COMPANY RESEARCH AND ANALYSIS REPORT

企業調査レポート

プロパスト
3236 東証 JASDAQ
企業情報はこちら >>>2018 年 8 月 3 日（金）執筆：客員アナリスト

国重 希
FISCO Ltd. Analyst Nozomu Kunishige

FISCO Ltd.
http://www.fisco.co.jp

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プロパスト3236 東証 JASDAQ

2018 年 8 月 3 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/██目次■要約----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 01
1. セグメントと特長. ............................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

01

2. 2018 年 5 月期は当初計画を大きく上回って着地. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

01

3. 2019 年 5 月期は慎重な業績予想.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

01

4. 2020 年 5 月期以降も堅調な業績を維持する見通し. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

02■会社概要----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 03
1. 会社概要. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

03

2. 沿革........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

04■分譲開発事業------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 05
1. 事業概要. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

05

2. 特長........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

06

3. 実績例. .................................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

07■賃貸開発事業------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 09
1. 事業概要. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

09

2. 特長........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

09

3. 実績例 . ................................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10■バリューアップ事業------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 11
1. 事業概要. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11

2. 特長........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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3. 実績例. .................................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

12■業績動向----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 13
1. 2018 年 5 月期の業績....................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

13

2. 財務状態及びキャッシュ・フローの状況. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15■今後の見通し------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 17
1. 2019 年 5 月期の業績予想. ............. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

17

2. 2020 年 5 月期以降の業績見通し.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

17■株主還元策----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 19

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2018 年 8 月 3 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/██要約
コンセプトとデザインで新しい住環境を提案、業績は堅調
1. セグメントと特長
プロパスト <3236> は、総合不動産ディベロッパーで、セグメントは、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業、その他の 4 つに分類される。同社は、都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開しており、都市生活を満喫できるような高いデザイン性が大きな強みと言えるだろう。ほかのディベロッパーとは異なり、物件名はそれぞれのコンセプトをもとに名付けている。
競争の激しい首都圏のマンション市場をマーケットにしながら、同社では情報整理とスピーディな判断による「仕入力」、地域のポテンシャルを最大限に引き出し、地域特性や周辺環境と調和したコンセプトの空間を創造する「企画力」や「デザイン力」などの強みを発揮して、成長を続けてきた。
2. 2018 年 5 月期は当初計画を大きく上回って着地2018 年 5 月期の売上高は 16,905 百万円（前期比 13.7% 増）、営業利益 1,142 百万円（同 1.7% 減）となった。
ただ、バリューアップ事業において各プロジェクトの売却が当初想定していたよりも前倒しで実施できたことや、
賃貸開発事業の増収増益などによって、当初計画に比べ、売上高は 9.1%、営業利益は 32.1% 上回った。
セグメント別では、分譲開発事業は売上高 5,057 百万円（前期比 12.2% 減）、セグメント利益 297 百万円（同69.3% 減）、賃貸開発事業は売上高 4,760 百万円（同 290.7% 増）、セグメント利益 996 百万円（同 215.3% 増）、
バリューアップ事業は売上高 6,997 百万円（同 10.5% 減）、セグメント利益 772 百万円（同 7.9% 減）となった。
賃貸開発事業の急成長により、3 事業部門のバランスが良くなってきた。
事業拡大に伴う資産増加の結果、自己資本比率は 14.7％と前期末の 15.7% からやや低下したものの、2013 年
5 月期末の 9.5% から大幅に上昇し、同社の安全性は着実に改善していると言える。
3. 2019 年 5 月期は慎重な業績予想
2019 年 5 月期の業績予想は、売上高 17,412 百万円（前期比 3.0% 増）、営業利益 1,125 百万円（同 1.5% 減）である。
ただ、同社では期初は慎重な予想を立てていることから、最終的には予想を上回る可能性があろう。配当については、2018 年 5 月期と同じく 1 株当たり 2.0 円を維持している。また、2018 年 5 月期に続き、今期も自己株式の取得を実施している。

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要約

4. 2020 年 5 月期以降も堅調な業績を維持する見通し
同社のマーケットである首都圏のマンション市場では、新築マンションの１戸当たり平均価格は徐々に上昇傾向にあることで、マンション契約率は低下するなど、今後の事業環境は必ずしも楽観できない。ただ、同社の強みである物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わることで、来期以降も堅調な業績を維持できると弊社では考える。
Key Points

・総合不動産ディベロッパー。分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業が 3 本柱。激しい競争の首都圏マンション市場で、「仕入力」「企画力」「デザイン力」など、同社の強みを発揮して成長を続けてきた。
・2018 年 5 月期業績は、売上高が前期比 13.7% 増の 16,905 百万円、営業利益が 1.7% 減の 1,142
百万円と増収減益決算となったが、期初の計画を大きく上回って着地した。
・2019 年 5 月期の業績予想は、売上高が前期比 3.0% 増の 17,412 百万円、営業利益は同 1.5% 減の 1,125 百万円と減益を予想するが、かなり保守的な予想と言えるだろう。1 株当たり 2.0 円の配当を継続する。
・今後の事業環境は必ずしも楽観できないが、同社の強みである仕入力、企画力、デザイン力を生かすことで、来期以降も堅調な業績を確保できるとみられる。

