マンション敷地売却ガイドライン

平成２６年１２月
改訂平成３０年 ３月
改訂令和 ４年 ３月
国土交通省

マンション敷地売却ガイドライン【目次】
はじめに ································································ 1○ガイドラインの目的・位置付け ·········································· 3○マンション敷地売却の基本プロセス ······································ 8
ステップⅠ：準備段階 ·················································· 12①勉強会の発足 ························································· 12②情報の収集 ··························································· 12③基礎的検討 ··························································· 12④管理組合として修繕・改修/建替え/売却を検討することの合意 ············· 15

ステップⅡ：検討段階 ·················································· 18⑤管理組合における検討組織の設置（｢再生検討委員会｣等） ················· 18⑥専門家（コンサルタント等）の選定 ····································· 19⑦現状把握 ····························································· 22⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討 ····························· 27⑨再生方針決議（ルート１） ············································· 33⑨'再生方針決議（ルート２） ············································ 33

ステップⅢ：計画段階 ·················································· 36⑩管理組合における計画組織の設置（「建替え等計画委員会」等）（ルート１）·· 36⑩'管理組合における計画組織の設置（「売却計画委員会」等）（ルート２） ···· 36⑪デベロッパー等の選定、建替え等手法の検討・選択（ルート１） ··········· 37⑪'デベロッパー等（買受人となるべき者）の選定（ルート２） ·············· 37⑫売却推進決議 ························································· 44⑬除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定） ························· 45⑭買受計画の認定 ······················································· 49⑮マンション敷地売却決議 ··············································· 54

ステップⅣ：売却段階 ·················································· 61⑯マンション敷地売却組合の設立認可 ····································· 61⑰組合から反対区分所有者への売渡し請求 ································· 64⑱分配金取得計画の決定・認可 ··········································· 66⑲組合がマンションと敷地の権利を取得 ··································· 74⑳買受人にマンションと敷地を売却、組合の解散 ··························· 74

ステップⅤ：建替段階 ·················································· 75㉑買受人がマンションを除却 ············································· 75㉒買受人が再建マンション等を建設 ······································· 75

はじめにマンションのストックは、国土交通省の推計では令和２年末現在で約 675 万戸、このうち旧耐震基準に基づき建設されたものは約 103 万戸となっており、南海トラフ巨大地震や首都直下地震
等の巨大地震発生が切迫している中、特に既存のマンションの耐震改修や建替えによる耐震化については、緊急を要する課題となっています。
このうち、耐震改修については、平成 25 年の耐震改修促進法の改正により耐震性不足のマン
ションの耐震改修に係る決議要件の緩和等を行っており、次の課題として、建替えの促進策が強く求められていました。
このため、平成 26 年に「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」が改正され、①マンション敷地売却制度及び②容積率の緩和特例が創設されたほか、令和２年６月の改正により①及び②の対象となる除却の必要性に係る認定の対象の拡充（令和３年 12 月 20 日施行）、並びに、団地における敷地分割制度の創設（令和４年４月１日施行）がされたところであり、これによる「マンションの建替え等」（マンションの建替え又は除却する必要のあるマンションに係るマンション敷地売却若しくは敷地分割をいう。以下同じ。）の促進が期待されています。
本ガイドラインは、平成 26 年の改正後の同法第４条第１項の規定に基づき定められた「マンションの建替え等の円滑化に関する基本的な方針」において「国は、マンションの建替え等の進め方に関する実務的指針を作成し、地方公共団体と連携し、その普及に努めることとする。
」とされたことを受け、耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却の進め方に関する指針として作成したものです。
平成 29 年度には「住宅団地の再生のあり方に関する検討会（第２期）」における検討を踏まえ、本ガイドラインを改訂し、全棟耐震性不足の複数棟型マンションに係るマンション敷地売却の進め方に関する指針を追記しています。また、令和２年の法改正により、マンション敷地売却
事業の対象が拡充されたことに伴い、ガイドラインの名称を「マンション敷地売却ガイドライン」と改めるとともに、改正内容について追記しています。
なお、本ガイドラインは法的な拘束力を持つものではなく、実際のマンション敷地売却の合意形成の進め方等については様々な手順が考えられます。しかしながら、本ガイドラインで示す手
順以外の場合においても、本ガイドラインを参考にしながら進めることが望ましいものと考えられます。
注１

本ガイドラインでは、マンションの建替え等の円滑化に関する法律を「マンション建替円滑化法」又は単に「法」と、同法に基づき定められた施行令又は施行規則を単に「政令」又は「省令」といいます。

注２

本ガイドラインでは、マンション敷地売却事業を活用することのできる特定要除却認定（法第 102 条第２項第１号から第３号のいずれかによる認定。以下同じ。）の対象として、これまでの「耐震性不足」に加え、令和２年６月の法改正により新たに特定要除却認定の対象とされた「火災安全性不足」、「外壁等剥落危
険性」を合わせて「耐震性不足等」といいます。

注３

本ガイドラインでは、「建物の区分所有等に関する法律」を「区分所有法」と、「建築物の耐震改修の促進に関する法律」を「耐震改修促進法」といいます。

注４

本ガイドラインでは、単に「建替え」という場合は、「マンションの建替え」（現に存する一又は二以上のマンションを除却するとともに、当該マンションの敷地（これに隣接する土地を含む。）にマンションを新たに建築すること）を示します。また、単に「売却」という場合は、「マンション敷地売却」（現に存するマ
ンション及びその敷地（マンションの敷地利用権が借地権であるときは、その借地権）を売却すること）を示します。本ガイドラインでは、これらに準じ、文脈上誤解を招くおそれが無い限りにおいて、適宜略称を1

用いております。（例：「マンション敷地売却決議」→「売却決議」、「マンションの建替え等」→「建替え等」）
注５

本ガイドラインでは、単に「複数棟型マンションのマンション敷地売却」という場合は、団地関係にある
全棟が耐震性不足等の複数棟型マンションについて一括してマンション敷地売却を適用する場合を示しています。

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○ガイドラインの目的・位置付け
・マンション敷地売却制度については、従来の建替え（権利変換による建替え又は任意事業による建替えをいう（Ｐ39 参照）。以下同じ。）と違い、売却後に建設される建築物の用途等については、制度上特段の制限を設けておりません。
・このため、従前マンションが建設されていた立地において、土地の最有効使用の観点から、マンション以外の用途が経済的に合理的な最高最善の使用方法として判断される場合もあります（その分の開発利益については、売却代金として区分所有者に還元されます）。
・しかしながら、マンション周辺の土地利用状況が大きく変化していない限り、売却後に買受人（デベロッパー等）によりマンションが再建されることが現実的には多いものと考えられます。
・このため、本ガイドラインは、耐震性不足等のマンション（複数棟型マンションの場合は土地等を共有する全ての棟が耐震性不足等の場合に限る。）について、マンション敷地売却によりマンションの建替えを行う場合を主に想定して、一般的と考えられる手順（基本プロセス）、
事業手法を判断する考え方、合意形成の進め方、法律上の手続、支援制度の活用などに関する
基本的な指針として作成しています。また、マンション建替円滑化法や区分所有法のほか、国
土交通省でこれまで作成・公表しているマニュアル等を参照・活用することを前提としています。
マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル
・マンションの老朽度判定の基準、費用対改善効果に基づく建替えか修繕・改修かの判断の考え方や進め方などを解説
・新築マンションの性能・仕様の事例や修繕・改修工法等の技術情報の提供等
要除却認定実務マニュアル
・要除却認定の実務を円滑化させるため、要除却認定の基準とマンションの調査・判定方法、要除却認定の申請手続き、特定行政庁による審査手順等を具体的に解説
・要除却認定基準への該当性を指標にマンションの老朽化等のチェックに利用することも可能
建替えの場合改修の場合＜建替え関連マニュアル＞＜改修関連マニュアル＞

マンション建替えに向けた合意形成に関するマニュアル
マンション建替えの各段階において、関係権利者の合意形成を円滑に進めるための手順・留意点等について解説

改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル
計画修繕から増築等の大規模改修まで、幅広く改修工事の手法や留意点などについて解説

マンション建替え実務マニュアル

マンション耐震化マニュアル

マンション建替えに係る法律上の手続きや実施計画の策定等の実務について詳細に解説

マンションの耐震診断、耐震改修実施など、管理組合等が行う実務的な手続き、留意点などについて解説

マンション敷地売却ガイドライン
耐震性不足等のマンションに係るマンション敷地売却に関し、一般的と考えられる手順（基本プロセス）、事業手法を判断する考え方、合意形成の進め方、法律上の手続、支援制度の活用などに関する基本的な指針として作成＜団地型マンションの再生マニュアル＞
団地型マンション再生マニュアル
団地型マンションで建替え又は改修による再生を検討する際の合意形成の手順や実施計画における実務等、及び、団地生活の活性化に関する内容、その他留意点について解説
団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン
団地型マンション再生のための敷地分割に関し、一般的と考えられる手順（基本プロセス）、合意形成の進め方、法律上の手続などに関する基本的な指針として作成

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●複数棟型マンションにおける敷地売却の適用について
・本ガイドラインでは、単棟型マンションに加え、全棟が耐震性不足等の複数棟型マンションについて一括でマンション敷地売却を行う場合についても対象としています。
・複数棟型マンションにおいて、①一部の棟だけが耐震性不足等の場合に耐震性不足等の棟のみについてマンション敷地売却を行うことや②全棟が耐震性不足等の場合に一部の棟のみについてマンション敷地売却を行うことは、耐震性不足等のマンションを除却するというマンション
敷地売却の目的に鑑みると、除却の確実な実施ができないおそれがあることから、マンション
敷地売却が困難なケースであり、本ガイドラインの対象ではありません。この場合には、敷地分割事業を活用し、分割後の敷地に存する全棟を耐震性不足等のマンションとすることにより、本ガイドラインを活用することが可能です。
・マンション建替円滑化法に基づきマンション敷地売却を行う場合、建替えとは異なり団地全体
に関する意思決定のプロセスが法定されていないことから、法に基づく買受計画の作成やマンション敷地売却決議等はあくまで各棟において行うこととなります。
・一方で、全棟が耐震性不足等の複数棟型マンションを一括で売却する場合、団地全体の合意形成が不可欠となると同時に、各棟の法定手続き等の同時一体性を確保する必要があります。また、各棟でマンション敷地売却決議を行うにあたっては、団地の各区分所有者の衡平を害しないよう配慮する必要があります。
・このような趣旨を踏まえ、平成 29 年度にマンション建替円滑化法施行規則（省令）及びマンションの建替え等の円滑化に関する基本的な方針（告示、以下「基本方針」という。）を改正
し、全棟が耐震性不足等の複数棟型マンションについて一括でマンション敷地売却を行う場合の手続き等を明確化しています。
≪平性 29 年度の施行規則及び基本方針改正の趣旨≫
１．複数棟型マンションの各棟においてマンション敷地売却決議を行うことにより、（団地集会における決議を行うことなく）複数棟型マンションについて一括でマンション敷地売却が可能であることを明確化する。
２．認定・認可の手続きが法定されている、買受計画の認定（法 109 条）、マンション敷地売却
組合の設立認可（法 120 条）、分配金取得計画の認可（法 141 条）の各段階において、各棟が手続きの同時一体性を確保するために必要なプロセスをそれぞれ新たに位置づける。（施行規
則 53 条２項二号、基本方針第七.１.ホ、第七.１.へ、第七.２.ロ）
３．団地の区分所有者の衡平性に配慮したマンション敷地売却決議（売却による代金の見込額）を行うことを基本方針において位置づける。（基本方針第六.１.ニ）

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〇敷地売却の適用が可能な複数棟型マンション
・本ガイドラインで対象とする、マンション敷地売却の適用が可能な複数棟型マンションは以下のとおりであり、各棟のマンション敷地売却決議が全棟で行われる場合において、複数棟型マンションへのマンション敷地売却の適用が可能となります。
●マンション敷地売却の適用が可能な複数棟型マンション（原則）・マンション敷地売却の適用が可能な複数棟型マンションは、以下のとおり団地関係を構成する複数のマンションの場合です。なお、敷地分割事業により、分割後の敷地が以下に該当する
場合にもマンション敷地売却の適用が可能です。
1)団地内に複数の建物が存在している。
2)団地内の建物は、原則として全てマンション（二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものをいう、法 2 条１項一号）である。
3)上記の全てのマンションについて耐震性不足等が認められている。
4)団地内の土地の全部又は一部を、全ての区分所有者が共有している。
※集会所等の附属建物や別途駐車場等の敷地がある場合には、区分所有者が共有し管理規約に規約共用部分や規約敷地として定められる場合に限ります。
※土地は団地内建物の区分所有者により共有されていれば、必ずしも一筆である必要はありません。

②③全てマンションであり、全てのマンションが耐震性不足等①複数のマンションが存在。

※集会所等の附属建物がある場合には、区分所有者が共有し管理規約に規約共用部分として定められる場合に限る。

※マンションの敷地とは別に駐車場等の敷地がある場合には、区分所有者が共有し管理規約に規約敷地として定められる場合に限る。

④土地の全部又は一部が全ての区分所有者の共有である。

・マンション敷地売却の適用が可能な複数棟型マンションの原則は上記のとおりですが、例えば以下のような複数棟型マンションについてもマンション敷地売却制度の適用は可能です。
・ただし、以下についてはあくまで一般的な場合を例示するのみであり、複数棟型マンションにおいてはこれ以外にも複雑な権利形態が想定されることから、複数棟型マンションでマンショ
ン敷地売却の適用の検討を具体化する際には、専門家の協力や認可権者との十分な協議が必要となります。

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＜マンション敷地売却の適用が可能な複数棟型マンション（例示）＞
例① 複数の団地で共有している土地等がある団地
・１・２号棟で構成される団地、３・２号棟

４号棟で構成される団地の他に、両団地が共同で使用する通路部分の１号棟

土地や附属施設等を、全ての区分所

４号棟

有者で共有している場合がありま３号棟す。
・団地内通路等が全ての区分所有者の共有であることが管理規約に定められていれば、各棟でマンション敷

団地内通路（１～４号棟区分所有者全員による共有）地売却決議を行い、全棟を一括して売却することが可能です。
例② 各棟の区分所有者のみで共有する土地等の他に、複数棟の区分所有者で共有する土地等がある団地・各棟で敷地が分かれていても、複数２号棟棟が共同で使用する通路部分の土地や附属施設等を、複数棟の区分所

１号棟

４号棟

有者で共有している場合があります。

３号棟

・団地内通路等が複数棟の全区分所有者の共有であることが管理規約に定められていれば、各棟でマンショ

団地内通路（１～４号棟区分所有者全員による共有）

ン敷地売却決議を行い、全棟を一括して売却することが可能です。

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●マンション敷地売却の適用が困難な複数棟型マンション
・「●複数棟型マンションにおける敷地売却の適用について」に記載する以外にも、団地内に区分所有マンション以外の建物が混在する場合やいわゆるテラスハウス住宅等については、マンション敷地売却の適用が困難な場合に該当します。
＜マンション敷地売却の適用が困難な複数棟型マンション（例示）＞例① 区分所有建物と区分所有以外の建物が混在している団地
・団地内に、区分所有建物ではない社

区分所有以外の建物（社宅、賃貸住宅等）

宅や賃貸住宅等が含まれている場

区分所有建物合があります。

２号棟

・このような場合は、「●マンション敷
１号棟

地売却の適用が可能な複数棟型マ

４号棟

ンション（原則）」2)に該当せず、敷地売却の適用はできません。

３号棟

例② 各住戸が単独で所有する土地がある団地
・住宅が縦割り型に区分された建物で、各住戸の直下及び専有庭部分の土地を各住戸が単独に所有している、
いわゆる“テラスハウス住宅”で団地が構成されている場合があります。
・このような場合は、各棟の敷地が区分所有者により共有されていない
ため、棟ごとのマンション敷地売却決議を行うことができず、複数棟型マンション敷地売却の適用はできません。

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○マンション敷地売却の基本プロセス・マンション敷地売却の基本プロセスとしては、大きく分けて、合意形成の段階である［Ⅰ：準備段階→Ⅱ：検討段階→Ⅲ：計画段階］と、事業実施の段階である［Ⅳ：売却段階→Ⅴ：建替段階］の５つの段階が考えられ、さらに詳細には、Ｐ10、11 のように①～㉒の各段階が考えられます。本ガイドラインでは、①～㉒の各段階における説明（コメント）を示すとともに、参照すべき法令・マニュアル等も合わせて記載しています。
・［Ⅰ：準備段階→Ⅱ：検討段階→Ⅲ：計画段階］の各段階のコメントについては、基本的には「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」及び「団地型マンション再生マニュアル」に示す準備段階・検討段階・計画段階の考え方に準拠しています。
・ただし、マンション敷地売却制度では、『⑮マンション敷地売却決議』に先立ち、『⑬除却の必要性に係る認定（耐震性不足、火災安全性不足、外壁等剥落危険性の認定。以下「耐震性不足等の認定」という。）』と『⑭買受計画の認定』の手続が必要となります。このため、これらの前段階である『⑫売却推進決議』において、買受人となるべきデベロッパー等についても議決事項として、十分に検討された具体的な決議によって合意形成を着実に進めていくことで、円
滑な事業実施が可能となります。
・『⑫売却推進決議』に至るまでには、デベロッパー等の選定と建替え等手法の総合的な比較検討を行った上で売却推進決議に至るルート（ルート１）と、これよりも早い段階からマンション敷地売却を目指して買受人となるべきデベロッパー等を選定するルート（ルート２）とが考えられ、本ガイドラインでは双方のルートを基本プロセスとして、Ｐ10、11 に示しています。

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ルート１：『⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討』では「建替え等について検討を進める」（除却を前提とした複数の選択肢を並行して検討）こととし、その後『⑪デベロッパー等の選定、建替え等手法の検討・選択』で「権利変換による建替え」や「任意事業による建替え」と比較した上で、「マンション敷地売却による建替え」を決める場
合ルート２：『⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討』で「売却決議に向け検討を進める」ことを決める場合（ルート１よりも早い段階でマンション敷地売却を選択できる場
合）『⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討』

建替え/売却が必要（→建物を残す）（→建物を除却）【ルート１】

建替え決議
に向け検討
を進める

【ルート２】

建替え等に
ついて検討
を進める

売却決議に
向け検討を
進める

『⑪

』

マンション
敷地売却に
よる建替え

権利変換に
よる建替え

任意事業に
よる建替え

売却決議へ

売却決議へ

○複数棟型マンション敷地売却の基本プロセス
・複数棟型マンションの場合であっても上記の基本プロセスに大きな違いはありませんが、「⑧
修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討」において、当該団地が本ガイドラインの対象とするマンション敷地売却が可能な団地か否かについて、確認することが必要となります。な
お、棟または区画単位でマンション再生を行う方が合理的と判断される場合には、敷地分割事
業後に敷地売却等の検討を進めていくこととなります（敷地分割事業については「団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン」参照）。
・また、複数棟型マンションにおいてマンション敷地売却を活用するためには、団地全体の合意形成を前提として全ての棟でのマンション敷地売却を念頭に置いた検討を進めるとともに、法に基づく手続き等については各棟が行う必要があります。
・したがって、［Ⅰ.準備段階→Ⅱ.検討段階→Ⅲ．計画段階］までは団地全体で合意形成や事業の具体化を進めるとともに、［Ⅲ．計画段階→Ⅳ.売却段階→Ⅴ.建替段階］の法に基づく手続
き等については団地全体の合意を前提としつつ各棟において進めることが基本となります。

