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CP&X Investment Research【Update Report】| Company |株式会社アンビション DX ホールディングス
AMBITION DX HOLDINGS Co., Ltd.

| Code |3300：東証グロース
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主席シニアアナリスト
Senior Analyst
黒澤真

Makoto Kurosawa| Date of Issue |12/15/2023

Ver：20231215-2

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TSE GRT【Update Report】
不動産 DX に NFT・トークンも融合した異次元の不動産会社へ【目標株価】
目標株価：1,420 円【レーティング】
Strong Buy でレーティングを継続【業績予想】
2024/6 期（CP&X 予想）
売上高：40,000 百万円、EBITDA：2,494 百万円、営業利益：2,200 百万円、経常利益：2,150 百万円、当期純利益：1,350 百万円（12/8/2023 現在）【データ】
株価（12/8）：720 円
時価総額：4,947 百万円
PER（24/6 期 CP&X）：3.63 倍

PER（25/6 期 CP&X）：3.06 倍

PBR（23/6 末）：1.16 倍
配当（24/6 会社）：25.0 円 配当利回り：3.47％【テーマ・キーワード】
デザイナーズマンション、不動産 DX、電子サイン、ブロックチェーン、クラウド、ゲームマンション、NFT

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不動産 DX に NFT・トークンも融合した異次元の不動産会社へ
同社はデザイナーズマンションのプロパティマネジメント事業を主体に設立された不動産会社だが、開発・企画・仕入れ・仲介・販売・付帯設備の手続き、保険までをワンストップで出来る業態にあり、近年はいち早く DX（デジタルトランスフォーメーション）サービスと DX プロダクトの開発に取り組んでいる。プロパティマネジメント事業の収益は DX プロダクトによるコスト削減効果と自社で賃貸仲介業務を持つことによる高い入居率により、高収益を実現している。また自社ディベロッパー機能による高品質なデザイナーズマンションの開発機能に加え、タワーマンションなどのリノベーション物件の仕入れ・販売と海外の不動産投資家への販売対応にも抜かりが無い。プロパティマネジメント事業を基軸に幅広いサービスの提供による相乗効果が期待できる会社である。
不動産 DX 事業では AI×RPA ツールのラクテック自動入力による物件情報入力の自動化などで実績を上げている。総合的な不動産実務のノウハウを活用し、生産性の向上を目的にブロックチェーンを活用した次代の不動産管理クラウド『AMBITION Cloud』の構築に取り組んできた。2022 年 3 月にはブロックチェーン技術を活用した独自の電子サインシステムとして「AMBITION Sign」を本格稼働し、賃貸 DX プロパティマネ
ジメント事業で優先的に推進する次世代管理システム「AMBITION Cloud」を全稼働させ、賃貸 DX 賃貸仲介事業でもリモート接客、電子契約など非対面サービスの強化に取り組み始めている。
2023 年 4 月に Web3.0 を牽引する DEA（Digital Entertainment Asset） と資本業務提携をしていたが、そのシナジーとして入居者が DEA の提供する NFT ゲームをプレイすることで暗号資産報酬を獲得し、賃料に充当することができるという、「NFT ゲームマンション」の入居募集を開始している。入居者、不動産業者、NFT ゲームギルドの各者がスマホ、PC を経由したネットワークで結ばれる新次元、異次元の不動産業態の構築が始まっている。
不動産 DX プロダクトは社内利用ベースで完成し、外販でのアクセス性を高める基幹システムの入れ替え中の段階にある。これに伴うシステム投資の拡大などで今 24/6 期 1Ｑの業績は低迷しているが、中長期的には成長性が高く、投資妙味のある会社と言えよう。
今 24/6 期 1Q のスタートが営業損失となったのは、同社の業績が下期型である中、子会社ヴェリタスでの新築マンション引き渡しの 2Q への期ずれなどの影響が出たためである。2Q 以降には期ずれの問題も解消されるなど、四半期毎に収益は改善方向に向かおう。
CP&X では今 24/6 期の営業利益は会社期初計画を上回る 2,200 百万円、前年比 37.2%増となり、26/6 期には営業利益 30 億円と、中期経営計画の目標値を 1 年遅れとは言え達成できる状況にあると予想する。
株価は下落基調にあるが、今 23/6 期 CP&X 予想ベースでは ROE23.6%となるものの、PER は 3.63 倍と極めて割安な状況にある。株価が余りにも短期目線での動きになっていることは明白である。CP&X では目標
株価を 26/6 期 CP&X 予想ベースの PER5.68 倍、EV/EBITDA5.35 倍から試算される 1,420 円と試算し、Strong Buy レーティングを継続する。

