[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 212 号)━━
～宅建取引士試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン～
配信日：2024.7.1（月）一般財団法人

不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集長ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引士資格試験に合格した方々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した方も対象です。）
現在、宅建業に従事している方には実務に役立つ情報を提供するとともに、他の方々にも参考にしていただける情報を提供することを編集方針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個人情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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目次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆今月の視点◆

当機構からのお知らせ・・・令和６年度宅地建物取引士資格試験についてほか◆

行政の動き・・・「不動産業による空き家対策推進プログラム」の策定ほか◆

最近の裁判例から・・・媒介行為の妨害◆

マーケットの動き

・・・国土交通月例経済ほか◆ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ

・・・各種団体のセミナー・研修等

◆◇◆

今月の視点

・・・当機構の不動産取引に関する電話相談について◆◇◆1★☆《当機構の不動産取引に関する電話相談について》★☆
メールマガジンをご覧いただいている皆様、こんにちは。
既に当機構のホームページなどをご覧になり、ご存じの方も多いと思いますが、当機構では、不動産の売買や賃貸の取引に関する電話相談を、平日 10 時から 16 時まで、ナビダイヤル（0570-021-030）にて行っております。機構職員が相談員として、一般個人、事業者、消費者相談機関の方々からの相談に対応させていただいており、その件数は年間１万件以上になっています。
→無料電話相談について
今般、この相談の概要につきまして、実績や傾向を当機構のホームページで公表しました
ので、ご参考までにご覧ください。
以下、概要につきまして、簡単に説明させていただきます。
→当機構ホームページ（電話相談件数・内容）
令和５年度の相談件数合計は、11,856 件となり、この３年間微増の状況となっています。
ここ数年、コロナ禍で他の相談機関が体制を縮小していたことなどもあり、当機構の件数は1 万２千件を超えていましたが、その後は１万１千件台後半が続いています。
相談内容は、内容別割合でみると、売買関係が 27%、賃貸関係が 63%、その他が 10%になっており、前年度と比較すると、売買関係が減少し、賃貸関係が増加しています。
（相談別件数・割合）
令和５年度の相談件数を相談者別の割合で見てみると、一般消費者が 65%、宅建事業者・業界団体が 17%、消費生活センター等が９％となっています。この割合については、ここ数年で特に目立った増減はありません。
（一般消費者等の相談契機）
消費者センター・行政庁からの紹介割合が 82%となり、インターネット、新聞・雑誌等の割合が減少するなかで、大きく割合を増やしています。消費者センター等で機構の紹介を受けた一般消費者が機構にご照会をいただくケースが増えているものと思われます。
（売買に関する相談内容別件数・割合）
売買関係の相談では、これまで「重要事項説明」「契約の解除」「瑕疵・欠陥問題」の順番
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で上位３つを占めてきましたが、令和５年度は、「重要事項説明」の割合が、前年度の 23%から 16%に減少、一方、「契約の解除」の割合が、前年度の 17%から 19%に増加しています。
これについては、データ的な裏付けはありませんが、令和５年度の具体の相談事例の傾向をみると、従来からの「手付解除条項、ローン特約の期限や条件がどうなっているのか」、「違約金の支払いを請求されているが支払う必要があるのか」などの相談に加えて、投資用マンション購入や高齢者の契約関係のトラブルが増えていると感じられます。
投資用マンションでは、「契約時の不十分な説明、さらに、物件の収支や入居等の不安もあり、今からでも契約解除が可能か」、「投資物件のローンに住宅ローンを使って大丈夫なのか」、「ファミレスでの契約でクーリングオフできるのか。契約書を業者に回収されてしまった」、「投資マンションの持分を買うという契約を勧められている」などがありました。
また、高齢者の契約関係では、「別居の親が投資物件の契約書を持っているが明確な記憶がない。解約できるのか」、「リースバックで契約するが、業者買取価格、賃貸条件がおかしい」、「リースバック契約を解除しようとしたら高額の違約金を請求された」、「認知症が進展している高齢者の契約トラブル解決を誰にどのように依頼したらいいのか」など様々です。
（賃貸に関する相談内容別件数・割合）
賃貸関係の相談では、これまで「原状回復」、「瑕疵・欠陥問題」の順番で上位２つを占めてきました。令和５年度もこの順番には変更はありませんでしたが、「原状回復」については、この３年間に令和３年 2,296 件、令和４年 2,571 件、令和５年 3.010 件と大きく増加しています。また、「その他」の件数も年々増加しており、賃貸管理会社とのトラブル、家賃改定、保証人などの相談が多くなっているものと思われます。
具体的な相談事例としては、「原状回復」では、「原状回復費用の請求書が来たが、立ち合い時に指摘のなかった部分の工事費を請求されている」、「クロスの一部に傷を付けただけなのに部屋全部の張替えが必要なのか」、「クリーニング特約が契約書にあるが支払いの必要があるのか」、「家主の費用計算方法はガイドラインの考え方どおりなのか」がよくあります。最近は、相談前にネット等で「原状回復ガイドライン」などを勉強されている消費者の方も多いようです。
「瑕疵・欠陥問題」では、「入居前にネット無料利用可と説明されていたが実際には利用できなかった」、「給湯器が故障して風呂に入れない。修繕できるまでどうしたらいいのか」、「台風で窓ガラスが割れた。家主は修繕費用を出してくれというが自分が出す必要があるのか」などです。最近は自然災害関係のご相談も多く、台風等による風水害での被害、また、本年の能登半島地震関係でのご相談もお受けしました。
なお、電話相談には、不動産取引に関するトラブルのみならず、民事で解決すべき個別事案や、賃貸管理、請負等様々な相談も寄せられています。これらの相談に対して、当機構より助言・回答できるのは一般論にとどまり、回答できない内容も多く、弁護士その他の専門3

