住宅確保要配慮者
入居円滑化マニュアル
追補版

岡山県居住支援協議会

ま

え

が

き

「大家さん・不動産業者さん・管理業者さん向けの化マニュアル

住宅確保要配慮者

第４版」及び「入居者さん・支援者さん向けの入居円滑化マニュアル

入居円滑

住宅確保要配慮者第１版」（以下「マニュアル」といいます）を発行した後に、

国土交通省から居住支援の実務に関係するガイドラインの発表及びモデル契約条項の策定がありました。
この度、大家さん等に適切な対応をしていただくために、最新の情報を提供するためマニュアルの「追補版」を作成いたしました。
住宅確保要配慮者の居住環境の改善と円滑な入居支援の一助としていただければ幸いです。

【住宅確保要配慮者とは】住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティ
ネット法）では、住宅確保要配慮者として「低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子どもを養育している者、その他住宅の確保に特に配慮を要する者」が挙げられています。このような、住宅を自力で確保することが難しい方、手助けが必要な方を本マニュアルでは住宅確保要配慮者と考えています。

用語について本マニュアルでは、専門家以外の方にも、少しでもわかりやすく読んでいただくために、特定の部分を除いて各単語を下記のようにまとめています。厳密には意味が異なる表現もありますが、ご了承ください。
宅地建物取引業者⇒

不動産業者さん

賃貸人・貸主・家主⇒

大家さん

賃借人・借主⇒入居者さん

賃貸管理業者⇒

管理業者さん

本マニュアルに記載している様々な事業やサービスは、岡山県内で提供されているものを事例として取り上げたものです。個々の対処方法やサービス、事業を推奨するものではありません。

−1−

目

次

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインについて
・ガイドラインとは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P３

・ガイドラインの基本的な考え方・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P４

・ガイドラインの対象・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P４

・どのような場合に告知が必要か・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P５

・告知の判断のフロー・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P６

・告知のありかた・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P７（参考）調査について・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P７

・大家さんや管理業者さんはどうすべきか・・ ・・・・・・・・・・・・・・・

P８

残置物の処理等に関するモデル契約条項について
・死後事務委任契約の活用・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P９（参考）モデル条項を使用した場合の取扱い・・・・・・・・・・・・・・

P11

入居者さんを支える支援団体
・岡山県指定居住支援法人・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P15

・居住支援活動を行っている団体・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P16

参考図書のご案内
外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン（令和３年12月版）・・・・・・

P16

資料
・指定残置物リスト・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P17

・指定残置物シール・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

P21

−2−

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインについて
大家さん・不動産業者さん・管理業者さん向けの住宅確保要配慮者入居円滑化マニュアル －第４版－

追補

また、心理的瑕疵は時の経過によって薄れていくものと解されることから（参考裁

事故物件について考える

判例参照）、その説明告知の対象は、次の入居者さんに原則として限定し、その入居

大家さん等が要配慮者を受け入れるうえで最も心配することが、者さんが通常の契約期間満了まで居住を継続すれば、それ以降は積極的な説明・告知

居室内での入居者さんの死亡だと思います。死亡等が発生した物件は必要ないものと整理されるでしょう。

を事故物件とよく言いますが、どんな状況でも居室内で死亡があれば事故物件になるのでしょうか。

（参考裁判例）

判例などを基に事故物件の考え方について整理します。

○ 建物の借主が、当該賃借物件の階下の部屋で死者が出ていた事実があるのに賃貸借契約締結に際してこの事実を告知しなかったことは説明義務違反等に当たると■「事故物件」の考え方

して、仲介業者に対し損害賠償を求めた事案があります。裁判所は、賃貸目的物

しばしば賃貸物件の中で一人暮らしの入居者さんが亡くなった物件は、「孤独死」

にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥も含まれるものも説明があったとして、そのことのみをもって「事故物件」であるとされることがあります。

告知の対象となるとしつつ、「建物の階下の部屋で半年以上前に自然死があった

しかしそもそも「孤独死」や「事故物件」の定義は存在しません。「事故物件」にという事実は、社会通念上、賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起関しては、これと近い概念として「心理的瑕疵」の問題が議論されることがあります。

因する心理的欠陥に該当するものとまでは認め難いといわざるを得ず、したがっ心理的瑕疵とは、「目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的欠陥」て、賃貸目的物に関する重要な事項とはいえないから、かかる事実を告知し、説をいいますが、この場合の「瑕疵」とは、通常一般人が同じ立場におかれた場合、住明すべき義務を負っていたものとは認め難い。」として、借主の請求を認めませ

み心地の良さを欠き、居住の用に適さないと感じることに合理性があると判断されるんでした（東京地裁平成18年12月６日判決）

程度の欠陥をいうものとされています。また、「瑕疵」である以上、それは、そもそも通常の物件では存在しえない状況をいうものと解されます。

○ また、共同賃貸住宅内で自殺があったことから、自殺によって、自殺があった部

ところで、賃貸住宅は人が居住する以上、そこで「死」という事実が発生すること

屋につき６年間程度は賃料を下げざるをえないとして、その自殺者の相続人及びは不可避です。特に最近は、高齢社会の進展や、「自宅で最期を迎える」ことを希望

連帯保証人に対し、その下落分の損害賠償を求めた事案があります。裁判所は、する者が増えている一方で、築年数が経過した物件が増加していることからすれば、自殺事故による嫌悪感も、もともと時の経過により希釈する類のものであると考「賃貸物件内で死という事実が発生すること」自体は、通常にありうるものであるこ

