東日本大震災
中心市街地の中心市街地の復興と復興と再生に再生に向けて―市街地再開発事業等
市街地再開発事業等を活用した
活用した復興した復興の復興の提言―
提言―

平成２４
平成２４年
２４年５月

社団法人再開発コーディネーター
社団法人再開発コーディネーター協会
コーディネーター協会
大

震

災

等

支

-1-

援

本

部

目

次

はじめに

§1 ． 中心市街地 の 復興 と 再生 について

01 頁

§2 ． 提言 の 内容 について

02 頁

§3 ． 実現化手法 の 内容 について

16 頁

§3-1 第二種市街地再開発事業による留意点について

17 頁§3-2 第一種市街地再開発事業・優良建築物等整備事業

26 頁の留意点について§3-3 他の復興事業手法との関連について§4 ． 提言活用 に 向 けて

28 頁
34 頁

-2-

はじめに

東日本大
東日本大震災からの震災からの復興からの復興・復興・再生に再生に向けては
けては、港湾施設や湾施設や漁業関連施設、
漁業関連施設、農地、農地、高台住宅等多様な高台住宅等多様な分野に分野に及ぶ整備が整備が必要となる
必要となる。
となる。その中その中で、津波による激甚による激甚な
激甚な被害を被害を受けたが、けたが、一定の一定の市街地を市街地を残し、今後とも
今後とも都市とも都市の都市の中心として機能として機能を機能を担うべき市街地
うべき市街地は
市街地は多い。我々はこの地方中核都市
はこの地方中核都市の地方中核都市の中心
市街地を
市街地を対象に対象に復興・復興・再生に再生に向けた整備
けた整備の
整備の技術的提案
技術的提案を提案を行う。

平成２４
平成２４年
２４年５月１４日
１４日

社団法人再開発
社団法人再開発コーディネーター
再開発コーディネーター協会
コーディネーター協会
大 震 災 等 支 援 本 部-3-§１．中心市街地の復興と再生について
震災前から衰退が顕著であった地方中核都市の中心市街地は、関係権利者による既存店舗や事業所等の再整備だけで、復興・再生を図ってゆくのは困難である。また、当該地区の経済状況や震災による被害状況等を勘案すると新たに外部から事業所等を誘致することも困難と考えられる。
激甚な災害をこうむった地方中核都市の復興に際しては、もと通りの姿に再整備するのではな
く、都市全体の構造をよりコンパクトで防災性の高いものとする方向でとらえ、的確な再生策を
中心市街地において講ずることが効果的であると考える。各都市の震災復興計画（震災復興基本方針・計画等）を基本に据えて、これまで求められていた中心市街地のあり方（中心市街地活性化基本計画等）を実現して、市民にとってかけがえのない場所～コンパクト・タウン～として再生することを願う。
「すまい」の確保、市民が必要とする「はたらく場」、日常生活に必要な「商業集積機能」
・「医
療・福祉機能」、コミュニティを機能させる「公共公益機能」をはじめ「観光・交流機能」など、あらためて都市に必要な多様な機能を再集積することにより、活力のある中心市街地の復興・再生を行う。あわせて、防災機能を高めて、十分に安全な市街地構造の形成に資するべきである。
こうした施策を中心市街地で実践することが、やがてコンパクトな都市づくりにつながってい
くものと考えられ、これを推進するツールのひとつとして、再開発事業等（＊）の活用が有効であると考える。
また、東日本大震災の被災地での総合的な復興に向けては「東日本大震災復興特別区域法」の適用が考えられるが、再開発事業等の活用においては、当該区域の指定との併用により、更に効果が高まると考えられる。
以下に提言する再開発事業等を活用した方法の特徴は、生活再建を緊急に要する関係権利者等の個々の事情に応じて様々な選択肢が用意できることと、関係権利者や地方公共団体等の財政負担を極力抑える制度が活用できる点にある。また、当提言にも示したように整備の方向や内容により、様々な中心市街地の整備において活用が可能であり、他の事業手法と連携することにより、地域全体の復興と再生にむけた展開が期待できるものと考える。

＊：この提言において、再開発事業等とは都市再開発法に定める「第一種市街地再開発事業」、「第二種市街地再開発事業」、国土交通省補助制度に基づく任意共同化手法「優良建築物等整備事業」等これに類する事業を総称するものである。

-1-§２．提言の内容について～東日本大震災復興と再生に向けて～「被災した中心市街地を、再開発事業等を活用して復興・再生する」
被災した地方中核都市等において、あらたなコンパクトな都市づくりにむけた構想をたて、全体の整備の中で再開発事業等（＊）による整備を地域の核として進め、中心市街地の復興と再生を図る。主要な事業内容として次のような施策を提言する。
公共公益施設等の積極的な誘致を含めた複合機能の整備
当該地にて住居や商業等の事業再生の意向を有している関係権利者の再建とともに、各種の住宅、及び今回の震災によって被災を受けたり、あるいは老朽化や耐震対策がなされていない等の事由で建替えが必要な公共公益施設等（市町村庁舎、病院、介護・福祉施設、美術館、博物館、文化会館、商工会議所、銀行、JA 等）を中心市街地にて再整備することにより活力のある中心
市街地の復興・再生を行う。
市民ニーズに応える多様な「住まい」の提供
住宅は、権利者住宅や一般の分譲住宅の他に、震災復興住宅、公営住宅、高齢者用住宅（支援施設も含む）、単身者用住宅等、多様な住宅を計画し中心市街地に多様な居住者を呼び戻す。
国庫交付金の最大限の導入による、関係権利者や地方公共団体等の資金負担の軽減
道路等の公共施設整備、施設建築敷地整備、施設建築物（再開発ビル）整備に対して、国庫補助金が交付される再開発事業等を活用することにより、関係権利者や地方公共団体等の資金負担を極力抑える（東日本大震災復興特別区域法を活用することにより、補助金のうちの国費割合が増加し、地方公共団体の負担の軽減が図れる。施行者が地方公共団体の場合には補助対象事業は
実質すべて国費負担となる）。
津波に備えた都市づくりを率先する
中心市街地における、今回の津波高さを勘案して、津波に強い RC 造等の堅固な建物を整備し、また住居や医療・福祉施設や公共公益施設で市民が継続的に利用する諸室については津波浸水高さ以上の安全な階に計画し、建物には津波避難スペースを設けること等によって、今後発生する津波に対して十分に安全な計画とする。

関係権利者の権利を守り、「住み続けたい」、「事業継続をしたい」等の各権利者の意向を踏ま
えて法的手続等によって権利変換する手法を用いる再開発事業等を核としたコンパクトな都市-2-

づくりが、被災市街地の復興と再生に貢献する。
津波による激甚な被害を受けたが、一定の市街地機能を残し、今後も都市の中心としての機能を担うべき市街地は多い。こうした中心市街地に対して、大規模な市街地整備を迅速に行なう事業から、権利者等を主体とする自発的な再生事業を支援するような比較的小規模な事業まで、再開発事業等は整備のニーズに対応して様々な活用方法が検討できる。
まず、提言の背景として考える中心市街地の復興・再生に貢献する再開発事業等のありようを
以下のようにとらえた上で、二つの提言モデルを提示したい。

-3-

中心市街地の復興・再生への視点 ～Ａ市中心市街地を例に～激甚な災害を被った地方中核都市のモデル検討を行なう一例として A 市をとりあげる。震災以前より長く中心市街地の活性化にむけた取り組みが行なわれてきた。
コンパクトな都市づくりの推進
中心市街地活性化の基本方針と数値目標（H22 年 3 月策定）の実現に取り組んできた。
認定中心市街地活性化基本計画：Ａ駅南東部 約 60ha
■中心市街地活性化の基本方針「多様な都市機能を集積し、高齢化社会に対応した、歩いて暮らせるコンパクトなまちづくり」■三つの基本方針及び数値目標（既定値）① 集客施設による賑い
3 拠点施設（A 市役所、A プラザ、A 美術館）
集客人数 H20 年

698,118 人 ⇒ H26 年 963,696 人

138％② 回遊する人による賑い
歩行者・自転車通行量（平日・休日平均）
H20 年

18,129 人 ⇒ H26 年

19,096 人

105％

37 店

73％

3,186 人100％

商店街の活力、空店舗数の抑制
H20 年

51 店

⇒

H26 年

③ 住む人による賑い
定住人口
H21 年

3,176 人 ⇒ H26 年

住まい方にかかる市民意向（被災後）2011 年 5 月 A 市市民アンケートをふまえる■市全体（回答数=9,806）●今後の住まいの場所

・被災前の場所に住みたい43％

・これまでと同じ地域

21％

・市内の他の地域へ移る

20％■Ａ市中枢地域（回答数=8,396）●今後の住まいの場所＜半壊・床上・床下（回答数=3,387）＞

・・中心市街地に相当

・被災前の場所に住みたい66％

・これまでと同じ地域

20％

・市内の他の地域へ移る

10％※ 被災後、A 市中心市街地の市民の多くは被災前の住居もしくは地域内の住居に継続して住まいを求める姿勢が強いもの（86％以上）と想定される●今後の住まいの場所＜流出・全壊（回答数=3060）＞
・被災前の場所に住みたい31％

