━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 177 号)━━
〜宅建取引⼠試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン〜
配信⽇：2021.8.1（⽇）⼀般財団法⼈

不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集⻑ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引⼠資格試験に合格した⽅々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した⽅も対象です。）
現在、宅建業に従事している⽅には実務に役⽴つ情報を提供するとともに、他の⽅々にも参考にしていただける情報を提供することを編集⽅針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個⼈情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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⽬次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今⽉の視点・・・

重要事項説明書等の電磁的交付に係る社会実験とＩＴ重説について◆

当機構からのお知らせ

・・・ 令和２年度宅地建物取引⼠資格試験申込受付終了◆

最近の判例から・・・

収益物件の調査説明義務◆マーケットの動き

・・・

国⼟交通⽉例経済ほか◆ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ

・・・

各種団体のセミナー・研修等◆◇◆

今⽉の視点◆◇◆1★☆《重要事項説明書等の電磁的交付に係る社会実験とＩＴ重説について》★☆
RETIO のメールマガジンをご覧いただいている皆様、こんにちは。
本年４⽉ 1 ⽇に皆様にお送りしました本メールマガジンの第 173 号でもご案内をさせていただきましたが、国⼟交通省が⾏った「ＩＴを活⽤した重要事項説明に係る社会実験に関する検証検討会」（第７回・令和３年１⽉ 25 ⽇開催）の議論を踏まえ、本年 3 ⽉に、売買取引における重要事項説明書等の電磁的交付に係る社会実験が開始され（3 ⽉ 10 ⽇から）、売買取引におけるテレビ会議等のＩＴを活⽤したオンラインによる重要事項説明（以下「ＩＴ重説」という。）の本格運⽤が開始されました（3 ⽉ 30 ⽇から）。
これらは、平成 25 年 6 ⽉に閣議決定された「世界最先端ＩＴ国家創造宣⾔」で、「対⾯・書⾯交付が前提とされているサービスや⼿続きの⾒直し」が求められ、その後、平成 26 年4 ⽉から国⼟交通省が⾏った「ＩＴを活⽤した重要事項説明等のあり⽅に係る検討会」の最終とりまとめを踏まえて、平成 27 年８⽉に賃貸取引及び法⼈間売買取引を対象としたＩＴ重説の社会実験が開始された、という流れを受けたものです。
ＩＴ重説を利⽤することで顧客側にも、現居住地から離れた⼤学に⼊学する際や遠隔地への転勤等で異動先の住居を確保する必要がある際に、重要事項説明を受けるために現地に赴く必要はなくなる等メリットが⽣じることが考えられます。
また、新型コロナウイルス感染症蔓延防⽌のため、⼈の移動や対⼈接触をできるだけ低減させることが社会的に要請されている現環境においては、これらの⼿法を⽤いて業務を進めることも必要なことであろうと思われます。
⼀⽅で、説明を⾏う宅建業者の皆様には、書⾯の電磁的交付やＩＴ重説を⾏うにあたり、対⾯での説明と遜⾊ない程度にその内容について相⼿⽅の理解を得られるように、相応の⼯夫が必要なように思われます。
また、当機構に寄せられる電話相談等のなかには、誤解があるように思われるようなものもあることから、実施にあたっては、国⼟交通省より出されている実施マニュアルやガイドラインをよくご覧いただいて、実施していただきたいと思います。
１．売買取引における重要事項説明書等の電磁的交付に係る社会実験
賃貸取引については、令和元年 10 ⽉から 12 ⽉および令和２年９⽉以降継続して、先⾏して社会実験が⾏われてきましたが、これに売買取引が加えられました（賃貸取引も引続き社会実験継続中）。
本社会実験への参加にあたっては、国⼟交通省への登録が必要となります。参加事業者の募集は、当⾯の間⾏われることとされており、現在も登録申請は可能となっておりますので、令和３年５⽉ 19 ⽇に公布されたデジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する
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法律の施⾏（宅地建物取引業法関係は公布⽇より１年以内に施⾏）を⾒据え、電⼦書⾯交付にかかるノウハウを蓄積する準備期間として有効にご活⽤頂いてみてはいかがでしょうか。
また、実施にあたっては、(1)説明の相⼿⽅からの同意書の取得、(2)説明時の録画・録⾳の実施とそのデータ保存、(3)アンケートへの回答や国⼟交通省等への資料提供、等を求められることになりますし、宅地建物取引⼠が記名押印した重要事項説明書等の書⾯（紙）による交付は、必ず⾏う必要があります。
その他詳細については、国⼟交通省から出されているガイドラインをご参照ください。
[重要事項説明書等の電磁的⽅法による交付に係るガイドライン]
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000148.html
２．ＩＴを活⽤した重要事項説明（ＩＴ重説）
前記の通り、平成 27 年８⽉に賃貸取引等を対象とする社会実験が開始され、令和元年 10⽉に個⼈を含む売買が対象に追加されて社会実験が継続実施されてきましたが、これが本格運⽤に移⾏されました。
これによって、従来⾏われていた社会実験とは異なり、事前の国⼟交通省への登録は不要となり、全ての宅地建物取引業者が、ＩＴ重説を⾏うことができることとなりました。
ただし、対⾯またはＩＴ重説のどちらを選択するか、相⼿⽅に意向の確認を⾏った上で、ＩＴ重説を実施する場合、宅地建物取引業者には、(1)双⽅向でやり取りができる環境を備えること、(2)宅地建物取引⼠により記名押印された重要事項説明書等を相⼿⽅にあらかじめ送付すること、(3)説明を開始する前に映像や⾳声の状況を宅地建物取引⼠が確認すること、等が求められることになります。
また、説明をしている間に通信回線の障害が発⽣する等によって、映像や⾳声が途切れてしまったときは、説明を中断しなければなりません。
その他詳細については、国⼟交通省から出されている実施マニュアルをご参照ください。
[IT を活⽤した重要事項説明実施マニュアル]
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000112.html
以上、売買取引における重要事項説明書等の電磁的交付に係る社会実験およびＩＴ重説について、ご紹介をさせていただきました。
当機構としては、様々な観点から、国⼟交通省との連携を図りつつ、今後とも不動産取引をはじめとした不動産に関する調査研究を推進してまいりたいと存じます。

