COMPANY RESEARCH AND ANALYSIS REPORT

企業調査レポートファーストコーポレーション
1430 東証 1 部
企業情報はこちら >>>2017 年 8 月 9 日（水）執筆：客員アナリスト

水野文也
FISCO Ltd. Analyst Fumiya Mizuno

FISCO Ltd.
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ファーストコーポレーション
1430 東証 1 部

2017 年 8 月 9 日（水）http://1st-corp.com/ir/██目次■要約----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 01■事業内容と沿革------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 02■業績動向----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 04■今後の展望・中期経営計画------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 06■株主還元----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 09

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2017 年 8 月 9 日（水）http://1st-corp.com/ir/██要約
創業からわずか 5 年半で 1 部上場を果たすファーストコーポレーション <1430> は、マンション建設に特化した建設会社。創業は 2011 年 6 月と歴史が浅いが、2015 年 3 月に東証マザーズに上場したのに続き、2016 年 12 月には東証 1 部市場に指定替えと、創業からわずか 5 年半で 1 部上場企業になるスピード上場を果たし、文字どおりの急成長を遂げた。
社是は「より良質な住宅を供給し、豊かな住環境に貢献する」で、偽装などマンションに対する信頼性が揺らぐなか、「安全・安心・堅実」をモットーに事業を展開している。事業エリアをマーケットの将来性が高い、東京圏（1都 3 県）としており、そこで分譲マンション建設に特化し、工事請負を主として事業を推進してきた。
成長の背景にあるのは「造注方式」と呼ぶ事業モデル。これは他社に先駆けて、マンション用地を仕入れ、企画、設計を行い事業主に提案、特命で工事を受注して施工し引渡す方式だ。これによって、主体的に企画提案を行うことができるため、競争入札で建設工事を受注する場合と比較して契約条件が良くなることから、事業運営の効率化、安定した利益確保が可能となる。
ゼネコンとして、土地開発の選任部隊を有し、これが強みとなっているほか、スピーディーな決裁プロセスによって、競合で優位に立つ。同社が主戦場としている東京圏においては、なお、市場開拓余地は大きく、この「造注方式」を活用することによって、当面も高成長ペースを維持できると想定できる。
物件に関して、今後は超高層マンションにも力を注いでいく考え。これによって、1 件当たりの工事単価の上昇が見込め、収益率のアップが期待できるようになる。一方、シニアマンションの建設も始め、この分野を新たにカテゴライズし、事業として育てていく方針だ。
創業 6 年で急成長を遂げた同社だが、なおも成長を続け、売上高、利益ともいずれも絶対額は今までと同様の伸びを確保する見通しだ。策定した中期経営計画では、最終年度の 2020 年 5 月期に、売上高 34,911 百万円（2017年 5 月期実績 20,948 百万円）、経常利益 3,167 百万円（同 2,013 百万円）を想定している。