えられること、一般的に自殺事故の後に新たな借主が居住すれば、当該借主がごとを基本としなければなりません。

く短期間で退去したという特段の事情がない限り、新たな居住者である当該借主

そうすると、賃貸物件内で一人暮らしの入居者さんが亡くなられたことだけをもっが当該物件で一定期間生活すること自体により、その前の借主が自殺したというて、心理的瑕疵に該当するとか、事故物件となると考えることは、法的判断において心理的な嫌悪感の影響もかなりの程度薄れるものと考えられることなどを指摘

も、社会通念に照らしても、合理性はないと言えるでしょう。

し、本件部屋の１年分の賃料全額とその後２年分の賃料の半額に相当する金額のしたがって、賃貸物件内で一人暮らしの入居者さんが亡くなられたことが心理的瑕

みの損害賠償を認めました（東京地裁平成19年８月10日判決）

疵をもたらし事故物件化するのは、死亡の状況（事件や自殺等）、死後発見されるまでの経緯などを考慮しなければならず、病死や自然死であれば、死後の発見が遅れたなどの特段の事情がある場合に限って、心理的瑕疵に該当しうるものとして、いわゆ
る「事故物件」として扱うことが正当化されるものと考えるべきでしょう。
■告知の在り方について
宅地建物取引業者は、宅建業法35条に定める重要事項説明として、あるいは同法47条の重要な事実の不告知の禁止等として、心理的瑕疵に関しても借主になろうとする者に対し説明告知すべき義務を負っています。
しかし以上の考え方からすれば、入居者さんが亡くなられたケースのすべてにつき、説明告知が必要であるということにはなりません。上記のとおり、病死や自然死であれば、死後の発見が遅れたなどの特段の事情がある場合に限って、積極的に告知すべき必要性があると解されることになります。
−−
5−
5−

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6−
6−

マニュアルＰ６の赤枠部分を削除して、緑枠部分に次の内容（Ｐ３〜Ｐ８）を差し込んでください。
国土交通省は、不動産取引において人の死に関する事案の存在が疑われる場合に、買主さんや入居者さんに対する告知の必要性や告知の内容について判断が困難なケースがあること、すべてのケースで告知が必要と考えることによって特に単身高齢者への賃貸借に支障が生じているとの指摘があることなどから、令和３年10月に、「宅
地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。
■ガイドラインとは 
不動産業者さんが宅地建物取引業法上負うべき調査・告知の義務の解釈として、過去の裁判例の蓄積状況等も踏まえ、現時点で妥当と考えられる一般的な基準を示したものです。今後、新たな判例や取引実務の変化、社会情勢や人々の意識の変化に応じて、適時に見直しを行うこととされています。
−3−

■ガイドラインの基本的な考え方 
ガイドラインでは、マニュアルの「事故物件」の考え方にある通り、老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が居住用不動産について発生することは当然に予想されるものであり、統計においても、自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が９割を占める一般的なものであること、裁判例においても自然死について心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することなどから、
ガイドラインの対象となる居住用不動産において過去に自然死が生じた場合には、原則として、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、これを告げなくてもよいとされました。
■ガイドラインの対象 
このガイドラインは、「居住用不動産」で生じた人の死に関する事案につき、宅建業者さんの調査や告知の在り方を示したものです。
不動産業者さんがガイドラインで示された対応をしなかった場合、そのことだけで直ちに宅地建物取引業法違反となるものではありませんが、不動産業者さんの対応を巡ってトラブルとなった場合には、そのことが行政庁の監督に当たって参考とされます。また、民事上の責任は、取引当事者からの依頼内容、締結される契約の内容等によって個別に判断されますので、不動産業者さんがこのガイドラインに基づく対応を行った場合であっても、ただちに民事上の責任を回避できるものではないとされてい
ます。

−4−

■どのような場合に告知が必要か 
ガイドラインをもとに告知の必要性を整理すると、次のようになります。
Ａ 死の発生箇所が住戸内（日常生活で通常使用する必要があり、住み心地に影響のある集合住宅の共用部等を含む）の場合
死から概ね
３年以内

死から概ね
３年経過後

原則

×

×

特殊清掃等がなされたとき○

×

特殊清掃等がなされ、かつ、事件性等が高いとき

○

○

原則

○

×

事件性等が高いとき

○

○

死因

自然死・
日常生活の中での不慮の死

上記以外の死○・・新たな入居者さんの判断に重要な影響をもたらすと考えられる場合には告げなけ
ればならない×・・告げなくてもよい※た だし、新たな入居者さんから問われた場合や、新たな入居者さんにおいて把握しておくべき特段の事情があると認識した場合には、すべて告知が必要となります。

