諸外国におけるマンション建替え法制
本表の作成にあたっては、鎌野邦樹「現下のマンション法制の課題と外国法制−マンションの維持と建替え−」マンション学第 15 号

アメリカ
○ 区分所有制度に関する基本法
ＵＣＡ Uniform Condomimium Act 統一州

韓国○ 区分所有制度に関する基本法
集合建物の所有及び管理に関する法律(19842003 年を参考とした。

フランス○ 区分所有制度に関する基本法
建物の区分所有権に関する 1965 年７月 10 日法イギリス○ 区分所有制度に関する基本法
建物 flat の区分所有制度は Commonhold and

法 委 員 全 国 会 議 National Conference of 年 4 月 10 日法律第 3725 号)（日本法と共通点多し） 律 65-557 号。以下「法」という。

Leasehold Reform Act 2002（以下「法」という。）

Commissioners on Uniform State Law が 1980 ○ 規約、当事者等により最近創設され、従来からの長期賃貸借○ 規約、当事者等

réglement de copropriété(以下 leasehold 制度と並存している。

年に制定。各州はＵＣＡに準拠してマンションに規約(28 条)：日本法 30 条に相当。

関する州法を制定（ニュ−ヨ−ク州 Real Property

管理団の当然設立(23 条)：建物について区分所 「規約」という。)：専有部分及び共用部分の特定、 ＜従来からの長期賃貸借制度＞

区分所有規約

原始分譲者 developer が専有部分 units の長期

Code §339〜、カリフォルニア州 Civil Code§ 有関係が成立すれば、区分所有者は全員で建物並それらの用法その他の区分所有者の権利義務に関799〜 等）。

びにその敷地及び附属施設の管理に関する事業のする基本的な事項を定める（法８条）。分譲業者が （99 年〜999 年）賃借権を設定し、賃借人(実態は○ 宣言 declaration

施行を目的とする管理団を構成（法人格なし）

区分所有建物を分譲する際に制定することが普 所有者)は対価として権利金 premium（実態は売建物 condominium の原始分譲者が制定し、分管理人の選任(24 条)：区分所有者が 10 人以上

譲 の 開 始 に 際 し て 郡 county の 登 記 所 に 登 録 のときは、管理人を選任しなければならない。

買代金）を支払う。

通。
区分所有者の組合

syndicat（以下「組合」と共用部分 common parts の所有権は原始分譲者

recording することにより区分所有関係が形成さ ○ 再建築いう。）：区分所有者により構成され、当然に法人 に留保され、居住者は地役権 easement の設定をれる（UCA§2-101）。分譲業者は、原則として宣 ・再建築の決議(47 条)格、裁判上・裁判外の権利能力を有する（法 14 受ける。

言の登録前に住戸の所有権を移転し、売買代金を ①建物建築後、相当期間が経過し、建物が毀損若条、15 条、16 条）。建物及びその敷地の保全並び ○ 区分所有関係 commonhold受け取ることができない（UCA4-120）。

しくは一部滅失した場合又はその他の事情により＜宣言の基本的性格＞

建物の価格に比して過分の修繕費、復旧費又は管建物の管理に関する区分所有者間の基本的なル 理費用を要する場合、又は近隣の土地の利用状況−ルを設定するものであると同時に、原始分譲者 の変化若しくはその他の事情により、建物を再建に共用部分の管理を権能とする（法 14 条）

特定の敷地及び敷地上の建物（注１）の所有者

総会 assemblée générale：組合の意思決定機 で、区分所有関係を成立させようとする者が区分関（法 17 条）

所有組合を構成し(注２)、所有者全員の同意を得

管理者 syndic：規約及び総会議決事項の執行、 て、次の文書を添えて区分所有関係成立の登記をが、建物の残住戸の分譲、場合によっては増築に 築すれば、それに要する費用に比して著しい効用建物及びその敷地の保全、維持等を任務とする（法 することによって成立する（法２条、３条）

よる新住戸の分譲を他の区分所有者との利益調整 の増加がある場合、管理団集会は、その建物を撤17 条、18 条）を図りつつ円滑に進めるため必要な事項が規定さ 去し、その敷地を区分所有権の目的となるべき新れている。

たな建物の敷地を利用すべきことを決議すること＜宣言で定める区分所有関係に関する事項（UCA ができる。ただし、再建築の内容が団地内の他の§2-105,§2-107,§2-109）＞

