第12期 株主通信
平成22年4月1日〜平成23年3月31日

株主の皆様へせんでしたが、当期は合計 10 棟購入し、うち 6 棟を期中にご覧いただけるとイメージしやすいと思いますが、「 不動売却するなど、小型物件を中心にリプランニング事業を産開発市場」「 不動産投資市場」それぞれの市場には様々再開することができました。また、中大型物件についてな事業領域がある中で、当社は点線で囲った事業領域（当は、後述いたします「共同出資リプランニング」への取り社では、この領域を不動産における中流から下流域の事組みなど、新たな不動産再生スキームにも取り組むこと業と捉えております）に力を入れています。プロパティマ

目指すは不動産における 幸福創造企業ができました。

ネジメントやテナントリーシング等、ビルオーナー様やお客様に満足と感動をご提供し、安心してご相談いただける真のパートナーを目指します。

事業のメイン・ターゲット

テナント企業様と現場で直接接し、マンパワーでのサービス力を必要とする事業領域を得意としており、その得不動産における中流から下流域の事業に特化
当社は、東京都心部（特に都心 5 区）におけるオフィス・商業ビルを対象に、不動産における中流から下流域の事意領域に経営資源を集中しています。また、ご依頼いただ
くファンド会社様や投資会社様からの高い要求にも誠実にお応えしていくことにより、当社の業務スキルも磨かれていっていることを実感しております。

業をメイン・ターゲットとして展開しています。
【 図１】を【図 1 】

第 12 期の総括
バランスのとれた事業構造へシフト
平成 23 年 3 月 11 日に発生した東日本大震災により被災された方々に謹んでお見舞い申しあげます。

調となり、さあこれからというときに不幸な災害が日本外の投資家のスタンスが慎重姿勢に転じるなど、市況は一転して不透明な状況となりました。
そのような中、当社においては、過去からの学びをもとに、長期的かつ安定的なビジネスを確立すべく、バランス利益 541 百万円、当期純利益 363 百万円となりました。3 期のとれた事業構造の構築と、顧客基盤・財務基盤の強化にぶりに通期の損益は黒字となりましたが、前々期、前期と努めてまいりました。不動産市況、特にキャピタルゲイン続いた損失の影響が大きいため、当期も無配となりますに依存したビジネスモデルからフィー収入中心の収益構こと、心より深くお詫び申し上げます。

造へシフトすることで、景気の波に左右されにくい事業構造になってきています。

が不透明の中、手探り状態でのスタートとなりました。そ一方、不動産再生事業においては、前期（ 2010 年 3 月期）の後、後半に差し掛かるにつれて、市場も少しずつ回復基

は新規リプランニング物件の仕入れを行うことができま1【 不動産投資市場 】を襲うこととなりました。当不動産業界においても、国内当期は売上高 4,289 百万円、営業利益 662 百万円、経常

この 1 年間を振り返ってみますと、前半はまだまだ市況【 不動産開発市場 】

投資

都市計画
新規ビル
企画・開発

ビル改修・改築
ビル運営・管理

不動産売買

テナントリーシング

ターゲット

ファンド
マネジメントアセットマネジメント
プロパティマネジメント
ビルメンテナンス

売買仲介

テナントリーシング
2

事業ポートフォリオ

新たな不動産再生の取り組み

賃貸仲介でのご縁から、深く長くお付き合いしていただける関係へ

小型不動産再生事業

当社は、バランスのとれた事業構造を確立し、安定的に成では東京都心部におけるオフィスを中心に毎年 700 〜 800長していくことを目指しています。そのような中、横軸にフ件の賃貸仲介での成約実績があり、ビルオーナー様とのごロービジネスとストックビジネス、縦軸にフィービジネス縁があります。これからは、このビルオーナー様との大切なと投資ビジネスをとって、当社事業を 4 つの領域に分けてご縁から、より深く、長くお付き合いしていただける関係づ整理したものが【図 2 】です。

くりを通じて、受託資産の拡大を目指してまいります。まこれまでは、図の左下（投資ビジネス フロービジネス）

た、テナント企業様へは、有益な市場情報の提供や顧客・のリプランニング事業に特化しておりました。この領域はパートナー候補の紹介等により、事業の発展のお手伝いを市況の変動を受けやすく、利益も大きいですが得た利益以させていただくことを通じて、安定的なリピーター・紹介へ

上に損失の発生する可能性もある最もリスクの高い事業領とつなげてまいります。そして、その受託ビルオーナー様や域に位置します。これまではこの領域に偏りすぎていたとテナント企業様との関係から生じる賃貸仲介や売買仲介等いう反省があります。の多様なニーズにお応えしていくことにより、関連する領

