RETIO. NO.130 2023 年夏号〈不動産取引紛争事例等調査研究委員会（第327回）検討報告〉

建替に関する制限の説明がなかったとする建築基準法43条１項但書道路に接する土地建物の買主による売主業者と媒介業者に対する損害賠償請求が棄却された事例＜損害賠償等請求事件＞
東京高裁 令和４年２月22日和解
令３（ネ）633号 判例集未登載
東京地裁 令和３年１月13日判決
平29（ワ）43802号 ウエストロー・ジャパン

調査研究部（調査研究部調査役：吉川 文堂）

法43条１項但書所定の許可が必要となること

はじめにが記載されているうえ、買主がこれに異議を第327回の委員会では、宅建業者から中古述べ、詳細な説明を求めたことを伺わせる証

住宅を購入した買主が、建築基準法43条１項

拠がないこと、重要事項説明書に署名捺印し但書※道路に接する土地建物の建替に関するていること等から、買主は、建築基準法上の制限の説明がなかったとして、売主業者と媒制約について説明を受け、その存在を認識し介業者に対し損害賠償請求を求めたが棄却さていたと認めるのが相当であるとして、買主れた事例（東京地裁の請求がいずれも棄却された。

令和３年１月13日判決

控訴審にて和解）を取り上げた。

これを不服とした買主が控訴したところ、※建築基準法平成30年９月改正により、現控訴審において、実際は再建築不可物件であ

43条２項１号、２号

ったことにより、売主業者及び媒介業者が、買主に対して140万円を支払うことで両者の＜事案の概要＞和解が成立した。

本件は、建築基準法43条１項但書道路に接する中古住宅とその敷地の買主が、売主業者委員会では、再建築不可物件において重要及び媒介業者から、契約時に建物の建替えに

事項説明書に「建築物の可否＝可」と記載し法令上の制限があることの説明を受けておら買主を誤認させたことの責任、重要事項説明ず、建替えが可能であるとの虚偽の説明を受書や契約書の二重作成による責任・処分、売けた等として、売主業者・媒介業者、ならび主が再建築不可であることを認識していなかに両社の代表者に対して、購入価格と建物建った場合の責任、隣地所有者との覚書等に定替えができない前提での評価額との差額等のめられた事項の履行義務、媒介業者において支払いを求めた事案である。

隣地所有者等との合意書等を相手側に確認す

第一審では、売買契約書及び重要事項説明

る義務について意見交換が行われた。詳細は書には、建物を建て替える場合には建築基準「委員会における指摘事項」（117頁）を参照

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していただきたい。

て調査する、といった対応を行っている。

また、委員会に先立ち、行われたワーキン

・重説においては、再建築不可であることをググループ（不動産事業者、行政庁等で構成）明瞭に記載したうえで、調査先の部署、担でも、本事案等を踏まえ、実務上での対応状

当者名、調査年月日を記載することとして況、考え方、留意点などの報告がなされたのいる。

で一部紹介する。

・包括同意基準自体が変更されることもある
ため、注意を払っている。

＜ワーキング意見＞

・同種の物件の売却についての媒介依頼は、○建築基準法43条但し書に伴う建築確認が必原則として引き受けないことをしている

要な場合等の類似トラブル事例の紹介につが、大型案件の場合等で取扱うこととした

いて場合でも、買主を宅建業者に限定して探索・そもそも取扱った実績が乏しいという参加したうえで、説明も入念に行なうことにし者も少なくなかったが、以下のようなケーている。

スが聞かれた。

〇本事例類似媒介依頼を受けた場合、売主・・取引当時の役所調査で再建築可能と確認し、買主への建築するためのアドバイスについその旨を説明していたが、約10年後に買主てから再建築不可であるとの連絡を受け、改・隣地の買取り交渉を行なうよう助言するこめて役所に確認したところ、再建築可能ととはある。

