━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 17 号)━━～宅建主任者試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン～
配信日：2010.5.15（土）
財団法人

不動産適正取引推進機構

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編集長ご挨拶

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皆さん、連休はどんな過ごし方をされたのでしょうか。
レジャーを楽しんだ方、ゆっくり休養した方、仕事に精を出した方、それぞれ充実した日々だったと思います。
このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引主任者資格試験に合格した方々を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。
（当機構が実施する以前の試験に合格した方も対象です。
）
現在、宅建業に従事している方には実務に役立つ情報を提供するとともに、他の方々にも参考にしていただける情報を提供することを編集方針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個人情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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目次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
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今日の視点

・・・人口の現状◆

主任者の一言・・・住友不動産販売株式会社◆行政の動き・・・登録住宅性能評価機関への立入検査結果ほか

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地域の動き

・・・宇都宮市の空き店舗対策ほか◆

マーケットの動き

・・・既存マンション成約 3 万件台にほか

林徳財氏

◆

判例速報

・・・札幌の耐震強度不足マンション

◆ＮＥＸＴ

◆

おすすめの一冊◆

講演会のお知らせＳＴＥＰ・・・住宅ローンアドバイザー養成講座
・・・アセットマネジメントの世界

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今日の視点

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★☆《人口の現状》★☆

総務省統計局から 2009 年 10 月 1 日現在の推計人口が発表されました。
そのポイントは、次のとおりです。
１．全国の総人口は、18.3 万人減少し、減少幅は前年より大きく拡大した。
総人口は１億 2751 万人。
2005 年に戦後初めて減少し、2006 年、2007 年はほぼ横ばいだったのが、2008 年に 7.9 万人減少したのに続き、減少幅が拡大しました。
日本人人口は１億 2582 万人で，前年比 12.７万人減少し、5 年連続減少です。
出生児数が死亡者数を 5.9 万人下回って、3 年連続の自然減少となりました。
社会増減（入国者数－出国者数）は、日本人が 7.7 万人の社会減、外国人は 4.7 万人と 1994 年以来 15 年ぶりの社会減となりました。
景気の状況が外国人の動向に影響を与えていると見られます。
２．前年からの人口増加は 7 都県
増加したのは、首都圏の東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県と、愛知県、滋賀県、沖縄県。
社会増となったのは、首都圏の１都 3 県のほかは滋賀県だけで、2008 年には社会増だった三重県と愛知県も 2009 年は社会減となりました。
両県とも大企業の工場立地で人口が増えた所ですから、やはり、景気の影響と言えます。
また、自然増は首都圏 1 都 3 県と、愛知県、滋賀県、大阪府、福岡県、沖縄県の9 都府県にとどまりました。
３．老年人口とされる 65 歳以上の割合は 22.7％にまで上昇した。
総人口に占める 65 歳以上人口の比率は 2008 年の 22.1％から 22.7％に上昇しました。
この数値は、10 年前の 1999 年には 16.7％、5 年前の 2004 年には 19.5％で、急速に上昇してきていることがわかります。
最も高いのは島根県の 29.0％、次いで秋田県 28.9％、高知県 28.4％です。
最も低いのは沖縄県の 17.5％で、次いで愛知県 19.8％、神奈川県と埼玉県の 20.0％です。

