韓国の不動産仲介制度研究理事・調査研究部長

目

周藤

利一

次

したがって、韓国では新旧二つの制度がはじめに並存していると言える。なお、「不動産仲介

第１章

仲介と仲介業の概念

業法」は 2005 年に全面改正され、「公認仲

第２章

公認仲介士

介士の業務及び不動産取引申告に関する法

第３章

仲介業者

律」
（以下「法」と略称）に改められた。以

第４章

仲介契約の締結と損害賠償責任下では、現行法に基づく制度である公認仲第５章

韓国公認仲介士協会

介士を中心に解説する３。

第６章

不動産取引申告制度

第７章

指導・監督

第８章

罰則

第１章

仲介と仲介業の概念「仲介」とは、次の仲介対象物について、はじめに取引当事者間の売買、交換、賃貸借その他の権利の得失変更に関する行為を斡旋する

韓国においては、不動産仲介業は、登録をした公認仲介士と仲介人のみが行うことことをいう（法第 2 条第一号・第 3 条、法施行令第 2 条）。
・土地

ができる。
前者について、より正確に言えば、公認

・建築物その他の土地の定着物

仲介士が個人営業を行う場合には自らの名・「立木に関する法律」による立木義で不動産仲介業を行うことができ、法人

・「鉱業財団抵当法」による鉱業財団

営業の場合には公認仲介士が代表者となっ・「工場抵当法」による工場財団ている会社に限り不動産仲介業を行うこと「仲介業」とは、他人の依頼により一定ができる。公認仲介士は、「仲介業の専門化の報酬を得て仲介を業として行うことをい１と科学化」 を目的として 1983 年に「不動う（法第 2 条第三号）。

産仲介業法」の制定により導入された制度業の範囲については日本と同様の問題がであり、公認仲介士になるためには、資格あり、判例は「営利を目的とし、不特定多証の取得のための国家試験に合格しなけれ数人を相手に、継続的・反復的に仲介行為ばならない。

を行うことを意味する。斡旋・仲介を業と後者の仲介人は、1983 年以前に「紹介営するか否かは、斡旋・仲介行為の反復性・業法」の規定に基づく営業申告をして仲介継続性・営業性等の有無とその行為の目的

２

営業を行っている仲介業者である 。

や規模、回数、期間、態様等種々の事情を総合的に考慮し、社会通念に従い判断すべ・試験方法に関する事項

きものである。従って、偶然の機会にただ・選抜予定人員の決定に関する事項

一度建物賃貸借契約の仲介をして手数料を・試験問題の出題及び採点に関する事項受け取った事実のみでは、斡旋・仲介を業

・合格者の決定に関する事項としたものとみることはできない。
」として試験委員会は、委員長 1 人を含む 5 人以いる。

４上 7 名以内の委員で構成され、委員長は、
国土海洋部の担当局長が務め、委員は、不

第２章

公認仲介士

動産仲介業務及び関連分野に関する学識及び経験が豊富な者又は非営利民間団体から(1) 公認仲介士の意義
公認仲介士とは、法による公認仲介士資格を取得した者をいう（法第 2 条第二号）。

推薦した者の中から国土海洋部長官が任命又は委嘱する（法施行令第 4 条第 2 項・第3 項）。

公認仲介士になろうとする者は、特別市長、

第 1 次試験は、選択式で出題することを広域市長又は道知事 ５ が施行する公認仲介原則とし、主観式短答型又は記入型の出題

士資格試験に合格しなければならない（法を加味することができる（法施行令第 4 条

第 4 条第 1 項）。実際の試験実施事務は、韓第 4 項）。

国産業人力公団が他の国家資格も含めて一

第 1 次試験の試験科目は、次のとおりで元的に実施している。なお、公認仲介士のある（法施行令別表１）。

資格が取り消された後 3 年が経過しない者

・不動産概論(不動産鑑定評価を含む)は、公認仲介士になることができない（法・民法（総則のうち法律行為、質権を除く
物権法、契約法のうち総則・売買・交換・第 6 条）。

賃貸借）及び民事執行法のうち不動産仲(2) 公認仲介士資格試験

介に関する規定

公認仲介士資格試験は、第 1 次試験と第第 1 次試験においては、各課目毎に 100

2 次試験とに区分して実施される。第 2 次

点を満点とし、各課目 40 点以上、全課目平

試験は、第 1 次試験に合格した者を対象と均 60 点以上を得点した者を合格者とするして実施されるが（法施行令第 5 条第 1 項）、（法施行令第 10 条第 1 項）。第 1 次試験に同時に行うこともできる（法施行令第 5 条

合格した者は、次回の試験に限り、第 1 次

第 2 項）。試験は、毎年 1 回以上施行するこ試験が免除される（法施行令第 5 条第 6 項）。

とを原則とするが、試験を施行することが第 2 次試験は、論文式で出題することを困難なやむを得ない事情がある場合には、原則とし、主観式短答型又は記入型の出題実施しないこともできる（法施行令第 7 条）を加味することができる（法施行令第 4 条

６

第 5 項）。

。
試験に関する次の事項を審議・議決する
７

第 2 次試験も、各課目毎に 100 点を満点

ため、国土海洋部 に公認仲介士資格試験委とし、各課目 40 点以上、全課目平均 60 点

員会が置かれている（法施行令第 4 条第 1

以上を得点した者を合格者とする（法施行項）。

令第 10 条第 2 項）。

・受験資格に関する事項

第 2 次試験の試験科目は、次のとおりである（法施行令別表１）。

りである。ただし、他の法律の規定により・ 公認仲介士の業務及び不動産取引申告

不動産仲介業を行うことができる場合には、に関する法令及び仲介実務
・ 不動産公示に関する法令(「不動産登記法」・「地籍法」)及び不動産関連税法
・ 不動産公法（「国土の計画及び利用に関次の基準を適用しない（法第 9 条第 3 項、
法施行令第 13 条）。
①

公認仲介士が仲介事務所を開設しようとする場合（個人営業の仲介業者）する法律」、「建築法」、「都市開発法」、

・実務教育を受けていること「開発制限区域の指定及び管理に関す・建築物台帳に記載された建物に仲介事

る特別措置法」、「都市及び住居環境整備

務所を確保すべきこと（所有、賃貸借又法」、「住宅法」、「山林法」、「山地管理法」、

は使用貸借の方法により使用権を確保「農地法」）のうち不動産仲介に関するしなければならない）②

規定
古いデータであるが、2002 年までの累計
で合格者総数は 144,877 名で、合格率は
８

15.7％である 。

法人が仲介事務所を開設しようとする

場合（法人営業の仲介業者）
・「商法」上の会社であって、資本金が 5千万ウォン以上であること１０
・仲介業者の兼業制限等に関する規定（後述）に規定された業務のみを営むことを

第３章

仲介業者

目的として設立された法人であること
・代表者は、公認仲介士でなければなら(1) 仲介業の開設登録ず、役員(代表者を含む)又は社員(合名

仲介業は従前は許可制であったが、規制会社又は合資会社の無限責任社員をい緩和政策の一環として 1999 年 7 月より登録う) の過半数は、公認仲介士であること制が採用されている。登録をした者を仲介・役員又は社員全員及び支部事務所の責業者といい、仲介業者は適法に仲介業を営任者が実務教育を受けていること

