━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 168 号)━━
〜宅建取引⼠試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン〜
配信⽇：2020.11.1（⽇）⼀般財団法⼈

不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集⻑ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引⼠資格試験に合格した⽅々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した⽅も対象です。）
現在、宅建業に従事している⽅には実務に役⽴つ情報を提供するとともに、他の⽅々にも参考にしていただける情報を提供することを編集⽅針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個⼈情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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目次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今⽉の視点・・・◆

当機構からのお知らせ

・・・ 第 112 回 講演会のお知らせ◆⾏政の動き

・・・

賃貸住宅管理業務等適正化関連法案ほか◆

最近の判例から・・・

融資特約の助⾔義務◆

マーケットの動き

・・・

国⼟交通⽉例経済ほか◆ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ

・・・

各種団体のセミナー・研修等

◆◇◆

今⽉の視点

フランスのまちづくりの動向◆◇◆1

★☆《フランスのまちづくりの動向》★☆
RETIO のメールマガジンをご覧いただいている皆様、こんにちは。
新型コロナウイルス感染症の対応につきまして、新たな⽣活様式の下、様々な経済活動・社会活動において、いろいろなご苦労、ご努⼒をなされておられることと存じます。⼼よりお⾒舞い申し上げますとともに、深く感謝申し上げる次第です。
今回は新型コロナウイルス感染症の影響もあり、少し前の状況ということなりますが、調査する機会がありましたフランスのまちづくりの動向について取り上げたいと思います。
まず、フランスのまちづくりにおいては気候変動への適応という観点から都市の持続可能性、サステナブルなまちづくりについて強い関⼼が持たれています。LRT(路⾯電⾞)など公共交通を活⽤したまちづくりもその⼀⾯ですが、その政策の⼀つとして「エコカルティエ認証（環境配慮型地区認証）」という制度が実施されています。この制度は持続可能なまちづくりに係る模範的な事業に取り組む環境配慮型地区を認証するという取り組みであり、気候変動への適応という地球規模の課題に対してローカル(地区)レベルで対応する取り組みを評価するものです。現在約 800 のエコカルティエ(環境配慮型地区)を認証しており、エコカルティ認証に対する認知度は⾼く、まちのイメージアップにつながりますが、政府による直接的な財政的⽀援はないそうです。⽇本では「ふなばし森のシティ」がフランス国外では初めて認証を受けたとのことです。
また、⽇本ではあまり聞きなれないと思いますが、まちづくりにおいては⽣物多様性の確保が重視されており、⽇本でいうと⾃然環境の確保に向けた取り組みとイメージが重なますが、もう少し幅広い様々な取り組みが⾏われています。例えば、パリ市では、⽣物多様性の確保に対する市⺠の認識の⾼まりを背景に、2011 年に開始し、2018 年に 2024 年まで延⻑された⽣物多様性計画に基づき、緑化街路、⾞両規制・排除、壁⾯・屋根緑化、都市農業の振興等の積極的な取り組みを⾏っており、気候変動への適応にも効果的と認識しているそうです。
特に注⽬されるのは、セーヌ河岸沿いの⾼速道路を 2016 年に閉鎖して、その跡地にセーヌ河岸公園の建設を計画し、2019 年 6 ⽉に道路廃⽌を正式決定し、3km に渡る植樹を⾏うことです。これは環境配慮型交通の利⽤促進を⽬的としており、浸⽔想定地帯であるため設置物は全て移動可能なものである必要がありますが、緑化スペースの確保、レストラン等のテラス席の設置を⾏うとともに、⽣物多様性の確保のための⿃巣箱、昆⾍フィーダー、コウモリ巣箱等の設置が進められています。
つぎに、まちづくりにおける防災・復興に向けた取り組みですが、⽇本でも近年の⼤規模災害への対応が緊急の課題となっていますが、フランスでも同様の問題が課題となってお2