・これまでと同じ地域

20％

・市内の他の地域へ移る

42％

-4-

■今後のまちに望むもの 上位 5 項目（回答数=8,396）◎安全で安心できる防災体制
4,067 人（48％）◎多くの働き場所
3,293 人（39％）◎身近な医療施設
3,037 人（36％）◎計画された道路網の整備
2,973 人（35％）◎にぎわいのある商店街
2,223 人（26％）
上記 A 市におけるアンケートは震災直後のものであって、これから復興事業が本格化する中で、市民の価値観は各事業の進展や市街地環境の変化に伴い変転してゆくものと推察される。その場合にあっても、従来の居住者や、移転促進区域にあって移転を余儀なくされた居住者等は基本的に中心市街地に住み続ける指向が高くなるものと推察できる。
被災した中心市街地一般において、今後はあらためて街なかに期待される機能、たとえば居住・医療・福祉・公共サービス等の充足が、いくつかの復興事業と関連して検討されることが想定され、この中で、たとえば再開発事業等の目標を以下のように据えた取り組みが有効と考える。
再開発事業等による事業の目標例
再開発事業等は、都市づくりの計画と、個々の権利者の権利処理の手続をつなげる事業手法であり、さまざまな目標設定が可能なツールである。ここでは、歩いて暮らせる街にむけた目標を牽引する事業として以下のような方向で事業構築されることを期待する。大規模な市街地整備を迅速に行なう事業から、権利者等を主体とする自発的な再生事業を支援するような比較的小規模な事業まで、事業のおかれた環境・規模・方法によって様々な活用策が工夫できる。
事業の目標（例）①安全安心のまちの場づくり（耐震化、避難対応）②安心の住まいづくり（多様な住宅、高齢者対応、地域コミュニティ）③商店街の復活、新たな働く場づくり④医療施設の充実（被災病院施設等の集約配置）⑤都市基盤整備の推進（公益的拠点の集約、道路、広場、防災センター、備蓄倉庫等）
ねらい
・安心して
安心して暮
して暮らせる多様
らせる多様な
多様な都市型住居の
都市型住居の整備により
整備により、
により、多世代の多世代の定住者の定住者の安定を安定を図る
・医療施設や療施設や公益的拠点の
公益的拠点の集約により集約により、
により、日常的な日常的な市民の市民の来街者を来街者を受け入れる
・他の観光拠点等と観光拠点等と連携した
連携した商業集積
した商業集積を
商業集積を復活し復活し、賑いを醸成
いを醸成する
醸成する・震災・
震災・津波時にそなえた
津波時にそなえた防災性にそなえた防災性の防災性の高い器を中心市街地に
中心市街地に構築する
構築する
・これらの効果
・これらの効果により効果により、により、住み続ける街
ける街づくりを率先づくりを率先する率先する事業による効果① 集客施設による賑い
・・・他の観光拠点等と連携し、来街者を増やす ⇒来街者増加目標に貢献② 回遊する人による賑い
・・・商業・医療・公益施設等の日常利便性を飛躍に高めて回遊者を増やす⇒回遊する来街者目標に貢献③ 住む人による賑わい
・・・市民意向を反映し定住人口を安定させる⇒定住人口増加目標に貢献-5-

「被災した中心市街地を、再開発事業等を活用して復興する」展開イメージ～市街地再開発事業や優良建築物等整備事業等と他事業との連携～
強力な
強力な支援制度を支援制度を有する再開発事業等
する再開発事業等が再開発事業等が、他の復興事業と復興事業と連携して連携して迅速して迅速かつ迅速かつ効果的
かつ効果的に効果的に行なわれることにより、れることにより、市街地の
市街地の復興・復興・再生を
再生を誘起してゆく
誘起してゆく役割
してゆく役割を役割を担う。

【再開発事業等の活用が期待される範囲】

が再開発事業等の適用が考えられる範囲)(アミかけ部分

浸水想定区域
東日本大震災復興特別区域
防災集団移
転促進事業

既成市街地

住宅等

旧市街地再生住宅団地

新市街地形成なお、区画整理事業は復興特区

災害危険区域

移転促進区域

中心市街地

津波復興拠点の新旧市街地の全てで適用できる。区画整理事業による市街地再生は、旧市街地における面整備や、新市街地における防災集団移転促進事業の移転先の面整備など、その活用が広範に期待されており、再開発事業等との連携を図るケースも想定さ
れる。

-6-

二つの提言モデル
再開発事業等は、中心市街地の状況にあわせて、大規模な事業を迅速におこなう場合から、関係権利者等を主体とする自発的な再生事業を支援する場合まで、整備のニーズに対応して様々な活用方法が検討できる。本提言においては、以下のような２通りの提言モデルの事業スキームを提起する。

一定の市街地機能を残し、今後も都市の中心としての機能を担うべき中心市街地

整備のニーズに対応して、柔軟な対応が検討できる＜提言モデル１＞
複合的な市街地整備を迅速におこなう大規模事業＜提言モデル２＞
関係権利者等を主体とする
比較的コンパクトな事業（モデルの概要）

立

地

規

模

ねらい
施

行

主

体

主たる
手

提言モデル１

提言モデル２

中心市街地の「核となる地区」における中心市街地の各要所（まちかど）、権利者等

面的なエリアの自発的な再建意欲の高いエリア

5～7ha 程度

市街地再開発事業

優良建築物等整備事業：0.1～0.5ha 程度
政策的な市街地整備を目的に、迅速な市権利者等の自発性の誘起、複数事業の連担に街地の復興・再生を図る。

より、効果的な市街地再生を図る。

地方公共団体、都市再生機構

組合（権利者による組合）、個人、
再開発会社、地方公共団体、都市再生機構

第二種市街地再開発事業

第一種市街地再開発事業（要件が適合する場
合は第二種事業の場合も考えられる）

法

事

業

計

画

：0.5～1.0ha 程度

優良建築物等整備事業
賑わい、安全、居住、公共サービス（市各事業ごとに、必要とする機能を効率的に整役所等）の複合機能を面的に整備する備する。主に住宅のみ、商業のみ、公共公益施設のみといった単一用途や二用途程度のコンパクトな再開発事

業

3～5 年（国の支援制度を活用し、極力短

2～3 年（国の支援制度を活用し、極力短期間期間期間に実施する。）に実施する。）

権利変換 第二種市街地再開発事業にもとづく管第一種市街地再開発事業に基づく権利変換計の方法

理処分計画による。

画による等。全員同意を基本とする事業構築

災害公営住宅権利者店舗や住宅（増床）

多様な公的住宅（高齢者住宅等）

災害公営住宅 等

地方公共団体の公共公益床

地方公共団体の公共公益床

主要な
保留床

-7-

１）提言モデル１の概要
中心市街地『核となる地区』の大規模な復興整備
政策的な市街地整備を目的に、迅速な市街地の復興と再生を図る。
「災害復興市街地再開発事業」（第二種事業）の活用により、賑わい、安全、居住、公共サー
ビス（市役所等）の複合機能を面的に整備する。

対象となる市街地イメージ
周辺都市を含む広域の拠点として、都市の中枢機能の発揮を継続すべき中心市街地において、商店街機能など街のコアとなる部分が残されている。
●都市活動に必要な諸機能（住宅や店舗・事業所、もしくは市町村庁舎・病院・介護・福祉施
設・美術館・博物館・文化会館・商工会議所・銀行・JA など公共公益施設等）が集積されている、もしくは集積の予定がある。
●核となる地区において施行される面的な再整備が、コンパクトな都市づくりに大いに貢献する立地。
●嵩上げ等の地盤整備が必要な場合にあっては、当該事業と併せて対応できる状況がある立地。
⇒例えば、石巻市の中心市街地 、釜石市の中心市街地 等-8-

中心市街地『核となる地区』における再開発事業等の概要
広域的な地方中核都市の中心市街地の崩壊を防ぐため、政策的に一定エリアを設定して、早急な整備を目指し、収用手法を活用した第二種事業を施行する。
中心市街地活性化基本計画とリンケージさせた内容とし、被災状況をふまえて内容を構築する。
できるだけ短期間（3～5 年程度）で、防災性が高くかつ賑いあるコンパクトタウンの再生をプ
ログラムするものとする。
すでに街のコアとなる既存施設（たとえば市役所や商店街等）の継続計画があれば、そうした都市機能と十分に連携して都市的土地利用を促進するよう、あらたな機能（住宅や店舗・事業所、もしくは市町村庁舎・病院・介護・福祉施設・美術館・博物館・文化会館・商工会議所・銀行・ＪＡなど公共公益施設等）を政策的に誘致し集積させる事業とする。
第二種事業を通して管理処分手続（権利の譲受）や保留床の特定賃貸・特定譲渡の手続を用いて、事業継続・生活再建に困窮する関係権利者、市民の受け皿を再整備する。
●権利者店舗・権利者住宅（権利の譲受）●災害公営住宅や高齢者住宅（公的手続きを通して、特定賃貸・特定分譲）●医療・福祉施設（公的手続きを通して、特定賃貸・特定分譲）●公共公益施設など（公的団体の取得・賃貸）●駐車場（再開発事業の交付金をフル活用して整備）
特に、津波被害をうけ、居住制限のかかっているエリア（移転促進区域）の住民への対応や、他地区で進められている各種事業との連携策を検討することが有効と考えられる。
津波被害への備えとして嵩上げ等の基盤整備にも配慮した施設配置とする。たとえば地盤面で商店街を整備する場合には 1 階の階高を高くし、将来に地盤面を高く変更できるように設計する、防災公園の下層に駐車場を整備し、被災時は公園を避難地とするなど、様々な展開を用意する。
実現化手法の内容については、§3 を参照のこと。
（断面イメージ）

