━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 24 号)━━～宅建主任者試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン～
配信日：2010.9.1（水）財団法人

不動産適正取引推進機構

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編集長ご挨拶

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今日から 9 月。
残暑が続きますが、皆さん、いかがお過ごしですか。
このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引主任者資格試験に合格した方々を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。
（当機構が実施する以前の試験に合格した方も対象です。
）
現在、宅建業に従事している方には実務に役立つ情報を提供するとともに、他の方々にも参考にしていただける情報を提供することを編集方針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個人情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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目次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今日の視点・・・安全対策の遅れ◆主任者の一言・・・当機構小野勉調査役◆機構からのお知らせ

・・・宅建試験受付状況ほか◆行政の動き・・・内閣府の地震対策ほか

◆

地域の動き

・・・東京都総合設計制度の改正ほか◆マーケットの動き

・・・不動産投資短観ほか

◆判例速報

◆ＮＥＸＴ

◆

今月の一冊

・・・明渡し交渉弁護士法違反ほか
ＳＴＥＰ

・・・住宅ローンアドバイザー養成講座
・・・都市の記憶を失う前に

◆◇◆

今日の視点

◆◇◆

★☆《安全対策の遅れ》★☆

今日は防災の日ですが、国土交通省がとりまとめた地方公共団体の耐震改修などの補助制度の整備状況（今年 4 月 1 日時点）によると、7 割を超える市町村でその市町村あるいは都道府県の耐震診断補助制度が置かれているものの、その対象はもっぱら一戸建て住宅で、マンションや非住宅建築物をも含めて対象としている自治体は 3 割に満たない状況です。
また、消防庁によれば、今年 6 月時点での住宅用火災警報器の普及状況は、58.4 パーセントと推定されており、このままのペースでは、全国のすべての住宅に設置が義務付けられる来年 6 月までに完全普及の達成は困難な状況です。
http://www.fdma.go.jp/
さらに、災害時の救助や食料提供などの防災分野で企業が地元と協定を結ぶ事例が近年見られるようになっていますが、こうした協定を結んでいる割合は、大企業で 4 割です。
そして、「地域と協力する予定はあるが、具体的な取組みは未定」とする企業も4 割強に達しており、まだまだという状況です。
災害も紛争も事前防止が最善です。
少しの手間や多少の出費を厭わず、安全対策に万全を尽くすことの重要性を改めて認識しましょう。

◆◇◆

主任者の一言《財団法人◆◇◆

不動産適正取引推進機構調査役

小野「適合性の原則」について、ご紹介したい。
「適合性の原則」とは、金融取引の世界の言葉で、勉》

不動産取引においては、今のところ直ちに適用が云々される類の話ではないものの、近い将来、不動産取引の世界でも、スタンダードとなる可能性があると、個人的には確信しているところである。
さて、そもそも「適合性の原則」とは、どういうものかについて紹介する。
当機構編著の「不動産取引用語辞典」の解説を引用すると、『金融商品取引業者等が、有価証券の取得勧誘などで、顧客の知識、経験、財政の状態、金融商品取引契約を締結する目的に照らして不適当な勧誘を行って投資家の保護に欠ける、又は欠けるおそれがある勧誘をしてはならないとする原則で、金融商品取引法の導入に当たり強化された』と解説がある。
金融商品取引法は、平成 19 年 9 月 30 日に施行されたが、各金融機関は、継続して「適合性の原則」の関係者への周知徹底に労をとられているという話を耳にするところである。
では「適合性の原則」を不動産取引の世界にあてはめた場合、どのあたりが今後検討されるか私見を述べさせていただく。
上記の用語解説の中で、適合性の原則を遵守するための４つの要素が述べられているが、一番目が「顧客の知識」、二番目が「経験」、三番目が「財政の状態」、四番目が「金融商品取引契約を締結する目的」とされている。
これを、あえて不動産取引の世界にあてはめると、一番目が「顧客の不動産取引の知識」、二番目が「不動産取引の経験」、三番目が「買主等の財産の状況」、四番目が「不動産取引契約を締結する目的」と言い換えることができよう。
例えば、「顧客の不動産取引の知識」を例にとると、不動産取引の知識を有する顧客というのは稀で、不動産業者が取引をする顧客の多くは、不動産取引の知識は殆どないため、あらかじめ十分な時間を確保した上で説明、納得していただいた上で売買や賃貸の契約をしないと、「適合性の原則」を業者とはたしたことにならない。
具体的な話をすれば、法令上の制限の説明を、顧客である買主が十分納得理解していただくまで説明することまでが、求められることになる。
また、「不動産取引契約を締結する目的」を例に検討すると、買主の購入動機を聴取して、購入目的に合致する物件を紹介して売買契約や賃貸契約をするようにしないと、これもまた「適合性の原則」を業者としてはたしたことにならないこととなる。
不動産業界では、重要事項説明の記載例の充実や、その他多様な説明ツールを用意して顧客に交付することにより、個々の営業担当者の説明漏れや説明不足を回避する努力が相当程度進んでいるところではあるが、この「適合性の原則」が将来不動産業界においてもスタンダードとされた場合、不動産業界に携わる個々の担当者が、顧客それぞれの事情に応じた、きめ細かい説明や対応が徹底できなかった場合、「適合性の原則」に反したとして、不動産業者や取引主任者は訴えられるような事態が頻発する。
宅地建物取引主任者は、不動産取引のプロフェッショナルではあるものの、顧客のニーズに全て対応できないことを認識した上で、いろいろな分野の専門家と連携して、取引を円滑に進める責務が今後ますます高まっていくことを日頃から意識して、業務の改善に取り組んでいただければと思う。

