━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 171 号)━━
〜宅建取引⼠試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン〜
配信⽇：2021.2.1（⽉）
⼀般財団法⼈

不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集⻑ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引⼠資格試験に合格した⽅々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した⽅も対象です。）
現在、宅建業に従事している⽅には実務に役⽴つ情報を提供するとともに、他の⽅々にも参考にしていただける情報を提供することを編集⽅針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個⼈情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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⽬次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今⽉の視点・・・

昭和 30 年代〜昭和 40 年代前半の宅建業法改正◆

当機構からのお知らせ

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令和２年度宅建試験（１２⽉実施分）の受験状況◆最近の判例から・・・

駐⾞場契約と借地借家法◆マーケットの動き

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国⼟交通⽉例経済ほか◆ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ

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各種団体のセミナー・研修等◆◇◆

今⽉の視点◆◇◆

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★☆《昭和 30 年代〜昭和 40 年代前半の宅建業法改正》★☆
RETIO のメールマガジンをご覧いただいている皆様、こんにちは。
新型コロナウイルス感染症の対応につきまして、新たな⽣活様式の下、様々な経済活動・社会活動において、いろいろなご苦労、ご努⼒をなされておられることと存じます。⼼よりお⾒舞い申し上げますとともに、深く感謝申し上げる次第です。
令和 3 年になって 1 か⽉、年始にはいろいろなメディアなどで「60 年前には何があった？」「過去の丑年はどのような年だった？」というような企画がたくさん⾒られました。
我々と関係の深い宅建業法については、ちょうど 60 年前の１９６１年（昭和 36 年）には法改正はなされていません。しかし、昭和 30 年代〜昭和 40 年代前半においては、⾼度成⻑期の不動産業の課題等を踏まえ、宅建業者の資質の向上や業務運営の適正化を図るための重要な改正がなされています。年の初めに簡単に振り返ってみたいと思います。
●１９５７（昭和 32）年改正
この改正により、宅地建物取引員（後の宅地建物取引主任者、現在の宅地建物取引⼠）制度が導⼊され、都道府県知事が宅建業に関し必要な知識について試験を実施し、これに合格した者を宅地建物取引員とすることとされました。
また、資⾦のない者が宅建業を営むことを排除すること、取引事故の際の補償に充当することを⽬的として、営業保証⾦制度が設けられました。
●１９６４（昭和 39）年改正
この改正における主な改正点は、宅地建物取引業を営もうとする者について、それまでの登録制度に代えて、免許制度（有効期間 3 年。1995 年改正からは 5 年）が導⼊されたことです。法制定当初は、⼀定の⽋格事由がなければ、登録⼿数料を⽀払うことにより登録を受けることができたわけですが、登録制から免許制への転換は、宅建業について、本来的には誰でも営める業であるという考え⽅から、⼀定の資格を有し⼀定の資⾦を供託しうる者に限って営める業であるという考え⽅への転換でありました。
また、免許制度の導⼊に伴い、⼤⾂免許と都道府県知事免許の区分が設けられました。
●１９６７（昭和 42）年改正
この改正においては、当時社会問題にもなった誇⼤広告、詐欺まがいの契約等の悪徳不動産業者への対策が重視されました。それまでの宅建業法も、⽴法時の経緯から悪質業者の排除に重点が置かれていましたが、この改正以降、消費者保護という⾯がより重要になっていきます。
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第⼀には業務準則の充実です。誇⼤広告の禁⽌が規定され、取引態様の明⽰が義務付けられるなどの改正が盛り込まれました。
第⼆に、重要事項説明の制度が設けられ、特に、登記名義、都市計画制限等については、書⾯を交付することが義務付けられました。同時に、宅建業者が契約を成⽴させたときも、書⾯の交付が義務付けられました。
この 3 回の改正の後も、必要に応じた宅建業法の改正が⾏われております。昭和 27 年の宅建業法制定以来、関係者の皆さんのご努⼒・ご尽⼒により、不動産⾏政・不動産業界は、その時々の課題に取組み、発展してきました。
当機構としては、様々な観点から、国⼟交通省との連携を図りつつ、今後とも不動産取引をはじめとした不動産に関する調査研究を推進してまいりたいと存じます。