住宅

住宅

市庁舎
公共公益
（病院等）

想定
津波高さ

（既存）
共用

共用

業務

店舗

メインストリート

防災公園・ひろば
駐車場

店舗
ひろば

ひろば

想定
津波高さ

既存施設（市役所等）に隣接する「核となる地区」にて、ワンストップで様々な都市機能が活用できる街並みを形成する。
誘導する都市機能：住宅（権利者 災害公営 高齢者対応）、店舗、病院、福祉
公共公益（文化交流・教育・子育支援など）、保育園等、娯楽、駐車場-9-

整備イメージ
商店街機能と市役所等の公益施設が残された中心市街地
中心市街地
従前：街のコアとなる商店街機能
市役所

な諸機能として、病院・福祉施設・業務等（（青）を集積し、従後：新たに都市活動に必要な共同住宅（黄）、店舗（赤）をを再整備し、コンパクトタウンを形成する

防災公園・ひろば（想定津波高を超えて整備
整備）- 10 -

第二種市街地再開発事業による展開の考え方■一定エリアにおいて、適正規模の事業を組み合わせること
地域特性や地域ポテンシャルにみあう、いわば身の丈にあった事業を組み合わせて、総合的な市街地整備を行なう。一定エリアを一時期で事業化するには施行者の資金調達や関係権利者の意向調整等において機動的な対応に限界が生じるおそれがある。そのため、第二種事業を採用することで、弾力的な整備が現実的になる。
たとえば、モデルでは約 5～7ha を 2 工区程度に分けて、それぞれ 2 年間づつ工期を漸次設定しすべて完了するまでの工期を 3～5 年程度のタイムスパンで構想する。
■戦略的に整備手順を定め、効果的かつ迅速に街の賑いを取り戻すこと先行事業では、地区内商業者の商業施設と居住施設、並びに幅広い市民サービスを提供する公共公益施設など、関係権利者が望むもの、市民が望むもののうち緊急を要するもの
を一定規模実現し、継続して街の価値を高めてゆくような戦略的展開を行なうこと。
たとえば先行事業においては、緊急に必要とされる病院を核にして、住宅と店舗を併設する事業によって、今後の街の変化の方向性を示すパイロット事業として立ち上げ、復興に向けたエネルギーと再生への希望を示す事業として、広く市民にアピールしていくことが考えられる。
また、津波被災地域の居住者の受け皿としての役割を担うことも可能である。
■関係権利者に多様な選択肢を提供すること
関係権利者は、建物の共同化、土地の個別利用、転出（買い取り希望者）の選択肢に加え、事業にかかわる時期を選択することができる。
他街区が先行事業を進める場合、工区をまたいで権利移動ができるような枠組みを用意することができる。早期に生活再建を希望する関係権利者の意向にきめ細かく対応する。
整備実現に向けては、課税対応をふくめて関係権利者の合意形成を迅速に図れる点で、第二種事業は有効と考えられる。
■「災害復興市街地再開発事業」により、特段の国費負担によって施行できること「東日本大震災復興特別区域法」に基づき指定される復興特別区域（以下「復興特区」という。）にて施行する「災害復興市街地再開発事業」は特段の支援策が用意されており、地元自治体の費用負担を大幅に軽減でき、関係権利者の生活再建にあたり、共同化を進めるべき市街地においては最有効の手法として活用できる。
地方公共団体の復興計画をベースとして、復興特区指定に向けて準備することが必要となる。
■保留床処分に関しては、極力公的な支援制度を関連した床の導入を図り、権利者負担や地方公共団体の負担を軽減すること
先の、中心市街地『核となる地区』における再開発の概要で例示するように、必要十分な床の配置計画を行った上で、あらゆる公的支援の枠組みを活用し事業構築することが基本となる。

- 11 -

２）提言モデル２の概要
関係権利者を主体とした中心市街地のまちかど（街並み）の復興整備関係権利者等が主体となって、中心市街地に必要でニーズの高い機能を整備し、住み続ける街を率先する。第一種事業、任意の共同化（優良建築物等整備事業等）などにより市街地整備する。
関係権利者等の自発性を誘起した事業をスピーディに展開する。任意の個別建替えも含めて、それらの複数事業の効果を連担させ、機動的に市街地再生を図る。また、区画整理事業地区内においても再開発事業等の施行が可能であり、広範な対象範囲においての活用が期待できる。
対象となる市街地イメージ
地方中核都市等の中心市街地において、商店街機能など街の一定のコア部分が残されており、復興・再生に向けた地元意向の高い市街地。
●都市活動に必要な諸機能が集積されている、もしくは集積の予定がある。
●現地にて再生の意向を有している関係権利者等を主体として、早期に再整備することが、コ
ンパクトな都市づくりに貢献する立地。
●嵩上げ等の地盤整備が必要な場合にあっては、当該事業と併せて対応できる状況がある立地。
⇒例えば、石巻市、釜石市、気仙沼市、塩釜市、多賀城市、名取市

等の市街地整備イメージ図

単独再建
可能建物

共同化区域

共同化建物
（耐震・防潮建物)
（住宅等）

(商業)
被災建物
再建建物

- 12 -

整備イメージのコア部分が残り、地元による再建意欲の高
高い市街地
従前：商店街機能など一定のコア

定住機能の集積、公益機能の再生など、喫緊のニーズにあわせてのニーズにあわせて
従後：商業機能の再生、定住機能
比較的小規模な単位
単位で機動的かつ連鎖的に整備を行う
定住機能

公益機能

の確保

の再生

個別
建替え

商業機能の再生- 13 -

中心市街地のまちかど（街並み）における再開発事業等の概要
喫緊のニーズにこまめに対応するツールとして、第一種事業や優良建築物等整備事業を活用し、それらの複数事業の効果を連担させ、機動的に市街地再生を図る。
区画整理事業地区内においても再開発事業等の施行が可能であり、広範な対象範囲においての活用が期待できる。
中心市街地において、再整備の意向を有している関係権利者を主体として、比較的小規模な単位で迅速な事業構築を行う手法が求められる。事業性の面からは厳しい面があり、復興特区による支援策の活用の他、公的住宅等の合築による行政支援も考えられる。また、事業にかかわる可能性のあるその他のパートナーとして地方自治体等、地元企業等があげられる。
こうした再開発事業等を通して権利変換の手続（権利変換）や保留床の特定賃貸・特定譲渡の手続をもちいて、事業継続・生活再建に困窮する関係権利者、市民の受け皿を再整備する方法は提言モデル１と同様である。
さまざまな、事業内容が考えられ、下図にモデル的な構成を例示する。

商業機能の再生

土地利用テーマ

定住機能の集積

公益機能の再生◆用途構成イメージ（例）住宅
住宅
防災公園等の整備
防災スペース

想定
津波高さ

事業の組立
事業上の工夫店舗

比較的、容積率を抑えて、魅力ある商業施設を再生● 保留床は駐車場を中心とした構成で、権利者の追加投資を軽減

公共公益
防災公園等の整備

駐車場

駐車場
ひろば

店舗

店舗

駐車場

中心市街地の多様なニーズに対応した住宅を集積。比較的容積率を活用

公共的に必要な施設整備を中心として、権利者店舗・住宅等を合築● 保留床は、公的な住宅を主体にし、権利者の● 保留床は、公的施設を主体にし、権利者の

負担を軽減

負担を軽減

● 駐車場等の施設整備は、交付金を活用● 駐車場等の施設整備は、交付金を活用● 駐車場等の施設整備は、交付金を活用● 階層が低い場合、交付金の要件に合うよう● 津波被害を受けた場合の、避難スペース確保● 津波被害を受けた場合の、避難スペース確保

施設計画を工夫する● 津波被害を受けた場合の、避難スペース確保

津波被害への備えについては提言モデル１と同様に、嵩上げ等の基盤整備にも配慮した施設配置とする。たとえば地盤面で商店街を整備する場合には 1 階の階高を高くし、将来に地盤面を高く変更できるように設計する、防災公園の下層に駐車場を整備し、被災時は公園を避難地とするなど、様々な展開を用意する。
提言モデル２は、高台移転等により未利用地となる土地の活用方策としての検討も考えられる。
なお、主要な道路等の公共施設整備を伴う必要のある際には、提言モデル１のように第二種事業を採用することも検討できる。
実現化手法の内容については、§３を参照されたい。
- 14 -

