RETIO. 2009. 2 NO.72

不動産賃貸借における無断立入り・鍵交換に関する判例の動向
研究理事・調査研究部長

周藤 利一

はじめに

については、司法の判断が俟たれるところ

１

不法行為責任を認めた判例

である。

２

自力救済を容認した判例

３

若干の整理

に鑑み、賃貸借契約における紛争のうち、

４

自力救済に関する他の判例

賃貸人が自力救済行為として行う無断立入

そこで、本稿ではこのような近時の状況

りや鍵交換に関するこれまでの判例を紹介
1

して、若干の整理を行うこととしたい 。

はじめに

１ 不法行為責任を認めた判例

近時、敷金・礼金や仲介手数料ゼロをうた
い文句に部屋を貸すビジネスが増加してい①る。その背景には、賃貸マンション、賃貸ア

最判昭和40・1・27

パートの空室率の増加と、フリーター等収入

このケースは、土地の使用貸借契約の終の不安定な層・低所得層のニーズの増加とい了後、貸主たる土地所有者が借主の建築しう、供給・需要の両サイドの事情があるもの

た仮設店舗の周囲に板囲いを設置した場合と見られる。

に、借主がその板囲いを実力をもって撤去

しかしながら、こうした物件に入居した者

した行為の当否が問題となった事案につき、が家賃を滞納した際に鍵を無断で換えられ入借主の不法行為責任が認められた事例であ室できなくなり、違約金も払わされたりしたるが、最高裁は、「私力の行使は、原則としとして紛争になる事例も増えており、昨年7て法の禁止するところであるが、法律に定

月には東京で、12月には大阪で訴訟が提起さめる手続によったのでは、権利に対する違れている。これら紛争事例の中には、契約の法な侵害に対抗して現状を維持することが形態を「一時使用契約」とし、いわば「部屋不可能又は著しく困難であると認められるを貸すのではなく、鍵を貸す」こととして、緊急やむを得ない特別の事情が存する場合

使用料の支払が一回でも遅れた場合には一方においてのみ、その必要の限度を超えない的に解約できることとし、滞納した場合には、範囲内で、例外的に許されるにすぎない」

入居者の承諾なしに部屋に立入り、鍵を交換と判示した（最判昭和40年1月27日民集19巻

し、入居者の所有物件を処分することができ

9号2101頁、判時436−37）。
以後、自力救済に関する一般的基準とさる特約を設けているケースが多いとされる。

2

れているものである 。

こうした契約形態に対する借地借家法の適用

32

RETIO. 2009. 2 NO.72②

東京地判昭和47・3・29

これに対し、賃借人が45万円余の物質的損

本件は、マーケット式店舗の賃貸借のケー

害及び20万円の精神的損害を請求したとこスであり、賃貸借契約が合意解除されたが、ろ、裁判所は、「被告（賃貸人）は自力をも賃借人が直ちに明渡すという約束に反して明って本件建物部分明渡請求権の実現を違法に渡しをしなかったことから、賃貸人が店舗内遂行しようとして、右認定の行為に出たものの電灯線ヒューズを切断し、賃借人に無断でと認められ、これにより原告（賃借人）の本

店舗内に立ち入り、棚を取り外した上、設備

件建物部分および什器備品に対する占有権、備品や商品の一切を搬出して、これらを店舗付帯設備（消火器）の所有権ならびに営業権ひとつ隔てた空き店舗に保管した。

を侵害したものであるから、たとえ原告が本賃借人が設備備品や商品の破損による損害件建物の賃借権を喪失し、被告に対する明渡とあわせて、本件店舗の賃借権を侵害された義務を負担していた者であったとして、なおとして損害賠償を求めたところ、裁判所は、不法行為責任を免れない。」と判示し、24万賃貸人の行為は「合意解除の際における明渡円余の支払を命じた（東京地判昭和47年5月の約定に基づく……明渡請求権を保全するた

30日、判時683−102）。

め自力によってなされた明渡し行為というべ④

きものであり、いわゆる自力救済としてなさ

大阪高判昭和62・10・22

れたものであるところ、原告にも右明渡の約

このケースは、公団住宅の賃借人が契約に定に反した点はあるにせよ、……（賃貸人の）違反して無断で転居したが、公団住宅の賃借

実力行使の態様にあわせ、被告会社の自力救権を放棄する意思はなく、転居先で使用しな済によって守られるべき権利と原告のこれにい物を残置し、賃料を支払っていた事例で、よって失う利益を比較考量すると、（賃貸人滞納するようになり、督促状を出したが、何の）行為は社会的に是認された範囲を逸脱し、ら応答がなかったため、公団職員が玄関の鍵したがって違法性を有し不法行為を構成すを壊して内部に立ち入り点検したところ、部る」と判示し、31万8,567円の支払を命じた屋も荒れ、残置物も乱雑に放置されていたこ（東京地判昭和47年3月29日、判時679−36）。

とから、賃借人が賃借権を放棄し、残置物の所有権も放棄されたものと判断して、玄関の③

東京地判昭和47・5・30

鍵を新しい物と取り替え、残置物を搬出して廃棄した。

このケースは、店舗の賃貸借契約の期間3年間の満了後、賃借人から他の場所に移転す

これに対し賃借人は、公団が法定の手続をるまでの間明渡しを猶予してもらいたいとととることなく上記行為をとったのは違法であ要請されたため、6ヵ月間猶予したが、賃借るとして残置物相当額及び慰謝料等の損害賠

