COMPANY RESEARCH AND ANALYSIS REPORT

企業調査レポートファーストブラザーズ
3454 東証 1 部
企業情報はこちら >>>2018 年 8 月 2 日（木）執筆：客員アナリスト

角田秀夫
FISCO Ltd. Analyst Hideo Kakuta

FISCO Ltd.
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ファーストブラザーズ
3454 東証 1 部

2018 年 8 月 2 日（木）http://www.firstbrothers.com/ir/██目次■要約----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 01■会社概要----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 03
1. 沿革........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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2. 事業概要. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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3. 市場動向. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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4. 収益構造. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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5. 強み........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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6. 資金調達. .............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

06■業績動向----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 07
1. 2018 年 11 月期第 2 四半期業績（連結）の概況.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

07

2. 2018 年 11 月期連結業績の見通し. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

07■中期展望----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 10■株主還元----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 10

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2018 年 8 月 2 日（木）http://www.firstbrothers.com/ir/██要約2018 年 11 月期は過去最高益更新予想。営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益の第 2 四半期進捗率は 6 割を超え
ファーストブラザーズ <3454> は 2004 年 2 月創業の独立系不動産投資運用会社。2015 年 2 月に東証マザーズに上場、2016 年 10 月には東証 1 部への市場変更を達成し、2016 年 11 月期から DOE2% を目安に配当を開始した。代表取締役社長の吉原知紀（よしはらともき）氏を始めキーマンに旧三井信託銀行 ( 株 ) の出身者が多い。不動産私募ファンドの運用会社としてスタートしたが、足元では自己勘定投資に軸足を移して、順調に資産規模を拡大している。
2014 年頃から積極化した自己勘定投資は、首都圏の中小規模（10 億円前後）の商業ビル、オフィスビルを主な対象とする。東京ビジネス地区（都心 5 区）の平均賃料は過去 3 年間で年 4.9% 上昇、空室率も 2.49 ポイ
ント低下しており堅調に推移する。2018 年 11 月期第 2 四半期末の自己勘定投資の残高は、取得価格ベースで25,363 百万円（前期末比 2,687 百万円減）。期中増加額が 6,858 百万円、期中減少額が 9,546 百万円。売却が先行したため、一時的ではあるが残高が減少した。こうした中小規模物件はストックや流通量が膨大で、所有者は不動産のプロではない個人富裕層や事業会社などが多いため大型物件と異なり潜在的価値が高い物件を取得できる。安定収益の賃料収入の拡大を図りつつ、バリューアップ後、適宜、物件入替により売却益を実現させていくのが同社の勝ちパターンだ。
2018 年 11 月期第 2 四半期連結決算は、売上高 14,131 百万円（前年同期比 40.4 % 増）、売上総利益 3,684 百万円（同 50.1% 増）、営業利益 3,047 百万円（同 68.0% 増）、経常利益 2,851 百万円（同 71.0% 増）、親会社株主に帰属する四半期純利益 1,798 百万円（同 64.0% 増）と大幅な増収増益となった。投資銀行事業において、賃貸不動産ポートフォリオの入れ替えに伴う物件の売却が業績をけん引した。具体的には、売却額が 12,956 百万円（前年同期は 8,950 百万円）、売却粗利が 3,094 百万円（同 1,829 百万円）であった。また、賃貸粗利は、613 百万円（同 606 百万円）と資産売却が先行したものの前年並みを維持。販管費を 91% カバーできる水準である。
2018 年 11 月期連結決算は、売上高 22,568 百万円（前期比 20.3% 増）、売上総利益 6,538 百万円（同 38.5%増）、営業利益 5,015 百万円（同 48.7% 増）、経常利益 4,458 百万円（同 45.7% 増）、親会社株主に帰属する当期純利益 2,815 百万円（同 37.4% 増）と大幅な増収増益を予想する。セグメント別売上総利益の通期予想では、投資銀行事業 6,493 百万円（同 37.9% 増）が主力であり、上期の進捗率は 56.3% と順調。そのうち不動産賃
貸粗利は、下期も積極的な物件取得によるさらなる上積みが見込まれ、また、良好な売却環境のもと、不動産売
却粗利も期待できる。通期の販管費の想定は 1,523 百万円（前期比 13.1% 増）と抑え目の見込みだが、上期は636 百万円（第 2 四半期進捗率 41.8%）と抑制された。このため、営業利益の第 2 四半期進捗率は 60.8% と余裕がある。

