平成 19 年 8 月 10 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区永田町二丁目 11 番 1 号
日本レジデンシャル投資法人
執行役員
西 村
賢
（コード番号：8962）
投資信託委託業者名
東京都千代田区永田町二丁目 11 番 1 号
パシフィック･インベストメント･アドバイザーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長
山 内章
問合せ先 取締役
高 野剛（TEL：03-5251-8528）

資産の取得に関するお知らせ《コスモグラシア新御徒町》
日本レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は本日、下記の通り、資産の取得を決定いたしましたので、お知らせいたします。
記
1. 取得の概要
(1)
(2)
(3)

物件の名称
取得資産
取得価額

(4)
(5)
(6)
(7)

売買契約締結日
取得日
取得先
取得資金

C-46 コスモグラシア新御徒町（以下｢本物件｣といいます。）
不動産
2,162,000,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。）【支払スケジュール】
譲渡実行時
全代金を支払平成 19 年 8 月 10 日
平成 19 年 8 月 10 日
株式会社コスモスイニシア（以下｢売主｣といいます。）
自己資金又は借入金による。

2．取得の理由
本投資法人の規約及び投資方針に基づき以下の理由により取得を行うものです。
(1)

理由

東京 23 区（都心主要 5 区（注）を除く）における投資比率を高めるとともに、平均築年数の低減を図ることにより、ポートフォリオの充実を図るため。
(2) 物件の特色
本物件は、東京メトロ銀座線「稲荷町」駅より徒歩 3 分の位置にあり、またＪＲ「上野」駅、都営大江戸線・つくばエクスプレス線「新御徒町」駅も徒歩圏内にあることから、各方面への交通利便性に優れた立地を有しています。
本物件は平成 19 年 3 月建築の物件であり、都心部への交通利便性等を重視する単身者、少人数世帯等の需要が見込まれます。
（注）都心主要５区とは、港区、渋谷区、新宿区、目黒区及び千代田区を指します。

13．取得資産の内容
物件の名称
所在地(注 1)
交通所有形態
用途地域(注 2)
土 地積(注 1)
地 容積率/建ぺい率(注 3)
所有形態
種類(注 1)建
延床面積(注 1)
物
建築時期(注 1)
構造(注 1)
取得価額
特記事項(担保設定等の有無)

コスモグラシア新御徒町
東京都台東区元浅草一丁目 139 番 1、4（地番）東京都台東区元浅草一丁目 21 番 5 号（住居表示）
東京メトロ銀座線「稲荷町」駅 徒歩 3 分
都営大江戸線・つくばエクスプレス線「新御徒町」駅 徒歩 5 分
ＪＲ「上野」駅 徒歩 10 分
所有権
商業地域
584.23 ㎡
500％/80％
所有権
共同住宅
2,862.70 ㎡
平成 19 年 3 月
鉄筋コンクリート造陸屋根 15 階建
2,162,000,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。）
なし

評価 方法

賃貸借の概況 注(４評価方法
財団法人日本不動産研究所による鑑定評価
鑑定評価額
2,170,000,000 円
価格時点
平成 19 年 7 月 1 日
テナントの総数(注 5)60
賃貸可能戸数69 戸〔1K：14 戸、1DK：41 戸、1LDK：12 戸、1LDK+ロフト：2 戸〕
賃貸戸数
68 戸
総賃貸可能面積 (㎡)2,531.81 ㎡
総賃貸面積(㎡)2,487.42 ㎡
月額賃料(千円)(注 6)9,074 千円
敷金等(千円)(注 7)
17,254 千円
稼働率（戸数ベース）
98.6%（注 8）
稼働率（面積ベース）
98.2%（注 8）(注1)「所在地（住居表示を除きます。）」「地積」「種類」「延床面積」「建築時期」及び「構造」
については、登記簿上に表示されているものを記載しています。
(注2) ｢用途地域」については、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(注3)「容積率」については、建築基準法第52条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を「建ぺい率」については、建築基準法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を記載しています。
(注4) 賃貸借の概況については、平成19年7月31日時点における数値を記載しています。
(注5) ｢テナントの総数｣については、1テナントが複数の貸室を賃借している場合には1テナントとして記載しています。また、一の賃借人（サブリース業者）が複数の転借人に転貸しているサブリース物件については、テナント数を1テナント扱いにしています。
(注6) ｢月額賃料｣については、平成19年7月31日時点において賃貸借契約が締結されている各テナントの月額賃料（共益費を含みますが、月額駐車場使用料は除きます。）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。なお消費税等を除きます。
(注7) ｢敷金等｣については、平成19年7月31日時点において賃貸借契約が締結されている各テナントの敷金等（駐車場部分は除きます。）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。
(注8) ｢稼働率｣については、小数点以下第2位を四捨五入して記載しています。
)

