13第期

株主通信

平 成 2 3 年 4 月 1 日 ▶▶▶ 平 成 2 4 年 3 月 3 1 日

Sun Frontier Fudousan Co., Ltd. Business Report株主の皆様へ

事業の構造

目指すは、
“お客様に愛され、選んでいただける不動産会社”

ポートフォリオ経営
当社グループは、バランスのとれた事業構造を確立

不動産活用に特化
当社グループは、東京都心部（特に千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区）におけるオフィス・商業ビルを対象に、不動産における中流から下流域の事業をメインターゲットとして展開しております。

お客様に満足と感動を提供し、安心して取り組んでいる事業としては、【図 1】の青色の部分にご相談いただける真のパートナーを目指します。

なります。プロパティマネジメント（ビル管理・運営・会計代行）をはじめ賃貸仲介、売買仲介等、ビルオー第13期の総括
4期ぶりの復配へ組んでまいりました（詳しくは 5 ページをご参照下さい）。それにより、社員一人ひとりの役割・使命が明確となり、活き活きと働ける環境が整い、新しいアイデ

当社グループにおける第13期の業績は、売上高6,923アが生まれるなど、商品やサービスの質が高まってま百万円、営業利益861百万円、経常利益799百万円、当いりました。総括としては、堅実に地盤を固められた1期純利益928百万円となりました。配当につきましては、当期の業績や今後の事業展開を総合的に勘案した結果、いただくことになりました。
この1年間の事業環境は、東京都心のビル賃貸市場においては賃料の低下、空室率の上昇という厳しい状況おります。
リプランニング事業においては、中小型不動産の再メンテナンス事業に取り組むなど、サービスメニューり取引が活発化するなど、徐々に回復の兆しがみられを拡充するとともに、ビルオーナー様の不動産に関すました。

るお困りごとを幅広く汲み取り、多面的な取り組みをそのような中、当社グループにおいては、過去からの学びをもとに、改めてお客様視点に立ち、会社の方針を明確にし、営業戦略を再構築していくことに取り1

将来にわたって事業を安定的に成長させるべく、まずは市況の影響を受けにくい下段の「フィービジネス」をのサービス力を必要とする「不動産活用」という領域をつくってまいります。その上で、「投資ビジネス」にに特化しております。

おいて「フィービジネス」でのノウハウを活かし、かつこの領域を深耕・拡充することでビルの経営力が高資金を有効に活用していくことで、不動産再生・販売・まり、ビルを保有されているお客様の生涯のパート保有（賃貸ビル）事業に取り組んでまいります。この2ナーとして、管理・仲介から相続・事業承継・資産の組替えに至るまで、不動産活用に関するすべての業務をお手伝いさせていただくことのできる事業モデルとなっております。
【図1】

つのビジネスをバランスよく組み合わせていくことで、景気の循環による影響を最小限に抑え、安定的に右肩上がりで成長できる企業体質を構築してまいります。
【図2】

当社の事業領域リノベーションによる価値創造

ビル保有各事業部の事業機会の創出

税務・法務
資金調達

不動産活用

■リプランニング事業

ビル管理・運営・会計代行

フロービジネス

賃貸仲介
売買仲介

通じて、組織としての多様なサービスの提供に努めてまいりました。

分けて整理したポートフォリオになります。

CM*

内装

改修・再生
ビル
メンテナンス

滞納
賃料保証

営業活動を通じた顧客開拓
一度の取引を継続取引に■売買仲介事業■賃貸仲介事業■建築企画事業■移転トータルプロデュース事業

安定した
収益の創出
サンフロ総合力のショーウィンドウ■賃貸ビル事業

ストックビジネス

フィービジネス

一方、不動産サービス事業においては、新たにビル心とした都心不動産に対する購入ニーズの高まりによビジネス」をとり、当社グループの事業を4つの領域に強化し利益を積み増していくことで、企業としての土台組みを強化してまいりました。

