平成 17 年 7 月 29 日
各位
不動産投信発行者名
東京都千代田区永田町二丁目 11 番 1 号
日本レジデンシャル投資法人
代表者名
執行役員
山 内
章
（コード番号：8962）
問合せ先
パシフィック･インベストメント･アドバイザーズ株式会社
取締役
高 野
剛
（TEL：03-5251-8528）

資産の取得に関するお知らせ
日本レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本日、下記の通り、資産の取得を決定いたしましたのでお知らせ致します。

記

1.取得の概要（1）取得予定資産：不動産を信託する信託の受益権
物件名称
物件 1
物件 2
物件 3
物件 4
物件 5
物件 6

パシフィックリビュー長者丸
パシフィックリビュー銀座東
パシフィックリビュー多摩川
第６ゼルコバマンション
メゾン後楽園
ルラシオン王子合計

取得価格（注 1）
（百万円）
3,338
2,348
1,514
609
710
1,027
9,548

（注 1） 取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。また、上記各金額は、百万円未満を切り捨てて記載しております。
（注 2） 上記物件 1 乃至物件 3 の各物件の名称は、現在、物件 1 から順にテレストル恵比寿、アヴァンティーク銀座東弐番館、
トーシンフェニックス多摩川ですが、本投資法人による各物件取得後、遅滞なく、上記の各物件名称に変更する予定です。

（2）受益権譲渡契約締結日
平成 17 年 7 月 29 日
（3）取得予定日
平成 17 年 8 月 12 日
（4）取得先有限会社マーキュリープロパティーズ※詳細については後記「3．取得先の概要」参照

（5）取得資金
取得資金については、借入金による予定です。

2.取得予定資産の詳細
物件１：パシフィックリビュー長者丸（1）取得の概要
(1)

物件の名称

(2)
(3)

取得資産
取得価額

パシフィックリビュー長者丸（本項において以下「本物件」といいます）
不動産を信託する信託の受益権
3,338,700,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます）（2）取得の理由
本投資法人の規約及び投資方針に基づき以下の理由により取得を行うものです。
東京 23 区（都心主要 5 区を除く（注））における投資比率を高めるとともに、平均築年数の低減を図ることにより、ポートフォリオ全体の分散効果の充実を図るため。
(2) 物件の特色
本物件は、JR 山手線「目黒」駅から徒歩 8 分圏内に位置する総戸数
71 戸からなる地下 2 階付地上 3 階建、築 1 年未満の賃貸マンションです。標準以上の建物および設備仕様を有しており、同一需給圏内では競争力程度は概ね良好です。本物件の位置する地域は、共同住宅・一般住宅地が建ち並ぶ準優良住宅地域に位置しており、また、恵比寿ガーデンプレイスといった商業施設にも徒歩圏内であるなど、居住の快適性および利便性の程度も高いと思われます。
本物件は、周辺環境の快適性をを重視するシングル層やＤＩＮＫＳ
層の需要が見込まれると思われます。
（注）都心主要 5 区とは、港区、渋谷区、新宿区、目黒区及び千代田区を指します。
(1)

理由

（3）取得資産の内容
信託財産の内容
受託者名
当該信託を特定できる名称等
信託期間

評価方法

不動産
ユーエフジェイ信託銀行株式会社
パシフィックリビュー長者丸
自：平成 17 年 3 月 30 日 至：平成 21 年 3 月末日
土地：東京都品川区上大崎二丁目 270 番 104、270 番 33、270 番 34、270 番 37、270 番 42、270 番 44、270 番 49、270 番 59、270
所在地(注 1)
番 80、270 番 105（地番）建物：東京都品川区上大崎二丁目 6 番 25 号（住居表示）
交通
JR 山手線「目黒」駅 徒歩 8 分
所有形態
所有権
用途地域(注 2)
第一種低層住居専用地域
土
面積(注 1)
1,826.45 ㎡
地
容積率/建ぺい率(注 3)150％/60％
所有形態
所有権
用途(注 2)
共同住宅、駐車場
建
延床面積(注 1)
3,720.52 ㎡
物
建築時期(注 1)
平成 17 年 3 月
構造(注 1)
鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 3 階建
取得価額
3,338,700,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。）
評価方法
ケイアイ不動産鑑定株式会社による鑑定評価
鑑定評価額
3,358,000,000 円
価格時点
平成 17 年 7 月 1 日
テナントの総数(注 5)1
賃貸可能戸数
総戸数 71 戸、うち 1K：1 戸、1DK：8 戸 1LDK：48、2LDK：3 戸、ワンルーム：11 戸
賃貸戸数
25 戸
総賃貸可能面積 (㎡)2,889.43 ㎡
総賃貸面積(㎡)
1,030.22 ㎡
月額賃料(千円)(注 6)5,181 千円
敷金等(千円)(注 7)
5,639 千円（806 千円）
稼働率（戸数ベース）
35.21%（注 8）
稼働率（面積ベース）35.65%（注 8）
その他特筆すべき事項なし(注1) 「所在地（住居表示を除きます。）」、「面積」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、登記簿に記録されているものを記載しています。
(注2) 「用途地域」については、都市計画法第8条1項1号に掲げる用途地域の種類を、「用途」については、登記簿に記録されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(注3) 「容積率」については、建築基準法第52条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を、「建ぺい率」については、同法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を記載
しています。
(注4) 賃貸借の概況については、平成17年6月30日時点における数値を記載しています。
(注5) 「テナントの総数」については、1テナントが複数の貸室を賃借している場合には1テナントとして記載しています。
(注6) 「月額賃料」については、平成17年6月30日時点において賃貸借契約が締結されている各テナン
トの月額賃料（共益費を含みますが、月額駐車場使用料は除きます。）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。消費税等を除きます。
(注7) 「敷金等」については、平成17年6月30日時点において賃貸借契約が締結されている各テナントの敷金等の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。なお、括弧内は、テナントとの賃貸借契約上、解約時に敷金の全部又は一部の確定金額（以下「敷引額」といいます。）を控除する
旨の特約が付されている場合の敷引額の合計額を敷金の合計額から控除した残額であり、本投資法人は、当該残額を取得先から受領します。
賃貸借の概況 注(４)

