された不動産なければならないとされている。

及びその権利証書、委託者の身分証明書等

不動産取引事業者は、表示していないの関連資料を実際に確認し、併せて不動産費用はいかなる金額も収受してはならの状況についての説明書を作成しなければず、虚偽または誤解を与えるような表示ならない。委託者の書面による同意を得た内容と価格決定方式を使用して詐害行為のち、初めて当該不動産の物件情報を対外を行ってはならない。また、一項目のサ的に公表することができる。

ービスが複数の項目と報酬標準に分解で不動産取引事業者と委託者が、不動産購きる場合は、各個別の項目の報酬標準を入、賃借に関する取引サービス契約を締結明示しなければならず、混合した価格表する際には、委託者の身分証明等の関連資示やひとまとめにした価格表示を行って料を確認しなければならない（弁法第22はならない（以上弁法第18条）。

条）。

報酬基準は、売買代理の場合は取引価④

取引資金の取り扱い格の0.5％〜2.5％、賃貸借代理は、0.5〜

不動産取引当事者が不動産取引事業者に１ヶ月が限度とされている（売買媒介の取引資金の代理収受、代理支払を約定した場合は、取引価格の１％程度といわれて場合、不動産取引事業者は、銀行に開設しいる。）。

た顧客用決済専用口座を通じて取引資金をÌ）不動産取引事業者が不動産取引サービ入出金しなければならない。

ス契約に約定した事項の処理を未だ終え取引資金の入出金に際しては、取引資金ていない場合、あるいはサービスが不動の支払者と不動産取引事業者による署名と産取引サービス契約で約定したレベルに押印が必要である（以上弁法第24条）。

達していない場合は、手数料を収受する⑤ことはできない。

各種契約の説明義務
不動産取引事業者は、不動産取引サービ二者あるいは二者以上の不動産取引事

ス契約を締結するまでの間に、委託者に対業者が共同して同一の不動産取引業務をして不動産取引サービス契約、不動産売買

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契約、不動産賃貸借契約に関する内容を説

非合法な目的で、同一の不動産について明し、併せて以下の事項を書面で告知しな異なる取引価格を示した契約を締結するければならない。などして便宜をはかる行為Ë）委託する不動産との利害関係の有無Ð）建物内部に違法改築を施し分割賃貸すÌ）委託者の協力を必要とする事項、提供ることÑ）不動産取引資金を横領し、流用する行を要求する資料Í）委託する不動産の市場参考価格

為Î）不動産取引の一般的な手順と存在の可Ò）自己が取引サービスを行った不動産を能性があるリスク購入し、借り受ける行為

Ï）不動産取引に関連する税金

Ó）取引条件に符合しない保障性住宅と取Ð）取引サービスの内容と達成のレベル

引が禁止される不動産について取引業務

Ñ）取引サービス報酬標準と支払い時期を行うことÒ）その他告知を必要とする事項

Ô）法律法規が禁止するその他の行為

不動産取引事業者が取引当事者の求めにより不動産取引サービス以外のその他のサービ４ 監督管理

スを提供する場合、事前に当事者の書面での同意を得て、併せてサービス内容と報酬標準

不動産取引事業者に対する監督管理は以下を告知しなければならない。書面での告知書類には、委託者の署名押印による確認が必要のとおりとなっている。

である（以上弁法第21条）。

①⑥

建設（不動産）を管理する行政部門、物価を管理する行政部門は、現場監察、合同禁止行為
不動産取引事業者と不動産取引従業者は以抜き打ち調査、告発受理等の方法を通じて、下の行為を行ってはならない（弁法第25条）。

