RETIO. 2011. 7 NO.82

注目の判例〜敷引特約〜

居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、敷引金の額が高額に過ぎるものである場合には、特段の事情のない限り、消費者契約法10条により無効となるとされたが、本件事案では無効ということはできないとされた事例（最高裁第一小法廷判決 平・23・3・24 裁判所ウエブサイト）
居住用建物の賃借人が、賃貸人に対し、保太田 秀也

賠償その他本件契約から生ずる上告人の債証金のうち返還を受けていない21万円及びこ務を担保する（３条２項）。

れに対する遅延損害金の支払を求めた事案にウ

上告人が本件建物を明け渡した場合において、は、被上告人は、以下のとおり、契約締結・居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆから明渡しまでの経過年数に応じた額を本る敷引特約は、敷引金の額が高額に過ぎる件保証金から控除してこれを取得し、そのものである場合には、賃料が相場に比して残額を上告人に返還するが、上告人に未納

大幅に低額であるなど特段の事情のない限家賃、損害金等の債務がある場合には、上り、消費者契約法10条により無効となる

記残額から同債務相当額を控除した残額を・本件事案における居住用建物の賃貸借契約返還する（３条４項）。に付された敷引特約は消費者契約法10条に経過年数１年未満 控除額18万円より無効ということはできない

２年未満

21万円とされた事例

３年未満

24万円

４年未満

27万円

【事案・判決の概要】

５年未満

30万円

１

事案の概要

５年以上34万円¸

上告人（賃借人）は、平成18年８月21日、

エ上告人は、本件建物を被上告人に明け渡被上告人（賃貸人）との間で、京都市西京す場合には、これを本件契約開始時の原状区桂北滝川町所在のマンションの一室（専に回復しなければならないが、賃借人が社有面積約65.5㎡。以下「本件建物」という）

会通念上通常の使用をした場合に生ずる損を、賃借期間２年間、賃料１か月９万6000

耗や経年により自然に生ずる損耗（以下、円の約定で賃借する旨の賃貸借契約を締結併せて「通常損耗等」という。）についてし、本件建物の引渡しを受けた。

は、本件敷引金により賄い、上告人は原状¹

本件契約書には、次のような条項がある。

ア

上告人は、本件契約締結と同時に、保証回復を要しない（19条１項）。
オ

上告人は、本件契約の更新時に、更新料として９万6000円を被上告人に支払う（２１項）。

条２項）。

イ

金として40万円を被上告人に支払う（３条º

本件保証金をもって、家賃の支払、損害150

上告人は、本件保証金40万円を被上告人

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ず、その補修費用を負担する義務も負わない。

金のほかに一時金の支払をしていない。

そうすると、賃借人に通常損耗等の補修費用»に差し入れた。なお、上告人は、本件保証を負担させる趣旨を含む本件特約は、任意規

上告人は、同日、被上告人に対し、本件建定の適用による場合に比し、消費者である賃物を明け渡した。

借人の義務を加重するものというべきであ¼

本件契約は平成20年４月30日に終了し、被上告人は、本件保証金から本件敷引金る。

21万円を控除し、その残額である19万円を¹上告人に返還した。

10条後段該当性について
賃貸借契約に敷引特約が付され、賃貸人が取得することになる金員（いわゆる敷引金）２

原判決及び上告受理申立ての額について契約書に明示されている場合に原審は、本件特約が消費者契約法10条によは、賃借人は、賃料の額に加え、敷引金の額り無効であるということはできないとして、についても明確に認識した上で契約を締結す上告人の請求を棄却すべきものとした。

るのであって、賃借人の負担については明確

そこで、上告人は、建物の賃貸借においてに合意されている。そして、通常損耗等の補は、通常損耗等に係る投下資本の減価の回収

修費用は、賃料にこれを含ませてその回収がは、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費図られているのが通常だとしても、これに充分を賃料の中に含ませてその支払を受けるこてるべき金員を敷引金として授受する旨の合とにより行われるものであるのに、賃料に加意が成立している場合には、その反面においえて、賃借人に通常損耗等の補修費用を負担て、上記補修費用が含まれないものとして賃させる本件特約は、賃借人に二重の負担を負料の額が合意されているとみるのが相当であわせる不合理な特約であって、消費者契約法って、敷引特約によって賃借人が上記補修費10条により無効であると主張した。

用を二重に負担するということはできない。
また、上記補修費用に充てるために賃貸人が３

本判決の概要取得する金員を具体的な一定の額とすること

最高裁判所は、概要、以下のように述べて、は、通常損耗等の補修の要否やその費用の額上告人の主張を斥けた。

をめぐる紛争を防止するといった観点から、¸

あながち不合理なものとはいえず、敷引特約10条前段該当性について居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害約は、契約当事者間にその趣旨について別異するものであると直ちにいうことはできなに解すべき合意等のない限り、通常損耗等のい。