9マンション敷地売却の基本プロセス（注：「マンションの建替え又はマンション敷地売却」を「建替え等」という。）＜Ⅰ：準備段階＞①勉強会の発足（一部の有志による自主的な勉強会の開催）②情報の収集（修繕・改修/建替え/売却に係る既存資料や先行事例の収集、専門家への相談）③基礎的検討（修繕・改修/建替え/売却の基本的なイメージを掴むための検討）④管理組合として修繕・改修/建替え/売却を検討することの合意
・ 検討組織の設置や検討資金の拠出方法についての集会（総会）での議決＜Ⅱ：検討段階＞⑤管理組合における検討組織の設置（「再生検討委員会」等）⑥専門家（コンサルタント等）の選定⑦現状把握
・ 建築士による耐震診断等の実施、区分所有者の不満・改善ニーズ等の把握⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討
・ 修繕・改修の場合と建替えの場合との改善効果及び所要費用の把握、総合的な比較・判断・ マンション敷地売却との比較のための不動産の鑑定評価等の活用【ルート１：建替え等について検討を進める】【ルート２：売却決議に向け検討を進める】⑨再生方針決議⑨'再生方針決議

・「管理組合として、建替え等に向けて本・「管理組合として、売却決議に向けて本格的に検討を行っていく」旨の決議

格的に検討を行っていく」旨の決議＜Ⅲ：計画段階＞⑩管理組合における計画組織の設置（「建替⑩'管理組合における計画組織の設置（「売却え等計画委員会」等）

計画委員会」等）⑪デベロッパー等の選定、⑪'デベロッパー等（買受人となるべき者）

建替え等手法の検討・選択

の選定

（
特
定
行
⑫売却推進決議
政庁
・「管理組合として、売却決議に向け必要な手続を進めていく」旨の決議と事
前【マンション建替円滑化法で定める手続・売却事業へ】
相⑬除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定）
談）・ 管理者等の申請で、耐震診断等の結果により特定行政庁が認定 容積率の緩和特例に関しては、買受計画の認定の申請と並行して手続を行うことも制度上可能。
⑭買受計画の認定（注：デベロッパー等が申請）【マンション敷地売却を選択】・ マンションの買受け・除却、代替建築物の提供・あっせんを内容とする買受計画を都道
府県知事等に申請⑮マンション敷地売却決議（４/５以上の多数で決議）
・ 買受人となるべき者、売却代金の見込額、分配金の算定方法を決議＜Ⅳ：売却段階＞⑯マンション敷地売却組合の設立認可（３/４以上の多数の同意）

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管
理
組
合
等
が
主
体

・ 併せて、組合と買受人とが売買予約契約等を締結（民法上の契約）⑰組合から反対区分所有者への売渡し請求
・ 反対区分所有者から、組合が区分所有権及び敷地利用権を時価で買い取り⑱分配金取得計画の決定・認可（過半数で決議）
・ 組合は区分所有者に対し権利消滅期日までに分配金を支払い・ 担保権付きの区分所有権に係る分配金は、区分所有者に支払わずに供託し、担保権者が物上代位できることとする
・ 組合は借家人等に対し権利消滅期日までに補償金を支払い
・ 居住者は権利消滅期日までにマンションを明け渡し⑲組合がマンションと敷地の権利を取得
・ 権利消滅期日において個別の権利が組合に集約、担保権・借家権等は消滅⑳買受人にマンションと敷地を売却、組合の解散
・ 組合から買受人に権利が移転（売買契約の義務履行）【買受人による建替事業へ】＜Ⅴ：建替段階＞㉑買受人がマンションを除却
・ 買受人による従前マンションの除却㉒買受人が再建マンション等を建設
・ 区分所有者は、再建マンション等への再入居、他の住宅への住み替えなどを選択※網掛け部分（⑬～⑳）は、マンション建替円滑化法で定める手続・売却事業の段階である。

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マ
ン
シ
ョ
ン
敷
地
売
却
組
合
等
が
主
体

買
受
人
等
が
主
体

ステップⅠ：準備段階①勉強会の発足
・一部の区分所有者が修繕・改修/建替え/売却を発意し、他の区分所有者へ呼びかけを行い、これに賛同する有志が集まって、修繕・改修/建替え/売却に関する自主的な勉強会を開始します。
②情報の収集・勉強会では、修繕・改修/建替え/売却に関する情報について、既存資料や先行事例の収集などを行います。
・この他に、専門家等に相談して、専門的な観点からの情報提供を求めることも考えられます。
③基礎的検討・収集した基礎的情報を参考にして、どのような修繕・改修/建替え/売却ができそうなのか、
基本的なイメージをつかむための検討を行います。
※相談窓口
・マンションの再生に関しては、様々な相談窓口がありますので、適宜活用を行います。
＜コメント＞
・まずは修繕・改修/建替え/売却といった幅広い再生手法について基礎的な検討を行います。
・複数棟型マンションで建替え/売却も念頭に置いた検討を行う場合、準備段階から団地全体で基礎的な検討を行うことが望ましいと考えられます。これらについて各棟がそれぞれ検討を行う
ことも可能ですが、この場合は各棟の検討について団地全体で十分に調整を図る体制が別途必要となります。なお、「団地型マンション再生マニュアル」において、団地管理組合での検討に向けた勉強会等を進めるに当たり、参加者の公募や広報を行う等の進め方について具体的に解説しています。
●勉強会の発足
・『①勉強会の発足』の目的は、区分所有者の有志が、修繕・改修/建替え/売却についての基礎的検討を行い、その検討結果を踏まえて、管理組合として正式に修繕・改修/建替え/売却についての検討を行うべきことを提起することです。
・理事会（複数棟型マンションの場合は団地管理組合の理事会を含む。以下、「各棟の理事会」とする部分を除き同じ。）の主導の下で立ち上げた勉強会の場合は、組合予算から情報収集や検討
活動に要する費用の拠出が可能と考えられます。
・例えば複数棟型マンションであっても各棟を団地管理規約の管理対象としていない（全棟一括管理ではない）場合には、各棟の理事会の主導の下で勉強会を立ち上げ検討を行う場合も考えられますが、このようなケースでは各棟の検討について団地全体で十分に調整を図ることが必要となります。
●情報の収集・『②情報の収集』では、修繕・改修/建替え/売却の方法や進め方、これまでの事例、法規制、支援制度など基礎的な情報について、勉強会に参加している区分所有者で幅広い情報源にあたり収集します。
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●基礎的検討
・『③基礎的検討』では、大まかにどのような計画が可能か、どのくらいの費用負担が発生するのかといった点についてもイメージをつかんでおくことが望ましいものと考えられます。
・検討状況については、適宜、理事会や全区分所有者（複数棟型マンションの場合には各棟の全ての区分所有者）に周知することが大切です。
●相談窓口
・マンションの建替えやマンション敷地売却等に係る全般的な相談については、国土交通大臣から指定を受けた住宅専門の相談窓口である「住まいるダイヤル」（（公財）住宅リフォーム・紛
争処理支援センターが運営）において電話相談を行っております（平成 26 年 12 月１日より開
始）。
・さらに、
（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターでは、住まいるダイヤルに電話相談のあった相談のうち、マンションの建替えやマンション敷地売却等についての法律や制度等に関する専門的な相談が必要な場合について、弁護士や建築士による無料の対面相談を弁護士会と協力して実施しています（令和３年 11 月時点で全国の 24 弁護士会で相談を受け付けています）。
・管理組合における集会（総会）の手続や管理費・修繕積立金などマンションの管理に関する相談については、（公財）マンション管理センターにおいて無料相談を行っています。
・耐震診断・耐震改修については、全国の地方公共団体において相談窓口を設置しています。相談窓口の一覧は、（一財）日本建築防災協会が運営する耐震診断・耐震改修のための耐震支援ポータルサイトで公開しています。
・建替え等の事業の進め方の相談については、（一社）再開発コーディネーター協会の「マンション建替相談室」において無料相談を行っています。
・建替え等の全般的な情報については、マンション再生協議会のホームページで公開しています。
区分所有者、管理組合、借家人、底地権者

電話相談（公財）マンション管理センター

住まいるダイヤル（(公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター）→ マンションの管理に関する相談
全国の地方公共団体→ 国土交通大臣から指定を受けた住宅専→ 耐震診断･耐震改修についての相談

門の窓口（マンション建替円滑化法に基づくマンションの建替えやマンション敷（一社）再開発コーディネーター協会

地売却等に係る相談に対応）→ 建替え等の事業の進め方の相談

専門家相談
弁護士･建築士による無料の対面相談→ マンションの建替えやマンション敷地
売却等についての法律や制度等に関する専門的な相談13

＜参照＞・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅠ－１（有志による勉強会の発足）、Ⅰ－２（建替え情報の収集）、Ⅰ－３（建替えに関する基礎的検討）
・（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）（http://www.chord.or.jp/）
電話番号：0570-016-100（PHS や一部の IP 電話の場合は、03-3556-5147）
相談時間：10 時～17 時（土、日、祝日、休日、年末年始を除く）
・（公財）マンション管理センター（相談窓口）（http://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html）
電話番号：本部：03-3222-1517（管理組合運営、管理規約等の相談）：03-3222-1519（建物・設備の維持管理の相談）大阪支部：06-4706-7560（マンションの適正な管理についての相談等）
相談時間：９時半～17 時（月曜日～金曜日（祝日及び年末・年始休みを除く））
・耐震診断・耐震改修のための耐震支援ポータルサイト（全国の耐震診断・耐震改修の相談窓口一覧）（http://www.kenchiku-bosai.or.jp/seismic/住宅·建築物の耐震化に関する支援制度/耐震診
断・改修の相談窓口一覧（自治体）/）
・（一社）再開発コーディネーター協会（マンション建替相談室）（http://www.urca.or.jp/mansion/soudan.html ）電話番号：03-6400-0261
相談時間：10 時～16 時（土、日、祝日、休日を除く）
・マンション再生協議会のホームページ（http://m-saisei.info/）14

ステップⅠ：準備段階④管理組合として修繕・改修/建替え/売却を検討することの合意・勉強会での成果を示して、管理組合として修繕・改修/建替え/売却を正式に検討してみてはどうかという問題提起を、勉強会から理事会に対して行います。
・理事会は、管理組合として修繕・改修/建替え/売却を検討することの必要性を認めた場合、勉強会の成果を取りまとめて、管理組合の集会（総会）における議案として、検討を必要とする理由等を示した上で、検討組織の設置や検討資金の拠出方法について提起します。
・集会（総会）において議決されると、管理組合として修繕・改修/建替え/売却を検討する段
階に進みます。
＜コメント＞
・管理組合として修繕・改修/建替え/売却の検討を行うことについて、議案として議決すべき事
項は、「検討組織の設置に関する事項」と「検討資金の拠出に関する事項」となります。
・検討組織は理事会の諮問機関として設置されることが一般的と考えられます。
●検討資金の拠出方法（単棟型）
・検討資金の拠出方法に関しては、修繕・改修の検討のみならず、建替えや売却の計画の検討についても管理組合活動であることから、建替え決議又はマンション敷地売却決議に向けた計画検討に要する費用は管理組合予算（管理費又は修繕積立金）から支出することが考えられます。
（このため、管理組合においては日頃から管理費や修繕積立金の額の適正な設定を行うことが重要となります。）
・管理費から拠出する場合は、予算額を定め、管理費の執行に関する議決を得て使用します。この場合は、普通決議による区分所有者及び議決権の各過半数で決することになります。
・一方で、修繕積立金は管理組合予算の中でも建物の存続を前提にその適切な修繕の実施のために積み立てられている資金となりますが、マンション標準管理規約（単棟型）（以下「標準管理
規約（単棟型）」という。）では、「建物の建替え及びマンション敷地売却に係る合意形成に必要となる事項の調査」（標準管理規約（単棟型）28 条１項四号）を修繕積立金から取り崩すことができる事項としています。マンション敷地売却の検討に関係する経費についても、「建物の建替え及びマンション敷地売却に係る合意形成に必要となる事項の調査」（標準管理規約（単棟型）
28 条１項四号）又は「その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」（標準管理規約（単棟型）28 条 1 項五号）として、建替えの検討の場
合と同様の取扱いを行うことが可能です。
・なお、マンション敷地売却に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務は、「建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務」（標準管理規約（単棟型）32 条四号）又は「その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務」（標準管理規約（単棟型）32
条十五号）として、管理組合が行う業務に該当します。
●検討資金の拠出方法（複数棟型）
・複数棟型マンションの場合は通常、団地全体で検討組織を設置し検討資金を拠出することが一般的と考えられます。これらについて各棟で行う場合には、各棟の検討について団地全体で十分に調整を図る体制が別途必要となります。
・検討資金の拠出方法に関しては、団地管理組合がある場合は団地管理組合予算（管理費、団地
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修繕積立金又は各棟修繕積立金）から支出することが考えられます。
・管理費から拠出する場合は、予算額を定め、管理費の執行に関する議決を得て使用します。この場合は、普通決議による区分所有者及び議決権の各過半数で決することになります。
・マンション標準管理規約（団地型）（以下「標準管理規約（団地型）」という。）では、「建物の建替え、マンション敷地売却及び敷地分割に係る合意形成に必要となる事項の調査」（標準管理規約（団地型）28 条１項四号、29 条 1 項四号）を団地修繕積立金又は各棟修繕積立金から取り崩すことができる事項としています。マンション敷地売却の検討に関係する経費についても、「建物の建替え、マンション敷地売却及び敷地分割に係る合意形成に必要となる事項の調査」（標準管理規約（団地型）28 条１項四号、29 条 1 項四号）、「その他土地、附属施設及び団地共用部分の管理に関し、団地建物所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」（標準管理規約（団地型）28 条 1 項五号）又は「その他棟の共用部分の管理に関し、その棟の区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」（標準管理規約（団地型）29 条 1 項五号）として、建替えの検討の場合と同様の取扱いを行うことが可能です。
・なお、マンション敷地売却に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務は、「建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務」（標準管理規約（団地型）34 条四号）又は「その他団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理に関する業務」（標準管理規約（団地型）34 条十五号）として、管理組合が行う業務に該当します。
●各棟を団地管理規約の管理対象としていない（全棟一括管理ではない）場合（複数棟型）
・全棟一括管理ではない場合、検討資金の拠出方法に関しては、単棟型の場合と同じです。
・団地管理組合があって全棟一括管理でない場合には、全棟一括管理の場合と同じく、理事会の諮問機関として検討組織を設置することが一般的と考えられます。
・団地管理組合がない場合には、各棟の理事会の諮問機関として検討組織を設置した上で、各棟の検討について十分に調整する検討組織を別途設置することが必要となりますが、この場合、検討組織の位置づけと検討資金の拠出方法≪例えば、検討資金については各棟の土地及び附属施設の共有持分割合（標準管理規約（団地型）10 条及び別表第 3）に基づき負担割合を設定するなど≫を検討組織の運営ルールとして明確にしておくことが重要です。（「団地型マンション
再生マニュアル」において専門委員会の設置に係る運営細則の例が紹介されています。）●管理規約の改正
・必要に応じ、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数（特別多数決議（区分所有法 31 条１項））により管理規約を変更することを検討します。
・例えば、建替え等に係る合意形成に必要な調査を行うことが管理組合の業務として管理規約に位置づけられていない場合や、建替え等に係る計画や設計に要する費用を修繕積立金から取り崩すことが集会の議決事項として定められていない等の場合は検討にあたり、あらかじめ管理
規約を変更しておく必要があります。また、複数棟型マンションにおいて団地管理規約に定められていない集会所や給水塔等がある場合には、あらかじめ規約共用部分とするために団地管理規約の変更を検討することが考えられます。
・なお、標準管理規約では建替え決議に係る招集手続や建替え決議の決議要件などを定めていますが、これらの規定は単に区分所有法で定められている事項を確認的に明らかにした内容とな

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っています。このため、マンション敷地売却決議についても必ずしも管理規約の変更により同様の規定を定めなくても、マンション建替円滑化法に定められたマンション敷地売却決議に係る招集手続やマンション敷地売却決議の決議要件に従って行えばよいものとなります。
＜参照＞
・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅠ－４（建替えの検討の提起と管理組合としての検討の合意）
・「マンション標準管理規約（単棟型）」 第 27 条・第 28 条（管理費・修繕積立金からの拠出について）・「マンション標準管理規約（単棟型）」 第 32 条（管理組合の業務について）・「マンション標準管理規約（団地型）」 第 27 条・第 28 条・第 29 条（管理費・団地修繕積立金・各棟修繕積立金からの拠出について）
・「マンション標準管理規約（団地型）」 第 34 条（団地管理組合の業務について）17

ステップⅡ：検討段階⑤管理組合における検討組織の設置（｢再生検討委員会｣等）
・検討組織（「再生検討委員会」等の呼称）を設置し、管理組合として修繕・改修/建替え/売却についての正式な検討を開始します。
・検討組織の設置にあたっては、検討組織の目的や役割を周知した上で、理事会が参加者を募り、この中から組織のリーダーや主要メンバーが選出されます。
・複数棟型マンションについて検討組織を設置する場合には、各棟の意見がバランス良く反映されることが望まれます。
＜コメント＞
・検討組織は、修繕・改修/建替え/売却の各手法に関心を持つ区分所有者を含めて組織する必要があります。
・合意形成を円滑に行うためには、最初から「除却ありき」で建替えや売却のみを検討するのではなく、修繕・改修との比較を行うなどしてその必要性を確認した上で、管理組合として建替
えや売却を計画することの提案を行い、合意を得ることを目標とします。
・区分所有者に対しては、検討の結果、管理組合として推進する方策として、建替えや売却ではなく修繕・改修が選択されることもあり得ることを周知しておく必要があります。また、従来の建替えのほか、マンション敷地売却による建替えを選択する場合もあることを周知しておく必要があります。
●複数棟型マンションで検討組織を設置する場合の留意事項
・複数棟型マンションの場合には、団地管理組合に検討組織が設置されることが一般的と考えられますが、検討組織のメンバーは各棟から選出するなど各棟の意見がバランス良く反映される体制とすることが望まれます。
・団地管理組合がない場合には、各棟に検討組織を設置した上で団地全体の総合的な検討、調整、情報交換等の調整を行う合同検討委員会等の体制を別途設けることが考えられます。
＜参照＞
・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅡ－１（管理組合における検討組織の設置）

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ステップⅡ：検討段階⑥専門家（コンサルタント等）の選定
・修繕・改修/建替え/売却の必要性や構想、修繕・改修と建替えと売却との比較等の検討を行うためには、専門的な情報や検討が必要となることから、専門家の協力を得ながら検討を行います。
※借家人に対する対応
・借家人への適切な情報提供が行われるよう、働きかけを行います。
＜コメント＞
・専門家に依頼する業務内容や募集条件などを定めた上で候補者を抽出し、その中から最も相応しいと考える専門家を選びます。
●専門家の役割・検討段階において、検討組織が専門家に求める役割としては、大きくは次の４点が挙げられます。
1)区分所有者の現マンションに対する不満や改善ニーズ等の意向把握を的確に行うための専
門的支援。
2)建物診断（耐震診断等）を実施の上での、修繕・改修による改善可能性についての検討。
3)建替え/売却の事業性や区分所有者の意向等を考慮の上での、建替え/売却構想の検討。
4)修繕・改修と建替えと売却との比較検討に対する専門的支援。
●専門家の選定方法
・マンションの管理会社の活用のほか、建築、まちづくり、権利調整等の専門家（特に上記 2）に関しては建設会社や建築設計事務所等、上記 3)に関しては建築設計事務所や建築・都市計画系
コンサルタント等）に協力を求めることが考えられます。
・上記 3）の専門家には、建替え/売却の手続の全体像を理解した上で、区分所有者等に対し分かり易く説明することができる能力・経験が求められるとともに、建替え/売却に係る各分野の個別の専門知識も求められます。このため、専門家を選定する際には、まずは中立的なコーディ
ネーターとなる専門家を選定した上で、個別の専門知識を有する専門家の協力を得る方法なども考えられます。
・複数棟型マンションの場合、各棟に検討組織を設置する場合もありますが、このようなケース
であっても各棟を支援する専門家は各棟の検討について十分な調整を図る観点から、同一の者を選定することが一般的と考えられます。
・建替え/売却に関する専門家としては、以下のような資格者等が考えられます。
主な専門
分野

