M O N T H LY R E A L E S T AT E

［題字］故 野田卯一 会長

4
APRIL

2023

2023年4月施行の改正民法総まとめ！

［巻頭 特 集 1 ］［特集2］

文化の力で日本に元気を京都が文化庁移転に相応しい理由［税務相談］

所得税の譲渡所得の金額の計算上控除される譲渡費用の範囲［相続相談］

貸家敷地の評価［賃貸管理ビジネス］

セミナーを活用して、
オーナー集客を図る［進む！業界のIT化］

ビジネスと社会生活を変革する新たなAIサービス「ChatGPT」
公益社団法人 全日本不動産協会

公益社団法人 不動産保証協会

保証のお知らせ一般保証制度の動画公開のご案内
このたび、会員向けに、一般保証制度のことがよくわかる動画を制作しました。ホームページ（会員専用ページ）内にて公開
しておりますので、ぜひご覧ください。
［会員専用ページへログイン後、右側メニュー下方の『会員向け一般保証制度のご案内』をクリック］● 他では実施していない宅建業法上の制度● 利用できるのは当協会の会員だけ！
● 当協会が連帯保証することで消費者の不安を取り除ける● 会員皆様・お客様共に「無料」で利用可

手付金保証制度・手付金等保管制度のご案内
手付金保証制度

２.手付金保証付
証明書発行依頼

買主

売主・買主ともに一般消費者で、会員が流通機構登録物件を客付媒介する売買契約において、買主が売主に支払う手付金

買主側仲介業者（当協会会員）
３.手付金保証付
証明書発行申込

１.契約の合意
４.保証付
証明書発行

売主

を万一のために保全（保証）する制度です。

手付金等保管制度

保証協会地方本部■ 制度の詳細（公社）不動産保証協会ホームページ［会員専用ページへログイン］

会員が自ら売主となる完成物件の売買契約において、受領する手付金等の額が 売買代金の10％または1,000万円を超え、売主会員に保全義務■ 制度に関するお問い合わせ、制度の申込み窓口が生じる場合に（宅建業法41条の2）、当協会が売主会員に代わって手付

所属の地方本部事務局へ金等を受領し、物件の登記、引渡しがあるまで保全（保管）する制度です。

弁済制度について会員業者と宅地建物取引をしたお客様が損害を受け、苦情の■ 令和４年度

解決が困難な場合には、当協会がその債権を認証することで、被害相当額（上限あり）の払い渡しを受けることができます。

※各事案の詳細はホームページ（会員専用ページ）内に掲載されております。
の第10回弁済委員会

審査結果

社

数

件

審査明細
数

金

額

認証申出

3社

4件

4,350,000円

認証

2社

3件

2,000,000円

保留

1社

1件

令和４年度認証累計

26社

28件

（公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶

不動産保証協会

147,961,361円

検索一般保証制度の他、法定研修会、弁済業務、各種保全制度など、保証協会の各種情報が掲載されております。

02
MONTHLY RE AL ESTATE

4 2023
APRIL

保証のお知らせ特集1

04

2023年4月施行の改正民法総まとめ！
特集2

08

文化の力で日本に元気を京都が文化庁移転に相応しい理由
不動産お役立ちQ&A＜法律相談＞

12

投資物件の購入判断にかかわる重要情報の説明義務
弁護士

渡辺 晋

＜税務相談＞

14

所得税の譲渡所得の金額の計算上控除される譲渡費用の範囲
税理士 山崎 信義＜相続相談＞

16

貸家敷地の評価
税理士

若林 昭子＜賃貸管理ビジネス＞

18

セミナーを活用して、
オーナー集客を図る
みらいずコンサルティング株式会社

今井 基次＜労務相談＞

20

労働条件書面明示の内容と時期
特定社会保険労務士

野田 好伸

宅建士講座

＜宅建士試験合格のコツ＞

22

宅建業法 営業保証金
資格試験受験指導講師
連

植杉 伸介

載

＜進む！業界のIT化＞

24

ビジネスと社会生活を変革する
新たなAIサービス「ChatGPT」
株式会社トーラス 木村 幹夫

COVER PHOTO

ワタオウサギ＜物件調査のノウハウ＞

26

添付書類の情報から得られる品質性能に関する情報
不動産コンサルタント 津村 重行

綿（わた）の玉のようなしっぽ（尾）の形からこのその他名がついた。一見アナウサギのようだが育児用以外では巣穴をつくらず、
ノウサギのように茂みなどを寝場所にして暮らしている。敵に追われると時速30km以上でジグザクに走って逃げるが、相手が小型獣の場合は強力な後ろ足で蹴りを入れることも。南北米大陸を中心に20種ほどが生息している。

28
29
31

新入会員名簿地方本部の動き協会からのお知らせ

2 023年4月施行の改正民法総まとめ！
巻頭特集1
2021（令和3）年4月に民法が改正され、2023（令和5）年4月に施行されました。一部は本誌の特集や連載で紹介しましたが、改正内容は多岐にわたるうえ、いずれも不動産業者として理解しておくべきルールです。そこで本特集では、あらためて2023年4月施行の民法改正のポ
イントをまとめて解説します（以下、単に条文を示すときは、民法の条
文）。

