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チャームスイート石神井公園に対する JHEP 認証 ［第 1 回更新］
審査レポ－ト （概要版）

2019 年 9 月

チャームスイート石神井公園に対する JHEP 認証［第 1 回更新］
審査レポ－ト（概要版）

評価申請者
名称 ヒュ－リック株式会社（代表取締役社長 吉留 学）
住所 東京都中央区日本橋大伝馬町 7-3

申請番号1-4069501-1301

評価実施者
名称 公益財団法人日本生態系協会（会長 池谷 奉文）
住所 東京都豊島区西池袋 2-30-20 音羽ビル

ハビタット評価認証制度 ＪＨＥＰJHEP（ジェイヘップ）は、米国連邦政府が開発した HEP という環境評価手法を、当協会が日本で適用可能な形に改良し、2008 年に創設したもので、事業を実施する前よりも生物の多様性の価値が向上した取り組みを、定量的に評価、認証する日本唯一の認証制度です。

自然の生態系は現代世代及び将来世代のもっとも大切な生存基盤です。その生態系の構成要素である生物の多様性は、私たちにとって遺伝子資源としても、なくてはならない基本財産です。その生物の多様性の価値がこれまで、漠然としたイメージで取り扱われてきました。

JHEP により、「動物のすみやすさ（HSI）」、「植生の地域らしさ（VEI）」という２つの指標を用いて数値化し、事業の前後を比較することで、生物の多様性の保全や再生の効果を明確に示すことが可能となりました。本認証は世界レベルの厳しい基準によるもので、消極的な環境への“配慮”では取得困難です。それだけに、認証を取得した取り組みは、社会に大きく貢献すると共に、世界へ発信可能な事業であると言えます。

目次
Ⅰ.評価の概要 ......................................................................................................................... 1

Ⅱ.評価区域と基準年 .............................................................................................................. 3
1.評価区域 ........................................................................................................................... 3
2.基準年 .............................................................................................................................. 4Ⅲ.事業内容 ............................................................................................................................. 5
1.事業の概要 ....................................................................................................................... 5
2.緑地割合 .......................................................................................................................... 11Ⅳ.評価結果 ........................................................................................................................... 12
1.保全再生目標等の設定 ................................................................................................... 12
2.植栽植物等の確認（要件 3 の確認） ............................................................................. 19
3.評価基準値の算出 .......................................................................................................... 20
4.事業によるハビタット得点の算出................................................................................. 23
5.更新年の 50 年後におけるハビタット得点（要件 2 の確認） ...................................... 26
6.評価値（要件 1 の確認） ............................................................................................... 27

Ⅴ.審査結果 ........................................................................................................................... 30

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Ⅰ.評価の概要
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申請番号
評価対象事業名称

チャームスイート石神井公園

所在地

東京都練馬区高野台 5-13-7

面積4198.3 ㎡

概要

地域本来の植生を多用した有料老人ホーム
都心における生態系ネットワークの確保への貢献

事業実施者
名称

ヒュ－リック株式会社（代表取締役社長 吉留 学）

住所

東京都中央区日本橋大伝馬町 7-3問合窓口

開発推進部

電話番号

03-5623-8108

認証タイプ ハビタット評価認証 ver.3.0（JHEP ver.3.0）
基準年

1999 年

申請年

2014 年

更新年

2019 年

緑化条件

総敷地面積の 20％以上が緑地となる．
将来における緑地割合

目標植生

シラカシ群集

評価種

シジュウカラ／コミスジ

29.1％

評価結果
要件 2

ハビタット得点が将来 8 以上となることが見込まれる．

18.5 点（得点範囲：0～100 点）

50 年後のハビタット得点
要件 3

生態系被害防止外来種・未判定外来生物を使用しない．
使用なし

要件 4

評価対象事業で得られる、更新年から 50 年間における年平均ハビタット得点が、評価基準値以上となる．
年平均ハビタット得点の増減
1+7.4 点（得点範囲：－100～＋100 点）