事情聴取、信用記録の記入、メディアでのË）価格が高騰したという情報をねつ造し公示等の措置により、不動産取引事業者と散布し、不動産開発経営会社と通謀して不動産取引従業者に対して監督を行わなく売り惜しみ行為、転売ころがし、市場価てはならない。
不動産取引事業者が人事及び社会保障に格を操作することÌ）取引当事者に対して真実の不動産取引関する法律法規に違反した行為は、人事及情報を隠蔽し、低価格で買い取り高額でび社会保障を管理する行政部門が法に基づ売る（貸す）ことにより差額を略取するき調査する。
検査を受けた不動産取引事業者及び不動ことÍ）ごまかし、詐欺、脅迫、賄賂など不正産取引従業者はこれに協力しなければならな手段により客を誘引し、消費者を騙すず、併せて要求に基づき検査に必要な資料取引や強制的な取引行為を提供しなければならない（以上弁法第28Î）委託者の個人情報や商業秘密を漏出さ条）。
②

せ不正に使用して、不当な利益を得るこ建設（不動産）を管理する行政部門、物価を管理する行政部門、人事及び社会保障とÏ）取引当事者が取引税を脱税するようなを管理する行政部門は、不動産取引事業者

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及び不動産取引従業者情報の共有制度を設となっている。

けなければならない。建設（不動産）を管① 県級以上の地方人民政府の建設（不動産）理する行政部門は、定期的に登録された不を管理する行政部門は、本弁法に違反し下動産取引事業者の状況を同レベルの物価を記の行為があれば、期限を区切って是正を管理する行政部門、人事及び社会保障を管命令し、信用記録簿に記入する。不動産取理する行政部門に通知しなければならない

引従業者は１万元の罰金に処する。不動産（弁法第29条）。

取引事業者は１万元以上３万元以下の罰金③に処する（弁法第33条）。

直轄市、市、県の人民政府の建設（不動産）を管理する行政部門は、統一的に不動Ë）不動産取引従業者の個人の名義で不産取引ネット管理及びプラットフォームを動産取引業務を引き受け、報酬を受け設立し、登録された不動産取引事業者のた取った場合
Ì）不動産取引事業者がローン契約代行、めに以下の業務を提供する。
Ë）不動産取引事業者登録情報公示

不動産登記の代行などのその他業務をÌ）不動産取引と登記情報の検索提供するにあたり、委託者にサービスÍ）不動産取引契約のネット上での契約内容、報酬基準等の状況を説明せず、締結かつ委託者の同意を得なかった場合

Î）不動産取引の信用記録の公示

Í）不動産取引サービス契約に当該業務

Ï）法律、法規等が規定するその他の事に従事する一名の不動産取引主任者ま項

たは二名の不動産取引主任補助者の署登録を経た不動産取引事業者はネット上名がない場合
Î）不動産取引事業者が不動産取引サーの契約締結資格を取得できる（以上弁法第30条）。
④

ビス契約に締結するまでの間に、取引県級以上の人民政府の建設（不動産）を当事者に対して規定の事項を説明し書管理する行政部門は、不動産取引信用記録面で告知しなかった場合
Ï）不動産取引事業者が規定に基づいてを設立し、社会に対して公示しなければならない。

事実のとおり業務状況を記録し、また県級以上の人民政府の建設（不動産）をは不動産取引サービス契約を保存しな管理する行政部門は日常の監督検査においかった場合て発見した不動産取引事業者及び不動産取②

本弁法第18条、第19条（以上報酬）、第引従業者の違法違反行為、調査を経て事実25条第１項（市場価格操作等）、第２項であることが証明された告発記録等の状況（取引情報隠蔽等）に違反し、価格に関すを、不良な信用記録として信用記録簿に記る違法行為を形成した場合、県級以上の人入しなければならない（弁法第31条）。

民政府の物価を管理する行政部門は、物価に関する法律法規等の規定に基づき、是正を要求し、違法な所得を没収し、法に基づ５ 罰則き罰金に処する。状況が重大である場合、法に基づき業務停止等の行政処罰に処する

不動産取引業者に対する罰則は次のとおり（弁法第34条）。

70

RETIO. 2011. 7 NO.82③

本弁法第22条（不動産に係る説明書等）

弁法が不動産取引の実際に現場でどのようにに違反し、不動産取引事業者が勝手に不動運用されているかについては、別途詳細な分産情報を対外的に発表した場合、県級以上析が必要であるが、以下では本弁法の基本的の地方人民政府建設（不動産）主管部門がなスキームについていくつかの気づいた点を期限を決めて是正を求め、信用記録簿に記述べてみたい。
第一は、中国の不動産業に係る制度につい併せて１万元以上３万元以下の罰金に処すては、不動産開発・分譲業者と不動産仲介業る（弁法第35条）。