Ｂ

発生箇所が隣接住戸や入居者さんが日常的に利用しない集合住宅の共用部等の場合
死から概ね
３年以内

死から概ね
３年経過後

×

×

×

×

○

○

原則

×

×

事件性等が高いとき

○

○

死因
原則
自然死・
特殊清掃等がなされたとき日常生活の中での不慮の死
特殊清掃等がなされ、かつ、事件性等が高いとき
上記以外の死○・・新たな入居者さんの判断に重要な影響をもたらすと考えられる場合には告げなけ
ればならない×・・告げなくてもよい※た だし、新たな入居者さんから問われた場合や、新たな入居者さんにおいて把握しておくべき特段の事情があると認識した場合には、すべて告知が必要となります。

−5−

■告知の判断のフロー 
賃貸借における告知の在り方としてガイドラインが示している内容をもとにすれば、次のような手順で告知の必要性を判断していくことになります。

新たな入居者さんから当該物件での人の死について問われたか？
YES
NO
告知
新たな入居さんにおいて把握しておくべき特段の事情があると認識したか？
NO
YES
告知
過去にあった人の死の原因は自然死・日常生活上の不慮の事故死か？
YES
NO

特殊清掃や大規模リフォームがなされたか？
NO
YES
告知不要
人の死があったのは対象不動産内や日常生活で使用する共用部分か？
NO
YES
告知不要
死亡・死の発覚から概ね３年経過後か？
YES

NO

告知不要
死の状況等が新たな入居者さんの契約締結の判断に重要な影響をおよぼすか？
NO
YES
告知不要

告知
−6−

■告知のありかた 
告知が必要なケースでは、不動産業者さんは、新たな入居者さんに対し、以下の事
項につき、調査を通じて判明した内容を告知します。
・事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合については発覚時期）
・事案の発生場所
・死因（不明である場合にはその旨）
・特殊清掃等が行われた場合にはその旨亡くなられた方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにするため、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態
様、発見状況等を告げる必要はありません。
告知の方法としては、後日のトラブル防止の観点から書面の交付等によることが望
ましいとされています。また、大家さんや管理業者さんに照会した内容をそのまま告げるべきとされ、不明であると回答された場合や無回答の場合には、その旨を告げれば足ります。
（参考）調査について
不動産業者さんが告知をするに当たっては、人の死の事実の有無などを調査することが必要となります。ガイドラインでは、不動産業者さんの調査についても、次のようにその在り方が示されています。
・不 動産業者さんは、人の死に関する事案が生じたことを疑わせる特段の事情がな
い限り、人の死に関する事案については、販売活動・媒介活動に伴う通常の情報
収集等の調査で足りること。
・
「通常の情報収集としての調査」とは、「告知書」による調査であること。
・大 家さんに告知書を記載してもらうに当たっては、その記載が適切に行われるよう必要に応じて助言をすること、事案の存在につき故意に告知しなかった場合等には、民事上の責任を問われる可能性がある旨をあらかじめ伝えることが望ましいこと。
・告 知書等に記載されなかった事案の存在が後日に判明した場合や、不明であると回答された場合、回答がなかった場合には、人の死に関する事案の存在を疑う事情があるにもかかわらず大家さんに確認しなかったなどの重大な過失がない限り、人の死に関する事案に関する調査は適正になされたものとされること。
・不 動産業者さんは、原則として、大家さんや管理業者さん以外に自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行ったりする義務はなく、仮に当該調査を行う場合には、正確性の確認が難しいことや、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないよう、特に慎重な対応が必要であること。

−7−

■大家さんや管理業者さんはどうすべきか 
このガイドラインは、以上のように不動産業者さんの告知の在り方が示されていますが、不動産業者さんが告知をするに当たっては、大家さんや管理業者さんに対し、事案の有無などについて調査をすることになります。また、大家さんは、人の死の事案につき、新たに物件を借りられる入居者さんに対し告知すべき信義則上の義務を負っていると解されています。不動産業者さんから確認があったり、告知書の記載を求められたときには、把握している限りの事実をお伝えし、または告知書に記載する
よう心がけてください。
また、ガイドラインに従えば、自然死や日常生活上の不慮の死で、お亡くなりになられてからあまり時間が経過せずに発見され、特殊清掃等をする必要がなかった場合には、不動産業者さんにお伝えし、または告知書に記載したとしても、新たな入居者さんからの要請がない限り、新たな入居者さんへの告知はなされません。したがって、
賃貸借期間中の見守り体制の充実などを図ることが大切となります。
▷「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
国土交通省ホームページ「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイド
ライン」について、詳しくはこちらでご確認ください。

−8−

残置物の処理等に関するモデル契約条項について
大家さん・不動産業者さん・管理業者さん向けの住宅確保要配慮者入居円滑化マニュアル －第４版－

追補入居者さん・支援者さん向けの住宅確保要配慮者入居円滑化マニュアル

追補

－第１版－

なお、相続人は、これらの対応をしない限りお部屋の明渡しは完了しないことにな

保証人や緊急連絡先としておけば、簡便かつ確実でしょう。
事故物件について考える

り、家賃や明渡しが遅れたことに伴う損害金を負担することになります。相続人の負大家さん等が要配慮者を受け入れるうえで最も心配することが、■ 身寄りのない賃借人が死亡したときの賃貸借契約の終了と残置物の取り扱い（相続
居室内での入居者さんの死亡だと思います。死亡等が発生した物件
財産管理人選任）を事故物件とよく言いますが、どんな状況でも居室内で死亡があれ
預金・残置物などの資産と負債は、相続の対象となります。
ば事故物件になるのでしょうか。
賃借権も、入居者さんの死亡によって終了せず、相続の対象となります。
判例などを基に事故物件の考え方について整理します。
大家さんは、賃貸借契約を解約し、残置物を撤去するため、相続人の調査をする必