(注8) 「稼働率」については、小数点以下第3位を四捨五入して記載しています。

建
物
状
況
調
査
リ

委託調査会社
緊急修繕費用
短期修繕費用今後 12 年間必要と思われる修繕更新費用長期修繕費用
再調達価格
建物状況調査報告書日付
PML 値

株式会社東京建築検査機構なし（緊急を要する修繕費用）なし（1 年以内に必要とする修繕費用）
7,130,000 円

ス
ク
診
断

818,000,000 円
平成 17 年 7 月 11 日
10.4％
当該 PML の数値は、株式会社インターリスク総研の地震リスク診断
報告書に基づくものです。但し、本地震リスク診断報告書については、
委託調査業者の見解に過ぎず、内容を保証するものではありません。
PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を指し、ここでは、想定した予定使用期間中に、想定される最大規模の地
震（再現期間 475 年に一度の最大地震＝50 年間に起こる可能性が10%の最大地震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧
費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものを意味します。

物件２：パシフィックリビュー銀座東（1）取得の概要
(1)

物件の名称

(2)
(3)

取得資産
取得価額

パシフィックリビュー銀座東（本項において以下「本物件」といいます）
不動産を信託する信託の受益権
2,348,200,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます）（2）取得の理由
本投資法人の規約及び投資方針に基づき以下の理由により取得を行うものです。
東京 23 区（都心主要 5 区を除く（注））における投資比率を高めるとともに、平均築年数の低減を図ることにより、ポートフォリオ全体の分散効果の充実を図るため。
(2) 物件の特色
本物件は、東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩 3 分、東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩 6 分圏内に位置する総戸数 94 戸からなる地下 1 階付地上 14 階建、築 1 年未満の賃貸マンションです。標準
以上の建物および設備仕様を有しております。また、本物件の位置する地域は、「築地」駅および「新富町」駅からの徒歩圏であることか
ら、利便性が高く、これらの要因に着目した職住接近を指向するシングル層やＤＩＮＫＳ層を中心とした少人数世帯の賃貸需要が見込まれると思われます。
（注）都心主要 5 区とは、港区、渋谷区、新宿区、目黒区及び千代田区を指します。
(1)

理由

（3）取得資産の内容
信託財産の内容
受託者名
当該信託を特定できる名称等
信託期間

評価方法

不動産
ユーエフジェイ信託銀行株式会社
パシフィックリビュー銀座東
自：平成 16 年 10 月 29 日 至：平成 21 年 3 月末日
土地：東京都中央区湊三丁目 10 番 2（地番）所在地(注 1)
建物：東京都中央区湊三丁目 4 番 10 号（住居表示）
東京メトロ有楽町線「新富町」駅 徒歩 3 分
交通
東京メトロ日比谷線「築地」駅 徒歩 6 分
所有形態
所有権
用途地域(注 2)
商業地域
土
面積(注 1)422.41 ㎡
地
容積率/建ぺい率(注 3)500％/80％
所有形態
所有権
用途(注 2)
共同住宅、駐車場
建
延床面積(注 1)
3,305.19 ㎡
物
建築時期(注 1)
平成 16 年 9 月
構造(注 1)
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 14 階建
取得価額
2,348,200,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。）
評価方法
ケイアイ不動産鑑定株式会社による鑑定評価
鑑定評価額
2,353,000,000 円
価格時点
平成 17 年 7 月 1 日
テナントの総数(注 5)1
賃貸可能戸数
総戸数 94 戸、うち 1K：73 戸、1SDK：12 戸、2LDK：7 戸、3DK：2 戸賃貸戸数
94 戸
総賃貸可能面積 (㎡)2,824.17 ㎡
総賃貸面積(㎡)2,824.17 ㎡
月額賃料(千円)(注 6)9,567 千円
敷金等(千円)(注 7)7,450 千円
稼働率（戸数ベース）
100%（注 8）
稼働率（面積ベース）
100%（注 8）
その他特筆すべき事項なし(注1) 「所在地（住居表示を除きます。）」、「面積」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、登記簿に記録されているものを記載しています。
(注2) 「用途地域」については、都市計画法第8条1項1号に掲げる用途地域の種類を、「用途」については、登記簿に記録されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(注3) 「容積率」については、建築基準法第52条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を、「建ぺい率」については、同法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を記載
しています。
(注4) 賃貸借の概況については、平成17年6月30日時点における数値を記載しています。
(注5) 「テナントの総数」については、1テナントが複数の貸室を賃借している場合には1テナントとして記載しています。
(注6) 「月額賃料」については、平成17年6月30日時点において賃貸借契約が締結されている各テナン
トの月額賃料（共益費を含みますが、月額駐車場使用料は除きます。）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。消費税等を除きます。
(注7) 「敷金等」については、平成17年6月30日時点において賃貸借契約が締結されている各テナントの敷金等の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。
(注8) 「稼働率」については、小数点以下第3位を四捨五入して記載しています。
賃貸借の概況 注(４

