資料２

建替え支援制度

１．優良建築物等整備事業（マンション建替タイプ）
優良建築物等整備事業とは、市街地の環境の整備改善、良好な市街地住宅の供給等に資するため、土地の利用の共同化、高度化等に寄与する優良建築物等の整備を行う事業について、その費用の一部の助成を行うものである。
公共団体が事業主体となることから、事業の適否等について、あらかじめ公共団体と協議を行う必要がある。

（１）対象地域
次の要件のうちいずれかを満たすことが必要である。
①首都圏整備法に規定する既成市街地、近郊整備地帯及び都市開発区域②近畿圏整備法に規定する既成都市区域、近郊整備区域及び都市開発区域③中部圏開発整備法に規定する都市整備区域及び都市開発区域④地方拠点法に基づき指定された地方拠点都市地域⑤市街地総合再生計画の区域⑥中心市街地活性化法に基づく基本計画に定める中心市街地⑦人口５万人以上の市の区域⑧特定商業集積法に規定する特定商業集積整備基本構想策定区域⑨土地区画整理法に規定する高度利用推進区（２）基礎事業要件
次の①～③の要件を満たす必要がある。
①地区の面積がおおむね 1,000 ㎡以上であること（三大都市圏等はおおむね 500 ㎡以上、平成 24
年度までにマンション建替え円滑化法に基づく認可を受けるものについてはおおむね 300 ㎡以
上）②空地面積が以下の要件を満たしていること
法定空地率＋10％以上（平成 24 年度までに円滑化法に基づく認可を受けるものについては適用なし）③整備される建築物が、原則地上３階以上で耐火建築物又は準耐火建築物であること（３）マンション建替タイプの補助対象と個別要件
１）建替え決議等の前における調査設計計画費に対する補助
調査設計計画費は、区分所有法第 62 条第１項の規定による建替え決議又は区分所有者全員の同意以前であっても、区分所有法第 39 条の規定による普通決議により建替えの推進について区分所
有者および議決権の各５分の１以上の明確な反対がされていない場合においては、補助の対象とす
資 103

る。
〈補助対象〉
現況測量、現況調査、権利調査及び調整、敷地設計費、資金計画作成費〈補助額〉
建替え決議等の前における調査設計計画費等の補助には、以下の限度額を設定する。
・１棟あたり５０戸以下のマンション

７４１千円／戸・１棟あたり５０戸超のマンション

３５３千円／戸以上の戸当たり限度額に戸数を乗じた総額の２／３が補助対象の上限となる。

２）建替え決議後における調査設計計画費等に対する補助建替え決議等が行なわれた一定の要件を満たすマンション建替えに対して補助する。
〈基礎要件〉
上記の基礎要件に加えて、マンション建替タイプでは、以下の要件を満たす必要がある。
①市街地総合再生計画等の区域内の事業又は市街地整備事業に寄与する一定の事業。市街地総合再生計画等の区域外の場合は、ア）道路拡幅・通路提供等を伴う事業、イ）公開空地を確保する事業、ウ）近隣環境に配慮した協調建替事業に限られる。
②建替え前の建築物が区分所有者数 10 人以上で、法定耐用年数（鉄筋コンクリート造では 47 年）の１／２を経過していること（被災等により建物に機能の低下を生じている場合も含む）。
③建替え後の建築物は１／２以上を住宅とし、建替え前の戸数や延べ面積以上の住宅を供給すること。
④建替え決議等がなされていること
申請にあたっては、区分所有法 62 条第 1 項の規定に基づく建替え決議、又は区分所有者全員の総意による建替えの合意が得られていること。
〈補助対象〉①調査設計計画費

・事業計画策定費、地盤調査費、建築設計費など②土地整備費・建築物除却費、整地費、補償費など
・空地整備費（通路、駐車施設、児童遊園、緑地、広場）③共同施設整備費・供給処理施設整備費（給水施設、排水施設、電気施設、ガス施設、電話施設、ごみ処理施設、情報通信施設、熱供給施設）
・共同施設整備費
テレビ障害防除施設、立体的遊歩道・人工地盤等、電気室・機械室、共用通行部分（廊下など）、駐車場、生活基盤施設（集会所など）、
高齢者生活支援施設、備蓄倉庫・耐震性貯水槽、防音・防振工事費〈補助率〉
２／３以内（国 １／３以内、公共団体 １／３以内）。国の補助を受ける場合は、地方公共団
体の補助が必要。

資 104

２．都心共同住宅供給事業（マンション建替タイプ）
都心共同住宅供給事業とは、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（以下、大都市法）に位置づけられた事業であり、東京 23 区・大阪市・名古屋市の旧市街地※１のうち重点供給地域※２内で行われる良質な中高層住宅の建設等に関する事業について、東京 23 区については知事、大阪市と名古屋市については市長の認定を受けたものに対し、国、地方公共団体が必要な助成を行うものである。
※１）名古屋市の旧市街地とは、「首都圏、近畿圏及び中部圏の近郊整備地帯等のための国の財政上の特別措置に関する法律施行令」第１条に規定する区域※２）重点供給地域とは、都道府県が定める「当該都道府県の区域内における住民の住生活の安定の確保及び向上の促進に関する基本的な計画（都道府県計画）」（住生活基本法第 17 条第１項）
において定められた「住宅の供給等及び住宅地の供給を重点的に図るべき区域」（大都市法施行規則第１条、住生活基本法第 17 条第２項第６号）（１）敷地及び構造等の要件
次の①～⑤の要件を満たす必要がある。
①地区面積：

500 ㎡以上②敷地面積：

300 ㎡以上③敷地条件：

一定規模以上の空地を有し、幅員６ｍ以上の道路に４ｍ以上接すること④建築要件：

３階以上、耐火・準耐火建築物（２）マンション建替タイプの個別要件
マンション建替タイプが設けられており、建替え決議等が行われた一定の要件を満たすマンション
建替事業に対して、国が地方公共団体を通じて補助を行う。上記の基礎要件に加えて、マンション建替タイプでは、以下の個別要件を満たす必要がある。
①周辺の市街地整備事業に寄与する一定の事業又は、市街地総合再生計画区域内②建替え前の建築物が区分所有者数 10 人以上（地区面積 1,000 ㎡未満で従前の住宅戸数 10 戸以上の場合は区分所有者数５人以上）で法定耐用年数の 1/3 以上を経過③区分所有法第 62 条第１項の規定による建替え決議又は区分所有者全員の総意による建替え決議
又はこれに準ずる措置がなされていること④建替え後の建築物の延べ面積の 1/2 以上が住宅で、従前の延べ面積以上の住宅を供給すること

資 105

（３）補助対象①調査設計計画費

・事業計画策定費、地盤調査費、建築設計費など②土地整備費・建築物除却費、整地費、補償費など
・空地整備費（通路、駐車施設、児童遊園、緑地、広場）③共同施設整備費・供給処理施設整備費（給水施設、排水施設、電気施設、ガス施設、電話施設、ごみ処理施設、情報通信施設、熱供給施設）
・共同施設整備費（消防施設、避難施設、電波障害防除施設、監視装置、避雷施設、立体的遊歩道等、電気室等、供用通行部分、駐車場、生活基盤施設、特殊基
礎、公共用通路、航空障害燈、高齢者等生活支援施設、防災関連施設、
防音、防振構造等、社会福祉施設等との一体的整備）（４）補助率２／３以内（国 1/3、地方公共団体 1/3）。国の補助を受ける場合は、地方公共団体の補助が必要。

資 106

３．先導型再開発緊急促進事業
先導型再開発緊急促進事業とは、環境負荷の低減、福祉空間形成、安全市街地の形成又は都市緑化推進について関連法規上の基準に適合する施設建築物を整備する等特に公益性の高い市街地再開発事業及び優良建築物等整備事業（以下｢市街地再開発事業等｣という。）
について、国が建築物及びその敷地の整備に関する事業並びにこれに附帯する事業のための費用の一部を（他の国庫補助制度と協調しつつ別個に）補助を行う事業である。
（１）事業要件
以下の要件を満たす市街地再開発事業等であって、国土交通大臣が予算の範囲内において補助する必要があると認めるもの（平成 21 年３月 31 日完了部分までを対象）
１

次の①～④の事業のいずれかに該当すること①環境対応促進型事業②福祉対応促進型事業③安全市街地形成促進型事業④都市緑化推進型事業
市街地再開発事業にあっては平成 19 年３月 31 日までに権利変換計画の認可がされ２た事業であり、優良建築物等整備事業にあっては建築工事の着工がなされた事業であ
ること

（２）定義
①環境対応促進型事業｢エネルギーの使用の合理化に関する法律｣第 73 条第１項に基づき定められた建築
主の判断の基準となるべき事項を満たす施設建築物等を整備する事業②福祉対応促進型事業｢高齢者、身体障害者等が円滑に利用できる特定建築物の建築の促進に関する法律｣第６条第３項第１号に基づき定められた｢利用円滑化誘導基準｣を満たす施設建
築物等を整備する事業③安全市街地形成促進型事業
建築基準法に基づく耐震関係規定、接道規定等に適合しない建築物が存在する等
防災上問題のある地区の安全性向上に資する事業④都市緑化推進型事業
敷地面積に対する空地面積の割合が、１から建ぺい率の上限を減じた数値に 1/10を加えた数値以上とし、かつ敷地面積の 2/10 を緑化する事業

資 107

（３）補助内容
建設工事費（他の国庫補助金が交付される部分の補助対象事業費及び及びまちづくり交
付金の交付対象事業の実施に要する経費を除く。）に対し、前述の①～④の事業のうち、２に該当する場合は 100 分の 3 を、３に該当する場合は 100 分の 5 を、４に該当する場合は100 分の 7 を乗じて得た額以内とする。
□[費用の限度]①環境対応促進型事業
省エネルギー等環境負荷の低減を図るために付加的に要する費用②福祉対応促進型事業
バリアフリー化を図るために付加的に要する費用③安全市街地形成促進型事業
特殊基礎工事、免震・耐震構造工事等の防災性能強化費用並びに災害時に避難場所として活用可能な集会所、空地等公共的施設の整備費、用地費、補償費④都市緑化推進型事業
敷地内の緑化を図るために付加的に要する費用※費用の限度は、これに相当するものとして別途定める基準があるときは、当該基準によることができる。