担を軽くする意味から、あらかじめ相続人となる親族等に連帯保証人や緊急連絡先などになってもらうことも有効でしょう。
※「死後事務委任契約」の活用
なお、国土交通省は、一人暮らしの高齢者である借主があらかじめ第三者（相続人、居住支援機構などを想定しています）に契約の終了や残置物の処分の事務や権限等を要がありますが、個人情報保護の関係で戸籍の入手が困難です。
■「事故物件」の考え方
民法918条２項は、「家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって、いつしばしば賃貸物件の中で一人暮らしの入居者さんが亡くなった物件は、「孤独死」
でも、相続財産の保存に必要な処分を命ずることができる。」と定めています。この「必があったとして、そのことのみをもって「事故物件」であるとされることがあります。
要な処分」として、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を求めて、戸籍調査を行うこ
しかしそもそも「孤独死」や「事故物件」の定義は存在しません。「事故物件」にとができます。
関しては、これと近い概念として「心理的瑕疵」の問題が議論されることがあります。
生活保護受給者など資産が少ない方の場合、相続財産管理人の報酬や費用が相続財
心理的瑕疵とは、「目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的欠陥」
産から捻出できない可能性があります。このような場合、裁判所は、申立人に予納金をいいますが、この場合の「瑕疵」とは、通常一般人が同じ立場におかれた場合、住（数十万円）の納付を求めます。
み心地の良さを欠き、居住の用に適さないと感じることに合理性があると判断される
予納金のかわりに、相続財産管理人候補者に、相続財産が債務超過の場合には報酬程度の欠陥をいうものとされています。また、「瑕疵」である以上、それは、そもそ及び費用を放棄するという上申書を提出してもらう方法もあります。
も通常の物件では存在しえない状況をいうものと解されます。
選任後、相続財産管理人は、財産の引渡しを受け、財産調査と戸籍調査を行います。
ところで、賃貸住宅は人が居住する以上、そこで「死」という事実が発生すること相続人がいれば、戸籍の附票で住所を調査して、相続開始の事実を相続人に通知しまは不可避です。特に最近は、高齢社会の進展や、「自宅で最期を迎える」ことを希望す。この時、賃貸借の解約と、残置物品の処分についての意向を確認してもらいます。
する者が増えている一方で、築年数が経過した物件が増加していることからすれば、賃貸借を解約するという相続人の意向が確認できれば、裁判所の権限外行為許可を受「賃貸物件内で死という事実が発生すること」自体は、通常にありうるものであるこけ、賃貸借契約の解約と明渡を行います。
とを基本としなければなりません。
相続財産管理人は、速やかに財産目録を作成して裁判所に報告するとともに相続人
そうすると、賃貸物件内で一人暮らしの入居者さんが亡くなられたことだけをもっに送付します。相続放棄しなかった場合、生前の負債は、法定相続分に応じて分割さて、心理的瑕疵に該当するとか、事故物件となると考えることは、法的判断においてれ、死後発生した負債は遺産分割の対象となり、預金・物品などの資産も遺産分割のも、社会通念に照らしても、合理性はないと言えるでしょう。
対象となることを教示して、相続放棄意思を確認します。
したがって、賃貸物件内で一人暮らしの入居者さんが亡くなられたことが心理的瑕相続放棄しない場合、相続財産管理人は、相続人に対して、遺産分割協議を求めま疵をもたらし事故物件化するのは、死亡の状況（事件や自殺等）、死後発見されるます。財産引き継ぎが終了したら、管理人を辞任して終了します。
での経緯などを考慮しなければならず、病死や自然死であれば、死後の発見が遅れた
相続人全員が相続放棄をした場合、相続財産管理人は、相続財産から負債を支払いなどの特段の事情がある場合に限って、心理的瑕疵に該当しうるものとして、いわゆます。財産が残り、特別縁故者がいなければ、国庫に帰属させます。
る「事故物件」として扱うことが正当化されるものと考えるべきでしょう。

委任しておく場合の委任契約（死後事務委任契約）のひな形を作成しています。
このひな形を参考に、大家さんや不動産業者さんと相談のうえ、相続人などとの間で契約終了及び残置物処分の委任契約をしておけば、大家さんからも安心して賃貸住宅を提供してもらえることが期待されます。
（参考）相続財産管理人選任
民法918条２項は、「家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって、いつでも、相続財産の保存に必要な処分を命ずることができる。」と定めています。この「必要な処分」として、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を求めて、その者に戸籍調査を行ったり、賃貸借契約の終了や残置物の処分をしてもらうことができます。
大家さんは、入居者さんの相続人が把握できないようなときや、入居者さんが死後事務委任契約を結んでいないときなどは、この制度を活用することができますが、大家さんの負担がさらに大きくなることに留意してください。