が続く一方、不動産投資市場においては、富裕層を中トックビジネス」、縦軸に「フィービジネス」と「投資ナー様やテナント企業様と現場で接し、マンパワーで生・販売を中心に、テナント誘致や改修等の商品化プロセスに様々な工夫を重ね、早期高稼働再生への取りおります。
【図2】は、横軸に「フロービジネス」と「ス投資ビジネス4期ぶりに復配し、1株当たり350円の配当を実施させて年、成長を実感することができた1年であったと考えてし、将来にわたって安定的に成長できる企業を目指して委託者を真のロイヤルオーナーへ
競争力のあるビル経営を実践■プロパティマネジメント事業■ビルメンテナンス事業（New）■滞納賃料保証事業*CM…建築工事企画管理（コンストラクション・マネジメント）の略称

2

リプランニング事業における取り組み

事例1

早期高稼働再生を基本モデルにリプランニング事業は、早期高稼働再生というモデ

これまでのリプランニング事業は、在庫を多く抱え長ルを徹底して追求し、5〜10億円程度の中小型不動産のい時間をかけて事業化しておりましたが、これでは急激再生・販売に注力してまいります。
【図3−1】は、直近な市況の変動に柔軟に対応することができず、結果的に4年間のリプランニング物件のたな卸残高（在庫）と売多額の損失を出すことに繋がってしまいました。これか上高、在庫回転率を示したものです。在庫回転率をみらは、決して過度な在庫をもつことなく、 中小型 で、ていただくと、平成21 年 3 月期には 0.7 回転前後であっ早期高稼働たものが、当期では、2.8回転まで高まってきておりま展開し、市場の変動リスクの影響を最小限に抑えた事業す。在庫回転率を上げることで、資金効率を高め、収を展開してまいります。

益性の向上を図るビジネスモデルに転換してきているで、そして回転率の高いビジネスを

次のページでは、当期に販売したリプランニング物件

また、【図3−2】は、1事業あたりの平均事業期間（購も売却時の価格で4〜5億円程度の物件となります。それ入決済から売却決済まで）の推移を示しております。

ぞれ仕入から販売までの期間は約4ヶ月となっておりま

平成21年3月期の平均事業期間は520日程度であったもす。テナント誘致や改修等の商品化における工夫に加え、のが、当期では約180日と短縮化されていることがご覧

出口戦略を明確にし、地域性やビルが持つ固有の長所や魅力を深く掘り下げるとともに、販売活動においても工いただけます。

夫を重ねることで早期高稼働再生を実現いたしました。
【図3−1】〈直近4年間のRP物件
たな卸残高※1※1 四半期末の平均残高【図3−2】

たな卸残高・売上高〉

売上高7002.0250400
1.043.1

50H21/3

H22/3

H23/3H24/3

ターゲット⇒120〜180日

30020015.53600
500

2000900
800

2.8300（億円）

株式会社ユービは、主に東京都内を中心にビルメンテナンス事業を展開しております。高所清掃業務に強みをもち、設備管理・警備等総合的なビル管理会社として、創業より30年以上にわたる事業の実績と高い品質の維持により、強固な事業基盤を有しています。
今年1月にM&Aにより同社の全株式を取得し、新たに当社グループの一員となりました。不動産活用に関連する機能やサービスの拡充を目指している当社にとって、不動産実務の現場に近いビルメンテナンス事業に取り組んでいくことは、グループ全体としての競争力を高めることに寄与するものであると考えております。

〈平 均 事 業 期 間〉

在庫回転数※23.0

1000.0（回）

0（日）

H21/3

～新規グループ会社のご紹介～
株式会社ユービ※2 売上高÷たな卸残高

350

事例2

所
在 ： 東京都目黒区
用途 ： 事務所・店舗・居宅
事 業 期 間 ： 126日
稼働率 ： 購入時65％⇒売却時100％
延 床 面 積 ： 約760㎡（230坪）【リニューアル概要】
・屋上・バルコニー等の防水工事
・外壁洗浄
・4.6.9階空調設備分解洗浄 他の具体例を 2物件掲載させていただきました。両物件とことがご覧いただけると思います。

所
在 ： 東京都港区
用
途 ： 事務所・店舗
事 業 期 間 ： 123日
稼働率 ： 購入時30％⇒売却時92％
延 床 面 積 ： 約862㎡（260坪）【リニューアル概要】
・4階オーナー住居⇒事務所へコンバージョン
・1階物販店舗⇒飲食店舗対応工事
・屋上防水、外壁補修工事 他