弁護士

渡辺 晋

山下・渡辺法律事務所

相隣関係規定の見直し
1. 隣地使用権の拡大
隣地の使用については、従来から境界またはその付近における障壁・建物を築造・修繕する場面での隣地使用が認められていましたが、隣地使用権が拡大され、境界標の調査または境界に関する
測量、および隣地の竹木の枝の切取りのためにも隣地を使用することができるよ
うになりました（209条1項2号・3号）。
2. 竹木の枝の切除

き、②竹木の所有者を知ることができず、（1）ほかの共有者に対する義務

またはその所在を知ることができないと

従来、共有物を使用する一部の共有

き、③急迫の事情があるとき、という３つ者がほかの共有者に対していかなる義のケースでは、隣地の所有者の了解を得務を負うのかに関しては、定めがありまずに、自ら枝を切り取ってもよいものとさせんでした。改正では「別段の合意があれました（同条1項・3項）。
※本誌2022年

る場合を除き、ほかの共有者に対し、自10月号に解説を掲載。

己の持分を超える使用の対価を償還す

3. ライフラインの供給設備の設置る義務を負う」
として使用の対価の償還義務が（249条2項）、「 善良な管理者の土地の位置関係や形状によっては、隣注意をもって、共有物の使用をしなけれ

地に設備を設置し利用しなければ、日常ばならない」
として善管注意義務が（同

生活に必要な電気・ガス・水道などのラ

条3項）、それぞれ条文化されました。

イフラインの供給を受けることができな（2）一部共有者が使用している場合の使い状況が生じます。改正によって「土地の用方法の変更隣地から竹木の根が所有地に入り込所有者がほかの土地に設備を設置し、ま管理に関する事項は、持分の価格にんできたときには、根を切り取ることがでたは他人が所有する設備を使用しなけ

従い、その過半数で決します（252条1

きます。他方で、従来は竹木の枝について

れば電気、ガス、水道水の供給その他こ項前段）。改正によってこの後に、「 共有

は、所有地に入り込んでも、竹木の所有

れらに類する継続的給付を受けることが物を使用する共有者があるときも、同様

者（隣地の所有者）に切除を申し入れるできないときは、継続的給付を受けるたとする」という条文が加えられました（同ことができるだけで、無断で切り取ることめに必要な範囲内で、ほかの土地に設条１項後段）。共有物を使用する一部共はできませんでした（233条1項・2項）。改備を設置し、
または他人が所有する設備

有者がいても、持分の価格の過半数に

正では、竹木の枝についての取扱いが見を使用することができる」という定めが新よって利用方法を変更することができる

直されました。
自分で竹木の枝を切り取設されました
（213条の2）。

ことを明文化したものです。
もっとも、実際に共有物を使用する一ることはできないという原則は維持しながら、例外として、①竹木の所有者に枝を切共有制度の見直し

共有者による変更の決定が共有物を使除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないと

04 月刊不動産 ｜ 2023.4

部共有者の利益に配慮して調整を図り、

1. 共有者間の関係用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その共有者の承諾を得なければの共 有 者を知ることができず（ 共 有 者

共有者が、共有物の管理に関する事項をならないという定めも置かれています（同不明）、またはその所在を知ることがで決めることができるとする措置が、
それぞ

条3項）。

きないとき
（所在不明。共有者不明とあれ可能になっています（252条2項1号・2（3）変更と管理の決定方法

わせて「所在等不明」という）には、所在

号）（図表2）。

各共有者は、
ほかの共有者の同意を得

等不明の共有者（所在等不明共有者）

なければ、共有物に変更を加えることがの持分について、（ 1）所在等不明共有

できません（251条1項）。
しかし、ほかの者以外の共有者が取得する措置（持分共有者への影響が小さいものについて取得の措置。262条の2）、および（2）所

共有物の共有者はいつでも共有物のは、全員の同意が必要とは考えられませ

在等不明共有者以外の共有者が第三分割を請求することができます（256条1ん。
そこで、形状または効用の著しい変更者に譲渡する権限を付与する措置（持項本文）。従来、共有物分割のためのルーを伴わないもの（軽微変更）
は、共有者全

分譲渡権限付与の措置。同条の3）が認ルは民法には明文がなく、判例によって員の承諾がなくても、共有者の持分の価められます。

補われていました（最判昭和46.6.18判

3. 共有物分割請求訴訟についての判例
法理の条文化

時637号38頁、最判平成8.10.31判時

格に従い、その過半数で決することがで

また、（3）変更に関しては、所在等不明

きるという定めが設けられました（同条1の共有者を除く共有者の同意で共有物

項かっこ書き）。

の変更を決めることができるとする措置

改正によって「共有者間に協議が調わ

また、共有物の賃貸に関して、図表１が（251条2項）、
さらに、管理に関しては、ないとき（協議不調）、
または協議をするこの①〜④の期間を超えないものであれ（4）所在等不明共有者以外の共有者、おとができないとき（協議不能）に、裁判所

ば、管理行為の範囲内として、持分価格よび管理に関する事項の賛否を明らかにに共有物の分割を請求することができに従い、その過半数によって決めることしない共有者（賛否不明共有者）以外のる」とされたうえ（258条1項）、裁判所は1592号59頁等）。