人が猶予期間を徒過し、誠意あるものと受け償を求めたところ、一審は棄却したが、二審取れなかったのに賃貸人が業を煮やし、無断は、「電話、ガス、水道、電気は継続利用可

で進入し、扉の内部からベニヤ板を打ち付け、能の状態にしており、……必ずしも通常の用かつ施錠を破損して、出入りを不能にするな法とは言い難い点もあるが、なお賃借人としどした上、多数の什器備品をダンボール箱にては本件建物の占有を確保継続し一定のプラ

詰めて、賃貸人の自宅に運び込んだ事例であイバシーを保有する状態で使用収益をしている。

たものと解すべきである。……したがって、

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当時屋内の管理が悪く、残置物も乱雑に放置

事態に直接触れるものではなく、また物件のされていたからといって、直ちに控訴人がこ搬出を許容したことから明渡しまでも許容しれらすべての所有権を放棄したものと介するたものと解することは困難であるから、右合ことはできない。」とし、公団職員の行為は、意があることによって、……（賃貸人の）行「本来債務名義に基づき公権力の行使として為が事前の承諾に基づくものということはでなされるべき建物明渡しの強制執行を自力をきない。」とし、什器備品類の搬出、処分にもって私的に行ない、あわせて控訴人ら所有関する合意は賃借人の「占有に対する侵害をの一部有価の動産を無償で廃棄してその所有伴わない態様における搬出、処分……につい権を侵害したものとも解せられ、このようなて定めたものと解するのが賃貸借契約全体の行為をたやすく容認することは現行法制上も趣旨に照らして合理的であり」、賃貸人の搬許されないところであって、いま右のような出、処分行為は、本件建物についての賃借人

所為についてその違法性を阻却すべき特段のの占有に対する侵害を伴って行われたもので事情も本件においてはこれを認めることが困あるところ、「右合意の存在によりその違法難である。」と判示し、賃借人の無断転居、性が阻却されるものではないことが明らかで

賃料不払い等を斟酌して、請求額600万円をある。」とし、賃貸人が搬出して古物商に売大幅に減額した総額13万円（賃借人及び家族

却した代金相当10万3,000円の支払を命じた2名分）の慰謝料の支払を命じた（大阪高判（東京高判平成元年1月29日、判時1376−64）。

昭和62年10月22日、判時1267−39）。
⑥⑤東京高判平成3・1・29

浦和地判平成6・4・22
本件は住宅の賃貸借のケースであり、賃貸

本件は、クラブを経営していた賃借人が賃借契約書に「賃貸人が本契約の各条項に違反料の支払いを遅滞している途中で所有者が替し賃料を１ヵ月以上滞納したときまたは無断わったケースで、前賃貸人が賃貸借契約を解で１ヵ月以上不在のときは、敷金補償金の有除した後、新賃貸人が建物の入口の扉に錠を無にかかわらず本契約は何らの催告を要せず

取り付け、賃借人の出入りを不可能にした上、して解除され、賃借人は即刻室を明渡すもの

建物の中に存在した賃借人所有の造作、家具、とする。明渡しできないときは室内の遺留品

什器、備品等一切を無断で搬出処分した事例

は放棄されたものとし、賃借人は、保証人まである。本件契約書には、賃貸借が終了した

たは取引業者立会いのうえ随意遺留品を売却場合につき、借主は直ちに本件建物を明渡さ

処分のうえ債務に充当しても異議なきこと」

なければならないものとしたうえで、借主がという特約があったところ、賃借人が6ヵ月

本件建物内の所有物件を貸主の指定する期限以上も連絡先不明のまま賃料を滞納したた内に搬出しないときは、貸主は、これを搬出め、賃貸人が顧問弁護士の意見を聴取した上保管又は処分の処置をとることができる旨ので、遺留品を回収し、目録も作成しないまま

記載があった。

鍵を交換した事例である。

賃借人は処分された動産価額相当額の損害

これに対し、裁判所は、「自力救済は、原賠償等を請求したが、裁判所は、本件賃貸借則として法の禁止するところであり、ただ、は「解除により終了したことが明らかである」

法律に定める手続きによったのでは権利に対とした上で、上記合意は「本件建物の明渡しする違法な侵害に対して現状を維持すること

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が不可能又は著しく困難であると認められるされないものというほかなく、本件特約は、緊急やむを得ない特別の事情が存する場合にそのような特別の事情がない場合に適用されおいて、その必要の限度を超えない範囲内でる限りにおいて、公序良俗に反し、無効であのみ例外的に許されるに過ぎない」から「廃る」と判示し、本件ではそのような特別の事棄処分が本件条項にしたがってなされたから情がなく、また、水道管破裂の危険等、建物といって直ちに適法であるとはいえない」と管理上の切迫した必要性もなかったことかして、不法行為の成立を認め、廃棄された家ら、自力救済条項は効力を有さず、不法行為

財道具の時価、慰謝料（以上については3割を構成するとし、賃借人の請求を13万円余のの過失相殺）と弁護士費用の損害賠償を認め

限度で認容した（札幌地判平成11年12月24日、た（浦和地判平成6年4月22日、判タ874−231）。

判タ1060−223、判時1725−160、RETIO,
No51、最新不動産取引の判例204頁）。

⑦

札幌地判平成11・12・24⑧

本件は住宅の賃貸借のケースであり、賃貸

東京地判平成16・6・2

借契約書に「賃借人が賃借料を7日以上怠っこのケースは、事務所兼倉庫の賃貸借であたときは、賃貸人は、直ちに賃貸物件の施錠り、月額賃料110万円、共益費22.5万円、保をすることができる。また、その後7日以上

