RETIO. 2012. 4 NO.85

台湾の不動産仲介制度の概要（１）
研究理事・調査研究部長

福島 直樹

はじめに

導、優良な業務従業者表彰）、④不動産取引

１

不動産取引業紛争における和解の促進、⑤健全な取引市場

２

不動産取引従業者の育成（職業倫理に関する教育・指導、個別

３

不動産取引業者の業務及び責任紛争事案の検討等）が進められている。

４

不動産取引業者に係る賞罰こうした施策の基盤となる宅建業法につい５

不動産売買契約（以下次号）ては、1999年２月に日本及び米国の制度を参

６

不動産賃貸借契約考にして、「不動産取引業管理条例」（以下

７

不動産取引に係る紛争処理の方法「条例」という。）として制定された（条例と８

不動産取引に係る紛争事例いう名称ではあるが我が国の「法律」に相当する。）。また、本条例に基づき不動産取引業

おわりに管理条例施行細則（以下「細則」という。）

はじめにが定められている。
以下では本条例等を中心に、台湾の不動産仲介制度について紹介することとしたい。

近年、台湾においては、住宅価格が高騰するなど不動産市場の活況がみられるが、こなお、台湾では不動産の仲介や販売代理をの背景には台湾が推進するECFA（中国との営む者は「経紀業」、従事者は「経紀人」及

経済協力枠組協定）や都市再開発計画などがび「経紀営業員」と称されているが、本稿である。さらに、台湾が中華圏の一部として位は各々不動産取引業、不動産取引主任者、不置づけられ、中国本土との一層の経済交流が動産取引営業員と訳した。

進展するに伴い、今後ともこうした状況は続１ 不動産取引業

くものと思われる。
このような中、台湾の不動産取引に関する¸

施策としては、取引の透明性の向上、紛争防不動産取引業止、健全な市場育成が目標となっており、こ不動産取引業とは、不動産の仲介又は販売のため、①不動産取引情報の透明化（不動産代理業務を営む会社をいう（条例第４条第４

取引価格の透明化、不動産物件情報の透明化、号）。この場合において、仲介業務は不動産

不動産取引紛争の透明化等）、②安全な不動

売買、交換、賃借の媒介又は代理業務をいい

産取引の知識の啓発（ハンドブック等の作成、（条例第４条第５号）、販売代理業務は建築主

研修・教育等）、③不動産取引業者への指又は建築業の委託を受け、不動産の企画・販導・管理（監督、処罰、定型化契約の運用指売代理を業務として行うものをいう（条例第5RETIO. 2012. 4 NO.85º

４条第６号）。

許可の欠格事由

不動産取引業者数は、2011年（８月）現在

下記いずれかに該当する場合、取引業を営で5311である。また、2010年第１四半期〜第

むことはできないとされている（条例第６３四半期の仲介手数料売上は、売買案件の場条）。

合349億９千万元、賃貸借案件の場合10億２①

行為能力の欠如または制限行為能力者

千万元となっており、不動産取引業者の主な②

破産宣告を受け、復権を得ないもの

業務は売買案件、しかも中古物件の仲介とな③ 詐欺・背信・占有罪・性侵害防止法第っている。

２条、組織犯罪防止条例第３条第１項、

なお、不動産の開発・分譲を行うデベロッ

第２項、第６条及び第９条に違反し、パーは本条例の規制対象となっておらず、法１年以上禁固刑が確定し、服役中また人登記等を行うことによって業務を営むこと

は服役完了、または赦免後３年未満のができる（消費者保護法、公正取引法等の規もの（執行猶予のものは対象外とす

制は受ける。）。

る。）④ 保安処分を受け、執行期間が満了して¹

許可いないものまたは執行完了後３年未満のもの

不動産取引業を営もうとする者は、主管機関（直轄市、県（市））の許可を取得し、法⑤ 過去に取引業を営むことがあり、主管人登記又は商業登記をし、登記所在地の同業機関により許可を撤回・廃止を受けた協会に加入後営業することができる（条例第もので、撤回・廃止開始日より５年未5条、7条）ことになっており、同業協会への満のもの（第７条第１項により期間内

