━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 173 号)━━
〜宅建取引⼠試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン〜
配信⽇：2021.４.1（⽊）
⼀般財団法⼈

不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集⻑ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引⼠資格試験に合格した⽅々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した⽅も対象です。）
現在、宅建業に従事している⽅には実務に役⽴つ情報を提供するとともに、他の⽅々にも参考にしていただける情報を提供することを編集⽅針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個⼈情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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⽬次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今⽉の視点

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明治時代初期の不動産業◆

当機構からのお知らせ

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新刊出版物のご案内◆

⾏政の動き

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重要事項説明書等の電⼦化に係る社会実験◆

最近の判例から・・・

原野商法の幇助◆マーケットの動き

・・・

国⼟交通⽉例経済ほか◆ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ

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各種団体のセミナー・研修等◆◇◆

今⽉の視点◆◇◆1

★☆《明治時代初期の不動産業》★☆
RETIO のメールマガジンをご覧いただいている皆様、こんにちは。
新型コロナウイルス感染症の対応につきまして、新たな⽣活様式の下、様々な経済活動・社会活動において、いろいろなご苦労、ご努⼒をなされておられることと存じます。⼼よりお⾒舞い申し上げますとともに、深く感謝申し上げる次第です。
2 ⽉になり、NHK で新しい⼤河ドラマ「⻘天を衝け」が始まりました。主⼈公の渋沢栄
⼀は、江⼾時代末期に武⼠（幕⾂）に取り⽴てられ、明治政府では、様々な政策⽴案を⾏いました。退官後は実業界に転じ、多種多様な会社、経済団体の設⽴・経営に関わり、同時に私学教育⽀援や、研究事業⽀援、国際交流、⺠間外交の実践等にも尽⼒した⼈物です。それらの功績を元に「⽇本資本主義の⽗」とも称されます。このタイミングで彼の著書「論語と算盤」を初めて⼿に取った⽅、読み直された⽅も多いのではないでしょうか。
今後番組が進むにあたり、不動産や⼟地のことがどの程度出てくるかはわかりませんが、渋沢栄⼀が活躍した時代は、我が国において、不動産業が成⽴した時期でもあります。その状況を簡単に振り返ってみたいと思います。
明治初期の不動産業の中⼼業務は、既存の宅地・建物を対象とする仲介と管理でした。これらを担う主体は、ア）町内の有⼒者、世話役で、頼まれて不動産の売買・賃貸の世話をしていたのが職業化したタイプ、イ）江⼾期に発達した⾦融業者で、担保流れ不動産の運⽤・処分をしているうちに不動産業が主たる業務になったタイプ、ウ）⼈材斡旋業である⼝⼊屋の副業としての不動産斡旋が本格化したタイプなど江⼾期にルーツをもつ不動産業者がメインだったようです。
また、財閥各社でも家産や所有不動産の管理を⾏っていましたが、その流れで不動産専業の会社を設⽴し、都市部を中⼼に、宅地開発・分譲、ビル経営など積極的に不動産経営事業を展開していくに⾄ったという動きもありました。
江⼾時代には、⼟地に関する権利関係が、地域的・慣習的に様々でしたが、明治期になって、地券制度と⺠法の制定などにより、⼟地に関する法制度の基礎が築かれました。⾃由な⼟地所有権制度の創設の結果、都市においても農村においても⼤⼟地所有が形成され、所有権と⽤益権の調整などの課題も必要となりました。

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不動産には限りませんが、渋沢栄⼀の時代の諸活動は、成果として今⽇に⽣かされているものがたくさんありますし、その時代に発⽣した課題には、今⽇につながっているものも少なからずあると思います。
当機構としては、紛争事例や判例の蓄積・分析、不動産に関する取引法務、経済分析などの調査研究にあたっています。もちろん現⾏の法律や不動産の実務に照らして、判断、検討などを⾏うわけですが、そのような現⾏のルールや判断基準は、我が国の歴史のどの時点と関係しているのか、その時代に何が解決され、何が解決されなかったのか、を考えるとより理解が深まることがあります。そのような視点も意識しながら、これからも「奥の深い」不動産の世界に関わっていきたいと思います。
当機構としては、様々な観点から、国⼟交通省との連携を図りつつ、今後とも不動産取引をはじめとした不動産に関する調査研究を推進してまいりたいと存じます。

◆◇◆

当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《新刊出版物のご案内》☆★
第 112 回講演録「不動産売買契約紛争の実践知」
不動産売買契約の様々な紛争（契約の成否、売主の説明義務、⼿付、契約不適合責任、契約解除等）の対応について、実践的なポイントと裁判例等を通じて弁護⼠の熊⾕則⼀⽒が解説した講演会（令和 2 年 11 ⽉ 27 ⽇開催）の記録です。（687 円
https://www.retio.or.jp/guide/guide01.html◆◇◆