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認証可否

認証可

保全タイプ

ハビタット代償保全および向上

評価ランク

A

総評
ESG 経営や SDGs に代表されるように、持続可能な経済・社会の実現に向け、企業の果たすべき役割が、今ほど注目されている時代はありません。都市部の不動産開発にあたって生物多様性を重視した本事業は、評価の結果、＋7.4 点（得点範囲：－100～＋100 点）となりました。今後も、不動産業界のフロントランナーとして、国際的にも高く評価される、生物の多様性に貢献するさらなる取り組みが期待されます。

ガイドライン
ハビタット評価認証制度 考え方と基準 ver.3.0

評価認証機関
公益財団法人日本生態系協会
電話番号03-5951-0244

認証日2014 年 9 月 5 日

更新日

2019 年 9 月 5 日

有効期限2024 年 9 月 4 日

認証番号1-4069501-1301/01

2

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Ⅱ.評価区域と基準年
1.評価区域評価区域は東京都練馬区高野台 5-13-7 に位置し、4198.3 ㎡である（下図の赤枠内）
。

光が丘公園

石神井公園駅

練馬高野台駅

石神井公園

図．評価区域（国土地理院（2013）発行の基盤地図情報 25000（地図画像）をもとに作成）

3

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2.基準年
基準年は、土地取得年である 1999 年とする。

4

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Ⅲ.事業内容1.事業の概要
対象地は、西武池袋線石神井公園駅から北東約 700m に位置する。1999 年にヒュ－リック株式会社が土地を取得する以前は、共同住宅として管理されてきた。ヒュ－リック株
式会社により同物件が取得された後も同じ用途で利用されてきたが、下記の通り、2013年から 2014 年にかけて、有料老人ホーム「チャームスイート石神井公園」への建て替えが行われた。
常緑広葉樹のシラカシやアラカシが、建物中央の中庭や敷地を囲む歩道沿いなど、敷地全面に多く植栽され、武蔵野地域の本来の環境を再現し、人々が気軽に地域の自然とふれあえる環境を提供する。また、中庭に配置された落葉広葉樹のヤマザクラやウワミズザクラ、イロハモミジ、ヤマツツジなどの四季を彩る「和」の樹木が、入居者に季節の移ろいを感じさせている。また、ヤブランやヤブコウジ、フッキソウ、ツワブキといった林床を飾る在来の野草もふんだんに植栽されている。
植栽の管理予定としては、一律の整枝・剪定を行わず、特に高木については樹高 5～10m程度まで成長させていくものとしている。
石神井公園や光が丘公園といった大規模な緑地の間に位置しているため、緑をつなげる空間づくりにより、地域の生態系ネットワークへの貢献が期待される。

名称

チャームスイート石神井公園

敷地面積4198.3 ㎡

建物面積1985.56 ㎡

延床面積4245.91 ㎡

構造

鉄筋コンクリ－ト造 地上 3 階

用途

有料老人ホ－ム着工

2013 年 8 月 1 日

竣工

2014 年 7 月 1 日

環境対策

太陽光発電

5

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図．竣工直後のメインエントランスからの外観（2014 年撮影）

図．第 1 回更新時のメインエントランスからの外観（2019 年撮影）6

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図．竣工直後の中庭（2014 年撮影）

図．第 1 回更新時の中庭（2019 年撮影）

7

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図．2019 時における植生等の分布81-4069501-1301/01

図．2069 年における植生等の分布91-4069501-1301/01

図．管理上予定している将来樹高10

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2.緑地割合JHEP の定義に従った当該評価区域の緑地割合は 29.1％であり、JHEP 認証に関する緑化条件は満たされている。

11

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Ⅳ.評価結果1.保全再生目標等の設定
1-1.保全再生目標
植生については、評価対象地において成立しうる自然植生の系列に基づいた在来の植生の保全・再生を目標とする。動物に関しては、評価区域の立地条件および設定された目標植生に生息し、希少性や固有性、栄養段階などの高い種や人為影響を受けやすい種などを中心として保全を図ることを目標とする。

