━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 170 号)━━
〜宅建取引⼠試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン〜
配信⽇：2021.1.1（⾦）⼀般財団法⼈

不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集⻑ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引⼠資格試験に合格した⽅々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した⽅も対象です。）
現在、宅建業に従事している⽅には実務に役⽴つ情報を提供するとともに、他の⽅々にも参考にしていただける情報を提供することを編集⽅針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個⼈情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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⽬次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今⽉の視点・・・

機関誌 RETIO の特集テーマについて◆

当機構からのお知らせ・・・不動産再⽣研究会・不動産取引法務研究会開催◆⾏政の動き・・・

サブリース法施⾏◆

最近の判例から・・・

消防法規制の設置・説明義務◆

マーケットの動き

・・・

国⼟交通⽉例経済ほか◆ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ・・・

各種団体のセミナー・研修等◆◇◆

今⽉の視点◆◇◆1

★☆《機関誌 RETIO の特集テーマについて》★☆
新年、明けましておめでとうございます。
本年も、RETIO のメールマガジンが、皆様⽅のお役に少しでもたてればと思っております。宜しくお願い致します。
今回は当機構で発⾏している機関誌「RETIO」についてご紹介させてもらいます。
機関誌「RETIO」は、昭和 61 年 1 ⽉、これまでの「機構だより」を発展的に解消して創刊いたしました。この名称は、当機構の英訳である 「Real Estate Transaction ImprovementOrganization」の頭⽂字をとったものです。
本誌の編集⽅針は、都道府県の宅建業法担当者や不動産業界関係者等の実務家にとって有⽤な記事を掲載するものとし、都道府県で処理した紛争事例、 当機構で処理した特定紛争案件、主要な裁判例等の紹介や関係法令の制定、改正等の内容及びこれに伴い必要と考えられる事項の解説記事等により構成しております。
今回、改めてご紹介させていただくのは、新たに、昨年秋号から各号ごとに特集するテーマを決めて、それに沿った論⽂を掲載していくこととした点でございます。これにより、できるだけ時宜にかなったテーマを取り上げるとともに、都道府県の宅建業法担当者や不動産業界関係者等の実務家のみなさまの実務や業務に役⽴つような論⽂を掲載していきたいと考えているところです。
ちなみに、昨年秋号( 119 号)につきましては、特集のテーマとして「不動産取引に係る制度改正とまちづくの動向」と題しまして、宅建業法担当者や不動産業界関係者の関⼼が⾼いと考えられる最新の事項として・賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の制定
・都市再⽣特別措置法等の改正
・宅地建物取引業法施⾏規則の改正(⽔害リスク情報の重要事項説明への追加)
・新型コロナ危機を契機としたまちづくの⽅向性について
・⽔災害対策とまちづくの連携のあり⽅についてに関しまして、国交省の担当官の皆さまにご執筆をお願いして、論⽂を掲載しております。
また、本年冬号( 120 号)につきましては、今⽉下旬に発⾏予定でございますが、昨年来の新型コロナウイルスの状況が不動産業界に⼤きな影響を与えていると考えられることから、特集のテーマとして「新型コロナウイルスによる不動産取引への影響」と題しまして、新型コロナウイルスによる不動産市場、不動産取引、地価に与えた影響や発⽣した法的課題など
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につきまして、弁護⼠、研究者、実務家の⽅々に論⽂の執筆をお願いして、現在、まさに編集作業を⾏っているところです。
さらに、本年春号(121 号)につきましては、5 ⽉下旬の発⾏予定でございますが、昨年４⽉に改正⺠法が施⾏されて、本年 4 ⽉で 1 年を経過することから、特集のテーマとして「改正⺠法の施⾏ 1 年を振り返って(仮称)」と題しまして、改正⺠法について 1 年を振り返っての所感、それぞれの現場での動き、明らかとなった課題、改めて特に注意すべき改正点などにつきまして、弁護⼠、研究者、実務家の⽅々に論⽂の執筆をお願いしているところです。
当機構としては、様々な観点から、国⼟交通省との連携を図りつつ、今後とも不動産取引をはじめとした不動産に関する調査研究を推進してまいりたいと存じます。