資 108

４．21 世紀都市居住緊急促進事業
21 世紀都市居住緊急促進事業とは、環境・資源問題の深刻化、高齢化社会の進展、防災上危険な市街地の未整備等多岐にわたる都市・住宅問題に対処しつつ、21 世紀にふさわし
いゆとりある生活空間の実現を図ることを目的として、良質なストックとして活用し得る集合住宅の整備を促進する事業について、国がその費用の一部を補助する事業である。
（１）対象地域
次に掲げるいずれかの地域内に存することが必要である。
①首都圏整備法に規定する既成市街地、近郊整備地帯及び都市開発区域②近畿圏整備法に規定する既成都市区域、近郊整備区域及び都市開発区域③中部圏開発整備法に規定する都市整備区域及び都市開発区域④大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法に規定する住宅及び住宅地の供給を重点的に図るべき地域⑤都市再開発法に規定する都市再開発の方針が定められた市街地または地区⑥中心市街地における市街地の整備改善及び商業等の活性化の一体的推進に関する法律に規定する基本計画に定められた区域⑦県庁所在都市又は通勤圏人口 25 万人以上の都市の通勤圏のうち昭和 45 年国勢調査
による人口集中地区又は計画開発地⑧都市再生特別措置法に規定する都市再生緊急整備地域（２）事業要件□採択基準
１．次の①～④のいずれか２以上に該当すること①環境・資源対応
1)エネルギーの使用の合理化に関する法律の規定に基づき定められた住宅に係る｢建築主の判断の基準｣、又は｢設計及び施工の指針｣を満たすこと
2)高耐久性仕様、スケルトン・インフィル分離ルールの導入、ゆとりある居住空間の確保等により、長期にわたる省資源化に資すること②高齢社会対応
長寿社会対応住宅設計指針及びその補足基準（記Ⅰ～記Ⅲに規定）をみたすこと③防災安全性
1)建築物の構造耐力上主要な部分である壁、柱等の安全性能の向上等により、地震被災時における躯体の保全に配慮した構造設計であること
2)避難地又は避難路として活用可能な公開空地、人工地盤その他これに類する空地の整備を図る等長期にわたり市街地の安全性向上に資すること

資 109

④都市緑化対策
空地の面積の敷地面積に対する割合が、１から建築基準法第５３条の規定による建築面積の敷地面積に対する割合の最高限度を減じた数値に 10 分の２を加えた数
値以上となるよう空地を確保すること
２．供給される住宅が、居住水準の向上に資するものであるとともに、適切な維持管理について配慮されているものであること
３．設計された住宅及び建設された住宅に係る住宅性能評価書の交付を受けるものであること
補助金の交付の対象となる事業は、次の①～⑤に掲げる事業により整備される住宅のうち、前頁の採択基準を満たす事業であって、関係地方公共団体が促進を図る必要があると認め、かつ国土交通大臣が予算の範囲内において補助する必要があると認めるものとする。
①公営住宅整備事業②特定優良賃貸住宅供給促進事業③高齢者向け優良賃貸住宅供給促進事業④住宅市街地総合整備事業⑤優良建築物等整備事業⑥市街地再開発事業⑦防災街区整備事業⑧まちづくり交付金の交付対象事業
なお、民間が建設等を行う市街地住宅等又は借上型公共賃貸住宅の整備に該当する事業にあっては、平成 18 年度までに着手するものに限り対象となる。
（３）補助内容
次の①及び②の合計額（市街地住宅等の整備に係る場合）①住宅等の整備費用
当該住宅等の整備に要する費用（住宅部分の全体工事費から他の国庫補助に係る補助対象事業費、及びまちづくり交付金対象事業の実施に要する経費を除いた額）に、別表１に掲げる各項目のうち当該事業における実施項目に応じたポイントを加算した数値に１／10,000 を乗じて得た数値を乗じて得た額とする。
ただし、ポイント加算数値に１／10,000 を乗じて得た数値については、採択基準の要件のうち、２に該当する場合は３／100 を、３に該当する場合は５／100 を、４に該当する場合は７／100 を限度とする。
②附帯事務費①に掲げる費用に 0.022 を乗じて得た額とする。

資 110

５．都市再生住宅制度
マンション建替事業等の施行により住宅を失い住宅等に困窮することとなる従前居住者のために住宅を整備・供給する事業に対して、その費用の一部を助成する制度。

（１）対象となるマンション建替えの要件
円滑化法に規定するマンション建替事業で以下の要件を満たすもの又は同法に基づき建替えの勧告を受けたマンションの建替え
・地域：都市再開発法第２条の３第１項に規定する計画的な再開発が必要な市街地（１号市街地）のうち特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区（２号地区）の区域内、又は、都市再開発法第２条の３第２項に規定する計画的な再開発が必要な市街地のうち特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき相当規模の地区（２項地区）の区域内に施行マンションの敷地が存在する※平成 24 年度までに認可されるものについては、以下の区域内等に施行マンションの敷地が存在するものも含む①中心市街地基本計画区域内で昭和 35 年国勢調査による人口集中地区等に該当する区域②平成 12 年の高齢者人口の割合が 16％以上である区域③人口５万人以上の市の区域・地区面積：１,５００㎡以上（平成 24 年度までに認可されるものについては３００㎡以上）（注）地区面積：敷地面積＋前面道路の中心までの面積
・従前住宅戸数：５０戸以上（平成 24 年度までに認可されるものについては１０戸以上）
・耐用年数（鉄筋コンクリート造の場合は４７年）の２／３を経過（２）供給方式①民間建設・管理方式
民間が建設し、民間が管理することにより供給する方式②民間住宅借上方式
地方公共団体が民間住宅を借り上げることにより供給する方式③直接建設方式
地方公共団体が直接建設を行うことにより供給する方式（３）補助率①民間建設・管理方式及び民間住宅借上方式
共同施設整備費補助

国

１／３

公共団体

１／３

家賃対策補助

国

１／２

公共団体

１／２

建設費補助

国

１／２

家賃対策補助国

１／２②直接建設方式

資 111

６．民間再開発促進基金による債務保証制度○マンション建替え時の既存抵当権抹消資金に対する債務保証［保証対象］
優良建築物等整備事業、住宅市街地総合支援事業、都心共同住宅供給事業を適用したマンション
建替事業において、デベロッパー等が区分所有者の委任を受けて、全部譲渡方式によるマンション
建替事業を行うに際して、従前区分所有者の既存抵当権抹消費用として、従前区分所有者に貸し付ける場合の金融機関からの借入金。

［保証条件］
債務保証限度額

１件当り１億円

保証期間

原則５年以内担保設定、連帯保証人の要求（保証額１千万円以下は除く）
保証料

元本残高に対し年０.３％○マンション建替え時の建築物及び敷地の整備費用借入に対する債務保証
平成 14 年度より、マンションの建替えの円滑化等に関する法律に基づくマンション建替えのう
ち、一定の要件（※１）を満たすものについては、建築物及び敷地の整備費用の借入れを民間再開
発促進基金による債務保証の対象に追加。
［保証条件］
債務保証限度額

１件当り１０億円

保証期間

原則５年

担保設定、連帯保証人の要求（保証額１千万円以下は除く）
保証料

元本残高に対し年０.３％

資 112

７．住宅金融支援機構によるまちづくり融資
マンション建替えの事業費に対する融資及び組合員等の購入費に対する融資として、以下のような特徴を持った独立行政法人住宅金融支援機構の「まちづくり融資」がある。
●事業の構想・計画段階から資金計画の相談や建設資金を融資する●建設資金融資の対象としては、建築工事費の他に、調査設計計画費、補償費、土地取得費、除却工事費も対象となる●精算・分譲段階では事業者が取得する分譲・賃貸住宅の購入費や店舗・事務所等の購入費も融資の対象となる●毎月の返済額を低くおさえることで、高齢者の方が、マンション建替え事業や共同建替え事業等によって建設される住宅を取得しやすくするための「高齢者向け返済特例制度」の整備
まちづくり融資を利用するためには、以下の要件を満たす必要がある。

（１）対象地域要件
計画地が次の①及び②を満たす区域内にあること①次の用途地域内にあること（「マンション建替え事業」の場合）● 第１種及び第２種中高層住居専用地域、第１種及び第２種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域（指定容積率 600％以下）、準工業地域②次のいずれかに該当する区域にあること● 防火地域又は準防火地域（都市計画法第８条第１項第５号）● 防災再開発促進地区（密集法第３条第１項）● 住宅市街地総合整備事業の整備計画区域（住宅市街地総合整備事業制度要綱）● 不燃化促進区域（都市再生推進事業制度要綱）● 都心共同住宅供給事業実施区域（大都市法第２条第５項）● 人口集中の特に著しい大都市を含む都市計画区域（都市再開発法第２条の３第１項）● 再開発促進２項地区（都市再開発法第２条の３第２項）● 市街地再開発促進区域（都市計画法第 10 条の２第１項第１号）● 市街地再開発事業施行区域（都市計画法第 12 条第１項第４号）● 市街地総合再生計画の区域（市街地再開発事業等に係る国庫補助採択基準及び実施要領）● 地区再生計画の区域（都市活力再生拠点整備事業制度要綱）● 市街地再開発促進区域● 都市再生緊急整備地域（都市再生特別措置法）● 地方公共団体と支援機構が協議して指定した地域● 新たな産業立地や交通利便性の向上等により人口・世帯数が増加しているなど住宅需要が高い又は増加が見込まれる地域（※１）

資 113

※１ 平成 20 年 12 月 26 日から平成 24 年 3 月 31 日までに支援機構が貸付けの申込みを受理した短期事
業資金貸付けに限り適用（２）事業要件
１）マンション建替え事業（円滑化法に基づく事業）
次の①～③の全てを満たす事業①建替え後の建物の地上階数が３階以上②建替え後の建物の敷地面積が 300 ㎡以上③建替え前の建物が次の全てに該当すること●区分所有法第 62 条に基づく建替え決議、第 69 条に基づく建替え承認決議、第 70 条に基づく一括建替え決議が行われていること、若しくは区分所有者全員による建替え合意があること●国の定める耐用年数の 1/3（鉄筋コンクリート造の場合は 16 年）を経過していること
２）マンション建替え事業（円滑化法に基づかない事業）
次の①～④の全てを満たす事業①建替え後の建物の地上階数が３階以上②建替え後の建物の敷地面積が次表の各区分の数値に該当すること
平成20年12月26日から平成24年3月31日までに支援機構が貸付けの申込みを受理した短期事業資金貸付け

300㎡以上平成24年4月1日以降に支援機構が貸付けの申込みを受理した短期事業資金貸付け

500㎡以上長期事業資金貸付け（高齢者向け返済特例制度等）

500㎡以上③敷地内に一定割合の空地（法定空地率＋10％）を確保すること④１）の③に該当すること（３）建築物の要件
建替え後の建物が次の①～⑤を満たすこと①住宅部分の割合が次表の各区分の数値に該当すること
平成21年6月5日から平成24年3月31日までに支援機構が貸付けの申込みを受理したもの
平成24年4月1日以降に支援機構が貸付けの申込みを受理したもの

建物全体の
１／４以上
建物全体の
１／２超

②耐火構造又は準耐火構造又はまちづくり省令耐火構造（※２）③法定容積率を次表の各区分の数値以上利用していること
平成21年6月5日から平成24年3月31日までに支援機構が貸付けの申込みを受理した短期事業資金貸付け

１／３

平成24年4月1日以降に支援機構が貸付けの申込みを受理した短期事業資金貸付け

１／２

長期事業資金貸付け（賃貸住宅建替資金等）

１／２

資 114

④戸当たりの住宅面積が原則として 30 ㎡以上 280 ㎡以下であること⑤支援機構が定める基礎基準（※３）を満たすこと※２

以下のいずれかに該当する住宅●機構の定める「まちづくり省令準耐火構造の住宅の仕様」に従って建設される住宅●あらかじめ機構の承認を取得した仕様に従って建設される 住宅※３