加入は義務となっている。台北市の場合には、に営業を開始しないまたは第30条自ら台北市不動産仲介商業同業協会があり、主管営業を停止したものは対象外とする。
）

機関からの法令の周知、取引業従事者の研修、⑥ 第29条の営業停止処分を受け、執行期

取引業関連法に関する要望とりまとめ等を行間が満了していないものっている。

⑦ 第31条の業務停止処分を受け、執行期

営業開始後、不動産取引業者は、15日以内間が満了していないものまたは不動産に申請書、会社又は商業登記証明書写し、営取引従業者証明書を廃止または処分後

業保証金納付証明書写し、同業協会会員証明

５年未満のもの

書写し、不動産取引主任者名簿及び証書写し»等を添付し、主管機関に登録しなければなら

営業保証金
不動産取引業者は、法人登記又は商業登記ない（細則第５条）。

完了後、営業保証金を納付しなければならな

不動産取引業者の免許、監督については、い（条例第７条第３項）。

直轄市、県（県の下部に市、鎮、郷）、市（県と同格の存在）の地政處という部局が担

営業保証金は、営業所が5カ所以下の事業当している。我が国の場合、事務所が複数の者は一営業所毎に25万元、5カ所を超える事

都道府県にまたがる場合は、大臣免許となる業者は一営業所増える毎に10万元を預け入れ

が、台湾の場合、主たる事務所が存在する場

る必要がある。また、一営業所に所属する不所の主管機関の許可を受けることとなる。

動産取引主任者の人数が５人を超える事業者

6

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は、一人増加する毎に、３万元を預託する必とができる（条例第14条第１項）。この不動要がある。

産取引主任者書の有効期限は４年であり、期この営業保証金は、中華民国不動産仲介取限満了時、不動産取引主任者は、中央主管機

引業又は販売代理取引同業協会全国連合協会

関が認可する機構・団体において30時間以上が指定した金融機関において営業保証金専用の専門的訓練を終了した旨の証明書を添付

口座を設け、基金管理委員会が責任をもってし、直轄市・県（市）で更新手続きをしなけ保管する。この、基金管理委員会委員数のうればならない（条例第15条第１項）

ち、不動産取引業者人数は委員総数の５分２

不動産取引主任者の設置人数については、を超えることはできない（条例第８条）。

営業所に最低１人おかなければならず、一時的な営業所においても、売上げが６億元以上の場合、不動産取引主任者を最低１人おかな

２ 不動産取引事業者

ければならないとされている。また、営業所において不動産取引営業員が20人毎に、不動不動産取引従業者とは、不動産取引業者に

産取引主任者を最低1人おかなければならな雇用される不動産取引主任者と不動産取引営いとされている（以上条例第11条）。

業員をいう。
¹

不動産取引主任者の職務は仲介又は販売代

不動産取引営業員

理業務を行うことであり、不動産取引営業員

不動産取引営業員は、不動産取引主任者にの職務は、不動産取引主任者に協力し、仲介協力し、仲介又は販売代理業務を行う者であ又は販売代理業務を行うことである。

る。
中央主管機関又は認定機構、団体が開催す¸

不動産取引主任者

る不動産取引営業員訓練に合格又は不動産取日本の宅建主任者に相当する者である。不引主任者試験に合格し、かつ、中央主管機関

動産取引主任者試験に合格し、不動産取引主指定機構、団体に登録し不動産取引営業員証

任者証書を有するものは、不動産取引主任者

明者証を有するものは、不動産取引営業員とと称することが（条例第13条第１項）。

して活動することができる。この営業員訓練

試験実施機関は、国の機関である考試院考は30時間以上を要し、証明書有効期限を４年

選部が12月中旬に実施している。試験科目は、となっている。満期終了時、不動産取引営業

中国語、民法概要、不動産鑑定評価概要

土

員は20時間以上の訓練を終了する証明書を添

地法及び土地関係税法概要、不動産取引業関付し、中央主管機関、指定機構・団体に新た係法概要となっており、各科目90分（記述式に登録をしなければならない（条例第13条第と選択式）で、１日半かけて実施される。