は回答していないという返答しか得られ・売主には買主が建築を予定している建物のず、結局買い取ったという例があった。

建築確認申請が取れることを解除条件とし・調査の結果、再建築不可の物件であること

たうえで、売主・買主に入念に説明していを売主・買主に了承を得、引渡しを行なっる。

たが、その後、行政庁が包括同意により周○隣地と締結している覚書等の確認有無、実辺を再建築可能としたことより、売主から務での注意点

低廉な金額での取引であったとクレームが・覚書等の確認励行を指導しているが、実際寄せられた。

行なっているかは、正直なところ把握でき〇建築基準法43条但し書に伴う実務取引におていない。

ける実務での注意点について

・想定外のトラブルに巻き込まれないように、・各参加者とも「建築の可否：不可」とした

原則隣地所有者等とは直接接触せず、売主

うえで、「第43条に基づく許可が得られたに確認してもらい、買主に伝える方法を取場合、建築可能になる」という記載・説明っている。

内容にしているとのことであった。

・築古物件においては、覚書等紛失している

・役所調査、現地調査を入念に行なっても疑こともあり、売主等に必ずヒアリングを行

問点が払拭できない場合は、上席者も交え

い、過去にあった事実を重説に記載していて協議のうえ、取引を見送ることも含め、る。

対応を決めている。

・第三者継承文言の有無等、買主がその内容

・「再建築の可否」に関する役所調査にあたを承継するものか否かの確認に注意していっては、建築士と同行する、別の者が改め

る。

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・私道に係る覚書の存在を売主から開示され本件ちらしには、販売価格として１億ず、そのまま媒介したことでトラブルに巻

2800万円（税込）と、建物について、「109

き込まれそうになったことがあった。

㎡」、「３LDK専用庭付」、「自由設計」、「※
今なら設計変更可 ご相談ください※」

1 ．委員会資料と、土地について、「所有権」「138㎡」と、、＜当事者＞それぞれ記載されている。

［原告］

なお、本件建物は、建築後に増築され

Ｘ：個人（買主）ており、当時の床面積は、全部事項証明［被告］

書に記載のもの（合計82.8平方メートル）

Ｙ１：売主

宅建業者

Ｙ２：媒介

宅建業者

よりも大きかった。
⑵

Ｘは、その後、Ｄと共に現地を確認す

Ｙ３：Ｙ１代表取締役

るなどして、本件不動産等の購入を決断

Ｙ４：Ｙ２代表取締役したところ、平成29年３月25日、Ｄから、［関係者］

本件売買契約書及び本件説明書の各案文

Ａ：個人

前所有者

Ｂと共有

（契約当事者による署名・押印が未了で

Ｂ：個人

前所有者

Ａと共有

ある点を除き、完成後のものと同一の内

Ｃ：個人

隣地所有者

容のもの）を受領した。

Ｄ：媒介会社Ｙ２担当者⑶

Ｘは、平成29年４月１日、Ｙ２の事務所において、同社の仲介の下、Ｙ１との＜判決の内容＞

間で、本件売買契約を締結したところ、［主文］

これに係る本件売買契約書及び本件説明《第一審》

書には、次の各記載がある。

１

原告の請求をいずれも棄却する。

なお、Ｘは、この際、本件売買契約書、

２

訴訟費用は、原告の負担とする。

本件説明書及び本件合意書の写し（本件［請求］覚書の写しを含む。）を受け取るととも《第一審》に、Ｙ３から、本件説明書の記載内容を被告らは、原告に対し、連帯して1000万円及読み上げ、必要に応じて質問に答える方

びこれに対する平成30年１月17日から支払済

法により、本件不動産等に係る重要事項

みまで年５分の割合による金員の説明を受けた上で、本件売買契約書及を支払え。

び本件説明書に署名・押印した。

［裁判所の判断］ア

１（ア）「特記事項」欄６項

認定事実証拠及び弁論の全趣旨によれば、次の各事

本物件を再建築する際には建築基準

実を認めることができる。
⑴

本件売買契約書

法第43条第１項但書きの新たな許可がＸは、平成29年２月又は３月頃、本件必要となります。

不動産等の販売広告のちらし（本件ちら（イ）同欄８項

し）を見て関心を持ち、Ｙ２の担当者

買主は隣地所有者【Ｃ】所有の花壇（Ｄ）に電話をかけて問い合わせた。

が【地番】に置いてあることを買主は

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了承したものとする。以後、花壇につ等に係る本件売買契約書及び本件説明書