⾏政の動き◆◇◆★☆《重要事項説明書等の電磁的交付に係る社会実験》★☆

3税込み）

国⼟交通省では、「ＩＴを活⽤した重要事項説明に係る社会実験に関する検証検討会（第７回）」（令和３年１⽉ 25 ⽇開催）の議論を踏まえ、売買取引における重要事項説明書等の書⾯の電⼦化に係る社会実験を新たに開始するとともに、令和 2 年 9 ⽉から実施している賃貸取引における重要事項説明書等の書⾯の電⼦化に係る社会実験を延⻑いたします。また、対象取引に宅地建物取引業法第 34 条の２（媒介契約）に関する書⾯が追加されます。
（注）この社会実験を⾏おうとする事業者は、参加登録申請を⾏う必要があります。
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00012.html★☆《売買取引に係るＩＴ重説（オンライン重説）の本格運⽤を開始》★☆
国⼟交通省は、不動産の売買取引において、テレビ会議等のＩＴを活⽤したオンラインによる重要事項説明（以下「ＩＴ重説」という。）の本格運⽤を令和３年３⽉ 30 ⽇より開始したと発表しました。（３⽉ 30 ⽇公表）
売買取引においてＩＴ重説を実施することにより、遠隔地に所在する顧客の移動や費⽤等の負担が軽減することや、重要事項説明実施の⽇程調整の幅が広がるなどの効果が期待されます。
（注）この本格運⽤開始により、IT 重説（オンラインによる説明）を⾏うことについて国⼟交通省への参加登録申請は不要となります。ただし、社会実験期間中である「重要事項説明書等の書⾯の電⼦的交付」を⾏う場合には、国⼟交通省への参加登録申請が必要となりますので注意して下さい。
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00013.html◆◇◆

最近の判例から◆◇◆[原野商法の幇助]
原野商法を⾏った会社へ名⽬上の代表取締役等を紹介して同社から報酬を得ていた不動産業者の代表取締役に対し、原野商法の被害者が損害賠償を求めた事案において、その斡旋⾏為は不法⾏為の幇助に当たるとして損害賠償請求の⼀部が認められた事例。
（東京地裁 令和元年 5 ⽉ 29 ⽇判決 ウエストロー・ジャパン）
1 事案の概要

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被告 Y は、平成 13 年 4 ⽉から継続的に宅地建物取引を⾏い、平成 26 年 9 ⽉には、不動産の売買等を⽬的とする法⼈を設⽴して、代表取締役に就任した。
Y は、平成 28 年 9 ⽉⼜は 10 ⽉頃、A から宅建業者の名⽬上の社⻑候補者を紹介するよう依頼され、宅地建物取引に関する経験や役員等の経歴を全く有しない B に、
「何もしなくて、ただ座っているだけでいい。」、「報酬については⽉々5 万円渡す。」など話したところ、B から具体的な話を聞きたい旨があり、Y は、B の電話番号を A に伝えた。B は、A から連絡を受け、印鑑登録証明書や⼾籍謄本等を交付するよう要求されたため、A にそれらを交付たが、仕事の具体的内容については A から説明されず、B が業務を⾏うことはなかった。
平成 28 年 8 ⽉に、探偵業等を⽬的として設⽴されていた株式会社 C は、不動産の仲介及び売買に関する業務等を⽬的に追加し、同年 12 ⽉に宅地建物取引業の免許を受けた。平成29 年 1 ⽉、B が代表取締役に就任し、同法⼈は株式会社 D に商号変更した。
原告 X は、平成 29 年 4 ⽉、その D から⼟地 1、⼟地 2 を代⾦ 790 万円で買う旨の売買契約を締結するとともに、D に対し⼟地 3 を 530 万円で売却する旨の売買契約を締結し、X は、2 つの売買契約における売買代⾦の差額である 260 万円を D に⽀払った。
平成 29 年 1 ⽉頃から、消費⽣活センターに対し、D との取引等について多数の相談が寄せられるようになり、その後、D 及びその関係者を被告とする訴訟が多数提起されるに⾄ったが、X も D らを被告として提起した損害賠償等請求事件で、X の請求を⼀部認容する旨の判決が⾔い渡された。
X は、Y が、D との共同不法⾏為責任を負い、仮に共同不法⾏為を⾏ったとはいえないとしても、Y の⾏為は少なくとも幇助に当たるとして、⽀払った 260 万円の他、慰謝料や弁護費⽤等の⽀払いを求め、訴訟を提起した。

2 判決の要旨
裁判所は、次のように判⽰して、X の請求を⼀部認容した。
（共同不法⾏為ないし幇助の成否について）
認定事実によれば、D は、不動産の売買代⾦等の名⽬で、X から⾦員を詐取する⽬的で、虚偽の事実を述べ、X に誤信させる等により、合計 260 万円を詐取したものと認めるのが相当であり、D の⾏為は X に対する不法⾏為に当たる。
X は、Y が D と共同して不法⾏為を⾏った旨を主張するが、D と Y の具体的な共同の内容は明らかでなく、Y が D に名⽬上の代表取締役を斡旋したことや、X に対する不法⾏為後に、Y が代表取締役に報酬を⽀払うなどをしていたことをもって、直ちに Y が D と共同して不法⾏為を⾏ったということはできない。また名⽬上の宅地建物取引⼠を斡旋したことを認めるに⾜りる的確な証拠はなく、Y が D と共同して X に対して⺠法 719 条 1 項にい5