２項、３項）。
2011年（８月時点）において不動産取引営

2010年の受験者は10180人で、合格者497人と業員は、10万3522人存在する。

なっており、これまでの合格者は14334人である。
試験に合格し、１年以上の不動産取引営業員実務経験を有する者は、直轄市、県（市）に対し、不動産取引主任者証書を請求するこ

7

RETIO. 2012. 4 NO.85＜完成建物の記載事項＞
・建築物の表示及び権利の範囲及び用途

３ 不動産取引業者の業務及び責任

・権利の種類・所有権者及び住所¸

・管理及び使用状況

不動産取引主任者の役割

・建築物の権利登記状況

不動産の売買・交換・賃借又は販売代理において、不動産取引業者に委託し、仲介又は・建築物瑕疵の状況

販売代理を行う場合、不動産取引業者は下記

・重要な取引条件の文書に不動産取引主任者の署名・押印をさ

・駐車場記載状況（ない場合は記入しない）

せなければならない（条例第22条）。
・不動産の賃貸、売買委託契約書＜前売り分譲建物の記載事項＞

・不動産の賃借、購入買付書

・建築物の所在地

・手付金の領収書

・主管建築物機関が発行する建築期日
及び番号

・不動産の広告原稿
・不動産説明書・販売面積及び認定基準

・不動産賃貸借、売買契約書・共同使用部分の項目、総面積及び分配比率¹

・主要建材、メーカー、規格

不動産説明書①

・建築物の構造、高度及び階層計画

取引従事者は業務を遂行する過程において、不動産説明書を用いて委託者が取・工事進捗引する相手に説明しなければならず、こ・管理及び使用状況の説明書には説明する前に委託者の署・瑕疵の状況

名・押印をしなければならない（条例第・重要取引の条件23条）。

・駐車場記載状況（ない場合は記入し②ない）

不動産説明書には、記載すべき事項とÌ）記載してはならない事項

記載してはならない事項があり、その内記載してはならない事項としては、

容は、行政院内政部によって以下のように定められている。

・単なる参考にすると約定することË）記載すべき事項

・定義が明確になっていない語彙を使うこと記載すべき事項としては、次の3つ

・不動産説明書を回収するという約定の区分毎に次のとおりとなっている。

をすること＜土地の記載事項＞
・土地の表示及び権利の範囲

・非合法なロフト設計を記載すること・権利の種類、所有権者及び所在地

・その他の法令違反事項を記載することとなっている。

・管理及び使用状況③

・土地使用の制限内容

両当事者が、賃貸借又は売買契約を締

・土地権利登記状況

結する際、不動産取引主任者は、不動産・重要な取引条件

説明書を取引する相手先に交付し、相手

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が不動産説明書に署名・押印しなければ規定に従い、不動産取引業者に期限を定ならない。この不動産説明書は、賃貸借

め不足額を納付すべき旨を通知しなけれ又は売買契約書の一部とみなされる（以ばならない（以上条例第26条第１項〜４

上条例第24条）。

項）。

台湾において、通常の取引の場合、買»主等が来店した際には、既に不動産説明

報酬書ができあがっており、取引物件を案内

不動産取引業者の報酬基準については、条しながら不動産説明書を説明することが例第19条に基づき、内政部が「不動産仲介業

多い。説明に当たっては、トラブルの多報酬計算標準規定」を設けている。報酬の限い漏水、海砂の使用、事故物件等の説明

度額は、売買の場合、成約価格の６％となっに特に留意しているようである。

ているが、慣習では売主が４％、買主が１〜２％となっている場合が多い。

º

損害賠償責任①

一方、賃貸借の場合の限度額は賃料の1.5倍となっているが、慣習では貸主１〜1.5か月、不動産取引業者の責に帰すべき事由に借主ゼロとなっていることが多い。

より、委託契約の履行ができないため、委託者が損害を負った場合、不動産取引

また、不動産取引業者又は不動産取引従業業者は賠償責任を負わなければならな

者は、差額（実際取引価格と委託販売価格のい。

差）又はその他報酬を受領してはならない②（条例第19条）とされている。

不動産取引業者の不動産取引従業者が仲介または販売代理業務を遂行する際、故意または過失により、取引当事者に損４ 不動産取引業者に係る賞罰害を与えた場合、不動産取引業者及び不動産取引従業者は連帯責任を負わなけれ台湾の宅建業法においては、罰則規定だけばならない。
③