ができる旨の明文が置かれました
（252
条4項）。

図表1

管理行為となる賃貸借期間の上限（4）管理者の制度

賃借権の対象管理行為となる賃貸借期間の上限①

樹木の栽植・伐採を目的とする山林の賃借権

10年②①以外の土地の賃借権5年ます。そのため、共有物の管理者に関す③

建物の賃借権3年る条文が設けられました。管理者の選④

動産の賃借権6カ月

図表2

所在等不明共有者等がいる場合の措置

共有者が第三者を管理者と定め、管理者に日常的な管理を委ねておけば、共有物の管理を円滑に行うことができ

任は、管理に関する事項に含まれ（252条1項かっこ書き）、管理者は管理に関する行為（軽微変更を含む）をすること

所在等不明共有者がいる場合ができます（同条の2第1項本文）。管理者が共 有 物に変 更を加えることは、共有者全員の同意が必要です（同条の２

共有者

第1項ただし書き）。
2. 所在等不明共有者がいる場合の措置

共有者
D（所在等不明）

共有者 共有者 共有者 共有者
A
BC
D（賛否不明）

変更(3)所在等不明共有者以外の共有者の同意によって変更を決められる措置（251条2項）(ABCの同意で共有物の変更を決めることができるとする措置）

管理(4)所在等不明共有者または賛否不明共有者以外の共有者の持分の価格の過半数で管理を決められる措置（252条2項1号・2号）(ABCの持分の価格の過半数で、管理に関する事項を決めることができるとする措置）

じます。そのため新たな仕組みを創設しまず、処分に関しては、共有者がほか共有者
C(1)持分取得の措置（262条の2）（Dの持分をAが取得する措置）(2)持分譲渡権限付与の措置（262条の3）（Dの持分につき、Aに譲渡権限を付与する措置）とができず、
また管理に重大な支障が生
ました。

共有者
B

処分

共 有 者の中に所 在 不 明 者がいる場
合には、共有物の処分や変更をするこ

共有者
A

賛否不明共有者がいる場合

2023.4 ｜ 月刊不動産 05

「分割請求がなされた場合には、①１次的に、共有物の現物を分割する方法（現

図表3

物分割）、
または共有者に債務を負担さ所有者不明 ･ 管理不全の土地 ･ 建物の管理命令
土地・建物が所有者不明
または所有者の所在不明

せて、ほかの共有者の持分の全部または

必要性

所有者不明
土地管理人・
所有者不明
建物管理人の選任

必要性

管理不全土地管理人
・
管理不全建物管理人の選任一部を取得させる方法（賠償分割）によって分割を命じる（同条2項）、②2次的に、現物分割または賠償分割をすることができないとき、
または分割によってその価格

他人の権利・
法律上の利益侵害

土地・建物が管理不全を著しく減少させるおそれがあるときは競売を命じる（競売分割）」（同条3項）と定められました。

図表4

相続開始

所有者不明または管理不全の
土地・建物の管理命令
1. 所有者不明土地・建物管理命令
土地・建物の所有者が不明であって、適正な管理がなされていない場合には、遺産分割の制約

遺産分割の手続き（10年間）

相続開始から10年経過特別受益と寄与分を考慮し分割がなされる特別受益と寄与分を考慮せず分割がなされる

不可

可能

共有物
分割請求

所有者に代わる者による管理が求められます。不在者の財産管理の制度（25条1項）
は、特定の土地・建物のみの管理には適していません。

2. 管理不全土地・建物管理命令

相続発生の後、遺産分割までの間、

土地・建物について適正な管理がなさ

共同相続人が相続財産を共同で所有

そこで、所有者不明土地管理命令およ

れない状況は、所有者が明らかな場面でする関 係を遺 産 共 有といいます（ 8 9 8

び所有者不明建物管理命令の制度が新も生じます。改正では、所有者が不明では条）。遺産共有は解消が想定される暫設されました（264条の2第1項・同条の8ないものの、所有者による管理が不適当

定的な関係であり、法定相続分・指定第1項）。
この制度は、所有者を知ることがなケースであって他人の権利・法律上の相続分に加えて、特別受益と寄与分をできず（所有者不明）、
またはその所在を利益が侵害されているなどの場合にも、

考 慮に入れた具 体 的 相 続 分に基づい知ることができない（所有者の所在不明）

第三者による土地・建物の管理を命じ、て遺産分割が行われ、共同相続人に相場合の土地・建物について、裁判所が所

管理不全土地管理人・管理不全建物管続財産が割り振られます。もっとも、時有者不明土地管理人・所有者不明建物

理人（管理人）による管理を命ずることが間の経過とともに具体的相続分への配管理人（管理人）による管理を命ずる仕できるようになっています（264条の10第

慮 は 困 難 になります。そこで、改 正 に組みです。管理人が選任されると、管理人

1項・同条の14第1項）。管理人が選任さよって、相続開始から10年経過した後に土地・建物の管理をする権限が与えられると、管理人に土地・建物の管理をするに行う遺産分割については、特別受益れ（264条の3第1項・同条の8第5項）、た権限が認められます（同条の3第1項・同と寄与分の定めが適用されないものととえば、隣接する擁壁の劣化・倒壊によっ