むことができる権利を取得することとなる。

・建築物台帳に記載された建物に仲介事

即ち、仲介業を営もうとする者は、仲介事務所を確保すべきこと(所有、賃貸借又務所（法人にあっては、主たる仲介事務所

は使用貸借等の方法により使用権を確をいう）を置こうとする地域を管轄する市

保しなければならない)

長、郡守又は区庁長９（これらを「登録官庁」

仲介業者は、二重に仲介事務所を開設登という）に仲介事務所の開設登録をしなけ

録して仲介業を行うことができない（法第ればならない（法第 9 条第 1 項）。

12 条第 1 項）。

公認仲介士（所属公認仲介士を除く）及
び法人以外の者は、仲介事務所の開設登録を申請することができない（法第 9 条第 2
項）。

(3) 登録の欠格事由
次のいずれかに該当する者は、仲介事務所を開設登録することができない（法第 10条第 1 項）。

(2) 開設登録の基準と制限
仲介事務所開設登録の基準は、次のとお・ 未成年者
・ 禁治産者又は準禁治産者

・ 破産者であって復権を得ない者

箇所の仲介事務所のみを置くことができる

・ 禁固以上の実刑の判決を受け、その刑（法第 13 条第 1 項）。法人たる仲介業者は、の執行か終了（執行が終了したものと登録官庁に申告して、その管轄区域外の地みなす場合を含む）し、又は刑の執行域に支部事務所を置くことができる（法第を受けることがなくなった日から 3

13 条第 3 項）。即ち、支部事務所は、主た年を経過しない者

る事務所の所在地が属する市(区が設置さ

・ 禁固以上の実刑の執行猶予の宣告をれていない市をいう)、郡又は区(以下「市・受け、その猶予期間が満了しない者

郡・区」という。)を除く市・郡・区別に設・ 公認仲介士資格が取消された後 3 年

置するものとし、市・郡・区別に 1 箇所をを経過しない者
・ 公認仲介士の資格が停止された者で超過することができない（法施行令第 15 条
第 1 項）。

あって、資格停止期間中にある者

仲介業者は、天幕その他移動が容易な臨・ 登録の取消事由のうち一部に該当す

時の仲介施設物を設置してはならない（法るより事由により仲介士事務所の開第 13 条第 2 項）。
仲介業者は、その業務を効率的に遂行す設登録が取り消された後 3 年が経過
しない者
・ 業務停止処分を受けて廃業申告をしるため、他の仲介業者と仲介事務所を共同で使用することができる（法第 13 条第 6 項）。

た者であって、業務停止期間（廃業にかかわらず進行するものとみなす。）(6) 仲介業者と使用人「仲介業者」とは、法により仲介事務所

が経過しない者
・ 業務停止処分を受けた仲介業者である法人の業務停止の事由が発生したの開設登録をした者をいう（法第 2 条第四号）。

当時の社員又は役員であった者であ「所属公認仲介士」とは、仲介業者に所って、当該仲介業者に対する業務停止

属する公認仲介士（仲介業者である法人の期間が経過しない者

社員又は役員であって、公認仲介士である・ この法に違反して罰金刑の宣告を受けて 3 年を経過しない者
・ 社員又は役員の中に以上のいずれか者を含む。）であって、仲介業務を遂行する者及び仲介業者の仲介業務を補助する者をいう（法第 2 条第五号）。
「仲介補助員」とは、公認仲介士でないに該当する者がいる法人者であって、仲介業者に所属し、仲介対象(4) 登録証の交付
登録官庁は、仲介事務所の開設登録をした者に対し、仲介事務所登録証を交付しな物に対する現場案内及び一般事務等仲介業
務に関する単純な業務を補助する者をいう（法第 2 条第六号）。

ければならない（法第 11 条第 1 項）。
(7) 仲介業者の遵守事項(5) 仲介事務所①

使用人の申告と印章登録仲介業者は、自分が登録した登録官庁の仲介業者は、所属公認仲介士又は仲介補

管轄区域内に仲介事務所を置くものとし、1助員を雇用したり解雇したときは、登録官

庁に申告しなければならない（法第 15 条第

更しようとするときもまた同じである（法1 項）。

第 21 条第 1 項）。

また、仲介業者及び所属公認仲介士は、

この場合、休業は 6 月を超過することが仲介行為に使用する印章を登録官庁に登録できない。ただし、疾病による療養等やむしなければならない。登録した印章を変更を得ない事由がある場合は、この限りでなした場合もまた同じである（法第 16 条第 1い（法第 21 条第 2 項、法施行令第 18 条第項）。そして、仲介業者及び所属公認仲介士

3 項）。

は、仲介行為を行うに当たっては、登録した印章を用いなければならない（法第 16 条

(8) 仲介業者の基本倫理と業務制限

第 2 項）。

①②

仲介業者等の基本倫理
仲介業者及び所属公認仲介士は、専門職

仲介事務所登録証等の掲示
仲介業者は、仲介事務所登録証、仲介手業人としての品位を維持して、信義誠実を

数料料率表その他の事項を仲介事務所内のもって公正に仲介に関する業務を遂行しな見やすい場所に掲示しなければならない

ければならない（法第 29 条第 1 項）。
また、仲介業者等は、この法及び他の法（法第 17 条）。
③

仲介事務所の移転申告令に特別な規定がある場合を除き、その業

仲介業者は、仲介士事務所を移転したと

務上知ることとなった秘密を漏洩してはな

きは、移転した日から 10 日以内に登録官庁らない。仲介業者等がその業務を離れた後に移転事実を申告しなければならない。たもまた同じ（法第 29 条第 2 項）。

だし、仲介事務所を登録官庁の管轄地域外②

仲介業者の兼業制限の地域に移転する場合には、移転後の仲介法人である仲介業者は、他の法律の規定事務所を管轄する市長・郡守又は区庁長にによる場合を除き、仲介業及び次に掲げる

申告しなければならない（法第 20 条第 1 項）。

業務のほか、他の業務を合わせて行うこと④

ができない（法第 14 条第 1 項、法施行令第名称使用仲介業者は、その事務所の名称に「公認仲介事務所」又は「不動産仲介」という文字を使用しなければならない（法第 18 条第1 項）。
他方、仲介業者でない者は、「公認仲介事務所」、「不動産仲介」又はこれらに類似する名称を使用してはならない（法第 18 条第2 項）。
⑤

休業・廃業の申告仲介業者は、3 月を超過する休業（仲介士事務所の解説登録後業務を開始しない場

17 条第 1 項・第 2 項）。
・ 商業用建築物及び住宅の賃貸管理等
不動産の管理代行
・ 不動産の利用、開発及び取引に関する相談
・ 仲介業者を対象とした仲介業の経営技法及び経営情報の提供
・ 次のいずれかに該当する住宅及び店
舗の分譲代行
−「住宅法」による事業計画承認対象
でない住宅合を含む）、廃業又は休業した仲介業を再開−「住宅法」による事業計画承認対象

しようとするときは、登録官庁にその事実の住宅であって、入居者募集結果、を申告しなければならない。休業期間を変申請者の数が供給する住宅の数に

・当該仲介対象物の取引上の重要事項に達しない場合、その達しない分の住関し、虚偽の言行その他の方法により、宅仲介依頼人の判断を誤らせる行為−「建築物の分譲に関する法律」によ・関係法令で譲渡、斡旋等が禁止された

る分譲申告対象でない店舗−「建築物の分譲に関する法律」によ不動産の分譲、賃貸等に関する証書等

る分譲申告対象の店舗であって、被の売買、交換等を仲介し、又はその売分譲者募集結果、申請者の数が供給買を業とする行為・仲介依頼人と直接取引をする行為及びする店舗の数に達しない場合、その双方を代理する行為

