━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 175 号)━━
〜宅建取引⼠試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン〜
配信⽇：2021.6.1（⽕）⼀般財団法⼈

不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集⻑ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引⼠資格試験に合格した⽅々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した⽅も対象です。）
現在、宅建業に従事している⽅には実務に役⽴つ情報を提供するとともに、他の⽅々にも参考にしていただける情報を提供することを編集⽅針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個⼈情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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⽬次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今⽉の視点・・・

⽔害ハザードマップの重要事項説明◆

当機構からのお知らせ

・・・

第 114 回講演会のご案内ほか◆⾏政の動き・・・

⼼理的瑕疵ガイドラインの意⾒公募開始◆最近の判例から・・・

直接取引と媒介報酬請求権◆

マーケットの動き

・・・

国⼟交通⽉例経済ほか◆ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ

・・・

各種団体のセミナー・研修等◆◇◆今⽉の視点◆◇◆1

★☆《⽔害ハザードマップの重要事項説明》★☆
RETIO のメールマガジンをご覧いただいている皆様、こんにちは。
新型コロナウイルス感染症の対応につきまして、新たな⽣活様式の下、様々な経済活動・社会活動において、いろいろなご苦労、ご努⼒をなされておられることと存じます。⼼よりお⾒舞い申し上げますとともに、深く感謝申し上げる次第です。
昨年、宅地建物取引業法施⾏規則改正により、重要事項説明において「市町村が提供する、⽔防法に基づくハザードマップ」の説明が義務付けられましたが、当機構に寄せられる電話相談において、「どう記載したらいいのか迷っている。」との話をよく聞きます。
重要事項説明の記載・説明や調査において注意をしておきたい点について、国交省の「宅地建物取引業法施⾏規則の⼀部改正（⽔害リスク情報の重要事項説明への追加）に関するＱ＆Ａ」等に基づき、簡略にご紹介します。
１．⽔害ハザードマップの重要事項説明の記載・説明(1)⽔害ハザードマップの「有・無」の記載
宅建業法 35 条で説明が義務付けられているハザードマップは、ア）市町村が提供する、かつ、イ）⽔防法に基づく、かつ、ウ）洪⽔・⾬⽔出⽔（内⽔）・⾼潮の⽔害ハザードマップです。
⽔害ハザードマップの「有・無」の記載は、上記ア〜ウの要件を全て満たすハザー
ドマップがある場合についてのみ、「有」にチェックを⼊れ、それ以外※は「無」にチェックを⼊れます。
（「有・無」は必ず記載する必要があるので、斜線はしないでください。
）※

市町村が提供する⽔防法に基づかない⽔害ハザードマップ、市町村の提供はな
いが都道府県が提供する⽔防法に基づく⽔害ハザードマップは、業法 35 条の説明対象となる（上記ア〜ウの要件を全て満たす）マップに該当しないので、当該マップがあっても、マップの「有・無」は「無」と表⽰します。

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(2)「⽔害ハザードマップにおける宅地建物の所在地」の記載及び説明⽅法「別添ハザードマップ参照。」等と記載し、ハザードマップを提⽰しながら、当該マップで取引不動産の位置を⽰す（概ねの位置に印をつける等）ことにより説明をします。
(3)注意しておきたい点
・河川ごとに⽔害ハザードマップが作成されている場合は、全ての河川について、マップの添付・説明が必要になります。また、「浸⽔想定区域」と合わせて「浸⽔想定時間」が作成されている場合は、両マップについて添付・説明が必要です。
・⽔害ハザードマップがある場合は、取引不動産が浸⽔想定区域外にある場合でも、マップは「有」とし、マップ上で位置の説明をする必要があります。（この場合、顧客が「浸⽔想定区域外だから⽔害リスクはない。
」と誤認しないよう配慮が必要です。）
・顧客よりハザードマップ（浸⽔想定区域等）について、より詳細な説明が求められた場合は、マップを作製した市町村の窓⼝に直接問い合わせをするよう案内をします。（重要事項説明書に、「ハザードマップ記載の内容については、今後変更されることがありますので、あらかじめご承知おきください。ハザードマップ記
載の詳細な内容については、当該⽔害ハザードマップを作成した〇市にお問い合わせ下さい。
」等と記載しておく⽅法が勧められます。）
２．市町村のハザードパップ調査での注意点
・市町村によっては、宅建業者向けに、ＨＰに⽔害ハザードマップを使⽤する際の留意事項（掲載のマップが⽔防法に基づくものか等）を載せている場合があります。
HP でのマップの調査の前に、宅建業者向けの案内がないか、確認をしてみて下さい。
・HP 掲載の⽔害ハザードマップは、最新のものとして取り扱うことができますが、マップは時々更新されます。取引の都度、最新時点のマップであるか確認をしてください。
また、マップは作成時点の確認をしてください。市町村によっては、HP 内に作成時点が異なる複数のマップが混在している場合があるので注意をして下さい。
（ご参考）
国⼟交通省 HP

