━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 172 号)━━
〜宅建取引⼠試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン〜
配信⽇：2021.3.1（⽉）
⼀般財団法⼈

不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集⻑ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引⼠資格試験に合格した⽅々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した⽅も対象です。）
現在、宅建業に従事している⽅には実務に役⽴つ情報を提供するとともに、他の⽅々にも参考にしていただける情報を提供することを編集⽅針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個⼈情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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⽬次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今⽉の視点

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当機構の不動産政策研究会について◆

当機構からのお知らせ

・・・

令和 2 年度宅建試験結果の概要◆⾏政の動き・・・

すまい給付⾦制度対象期間延⻑等◆

最近の判例から・・・

LP ガス設備の売買予約契約◆

マーケットの動き

・・・

国⼟交通⽉例経済ほか◆

ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ・・・

各種団体のセミナー・研修等

◆◇◆

今⽉の視点

◆◇◆1

★☆《当機構の不動産政策研究会について》★☆
RETIO のメールマガジンをご覧いただいている皆様、こんにちは。
新型コロナウイルス感染症の対応につきまして、新たな⽣活様式の下、様々な経済活動・社会活動において、いろいろなご苦労、ご努⼒をなされておられることと存じます。⼼よりお⾒舞い申し上げますとともに、深く感謝申し上げる次第です。
今回は当機構で開催している不動産政策研究会についてご紹介させていただきます。
⼈⼝減少、超⾼齢化社会、国際化の進展等を踏まえ、不動産市場における複雑化する様々な政策課題に対応し、持続可能な不動産市場の形成を実現するためには、今後は、学際的・総合的な視点による不動産政策の体系化と将来必要となる制度設計に向けた産学連携による研究が必要であります。
このため、当機構では、平成２１年度以降、順次、不動産取引法務研究会、不動産経済分析研究会、海外不動産取引研究会、不動産再⽣研究会を設置し、有識者からのヒアリングを⾏うなど、不動産政策研究（Real Estate Policy Studies）を推進しているところであります。
本年度につきましても、既に 4 研究会を開催したところでございますが、その概要をご紹介させてもらいます。
まず、不動産取引法務研究会につきましては、本年度は賃貸管理業とサブリースをテーマとして取り上げました。本テーマにつきましては、昨年 6 ⽉に、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が成⽴しました。この法律はサブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置と、賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設を主な内容としています。
サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置は昨年 12 ⽉に施⾏されました。また、賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設は本年 6 ⽉の施⾏が予定されているところでございます。
https://www.retio.or.jp/research/kenkyu_01_torihikihoumu.html
次に、不動産経済分析研究会につきましては、本年度はコロナショックが経済に与えた影響をテーマとして取り上げました。具体的には⼈の移動、企業の経営、消費者の⾏動や観光などに与えた影響につきまして、議論させてもらいました。
https://www.retio.or.jp/research/kenkyu_02_keizaibunseki.html
また、海外不動産取引研究会につきましては、本年度は海外不動産市場への展開の現状と課題をテーマとして取り上げました。本テーマにつきましては、国⼟交通省においても政府2

の「インフラシステム輸出戦略」等に基づき都市開発の海外展開を推進するため、⼤規模開発に関するノウハウを有する UR（都市再⽣機構）やリスクマネーの供給能⼒を有するJOIN(海外交通・都市開発事業⽀援機構)等との連携を強化し、官⺠⼀体となった取組を推進するとされています。
https://www.retio.or.jp/research/kenkyu_04_kaigai.html
最後に不動産再⽣研究会につきましては、本年度はまちづくりを進める上での⼤きな課
題となっている⽼朽化・陳腐化したビル群の再構築をテーマとして取り上げました。本テー
マにつきましては、これまで都市開発により多くのビル群が整備されてきたところですが、これらが⽼朽化・陳腐化し、まちの活⼒維持や防災防犯、景観等の⾯から、まちづくりを進める上で⼤きな課題となる場合がございます。他⽅で、こうしたビル群が区分所有である場
合には権利者が多く、権利形態が複雑な場合があり、その建替えに当たっての合意形成やその実施が困難となるケースも⾒受けられるところであります。
https://www.retio.or.jp/research/kenkyu_03_saisei.html
以上、不動産政策研究会の本年度の活動内容についてご紹介させてもらいました。議事概
要や関係資料についてはホームページでご覧いただくことができます。
当機構としては、様々な観点から、国⼟交通省との連携を図りつつ、今後とも不動産取引をはじめとした不動産に関する調査研究を推進してまいりたいと存じます。