達しない分の店舗
・ その他仲介業に付随する業務であっ・脱税等関係法令の違反を目的として、て仲介依頼人の依頼による内装業

所有権保存登記又は移転登記をしない者・引越業者の紹介等、住居移転に付不動産又は関係法令の規定により転売随する業務の斡旋

等権利の変動が制限された不動産の売買を仲介する等、不動産投機を助長す

・ 競売及び公売対象不動産に関する権る行為

利分析、斡旋及び申請代理
上記のうち最後の業務は、「民事執行法」

また、仲介業者は、他人に自己の姓名若による競売及び「国税徴収法」その他の法

しくは商号を使用して仲介業務を行わせ、令による公売対象不動産に対する権利分析

又は自己の仲介士事務所登録証を譲渡若し

及び取得の斡旋並びに買取申請又は入札申くは貸与する行為を行ってはならない（法請の代理を仲介業者が行うことができるも第 19 条第 1 項）。何人も、他人の姓名若しのである（法第 14 条第 2 項）。そして、仲くは商号を使用して仲介業務を行い、又は介業者が競売対象不動産の買取申請又は申他人の仲介士事務所登録証の譲渡若しくは請の代理を行おうとするときは、大法院規貸与を受けて使用してはならない（法第 19

１１

則「公認仲介士の買収申請代理人登録等条第 2 項）。

に関する規則」等で定める要件を備えて法院に登録をして、その監督を受けなければ(9) 仲介業者等の教育ならない（法第 14 条第 3 項）。

①③

仲介業者の禁止行為
仲介業者は、次の各号の行為を行ってはならない（法第 33 条）。

実務教育
仲介事務所の開設登録を申請しようとする者及び支部事務所の設置申告をしようとする場合の支部事務所の責任者は、登録申・仲介対象物の売買を業として行う行為

請日又は申告日前 1 年以内に、市長・道知・仲介事務所の開設登録をせずに仲介業事が実施する実務教育を受けなければならを営む者であることを知りつつ、そのない。ただし、廃業申告後 1 年以内に仲介者を通じて仲介を依頼し、又はその者

事務所の開設登録を再び申請しようとするに自己の名義を利用させる行為者は、この限りでない（法第 34 条第 1 項）。

・謝礼、贈与その他名目の如何を問わず

実務教育は、不動産仲介専門職業人とし法定の手数料又は実費を超過して金品ての職業倫理意識及び不動産関連専門知識を受領する行為を養うための内容により構成し、教育期間

は、32 時間以上 44 時間以内とする（法施聞に当該仲介対象物に関する情報を公開し

行令第 28 条第 1 項）。

なければならない。ただし、仲介依頼人が実際の教育は韓国公認仲介士協会に委託

非公開を要請する場合には公開してはならされている（法施行令第 36 条第 1 項）。

ない（法第 23 条第 3 項）
。日刊新聞への公②開を規定していることと依頼人が希望する

研修教育
国土海洋部長官

１２、特別市長、広域市長、

道知事又は登録官庁は、仲介業者等の資質場合には公開できないとする規定が日本と異なる。

と業務遂行能力の向上のための研修教育を

専属仲介契約を締結した仲介業者が公開実施することができる（法第 34 条第 2 項）。

しなければならない仲介対象物に関する情報の内容は、次のとおりである（法施行令第４章

仲介契約の締結と損害賠償責任

第 20 条第 2 項）。
・ 仲介対象物の種類、所在地、地目及び面積、建築物の用途、構造及び建築年(1) 仲介契約の類型

度等、仲介対象物を特定するために必

①

要な事項

一般仲介契約
仲介依頼人は、仲介依頼内容を明確にす

・ 壁面及び内装の状態るため必要な場合には、仲介業者に対し、・ 水道、電気、ガス、消防、熱供給、昇次の各号の事項を記載した一般仲介契約書

降機設備、汚水、廃水、ごみ処理施設の作成を要請することができる（法第 22等の状態
・ 道路及び公共交通手段との連携性、市条）。
・ 仲介対象物の位置及び規模

場、学校等との近接性、地形等の立地

・ 取引予定価格

条件、日照、騒音、振動等の環境条件

・ 取引予定価格に対し法の規定により・ 所有権、傳貰権 １４ 、抵当権、地上権

定めた仲介手数料及び賃借権等仲介対象物の権利関係

・ その他仲介業者と仲介依頼人が遵守に関する事項。ただし、各権利者の住しなければならない事項②

所、姓名等人的事項に関する情報は、

専属仲介契約

公開してはならない。

仲介依頼人は、仲介対象物の仲介を依頼

・ 公法上の利用制限及び取引規制に関するに当たり、特定の仲介業者を定め、そする事項の仲介業者に対し、当該仲介対象物を仲介

・ 仲介対象物の取引契約金額及び公示するようにする契約（専属仲介契約）を締

地価。ただし、賃貸借の場合には、公結することができる（法第 23 条第 1 項）。

示地価を公開しないことができる。

専属仲介契約の有効期間は、3 月とする。
ただし、当事者間に異なる約定がある場合(2) 仲介契約の締結には、その約定による（法施行令第 20 条第

①

1 項）。

仲介対象物の確認・説明
仲介業者は、仲介の依頼を受けた場合に仲介業者は、専属仲介契約を締結したとは、仲介が完成する前に、次の事項を確認

きは、「不動産取引情報網」 １３ 又は日刊新し、これを当該仲介対象物に関する権利を

取得しようとする仲介依頼人に誠実かつ正保管しなければならない（法第 26 条第 1 項、確に説明して、土地台帳、登記簿謄本等説

法施行令第 22 条第 2 項）。

明の根拠資料を提示しなければならない

取引契約書には、次の各号の事項を記載し（法第 25 条第 1 項、法施行令第 21 条第 1

なければならない（法施行令第 22 条第 1 項）。

項）。
「確認・説明事項」と呼ばれるもので、・ 取引当事者の人的事項

日本の「重要事項」に当たる。

・ 物件の表示・ 契約日

・ 当該仲介対象物の状態、立地及び権利・ 取引金額、契約金額及びその支払い日

関係時等支払いに関する事項

・ 法令の規定による取引又は利用制限

・ 物件の引渡し日時事項

・ 権利移転の内容

・ 仲介対象物の種類、所在地、地番、地・ 契約の条件又は期限がある場合には、目、面積、用途、構造及び建築年度等、その条件又は期限

仲介対象物に関する基本的な事項

・ 仲介対象物確認・説明書の交付日時

・ 所有権、傳貰権、抵当権、地上権及び・ その他の約定内容

賃借権等仲介対象物の権利関係に関する事項
・ 取引予定金額、仲介手数料及び実費の金額とその算出内訳
・ 土地利用計画、公法上の利用制限及び取引規制に関する事項
・ 水道、電気、ガス、消防、熱供給、昇降機、排水等、施設物の状態③

契約金等の返還債務履行の保障
仲介業者は、取引の安全を保障するため必要と認める場合には、取引契約の履行が完了するときまでに、契約金、中途金又は残金を、仲介業者、金融機関、保険会社、信託業者、郵便局、仲介業者の損害賠償責任を保障するために共済事業を行う者 １５・ 壁面及び内装の状態