入居者さんが亡くなられたときの対応
入居者さんの死亡を発見したときは、警察に通報したうえで、相続人及び連帯保証人もしくは緊急連絡先に連絡しましょう。
契約を終了し、明け渡しが完了して原状回復を行った際に入居者さんの負担とされている費用が発生した場合は敷金で賄いますが、その費用が敷金を超えてしまう場合や敷金がない場合は、連帯保証人や相続人が負担します。
家賃債務保証に加入している場合は、滞納家賃の他に原状回復費用等も保証範囲に含まれる商品もありますのでご確認ください。

入居者さんが亡くなられたときの対応■告知の在り方について入居者さんの死亡を発見したときは、警察に通報したうえで、相続人及び連帯保証
宅地建物取引業者は、宅建業法35条に定める重要事項説明として、あるいは同法人もしくは緊急連絡先に連絡しましょう。入居者さんに身寄りがない場合は自治体が47条の重要な事実の不告知の禁止等として、心理的瑕疵に関しても借主になろうとご遺体を引き取るなどの対応を行いますので、自治体に連絡してください。お部屋のする者に対し説明告知すべき義務を負っています。
早急なクリーニングなどが必要な場合は、相続人の承諾を得て行いましょう。
しかし以上の考え方からすれば、入居者さんが亡くなられたケースのすべてにつ相続人が対応してくれなかったり、相続人がいない場合は、相続財産管理人を選任
き、説明告知が必要であるということにはなりません。上記のとおり、病死や自然死

して契約終了と残置物の撤去をおこないますので、専門家に相談しましょう。
であれば、死後の発見が遅れたなどの特段の事情がある場合に限って、積極的に告知
その他に、明け渡しが完了して原状回復を行った際に通常損耗以外の補修費用が発すべき必要性があると解されることになります。
−52
5−
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−43 −

− 6 − − 44 −大家さん・不動産業者さん・管理業

入居者さん・支援者さん向けの住宅

者さん向けの住宅確保要配慮者入居確保要配慮者入居円滑化マニュアル

円滑化マニュアル

−第１版−

−第４版−

Ｐ53の緑枠部分に次の内容（Ｐ９〜Ｐ44の赤枠部分を削除して、次の内容

Ｐ14）を差し込んでください。

（Ｐ９〜Ｐ14）を差し込んでください。

■死後事務委任契約の活用 
推定相続人に連帯保証人となってもらったり、緊急連絡先となってもらうことができれば、その人を通じて賃貸借契約の終了や残置物の処分等の手続きを進めることができます。しかしそれが叶わない場合には、最終的な手段として、令和３年６月に国
土交通省・法務省から公表された、残置物処理に関するモデル条項を活用することが考えられます。
−9−このモデル条項は、大家さんが単身の高齢者（60歳以上の者）の方に対して建物を賃貸した場合に、賃貸借契約の継続中に入居者さんが死亡したときに、相続人の有無や所在が分からなかったり、相続人との連絡が付かなかったりして、賃貸借契約の終了や物件内に残された動産（残置物）を処理することが困難になるというリスクを軽減する趣旨で作成されたものです。
このモデル条項を参考に、賃貸借契約に先立ち、入居者さんが、第三者（受任者）との間で「解除事務委任契約」と「残置物処理事務委託契約」を結ぶことにより、仮に賃貸借期間中に借主がお亡くなりになったときは、これらの委任契約に基づき、大家さんは解除事務委任契約上の受任者（以下「解除事務受任者」といいます）との間で賃貸借契約を解除して賃貸借契約を終了させることができますし、その後、残置物処理事務委託契約の受任者（以下「残置物事務受任者」といいます）による残置物の処分等により、物件の明渡を完了させることができます。
モデル条項を使用した場合の実際の手続きの流れについては、「（参考）モデル条項を使用した場合の取扱い」をご覧ください。
▷残置物の処理等に関するモデル契約条項
国土交通省ホームページ
契約条項本体や活用の手引き、Ｑ＆Ａは、こちらでご確認ください。
推定相続人とは推定相続人とは、いま現在の状況である人が亡くなって相続が発生した場合に、遺産を相続する権利がある人のことです。

− 10 −

（参考）モデル条項を使用した場合の取扱いモデル条項を使用する場合には、次のような手順で手続きを進めていくことになります。

契約時・入居前①モデル条項利用の確認と同意

対象： 入居者さん

大家さん

受任者

残置物の処理等に関するモデル契約条項は、原則として、次の条件を満たす場合に利用することが想定されます。また、入居者さん・大家さん・受任者のそれぞれが行わなければならないことがありますので、事前によく確認して納得したうえで利用することが大切です。
①

入居者さんが単身の高齢者（60歳以上の者）であること②

入居者さんが保証人を確保できないこと③

入居者さんが死亡した際に、契約や残置物の処理に関して不安があること④ 入居者さんと受任者がモデル契約条項の内容や費用について十分に理解した上で同意していること②受任者の選定

対象： 入居者さん

受任者

入居者さんは、まずは契約の終了及び残置物の処理をしてもらう受任者を選定します。
この受任者は、可能であれば借主さんの推定相続人が望ましいのですが、それが困難な場合には、居住支援法人や居住支援を行う社会福祉法人、賃貸物件の管理業者さんにお願いすることが想定されています。
さらに、入居者さんが死亡したときに賃貸借の取扱いにつき相続人と連絡がとれるように、別に「委任者死亡時通知先」を選んでいただきます。これは、残置物の処理などにおいて相続人とのトラブルを回避することを目的としたものなので、事務処理まではしたくないが他の相続人に連絡等することくらいはかまわないとする推定相続人に引き受けてもらうことが考えられます（なお、推定相続人が受任者となる場合などでは、委任者死亡時通知先を選任しないことも可能です）。
③事務委任契約・賃貸借契約の締結