第一種市街地再開発事業による展開の考え方■関係権利者等を主体として、適正規模の事業を迅速に進めること
関係権利者等の意向を基本として事業を組み立てる。従来の第一種事業のように民間事業者など外部の保留床処分にたよる場合には事業構築に長期間を要するおそれがあるため、政策的な床を生み出すことを含めて迅速な対応が求められる。
■関係権利者に多様な選択肢を提供すること施行区域内の関係権利者に、建物共同化への参画、土地の個別利用、転出（買い取り希望）などの選択肢に応えられるように進める必要がある。
■「災害復興市街地再開発事業」により、特段の国費負担によって施行できること「復興特区法」に基づき指定される特区にて施行する「災害復興市街地再開発事業」
は特段の支援策が用意されており、地元自治体の費用負担を大幅に軽減でき、関係権
利者の生活再建にあたり、共同化を進めるべき市街地においては最有効の手法として活用できる。市の復興計画をベースとして、復興特区指定に向けて準備することが必要となる。
■交付金の活用「災害復興市街地再開発事業」には特例が用意されており活用が望まれる。
・非常災害時補助率の適用： 補助率：通常 1／3 →・地区面積要件緩和 ：通常

原則 10,000 ㎡以上

2／5→ 原則 2,000 ㎡以上

優良建築物等整備事業による展開の考え方■権利者等を主体として、適正規模の事業を迅速に進めること
都市計画を定める手続きを要さず、スピーディな施行ができる。ただし、全員の同意が必要である。
■交付金の活用
市街地再開発事業と同様に、「東日本大震災復興特別区域法」に基づき指定される特区にて施行する事業には特例が用意されており活用が望まれる。
・非常災害時補助率の適用： 補助率：通常 1／3 →・地区面積要件緩和 ：通常

原則 1,000 ㎡以上 →2／5

原則 500 ㎡以上又は敷地面積 300 ㎡- 15 -

§３．実現化手法の内容について
復興特区で行われる、復興整備事業(市街地再開発事業その他共同化事業)として、「提言モデル１」と「提言モデル２」を提案した。
これらを実現する手法として、「提言モデル１」では、緊急かつ公的セクター主導で行われる事業手法として第二種事業を示し、「提言モデル２」では、連担した段階的な市街地再生を推進する事業手法として第一種事業や優良建築物等整備事業を示した。
以下、各事業手法の特性と留意点を示し、関連する他の復興施策との関連を整理する。
3-1. 第二種市街地再開発事業による留意点について
3-2. 第一種市街地再開発事業・優良建築物等整備事業の留意点について
3-3. 他の復興事業手法との関連について- 16 -

§３-1．第二種市街地再開発事業による留意点について～提言モデル１の概要（中心市街地「核となる地区」の大規模な復興整備）～
賑わい（商業環境の充実と集約）、居住（中心市街地での居住の継続性の確保と居住環境の充実）、公共サービス（市役所・病院等の機能の集約）の集約化及び統一的・一体的整備を図り、安全な都市環境の整備を行う。
復興特区法の適用を基本として、第二種事業を活用する。第二種事業は収用適格事業であり、弾力的な展開が可能となるとともに、施設建築物への交付金導入も可能となる。
被災地における市街地の復興を考えた場合、復興エリアに存続して生活再建を図る場合と他の地域へ移転する場合など、権利者に多様な選択肢を用意する必要があること、市街地の復興に伴う再整備に当たり、土地等の不動産の交換分合が可能であり、建築物の整備を併せて行うことが可能な事業手法であること、そのためには、土地等の収用が可能で、かつ、建築物の整備を含めて一体的な整備が可能な事業手法であること、これらを行うために課税上の優遇措置（インセンティブ）が認められること、震災復興住宅、商店街、病院等の公益的施設などの整備を先行的に実施するなど、段階的な建築物等の整備が可能であり、段階的施行を行うエリア全体で土地等の不動産の交換分合が可能な事業手法であることなど、市街地の復興整備のための具体的な要件を充足する事業手法として、まず、第二種事業が考えられる。
１．根拠法
一般的に第二種事業は、都市計画法、都市再開発法及び土地収用法を主たる根拠として実施されるが、被災地における第二種事業は、これらのほか、以下に掲げる法令を根拠とする。
・都市再開発法（昭和 44 年法律第 38 号）
・土地収用法（昭和 26 年法律第 219 号）
・都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号）
・東日本大震災復興特別区域法（平成 23 年法律第 122 号）
・被災市街地復興特別措置法（平成 7 年法律第 14 号）
２．施行主体(1)都市再開発法・被災市街地復興特別措置法関連
民間（再開発会社）、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構及び地方住宅供給公社が施行者となり得る。
①都再法第 3 条の 2 第 2 号イ型
民間（再開発会社）・地方公共団体・独立行政法人都市再生機構・地方住宅供給公社②都再法第 3 条の 2 第 2 号ロ型（被災地復興法第 6 条第 5 項）
原則：当該市町村（被災地復興法第 6 条第 4 項）
例外：都道府県・独立行政法人都市再生機構・地方住宅供給公社- 17 -

(2)東日本大震災復興特別区域法関連①原則として市町村②例外的に、特定地方公共団体（特定被災区域である地方公共団体）、規制の特例措置として復興推進事業を行う個人事業者又は法人、独立行政法人都市再生機構（公表された復興整備計画に記載された復興整備事業に係るものに限る。）
３．施行要件①都再法第 3 条の 2 第 2 号イ型a)高度利用地区、都市再生特別地区又は特定地区計画等区域内にあること（都再法第 3
条第 1 号）。
b) 耐火要件（都再法第 3 条第 2 号）。
c) 当該区域内に十分な公共施設がないこと、当該区域内の土地の利用が細分されていること等により、当該区域内の土地の利用状況が著しく不健全であること（都再法第 3
条第 3 号）。
d) 当該区域内の土地の高度利用を図ることが当該都市の機能の更新に貢献すること（都
再法第 3 条第 4 号）。
e) 土地の区域の面積が 0.5ha 以上であり、次のいずれかに該当し、かつ、当該区域内にある建築物が密集しているため、災害の発生のおそれが著しく、又は環境が不良であること（公共性要件）。
・その区域内にある安全上又は防火上支障がある一定の建築物の数が、当該区域内にあるすべての建築物の数に対する割合が 7／10 以上であること。
又は・その区域内にある安全上又は防火上支障がある一定の建築物の延べ面積の合計が、当該区域内にあるすべての建築物の延べ面積に対する割合が 7／10 以上であること。
②都再法第 3 条の 2 第 2 号ロ型a) ①a)から d)の要件に該当すること。
b) 土地の区域の面積が 0.5ha 以上であり、当該区域内に駅前広場、大規模に火災等が発生した場合における公衆の避難の用に供する公園又は広場その他の政令で定める重要な公共施設を早急に整備する必要があり、かつ、当該公共施設の整備と併せて当該区域内の建築物及び建築敷地の整備を一体的に行うことが合理的なこと（被災地復興法による被災市街地復興推進地域（都計法第 10 条の 4、被災地復興法第 5 条第 1 項）内における第二種事業）。
４．第二種市街地再開発事業の事業展開上の特色
《従前用地
従前用地及
用地及び権利の権利の取得等の取得等の早期化》
早期化》
・用地買収方式を採用する事業手法であるため、早期に土地等の取得が可能となり、かつ個別の土地等毎に先行取得が可能となる（権利変換計画・管理処分計画という権利変動を定める
行政処分計画を必要とせず、用地の早期取得が可能。）。
・公共施設及び施設建築物の整備のため、従前権利の契約又は収用取得を前提に広域整備が可- 18 -

能となる事業手法であり、広域的な地域整備に有用。
・従前権利を個別取得するため、都市計画決定後の先行買収（先買権等）のほか、施行認可後の権利取得（譲り受け希望の申出者を除く。）が可能となるため、地区外転出者への早期対応が可能。
①都市計画決定以降、施行認可までの間先買制度及び買取請求制度により従前権利の契約取得が可能なため、地区外転出者へ早期補償が可能となる。
②施行認可後、管理処分計画の認可までの間
第二種事業の施行地区においては、譲受け予定者以外の宅地、借地権及び建築物は、契約又は収用によって取得することができる。
③管理処分計画の認可以降譲受け予定者の宅地、借地権及び建築物は、管理処分計画の認可の公告日前に取得することができない（都再法第 118 条の 14）ため、管理処分計画の認可以降の契約又は収用による取得となる。
・施行認可以降、従前権利の契約又は収用による取得が可能であるが、収用手続きを保留しな
い限り、1 年以内に収用裁決申請を、4 年以内に明渡し裁決の申立を（収用法第 29 条第 1
項・第 2 項）をしなければ、事業認定の効力を失う。
・収用手続きを保留した土地については、3 年以内に手続き開始の申立をしなければ、事業認定の効力を失う（収用法第 34 条の 6）。
《事業展開上の特色》
・第二種事業は、その事業の単体での施行も可能であるほか、復興整備計画区域を広範に定め、区画整理事業との一体的施行も可能となる。
・契約又は収用により従前権利を取得するため、用地等取得費に対し公共施設への公的資金の充当が容易。
・施行地区内を工区に区分することにより段階的な整備可能となるほか、工区渡りにより整備
エリア間の権利移転（工区渡り）が可能となるため、施行地区内の従前資産は当該従前資産の存する工区以外の工区への管理処分（譲受け希望の申し出）による対象給付が可能となる。
・都市機構が施行主体となり得る機構法の改正がある（復興特区法）。
・施設建築物の整備を目的とするものであり、施設建築敷地及び施設建築物の整備への交付金導入が可能となる。
・被災地復興法により、面積要件（0.5ha 以上）以外、第一種事業と同様の施行要件により施行が可能。
・土地収用による権利取得裁決及び明渡し裁決が可能であり、強制的な権利取得が可能。
・収用適格事業であるため、地区外転出者について「やむを得ない事情」の認定が必要なく収用特例が適用される（課税上の効果として収用特例がある）。
・収用による権利取得以外、土地調書等の作成義務がなく、契約による個別取得が可能なため、民事合意による個別取得が可能（権利均衡の原則によるルール化は必要）整備を行わない
宅地の造出が可能。
- 19 -