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TSE GRT【注目点】
注目点 1：今 24/6 期 1Q は一過性の営業損失
注目点 2：プロパティマネジメント事業の収益性向上
注目点 3：インベスト事業の収益拡大
注目点 4：今 24/6 期の業績の上振れ、中期的に営業益は年率 23%成長へ
注目点 5：不動産 DX の拡充と M&A 戦略

注目点 1：今 24/6 期 1Q は一過性の営業損失
24/6 期 1Q は売上高 71 億円、前年同期比 0.7%減、営業損失 185 百万となった。主力プロパティマネジメン
ト事業は高い入居率や賃料上昇基調を背景にセグメント利益 393 百万円、前年同期比 20.5%増と好調を維持しているが、新規出店、営業マン採用増によるコスト負担が重いなかで賃貸仲介事業のセグメント損益が 52 百万円の損失で前年同期比 10 百万円の損失拡大となり、インベスト事業のセグメント損益も 58 百万円の損失で前年同期の 253 百万円の黒字から 311 百万円の減益となったことが影響している。
賃貸仲介事業は例年 1Q がコスト先行でセグメント損益が損失になる傾向にあり、大きな影響は無いが、インベスト事業では子会社が予定していた新築マンション 36 戸の引き渡しが 2Q に期ずれとなった一過性の要因が影響している。この案件は２Q に引き渡しが終了する見込みであり、本体で注力する中古物件買取再販事業は、海外投資家からの高額物件への引き合いも強い好環境下で収益を拡大している。2Q 以降にはインベスト事業の黒字化が見込まれ、プロパティマネジメント事業との 2 本柱による収益正常化が見込まれる。

注目点 2：プロパティマネジメント事業の収益性向上
24/6 期 1Q の賃貸 DX プロパティマネジメント事業の売上高は 49 億円、前年比 7.0%増となり、セグメント利益も 393 百万円、同 20.5%増と増収増益基調を維持している。管理戸数が前年比 2.1%増の 24,610 戸、入居率が 98.4%と１Q で創業来の最高水準となり、平均賃料上昇や不動産 DX プロダクトの活用によるコスト削減効果が大幅な増益に寄与している。同事業の売上高セグメント利益率は 8.01%と前期実績の 7.64%から上昇している。収益性の向上は不動産 DX 戦略の遂行のための資金面で資することになる。
賃料改定も更新のタイミング（2 年契約）と相まって順次進展する方向にあり、不動産 DX プロダクトの効
果はブロックチェーンを活用した次世代の不動産管理クラウド『AMBITION Cloud』の構築の進展からコスト削減効果をさらに高めることになろう。
プロパティマネジメント事業の補完機能を持つ賃貸 DX 賃貸仲介事業は店舗の拡大に合わせ人員を拡充しており、DX 施策の先行投資負担も影響している。年度後半には新卒採用者の戦力化の高まりもあり、DX 施策の効果と相まって改善が見込まれる。これはこれまでも繰り返されてきたことであり、そろそろ収益化に向けて軌道修正が必要な時期に来ている模様だ。賃貸仲介事業はプロパティマネジメント事業への物件の紹介、契約に貢献しており（24/6 期 1Q は 48 件増の 260 件）、規模の拡大ではなくプロパティマネジメント事業との相乗効果に集中する施策も考えられる。

注目点 3：インベスト事業の収益拡大
賃貸物件の開発・販売に加え、中古物件の仕入れ・販売の機能を持つ売買インベスト事業はプロパティマネジメント事業と共に業績の牽引役となっている。子会社ヴェリタスは都心の好立地な土地の手当てに成功して
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おり、高品質のデザイナーズマンションの販売が好調だ。加えて本体のインベスト部門では海外投資家向けを意識した高額なタワーマンションの中古物件の調達を増やしている。
前 23/6 期のインベスト事業の売上高は 155.6 億円、前年比 23.1%増となり、セグメント利益は 18.6 億円、同 18.4%の好業績となった。ヴェリタスの開発物件とインベスト部のタワーマンションなど高額中古物件の販売好調が寄与した格好だ。今 24/6 期も売上高の会社計画は 158 億円、前年比 1.5%ではあるが増収を見込む。
ただ、1Q は子会社ヴェリタスが見込んでいた新築マンション 36 戸の引き渡しが 2Q に期ずれとなったことからセグメント利益が赤字となった。買取再販事業も順調であり、同事業は今 24/6 期では増収増益となろう。
新築マンションの立地条件は同社の主戦場とする東京 23 区では厳しさを増している。そうした中で、同社の土地調達能力は他社を凌ぐ高いものがあり、その証左として 23/9 月末での販売用不動産は 3,785 百万円と前期末比 967 百万円増、34.4%増となっている。この点からもインベスト事業の中期的な収益拡大余力が垣間見られる。

