平成 16 年 6 月 28 日
各位
不動産投信発行者名
東京都千代田区永田町二丁目 11 番 1 号
日本レジデンシャル投資法人
代表者名
執行役員
森 岡
健
（コード番号：8962）
問合せ先
パシフィック･インベストメント･アドバイザーズ株式会社
管理部シニアマネージャー 清 水
誠 一（TEL：03-5251-8528）

資産の取得に関するお知らせ《エクセレントタワー乃木坂》

日本レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます｡）は、本日、下記の通り、資産の取得を決定いたしましたので、お知らせいたします｡
記

1．取得の概要
(1)
(2)
(3)

物件の名称
取得資産取得価額(4)

売買契約締結日

(5)

取得予定日

(6)
(7)

取得先
取得資金

エクセレントタワー乃木坂（以下｢本物件｣といいます。
）
不動産
3,900,000,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。
）
平成 16 年 6 月 28 日
…不動産売買契約書（売買代金の支払について一定の条件が付されたもの。かかる条件の概要については後記「2.取得の理由 (3)本物件取得の意義等 ②」参照）（以下「本売買契約」といいます。）の締結
平成 16 年 9 月 30 日までの間で所有者（以下(6)参照）との間で本投資法人が別途合意する日…本売買契約に基づく譲渡実行（売買代金支払の条件が成就した場合）
新日本建設株式会社（以下｢所有者｣といいます）
自己資金及び借入金によります。

2．取得の理由
本投資法人の規約及び投資方針に基づき以下の理由により取得を行うものです。
(1)

理由

(2)

物件の特色

都心主要 5 区（注）おける投資比率を高め、ポートフォリオの充実を図るため。
本物件は、総戸数 68 戸からなる地上 19 階建の賃貸マンションです。
本物件 1 階部分には、東京メトロ千代田線｢乃木坂｣駅への出入口が設置されております。また、本物件の所在地域は、交通接近性が良好であり、周辺には全国でも有名な繁華街、防衛庁跡地の大規模再開発地域が所在しているため、今後も堅調な賃貸需要が期待できるものと思われます。

ご注意: この文書は、本投資法人の資産の取得に関し、株式会社東京証券取引所が定める、不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例第 7 条 2 項(1)号 a.に従い開示を行うための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（並DOCS #78634 v3 （2cpw03_.DOC）---DOCS #78634 v3 （2cpw03_.DOC）--びに訂正事項分）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

①物件取得方法の拡充
一般的に、建物竣工前の段階において、売買価格を含む条件を決定のうえ契約を締結することにより、竣工後の物件を取得するよりも、廉価にて物件の取得が可能であり、本物件もこのような有利な条件での物件の確保を企図したものです。
②開発案件への投資に係るリスクとその回避方法
本物件は、売主が開発中の不動産であるため、建物竣工までに、工事完工・建物引渡しリスク、不動産価格・賃料その他のマーケットの変動リスク等のリスクが内在していますが、以下の点でかかるリスクの低減を図ること可能です。
（A）売主が竣工予定日までに設計図書に基づいて建物を建築すること、定例会議において建築工事の進捗状況等を本投資法人に対して報告すること等を売買代金支払の条件とすることにより、工事完工・建物引渡しリスクを回避できること。
（B）森井総合鑑定株式会社から後記「3.取得資産の内容(1)不動産の概要 評価方法」記載の通り本物件の価格に関する調査報告書を取得することにより、竣工予定日までのマーケット変動リスクを低減できること。
③その他本物件取得の意義
本物件の取得により、ポートフォリオ平均築年数の低減が図れることから、運用資産の安定的な成長が見込まれます。
（注）都心主要 5 区とは、港区、渋谷区、新宿区、目黒区及び千代田区を指します。
(3)