ではなく、表彰規定を設け、不動産取引業者

この被害者が中華民国不動産仲介取引への指導と監督を行っている。

業または販売代理取引業同業協会全国連合会に代替賠償を請求した場合、基金管¸

理委員会に調停を申し出たことと見な

不動産取引業者または不動産取引従業者がし、基金管理委員会は即時調停をしなけ

下記の要件に該当する場合、主管機関が表彰ればならない。
④

表彰規定

する制度が設けられている（条例第28条）。

被害者は不動産取引業者または不動産取引主任者を執行対象として、仲裁が成① 不動産取引における安全・公平を推進

立または基金管理委員会の支払い決議

し、不動産取引業の健全な発展を促進

後、不動産取引業者が納付する営業保証

するにあたり、貢献をしたもの

金及び担保の総額以内で、中華民国不動② 消費者権益の保護に貢献したもの

産仲介取引業または販売代理取引業同業③ 不動産取引業関連法規の研究または建協会全国連合会に代替賠償を請求するこ議に重大な貢献をしたものとができる。代替賠償後、第８条第４項③ その他特別な貢献により、主管機関の

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審査認定により表彰すべきもの条）。
Ë）第16条（専任義務）、第22条第１項¹（不動産取引主任者の署名・押印）、第罰則規定① 不動産取引業者が本条例を違反した場23条（不動産説明書の説明）、第25条

合、下記の罰則が規定されている（条（秘密保持義務）を違反した場合、訓例第29条）。2011年度には約200程度の戒処分に処する。
Ì）第19条第１項規定（報酬基準）を違

不動産取引業者が処罰された（2011年

反した場合、６ヶ月以上３年以下の業

度の不動産取引業者数は約5300）。
Ë）第12条（不動産取引主任者の名簿作務停止処分を処する。

成）、第18条（許可証等の営業での掲

不動産取引従業者が警告処分を３回示）、第20条（報酬基準の掲示）また受けた場合、６ヶ月以上３年以下の業は第27条（主管機関による検査の検査）

務停止処分を処する。業務停止処分をの規定を違反し、主管機関の是正勧告

累計５年以上のものは、不動産取引従を受け、期限内に是正しないものは、業者書または証明証を廃止する。

３万元以上、15万元以下の罰金を処す④ 不動産取引業者でないものが仲介または販売代理業務を営む場合、主管機関

る。
Ì）第７条第６項（倫理規範）、第11条

は営業を禁じなければならない。会社（不動産取引主任者の設置）、第17条

責任者、商号責任者または行為者を10（不動産取引従業者の資格を有しない

万元以上30万元以下の罰金を処する。

者の雇用禁止等）、第19条第１項（報会社責任者、商号責任者または行為酬基準）、第21条第１項、第２項（委人が前項規定により主管機関から営業託契約の広告）または第22条第１項

禁止処分を受けてもなお継続して営業（不動産取引主任者の署名・押印）のする場合、１年以下の禁固刑、拘留、規定を違反した場合、６万元以上、3010万元以上30万元以下の罰金を単独若万元以下の罰金を処する。

しくは禁固、拘留に併せて課す。

Í）第７条第３項、第４項（営業保証金）⑤ 不動産取引従業者が第31条第１項に該または第８条第４項（営業保証金の補当する場合、利害関係者、各主管機関充）を違反した場合、営業停止処分をまたは同業協会は事実を提起し、証拠処し、営業停止期間は営業保証金を納を提示したうえ、直轄市・県（市）主付するまでとする。営業停止期間が１

管機関に報告し懲戒する。

年に達するものは許可証を廃止する。

直轄市・県（市）の主管機関は不動② 不動産取引業者が営業開始後、自ら営

産取引従業者に対する賞罰について、業停止６ヶ月以上のものは、直轄市・賞罰委員会を設置し賞罰委員会が対応

県（市）主管機関は許可証を廃止するする。
⑥ 賞罰委員会は懲戒事項を受理する際、ことができる。営業停止を登録した場

検挙を不動産取引従業者に通知し、20合は除く（条例第30条）。
③ 不動産引従業者が本条例を違反した場日以内に答弁書を提出または陳述を行合、下記のとおり処罰する（条例第31う。期限内に答弁書の提出または陳述

