商業系用途地域における都心居住の進行による土地利用の変容に関する研究－福岡市中央区を事例として－

上杉真子

1. 研究の枠組みる都心を、梶田ら（2009）7) の研究を踏まえて、福岡

1-1. 研究の背景と目的

市「新・福岡都心構造（2006 年 6 月策定）」が都心に1990 年代より、以前は郊外へと向かっていた開発位置付け、「福岡市新・基本計画」が「都心居住計画の方向が都心へと転換した。これにより都心居住者がの推進を図る地区」に位置づける天神地区と博多駅地増加し、それまで店舗やオフィスが立ち並んでいた都区を含む中央区と博多区とする。中でも都心居住が進心周縁部に、中高層の集合住宅が増加している 。特行する以前の商業店舗の売り場面積がより大きな中央

1)に商業系用途地域(1)では設定されている容積率が高区 (2) に関して分析を行う。

いため、中高層の集合住宅の増加が顕著であり、商業系用途と住宅系用途のバランスが大きく変わってきて

2. 福岡市における都心居住の現状いるのではないかと考えられる。

2-1. 用途地域に着目した都心居住者の現状

そこで本研究は都心居住が進行してきた実態を整理

長沼・荒井（2010）8) の研究によると福岡市においし、ケーススタディとしていくつかの地区を取り上て都心居住者の増加が見られたのは 1990 年代中頃だ

げ、商業系用途への影響の詳細を明らかにすることをと考えられている。そこで国勢調査をもとに都心居住目的とする。

が進行する以前の 1990 年と 2015 年のデータを比較

1-2. 既往研究の整理と本研究の位置付けし、町丁目ごとの人口の増減について調べた。表 1 は対象地における福岡市の都心居住に関しては、長その上位 15 町丁を示したものであり、全域が商業系

沼・荒井（2010） が都心居住者の属性によって都心用途地域である町丁目の名称を網掛けで示している。

居住進行のメカニズムを解明し、梶田ら（2009） が

表 1 から上位 15 町丁のほとんどを全域が商業系用途

都心居住進行による居住構造の変化を分析しているよ地域である町丁が占めており、商業系用途地域では特うに、都心居住者の実態や都心居住進行の要因が明らに都心居住者の増加が著しいことがわかる。

2)

3)

かにされている。福岡市における土地利用の変化につ

1丁目の単位面積あたりの人口増加

いての分析では、石丸（1998） が福岡市の都心周辺
4)

人口（人）

地域において都心発展による土地利用の変化とそのメ

123456789101112131415カニズムについて明らかにしている。本研究は、都心居住の進行前後における土地利用の変化を分析することで、住宅系用途が増加したことによる商業系用途の変化を分析する点に新規性がある。
1-3. 研究の流れ

本稿では、2 章において用途地域に着目し、対象地である福岡市においての都心居住の実態を分析する。
3 章では特に商業機能から居住機能への転換が見られ

平尾 1 丁目
荒戸 2 丁目
梅光園団地※
平尾 2 丁目
薬院 2 丁目
薬院 3 丁目
清川 1 丁目
今泉 2 丁目
春吉 2 丁目
大手門 2 丁目
薬院 1 丁目
清川 2 丁目
梅光園 3 丁目
高砂 1 丁目
鳥飼 1 丁目

梅光園団地
たた町丁に関して、街区ごとの商業系用途と住宅系用途の延床面積の変化を可視化する。4 章ではさらにいく

12

2015
2,913
3,966
1,004
4,000
5,997
3,228
1,114
2,867
2,976
2,671
2,184
3,330
1,314
2,567
2,507

団地の

1990
1,063
2,303
198
1,949
3,117
1,595
296
1,580
1,518
1,442
864
1,673
639
1,443
1,325

2015-1990
1,850
1,663
806
2,051
2,880
1,633
818
1,287
1,458
1,229
1,320
1,657
675
1,124
1,182

あ1たた

単位面積あたりの増加（人 /ha）
262.75210.68209.65
199.59198.24
162.70156.20155.05152.47148.12146.51139.73137.06127.88122.91