・復興整備事業の実施主体は、筆境特定登記官に対し筆境特定の申請が可能（復興特区法）。
→登記名義人等の承諾が要件となるが、所在不明者がある場合は不要。
・関係権利者全員の合意が得られれば、土地土地管理処分等の比較的自由な管理処分計画の策定が可能。
・特定建築者制度等の導入による施設建築物への民間の技術的ノウハウの活用が可能。
５．第二種市街地再開発事業による全体整備イメージについて

・居住継続が可能エリアについて、被災既成市街地の再生及び整備を目的として、第二種事業の施行地区及び整備計画を策定し、都市計画決定
・市役所等の公共施設などに関しては、既存建築物の改修・存置を前提とする施設建築物化も検討の対象とできる。
・病院等の公益施設などに関しては、施行地区外から施行地区内への移転・集約化を行うた
め保留床による取得を検討の対象とでき、あるいは事業外（施行地区外）整備を検討することもできる。
・施行地区内の店舗及び住宅は、管理処分計画により新たな権利（建築施設の部分）を対償給付することを前提とする。
・施行地区外の店舗及び住宅は、コンパクトシティ化を目的として施行地区内に集約化を図るため、従前権利の契約等による取得額を原資とする保留床処分によって対応ができる。
《都市計画等のイメージ》

住
住

宅

宅

市役所等の
病院等

公共施設
（改修又は
店舗

新築）
道路

敷地①

道路

駐車

敷地②

公園

- 20 -

公益施設

の公益

駐車

施設

店

敷地③

敷地④

道路

第二種市街地再開発事業の施行認可
・市町村又は独立行政法人都市再生機構を施行者として、施行規程及び事業計画を定め、施行
認可申請
又は・権利者及び事業協力者（民間企業）が設立する再開発会社を施行者として、規準及び事業計画を定め、施行認可申請
・比較的広域に設定された施行地区について、整備が必要な防災住宅を中心とする街区（低層部に商業施設を計画）、附帯施設となる駐車場施設を中心とする街区、市役所等の公共施設を整備する街区（既存建築物の改修・存置も検討）、病院その他の公益的施設を中心とする街区、商業施設を中心に診療所等の医療施設・公的施設を共同化する街区及び公園等の公共施設を整備する街区などを設定した計画を立案
・早期整備を目的とした一体計画を前提とする事業計画を定める。
・それぞれの街区を工区として区分し、工区毎に事業計画を定め、早急な復興が必施な施設建
築物を先行的に建築整備することも可能。

従前権利の契約又は収用による取得（譲り受け希望の申出等の後の先行取得の開始）
・都市計画決定された居住継続が可能な地域のすべてについて、住宅、商業施設、市役所、病院等の公益的施設の集約化及び整備を一挙にかつ早期に図るため、従前土地及び建築物を個別に契約又は収用による取得を開始し、従前権利の取得を行なう。
・従前権利の取得が可能となる権利者は、譲り受け希望の申出を行っていない権利者となるため、施行地区内に継続して居住等を行わない権利者が取得対象となる。
・譲受け希望の申し出を実施することにより、当該申し出を行わなかった権利者又は当該申し出の撤回をした権利者は、順次、契約又は収用による土地等の従前権利の取得が可能であり、高台等に新たに造成・建築する住宅エリアへの移転を希望する場合には、契約又は収用による先行買収により、その補償金により移転を行うことが可能となる。
（課税の特例あり）
・先行取得は、工区区分し段階的な施行を前提とする場合であっても、工区毎に実施するのではなく、施行地区全体に実施。

- 21 -

管理処分計画のイメージ
・被災既成市街地の再生・整備エリアに整備される住宅等の共同化建築物は、当該施設の機能毎に整備計画に基づき強制力をもって管理処分計画を策定することができる。
・譲り受け希望の申出は、土地・建築物等の不動産単位に拘らず、経済条件となる価額単位での分離管理処分を認めることにより、店舗等機能と住宅機能の資産分割を認める。
・既存建築物の改修・存置を検討し、必要な施設を保存した上での柔軟な管理処分計画を策定する。
・保留床処分による住宅・店舗・公益的施設の集約化を検討し、施行地区外の権利者の施行地区内への移転を可能とする。
・駐車場等の付帯施設の整備の充実化、街としての機能の充実化を図り、商業の活性化に寄与する合理的な管理処分計画を策定する。
・建築物毎に市場性を考慮した合理的な管理処分計画を勘案し、身の丈再開発等を視野に入れた管理処分計画を策定する。
・道路・防災公園等の公共施設の整備の充実化を図り、建築物・街区相互間の統一的・一体的
管理運営が可能となるような管理処分計画を策定する。
・街区相互間において、従前権利及び保留床取得による新たな権利が相互に移転可能となるよう、柔軟な対応を前提とする管理処分計画を策定する。
・これらの管理処分計画が策定された段階で、土地等の取得目的を明確化し、契約による従前
権利の個別買収を実施する（個別権利処理）。
・最終的に同意を得られない権利者に関しては、整備計画に基づき収用手続きにより従前権利を取得する。

- 22 -

段階的整備のイメージ
・1 つの事業計画による１事業の展開が困難な場合においては、街区区分と展開に応じ、整備工程毎に工区区分し、従前権利の工区間の工区渡りにより先行工区から段階的に整備することが可能となり、街区毎に段階的な施設建築物の建築を行うことにより、早期の工事着工を行い易くすることも可能となる。
・地区外転出者及び先行工区への管理処分を希望する権利者の従前権利の取得を契約手続きにより先行的に実施する。
・当該整備区域以外から整備される施設建築物へ入居する権利者は、仮設住宅等の仮移転先の居住等を継続する。
・従前土地等で居住又は営業を再開している権利者は、仮住居等の補償を行なう。
・権利者が取得する施設建築物、共同化住宅及び店舗を先行的に整備する。
・施設建築物の工事完了後、譲受け予定者等は施設建築物へ入居し居住又は営業を再開する。
・当該入居した権利者の従前建築物等を解体除去し、第二段階の施設建築物の工事に着手する。
・第二段階は、残りの商業施設及び駐車場等の附帯施設を中心とする施設建築物とし、工事完了後、入居等を行なう。
・第三段階は、病院・診療所等の被災施設及び市役所その他の公益的施設の市街地への集約（コンパクト・シティ化）を目標として、施設建築物の整備を行い、権利床としての床給付又は保留床として床処分を行なう。
・防災公園等の公共施設を整備する。
保留床処分のイメージ＋

・防災住宅として計画された高層住宅の一部（権利床の残余）は、保留床として譲渡又は賃貸する。
・施行地区外に存する病院・診療所等の被災施設は、その土地等の売却代金を資金源として、新たに建築された施設建築物を保留床取得する。
・大規模な病院は単独建築物として、小規模な診療所等は医療モールとして集約化し、他の公益的施設や商業施設とともに住宅等の低層部へ配置することが可能（権利床・保留床のいずれによる整備も可能）。
・商業連担性に配慮し、各街区の低層部は商業ポテンシャルに見合うよう商業施設として整備（権利床・保留床のいずれによる整備も可能）。
・市役所その他の公益的施設は、保留床として処分し機能の集約化を図るとともに、整備された商業施設の商圏化を図る。
・駐車場等の附帯施設は、公共施設として整備し保留床として処分する。
- 23 -

＋
他の事業との併用
・比較的小規模な共同化が可能なエリアは、第二種事業の施行に固執する必要がないため、優良建築物等整備事業により早期の整備を可能とする。
・高度利用地区等の都市計画決定があるため、第一種事業により整備が可能なエリアは、先行的な整備を行なう。