条の14第4項）。管理不全土地・建物管されました（904条の3）（図表4）。

て土砂崩れが生ずるおそれが生じていた

理命令の制度も、マンションの専有部分

り、隣家がいわゆるごみ屋敷であって、悪および共用部分には適用されません（区臭等により健康被害が生じていたりする

分所有法6条4項）（図表3）。

ような場合に、管理人が危険や弊害を取2. 遺産共有における共有物分割請求
従来、遺産分割の手続きを行う時期には制約はなく、かつ遺産共有については相続制度の見直し

り除く措置を講じることができるようになります。
なお、
この制度は、
マンションの専

共有物分割訴訟は認められませんでした（258条の2第1項。最判昭和62.9.4判時

有部分および共用部分には適用されませ1. 具体的相続分による遺産分割の時間

1251号101頁）。
このことが遺産が分割ん（区分所有法6条4項）（図表３）。

的制限

されないままになっている大量の土地を

06 月刊不動産 ｜ 2023.4

生み出す原因となっていました。
そこで、的な管理で足りる原野は約20万円、市土地という社会問題に対する対策とし改正においては、相続開始の時から10年

街地の宅地（200㎡）は約80万円などとて立法化されたものです。

を経過したときは、相続財産に属する共なっています（相続土地国庫帰属法令4

なお、所有者不明土地に対するさら有物の持分についても共有物分割請求条1項）（ 図 表５）。※本 誌 2 0 2 2 年 7月

なる対策として、不動産登記法も改正さをすることができるものとされました（同号・2023年3月号に解説を掲載。

れて、相続登記の申請および住所等変更登記の申請が義務化され、所有不動条の2第2項本文）（図表４）。

まとめ

3. 相続財産の管理の仕組みの整備

産 記 録 証 明の制 度 が 創 設されています。相続登記の申請の義務化について

相続財産が適切に管理されていない

近年、所有者不明土地が増加し続けは2024（令和6）年4月に、住所等変更場合には、第三者を管理人に指定し、管ています。土地の所有者が不明であると

登 記の申請の義 務 化と所 有 不 動 産 記

理がなされるべきですが、従来は、民法

きには、土地の利用や管理に支障が生録証明の制度については、2026（令和

上管理人が選任される場面は限定的でじ、衛 生や防 犯に関して弊 害が生じま8）年4月までにそれぞれ施行されることした(918条2項、926条2項、940条2項)。

す。今般の民法改正は、
この所有者不明になっています（図表６）。

改正では「相続が開始すれば、相続の段
階にかかわらず、
いつでも、家庭裁判所が相続財産管理人を選任することができ

図表5る」という包括的な定めが設けられました

相続土地国庫帰属法

法務大臣に対する国庫帰属の申請（897条の2）。

相続土地国庫帰属法

却下事由があるかどうか

相続財産である土地が遠隔地にある

国庫帰属にふさわしくないものでないかどうかなどの場合には、相続人は土地に関心をもちません。のみならず、望まず土地を取（1）建物の存する土地（2）担保権・使用権の設定（3）通路、墓地、境内地、水道用地等（4）土壌汚染のある土地（5）境界不明等争いのある土地（1）がけ地（2）工作物、樹木等の存在（3）地下の有体物の存在（4）係争のある土地 ほか

得した所有者には負担感だけが残るた
め、土地を手放したいと考える人が増加

負担金の納付

しています。
そこで、相続・遺贈により取得

粗放的な管理で足りる原野は約20万円、市街地の宅地（200㎡）は約80万円などした土地について、法務大臣に申請し、国相続土地の国庫への帰属

庫に帰属させることができる法律（相続
土 地 国 庫 帰 属 法 ）が 制 定されました（2023（令和5）年4月施行）。
もっとも、相続土地が国庫帰属にふさわしくないものについての承 認申請は却 下され（ 相 続 土 地 国 庫 帰 属 法 2 条 3項）、通常の管理または処分をするにあ

図表6

2023年
（令和5年）
4月施行

2024年（令和6年）
4月に施行

2026年（令和8年）
4月までに施行・改正民法・改正不登法「相続登記の申請義務化」（改正後不登法76条の2第1項）

・改正不登法「住所変更等登記の申請義務化」（改正後不登法76条の5）「所有不動産記録証明制度※開始」（改正後不登法119条の2）

たり過分の費用または労力を要する土地は、国庫帰属が承認されません（同法5条1項5号）。
また、土地の国庫帰属には負担金の納付が必要です（同法10条1項）。負担金は、国有地の種目ごとにその管理に要する10年分の標準的な費用の額を考慮して定められており、粗放不動産登記法の改正

所有不動産記録証明制度：自分自身や被相続人が所有権の登記名義人となっている不動産の一覧表（登記記録に記録されている事項を証明した書面。所有不動産記録証明書）の交付請求を認める制度※

2023.4 ｜ 月刊不動産 07

巻頭特 集 2

文化の力で日本に元気を京都が文化庁移転に相応しい理由３月27日、京都に移転した文化庁。中央省庁の地方への全面的移転は全国初で、この移転は東京一極集中の是正に向けた「地方創生」のモデルになると期待を集めます。では、京都市が考える移転の意義とは何でしょうか。担当者に話を聞きました。

文化庁の移転は京都市長年の願い
平安京の遷都以降、1000年以上日
本の都として栄えた京 都 。政 治の中心を江 戸に移した後も、能・狂 言 、華 道・茶道などの伝統芸能・文化を守り、
日本文化の精神は京都にあるといわれています。また、三 方を山に囲まれ、町中にさん しす い め い