業績推移
売上高㻔左軸㻕㻔百万円㻕㻝㻤㻘㻜㻜㻜

営業利益㻔右軸㻕
㻝㻘㻝㻢㻞
㻝㻘㻝㻠㻞

㻔百万円㻕
㻝㻘㻝㻞㻡

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㻤㻜㻜
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㻟㻘㻜㻜㻜㻝㻞㻘㻡㻟㻞
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㻣㻘㻤㻠㻡

㻜

㻜
㻝㻠㻛㻡期

㻝㻡㻛㻡期

出所：決算短信よりフィスコ作成



㻢㻜㻜

㻝㻢㻛㻡期

㻝㻣㻛㻡期

㻝㻤㻛㻡期

㻝㻥㻛㻡期㻔予㻕

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02 19

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2018 年 8 月 3 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/██会社概要
都心の DINKS などをターゲットに不動産事業を展開
1. 会社概要
同社は総合不動産ディベロッパーで、社名は property（資産）と trust（信託）の組み合わせに由来する。分譲
開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の 3 本柱と、不動産業務受託事業と賃貸事業から成るその他の
計 4 つのセグメントを持つ。
同社は都心のアクセスの良い立地に特化し、DINKS（double income, no kids の略、子供をつくらない共働きの夫婦のこと）などの小規模家族をターゲットにした物件を取り扱い、物件ごとに異なるコンセプトと高いデザイン性が特徴である。コンセプト重視のため、分譲物件はシリーズ化せず、物件名は個々に異なる。また、同社
では物件を「作品」と呼んでいる。
最近の「作品」には、ザ・グランプルーヴ上馬（東京都世田谷区上馬、2019 年 8 月竣工予定、38 戸）、グラン
デバンセ御殿山 ザ・レジデンス（東京都品川区北品川、2018 年 4 月竣工、31 戸）、バンデルーチェ北斎通り（東京都墨田区亀沢、2017 年 6 月竣工、28 戸＋店舗）、ヴァントヌーベル代々木（東京都渋谷区千駄ヶ谷、2017
年 2 月竣工、47 戸＋店舗）、ベグレッタ トーレ（東京都葛飾区新小岩、2016 年 4 月竣工、37 戸）などがある。
また、これまでの代表的な作品には、ガレリアサーラ（千葉県市川市本八幡、2009 年 5 月竣工、250 戸）、ガ
レリアグランデ（東京都江東区有明、2006 年 2 月竣工、413 戸）、オリゾンマーレ（東京都江東区有明、2004
年 12 月竣工、396 戸）、ラ・プラースウエスト（東京都品川区西五反田、2004 年 10 月竣工、120 戸）、ラ・
マーレ白金（東京都港区白金、2004 年 1 月竣工、67 戸）、コンパートメント東京中央（東京都中央区八丁堀、
2002 年 3 月竣工、208 戸）、ラ・セーナ南青山（東京都港区南青山、2001 年 11 月竣工、33 戸）、レゾンデパ
ン大磯（神奈川県中郡大磯町、2001 年 2 月竣工、48 戸）などがある。
2018 年 5 月期のセグメント別売上高・営業利益（調整額除く）構成比は、分譲開発事業が売上高 29.9%、営業利益 14.0%、賃貸開発事業が売上高 28.2%、営業利益 46.9%、バリューアップ事業が売上高 41.4%、営業利益
36.3%、その他が売上高 0.5%、営業利益 2.8% だった。特に、賃貸開発事業は近年開始した事業でありながら、同社の収益の柱の 1 つに成長しており、主要 3 事業部門のバランスが良くなってきたと言えるだろう。

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会社概要㻞㻜㻝㻤年㻡月期 セグメント別売上高・営業利益
分譲開発事業