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要約

業績推移
（百万円）

売上高（左軸）経常利益（右軸）㻞㻜㻘㻥㻠㻤㻌

㻞㻝㻘㻜㻜㻜

㻞㻘㻝㻜㻜㻝㻤㻘㻜㻜㻜

㻝㻢㻘㻞㻣㻜㻥㻘㻜㻜㻜㻝㻘㻞㻜㻜㻥㻜㻜㻣㻘㻝㻤㻣㻢㻘㻜㻜㻜㻝㻘㻤㻜㻜㻝㻘㻡㻜㻜㻝㻘㻡㻝㻠㻝㻞㻘㻜㻜㻜㻜㻞㻘㻜㻝㻟㻌

㻝㻟㻘㻥㻟㻣

㻝㻡㻘㻜㻜㻜

㻟㻘㻜㻜㻜

（百万円）

㻢㻜㻜㻣㻠㻠

㻟㻘㻠㻞㻝

㻟㻜㻜

㻝㻘㻜㻝㻝
㻝

㻠㻤

㻞㻡㻣

㻝㻞㻛㻡期

㻝㻟㻛㻡期

㻝㻠㻛㻡期

㻜

出所：決算短信よりフィスコ作成

㻝㻡㻛㻡期

㻝㻢㻛㻡期

㻝㻣㻛㻡期



██事業内容と沿革
分譲マンションに特化したゼネコン
創業は 2011 年 6 月で、資本金 40,000 千円でスタート。以来、「より良質な住宅を供給し、豊かな住環境に貢献する」を社是、「安全・安心・堅実」をモットーとして、良質で安価な住宅を供給してきた。分譲マンション建設に特化したゼネコンである。
事業エリアは、東京、神奈川、千葉、埼玉の 1 都 3 県で展開。これら東京圏と呼ばれるエリアは、全国的に人口減少となる中で、依然として人口が増加しているほか、2020 年の東京オリンピック・パラリンピックを控えて再開発需要が旺盛であるなど、マンション建設を取り巻く環境は良好だ。( 株 ) 不動産経済研究所が調査した
東京圏における分譲マンション販売価格の状況によると、東日本大震災の翌 2012 年をボトムに、東京 23 区を中心に上昇トレンドを描いている。そうしたなかで、同社は良質なマンションを供給し、右肩上がりで業績好調を維持しており、その急成長ぶりが注目されている。
2015 年 3 月には東京証券取引所マザーズ市場に、創業からわずか 3 年 9 ヶ月で上場。2016 年 12 月には、東京証券取引所市場第 1 部に指定替えとなった。

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事業内容と沿革

造注方式により収益力がアップ
同社が急成長を遂げた背景に、「造注方式」と呼ぶ事業モデルがある。これは他社に先駆けて、マンション用地を仕入れ、企画、設計を行い事業主に提案、特命で工事を受注して施工し引渡す方式だ。各事業主のニーズに合った事業開発を提案する中で、精度の高い用地情報を幅広く収集して、用地情報の確保から企画提案までを最短 10 日間というスピードで実現している。
造注方式の具体的な流れは、まず不動産会社や金融機関、土地所有者など、多岐にわたる独自のネットワークを駆使してマンション用地情報の収集を行い、次に、立地特性を最大限に生かせるよう、周辺環境、マーケティング、権利関係、各種法規制等の調査を実施し、クオリティの高いプランを立案する。そして、効率的なプランをベースに適正かつ有効的な建築費の見積りを行い、オリジナルの各種標準仕様を選定する。そうしたプランから事業主に対し、土地代、建築費、設計料等の諸経費をもとに事業収支を作成し、より緻密で正確な事業計画の提案を行う。その上で、事業主の要望を最大限に考慮した建築費の見積りを提示し、工事を特命で受注することになる。
造注方式は、同社が土地を押さえることによって主体的に企画提案を行うことができるため、競争入札で建設工事を受注する場合と比較して契約条件が良くなる。一般的に、建設会社はこうした特命工事の比重をいかに高めるかが、収益向上につながるポイントになるが、同社の特命比率は現状で 100% だ。これによって、事業運営の効率化、安定した利益確保が可能となり、創業来の急成長に結び付いてきた。

第三者機関による検査導入で信頼度増す
2005 年の耐震強度構造計算書偽装事件に続き、2015 年のマンションデータ偽造問題など、マンションに不信感を抱かせる事件が生じ、マンションに対する「安全・安心・堅実」が強く求められるようになっている。これらの問題は、消費者にマンション購入を躊躇させることにつながり、実際、直近でも一時的に業界全体で販売が落ち込んだ。そうしたなかにあっても、同社は着実に受注を伸ばしたが、それは、品質にこだわり、良質で均一な品質維持のための取り組みを行ってきたことと無縁ではない。
同社では、社内で独立した専門部署である安全品質管理室による安全巡回・品質管理に加えて、第三者機関による検査を行うことでダブルチェック体制を整えるなど、安全と品質に対して徹底した姿勢で厳格な管理を実施している。安全品質管理室では、社長直轄の独立した部門として社員教育や健康管理も含めて、事業の安全を厳しく管理している。
委託契約した第三者機関は、杭や配筋の検査、生コン工場の品質管理体制の確認等、厳しい施工監査を行う。杭の施工では、講習を受けた社員が立ち会い、支持層への到達を確認し、一部の工法を除き支持層のサンプルを必ず全数採取・保管し、竣工時に事業主へ引渡す。また、着工した後、安全品質管理室は、すぐに建築部と連携、施工検討会への参画に始まり、各作業所を毎月 1 回以上巡回して技術支援を行い、安全及び品質管理が正しく行われている事を確認・記録しているほか、業務基準となる「建築施工マニュアル」についても常に内容を検討・改善し、毎年改訂するなど、「安全・安心・堅実」への強い取り組みが、事業主からの高い信頼につながっている。

