第７章
ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

第７章では、計画策定過程前半で準備された素材を基礎として計画案が構成された
ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プラン策定過程後半（1981 年冬頃~1984 年）の中間成果及び個別作業の内容を記述・再現する。
7-1

1982 年代替計画案の作成

7-1-1

15 の代替計画案の評価・選択作業

LUTP チームとその諮問機関である市長ダウンタウン作業部隊は、代替計画案のためのガイドラインに基づき、団体や個人によって提案された 15 の代替計画案を評価し、その中から環境影響評価の対象となるものを選択する作業を行った。
市長ダウンタウン作業部隊は、代替計画案の提案者を招いて質疑応答を行う「マラソン・セッション」を行い、代替計画案のテキストと図面を端から端までレビューした。市長ダウンタウン作業部隊は、これらの代替計画案に含まれていたエネルギー、
創造性、分析に繰り返し感銘したという。
一方、LUTP チームは、土地利用パターン、交通、社会サービス、都市デザインな
どの分野別にいくつかの質問やテーマに沿って 15 の代替計画案を分析した資料を準備した。LUTP チームが設定した質問やテーマは次の通りである。
［土地利用パターン］


この計画の全体的な土地利用コンセプトは何か。



この計画で雇用はどこに集中されるか。



計画は高密度居住人口をどのように支えるか。

提案された土地利用パターンと交通の関係はどのようになっているか。



計画は小売商業活動をどのように配分しているか。



この計画は、土地利用パターンを通じて、ダウンタウンのさらなる成長のスケールを提案しているか。ダウンタウン内で成長が制約されていたり奨励されていたりするエリアはあるか。

［交通］


提案された土地利用パターンと公共交通システムの関係



都市圏の自動車アクセス・循環と提案された土地利用パターン



長時間駐車場・短時間駐車場と土地利用パターンの関係［都市デザイン］


建物の高さ、形態、密度（かさばり）を決定する方法

特別開発エリアとオープン・スペース提案



街路及び歩行者エリアの扱いに関する提案

そして、市長ダウンタウン部隊は、５ヶ月間に渡る公開会議において、LUTP が準備した資料に基づき、15 の代替計画案の評価・選択を行った。
市長ダウンタウン作業部隊は、LUTP チームから資料の説明を受け、将来の開発の方向性を議論し、15 の代替計画案に含まれる複数の方向性のうちのどれを選択すべき
253

かを検討した。最初の頃のミーティングは、フリー・フローの議論と討論で、合意の形成や議論の収拾はできなかった。それは、責任ある提案を行う前に吸収しなければならない複雑な情報が膨大にあったからであった。資料には、数々の多様な、時には矛盾する内容が、短い結論の要点として説明されていた。対立する価値や見方により差異を解消できなかった場合は、投票を通じて多数意見が採用されるのではなく、賛成できない点と少数派の見方が記録された。
7-1-2

1982 年代替計画案の作成方針

その後、市長ダウンタウン作業部隊は、LUTP チームにより作成された 1982 年代替計画案の作業案をレビューした。
1982 年代替計画案は、15 の代替計画案の部分を組み合わせ、それまでの成果を初めて１つの望ましい計画案（preferred alternative）としてまとめたものであった。それまでの成果とは、ワークショップ、ミーティング、パブリック・ヒアリング、団体や個人による代替方針案と代替計画案、市民ダウンタウン作業部隊の努力を指す。
期待通り、ダウンタウンをどのように改善すべきかについてのアイディアの不足はなかった。驚くべきことは、これらのアイディアには共通テーマがあったことである。
人々は、繰り返し、住宅、用途複合、５時以降のダウンタウンの活動、より良い歩行者環境、古い建物の保全、ウォーターフロントの新しいあり方、ダウンタウン内外を便利に移動できる方法などの必要性を強調した。1982 年代替計画案は、これらの少な
いが基本的で重要なテーマが基礎とされた。
全体的な土地利用パターンの決定においては、５つの要素（交通容量に基づく土地利用の決定、用途複合の奨励、自然的・物理的特徴の継承、地区間のつながりの強化、歩行者環境の重視）が原則とされた。各要素は独立的に将来開発の方向性をある程度は決定するものの、各要素が他の要素との関係において検討されることによって、バランスのとれた、うまく機能する計画案が作成され得た。


交通容量に基づく土地利用の決定：土地利用の決定をガイドする大きな要
素は、交通と特定エリアで発生する活動の種類・強度の関係である。都市圏交通システムへのアクセス性とそのエリアにアクセス可能な公共交通の量によって規定される交通容量は、エリアによって異なる。また、個別の土地利用によっても、交通需要が異なる。例えば、オフィス用途は、１日の中でも交通制約が最も大きい時間に交通を発生させる。一方、ホテルや住宅、小売商業用途のトリップは、１日の中で平均的に分散される。エリアの交通容量と様々な用途によって発生する需要の関係は、受容され得る活動の種類と量を示唆するのである。この関係が、そのエリアに最も適した主要機能を設定する際の基礎を提供する。例えば、雇用成長は、交通容量が最も大きいエリアで受容されるべきなのである。



用途複合の奨励：あるエリアが雇用地区、買物地区、住宅近隣地区としての主要機能を担うとしても、エリア内では、用途の多様性が奨励される。
エリア内の用途複合は、活力を増進し、徒歩での移動をより可能にすることで交通状況を改善する。特に住宅は、ダウンタウンに望まれる複合用途の種類を実現する上で、重要な役割を果たす。住宅は、水上を除き、全てのエリアで許可される。ただし、住宅中心の近隣地区を形成するには、住
254

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

宅を積極的に導入する別の戦略が必要である。


自然的・物理的特徴の継承：Elliott Bay への眺望、丘の上にダウンタウンがあるという感覚など、ダウンタウン環境の自然的特徴を保全するという欲求は、どこにどの用途が配置され、敷地においてどのような開発を認めるかを決める、もう１つの要素である。保全すべき強い物理的特徴を持つエリアの既存開発も、新規開発に対する適切な許可基準を設定する際の尺
度となる。



地区間のつながりの強化：様々なエリア間の望ましい関係をつくるために、
土地利用パターンの修正も行われる。用途の複合、許可される開発の強度の調整などにより、明確に異なる機能や特徴を持つエリア間の移行が可能となる。状況によって、これらの移行は、異なるエリアをつなげる助けとなったり、逆に、分離を強化したりする。



歩行者環境の重視：地上階（ストリート・レベル）の環境が重視されるため、様々な街路の特徴や機能が、土地利用パターンに影響する。地上階の活動は、歩行者の視点からダウンタウンの特定の場所やそれらをつなげる
動線の重要性を強調することにより、より結合力のあるダウンタウンを構築し得る。地上階（ストリート・レベル）での活動に焦点を当て、公共街
路環境の改善に向け新規開発を方向付けることは、人々にとって良い環境のダウンタウンをつくる強いコミットメントを反映している。

7-1-3

1982 年代替計画案の内容：土地利用を中心に

1982 年代替計画案は、土地利用及び都市デザイン、交通、特別要素で構成された。
土地利用は、一般的土地利用分類（図 7-1-1）、容積率（図 7-1-2、7-1-3）、建物高さ（図 7-1-4）、地上階用途要件（図 7-1-5）、街路壁・壁面後退（図 7-1-6）の５つの変数によって決定された。


一般的土地利用分類と容積率は、各エリアの主要機能、許可される用途の範囲、その強度を特定する。



建物高さは、ダウンタウン全体に影響するもう１つの変数である。将来開発の最高建物高さ制限を設定することにより、新規開発と自然地形及び物的環境のスケールの物理的関係の検討と、エリアがサポートできるさらなる活動の問題が統合される。



残りの地上階用途要件と街路壁及び壁面後退は、より敷地特定的な変数で、ダウンタウン全域に適用されるわけではない。これら２つの変数は、ダウンタウン環境の質に重要な敷地特定的な問題が扱われるよう、より一般的な土地利用規定（一般的土地利用分類、容積率、建物高さ）を調整（fine tune）
するものである。

255

図 7-1-1

1982 年代替計画案：一般土地利用分類（Land Use and Transportation Project,

Office of Policy and Evaluation, City of Seattle (1982) “1982 Downtown Alternative Plan”,
p.14）

256

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

図 7-1-2 1982 年代替計画案：容積率（Land Use and Transportation Project, Office of Policy
and Evaluation, City of Seattle (1982) “1982 Downtown Alternative Plan”, p.24, p.33）

257

図 7-1-3

1982 年代替計画案：容積率スケジュールの例（Land Use and Transportation

Project, Office of Policy and Evaluation, City of Seattle (1982) “1982 Downtown AlternativePlan”, pp.25-33）
258

第７章

図 7-1-4

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

1982 年代替計画案：高さ制限（Land Use and Transportation Project, Office of

Policy and Evaluation, City of Seattle (1982) “1982 Downtown Alternative Plan”, p.38）

259

図 7-1-5 1982 年代替計画案：地上階用途要件（Land Use and Transportation Project, Officeof Policy and Evaluation, City of Seattle (1982) “1982 Downtown Alternative Plan”, p.20）

図 7-1-6 1982 年代替計画案：街路壁・壁面後退（Land Use and Transportation Project, Officeof Policy and Evaluation, City of Seattle (1982) “1982 Downtown Alternative Plan”, p.42）
260

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

また、1982 年代替計画案の交通に関する内容は次の通りである。


1982 年代替計画案の土地利用提案は、明白に交通の制約と機会を認識している。一般的に、土地利用強度のパターンは、ラッシュ・アワー時の中心
業務地区への交通の成長を制限する目的を強化する。今後 15 年から 20 年後までの雇用成長は、大規模な公共交通改善が積極的に実現されて初めて、ピーク時の自動車交通を大幅に増加させずに可能となる。提案された公共交通改善の主要要素は、Third Avenue/Pine Street Mall、南北両端のトランジ
ット・センター、電気トロリー循環である。



この計画案は、公共交通と相乗りが推進される中、通勤を除くダウンタウ
ンへの全てのトリップの支配的な手段は自動車であり続けることを前提としている。一般的に、Pioneer Square、International District、Regrade などの住宅エリアの通過交通は排除される。自動車交通は、都市圏フリーウェイ
や幹線道路システムへのアクセスを持つ街路に集中される。都市圏フリーウェイの利用を強化する街路には、自動車容量を増加させる公共改善が選定されている。混雑の著しい箇所では、交通規制と物理的環境の改善が提案されている。



駐車場については、自動車の単独利用の抑制、開発における駐車場最低条件の柔軟化、小売商業活動エリアにおける買物客、訪問者用の短時間駐車場の増設、既存のエリア環境を駐車場が破壊するエリアでの駐車場の回避が提案されている。



この他、歩行者及び自転車の循環・ルートの整備が提案されている。

さらに、基本的な土地利用や交通の方針に加えて、特徴のある地区（Central Waterfront、Kingdome、Union Station）については、より詳細な検討が行われている。
7-1-4

残された課題1982 年代替計画案は、代替計画案のためのガイドラインを最もよく満たす望ましい案（preferred alternative）であった。ただし、1982 年代替計画案は、


未完成で完全な全体像が見えないこと



実現手段の検討が不十分なこと



意見の分かれる部分があることが理由で、すぐには環境影響評価の対象とはならなかった。
市民ダウンタウン作業部隊は、1982 年代替計画案の目的に賛成し、また、それらには市議会によって承認されたガイドラインの内容が反映されていると考えた。また、次に挙げる計画案の主要推進力も支持していた。


ダウンタウンの一般的な土地利用配分



幅広い人口のためのダウンタウン住宅の特別な強調

小売商業活動、デザイン・コントロール、公園、修景、公共眺望保護など、
地上階（ストリート・レベル）におけるヒューマン・スケール実現のための規定



最高建物高さ、容積率など開発をマネージ、ガイドするために検討された
一般的な手段

公共目的を提供する特別な種類の開発を奨励するインセンティブとしての261

ボーナスの各種取り揃え
一方で、市長ダウンタウン作業部隊は、次の問題が未解決のままであると考えた。


規制とインセンティブの複雑さ：ある特定の敷地に全ての規制とインセンティブが組み合わされて適用されても、望ましい種類の開発は実現可能か。
規定はどのように運用されるのか。多様性やユニークな開発機会を扱うにために、どのようなメカニズムが検討されるのか。



建物高さ：この時点で計画案に具体的な最高建物高さ制限が含まれるべきか。開発の特性と程度は、高さ、容積率、壁面後退、ボーナス規定の組み合わせに影響され、これらはモデルを用いて研究されなければならないか
らである。この分析が終わるまでは、いかなる規制の具体的な数字も柔軟にしておかなければならないと考える。



ダウンタウンの住みやすさ：住み、働き、訪れる場所としてのダウンタウ
ンの質に対して、この計画で提案されている変化はどのような累積的な影響を持つか。



住宅と社会サービス：住宅と社会サービスの目的の達成に向けて、我々は十分な官民コミットメントと手段を持っているか。低所得者向け住宅と支援的社会サービスの提供に向けた調整と革新的方法の必要性を感じる。



公共交通：計画案は、トランジット・モールと南北両端のトランジット・センターの望ましい場所を提案すべきか。代替敷地が市とメトロによる別の環境影響評価で検討されている。特に、南端のトランジット・センター
敷地については問題があり、環境影響評価の結果を待つべきだと言う意見もある。

セントラル・ウォーターフロント：Central Waterfront は、市の残りの沿岸線から独立して検討され得ない。Central Waterfront は、現在そして将来のナビゲーションと水依存商業の需要を満たすユニークな deep-water harborとしてのキャパシティを長期的に保全しながら、ダウンタウンの統合的部分となり得るか。 それとも、ほとんどのナビゲーションや水依存商業は沿岸線の他の場所に移し、Central Waterfront を公共アクセスと複合用途開発に当てるべきか。



DennyRegrade、InternationalDistrict、PioneerSquare、他の特別エリア：
これらのコミュニティのユニークな特徴とこれまで行われて来たプランニ
ング・プロセスは、大きなダウンタウン・プランにおいて、どのように表現され、保護され得るか。