家、関係機関、消費生活センター、行政庁との相談を勧めるなどの助言となることも多くなっていますことをご理解いただければ幸いです。
当機構では、以上のような相談概要、傾向及び具体事例について、適宜、国土交通省等の行政に提供し、トラブル防止のための情報共有に努めるとともに、当機構ホームページにおける不動産Ｑ＆Ａの提示、さらに、トラブルの具体事例とその対応を取り扱った関連書籍の出版を行い、当機構主催の講演会、講師派遣研修会での具体的事例として活用に努めております。
また、７月下旬に発刊予定の当機構機関紙 RETIO134 号においては、「令和５年度の不動産相談の概要と不動産相談の 40 年間の推移」として、直近の状況だけではなく、長期にわたった傾向分析等も行っておりますので、ご興味のある方はご一読いただければと思います。
当機構では、今後ともこのメールマガジンを通じて、不動産取引をはじめとした不動産に関する情報発信を続けて参りますのでよろしくお願いいたします。

◆◇◆

当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《令和６年度宅地建物取引士資格試験について》☆★
令和６年度の宅地建物取引士資格試験については、郵送申込、インターネット申込とも７月１日（月）から申込み開始となります。
郵送申込（簡易書留）は７月１日（月）から 16 日（火）まで（当日消印有効）、インターネット申込は７月１日（月）９時 30 分から７月３１日（水）午後 11 時 59 分までとなりますのでご注意ください。詳細は当機構ホームページをご確認ください。
→当機構ホームページ「宅建試験のスケジュール」★☆《新刊出版物のご案内》☆★
「不動産売買の手引」（令和６年度改訂版）
不動産売買においてトラブルに巻き込まれることなく、安全な取引をするために注意すべき事項を、購入の計画から取引終了まで段階ごとにわかりやすく説明しています。
（187 円 税込み）
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「住宅賃貸借（借家）契約の手引」（令和６年度改訂版）
賃貸住宅の契約について、物件選定から退去までを順に、借主、貸主等当事者がトラブルに巻き込まれないよう、注意すべき点をわかりやすく説明しています。
（176 円 税込み）
→お申込みはこちら◆◇◆行政の動き◆◇◆★☆《「不動産業による空き家対策推進プログラム」の策定》★☆
国土交通省は、近年、喫緊の課題となっている空き家等の流通促進のため、「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定し、公表しました。
（６月 21 日公表）
また、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（通達）を改正し、新たに講ずる媒介報酬規制の特例を解説するほか、媒介以外の関連業務に係る記載を充実させました。
併せて、「空き家管理受託のガイドライン」の策定・普及として、「不動産業者による空き家管理受託のガイドライン」を策定・公表しました。
今後は、本プログラムに沿って、関係団体と連携を図りながら、不動産業者による空き家等の流通の取組を推進していくとのことです。
【不動産業による空き家対策推進プログラムの概要】[流通に適した空き家等の掘り起こし](1) 所有者への相談体制の強化(2) 不動産業における空き家対策の担い手育成(3)地方公共団体との連携による不動産業の活動拡大(4)官民一体となった情報発信の強化[空き家流通のビジネス化支援](1)空き家等に係る媒介報酬規制の見直し(2)「空き家管理受託のガイドライン」の策定・普及(3)媒介業務に含まれないコンサルティング業務の促進(4)不動産ＤＸにより業務を効率化し、担い手を確保