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03 09

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2017 年 8 月 9 日（水）http://1st-corp.com/ir/██業績動向2018 年 5 月期決算は売上高、営業利益とも成長路線を維持
2017 年 7 月 7 日に発表した 2017 年 5 月期決算は、売上高が前期比 28.7% 増の 20,948 百万円、営業利益が同 29.6% 増の 2,075 百万円、経常利益が同 33.0% 増の 2,013 百万円、当期純利益が同 37.4% 増の 1,413 百万円となった。
同社の事業エリアである東京圏のマンション市場は好調に推移しており、新規の受注も拡大中だ。2017 年 5 月
期の受注は、見込んでいた一部の案件が翌年度にずれ込んだものの、案件の大型化等によって 18,147 百万円と前期比で 60.9% 増と高い伸びを示している。このうち、造注方式による受注は 70.0% となり、前期実績の28.7% から大幅に割合が上昇し、先行きの収益率のアップが見込める状況だ。

売上高の推移（百万円）

㻞㻜㻘㻥㻠㻤㻌㻞㻝㻘㻜㻜㻜㻝㻤㻘㻜㻜㻜㻝㻢㻘㻞㻣㻜㻝㻟㻘㻥㻟㻣㻝㻡㻘㻜㻜㻜㻝㻞㻘㻜㻜㻜㻥㻘㻜㻜㻜㻣㻘㻝㻤㻣㻢㻘㻜㻜㻜㻟㻘㻠㻞㻝㻟㻘㻜㻜㻜㻝㻘㻜㻝㻝㻜㻝㻞㻛㻡期㻝㻟㻛㻡期