人口2-2. 商業系用途地域における土地利用変化

中央区の中で商業系用途地域に全域が属する町丁につかの街区を抽出し、建物ごとの用途変化を把握する。

絞り、都市計画基礎調査に基き住宅系延床面積 (3)（以1-4. 研究対象

本研究では都心の範囲の特定が容易である 5) こと、下、住宅系延床と表記する）と商業系延床面積 (4)（以またマンション化率が政令指定都市の中で最も高い 6)

下、商業系延床と表記する）の変化を分析する。図 1

ことから福岡市都心部を対象地とする。福岡市におけに各町丁目における 1993 年と 2012 年の住宅系延床8-1

の変化、図 2 に商業系延床の変化を示す。どちらも全1993 年と 2012 年における商業系延床の変化を街区体として増加傾向が見られるが、その分布は大きく異単位で分析する。そのため本節においていくつかの町なっている。また、増加傾向の強い町丁目については、丁目を選定した。都心居住が進行する以前に商業機能商業系延床に比べ、住宅系延床の方が広く分布していが集中していた地区として、1990 年における商業系ると言える。

延床が大きい上位 10 町丁を表 3 に示した。その中で前章で論じた「商業系延床の変化と比較し住宅系延床が大幅に増加した」パターン①に属し、商業系延床が減少した天神 3 丁目、舞鶴 1 丁目、高砂 1 丁目を選定する。
31の面積の2ののの面積面積の123456789102-3. 変化の分類

図 1 と図 2 から住宅系延床と商業系延床の変化の関係性を類型化し、その分類方法とそれぞれのパターンに該当する町丁目の数とともに表 2 に示した。表2 より商業系延床と比較して住宅系延床が大幅に増加した町丁が過半数を占めていることがわかる。このパ

1993
95.01%
54.41%
51.98%
46.67%
46.13%
40.83%
40.21%
39.73%
39.29%
34.68%

2 丁目丁目
3 丁目
1 丁目
1 丁目丁目清川 1 丁目
大 1 丁目薬院 1 丁目
高砂 1 丁目面積（ ）2012-1993-7,6462,755
28,653-433
45,641
2,389
33,937-24,170
52,21753,731面積（ ）2012-1993
221,892
10,982-8,117
94,019-5,75544,904
14,05043,87919,168-10,222

3-2. 天神 3 丁目、舞鶴 1 丁目

ターン①に分類された町丁を商業機能から居住機能へ

天神 3 丁目と舞鶴 1 丁目に関しては隣接して位置転換した可能性が高いとし、次章以降でその実態を分しているため、一体的に分析した。図 4 より親不孝通析する。

りに面した南側の街区において商業系延床の減少が顕のの著であることがわかる。このエリアでは 1993 年における商業系延床がほかの街区と比較しても大きく、商業機能を担っていたと言える。2012 年においても商業系延床は比較的大きいが、ほかの街区との差は小さくなっている。
親不孝通り
渡辺北通り

舞鶴７７５号線

3 丁目
131 丁目の2 12の3-3. 高砂 1 丁目

図 5 より高砂 1 丁目では全体的に見ると城南線、3のの日赤通り、高砂平尾線に面した街区において商業系延の床の減少が確認できた。特に 11 街区と 15 街区において減少が顕著であった。高砂 1 丁目は全体的に、天3. 選定した町丁における商業系用途の変化の実態

神 3 丁目・舞鶴 1 丁目と比べて 1993 年における商業

3-1. 町丁の選定

系延床は小さいが、1993 年から 2012 年で減少した

本章では前章と同様に都市計画基礎調査をもとに商業系延床に関してはその 2 町丁よりも大きかった。
8-2

つの建物の敷地面積が大きいことがわかる。これは他の街区と比較した際に、床面積の大きな集合住宅が増線加した要因の一つと考えられる。6 街区では 1982 年

線において、床面積の小さな店舗が密集しているエリアと敷地面積が比較的大きなエリアが混在していた。そ高砂 1 丁目のの13の中で住宅へと転換していったのは敷地面積が比較的2 12に大きなエリアであることがわかった。