- 24 -

６．第二種市街地再開発事業の施行上の課題について
復興計画の実施に向けて、既定の第二種事業の施行上の課題は、以下に掲げるとおりであるが、既に他地区において運用等により実施しているもの（①・③）があり、法令の改正が必要となるもの（②・④・⑤）は少ない。
①分筆分棟型の管理処分計画（戸建管理処分計画）
・管理処分計画によって対償給付可能なものは建築施設の部分（区分所有権：都再法第 118
条の 8）となるが、すべての施設建築物を区分所有とする必要がない場合においては、単独の分筆分棟型不動産への管理処分（1 人区分所有）を可能とする必要がある。
②個別権利処理（譲り受け希望の申出の先行買収）・契約又は収用による宅地等の取得は、譲り受け希望の申出をした宅地・借地権・建築物に関しては、管理処分計画の認可の公告まで取得できないという制限があるため、譲り受け希望の申出をした権利者の権利取得を早期かつ円滑に図ることができない。
③価額の確定及び清算
・建築工事の完了の公告（都再法第 118 条の 17）及び建築施設の部分等の登記（都再法第118 条の 21）は施設建築物毎に実施可能であるが、価額確定及び清算はすべての市街地再開発事業の工事の完了が要件となる。
・段階施行を実施する場合、施設建築物毎に工事施行と完了公告が行われ、当該完了公告により建築施設の部分等の帰属（都再法第 118 条の 18）が完了するため、施設建築物毎の価額確定あるいは仮価額確定を行う必要がある。
④契約又は収用による従前権利の取得
・契約又は収用による従前権利の取得は、公用徴収法理による原始取得を前提に、宅地又は建築物に関する権利の先行取得は可能となるが、所有権のみの先行取得（所有権取得後の借地権又は借家権のみの収用）が認められない。
・早期かつ円滑な権利処理の実現のため、権利の分割取得を可能とする必要がある。
⑤施行地区の区域設定の弾力的な対応（いわゆる「飛び施行地区」）
・工区区分により工区間の権利の渡りは認められるが、施行地区の区域設定は道路等の公共施設又は敷地によって連続している必要があり、「飛び施行地区」が認められない。

- 25 -

§３-２．第一種市街地再開発事業・優良建築物等整備事業の留意点について第一種事業、優良建築物等整備事業の適用可能性について第二種事業との相違点について整理する。
第二種事業は収用事業である(土地等の譲渡所得は控除)が、第一種事業、優良建築物等整備事
業は収用事業ではないため、従前の権利を金銭として受取ると譲渡所得が発生する場合がある。
また、第一種事業では、一部権利者の所在が不明な場合、当該権利者の権利床の整備が必要であり、優良建築物等整備事業では、一部権利者の所在が不明な場合は事業が困難である。
各事業の各事業の比較
第二種市街地再開発事業

第一種市街地再開発事業

概要

一旦施行地区内の土地・建物等を施行者が買収又は収用し、従前関係権利者が希望すれば、その対償に代えて再開
発ビルの床を与える方法により行われる再開発事業。

権利変換を希望しない旨の申出等をした者以外、権利変換期日において、土地・建物の従
前資産の価額等に見合う再開発ビルの床[権利床]の権利に、一挙に変換する方式により行われる再開発事業。

都市計画

必須

個人施行以外は必須

以下の区域（第一種市街地再開発事業にあっては市街地再開発促進区域又は以下の区域）(一) 高度利用地区・都市再生特別地区・特定地区計画等区域のいずれかであること。
(二) 従前建物の耐火要件等（都再法第 3 条二号）が満たされていること。
区域要件(三) 当該区域内に十分な公共施設がないこと、当該区域内の土地の利用が細分されていること等により、当該区域内の土地の利用状況が著しく不健全であること。
(四) 当該区域内の土地の高度利用を図ることが、当該都市の機能の更新に貢献すること。
(五)施行区域が 0.5ha 以上(1) 国の関与が政策上位置づけられている事業であること。
(2) 共用部分が高齢者等の通行に支障のないものであること。
(3) 市街地再開発事業の都市計画が定められ又は年度内に定められることが確実であること。
(4) 敷地に接する道路の中心線以内の地区面積が所定の規模以上であること。

補助要件

次のイ及びロを満たす場合は 5,000 ㎡
以上、
イからハまでを満たす場合は 2,000㎡以上、それ以外は 10,000 ㎡以上。
イ 都再法第 3 条の 2 第 2 号イに該当するもの
ロ 密集法第 32 条の規定による防災街
区整備地区計画の区域内で行われるもの
ハ 密集法第 3 条の規定に基づき定められた防災再開発促進地区の区域内で行われるもの(5) 管理者負担金の対象となる公共施設を伴うこと。
- 26 -

区域面積

要件(抄)

2,000 ㎡

・被災市街地復興推進地域
で行われるもの
・被災地で市町村が策定する復興に関する計画に従って実施されるもの

5,000 ㎡

公的住宅公的住宅の延べ面積と公益的施設の延べ面積の合計が保留床の延べ面積の 1/3 以上のもの

10,000 ㎡

上記以外一方、関係権利者が存在しこれらの間で一定の合意形成が得られれば、第一種事業や優良建築物整備事業は、都市計画や事業手続きが簡略化され、早期実現の可能性がある。
更に、第二種事業の施行者は、地方公共団体・機構等に限定されるが、第一種事業は個人施行
や組合施行も含まれるため、地方公共団体の人的・財政的負担を軽減する可能性もある。

優良建築物等整備事業

概要

都市計画

備

優良な建築物の建築及びこれと一体的に行われる空地等
周辺整備並びにこれらに附帯する事業。

必須ではない(1) 施行区域の要件(抄)・市街地総合再生計画の区域。
・中活法による中心市街地活性化基本計画で定める中心市街地で人口減少し高齢者人口比が高い等の条件を備えた地区。
(2 ) 建築物及び敷地の条件(抄)。
・接道する道路中心線以内の面積が概ね 1,000 ㎡以上。
・幅員 6m 以上の道路に 4m 以上接すること。

補助要件(3) 次のいずれかの事業タイプであること。(抄)①共同化タイプ(土地所有者 2 名以上が 1 敷地で 1 の構
えをなす建築物及び敷地の整備を図るもの)。
②市街地環境形成タイプ(次のいずれかの事業)
・建築協定、地区整備計画等(壁面位置制限、建築物
形態、意匠制限が含まれるもの)の制限を受ける事業。
・都市施設、地区施設の確保を図る事業。
・公共駐車場と一体的に整備する事業であること。
③マンション建替えタイプ(略)④中心市街地共同住宅供給タイプ
・中活法による中心市街地活性化基本計画の区域内で行われる中心市街地共同住宅供給事業により、特定の住宅を 10 戸以上供給する事業（延べ面積の1/2 以上を住宅）。
⑤既存ストック再生型(略)- 27 -

考§３-３．他の復興事業手法との関連について
1.東日本大震災に伴う新たな制度
東日本大震災に復興支援するため、「東日本大震災復興特別区域法」及び「津波防災地域づくりに関する法律」が制定された。
■東日本大震災復興特別区域法
東日本大震災からの円滑かつ迅速な復興を推進するため、区域限定で規制・制度の特例や支援を実施するため復興特区制度等を創設する。
復興特別区域における特別措置として①復興推進計画
市町村が作成し、国が認定することにより、規制、手続きの特例、税制上の特例等が適用される。
国土交通省関係の主な措置
・公営住宅等の入居者資格・財産処分制限・使途制限の特例
・応急仮設建築物の存続期間の延長の特例
・用途規制の緩和の特例
・他の水利使用に従属する小水力発電の許認可手続きの簡素化
・税制上の特例②復興整備計画
市町村が単独で又は都道府県と共同して、協議会での協議等を経た上で作成する。計画の策定・公表により、土地利用再編手続きの一元化等に係る特別措置の対象となる。
・事業に必要な許可基準の緩和、許可手続きのワンストップ処理
・被災地の実態に即した事業手法の整備（住宅地と農地を一体的に交換・整備する事業の創
設等）
・事業の迅速・円滑な実施のための措置（所有者の所在不明土地等への立入等の特例等）③復興交付金事業計画
市町村が単独で又は都道府県と共同し、国に提出する。国は予算の範囲内で復興交付金を交付する。

平成 23 年度第 3 次補正予算では 5 省 40 事業が復興交付金の基幹事業と位置づけられており
市街地再開発事業や優良建築物等整備事業は 40 事業のなかに含まれている。
復興特別区法を活用し、復興交付金事業計画に位置付けると、地方公共団体の財政支援が行われる。

- 28 -

■津波防災地域づくりに関する法律
津波による災害の防止等の効果が高く、将来にわたって安心して暮らすことのできる安全な地域の整備等を総合的に推進することにより、津波による災害から国民の生命、身体及び財産の保護を図るため、市町村による推進計画の作成、推進計画の区域における所要の措置、
津波災害警戒区域における警戒避難体制の整備並びに津波特別警戒区域における一定の開発行為及び建築物の建築等の制限に関する措置等を定める。
①津波浸水区域の設定
都道府県知事は、基本方針に基づき、津波浸水想定（津波により浸水するおそれがある土地の区域及び浸水した場合に想定される水深）を設定し、公表する。
②推進計画の作成
市町村は、基本方針に基づき、かつ、津波浸水想定を踏まえ、津波防災地域づくりを総合的に推進するための計画（推進計画）を作成することができる。
特例措置イ）推進区域内における特例
・津波防災住宅等建設区の創設
・津波避難建築物の容積率規制の緩和
・都道府県による集団移転促進事業計画の作成
ロ）一団地の津波防災拠点形成施設に関する都市計画③津波防護施設の管理等
都道府県知事又は市町村長は、盛土構造物、閘門等の津波防護施設の新設、改良その他の管理を行う。
④津波災害警戒区域及び津波災害特別警戒区域の指定
都道府県知事は、警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域を、津波災害警戒区域として指定することができる。
都道府県知事は、警戒区域のうち、津波災害から住民の生命及び身体を保護するために一定の開発行為及び建築を制限すべき土地の区域を、津波災害特別警戒区域として指定することができる。