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当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《令和２年度宅建試験（１２⽉実施分）の受験状況》☆★
令和２年度宅建試験（１２⽉実施分）の受験状況が纏まりました。
受験⽣の皆様お疲れ様でした。また、コロナ禍において円滑な試験実施のためにご尽⼒頂いた関係各位にこの場を借りてお礼申し上げます。
https://www.retio.or.jp/exam/pdf/uketuke_jokyo.pdf★☆《令和２年度 海外不動産取引研究会》☆★
令和２年 12 ⽉３⽇、当機構において令和２年度海外不動産取引研究会を開催しました。
今回のテーマは「海外不動産市場への展開の現状と課題」です。当⽇の議事概要をホームページに収録しましたのでご参照ください。
https://www.retio.or.jp/research/kenkyu_04_kaigai.html★☆《令和２年度 不動産経済分析研究会》☆★
令和２年 12 ⽉４⽇、当機構において令和２年度不動産経済分析研究会を開催しました。
今回のテーマは「コロナショック後の⼈出変動と企業倒産：ロケーションデータと倒産デー
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タを⽤いた実証分析」、「コロナショックが消費⾏動に与えた影響：店舗・観光に与えた影響を中⼼として」です。当⽇の議事概要をホームページに収録しましたのでご参照ください。
https://www.retio.or.jp/research/kenkyu_02_keizaibunseki.html◆◇◆

最近の判例から◆◇◆[駐⾞場契約と借地借家法]
マンション１階のビルトイン型駐⾞場について、貸主が駐⾞場契約を解除し借主に明渡しを求めた事案において、①当該駐⾞場は借地借家法の建物に該当する、②駐⾞場契約は居室と不可分⼀体の契約であるとした借主の主張を棄却し、貸主の請求を認めた事例（東京地裁 平成31年２⽉13⽇判決 ウエストロー・ジャパン）
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事案の概要
賃借⼈Ｙ（被告）は、平成21年４⽉、３階建てマンションの２階に⼊居した。
平成24年４⽉、本件マンション１階部分のビルトイン型駐⾞場に空きが出たため、Ｙはこれを⽉額１万円で借り受けた。
本件駐⾞場契約には、(1)借主は貸主に無断で契約⾞以外を置いてはならない（第５条）。
(2)貸主、借主がいずれかの都合により本件駐⾞場契約を解除する場合、その１箇⽉前までに相⼿⽅に書⾯により通知し、期間満了と同時に借主は本件駐⾞場を明け渡し、貸主に⽴退料等を⼀切請求することができない（第10条）旨が併せて約されていた。
平成30年２⽉に前所有者より本物件を購⼊して本件居室契約及び本件駐⾞場契約における貸主の地位を承継したＸ（原告）は、同年６⽉、Ｙに対し、７⽉20⽇限りで本件駐⾞場契約を解除する旨を通告した。
しかし、Ｙがこれに難⾊を⽰したことから、同年７⽉、Ｘは、Ｙが契約⾞の⾞両、バイク、⾃転⾞を無断駐⾞しているとして、本件駐⾞場契約違反等を理由に本件駐⾞場契約を催告解除する旨の意思表⽰し、その後、裁判所に、本件駐⾞場の明渡しを求めて訴訟を提起した。
Ｙは、(1)バイク等を停めることは前の所有者も承諾していた。
(2)本件駐⾞場は、借地借家法の適⽤を受ける「建物」に該当する。
(3)本件居室賃貸借契約と本件駐⾞場契約とは不可分⼀体の関係にあり、その⼀部の解約申4

⼊れには正当事由を要するから本件解除は無効である、と主張した。

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判決の要旨
裁判所は、次のように判⽰して、Ｘの請求を認容した。