3-4. 小結天神 3 丁目、舞鶴 1 丁目における商業系延床の減少には、親不孝通り沿いの街区の商業系床の減少が起因していることがわかった。一方で高砂 1 丁目では、部分的に商業系延床の減少しているエリアは見られず、全体として幅員の大きな道路に面している街区において商業系延床の減少している街区が分布していることがわかった。
4. 選定した街区における建物用途の変遷

本章では前章で明らかにした商業系延床の減少が顕著であった街区において住宅地図をもとに実際の建物3 丁目の用途の変化を分析する。都心居住が進行した時期とその 前 後 15 年 で あ る 1982 年、1997 年、2012 年 の ゼの

132 124-3. 舞鶴 1 丁目 8 街区、1 街区、9 街区

ンリン住宅地図をもとに作成したデータを比較した。
4-1. 街区の選定と建物の用途の判別方法

前章で取り上げた天神 3 丁目、舞鶴 1 丁目、高砂 1丁目のそれぞれにおいて、商業系延床の減少が大きく見られた上位 3 街区を分析を行う街区として選定した。また、次節以降では住宅、店舗、店舗併用住宅の3 つの用途を図に表している。用途が住宅であると判断したものは、ゼンリン住宅地図において居住番号が記載されており、個人名が表記されている敷地、建物である。用途が店舗であると判断したものは、ゼンリン住宅地図において居住番号が記載されておらず、店舗名が表記されている敷地、建物である。用途が店舗併用住宅であると判断したものは、居住番号が記載さ1 丁目のれており、店舗名が表記されている敷地、建物である。の132 12

舞鶴 1 丁目における商業系延床の減少が大きかった

1982 年では区画を、1997 年と 2012 年では建物の外形を図示し、それぞれの用途に分類している。

上位 3 街区である 8 街区、1 街区、9 街区の建物用途

4-2. 天神 3 丁目 5 街区、4 街区、6 街区の変化を図 5 に示す。舞鶴 1 丁目の中で最も商業系

天神 3 丁目において商業系延床の減少が大きかっ

延床の減少が著しかった 8 街区では 1982 年の親不孝

た上位 3 街区である 5 街区、4 街区、6 街区の 1982

通り沿いにおいて床面積の小さな店舗の密集が見られ年、1997 年、2012 年の建物用途の変化を図 4 に示す。

た。それらが次第に住宅へと転換していることが確認

1982 年においては 5 街区が最も店舗の数が多く、比された。また、街区の中心部では小規模の住宅や店舗較的に床面積の小さな店舗が密集している。2012 年の敷地が統合され、区画の面積が大きな共同住宅へ転にかけてそれらの店舗が次第に減少していることに加換している。1 街区では 1982 年の街区面積におけるえて、住宅へと用途が転換していることがわかった。

店舗の割合は 8 街区よりも高いが、その大半が区画の4 街区では 5 街区と異なり、1982 年において一つ一面積が大きな集合住宅へと転換している。店舗から住8-3

宅へ転換した棟数が多かったことから、前章においてわかった。これらは、そのまま戸建住宅へと用途が転示した商業系延床の減少が最も大きかった 8 街区より換していたり、敷地が統合されて集合住宅へ用途が転も、1 街区の方が店舗棟数の変化から見た都心居住の換していたりと、都心居住の影響を大きく受けている影響が大きかったのではないかと考えられる。9 街区と考えられる。

では 8 街区、1 街区と比較して 1982 年における店舗の数は少ないが、2012 年の住宅の数はほかの街区よ5. 研究の総括りも多いことがわかる。ただし、敷地面積が小さかっ

5-1. 都心居住による商業系用途地域への影響たエリアでは土地の統合が行われておらず、床面積の本研究では、福岡市都心部において居住者が増加し大きな集合住宅への転換はあまり見られなかった。

た 1990 年代前後における土地利用の実態を把握する

4-4. 高砂 1 丁目 11 街区、15 街区、4 街区

ことで、都心居住による商業系用途地域への影響を明

高砂 1 丁目において商業系延床の減少が大きかったらかにした。商業系用途地域では他の用途地域と比較上位 3 街区である 11 街区、15 街区、4 街区の 1982 年、して都心居住者の増加が顕著であることがわかった。

