2024年度 - 2026年度

中期３か年経営計画
TOKYU CORPORATION

2024. 3. 25

証券コード 9005

https://www.tokyu.co.jp/index.html

トップメッセージ
2023年度は社会・経済活動の正常化を受けた収益回復に加え、不動産販売事業における竣工引渡物件の集中もあり、営業利益は過去最高の水準となる見通しです。
一方で、世界経済の不確実性に加えて物価高騰や人手不足等の要因により、先行きは楽観出来ません。
特に、建設工事費の高騰と金融正常化に伴う金利上昇は当社経営への大きな影響が想定されます。従前より街の価値向上に資する事業機会を積極的に獲得してきましたが、不動産開発事業では軌道修正などの臨機応変な対応が必要な局面と認識しています。
このような状況のもと本計画では、今後起こりうる経営環境変化に能動的に対応すべく、安定的で成長力ある事業ポートフォリオを構築しながら資本効率向上と財務健全性維持の両立を図ります。加えて、資本政策の機動的な実施とあわせ、株主資本コストを強く意識した経営を推進し、ROE８%を目指してまいります。
渋谷や東急線沿線エリアのポテンシャルは大きく、新たなライフスタイルの提案やインバウンド需要の創出は当社として大きな好機でもあります。今回掲げた “ Creative Act. ” には、私たちが ”創造力でしなやかに” 行動することで様々な課題を解決し、明るい未来を創っていくという強い意志を込めています。
従業員ひとりひとりが輝ける会社となり、お客さまへの優れたサービスの提供や各事業の成長を実現していくことが「東急の価値」、「東急の未来」につながると考えており、私自らがそのけん引役となり先頭を走っていく所存です。
当社は引き続き「安全・安心」を根幹に社会的責任を果たしつつ、循環再投資による「楽しく 豊かで美しい」まちづくりを中心に、持続的な企業価値の向上と事業間連携の深化によるコングロマリットプレミアムの創出に尽力してまいります。今後ともご支援の程よろしくお願い申し上げます。
2024年3月

取締役社長

堀江 正博

3

Ⅰ

経営環境と課題認識

p 5

Ⅱ目指すビジネスモデル

p 8

Ⅲ

基本方針と重点施策

p 11

Ⅳ

経営指標、株主還元・投資計画p 21

将来の見通しについて
本資料に掲載されている情報のうち、過去または現在の事実以外のものについては、現在入手可能な情報に基づく、当社経営者の判断による将来の見通しであり、様々なリスクや不確定要素を含んでおります。実際の業績等は種々の要因によって変動する可能性があることをご承知おきください。

Ⅰ

経営環境と課題認識

前回経営計画の振り返り⋄ コロナ禍への対応を中心に各事業の変革に取り組み、計画を上回る業績回復を着実に実現⋄ 東急新横浜線や東急歌舞伎町タワーの開業等、重点施策や投資計画は着実に推進⋄ 2023年度はマンション分譲戸数増に伴う利益計上もあり、営業利益は過去最高となる見通し
単位：億円

東急EBITDA

営業利益

有利子負債 / 東急EBITDA倍率
予想

予想

900315計画

計画

x15.8計画

計画

446

計画

1,986

1,283計画700

747

計画 1,446

1,700x10.3x9.3

1,498

計画

計画

x9.0

7倍台

x8.9x6.4

1,183

予想
(参考)
2021年度 2022年度 2023年度
2020年度400(参考)200
2020年度ROA

2021年度 2022年度 2023年度(参考)
2020年度

総資産営業利益率

2021年度 2022年度 2023年度

3.4%
(参考)
2020年度△ 316
参考；足元の主要事業の状況 【2023年度第3四半期累計】

予想

1.3%

1.8%

△ 1.3% 2021年度 2022年度 2023年度

東急電鉄

対前年度

+ 6.7 %

ホテル事業

稼働率 76.4 %

一室単価 21,078 円

輸送人員

対2019年度 △ 13.0 %

東急ストア

売上高 (既存店比較)