2

建物

委託調査会社
緊急修繕費用
短期修繕費用今後 12 年間必要と思われる修繕・更新費
用再調達価格
建物状況調査報告書
日付
PML 値状 況

株式会社東京建築検査機構なし（緊急を要する修繕費用）なし（1 年以内に必要とする修繕費用）
6,820,000 円

調査

650,000,000 円
平成 19 年 7 月 20 日

地震リスク診断7.1％
当該 PML の数値は、株式会社インターリスク総研の地震リスク診断報告書に基づくものです。但し、本地震リスク診断報告書については、委託調査業者の見解に過ぎず、内容を保証するものではありません。PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を指し、ここでは、想定した予定使用期間中に、想定される最大規模の地震（再現期間 475 年に一度の最大地震＝50年間に起こる可能性が 10%の最大地震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（％）
で示したものを意味します。

4. 取得先の概要
商本店

代資所

在表
本大の株号

株式会社コスモスイニシア

地

東京都千代田区内幸町一丁目 3 番 2 号

者

代表取締役社長

額

118 億 8,949 万円

主主 な 事 業 の 内 容

本投資法人又は投資信託
委 託 業 者 と の 関 係

町田公志

1. ユニゾンキャピタルパートナーズⅡ(F),L.P.
21.79％
2. ユニゾンキャピタルパートナーズⅡ,L.P.
16.70％
3. ゴールドマンサックスインターナショナル
4.78％
4. ユーシーアストロインベスター,L.P.
2.26％（平成 19 年 3 月 31 日現在）
1. 不動産の売買、賃貸借、仲介、鑑定、管理およびコンサルティングに関する業務
2. 土地の開発、造成に関する業務
3. 建築または土木工事の企画、設計、施工、監理、請負およびコンサルテ
ィングに関する業務
4. 不動産に関する金銭貸付業務
特になし

5. 媒介の概要
商
本店

所

在号

パシフィックマネジメント株式会社

地

東京都千代田区永田町二丁目 11 番 1 号

代

表者

代表取締役

手数

料

64,860,000 円（但し、消費税及び地方消費税を除きます。）

本投資法人又は投資信託
委 託 業 者 と の 関 係

高塚優

パシフィックマネジメント株式会社は、本投資法人の資産運用会社の株主であり、投信法に定める資産運用会社の利害関係人等に該当します。なお、パシフィックマネジメント株式会社の資産運用会社に対する出資比率は 78.2%です。

3

6. 取得資産の設計等に関する事項
本投資法人は、本物件の建築主、施工者、建物設計者、構造設計者、建築確認機関及び検査機関を確認いたしました。その詳細は、下記の表のとおりです。
平成 19 年 8 月 9 日時点において、本物件の建築主、施工者、設計者はいずれも国土交通省より構造計算書の偽装があった物件に関与した者として公表された企業に該当しません。本投資法人は専門の第三者調査機関（明豊ファシリティワークス株式会社）に再調査を依頼し、構造計算書等に故意の改ざん、偽造等の不正は見受けられず、法律に準拠した構造計算が実施されたものと判断するとの調査結果を得ております。
また、本投資法人では、物件を購入する際のデューディリジェンスにおいて、確認検査機関による建築確認の調査とは別の視点から地震リスク調査を必ず実施しており、構造図面や構造設計概要書等を用いた図面審査及び現地調査に基づき独自に購入建物の構造上の耐力を考慮し、購入物件に関する適切な地震リスク分析を行ったうえで取得を判断しております。