今後は、図の右側のストックビジネスの拡大、中でも右上域のフロービジネス（図の左側）の成長を図っていくとい（フィービジネス ストックビジネス）のプロパティマネジ

う、お客様とのご縁を大切にした事業構造を構築してまい

メント事業に力を入れてまいります。そう考えたとき、当社ります。

営業活動を通じた顧客開拓
一度の取引を継続取引に
オフィス・店舗
賃貸仲介
売買仲介
不動産コンサル

オフィス移転トータルプロデュース

建築
リニューアル
建物総合診断委託者を真のロイヤルオーナーへ
競争力のあるビル経営を実践

プロパティマネジメント

オフィス・店舗
滞納賃料保証フロービジネス

ストックビジネス

リノベーションによる価値創造

安定した収益の創出

リプランニング

投資ビジネス

各事業部の事業機会の創出

3

当事業は、主として個人富裕層向けに、市場流動性が高中大型ビルに対するリプランニングについては、親密取

く、投資用不動産としては手頃な価格帯の安心できる投引先との共同出資による新しいスキームを活用した取り資商品を提供しております。早期高稼働再生を基本モデ組みを行っております。資金を出していただける共同事業

ルとし、事業サイクルを 3 〜 5 ヶ月程度に短縮することで、者をパートナーとし、当社は、共同エクイティ投資、プロ市場変動リスクを抑えた事業となっております。

パティマネジメント、コンストラクションマネジメント、当期におきましては、10 棟の購入を行い、うち 6 棟を期テナントリーシングなどの立場で参加します。共同出資者

中に売却いたしました。下の写真（事例 1 、事例 2 ）は、当期がお互いに強みを最大限活かすことで、当社としてはリスに取り組んだ案件の一部でございます。短い事業期間のクの上限を抑えつつ中大型案件のバリューアップに取り中でも、きめ細やかなリニューアルを行ったうえで稼働組むことができる事業モデルとなっております。

率を満室まで高めることにより、付加価値の高い商品に仕上げることができました。

事例フィービジネス【図 2 】

サンフロ総合力のショーウィンドウ

賃貸ビル

共同出資リプランニング

1所
在 : 東京都中央区
用途 : 事務所
事業期間 : 154 日
稼 働 率 : 購入時 80 ％⇒売却時 100 ％
2237 坪）
延床面積 : 約 786m（事例2【 リニューアル概要 】
屋上防水・エントランス空調新設・屋外階段塗装他

所
在 : 東京都港区
用
途 : 店舗・事務所・住居
事業期間 : 92 日
稼 働 率 : 購入時 41 ％⇒売却時 100 ％
2206 坪）
延床面積 : 約 683m（【 リニューアル概要 】
住居間取り変更・事務所空調・設備改修工事・屋上防水・外壁クリーニング・鉄部塗装他

4

中期戦略

線、お客様が求める精度と品質を追求してまいります。

当社の経営思想は、 お客様に喜んでいただきたい すべてここから出発しています

で、リスク管理の精度向上にも努めてまいります。

当社は、中期戦略として、以下の 3 つを掲げています。

2 ．経営基盤の強化
ビルオーナー様とテナント企業様を二大顧客基盤とし、さらなる顧客基盤の強化に努めてまいります。また、キャッ1. 品質の強化
お客様からのご要望に対し高いレベルでお応えしご満足いただくために、より高い品質のサービス・商品の提供を目指してまいります。そのために、人材の育成に徹底的に拘っています。問題解決力や専門知識・技術の向上に拘るとともに、ホスピタリティという当社がこれまで力を入れてきた分野も更に強化していきます。さらには、生きる目的や仕事の意義を理解し共有する場として、当社独自の取り組みである「考え方」に関する社員教育研修にも力を注いでまいります。研修では、理性的な心の内側にある魂の領域での教育を行っています。この魂の領域における教育とは、心のもとにある本当の自分と向き合うことにより志を強くし高めていくことであり、それによって自発そして、コンプライアンス教育の徹底にも取り組むこと