対前年度

東急EBITDA ＝ 営業利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋のれん償却費＋受取利息配当＋持分法投資損益+2.1 %※2023年度は2024年2月予想値

6当社が抱える課題と事業環境の変化

コロナ禍等により顕在化した課題

主要な事業収益の移動需要への依存

資本効率の改善余地- 勤務多様化等で交通事業の輸送人員が減少

経営戦略で考慮すべき今後の事業環境変化
業績影響リスク- ホテル事業はコロナ禍で多額の損失を計上

少子化・移動需要減

人材不足
獲得コストの上昇- 事業規模拡大を優先した結果、一部で効率性

不動産市況の悪化懸念

工事費等(各種原価)上昇傾向の継続調達金利の上昇

気候変動リスクの拡大（資金効率・資産利回り）への意識が低下- バリューアップ等、内部成長投資の不足

事業ポートフォリオ
管理の不徹底負債残高の増加

人材・組織- 低採算・低収益が継続する事業の残存- 注力・成長領域への経営資源再配分の必要性- 網羅的施策展開による本社経費の増加

事業機会

インバウンドの継続増加

定住外国人増加

デジタル技術発展・浸透

リアル体験価値の高まり

脱炭素化の加速

新興国の成長- 大規模開発投資等、資金需要が継続的に発生- 有利子負債残高の増加傾向が継続- 人的資源の確保・人材配置の最適化- 従業員エンゲージメント向上の必要性

7

Ⅱ

目指すビジネスモデル

サステナブル経営の方針 （変わらない価値観）『美しい時代へ』というグループスローガンのもと、サステナブル重要テーマに向き合い、「未来に向けた美しい生活環境の創造」および「事業を通じた継続的な社会課題の解決」に取り組む

サステナブル重要テーマ（マテリアリティ）※統合報告書 https://ir.tokyu.co.jp/ja/ir/library/integrated_report.html

9目指すビジネスモデル
交通/不動産を軸とした事業間シナジーと再投資により持続的成長を実現する長期循環型事業

エリア成長
沿線活性化
定住人口増
交流人口増

安全・安心の追求
利便性向上

魅力的なまちづくり

交通事業

各事業成長
事業間シナジー創出

事業領域拡大

不動産事業
競争力強化

循
環
再生活サービス事業
ホテル・リゾート事業
循環
再

顧客接点活用

東急の“強み”活用

投内製化

新規領域探索資

沿線地価上昇(Research & Development)
人流に依拠しない収益源

事業キャッシュフロー拡大
投

資

アップセル
クロスセル

価値観多様化への対応

保有資産価値向上（担保余力向上）

新規領域からの利益貢献

個別事業の収益力向上

企 業 価 値 向 上
コングロマリットプレミアムの実現

10

Ⅲ

基本方針と重点施策

本経営計画の基本方針
外部環境の変化が継続する中、本計画の３か年を再起動の期間と位置づけ、事業戦略・コーポレート戦略の推進により経営基盤を強化するとともに資本効率等を重視する経営への転換を図り、持続的な企業価値の向上につなげる

12

内部成長の実現「移動」を通じた社会価値提供と収益性の両立

TOD (Transit Oriented Development) 型事業の根幹となる交通事業において、「安全・安心」を追求
災害耐性の強化や高品質オペレーションの実現とともに、移動需要創出による事業成長を図る

