かすみがうら市都市計画マスタープラン及び立地適正化計画
検討資料

１．都市づくりの課題の整理 ...................................................................................................................................... １
２．都市計画マスタープラン及び立地適正化計画に係る都市づくりの理念等の設定（案） ......................................................... ６
３．かすみがうら市都市計画マスタープラン全体構想骨子案 .............................................................................................. ８
４．かすみがうら市立地適正化計画骨子案 .................................................................................................................... 10
５．かすみがうら市立地適正化計画・都市機能誘導区域の考え方 ........................................................................................ 11
６．かすみがうら市立地適正化計画・居住誘導区域の考え方 ............................................................................................. 12

令和元年 12 月

１．都市づくりの課題の整理

都市の特性①

都市の特性②

昼夜間人口比率が低く、JR 神立駅周辺における居住の場としての需要〇昼夜間人口比率が 85.5％と、就業より居住の場としての需要が高くなっており、土浦市への通勤者が多市街地に商業・医療施設等が立地、特に医療・福祉環境の充実が必要〇神立駅周辺の市街地において、スーパー等の商業施設、診療所、子育て施設等が立地しています。一方で、くみられます。居住場所としては、特に神立駅周辺や神立駅西側の市街化区域に人口が集積しており、居商業施設や医療施設の徒歩圏人口カバー率や人口密度が全国平均と比較して低くなっています。

住ニーズは高い地域といえます。
■神立駅周辺の■昼夜間人口比率の推移

施設の立地状況

資料：国勢調査■通勤の流出入（単位：人）

順位

順位

通勤流出

通勤流入

平成17年
平成27年
流出先 流出人口 流出先 流出人口
県内
11,368 県内
11,0141 土浦市
6,330 土浦市
6,337
2 つくば市1,420 つくば市
1,391
3 石岡市
1,264 石岡市
1,087
県外
868 県外747
1 東京都
563 東京都
432
2 千葉県
176 千葉県
193

平成17年
平成27年
流入先 流入人口 流入先 流入人口
県内
6,298 県内
6,861
1 土浦市
2,148 土浦市
2,358
2 石岡市
1,730 石岡市
1,574
3 つくば市469 小美玉市
653
県外
223 県外320
1 千葉県
117 千葉県
133
2 東京都
37 埼玉県44

順位

順位■スーパーマーケットの徒歩圏内の人口(人)
50,000・まちづくりアンケート調査結果より、

10%

20%

42,147

33,10020,00010,000

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

22.8

21.7

いて、土浦市への通勤・通学が多くな

霞ヶ浦地区

24.6

15.3

っています。

千代田地区

22.4

25.1

4.2

31.8

11.7

(神立駅周辺)

20.4

27.0

3.1

32.2

13.1

3.8

34.8

48.4%
16,0102015年
徒歩圏内人口

2040年
徒歩圏外人口・神立駅周辺に充実させた方がよい都市機能としては、商業・医療・福祉・交流機能（地域交流

2.9

39.2

11.6

センター、図書館等）の充実が求められています。さらに、将来のまちづくりについて、若年

若年層

25.2

中高年層
高齢者層
(子育て世帯)

37.6

28.9
18.0

26.8
10.0

26.8
市内

4.2

2.5

7.3

17.2

つくば市

15.7

層・高齢者層は医療・福祉環境

6.5

5.4
石岡市

層は子どもの育成環境、中高年

16.1

60.5

30.0
土浦市

5.5

16.4

通勤・通学していないの充実が求められます。

13.9
その他

1

10,00045.4%
19,13446.9%
15,5320（参考）全国平均：75%

11.6

33,10020,00045.2%
19,0580100%

40,00030,000≪市民意向≫

総数

特に神立駅周辺居住者や若年層にお42,14730,000■属性別通勤・通学先
0%(人)
50,00040,000

資料：国勢調査≪市民意向≫■医療施設の徒歩圏内の人口

2015年
徒歩圏内人口

2040年
徒歩圏外人口（参考）全国平均：85%■神立駅周辺に充実させたほうがよい都市機能（複数回答・単純集計）

都市の特性③

都市の特性④

里山や湖、農地などの恵まれた自然環境

千代田地区・霞ヶ浦地区の分散型の地域拠点の形成〇北部は四季彩豊かな里山を有し、南部は霞ヶ浦などの自然環境に恵まれおり、市街化調整区域は果樹園・〇平成 17 年（2005 年）に霞ヶ浦町・千代田町が合併した経緯から、２つの地域拠点による生活圏を有し田畑などの農業環境が広がっていますが、40 年前と比較して、森林や農地などの自然環境が都市的土地ており、霞ヶ浦地区・千代田地区の両地区の市街化調整区域や都市計画区域外においても、低密度に人口利用に転用されています。

が分布しています。

■平成 26 年（2014 年）■平成 27 年（2015 年）の人の土地利用現況

口分布（250m メッシュ）

資料：国勢調査■公共施設の立地状況
資料:国土数値情報■都市計画区域内の土地利用の変遷

資料：都市計画基礎調査≪市民意向≫
・市民意向においても、豊かな自然環境や自然的景観の美しさ、宅地の広さとゆとりの満足度が≪市民意向≫■「豊かな自然環境」「宅地の広さやゆとり」に関する満足度
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