いてトラブルになった場合、買主及びを作成した。

所有者【Ｃ】で解決するものとする。
イ

本件売買契約書及び本件説明書の各記

本件説明書

載内容は、本件不動産等の代金を総額（ア）「６．敷地と道路との関係」の「接9000万円とした点、各「特記事項」欄の面道路」欄

記載の一部（前記⑶ア、イ（ウ）の内容）ａを削除した点を除き、おおむね本件売買法43条１項但書の適用 「□無〓有」

ｂ

契約書及び本件説明書と同一であり、本接道義務（建築基準法第43条）

件説明書２の「６．敷地と道路との関係」「建築物の敷地は，道路（建基法上）

欄には，前記⑶イ（ア）、（イ）と同一のに幅員２ｍ以上接しなければならな内容が記載されていた。

い。但し，敷地の周囲に広い空地があ２

争点１虚偽説明等の有無（共同不法行為

るなどの特定行政庁が安全上支障がなの成否）についていと許可したもの（建築審査会の同意⑴

Ｘは、ＤがＸに対して本件建物を建て含む）については、この限りではな替える（再建築する）場合には建築基準い。」

法43条１項ただし書所定の許可が必要と（イ）「６．敷地と道路との関係」の「建なることを説明しなかったとの主張を前

築物の建築の可否」欄

提に、Ｙ１の代表取締役であるＹ３が、「〓可

新たに建築基準法第本件売買契約の締結の際、本件建物の建43条１項但書きの許可が必要となりま替えが事実上困難であることを知りながす。」

ら、これを秘してＸに説明せず、あるい□否（ウ）「特記事項」欄

は、Ｃが本件建物の建替えを承諾してい前記アと同一の内容ない事実の調査を怠り、Ｘが建替え可能（エ）末尾部分と誤信していることを認識しながら、Ｘ「宅地建物取引主任者から宅地建物と同契約を締結した旨を主張する。

取引主任者証の提示を受け、宅地建物

そして、Ｘは、本人尋問において上記

取引業法第35条及び第35条の２の規定と同旨の供述をし（Ｘ本人）、その陳述に基づく重要事項の説明を受けまし

書にもこれに沿う内容の記載がある。

た。上記重要事項の内容については、⑵ア

しかし、前記１⑶の本件売買契約書及び本件説明書の各記載内容や、Ｘが本があり、これに引き続く形で、「〈買主〉」

件売買契約に係る代金を借り入れる金融欄に、原告の住所、氏名が自筆され、機関に提出する用途のために作成されＸの印鑑が押捺されている。

た、前記１⑷の本件説明書の記載内容にＸ、Ｙ１及びＹ２は、平成29年４月１

よれば、
Ｙ１の代表取締役であるＹ３は、日、同被告の事務所において、本件売買本件売買契約の締結の際（平成29年４月

契約書及び本件説明書とは別に、Ｘが本

１日）、Ｘに対し、本件建物を建て替え

件売買契約に係る代金を借り入れる金融る（再建築する）場合には建築基準法43

機関に提出する用途のため、本件不動産条１項ただし書所定の許可が必要となる⑷

理解し了承いたしました。」との記載

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ことを説明したと認めるのが相当である前の時点で、Ｄから、本件建物の建替る。なお、この点に関し、Ｘは、本件説えに係る上記の建築基準法上の制約につ

明書の「６．敷地と道路との関係」の「建いて説明を受け、かかる制約の存在を認

築物の建築の可否」欄に、「〓可□否識していた（そうであるからこそ、本件新たに建築基準法第43条１項但書きの許売買契約の締結時にＹ３から説明を受け可が必要となります。
」と記載されていた際、異議を述べるなどしなかった）とることについて、「□否」に引き続く形認めるのが相当である。