（参考 1）取得資産の設計に関連する業者等
物件名称

建築主

施工者

建物設計者

構造設計者

確認機関

検査機関

コスモグラ
シア新御徒町

株式会社
コスモス
イニシア

大豊建設
株式会社
東京支店

株式会社トイズアーキテクチュ
アデザイン

株式会社
アトラス
設計

財団法人
住宅金融
普及協会

財団法人
住宅金融
普及協会

（参考 2）第三者調査機関の概要（構造計算書の再調査）
社名
本店所在地
代表者
資本金

主な事業内容本投資法人との関係

明豊ファシリティワークス株式会社
東京都千代田区麹町五丁目 4 番地代表取締役社長 大見 和敏
531,510 千円
1. プロジェクトマネジメント（建設プロジェクトの基本計画の提言及び発注者の代行者として設計から施工完了に至るまでの総合的な管理業務）
2. コンストラクションマネジメント（建設プロジェクトにおいて、発注者の代行者として、施工業者選定の支援および工事実施状況の管理業務）
3. ファシリティマネジメント(発注者の経営課題や要望に応じたファシリティの基本計画の調査・分析及び提言する業務)およびファシリティマネジメントに関するコンサルタント業務
4. 建築一式工事・電気工事・管工事・内装仕上げ工事・消防施設工事
5. 建設プロジェクトに関する設計業務(建築設計・電気設備設定・機械設備設計・情報設備設計・オフィスレイアウト等)
6. 設計プロジェクトに関するコンサルタント業務
7. 事務用機器・情報通信機器・什器備品・室内装飾品等の販売並びに賃貸
8. コンピュータのハードウェア・ソフトウエアの開発、販売、リース並びに賃貸
9. 通信機器の製造、販売、輸出入並びに施工
10. 特定労働者派遣事業
11. 全各号に付帯する一切の業務
特になし

4

（参考 3）第三者調査機関の概要（地震リスク診断）
社名
本店所在地
代表者
資本金

主な事業内容本投資法人との関係

株式会社インターリスク総研
東京都千代田区神田駿河台三丁目 9 番地
代表取締役社長 海浪 憲一
3 億 3,000 万円
1. 個人・企業・団体等が直面するリスク及びリスクマネジメントに関する調査研究の受託並びにコンサルティング業務
2. 経済、金融、社会、生活文化、科学技術、自然科学等に関する調査研究の受託並びにコンサルティング業務
3. 前 2 号に関する情報収集・提供、教育及びそのコンサルティング
業務
4. 前各号に関する各種講演会・セミナーの開催及び出版物等の刊行
業務
5. その他前各号の業務に付帯又は関連する事項
特になし

7. 当該資産の取得後の運用状況見通し
平成 19 年 11 月期（平成 19 年 6 月 1 日～平成 19 年 11 月 30 日）における本投資法人の運用状
況の見通しについては、本物件の取得による修正はありません。
以＊ 本資料の配布先： 兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会＊ 本投資法人のホームページアドレス http://www.nric.co.jp

5上【添付資料 1】本物件の価格に関する鑑定評価額サマリー(単位：千円)

査定項目
鑑定評価額（特定価格）(a)共益費込み貸室賃料収入(b)水道光熱費収入(c)駐車場収入
運営
収益

内容
2,170,000
120,889

0
6,912(d)その他収入
礼金収入
更新料収入
その他収入
①(a)+(b)+(c)+(d)(e)空室等損失合計

8,488
4,802
3,601
85
136,289
6,209(f)貸倒損失②運営収益[①-(e)-(f)](g)維持管理費0
130,080
4,200(h)水道光熱費