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当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《令和３年度宅地建物取引⼠資格試験申込受付終了》☆★
令和３年度宅建試験の申込みは、令和３年７⽉ 30 ⽇で終了しました。
申込受付状況(速報)につきましては、８⽉下旬に当機構ＨＰにて公表する予定です。

★☆《新刊出版物のご案内》☆★
●機関誌 RETIO 122 号（2021-夏号）（⽬次）https://www.retio.or.jp/guide/pdf/retio122.pdf★当機構出版物のご購⼊については、当機構ホームページからお申込み頂けます
http://www.retio.or.jp/guide/guide01.html◆◇◆

最近の判例から◆◇◆[収益物件の調査説明義務]
収益物件の賃貸借契約や建物の状況に関して不正確な情報を提供した媒介業者に債務不履⾏責任が認められた事例（東京地裁 令和２年２⽉ 18 ⽇判決 ウエストロー・ジャパン)
１ 事案の概要
共同住宅兼事務所ビル（本件⼟地建物）の売主Ａより、媒介の依頼を受けた媒介業者Ｙ（被告）は、Ａに賃貸借契約に係る資料や建築確認通知書、検査済証、建物図⾯等の提出を求めたが、Ａが作成したという家賃管理表（実際の賃料は⽉84万円余のところ、89万円と記載されていた）や建物図⾯以外は⼊⼿ができなかった。
Ｙは、想定⽉額賃料（Ａの家賃管理表の賃料に、Ａが⾃⽤する１・2階事務所部分のＹの想定賃料を加えたもの）を133万円余とする物件概要を作成しレインズに掲載したところ、これを⾒た買主Ｘ（原告・宅建業者）は、本件⼟地建物を購⼊して第三者に転売した上で、本件建4

物のサブリース契約を結ぶことを考えた。
ＸはＹに、賃貸借契約書や建築確認済証等の開⽰を求めたが、Ｙより、それらはないとの回答を受けた。Ｘは、建物１階部分の内覧がＡの拒否によりできなかったが、市役所にて、本件建物の建築確認済証・検査済証の発⾏が確認できたことから、Ｘは本件⼟地建物を購⼊することにし、平成29年12⽉、ＹをＡ及びＸの媒介業者として、Ａとの間で、売買代⾦１億9000万円とする売買契約を締結した。
平成30年1⽉9⽇、Ｘは転売先Ｂに、本件⼟地建物を売買代⾦2億7780万円で売却し、同⽉13⽇に、Ｂを貸主、Ｘを借主として、⽉額保証賃料をＹ作成の賃貸状況表に記載された想定賃料と同額の133万円余、契約期間を同⽉22⽇より2年間とする賃料保証型の⼀括建物賃貸借契約を締結した。
同⽉22⽇のＸとＡの売買契約の決済が⾏われた。
その後、Ｘが依頼した建物管理会社の状況確認により、家賃管理表について、1室は本件売買契約前に退去済みであり、2室については賃料が誤っていることが判明した。また、テナン
トの申込みがあった１階事務所部分については、駐⾞場として建築確認を受けていて、事務所等への⽤途変更は容積率違反となることが判明し、申込みはキャンセルとなった。
Ｘは、Ｙに対し、重要な事項について調査や資料の開⽰を⾏わず、不正確な情報を説明、告知したとして、Ｙの本件媒介⼿数料の全額622万円余、Ｙより提⽰された賃貸状況表と実際賃料との差額2年分183万円、建物１階部分のテナントキャンセルにより得られなかった賃料4年分2592万円、計3397万円余の⽀払いを求める本件訴訟を提起した。
Ｙは、必要な資料や情報の収集等について売主であるＡの協⼒が得られない⼀⽅、Ｘが本件売買契約の締結を急ぐ中で、調査義務及び説明、告知義務を尽くしたから、債務不履⾏責任を負うことはないなどと主張した。
２ 判決の要旨
裁判所は、次のとおり判⽰し、Ｘの請求について⼀部を認容した。
（Ｙの債務不履⾏責任について)
Ｙは、Ｘに対し、本件媒介契約に基づく善管注意義務として、Ｘにとって重要な事項について、⾃ら調査し⼜は売主から資料等の提供を受けるなどして、正確な情報を説明、告知すべき義務を負うと解される。
本件建物１階は、建築確認済証や検査済証交付の時点では駐⾞場とされていたが、その後、店舗に改造されたため、当該⽤途変更により容積率超過の状況にあったにもかかわらず、Ｙは、本件建物１階が駐⾞場として建築確認等を受けていることを説明せず、本件建物の図⾯を交付することもなかったから、Ｙには、建ぺい率及び容積率違反の有無、建築確認申請の状況、本件建物の概況に係る、説明・告知義務を果たしたとはいえず、債務不5

