[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 194 号)━━
～宅建取引士試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン～
配信日：2023.1.1（日）一般財団法人 不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※ 編集長ご挨拶 ※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引士資格試験に合格した方々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。
（当機構が実施する以前の試験に合格した方も対象です。）
現在、宅建業に従事している方には実務に役立つ情報を提供するとともに、他の方々にも参考にしていただける情報を提供することを編集方針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個人情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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今月の視点・・・ 投資用物件への住宅ローンの不正利用について◆

当機構からのお知らせ ・・・ 新刊出版物のご案内◆

行政の動き

・・・ こどもエコすまい事業の要件の見直し等について◆

最近の裁判例から・・・ 賃貸人交代時の保証金返還債務◆

マーケットの動き

・・・ 国土交通月例経済ほか◆ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ

・・・ 各種団体のセミナー・研修等◆◇◆ 今月の視点 ◆◇◆1

★☆《投資用物件への住宅ローンの不正利用について》★☆
RETIO のメールマガジンをご覧いただいている皆様、新年、明けましておめでとうございます。本年も、このメールマガジンが皆様のお役に少しでもたてればと思っております。
最近時、投資用マンションについて、事業者にファミレス等に呼び出され契約するまで帰してもらえず高額契約をしてしまった、事業者から聞いていた家賃収入が入らず収支が赤字になりローン返済が困難になってしまったなどの相談が、行政、消費者センターはもちろん、当機構にも寄せられています。
これについては、国民生活センターからは令和元年 3 月に「20 歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！－マンションへの投資にはリスクがあり、必ず儲かるわけではありません－」との注意喚起が発信され、その中でこのような事業者にはどう対応すべきか具体的なアドバイスが示されています。
→国民生活センターホームページ
また、国土交通省では、ホームページにおいて「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください」との注意喚起が掲示され、悪質な勧誘など事業者に宅建業法に違反する行為があれば免許行政庁に知らせるよう呼びかけています。
→国土交通省ホームページ
国民生活センターの注意喚起にもありますように、不動産投資に関心を持った 20 歳代な
どの若年層は、一般的に収入や資産が少ないため、投資物件の購入に際しては高額のローンを借り入れることとなりがちです。事業者によっては、金融機関から高額借り入れをしても家賃収入で返済額をカバーできるので負担はない、家賃保証があるから大丈夫、将来的に不動産の価格が上昇するのでその時売却すればよいと説明するかもしれませんが、必ずそうなるわけではありません。
さらに、もうひとつ注意しなくてはいけないのは、この高額ローンの借り入れを住宅ローンで行う場合です。通常、住宅ローンと言った場合には、その用途は住宅に限定されるとともに、ローン利用者がその住宅に居住すること（自ら居住）が条件となっているものが多くなっています。
（この条件はローン申込書やローン契約書に記載されていますので確認が必要です。
）
もし、この条件に違反して投資物件などに住宅ローンを利用した場合には、ローン契約条項の違反となり、ローン残額の全額一括返済などの請求を金融機関から借入者が受けることになります。借入者で全額一括返済が困難となれば、裁判所で競売により物件の処分が行われ、競売により完済とならない場合には借入者に債務が残ることとなります。
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この自ら居住が条件となっている住宅ローンの典型例としては、住宅金融支援機構が取り扱う長期固定金利のフラット 35 があります。フラット 35 については、数年前に投資目的での不正利用案件が判明し新聞等で報道されましたが、支援機構のホームページにおいては、利用者に向けて「フラット 35 の不正利用に巻き込まれないために」として、投資目的だけでなく他の利用目的も含めて、次のような注意事項が掲載されています。併せて支援機構のホームページもご確認ください。
〔ご注意〕
このような利用は認められません
・自らは居住するつもりがなく、投資目的で住宅を取得すること
・自動車の購入費用など住宅取得費以外の費用を上乗せして申し込むこと
・消費者ローンなどの返済に充てる費用を上乗せして申し込むこと（おまとめローン）
このような不正な目的で融資を受けることは、ローン契約違反であり、住宅金融支援機
構では融資の残債務について一括返済請求を行うこととなります。また、たとえお客様が手続きを事業者任せにしていたとしても、虚偽の内容で融資を受けることは犯罪（詐欺罪）であり、お客様自身が責任を問われることになります。
→住宅金融支援機構ホームページ
また、投資物件への住宅ローンの不正利用について、最近の裁判例では、「買主に住宅ローンでの投資物件購入を誤信させたとして不動産業者への不法行為による損害賠償請求が認められた事例」（東京地判 令和 3 年 12 月 23 日 ウェストロー・ジャパン、 RETIO128号に掲載予定）があります。
これは、投資セミナーに参加した買主が、売主業者らの共謀により、本来、不動産投資に利用することができない住宅ローン契約（フラット 35）を利用できるものと誤信させられ、売買契約を締結させられたとして損害賠償請求をした事案です。裁判所は、フラット35 の手続きをした不動産業者の不法行為を認め、融資金額、購入諸費用、仲介手数料、弁護士費用など合計 1,766 万円余の損害賠償を命じました。
この買主は、物件購入の約 1 年後に住宅金融支援機構から売買契約について説明を求められ、その後、融資条件違反を理由に残金の一括請求を受け、物件の競売申し立てをされました。
住宅ローンの不正利用に関与した事業者については、この裁判事例のような損害賠償責任を負うこととなるだけではなく、刑事や行政上の責任を問われることともなります。
以上、住宅ローンの基礎知識として、不動産取引の際の参考としていただければ幸いです。本年も、引き続き、本メールマガジンをよろしくお願いいたします。
3◆◇◆ 当機構からのお知らせ ◆◇◆★☆《新刊出版物のご案内》☆★
●第 118 回講演会講演録「不動産広告のルールの改正と違反事例について」
不動産広告のルールである表示規約（正式名：不動産の表示に関する公正競争規約）とその施行規則が 2022 年２月に改正され、同年９月１日に施行されました。
本書は、その改正内容と最近の不動産広告の違反事例について公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会理事の佐藤友宏氏に解説いただいた講演会（令和４年 10 月３日～令和４年 10 月 31 日オンデマンド配信）の講演録です。
（687 円 税込み）
→お申し込みはこちら◆◇◆ 行政の動き ◆◇◆★☆《こどもエコすまい事業の要件の見直し等について》★☆
国土交通省は、「こどもエコすまい支援事業」の要件を見直し、契約日にかかわらず、令和４年 11 月８日以降に対象工事に着手するものを対象とする旨を公表しました。
→国土交通省ホームページ
なお、従来の「こどもみらい支援事業」については、令和４年 11 月 28 日時点で、予算上限に対する交付申請額（予約を含む）の割合が 100％に到達したため、同日をもって申請の受付が終了となりました。
→国土交通省ホームページ★☆《住宅省エネ 2023 キャンペーン開始》★☆
国土交通省、経済産業省、環境省の３省連携により行う「住宅の省エネリフォーム支援」及び国土交通省が行う「ＺＥＨ住宅の取得への支援」について、12 月 27 日、共通ホームページが開設されました。また、今後のスケジュールについても公表されました。
→国土交通省ホームページ◆◇◆ 最近の裁判例から◆◇◆
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【賃貸人交代時の保証金返還債務】
保証金の返還債務は賃貸物件の売買当事者間で引き継がれた金額に拘らず新賃貸人に承継されるとした事例（東京地判 令３・10・８ウエストロー・ジャパン）
１