●参考文献- Land Use and Transportation Project, Office of Policy and Evaluation, City of Seattle (1982)“Mayor's Task Force on Downtown Discussion Agenda: Downtown Alternative Plans - Land
Use Patterns”, January 12, 1982
- Land Use and Transportation Project, Office of Policy and Evaluation, City of Seattle (1982)“Mayor's Task Force on Downtown Discussion Agenda: Downtown Alternative Plans Transportation - Regional Implications”, January 26, 1982
- Land Use and Transportation Project, Office of Policy and Evaluation, City of Seattle (1982)
262

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成“Agenda: Meeting of the Mayor's Task Force on Downtown”, February 26, 1982
- Land Use and Transportation Project, Office of Policy and Evaluation, City of Seattle (1982)“Agenda: Meeting of Mayor's Task Force on Downtown”, March 5, 1982
- Land Use and Transportation Project, Office of Policy and Evaluation, City of Seattle (1982)“1982 Downtown Alternative Plan”●インタビュー
- Meier, Dennis (2003.10.1) @ CityDesign, Department of Design, Construction, and Land Use,
City of Seattle オフィス
- Yukubousky, Richard (2003.10.7) @ Municipal Research and Services Center of Washington
オフィス

263

7-2

パブリック・レビューと密度・建物形態調査・研究の実施

1982 年代替計画案を環境影響評価の対象となる土地利用・交通プラン素案に発展させるために、LUTP チームは、1982 年代替計画案に対するパブリック・レビューを通じて幅広い市民の意見を収集し、また、密度・建物形態調査・研究の実施を通じて土
地利用・交通プラン素案に盛り込まれる開発基準を設定した。
7-2-1

土地利用に関わる主要論点

LUTP チームは、1982 年代替計画案発表後の１ヶ月間で、15 以上の関係団体とミー
ティングを行い、同計画案に対する意見を収集した。
ここでは、土地利用に関わる主要論点を明らかにするため、市議会、Downtown Seattle
Development Association、Block 60 Associates の土地利用に関わる意見を取り上げる。
［市議会］
市議会は、次のアプローチには賛成している。


オフィス及び小売商業コアにおけるオフィスと小売商業の集積、特定のエリアに絞った住宅供給など、ボーナスや他の技術を通じて特定用途を強化することは、それぞれの活動を奨励する良い戦略である。



ダウンタウン全体に画一的に適用されるのではなく、街路毎、エリア毎に適用される詳細な土地利用規制は良い。ただし、これを実現するに当たり、運用上の複雑さは最小限に留められるべきである。



ダウンタウンにおける最高建物高さ及び容積率制限は良いアイディアである。ただし、建物高さ制限のない最高容積率のコンセプトも検討されるべきである。また、現時点でどのくらいの制限が良いのかは指摘できないが、全体的に計画案に示された制限が高すぎるという意見もある。



交通システムが成長を最もよく受容できる場所に最高密度の土地利用が許容されるというアイディアは、大いに道理にかなった規制の根拠である。



環境影響評価のプロセスでは、成長の公共コストの評価が重要である。

一方で、次の通り疑問点も存在する。


オフィス設備及びデザインの技術発展がダウンタウンのオフィス・スペー
スに与える影響に関心があり、これは検討されるべきである。



Lee Copeland は、優先度の高い要素を提供するには、ボーナス・システム
よりも予測可能性が高い要件の方が望ましいとの意見を市議会に提出した。
市の政策目標を達成する手段として、ボーナス・システムよりも開発権移転が評価されるべきである。



複合用途の容積率スケジュールでは、最高容積率に達するためにはボーナスが必要となるように、オフィス／ホテル開発に対して異なる基礎容積率を検討するべきである。

この他、交通（車両循環、公共交通循環、歩行者及び自転車循環、駐車場）及び Central
Waterfront に関する意見があったが、ここでは省略する。

264

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成［DowntownSeattleDevelopmentAssociation］
都市デザイン及び土地利用、ウォーターフロント、住宅、交通、駐車場の問題が指摘されているが、ここでは都市デザイン及び土地利用のみ取り上げる。


複雑さ：規制される要素は、高さ、容積率、壁面後退、地上階用途条件、
オープン・スペース、ボーナス・システムである。この高度な規制が、新規開発において、より良いデザインを創出するか、経済的実現可能性を確保するか、利用者（居住者及び就業者）へのサービスを改善するか、疑問を感じる。また、この提案された規制の複雑なシステムが持つ累積的影響を理解することは困難である。規制の組み合わせが、いくつかの敷地におけるいくつかの建物タイプの開発を物理的に実現不可能にさせる可能性を心配する。よって、方針の総合的なテストを行い、その結果を全面開示し、パブリック・レビューを行うことを提案する。また、規制の運用は、複雑にならないよう、可能な限り簡素にするべきである。規制は創造性の発揮を許容する必要がある。



予測可能性：提案された方針がその実現手段である規制に翻訳される際、予測可能性に高い優先度が与えられるべきである。交渉に委ねられる部分は最小限になることが望ましい。デザイン・レビューや交渉は、提案された方針や規制から外れる際にのみ必要とされるべきである。



ボーナスの哲学（原理）：計画案におけるボーナスの哲学（の変化）は、
次の２つのようである。
・ 開発の密度を上げる手段：プロジェクト・アメニティから社会サービ
ス基金への資金提供への変化
・ プロジェクト敷地内の改善によるプロジェクトへの追加投資から敷地外の利益のための追加投資への変化
上記両方の長期的影響は慎重に検討されるべきである。また、過去のデザ
イン・アメニティはプロジェクトのイメージの部分として可視的だった。
一方、低所得者向け住宅や他の社会サービスへの貢献では、そのようなことが言えず、ディベロッパーにとっては純粋な経済的検討となるかも知れない。



建物高さ制限の廃止：慎重なレビューの結果、容積率システムは、高さと密度（かさばり）を適切にコントロールすることが可能で、建物高さ制限によって補完される必要はないという結論に至った。高さ規制よりも容積率規制の方がデザインに高い柔軟性を与える。



官民の責任：計画案では、ダウンタウン改善への公共セクターの責任の認識が目立って欠けている。公共改善にもっと焦点が当てられるべきで、社会的目標を達成する手段として民間開発を規制することにはあまり焦点が当てられない方が良いかも知れない。総合的なダウンタウン開発は、官民共同（shared）の責任である。ダウンタウン・プランは、民間セクターの責任を補完するものとして公共セクターの責任を扱うべきであり、交通シ
ステム、都市基盤、オープン・スペース、公共施設などの公共改善を提案
すべきである。



図：街区内を貫通する容積率や建物高さの境界線は回避されるべきである。
265

街区内を貫通する境界線は、デザイン、開発、敷地取得の観点から扱いにくい。計画案の中にある図は、複雑で敷地特定的である。整合性のない図もある。方針の文書としては、容積率、建物高さ、壁面後退、境界及びオープン・スペース要件等の図示が詳細過ぎる。


相互関係：1982 年代替計画案は、計画対象エリアと周辺エリアの関係を十分 に 扱 っ て い な い 。 ダ ウ ン タ ウ ン と Seattle Center 、 South Lake
Union/Westlake-Lake Union、First Hill、Ferry Terminal との関係を改善するよ
うな内容が必要である。

［Block60Associates］
Block 60 Associates は、ダウンタウン北東部（Stewart、Howell、Yale、フリーウェイ
で囲まれるエリア）の敷地所有者のグループである。
敷地は、約 54,000 平方フィートで、現在は CG ゾーンに指定されている。CG ゾー
ンの下では、建物は容積率 650%まで達することができる。これまでプランニング業界で議論されて来た通り、CG ゾーンは、扱いにくく、期待されている商業及び住宅
用途のタイプは実現されない。多くの敷地は、それらの可能性を実現させるためにより合理的な土地利用メカニズムを長い間待っていた。
このエリアは、フリーウェイ・アクセスという面からは条件の最も良いエリアの１つである。このエリア全体は周辺的な（あまり重要でない）利用で、長い間、フリー
ウェイのアクセスを活かした商業開発のタイプを推進するような土地利用計画の策定を待っていた。
しかし、1982 年ダウンタウン代替計画案に示されている最高建物高さ及び容積率は、
このエリアで必要としているアップ・グレードを実現するアプローチを示していない。
住宅、ホテル、商業用途としてのこのエリアの再開発を促進するために、このエリアの高さ及び容積率制限の見直しを要望する。
7-2-2

密度・建物形態調査・研究の方法

この調査・研究の目的は、土地利用・交通プラン素案に含まれる開発基準（土地利用規制）を設定することであった。これは、1982 年代替計画案で提案された開発基準
をテスト・洗練することによって行われた。典型的なダウンタウンの敷地に開発基準が仮想的に適用され、それが計画の目的を達成し、ダウンタウン敷地の開発に必要な柔軟性を提供するかどうかを確認するための分析である。
この調査・研究は、American Institute of Architects の都市デザイン委員会（Urban Design
Committee）と技術諮問委員会の支援の下、LUTP スタッフによって、８週間で行われた。
［１ 開発基準の仮定］
1982 年代替計画案とその他の資料（既存の規制、Denny Regrade などの調査・研究、International District 及び Pioneer Square などの規制変更提案、いくつかのエリアの他の調査・研究）から開発基準が引き出される。


容積率・ 必要に応じて、いくつかの容積率の範囲（高、中、低）がテストされ
266

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成る。
・ それぞれの容積率は、基礎と最高の２つの数値を含む。
・ 1982 年代替計画案で提案された 13 の容積率地区のそれぞれについて
容積率が設定される。適切な開発オプションが表現されるよう、定義された容積率の範囲（高、中、低）が選択される。
・ 床面積の計算に含まれない用途をそれぞれの容積率スケジュールの中で明確にする。


敷地開発基準・ 1982 年代替計画案は、最高建物高さ、地上階壁面後退、上階壁面後退、街路壁高さを設定している。それぞれについて、寸法が（いくつかのケースでは測定方法も）決定される必要がある。
・ 地上階用途要件が設定されている場所で問題となるエリアでは lineal
front footage requirements が指定される必要がある。
・ 地上階のオープン・スペースが望まれている場所と用途タイプには、
オープン・スペースの寸法や割合の基準を指定する。主に、住宅エリ
アや 1982 年代替計画案で指定されたオープン・スペースの場所で必
要である。



公共利益要素の価値・ プロジェクト開発における容積ボーナスの利用をテストするために、典型的な単価（$X=Ys.f.）を指定する。



典型用途の物理的特徴
・ ３タイプ（住宅、オフィス、商業）の単一用途建物の特徴を決定する（地上階の用途が異なるものを除く）。
・ 容積率スケジュールで許可されている複合の具合に合わせた住宅、オ
フィス、商業の複合用途建物の特徴を決定する。
・ 各タイプに適切な典型的要素を特定する。
・ 既存のゾーニング・コードの要件・ 階高・ 床規模／寸法／配置
・ 垂直循環要件（エレベーター数、それぞれがサービスする階数）
・ 全体の建物形態
・ 開発の規模
・ 駐車場の配置
・ 典型的な敷地規模の範囲［２

テスト敷地の選定］


敷地規模とタイプの範囲
・ 異なるタイプの開発プロジェクトの実現可能性を決定するために、13の容積地区それぞれにおいて複数のテスト敷地を選択する。
・ 選定される敷地は規模に多様性を持つべきである（1/6 または 1/4 街
区、1/2 街区、フル街区）。
・ 最も開発されると考えられる敷地を代表する敷地規模と配置を選択す
267

る。
・ 典型的な開発基準の範囲が適用される敷地を選択する。
・ 典型的な地形的状況を代表する敷地を選択する。


建物形態・ 選定された敷地毎に、開発基準の適用の結果としての最大建物形態を特定する。

［３ テスト敷地におけるプロトタイプ開発の想定］

プロトタイプ開発
・ 選択された各敷地に対して、その敷地に開発され得るタイプのプロジ
ェクトを想定する。
・ 基準容積率及び最高容積率の下で開発され得るプロジェクトを想定する。

［４ テスト敷地における開発可能性の分析］


基準容積率及び最高容積率の下で開発が不可能または困難なプロジェクトのタイプを特定する。
・ 次のように、開発可能性に影響する物理的及び経済的要素を記述・評価する。
・ 敷地コストと基準及び最高容積率の関係
・ 敷地サイズと特定用途に対する経済開発の関係
・ 適切な床面積を許可しない壁面後退や他の開発基準
・ 合計開発ポテンシャル・サイズ（総床面積）と用途及び複合用途の典型的な要件の関係
・ 駐車場要件



ボーナス・システムや TDR を利用する必要性と可能性の程度を評価する。



容積率スケジュールによって許可される複合用途開発の可能性を評価する。



容積率スケジュール・ボーナスと直接ボーナスの間のトレード・オフを評価する（計画目標の達成に適合・バランスしているか）。



既存ゾーニングで達成され得る開発の量とタイプと比較する。

［５ 開発基準の評価］

開発分析（作業４）が問題を示す（特定の開発の種類や計画の目標を発展させない）ところでは、開発基準を調整する（作業１）

作業３と４を繰り返す［６ 開発基準の選定］


素案の開発基準を選定する。
・ 建物高さ
・ 容積率スケジュール（容積率と許可される用途を含む）
・ 地上階壁面後退・ 壁面後退268

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

・ 街路壁高さ・ Retail Street Frontage
・ 地上階のオープン・スペース

RC1

RC3

RC4

RC5

図 7-2-1

プロトタイプ開発：小売商業地区・フル街区の場合（Parsons, James (1983)“April 27th Meeting Memo”（Density/Building Envelope Study 技術諮問委員会委員に配布された資料））269