建物の区分所有者に特別な影響を及ぼすときは、・建物の構造、仕様その区分所有者の承諾を得なければならない。

・議決権、共用部分の共有持分、及び共用部分の ②前項の決議は、区分所有者及び議決権の各 5 分

規約 statement：区分所有関係の基本的事項を理事会 conseil syndical：理事は区分所有者か 定める（法 31 条）。
ら選任。管理者の業務執行の支援・監督業務を行う（法 21 条）

区分所有組合の覚書及び定款 memorandum
and article of association：区分所有組合の組織、○ 管理（工事を含まない）に関する区分所有者 意思決定の手続等を定める。の費用：次の原則に従い、規約で定める（法 ○ 区分所有組合 commonhold sssociation：建物10 条）。の分譲開始後は、分譲を受けた区分所有者全員が管理に要する費用 common expenses の各専有の 4 以上の多数による決議による。

部分への配分のル−ル及び具体的な配分率③再建築の決議を行うときは、次の事項を定めな−ビス、設備に関する費用：各専有部分に 員は脱退しない限り構成員としての地位に止まるければならない。

帰属する効用に応じて負担する。

・ 専有部分の用法
・ 共 用 部 分 へ の 専 用 使 用 権 設 定 limited

一

新たな建物の設計の概要

common elements（UCA§2-108）に関する

二

建物の撤去及び新たな建物の建築に要する費用の概算額

事項
・専有部分及び共用部分の位置、区域を明示した

三前号に規定する費用の分担に関する事項

・ 電気、ガス、上下水道、冷暖房等の共通サ 構成員となるが、区分所有関係成立時の原始構成（ 法 附 則 第 ３ 条 ）。 区 分 所 有 組 合 は 共 用 部 分・ 共用部分の保存、維持に要する費用：各専 common parts の所有者となる（法７条）。法的地有部分の価額（valeur 法５条）に応じて 位は、非営利会社である保証有限会社 company負担する。
○ 総会における議決要件

limited by guarantee（法 34 条）○ 規約で定められる事項

四図面

新たな建物の区分所有権の帰属に関する事
項＜原始分譲者が分譲後に行使できる特別の権利

special declarant rights：原始分譲者は、宣言に ④前項第三号及び第四号の事項は、各区分所有者規定するところにより、分譲後に次の権利を行使 間の衡平が維持されるよう、定めなければならない。

することができる（UCA§2-105）＞

・開発権 development right（UCA§1-103(11)） ⑤第 1 項の決議のための管理団集会の議事録にを行使すること。開発権とは、敷地の拡張、建 は、各区分所有者の決議に対する賛否を記載しな原則として、出席区分所有者の議決権 voix（注・専有部分の用法その他使用収益に関する事項

１）の過半数による（法 24 条）。この原則に対す（区分所有者又は組合の保険加入義務を含る例外は、法律でのみ定めることができる。

む。法 14 条）存の専有部分の分割 subdivision をいう。ただ・ 建 物 を 当 該 建 物 を 含 む 団 地 管 理 者 master ○ 都市及び住居環境整備法(2002 年 12 月 30 日法・ 建物の大規模修繕に要する費用に充てるたの決定
実施の区分所有者への割当てに関する事項（法等

住宅再建築事業：整備基盤施設は良好であるが、・ 共用部分の取得及び処分用部分の増築を含む。
）の実施及び各専有部者が負担すべき費用の決定○ 区分所有者の組合 unit owners'association

する。共用部分の維持、修繕、更新、用法の決定 る法律にかかわらず、住宅団地内の共同住宅の各棟別の区分所有者及び議決権の各 3 分の 2 以上の共用部分の管理に要する費用の各区分所有者へ 同意並びに住宅団地内の全体区分所有者及び議決の割当額 assessment は組合が決定する（UCA§ 権の各 4 分の 3 以上の同意を得て、市長・郡守の3-114）。
○理事会 executive board：構成員は宣言で定めら破産法(以下「86 年破産法」という。)89 条。注４）（注３）

決議は、①区分所有関係解消宣言 termination等

・statement（以下「解消宣言」という。）の決議、住宅再建築事業の推進委員会が組合を設立しよ ○ 災害による建物の滅失に伴う再建・復旧（法 ②組合解散 winding-up に関する決議の２とおり