宅地建物取引業法施⾏規則の改正について

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000074.html

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宅地建物取引業法施⾏規則の⼀部改正（⽔害リスク情報の重要事項説明への追加について）に関する Q＆A
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001354700.pdf

以上、⽔害ハザードマップの重要事項説明を⾏う際の注意点等について、ご紹介をさせていただきました。
当機構としては、様々な観点から、国⼟交通省との連携を図りつつ、今後とも不動産取引をはじめとした不動産に関する調査研究を推進してまいりたいと存じます。

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当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《第 114 回講演会のご案内》☆★
当機構主催により、下記のとおり講演会を開催いたします。
なお、新型コロナウイルス感染予防の観点から、 オンデマンドで配信しますので、聴講者様は PC・スマートフォンでの聴講となります。
１．演

題「所有者不明⼟地問題の解決に向けた⺠法・不動産登記法の改正等について」所有者不明⼟地問題の解決に向けて、「⺠法等の⼀部を改正する法律」（令和 3 年 4 ⽉ 28 ⽇法律 24 号）および「相続等により取得した⼟地所有権の国庫への帰属に関する法律」（同法律 25 号）が制定された。これらの⽴法が、どのようにして所有者不明⼟地の発⽣を予防し、円滑な利⽤を図り、さらにはその解消を図ろうとしているか、その概要を検討する。
併せて、関連する⺠事基本法制の改正についても、その要点を確認する。

２．講師

松尾弘⽒

慶應義塾⼤学⼤学院法務研究科教授(元法制審議会⺠法・不動産登記法部会幹事)

３．配信期間 令和 3 年 7 ⽉ 1 ⽇（⽊）〜令和 3 年 7 ⽉ 30 ⽇（⾦）
４．聴講⽅法 新型コロナウイルス感染拡⼤防⽌の観点から、オンデマンドで配信します
ので、受講者様は PC・スマートフォンでの聴講となります。
５．聴講料

5,500 円／1 名＊消費税込です。
4６．申込期限

令和 3 年 6 ⽉ 23 ⽇（⽔）
但し、定員（200 名）になり次第締め切らせていただきます。

7．申込⽅法 詳細は当機構ＨＰをご覧ください。
https://www.retio.or.jp/guide/index.html★☆《新刊出版物のご案内》☆★
●第 113 回講演録
「不動産賃貸借をめぐる最近の情勢 〜⺠法改正と新型コロナウイルスの影響〜」
不動産賃貸借をめぐる最近の情勢として、改正⺠法の施⾏（令和 2 年 4 ⽉ 1 ⽇）を受けての取扱い（物件の⼀部滅失等による賃料の減額、連帯保証⼈の極度額、契約更新時の新旧⺠法の適⽤関係等）や、新型コロナウイルス感染予防対策に伴う取扱い（賃料減額の必要性、解除の可否等）について、弁護⼠の佐藤先⽣が解説をした講演会の記録です。（687 円 税込み）
https://www.retio.or.jp/guide/guide01.html●機関誌 RETIO 121 号（2021-春号）
https://www.retio.or.jp/guide/retio.html（⽬次）https://www.retio.or.jp/guide/pdf/retio121.pdf●実務叢書 わかりやすい不動産の適正取引シリーズⅣ「不動産媒介契約の要点解説」（近⽇発刊予定）著：岡本正治・宇仁美咲
最新の宅地建物取引業法の条⽂に沿って、媒介業者が理解しておくべき基本的な法律知識と具体的な媒介業務の対応について解説した実務書です。不動産媒介を巡る紛争に関する膨⼤な裁判例を収録しており、媒介業者が紛争に巻き込まれないためにはどのような注意を払うべきかについて弁護⼠の視点から解説しています。