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詳細につきましては、国土交通省 HP をご参照ください。
→国土交通省ホームページ★☆《住まいのエンディングノート策定》★☆
国土交通省では、日本司法書士会連合会及び全国空き家対策推進協議会と協力して「住まいのエンディングノート」を作成しました。（６月 21 日公表）
これは、放置空き家の発生を防ぐため、住まいを相続した方へ住まいや土地などの情報を伝えていくことに加え、元気なうちから住まいの将来をご家族で話し合うきっかけとしていただくことを狙いとしているものです。
→国土交通省ホームページ★☆《「デジタル原則を踏まえたアナログ規制の見直し」による宅建業法改正》★☆
第 14 次地方分権一括法が６月 12 日に成立、６月 19 日に公布され、宅地建物取引業者名簿等の閲覧制度に係る対象書類の見直し（宅地建物取引業法）（施行日：令和７年４月１日）
に関する改正も行われています。
具体的には、宅地建物取引業者名簿等の閲覧制度において、・欠格要件に該当しないことを誓約する書面、・事務所の写真・役員等の住所、・専任の宅建士の氏名・住所等が閲覧制度の対象から除外され、これにより、デジタル化に係る都道府県の事務負担の軽減・プライバシーの保護が図られることになりました。
→内閣府ホームページ→宅建業法改正内容の概要（内閣府資料Ｐ８参照）→国土交通省ホームページ★☆《令和６年度所有者不明土地対策モデル事業募集開始》★☆
国土交通省では、所有者不明土地や低未利用土地の対策、所有者不明土地利用円滑化等推進
法人の指定円滑化、空き地の利活用等に資する先導的な取組等について、モデル事業として経費の一部を助成し支援しており、６月 26 日より７月 24 日まで、令和６年度の所有者不明土地等対策モデル事業を募集します。（６月 26 日公表）
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応募要領について国土交通省ホームページをご参照ください。
→国土交通省ホームページ★☆《令和６年版「土地白書」の公表》★☆
国土交通省は、６月 18 日、令和６年版の土地白書を公表しました。
土地白書は３部から構成され、概要等は以下のとおりです。
第１部

令和５年度における地価をはじめとする土地に関する動向、土地問題に関する国民の意識調査結果、サステナブル（持続可能）な土地利用・管理に向けた取組

第２部

令和５年度に政府が土地に関して講じた基本的施策

第３部

令和６年度に政府が土地に関して講じようとする基本的施策→国土交通省ホームページ◆◇◆

最近の裁判例から◆◇◆【媒介行為の妨害】
売買契約成立を妨害されたとする媒介業者による媒介報酬相当額の損害賠償請求が棄却された事例（東京高判 令 4・9・13 判例集未登載）
１

事案の概要
令和元年５月、Ｘ（原告・宅建業者）は、東京都 a 区内の賃貸ビル（本物件）について、所有者Ａ（個人）と売却希望価格：16 億 5000 万円とする一般媒介契約を締結した。その後、Ｘは本物件をＹ（被告・宅建業者）に紹介したところ、Ｙはこれに関心を示し、Ｘに守秘義務協定書を差入れ、本物件の各種資料の交付を受け、翌月にＹは、Ｘの立会いで本物件の内覧を行うとともに、Ｘに追加資料の提供を求めてこれを受領した。
同年７月、ＹはＸに、購入希望価格を 14 億円とする商談申込書を提出したところ、Ｘはその金額ではＡの希望価格に届かないとしてＹに 15 億円に価格を引上げるよう求めた。
同年９月、ＹはＸに、購入価格を引上げるためにＸがＹ側の媒介から外れるように求めたが、Ｘはこれを拒否した。
同年 10 月、Ｙは、宅建業者ＢもＡから本物件売却の媒介依頼を受けていることを知り、Ｂに媒介を依頼した。
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また同月、ＸはＣ（法人）に本物件を紹介して購入の検討を持ちかけ、現地案内をする等したところ、Ｃから 15 億円で購入する旨の回答を受けた。
同年 11 月上旬、ＸはＣの購入条件をＡに伝えたところ、ＡはＢの状況を確認の上返答する旨の回答をした。その直後にＹは、Ｂから本物件に 15 億円程度での購入申込があったとの情報を入手したことから、購入希望価格を 15 億 4000 万円とする買付証明書を作成し、Ｂを通じてＡに提出したところ、ＡはＹに同額での売渡承諾書を交付した。あわせてＡはＸ
に対して、本物件はＢを通じて申込があった先に売却することとしたので、Ｃの購入申込を謝絶する旨の連絡をした。その際にＸはＡに、その購入申込先はＹではないか質したものの、Ａはこれに回答しなかった。
これを受けてＸは、Ｙに面談を求めたもののＹはこれに応じず、さらに同月中旬にＹの担当者が区役所で本物件の前面道路の調査をしているところに遭遇したこと等から、Ｙに事情説明を求める通知を行った。
同月下旬、ＹはＸに、本物件を購入した際にＸに 1650 万円を支払う用意がある旨を連絡したが、Ｘはこれを拒否した。
その直後にＹは、Ｘからも説明がなかった本物件建物の遵法性の問題を認識したため本物件の購入を見送ることとし、その旨Ｂを通じてＡに連絡した。その連絡を受けたＡは、本物件の売却を当面見合わせることとし、ＸとＢにこれを伝えた。これに対してＸは、ＣがＹの提示と同額での購入を検討できる旨申入れたが、Ａはこれに応じなかった。
令和２年２月、ＸはＹに対し、両者間で黙示の媒介契約が成立していた、ＹがＡとＣの売買契約成立を妨害したとして、その媒介手数料相当額等として 1 億 904 万円余の支払いを求めて提訴したが、原審でＸの請求が棄却されたため、これを不服としたＸが控訴した。
２