)

建
物
状
況
調
査
リ

委託調査会社
緊急修繕費用
短期修繕費用今後 12 年間必要と思われる修繕更新費用長期修繕費用
再調達価格
建物状況調査報告書日付
PML 値

株式会社東京建築検査機構なし（緊急を要する修繕費用）なし（1 年以内に必要とする修繕費用）
7,380,000 円

ス
ク
診
断

771,000,000 円
平成 17 年 7 月 11 日
13.8％
当該 PML の数値は、株式会社インターリスク総研の地震リスク診断
報告書に基づくものです。但し、本地震リスク診断報告書については、
委託調査業者の見解に過ぎず、内容を保証するものではありません。
PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を指し、ここでは、想定した予定使用期間中に、想定される最大規模の地
震（再現期間 475 年に一度の最大地震＝50 年間に起こる可能性が10%の最大地震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧
費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものを意味します。

物件３：パシフィックリビュー多摩川（1）取得の概要
(1)

物件の名称

(2)
(3)

取得資産
取得価額

パシフィックリビュー多摩川（本項において以下「本物件」といいます）
不動産を信託する信託の受益権
1,514,950,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます）（2）取得の理由
本投資法人の規約及び投資方針に基づき以下の理由により取得を行うものです。
東京 23 区（都心主要 5 区を除く（注））における投資比率を高めるとともに、平均築年数の低減を図ることにより、ポートフォリオ全体の分散効果の充実を図るため。
(2) 物件の特色
本物件は、東急多摩川線「武蔵新田」駅から徒歩 7 分圏内に位置す
る総戸数 98 戸からなる地上 7 階建、築 1 年未満の賃貸マンションです。標準以上の建物および設備仕様を有しております。また、本物件の位置する地域は、「武蔵新田」駅および駅前商店街からの徒歩圏に位置し、公共施設等との接近性も概ね良好であることから利便性が高く、都心及び京浜東北線沿線地域に通勤するサラリーマン・学生等のシングル層の賃貸需要が見込まれると思われます。
（注）都心主要 5 区とは、港区、渋谷区、新宿区、目黒区及び千代田区を指します。
(1)

理由

（3）取得資産の内容
信託財産の内容
受託者名
当該信託を特定できる名称等
信託期間

評価方法

不動産
ユーエフジェイ信託銀行株式会社
パシフィックリビュー多摩川
自：平成 16 年 10 月 29 日 至：平成 21 年 3 月末日
土地：東京都大田区矢口一丁目 566 番（地番）所在地(注 1)
建物：東京都大田区矢口一丁目 26 番 23 号（住居表示）
交通
東急多摩川線「武蔵新田」駅 徒歩 7 分
所有形態
所有権
用途地域(注 2)
準工業地域
土面積(注 1)
1,098.11 ㎡
地
容積率/建ぺい率(注 3)200％/60％
所有形態
所有権
用途(注 2)共同住宅
建
延床面積(注 1)
2,314.98 ㎡
物
建築時期(注 1)
平成 16 年 9 月
構造(注 1)
鉄筋コンクリート造陸屋根 7 階建
取得価額
1,514,950,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。）
評価方法
ケイアイ不動産鑑定株式会社による鑑定評価
鑑定評価額
1,533,000,000 円
価格時点
平成 17 年 7 月 1 日
テナントの総数(注 5)1
賃貸可能戸数
総戸数 98 戸、うち 1K：96 戸、2DK：2 戸
賃貸戸数
98 戸
総賃貸可能面積 (㎡)2,137.41 ㎡
総賃貸面積(㎡)2,137.41 ㎡
月額賃料(千円)(注 6)6,554 千円
敷金等(千円)(注 7)6,686 千円
稼働率（戸数ベース）
100%（注 8）
稼働率（面積ベース）
100%（注 8）
その他特筆すべき事項なし(注1) 「所在地（住居表示を除きます。）」、「面積」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、登記簿に記録されているものを記載しています。
(注2) 「用途地域」については、都市計画法第8条1項1号に掲げる用途地域の種類を、「用途」について
は、登記簿に記録されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(注3) 「容積率」については、建築基準法第52条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を、「建ぺい率」については、同法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を記載しています。
(注4) 賃貸借の概況については、平成17年6月30日時点における数値を記載しています。
(注5) 「テナントの総数」については、1テナントが複数の貸室を賃借している場合には1テナントとして記載しています。
(注6) 「月額賃料」については、平成17年6月30日時点において賃貸借契約が締結されている各テナントの月額賃料（共益費を含みますが、月額駐車場使用料は除きます。）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。消費税等を除きます。
(注7) 「敷金等」については、平成17年6月30日時点において賃貸借契約が締結されている各テナントの敷金等の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。
(注8) 「稼働率」については、小数点以下第3位を四捨五入して記載しています。
賃貸借の概況 注(４

)

建
物
状
況
調
査
リ

委託調査会社
緊急修繕費用
短期修繕費用今後 12 年間必要と思われる修繕更新費用長期修繕費用
再調達価格
建物状況調査報告書日付
PML 値

株式会社東京建築検査機構なし（緊急を要する修繕費用）なし（1 年以内に必要とする修繕費用）
6,550,000 円

ス

606,000,000 円
平成 17 年 7 月 11 日
14.4％
当該 PML の数値は、株式会社インターリスク総研の地震リスク診断
報告書に基づくものです。但し、本地震リスク診断報告書については、
委託調査業者の見解に過ぎず、内容を保証するものではありません。
PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を指し、ここでは、想定した予定使用期間中に、想定される最大規模の地
震（再現期間 475 年に一度の最大地震＝50 年間に起こる可能性が10%の最大地震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧
費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものを意味します。