H22/3

H23/3

【会社概要】（平成24年3月末現在）
所
在地：東京都墨田区石原一丁目5番4号
事 業 内 容：ビルメンテナンス事業
設
立：昭和54年2月
資本金：20百万円
売上
高：1,025百万円（平成23年5月期）
代
表者：代表取締役社長 小須田学
従 業 員 数：43名（その他、パート・アルバイト等186名）

高所清掃作業（ブランコ作業）

H24/3
4

事業の方向性

今期の重点方針

ともに、ビルオーナー様が求められるご要望に徹底しお客様お一人おひとりに取り組む会社へ

1. 不動産再生・販売事業は中小型不動産やしてまいりました。

当社グループの特徴は、“都心中小型オフィスビルのテナント斡旋力を強みとして、ビル経営と不動産活用をワンストップで誠実に取り組む会社”ということです。そして、ビルオーナー様をはじめ、お客様の不動産に関するあらゆるお困りごとに対し、一つひとつ丁寧に取り組んでいくことで、生涯にわたって頼りにしていただけるパートナーとなることを目指しています。その実現のためには、プロとしての専門技能を向上させていくのは当然のこと、組織として、お客様お一人おひとりに取り組んでいく仕組みづくりが大切であると考えています。プロパティマネジメント（ビル管理・運営・会計代行）、ビルメンテナンス、売買仲介、賃貸仲介等、不動産事業における中流から下流域のサービスメニューをフルラインナップで揃え、そこに従事する関連部門の総合力を引き出し、事業を多面的に組み立て、お客様の不動産活用を支えるサービスをワンストップで提供してまいります。
＜ワンストップサービス＞
ご要望やお困りごと

お客様

当社
担当者

オフィス・店舗の斡旋・賃貸仲介
ビル・マンションの斡旋・売買仲介

5

不動産再生・販売事業は3ページでも述べさせていただきましたが「出口戦略を明確にした早期高稼働再生」を基本戦略とし、工夫に工夫を重ね、120〜180日の事業期間をターゲットとして取り組んでまいります。このような再生・販売モデルが定着することにより、景気のアップダウンに左右されない、安定的な事業展開が図れるものと考えております。

様の身近なパートナーとして「ビル経営と不動産活用に秀でる企業」として一段と強固な基盤を築いてまいります。

最後に日本は、少子高齢化、産業空洞化という問題を抱えており、不動産市場においても、中長期的には収縮していく傾向が想定されています。しかしながら、資産家やビルオーナー様と力を合わせ、日本のもつ技術力や文化等、経済一辺倒ではない日本独自の魅力を活用していくことで、都市の競争力を高め世界の人々を引き寄せていくことは十分に可能であると考えています。

3. 不動産活用のコンサルティング力を強化
現在当社グループにおいては、全社員に対し、これ不動産サービス各部門と密に連携し、その専門知識・おける問題解決力を身につけることを求めております。

技術をフル活用することによって付加価値の最大化を当社がメインで取り組むお客様は、東京都心部にビル追求してまいります。こうして商品化され、つくり込をお持ちのオーナー様です。そのような資産をお持ちまれた物件は、他の物件との差別化ができ、販売活動の方々に寄り添うような形で資産に関するお困りごとにおいても優位にたてるものと考えております。究極を一つひとつ解決していくことで、 お客様に愛され、的には販売活動を行わなくても買い手がつくような商選んでいただける不動産会社

品作りが理想かもしれません。お客様にとって魅力がの不動産会社

あり希少性を感じていただけるような商品をつくってお一人おひとりに取り組み、不動産の再生・販売を行まいりたいと考えております。

い、管理をし、仲介をし、そして相続の対策までさせお客様のご利用率No.１を目指して歩んでまいります。お客様

私は、日本人がもつ心の温かさや美しさをベースに、安全・快適なビルづくり街づくりを通して、アジアの他の都市にはない魅力をこの東京において創造してまいりたいと考えております。
「不動産活用」に強みをもつ企業として、眠っている資産を目覚めさせ有効に活用していただくべく、資産をお持ちの方々や企業に対し「資産の組替えや活用」をプロデュースしていくことで、東京の都市としての魅力を高め、広く世界に発信してまいります。
今後とも末長いご支援を賜りますよう、何卒宜しくお願い申し上げます。
代表取締役社長ていただくという事業モデル。これを確固たるものにす