賃貸開発事業

バリューアップ事業

その他㻔不動産業務受託事業と賃貸事業㻕
㻜㻚㻡㻑
㻞㻚㻤㻑

㻠㻝㻚㻠㻑 㻟㻢㻚㻟㻑

㻝㻠㻚㻜㻑

㻞㻥㻚㻥㻑

売上高㻔外側㻕：㻝㻢㻘㻥㻜㻡百万円
営業利益㻔内側㻕㻦㻞㻘㻝㻞㻡百万円
㻠㻢㻚㻥㻑

㻞㻤㻚㻞㻑
注：営業利益及び構成比は全社費用控除前営業利益の構成比は、調整額を除いて算出

出所：決算短信よりフィスコ作成

2. 沿革1987 年 12 月に個人向け不動産の管理を目的として、株式会社フォレスト・アイとして設立。1991 年 1 月に現社名株式会社プロパストに商号を変更した。1991 年 4 月に不動産の仲介・コンサルティング・不動産鑑定等を開始。1994 年 3 月には、東京都日野市に初の新築戸建住宅を開発・分譲し、不動産開発事業に参入した。翌1995 年 6 月には、東京都中野区に初の新築マンションを開発、1996 年 2 月にはオフィスビル賃貸を開始した。
2005 年 6 月には、現在のバリューアップ事業の礎となる土地再開発、収益不動産再生を目的として資産活性化事業に参入。しかしながら、リーマンショック後の不動産市況の悪化に伴い業績が悪化、2010 年 5 月には上場を維持しながらも、民事再生法適用を申請した。
2011 年 2 月に再生手続き終結決定。その後は、経営資源を不動産販売事業に集中投下するほか、賃貸開発マンションの「コンポジット」と「グランジット」シリーズの販売を開始し、収益力強化に取り組んでおり、増収増益決算を続けている。本来の姿を取り戻すにはまだ少し時間がかかるだろうが、収益力強化については、2018 年 5月期の売上高営業利益率 6.8%、自己資本比率の低さもあるが ROE28.5%、復配など十分に成果を挙げていると言えるだろう。なお、同社は 2017 年 12 月に創業 30 周年を迎えた。

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会社概要

沿革
年月
1987年12月

個人向け不動産の管理を目的として、株式会社フォレスト・アイを設立。

1991年 1月

株式会社プロパストに商号変更。

1991年 2月

不動産鑑定業の免許を取得。

1991年 4月

宅地建物取引業の免許を取得。不動産の仲介・コンサルティング・不動産鑑定等を開始する。

1994年 1月

不動産関連業務の委託を目的として、株式会社フォレスト・アイを設立する。

1994年 3月

東京都日野市に初の新築戸建住宅を開発・分譲し、不動産開発事業に参入する。

1995年 6月

東京都中野区に初の新築マンションを開発する。

1996年 2月

東京都中央区京橋のオフィスビル賃貸を開始し、賃貸その他事業に参入する。

2005年 1月

関係会社整備の一環として、株式会社フォレスト・アイ及び有限会社音羽女子学生会館を吸収合併する。

2005年 6月

土地再開発、収益不動産再生を目的として資産活性化事業に参入する。

2006年10月

一級建築士事務所登録。

2006年12月

ジャスダック証券取引所に上場する。

2007年 9月

第二種金融商品取引業登録。

2010年 5月

民事再生法適用を申請、翌 2011 年 2 月に再生手続き終結決定。

2015年 7月

賃貸開発マンション「コンポジット」、「グランジット」シリーズの販売を開始する。

2017年12月

創業 30 周年。

出所：有価証券報告書よりフィスコ作成██分譲開発事業
高いデザイン性を武器に都心の DINKS やファミリーをターゲットに展開
1. 事業概要
首都圏エリアを中心に同社の企画力・デザイン力を生かした分譲マンションを開発し、DINKS やファミリーを対象とした魅力あるマンションを販売している。分譲開発事業は、期間 1 ～ 2 年程度の長期プロジェクトである。
企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェク
トごとに独立したコンセプトによる空間デザインを創り出す。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトにふさわしい個別の名付けが行われる。また、この事業には専有卸のスキームで引き受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれる。その場合の期間は 1 年程度である。なお、ローンが付きやすいため、RC 造（鉄筋コンクリート造）を多く手掛ける。最近では１戸当たりの広さ 50 ～ 60㎡、販売価格は 70 ～ 80
百万円のマンションが中心である。
分譲開発事業では、前年度が計画以上に好調だった反動もあり、2018 年 5 月期の売上高は前年同期比 12.2% 減、セグメント利益も同 69.3% 減となったことから、セグメント利益率は前期の 16.8% から 5.9% に低下している。
この結果、売上高では会社全体の 29.9%、営業利益では 14.0% を占めている。

