2023/01/10

⼭⽥ 152 別荘地開発計画

事前説明会

参加者 23 名

1. 事業内容説明（説明者）
1.開発事業者
札幌市中央区南 16 条⻄ 8 丁⽬ 1 番 38-3 号
株式会社 丸海
事業概要
開発実績

2.開発計画地

ホテルコンドミニアム及び分譲地の不動産開発、不動産の売買、賃貸借、管理及び仲介斡旋業
2014 年 Ki Niseko,
2016 年 AYA Niseko
2018 年 Panorama Niseko
虻⽥郡倶知安町ニセコひらふ三条 15２番、154 番、172 番 2、172 番 5、172 番 6、174 番 1、174 番 3
準都市計画区域内 ⼭⽥Ⅱ地区、⽤途制限区域は（観光Ⅱ地区）
建物計画
・建ぺい率 40％、容積率 300％、・建物の最⾼⾼さ 16m（22m）・最低敷地⾯積 500 ㎡・前⾯道路からのセットバック 6ｍ、隣地 2m 以上⾼さ 14m を超える場
合は別途計算式による。

3.開発区域⾯積

100,332.43 ㎡ ほぼ林班がかかっています。

4.予定建築物

センターハウス 2 棟（管理事務所、レストラン、ショップ、ホテル、アートギャラリー）、機械室、別荘地 39 宅地

5.予定⼯事期間

令和 5 年 5 ⽉末から令和 6 年 11 ⽉ 30 ⽇

6.設計者
プロジェクトマネージャー
倶知安町ニセコひらふ 1 条 3 丁⽬ 2 番 6 号
マウンテンサイドパレス 2F
株式会社ニセコリアルエステート
建築設計
東京都渋⾕区猿楽町 17-18 パインヒル 4F
株式会社 ALA
⼟⽊設計
札幌市中央区南 5 条⻄ 23 丁⽬ 2 番 7 号
株式会社 拓殖設計

7.計画概要・コンセプト
計画地は道道からの眺望に関しては地盤⾼が 20〜30ｍ低い位置にあり、⽺蹄⼭の景観には影響しません。
また、区域内の樹⽊は林齢 80 年以上の天然林が繁茂しており、その樹⽊の中に建物を配置し周囲からは樹⽊の陰に建物が⾒えるような計画です。
⼟地の切盛⼟が極⼒少なくなるよう道路の計画⾼さは、地盤⾼さに合わせるよう計画をしています。
・別荘敷地（39 宅地）
別荘⽤地を販売し、林地開発⾏為の基準で 1 敷地 1000 ㎡以上とし建物敷等伐採できる⾯積は 30％以下となっております。 ⼟地の条件に合った建物を所有者となったオーナーが設計し建築する計画です。
・センターハウス（2 棟）
センターハウスは、景観に影響が出ないよう低層で計画しています。
配置する施設は、レストラン、ショップ、ホテル、アートギャラリー、事務室、機械室併設した施設となります。
・道路計画
当計画では開発区域中央を横断するように道路を計画しています。
道道蘭越ニセコ倶知安線からローワーヒラフの既存町道に接続しローワーヒラフの新たなアクセス道路として幅員 12ｍの道路を計画しています。
設置する道路は皆様の利便性に寄与する道路にすべく町道認定の対象路線について町と協議を⾏っております。
道路の勾配は 6％以下で計画をしており冬期間の通⾏も容易に⾏える道路となっております。
開発区域内の他の道路は、開発道路として幅員 9ｍの道路を整備します。
・緑地緑化計画
当計画地は、ほぼ全域森林区域となっており、森林法の開発⾏為によりその⾯積の 60％以上を森林として残置いたします。
また、広場としてテニスコート 1 ⾯と樹⽊を残したエリアで下草を処理し芝⽣にして散策できるようにした緑地を 3 箇所設置し開発区域⾯積の 3％以上を確保します。
・⾬⽔排⽔計画
⾬⽔排⽔計画は、北海道の⼤⾬資料による 10 年確率の降⾬強度を⽤いて計画をいたします。
開発区域の流域は冷⽔川と親爺川に分かれており、それぞれ下流への⼟砂流出を防⽌する沈砂池を設置し河川に放流いたします。
・給⽔計画
当区域は、倶知安町給⽔区域外のため、区域内に⽔井⼾を掘削しセンターハウスに貯⽔槽を設置し各棟に供給します。
供給⼈員が 100 ⼈を超えるため、専⽤⽔道事業者となり⽔質管理を徹底し供給を⾏います。
・汚⽔排⽔計画
汚⽔排⽔は、各建物ごとに浄化槽を設置し、河川放流⽔質基準を遵守し⾬⽔排⽔と合流して河川に放流します。