又は不動産取引契約の履行保障業務を遂行

・ 日照、騒音、振動等の環境条件する専門会社の名義で、金融機関、共済事

・ 道路及び公共交通手段との連携性、市業者又は信託業者に預け置くよう、取引当

場、学校等との近接性等の立地条件事者に対し勧告することができる（法第 31

・ 仲介対象物に対する権利を取得する

条第 1 項、法施行令第 27 条第 1 項）
。韓国ことに伴い負担しなければならない
租税の種類及び税率

版エスクロー制度である。
これにより契約金等を預け置いた場合、仲介業者は、仲介が完成して取引契約書

売主、賃貸人等、契約金等を受領することを作成するときは、確認・説明事項を書面ができる権利を有する者は、当該契約を解に作成して、取引当事者に交付して、3 年除したときに契約金等の返還を保障する内間、その写しを保管しなければならない（法容の金融機関又は保証保険会社が発行する

第 25 条第 3 項、法施行令第 21 条第 3 項）。

保証書を契約金等の預置名義者に交付して、②

契約金等をあらかじめ受領することができ

契約書の作成・交付
仲介業者は、仲介対象物に関して仲介が完成したときは、取引契約書を作成して取引当事者に交付して、5 年間、その写しをる（法第 31 条第 2 項）。

(3) 仲介手数料

して、売買、賃貸その他権利を移転しよう①とする仲介依頼人に請求することができる

仲介手数料の授受仲介業者は、仲介業務に関し、仲介依頼人から所定の手数料を受領する。ただし、（法施行規則第 20 条第 2 項）。
③

取引金額の計算
取引金額の計算は、次のとおり（法施行

仲介業者の故意又は過失により仲介依頼人
間の取引行為が無効、取消又は解除された

規則第 20 条第 5 項）。

場合は、この限りでない（法第 32 条第 1 項）。

・賃貸借のうち、保証金以外に借賃があ

仲介業者は、仲介依頼人から仲介対象物

る場合には、月単位の借賃額に 100 をの権利関係等の確認又は契約金等の返還債乗じた金額を保証金に合算した金額を

務履行の保障に要する実費を受領すること

取引金額とする。ただし、この方法にができる（法第 32 条第 2 項）。前者はデュより合算した金額が 5 千万ウォン未満

ーディリジェンスに当たる業務であるが、の場合には、月単位の借賃額に、70 を

これらの実費請求権を法定している点が日乗じた金額と保証金を合算した金額を、本と異なる。

取引金額とする。

②

・交換契約の場合には、交換対象の仲介

仲介手数料と実費の限度

対象物のうち取引金額が大きい仲介対仲介手数料を仲介依頼人双方からそれぞ

象物の価額を取引金額とする。

れ受領することができる点は日本と同一であり、その一方から受領することができる

・同一の仲介対象物に対し、同一の当事限度は、住宅及びその敷地の仲介手数料に者間に売買を含む 2 以上の取引が同一

ついては特別市、広域市及び道の条例で定の機会に行われる場合には、売買契約にめる。そして、その上限は、売買及び交換関する取引金額のみを適用する。

の場合は取引金額の 1,000 分の 9 以内、賃④

手数料に関する条例の適用

貸借等の場合は取引金額の 1,000 分の 8 以

仲介対象物の所在地と仲介事務所の所在内とする（法第 32 条第 3 項、法施行規則第地が異なる場合には、仲介業者は、仲介事

20 条第 1 項）。

務所の所在地を管轄する特別市、広域市及住宅以外の場合は取引金額の 1,000 分のび道の条例で定める基準に従い、手数料及9 以内で仲介依頼人と仲介業者が協議してび実費を受領しなければならない（法施行決定する（法施行規則第 20 条第 4 項）。仲規則第 20 条第 3 項）。

介業者は、住宅以外の仲介対象物について、この範囲内で実際に自己の受領しようとす(4) 損害賠償責任

る仲介手数料の上限料率を仲介事務所登録①

損害賠償責任の要件

証の仲介手数料・実費の料率及び限度額表

仲介業者は、仲介行為を行うに当たり、に明示しなければならず、これを超過して故意又は過失により取引当事者に対し財産仲介手数料を受領してはならない（法施行上の損害を発生させたときは、その損害を規則第 20 条第 7 項）。

賠償すべき責任を負う（法第 30 条第 1 項）。

実費の限度は、仲介対象物の権利関係の仲介業者は、自己の仲介事務所を他人の確認又は契約金等の返還債務履行保証に要仲介行為の場所として提供することにより、した費用とし、仲介業者が領収証等を添付

取引当事者に対し財産上の損害を発生させたときは、その損害を賠償すべき責任を負託金により損害賠償をしたときは、15 日以う（法第 30 条第 2 項）。

内に、再び保証保険又は共済に加入し、又②は供託をしなければならない（法施行令第保証保険への加入等
仲介業者は、業務を開始する前に、損害26 条第 2 項）。

賠償責任を保障するため、次の金額の保証保険又は共済１６に加入し、又は供託をしな(5) 契約金等の返還債務履行の保証ければならない（法第 30 条第 3 項、法施行

①

制度の趣旨
不動産取引契約の無効、取消、解除等に

令第 24 条第 1 項）。
・法人である仲介業者は 1 億ウォン以上。

より、売主、賃貸人等の依頼人が受領した

ただし、支部事務所を置く場合には、取引代金を直ちに返還しなければならない

支部事務所毎に 5 千万ウォン以上を追にもかかわらず、これを返還しない場合や、加して設定しなければならない。

仲介対象物の権利関係がリスクを有してい・個人の仲介業者は 5 千万ウォン以上るために取引契約の完全な履行の可否が不供託した供託金は、仲介業者が廃業又は透明な場合に、買主、賃借人等の依頼人に死亡した日から 3 年以内は、これを回収す発生し得る被害を事前に防止するため、米ることができない（法第 30 条第 4 項）。

国のエスクロー制度に類似する契約金等の③

損害賠償責任の保障に関する説明・支返還債務履行の保障制度が 2000 年 1 月 28

払日の法改正により導入され、同年 7 月 29 日

仲介業者は、仲介が完成したときは、取から導入されている。

引当事者に対し、損害賠償責任の保障に関米国のエスクロー制度は専門的で独立しする次の事項を説明して、関係証書の写した不動産取引の履行代行業であるが、韓国を交付し、又は関係文書に関する電子文書の契約金等返還債務履行の保障制度は、仲を提供しなければならない（法第 30 条第 5

介業者が取引の安全のために、取引代金の項）。

預託を勧告するものであって、法律の規定

・ 保障金額は勧告的性格の規定に過ぎず、また、専門・ 保証保険会社、共済事業を行う者又は性を有する業務として認められたものでは供託機関及びその所在地

なく、取引当事者の取引契約の履行のため・ 保障期間の本格的な制度というにはいまだ不充分な

仲介依頼人が損害賠償金として保証保険

ものであるとの指摘もなされている１７。

金、共済金又は供託金の支払いを受領しよ

この制度は、契約金等の預託勧告制度とうとする場合には、その仲介依頼人と仲介

契約金の事前受領制度に大きく分けること

業者間の損害賠償合意書、和解調書又は確ができる。

定した裁判所の判決文の写しその他これら②

契約金等の預託勧告制度に準じる効力を有する書類を添付して、保預託名義人：仲介業者は、取引の安全を証機関に対し、損害賠償金の支払いを請求保障するために必要と認める場合には、取しなければならない（法施行令第 26 条第 1