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要約

同社は、配当による継続的な株主還元を方針としている。配当金は DOE（株主資本配当率）の 2% を目安とする。
2017 年 9 月には 1：2 の株式分割を行い流動性も向上した。2018 年 11 月期の配当予想は 18 円（3 円増配）。
ROE が 25.7%（2016 年 11 月期）、19.1%（2017 年 11 月期）と高いため株主資本の積み上がりは速く、中期的に速いペースの増配が期待できるだろう。
Key Points

・収益性と流動性が高い首都圏 10 億円前後の商業・オフィス物件を中心に投資・運用
・東京ビジネス地区（都心 5 区）のオフィス賃料、空室率は堅調
・2018 年 11 月期は過去最高益更新予想。営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益の第 2 四半期進捗率は 6 割を超える
・自己勘定による不動産投資の拡大が基本戦略。取得と売却の両立に挑む
・2018 年 11 月期は配当 18 円予想。速いペースの増配が期待できる

業績の推移
売上高（左軸）営業利益（右軸）
親会社株主に帰属する当期純利益（右軸）（百万円）
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（百万円）
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出所：決算短信、目論見書よりフィスコ作成

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2018 年 8 月 2 日（木）http://www.firstbrothers.com/ir/██会社概要収益性と流動性が高い
首都圏 10 億円前後の商業・オフィス物件を中心に投資・運用
1. 沿革
独立系の不動産投資運用会社。不動産私募ファンドのアセットマネジメント（以下、AM）会社としてスタート
したが、2014 年頃から自己勘定投資を本格的に推進し、現在では主力事業となっている。
代表取締役社長の吉原知紀氏は旧三井信託銀行、モルガン・スタンレーを経て 2004 年 2 月に同社を設立。辻
野和孝（つじのかずたか）取締役も旧三井信託銀行、モルガン・スタンレー出身で、不動産鑑定会社を経て、2006 年 2 月に同社に合流している。自己勘定投資を担う 100% 子会社のファーストブラザーズキャピタル ( 株 )の鹿野太一（かのたいち）代表取締役社長、堀田佳延（ほったよしのぶ）取締役も旧三井信託銀行出身であり、キーマンには旧三井信託銀行出身が多い。また、取締役には、不動産証券化法務の第一人者であり牛島総合法律事務所パートナー弁護士の田村幸太郎（たむらこうたろう）氏も名を連ねる。2015 年 2 月に東証マザーズ上場。
2016 年 10 月に東証 1 部に市場変更した。
2. 事業概要(1) 投資運用事業
同社は “ クライアントファースト ” の行動規範のもと、顧客の満足を第一に考える投資運用サービスを行っており、最も利益の出るタイミングにおいて投資案件の売買を行うため、不動産売買市況の変動等に合わせ受託
資産残高も大きく変動する。現状、同社ファンドが取得対象としてきた大型物件（50 億円超）は、取得競争が激しく、過熱感の高い取引環境にある。リーマンショック時にも痛手を受けることなく成長を遂げてきた同社は、“ 無理して買わない ” というスタンスが徹底されたプロフェッショナル集団である。
ファンドの受託資産残高は 2018 年 11 月期第 2 四半期末で 8,733 百万円（前期末は 0 百万円）である。増加の理由は、投資家が主体的に行う不動産投資活動において同社が期中運営のアセットマネジメント業務を受託したためである。なお、不動産市況が高値圏にあるとの認識から同社が主体的に投資活動を行うファンドでの取得は控えている。ただし、顧客投資家の待機資金は潤沢であり、マーケットに波乱があれば、機動的にファンドを組成し、物件を取得することは可能であり、投資対象となる案件の発掘活動は引き続き行っている。