◆◇◆

当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《令和 2 年度宅建試験結果の概要》☆★
令和 2 年度の宅地建物取引⼠資格試験につき、12 ⽉実施分及び年度全体の結果の概要を公表しました。
https://www.retio.or.jp/exam/pdf/result.pdf◆◇◆

⾏政の動き◆◇◆
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★☆《すまい給付⾦制度対象期間延⻑等》★☆
１⽉ 26 ⽇、すまい給付⾦制度の改正について閣議決定され、⼀定の期間内に契約した⽅について、給付⾦の対象となる住宅の引渡し期限の延⻑及び床⾯積要件の緩和がなされることになりました。
https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000979.html◆◇◆

最近の判例から◆◇◆[LP ガス設備の売買予約契約]
建売住宅の買主が、ガス会社と締結した LP ガス供給契約を解除したため、ガス会社が、主位的に、ガス設備の売買予約契約が成⽴したとして、ガス設備の代⾦⽀払いを、予備的に、利益調整合意に基づく残存価値分の⽀払い等を求めた事案において、売買予約契約は無効である等として、ガス会社の請求が全て棄却された事例（東京地裁 令和元年 12 ⽉ 25 ⽇判決 ウエストロー・ジャパン）
1 事案の概要
平成 24 年 6 ⽉頃、ガス会社 X（原告）は、建売業者から注⽂を受けて、建売業者が新築した建売住宅（本件建物）に、X の費⽤で、LP ガスの⼾外の設備（供給設備）及び⼾内の設備（消費設備）を設置した。
なお、同設備の設置状況は、ガスメーターから建物へのガス配管は、建物の基礎⽊部を⽋きこんで隙間なく設置されているため、基礎⽊部を削らなければ取り外すことができず、また、建物内の台所ガスコンロへの配管を取り外すには、キッチンの収納ボックス側⾯の板材を⼀部取り壊す必要があり、浴室外給湯器（屋外）に向かうガス配管も、外壁の⽳のところでコーキング材で固定されているという状態であった。
平成 24 年 9 ⽉、買主 Y（被告）は建売業者との間で本件建物の売買契約を締結した。
その際、Y 及び Y の妻は、本件建物の売買契約書、重要事項説明書及び LP ガス消費設備の所有及びガス供給についての説明確認書により、建物代⾦にはガス設備は含まれておらず、Y らは、X とガス設備について売買予約や貸与契約を締結する必要があること、ガス設4備の所有権が X にあること、X 以外のガス業者等を希望する場合は、ガス設備のうち、消費設備の買取代⾦を X に⽀払うことなどの説明を受け、これを確認した。
Y らが本件建物に⼊居した平成 24 年 11 ⽉ 3 ⽇、X の担当者が「液化⽯油ガス供給・消費設備の売買予約と貸与契約書」（本件契約書）を持参して来訪した。Y の妻は、本件契約書上の Y 側が署名すべき部分に、Y の名で署名押印をし、X と Y との間で LP ガス供給取引が開始された。なお、本件契約書の主な規定は次の通りであった。
・X と Y は、ガス設備の所有権が X にあることを確認した上で、消費設備を X が Y に売り渡すこととして売買の予約をする。
・Y は、いつでも予約完結権を⾏使できる。X は、Y が X との LP ガス供給取引を解除したときは、X は予約完結権を⾏使できる。
・消費設備の売買代⾦額は、同契約成⽴時の消費設備の残存価値相当額とする。
平成 27 年 10 ⽉頃、Y は X に対し、LP ガス供給取引の停⽌を申⼊れ、X と Y との間のLP ガス供給契約は解除されたため、X は Y に対し、消費設備につき売買予約完結権を⾏使する意思表⽰をし、消費設備の代⾦ 15 万円余の⽀払いを求めた。
しかし、Y が⽀払いに応じなかったため、X は、売買予約契約により消費設備の売買が成⽴したとして同設備の売買代⾦の⽀払いを求め、提訴した。

