━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ (第 176 号) ━━〜宅建取引⼠試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン〜
配信⽇：2021.7.1（⽊）
⼀般財団法⼈

不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集⻑ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引⼠資格試験に合格した⽅々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した⽅も対象です。）
現在、宅建業に従事している⽅には実務に役⽴つ情報を提供するとともに、他の⽅々にも参考にしていただける情報を提供することを編集⽅針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個⼈情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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⽬次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆ 今⽉の視点・・・

官⺠連携によるまちづくり・すまいづくりの取組◆ 当機構からのお知らせ ・・・

令和３年度宅地建物取引⼠資格試験ほか◆ ⾏政の動き・・・

残置物の処理等に関するモデル契約条項策定ほか◆ 最近の判例から・・・ 売買契約及び⼿付解除期限条項の有効性◆

マーケットの動き

・・・

国⼟交通⽉例経済ほか◆ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ

・・・

各種団体のセミナー・研修等

1◆◇◆

今⽉の視点◆◇◆★☆《官⺠連携によるまちづくり・すまいづくりの取組について》★☆
RETIO のメールマガジンをご覧いただいている皆様、こんにちは。
先⽉厚労省が発表した⼈⼝動態統計（概数)によると、2020 年に⽣まれた⼦どもの数は 84万 832 ⼈で、5 年連続で過去最少を記録し、⼀⼈の⼥性が⽣涯に産む⼦どもの推計⼈数を⽰す「合計特殊出⽣率」も 1.34 で 5 年連続の低下、死亡数から出⽣数を引いた⼈⼝の⾃然減は 53 万 1816 ⼈となり過去最⼤になったとのことです。
この少⼦化を始めとした⼈⼝減少・⾼齢化は、⻑期にわたって確実に進⾏を続けていますが、これは市街地の拡散(低密度化)、中⼼市街地の衰退、空き家・空き店舗の増加といったまちづくりの分野にも⼤きな影響を与えています。
本稿では、これを踏まえ、まちづくり・すまいづくりに関して国⼟交通省、市町村を始めとする官と、多様な専⾨家等からなる⺠が連携して取り組み、また今後取り組もうとしている主要な施策を３点ご紹介したいと思います。
１．コンパクト・プラス・ネットワーク
コンパクト・プラス・ネットワークは、低密度化等都市の構造の現状を⾒渡しながら、市町村は、居住機能や福祉・医療・商業等の都市機能の⽴地計画(⽴地適正化計画)、公共交通に関する包括的なマスタープランを作成し、⺠間の投資や居住を誘導するための⼟俵づくりを⾏おうというものです。
令和３年 4 ⽉ 1 ⽇現在で 581 都市が、⽴地適正化計画について具体的な取組を⾏っています。
https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/content/001404762.pdf
２．居⼼地が良く歩きたくなるまちづくり(ウォーカブル推進都市)
居⼼地が良く歩きたくなるまちづくりは、まちの魅⼒向上等のため、街路、公園、広場、⺠間空地などの空間をウォーカブルな空間へ転換し、⺠間の投資とともに「居⼼地が良く歩きたくなるまちなか」を形成し、⼈々の交流を通じた⼈中⼼の豊かな⽣活を実現し、多様な⼈材、関係⼈⼝を更に惹きつける都市を構築しようというものです。
市町村は都市再⽣整備計画を策定するため市町村都市再⽣協議会を開催し、官⺠⼀体で取組を進めます。
令和 3 年４⽉ 30 ⽇現在で 308 都市が、国⼟交通省の進めるウォーカブル推進都市に賛同しています。
https://www.mlit.go.jp/toshi/content/001407310.pdf
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この市町村都市再⽣協議会は、都市再⽣特別措置法に基づくものですが、1.の⽴地適正化計画と同様都市再⽣推進法⼈、まちづくり会社、商⼯会議所など、まちづくりに関し密接な関係を有する者を地域の実情に応じ協議会メンバーに追加することが可能です。
３．空き家等対策計画
全国的な空き家の増加により、適切な管理が⾏われていない空き家が地域住⺠の⽣活環境に深刻な影響を及ぼしていることから、令和元年度までに 1,208 の市区町村が、空き家等対策特別措置法に基づき、跡地の有効活⽤を含めた空き家等対策計画を策定しています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001373853.pdf
空き家対策を⼀層加速化させるため、空き家の利活⽤、⼈材育成、まちづくり等の観点から、国⼟交通省の⽅で(1)地域の空き家等の流通・利活⽤等に関するモデル事業、(2)空き家対策の担い⼿強化・連携モデル事業が進められ、令和２年度までに不動産業団体等多様な専⾨家からなる団体の取組が⽀援されています。((1) 117 団体、(2)174 団体)
以上、少⼦化等の社会経済情勢を踏まえた官⺠連携によるまちづくり・すまいづくりの取組について、ご紹介をさせていただきました。
当機構としては、様々な観点から、国⼟交通省との連携を図りつつ、今後とも不動産取引をはじめとした不動産に関する調査研究を推進してまいりたいと存じます。