1-2.基準年から過去 30 年間の状況
基準年（1999 年）から過去 30 年間（1969 年～1999 年）のハビタットの状況を、複数年代の空中写真を用いて把握した。
判読の結果、1975 年では、畑地が確認された。1979 年、1992 年、1997 年の空中写真
では、建物（1977 年竣工）と外構部の植栽が確認された。地被の多くには、シバと思われる草地の広がりが確認された。樹木は、シラカシなどの在来種、ヒラドツツジやキンモクセイなどの外来種・園芸種が混在した状態であった。
以上より、基準年から過去 30 年間では、基準年が最も植生の成熟した状態にあったと推察された。

12

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1-3.環境タイプの分布状況
JHEP では「環境タイプ」という概念を設けている。環境タイプは、ランクの高い順に「1．湿性環境、樹林」－「2．低木・草地・竹林」－「3．人工地」と定義している。対象地内を環境タイプで区分し、単位区画ごとに、原則として基準年以前の 30 年間と初回申請年以前の 30 年間が重なる期間（環境タイプ設定期間）における環境タイプの変遷を確認する。その期間で最も高いランクの環境タイプを、その単位区画における基準年以前の環境タイプとしている。
1-2 における空中写真の判読の結果、環境タイプ 1 から 3 までのタイプが確認された。
基準年以前で最も高い環境タイプの面積割合は、樹林タイプが 11.4％、低木・草地・竹林
タイプが 23.0％、人工地タイプが 65.6％であった。

図．基準年以前における環境タイプの分布131-4069501-1301/01

1-4.自然植生の遷移系列
対象地を含む当該地域の地形や気候条件から、自然植生に至る遷移系列について整理した。
練馬区の地形は、関東平野西部の武蔵野台地からなっている。この台地は荒川と多摩川に挟まれた地域に広がり、関東ローム層が厚く堆積している。対象地の集水域は荒川水系であり、荒川支流の石神井川付近、標高 44m 前後に位置している。
関東地方のこうした条件下における自然植生は、シラカシ群集と判断される。シラカシ群集は、武蔵野台地の東部から多摩丘陵、狭山丘陵に代表される丘陵地を経て、海抜 350mまでの山地下部に成立する、関東地方の代表的な常緑広葉樹林である（奥富ほか 1987*）。
高木層にシラカシが優占し、時にケヤキ、アカガシ、ウラジロガシを伴う。
シラカシ群集の代償植生としては、一般にクヌギ－コナラ群集が知られている（藤原1981†, 宮脇（編） 1986‡）。クヌギ－コナラ群集は、落葉広葉樹の二次林で、高木層にコナラ、クヌギ、クリ等が優占する。
クサイチゴ－タラノキ群集は、常緑広葉樹林域の先駆的二次林であり、タラノキ、クサギ、ネムノキなどの陽樹によって構成される低木～高木の樹林である。伐採跡地や林縁など、上記樹林と草原などを空間的につなぐ位置に成立することが多い植物群落である。
関東地方のヤブツバキクラス域おける二次草原のほとんどは、チガヤ－ススキ群落とアズマネザサ－ススキ群集にまとめられる。チガヤ－ススキ群落は、チガヤとススキを主な構成種に持つ。この群集は、上記樹林タイプの成立する環境下で、年１回以上の刈り取りや火入れといった人為的攪乱により、樹林化が妨げられている場合に成立する。高さ80cm 程度のチガヤが優占し、ススキが散生するが、攪乱強度の低下に伴って、ススキが優占するアズマネザサ－ススキ群集へと移行する。

*

奥富清･奥田重俊･辻誠司･星野義延（1987）東京都の植生．東京都植生調査報告書別刷，東京．
† 藤原一絵（1981）日本の常緑広葉樹林の群落体系－Ⅰ．横浜国立大学環境科学研究セン
ター紀要 7，pp.67-133‡ 宮脇昭（編）（1986）日本植生誌 7 関東．至文堂，東京．
14