2 判決の要旨
裁判所は、次のように判⽰して、X の請求を全て棄却した。
（売買予約契約の効⼒）
Y は、Y の妻は無権代理であるなどと主張するが、Y の妻が Y の使者として契約は締結されたというべきであり、平成 24 年 11 ⽉ 3 ⽇、X と Y との間では、本件契約書による売買予約契約が締結されたと認められる。
消費設備を撤去するには、基礎⽊部や外壁、台所収納ボックスの側⾯板材等を損壊しなければならず、本件建物と消費設備を分離・復旧することは、社会経済上著しく不利益である。
また、ガス設備は、⽔道設備や電気設備と同様、⽇常⽣活を営む上で当然に住宅に整備される必要があり、その配管等もそれ⾃体で独⽴の経済価値を有するものではなく、機能的にも建物と⼀体のものととらえられる。
これらの事情からすれば、消費設備は、X が設置⼯事を完了した時点で、全体として本件建物に強く付合したものと認められ、消費設備を含む本件建物の所有権は、住宅売買により、Y に移転したこととなる。
その⼀⽅で、売買予約契約は、Y が所有する消費設備について、その所有権が X にあることを確認した上で、これを X が Y に売り渡す旨の売買の予約をするとともに貸与すること5

を内容とするものということになり、売買予約契約は内容が原始的に不能であるというべきであるし、また、Y には、消費設備の所有権の帰属という法律⾏為の要素に錯誤があったというべきである。
以上によれば、売買予約契約は無効である。
（利益調整合意の成否）
X は利益調整合意に基づき、Y に対し⽀払請求権を有するとも主張するが、利益調整合意はおそらくは無名契約ということとなり、売買の予約以外の枠組みを参照すると法律構成としてあまりに複雑となり、契約当事者の合理的意思として想定されるものではない。また、
X の主張を認めるに⾜りる証拠もなく、X の主張は採⽤できない。
（⺠法第 248 条に基づく償⾦請求権の成否）
X が消費設備の所有権を付合により失った当時の本件建物の所有権者は建売業者であり、仮に⺠法第 248 条に基づく償⾦請求権が発⽣したとしても、その債務の負担者は建売業者である。また、Y が同債務を承継したことを認めるに⾜りる証拠はないため、⺠法第 248 条に基づく償⾦請求に係る X の主張は採⽤できない。

3 まとめ
本件の原告は、令和元年 9 ⽉から 12 ⽉に、いずれも東京地裁で、本件含め 3 件、同様の請求をし、その結果は棄却 2 件、認容 1 件といった状況です。また、同様の他の裁判例においても、ガス会社の請求が否定されているものが多く⾒られますが、認められた事例も⾒受けられ、⼀様ではありません。
本事例は、ガス会社と消費者との紛争事案ですが、国交省は「宅建業法の解釈・運⽤の考え⽅第 35 条 1 項 4 号関係」において、「ガス配管設備等に関して、住宅の売買後においても宅地内のガスの配管設備等の所有権が家庭⽤プロパンガス販売業者にあるとものとする場合には、その旨の説明をすることとする。」と明記しており、宅建業者としては LP ガス設備の所有権に関する説明をきちんとしておくことが必要です。

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マーケットの動き◆◇◆★☆《国⼟交通省》★☆
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国⼟交通⽉例経済（令和３年１号）（2 ⽉ 15 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/r03/01/getsurei0301.html
令和２年第４四半期の地価 LOOK レポート
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_0000
4.html★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向１⽉分（２⽉ 10 ⽇公表）
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2101.pdf

指定流通機構（レインズ）の活⽤状況１⽉分（２⽉ 22 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2101.pdf★☆《⽇本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数 12 ⽉値（２⽉ 22 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=25629★☆《⼟地総合研究所》★☆
今⽉の不動産経済（2021 年２⽉号）（１⽉ 29 ⽇公表）
https://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2021_02.pdf
不動産業業況等調査結果（令和３年１⽉）（２⽉ 18 ⽇公表）
https://www.lij.jp/search/gyoukyou/g2021-01.pdf★☆《不動産経済研究所》★☆
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⾸都圏マンション・建売市場動向 2021 年１⽉度（２⽉ 18 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/453/e2bmU6DY.pdf
近畿圏マンション市場動向 2021 年１⽉度（２⽉ 18 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/452/e2bmU6DN.pdf◆◇◆

ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナーが各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★
●3/17 実践編『〜賃貸事業の新たな夜明け〜定期借家契約』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210317●フォローアップカレッジ 2021 会員募集中（4 ⽉末まで受付）中堅の宅地建物取引⼠に役⽴つ知識とスキルのブラッシュアップのための学習の場
https://www.retpc.jp/fup/pages/college＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
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⼀般財団法⼈不動産適正取引推進機構
TEL03-3435-8111

FAX03-3435-7576

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