出所：決算短信よりフィスコ作成㻝㻠㻛㻡期㻝㻡㻛㻡期㻝㻢㻛㻡期㻝㻣㻛㻡期

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04 09

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業績動向

経常利益と経常利益率の推移（百万円）

経常利益（左軸）（㻑）

経常利益率（右軸）

㻞㻘㻝㻜㻜

㻝㻠㻚㻜

㻝㻘㻤㻜㻜㻝㻞㻚㻜㻥㻚㻢㻥㻚㻟㻝㻘㻡㻜㻜㻝㻜㻚㻜㻝㻘㻞㻜㻜㻤㻚㻜㻞㻘㻜㻝㻟㻡㻚㻟㻥㻜㻜㻢㻚㻜

㻝㻘㻡㻝㻠

㻟㻚㻢
㻢㻜㻜

㻠㻚㻜
㻝㻚㻠

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㻝

㻜

㻝㻞㻛㻡期

㻠㻤

㻞㻡㻣

㻝㻟㻛㻡期

㻝㻠㻛㻡期

出所：決算短信よりフィスコ作成㻣㻠㻠

㻞㻚㻜

㻜㻚㻜
㻝㻡㻛㻡期

㻝㻢㻛㻡期㻝㻣㻛㻡期

マンション開発において「土地を制する者がすべてを制する」（中村利秋（なかむらとしあき）代表取締役社長）と言われるなかで、同社は本格的に土地開発の選任部隊を置き、良質な土地を確保している。そこにデベロッパーと協調しながら良い建物を建てて行く──そうした形で事業を進めているが、現実に造注方式の大元となる建設用地の確保が着実に進んでいる。
直近でも、主だったものでも、東京都文京区、江戸川区、千葉県柏市、神奈川県横須賀市などに確保。これらは、既に着工済み、あるいは、2018 年 5 月期中に着工する予定となっており、今後の収益計画が達成されるめどが付く要因となっている。
また、健常シニア向けマンションの企画も進行中であるとのこと。高齢化の進展を踏まえれば、シニア向けは将来性が期待できる分野でもあり、今後は１つの分野として力を注いでいく考えだ。また、柏の案件は用地の面積が 8，436.75㎡にも及ぶ大型の案件で、こうした案件の大型化も収益の向上に寄与していくことになるだろう。
同時に、造注方式によって、企画提案型案件の増加が受注獲得に拍車をかけそうだ。
大型案件の中には、デベロッパーと共同事業で行うケースもある。これまでも、ルピアコート西大宮、ウエリス
新宿早稲田の森、ジオ新宿若松町などいくつか実績があるものの、今後もデベロッパーと組む案件が多くなって行くものとみられる。
受注拡大とともに、顧客となる取引先も増加した。2016 年 5 月期は 16 社だったのが、2017 年 5 月期には 23社に増えたが、その中には、( 株 ) アーネストワン、一建設 ( 株 )、ＮＴＴ都市開発 <8933>、日本土地建物 ( 株 )、新日鉄興和不動産 ( 株 )、三井不動産レジデンシャル ( 株 )、阪急不動産 ( 株 )、タカラレーベン <8897> といった大手の著名デベロッパーが多く名を連ねている。現在も新規の顧客との契約が進行しており、今後も取引先が拡大するとともに、ビジネスの幅も広がって行きそうだ。

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05 09

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業績動向

一方、財務体質も良好となっている。一般的に建設業、不動産業は借入金が多く、他の産業に比べて脆弱なイメージがあるが、同社は公募増資を実施した上に、安定した利益計上によって内部留保の蓄積も進み、自己資本比率は 2016 年 5 月期の 17.7% から 2017 年 5 月期は 35.4% まで上昇した。販売用不動産を除く自己資本比率は 54.3% となる。なお、2017 年 5 月期の他指標は、ROA（総資産経常利益率）が 16.9%、ROE（自己資本純利益率）が 45.0% となった。同様の理由でキャッシュフローも手元流動性が改善している。
受注が順調に拡大したことを背景に 2018 年 5 月期業績予想は、売上高が前期比 32.1% 増の 27,667 百万円、営業利益が同 17.7% 増の 2,442 百万円、経常利益が同 18.8% 増の 2,392 百万円、当期純利益が同 17.0% 増の1,653 百万円と引き続き高い成長率を示す。
売上高の伸び率に対して、利益がやや鈍く、売上高営業利益率が 9.9% から 8.8% にダウンするが、これは事業規模拡大に伴う営業費用が増加するためだ。収益環境やビジネスモデルから、なお成長が見込めながら、建設業界で深刻化する人手不足がリスク要因となる。これをいかに解決していくかが今後の課題となりそうだ。
業績推移及び業績予想
前期比EPS（円）

15/5 期

決算期

売上高13,937

前期比
93.9%

営業利益794

前期比
196.8%

経常利益744

前期比189.4%

純利益492

203.3%

48.59

16/5 期

16,270

16.7%

1,601

101.6%

1,514

103.3%

1,029

108.8%

88.48

17/5 期

20,948

28.7%

2,075

29.6%

2,013

33.3%1,41337.4%

112.83

18/5 期（予）27,667

32.1%

2,442

17.7%

2,392

18.8%

1,653

17.0%

123.82

出所：決算短信よりフィスコ作成██今後の展望・中期経営計画
1 都 3 県の市場開拓余地はまだまだ大きい
同社が事業エリアとしている 1 都 3 県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の分譲マンション建設市場は、杭施工問題発覚後の供給抑制の影響もあって、2016 年の供給戸数は前年より減少し、デベロッパーにとって苦しい状況となった。しかしながら、着工件数は 6 年連続で 6 万戸以上をキープし、ゼネコンにとっては好調な市況が維持されている。
当面の事業環境について展望すると、大手ゼネコンは、大型都市再開発事業や 2020 年の東京オリンピック関連工事などで手持ち工事が豊富となっており、マンション建設請負に消極的な状況だ。一般的に建設業界においては、全体的に工事量が減少すると、大手といえども中小規模の案件に手を伸ばすほか、採算を度外視するような形で受注を獲得する業者も出現するなど収益環境は一気に悪化する。そうした意味で、工事量が多い現在は、そうした厳しい状況を心配する必要がない。