４．大都市圏郊外部で、高度成長期の「上京組」が加わった高齢化が目立ち始めた。
また、65 歳以上人口の対前年増加率を見ると、埼玉県が 4.9％と最も高く、次いで千葉県 4.7％、神奈川県 4.3％、愛知県及び大阪府が 3.7％、奈良県 3.5％、東京都 3.3％、兵庫県 3.2％となっています。
これらの都府県について、5 年前の 65 歳以上の比率を見ると、埼玉県の 15.5％を筆頭に（次いで沖縄県が 16.0％）、神奈川県 16.2％、愛知県 16.6％、千葉県 16.8％と、4 県が小さい方から 5 位までに並び、この中では大きい兵庫県と奈良県でも 19.1％どまりでした。
つまり、これら大都市圏の郊外部を抱える県では、かつて地方圏から流入した若年層のおかげで高齢化の程度が小さかったのが、これら団塊の世代の高齢化により近年、高齢化比率が急増しているわけです。
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2009np/index.htm
５．東京都の人口が 1300 万人を超えた。
4 月 1 日現在の推計人口が 13,010,279 人となり、初めて 1300 万人を超えました。
このうち、男性 6,466,038 人、女性 6,544,241 人です。
世帯総数は 6,264,939 世帯で 1 年間で 0.8％増、人口の伸び率 0.5％増を上回っています。
一人暮らしの高齢者の増加が世帯数を押し上げたと見られます。
人口増の多い順は、大型マンションの建設が相次ぐ、江東区、足立区、さらに、八王子市、中央区と続きます。
逆に、減少が目立ったのは杉並区の約 370 人減で、北区、渋谷区も減りました。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2010/04/60k4r300.htm◆◇◆

主任者の一言◆◇◆記録の不備はコンプライアンスの不備
住友不動産販売株式会社

総務本部

コンプライアンス部長

林徳財氏

当部の職務である「社内におけるコンプライアンスの推進」の一環として、職員を対象にした「コンプライアンス研修」を実施しています。
階層別に実施しているため、研修内容については、受講者の職制や入社年数を考慮して、階層ごとに特性を持たせたものにしています。

私は、年間 10 数回ほど講師として携わっていますが、昨年来、研修の結びに、日常実践してもらいたい項目の１つとして、「日頃より記録・保存を励行すること」を受講者にお願いしています。
不動産取引をめぐって、お客様との間で紛争・トラブルが発生した場合、宅地建物取引業者に対しては紛争・トラブルの早期解決に向けた対応が求められるのですが、解決に向けた対応にはいくつかのプロセスが存在します。
このプロセスの中で特に「初期対応」が大切なプロセスであり、さらに、初期対応にあたっては、迅速、かつ正確に、事実確認を行えるかがポイントになると思います。
そして、紛争・トラブルに組織的に対応するケースでは、我々のような管理部門が営業現場の担当者に必ず要請する事実確認のための作業があります。
それは、事態の「経緯書」を作成することです。
ところで、「経緯書」の作成要請を受けた営業現場の担当者としてみれば、某月某日、何時から誰と現地案内に行って・・・と、当時の記憶を呼び起こすのに四苦八苦することもあるでしょう。
そこで先ほどの「日頃より記録・保存を励行すること」を思い出して欲しいのです。
通常、「経緯書」は、日報、手帳、メモ等の各種記録から取引の流れを時系列で作成することになると思いますので、日頃よりメモや記録をこまめに取り、それらを保存しておくことがいかに大切であるかということを、身をもって知ることになります。
最近では、お客様との連絡をメールでやり取りすることが多くなってきました。
これらのやり取りが保存されていると「経緯書」作成の上で大変重宝しますので、メールによるやり取りも消去せず保存することを是非実践していただきたいと思います。
コンプライアンスの観点からも、また、法令違反等に対するリスク管理のアプローチとしても、日頃より記録、保存を励行することは重要な行動になると思います。
将来、紛争・トラブルが訴訟等の場で第三者の判断を仰ぐことになった場合に、的確な「経緯書」が作成されていないと主張の裏付けや、相手方の主張への反論が難しくなることもあるでしょう。
まさに、「記録の不備はコンプライアンスの不備」ということになりかねませんので、皆様も心がけていただければ幸いです。

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行政の動き

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★☆《

登録住宅性能評価機関への立入検査結果》★☆

住宅の品質確保の促進等に関する法律に定める登録住宅性能評価機関に対し、平成 21 年度に国土交通省が実施した立入検査の結果が公表されました。
登録住宅性能評価機関に対する立入検査は、毎年順次実施されており、平成 21 年度においては約半数を目標に実施されました。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000153.html★☆《 平成 22 年度建築基準整備促進事業の事業主体の募集 》★☆
この事業は、国土交通省が建築基準の整備を促進する上で必要となる調査事項を提示し、これに基づき、基礎的なデータ・技術的知見の収集・蓄積等の調査及び技術基準の原案の基礎資料の作成を行う民間事業者等を公募によって募り、最も適切な調査の内容、実施体制等の計画を提案した者に対して支援するものです。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000163.html★☆《