（借地借家法の建物に該当するか）
本件駐⾞場は、屋根こそあるものの周壁を有しておらず、隣の駐⾞場と壁によって客観的に区別されているとはいえないし、本件建物の居住者であれば誰でも本件駐⾞場を通って本件建物を⾃由に出⼊りし得る状態にある以上、Ｙの独⽴的、排他的な⽀配が可能であるともいえない。そうすると、本件駐⾞場は、本件建物の⼀部を構成するものではあるが、借地借家法の適⽤を受ける「建物」に該当するとはいえない。
（居室契約と不可分⼀体の関係にあるか）(1)Ｙは、本件駐⾞場契約の締結前に本件居室契約のみを締結しており、当初の賃借⽬的物に駐⾞場は含まれていなかったこと、(2)Ｙがその後に締結した本件駐⾞場契約は、その賃料額や賃借期間は本件居室契約とは別個に定められ、その後の契約更新も本件居室契約とは別個に⾏われていたこと、(3)本件建物の敷地内には屋根のない駐⾞場が複数あり、Ｘは、本件駐⾞場契約の解約申⼊れの際、Ｙに対し、本件駐⾞場の代替駐⾞場として屋根のない駐⾞場の利⽤が可能である旨併せて提案していたこと、(4)Ｙは、本件駐⾞場の賃料増額に常識的な範囲で応ずる意向を表明しているものの、その保有⾞両に強い愛着を⽰しており、Ｘの提案に係る屋根のない駐⾞場を利⽤することを拒否した等の事実が認められる。
以上の認定事実によれば、本件居室と本件駐⾞場の利⽤は可分なものであり、本件駐⾞場が利⽤できなければ本件居室における居住という本件居室契約の⽬的をおよそ達成することができないともいえないから、各契約が不可分⼀体の関係にあるとまではいえない。
本件建物のＹ以外の居住者において、賃貸借契約の更新の際に居室部分と駐⾞場部分とを１通の契約書により合意更新したことがあるとしても、２通の契約書を作成する⼿間を省⼒化するための便宜的な措置にすぎないとも解され、上記判断を左右する事情ではない。
したがって、本件駐⾞場契約に借地借家法が準⽤⼜は類推適⽤されるものではない。
(結論)
本件賃貸借契約10条所定の解除は、いわゆる中途解約権を定めたものと解されるところ、これに基づき⾏われた、ＸのＹに対する本件駐⾞場の解約申⼊れが権利の濫⽤に該当するような事情もないことからＸによる約定解除は有効であり、本件駐⾞場契約が終了
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し、その占有権原を喪失したＹは、Ｘに対し、本件駐⾞場を明け渡す義務を負う。

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まとめ

本事例は、本件マンションのビルトイン型駐⾞場について、イ）周壁もなく独⽴的・排他的な⽀配が可能な状態ではないことから、借地借家法の建物には該当せず、ロ）また、居室契約と駐⾞場契約とは賃料も契約期間も別個に定められているなどの事情から、居室契約と不可分⼀体の関係にはなく、駐⾞場契約のみの解約の場合に、借地借家法にいう正当事由は要しないと判断された事例です。
上記イ（借地借家法上の建物の概念）に関しては、「建物の⼀部であっても、障壁等によって他の部分と区画され、独占的排他的⽀配が可能な構造・規模を有するものは、借家法第１条にいう建物にあたる」とした判例（最判昭42.6.2）があり、本事例はこの基準には該当しないと判断されたものです。
上記ロ（居室契約との不可分⼀体性）に関しては、「当該運動場（借地）が幼稚園経営の観点から隣接する園舎敷地と不可分⼀体の関係にあるとしても、運動場としてのみ使⽤する合意があり、建物所有を⽬的とするものに当たらない」とした判例（最判平7.6.29）や、「店舗と共にその駐⾞場として賃貸された⼟地の賃貸借契約の更新拒絶が権利の濫⽤に当たる」とした事例（福岡⾼判平27.8.27 ／判例時報2274-29・RETIO102-124）などがあり、具体的な契約⽬的や利⽤実態に基づく事案判断に委ねられることとなります。

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マーケットの動き◆◇◆★☆《国⼟交通省》★☆
国⼟交通⽉例経済（令和２年 12 号）（１⽉ 19 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/r02/12/getsurei0212.html
不動産価格指数（令和２年１０⽉・令和２年第３四半期分）
001384408.pdf (mlit.go.jp)

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★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向 12 ⽉分（１⽉ 15 ⽇公表）
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2012.pdf
指定流通機構（レインズ）の活⽤状況 12 ⽉分（１⽉ 22 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2012.pdf
指定流通機構（レインズ）の活⽤状況 2020 年分（1 ⽉ 22 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/2020_katsuyo.pdf★☆《⽇本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数 11 ⽉値（１⽉ 26 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=25194★☆《⼟地総合研究所》★☆
今⽉の不動産経済（2021 年１⽉号）（１⽉４⽇公表）
http://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2021_01.pdf★☆《不動産経済研究所》★☆
⾸都圏マンション市場動向 2020 年 12 ⽉度（１⽉ 25 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/450/a6ztVUbm.pdf
近畿圏マンション市場動向 2020 年 12 ⽉度（１⽉ 25 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/450/a6ztVUbm.pdf

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⾸都圏マンション市場動向 2020 年（年間のまとめ）（１⽉ 25 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/448/s2020.pdf
近畿圏マンション市場動向 2020 年（年間のまとめ）（１⽉ 25 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/448/s2020.pdf◆◇◆

ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナーが各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★
●2/10 基礎編『売買契約 〜逐条詳細解説〜』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210210●不動産研修動画提供サイト ザ・ライブラリー
https://www.retpc.jp/fup/pages/thelib/＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
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⼀般財団法⼈不動産適正取引推進機構
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