━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 141 号)━━
～宅建取引士試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン～
配信日：2018.8.1（水）一般財団法人

不動産適正取引推進機構

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編集長ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引士資格試験に合格した方々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した方も対象です。）
現在、宅建業に従事している方には実務に役立つ情報を提供するとともに、他の方々にも参考にしていただける情報を提供することを編集方針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個人情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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目次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今月の視点◆

行政の動き・・・

働き方改革を支える今後の不動産のあり方検討会◆マーケットの動き

・・・

国土交通月例経済（平成 30 年６月号）他◆

最近の判例から・・・

中古ビルの瑕疵担保責任◆ ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ

・・・ 各種団体の研修等◆・・・

当機構からのお知らせ

新刊出版物のご案内

1◆◇◆

今月の視点◆◇◆◇ まず、去る 6 月 28 日から 7 月 8 日頃にかけて、西日本を中心に広い範囲で記録された豪雨（平成 30 年７月豪雨）については、死者 219 名、行方不明者 10 名、負傷者 364 名、住宅全壊 3,286 棟、住宅半壊 2,270 棟（7 月 24 日現在）となるなど、大惨事となりました。犠牲となられた方々に心よりお悔やみを申し上げるとともに、被害を受けられた方々には謹んでお見舞い申し上げます。
（なお、本豪雨に対応した宅地建物取引業の免許等の有効期間の延長等について下記
URL ご参照）
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000053.html◇ 報道されているように、岡山県倉敷市真備（まび）町においては、洪水ハザードマップの浸水域と実際に起こった浸水域がほぼ同じであったのに、多くの犠牲者が出ることになりました。問題への対応としては、ハザードマップの周知徹底、避難訓練の徹底等の防災政策からのアプローチが基本になるとは思いますが、不動産政策の観点からも、「災害リスク」と「不動産」にかかわる課題として、今後調査研究していくべき課題ではないかと考えられます。
◇ さて、去る 7 月 24 日に、国土交通省から、「働き方改革を支える今後の不動産のあり方検討会」（座長：中川雅之

日本大学経済学部教授）の取りまとめが発表されました。

本取りまとめは、2030 年頃の日本社会において真に豊かさを実感できるようにするための、不動産のあり方について考え方を示したもので、これからの不動産のあり方について、女性活躍や、人の幸福を高めるという観点を踏まえ、「１日 24 時間を充実させる真に人に優しい不動産」というキャッチフレーズでとらえています。
◇ 国民の豊かさから政策を考えるといアプローチは、大上段のように見えますが、政策手法（法律、予算、税制等）の検討の方に、どうしても目がいきがちな行政において、常に立ち返るべき原点です。
◇ 不動産政策については、すでに、平成 21 年 7 月に、国土交通省の土地政策分科会企画部会で、「国民生活を豊かにする不動産のあり方ビジョン」が取りまとめられていますが、概ね 10 年がたとうとしています。経済社会情勢の変化を踏まえて、大きな視点からさらに議論が深まっていくことが期待されます。
http://www.mlit.go.jp/report/press/land02_hh_000041.html

2

◇ 本取りまとめでは、さらに検討を進め、国土交通省において、「不動産業」のあり方に係る中長期的なビジョンを、本年度（平成 30 年度）内に策定すべきともされています。
当機構としても、連携を図ってまいりたいと考えています。

◆◇◆

行政の動き◆◇◆★☆《「働き方改革を支える今後の不動産のあり方検討会」とりまとめ》★☆
国土交通省では、昨年１２月に設置した「働き方改革を支える今後の不動産のあり方検討会」における議論を踏まえ、「２０３０年を目途とする今後の不動産のあり方」について、とりまとめを行いました。
とりまとめでは、人々が働き、暮らす上で、時間的・場所的制約から解放され、活動し、休息する人間の１日 24 時間を充実させる「真に人に優しい不動産」を目指して、「オフィス」、「住まい」、「まち」それぞれが発展していくことを提言しています。
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000174.html◆◇◆

マーケットの動き◆◇◆★☆《国土交通省》★☆
国土交通月例経済（平成 30 年６月号）（７月９日公表）
http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/h30/06/getsurei3006.html
不動産価格指数（平成 30 年４月・第１四半期分）（７月 25 日公表）
（１）不動産価格指数（住宅）（平成 30 年４月分）
・ 平成 30 年４月分の全国の住宅総合は 112.9（先月：113.6）
・ 住宅地は 100.3（先月：103.3）、戸建住宅は 101.8（先月：103.6）、マンション（区分所有）は 141.6（先月：142.3）（２）不動産価格指数（商業用不動産）（平成 30 年第１四半期分）
・ 平成 30 年第１四半期分の全国の商業用不動産総合は 123.8（前四半期：122.1）
・ 店舗は 138.8（前四半期：129.9）、オフィスは 136.5（前四半期：139.4）、マンション・アパート（一棟）は 135.8（前四半期：134.6）
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000158.html★☆《不動産流通推進センター》☆★
3