建設業の新たな挑戦展開事例・支援施策集》★☆

国土交通省では、建設企業の新たな事業展開を応援するため、新たな事業に取り組む建設企業の事例や各分野に係る関係省庁の支援施策を紹介するサイト『建設業の新たな挑戦展開事例・支援施策集』を立ち上げました。

http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo14_hh_000136.html★☆《地デジ対策》★☆

総務省は、2011 年 7 月の地上デジタル放送への移行に向けて、ビル陰などで電波の受信状態が悪く、自宅とは別の建物のアンテナを利用している世帯の対策を急いでいます。
電波状態の確認や必要な工事など一連の対応を教える総合コンサルティングや弁護士による出張相談を新たに始めます。
http://www.chidejishien.jp/◆◇◆地域の動き◆◇◆★☆《宇都宮市の空き店舗対策》★☆

栃木県宇都宮市は、市内の中心商店街で目立つ空き店舗対策として官民が協力する連絡組織を 5 月中にも設置します。
オリオン通り周辺では、若者がよく利用する大手ファストフード店などの撤退が相次いでいます。
店舗の引き留め策やテナント候補探し、誘致交渉などで幅広く情報交換し、官民が連携して市中心部の空洞化を食い止める方針です。
http://www.city.utsunomiya.tochigi.jp/koho/kishahappyo/015625.html★☆《

東京・世田谷区、新増築に緑化義務》★☆

東京都世田谷区では「みどりの基本条例」を定め、区制 100 周年を迎える 2032 年までに「みどり率」33％（面積に占める緑地や水面などの割合＝2006 年で 25.56％）を目指しています。
今回、敷地面積 300 平方メートル以上の建物に一定割合の緑化を義務付ける緑化地域制度の導入を決定しました。
名古屋市、横浜市に次ぐ 3 番目の導入ですが、緑化義務は全国一の厳しさです。
今年 10 月以降に新築、増築する建物が対象となります。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/d00020474.html★☆《

香川県の移住促進策》★☆

香川県では、県及び県内の市町が連携・協力して、大都市圏等から香川県への移住・交流を効果的に促進する事業を実施するため、香川県移住・交流推進協議会を 3 月 24 日に設立しました。
http://www.pref.kagawa.lg.jp/kgwpub/pub/cms/detail.php?id=4445★☆《

大分県、企業の農業参入施策》★☆

大分県では、総合支援体制を組んで企業の農業参入を推進しています。
2007 年度～2009 年度まで合計 71 の事業者が参入しました。
http://www.j-smeca.jp/attach/kenkyu/shibu/h21/h_oita.pdf◆◇◆マーケットの動き◆◇◆★☆《既存マンション成約 3 万件台に》★☆

東日本レインズによれば、2009 年度の首都圏既存マンションの成約件数は 31,312 件と前年度比 8.4％増え、初めて３万件の大台に乗せました。
１平方メートル当たり成約単価は 38 万円（前年度比 2.8％下落）と 2 年連続下落しました。
価格は 2500 万円で、前年度比 2.6％下落しました。
土地（100～200 平方メートル）は 4,992 件（前年度比 28.0％増）で、2 年連続増加し、2002 年度を上回って最多となりました。
１平方メートルで 20.75 万円（同 3.4％下落）、価格は 2,909 万円（同 4.2％下落）で、ともに２年連続下落です。
既存戸建て住宅も、成約件数は 10,835 件（前年度比 14.7％増）と、６年ぶりに前年度実績を上回りました。
成約物件価格は首都圏平均で 3,003 万円（同 3.4％下落）で、２年連下落です。
新築戸建ての成約件数は 3,472 件（前年度比 10.9％減）で、２年ぶりに前年度を下回り、成約物件価格は首都圏平均で 3,508 万円（同 7.4％下落）で、こちらも全エリアで 2 年連続下落しました。
http://www.reins.or.jp/★☆《大都市の再生・地域活性化に関する提言》★☆

