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建設廃棄物の発生抑制に関する研究（その１）−東京23区の建築ストック量と建築物の寿命、解体建築物床面積の将来予測−
及川要

智

占部武生

旨

建築物の解体に伴う廃棄物は今後急激に増加すると考えられ、建築物の長寿命化が重要課題となっている。本報
告では、解体廃棄物の発生予測や長寿命化施策の効果を把握するために重要である建築物の寿命を、固定資産課税台帳をもとに調査した。その結果建築物の寿命は、昭和62・平成２年の既存調査結果に比較して10〜15年程度延びていることが判明した。従来使用されていた昭和62・平成２年の建築物の寿命は、一時的な短寿命化が生じた時期のものであると考察された。得られた寿命から解体建築物の将来推計を行った結果、解体建築物床面積は既存の推計値に比較して１割から３割程度低い値となった。

キーワード：建設廃棄物、解体廃棄物、建築物、寿命

１

はじめに標として東京都内の住宅の平均使用年数が挙げられて東京の大都市としての機能は、道路、都市交通網、いる。

建築物などの社会資本が高度に集積することの上に成建設解体廃棄物の発生予測、長寿命化の発生抑制効り立っている。特に建築物は、戦後、東京が復興、発果、長寿命化施策の効果などを把握するためには、建展する中で急速に形成されたものであり、今後、老朽築物の経年の状況や、正確な建築物の寿命を継続的化の進展によって、建築物の更新にともなう大量の廃に把握することが必要である。特に、建築物の寿命は棄物が発生されることが懸念されている。

1987年・1990年の小松らの調査結果2）, 3） が広く利用さ現在においても、建設業から排出される産業廃棄物れているが、これら調査の時期は近年とは社会経済状は上下水道業を除いた東京都全体の８割を占め、最終況が異なった状況にあったことや、建築物の長寿命化処分量では９割以上を占めている1）。この最終処分量施策の政策指標であることから、現時点での建築物ののうち、主に新築工事や土木工事から発生する建設汚寿命の調査を行う必要がある。

泥がほぼ半分となっているが、残りは建築物や土木構

本報告では、固定資産課税台帳の集計をもとに、東造物の解体に伴うがれき類などが多くを占めている。

京23区の建築物の構造別建築年次別の分布及び構造別

そのため、今後、これまでに蓄積された建築物や土木寿命について調査を行った。また、それらの結果をも構造物の解体・更新に伴う解体廃棄物の増加は、今後とに、建築物の解体床面積の将来推計を行ったので、の最終処分量の抑制、建設廃棄物の発生抑制にとってその結果を報告する。

重要課題である。
建築物の解体から生ずる廃棄物の発生抑制のために

２

調査方法

は、新築建築物の長寿命化や、既存建築物の改修など

基本となるデータによる長期間利用などが必要となる。東京構想2000で東京都主税局が保有する固定資産課税台帳集計（毎は、「社会資本の長寿命化を図り、都市の機能を維持年６月に作成）の平成12〜14年度集計から、東京23区する」ことが政策目標として掲げられており、政策指における、固定資産税の課税対象家屋の構造別及び建東京都環境科学研究所年報2002

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得られたパラーメータ（a, m）を元に、滅失率が50%

築年次別の棟数及び床面積を調査した。
4）

また、東京都統計年鑑 から、昭和31年から平成12となる年数t を計算し、建築物の寿命とした。

年までの、東京23区における構造別の着工建築物・滅失建築物の棟数と床面積を調査した。

本報告では以上の方法に基づいて寿命を推計したが、固定資産課税台帳集計では建築年次が昭和60年以

固定資産課税台帳集計では、公共資産などの非課税前の建築物については昭和51〜60年という形で10年分家屋が集計から除外されており東京23区の既存建築物が集計されているため、それらの区間については10年の総数を直接把握することは出来ない。また、建築年間の滅失率は等しいものとした。また、集計が６月に次が集計年度と近い場合、台帳の登録家屋数が増加す行われているため、経年数について該当年の１月１日る特徴があることに留意する必要がある。