指定流通機構（レインズ）の物件動向 ６月分（７月 11 日公表）
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken1806.pdf
指定流通機構（レインズ）の活用状況

６月分（7 月 20 日公表）

http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo1806.pdf★☆《土地総合研究所》★☆
今月の不動産経済（７月号）（７月３日公表）
http://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2018_07.pdf★☆《不動産経済研究所》★☆
首都圏マンション・建売市場動向 2018 年６月度（７月 17 日公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/336/811s682c.pdf
近畿圏マンション市場動向 2018 年６月度（７月 17 日公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/335/56kg9647.pdf
首都圏マンション市場動向 2018 年（上半期）（７月 17 日公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/334/6394528s.pdf
首都圏の建売住宅市場動向 2018 年（上半期）（７月 17 日公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/333/22883891t.pdf◆◇◆

最近の判例から◆◇◆[中古ビルの瑕疵担保責任]
買主が瑕疵と主張する建物の不具合は、中古ビルにおいて通常生じうる経年劣化であるとして、買主の賠償請求を棄却した事例
購入した中古ビルに、外壁の爆裂や雨漏り等の瑕疵があったとして、買主が売主に対し、売買契約の瑕疵担保責任条項等により損害賠償を求めた事案において、買主が瑕疵と主張する建物の各不具合は、中古ビルにおいては通常生じうる経年劣化であるとして、その請求を棄却した事例（東京地裁 平成 28 年７月 14 日判決 請求棄却 ウエストロー・ジャパン）
１

事案の概要
平成 26 年６月、買主Ｘ（原告・個人）は、媒介業者Ａの媒介により、売主Ｙ（被告・法人）との間で、築 23 年を経過する６階建オフィスビル（本件建物）につき、代金を 1 億 6800万円とする売買契約を締結した。同年 9 月、ＸはＹより本件建物の引き渡しを受けたとこ
4ろ、イ）外壁の爆裂ロ）５階の雨漏り
ハ）１階排水管の漏水ニ）４階居室内の手すりの取付部分の緩み
ホ）４階リビングのクレセントの脱落
ヘ）４階ベランダの水道管の腐食の不具合を発見した。
Ｘは、これらの不具合は瑕疵でありＹには、(1)売買契約の瑕疵担保責任条項に基づく賠償責任がある。
(2)Ｙは本件建物内各居室の不具合を見せず、エレベーター保守管理契約の契約条件を提供しないなどの説明義務違反がある。
(3)平成 26 年 11 月までには、瑕疵の存在を認めその補修を約したのに履行しなかった債務不履行がある。
として、Ｙに対し、Ｘが当該不具合の補修に要した費用等 385 万円余の賠償を請求する本件訴訟を提起した。
これに対してＹは、(1)本件建物は築 23 年の中古ビルであり、Ｘが瑕疵として主張する部分はいずれも通常の経年劣化によるものである。
(2)ＹはＡに媒介を依頼して重要事項説明等の業務を委ねたのであるから、Ｘに対する説明義務は負わないし、Ｘから求められた説明を拒んだこともない。
(3)Ｙは平成 27 年１月までにはＸの要望する補修工事を行いたい旨を伝えていたが、Ｘはこれを了承しなかった。これは履行の提供を拒絶されたというべきものである。と反論した。
２