で建築基準法43条１項ただし書の許可をイ要する旨が記載されている以上、かかるその前提を欠くものという他ない。

記載をもって、Ｙ３が同項ただし書の許したがって、前記⑴のＸの主張は、⑶ア

ま た、 前 記 ⑴ の Ｘ の 主 張 の う ち、可を要する旨をＸに説明したことを裏付

Ｙ１の代表取締役を務めるＹ３が、本件けるものというべきできはない旨を主張

売買契約の締結の際、本件建物の建替えする。しかし、前記１⑶ア（ア）、同イ（ウ）

が事実上困難であることを知っていたとのとおり、「特記事項」欄に同旨の記載する点について、更に検討すると、前記がある事実に照らすと、Ｙ３が同項ただ第２の１⑶のとおり、本件不動産等の売し書の許可を要する旨をＸに説明したこ

主であるＹ１は、これらを取得する（仕とを裏付けるものというべきできはない

入れる）際、①ＡらとＣが取り交わした、旨を主張する。しかし、前記１⑶ア（ア）、〈ア〉Ａらが本件覚書１項及び２項を遵同イ（ウ）のとおり、「特記事項」欄に守する限り、Ａらが本件建物を建て替え

同旨の記載がある事実に照らすと、Ｙ３ることをＣがあらかじめ承認する 旨、が同項ただし書の許可を要する旨をＸに〈イ〉Ａら及びＣがそれぞれ本件不動産説明したと考えるのが、自然かつ合理的等又は本件隣接不動産等を第三者に譲渡であって、上記の「建築物の建築の可否」

する場合には、本件覚書の規定するＡら欄の記載についても、Ｙ３がかかる説明及びＣの義務を当該第三者に承継させるをＸにしたことを裏付けるものと評価す旨が定められた、本件覚書を入手するとるのが相当である。

ともに、②Ａらとの間で、ＡらのＣに対

そして、前記１⑵のとおり、Ｘが、本する権利及び義務をＹ１に承継すること

件売買契約の締結に先立つ平成29年３月などを内容とする本件合意書を取り交わ25日に、本件売買契約書及び本件説明書している。この上で、Ｙ１は、記１⑶のと同一内容の各案文を受領していたこ

とおり、本件売買契約の締結の際、Ｘにと、それにもかかわらず、Ｘが、本件売対し、本件覚書の写しを含む本件合意書

買契約の締結の際、本件建物を建て替えの写しを交付している。

る（再建築する）場合には建築基準法43

そして、本件の記録上、Ｙ１が本件不条１項ただし書所定の許可が必要となる

動産等をＸに譲渡する際、「Ｃが、Ａらことについて、異議を述べ、あるいは質と本件覚書を取り交わしたにもかかわら問等をして更に詳細な説明を求めたことず、本件建物の建替えについて、承諾・をうかがわせる証拠がないことに照らす

納得していないのではないか」といったと、Ｘは、本件不動産等の購入を決断す

疑いを同被告に抱かせる何らかの事情が

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存したことを認めるに足る証拠はない。

契約の締結の際、そもそも本件説明書がこれらの事情によれば、Ｙ１（その代読み上げられておらず、その特記事項の

表取締役であるＹ３を含む。
）は、本件内容についても確認しなかった旨を主張

不動産等をＸに譲渡するに際し、本件覚する。

書の記載に従い、Ｃが本件建物の建替え

しかしながら、
前記１⑶イ（ウ）（エ）、、を承諾しているものと認識していたと認

同ア（ア）のとおり、本件説明書の「特めるのが相当である。

記事項」欄には、「本物件を再建築する

そのため、前記⑴のＸの主張のうち、際には建築基準法第43条第１項但書きのＹ３が、本件売買契約の締結の際、本件新たな許可が必要となります。」と明記

建物の建替えが事実上困難であることをされている上、その末尾部分に、「宅地知っていたとする点については、採用す建物取引業法第35条及び第35条の２の規ることができない。

定に基づく重要事項の説明を受けましイ

さらに、前記⑴のＸの主張のうち、た。上記重要事項の内容については、理Ｙ３ないしＹ１が調査を怠ったとする点

解し了承いたしました。」との記載があに つ い て 検 討 す る と、 前 記 の と お り、る。Ｘは、
これに引き続く形で、
「
〈買主〉
」

Ｙ１は、本件不動産等を仕入れるに際し、欄に、住所、氏名を自筆し、印鑑を押捺その売主（仕入先）であるＡらから、本したのであるから、本件売買契約の締結

件建物の建替えに係るＣの承諾を裏付けに際して、本件説明書の読上げすら行わる本件覚書を入手し、Ａらとの間でＹ１れなかったとする上記のＸの主張は、重が本件覚書に係る権利義務を承継する旨