2. 不動産サービス事業の深化、拡充
不動産サービス事業においては、これまで培ってきビルメンテナンス重点的に取り組んでまいります。私たちのお客様はビビルの改修・再生・新築ルオーナー様であり、当社グループは、ビルオーナー

不動産コンサル・収支改善・税務磨き上げ、東京都心部にビルをお持ちの多くのお得意まで以上に専門知識・技術の向上に努め、専門分野にたサービスレベルを更に深化、拡充させていくことに滞納賃料保証

今後は、この各々の専門分野の技術力や品質を更にまた商品化プロセスにおいては、当社グループ内のビル管理・運営・会計代行

内装・設備工事・オフィス設計

当社担当者が専門部隊と連携しすべてのご要望にお応えします。

を中心に展開てお応えする形で事業の幅を広げ、業務メニューを増様のお力になれる企業として存在することを目指しています。そのために、ご入居いただくテナント企業様への営業力を高め、ご入居後のテナント企業様のご満足を誠心誠意追求することで入居物件の質を高めるとるべく、「不動産活用」という専門的な分野において、お客様に対し、社員一人ひとりが多種多様なサービスメニューをワンストップで提供させていただける実力をつけていきたいと考えております。
当社には、人に尽くすことが大好きな社員たちが多く集っています。お客様に対し誠意と真心で接していくことがコンサルティングのベースとなり、それに専門知識や問題解決力がプラスされていくことで、より多くのお客様に、より高いレベルでご満足いただけるようになると考えております。
6

写真左から、取締役副社長 齋藤清一／代表取締役社長 堀口智顕／専務取締役 小瀧邦宏／常務取締役 中村泉

事業別の概況

仲介事業

その他

当期（平成24年3月期）におけるわが国経済は、緩やかな回復傾向にあるものの、欧州の金融不安や原油の高騰等を背景とした海外経済の6.3%
PM事業下振れ懸念が払拭されるには至っておらず、景気の先行きは依然とし6.6%て不透明な状況にあります。当不動産業界においては、オフィスビル賃貸市場で、依然として厳しい状況が続いている一方、不動産投資市
仲介事業
場において、富裕層を中心とした都心の不動産に対する投資ニーズが全体売上高16.4%顕在化し取引が活発化するなど、徐々に回復の兆しがみられておりま6,923百万円す。このような環境下、当社グループにおきましては、不動産再生事業において、市場の流通性が高い数億円規模の中小型物件を中心とした仕入・販売活動に注力する一方、不動産サービス事業においては、不動産再生事業
プロパティマネジメント事業における受託資産を拡大することにより、70.7%多面的な事業機会の創出に力を入れてまいりました。また、今後の業績推移に鑑み、繰延税金資産の回収可能性について慎重に検討した結※PMとはプロパティマネジメントの略称です。
果、当期末より繰延税金資産を計上することといたしました。以上の結果、当期の業績は、売上高6,923百万円、営業利益861百万円、経常利益799百万円、当期純利益928百万円となりました。以下、主要な事業の概況をご説明いたします。

不動産再生事業
リプランニング事業においては、市況の底打ち感を慎重に見極めつつ、物15,000件の仕入・販売活動に注力してまいりました。主に当社の得意とする都心 5区エリアにおいて、短期プロジェクト型の物件を中心に慎重に検討を行い、 10,0009棟を購入いたしました。また、テナント誘致や改修等の商品化プロセスに 5,000様々な工夫を重ね、早期高稼働再生を実現し、9棟を売却いたしました。
0
賃貸ビル事業においては、中長期的に競争力のある賃貸用ビルへの入れ替
えと新規リプランニング物件の購入資金の拡充を図るべく、昨年5月に賃貸 △5,000用ビル4棟を売却（同月1棟購入）したため、前期に比べ賃料収入は減少いたしました。
以上の結果、売上高は4,892百万円となり、セグメント利益は1,005百万円となりました。
事業別業績に記載している「セグメント利益」は、売上総利益から支払利息等各事業で発生する固有の費用を差し引いて算出しています。