り、例えば、2018 年 10 ⽉に⼤規模災害が発⽣したオード県では、復興に向けた取り組みとして市街中⼼部の浸⽔地区の住居解体後の空き地について、エコカルティエ、都市緑化、都市農業等を盛り込んだ地区計画を被災者も参加して策定する取り組みなどが⾏われているそうです。
また、⽇本でも迅速な避難の確保を図るためのハザードマップ(浸⽔想定区域)についてその策定や重要事項説明への追加等の取り組みが進められているところですが、フランスでは 100 年周期で洪⽔が想定されるような浸⽔想定区域では強い建築規制がかけられており、特に被災可能性が⾼い地域では建築禁⽌の規制が存在するそうです。
以上、雑駁な内容で恐縮ですが、フランスのまちづくりの⼀端を紹介させて頂きました。
当機構としては、様々な観点から、国⼟交通省との連携を図りつつ、今後とも不動産取引をはじめとした不動産に関する調査研究を推進してまいりたいと存じます。

◆◇◆

当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《第 112 回 講演会のお知らせ》☆★
当機構主催により、下記のとおり講演会を開催致します。
なお、新型コロナウィルス感染拡⼤防⽌の観点から、オンラインで開催しますので、聴講者様は PC・スマートフォンでの聴講となります。
演題：「不動産売買契約紛争の実践知」
不動産売買契約の様々な紛争（契約の成否、売主の説明義務、⼿付、契約不適
合責任、契約解除等）の対応について、弁護⼠の熊⾕先⽣から実践的なポイン
トを裁判例等を通じて解説いただきます。

講師：涼⾵法律事務所

⽇時：令和 2 年 11 ⽉ 27 ⽇（⾦）

聴講料

弁護⼠

熊⾕則⼀（くまがいのりかず）⽒
午後 2 時〜3 時 30 分

：5,500 円／1 名 ※消費税込です。

申込期限：令和 2 年 11 ⽉ 20 ⽇（⾦）
但し、定員（200 名）になり次第締め切らせていただきます。
申込⽅法：詳細は当機構ＨＰをご覧ください。
https://www.retio.or.jp/guide/index.html

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★☆《令和 2 年度宅建⼠資格試験（10 ⽉実施分）受験状況（速報）》☆★
令和２年度の宅建⼠資格試験（10 ⽉実施分）の受験状況（速報）が纏まりました。
受験者の皆様お疲れ様でした。
合否は、12 ⽉２⽇（⽔）９時 30 分から当機構ＨＰで発表します。
https://www.retio.or.jp/exam/pdf/uketuke_jokyo.pdf★☆《新刊出版物のご案内》☆★
「新 不動産取引の紛争 裁判によらない解決事例集」
当機構の特定紛争処理事業（ＡＤＲ）で採り上げた平成 15 年度から平成 30 年度までの 63 事案のうち、機関誌ＲＥＴＩＯに掲載した 54 事案について、紛争類型別に分類・整理を⾏い、解決事例集として取り纏めたものです。（2,200 円 税込み）

★当機構出版物のご購⼊については、当機構ホームページからお申込み頂けます
http://www.retio.or.jp/guide/guide01.html◆◇◆⾏政の動き◆◇◆★☆《賃貸住宅管理業務等適正化関連法案》★☆
第 201 回国会において成⽴した、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（令和２年法律第 60 号）の特定賃貸借契約の適正化に関する措置等に係る部分を施⾏するため、10 ⽉ 13 ⽇、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の⼀部の施⾏期⽇を定める政令」及び「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施⾏令」が閣議決定されました。
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00002.
html★☆《サブリース事業適正化ガイドラインの策定》★☆
4国⼟交通省は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和２年６⽉公布）」（サブリース新法）のうち、サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に関する措置（令和２年 12 ⽉ 15 ⽇施⾏）について、具体的な規制の対象を事例等で明⽰した「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定致しました。（10 ⽉ 16 ⽇公表）
[ガイドラインのポイント（詳細は別添 URL をご覧下さい）]・不当勧誘等の禁⽌の対象となる「勧誘者」に、建設請負や不動産売買の際に契約の勧誘を⾏う建設業者や不動産業者や、サブリース業者から勧誘の依頼を受けた賃貸住宅のオーナーが該当することを明確化しました。
・「家賃保証」等の誤認を⽣じやすい⽂⾔を広告に使⽤する場合は、その⽂⾔に隣接する箇所に、定期的な家賃の⾒直しがある場合にその旨及び借地借家法の規定により家賃が減額され得ることを必ず表⽰しなければならないこととしました。
・契約の締結前に、オーナーに対し、契約条件に関わらず借地借家法に基づき家賃が減額され得ること等を書⾯に記載して説明しなければならないことを明確化しました。
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00004.
html★☆《令和元年度宅地建物取引業法の施⾏状況調査結果》★☆
国⼟交通省は、10 ⽉ 16 ⽇、令和元年度における宅地建物取引業法に基づく国⼟交通⼤⾂及び都道府県知事による免許・監督処分の実施状況及び宅地建物取引⼠登録者数の状況についてとりまとめ公表しました。宅地建物取引業者数は６年連続で増加しています。
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00003.
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最近の判例から◆◇◆[融資特約の助⾔義務]
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買主がフラット35の融資を利⽤する予定を知りながら、融資特約を設定・助⾔する義務を怠った等として、買主が媒介業者に対して媒介契約の債務不履⾏による損害賠償を求めた事案において、媒介業者に義務違反は認められないとして買主の訴えが棄却された事例（東京地裁 平成30年11⽉13⽇判決 ウエストロー・ジャパン）