証金700万円（うち250万円は契約締結時に償経過したときは、賃貸物件内にある動産を賃却）する条件で平成10年10月に契約が締結さ借人の費用負担において賃貸人が自由に処分れた。しかし、賃借人は平成11年3月及び4月

しても、賃借人は、異議の申立てをしないも分の賃料、共益費を滞納した上に、賃借人ののとする」という自力救済条項が付されてい代表取締役が逮捕されたため業務の遂行が困た。雨漏り被害の弁償をめぐって賃貸人と賃難になり、支払の目処も立たない状況なった借人の間に紛争が発生し、賃借人が賃料の支ことから、賃貸人は6月2日に、同月4日まで払を停止したため、管理業者がこの自力救済に賃料が支払われない場合には、本件契約を条項を根拠に、賃借人の居室に無断立入りし、解除し、同時に鍵を交換する旨通知し、8日鍵を交換して賃借人が入室できなくするととに鍵を交換した。

もに、水道、ガス設備を使用不能とした。

これに対し、賃借人は鍵の交換が違法な自賃借人がそれによって生じた111万円余の力救済であるとして、賃貸人に損害賠償請求

損害賠償を賃貸人に請求する訴えを提起した

するとともに、償却額を除いた保証金の支払ところ、裁判所は、「本件特約は、賃貸人側を請求する訴えを提起したところ、裁判所は、が自己の権利（賃料債権）を実現するため、「解除通知到達から僅か6日後に事前に具体的法的手続によらずに、通常の権利行使の範囲

な日時の指定をすることもなく、本件建物内を超えて、賃借人の平穏に生活する権利を侵の動産類の持ち出しの機会を与えることな害することを内容とするものということがでく、たまたま居合わせた原告の関係会社の従きるところ、このような手段による権利の実

業員を立ち合わせて行われたものであり、前現は、近代国家にあっては、法的手続によっ後の経過に照らせば、原告代表者がこれを事たのでは権利の実現が不可能又は著しく困難

前事後において、承諾ないし容認したものとであると認められる緊急やむを得ない特別のは認められないことからすると、本件鍵交換事情が存する場合を除くほか、原則として許は、未払賃料債務等の履行を促すために行わ

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れた、原告の占有権を侵害する自力救済に当

理会社は賃借人に対して賃料滞納が2ヵ月分たるものが認めるのが相当である。」とし、に及んでいることを理由に本件契約を直ちに

前掲①最高裁判決の文章を引用した上で、解除する旨の内容証明郵便を送付し、賃借人「本件鍵交換は違法な自力救済に当たり、不の不在中に不法に侵入し、現金18万円を窃取法行為が成立するものと認められる。」と判した上、本件建物の扉に施錠具を、内部に立示したが、本件鍵交換当時、賃借人が主張す

ち入って窓の内側にも施錠具を取り付け、扉る逸失利益の前提となる正常な業務を遂行しに「最終通告及び契約解除通知」と題する書ていたとは認められず、損害が生じたとはい

面を貼り付けた。

えないとし、また、保証金請求権は相殺によ

賃借人が損害賠償請求を、賃貸人が未払賃って消滅したか控除によって発生しなかった料の支払を求めたところ、裁判所は、本件特とし、賃借人の請求はいずれも棄却した（東約の文言（「賃料を滞納した場合」（本件契約

京地判平成16年6月2日、判時1899−128、書14条5号）、「1ヶ月以上賃料及び共益費（管RETIO, No63、最新不動産取引の判例204

理費）を滞納した場合」（本件承諾書4項））

頁）。

からすれば、本件特約が賃料を滞納した賃借人に対して賃料債務の履行や本件建物からの⑨

東京地判平成18・5・30

退去を間接的に強制することを意図したもの

本件はマンションの一室を家賃月額11万であることは明らかというべきである。そう円、期間1年間（その後1年間の契約期間延長

すると、本件特約は、賃貸人が賃借人に対しがなされたものと考えられる）で賃借したケて賃料の支払や本件建物からの退去を強制すースであり、契約書には、「賃借人が賃料をるために、法的手続によらずに、賃借人の平滞納した場合、賃貸人は、賃借人の承諾を得穏に生活する権利を侵害することを許容するずに本件建物内に立ち入り適当な処置を取ることを内容とするものというべきところ、こことができる」（14条5号）規定及び「賃借人のような手段による権利の実現は、法的手続が賃料を2ヵ月分以上滞納した場合は、賃貸によったのでは権利の実現が不可能又は著し人は賃借人に対して何らの通知催告を要する

く困難であると認められる緊急やむを得ない

ことなしに賃貸借契約を解除できる」（15条3

特別の事情がある場合を除くほかは、原則と号）規定があった。さらに、本件契約の締結して許されないというべきであって、本件特に際し、借家人名義で賃貸人に差し入れられ約は、そのような特別の事情があるとはいえた「契約時敷金ゼロキャンペーン物件

特約ない場合に適用されるときは、公序良俗に反条項承諾及び借室一時使用中止承諾書」には、して、無効であるというべきである。このこ「対象期間中に賃借人が賃貸人に対し、1ヵ月とは、仮に、賃借人が本件特約の存在を認識

以上賃料及び共益費（管理費）を滞納した場した上で本件契約書や本件承諾書を賃貸人と合、賃貸人から連帯保証人へ事前に報告し、の間で取り交わしたものであるとしても、変契約解除（借室一時使用中止も含む）を行う

わらないというべきである。」とし、「仮に、事を承諾致します。又、これに関する一切の賃借人が滞納賃料の支払を求める管理会社か行為に対し不服申し立て及び損害賠償、そのらの連絡に応答せず、更には、本件内容証明