・温泉計画
温泉は、区域内のセンターハウス敷地内に温泉井⼾を掘削し貯湯槽に貯留し各棟に供給します。
温泉の利⽤計画は、揚⽔量 100L/min 以内で各棟に供給します。
排⽔は⾬⽔排⽔と合流して河川に放流します。
温泉排⽔は、成分を確認し⽣態系に影響のある成分はろ過をして排⽔します。
また、温泉排⽔温度についても、⽣態系に影響を与えない温度に下げてから放流します。
・電気通信
電気通信設備は、道路に地下埋設して供給します。
電気設備は北海道電⼒が管理を⾏い、各別荘ごとに北電・NTT と契約を結び供給されます。
・除雪計画
区域内の除雪は専⾨業者に依頼します。 区域内に堆積スペースを⽤意し、雪がたまり次第排雪を⾏います。
除雪は、町や北海道と同様、10ｃｍほど雪が降れば⼊ることになります。
・ごみ処理計画
ごみの収集は、管理施設⽤地にゴミ集積施設を設置し、地元⺠間処理業者に委託する予定です。
・冷⽔川について① 現況河川の整備について開発区域の冷⽔川は改修⼯事を 30 年確率の降⾬に対しても安全に流下する断⾯を確保し、さらに両岸に管理道路を設置し整備します。
道路の横断部にはﾎﾞｯｸｽｶﾙﾊﾞｰﾄを現況河川なりに設置し改修⼯事を⾏います。
② 河川敷地について河川敷地を現況河川にあわせるべく、⼟地の交換について、町と協議をしております。
（協議中のため、今後計画図⾯が変更する場合があります。）

8.質疑応答
質問者 1】町道になるのか？
Ａ】事業者は町道になるよう希望して町と協議をしていますが、町は維持管理費⽤等のこともあり、すぐに町道にはならない。ただし開発道路として⼀般の⽅も通⾏は出来ます。
質問者 1】道路横断部分が暗渠化されるようだが、河川に影響はないのか？
Ａ】暗渠は⻑さ 50ｍ程度であり、⽔の温度・流速によって川がえぐられる事の無いよう護岸整備も⾏います。
質問者 1】北海道新聞に川の⽔が汚れたとの記事をみて⼼配になった。
Ａ】 …川の改修計画について詳細説明…
質問者 2】道路をローワーヒラフに接続するのは住⺠としてはいらない。ヴィラの⼈がローワーヒラフに遊びに⼊ってこられるのも迷惑。
河川敷地が交換にならなかった時はどうなるか？
Ａ】道路計画はご意⾒をふまえて、町と協議を⾏います。
河川敷地が交換にならなかった場合は、⼟地利⽤計画が⼤きく変更になります。その段階で再度、説明会を⾏います。
質問者 3】川の近くに住んでいる。このままボックスを埋めることなどの改修⼯事をされると⾃然が無くなりコンクリートだらけの川になる。せっかくの観光地なので⾃然環境を味わえるように出来ないか。河川を渡るために設置するのは、ボックスカルバートではなく橋にすることはできないのか。
Ａ】河川敷地の交換をするため、河川整備をするようにと町から条件を出されている。出来るだ
けコンクリートは使⽤しないようにしたい思って、町と協議しています。
道路接続する件についてローワーヒラフに住んでいる⽅と話をしましたが、現在 急勾配で狭い道のため渋滞して困っている、セイコーマートまで上がらないで横から抜ける道が必要との要望があり、今回の開発で接続する計画としています。
質問者 3】⻑く住んでいる⼈は、上に上がるのに勾配のゆるい道が欲しいと思っている。道路の接続で⼼配しているのは、ヴィラのお客様は 1 棟あたりワンボックスカー2 台程度を使⽤して移動することになると思う、その⾞がローワーヒラフに⼊ってくると通⾏量が多い道路になると思う、そのことをエンドユーザーに説明できますか。
Ａ】ご意⾒として町に報告します。

質問者 4】前もって質問状を出して、本⽇回答を頂ければと思ったが、時期が時期なので提出できなかった。
かなり⼤きな開発で、ここで暮らす者、商売をする者にとって関⼼が⾼い計画です。
今⽇、参加者は多いが、忙しくてこられなかった⼈も多くいると思う。
本⽇質問状を持ってきたので⽂章で回答をお願いします。⼯事協議会に参加してほしい。
Ａ】後⽇ホームページで回答致します。