接道、住宅規格、断熱構造、遮音構造等に係る基準（詳細は住宅金融支援機構ホームページを参照（http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/machidukurisyoureijuntaika.html）（４）融資条件（短期事業資金）
１）融資対象者：個人又は法人（マンション建替組合含む）
２）融資額①融資限度：事業費の範囲内、かつ、担保評価額以内②対象事業費：まちづくり融資の要件に該当する建築物の建設又は購入（※４）に要する資金（借換えも含む）※４

購入資金は、事業化当初から買主が取得することが予定されていた案件等が対象

３）融資金利：１．３４％（平成２２年３月現在（※５））※５金利は毎月見直され、資金実行時の金利が適用される。最新の金利は住宅金融支援機構ホームページにて掲載。（http://www. jhf.go.jp/customer/yushi/machidukuri/jyouken.html）

４）融資金の返済期限：原則として、建物竣工後２年以内で個々の事業に応じて機構が設定した返済
期日５）融資金の返済方法：原則として、分譲住宅の譲渡状況に応じた償還（※６）（※７）※６

分譲住宅の譲渡状況等に応じて、支援機構と協議の上で、支援機構が指定する日に元金及び利息を返済。原則として、融資対象住戸の販売価格に、融資割合と売却戸数に応じて機構が定めた算式により個別に設定した返済割合を乗じた金額を返済する。
（詳細は住宅金融支援機構ホームペー
ジを参照：（http://www. jhf.go.jp/ topics/ h21/topics_20090414.html））※７

毎年度４月１日から３０日までのうち支援機構が指定する期日に元金及び利息を一括返済となるが、事業期間が返済期日を超えるため、一括返済することができない場合は、返済期日に手形を書き換え、借換えの手続を行うことにより借入れ継続が可能。なお、返済期日に借換えを行う場
合は、返済期日（＝借換日）において、次年度の融資予約に基づく融資金により返済することになり、その際、利息については同日に支払うか、元金部分に加えることになる。

６）融資の貸付形態：約束手形に基づく貸付
７）担保：原則として、土地・建物に対して根抵当権、事業者が有する債権に対して質権、譲渡担保
資 115

権等を支援機構のために第一順位で設定
８）保証：原則として、保証能力のある者の保証が必要（機関保証（※８）も可）。ただし、中小事業者で保証人の確保ができない場合は、無保証融資が可能な場合がある。
※８ 機関保証を利用する場合は、保証料が必要となり、平成 22 年３月現在、支援機構が承認した保証機関及び保証料は、次のとおりである。
(財)首都圏不燃建築公社
融資額に対して年１％を乗じた額(財)住宅改良開発公社（年払い）
融資額に対して年0.2％～0.75％を乗じた額（年払い）(社)全国市街地再開発協会（別途、保証対象となる事業要件の定めがある）
９）火災保険：支援機構が必要と認める場合は、建物へ火災保険を付保する必要あり（※９）
（※10）
※９

支援機構が必要と認める場合は、保険金請求権に対して支援機構のための第一順位の質権が設定される。

※10 火災保険料は各自の負担となる。

１０）一部繰上返済手数料：5,250 円

資 116

＜参考＞

高齢者向け返済特例制度

マンション建替事業等により建設された住宅に自ら居住するため、高齢者（借入申込時満 60 歳以上）が住宅を購入される場合に、亡くなるまでの間は利息のみの支払いで借入れが可能な制度である。
１）融資対象者：個人で以下の全てに当てはまる者①融資申込時に満 60 歳以上の者（連帯債務者となる者がいる場合はその者も満 60 歳以上である必
要がある）②マンション建替事業等により建設された住宅に自ら居住する者③日本国籍の者又は永住許可などを受けている外国人の者④年収に占めるすべてのお借り入れの年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が次の基準を満たしている者
年収400万円未満基準
30％以下400万円以上35％以下

２）事業要件等：まちづくり融資の（１）～（３）と同様
３）融資額①融資限度：対象事業費の 100％（ただし上限は 1,000 万円で、
（財）高齢者住宅財団が保証する限度額を上回ることは不可）②対象事業費：購入費（自ら居住用）
４）融資金利：申し込み時の金利が適用される
５）融資金の返済期限：債務者（連帯債務者がいる場合はその全員）が死亡したとき
６）融資金の返済方法①元金：債務者（高齢者）の死亡時に一括償還②利子：毎月払い③毎月の返済額（1 円未満切捨て）「融資金額（10 万円単位）×融資金利÷12」７）融資の貸付形態：金銭消費貸借契約に基づく貸付
８）担保：土地・建物に、支援機構のために第一順位の抵当権を設定
９）建築物の技術的基準：支援機構が定める基礎基準を満たす必要あり
１０）火災保険：建物へ火災保険を付保する必要あり（※11）（※12）※11 保険金請求権に対して支援機構のための第一順位の質権が設定される。
※12 火災保険料は各自の負担となる。

１１）手数料①一部繰越返済手数料：5,250 円②返済条件変更手数料：5,250 円

資 117

８．マンション建替えに関連する税制特例
本節では、マンション建替えに係る税制及び登記手続きについて整理する。マンション建替えに係る主な税金の種類としては、次のものがあるが、様々な特例等が措置されている。
なお、計算方法や税率等の情報については平成 21 年度のものであり、税法の内容は毎年改正・追加・廃止があるため、その時点で適用されている特例の内容については、事業の進捗状況に合わせて、必ずその都度専門家に確認していただきたい。
＜マンション建替えに係る主な税金＞

譲渡等○印：直接関係し課税されるもの△印：特定の場合に課税されるもの
建替え不参加者
建替え参加者
権利を買い取られ再建マンションの権利を買い取ら て転出した者のう
れて転出する者 ち新たに不動産を 権利を取得する者
取得した者
個人
法人
個人
法人
個人
法人
所得税
○
○
△
(個人)
法人税
○
○
△
(法人)
事業税
○
○
△
(法人)
住民税
○
○
○
○
△
△
印紙税
○
○
○
○
不動産
○
○
○
○
取得税
登録
○
○
○
○
免許税
固定
○
○
○
○
資産税
都市
○
○
○
○
計画税
取得
保有

大別して以下のように分類できる。
A.土地建物等を譲渡した際にかかる税金(所得税、法人税、住民税等) ☞資 119～資 135

B.土地建物等を取得した際にかかる税金(不動産取得税、登録免許税等)☞ 資 136～資 139

C.土地建物等の保有にかかる税金(固定資産税、都市計画税等)
D.契約書作成にかかる税金(印紙税)

☞

資 142

E.登記時にかかる税金(登録免許税)☞ 資 143～資 148

資 118☞ 資 140～資 141

Ａ－１

個人の土地建物等の譲渡に対する課税と特例措置

Ａ－１－１

個人の譲渡所得の課税方法

個人が土地建物等の不動産を譲渡した場合の所得は、譲渡所得に分類される。譲渡所得に対しては「所得税」と｢住民税｣が課税される。
１．譲渡所得の区分
土地建物等の譲渡による譲渡所得に対する所得税と住民税の課税にあたっては、譲渡した年の 1 月 1日における所有期間が 5 年を超える場合には｢長期譲渡所得｣、5 年以下の場合には｢短期譲渡所得｣として区分して計算する。
税額計算は、他の所得と分離して一定の税率を乗じて計算する分離課税の方法がとられている。
２．譲渡所得の計算
個人の課税譲渡所得は、譲渡価格からその不動産の取得費と譲渡するために要した費用等を差し引いた額で求められ、それに所有期間に応じた税率を掛けることにより、所得税と住民税の額が算出される。
課税譲渡所得の計算は、長期、短期それぞれについて次のように計算を行う。

(課税譲渡所得金額)＝(譲渡益)－(特別控除額)※１※２

ただし、(譲渡益)＝(譲渡収入額)－(取得費)－(譲渡費用)※１：取得費が不明の場合は、譲渡収入金額の 5％相当額を取得費とする。
※２：土地・建物について、｢譲渡費用｣として算出できるものの範囲は以下の通り。
①譲渡時の仲介手数料②売買契約書の印紙税③売却のために広告した場合の広告料④売却のために測量した場合の測量費⑤売却のために土地・建物を鑑定した場合の不動産鑑定料⑥売却のために借家人を立退かせるために支払った立退き料⑦買主の登記費用を負担した場合はその負担額⑧建物付土地を更地として引き渡す条件で契約し、建物を解体して引き渡したときは、解体費用及び建物の残存簿価⑨すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売却するため、その契約を解除した場
合の違約金⑩売却のために行なった建物の補修費⑪買主との売却交渉のために要した電話代・交通費

資 119

Ａ－１－２

個人の長期譲渡所得の税額(原則)

個人が、その年の 1 月 1 日における所有期間が 5 年を超える土地建物等の不動産を譲渡した場合の課
税長期譲渡所得金額に対する税額は、次の税率を適用して計算する (租税特別措置法 31 条①、地方税法附則 34 条①④)。
＜長期譲渡所得の所得税率と住民税率(原則)＞
課税長期譲渡所得金額
所得税
住民税
一律
15%
5%(都道府県民税 2%＋市町村民税 3%)
課税長期譲渡所得に上記の税率を乗じて所得税額と住民税額が算出される。
課税長期譲渡所得金額の計算式は次の通りである。
(課税長期譲渡所得)＝(譲渡益)＝(譲渡収入額)－(取得費)－(譲渡費用)

Ａ－１－３

個人の短期譲渡所得の税額(原則)

個人が、その年の 1 月 1 日における所有期間が 5 年以下の土地建物等の不動産を譲渡した場合の課税
短期譲渡所得金額に対する税額は、次の税率を適用して計算する (租税特別措置法 32 条、地方税法附則 35 条②⑤)。
＜短期譲渡所得の所得税率と住民税率(原則)＞
課税短期譲渡所得金額
所得税
住民税
一律
30%
9%(都道府県民税 3.6%＋市町村民税 5.4%)
課税短期譲渡所得に上記の税率を乗じて所得税額と住民税額が算出される。課税短期譲渡所得金額の計算式は、上記の課税長期譲渡所得の場合と同様である。

資 120

Ａ－１－４

マンション建替えに係る個人の譲渡所得に対する特例措置

マンション建替え事業において、原則として、土地の買取方式や等価交換方式など、土地を一旦事業者に売却する事業方式を採用する場合、この土地の売却による譲渡所得は本来は課税対象となる。また、建替え事業に伴う転出者に対しても譲渡所得が課せられることになる。
ただし、一定の要件を満たすものについては、様々な特例措置が設けられている。
特例措置は、譲渡のみで適用を受けられるもの（特別控除☞資 122～123、軽減税率☞資 124～125 前半）と、買換え等により適用を受けられるもの（買換え特例☞資 127～129）とがある。両方の適用を受けることはできず、どちらか一つだけ有利な方を選んで適用を受けることになる。なお、買換え特例は、特別控除とは異なり、課税の繰り延べであるため、将来、買換え資産を譲渡した場合に多額の譲渡益が計上され、その譲渡益に対して課税されることになる点に注意が必要である。
マンション建替えに利用可能な主な措置としては次のものが挙げられる。

