━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 180 号)━━
〜宅建取引⼠試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン〜
配信⽇：2021.11.1（⽉）
⼀般財団法⼈

不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集⻑ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引⼠資格試験に合格した⽅々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した⽅も対象です。）
現在、宅建業に従事している⽅には実務に役⽴つ情報を提供するとともに、他の⽅々にも参考にしていただける情報を提供することを編集⽅針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個⼈情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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⽬次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今⽉の視点・・・

宅地建物取引業者による⼈の死の告知に関するガイドライン◆

当機構からのお知らせ・・・

令和３年度宅建試験（10 ⽉実施分）受験状況◆⾏政の動き・・・

11 ⽉は「テレワーク⽉間」です！

◆最近の判例から・・・

契約締結義務違反◆

マーケットの動き

・・・

国⼟交通⽉例経済ほか◆ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ・・・

各種団体のセミナー・研修等

1◆◇◆

今⽉の視点◆◇◆★☆《宅地建物取引業者による⼈の死の告知に関するガイドライン》★☆
RETIO のメールマガジンをご覧いただいている皆様、こんにちは。
先⽉ 8 ⽇、国⼟交通省より、「宅地建物取引業者による⼈の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。
本ガイドラインについて、簡単にご紹介させていただきます。
１.ガイドラインの位置づけ
本ガイドラインは、「過去に⼈の死が⽣じた居住⽤不動産」の取引に際し、宅建業者が宅建業法上の義務※1 としてとるべき対応について、現時点において、⼀般的に妥当と考えられるものを整理し、とりまとめたものです。
※1：当該ガイドラインは宅建業法上のもので、⺠事上の⼼理瑕疵に関するものではありません。宅建業者が、顧客と⼈の死の告知に関してトラブルとなった場合、⾏政庁の監督に当たって本ガイドラインが参考にされますが、宅建業者が本ガイドラインに沿った対応を⾏った場合でも、⺠事上の責任を負うことがありますし、逆に、沿った対応を⾏わなかった場合でも、⺠事上の責任を負わないことがあります。
２．宅建業者の調査⽅法について
⼈の死に関する事案が⽣じたことを疑わせる特段の事情がなければ、宅建業者に事案が発⽣したか否かを⾃発的に調査すべき義務はなく、売主・貸主へ告知を求めることによって調査義務は果たしたとされます。
また、原則として、宅建業者⾃らが、周辺住⺠に聞き込みを⾏うとか、インターネットサイトを調査するなどの⾃発的な調査を⾏う義務は無いことが明⽂化されています。
事案が⽣じたことを疑わせる特段の事情がある場合は、宅建業者は、告知がなくても売主・貸主に確認をする必要があります。なお、⾃らが調査を⾏う場合は、亡くなった⽅やその遺族等の名誉及び⽣活の平穏に⼗分配慮するなど、特に慎重な対応が必要とされます。
３．告知について
原則、宅建業者は、告知等により判明した⼈の死に関する事案が、取引判断に重要な影
2

響を及ぼすと考えられる場合には、買主・借主にこれを告げる必要があります。
なお、告げなくてよいケースとして、下記整理がされています。
【告げなくてもよい場合】※2(1)【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発⽣した⾃然死・⽇常⽣活の中での不慮の死
例：階段からの転落、⼊浴中の溺死や転倒事故、誤嚥など(2)【賃貸借取引】取引の対象不動産・⽇常⽣活において通常使⽤する必要がある集合住宅の共有部で発⽣した(1)以外の死・特殊清掃等が⾏われた(1)の死が発⽣し、事案発覚から概ね３年間が経過した後(3)【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産の隣接住⼾・⽇常⽣活において通常使⽤しない集合住宅の共⽤部で発⽣した(1)以外の死・特殊清掃等が⾏われた(1)の死※2：上記(2)・(3)のケースでも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に⾼い事案は、告げる必要があります。
また、⼈の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の⼤きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要があります。
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告知の内容について事案について告知を⾏う場合は、・事案の発⽣時期（特殊清掃等が⾏われた場合には発覚時期）・場所、死因（⾃然死・他殺・⾃殺・事故死等、不明である場合にはその旨）
・特殊清掃等が⾏われた場合にはその旨について告げます。（亡くなった⽅や遺族等の名誉、⽣活の平穏等の配慮から、⽒名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発⾒状況等は告げる必要はありません。）（ご参考）
・国⼟交通省ＨＰ「宅地建物取引業者による⼈の死の告知に関するガイドライン」