鴨川が流れる山紫水明な景色は人々を魅了し、有形、無形の文化財が点在す

図表1：2023年3月27日以降の文化庁の主な体制（イメージ）

【京都】
次長※

長官

長官戦略室
（仮称）

政策課
審議官

文化財鑑査官

食文化推進本部（仮称）
文化観光推進本部（仮称）

文化財第一課
文化財第二課
宗務課※
参事官（生活文化創造担当）

【東京】
次長

る傍ら、今なお京町家が残る街並みは、

企画調整課
審議官

歴史的情緒を感じさせます。

文化経済・国際課
国語課
著作権課「文化庁の京都移転は長年の願いで参事官（芸術文化担当）

した」。そう語るのは京都市文化庁移転参事官（生活文化連携担当）

推進室 第一課長の市田 香氏（以降、市田氏）です。
「 京都は悠久の歴史の中で、文化資源活用課※ 業務に一定の区切りがつくまでの間、東京において勤務する予定

参事官（文化拠点担当）

宮廷文化や武家文化、宗教文化、町衆
文化等さまざまな文化をそれぞれの時た、京 都は都 が 置かれていたこともあ

外を含め、多くの地域から文化が流入代に作り、時を経て継承しています。まり、文化交流の中心でもありました。海し、京都で熟成され、他の地域に還流さ

08 月刊不動産 ｜ 2023.4

図表2：各国の文化支出額の比較 [2020年度]

図表3：各国の文化予算が国家予算に占める割合の比較[2020年度]（単位：億円）
4,620

フランス

3,438

韓国

0.92%

フランス

ドイツ

2,299

ドイツ

イギリス

1,907

イギリス

アメリカ

1,803

日本

日本

1.24%

韓国

1,166

アメリカ

0.36%
0.15%
0.11%
0.04%

日本は対象６カ国の中で文化支出額が最も少なく、国家予算に占める割合も低い。
「 文化芸術立国」の実現には更なる充実が必要といえそうだ。

れる。
その中心を担ってきたのです」。

図表4：「関西元気文化圏推進協議会※」を設立

文 化 庁を移 転させる計 画は、2 0 1 4
年、安倍晋三政権が「ひと・まち・しごと
創 生 総 合 戦 略 」で、「 地 方 創 生に資する」政府関係機関を「地方からの提案を受ける形で地 方 への移転を進める」と2003年8月
文化庁長官の呼びかけに応じて「関西元気文化圏推進協議会※」を設立決定したことに端を発します。政府は、鳥取県

政策の一つとして中央省庁の地方移転（2008年に参加）を推し進めるべく、東京圏（東京都市、県から誘致提案を募集しました。そして

奈良県ら移 転 提 案が提出され、そのひとつが徳島県

京都の文化庁移転でした。
ただ、それよりもっと前 から京 都 市

移転の土台を形成した
世界文化自由宣言

滋賀県

大阪府

2015年、7つの機関に8つの道府県かていたと市田氏は語ります。

京都府

兵庫県

埼玉県、千葉県、神奈川県）以外の道府

は、文化学術関係機関の移転要望をし

福井県

三重県

和歌山県

「文化」
で関西から日本を元気にする
取組が始まりました※現在の構成：経済団体13、企業・団体41、
マスコミ31、地方公共団体、文化庁および関係行政機関

2003年8月、河合隼雄元文化庁長官の呼びかけに応じて、「関西元気文化圏推進協議会」
を設立。
「文化」
で関西から
日本を元気にする取り組みが開始される。

1978年、京都市は「世界文化自由都
市宣言」
を行います。
これは、文化を基軸

本構想や京都市基本計画等、文化を基

河合氏が文化庁長官に就任したのはとした都市経営を意味し、人種、宗教、社軸に都市経営を進めていきます。
そして、

2002年。同氏はかねてより、東京への首会体制の違いを超えて、世界中の人々が文化庁の京都移転の転機となったのが都機能の一極集中は日本社会の将来に

平和のうちに京都に集い、自由な交流の「河合隼雄京都大学名誉教授が文化庁とって望ましくないと訴え、日本文化が集中から新たな文化を創造するという都市長官に就任されたこと。
そして、分室とは積・保存されている関西からの文化振興理念です。以降、この宣言を政策の最上

いえ、政府の機関が京都に置かれたこと」

を唱えてきました。
その後「『文化』
で関西位に位置付け、2000年初頭の京都市基と市田氏は話します。

から日本を元気にする」
といった
「関西元

2023.4 ｜ 月刊不動産 09

気文化圏」構想を提唱して移転の好機を
手繰り寄せます。
しかし、志半ば、河合元

文化・芸術の継承、保護、発展を目的に制定された主な法律

文化庁長官は2006年に逝去。
その後、志文化財保護法を受け継いだ京都府、京都市、京都商工会議所の人たちが中心となり、関西の自治体とともに京都に分室を残したいと訴え、「関西元気文化圏推進・連携支援室」
や「文化芸術創造都市振興室」という形で存続させます。
このように2015年に実施された国の提案募集までに京都市では確かな基盤が確立され、翌年に文化庁の移転方針は決定したのです。

地方創生に導く
地域文化の掘り起こし
では、京 都 市が 提 唱する「 文 化で日本を元気にする」とは具体的にどのよう

1950年施行。1949年の法隆寺金堂火災をきっかけに、有形、無形の文化財の保護についての総合的な法律として制定された。以降、改正が重ねられ、2018年には地域における文化財の総合的な保存・活用について規定された。