・霞ヶ浦地区においては、日用100%

品以外の買い物や医療施設

緑や水辺などの
豊かな自然環境

10.7

32.3%

宅地の広さやゆとり

12.8

32.4%

35.4%

14.6% 7.0%

りある暮らしが本市の強みといえます。

満足している

一応満足している

どちらでもない

やや不満である

0%

10%

20%

総数

30%

40%

50%

37.2

60%

70%

38.4

80%

3.9

90%

9.2

100%

3.4 7.1

0.7の利用について、土浦市を多高く、自然環境と共生したゆと
38.0%■日用品以外の買い物先

11.1% 5.7%
不満である

く利用しており、千代田地区

霞ヶ浦地区

においては、市内や土浦市の千代田地区

ほか、石岡市の施設も利用す（神立駅周辺）るなど、市民の生活圏は広範
かつ多様化しています。

2

市内

24.6

51.4
43.2

32.3

63.1
土浦市

つくば市

石岡市

44.7
行方市

2.8 3.4

9.2

7.8

0.8

4.6

12.7

6.8

0.5

8.1 4.5 8.7

0.6

宅配サービス、通信・インターネット販売

その他

都市の課題①

都市の課題②

人口減少、特に 20～30 歳代が減少、女性の転出〇人口減少の要因としては、20～30 歳の人口が転出超過になっており、特に女性の転出が目立ちます。そ全市的な高齢化と市街地で増加することが予想される高齢者の福祉対策〇市全体の高齢者数、高齢化率はともに増加傾向にあります。特に市街化区域においては、高齢化率は低い

れに伴い、出生数の減少にもつながっており、自然動態の減少の要因となっています。

ものの高齢者数が集中しています。また、市街化調整区域、都市計画区域外には高齢化率 50％を超える
地域が広がっており、地域コミュニティの維持が困難なることが懸念されます。

■人口３区分の推移■人口３区分率の推移

資料：国勢調査■男女別１歳階級別変化率の平均

資料：国勢調査■平成 27 年（2015 年）の高齢化率の分布（250m メッシュ）

資料：かすみがうら市人口ビジョン≪市民意向≫

資料：国勢調査■居住地区で将来のまちづくりに最も必要なこと（若年層：上位5項目）

・若年層においては、将来のまち

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

35.0

40.0

45.0

≪市民意向≫■本市が取り組むべき施策（高齢者層：上位5項目）

・高齢者層においては、高齢者や

50.0

0.0

づくりについて、子育て・教育

子どもの育成環境への配慮

子育て世代が暮らしやすいま

地域医療・介護サービスの拠点づくり

環境の充実に次いで、医療・福充実した医療・福祉環境ちに向けて、地域医療・介護サ

徒歩圏で生活できる居住環境の整備

祉の充実や商業・産業の活性が求められます。

ービスの拠点づくりが求めら

商業の活性化れます。

公共交通（鉄道・バス）の利便性向上

居住環境の向上

保健・医療施設の充実

高齢者や障がい者への配慮

雇用の場の確保

3

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

35.0

40.0

都市の課題③

空き家・空地の増加による市街地の低密度化

都市の課題④〇市全体の空き家数や市街地の空地が増加しており、都市のスポンジ化が進んでいます。市街地においても、〇JR 神立駅周辺における常磐線による鉄道の利便性は高くなっていますが、バス交通網は、主に土浦駅を

人口集中地区の人口密度は低下しており、低密度な市街化が進んでいます。
■空き家の推移

市内を移動する公共交通ネットワークが不足

ターミナルとしたネットワークとなっており、市内を移動する公共交通ネットワークは不足しています。
■ＪＲ常磐線各駅の１日平均乗車人員の指数の推移（平成12年（2000年）比）

