平成 29 年 12 月 12 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
野 村 不 動 産 マ ス タ ー フ ァ ン ド 投 資 法 人
代 表 者 名執 行 役 員吉田 修平
（コード番号：3462）
資産運用会社名
野 村 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代 表 者 名代表取締役社長
安 部 憲 生問 合 せ 先NMF 運 用 グ ル ー プ 統 括 部長
岡 田 賢 一03-3365-8767 nmf3462@nomura-re.co.jp

資産の譲渡に関するお知らせ
野村不動産マスターファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社である野村不動産投資顧問株式会社は、本日、下記のとおり資産の譲渡（以下、「本譲渡」といいます。
）を行うことについて決定しましたので、お知らせいたします。
記
1．譲渡予定資産の概要

物件名称

船橋ロジスティクスセンター

用途売買契約締結予定日

譲渡予定日

物流施設

平成 29 年
12 月 15 日

平成 30 年1 月 19 日

譲渡先

譲渡予定価格
（百万円）
（注 1）

帳簿価格
（百万円）
（注 2）

譲渡予定価格と帳簿価格の差異
（百万円）
（注 3）

非開示
（注 4）

5,480

4,537942（注 1）固定資産税・都市計画税の精算額並びに消費税及び地方消費税は含みません。
（注 2）譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 3）譲渡予定価格と想定帳簿価格の差額として算出された参考値であり、譲渡損益とは異なります。
（注 4）譲渡先より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。
（注 5）譲渡予定資産は、不動産を主たる信託財産とする信託の受益権です。

以下、上記譲渡予定資産を「本物件」ということがあります。

2．本譲渡の理由
本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、ポートフォリオの資産構成や、本物件の将来における収益力等を総合的に勘案し、本譲渡を決定しました。

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3．譲渡予定資産の内容
物件の名称
特定資産の種類
信託受託者
信託契約期間
地 番
所在地
（注 1）
住居表示（注 2）
立地
竣工日(注 1)
主な用途(注 1)
構造(注 1)
面積（注 1）

船橋ロジスティクスセンター
不動産を信託する信託の受益権
三井住友信託銀行株式会社
平成 17 年 9 月 29 日から平成 35 年 6 月 30 日まで
千葉県船橋市潮見町 13 番 2 他 1 筆
千葉県船橋市潮見町 14 番地
JR 京葉線「二俣新町」駅 2.6km
平成 3 年 9 月 21 日
倉庫
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 6 階建

土地

10,335.00 ㎡

建物

30,421.70 ㎡

土 地
所有権
建 物
所有権
建ぺい率
70％(注 3)
容積率300％
担保設定の有無
無取得価格
4,660 百万円
譲渡予定価格5,480 百万円
帳簿価格（注 4）
4,537 百万円
譲渡予定価格と942 百万円
帳簿価格の差額
鑑定評価額
5,440 百万円（収益還元法 価格時点：平成 29 年 8 月 31 日）（評価方法等）（評価機関：一般財団法人日本不動産研究所）
鑑定 NOI(注 5)288 百万円
賃貸状況（平成 29 年 12 月 12 日現在）
（注 6）
テナントの総数
2
賃貸事業収入非開示
敷金・保証金非開示
稼働率100.0％
賃貸面積30,328.41㎡
賃貸可能面積30,328.41㎡
平成 25 年
平成 26 年
平成 27 年
平成 28 年
平成 29 年
8月末
8月末
8月末
8月末
8月末
過去の稼働率

所有形態

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％（注1） 所在地等の記載について「所在地（地番）」、「竣工日」、「主な用途」、「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注2） 住居表示について当該物件の所在地は、住居表示が未実施のため、登記簿上の建物の所在を記載しています。
（注3） 建ぺい率について
本物件の所在地が準工業地域内に属するため本来 60％であるところ、角地であることから割増しを受け、適用建ぺい率は 70％となっています。
（注4） 帳簿価格について譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注5） 鑑定 NOI について
平成 29 年 8 月 31 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載しています。
（注6） 賃貸状況について「テナントの総数」は、本日現在、実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントの総数を記載しています。
「賃貸事業収入」及び「敷金・保証金」は、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
「賃貸面積」は、本日現在、エンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。