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今後の展望・中期経営計画

同社にとっては、マンション事業における競争が大幅緩和されているほか、2017 年 5 月期時点での施工実績
814 戸は市場シェア 2.28% に過ぎず、市場シェアの拡大余地が大きい。少なくとも開発ラッシュが見込める
2020 年までは、高い成長が期待できる状況だ。
今後のポイントになるのは、より収益力を高めるための大型案件の受注となるだろう。そのため、同社は今後、超高層マンションに力を注ぐ考えだ。同社が事業エリアとする 1 都 3 県では、まだまだマンション建設の開拓余地があるとみられ、超高層マンションを意識する形で、用地取得も駅前の好立地を狙っていく。
他方、リスク要因もある。一時期、建設業界を苦しめた資材費の高騰は、このところ落ち着きをみせているものの、開発ラッシュや復興需要からくる慢性的な人手不足は一向に解消する気配がなく、状況によっては、営業費用の増加につながる要因として、人件費の高騰が収益を圧迫する可能性もある。
同社は、その解消策として、ゼネコン、デベロッパーなどとの M&A を念頭に置く。人材育成には時間を要するため、現状では規模に応じた受注を心掛けているものの、必要に応じ M&A による陣容増強に踏み切る。M&Aについてはコストパフォーマンスに留意し、慎重に行っていくとしている。
M&A については、先行き事業エリアを拡大する際のツールとすることが考えられる。基本的に、市場開拓余地がある 1 都 3 県で事業を進めていくが、1 都 3 県以外の地域についても、魅力のある案件がある場合は検討を行っていく。

2020 年度を最終年度とする中期経営計画を策定
同社は、2018 年 5 月期からの 3 ヶ年を、引き続き永続的な繁栄を目指すための基盤づくりの期間として位置付
け、2020 年 5 月期を最終年度とする中期経営計画を策定した。
計画の大きなポイントとして、1) 東京圏でのシェア拡大に注力、2) 業容の拡大を支える体制の構築、3) 高収
益体質の追求──の 3 点を挙げている。
社歴は浅いものの、着実に実績を上げ、認知度も高まってきたことで、更なる新規顧客の推進に努めていく。また、業容拡大のためには人材の育成が急務。そこで、積極的な採用による人員の拡充や、継続的な教育による全体のレベルアップを図る方針だ。さらに、設計及び工程の段階で効率化を追求する一方、施工品質を保つことによるコスト低減を実現し、規模と同時に収益性を高めていく。
こうした事業運営により、2020 年 5 月期には売上高 34,911 百万円、経常利益 3,167 百万円を目指す。また、中期的な定量目標として、収益面においては、完成工事総利益率 16% の維持、売上高営業利益率 10% への挑戦、財務面においては、自己資本比率 40% 超、ROA（総資産経常利益率）20% 超、ROE（自己資本純利益率）40% 超の水準を維持──をそれぞれ目標として掲げている。

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07 09

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今後の展望・中期経営計画

受注高㻛期末受注残高㻛戸当たり受注単価受注額（百万円）

期末受注残高（百万円）

戸当たり単価（千円）

㻟㻡㻘㻜㻜㻜㻟㻜㻘㻜㻜㻜㻞㻠㻘㻜㻞㻝㻞㻡㻘㻜㻜㻜㻞㻜㻘㻟㻥㻢㻞㻜㻘㻠㻥㻜㻞㻜㻘㻜㻜㻜㻞㻤㻘㻠㻢㻡㻝㻡㻘㻜㻜㻜㻞㻡㻘㻢㻜㻟㻞㻠㻘㻜㻡㻜㻝㻜㻘㻜㻜㻜㻝㻢㻘㻣㻞㻢㻝㻢㻘㻠㻤㻣㻡㻘㻜㻜㻜㻝㻟㻘㻥㻤㻡㻝㻝㻘㻞㻣㻣㻞㻢㻘㻠㻢㻠㻟㻞㻘㻟㻤㻟㻞㻤㻘㻢㻝㻞㻝㻤㻘㻝㻠㻣㻝㻤㻘㻝㻟㻟㻜㻝㻡㻛㻡期㻝㻢㻛㻡期

