これからの不動産市場～課題と展望～人生 100 年時代の住まい方と働き方～
日本版 CCRC と逆参勤交代構想の可能性

三菱総合研究所

主席研究員

松田 智生氏来て驚くのは，銀座も京都も東京もアク住まい方と働き方ティブシニアで溢れているということ。つまり日本は世界で一番アクティブシニアが輝く国です。一方で課題は医療費の 40 兆三菱総研の松田でございます。今日は，円です。毎年 1 兆円ずつ増えています。国

これからの住まい方，働き方ということで，の税収は 55 兆円。税収 55 兆円の国が医療「日本版 CCRC」と「逆参勤交代構想」というに 40 兆円，介護に 10 兆円使っています。

二つのキーワードでお話をしたいと思いま

今 日 話 す CCRC も 逆 参 勤 交 代 構 想 も，す。私は地域活性化やアクティブシニアを限られた税収が医療と介護に出ていくこと専門として，企業や自治体，国のお手伝いを解決する切り札になりえます。健康なまをしています。CCRC について言うと，日ちづくりと健康な働き方がそれを変えてい本全国で多くの自治体の委員や，民間企業，きます。新しい健康なまちづくりの産業が医療法人，社会福祉法人のコンサルティン

興れば，税収と雇用が増え，健康寿命が延グを行っています。

びれば，医療費や介護費が抑制できます。

日本のいまの高齢化率は 27％と，世界こういった国家的課題を解決することが，で一番高いです。20％を超えているのは，皆さんのビジネスになります。それが課題ドイツ，イタリア，日本，ギリシャ，スウェー解決型の産業ということです。

デン。
高齢化が進んだ国は大変かというと，今日の論点，結論ですが，日本版 CCRC

僕はそうは思いません。海外の人が日本へは，高齢者の地方移住でも，地方にハコモ

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松田智生氏

ノづくりをすることでもありません。カラに姥捨て山をつくるのか，東京の介護者をダ・オカネ・ココロの安心を満たした新しい地方に押し付けるのかというようなイメー

ライフスタイルビジネスをつくることです。

ジを持たれています。なぜかというと，主CCRC は単なるシニア住宅ではなく，ソフト・語が違うからだと思います。「東京の介護ハードの組み合わせ型ビジネスです。

が大変だから，地方に高齢者移住」と言っ後半に話す逆参勤交代構想とは何か。江たら，地方の人は怒ります。でも主語を変戸の参勤交代とは逆に，首都圏のビジネス

えて，「私が輝くライフスタイル，私が安マンの地方での期間限定型リモートワーク心して暮らせるライフスタイルを考えまです。私はいま北海道や沖縄に転職や移住しょう」とすれば，場所は都市でも地方ではできませんが，パソコンとスマホがあれも近郊でもどこでもいいわけです。主語はば，3，4 週間のリモートワークはできな「私」であるべきだということです。

くはありません。通勤時間は劇的に短くな

そして高齢者を呼んでも意味がないといり，ゆとりある環境の中でリモートワークう意見もありますが，そうではありません。

をし，週に 1 日や 2 日，地域の担い手にな

CCRC により雇用が増え，税収が増えます。

ること，それが働き方改革になります。

私たちが試算したある自治体では，医療介いま言われている働き方改革，「休みを護費の 3 倍にあたる経済波及効果が期待で取りましょう」「定時に帰りましょう」はきます。それは逆転の発想です。いま地域改革でもなく，普通のことです。江戸の参は工場誘致が難しい。でもアクティブシニ勤交代のようなドラスティックな仕掛けがアを誘致することが雇用を生んで，税収を必要です。江戸の参勤交代がよかったのは，生むわけです。

宿場町，江戸の藩邸，街道が整備されるメ結果，四方一両得です。市民も公共も産リットがありました。それが地方にオフィ業も学校もプラス。学校はこれから学生がスや住まい，IT インフラの需要を起こし減るだけですが，素敵な図書館，グラウンます。つまり働き方改革と地方創生を同時