１ 事案の概要
買主Ｘ（原告）は、既存マンションからの住み替えのため、平成28年11⽉、媒介業者Ｙ（被告）の媒介により、売主Ａとの間で中古マンション（旧耐震基準）を3,450万円で購⼊する売買契約を締結し、Ａに⼿付⾦180万円を⽀払い、Ｙに約定媒介報酬の半額となる53万円余を⽀払った。
また、売買契約の締結に先⽴ち、Ｘは、Ｙから提⽰された売買契約書案では融資特約が付されていなかったため、融資特約を設定するよう要望したが、これについてＡが、⾦融機関の事前審査の承認を得てから契約して欲しいと反対したことから、融資特約は設定されずに本件売買契約が成⽴した。
本件売買契約成⽴後、本件マンションは旧耐震基準の建物であり、フラット35の耐震評価基準を満たしていないことが判明した。
そのため、Ｘは、Ｂ銀⾏のフラット35の融資については、融資を受けることができないこととなったが、Ｃ銀⾏からは通常のローンにて2,300万円の融資承認が得られた。
しかし、本物件の購⼊意思がなくなったＸは、Ａに錯誤無効により本件売買契約を解除する旨の意思表⽰を⾏い、その後、調停により、Ａとの間では、⼿付⾦180万円の内、解決⾦として25万円をＡがＸに⽀払う旨の和解が成⽴した。
そのうえでＸは、Ｙに対し、(1)Ｘの資⾦計画を誤認し、Ｘの明⽰的な指⽰に反して、ＸとＡとの間の売買契約に、適切な融資特約を設定しなかった、(2)Ｘがフラット35の融資を利⽤する予定であることを知りながら、フラット35の適合性の事前審査を取り次いだり、フラット35の融資を受けられなかった場合に売買契約を解除できる旨の融資特約を設定するように助⾔しなかった，(3)融資の承認が得られた時点で売買契約を締結したいというＡの意向をＸに報告しなかったなどと主張して、媒介契約の債務不履⾏による損害賠償として、208万円余（ＸがＡに⽀払った⼿付⾦180万円から調停によりＡから返還された25万円を控除した155万円と、ＸがＹに⽀払った媒介報酬53万円余の合計額）の⽀払を求めて提訴した。