要事項の説明を受けたことを自認する上の本件合意書を取り交わしている。そし記の署名・押印の行動と矛盾するものでて、 前 記 ア の と お り、 本 件 の 記 録 上、あって、疑問である。この点については、

Ｙ１が本件不動産等をＸに譲渡する際、前記１⑶のとおり、Ｘは、Ｙ３から、本「Ｃが、Ａらと本件覚書を取り交わした件説明書の記載内容を読み上げ、必要ににもかかわらず、本件建物の建替えにつ応じて質問に答える方法により、本件不いて、承諾・納得していないのではない

動産等に係る重要事項の説明を受けたとか」といった疑いを同被告に抱かせる何認めるのが相当である。

らかの事情が存したことを認めるに足るイ

証拠はない。

一つとして、建替えが事実上困難である

また、Ｘは、前記⑴の主張の根拠のかかる事情によれば、Ｙ３ないしＹ１

場合における本件不動産等の価値が3640について、本件売買契約の締結の際、Ｃ万円にとどまり、Ｘがこれを知っていたが本件建物の建替えを承諾していない事のであれば、本件不動産等を8500万円で実の調査を怠ったと評価することは困難

買い受けることはなかった旨を主張すというべきであり、前記⑴のＸの主張のる。

うち、Ｙ３ないしＹ１が調査を怠ったと

しかしながら、Ｘのかかる主張は、Ｃする点についても、採用することができが本件建物の建替えを承諾していないこない。

とを前提とするものであるのに対し、前⑷ア以上の判断に対し、Ｘは、本件売買記⑶アのとおり、Ｙ１は、本件不動産等

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をＸに譲渡するに際し、本件覚書の記載

ウに従い、Ｃが本件建物の建替えを承諾し売買契約の締結の際、本件隣接建物の一ているものと認識していたものと認めら部が本件通路上に越境していることにつれる。そのため、上記のＸの主張は、前いて説明しなかった旨も主張するが、前提を欠くものといわざるを得ない。

記１⑶ア（イ）、イ（ウ）の認定事実のまた、前記１⑴のとおり、本件ちらし

なお、Ｘは、Ｙ１及びＹ３が、本件内容に照らし、採用することができない。

に記載の当初の本件不動産等の販売価格⑸

は１億2800万円であり、Ｘは、本件売買以上のとおり、前記⑴のＸの主張を採用することはできない。

契約において、これから4300万円もの値

３引きを受けた8500万円にて、本件不動産

争点２虚偽説明等の有無（債務不履行の成否）について等を買い受けることに合意している。か

前記２のとおり、Ｙ３が、本件売買契約

かる値引きの額・幅に照らすと、Ｘは、の締結の際、本件建物の建替えが事実上困Ｄから、本件建物を建て替える（再建築

難であることを知りながら、これを秘してする）場合には建築基準法43条１項ただＸに説明せず、あるいは、Ｃが本件建物のし書所定の許可が必要となる旨の説明を

建替えを承諾していない事実の調査を怠っ受け、値引き交渉をした結果、売買代金たとするＸの主張を採用することができなを上記の8500万円とすることに合意し、い以上、本件売買契約の締結に際し、仲介

更にその後170万円余りを減額すること業者であるＹ２がＸに対する債務の履行をを内容とする本件減額合意をするに至っ怠ったとは認められない。

たものと推認されるというべきである。

したがって、この点に係るＸの主張を採

なお、本件ちらしの記載内容に係る前記用することはできない。

１⑴の認定事実に照らすと、これに記載

４

結論された販売価格１億2800万円は、いわゆ

よって、その余の点について判断するまる中古の戸建てである本件建物をリフォでもなく、Ｘの請求は理由がないからいずームした上で本件不動産等を販売する前れも棄却することとし、主文のとおり判決提のものであるか、本件建物を取り壊しする。