対象： 入居者さん

受任者

入居者さんと受任者との間で、モデル条項を使用して解除事務と残置物処理の２
つの事務委任契約を締結します、受任者が同じ人であれば、２つの内容をまとめて一つの契約としてもかまいません。また、賃貸借契約書の方にもモデル条項で示されている内容を規定しておきます。
・解除事務受任契約書（案）・残置物処理事務委託契約（案）・解除事務受任及び残置物処理事務委託契約書（案）− 11 −

入居時④指定残置物の指定

対象： 入居者さん

モデル条項では、残置物は次の３つに分類され、それぞれにつき取扱いが異なり
ます。
分

類

原則的な処理方法

対

象

ア

指定残置物

指定送付先に送付

入居者さんが指定する動産（第三者の所有物を含む）

イ

非指定残置物

一定期間経過後廃棄

上記以外の動産（第三者の所有物は
含まない）

ウ

金銭

相続人に送金金銭（ア・イで換価した場合の代金を含む）

したがって、入居者さんは、廃棄しないで相続人等に相続させたいものや、他の方が所有権を持っているものについては、「指定残置物」としておくことが必要となります。
指定残置物とするためには、次の２つのいずれかの方法により、「対象とする動産」と、「送付先」を指定します。
指定方法

送付先の記載方法

書

指定残置物リストへの掲載

該指定残置物リストに送付先を記載

Ｐ18・19
書式１−１
書式１−２
参照

指標を貼付する等（例）
・動産にシールを貼ってそこに廃棄してはならない旨記載する。
・金庫や容器にシールを貼り、そこにその中の動産を廃棄してはならない旨記載した上で、その金庫や容器内に動産を保管しておく。

当該指標に送付先を
記載

Ｐ21
書式２参照

− 12 −式

入居者さんがお亡くなりになったとき④入居者さんが死亡したことの通知

対象： 大家さん

受任者

大家さんは解除事務受任者に、残置物事務受任者は委任者死亡時通知先に、それぞれ通知します。
⑤賃貸借契約の解除

対象： 大家さん

受任者

大家さんは、解除事務受任者との間で賃貸借契約を合意解除し、または入居者さんに家賃の滞納などの債務不履行があったときは、解除事務受任者に対し解除通知をすることによって、賃貸借契約を終了させます。契約が終了したら、大家さんが解除事務受任者にその旨を通知します。
⑥物件内への立ち入り

対象：

受任者

残置物事務受任者は、賃貸物件内に残置された物の廃棄等を行うため、賃貸物件に立入ることができます。賃貸物件の入口が施錠されているような場合には、マスターキーによる開錠など、大家さんに協力を求めることができます。
⑦残置物の状況を確認・記録

対象：

受任者

残置物の状況や処分方法などを巡ってその後相続人などとの間でトラブルが生じないよう、残置物事務受任者は、第三者（相続人、委任者死亡時通知先などのほか、大家さんや管理業者さん、仲介した不動産業者さんでもかまいません）の立会いのもと、廃棄・送付・換価・保管のために搬出する前の残置物の状況を確認し、記録（写真撮影等）します。
⑧非指定残置物の廃棄等

対象：

受任者

残置物事務受任者は、非指定残置物のうち、保管に適したものについては、入居者さんの死亡から契約で定められた期間（モデル条項では３カ月）経過後に、委任者死亡時通知先に通知をし、さらに２週間が経過したら、廃棄します。ただし価値等に照らして廃棄することが適切でないと思われる物（例えば、高価な宝石や衣服など）を発見した場合には、換価可能なものはできるだけ換価するよう努めます。
保管に適しないもの（食料品など）については、直ちに廃棄します。
⑨指定残置物の送付

対象：

受任者

指定残置物は、委任者死亡時通知先に通知をし、その後２週間が経過したら、指定残置物リスト等で指定されている送付先に送付します。送付方法は、残置物事務受任者が選択する方法（例えば、国内であれば郵便や宅配便、海外であればクーリ
エや国際宅配便など）で構いません。指定された第三者に送付したところ転居していて転居先が判明しないような場合には、換価可能なものは換価し、換価が不可能− 13 −

または困難なものは廃棄します。
⑩

金銭の相続人への返還

対象：

受任者

物件内に残されていた金銭や、換価によって得られた金銭は、入居者さんの相続人に返還します。相続人の存否や所在が明らかでないときは、供託します。
【供託の方法】
供託は、地方法務局またはその支局が、「供託所」としてその事務を取り扱っています。供託書の用紙を供託所で取得して必要事項を記載し、会社・法人等が申請する場合には代表者の資格証明書を、代理人が申請する場合には委任状をそれぞれ添付のうえ、供託する金銭とともに、物件の所在地を管轄する供託所の窓口に提出します（なお供託する金銭については、日本銀行代理店に納めていただ
くこととしているところもありますので、事前に供託所にご確認ください。）⑪残置物の移動・一時的な保管