本物件取得の意義等

3.取得資産の内容(1) 不動産の概要
エクセレントタワー乃木坂
土地：東京都港区赤坂九丁目 220 番 1、2、3、222 番、223 番（地番）
東京メトロ千代田線｢乃木坂｣駅 徒歩 1 分
所有権
商業地域
533.82 ㎡
500％/80％
所有権
共同住宅（予定）
5,260.46 ㎡（予定）平成 16 年 8 月竣工予定
鉄筋コンクリート造 / 地下 2 階 地上 19 階（予定）68 戸〔1K：17 戸、1LDK：34 戸、2LDK：17 戸〕（予定）
3,900,000,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。）
評価方法
森井総合鑑定株式会社による価格調査（注 4）
調査価額
3,760 百万円（予定）価格時点
平成 16 年 6 月 7 日
特記事項(地上権設定の有無)
本物件の土地の一部には、地下鉄道出入口構築物設置、また地下鉄道敷設を目的とした東京地下鉄株式会社による地上権が無償にて設定されています。
(注1) 「所在地」、「土地面積」については、登記簿上に表示されているものを記載しています。但し、実測面積・建築確認対象面積は510.01㎡となっていることから、「土地面積」については取得予定日までに実測面積・建築確認対象面積に基づく地積更正登記を行う予定です。
また、建物に関してはすべて予定の記載であり、「用途」、「延床面積」、「建築時期」、「構造/階数」の表示については、平成14年6月19日付確認済証〔建築物:確認番号BCJ02本建確029〕、平成16年5月6日付確認済証〔昇降機:確認番号BCJ04本昇確020〕の記載によります。
土地物件の名称
所在地(注 1)
交通所有形態
用途地域(注 2)
面積(注 1)
容積率/建ぺい率(注 3)
所有形態
用途(注 1)
延床面積(注 1)
建物
建築時期(注 1)
構造 / 階数(注 1)
賃貸可能戸数
取得価額
評価方法

ご注意: この文書は、本投資法人の資産の取得に関し、株式会社東京証券取引所が定める、不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例第 7 条 2 項(1)号 a.に従い開示を行うための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（並DOCS #78634 v3 （2cpw03_.DOC）---DOCS #78634 v3 （2cpw03_.DOC）--びに訂正事項分）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

(注2)
(注3)

(注4)

｢用途地域｣については、都市計画法第8条1項1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
「容積率」については、建築基準法第52条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を、「建ぺい率」については、建築基準法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を記載しています。
「価格調査」とは、不動産の鑑定評価に関する法律第2条1項に定める不動産の鑑定評価による鑑定評価額とは異なりますが、対象建物が未竣工で、対象不動産の確認を行うことが困難であるため、調査の基準となった時点で、竣工予定の建物が予定通り竣工したものと想定した価格を不動産鑑定士が鑑定評価手法を適用して求めたものです。

4.取得先の概要
社名
本店所在地

代表者
資本金
主な事業内容本投資法人との関係

新日本建設株式会社
千葉県千葉市美浜区ひび野一丁目 4 番 3 号
代表取締役社長 金綱一男
3,665 百万円
1.土木、建築の請負工事、設計、管理および施工
2.不動産の売買、賃貸および仲介
特になし

5.今後の見通し
平成16年11月期（平成15年12月1日〜平成16年11月30日）における本投資法人の運用状況の見通しについては、本物件の取得による修正はありません。
以上＊ 本資料の配布先： 兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会＊ 本投資法人のホームページアドレス http://www.nric.co.jp

ご注意: この文書は、本投資法人の資産の取得に関し、株式会社東京証券取引所が定める、不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例第 7 条 2 項(1)号 a.に従い開示を行うための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（並DOCS #78634 v3 （2cpw03_.DOC）---DOCS #78634 v3 （2cpw03_.DOC）--びに訂正事項分）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

【添付資料】
参考資料 1 本物件の価格に関する調査報告書サマリー
参考資料 2 本物件取得後の不動産ポートフォリオイメージ
参考資料 3 本物件の外観イメージ【参考資料 1】