を策定しましたhttps://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html

以上、宅地建物取引業者による⼈の死の告知に関するガイドラインについて、ご紹介をさせていただきました。
当機構としては、様々な観点から、国⼟交通省との連携を図りつつ、今後とも不動産取3

引をはじめとした不動産に関する調査研究を推進してまいりたいと存じます。

◆◇◆

当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《令和３年度宅建⼠資格試験（10 ⽉実施分）受験状況（速報）》☆★
令和３年度の宅建⼠資格試験（10 ⽉実施分）の受験状況（速報）が纏まりました。
受験⽣の皆様お疲れ様でした。
合否は 12 ⽉ 1 ⽇（⽔）午前９時 30 分から当機構ＨＰで発表します。
https://www.retio.or.jp/exam/pdf/uketuke_jokyo.pdf★☆《令和３年度 海外不動産取引研究会報告》☆★
令和３年度海外不動産取引研究会の議事概要、講演会資料を当機構ホームページに掲載しました。今回のテーマは、「海外におけるイノベーション⼩集積の形成について」です。
https://www.retio.or.jp/research/kenkyu_04_kaigai.html★☆《令和３年度 不動産取引法務研究会報告》☆★
令和３年度不動産取引法務研究会の議事概要、講演会資料を当機構ホームページに掲載しました。今回のテーマは、「2021 年の⼟地制度改⾰」です。
https://www-kensyo.retio.or.jp/research/kenkyu_01_torihikihoumu.html★☆《新刊出版物のご案内》☆★
●機関誌 RETIO 123 号（2021-秋号）（⽬次）https://www.retio.or.jp/guide/pdf/retio123.pdf★当機構出版物のご購⼊については、当機構ホームページからお申込み頂けます4http://www.retio.or.jp/guide/guide01.html◆◇◆

⾏政の動き◆◇◆★☆《11 ⽉は「テレワーク⽉間」です！》★☆
テレワークは、所属する事業場所や時間にとらわれない柔軟な就業形態（在宅勤務、モバイルワーク、サテライトオフィスでの勤務）であり、「働き⽅改⾰」に向けたツールの⼀つとして関⼼が⾼まっています。
テレワーク推進フォーラム（総務省、厚⽣労働省、経済産業省、国⼟交通省、産業界、学識者で構成）では、2015 年（平成 27 年）より 11 ⽉を「テレワーク⽉間」と定め、テレワークの認知向上を図るとともに、テレワークの活⽤を推奨し、働き⽅の多様性を広げる運動を推進しています。
https://www.mlit.go.jp/report/press/toshi03_hh_000083.html◆◇◆