引契約の履行が完了するときまで契約金、

項）。

中途金又は残金(以下「契約金等」という)仲介業者は、保証保険金、共済金又は供を仲介業者等次に掲げる者の名義で預託するよう、取引当事者に勧告することができ同意の方法、契約金等の管理、引出、返還る（公認仲介士の業務及び不動産取引申告手続等の返還債務履行保障に要する実費そに関する法律第 31 条第 1 項、同法施行令第の他契約の安全のために必要な事項を約定

27 条第 1 項）。

しなければならない（施行令第 27 条第 2 項）。

・ 仲介業者

預託管理上の義務：仲介業者は、取引契・ 金融機関約に関する契約金等を自己の名義で金融機・ 保険会社

関等に預託する場合、自己資金の預金等と・ 信託会社

分離して管理することができるようにしな・ 郵便局

ければならず、預託された契約金等は取引・ 共済事業を行う者(韓国公認仲介士協

当事者の同意なしに引き出してはならない（施行令第 27 条第 3 項）。

会)
・ 不動産取引契約の履行を保障するため預託金保障のための保証設定義務：仲介に契約金等及び契約関連書類を管理す業者は、契約金等を自己の名義で預託機関る業務を遂行する専門会社に預託する場合には、当該契約金等を取引預託機関：契約金等の預託先となる預託

当事者に支払うべきことを保障するため、機関は、次のとおりである（施行令第 27 条

預託対象となる契約金等に該当する金額を

第 1 項）。

保障する保証保険又は共済に加入し、又は・ 金融機関供託となければならず、取引当事者に関係

・ 信託会社

証書の写しを交付し、又は関係証書に関す・ 共済事業を行う者

る電子文書を提供しなければならない（施預託要件：預託の要件は、取引の安全の必要性と取引当事者の預託合意である。こ行令第 27 条第 4 項）。
③

契約金等の事前受領制度の制度が取引の安全のために必要と認めら契約金等を預託した場合、売主、賃貸人

れる場合に勧告し得るという性格のもので等、契約金等を受領することができる権利あって、取引当事者はその勧告に従う義務を有する者は、当該契約を解除したときにはないからである。

契約金等の返還を保障する内容の金融機関

預託期間：預託を勧告することができる

又は保証保険会社が発行した保証書を契約

期間は、取引契約が締結されたときから取金等の預託名義人に交付して、契約金等を引契約の履行が完了するときまでである。

あらかじめ受領することができる(法第 31

取引契約の履行完了とは、残金の支払と登条第 2 項)。

１８。

預託金の事前回収者：契約金等をあらか

預託金額：契約金、中途金、残金のいず

じめ受領することができる者は、売主、賃記の完了がすべて終了することをいう
れも預託することができる。

貸人等である。ここで、契約金等をあらか

預託事項約定義務：仲介業者は、取引当じめ受領することができる者とは、本来、事者が契約金等を仲介業者の名義で預託機

契約金等の預託をしなかったならば、契約関に預託することを依頼した場合には、契金等を受領していた者のことである。従っ約の履行の完了又は契約の解除等の事由にて、買主、賃借人等の権利取得を仲介業者

よる契約金等の引出に対する取引当事者のに依頼した者は、取引代金の事前回収者で・ 会員の資質向上のための指導、教育、研はない。
保証書発給金融機関：返還保障の保証書を発行することができる機関は、金融機関
又は保証保険会社であるが、契約金等を預究に関する業務
・ 会員の倫理憲章の制定及びその実践に関する業務託する機関とその返還を保証する保証書の・ 不動産情報提供に関する業務

発給機関は異なる。

・ 仲介業者の損害賠償責任を保障するた返還保証書の交付：売主等が契約金等をめの共済事業

受領するためには、保障機関の保証書の発

また、協会は、国土海洋部長官２０から委給を受けて、契約金の預託名義人にこれを託を受けて実務教育を実施したり（法第 45

交付して、契約金等を受領しなければなら条）、試験施行機関の長 ２１ が国土海洋部長

ない。金融機関又は保証保険会社の保証書

官の承認を受けて委託した公認仲介士試験

は、取引契約の無効、取消、解除等の失効

施行関連業務を行うことができる（施行令に備えた返還の保障を確認する内容のもの

第 36 条第 2 項）。

であって、契約が解除された場合の返還の日時、返還の金額、返還の相手方等が明示されていなければならない。

(3) 仲介業務共済事業
協会は、仲介業者の損害賠償責任を保障するため、共済事業を行うことができる（法第５章

韓国公認仲介士協会

第 42 条）。その範囲は次のとおりである（施行令第 36 条第 2 項）。

(1) 協会の設立
仲介業者たる公認仲介士は、その資質の向上、品位の維持と仲介業に関する制度の改善及び運用に関する業務を効率的に遂行するため、公認仲介士協会を設立すること

・ 仲介業者の損害賠償責任を保障するための共済基金の造成及び共済金の支払に関する事業
・ 共済事業の附帯業務として共済規程で定める事業ができる（法第 41 条第 1 項）。協会に加入

現在、韓国公認仲介士協会が実施していするか否かは仲介業者の自律的事項であり、る共済事業の内容を見ると、損害賠償責任

加入義務はない。現在、「韓国公認仲介士協を保障するための保証設定金額は次のとお会」がこの規定に基づく唯一の協会としてりである。

存在している１９。

法人：共済加入金額 1 億ウォン以上(ただし、支店等は事務所ごとに 5 千万ウ

協会は法人とする（法第 41 条第 2 項）。

ォン以上)

社団法人であって、非営利法人である。

個人：共済加入金額 5 千万ウォン以上(2) 協会の業務
協会は、固有業務として次の業務を遂行

そして、契約単位金額は、次のとおりである。

する（施行令第 31 条）。

契約単位金額・ 会員の品位維持のための業務

個人

5 千万ウォン

1 億ウォン・ 不動産仲介制度の研究・改善に関する業

法人

1 億ウォン

2 億ウォン

務

共済契約の手続は、まず仲介業者が協会

に申請書を提出して、共済料を納入すると、個人：共済加入金額 1 億ウォン以上協会の支部を通じて保証書が発給される。

そして、契約単位金額は、次のとおりで仲介業者は登録官庁に保証の設定又は変更ある。

申告をするが、協会の支部が代行してくれ

契約単位金額る。なお、オンラインシステムを通じて手

個人

1 億ウォン

1 億 5 千万ウォン

続を行うと 5％割引を受けられる。

法人

2 億ウォン

2 億 5 千万ウォン

共済金の支払手続は次のとおりである。

共済料は、共済加入金額について年 0.5％

まず、仲介業者と仲介依頼人(客)との間にである。ただし、共済期間が 3 年で加入し仲介事故が発生すると、業者は協会の支部た場合は 5％、5 年の場合は 10％を割引し、に仲介事故通知をする(共済規程第 5 条第 3

また長期連続加入して 5 年以上無事故の場

号)。仲介依頼人と仲介業者間の損害賠償合

合には 6 年目に 5％、10 年以上無事故の場

意書、和解調書又は確定した裁判所の判決

合は 11 年目に 10％を割引する。

文によって損害賠償額が確定する(施行令[個人で共済金額 1 億ウォンの場合]

第 26 条第 1 項)。仲介依頼人は協会本部に共済期間共済金を請求する(共済業務取扱規則第 26

納入共済料

割引後

(ウォン)

(ウォン)