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会社概要

ファンド受託資産（自己勘定投資除く）の推移
㻔百万円）㻤㻜㻘㻜㻜㻜

減少額

増加額

期末残高

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出所：決算説明会資料よりフィスコ作成(2) 投資銀行事業
自己勘定投資が中心である。同社が組成したファンドへのセイムボート投資、PE 投資（債権投資、事業再生投資、ベンチャー企業投資）、再生可能エネルギー関連投資や、M&A にかかる助言などのアドバイザリー業務も展開している。
不動産の自己勘定投資を本格的に開始したのは 2014 年から。2015 年 2 月の IPO により手取り資金約 30 億円を得て潤沢になった手元資金と良好な資金調達環境を背景にした借入により自己勘定投資を加速化した。安
定収益である賃料収入の拡大を主な目的とし、中長期保有を前提とするが、バリューアップ後に適宜入替を行うため固定資産とはせずにすべて販売用不動産に計上している。一般的に販売用不動産は減価償却を行わないが、同社は財務健全性を維持するため減価償却を行う保守的な会計処理を採用している。
私募ファンドとの利益相反を避けるため、投資対象はファンドの投資クライテリアから外れる物件とし、10億円前後の中小規模の賃貸不動産が多い。10 億円前後の物件はストック、流通量が多く投資機会が豊富である。
取得先は個人の資産家など不動産のプロでないことも多く、そういった物件は、その不動産が本来持つ実力を充分に発揮できていない（相場の賃料とのギャップ、入居率の向上余地など）ため NOI 利回りの改善余地が大きい。
2018 年 11 月期第 2 四半期末の賃貸不動産ポートフォリオ（自己勘定投資）の残高は、取得価格ベースで25,363 百万円（前期末比 2,687 百万円減）。期中増加額が 6,858 百万円、期中減少額が 9,546 百万円。売却が先行したため、一時的ではあるが残高が減少した。所在地別の内訳は、首都圏 96.8%、その他主要都市 3.2%
であり、テナント需要が底堅いエリアに特化している。アセットタイプ別（複合ビルは主要用途で分類）の内
訳は、商業 60.7%、オフィス 27.5%、ホテル 7.3%、住居 4.5%、と、商業とオフィスで約 9 割を占める。安
定稼働時の想定 NOI 利回りは 6.5%。外部鑑定によると含み益は 3,822 百万円である。

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会社概要

自己勘定投資資産の推移
減少額

㻔百万円）

増加額

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期末残高
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出所：決算説明会資料よりフィスコ作成

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賃貸不動産ポートフォリオ（所在地別）
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賃貸不動産ポートフォリオ（用途別）

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注：取得価格ベースの残高内訳。複数の用途がある不動産については主な用途で集計
出所：決算説明会資料よりフィスコ作成

3. 市場動向
同社の賃貸不動産ポートフォリオは首都圏に集中している。東京ビジネス地区（都心 5 区）の過去 3 年のオフィ
スの平均賃料は 2015 年 5 月から 2018 年 5 月までの 3 年間に年率 4.9% と小幅ではあるが上昇した。空室率も3 年間で 2.49 ポイント低下し好調だ。2018 年は供給量（延床面積）が過去 10 年で 2 番目に多い状況だが、賃料及び空室率に陰りは見られない。新築ビル及び新築ビルへの移転の影響で空室が予想される既存ビルでも需要が強く、品薄感が続くものと見られている。