対象：

受任者

残置物事務受任者は、委任者死亡時通知先に通知のうえ、その２週間後に、残置物をその物件又はその敷地から搬出し、別の場所（倉庫やトランクルームなど）で保管することも可能です。これによって、大家さんは、その物件を新たに賃貸することが可能となります。
⑫費用の精算対象： 入居者さんの相続人

受任者

委任事務を処理するのに必要な費用を支出したときは、亡くなられた入居者さんの相続人に対し、その費用と、その支出の日以後における利息の償還を請求できます。また、あらかじめ賃貸借契約書中に必要な規定を設けることによって、敷金と相殺することも可能です。

− 14 −

入居者さんを支える支援団体
平成29年の住宅セーフティネット法改正により、住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への円滑な入居の促進を図るため、住宅確保要配慮者に対し住宅相談等の入居支援や見守り等の生活支援を行う法人を、都道府県知事が住宅確保要配慮者居住支援法人
として指定する制度が作られました。岡山県内では、10法人が指定されています。
■岡山県指定居住支援法人 ●特定非営利活動法人おかやま入居支援センター
主な支援対象者

高齢者

障がい者

児童虐待

ＤＶ被害者

矯正施設退所者

被災者

高齢者

障がい者

子育て世帯

高齢者

障がい者

子育て世帯

●ホームネット株式会社
主な支援対象者

低額所得者
生活困窮者

●社会福祉法人クムレ
主な支援対象者

低額所得者
生活困窮者

●認定特定非営利活動法人ハーモニーネット未来
主な支援対象者

高齢者

子育て世帯

ＤＶ被害者

●株式会社Ｎ・フィールド
主な支援対象者

障がい者●特定非営利活動法人岡山きずな
主な支援対象者

低額所得者

高齢者

障がい者

ＤＶ被害者

矯正施設退所者●特定非営利活動法人おかやまＵＦＥ
主な支援対象者

低額所得者

被災者

高齢者

障がい者

子育て世帯

生活困窮者

児童虐待

ＤＶ被害者

矯正施設退所者

外国人●株式会社いこい住宅
主な支援対象者

低額所得者

高齢者

生活困窮者

矯正施設退所者●特定非営利活動法人あんしん居住支援センター
主な支援対象者

高齢者

被災者

ＤＶ被害者

− 15 −

障がい者
外国人

●特定非営利活動法人オリーブの家
主な支援対象者

子育て世帯※
ＤＶ被害者※ひとり親家庭（母子）▷岡山県

住宅確保要配慮者居住支援法人一覧

岡山県ホームページ
岡山県

居住支援法人で検索

詳しい登録情報は、岡山県ホームページでご確認ください。

■居住支援活動を行っている団体 
岡山県内には、居住支援法人以外にも住宅確保要配慮者に対して色々な支援を行う
ＮＰＯ等の団体があり、各団体がホームページ等で情報発信を行っています。岡山県
居住支援協議会ホームページから、まとめて調べていただくこともできます。
▷岡山県居住支援協議会

居住支援団体一覧

岡山県居住支援協議会ホームページ

参考図書のご案内▷外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン（令和３年12月版）
国土交通省ホームページ
 外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン
で検索
国土交通省では、外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居を目的として、賃貸人、仲介業者・管理会社のための実務対応マニュアル「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイド
ライン」を公表しています。
ガイドラインには日本語、英語、中国語、韓国語、スペイン語、ポルトガル語、ベトナム語、ネパール語、タイ語、インドネシア語、ミャンマー（ビルマ）語、カンボ
ジア（クメール）語、タガログ語、モンゴル語の14カ国語で、契約時に役立つ各種チェックシートや、「入居申込書」、「重要事項説明書」、「賃貸住宅標準契約書（平成30年３月版）」、「 定期賃貸住宅標準契約書（平成30年３月版）」等の見本も掲載されています。

− 16 −

資料
残置物処理事務委託契約を利用して残置物を処理する際に、指定残置物とするためには、「指定残置物リスト」へ指定する動産の送付先等を記載するか、送付先等を記載した指標（シールなど）をそれぞれの動産に貼付するか、送付先等を記載した指標（シール）を貼付した金庫や容器内に、指定する動産を保管するかのいずれかを行う必要があります。
リストやシールの例及び記載例を作成しましたので、参考にしてください。
■残置物処理事務委託契約に基づく指定残置物リスト 
残置物処理事務委託契約に基づく指定残置物リストは、委任者（入居者）や受任者、推定相続人を表示するとともに、指定残置物を記載する書式例です。
委任者の意思が分かりやすく伝わるとともに、大家さん等が委任者の死亡時に受任者に連絡できる内容となっています。

− 17 −

− 18 −

氏名

氏名

氏名

氏名

推定相続人

推定相続人

推定相続人

住所

住所

住所

住所

住所

住所
所在地

住所

TEL

TEL

TEL

TEL

TEL

TEL

TEL

※入居者が廃棄しないで相続人等に相続させたいものや、他の方が所有権を持っているものについては、この「指定残置物リスト」に記載の上、「指定残置物」シールを貼付してあります。

