団地型マンション再生マニュアル

目第１部

導入編

第１章

団地型マンションとは

１－１

次

団地型マンションの再生に向けて（3 頁）

団地型マンションとは何でしょうか（4 頁）

１．団地型マンションの形式
２．団地型マンションの管理方式
３．団地型マンションの管理規約
４．全棟一括管理方式における団地型マンションの会計方法
５．団地型マンションに特有の公法上の規制
６．ここでチェックしてみましょう

１－２

団地型マンションの現況と課題とは（14 頁）

１．再生時期を迎えつつある団地型マンション
２．築３０年を経過したマンションが直面する課題
３．再生への取り組みの必要性

１－３

団地の再生方策とは（20 頁）

１－４ お住まいの団地のことを把握しておきましょう（22 頁）

１．団地の現況と再生に向けた課題を把握する
２．再生への取り組み開始に向けた管理規約の見直し

第２章

建物の再生への取り組み（31 頁）

２－１“建物の再生”による団地型マンションの再生とは
１．建物の再生手法（改修、建替え）
２．団地型マンションにおける建物再生の実施方式（単位）２－２改修による団地型マンションの再生

１．改修とは何か
２．改修による団地型マンションの再生事例
３．団地型マンションにおける改修に係る合意i（36 頁）（32 頁）

２－３

建替えによる団地型マンションの再生（48 頁）

１．団地型マンションの建替え方式
２．建替えによる団地型マンションの再生事例
３．建替え方式の適用と選択
４．建替えの事業化手法

第３章

住み続けるための取り組み（団地生活の活性化）（59 頁）

１．空住戸を活用した施設転用
２．団地内外の住み替えを支援する仕組み
３．団地の暮らしを豊かにする活動

第４章

再生への取り組みを考える

４－１（69 頁）

再生に向けた取り組みを始めるために（70 頁）

１．団地の現況や課題等を整理しておく
２．団地建物所有者（区分所有者）等に対する意向調査を行う
３．団地の再生方策や取り組みについて情報収集を行う
４．再生への取り組みの方向性を考える

４－２

建物の再生を含めた団地型マンション再生の進め方

第２部

実践編

第１章
１－１

団地型マンションを再生する

準備段階－検討の開始に向けて準備する
団地管理組合の正式な検討開始に向けて準備する

１．検討開始に向けた周知活動を行います（勉強会等の開催）
２．検討開始に向けた準備に入ります

１－２（76 頁）

再生検討の開始を決定する（91 頁）

ii（83 頁）（85 頁）

第２章

検討段階－団地再生方針の立案を目指す

２－１

検討段階の開始（93 頁）（96 頁）

１．検討組織（再生検討委員会等）の立ち上げ
２．専門家等の選定

２－２

現況の把握及び建替えと改修との比較検討の実施（98 頁）

１．老朽度判定の実施
２．意向調査による再生ニーズの把握
３．要求改善水準の設定
４．団地再生検討案の作成と改善効果・費用の把握
５．団地再生検討案による比較検討

２－３

団地再生方針の検討と立案（111 頁）

１．再生手法・実施方式等に係る検討と判断
２．団地再生方針の検討と立案

２－４

第３章

計画着手の決定（計画段階に進むことの合意）

全棟一括建替え（計画・実施段階）

３－１

計画立案に向けた準備（126 頁）（129 頁）（132 頁）

１．計画組織（建替え計画委員会等）の設立
２．計画・実施段階におけるコンサルタント等の専門家の選定

３－２

団地建替え計画素案の作成（134 頁）

１．計画立案に対する事前の意向把握
２．建替えの事業化に係る検討
３．団地建替え計画素案の作成

３－３

事業協力者等の募集と選定（137 頁）

１．事業協力者の募集に係る検討と準備
２．事業協力者の選定

iii

３－４

団地建替え計画の立案（139 頁）

１．団地建替え計画案の作成
２．区分所有者間の合意形成、意向の調整
３．関係地方公共団体等及び近隣住民との協議
４．団地建替え計画の立案

３－５

区法 70 条団地一括建替え決議と建替えの合意（143 頁）

１．区法 70 条「団地内の建物の一括建替え決議」の手順と定めるべき事項
２．一括建替え決議の成立後の手続き

３－６

団地建替え事業の実施（147 頁）

１．マンション建替組合の設立
２．権利変換計画の策定・認可及び権利の変換
３．建設工事の実施
４．再入居と新管理組合の設立

第４章
４－１

棟別建替え（計画・実施段階）
計画立案に向けた準備（155 頁）（158 頁）

１．計画組織の設立等
２．計画・実施段階におけるコンサルタント等の専門家の選定

４－２

棟別建替え実施方針と建替え実施棟の決定（160 頁）

１．棟別建替え実施方針の検討
２．棟別建替え実施方針の了承
３．建替え実施棟の決定
４．建替え実施棟の計画立案に向けた準備

４－３

建替え実施棟の建替え計画素案の作成

４－４

事業協力者等の募集と選定

４－５

建替え実施棟の建替え計画の立案（170 頁）（170 頁）iv（171 頁）

４－６

棟別建替えに係る決議と合意（176 頁）

１．区分所有法 62 条「建替え決議」と 69 条「団地内の建物の建替え承認決議」の手順と定めるべき事項
２．建替え決議及び団地建替え承認決議の成立後の手続き

４－７

建替え実施棟の建替え事業の実施

第５章

改修（全棟・棟別）による再生（計画・実施段階） （183 頁）

５－序改修による団地の再生とは（181 頁）（186 頁）

１．改修工事とは
２．団地型マンションにおける改修の決議
３．管理方式・再生方式により留意すべき点

５－１

計画立案に向けた準備（195 頁）

１．計画組織の設置
２．専門家の選定

５－２

改修計画の作成（196 頁）

１．調査診断と改修設計
２．工事費見積・施工会社の候補の選定
３．資金計画等

５－３

改修実施の決定（200 頁）

１．説明会等の開催
２．集会における決議

５－４

改修の実施

（201 頁）

１．施工会社との契約の締結
２．施工実施計画の策定・工事説明会の開催
３．工事着手・監理
４．工事検査・竣工手続き
v

５－５

長期修繕計画等の見直し（202 頁）

５－６

改修による代表的な再生手法（203 頁）

１．住棟内の共用スペースを拡充したい
２．高齢者の居住改善を図りたい
３．建物の安全性を高めたい
４．団地の利便性を向上させたい■参考資料（215 頁）■本マニュアルは、以下に示す学識経験者・有識者等を委員とする「団地型マンション再生に係るマニュアル等策定委員会」において検討を進めた結果を踏まえて策定したものです。

団地型マンション再生に係るマニュアル等策定委員会（所属・役職は平成 21 年 3 月現在）

委員長

小林秀樹

千葉大学工学部建築学科教授

委

員

戎正晴

明治学院大学法科大学院教授・弁護士

委

員

鎌野邦樹

早稲田大学法科大学院教授

委

員

長谷川洋

委

員

堀口浩一

株式会社環境企画設計取締役

委

員

牧ノ瀬理恵

建替えサポート株式会社代表取締役

オブザーバー

栗原徹

独立行政法人都市再生機構業務第二部

国土技術政策総合研究所住環境計画研究室長

居住環境整備チーム チームリーダー
山崎

事務局

房長

国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室長

株式会社ＵＲリンケージ

委員会開催の経緯
第１回会合

平成 21 年 12 月

2日

第２回会合

平成 22 年1 月 22 日

第３回会合

平成 22 年

3月

1日

vi