ド，テニスコートのある大学は全国で 800に実現するわけです。もあり，このストックを活かさない手はな組み合わせ型というのが本日のキーワーいでしょう。

ドです。日本版 CCRC はシニアの住まい方，直近の三菱総研の調査によると，60 歳

逆参勤交代構想は現役世代の働き方，これ代女性の主なストレスは経済，子ども，地を組み合わせて，掛け算でシナジーを出し震，病気などありますが，最大のストレスていこうというものです。

は夫という結果があります。そして老後一緒に暮らしたい相手を見てみると，男性は夫婦で住みたいと思いながら，女性はひとCCRC は四方一両得りか，友人と住みたいと思っています。こういったことを考えないと，シニアビジネ
スで商品開発はできません。これをどう課

15 年から国が提唱している日本版 CCRC
は，大きな誤解や先入観があります。地方70

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題解決するかということです。
75 歳以上の男女 300 人の 5 年間の追跡調査の結果では，機能低下した人，死亡しれくらいになるというのがわかれば，老後た人が一番多かったのは男性の独居です。

は予測できます。このオカネの安心がポイ

そして死亡率ゼロで機能低下も一番低かっントです。ココロの安心はそこで生きがいたのは女性の独居です。男性の独居にご用やつながりが生まれるということです。

心です。孤独を解決するのは，集まって住むことです。
フロリダには 5 万人のシニアが住むアクティブシニアタウンがあります。2 食付き，組み合わせ型のビジネス

掃除付きなので，奥様の家事負担がなくなります。夫婦二人ではなく，みんなでご飯

これは単なる高齢者住宅だけではなく，を食べるので，夫婦の距離感も悪くなく，組み合わせ型ビジネスです。高齢者住宅の妻のストレスも積極的に解決されます。

プロダクトの押し売りではなく，まちづくアクティブシニアタウンが進化したのがりやヘルスケア，生涯学習，IT などの組CCRC（Continuing Care Retirement

み合わせ型のビジネスです。有望な産業でCommunity）。介護移転リスクを払拭し，すが，事業推進はそう簡単ではありません。

継続的なケアを提供する高齢者のコミュニ

ただし米国では 3 兆円の市場規模を誇ってティです。全米では約 3 兆円の市場規模がおり，日本でも CCRC は今後有望なビジある大きなマーケットになっています。都ネスと言えるでしょう。

市のタワー型もあれば，近郊型もリゾートいくつか事例を見ると，アメリカの築型もあり，あらゆる立地で成立します。

40 年の建物をリノベーションしたモデル

ポイントは，介護で儲けるのではなく，では，周囲にある公共施設と連携し，1 事「介護にさせないことで儲ける」というこ業主体がリスクをすべて負わずに，周辺のと。アメリカは介護保険がないので，介護公共施設のレクリエーション，病院，図書を受ける人が増えると，事業主体のオペ館をうまく使っています。自然豊かなとこレーションコストが高くなります。ゆえにろで，400 人のシニアが住み，隣に大学病健康寿命を延ばすための食事や運動，社会院がある。少し行くと名門大学があり，生参加，生涯学習が極めて精緻に組み込まれ涯学習と多世代交流を活かしたモデルでていて，介護にさせないことが儲けになりす。住民 400 人中，健常者が 8 割，重介護ます。

や認知症，寝たきりは 2 割だけ。平均寿命

三つの安心はこれを因数分解したものです。カラダの安心，オカネの安心，ココロ

は 84 歳。いまアメリカの平均寿命は 70 歳
代ですから，はるかに元気です。の安心です。そして家賃は，契約形態はいこういった新しい産業が生まれていまろいろあるけれども，原則変わらない。日す。ビジネスとして見れば，老人ホームを本の高齢者住宅は，介護度が高くなると家つくると雇用は介護人材に限定されます

賃やサービス料が高くなります。でも家賃が，逆転の発想で，介護にさせない，ならが変わらないのであれば，いま年金がいくないために，多様な雇用が生まれ，特に健らで，預貯金がいくらで，自宅を売ればこ