（ 戸）
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0

2,450

2,160
1,600

1,450

平成10年

平成15年

平成20年

平成25年
資料：住宅・土地統計調査
資料：（株）東日本旅客鉄道ＨＰ■人口集中地区（DID）人口密度の推移■公共交通の再編後の

（k㎡）

3.50

5,962
2.88

2.86

5,318

5,306

平成22年

平成27年

2.50
1.50

6,400
6,200
6,000
5,800
5,600
5,400
5,200
5,000
4,800

6,183

3.00
2.00

イメージ

（人/k㎡）

2.04

2.22

1.00
0.50
0.00

平成12年

平成17年
面積（k㎡）

人口密度（人/k㎡）

資料：国勢調査
資料：かすみがうら市地域公共交通再編実施計画≪市民意向≫■「空き家などの管理及び抑制対策」に関する満足度
0%

・市民意向においても、空き家な
どの管理及び抑制対策に対する満足度が低く、重要度が高いた
め、重点的に取り組む必要があ
ります。

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

≪市民意向≫

90% 100%

・市民意向においても、高齢者や0.7%
空き家などの管理及び抑制対策【満足度】

満足している

51.4%

8.0%

一応満足している

24.3%

どちらでもない

子育て世代が暮らしやすいま

15.6%

やや不満であるちに向けて、徒歩圏で生活でき不満である■「空き家などの管理及び抑制対策」に関する重要度0%
空き家などの管理及び抑制対策【重要度】

重要である

10%

20%

30%

40%

41.4%

やや重要である

どちらでもない

50%

60%

31.2%

70%

80%

90% 100%

25.0%

あまり重要でない

重要でない

4■本市が取り組むべき施策（属性別）
総数

36.6

34.3

霞ヶ浦地区

32.4

39.2

26.5

18.5

49.9

42.8

23.5

18.5

る居住環境の整備や公共交通

千代田地区

38.7

31.7

28.1

16.4

53.4

の利便性向上があげられ、特に（神立駅周辺）

40.0

32.2

27.5

15.7

55.3

霞ヶ浦地区の居住者や若年若年層

層・子育て世帯で公共交通の利

35.7

36.4

中高年層

便性向上が求められます。

高齢者層

34.1

33.5

（子育て世帯）

34.6

35.8

41.6

25.0

34.0

63.6

21.7
26.1

21.0

27.5

15.5

22.8

18.5

43.5
47.0
61.4

徒歩圏で生活できる居住環境の整備

公共交通（鉄道・バス）の利便性向上

地域医療・介護サービスの拠点づくり

保健・医療施設の充実

雇用の場の確保

その他

【主要課題の整理】
都市の課題⑤

災害・安全対策の重要性の高まり

都市の特性や課題を踏まえ、以下の４つの主要課題に整理します。

①JR 神立駅周辺のポテンシャルを活かした活力と暮らしの場としての魅力向上〇霞ヶ浦の沿岸部と石岡市との市境を流れる恋瀬川の沿川において、浸水想定区域に指定されています。土

JR神立駅周辺は公共交通・生活利便性が高く、居住の場としてのニーズが高い地域ですが、少子高齢化

砂災害警戒区域は市街化調整区域等の縁辺部で指定されており、市街化区域は自然災害が少ない環境となっています。

や空き家・空地の増加などの課題もみられます。JR神立駅周辺のポテンシャルを活かし、市街地としての賑わいと活気を創出し、暮らしの場としての魅力を向上することが求められます。

■霞ヶ浦の浸水想定区域【関連する都市の特性・課題】

及び土砂災害警戒区域

都市の特性○昼夜間人口比率が低く、JR神立駅周辺における居住の場としての需要○市街地に商業・医療施設等が立地、特に医療・福祉
環境の充実が必要

都市の課題○人口減少、特に20～30歳代が減少、女性の転出○全市的な高齢化と市街地で増加することが予想される高齢者の福祉対策○空き家・空地の増加による市街地の低密度化②自然環境と共生した暮らしによる農業環境、地域コミュニティの維持
市街化調整区域や都市計画区域外では、豊かな自然環境に恵まれています。千代田地区・霞ヶ浦地区でそれぞれの地域拠点で既存の住宅地や集落を形成しており、農業・観光などの地域産業との連携や地域コ
ミュニティの維持を図りながら、ゆとりある居住環境の形成が求められます。
【関連する都市の特性・課題】
都市の特性○里山や湖、農地などの恵まれた自然環境○千代田地区・霞ヶ浦地区の分散型の地域拠点の形成

資料：国土数値情報■避難所、避難場所の立地

都市の課題○全市的な高齢化と市街地で増加することが予想される高齢者の福祉対策○市内を移動する公共交通ネットワークが不足③市民が安心できる居住環境と子育て世代の転入につながるまちづくりの必要性

状況

高齢化が進行する中、市民が安心して安全に住み続けるための医療・福祉環境の充実および悪臭対策、安全対策の推進が求められます。また、人口減少対策や若年層の転入に向けて、子育てや教育環境の充実と連携したまちづくりが求められます。
【関連する都市の特性・課題】
都市の特性○昼夜間人口比率が低く、JR神立駅周辺における居住の場としての需要○市街地に商業・医療施設等が立地、特に医療・福祉
環境の充実が必要○千代田地区・霞ヶ浦地区の分散型の地域拠点の形成

都市の課題○人口減少、特に20～30歳代が減少、女性の転出○全市的な高齢化と市街地で増加することが予想される高齢者の福祉対策○災害・安全対策の重要性の高まり④市街地などの利便性が高い地域への都市機能・居住誘導と市内ネットワークの必要性
人口減少による生活サービス施設等の撤退を抑制するため、市街地においては一定の人口密度と都市機

資料：総務課能を維持することが必要です。さらに、市街地と郊外を結ぶ市内のネットワークの形成により、市全体の≪市民意向≫■安全対策に関する重要度

・市民意向において、騒音・悪臭

0%

活力と利便性の向上につなげることが求められます。

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%などの公害対策や防災・防犯な

騒音、悪臭などの公害対策

47.5%

どの安全対策に対する満足度が

交通安全対策50.3%

低く、重要度が高いため、重点

自然災害に対する防災対策

47.8%

的に取り組む必要があります。

まちの防犯対策

51.1%

重要である

やや重要である

どちらでもない

31.2%

32.6%
30.5%
30.2%

あまり重要でない【関連する都市の特性・課題】

17.9%

都市の特性
○昼夜間人口比率が低く、JR神立駅周辺における居住の場としての需要○市街地に商業・医療施設等が立地、特に医療・福祉
環境の充実が必要

15.9%
20.1%
17.2%

重要でない

5

都市の課題
○全市的な高齢化と市街地で増加することが予想される高齢者の福祉対策○空き家・空地の増加によると市街地の低密度化○市内を移動する公共交通ネットワークが不足２．都市計画マスタープラン及び立地適正化計画に係る都市づくりの理念等の設定（案）

都市の現況分析と都市づくりの主要課題【都市の特性】【主要課題】①
・昼夜間人口比率が 85.5％と、就業より居住の場としての需要が高い・市全体において人口減少傾向にある中、神立駅周辺や神立駅西側の市街化区域に人口が集積している・神立駅周辺には戸建て住宅の立地もみられ、居住ニー
ズは高い②市街地に商業・医療施設等が立地、特に医療・福祉環境の充実が必要【課題①】
JR 神 立 駅 周
辺のポテンシ
ャルを活かした活力と暮らしの場としての魅力向上