ク診断

物件４： 第６ゼルコバマンション（1）取得の概要
(1)
(2)
(3)

物件の名称
取得資産
取得価額

第６ゼルコバマンション（本項において以下「本物件」といいます）
不動産を信託する信託の受益権
609,100,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます）（2）取得の理由
本投資法人の規約及び投資方針に基づき以下の理由により取得を行うものです。
首都圏（注）における投資比率を高めるとともに、平均築年数の低減を図ることにより、ポートフォリオ全体の分散効果の充実を図るため。
(2) 物件の特色
本物件は、JR 中央線、西武国分寺線・西武多摩湖線「国分寺」駅から徒歩 2 分圏内に位置する総戸数 33 戸からなる地上 9 階建、築 2 年の賃貸マンションです。設計、品等については良好であり、貸室内の設備についても標準以上の水準にあります。また、JR 中央線特別快速
停車駅の至近に位置し、「新宿」駅等へのｱｸｾｽは良好であるほか、住宅地として人気が高い国分寺・国立エリアに属しています。また、周辺には多くの大学が存しており、これら大学への接近性も概ね良好です。以上の点から、交通の利便性および居住環境を重視するビジネス
マン・学生等の賃貸需要が見込まれ、その競争力は高いと思われます。
（注）首都圏とは、東京 23 区を除く東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の 1 都 3 県を指します。
(1)

理由

（3）取得資産の内容
信託財産の内容
受託者名
当該信託を特定できる名称等
信託期間

評価方法

不動産
ユーエフジェイ信託銀行株式会社
第６ゼルコバマンション
自：平成 17 年 2 月 28 日 至：平成 21 年 3 月末日
土地：東京都国分寺市本町四丁目 2823 番 24、2823 番 25、2823 番
所在地(注 1)26（地番）
建物：東京都国分寺市本町四丁目 1 番 16 号（住居表示）
交通
JR 中央線、西武国分寺線・西武多摩湖線「国分寺」駅 徒歩 2 分
所有形態
所有権
用途地域(注 2)
商業地域
土
面積(注 1)
241 ㎡
地
容積率/建ぺい率(注 3)400％/80％
所有形態
所有権
用途(注 2)共同住宅
建
延床面積(注 1)
967.85 ㎡物
建築時期(注 1)
平成 15 年 2 月
構造(注 1)
鉄筋コンクリート造陸屋根 9 階建
609,100,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、取得価額
消費税及び地方消費税を除きます。）
評価方法
大和不動産鑑定株式会社による鑑定評価
鑑定評価額
613,000,000 円
価格時点
平成 17 年 7 月 1 日
テナントの総数(注 5)1
賃貸可能戸数
総戸数 33 戸、うち事務所 1 戸,1K：32 戸
賃貸戸数
28 戸
総賃貸可能面積 (㎡)879.44 ㎡
総賃貸面積(㎡)
749.31 ㎡
月額賃料(千円)(注 6)2,822 千円
敷金等(千円)(注 7)5,642 千円
稼働率（戸数ベース）
84.85%（注 8）
稼働率（面積ベース）85.20%（注 8）
その他特筆すべき事項なし(注1) 「所在地（住居表示を除きます。）」、「面積」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、登記簿に記録されているものを記載しています。
(注2) 「用途地域」については、都市計画法第8条1項1号に掲げる用途地域の種類を、「用途」については、登記簿に記録されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(注3) 「容積率」については、建築基準法第52条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を、「建ぺい率」については、同法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を記載
しています。
(注4) 賃貸借の概況については、平成17年6月30日時点における数値を記載しています。
(注5) 「テナントの総数」については、1テナントが複数の貸室を賃借している場合には1テナントとして記載しています。
(注6) 「月額賃料」については、平成17年6月30日時点において賃貸借契約が締結されている各テナン
トの月額賃料（共益費を含みますが、月額駐車場使用料は除きます。）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。消費税等を除きます。
(注7) 「敷金等」については、平成17年6月30日時点において賃貸借契約が締結されている各テナントの敷金等の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。
(注8) 「稼働率」については、小数点以下第3位を四捨五入して記載しています。
賃貸借の概況 注(４

)

建
物
状
況
調
査
リ

委託調査会社
緊急修繕費用
短期修繕費用今後 12 年間必要と思われる修繕更新費用長期修繕費用
再調達価格
建物状況調査報告書日付
PML 値

株式会社東京建築検査機構なし（緊急を要する修繕費用）なし（1 年以内に必要とする修繕費用）
3,110,000 円

ス
ク
診
断

278,000,000 円
平成 17 年 7 月 11 日
12.9％
当該 PML の数値は、株式会社インターリスク総研の地震リスク診断
報告書に基づくものです。但し、本地震リスク診断報告書については、
委託調査業者の見解に過ぎず、内容を保証するものではありません。
PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を指し、ここでは、想定した予定使用期間中に、想定される最大規模の地
震（再現期間 475 年に一度の最大地震＝50 年間に起こる可能性が10%の最大地震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧
費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものを意味します。

物件 5： メゾン後楽園（1）取得の概要
(1)
(2)
(3)