て、本件土地上に床面積109平方メート

2 ．委員会における指摘事項

ルの建物を新築する前提のものである
か、認定・判断することが困難であるが、〇再建築不可物件において重要事項説明書に仮に後者の前提によるものであったとし「建築物の可否＝可」と記載し買主を誤認ても、上記の推認を妨げるものではない。

させたことの責任についてしたがって、仮に本件建物の建替えが・再建築不可であれば「建築物の可否＝否」

事実上困難である場合における本件不動と記載すべきであり、売主は「可」にした産等の価値が3640万円にとどまるとしてことにより買主に誤認させたのであれば、も、これを根拠として、Ｙ１又はＹ３がその責任を負うことになる。

説明義務に違反したと認めることはでき

・重要事項説明においては、建替えに建築基ず、上記のＸの主張は採用することがで

準法43条１項但書に定める許可が必要だときない。

いうことでなく、再建築ができないという

117

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ことを説明しなければならないと考えらと思われる。また合意書等取り交していな

れ、再建築不可の記載がなければ、恐らくくとも同様に調査をするべきである。

重要事項説明義務違反になる。

・物件の周辺（隣地）の通路、道路関係にお〇重要事項説明書や契約書の二重作成による

いては、当事者間の合意だけの問題とはい責任・処分についてかないため、調査して説明する義務があり・売主業者や媒介業者は不法行為による責任責任を負わざるを得ない場面もある。

を負うが刑事罰にはならず、二重作成によ3 ．参考資料り融資をさせたことで詐欺に当たるのでは（委員会資料より一部抜粋）

ないか。

Ⅰ．参考法令等・本事例においても、売主業者や媒介業者も処分（指示処分等）の対象になると思われ

１．建築基準法43条

る。

≪旧法≫
建築基準法四十三条一項柱書・作成名義を偽ったわけでないため私文書偽（本件売買契約の締結当時、改正前）

造に当たらない。また、虚偽文書だとしても私文書の場合、刑事責任は負わない。

建築物の敷地は、道路（次に掲げるもの

・金融機関担当者の申出による場合は、そのを除く。第四十四条第一項を除き、以下同担当者の背任行為となり、詐欺の教唆にもじ。
）に二メートル以上接しなければならなるかと思われる。

ない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定〇売主が再建築不可であることを認識していめる基準に適合する建築物で、特定行政庁なかった場合の責任について・売主が宅建業者ではないケースであれば、が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障

再建築の可否についての調査義務はないだがないと認めて建築審査会の同意を得て許ろうが、建物の建築が契約目的であったも可したものについては、この限りでない。

のの、再建築不可であった場合、売主の契≪現行法≫

約不適合責任にあたるであろう。

建築基準法四十三条（平成30年６月27日公布、改正後）〇隣地所有者との覚書等に定められた事項の（敷地等と道路との関係）履行義務について・元所有者と隣地所有者が第三者に承継させ建築物の敷地は、道路（次に掲げるもの

る覚書等を締結し、隣地所有者が合意内容を除く。第四十四条第一項を除き、以下同と異なる主張をしたとしても第三者に承認じ。
）に二メートル以上接しなければならさせると記載していれば有効であり、第三ない。

者に承継させる義務がある。そこから譲り

一

自動車のみの交通の用に供する道路

受けた人が承継するかは別問題となる。

二地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の〇媒介業者において隣地所有者等との合意書

十一の規定により建築物その他の工作物の等を相手側に確認する義務について敷地として併せて利用すべき区域として定・周辺の形状から見て疑うべき事情があるとめられている区域に限る。
）内の道路

思われるといったような、特段の事情があ２

る場合は確認が必要で調査確認義務を負う

118

前項の規定は、次の各号のいずれかに該

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当する建築物については、適用しない。
一く。
）

その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の２．建築基準法施行規則

安全上必要な国土交通省令で定める基準に（敷地と道路との関係の特例の基準）

適合するものに限る。
）に二メートル以上

第十条の三

法第四十三条第二項第一号の国接する建築物のうち、利用者が少数である

土交通省令で定める道の基準は、次の各号

ものとしてその用途及び規模に関し国土交のいずれかに掲げるものとする。

通省令で定める基準に適合するもので、特一定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛る道であること。