上位・関連計画（第 2 次かすみがうら市総合計画）【将来都市像】

みず

みどり

きらり輝く 湖と 山 笑顔と活気のふれあい都市
さと～ 未来へ紡ぐ安心とやさしさの郷 かすみがうら～【基本理念】１．豊かな自然と地域産業が共存するまち
２．日々の暮らしを守る快適で安全なまち
３．ともに支え成⻑する人財あふれる安心なまち

将来都市構造と目標人口密度

都市づくりの理念と目標（都市計画マスタープラン）【都市づくりの理念】【将来都市構造】

・神立駅周辺の市街地において、スーパー等の商業施設、診療所、子育て施設等が立地しており、徒歩圏人口カバー率も比較的高くなっている【都市計画マスタープランの役割】③里山や湖、農地などの自然環境の保全
・北部は四季彩豊かな里山を有し、南部は霞ヶ浦などの自然環境に恵まれている・市街化調整区域は果樹園・田畑などの農業環境が広がっている④
・2005 年に霞ヶ浦町・千代田町が合併した経緯から、２つの地域拠点による分散した生活圏を有する【課題②】
自然環境と共生した暮らしによる農業環境、地域コミュニティの維持

地域特性を活かした持続可能な都市を実現する
まちなかの“活気”と自然との“共生”によるライフスタイルが選択できる“協働”の都市づくり【都市の課題】①
・20～30 歳の人口が転出超過になっており、特に女性の転出が目立つ・それに伴い、出生数の減少にもつながっており、人口減少の要因となっている②全市的な高齢化と市街地で増加することが予想される高齢者の福祉対策
・市街化調整区域、都市計画区域外には高齢化率が 50％を超える地域が広がるが、高齢者数は神立駅周辺に集中している

まちづくりの方針（立地適正化計画）【課題③】
市民が安心できる居住環境と子育て世代の転入につながるまちづくりの必要性

持続可能な都市の実現に向けた“拠点発展型”の都市構造の構築⇒JR 神立駅を中心とした福祉・教育・子育ての拠点形成と周辺地域との連携・波及効果により、安心して住み続けることができる都市を目指す

将来人口：35,484 人 目標人口密度：3,700 人／ｋ㎡
（人/k㎡）
6,000③
・市全体の空き家数や市街地の空地が増加しており、都市のスポンジ化が進んでいる
・市街化調整区域、都市計画区域外に広く人口が分布しており、市街地でも低密度化が進行している④市内を移動する公共交通ネットワークが不足
・常磐線による鉄道の利便性は高い
・バス交通網は、土浦市等への広域バス路線網はあるものの、市内を移動する公共交通が脆弱である⑤災害・安全対策の重要性の高まり
・市民意向において、防災・防犯などの安全対策に対する満足度が低く、重要度が高いため、優先的に取り組む必要がある【目標人口密度（人口ビジョンより算出）】

5,318

5,306

5,000
4,230

【課題④】
市街地や公共交通・生活利
便性が高い地域への都市機能・居住誘導
の必要性

4,343

4,000

3,700
3,675
3,638

3,736

2,519

2,586

3,161

3,000

2,189

2,000

【誘導・連携方針】○中心拠点における高齢者や子育て世代等の生活に必要な都市機能の維持・誘導○中心拠点の周辺や公共交通・生活利便性が高い地域への居住の誘導○中心拠点と地域拠点を結ぶネットワークの形成

1,000

0
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年

2030年

工業専用地域を除く市街化区域人口密度

工業専用地域・工業地域を除く市街化区域人口密度

DID人口密度

目標人口密度

6

2020年

市街化区域人口密度

2040年

目標人口密度の検討

将来都市構造の検討【将来都市構造の基本的な考え方】（１）将来人口の設定

・本市の骨格となる都市構造は、第２次かすみがうら市総合計画基本構想を踏まえ、設定します。

・第 2 次かすみがうら市総合計画においては、人口ビジョンによる将来人口推計値をもとに、目標年次である平成

・地域の特性を共有する地域のまとまりとしてのゾーンと、地域資源や都市施設が集積する拠点及びゾーンを

38 年（2026 年）の将来人口を 39,314 人と設定しています。本計画においても、人口ビジョンによる将来人口連携する交流軸によって構成します。

推計値をもとに、平成 52 年（2040 年）の将来人口を 35,484 人と設定します。
【参考】将来人口推計値（人口ビジョンより）・ゾーンについては、市街地形成ゾーン、田園都市ゾーン、水辺交流ゾーン、森林環境共生ゾーンの４つのゾーンを位置づけます。

2020
令和2年
40,954

・拠点については、市街地形成ゾーンの中心核となる中心拠点、田園都市ゾーンの核となる２つの地域拠点、
水と緑を生かした７つの環境保全・交流拠点、地域振興に資する２つの新産業導入拠点を位置づけます。

2025
令和7年
39,803

2026
2030
2035
2040
2045
2050
2055
2060
令和8年 令和12年 令和17年 令和22年 令和27年 令和32年 令和37年 令和42年
39,31438,44236,89235,484
34,051
32,681
31,34030,024・交流軸については、地域交流軸、広域交流軸、広域的ネットワーク形成軸、生活交流軸を位置づけます。
≪将来都市構造図≫≪第２次かすみがうら市総合計画・土地利用構想≫※人口ビジョンにおける人口推計は5年おきのため、途中年度となる平成38年（2026年）の値についてはTREND推計により算出