判決の要旨
裁判所は、概要次のとおり判示し、Ｘの控訴を棄却した。

（黙示の媒介契約の成否）
Ｘは、遅くともＹの商談申込書提出までに両者間で黙示の媒介契約が成立したと主張する。
しかしながら、媒介依頼を受けた宅建業者は、媒介契約締結時に書面の作成・交付が宅建業法上義務付けられている（34 条の 2）ことからすれば、契約書を作成せずに媒介契約が成立したと認められるのは、契約書を作成しなかったことが合理的と言えるような特段の事情が存する場合に限られる。
本件においては、(1)ＸはＡと媒介契約を締結して売買契約成立に向けた斡旋を行っていたこと、(2)Ｙへの現地案内等はＸがＡと締結した媒介契約に基づき当然なすべき行為であること、(3)Ｙが購入価格引上げのためにした提案をＸが拒否したことによりＹはＸとの関係がなくなったと認識していたこと等からすれば、両者間で黙示の媒介契約が成立していたとは認められない。
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（Ｙの信義則上の注意義務違反の有無）
Ｘは、仮に媒介契約が成立していなかったとしても、ＸとＹは、信義則の支配する緊密な商取引の関係にあり、Ｙが同様の信義則上の義務を負っていたとも主張する。
しかしながら、(1)ＹとＸの間に媒介契約の成立が認められない以上、ＹがＢに媒介を依頼することは、契約自由の原則に基づくＹの自由な選択の結果にすぎず、(2)Ｙが他の購入希望者の条件に関する情報を入手することは、社会的相当性を逸脱する方法等によるもの
でなければ一般的な自由競争の範囲内といえ、いずれも違法性を有するものではない。また、
仮に黙示の媒介契約が成立していたとしても、Ｘの媒介により売買契約が成立間近の状況にあったとも言えず、Ｙに信義則上の注意義務違反があったとは認められない。
（結論）
したがって、Ｘの控訴は理由がなく、これを棄却する。
３

まとめ
本件は、売買契約の成立を妨害されたとする媒介業者による報酬相当額の請求が棄却された事例です。
本事例と類似のものとして「売主が媒介契約を解除して直接取引したことに正当な理由があるとして媒介業者の報酬請求の訴えを棄却した事例」（東京地判 平 30.4.16 RETIO 120156）がある一方、「売買の諸条件の調整が整った契約成立直前の段階で、媒介業者を排除して契約を成立させることは、許容され得る自由競争の範囲を逸脱し、信義則に反するとして媒介業者の報酬請求が全て認められた事例」（東京地判 令 3.12.24 RETIO 125-148）も見られることから、併せて参考にしてください。

◆◇◆マーケットの動き◆◇◆★☆《国土交通省》★☆
国土交通月例経済（令和６年６月号）（６月 28 日公表）
令和６年第 1 四半期地価 LOOK レポート（６月 14 日公表）
不動産価格指数（令和６年２月・令和５年第４四半期分）（５月 31 日公表）★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向５月分（６月 10 日公表）
指定流通機構（レインズ）の活用状況５月分（６月 20 日公表）

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★☆《日本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数４月値（６月 25 日公表）
東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予測（６月５日公表）★☆《土地総合研究所》★☆
今月の不動産経済（2024 年６月号）（５月 31 日公表）★☆《不動産経済研究所》★☆
首都圏新築分譲マンション市場動向 2024 年５月度（６月 19 日公表）
近畿圏新築分譲マンション市場動向 2024 年５月度（６月 19 日公表）◆◇◆

ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナー等が各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★
7/3 会場型「宅地建物取引における傾斜地・がけ地・擁壁の法律と実務のポイント」
7/9-22 動画配信型「契約不適合トラブルを回避するための媒介業務の留意点」
7/17 会場型「事例から学ぶ！“収益不動産”調査のポイントと取引条件設定の留意点」＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
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