生上支障がないと認めるもの
二農道その他これに類する公共の用に供す

二

その敷地の周囲に広い空地を有する建築

令第百四十四条の四第一項各号に掲げる基準に適合する道であること。

物その他の国土交通省令で定める基準に適２

令第百四十四条の四第二項及び第三項の合する建築物で、特定行政庁が交通上、安規定は、前項第二号に掲げる基準について

全上、防火上及び衛生上支障がないと認め準用する。

て建築審査会の同意を得て許可したもの
３

３

法第四十三条第二項第一号の国土交通省

地方公共団体は、次の各号のいずれかに令で定める建築物の用途及び規模に関する

該当する建築物について、その用途、規模

基準は、延べ面積（同一敷地内に二以上の又は位置の特殊性により、第一項の規定に建築物がある場合にあっては、その延べ面

よっては避難又は通行の安全の目的を十分積の合計）が二百平方メートル以内の一戸に達成することが困難であると認めるとき建ての住宅であることとする。

は、条例で、その敷地が接しなければなら４

法第四十三条第二項第二号の国土交通省

ない道路の幅員、その敷地が道路に接する

令で定める基準は、次の各号のいずれかに部分の長さその他その敷地又は建築物と道

掲げるものとする。

路との関係に関して必要な制限を付加する

一ことができる。

その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。

一

特殊建築物

二

階数が三以上である建築物の用に供する道（幅員四メートル以上のも三政令で定める窓その他の開口部を有しなのに限る。
）に二メートル以上接する建築

二

い居室を有する建築物
四その敷地が農道その他これに類する公共物であること。

延べ面積（同一敷地内に二以上の建築物

三

その敷地が、その建築物の用途、規模、

位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全計。次号、第四節、第七節及び別表第三に等の目的を達するために十分な幅員を有す

おいて同じ。）が千平方メートルを超えるる通路であって、道路に通ずるものに有効

建築物に接する建築物であること。

五がある場合にあっては、その延べ面積の合その敷地が袋路状道路（その一端のみが他の道路に接続したものをいう。）にのみ

３．会社法

接する建築物で、延べ面積が百五十平方メ（代表者の行為についての損害賠償責任）ートルを超えるもの（一戸建ての住宅を除

第三百五十条119

株式会社は、代表取締役その

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他の代表者がその職務を行うについて第三おわりに者に加えた損害を賠償する責任を負う。

本件では、建築基準法43条２項（旧43条１
Ⅱ．参考裁判例

項ただし書）の重要事項説明に関するトラブ《下級裁判例》

ルに関する内容について取り上げたが、委員

１．Ｈ21.11.12

東京地裁

ウエストロージ

会の指摘事項等は実務において参考になるもャパンのと思われる。

〇土地建物の売買における建築基準法の制限

建築基準法上の道路に接しない土地建物に等に関する仲介業者の説明が充分でなく、

ついては、現時点において「建物の建築が可

これにより損害を受け、媒介業者に対し、能か、可能な場合はどのような建築規制があ

不法行為に基づき、損害賠償を求めたが、るのか」について慎重に調査を行う必要があ

担当者は建替の話は聞いておらず説明義務ると思われる。また、建替え・増改築等の目を尽くしているとし、棄却された事例。

的の買主に対しては、契約前に建築士等に依頼して、希望する建物の建築が可能かの確認

２．Ｈ28.1.21

東京地裁

ウエストロージャをしておく必要があることをアドバイス・説

パン

明しておくことが重要であると思われる。

〇土地建物購入時、接道状況について、幅員

不動産取引において、今後、同様のトラブ

４ｍ私道に接道している旨の説明を受けたルになるケースも想定されることから、参考

が、実際の幅員は４ｍに足りておらず、建にされたい。

築許可を得るために行政庁の許可が必要となることは隠れた瑕疵にあたるとして、売買契約を解除し、解除に伴う損害賠償の支払を求めたが説明があったとして棄却され
た事例。

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RETIO. NO.130 2023 年夏号

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