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サステナブルインフラの「いちご」

2019 年 8 月 27 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
い ち ご ホ テ ル リ ー ト 投 資 法 人
代表者名
執行役員
宮下 修
（コード番号 3463）www.ichigo-hotel.co.jp
資産運用会社名
い ち ご 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名
代表執行役社長
岩井 裕志
問合せ先執行役管理本部長 田實 裕人（電話番号 03-3502-4892）

資産譲渡のお知らせ（ホテルビスタプレミオ京都）
いちごホテルリート投資法人（以下、「本投資法人」という。）の資産運用会社であるいちご投資顧問株式会社（以下、「本資産運用会社」という。）は、本日、資産の譲渡（以下、「本譲渡」という。）を決定いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
なお、本譲渡の譲渡予定価格は、想定帳簿価格に対して約1.3倍、鑑定評価額に対して約1.2倍であり、2020年1月期において、約6.6億円の譲渡益を計上する予定です。
記
1. 譲渡の概要
ホテル名称

ホテルビスタプレミオ京都

ホテル番号E-2 002

ホテルタイプ

宿泊主体・特化型ホテル

建物建築時期2008年6月

譲渡予定資産の種類

不動産信託受益権（土地・建物）

譲渡予定資産の取得日

2015年11月30日

鑑定評価額（※1）

3,820,000,000円

譲渡予定価格（※2）

4,500,000,000円

想定帳簿価格（※3）

3,576,737,000円

想定譲渡益（※4）

約6.6億円

譲渡先

非開示（第三者の国内特定目的会社）

媒介の有無

有契約締結日2019年8月27日

引渡予定日

2019年10月31日

代金決済予定日

2019年10月31日

譲渡方法

不動産を信託する信託の受益権を売買（※1）「鑑定評価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法および基準ならびに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、大和不動産鑑定株式会社による2019年7月31日時点における鑑定評価額を記載しております。
（※2）「譲渡予定価格」には、信託受益権譲渡契約書に記載された売買価格（固定資産税、都市計画税相当額の精算分および消費税相当額およびその他手数料等を除きます。）を記載しております。
1

（※3）「想定帳簿価格」は、2019年7月期の期末帳簿価格から引渡予定日までに予定されている資本的支出および想定される減価償却費を考慮し、本資産運用会社が算出した本日現在で想定される2019年10月31日時点の帳簿価格です。なお、「想定帳簿価格」は、千円未満を切り捨てております。
（※4）「想定譲渡益」は、譲渡予定価格から想定帳簿価格、および本譲渡に係る諸費用（見込額）を差し引いて算出した参考値であり、変動する可能性があります。
2. 本譲渡の理由
本投資法人は、地域分散の効いた、安定性の高いホテルポートフォリオの充実を図っております。その運用戦略の下、ポートフォリオのさらなる地域分散を図るための資産の入替えとして、本年4月に「ネストホテル熊本」、7月に「ヴァリエホテル広島」を先行して取得しておりますが、今般、京都府に所在する本ホテルを譲渡することといたしました。
本投資法人では、本ホテルの取得以降、オペレーターと協働し、資産価値の向上を図ってまいりました。その結果、直近の鑑定評価額は取得時より5.5%（200百万円）上昇しております。
今般、譲渡先よりその価値向上をご評価いただき、想定帳簿価格の約1.3倍、直近の鑑定評価額の約1.2倍の価格提示を受け、本資産運用会社にて検討を行ってまいりました。本ホテルは、収益向上策を通じた資産価値のさらなる向上が限定的であること、また、本ホテルが所在する京都・大阪エリアは、新規供給の影響を受けていることから、中長期的な成長性および安定性、ポートフォリオ全体のバランス等を勘案のうえ、本譲渡による譲渡益を投資主様に還元することが投資主価値の向上に資するものと判断いたました。
なお、本譲渡により2020年1月期において、約6.6億円の譲渡益を計上する予定であり、当期純利益は約396百万円（+49.4%）増加する見込みです。
本投資法人では、着実な外部成長および内部成長とともに、Jリートでは2例目となる自己投資口の取得や、Jリート初となる完全成果報酬型の運用報酬体系への移行などを実施しており、引き続き、投資主価値の最大化に全力を尽くしてまいります。