建替え参加者の場合
長期
短期
譲渡所得
譲渡所得

特別控除の特例＜マンション建替えに係る譲渡所得に利用可能な特例措置＞
転出者の場合
長期
短期
譲渡所得
譲渡所得
(1) 居 住 用 財 産 を 譲 渡 し た 場 合 の3,000 万円特別控除○○（租税特別措置法 35 条）(2)特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の○○1,500 万円特別控除（租税特別措置法 34 条の 2）(3)優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得○の課税の特例（租税特別措置法 31 条の 2 他）
軽減・軽課税率の特例(4)居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（租税特別措置法 31 条の 3 他）△
（所有期間が10 年超）

その他(5)財務省令で定める場合の短期譲渡所得の課税の特例（租税特別措置法 32 条③他）○

(6)換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例（租税特別措置法 33 条の 3⑥）交換買換特例(7)特定の居住用財産の買換えの特例（租税特別措置法 36 条の 6）

○

○

○

○

(建替法によ(建替法による建替以外)る建替以外)△（所有期間が10 年超）(8)既成市街地等内における中高層耐
火共同住宅建設のための買換特例（租税特別措置法 37 条の 5）

資 121

１．特別控除の特例
一定の要件を満たす場合、課税譲渡所得の計算において、譲渡益から以下の特別控除の適用が受けられる。（長期譲渡所得の場合、それぞれの特例の場合の額を控除することになる。
）(1)居住用財産の 3,000 万円特別控除の特例
居住用財産の譲渡特例（租税特別措置法 35 条）は、居住用財産の譲渡による住み替え等を通じての住宅改善を支援するための優遇措置であり、居住用財産の譲渡益から 3,000 万円を特別控除した額が課
税譲渡所得とされる。
3,000 万円の特別控除は、譲渡したものが居住用財産であれば、所有期間に関係なく適用を受けることができる。
（課税長期譲渡所得）＝（譲渡益）－最大 3,000 万円（居住用財産の特別控除）
ただし、（譲渡益）＝（譲渡収入額）－（取得費）－（譲渡費用）①居住用財産の譲渡益が 3,000 万円以下であれば、課税されない。
②3,000 万円を控除して残額があれば、これは課税対象の譲渡所得となる。
●居住財産の譲渡特例の適用条件①居住の用に供していること。すなわち、建替え前の住戸に所有者（またはその家族等）が居住しているものでなければならない。
「居住用」であると言えるためには、その住宅が「家庭の生活の本拠」となっていなければならな
いが、転勤などで実際に住んでいない場合には、住まなくなってから 3 年が経過する日の属する年の 12 月 31 日までであれば適用が可能。
②売却した年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例を受けていないこと。
③売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例を受けていないこと。
④災害によって家屋が滅失した場合は、その敷地を住まなくなった日から 3 年が経過する日の属する
年の 12 月 31 日までに売却すること。
⑤住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
イ

その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から 1 年以内に締結され、かつ住まなくなった日から 3 年目の年の 12 月 31 日までに売却すること。

ロ

家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等その他の用に供していないこと。

⑥売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる。

資 122

＜適用を受けるための手続＞
居住用財産の特別控除の適用を受けるためには以下の手続きが必要である。
①確定申告書に本特例の適用を受ける旨を記載すること②確定申告書に次の書類を添えて提出すること・譲渡所得の内訳書（計算明細書）
・居住用財産を売却した日から 2 ヶ月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し（売却した居住用財産の所在地を管轄する市区町村から交付を受けることが必要）(2)地方住宅供給公社等が一定の分譲住宅建設のための土地等の買取りを行なう場合の特別控除
国、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社が 50 戸以上の一団地の分譲住宅等を建設するために土地等の買取りを行う場合、地方住宅供給公社等に対する居住用財産の譲渡益から5,000 万円を特別控除した額が課税譲渡所得とされる（租税特別措置法 33 条の 4）。
この特別控除は、公共による事業を促進するために設けられた制度であるため、施行者から最初の申し出があった日から 6 ヶ月以内に譲渡された場合が原則となる（一定の要件を満たす場合は 6 ヶ月以降でも認められる）。

(3)特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除
地方住宅供給公社等によって、住宅の建設または宅地の造成を目的とする事業用地として買い取られる場合には、その譲渡益から 1,500 万円の控除を受けることができる（租税特別措置法 34 条の 2）。
マンションの建替えの円滑化等に関する法律に基づくマンション建替えに関しては、以下の４つの場
31 ）。
合に適用がある（租税特別措置法 34 条の 2②二十二、施行令 22 条の 8○①マンション建替え法 56 条①の権利の変換を希望しない旨の申出に基づき、権利変換により補償金（やむを得ない事情により申出をしたと認められる場合における当該申出に基づき支払われるものに限る。）を取得した場合。
②マンション建替え法 15 条①の売渡請求により土地等が買い取られる場合（やむを得ない事情があったと認められる場合に限る。）③マンション建替え法 64 条①の売渡請求により土地等が買い取られる場合（やむを得ない事情があったと認められる場合に限る。）④マンション建替え法 64 条③の買取申出により土地等が買い取られる場合（やむを得ない事情があったと認められる場合に限る。）※やむを得ない事情(a)申出人の有する施行マンションが、都市計画法上の地域地区の用途制限につき既存不適格であることにつき、施行者が審査委員の過半数の同意を得た場合(b)施行マンションにおいて居住し若しくは事業を営む申出人又はその同居同一生計者が、老齢又は身体上の障害のため、施行再建マンションにおいて生活又は営業することが困難となることにつき、施行者が審査委員の過半数の同意を得た場合

資 123

２．軽減税率の適用
一定の要件を満たす場合、通常の税率に代わって、以下の軽減税率が適用される（租税特別措置法 31
条の 2）。

(4)優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
平成 20 年 12 月 31 日までの間の土地等の譲渡が、「優良住宅地等のための譲渡（租税特別措置法 31
条の 2）」に該当する場合、以下の軽減税率が適用される。
マンションの建替えの円滑化等に関する法律に基づくマンション建替えに関しては、以下の５つの場合に適用がある（租税特別措置法 31 条の 2②九、租税特別措置法施行令 20 条の 2⑨）。
①マンション建替え法 15 条①の売渡請求により、マンション建替事業の用に供するため土地等が施行者に買い取られる場合。
②マンション建替え法 64 条①の売渡請求により、マンション建替事業の用に供するため土地等が施行者に買い取られる場合。
③マンション建替え法 64 条③の買取申出により、マンション建替事業の用に供するため土地等が施行者に買い取られる場合。
④マンション建替法 56 条①の金銭給付申出により、マンション建替事業の用に供するため土地等が施行者に買い取られる場合。
⑤施行マンションが既存不適格建築物に該当し、かつ、施行再建マンションの延べ床面積が施行マンションの延べ床面積以上であるマンション建替事業の施行者に対して、隣接施行敷地である土地等を譲渡する場合で、その土地等が、マンション建替事業の用に供されるもの。
＜税率＞
課税長期譲渡所得金額

所得税

住民税

2,000 万円以下の部分の金額

10%

4%(都道府県民税 1.6%+市町村民税 2.4%)

2,000 万円超の部分の金額

15%

5%(都道府県民税 2%+市町村民税 3%)＜適用を受けるための手続＞
この特例の適用を受けるためには、以下の手続きが必要である。
①確定申告書に本特例の適用を受ける旨を記載すること②確定申告書に次の書類を添えて提出すること・譲渡所得の内訳書（計算明細書）
・施行者がその土地等をマンション建替事業の用に供するために買い取った旨の証明書(5)軽課税率の特例（所有期間 10 年超）
居住用家屋とその敷地の所有期間が、譲渡した年の 1 月 1 日において、いずれも 10 年を超えているものについては、軽減税率の特例を受けることとなる（租税特別措置法 31 条の 3）。
課税長期譲渡所得に課される税率は以下の通りである。
資 124

＜10 年超所有の居住用財産を譲渡した場合の税率＞
課税長期譲渡所得金額

所得税

住民税

6,000 万円以下の部分の金額

10%

4%(都道府県民税 1.6%+市町村民税 2.4%)

6,000 万円超の部分の金額

15%

5%(都道府県民税 2%+市町村民税 3%)（※）(※)上記(1)の居住用財産の 3,000 万円特別控除の特例の適用を受ける場合には、その適用後の金額＜適用を受けるための手続＞
軽減税率の特例の適用を受けるためには、以下の手続きが必要である。
①確定申告書に本特例の適用を受ける旨を記載すること②確定申告書に次の書類を添えて提出すること・譲渡所得の内訳書（計算明細書）
・売却した居住用財産の登記簿謄(抄)本、又は閉鎖登記簿の謄(抄)本・居住用財産を売却した日から 2 ヶ月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し、又は住民票の写し（売却した居住用財産の所在地を管轄する市区町村から交付を受けることが必要）(6)短期譲渡所得の税額の軽減
短期譲渡所得である土地等の譲渡が、国、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給
公社等への譲渡の場合や収用交換等による譲渡の場合は、資 120 の「Ａ－１－３

個人の短期譲渡所得の税額(原則)」で示した税率が、所得税 30％→15％、都道府県民税 3.6％→2％、市区町村民税 5.4％→
3％に軽減される（租税特別措置法 32 条③、地方税法附則 35 条⑤）。

３．その他 － 建替えに参加する者に係る特例(7)換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
政令で定める資産につき、マンションの建替えの円滑化等に関する法律に基づく権利変換により施行
再建マンションに関する権利又は当該施行再建マンションに係る敷地利用権を取得した場合、従前資産の譲渡がなかったものとみなす（施行者が権利床取得者である場合を含む。租税特別措置法 33 条の 3⑥、施行令 22 条の 3⑦）。
なお、現行のマンションの建替えの円滑化等に関する法律では、施行マンションの敷地の所有権のみ有する者及び隣接施行敷地の所有権のみ有する者は、権利変換の対象者とはなっていないため、本特例の適用がないことに注意する必要がある。また、これらの者については、下記(9)の立体買換えの特例が適用できる可能性も残されているので、適用の可否について検討が必要となる。

資 125

４．居住用財産の買換え特例（買換えにより適用を受けられる場合）
居住用財産の買換え（譲渡資産の売却及び買換資産の購入）の場合にも、従前資産の売却に係る特例措置が設けられている。

(8)特定の居住用財産の買換え特例
特定の居住用財産の買換え特例（租税特別措置法 36 条の 2）は、一定の要件に該当する居住用財産を
平成 18 年までに譲渡し、所定の期間内に代わりの居住用財産を買換資産として取得し、所定の期間内に自己の居住の用に供した場合には、譲渡資産の譲渡価額のうち買換資産の取得価額に相当する部分は、譲渡がなかったものとみなし課税されないという特例である。なお、平成 22 年 1 月以降については売却価額が 2 億円以下の場合に限定して平成 24 年まで延長する改正案が出されている。
＜適用条件＞
１）譲渡資産について①譲渡資産は、その年の 1 月 1 日における所有期間が 10 年超であること②譲渡した居住用財産は、譲渡者が 10 年以上の期間居住しているものであること③譲渡の相手方は、譲渡者の配偶者その他譲渡者と特殊な関係にある者でないこと
２）買換資産について①居住用財産を譲渡した年の前年中、その譲渡した年中又は税務署長の承認を受けその譲渡した年の翌年中に、自己が居住の用に供する家屋又はその敷地（借地権も可）を買換え資産として取得すること②買換資産は、以下の要件を満たしていること
ｲ.家屋・自己の居住の用に供する部分の床面積が 50 ㎡以上 280 ㎡以下
・中古の耐火建築物の場合には、その取得の日において築後 25 年以内であるか、又は昭和 56 年
導入の新耐震基準に適合している旨の証明がされたものであること
ﾛ.敷地
・その面積（区分所有建物の敷地については床面積按分後）が 500 ㎡以下であること③居住用財産を譲渡した年の前年中又はその譲渡した年中に買換資産の取得が完了している場合には、その譲渡した翌年の 12 月 31 日までに買換資産を自己の居住の用に供すること④居住用財産を譲渡した年の翌年中に買換資産の取得が完了する場合、その譲渡した翌々年の 12 月
31 日までに買換資産を自己の居住の用に供すること
3）その他
他の特例の適用を受けていないこと

