━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 174 号)━━━━〜宅建取引⼠試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン〜
配信⽇：2021.5.1（⼟）⼀般財団法⼈

不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集⻑ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引⼠資格試験に合格した⽅々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した⽅も対象です。）
現在、宅建業に従事している⽅には実務に役⽴つ情報を提供するとともに、他の⽅々にも参考にしていただける情報を提供することを編集⽅針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個⼈情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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⽬次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今⽉の視点

・・・

当機構の不動産取引に関する電話相談について◆

当機構からのお知らせ

・・・ 令和３年度宅地建物取引⼠資格試験について

◆

⾏政の動き

・・・

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施⾏期⽇を定める政令等を閣議決定◆

最近の判例から・・・

サブリース契約と借地借家法◆

マーケットの動き

・・・

国⼟交通⽉例経済ほか◆ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ

・・・

各種団体のセミナー・研修等

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今⽉の視点

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★☆《当機構の不動産取引に関する電話相談について》★☆
メールマガジンをご覧いただいている皆様、こんにちは。
1 ⽉に出された新型コロナウイルス感染症に伴う緊急事態宣⾔が解除されたと思いきや、新たに、まん延防⽌等重点措置が適⽤されるとともに、改めて緊急事態宣⾔が発令されるな
ど、現時点では、なかなか先が⾒通せない状況となっております。
このような状況の中で、皆様も、お仕事、ご⽣活に落ち着かない気持ちを抱えながらも、新たな⽣活様式のもと、様々なご対応やご努⼒をされていることと思います。⼼よりお⾒舞い申し上げますとともに、深く感謝申し上げる次第です。
当機構では、売買や賃貸など不動産取引に関する電話相談を⾏っています。私どもの職員が相談員として、⼀般個⼈や事業者の⽅からの相談に対応させていただいており、令和 2 年度では約 1 万 2 千件のご相談をいただきました。
前年度は約 1 万件の相談件数でしたので、2 割増えているということになります。背景には、ここ数年、相談件数そのものが増加傾向にあるとともに、令和 2 年度は、新型コロナウ
イルス感染症や⺠法改正施⾏の影響などもあり、相談が増えたものと考えられます。
令和 2 年度に当機構にいただいた相談、1 万 2 千件のうち、約６割が⼀般個⼈、約 2 割が事業者、約 1 割が消費者センターからの照会でした。
⼀般個⼈の⽅からの照会が多く、消費者センターから当機構を紹介され、ご相談いただく⽅もおられました。
相談の内容について⾒ると、売買に関する相談が約 3 割、賃貸に関する相談が約６割、法令その他に関する相談が約 1 割となっており、賃貸関係の相談が⼤きな割合を占めています。
売買に関する相談を内容別に多いものから順番に並べてみますと、(1)重要事項説明、(2)契約の解除、(3)瑕疵・⽋陥問題となっています。
(1)では、重要事項説明の際に仲介事業者から買主にどのような説明をしていたか、という相談が中⼼になります。(2)では、⼿付解除、違約解除、住宅ローン特約による解除などどのような場合に売買契約の解除ができるのか、という相談を受けることが多いです。(3)では、買主が購⼊した物件に瑕疵や契約不適合があった場合、買主⼜は売主はどのような対応を取ることができるのか、などの相談となります。
⼀⽅、賃貸に関する相談を内容別に多いものから順番に並べてみますと、(1)原状回復、
2