区分所有者により構成され、当然に法人格を有 うとするときは、集合建物の所有及び管理に関す等の管理を行う（UCA§3-101、§3-107）。

決議の前に、組合の役員 director による弁済能・ 共用部分の用法、管理に関する規約の変更 が必要。

この議決要件を厳格化することができる（UCA§ 都市計画、地域条件等を総合的に検討して、住宅再建築事業の施行の可否を決定する(12 条)。

認可を受けなければならない(16 条 2 項)。
住宅団地でない地域が整備区域に含まれるとき

38 条）からなる（法 43 条）。決議に際して、老朽化等の災害により建物の全部又は一部が滅失した場 客観的要件は不要。決議後に組合により任命され合において、総会における全議決権の過半数によ る清算人 liquidator（法 91 条）が決議を執行する。
る議決により、滅失した建物の再建又は滅失した建物部分の復旧を決定することができる。

解消宣言では、専有部分の所有権の組合への移転及び組合の資産の従前区分所有者への分配に関この場合において、滅失部分が建物の２分の する事項を定める（法 47 条、注５）。
１未満であるときは、専有部分が滅失した区分所 ＜清算人による決議の執行＞れる場合と、区分所有者により任命される場合が は、住宅団地でない地域内の土地又は建築物の所有者の過半数が要求するときは、復旧を行わなけ アある。理事会は組合を代理し、組合の事務を行う 有者 4 分の 3 以上及び土地面積の 3 分の 2 以上のればならない。

（UCA§3-103）。
○ 区分所有関係の解消手続（UCA§2-118）
区分所有者は、全区分所有者の議決権の 80％以組合の決議による解消

分に帰属する工事の効用に応じて区分所有 力に関する宣言 declaration of solvency（1986 年

住宅再建築事業を施行しようとする者は、市

宣言の変更は、全区分所有者の議決権の３分の 長・郡守に当該建築物に対する安全診断を申請し2-117、注２）。

○ 区分所有関係の解消 termination（注３）・ 改良工事（法 25 条に掲げるものを除き、共 第１境を改善するために施行する事業２以上の賛成により行う。ただし、宣言において なければならず、市長・郡守は、安全診断の結果、39 条）

全区分所有者の過半数及び全議決権の 2/3 以と。

＜宣言の変更＞

めの積立基金 reserve fund への拠出金 levy

・ 省エネ、衛生、安全等の目的で行う工事の上による議決を要する事項（法 26 条、30 条）

注１）。の割当てに関する事項（法 38 条）

・ 法令により義務付けられた工事の実施方法

律第 6852 号)又は解任すること（UCA§3-103

・ 組合の業務に要する費用の各区分所有者へ分に影響を及ぼす工事の許可association（UCA§2-120）の管理に委ねるこ・ 組合、理事会又は団地管理者の役職員を任命 老朽・不良建築物が密集した地域において居住環実施及びその費用負担を含む。法 31 条）

・ 区分所有者の費用自己負担による、共用部

日本法の 64 条に同じ。

ならない。

・ 組合及び区分所有者の義務（必要な工事の・ 管理者及び理事会構成員の任命

日本法の 63 条に同じ。

し、増設する住戸の上限を宣言で定めなければ ・再建築に関する合意(49 条)条）

る事項（法 25 条）物の増築、住戸に区画されていない建物部分に ければならない。
おける専有部分及び共用部分の新たな形成、既 ・区分所有権等の売渡請求等(48 条)

・共用部分の使用、維持に関する事項（法 26

全議決権の過半数（注２）による議決を要す

土地所有者の同意を得なければならない(16 条 3

両決議が区分所有者全員の賛成によりなされた場合（法 44 条）

再建、復旧の工事に要する費用は、滅失部分清算人が解消宣言の内容が妥当であることを確項)。の維持費用に関する負担割合を適用して、各区分 認した上で解消の登記を申請し、申請が受理され○ 再建築からリモデリングへ政策転換所有者が負担する。

た時点で専有部分の所有権が組合に移転し、区分リモデリング：建築物の老朽化の抑制又は機能 ○ 災害により滅失した建物が再建・復旧されな 所有関係が解消される(法 49 条)。

上の賛成により、区分所有関係を解消する決議を の向上等のため、大修繕又は一部増築する行為（建い場合の区分所有関係の解消（法 41 条）

イ

両決議が区分所有者の 80％以上の賛成によ行うことができる。ただし、この議決要件は宣言 築法 2 条 10 号）で厳格化することができる。議決にあたって、老朽化等の客観的要件は不要。

築後 20 年を経過した共同住宅が大量に再建築（建替え）されている現状に対し、資源の浪費を決議があったときは、専有部分及び共用部分の 防止する観点から 2001 年に導入。