他一切の請求は致しません」（4項）という記

郵便等による解除が有効であり、実体的には載があった。賃貸人から委託を受けていた管賃借人の本件建物に対する占有権原が消滅し

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RETIO. 2009. 2 NO.72ていたとしても、それだけでは、管理会社がは正当な事由がある場合を除き、立入りを拒法的な手続を経ることなく、通常の権利行使

否することはできないとあった。

の範囲を超えて、賃借人の権利を侵害するよ

賃借人が保証金の返還、引越し費用及び慰

うな方法によって、賃料の支払や本件建物か謝料の支払を求めたところ、裁判所は、賃貸らの退去を強制することが許される特別の事

目的物の一部であるクーラーの「修繕目的で情があるとはいえないというべきである」とあることが明らかな賃貸人の立入りのみによ

し、「管理会社の従業員による本件立入り等って、直ちに貸す債務自体が履行不能になっは、賃借人の本件建物において平穏に生活すたと判断して解除を認めることはできない」

る権利を侵害する違法な行為というべきであとし、それ以外の立入りについても、あくま

り、本件立入り等は、管理会社の業務の執行でも「修繕のために立ち入った賃貸人に信頼としてされたものであるから、管理会社は、関係を破壊するに至る程度の不信行為を認め民法715条に基づき、本件立入り等によってることはできないので、信頼関係破壊による賃借人に生じた損害を賠償する責任がある」

解除は認められない」として解除は認めなかと判示し、精神的苦痛に対する慰謝料5万円

ったが、「現代社会においてプライバシー権の支払を命じた。なお、賃借人に対しては未の重要性が一般に認知されていること、控訴払賃料の支払を命じた（東京地判平成18年5人が女性であること及び携帯電話等によって月30日、判時1954−80、RETIO, No67、最連絡をとることが可能な状況にあったこと等

新不動産取引の判例205頁）。

に鑑みると」、賃貸人が賃借人に「連絡をとることなく立ち入ったことは、明らかに賃借⑩

大阪地判平成19・3・30（控訴審）

人に対する配慮に欠けた行為であり、立入り

本件は、マンションの一室を賃借していたについて賃借人の承諾を得るべきことを定め女性がクーラーの修理を賃貸人に依頼し、約た本件賃貸借契約条項に反する債務不履行に

束の日には部屋にいるようにするが、そうで当たるとともに、故意とはいえないとしても、ない場合には入ってもらっても大丈夫なよう過失による権利侵害行為と認められ、不法行に片付けておく旨告げていたところ、修理業為にも該当する」とし、保証金の一部の返還者の都合で約束の日の前日に修理が行われ、と慰謝料3万円の支払を命じた（大阪地判平賃借人に連絡することなく業者と賃貸人が立成19年3月30日、判タ1273−221）。

ち入った事例である。その際、ベランダ側の引き戸が開けっ放しになっていることや、ベ２ 自力救済を容認した判例

ランダの排水溝にパイプが突っ込まれていることを発見した賃貸人は後刻、賃借人に注意⑪

したところ、貴重品や下着等を片付けたりせ

東京高判昭和51・9・28

ず放置していたことなどから憤りを感じた賃

レストランクラブを経営していた賃借人が借人は、もはや住んでいられないと考え、本賃料を滞納したため、賃貸人は7日の期間を件賃貸借契約の解除通知を出し、引っ越した

定めて催告及び停止条件付解除の意思表示を事例である。契約書には、賃貸人は管理上特し、右期間経過後、本件建物の賃貸借につきに必要あるときは、予め賃借人の承諾を得て、契約解除の効力が生じ、本件建物は所有者で本件建物内に立ち入ることができる。賃借人

ある賃貸人が返還を受け、保管中のものであ37

RETIO. 2009. 2 NO.72

る旨及び今後何びとといえども許可なく本件納及びその額自体については特に異議を申し

建物に立ち入ることを禁止すると共にこれに出ていなかったことなどを認定し、「こうし違反する者に対しては建造物侵入罪として告た事実関係に照らすと、被控訴人（賃貸人）

訴する旨を記載したベニヤ板の告示板を本件としては、従来の行動等から控訴人（賃借人）

建物の戸口に掲示し、戸口の鍵を取り替えた。

に対する信頼の念を全く失い、本件建物の明

その後賃借人は告示板を取り外し、鍵を壊し渡義務の円滑な履行について危惧の念を抱て本件建物内に入った。その間賃貸人は滞納き、この際一日も早く自己の権利を実現して賃料等につき公正証書に基づいて本件建物内損害の拡大化を防止し、あわせて保安上の問の有体動産に対し差押手続をとり、差押がな

題をも解決する必要があるとの考えから前記された旨等を記載したベニヤ板の告示板を掲のような措置に出たものと推認され、右のよ示したが、賃借人は告示板を直ちに取り外しうな考えに至ったことについてあながち賃貸て営業を再開した。

人を責めることはできない」とし、「右措置裁判所は、催告及び停止条件付解除の意思の具体的態様も、右認定の事実関係の下では、表示に定められた期間が徒過されたことによ

契約解除により明渡請求権を有する賃貸人のり、賃貸人が賃借人に対し本件建物の明渡を権利行使として社会通念上著しく不相当なも求める権利を有するに至ったと認定し、賃借のとまではいえないこととをあわせ考慮する