(2)瑕疵・⽋陥問題、(3)契約の解除という順番になります。
(1)では、賃貸関係の相談の約 3 割を占める主要な相談項⽬です。借主の退去時に貸主から原状回復費⽤の請求があり、その請求内容に関する相談です。これについては、賃貸借契約書と国⼟交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の内容に関して、借主だけでなく貸主や管理会社からも様々な照会があります。(2)では、借主から貸主へ不具合箇所の修繕要請と貸主の対応についての相談をよく受けています。(3)では、借主からの契約の途中解除や貸主からの契約更新時の契約解除の申⼊れなどについて照会があります。
特に、令和 2 年度は、今までの年度と異なり、新型コロナウイルスの影響に伴う、売買契約の解除や賃料滞納による退去に関する相談や、改正⺠法の施⾏に伴う、契約不適合責任の免責特約の有効性や賃貸保証⼈の保証極度額の⽔準に関する相談などもよくいただきました。
なお、令和 2 年度の電話相談の概要につきましては、当機構の HP においても実件数や相談項⽬などのデータを掲載しています。皆様におかれましても、業務に際して、⼀般個⼈の⽅が、どのような点を疑問に感じ、どのような説明を望まれているかを考えられる場合に、ご参考にしていただければ幸いです。
https://www.retio.or.jp/info/pdf/soudangaiyou.pdf
当機構としては、様々な観点から、国⼟交通省との連携を図りつつ、今後とも不動産取引をはじめとした不動産に関する調査研究を推進してまいりたいと存じます。

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当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《令和３年度宅地建物取引⼠資格試験について（予定）》☆★
令和３年度宅地建物取引⼠資格試験に係るスケジュール（予定）を公表しました。
令和 3 年 6 ⽉ 4 ⽇に官報公告を⾏い確定します。
https://www.retio.or.jp/exam/index.html

3◆◇◆

⾏政の動き◆◇◆★☆《「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施⾏期⽇を定める政令」
及び「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施⾏令の⼀部を改正する政令」を閣議決定》★☆
第 201 回国会において成⽴した、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（令和２年法律第 60 号）の賃貸住宅管理業の登録制度に係る部分を施⾏するため、本⽇、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施⾏期⽇を定める政令」及び「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施⾏令の⼀部を改正する政令」が 4 ⽉ 16 ⽇閣議決定されました。
１． 背 景第 201 回国会において成⽴した「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（令和２年法律第 60 号。以下「法」という。
）は、（１）賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設（２）サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約（特定賃貸借契約）の適正化に係る措置を講ずるものです。今般、上記（１）に係る規定の施⾏期⽇を定めるとともに、当該規定を施⾏するために必要な⼿続等を定めることとします。
２． 政令の概要（１）賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施⾏期⽇を定める政令
法の上記１．（１）部分に係る施⾏期⽇を令和３年６⽉ 15 ⽇とします。
（２）賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施⾏令の⼀部を改正する政令[1]

賃貸住宅管理業者の登録の更新に必要な⼿数料の額を、18,700 円（オンラインにより登録の更新の申請を⾏う場合は、18,000 円）とします。

[2]

管理受託契約に係る書⾯に記載すべき事項を電磁的⽅法により提供する場合に当該提供の相⼿⽅から得る承諾に関する⼿続を定めます。

[3]

その他所要の規定の整備を⾏います。

３． スケジュール
公布⽇：令和３年４⽉ 21 ⽇（⽔）
施⾏⽇：令和３年６⽉ 15 ⽇（⽕）
4https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00014.html◆◇◆