資格等

関連団体

建替え/売却における主な業務内容

管理全般

マンション

(公財)マンション管

区分所有法・マンション建替円滑化法等に

管理士

理センター

関する助言、建替え/敷地売却全般に係る助
言・指導等

建物診断

建築士

(公社)日本建築士会

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修繕・改修との比較等の建替えの必要性の修繕・改修連合会

判断、建替え計画の作成、設計業務、工事の建築設計

監理、要除却認定基準への該当性調査等
建築設備士(一社)建築設備技術

建替え計画の作成等（建築設備関連）

者協会
建築積算士

(公社)日本建築積算

建替えに係る工事費の積算

協会
建替え等

マンション

(一社)再開発コーデ

建替え/敷地売却計画案（施設計画・資金計

建替えアドィネーター協会画）の作成と合意形成、法手続全般（建替え

バイザー

決議/敷地売却決議、建替組合/敷地売却組合、事業計画、権利変換計画/分配金取得計
画作成ほか）

法務

弁護士

日本弁護士連合会

区分所有法・マンション建替円滑化法等に関する助言等

税務・会計

税理士

日本税理士会連合会

建替え/敷地売却に係る税務に関する助言・
税務書類の作成等

行政手続
監査・会計

行政書士
公認会計士

日本行政書士会連合

行政に提出する書類の作成、権利義務・事実

会承認に関する書類の作成等

日本公認会計士協会

建替え/敷地売却に係る税務、組合の会計に関する助言等

登記等

土地家屋調

日本土地家屋調査士

敷地境界確認、地積測量図の作成、表示登記

査士

会連合会

の申請等

司法書士

日本司法書士会連合

区分所有権の移転等に関する登記の申請等

会
不動産鑑定
補償金

不動産鑑定

(公社)日本不動産鑑

不動産の価額に関する評価や助言、補償金

士

定士協会連合会の額の算定等補償業務管(一社)日本補償コン

補償金の額の算定

理士

サルタント協会

・専門家の選定については、不適切なつながりがあるなどの批判を受けないよう特に透明性を確保するとともに、具体的な作業を担う場合の報酬の扱いを明確にし、区分所有者間に不信感が生じ合意形成に支障を来すことがないように注意することが必要となります。
●借家人に対する対応
・マンション敷地売却制度では、借家人は権利消滅期日までに補償金を取得し、権利消滅期日で借家権は消滅することとなります。また、買受計画に定められる代替建築物提供等計画は借家人も対象となります。
・さらに、基本方針においても、管理組合等が取り組むべき事項として、「借家権者への適切な情報提供を行うことにより、借家権者においてもマンション敷地売却に係る検討状況が把握できるよう努める必要がある。」と定めています。
・このため、専門家においては、早期の段階より、検討組織や賃貸人である区分所有者から借家人への適切な情報提供が行われるよう、検討組織や賃貸人である区分所有者に対して働きかけを行うことが望ましいものと考えられます。

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＜参照＞
・
「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅡ－２（専門家の選定）

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ステップⅡ：検討段階⑦現状把握
・建物の老朽度を客観的に把握するため、専門家の協力を得ながら、耐震診断等の建物診断を実施します。
・併せて、各区分所有者が現在のマンションに抱いている不満、期待する住宅の水準や住まい方等のニーズを把握し、修繕・改修や建替えにより改善を要求する水準（要求改善水準）を設定します。
※耐震診断等の実施に係る留意点
・マンション敷地売却制度では、一定の方法により耐震診断等が行われる必要があります。
＜コメント＞
・建物の老朽度の判定や区分所有者の不満・ニーズの把握、これらを踏まえた要求改善水準の設定について、「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」を活用して行います。
・同マニュアルによる「修繕・改修」と「建替え」との総合判断の結果、「建替えが必要」と判断された際には、不動産の鑑定評価等も活用して、その後の検討の進め方として、「建替え等について検討を進める（ルート１）」か「売却決議に向け検討を進める（ルート２）」か「建替え決議に向け検討を進める」を選択することが考えられます。
Ⅰ-1.建物診断（耐震診断等）の実施

Ⅰ-2.不満や改善ニーズの把握『⑦現状把握』Ⅰ-3.要求改善水準の設定

Ⅱ.修繕・改修の考え方

Ⅲ.建替えの考え方

Ⅱ-1.修繕・改修工事内容

Ⅲ-1.建替え構想の策定の設定（工事内容の設定）

Ⅱ-2.修繕・改修の改善

Ⅲ-2.建替えの改善効果

効果の把握と費用算定の把握と費用算定

Ⅳ.費用対効果に基づく修繕・改修と建替えとの総合判断
修繕・改修が合理的（→建物を残す）※

建替え が必要（→建物を除却）

or※ここでは、「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」に従って「建替え」としていますが、マンション敷地売却が加わったことから、「建替え/売却」の必要性を判断することとなります。

（不動産の鑑定評価等の活用→）
Ⅴ.検討の進め方の選択・建替え等について
・売却決議に向け・建替え決議に向け

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検討を進める『⑧修繕・改修
か建替えか売却
かの総合的な検討』

・区分所有権のほか、借家権や担保権などのマンションの権利関係等についても、建替えや売却の手法の検討・選択や合意形成の進め方、議決権の行使などに大きく影響することから、早期に調査・把握しておくことが必要です。
●建物診断（耐震診断等）の実施（Ⅰ-１）
・修繕・改修か建替えかの判断にあたっては、最初のステップとして、当該マンションの老朽度を客観的に判定することが必要となります。
〔管理組合による簡易判定〕
・専門家に依頼する前に、一般の区分所有者の方々が、自らのマンションの現状を大まかにでも認識しておくため「簡易判定」を行うことが望まれます。この場合の簡易判定は、「安全性」と「居住性」の２つの側面から行います。
・安全性判定に関する項目は、構造安全性と避難安全性の観点から判定します。いずれも居住者の安全性に関わる重要な項目のため、問題ありの可能性がある項目が一つでもあれば、「安全上の危険性のおそれがある」ものとして、専門家による詳細判定を受けるようにします。
・一方、居住性判断に関する項目については、居住性や設備の水準の観点から判定します。これらは区分所有者の現マンションに対する不満や改善ニーズにより、その重要性や判定結果が異なるため、専門家による詳細判定を受けるかどうかは管理組合において任意に判断します。
〔専門家による老朽度判定〕・次に、専門家による老朽度判定を行います。
・老朽度判定の対象部位は、共用部分を中心とし、居住者の安全性に関わる部位である「構造躯体」と、居住性への影響が大きい「共用設備」を主たる対象とします。
（各住戸内の専有部分については各居住者の個別的意向が強く反映されるため、客観的な評価は難しいと考えられます。）
・老朽度判定の基本項目として、「構造安全性」「防火・避難安全性」「躯体及び断熱仕様に規定される居住性」「設備の水準」「エレベーターの設置状況」の５つを設定し、それぞれ部位や性能の区分からなる細項目（確認項目）を設定し、老朽度判定を行います。
・老朽度判定の際に、除却の必要性に係る認定（マンション建替円滑化法第 102 条２項）の基準への該当性も見据えた調査を可能な範囲で実施しておくことにより、その後のマンションの再生方針の検討材料とすることが可能となります。具体的な調査方法については、「要除却認定実
務マニュアル（令和３年 12 月公表）」に示されています。
・なお、「構造安全性」のうち耐震性に関し、耐震診断は、耐震改修促進法第 16 条１項の規定に基づき既存不適格建築物であるマンションの所有者の努力義務とされています。また、このう
ち、地方公共団体が指定した避難路の沿道のマンションで一定の要件を満たすもの等は、耐震改修促進法第７条二号又は三号の規定に基づき、その所有者は耐震診断を行い、その結果を耐震改修促進計画に記載された期限までに所管行政庁に報告する必要があります。
・耐震診断に係る費用に対しては、地方公共団体が補助を行っている場合があります。

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＜老朽度判定の基本項目＞
１．構造安全性(１)耐震性(２)構造躯体の材料劣化・構造不具合（コンクリート強度、中性化深さ、鉄筋腐食による外壁等剥落危険性、凍害やアルカリシリカ反応等によるひび割れ、雨漏り・漏水、基礎の沈下、傾斜等）(３)非構造部の材料劣化（仕上げ材料の劣化、金属部の劣化等）
２．防火・避難安全性(１)主要構造部の耐火性能（耐火構造）(２)内部延焼に対する防火性（面積区画、高層区画、竪穴区画、防火上主要な間仕切壁）(３)避難経路の安全性及び移動容易性（非常用エレベーター、居室から直通階段までの歩行距離、２以上の直通階段の設置及び重複距離、特別避難階段、屋外への出口への歩行距離、避難上有効なバルコニー・屋外通路、共用階段の幅員及び勾配、共用廊下の幅員等）(４)避難経路の防煙性（共用階段及び共用廊下の防煙性）
３．躯体及び断熱仕様に規定される居住性(１)共用部分：階高、遮音性、バリアフリー性、省エネルギー性(２)専有部分等：面積のゆとり、バリアフリー性、省エネルギー性等
４．設備の水準(１)共用部分：消防設備、給水設備、排水設備、ガス管、給湯設備、電気設備(２)専有部分等：給水設備、排水設備、ガス管、給湯設備等
５．エレベーターの設置状況・停止階等〔老朽度判定の考え方について〕・老朽度判定は、設定した各細項目について、下表のグレード区分で行います。
グレード

安全性
居
住
性

グレードＣ

対応

現状において、構造躯体の劣化や居住性の陳腐化等が 改善の対象項目とする
生じておらず、問題のないもの
必要はない

グレードＡ
グ
レ
ー
ド
Ｂ

グレードの意味Ｂ+
Ｂ-

現状において、構造躯体等に一定の劣化が生じている管理組合のニーズに応ものじて改善の対象項目とやや陳腐化しているもの
するかどうかを任意に判断する
かなり陳腐化しているもの
現状において、構造安全性や防火・避難安全性に問題 改善を行う必須項目と
があるもの
する

・
「構造安全性」「防火・避難安全性」については、居住者の安全性（人命保護）に関わる項目であるため、グレードＡ・Ｂ・Ｃの３段階評価とし、グレードＣの判定がなされた場合は、必ず改善の対象と位置づけるものとします。
・一方、居住性に関する項目である「躯体及び断熱仕様に規定される居住性」「設備の水準」「エレベーターの設置状況」の各指標については、グレードＡ・Ｂ+・Ｂ-の３段階評価とし、グレードＣは設けません。

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●不満や改善ニーズの把握（Ⅰ-２）
・修繕・改修と建替えとのどちらが合理的であるかを比較判断するためには、客観的な老朽度の判定に加えて、各区分所有者が現在のマンションに抱いている不満やニーズを的確に把握することが必要です。
●要求改善水準の設定（Ⅰ-３）
・当該マンションの客観的な老朽度と各区分所有者が現在の住宅・住環境等に抱いている不満や改善ニーズを踏まえ、当該マンションの水準をどの程度まで改善したいと考えるのか、建替えを行うとした場合に期待する住宅の水準をどう考えるのかを検討します。その上で、修繕・改修や建替えにより要求する改善水準（要求改善水準）を設定します。
・この場合、老朽度の判定結果により、グレードＣと評価された項目は全て修繕・改修の対象とする必要があります。すなわち、修繕・改修による改善水準の設定に際しては、グレードＣの項目は全て問題のない水準への性能の回復・向上を必要とします。グレードＢについては、管理組合の改善ニーズ等に応じて、修繕・改修の対象とするかどうかを管理組合が任意に判断するものとします。グレードＡについては、基本的に修繕・改修の対象とする必要はありません。
・なお、上記に記載の建物診断（耐震診断等）の実施（Ⅰ-１）、不満や改善ニーズの把握（Ⅰ-２）、要求改善水準の設定（Ⅰ-３）については複数棟型マンションであっても各棟の状況を把握することとなります。
●耐震診断等の実施に係る留意点〔耐震診断の実施〕
・マンション建替円滑化法第 102 条第２項第一号の規定に基づく認定（『⑬除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定）』参照）や耐震改修促進法第 25 条の規定に基づく「耐震改修の必要性に係る認定」を受ける場合には、一定の講習を受けている建築士等により、耐震改修促進法に基づき定められた「建築物の耐震診断及び耐震改修の促進を図るための基本的な方針（平成18 年国土交通省告示第 184 号）」に従って耐震診断が行われることが必要となります。
（詳細はＰ45～48 参照）
・また、これらの認定に適用可能な診断方法として、同告示別添第１本文ただし書の規定に基づき国土交通大臣が認めた方法（耐震性のないことを判断することができる認定診断法）としては、「一般財団法人日本建築防災協会による「既存鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準」
及び「既存鉄骨鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準」に定める「第２次診断法」及び「第３次診断法」」などがあります。これらの基準に定める「第１次診断法」などについては、耐震性のないことを判断することができる認定診断法ではないことから、適用できません。
・耐震診断・耐震改修のための耐震支援ポータルサイトでは、耐震診断を実施する建築士事務所の一覧を公開しています。
・耐震診断に係る調査については、「マンション耐震化マニュアル」を活用して行います。
・調査の実施にあたっては、耐震診断を必要とする理由や耐震診断の内容、耐震診断費用の参考見積もり等を示した上で、その資金の拠出方法に関し集会（総会）の決議の上で実施することになります。

25

〔火災安全性不足に係る調査の実施〕
・円法第 102 条２項二号の規定に基づく認定を受ける場合には、一定の資格を有する者（建築士等）により、マンションにおける火災安全性不足に係る調査が行われることが必要となります。
・火災安全性不足に係る調査については、「要除却認定実務マニュアル（令和３年 12 月公表）」を活用して行います。
・調査の実施にあたっては、調査を必要とする理由や調査の内容、調査費用の参考見積もり等を示した上で、その資金の拠出方法に関し集会（総会）の決議の上で実施することになります。
〔外壁等剥落危険性に係る調査の実施〕
・円法第 102 条２項三号の規定に基づく認定を受ける場合には、一定の資格を有する者（建築士）
により、マンションにおける外壁等剥落危険性の調査が行われることが必要となります。
・外壁等剥落危険性の調査については、「要除却認定実務マニュアル（令和３年 12 月公表）」を活用して行います。
・調査の実施にあたっては、調査を必要とする理由や調査の内容、調査費用の参考見積もり等を示した上で、その資金の拠出方法に関し集会（総会）の決議の上で実施することになります。
〔複数棟型マンションの場合の留意点〕
・複数棟型マンションにおいてマンション敷地売却も念頭に置いた検討を進める場合、マンショ
ン建替円滑化法 102 条 1 項に基づく除却の必要性に係る認定が区分所有法上の棟単位（P46 参照）で認定されることを踏まえ、耐震診断等も区分所有法上の棟単位で実施することが必要となるため留意が必要です。
＜参照＞
・マンション建替円滑化法第 102 条、同法施行規則第 49～51 条、令和３年国土交通省告示第 1522
号（除却の必要性に係る認定に関する基準等を定める告示）
・耐震改修促進法第７条、第 16 条（耐震診断の義務、努力義務について）
・耐震改修促進法第 25 条、同法施行規則第 37 条、平成 25 年国土交通省告示第 1062 号（耐震改修の必要性に係る認定について）
・「建築物の耐震診断及び耐震改修に関する技術上の指針に係る認定について（技術的助言）」（平
成 31 年１月１日付国住指第 3107 号）
・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅡ－３（建替え構想の策定と建替えか修繕・改修かの検討）
・「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」 第Ⅰ章（老朽度の判定、不満・
ニーズの把握と要求改善水準の設定）
・「マンション耐震化マニュアル」 第２章（マンションの耐震診断）
・耐震診断・耐震改修のための耐震支援ポータルサイト（http://www.kenchiku-bosai.or.jp/seismic/耐震診断、耐震改修実施事務所·事業者/耐震診断・
耐震改修実施事務所一覧/）（耐震診断・耐震改修実施事務所一覧）

26

ステップⅡ：検討段階⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討
・修繕・改修と建替えとのメリット、デメリット、改善効果や所要費用等についての検討を総合的に行い、建替えの必要性を確認していきます。
※不動産の鑑定評価等の活用
・マンション敷地売却との比較のため、不動産の鑑定評価等を活用して検討を行います。
＜コメント＞
・修繕・改修か建替えかの費用対改善効果に基づく総合判断については、「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」を活用して行います。
・建替え決議を行うにあたっては、建替えを必要とする理由や修繕・改修と建替えに要する費用の概算額等を示すことが要件とされている（区分所有法 62 条２項・５項）ことに留意して、総合的に検討します。
・マンション敷地売却決議を行うにあたっては、売却を必要とする理由や耐震改修又は建替えをしない理由、耐震改修に要する費用の概算額、売却による代金の見込額等を示すことが要件とされている（法 108 条２項・６項、『⑮マンション敷地売却決議』参照）ことに留意して、総合的に検討します。
●修繕・改修の考え方（Ⅱ）
・まずは、修繕・改修により要求改善水準を実現することを検討します。修繕・改修による改善効果を把握し、その所要費用を算定します。
〔修繕・改修工事内容の設定（Ⅱ-１）〕
・当該マンションの老朽度の状況と設定した要求改善水準を基に、修繕・改修工法の有無やその適用可能性、修繕・改修により得られる水準の程度等について、専門家の協力を得て検討し、修繕・改修工事内容を設定します。
〔改善効果の把握（Ⅱ-２）〕
・設定した要求改善水準と、実際に当該マンションにおいて修繕・改修工事で実現することができる水準とには開きがある場合があります。専門家の協力を得て、修繕・改修工事の実施により、どの程度の改善効果が期待できるのかを把握することが大切です。
・要求改善水準のうち、修繕・改修の可能性を判断した結果、実現できない項目や改善が十分に図ることができない項目等がある場合は、修繕・改修により実現できない項目として明確に把握しておく必要があります。あわせて、修繕・改修実施後のマンション（躯体）の期待できる
残存年数を検討し、設定しておきます。
〔費用算定（Ⅱ-２）〕・修繕・改修工事の具体的内容を基に、修繕・改修費目を設定します。実際に修繕・改修工事の費用を算定する際は、設定した修繕・改修費目を基に専門家の協力を得て算定することとなります。

27

●建替えの考え方（Ⅲ）
・次に、修繕・改修と比較する建替えについて、改善効果を把握し、所要費用を算定します。
〔建替え構想の策定（工事内容の設定）（Ⅲ-１）〕
・建替えの要求改善水準を踏まえつつ、建替え構想を策定し、あわせて概略の工事内容の設定を行います。建替えでは、ほとんどの場合、要求改善水準の全てに対応することが可能であると考えられます。
〔改善効果の把握（Ⅲ-２）〕
・建替えの場合は、修繕・改修とは異なり、基本的には管理組合で設定したマンションの要求改
善水準を全て実現することが可能であると考えられますが、利用している容積率が指定容積率を超過している場合など、都市計画・建築規制上の既存不適格マンションである場合は、建替
え後のマンションを適法状態にする必要があるため、各住戸の面積を減少させなければならない場合があるので注意が必要です。
〔費用算定（Ⅲ-２）〕
・建替え工事内容に基づき、専門家の協力を得て、建替え費用を算定します。
●費用対効果に基づく修繕・改修と建替えとの総合判断（Ⅳ）
・修繕・改修と建替えとのそれぞれの費用対改善効果を総合的に判断して、修繕・改修か建替えかの判断を行います。
〔改善効果のみにより修繕・改修か建替えかの判断が可能な場合〕
・修繕・改修では安全性の確保ができない場合（建物の構造又は敷地上の制約等により、修繕・改修技術が適用できない場合や、躯体の劣化が著しく進行している場合など）においては、「建替えが必要」と判断されます。
・修繕・改修では改善ニーズの強い居住性に関する要求改善水準が実現できない場合（管理組合
が改善の目標として設定した居住性に関する要求改善水準が修繕・改修では技術的に対応できず、修繕・改修で対応できない居住性に関する項目の改善をどうしても必要とし、強く要望することが管理組合において確認された場合）においても、「建替えが必要」と判断されます。

改善後
の水準

実現水準
要求改善水準《修繕・改修》《建替え》

修繕・改修では改善ニーズの強い居住性に関する要求改善水準が実現できない場合

28

居住性

《建替え》

修繕・改修では安全性の確保ができない場合

安全性

現在の
水準

居住性

安全性

居住性

《修繕・改修》

安全性

居住性

安全性

現在の
水準

改善後
の水準

実現水準
要求改善水準〔改善効果と所要費用を総合的に比較して判断する場合〕
・一般的には、改善効果と所要費用を総合的に比較して「修繕・改修が合理的」か「建替えが必要」かを判断し、最終的には、区分所有者の価値観に基づく判断の総意によることとなります。
改善後
の水準

