諸外国の不動産賃貸借における賃料改定制度
アメリカ＜住宅賃貸借＞各州の民法・財産法等が適用される。1974 年に採韓国＜不動産利用権＞
民法 1962 年 12 月 29 日法律第 1237 号上の物権たる択された URLTA(Uniform Residential Landlord and傳貰権、債権たる使用貸借、短期賃貸借、賃貸借

Tenant Act)があるが、必ずしも全ての州法が準拠し＜住宅賃貸借＞ていない（Cal 州、NY 州は非準拠）。
賃料改定制度、存続保護に関する規定は URLTA にはなく、Cal 州の Civil Code、NY 州の Real Property
Code 中にも詳細な条項は見当たらない。
Cal 州の市の条例（ordinance）で定められている賃料改定制度、存続保護の概要は次のとおり。
なお、市によってこれらの条例の内容には相違があり、そもそも条例を制定していない市も存在する。
○ Rent Control
賃料額そのものに制限はないが、賃貸借期間満了時

住宅賃貸借保護法 1981 年 3 月 5 日法律第 3379 号

フランス＜住宅賃貸借＞基本法制は 1989 年７月６日法律 89-462 号○ 当初賃料額は全て当事者間の合意により自由に決定する（1989 年法 17 条ａ）。
←1989 年法制定当初は、新築住宅又は一定の改良工事をイギリス＜住宅賃貸借＞1977 年家賃法 Rent Act に基づく賃借人保護を主眼とする旧制度と、1988 年住宅法 Housing Act に基づく市場メカニズム活用による民間賃貸住宅供給促進をねらいとする新制度が併存。

施した後初めて賃貸される住宅を除き、近傍同種の賃貸

1989 年１月 15 日（以下「基準日」という。）以前［傳貰（チョンセ）］売買価格の 5〜9 割の傳貰金（保住宅の賃料額を規準として当初家賃額を決定すべき旨のにされた賃貸借契約には旧制度が適用され、基準日以証金）のみを支払い、期間中は賃料を支払わず、期規定があったが、1997 年以降は適用されない（1989 年

降に締結される賃貸借契約には全て新制度が適用さ間満了時に傳貰金の返還を受ける。更新はない。

法 17 条ｂ）。

れる。ただし、基準日以前に契約された旧制度による［月貰（ウォルセ）］少額の保証金を支払い、期間中○ 存続保護賃貸借契約を当事者間の合意により新制度による賃○類型

は毎月賃料を支払い、期間満了時に保証金の返還を受ける。更新はない。近年増加している。
［朔月貰（サグォルセ）］保証金なし又は極く少額で、賃貸借の期間（更新後も同様）は、最低３年間、ただ貸借契約に切り替えることは可能。

し、賃貸人が法人の場合は最低６年間（1989 年法 10 条）。 （１） 旧制度の規制賃貸借 regulated tenancy
賃貸人は、次に掲げる場合のほか、更新を拒絶するこ○ 存続保護 security of tenure

もっぱら毎月の賃料の支払によるもの。更新はない。 とができない（1989 年法 15 条）

県裁判所の命令がなければ、賃貸借契約を終了させの賃料改定率に上限（従前賃料額の５〜８％としてい○賃料規制る例が多いとのこと）が設定されており、改定後の賃①

当初賃料に関し、民間住宅に対する規制はない。 ・ 自己、配偶者又は直系尊・卑属による居住料額はその上限を超える部分について無効となる。

公的住宅については賃貸住宅法 1993 年 12 月 27 日法・ 建物の売却（この場合、賃借人は先買権を有する）（裁量的占有回復事由）（適用除外）

律第 4629 号により国土海洋部長官が告示する標準賃○ 契約更新時の賃貸人による賃料増額請求権・ 賃借人に対する代替住宅の提供(77 年家賃法 98 条

・ 1995 年 ２ 月 １ 日 以 降 に certificate of

料額に基づき決定する。

・ 賃借人の非違行為又は債務不履行有回復事由 grounds for possession が必要。

(1)ａ)

賃貸人は、約定賃料額が近傍同種の賃貸住宅の賃料額occupancy が発行された住宅（Cal 州 Civil Code②

賃料又は保証金が租税、公課金その他の負担の増と比較して低すぎると認められるときは、その増額改定§1954.52）

減又は経済事情の変動により相当でなくなったときを請求することができる。増額改定につき当事者間で合は、当事者は将来についてその増減を請求することが意が成立しないときは、当事者の一方は調停委員会への・ 1996 年１月１日以降に新規に賃貸借契約が締ることができない。県裁判所が命令を発するには、占結された住宅（長屋タイプのものを除く。同上） できる（法 7 条）。ただし、約定した額の 20 分の 1 の 調停を申請し、調停不成立の場合には、期間満了前に裁・ 賃借人の債務不履行、非違行為（77 年家賃法 98条(1)ｂ、同法別表 15part１）（絶対的占有回復事由）
・ 自己又は同居家族が賃貸借開始前に当該住宅に居金額を超過することができない（令 2 条）。