から集計時点までの補正を加えた。

寿命分布の求め方

解体建築物床面積の推計方法

2）

建築物の寿命の推計方法は、小松らの研究 における区間残存率推計法を用いた。この方法では、ある時建築物解体に伴う建設廃棄物の発生量の予測や、長寿命化に伴う発生抑制効果を推計する手法は、点で存在している建築物がその時点から１年の間のうａ）床面積ストックと経済成長率から解体量を予測する手法5）

ちに解体された割合から建築物の寿命を推計する。１
年間に解体された建築物の割合（滅失率）は、建築物

ｂ）建築物の寿命の確率密度関数と過去の着工床面積から解体量を予測する手法6）, 7）の経年によって異なった分布を持っており、この滅失率の分布から建築物の残存率分布が得られる。

ｃ）建築物の残存率分布と現在のストック量から解体量を予測する手法8）

調査時点におけるデータを
Ni：経年がi -1年を越えてi 年以下の建物の現存棟数という三つの手法が代表的である。このうちａは従di ：経年がi -1年を越えてi 年以下の建物の1年間の除来のストックの経年分布を考慮していないことが指摘

去棟数できるため、古いストックの大量解体が起こるケースとして表し、i 年における滅失率qi を次式で定義する。

を考えるに際は不適当である。次に、多くの研究や予測で用いられているbは、建築物の寿命の確率密度関数及び寿命が変化している際には不適当な方法である
8）

このとき、経年i における残存率Riは、。そのため、本報告では、ｃの手法によって解体建築物床面積を推計した。この手法では、前年のストック量を基準として、経年１年を加えることによる残存率関数の変化を元に１年後のストック量を予測し、その差から解体建築物量を推計する（式）。

で表される。
ある建築物が築後t 年経過した後に残存している確率である残存率関数R (t )は、調査データから得られる

ここで、Riをもとにして、R (t )を関数形として推定することがDk (j )：j 年の解体建築物床面積（k 年築のもの）、出来る。本報告では、残存率関数としてワイブル累積

Sk (j )：j 年1月1日のストック建築物床面積（k 年築の分布を想定し、最小自乗法を用いてパラメータを推定もの）、した。ワイブル累積分布においてR (t )は次のように表Rj (t )：j 年における建築物の残存率関数（t：経年）される。

本報告では、平成14年度以降の解体建築物量について、平成14年度の固定資産課税台帳のストック量をもとに推計を行った。

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３

結果と考察

51年以降に建築された住居がかなりの割合を占めてい

東京23区における建築物ストックることが分かる。鉄骨造では他の構造に比較して工場・図−１に、東京23区における建築物の着工床面積の倉庫の割合が高い。

推移を示した。着工床面積では、非木造建築物の変動

図−２から図−５までを概観すると、東京23区の建が大きいことが分かる。非木造建築物の着工床面積は、築物ストックは建築年次が昭和40年以降に集中してい昭和30年以降徐々に増加し、昭和45年頃にピークを迎るものの、昭和40年代のストックは昭和50年代よりもえ、いったん減少した後ほぼ横ばいとなっている。そ少なく、建築統計の着工床面積に見られる非木造建築の後、平成元年頃に２度目のピークを迎え、大きく減物の昭和45年頃のピークは平成14年時点でのストック

少した後、平成４年以降はあまり大きな変化を見せてには明確には現れていないことが分かる。また、事務いない。このように、非木造建築物の着工床面積は景所用途の鉄骨鉄筋造建築物が目立っているが、全体で気の変動に大きな影響を受けていると考えられる。一見ると住居用途の建築物が多く、特に木造と鉄筋造に方滅失床面積では、着工床面積とは異なり昭和45年前集中していることが分かる。

後のピークは見られないが、平成元年頃には滅失床面

建築物ストック量の統計としては、固定資産台帳を積がピークを迎えており、この期間に建築物の更新が元にした各年のデータが集計されているが、この集計進んでいたと考えられる。には非課税家屋が含まれていないため、非課税家屋を次に、固定資産台帳集計による、平成14年の東京23含めた建築物ストックの総量は統計として入手できな区での建築物ストックの建築年次別及び用途別床面積い。そこで、固定資産課税台帳集計と建築統計から、の分布について、木造、鉄骨鉄筋造、鉄筋造、鉄骨造

