━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 169 号)━━
〜宅建取引⼠試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン〜
配信⽇：2020.12.1（⽕）⼀般財団法⼈

不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集⻑ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引⼠資格試験に合格した⽅々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した⽅も対象です。）
現在、宅建業に従事している⽅には実務に役⽴つ情報を提供するとともに、他の⽅々にも参考にしていただける情報を提供することを編集⽅針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個⼈情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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⽬次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今⽉の視点

・・・

今年の終わりに◆

当機構からのお知らせ・・・

令和２年度宅建⼠資格試験（10 ⽉試験分）合格発表について

◆

⾏政の動き

・・・

賃貸住宅経営に関する注意喚起のリーフレット・チラシ作成◆

最近の判例から・・・

不法⾏為・差別的発⾔◆マーケットの動き

・・・

国⼟交通⽉例経済ほか◆ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ・・・

各種団体のセミナー・研修等

1◆◇◆

今⽉の視点◆◇◆★☆《今年の終わりに》★☆
RETIO のメールマガジンをご覧いただいている皆様、こんにちは。
新型コロナウイルス感染症の対応につきまして、新たな⽣活様式の下、様々な経済活動・社会活動において、いろいろなご苦労、ご努⼒をなされておられることと存じます。⼼よりお⾒舞い申し上げますとともに、深く感謝申し上げる次第です。
早いもので、毎⽉ 1 回お届けしているこのメールマガジンも今年最後の号となりました。
何といっても、本年は、新型コロナウイルス感染症対応の年だったと⾔っても過⾔ではないと思います。
当機構としても、業務の遂⾏に少なからず影響がありました。いくつか振り返ってみたいと思います。
まずは、宅地建物取引⼠資格試験についてですが、今年は、新型コロナウイルス感染症対策を講じながらの実施ということで、⼀部の都道府県では、10 ⽉ 18 ⽇と 12 ⽉ 27 ⽇の 2回に分けて⾏う異例の対応となりました。受験⽣も含め、ご協⼒いただいた⽅に対しまして、この場を借りて、あらためて御礼申し上げます。１２⽉末の 2 回⽬の試験を無事終わらせることができるよう、気を引き締めて取り組んでまいりたいと思います。
宅建試験とメルマガに関して、機構職員としては⼤変うれしい、ちょっとした出来事がありました。10 ⽉下旬のこと、宅建⼠の資格を持っているが宅建業関係ではないというメルマガ読者の⽅から、1 通のメールをいただきました。地元の新聞に⽬を引いたコラム（投稿欄）を⾒つけたということでメールを送っていただいたのです。その投稿は、ご⾼齢の⼥性からのもので、「⾼齢になったこともあり、宅建資格の更新を断念するつもりであったが、コロナ禍で余裕をもってできそうだと申し込んだ。⾃分が資格を取得した時代であるバブル経済の頃と、コロナ禍の現在は住み慣れた住宅を⼿放さなければならない⼈もいる、という点で似た状況にある」とした上で、「知識と経験を⽣かして不動産取引に慣れない⼈に寄り添う宅建⼠の役割を再認識した」というものでした。この投稿に対しても、また、メルマガの読者が当機構に知らせてくれたことについても、本当にありがたいことだと感じた次第です。

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当機構におけるコロナ禍での新たな取り組みとして、第 112 回講演会「不動産売買契約紛争の実践知」（講師：涼⾵法律事務所

熊⾕則⼀弁護⼠）を、11 ⽉ 27 ⽇にオンラインで開催しました。おかげさまで、⾮常に盛況で、不動産売買契約の様々な紛争への対応について実践的な解説をいただきました。
また、直接的にコロナ禍対応ということでありませんが、当機構の電話相談に、11 ⽉からナビダイヤルを導⼊しました。最近増えてきた相談内容としては、新型コロナウイルス対応や改正⺠法の関係などがあります。ご相談の内容によっては、回答の難しいケースもありますが、できるだけ的確なご回答ができるよう引き続き取り組んでまいります。
当機構としては、様々な観点から、国⼟交通省との連携を図りつつ、今後とも不動産取引をはじめとした不動産に関する調査研究を推進してまいりたいと存じます。
来年もどうぞよろしくお願いします。よいお年をお迎えください。

◆◇◆

当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《令和２年度宅建⼠資格試験（10 ⽉試験分）合格発表について》☆★
10 ⽉ 18 ⽇（⽇）の試験を受験された⽅の合格発表は、令和 2 年 12 ⽉ 2 ⽇(⽔)午前９時
30 分から、当機構ホームページ上で⾏います。