図書館法
1950年に従来の図書館令及び公立図書館職員令に代わって制定された。公共図書館の行

うサービスを規定し、公共図書館に置かれる専門的職員（司書、司書補）の資格について定
めている。

博物館法
1952年施行。社会教育法の精神に基づき、博物館の設置及び運営に関して必要な事項を定めている。博物館に置かれる専門的職員として学芸員、学芸員補の資格について定めている。この法律における博物館は、所管地域の教育委員会の登録を受けたものである。

著作権法
1970年に、現行の著作権法が成立。著作権法では、著作物並びに実演、レコード、放送及び有線放送を保護するため、著作者の権利及び著作隣接権を定め、これらの文化的所産の公正な利用に留意するために権利の制限や保護期間についても定め、文化の発展に寄与することを目的としている。

なことを指すのでしょうか。詳細を市田

独立行政法人国立文化財機構法氏に聞くと「地域文化の掘り起こしによ1999年公布。4つの国立博物館、2つの文化財研究所などを傘下にもつ独立行政法人国立る文化芸術の振興」だといいます。続けて同氏は「 河 合 氏の言 葉を借りるならば、『これまで光が当たっていなかった
地方文化に光を当て、その魅力に気づいてもらう。沈んでいるものを下からかき混 ぜて新しい動きを起こしていくこと』です。地方には素晴らしい文化があるのに、その地域に住んでいる人たちは気づいていないことが多分にあります。
中でも生 活に密 着している文 化は、文化という概念から外れてしまうことが多く、その良さも埋もれてしまうのです。
ですから地域文化の掘り起こしという活動を、京都市からスタートさせて全国に広げていくのです。
これが“文化による地方創生”の意義であり、今後発信

文化財機構について定める。

独立行政法人国立美術館法1999年公布。6つの国立美術館を傘下にもつ独立行政法人国立美術館について定める。

独立行政法人日本芸術文化振興会法
2002年施行。独立行政法人日本芸術文化振興会が、芸術家及び芸術に関する団体の行う芸術の創造や普及活動等を援助し、伝統芸能の保存・振興を図ることを目的としている。
芸術文化振興基金を設けて助成や劇場運営等の業務を行うことを定めている。

劇場、音楽堂等の活性化に関する法律
2012年、文化芸術振興基本法の理念のもと施行。劇場、音楽堂等の定義を示し、その設置・運営する者と実演芸術団体等、国、地方公共団体の役割と関係者の連携協力を明確にし、国及び地方公共団体が取り組む事項などが定められている。

文化芸術基本法
2001年に「文化芸術振興基本法」として成立。文化芸術の振興に関する基本理念を定め、国及び地方公共団体の責務を明らかにし、文化政策の基本となる事項を定めている。2017年の改正によって、文化芸術の振興にとどまらず、観光、まちづくり、国際交流、福祉、教育、産業など関連政策も取り込むとともに、「文化芸術基本法」に改められた。

していく京都市の活動が地方のモデルになれば本望です」と話します。
加えて、文化芸術企画課 担当課長の

芸 術 基 本 法として公 布・施 行されまし

よって、生活文化に食文化が追加されま

原 智治氏（以降、原氏）
は「2017年に文た。法では生活に密着した文化を生活した。京 都 の 文 化を支えているのは 、

化芸術振興基本法が改正されて、文化文化と定義づけていますが、法改正に日々の衣食住などの暮らしの文化だと

10 月刊不動産 ｜ 2023.4

日本の文化財指定件数

関西圏

右図を見てみると国宝の約５割、重要文化財の約４割が関西に集中していることがわかる。
このことからも関西への文化庁移転が 理にかなっているといえそうだ。
ちなみに京都が持つ世界遺 産登録数は１つだが、これはそれぞれのスポットが１つにまとめられ、世界遺産に登録されているためである。金閣寺、清水寺等、全 部で17カ所の寺社等
で 構 成されている世 界遺 産は 、平 安 遷 都12 0 0 年を 迎 え た
1994年に「古都京都の文化財」として世界遺産に登録されている。また、200を超える博物館・美術館が京都にはあり、多くの文化財がまちに溶け込んでいる。

室町幕府第３代将軍の足利義満によって建立された寺院で、正式名称は「鹿苑寺（ろくおんじ）」。

うち京都府

東京圏

全国

327
223
608
（54.8％） （21.0％） （29.5％）

1,110

12
51
160
うち
建造物 （71.1％） （22.7％） （5.3％）

225

国宝

重要指定
文化財

5,857
2,180
3,582
（44.5％） （16.6％） （27.2％）

13,166

1,038
299
278
うち
建造物 （41.9％） （12.1％） （11.2％）

2,480

出典：文化庁HP（2018年2月1日現在）

清水の舞台で有名な「清水寺」。国宝や多くの重要文化財が存在し、1200年以上の歴史を持つ寺院。

（単位：件）

京都にある世界遺 産の中で、唯一の城である「二条城」。大政奉還の舞台になったことでも知られる。

感じています。文 化 庁 移 転をきっかけ

音楽家、
クリエイターなどが住みやすい

不 動 産 事 業 者の協力を得ながら若 手に、地域に根差した暮らしの文化を活か

まちづくりにも力を入れています。なぜ、

芸 術 家と空き家とのマッチングを行っしたまちづくりを進めるとともに、子ども

京都市が芸術家たちを対象とした施策てきましたが、今後は柱としてさらに力たちが文化芸術に触れる機会を創出すを打ち出しているのでしょうか。
それはかを入れていきます。また、企業誘致も進るなど、市民が文化芸術に親しむ機会をねてより、注目されているボヘミアン指め、京都芸術センターの施設のうち4部創出していきたいと考えています。