★当機構出版物のご購⼊については、当機構ホームページからお申込み頂けます。
http://www.retio.or.jp/guide/guide01.html

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⾏政の動き◆◇◆★☆《「宅地建物取引業者による⼈の死に関する⼼理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」（案）に関するパブリックコメント（意⾒公募）を開始》★☆
国⼟交通省は、過去に⼈の死が⽣じた不動産において、当該不動産の取引に際して宅地建物取引業者がとるべき対応に関し、宅地建物取引業法上負うべき責務の解釈についてガイドライン（案）をとりまとめ、パブリックコメント（意⾒公募）を開始しました。
意⾒募集期間は、令和３年５⽉２０⽇（⽊）から令和３年６⽉１８⽇（⾦）までです。

https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00017.html◆◇◆

最近の判例から◆◇◆[直接取引と媒介報酬請求権]
媒介業者を排除して第三者のためにする契約を⾏った売主と買主等に対する媒介業者の賠償請求が認められた事例（東京地判 平 30・11・29 ウエストロー・ジャパン）
1 事案の概要
平成 28 年 10 ⽉ 28 ⽇、売主 Y1（被告・宅建業者）は、転売⽬的で取得した⼟地建物（本物件）を売り出すことにし、その情報をレインズに、売出価格 3680 万円、媒介報酬「〈売主〉3%+6 万円」として登録した。
11 ⽉初旬、媒介業者 X（原告・宅建業者）は、レインズを⾒て、Y1 に本物件が売却済みか否かを問合せ、未売却であることを確認した。
X は、上記問合せと同時に、Y1 に対し、⼀般消費者向けの不動産情報サイトへの本物件の広告掲載許可を求め、数種のサイトに有償で広告を掲載した。本物件の広告を⾒た買主
Y2（被告・宅建業者）は、11 ⽉ 13 ⽇に X に連絡し、本物件の内覧を希望し、翌 11 ⽉ 14⽇、買主 Y3（被告・Y2 の関連会社）を同⾏して X を訪問し、Y3 名義で本物件の購⼊を相談する趣旨の受付表を作成し、代⾦を現⾦で⽀払うとの意向を⽰した。同⽇、Y2 及び Y3は、X と共に本物件を内覧した。Y2 は、11 ⽉ 15 ⽇、X に本物件を購⼊したい旨を伝え、Y3 と共に X を訪れた。この連絡を受けた X は、Y1 に購⼊希望者がいることを伝え、契約6締結予定⽇の打合せを⾏った。そして、X は、Y2 及び Y3 に対し、本物件の価格が 3680 万円であること、諸費⽤が媒介報酬額 125 万円を含めて約 180 万円であることを説明した。
これを受けた Y2 は、Y2 名義で、購⼊申込価格を 3600 万円、売買契約希望⽇を 11 ⽉ 19
⽇、融資を利⽤しない条件で購⼊申込書を作成し、X が、この書⾯を Y1 にファックスで送付し、Y1 はこの申込書を確認した。
X は、Y1 と交渉し、売買代⾦を 3600 万円に減額する同意を得て、申込書の通り、11 ⽉19 ⽇に Y1、Y2 間で売買契約書を交わし、その際、Y1、Y2 と X の間で売却、買受双⽅の媒介契約書を交わすことになった。
しかし、Y2 は、11 ⽉ 17 ⽇、X に対し、現⾦を⽤意できないとして売買契約をキャンセルすると連絡した。そこで、X が Y1 にそのことを伝えたところ、Y1 は、2 番⼿で現⾦購⼊の申込が⼊ったので構わないと述べて難なくキャンセルに応じた。X は経緯に不審を感じ、Y2 に連絡したが応答がなかったため、Y2 の代表者に対し 2 番⼿の申込者が Y2 でないかの確認を⾏ったが返答はなかった。
他⽅、Y2 は、11 ⽉ 18 ⽇、Y1 に対し、Y3 が本物件を購⼊する旨の買付証明書をファックスで送信した。Y1 は、同⽉ 22 ⽇、この購⼊申込みに応じ、Y2 の媒介により、Y3 に対し、本物件を 3600 万円で売却した。
Y1 は、12 ⽉ 22 ⽇、Y2 に対し、上記売買契約の媒介報酬として 123 万 1200 円を⽀払った。
上記売買契約には、本物件の売主の Y1 は、同物件の所有権を、買主である Y3 の指定する者に対し直接移転する旨の第三者のためにする契約に関する特約が付されており、これにより、同⽇売買を原因として、Y1 から Y3 に対し、所有権移転登記が⾏われた。その後、
Y2 は、⾃社の HP に本物件を貸店舗、貸マンション等として掲載した。
その後、X は、平成 29 年 2 ⽉ 21 ⽇到達の書⾯で、Y1 に媒介報酬の⽀払を請求し、Y らに本訴を提起した。
2 判決の要旨
裁判所は、次のとおり判⽰し、X の請求を⼀部認容した。
（買受媒介契約の成否）
認定事実から判断すると、11 ⽉ 15 ⽇、X、Y2 間に、本物件の売買契約成⽴を条件とする買受媒介契約が成⽴したと認められる。これに対し Y2 は、購⼊申込書の作成は、Y3 の代表者個⼈で相談したもの、X から価格や媒介報酬等の説明等を受けていないと主張するが、上記申込書は Y2 名義であり、Y2 の代表者個⼈で相談したものではないため、Y2 の主張はいずれも失当である。