出所：会社資料よりフィスコ作成

㻝㻣㻛㻡期㻝㻤㻛㻡期 計画 㻝㻥㻛㻡期 計画 㻞㻜㻛㻡期 計画
売上高と経常利益の推移（百万円）

売上高（左軸）経常利益（右軸）

㻟㻘㻝㻢㻣

（百万円）

㻠㻜㻘㻜㻜㻜㻟㻘㻞㻜㻜㻞㻘㻢㻜㻠㻟㻡㻘㻜㻜㻜㻞㻘㻤㻜㻜㻞㻘㻟㻥㻞㻟㻜㻘㻜㻜㻜㻞㻘㻠㻜㻜㻞㻘㻜㻝㻟㻞㻡㻘㻜㻜㻜㻞㻘㻜㻜㻜㻝㻘㻡㻝㻠㻞㻜㻘㻜㻜㻜㻝㻘㻢㻜㻜㻝㻡㻘㻜㻜㻜㻞㻣㻘㻢㻢㻣㻣㻠㻠㻞㻜㻘㻥㻠㻤㻝㻜㻘㻜㻜㻜
㻡㻘㻜㻜㻜㻟㻝㻘㻠㻟㻣㻟㻠㻘㻥㻝㻝㻝㻟㻘㻥㻟㻣㻤㻜㻜㻝㻢㻘㻞㻣㻜㻠㻜㻜㻜㻜㻝㻡㻛㻡期

㻝㻢㻛㻡期

出所：会社資料よりフィスコ作成

㻝㻘㻞㻜㻜

㻝㻣㻛㻡期㻝㻤㻛㻡期 計画 㻝㻥㻛㻡期 計画 㻞㻜㻛㻡期 計画



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08 09

COMPANY RESEARCH AND ANALYSIS REPORTFISCO Ltd.
http://www.fisco.co.jp

ファーストコーポレーション
1430 東証 1 部

2017 年 8 月 9 日（水）http://1st-corp.com/ir/██株主還元
配当性向 30% 維持を目標に
同社の配当金は 2017 年 5 月期が前期比 11 円増配の年 37 円、2018 年 5 月期は前期比 1 円増配の年 38 円を見込んでいる。

当期純利益、普通配当総額と㻝株当たり配当金（百万円）

当期純利益（左軸）㻝株当たり配当金（右軸）

普通配当総額（右軸）

㻞㻘㻠㻜㻜

（円）
㻢㻜㻠㻥㻚㻜㻜

㻞㻘㻜㻜㻜

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㻜㻝㻜㻜

実績・予定

計画・目標

出所：会社資料よりフィスコ作成

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配当性向は、年 26 円配だった 2016 年 5 月期が 29.4%、2017 年 5 月期が 32.8%、2018 年 5 月期は見込みどおり実施された場合は 30.7% となり、ほぼ 30% 前後で推移している。
同社側では、今後も配当性向 30% を維持する考え。ただし、内部留保の状況などによっては、先行き配当性向のアップを検討するという。
さらに、これまで株主還元は配当を基本としていたが、新たに株主優待制度を 2016 年 11 月 30 日から開始した。
毎年 11 月 30 日を基準に、100 単元（１万株）未満保有株主に対し QUO カード 1,000 円分、100 単元以上保有株主に対し QUO カード 2,000 円分を贈呈。これによって、株主は期末に配当金、第 2 四半期末に株主優待を受けることができ、個人投資家にとっては投資の魅力が増すことになる。

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