本物件の価格に関する調査報告書サマリー(単位：千円)
内容

調査価額（特定価格）
総収入

査定根拠

3,760,000
246,612

年間支払賃料

226,896

標準的な空室率を前提として、本物件の所在地域の標準的な賃料をもとに査定。

保証金等・権利金等の運10,701

用益
駐車場収入・敷金総費用

権利金を入居賃料の 2 ヶ月と想定し、運用利回りを 2％として査定。

9,015

標準的な空室率と本物件の個別性を勘案して査定。

46,801
修繕費・維持管理費

8,003

公租公課

10,839

修繕費：再調達原価の 0.4％。
維持管理費：坪あたり単価を 3,000 円と想定して査定。

損害保険料

1,210

再調達原価の 0.1％として査定

空室等による損失相当

13,269

標準的な空室率と本物件の個別性を勘案し、空室率を額
建物等の取壊費用の積5.5％として査定
1,210

再調達原価の 0.1％として査定。

12,270

テナント募集費： 1 ヶ月新規賃料×(今期空室面積＋今立金
テナント募集費・PM フィ

期退去面積―次期空室面積)
11 年度は、11 年度新規賃料×平均入居面積
PM フィ：賃貸事業収入の 4.0％として査定。
純収益還元利回り

199,8115.30％

直接還元法による収益価格

3,770,000

DCF 法による価格

3,750,000

割引率4.8％

最終還元利回り5.4％

積算価格

2490,000

土地価格

1,280,000

建物価格

1,210,000(注) 上記の調査報告書は、対象建物が未竣工で、対象不動産の確認を行うことが困難であるため、調査の基準となる時点において、調査対象建物が設計図書通りに完成したものと想定して、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を査定したものにどどまります。従って、実際に本物件が竣工した場合には、各価格が上記の金額と異なる可能性があります。

ご注意: この文書は、本投資法人の資産の取得に関し、株式会社東京証券取引所が定める、不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例第 7 条 2 項(1)号 a.に従い開示を行うための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（並DOCS #78634 v3 （2cpw03_.DOC）---DOCS #78634 v3 （2cpw03_.DOC）--びに訂正事項分）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

【参考資料 2】本物件の取得後の不動産のポートフォリオ一覧
物件番号

地域区分

物件名称

取得（予定）日(注 1)

取得（予定）価格 投資比率
(百万円)

(注 2)

S-1

東京 23 区

グレンパーク新川

平成 16 年 3 年 2 日

2,050

4.4

S-2

都心主要 5 区

メゾン・ド・ヴィレ芝大門Ⅱ

平成 16 年 3 月 31 日

1,900

4.1

S-3

都心主要 5 区

グレンパーク参宮橋

平成 16 年 3 年 2 日

1,040

2.2

S-4

都心主要 5 区

フレスカ代々木上原Ⅱ

平成 16 年 3 月 3 日

524

1.1

S-5

都心主要 5 区

レオパレス宇田川町マンション

平成 16 年 3 月 3 日

569

1.2

S-6

都心主要 5 区ヴェール喜久井町

平成 16 年 3 年 2 日

520

1.1S-7

東京 23 区

エスコート上池袋

平成 16 年 3 年 2 日

644

1.4S-8

東京 23 区

パシフィックレジデンス新中野

平成 16 年 3 月 3 日

448

1.0S-9

首都圏

ドミトリー原町田

平成 16 年 3 年 2 日

490

1.0

S-10 首都圏

J ステージ南浦和

平成 16 年 3 年 2 日

700

1.5

S-11 首都圏

シティフォーラム上本郷

平成 16 年 3 月 3 日

1,140

2.4

S-12 政令指定都市等

ボーン宇治Ⅰ・Ⅱ

平成 16 年 3 月 3 日

1,260

2.7

S-13 政令指定都市等

吉塚 AG ビル 6 号館・7 号館

平成 16 年 3 月 3 日

428

0.9C-1

東京 23 区

パシフィックレジデンス文京音羽

平成 16 年 3 月 3 日

3,590

7.7C-2

東京 23 区パシフィックレジデンス千石

平成 16 年 3 月 3 日

760

1.6C-3

都心主要 5 区

ジョアナ自由が丘

平成 16 年 3 月 3 日

1,080

2.3C-4

東京 23 区

パシフィックレジデンス湯島

平成 16 年 3 月 3 日

1,110

2.4C-5

東京 23 区

ヴェール小日向平成 16 年 3 年 2 日

273

0.6C-6

東京 23 区

Zesty 池上 A 棟・B 棟

平成 16 年 3 月 3 日

381

0.8C-7

東京 23 区

ワコーレ東日暮里Ⅱ

平成 16 年 3 年 2 日

972

2.1

C-8

首都圏

リーベンスハイム八王子Ⅰ

平成 16 年 3 月 3 日

700

1.5C-9

政令指定都市等

グランドハイツ日比野

平成 16 年 3 月 3 日

1,230

2.6C-10 政令指定都市等

ヴェール向陽平成 16 年 3 年 2 日

454

1.0

C-11 都心主要 5 区

ジェイパーク永田町 (取得予定)