２ 判決の要旨

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裁判所は、次のように判⽰して、Ｘの請求を棄却した。
（Ｘが主張する融資特約の内容）
上記(1)のＸが主張する融資特約とは、ＸはＹから買取保証を受けていたこと、Ｃ銀⾏から融資承認を受けていたこと等からすると、「フラット 35 を利⽤した融資を受けなければ、本件売買契約を解除できる」という特約と解される。
（フラット 35 を利⽤した融資を受ける必要性の伝達の有無）
本件証拠上、Ｙから本件マンションがフラット35の耐震基準を満たさず、不適合であるとの通知を受けた後も、Ｂ銀⾏から2,300万円の融資の承認が得られたとして、本件売買契約の残⾦の⽀払を履⾏する意向を⽰したこと、本件マンションは旧耐震基準の建物であることは、重要事項説明書に記載されていたが、本件売買契約締結前に、フラット35を利⽤する場合に問題となり得る耐震性等が話題となった事実は⾒当たらないことなどからす
ると、ＸがＹに対し、本件売買契約締結前に、本件売買代⾦の調達のためにフラット35を利⽤することを伝えていたとは認められない。
（フラット35に関する融資特約の設定・助⾔義務違反の有無、フラット35の事前審査に関する助⾔・取次義務違反の有無）
以上のように、ＸはＹにフラット35を利⽤することを伝えていたとは認められないた
め、Ｘから、融資特約を付加するように要望があったとしても、Ｙには、フラット35の融資を受けられなければ解除できる旨の融資特約を設定したり、そうすべきと助⾔したりする義務があったとは認められない。
また、同様の理由から、Ｙに本件マンションの適合証明を得られるかどうか、本件売買契約締結前に照会するよう助⾔したり、事前審査の取次を⾏ったりすべき義務を認めることはできない。
（Ａの意向をＸに報告する義務違反の有無）
Ｘが融資を受ける予定であることを知りながら、結局は、Ｘが融資の承認を得たことを確認せずに、本件売買契約を締結したことからすれば、Ａの真意は、売主の地位を不安定にする融資特約を⼊れたくないということにあったのであって、⾦融機関の事前審査の承認を得てからではないと契約を締結したくないというものではなかったと解するのが相当である。
したがって、Ｙは、媒介者として、Ａが融資特約を設定することに反対しているということを伝えれば⾜りるというべきである。

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３ まとめ買主がローン特約を特に排除する場合は別として、媒介業者は、買主の資⾦計画を確認し、融資を利⽤することが分かれば、融資を否認された場合に備えたローン特約を盛り込む必要があります。
もし、媒介業者がこれを怠りローン特約条項を設けなかったり、ローン特約条項（⾦融機関、融資額、返済条件等）が曖昧であるため、買主が無条件で売買契約を解除できず、違約⾦等の⽀払を余儀なくされた場合には、媒介業者は賠償責任を負うこととなります。
（参考：⼤阪⾼裁H12.5.19 RETIO47-61、東京地裁 H24.11.7 RETIO90-136）
本件は、⼀般的なローン特約条項の設定・助⾔義務でなく、フラット35に係るローン特約条項の設定・助⾔義務が争われたものであり、事案判断により、その義務がないとされたものですが、いずれにしても、ローン特約条項の設定・助⾔義務に関しては紛争になる場合が多く、媒介業者としては、紛争の未然防⽌の観点から、売主、買主に対して丁寧な説明を⾏うことが重要です。

◆◇◆マーケットの動き◆◇◆★☆《国⼟交通省》★☆
国⼟交通⽉例経済（令和２年９⽉号）（10 ⽉ 13 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/r02/09/getsurei0209.html

不動産価格指数（令和２年６⽉・令和２年第２四半期分）（９⽉ 30 ⽇公表）
〜住宅は前⽉⽐ 0.9％下落、商業⽤は前期⽐ 2.0％下落〜https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00003.html★☆《不動産流通推進センター》☆★

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指定流通機構（レインズ）の物件動向９⽉分（10 ⽉ 12 ⽇公表）
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2009.pdf
指定流通機構（レインズ）の活⽤状況９⽉分（10 ⽉ 20 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2009.pdf★☆《⽇本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数７⽉値（９⽉ 29 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=24445★☆《⼟地総合研究所》★☆
今⽉の不動産経済（2020 年 10 号）（10 ⽉２⽇公表）
http://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2020_10.pdf★☆《不動産経済研究所》★☆
⾸都圏マンション・建売市場動向 2020 年９⽉度（10 ⽉ 20 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/441/y29jhsGH.pdf
近畿圏マンション市場動向 2020 年 9 ⽉度（10 ⽉ 20 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/440/n29jhsGH.pdf
⾸都圏・近畿圏マンション 2020 年年度上半期（2020 年４⽉〜９⽉）（10 ⽉ 20 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/439/2049sk.pdf

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ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナーが各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★
●11/4 強化編『既存建物を再活⽤！建物の⽬利きのポイント〜不動産エバリュエーション〜』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20201104●11/11 基礎編『管理⼾数 7000 ⼾! 豊富な事例で学ぶ！賃貸事業とトラブル対応』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20201111●11/25 事例エクササイズ『建物ボリュームを理解する！』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20201125●動画提供サイト「ザ・ライブラリー」
https://www.retpc.jp/fup/pages/thelib/＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
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