◆◇◆

当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《令和２年度 不動産再⽣研究会》☆★
令和２年 10 ⽉ 22 ⽇、当機構において令和２年度不動産再⽣研究会を開催しました。
今回のテーマは「⽼朽化・陳腐化したビル群の再構築」です。当⽇の議事概要をホームページに収録しましたのでご参照ください。
https://www.retio.or.jp/research/kenkyu_03_saisei.html★☆《令和２年度 不動産取引法務研究会》☆★
令和２年 11 ⽉ 26 ⽇、当機構において令和２年度不動産取引法務研究会を開催しました。
今回のテーマは「賃貸管理業とサブリース」です。当⽇の議事概要をホームページに収録しましたのでご参照ください。
https://www.retio.or.jp/research/kenkyu_01_torihikihoumu.html◆◇◆

⾏政の動き◆◇◆★☆《サブリース法施⾏》★☆
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令和２年 12 ⽉ 15 ⽇、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のサブリース関連部分が施⾏されました。サブリース事業者や賃貸住宅経営をお考えの⽅向けに、ガイドラインやリーフレット等が作成されています。
［ガイドライン等］
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00004.html［リーフレット・チラシ］
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00005.
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◆◇◆

最近の判例から◆◇◆[消防法規制の設置・説明義務]
福祉施設開設⽬的で共同住宅の１室を賃借した事業者が、消防法上必要となる⾃動⽕災報知設備の設置を賃貸⼈に求めたが拒否されたため、契約を解除し、賃貸⼈及びその代理⼈の宅建業者に損害賠償を請求した事案において、契約内容から、貸主にはその設置義務はなく、消防法の規制についても宅建業者は容易に知り得なかったとしてその請求を棄却した事例（東京地裁 令和元年７⽉４⽇判決 棄却 ウエストロー・ジャパン）

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事案の概要

借主Ⅹは、平成28年６⽉、障害福祉サービス事業兼事務所として、Ｙ１が所有する共同住宅の１室を⽉額賃料17万円余で借り受ける賃貸借契約を締結した。なお、本件契約に当たっては、Ｙ１の管理会社である宅建業者Ｙ２がＹ１の代理⼈として契約⼿続を⾏った。
本件契約後、Ⅹが消防署に防⽕対象物使⽤開始届出書を提出したところ、本件建物は共同住宅特例に基づいて「開放廊下型共同住宅」として⼀部の消防⽤設備等の設置が免除されたものであり、Ｘの⼊居により本件建物の⽤途が共同住宅から複合⽤途対象物に変更されて前記特例が適⽤されなくなるため、建物全体に⾃動⽕災報知設備を設置しなければ事務所としての利⽤は許されないと消防署から指摘された。
そこでＸは、貸主Ｙ１に⾃動⽕災報知設備の設置を求めたが、Ｙ１は、500万円前後の費⽤がかかるとしてこれに応じなかった。
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Ｘは、平成29年３⽉、本件貸室を退去した後、「Ｙ１は本件契約上、使⽤収益させる義務の内容として本件建物全体に⾃動⽕災報知設備を設置する義務を負っていた。Ｙ２は本件契約の締結に際し、消防法の規制について調査・確認し、その結果を説明する義務を負っていた。」として、両者に対して、467万円余の損害賠償請求訴訟を提起した。
これに対してＹ１は、「本件貸室を使⽤収益させる義務を負っていても、Ｘの事業施設の運営に必要な許認可を得させる義務までは負っていない。」と主張し、また、Ｙ２は、「宅建業者に消防法違反の有無などを調査・確認すべき義務はない。」と主張した。

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判決の要旨

裁判所は、次のように判⽰して、Ｘの請求を棄却した。
（Ｙ１の債務不履⾏責任について）
本件貸室を居住⽬的以外に⽤いる場合には、消防法等に基づき本件建物全体に⾃動⽕災報知設備を設置する必要があり、同設置を⾏わない限り、本件契約で定められた障害福祉サービス事業兼事業所との⽬的での本件貸室の使⽤はできないことが認められるが、貸主が借主に対して前記設備の設置義務を負うかについては、本件契約の具体的な交渉経過や契約内容、設備設置費⽤等の諸事情を総合的に考慮して、これが本件契約の合意内容となっていたかという観点から検討すべきである。
Ｘ⾃⾝、本件契約以前から、障害福祉サービス事業等を営むためには消防法等を含めた種々の法規制があることを認識していたが、本件契約の交渉過程においても前記規制や設備等について協議したり、同⽬的での利⽤可能性を検討した形跡はなく、結果的に本件契約の契約書等にも前記規制や設備等に関する特段の記載はなかったことが認められる。
また、本件建物全体に⾃動⽕災報知設備を設置するための費⽤は約500万円前後を要し、⽉額賃料17万円余との⽐較においても相当⾼額であることが認められる。
加えて、消防法等の関係法令において、消防⽤設備等の設置、維持の義務を負うとされる「関係者」は、防⽕対象物の所有者、管理者⼜は占有者であり、法律等の規定上、必ずしもＹ１のみが前記設置の義務を負っているものとは解されない（消防法２条４項、１７条１項、消防法施⾏令７条、２１条）。
したがって、Ｙ１がＸのために前記設備を設置することが本件契約の合意内容になっていたとは認められず、その設置義務はない。
（Ｙ２の不法⾏為責任について）
Ｙ２は、貸主であるＹ１の代理という⽴場で本件契約に関与した宅建業者である以上、借主の使⽤⽬的を認識し、かつ、本件建物を当該⽬的で使⽤するにあたって法律上・事実5