最近の判例から◆◇◆[サブリース契約と借地借家法]
サブリース契約には借地借家法第 28 条の適用がないとして求めた賃貸人の建物明渡し請求が棄却された事例（東京地判 令元・11・26 ウエストロー・ジャパン）
1 事案の概要
X1（原告）、X2（原告、X1 と併せ「X1 ら」という。）が取締役をしている資産管理会社
X3（原告、X1 らと併せ、「X ら」という。）は、平成 16 年まで 3 住⼾（本件各建物）を購
⼊後、サブリース会社 Y（被告）との間で、本件各建物の賃貸借契約（本件各契約）を締結した。
その後、本件各契約は、いずれも更新を繰り返し、平成 27 年 8 ⽉ 4 ⽇に、X1 らが、X3から本件各建物を購⼊した後も、1 住⼾について平成 28 年 4 ⽉ 26 ⽇付けで、他 2 住⼾についても平成 29 年 4 ⽉ 12 ⽇付けで契約が更新された。
本件各建物の賃料の状況は、1 住⼾は平成 29 年 9 ⽉から 5 か⽉間、転借⼈がいなかったため、Y から空室免責を理由に賃料の⽀払を受けなかった。また、他の 2 住⼾も当初賃料は21 万 8700 円、16 万 4700 円であったが、数回の減額があり、平成 27 年 4 ⽉ 22 ⽇には満室想定家賃 20 万 5000 円、16 万 5000 円の 85％の保証家賃である 17 万 4250 円、14 万0250 円に減額されていた。
X1 らは、Y に対し平成 29 年 7 ⽉ 24 ⽇に書⾯により、本件各建物の期間満了⽇をもって更新せずに解約することを通知したが、Y は同期限経過後も本件各建物を占有していたた
め、X1 らが、Y に対しサブリース契約には借地借家法第 28 条の適⽤はないとして、本件各建物の明渡しと不法⾏為に基づく損害賠償（使⽤損害⾦）の請求として、本件各契約の終了⽇後から明渡しまで、3 住⼾計 52 万 5000 円の⽀払いを求めて提訴した。
その後、X らは、令和元年 7 ⽉ 4 ⽇に陳述した準備書⾯において、紛争の早期解決を理由に、本件各建物の 1 か⽉分の差額賃料の合計 6 万 3250 円を⽀払うことを提案した。
なお、X3 と Y が平成 16 年に賃貸借契約を締結した本件とは別の建物については、平成19 年 3 ⽉頃、契約を解約したが、Y から借地借家法第 28 条に基づく主張はなく、解約⾦や⽴退料等の⽀払もなかった。
5

2 判決の要旨
裁判所は、次のように判⽰して、X1 らの請求を全て棄却した。
本件各契約は、いずれも X らから本件各建物を賃借した Y が第三者に転貸することを⽬的とするサブリース契約であり、満室保証契約や滞納保証契約が⼀体化しているものであるが、いずれも X らが Y に対して本件各建物を使⽤収益させ、Y が X らに対してその対価としての賃料を⽀払うものであるから、建物の賃貸借契約であり、借地借家法の適⽤の対象になり、同法第 28 条の規定も適⽤されるから、本件各契約における⾃由な解約申⼊れの定めは、借地借家法第 30 条により無効である。
借地借家法第 28 条の適⽤がある本件各契約の更新を拒絶するには、借地借家法第 26 条第 1 項の通知のほかに、同法第 28 条の正当事由の具備が必要となる。
X らの主張からは、相続対策として納税資⾦を捻出するために、本件各建物を可能な限り⾼額で売却する必要があるため、賃借⼈や転借⼈のない状態で本件各建物を売却することを望んでいるものと解されるが、そのこと⾃体は、⾃⼰使⽤の必要性が⼤きいものとはいえず、X らが主張する他の事情も、借地借家法第 28 条の正当事由において考慮すべき事情として⼤きなものとはいえない。
⼀⽅、Y は、本件各建物を転貸することにより転貸料等の収⼊を得るサブリースの事業をしているから、Y にとって建物賃借権が存在することは事業の根幹をなす重要なものである。
そして、Y が本件各建物から安定的に収益を得ていたことが認められる。
もっとも、Y が本件各建物を使⽤する必要性が収益を得ることに尽きることも考慮すると、借地借家法第 28 条の正当事由の有無を判断するに当たり、サブリースではない賃貸借と⽐べて、財産上の給付をする旨の申出が、より⼤きな判断要素として考慮することができるものというべきである。
しかしながら、X らが提供する⽴退料の⾦額は、6 万円余にすぎず、本件各契約を解約することにより喪失する Y の経済的利益に⽐して余りに少額であるから、正当事由を補完するのに⾜りない。また、仮に、当裁判所が何らかの経済的な給付と引き換えに本件各建物の明渡しを命ずる場合には、その給付に要する額は、X らが提⽰した⾦額を⼤幅に上回るものとならざるを得ないから、当裁判所が何らかの経済的な給付と引き換えに本件各建物の明渡しを命ずることは、X らの意思に反するものであって、相当とはいえない。
また、Y が⾃由に解約ができる旨の内容の契約書を作成して契約を締結しながら、後に Xらの解約申⼊れが借地借家法に反する旨の主張は信義則に反するとの X らの主張も、本件各契約における⾃由な解約申⼊れの定めが無効であるから、Y が借地借家法に基づく主張をすることが信義則に反するとはいえない。
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以上によれば、X らの本件各請求は、いずれも理由がないから、これらを棄却する。
3 まとめ
サブリース契約にも借地借家法の適⽤があると、最三判 平 15・10・21 RETIO56-66 において判断されており、本件においても同様に判断がされています。
そのため、サブリース会社に対し明渡しを求められるかは、借地借家法第 28 条に規定されている「正当事由」により判断されることになりますが、本件においては、貸主側の⾃⼰使⽤の必要性が⼤きくないことから、正当事由が認められなかったことは妥当といえるでしょう。
なお、⾃宅の補修費⽤捻出という理由で、正当事由が認められた事例（東京地判 平 27・8・5 RETIO103-122）と、サブリース会社の事業としての使⽤⽬的のほうが重いとして棄却された事例（東京地裁 平 24・1・20 RETIO88-118）があるので参考にしてください。