表 7-2-1

プロトタイプ開発における自己資本収益率（Cash on Cash）の比較：小売商

業 地 区 ・ フ ル 街 区 の 場 合 （ Parsons, James (1983) “April 27th Meeting Memo”（Density/Building Envelope Study 技術諮問委員会委員に配布された資料））●参考文献- Kraabel, Paul (Chair, Land Use Committee, Seattle City Council) (1982) “City Council
Response to 1982 Alternative Plan for Downtown”- Downtown Seattle Development Association (1982) “Downtown Seattle Development
Association Response to the City of Seattle's 1982 Downtown Alternative Plan”- Block 60 Associates (Oct. 1982) “1982 Downtown Alternative Plan”- Land Use and Transportation Project , City of Seattle (1982) “Downtown Plan Citizen
Participation Process”- Land Use and Transportation Project, City of Seattle (1982) “Proposed Work Program:
Density/Building Envelope Study”- Parsons, James (1983) “April 27th Meeting Memo”（Density/Building Envelope Study 技術諮問委員会委員に配布された資料）

270

第７章

7-3

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

土地利用・交通プラン素案及び環境影響評価書素案の作成

LUTP チームは、1982 年代替計画案に対するパブリック・レビュー及び密度・建物
形態調査・研究の結果を踏まえて、土地利用・交通プラン素案を作成し、それと他の４つの代替計画案を対象に、環境影響評価を行った。環境影響評価の結果は環境影響評価書素案にまとめられた。
7-3-1

土地利用・交通プラン素案の内容：土地利用を中心に

土地利用・交通プラン素案の土地利用に関わる内容は、次の通りである。

図 7-3-1

土 地 利 用 ・ 交 通 プ ラ ン 素 案 ： 将 来 土 地 利 用 パ タ ー ン （ Land Use andTransportation Project, City of Seattle (1983) “Draft Land Use and Transportation Plan for
Downtown Seattle”, p.8）

図 7-3-2（右）土地利用・交通プラン素案：住宅エリア（Land Use and Transportation

Project, City of Seattle (1983) “Draft Land Use and Transportation Plan for Downtown
Seattle”, p.9）271

図 7-3-3

土地利用・交通プラン素案：最高建物高さ（Land Use and Transportation Project,

City of Seattle (1983) “Draft Land Use and Transportation Plan for Downtown Seattle”, pp.5051）
272

第７章

図 7-3-4

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

土地利用・交通プラン素案：地上階用途要件（Land Use and Transportation

Project, City of Seattle (1983) “Draft Land Use and Transportation Plan for Downtown
Seattle”, p.63）

図 7-3-5

土地利用・交通プラン素案：街路壁・上階壁面後退（Land Use and Transportation

Project, City of Seattle (1983) “Draft Land Use and Transportation Plan for Downtown
Seattle”, p.65）
273

7-3-2

環境影響評価の対象と項目

環境影響評価の対象は、次の５つの代替案であった。


案１：No Action：従来の土地利用規制によって将来のダウンタウン開発をガイド。用途、密度、高さ、ボーナス、駐車場方針、オーバーレイ地区、
その他規制の変更なし



案２：Proposed Action（本命案）：LUTP チームが作成した土地利用・交通プラン素案（1983 年 6 月）とそれに基づく土地利用規制によって将来のダウンタウン開発をガイド



案３：Allied Arts：非営利団体 Allied Arts of Seattle のダウンタウン委員会
が作成した代替計画案（1981 年 10 月）によって将来のダウンタウン開発をガイド。ただし、Denny Regrade 地区は、市コミュニティ開発局とデニー・レグレード諮問委員会（Seattle Department of Community Development /Denny Regrade Advisory Committee）が提案した代替計画案によってガイド

案４：Limited Growth：年間建物許可件数を制御することにより、185,000人と予測されているダウンタウンの就業者数を 150,000 人に抑制。用途、密度、高さなどの規制は案１：No Action と同じ



案５：Regional Employment Center：LUTP チームが作成した Regional
Employment Center 案（1981 年 10 月）によって将来のダウンタウン開発を
ガイド

これらの特徴を比較すると、次のようになる。
［就業者数成長、住宅戸数成長の受容］
表 7-3-1

就業者数成長、住宅戸数成長の受容
案３：
案１：No 案２：Proposed
案４：Limited 案５：Regional
AlliedAction Action
Growth
EmploymentCenter
Arts

就業者数成長受容する（新規開発に（2000年の就よる悪影響が十分に軽
受容する
業者数：
減される場合のみ成長
185,000人）
を認めるという立場）

受容しない受容する（新規開発によ（就業者数を る悪影響が十分に軽減さ
150,000人に抑 れる場合のみ成長を認め制）るという立場）

住宅戸数成長受容する（住宅（2000年まで
供給プログラムの新規住宅供により、さらに 受容する
受容する
給戸数：
3,300戸のア
3,000~5,000
フォーダブル住
戸）
宅を供給）



案４は、ダウンタウンの就業者数成長自体を抑制する案であるため、予測されている就業者数を受容しない。



案２と案５は、新規開発による悪影響が十分に軽減される場合のみ成長を認めるという立場をとっており、無条件に成長を受容する案１とは本質的
に異なる。



案２は、市場により供給される住宅に加えて、プログラムにより供給されるアフォーダブル住宅があるため、５つの代替計画案の中では、最も住宅戸数成長が大きい。

274

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成［土地利用地区及び容積率制限］
表 7-3-2

土地利用地区、容積率制限（図 7-3-6 も合わせて参照）
案１：NoAction
案４：LimitedGrowth

従来の土地利用規制
全体 （内容・地区）を維持
Metropolitan
Commercial (CM)

案２：ProposedAction 案３：AlliedArts

最高
最高 ダウンタウン各 最高最高容積 12の土地利用地区 容積 地区の特徴を維 容積 大きく４つの 容積
を設定
地区を設定
率
率
持・発展
率
率
Commerical2100 Office Core (OC)1800 Business District 1800 Primary Office 1900
Area (POA)(CBD)
CBDw (West ofIntermediate
1800
Commerical
1200 Office Area
Business District)
(IOA)

商業
業務
地区 Metropolitan
Commercial Temporary 1000 Office Expansion
Area (OEA)(CMT)
General Commercial
650(CG)
小売 Metropolitan Business 2100 Retail Core (RC)り商 (BM)
業地 Business Commercial
600
区
(BC)

Mixed Use Westlake (MU-W)
Multiple ResidenceMixed Density (RMMD)

土
地
利
用
地
区

500

1400
Northeast
Downtown (NED) 650
1400 Retail Core (RC)500

1200 Denny Regrade
Perimeter (DRp)850

Residential - Denny 700
Regrade (R-DR)

Denny RegradeCore (DRc)

Mixed Use - Denny
Denny Regrade
Regrade (MU-DR) 600 Bluff (DRb)
Mixed Use Waterfront(MU-W) 600
Mixed Use - First
Avenue Corridor
1200 First Avenue
Corridor (FAC)(MU-FAC)
Central
Waterfront (CW)
Mixed Use - Pioneer
Square International 制限 Pioneer Square
District (MU-PSID) なし (PS)

複合
地
区・
住宅
地区

その
他
250
工業 Manufacturing (M)
地区 IG (General Industrial) 250

H (Harborfront)

Intermediate
Mix Areas
(IMA)

1200

Other Use
Areas (OUA)

700

850
400

900
900
現状
維持

Transition Area
between Pioneer
Square and theInternational
District (TA)550

International
District (ID)600

制限 Kingdome (KD)なし

250

Residential International District 700(R-ID)
Mixed Use International District 600(MU-ID)

案５：Regional
EmploymentCenter

案２、案３、案５では複合用途地区が導入されている（単一用途地区から複合用途地区への志向の変化が確認できる）。



案２と案３は、案１・案４と比べて、住宅が許可される複合地区・住宅地
区の面積が大きく、その種類が多様である。案５は、複合地区・その他地
区の面積は大きいが、その種類は少ない。



最高容積率制限は、全体的に、案１・案４が最も緩く設定されており、他の案はそれよりも厳しく設定されている（ダウン・ゾーニングが提案されている）。案１・案４、案５、案２、案３の順に最高容積率制限が厳しい。



案２の Harborfront (H)と Mixed Use – Pioneer Square International District(MU-PSID)では最高容積率制限が設定されておらず、両地区の密度は、高275

さ制限により制御される。
［高さ制限］
図 7-3-6 参照


案１・案４では制限なしの面積が大きいのに対して、案２ではその面積が大幅に小さくなり、案３、案５では全エリアに対して最高高さ制限が設定されている。



案１・４、案２、案５、案３の順に最高高さ制限が厳しい。



土地利用地区と最高容積率制限の区域は一致しているが、それらと最高高さ制限の区域は一致していない。

また、５つの代替案に対する環境影響評価の評価項目は、次の通りである。なお、
環境影響評価の内容を表 7-3-3 に、案２：Proposed Action の低減手段の内容を表 7-3-4に示した。


土地利用：新規開発の量、新規開発の位置、開発容量、ウォーターフロン
ト

人口・住宅・雇用

交通：車両交通、駐車場、歩行者、自転車、物流

都市デザインと美：風害、日照と日影、街路景観と歩行者アメニティ、ス
カイライン、眺望回廊、眺望、ウォーターフロントの都市デザイン



歴史と考古学

公共サービスと都市基盤：消防、警察、公園とレクリエーション、社会サ
ービス、水、下水道、廃棄物、メンテナンス、一般政府、学校、コミュニ
ケーション、交通公共財政：市の財政、メトロの財政エネルギー：電力、天然ガス、交通、建設



大気



騒音



光



海岸線自然環境276

[環境影響評価前]
CMT:1000

容積率
CG:650[環境影響評価後]
容積率

高さ
BM:2100

RM-MD:
500

60

25

350

CM:2100
15

案１：NoAction
案４：LimitedGrowth
MU-W:
1200

制限なし

M:250

100
100

65

OC:1800

240

300

200
35

DOC-1:
2000

制限なし

185

150
160

MU-ID:600

100

240

85

120

65
160

高さ

DMR:200
DMR:500

H-2:
250
制限なし
H-1
DMR:100
PSM
PPM

65
120

NED:650
RC:500DRC:
DMC:700 1400 DOC-2:
1400

400

案２：ProposedAction

案２：ProposedAction

240
125

CBDw:1200
DRc:850

DRb:400→変化なし

65

85 160

KD:250

案３：AlliedArts
IMA:1200

現状維持

高さ
POA:
1900

IOA:
1800

IMA:1200

案５：RegionalEmploymentCenter
図7-3-6

街区ごとに階数の範囲を設定50
TA:550
ID:600

FAC:900
CW:900
PS:現状維持30085

CBD:1800
125

OUA:
700

350

500

DMC:400

R-ID:700

H:制限なしMU-PSID:制限なし

容積率

150

65

1000

250

容積率

85

160

MU-W:600
MU-FAC:1200

DRp:850

500

制限なし

105
160

高さ 125

OEA:1400

R-DR:700
MU-DR:600

容積率

120
特別レ
ビュー
85
65

650

案４：LimitedGrowth

RC:1400

容積率

100
110

BC:600
IG:
250

650

150

制限なし
50 185

125
M:250

高さ

環境影響評価前後の容積率・高さ制限案

120
400

100

60
80

OUA:
700

200

500 200
400
300
400

700
200
100

400

110
120 100
50

100 120

65
60

→変化なし

高さ
65 105
DOC-2:
1400

47
65

IDR:200
IDM:300

125
85

240

160

105

240

400
240

85

制限なし

55

240
100

47
160

85

100
120
120

150
85
65

表7-3-3

環境影響評価の内容

案１：No
案２：ProposedAction
案３：Allied
案４：Limited 案５：Regional
ActionArts
Growth
Employment
Center
土 新 商業開発総床 1,600万平方フィート
500万平方案１~３と同じ
地 規 面積フィート
利 開 住宅供給戸数 4,200戸
6,400戸4,200戸4,200戸用 発の 取り壊される 約150~200万平方フィート（既存オフィス・スペースの約６~ 他案よりも少な 案１~３と同じ
い
量 オフィス面積 ８％）取り壊される 既存商業スペースの約８~11％（加えて、新規開発に伴う賃料 既存商業スペー 案１~３と同じ
古い商業面積 上昇による商業の性質の変化もあり）
スの約２％
工業等面積
９~10％減少
３~５％減少９~10％減少
空地面積50~60％減少
駐車スペース 2,400~2,700台分減少
約5,000台減少 減少は2,000台分以下
ホテルの取壊 既存ホテルの１~２％
不可避影響
資産価値と賃料の上昇に伴う既存小規模ダウンタウン・ビジネスの立ち退き
新 商業開発新規開発の約75％がOC地区、RC地区で発生（一般にイェスラー 案１~３と同じ
規
通り、ストゥワート通り、１番通り、６番通りで囲まれる範開囲）。新規オフィス開発が最も集中するのはユニオン通り、マ発
ディソン通り、I-5フリーウェイ、１番通りで囲まれる範囲の新規オフィスは 開発のいくらかがマディソ 最も分散的な開 開発のいくらか
位
RC地区に最も集 ン通り南側にシフト
発パターン（開がマディソン通置
中発が北西ダウン
り南側にシフトタウンとマディ
ソン通り南側にシフト）
住宅開発
多くの開発がレノラ通り北側のデニー・レグレイド地区、 案２、３と同じ
RM-MD地区で発 パイク・プレイス・マーケットからパイオニ
生。レグレード ア・スクエア地区までの１番通り軸、イン
絶壁と１番通り ターナショナル・ディストリクトに集中。多回廊に挟まれた くの新規住宅は複合用途開発の中で供給されM地区指定エリ るアにおけるゾー
ニング変更の圧力は高いまま開 レノラ通りと 21~29％。開発容量は成長を抑制しない
60%。開発容量 6%。開発容量は 21~29％、開発
発 イェスラー通の制約はいくら 成長を抑制しな 容量は成長を抑容 りに挟まれたかの商業開発を い。ただし、新 制しない量 エリアで未利
ダウンタウン外 規開発に対する用の商業開発に追いやる
明示的な制限は容量が利用さ
成長をダウンタ
れる割合
ウン外へ
評価項目