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05 19

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分譲開発事業

分譲開発事業の売上高、営業利益、営業利益率
㻔百万円㻕

売上高㻔左軸㻕

営業利益㻔左軸㻕
㻝㻢㻚㻤㻑

㻣㻘㻜㻜㻜
㻢㻘㻜㻜㻜

営業利益率㻔右軸㻕
㻝㻤㻚㻜㻑

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㻝㻘㻜㻜㻜

㻠㻚㻜㻑

㻥㻢㻥

㻢㻠㻠

㻞㻥㻣

㻜

㻞㻚㻜㻑
㻜㻚㻜㻑

㻝㻢㻛㻡期
出所：決算短信よりフィスコ作成



㻝㻣㻛㻡期

㻝㻤㻛㻡期



2. 特長
同社の強みの 1 つは、デザイン性の良さにある。特に、都会で生活を送る大人向けのマンションと位置付けられているようで、パンフレットからは間接照明がくつろぎを誘うような雰囲気を感じる。同社「作品」のデザイ
ンは自社内の設計部が行っており、これも強みにつながっているようだ。また、同社は土地の仕入力、企画力、販売力などにも自信を持っている。
リスクマネジメントに関しては、最近は土地や建設費の高騰もあり、無理に案件を取っていくことはないというスタンスだ。現在は事業部を 3 体制にし、現場力の増強を行っている。
不動産業で最も大きな影響を与え得る要因は、市況価格の変動だろう。リーマンショック後の完成物件の下落
率は 5 ～ 10% にとどまった一方、実際に下落幅で影響が大きかったのは、土地及び仕掛物件で下落幅は 30 ～
40% に及んだ。現在、同社は仕入れたら 1 年後には販売しているため、リスクは低く抑制できていると言える。
また、10 ～ 15% 程度の市況下落でも損は出ない仕組みを構築できたようだ。( 株 ) 不動産経済研究所のデータによれば、ここ 2 ～ 3 年では首都圏のマンション価格は高水準で推移しており、それに伴い契約率は低下、販売戸数も減少している。そうした環境下でも、同社の強みである「仕入力」「企画力」「デザイン力」などを生かして、事業環境の悪化に対応すると見られる。

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2018 年 8 月 3 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/

分譲開発事業

3. 実績例(1) グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス
最近の作品では、グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス（東京都品川区北品川、2018 年 4 月竣工予定、31 戸）
においては、JR 山手線「大崎」駅から徒歩 5 分の再開発地域という立地にあり、外観は各居住区間を大小のフレームでランダムに囲むなど、個性的なデザインを採用している。
グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス■所在地／東京都品川区北品川 ■戸数／ 31 戸 ■構造／ RC 造 10 階 ■竣工日／ 2018 年 3 月
山手線他「大崎」駅徒歩 5 分、立体の幾何学的な美を抽出し、エッジを効かせ、美しく官能的なスタイルに表現されたレジデンス

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2018 年 8 月 3 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/

分譲開発事業(2) ザ・グランプルーヴ上馬
また、ザ・グランプルーヴ上馬（東京都世田谷区上馬、2019 年 8 月竣工予定、38 戸）は、100 年に一度の再開発が進む「渋谷」まで４km 圏。「渋谷」から緑あふれる「駒沢公園」を生活圏とし、２層吹き抜けのエ
ントランスホール、様々な素材をあしらった共有空間は、モダンな空間を演出している。
全邸「南向き」に加え、不動産に付加価値を与える「サイクルガレージ（所有権）」「防災倉庫（所有権）」を採用したコンパクトレジデンスとなる。
また、その他の実績例としては、バンデルーチェ北斎通り（東京都墨田区亀沢、2017 年 6 月竣工）、ヴァントヌー
ベル代々木（東京都渋谷区千駄ヶ谷、2017 年 2 月竣工）、ベグレッタ トーレ（東京都葛飾区新小岩、2016
年 4 月竣工）などがある。
ザ・グランプルーヴ上馬■所在地／東京都世田谷区上馬 ■戸数／ 38 戸 ■構造／ RC 造 14 階 ■竣工日／ 2019 年 8 月
全邸サイクルガレージ、専用防災倉庫、ホテルライクな内廊下設計、専有部に梁の出ないアウトフレーム工法採用。すべての空間をこだわりぬいた究極の都心レジデンス

出所：会社資料より掲載
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http://www.properst.co.jp/ir/██賃貸開発事業
パターン化でデザイン性と低コストを両立
1. 事業概要
3 年ほど前にスタートした事業であり、期間 1 年程度の中期プロジェクトである。利便性の高い物件を自社保有する。同社のネットワークを駆使して空室率を最小限に抑制するとともに、優良なテナント付けを行うなかで賃貸業務を行う。首都圏エリアを中心とした立地で、かつ、最寄り駅から徒歩 10 分圏内のマンション用地を取得し、40 ～ 50 坪程度の小さな土地を中心に、20 戸以下の小規模な中低層物件に狙いを定める。投資額は 1 物件当たり土地購入を 1 ～ 2 億円程度にとどめ、20 戸程度の 1 棟で 3 ～ 5 億円程度での売却を目標としている。
賃貸開発事業の 2018 年 5 月期の売上高は前期比 290.7% 増、営業利益も同 215.3% 増と急速に拡大した。営業利益率は前年同期の 25.9% から 20.9% に低下したものの、同社の中では最も収益性が高い事業である。売上高では会社全体の 28.2%、営業利益では 46.9% を占めるまでになっている。相続税対策として銀行借入によって物件を購入する個人投資家層が多いことが同事業好調の一因のようだ。