判所に賃料増額の訴えを提起することができる（1989

住しており、再度当該住宅に居住する場合等（77いる例もある（たとえば、ロサンジェルス市では、1978○保証金の保護年法 10 条、17 条ｃ）

年家賃法 98 条(1)ｂ、同法別表 15part２）

年 10 月以降に建築された住宅は一律適用除外）。

①

賃借人は保証金のうち住宅価額の 2 分の 1 以内で←賃借人による減額請求は認められない。

このほか、各市の条例でも個別に適用除外を定めて○ 家賃規制fair rent system（公正家賃制度）

なお、アメリカでは商事賃貸借も含め、契約に特段一定額（首都圏 2,000 万ウォン、広域市 1,700 万ウォの定めがないにもかかわらず、賃貸借期間中の賃料改ン、その他 1,400 万ウォン）を他の担保物権者に優先

当事者間で契約期間内に賃料を自動的に改定する旨の家賃査定官 rent officer に公正家賃（場合によっては定を認める規定は存在しないようである。

して弁済を受ける権利を有する（法 8 条・令 3 条）。

特約は有効である。しかし、特約に基づく賃料増額改定

市場家賃を下回ることがある）の評価・登録を申請す○ Eviction Control②

賃貸借終了後保証金の返還を受けられなかった

率は、国立統計経済研究所 INSEE が四半期ごとに公表ることができる（77 年家賃法 66 条〜71 条）

民法の原則は、賃貸借期間終了後は、賃貸人は 60

賃借人は、裁判所に賃借権登記命令を申請でき、登記する家賃指数の変動率（賃料及びタバコ代を除く消費者

賃貸人は、登録された家賃額を超える家賃の額を受日の予告期間を設けていつでも賃貸借を終了させるを得た賃借人は賃貸借の対抗力及び住宅の競売代金物価指数に対応する）を超えることができない（1989

領することができない（77 年家賃法 44 条、45 条）ことができる（Cal 州 Civil Code §1945）。

に対する優先弁済権を取得する（法 3 条の 3）。

年 17 条ｄ）（２） 新制度の保障賃貸借 assured tenancy

しかし、市の条例で、期間終了後も含め、賃貸人が○存続保護○ 契約更新時以外に、経済事情の変動を理由とする賃○賃借人をその意に反して退去させるためには正当事①

期間の定めのない賃貸借及び期間を 2 年未満で定当事者はいつでも（前回の評価から２年経過後）、○ 賃料改定特約の効力料増減額請求を認める規定はない。

旧制度の存続保護は基本的に維持されているが、占有回復事由が拡充された（88 年住宅法５条、７

由 just cause が必要な旨が定められている。

めた賃貸借はその期間を 2 年とみなす（法 4 条 1 項）。

（条例で定める just cause の例）②

賃貸借が終了した場合であっても賃借人が保証・ 賃借人の非違行為、債務不履行金の返還を受けるときまでは、賃貸借関係は存続する・ 建物の取壊しものとみなす（法 4 条 2 項）。

・ 自己、配偶者等による居住＜商事賃貸借＞＜商事賃貸借＞

商街建物賃貸借保護法 2001 年 12 月 29 日法律第商事賃貸借は契約自由の原則が広く通用する。存続6542 号条、別表２）。
＜商事賃貸借＞商事賃貸借に関する事項は商法典において規定されて○ 家賃規制は全廃。
○ 1996 年以降、存続期間を６月以上とする存続期間いる。

保 護 の な い定 期 借 家 契約 で あ る 保障 短 期 賃 貸借

○ 当初賃料額は全て当事者間の合意により自由に決定

assured shorthold tenancy（88 年住宅法 20 条〜23する。

条）が借家契約の原則となった（1996 年住宅法）。

○ 商事賃貸借の存続期間
商事賃貸借の存続期間（更新後の存続期間も同じ）は＜商事賃貸借＞基本法制は 1954 年不動産賃貸借法 Landlord and

期間、更新、賃料改定についても当事者間の合意に委○賃料規制最低９年とされている。（商法典 L154-4）存続期間満了ねられる。Regardless of what could be called usual①

当初賃料に対する規制はない。

時において、賃借人は従前と同一の条件で賃貸借契約のTenant Act

or common, everything in a lease is negotiable←②

賃料又は保証金が租税、公課金その他の負担の増更新を請求することができる（商法典 L145-10）。賃貸人○

http://www.businesslawchicago.com

減又は経済事情の変動により相当でなくなったときは更新を拒絶する自由を有するが、次に掲げる場合を除れている（ただし、期間が１年以下のものを除く

ほとんど全ての州の商法典が準拠している UCC

は、当事者は将来についてその増減を請求することがき、賃貸人は賃借人に対する追奪補償義務を負う（商法

54 年不動産賃貸借法 26 条）。

Uniform Commercial Code の Section2A（Leases）できる（法 11 条）。ただし、請求当時の賃料又は保証

典 L145-14）。

は賃貸借に関する規定であるが、モノ goods の賃貸借金の 100 分の 9 を超過することができない（令 4 条）。 ・賃借人の非違行為又は債務不履行がある場合（商法典

