Analyst Report

CP&X Investment Research【Update Report】| Company |株式会社アンビション DX ホールディングス
AMBITION DX HOLDINGS Co., Ltd.

| Code |3300：東証グロース
TSE GRT

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主席シニアアナリスト
Senior Analyst
黒澤真

Makoto Kurosawa| Date of Issue |3/18/2024

Ver：20240318-1

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TSE GRT【Update Report】
不動産 DX に NFT・トークンも融合した異次元の不動産会社へ【目標株価】
目標株価：1,620 円【レーティング】
Strong Buy でレーティングを継続【業績予想】
2024/6 期（CP&X 予想）
売上高：40,000 百万円、EBITDA：2,494 百万円、営業利益：2,200 百万円、経常利益：2,150 百万円、当期純利益：1,350 百万円（3/8/2024 現在）【データ】
株価（3/12）：872 円
時価総額：5,992 百万円
PER（24/6 期 CP&X）：4.39 倍

PER（25/6 期 CP&X）：3.71 倍

PBR（23/12 末）：1.20 倍
配当（24/6 会社）：25.0 円 配当利回り：2.87%【テーマ・キーワード】
デザイナーズマンション、不動産 DX、電子サイン、ブロックチェーン、クラウド、ゲームマンション、NFT

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不動産 DX に NFT・トークンも融合した
異次元の不動産会社へ
同社はデザイナーズマンションのプロパティマネジメント事業を主体に設立された不動産会社として、開発・企画・仕入れ・仲介・販売・付帯設備の手続き、保険までをワンストップで出来る業態にあり、昨 23 年 4月には水道・電気、インターネットなど賃貸物件での付帯サービスを提供する DRAFT 社を買収しワンストップによるサービス向上に取り組み、今 24 年 2 月には内装・原状回復の工事専門業者であるフレンドワークス社を買収し不動産関連事業の基盤強化を図っている。近年はいち早く DX（デジタルトランスフォーメーション）サービスと DX プロダクトの開発に取り組んでいる。また自社ディベロッパー機能による高品質なデザイナーズマンションの開発機能に加え、タワーマンションなどのリノベーション物件の仕入れ、販売にも特徴を持つ。同社の中心エリアは東京 23 区内の都心であり、現状のターゲットは単身者、外国人就労者とし、ライフサイクルの中での借り換えから新規物件の購入まで、お客様への満足度を永きに亘り提供することで長期的な収益機会の拡大を目指している。このビジネスモデルは DX プロダクトにデジタル技術を加えることで他にはない不動産デジタルプラットフォーマーが目標となる。お客様とのタッチポイントとして繋がり続ける「LTV（(顧客生涯価値))の最大化」を目指すロイヤリティプログラムが着実に進展しており、DX プロダクトは既にスマホ、パソコンでの対応だけではなく、NFT、チャット GPT の先端デジタル技術をも組み込んだ、正に異次元の不動産プラットフォームの構築を目指しており、不動産業態の中での高い成長性とそのポテンシャリティーが期待できる会社であろう。
同社の収益はプロパティマジメント事業による安定したストック型ビジネスの上に、賃貸仲介事業、インベスト事業のフロー収益により構成され、景気循環や不動産市況の変動に対してのリスクを吸収、緩和できる特徴がある。業績は 20/6 期までは不動産 DX プロダクトへの投資負担もあり低迷したが、21/6 期からは営業増益基調にある。今 24/6 期 1-2Q の決算も売上高が前年同期比 11.3%増となり、営業利益が 990 百万円、前年同期比 24.5%増と、上半期として過去最高の収益を更新している。同社は人員増強や投資物件受け渡しの関係で 1Q の収益が低水準になりやすいため、収益の比重は下期に偏る傾向にある。今 24/6 期も 2Q までの営業利益の会社通期計画に対する進捗率は 49.4%であるが、上振れの余地を残す格好にある。CP&X では 24/6 期の通期営業利益は 22 億円、同 37.2%増まで上乗せが可能と予想する。
同社は中期経営計画で 25/6 期に営業利益 30 億円を目標としていたが、CP&X では来 25/6 期の営業利益は28 億円、26/6 期には 1 年遅れも営業利益 30 億円の達成が可能と予想しており、営業利益の今後 3 年間の年平均成長率は 23.2%と予想する。
株価は 2Q の黒字転換など目策の高い増益率が好感された模様で、23 年 12 月 26 日、27 日に 711 円を底に上昇基調にあり、24 年 2 月 27 日には 919 円までと 29%強上昇している。今 23/6 期 CP&X 予想ベースではROE23.6%となるが、現株価での PER は 4.5 倍前後と極めて割安な状況にある。CP&X では目標株価を 26/6
期予想ベースの PER6.48 倍、EV/EBITDA5.77 倍から試算される 1,620 円（従来 1,420 円)に引き上げ、Strong
Buy レーティングを継続する。