シュ・フローを重視した経営を行い、中長期的には資金調達の多様化を図っていくことで、財務基盤の強化にも取り組んでまいります。

3 ．事業の立体化
当社は総合不動産会社として様々な業種の事業を展開しておりますが、その背景には、お客様の不動産に関する真のパートナーとなり、お客様の幸福の創造を支援できる企業を目指していきたいという思いがあります。“お客様に喜んでいただきたい”という一心で、お客様からのご意見・ご要望を大切にし、社内各部門の専門力を引き出し、点であった出会いから線へ、そして線から面へ、面から立体へとサービスを総合的に提供してまいります。ていくことで、より高い品質のサービス・商品の提供を目指してまいります。ＰＭレポートや各種提案書、物件情報等について、システム対応力を強化していくとともに、お客様目5ていくとともに、受託資産や賃貸仲介などの取引から派生する売買・工事・再生等のニーズの取り込みによる事業機会の創出に力を入れてまいります。
また、徹底した地域密着営業によるビルオーナー様やテナント企業様とのパートナー関係の強化に努めるとともに、軌道に乗ってきたアジアを中心とした海外投資家の開拓や国内の投資家・資産家・富裕層ネットワークを拡大していくことで、顧客基盤のさらなる充実に努めてまいります。

不動産再生事業
事業サイクルを短縮することにより市場変動リスクを抑えた小型不動産再生を中心に事業を展開してまいります。また、ファンド等のパートナーとの共同出資により、中大型案件へも引き続き取り組んでまいります。共同出資することによりリスクを抑えつつ、得意の賃貸仲介・売買仲介・プロパティマネジメント等の事業機会の創出へと結びつけてまい今期も無配となりますこと、重ねてお詫び申し上げます。
今後は、事業バランスを重視し、不動産再生事業等の景気変動に左右されやすい事業はリスク管理を徹底し慎重に判断する一方で、仲介やプロパティマネジメント等の不動産における中流から下流域のサービスの事業については、お客様のご要望に「すぐやる、必ずやる、できるまでやる」という信念のもと、積極的な活動を展開してまいります。
また、資本政策面においては、株主様への配当を早期に復活できる状態にしていくことが経営の重要課題と認識いたしております。収益力向上に向けて企業体質の強化を図りつつ、減資による欠損填補を行い、配当可能な資本構造を構築してまいります。
生き返った当社、サンフロンティアです。失敗より真摯に学び、事業の足元を強固に作り、皆様へは時間をかけてお返ししていく所存です。今後とも末長いご支援を賜りますよう、何卒よろしくお願い申し上げます。
代表取締役社長ある中で、今まで当社が培ってきたビル再生の経験とノウや向上心の高まりから、知識領域のまた、品質管理室の機能を拡充しプロパティマネジメント事業における受託資産を拡大し最後にさらには、今後は耐震問題等のビル経営上の課題も多くるようになります。さらには、積極心のと考えています。

不動産サービス事業ります。

的に日々の仕事に一生懸命打ち込めレベルアップにもつながっていくも今期の重点方針

ビル買収・再生
商業施設 PM
不動産コンサルティング
トータルソリューション
AM・不動産証券化
居抜きオフィス・店舗の賃貸仲介
サブリース
売買仲介
プロパティマネジメント
建築リニューアル・移転トータルプロデュース
滞納賃料保証オフィス・店舗の賃貸仲介

ハウを活用したフィービジネスへの展開ということも視野にいれています。

賃貸ビル事業
リプランニング事業におけるビル再生の経験とノウハウを活用し、賃貸ビルとしての付加価値を高め、高いパフォーマンスで保有していくことを基本方針としています。また、安定的に収益を上げていく事業として、中長期的に競争力のあるビルへの入れ替えを図ってまいります。
6
写真左から、専務取締役 齋藤 清一／代表取締役 堀口 智顕／常務取締役 小瀧 邦宏／取締役 中村 泉

事業別の概況
全体売上高

仲介事業

4,289 百万円

売買仲介事業においては、人員、組織体制等の強化を図るとともに、賃貸仲介

PM 事業 9.3%
不動産再生事業 58.9%た顧客基盤の強化を進めてまいりました。また、アジアを中心とした海外投資

その他 9.2%※PMとはプロパティマネジメントの略称です。

当期（平成 23 年 3 月期）におけるわが国経済は、アジアを中心に経済回復へ向けた動きが見られたものの、東日本大震災の影響により、先行きは不透明な状況にあります。当不動産業界においては、投資環境には徐々に改善の兆しが見られたものの、賃貸ビル市場においては空室率が高止まりするなど、需給改善の兆しはまだ見えておりません。このような環境下、当社グループにおきましては、長期的かつ安定的にビジネスを拡大すべく、顧客基盤と財務基盤の強化に努めるとともに、不動産サービス事業の拡充による既存事業の伸長と周辺分野での新たな収益機会の創出に努めてまいりました。以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高 4,289 百万円、営業利益 662 百万円、経常利益 541 百万円、当期純利益 363 百万円となりました。以下、主要な事業の概況をご説明いたします。

