━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 134 号)━━
～宅建取引士試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン～
配信日：2018.1.1（月）一般財団法人

不動産適正取引推進機構

http://www.retio.or.jp━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集長ご挨拶

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新年明けましておめでとうございます。本年も何卒宜しくお願い致します。
このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引士資格試験に合格した方々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サー
ビスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した方も対象です。）
現在、宅建業に従事している方には実務に役立つ情報を提供するとともに、他の方々にも参考にしていただける情報を提供することを編集方針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個人情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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目

次

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今日の視点

・・・

２０１８年度予算案の不動産関連施策について

◆

行政の動き

・・・

改正民法（債権法改正）の施行期日について◆

マーケットの動き

・・・

国土交通月例経済（平成 29 年 11 月号）他◆

最近の判例から・・・

コンサルティング契約と弁護士法違反

◆

ＮＥＸＴ

・・・

各種団体の研修等

◆

お知らせ

・・・

各種団体の講演会◆

当機構からのお知らせ

・・・

当機構出版物のご購入について

ＳＴＥＰ

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◆◇◆

今日の視点

◆◇◆

★☆《２０１８年度予算案の不動産関連施策について》★☆
新年あけましておめでとうございます。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。宅地建物取引業に関わる皆様にとって素晴らしい⼀年でありますように祈念致します。そして、本年もこのメールマガジンを通じて、読者の皆様にとって有意義な情報提供に努めて参ります。引き続きのご指導の程をどうぞよろしくお願いいたします。
さて、昨年１２⽉２２⽇に、２０１８年度の政府予算案が閣議決定されました。今回は、その予算案における不動産（⼟地・住宅関連）施策の主な事業・予算についてご報告致します。
平成３０年度の国⼟交通省⼟地・建設産業局関係予算においては、国⺠⽣活・経済の基礎的な制度インフラである地籍整備、地価公⽰等の着実な推進を図ること、空き家・空き地等の流通・活⽤促進、⺠泊管理業の健全な発展に係る環境整備、不動産証券化⼿法を活⽤した地
域振興のためのネットワークの形成促進、環境性、快適性等に優れた不動産への投資促進に向けた環境整備のほか、不動産業の国際化の推進に重点的に取り組むことが柱とされております。
例えば、不動産取引価格情報の提供（２２６百万円）です。不動産市場の透明性向上・取引の活性化を図るため、不動産の取引当事者へのアンケート調査を実施し、その調査結果をもとに、不動産の実際の取引価格に関する情報について、四半期毎に、国⼟交通省ホームペー
ジにおいて提供を⾏うこととしています。
また、不動産価格の動向指標の提供（５０百万円）について、不動産価格の動向を把握し、⾦融・マクロ経済政策へ活⽤するとともに、不動産市場の透明性向上・取引の活性化を図る
ため、不動産価格指数（住宅・商業⽤不動産）の提供を⾏うとしています。IMF より発表が予定されている不動産価格指数の国際指針を踏まえ、成約賃料や空室率等、不動産市場の動向の多⾓的な分析に資する指標の開発に向けた検討を⾏うとしています。
不動産市場の環境整備については、不動産ストックの利活⽤・流通活性化の推進が政策課題になっており、空き家・空き地等の流通・活⽤の促進に 9５百万円の予算が決まっています。
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具体的には、本格的な⼈⼝減少社会を迎え、有効活⽤されずに放置される空き家・空き地は増加傾向にあり、その対策は喫緊の政策課題となっているわけですが、このような遊休不動
産について、空き家・空き地バンク等を活⽤したマッチング⽀援等、地域連携等による新たな需要の創出や流通促進等を⽀援することが決まりました。また、空き地等を地域資源として活⽤しているような先進的な取組への⽀援やそのノウハウの横展開を⾏うとともに、所有者不明⼟地の公共的⽬的のための利⽤の円滑化を促すこととされています。これらにより、空き家・空き地の有効活⽤を促進し、社会全体の⽣産性向上等を推進することを⽬標として⽰されました。その具体的な事業ですが、地⽅公共団体等と連携して空き家等の流通促進を図る不動産業団体等によるモデル的な取組を⽀援し、地域のＮＰＯ法⼈等による空き地の活⽤（所有者不明⼟地問題に係る事案を含む）に向けた先進的な取組への⽀援、ノウハ
ウの収集・分析、横展開等の実施を⾏い、所有者不明⼟地の公共的利⽤を可能とする新たな仕組みの実施に向けた周知等も⾏うことが公表されています。
⺠泊管理業の健全な発展に係る環境整備（１５百万円）も喫緊の課題です。「観光⽴国推進基本計画」に掲げられた 2020 年訪⽇外国⼈旅⾏者数 4000 万⼈等の⽬標達成に向け、我が国の不動産ストックを宿泊施設などに利活⽤することが重要であり、今般制度化された⺠
泊サービスについて健全な普及を図るため、住宅宿泊管理業者（⺠泊管理業者）の⽣産性向上・⼈材育成を図っていくことが重要になっています。このため、⺠泊管理業者の確保に向けた環境整備として、多様な事業形態に応じた標準契約書や実務マニュアルの普及・啓発を図り、安全・安⼼かつ快適な⺠泊サービスの提供を促進することとされています。具体的には、⺠泊管理の多様な事業形態に応じた標準契約書や実務マニュアルの普及・啓発を図るための各地域における説明・講習会の実施等が予定されています。
不動産証券化⼿法を活⽤した地域振興のためのネットワークの形成促進については、新規に 58 百万円が措置されています。地域の不動産業者によるクラウドファンディング等を活⽤した空き家・空き店舗等の遊休不動産の再⽣を促進するため、⼩規模不動産特定共同事業に係る特例の創設等を内容とする不動産特定共同事業法の⼀部を改正する法律が成⽴し、
平成 29 年 12 ⽉ 1 ⽇より施⾏されました。そこで、同制度を通じたより効率的・効果的な地⽅創⽣を図るため、地域の不動産業者等と不動産オーナーやまちづくり会社、公的不動産の活⽤に取り組む地⽅公共団体、地域⾦融機関、IT 企業、地域活性化に取り組む者等との連携を強化し、地域の事業化ニーズを掘り起こして⺠間資⾦の円滑な供給を図り、新たな地域⺠間プロジェクトの⽴ち上げを加速する場の形成等を促進することされています。具体的には、各分野の専⾨家によるセミナーの開催等、地域の関係者の連携強化を図る場の形成促進、各地域の取組みやノウハウの共有、事例集の作成等を通じて、全国へ情報発信・横展開するための仕組みの構築、⼩規模不動産特定共同事業に係る投資家保護のためのルールの策定や優良事業者育成のための⽅策等を検討する場の形成促進が⾏われることになって3