平成元年から平成10年までの建築統計着工棟数・床面合計（鉄骨造と軽量鉄骨造の合計）の構造別にそれぞ積に占める課税家屋の比率を求め（表−１）、課税台

れ図−２〜５に示す（この集計では、非課税家屋は含帳の総ストック量を課税家屋の比率で除して、非課税まれていない）。

家屋を含む総ストック量を推計した（表−２）。

木造は用途別に見ると住宅（専用住宅と共同住宅の課税家屋の比率は鉄骨鉄筋で約８割であった。総務合計。以下、「住宅」と示す）がほとんどを占めている。

省の集計による全国での比率は95%程度であり9）、東建築年次別に見ると、昭和31年以降がほとんどを占め京23区においては非課税家屋の比率が非常に高い。こているが、昭和41年以降のストック量はほぼ横ばいでれは中央官庁などが東京23区に集中しているためと考ある。

えられ、東京23区の建築物ストック総量を把握するた

鉄骨鉄筋造では事務所用途が多く、特に建築年次が昭和61年から平成7年までのストックが際だって大きめには、非課税家屋を無視することが出来ないことが分かる。

い。鉄筋造では住居が多くを占めているが、特に昭和東京23区の建築物総ストック量は、166万棟、4929万m2と推計された。このうち、非木造は棟数の半数に満たないが、床面積では約77%を占めており、全国での45％ 9） と比較すると、東京23区内では非木造建築物が際だって多いことが分かる。
建築物の寿命

平成12年における建築物の構造別の残存率分布を、固定資産課税台帳集計の平成12年度、13年度における建築年次別棟数から求めた。得られた分布を、図−６に木造および鉄骨鉄筋造、図−７に鉄筋造、鉄骨造および軽量鉄骨造の場合の分布をそれぞれ示した。
木造の残存率分布はなだらかな形となるが、他の構
図−１

東京23区の着工床面積、滅失床面積の推移

造では昭和30年以前の建築物が少ないため、経年50年

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以降で不連続な部分や、滅失率が0となるため残存率物では、経年が大きく建築物の滅失数が少ない区間でが変化しない部分が認められた。

残存率分布が推定されたワイブル分布から大きく外れ次に、残存率関数としてワイブル累積分布を用いてるため、滅失数が少ない区間を除外した上で、パラメー推定されたパラメータを表−３に示した。非木造建築タの推定を行った。図−８に実測値とワイブル累積分

表−１

建築統計に占める課税家屋の比率

表−２

東京23区の建築物の構造別床面積の集計

図-2

木造家屋の用途別建築年次別分布（東京23区）

図-3

鉄筋鉄骨造家屋の用途別建築年次別分布（東京23区）

図-4

鉄筋造家屋の用途別建築年次別分布（東京23区）

図-5

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鉄骨造家屋の用途別建築年次別分布（東京23区）
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図−６

図−７

建築物の残存率分布（木造、鉄骨鉄筋造）

表−３残存率関数のパラーメータ推定値と50％減失年数（寿命）表−４

建築物の用途別寿命（50％滅失年数）

建築物の残存率分布（鉄筋造、鉄骨造、軽量鉄骨造）
ける建築物の構造別寿命をまとめて表−４に示した。
また、比較のため、小松ら2）, 3）の報告による昭和62・平成２年の建築物の寿命を表−４に同様に示した。
用途別に見ると住宅や事務所では寿命が40〜57年程度で比較的長いが、店舗および工場・倉庫では20〜35年程度と短い。木造および軽量鉄骨造の事務所では寿命が極端に短いが、これらは仮設的に利用されている

図−８

残存率分布の実測値と推定値の比較（木造）ものと考えられる。
既存調査と今回調査を比較すると、平成12年におけ布の残存率関数からの推定値を木造について比較してる建築物の寿命は、昭和62・平成２年における寿命に示した。推定された残存率曲線は、木造、非木造につ比べて10年程度長くなっていた。また、用途別寿命でいておおむねよい一致を示していた。