平成 16 年 6 月 24 日

1,000

2.1

C-12 都心主要 5 区（仮称）水道橋マンション（取得予定）

（注 3）

2,330

5.0

C-13 都心主要 5 区

エクセレントタワー乃木坂（取得予定）

（注 4）

3,900

8.4

F-1

都心主要 5 区

グレンパーク桜丘

平成 16 年 3 年 2 日

3,960

8.5

F-2

都心主要 5 区

目白御留山デュープレックスリズ

平成 16 年 3 月 3 日

1,100

2.4

F-3

東京 23 区

パシフィックレジデンス新川

平成 16 年 3 月 3 日

1,420

3.0

F-4

東京 23 区

世田谷サンハイツ

平成 16 年 3 月 3 日

982

2.1

F-5

東京 23 区

アルス新大塚平成 16 年 3 年 2 日

1,117

2.4F-6

首都圏

クレインマンション鶴見

平成 16 年 3 月 3 日

1,0502.2

ご注意: この文書は、本投資法人の資産の取得に関し、株式会社東京証券取引所が定める、不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例第 7 条 2 項(1)号 a.に従い開示を行うための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（並DOCS #78634 v3 （2cpw03_.DOC）---DOCS #78634 v3 （2cpw03_.DOC）--びに訂正事項分）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

物件番号

地域区分

物件名称

取得（予定）日(注 1)

取得（予定）価格 投資比率
(百万円)

(注 2)

F-7

首都圏

マノア鷺沼

平成 16 年 3 年 2 日

3460.7

F-8

首都圏メゾン柏

平成 16 年 3 年 2 日

840

1.8F-9

政令指定都市等

スカイハイツ平針

平成 16 年 3 月 3 日

554

1.2L-1

東京 23 区

マノア岡本

平成 16 年 3 年 2 日

590

1.3L-2

都心主要 5 区

ベルウッド

平成 16 年 3 月 3 日

1,530

3.3

L-3

都心主要 5 区

グランフォルム市ヶ谷払方町

平成 16 年 3 月 3 日

970

2.1L-4

都心主要 5 区

目黒ヒルサイドコート

平成 16 年 3 月 3 日

1,000

2.1

L-5

東京 23 区

プティ・クール砧

平成 16 年 3 年 2 日

684

1.5

L-6

東京 23 区

西荻窪アーベインホームズ

平成 16 年 3 年 2 日

1,050

2.2

46,686100.0

合計−(注1)「物件番号」は、本投資法人の運用（取得予定）資産についてS（シングルタイプ）、C（コンパク
トタイプ）、F（ファミリータイプ）及びL（ラージタイプ）の4つに分類し、毎物件毎に番号を付したものです。なお、複数のタイプを含む物件については、各タイプ毎の占める面積が最も大きいものを当該物件のタイプとして記載しています。
(注2)「投資比率」とは全運用資産及び本物件の取得価格の合計に対する当該運用資産及び本物件の取得価格の比率をいいます（小数点第2位を四捨五入して記載しています。）。
(注3) 原則として、平成17年3月25日までの間で売主との間で本投資法人が別途合意する日となります。
(注4) 平成16年9月30日までの間で売主との間で本投資法人が別途合意する日となります（前記「1.取得資産の内容(5)取得予定日」参照）。

ご注意: この文書は、本投資法人の資産の取得に関し、株式会社東京証券取引所が定める、不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例第 7 条 2 項(1)号 a.に従い開示を行うための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（並DOCS #78634 v3 （2cpw03_.DOC）---DOCS #78634 v3 （2cpw03_.DOC）--びに訂正事項分）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

【参考資料 3】本物件の外観イメージ※掲載のＣＧパースは図面を基に描きおこしたものであり、実際とは多少異なる場合があります。

ご注意: この文書は、本投資法人の資産の取得に関し、株式会社東京証券取引所が定める、不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例第 7 条 2 項(1)号 a.に従い開示を行うための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（並DOCS #78634 v3 （2cpw03_.DOC）---DOCS #78634 v3 （2cpw03_.DOC）--びに訂正事項分）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。