本計画における
将来人口総合計画における
将来人口（２）市街地における目標人口密度の設定
・目標人口密度の算出にあたって、市街地■市街地における人口密度の推移（人/k㎡）
6,000における人口密度の推移をみると、市街

5,318

化区域人口密度および DID 人口密度は

5,306

5,000

概ね横ばいで推移しています。市街化区

4,343

4,230

域人口密度は概ね 2,600 人／k ㎡で推移

4,000

3,700
3,675

していますが、工業専用地域（居住を有しない用途地域）を除くと、概ね 3,700

3,638

3,736

2,519

2,586

3,161

3,000

人／k ㎡で推移しています。
・市街地における目標人口密度の算出にあ

2,189

2,000

たっては、工業専用地域を除く市街化区域を対象に算出します。

1,000

・工業専用地域を除く市街化区域人口密度0は、概ね 3,700 人／k ㎡で推移していま2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年

すが、市全域の人口減少に合わせて市街地の人口が減少していくと、平成 52 年

2020年

2030年

市街化区域人口密度

工業専用地域を除く市街化区域人口密度

工業専用地域・工業地域を除く市街化区域人口密度

DID人口密度

2040年

目標人口密度（2040 年）には人口密度が約 3,200 人

資料：都市計画現況調査（DID 人口密度は国勢／k ㎡まで低下することが予想されます。

調査）
DID 地区の設定基準の 4,000 人／k ㎡も含めて、将来の人口密度及び誘導人口を算出すると、人口密度 4,000 人／k ㎡を目標値とした場合、約 4.4 千人の誘導が必要となり、人口密度 3,700 人／k ㎡を目標値とした場合、約2.8 千人の誘導が必要となります。
・人口減少社会において、中心拠点に都市機能を維持・誘導し、まちなかの賑わいと活気を実現するために、少な
くとも現状の人口密度が求められることから、目標人口密度は 3,700 人／k ㎡と設定します。
≪目標人口密度及び誘導人口の設定≫

区域

市全域
工業専用地域を除
く市街化区域
市街化調整区域・都市計画区域外

7

人口

人口密度

目標人口密度（2040年）に対する人口（千人）（千人）（人／k㎡）※右欄＝誘導人口（千人）

面積
（ha）

2015年

2040年

2015年

2040年

3700人/k㎡

3200人/k㎡

4000人/k㎡＝工専を除く市＝工専を除く市= D ID 基準

街化区域人口密街化区域人口密度（2015）度（2040）

35.5

35.5

35.5

11,877

42.1

35.5

354.9

298.8

522

19.6

16.5

3,754.8

3,161.2

20.9

4.4

19.3

2.8

16.7

0.2

11,123

22.5

19.0

202.7

170.7

14.6

-4.4

16.2

-2.8

18.8

-0.2

本計画における
市街地の目標人口密度

３．かすみがうら市都市計画マスタープラン全体構想骨子案

都市づくりの理念と目標【都市づくりの理念】

全体構想（部門別構想）

全体構想（施策の展開方向）■民間と連携し、商業・工業の有効的な土地利用と機能誘導を図る

１．土地利用の方針

・ＪＲ神立駅周辺への都市機能の誘導(1)都市的土地利用の方針※市街化区域【対象】産業系（商業・工業）、住居系（中高層・低層）(2)自然的土地利用の方針※市街化調整区域、都市計画区域外【対象】農地系（農地・集落）、自然系（山林・水辺）(3)拠点形成の方針【対象】神立駅周辺、千代田庁舎周辺、霞ヶ浦庁舎周辺○JR 神立駅を中心に、高齢者や子育て世代等が安心して暮らすことができ、賑わいと活気がある都市づくりを実現します。
○そのために、神立駅や商業施設と連携した賑わいの創出とともに、医療・福祉・教育・交流機能など、市民が安心して暮らすことができる環境を充実します。
≪取組みの方向性≫
JR 神立駅周辺の整備

高齢者や子育て世代の定住に向けた都市機能の維持・誘導JR 神立駅の交通結節機能の強化

地域間を結ぶ停車場線の活性化
防災・防犯対策による安全な環境づくり 等

ゆとりある自然との“共生”の実現イメージ○豊かな里山と広大な霞ヶ浦などの自然環境や農業などの田園環
境と共生し、市街地と連携した都市づくりを実現します。
○そのために、自然環境や農地の保全を図りながら、市街地との地
域間ネットワークや隣接市との広域ネットワークの強化により、地域で住み続けることができる環境づくりに取り組みます。
≪取組みの方向性≫
計画的な土地利用による自然環境や農地の保全

公共交通の再編の検討

既存住宅や生活環境の維持・保全 等


市民とのふれあいによる”協働”の実現イメージ○地域の人財を活かした市民との協働や事業者・団体等と連携した
民間活力の活用による都市づくりを実現します。
○そのために、市民参画によるまちづくりの推進や都市計画手法の活用、地域との連携による安全・安心のまちづくりを進めるとともに、公共施設整備や市有地の活用における民間活力の導入を図ります。
≪取組みの方向性≫
市民参画によるまちづくりの推進
地区計画等による地域主体のまちづくり
自助・共助による地域防災力の強化