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以上を下表に整理した。

表．自然植生に至る遷移系列の推定
遷移段階

群集名

環境タイプ

極相林

シラカシ群集二次林

クヌギ－コナラ群集

先駆的二次林クサイチゴ－タラノキ群集

二次草原

アズマネザサ－ススキ群集
チガヤ－ススキ群落

15

樹林タイプ

低木・草地・竹林タイプ

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1-5.目標植生
環境タイプの分析より、本事業において目標とする植生群集と面積は、樹林タイプとしてシラカシ群集を 1,445 ㎡と設定した。残りは、建築物などの人工地である。
目標植生の分布を下図に示した。

図．VEI 算出のための目標植生の配置状況（緑地として維持していく区域のみを表示）

16

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基準年以前と事業計画および設定された目標のそれぞれにおける環境タイプの面積割合を下図に示した。

100%

80%

60%

樹林タイプ
低木・草地・竹林タイプ

40%

人工地タイプ

20%

0%
基準年以前
（1999年）

事業計画（2069年）目標植生（比較対象）

図．環境タイプの面積割合17

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1-6.評価種の選定（1）選定プロセス
評価種は、主な利用ハビタットが樹林である動物種から選定することとした。また、効率的に分析を進めるため、HSI モデルがすでに開発されている種、または十分な生態情報が存在する種を対象とした。その結果、鳥類と昆虫類（チョウ類）から選定することとなった。
本事業の規模は 4,198.3 ㎡であり、対応する行動圏クラスは 1～2 となる。鳥類と昆虫類（チョウ類）それぞれの中から、この行動圏クラスに該当する動物種を抽出した。

（2）選定結果
鳥類の評価種としてシジュウカラが、昆虫類（チョウ類）の評価種としてコミスジが選定された。

18

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2.植栽植物等の確認（要件 3 の確認）
本事業において、審査を実施した時点における生態系被害防止外来種リストに掲載されている生物、および未判定外来生物との照合を行い、問題がないことを確認した。

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3.評価基準値の算出
3-1.方法
評価基準値は、基準年（1999 年）から過去 30 年間における状況に基づいて設定される。1-2 で確認したとおり、基準年から過去 30 年の間では、基準年が最も植生の成熟した状態であると推察され、VEI（植生評価指数，植生の地域らしさ）と各評価種 HSI（ハビタット評価指数，動物評価種のすみやすさ）についても、最も高い状況にあると考えられる。このため、評価基準値は、基準年の時点におけるハビタット得点を 50 年間累積して求めた値を採用した。基準年における VEI および HSI は、以下のように推定した。

（1）VEI
1-2 で示した複数年代の空中写真と建て替え前の植栽をもとに、植生デ－タを整理した。
VEI の算出手順に従って、植生デ－タを VEI に変換した（植生が存在しない区域の VEIは 0 点とした）。

（2）HSI
3-1（1）で作成した植生デ－タを、高さ（亜高木、低木、草地）および葉の形状（広葉樹、針葉樹）の観点から整理した。それぞれの被度については、当協会が独自に取得したデ－タを参考にし、高木については、HC1～2 層に該当する被覆部の被度を 80％、HC3～4 層に該当する被覆部の被度を 40％、亜高木については、HC2 層に該当する被覆部の被度を 80％、HC3～4 層に該当する被覆部の被度を 40％、低木については、HC3 層に該当する被覆部の被度を 80％、HC4 層に該当する被覆部の被度を 40％、草地については、HC4 層の被度を 100％とした。
得られた HC を面積で重みづけして全体の平均値を求め、これをもとに評価区域全体でのハビタット変数を算出した。
ハビタット変数を HSI モデルに代入し、HSI を求めた。
得られた HSI に該当する環境タイプ（樹林タイプ）の面積比率で割った値を、「環境タイプ内の HSI（HSIhab）」とした。HSIhab に 100 を乗じた値を「環境タイプ内のハビタット得点（HUhab）とし、HUhab に該当する環境タイプの面積比率を乗じたものを「ハビタット得点（HS）」とした。

