【図表１】
遺産分割協議の進め方

いざという時にあわてない相続と終活

第２回

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上の権利義務の分け方を話し合う手続で、「遺産分割協議」とは、共有となった財産分 割 の 先 送 り 的 性 質 を 有 す る の で、 共 有得する方法です【図表２】。共有分割は遺産

今回は相続と遺産分割協議についてご説明した上で、相続財産の中に不動産、特にいれて選択すべき方法となります。

（３）墓地の相続

しかし、相続財産が自宅不動産と預金のみいますが、被相続人が指定した場合は、その祭祀を主宰すべき者が承継するとされて実際の相続では、お墓を誰が引き継ぐかもであるような場合、現物を特定の者に相続の指定された人が承継することとなります。

貸アパートは長男が相続するなど、相続財させると不公平になるようなケースも発生

墓 地 の 相 続 は、 遺 留 分 の 算 定 に 影 響 をの生計を立てていくための基礎となるようします。そのような場合の分割方法として、与えません、また、相続を放棄しても承継問題となります。お墓の土地だけ、先代や代償分割、換価分割、共有分割があります。

が可能等の特徴があります。後々の管理を産そのものを特定の相続人が相続する方法「 代償分割」は、特定の相続人が遺産の考えるのならば、お墓だけは、遺言で祭祀な 財 産 で あ る 場 合 は、 相 続 税 の 計 算 上 の「相続」とは亡くなられた方（＝被相続人）全部または大部分を取得する代わりに、他主宰者を指定しておくのが安心です。

先々代の名義になっていることもよくありの財産上の権利 義 務を承継することです。の相続人に、自己の財産から現金（代償金）が採られることが多いようです。この方法

相続は、人の死亡により自動的に開始しま等を支払うという方法です。
「換価分割」
は、評価額の特例（いわゆる「小規模宅地等のす。この承継することとされた人が「相続人」

遺産の全部または一部を売却し、その代金ます。お墓については、慣習に従って祖先であり、「法定相続人」とは、民法により被をそれぞれの相続人の相続分に応じて配分ここでは触れません。

相続人の財産上の権利義務を承継することする方法です。そして、「共有分割」とは、（１）遺産分割協議とは相続と遺産分割協議とされた方です。相続人が複数人のときは、遺産の全部または一部を相続人間で共有取遺産分割を協議するときに、被相続人の（１）配偶者居住権とは遺産分割又は遺言と配偶者居住権この財産上の権利義務は共有となります。

を「現物分割」といいます。

遺 産分割では、自宅不 動 産は配 偶 者が、（２）遺産に不動産がある場合の遺産分割関係を数年後にどう解消するか等も考慮に［こばやし・ますみ］横浜国立大学経営学部卒業。現在、東京地方税理士会
税法研究所研究員、青山学院大学大学院ビジネス法学科非常勤講師も兼務。
主な著作に『これからの相続不動産と税務』『税理士が知っておきたい兄弟姉妹の相続』『相続税申告で迷いがちな債権・債務』（以上、清文社）、『修繕費・改良費及び増改築費用の税務（令和４年改訂版）』をはじめ多数がある。

その進め方は【図表１】の通りです。

小林 磨寿美

亡くなられた方のご自宅等がある場合の相小林磨寿美税理士事務所所長／税理士減額特例」）の対象となることがありますが、なお、相続財産である宅地等が、相続人続について、注意点等をまとめてみました。

※ なお、遺産を分けるときの基準として、法定相続分や寄与分、特別受益がある（本誌前号に掲載）。

不動産の相続と遺産分割

家庭経済

各相続財産の名義変更を行う
遺産分割協議書を作成する
調査に基づき、遺産の分け方を話し合う
相続人及び相続財産の調査をする
遺言書が残されている可能性があれば、公証役場や法務局等でその有無を確認する

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ECONOMY

遺産に自宅建物があるならば、そこに住ん

配 偶 者 居 住 権 及 び敷 地利用 権については、に、居住権を確保したまま、老後の生活費

定相続分により相続財産を分ける場合などうメリットがあり、またそれが制度創設のとしての現預金等を取得しやすくなるとい財産的価値があるものとされています。
（３）配偶 者居 住 権 を利用して 遺 産分割 等を行う場合の注意点