東急電鉄㈱ における取り組み

https://www.tokyu.co.jp/railway/company/midplan/

主な施策

1⃣ 安全・安心な鉄道の追求- 事故未然防止- 災害対策と事業継続計画の高度化- セキュリティレベル向上設備導入

社会的使命
まちづくりにおいて必需インフラたる 鉄道事業の持続的な成長
提供価値

3つの価値

1

安全で安心な移動の持続的提供

2

3

新たな移動の創出

移動に伴う地球環境課題の解決「移動」の価値を追求する企業へ～移動による沿線地域のコミュニケーションの促進、文化・経済の発展、幸福度の向上に寄与～

戦略の柱

12345

安全・安心な鉄道の追求

運営高度化と業界連携強化

マーケティングによる沿線活力の創出

鉄道ネットワークの価値最大化

鉄道による環境・社会課題の解決

5つの戦略

2⃣ 運営高度化と業界連携強化- 駅業務・駅務機器の高度化推進- 運転高度化に向けた研究開発- データ活用・分析による保守高度化- サプライヤーとの連携強化

３⃣ マーケティングによる沿線活力の創出- 多様な移動手段との連携- 柔軟な乗車サービス・商品設計

4⃣ 鉄道ネットワークの価値最大化
事業基盤- 利便性のたゆまぬ改善- ネットワークの改良・拡張
価値創造に寄与する人財の確保ならびに育成

データ活用によるDXの推進

グループ連携によるTOD型事業モデルの深化

5⃣ 鉄道による環境・社会課題の解決- モーダルシフトの推進、環境意識醸成- 電力需要家・設備保有者としての貢献

13内部成長の実現

バリューアップ投資と事業間連携による利益創出力の強化

既存事業に対し、顧客目線・マーケティング視点で追加投資を実施し、ポテンシャルを最大化
高付加価値戦略の追求やプライシングの最適化等と組み合わせて資産利回りの向上を目指すバリューアップの視点

既存事業/資産のポテンシャル最大化のための追加投資
顧客目線・マーケティング視点での高付加価値追求

サービス水準向上等と組み合せた、価格の引き上げ
既存資産や地域への再投資のコミットメント（外部の “資本” “事業” “ブランド” “ノウハウ” を呼び込む）

オフィス賃料 UP

商業施設 売上高増

ホテルADR上昇

エンタメ施設 集客増

各事業・各資産単位で資産利回りに対する意識を高める

コングロマリットプレミアムの創出- 東急線沿線エリアの定住・交流人口増に向けた取り組みの継続- 東急としての“強み”が活かせる事業へのシフト・注力- 顧客接点活用やクロスセル、事業横断施策の展開により相乗効果を“目に見える”形での実現

エリア価値の主要素

住みたい沿線

訪れたい街

働きたい街

14

成長投資の継続

不動産開発事業を通じたエリア価値の継続的な向上⋄ 進行中案件を着実に推進し、渋谷をはじめとする重要拠点において各事業の収益を最大化⋄ 今後の開発計画については工事費高騰等と収支への影響を精査し、必要に応じて軌道修正を実施

渋谷エリアにおける推進中プロジェクト

今後の開発計画推進にあたってのポイント- 構想中プロジェクトへの工事費高騰影響の精査→ 必要に応じて軌道修正（計画見直し）を実施- 中長期目線での投資資金の総額コントロール- 長期目線での地域へのコミットメントと循環再投資

渋谷再開発と当社事業収益への波及効果

渋谷エリアの高付加価値化（働く・遊ぶ・暮らす）
差別化・ブランド化による超過収益をオフィス賃貸事業やホテル事業等で享受するIT企業等の集積

にぎわい
回遊性

都市型
ライフ

災害に強い都市15

成長投資の継続

不動産販売事業拡大とバリューチェーン強化、資産ポートフォリオ戦略⋄ 資金効率の高い住宅事業や資産回転型ビル事業においては事業機会を積極的に獲得⋄ 不動産管理・不動産リテール等のノンアセット型フィービジネスへの注力⋄ 市況を意識しつつ、東急REIT等の活用による保有資産の資金化を通じた循環再投資を実践

