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サステナブルインフラの「いちご」

2019 年 8 月 27 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
い ち ご ホ テ ル リ ー ト 投 資 法 人
代表者名
執行役員
宮下 修
（コード番号 3463）www.ichigo-hotel.co.jp
資産運用会社名
い ち ご 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名
代表執行役社長
岩井 裕志
問合せ先執行役管理本部長 田實 裕人（電話番号 03-3502-4892）

2020年1月期の運用状況および分配金の予想の修正のお知らせ
いちごホテルリート投資法人（以下、「本投資法人」という。）は、2019年3月14日付決算短信にて発表した2020年1月期の運用状況および分配金の予想（以下、「前回発表予想」という。）を上方修正することを決定いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
記
1. 2020年1月期の運用状況および分配金の予想の修正営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

1口当たり

（百万円）

（百万円）

（百万円）

（百万円）

分配金（円）

前回発表予想（A）

1,773

979

803

802

3,147

今回修正予想（B）

2,383

1,402

1,199

1,198

4,700

増減額（B-A）+610+423+396+396+1,553+34.4%+43.2%+49.3%+49.4%+49.3%

2,439

1,573

1,399

1,398

5,487

増減率
参考：前年同期実績（2019年1月期）（参考）1口当たり予想当期純利益 4,700円、予想期末発行済投資口数 254,974口※ 上述の予想は、別紙「2020年1月期（2019年8月1日～2020年1月31日）における運用状況の予想の主な前提条件」記載の前提条件に基づき算出した本日現在における運用状況の予想です。よって、今後の不動産等の追加取得もしくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動、今後の新投資口の発行等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
※ 上述予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
※ 金額については単位未満を切り捨て、割合については小数第2位を四捨五入して記載しております。

1

2. 2020年1月期の運用状況および分配金の予想の修正理由
本投資法人は、本日付発表の「資産譲渡のお知らせ（ホテルビスタプレミオ京都）」における資産の譲渡（以下、「本譲渡」という。）において、本譲渡資産であるホテルビスタプレミオ京都の想定帳簿価格に対して約1.3倍、鑑定評価額に対して約1.2倍の譲渡予定価格による約6.6億円の譲渡益の計上等を勘案し、予想を上方修正することといたしました。その結果、営業利益が1,402百万円（+43.2%）、経常利益が1,199百万円（+49.3%）、当期純利益が1,198百万円（+49.4%）、1口当たり分配金が4,700円（+49.3%）と前回発表予想より増加する見込みです。
3. 2019年7月期の運用状況および分配金の予想の修正について
2019年7月期の運用状況および分配金の予想については、修正はありません。
以 上2

（別紙）2020 年 1 月期における運用状況の予想の主な前提条件
項目

前提条件

計算期間

・2020年1月期（第9期）：2019年8月1日 ～ 2020年1月31日（184日）
・本日現在保有する23物件を前提としており、2019年10月31日に本譲渡予定資産であるホテルビスタプレミオ京都の譲渡を行う予定です。これ以外に運用資産の異動（新規物件の取得または、保有物件の譲渡等）が生じないことを前提としています。実際には、今後の運用資産の異動により予想が変動する可能性があります。
・営業収益のうち賃貸事業収益（※1）については、本日現在で有効な賃貸借契約をもとに、各物件の競争力および市場環境等を勘案して算出しています。
・ホテルの賃料については、以下の前提で算出しています。

運用資産[変動賃料を導入している13ホテル（※2）の指標]
2020 年 1 月期
（第 9 期）89.6
客室稼働率（%）（※3）
7,843
ADR（円）（※4）（※1）賃貸事業収益については、賃貸借契約の解除、テナントによる賃料の滞納または不払いがないことを前提としています。
（※2）2019 年 10 月 31 日に譲渡予定のホテルビスタプレミオ京都および 2019 年 9月に開業予定のヴァリエホテル広島は集計対象外としています。
（※3）「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値を記載しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数
÷（対象期間中の全客室数×対象期間の営業日数）（※4）「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計（料飲売上、その他売上およびサービス料等を除きます。）を、同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値を単位未満四捨五入して記載しています。
[2020年1月期の変動賃料等の内訳]（単位：百万円）

営業収益
固定賃料 /

物件名称

最低保証賃料

変動賃料

合計

スマイルホテル京都四条

34

46

81

ホテルビスタプレミオ京都

37

037

ネストホテル札幌駅前

3274

106

チサンイン大阪ほんまち

39

039

コンフォートホテル浜松

55

055

ネストホテル札幌大通

26

59

85

ヴァリエホテル天神

24

4267

ネストホテル大阪心斎橋

65

99

165

151

0151

28

70

98

ネストホテル那覇

60

85

145

ネストホテル松山

35

52

88

コンフォートホテル岡山

45

045

コンフォートホテル
中部国際空港スマイルホテル
東京阿佐ヶ谷

3

項目

前提条件
固定賃料 /

物件名称

最低保証賃料

営業費用

営業外費用

合計

コンフォートホテル釧路

18

018

コンフォートホテル鈴鹿

15

015

コートホテル倉敷

33

50

83

ネストホテル熊本

27

41

68

ヴァリエホテル広島

7

24

32

250

17267

その他ホテル賃料（※）
営業収益

変動賃料

合計
989
665
1,655
（※）ホテルウィングインターナショナル名古屋、ホテルウィングインターナショ
ナル神戸新長田駅前、ホテルリブマックス日本橋箱崎、グランパーク・イン
横浜およびアーバイン広島エグゼクティブの個別の賃料の詳細については、賃借人より開示の同意を得られていないため、「その他ホテル賃料」として合算で表示しています。
[その他賃料]
ホテルビスタプレミオ京都、チサンイン大阪ほんまちおよびスマイルホテル東京阿佐ヶ谷における店舗に係る賃料（水道光熱費を含む）およびネストホテル熊本における宴会場に係る賃料として 39 百万円を想定しています。
[本譲渡にともなう修正］
・本譲渡による譲渡益として、668百万円を見込んでいます。
・本譲渡により前回発表予想で見込んでいたホテルビスタプレミオ京都の賃貸事業収益53百万円の減少を見込んでいます。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値を基に、費用の変動要素を反映して算出しています。
・減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、354百万円を想定しています。
・固定資産税および都市計画税等の公租公課につきましては、105百万円が費用計上されることを前提としています。
・修繕費については、物件ごとに本投資法人の資産運用会社が、各営業期間に必要と想定した額を費用として計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額または追加で発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなることおよび定期的に発生する費用ではないこと等から、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
[本譲渡にともなう修正］
・本譲渡による修正を含む営業収益の変更に伴い、資産運用報酬が前回発表予想よりも約111百万円増加することを前提としています。
・本譲渡による課税売上割合変動に伴う租税公課として、41百万円が費用計上されることを前提としています。
・支払利息およびその他融資関連費用として197百万円を見込んでいます。
・創立費および投資口交付費の償却として5百万円を見込んでいます。

借入金

・2020年1月期末時点で、25,470百万円の借入金残高があることを前提としています。

発行済
投資口数

・本日現在、本投資法人の発行済投資口数は254,974口であり、2020年1月末までに新投資口の発行または投資口の消却がなく、投資口数が変動することがないことを前提としています。

分配金

・分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動または予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、分配金は変動する可能性があります。
4

項目
利益超過
分配金

その他

前提条件
・利益を超える金銭の分配は現時点において行う予定はありません。
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の有価証券上場規程等規則、一般社団法人投資信託協会の規則等において、上述の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向および不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

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