等＜適用を受けるための手続＞特例の適用を受けるためには、以下の手続きが必要である。
①確定申告書に本特例の適用を受ける旨を記載すること②確定申告書に以下の書類を添えて提出すること
資 126

・譲渡所得の内訳書（計算明細書）
・譲渡した資産の登記簿謄（抄）本又は閉鎖登記簿謄（抄）本・買い換えた資産の登記簿謄（抄）本・譲渡した資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し（譲渡した日から 2ヶ月を経過した日以後に交付を受けたもの）又は戸籍の附票の写し・取得した資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し＜特例の内容＞
１）居住用財産の譲渡価額＞買換資産の取得価額の場合①譲渡所得の金額の計算の基礎となる収入金額及び取得費・譲渡費用(算式)
収入金額＝居住用財産の譲渡価額－買換資産の取得価額
取得費・譲渡費用＝（譲渡した居住用財産の取得費＋譲渡費用）×

上記算式の「収入金額」
居住用財産の譲渡価額②買換資産に付すべき取得価額(算式) 買換資産の取得価額＝（譲渡した居住用財産の取得費＋譲渡費用）×２）居住用財産の譲渡価額≦買換資産の取得価額

買換資産の実際の取得価額
居住用財産の譲渡価額の場合①譲渡所得の金額
居住用財産の譲渡がなかったものとみなされ、譲渡所得についての課税はなされない②買換資産に付すべき取得金額(算式) 買換資産の取得価額＝（譲渡した居住用財産の取得費＋譲渡費用）＋（買換資産の実際の取得価額－譲渡した居住用財産の譲渡価額）(9)立体買換えの特例
立体買換えの特例（既成市街地等内における中高層耐火共同住宅建設のための買換え特例）（租税特別措置法 37 条の 5）は、等価交換方式による中高層耐火共同住宅の供給促進を図ることを目的としたものである。
既成市街地等その他の区域内の土地建物等を譲渡し、一定の期間内に、原則としてその譲渡資産の所在していた場所に建築された中高層の耐火建築物とその敷地等を買換資産として取得し、所定の期間内にその買換資産を居住の用などに供した場合には、譲渡資産のうち買換資産の取得価額に相当する部分
は、譲渡がなかったものとみなされ、課税されない。

資 127

従前の土地等（譲渡資産）を売却し、建築されたマンション（買換資産）を買い受けた場合、①買換資産の価額が譲渡資産の価額と同額か、それ以上であれば課税されない②買換資産の価額が譲渡資産の価額より低い場合には、その差額が課税対象となる
ただし、権利変換により再建マンションを取得する場合には、資 2-23 の「３．その他－建替えに算する者の特例」を適用するため、本特例を適用する余地はない。
＜適用条件＞
この特例の適用が受けられる条件は以下のとおりである。
①対象区域（租税特別措置法 37 条の 5①二、租税特別措置法施行令 25 条の 4⑥）
・首都圏整備法に規定される既成市街地
・近畿圏整備法に規定される既成都市区域
・旧名古屋市の区域
・首都圏、近畿圏及び中部圏について、上記以外の近郊整備地帯等内の市街化区域のうち、指定された区域②譲渡する土地の上に建築される建物が、地上 3 階建て以上の中高層耐火共同住宅（その建物の床面積の 1/2 以上が住宅であること）であり、その建物の一部を取得すること③譲渡の日の属する年の 12 月 31 日までに、又は税務署長の承認を受ければ原則としてその翌年までに、買換資産を取得すること。ただし、建物の建設等に要する期間が 1 年を超えると認められる事情等がある場合で、あらかじめ税務署長の承認を受けたときは、譲渡の日の属する年の３年後の 12月 31 日までで税務署長が認定した日までに取得した資産を買換え資産とすることができる（租税特別措置法 37 条の 5②、租税特別措置法施行令 25 条の 4⑦）。
④建物の取得の日から 1 年以内に、（ア）自己又は親族の居住用、（イ）自己の事業用・貸付用、（ウ）
自己と生計を一にしている親族の事業用（租税特別措置法通達 37 の 5－5）、に供すること⑤その建物は土地の譲渡を受けた者（マンション業者等）又は譲渡をした者（区分所有者自己又はその相続人又は合併法人若しくは分割承継法人）が建築したものであること⑥建物は建築基準法の竣工検査に合格して検査済証を受けたものであること
なお、従前の土地･建物の用途は居住用に限らず、事業用・貸付用であっても構わない。
＜適用を受けるための手続＞特例の適用を受けるためには、以下の手続きが必要である。
①確定申告書に本特例の適用を受ける旨を記載すること②確定申告書に以下の書類を添付すること・譲渡所得の内訳書（計算明細書）
・譲渡資産の所在地等が上記対象区域にあることを証明する書類（除：東京都特別区・武蔵野市・大阪市）
・買換資産を取得したことを証明する登記簿謄本等
・買換資産の建物の２分の１以上が住宅であることを証明する書類（事業概要書・各階平面図等）
・検査済証の写し

資 128

＜特例の内容＞
立体買換えの特例の適用を受けた場合には、譲渡所得に対する課税は繰り延べられ、買換資産の取得価額については一定の調整が行われる。
１）譲渡資産の譲渡価額＞買換資産の取得価額の場合①譲渡所得の金額の計算の基礎となる収入金額及び取得費・譲渡費用(算式)
収入金額＝譲渡資産の譲渡価額－買換資産の取得価額
取得費・譲渡費用＝（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×

上記の「収入金額」
譲渡資産の譲渡価額②買換資産に付すべき取得価額(算式)
買換資産の取得価額＝（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×２）譲渡資産の譲渡価額≦買換資産の取得価額

買換資産の実際の取得価額
譲渡資産の譲渡価額の場合①譲渡所得の金額
譲渡資産の譲渡がなかったものとみなされ、譲渡所得についての課税はなされない②買換資産に付すべき取得価額(算式) 買換資産の取得価額＝（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）＋（買換資産の実際の取得価額－譲渡資産の譲渡価額）

資 129

(10)特定の事業用資産の買換えの特例
特定の事業用資産の買換え特例（租税特別措置法 37 条）は、平成 23 年 12 月 31 日までに、国内にある土地等・建物又は構築物で、譲渡年 1 月 1 日現在の所有期間が 10 年超の事業用（賃貸用を含む）資産を譲渡し、一定の期間内に、国内にある土地等・建物・構築物又は機械装置を買換え資産として取得し、所定の期間内にその買換え資産を事業の用に供した場合には、譲渡資産のうち一定の部分は、譲渡がなかったものとされ、課税されないという特例である。
譲渡がなかったものとされる部分の金額は、上記(9)の特例よりも少なくなるため、マンション建替事業の施行区域が上記(9)の対象地域に含まれていない場合に、本特例の適用の可否を検討することになる。
＜適用条件＞
この特例の適用が受けられる条件は以下のとおりである。
①譲渡資産の範囲（租税特別措置法 37 条①十六）・国内にあること・事業（事業と称するに至らない不動産又は船舶の貸付けその他これに類する行為で、相当の対価を得て継続的に行われるものを含む）の用に供していること
・土地（土地の上に存する権利を含む）、建物又は構築物であること・譲渡年 1 月 1 日現在の所有期間が 10 年を超えていること
21 三）②買換資産の範囲（租税特別措置法 37 条①十六、②、租税特別措置法施行令 25 条③、○

・国内にあること・土地（土地の上に存する権利を含む）、建物・構築物又は機械装置であること
・取得原因が、贈与、交換、代物弁済でないこと
・土地等については、譲渡資産の土地等の面積の 5 倍以下の部分の面積に限る
23 ）③買換資産の取得時期等（租税特別措置法 37 条③、④、租税特別措置法施行令 25 条○

・譲渡年の前年 1 月 1 日から、譲渡年の翌年 12 月 31 日までの間に取得すること（ただし、工場等の敷地の造成及び工場等の建設移転に要する期間が通常 1 年を超える場合等には、譲渡年の 2 年前から、所轄税務署長の承認により最長で譲渡年の 3 年後までの取得でも可）・買換資産を、取得日から 1 年以内に事業の用に供すること＜適用を受けるための手続＞特例の適用を受けるためには、以下の手続きが必要である。
①確定申告書に本特例の適用を受ける旨を記載すること②確定申告書に以下の書類を添付すること・譲渡所得の内訳書（計算明細書）
・買換え資産を取得したことを証明する登記簿謄本等

資 130

＜特例の内容＞
特定の事業用資産の買換え特例の適用を受けた場合には、譲渡所得に対する課税の一部は繰り延べられ、買換え資産の取得価額については一定の調整が行われる。
１）譲渡資産の譲渡価額＞買換え資産の取得価額の場合（租税特別措置法 37 条の 3①一、租税特別措置法施行令 25 条⑤、25 条の 2④）①譲渡所得の金額の計算の基礎となる収入金額及び取得費・譲渡費用(算式)
収入金額＝譲渡資産の譲渡価額－買換え資産の取得価額×80％
上記の「収入金額」
取得費・譲渡費用＝（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×
譲渡資産の譲渡価額②買換資産に付すべき取得価額(算式)
買換資産の取得価額＝（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×

買換資産の実際の取得価額×80％
譲渡資産の譲渡価額＋買換資産の実際の取得価額×20％２）譲渡資産の譲渡価額≦買換え資産の取得価額の場合（租税特別措置法 37 条の 3①二・三、租税特別措置法施行令 25 条④、25 条の 2⑤）①譲渡所得の金額
譲渡所得の金額＝譲渡資産の譲渡価額×20％－（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×20％②買換資産に付すべき取得価額(算式) 買換え資産の取得価額＝（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×80％＋（買換え資産の実際の取得価額－譲渡資産の譲渡価額×80％）