2

3. 本譲渡予定資産の内容
資産の概要
物件名称

ホテルビスタプレミオ京都

特定資産の種類

不動産信託受益権所在地

京都府京都市中京区河原町通六角西入ル松ヶ枝町 457

土地

建物

所有形態

所有権

面積

1,004.91m2（※1）

用途地域

商業地域

建ぺい率 / 容積率80% / 700%

所有形態

所有権

用途

ホテル

構造・階層

S・RC 造 B1F / 6F

延床面積3,867.66m2

建築時期2008 年 6 月 26 日
3（2019 年 7 月 31 日時点）

テナント総数

固定賃料：12,500,000 円/月額
変動賃料：年額変動賃料として、GOP が年間 165 百万円を超過した場賃料（※2）

合、超過額の 35%
敷金・保証金賃借人より同意を得られていないため、非開示賃貸可能面積

3,867.66m2

賃貸面積3,867.66m2

稼働率の推移2019 年 4 月

2019 年 5 月

2019 年 6 月

2019 年 7 月

100%

100%100%100%100%

3,600 百万円

取得価格
鑑定評価額

2019 年 3 月

鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2019 年 7 月 31 日

鑑定評価額

3,820 百万円（※1）建築基準法第 42 条第 2 項に基づく私道負担部分（約 11.2m2）を含みます。
（※2）賃料はホテル部分に係る賃貸借の賃料を記載しています。本物件においては、店舗に係る賃貸借契約も締結されています。

3

鑑定評価書の概要
物件名称

ホテルビスタプレミオ京都

鑑定評価額

3,820,000,000円

鑑定評価機関の名称

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

2019年7月31日
項目

内容

概要等

3,820,000,000円

収益価格
直接還元法による価格
運営収益

直接還元法による収益価格からの検証も行い試算

3,880,000,000円
191,098,668円

可能総収益

192,304,812円

空室等損失等

1,206,144円

運営費用

DCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、店舗部分について、類似不動産の標準的な空室率に基づき、対象不動産の競争力等を考慮して計上

23,717,416円

維持管理費

1,684,742円 賃貸可能面積当り月額120円/坪を相当額と査定

水道光熱費

0円 実費精算を前提とするため計上しない

修繕費

3,020,667円 エンジニアリングレポートの12年間平均修繕費を計上

PMフィー1,440,000円 契約額に基づき計上

テナント募集費用等

324,990円

公租公課

店舗部分について、想定入替率および類似不動産の水準に基づき計上

15,133,500円 2019年度の実績額に基づき計上

損害保険料

202,530円 実績額を計上

その他費用

1,910,987円 類似事例等に基づき運営収益の1.0%相当額を計上

運営純収益

167,381,252円

一時金の運用益444,993円 運用利回りを1.0%と査定

資本的支出

4,777,333円

純収益

エンジニアリングレポートの12年間平均更新費およびその他経費を考慮して計上

163,048,912円
類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件

還元利回り

4.2%

および建物条件ならびに現行賃料の市場賃料に対する水準、権利関係、契約条件等のその他の条件によるスプレッドを加減し査定

DCF法による収益価格

3,800,000,000円

割引率

4.0%

最終還元利回り

4.4%

積算価格

類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定

4,710,000,000円

土地比率

87.7%

建物比率

12.2%

4

建物およびFF&Eの積算価格を、土地の積算価格、建物およびFF&Eの積算価格の合計で除した比率を記載

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
積算価格が収益価格に比べて高位に試算されたが、積算価格は費用性を反映した価格であるものの、収益性を適正に表示するものではなく、当該物件の投資採算価値の把握という観点から、本鑑定評価においては、積算価格を参考とし、より説得力を有する収益価格を標準に査定した。
4. 本譲渡先の概要
名称

第三者の国内特定目的会社ですが、譲渡先から開示の同意を得られておらず、非開示とさせていただきます。
本投資法人、本資産運用会社と譲渡先との間には、記載すべき本投資法人・本資産運用会社との関係資本関係、人的関係、取引関係はありません。また、譲渡先は、投信法に定める「利害関係人等」および本資産運用会社の利益相反対策に係る自主ルール（利害関係者取引規程）における「利害関係者」には該当しません。