物件の名称
取得資産
取得価額

メゾン後楽園（本項において以下「本物件」といいます）
不動産を信託する信託の受益権
710,350,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます）（2）取得の理由
本投資法人の規約及び投資方針に基づき以下の理由により取得を行うものです。
東京 23 区（都心主要 5 区を除く（注））における投資比率を高めるとともに、平均築年数の低減を図ることにより、ポートフォリオ全体の分散効果の充実を図るため。
(2) 物件の特色
本物件は、都営地下鉄三田線「春日」駅から徒歩 2 分、東京メトロ
南北線「後楽園」駅から徒歩 4 分圏内に位置する総戸数 31 戸からなる地上 11 階建、築 1 年未満の賃貸マンションです。内外装等の仕上
げ、及び貸室内の設備については標準以上の水準にあります。また、最寄り駅である「春日」駅等への接近性については良好であり、白山通り沿道に小売店舗・飲食店舗等の商業施設が存し、生活利便性も概ね良好です。以上の点から、一定水準以上の居住環境を要求しつつ、都心への接近性等の立地条件を重視する単身者の需要が見込まれ、その競争力は高いと思われます。
（注）都心主要 5 区とは、港区、渋谷区、新宿区、目黒区及び千代田区を指します。
(1)

理由

（3）取得資産の内容
信託財産の内容
受託者名
当該信託を特定できる名称等
信託期間
所在地(注 1)
交通

建物

所有形態
用途地域(注 2)
土
面積(注 1)
地
容積率/建ぺい率(注 3)
所有形態
用途(注 2)
延床面積(注 1)
建築時期(注 1)
構造(注 1)
取得価額
評価方法

賃貸借の概況 注(４

評価方法
鑑定評価額
価格時点
テナントの総数(注 5)
賃貸可能戸数
賃貸戸数
総賃貸可能面積 (㎡)
総賃貸面積(㎡)
月額賃料(千円)(注 6)
敷金等(千円)(注 7)
稼働率（戸数ベース）
稼働率（面積ベース）
その他特筆すべき事項)

不動産
ユーエフジェイ信託銀行株式会社
メゾン後楽園
自：平成 16 年 11 月 5 日 至：平成 21 年 3 月末日
土地：東京都文京区小石川一丁目 8 番 32、8 番 33（地番）建物：東京都文京区小石川一丁目 10 番 12 号（住居表示）
都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩 2 分
東京メトロ南北線「後楽園」駅 徒歩 4 分
所有権
商業地域
178.03 ㎡
600％/80％
所有権
共同住宅、店舗
991.93 ㎡
平成 16 年 10 月
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 11 階建
710,350,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。）
大和不動産鑑定株式会社による鑑定評価
714,000,000 円
平成 17 年 7 月 1 日
1
総戸数 31 戸、うち 1K：30 戸、店舗：1 戸
29 戸
770.11 ㎡
727.13 ㎡
3,357 千円
6,644 千円
93.55%（注 8）94.42%（注 8）
なし(注1) 「所在地（住居表示を除きます。）」、「面積」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、登記簿に記録されているものを記載しています。
(注2) 「用途地域」については、都市計画法第8条1項1号に掲げる用途地域の種類を、「用途」については、登記簿に記録されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(注3) 「容積率」については、建築基準法第52条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を、「建ぺい率」については、同法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を記載
しています。
(注4) 賃貸借の概況については、平成17年6月30日時点における数値を記載しています。
(注5) 「テナントの総数」については、1テナントが複数の貸室を賃借している場合には1テナントとして記載しています。
(注6) 「月額賃料」については、平成17年6月30日時点において賃貸借契約が締結されている各テナン
トの月額賃料（共益費を含みますが、月額駐車場使用料は除きます。）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。消費税等を除きます。
(注7) 「敷金等」については、平成17年6月30日時点において賃貸借契約が締結されている各テナントの敷金等の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。
(注8) 「稼働率」については、小数点以下第3位を四捨五入して記載しています。

建
物
状
況
調
査
リ

委託調査会社
緊急修繕費用
短期修繕費用今後 12 年間必要と思われる修繕更新費用長期修繕費用
再調達価格
建物状況調査報告書日付
PML 値

株式会社東京建築検査機構なし（緊急を要する修繕費用）なし（1 年以内に必要とする修繕費用）
2,830,000 円

ス
ク
診
断

229,000,000 円
平成 17 年 7 月 11 日
14.4％
当該 PML の数値は、株式会社インターリスク総研の地震リスク診断
報告書に基づくものです。但し、本地震リスク診断報告書については、
委託調査業者の見解に過ぎず、内容を保証するものではありません。
PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を指し、ここでは、想定した予定使用期間中に、想定される最大規模の地
震（再現期間 475 年に一度の最大地震＝50 年間に起こる可能性が10%の最大地震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧
費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものを意味します。

物件 6： ルラシオン王子（1）取得の概要
(1)
(2)
(3)

物件の名称
取得資産
取得価額

ルラシオン王子（本項において以下「本物件」といいます）
不動産を信託する信託の受益権
1,027,250,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます）（2）取得の理由
本投資法人の規約及び投資方針に基づき以下の理由により取得を行うものです。
東京 23 区（都心主要 5 区を除く（注））における投資比率を高めるとともに、平均築年数の低減を図ることにより、ポートフォリオ全体の分散効果の充実を図るため。
(2) 物件の特色
本物件は、JR 京浜東北線「王子」駅から徒歩 4 分、東京メトロ南北線「王子」駅から徒歩 3 分圏内に位置する総戸数 61 戸からなる地上
11 階建、築 1 年未満の賃貸マンションです。内外装等の仕上げ、及び貸室内の設備については標準以上の水準にあります。また、最寄り駅
である「王子」駅等への接近性については良好であり、周辺には小売店舗・飲食店舗等の商業施設が存し、生活利便性も概ね良好です。以上の点から、生活利便性・都心への接近性等の立地条件を重視する単身者の需要が見込まれ、その競争力は高いと思われます。
（注）都心主要 5 区とは、港区、渋谷区、新宿区、目黒区及び千代田区を指します。
(1)

