━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 135 号)━━
～宅建取引士試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン～
配信日：2018.2.1（木）一般財団法人

不動産適正取引推進機構

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編集長ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引士資格試験に合格した方々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した方も対象です。）
現在、宅建業に従事している方には実務に役立つ情報を提供するとともに、他の方々にも参考にしていただける情報を提供することを編集方針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個人情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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目次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今日の視点・・・「原野商法の二次被害」トラブルについて◆

行政の動き・・・サービス付き高齢者向け住宅整備事業関連の動向◆マーケットの動き

・・・

国土交通月例経済（平成 29 年 12 月号）他

◆最近の判例から・・・

抜き行為において媒介報酬請求が認容された事例◆ ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ

・・・ 各種団体の研修等◆ 当機構からのお知らせ ・・・ 機関紙「RETIO」No.108 販売のお知らせ

1◆◇◆

今日の視点◆◇◆★☆《「原野商法の二次被害」トラブルについて》★☆
国民生活センターが１月 25 日に、売れる見込みのない土地を買わされた「原野商法」の被害者が再びトラブルに巻き込まれる二次被害が急増していると発表しました。
被害者の土地を高値で買い取ると持ち掛けて、巧妙に別の土地を購入させる手口が目立っており、契約者は平均 75．1 歳で高齢者が多いと言われています。
昨年 4～12 月に全国の消費生活センターに寄せられた原野商法の二次被害に関する相談数は 1196 件で、過去最高だった 2014 年度を上回ったそうです。支払った金額は 1 件当たり平均 467 万円にもなるとの報告でした。
目立つケースは、手続き費用などの名目で金を請求し、実際は土地の売却と同時に新たな土地を購入する契約をさせる「下取り型」です。費用を工面するため自宅を売却させられたケースもあります。今回は、原野商法の二次被害トラブルについて情報提供致します。
そもそも、「原野商法」とは、将来の値上がりの見込みがほとんどないような原野や山林などの土地を、値上がりするかのように偽って販売する手口のことで、1970 年代から 1980年代にかけて社会問題になっていました。国民生活センターでは、過去にも注意喚起を度々行ってきています。
（参考）１．「多発する原野商法の二次被害」（2006 年 7 月 6 日）
http://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20060706_3.html
２．
「相談件数が過去最高に！原野商法の二次被害トラブルが再び増加 －「買いたい人がいる」「高く売れる」などのセールストークをうのみにしないこと－」（2013 年 8 月 1 日）
http://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20130801_1.html
３．「止まらない！！増え続ける原野商法の二次被害トラブル」（2014 年 11 月 7 日）
http://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20141107_1.html
販売購入形態としては、訪問販売と電話勧誘販売がほとんどです。2017 年度は訪問販売の件数が 731 件（71.6%）、電話勧誘販売の件数が 226 件（ 22.1%）となっていますが、トラブルの内容を分析すると、「あなたの持っている土地を高値で買い取る」といった電話勧誘をきっかけとする「売却勧誘」型の事例が大変目立っていると言われています。この「売2却勧誘」型をさらに分析すると、契約内容の詳細を説明せず「手続き費用」「税金対策」などといった名目でお金を請求するが、実際は原野等の売却と同時に新たな原野等の土地の購入の契約をさせている（結果として差額分を支払わせる）という「下取り」型（「売却勧誘-下取り」型）と、売却のために必要だとして原野等の調査や整地などの費用を請求する「サービス提供」型（「売却勧誘-サービス提供」型）に大きく分けられます。最近では、「売却勧誘-サービス提供」型に代わって、「売却勧誘-下取り」型の相談が目立っています。そのほか、数十年前に購入した原野等の土地の管理費を突然請求するという「管理費請求」型も多く見られるそうです。