10

RETIO. 2012. 4 NO.85½

しない場合、最終判断を下す（条例第34条）。

土地権利登記状況① 他の権利設定の有無（例えば：抵⑦ 本条例により処する罰金は、納付を通

当権、地上権、質権、地役権、永知し、期限内に納付しない場合、裁判小作権、詳細は登記簿謄本を参照）

所に移送し、強制執行する（条例第35② 制限登記の有無（例えば：予告登条）。

記、差押、仮差押、仮処分及びその他処分を禁止する登記、詳細は登記簿謄本を参照）（参考）¾

不動産説明書に記載すべき事項
及び記載してはならない事項
2002年３月修正

重要な取引条件①

取引種類：売買（交換）

②

取引代金

③

支払い方法

④ 納付税額、手数料等の種類及び負Ⅰ．記載すべき事項

担方法：（税額は見積りでも可、

１．土地に関する記載事項¸ 土地の表示及び権利の範囲：所在地、実際に納付する税額は、税徴収機

面積、権利の範囲

関が発行する納税通知書を基準と権利の種類：

する）。

①

所有権

Ë．納付すべき税額、税金等の種

②

その他権利

類：土地増値税、地価税、工º

所有権者及び所在地

事受益費、代書費、印紙税、»管理及び使用状況：

登記費、公証費。

¹

Ì．負担方法：売買双方が別に契① 慣例による現況使用の有無：共有

約を締結し定める。

土地を分離管轄する協議の有無及⑤ その他の権利及び制限登記に関す

び協議内容
②
¼

る処理方法（ない場合は記入しな

賃貸借または占有の有無い）。

土地使用の制限内容：① 主管機関が発行する都市計画使用

２．完成建物に関する記載事項

土地使用区分（用途地域）または¸

非都市土地の使用制定種類証明を建築物の表示、権利の範囲及び用途：①

基準とする。主管機関が明記しな建築物の表示及び権利の範囲：
Ë．建 物 所 有 権 保 存 登 記 済 の 場

い場合説明しなければならない。
② 法定建ぺい率合：所在地、建物番号、所在③

地番号、階層面積（主建物、法定容積率④ 開発制限：都市計画説明書に収附 属 建 物 、 共 同 使 用 部 分 ）、用・収用区域・市の土地区画整理

竣工年月日（登記簿謄本記載

またはその他方法による開発の規を基準とし、謄本に明記のな定がある場合、併せて説明しなけい場合、使用許可証写しまたればならない。

は 税 籍 等 関 連 資 料 を 参 照 ）、

11

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権利の範囲

④

Ì．建物所有権保存登記が未了の¼

建築物の権利登記状況

場合：家屋税籍証明に記載す① 他の権利設定の有無（例えば：抵る家屋所在地（税籍資料に記

当権及び質権の設定、詳細は添付

載する権利人と現使用人の氏する登記簿謄本を参照）

名が異なる場合、売主に権利② 制限登記の有無（例えば：予告登証明書類の提出を請求するこ

記、差し押さえ、仮差し押さえ、とができる。）

仮処分及びその他処分を禁止する
登記、詳細は登記簿謄本を参照）② 建築物用途（詳細は添付する建築物½

使用許可証を参照）¹

賃貸または占用の有無

建築物瑕疵の状況① 海砂の塩素含有量及び鉄筋の放射

権利の種類：①

所有権

能汚染に関する検査の有無（ある

②

その他権利

場合、検査結果を添付し、ない場º

所有権者及び住所

合、理由を説明しなければならな»管理及び使用状況：い。）① マンションは住民規約内容を記載②

漏水の有無及び位置し、記載できない場合は、理由を③

隣接者への損害の有無

説明しなければならない。

④

違法建築または建築禁止物の有無

住民規約内容は下記のとおりであ⑤ 火災またはその他自然災害による、建築物の損害及び修繕の有無る：
Ë．専有部分の範囲⑥ 建築管理行政部門により危険建築

Ì．共用部分の範囲の認定の有無¾

Í．約 定 専 用 ・ 共 用 部 分 の 有 無（ある場合、範囲を表示し使①

取引種類：売買（交換）用方法を明記する。