います。
環境性、快適性等に優れた不動産への投資促進に向けた環境整備にも新規で 15 万円が措置されています。近年、環境性、快適性及び健康性の向上や、働き⽅改⾰等への社会的要請が⾼まっており、不動産分野でもこれらの要請に対応するための環境整備を⾏うことが、国内外の投資家から求められていることから、我が国の不動産投資市場の成⻑を促進し、不動産の環境性等の品質を適切に不動産価格へ反映する仕組みを構築するとしています。
不動産企業のための海外ビジネス環境の整備には２７百万円が措置されています。
『未来投資戦略 2017』や『インフラシステム輸出戦略』に基づき、「質の⾼いインフラ投資」を進め、「2020 年に 30 兆円のインフラシステム受注を⽬指す」との政府⽬標を実現するためには、
相⼿国政府との関係構築等により、建設・不動産企業の海外進出に向けた基盤強化を図ることが必要であることから、⼆国間建設会議等の開催による⼆国間の枠組の構築・関係強化や、新興国における我が国企業のビジネス環境改善につながる関連制度の整備・普及⽀援により、政府間でしかなし得ないビジネス環境の整備を推進するとしています。
住宅政策関連では、ⅰ）既存住宅の質の向上と流通促進による住宅市場の活性化、ⅱ）少⼦
⾼齢化・⼈⼝減少に対応した住まい・まちづくり、ⅲ）災害等に強い安全な暮らしの実現、
ⅳ）良質な住宅・建築物の整備等の分野を重点的に取り組むこととしています。
まず、既存住宅の質の向上と流通促進による住宅市場の活性化についてですが、既存住宅流通・リフォーム市場の活性化に、⻑期優良住宅化リフォーム推進事業 国費：42 億円、住宅瑕疵等に係る情報インフラ整備事業 国費：1.2 億円、住宅ストック維持・向上促進事業 国費：9.75 億円が措置されています。住宅の維持管理やリフォームの適切な実施により、⾼齢者等が所有する住宅の価値が低下せず、良質で魅⼒的な既存住宅として市場で評価され、資産として流通する、新たな住宅循環システムの構築を⽀援することとされているほか、既存住宅の流通・リフォーム市場の活性化により、若年・⼦育て世帯等が少ない負担で住宅を取得できる環境を整備すること、急増する空き家について、除却・活⽤や相談体制の整備等に向けた取組を促進するとともに、⾼齢化等が⾒込まれる住宅団地における持続可能な居住環境の形成を⽀援することが決められています。
具体的には、既存住宅ストックの⻑寿命化等に資するリフォームの取組を⽀援するとともに、住宅瑕疵等に係る情報インフラの整備により、適切な維持管理やインスペクション等を促進し、既存住宅ストックの品質向上等を図る取組に対する⽀援を⾏い、⻑寿命化等の取組を⾏った住宅が市場において適切に評価される流通・⾦融等も含めた⼀体的な仕組みの開発等に対して⽀援を⾏うことにより、良質な住宅ストックの形成と既存住宅流通・リフォー
4ム市場の活性化を図ることに重点的に取り組むとされています。
空き家対策の強⼒な推進については、空き家対策総合⽀援事業 国費：27 億円、空き家対策の担い⼿強化・連携モデル事業 国費：3 億円、社会資本整備総合交付⾦等の内数（空き家
再⽣等推進事業）により、少⼦⾼齢化の進展等により急増する空き家について、壊すべきものは除却し、利⽤可能なものは活⽤するとともに、事前に発⽣を抑制するための取組も併せて進めていくことにしています。「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、市町村において「空家等対策計画」の策定が進んでいることを踏まえ、同計画に基づいて実施される除却や利活⽤等を⽀援し、総合的な空き家対策の⼀層の推進を図るほか、空き家に関する多様な相談に対応できる⼈材の育成や、法務・不動産・建築等の専⾨家等との連携体制によるプラットフォームの構築を図るとともに、空き家の発⽣抑制など多様な課題の解決に向けたモデル的な取組に対する⽀援を⾏うとしています。
また、住宅団地における持続可能な居住環境の形成も喫緊の政策課題で、良好な居住環境を有するものの急激な⾼齢化や空き家の発⽣等が⾒込まれる住宅団地について、将来にわた