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TSE GRT【注目点】
注目点 1：今 24/6 期 1-2Q は最高収益を更新
注目点 2：プロパティマネジメント事業の収益性向上
注目点 3：インベスト事業の仕入れ力の高さとインバウンド効果
注目点 4：今 24/6 期業績の上振れ期待と中期の高い利益成長余地
注目点 5：不動産 DX と M&A による相乗効果

注目点 1：今 24/6 期 1-2Q は最高収益を更新
24/6 期は 1Q に営業損失 185 百万となったが、2Q には営業利益が 1,175 百万円、前年同期比 84.7%増の黒字転換となった。1-2Q の累計では売上高 19,144 百万円、前年同期比 11.3%増、営業利益 990 百万円、同24.5%増と 2 桁の増収増益となり、上半期として過去最高の売上、営業利益を達成した。
1Q は賃貸 DX 賃貸仲介事業が新規採用などのコスト先行でセグメント損益が損失になる傾向にあり、インベスト事業では子会社が予定していた新築マンション 36 戸の引き渡しが 2Q に期ずれとなった一過性の要因が影響していた。2Q にはこれらの要因が解消され、賃貸 DX プロパティマネジメント事業、売買 DX インベストメント事業のセグメント利益が揃って改善している。1-2Q の累計のセグメント利益は賃貸 DX プロパティマ
ネジメント事業が 833 百万円、前年同期比 32.7%増、売買 DX インベスト事業が 1,200 百万円、同 9.8%増で収益の牽引役となり、賃貸 DX 賃貸仲介事業が 70 百万円の損失、同 14 百万円の悪化、その他事業が 30 百万円の損失、同 24 百万円の良化と、不採算事業も全体の足を引っ張らなくなってきている。

注目点 2：プロパティマネジメント事業の収益性向上
24/6 期 1-2Q の賃貸 DX プロパティマネジメント事業の売上高は 9,866 百万円、前年同期比 5.8%増で、セグメント利益が 833 百万円、同 32.7%増となった。セグメント利益率も 8.4%（前年同期は 6.7%)まで高まっている。管理物件戸数が 25,522 戸と前年同期比で 1,002 戸増加、サブリース管理戸数が 14,456 戸で同 646 戸増加したのに加え、入居率も 96.4%と、業界平均（90%弱）を大きく上回っている。
同社のテリトリーが都心の利便性の高いエリアであることから、コロナ禍からの解放によって外国人就労者や留学生からの入居依頼が回復してきていることがフォローの風となっているうえ、自社で賃貸仲介事業を行っており、インベスト事業での良質な自社開発物件を主買いできる強みを発揮して他社からの管理委託の依頼も多く、また不動産 DX プロダクトの活用によるコスト削減効果も大幅な増益に寄与している。
今後も賃料の改定や更新のタイミングと相まって順次進展する方向にあり、不動産 DX プロダクトの効果はブロックチェーンを活用した次世代の不動産管理クラウド『AMBITION Cloud』の構築の進展からコスト削減効果の積み増しも期待できる。賃貸 DX プロパティマネジメント事業は中・長期的に管理物件戸数の安定した拡大の下で収益性の更なる向上の余地があろう。

注目点 3：インベスト事業の仕入れ力の高さとインバウンド効果
賃貸物件の開発・販売に加え、中古物件の仕入れ・販売の機能を持つ売買 DX インベスト事業はプロパティマネジメント事業と共に業績の牽引役となっている。子会社ヴェリタスは都心の好立地な土地の手当てに成功しており、高品質のデザイナーズマンションの販売が好調だ。加えて本体のインベスト部門では海外の投資家を意識した高額なタワーマンションの買取再販・リノベーション物件を増やしている。
今 24/6 期 1-2Ｑの売上高は 8,426 百万円、前年同期比 15.3%増、セグメント利益 1,200 百万円、同 9.8%増となった。1Q は子会社ヴェリタスが引き渡しを見込んでいた池袋本町の 36 戸が 2Q に期ずれとなったことからセグメント利益が 58 百万円の赤字となったが、2Ｑには引き渡しも順調に進展し、また海外の顧客向け高額
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物件の販売も好調であったことからセグメント利益は 1,258 百万円の黒字となっている。
新築マンションの立地条件は同社の主戦場とする東京 23 区では厳しさを増している。そうした中で、同社の土地調達能力は他社を凌ぐ高いものがあり、その証左として 23/12 月末での販売用不動産は 7,073 百万円と1Q 末比で 3,288 百万円増加しており、この点からもインベスト事業の中期的な収益拡大余力が垣間見られる。