7

売上高セグメント利益（単位：百万円）

12,7482,528△3,444平成22年3月期

4,892797

平成23年
3月期

1,005

平成24年
3月期

売買仲介事業においては、アジアを中心とした海外投資家との取引機会の拡充に力をいれるなど、引き続き顧客基盤の増強を進めてまいりました。不動産投資市場の回復等を背景に、当期後半にかけては取扱い件数・金額ともに増加基調となるなど、前期に比べ売上・利益ともに増加いたしました。
賃貸仲介事業においては、東京都心部におけるオフィス賃貸市場は依然として厳しい状況が続いている中、「そのまんまオフィス！」や、オフィス移転を総合的に支援する関連事業との連携など、周辺事業を含めたフィー収入の増強に努めてまいりました。
以上の結果、売上高は1,138百万円となり、セグメント利益は919百万円となりました。

売上高（単位：百万円）

1,200

1,138921

964
810

848

平成22年3月期

平成23年3月期

8000

売上高

平成24年3月期

セグメント利益（単位：百万円）

500

454
400

373
2500

平成22年3月期

331296274

その他
建築企画事業においては、レイアウト提案、内装造作、原状回復工事等、オフィス移転に関する様々な課題を解決する「移転トータルプロデュース」を中心に、耐震改修提案等の新規ビジネスにも取組んでまいりました。
滞納賃料保証事業においては、新商品プランの提案等によるお客様の潜在ニーズの掘り起こしにも注力した結果、新規保証案件数は堅調に推移いたしました。
以上の結果、売上高は437百万円となり、セグメント利益は230百万円となりました。

919400プロパティマネジメント事業
プロパティマネジメント事業においては、派生する売買・工事・再生等のニーズの取り込みによる事業機会の創出を図るべく、受託物件の増大に努めてまいりました。また、受託物件におけるきめ細やかなテナント様対応による顧客満足度向上を図り、空室発生の未然防止に努めるとともに、物件の付加価値向上を目指したリニューアル提案等を積極的に行うなど、新たな収益機会の創出にも注力してまいりました。
以上の結果、売上高は454百万円となり、セグメント利益は331百万円となりました。

セグメント利益

平成23年
3月期

売上高

平成24年3月期

セグメント利益（単位：百万円）

500

250

0433437400

210

平成22年3月期

230
168

平成23年
3月期

平成24年
3月期

8

連結財務諸表

平成24年1月6日にM&Aを行い、株式会社ユービを当期より連結子会社としております。
但し、みなし取得日を当期末としているため、当期は貸借対照表のみを連結しております。