事案の概要

平成 26 年９月 10 日、借主Ｘ（原告・法人）は、当時の貸主Ａ（訴外）との間で事業用賃貸借契約（以下、「本件賃貸借契約」という。
）を締結し、事務所ビル（以下、「本件建物」という。）を月額賃料 50 万円で３年間借り受けた。
本件賃貸借契約では、Ｘが差し入れる保証金を税抜家賃の６か月分相当額の 300 万円とし、本件保証金については、解約時に解約時賃料の２か月分を償却するものと約定された。
平成 27 年３月２日、貸主Ａは、本件建物をＢ（訴外）に売却し、Ｂが賃貸人の地位を承継した。
平成 29 年８月 31 日、本件賃貸借契約の期限到来に伴い、ＸとＢは、新たに賃貸借期間を同年９月 10 日から３年間とする事業用賃貸借契約（以下、「本件更新契約」という。）を締結した。
本件更新契約においては、本件保証金について、次の旨が定められており、同旨の定めが賃貸開始当初からの本件賃貸借契約においても規定されていた。
第６条（保証金）
１ 乙は、本契約から生じる債務の担保として、保証金300万円を甲に預け入れるものとする。
２ 乙は、本物件を明け渡すまでの間、保証金をもって賃料、共益費その他の債務と相殺をすることができない。
３ 甲はこの契約の解除または終了により、乙が当該賃貸借物件についてこの契約に定める明渡しその他の義務を完全に履行したことを甲が認めた場合には、遅滞なく第１項の保証金より償却費として解約時賃料の２か月分相当額を差し引き、返還するものとする。
平成 31 年２月 18 日、Ｂは、本件建物をＹ（被告・法人）に売却し、Ｙが賃貸人の地位を承継した。
同年 12 月８日、Ｘは本件賃貸借契約を解約し、Ｙに対し、預託した保証金 300 万円から約定の償却費 100 万円（解約時賃料２か月分）、未精算の日割賃料 13 万円余及び原状回復費用 20 万円を控除した 166 万円余を返還するよう請求した。
これに対し、Ｙは、前々所有者及び前所有者から保証金として 200 万円が引き継がれてきた事実から、預かっている保証金は 200 万円（注．更にそこから 100 万円を償却できるとの趣旨）であると主張した。
Ｘは、Ｙが前所有者から幾ら保証金を引き継いだかということはＸの保証金返還請求権に5