人が右解除の効力発生を認めて賃貸人に対しと、被控訴人が前記のような措置をとったこ

任意に明渡をしない限り、本件建物に対するとをもって直ちに違法であるということはで直接占有は依然として賃借人にあり、「そのきない」とした（東京高判昭和51年9月28日、

明渡は最終的には判決等の債務名義を得た上判タ346−198）。

で実現するのが本来の筋であり」、賃貸人が⑫

右解除により当然に本件建物の直接占有が賃

東京地判昭和62・3・13

貸人に復帰したものとして、「一般第三者はこのケースは、法人たる賃借人がビルの2ともかく控訴人（賃借人）をも含めて本件建室を賃借中に賃料を滞納し、代表者との連絡物に無断で立ち入ることを禁止する旨刑事上もとれなくなったため、賃貸人が部屋の入口の制裁をも付記して告示したこと及び戸口のに「連絡を請う」旨のはり紙をし、その前後

従来の鍵をとりかえて控訴人の本件建物へのに明け渡す旨を賃借人が約したが、その期限出入りを妨げたことは、いささか穏当さを欠になっても明け渡さず、再度連絡がとれなくく措置であったものとみられないではない」

なった。室内には油缶様のものが残置され、としつつも、契約成立後約半年しか経ていな

しかも時々施錠されていなかったため、賃貸い時点から1年にわたって賃料等の支払を遅

人は鍵を取り替え、入口扉に「管理事務所に滞し、督促、催告を受けたにも拘らず、これ来れば鍵を渡す」旨のはり紙をし、防災、防を履行しようとする誠意ある態度を示さなか

犯上の責任は賃借人が持つ旨の念書を差し入ったこと、その後はほとんど営業を休み、連れれば、鍵は元に戻すという内容の内容証明

絡がないまま推移したこと、休業状態が続き、郵便を自宅あてに出した。その後、賃借人か賃貸人としては保安上の不安を感じるに至っらは何の応答もなく、賃貸人は室内の所持品ていたこと、賃貸人は本件催告及び停止条件を処分する旨を通知したが、賃借人からは勝付解除の意思表示の前後を通じて賃料等の滞手に処分するのは法を無視した犯罪である、

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穏便に出て行きたいので鍵をもとに戻すようのであり、これを違法なものとまでいうことにという旨の返事が来ただけで、室内でセメはできない」、「本件貸室の占有を違法に奪取

ントのようなものが引っ繰り返り、その上にしたということはできない」と判示した（東水道の水がこぼれたこともあり、賃貸人は賃

京地判昭和62年3月13日、判時1281−107）。

借人の妻に電話し、室内の物品を引き取るか、引き取らない場合には賃貸人の方で物品の移３ 若干の整理動を行うから立ち会ってほしいと要望した
が、妻は賃貸人に伝えると言うのみで賃貸人の要望をいずれも拒絶したので、賃貸人は第賃貸人が行う鍵の交換や賃貸人所有の動産三者の立会の上、室内の物品を搬出して倉庫の搬出、これらのための立入り行為に対する等に保管し、ビニールシートをかぶせるなど判断に当たっての裁判所の態度を一言で要すの措置を講じ、賃借人に引き取るよう要求しれば、賃貸人、賃借人双方の具体的事情を総た。

合判断して、その違法性の有無を決している

賃借人が慰謝料500万円を請求したところ、と言えるが、個別具体的に各判例の内容を見

裁判所は、1回目のはり紙は「賃料の支払をていくと、判断要素における共通ポイントと求めるためにやむをえず行った行為」、2回目

でも言うべき事項をいくつか見出すことがでのはり紙は「明渡を求めるために「賃料の支きる。
以下、羅列的に挙げてみよう。

払を求めるためにやむをえず行った行為」と認定し、いずれも「社会通念上是認できるも盧のであって、これを違法ということはできな特約の効力い」とした。また、鍵の取替については契約書に、賃借人の承諾なき立入りや賃貸「（賃借人の）業務を妨害するために行ったも人による賃借人所有の動産の搬出を許容するのではなく、本件建物の管理人としての立場

条項がある場合、あるいはこれらに関し別途

から防災、防犯の必要上やむをえず行ったもの約定を締結している事例が見られるが、判のと認められるから、……社会通念上妥当性

例はこうした特約が、①判例の示した自力救を欠くものではなく、違法とまでいうことは済の違法性阻却要件を満たす場合を除いて、できない」とし、物品の搬出については、賃公序良俗に反し無効となるものであり、従っ借人の明渡義務を認定した上で、「本件建物て賃貸人の行為の違法性を阻却しないとするをもはや使用していないにもかかわらず物品

点で一致していると言える（⑤判例、⑥判例、だけをそのまま残していたものであるとこ⑦判例、⑨判例）。

ろ」、賃貸人が搬出したのは明渡期限から既賃貸借契約を締結する時点において立入りに長期間が経過していたこと及び賃借人の前を認める合意がなされた場合を①判例と同じ記態度の事実を指摘し、賃貸人は「やむをえ基準で判断することに対する批判もあるが 、ず行ったものと認めることができるのであっ

事前の合意は無意味だとする説もある 。

34て」、搬出した物品の保管についても、「ビニ盪

ールシートをかぶせるなど風雨を避けるため

賃借人の行為態様の措置を講じて、相応の配慮をしているので賃借人の行為態様は、賃貸人の自力救済行あるから、……社会通念上一応是認しうるも為のいわば引き金になるものであるから、当39