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会社概要

4. 収益構造
自己勘定による賃貸不動産投資は、物件の賃貸原価や売却原価があるため売上総利益率が相対的に低く、また、
物件売却の有無、売却価格によって売上高は大きく変動する。このため同社では、業績評価の指標として売上総利益（粗利）を重視している。不動産賃貸粗利は過去数年間堅調に推移、不動産売却粗利は近年急激に伸びている。
5. 強み
同社の強みは、国内の不動産証券化の黎明期から信託銀行や外資系 AM 会社などで当該分野に関わってきた、金融及び不動産のプロフェッショナル人材が多いことだ。2018 年 11 月期第 2 四半期末時点の連結役職員数は58 名であり少数精鋭だ。弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、一級建築士、不動産証券化マスターなどの有資格者も多数所属している。具体的には、有望な物件を冷静に見極める “ 目利き力 ”、豊富な経験によって培われる “ バリューアップ力 ” が同社プロフェッショナルの特長となっている。比較的人材の流動性の高い不動産業界だが、コアとなる人材の定着率は高いと言う。
6. 資金調達
リーマンショック前後に多くの不動産会社がリファイナンスをできずに破綻に追い込まれたことからわかるように不動産会社にとって資金調達は生命線である。同社では、コーポレートローンはすべて自己勘定投資の不動産に紐付いており、物件の事情に合わせて適切な条件で調達している。現在の調達先には、メガバンクのほか、地銀や信金も含まれる。自己勘定投資における LTV ※は 2018 年 11 月期第 2 四半期末時点で 86.6% である。
※

Loan to Value：不動産の物件価値に対する負債（借入金など）の割合。借入残高÷賃貸不動産簿価

自己勘定投資にかかるコーポレートローンについては、加重平均残存期間 20.8 年と超長期で調達しており、多少の金融環境の下降局面があっても持ちこたえられる備えができている。すべて変動で調達しているが、金利ス
ワップ取引により賃貸不動産の取得に伴う借入金残高の 65.3% の支払金利を固定化。また、日銀のマイナス金利導入を受け加重平均借入金利は 0.78% と低利で調達できている。超長期で調達していることもあり賃貸キャッ
シュフローは十分なプラス（賃貸収益が支払利息と元本返済の合計額を十分に上回っている）の状態を維持しており、金融機関の協力も得られやすい。資金調達力は同社にとって大きな強みとなっている。

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2018 年 8 月 2 日（木）http://www.firstbrothers.com/ir/██業績動向2018 年 11 月期第 2 四半期は大幅な増収増益。
ポートフォリオ入れ替えに伴う売却が順調
1. 2018 年 11 月期第 2 四半期業績（連結）の概況
2018 年 11 月期第 2 四半期連結決算は、売上高 14,131 百万円（前年同期比 40.4% 増）、売上総利益 3,684 百万円（同 50.1% 増）、営業利益 3,047 百万円（同 68.0% 増）、経常利益 2,851 百万円（同 71.0% 増）、親会社株主に帰属する四半期純利益 1,798 百万円（同 64.0% 増）と大幅な増収増益となった。投資銀行事業において、賃貸不動産ポートフォリオの入れ替えに伴う物件の売却が業績をけん引した。具体的には、売却額が 12,956 百万円（前年同期は 8,950 百万円）、売却粗利が 3,094 百万円（同 1,829 百万円）であった。また、賃貸粗利は、613 百万円（同 606 百万円）と資産売却が先行したものの前年並みを維持。販管費を 91% カバーできる水準である。
投資運用事業は、売上高 27 百万円（前年同期は 9 百万円）、売上総利益 27 百万円（同 9 百万円）、営業利益
22 百万円（同 0 百万円）。同社は、大型物件の取引価格は過熱感が高いとの市場認識から物件取得に慎重姿勢で臨んでおり、期中の新規物件取得は行わなかった。一方、投資家が主体的に行う不動産投資活動において同社が期中運営のアセットマネジメント業務を受託したために、前年同期から粗利が増加した。
投資銀行事業は、自己勘定による賃貸不動産の期中増加額が 6,858 百万円（前年同期は 8,214 百万円）だった一方、売却が先行したために、残高は 25,363 百万円（同 26,374 百万円）と一時的に減少したが、既に下期に入り複数物件を取得しているもよう。安定稼働時の想定 NOI 利回りは 6.5%（取得価格ベース）。2017 年 11 月期末の6.1% から 0.4 ポイント上昇した。マーケットでは高値相場が続いており、利回りを下げて投資する企業も多い
なか、同社においては高値で無理な取得をしない方針が徹底されている。