注目点 4：今 24/6 期業績の上振れ期待と中期の高い利益成長余地
業績は 20/6 期まで不動産 DX プロダクトへの投資の負担もあり低迷したが、21/6 期からは営業増益基調にある。今 24/6 期 1-2Q 決算も売上高が前年同期比 11.3%増となり、営業利益が 990 百万円、前年同期比24.5%増と上半期として史上最高の収益を更新している。同社は人員の増強や投資物件の受け渡しの関係で 1Qの収益が低水準になりやすいため、収益の比重は下期に偏る傾向にある。今 24/6 期も 2Q までの営業利益の会
社通期計画に対する進捗率が 49.4%となるが、上振れの余地を残す格好にある。CP&X では 24/6 期の通期営業利益は 22 億円、同 37.2%増まで上乗せが可能と予想する。
同社は中期経営計画で 25/6 期に営業利益 30 億円を目標としていたが、CP&X では来 25/6 期の営業利益は28 億円となり、26/6 期には 1 年遅れにせよ営業利益 30 億円の達成が可能と予想しており、営業利益の今後 3年間の年平均成長率は 23.2%となる。
スタートアップ企業などへの投資を行うインキュベーション事業は会社自体も多くを織り込んでいない計画となっている模様だが、これが順調に回収されると CP&X の業績見通しの上振れ要因となり、下記の M&A 戦略でのシナジー効果も期待できる。

注目点 5：不動産 DX と M&A による相乗効果
不動産 DX プロダクトではポートフォリオマネジメントで活用する次世代管理システム『AMBITIONCloud』の構築により、担当者一人当たり管理戸数が増加し、賃貸 DX 賃貸仲介事業ではリモート接客強化やDX 施策が 1 店舗当たり利益率の向上に寄与し始めている。『AMBITION Sign」では 23 年 3 月から賃貸契約に加え、保証契約の電子手続化を可能になった。不動産 DX プロダクトの社内での効率化と収益性への成果が着実に上がり始めている。加えて『AMBITION Me」が賃借者の募集でも活用され始めている。
賃貸 DX 賃貸仲介事業では開発初期段階から AI×RPA ツールの『ラクテック自動入力』が物件情報入力の自動化などで実績を上げている。お部屋探しユーザーとルームコンシェルジュ（不動産仲介営業)とをつなぐマッチングアプリ「ルムコン」が活用されている。売買 DX 領域におけるサービスやシステムも企画開発中であり、不動産 DX プロダクトは不動産業務すべての DX 化に向けて進んでいる。
不動産関連業務のリアルな部分では M&A による補完が進み、大方の不動産関連事業をワンストップで受けられ、そのシナジーが生まれる基盤が出来上がっている。23 年 4 月には DRAFT 社を買収し、水道・電気、インターネットなど賃貸物件付帯サービスの提供を可能にすると共に今 24 年 2 月に内装・原状回復の工事専門業者であるフレンドワークス社を買収し、インベスト事業を含めたリフォーム、リノベーション工事でのシナジーが期待できる態勢となった。
不動産 DX プロダクトとリアルの不動産関連業務のシナジーが期待できる段階に入り、その成功体験を基に
不動産 DX プロダクトの外販も可能となろう。

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TSE GRT【カタリスト】
カタリスト 1：23 区内不動産市況の強含みと賃料アップ
カタリスト 2：その他事業の赤字縮小、M&A の効果に期待カタリスト 3：ブロックチェーンに NFT、トーク、AI と先端技術の逸早い採用
カタリスト 4：25 年に上場 10 周年、異次元の不動産業態の構築に弾み
カタリスト 5：依然として低いバリュエーション