数という指標が影響しています。
これは屋（ 8 区 画 分 ）をスタートアップやソー

すでに令和5年度の予算にも計上済

芸術家の集積度を示すもので、
ボヘミア

シャルビジネスなどの企 業・起 業 家 向みですが、茶道や華道等、生活文化をン指数が高いエリアは、寛容で、創造的けのオフィスとして貸し出しも実施して重点的に振興、普及啓発する期間を設かつ革新的なまちになるといわれておいます」と述べます。

けて、地元の方のみならず、観光に来た

り、京都市は政令指定都市のなかでもそして最 後に「 京 都 市は今日に至る

方などに、食文化にも親しんでいただく

高い指数を示しています。
これら地の利まで、さまざまな挑戦をしてきましたが、きっかけをつくっていきます。」と京都市を生かして、力を入れているのです。

移転を契機にますますその気持ちは強独自の地域文化の掘り起こしの方針について話します。

芸術家の創作活動の場に京都市の空き家を活用
京都市は行政の政策として芸術家、原氏は「空き家問題、人口減少の問くなると思います。だからこそ、我々と文

題も文化の力で解決できないか。その化庁が歩み寄って政策連携をする必要

ような目標を立てています。その 施 策があります。なぜなら文化の力による地が、若手芸術家等が京都に集い、住み、方創生は、東京一極集中の是正だけで活 動しやすい環 境づくりを推し進めるなく、人口減少等数々の課題を解決すことです。そのためには芸術家たちが活る手立てとなるわけですから」と力を込動する場所が必要となります。以前から

めて話します。

2023.4 ｜ 月刊不動産 11法律 ー

不動産お役立ちQ & A

Law

法律
相談
Vol.84
estionQu

投資物件の購入判断にかかわる重要情報の説明義務
山下・渡辺法律事務所
弁護士

渡辺 晋

第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。
マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。

投資用ワンルームマンション３室を総額約2,500万円で購入しましたが、購入後、購入価格が相場とは大きく離れた高額で、勧誘時に示された試算表もずさんなものだったことを知りました。売主の担当社員に損害賠償を請求できるでしょうか。

Answer
説明を受けた実勢価格（客観的価値）を大幅に上回り、また示された投資計画がずさんなものだったのであれば、調査説明義務違反があると考えられます。損害賠償請求が可能です。

1．説明義務（1）
Ｘは、25歳の学校教師である。
Ａ

月28日、
Ｂ社から直接移転する形式で社は、平成26年２月に設立された不行われた。

不動産業者は不動産取引の専門動産会社であり、
Ｙは、Ａ社の営業担

Ａ社については、平 成 3 0 年 1 0月

家であり、不動産の買主に対して、真

当の従業員である。

17日、破産手続開始決定がなされて摯に不動産購入に関する判断の材料（2）
Ｘは、Ｙから勧誘を受け、平成28いる。

を提供する義務があります。特に、投年９月８日、投資用ワンルームマンショ（3）
Ｘは、令和元年５月10日、訴えを提資物件を不動産についての専門的知

ン３室（物件①〈13.83㎡、850万円〉、起した。

識のない一般の買主に対して販売し物件②〈14.51㎡、870万円〉、物件③（4）
Ｘは、令和元年８月にはローンのようとするときには、投資物件の実勢〈14.70㎡、750万円〉、以下「本件各マ支払いに窮し、信販会社から指定され価格を調査し、適切な投資計画を示ンション」）
について、Ａ社を売主、Ｘをた不動産業者に対して、物件①を390

して販売を行わなければなりません。

買主として売買契約を締結した（以下万円、物件②を390万円、物件③を20

東京地判令和4.1.28-2022WLJP-「本件売買契約」）。
Ｘは売買代金の全万円で、それぞれ売却している。

CA01288029では、ワンルームマン

額を25年ローンの返済計画により信（5）令和４年１月28日、裁判所は、Ｙにションの販売を担当した売主の担当販会社からの借り入れでまかなった。

説明義務違反があったとしてＸの請求

社員の責任が認められました。

なお、Ａ社はこの３物件を、本件売を認め、Ｙに損害賠償を命じた。

買契約後の平成28年９月13日に、Ｂ

2．東京地判令和4.1.28
Ⅰ 事案の概要

12 月刊不動産 ｜ 2023.4

社から「物件①520万円」「物件②520

Ⅱ 裁判所の判決

万円」「物件③420万円」で購入してお判決では、Ｘが投資未経験で、不動り、Ｘへの所有権移転登記手続は、同産 取引や投 資に関する知 識が 乏し

たっては、
Ｙにおいて、投資内容に関わ各マンションを売却した価格を大幅不動産業者は、不動産取引を行おる重要な情報とリスクについて、必要に上回っており、Ａ社が本件各マンうとする依頼者に適切な情報を提供