津波防災拠点形成施設の整備事業は、住宅・業務・公益等の各種施設を備えた拠点市街地を形成するため、これら施設を一体的に整備することを目的とし、全面買収方式で整備することを可能とした事業である。原則として１市町村あたり２地区まで、国費支援の面積上限は 1 地区あたり 20ha までとしている。

- 29 -

２.一体的施行等について
復興特別区域で行われる公共施設と宅地の整備には、区画整理事業(被災市街地復興土地区
画整理事業含む）の整備が可能である。この仮換地上で、施設建築物の整備が、建築条例上物理的に可能であり、共同化に対する地権者の合意形成、保留床の処分の市場的な成立性、
若しくは整備される建築物の政策上の位置づけがある等の事業実現性がある場合、市街地再開発事業が可能である。
区画整理
事業区域
(飛び工区)

一体的施行のイメージ
一体的施行のイメージ図のイメージ図耐震・ 防波建物への特定仮換地

最寄施設区

戸建住宅・店舗併用住宅等の高台への換地

戸建住宅区
商業公益区
(一部市街地
再開発事業区)

共同住宅区(市街地再開発
事業区)
高台公益施設の移転

生産施設区

公園緑地区

生産施設の
ＢＣＰ集約化

区画整理事業区域■仮換地上の市街地再開発事業
区画整理事業の仮換地上で行われる市街地再開発事業は次の通りである。
①「一体的施行」：区画整理事業の事業計画に、市街地再開発事業の施行区域として決定された土地の範囲(の全部又は一部)を市街地再開発事業区域(土整法第６条第４項)として定め、区画整理事業の事業計画認可後、土地区画整理事業の施行地区内の宅地所有者又は借家権者の申出(土整法第 85 条の 3)を受け作成された換地計画に基づき、市街地再開発事業区に特定仮換地(都再法第 118 条の 31)を受けた権利者を、市街地再開発事業の施行地区内の関係権利者とみなして、特定仮換地上で市街地再開発事業を施行する事業。
②「同時施行」：区画整理事業の仮換地上で、一人又は連接する仮換地を受けた者が共同で市
街地再開発事業その他共同化事業を施行する事業。市街地再開発事業施行区域内の全員(市街地再開発事業施行区域内から市街地再開発事業施行区域外へ仮換地を受ける関係権利者を含む)の同意による事業となる。
■一体的施行と一体的施行と同時施行の同時施行の違い
区分
一体的施行

同時施行

根

・都市再開発法第 118 条の 31,32

・同時施行要領(案)・市街地再開発事業の都市計画決定が
土地区画整理事業の事業計画認可前に必要。
・都市計画事業として市街地再開発事
業を施行。

・市街地再開発事業の都市計画決定は仮換地指定後で可。
・個人施行は市街地再開発事業の都市計画決定不要。

拠都市計画- 30 -

申出・同意・外→内権利者の申出(借地関係者は同 ・外→外権利者以外の関係権利者の同意が必要)。内→外権利者を内→内に意。
照応換地することは可能。

事業の開始

・特定仮換地指定後に事業計画認可

換地計画
課
題

・換地計画の認可公告が必要。
・換地計画に基づかない仮換地で可。
・外→内権利者に対する再開発側の明け ・内→外権利者を組合員排除できない。
渡し請求権、通損補償の義務が曖昧。 ・両事業の補償区分が曖昧。
・外→内宅地の都再法 90 条登記根拠・事業清算の根拠。

・仮換地指定後に事業認計画可。

■土地区画整理事業の特別の換地「一体的施行」が可能である換地は「市街地再開発事業区」に限定されるが、「同時施行」は次のような「特別の換地」或いは「通常の照応換地」上でも施行できる。
①「市街地再開発事業区」：市街地再開発事業の都市計画決定がされている地区(土整法第 6 条
第 4 項)。申出者は、区画整理事業施行地区内の宅地所有者・借地権者(外→内権利者は宅地所有者又は借地権者の同意が必要) (土整法第 85 条の 3)。
②「住宅先行建設区」:住宅需要の著しい都市計画区域で、新たに住宅市街地を造成し、先行して住宅を建設すべき地区(土整法第６条第２項)。申出者は、区画整理事業施行地区内の宅地所有者で、住宅の建設計画を提出したもの(借地権者がいる場合借地権者の同意が必要)(土整法第 85 条の 2) 。
③「高度利用推進区」：高度利用地区(都計法第 8 条 1 項)、都市再生特別区(都市再生特別措置法第 36 条第 1 項)、特定地区計画等区域(都再法第 2 条の 2 第 1 項)の指定されている地区(土整法第 6 条第 5 項)。申出者は、区画整理事業施行地区内の宅地所有者・借地権者で、1 人又は共同で申出した宅地面積がこれら建築制限を勘案して妥当となるもの(宅地所有者又は借地権者の同意が必要) (土整法第 85 条の 4)。
④「復興共同住宅区」:住宅不足の著しい被災市街地復興推進地域(被災地復興法第 5 条)で、被災市街地復興土地区画整理事業(被災地復興法第 10 条)の事業計画で定める地区(被災地復興
法第 11 条)。申出ができる者は施行地区内の宅地所有者(複数可)で復興共同住宅に必要な宅地相当規模を有する者(宅地所有者又は借地権者の同意が必要) (被災地復興法第 12 条)。
⑤「津波防災住宅等建設区」：施行地区内に津波被害の危険性が高い地区を含む区画整理事業
おいて、津波被害の対策措置がとられる地区で、住宅・公益的施設の整備を図るべき土地の区域(津波法第 12 条)。申出者は施行地区内の住宅・公益的施設の宅地所有者(宅地所有者又は借地権者の同意が必要) (津波法第 13 条)。復興一体事業では「津波復興住宅等建設区」という(復興特区法第 57 条第 3 項)。
■市街地再開発事業の都市計画要件
・市街地再開発事業の都市計画要件(都再法第３条要件)は、特定仮換地の従前地の状況に係わらず、市街地再開発事業を実施する区域現況について適用する(外→内地権者の耐火建物は関係ない)。
→ 一体的施行の読み替え(都再令第 46 条の 15,16、都再則第 37 条の 9 の 2)で、3 条要件の読み替え規定がない。
・このため、高台等の新市街地形成に係る事業を市街地再開発事業の施行区域として整備できるかは国土交通省との確認を必要とする。
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■再開発事業の事業計画要件
・災害危険区域が指定されている復興特区で、水産業加工所、工場、倉庫などに建物の用途が限定されている地区では、施設建築物計画に制限がある。
・津波の被害を受けた浸水想定区域、或いは地盤の嵩上げを予定する区域では、津波に対する構造・設備的対策を講じ、或いは将来的な道路高さを想定した施設建築物の整備が必要である。
・原則として、保留地上で権利変換対象となる施設建築物整備はできない。
■整備手法
整備手法の
整備手法の特徴：
特徴：一体的施行(
一体的施行(公的施行による公的施行による土地区画整理事業
による土地区画整理事業と土地区画整理事業と第一種市街地再開発事業)
第一種市街地再開発事業)
特徴・長所

課題・留意点・整備できる公共施設に護岸・堤防を含む。 ・2 つの事業の手続きがあり、単一事業に
法手続き

・内 → 外・内 → 内意向が不明確な権利比べて手続が煩雑で期間を要する。

者は市街地再開発事業区申出がなくと・区画整理事業では一定以上の農地整備

も市街地再開発事業区への仮換地ができる(不在権利者の対応 →不在者権利
床は発生)。

ができない。
・換地希望について事前調整に期間を要する。

・従前権利は、事前確定なく「仮」換地指 ・一体的施行では金銭給付希望者の対応が定により使用収益権の先行移転が可能

限定的(都計法買取・市街地再開発事業(調書不要)。

での転出は可能。換地不交付の場合は換権利処分

地処分後に確定)。

・個別宅地の面積制限がない。
・高台移転が事業の権利処分で可能(飛び・市街地再開発事業での清算と土地区画整理事業での清算の時期がずれる(市街地換地)。
・駐車場や生産施設等、区分所有権への権利処分が困難な施設への対応可能（全員

再開発事業での転出権利者に土地区画整理事業での清算が及ぶ)。

同意なき土地土地権利変換）。
・保留床処分が可能（立体換地では難しい）。

・公営住宅等の保留床が見込めない権利
床のみの共同化なら、立体換地で足り事業性る。
・保留床又は保留地処分の市場性が低いと施行者負担が大きくなる。
・減価補償ができるのは公的施行に限定。