注目点 4：今 24/6 期の業績の上振れ、中期的に営業益は年率 23%成長へ
前 23/6 期の営業利益は期初計画の 1,508 百万円対して 1,603 百万円、前年比 7.0%増の上振れ着地となった。プロパティマネジメント、インベストの両事業の好調が背景にあるが、インキュベーション事業の貢献がほぼ無かったことを考慮すると、不動産関連事業は DX プロダクトの効果も手伝って収益性が向上し、2 桁の営業増益であったことになる。
今 24/6 期の期初会社計画では売上高 377.6 億円、前年比 4.2%増、営業利益 2,006 百万円、同 25.1%増を見込む。プロパティマネジメントでの賃料アップやインベスト事業でのタワーマンションなどの高額物件の取り扱いの増加などが牽引役となる。
CP&X では会社の売り上げ計画がコンサバであり、400 億円、前年比 10.4%増まで積み上げることが可能との見立てから、営業利益も 22 億円、同 37.2%増まで上乗せが可能と予想する。インキュベーション事業は会社自体も多くを織り込んでいない計画としており、これが順調に回収されると更なる上振れの可能性もある。
同社は中期経営計画で 25/6 期に営業利益 30 億円を目標としていたが、CP&X では来 25/6 期の営業利益は28 億円となり、26/6 期には 1 年遅れながらも営業利益 30 億円の達成が可能と予想しており、営業利益の今後3 年間の年平均成長率は 23.2%となる。

注目点 5：不動産 DX の拡充と M&A 戦略DX（デジタルトランスフォーメーション）サービスと DX プロダクトは、AI×RPA ツールのラクテック自動入力による物件情報入力の自動化などで実績を上げている。総合的な不動産実務のノウハウを活用し、生産性の向上を目的にブロックチェーンを活用した次世代の不動産管理クラウド『AMBITION Cloud』を構築し、2022 年 3 月には同じくブロックチェーン技術を活用した独自の電子サインシステム「AMBITION Sign」が本格稼働している。
主力の賃貸 DX プロパティマネジメント事業は次世代の管理システム『AMBITION Cloud』の構築により、担当者一人当たり管理戸数が増加し、賃貸 DX 賃貸仲介事業ではリモート接客強化や DX 施策が 1 店舗当たり利益率の向上に寄与し始めている。
「AMBITION Sign」では 23 年 3 月からは賃貸契約に加え、保証契約手続の電子化を可能にしている。不動産 DX プロダクトの社内での効率化、収益性への成果が着実に上り始めている。

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不動産 DX プロダクトは社内利用ベースで完成し、外販でのアクセス性を高める基幹システムの入れ替え中の段階にある。これに伴うシステム投資の拡大によるコスト負担もあり、今 24/6 期 1Ｑの業績は低迷しているが、中長期的には成長性が高く、投資妙味のある会社と言えよう。
23 年 4 月には DRAFT 社を買収し、水、電気、インターネットなど賃貸物件に付帯する各種サービスの提供を可能にし、ワンストップによるサービスの向上が図られている。直近では 2023 年 4 月に Web3.0 を牽引するDEA（Digital Entertainment Asset）と資本業務提携し、入居者が NFT ゲームをプレイすることで暗号資産報酬を獲得し、賃料に充当することができるという「NFT ゲームマンション」の入居募集を開始している。