◆◇◆

当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《令和３年度宅地建物取引⼠資格試験について 》☆★
令和 3 年度の試験について、令和 3 年 6 ⽉ 4 ⽇に官報公告しました。
内容については、当機構ホームページでもご覧いただけます。
https://www.retio.or.jp/exam/index.html★☆《新刊出版物のご案内》☆★
● 実務叢書 わかりやすい不動産の適正取引シリーズⅣ「不動産媒介契約の要点解説」著：岡本正治・宇仁美咲
最新の宅地建物取引業法の条⽂に沿って、媒介業者が理解しておくべき基本的な法
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律知識と具体的な媒介業務の対応について解説した実務書です。不動産媒介を巡る紛争に関する膨⼤な裁判例を収録しており、媒介業者が紛争に巻き込まれないためにはどのような注意を払うべきかについて弁護⼠の視点から解説しています。（6,930 円
税込み）● 「不動産売買の⼿引」（令和 3 年度改訂版）
不動産売買においてトラブルに巻き込まれることなく、安全な取引をするために注意すべき事項を、購⼊の計画から取引終了まで段階ごとにわかりやすく説明しています。令和 2 年 4 ⽉ 1 ⽇施⾏の改正⺠法に対応して作成しています。（176 円税込み）● 「住宅賃貸借（借家）契約の⼿引）」（令和 3 年度改訂版）
賃貸住宅の契約について、物件選定から退去までを順に、借主、貸主等当事者がトラブルに巻き込まれないよう、注意すべき点をわかりやすく説明しています。令和 2 年 4⽉ 1 ⽇施⾏の改正⺠法に対応して作成しています。（165 円

税込み）● 「最新・宅地建物取引業法 法令集」（令和 3 年 4 ⽉ 1 ⽇現在公布）
改正された宅建業法、宅建業法施⾏令、宅建業法の解釈・運⽤の考え⽅等の内容を盛り込んでいます。実務担当者の利便性を重視し、宅建業法およびこれにもとづく法令で特に基本的なものを掲載しています。（770 円 税込み）
● 第 113 回講演録
「不動産賃貸借をめぐる最近の情勢 〜⺠法改正と新型コロナウイルスの影響〜」
不動産賃貸借をめぐる最近の情勢として、改正⺠法の施⾏（令和 2 年 4 ⽉ 1 ⽇）を受けての取扱い（物件の⼀部滅失等による賃料の減額、連帯保証⼈の極度額、契約更新時の新旧⺠法の適⽤関係等）や、新型コロナウイルス感染予防対策に伴う取扱い（賃料減額の必要性、解除の可否等）について、弁護⼠の佐藤貴美先⽣が解説をした講演会の記録です。（687 円

税込み）● 機関誌 RETIO 121 号（2021-春号）
https://www.retio.or.jp/guide/retio.html（⽬次） https://www.retio.or.jp/guide/pdf/retio121.pdf★ 当機構出版物のご購⼊については、当機構ホームページからお申込み頂けます
http://www.retio.or.jp/guide/guide01.html

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⾏政の動き◆◇◆★☆《残置物の処理等に関するモデル契約条項（ひな形）の策定 》★☆
国⼟交通省は、単⾝⾼齢者の居住の安定確保を図るため、賃借⼈の死亡後に契約関係及び居室内に残された家財（残置物）を円滑に処理できるように、（１）賃貸借契約の解除及び（２）残置物の処理に関する「残置物の処理等に関するモデル契約条項」（ひな形）を策定しました。（６⽉７⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000145.html★☆《 「安⼼ R 住宅」制度の実施状況（令和３年３⽉末時点） 》★☆
今般、国⼟交通省が登録事業者団体に対し調査を実施したところ、市場で流通している「安⼼Ｒ住宅」（広告に標章が使⽤される等）は、令和２年度に 1,201 件、制度開始からの３年間の累計は 3,891 件であったと公表しました。（６⽉８⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_001011.html★☆《 令和３年版「⼟地⽩書」 》★☆