比較すると、木造で約８〜11年、鉄骨鉄筋造で約16年、さらに、推定されたパラメータを元に計算した構造

鉄筋造で約10年、鉄骨造で約10〜17年程度長くなっ別の50%滅失年数（寿命）の結果について、表−３にていた。なお、鉄筋造共同住宅は昭和62年での寿命は示した。建築物の寿命は、用途によって大きく異なる52.6年であり、平成12年の42.9年より大きい値である

10）ことが報告されている 。そこで、建築物の用途別構が、これは、昭和62年の調査における寿命の計算に経造別の残存率分布を求め、残存率関数を推定して50%年35年未満の建築物のみを使用したため、残存率が急滅失年数（寿命）を計算した。ここで、固定資産課税激に減少する経年40年前後を評価できずに寿命が過大台帳集計の用途別建築年次別集計は平成12年度と平成になったと考えられる。

14年度のみ行われていたため、この２年間の滅失率が建築物の寿命が昭和62年〜平成２年と比較して10〜変化しないものと仮定した。得られた構造用途別の寿15年程度長くなっていることは、次の理由で説明でき命と、平成12年（2000年）と平成13年（2001年）におる。昭和62年〜平成２年はいわゆるバブル期にあたり、東京都環境科学研究所年報2002

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図-１に見られるように建築物の着工量が過去最高のがある場合には、除去された住宅の使用年数の単純平ピークを迎えた時期である。特に中心市街地では建築均は実際の状況を反映した指標とは言えない。さらに、物の更新が盛んに行われたため、建築物の更新のサイ既存ストックが現時点での寿命を保ったまま加齢してクルは近年の状況と比較して短かったと考えられる。

いくと、ストックの経年分布の変化に伴って使用年数

その後、景気の冷え込みによって建築物の更新が進まの単純平均値は自動的に本来の寿命に近づいていくた

なくなり、着工量と滅失量は減少しいて横ばいとなっ

め、使用年数の単純平均は建築物の長寿命化の指標とている。そのため、平成12年の建築物の寿命は、昭和はならない。長寿命化の指標としては、経年別の滅失62・平成2年と比較して長くなったものと考えられる。

率をもとにした寿命を使用するべきである。
解体建築物床面積の将来推計

建築物の寿命が長くなったことは、解体建築物量の減少として反映される。そこで、平成12年の建築物の寿命をもとに、将来の解体建築物床面積を推計し、既存の方法での推計値と比較した。
平成14年度ストックをもとにした将来推計の手法は既に述べてあるが、比較対象となる既存推計値を、過去の着工床面積と残存率分布を用いたケース（手法b）に相当する）を用いて算出した。この手法では、建築物の寿命の確率密度関数を用いて、次式によって解体図−９ 木造・非木造住宅の滅失数の割合と滅失率の経年分布（棒：滅失数の割合、折れ線：滅失率）建築物床面積を推計する。
Di (j) = Fk・ф (j − i)ф (t )： 建築物の寿命の確率密度関数（経年t 年）
Dk (j )： j 年の解体建築物床面積（k 年築のもの）

他の統計との比較



Fk： k 年の着工建築物床面積

ここまでは、固定資産課税台帳から建築物の寿命を求める方法について述べた。しかし、今回得られた寿命は、他の統計を基にした建築物の寿命と比較するとなお、ф (t )は、残存率関数R (t )から次式により求められる。

大きい値であった。例えば、住宅土地統計調査での平

成10年における除去された住宅の平均使用年数は29年とされている11）。この違いは、以下の理由で説明できこの手法は、東京都の産業廃棄物発生量予測7）にもる。図−９に、平成12年から14年までの木造、非木造使用されている一般的な手法である。既存推計値の寿の住宅の滅失数の割合と滅失率（１年間に換算したも命の確率密度関数は次の手順で決定した。まず、既存の）を経年別に示した。滅失数の割合は木造で経年35