補修費用を賃借人に負担させる趣旨を含むももっとも、消費者契約である賃貸借契約にのというべきである。本件特約についても、

おいては、賃借人は、通常、自らが賃借する本件契約書19条１項に照らせば、このような物件に生ずる通常損耗等の補修費用の額につ趣旨を含むことが明らかである。

いては十分な情報を有していない上、賃貸人

ところで、賃借物件の損耗の発生は、賃貸との交渉によって敷引特約を排除することも借という契約の本質上当然に予定されている困難であることからすると、敷引金の額が敷ものであるから、賃借人は、特約のない限り、引特約の趣旨からみて高額に過ぎる場合に通常損耗等についての原状回復義務を負わは、賃貸人と賃借人との間に存する情報の質151RETIO. 2011. 7 NO.82

及び量並びに交渉力の格差を背景に、賃借人れたい。

が一方的に不利益な負担を余儀なくされたも（総括主任研究員）のとみるべき場合が多いといえる。
主文

そうすると、消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、当該建本件上告を棄却する。

物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常上告費用は上告人の負担とする。

想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金理由の額が高額に過ぎると評価すべきものである

上告代理人長野浩三ほかの上告受理申立て場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料理由（ただし、排除されたものを除く。）に相場に比して大幅に低額であるなど特段の事ついて情のない限り、信義則に反して消費者である

１ 本件は、居住用建物を被上告人から賃借賃借人の利益を一方的に害するものであっし、賃貸借契約終了後これを明け渡した上て、消費者契約法１０条により無効となると解告人が、被上告人に対し、同契約の締結時するのが相当である。に差し入れた保証金のうち返還を受けていºない21万円及びこれに対する遅延損害金の本件の判断
これを本件についてみると、本件特約は、支払を求める事案である。被上告人は、同契約締結から明渡しまでの経過年数に応じて契約には保証金のうち一定額を控除し、こ１８万円ないし３４万円を本件保証金から控除れを被上告人が取得する旨の特約が付されするというものであって、本件敷引金の額が、ていると主張するのに対し、上告人は、同契約の経過年数や本件建物の場所、専有面積特約は消費者契約法10条により無効である等に照らし、本件建物に生ずる通常損耗等のとして、これを争っている。

補修費用として通常想定される額を大きく超２えるものとまではいえない。また、本件契約原審の適法に確定した事実関係の概要等は、次のとおりである。

¸における賃料は月額９万６０００円であって、本上告人は、平成18年８月21日、被上告人

件敷引金の額は、上記経過年数に応じて上記との間で、京都市西京区桂北滝川町所在の金額の２倍弱ないし３５. 倍強にとどまっていマンションの一室（専有面積約65.5㎡。以ることに加えて、上告人は、本件契約が更新下「本件建物」という。）を、賃借期間同される場合に１か月分の賃料相当額の更新料日から平成20年８月20日まで、賃料１か月の支払義務を負うほかには、礼金等他の一時９万6000円の約定で賃借する旨の賃貸借契金を支払う義務を負っていない。

約（以下「本件契約」という。）を締結し、そうすると、本件敷引金の額が高額に過ぎ本件建物の引渡しを受けた。本件契約は、ると評価することはできず、本件特約が消費消費者契約法10条にいう「消費者契約」に者契約法１０条により無効であるということは当たる。
¹

できない。

本件契約に係る契約書（以下「本件契約書」という。）には、次のような条項があ【解説】る。

本誌「敷引特約に関する一考察」を参照さア152

上告人は、本件契約締結と同時に、保証RETIO. 2011. 7 NO.82金として40万円を被上告人に支払う（３条ない。
»１項。以下、この保証金を「本件保証金」という。）。

本件契約は平成20年４月30日に終了し、

イ

上告人は、同日、被上告人に対し、本件建本件保証金をもって、家賃の支払、損害物を明け渡した。
¼

賠償その他本件契約から生ずる上告人の債務を担保する（３条２項）。

被上告人は、平成20年５月13日、本件契ウ

約書３条４項に基づき、本件保証金から本上告人が本件建物を明け渡した場合に件敷引金21万円を控除し、その残額である19万円を上告人に返還した。

は、被上告人は、以下のとおり、契約締結から明渡しまでの経過年数に応じた額を本

３

原審は、本件特約が消費者契約法10条に件保証金から控除してこれを取得し、そのより無効であるということはできないとし残額を上告人に返還するが（以下、本件保て、上告人の請求を棄却すべきものとした。

証金のうち以下の額を控除してこれを被上

４

所論は、建物の賃貸借においては、通常損耗等に係る投下資本の減価の回収は、通いい、本件特約により被上告人が取得する

常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を金員を「本件敷引金」という。）、上告人に賃料の中に含ませてその支払を受けること未納家賃、損害金等の債務がある場合には、により行われるものであるのに、賃料に加上記残額から同債務相当額を控除した残額えて、賃借人に通常損耗等の補修費用を負を返還する（３条４項）。

担させる本件特約は、賃借人に二重の負担エ告人が取得する旨の特約を「本件特約」と経過年数１年未満 控除額18万円を負わせる不合理な特約であって、信義則２年未満21万円に反して消費者の利益を一方的に害するも３年未満24万円のであるから、消費者契約法10条により無４年未満27万円