◆◇◆

⾏政の動き

◆◇◆

★☆《賃貸住宅経営に関する注意喚起のリーフレット・チラシ作成》★☆
国⼟交通省は、賃貸住宅経営（サブリース⽅式）をお考えの⽅や貸主が建物の所有者でない賃貸住宅（サブリース住宅）に⼊居される⽅に対し、必ずご確認いただきたい事項について、特に注意すべきポイントを掲載したリーフレッ ト及びチラシを、消費者庁及び⾦融庁と連携して作成し、11 ⽉ 18 ⽇、公表しました。
3https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_0000
5.html◆◇◆

最近の判例から◆◇◆[不法⾏為・差別的発⾔]

外国⼈借主に対し貸主媒介業者の「Ａ国⼈には仲介しない」との説明が差別的であるとして慰謝料が認められた事例（東京地判 令元・10・9ウエストロー・ジャパン）

１ 事案の概要
平成 30 年 6 ⽉、借主Ｘ１（原告、学校法⼈）及び保証⼈Ｘ２（原告、学校法⼈の代表者、Ａ国⼈）は、専⾨学校の事務所として利⽤するため、貸主Ｙ１（被告、不動産賃貸業者）所有の建物を内⾒後、媒介業者Ｙ２（被告、宅建業者）に賃貸借契約の申込みを⾏った。
Ｘ１は契約締結⽇を７⽉末⽇とし、敷⾦及び管理費の⽀払いに合意し、契約書の賃借⼈欄に記名・押印し、Ｙ２に送付するとともに、敷⾦及び管理費を銀⾏⼝座に振り込んだ。
同年 8 ⽉、Ｙ２はＸ１からの申⼊れを受け、物件の内⾒に⽴ち会った。その際、Ｙ２がＸ１の従業員に、代表者Ｘ２はＢ国⼈であるか尋ねたところ、Ａ国⼈であるとの回答があった。これは、代表者はＢ国⼈であるというＸ１の事前説明と異なっていた。
また、Ｙ２は、Ｘ１が名刺を持たず、建物の合鍵が 100 本程度必要であると話すのを聞いたが、これも⼊居予定者は 15 名程度という事前の説明と異なるものであった。
Ｙ２は、Ｘ１の従業員の不適切な対応及び誤った説明により、Ｘ１への不信感を募らせ、Ｙ１のためには賃貸借契約の媒介をすべきではないと判断して、Ｘ１の媒介業者に、Ｘ２の出⾝地域についての報告は誤っており、いい加減である旨を電話で説明し、物件をＸ１に賃貸しない旨を告げた。更に、Ｙ２は、Ｙ１にＸ１との賃貸借契約を進めない旨説明し、受領した敷⾦及び管理費をＸ１に返還した。
Ｘ１は、賃貸借契約が成⽴しているにもかかわらず、Ｘ２がＡ国⼈であることのみを理由に契約解除をすることは差別に当たるとして、Ｙ２に理由を回答するよう求めた。

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これに対して、Ｙ２は、Ｘ１及びＸ２（Ｘ１ら）に、「(1)Ｘ１の従業員の職務範囲が不明で不信感を持った。(2)従業員の合鍵 100 本が必要との発⾔で建物利⽤に将来的なトラブルの可能性を感じた。(3)Ｙ２は過去の取引でＡ国⼈と紛争となり対処に⾮常な苦労をしたことから、Ａ国⼈には物件を仲介しないこととしていた。
」との内容の回答書を送付した。
Ｘ１は、Ｙ１及びＹ２が合理的な理由なく契約を解除したことは債務不履⾏⼜は不法⾏為に当たるとして、250 万円（Ｘ１の損害額 497 万円余の⼀部）の損害賠償を、また、Ｘ
２は、Ａ国⼈であることを理由として不当な差別を受けたとして、不法⾏為により 250 万円（慰謝料 200 万円、弁護⼠費⽤ 50 万円）の損害賠償を求める訴訟を提起した。