不動産販売事業の拡大

資産ポートフォリオ戦略の推進

投資家向け不動産販売 / 資産回転型・開発型に加え、リノベーション型も積極的に展開
個人向け分譲 / 住宅

資産入替えを通じた資金効率向上と不動産賃貸収入のバランスを最適化

・東急線沿線エリア中心に引き続き積極的に展開・マンション建て替え等の再生型案件も強化

不動産管理、不動産リテールビジネスの強化

入れ替え対象資産の選定にあたっては、ローキャップ物件や新規竣工物件も検討し、市況変化時の逆張り投資等への備えや渋谷等への他人資本の導入にもつなげる

プロパティマネジメント

・自社新規物件や差配物件拡大への受託体制を構築
・受託実績を活かし第三者物件の新規受託につなげる

当社
不動産賃貸事業としての保有資産選定

コンサルティング・仲介等

・バリューチェーン拡大による顧客接点と収益拡大
・東急線沿線エリアにおける不動産事業機会の獲得

資金化を通じた循環再投資の原資確保

その他投資家
事業会社・金融機関等

16

成長投資の継続

海外事業の継続推進、GX投資⋄ 人口増加や経済成長が見込まれるエリアにおいて、既存展開国を中心に海外事業を継続強化⋄ グリーンエネルギー領域への投資により、調達電力の内製化とカーボンニュートラルを推進する

海外事業の継続強化

グリーンエネルギー発電領域への参入

成長性・安定性・持続性を重視しつつ、長期目線での開発型事業を展開
不動産販売事業を主軸に、TOD関連開発やフィービジネス等の事業機会を検討する
既存展開国への投資想定規模 （今後10年間概算）
ベトナム約1,800億円

タイ

約 400億円

オーストラリア

約 400億円※上記は販売用土地建物支出および投資回収後の再投資を含む金額“東急スマートグリーン構想”
鉄道をはじめとする各事業において調達電力内製化やカーボンニュートラルに向けた“創エネ”と“蓄エネ”を推進
東急線沿線において各事業の特性を活かしスマートでグリーンなECOシステムの構築を目指す