者を区分し、各々別の法律で規制している点④

入し、ネット上の契約締結資格を取り消し、本弁法第24条（取引資金の取扱）に違反である。すわなち、不動産取引弁法の対象とし、不動産取引事業者が勝手に顧客の取引なっているのは、売買・賃貸借の代理・媒介決済資金を横領した場合、県級以上の地方を行う仲介業者のみであり、不動産の開発・人民政府の建設（不動産）を管理する行政分譲を行うデベロッパーは別途都市不動産管部門が期限を決めて是正を求め、ネット上理法で規制している。業態に応じ、資格要件の契約締結資格を取り消し、併せて３万元等を区分し、規制がなされている。の罰金に処する（弁法第36条）。
⑤

第二は、中国においては不動産取引市場の本弁法第25条第３号、第４号、第５号、歴史が浅いため、不動産取引業者の資質向上

第６号、第７号、第８号、第９号、第10号を図るため様々な取組を行っている点であ（以上禁止行為）に違反した場合、県級以る。例えば、不動産取引業に従事する者の資上の地方人民政府の建設（不動産）を管理質向上であるが、資格制度は、不動産取引主する行政部門は、期限を決めて是正を求め任者資格と取引主任補助者資格の２本立てに信用記録簿に記入し、ネット上の契約締結なっている。前者については、受験資格要件資格を取り消し、併せて３万元の罰金に処を厳しくした上で、年１回、試験科目を４科する。不動産取引従業者は１万元の罰金が目とし、それぞれ２時間半、合計２日間にわ課される（弁法第37条）。

たって実施するなど、その取得要件を厳しく⑥県級以上の人民政府の建設（不動産）をしている。一方で、後者については、受験資管理する行政部門、物価を管理する行政部

格要件を緩やかにし、試験回数を年数回設け門、人事及び社会保障を管理する行政部門るなどすそ野まで資質向上を図る取組みを行の業務人員が不動産取引管理業務においっている。て、職責を果たさず、私利を貪り、職権を第三に消費者保護の強化である。

乱用した場合、法に基づき処分する。犯罪

今般の弁法制定が、詐欺行為や購入代金のを構成する場合には、法に基づき刑事責任持ち逃げ等の取り締まりを主眼としているこを追及する（弁法第38条）。とから、様々な禁止規定を細かく設けているのは当然であるが、さらに、欧米では既に導入している一種のエスクロー制度を取り入おわりにれ、消費者保護を図ろうとしている。具体的には、弁法第24条において、不動産取引事業以上、中国の不動産取引制度について、不者が取引資金の代理収受、代理支払を約定し動産取引管理弁法の概要を紹介してきた。本た場合、不動産取引事業者は、銀行に開設し71

RETIO. 2011. 7 NO.82

た顧客用決済専用口座を通じて取引資金を入出金しなければならないとされ、消費者の取引資金の保護を図ろうとしている。
また、今回は触れなかったが、住宅の新規分譲について、オンライン上で分譲住宅予約販売許可証に関する情報、販売中住戸の住戸別の詳細情報、住戸の予約済・契約済の状態等が公開され、消費者が必要な情報をネット上で確認しながら購入できる仕組みが普及している。
最後になるが、中国の不動産取引制度の整備は着手されたばかりであり、未だ発展途上の段階にあると思われるが、なかには、我が国においては導入されていない不動産分譲業者と仲介業者の区分、エスクロー制度、取引主任者を補助する立場の者の国家資格制度など先進的な事例もみられる。今後これら制度がどのように運用されていくのか、我が国としても注目していく必要があろう。

＊本稿作成にあたっては、中国政府ホームページに掲載されている不動産取引弁法等を仮訳し、執筆した。その際、（株）アジアン・アセットリサー
チ

菱村千枝氏から多くの有益な助言をいただいた。

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