２ 判決の要旨
裁判所は、次のとおり判⽰し、Ｘらの請求の⼀部を認容した。
（本件賃貸借契約が成⽴したか否か）
Ｙ１は、Ｘ１らが賃借⼈欄⼜は連帯保証⼈欄に署名⼜は記名・押印した本件契約書を受領しておらず、その賃貸⼈欄にも署名⼜は記名・押印をしていないことが認められる。
Ｙ１がＸ１らに対し、確定的に賃貸借契約の締結を承諾する旨の意思表⽰をしたことを⽰す事情も何ら認められない。Ｙ２はＹ１の委託を受けた媒介業者であり、代理⼈ではないから、Ｙ２の⾏動をＹ１による賃貸借契約の承諾とみることはできない。
よって、Ｘ１とＹ１の間で、賃貸借契約が成⽴したとは認められない。
（Ｙ２が賃貸借契約成⽴を拒んだ理由）
Ｙ２は、回答書において賃貸借契約の媒介をしないこととした理由を相当詳細に説明しており、Ｘ１らから「差別である」との申⼊れを受けて初めて考えたような後付けのものであるとは認め難い。Ｙ２は、Ａ国⼈に物件を仲介しないこととしている理由をＸ１らに再三にわたり説明しているが、これは、Ｘ１らの差別であるとの発⾔に対して、発⾔の趣旨が差別ではないことを弁明するためであったと認められる。Ｘ２の出⾝地が契約の媒介をしない中核的な理由であったとはいえない。
（Ｙ２の責任原因）
Ｘ１が極めて多数の関係者に合鍵をもたせることを予定しているとの事実は、Ｘ１による物件の適切な使⽤に不安を残す事情であり、賃貸⼈側の媒介業者Ｙ２において、契約をしないこととする理由として、合理的なものというべきである。
しかし、回答書の説明内容は、客観的に⾒れば、Ｙ２がＸ２の出⾝地域を理由に差別的
5な扱いをする趣旨のものと捉えられてもやむを得ないものであって、Ｘ２に対する配慮を著しく⽋き、社会通念上、Ｘ２の⼈格権を侵害するものというべきである。
（Ｙ１の責任原因）
Ｙ２が賃貸借契約の媒介をしないこととし、Ｘ１らの申込みを承諾しないようＹ１に進⾔したことは、何ら違法なものではないから、Ｙ１がこれを聞きいれて契約を締結しなかったこともまた、Ｘ１らに対する不法⾏為責任とはならないものというべきである。
また、Ｙ２がＹ１にＸ２がＡ国⼈であることを持ち出して、申込みを承諾しないよう進⾔したような事情や、Ｙ２による説明にＹ１が関与したような事情は全く認められない。
（損害の内容及び⾦額）
Ｙ２のＸ２に対する不法⾏為の内容等を総合的に勘案すると慰謝料の額は 10 万円、弁護⼠費⽤の額は 1 万円と認めるのが相当である。

３ まとめ
本件判決では、媒介業者の「Ａ国⼈には仲介しない」との発⾔は、借主側からの差別であるとの抗議に弁明するものであり、媒介をしない中核的理由であったとはいえないとしていますが、媒介業者の発⾔そのものは、客観的にみれば、差別的なものと捉えられてもやむを得ないとして⼈格権の侵害による慰謝料請求を⼀部認めています。
関連案件では、宅建業者の従業員が外国⼈顧客の肌の⾊を質問したことが、⼈格的利益を毀損するものとして業者及び従業員に、50 万円の損害賠償等の⽀払いが命じられた事例（東京⾼判平 15・7・16）があります。
外国⼈と取引を⾏う事業者にあっては、取引の背景や事情に関わらず、相⼿⽅の⼈格権を侵害するような差別的な⾔動は不法⾏為による損害賠償請求の対象となる可能性があることに⼗分な注意を払う必要があります。

◆◇◆マーケットの動き◆◇◆★☆《国⼟交通省》★☆
国⼟交通⽉例経済（令和２年 10 ⽉号）（11 ⽉ 12 ⽇公表）6

https://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/r02/10/getsurei0210.html
不動産価格指数（令和２年７⽉・令和２年第２四半期分）（10 ⽉ 30 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_0000
6.html
既存住宅販売量指数（令和２年７⽉分）（10 ⽉ 30 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_0000
5.html
令和２年第３四半期の地価 LOOK レポート
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_0000
2.html★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向 10 ⽉分（11 ⽉ 10 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2010.pdf
指定流通機構（レインズ）の活⽤状況 10 ⽉分（11 ⽉ 20 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2010.pdf★☆《⽇本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数９⽉値（11 ⽉ 24 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=24792
第 159 回「市街地価格指数」(2020 年 9 ⽉末現在) （11 ⽉ 25 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=24837
第 25 回 全国賃料統計（2020 年 9 ⽉末時点）（11 ⽉ 25 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=24806

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★☆《⼟地総合研究所》★☆
今⽉の不動産経済（2020 年 11 ⽉号）（10 ⽉ 30 ⽇公表）
http://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2020_11.pdf
令和２年 10 ⽉分不動産業業況等調査結果（11 ⽉ 19 ⽇公表）
http://www.lij.jp/search/search1.html★☆《不動産経済研究所》★☆
⾸都圏マンション・建売市場動向 2020 年 10 ⽉度（11 ⽉ 19 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/443/pfRP5bYp.pdf
近畿圏マンション市場動向 2020 年 10 ⽉度（11 ⽉ 19 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/442/pfRP5bNp.pdf◆◇◆ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナーが各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★
●12/9 基礎編『道路調査とトラブル事例』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20201209●12/16 実践編『改正⺠法における⼼理的⽋陥（⼼理的瑕疵）の取り扱い』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20201216●12/23 強化編『災害における⾏政公開情報を利⽤した調査と重要事項説明』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20201223
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●動画提供サイト「ザ・ライブラリー」
https://www.retpc.jp/fup/pages/thelib/＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
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⼀般財団法⼈不動産適正取引推進機構
TEL03-3435-8111

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