家との取引機会の拡充にも取り組んでまいりました。その結果、当期後半にか賃貸仲介事業においては、営業人員を増強するなど仲介営業力の強化に注力する一方、「 そのまんまオフィス！」をはじめ、オフィス移転を総合的に支援す売上高

た開発型ＳＰＣによる事業用ビル新築案件につき、物件の売却が完了したことに伴い、分配益が発生いたしました。
以上の結果、売上高は2,528百万円となり、売上総利益は948百万円となりました。

73890

平成21年
3月期

平成22年
3月期

平成23年
3月期

売上高

売上総利益
（単位：百万円）

プロパティマネジメント事業

500483

プロパティマネジメント事業においては、管理棟数の増加による受託資産の拡大

337

400

373

296

274

250

0

平成21年3月期

平成22年3月期

25,741
20,000その他
売上高

建築企画事業においては、前期は大型プロジェクトのコンストラクションマネジ

15,00012,748

メントフィーが大きかったことから、全体としては前期に比べ売上・利益とも減少

10,000
5,000

2,528

0
△14,732

平成21年
3月期

948500425395

様々な課題を解決する「移転トータルプロデュース」の業績は順調に推移いたしま
した。

平成23年
3月期

売上総利益
（単位：百万円）したものの、レイアウト提案、内装造作、原状回復工事等、オフィス移転に関する△2,994
平成22年
3月期

平成23年
3月期

売上総利益
（単位：百万円）

件の商品化に様々な工夫を重ね、早期高稼働再生に取り組み、6棟を売却いたしまし不動産証券化事業においては、前連結会計年度に匿名組合投資損失を原価計上し498以上の結果、売上高は 964 百万円となり、売上総利益は 853 百万円となりました。

以上の結果、売上高は 400 百万円となり、売上総利益は296 百万円となりました。

プロジェクト型の物件を中心に慎重に検討を行い、10棟購入いたしました。また、物収入は安定的に推移いたしました。

500

853

ル提案を積極的に行うなど、新たな収益機会の創出にも注力してまいりました。

リプランニング事業においては、当社の得意とする都心5区エリアにおいて、短期賃貸ビル事業においては、期中を通して高い稼働率を維持したことにより、賃料964921
810

る関連事業との連携によるフィー収入の増強にも努めてまいりました。

を図るとともに、受託物件におけるきめ細やかなテナント様対応による空室発生の不動産再生事業

果、仕入物件の規模が期初の想定を下回る水準で推移いたしました。

1,000

けて中小型物件を中心に成約へと繋がりました。

未然防止に努めてまいりました。また、物件の付加価値向上を目指したリニューア回復しなかったことなどから、仕入物件の選定やリスク管理をより慎重に行った結

売上総利益（単位：百万円）

やプロパティマネジメント事業等社内他部門との連携により、総合力を生かし仲介事業 22.5%た。しかしながら、事業用不動産における市場の流動性が期初に想定したほどには売上高250

滞納賃料保証事業においては、景気の低迷によるビルオーナー様の賃料滞納リス

210
147

123

168

クの回避やテナント様の保証金・敷金を預けるリスクの低減等のニーズを背景に安定的に推移いたしました。
以上の結果、売上高は 395 百万円となり、売上総利益は168 百万円となりました。