1,050(i)修繕費

1,595(j)プロパティマネジメントフ
ィー(k)テナント募集費用等

3,842(l)公租公課

6,351(m)損害保険料

382(n)その他費用

174

運営
費
用

4,033

査定根拠
現行賃料及び新規に賃貸することを想定した場合における賃料及び共益費の水準等をもとに、中長期安定的に収受可能な賃料等を査定。
賃借人から徴収する水道光熱費収入はない。
現行使用料及び新規に賃貸することを想定した場合における使用料の水準等をもとに、中長期安定的に収受可能な使用料を査定。
個別の入居者より収受する月数と入居者の年平均入替率及び平均的な契約期間の査定に基づき礼金 2 ヶ月・更新料 1 ヶ月を収入として計上したほか、バイク置場使用料等をその他収入として計上。
同一需給圏内の類似地域において代替・競争等の関係にある類似不動産の稼働状況や需給動向、評価対象不動産に係る過去の稼働状況や今後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率水準を査定。
賃借人の状況等を勘案し、非計上。
現状費用を参考に、類似の賃貸マンションの建物管理費、評価対象不動産の個別性を考慮し査定。
現状費用を参考に、類似の賃貸マンションの水道光熱費、評価対象不動産の個別性を考慮し査定。
入替えに伴う原状回復費のほか、エンジニアリングレポートにおける修繕費用等を考慮して査定。
契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産における報酬料率、個別性等を考慮し査定。
賃貸手数料については貸室賃料収入の 1 ヵ月分、更新手数料については更新料収入の 1/2 と査定。
土地に関しては小規模住宅であることによる特例措置を考慮して査定。建物に関しては再調達原価に基づき査定。
現状保険料及び類似建物の保険料率等を考慮し査定。
ケーブルテレビ接続維持管理費を契約内容に基づき計上。

21,627③運営費用[(g)+(h)+(i)+(j)+(k)+(l)+(m)+(n)]④運営純収益[②-③](o)一時金の運用益

108,453379(p)資本的支出

1,995⑤純収益[④+(o)-(p)]⑥還元利回り106,837
4.9％

敷金について賃料の 2 か月分と想定し、これに稼働率を考慮した額に運用利回り 2.0％を乗じて査定。
築年数、エンジニアリングレポートにおける更新費用の年平均額等を勘案し査定。
最も投資リスクが低いと認められる不動産の利回りを基準とし、立地条件、築年数、規模、設備水準等に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定。

6直接還元法による収益価格(⑤÷⑥)
DCF 法による価格
割引率
最終還元利回り

積算価格
土地･建物価格の合計
土地価格
建物価格
増加修正

2,180,000
2,160,000
4.6％
5.0％

1,980,000
1,521,000
841,000
680,000＋30％

類似不動産の取引利回り等を参考に、評価対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定。
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

評価対象不動産の土地建物一体としての市場性を検討。

(注 1) 上記数値は、不動産鑑定評価書に記載される収益還元法（直接還元法）上の想定の年間収支であり、当期の予想数値ではありません。
(注 2) 上記の総収入の値が、各収入の値の合計と合致しないのは、各収入について、不動産鑑定評価書に示された額の千円未満の位を四捨五入した値を表示しているためであり、上記の総収入は、不動産鑑定評価書に示された各収入の額の和につき千円未満の位を四捨五入した値です。

【添付資料 2】本件取得後のポートフォリオ（取得（予定）価格ベース）（単位：千円）

資産区分
（注 1）
コア 1
コア 2
サブコア
総計

都心主要 5 区
79,866,104
37,415,400
5,932,000
123,213,504

地域（注 2）
東京 23 区
首都圏
68,047,831
5,862,000
9,298,000
1,950,000
7,201,600
4,074,600
84,547,431
11,886,600

政令指定都市等
23,230,650
7,795,900
4,978,900
36,005,450

総計
177,006,586
56,459,300
22,187,100
255,652,986(注 1)

資産区分（コア／サブコア）コアアセットとは、利便性、周辺環境、管理状況、劣化状態、設備仕様等の観点から特に良好な居住環境を長期継続的に提供可能な物件を対象とします。サブコアアセットとはコアアセットに準ずる競争力を有し、相対的に収益性及び流動性に優れた物件、とりわけ中長期的に安定した賃料収入が見込める物件を対象とします。なお、コアアセットのうち「パシフィック」の冠名を付した物件を「コア 1」、それ以外を「コア 2」と区分いたします。

(注 2)

都心主要 5 区とは、港区、渋谷区、新宿区、目黒区及び千代田区を指します。東京 23 区とは、当該地域から都心主要 5区を除いたものを指します。首都圏とは、東京都（東京 23 区を除く）、神奈川県、埼玉県及び千葉県の 1 都 3 県を指します。政令指定都市等とは、政令指定都市の中心部へ通勤可能な地域及びその他賃貸住宅等の需要増加が見込まれる地域を指します。
上記の数字は、いずれも単位未満切り捨てで表示しております。

(注 3)

7

【添付資料 3】本物件の外観写真

8

【添付資料 4】本物件の地図

9