2018 年 11 月期は過去最高益更新予想。営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益の第 2 四半期進捗率は 6 割超え
2. 2018 年 11 月期連結業績の見通し
2018 年 11 月期連結決算は、売上高 22,568 百万円（前期比 20.3% 増）、売上総利益 6,538 百万円（同 38.5%増）、営業利益 5,015 百万円（同 48.7% 増）、経常利益 4,458 百万円（同 45.7% 増）、親会社株主に帰属する当期純利益 2,815 百万円（同 37.4% 増）と大幅な増収増益を予想する。
セグメント別売上総利益の予想は、投資運用事業 45 百万円（前期比 339.3% 増）、投資銀行事業 6,493 百万円（同37.9% 増）と投資銀行事業が中心。

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業績動向

投資銀行事業では、売上総利益の通期予想に対する上期の進捗率が 56.3% と順調。そのうち賃貸粗利は、下期も積極的な物件取得が見込まれるためさらなる上積みが期待できそうだ。また、不動産売却粗利も、引き続き良好な売却環境のもと、上積みが期待でき、計画達成の確度は高い。
通期の販管費の想定は 1,523 百万円（前期比 13.1% 増）と抑え目の見込みだが、上期は 636 百万円（第 2 四半
期進捗率 41.8%）と抑制された。このため、営業利益の第 2 四半期進捗率は 60.8%、経常利益は同 64.0%、親会社株主に帰属する当期純利益は同 63.9% と各利益は順調である。
要約損益計算書（単位：百万円）
14/11 期

15/11 期

修正
売上高

16/11 期
17/11 期
18/11 期 18/11 期
16/11 期
17/11 期
2Q
2Q
2Q
（予）

10,723

5,466

4,557

8,454

14,606

10,067

18,766

14,131

22,568

投資運用

1,191

1,191

2,648

96

1,120

9

10

27

-

投資銀行

9,532

4,275

1,908

8,358

13,485

10,05818,756

14,103

-

売上原価

7,298

3,142

567

6,019

9,367

7,613

14,046

10,446

16,030

売上総利益

3,425

2,324

3,989

2,435

5,238

2,453

4,720

3,684

6,538

投資運用

995

995

2,585

84

1,099

9

10

27

45

投資銀行

2,430

1,329

1,403

2,350

4,139

2,444

4,710

3,656

6,493

不動産賃貸

-

153

505

443

857

551

1,221

551

-

不動産売却

-

73

-

1,695

2,572

1,829

3,397

3,094

-

セイムボート投資利益

-

1,040

673

271

691

0

0

0

-

その他

-

61

225

-61

18

63

90

10

-

販管費

1,190

1,155

1,157

707

1,272

639

1,347

636

1,523

営業利益

2,235

1,169

2,832

1,727

3,966

1,814

3,373

3,047

5,015

投資運用

892

892

2,191

-15

904

0

7

22

-

投資銀行

2,024

-

1,246

2,052

3,597

2,168

4,073

3,398

-

調整額

-681

-

-605

-308

-535

-355

-707

-372

-

営業外収益

15

-

16

13

43

11

15

6

-

営業外費用

97

-

190

203

347

157

328

202

-

65

-

156

184

305

138

311

193

-

2,153

1,124

2,658

1,537

3,662

1,667

3,060

2,851

4,458

特別利益

1

-

-

5

7

-

62

-

-

特別損失

90

-

5

-

50

0

14

-

-

2,065

-

2,652

1,543

3,619

1,666

3,108

2,851

-

401

-

991

801

1,331

600

1,059

1,057

-

非支配株主に帰属する当期純利益

1,005

-

-0

-

-

-

-

-

-

親会社株主に帰属する当期純利益

657

657

1,661

853

2,287

1,096

2,048

1,798

2,815

EPS（円）

58

58

121

60

162

78

146

128

200

支払利息・支払手数料
経常利益

税金等調整前当期純利益
法人税等調整額

注：2014 年 11 月期の修正ベースは同社に売上高、利益が帰属しない SPC を除いたもの。
2014 年 10 月に 1：100 の株式分割、2017 年 9 月に 1:2 の株式分割を実施しており、2017 年 11 月期第 2 四半期以前の EPS
は遡及修正。
出所：決算短信、目論見書、会社資料よりフィスコ作成