0

平成21年
3月期

平成22年3月期

平成23年3月期

8連結財務諸表
連結貸借対照表（要旨）平成22年3月期

平成23年3月期

平 成 2 2 年 3 月 3 1 日現 在

平成23年3月31日現在

流動資産

連結損益計算書（要旨）

単位：百万円

4,928

4,251

現金及び預金

3,940

2,115

たな卸資産

764

1,803

その他

223

332

固定資産

8,430

8,536

有形固定資産

8,069

7,965

無形固定資産3446

投資その他の資産

327

524

資産合計

13,35912,787

流動負債

2,209

1,810

短期借入金等※

1,447

1,110

未払法人税等

14

39

その他

747

670

固定負債

5,964

5,422

長期借入金・社債

4,652

4,795

その他

1,312

626

負債合計

8,174

7,232

株主資本

5,171

5,535

その他

13

19

純資産合計

5,184

5,554

負債純資産合計

13,35912,787平成22年3月期

平成23年3月期

14,469

4,289

売上原価

16,167

2,022

売上総利益

△1,698

2,267

1,749

1,604

平 成 2 1 年 4 月 1 日から
平成 22 年 3月31日まで

売上高

たな卸資産
リプランニング物件 4 物件の増加により、前期に比べ約 10 億円増加しました。

販売費及び一般管理費
営業利益

投資その他の資産
リプランニング資産（投資有価証券）の取得により、前期に比べ約 2 億円増加しました。

△3,448

662

45

営業外費用

332

126

△3,776541

特別利益

95

10

特別損失

17157

△3,698394

法人税等

1331

法人税等調整額

00△3,712363

経常利益

税金等調整前当期純利益

当期純利益

単位：百万円

平成22年3月期

20,00010,00009■ 経常利益 （百万円）

26,87014,469平成21年 平成22年 平成23年3月期
3月期
3月期■ 当期純利益 （百万円）

平成23年3月期
平 成 2 2 年 4 月 1 日から
平成 23 年 3 月31日まで

11,365△722

投資活動によるキャッシュ・フロー

△771

△934

財務活動によるキャッシュ・フロー

△ 10,704

△203

2,500

2,500

2,000

2,000

現金及び現金同等物の増減額△ 110△1,861

1,500

1,500

現金及び現金同等物の期末残高3,601

1,740

1,000

4,289

損害賠償請求訴訟※において、和解が成立したことに伴い訴訟和解金 1.5 億円を計上いたしました。
※平成 21 年 12 月に不動産取引に関して提起されていた損害賠償請求訴訟（平成 22 年 12月に和解成立）

連結キャッシュ・フロー計算書（要旨）

営業活動によるキャッシュ・フロー

30,000

特別損失

負債合計
開発型 SPCにつき、物件売却完了に伴い匿名組合債務が減少したこと等により、前期に比べ 9.4 億円減少しました。

平成 21 年 4 月1 日から
平成22年3月31日まで■ 売上高（百万円）

平成 22 年 4 月 1 日から
平成 23年3月31日まで

営業外収益※短期借入金等：短期借入金、一年内償還予定の社債、一年内返済予定の長期借入金の合計

財務ハイライト

単位：百万円

500
0

平成21年 平成22年
3月期
3月期△17,794△3,776541
平成23年
3月期

1,0005000

平成21年 平成22年
3月期
3月期△17,666△3,712

現金及び現金同等物の増減額
リプランニング事業において物件の購入によるたな卸資産の増加約 10 億円、投資有価証券の取得約 2 億円、開発型
SPC につき物 件 売 却 完了に伴う匿 名組合債務の履行 5.5 億円等があった結果、期首残高に比べ 18.6 億円減少しました。

363
平成23年
3月期

10会社情報（平成 23 年 3月31日現在）■ 株 主メモ ■■ 株式情報 ■発行可能株式総数

912,000 株

発行済株式総数

371,495 株

株

主数

事

8,236 名大株主の状況（上位 5 名）
株主名

持株数

持株比率※

堀口 智顕

216,725 株

58.34%

佐々木 啓益5,700 株1.53%

バンク オブ ニユーヨーク ジーシーエム クライアント アカウント
ジエイピーアールデイ アイエスジー エフイー-エイシー

4,726 株1.27%

堀口 恵子

3,990 株1.07%

3,249 株0.87%

サンフロンティア社員持株会※小数点第 3 位を四捨五入して表示しています。

業

年

その他国内法人 1.5%

外国法人等 3.3%
金融機関 4.5%

4月1日から3月31日まで

定時株主総会

6月

上記の基準日

3月31日

公告掲載方法日本経済新聞株主名簿管理人

みずほ信託銀行株式会社
東京都中央区八重洲一丁目2 番 1 号

同事務取扱場所

みずほ信託銀行株式会社

本店証券代行部■ 会社概要 ■社

名サンフロンティア不動産株式会社（証券コード：8934 ）

本社〒100-0006

所有者別株主分布状況（株式数ベース）

金融商品取引業者 2.1%

度

東京都千代田区有楽町一丁目2 番 2 号

東宝日比谷ビル

営

業

所

銀座店、神田店、新宿店、横浜店、渋谷店

資

本

金

7,728 百万円

従 業 員 数

139 名（連結）役

代表取締役社長

堀口

常務取締役

小瀧員

専務取締役

清一
邦宏

中村

泉

監査役

秋田

瑞枝 ※

監査役

88.6%

智顕

取締役

常勤監査役

個人・その他

齋藤下村
加瀬

紘一郎 ※
浩壱 ※

※会社法第 2 条第 16 号に定める社外監査役です。

連結子会社

SFビルサポート株式会社

サンフロンティア不動産投資顧問株式会社〒 100-0006 東京都千代田区有楽町 1-2-2 東宝日比谷ビル
Tel.03-5521-1301( 代表 )