条、共済約款第 20 条)。協会は審査補償委

1年

500,000−

員会で共済金支払審査を行い(審査補償委

3年

1,500,000

1,425,000

員会例規第 10 条)、共済金を仲介依頼人に5年2,500,000

2,250,000支払う(審査補償委員会例規第 17 条)。

[法人で共済金額 2 億ウォンの場合]
共済期間

納入共済料

割引後

(ウォン)

(ウォン)

1年

1,000,000−

3年

3,000,000

2,850,000

5年

5,000,000

4,500,000(4) 競売買受申請代理共済事業
仲介業者は裁判所の競売や行政庁の公売において買受申請・入札申請の代理を行うことができるが(第３章(8)②参照)、この業
務に関する損害賠償責任についても韓国公
認仲介士協会が共済事業を行っている。
手続としては、競売買受申請代理人として登録しようとする仲介業者は、公認仲介士資格証の写し、法人登記簿謄本(法人の場合)、仲介事務所開設登録証の写し、競売買受申請代理実務教育履修証の写し、共済証書(個人は 1 億ウォン、法人は 2 億ウォン)の写しを管轄地方裁判所総務課に申請する。
損害賠償責任を保障するための保証設定
金額は次のとおりである。
法人：共済加入金額 2 億ウォン以上(ただし、支店等は事務所ごとに 1 億ウォン以上)

この共済に加入すると次のサービスを受けることができる。
・ 買受申請代理事件カード
・ 買受申請対象物確認・説明書
・ 手数料領収証
・ 委任状
・ 買受申請代理等手数料表・ 競売代理業務取扱専門事務所ステッカー・ 有名な競売情報サイト割引

第６章
(1)

不動産取引申告制度

一譲受人及び売渡人の人的事項

二

契約日、中途金の支払日及び残金の支払日

不動産取引の申告

韓国ではかねてより不動産投機抑制策の三

取引対象不動産（不動産を取得する一環として、投機の盛んな地域やそのおそことができる権利に関する売買契約にれがある地域を指定して、不動産取引価格

あっては、その権利の種類及びその権等を申告させる制度が施行されている２２利の対象である不動産をいう）の所在。

地、地番及び地目

しかしながら、一向にその成果が上がらないことから、制度を大幅に強化して、全国を対象範囲に拡大するとともに、取引当事

四

取引対象不動産の種類及び契約対象

面積者（買主及び売主）のみならず仲介業者に

五

実際の取引価格も申告を義務付けることとされた。このた六契約の条件又は期限がある場合には、めの法改正が 2005 年 7 月 29 日に行われ、これにより法律の名称も「公認仲介士の業

その条件又は期限
七

仲介業者の仲介による契約の場合に務及び不動産取引申告に関する法律」に改

は、仲介業者の人的事項及び仲介事務められたのである。

所開設登録に関する事項

この制度は、取引当事者が次のいずれか仲介業者が取引契約書を作成して交付しに該当する不動産又は不動産を取得するこたときは、上記にかかわらず、当該仲介業とができる権利に関する売買契約を締結し者が申告をしなければならない(法第 27 条

たときは、取引契約の締結日から 60 日以内

第 2 項、施行規則第 17 条第 2 項)。

に、売買対象不動産(権利に関する売買契約

取引当事者又は仲介業者からの申告を受にあっては、その権利の対象である不動産)

理した市長・郡守又は区庁長は、その申告の所在地を管轄する基礎自治体の長に、共内容を確認した後、申告済証を直ちに交付

同で申告しなければならない。ただし、取しなければならない(法第 27 条第 3 項、施引当事者のうち一方が申告を拒否する場合

行規則第 17 条第 4 項)。

には、相手方が単独で申告することができ仲介業者又は取引当事者が申告済証の交る(法第 27 条第 1 項、施行規則第 17 条第 1付を受けたときは、買主は、「不動産登記特項)。

別措置法」による検印を受けたものとみな・ 土地又は建築物す(法第 27 条第 4 項)２５。

・ 「都市及び住居環境整備法」による管理取引当事者は、仲介業者に対し、不動産処分計画の認可により取得した、入居者

取引申告をしないこと又は虚偽の内容を申２３として選定された地位

・ 「住宅法」による事業計画承認を受けて告することを要求してはならない(法第 27
条第 5 項)。

建設及び供給する住宅の入居者として選定された地位２４
申告しなければならない事項は、次のとおりである(法第 27 条第 1 項、施行令第 23条)。

(2) 「住宅法」による住宅取引申告制度との関係「住宅法」は、住宅の計画、建設、分譲、管理等について総合的に規定する法律であるが、この法律の 2004 年 1 月 29 日改正に関係資料の提出を要求する等、必要な措置

より住宅取引申告制度が導入された。これを講じることができる(法第 27 条の 2)。

は、住宅に対する投機が盛行する地域又は盛行するおそれがあると判断される地域で(4)

不動産取引申告価格の検証等

あって、住宅政策審議委員会の審議を経て国土海洋部長官は、公正で透明な不動産

国土海洋部長官が指定する地域（住宅取引

取引秩序を確立するため、申告を受けた不申告地域）内にある共同住宅に関する所有

動産取引内容及び「不動産価格公示及び鑑権を移転する契約（対価がある場合に限り、定評価に関する法律」により公示された土

新規に建設又は供給する住宅を新規に取得

地及び住宅の価額その他の不動産価格情報する場合を除く）を締結した当事者は、共を活用して、不動産取引価格検証体系を構同して、住宅取引価額等を、住宅取引契約

築して運営しなければならない(法第 28 条の締結日から 15 日以内に、当該住宅所在地

第 1 項)。

の基礎自治体の長に申告しなければならな
い（住宅法第 80 条の 2）。
この制度との関係について「公認仲介士の業務及び不動産取引申告に関する法律」
は次のように規定している。

基礎自治体の長は、申告を受理したときは、不動産取引価格検証体系によりその適正性を検証しなければならない(法第 28 条
第 2 項)。
基礎自治体の長は、前項の規定による検住宅取引申告地域の住宅について仲介業

証結果を、当該不動産の所在地を管轄する者が住宅取引契約書を作成して交付した場

税務官署の長に通報しなければならず、通合には、仲介業者が申告しなければならな報を受けた税務官署の長は、当該申告事項

い。この場合、その申告期間は、住宅取引を国税又は地方税賦課のための課税資料と契約の締結日から 15 日以内とする(法第 27

して活用することができる(法第 28 条第 3

条第 6 項)。仲介業者が住宅取引契約書を作項)。

成して交付した場合、その契約を締結した
当事者は、「住宅法」に基づく申告義務を免

第７章

指導・監督

除される(法第 27 条第 7 項)。
逆に、「住宅法」による住宅取引申告をし

(1)

資格の取消

た場合には、「公認仲介士の業務及び不動産

広域自治体の長は、公認仲介士が次の各取引申告に関する法律」による不動産取引

号のいずれかに該当する場合には、その資申告をする必要はない(法第 27 条第 8 項)。

格を取り消さなければならない(法第 35 条
第 1 項)。

(3)

申告内訳の調査

基礎自治体の長は、申告事項が漏落している場合又は正確でないと判断される場合、・ 不正な方法により公認仲介士の資格を得た場合
・ 他人に自己の姓名を使用して仲介業務