康のビッグデータを扱うデータサイエン

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松田智生氏

ティストやデータアナリストと言われる統計の専門家が，この分野では最も必要とされています。

日本版はストックを活用すべき

CCRC の講演は，温泉街でも多くのニーズがあります。なぜなら，いい旅館，ホテ

今日話している CCRC は，いままでのル，そして稼働率が今一歩であれば，2 割高齢者住宅と何が違うのか。入居動機は不の客室をシニア住宅にしたいという思いも安だからではなく，楽しみたい，役立ちたあります。食事場や大浴場，近くにいい病いから。具合が悪くなってから入るのでは院もあります。おもてなしの強みがあれば，なく，元気なうちに入るものです。そして日本はホテルや旅館も CCRC として有望

アメリカでは安全上の理由から塀で囲われだということです。ている所が多いですが，日本はもっと地域そして大学連携型もあります。破綻寸前に開かれたモデルであるべきです。住むのだった大学が，敷地内に CCRC とシニアは高齢者だけではなく，多世代が住んだほ大学をつくり，CCRC は満杯，大学の人気うが良い。また，新規に建築するのではなも急回復しました。多世代交流ができる大くストックを使うべきです。公共施設や団学です。そしてシニアが学ぶだけではなく地，廃校，大型商業施設，稼働率の悪い旅て，教えます。元投資銀行で働いていた方館・ホテル，あるいはキャンパスの移転跡がファイナンスを，元エンジニアがものづ地など，日本はストックの宝庫です。

くりを教えるなど，学生にも人気。私の学

集合住宅をリノベーションして，低層階生時代には，ビジネスマンの話を聞く機会にシニアが住み，中高層階に子育て世代やはほとんどありませんでしたが，アクティ学生が格安の家賃で住みます。学生は格安ブシニアが教えるということは，彼らの健家賃の代わりに，シニアのために買い物支康にも良いし学生にも良いのです。

援をし，シニアは子育て支援に参加する。

年を取って少なくなるのは，「ありがとそして 1 階の食堂でみんなでご飯を食べるう」や「お陰様で」と言われることであっというモデルです。さらに地域の方々は在て，これは心理学で言う貢献欲求や承認欲宅でありながら，ここのデイサービスを受求です。つまり CCRC はハコモノをつくけられるようにすれば，地域包括ケアと相るだけではなくて，居住者の貢献欲求や承乗効果が出ます。そうしたモデルも日本で認欲求を満たすソフトが極めて大事です。

動き始めています。

また，年賀状問題というものもあります。

全国 240 自治体が推進意向で，構想をつ男性高齢者が年賀状に書くことがなくなるくっています。それが実現できるかどうかということです。いまこの年で自分がどう大事なポイントになってきています。

やって輝いているかといった，年賀状に書

いま私が強く問題意識を持っているのきたくなるようなライフスタイルが CCRC

は， 自 治 体 が 国 の 地 方 交 付 金 を 得 て，の基本理念です。

CCRC の構想策定を考えているのですが，担う事業主体がなかなか出てきません。ゆえに参入する事業主体の背中を後押しする

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制度設計が絶対に必要だと思います。たと

事業主体形成も大事で，一企業，一社会えば住んでいる方が健康を維持し，機能改福祉法人でやるにはリスクがあります。そ善したら事業主体に奨励金が支払われた

ういった場合には共同出資型がおすすめでり，法人税が減税されたり，あるいは，共す。地元で志のある企業や社会福祉法人に，用部の建設費は公共に資するものだから補

首都圏の大手企業が出資し，そこに公的助金を出す，共用部の固定資産税は免税すファンドも入れるということです。あるいるといった，事業主体に対する補助や減税は東北の自治体がやっているような，地元はもっと行うべきだと思います。の自治体も出資するといった，地域づくり会社をつくるということです。
そしてワクワク感。こんな CCRC なら

CCRC の認証規格を住んでみたいというワクワク感が大切です。自分が住んでみたいもの。例えば，テーマパークの近くに住み，入居金の一部が家

私がいま危惧しているのは，「なんちゃっ族三世代で使えるテーマパークの年間パスて CCRC」の粗製乱造です。いまは認証規ポートになっているなど。それからショッ格がありません。ハードの認証規格，そしピングセンター。これからは車で移動するてソフトは健康サポートや介護サポートののは大変なので，ショッピングセンターの認証規格，ファイナンスというのは財務の中や近隣に CCRC をつくる，あるいはプ健全性，これをつくるべきであり，いい意