実現水準
要求改善水準《修繕・改修》

居住性

安全性

居住性

安全性

現在の
水準

《建替え》

修繕・改修、建替えともに要求改善水準が実現できる場合●検討の進め方の選択（Ⅴ）
・「建替えが必要」と判断され、建替えによる要求改善水準の実現が可能である場合でも、従来の建替えと比較して、建替えに要する各区分所有者の負担（事業採算性や事業リスク、仮住居の負担等）や関係権利者への対応、早期着工の可能性、デベロッパー等から示される経済条件等の点から、マンション敷地売却による建替えが選択されることも考えます。その場合には、『⑪
デベロッパー等の選定、建替え等手法の検討・選択』において、建替え等手法のより詳細な検討が必要となります。（ルート１）
・「建替えが必要」と判断された上で、建替えを行っても要求改善水準を実現できない場合（建替
えでは住戸面積が小さくなる場合や、十分な戸数が確保できない場合など）や、建替えに要す
る各区分所有者の負担（事業採算性や事業リスク、仮住居の負担等）が過大となる場合などにおいては、マンション敷地売却を念頭に置いた検討を進めることとなります。マンション敷地
売却では、各区分所有者は、それぞれの家族構成や価値観、取得する分配金の額等を踏まえ、買受人が建設する再建マンション等への再入居や他の住宅への住み替えなどを自由に選択ができるようになります。（ルート２）
建替えにより要求改善水準は実現できるが、各区分所有者の負担が過大と判断
改善後
の水準

実現水準
要求改善水準建替えを行っても要求改善水準を実現できない場合

29《修繕・改修》

居住性

《建替え》

安全性

現在の
水準

居住性

安全性

居住性

《修繕・改修》

安全性

居住性

安全性

現在の
水準

改善後
の水準

実現水準
要求改善水準《建替え》

建替えに要する各区分所有者の負担が過大となる場合

・ルート１とルート２とのいずれの場合においても、区分所有者が主体となって検討・選択を行うことが重要となりますが、『⑦現状把握』から『⑪デベロッパー等の選定、建替え等手法の検討・選択』（又は『⑪’デベロッパー等（買受人となるべき者）の選定』）までの検討内容を基に、『⑮マンション敷地売却決議』の段階におけるマンション敷地売却決議集会の招集通知において、売却を必要とする理由や耐震改修又はマンションの建替えをしない理由等について示す必要があります。
●複数棟型マンションにおける修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討
・「団地型マンション再生マニュアル」では、団地全体を同じ再生手法で再生する比較検討を行った後に、必要に応じて棟を単位とする再生の検討を行うこととしています。
・複数棟型マンションにマンション敷地売却を適用する場合、この団地全体を同じ再生手法で再生する比較検討を行う段階において、全棟のマンション敷地売却を検討対象に含めることとなります。
（複数棟型マンション敷地売却は全棟の売却を前提としていることから、棟別に再生の検討を行う段階では、マンション敷地売却は検討対象に含まれないこととなります。）
・なお、棟または区画単位でマンション再生を行う方が合理的と判断される場合には、敷地分割制度の活用も併せて検討を進めていくこととなります（「団地型マンション再生のための敷地分
割ガイドライン」参照）。
＜複数棟型マンションの検討フロー＞

複数棟型
マンション
敷地売却
一括建替えによっても要求改善水準を実現できない場合や、要求改善水準の実現が可能でも区分所有者の負担等が課題となる場合に、マンション敷地売却の検討を行います。

30

●不動産の鑑定評価等の活用
・マンション敷地売却の場合の売却代金や各区分所有者が得ることのできる分配金の目安を把握したうえで、「建替えが必要」の場合は、1)建替え等（マンションの建替え又はマンション敷地
売却）について検討を進めるか、2)売却決議に向け検討を進めるか、3)建替え決議に向け検討を進めるか、不動産の鑑定評価等を活用して検討を行います。
・マンション敷地売却に係る売却代金に関しては、売却マンション全体を除却することに合意できることを前提に、売却マンションが存する敷地の「更地価格」から建物取壊し費用等を控除した額が一つの基準になるものと考えられます。
・マンション敷地売却における「更地価格」の求め方は、近隣地域及びその周辺の土地利用状況、
将来的な土地利用の予測等から、鑑定主体たる不動産鑑定士がその対象となる敷地の最有効使用（※１）をどの用途と判断するかによって、1)開発法による価格、2)取引事例比較法による比準価格、3)収益還元法による収益価格を関連付けて決定することとなります（※２）。
・例えば、周辺環境等に特段の変化がなく、今後の変動要因もみられず、対象敷地の最有効使用
がマンション用地とするのが妥当と不動産鑑定士が判断すれば、1)開発法による価格、2)取引事例比較法による比準価格を関連付けて決定することとなります。
・また、例えば近隣に鉄道新駅が開業し、交通利便性が向上したことで、住宅よりも事務所又は店舗を建設して賃貸運用事業を行う用地として利用するのがより投資採算性が高いと判断すれば、2)取引事例比較法による比準価格と 3)収益還元法による収益価格を関連付けて決定することとなります。
・なお、複数棟型マンションにマンション敷地売却を適用する場合には、敷地規模が単棟型マンションより大きいことが一般的であり、戸建てやマンション、事務所・店舗などの複合的な用途となる場合や基盤整備の必要が生じる場合もあることなどから、最有効使用については鑑定士の判断に加え、最有効使用が図れる土地利用等についてデベロッパー等にヒアリングする必要があります。
※１最有効使用の原則「不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
」（不動産鑑定評価基準（国土交通省）より）※２不動産鑑定の各方式・開発法による価格：価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格・取引事例比較法による比準価格：多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して得た価格・収益還元法による収益価格：対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより得た価格（賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効）＜参照＞・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅡ－３（建替え構想の策定と建替えか修繕・改修かの検討）
・「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」 第Ⅱ章（修繕・改修の改善効果

31

の把握と費用算定の考え方）、第Ⅲ章（建替えの改善効果の把握と費用の算定）、第Ⅳ章（建替えか修繕・改修かの判断）・「不動産鑑定評価基準」（国土交通省） 総論第７章第１節（鑑定評価の方式‐価格を求める鑑定
評価の手法）、各論第１章第１節（価格に関する鑑定評価‐土地）32

ステップⅡ：検討段階⑨再生方針決議（ルート１）
・建替え等について検討を進める場合、「管理組合として、建替え等に向けて本格的に検討を行っていく」旨を理事会が議案として提起し、管理組合の集会（総会）において決議を行います。（「再生方針決議」等の呼称）⑨'再生方針決議（ルート２）
・売却決議に向け検討を進める場合、「管理組合として、売却決議に向けて本格的に検討を行っていく」旨を理事会が議案として提起し、管理組合の集会（総会）において決議を行います。（「再生方針決議」等の呼称）
・建替え決議に向け検討を進める場合、「管理組合として、建替え決議に向けて本格的に建替え計画の検討を行っていく」旨を理事会が議案として提起し、管理組合の集会（総会）において決議を行います。
・修繕・改修が合理的と判断される場合は、「修繕・改修による改善の検討を行っていくべき」との提起を行います。
＜コメント（建替え等について検討を進める場合（ルート１））＞
・決議にあたっては、次の計画段階における組織の設置、検討資金の拠出について議案として提起します。
・なお、複数棟型マンションにおいて、棟または区画単位でマンション再生を行う方が合理的と判断される場合には、敷地分割事業後に建替え等の検討を進めていくこととなります（「団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン」参照）。
●再生方針決議の位置付け
・建替え等について検討を進める場合の再生方針決議は、区分所有法で定めている「建替え決議」
又はマンション建替円滑化法で定めている「マンション敷地売却決議」の前々段階として行う決議です。
・建替え等について検討を進める場合には、この段階では建替え/売却を並行して検討を進めることとなりますが、複数棟型マンションにおいてマンション敷地売却を行う場合には全ての棟についてマンション敷地売却決議を行うことを前提として検討が進められる必要があるため留意が必要です。
・区分所有法又はマンション建替円滑化法で定められている手続ではありませんが、こうした決議により合意形成を着実に高めていくことが望ましいと考えられます。
・再生方針決議を行ったからといって建替え等の実施が決まったわけではないことから、この決議の意味を周知して誤解がないよう、区分所有者の理解を得ることが重要となります。
●議決事項
・集会の議事として提起し、議決を受ける必要があるのは、建替え決議又はマンション敷地売却
決議に向けた以下の事項となります。
1)建替え等計画について検討する組織の設置に関する事項
2)建替え等計画の検討に要する資金の拠出に関する事項
・計画組織の設置については、管理組合の集会（総会）における普通決議（区分所有者及び議決
33

権の各過半数）により決します。
・複数棟型マンションの場合には、計画組織の設置については、団地管理組合の集会（総会）における普通決議（管理規約に定めがない場合は区分所有者及び議決権の各過半数）により決す
ることが一般的です。
・団地管理組合の決議により計画組織の設置について決する場合であっても、最終的にマンション敷地売却を行う場合には各棟の集会（総会）においてマンション敷地売却決議を行うこととなるため、決議を行うとともに各棟の合意形成の状況についても確認する必要があります。
・団地管理組合がない場合には、各棟管理組合の集会（総会）における普通決議で決することとなりますが、当該決議等の内容を団地全体で共有することが必要となります。例えば、団地再生検討委員会において、各棟の決議内容を共有するとともに団地全体に周知することなどが考えられます。
・検討資金を管理組合予算から拠出する場合には、管理費から拠出する場合と修繕積立金から拠出する場合とが考えられます。その考え方については、『④管理組合として修繕・改修/建替え/
売却を検討することの合意』の場合と同じです。
・優良建築物等整備事業（マンション建替タイプ）は、マンション敷地売却による建替えについても支援が可能となるよう措置されており、地方公共団体が補助を行う場合、建替え等計画を検討する上で調査設計計画費等の補助を受けることも可能です。
＜コメント（売却決議に向け検討を進める場合（ルート２））＞
・決議にあたっては、次の計画段階における組織の設置、検討資金の拠出について議案として提起します。
・なお、複数棟型マンションにおいて、棟または区画単位でマンション再生を行う方が合理的と判断される場合には、敷地分割事業後に敷地売却等の検討を進めていくこととなります（「団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン」参照）。
●再生方針決議の位置付け
・売却決議に向け検討を進める場合の再生方針決議は、マンション建替円滑化法で定めている「マンション敷地売却決議」の前々段階として行う決議です。
・複数棟型マンションにおいてマンション敷地売却決議に向け検討を進める場合には、最終的に各棟の集会（総会）でマンション敷地売却決議が行われることも念頭に置きつつ合意形成を進める必要があるため、団地全体だけでなく各棟の合意形成が図られていることも必要となります。
・マンション建替円滑化法で定められている手続ではありませんが、こうした決議により合意形
成を着実に高めていくことが望ましいと考えられます。
・再生方針決議を行ったからといって売却の実施が決まったわけではないことから、この決議の意味を周知して誤解がないよう、区分所有者の理解を得ることが重要となります。
●議決事項
・集会の議事として提起し、議決を受ける必要があるのは、マンション敷地売却決議に向けた以下の事項となります。

341)売却計画について検討する組織の設置に関する事項
2)売却計画の検討に要する資金の拠出に関する事項
・計画組織の設置については、管理組合の集会（総会）における普通決議（区分所有者及び議決権の各過半数）により決します。
・複数棟型マンションの場合には、計画組織の設置については、団地管理組合の集会（総会）における普通決議（区分所有者及び議決権の各過半数）により決することが一般的です。
・団地管理組合の決議により計画組織の設置について決する場合であっても、最終的にマンション敷地売却を行う場合には各棟の集会（総会）においてマンション敷地売却決議を行うこととなるため、決議を行うとともに各棟の状況についても確認する必要があります。
・団地管理組合がない場合には、各棟管理組合の集会（総会）における普通決議で決することとなりますが、当該決議等の内容を団地全体で共有することが必要となります。例えば、団地売却検討委員会において、各棟の決議内容を共有するとともに団地全体に周知することなどが考えられます。
・検討資金を管理組合予算から拠出する場合には、管理費から拠出する場合と修繕積立金から拠出する場合とが考えられます。その考え方については、『④管理組合として修繕・改修/建替え/
売却を検討することの合意』の場合と同じです。
＜コメント(建替え決議に向け検討を進める場合)＞
・建替え決議に向け検討を進める場合の再生方針決議以降の段階は、単棟型マンションについては、「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」及び「マンション建替え実務マニュアル」、複数棟型マンションについては、「団地型マンション再生マニュアル」を参考に検討を進めることとなります。
＜コメント（修繕・改修を実施する場合）＞
・修繕・改修を実施する場合の再生方針決議以降の段階は、単棟型マンションについては、「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」及び「マンション耐震化マニュアル」、複数
棟型マンションについては、「団地型マンション再生マニュアル」を参考に検討を進めることと
なります。
＜参照＞
・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅡ－４（建替え推進決議（建替えを計画することの合意））
・「団地型マンション再生マニュアル」第２章２－４（計画段階に進むことの合意）

35

ステップⅢ：計画段階⑩管理組合における計画組織の設置（「建替え等計画委員会」等）（ルート１）
・建替え等について検討を進める場合、建替え決議又はマンション敷地売却決議に向けて建替え等計画の検討を行う計画組織を設置します。
（「建替え等計画委員会」等の呼称）⑩'管理組合における計画組織の設置（「売却計画委員会」等）（ルート２）
・売却決議に向け検討を進める場合、マンション敷地売却決議に向けて売却計画の検討を行う
計画組織を設置します。
（「売却計画委員会」等の呼称）＜コメント（建替え等について検討を進める場合（ルート１））＞
・建替え等計画委員会は、建替え決議又はマンション敷地売却決議の成立に向けて、区分所有者間の合意形成を図るための様々な活動を推進します。
・各区分所有者の意向把握を繰り返しながら、建替え等計画を策定し、建替え等手法を選択した
うえで、建替え決議又はマンション敷地売却決議を成立させることが最終的な目標です。
＜コメント（売却決議に向け検討を進める場合（ルート２））＞・売却計画委員会は、マンション敷地売却決議の成立に向けて、区分所有者間の合意形成を図る
ための様々な活動を推進します。
・各区分所有者の意向把握を繰り返しながら、売却計画を策定し、マンション敷地売却決議を成立させることが最終的な目標です。
●複数棟型マンションにおける建替え等計画委員会/売却計画委員会の設置
・複数棟型マンションの場合に団地管理組合に建替え等計画委員会/売却計画委員会を設置することが一般的と考えられますが、最終的にマンション敷地売却を行う場合には各棟の集会（総会）においてマンション敷地売却決議を行うことも踏まえ、各棟の合意形成に配慮して組織を構成とする必要があります。
・なお、複数棟型マンションにおいて、棟または区画単位でマンション再生を行う方が合理的と判断される場合には、敷地分割事業後に敷地売却等の検討を進めていくこととなります（「団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン」参照）。
＜参照＞
・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅢ－１（管理組合における計画組織の設置）
・「団地型マンション再生マニュアル」第３章３－１、第４章４－１（計画組織の設立等）

36

ステップⅢ：計画段階⑪デベロッパー等の選定、建替え等手法の検討・選択（ルート１）
・建替え等について検討を進める場合、専門家の協力を得ながら、事業協力者又は買受人となるべきデベロッパー等の候補者を抽出し、その中から随意方式やプロポーザル等の競争により適切な手続で事業協力者又は買受人となるべきデベロッパー等を選定します。併せて、事業手法（「マンション敷地売却による建替え」か「従来の建替え」か）を検討・選択します。
⑪'デベロッパー等（買受人となるべき者）の選定（ルート２）
・売却決議に向け検討を進める場合、専門家の協力を得ながら、買受人となるべきデベロッパ
ー等の候補者を抽出し、その中から随意方式やプロポーザル等の競争により適切な手続で買受人となるべきデベロッパー等を選定します。
※支援制度の活用の検討
・区分所有者の負担の軽減の観点から、支援制度の適用可能性の検討を行います。
＜コメント（建替え等について検討を進める場合（ルート１））＞
・専門家を選定し、専門家の協力を得ながら事業協力者（従来の建替えの場合）又は買受人（マンション敷地売却による建替えの場合）となるべきデベロッパー等を選定します。
・併せて、具体的な事業手法の検討・選択を行います。
・なお、複数棟型マンションにおいて、棟または区画単位でマンション再生を行う方が合理的と判断される場合には、敷地分割事業への協力も踏まえてデベロッパー等の選定を検討します（「団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン」参照）。
●専門家の選定
・計画段階の専門家については、検討段階で支援を得た専門家に協力を依頼する方法が考えられますが、別の観点から計画を見直すため、新たな専門家の協力を得る方法も考えられます。
●デベロッパー等の選定・随意方式で選定する場合、選ばれたデベロッパー等と計画組織との関係に不適切なつながりがあるとの不信感をもたれないよう、区分所有者全員に対する選定理由の説明や情報開示等が重要となります。
・プロポーザル等の競争による場合、区分所有者の意向（希望する専有面積と間取りの条件、住宅・設備の性能など）が反映されるよう、建替え等条件として分かりやすい形で提示し、プロポーザルへの提出書類として具体的に求めることが重要となります。マンション敷地売却による建替えが選択される場合には、選定されたデベロッパー等が買受人となることから、買受人が作成することとなる買受計画に係る事項（『⑭買受計画の認定』参照）も併せて求めることを検討します。
・事業手法の選択や権利調整の協力を行う専門家が合意形成の段階から参画し、その後、マンシ
ョン敷地売却による建替えにおいて自ら買受人となる場合などは、特に利益相反の観点にも留意して、デベロッパー等を選定する手続を透明かつ公正に行う必要があります。
・複数棟型マンションでマンション敷地売却を検討する場合には『⑭買受計画の認定』に記載するとおり、基本方針第六.２.ハに基づき、買受人は単独で又は共同して買い受ける必要がある
37

ため、団地全体について一括して買い受ける買受人となるデベロッパー等を選択することとなります。
●建替え等手法の検討・選択・建替え等の主な事業手法として、区分所有法に基づく建替え決議を踏まえた「権利変換による建替え」と「任意事業による建替え」に加えて、平成 26 年のマンション建替円滑化法の改正により、マンション敷地売却決議を踏まえた「マンション敷地売却による建替え」が選択肢に追加されました。
・専門家やデベロッパー等の協力を得ながら、区分所有者の状況（年齢、世帯構成、経済力、残債務など）やそれぞれの意向（資金負担及び床取得の意向、仮住居への希望など）、建替え等に係る計画条件（法規制・支援制度、物理的な制約、不動産市況、マンションの権利関係、近隣状況など）等の現状把握の上で、事業性向上の検討（総事業費の削減や補助金の導入などによる事業収支の向上、隣接地の活用等による敷地条件の改善、保留床の処分等による事業費回収、事業推進体制の確立など）を行いつつ、各事業手法の違いに留意して、最終的に事業手法を選択します。

38

建替え等の主な事業手法の違い
マンション敷地売却

従来の建替えによる建替え権利変換による建替え

任意事業による建替え（マンション敷地売却事業）（マンション建替事業）（任意事業）

・耐震性不足等のマンションのみ適用が可能。
・複数棟型マンションの場合、全ての棟が耐震性不足等で対適
象用あり、かつ、土地の全部又は ・特段の要件無し。

・特段の要件無し。

一部を全ての区分所有者で共有している場合に適用が可能。

・集団的な意思決定に係る合・再建マンションへの関係権 ・建替えに関する全員合意状

意形成を要する事項が少な

利の確実な移行等を前提

態を前提に、手続等の制約

く、多数決や認可等によるに、多数決や認可等によるが少ない中で、場合によっ

着実な売却（及び建替え）

着実な建替えの実施が可ては迅速な建替えの実施が

能。

可能。

メ
の実施が可能。
リ
ッ ・建替えに係る区分所有者のト
事業リスクは少ない。

・建替組合が施行者として事 ・事業代行者の信頼性を前提
業を主導することが可能。

に区分所有者の事業リスクは少なく意向も反映され得る。

・売却事業の実施後における高齢者等の居住の安定には特に配慮する必要。
留判 意
断 点 ・区分所有者は売却までしかの関与できない。
視点・売却の相手方（買受人）と・権利調整や手続に時間を要 ・建替え合意者が反対者に転する場合がある。