カタリスト 1：23 区内不動産市況の強含みと賃料アップ
同社のターゲット市場は首都圏（東京 23 区、神奈川、千葉、埼玉の一都三県)であり、デザイン性だけではなく機能面でも優れたデザイナーズワンルームマンションをターゲットにする。
東京 23 区全体、都心 3 区（千代田区、港区、中央区）の中古マンション価格は上昇基調を維持しており、マンションの賃貸も 23 区で前年同期比 10%前後の上昇となっているとの調査結果も出ている。新築マンション・中古マンション価格の急騰が好循環を形成している格好で、海外投資家や富裕層の強い購入意欲を反映している。マンションの投資利回りは東京で 3〜4%程度であるが、上海では 1%台前半、香港・台北でも 1〜2%程度と、不動産不況に喘ぐ中国人富裕層からはまだ東京の優良物件の投資魅力は高い。日銀のマイナス金利解
除は円安調整リスクがあるものの、大幅な円安修正による不動産市況への影響は限定的になろう。
この様な好環境の下、主力のプロパティマネジメント事業では新規家賃が上昇し、サブリース物件が増加
すると転貸差益が生じるが、これはサブリース物件数の増加と高い入居率の継続による転貸差益を伴うストックビジネスの拡大に繋がる。
また、インベスト事業では本体のインベスト部でのタワーマンション等の買取再販のビジネスにはフォローの風となり、24/6 期上期では外国人契約者数が前年比 75%増となった。これは新規のデザイナーズマンションの設計、デザイン、販売を手掛ける子会社ヴェリタスの事業にもプラスに作用しよう。新規の土地の手当が課題となるが、業界でも優れた調達能力から現状では問題はないとのことだ。

カタリスト 2：その他事業の赤字縮小、M&A の効果に期待
その他事業では少額短期保険事業においてシステム『MONOLITH（モノリス）』によって申込みから支払いまでペーパーレスを実現したことなども手伝って契約が順調に拡大しており、年 30%超の高い伸びが見込まれる。ロボットアウトソーシング事業、AI 事業、BPO 事業を行う子会社リテックラースを解散して本体に吸収したことも寄与する。24/6 期 1-2Q のその他事業のセグメント利益は 12.1 百万円の損失となったが、前年同期比では 24.1 百万円の損失縮小となった。
今後は不動産関連事業での M&A 効果が期待できる。23 年 4 月にインターネット代理店でグループインフラの ZEH ライフライン事業を行う子会社 DRAFT 社を買収し、水道・電気、インターネットなど賃貸物件付帯サービスの提供を可能にすると共に今 24 年 2 月には内装・原状回復の工事専門業者であるフレンドワークス社を買収し、インベスト事業を含めたリフォーム、リノベーション工事でのシナジーが期待できる態勢となった。これらの既存事業とシナジーを含めた効果が来 25/6 期以降に出て来るであろう。

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カタリスト 3：ブロックチェーンに NFT、トーク、AI と先端技術の逸早い採用
同社は不動産業界の人海戦術的で非効率な状況を打破すべく DX（デジタルトランスフォーメーション）サービスと DX プロダクトの開発に取り組んできた。AI×RPA ツールの『ラクテック自動入力』による物件情報の入力自動化などで実績を上げ、総合的な不動産実務のノウハウとブロックチェーンを活用し、生産性の向上を目的とする不動産の次世代管理クラウド『AMBITION Cloud』を構築して不動産業務と DX 推進を一気通貫で網羅している。顧客向けでは物件の内覧〜入居〜更新〜退去に至るまでをスマホで完結できるシステム『AMBITION Me」、物件検索、内覧をモニターに手を翳すだけで行える『Motion AI」の構築も進めている。
『ルムコン』ではアプリの充実を図り、大手不動産の参加を促している。また下記の『NFT ゲームマンション』の入居募集を開始するなど先進的な取り組みも始まった。お客様とのタッチポイントとして繋がり続けるロイヤリティプログラムが着実に進展しており、入居者、不動産業者、NFT ゲームギルドの各社がスマホ、PC を経由したネットワークで結ばれる新次元、異次元の不動産業態の構築が始まっている。
不動産 DX への AI 技術の活用では ChatGPT の活用を始め、効率的な教育とロープレサポートの実現を目指している。大規模言語モデルを用いて DX を推進するギブリー社と共同でサービス・プロダクト開発に向けた研究を 23 年 5 月より開始し、大規模言語モデル×不動産 DX の構築に取り組み始めている。

カタリスト 4：25 年に上場 10 周年、異次元の不動産業態の構築に弾み
同社は 2007 年 9 月に設立され、2014 年 9 月に東証マザーズに上場した。来 2025 年には上場 10 周年の節目を迎える。これまで述べてきたように、上場後は不動産 DX プロダクトへの投資と M&A による不動産周辺業務の拡大によるリアルの不動産業務と DX プロダクトを融合したプラットフォームの基盤はほぼ完成形に近い状態が出来上がったとみられる。今後はこの基盤の強化によるオーガニックな成長と更なる M&A、アライアンスによる非連続的な成長による収益拡大期に入るとみられる。
今後の課題としては、当初から念願としている不動産 DX プロダクトの外販がいつから出来るかであり、それが可能になると同社への評価も一段と高まることになろう。