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TSE GRT【カタリスト】
カタリスト 1：国内不動産市況の割安感、賃料アップの余力
カタリスト 2：新規のインキュベーションの貢献とその他事業の赤字縮小
カタリスト 3：ブロックチェーンに NFT、トークをも加味した異次元の不動産業態へ
カタリスト 4：「NFT ゲームマンション」の募集開始
カタリスト 5：株価は売られ過ぎの域にあり、修正余地大カタリスト 1：国内不動産市況の割安感、賃料アップの余力
同社のターゲット市場は首都圏（東京 23 区、神奈川、千葉、埼玉の一都三県）であり、デザイン性だけではなく機能面でも優れたデザイナーズワンルームマンションをターゲットにする。この地域は国内でも世帯数、単身者数が伸び続け、成長可能性の残る市場であり、国際都市としての成長ポテンシャリティーを持ち合わせており、同社がターゲットとする居住者には外国人も含まれる。
国内不動産のドル建て価格は円安基調もあり依然、割安な状況にある。海外の金利上昇による不動産運用利回りの低下と相まって、イールドスプレッド縮小の点でも優位にある。新規のデザイナーズマンションの設計・販売を手掛ける子会社ヴェリタスは新規の土地の手当ても順調な模様。本体のインベスト部では中古リノベーション物件を取り扱っているが、タワーマンションを含め仕入れを拡大して海外投資家への対応も強化される方向にある。
主力のプロパティマネジメント事業では新規家賃が上昇してサブリース物件が増加すると転貸差益が生じるが、同社のサブリース物件数は増加基調にあり、かつ高い入居率を継続していることからも、契約更改案件の増加は転貸差益を伴うストックビジネスの拡大に繋がる。

カタリスト 2：新規のインキュベーションの貢献とその他事業の赤字縮小
同社は不動産関連の付帯事業や DX プロダクトの M&A を成長戦略の一環として組み込んでいる。その過程で発掘し業務提携相手となるスタートアップ企業への支援・出資を行う部門をインキュベーション事業として 22/6 期 2Q から独立させている。今 24/6 期はブロックチェーン関連のアーリーワークスが 7 月に上場したが、まだ株式を保有しており、1Q ではセグメント損益が 2.5 百万円の損失となり、前年同期比では減益要因となっている。11 月 22 日にはデータマーケティングを柱に事業を展開するバリュークリエーション（9238）が東証グロース市場に上場している。会社の期初計画ではインキュベーション事業での収益は慎重な織り込みになっており、業績見通しの上振れの余地がある。
その他事業では少額短期保険事業においてシステム『MONOLITH（モノリス）』が申込みから支払いまでペーパーレスを実現したことなどもあり契約が順調に拡大しており、年 30%超の高い伸びが見込まれる。ロボットアウトソーシング事業、AI 事業、BPO 事業を行う子会社リテックラースを解散して本体に吸収したことも寄与する。24/6 期 1Q はその他事業が 15.1 百万円のセグメント損失であったが、前年同期比では 24.8百万円の損失縮小となった。ライフラインの代理店「DRAFT」の買収効果を精査中であるが、来期に向けてその他事業が黒字転換となる可能性が高まっている。

カタリスト 3：ブロックチェーンに NFT、トークンをも加味した異次元の不動産業態へ
同社は不動産業界の人海戦術的で非効率な状況を打破すべく DX サービスと DX プロダクトの開発に取り
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TSE GRT組んできた。AI×RPA ツールのラクテック自動入力による物件情報の入力自動化などで実績を上げ、総合的な不動産実務のノウハウとブロックチェーンを活用し、生産性の向上を目的とする次世代の不動産管理クラウド『AMBITION Cloud』を構築し、不動産業務と DX 推進を一気通貫で網羅している。顧客向けでは物件の鍵渡し～入居～更新～退去に至るまでをスマホで完結できるシステム「AMBITION Me」、物件検索・内覧をモニターに手を翳すだけで行える「Motion AI」の構築も進めている。「ルムコン」ではアプリの充実を図り、大手不動産への参加を促している。また下記の「NFT ゲームマンション」の入居募集を開始するなど先進的な取り組みも始まった。お客様とのタッチポイントとして繋がり続けるロイヤリティプログラムが着実に進展しており、入居者、不動産業者、NFT ゲームギルドの各者がスマホ、PC を経由したネットワークで結ばれる新次元、異次元の不動産業態の構築が始まっている。