るおそれがある。
・建替えに係る事業リスクは ・事業代行者の信頼性に依る
区分所有者が負う。

ところが大きい。

・参加組合員としてデベロッ ・事業代行者としてデベロッ

してデベロッパー等の協力

パー等の参画が可能（必須は必須。

ではない）。

・複数棟型マンションの場
合、買受人は単独で又は共その他じた場合等は、事業が止ま同して買受計画の認定申請を行うことが必要。

39

パー等の協力は必須。

建替え等の発意→準備・検討・計画※除却の必要性に係る認定を受ければ容積率の緩和特例の対象となり得る。

除却の必要性に係る認定(法 102 条第 2 項第 1 号～第 3 号)

買受計画の認定（法 109 条）

事
業
の
流
れ
（
概
要
）

（法 120 条）（法９条）

分配金取得計画の決定・認可（法 141 条）

権利変換計画の決定・認可（法 57 条）

（法 149 条）（法 71 条）買受人がマンションを除却

建替事業（知事等の監督：法 97 条～）

買受人が再建マンション等を建設

決
議
事
項

建替え決議
（区分所有法 62 条）

マンション敷地売却決議（法 108 条）・買受人となるべき者

・再建建物の設計概要

・売却代金の見込額

・費用の概算額

・分配金の算定方法

・費用の分担・複数棟型マンションの場

・再建建物の区分所有権の帰合、全ての棟において各棟個々の区分所有権を売買契約で事業者に売却

建替事業（左記と同じ。）

属

集会（総会）における決議が必要
・法人格のあるマンション敷
地売却組合・組合の意思・運営決定のル
事
業
主
体ールが法令に規定

・法人格のあるマンション建 ・民法の組合類似の団体
替組合・組合の意思・運営決定のル ・意思・運営決定のルールにールが法令に規定

ついて法令の規定無し

・複数棟型マンションの場
合、棟ごとに組合を同時に設立するとともに、棟ごとの事業進捗等を団地全体で調整することが必要

区
分
所
有
者
の
権
利

・権利消滅期日に区分所有権

借家権

・権利消滅期日に消滅。（→借 ・建築工事の完了の公告の日 ・賃貸借契約の合意解除が必担
保権・権利変換期日に再建マンシ ・区分所有者の従前権利は、及び敷地利用権が組合に帰

ョンの敷地利用権に権利変事業期間中は一時的に事業属。（→区分所有者は分配金換。

代行者に移行。

を取得。）

・建築工事の完了の公告の日に再建マンションの区分所
有権に権利変換。

家権者は補償金を取得。）に再建マンションに移行。

要。

・権利消滅期日に消滅。（→供 ・権利変換期日に再建マンシ ・事業期間中の担保権につい託により物上代位が可能。
）

ョンに移行。

40て一時的な抹消が必要。

転
出
者
・
事
業
不
参
加
者
へ
の
対
応

・組合による事業不参加者に・組合による事業不参加者

・決議に賛成したが、その対する売渡し請求が可能。

に対する売渡し請求が可後の事業推進に協力をし能。

ない者に対する具体的な・分配金取得計画に賛成しない者の離脱を認めていな
い。

・権利変換計画に賛成しない者に対して売渡し請求

対処方法について法令の
規定無し。

が可能。
・区分所有者は分配金を取得

・権利変換を希望せず金銭し、再建マンション等への給付を希望する旨の申出が、事業への参加を希望

再入居や他の住宅への住みにより転出が可能。

しない者に対する具体的替えなどを自由に選択。

・権利変換計画に賛成しなな対処方法について法令

い者は、組合に対して権・建替えに反対ではないの規定無し。

利の買取り請求が可能。
※上記のほか、個人施行による建替えや決議を行わず全員同意によって行う建替えなどもある。

●支援制度の活用の検討
・区分所有者の負担の軽減の観点から、補助制度や融資制度、債務保証制度、税制特例等の適用可能性の検討を行います。
・再建マンションへの入居を希望しており、購入資金に係る経済的負担が困難な高齢者等への対応として、住宅金融支援機構によるまちづくり融資（高齢者向け返済特例制度）の適用可能性も含めて検討を行います。
・容積率の緩和特例（除却の必要性に係る認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備改善に資するものについて、特定行政庁の許可により、容積率制限を緩和する特例）（法 105 条）についても、適用可能性の検討を行います。
・容積率の緩和特例に関しては、『⑭買受計画の認定』の申請と並行して手続を行うことも制度上可能であることから、買受人となるべきデベロッパー等は、早期に特定行政庁と許可に係る相談を行い、許可については、『⑮マンション敷地売却決議』における売却代金の見込額や『⑱分配金取得計画の決定・認可』における分配金の価額に適切に反映させるよう努めます。
・買受人となるべきデベロッパー等は、容積率の緩和特例の許可の申請に当たっては、あらかじめ管理組合等とその内容や手続の進め方等について十分に調整を行います。特に、決議後に容積率の緩和特例の手続を行う場合には、区分所有者と買受人との間の紛争につながらないよう、十分注意する必要があります。
＜コメント（売却決議に向け検討を進める場合（ルート２））＞
・専門家を選定し、専門家の協力を得ながら買受人となるべきデベロッパー等を選定します。
●専門家の選定
・「建替え等について検討を進める場合（ルート１）」と同様にして、専門家の選定を行います。
・なお、複数棟型マンションにおいて、棟または区画単位でマンション再生を行う方が合理的と判断される場合には、敷地分割事業への協力も踏まえて専門家の選定を検討します（「団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン」参照）。

41

●デベロッパー等の選定・随意方式で選定する場合、選ばれたデベロッパー等と計画組織との関係に不適切なつながりがあるとの不信感をもたれないよう、区分所有者全員に対する選定理由の説明や情報開示等が重要となります。
・プロポーザル等の競争による場合、代替建築物の提供・あっせんに係る計画組織の意向が反映されるよう、売却条件として分かりやすい形で提示し、プロポーザル等への提出書類として具体的に求めることが重要となります。これに加え、買受人が作成することとなるその他の買受計画に係る事項（『⑭買受計画の認定』参照）も併せて求めることを検討します。
・事業手法の選択や権利調整の協力を行う専門家が合意形成の段階から参画し、その後、マンシ
ョン敷地売却において自ら買受人となる場合などは、特に利益相反の観点にも留意して、デベロッパー等を選定する手続を透明かつ公正に行う必要があります。
・複数棟型マンションの場合には『⑭買受計画の認定』に記載するとおり、基本方針第六.２.ハに基づき、買受人は単独で又は共同して買受計画の認定を申請する必要があるため、団地全体について一括して買い受ける買受人（デベロッパー等）を選択することとなります。
●支援制度の活用の検討
・「建替え等について検討を進める場合（ルート１）」と同様にして、支援制度の活用の検討を行います。
・ただし、マンションの除却後に戸建住宅が建築されるような、マンションの建替えを伴わないマンション敷地売却の場合には、以下の通り活用可能な支援制度は限定されます。

マンション敷地

マンションの建売却による建替替えを伴わないえマンション敷地
売却

優良建築物等整備事業（マンション建替タイプ）○

×

防災・省エネまちづくり緊急促進事業○

×

住宅・建築物安全ストック形成事業○△

住宅金融支援機構に短期事業資金○×

よるまちづくり融資

高齢者向け返済特例制度○

×（一財）高齢者住宅財団による家賃債務保証制度

○

○

○

△

税制特例

○

△

容積率の緩和特例

○

×

補助

融資
等

（公社）全国市街地再開発協会による民間再開発促進基金による債務保証制度※この他、建替え等に伴い移転が必要となる従前居住者のための住宅の整備費等に対する補助制度である都市再生住宅等整備事業の活用が可能。
○：一定の要件を満たす場合に対象となる△：一定の要件を満たす場合に対象となる（マンション敷地売却による建替えに比べると限定的）
×：対象とならない

42

＜参照＞
・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅢ－２（専門家（及び事業協力者）の選定）
・「マンション建替え実務マニュアル」 ２.２（事業計画の策定）

43

ステップⅢ：計画段階⑫売却推進決議
・十分に合意形成が図られた上で、「管理組合として、売却決議に向け必要な手続を進めていく」旨を理事会が議案として提起し、管理組合の集会（総会）において決議を行います。
（「売却推進決議」等の呼称）
・建替え等について検討を進めてきた場合で、マンション敷地売却による建替えではなく従来の建替えを選択する場合には、建替え決議に向けた合意形成を進めることとなります。
＜コメント＞
・決議にあたっては、次の『⑬除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定）』以下のマンショ
ン建替円滑化法で定める手続・売却事業に進む上で必要な事項を議案として提起します。
・複数棟型マンションの場合は、再生方針決議や『⑬除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定）』に係る認定申請の決議と同じく団地総会での普通決議を行うことが一般的と考えられま
すが、最終的なマンション敷地売却決議が各棟で行われることに鑑み、あわせて各棟で売却推進決議を行うことも考えられます。
●売却推進決議の位置付け
・売却推進決議は、マンション建替円滑化法で定めている「マンション敷地売却決議」の前段階として行う決議であり、マンション建替円滑化法で定められている手続ではありません。売却
推進決議を行ったからといって売却が決まったわけではないことから、この決議の意味を周知して誤解がないよう、区分所有者の理解を得ることが重要となります。
・しかしながら、マンション敷地売却制度では、『⑮マンション敷地売却決議』に先立ち、『⑬除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定）』と『⑭買受計画の認定』の手続が必要となりますので、これらの前に、十分に検討された具体的な決議によって合意形成を着実に進めていくことで、円滑な事業実施につながります。
●議決事項
・売却推進決議における議案としては、マンション敷地売却決議に向けた必要な手続に要する資金の拠出に関する事項や、買受人となるべきデベロッパー等（単独で又は共同して買受けることができる者）、買受計画に係る事項などが考えられます。
・売却推進決議はマンション建替円滑化法で定められている手続ではありませんので、決議要件については特段のきまりはありませんが、従来の建替えにおいて一般的に行われている「建替え推進決議」では、集会（総会）の特別多数決議（区分所有者及び議決権の各４分の３以上）としている例もあるようです。
・売却推進決議がされたことを前提として、次の『⑬除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定）』に係る申請について、引き続き２号議案として提案することも考えられます。
管理組合等内部での準備・検討・計画（①～⑪）

売却推進決議マンション建替円滑化法で定める手続・売却事業へ（⑬～⑳）
44

ステップⅢ：計画段階⑬除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定）
・マンションの管理者等は特定行政庁に対し、「耐震性不足」（マンション建替円滑化法 102 条
２項一号）、「火災安全性不足」（同二号）、「外壁等剥落危険性」（同三号）のいずれかが確認されたマンションについて、「除却する必要がある旨の認定」を申請します。
＜コメント＞・除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定）は、マンション建替円滑化法第 102 条の規定に基づく認定です。法律上は「除却の必要性に係る認定」との用語を用いていますが、認定で確認される内容は、認定の申請に係るマンションの「耐震性不足等」の事実と当該認定の申請を行うこととした管理組合の「総会の決議」の事実となります。
・耐震性不足等のマンションを改修するか除却するかの判断は、特定行政庁ではなくあくまで区分所有者が主体的に行うことになります。（『⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討』
参照）
・複数棟型マンション敷地売却を行うことを想定する場合は、団地内の全ての棟の売却を前提とする方針を団地全体で改めて共有しておく必要があります。
●認定の申請（単棟型）
・除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定）に係る申請は、当該認定により除却が決まる
ものではないことから、区分所有法上の管理行為（区分所有法 18 条１項）に相当するものです。
このため、当該認定の申請には、集会の普通決議（区分所有者及び議決権の各過半数）が必要となります。
・しかしながら、マンション敷地売却に向けての大きなステップ（※耐震性不足、火災安全性不足、外壁等剥落危険性のいずれかにより本認定を受けたマンションについては、法律上は「特定要除却認定マンション」となり、様々な認定の効果等（下記参照）が生じるとともに、実質的に資産の処分や使用収益にも一定の制約が生じ得ます。
）となることから、本認定に係る申請の必要性と認定の効果等について十分な説明を行った上で、できる限り多数の合意を得て申請がなされることが、後々の段階における円滑な合意形成に資するものと考えられます。
・本認定に係る申請の際には、認定申請書に以下の図書又は書類を添付する必要があります。
○一号認定（耐震性不足）の場合
1)認定の申請を決議した集会の議事録の写し（規約で別段の定めをした場合にあっては、規約の写し及びその定めるところにより申請することを証する書類）
2)耐震改修促進法施行規則第 28 条第２項の表に掲げる事項を明示した構造計算書（※特定行
政庁が規則により、当該構造計算書を添えることを要しない旨を規定している場合があります。）
3)第三者機関による耐震診断の判定を受けた旨の証明書等、特定行政庁が規則で定める書類○二号認定（火災安全性不足）、三号認定（外壁等剥落危険性）の場合
1)認定の申請を決議した集会の議事録の写し（規約で別段の定めをした場合にあっては、規約の写し及びその定めるところにより申請することを証する書類）
452)当該マンションがマンション建替円滑化法第 102 条第２項第二号の国土交通大臣が定める基準に適合していないこと又は同項第三号の国土交通大臣が定める基準に該当することを証する書類
3)当該マンションの平面図その他の当該マンションが法第 102 条第２項第二号の国土交通大臣が定める基準に適合していないこと又は同項第三号の国土交通大臣が定める基準に該当することを証するものとして特定行政庁が規則で定める書類
・本認定に係る申請は建築基準法第２条第三十五号に規定する特定行政庁に対し行います。（法102 条１項）
・なお、本認定に係る申請は、建築基準法の建築確認申請や構造の単位に関わらず、区分所有法
上の棟単位で申請を行います。区分所有法の棟単位の判断は、一般に社会通念上、建築構造上の一体性、外観上の一体性、建物機能、用途ないし利用上の一体性に従って決定されるものとされています。
●認定の申請（複数棟型）
・複数棟型マンションでは単棟型マンションとは異なり、全棟一括管理により各棟を団地総会の管理対象としている場合、団地管理規約又は各棟管理規約に各棟の総会規定を有し棟総会で各棟の管理を行っている場合、団地に管理者がいない場合などさまざまなパターンがあります。
・全棟一括管理により各棟を団地総会の管理対象としている場合には、団地集会の普通決議により決議することが可能です。なお、この場合であっても、マンション建替円滑化法 102 条に基づき各棟の管理者等が各棟について認定の申請を行う必要があります。
・団地管理規約又は各棟管理規約に各棟の総会規定を有し、棟総会で各棟の管理を行っている場
合は、各棟集会の普通決議により決議し、各棟の管理者又は棟集会で指定された区分所有者が申請を行います。
・団地に管理者がいない場合は、区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものが区分所有法第 34 条第５項に基づき、棟集会を召集し、棟集会の普通決議により認定の申請を行う旨を決議し、集会で指定された区分所有者が申請を行うこととなります。
・また、本認定に係る申請は、単棟型の場合と同様となります。
・認定申請書は棟単位で作成し、棟単位で申請を行いますが、各棟に関する必要な図書又は書類の添付があれば、各棟について連名で申請を行うことも可能です。
・複数棟型マンションにおいて一般的に想定される認定申請のパターンは以下のとおりです。
団地の管理方式
全棟一括管理各棟管理申請を行う旨の決議
団地集会の普通決議

棟集会による普通決議

申請者

申請の単位

各棟の管理者又は原則として、認定申請書は棟の総会で指定さ棟単位で作成し、棟単位れた区分所有者で認定申請を行う。

各棟の管理者又は棟の総会で指定された区分所有者

管理者がいない

区分所有法 34 条５項に各棟の総会で指定場合

より、各棟の区分所有者

された区分所有者

46

と議決権の 1/5 以上を有するものが棟集会を召集し、普通決議●認定の基準○一号認定（耐震性不足）の場合
・耐震性不足の認定の基準は、「地震に対する安全性に係る建築基準法又はこれに基づく命令若し
くは条例の規定に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していないと認めるとき」（法 102 条２項一号）であり、具体的には、建築士（一級建築士、二級建築士又は木造建築士）
であって、耐震診断を行う者として必要な知識及び技能を修得させるための講習として国土交通大臣の登録を受けたものを修了した者（耐震診断資格者）等が、耐震改修促進法第４条第２項第三号に掲げる建築物の耐震診断及び耐震改修の実施について技術上の指針となるべき事項に定めるところにより耐震診断を行った結果、地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性があるものとして判定されたもの（構造耐震指標（Is 値）が 0.6 未満など）となります。なお、エキスパンションジョイントでつながれたマンション等、構造上の一部棟において Is 値 0.6 未満と判定された場合には、区分所有法上の棟を単位とする「マンション」全体について、耐震性を有するとは言えないことから、「国土交通大臣が定める基準に適合していない」と判断します。
・当該認定の基準は、耐震改修促進法第 25 条の耐震改修の必要性に係る認定の基準と同様となりますが、基本方針では「十分に合意形成が図られた段階で管理者等がいずれかの申請を行うよう努める必要がある。」と定めています。
○二号認定（火災安全性不足）の場合
・火災安全性不足の認定の基準は、「火災に対する安全性に係る建築基準法又はこれに基づく命令
若しくは条例の規定に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるとき」（法 102 条２項二号）、具体的には、建物の規模・構造に応じた建築士（一級建築士、二級建築士又は木造建築士）等が、建築物の調査を行った結果、建築基準法等の改正により強化された規定のうち、簡易な修繕では適合させることが困難なものとして告示（令和３年国土交通省告示第 1522 号）に定める基準に不適合であると判断されたものとなります。
○三号認定（外壁等剥落危険性）の場合
・外壁等剥落危険性の認定の基準は、「外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剥離し、落下することにより周辺に危害が生ずるおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき」（法 102 条２項三号）、具体的には、建築士（一級建築士又は二級建築士）等が、建築物の調査を行った結果、告示（令和３年国土交通省告示第 1522 号）に定める基準に該当するものとして判定されたもの（外観の目視調査等で観測されたコンクリートの劣化状況により、外壁等剥落の危険性が高いと予測されるもの）となります。

47

●認定の効果等
・除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定）を受けたマンションについては、マンション
敷地売却制度の対象となるとともに、マンション建替円滑化法第 105 条の規定に基づく容積率の緩和特例の対象ともなります。
・容積率の緩和特例については、「要除却認定マンションに係るマンションの建替えにより新たに建築されるマンション」（法 105 条１項）で特定行政庁が許可したものが対象となることから、マンション敷地売却による建替えのみならず、従来の建替えも対象となります。
・除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定）は特定行政庁が行うものとしている一方で、『⑯マンション敷地売却組合の設立認可』における認可等を行ってマンション敷地売却を監督するのは都道府県知事等（市の区域内にあっては市長、町村の区域内にあっては都道府県知事）となりますので、市の区域内で特定行政庁が都道府県知事である場合や町村の区域内で特定行政庁が町村長である場合には、特定行政庁と都道府県知事等とが異なります。このため、このような場合には、除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定）が行われたことを都道府県知事等が確実に把握して監督を円滑に行えるようにするため、本認定をした特定行政庁は速やかに都道府県知事等にその旨を通知することとされています。（法 102 条３項）
・除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定）を受けたマンションの区分所有者には、当該マンションについての除却の努力義務がかかり（法 103 条）、都道府県知事等は除却が行われていないと認めるときは、指示及び公表ができることとしています。（法 104 条）＜参照＞
・マンション建替円滑化法第 102 条～第 104 条、同法施行規則第 49 条～第 51 条、令和 3 年国土交通省告示第 1522 号（除却の必要性に係る認定に係る基準等を定める告示）
・マンション建替円滑化法第 105 条、同法施行令第 27 条、同法施行規則第 52 条（容積率の緩和
特例について）・「建築物の耐震診断及び耐震改修の促進を図るための基本的な方針」（平成 18 年国土交通省告示
第 184 号） 別添「建築物の耐震診断及び耐震改修の実施について技術上の指針となるべき事項」