※委任者は、受任者に自身の死亡時における物件内に残された動産（残置物）の処分（指定先への送付や廃棄等）の事務を委託しています。

氏名

氏名

推定相続人

推定相続人

氏名
名称

受任者

受任者・推定相続人一覧

委任者（入居者）

残置物処理事務委託契約に基づく指定残置物リスト【書式１−１】− 19 −

現在の所在場所

所有者

氏名

相続：生前に被相続人が財産を渡す相手を決めていない場合
遺贈：生前に被相続人が財産を渡す相手を遺言によって決めている場合
死因贈与：生前に被相続人が財産を渡す相手を契約によって決めている場合
返還：生前に所有者から借りていたものの場合

指定残置物
名称

指定残置物リスト【書式１−２】

相続・遺贈・死因贈与・返還

相続・遺贈・死因贈与・返還

相続・遺贈・死因贈与・返還

相続・遺贈・死因贈与・返還

TEL：
TEL：
TEL：
TEL：

相続・遺贈・死因贈与・返還TEL：

相続・遺贈・死因贈与・返還

相続・遺贈・死因贈与・返還

TEL：

TEL：

相続・遺贈・死因贈与・返還

TEL：

備考
相続・遺贈・死因贈与・返還

TEL
TEL：

住所

送付先

No.
シール
番号

【書式1−１】
残置物処理事務委託契約に基づく指定残置物リスト 【記入例】
委任者（入居者）

氏名

山川 太郎

住所

岡山市北区○○○丁目○-○

TEL ０８６-０００-００００

岡山市中区○○○丁目○-○

TEL ０８６-０００-００００

受任者・推定相続人一覧
受任者

氏名
名称

NPO 法人○○○○支援センター

住所
所在地

推定相続人

氏名

山川 桃二郎

住所

推定相続人

氏名

住所

TEL

推定相続人

氏名

住所

TEL

推定相続人

氏名

住所

TEL

推定相続人

氏名

住所

TEL

宮城県仙台市青葉区○○○丁目○-○

TEL ０９０-００００-００００※委任者は、受任者に自身の死亡時における物件内に残された動産（残置物）の処分（指定先への送付や廃棄等）の事務を委託しています。
※入居者が廃棄しないで相続人等に相続させたいものや、他の方が所有権を持っているものについては、この「指定残置物リスト」に記載の上、「指定残置物」シールを貼付してあります。

【書式1−２】
指定残置物リスト 【記入例】

No.
送付先

指定残置物
名称

現在の所在場所

油絵

岡山市北区○○○丁目○-○

山川 太郎

備前焼の壺

岡山市北区○○○丁目○-○

山川 太郎

彫刻

岡山市北区○○○丁目○-○

朝霧 一郎

所有者

氏名

TEL

備考

山川 桃二郎TEL：０９０-００００-００００

相続・遺贈・死因贈与・返還

住所宮城県仙台市青葉区○○○丁目○-○
林 梅子

TEL：０９０-００００-００００

相続・遺贈・死因贈与・返還

岡山県新見市○○
朝霧 一郎

TEL：０９０-００００-００００

相続・遺贈・死因贈与・返還

岡山市中区○○○丁目○-○
TEL：

相続・遺贈・死因贈与・返還

残置物にはシールを貼付
TEL：

相続・遺贈・死因贈与・返還

指定残置物
TEL：

受任者が処理しますので廃棄しないでください。

番号

相続：生前に被相続人が財産を渡す相手を決めていない場合
遺贈：生前に被相続人が財産を渡す相手を遺言によって決めている場合
死因贈与：生前に被相続人が財産を渡す相手を契約によって決めている場合
返還：生前に所有者から借りていたものの場合− 20 −

TEL：

3

相続・遺贈・死因贈与・返還

相続・遺贈・死因贈与・返還TEL：

相続・遺贈・死因贈与・返還TEL：

相続・遺贈・死因贈与・返還

シール
番号
1
2
3

【書式２】■指定残置物シール①（指定残置物リストとシールを併用する形式）
送付先や残置物の名称は指定残置物リストに記載し、シールは番号でリストの内容と紐付けして利用することを想定しています（個々の動産に貼付してください）。

指定残置物
受任者が処理しますので廃棄しないでください。

番号

シールのイメージ

面 数：Ａ４ 24面（３×８）
サイズ：66.0mm × 33.9mm■指定残置物シール②（シールのみを利用する形式）
指定残置物リストを利用せず、シールに送付先や受任者情報を記載して利用することを想定しています（個々の動産に貼付するか、指定する動産をまとめて保管する金庫や容器に貼付してください）。

指定残置物
受任者が処理しますので廃棄しないでください。

送付先
受任者

氏名

TEL

住所
氏名

シールのイメージ

TEL

面 数：Ａ４ ５面（１×５）
サイズ：170.0mm × 50.0mm− 21 −

住宅確保要配慮者
入居円滑化マニュアル
追補版
発 行 日／令和４年２月
編集・発行／岡山県居住支援協議会
公益社団法人 岡山県宅地建物取引業協会（事務局）〒700-0023
岡山市北区駅前町2丁目5-28（岡山県宅建会館）
TEL086-222-2131 FAX086-222-2179
制 作 協 力／弁護士 佐藤貴美
印
刷／旭総合印刷株式会社
岡山市北区内山下2-10-3
TEL086-232-3311 FAX086-232-1333

住宅確保要配慮者
入居円滑化マニュアル
追補版