相談事例から考えられる問題点としましては、以下の通りです。
１．不当な問題勧誘が行われている（１）契約の重要な部分について、ウソの説明をしている。
具体的には、口頭で説明される売却額と契約書に記載されている売却額が異なっているケースがみられます。また、購入費用は後で返す、消費者が購入した土地は後で業者が買い戻すと説明する事例もみられますが、実際に返金や買い戻しが実行されたケースは確認できておらず、非常に悪質な事案が目立ちます。
（２）原野等を売却する際、土地の購入契約もセットだと消費者に気付かせていない。
原野等の土地の売却契約をする際、業者は「手続き費用」や「税金対策」など、さまざまな名目でお金を支払うように要求しますが、契約書を確認すると、売却契約と同時により高い値段の別の原野等の土地を購入させられたことになっており、様々な名目で支払わされた代金は、実際にはその差額分ということで、この点について、業者は土地の購入契約を消費者に認識させるような説明をしていないケースがほとんどだと言われています。
（３）子供に迷惑をかけたくないという消費者の気持ちに付け込んでくるケースが多い。
1970 年代から 1980 年代にかけて現役世代の時に原野等を契約した消費者は現在高齢になっているわけですが、「子供たちに負の財産を残さないために原野等を手放したい」という高齢者の気持ちに付け込んで、悪質な業者は勧誘を行っているものと考えられます。
（４）売却する土地にあたかも価値があるかのようなセールストークを行っている。
「土地を欲しがっている人がいる」などとあたかも売却が確実であるかのような説明や、「オリンピックまでにその土地一帯に複合レジャー施設を造る予定」などと言って、消費者が興味や関心を持っていそうな将来の事柄に絡めて、あたかも売却する土地に価値があるかのように思わせるセールストークが行われているそうです。そのほか、「震災被災者の仮設住宅を作るためあなたの土地が必要」、「福祉関係の施設を造る計画がある」等と社会貢献につながると思わせるセールストークもよく見られるそうです。
２．交付される書面に問題がある（１）宅地取引と誤認させているケース
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業者の中には、「宅地建物取引業」の免許を取得しており、契約書面にも「宅地建物取引業法○○条の規定に基づき～」と記載をしているケースが見られるそうです。しかし、山林や原野などの土地は宅地ではないため、基本的には宅地建物取引業法の適用はありません。
なお、業者が免許を取得していることを信用して契約してしまう事例もみられますが、宅地建物取引業の免許を持っていても、悪質な勧誘等を行う事業者がいるため注意が求められます。
なお、「宅地」とは、「建物の敷地に供せられる土地」のほか、都市計画法上の用途地域内の土地で、 道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものもあります。また、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、「宅地」すなわち「建物の敷地に供せられる土地」 とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わないものとするとされていまして、原野であっても宅地建物取引業法の適用がある場合もあります。宅地建物取引業法の適用がある場合は、特定商取引法の適用はないことになります。
（２）特定商取引法に定める記載内容を満たしていないケース（ア）法律に定める記載事項が記載されていない
訪問販売や電話勧誘販売での原野等の取引は原則特定商取引法の対象であり、業者には特定商取引法に定める記載事項（クーリング・オフの条件など）が記載された書面の交付が義務付けられています。しかし、記載すべき事項が記載されていないなど、不備のある書面が用いられているケースがよく見受けられます。
（イ）クーリング・オフはできないと誤認させる記載がある業者が用いる契約書面には「本契約は買主自らの申し出により自宅にてご契約させて頂いているので、クーリング・オフの適用は除外といたします」などと記載がある場合があるそうです。しかし、そもそも自宅ではない場所で契約しているなど、事実と異なる記載が行われているケースがみられ、このような記載は、クーリング・オフはできないと消費者が誤認するおそれがあり非常に問題だと言えます。消費者自らが主体的に自宅での契約を望むケースはなく、業者から訪問したい旨の申し出があり、これを承諾したケースがほとんどかと思いますので、この場合、「請求」にはあたらずクーリング・オフの適用除外となることはありません。