48

ステップⅢ：計画段階⑭買受計画の認定（注：デベロッパー等が申請）・選定されたデベロッパー等は、区分所有者によるマンション敷地売却決議で「買受人となるべき者」として定められることとなります。
・決議が行われる前にデベロッパー等は買受計画を作成し、都道府県知事等の認定を受ける必要があります。
＜コメント＞
・買受計画は、事前に区分所有者とデベロッパー等との間で、その内容や手続の進め方等について十分に調整を行う必要があります。
・仮に区分所有者との十分な調整を行わずにデベロッパー等が買受計画の認定申請を行った場合
は、当該計画は具体性に欠けることから、その後事業を円滑に進めることは困難と考えられる
ため、事前に区分所有者と十分な調整を行ったデベロッパー等（通常は『⑪デベロッパー等の選定、建替え等手法の検討・選択』（又は『⑪’デベロッパー等（買受人となるべき者）の選定』）
において選定された１者）により申請が行われる必要があります。
・買受計画の認定申請の際には、申請者が管理組合等によって選定された者である旨や買受計画が十分に調整されたものである旨を示すこと（確認書や総会の議事録の添付など）により、買受計画の妥当性の考慮に資するものと考えられます。（買受計画の変更認定申請の際も同様です。）●複数棟型マンションの場合の買受計画の認定における留意点
・複数棟型マンションの場合、買受計画の認定申請についても棟ごとに行います。
・買受計画の認定申請にあたっては、申請書に係る記載事項に関し全ての棟について整合のとれた計画であることが必要となります。例えば、買受計画の記載事項である買受け及び除却に関する資金計画については全棟で同一の計画が作成される場合も考えられます。
・デベロッパー等は、区分所有者との十分な調整のほか、各棟の管理者等及び団地の管理者がいる場合には、このような者とも十分に調整を行う必要があります。
・複数棟型マンションのマンション敷地売却を行う場合、買受人が単独で又は共同して、団地内の全ての棟を買い受けることを前提としているため、全ての棟についての買受計画の認定申請が行われない場合は、法 110 条二号の買受計画の認定基準（当該決議特定要除却認定マンショ
ンが買い受けられ、かつ、除却されることが確実であること）への適合が確認できないものと考えられます。
・都道府県知事等は全棟の買受計画の認定申請が行われ、かつ法 110 条に基づく認定基準への適合が確認できる場合について、全棟の買受計画の認定を行うこととなります。
・買受計画の認定にあたり、当該申請がどのような団地関係にある複数棟型マンションを対象としたものであることを確認するため、必要に応じて団地内建物配置図等の提出を求めることも考えられます。
●複数棟型マンションの場合の買受人について・要除却認定マンションを除却した後の土地の利用や買受けに必要な資金の観点から、複数者が連携して買受人となるケースも考えられますが、各区分所有者の衡平を害しないため、例えば49互いに協定を締結した企業グループであることなど必要な調整が図られる体制（一者に準ずる者）であることが必要となります。
・そのため、複数棟型マンションの場合、買受人（デベロッパー等）が一者又はこれに準ずる者であることが必要であることから、基本方針第六．２．ハにおいて買受人は単独で又は共同して買受計画の認定を申請することとされています。
・必要な調整が図られる体制であることを確認するため、都道府県知事等が買受計画の認定を行うにあたり、必要な書面の提出を求めることも考えられます。

＜買受人が複数者となる場合にも必要な調整が図られる体制（例）＞【協定による企業グループを形成（例）】【協定により企業ごとに申請（例）】

団地管理組合買受計画の認定に向けた調整

都
道
府
県
知
事
等

買
受
計
画
の
認
定
申
請

マンション
デベロッパー（代表企業）
協定

デ
ベ戸
ロ建
ッて
パ

都
道
府
県
知
事
等

―

―

デ
ベ
ロ商
ッ業
パ

A,B 棟を買受け

買
受
計
画
の
認
定
申
請

マンション
デベロッパー協定

商業
デベロッパー

C 棟を買受け

50

買受計画
の認定に
向けた調整

団
地
管
理
組
合
A,B,C 棟●買受計画に記載する事項
・買受計画には以下の事項を記載します。（法 109 条２項）
・複数棟型マンションの場合には、単棟型マンションの場合に加えて、他棟の買受計画の認定申請予定時期を記載することが必要となります。
（省令 53 条２項二号）
買受計画に記載する事項（法 109 条２項）
1)買い受けた日から除却する日までの間におけるマンションの管理に関する事項

記載内容
・自ら管理を行うか、委託して管理を行うか等を記載する。
・集会所等の団地全体の共用部分の管理が生ずる場合は、その部分の管理者を記載する。

2)買受け及び除却の予定時期・買受け及び除却の予定時期（○年○月○日）を記載する。
・複数棟型マンションの買受けの予定時期については、全棟で同一時期となる。
・一方で除却の予定時期については、個別の事情に応じて段階的に行うことも考えられる。

3)買受け及び除却に関する資金計
画・買受け及び除却に関する収支予算（買受け及び除却に要する費用と資金調達方法、これらの概算額）を記載する。
・支出項目の例としては、調査費、購入費、除却費、事務費、借入金利子などが考えられる。
・収入項目の例としては、金融機関からの借入れ、補助金などが考えられる。
（買受け及び除却を目的とした借入れ等が無い場合には、支出項目の合計に対応した自己資金などを記載する。）
・複数棟型マンションの場合の資金計画については、全ての棟で同一の計画となることが一般的。
・複数棟型マンションの場合、各棟の買受計画において定められる資金計画上の購入代金については、全ての棟を一括で買い受ける場合の総額を各棟に配分した金額が定められることとなる。
・資金計画は、当該要除却認定マンションを含む全棟の買受け及び除却に係る資金計画を記載することも可能。

4)代替建築物提供等計画

・「区分所有者又は借家人の意向確認の状況」として、アンケートやヒアリング、賃貸人である区分所有者を通じた借家
人の意向把握等により行った区分所有者や借家人の意向把握の内容・結果等を記載する。
・「代替建築物の提供等の具体的な方法」として、区分所有者
や借家人向けの相談窓口の設置やその周知方法とともに、意向把握の結果等を踏まえた具体的な代替建築物の提供・あっせんの方法（再建マンション等への優先入居や、関連会社や地元の不動産会社を通じた分譲住宅や賃貸住宅等のあっせん、公共賃貸住宅管理者との連携による公社賃貸住宅や UR 賃貸住宅のあっせん、高齢者等特段の配慮を要する者へのサポートなど）を記載する。

5)従前マンションを除却した後の土地の利用に関する事項

・マンションを建設する予定など、従前マンションを除却した後の土地利用の予定を記載する。
・複数棟型マンションの除却後の土地の利用については、買受けを予定する団地全体の土地利用の予定（概略的な土地利用計画など）を記載する。
51

・マンション敷地売却事業の税制特例である長期譲渡所得の軽減税率の適用要件は、従後に「良好なマンション又は公共の用に供する施設等の施設が整備される場合」であり、適用を受けるためにはマンションを建設する予定などが買受計画に記載されている必要がある。
6)その他
国土交
通省令
で定め
る事項

6)-1

・当該従前マンションについてのマンション敷地売却決議の予定時期（○年○月○日）を記載する。
（省令 53 条２項一号）

6)-2（複数棟型マンションの場合）・団地内の他棟の買受計画の認定申請予定時期（○年○月○日）を記載する。
（当該申請及びすでに申請がなされた棟を除く）（省令 53 条２項二号）
・予定時期については同一又は近接した時期となる。

●買受計画の認定基準
・買受計画の認定基準は以下のとおりであり、都道府県知事等はいずれにも該当すると認めるときは認定を行います。（法 110 条）
認定基準

申請にあたって確認すべき内容（法 110 条）
1) 買い受けた日から除却される・少なくとも適切な管理がなされていることが必要となる。

日までの間に、従前マンション

・委託して管理を行う場合には、委託先の予定などが具体的について新たな権利が設定さに記載されている必要がある。

れないことが確実であること。
2) 買受け及び除却に関する資金・買受け及び除却の費用に相当する支出並びに当該支出に対計画が当該買受け及び除却を

応（バランス）した収入が記載されている必要がある。

遂行するため適切なものであ・収入の確保が確実である必要がある。

り、従前マンションが買い受け・複数棟型マンションの場合、全ての棟が買い受けられ、かられ、かつ、除却されることがつ、除却されることが確実であることを確認するため、全確実であること。

棟について買受計画の認定申請がなされる場合について、買受計画の認定が行われる。

3) 代替建築物提供等計画が従前・代替建築物提供等計画が以下のような観点から適切なもの

マンションの区分所有者又はであることが必要となる。

借家人の要請に係る代替建築- アンケートやヒアリング等により区分所有者や借家人の物の提供等を確実に遂行するため適切なものであること。

意向把握が事前に行われていること- 再建マンション等や流通物件の中で、区分所有者や借家人の希望に最も近い代替建築物を提供・あっせんできる
ようなものであること- それらの物件は、立地・規模・構造に見合った適正な価格からかけ離れたものとはならないこと
・区分所有者や借家人に対して代替建築物の選択肢を十分かつ柔軟に示すことができるような計画が求められるが、個々の区分所有者及び借家人の再入居又は転出先の具体的な予定等を記載するものではない。
・代替建築物については住宅のみでなく、店舗や事務所等もその対象に含まれる。

52

●買受人の義務、都道府県知事等による監督
・買受人は、都道府県知事等による適切な監督に資するよう、次の『⑮マンション敷地売却決議』においてマンション敷地売却決議があったときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事等に届け出る必要があります。（法 112 条）
・買受人は、買受計画に従って、耐震性不足のマンションの買受け・除却、代替建築物の提供・あっせんを実施する義務があります。（法 113 条）
・買受人に対して義務付けている代替建築物の提供・あっせんは、買受計画に定められた代替建
築物提供等計画に従い、流通している物件や新たに建設される再建マンション等の中で、区分所有者や借家人の希望に最も近い立地・規模・構造の代替建築物の提供・あっせんを行うことが基本となります。買受人が示した代替建築物が、区分所有者や借家人が希望する立地・規模・構造やこれに見合った適正な価格からかけ離れているような場合には、都道府県知事等が報告
徴収を求め、勧告・公表を行うことにより是正がなされる（法 114 条）ことに留意して、買受人は買受計画を作成する必要があります。なお、市場に存在しない代替建築物の要請や一般的な取引慣行にそぐわない売買代金や家賃等の減額の要請など、区分所有者や借家人から過度な要請があった場合の対応までは、当然ながら義務付けられるものではありません。
・買受人は、買受人に対する代替建築物の提供・あっせんの義務を確実に遂行するため、『⑪デベ
ロッパー等の選定、建替え等手法の検討・選択』（又は『⑪’デベロッパー等（買受人となるべき者）の選定』）において選定後の早期の段階からヒアリングやアンケート等による区分所有者
や借家人の代替建築物に係る意向把握を行うとともに、区分所有者や借家人からの問い合わせや相談に適切に対応できるよう、相談窓口の設置を行います。
●容積率の緩和特例との関係
・基本方針では、買受人等が取り組むべき事項として、「法第 105 条第１項に規定する容積率の特例を活用しようとする場合は、法第 109 条第１項に規定する買受計画の認定の申請と並行して手続を行うことも制度上可能であり、早期に特定行政庁と許可に係る相談を行うよう努めるとともに、当該許可については、売却による代金の見込額や分配金の価額に適切に反映させるよ
う努めることとする。」と定めています。
＜参照＞
・マンション建替円滑化法第 109 条～第 114 条、同法施行規則第 53 条～第 55 条（買受人・買受計画の認定等について）53

ステップⅢ：計画段階⑮マンション敷地売却決議
・『⑬除却の必要性に係る認定（耐震性不足等の認定）』と『⑭買受計画の認定』を踏まえ、マンション敷地売却決議の実施に向けた法定の手続を進めます。
・区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数で決議が成立すれば、マンション敷地売却を実施するプロセスへと進むこととになります。
＜コメント＞
・マンション敷地売却決議が成立すると、売却に参加しない区分所有者の区分所有権と敷地利用権とを時価をもって売り渡すよう請求する権利がマンション敷地売却参加者側に認められるとともに、『⑯マンション敷地売却組合の設立認可』以降の手続に進むことが認められます。
●決議までの必要な手続・マンション敷地売却決議集会（区分所有者集会）の準備から決議実施までの手続は以下のとおりです。
マンション敷地売却決議集会の準備（区分所有者の確定、議決権・敷地利用権の持分の価格の確認～マンション敷地売却決議集会の開催日の２ヶ月以上前～マンション敷地売却決議集会のマンション敷地売却決議集会の招集通知の
通知事項

通知事項

招集通知の発出（法 107 条、108 条６項・８項）（法 108 条５項）

・会議の目的たる事項（「マンション敷地売却決議」について問う旨）～マンション敷地売却決議集会の開催日の・議案の要領（マンション敷地売却決議で定１ヶ月以上前～マンション敷地売却決議集会の招集める事項(法 108 条２項)を要約したもの）
説明事項

・売却を必要とする理由

通知の通知事項に関する説明会の開催

・耐震改修又は建替えをしない理由（法 108 条７項）

・耐震改修に要する費用の概算額※説明会の開催通知は１週間以上前の発出で足りる。
（法 108 条８項）
～マンション敷地売却決議集会の開催～
マンション敷地売却決議の実施

マンション敷地売却決議で定める事項
決定事項（法 108 条２項）
・買受人となるべき者の氏名又は名称（法 108 条）※区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数で決議成立。

・売却による代金の見込額
・分配金の額の算定方法に関する事項●招集通知・説明会
・買受人が行う代替建築物の提供やあっせんの計画を各区分所有者が確認した上で、マンション
敷地売却決議における賛否等の判断ができるよう、集会の招集者は集会の招集通知や説明会を行う際に、買受計画についても情報提供を行います。

54

・複数棟型マンションの場合の招集通知・説明会は棟ごとに行います。
・通知事項である「売却を必要とする理由」と「耐震改修又は建替えをしない理由」については、『⑦現状把握』や『⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討』、『⑪デベロッパー等の選
定、建替え等手法の検討・選択』における検討結果を踏まえ、集会の招集者が売却を必要と考えた理由と耐震改修又は建替え（従来の建替え）が合理的ではないと考えた理由について、できる限り具体的な事実に基づいて記載することが必要です。
・通知事項である「耐震改修に要する費用の概算額」については、『⑧修繕・改修か建替えか売却
かの総合的な検討』における検討結果を踏まえ、売却を実施せずに耐震改修を行うこととした
場合に要する費用の概算額を記載します。見積条件を明確にした上で見積もりを取るなど、適正な額となっているか留意する必要があります。
・説明会の開催の回数は、法で義務付けられているのは１回となりますが、マンション敷地売却についての理解が不十分なまま集会を行うことは避けるべきです。このため、区分所有者の参加状況等に応じて、説明会を数回開催することも検討します。
●マンション敷地売却決議
・区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の賛成によりマンショ
ン敷地売却決議を行い、マンション敷地売却を実施するプロセスへと進むこととなります。
・通常の場合は、「敷地利用権の持分の価格」は「敷地利用権の持分」と同じであるものと考えられます。
・複数棟型マンションであっても単棟型マンションの場合と同じく、棟集会において当該棟の区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の賛成によりマンション
敷地売却決議を行います。
（法 106、108 条）。なお、敷地利用権の持分の価格については団地全体の敷地利用権の価格のうち、当該棟の区分所有権が有する敷地利用権の持分の価格の合計を母数として各棟の決議を行うこととなります。
・複数棟型マンションの場合の認定買受計画は、全ての棟のマンション敷地売却決議が成立する
ことを前提として買い受けることとするものであり、各棟集会に先立ち、複数棟型マンションのマンション敷地売却を行うことについて確認的に団地集会の議案とすることも考えられます。
（ただし、団地集会において決議を行う場合であっても、マンション建替円滑化法に基づく法的な効力はありません。
）
・複数棟型マンションにおいて、マンション敷地売却決議を行う場合の議決権については、団地
管理規約の棟総会の規定において棟集会の議決権割合が定められている場合、規約に定める各棟の議決権割合により決議します。
（標準管理規約（団地型）の場合、71 条に基づく棟総会の議決権割合）また、上記の定めがない又は団地管理規約がない場合は、区分所有法第 34 条第 5 項に基づく集会を召集し、区分所有法第 14 条第１項及び第 38 条に基づき、専有部分の床面積の割合による議決権割合により決議します。
・複数棟型マンションにおけるマンション敷地売却決議の重要性に鑑み、集会の開催にあたって
は棟単位の決議が他棟の決議に影響を与えることがないように配慮すべきです。
・決議で定める「売却による代金の見込額」については、買受人において、通常は不動産鑑定による敷地の最有効使用として、開発法や取引事例比較法等の各方式により算出された価格を基に決定された敷地の更地価格から、建物取壊し費用等を控除した額を一つの基準に、競合他社

55

の動向等を加味した額として、算定されるものと考えられます。
・複数棟型マンションのマンション敷地売却においては、団地全体の売却による代金の見込額を算定した上で、当該団地全体の売却見込額をもとに、各マンション敷地売却組合間の衡平性に配慮した各棟の売却による代金の見込額を定めることとなります。（基本方針第六.１.ニ）
・また、マンション敷地売却決議の決議事項である「売却による代金の見込額」については、同じく全棟一括で買い受けることを前提に算出した総額を各棟に配分した金額となります。
・決議で定める「分配金の額の算定方法」は、法令上の定めはありませんが、基本方針では「敷地の持分割合で配分する方法」を例示しており、その他、「効用比で配分する方法」などの方法も考えられます。前者は、登記簿や管理規約で明示されている持分に基づくため分かりやすい
ことに加え、日常の費用負担（※管理費や修繕積立金は専有面積比（≒敷地の持分割合）で配分されていることが多い）と価値が整合するとの点で納得感が得られやすいものと考えられます。一方で、後者は、階層や日照、眺望等各住戸の個別性を反映した配分を行うとの点で納得感が得られやすいものと考えられます。いずれにしろ、区分所有者間で十分に話し合った上で、各区分所有者の衡平を害しないよう適切に定めることが必要です。
・複数棟型マンションにおいては、決議事項である「分配金の額の算定方法」について、各棟の区分所有者の衡平を害しないように配慮した決議を行う必要があり（基本方針第六.１.ホ）、団地全体での調整を行うことが必要となります。
・売却によって各区分所有者が取得することとなる分配金の額は、団地全体の売却による代金の見込額を棟ごとの売却による代金に区分した上で、各区分所有者の分配金を算出することとなります。
・各区分所有者が取得することとなる分配金の算定方法は、法 108 条 2 項三号により決議において定めることとなりますが、複数棟型マンションにおいては、各棟間の分配金の算定方法と各棟における区分所有者間の分配金の算定方法の両方を定める必要があります。
各棟間の分配金の算定方法については、全ての棟で同一の基準（算定方法）とする必要があります。具体の方法については、基本方針に鑑みると「土地の共有持分割合」とすることが考えられますが、各棟の条件等が異なると考えられる場合には、「効用比で配分する方法」などの方法も考えられます。
一方、各棟における区分所有者間の分配金の算定方法は、単棟型マンションと同様に、各棟内の区分所有者間の衡平性を担保するため、敷地の持分割合で配分する方法以外に、棟ごとの売却代金の範囲内で、棟内の効用比を考慮することも考えられます。
・各棟及び各区分所有者への分配金の算定方法は敷地売却決議の決議事項となりますが、買受計画の認定の際に各棟の資金計画を確認して、衡平性が担保されているかどうかを確認することが重要です。いずれにしても、団地全体の区分所有者間で十分に話し合った上で、各棟、各区分所有者の衡平を害しないよう適切に定めることが必要です。
・その他、マンション敷地売却決議時に確認することが望ましい事項としては、1)買受計画の概要、2)事業実施段階における専門家の参画・選定方法（専門家を活用するのかしないのか、どのような方法で選定するのか等）、3)マンション敷地売却不参加者への売渡し請求の方法（誰が、どのような根拠（法律）に基づき、どのような時期に請求するのか等）、4)補償金の支払に関する事項（誰が、どのように負担するのか等）が考えられます。
・行方不明者の問題への対応については、不在者財産管理人の選任の申し立て（民法 25 条）によ56