資 131

＜譲渡所得に係る主な特例措置の比較＞
譲渡所得
に関する
概要
特例措置

所有
期間
の要件

居住
状況
の要件

事業者
の制限

居住
所有者
の利用

譲渡のみで適用

不在
所有者
の利用
原則利
用不可
(不在 3
年以内
なら
可)
原則利
用不可
（不在
3 年以
内なら
可）

転出者
の利用
利用可
（左記
居住条
件によ
る）

居住財産
の譲渡
（その
１）
（措法
35 条）

居住用の家屋とその敷地を譲渡した場合、課税譲渡
所得は譲渡益から 3,000
万円を控除

制限
なし

自己居
住して
いるこ
とが必
要

居住用財
産の譲渡
（その
２）
（措法
31 条の
3）

居住用の家屋と敷地の譲渡で、その所有期間が 10
年を超える場合は、譲渡益から 3,000 万円を控除し、特別の軽減税率

家屋と
土地の
所有期
間が 10
年以上

自己居
住して
いるこ
とが必
要

制限
なし

制限
なし

制限
なし

制限な
地方住
し（非居
宅供給
住でも
公社等
利用可）

制限
なし

利用可

利用可

制限
なし

地方住
制限な
宅供給
し（非居
公社・
住でも
建替組
利用可）
合等

制限
なし

利用可

利用可

制限
なし

制限な
し（非居
住でも
利用可）

制限
なし

制限
なし

利用可

利用可

利用
不可

地区外
物件で
利用可

収用・公
社等によ
る土地買
取り等
（措法 33
条の 4）

買換えにより適用

特定住宅
地造成事
業のため
の譲渡
（措法 34
条の 2）
優良住宅
地等のた
めの譲渡
（措法 31
条の 2）
特定の居
住用財産
の買換え
特例（措
法 36 条の 6）

収用及び地方住宅供給公社等が 50 戸以上の一団地の賃貸・分譲住宅を建設するための土地買取りの場
合等は、課税譲渡所得は譲渡益から 5,000 万円を控
除
地方住宅供給公社等によって、住宅の建設又は宅地の造成を目的とする事業用地として買い取られる
場合、課税譲渡所得は譲渡益から 1,500 万円を控除
優良住宅地等のための譲渡に相当する場合、軽減税率が適用される。

一定の要件を満たす居住用財産を売って、代わりの居住用財産に買い換えた
ときは、買い換えた金額に相当する部分の譲渡がなかったものとする。
譲渡資産を売却し、等価交立体買換 換により 3 階以上の中高えの特例 層耐火共同住宅を買い受（措法 37 けた場合、買い換えた金額
条の 5） に相当する部分の譲渡がなかったものとする。
特定事業 長期所有の譲渡資産を売用資産の 却し、一定の資産を買い受買換えの けた場合、買い換えた金額
特例（措 のうち一定部分の譲渡が法 37 条） なかったものとする。

制限
なし

制限
なし

利用可
（左記
居住条
件によ
る）

10 年超

10 年以
上居住

制限
なし

10 年以
上居住
(10 年
超所
有)

制限
なし

制限な
し（従前
の利用
居住状
況や用
途不問）

制限
なし

制限
なし

利用可

利用
不可

10 年超

事業用
(賃貸
用)に限
定

制限
なし

(事業
用･賃
貸用限
定)

利用可

地区外
物件で
利用可

資 132

Ａ－２

法人の土地建物等の譲渡に対する課税と特例措置

法人が各事業年度において土地建物等を譲渡した場合には、その譲渡による利益をその事業年度の他の所得と合算した上で、法人税、住民税、事業税が課税される。
区分所有権及び敷地利用権を有する法人が、マンション建替えに伴い、土地建物等を譲渡した場合に適用される特例措置は、以下の通りである。
○マンション建替事業の不参加者の場合（権利を買取られて転出する場合）①マンションの建替えの円滑化等に関する法律 15 条 1 項若しくは 64 条 1 項若しくは 3 項の請求又は同法 56 条 1 項の申出に基づくマンション建替事業の施行者に対する土地等の譲渡で、当該譲渡に係る土地等が当該事業の用に供される場合、５％の土地譲渡益重課の適用をしない（租税特別措置法 62 条の 3④九）
②施行マンションが既存不適格建築物に該当し、かつ、施行再建マンションの延べ床面積が施行マンションの延べ床面積以上であるマンション建替事業の施行者に対して、隣接施行敷地である土地等を譲渡する場合で、その土地等がマンション建替事業の用に供されるときは、５％の土地譲
渡益重課の適用をしない（租税特別措置法 62 条の 3④九）
③やむを得ない事情によりマンション建替組合等に買取られて転出する場合には 1,500 万円特別控除の適用がある（租税特別措置法 65 条の 4①二十二）32 ）※やむを得ない事情（法人税法施行令 39 条の 5○

法人の有する施行マンションが、都市計画法上の地域地区の用途制限につき既存不適格である
ことにつき、施行者が審査委員の過半数の同意を得た場合④その他、マンション建替事業特有の特例ではないが、個人の場合の(2)地方住宅供給公社等が一定の分譲住宅建設のための土地等の買取りを行なう場合の特別控除の特例（☞資 123）、(10)特定の事業用資産の買換えの特例（☞資 130）と同様の特例が設けられている。
○マンション建替事業の参加者の場合（権利変換等による場合）①施行マンションに関する権利及びその敷地利用権に係る権利変換により、施行再建マンションに関する権利又は当該施行再建マンションに係る敷地利用権を取得した場合、圧縮記帳により課税の繰り延べをはかることができる（租税特別措置法 65 条①六）

資 133

Ａ－２－１法人税

１．法人税の税率
各事業年度の所得金額に次の税率を乗じて計算する。
（法人税法 66 条、租税特別措置法 67 条の 2、68 条、負担軽減措置法 16）＜法人税の税率＞
区分

大法人※１

年 800 万円以下の部分の金額※１

協同組合等の法人※３

22％※４

30％

年 800 万円超の部分の金額

中小法人※２

30％22％※４

大法人とは、普通法人のうち当期末における資本の金額又は出資金額が 1 億円を超える法人及び相互会社をいう。

※２

中小法人とは、普通法人のうち当期末における資本の金額又は出資金額が 1 億円以下の法人、資本又は出資を有しない法人及び人格のない社団等をいう。

※３

協同組合等の法人とは、協同組合等、公益法人等及び特定の医療法人をいう。なお、特定の協同組合等で、年 10 億円を超える所得に対しては、26％の税率となる。

※４ 中小法人の年 800 万円以下の部分の金額又は協同組合等の法人に係る税率は、平成 22 年 3 月 31日までに終了する事業年度においては 18％となる。
２．法人の土地譲渡益重課制度
法人の土地譲渡による譲渡益に対しては、通常の法人税のほか、5％の税率における追加課税が行われる（租税特別措置法 62 条の 3）。（なお、短期譲渡益については 10％の税率・租税特別措置法 63条）
ただし、平成 10 年 1 月 1 日から平成 25 年 12 月 31 日までの間に行われた譲渡については、重課そのものの適用はない（租税特別措置法 62 条の 3⑬、63 条⑦）。

Ａ－２－２

住民税

法人の住民税には、道府県民税と市町村民税がある。東京都の特別区内に事業所等を有する法人は併せて法人都民税となっている。
法人の住民税額は、所得金額に乗ずるのではなく、法人税額に次の税率を乗じて計算する（地方税法51 条①、344 条の 6）。
＜法人税割の税率＞
区分

標準課税

制限課税

都道府県民税

5.0％

6.0％

市町村民税

12.3％

14.7％

合

17.3％

20.7％

計

資 134

Ａ－２－３

事業税

法人の事業税は、各事業年度の所得金額に次の税率を乗じて計算する（地方税法 72 の 24 の 7①⑦、
地方税法附則 40⑩、9 の 2②）。
＜外形標準課税の適用を受ける法人の所得割に対する事業税の税率＞
区分

標準税率

年 400 万 円 以 下 の 所 得 の 部 分

1.5％

年 400 万円超 800 万円以下の所得の部分

2.2％

年

2.9％

800 万 超 の 所 得 の 部 分

制限税率
標準税率×1.2＜特別法人の事業税の税率＞
区分

標準税率

年 400 万円以下の所得の部分

2.7％

年 400 万円超の所得の部分

3.6％

制限税率
標準税率×1.2＜上記以外の法人の事業税の税率＞
区分

標準税率

年 400 万 円 以 下 の 所 得 の 部 分

2.7％

年 400 万円超 800 万円以下の所得の部分

4.0％

年

5.3％

800 万 超 の 所 得 の 部 分

制限税率
標準税率×1.2※外形標準課税の適用を受ける法人とは、資本金１億円超の法人その他一定の法人をいう。
※特別法人とは、農業協同組合、中小企業等協同組合等の各種の協同組合、医療法人等をいう。
※３以上の都道府県に事務所等を設けて事業を行う法人のうち資本の金額又は出資金額が 1,000 万円以上であるものについての標準税率は所得の多寡にかかわらず一律 2.9％（外形標準課税の適用を受ける法人）、3.6％（特別法人）、5.3％（その他の法人）となる。

資 135

Ｂ

不動産の取得に関する課税不動産を新たに取得したときには不動産取得税が課税される。不動産取得税は、都道府県税で、原則として取得後一定期間内に本人が役所に申告もしくは報告することになっている（実務上は、都道府県
が不動産の取得を把握した後、取得者に申告書を送付して申告を促すことが多い）。マンション建替えにおいては、新建物の取得と、土地を一旦事業者に譲渡する手法を用いた場合や権利変換時の土地の再取得に課税される。
自己居住区分所有者等が住宅及び住宅用土地を取得した場合と、店舗・事務所等の区分所有者が事業用土地（住宅の用に供するものを除く）を取得した場合とでは、税率や適用可能な軽減措置が異なる。
また、一定面積以上の土地を取得した場合には特別土地保有税が課せられるが、平成 15 年以後に取得した土地については、課税が停止されている（地方税法附則 31 条）。

Ｂ－１

住宅及び住宅用土地を取得した場合の不動産取得税と軽減措置

マンション建替えに伴い権利を買取られて転出した者が新たに住宅及び住宅用土地を取得した場合、又は、マンション建替えに参加し、権利変換等により施行再建マンションに関する権利又は当該施行再建マンションに係る敷地利用権を取得した場合等に課せられる不動産取得税は、以下の通りである。
１．住宅を取得した場合（１）原則税額（地方税法 73 条の 21①②、73 条の 15、地方税法附則 11 の 2①）
建物評価額×３％（平成 24 年 4 月 1 日以降の取得については４％となる予定）（建物評価額は固定資産税評価額。ただし、新築住宅などで固定資産税評価額がない場合には都道府県知事が決定。）（２）新築住宅及び既存住宅に係る課税標準の特例（地方税法 73 条の 14①）
１）新築住宅を取得した場合の特例（1,200 万円控除）
建替え参加者が再建マンションを取得した場合、又は建替え不参加者が新築住宅を取得した場合
で、以下の要件を満たす家屋を取得したときは、建物評価額から 1,200 万円が控除される。
税額＝（建物評価額－1,200 万円）×3％＜適用要件＞（地方税法施行令 37 の 16）
住宅の面積（マンションの場合、床面積と共用部分の按分面積を加えた面積）が 50 ㎡（貸家は40 ㎡）以上 240 ㎡以下の住宅
２）既存住宅を取得した場合の特例（地方税法 73 条の 14③）
建替え不参加者が既存住宅を取得した場合、住宅価格から一定額を控除した額が課税標準とされ
る。

資 136

＜適用要件＞（地方税法施行令 37 の 18）①住宅の面積（マンションの場合、床面積と共用部分の按分面積を加えた面積）が 50 ㎡（貸家についても 50 ㎡）以上 240 ㎡以下の住宅②登記簿上の構造が S 造、RC 造、SRC 造の家屋については取得日において築 25 年以内、その他構造の家屋については昭和 57 年 1 月 1 日以後に新築されたものであること、又は、昭和 56 年導入の新耐震基準に適合している旨の証明がされたものであること。
③その家屋は、取得した個人が自己の居住の用に供したものであること。
＜住戸 1 戸当たりの控除額＞
既存住宅が新築された日に応じて、控除額が以下のように異なる。
新築された日住宅 1 戸当たり控除額