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（買受媒介契約の Y2 の条件成就妨害の有無）
Y2 は、⼀連の経緯を通じ、Y3 の名義を利⽤して⾃ら本物件を購⼊したのと同じ効果を取得した⼀⽅、X に対する媒介報酬の⽀払を免れたばかりか、Y1 からは、免れたのとほぼ同額の媒介報酬を取得し、いわば⼆重の利益を得た。また、Y3 の代表者は、Y2 の取締役を兼務しており、両社は関連会社であること等から、密接な関連性があったといえる。以上の事
情等によれば、Y2 は、Y3 が Y1 との間で本物件の売買契約を締結した時点で、X、Y2 間の買受媒介契約の成就を妨害し、Y3 はこれに加担したということができる。
（売却媒介契約の成否）
遅くとも X が Y1 の代表取締役に電話で購⼊希望者がいることを伝えた 11 ⽉ 15 ⽇の時
点において、双⽅の間に、本物件の売買契約成⽴を停⽌条件とする売却媒介契約が成⽴したと認められる。
（売却媒介契約の Y1 の条件成就妨害の有無）
認定事実に照らせば、Y2 及び Y3 が共謀して X に対する妨害に加担したことは明らかである。
（結論）
Y1 は、レインズ登録にあたり、売却媒介報酬を「〈売主〉3%+6 万円」と表⽰し、X は媒介委託業務を履⾏したから、媒介報酬は 122 万 1480 円である。また、X は、Y2 及び Y3 の共同不法⾏為により、上記と同額の媒介報酬を取得できなかったので、X が被った損害額は122 万 1480 円である。
3 まとめ
宅建業法では、宅地建物の売買・交換について媒介契約書の作成・交付が義務付けられていますが、本事案では、X は、売買契約締結前に、売主である Y1 及び買主である Y2 との間で媒介契約を締結していませんでした。
本事案では、Y らによる X の媒介⾏為の妨害が認められましたが、媒介業者は、本事案のような係争を未然に防ぐという意味でも、媒介契約が成⽴した時点において、当事者双⽅間で書⾯を交付することが必要です。

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マーケットの動き◆◇◆

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★☆《国⼟交通省》★☆
国⼟交通⽉例経済（令和３年４⽉号）（５⽉ 20 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/r03/04/getsurei0304.html
不動産価格指数（令和３年１⽉・令和２年第４四半期分）（４⽉ 30 ⽇公表）
〜住宅：前⽉⽐ 0 . 1％上昇、商業⽤：前期⽐ 3 . 4％上昇
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_0003
1.html★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向４⽉分（５⽉ 14 ⽇公表）
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2104.pdf

指定流通機構（レインズ）の活⽤状況４⽉分（５⽉ 20 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2104.pdf★☆《⽇本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数２⽉値（４⽉ 27 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=26051
不動研住宅価格指数３⽉値（５⽉ 20 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=26209
第 160 回「市街地価格指数」(2021 年 3 ⽉末現在) （５⽉ 25 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=26209★☆《⼟地総合研究所》★☆
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今⽉の不動産経済（2021 年５⽉号）（４⽉ 30 ⽇公表）
https://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2021_05.pdf
不動産業業況等調査結果（令和３年４⽉分）（５⽉ 20 ⽇公表）
https://www.lij.jp/gyoukyou.html★☆《不動産経済研究所》★☆
全国超⾼層マンション市場動向 2021 年 3 ⽉末現在（4 ⽉ 27 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/464/md20210427.pdf
⾸都圏新築分譲マンション市場動向 2021 年４⽉度（５⽉ 20 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/466/ZyiQPDsx.pdf
近畿圏新築分譲マンション市場動向 2021 年４⽉度（５⽉ 20 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/465/ZniQPDsx.pdf◆◇◆

ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナーが各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★
●6/8 実践編『トラブル発⽣リスクを抑える賃貸借契約書作成のポイントと現場対応策』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210608●6/16 実践編『造成宅地に潜む災害リスク〜近代の街づくりの歴史から読み解く現場調査⼒のヒント〜』
10https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210616●6/23 基礎編『改正⺠法に対応する売買契約書の基本を学ぶ〜逐条詳細解説〜』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210623●6/30 特別編『(仮)コロナが与えた不動産市場の変容〜不動産流通業、過去からの脱却とこれから〜』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210630＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
発⾏

⼀般財団法⼈不動産適正取引推進機構
TEL

03-3435-8111

FAX

03-3435-7576

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