最近の判例から◆◇◆[契約締結義務違反]
賃借申込⼈が契約締結直前に⼀⽅的に交渉を破棄したことによる賃貸⼈からの契約締結上の過失に伴う損害賠償請求が認められた事例（札幌⾼判 令元・9・3 判例タイムズ 1473-33）
1 事案の概要
平成 28 年 4 ⽉、Y（第⼀審被告・賃借予定者・⼩売業）は、X（第⼀審原告・賃貸⼈）が a 市内に所有する建物（本件建物）への出店を希望し、媒介業者 A を通じて X に出店申込書を提出した。その際 Y は、契約期間 3 年、X が内装を解体して引渡すことを条件とし、7 ⽉の引渡しを希望した。X は本件建物で⾃らが営業中の店舗（X 店舗）を閉店して Yに賃貸する⽅向で、Y と交渉を開始したものの、X 店舗が営業中であることや内装解体⼯事が必要とされたため、7 ⽉の引渡しは拒否した。
同年 6 ⽉、X は A を通じて Y に対して、X 店舗の閉店や内装解体⼯事に費⽤を要するこ
5とから、契約期間を 5 年とし、引渡後 3 年以内に Y が退去する場合は、その間の賃料相当額を⽀払うこと（本件賃料保証条項）、販売する商品について X が近隣で営業している店舗と競合しないように X の承諾を得ること、等の条件を提⽰するとともに引渡しは 9 ⽉以降としてほしい旨申⼊れた。
同年 7 ⽉、Y は当初難⾊を⽰していた本件賃料保証条項について取締役会の承認が得られ、賃貸借期間も 5 年間とすることが可能である旨を X に連絡し、その後賃貸借開始⽇を同年 11 ⽉ 1 ⽇とすることで両者が合意したことから、契約書案⽂のやり取りが本格化した。
同年 9 ⽉末には、X と Y との間で契約書の内容が概ね合意に達し、翌⽉ 7 ⽇頃に X は B社に X 店舗の内装解体⼯事を発注した。同⽉ 11 ⽇、Y の社内で本件賃料保証条項を⾒直すべきとの意⾒が出たため、Y は X と A に対して 11 ⽉ 1 ⽇の引渡しを延期するよう申し⼊れるとともに、その後 X の求めに応じて「引渡保留に関するお願い」を X に提出した。
同年 10 ⽉ 28 ⽇、Y は X と⾯談し、本件賃料保証条項の⾒直し等を求めたが、X はこれに応じず、交渉は決裂した。その後 X は B 社に対して内装解体⼯事の契約解除に伴う損害⾦として、663 万円余を⽀払った。
X は、Y に対して賃貸借契約解除に伴う違約⾦（2480 万円）や内装解体⼯事の中⽌に伴う損害⾦等（729 万円余）の⽀払いを求めたものの、Y はこれに応じず、その後 X はこれらの⽀払いを求めて本訴を提起した。
原審は、X の請求のうち契約に定められた違約⾦の請求は棄却し、解体⼯事契約解除に伴う損害⾦等の請求のみを認容したため、これを不服とする両者が控訴した。
2 判決の要旨
裁判所は、次のとおり判⽰し、両者の控訴を棄却した。
（本件賃貸借契約の成否）
賃貸借契約は、賃貸⼈・賃借⼈となる者双⽅が締結の意思表⽰をすることによって法律⾏為として成⽴する。交渉経過によれば、X と Y は契約書案を詰めて双⽅の代表者の了承を得ようと努めており、双⽅が契約書を取り交わすことをもって契約締結の意思表⽰とすることを了解し合っていたとみるべきで、本件では、結局その段階に⾄っていないから、賃貸借契約について意思表⽰の合致はなく、契約は不成⽴であると⾔わざるを得ない。
（契約締結上の過失の有無）
契約法を⽀配する信義誠実の原則は既に契約を締結した当事者のみならず、契約締結の準備段階においても妥当するものであり、当事者間において契約締結の準備が進捗し、契約締結交渉が⼤詰めに⾄って、形式的作業を残すのみになり、相⼿⽅において契約の成⽴が確実なものと期待するに⾄った場合には、このような期待を保護する必要があり、その⼀⽅当事者としては相⼿⽅の期待を侵害しないよう誠実に契約の成⽴に努めるべき信義則上の義務がある。正当な理由なく契約の成⽴を妨げる⾏為をして交渉の相⼿⽅に損害を⽣6じさせた場合には、不法⾏為を構成するというべきである。
本件では、両者間で 5 か⽉以上契約締結に向けた協議が進められ、平成 28 年 9 ⽉末には、最も困難な交渉課題であった本件賃料保証条項を含め認識の共通化が図られ、X は代表者の了承を得て、Y も社内の最終決裁を得るべく準備を進めていた状況であった。よって、同年 10 ⽉ 7 ⽇頃の段階において、X は契約の成⽴が確実なものと期待するに⾄ったと評価でき、このような期待は法的保護に値し、また、Y も X がこのような期待を抱いていることを認識していたとみることができる。にもかかわらず、Y は同⽉ 11 ⽇になって本件建物引渡しの中⽌と X が合意に達したと認識していた本件賃料保証条項等の⾒直しを求め、同⽉ 28 ⽇まで直接交渉をすることもなく時間を経過させており、誠実に交渉を継続したとはいい難いし、これらの求めには正当な理由があったとも認められない。
そうすると、Y の同⽉ 11 ⽇以降の⾏為は、それまでの交渉経緯に照らし正当な理由がなく賃貸借契約の成⽴を妨げる⾏為であるといえ、これによって X が被った損害について、賠償すべき責任を負う。
（結論）
よって原判決は相当であり、X 及び Y の各控訴には理由がないから、いずれも棄却する。
3 まとめ
契約書⾯の締結が契約成⽴の前提とされていたのであれば、契約に定められた違約⾦の⽀払義務が⽣じるものではありませんが、相⼿⽅に契約が締結されるという強い信頼を与えて、損害を発⽣させ、かつその発⽣を予⾒できた場合には、契約を締結しなかった者には、これにより相⼿⽅に現実に⽣じた損害を賠償する責任が⽣じることとなります。
なお、事業⽤建物の賃貸借契約について、契約締結上の過失が認められた事例としては、東京⾼判平 30・10・31（RETIO115-130）や東京⾼判平 20・1・31（RETIO73190）が、否定された事例として、東京地判 平 28・1・21（RETIO111-84）や東京地判平 22・2・26（RETIO84-112）が⾒られることから、併せて参考にしてください。