り持続可能なまちを形成するため、住宅市街地総合整備事業に、地域のまちづくり活動、既存ストックを活⽤した⾼齢者・⼦育て世帯の⽣活⽀援施設等の整備、若年世帯の住替えを促進するリフォーム等を総合的に⽀援する住宅団地ストック活⽤型を新たに創設することとしています。
少⼦⾼齢化・⼈⼝減少に対応した住まい・まちづくりについては、若者や⼦育て世帯が希望する住宅を選択・確保できる環境や地域ぐるみで⼦どもを育む環境を整備することにより、若年・⼦育て世帯が安⼼して暮らすことができる住⽣活を実現すること、改正住宅セーフテ
ィネット法に基づき、⺠間賃貸住宅や空き家を活⽤した住宅確保要配慮者向けの賃貸住宅の供給を促進し、要配慮者の居住の安定を確保すること、サービス付き⾼齢者向け住宅等の整備促進などにより、⾼齢者が⾃⽴して暮らすことができる住⽣活を実現することを⽬標
としています。
このうち、若年・⼦育て世帯が安⼼して暮らすことができる住⽣活の実現については、公的
賃貸住宅団地の建替え等を契機に福祉施設等を誘導して地域居住機能を再⽣する取組への⽀援とともに、既存の公的賃貸住宅の改修と併せて、⼦育て⽀援や⾼齢者福祉等に係る⽣活⽀援施設の導⼊を図る取組に対する⽀援を⾏うとし、また、地⽅公共団体等の定める計画に位置付けられた住宅団地等について、⼦育て⽀援施設等の整備に対する⽀援を⾏うこと、さらに、三世代同居など複数世帯の同居に対応した良質な⽊造住宅の整備やリフォーム、若者
が既存住宅を取得して⾏う⻑寿命化等に資するリフォームに対する⽀援を⾏うほか、加えて、⼦育て⽀援に積極的な地⽅公共団体と住宅⾦融⽀援機構が連携し、近居等に伴う住宅取5得に対して、地⽅公共団体による財政的⽀援と併せて、住宅⾦融⽀援機構のフラット 35 の⾦利引下げを⾏うことが決められました。
住宅セーフティネット機能の強化については、⼦育て世帯や⾼齢者世帯などの住宅確保要配慮者の居住の安定を確保するため、改正住宅セーフティネット法に基づく住宅確保要配
慮者向けの賃貸住宅について、改修や⼊居者負担の軽減への⽀援を⾏うとともに、居住⽀援協議会等による居住⽀援活動等に対する⽀援を⾏うこと、⺠間のノウハウを活⽤し効率的に事業を⾏うため、公的賃貸住宅団地の建替え等において PPP／PFI の活⽤を推進するとともに、⼩規模な地⽅公共団体による取組に対する⽀援を⾏うとしています。
また、⾼齢者が⾃⽴して暮らすことができる住⽣活の実現のために、⾃⽴した⽣活から医療や介護のサポートが必要となる⽣活まで、地域における⾼齢者の多様な居住ニーズに適切に対応できるよう、サービス付き⾼齢者向け住宅等の整備に対する⽀援を⾏い、その際、既存ストックの活⽤も促進し、急速な⾼齢化への対応が喫緊の課題である⼤都市部において、⾼齢者、⼦育て世帯等が安⼼して住み続けられる環境の整備を図るため、既存のＵＲ団地を活⽤して、医療・福祉施設の誘致による地域の医療福祉拠点化、既存ストックのバリアフリ
ー改修等、⾼齢者世帯向け住宅等の供給に対する⽀援を⾏うとしています。
災害等に強い安全な暮らしの実現も重要な政策課題です。耐震性を有しない住宅ストック
を 2025 年までにおおむね解消する⽬標を達成するため、住宅・建築物の耐震化を地⽅公共団体と連携してより⼀層推進するとともに、⼤規模な⽕災の発⽣の恐れがある密集市街地等の改善のための取組の強化を図るとしています。また、南海トラフ巨⼤地震、⾸都直下地震といった⼤災害の発⽣のおそれが指摘されている中で、国⼟強靱化の取組を進めるため、帰宅困難者対策、防災拠点となる建築物の地震対策、超⾼層建築物の⻑周期地震動対策等を推進するとしています。さらに、東⽇本⼤震災からの復興や熊本地震等からの復旧・復興に引き続き取り組むほか、住宅・建築物におけるアスベスト含有調査・除去等を引き続き推進することを重点化しています。
住宅・建築物の耐震改修・建替え等安全性向上への⽀援については、⼤規模地震の際に想定される⼈的・経済的被害を軽減し、事前防災及び減災に資する強靱な国づくりを推進するため、住宅の耐震化に向けて積極的な取組を⾏っている地⽅公共団体を対象とした住宅耐震化を総合的に⽀援する新たなメニューを創設するとともに、耐震化の必要性に係る普及・啓発を⾏うことにより、住宅の耐震化を強⼒に推進するとしています。また、耐震改修促進法に基づく耐震診断義務付け対象建築物の耐震改修等に係る重点的・緊急的な⽀援措置、防災拠点となる建築物の地震対策や超⾼層建築物等における⻑周期地震動対策等を引き続き推進することにしています。