◆◇◆機構からのお知らせ◆◇◆★☆《平成２２年度宅建試験受付状況（確定）》★☆

２２８，２１４名（一般１９０，４７９名、講習修了者３７，７３５名）の申込がありました（昨年度に比べ５．７％減）。
http://www.retio.or.jp/exam/pdf/soppo.pdf★☆《

機関誌「ＲＥＴＩＯ７８号」が発行されています》★☆

最新判例１９件のほか、各種の不動産取引の関係記事・論文等が掲載されています。
http://www.retio.or.jp/guide/pdf/retio78.pdf◆◇◆行政の動き◆◇◆★☆《内閣府の地震対策》★☆

東海地震対策、東南海・南海地震対策、首都圏直下地震対策など想定される大地震に対する対策がそれぞれ示されています。
http://www.bousai.go.jp/index.html★☆《

長期優良住宅建築等計画の認定状況

１．平成２２年７月の実績（１）一戸建ての住宅（２）共同住宅等

９，５１６戸７０戸》★☆

（３）総戸数９，５８６戸２．制度運用開始からの累計（１）一戸建ての住宅（２）共同住宅等（３）総戸数

８７，５２５戸
２，０５３戸
８９，５７８戸

http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000183.html★☆《深層崩壊に関する全国マップ》★☆

深層崩壊に関する調査の第一段階として、過去の発生事例から得られている情報をもとに深層崩壊の推定頻度に関する全国マップが示されています。今後このマップに基づき、地域レベル、小流域レベルでの評価のための調査を行うこととされています。
http://www.mlit.go.jp/report/press/river03_hh_000252.html★☆《

住宅エコポイント事業の実施状況》★☆

開始からの住宅エコポイントの発行が１００万ポイント（１００億円分）を超えました。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000180.html★☆《「建築物省エネ改修推進事業」の提案の募集（平成２２年度第２回）》★☆

省エネルギー改修に要する費用の１／３以内、１事業あたり５,０００万円(国費)を限度として補助が行われます。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000182.html★☆《

住宅・建築物省ＣＯ2 先導事業の提案の募集（平成２２年度第２回）》★☆

整備費等の一部が補助されます。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000181.html★☆《高速道路無料化の状況》★☆

高速道路無料化社会実験開始後１ヶ月の状況が公表されている。実験区間での高速道路では交通量が倍増する一方、並行する一般道路では２割減少等の結果が示されている。
http://www.mlit.go.jp/report/press/road01_hh_000127.html★☆《 平成 22 年第 2 四半期地価ＬＯＯＫレポート 》★☆
主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区について発表されているものですが、引き続き大半の地区で下落となったが、総じて下落の鈍化傾向が見られ、特に住宅系地区では、過半の地区（全 42 地区のうち 24 地区（57％））で上昇又は横ばいとなり、下落基調からの転換傾向が顕著となったとされています。

http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/look_rep/lookreport20100824.html★☆《国土交通省の概算要求・税制改正要望》★☆

優良な住宅投資の促進と中古住宅流通・リフォームの促進（フラット３５Ｓの金利引下げ等）、住宅エコポイントの延長・拡充、建築物等の耐震建替・改修等の促進などの予算要求や、住宅リフォーム工事の税額控除の延長などの税制改正要望がされています。
＜概算要求＞
http://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_001062.html＜税制要望＞
http://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_001063.html◆◇◆地域の動き◆◇◆★☆《

東京都総合設計制度の改正》★☆

改正された東京都総合設計許可要綱が 9 月 1 日から施行されます。
公開空地による割増容積率の算定に当たり、空地の面積や形状による評価を低減する一方で、緑化等による空地の質、住宅性能や高齢者住宅の整備、建築物の環境性能による評価を重視するなどの内容です。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/kijun/sougou_sk.htm★☆《都市計画情報の検索》★☆