履⾏責任を負う。
本件建物の賃貸借契約の状況は、不動産売買契約の締結に当たり、Ｘにとって重要な事項であり、Ｙは、Ｘに対し、その正確な情報を説明、告知すべき義務を負うところ、Ｙは、裏付けとなる賃貸借契約書等の客観的資料を確認しないまま、Ａが作成したという家賃管理表の内容を鵜呑みにして、何らの留保を付けることなく、事実と異なる賃貸状況表を作成し、Ｘに説明したものであるから、本件建物の賃貸借契約の状況に係る説明、告知義務違反により債務不履⾏責任を負う。
（Ｘの損害額について）
Ｘ主張の、１階部分のテナントキャンセルによる損害については、建物１階が駐⾞場として建築確認を受けている旨を明らかにして⼊居者を募集していたならば、そもそもテナント申込みはなかったと認められるから、Ｙの説明義務違反との間に因果関係を認めることはできない。
Ｙ説明の賃料収⼊額と実際の賃料収⼊額との差額による損害については、建物の引渡し後から本件訴訟の⼝頭弁論終結時までの間の143万円をもって、Ｙの債務不履⾏による損害と認めるのが相当である。
Ｘ主張の媒介⼿数料の損害については、本件売買契約⾃体の締結には⾄っており、本件媒介契約が解除されたわけではない。よって全額を損害と認めるのではなく、Ｙの本件建物の容積率違反の有無等の説明・告知義務違反の内容、程度等に鑑み、⽀払済媒介⼿数料の半額311万円余を損害と認めるのが相当である。
以上によれば、Ｙの債務不履⾏によりＸが被った損害は、合計454万円余となる。
３ まとめ
収益物件の賃貸状況は、買主の購⼊判断に影響を与える重要な事項であり、媒介業者は、正確な情報提供を⾏う必要があることを認識しておく必要があります。従って、媒介業者が賃貸状況を買主に説明する場合には、売主から⼊⼿した賃貸状況表が誤っていることがありうるとの認識のもと、その裏付けとなる賃貸借契約書の提⽰を受け、確認を⾏い、提⽰が受けらない等により不明であった場合には、その旨の留保（リスクある旨）を付けて、その正確性を含めて賃貸状況を説明する必要があります。
なお、１階駐⾞場の⽤途変更による容積率違反事例はよく⾒られることから、媒介業者においては、建築確認申請図⾯と現状建物との確認を⾏っておくべきです。

◆◇◆マーケットの動き◆◇◆
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★☆《国⼟交通省》★☆
国⼟交通⽉例経済（令和３年 6 ⽉号）（７⽉ 19 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/r03/06/getsurei0306.html
不動産価格指数（令和３年３⽉・令和３年第１四半期分）（６⽉ 30 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_0003
5.html★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向６⽉分（７⽉ 12 ⽇公表）
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2106.pdf
指定流通機構（レインズ）の活⽤状況６⽉分（７⽉ 20 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2106.pdf★☆《⽇本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数５⽉値（７⽉ 27 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?page_id=14347★☆《⼟地総合研究所》★☆
今⽉の不動産経済（2021 年７⽉号）（７⽉６⽇公表）
https://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2021_07.pdf★☆《不動産経済研究所》★☆
⾸都圏新築分譲マンション市場動向 2021 年６⽉度（７⽉ 19 ⽇公表）
7https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/473/mX4fhzSm.pdf
近畿圏新築分譲マンション市場動向 2021 年６⽉度（７⽉ 19 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/472/mX4fhzNm.pdf
⾸都圏新築分譲マンション市場動向 2021 年（上半期）（７⽉ 19 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/471/s2021-16.pdf
近畿圏新築分譲マンション市場動向 2021 年（上半期）（７⽉ 19 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/470/k2021-16.pdf◆◇◆

ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナーが各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★
●8/18（会場型）【実践編】改正⺠法（債権法関係）施⾏後の契約不適合責任に関す
るトラブル最新編
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210818●8/27-9/9（Web 受講型）【実践編】地形と河川からみる災害の歴史〜災害リスクを察知する〜
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210827＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
発⾏

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