連結貸借対照表（要旨）

平成24年3月期

平成22年 4 月 1 日から
平成23年 3 月31日まで

平成23年 4 月 1 日から
平成24年 3 月31日まで

売上高

4,289

6,923

3,912

売上原価

2,022

4,304

比べ売上高が約 26 億円、経常利益が売上総利益

2,267

2,618

約2.5億円増加しました。

1,604

1,757

平成24年3月期

平成23年3月31日現在

平成24年3月31日現在

4,251

6,521

現金及び預金

2,115

たな卸資産

1,803

1,696

その他

332

912

固定資産

8,536

4,726

有形固定資産

7,965

3,849

無形固定資産46451

投資その他の資産

524

425

資産合計

12,787

11,247

流動負債

1,810

1,378

短期借入金等※

1,100

288

未払法人税等

3922

その他

670

1,066

固定負債

5,422

3,405

4,795

2,957

長期借入金・社債
その他

626448

負債合計

7,232

4,784

株主資本

5,535

6,463

その他

190

純資産合計

5,554

6,463

負債純資産合計

12,787

11,247

販売費及び一般管理費

有形固定資産
賃貸用ビルの入れ替え（4棟売却、1棟購入）を行ったこと等により、前期に比べ約41億円減少しました。

営業利益

662

861

営業外収益

511

営業外費用

126

73

経常利益

無形固定資産平成24年1月に株式会社ユービのM&Aに伴うのれんを計上したこと等により、前期に比べ約4億円増加しました。

541799

特別利益

1021

特別損失

157

43

税金等調整前当期純利益

期に比べ約26億円減少しました。

19

繰延税金資産の計上に伴い、法人税

法人税等調整額―△169

等調整額に約△ 1.7億円を計上しまし363928連結キャッシュ・フロー計算書（要旨）20,0002,500

2,5002,000

2,000

1,500

1,500

0

96,923

平成22年 平成23年 平成24年3月期
3月期
3月期

法人税等調整額

77731た。

固定資産の売却に伴う借入金の返済により、前■ 当期純利益（百万円）

4,289

ス事業の着実な伸長により、前期に有利子負債■ 経常利益（百万円）

10,000リプランニング事業の回復とサービ

394

当期純利益

■ 売上高（百万円）

14,469

売上高・経常利益

法人税等※短期借入金等：短期借入金、一年内償還予定の社債、一年内返済予定の長期借入金の合計

財務ハイライト

単位：百万円

平成23年3月期

平成23年3月期

流動資産

連結損益計算書（要旨）

単位：百万円

1,000
5000

平成22年
3月期

△3,776541799平成23年 平成24年3月期
3月期

1,000
5000

平成22年
3月期

△3,712

単位：百万円

平成23年3月期平成24年3月期

平成22年 4 月 1 日から
平成23年 3 月31日まで

平成23年 4 月 1 日から
平成24年 3 月31日まで

営業活動によるキャッシュ・フロー

△722743

投資活動によるキャッシュ・フロー

△934

3,829

現金及び現金同等物の増減額

財務活動によるキャッシュ・フロー

△203△2,694

賃貸用ビルの入れ替え（4 棟売却、1現金及び現金同等物の増減額△1,8611,878棟購入）を行ったこと等により、約現金及び現金同等物の期末残高1,740

3,61918億円増加しました。

928363
平成23年 平成24年3月期
3月期

10

会社情報

（平成24年3月31日現在）■ 株主メモ ■■ 株式情報 ■発行可能株式総数

912,000株

事

発行済株式総数

371,495株

定時株主総会

6月

上記の基準日

3月31日

公告掲載方法日本経済新聞株主名簿管理人

みずほ信託銀行株式会社

同事務取扱場所

みずほ信託銀行株式会社

株

主数7,922名大株主の状況（上位10名）
株主名

持株数

179,575株

48.34%

堀口

37,426株

10.07%

5,700株1.53%

ゴールドマンサックスインターナショナル

4,919株1.32%

堀口

3,990株1.07%

サンフロンティア社員持株会

3,826株1.03%

株式会社インターエックス

2,719株0.73%

小林

2,408株0.65%

日本証券金融株式会社

2,361株0.64%

大野

2,020株

0.54%

佐々木

啓益

恵子

剛

浩司

年

度

4月1日から翌年3月31日まで

持株比率※

株式会社報恩智顕

業※小数点第3位を四捨五入して表示しています。

東京都中央区八重洲一丁目2番1号■ 会社概要 ■社

名サンフロンティア不動産株式会社（証券コード：8934）

本社〒100-0006
東京都千代田区有楽町一丁目2番2号 東宝日比谷ビル

営業所

銀座店、神田店、新宿店、横浜店、渋谷店

資

本

金

5,515百万円

従業員数

181名（連結）役

代表取締役社長

堀口智顕

取締役副社長齋藤清一

副社長執行役員

齋藤清一

専務取締役 小瀧邦宏

専務執行役員小瀧邦宏

常務取締役 中村泉

常務執行役員中村泉

常勤監査役 大澤伸次

執行役員

水野伊知郎

秋田瑞枝

執行役員

山田員

（平成24年6月27日現在）

所有者別株主分布状況（株式数ベース）

監査役

外国法人等 3.5%
金融機関 4.2%

個人・その他

40.0%

金融商品取引業者

49.9%

康志

加瀬 浩壱
（注） は取締役との兼務を示しています。
監査役

2.4%
連結子会社

その他
国内法人

本店証券代行部SFビルサポート株式会社
サンフロンティア不動産投資顧問株式会社
株式会社ユービ ※匠工房有限会社 ※有限会社マイスター ※※株式会社ユービ、匠工房有限会社及び有限会社マイスターは、平成24年1月6日付株式会社ユービの全株式の取得により、当社の完全子会社といたしました。

〒100-0006 東京都千代田区有楽町1-2-2 東宝日比谷ビル
Tel.03-5521-1301（代表）