住宅開発容量 開発容量がRM- 住宅が許可される範囲の拡大により、住宅開 MDゾーンに集中 発容量を著しく増加させる（次の15~20年にしているため最 必要な分以上に）も柔軟性が低い案２、３と同じ住宅開発の見 込み
ウ 水面上開発᳈ᲟタᲟ
フ ベル通りとパ ロ イク通りの間
ン のアップラント ド・エリア

防波堤（seawall）
西側の街路の廃止

H地区を除く全ての土地利用 地区において住宅が許可されるため、見込まれる敷地の50％以上を水依存／ 関連用途とする要件に起因する低開発・無開発が懸念される→低減手段あり

-

-

-

-

住宅中心、地上階商業、いくらかの商業・オフィス・スペースと駐車場を含む再開発がもっともらしい。もはや、ウォーターフロントの水依存用途のバック・
アップ・スペースやサポー
ト・サービスのためには利用されないウォーターフロント沿いのパブリック・アクセス、
オープン・スペース、眺望
軸を確保するため、奨励されない。一方で、これは大規模な開発のポテンシャルを低下させる可能性を持つ

-

-

-

-

-

-

人 人 ダウンタウン 18,472人~
23,058人（10,412人から
18,472人~19,258人の増加
口 口 居住人口の増 19,258人の増加 121.5％）の増加
Მ加とその利益 スプロールの低減、より広範なエリアの都市基盤整備に関わるコストの削減、移動時間の短縮や住（郊外居住人 エネルギー効率の高い構造物といった諸要因を通じたエネルギーの保全、ダウンタウン経済の活宅口の増加と比 性化や24時間活力の増進
Მ較して）雇
都市圏（非ダ 最も小さい（ダウンタウン 大きい（いくら 用
ウンタウン）
における住宅供給量が多い
かの就業者及び人口への影響ため）
人口成長をダウンタウンの外に追いやるため）

人 人
口 口
Მ
住
宅
Მ
雇
用
案１：No
案２：ProposedAction
案３：Allied
案４：Limited 案５：Regional
ActionArts
Growth
Employment
Center
居住者の構成 老年・貧困・低教育水準の居住者から若年・裕福・高教育水準の居住者へ（詳細は「住宅」及び「雇用」を参照）
低所得者人口 2,319人減少
2,100人減少
2,523人減少
2,237人減少
2,357人減少
低減手段は「住宅」を参照
回避できない 取り壊し、規制による閉鎖（code-enforcementclosure）、低所得者向け住宅の中所得者向け住悪影響宅への改修に伴う低所得者向け住宅建物の減少は、低所得者の立ち退きにつながる
住 住宅戸数
2,497戸増加
5,138戸（39％）増加
2,300戸増加
3,019戸増加
3,000戸増加
宅 就業者数増加 新たに約55,000 新たに51,746戸
新たに約55,000戸
によるダウン 戸
タウン外住宅需要

評価項目

取り壊される 占有されている 占有されている180戸、空室 占有されている 占有されている 占有されている住宅
421戸、空室の の629戸
645戸
175戸
383戸
446戸
さらに規制による閉鎖（code-enforcementclosure）で占有されている400~600戸
開発権移転により、取り壊 しが案１より289戸少なくなり、979戸の低所得者向け住宅が改修される→低減手段あり回避できない 取り壊し、規制による閉鎖（code-enforcementclosure）、低所得者向け住宅の中所得者向け住悪影響宅への改修による低所得者向け住宅建物の減少と低所得者の立ち退き
雇 1982年~2000 117,660人から184,400人へ増加（増加分の95％はオフィス関連 117,660人から 案１~３と同じ
用 年のダウンタ セクターの専門的、管理的、事務的、サービス労働者
162,250人へ
ウン就業者数（オフィス開発の変化
制限方針）
回避できない 就業者数の増加による市と都市圏の住宅需要の増大。住宅需要の増大による住宅コスト上昇の可悪影響
能性
交 車 午後ピーク時 27％増加
18~21％増加→低減手段あり
９％増加
18~21％増加
通 両 交通量
交 低いサービ
21箇所（計画策 11箇所（計画策定時は４箇 通 ス・レベルの 定時は４箇所） 所）
交差点数
交通渋滞悪化 交通渋滞が悪化し、サービス・レベルが低下する。案４が最も影響が小さい
ダウンタウン 350万平方フィートのオフィス・スペースがレグレード地区や 案１~３と同じ外における交 ダウンタウン北東部に開発されることにより、ストゥワート通
通量の増加
り、オリーブ通り、ハウエル通り、デニー通りとオーロラ通り
及びウェストレイク通りの交差点等における交通量が増加し、サービス・レベルが低下。ローカルな影響は案によって異なる→低減手段あり
都市圏の交通 都市圏の３つのスクリーンライン（ShipCanal、クロスレイク通り、スポーケーン通り）を通る
量
午後ピーク時の交通量が1980年レベルから27％増加
アラスカン・ アラスカン・ウェイの交通 ウェイ自動車
量をウェスタン通りにシフ道とフェトさせる。午後ピーク時のリー・ターミアラスカン・ウェイの交通
ナル・アクセ量が1,859台／時に（サービスの変更
ス・レベルDからF）→低減
手段あり
公共交通需要 既存公共交通シ トランジット・モール／ト トランジット・ 既存公共交通シ 案３と同じステムの容量よ ランジット・センター案の モール／トラン ステムの容量とり相当大きく、 容量と概ね等しい。ただ
ジット・セン
概ね等しい
公共交通システ し、2000年以降の交通量増 ター案の容量とムの深刻な混加を受容するためには、概ね等しい。た雑、バス速度の 1990年半ばか後半に、地上 だし、2000年以低下、バス停留 ライト・レールか地下トン 降の交通量増加
所付近の歩道の ネルが必要となる。土地利 を受容するため
混雑、ピーク時 用パターンとその結果とし には、1990年半
利用の分散とての交通パターンは、３番 ばか後半に、地いった影響を及 通りとパイン通りの軸に集 上ライト・レーぼす。ダウンタ 中させる公共投資と対応。 ルか地下トンネ
ウンの成長を妨 住宅の増加は公共交通シス ルが必要となる
害する自動車交 テムのピーク時／オフ・
通渋滞も引き起 ピーク時の利用度を高める
こす
回避できない 交通需要の増加による車両の走行距離と事故の増加。ダウンタウンの平均速度の低下、交通渋滞
悪影響
の悪化
駐 供給量
44,500台に（15％増加）
６％増加
案２、３と同じ
車 短期・駐車場 計画策定時と変わらず
場 の割合
需要、供給、 需要と供給は増大、駐車料金は上昇するが、需要供給バランスと利用率は計画策定時と変わらな利用率
い
RC地区の買不足状況が悪化 不足状況を改善→低減手段あり
案１よりはまし 案２、３と同じ物・訪問客向
な不足状況
け短期駐車場

駐
車
場

評価項目
駐車場基金

不可避影響
歩 歩行者
行
者

案１：No
Action-

案２：ProposedAction

案３：Allied
Arts-

案４：Limited
Growth-

駐車場基金によって整備されたダウンタウン周縁部の駐車場は、ダウンタウン中
心部のピーク時交通量増加
や自動車と歩行者の軋轢を削減
駐車場料金が一般的なインフレーション率を13~18％上回る割合で上昇
案１と比べてRC地区におけ る歩行者コンフリクトが深刻でない。他地区では新規開発に合わせて広い歩道の整備などの個別改善を実施。３番通りとパイン通りに提案されたトランジッ
ト・モールでは歩行者フローが改善。ただし、３番
通りのパイク通りとユニ
バーシティ通りの間の公共
交通シェルター付近では混雑が予想される。容積率
ボーナスを通じて整備されるヒル・クライム・アシス
トはオフィス・コアとデニー・デグレード海崖沿いの東西アクセスを改善→低減手段あり

回避できない 悪影響

案５：Regional
Employment
Center--

歩行者の増加に伴い、RC地 区の拡幅されていない歩道においてサービス・レベルが低下。低減手段がない箇所では歩行者と車両の軋轢
が発生
自 自転車
自転車ルート、自転車保管転の改善提案はダウンタウン
車の自転車利用者を増加させ移る。一方で、交通渋滞の悪動化により車両と自転車の軋轢が発生
物 荷物積み降ろ 減少。トラックの荷捌きスペースも減少。デリバリー／ピック・アップの時間の増大。相対的に流 し機会
案４では影響が小さい→低減手段あり
不可避影響
トラック荷捌きゾーンの減少と／または品物やサービスを届ける際の困難さや時間の増大
都 風 高層建物によ 壁面後退、庇、日よけによ 10階以上の建物 案３と同じ
市 害 る風害
り地上の風害を最小限に。 の数が少ないた
デ
一般的に10階以上の建物を め一般的に風害
ザ禁止するダウンタウン周縁 が少ない
イ部を対象とする高さ規制もン
影響を低減→低減手段ありと回避できない ダウンタウン中心部で許可される10階を超える建物は風害のポテンシャルを高めるが、物理的・
美
悪影響
経済的制約により、その低減手段は限定される。常に変化する風向きによる、いくらかの突風や風速の増加は避けられない。
日 デニー・トラ いくぶん多様で 穏やか（moderate）
照 イアングルの 予測不可能と 歩道への影響
日 北西ダウンタ 案１や案３に比べて影響が 影 ウン正午日影
小さい
RC地区の歩道 より少ない影響
より少ない影響 大きい影響
オフィス・コ どの案でも高い建物が許可されるため、同じような影響
アの歩道
パブリック・ 全体的に最も大 11のオープン・スペースに 10のオープン・ 全体的に最も大スペースへの きな影響
影響
スペースに影響
きな影響
新たな日影→低減手段あり
不可避影響
いくつかの新規開発は街路や歩道、パブリック・オープン・スペースや公園に影を落とす
街 壁面後退広範なプラザ壁 街路空間へのマイナスの影響は最も少なく、 路
面後退により眺 街路壁の連続性は最も高い。ただし、街路壁
景望への影響は最 の連続性の程度により眺望への影響が出る
観も少ない。ただとし、これらの壁
歩面後退は、眺望
行への影響を低減者する一方で、歩ア
道から店までのメ
距離を長くとるニ
ことにより街路
テ
環境の活力を低᳅
下させ、また、
高い建物の影響を大きくする

と
歩
行
者
ア
メ
ニ
テ
᳅
評価項目

案１：No
案２：ProposedAction
Action
歩行者アメニ プラスの影響が デニー・レグレイド地区をティ、地上の 最も少ない
除くダウンタウン全体で最活動、囲い込もプラスの影響あり
みによる影響案３：Allied
案４：Limited
Arts
Growthデニー・レグレ イド地区で最もプラスの影響あり

案５：Regional
Employment
Center
案２、案３よりもいくらかプラスの影響が少ない→低減手段あり回避できない 既存の眺望の部分的なブロックや抑制（特に湾への眺望）、既存構造物からスケール・アウトし
悪影響
た新規開発
ス スカイライン 案３、案４の次に影響が小 現在と類似した 影響が小さい
カ
さい
特徴とプロ
イ
フィールを維持
ラ RC地区「サドル」の消滅
イ
デニー・レグ低中層建物がダウンタウン
ン
レード地区のシルエットを北にスペー
ス・ニードルまで延長背景
緑の背景（丘） 緑の背景（丘）は維持されるは維持されず→低減手段あり
眺 眺望保全の程 眺望妨害の可能 新しい眺望軸や眺望を保全 厳しい高さ規制 広範な上階レベ
望 度
性が最も大きい するためのより厳しい手段 と広範なオープ
ル・セットバッ軸
あり
ン・スペース・
ク要件により案
ネットワークに２と同レベルのより眺望を最も眺望保全を実現
よく保全
眺望保全の限 街路空間からの眺望のみを 界保全するため、新規開発によりランドマークの眺望が遮られ得る。街路グリッドの方向の変化のため眺望軸の先に民有地がある場合も同様→低減手段あり
回避できない 悪影響

眺 公園やシー望 ニック・ルートからの眺望妨害

東西街路からウォーターフ
ロントとその先への眺望の保全に焦点が当てられている。また、眺望保全手段がない軸では新規開発によって眺望が妨害される得る
同程度の影響→低減手段あり

-

-

-

厳しい土地利用 同程度の影響
規制により建物がより小さく、
そして、より分散するので眺望の妨害は少ない

回避できない 新規開発によって計画策定時よりも眺望が妨害される
悪影響
ウ ベル通りとパ ウォーターフロ 住宅中心、地上階商業、い ウォーターフロント・エリアの駐車場としての利᳈ イク通りの間 ント・エリアの くらかの商業オフィス・ス 用
Ჟ のアップラン 駐車場としての ペースと駐車場を含む再開
タ ド・エリア
利用
発がもっともらしいᲟ
既存の埠頭の埠頭間の眺望軸保全によっ フて維持されるロ パターン
埠頭の開発や歩行者プロム ン 公共オープ
ナードの整備によって増ト ン・スペース加。主要公園は公共的に整の の増加備される。これらのアク
都
ションとダウンタウンにつ市
ながる街路公園やヒルクラデイムは、他の案よりも、
ザウォーターフロントのアク
イ
セスと循環を改善
ン
歴ランドマーク 最も数が多い
National
史
登録建物の取Resister登録建とり壊し物の取壊あり考
歴史保全と新 最も軋轢あり
中程度の（moderate）の軋 最も軋轢なし
中程度のの軋轢
古
規開発の両立轢学
歴史保全の手 あり（最も効果 あり（最も効果あり）
なし
あり（最も効果 あり（移転元の段としての開 なし：歴史的建なし：歴史的建 目録が幅広いこ
発権移転
造物と非歴史的造物と非歴史的 とが歴史的建造建造物の両方が建造物の両方が 物の開発権の価対象であるこ
対象であるこ値を低下させと、街区内の移と、街区内の移 る）転に制限されて転に制限されていることによいることによる）
る）→低減手段あり学