上の障害があることを容易に知り得るときは、その旨説明する義務を負うものと解される。
Ｙ２は、⼀般論として、消防設備がない場合には、前記⽤途で本件貸室を使⽤することはできない旨認識していたものの、本件契約当時、本件建物が共同住宅特例により⾃動⽕災報知設備が免除された建物であるとまでは認識しておらず、また、前記の通り、Ｘから消防法等の規制や消防設備等について⾔及されることはなく、前記観点から本件貸室の設備や状況等を確認調査する契機となるような事情はなかった状況であるから、Ｙ２が宅建業者であっても、あらゆる公法上の規制等を調査確認する義務があるとまではいえない以上、Ｙ２において、Ｘの⽬的である障害福祉サービス事業を営むには許認可の関係で法律上の障害があることを容易に知り得るものであったとは認め難い。
したがって、Ｙ２にはＸが主張するような消防法の規制等についての説明義務違反があったとは認められない。

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まとめ
消防法や地域の条例等に抵触するために購⼊または賃借した⽬的を達せられないとする紛争がしばしば⾒受けられます。
宅建業法 35 条１項２号及び施⾏令３条に列挙された法令は例⽰列挙であり、それ以外の法令等であっても取引の相⼿⽅から特別に調査を依頼されて引き受けた場合や、利⽤⽬的に照らして制限がかかることが容易に把握できる場合については、宅建業者に説明義務が課される場合が有り得ます。
媒介業者の業務の範囲は、不動産の取引に関するものであって、他の専⾨的な知識（建築・税務等）が必要とされるものについては、依頼者より直接専⾨家に確認する必要があることを依頼者にアドバイスし、理解してもらうことが重要です。
なお、媒介業者の調査説明義務を認めた事例として（東京地判平 28･3･10 RETIO106114、東京地判平 29.11.27 RETIO113-138）、否定した事例として（東京地判平22.3.3RETIO78-98）などがあるので併せて参考にしてください。

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マーケットの動き◆◇◆★☆《国⼟交通省》★☆

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国⼟交通⽉例経済（令和２年 11 号）（12 ⽉ 15 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/r02/11/getsurei0211.html★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向 11 ⽉分（12 ⽉ 10 ⽇公表）
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2011.pdf

指定流通機構（レインズ）の活⽤状況 11 ⽉分（12 ⽉ 21 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2011.pdf★☆《⽇本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数 10 ⽉値（12 ⽉ 22 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=24958
東京 23 区のマンション価格と賃料の中期予測／2020 下期（11 ⽉ 26 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=24878★☆《⼟地総合研究所》★☆
今⽉の不動産経済（2020 年 12 ⽉号）（11 ⽉ 30 ⽇公表）
http://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2020_12.pdf★☆《不動産経済研究所》★☆
⾸都圏・近畿圏マンション市場予測 2021 年（12 ⽉ 21 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/446/md20201221.pdf
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⾸都圏マンション市場動向 2020 年 11 ⽉度（12 ⽉ 17 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/445/uDXMTETt.pdf
近畿圏マンション市場動向 2020 年 11 ⽉度（12 ⽉ 17 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/444/uDXMTETi.pdf◆◇◆ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナーが各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★
●1/1 動画提供サイト ザ・ライブラリー「2021 新春展望」
https://www.retpc.jp/fup/pages/thelib/●1/13 基礎編『建築構造の基礎を学ぶ〜⽊造から PC まで〜』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210113●1/14 基礎編『区分所有法とマンション標準管理規約』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210114●1/20 実践編『⽣産緑地 2022 年問題〜⽣産緑地の問題を⼟地オーナーの視点から理解する〜』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210120＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
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⼀般財団法⼈不動産適正取引推進機構
TEL

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FAX

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