20

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3-2.結果
評価種および植生ごとに、基準年（1999 年）におけるハビタット得点を 50 年間延長したものを下図に示した。

シジュウカラ100
樹林タイプ内のハビタット得点

80604020001020304050

40504050

更新年からの年数
コミスジ100

樹林タイプ内のハビタット得点

80

60402000102030

更新年からの年数

植生(樹林)

樹林タイプ内のハビタット得点

100

80
6040

2000102030

更新年からの年数

図．評価種および植生ごとの評価基準値

21

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全体

ハビタット得点

100
80

60
40
20001020304050

更新年からの年数

図．全体での評価基準値

評価基準値を下表に示した。

表．評価基準値
環境タイプ内の年平均ハビタット得点

年平均
ハビタット得点*シジュウカラ

58.4

17.0

コミスジ

52.2

15.2

動物平均 F155.3

16.1

植生 F2

9.6

2.8

樹林の平均 F = (F1+F2)/232.59.40.00.0

目標環境タイプ

面積比率

分類群

評価種

樹林0.291

動物

非緑地0.709

全体9.4* 環境タイプ内の年平均ハビタット得点に目標環境タイプの面積比率を乗じた値

22

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4.事業によるハビタット得点の算出
4-1.方法
植栽の管理方針としては、一律に刈り込み・整枝を行うのではなく、生垣は高さ 2m 程度、中高木類は高さ 5～10m 程度まで成長させていくものとしている。各植栽木の樹高および樹冠半径を、樹木の成長モデルから予測した。その結果、対象地の植栽木は、2033年（更新年の 14 年後）に管理上予定している樹高生長限界に至ると予測された。
以上より、2019 年（更新年）、2033 年（更新年の 14 年後）、2069 年（更新年の 50 年後）の 3 時点の VEI および HSI を算出した。

（1）VEI
B1～K 層に該当する植物種ごとの被度割合を算出し、VEI を求めた。評価区域全体のVEI は、相観植生ごとの VEI を面積で加重平均して求めた（植生が存在しない区域の VEIは 0 点とした）。

（2）HSI各樹種の樹冠および地被類や低木類の植え込みを GIS 上に図化し、HC1～HC4 層の各階層における被覆割合を算出した。階層ごとの植物被度は、当協会が独自に取得したデ－タを参考に被覆割合の 80%とした。

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4-2.結果得られた HSI と VEI に 100 を乗じて、各時期におけるハビタット得点を求めた。その推移を下図に示した。
シジュウカラ100
樹林タイプ内のハビタット得点

8060402000102030405040504050

更新年からの年数
コミスジ100

樹林タイプ内のハビタット得点

8060402000102030更新年からの年数

植生(樹林)
100
樹林タイプ内のハビタット得点

8060402000102030

更新年からの年数

図．事業により得られる評価種および植生ごとのハビタット得点の推移

241-4069501-1301/01

全体100
ハビタット得点

80604020001020304050

更新年からの年数

図．事業により得られる全体でのハビタット得点の推移

本事業により得られると予想された年平均ハビタット得点を下表に示した。

表．事業により得られる年平均ハビタット得点
環境タイプ内の
年平均ハビタット得点

年平均
ハビタット得点*シジュウカラ

68.3

19.8

コミスジ

62.9

18.3

動物平均 F1

65.6

19.1

植生 F2

50.5

14.7

樹林の平均 F = (F1+F2)/2

58.1

16.9

0.00.0

目標環境タイプ

面積比率

分類群

評価種

樹林0.291

動物

非緑地0.709

全体16.9* 環境タイプ内の年平均ハビタット得点に目標環境タイプの面積比率を乗じた値

25

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5.更新年の 50 年後におけるハビタット得点（要件 2 の確認）
更新年（2019 年）の 50 年後における HSI と VEI に 100 を乗じて、各評価種と植生のハビタット得点を求め、下表に整理した。