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密集市街地等における防災性の向上については、地震時等に⼤規模な⽕災の発⽣の恐れがある密集市街地等の改善整備を進め、その安全性の確保を図るため、建替⽀援に係る対象に隣地との敷地の集約化による建替えを追加するとともに、⽼朽⽊造住宅の防⽕改修について消防活動が困難な区域を⽀援対象に追加します。また、地⽅公共団体や⺠間事業者等が連携し、防災街区の整備に関する事業など防災対策の推進と併せ、多様な世帯の居住促進を図るため、⼦育て⽀援施設やサービス付き⾼齢者向け住宅、福祉施設等の⽣活⽀援機能等の整備を進めるなど、密集市街地における総合的な環境整備を⾏う場合について、重点的に⽀援を実施することなりました。
災害に強く持続可能なまちづくりへの⽀援については、南海トラフ巨⼤地震、⾸都直下地震
等の⼤規模災害に備え、⼤量に発⽣する帰宅困難者や負傷者への対応能⼒を都市機能として確保するため、これらの者を受け⼊れるためのスペース、防災備蓄倉庫、⾮常⽤発電機等の整備に要する費⽤について、国と地⽅公共団体が重点的かつ緊急的に⽀援を⾏い、整備の促進を図るとしています。また、防災性能や省エネルギー性能の向上といった緊急的な政策課題に対応した先導的な住宅・建築物の整備を促進するため、⺠間事業者等が⾏う住宅・建築物の整備に関する事業に対し、国が直接補助を⾏い、上記政策課題への対応に資する事業の緊急的な促進を図るとしました。
東⽇本⼤震災からの復興加速も引き続き重要な課題です。特に、災害公営住宅の供給促進については、被災３県における住まいの確保の⾒通しを⽰した「住まいの復興⼯程表」の実現に向け、災害公営住宅の整備及び家賃の減額等に対して⽀援するとしています。そして、⾃⼒再建の⽀援については、東⽇本⼤震災により被害を受けた住宅等について、住宅⾦融⽀援機構の災害復興住宅融資の⾦利引下げ措置等により、引き続き住宅の⾃⼒再建等を⽀援するほか、被災者の⽣活再建を⼀層推進するため、建築確認・検査の⼿数料を減免する⺠間の指定確認検査機関に対する⽀援を⾏うとしています。
また、熊本地震等からの復旧・復興においても、災害公営住宅の供給促進と住環境の整備については、被災者の早期の居住の安定確保を図るため、地⽅公共団体による災害公営住宅の供給等への⽀援を⾏うこととしています。また、⾃⼒再建の⽀援、熊本地震による被災者の⽣活を早期に再建するため、建築確認・検査の⼿数料を減免する⺠間の指定確認検査機関に対する⽀援を⾏うほか、被災マンションの建替え等による再⽣を推進するとしています。
最後に、良質な住宅・建築物の整備についてです。住宅・建築物の省エネ化等による環境対策、地域の⽊造住宅の⽣産体制の強化等への⽀援を⾏うことにより、良質な住宅・建築物の整備を促進し、また、新興国政府等との協⼒関係を強化すること等により、住宅・建築分野
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の国際展開を⼀層促進するとしています。
以上のような不動産関連（⼟地・不動産業・住宅関連）予算案が閣議決定されたことは、今年４⽉以降の、皆様の事業展開に多少なりとも影響が出てくるかもしれません。様々な政府の補助事業、税制、制度改正等の情報を関係者同⼠で共有いただきながら、ご対応いただけ
ますと幸いです。当機構としても、引き続き有益な情報提供に努めて参りますので、引き続きのご理解とご指導の程をどうぞよろしくお願いいたします。
（参考）平成 30 年度国⼟交通省予算決定概要
http://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_006021.html
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行政の動き