り対応することが可能となりますので、具体的には「マンション建替え実務マニュアル」を参照して下さい。
●一部の棟でマンション敷地売却決議がなされない場合の取扱い（複数棟型）
・複数棟型マンションの場合の認定買受計画は、全ての棟のマンション敷地売却決議が成立する
ことを前提として買い受けることとしており、一部の棟でマンション敷地売却決議がなされな
い場合には、買受人は（一部の）決議特定要除却認定マンションを買い受けることができません。
・一部の棟でマンション敷地売却決議がなされない場合には、買受人は買受けを行うことができず、マンション建替円滑化法 113 条に基づく決議特定要除却認定マンションの買受け及び除却等は行われません。また、都道府県知事等による勧告等（法 114 条 2 項）が行われることもありません。
・一部の棟でマンション敷地売却決議がなされない場合、決議が成立した棟の決議内容は無効にはならず決議内容の取扱いが不明確なものとなるため、マンション建替円滑化法に定めはない
ものの、全ての棟でマンション敷地売却決議が成立した場合に限り決議内容が有効となる条件を付したマンション敷地売却決議を行うことが適切です。
・また、全ての棟について同じ日に決議を行うことが困難な場合は、全ての棟の決議が成立するまでに見込まれる相当の期間を条件として定め、当該期間を超過した場合には決議が無効となることとするとともに、全棟が近接した時期に決議を行うことで、事業の成立性や決議内容が不安定な状態を長期化させることを防止することが考えられます。
・全ての棟でのマンション敷地売却決議の成立を条件（いわゆる停止条件）とした場合、全ての棟の決議が成立するまでは、既に一部の棟において決議が行われたとしても決議内容は効力を発しないこととなります。この場合、法 108 条において準用する区分所有法第 63 条関連の手続
きは全ての棟の決議が成立した時点から開始されると解されます。この場合において、全ての棟の決議の成立日が決議の反対者に対する催告の基準日となることから、各棟の敷地売却決議が同日になされなかった場合には、各棟の決議の状況について団地全体で共有する必要があります。
・仮に停止条件を付さない決議とした場合の問題点としては、各棟のマンション敷地売却決議が成立した時点から、法 108 条において準用する区分所有法第 63 条関連の手続きを開始することとなるため、一部の棟でマンション敷地売却決議がなされない場合には、前述のとおり買受人による買受けを実施できないにもかかわらず決議が成立したマンションのみ売渡し請求が行われるといった不合理が生じることが考えられます。
・以上のことから、実務上は複数棟型マンションのマンション敷地売却決議は全棟の決議の成立の見通しがたった段階で、全ての棟が同じ日に決議を行うことが望ましいと考えられます。
・また、一部の棟でマンション敷地売却決議が極めて困難な場合には、敷地分割制度の活用を検討することも考えられます（「団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン」参照）。

57

●規約敷地・団地共有物の取扱い（複数棟型）
・敷地利用権以外に駐車場などを区分所有者が共有し、管理規約において敷地として定める（規約敷地）場合があります。全ての棟について各棟集会でマンション敷地売却決議を行う場合にあっては、規約敷地を含めて売却を行うことが可能です。
・区分所有者が共有する集会所や倉庫などの建物の部分や附属施設は、管理規約において共用部分として定める（規約共用部分）ことで、マンション敷地売却決議の対象となります。規約共用部分として定められていない場合には、区分所有建物以外の建物が団地内に存することとな
るため、マンション敷地売却を行うことはできません。このような場合において、マンション
敷地売却を行おうとする場合は、規約共用部分となっていない共有物について規約共用部分として定めるよう、管理規約の改正を行う必要があります。
・管理組合法人が所有している建物の部分、附属施設及び敷地がある場合は、区分所有者が共有する規約共用部分等ではない部分があることからマンション敷地売却の対象となりません。このような建物の部分、附属施設及び敷地を含む場合についてマンション敷地売却を行おうとする場合は、当該部分を規約共用部分として定めるよう、管理規約の改正が必要となります。
●反対区分所有者への売渡し請求
・決議後、マンション敷地売却参加者（売却参加者全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者（買受指定者）を含む）はマンション敷地売却に参加しない区分所有者に対して、その区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すよう請求することができます。
（法 108 条 10 項）
・売渡し請求の「時価」については、マンション敷地売却決議があったこと、すなわち取壊しを前提として、不動産鑑定の方式により算出された額を一つの基準として算出され、売却代金の分配金の額と理論的に大きな違いは生じないものと考えられます。
・マンション敷地売却決議の成立から売渡し請求までの手続は次頁のとおりです。

58マンション敷地売却決議（法 108 条１項）の成立※※複数棟型マンションの場合に、停止条件を付した場合は、全ての棟のマ

マンション敷地売却決議集会招集者
賛成者

催告（法 108 条 10 項）

ンション敷地売却決議の成立日

非賛成者催告を受けた日から２ヶ月以内に回答（法 108 条 10 項）

参加の回答

無回答

不参加の回答（法 108 条 10 項）
マンション敷地売却参加者（買受指定者を含む）

マンション敷地売却不参加者

催告に対する回答期間の満了の日から２ヶ月以内（法 108 条 10 項）
売渡し請求（法 108 条 10 項）
マンション敷地売却の合意（法 108 条 10 項）（以下は、組合設立後の『⑰組合から反対区分所有者への売渡し請求』での売渡し請求）
マンション敷地売却組合設立認可･公告

公告の日から２ヶ月以内、（法 122 条・123 条）

決議の日から 1 年以内（法 124 条１項・２項）
売渡し請求（法 124 条１項）

・売渡し請求権は形成権となりますので、その行使の意思表示が相手方であるマンション敷地売
却不参加者に到達すると直ちに、相手方の区分所有権及び敷地利用権を目的とする時価による売買契約が成立します。
・売渡し請求による売買契約の成立に伴い、マンション敷地売却不参加者は区分所有者ではなくなることから、当該マンション敷地売却不参加者に対しては、買受人による代替建築物の提供・あっせんは行われないこととなります。一方で、非賛成者のうち催告に応じて参加の回答を行った区分所有者に対しては、当初からの賛成者と同様に、買受人による代替建築物の提供・あっせんが行われます。
・マンション敷地売却決議後２年以内に、マンション敷地売却決議に基づく売買契約によるマンション及びその敷地（敷地利用権が借地権であるときは、その借地権）についての権利の移転（マンション敷地売却組合が設立された場合は、法第 149 条の規定による売却マンション及びその敷地の組合への帰属）がない場合においては、売渡し請求によって区分所有権等を譲渡した者は、その権利を現に有する者に対して、買戻しの請求をすることができます。
（法 108 条 10項）
・売渡し請求の手続き等について単棟型マンションと複数棟型マンションの場合に違いはありま
せん。
59

●反対区分所有者による争い
・反対区分所有者との間では、マンション敷地売却決議が成立した時点で、その有効性について
決議無効（不存在）確認請求等の民事訴訟による争いに発展する可能性があります。
・また、反対区分所有者のうち時価に不満のある者との間では、売渡し請求の時点（『⑮マンショ
ン敷地売却決議』又は『⑰組合から反対区分所有者への売渡し請求』の段階）において、民事訴訟による争いに発展する可能性があります。
・このため、反対区分所有者に対しても、可能な限り売却への参加の働きかけや売却の必要性等についての理解を求めていくとともに、手続に瑕疵のないよう十分な配慮が必要となります。
＜参照＞
・マンション建替円滑化法第 106 条～第 108 条（マンション敷地売却決議について）60

ステップⅣ：売却段階⑯マンション敷地売却組合の設立認可
・マンション建替円滑化法に基づきマンション敷地売却事業を行うため、都道府県知事等に対し、マンション敷地売却組合の設立認可の申請を行います。
＜コメント＞
・マンション建替円滑化法においては、マンション敷地売却事業（マンション建替円滑化法に定めるところに従って行われるマンション敷地売却に関する事業（法２条１項九号））はマンショ
ン敷地売却組合（以下単に「組合」という。）のみが実施することができます（法 116 条）
・マンション敷地売却決議における売却合意者は、５人以上が設立発起人となって、定款及び資金計画を定めた上で、都道府県知事等に組合設立認可の申請を行います。（法 120 条１項）
・定款及び資金計画については、売却合意者並びにその議決権（区分所有法第 38 条の議決権）及び敷地利用権の持分価格の各４分の３以上の多数の同意が必要となります。（法 120 条２項）
・定款や資金計画、分配金取得計画等の策定をはじめとして、組合による事業の適切な実施を支援する専門家の協力が必要となります。その選定にあたっては、マンション敷地売却決議に至る経緯との連続性を確保する観点から、マンション敷地売却決議に向けた計画段階に協力を得た専門家に引き続いて支援を求めることが考えられます。
・組合を設立しない場合には、マンション敷地売却事業としてではなく、個々に通常の売買契約により買受人に対して区分所有権及び敷地利用権の売却を行うこととなり、借家権や担保権の消滅等の取扱いも任意で行うこととなります。
●定款に記載する事項
・定款には以下の事項を定めます。
（法 118 条）
定款に記載する事項

解説（法 118 条）
1)組合の名称

・名称中に「マンション敷地売却組合」という文字を用いなければならない。
（法 119 条１項）

2)売却マンションの名称
及びその所在地

・マンション敷地売却に係る売却マンションの名称及びその所在地を定める。

3)事務所の所在地・組合の事務所の所在地を定める。

4)事業に要する経費の分・組合員が負担する賦課金に関する事項を記載する。

担に関する事項
5)役員の定数、任期、職務・「役員の定数、任期」については、理事３人以上及び監事２人以の分担並びに選挙及び上（法 126 条１項）
、１年以内（法 126 条３項）と定められてい選任の方法に関する事る。そのほか、役員の再任に係る制限等も定める。

項

・「役員の職務の分担並びに選挙及び選任の方法」については、経理業務等各役員の担当業務、記名投票により選挙を実施する等の選挙の実施方法、法第 126 条第３項において準用する法第 21条第１項に基づき特別の事情がある場合の組合員以外の者からの役員の選任の方法（総会の同意による等）を定める。

6)総会に関する事項

・総会の招集や議決事項、議事等を定める。

7)総代会を設けるときは、・「総代に関する事項」については、総代の任期は１年を超えない

61

総代及び総代会に関する事項

範囲で定款で定めることとされている。
（法 132 条２項）
・このため、総代の任期等を定める。

8)事業年度

・事業年度の始期及び終期をもって定める。

9)公告の方法

・組合の事務所前の掲示板による掲示、特定の新聞紙上での公告等の方法を示すこととなる。
・組合の行う公告は、分配金取得計画の公告（法 147 条１項）、書類の送付に代わる公告（法 159 条１項）がある。

10)その他国土交通省令で・審査委員に関する事項及び会計に関する事項を定める。
（省令 56

定める事項条）●組合の設立認可の基準（単棟型）
・組合の設立認可の基準は以下のとおりであり、都道府県知事等はいずれにも該当すると認める
ときは認可を行います。
（法 121 条）
認可基準

申請にあたって確認すべき内容（法 121 条）
1)申請手続が法令に違反す・設立発起人が５人未満であるとか、書類に不備がある等の法令

るものでないこと。

違反が存しないことを確認する。

2)定款又は資金計画の決定

・法第 120 条第２項の規定によるマンション敷地売却合意者の同手続又は内容が法令に違意要件を充足していないとか、定款の内容が法第 118 条各号に反するものでないこと。

掲げる事項に鑑み不備がある等の法令違反が存しないことを確認する。

3)当該マンション敷地売却

・マンション敷地売却事業を円滑に実施し、遂行するために、必事業を遂行するために必要な資金の調達の見込みが確実であり、かつ、収支予算が収支要な経済的基礎及びこれ均衡するなど妥当なものであるほか、組合の組織、役員の業務を的確に遂行するために遂行能力等が十分であることを確認する。

必要なその他の能力が十分であること。
4)その他基本方針に照らし・基本方針の内容に照らして適切なものであることを確認する。

て適切なものであること。

●組合の設立認可の基準（複数棟型）
・複数棟型マンションの場合、組合設立の認可申請（法 120 条 1 項）は棟ごとに行うこととなりますが、組合設立の認可基準等は単棟型と同じです。
・ただし、認可基準（法 121 条４項）に定めるとおり、全ての決議特定要除却認定マンションについてマンションごとに、マンション敷地売却合意者が組合を設立し相互に連携する必要があります。（基本方針第七.１.ホ）・また、都道府県知事等は複数棟型マンションにおいて組合の設立認可をしようとする場合は、各棟の組合の設立認可の公告の日を同一とするよう努めることとしています。（基本方針第七.
２.ロ）
・組合設立に必要となる定款及び資金計画についても、各棟の組合ごとに作成しますが、団地全体で整合のとれた定款及び資金計画等とする必要があります。

62

●組合の運営等
・組合の設立が認可されると、売却に参加する区分所有者の全員が組合の構成員となります。
（法125 条１項）
・組合を運営するために、組合員名簿の作成（法 125 条３項）、組合の理事長や役員の選任・届出（法 126 条１～３項）などの組織づくりを行います。
・マンション建替組合と異なり、役員・総代の任期は１年であり（法 126 条３項、132 条２項）、
組合の総会の決議事項である分配金取得計画の決定・変更は普通決議としています（法 128 条、130 条）。
・分配金取得計画の決定など関係権利者の権利処理について特別の知識経験と公正な判断を必要とする事項に関与させることで、これらの者の権利の保護を図る目的から、「土地及び建物の権利関係又は評価について特別の知識経験を有し、かつ、公平な判断をすることができる者」のうちから、審査委員３人以上を選任する必要があります。
（法 136 条）一般的には、弁護士や不動産鑑定士等が審査委員として選任されるものと考えられます。
・複数棟型マンションにおいては、各棟の組合において共通の審査委員を選定することが通常です。
●買受人との売買契約
・組合の設立認可に併せて、通常は、組合と買受人との間で売買予約契約等（民法上の契約）を締結するものと考えられます。
・複数棟型マンションの場合には各棟で組合が設立されますが、買受人との売買契約等は、事業の円滑化の観点から複数の組合の連名により締結することも考えられます。
＜参照＞
・マンション建替円滑化法第 116 条～第 123 条、同法施行規則第 56 条～第 58 条第１項（組合の設立認可について）・マンション建替円滑化法第 125 条～第 139 条、同法施行令第 28 条～第 31 条、同法施行規則第58 条第２項～第 62 条（組合の管理、解散等について）・マンション建替円滑化法第 160 条～第 163 条（組合に対する監督等について）63

ステップⅣ：売却段階⑰組合から反対区分所有者への売渡し請求・組合設立後、組合は売却事業に参加しない区分所有者に対して、その区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すよう請求することになります。
＜コメント＞
・マンション敷地売却制度においては、『⑮マンション敷地売却決議』の時点でマンション敷地
売却参加者（買受指定者を含む）に売渡し請求権を認めているほか、組合設立後において、組合についても売渡し請求権を認めています。
・反対区分所有者（マンション敷地売却不参加者）の区分所有権及び敷地利用権については、売渡し請求権の行使等により適切に取得を行います。
・手続や時価の考え方、代替建築物の提供・あっせんの考え方については、『⑮マンション敷地売却決議』を参照して下さい。
●二重払いの回避
・売渡し請求により時価相当額で区分所有権及び敷地利用権を買い取った組合には、次の『⑱分配金取得計画の決定・認可』において分配金は支払われず、「権利消滅期日において当該権利を失うもの」（法 153 条）として補償金が支払われます。
・当該区分所有権及び敷地利用権に担保権が設定されていた場合には、この補償金を供託することとなり、担保権者は供託された補償金について権利を行使することができます。（法 154 条）
この場合、組合は、反対区分所有者への時価の支払いに加えて補償金の供託も行うと、二重払いとなる可能性もあるため、組合は民法上の「抵当権消滅請求」制度等を利用して抵当権を消滅させることが適当と考えられます。抵当権消滅請求に係る手続は以下の通りとなります。

【組合】･売渡し請求により、「時価」で抵当権付き区分所有権を取得。･･①･抵当権が付いているため、抵当権消滅請求の手続が終わるまで、反対区分所有者への代金は支払い拒絶。（民法 577 条）･･②○権利消滅期日までに抵当権消滅請求をする。
（民法 379 条）･･③〈抵当権消滅請求の手続〉･組合が提示した金額を抵当権者が承諾し、組合がその金額を払い渡し又は供託した場合、抵当権は消滅する。
･組合が提示した金額を抵当権者が承諾しない場合は、抵当権者は請求から２ヶ月以内に競売の申し立てを行う必要がある。

【反対区分所有者】○支払拒絶への対抗手段として、組合に対し供託を請求することができる。（民法 578 条）･･④

抵

当 権 消

64

滅 ･･⑤

（前頁より）（前頁より）

組合が供託請求され、供託した場合組合が供託をしない場合【反対区分所有者】【組合】

・反対区分所有者は供託金還付請求が可能

・抵当権消滅のために要した費用を反対区分所有者に請求できる（民法 567 条）ため、代となる。･･⑥

金支払義務と相殺することができる。･･⑦’【組合】
・抵当権消滅のために要した費用を反対区
分所有者に請求できる（民法 567 条）。･･⑦※これを確実に回収するためには、供託金還付請求権を差し押さえる必要がある。
①抵当権付き区分所有権

マンショ②時価（→支払い拒絶）

ン敷地売④供託の請求却組合⑦費用請求①抵当権付き区分所有権

マンショ

反対区分

②時価（→支払い拒絶）

反対区分

ン敷地売

所有者

却組合

⑦’代金支払

所有者

相殺
⑦費用支払
③抵当権
消滅請求
⑤抵当権消滅抵当権者⑦’費用支払※供託金還付請求権の差し押さえ
④供託金

③抵当権
消滅請求

⑥供託金
還付請求

⑤抵当権消滅

抵当権者

供託所

＜参照＞
・マンション建替円滑化法第 124 条（組合から反対区分所有者への売渡し請求について）65

ステップⅣ：売却段階⑱分配金取得計画の決定・認可
・売却マンションの区分所有権及び敷地利用権が全て売却合意者又は組合で保有されると、組合は「分配金取得計画」を定め、都道府県知事等の認可を申請します。
・分配金取得計画に基づき、組合は、権利消滅期日までに区分所有者に対し分配金を支払い、担保権付きの区分所有権に係る分配金は区分所有者に支払わずに供託し、権利消滅期日までに借家人等に対し補償金を支払うこととなります。
・居住者は権利消滅期日までにマンションを明け渡します。
＜コメント＞
・分配金取得計画は、その後、その内容に従って関係権利の変動を生じさせる効果を有するものであり、極めて重要なものとなります。
・一方で、分配金取得計画の内容については、マンション敷地売却決議において定められた算定方法により分配金を算定するのみであり、権利関係の調整は必要としないことから、同計画の決定は出席者の議決権（組合員各１個の議決権）の過半数で決議することとしています。
（法 128条七号、129 条）●分配金取得手続開始の登記・組合は、組合設立認可の公告があったときは、遅滞なく、登記所に、売却マンションの区分所
有権及び敷地利用権について、分配金取得手続開始の登記を申請する必要があります。
（法 140条１項）
・この登記以降は、組合員が売却マンションの区分所有権及び敷地利用権を処分するときは、組合の承認を得る必要があります。（法 140 条２項）
●分配金取得計画に定める事項
・組合は、組合設立認可の公告後、遅滞なく、分配金取得計画を定め、都道府県知事等の認可を受ける必要があります。
（法 141 条１項）
分配金取得計画に定める事項