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マーケットの動き◆◇◆★☆《国⼟交通省》★☆
国⼟交通⽉例経済（令和３年３⽉号）（4 ⽉ 13 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/r03/03/getsurei0303.html
⼟地取引動向調査結果（令和 3 年 2 ⽉調査）（３⽉ 31 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_0002
7.html
不動産価格指数（令和２年１２⽉・令和２年第４四半期分）（３⽉ 31 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_0002
5.html★☆《不動産流通推進センター》☆★
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指定流通機構（レインズ）の物件動向３⽉分（４⽉ 13 ⽇公表）
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2103.pdf
指定流通機構（レインズ）の活⽤状況３⽉分（４⽉ 20 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2103.pdf
指定流通機構（レインズ）の活⽤状況 2021 年度分（4 ⽉ 20 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo_2020.pdf★☆《⽇本不動産研究所》★☆
店舗賃料トレンド（2021 春）（３⽉ 31 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=25792★☆《⼟地総合研究所》★☆
今⽉の不動産経済（2021 年４⽉号）（３⽉ 31 ⽇公表）
https://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2021_04.pdf★☆《不動産経済研究所》★☆
⾸都圏マンション市場動向 2021 年３⽉度（４⽉ 19 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/463/SXQ8eN5u.pdf
近畿圏マンション市場動向 2021 年３⽉度（４⽉ 19 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/462/KXQ8eN5u.pdf
⾸都圏マンション市場動向 2020 年度（2020 年４⽉〜2021 年 3 ⽉）
（４⽉ 19 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/461/2043s.pdf
近畿圏マンション市場動向 2020 年度（2020 年４⽉〜2021 年 3 ⽉）
（４⽉ 19 ⽇公表）8

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/460/2043k.pdf
2020 年全国分譲マンション 売主・事業主別供給専有⾯積ランキング（４⽉８⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/457/md20210408.pdf◆◇◆

ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナーが各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★
●5/19 実践編『境界トラブル事例から学ぶ調査のポイント』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210519●5/26 実践編『宅地建物取引業法の解釈・運⽤の考え⽅の解説』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210526●フォローアップカレッジ 2021 会員募集中（5 ⽉末まで受付）
中堅の宅地建物取引⼠に役⽴つ知識とスキルのブラッシュアップのための学習の場
https://www.retpc.jp/fup/pages/college★☆《住宅⾦融普及協会》☆★
２０２１年度第１回住宅ローンアドバイザー養成講座○募集期間：２０２１年４⽉１９⽇（⽉）から２０２１年６⽉１８⽇（⾦）○Ａコース（Web にて受講+会場で効果測定受験）
効果測定（試験）⽇時：７⽉１３⽇(⽕) １６：００〜１７：００
７⽉１４⽇(⽔) １６：００〜１７：００
７⽉１５⽇(⽊) １６：００〜１７：００＊Ｂコース（２⽇間、会場にて受講・受験）は、今回、募集をいたしません。
〇受講料

A コース

２３，１００円（税込み）

https://www.sumai-info.com/9

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発⾏

⼀般財団法⼈不動産適正取引推進機構
TEL

03-3435-8111

FAX

03-3435-7576

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