賃貸開発事業の売上高、営業利益、営業利益率
売上高㻔左軸㻕㻔百万円㻕

営業利益㻔左軸㻕

㻠㻘㻣㻢㻜

㻞㻡㻚㻥㻑

㻡㻘㻜㻜㻜
㻠㻘㻡㻜㻜

営業利益率㻔右軸㻕

㻞㻞㻚㻜㻑

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㻞㻠㻚㻜㻑

㻞㻜㻚㻥㻑

㻠㻘㻜㻜㻜

㻞㻜㻚㻜㻑

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㻟㻘㻜㻜㻜

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㻞㻘㻡㻜㻜
㻝㻞㻚㻜㻑

㻞㻘㻜㻜㻜
㻝㻘㻞㻝㻤

㻝㻘㻡㻜㻜

㻝㻘㻜㻜㻜
㻡㻜㻜

㻥㻥㻢

㻣㻝㻤

㻠㻚㻜㻑

㻟㻝㻢

㻝㻡㻤

㻜

㻜㻚㻜㻑
㻝㻢㻛㻡期

出所：決算短信よりフィスコ作成



㻤㻚㻜㻑

㻝㻣㻛㻡期

㻝㻤㻛㻡期



2. 特長
分譲開発事業などで培った同社のデザイン力を生かし、コストを抑制しながら、ハイセンスな賃貸マンションを建築することで個人投資家層を対象に売却を行う。小規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制する。竣工した物件については、一時的には同社で保有するものの、その後は外部環境を勘案しながら、売却時期を検討する。

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2018 年 8 月 3 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/

賃貸開発事業

徹底的なコンセプト重視の分譲開発事業とは違い、賃貸開発事業ではパターン化を行うことで、外壁をコンクリー
トの打ちっぱなしにするなど、デザイン性を損なうことなく、低コストを実現している。「グランジット」シリー
ズは 6 階以上の物件でエレベーターが付くが、「コンポジット」シリーズは 5 階以下の物件でエレベーターはな
く、初期投資が安くできる。また、分譲開発事業と同じく、ローンが付きやすい RC 造にこだわって展開している。近年スタートした事業ではあるが、戦略的には重要な位置付けとなっている。
売却先は個人投資家を主な対象にしており、最近では、アジアの富裕層が全体の 15% 程度を占めるという。視覚的に訴求するような資料を作成し、建物や部屋のデザイン性を強調しながら、立地の良さや利回りを明記し提案に使用しており、仲介会社からも評判が良いようだ。
3. 実績例
賃貸開発事業の最近の主な実績例は以下のとおり。
(1) グランディール大手町（東京都千代田区内神田、2018 年 7 月竣工）
(2) グランジット東田端（東京都北区東田端、2018 年 7 月竣工）
(3) コンポジット亀戸ＥＡＳＴ（東京都江東区亀戸、2018 年 7 月竣工）
(4) コンポジット駒込（東京都北区田端、2018 年 6 月竣工）
(5) グランジット大塚（東京都豊島区南大塚、2018 年 5 月竣工）
(6) コンポジット亀戸ＷＥＳＴ（東京都江東区亀戸、2018 年 5 月竣工）
（7）コンポジット東十条（東京都北区東十条、2018 年 5 月竣工）
（8）グランジット森下（東京都江東区森下、2018 年 3 月竣工）

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http://www.properst.co.jp/ir/██バリューアップ事業
高速回転で買収から売却へ、市場リスクは小さい
1. 事業概要
バリューアップ事業では、6 ヶ月程度の短期案件を取り扱う。首都圏エリアを中心に 3 ～ 5 億円程度の中古の収益レジデンス等を購入し、バリューアップを実施することにより付加価値を高めた上で、個人投資家及び海外投資家を対象に売却を実施する。少額のバリューアップで効果的に付加価値を高めることで、短期間での売却及び資金回収を図る。同社は購入後すぐに工事に入るため、工事開始から 1 ヶ月後には販売を開始することもある。
買収から売却へ高速回転で事業を回しており、すぐ売却できるため市場リスクが小さいと言える。現状、同事業では年間 20 棟ペースで売却している。
バリューアップ事業の 2018 年 5 月期の売上高は前期比 10.5% 減であったが、セグメント利益は同 7.9% 減にとどまったことから、セグメント利益率は前年同期の 10.7% から 11.0% に上昇した。売上高では会社全体の41.4%、営業利益では 36.3% を占めている。