調査2）, 3）のデータを用いて、昭和62・平成２年の寿命〜44年、非木造で経年25〜34年がピークとなる。非木を木造（35年）、鉄骨鉄筋造（38.5年）、鉄筋造（34.6年）、造の経年55〜64年において滅失率が非常に小さくなっ鉄骨造（31.4年）と設定した。次に、先に推定した平ているが、これは該当する建築物が非常に少ないこと

成12年の残存率関数のパラメータ（a, m）のうち、分による。東京23区の建築物ストックは昭和31年（経年布の形を決定するmを変化させずに、（2）式において44年に相当）以降に建築されたものがほとんどである

R (t )=0.5となる経年t を設定した寿命として、分布のため、滅失率があまり高くない経年30年付近の区間でピークを決定するaを算出した。

滅失数がピークとなっている。そのため、除去された

また、推計にあたって、将来における各年の新規ス住宅の使用年数を単純平均すると、実際の寿命よりもトック量および着工床面積は、平成６〜10年度の平均短い値となってしまう。とした。

このように、既存ストックの経年分布に大きい偏り

図−10に将来推計の結果と、建築統計の滅失床面積

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および解体建築物床面積の平成40年までの推計値を示8）あったすると、(4)式の寿命の確率密度関数ф (t )と(7)した。過去の解体建築物床面積は橋本ら の方法で次式の［残存率の変化率］は同一の残存率R (t )から導か式によって推定した。

れることと、(4)式における着工建築物が確率密度関数

Dj=Sj−Sj+1+Fjф (t )に従って減少して各年のストック量となること

Sj： j 年1月1日におけるストック建築物床面積から、結果として(7)式による新推計値は(4)式による既解体建築物推定量は、建築物の固定資産台帳への登存推計値と等しくなる。そこで、(4)式のパラメータを録年と着工年とが同じであることを前提としているた新推計値と同一である平成12年の値としたときに得らめ、床面積の大きい建築物が多い東京23区では推定値れる推計値（「既存推計値（平成12年）」とする）と新は実態から大きくはずれてしまう可能性がある。その推計値を比較すれば、この両者が等しくない場合は、ため、将来推計値との比較には推定値の３年間の移動

新推計値の推計に使用した平成14年度のストック量に平均値を用いたが、平成６年に解体建築物床面積がほよる影響であると考えられ、もし等しい場合は、残存ぼ０になるなど、現状を反映していない部分があると率分布が過去から平成12年と同一のまま変化しない状考えられる。

況で平成14年度のストック量が形成されたものと考え平成12年の建築物寿命と平成14年の建築ストックかられる。

ら得られた推計値（新推計値）は、(4)式で得られる既図−11に既存推計値（平成12年）と、新推計値の比存推計値を大きく下回っている。新推計値に比較して較を示した。新推計値と既存推計値（12年度）を比較

既存推計値は1.15〜1.5倍大きい値となっている。過去

すると、平成14年では若干の新推計値が大きく、そのの解体建築物床面積と新推計値及び既存推計値を比較後はほぼ同じ値となり、平成40年には旧推計値がややすると、あまりよい一致を示さなかった。しかし、新大きくなっているが、全体的に見ると２つの推計値は推計値の値は平成10年の解体建築物量推定値に近い範ほぼ一致する。この結果から、現在までの建築物の解囲にあり、新推計値は既存推計値より妥当性が高いの体は平成12年寿命とほぼ同じ寿命で行われてきたと考ではないかと考えられる。

えらる。そして、既存推計値と比較して新推計値が大解体建築物量の将来推計値が大きく減少した原因にきく減少している主因は、建築物のストック量の影響ついて検討を行った。新推計値は、(3)式をもとにしてではなく、建築物の寿命の変化であることが分かる。

いるが、この(3)式を変形すると、さらに、経年別のストック量では、古いストックは平成12年での残存率よりも若干多くが残存しており、逆に新しいストックがやや少ないことが推察される。
ここまでの結果から、建築物の寿命として広く利用となり、右辺は［ストック量］×［残存率の変化率］