地域の助け合いによる地域福祉の推進
民間活力の導入による公的不動産の活用


等

・市街地での良好な住宅地形成

・長期的な視点による計画的な居住誘導

等■豊かな里山と広大な霞ヶ浦などの自然環境と田園環境の保全・共生を図る
・自然環境や農地の保全 ・集落環境の維持 ・水辺環境の活用 ・都市計画への編入 等

・■ＪＲ神立駅周辺の拠点性を高め、地域拠点は生活機能の維持を図る
・・ＪＲ神立駅周辺の整備

・高齢者や子育て世代の定住に向けた都市機能の維持・誘導・庁舎のバリアフリー化と防災機能の強化

等

・■広域的なネットワークにより、アクセス性の向上と活性化を図る
・

２．道路・交通体系の方針(1)広域道路の整備方針【対象】常磐自動車道、国道・主要地方道、県道・一級市道等(2)生活道路等の整備方針【対象】その他の市道、通学路、サイクリングロード(3)公共交通の整備方針【対象】鉄道、バス、その他の公共交通

・霞ヶ浦二橋構想の具体化

・国道６号千代田石岡バイパスの整備促進

・千代田ＰＡへのスマー トＩＣの設置検討

・主要幹線道路の整備・改善促進等

・■安全で歩行者や自転車が移動しやすい道路の整備を図る
・住宅地の危険箇所の解消

・通学路の歩道整備及び自転車用レーンの設置促進

・つくば霞ヶ浦りんりんロードからのサイクリングロードの整備による地域活性化

等■市内のどこからでも公共交通で移動できる公共交通網の形成を図る
・JR 神立駅の交通結節機能の向上

・拠点間の連携によるアクセス性の向上

・多様な交通機関相互の連携・強化

・郊外の移動⼿段の確保

等

・■多発する自然災害から命を守る都市施設の整備を図る

３．都市防災の方針(1)自然災害対策の方針【対象】治山・治水、耐震化・不燃化(2)防災まちづくりの方針【対象】防災・避難施設、地域防災

・崖崩れや河川への土砂流入防止 ・河川における治水機能の強化 ・道路・橋梁の長寿命化
・住宅などの建築物の耐震化の促進

・雨水排水施設の計画的な整備

等

・■ハード整備とソフトの取組みの両面から事前復興を図る
・市街地の防災機能を有する公園整備
・ライフライン施設の性能強化

・災害時における避難路や防災施設の適正配置

・地域における防災力の向上

等■快適な水環境の形成と安心の生活基盤の整備を図る

４．都市環境の方針

・多自然型の河川空間・水辺空間の創出(1)水環境の整備方針【対象】河川、湖沼、水道、下水道(2)公共・公益施設の整備方針【対象】行政、教育・文化、医療・福祉、ごみ処理(3)住環境の整備方針【対象】住宅供給、住宅地整備、住環境、公害対策

・農業集落排水の適正な維持管理と統廃合

５．公園・緑地等の方針(1)公園・緑地の整備方針【対象】都市公園、その他の公園・緑地、自然緑地※景観形成、バリアフリーに関わる方針は、すべての部門に係るため、それぞれの部門別方針の中で記載する。

8・上水道･下水道の長寿命化･広域化･共同化
等

・■公共施設等の集約・連携による計画的な管理・活用を図る
・ＪＲ神立駅周辺における交流施設の配置
・空き施設・空き教室の有効活用

・公共施設のファシリティマネジメント

・関連施設の連携強化

等

・■良質な住宅ストックの活用により、良好な住環境の形成を図る
・地区計画や建築協定などによる良好な住環境の形成
・空き家対策(2)環境保全の方針【対象】生物多様性、自然環境、環境負荷軽減等

・新産業用地の整備 ・企業誘致■安全で利便性が高い居住地への計画的な居住誘導を図る

・低未利用地の再編・有効活用【都市づくりの実現イメージ】
まちなかの賑わいと”活気”の実現イメージ

・地域間を結ぶ停車場線の活性化

・６つの既存工業団地の操業環境の向上

・質の高い民間賃貸住宅の供給

・花のみちなど身近な住宅地景観の形成

等■地域の特性とニーズを踏まえた公園の機能強化と維持管理を図る
・市街地における公園整備

・身近な利用しやすい公園・緑地の整備・改善

・森林公園のレクリエーション機能・観光機能の強化

等

・■自然環境の活用により、持続可能で環境にやさしい都市形成を図る
・水と緑のﾈｯﾄﾜｰｸによる生物多様性・未利用エネルギーの活用等による地球温暖化対策
・自然環境の機能の活用によるグリーンインフラの推進・等【（参考）現行都市計画マスタープランと新たな都市計画マスタープランの全体構想の比較】
現行都市計画マスタープランの部門別構想の構成

新たな都市計画マスタープランの部門別行動の構成案

１）土地利用の方針

１．土地利用の方針

土地利用の方針
都市的土地利用(1)都市的土地利用の方針※市街化区域【対象】 産業系土地利用（商業・業務地、産業・複合系サービス地、工業・流通業務地）【対象】 産業系土地利用（商業・業務地、産業・複合系サービス地、工業・流通業務地）