申告人に申告内容を補完させ、又は申告しを行わせた場合又は公認仲介士資格証

た事項の事実の有無を確認するため、取引を譲渡若しくは貸与した場合

当事者又は仲介業者に対し、契約書、取引・ 資格停止処分を受けて、その資格停止期

代金支払を証明することができる書面等、間中に仲介業務を行った場合（他の仲介

業者の所属公認仲介士、仲介補助員又は法人である仲介業者の社員若しくは役員となる場合を含む）
・ この法に違反して懲役刑の宣告を受け(3)

監督上の命令等

国土海洋部長官、広域自治体の長及び登録官庁は、次のいずれかに該当する場合には、仲介業者又は取引情報事業者に対し、た場合その業務に関する事項の報告、資料の提出

広域自治体の長は、公認仲介士の資格をその他必要命令を行うことができ、仲介事取り消そうとする場合には、聴聞を実施し務所に出入し、帳簿、書類等を調査又は検なければならない(法第 35 条第 2 項)。

査することができる(法第 37 条第 1 項)。
・ 仲介事務所開設登録基準への適合の有

(2)

資格の停止

無を確認するため必要な場合

広域自治体の長は、公認仲介士が所属公・ 不動産取引情報網設置・運営者の指定要認仲介士として業務を遂行する期間中に、件に対する適合の有無を確認するため

次のいずれかに該当する場合には、6 ヵ月

必要な場合の範囲内で期間を定めて、その資格を停止することができる(法第 36 条第 1 項)。
・ 2 以上の仲介事務所に所属した場合
・ 印章登録をしなかった場合又は登録しない印章を使用した場合・ 誠実・正確に仲介対象物を確認・説明し・ 不動産投機等取引動向の把握のため必要な場合
・ この法の違反行為の確認、公認仲介士の資格取消、停止及び仲介業者に対する登録取消、業務停止等行政処分のため必要な場合なかった場合又は説明の根拠資料を提示しなかった場合
・ 仲介対象物確認・説明書に署名・捺印をしなかった場合・ 取引契約書に署名・捺印をしなかった場合(4)登録の取消
登録官庁は、次のいずれかに該当する場
合には、仲介事務所の開設登録を取り消さなければならない(法第 38 条第 1 項)。
・ 個人である仲介業者が死亡した場合又・ 取引契約書に取引金額等取引内容を虚は仲介業者である法人が解散した場合偽に記載した場合又は互いに異なる 2・ 虚偽その他の方法により仲介事務所の以上の取引契約書を作成した場合
・ 第 33 条各号に規定された禁止行為をした場合
登録官庁は、公認仲介士が上記のいずれ

開設登録をした場合
・ 欠格事由に該当することとなった場合・ 二重に仲介事務所の開設登録をした場
合かに該当する事実を知ったときは、遅滞な・ 他の仲介業者の所属公認仲介士、仲介補

く、その事実を広域自治体の長に通報しな助員又は仲介業者である法人の社員又ければならない(法第 36 条第 2 項)。

は役員となった場合資格停止の基準は、国土海洋部令で定める(法第 36 条第 3 項)。

・ 他人に自己の姓名又は商号を使用して仲介業務を行わせた場合又は公認仲介士資格証を譲渡若しくは貸与した場合
・ 業務停止期間中に仲介業務を行った場

合又は資格停止処分を受けた所属公認ては、法人又は支部事務所別に業務の停止

仲介士に資格停止期間中に仲介業務をを命じることができる(法第 39 条第 1 項)。

行わせた場合・ 仲介事務所の開設登録の欠格事由に該・ 最近 1 年以内にこの法により 2 回以上業当する者を所属公認仲介士又は仲介補

務停止処分を受けて、再び業務停止処分

助員として置いた場合。ただし、その事に該当する行為をした場合由が発生した日から 2 月以内にその事

登録官庁は、仲介業者が次のいずれかに由が解消した場合は、この限りでない。

該当する場合には、仲介事務所の開設登録

・ 印章登録をしなかった場合又は登録しを取り消すことができる(法第 38 条第 2 項)。
・ 登録基準に達しなくなった場合
・ 申告をせずに 2 以上の仲介事務所を設置した場合
・ 臨時仲介事務所を設置した場合ない印章を使用した場合
・ 国土海洋部令で定める専属仲介契約書によらずに専属仲介契約を締結した場
合又は契約書を保存しなかった場合
・ 仲介対象物に関する情報を虚偽に公開・ 兼業をした場合

した場合又は取引情報事業者に公開を・ 継続して 6 月を超過して休業した場合依頼した仲介対象物の取引が完成した

・ 仲介対象物に関する情報を公開しなか

事実を、当該取引情報事業者に通報しなった場合又は仲介依頼人の非公開要請にもかかわらず情報を公開した場合
・ 取引契約書に取引金額等取引内容を虚偽に記載した場合又は互いに異なる 2以上の取引契約書を作成した場合・ 損害賠償責任を保障するための措置を履行せず、業務を開始した場合
・ 第 33 条各号に規定された禁止行為をした場合
・ 最近 1 年以内にこの法により 3 回以上業務停止又は過怠料の処分を受けて、再び業務停止又は過怠料の処分に該当する行為をした場合

かった場合
・ 誠実かつ正確に仲介対象物の確認及び説明をしなかった場合又は説明の根拠
資料を提示しなかった場合
・ 仲介対象物確認・説明書を交付しなかった場合又は保存しなかった場合
・ 仲介対象物確認・説明書に署名・捺印をしなかった場合・ 適正に取引契約書を作成、交付しなかった場合又は保存しなかった場合
・ 取引契約書に署名・捺印をしなかった場
合・ 報告、資料の提出、調査又は検査を拒否、登録官庁は、仲介事務所の開設登録を取妨害若しくは忌避した場合、その他の命

り消そうとする場合には、聴聞を実施しな令を履行しなかった場合又は虚偽の報ければならない(法第 38 条第 3 項)。

告若しくは資料の提出をした場合
・ 仲介事務所の開設登録を取り消すこと

(5)

業務の停止

登録官庁は、仲介業者が次のいずれかにができる基準のいずれかに該当する場
合該当する場合には、6 ヵ月の範囲内で期間・ 最近 1 年以内にこの法により 2 回以上業を定めて、業務の停止を命じることができ

務停止又は過怠料の処分を受けて、再びる。この場合、法人である仲介業者に対し業務停止又は過怠料の処分に該当する

行為をした場合

・ 公認仲介士でない者であって公認仲介士又はこれに類似する名称を使用した(6)

者

行政制裁処分効果の承継等

仲介業者が廃業申告後、再び仲介事務所

・ 二重に仲介事務所の開設登録をした者の開設登録をしたときは、廃業申告前の仲又は 2 以上の仲介事務所に所属した者

介業者の地位を承継する(法第 40 条第 1 項)。

・ 申告せずに 2 以上の仲介事務所を設置した者

廃業申告前の仲介業者に対し、この法の違反行為を事由とした行政処分の効果は、・ 臨時の仲介事務所を設置した者

その処分日から 1 年間、再び仲介事務所の・ 仲介業者でない者であって「公認仲介士

開設登録をした者に承継される(法第 40 条事務所」、
「不動産仲介」又はこれらに類

第 2 項)。

似する名称を使用した者

再登録仲介業者に対しては、廃業申告前

・ 他人に自己の姓名又は商号を使用しての法違反行為に対する行政処分を行うこと

仲介業務を行わせた者、仲介事務所登録ができる。ただし、次のいずれかに該当す

証を他人に譲渡又は貸与した者、他人のる場合を除く(法第 40 条第 3 項)。

姓名又は商号を使用して仲介業務を行・ 廃業期間が 3 年を超過した場合った者及び他人の仲介事務所登録証の・ 廃業申告前の違反行為に対する行政処

譲受又は貸与を受けた者分が業務停止に該当する場合であって、・ 依頼人の明示された意思に反して情報を公開した者

廃業期間が 1 年を超過した場合

・ 業務上の秘密を漏洩した者

第８章

罰則
(2)