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★☆《民法の一部を改正する法律（債権法改正）の施行期日について》★☆
民法の一部を改正する法律（平成 29 年法律第 44 号）の施行期日は、平成 32 年（2020年）4 月 1 日となりました。⺠法のうち債権関係の規定（契約等）は，明治 29 年
（1896 年）に⺠法が制定された後，約 120 年間ほとんど改正がされていませんでした。今回の改正は，⺠法のうち債権関係の規定について，取引社会を⽀える最も基本的な法的基礎である契約に関する規定を中⼼に，社会・経済の変化への対応を図るた
めの⾒直しを⾏うとともに，⺠法を国⺠⼀般に分かりやすいものとする観点から実務で通⽤している基本的なルールを適切に明⽂化することとしたものです。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html★☆《所有者不明土地の円滑な利用を可能にする制度に係る中間とりまとめ》★☆
国土審議会土地政策分科会特別部会では、所有者不明土地の円滑な利用を可能にする
制度等について検討してきた中間とりまとめを公表しました。
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo02_hh_000105.html★☆《家賃債務保証業を適正かつ確実に実施できる事業者を初めて登録》★☆
⺠間賃貸住宅や空き家等を活⽤した住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度、登録された住宅の改修・⼊居への⽀援措置や住宅確保要配慮者への家賃債務保証の円滑化等を内容とする新たな住宅セーフティネット制度が、平成 29 年 10 ⽉ 25 ⽇から始まりました。
国⼟交通省は 12 ⽉ 21 ⽇、「家賃債務保証業者登録規程」に基づき、家賃債務保証業を適
正かつ確実に実施することができると認められた事業者として、22 事業者を登録しました。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house07_hh_000181.html
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★☆《空き家対策に取り組む市区町村の状況》★☆
国⼟交通省と総務省は、空家法の施⾏状況等について、地⽅公共団体を対象に年２回アン
ケート調査を⾏っています。今回公表した結果は、平成 29 年 10 ⽉ 1 ⽇時点の状況です。
空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）に基づく空家等対策計画は、法施⾏後 2年半で全市区町村の約 3 割（25.7％）となる 447 団体が策定し、今年度末には全市区町村の 5 割を超える⾒込です。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000119.html◆◇◆