令和３年版の⼟地⽩書が６⽉ 15 ⽇に閣議決定されました。
本年の⽩書は、新型コロナウイルス感染症による不動産市場等への影響と対応や、防災・減災に対応した⼟地等の活⽤等、国⺠の⽣命・⽣活を守るための⼟地利⽤等に係る取組を取り上げております。（６⽉ 15 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo02_hh_000001_00014.html◆◇◆

最近の判例から◆◇◆[ 売買契約及び⼿付解除期限条項の有効性]
１ 事案の概要
平成 21 年 3 ⽉、Ｘ（原告：宅建業者）は、Ｙ（被告：管理組合法⼈）が管理する共同住宅（本件マンション）の地下駐⾞場部分（本件駐⾞場）の共有持分 17 分の 16 と P 号室を5

前所有者より購⼊した。
Ｘは、同年 10 ⽉に、本件駐⾞場の区分所有権に基づいて、Ｙに対し、(1)契約者以外の本件駐⾞場への⽴ち⼊りの禁⽌、(2)契約者以外の者が事故に遭遇した場合、Ｙの責任で解決する義務があることの確認、(3)不法⾏為に基づく損害賠償請求等の⽀払を求める訴訟を提起したが、いずれも却下された。
Ｙ代表者は、平成 29 年 11 ⽉頃、本件駐⾞場が売りに出ていることを知り、新買主とトラブルになることを恐れ、Ｙにおいて本件駐⾞場を購⼊することを考えて、Ｙの理事 2 ⼈に連絡したが、同意は得られず、理事会も開催されなかった。
Ｙ代表者は、同年 11 ⽉ 28 ⽇に、Ｘに本件駐⾞場の購⼊希望を伝えると、別の不動産業者が購⼊の意向を⽰しており、決済が 12 ⽉の予定であるとのことだった。
そこで、翌⽇の 11 ⽉ 29 ⽇に、Ｙ代表者は、Ｘを訪れ、本件駐⾞場の売買代⾦を 9,980 万円とすることに合意し、Ｙ代表者の個⼈資⾦ 100 万円を⼿付⾦としてＹに交付し、売買契約（本契約）を締結した。その際、Ｙは、Ｘから重要事項説明書の交付を受けておらず、その説明も⾏われなかった。
＜本契約の概要＞
・売買代⾦：9,980 万円（外税）、⼿付⾦：100 万円、残⾦決済⽇：12 ⽉末⽇限り
・⼿付解除期間：契約締結⽇から 5 ⽇間
・違約⾦：売買代⾦総額の 20％
Ｙ代表者は、同年 12 ⽉ 5 ⽇、Ｙの理事を招集し、経緯を説明した上で本契約締結について承諾を得ようとしたが、本件マンションの管理費の積⽴⾦が 9,000 万円前後で売買代⾦に満たず、ローン条項がないため、理事会として認められないとの指摘を受けた。
Ｙ代表者は、ローン条項について、Ｘとの間で覚書を交わそうと考え、弁護⼠に相談して覚書案を作成し、Ｘに相談したが、覚書の締結を断られた。その後、Ｙ代表者は、⾦融機関
7 ⾏を回ったが、いずれも融資を断られ、Ｘから通知書が届いたため、他の理事と相談して、ＹからＸに対して、⼿付放棄による契約解除の通知を⾏った。
Ｘは、Ｙに対し、売買契約について理由なく残代⾦⽀払期限を徒過したとして、違約⾦及び遅延損害⾦の⽀払を求め、本訴を提起した。

２ 判決の要旨
裁判所は、次のとおり判⽰し、 Ｘの請求を棄却した。
（本契約の有効性）
Ｙの理事会や総会において本契約の締結について承認決議がなされたと認めるに⾜りる
証拠はなく、Ｙ代表者は、理事会や総会の決議を経ずに、本契約を締結していることからすれば、本契約は、権限を有しないＹ代表者により締結されたものとして、無権代理によ6