その他

・外→内権利者に対する再開発施行者の権限が限定的(都再法 97 補償の支払根
拠等)。

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３. 防災集団移転促進(防集)事業と市街地再開発事業
防災集団移転促進(防集)事業に伴い、敷地及び施設建築物の整備が、建築条例上物理的に可能であり、共同化に対する地権者の合意形成、保留床の処分の市場的な成立性、若しくは整備される建築物の政策上の位置づけがある等の事業実現性がある場合、従前地・従後地を問わず、市街地再開発事業が可能である。
・「防災集団移転促進(防集)事業」は「移転促進区域」内の地方公共団体等が土地等を買収し、地方公共団体等が整備する「住宅団地」、「災害公営住宅」、「一団地の津波防災拠点市街地形
成施設(津波復興拠点)」等への移転を図る事業である。
→ 権利処分の方法は、換地(飛び換地含む)、或いは従前権利の譲渡と従後権利の取得による。
・「移転促進区域」の指定を含む「集団移転促進事業計画」には、住民意向を尊重し、「移転促進区域」内の全住居が移転できるよう配慮な配慮が必要である。
→ ある程度の時間がかかる。
・「復興交付金事業計画」の「防災集団移転促進(防集)事業」で土地等の買収費が補助対象となるには「災害危険区域」の指定による建築制限条例の施行が必要である。
・津波被害に係る「災害危険区域」内の建築条例は、主に住宅等(専用住宅、共同住宅、併用
住宅及び特別養護老人ホーム、病院、旅館、ホテルなど宿泊を伴う用途の全部又は一部)の建築(一定の新築・増築・改築・移転・大規模な模様替えの一部又は全部)の禁止行為であり、被災地区の立地条件・浸水や地盤沈下の状況等によって異なる。
→ 例：対火耐震構造を問わず全ての住宅等の禁止をする例(宮城県仙台市[宮城野・若林])→ 例：基礎高さを一定以上とした場合、戸建住宅等の建築も容認する場合(宮城県山元町)
・再開発事業等(公共施設・施設建築敷地・施設建築物を整備する事業)は、津波被災地である「移転促進区域」(従前地)内と、集団移転先である「住宅団地」(従後地)等のいずれでも、一定の建築が可能であれば対応できる。

【従前地の再開発事業等】【権利変換・管理処分対象資産】「災害危険区域」内の建築条例の建築制
限が限定的(例えば水産加工施設・工場・倉庫系施設以外建築不可など)でない場合、「津波浸水想定」以上の対津波対策が講じられた耐火耐震構造で、共同住宅(「防災公営住宅」含む)・店舗等併用共同住宅・公益施設・ホテル等の施設建築物を整備。

「土地等の買収対象外の資産(例えば非住宅等資産)」と「地方公共団体が買収した後の宅地」を従前権利とした再開発事業、または「移転促進区域」内の「市街地再開発事業区等の申出換地」上での市街地再開発事業。

【従後地の再開発事業等】【権利変換・管理処分対象資産】「住宅団地」、「一団地の津波防災拠点市
街地形成施設(津波復興拠点)」等で、共同住宅(「防災公営住宅」含む)・共同店舗・共同作業所・公益施設等の施設建築物を整備。
(※都再法 3 条第三号要件に注意)「住宅団地等移転先での取得資産」を従前権利とした再開発事業または「住宅団地内」「市街地再開発事業区等の申出換地」上での市街地再開発事業。

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§４．提言活用に
提言活用に向けて（１）提言の位置づけ
震災後、各都市において進捗状況に差はあるが、復興計画についての議論、策定が進められている。そして、その復興計画の中で地域毎の役割分担に基づき整備事業が実施されることになり、中でも中心市街地の復興は、地域の核として、活力、安全、安定した生活の支援からも期待されるものと考えられる。今回の被災地は被災前から地域の活力の低下
や高齢化等の課題が指摘された地域であり、コンパクトタウンの考え方が求められ、その役割からも中心市街地の整備の重要性は高い。
当提言は、この地方中核都市の中心市街地を対象に復興・再生に向けた整備手法について技術的な提案を行ったものである。中心市街地の整備の実現に向けては、市街地の各所の位置づけや関係権利者の意向、整備内容等によって、柔軟に対応できる整備手法が求められると考えられるが、当提言で示した再開発事業等は、広いエリアの整備から小規模な整備まで公共施設と建物の整備を行える性格を持ち、各所の整備を連担させて完成してゆく中心市街地の整備実現に有効な手法と考えられる。
（２）提言の活用に向けて
１）提言の提言の内容の内容の特徴
現状の復興への進捗状況をみると、整備実施の立ち遅れが指摘されている。
立ち遅れの要因は各地で様々であると考えられるが、主に指摘されている点は、①地方自治体における財政面への支援策②関係権利者の要望への対応③復興計画を策定かつ実施してゆくための人的不足等があげられる
当提言はこのうち「①財政面への支援策」においては、復興特区と再開発事業等を併用することにより、支援の充実が図れるものである。また「②関係権利者への要望対応」という点からは、再開発事業等は関係権利者の要望等を前提に計画等を策定してゆく性格を有する事業であり、事業の中で生活を継続することも現状資産を売却することも可能である。
特に、提言モデル①で示した第二種市街地再開発事業においては、関係権利者の申出により、早い段階から資産売却の要望にも対応することが出来る。
２）提言活用に提言活用に向けて■事業に向けての初期段階について復興に向けては、地域住民の意向を把握し行政がまず主体となって実施してゆく必要があるが、前記したように「③復興計画の策定・実施への人的不足」の課題であげられている。
また、まちづくりは、行政、住民、事業者、計画者等の協力が必要だが、特に、初期段階の課題としては、まちづくりへの出発点において住民等の意向を取りまとめ、行政や多くの関係者が共通の目標を定めて進めてゆく必要がある。再開発コーディネーター
協会は計画者（コーディネーター）だけでなく、建設会社、不動産会社、鑑定、税務、その他の多方面にかかわる専門家の集合体であり、実施にあたり多方面からの支援ができる組織である。
また、再開発事業というものは、権利者、行政はもとより、前記のような専門家や事業者の協力関係の上に成り立つものであり、再開発コーディネーターは単に事業で建物を計画するだけではなく、それらの関係者の意向の把握、集約や関係者の調整や組織化についてのノウハウを持っており、事業に至る前の初動期の街づくりについての議論の段階からのプロセス（進行）管理や体制づくりを行うことについて役立つものと考えられる。

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■提言活用に向けて
今回の提言はモデルとして作成しており、具体化に向けては地区毎で実施体制を整え計画し、実施してゆくこととなる。その中で、今回の提言手法を参考にしていただき、具体化の中でそれぞれのまちの特性を活かした事業化を図っていただきたい。
また、関係権利者の意向を取り入れ、街の将来を見据えて、建物や公共施設を整備す
るにとどまらず、生活する住民の意向が反映され、実現後にコミュニティが形成され、将来にわたって愛着をもってもらえるものが出来るように配慮をして進めていただきたい。
当提言及び協会の支援体制を、種々の方策の中の１つとして活用されて、一日も早く被災者が安心して働きまた、暮らせるようになることを望む。

【文中の略語について】
機構法：独立行政法人都市再生機構法
区画整理事業：土地区画整理事業
建基法：建築基準法
再開発事業等：再開発事業、防災街区整備事業、優良建築物等整備事業などの公共施設・敷地・建築物の整備を図る事業
市街地再開発事業：第一種又は第二種市街地再開発事業
収用法：土地収用法
租特法：租税特別措置法
第一種事業：第一種市街地再開発事業
第二種事業：第二種市街地再開発事業
中活法：中心市街地の活性化に関する法律
中心市街地活性化基本計画：中心市街地の活性化に関する施策を総合的かつ一体的に推進するための基
本的な計画(中心市街地の活性化に関する法律第９条)
津波復興拠点：一団地の津波防災拠点市街地形成施設(津波防災地域づくりに関する法律第２条第１７項)
津波復興拠点整備事業：一団地の津波防災拠点市街地形成施設の整備に関する事業
津波法：津波防災地域づくりに関する法律
都再法：都市再開発法
都計法：都市計画法
土整法：土地区画整理法
被災地復興法：被災市街地復興特別措置法
震災復興基本方針：東日本大震災復興基本方針(東日本大震災復興基本法第３条)
復興特区：復興特別区域(東日本大震災復興特別区域法第２条第２項)
復興特区法：東日本大震災復興特別区域法
防災計画：地域防災計画(災害対策基本法第 2 条)
密集法：密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律
その他の表記は別添「用語集」による。

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社団法人再開発コーディネーター協会
大 震 災 等 支 援 本 部★ 大震災等支援本部
部会長

提言等部会

宮原 義昭
保立
透
安
昌寿
猪瀬 征芳
相澤 幸寛
野久保 洋
米澤
章
永森 清隆
栗原
進
山田 尚之

【執筆者】
大震災等支援本部
野久保 洋
米澤
章
永森 清隆
栗原
進
古川 靖史
小野寺 仁
遠藤
亮
石山 智幸
石上 佑樹

(敬称略)

副会長
専務理事
理 事
理 事
理事代行者
総務委員長
調査研究委員長
事業企画委員長
会報委員長
マンション建替え支援事業委員長

特別検討部会 (部会長
総務委員長
調査研究委員長
事業企画委員長
会報委員長
理論誌委員長(実務者事務局)(実務者事務局)(実務者事務局)

36

米澤

章)

東日本大震災 中心市街地の中心市街地の復興と復興と再生に再生に向けて―市街地再開発事業等を市街地再開発事業等を活用した
活用した復興した復興の復興の提言―
提言―
平成 24 年 5 月
発行 社団法人再開発コーディネーター協会
大 震 災 等 支 援 本 部〒105-0014 東京都港区芝 2－3－3
芝二丁目大門ビルディング 7 階TEL 03-6400-0261（代表）FAX 03-3454-3015

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