マーケットの動き◆◇◆★☆《国土交通省》★☆
国土交通月例経済（平成 29 年 11 月号）
http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/h29/11/getsurei2911.html
不動産価格指数（平成 29 年 7 月・第 2 四半期分）
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000142.html
不動産価格指数（平成 29 年９月・第３四半期分）
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000145.html
土地取引動向調査（平成 29 年 8 月調査）
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000143.html★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向（11 月分）
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken1711.pdf

指定流通機構（レインズ）の活用状況（11 月分）
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo1711.pdf★☆《日本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数（10 月値）
http://www.reinet.or.jp/?p=19970★☆《土地総合研究所》★☆
今月の不動産経済（12 月号）
http://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2017_12.pdf

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★☆《不動産経済研究所》★☆
首都圏マンション・建売市場動向 2017 年 11 月度
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/307/s201711.pdf
近畿圏マンション市場動向 2017 年 11 月度
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/306/k201711.pdf
全国の旧耐震マンション調査結果
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/308/md20171218.pdf
首都圏・近畿圏マンション市場予測 2018 年
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/309/y2018.pdf◆◇◆

最近の判例から◆◇◆−コンサルティング契約と弁護士法違反−
売買物件の仲介に伴う居住者との立退き交渉と貸金問題解決を業務とするコンサルティン
グについて、弁護士法に違反し且つ不法行為にあたるとされた事例（大阪高判 平 28・10・4 判例タイムズ 1434‐101）
1 事案の概要
Ｘ（原告・被控訴人、介護老人施設に入所）は、長男Ｂが居住する住宅甲（うち土地の持分 1/2 は長女Ａ所有）と、住宅乙（土地の持分 1/2 は亡Ｃ所有）を所有していた。
Ｘ及びＡは、Ｙら（被告・控訴人、Ｙ1 社：宅建業者、Ｙ2：Ｙ1 社代表者、Ｙ3：Ｙ1 社元社員の個人業者で宅地建物取引士）に、住宅甲の売却を相談、Ｙ1 社は、Ｘの B に対する貸金問題を解決すること、住宅甲からＢを退去させることを内容とする本件コンサルティン
グを行うとした。
Ｙ3 はＢとの交渉により、Ｂが住宅乙の所有権及び立退料 200 万円を得ること条件に、住宅甲を退去して住宅乙に移転する合意を取り付けた。（Ｘの貸金についてＢは、亡Ｃの相続放棄等により現在はないと説明した。）
平成 23 年 2 月、住宅甲について、Ⅹ及びＡは、Ｙ1 社の媒介により、買主Ｄとの間で代金 2150 万円（建物価格は 0 円）にて売買契約を締結し、手付金 200 万円を授受した。
Ｂは、Ｘよりの贈与及びＡを含めた遺産分割協議により、住宅乙の所有権登記を得て同住宅に移転、Ｘより立退料を受領した。また、後日登記費用 28 万 8 千円をＹ1 に支払った。
同年 3 月 10 日、Ｄは住宅甲の引渡を受け、残金計 1950 万円をＡは受領した。
同年 3 月 23 日、Ｙ3 はＸに対して、Ｘの残金 975 万円に関する精算書を示して、最終的なＸの取得額が 215 万円余となることを伝えた。翌日、同額がＸの銀行口座に送金された。
＜精算書の費用内訳＞
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・仲介料：40 万 1600 円
・コンサルティング料：203 万円
・住宅乙の家財・廃材処分費等：125 万円
・Ｂの引越費用：39 万 9000 円
・Ｂの登記費用：28 万 8000 円
・契約証書印紙等：3 万 5700 円
・Ｙ3 への本件謝礼金：50 万円
・譲渡税の預り金：215 万円
平成 24 年 3 月、Ｘより依頼を受けたＥ弁護士は、Ｙ1 に対して、「本件コンサルティング
料の内容と法的根拠、預り金をＹ1 社が預かる根拠と返還に応じない理由」の説明を求めたが、回答がなかったため、同年 4 月、Ｙ1 らに対し、730 万円余の損害賠償等を求める本件訴訟を提起した。（訴訟提起後、預り金 215 万円は、Ｙ1 よりＸに返還された。）
原審は、ＸのＹらに対する損害賠償請求を一部認容したが、Ｙらはこれを不服として控訴した。
2 判決の要旨
裁判所は、次のとおり判示し、原審同様Ｙらの弁護士法違反・不法行為責任を認めた。
⑴