解説（法 142 条１項）
1)組合員の氏名又は名称及び住所－2)組合員が売却マンションについて－有する区分所有権又は敷地利用権
3)組合員が取得することとなる分配金の価額

・マンション敷地売却決議で定めた算定方法により算定した価額。（法 143 条１項）

4)売却マンション又はその敷地に関・組合の設立認可公告の日における近傍類似の土地又はする権利（組合員の有する区分所有

近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格その権及び敷地利用権を除く。）を有す

他の当該価額の算定の基礎となる事項を考慮して定める者で、この法律の規定により、権る相当の価額。（法 143 条２項）

利消滅期日において当該権利を失うものの氏名又は名称及び住所、失・借家人等の権利の対価として支払われる「権利補償」に係る価額。

われる売却マンション又はその敷66

地について有する権利並びにその価額5)法第 155 条の規定による売却マンシ
ョン又はその敷地の明渡しにより・売却マンション又はその敷地の明渡しにより通常受ける損失として政令で定める額。（法 143 条３項）

前号に掲げる者（売却マンション又・借家人等が通常受ける損失に対する「通損補償」に係るはその敷地を占有している者に限額であり、「移転料、営業上の損失その他国土交通省令

る。）が受ける損失の額で定める損失について、国土交通省令で定めるところ
により計算した額」（政令 32 条）とする政令の規定を受けて、省令で具体的に、物件の移転料、物件が移転困難な場合等の物件の正常な取引価格、営業廃止の補償、
営業休止の補償、仮営業の補償、営業規模縮小の補償、借家人に対する補償、その他（移転雑費等）を合算した額と定めている。（省令 67 条２項）

6)補償金の支払に係る利子又はその・利子は分配金取得計画において定める。

決定方法
7)権利消滅期日・権利変動が生じる日である。（法 149 条）
・組合から組合員への分配金の支払や組合から借家人等への補償金の支払（法 151 条、153 条）、売却マンション又はその敷地を占有している者から組合への売却マンション又はその敷地の明渡し（法 155 条）については、権利消滅期日までに行うこととしている。
・基本方針において、複数棟型マンションの場合は、各区分所有者の権利の衡平の観点から権利消滅期日を各棟で同一とすることについて十分に調整を行うよう努めることとしている。
（基本方針第七.１.へ）

8)その他国土交通省令で定める事項

・分配金及び補償金（利息相当額を含む。）の支払期日及び支払方法を定める。（省令 66 条）

・特に「権利補償」に係る価額（上記 4）と「通損補償」に係る額（上記 5）については、不動産鑑定士等の専門家による算定を依頼します。

67

●通損補償に係る額の算出
・分配金取得計画に定める通損補償に係る額（法 142 条１項五号）は、省令第 67 条第２項の計算方法によるとともに、基本方針では「公共用地の取得に伴う損失補償基準（昭和 37 年 10 月 12
日用地対策連絡会決定）に準じた適正な額として算定しなければならない」と定めており、以下のように算出します。
（以下、公共用地の取得に伴う損失補償基準を「用対連基準」という。）
移転料

1)物件の移転料（省令 67 条２項一号）
・物件を通常妥当と認められる移転先に、通常妥当と認められる移転方法に
よって移転するのに要する費用

2)物件が移転困難な場合等の物件の正常な取引価格（省令 67 条２項二号）
・物件を移転することが著しく困難であるとき若しくは物件を移転することによって従来利用していた目的に供することが著しく困難となるとき又は移転料が移転しなければならない物件に相当するものを取得するのに要す
る価格を超えるときは、その物件の正常な取引価格＋
営業上の損失3)営業廃止の補償（省令 67 条２項三号）※店舗等の場・独立した資産として取引される慣習のある営業の権利等の正常な取引価格

合・機械器具、商品、仕掛品等の売却損その他資産に関して通常生ずる損失額
・労働に関して通常生ずる損失額（解雇予告手当相当額、転業に通常必要とする期間中の休業手当相当額など）・転業に通常必要とする期間中の従前の収益相当額

4)営業一時休止の補償（省令 67 条２項四号）
・休業を通常必要とする期間中においても発生する固定的な経費（営業用資産に対する公租公課など）及び従業員に対する休業手当相当額
・休業を通常必要とする期間中の収益の減少額
・一時的に顧客を喪失することによって通常生ずる損失額
・移転に伴い通常生ずる損失額（営業を行う場所の移転に伴う輸送の際における商品、仕掛品等の減損、移転広告費など）
5)仮営業の補償（省令 67 条２項五号）
・仮営業所を新たに確保・使用するのに通常要する費用
・仮営業所における営業であることによる収益の減少額
・一時的に顧客を喪失することによって通常生ずる損失額
・移転に伴い通常生ずる損失額（営業を行う場所の移転に伴う輸送の際における商品、仕掛品等の減損、移転広告費など）
6)営業規模縮小の補償（省令 67 条２項六号）
・機械器具、商品、仕掛品等の売却損その他資産に関して通常生ずる損失額
・労働に関して通常生ずる損失額（解雇予告手当相当額、転業に通常必要とする期間中の休業手当相当額など）
・経営効率が客観的に低下するものと認められるときは、これにより通常生
ずる損失額

＋

68

借家人に係る損失であって

7)借家人に対する補償（省令 67 条２項七号）
・新たに売却マンションの部分に照応する物件を賃借するための契約を締結

新たな物件のするのに通常要する費用

賃借に係るも※用対連基準の礼金：標準家賃（月額）×補償月数（当該地域の標準事例）
敷金：（標準家賃（月額）×補償月数（当該地域の標準事例）－従前貸主からの返還見込額）×（（（1＋r）2－1）÷（1＋r）2）
r：年利率 n:貸借期間（10 年を標準とする）
・居住又は営業を安定させるために通常必要と認められる期間中の当該物件の通常の賃借料のうち従前の賃借の目的物の賃借料の額を超える部分の額※用対連基準
家賃差額補償：（標準家賃（月額）－ 現在家賃（月額））×12×補償年数＜補償年数＞
従前の建物との家賃差

年数

3.0 倍超４年

2.0 倍超 3.0 倍以下

３年

2.0 倍以下２年＋
その他通常受ける損失

8)その他（移転雑費等）（省令 67 条２項八号）
・その他、売却事業の実施により権利を有する者が通常受ける損失（移転雑費※用対連基準等）

移転先選定費用
自己選定の場合：交通費及び日当×選定に要する日数
業者選定の場合：（交通費及び日当×選定に要する日数）＋宅建業法による業者報酬額相当
注：上記の他、「法令上の手続に要する費用」や「転居通知費」等●借地権マンションの場合・売却マンションの敷地利用権が借地権である場合には、マンション敷地売却ではマンションとその借地権を売却するものとなります。借地権が売却された場合には、譲受人と賃貸人（底地権者）との間に従前の賃貸借関係と同一の関係が生じることになり、借地の残存期間も引き継がれることになります。そのため、残存期間によっては借地権の再設定等を行うことが必要になることがあります。
・マンション建替事業では権利変換計画について借家人等の関係権利者の同意を必要としていますが、マンション敷地売却事業では分配金取得計画について同意を得る者を限定しており、敷地利用権が賃借権である場合に限り、認可の申請前に分配金取得計画について、通常の土地の賃借権の譲渡の際（民法 612 条１項）と同様に、その賃貸人（底地権者）の同意を得る必要があります（敷地利用権が地上権である場合は、底地権者の同意は不要です）。（法 141 条２項）
・賃貸人（底地権者）への同意の取り付けについては、分配金取得計画の認可申請に当たり必要になりますが、その時点において同意が得られない場合には、事業が頓挫してしまうおそれがあります。このため、法律上の手続きとは別に、買受人等がマンション敷地売却決議やマンシ
ョン敷地売却組合の設立認可といった早い段階から賃貸人（底地権者）と借地権の残存期間の再設定等を含め調整しておくことが望ましいものと考えられます。
69

・ちなみに、マンション建替事業とマンション敷地売却事業とでは同意を必要とする者が異なることから、借家人等に対する補償金はそれぞれ異なる取扱いとなっています（マンション建替
事業は権利補償のみ、マンション敷地売却事業は権利補償と通損補償を規定）。
●分配金取得計画に反対の組合員等の扱い
・分配金取得計画に反対の組合員も賛成の組合員と同様に、分配金取得計画に従って分配金が支払われることとなります。
（マンション建替事業における権利変換計画に反対の組合員に係る売渡し請求や買取り請求のような制度（法 64 条）はありません。）
・これは、マンション敷地売却事業の分配金取得計画については、マンション建替事業の権利変
換計画のように従後の権利関係を定めるものではなく、売却による代金の分配金について定めるものであるためです。
・分配金取得計画に反対の組合員、又は借家人等で補償金の額に不満のある者や借家権消滅の手
続の有効性に疑義のある者が争う場合には、分配金取得計画に基づく組合の処分に対する行政不服申立て（法 165 条２項）又は行政事件訴訟（取消訴訟、無効確認の訴え等）等により行われることが考えられます。
・また、分配金の額に不満のある担保権者が争う場合には、分配金取得計画に基づく組合の処分に対する分配金取得計画の認可の基準（担保権者の権利を不当に害するものでないこととの規定（法 144 条三号））に照らし、行政不服申立て（法 165 条２項）又は行政事件訴訟（取消訴訟、
無効確認の訴え等）により行われることと考えられます。
・このため、分配金取得計画の決定・認可申請にあたっては、組合員や借家人、担保権者など関係権利者の理解を可能な限り求めていくとともに、手続に瑕疵のないよう十分な配慮が必要となります。

●分配金取得計画の認可基準
・分配金取得計画の認可基準は以下のとおりであり、都道府県知事等はいずれにも該当すると認めるときは認可を行います。（法 144 条）
認可基準（法 144 条）

申請にあたって確認すべき内容

1)申請手続又は分配金取得計画の決定手
続若しくは内容が法令に違反するもの
でないこと。

・分配金取得計画に権利消滅期日など必要な事項が記載されていること（法 142 条１項）、分配金取得
計画の決定の際に底地権者の同意を得ていること（法 141 条２項）、分配金等の価額が法で定める算定基準に適合していること（法 143 条）などを確認する。

2)マンション敷地売却決議の内容に適合していること。

・決議事項である「売却による代金の見込額」や「分配金の額の算定方法に関する事項」に適合していることを確認する。

3)売却マンションの区分所有権又は敷地・担保権が設定されている区分所有権又は敷地利用

利用権について先取特権等を有する者

権に関し、分配金の額が担保権者の権利を不当に害の権利を不当に害するものでないこするような額となっていないことを確認する。

と。

70

4)その他基本方針に照らして適切なもの

・基本方針の内容に照らして適切なものであること

であること。

を確認する。
・基本方針において、複数棟型マンションの場合は権利消滅期日を各棟で同一とすることについて十分調整を行うよう努めることとしている。
（基本方針
第七.１.へ）●分配金取得計画に基づく権利の変動
・分配金取得計画を都道府県知事等が認可することにより、定められた権利消滅期日においてそれぞれの権利は以下の通り変動します。これにより、従前マンションの区分所有関係は解消され、区分所有建物でない建物（区分所有法第１条に規定する建物の各部分を所有権の目的としない建物）となります。
（法 149 条）
権利の変動

敷地利用権が所有権の場合

敷地利用権が借地権の場合消滅する権利・区分所有権を目的とする全ての権利・区分所有権を目的とする全ての権利・敷地の所有権に係る担保権・借地権に係る担保権・敷地を目的とする債権（駐車場使用権

・借地権を目的とする債権（借地権の等）

転貸借による駐車場使用権等）

組合に帰属す・マンションの所有権

・マンションの所有権

る権利

・敷地の所有権・敷地の借地権

存続する権利・地役権・敷地の所有権

※

・地上権

・地役権
・地上権
・敷地の所有権を目的とする担保権

（参考）
地役権

敷地の所有権地役権

マンションの所有権

マンションの所有権

区分所有権を目的とする
全ての権利

区分所有権を目的とする
全ての権利

敷地の所有権に係る担保権

敷地の借地権敷地を目的とする債権

地上権

敷地の所有権

借地権に係る担保権
借地権を目的とする債権
敷地の所有権を目的とする担保権

地上権：消滅する権利、：組合に帰属する権利、：存続する権利※建物の所有に関係のない土地に関する権利（敷地利用権が借地権である場合の敷地の所有権、電線等について設定した地役権、地下鉄等について設定した地上権など）は従前のとおり存続する。

・ちなみに、マンション敷地売却事業による借家権の消滅については、あくまで事業法上の手続及び枠組みの中で借家権が消滅するものとなります。このため、私人間の契約関係である借地借家法第 28 条に基づく他の賃貸アパートなどの建物賃貸借契約の更新拒絶等に係る正当事由に影響があるものではありません。

71

●分配金・補償金の支払・組合は、組合員に対し、権利消滅期日までに分配金を支払います。
（法 151 条）
・担保権の目的物である区分所有権又は敷地利用権について分配金・補償金が支払われる場合には、担保権者の全てから供託しなくてもよい旨の申出があったときを除き、組合が供託することとなり、担保権者は供託された分配金・補償金に対してその権利を行使することができることとしています（これを「物上代位」といいます）。担保権者は供託法（明治三十二年法律第十五号）及び供託規則（昭和三十四年法務省令第二号）の規定に従い、供託所に還付請求をすることによりその対価を得ることができます。（法 152 条・154 条）
・組合は、借家人等に対し、権利消滅期日までに補償金を支払います。この場合、補償金は以下の算定方法のとおり、分配金取得計画に定めた権利補償に係る価額及び通損補償に係る額（※通損補償に係る額は、売却マンション又はその敷地を占有している者に限る。）との合計額に、組合の設立認可公告の日から分配金取得計画公告の日までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額に、分配金取得計画の公告日から補償金の支払い期日までの利息を付して算定します。
（法 153 条）
物価変動修正率

分配金取得計画で定める利息補償金額組合の設立認可公告の日分配金取得計画公告の日補償金支払日

権利消滅期日補償額 ＝ Ａ + 利息相当額
利息相当額 ＝ Ａ ×（1+ｔ）× ｕ × ｖ／365 日
Ａ 分配金取得計画に定めた価額・額の合計額
ｔ 物価変動修正率（省令 72 条）
ｕ 分配金取得計画で定める利息（年）ｖ 分配金取得計画公告の日より補償金支払日までの日数

・組合が作成する分配金取得計画に基づき強制的に借家権を消滅させることから、これに伴う借家人に対する補償金は組合が支払うこととしていますが、賃貸人である区分所有者とその他の区分所有者との間でその負担を調整する必要がある場合には、賃貸人である区分所有者からの賦課金の徴収（事業に要する経費に充てるための組合員に対する金銭の賦課徴収（法 135 条１項））等により調整することも可能です。
●明渡し
・売却マンション又はその敷地を占有している者は、権利消滅期日までに組合に明渡しを行います。ただし、占有者にとっては明渡しのために時間的余裕が必要となるため、分配金取得計画
公告の日の翌日から 30 日を経過していないときは明渡しの猶予を認めています。また、分配金・補償金、売渡し請求の代金の支払い等と明渡しは同時履行の関係に立つため、これらの支払等が未だされていないときも明渡しの猶予を認めています。（法 155 条）
・占有者が明渡しに応じず、かつ、話し合いによる解決が困難と判断された場合には、最終的には明渡しを求める民事訴訟により対応するものと考えられます。

72

●権利売却の登記・事業の効率性を向上させる観点から、権利消滅期日に生じた権利変動に係る登記は組合が一括して行うこととしており、また、組合が登記を行うまでの間は、他の者による登記はできません。（法 150 条）＜参照＞
・マンション建替円滑化法第 140 条～第 150 条、同法施行令第 32 条、同法施行規則第 63 条～第71 条（分配金取得計画について）・マンション建替円滑化法第 151 条～第 154 条、同法施行令第 33 条、同法施行規則第 72 条～第74 条（分配金・補償金の支払について）・マンション建替円滑化法第 155 条（明渡しについて）・マンション建替円滑化法第 165 条（不服申立てについて）
・「公共用地の取得に伴う損失補償基準」（昭和 37 年 10 月 12 日用地対策連絡会決定）第 31 条、第 34 条、第 37 条、第 43～45 条
・「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」（昭和 38 年３月７日用地対策連絡会決定）第 16、第
18、第 21、第 26～28

73

ステップⅣ：売却段階⑲組合がマンションと敷地の権利を取得
・分配金取得計画が認可されると、権利消滅期日において、マンションの所有権及び敷地の所
有権（又は借地権）が一斉に組合に帰属します。
⑳買受人にマンションと敷地を売却、組合の解散
・その後、組合と買受人との間の売買契約の義務履行として、組合から買受人に権利が移転します。
・マンション敷地売却事業の完了により、組合は解散します。
＜コメント＞
・買受人は買受計画に従って従前マンションの買受けを実施する義務があります。（法 113 条）・また、この義務を確実に行わせるため、都道府県知事等は、報告の徴収、勧告及び公表ができることとしています。（法 114 条）
・マンション敷地売却事業の完了、すなわち買受人への売却の完了により組合は解散します。
複数棟型マンションのマンション敷地売却の場合は、各棟の組合は権利消滅期日後、速やかに買受人への売却を全ての棟について同時に行うことが事業リスクを低減する上で重要となります。
・事業の完了の際の組合の解散は、都道府県知事等の認可を受けなければならず、都道府県知事等が組合解散の認可をしたときは、その旨が公告されます。なお、借入金があるときは、解散について債権者の同意が必要です。
（法 137 条）
・組合が解散した時は、理事がその清算人となり、現務の結了、債権の取立て及び債務の弁済並びに残余財産の引渡し等の職務にあたります。
（法 138 条）
・マンション敷地売却事業においては事業の性格上、マンション建替事業における清算金に関する規定（法 84 条～88 条）に相当する規定はありません。
＜参照＞
・マンション建替円滑化法第 113 条・第 114 条（買受人の義務、知事等の監督について）・マンション建替円滑化法第 137 条・第 138 条、同法施行規則第 58 条第３項（組合の解散について）・マンション建替円滑化法第 149 条（権利消滅期日における権利の帰属等について）74

ステップⅤ：建替段階㉑買受人がマンションを除却
・買受人は買受計画に従って従前マンションの除却を実施します。
㉒買受人が再建マンション等を建設
・買受人は再建マンション等を建設します。
・買受人との間の個別契約による再入居希望者は再入居を行い、その他の従前居住者は取得した分配金等を元手として他の住宅へ住み替えなどを行います。
＜コメント＞●買受人がマンションを除却
・買受人は買受計画に従って従前マンションの除却を実施する義務があります。
（法 113 条）・また、これを確実に行わせるため、都道府県知事等は、報告の徴収、勧告及び公表ができることとしています。（法 114 条）
・マンション建替円滑化法においては、「除却及び建築」を行う従来の建替えを前提とし、「除却」までを射程とするマンション敷地売却制度が創設されたものです。このため、マンション敷地
売却の後に、買受人が買い受けたマンションを除却せずに販売するようなことは、制度上認められません。
●買受人が再建マンション等を建設
・マンション敷地売却制度については、従来の建替えと違い、売却後に建設される建築物の用途等については、制度上特段の制限を設けておりません。
・買受人がマンションを再建する場合でも、当該再建マンションについては、権利変換による建替えにおける「住戸の数」（法 12 条六号）や「住戸の規模、構造及び設備」（法 12 条七号）といった基準は定められていません。
（ただし、マンション敷地売却事業の税制特例である長期譲
渡所得の軽減税率の適用を受けるためには、再建マンションの住戸の規模及び構造が一定の基準に適合する必要があります。）
・買受人は買受計画に従って代替建築物の提供・あっせん（再建マンション等の優先入居などを含む）を実施する義務があります。
（法 113 条）・また、これを確実に行わせる目的のため、都道府県知事等は、報告の徴収、勧告及び公表ができることとしています。
（法 114 条）＜参照＞
・マンション建替円滑化法第 113 条・第 114 条（買受人の義務、知事等の監督について）75