平成 9 年 4 月 1 日以降

1,200 万円

平成元年 4 月 1 日～平成 9 年 3 月 31 日

1,000 万円

昭和 60 年 7 月１日～平成元年 3 月 31 日

450 万円昭和 56 年 7 月 1 日～昭和 60 年 6 月 30 日

420 万円昭和 51 年 4 月 1 日～昭和 56 年 6 月 30 日

350 万円２．住宅の敷地を取得した場合
一定の要件を満たす場合は以下のような特例措置が適用できる。
（１）課税標準額の特例（地方税法附則 11 条の 5）
地目が宅地である土地の取得が平成 15 年１月１日から平成 24 年 3 月 31 日までの間に行われた場
合には、課税標準を土地の価格の 2 分の 1 とする特例措置がある。
（２）住宅用地を取得した場合の特例（新築住宅及び既存住宅の敷地の用に供される土地の取得に対する不動産取得税の減額特例）
以下のいずれかの要件に該当する場合には、「住宅減額」が受けられる。住宅減額は、上記で求めた税額から、下記①、②のうちいずれか多い方の額が控除される。
（地方税法 73 条の 24、地方税法施行令 39 条の 2 の 4、地方税法附則 11 条の 2②）①4 万 5 千円②（１㎡当たりの土地評価額）×1／２×住宅床面積の２倍（※）×3／100※200 ㎡が限度。また床面積は、戸建て住宅は一戸の床面積、マンションは共用部分の按分面積を加えない一区画の床面積とする。

資 137

＜適用条件＞
A．土地の上に住宅が新築された場合要件

新築した住宅の要件① 土地を取得した日から 2 年（土地取得日が平成 16 年 4 月 1 日か 床面積（マンションの場合、床ら平成 22 年 3 月 31 日までの場合には、原則 3 年、ただし 100 面積と共用部分の按分面積を戸以上の共同住宅で都道府県知事がやむを得ないと認めた場 加えた面積）が 50 ㎡（貸家は合には 4 年）以内に住宅を建築した場合

40 ㎡）以上 240 ㎡以下である② 借地して住宅を新築した者が、その新築の日から 1 年以内にそ こと。
の土地を取得した場合
B．新築未使用住宅と土地を取得した場合住宅の新築時期
土地取得前
1 年以内

要件

新築未使用住宅の要件

・新築未使用住宅とその土地を新築後 1 年以 ・床面積が 50 ㎡（貸家は 40 ㎡）
内に取得したとき（土地と建物を同時取得
したかどうかは問わない）

以上 240 ㎡以下であること。
・新築住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないもの

C．中古住宅（自己居住用）とその土地を取得した場合
要件

中古住宅の要件

次のいずれかの場合

次のすべての要件を満たすこと①土地と中古住宅を同時に取得したとき①自己の居住用として取得すること②土地を取得してから 1 年以内に中古住宅を ②床面積が 50 ㎡以上 240 ㎡以下であること取得したとき③土地を取得する日前 1 年以内に中古住宅を取得していたとき＜注＞
適用条件を満たす住宅と土地であれば、住宅の床面積の 2 倍（1 戸あたり 200 ㎡を限度）までの面積の土地については、不動産取得税がかからないことになる。

資 138

Ｂ－２

事業用家屋及び事業用土地を取得した場合の不動産取得税と軽減措置

店舗・事務所等の区分所有者が（住宅の用に供しない）事業用の権利及び事業用土地を取得した場合の不動産取得税については以下の通りである。
１．事業用の床（店舗・事務所等）を取得した場合
不動産取得税額は以下の通りである（平成 24 年 4 月 1 日以降の取得については４％となる予定）。
税額 ＝ 課税標準（不動産の価格）×3％
２．事業用土地を取得した場合（１）課税標準額の特例（地方税法附則 11 条の 5）
地目が宅地である土地の取得が平成 15 年１月１日から平成 24 年 3 月 31 日までの間に行われた
場合には、課税標準を土地の価格の 2 分の 1 とする特例措置がある。

資 139

Ｃ．

建物の保有に係る税金

Ｃ－１

固定資産税

不動産（土地・建物）の所有には固定資産税がかかる。従前のマンションにも課税されていたものであるが、建替え後には税額が大きく異なるものと考えられる。例えば、建替えによって土地の持分が減少する場合には、土地にかかる固定資産税はこれまでよりも少なくなるが、建物が新しくなるため、建物にかかる税額は大きくなる。
固定資産税は、毎年１月１日の時点での所有者に対し、各市区町村の固定資産課税台帳に記載されている固定資産に毎年課税される（地方税法 342 条①、343 条①、359 条①）。
固定資産税の標準税率は 1.4％であるが、市町村により税率は異なる場合がある。また、土地・建物両方に一定の軽減措置が設けられている。
＜固定資産税と軽減措置＞
土地
税額

建物

評価額×1.4％（標準税率）

評価額×1.4％（標準税率）（税率は市町村により変わる）（税率は市区町村により変わる）（住宅用地の課税標準の特例

地 （新築住宅の固定資産税の減額

地方税法附則 15 条

方税法 349 条の 3 の 2①②、地方 の 6①②、地方税法施行令附則 12 条①②）
軽減措置の税法施行令 52 条の 11①②）①平成 22 年 3 月 31 日までに新築されたもの

１月１日現在で住宅が建っている ②家屋の総床面積の 50％以上が居住用であること土地であること

適用条件③床面積と共用部分の接分面積を加えた面積が 50 ㎡
（貸家については、平成 17 年 1 月 1 日以前新築分
35 ㎡、同年 1 月 2 日以降新築分は 40 ㎡）以上 280㎡以下

住宅用地の評価額を、住宅１戸当 新築後、床面積 120 ㎡までの部分に関して、マンショ
たりの敷地面積 200 ㎡までは 1／6 ン（中高層耐火建築物）は 5 年間、税額を 1／2 に軽減
軽減措置に、200 ㎡を超え、住宅の床面積 するの 10 倍までの部分の土地については 1／3 に、それぞれ軽減する

備考

その他、宅地等に対する負担調整 マンション以外等の非耐火の新築住宅については、新措置が設けられている

築後 3 年間の軽減となる

資 140

Ｃ－２

都市計画税

都市計画法で定められた市街化区域内にある土地、建物に対して、都市計画税が課せられる。
土地に対する課税額に軽減措置が設けられているが、軽減措置を受けるためには自ら市区町村役所に申告しなければならない。標準税率は固定資産課税台帳に記載されている評価額に条例で定められている
税率を掛けた額になる（ただし 0.3％が上限）。
＜都市計画税と軽減措置＞
土地
税額

建物

評価額×0.3％（最大、地方税法 702 条の 4）

評価額×0.3％（最大、地方税法（税率は市区町村により変わる）

702 条の 4）（税率は市区町村により変わる）

軽減措置
の
適用条件

（住宅用地の課税標準の特例

地方税法 702 条の 3① なし②、地方税法施行令 52 条の 11①②）
１月１日現在で住宅が建っている土地であること
住宅用地の評価額を１戸当たりの敷地面積 200 ㎡まで 原則としていないが、市区町村に軽減措置

は 1／3、200 ㎡を超え、住宅の床面積の 10 倍までの部 よってはある場合もある
分は 2／3 に減額する

資 141

Ｄ．

契約に係る印紙税（１）売買・請負契約書の作成時の印紙税
印紙税は契約書の作成の際に課税される税金であり、建設工事請負契約や不動産売買契約時に必要とされる（印紙税法 2 条）。税額は契約書に記載されている金額によって変わり、原則として契約書作成時に金額に応じた印紙を貼付し、消印して納税する（印紙税法 7 条、8 条①②）。
なお、請負契約時及び売買契約時の印紙税については、契約書に記載された契約金額が 1,000 万円を超えるものについては、平成 23 年 3 月末まで軽減措置がとられている。税額は以下のとおりである。
＜印紙税（不動産売買契約書・建設工事請負契約書）（印紙税法別表第一、租税特別措置法 91 条）＞
契約書の記載金額
記載金額のない契約書
10 万円以下

不動産売買

建設工事請負契約時の税額契約時の税額

200 円

200 円

200 円

10 万円超 50 万円以下

400 円

50 万円超

１千円

100 万円以下

ローン契約時の税額
200 円
200 円

200 円

400 円
１千円

100 万円超 200 万円以下

400 円

200 万円超

300 万円以下

300 万円超

500 万円以下

500 万円超1000 万円以下

１万円

１万円

１万円

1000 万円超

5000 万円以下

１万５千円

１万５千円

２万円

5000 万円超

１億円以下

４万５千円

４万５千円

６万円

５億円以下

８万円

８万円

１０万円

５億円超 10 億円以下

１８万円

１８万円

２０万円

10 億円超

３６万円

３６万円

４０万円

５４万円

５４万円

６０万円

１億円超

50 億円以下

50 億円超

２千円

１千円

２千円

２千円

（２）ローン契約書作成時の印紙税
ローン契約時の印紙税は軽減措置が適用されないため、税額は売買契約の場合よりも高くなる。

資 142

Ｅ．

主な登記と登録免許税（１）マンション建替えに伴う主な登記と登録免許税
１）抵当権の抹消登記
借入金を返済するなどして、担保をはずすときに行う登記。現建物を取り壊す前に、抵当権を抹消しておく必要がある。
＜必要書類＞
抵当権の抹消登記の申請に必要な書類は次のとおり。
・抵当権または根抵当権等の担保権を設定したときの登記済証書（金銭消費賃借契約証書と兼ねる場合あり。）
・司法書士への委任状（抵当権者の記名捺印、抵当権者が法人の場合は資格証明書）
・登記原因証書（抵当権を抹消する原因となった債務の弁済の旨や根抵当権の解除の旨が記載。その日付や物件の表示などを記載し、抵当権者が記名捺印したもの。）＜登録免許税＞
・抹消登記にかかる登録免許税の額は、不動産の物件一つにつき 1,000 円。ただし、同一の申請書により２０を超える物件については、物件の数にかかわらず、申請１件につき 20,000 円。
＜その他経費＞
・司法書士の報酬料
２）建物滅失登記
建物を取り壊したときや建物が滅失してなくなった場合に行う登記。滅失登記がされると登記簿は閉鎖される。
＜必要書類＞
建物滅失登記の申請に必要な書類は次のとおり。
・建築会社等の取毀証明書、印鑑証明書、資格証明書
・土地家屋調査士への委任状（印鑑証明書、法人の場合は資格証明書）
・電力会社の電灯撤去証明書（必要としない登記所もある）＜登録免許税＞
・登録免許税は必要なし。
＜その他経費＞
・土地家屋調査士の報酬料
３）区分所有建物表示登記
不動産の登記簿は、表題部と呼ばれる不動産の形状・現況に関する欄と、その所有権を記載した欄（甲区）と、所有権以外の権利を記載した欄（乙区）との三つからなっており、この最初の欄の部分が表示の登記である。表示の登記をすることにより、登記簿が起こされる。
建物を新築した場合、１ケ月以内に建物表示の登記申請をすることが義務付けられている。区分所有