は関係がなく、二重の償却を認めた事実もないとして本件訴訟を提起した。
２

判決の要旨
裁判所は、次のように判示して、Ｘの請求を全額認容した。
本件賃貸借契約書、諸費用の精算書、預かり証並びに本件更新契約書には、いずれも本件建物の保証金として「300万円６か月分（償却２か月）」の旨が記載されている。
上記認定事実によれば、Ｘは、本件賃貸借契約締結時において、当時の本件建物所有者であるＡに対し、本件保証金として300万円を預け入れ、本件更新契約においても同額が引き継がれたことが認められる。
また、本件賃貸借契約及び本件更新契約に係る各契約書における保証金の定め方からすれば、本件保証金は、賃借人の賃貸借契約上の債務を担保する敷金としての性質を有すると解されることから、旧賃貸人であるＡに預け入れられた本件保証金は、本件建物の所有権移転及び賃貸人たる地位の移転に伴い、Ｂ及びＹに承継されるものと解するのが相当である（最高裁第一小法廷昭和44年７月17日判決・民集23巻８号1610頁参照）。
したがって、Ｙは、Ｘに対し、本件保証金300万円から償却費100万円、令和２年12月分の日割賃料13万円余及び原状回復費用を控除した額を返還する義務を負う。
Ｙは、Ｙの前所有者であるＢから引き継いだ保証金が200万円であることから、Ｘが預託した本件保証金も200万円である旨主張するが、ＹがＢから引き継いだ保証金が200万円であったとしても、ＡないしＢにおいて100万円を償却した後の本件保証金を引き継いだということも十分考えられることから、直ちにＸがＡに預託した本件保証金の額が200万円であるとの結論が導かれるものではない。
３

まとめ
本事例は、売却により賃貸借物件の賃貸人が交代した場合における保証金の償却の取り扱いを巡って紛争となったものです。
不動産賃貸借契約において、保証金（敷金）とは、賃借人が賃貸借契約上生じる債務を担保するための金銭であり、賃貸人の地位に承継があった場合は、その権利義務関係が新賃貸人に承継されることは前記の最高裁判例以来確立しているものです。
本事例は、賃貸物件の保証金返還債務は、売買当事者間で引き継がれた保証金の金額に拘らず、当初差し入れられた金額で新賃貸人に承継されるとしたものであり、実務上留意すべき点として参考になります。
償却金の取り扱いについては、賃貸物件の売買当事者間において、保証金の引継ぎや売買価格の設定で調整すべき問題であり、賃貸物件の媒介に携わる宅建業者としては、売買当事者の認識に齟齬が生じないよう丁寧に説明しておく必要があるでしょう。

6◆◇◆ マーケットの動き ◆◇◆★☆《国土交通省》★☆
国土交通月例経済（令和４年 12 月号）（12 月 16 日公表）
不動産価格指数（令和４年８月・令和４年第２四半期分）（11 月 30 日公表）★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向 11 月分（12 月 12 日公表）
指定流通機構（レインズ）の活用動向 11 月分（12 月 20 日公表）★☆《日本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数 10 月値（12 月 20 日公表）★☆《土地総合研究所》★☆
今月の不動産経済（2022 年 12 月号）（12 月１日公表）★☆《不動産経済研究所》★☆
首都圏新築分譲マンション市場動向 2022 年 11 月度（12 月 19 日公表）
近畿圏新築分譲マンション市場動向 2022 年 11 月度（12 月 19 日公表）
首都圏・近畿圏マンション市場予測 2023 年（12 月 21 日公表）◆◇◆ ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ ◆◇◆以下の団体によるセミナーがＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★
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