（３）請求の根拠が不明
根拠がはっきりしないにもかかわらず、数十年前に契約した土地の管理費等の支払い義務があるとして請求書が送付されるケースがみられますが、このケースにおいては、業者が支払督促を行う場合もあり、注意が必要です。
（４）深刻な相談事例が寄せられている
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契約時に支払う金額が高額化しているだけでなく、お金がない高齢者に対して自宅を売却させてまでお金を支払わせるなど高齢者の財産を根こそぎ奪う深刻なケースまで発生しています。
（５）消費者がクーリング・オフの通知をしても対応されず、業者と連絡不能になる
ほとんどのケースで最終的には連絡がつかなくなるそうで、取引業者の事業実態が不明であり、詐欺のおそれも十分に考えられます。
以上のことから、消費者への注意喚起が今後さらに必要です。対策としては、以下の通りです。
（１）「土地を買い取る」「お金は後で返す」などといわれても、きっぱり断る。
原野商法で購入した土地について、「土地を買い取る」などといった勧誘で実際に消費者が利益を得られたケースは皆無です。トラブルに遭うおそれが非常に高いため、電話や自宅への訪問で勧誘を受けてもきっぱりと断ることを業界全体でも注意喚起する必要があります。
（２）宅地建物取引業の免許を持っていても注意する。
宅地建物取引業の免許を持っていても、悪質な勧誘等を行う事業者がいるため、原野等に関する売却話があったときは、慎重に対応することを呼び掛ける必要があります。
（３）根拠がはっきりしない請求にはお金を払わず毅然と対応する。
請求書が送られてきても、言われるがまますぐにお金を支払わないようにすることです。但し、裁判所から特別送達が送られてきた場合には、そのまま放置すると、業者の請求がそのまま認められてしまうおそれがありますので、絶対に放置せず、すぐに消費生活センター等に相談していただきたいと思います。
とにかく、少しでも不審な点を感じたら、すぐにお金を支払うことは絶対にせず、消費生活センター等に相談しましょう。周りの人も高齢者がトラブルにあっていないか気を配り、原野商法の二次被害トラブルを関係者同士の協力で防ぐことかが求められます。周囲の高齢者の生活に不自然な点があれば消費生活センター等へ相談するよう勧めましょう。
今回のような原野商法の二次被害トラブルの拡大は、不動産関連事業者への不信感にもつながりかねず、とても残念なニュースです。被害者のことを思うととてもお気の毒ですが、今後の被害拡大とトラブルの未然防止のために、機構としても、引き続き有益な情報提供と助言業務に努めて参りますので、引き続きのご理解とご指導の程をどうぞよろしくお願いいたします。
（参考）独立行政法人国民生活センター記者発表資料（平成３０年１月２５日）
5http://www.kokusen.go.jp/pdf/n-20180125_1.pdf◆◇◆行政の動き◆◇◆★☆《「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」及び「住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業」等説明会》★☆
国土交通省では、標記事業における平成３０年度当初予算案に盛り込まれた内容や変更点について、主に事業者等を対象に、２月２０日より全国１１箇所で説明会を開催します。各頭書事業につき２月２０日より、全国１１箇所で説明会が開催されます。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house07_hh_000183.html★☆《サービス付き高齢者向け住宅に関する懇談会を設置》★☆
サービス付き⾼齢者向け住宅については、平成２３年の制度創設から６年経過し、この間、登録⼾数も約２３万⼾まで増加しておりますが、⼀⽅で、⽴地や地域の医療・介護サービスとの連携などの課題も指摘されており、国⼟交通省・厚⽣労働省では、平成２８年５⽉にとりまとめた「サービス付き⾼齢者向け住宅の整備等のあり⽅に関する検討会」を踏まえ検討・取組を進めているところです。
今般、これまでの取組状況についてフォローアップを⾏うとともに、有識者の⽅々から、今後の取組の進め⽅について御助⾔いただくため、新たに「サービス付き⾼齢者向け住宅に関する懇談会」を設置いたします。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house07_hh_000184.html◆◇◆

