修繕工事からみるマンション管理組合の建物維持の取り組み-千里Aマンションを事例として枝吉哲宏の管理組合の総会及び理事会議事録を初めとした管理

1．研究背景と目的
我が国の分譲マンションのストック総数は、 1953の記録が保管されていた稀有な事例である。これらの（昭和 28）年に東京都が我が国最初の分譲マンション

資料を基に、計画と管理の視点から、住まい方と居住となる宮益坂アパートを供給して以来、2021 年末ま観について 4)、管理組合の意思決定手法 5)、建替えでの 68 年間に約 685.9 万戸に達した。このうち築 40

時の活動 6)、区分所有者の変遷 7) に関する報告が年超の高経年マンションは約 115.6 万戸 1)2)（ストッ行われた。しかし、管理組合活動の主目的である建物ク総数の約 17％ ) を占めており、「老朽化を抑制し、の維持管理のうち、修繕に関する報告は未だ行われて周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化やいない。

老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に設された事例の修繕の記録と、修繕を断念して建替え向けた取組の強化が喫緊の課題」3) とされている。

を選択する経緯を明らかにすることは、今後のマン本研究の対象とする千里 A マンション（以下、A マション再生を検討する上で、意義があると考える。なンションと記す。）は、我が国におけるマンション供お、管理研究において、マンション供給初期の事例を給初期の 1967（昭和 42）年 1 月に、大阪府住宅供給対象とした修繕に関する研究報告は行われていない。

公社（以下、公社と記す。）によって、吹田市に建設

本研究は、A マンションを対象に、建物維持管理にされたメゾネット型式マンションである。A マンショ関わる修繕の手法を明らかにして、今後のマンションン管理組合は、2010 年 11 月に建替え決議を、2011 年再生に寄与することを目的としている。

我が国におけるマンション供給の初期に建5 月に解散決議を行い、同月末までに全戸退去した。
2．研究の方法

A マンションは、分譲入居から退去まで 44 年間余
表 １

2-1．研究の流れ

研究資料の概要

本研究では、表 1 で示す A マンションの居住者から譲り受けた、入居開始時から建替え解散決議（19672011 年）までの 44 年 2 か月間の総会及び理事会（幹事会）の議事録と回覧文書などの記録を基に行う 9)。
表 ２

建物概要

また、下村 5) に倣い、管理組合の活動の変遷から活動時期を「自治会期」、「管理組合前期」、「管理組合中期」、「管理組合後期」の 4 つの期間に区分して考察を行う。
2-2．研究対象の概要
A マンションの建物概要を表 2、配置図を図 1 に示す。
2-3．管理組合の沿革
A マンション管理組合の沿革を表 3 に示す。
A マンションの分譲時、区分所有権は販売した公社が有していた。購入者によって「自治会」が組織され、公社からの区分所有権の移転に伴って、自治会から管理組合へ移行した経緯がある。また、1967 年から 1997 年まで自主管理を行っていたが、1998 年から会計業務のみ管理会社へ委託を行っており、2003 年
図1から一括全面委託へ移行している。

配置図30-1

3．建物維持の取り組みの概要す。」（1983 年 4 月 21 日回覧文書）という理由で、月3-1．修繕積立金の運用実績

額 5500 円 / 戸から 9500 円 / 戸へ値上げを行っている。

図 2 に予算案と会計報告書を基に A マンションの一方で、1984 年度は「次 5 年間程度の間に生ずるで修 繕 積 立 金 の 収支を示す。1967-1974、1976、1977、あろう修繕費は 1000 万円程度と予想」（1984 年 4 月

1994、2001 年の詳細な収支は記録がないために不明

8 日理事会議事録）と見通しをつけ、4500 円 / 戸へ値である。

下げを行っている。修繕積立金の金額を将来行われる

3-2．修繕工事の件数修繕工事を想定して設定しようとする試みが見られた。

表 4 に会計報告等で工事費の支払いが確認された

4-3. 管理組合中期 (1985-2001 年度 )A マンションの修繕工事を工事種目別に分類し、対照した。作成にあたり、国土交通省が 2008 年に作成し管理組合中期には 1985 年度から 1 回目の大規模修