でいる被相続人の配偶者について配慮する必要があるでしょう。被相続人の配偶者が、引き続き自宅に住み続けることができるよ

所有する被相続人の死後、その配偶者が住「配偶者短期居住権」とは、自宅建物を② 配偶者居住権の存続期間経過後の取扱い協議や遺言により設定することができます。

共有していないものであるときに、遺産分割その建物が、被相続人が配偶者以外の者とする建物に相続開始のときに居住しており、配偶者居住権は、配偶者が被相続人の保有金化したい場合、居住建物やその敷地の所

一方、デメリットは、配偶者居住権を資とがあります。

者にその価値を無税で移転できるというこ居住建物やその敷地を相続により取得した者居住権は存続期間経過後に消滅するため、そして、派生したメリットとして、配偶趣旨でもあります。

み慣れた自宅に、一定期間無条件かつ無償配偶者居住権やその対象となった居住建有者に有償放棄するか、居住建物やその敷4

配偶者居住権は存続期間満了後、その権存在は、その障害となる可能性があるため、4（２）配偶者短期居住権と配偶者居住権￥① 配偶者居住権の成立要件で住み続けることができる権利です。この物の価 額、そして、敷 地 利用 権の価 額 は、地の所有者と共同で外部に売却する必要がう、考えられたのが「配偶者居住権」です。

権利は相続開始時に自動的に発生します

相続税法で定められていますので、国税庁あることです。将来、老人ホームに入りた配偶者居住権には、通常の配偶者居住権と、ので、遺言や遺産分割協議によって権利をのホームページでご確認下さい。

配偶者短期居住権があります。

設定する必要はありません。配偶者短期居住権は、その配偶者が被相続人の戸籍上の利が消滅します。居住建物やその敷地の所その設定は慎重に検討すべきと思います。

いなどの希望がある場合、配偶者居住権の配 偶 者 で あ り、 被 相 続 人 の 所 有 し て い た

有者は、配偶者居住権による制約を受ける

遺産分割のためのその他の対策

建物に、相続開始時に無償で居住していたいて、配偶者居住権の価額や敷地利用権のことはなくなり、居住建物やその敷地につ配偶者短期居住権の存続期間は、自宅建価 額分の価 値が復 活することとなります。

ときに発生します。
物について、「遺産の分割によりその建物を配偶者居住権をその存続期間中に放棄しいというような場合に、上述の代償分割の（１）代償金の支払いと生命保険の活用のときから６か月を経過する日」のいずれた場 合、居 住 建 物やその敷 地の所 有 者は、方法を選択することがあります。代償分割③ 配偶者居住権等の放棄又は譲渡か遅い日までの間とされています。このよ配偶者居住権や敷地利用権相当の利益を受を利用する場合、代償金をどう用意するか取得する人が確定した日」又は「相続開始うなことから、配偶者短期居住権についてけることとなり、贈 与 税が課 税 されます。
また、配偶者居住権を単独で譲渡すること保険契約の利用です、つまり、自宅を引きが問題となります。そこで有効なのは生命相続人が自宅不動産を単独で引き継ぎたは、その評価額はゼロとされています。

はできないとされています。

これに対して、「配偶者居住権」は、特に期限 を定めなければ、その配 偶 者の終 身、継ぐ子を生命保険金の受取人とする生命支払いに備えます。

保険契約を締結することにより、代償金の④ 配偶者居住権のメリット・デメリットま取得するよりも低い評価となるため、法配偶者居住権は、居住用不動産をそのまその権利が持続するものです。建物に配偶者居住権が設定されると、それに基づきその敷地の利用権も生じます。そのことから、

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共有分割
換価分割
代償分割

【図表２】
相続財産の分割方法

￥￥

家庭経済
相続不動産を譲渡すると、その譲渡所得に対する課税があります。税額の計算にあたっては、取得価額を証明できる売買契約書や領収書等が必要です。これらがない場合、譲渡価額の5％相当額を取得価額とすることができます。しかし、譲渡価額よりも取得価額のほうが高ければ損失となるため課税されないところ、取得価額が譲渡価額の５％相当額しか計上できなければ譲渡価額のほうが取得価額よりも高くなり、課税されます。
不動産を購入した際には、売買契約書や領収書等をきちんと管理しておくことが大事です。