不動産証券化協会では、政府の成長戦略に対する政策提言として成長戦略としての大都市の再生・地域活性化に関する提言―民間資金等の活用促進策―をまとめました。
http://www.ares.or.jp/works/system.html◆◇◆判例速報◆◇◆★☆《札幌の耐震強度不足マンション》★☆

札幌市の元 2 級建築士による耐震偽装問題を巡り、市の調査で耐震強度が基準の 86％だった中央区の分譲マンションを購入した 11 世帯が、分譲業者に、売買契約の取り消しや売買代金の返還を求めた訴訟で4 月 22 日、札幌地裁は分譲業者に対し、原告１人当たり 616 万～4,740 万円の支払いを命じました。

◆◇◆ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

★☆《平成 22 年度第１回 住宅ローンアドバイザー養成講座 申込受付のお知らせ》☆★
（財）住宅金融普及協会の実施する「平成 22 年度第１回住宅ローンアドバイザー養成講座」の開催内容等が以下のとおり決まりましたのでお知らせします。
○受付期間

平成２２年３月２５日(木）～５月２５日（火）○開催会場

全国４３会場○受講コースＡコース（基礎編 Web 講習＋応用編会場映像講習）とＢコース（基礎編会場映像講習＋応用編会場映像講習）の２コース○開催日

火曜日クラス

基礎編６月８日、応用編６月２２日

水曜日クラス

基礎編６月９日、応用編６月２３日

土曜日クラス

基礎編６月１２日、応用編６月２６日○合格発表

平成２２年７月２６日(月）○詳細はhttp://www.hlpa.or.jp/◆◇◆

おすすめの一冊まで◆◇◆

アセットマネジメントの世界
平成 22 年 3 月発行
宇野淳

監修

日本証券投資顧問業協会

投資信託協会編

定価 2,400 円＋税
目次
第１章

アセットマネジメントとは

第２章

金融・証券市場と機関投資家

第３章

投資資産（株式・債券）のリスクとリターン

第４章

アセットアロケーションと分散投資

第５章

デリバティブ取引

第６章

投資信託

第７章

不動産証券化商品とＲＥＩＴ

第８章

インデックス運用と上場投資信託

第９章

社会的責任投資第 10 章ヘッジファンド（1）第 11 章ヘッジファンド（2）第 12 章日本の年金基金の動向とアセットマネジメント

第 13 章日本の企業年金第 14 章エコノミスト・ストラテジストの業務

第 15 章ファンドマネージャー・アナリストの業務（1）

第 16 章ファンドマネージャー・アナリストの業務（2）

第 17 章

証券アナリストの役割と論理

第 18 章

アセットマネジメントビジネスの今後の展望

第 19 章

アセットマネジメント経営者が語るビジネスの最先端

本書は、投資信託協会と日本証券投資顧問業協会が共同で開設している大学での資産運用に関する寄附講座の講義がベースになっています。
アセットマネジメント・ビジネスの最前線で活躍する 19 人のプロが金融商品の基礎知識、運用業務の実際とノウハウ、投資哲学と行動規律、そして将来展望まで詳しく述べています。

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講演会のお知らせ◆◇◆

当機構の定例講演会を下記により開催します。
演題

不動産取引紛争における留意点－予防と対処－

講師

当機構研究理事・調査研究部長

周藤利一

日時 6 月 17 日（木）午後 2 時から 4 時まで
会場

住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）
本店 1 階「すまい・るホール」
東京都文京区後楽 1-4-10

お申込み方法は、5 月 6 日以降、当機構ＨＰをご覧ください。
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発行

財団法人不動産適正取引推進機構

TEL03-3435-8111

FAX03-3435-7576

http://www.retio.or.jp

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