2021 年に改訂した長期修繕計画作成ガイドライン・繕、1998 年度から 2 回目の大規模修繕が実施された。

同コメント（以下、ガイドラインと記す。）8) を参考

1985 年度の理事会において「建物の保全維持管理とにした。

組合員の共同利益確保となる資産価値保持については全体的にガイドラインの周期と異なる時期に工事が長期的且より計画的案件が存在する。」（1985 年 6 月行われている。また、管理組合中期までは、頻繁に工10 日理事会議事録）と述べられており、修繕工事に事が行われている。なお、消防用設備に関する記載が対する意識がこの時期から高まっていったと考えられ無いのは、A マンション建設時には設置義務がなかっる。
1985 年度には 1100 万円あった繰越金は、外壁塗装たためと考えられる。

表 3

4．時期区分別の建物維持の取り組み
4-1. 自治会期 (1967-1976 年度 )自治会期は公社に建物の所有権があり、公社が修繕積立金を保管し、修繕工事は公社を通して行われていた。工事件数は 5 件と少なく、給水管取替工事以外は軽微な修繕に留まる。築年数が浅く経年劣化が小さいためと考えられる。また、居住者側が月額 2500 円 /戸の徴収に納得できず、半額にするか中止を求めたた
め、1969 年度から半額の 1250 円 / 戸となった。公社
は 1000 万円の積み立てを目標としていたが、1977 年度の繰越金は 500 万円であり、目標の半分に留まった。
4-2. 管理組合前期 (1977-1984 年度 )1977 年度に区分所有権が居住者（購入者）に移行し、管理組織の名称は自治会から管理組合に変更した。
以降、管理組合が主体となり修繕積立金の管理などを行っている。1977 年度は自治会時と同様に月額 1250円 / 戸の徴収がされた。時期は不明だが、1979 年度は月額 3000 円 / 戸になっている。また、1980 年度に5000 円 / 戸へ、1981 年度には 5500 円 / 戸へ値上げが行われている。
1982 年度は屋上防水工事に 660 万円必要になったが、繰越金が 290 万円だったため、修繕積立金に追加で 4 月から 11 月まで月額 10000 円 / 戸（合計 424 万円）の徴収を行っている。1983 年度は前年度を踏まえ、他に工事が控えているなかで「その都度多額の一時金を徴収することは非常に負担感が大きくなりま30-2

A マンション管理組合の沿革

で 800 万円の支出があり、1986 年度には 570 万円ま金は主に検討のために活用したアドバイザーやコンサで下がる。「現行のままの積立金では、来年度への繰ルタントへの委託費と土地等の調査費に使われ、管理り越しは殆んど望めません」とし、修繕積立金を月額組合前期と中期に見られた細かい修繕工事に対する支9500 円 / 戸へ値上げした。さらに 1988 年度には管理出は管理費から行われた。2010 年度には繰越金が過費から修繕積立金へ 200 万円の振替を行った。また、去最高の 6083 万円に到達した。1998 年度から会計業

収支予測から 1990 年度に月額 10000 円 / 戸へ値上げ

務は管理会社に委託したことが修繕積立金の繰越金増を行っている。

加の要因になったと考えられる。

1998 年度実施の 2 回目の大規模修繕は約 4000 万円かかり、繰越金が 3000 万円しかないために住宅金融

5．大規模修繕工事の経緯

公庫から 2800 万円の借入を行った。返済計画と将来

5-1．第 1 回大規模修繕工事
1985 年に築 20 年を目前に控え、建物の資産価値保予測を立てて、1997 年度に修繕積立金を月額 12500円 / 戸に値上げすることを決定している。

持などを目的に、長期修繕計画を立てることとなった。

4-4. 管理組合後期 (2002-2011 年度 )また、「年度の理事会だけでは上記の目的達成に困難2003 年度まで毎年約 600 万円の返済が続いた。管あり」（1985 年 6 月 10 日理事会議事録）という理由で、

理組合後期は建替えを行うか、または 2013 年頃に大長期計画修繕委員会を別途に設け、策定にあたった。

規模修繕を行うかという検討が本格化した。修繕積立

長期修繕計画では今後約 10 年間のうちに行われるべ

図 2
表 4

修繕積立金の収支
年度別修繕工事の件数

30-3

き工事と緊急度が示され、長期計画修繕委員は共用部

2002 年度に「『10 年後をめどに建替え』を考える最分塗装とエレベーター改修を早急に行うべきと指摘し初の年とする」（2002 年 4 月 4 日理事会議事録）とた。しかし、繰越金が 1985 年度時点で 1000 万円程度宣言された。理事会の考えとして「設備（特に排水、と、1500 万円程度を必要とするエレベーター改修なガス設備）や耐震構造などにおいて、不適格な点や改どをすぐに行うことが困難だった。繰越金内で行うこ修困難な点が多く、25 年後までとても十分な維持管とができる工事を優先的に進めることにし、1993 年理は困難だと考えます。また、急な階段で上下階をつ度まで工事が続いた。