判決の要旨
裁判所は次のように判示して、Ｘの請求を棄却し、訴訟費用は全額Ｘの負担とした。

(1)本件建物の瑕疵の有無について
Ｘは、本件建物には複数の瑕疵が存在すると主張するが、証拠によれば、それらはいずれも瑕疵とは認められない。
イ）外壁の爆裂は、重大なものとは言い難く、築 23 年の中古ビルにおいては通常生じうる経年劣化によるものと考えられる。
5ロ）５階の雨漏りは、漏水が生じていたことは認められるが、その詳細までは判然とせず、防水機能の低下が原因であったとしても、経年劣化として合理的に理解できるものである。
ハ）１階排水管の漏水は、その有無及び状況は判然とせず、漏水が生じていたとしても、経年劣化として合理的に理解できるものである。
ニ）４階居室内の手すりの取付部分の緩みは、これが生じていることは認められるが、経年劣化の限度を超えて瑕疵と評価すべきものであるとは認められない。
ホ）４階リビングのクレセントの脱落は、経年劣化として合理的に理解できるものである。
ヘ）４階ベランダの水道管の腐食は、経年劣化として合理的に理解できるものである。
なお、Ｘに交付された物件状況等報告書には上記イ～ヘの不具合はいずれも「発見していない」との記載があるが、これはＹが現在知っている売買物件の状況について説明したものであって、その記載内容が全て客観的事実に合致することを前提として取引内容が決定されるものとは考えられないから、同報告書の記載が上記認定判断を左右するものではない。
（2）Ｙによる説明義務違反の有無について
Ｙは本件建物の売却について宅建業者であるＡに委託していたのであるから、契約条件に影響を及ぼしうる情報についての説明も第一次的にはＡから行われることが想定されており、これらの事項についてＹは原則として説明義務を負っていなかったというべきである。またＹがＸから求められた説明を拒んだり、ことさらに虚偽の説明をしたなどとの事実の立証があったとも認められない。
（3）事後的な補修合意の成否及びその不履行の有無等について認定事実によれば、Ｙが補修を約束したとの事実を認めることはできない。また、Ｙが業者に依頼して本件建物の補修作業を行い、さらに追加工事を行う旨の申し出をしていたことは認められるが、上記一連の行為は任意でのアフターサービスとして行われたものと考えるのが自然であり、ＹがＸに対して瑕疵を補修する旨の合意に基づく法的な債務を負っていたと認めることはできない。
３

まとめ
本件は中古建物の売買において、買主指摘の不具合が、売主が担保責任を負う隠れた瑕疵に該当するかが争われた事案です。
瑕疵とは、売買の目的物が通常有すべき品質・性能を欠いていることを指し、隠れた瑕疵6

とは、契約締結の当時買主が過失なくしてその存在を知らなかった瑕疵をいう（大審判大13・6・23 大 13（オ）101 号）が、買主指摘の不具合が本件建物において瑕疵に該当するかは、築 23 年を経過する中古建物として、通常有すべき品質・性能を有しているか、売主・買主の間において本件建物がどのような性質を有することが予定されていたかについて判断されるものであり、買主が瑕疵と主張する不具合がすべて経年劣化によるものとした本件裁判所の判断は妥当なものと考えらます。
また、「買主に交付された物件状況等報告書は売主が現在知っている売買物件の状況について説明したものであって、その記載内容が全て客観的事実に合致することを前提として取引内容が決定されるものとは考えられない」との本件判示は、実務上参考になるものと思われます。
なお、買主側にも現場での物件確認が重要であることを再認識させるものでもあります。

◆◇◆

ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナーが各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★
10/10 【大阪会場】フォローアップ研修 強化講座『高齢化時代の取引トラブル対応』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20181010
10/18 フォローアップ研修 実践講座『インスペクション・瑕疵保険・安心 R 住宅』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20181018◆◇◆

当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《新刊出版物のご案内》☆★
「不動産売買の手引き」（平成 30 年度改訂版）
宅地建物取引業法の改正（平成 30 年４月１日施行）による既存住宅売買における建物状況調査（インスペクション）に関する説明を加筆のほか、不動産売買においてトラブルに巻き込まれることなく、安全な取引をするために注意すべき事項を、購入の計画から取引終了まで取引段階ごとに分かりやすく説明しています。（129 円税込み）「住宅賃貸借（借家）契約の手引」（平成 30 年度改訂版）
ＩＴ重説に関するコメントを加筆及び宅地建物取引業法の改正に伴う重要事項説明書ひな7

形の修正のほか、賃貸住宅の契約について、物件選定から退去までを順に、借主、貸主等当事者がトラブルに巻き込まれないよう、注意すべき点を分かりやすくまとめています。
（129 円 税込み）
「最新・宅地建物取引業法法令集」（平成 30 年４月１日現在公布）
平成 30 年４月１日に施行された改正宅建業法や施行規則、宅建業法の解釈・運用の考え方等の内容を盛り込んでいます。実務担当者の利便性を重視し、宅建業法及びこれに基づく法令で特に基本的なものを掲載しています。（540 円 税込み）
★当機構出版物のご購入については、当機構ホームページからお申込み頂けます
http://www.retio.or.jp/guide/guide01.html＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
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