カタリスト 4：
「NFT ゲームマンション」の募集開始
23 年 4 月にはブロックチェーンゲームを Play to Earn トークンエコノミーとしてリードする DEA（DigitalEntertainment Asset）に資本参加、業務提携をしたことは長期的なビジネスモデルの構想の完結に向けて興味深い。既にブロックチェーンのノウハウは持ち合わせ、そこに NFT が加わることで Web3.0 の下、新たな不動産ビジネスがどの様に変わるのかは、長期的な観点から注目に値しよう。
DEA とのシナジーとして、NFT ゲームギルド事業を営む IGG のサポートの下で DEA が提供する NFT ゲームを入居者がプレイすることで暗号資産報酬を獲得し、賃料に充当できるという、「NFT ゲームマンション」の入居募集を開始している。入居者は一定の条件の下、DEA の提供する「PlayMining」上の NFT ゲー
ムをプレイすることで獲得したトークンを賃料に充てることができる。
NFT（Non-Fungible Token・非代替性トークン）はブロックチェーン上で一意なデジタル資産を表現するための規格であり、暗号通貨やデジタルアート、オンラインゲームなどの分野での活用が始まっている。不動産業界でも、不動産資産をブロックチェーン上でトークン化し、分散型台帳技術を活用して取引や管理を行うことなどにも期待が持たれ、NFT ゲームだけではなく、金融、アート、アニメなど多種多様な業種との連携により、本業の補完だけではなく、事業領域の拡充による相乗効果も期待ができよう。

カタリスト 5：株価は売られ過ぎの域にあり、修正余地大23/6 期からの 3 ヵ年中期経営計画では「トップラインの非連続成長」、「DX による利益率の向上」、「新規事業領域への挑戦」、「経営基盤の抜本的強化」の 4 つを基本戦略に、25/6 期に売上高 500 億円、営業利益 30億円の達成を目指している。
CP&X では 26/6 期には同社の中期経営計画における目標営業利益 30 億円が達成可能と予想する。この予想には M&A やインキュベーションの不連続性の収益は織り込んでいない。それでも営業利益は 26/6 期までの 3 年間で年率 14.4%の成長が見込まれる。
株価は足元では下落基調にある。特に 11 月 14 日に 24/6 期 1Q の営業損失決算発表後は一時、715 円まで売られたが、その後は 720 円～750 円のレンジで落ち着いてきている。CP&X では 1Q の営業損失には一過性の要因があり、同社の業績が下期型の季節性があることなどから 2Ｑ以降の収益は回復となり、業績正常化から期初会社計画通りの営業利益達成の可能性は高いと予想する。
今 23/6 期 CP&X 予想ベースでは ROE23.6%となるが、PER は 3.63 倍、PBR1.16 倍と極めて割安な状況にある。この 3 指標を PBR（株価/1 株当たり純資産）＝ROE（1 株当たり利益/1 株当たり純資産）×PER

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TSE GRT（株価/1 株当たり利益）の関係式から見ても、同社のバリュエーションは割安過ぎの水準であり、株価は余りにも短期目線での動きになっていることは明白である。
株式市場では、従来消極的であった株主還元への積極性による安定配当を優先した配当利回りの高さも株価の評価基準となってきている。同社も今 24/6 期の配当を 3 円増配の 25.0 円とする見通しを公表しており、これが実現すると 4 期連続の増配となる。CP&X では 26/6 期の配当は 28.0 円までの増加を予想するが、現株価の配当利回りでは 3.47%となり、中長期的にはキャピタルゲインと配当利回りの両面から投資妙味のある銘柄となる。
CP&X では目標株価を 26/6 期予想ベースの PER5.68 倍、EV/EBITDA5.35 倍から試算される 1,420 円と試算し、Strong Buy レーティングを継続する。

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TSE GRT【業績推移】【バリュエーション】

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レーティング基準について以下の定義に基づいてレーティングを付与しています。

Strong Buy
今後 1 年以内に株価が TOPIX を 30％以上アウトパフォームすると予想する
Buy
今後 1 年以内に株価が TOPIX を 10％以上アウトパフォームすると予想する
Neutral
今後 1 年以内に株価が TOPIX を中心に±10％未満の変動と予想する
Sell
今後 1 年以内に株価が TOPIX を 10％以上アンダーパフォームすると予想する

留意事項
本資料は、情報提供のみを目的として各種のデータに基づき作成したもので、投資勧誘を目的としたものではありません。また、この資料に記載された情報の正確性および完全性を保証するものでもありません。この資料に記載された意見や予測は、資料作成時点の見通しであり、予告なしに変更することがあります。株
価の変動や、発行会社の経営・財務状況の変化及びそれらに関する外部評価の変化等により、投資元本を割り込むことがありますので、投資に関する最終決定は、投資家ご自身の判断でなされるようお願いいたします。なお、CP&X Investment Research 及び、同関連会社の社員、役職員又はその家族はこの資料に掲載されている企業の証券を保有する可能性、取引する可能性があります。この資料の著作権は CP&X Investment
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