住居系土地利用(中密度住宅地、低密度住宅地）

住居系土地利用(中密度住宅地、低密度住宅地）

公共系土地利用（公共・公益地）(2)自然的土地利用の方針※市街化調整区域、都市計画区域外

自然的土地利用【対象】 農地系土地利用（農業保全地、集落地）【対象】 農地系土地利用（農業保全地、集落地）

自然系土地利用（緑地保全地、水辺）

自然系土地利用（緑地保全地）(3)拠点形成の方針

２）都市施設等の整備方針【対象】 神立駅周辺（拠点整備（JR 神立駅周辺）、駅前広場/駅前駐車場）

道路・交通体系の整備方針

千代田庁舎周辺

道路交通施設の整備方針

霞ヶ浦庁舎周辺【対象】 自動車専用道路／主要幹線道路（常磐自動車道、国道・主要地方道等）
都市幹線道路／地域幹線道路（一般県道・一般市道等、その他の主要な道路）
生活道路（その他の道路）

２．道路・交通体系の方針

サイクリングロード（霞ヶ浦自動車道、恋瀬川サイクリングロード）
駅前広場/駅前駐車場（（仮称）神立駅前広場、（仮称）神立駅周辺駐車場）(1)広域道路の整備方針

公共交通【対象】 自動車専用道路／主要幹線道路（常磐自動車道、国道・主要地方道等）【対象】 鉄道（JR 常磐線）

都市幹線道路／地域幹線道路（一般県道・一般市道等、その他の主要な道路）

バス（路線バス、コミュニティバス等）(2)生活道路等の整備方針

地域情報化【対象】 生活道路（その他の道路）（つくば霞ヶ浦りんりんロード、恋瀬川サイクリングロード)
サイクリングロード（霞ヶ浦自動車道、恋瀬川サイクリングロード）【対象】 地域情報化（情報通信網）
河川・湖沼、上・下水道の整備方針(3)公共交通の整備方針

河川・上水道・下水道等【対象】 鉄道（JR 常磐線）

【対象】 河川（一般河川・準用河川）

バス（路線バス、コミュニティバス等）

湖沼（霞ヶ浦）
水道（上水道、工業用水）
下水道等（公共下水道、農業集落排水、合併処理浄化槽、雨水排水）

３．都市防災の方針

公共・公益施設の整備の方針
行政サービス施設(1)自然災害対策の方針【対象】 市役所（千代田庁舎）（霞ヶ浦庁舎）【対象】 防災性を有した自然環境の保全・活用

教育・文化施設

急傾斜地崩壊防災施設・砂防ダムの整備要望【対象】 幼稚園・保育所、小・中学校、生涯学習施設、スポーツ・レクリエーション施設

河川整備の要望

医療・保健・福祉施設

建築物の耐震化・不燃化の促進【対象】 医療施設、保健施設、福祉施設

災害に強いライフラインの整備

供給処理施設(2)防災まちづくりの方針【対象】 ごみ・し尿処理施設【対象】 市街地の防災性能の向上

３）市街地開発事業の方針

防災施設・避難施設の整備

市街地開発事業の方針

地域防災

市街地開発事業等【対象】 拠点整備（JR 神立駅周辺）
住宅地整備（土地区画整理事業等、民間による大規模の宅地開発）

４．都市環境の方針

新産業の整備（民間などによる大規模な生産系開発）
住宅・住環境の整備の方針(1)水環境の整備方針

住環境の整備【対象】 河川（一般河川・準用河川）

住宅供給施策の確立

湖沼（霞ヶ浦）

４）自然的環境の保全・形成の方針

水道（上水道、工業用水）

公園・緑地の整備方針

下水道等（公共下水道、農業集落排水、合併処理浄化槽、雨水排水）

公園・緑地等(2)公共・公益施設の整備方針【対象】 都市公園等の整備・充実【対象】 行政サービス施設

その他の公園・緑地の整備・充実（公園、緑地、緑のネットワーク）

教育・文化施設

緑地・自然の維持・活用

医療・保健・福祉施設

環境と調和したまちづくりの方針

供給処理施設環境保全(3)住環境の整備方針【対象】 都市緑地、自然緑地（森林等、霞ヶ浦・河川）、農地【対象】 住宅供給施策の確立

環境負荷軽減住宅地整備（土地区画整理事業等、民間による大規模の宅地開発）【対象】 エネルギー等、C O 2対策・廃棄物処理、水質保全・湖沼対策

住環境の整備循環利用

公害対策【対象】 発生抑制・再生利用・再利用、水資源

５）都市景観形成の方針
景観まちづくりの方針

５．公園・緑地等の方針

都市景観【対象】 商業地、工業地、住宅地、幹線道路沿道、拠点・ネットワーク(1)公園・緑地の整備方針

集落景観【対象】 都市公園等の整備・充実【対象】 街道の町並み、集落地、集落内施設

その他の公園・緑地の整備・充実（公園、緑地、緑のネットワーク）

自然景観

緑地・自然の維持・活用

その他(2)環境保全の方針

６）都市防災に関する方針【対象】 環境保全（都市緑地、自然緑地）

防災のまちづくりの方針

環境負荷軽減（エネルギー等、C O 2対策・廃棄物処理、水質保全・湖沼対策）

砂防ダムの整備要望

生物多様性

河川整備の要望
防災性を有した自然環境の保全・活用
市街地の防災性能の向上
防災施設の整備【対象】 避難路※景観形成、バリアフリーに関わる方針は、すべての部門に係るため、避難施設等