Ｙらは、Ｘ及びＡとの間で、本件コンサルティング契約を締結し、不動産の明渡し、貸金、相続、遺産分割などに関する事柄について交渉し、遺産分割協議書や贈与契約書の作成に関与したものと認められる。当該交渉等で扱われた内容は弁護士法 72 条にいう
「その他一般の法律事件」に当たり、Ｙらは、対価を得る目的でＢとの交渉を引き受けたものであるから、本件コンサルティング契約に基づくＹらの交渉等は、報酬を得る目
的で、法律事件に関して法律事務を取り扱うことを業とするものであって強行法規である弁護士法 72 条に違反する。
Ｙらは、ＸとＢの紛争の解決に関与して交渉等をしたが、それらは業として行ったものではないから弁護士法 72 条に違反しないと主張するが、ＹらとＸらとの間に属人的な繋がりはなく、Ｙ1 社は当初から対価を得る目的で本件コンサルティング契約を締結していることなどから、本件における法律事務の取り扱いは業として行ったものと認めるのが相当であり、Ｙらの主張は採用できない。
そして、Ｙ1 社がＸから受け取ったコンサルティング料 203 万は、仲介手数料の約 5 倍に及んでおり、Ｙ3 が謝礼として受け取った 50 万円も仲介手数料を上回っているなどの事情によれば、本件コンサルティング契約は公序良俗に違反して無効であるのみな
らず、不法行為法上も違法ということができる。
なお、Ｘは、Ｙ3 からコンサルティング料の説明を受けた際に異議を述べていないが、そもそも弁護士法 72 条は単に委任者の利益保護のみならず公益の見地からもいわゆる非弁活動を禁止する強行法規であり、Ｘがコンサルティング料の負担を了承していた11

としても不法行為に該当することは否定されない。
⑵

本件コンサルティング業務等は、Ｙ2 及びＹ3 は一体となって上記不法行為を行ったものであるから、Ｙ2 及びＹ3 には共同不法行為が成立し、Ｙ2 が代表を務めるＹ1 社も会社法 350 条により共同不法行為責任を負う。

⑶

以上により、Ｘは、Ｙらの共同不法行為により、コンサルティング料 203 万円、Ｙ3 への本件謝礼金 50 万円、二重払いとなっている住宅乙の不動産の所有権移転登記費用 28万 8000 円の損害を受けたものと認められ、Ｙらの共同不法行為と相当因果関係のある
Ｘの弁護士費用は 28 万円と認められる。

3 まとめ
不動産の明渡し、貸金、相続などに関する事柄について交渉等することは、本件判示のとおり、弁護士法 72 条の「その他一般の法律事件」に該当し、業として行った場合、刑事責任が問われることになります。
本件は民事事件の事案ですが、刑事事件の事案としては、「ビルの貸主から委託を受けて借主と立退交渉を行い、各室を明け渡させた行為が、弁護士法 72 条違反に該当するとして、不動産会社に罰金 300 万円を、その代表者らを懲役 1〜2 年（執行猶予あり）に処す
るとした原審判決を相当とした最高裁判決（最一決 平 22・7・20 RETIO81-102）」があります。
また、本件業者や宅地建物取引士が行った、違法性が認められる報酬請求を行うなどのこれらの行為は、宅建業法 31 条（宅地建物取引業者の業務処理の原則）、46 条（報酬の制限）、15 条の 2（宅建士の信用失墜行為の禁止）等にも抵触しているものと考えられます。
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日 時 ： 平 成 30 年 1 月 18 日 (木 ) 13:30～ 16:30
会場：日本消防会館

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土 地・建 設 産 業 局 不 動 産 業 課 不 動 産 業 政 策 調 整 官 飯 沼 宏 規 氏 ）演 題 ( 2 ) ：「 イ ン ス ペ ク シ ョ ン の 概 要 と 活 用 」（ 講 師 ： 国 土 交 通 省 住 宅 局
住宅生産課 住宅瑕疵担保対策室長 神谷将広氏）
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建設産業局不動産業課長 中田裕人氏）
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