マーケットの動き◆◇◆★☆《国土交通省》★☆
国土交通月例経済（平成 29 年 12 月号）
http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/h29/12/getsurei2912.html★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向

12 月分（1 月 15 日公表）

http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken1711.pdf
指定流通機構（レインズ）の活用状況

12 月分（1 月 22 日公表）

http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo1711.pdf
指定流通機構（レインズ）の活用状況

H29 年分（1 月 22 日公表）6

http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/h29_katsuyo.pdf★☆《日本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数 11 月値
http://www.reinet.or.jp/?p=20062★☆《土地総合研究所》★☆
今月の不動産経済（１月号）
http://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2018_01.pdf★☆《不動産経済研究所》★☆
首都圏マンション・建売市場動向 2017 年 12 月度
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/314/s201712.pdf
近畿圏マンション市場動向 2017 年 12 月度
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/313/k201712.pdf
首都圏マンション市場動向 2017 年（年間のまとめ）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/312/s2017.pdf
首都圏の建売住宅市場動向 2017 年（年間のまとめ）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/311/t2017.pdf◆◇◆

最近の判例から◆◇◆―媒介報酬請求―宅建業者が、買主との間で媒介契約を締結し、媒介行為を行ったものの、買主が宅建業者を排除して売主と直接に不動産売買をし、故意に条件成就を妨げたと主張して、媒介契約に伴う明示黙示の報酬支払合意に基づき、媒介報酬相当額の支払を求めた事案において、媒介契約は成立しているとして請求がほぼ認容された事例（東京地裁 平成28年8月10日判決 一部認容 ウエストロー・ジャパン）
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事案の概要
平成25年4月22日、売主Ａからマンション（以下「本物件」という。）の売却を依頼された売主側宅建業者Ｂは、本物件の情報を指定流通機構に登録した。
同年4月24日、宅建業者Ｘ（原告）の事務所を訪れた買主Ｙ（被告）は、同年6月6日、Ｘ案内のもと、本物件を２度にわたり内見後、Ｘ事務所で、「私は、本物件を下記条件にてＸの仲介で購入の申込みを致します。」と記載した本件購入申込書を、Ｘに交付した。
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・売買価格金３３８０万円（税込）

・契約締結日平成25年6月13日

・残金日

平成25年7月末日

同日、Ｘは、Ｂに購入申込書をＦＡＸ送信し、翌日、同申込書原本をＢ宛持参した。
同月７日、インターネットで、本物件についてＢと直接に契約をすると手数料を要しないことを知ったＹは、Ｘの事務所を訪れ、本物件について媒介手数料を省略したい旨を申し述べて、購入申込書に係る取引を解消するよう求めた。そこで、Ｘは、同月8日、Ｂに本物件の購入を取りやめる旨の連絡をした。
同月９日、Ｙは、Ｂの事務所に行き、本物件の購入を申し込んだ。
同年７月１日、Ｙは、Ｂの仲介によって、売買契約を締結した。三日後、Ｂは本物件に係る指定流通機構への登録を抹消した。
同年8月23日までに、Ｙは、住宅ローンに係る決裁手続を終え、残代金を支払い、本物件を購入した。
ＹがＸを排除して売主と本物件の売買をしたことを知ったＸは、本件申込書を作成した時点で、Ｘ・Ｙ間において本物件に係る媒介契約が成立しているとして、Ｙに対し媒介報酬111万円余の支払を求め、Ｙを提訴した。
これに対しＹは、Ｘとの間で本物件に係る媒介契約を締結したことはなく、その媒介報酬に関する合意もしていないと主張した。
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判決の要旨
裁判所は、次のように判示して、ＸのＹに対する請求をほぼ認容した。