ECO
インフラ

スマートでグリーンな生活スタイル

主な取り組み- 現地パートナーとの連携深化- 現地化 専門化等の事業推進体制の高度化- 海外特有リスクへの迅速な対応・情報収集

主な投資検討対象

太陽光・風力・蓄電池

17

連結経営基盤強化

人材戦略

人材を連結経営の根幹と位置づけ、従業員から選ばれ続け “個”を最大化する人的資本経営を推進

労働意識・価値観の多様化

個々の強みを生かし挑戦・活躍できる仕組み・組織づくり

生産性向上
クリエイティビティ発揮

優秀人材の獲得と競争力のある処遇への引き上げ

従業員

経営

個の最大化

企業価値の最大化
採用市場における魅力向上

個々の成長や自己実現

KEYWORD

従業員エンゲージメント

・エンプロイージャーニーの明示主な取り組み

・ジョブディスクリプションの細分化
・公募制異動の拡充

・リジョイン採用

人材流動性の高まり

生産年齢人口減と人材獲得競争の激化

事業の安定運営

挑戦と応援
自律的キャリア

賃金引上げ

・現業オペレーション人材の確保・育成
・社内コミュニケーション促進施策の展開（タテ・ヨコ・ナナメ）
・社員向け株式インセンティブ施策

DE＆I
ダイバーシティ・エクイティ＆インクルージョン

・競争力のある賃金水準への引き上げ
・アシスタント人材活用による生産性向上
・定年後シニア人材のスキル活用

18

連結経営基盤強化

デジタル戦略

顧客価値および事業価値の向上を牽引すべく、デジタルを起点とした施策を横断的に展開

事業・顧客体験の深化

リアル・デジタルを融合させた体験価値の提供

デジタル顧客接点の拡充・高度化▶ 新たな行動価値の提案、１to１アプローチ・検証性の強化

事業横断のデジタル共通基盤▶ 東急ポイント・共通IDによるグループCRM施策の進化

データ・サイエンス▶ データドリブン志向、新規サービスの創発

業務プロセスの改革

クリエイティブ活動環境の強化

業務フローの共通化・自動化▶ グループ横断での業務効率化、定型業務時間の低減

市民開発／生成系AIの活用▶ ノーコード・ローコード開発、デジタル接触機会の増大

デジタル推進基盤の整備

次世代DX推進基盤（アジリティ/スピード）

次世代ネットワーク基盤▶ グループ共通インフラとしてゼロトラスト・ネットワーク導入

機動的アーキテクチャ▶ マイクロサービス設計、API連携／クラウド活用の強化

内製開発の推進・展開▶ アジャイル開発＆DevOps、UIアプリ＆バック基盤の両輪開発

デジタル人材の拡充▶ 高度専門人材の拡充（URBAN HACKS）、Ｘ人材の育成強化

推進体制の高度化▶ DX委員会等によるガバナンス、上流工程／企画力の強化

19連結経営基盤強化

事業ポートフォリオマネジメント⋄ 強化領域と再構築領域を明確化し、連結資本効率向上と経営資源（人材・資金）の再配分に繋げる⋄ 推進のための専門組織を組成し、抜本的な対応が必要な事業に経営トップが直接関与する体制を構築

各事業の評価（イメージ）高

抜本的対応策検討の流れ

強化領域

収益改善余地の検証 ・ 事業意義*の再確認

基幹事業*東急線沿線価値への貢献や他事業への相乗効果等

市競場争
成優
長位性性

新規領域

各領域に応じた投資戦略により経営資源配分を最適化

収益改善施策の実施KPI設定・モニタリング

不採算・低採算

成熟領域
収益改善しない場合

抜本的対応策検討

低収益改善が見込めない場合

方向性を決定小利益貢献度

大原則として出口戦略へ（継続する場合）連結事業としての相乗効果や位置づけを明確化し効果測定※モニタリングには事業利益に加え事業資産利益率やエリア別投資利回り等も活用20

Ⅳ

経営指標、株主還元・投資計画

経営指標

コロナ禍から収益回復を果たす一方、工事費高騰や金利動向などが経営リスクとして顕在化

規模拡大のみならず 効率性や財務健全性を重視し、株主資本コストを意識した経営を推進

2023年度予想

2024年度

2025年度

2026年度

EPS

99.6 円

95 円

96 円

116 円

当社株主資本コスト

ROE

7.9%

7.3 ％

7.0 ％

8.0 ％

5.1～6.5%

ROA 総資産事業利益率*

3.4%

3.2 %

3.2 %

3.5 %

CAPM(資本資産価格モデル)

2024年3月時点推計値
および株式益利回りより算出

東急EBITDA1,986億円

1,930億円

2,000億円

2,100億円

900億円

840億円

850億円

950億円

当期純利益

600億円

570億円

580億円

700億円

有利子負債/ 東急EBITDA倍率

6.4 倍

6.3 倍

6.3 倍

6.1 倍

営業利益
親会社株主に帰属する

2026年度にROE 8%、中長期で ROA 4% を目指す
総資産事業利益率*事業利益＝ 営業利益＋上場会社を除く持分法投資損益 ＋不動産事業等に係る受取配当22

株主還元・投資計画

株主還元

安定配当を継続し、利益成長に応じた配当金の持続的な増加を目指す

配当方針（本計画期間は1株あたり配当金21円を下限とする） ※ 業績に多大な影響を与える事態等が発生した場合を除く（中長期では業績や資金状況をふまえつつ配当性向30％を意識する）