評価項目
回避できない悪影響

案１：NoAction

案２：ProposedAction
いくつかの主要建物の取り壊しがあり得る。そして、歴史的建造物と新規開発の非両立が起こる得る。

案３：Allied
Arts

案４：Limited
Growth

案５：Regional
Employment
Center

公 消 消防サービス 予想される開発により、火災防止、緊急医療サービス、点検サービスの需要が増加。混雑の増加
共 防 への影響により応答（レスポンス）時間が増加する可能性あり。空き建物数の減少やそれらの消防規制にサ適合した建物への建て替えにより、古くて火災に弱い構造物からの火災鎮圧警報が減少
Ჟ
消防サービス 同じような増加 増加が最も大きい
同じような増加 増加が最も小さ 同じような増加
ビ
の需要
い
ス
消防サービス
２％から３％増加
と
のコスト
都
不可避影響
緊急医療サービスや建物点検の需要の増加
市
基 警 警察職員数
48~57％増加
26%増加
48~57％増加
盤 察 応答時間
渋滞により長くなる→低減手段あり
不可避影響
警察サービスの需要の増加
公 新しい公園等 129,000平方950,000平方フィート
1,300,000平方 121,000平方745,000平方
園 の面積
フィート
フィート
フィート
フィート
と 公園整備コス 案１よりも相当大きいが案 レ ト
３や案５よりも相当小さい
ク
公園整備コストや運営コストが予想される公 案２、３と同じ
リ
園収入を超過→低減手段あり
エ
全ての提案された公園とᲟ 回避できない オープン・スペースが公共
シ 悪影響
財源により整備されるので
᳌あれば、合計の資本投資額
ン
は390万ドル程度になる。
社
会 社会サービス 37~39％増加（デイ・ケア、ヘルス・ケア、緊急シェルター、就業サービスなどの増加は、都市サ
圏とダウンタウンの両方の人口と就業者数の増加の結果）
Ჟ の需要
ビス 不可避影響
これらのヒューマン・サービスのいくらかを市が提供するためのコストが増加
水 水の需要
41％増加
44%増加
24％増加
不可避影響
ダウンタウン開発の集中により配水システムの容量を増やす必要が出る可能性
下 排水量の増加 40%増加
43%増加
23%増加
水 排水管の取り 新規開発に伴う新しい排水管の設置や排水管の延長は必要ないが、特定のエリアでは、老朽化等
道 替え
により既存の排水管の取り替えが必要→低減手段あり
廃 住宅系廃棄物 １日14トン増加
１日９トン増加 棄
１日71トン増加 １日95トン増加
物 商業系廃棄物 １日95トン増加
メ
12%増加
無視できる程度 8%増加
ン 街路メンテナ 無視できる程度 8%増加
テの増加
ナ ンス活動の増 の増加
ン
ス 加
一
20~21%の増加（→低減手段あり）
案１の増加の約 20~21%の増加
般 政府サービス 18%の増加
政60%
府 のコスト学 ダウンタウン ダウンタウン世帯数の増加は、ダウンタウンに住み公立学校に通う生徒の増加にそれほど影響し
校 内
ない
市全体
ダウンタウン就業者の増加により市全体で公立学校の生徒が他より少ない
案１~３と同じ
4,000人から4,500人増加する→低減手段あり
不可避影響
市全体の公立学校の総生徒数の増加
電話回線容量 十分にある交 公共交通の資 364,000,000ド 502,000,000ドル（トランジット・モール／トランジット・センターの提案を
通 本投資
ル
含むため）
運営コスト
最も小さい
最も大きい
やや小さい
最も小さい
やや小さい
公
市の財政
ポジティブ・バランス（ダウンタウンの収入がダウンタウンの支出を上回る）。水コストが水収
共入を上回る。廃棄物の収入は支出と同じ
財
排水の収入が支出を上回る
排水の収入が支 排水の収入が支
政
出を下回る
出を上回る
メトロの財政 ダウンタウンでのコストは収入を上回る（ギャップが大きい順：案２＞案３＞案５＞案４＞案
５）
エ 電 消費量・料金 ダウンタウンの住宅と商業用途の増加により、電力消費量が大きく増加。結果的に電気代が上昇
ネ 力 累積的影響
エネルギー需要の増加分が省エネによって確保されない場合は、大気汚染、水質汚染、動物や魚
ルの生態への影響、騒音の増加、自然やレクリエーション・エリアの喪失などの累積的な環境影響
ギ
回避できない を及ぼす。→低減手段あり
ダウンタウンでのエネルギー消費の増加、及びそれとサービス・エリアの他の部分におけるエネᲟ
悪影響
ルギー消費の増加の累積的影響（負荷の増大）
ガ 天然ガス需要 小規模の住宅や商業の利用における需要が増大。ただし、新たな需要は省エネにより減少しつつス
ある需要と相殺される
交 自動車のエネ 公共交通依存度 ダウンタウン居住人口の増 通 ルギー消費が低いため大き 加により減少
い不可避影響
交通エネルギー消費の増加
建 建設エネル
新しい建物の建設により、新しい材料の抽出と加工、運搬等のエネルギーが消費される
設 ギー
不可避影響
建設活動によるエネルギー消費の増加
大自動車による ダウンタウンにおける自動車による大気汚染（一酸化炭素、炭化水素、窒素酸化物）は減る。公気
大気汚染
共交通サービスの改善、ライド・シェアリングの増加、駐車場規制、連邦排出基準などによる騒
車両交通騒音 車両交通の増加に伴い、１または２dBの増加。ただし、これは通常、ほとんどの人々によって感音知されず、EPA基準でも大きいとされない程度

騒
評価項目
音
建設騒音

案１：No
案２：ProposedAction
案３：Allied
案４：Limited 案５：Regional
ActionArts
Growth
Employment
Center
新規開発に伴う建設活動により短期的局地的な騒音影響あり。一時的ではあるが、周囲の住民や歩行者、オープン・スペース利用者、商業活動、ダウンタウン労働者の関心事→低減手段あり
軌道交通騒音 ウォーターフロントの地上 軌道の４番通りトンネルへのリ・ルートは、キングドーム周辺、キング通り
駅、インターナショナル・
ディストリクト西側部分に騒音を。1.2dBの増加だが、これは通常ほとんどの人によって感知されずEPA基準でも大きいとはされない。
回避できない 幹線道路の交通、ダウンタ 悪影響
ウンの商業活動による騒音レベルの上昇。一時的には建設騒音も発生

光

-

不可避影響
海
岸
線
自
然
環
境

不可避影響

ダウンタウン居住者が最も 増え、人々を車、街路灯、反射光の光にさらす→低減
手段あり
より多くの人々を車、街路灯、商業建物や舗装からの反射光の光にさらす
ウォーターフロントの新しい水面上の開発が起こる程度によって、濁りや海洋生態の破壊、含有酸素の減少が一時的に起こる→低減手段あり
どの新規開発の建設においても、一時的な水質への影響は避けられない表 7-3-4

案２（土地利用・交通プラン素案）の環境影響に対する低減手段の内容
■土地利用／ウォーターフロント／水面上開発
環境影響
敷地の 50%以上を水依存／関連用途とする要件に起因する低開発・無開発の懸念（候補となっている複合開発における水依存／関連用
途は、一般的に、15,000~30,000 平方フィートで、これは敷地の 20~30%に相当）
低減手段
敷地に占める水依存／関連用途の割合の修正

選択肢１：水依存／関連用途の割合を20%とし、水面へのレクリエーション・
アクセスを提供するために 10%のオー
プン・スペースを義務づける。

選択肢２：水依存／関連用途の割合を 20~30%とし、埠頭構造物の２側面に係留設備の設置を義務づける。

反放棄（anti-abandonment）条例の制定。
例えば、建物が空き状態であり続けられる時間の長さを規制し、違反所有者に対しては罰則を設ける。

■交通／車両交通／午後ピーク時の交通量
環境影響
午後ピーク時の交通量が 18%~21%増加
低減手段
アフォーダブル住宅オプションや他の施策を通じて供給されるダウンタウン住宅の増加は、ピーク時の自動車交通量のみならず、年間都市 圏 車 両 走 行 距 離 （ Vehicle Miles of Travel:
VMT）を削減させる。ダウンタウン住宅が新たに 1,000 戸供給されると、ダウンタウンの
ピーク時交通量が 0.5%削減される。
環境影響350 万平方フィートのオフィス・スペースがレグレード地区やダウンタウン北東部に開発されることにより、ストゥワート通り、オリーブ通り、ハウエル通り、デニー通りとオー
ロラ通り及びウェストレイク通りの交差点等
における交通量が増加し、サービス・レベルが低下。ローカルな影響は案によって異なる。
低減手段
公共交通と平均自動車乗車人数（average car
occupancy）の増加は、周縁部駐車場の提供と同じく、ダウンタウンの渋滞緩和に貢献。ローカルな影響はプロジェクト毎に低減。

■人口、住宅、雇用／住宅／取り壊される住宅
環境影響
占有されている 180 戸、空室の 629 戸の住宅が取り壊される

規 制 に よ る 閉 鎖 （ code-enforcement
closure）で占有されている 400~600 戸の住宅が取り壊される
開発権移転により、取り壊しが案１より289 戸少なくなり、979 戸の低所得者向け住宅が改修される低減手段

住宅附置プログラム（accessory housing
program）の下で低所得者向け住宅の供給を推進するために、開発権移転が併用された際の低所得者向け住宅クレジットが中所得者向け住宅の供給よりも魅力的になるよう、プログラムを再構築する。

ダウンタウン住宅に住むことができない
幅広い範囲のダウンタウン労働者に住宅の機会を提供するために、新しい分譲集合住宅（condominium）の建設に加え、新しい賃貸住宅を供給したり、空き建物
を賃貸住宅として改修したり、mortgage
write-down を行ったりするよう、住宅附
置プログラムを構築する。空き建物の改修に重点を置くことにより住宅の供給は最大化されるが、適切な選択肢は対象とする世帯の所得による。

既 存 の 住 宅 保 全 条 例 （ Housing
Preservation Ordinance: HPO）の改正は、
ダウンタウンの低所得者向け住宅の減少と立ち退きの個人コストを低減することができる。免許料金（license fee）の値
上げ、ダウンタウンで取り壊された住宅
をダウンタウンで再供給することの義務
づけ、relocation payments の値上げなどの改正内容が考えられる。

環境影響
アラスカン・ウェイの交通量をウェスタン通りにシフトさせる。午後ピーク時のアラスカ
ン・ウェイの交通量が 1,859 台／時に（サービス・レベル D から F）
低減手段

ピーク時の左折禁止または３車線化（現状は２車線＋左折用両方通行の１車線）
公共交通やカープールの利用は将来のウォーターフロント開発の影響を低減■交通／駐車場／RC 地区の買い物・訪問客向
け短時間駐車場
環境影響
不足状況を改善低減手段

RC 地区内及び周辺の新しい公共施設の駐車場の料金体系を短時間駐車向けに修正
RC 地区の最低駐車場要件を提案よりも高いレベルに引き上げる。そうすれば、新しい附置スペースの相当割合が短期駐車場用に確保され得る。

285




■交通／歩行者

RC 地区の歩道への影響：より少ない
パブリック・オープン・スペースへの新
たな日影の影響：11 のオープン・スペ
ースに影響
低減手段

構造物のデザインは日影の影響を低減できる。背の高いすらっとした建物は、周囲の街路やオープン・スペースへの日影の影響を最小化するが、日影の距離を長くする。重要な歩行者スペースの北側にタワーを配置することで日影の影響が低減される。

建物の上階レベル及び地上レベルのセッ
トバックは、歩行者スペースへの日影の影響を低減する。重要なパブリック・オープン・スペースの周囲では、建物の最高高さによって、前もって決められた距
離内の日影が防止され得る。

もう１つの低減手段として、歩道やパブリック・スペースに落としても良い日影の量に関する性能基準の導入が考えられる。

環境影響案１と比べて RC 地区における歩行者コンフ
リクトが深刻でない。他地区では新規開発に合わせた広い歩道の整備などの個別改善を実施。３番通りとパイン通りに提案されたトラ
ンジット・モールでは歩行者フローが改善。
ただし、３番通りのパイク通りとユニバーシ
ティ通りの間の公共交通シェルター付近では混雑が予想される。容積率ボーナスを通じて整備されるヒル・クライム・アシストはオフィス・コアとデニー・デグレード海崖沿いの東西アクセスを改善
低減手段
混雑した歩道の容量を効果的に増加させる手段には、１）バス・シェルターや不要なストリート・ファーニチュアを撤去
または移設すること、２）主要建物の入口の場所をコントロールすることが含まれる。

信号なし横断歩道では信号を設置、必要箇所の歩道整備、狭い歩道の拡幅、信号付き交差点における delayed “walk” signalの撤去■都市デザインと美／街路景観と歩行者アメ
ニティ
環境影響

街路空間へのマイナスの影響は最も少な
く、街路壁の連続性は最も高い。ただし、街路壁の連続性の程度により眺望への影
響が出る
デニー・レグレイド地区を除くダウンタ
ウン全体で最も影響あり低減手段

地上階の小売商業利用を義務づけ、歩行者アクセス・ポイントの数を最小限にすることにより、良好な街路景観に寄与する。敷地統合や大規模開発の抑制は街路空間を改善する。そのために、小規模敷地開発に対するボーナス、敷地統合を促すボーナスの廃止、街路・路地廃止の抑制などの手段を検討する
地上階利用を歩道に近づけるために、アーケード・ボーナスを廃止する。