● 相続不動産の譲渡の際、取得価額がわからない場合は？ ●（２）居住用不動産の贈与① 居住用不動産の生前贈与
自分の死後に配偶者の居住権を守る方法

帰属し、これに対する所得税は全員が負担相続人全員となります。譲渡所得は全員にありません。
これを「持戻し免除の意思表示」

します。実務では、共同相続人中の特定のていた場合には、持戻し計算をする必要はといいます。

が複雑になるというデメリットがあります。

偶者居住権の方法は自宅不動産の権利関係を相続させるという方法がありますが、配として取り扱われることとされました。つして、持戻し免除の意思表示があったもの

又は贈与がされた場合については、原則と年以上である夫婦間で居住用不動産の遺贈税が課税されます。したがって、要件を満取 得 割 合 に 応 じ、相 続 人 ご と に 譲 渡 所 得

換 価 分 割 の 場 合、相 続 人 ら で 決 定 し た定の者に委任状を提出することになります。のですが、その場合は、他の相続人はその特者が代表してその名で処分することも多い

それならば、いっそ、生前に自宅不動産を配まり、贈与税の配偶者控除の特例の要件をたせば、居住用財産の特別控除（いわゆる民法相続法の改正により、婚姻期間が偶者に贈与してはいかがでしょう。それを満たす場合には、持戻し免除の意思表示が「３０００万円控除」）等の適用もあります。

として、遺言により配偶者に配偶者居住権容易にするのが「贈与税の配偶者控除」
です。

あったものとされ、その金額は、遺産分割また、贈与税の配偶者控除の特例を受け相続人が引き継ぎます。また、その相続不その不動産を取得した時期と取得価額を相続不動産を譲渡する際は、被相続人がたものについては、相続税の計算において動産を相続したときに課税された相続税の得するための金銭の贈与が行われた場合、贈与税の課税価格から最高２０００万円控も、相続財産に持ち戻さなくていいことも

譲 渡 所 得 を 計 算 す る と い う、 相 続 税 額 の取得費加算の特例の適用もあります。

（３）相続不動産を譲渡する場合の遺産分割協議を行う際、被相続人から生② 居住
 用不動産を生前贈与された配偶者がいる場合の遺産分割協議があります。

特定の相続人一人の名義にして売却する相続人間で分割する方法」と「その不動産を動産を遺産分割の対象とせず、現金化後にすることになります。その際、「直接その不しない不動産があった場合、現金化を検討

相続財産のなかに、相続人が利用を予定③その取得した財産を、相続開始のあった日②取得したときに相続税が課税されており、① 相続や遺 贈により財産を取得した人で、適用されます。この特例が受けられるのは、などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に又は遺贈により取得した土地、建物、株式「相続税額の取得費加算の特例」は、相続取得費加算の特例

前贈与によって特別の利益を受けた人がい方法」があります。未分割のまま売却しての翌日から相続税の申告期限の翌日以後３（１）相続不動産の売却

うち一定の金額を、譲渡代金から控除して除で きるというものです。それとは別に年不動産が２１１０万円以下であれば、贈与税の負担無しに贈与することが可能です。
注意点としては、登記費用及び不動産取得税がかかること、自宅に係る固定資産税

る場合、民法では、その特別の利益を相続

相 続 人 間 で 分 け る 方 法 を「 換 価 分 割 」 と相続財産である被相続人の居住用家屋及（４）空き家特例

年を経過する日までに譲渡している人です。

財産に持ち戻して（相続財産に加えて）、各換価分割では、遺産を処分するのは共同（２）換価分割の方法と譲渡所得の申告いいます。
持戻しをしなくてもよいという意思表示しとしています。しかし、被相続人が、この相続人の相続分を計算しなければならない等が配偶者に対し課されることとなること相続により取得した不動産を売却する時の注意点メリットとなります。