されてきた昭和62〜平成２年時点の寿命は、特異的にとなる。もし、残存率分布が過去から変化せず一定で短い寿命であったと考えられる。また、昭和62〜平成

図−10

解体建築物量の将来推計（東京23区）

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図−11

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将来推計間の比較

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２年に比較して平成12年の寿命が長いことは、この期

参考文献

間に建築物の長寿命化が生じたと表現するより、昭和

１）東京都環境局：東京都産業廃棄物経年変化実態調

62〜平成２年の期間に建築物の短寿命化が一時的に生じており、その傾向は平成12年までには沈静化したと表現する方が妥当であろう。

査報告書（平成10年度実績）, 平成12年８月２）小松、加藤、吉田、野城：わが国における各種住宅の寿命分布に関する調査報告, 日本建築学会計画系論文報告集, No. 439 , pp. 101-110, 1992

４まとめ３）小松、加藤、三橋：東京４区における事務所建築

固定資産課税台帳集計をもとに、東京23区における建築物の経年別のストック量および平成12年におけるのストック調査と寿命推計, 日本建築学会計画系論文集, No. 465, pp. 123-132, 1994

建築物の寿命を調査した。その結果、以下の知見を得

４）東京都：東京都統計年鑑（昭和31年〜平成12年）た。

５）建設省：解体・リサイクル制度報告会報告, 1998

（1）東京23区の建築物ストックは、ほとんどが昭和41

６）日本政策投資銀行：都市再生と資源リサイクル−年以降に建築されたものであり、全国と比較して非資源循環型社会の形成に向けて−, 日本政策投資銀

木造の建築物が多い。非木造の内訳を見ると鉄骨鉄行調査第33号, 2002

筋造の事務所のストックと鉄筋造の住宅が多い。
（2）平成12年における建築物の寿命は、昭和62〜平成
２年の調査に比較して10〜15年程度長くなっている

７）東京都環境局：東京都産業廃棄物処理計画について「最終のまとめ」, 2001８）橋本、寺島：建築物解体廃棄物の発生予測, 廃棄物学会論文誌, Vol. 11, No. 5, pp. 271-279, 2000

ことが分かった。
（3）平成12年における寿命をもとに、解体建築物床面積の将来推計を行った結果、推計値は既存の推計値

９）総務省：固定資産の価格等に関する概要調書,
10）大佛、清水、吉川：建築物の寿命に及ぼす要因分析, 地理情報システム学会講演論文集, vol. 9, pp.に比較して７〜９割程度となった。
（4）建築物の長寿命化の指標としては、建築物の除去までの平均使用年数は妥当ではなく、本報告での寿141-161, 2000
11）東京都住宅局：平成12年度東京都住宅白書, 2001

命を用いることが望ましい。
（5）本報告による平成12年の建築物の寿命は、現在までの建築物の解体の傾向をほぼ代表するものと考えられる。
建築物の寿命は、長寿命化施策を評価するための重要な政策指標といえるが、継続的に把握されていなかっため、指標として利用されていないのが現実である。本報告で用いた手法により、都が所有し毎年集計を行っている固定資産台帳から継続して建築物の寿命が把握できる。持続可能な社会づくりのために、今後の継続的な把握および政策指標としての活用が望まれる。
なお、組成別の建設廃棄物の将来予測は、床面積あたりの廃棄物発生原単位をとりまとめた上で、次年度に行う予定である。

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Research on controlling the construction waste（1）−The Stock and Lifetime of Buildings in the Tokyo's 23Wards、Esitimate for Future Building Demolitions−Tomo Oikawa, Takeo Urabe

SummaryLife-lengthening of building is important to control the waste from building demolitions, because it is expectedthat building demolition will increased in near future. The lifetime of buildings is necessary to estimate forfuture building demolitions and is important index to grasp the effect of life-lengthening policy. In this study, thestock and lifetime of buildings in the Tokyo's 23 wards were investigated from the ledgers of buildings for ﬁxed
property taxes. The Lifetime at 2000 were about from 10 to 15 years longer than the reported value at 1988 and1990. It was considered that the life shortening occurred at 1988 and 1990. Estimated amount of future building
demolition total ﬂoor space was from 0.7 to 0.9 times shorter than existing estimated value.

Keyword: construction waste, demolition waste, building, lifetime

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