）

②

取引代金

③

支払い方法

Î．管理費または使用費及びその④ 納付税額、代金項目及び負担方価額。
Ï．公共基金の価額及び運用方法

法：（税額は見積りでも可、実際

Ð．管理組織及び管理方法の有無に納付する税額は、税徴収機関がÑ．使用手引きの有無。ある場合発行する納税通知書を基準とする。）

は添付する。

Ë．納付すべき税額、代金項目：② 慣例による現況使用の有無：共用
部分③

重要取引の条件

不動産取得税、建物税、代書を分離管轄する協議の有無

及び協議内容費、印紙税、登記費、公証費、水道、電気及びガスの供給状況：

水道、電気、ガス、管理費及Ë．水道：水道水、地下水

び電話代
Ì．負担方法：売買双方が別に契Ì．電気：独立メーターの有無。
Í．ガス：天然または缶充填ガス

約を締結し定める。

12

RETIO. 2012. 4 NO.85③ 売手から買手への附帯設備贈与

明記する。）の有無。ある場合、設備内容を説④ 管理費または使用費及びその価額明する。

（管理委員会が未成立場合、価額④ その他の権利及び制限登記に関す¿は見積もり価額を基準とする。
）

る処理方法（ない場合は記入しな⑤

公共基金の価額及び運用方法

い。）⑥

管理組織及び管理方法の有無

駐車場記載状況（ない場合は記入しな⑦ 使用ガイドブックの有無。ある場

い。）

合は添付する。
À①

区分所有建物登記の有無②

使用に関する約定③

平置き式、機械式駐車場。

おける塩素含有量検査報告書」及④ 駐車場番号（所有権登記をし、かび「施工中建築物放射能汚染物をつ駐車場番号を登記する場合は、含有しない証明の提出」の有無。

登記する番号に従う。未登記の場ない場合、理由を説明しなければ合は、振り分けする番号を基準とならない。

① 「施工中建築物新コンクリートに

する。）

②
Á

３．前売り分譲建物に関する記載事項¸

建築物の所在地¹ 主管建築機関が発行する建築期日及び番号º

前売り分譲建物に関する瑕疵の状況

隣接者への損害の有無

重要取引の条件①

取引種類：売買

②

取引代金

③

支払い方法

④ 納付税額、代金項目及び負担方

販売面積及び認定基準

法：（税額は見積もりでも可、実» 共同使用部分の項目、総面積及び分配際の納付する税額は、税徴収機関

比率が発行する納税通知書を基準とす¼

主要建材及びメーカー、規格る。）½

建築物の構造、高度及び階層計画

Ë．納付すべき税額、代金項目：¾ 工事進捗（着工予定、使用許可証の取不動産取得税、建物税、代書得及び引渡し期限）、保証期限及び範費、印紙税、登記費、公証費、

囲

水道、電気、ガス、管理費及管理及び使用状況：

び電話代¿

Ì．負担方法：売買双方が別に契マンションは規約案内容を記載し、記載できない場合は、理由を説明しなけれ約を締結し定める。
Âばならない。
規約案内容は下記のとおりである：①

専有部分の範囲②

共用部分の範囲

駐車場記載状況（ない場合は記入しない）① 平式、機械式駐車場（縦、横、高及び誤差範囲を明記）③ 約定専用・共用部分の有無（ある②

場合、範囲を標示及び使用方法を

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駐車場番号

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Ⅱ

不動産説明書に記載してはならない事項

１．本説明書は単なる参考とすると約定することはできない。
２．定義を明確に定めない名詞「使用面積」、「受益面積」、「販売面積」を使用してはならない。
３．不動産説明書を回収する約定をしてはならない。
４．前売り分譲する建物の表示には、建築許可証に記載しないロフト設計またはロフトの面積を算入してはならない。
５．法律に違反し、強制または禁止規定を約定してはならない。
（次号につづく）

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