ないだメゾネット形式の間取りも高齢社会に対応でき

5-2．第 2 回大規模修繕工事ていません。」（2002 年 9 月 25 日第 1 回長期計画アン

1998 年度に行われた第 2 回大規模修繕工事は第 1ケート）と述べられている。2000、2001 年度の特別回と異なり複数の工事が一度に実施された。第 2 回で委員会の記録がないため、どのような検討がなされたは第 1 回で共用部分の塗装や屋根防水、エレベーターか不明だが、建物躯体や壁内の設備の問題が生じたこ改修が実施されていたため、主に外壁塗装や鉄部塗装、と、居住者の高齢化が建物を建て替えるという考えに壁の防水工事が実施された。給水管更生工事は 1997至った原因と考えられる。また、2005 年 4 月には耐年度に大規模修繕工事より先に実施されている。また、震改修する場合は 1 戸当たり 430 万円程度の負担、建着工から 2 年前の 1996 年度に理事会とは別に改修の替えの場合は建替え後の床面積の規模を 75 平米（22.5ための特別委員会を設置し、改修に関する検討を行っ坪）程度として費用は 682 万円程度（およそ半分は仮ている。

住まい費用）の負担と見積もられている。

6．建替え検討に至る経緯

7．まとめ
本研究では、以下のことが明らかとなった。

大規模修繕の際に行った調査で建築基準法に不適合な部分があることが判明し、1998 年 9 月と 1999 年 111) 自治会期、管理組合前期は修繕積立金を低く設定

月に特別委員会で検討がなされた。指摘された部分はしたことで、1 年の修繕積立金収入のほとんどがそのA マンション建設時には問題ではなかった防火扉の位年の工事費に充てられていた。

置や煙感知器の不備であった。特別委員会はこの２つ

2) 管理組合中期に入ると大規模な工事が増え、修繕の建築基準法不適合の問題を「建物の構造上十分な効積立金が低いままでは繰越金の増加が見込めないた果が期待できない」（1999 年 1 月 24 日特別委員会報告）

め、大幅に値上げが必要となった。

として見送った。

3) 管理組合後期になると、軽微な修繕に対し管理費

表 5から支出が行われたことで修繕積立金の繰越金は大き大規模修繕の内訳く増加した。
4)1 回目の大規模修繕は長期間に渡ったが、2 回目の大規模修繕は借入を行い短期間で終わらせた。
5) 耐震基準や消防設備の設置義務など、建築基準法改正により既存不適格建物となったことが、建物の老朽化以外に建替え検討と実施の要因になったと考えられる。
【参考文献】
1） 分 譲 マ ン シ ョ ン ス ト ッ ク 戸 数（2021 年 末 現 在 ） 国 土 交 通 省 HP 2022.6.28
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001488548.pdf
2）築後 30、40、50 年以上の分譲マンション数（2021 年末現在） 国土交通省 HP
2022.6.28
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001488549.pdf
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2020.6https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001465191.pdf
4）三村明子：メゾネット型住宅の計画史的研究 - 初期メゾネット型住宅 A マンショ
ンにおける居住史を中心に - 平成 25 年度九州大学大学院修士論文
5）下村帆美：分譲マンション管理組合の意思決定手法に関する研究‐千里 A マンションを対象としたケーススタディ‐ 平成 28 年度九州大学大学院修士論文
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7）岡俊江、藤野雅子、馬場昌子、三村明子：千里 A マンションの管理組合活動に関する研究 第 1 報 区分所有者の状況、日本建築学会九州支部研究報告計画系 第 54
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8）長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント 国土交
通省 HP 2021.9.29）中村和枝、三宅雪加、村田あゆみ：千里ニュータウン A マンションの管理組合活動に関する研究、九州女子大学家政学部人間生活学科 2012 年度卒業論文 及び資料

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