ロ野球や J リーグの近くに住みファンが集味での規制も必要です。

うスポーツ連携型 CCRC も有望です。

そしてファイナンス。いまは超低金利で，そのほか，酒蔵連携型，お祭り連携型も預けるだけではオカネの安心は生まれませあります。有名な酒蔵の近くに住んで，そん。でも頑張っている金融機関もあり，長この製造や販売やブランディングを手伝う

野の松本信用金庫は，健康診断を受けることいったモデルもあります。そして病院。とで，金利が 10 倍になる預金商品を開発

これからは寺社町や城下町ではなくて，病しました。地元の市民，シニアの預金をオ院町。病院が介護ではなく，健康増進の拠カネの安心に変える金融商品を作ること点になります。

が，地域金融機関の使命であるべきです。

また大学連携だけではなく，地方の名門これを CCRC に活用すればよいと思いま

高校に CCRC をつくって，その出身のシす。国の補助金に頼らずとも，県内の預金ニアがそこに住むようなモデルも考えられを新しい産業に融資する，それが健全に回ます。シングルマザー連携型というのは，れば，預金者の金利や配当になるという仕CCRC のところにシングルマザーの住まい組み。地域金融機関はより県内の産業に融をつくって，雇用も提供します。家賃は少資すべきです。多くの地銀はいま，国債あし高いですが，それがシングルマザーの子るいは外債を買っていますが，これからはどもたちの将来の奨学金になるといったよご当地ファンドやミニ私募債，ヘルスケアうなモデルです。

リートが極めて大事になってきます。

趣味型連携は，釣りとかお遍路のような

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松田智生氏ものです。宝塚連携は，宝塚の近くに宝塚トワークをします。お昼休みはハンモック好きな方々が住む。フロアを月組，雪組なでのんびりして，地元のベンチャー企業をどに分けて，往年の名スターが住むような発掘したり，地域の課題解決に力を貸しまモデルです。回遊型 CCRC は，夏は涼しいす。休日は市役所の観光ガイドを手伝い，北海道や東北，冬は暖かい九州や沖縄などあるいは家族が来てくれたり一緒に過ごすで，2 地域居住をするもの。本当に足腰がようなライフスタイル。それが働き方改革

具合悪くなったら，どちらかに住むといっにつながります。

たようなモデルが大事だということです。

これは三方一両得です。本人（社員）も大切なのは，自分が住みたいと思えるか自治体も企業もプラスです。関係人口が増どうか。たとえば高知龍馬ビレッジ，北海え，担い手も増えます。そして企業は働き

道エンジニアビレッジ，長崎グローバルビ

方改革，地方創生のビジネス化，そして社レッジなど，自分が住みたくなるようなス員のメンタルケアになるということです。

トーリー性が大事だということです。

市場規模を見てみると，首都圏と近畿圏の大企業で働いている方は約 1000 万人もいます。1000 万人のうちの 1 割が参加し，地方と都市で人材をシェア

年に 1 カ月として，100 万人割る 12 カ月で約 8 万 3000 人の移住規模に匹敵します。
それは 1000 億円の消費規模です。それだ

次のキーワードは逆参勤交代構想です。

けではなく地方にリモートオフィス，素敵「100 年時代の働き方と住まい方」，その働なサテライトオフィス，さらに住まい，ITき方です。大都市圏の社員が地方に期間限インフラの需要が起こりますから，多面的定でリモートワークをしたらどうかというな経済効果があります。たとえば宮崎県にもの。週に数日は本業をし，数日は地域の逆参勤交代を行った場合，産業関連で見るために働くということです。そうすると，と経済波及効果は約 60 億円に上ります。

地方でオフィスや住宅や IT インフラの需地域のメリットは関係人口が増えて，担要が起こります。これから人口が減っていい手が増えること，そしてストックの活用，く社会では，都市と地方で人材を共有するオフィス，住宅の需要が生まれます。