り本契約は無効である。
Ｘは、宅建業者であるから、本契約の締結にあたっては⾼度の注意義務が課されているといえ、本契約の締結にあたり、Ｙの理事会決議や総会決議の有無について、Ｙ代表者の発⾔を漫然と信じたということであれば、過失があるといわざるを得ない。
したがって、Ｙ代表者が本契約を締結するについて権限があると信ずべき正当な理由がＸにあったとは認められず、表⾒代理は成⽴しない。
（⼿付解除の有効性）
宅建業者は、⾃らが売主となる宅地⼜は建物の売買契約の締結に際して⼿付を受領したときは、当事者の⼀⽅が契約の履⾏に着⼿するまでは、買主はその⼿付を放棄して契約の解除をすることができる（宅建業法 39 条 2 項）が、同条 2 項の規定に反する特約で買主に不利なものは無効とされている。そして、Ｘは宅建業者であり、契約⽇から 5 ⽇以内と限定した本契約の⼿付解除期限条項は、買主に不利な条項であるから、無効である。
Ｘは、5 ⽇間という期間は、Ｙ代表者も納得していたと主張するが、宅建業法の定めは買主保護の観点から、特に宅建業者が売主の場合、⼿付解除期間を短くする合意があったとしてもそれを無効とする規定であるから、仮にＹ代表者が納得していたとしても有効となるものではない。
そして、Ｙは、平成 29 年 12 ⽉ 28 ⽇付の内容証明郵便により、⼿付⾦ 100 万円を放棄して本契約を解除する旨の意思表⽰をしているから、この時点で、本契約は⼿付解除されたものと認めることができる。Ｘは、12 ⽉ 28 ⽇の⼿付放棄解除の時点で、Ｘが「履⾏の着⼿」をしていたと主張するが、本契約のように制限物権のない物件の売買においては、予め制限物権を解除しておくといったような準備⾏為⾃体しえないことから、Ｘの主張は採⽤できない。
３ まとめ
本判決では、売主が宅建業者であるにもかかわらず、契約⽇から 5 ⽇以内と限定した契約の⼿付解除期限条項が、宅建業法第 39 条第 3 項により、無効と判断されています。
裁判所の判⽰にあるように、宅建業法は、買主保護の観点から、宅建業者が売主の場合、⼿付解除期間を短くする合意があったとしても、それを無効とする規定なので、買主が納得していたとしても有効ではないと判断されることになりますし、⾏政実例では、⼿付解除期限条項を設けた宅建業者（売主・媒介）に対する⾏政庁の処分事例も⾒られます。
宅建業者は、⾃らが売主となる取引においては、宅建業法の定めに従い、買主保護を念頭に置いて、不動産取引の条項等の取り決めを⾏うことが重要です。
本事案と同様に、売主業者の⼿付解除期限特約が宅建業法違反により無効とされた事例
として東京地裁

平 28.10.11

RETIO117-116 がありますので参考にしてください。

7◆◇◆マーケットの動き◆◇◆★☆ 《国⼟交通省》★☆
国⼟交通⽉例経済（令和３年５号）（６⽉ 21 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/r03/05/getsurei0305.html
令和３年第１四半期の地価 LOOK レポート （６⽉４⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00006.html
不動産価格指数（令和３年２⽉・令和２年第４四半期分）（５⽉ 31 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00033.html★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向５⽉分（６⽉ 10 ⽇公表）
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2105.pdf

指定流通機構（レインズ）の活⽤状況５⽉分（６⽉ 21 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2105.pdf★☆《⽇本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数４⽉値（６⽉ 29 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?page_id=14347★☆《⼟地総合研究所》★☆
今⽉の不動産経済（2021 年６⽉号）（５⽉ 31 ⽇公表）
https://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2021_06.pdf

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★☆《不動産経済研究所》 ★☆
⾸都圏マンション・建売市場動向 2021 年５⽉度（６⽉ 17 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/469/AMRcEGt7.pdf
近畿圏マンション市場動向 2021 年５⽉度（６⽉ 17 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/468/AMRcEGn7.pdf◆◇◆ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナーが各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★

●7/2-15（Web 受講型）【実践編】建築構造の基礎から最新動向まで〜第 1 部「⽊造編」〜
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210702●7/28-8/10（Web 受講型）【実践編】建築構造の基礎から最新動向まで〜第 2 部「RC構造から新しい構造の流れ」〜
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210728●7/14（会場型）【実践編】共有不動産のトラブル回避と解決法〜法律を科学する理系弁護⼠初登壇！
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210714●7/21（Zoom ウェビナー）事例エクササイズ『“オンライン対話型“成⼒をブラッシュアップ！』https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210721
9特約・特記作

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⼀般財団法⼈不動産適正取引推進機構
TEL 03-3435-8111
FAX 03-3435-7576
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https://area31.smp.ne.jp/area/cl/6742094/hAe09f15Hw70/M?S=oira8lfpek
にてお⼿続き下さい。

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