契約に適用される規定が主となっている。

○保証金の保護L145-17）を裁判所に請求することができる（54 年不動産賃○商事賃貸借commercial leaseにおける賃料の定め①

賃借人は保証金のうち建物価額の 3 分の 1 以内で・建物が非衛生性又は危険性を理由とする取壊しの必要貸借法 24 条）

商事賃貸借においては、存続がかなり強く保護さ・期間満了に際して賃貸借の継続につき当事者間で合意が調わないときは、賃借人は新たな賃借権の付与方（http://www.businesslawchicago.comによる）一定額（ソウル 1,350 万ウォン、首都圏 1,170 万ウォがあることにつき行政庁の認定を受けた場合（同上）・裁判所は、次のいずれかの事由がない限り、新たな通常の場合、賃料 rent は固定部分と売上比例部分

ン、広域市 900 万ウォン、その他 750 万ウォン）を他・建物の取壊し又は際建築に伴い、従前賃借人に再築後賃借権を付与しなければならない（54 年不動産賃からなる。固定部分については自動増額改定特約が付の担保物権者に優先して弁済を受ける権利を有するの建物への優先入居権が与えられ、又は代替建物が提供

貸借法 30 条）。

けられていることも多い。

（法 14 条・令 7 条）。

される場合（商法典 L145-17、L145-18）

我が国では共益費として徴収される公租公課、保険イ）賃貸人による相当な代替建物の提供

賃貸借終了後保証金の返還を受けられなかった

更新について合意したが賃料につき合意が調わないと賃借人は、裁判所に賃借権登記命令を申請でき、登記きは、当事者の訴えに基づき裁判官が更新後の賃料を決料にはそれらを含めず、賃借人が公租公課、保険料、 を得た賃借人は賃貸借の対抗力及び住宅の競売代金定する（商法典 L145-11）。この場合の賃料は当該不動産維持・管理費の実額を別途負担する方式がある。後者に対する優先弁済権を取得する（法 6 条）。の特性、用法、当事者間の権利義務関係、商業性の諸要

は、裁判所は賃貸人に対し賃借人への補償の提供

を net lease と称するが、そのような方式は最近は少○存続保護

素、近隣の賃料水準等にもとづき決定される（商法典を命ずることができる。補償額は建物の課税評価なくなっているとのことである（ビルディングマネジ①

期間の定めのない賃貸借及び期間を 1 年未満で定L145-33）。ただし、賃料変動率は原則として建築費指数額 rentable value の２倍相当額を原則とする（54メントジャ−ナル 35 号

めた賃貸借はその期間を 1 年とみなす（法 9 条 1 項）。 の変動率を上限とする（商法典 L145-34）。

料、維持・管理費は賃料に含めて徴収する方式と、賃Ｐ36〜39）。

②ア）賃借人の債務不履行②○ 商事賃貸借における賃料増減額請求アメリカの商事賃貸借は通常 10 年程度の定期賃貸賃貸借が終了した場合であっても賃借人が保証金の返還を受けるときまでは、賃貸借関係は存続する○ 賃貸借期間中の賃料改定請求権ウ）賃貸人の自己使用、建物の除去、再建築←ウ）の理由により新賃借権が付与されないとき

年不動産賃貸借法 37 条）
・ 新賃借権が付与される場合において、その存続期直近の賃料決定又は改定から３年を経過したときは、間及び賃料額につき当事者間で同意が調わないと借であり、契約期間中 10 年間のキャッシュフロ−のものとみなす（法 9 条 2 項）。

当事者は裁判所に賃料の改定を請求することができる。

きは、存続期間は 14 年を超えない範囲で（54 年

現在価値が議論されるのであるから、契約に定めのな③

ただし、賃料変動率は原則として建築費指数の変動率を不動産賃貸借法 33 条）、賃料は自由な賃貸市場にい賃料改定は必ずしも必要でない（瀧山幸伸「アメリに行う契約更新要求に対し、賃貸人は次の場合を除き上限とする（商法典 L145-38）。

おいて決定されるであろう額を基本として（54 年

カのオフィスビル事業正当な事由なく拒絶できない（法 10 条 1 項）。

○ 賃料改定特約

不動産賃貸借法 34 条）、裁判所が決定する。

ビルに求められる機能と賃貸契約のポイント」建築保全センタ−

Ｐ33）

賃借人が賃貸借期間満了の 6 月前から 1 月前まで・3 期分の賃料を延滞した場合賃料改定特約は有効。ただし、特約を適用した場合の・虚偽その他不正な方法により賃借した場合

賃料増減額が従前賃料額の４分の１を超えるときは、当・賃貸人が相当の補償を提供した場合

事者は裁判所に賃料改定請求をすることができる（商法

・賃貸人の同意なしに転貸した場合

典 L145-39）○

商事賃貸借においては、家賃規制の適用はない。

・故意又は重大な過失により建物を破損した場合・建物が滅失し賃貸借の目的を達成できない場合
・建物の撤去又は建替えが必要な場合
・その他賃貸借の存続が困難な重大な事由がある場合
賃借人の契約更新要求権は全体賃貸借期間が 5 年を超過しない範囲内で行使できる（法 10 条 2 項）。