バリューアップ事業の売上高、営業利益、営業利益率
㻔百万円㻕
㻥㻘㻜㻜㻜

売上高㻔左軸㻕

営業利益㻔左軸㻕

営業利益率㻔右軸㻕

㻝㻟㻚㻞㻑

㻝㻠㻚㻜㻑
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㻢㻚㻜㻑

㻟㻘㻜㻜㻜

㻠㻚㻜㻑

㻞㻘㻜㻜㻜
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㻤㻟㻤

㻣㻢㻠

㻣㻣㻞

㻜

㻜㻚㻜㻑
㻝㻢㻛㻡期

出所：決算短信よりフィスコ作成



㻞㻚㻜㻑

㻝㻣㻛㻡期

㻝㻤㻛㻡期



2. 特長
同社にはゼネコン出身者も多く、ノウハウに長けた人材が多い。特に、クリーニング、植栽、外光などの共用部分の管理が行き届かないところにもニーズはあり、資産価値の向上につなげている。

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2018 年 8 月 3 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/

バリューアップ事業

3. 実績例
最近の実績例として、幡ヶ谷プロジェクト（東京都渋谷区）、中馬込プロジェクト（東京都大田区）、西蒲田 2
プロジェクト（東京都大田区）、上高井戸プロジェクト（東京都杉並区）、南町プロジェクト（東京都板橋区）、
北千束プロジェクト（東京都大田区）、大泉学園町（東京都練馬区）などがある。

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2018 年 8 月 3 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/██業績動向
収益拡大し、財務体質も急速に回復
1. 2018 年 5 月期の業績
2018 年 5 月期のわが国経済は、緩やかな回復を続けるなか、同社が属する不動産業界においては、先行指標となる新設住宅着工戸数が一進一退の動きを続けるほか、首都圏マンションの初月契約率については、総じて70% を下回る推移となるなど、弱含みでの動きとなった。
このような状況下、同社は、新規物件の取得や保有物件の売却を進めてきた。この結果、売上高は 16,905 百万円（前期比 13.7% 増）、営業利益 1,142 百万円（同 1.7% 減）、経常利益 671 百万円（同 16.3% 減）、当期純利
益 722 百万円（同 41.2% 増）となった。
当初計画に比べると、売上高は 1,405 百万円（9.1%）、営業利益は 277 百万円（32.1%）、経常利益は 69 百万円（11.6%）、当期純利益は 200 百万円（38.5%）上回った。これは、分譲開発事業が一部のプロジェクトの販売進捗の遅れにより計画を下回ったものの、バリューアップ事業の各プロジェクトの売却が当初想定していたよりも前倒しで実施できたことや、賃貸開発事業の増収増益が寄与した。また、当期純利益については、固定資産の売却等に伴い特別利益 114 百万円を計上したことが寄与している。
2010 年 5 月期の赤字決算以降、同社の業績は着実に回復し、成長を持続している。また、これに伴い、各段階の利益率、ROE 等の収益性指標も徐々に改善傾向にあると言える。
簡易損益計算書( 単位：百万円 )前年同期比

17/5 期

18/5 期

増減額

増減率

売上高

14,874

16,905

2,031

13.7%

売上原価

12,195

14,079

1,884

15.4%

売上総利益

2,678

2,826

148

5.5%

販管費

1,515

1,683

168

11.1%

営業利益

1,162

1,142

-20

-1.7%

経常利益

801

671

-130

-16.3%

当期純利益

511

722

211

41.2%

売上総利益率

18.0%

16.7%

売上高営業利益率

7.8%

6.8%

売上高経常利益率

5.4%

4.0%

売上高当期純利益率

3.4%

4.3%

ROE( 自己資本当期純利益率 )

26.1%

28.5%

ROA( 総資産経常利益率 )

6.1%

4.0%

＜収益性＞

出所：決算短信よりフィスコ作成

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業績動向セグメント別には、分譲開発事業では、自社販売物件としてグランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス（東京都品川区）、バンデルーチェ北斎通り（東京都墨田区）、ラフィネ ヴィエルテ（東京都江戸川区）及びクラッシィア
ルテときわ台（東京都板橋区）の 4 物件の販売を実施した結果、売上高は 5,057 百万円（前期比 12.2% 減）、
セグメント利益は 297 百万円（同 69.3% 減）となった。また、賃貸開発事業では、首都圏を中心に用地取得から小規模賃貸マンション建築・販売まで行っており、柳橋プロジェクト、平野 3 プロジェクト、春日町プロジェ
クト等の 12 プロジェクトを売却した結果、売上高は 4,760 百万円（前期比 290.7% 増）、セグメント利益は996 百万円（同 215.3% 増）となった。さらに、バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップ
した上で売却しており、戸越プロジェクト、高松プロジェクト、南品川プロジェクト等、18 棟の収益ビルを売却した結果、売上高は 6,997 百万円（前期比 10.5% 減）、セグメント利益として 772 百万円（同 7.9% 減）となった。その他では、固定資産として保有していた１物件の賃料収入と仲介手数料を計上しており、売上高は 90 百万円（前期比 16.8% 増）、セグメント利益として 59 百万円（同 280.4% 増）となった。
このように、賃貸開発事業が売上高・営業利益を大きく伸ばし、分譲開発事業、バリューアップ事業と並んで収益貢献し始めている。主要 3 事業部門が同程度の規模になって、バランスが取れてきたと言えるだろう。