資 143

建物の表示登記の申請については、新築により専有部分の所有権を原始的に取得した者（分譲業者等）
のみが、その表示の登記を申請する義務を負う。区分所有建物の場合、一棟の建物全体の表示と各専有部分の表示を必ず併記し、また、敷地権の目的たる土地の表示及び敷地権の表示をしなければならない。
イ．一棟建物の表示
・「一棟の建物の表題部」に、一棟の建物の所在、建物の番号、構造、床面積、原因及びその日付を記載する。
ロ．区分した建物（専有部分）の表示
・「専有部分の表題部」に、家屋番号、建物の番号、主たる建物又は附属建物、種類、構造、床面積、原因及びその日付を記載する。
・専有部分の表示の登記の申請は、その一棟の建物に属するすべての専有部分について同時に一括して行わなければならない。
ハ．敷地権の表示
・専有部分とこれに対応する敷地利用権は、原則として分離して処分することができない（区分所有法 22 条①③）。
・専有部分の登記用紙及び建物の敷地の登記用紙の双方に両者の一体性を公示し、一体的にされる処分の登記については、専用部分の登記用紙のみにすれば足りる。
①敷地権の目的たる土地の表示
・「一棟の建物の表題部」に、敷地権の目的たる土地の表示（土地の符号、所在及び地番、地目、地積、原因及びその日付）を記載する。
②専有部分についての権利に関する登記
・専有部分と分離処分できない敷地利用権として登記された敷地権については、「専有部分の表題
部」に、敷地権の表示（土地の符号、敷地権の種類（所有権、地上権又は賃借権の別）、敷地権の割合（持分）、原因及びその日付）を記載する。
・敷地権の表示を登記した専有部分の登記用紙には、一体的にされた処分の登記のみがされる。
（専
有部分のみの所有権の移転の登記及び専有部分のみを目的とする抵当権の保存又は設定の登記等はすることができない。）
・敷地権の表示を登記した専有部分について、所有権（甲区）、抵当権・賃借権等の所有権以外の権利（乙区）に関する登記を申請する場合には、申請書に敷地権の表記をも掲載しなければならない。この申請に基づいて専有部分についてなされた登記は、敷地権についても同一の登記原因による相当の登記としての効力を有する。
ニ．敷地の登記①敷地権たる旨の登記
・専有部分の表題部に敷地権の表示登記をした場合は、土地の登記用紙の相当区（甲区・乙区）事
項欄に、登記官が職権で敷地権たる旨の登記を行う。
・この登記はその権利が敷地権である旨及びその敷地権の表示を登記した建物を特定するに足る事
資 144

項等を記載して、主登記でなされる。これにより、建物敷地の登記用紙にも一体性が公示される。
②敷地についての権利に関する登記・敷地権たる旨の登記がされたときは、建物の敷地の登記用紙には、敷地権の移転の登記及び敷地権を目的とする抵当権の保存又は設定の登記はなされない。これらの登記は全て、専有部分の登記用紙への登記をもって賄われる。
ホ．区分建物共用部分たる登記・規約によって共用部分（法定共用部分を除く）とするものについては、規約証明書を添付して区分
建物共用部分たる旨の登記を行う。
＜必要書類＞
建物の表示登記の申請に必要な書類は次のとおり。
・建築確認通知書
・建築会社等の（所有権証明書として）建物建築請負契約書
・検査済証等
・建物各階平面図、建物図面（土地家屋調査士作成）・土地家屋調査士への委任状（委任状が法人の場合は資格証明書、個人の場合は住民票抄本）＜登録免許税＞
・登録免許税は必要なし。
＜その他＞
・土地家屋調査士の報酬料
４）所有権保存登記
建物表示登記の完了後に、はじめてする所有権の帰属（甲区）に関する登記。取得したマンション
が自分のものであることを証明するために行う登記である。
建物を新築した場合には、上の建物の表示登記申請と同時に、所有権保存登記の申請をしておくのが便宜である。なお、区分所有権建物については、所有権保存登記の特例があり、表題部分に記載された所有者（専有部分の表示登記を行った原始取得者）の作成した証明書により、その者から所有権を取得したことを証明した者は、直接自己名義で所有権保存の登記を申請することができる。
＜必要書類＞
建物の保存登記の申請に必要な書類は次のとおり。
・住民票抄本（法人の場合は資格証明書）
・法務局の認定価格表によるときは添付書類は不要（課税台帳に登録されているときは固定資産評価証明書）
・司法書士への委任状（代理の場合）
・住宅用家屋証明書（一定の要件を満たした建物の登記免許税が減額される。）＜登記免許税＞
・登記免許税の額は、建物の評価額（固定資産税課税台帳に記載されている金額）の 0.4％（平成18 年 3 月 31 日までに受ける登記は 0.2％）である（登録免許税法別表第一、租税特別措置法 72
資 145

条①）が、住宅特例により一定の軽減措置が設けられている（→0.15％に軽減）。
＜軽減措置の適用条件（租税特別措置法 72 条の 2、租税特別措置法施行令 41 条）＞①床面積が登記簿面積で 50 ㎡以上であること②平成 23 年 3 月 31 日までに取得した自分が住むための住宅であること③取得してから１年以内に登記すること＜その他経費＞
・司法書士の報酬料
５）所有権移転登記
既に登記済みの不動産を取得したときに行う登記。買主と売主が共同で申請するのが原則である。
＜必要書類＞
所有権移転登記の申請に必要な書類は次のとおり。
・不動産売渡証などの原因証書または申請書副本
・登記済権利証・売主の印鑑証明書／買主の住所証明書（住民票）
・司法書士への委任状（代理の場合）
・固定資産評価証明書＜登録免許税＞
イ．土地の所有権移転登記にかかる登録免許税
・土地の所有権移転登記にかかる登録免許税の額は以下のとおり（登録免許税法別表第一、租税特別措置法 72 条①）。
土地の評価額× 2％（平成 23 年 3 月 31 日までに受ける登記は 1％）（平成 23 年 4 月 1 日から平成 24 年 3 月 31 日までに受ける登記は 1.3％）（平成 24 年 4 月 1 日から平成 25 年 3 月 31 日までに受ける登記は 1.5％）
ロ．住宅の所有権移転登記にかかる登録免許税
・個人が平成 23 年 3 月 31 日までの間に一定の要件に該当する住宅用家屋を取得し、自らの居住の用に供した場合で、取得後１年以内に受ける所有権の移転登記については、一定の軽減措置が設けられている（租税特別措置法 73 条）。税率→0.3％
住宅(上物)の評価額×0.3％※軽減措置適用のための家屋の要件（租税特別措置法 73 条、租税特別措置法施行令 42 条、租税特別措置法施行規則 25 条の 2②）①床面積が 50 ㎡以上であること②平成 23 年 3 月 31 日までに取得した自分が住むための住宅であること③取得原因は売買又は競落であること④登記簿上の構造が、石造、れんが造、コンクリートブロック造、Ｓ造、ＲＣ造、ＳＲＣ造の家屋においては、取得日において築 25 年以内、その他構造の家屋については昭和 57 年 1 月
資 146

1 日以後に新築されたものであること、又は、昭和 56 年導入の新耐震基準に適合している旨の証明がされたものであること⑤取得してから原則として１年以内に登記すること＜その他経費＞
・司法書士の報酬料
６）抵当権の設定登記
ローンを組んで住宅を取得する場合、取得する物件を担保にするのが一般的であるが、物件を担保にするには抵当権を設定しなければならない。原則として抵当権者(債権者)と抵当権設定者（債務者）が共同申請する。
＜必要書類＞
抵当権の設定登記の申請に必要な書類は次のとおり。
・登記原因証書
・登記済証、印鑑証明書・司法書士への委任状（抵当権者の記名捺印、抵当権者が法人の場合は資格証明書）＜登録免許税＞
・抵当権設定登記の登録免許税の額は、現在、一定の軽減措置が設けられている（債権額の 0.4％
→0.1％）。
＜登録免許税と軽減措置＞
登記

税額

軽減措置

抵当権設定登記債権額（借入額）×0.4％

債権額（借入額）×0.1％＜軽減措置の適用条件（租税特別措置法 74 条、租税特別措置法施行令 42 条の 2）＞①床面積が登記簿面積で 50 ㎡以上であること②平成 23 年 3 月 31 日までに自分が住むための住宅を新築若しくは増築、又は新築後未使用家屋若しくは上記５）のロ④の要件に該当する既存家屋を取得すること③②の新築・増築・取得に係る借入れの担保を目的とする抵当権の設定であること④新築若しくは増築又は取得してから１年以内に登記すること＜その他経費＞
・司法書士の報酬料（２）登録免許税の非課税措置
マンション建替えに係る主な登記は上記のとおりであるが、マンションの建替えの円滑化等に関する法律の制定に伴うマンション建替事業に係る特例措置として、マンション建替事業の施行者が、平成 24
年 3 月 31 日までの間に建替事業の施行に伴い受ける次の登記に対する登記免許税を非課税とする。
＜建替え合意者以外の区分所有者に対する売渡請求時における特例＞
・マンション建替え法 15 条①の売渡し請求により、建替組合が取得する区分所有権又は敷地利用権
資 147

の取得の登記の非課税（租税特別措置法 75 条①二）
＜権利変換手続開始の登記に関する特例＞
・施行者が行う権利変換手続開始の登記の非課税（租税特別措置法 75 条①一）
＜権利変換計画に賛成しなかった組合員に対する売渡し請求時における特例＞
・マンション建替え法 64 条①の売渡し請求若しくは同条③の買取申出により建替組合が取得する区分所有権又は敷地利用権の取得の登記の非課税（租税特別措置法 75 条①二）
また、マンションの建替えの円滑化等に関する法律に基づく権利変換手続きによる権利の変換に伴い必要となる登記を一括して申請することができる不動産登記法の特別措置を講じるとともに、以下の特例措置を設ける。
＜権利変換の登記に関する特例＞
・権利変換後の土地に関する権利について必要な登記は非課税（従前資産価額対応分に限る。参加組
合員が取得するものを除く。）（租税特別措置法 75 条①三、施行令 42 条の 3①②）

その他の主な特例措置
マンションの建替えの円滑化等に関する法律に基づく施行者（建替組合）の認可及び施行者の事業遂行に関し、マンションの建替えの円滑化等に関する法律により、以下の特例措置が設けられている。
＜施行者に係る特例＞①法人税・住民税
・建替組合の非収益事業所得に対する非課税（マンション建替え円滑化法 44 条、法人税法 7 条）
②消費税
・建替組合の資産の譲渡等の時期の特例（マンション建替え円滑化法 44 条、消費税法 60 条③）・建替組合の仕入税額控除についての特例（マンション建替え円滑化法 44 条、消費税法 60 条④）・建替組合の申告期限についての特例（マンション建替え円滑化法 44 条、消費税法 60 条⑧）③事業税
・建替組合の非収益事業所得に対する事業税の非課税（地方税法 72 条の 5①八）④事業所税・建替組合の非収益事業に係る事業所税の非課税（地方税法 701 条の 34②）

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