災害により建物の全部又は一部が滅失した場
合において、総会における全区分所有者の全議決りなされた場合（法 45 条）
清算人は、解消宣言の文言の確定に関する裁判権の過半数による議決により滅失建物部分の再 所の命令を申立て（86 年破産法 112 条）、その命建又は復旧をしないことが決定された場合には、 令を得た後に解消の登記を申請し、申請が受理さ所有権は組合に帰属し、組合が売却する。売却代 ○ 住宅法(2003 年 5 月 29 日法律第 6916 号)

区分所有関係は解消され、専有部分が滅失した区 れた時点で専有部分の所有権が組合に移転し、区金は専有部分の価額及びその共用部分の共有持分分所有者に対する補償が行われる。

共同住宅のリモデリングを促進するため、使用の価額に応じて各区分所有者に分配される（注 検査日又は使用承認日から 15 年（15 年以上 20 年 ○ 老朽化等による建替え等３）。

未満の年数のうち、特別市、広域市又は道の条例老朽化その他の災害による滅失以外の原因によ分所有関係が解消される(法 49 条)。
第２裁判所の命令による区分所有関係の解消（略）

なお、UCA には建替えに関する規定は存在しな で定める場合には、その年数）が経過した共同住 る建替え、区分所有関係の解消に関する規定はフ ○本法には、建替えに関する規定は設けられていい。
注１）この権利は、原始分譲者が総住戸（宣言に定め宅における各住戸の住居専用面積の 10 分の 3 以内 ランスのこの法律には存在しない。

ない。の増築に対し、敷地の緑化、敷地と道路の関係、○従前の leasehold の下での建替えには関係権利

建築線の指定、建ぺい率、容積率、高さ制限、日 注1） 各区分所有者の議決権は、各専有部分の価額に 者全員の同意が必要であるとされている。

る増設予定分を含む）の 75％以上を分譲した時点等照等の確保のための高さ制限に関する規定の緩和

応じて配分され、共用部分について有する共有持分に消滅する（UCA§3-103）。

適用を受けることができる（住宅法施行令 4 条の割合と一致する（法５条、22 条）

注２）分譲業者の立場からは、宣言で定められた特別の権利を維持しつつ、少しずつ分譲を進めるため、

2、建築法 5 条 1 項、建築法施行令 6 条 1 項 5 号）。 注２）一定の要件の下での議決要件の緩和が定められリモデリングが容易な構造の共同住宅の建築を

注１）英米法では敷地とその上の建物は常に一体の不動産であり、敷地利用権という概念はない。ているが、省略する。法 26 条、30 条において同じ。 注２）通常は分譲業者が区分所有組合の原始構成員と宣言で議決要件を高く設定しておくことが有利とな促進するため、次の構造に対しては、容積率、高 注３）専有部分の用法変更は総会の議決により行うこる。

さ制限及び日照等の確保のための高さ制限の規定とができない。

なる。
注３）区分所有関係の解消は区分所有組合の解散を伴

注３）分配は、宣言に定める議決権、共有持分の割合による基準を、100 分の 120 の範囲内で建築条例うが、組合は会社法上の会社であり、破産法に規定に 基 づ く の で は な く 、 決 議 直 前 の 市 場 価 値 fairで定める比率を緩和して、適用することができるする会社清算手続きに関する規定が適用される。

market value の鑑定評価額に基づき決定される。ま（建築法 8 条、建築法施行令 6 条の 3）。

た、区分所有者が有する専有部分の所有権に対し登記済みの担保権 lien が設定されている場合、被担保債権額に応じて担保権者にも売却代金額が組合から直接分配される（UCA§2-118 comment）。

・各戸は、隣接した戸と垂直及び水平に全体又は部分統合を行うことができること・構造体と建築設備、内部仕上げ材料と外部仕

注４）債務及び資力の調査結果に基づき、清算手続き開始後 12 月以内に全ての債務の弁済が可能である旨の宣言。
注５）組合は区分所有関係解消後の敷地及びその上の上げ材料は、分離することができること

建物を売却し、代金を分配する。この場合において、・個別戸内で、区画された室の大きさに変化を与区分所有関係解消時の従前区分所有者の権利に関すえることができなければならず、仕上げ材料、窓、る事項が規約で定められているときは、解消宣言は戸等の構成材は、交換することができることその規約の定めに従わなければならない。