カタリスト 5：依然として低いバリュエーション
23/6 月期からの 3 ヵ年中期経営計画では「トップラインの非連続成長」、「DX による利益率の向上」、「新規事業領域への挑戦」、「経営基盤の抜本的強化」の 4 つを基本戦略として、26/6 期に売上高 500 億円、営業利益30 億円の達成を目指している。
CP&X では 26/6 期には同社の中期経営計画における目標営業利益 30 億円の達成が可能と予想する。この予想には M&A やインキュベーション事業の不連続性の収益は織り込んでいない。それでも営業利益は 26/6 期までの 3 年間で年率 14.4%の成長が見込まれる。
株価は前回のレポート作成時点（2023 年 12 月 8 日）の 720 円から順調に上昇し、24/6 期 2Q の好決算もあり 2 月 27 日には 919 円の高値を付けている。それでも PER は会社計画ベースで 6 倍割れの低水準だが、24/6期 CP&X 予想ベースの ROE が 23.6%であり、PBR が 1.04 倍前後であるのは PBR（株価/1 株当たり純資産)＝ROE（1 株当たり利益/1 株当たり純資産)×PER（株価/1 株当たり利益)との関係式からも依然として割安過ぎの水準にある。中期的な利益成長性が 14%台、ROE20%前後が見込まれる企業としては、流動性リスクを考慮しても PER が 1 桁台にあるのは評価不足となる。
CP&X では目標株価を 26/6 期予想ベースの PER6.5 倍、EV/EBITDA5.8 倍から試算される 1,620 円（従来1,420 円)に引き上げ、Strong Buy レーティングを継続する。

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TSE GRT【業績推移】【バリュエーション】
アンビションDXホールディングス(3300）
バリュエーション(単位;百万円、％）2019年6月期

2020年6月期

2021年6月期

2022年6月期

2023年6月期

2024年6月期

2025年6月期

2025年6月期

Min

Min

Min

Min

Min

Min

Min

Min

MAX

MAX

MAX

MAX

MAX

MAX

MAX

MAX

株価

712

1837

402

1370

564

1010

466

636

505

943

872

1620

1620

1620

株価純資産倍率（PBR）

1.87

4.83

0.70

2.40

1.00

1.79

0.85

1.16

0.76

1.41

1.04

1.93

1.54

1.27

株価収益率（PER）

6.58

16.97

8.35

28.45

6.45

11.55

3.84

5.24

3.58

6.68

4.39

8.16

6.89

6.48

配当利回り

3.51

1.36

1.89

0.55

2.41

1.35

4.08

2.99

4.36

2.33

2.87

1.54

1.60

1.73

EV/EBITDA

5.22

9.41

6.42

12.04

9.82

11.49

4.23

4.89

5.15

6.72

5.41

7.63

6.14

5.77

PCFR

5.00

12.90

4.72

16.09

4.52

8.10

2.92

3.99

2.73

5.10

3.42

6.36

5.56

5.29

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レーティング基準について以下の定義に基づいてレーティングを付与しています。

Strong Buy今後 1 年以内に株価が TOPIX を 30%以上アウトパフォームすると予想する
Buy
今後 1 年以内に株価が TOPIX を 10%以上アウトパフォームすると予想する
Neutral
今後 1 年以内に株価が TOPIX を中心に±10%未満の変動と予想する
Sell
今後 1 年以内に株価が TOPIX を 10%以上アンダーパフォームすると予想する

留意事項
本資料は、情報提供のみを目的として各種のデータに基づき作成したもので、投資勧誘を目的としたものではありません。また、この資料に記載された情報の正確性および完全性を保証するものでもありません。この資料に記載された意見や予測は、資料作成時点の見通しであり、予告なしに変更することがあります。株
価の変動や、発行会社の経営・財務状況の変化及びそれらに関する外部評価の変化等により、投資元本を割り込むことがありますので、投資に関する最終決定は、投資家ご自身の判断でなされるようお願いいたします。なお、CP&X Investment Research 及び、同関連会社の社員、役職員又はその家族はこの資料に掲載されている企業の証券を保有する可能性、取引する可能性があります。この資料の著作権は CP&X Investment
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