(1)

罰則

両罰規定

所属公認仲介士、仲介補助員又は仲介業

次のいずれかに該当する者は、3 年以下者である法人の役員若しくは職員が、仲介の懲役又は 2 千万ウォン以下の罰金に処す

業務に関し、上記に該当する違反行為をしる(法第 48 条)。

たときは、その行為者を罰するほか、その・ 仲介事務所の開設登録をせずに仲介業

仲介業者に対しても各本条の罰金に処するを行った者(法第 50 条)。

・ 虚偽その他不正な方法により仲介事務所の開設登録をした者
・ 第 33 条の禁止行為規定に違反した者

(3)

過怠料

国土海洋部長官、広域自治体の長及び登次のいずれかに該当する者は、１年以下録官庁は、刑罰としての罰則を課すほどのの懲役又は 1 千万ウォン以下の罰金に処す

違法性はないが、この法の規定やこの法にる(法第 49 条)。

基づく命令等に違反したり、履行しなかっ・ 他人に自己の姓名を使用して仲介業務た者に対し、次のように過怠料を課すことを行わせた者又は公認仲介士資格証を譲渡又は貸与した者及びこれらを譲受
又は貸与を受けた者ができる２６。
まず、取引代金支払証明資料を提出しなかった者又はその他の必要な措置を履行しなかった者に対しては、2 千万ウォン以下

・ 損害賠償責任に関する事項を説明しなかった者又は関係証書の写し若しくはの過怠料を賦課する(法第 51 条第 1 項)。

関係証書に関する電子文書を交付しな

また、次のいずれかに該当する者に対しかった者ては、500 万ウォン以下の過怠料を賦課す
る(法第 51 条第 2 項)。

・ 公認仲介士資格証を返納しなかった者、

・ 運営規程の承認又は変更承認を受けず

公認仲介士資格証を返納できない事由に運営規程の内容に違反して不動産取書を提出しなかった者又は虚偽に公認引情報網を運営した者

仲介士資格証を返納できない事由書を提出した者

・ 不動産取引の申告をしなかった者
・ 仲介業者に対し、不動産取引申告をしな・ 仲介事務所登録証を返納しなかった者

いよう、又は虚偽の申告をするよう要求

不動産取引の申告を虚偽に行った者に対した者
・ 不動産取引の申告をしなかった者又は怠った者

しては、当該土地又は建築物に対する取得税(取得税が非課税、免除又は軽減される場
合には、非課税、免除又は軽減されない場

・ 資料の提出要求を受けて提出しなかっ合に納付しなければならない取得税額の相た者、虚偽の資料を提出した者又は虚偽当額をいう。)の 3 倍(土地又は建築物を取の内容を申告するよう要求した者得することができる権利にあっては、権利・ 報告、資料の提出、調査又は検査を拒否、取得価額の 100 分の 5)以下に相当する金額

妨害若しくは忌避し、その他の命令を履の過怠料を賦課する(法第 51 条第 4 項)。

行せず、又は虚偽の報告若しくは資料の（以提出をした者

上）・ 共済事業の運営実績を公示しなかった者
・ 行政庁からの是正命令を履行しなかった者
次のいずれかに該当する者に対しては、参考文献
注で引用したもののほか
1.서
사
법론」(公認仲介士法論)부연사、2008 年

100 万ウォン以下の過怠料を賦課する(法第51 条第 3 項)。

2.柳海雄「토지법제론」(土地法制論)부

연사、2008 年

・ 仲介事務所登録証等を掲示しなかった者

진형（ソ・ジンヒョン）「공인중개3.柳海雄「不動産制度」부연사、2006 年

・ 事務所の名称に「公認仲介士事務所」若
しくは「不動産取引仲介」という文字を使用しなかった者又は屋外広告物に姓名を表記しなかった者若しくは虚偽の表記をした者
・ 仲介事務所の移転申告をしなかった者
・ 休業、廃業、休業した仲介業の再開又は休業期間の変更申告をしなかった者임 일환（イム・イルファン）「不動産仲介制度의 先進化 方案에 関한 研究」（不動産仲介制度の先進化方策に関する研究）韓国公認仲介士協会「2007 年度不動産研究論文
叢書」P12。
２ 「福徳房」（ポクトクパン）と俗に呼ばれる。
３ 法律は 2008 年 6 月 13 日法律第 9127 号改正、施行令は 2008 年 7 月 29 日大統領令第 20947
１号改正、施行規則は 2008 年 3 月 14 日国土海洋部令第 4 号改正の条文に拠る。
４ 大法院 1988 年 8 月 9 日判決。参考文献 2、
P42。
５ 日本の都道府県に当たる広域自治体の長である。特別市はソウルのみ、広域市は釜山な
ど 6 市、道は京畿道など 9 つある。
６ 1985 年の第 1 回試験以降、年に 1 回ずつ実施されているが、不動産価格が高騰し、投機が盛んに行われた 1989 年、1992 年、1994 年、1996 年と大不況になった 1998 年は実施されていない。
７ 日本の国土交通省に当たる中央行政機関。
８ 前掲注 1 論文P16。
９ 日本の市町村に当たる基礎自治体の長である。日本と異なり、郡が自治体になっている。
区は特別市や広域市など大規模な市に置かれている。
１０ 約 500 万円。
１１ 大法院、法院はそれぞれ日本の最高裁判
所、地方裁判所に当たる。
１２ 日本の国土交通省に当たる。
１３ 日本の指定流通機構に当たる。
１４ チョンセと呼ばれる韓国固有の不動産賃借権であり、更新のない定期借家権である。
１５
業界団体である韓国公認仲介士協会が実施している。
１６ 韓国公認仲介士協会の場合、
1 億ウォンの保証に対する共済料は 25 万ウォンである。
１７ 参考文献 1 の 177 頁。
１８ 参考文献 1 の 179 頁。
１９ 2007 年までは二つの団体があったが、同年末に統合された。
２０ 日本の国土交通大臣に当たる。
２１ 国家資格試験は、特殊法人である韓国人
力開発院が一元的に施行している。
２２ 旧・国土利用管理法では土地取引契約の申告制度があった。土地総合研究所「韓国の土地政策」平成 8 年参照。
２３ 日本の都市再開発法 118 条の 2 でいう譲受け権の譲渡に当たる。
２４ 韓国では不動産投機の代表的なパターン
として、マンションを青田売りで買った者が引渡し前に買主としての地位を転売することが盛んである。
２５ 不動産登記特別措置法第 3 条第 1 項により契約を原因として所有権移転登記を申請するときは、基礎自治体の長の検印を受けた契約書(検印契約書)を添付しなければならない。

検印契約書の性質については、所有権移転登記を申請する登記原因書面であるという見解と、登記申請書の別の添付書面であるという見解が対立しているが、手続法である不動産
登記法上の登記を正当化してくれる法律上の登記原因書面とみなすのが有力説である。参考文献 2 の 658 頁。
２６ 日本の過料に当たる制度である。