1997 年、2012 年の建物用途の変化を図 6 に示した。

また、1990 年代前後において商業系延床の変化と比高砂 1 丁目において最も商業系延床の減少が大きい

較し住宅系延床が大幅に増加した町丁目が多く確認さ

11 街区に関しては、1982 年に街区の東側を占めるガれた。特にその傾向が強く見られた天神 3 丁目、舞ソリンスタンドの段階的な縮小が要因と考えられる。

鶴 1 丁目、高砂 1 丁目におけるいくつかの街区を分

ほかの建物に関しては用途転換の変化がほとんど見ら析したところ店舗から住宅への用途転換が多数観察されなかった。15 街区では住宅の更新などが多く見られた。これらのケーススタディを通して都心居住が進れ、商業系用途から住宅系用途への建物の用途転換はんだことに伴う商業機能の低下が考えられる。

あまり見られなかった。住宅系用途が変化しないまま

5-2. 今後の展望

戸建住宅が共同住宅に変化する土地の高度利用が進ん福岡市では今後も人口増加が予想されており 9)、都でいた。4 街区ではほかの街区と比較して特に敷地の心部ではその影響が顕著に現れることが考えられる。

統合が進んでおり、その過程で商業系用途から住宅系都心居住者が増加し、住宅の需要が高まることで既存用途に転換していることがわかった。の商業施設は集合住宅へと転換する可能性が高い。都
心居住が進む中、商業機能と居住機能とのバランスを検討することが求められる。
本研究では、ケーススタディとして分析するエリアを絞りながら商業系用途地域における変化実態を明らかにした。他の用途地域においても同様の分析を行い、比較することでさらに議論を深める必要がある。

脚注
高砂 1 丁目のの

1

3(1) 本研究では、用途地域における商業地域と近隣商業地域を商業系用途地域と定義する。
(2) 福岡市の商業統計調査によると、1988 年における商業店舗の売り場面積は中央区が 307,539m²、博多区が 233,954m² であった。
(3) 福岡市の都市計画基礎調査における建物用途の項目の内、住宅、共同住宅の床面積の合計を住宅系延床面積とする。
(4) 福岡市の都市計画基礎調査における建物用途の項目の内、1993 年は商業施設、娯楽施設、遊技施設、住宅内店舗、共同住宅内店舗を、2012 年は物販店、飲食店、娯楽施設、遊技施設、住宅内店舗、共同住宅内店舗の床面積の合計を商業系延床面積とする。

2 124-5. 小結

本章において選定した商業系延床が特に減少した 9
つの街区では、8 つの街区で住宅系用途の建物が増加していることから、都心居住が進んでいることがわ

参考文献

かった。また、2012 年の時点で集合住宅が建ってい

1) 岩瀬禎司、萩島哲、出口敦 (1994)「都心周辺部における中・高層用途混合街区変容に関する研究－福岡市におけるケーススタディ－」,『日本建築学会大会学術講演梗概集』, pp.151-152.
2),8) 長沼佐枝、荒井良雄 (2010)「都心居住者の属性と居住地選択のメカニズム－地方中枢都市福岡を事例に－」『地学雑誌』119(5), pp.794-809.
3),7) 梶田佳孝、秋本福雄、松井浩二 (2009)「福岡市都心部の人口回復減少からみた居住構造の変化に関する研究」『都市計画論文集』44(2), pp.58-65, 公益社団法人日本都市計画学会 .
4),5) 石丸哲史 (1988)「福岡市における都心周辺地域の土地利用変化」,『人文地理』40(2),pp.99-117.
6)「kantei eye マンション化率 2020」,〈https://www.nomu.com/mansion/library/trend/report/20210128mskaritsu.html〉2021 年 11 月 17 日アクセス
9) 福岡市「福岡市の将来人口推計について」,〈https://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/
cnt/3/33886/1/suikeikekka.pdf?20161201163907〉2021 年 11 月 17 日アクセス

る区画は以前は小規模な商業系用途の建物が存在したという事例が多く見られた。このことから集合住宅の増加により店舗が減少していると言える。その中でも、小規模店舗は、延床面積の変化では大きな変化として反映されないが棟数は大きく減少していることが8-4