表．50 年後のハビタット得点

環境タイプ内のハビタット得点

ハビタット得点*シジュウカラ

74.6

21.7

コミスジ

69.8

20.3

動物平均 F1

72.2

21.0

植生 F2

55.5

16.1

樹林の平均 F = (F1+F2)/2

63.8

18.5

0.00.0

目標環境タイプ

面積比率

分類群

評価種

樹林0.291

動物

非緑地0.709

全体18.5* 環境タイプ内のハビタット得点に目標環境タイプの面積比率を乗じた値

26

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6.評価値（要件 4 の確認）
4 で求めた事業により得られる年平均ハビタット得点から、3 で求めた評価基準値を引くと、評価値は以下の通りとなった。

表．評価結果

目標環境タイプ

面積比率

分類群

評価種

樹林0.291

動物

シジュウカラ+2.9

コミスジ

+3.1

動物平均 F1+3.0

非緑地

評価値*

植生 F2+11.9

樹林の平均 F = (F1+F2)/2+7.4

0.709

0.0

全体+7.4* 事業により得られる年平均ハビタット得点から評価基準値を引いた値

27

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評価種および植生ごとに、評価基準値（青色）とハビタット得点（赤線）の推移を下図に示した。
シジュウカラ100

樹林タイプ内のハビタット得点

8060402000102030405040504050

更新年からの年数
コミスジ100

樹林タイプ内のハビタット得点

8060
402000102030

更新年からの年数

植生(樹林)
100
樹林タイプ内のハビタット得点

8060402000102030

更新年からの年数

図．評価種および植生ごとの評価基準値とハビタット得点の推移

281-4069501-1301/01

全体における評価基準値（青線）とハビタット得点（赤線）の推移を下図に示した。

全体
100ハビタット得点

8060402000102030

更新年からの年数

図．全体の評価基準値とハビタット得点の推移

2940501-4069501-1301/01

Ⅴ.審査結果
Ⅳ章の結果に従い、認証要件ごとの結果を以下に整理する。

要件 2（ハビタットの質要件）

ハビタット得点が将来 8 以上となることが見込まれる。なお、条件によっては、他のサイトにおいて得られた評価値の一部またはすべてを、評価対象事業に移転すること（オフサイト代償）で、本要件を満たすことも可能である．
更新年（2019 年）の 50 年後におけるハビタット得点は 18.5 点と予測された。そのため、本事業は要件 2 を満たすものと認める。

要件 3（外来種要件）

生態系被害防止外来種・未判定外来生物を使用しない。
本事業において、審査を実施した時点における生態系被害防止外来種リストに掲載されている生物、および未判定外来生物との照合を行い、問題がないことを確認した。このため、本事業は要件 3 を満たすものと認める。

要件 4（更新要件）

評価対象事業で得られる、更新年から 50 年間における年平均ハビタット得点が、評価基準値以上となる．なお、ここで得られた年平均ハビタット得点を前回認証時の年平均ハビタット得点から引いた値は 10 以下である必要がある．
本事業において、更新年から 50 年間における年平均ハビタット得点は、評価基準値を 7.4点上回った。また、本事業により得られる年平均ハビタット得点 16.9 点を前回認証時の年平均ハビタット得点 16.9 点から引いた値は 10 以下となった。このため、本事業は要件 4 を満たすものと認める。

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認証の可否と認証種別および評価ランク
以上より、本申請事業は認証要件をすべてクリアし、JHEP 認証事業に該当することを認める。保全タイプと評価ランクは以下の通りである。

認証可否

認証可

保全タイプ ハビタット代償保全および向上

評価ランク A

認証可

認証不可

（点）

年平均ハビタット得点

100A+ AA+範囲外

CAAAB50A
D0-100AA
範囲外

C- B--50050

100 （点）

評価値
図．本事業の評価ランク※本事業は、横軸（評価値）が+7.4 点、縦軸（年平均ハビタット得点）が 16.9 点となる座標に位置する．このため、評価ランクは A に相当する．

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チャームスイート石神井公園に対するJHEP 認証［第 1 回更新］
審査レポ－ト（概要版）
2019 年 9 月発行
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