ボーナスによるヒル・クライム・テラスに小売り商業やサービス利用を義務づけるよう開発ガイドラインを修正すること
により、おもしろく活気がある街路景観に寄与する。

街路景観と歩道環境の改善のために、街路沿いの眺望軸を保全し、既存のあるいは拡幅された歩道スペースに都市アメニ
ティを追加する。

■交通／物流／荷物の積み降ろしの機会
環境影響減少する。トラックの荷捌きスペースも減少。
デリバリー／ピック・アップの時間の増大。
相対的に案４では影響が小さい
低減手段
既存の Truck Load Zones（TLZs）の効果的活用。TLZs 及び Passenger Load Zones（PLZs）の減少は、combination TLZ/PLZ Zones の創設
で減らすことが可能（時間があまりオーバー
ラップしないので）■都市デザインと美／風害／高層建物による風害
環境影響
壁面後退、庇、日よけにより地上の風害を最小限に。一般的に 10 階以上の建物を禁止する
ダウンタウン周縁部の高さ規制も影響を低減。
低減手段
建物デザインの風洞実験は、影響の程度と種類を事前に特定し、デザイン変更を可能とする。風洞実験で得られた情報は、風害を最小限にする建物デザインを奨励するために、ガイドラインや原則という形で出版され得る。
■都市デザインと美／日照と日影
環境影響
デニー・トライアングル地区の歩道への影響：穏やか（moderate）

北西ダウンタウンの正午の日影：案１や案３に比べて影響が小さい

286

■都市デザインと美／スカイライン
環境影響
案３、案４の次に影響が小さい
「サドル」の消滅

低中層建物がダウンタウンのシルエット
を北にスペース・ニードルまで延長させる。

緑の背景（丘）は維持される低減手段

スカイラインの変化を最小化あるいはコントロールするための主要手段は高さ制限である。

建物を分離させるために軸を設定すること、最大ファサード長さや最大対角線長さによってタワーの幅を制限すること、最大敷地規模の設定によって新規開発の背後の眺望を確保するための建物かさばりを規制すること
シアトルのスカイラインの伝統である薄い色の石造りの建物を継続するために、
暗いガラスやミラー・ガラスの建物は禁
止され得る





４）地上階の角のセットバックを禁止する。５）街路と路地を保全する。６）歴史的建造物の隣の街路壁の連続性を維持する。７）歴史的建造物への眺望を与えるオープン・スペースを配置する。
土地利用規制は、地上階と上階の用途を
隣の歴史的建造物に類似したものに義務づけられる
開発権移転の効果を高めるために開発権
バンキングの仕組みを創設する■公共サービスと都市基盤／警察／応答時間
環境影響
渋滞による長くなる
低減手段
交通規制の改善■公共サービスと都市基盤／公園とレクリエ
ーション／公園整備コスト
環境影響
案１よりも相当大きいが案４、案５よりも相当小さい
整備コストや運営コストが予想させる公園収入を超過低減手段
街路公園沿いや提案されているレグレード・
コモン沿いの住宅開発では、パブリック・オープン・スペースの創出に直接的に支援する
民間のアクションの代わりに、民間オープン・
スペース要件を緩和できる。これにより、新しいオープン・スペースを提供するために必要な公共支出が削減される。

■都市デザインと美／眺望軸／眺望保全の限
界
環境影響
街路沿いの眺望のみを保全するため、新規開発によりランドマークの眺望が遮られ得る。
街路グリッドの方向の変化のため眺望軸の先に民有地がある場合も同様
低減手段
街路グリッドの方向が変化する箇所においては、民有地上にも眺望軸を延長することが考えられる■公共サービスと都市基盤／下水道／排水管の取り替え■都市デザインと美／眺望／公園やシーニッ
ク・ルートからの眺望妨害

環境影響
新規開発に伴う新しい排水管の設置や排水管の延長は必要ないが、特定のエリアでは、老朽化等により既存の排水管の取り替えが必要
低減手段
市の Grading and Drainage Control 条例は全ての
新 規 開 発 に 敷 地 内 雨 水 貯 蓄 槽 （ stormwater
retention facilities）を提供することを義務づけている。雨期には、これらの施設が排水と雨水を受容する排水システムの容量を増加させる。

環境影響
同程度の影響低減手段
眺望を保全する主要な手段は高さ規制。特定の場所からの眺望が保全されるよう慎重に設定されるべきである。
歴史と考古学
環境影響

歴史的建造物と新規開発の両立性：中程度の影響

歴史保全手段としての開発権移転：あり（最も効果あり）低減手段
１）全ての建造物に上階の壁面後退を義務づける。２）新しい建物のファサードの幅をもともとの敷地の幅に関連づける
ことを義務づける。３）コーニス・ラインの連続性を新しい建造物に求める。

■公共サービスと都市基盤／一般政府／一般的な政府サービスのコストの増加
環境影響20~21%の増加
低減手段
ダウンタウン開発によって増加する市の収入
は、一般政府コストの増加を相殺する

287

■公共サービスと都市基盤／学校

タイミングと建設状況を満たさなければなら
ない。

環境影響
ダウンタウン就業者の増加により市全体で公立学校の生徒が 4,000 人から 4,500 人増加する低減手段
ダウンタウンの資産価値の上昇や Local School
Tax Levy、学費の上昇、その他による公立学校の増加は、生徒数の増加に伴うコストを相殺するだろう。
■エネルギー／電力／累積的影響
環境影響
エネルギー需要の増加分が省エネによって確保されない場合は、大気汚染、水質汚染、動物や魚の生態への影響、騒音の増加、自然やレクリエーション・エリアの減少などの累積的な環境影響を及ぼす。
低減手段
Seattle Energy Code の改正などにより厳しい効率基準
省エネ支援とインセンティブ・プログラムSEPA への適合改善

電気料金体系の工夫（ダウンタウン建物の省エネを推奨したり、新しい顧客が都市基盤にかける追加的な財政負担のより大きい部分を引き受けたり）■騒音／建設騒音
環境影響
新規開発に伴う建設活動により短期的局地的な環境影響あり。これは一時的ではあるが、周囲の住民や歩行者、オープン・スペース利用者、商業活動、ダウンタウン労働者の関心事
低減手段
騒音条例の改正（市議会で審議中：エリアのゾーニングと利用する機械の種類に基づき建設騒音レベルを制限）建設工事の時間も制限■光
環境影響
ダウンタウン居住者が最も増え、人々を車、街路灯、反射光の光にさらす
低減手段
建物表面の材料、建物の配置、ガラスの種類
によって低減■海岸線自然環境
環境影響
ウォーターフロントの新しい水面上の開発が起こる程度によって、濁りや海洋生態の破壊、含有酸素の減少が一時的に起こる低減手段
全ての建設は、魚資源の影響を低減するために、Department of Fisheries Hydraulic Permit の

288

第７章

7-3-3

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成環境影響評価の方法

ところで、LUTP チームは、入札するコンサルタントに対して、次の通り、経済／
財政（将来開発、建設可能性、雇用、財政評価分析）、住宅（将来開発、開発経済、二次的影響）、交通（車両循環、駐車場、歩行者、大気汚染・騒音・エネルギー）、都
市デザイン（歴史的・建築的資源、街路環境と歩行者アメニティ、都市気候、スカイ
ライン・イメージ）に関する影響評価の方法を提示していた。
［I 経済／財政］


A

将来開発

・ 作業１：立地意思決定の要因とその順位を特定するために、ダウンタ
ウンの雇用主、ディベロッパー、貸し主に対して調査を行う。
・ 作業２：調査結果と全米及び都市圏の市場トレンドに基づき、各種商業スペースの需要を得る。都市圏全体の経済成長のレベルによって需要が変化することを示すために感受性分析（sensitivity analysis）を行う。
・ 作業３：各代替案の開発基準が開発されるスペースの量、種類、場所に加える制約を比較・評価する。
・ 作業４：小売商業スペースの将来需要を測定する。その際、ダウンタ
ウン就業者数及びダウンタウン居住者数の予測と買物パターンの情報を合わせる。
・ 作業５：先の将来開発予測分析の開発に対する感受性順位を修正・洗練する。
・ 作業６：土地所有図を用いて、手作業で、開発のための敷地を集約（assemble）する。
・ 作業７：作業２で得た需要と修正された感受性を用いて、将来開発の量と種類を導く。住宅に関する分析の結果も含まれるべきである。
・ 作業８：入手可能な文献、市場調査・研究、データを用いて、各代替案の土地利用方針と開発基準が開発を規制した場合、開発がどこへ行
くのかを特定する。
・ 作業９：仮定、方法、感受性分析、結果、含意の概要を説明する技術
メモを作成する。


B 建設可能性・ 作業１：各容積率地区の代表的敷地・建物形態（規制）から投資の最大のリターンを生む建物の形態、規模、種類を明示する建物プロトタ
イプを開発する。建物形態（規制）は、各代替案の開発条件から得る。
1982 年代替計画案のために検討したプロトタイプを基礎として、さらなる分析・修正を行う。
・ 作業２：異なる容積率スケジュールと高さ制限の経済的実現可能性を評価する。
・ 作業３：異なる土地利用規制や開発基準の結果として発生するプロトタイプの変化を評価する。
289

・ 作業４：開発基準の結果としての建物のコスト及び収入の変化を評価する。
・ 作業５：ボーナス・スケジュールと開発権移転の経済的実現可能性と効率性を評価し、それがどの程度利用されるのか推定する。
・ 作業６：多様な開発タイプと敷地規模について、代替案の地価に対する影響を推定する。ゾーニング変更を行った比較可能な他のダウンタ
ウンにおいて行われた分析に基づく。
・ 作業７：仮定、方法、感受性分析、結果、含意の概要を説明する技術
メモを作成する。
C

雇用・ 作業１：ダウンタウン労働力の職種、人口統計、居住地の特徴に関する構成のデータを得るために雇用者／被雇用者に対する調査を行う。
調査では、雇用者のダウンタウンに留まること、より高い賃料を払うこと、別の場所に移ること、拡張しダウンタウンの被雇用者を増やすことに関する意思決定に影響する要素も明らかにする。
・ 作業２：都市圏の経済状況及び成長についての一定範囲の仮定、各代替案の下で起こる雇用成長の量を予測する。
・ 作業３：成長する雇用の種類と衰退する雇用の種類について説明する。
将来のダウンタウン雇用の構成をシアトル住民の雇用ニーズと比較する。
・ 作業４：異なる代替案の土地利用提案や開発基準がダウンタウン雇用を制限するかどうか評価する。もしそうであれば、どのような種類の雇用がどれだけ制限されるのか。
・ 作業５：ダウンタウン雇用者の将来の空間要件（１人辺り面積）に変化があるならば、その変化を特定する。また、全体的なダウンタウン
空間の需要に影響を与える可能性のある将来のオフィスの他の特徴を説明する。
・ 作業６：仮定、方法、感受性分析、結果、含意の概要を説明する技術
メモを作成する。
D

財政影響分析

・ 作業１：ダウンタウン・コミュニティ・サービスと公共ユーティリテ
ィを提供するための資本及び運営コストを特定する。
・ 作業２：各代替案の下におけるダウンタウン・コミュニティ・サービ
スと公共ユーティリティの需要の増加と変化を予測する。
・ 作業３：ダウンタウンに関連する政府の収入（税金、免許、手数料）を特定する。
・ 作業４：回避できない財政影響を低減するための手段を特定・評価する。
・ 作業５：仮定、方法、感受性分析、結果、含意の概要を説明する技術
メモを作成する。

290

第７章

［II

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

住宅］


A

将来開発

・ 作業１：各代替案についてダウンタウン住宅の需要スケジュールを作成する。ダウンタウン、市の残りの部分、都市圏の住宅需要の大きな違いを特定する。
・ 作業２：各代替案のダウンタウン住宅供給の影響を予測する。ダウンタウン住宅の量、種類、場所、価値（賃料、価格）のプロフィールを作成する。
・ 作業３：予測されるダウンタウン住宅の過不足を特定する。住宅需要が満たされないグループはどれか。それらのニーズの相対的大きさはどのくらいか。
・ 作業４：仮定、方法、結果、含意の概要を説明する技術メモを作成する。
B 開発経済・ 作業１：各容積率地区の代表的敷地及び建物形態の住宅（複合用途を含む）プロトタイプを開発する。
・ 作業２：ダウンタウン住宅開発のためのボーナス・システムや他のイ
ンセンティブの経済的実現可能性を評価する。
・ 作業３：ボーナス・システムの代わりにフィーによって支えられる低所得者向け住宅基金の経済的実現可能性と効果を評価する。
・ 作業４：仮定、方法、結果、含意の概要を説明する技術メモを作成す
る。



C

二次的影響

・ 作業１：既存の情報とデータに基づき、ダウンタウン住宅の既存のストックと構成を市の他の部分や都市圏と比較する。
・ 作業２：ダウンタウン開発のシアトルの近隣地区及び都市圏における住宅の供給、需要、ストック、構成に対する影響を評価する。
・ 作業３：各代替案におけるダウンタウン居住者の立ち退きの程度を予測する。潜在的な低減手段を特定し、実現コストを評価し、関連する
実現可能性要素について概説する。
・ 作業４：仮定、方法、結果、含意の概要を説明する技術メモを作成する。
［III 交通］


A

車両循環

・ 作業１：経済コンサルタントによって提供された 2000 年の土地利用
配置に基づき、目的、手段、時間別のトリップ表を作成する。
・ 作業２：各代替案のネットワークに応じて、スクリーンライン容量を修正する。
・ 作業３：各代替案のネットワークに応じて、スクリーンラインを超す
トリップ・アサインメントの決定ルールを修正する。
・ 作業４：手段及び時間別にスクリーンライン・セグメントにトリップ
291

をアサインする。
・ 作業５：アサインメントを修正・バランスする。
・ 作業６：各代替案の総 VMT を推定する。VMT の概要は大気汚染及びエネルギーの分析のインプットとして必要である。
・ 作業７：結果を評価し、問題を特定して概説する。結果の感受性分析を行う。
・ 作業８：クリティカルなスクリーンライン・セグメントを分析する。
・ 作業９：仮定、方法、感受性分析、結果、含意の概要を説明する技術
メモを作成する。