資本政策

機動的かつ積極的に実施（本計画３か年通算での総還元性向も勘案しつつ実施時期・規模を検討する）

自己株式取得等

キャッシュ・フロー

投資計画

鉄道事業投資1,500億円

成長投資2,300億円

CASHIN

営業CF
4,700億円

不動産開発投資

資金調達 資産売却等
100億円

既存事業投資1,300億円
バリューアップ投資

３か年合計 5,100億円

CASH
OUT

700億円

投資CF
5,100億円

株主配当
400億円

23

（参考）数値計画 -1

2023年度予想

2024年度計画

2025年度計画

2026年度計画

営業収益

10,414億円

10,500億円

10,600億円

10,800億円

営業利益

900億円

840億円

850億円

950億円

内、不動産販売事業利益

179億円

123億円

79億円

95億円

不動産販売事業利益を除く営業利益

721億円

717億円

771億円

855億円

事業利益

903億円

850億円

860億円

970億円

経常利益

938億円

860億円

860億円

960億円

当期純利益

600億円

570億円

580億円

700億円

東急EBITDA

1,986億円

1,930億円

2,000億円

2,100億円

EBITDA

1,778億円

1,720億円

1,775億円

1,900億円

有利子負債残高

12,645億円

12,250億円

12,600億円

12,750億円

総資産26,213億円

26,200億円

27,100億円

27,800億円

ROE

7.9%

7.3 ％

7.0 ％

8.0 ％

親会社株主に帰属する※ 上場している東急グループ3社の持分法投資損益は各年度 約110億円を数値計画に反映
事業利益 ＝ 営業利益＋上場会社を除く持分法投資損益 ＋不動産事業等に係る受取配当
東急EBITDA ＝営業利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋のれん償却費＋受取利息配当＋持分法投資損益24（参考）数値計画 -2

セグメント内訳

営業収益

2023年度予想

2024年度計画

2025年度計画

2026年度計画

交通

2,141億円

2,182億円

2,223億円

2,277億円

不動産

2,907億円

2,505億円

2,599億円

2,537億円

生活サービス

5,159億円

5,272億円

5,249億円

5,430億円

ホテル・リゾート

893億円

1,273億円

1,300億円

1,326億円

消去等△686億円△732億円△771億円△770億円

合計

10,414億円

10,500億円

10,600億円

10,800億円

営業利益

2023年度予想

2024年度計画

2025年度計画

2026年度計画

交通

315億円

295億円

312億円

328億円

不動産

460億円

389億円

325億円

361億円

生活サービス

116億円

136億円

158億円

201億円

4億円

15億円

50億円

55億円

消去等

5億円

5億円

5億円

5億円

合計

900億円

840億円

850億円

950億円

ホテル・リゾート

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（参考）推進中の主な不動産プロジェクト
渋谷アクシュ（SHIBUYA AXSH）

Shibuya Upper West Project

渋谷スクランブルスクエア（中央棟・西棟）

Image by Proloog / Copyright：Snøhetta

敷地⾯積：約3,460㎡、延床⾯積：約44,560㎡
用途：事務所、店舗、駐⾞場等
開業：2024年度上期 （予定）

LCREとのパートナーシップによる共同開発（事業主：東急、L Catterton Real Estate、東急百貨店）

敷地⾯積：約15,300㎡、延床⾯積：約276,000㎡

敷地⾯積：約13,675㎡、延床⾯積：約120,000㎡ ※既設施設含む

用途：事務所、店舗、展望施設等

用途：リテール、ホテル、レジデンス等

開業：2027年度（予定）（東棟含む）

竣工：2027年度（予定）中間拠点駅の開発
藤が丘 「駅前施設・病院・公園」 一体のまちづくり鷺沼

ドレッセタワー武蔵小杉

STORYLINE瀬長島

The GLORY（ベトナム）

事業協力者としての複合的整備

竣工：2024年5月（予定）
分譲マンション
総戸数：160戸

2024年4月11日開業
ホテルコンドミニアム型 宿泊施設
客室数：101室

敷地⾯積：約19,000㎡
分譲マンション(一部商業施設)
総戸数 ：992戸
竣工 ：2024年度（予定）※NTT都市開発(株)との共同事業

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