それぞれの部門別方針の中で記載する。

建築物の耐震化・不燃化の促進
災害に強いライフラインの整備

７）バリアフリーの方針
福祉のまちづくりの方針
地域、道路・公園等、公共・公益施設等、その他

9

４．かすみがうら市立地適正化計画骨子案

まちづくりの方針（ストーリー）【都市計画マスタープランの役割】

地域特性を活かした持続可能な都市を実現する
まちなかの“活気”と自然との“共生”によるライフスタイルが選択できる“協働”の都市づくり

まちなかの賑わいと”活気”の実現

ゆとりある自然との“共生”の実現

誘導・連携方針（ターゲット）【都市機能誘導の方針】①中心拠点における若者や子育て世代等の生活・交流に資する都市機能の維持・誘導・JR 神立駅周辺の中心拠点において、市民の定住や新たな転入の促

市民とのふれあいによる”協働”の実現進に向けた教育・子育ての拠点としての充実を図るとともに、若者や子育て世代等の生活・交流に資する都市機能を維持・誘導することで、中心拠点の賑わいの拠点性の向上を図ります。

区域設定にあたっての条件整理【都市機能誘導区域の設定条件】◆ＪＲ神立駅周辺から歩いて生活できる範囲を考慮した区域の設定
条件⇒ＪＲ神立駅から 800ｍの範囲を対象とする【11 ㌻図１】
◆隣接する土浦市の都市機能誘導区域との一体性に配慮した区域の設定
条件⇒土浦市立地適正化計画における神立駅周辺地区の区域界との接続する区域を対象とする【11 ㌻図２】
◆生活サービス施設の集積性を勘案した区域の設定
条件⇒都市機能誘導施設の設定に合わせて、既存の誘導施設が集積する区域を対象とする【11 ㌻図３】
【居住誘導区域の設定条件】

ネットワークの形成実現化◆安全で良好な住環境を有している地域への居住誘導
条件⇒下水道の排水区域（既設）及び計画区域【12 ㌻図４】

市民・民間参画の仕組みづくり

土地区画整理事業区域及び開発区域【12 ㌻図５】
一団の工業地を有する工業地域及び準工業地域は除外【12 ㌻図６】

【まちづくりの方針（ストーリー）】
持続可能な都市の実現に向けた“拠点発展型”の都市構造の構築⇒JR 神立駅を中心とした福祉・教育・子育ての拠点形成と周辺地域との連携・波及効果により、安心して住み続けることができる都市を目指す≪“拠点発展型”の都市構造の構築イメージ≫

災害危険性が高い地域は除外【12 ㌻図７】

【居住誘導の方針】②中心拠点の周辺における安全で良好な住環境を有し利便性が高い地域への居住の誘導◆交通利便性・生活利便性が高い地域への居住誘導
条件⇒鉄道駅から 800ｍ、バス停から 300ｍの範囲【13 ㌻図８】
生活利便施設（商業施設）から徒歩圏域の範囲【13 ㌻図９】

・中心拠点周辺の市街地において、高齢者等が安心して生活できるように、長期的な視点で、公共交通や生活利便性が高い地域に居住を誘導することで、一定の人口密度と生活サービス施設の維持を図り、持続可能な都市を実現します。

【その他に居住誘導区域に含まない条件】
・立地適正化計画において、居住誘導区域へ含まないとされている区域
や、含めることに慎重な判断を行うことが望ましい区域は、以下の①、②に該当する区域が示されている。
①居住誘導区域へ含まないこととされている区域
・災害危険区域のうち、条例等により住居の用に供する建築物の建築が禁止されている区域
・農用地区域又は採草放牧地の区域
・自然公園法特別地域【拠点間の連携方針】

・保安林の区域③中心拠点と地域拠点を結ぶネットワークの形成
・中心拠点の活力やその周辺市街地の利便性の向上により、郊外の地域拠点や集落の住みよさ向上への波及効果を目指し、公共交通の再編の検討等による中心拠点と地域拠点を結ぶネットワークの形成を図ります。

・原生自然環境保全地域等②居住誘導区域に含めることに慎重な判断を行うことが望ましい区域
・工業専用地域、流通業務地区等、法令により住宅の建設が制限されている区域
・特別用途地区、地区計画等のうち、条例により住宅の建築が制限されている区域
・土砂災害特別警戒区域等災害の発生の恐れがある区域
出典：都市計画運用指針における立地適正化計画に係る概要（平成 28 年 国土交通省）

10

５．かすみがうら市立地適正化計画・都市機能誘導区域の考え方

都市機能誘導区域の設定条件【図３：既存の誘導施設が集積する区域】【図１：ＪＲ神立駅から 800ｍの範囲】【図２：土浦市立地適正化計画における神立駅周辺地区の区域界との接続する区域】

神立駅周辺地区・神立駅周辺地区の位置づけ：《都市拠点》
・神立駅都市機能誘導区域の誘導施設：■支所■地域包括支援センター■児童館、子育て支援施設■食品スーパー等、ドラッグストア、ホームセンター■一般病院■銀行・信用金庫

11

６．かすみがうら市立地適正化計画・居住誘導区域の考え方

居住誘導区域の設定条件【図４：下水道の排水区域（既設）及び計画区域】【図６：一団の工業地を有する工業地域及び準工業地域は除外】【図５：土地区画整理事業区域及び開発区域】【図７：災害危険性が高い地域は除外】

12居住誘導区域の設定条件【図８：鉄道駅から 800ｍ、バス停から 300ｍの範囲】【図９：生活利便施設（商業施設）から徒歩圏域の範囲】

13