2

4.譲渡予定資産の譲渡先の概要
本物件の譲渡先は、国内の合同会社ですが、当該譲渡先より開示することにつき同意を得られていないため、詳細については開示していません。
なお、本日現在、本投資法人・資産運用会社と当該譲渡先との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、本投資法人又は資産運用会社の関連当事者ではありません。
5．利害関係人等との取引
本譲渡に係る取引に関して、利害関係人等との取引はありません。
6．媒介の概要
商号
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
本店所在地
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
代表者の役職・氏名
取締役社長 池谷 幹男
主な事業の内容
信託業務、銀行業務
資本金3,242 億円（平成 29 年 3 月 31 日現在）
設立年月日
昭和 2 年 3 月 10 日
本投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありませ資本関係ん。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき資本関係はありません。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありませ人的関係ん。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき人的関係はありません。
本投資法人の一般事務受託者、投資主名簿等管理人、特別口座管理事務受託者、借取引関係
入先及び本投資法人が保有する複数の物件の信託受託者に該当します。なお、資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当関連当事者への該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当該当状況しません。
媒介手数料
媒介先より開示の同意が得られていないため非開示とします。

7．決済方法等
譲渡予定日に、譲渡先より本物件の売買代金全額の一括支払いを受けることにより決済する予定です。
なお、譲渡に伴って得られる自己資金については借入金の返済及び今後の物件取得等を含めたポートフォリオ運営に使用する予定です。

8．譲渡の日程（予定）平成 29 年 12 月 15 日

本物件の譲渡に係る売買契約の締結

平成 30 年 1 月 19 日

本物件の譲渡（信託受益権の引渡し）

9．今後の見通し
本譲渡によって譲渡益が発生する見込みですが、当該譲渡益相当額については、将来の安定的な運用・分配のため内部留保する予定です。本譲渡による平成 30 年 2 月期（平成 29 年 9 月 1 日～平成 30 年 2 月 28 日）の運用状況に与える影響は軽微であるため、予想の変更はありません。

3

10.鑑定評価書の概要

物件名

船橋ロジスティクスセンター

鑑定評価額

5,440,000,000 円

鑑定機関

一般財団法人日本不動産研究所

価格時点

平成 29 年 8 月 31 日
(金額：円)
項目

収益価格

内容

根拠等

5,440,000,000

直接還元法による価格

5,500,000,000（1）運営収益 ( ア)－イ) ）ア）可能総収入イ）空室損失等（2）運営費用
維持管理費
水道光熱費

非開示
非開示
非開示
非開示
非開示
非開示

修繕費
PM フィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料

非開示
非開示
非開示
非開示
非開示

その他費用

非開示

（3）運営純収益（NOI＝(1)-(2) ）（4）一時金の運用益（5）資本的支出（6）純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)）

非開示
非開示

（注）

264,135,000
4.8％

対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して査定

5,370,000,000
4.5％

最終還元利回り
5.1％
積算価格
土地比率
建物比率

（注）

288,045,000（7）還元利回り
DCF 法による価格
割引率

直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同等に関連づけて査定
中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定類似の不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性を総合的に勘案して査定類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産
価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定

4,380,000,000
50.5％
49.5％

（注） 賃借人に対して秘密保持義務を負担している情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれるため、これらを開示した場合、秘密保持義務に抵触する等により本投資法人に不利益が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあるため、非開示としています。

4【添付資料】
参考資料＊ 本資料の配布先

本譲渡後のポートフォリオ概要： 兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会＊ 本投資法人のホームページアドレス：

http://www.nre-mf.co.jp

参考資料
本譲渡後のポートフォリオ概要
（百万円）
エリア
セクター

東京圏
(注 1)

取得
その他

価格合計
（セクター別）投資比率(％)
(注 2)

オフィス

356,180

71,930428,110

46.4

商業施設

100,427

59,356

159,783

17.3

物流施設

142,270

3,460

145,730

15.8

居住用施設

151,518

32,527

184,04519.9

その他

4,900-

4,9000.5

取得価格合計（エリア別）

755,295

167,273922,568

100.0

投資比率(％)
（注 2）

81.9

18.1

100.0％(注 1) 「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、「その他」とは、東京圏以外の政令指定都市、県庁所
在地及び人口 10 万人以上の都市並びにその周辺地域をいいます。
(注 2) 「投資比率」は、取得価格に基づき、各セクター及びエリアの資産の取得価格合計がポートフォリオ全体の取得価格合計に占める比率を記載しています。なお、小数点第 2 位を四捨五入しているため、合計が 100.0％にならない場合があります。