理由

（3）取得資産の内容
信託財産の内容
受託者名
当該信託を特定できる名称等
信託期間

評価方法

不動産
ユーエフジェイ信託銀行株式会社
ルラシオン王子
自：平成 17 年 3 月 18 日 至：平成 21 年 3 月末日
土地：東京都北区王子一丁目 21 番 35、21 番 4（地番）所在地(注 1)
建物：東京都北区王子一丁目 21 番 3 号（住居表示）
JR 京浜東北線「王子」駅 徒歩 4 分
交通
東京メトロ南北線「王子」駅 徒歩 3 分
所有形態
所有権
用途地域(注 2)
商業地域
土
面積(注 1)404.27 ㎡
地
容積率/建ぺい率(注 3)600%/80%
所有形態
所有権
用途(注 2)共同住宅
建
延床面積(注 1)
1,837.54 ㎡
物
建築時期(注 1)
平成 17 年 2 月
構造(注 1)
鉄筋コンクリート造陸屋根 11 階建
取得価額
1,027,250,000 円（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除きます。）
評価方法
大和不動産鑑定株式会社による鑑定評価
鑑定評価額
1,040,000,000 円
価格時点
平成 17 年 7 月 1 日
テナントの総数(注 5)1
賃貸可能戸数
総戸数 61 戸、うち店舗 1 戸、1K：60 戸
賃貸戸数
61 戸
総賃貸可能面積 (㎡)
1,659.09 ㎡
総賃貸面積(㎡)
1,659.09 ㎡
月額賃料(千円)(注 6)5,700 千円
敷金等(千円)(注 7)6,420 千円
稼働率（戸数ベース）
100%（注 8）
稼働率（面積ベース）
100%（注 8）
その他特筆すべき事項なし(注1) 「所在地（住居表示を除きます。）」、「面積」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、登記簿に記録されているものを記載しています。
(注2) 「用途地域」については、都市計画法第8条1項1号に掲げる用途地域の種類を、「用途」については、登記簿に記録されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(注3) 「容積率」については、建築基準法第52条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を、「建ぺい率」については、同法第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を記載
しています。
(注4) 賃貸借の概況については、平成17年6月30日時点における数値を記載しています。
(注5) 「テナントの総数」については、1テナントが複数の貸室を賃借している場合には1テナントとして記載しています。
(注6) 「月額賃料」については、平成17年6月30日時点において賃貸借契約が締結されている各テナン
トの月額賃料（共益費を含みますが、月額駐車場使用料は除きます。）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。消費税等を除きます。
(注7) 「敷金等」については、平成17年6月30日時点において賃貸借契約が締結されている各テナントの敷金等の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。
(注8) 「稼働率」については、小数点以下第3位を四捨五入して記載しています。
賃貸借の概況 注(４

)

建
物
状
況
調
査
リ

委託調査会社
緊急修繕費用
短期修繕費用今後 12 年間必要と思われる修繕更新費用長期修繕費用
再調達価格
建物状況調査報告書日付
PML 値

株式会社東京建築検査機構なし（緊急を要する修繕費用）なし（1 年以内に必要とする修繕費用）
4,330,000 円

ス
ク
診
断

446,000,000 円
平成 17 年 7 月 11 日
14.5％
当該 PML の数値は、株式会社インターリスク総研の地震リスク診断
報告書に基づくものです。但し、本地震リスク診断報告書については、
委託調査業者の見解に過ぎず、内容を保証するものではありません。
PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を指し、ここでは、想定した予定使用期間中に、想定される最大規模の地
震（再現期間 475 年に一度の最大地震＝50 年間に起こる可能性が10%の最大地震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧
費用の再調達原価に対する比率（％）で示したものを意味します。

3．取得先の概要
商号
本店所在地

代表者
資本金
主な事業内容本投資法人との関係

有限会社マーキュリープロパティーズ
東京都中央区日本橋室町二丁目 4 番 3 号
取締役 河合 秀二
3,000,000 円
1.不動産の取得、保有及び売却
2.不動産の賃貸及び管理
3.不動産信託受益権の取得、保有及び売却
4.その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する事業なし

4.今後の見通し
平成 17 年 11 月期（平成 17 年 6 月 1 日〜平成 17 年 11 月 30 日）における本投資法人の運用情況の見通しについては、本物件の取得による修正はありません。
以※

本資料の配布先：兜倶楽部､国土交通記者会､国土交通省建設専門紙記者会※

本投資法人のホームページアドレス

http://www.nric.co.jp

上【添付資料 1】

本件取得後の不動産ポートフォリオ一覧

物件
番号

取得（予定）
地域区分

物件名称

取得（予定）日

(注 1)

価格

投資比率
(注 2)

(百万円)