質問者 5】・ローワービレッジと⽐べると、開発敷地が⼤きいと感じられる。
・道路の接続について、ヴィラのお客様の通り抜けが増加し渋滞がひどくなる。
・建物が近接する計画で伐採が多くなるのではないか？
・河川の暗渠化・⼿前の直線化で⾃然がなくなる。
・新設道路と接続先の町道との幅員が、ボトルネックのようになっているのが気になる。
Ａ】事業者としては道路を接続する考えや予定はなかった。町との打ち合わせの中で、接続したほうが交通渋滞は解消するのでないかということで道路を接続する⽅向で計画を⾏った。

町と協議し、接続しなくてもよいということであれば、それも考えられます。

コンドミニアムを建設した場合 1 棟約 500〜600 ⼈ですが、今回の開発の規模は全 39 区
画で 1 棟 8 名と考えても全体で約 300 ⼈程度、それぞれの区画は約 1500 ㎡と森林の多い配置計画としている。 なるべく⾃然を残す形でニセコのグリーンシーズンが成⻑することを考え、開発計画をしている。
河川の暗渠化に関しても、⾃然の形をできるだけ残す形を望んでいます。
質問者 5】両側の残置森林 24m は、なぜ 30m でないのか？
また、河川の上に 10ｍがあるが、なぜ両側にないのか？
Ａ】この残置森林の配置については、振興局林務課を通して道庁治⼭課と協議して了承をいた
だいたレイアウトです。林地開発の原則は、周囲から 30ｍの残置森林を取らなければならない。今回はたまたま近くを河川が流れている。そこから推奨する 30ｍを取ると。⼟地利⽤出来る所が無くなってしまう。そのため両側は 30ｍを 24ｍの残置森林とし、河川との間は宅地利⽤させていただいて、河川の不⾜している残置森林の 10ｍを確保して、30ｍに対応しています。
質問者 5】河川が直線化されて整備する計画ですが、なぜ⾃然を残せないか？
Ａ】河川敷地交換するための町との協議では、我々も⾃然の形を残したいと考えておりますが、町は改修⼯事が前提であり難しいかもしれません。河川整備をする上では、ある程度は直線化することになってしまいます。
現地形に極⼒合わせて計画すると今回の計画図のようになります。

質問者 6】3Ｄの資料はないのか？
Ａ】道道側から⾒た図で⽺蹄⼭がどのように⾒えるか⽰してみます。
質問者 6】39 棟のヴィラに対してテニスコートが 1 ⾯しかないのは少ないのではないか？
ヴィラ以外の住⺠は利⽤できないのか？
Ａ】管理体制がまだ決まっていませんが、テニスコート・バーベキュー場等ほかにも設置した
いものはありますが、森林を多く残す計画で、崖地が多いですが崖地はできるだけさわらないよう計画をしています。
質問者 7】除雪について、道路と建物の間の除雪は誰が⾏うのか？
Ａ】町道になった場合は町が町道部分を⾏い、それ以外は管理組合をつくって管理をすることになると思います。
質問者 3】コンタライン 1ｍ、沢側の宅地に 8〜9ｍの⾼低差がある。ヴィラを建設する時にかなり掘削することになる。斜⾯にヴィラを計画しないほうがよい。ヴィラの数を減らしたほうがよいのではないか？
Ａ】現在 地盤調査を⾏っており、なるべく掘削が出ないようにガイダンスを作っていきます。
質問者 2】管理・クリーニングの⼈が増加する。道路はつながなくてはならなのか？
Ａ】町と協議を⾏います。
質問者 8】販売する先はどのようになるのか？
Ａ】⽇本⼈が１割、外国⼈が 9 割位と考えています。シンガポール・マレーシア・⽶国・ヨー
ロッパ・オーストラリア・⾹港・中国もあると思います。
質問者 9】・ローワーヒラフへの道路の接続は、交通量の増加と事故の可能性に繋がります。
・河川を掘り返したりなどは望ましくなく、なるべく⾃然のままにして欲しい。
・質の⾼い開発を⾏って欲しい、各建物の間に⼗分なスペースを確保してほしい。
・できるだけ緑地を残してほしい。
・誰もが利⽤できる施設も追加で⽤意してほしい。
A】ローワーヒラフの交通量が増えることについては、危険な道路より安全に通⾏できる道路を通る⽅が多いと思っていますが、参考意⾒として受け⽌め検討いたします。
開発区域の⾃然の森林が 60％以上そのまま残るので問題はないと考えています。
建物が近く⾒えるが、建物を建てることが可能な範囲の最⼤範囲を⽰していて実際の建物はその中で計画し離れますので問題ありません。