効であるというのである。

５年未満30万円

５年以上34万円

５

そこで、本件特約が消費者契約法10条により無効であるか否かについて検討する。

¸

上告人は、本件建物を被上告人に明け渡

まず、消費者契約法10条は、消費者契約す場合には、これを本件契約開始時の原状の条項が、民法等の法律の公の秩序に関しに回復しなければならないが、賃借人が社ない規定、すなわち任意規定の適用による会通念上通常の使用をした場合に生ずる損場合に比し、消費者の権利を制限し、又は耗や経年により自然に生ずる損耗（以下、消費者の義務を加重するものであることを併せて「通常損耗等」という。）について要件としている。

は、本件敷引金により賄い、上告人は原状

本件特約は、敷金の性質を有する本件保回復を要しない（19条１項）。
オ

証金のうち一定額を控除し、これを賃貸人が取得する旨のいわゆる敷引特約であるととして９万6000円を被上告人に支払う（２ころ、居住用建物の賃貸借契約に付された条２項）。

敷引特約は、契約当事者間にその趣旨につº

上告人は、本件契約の更新時に、更新料上告人は、平成18年８月21日、本件契約いて別異に解すべき合意等のない限り、通書３条１項に基づき、本件保証金40万円を常損耗等の補修費用を賃借人に負担させる被上告人に差し入れた。なお、上告人は、趣旨を含むものというべきである。本件特本件保証金のほかに一時金の支払をしてい153

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約についても、本件契約書19条１項に照らあながち不合理なものとはいえず、敷引特せば、このような趣旨を含むことが明らか約が信義則に反して賃借人の利益を一方的である。に害するものであると直ちにいうことはでところで、賃借物件の損耗の発生は、賃きない。
もっとも、消費者契約である賃貸借契約いるものであるから、賃借人は、特約のなにおいては、賃借人は、通常、自らが賃借い限り、通常損耗等についての原状回復義する物件に生ずる通常損耗等の補修費用の務を負わず、その補修費用を負担する義務額については十分な情報を有していないも負わない。そうすると、賃借人に通常損上、賃貸人との交渉によって敷引特約を排耗等の補修費用を負担させる趣旨を含む本除することも困難であることからすると、

件特約は、任意規定の適用による場合に比敷引金の額が敷引特約の趣旨からみて高額し、消費者である賃借人の義務を加重するに過ぎる場合には、賃貸人と賃借人との間ものというべきである。に存する情報の質及び量並びに交渉力の格¹

貸借という契約の本質上当然に予定されて次に、消費者契約法10条は、消費者契約差を背景に、賃借人が一方的に不利益な負の条項が民法１条２項に規定する基本原担を余儀なくされたものとみるべき場合が則、すなわち信義則に反して消費者の利益多いといえる。

を一方的に害するものであることを要件とそうすると、消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、当している。
賃貸借契約に敷引特約が付され、賃貸人該建物に生ずる通常損耗等の補修費用としが取得することになる金員（いわゆる敷引て通常想定される額、賃料の額、礼金等他金）の額について契約書に明示されているの一時金の授受の有無及びその額等に照ら場合には、賃借人は、賃料の額に加え、敷し、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべ引金の額についても明確に認識した上で契きものである場合には、当該賃料が近傍同約を締結するのであって、賃借人の負担に種の建物の賃料相場に比して大幅に低額でついては明確に合意されている。そして、あるなど特段の事情のない限り、信義則に通常損耗等の補修費用は、賃料にこれを含反して消費者である賃借人の利益を一方的ませてその回収が図られているのが通常だに害するものであって、消費者契約法10条としても、これに充てるべき金員を敷引金により無効となると解するのが相当であとして授受する旨の合意が成立している場る。
º合には、その反面において、上記補修費用

これを本件についてみると、本件特約は、が含まれないものとして賃料の額が合意さ契約締結から明渡しまでの経過年数に応じれているとみるのが相当であって、敷引特て１８万円ないし３４万円を本件保証金から控約によって賃借人が上記補修費用を二重に除するというものであって、本件敷引金の負担するということはできない。また、上額が、契約の経過年数や本件建物の場所、記補修費用に充てるために賃貸人が取得す専有面積等に照らし、本件建物に生ずる通る金員を具体的な一定の額とすることは、常損耗等の補修費用として通常想定される通常損耗等の補修の要否やその費用の額を額を大きく超えるものとまではいえない。

めぐる紛争を防止するといった観点から、

また、本件契約における賃料は月額９万154

RETIO. 2011. 7 NO.82６０００円であって、本件敷引金の額は、上記経過年数に応じて上記金額の２倍弱ないし３５. 倍強にとどまっていることに加えて、上告人は、本件契約が更新される場合に１か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには、礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない。
そうすると、本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず、本件特約が消費者契約法１０条により無効であるということはできない。
６

原審の判断は、以上と同旨をいうものとして是認することができる。論旨は採用することができない。
よって、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。

（裁判長裁判官
光治
孝裁判官
裁判官

金築誠志
櫻井龍子

裁判官
裁判官

宮川横田尤

白木 勇）

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