B 駐車場
・ 作業１：限定された駐車場調査を行う。
・ 作業２：５つの土地利用代替案の将来駐車場供給及び需要を算定する。
経済コンサルタントが将来のオフィス、小売商業、ホテル、住宅の建設に関する予測（場所も含む）を提供する。交通コンサルタントがダ
ウンタウンの８から 12 のサブエリアの将来の短時間・長時間駐車場
供給及び需要の予測を提供する。そして、市が 1980 年時点の既存駐車場供給目録と需要予測を提供する。
・ 作業３：短時間・長時間駐車場の潜在的不足を特定・概説する。不足の影響を概説する。また、長時間駐車場の過剰供給が公共交通利用を推進する方針・目標に与える影響を概説する。
・ 作業４：大体の実現コストも含めて、潜在的低減手段を特定する。実
現可能性に影響する関連要素を概説する。
・ 作業５：仮定、方法、感受性分析、結果、含意の概要を説明する技術
メモを作成する。



C

歩行者

・ 作業１：公共交通軸スタディ・エリア外の最大６つのキー・ロケーシ
ョンにおいて、正午及び午後ピーク時の歩行者通行量をサンプルする。
選択されたそれぞれの場所について、歩行者フロー率（pedestrians perfoot of effective sidewalk width per minute）を計算する。
・ 作業２：歩行者交通のトレンドを特定する。
・ 作業３：経済コンサルタントによって提供される将来開発の予測を用いて、キー・ロケーションと主要歩行者軸の将来歩行者フローを予測する。
・ 作業４：代替案毎の歩行者フローの質を比較する。歩行者混雑の潜在的箇所を特定する。
・ 作業５：大体の実現コストも含めて、潜在的低減手段を特定する。実
現可能性に影響する関連要素を概説する。
・ 作業６：仮定、方法、感受性分析、結果、含意の概要を説明する技術
メモを作成する。
D

大気汚染・騒音・エネルギー

・ 作業１：車両走行距離、車両速度、車両の年代、寒冷時始動の割合、排出要素の予測に基づき、グロス排出付加を予測する。2000 年に大
292

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

気汚染基準を満たすかどうか検討する。ダウンタウンの混雑したサブ
エリアにおける一酸化炭素、炭化水素、二酸化窒素の平均的濃度を推定する。可能であれば、ディーゼル車両の増加に伴う微粒子排出の増加についても検討する。
・ 作業２：既存のデータに基づきダウンタウンの潜在的騒音問題を特定する。ダウンタウン内の潜在的騒音問題エリアを示す地図を作成する。
ダウンタウンの居住者と就業者への騒音の影響を低減する建物デザイ
ンの要素を特定・説明する。
・ 作業３：交通コンサルタントによって提供される車両走行距離を用いて、各代替案の下における 2000 年の交通によるエネルギー消費を予測する。潜在的低減手段を特定、説明、評価する。
・ 作業４：大気汚染、騒音、エネルギー影響分析の仮定、方法、感受性分析、結果、含意の概要を説明する技術メモを作成する。
［IV

都市デザイン］
A

歴史的・建築的資源

・ 作業１：重要な歴史的・建築的資源のリストと地図を更新する。代替案で特定されている候補は別のカテゴリーに整理する。
・ 作業２：経済分析で検討された開発実現可能性を示すオーバーレイを用いて、各代替案について潜在的軋轢の数と程度を特定する。
・ 作業３：潜在的低減手段とその大体のコストを特定し、実現可能性に関わる要素を評価する。特に、ダウンタウンの歴史的建造物を保全す
るメカニズムとして、開発権移転や開発インセンティブの効果を評価する。どのような状況で開発権移転が開発ボーナスより魅力的なのか。
どのような建物タイプ、規模、場所が尤もらしい候補か。いくつの構造物が保全されるか。
・ 作業４：仮定、方法、感受性分析、結果、含意を説明する技術メモを作成する。
B 街路環境と歩行者アメニティ
・ 作業１：各代替案によるストリート・レベルの都市環境の変化を特定する。
・ 作業２：分析対象とする典型的なエリアを選定する（広幅員街路、峡谷のような街路、小売商業街路、眺望軸、街路公園、急傾斜街路など）。
４から６の典型的エリアを分析対象として選定する。
・ 作業３：各代替案と低減手段の影響を図面で示す。将来開発予測分析の結果を利用しつつ、写真を修正することにより、代替案と低減手段の 2000 年の街路景観への影響を示す。
・ 作業４：各代替案と低減手段の街路景観と歩行者アメニティに与える影響について、一般論を導く。
・ 作業５：各代替案が歩行者レベルの都市デザインに与える影響と低減
手段が特定・比較されるよう、記述的説明、表、イラストを作成する。



C

都市気候
293

・ 作業１：各代替案の風及び日影への影響を特定する。
・ 作業２：快適性問題に関係のある特徴と快適性問題を持たないと考えられる建設タイプを区別する。
・ 作業３：全ての代替案に適用され得る低減手段を特定する。低減手段
は、主に、プロジェクト特定的なデザイン・アクションとなる。そのような低減手段を実現する方法を概説する。分析結果より、提案されている風洞実験要件の対象としなくても良い種類のプロジェクトがあるかどうか検討する。
・ 作業４：将来開発予測の結果を用いて、公共公園、オープン・スペー
ス、典型的な歩行者ルートに対する日影の累積的影響を図で示す。結果は、代替案による日影の影響の違いを特定・比較し、提案されている高さ制限を調整するかも知れない。
・ 作業５：各代替案が都市気候に与える影響と低減手段が特定・比較されるよう、記述的説明、表、イラストを作成する。
D

スカイライン・イメージ・ 作業１：将来開発のイラストを作成するための４つの眺望点を選定する。都市デザイン・コンサルタントの支援の下、経済コンサルタント
が各代替案の下における新規建設の高さ、かさばり、場所を決定する。
・ 作業２：各代替案の下における 2000 年のスカイライン・イメージを図で示す。選定された眺望点から撮影した写真を拡大し、様々な図法を用いてスカイライン・イメージを作成する。結果は、フォト・モン
タージュで表現される。
・ 作業３：各代替案が様々な眺望点からのスカイライン・イメージに与える影響について、一般論を導く。高さ制限、かさばり、建物のシェーディングはスカイライン・イメージにどのような影響を与えるのか。
7-3-4

土地利用と開発に対する影響評価

土地利用と開発に対する環境影響評価の結果は、次のように提示された。


現況・ 歴史的全体像
・ 近年の建設：1975 年~1982 年（図、表）・ 既存の土地利用パターン
・ 主要土地利用（図）・ 地上階土地利用（図）・ 沿岸線環境
・ 歴史的変遷（年表、表：埠頭利用の変遷）
・ 土地利用規制（図）・ ウォーターフロントの土地利用（表：土地利用）影響・ 将来開発予測アプローチ
・ 新規開発の量（表：空間トレンド予測、表：代替案毎の空間予測：
1985-2000、表：タイプ別既存及び予測空間）
294

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

・ 新規開発の場所（表：代替案毎のオフィス・スペース配置、図：将来
開発予測

５つの代替案）

・ 新規建物の数と規模（表：建物規模毎の新規商業開発の配置、表：建物規模毎の新規住宅開発の配置、表：高さ毎の新規開発の配置）
・ 既存土地利用への影響（表：新規開発により除去されるタイプ別既存
スペース）・ 新規開発をサポートする利用可能な土地の適切性（表：商業ホールディング・キャパシティ、表：代替案の住宅キャパシティ）
・ 間接的影響
・ 許可される建物エリアの比較（No Action と Proposed Action）
・ ウォーターフロントへの影響

図 7-3-7

将来開発予測（Land Use and Transportation Project, City of Seattle (1983) “Draft

Environmental Impact Statement for the Land Use and Transportation Plan for Downtown
Seattle Volume 1”, pp.127-128, p.130, 132, 135 ）295

図 7-3-7（続き）

296

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

図 7-3-7（続き）

297

7-3-5

都市デザインと美観に対す影響評価

都市デザインと美観に対す影響評価の結果は、次のように提示された。


都市気候：風・ 現状（図：一般的な風害、表：風速とその影響、都市風害用の歩行者
安全・快適基準、図：平均地上風速、）・ 影響（風影響

４つの代替案、表：風影響の概要）

都市気候：日照と日影
・ 現状
・ 影響
・ 歩道への影響（図：日影

４か所

４つの代替案、歩道への平均日影割合）
・ 既存及び提案されたオープン・スペースへの影響（表：日影によって影響される既存及び提案されたオープン・スペースの数、
表：公園及びオープン・スペースへの日影影響）

街路環境と歩行者アメニティ・ 現状
・ 開発パターン・ 建物高さと街路環境の質（図：建物高さによって特徴付けられるエリア）
・ 特別な特徴と街路環境の詳細（図：ダウンタウンの公共スペー
ス、図：歩行者利便施設、図：特別要素）
・ 影響
・ 街路セグメント影響（表：街路セグメント分析、図：分析対象
箇所、図：街路及び歩行者アメニティ

多数）

・ ダウンタウン街路レイアウト（図：一般的な街路環境影響）

スカイライン・ 現状
・ 影響（図：スカイライン

２ヶ所から、既存スカイライン・イメージからの変化）


眺望軸
・ 現状
・ 影響



公共公園、ScenicRoute からの眺めとランドマークへの眺め・ 現況・ 公共公園（表：公共公園からの既存の眺め、図）・ Scenic Route（図）・ ランドマーク
・ 影響（表：将来の眺望を害する可能性）
・ 低減手段・ 回避できない影響ウォーターフロントの都市デザイン
・ 現状
298

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成・ 影響（表：ウォーターフロントの都市デザインへの影響の比較）

図 7-3-8

風の影響：一般的な説明（Land Use and Transportation Project, City of Seattle(1983) “Draft Environmental Impact Statement for the Land Use and Transportation Plan for
Downtown Seattle Volume 1”, p.302）299

案１：No Action

案２：Proposed Action

案３：Allied Arts

案５：Regional Employment Center

図 7-3-9

風の影響（Land Use and Transportation Project, City of Seattle (1983) “Draft

Environmental Impact Statement for the Land Use and Transportation Plan for Downtown
Seattle Volume 1”, pp.307-310）

300

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

図 7-3-10 日照・日影の影響：3rd Avenue and Bell Street（Land Use and Transportation
Project, City of Seattle (1983) “Draft Environmental Impact Statement for the Land Use andTransportation Plan for Downtown Seattle Volume 1”, p.315）

301

図 7-3-11

街路及び歩行者アメニティへの影響：3rd Avenue & Bell Street（Land Use andTransportation Project, City of Seattle (1983) “Draft Environmental Impact Statement for theLand Use and Transportation Plan for Downtown Seattle Volume 1”, p.352）
302

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

図 7-3-12 一般的な街路環境影響（Land Use and Transportation Project, City of Seattle(1983) “Draft Environmental Impact Statement for the Land Use and Transportation Plan for
Downtown Seattle Volume 1”, p.352）

図 7-3-12 スカイライン（Land Use and Transportation Project, City of Seattle (1983) “Draft
Environmental Impact Statement for the Land Use and Transportation Plan for Downtown
Seattle Volume 1”, p.359）
303

7-3-6

考古学と歴史保全に対する影響評価

考古学と歴史保全に対する影響評価の結果は、次のように提示された。


図：現状（保全目録）

影響（表：歴史的建造物と開発の軋轢の数と程度

２、図４か所、表：

再開発されやすい歴史的建物、表：未利用開発権の概要）
・ 取り壊しの可能性
・ 開発との軋轢
・ 高さ／かさばり・ 街路壁の連続性・ 用途の連続性
・ Economic Recovery Act of 1981
・ 開発権移転

図 7-3-14 歴史保全への影響（Land Use and Transportation Project, City of Seattle (1983)“Draft Environmental Impact Statement for the Land Use and Transportation Plan for
Downtown Seattle Volume 1”, p.359）
304

第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

●参考文献- Land Use and Transportation Project, City of Seattle (1983) “Draft Land Use andTransportation Plan for Downtown Seattle”- Land Use and Transportation Project, City of Seattle (1983) “Draft Environmental Impact
Statement for the Land Use and Transportation Plan for Downtown Seattle Volume 1”- Land Use and Transportation Project, City of Seattle (1983) “Draft Environmental Impact
Statement for the Land Use and Transportation Plan for Downtown Seattle Volume 2”

305

7-4

土地利用・交通プラン市長案及び環境影響評価書修正版の作成

7-4-1

パブリック・レビューの方法

土地利用・交通プラン素案に対する幅広い市民の意見は 50 回を超えるパブリック・
ミーティングやプレゼンテーション、計画委員会フォーラムで、環境影響評価書素案に対する幅広い市民の意見は２回のパブリック・ミーティング、パブリック・ヒアリ
ングで収集された。市長フォーラムは、それら全てを総括するものであった。そして、収集された意見に基づき、土地利用・交通プラン素案と他の代替計画案、環境影響評
価書素案が修正され、土地利用・交通プラン市長案及び環境影響評価書修正版となっ
た。
7-4-2

土地利用・交通プラン素案の修正内容と修正理由

修正内容の概要は、次の通りである。


案１：NoAction
・ 修正なし



案２：ProposedAction（本命案）
・ 土地利用地区：12 地区から 11 地区へ、地区境界、許容密度、地区名称等の修正
・ オープン・スペース：街路公園提案及び街路公園分類システムの小修
正、ベルタウン見晴し台（overlook）の削除
・ 交通：「周縁部トランジット・センター付きトランジット・モール」のコンセプトから「メトロ・トランジット・トンネル」のコンセプト
へ、自転車ルートの拡張、駐車場施策の修正
・ 住宅：新たな住宅施策の追加
・ 街路環境：地上階利用と街路分類の連携、商業業務地区における上階
壁面後退規制を建蔽率制限へ、眺望軸の追加、看板規定の修正、街路壁と街路分類の連携
・ 歴史保全：最高容積率制限の免除、ランドマークが取り壊された際の容積率ボーナス・システムの不適用
・ インセンティブ・システム：開発権移転プログラムの修正、容積率ボーナス・システムの修正
・ 実現と管理：コミュニティ開発プログラム・エリアの指定、ゾーニン
グ変更手続きの設定など