① ＸとＹ間に媒介契約は成立しているか
Ｙは、平成 25 年 4 月 24 日頃、Ｘの事務所を訪れ、その後、Ｘ案内のもと本物件を内見し、改めて同日午後に本物件を内見した後に購入申込書を作成し、交付している。また、
Ｘは、Ｙから購入申込書を受領し、同日午後、Ｂに同申込書をＦＡＸ送信後、翌日、同申込書原本を、Ｂ宛持参している。
このような事実経緯に照らすと、Ｙにおいて本物件を購入する意思は確固たるものであったと言うべきで、Ｙは、Ｘに対し、遅くとも購入申込書を作成した時点で、本物件購入の媒介行為を委託し、Ｘもこれを受託したと認めるのが相当というべきである。
Ｙは、購入申込書の内容を十分に認識しておらず、Ｘのいうまま記載したに過ぎず、Ｘと媒介契約を締結したことはないと主張するが、購入申込書には「Ｘの仲介で購入の申込みを致します。」と記載され、その内容が複雑困難なものではなかったと認められ、個人で保険代理店を営んでいるＹが、購入申込書の記載内容を理解せず、その趣旨を誤解したとは到底認めることはできない。
②ＸとＹ間に本物件に係る媒介報酬を支払う旨の合意がされたか
Ｘは宅建業者であること、ＹはＸの事務所で購入申込書を作成したこと、同事務所に国
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土交通省告示の媒介報酬規定が掲示されていたことが認められ、Ｙが同申込書を作成時、ＸとＹに本物件に係る媒介が成約した時に一定額の報酬を支払う明示黙示の合意があったと解するのが相当というべきである。
他方、同告示は報酬上限を明記しているにすぎず、ＸとＹが上限内のいかなる割合で合意したのかは明らかとはいえないため、Ｘ及びＹが本物件に関する媒介契約を締結する際に確定的な媒介報酬の金額又は割合について合意したものとは認めることができない。
③Ｙが支払うべき相当な媒介報酬は幾らか
Ｘは、本物件の内見及びＡとの媒介手続に従事したと認めることができる上、Ｙは、Ｘ媒介により本物件を購入した場合、３％程度の報酬を要することを経験的に認識していたと認められるほか、Ｙは、購入申込書記載の金額と同額で購入したことが認められる。
Ｙの購入代金、国土交通省告示によるＸの取得し得る報酬額をもとに、Ｘが行った事務の内容、Ｙの認識等を総合勘案すると、Ｘの媒介報酬は売買代金の３％程度である１００万円が相当というべきである。
④Ｙが媒介契約の成就を妨害したといえるか本物件の売買契約は、Ｘの媒介活動によって成立すべき状態にあったということができ、また、その後、Ｙは、Ｘの事務所を訪れ、Ｘに本物件について媒介手数料を省略したい旨を申し述べていたことが認められる。以上の事実に照らすと、Ｙは、Ｘに対する媒介報酬の支払を免れるべく、Ｘの媒介による売買契約の成立を故意に妨げたというべきである。
以上から、Ｘの請求は１００万円の限度で理由があるから、これを認容する。
３

まとめ
本件裁判所は、媒介業者の媒介報酬請求の可否について、①媒介契約の成立、②媒介報酬支払の合意及び合意額、③支払うべき報酬額、④媒介契約成就への妨害の４点のポイントについて判断しており、実務上参考になるものと思われます。
しかしながら、宅建業法第３４条の２（媒介契約）においては、本件のようなトラブルを回避する観点から、媒介契約を締結した時は、遅滞なく、媒介契約書の取り交わしを行うことを媒介業者に義務付けています。
本件においても、ＸがＹより購入申込書を交付された際、Ｘが媒介契約の内容を説明した上で、媒介契約書を取り交わしていれば、不動産売買取引に疎い個人買主が、いわゆる抜き行為を行うことは回避されたのではとも思われることから、媒介契約を締結した際には、媒介契約書の取り交わしを忘れないよう留意が必要と言えます。
◆◇◆ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

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3/14 フォローアップ研修 強化講座『サービス付き高齢者向け住宅制度』
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20180314
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https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20180315◆◇◆

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