RETIO. 2009. 2 NO.72

該行為に対する違法性判断要素の重要な部分する態度などである（⑫判例）。

を占めることは、あらためて指摘するまでもまた、搬出された動産の価値も当然の考慮

ないが、賃貸人の行為を違法であると判断し要素であり、アルバム等の賃借人のプライバた場合においても、過失相殺ないしは賠償額

シーに極めて密接に関わるもののケース（④の算定に反映されることがある（④判例、⑥

判例）、賃借人の主張する貴重性を認めなか

5

判例、⑧判例。なお、⑬判例）。

ったケース（⑳判例）がある。
さらに、鍵の交換とも共通するが、防災、

蘯

賃貸人の行為態様

防犯上の必要性という理由は、それ自体を不賃貸人が格別に慎重な行為態様を取ること

動産賃貸借契約に関し一般に用いられる法的により違法性が阻却ないしは軽減されるかと手続きによっては実現することが困難である

いう点については、他の事例に比べて比較的という事情からか、比較的容易に認められて6

7

慎重なものであったと解されるケースでも 、いるように思われる（⑫判例）。

なお賃貸人の行為を違法としているので、判なお、搬出された動産に対する処置の方法

例は諸般の事情の考慮要素に溶け込ませてはも考慮されている場合がある（⑫判例）。たいるものの、賃貸人の行為を特別に取り上げだし、野積みによる損害は、賃借人が動産をて考量しているとまでは言えないようである

その性質に応じた注意をもって搬出保管する（⑤判例）。

ことを怠ったとするものもあるので（⑲判
例）、それほど重要なポイントとは言えない盻

不動産の使用実態かもしれない。

部屋の使用の実態が判断のポイントの一要眇素となっている事例がある。

鍵の交換が認められる状況

住宅の賃貸借において、居住していないも鍵の交換については、賃借人の明渡しを促のの、なお使用収益していたと解した事例

す目的の交換という、もっぱら賃貸人側の動（④判例）と、事業用の賃貸借において賃借機に基づくものは許容されず、防災、防犯の人が事実上使用しているとは認められない状

ような法的手続を含む他の手段によっては達態を前提としての賃貸人の行動をあながち責成できない損害の防止を目的とするものでな

めることはできないとした事案（⑪判例）がいと認められないと言えよう（⑪判例、⑫判

ある。

例）
。

眈

眄

搬出が認められる状況

無断立入りが賃借人側からの解除事由になるか賃貸人が賃借人の同意なく立ち入って賃借
人所有の動産を搬出する行為の違法性を判断

賃貸人は貸主として借主の使用収益に必要するに当たっては、賃貸借契約の終了に伴うな修繕をする義務を負うとともに、保存行為

賃借人の明渡し義務が成立していることを前をする権利も有しており（民法606条）、修繕

提に、賃借人自身による搬出が客観的に期待のために立ち入る行為が賃借人に無断で行わできない状況にあることがポイントになってれたことをもって直ちに解除事由に該当するいると言えよう。具体的には、合意された明とは言えない（⑩判例）。
それ以外の事由を理由とする解除の場合に渡期限の相当期間の徒過、賃貸人の督促に対

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は、立入りの必要性、態様、時期、動機、賃借家人に対し違法に損害を加えたものという借人への通知の有無、賃借人の対応などを総べく、右不法行為により借家人の蒙った損害

合的に考慮して信頼関係が破壊されたか否かを賠償する義務があると判示し、調停によるを判断することになるが、前記のように防災、

12万1,015円の物質的損害に対する賠償義務

防犯という要素は不動産の管理上必要なものと、信用失墜などによる慰藉料8万円の賠償と認められることから、もっぱら防災、防犯義務を認めた上で、調停による約定を守らなを理由とする立入りは、修繕の場合と同様、かった等による過失相殺を認め、10万1,000

それだけでは解除理由としては認められない円の支払を命じた（大阪地判昭和40年4月19

ものと思料される。

日、判タ181−164）。
⑭

４ 自力救済に関する他の判例

福岡高判昭和58・9・13
本件は、喫茶店の賃貸者のケースであり、賃貸人が賃借人に対し、賃貸借契約は正当事
立入りや鍵の交換という行為がなかった事

由に基づく解約申入れにより終了したとして例として、本稿では直接の検討対象とはしな

明渡しを訴求した。賃借人は経営を継続してかったが、不動産賃貸借における自力救済にいたが、訴訟係属後に店舗入口の飾りテント

関する判例としては、ほかに次のものがある。

が何者かにより取り去られ、その跡に賃貸人
が「家主に無断で修理することを禁ずる」旨

盧

不法行為の成立を認めたものの掲示板を取り付けたため、客足が激減し遂に閉店休業のやむなきに至った。そこで反訴⑬

大阪地判昭和40・4・19として、不法行為（営業妨害）による営業上

本件は住宅の賃貸借のケースであり、借家の得べかりし利益の損害賠償を請求した。

人が本件家屋を明渡すこと、家主は明渡と同裁判所は、賃貸借の終了に関する賃貸人の時に5万円を支払うことを定めた調停が成立

主張を認めた上で、賃借人が営業の継続を断したが、調停で定められた期限に明渡しがさ念せざるをえなくなったのは、直接的には、れなかったことから、家主が臨時に雇った人

賃貸人の掲示板取付行為により営業を妨害さ夫とともに本件家屋に赴き、家財道具を戸外れたためであると認定し、およそ、喫茶店のに搬出した事例である。

入口に前記の如き掲示板を取り付ければ、客裁判所は、調停の内容を借家人においてはが気味悪がつて寄りつかなくなることは自明

家主から移転料を受領した後に明渡せばよいの理であるから、賃貸人としては、掲示板のと考えていたこと、家主においては期限内に取付により、賃借人の営業が著しく妨害され、明渡が約定どおりなされ、その後に移転料を遂には閉店に追い込まれるに至ることを十分支払えばよいと考えていたこと、家主は、かに予測し得たと認めた。そして、賃貸借契約