5. 媒介の概要
媒介者は、第三者であり、本投資法人、本資産運用会社との間には、記載すべき資本関係、人的関係、取引関係はありません。また、投信法に定める「利害関係人等」および本資産運用会社の利益相反対策に係る自主ルール（利害関係者取引規程）における「利害関係者」には該当しません。
6. フォワード・コミットメント等に関する事項
本譲渡に係る不動産信託受益権譲渡契約書（以下、「本契約」という。）において、譲渡実行日は2019年10月31日を予定しており、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等（※）に該当いたします。
本契約において、本投資法人または譲渡先に本契約につき重要な点で違反があったときは、その相手方は本契約を解除し、売買代金の20%相当額を請求することができるものとされております。
ただし、本投資法人が売主であり、本契約の履行に関し資金調達リスク等の懸念はなく、従いまして、違約金の負担が生じ、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は極めて低いと考えております。
（※）先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済、物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。
7. 決済方法等
譲渡時に一括決済いたします。
8. 譲渡代金の使途譲渡代金は手元資金とし、資産取得や価値向上CAPEX等といった今後の成長投資の資金として戦略的な活用を図ります。

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9. 今後の見通し本譲渡により、2020年1月期に約6.6億円の譲渡益を計上する見込みであり、全額を投資主様に分配させていただく予定です。
本譲渡は2019年10月31日を予定しておりますので、2019年7月期の運用状況への影響はありません。また、本譲渡による2020年1月期の運用状況の予想に与える影響につきましては、本日付で別途発表の「2020年1月期の運用状況および分配金の予想の修正のお知らせ」をご参照ください。
以 上6【ご参考】本譲渡後のポートフォリオの状況
ホテル番号
（※1）

取得価格 投資比率（百万円） （%）
（※2）
（※3）

地域

賃料形態

A-1 004 ネストホテル札幌駅前

北海道札幌市

固定+変動賃料

2,160

4.2

A-2 008 ネストホテル札幌大通

北海道札幌市

固定+変動賃料

1,450

2.8

A-3 018 コンフォートホテル釧路

北海道釧路市

固定賃料

300

0.6

B-1 020 グランパーク・イン横浜

神奈川県横浜市

固定賃料

1,490

2.9C-1 012 スマイルホテル東京阿佐ヶ谷

東京都杉並区

固定+変動賃料

3,910

7.7

C-3 016 ホテルリブマックス日本橋箱崎

東京都中央区

固定賃料

1,360

2.7

D-1 006 コンフォートホテル浜松

静岡県浜松市

固定賃料

1,550

3.0

愛知県名古屋市 固定+変動賃料

2,670

5.2

D-3 011 コンフォートホテル中部国際空港

愛知県常滑市

固定賃料

5,308

10.4

D-4 019 コンフォートホテル鈴鹿

三重県鈴鹿市

固定賃料

300

0.6

E-1 001 スマイルホテル京都四条

京都府京都市

固定+変動賃料

4,480

8.8

E-3 005 チサンイン大阪ほんまち

大阪府大阪市

固定+変動賃料

1,630

3.2

兵庫県神戸市

固定+変動賃料

1,490

2.9

E-5 010 ネストホテル大阪心斎橋

大阪府大阪市

固定+変動賃料

7,600

14.9

F-1 017 コンフォートホテル岡山

岡山県岡山市

固定賃料

1,200

2.4F-2 015 ネストホテル松山

愛媛県松山市

固定+変動賃料

1,610

3.2

F-3 021 アーバイン広島エグゼクティブ

広島県広島市

固定賃料

1,800

3.5

F-4 022 コートホテル倉敷

岡山県倉敷市

固定+変動賃料

1,725

3.4

F-5 024 ヴァリエホテル広島

広島県広島市

固定+変動賃料

1,500

2.9

G-1 009 ヴァリエホテル天神

福岡県福岡市

固定+変動賃料

1,380

2.7

G-2 013 ネストホテル那覇

沖縄県那覇市

固定+変動賃料

3,750

7.4

G-3 023 ネストホテル熊本

熊本県熊本市

固定+変動賃料

2,220

4.4

50,883100.0

D-2 003

E-4 007

ホテル名称

ホテルウィングインターナショナル名古屋

ホテルウィングインターナショナル
神戸新長田駅前

合計（22ホテル）（※1）「ホテル番号」のうち、「A」は北海道・東北、「B」は関東甲信越、「C」は東京、「D」は北陸・東海、「E」は近畿、「F」は中国・四国、「G」は九州・沖縄に各物件が所在することを示します。
（※2）「取得価格」は、本投資法人が取得済みの各信託受益権の売買契約に記載された売買金額（取得に係る諸費用、公租公課等の精算金および消費税等を含みません。）記載しています。
（※3）「投資比率」は、取得価格の合計に対する各信託受益権の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。

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