セグメント別売上高
㻔百万円㻕

分譲開発事業

賃貸開発事業

その他

㻝㻢㻘㻥㻜㻡

㻝㻤㻘㻜㻜㻜
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バリューアップ事業㻝㻠㻘㻤㻣㻠

㻥㻜㻣㻣㻝㻠㻘㻜㻜㻜

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㻞㻘㻜㻜㻜

㻡㻘㻣㻡㻥

㻡㻘㻜㻡㻣

㻝㻣㻛㻡期

㻝㻤㻛㻡期

㻜
出所：有価証券報告書及び会社資料よりフィスコ作成



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2018 年 8 月 3 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/

業績動向セグメント別営業利益
㻔百万円㻕

分譲開発事業

賃貸開発事業

バリューアップ事業

その他

㻞㻘㻡㻜㻜

㻞㻘㻝㻟㻥

㻞㻘㻝㻞㻡
㻝㻡

㻞㻘㻜㻜㻜
㻤㻟㻤

㻡㻥

㻣㻣㻞

㻝㻘㻡㻜㻜

㻝㻘㻜㻜㻜

㻟㻝㻢

㻥㻥㻢
㻡㻜㻜

㻥㻢㻥
㻞㻥㻣

㻜
㻝㻣㻛㻡期

㻝㻤㻛㻡期

注：営業利益は全社費用控除前

出所：有価証券報告書及び会社資料よりフィスコ作成

2. 財務状態及びキャッシュ・フローの状況
2018 年 5 月期末における資産は、前期末比 5,321 百万円増加の 19,471 百万円となった。これは、固定資産の 1 物件を売却したことなどにより、土地及び建物が合わせて 904 百万円減少したものの、新規物件の取得を進めたことに伴い、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて 7,061 百万円増加したことによるものである。
負債については、同 4,664 百万円増加の 16,533 百万円となった。これは、新規物件の取得に伴って借入金が 4,868
百万円増加したことによる。また、純資産は、同 657 百万円増加の 2,938 百万円となった。これは、主に当期純利益を 772 百万円計上したことによるものである。
事業拡大に伴う資産増加の結果、自己資本比率は前期末の 15.7% から 14.7% へとやや低下したものの、2013
年 5 月期末の 9.5% から大幅に上昇しており、同社の安全性は着実に改善しているといえる。

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業績動向

簡易貸借対照表( 単位：百万円 )17/5 期末

18/5 期末

流動資産

13,11919,399

6,280

現預金

2,294

1,107

-1,187

販売用不動産

5,278

5,940

662

仕掛販売用不動産

4,228

10,627

6,399

1,030

72

-958

固定資産
有形固定資産

増減額

909

11

-898

建物

356

0

-356

土地

548

-

-548

2

1

-1

118

59

-59

資産合計

14,14919,471

5,321

流動負債

7,802

10,315

2,513

買掛金

85

161

76

7,045

9,775

2,730

4,065

6,217

2,152

3,925

6,064

2,139

11,868

16,533

4,664
4,868

無形固定資産投資その他の資産短期性借入金
固定負債
長期性借入金
負債合計( 有利子負債 )10,97015,839

新株予約権

64

85

21

純資産合計

2,281

2,938

657

＜安全性＞
自己資本比率

15.7%

14.7%

D/E レシオ

4.95 倍5.55 倍流動比率168.1%

188.1%

出所：決算短信よりフィスコ作成

現金及び現金同等物の期末残高は前期末より 1,362 百万円減少し、815 百万円となった各キャッシュ・フロー
の状況について見ると、営業活動の結果使用した資金は 7,022 百万円となった。これは、棚卸資産が 7,061 百万円増加したこと等による。また、投資活動の結果獲得した資金は 884 百万円となった。これは、有形固定資産の売却により 1,011 百万円を獲得したことなどによる。さらに、財務活動の結果獲得した資金は 4,782 百万円となった。これは、保有物件の売却等により借入金を 14,458 百万円返済したものの、新規物件の取得資金等として借入により 19,326 百万円を獲得したことなどによるものである。
簡易キャッシュ・フロー計算書( 単位：百万円 )17/5 期

18/5 期増減額

営業活動によるキャッシュ・フロー (a)-1,225-7,022-5,797

投資活動によるキャッシュ・フロー (b)