ねて友人より、裁判で決まったことを相手方の終了により、賃借人は本件建物部分を明けが履行しない場合は権利者において自力で執渡すべき義務を負担し、同所において営業を行してもかまわないと聞いていたところか継続する法律上の権限を有しなかったものでら、法的無知のあまりこれをたやすく信じ、はあるが、だからといって、明渡義務が公権

前記搬出行為に及んだことを認定し、家主は的に確定されない段階において、賃貸人が一

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方的行為によって賃借人の営業を妨害するこの仮登記担保権者に対する慰謝料の損害賠償とが許される道理はなく、妨害行為は賃借人責任を認めた（横浜地判昭和59年10月28日、に対する不法行為であるといわざるを得な

判時1143−117、判タ545−182）

い。そして、本件の如く、賃貸借契約の解約⑯の成否が正当事由の有無という微妙な判断に

東京地判昭和63・11・25

かかっている事案においては、賃借人が確定

賃借人がビルの3階を診療所として使用し判決等公権的な判断により明渡を命ぜられるていたケースで、賃貸人が老朽化を理由とす時期まで従前どおりの営業を継続することる建替えの必要を正当事由として解約申入れは、いまだ公序良俗ないし社会の倫理観念にをしたところ、賃借人が拒否したため、賃貸反する不法な行為であるとはいい難く、その人が賃借人を退去させるべく、3階に通じる間における営業利益は法的保護に値すると解通路を廃止したような外観を作出した上、通するのが相当であるから、賃貸人は、不法行行を妨害したり、電源を切ったり、水道及び為者として、賃借人が休業により失った営業

ガスの供給を停止したりしたほか、右翼の幹利益を賠償すべき義務があるとし、2ヶ年分部と共謀し第三者にビルを譲渡したように仮の500万円の支払を命じた（福岡高判昭和58

装したりした。さらに、右翼の幹部が診療所

年9月13日、判タ520−148）。

に出掛け明渡しに関し賃借人を畏怖させるような言動をとった。

⑮

横浜地判昭和59・10・28

そこで、賃借人がこれらの行為により医療

本件は、競落土地所有者が建物も競落した業務が妨害されたとして賃貸人に対して不法ものと信じていたが、他人の建物であること

行為責任に基づき医療報酬の減収分及び慰謝がわかり、当初は仮処分及びそれに続く本案料の支払を請求したところ、裁判所は、減収訴訟によって本件建物の撤去を考えていたのの主張は認めなかったものの、慰謝料100万に、その意思をひるがえし、あえて法的手続

円、弁護士費用20万円の支払を命じた（東京によらず自力をもって建物所有者の抗議を無地判昭和63年11月25日、判時1307−118）。

視して取り壊し行為に及んだ事案である。
⑰

建物の仮登記担保権者が損害賠償請求をし

東京地判平成4・9・16

たのに対し、裁判所は、「本件建物の取り壊

本件は借地契約のケースであり、賃料は固し行為は仮に本件建物が自己所有物だとの考

定資産税及び都市計画税の税額を基礎としてえに基づくものであるとしても故意にもとづ

賃貸人が税額を毎年6月末までに通知して賃く違法な行為といわざるをえない」とし、競借人が12月末日までに支払うという極めて低落土地所有者は、「原告が仮登記担保権を有廉かつ特殊な方式を約していたが、約定どおする本件建物の撤去を法的手続によらず違法りの通知は行われず、賃借人は4年余にわたな自力救済により断行したのでありその結果

り賃料不払を続けたため、賃貸人は口頭で解として原告に精神的苦痛を与えたことは明ら除の意思表示をし、その4年後にブルドーザ

かであり、右事実及び被告会社が本件建物のー等で建物を取り壊し、家財道具を建物内と敷地の所有権を競落により取得するに至った

庭に放置したため、賃借人が建物と家財道具

いきさつ等諸般の事情を考慮すると慰藉料との滅失による損害、代替住居費用及び慰謝料

しては10万円が相当である」と判示し、建物を求めた事案である。

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裁判所は、解除の効力を認めず、相当長期

人の被害、火災、盗難等の危険増加、従来かの賃料不払の事実を指摘しつつも、賃貸人は、ら故障しがちな便所の使用に関連する衛生上「賃料額の算定方法に従い、賃借人に各年のの問題等の発生を憂慮し、かつて賃借人は賃税額を通知するなどして賃料不払の状態を解貸人の反対を無視して本件建物に動力線を引消させるなり、あるいは、右不払を理由に解込み冷暖房工事をなし、硝子窓に設計事務所

除権を適法に行使した上、土地明渡しの債務という金文字を入れ、また共同出入口の硝子名義を取得するなどの措置をとることなく、扉に○○法律事務所と金文字で記載する等勝

本件土地の任意の明渡しにのみ固執し、いず手な行動が多く、賃貸人の抗議も全く顧みららに紛争を深刻化させ、本件加害行為に至っれなかったため、緊急措置として、硝子窓内たものであり、その当時、賃借人に対し、本側から貼布してあるタイピスト教習所の紙看件賃貸借の終了に基づく適法な土地明渡請求

板は硝子窓の外側から新聞紙を糊付けさせて権を有していたとはいえない。他方、本件建これを遮蔽し、玄関硝子扉の貼紙を剥取らせ物の所有者である賃借人においては、右加害た。