案３：AlliedArts
・ 修正なし



案４：LimitedGrowth・ 土地利用規制の修正（強化）：2000 年の就業者数を低コスト交通シス
テム・マネジメント（公共交通専用道路の確保、ピーク時間の分散、
フレックス・タイムの導入、ダウンタウン周辺バス・ルートの再検討など）で受容可能なレベル（150,000 人）に抑制するために、土地利用規制を案２で受容される成長の約半分を許容する程度に・ アフォーダブル住宅に関する施策の追加
306

第７章



ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

案５：RegionalEmploymentCenter・ 交通：「周辺部トランジット・センター付きトランジット・モール」のコンセプトから「メトロ・トランジット・トンネル」を含むコンセ
プトへ

そして、土地利用（土地利用地区、最高容積率・高さ制限）に関する修正内容・理由の詳細は、表 7-4-2 及び次の通りである。


案２：ProposedAction（本命案）
・ 土地利用地区が 12 地区から 11 地区へ、地区境界、最高容積率・高さ
制限の修正
・ 主な修正理由は、容積率や高さの漸進的な変化の実現、住宅供給の刺激、既存の開発パターンの反映、コミュニティの意見への対応



案４：LimitedGrowth・ 建築許可配分（rationing）と高さ・密度（容積率）規制の組み合わせによって、2000 年の就業者数を 150,000 人に抑制することが目的
・ 環境影響評価及びパブリック・アウトリーチの前は、案１と同様、従来の土地利用規制であったが、その後は、案２で受容される成長の約半分を許容する程度の土地利用規制に修正（強化）された。
・ 最高高さ制限は、350 フィート（オフィス・コア）から 65 フィート
（ダウンタウン周縁部）までの範囲
・ 最高容積率は、一般的に、従来の Metropolitan Commercial（CM）とMetropolitan Business（BM）には 1000%、Multiple Residence - Mixed
Density（RM-MD）には 500%が設定されている。

●参考文献- Land Use and Transportation Project, City of Seattle (1984) “Final Environmental Impact
Statement for the Land Use and Transportation Plan for Downtown Seattle Volume 1”- Land Use and Transportation Project, City of Seattle (1984) “Final Environmental Impact
Statement for the Land Use and Transportation Plan for Downtown Seattle Volume 2”307

表 7-4-1

土地利用に関わる修正内容・理由

修正前の名称 修正内容
Office Core
地区南端をより厳しい密度・高さ制限を持つ別地区(OC)（Downtown Office Core - 2）として分離

住宅ボーナスを適用した場合の最高容積率制限を2000%に緩和、住宅施策がない場合の最高容積率制限を1500%に強化

修正理由
修正後の名称
Downtown Office Core - 1地 Downtown
区へのより強度な開発の集 Office Core 中、高さが低く住民が集中 1 (DOC-1)
するパイオニア・スクエアとインターナショナル・
ディストリクトへのより漸進的な変化の実現のため住宅供給を刺激するため

OfficeExpansion
Area (OEA)

地区境界の修正（Downtown Office Core - 1地区南側の追加を含 Downtown Office Core地区 Downtown
む）、高さ・容積率制限の強化（住宅ボーナスを適用した場合 から周辺地区へのより漸進 Office Core 2 (DOC-2)
は修正前と同じ容積率が許可される）的な変化の実現、Retail
Core地区周辺の開発パター
ンの反映のためMixed Use - 高さ制限を部分的に300フィートから240フィートへ、240
小規模スケールの複合利用 Downtown
Westlake
開発を促進し、デニー・レ Mixed
フィートから160フィートへ強化(MU-W),
Commercial
グレード地区の小規模ス
Mixed Use ケールの商業・住宅エリア (DMC)
First Avenueへの漸進的な変化を実現
Corridor (MUパイク・プレイス・マーケット東側は高さ規制を240フィート Retial Core地区からマー
FAC)から160フィートに強化
ケットへの漸進的な変化を実現するためDenny
一般的には、容積率制限を解除し、住宅の密度を高さとかさば このエリアを住宅中心のコ Downtown
Regradeり（bulk）の基準のみで規制することにより、85フィート・エ ミュニティとして強調する Mixed
Residential
Residential
ため
リアを除き、より高い住宅密度を許可(R-DR),(DMR)
Downtown
Mixed
Residential地区の一部では商業容積率制限を緩
DennyRegrade和、その他では強化
Mixed (MU高さ65フィートのエリアが落とされているが、修正前はDenny DR)
Regrade Mixed Use土地利用地区に含まれていた高さ65フィート
及び55フィートのエリアはDowntown Harborfront - 2地区の一部に含まれる。
Mixed Use Waterfront(MU-W)
Mixed Use Pioneer
SquareInternational
District (MUPSID)

北にブロード通り（修正前はDenny Regrade Mixed Use）まで拡 ハーバーフロントのこの部 Downtown
分の連続性を強調するため Harborfront 大
2 (DH-2)
Pioneer
パイオニア・スクエアの東側境界を４番通り南に移動、ユニオ Square Mixed
ン・ステーション回廊はInternational MixedとInternational District(PSM)
Residential土地利用地区の一部にResidential International
District (RID)
Mixed Use International
District (MUID)

西側境界の微調整

既存の開発パターンに対応させるため（コミュニティの意見に対応）Pioneer Square Mixed土地利用地区内の新規開発からの開発権移 エリア内のインフィル開発を促進するため
転を許可
Pioneer Square Mixed地区では高さ規制を120/150フィートから
100/120フィートに強化

住宅開発の可能性を広げる International
District
ため
Residential(IDR)
International
ユニオン・ステーション回廊を含むように拡大
District Mixed
ユニオン・ステーション・エリアでは高さ制限を強化し商業容 コミュニティの意見に対応 (IDM)
積率を300%にするため他のInternational District Mixed地区でも商業容積率を600%から300%に強化Retail Core(RC)

高さ規制を400フィートから240フィートに強化、主要小売り店 ボーナスは市議会条件付き利用（Council conditional use）にHarborfront(H)

最高建蔽率、最高建物高さ、海岸線エリアに適用される特別な 規定、眺望回廊、パブリック・アクセスを含む基礎開発基準の設定、停泊所の義務づけ、地階は水面依存利用または公共アクセスに対応した小売り利用、ホテルと住宅の利用は禁止のまま
ピア54から57は海岸線方針の下で歴史的特徴エリア（Historic このエリアの物的特徴と外Character Area）に指定（ガイドラインあり）、歴史的特徴エリ 観を維持するため
アの外では水面依存利用のインセンティブ（建蔽率・高さ制限の緩和、眺望回廊と公共アクセスの規定の柔軟化）を設定
アラスカン・ウェイ東側のアップランド敷地は他の土地利用地 区（主にDowntown Mixed CommercialとDowntown Mixed
Residential、Downtown Harborfront -2の開発基準によって規制
Burlington Northernの線路はダウンタウン下の既存のトンネルに移設（ベル通り南側でウォーターフロントから姿を消す）
アラスカン・ウェイの通過交通を抑制

歩行者環境とオープン・ス
ペース提供を高めるため
眺望回廊、水へのアクセス、パブリック・オープ
ン・スペースの維持のため

街路廃止の抑制308

Downtown
Retail Core
(DRC)
Downtown
Harborfront 1 (DH-1)

第７章

7-5

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

小結：計画策定技法に関わる要点

第７章では、計画策定過程前半で準備された素材を基礎として計画案が構成された
計画策定過程後半（1981 年冬頃~1984 年）の「1982 年代替計画案の作成」
（7-1）
、
「パ
ブリック・レビューと密度・建物形態調査・研究の実施」（7-2）、「土地利用・交通プ
ラン素案及び環境影響評価書素案の作成」（7-3）、「土地利用・交通プラン市長案及び環境影響評価書修正版の作成」（7-4）に関わる中間成果及び個別作業の内容を記述・再現した。
「1982 年代替計画案の作成」（7-1）で適用された計画策定技法に関する要点は、次の４点である。


１点目は、15 の代替計画案の評価・選択作業の内容である。まず、市長ダ
ウンタウン作業部隊は、代替計画案の提案者を招いて質疑応答を行う「マラソン・セッション」を行い、代替計画案のテキストと図面を端から端までレビューした。一方、LUTP チームは、15 の代替計画案を土地利用パターン、交通、社会サービス、都市デザインなどの分野別にいくつかの質問やテーマに沿って分析した資料を準備した。そして、市長ダウンタウン作
業部隊は、５ヶ月間に渡る公開会議において、LUTP チームが準備した資料に基づき、15 の代替計画案の評価・選択を行った。



２点目は、1982 年代替計画案の作成方針である。1982 年代替計画案は、15の代替計画案の部分を組み合わせ、それまでの成果を初めて１つの計画案
としてまとめたものであった。それは、交通容量に基づく土地利用の決定、用途複合の奨励、自然的・物理的特徴の継承、地区間のつながりの強化、歩行者環境の重視を原則として作成された。



３点目は、1982 年代替計画案の内容である。1982 年代替計画案は、土地利用及び都市デザイン、交通、特別要素で構成された。特に土地利用は、
一般的土地利用分類、容積率、建物高さ、地上階用途条件、街路壁・壁面
後退の５つの変数によって決定された。



４点目は、1982 年代替計画案に残された課題である。市長ダウンタウン作
業部隊は、1982 年代替計画案に残された課題として、複雑な土地利用規制
下での望ましい開発の実現可能性の検討、建物高さ規制の妥当性の検討、提案された変化の累積的影響の検討などを挙げた上で、1982 年代替計画案
が環境影響評価の対象としては未完成であるとの結論を出した。

「パブリック・レビューと密度・建物形態調査・研究の実施」（7-2）で適用された計画策定技法に関する要点は、次の２点である。


１点目は、パブリック・レビューを通じて明らかになった土地利用の論点である。例えば、複雑な土地利用規制と望ましい開発の実現可能性の関係、
予測可能性の確保、ボーナス・システムの基本的考え方、高さ規制の妥当性などの論点が明らかになった。



２点目は、1982 年代替計画案で提案された土地利用規制・開発基準をテスト・洗練し、土地利用計画素案に含める開発基準を設定するために実施された密度・建物形態調査・研究の方法と結果である。調査・研究の方法は、（１）開発基準の仮定→（２）テスト敷地の選定・最大建物形態の特定→
309

（３）テスト敷地におけるプロトタイプ開発の想定→（４）テスト敷地における開発可能性の分析→（５）開発基準の評価→（６）開発基準の選定であった。調査・研究の結果、高さ規制が場所によって強化・緩和・撤廃
されるなど、1982 年代替計画案の開発基準が変更され、土地利用計画素案の開発基準が設定された。
「土地利用・交通プラン素案及び環境影響評価書素案の作成」（7-3）で適用された計画策定技法に関する要点は、次の６点である。


１点目は、土地利用・交通プラン素案の内容である。特に土地利用については、パブリック・レビューと密度・建物形態調査・研究を通じて、開発基準（土地利用規制）がより現実的なものへと変更された。



２点目は、環境影響評価の対象と項目である。環境影響評価の対象には、案の考えられる範囲（広がり）を示すため、土地利用・交通プラン素案（Proposed Action 案）の他、No Action 案、市長ダウンタウン作業部隊が選定した LUTP: Regional Employment Center 案と Allied Arts of Seattle 案、そして、市議会が検討を主張した Limited Growth 案の５案が含まれた。また、
環境影響評価の項目は、土地利用、人口・住宅・雇用、交通、都市デザイ
ンと美観、歴史と考古学、公共サービスと都市基盤、公共財政、エネルギ
ー、大気、騒音、光、海岸線自然環境など（さらに小項目あり）多岐に渡った。



３点目は、LUTP チームが入札するコンサルタントに提示した環境影響評
価の方法である。経済／財政（将来開発、建設可能性、雇用、財政評価分
析）、住宅（将来開発、開発経済、二次的影響）、交通（車両循環、駐車場、歩行者、大気汚染・騒音・エネルギー）、都市デザイン（歴史的・建築的資源、街路環境と歩行者アメニティ、都市気候、スカイライン・イメージ）に関する影響評価の方法が提示された。

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４点目は、土地利用と開発に対する環境影響評価の結果の提示方法である。
将来開発予測分析のアプローチにより、新規開発の量と場所、新規建物の数と規模、既存土地利用への影響、新規開発を受容する土地の適切性などが評価された。

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５点目は、都市デザインと美観に対する環境影響評価の結果の提示方法である。風、日照と日影、街路環境と歩行者アメニティについてはいくつかの典型的箇所の事例調査・研究が行われ、スカイラインについては West
Seattle から見えるダウンタウン・スカイラインの将来予測図が描かれるなどした。

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６点目は、考古学と歴史保全に対する環境影響評価の結果の提示方法である。歴史的建造物と新規開発の軋轢の数と程度の検討、再開発されやすい
歴史的建物の特定、未利用開発権の特定などが行われた。

「土地利用・交通プラン市長案及び環境影響評価書修正版の作成」（7-4）で適用された計画策定技法に関する要点は、次の３点である。
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１点目は、土地利用・交通プラン素案及び環境影響評価書素案に対するパブリック・レビューの方法である。50 回を超えるパブリック・ミーティン
グやプレゼンテーション、都市計画委員会フォーラム、パブリック・ヒア
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第７章

ダウンタウン・シアトル土地利用・交通プランの策定（２）：計画案の構成

リング、市長フォーラムが行われた。
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２点目は、土地利用・交通プラン素案の修正内容と修正理由である。土地利用については、場所によって一般的土地利用分類の境界の変更、容積率の強化・緩和、高さ規制の強化・緩和・撤廃などの修正があり、その理由
は、住宅供給の奨励、容積や高さの漸進的変化、コミュニティの意見への対応などであった。

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３点目は、環境影響評価書素案の修正である。土地利用・交通プラン素案
から土地利用・交通プラン市長案への修正に伴い、環境影響評価素案も修正され、環境影響評価書修正版が発行された。

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