ことが必須。新しいシェアリングエコノ方改革の切り札になるということ。そして

ミーです。
地域では第二のふるさとづくりになりま人材育成になり，ビジネス強化，さらに健す。交流人口のようなグルメや観光とは違康経営につながります。いま多くの企業が，う，定住人口手前のより地域にコミットしうつなどメンタルヘルスで悩んでいます

た関係人口が増えます。CCRC はシニアのが，先手を打って解決できます。健康経営

住まい方でしたが，こちらは現役世代の働が企業の価値を高めるというものです。

き方とセットしたモデルです。

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企業のメリットは，一向に進まない働きビジネスで言うと，いま石川県のニッチ

通勤時間は 5 分。近くで釣りをしてから，トップ企業の評価委員をやっていますが，おすそ分けの朝採れ野菜を食べて，リモー

悩みは共通していて，販路開拓，海外進出

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2018 Summerです。もし首都圏の営業マン，海外赴任経験者が逆参勤して，月に数日お手伝いをすれば，それは大きな戦力です。

エビデンスが重要

IT 業界は，ウェアラブル機器とか Wi-Fiや光ファイバーの整備ができます。地方の進めるために必要なことは何か。まずは廃業問題は，黒字でお客さんがいて店舗も官民のプラットフォームを立ち上げます。

しっかりしているのに，継ぎ手がいなくやそして効果測定は，エビデンスがないと企めざるをえない事業継承，廃業問題が深刻

業も自治体も動きません。行った社員の健です。そこで逆参勤交代の社員が都度そこ

康のデータがどれだけ改善したか，仕事のをサポートすることもできるでしょう。

効率性がどれだけ変わったか，モチベー

飛行機や鉄道も，逆参勤交代割引をつくションは高まったか，そして地域ではどれれば，稼働率の平準化になります。それはくらいの雇用を生んで経済波及効果を生ん

鉄道や飛行機だけではなく，旅館やホテルだかといったことなど，きちんとエビデンの空室率を減らすために，部屋の一部を逆スを取りましょう。

参勤交代用のオフィスや住まいにすれば，そしてまずはスモールスタートです。トラ

大きなビジネスが生まれます。モデルはい

イアル逆参勤交代をやりましょう。今，三くつかあります。プロジェクトチーム型，菱総研が事務局になり，逆参勤交代構想分

リフレッシュ型，武者修行型，育児・介護科会を立ち上げています。三方一両得，社型，セカンドキャリア型といった，年代や員も企業も地域もプラスを目指しましょう。

目的によっていろいろあります。

今日のまとめです。ピンチをチャンスにリフレッシュ型は，鳥取の智頭町でやっ変える日本版 CCRC と逆参勤交代構想でている森林セラピーなどです。メンタルヘ

すが，CCRC は地方にハコモノをつくるこ

ルス予防のために，短期間のリフレッシュとでも，姥捨て山をつくることでもありま休暇を取ります。育児・介護型は，自分のせん。逆転の発想というのは，介護ビジネ

実家で子育てや介護をするリモートワーク

スではなく，健康寿命を延ばす，介護にさです。セカンドキャリアの例として，昨年，せない，ならないことを商売にするという奄美の徳之島にシニア人材を連れていき，ことです。組み合わせ型というのは，単な地元の学生と一緒に「働く論」を行いましるシニア住宅ではない，健康，IT，生涯た。建築家がデザインを，元キャビンアテ

学習，そして金融といったような組み合わンダントがホスピタリティを話すと，高校せ型のビジネスです。

生は目をキラキラさせます。首都圏のビジ

逆参勤交代構想は，これにより地方にオネスマンの知見は，地域の未来人材育成にフィス，住宅が生まれます。そして首都圏とってはプラスだということです。のビジネスマンの働き方改革と地方創生を一部の意識の高い人たちがリモートワー同時に実現する切り札になりえます。そしクをやっているわけではなくて，もっと大てワクワク感が大事で CCRC も逆参勤交規模に人のうねりを地方に持ってくる。そ代も，そこで私が輝くストーリー性が共感れが逆参勤交代構想の狙いです。

を呼び市場を広げるということです。

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