S-1

東京 23 区

グレンパーク新川

平成 16 年 3 月 2 日

2,050

1.28%

S-2

都心主要 5 区

メゾン・ド・ヴィレ芝大門Ⅱ

平成 16 年 3 月 30 日

1,900

1.18%

S-3

都心主要 5 区

グレンパーク参宮橋

平成 16 年 3 月 2 日

1,040

0.65%

S-4

都心主要 5 区

フレスカ代々木上原Ⅱ

平成 16 年 3 月 3 日

524

0.33%

S-5

都心主要 5 区

レオパレス宇田川町マンション

平成 16 年 3 月 3 日

569

0.35%

S-6

都心主要 5 区

ヴェール喜久井町

平成 16 年 3 月 2 日

520

0.32%

S-7

東京 23 区

エスコート上池袋

平成 16 年 3 月 2 日

644

0.40%

S-8

東京 23 区

パシフィックレジデンス新中野

平成 16 年 3 月 3 日

448

0.28%

S-9

首都圏

ドミトリー原町田

平成 16 年 3 月 2 日

490

0.31%

S-10 首都圏

J ステージ南浦和

平成 16 年 3 月 2 日

700

0.44%

S-11 首都圏

シティフォーラム上本郷

平成 16 年 3 月 3 日

1,140

0.71%

S-12 政令指定都市等

ボーン宇治Ⅰ・Ⅱ

平成 16 年 3 月 3 日

1,260

0.79%

S-13 政令指定都市等

吉塚 AG ビル 6 号館・7 号館

平成 16 年 3 月 3 日

428

0.27%

S-14 東京 23 区

アパートメンツ白金台

平成 16 年 12 月 2 日

1,250

0.78%

S-15 政令指定都市等

グランブルー博多

平成 16 年 9 月 17 日

1,582

0.99%

S-16 東京 23 区

J ステージ方南町

平成 16 年 12 月 2 日

952

0.59%

S-17 東京 23 区

パークハビオ京橋

平成 16 年 12 月 2 日

2,725

1.70%

S-18 政令指定都市等

クリステート天神橋

平成 16 年 12 月 3 日

970

0.60%

S-19 東京 23 区

パシフィックレジデンス湯島三丁目

平成 16 年 12 月 3 日

1,020

0.64%

S-20 都心主要 5 区

パシフィックレジデンス新宿イースト

平成 16 年 12 月 3 日

1,397

0.87%

S-21 都心主要 5 区

シュウ新宿

平成 16 年 12 月 3 日

854

0.53%

S-22 都心主要 5 区

パシフィックレジデンス神田岩本町

平成 16 年 12 月 3 日

1,657

1.03%

S-23 政令指定都市等

梅田エクセルハイツ

平成 17 年 1 月 31 日

5,250

3.27%

S-24 東京 23 区

パシフィックレジデンス築地（取得予定）

（注 3）

1,320

0.82%

S-25 東京 23 区

パシフィックレジデンス笹塚

平成 17 年 3 月 25 日

1,950

1.22%

S-26 都心主要 5 区

パシフィックレジデンス南麻布

平成 17 年 3 月 25 日

1,060

0.66%

S-27 都心主要 5 区

パシフィックレジデンス恵比寿東

平成 17 年 3 月 25 日

660

0.41%

S-28 東京 23 区

パシフィックレジデンス目黒西

平成 17 年 3 月 25 日

800

0.50%

S-29 都心主要 5 区

パシフィックレジデンス広尾三丁目

平成 17 年 3 月 25 日

850

0.53%

S-30 都心主要 5 区

パシフィックレジデンス赤坂Ⅱ

平成 17 年 3 月 15 日

1,567

0.98%

S-31 東京 23 区

パシフィックリビュー京橋

平成 17 年 3 月 31 日

1,401

0.87%

S-32 政令指定都市等

パシフィックレジデンス三宮東（取得予定）

（注 4）

2,247

1.40%

S-33 東京 23 区

パシフィックリビュー多摩川（取得予定） 平成 17 年 8 月 12 日

1,514

0.94%

物件
番号

取得（予定）
地域区分

物件名称

取得（予定）日

(注 1)

価格

投資比率
(注 2)

(百万円)