行為の直前まで、明渡要求を拒否し、本件土賃借人が妨害排除請求をしたところ、裁判地の占有権原を主張してやまなかったことも所は、「約旨に反してその用法を変更し、建明らかである。そうとすれば、そもそも賃貸

物本来の構造上、その保存や他の賃借人の貸人において適法な自力救済をいう前提を欠い室の使用等に重大な支障を生じうべきタイピている」と判示し、建物損害額300万円、動スト教習所の開設を強行しようとするに当産損害額111万円余、代替住居費94万円余、り、賃貸人が賃借人の従来からの勝手な所為

慰謝料100万円の支払を命じた（東京地判平に鑑み、既成事実となることを虞れ、右開設

成4年9月16日、判時1465−96）。

を妨げる緊急措置として、軽微な妨害手段を採ったことは、許さるべき自救行為として、

盪

自力救済を容認したもの

違法性を認め難く、従ってこれにより賃借人がその主張のような損害を被ったとしても、⑱

東京高判昭和41・9・26

賃貸人にその賠償をなすべき義務はない」と事務所として各室を賃貸する予定で設計さ判示した（東京高判昭和41年9月26日、東高れた建物の3室につき、使用者を賃借人本人

民時報17・9・220、判タ202−177、判時に限り、使用目的として法律事務所以外には

465−46）。

使用しない約旨で賃貸借契約を締結したが、⑲

賃借人は途中でタイピスト教習所を発足させ

東京高判昭和42・3・9た。しかし、本件建物の床は木造地にタイル

土地の賃貸借終了後、地上に施設されてい張、各室間の仕切りはベニヤ板でいずれも防た水槽及び水槽中の動産を借主が半年位で収

音装置がなく、各階に一箇所宛設置された便

去又は搬出することを約しながら実行しなか

所はそれぞれ一日20数人の使用に耐える程度ったために、貸主が水槽を収去し、動産を他の施設に過ぎず、賃貸人は、賃借人の行為はに搬出して野積みにし、野積みの結果その動契約上の使用目的に反するばかりでなく、不産に損害が生じたケースにおいて、貸主側の特定多数者の出入りやタイプライターの機械行為が自救行為であるとの主張を排斥し、動使用に伴う建物の破損、騒音による他の賃借産については借主主張の損害を生じたとして

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も、借主が賃貸借終了による明渡義務履行の少なさ等を勘案すると、賃貸人による本件持ため動産をその性質に応じた注意をもって搬去行為は自力救済禁止の原則に形式的には反出保管することを怠ったことによるもので、する面があるものの、実質的には社会通念上貸主に責任はないとして不法行為にならない

許容されるものとして違法性を欠くと解するとした事例（東京高判昭和42年3月9日、下民のが相当である」と判示した（横浜地判昭和18・3＝4・230、判時482−48）。

63年2月4日、判時1288−116）。

⑳横浜地判昭和63・2・4（了）

アパートの賃借人が入居後から賃貸人に無断で荷物を置き始め、その量が廊下の天井に

１ 不動産賃貸借における自力救済の事例は多くのつかえる程に達したこともあったため、賃貸類型があり、また、判例も多岐にわたるが、ここでは無断立入りと鍵交換に絞って考察することと人は荷物に気付くと、その都度片付け方を要する。また、もっぱら民事上の判例を取り上げる請した。それは、建物共用部分である本件動こととする。たとえ賃貸人であっても、賃借人に産設置場所に荷物が放置してあると、見栄え

無断で賃貸目的物となっている建物に立ち入ったが悪く、他の部屋の賃借人募集の障害となり、場合には、住居侵入罪が成立しうるものであり、かつ通路としての役目を十分果たせなくなる

東京高判昭和29年2月27日判タ39−59のような判危険があるからであり、賃借人は、口では了例もある。なお、明石三郎「自力救済の研究（増補版）」有斐閣参照。

解したと述べたが、荷物は片付けられていな

２ 真鍋美穂子⑨判例の解説、別冊判例タイムズ22。

かったため、賃貸人は、書面によっても二度

３ 森田果「不動産賃貸借における立入特約の有効にわたり同旨を要請し、二度目の書面では期性」ジュリストNo.1361、183頁。⑨判例に対する限を付して同旨を要請すると共にそれに応じ評釈。
４ 道垣内弘人＝佐伯仁志「自救行為盪」法学教室

られない場合には賃貸人において片付ける旨

234号60頁。

の警告をしたところ、賃借人は張り紙を見た

５ ただし、②判例は、賃借人の明渡遅滞のみをもにもかかわらずなお荷物の一部を本件動産設っては相殺の抗弁とはなしえないとしている。

置場所に放置していた。そこで賃貸人は、放６ 判時1376−64の匿名評者の解説。

置してあった荷物を廃品収集ステーションま７ ⑱判例の「通路としての役目を果たせなくなるで運搬し片付けた。荷物の中には、片付けを危険」には、居住者の通行などの本来の機能に対する危険のほか、防災上の危険も含まれていると依頼された者から見て使えるものはなく、量見ることもできよう。

もそれ程多くなかった。
裁判所は、「荷物は不要といってよいもの
で、それ程量も多くなかった」と認定した上で、賃借人の行為は「賃貸人の利益を害し、社会通念に著しく反する非常識なものといわざるを得ない」とし、「共用部分たる本件動産設置場所についての賃借人による違法な使用状態、これを是正するために催促ないし警告を重ねた賃貸人の行為態様及び右警告後に片付けられた対象物件の価値の乏しさと量の44