う共同不法⾏為を⾏ったと認めるに⾜りる証拠はない。
⼀⽅で、宅地建物取引業法では、宅建業者には役員の⼈的要件を含む免許制が設けられているにもかかわらず、敢えて法⼈である宅建業者の代表取締役に名⽬上の代表取締役を就任させることは、宅地建物取引業法が役員について⼈的な⽋格要件を含む免許制を設けた趣旨を潜脱するものであるのみならず、そのような名⽬上の代表取締役が就任した宅建業者による違法な不動産取引を招来し、購⼊者の利益を害する危険を有する⾏為であるといわざるを得ない。そして、名⽬上の代表取締役を求める宅建業者に対してそれを斡旋することは、同宅建業者による違法な不動産取引等を容易にするものであって、⺠法 719 条 2 項の幇助に当たるものというべきである。
本件においても、Y の斡旋⾏為は、D の不法⾏為を容易にするものであって、幇助に当たるというべきである。
Y の職歴や斡旋経緯等に照らすと、Y は、宅建業者に対して名⽬上の代表取締役を斡旋することにより、当該宅建業者の違法な不動産取引を招来し、購⼊者の利益を害する危険性があることを認識していたと認められるから、上記幇助について、故意、少なくとも過失があったというべきである。
Y は、宅地建物取引に⻑年従事しており、宅建業を営む法⼈の代表取締役として、その周囲に存在する適任者を紹介するのが⾃然であると考えられるにもかかわらず、その経緯等に照らして宅建業者の代表取締役としての適性がおよそないと考えられる B を紹介している上、その報酬も⽉々5 万円であることは、報酬として不当に低額であり、Y の対応は不⾃然かつ不合理なものといわざるを得ない。
（X の損害の有無及び額について）
D の不法⾏為により、計 260 万円が詐取されたことが認められ、また弁護⼠費⽤は、審理経過等から、26 万円と認めるのが相当である。他⽅、慰謝料については、X が上記財産的損害の回復によってもなお慰藉されない精神的損害を被ったとは認められないから、Y がX に対して慰謝料の⽀払い義務を負うものということはできない。

3 まとめ
原野商法を⾏った宅建業者に関係した者で、共同不法⾏為等により損害賠償請求が認容された事例では、原野商法を⾏った会社の株主でかつ事務所の賃貸契約書上の連帯保証⼈（東京地判 平 30・10・4 消費者法ニュース 119-306）や、原野商法を⾏った会社と業務提携により商号使⽤を許諾し、実印等を預託した宅建業者（東京地判 平 29・3・28 RETIO114112）等があります。
また、原野商法を⾏った会社の違法⾏為を容易にしたとして専任宅地建物取引⼠への損6

害賠償請求が認容された事例（東京⾼判 令元・7・2 消費者法ニュース 121-220）もありますので参考にしてください。

◆◇◆マーケットの動き◆◇◆★☆《国⼟交通省》★☆
国⼟交通⽉例経済（令和３年２⽉号）（３⽉ 15 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/r03/02/getsurei0302.html
令和３年地価公⽰（３⽉ 23 ⽇公表）
〜全国全⽤途平均で６年ぶりに下落、コロナ禍の影響は⽤途や地域で異なる
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_0000
5.html
不動産価格指数（令和 2 年 11 ⽉・令和 2 年第 3 四半期分）（2 ⽉ 25 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_0002
0.html
令和２年度⺠間住宅ローンの実態に関する調査
https://www.mlit.go.jp/report/press/house01_hh_000105.html★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向２⽉分（３⽉ 10 ⽇公表）
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2102.pdf
指定流通機構（レインズ）の活⽤状況２⽉分（３⽉ 22 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2102.pdf

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★☆《⽇本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数１⽉値（３⽉ 30 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?p=25765★☆《⼟地総合研究所》★☆
今⽉の不動産経済（2021 年３⽉号）（２⽉ 26 ⽇公表）
https://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2021_03.pdf★☆《不動産経済研究所》★☆
⾸都圏マンション・建売市場動向 2021 年２⽉度（３⽉ 18 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/456/AtNtQs4w.pdf
近畿圏マンション市場動向 2021 年２⽉度（３⽉ 18 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/455/AtNkQs4w.pdf◆◇◆ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナーが各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★
●4/21 基礎編『地盤と建物基礎』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20210421●フォローアップカレッジ 2021 会員募集中（4 ⽉末まで受付）
8中堅の宅地建物取引⼠に役⽴つ知識とスキルのブラッシュアップのための学習の場
https://www.retpc.jp/fup/pages/college＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
発⾏

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