S-34 東京 23 区

メゾン後楽園（取得予定）

平成 17 年 8 月 12 日

710

0.44%

S-35 東京 23 区

パシフィックリビュー銀座東（取得予定） 平成 17 年 8 月 12 日

2,348

1.46%

S-36 東京 23 区

ルラシオン王子（取得予定）

平成 17 年 8 月 12 日

1,027

0.64%

S-37 首都圏

第 6 ゼルコバマンション（取得予定）

平成 17 年 8 月 12 日

609

0.38%

C-1

東京 23 区

パシフィックレジデンス文京音羽

平成 16 年 3 月 3 日

3,590

2.24%

C-2

東京 23 区

パシフィックレジデンス千石

平成 16 年 3 月 3 日

760

0.47%

C-3

都心主要 5 区

ジョアナ自由が丘

平成 16 年 3 月 3 日

1,080

0.67%

C-4

東京 23 区

パシフィックレジデンス湯島

平成 16 年 3 月 3 日

1,110

0.69%

C-6

東京 23 区

Zesty 池上 A 棟・B 棟

平成 16 年 3 月 3 日

381

0.24%

C-7

東京 23 区

ワコーレ東日暮里Ⅱ

平成 16 年 3 月 2 日

972

0.61%

C-8

首都圏

パシフィックリビュー八王子

平成 16 年 3 月 3 日

700

0.44%

C-9

政令指定都市等

グランドハイツ日比野

平成 16 年 3 月 3 日

1,230

0.77%

C-10 政令指定都市等

ヴェール向陽平成 16 年 3 月 2 日

454

0.28%

C-11 都心主要 5 区

ジェイパーク永田町

平成 16 年 6 月 24 日

1,000

0.62%

C-12 都心主要 5 区

パシフィックレジデンス水道橋

平成 17 年 2 月 25 日

2,330

1.45%

C-13 都心主要 5 区

パシフィックタワー乃木坂平成 16 年 9 月 30 日

3,900

2.43%

C-14 都心主要 5 区

パシフィックレジデンス赤坂Ⅰ

平成 16 年 6 月 30 日

1,300

0.81%

C-15 都心主要 5 区

アパートメンツ西麻布

平成 16 年 12 月 2 日

7,920

4.94%

C-16 政令指定都市等

セレーノ天神南

平成 16 年 12 月 3 日

1,200

0.75%

C-17 政令指定都市等

コモンハウス博多駅南

平成 16 年 12 月 3 日

420

0.26%

C-18 東京 23 区

パシフィックレジデンス人形町

平成 16 年 12 月 3 日

572

0.36%

C-19 都心主要 5 区

パシフィックレジデンス代官山

平成 16 年 12 月 3 日

2,180

1.36%

C-20 都心主要 5 区

パシフィックレジデンス市ヶ谷

平成 16 年 12 月 3 日

2,580

1.61%

C-21 首都圏

エスパシオ吉祥寺

平成 17 年 1 月 31 日

1,445

0.90%

C-22 東京 23 区

パシフィックレジデンス文京千石

平成 17 年 5 月 18 日

1,557

0.97%

C-23 都心主要 5 区

パシフィックレジデンス赤坂檜町

平成 17 年 3 月 25 日

4,710

2.94%

C-24 都心主要 5 区

パシフィックレジデンス高輪

平成 17 年 3 月 30 日

1,550

0.97%

C-25 東京 23 区

パシフィックタワー目黒山手（取得予定）（注 5）

14,507

9.05%

C-26 東京 23 区

ストーリア三軒茶屋

平成 17 年 4 月 26 日

3,311

2.06%

C-27 東京 23 区

パシフィックリビュー長者丸（取得予定） 平成 17 年 8 月 12 日

3,338

2.08%

F-1

都心主要 5 区

グレンパーク桜丘

平成 16 年 3 月 2 日

3,960

2.47%

F-2

都心主要 5 区

目白御留山デュープレックスリズ

平成 16 年 3 月 3 日

1,100

0.69%

F-3

東京 23 区

パシフィックレジデンス新川

平成 16 年 3 月 3 日

1,420

0.89%

F-4

東京 23 区

世田谷サンハイツ

平成 16 年 3 月 3 日

982

0.61%

物件
番号

取得（予定）
地域区分

物件名称

取得（予定）日

(注 1)

価格

投資比率
(注 2)

(百万円)

F-5

東京 23 区

アルス新大塚平成 16 年 3 月 2 日

1,117

0.70%

F-6

首都圏

クレインマンション鶴見

平成 16 年 3 月 3 日

1,050

0.65%

F-8

首都圏

メゾン柏

平成 16 年 3 月 2 日

840

0.52%

F-9

政令指定都市等

スカイハイツ平針

平成 16 年 3 月 3 日

554

0.35%

F-10 東京 23 区

ソルシェ目白平成 16 年 8 月 30 日

7,350

4.58%

F-11 都心主要 5 区

パシフィックレジデンス芝浦

平成 16 年 12 月 3 日

4,900

3.06%

L-1

東京 23 区

マノア岡本

平成 16 年 3 月 2 日

590

0.37%

L-2

都心主要 5 区

ベルウッド

平成 16 年 3 月 3 日

1,530

0.95%

L-3

都心主要 5 区

グランフォルム市ヶ谷払方町

平成 16 年 3 月 3 日

970

0.60%

L-4

都心主要 5 区

目黒ヒルサイドコート

平成 16 年 3 月 3 日

1,000

0.62%

L-5

東京 23 区

プティ・クール砧

平成 16 年 3 月 2 日

684

0.43%

L-6

東京 23 区

西荻窪アーベインホームズ

平成 16 年 3 月 2 日

1,050

0.65%

L-7

都心主要 5 区

元麻布プレイス

平成 17 年 3 月 25 日

10,2706.40%

L-8

都心主要 5 区

パシフィックタワー六本木(取得予定)

（注 6）

8,442

5.27%

L-9

都心主要 5 区

パシフィックレジデンス上目黒

平成 17 年 6 月 20 日

1,000

0.62%

−

160,344

100.0％

合計−−(注1) 「物件番号」は、本投資法人の運用（取得予定）資産についてS（シングルタイプ）、C（コンパクトタイプ）、F（ファミリータイプ）及びL（ラージタイプ）の4つに分類し、毎物件毎に番号を付したものです。なお、複数のタ
イプを含む物件については、各タイプ毎の占める面積が最も大きいものを当該物件のタイプとして記載しています。
(注2) 「投資比率」とは全運用資産及び本物件の取得価格の合計に対する当該運用資産及び本物件の取得価格の比率をいいます（小数点第2位を四捨五入して記載しています。）。
(注3) 原則として、平成18年3月31日までの間で売主との間で本投資法人が別途合意する日に取得する予定です。
(注4) 原則として、平成18年3月31日までの間で売主との間で本投資法人が別途合意する日に取得する予定です。
(注5) 原則として、平成19年3月31日までの間で売主との間で本投資法人が別途合意する日（平成19年2月頃を予定しております。）に取得する予定です。
(注6) 原則として、平成18年3月31日までの間で売主との間で本投資法人が別途合意する日に取得する予定です。

【添付資料 2】本物件の外観イメージ（1）パシフィックリビュー長者丸

（2）パシフィックリビュー銀座東

（3）パシフィックリビュー多摩川

（4）第 6 ゼルコバマンション

（5）メゾン後楽園

（6）ルラシオン王子