1,083

884

-199

財務活動によるキャッシュ・フロー

1,331

4,782

3,451

フリー・キャッシュ・フロー (a) + (b)-142-6,138-5,996

現金及び現金同等物の期末残高

2,177

815

-1,362

出所：決算短信よりフィスコ作成

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2018 年 8 月 3 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/██今後の見通し
2019 年 5 月期は慎重な予想
1. 2019 年 5 月期の業績予想
同社では、2019 年 5 月期業績予想について、売上高 17,412 百万円（前期比 3.0% 増）、営業利益 1,125 百万円（同1.5% 減）、経常利益 691 百万円（同 3.0% 増）、当期純利益 587 百万円（同 18.7% 減）を見込む。基本的には前期実績を若干上回る予想を設定しているようだ。当期純利益の減益幅が大きいのは、前期に固定資産の売却等による特別利益を 114 百万円計上した反動減である。
セグメント別には分譲開発事業における売上高の減少を、賃貸開発事業の増加で補う見通しである。また、バリューアップ事業は横ばいにとどまる見通しである。
足下の市況を考えて、慎重な業績予想を立てているようだ。ただ、同社では、期初は保守的な予想を発表していることから、最終的には期初予想を上回って着地する可能性があると考えられる。
業績予想( 単位：百万円 )18/5 期

前期比

19/5 期 ( 予 )

前期比

売上高

16,905

13.7%

17,412

3.0%

営業利益

1,142

-1.7%

1,125

-1.5%

経常利益

671

-16.3%

691

3.0%

当期純利益

722

41.2%

587

-18.7%

出所：決算短信よりフィスコ作成

2. 2020 年 5 月期以降の業績見通し
同社が属する不動産業界では、低水準で推移する住宅ローン金利や五輪関連の建設需要が下支え要因として期待されるものの、販売価格の上昇等の影響もあり、先行指標となる新設住宅着工戸数は横ばいでの推移となっていることから、当面は横ばいでの推移が見込まれる。また、不動産需要については、都心部の需要が郊外と比べて強くなるという二極化の動きが続くことが見込まれることから、物件取得に関しては立地や価格に関して、より厳選した上での取得が必要である。こうした経済環境のもと、同社では強みである創造デザイン力やプレゼンデ
ザイン力を生かせる分譲開発物件の取得を進めるとともに、コストや建築期間等を抑制した賃貸開発物件に取り組むことで事業拡大を図っていく。また、割安な収益不動産を精査して購入し、バリューアップした上での不動産売却を併せて展開していく方針である。

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COMPANY RESEARCH AND ANALYSIS REPORTFISCO Ltd.
http://www.fisco.co.jp

プロパスト3236 東証 JASDAQ

2018 年 8 月 3 日（金）http://www.properst.co.jp/ir/

今後の見通し不動産業界内では、好調な会社と不調な会社の二極化が進行している。同社では都心部で駅から徒歩 5 分程度の好立地物件にターゲットを絞り、買い付けの意思決定を迅速に行うことで他社に先駆けて好物件の仕入れが可能になっている。また、今後は好立地の町工場が事業継承できずに売却に出されるとの見方もある。同社では、こうした物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わることで、事業環境が厳しさを増すなかでも、来期以降も堅調な業績を維持できると弊社では考える。
同社では現状、対外的に中期経営計画を発表していない。同社の事業規模では、業績が振れる可能性が大きいため、計画を発表すると、投資家をミスリードする可能性があるとの経営判断によるものである。ただ、会社としての経営方針を明確化し、同社の投資家や従業員が同社の将来像を共有するためにも、中期経営計画の正式発表は有意義だろう。

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安定配当を継続
同社では業績悪化に伴い 2009 年 5 月期以降、無配を続けてきたが、ようやく配当を支払えるような状況にまで業績が回復したことで、2017 年 5 月期から 1 株当たり 2 円の配当を実施した。同社は、復配したばかりなので、当面は配当原資の 10% を目安に安定配当の継続に注力する方針である。2019 年 5 月期についても年間 2 円の期末配当を計画しており、配当性向は 9.6% になる見通しである。
また、経営環境の変化に対応し、機動的な資本政策の遂行を可能とする目的で、2018 年 2 月には 15 万株（発行済み株数の 0.53%）の自己株式の取得を実施した。2019 年 5 月期も、7 月 13 日から 7 月 23 日の期間に144,800 株の自己株式を取得している。

㻝株当たり配当金と配当性向（円）

㻝株当たり配当金㻔左軸㻕
㻝㻝㻚㻝

㻡㻚㻜

配当性向（右軸）

（㻑）

㻝㻞㻚㻜
㻥㻚㻢

㻠㻚㻜
㻣㻚㻤

㻤㻚㻜

㻟㻚㻜
㻞㻚㻜

㻞㻚㻜

㻞㻚㻜

㻞㻚㻜
㻠㻚㻜
㻝㻚㻜

㻜㻚㻜
㻜㻚㻜

㻜㻚㻜
㻝㻢㻛㻡期

㻝㻣㻛㻡期

㻝㻤㻛㻡期

㻝㻥㻛㻡期㻔予㻕

出所 : 決算短信よりフィスコ作成

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