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業績動向

要約貸借対照表（連結）（単位：百万円）
14/11 期

15/11 期

16/11 期

17/11 期

18/11 期 2Q

6,074

22,55535,25838,44939,026

現金及び預金

1,305

4,040

5,693

6,161

8,674

販売用不動産3,674

16,191

25,77528,78926,194

流動資産

仕掛販売用不動産

-

-

1,115

1,215

1,538

営業投資有価証券

416

694

599

488

434

固定資産

1,020

725

814

703

707

総資産

7,095

23,281

36,07239,15339,734

流動負債

726

1,559

3,239

2,663

3,440

-

-

860

860

860

81

352

745

698

654

3,122

13,821

22,94624,87923,102

短期借入金
1 年内返済予定の長期借入金
固定負債
長期借入金

2,905

12,961

21,832

22,931

21,391

負債合計

3,848

15,38026,18627,542

26,543

純資産

3,246

7,900

9,885

11,61013,190

（借入金）

2,987

13,31423,36524,377

22,683

ノンリコースローン

797

785

-

748

636

コーポレートローン

2,190

12,52923,36523,62922,047（自己資本比率）（%）

45.8

33.9

27.4

29.7

33.2

（ネット D/E レシオ）（倍）

0.52

1.17

1.73

1.54

1.04

出所：決算短信、決算説明会資料よりフィスコ作成

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2018 年 8 月 2 日（木）http://www.firstbrothers.com/ir/██中期展望自己勘定による不動産投資の拡大が基本戦略
同社の成長ドライバーは、自己勘定による不動産投資の積極拡大に伴うキャピタルゲインや賃料収入の拡大であるが、あくまでマーケット次第であり、より広範囲な投資対象に運用ビジネスを展開し、事業の裾野を広げていくことで、長期的かつ持続的な成長を見込んでいる。世界経済の不確実性は高まってはいるものの、日銀が長期金利をゼロ近辺に誘導する金融政策をとっているため、キャップレートの急上昇は考えにくい。また、同社が自己勘定投資の対象とするのは主に 10 億円前後の中小物件のため、2018 年以降に想定される大規模オフィスの大量供給の影響もほとんど受けないだろう。実際にオフィス賃料や空室率は堅調に推移している。金融機関の一部には、不動産融資の選別色を強める動きもみられるが、総じて緩和的な融資姿勢が継続しており、同社においても金融機関との関係は良好である。今後数年で、不動産売買市場が大きく崩れることは考えにくく、引き続き
良好な売却環境が続くと思われる。
自己勘定投資の対象は、収益向上の可能性と流動性を考慮して「首都圏の 10 億円前後の商業・オフィス物件」に投資する基本スタンスに変更はない。マーケットでは、ホステルやシェアハウスなどの新たなタイプの売買が増加しており、同社としても基準に合致する案件に関しては柔軟に取り組む考えだ。直近では商業とホテルの比重を増加させた。
引き続き不動産価格は高値安定が続くとみられ、ファンドビジネス（投資運用事業）には抑制方針で臨むとみられる。ただし、同社が運営する私募ファンドは基本的にオポチュニスティック型のため、金融・不動産市場に波乱が起こった場合は、機動的にファンド組成に動くことになるだろう。

██株主還元2018 年 11 月期は配当 18 円予想。速いペースの増配が期待できる
同社は、配当による継続的な株主還元を方針としている。配当方針としては、自己勘定投資の物件売却のタイミングで業績が大きくぶれやすいため、配当性向の目安は定めずに、安定的かつ毎期着実な増配が見込める DOE（株主資本配当率）を基準に配当を行っていくこととしている。DOE は 2% を目安とする（連結株主資本は期初と期末の平均値を用いる）。2017 年 9 月には 1：2 の株式分割を行い流動性も向上した。2018 年 11 月期の配当予想は 18 円（3 円増配）である。ROE が 25.7%（2016 年 11 月期）、19.1%（2017 年 11 月期）と高いた
め株主資本の積み上がりは速く、中期的に速いペースの増配が期待できるだろう。

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