◆◇◆

マーケットの動き◆◇◆★☆《国⼟交通省》★☆
国⼟交通⽉例経済（令和３年９⽉号）（10 ⽉ 20 ⽇公表）7

https://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/r03/09/getsurei0309.html
不動産価格指数（令和３年６⽉・令和３年第２四半期分）（９⽉ 30 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_0004
5.html★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向９⽉分（10 ⽉ 11 ⽇公表）
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2109.pdf
指定流通機構（レインズ）の活⽤状況９⽉分（10 ⽉ 20 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2109.pdf★☆《⽇本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数７⽉値（９⽉ 28 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?page_id=14347
不動研住宅価格指数８⽉値（10 ⽉ 26 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=27327
全国オフィスビル調査（2021 年 1 ⽉現在）の調査結果（10 ⽉ 12 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=27262★☆《⼟地総合研究所》★☆
今⽉の不動産経済（2021 年 10 ⽉号）（10 ⽉ 6 ⽇公表）
https://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2021_10.pdf★☆《不動産経済研究所》★☆
8⾸都圏新築分譲マンション市場動向 2021 年９⽉度（10 ⽉ 18 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/481/MSxUtCAy.pdf
近畿圏新築分譲マンション市場動向 2021 年９⽉度（10 ⽉ 18 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/480/MSxUtCAk.pdf
⾸都圏・近畿圏マンション 2020 年年度上半期（2021 年４⽉〜９⽉）（10 ⽉ 18 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/479/2149sk.pdf◆◇◆ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナーが各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★
●11/9 配信開始 実践編『借地借家法の体系的理解と実務＜全 2 回＞』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20211109●11/10 実践編『道路調査とトラブル事例〜道路調査では常に完璧が求められる〜』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20211110●11/11 配信開始 基礎編『トラブル事例から学ぶ！消費者契約法・宅建業法と不動産取引の留意点』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20211111_2●《WEB 視聴型》宅建マイスター集中講座
https://www.retpc.jp/meister/training/learning/web.html●11/18-25 実施 第 9 回不動産流通実務検定“スコア”
https://www.retpc.jp/score-kentei/

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