東京都世田谷区のホームページでは、特定地点の都市計画情報（せたがや i-Map）の用途地域・建ぺい率・容積率等を調べることができます。
また、一覧表に表示・印刷することができます。
http://www.sonicweb-asp.jp/setagaya/map?theme=toshikeikaku◆◇◆マーケットの動き◆◇◆★☆《

第 10 回不動産投資短観調査》★☆

不動産証券化協会が２００５年６月から概ね年 2 回発表しているもので、「日本の不動産投資市場の現状と予測」が示されています。
http://www.ares.or.jp/works/pdf/tankan-10.pdf
また同協会では第 10 回機関投資家の不動産投資に関するアンケート調査も発表しています。
http://www.ares.or.jp/works/release/pdf/pr_20100806.pdf★☆《

7 月度マンション市場等》★☆

株式会社不動産経済研究所の 7 月度首都圏マンション・建売市場動向によると、同月のマンション供給は４，１２８戸で、6 ヶ月連続で前年実績を上回り、契約率は７８．２％でした。
建売住宅の新規発売戸数は４６３戸（前年同月比１４．９％増）、契約率は５７．０％でした。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
また、同研究所の 7 月度近畿圏マンション市場動向によると、同月のマンション供給は１，９０８戸で、３ヶ月連続で前年実績を上回り、契約率は７０．２％でした。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/kinki.pdf★☆《ＧＤＰ速報値》★☆

内閣府が発表した 2010(平成 22)年 4～6 月期四半期別ＧＤＰ速報によると、同期の実質ＧＤＰ（国内総生産・2000 暦年連鎖価格）の成長率は、0.1％（年率 0.4％）、名目では▲0.9％（年率▲3.7％）となりました。民間住宅は、実質▲1.3％（1～3 月期は 0.3％）、名目▲0.9％（1～3 月期は 0.7％）でした。
http://www.esri.cao.go.jp/jp/sna/qe102/main_1.pdf★☆《不動産業業況等調査結果》★☆

（財）土地総合研究所の 7 月実施の調査結果が公表されています。
http://www.lij.jp/html/gyoukyou/g22-07.pdf

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判例速報

★☆《明渡し交渉◆◇◆

弁護士法違反》★☆

弁護士資格等がない者らが、ビルの所有者から受託して、明渡し交渉をした事例について、
最高裁は、７月２０日、弁護士法７２条違反と判断した。
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=80472&hanreiKbn=01★☆《ヒ素土壌汚染裁判確定》★☆

宮城県が売却したマンション建設用地から基準を超えるヒ素などが検出されたとして、東京都の開発業者が県に損害賠償を求めた訴訟の上告審で、最高裁は、８月１０日付けで、県側の上告を受理しない決定をし、県に約５千万円の支払いを命じた２審仙台高裁判決が確定した。

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ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆★☆《 平成 22 年度第 2 回 住宅ローンアドバイザー養成講座 》☆★

（財）住宅金融普及協会の実施する「平成 22 年度第 2 回住宅ローンアドバイザー養成講座」の開催内容等が以下のとおり決まりましたのでお知らせします。
○受付期間

平成２２年８月２日(月）～１０月８日(金）○開催会場

全国４１会場○受講コースＡコース（基礎編 Web 講習＋応用編会場映像講習）とＢコース（基礎編会場映像講習＋応用編会場映像講習）の２コース○開催日
土曜日クラス

基礎編（全て Web 講習）、応用編１１月６日

火曜日クラス

基礎編１０月２６日、応用編１１月９日水曜日クラス

基礎編１０月２７日、応用編１１月１０日○合格発表

平成２２年１２月６日(月）○詳細はhttp://www.hlpa.or.jp/

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今月の一冊

都市の記憶を失う前に◆◇◆建築保存待ったなし！

著者：後藤治＋オフィスビル総合研究所「歴史的建造物保存の財源確保に関する提言」プロジェクト
白楊社新書
2008 年 3 月 15 日第一版発行
定価 900 円＋税
はじめに－木の文化と石の文化
1.国土の高度・効率的利用と建築物の活用保存
2.防災・安全への対策と建築物の活用保存
3.文化財保護法の失敗
4.今後の課題－どうすればよいのか？
おわりに
本書は、日本の歴史的建造物の保存と継承はうまく行われているのかという問題意識から書かれたものです。
城や寺社といった一部の建造物はともかく、一般の建造物の多くが建て替わってしまっているのが日本の現実ですが、この結果、日本は街の美しい風景、景観を失ってしまいました。
これに対して、歴史に包まれた美しいヨーロッパの都市では、庶民の住む住宅など一般の建造物が上手に保存されています。
日本の街の風景の美しさを奪ってしまったものは何か？
本書では、国土の高度・効率的利用、防災・安全への対策、文化財保護法の失敗という三つの答えを論じています。
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発行

財団法人不動産適正取引推進機構

TEL03-3435-8111

FAX03-3435-7576

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