協議の際、考慮する必要はありません。

この特例は、婚姻期間が 年以上の夫婦の20１１０万円の基礎控除がありますので、自宅間で、居住用不動産又は居住用不動産を取2048

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執筆者の本『これからの相続不動産と税務』

びその敷地について、社会問題である耐震産の発生の一因ともなっています。の誰もがそれを取得したくない場合もありため、相続人が一定の要件を満たす譲渡を産を取得した相続人は、相続により所有権令和６年４月１日から、相続等により不動よって土地の所 有権を取得した相 続人が、が発生することを予防するため、相続等に放置されることで、将来、所有者不明土地ます。このような土地が管理できないまま行ったならば、その譲渡所得を軽減する特を取得したことを知った日から３年以内に一定の要件を満たした場合に、土地を手放そこで、不 動 産 登記 法 等の改 正により、例が設けられています。これがいわゆる「空相続登記の申請をしなければならないことして国庫に帰属させることを可能とする基準を満たさない空き家の発生を抑制するき家控除」です。とされました。同日前に発生した相続でも、この特例の適用を受ける家屋は、①被相（２）固定資産税の対応日からスタートしました。同日前に相続「 相 続土地国庫帰属制度」が令和５年４月年（３年間の猶予期間があります）。

未登記であれば、義務化の対象となります

続人が一人暮らしをしていた、②昭和日 以 前 に 建 築 さ れ た、③ 区 分 所 有

正 当 な 理 由 が ない に も か か わ ら ず、 上５月
建物登記がされていない建物です。この特記期 間 内に相 続 登記 を行わなかった場 合、万円以下の過料の適用対象となります。

例の適用により、譲渡所得の金額から最高３０００万円まで控除することができます。
この特例の目的は、耐震基準を満たさない等により取得した土地についても、この制度の対象となります。

この制度の適用を受けることができるのは、相続人に限りますが、相続した土地でにリフォームを行うか、居住用家屋自体をで、譲渡する前に、耐震基準を満たすようるところにより、未登記となっている家屋

年度税制改正において、市町村の条例で定め登記がされていないことがあります。
令和２が必要ないことという要件があります。

や処分をするに当たり、多くの費用や労力その土地に建物がないことなど、通常の管理できるわけではなく、引 き 渡 す た めには、あっても全ての土地を国に引き渡すことが取り壊す必要があります。つまり、特例適用の所有者が変更となった場合について、市建物については、そもそも何らかの事情でのためには、譲渡の前に耐震リフォーム費用の提出がを求められることがあります。

者（相続人等）に対しても、所有者変更届

相続登記がされるまでの間における現所有ています。また、登記簿上の所有者が死亡し、を考慮して算出した 年分の土地管理費相と、土地の性質に応じた標準的な管理費用あり、法務局による審査を経て承認される１万４千円の審査手数料を納付する必要が

申 請 す る 際 に は、 １ 筆 の 土 地 当 た り

役所等へ所有者変更届の提出が必要となっ（１）相続登記申請の義務化
請 は、現 行では 義 務 付 けられていません。

い場合、事前に使用者に対して通知した上固定資産の所有者が一人も明らかとならな管轄する都道府県の法務局・地方法務局の当額の負担金を納付します。負担金は、１筆不動産の所有者に相続が発生しても登記がで、使用者を所有者とみなして、固定資産本 局 と な り ま す。 同 所 で 予 約 の 上 相 談 をさらに、市町村等が調査を尽くしてもなおそのままになっていることにより、数回の課税台帳に登録し、固定資産税を課すことごとに 万円が基本となります

相続を経て、その不動産の所有権を有する相続不動産である土地について、相続人（３）相続土地国庫帰属制度の創設受け付けています。
不 明 となっていたり す ることがあり ま す。

ができるとされています。

相続等により取得した不動産の登記の申10「相続登記の義務化」と「相続土地国庫帰属制度」の創設又は取壊し費用を支出する必要があります。

空き家の発生を抑制することにありますの

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そのことが十分な管理がされていない不動詳しくは法務省のホームページをご参照

この制度の窓口はその土地の所在地を20下さい。

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者が多人数となっていたり、真の所有者が小林 磨寿美 著[清文社、2022年1月、3,080円]