かつ相当な範囲で正確な情報を提供

ションを購入した価格と比較しても、しなければなりませんが、なかでも経すべき信義則上の義務があった』とし1.7倍前後の相当高い金額であった

験の乏しい買主に投資物件を勧める

たうえで、『ＹがＸに示した本件試算表

ことからすると、Ｘに対する本件各マ

ような場合には、不動産業者には重の内容によると、
Ｘが本件各マンショ

ンションの販売価格は、本件売買契い責任が課されます。本件で紹介しンを購入した場合の年間収支につい

約締結当時の実勢価格を相当程度たようなケースは、個別の買主に損害て、ローン支払額と家賃収入および管上回るものであったと認めるのが相を与えるだけではなく、不動産業者

理費・修繕積立金の額を考慮し、物件

当である』
として、
Ｙについて、投資に

全 体 への社 会 的な信 頼を損ないま①につきプラス１万7,280円、物件②

関わる重要な情報についての説明義す。
この機会に再確認していただきたにつきマイナス１万9,404円、物件③

務違反による責任を認めた。

いと考えます。

試算がされている。
しかし、同試算は固定資産税等の労務につきプラス８万6,100円となる旨の

賃貸管理

ンの販売価格は、
Ｘが第三者に本件相続る高額な不動産投資を勧誘するにあ

税務

そして、
Ｘに対する本件各マンショ

法律3．専門家としての責任かったことから、『総額2,470万円に上図表など、実際の年間収支において利益が見込める内容ではなく、
また、値上

H28.9.8

H28.9.13

H30.10.17

R1年5月

R1年8月

A社（営業Y） X
売買契約

B社 A社
売買契約

A社破産手続
開始決定

訴え
提起

X 第三者
売買契約

宅建士

経費について考慮しないものである

事例の経緯がりが見込める要素はなかったことらを転売した場合に、返済期間25年のフルローンを組んで 本 件 各マン益が得られる見通しがあったともいい
難く、本件試算表による投資計画は、それ自体が合理性に疑問のあるもの

B社 A社
H28.9.13

A社（営業Y） X
H28.9.8

X 第三者
R1年8月

物件①

520万円

850万円

390万円

物件②

520万円

870万円

390万円

物件③

420万円

750万円

20万円

合計

1,460万円

2,470万円

800万円

物件調査

ションを購入したＸにとっては、売却

売買の
時系列

IT

からすると、一定の年数経過後にそれであったといわざるを得ない。

今回のポイント●投資の経験がなく、不動産取引や投資に関する知識が乏しい買主に対して、投資マンションを販売する場合には、売主の販売担当者には、投資内容に関わる重要な情報とリスクについて、必要かつ相当な範囲で正確な情報を提供すべき信義則上の義務がある。
●投資物件の営業活動においては、固定資産税等の経費などを考慮したうえで、物件の特性を考慮して、将来の売却価格の見通しなどを検討しなければならない。
●日常的に不動産取引を扱う不動産会社の従業員は、近隣の取引事例を参照するなどして売買物件の実勢価格を確認・調査するべきであり、何らの確認をすることもなく、ずさんな試算表による投資計画に基づいてマンションの購入を勧誘した場合には、説明義務違反があったものとして、買主に対して損害賠償義務を負う。

2023.4 ｜ 月刊不動産 13

不動産お役立ちQ & A

税務 ー

所得税の譲渡所得の金額の計算上控除される譲渡費用の範囲

Tax

税務
相談

税理士法人タクトコンサルティング
情報企画部部長 税理士

山崎 信義

2001年タクトコンサルティング入社。相続、譲渡、事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行う。中小企業庁「『事業引継ぎガイドライン』改訂検討会」委員などを歴任。著書に『不動産組替えの税務Q&A』（大蔵財務協会）、『事業承継 実務全書』（日本法令）など。

Vol.49estionQu

個人 が土 地を譲 渡する場 合の譲 渡 所得の金 額の計算 上、控 除 する譲 渡 費 用の範囲について教えてください。

Answer
譲渡費用とは土地を譲渡するために要した費用のことをいい、①土地の譲渡のために直接要した費用や、②土地の譲渡価額を増加させるための費用が当てはまります。

1．譲渡費用の範囲

がりによる価値の増加益に対するも土地をさらに有利な条件で他にのではあるものの、課 税の対 象とな譲渡するため、その契約を解除し（1）所得税基本通達による譲渡費用

る所 得は実 現した所 得であり、多くたことに伴い支出する違約金の範囲の所得を得ることを実現するために

ニ.上 記イ〜ハ以 外の費 用で、その個人が行った土地の譲渡に係る譲は、譲渡者の努力や手腕が必要で、土地の譲渡価額を増加させるため

渡所得の金額は、その譲渡代金（収入

そのための費用の支出も生じます。
よその譲渡に際して支出したもの金額）から取得費とその譲渡に要したり多くの所得を得るために寄与した費用の額（以下「譲渡費用」）の合計額と認められる費用は、譲渡所得に対（2）土地の維持または管理に要したを控除して計算します。
この場合の譲応するものと考えられることから、次費用の取扱い渡 費 用の範 囲は、所 得 税 基 本 通 達のイ〜ニの費用については、取得費譲渡した土地の固定資産税や修繕

33-7に次のとおり例示されています。

とされるものを除き、譲 渡 費 用に含

費、その他その土地の維持または管理① 土 地の譲 渡のために直 接 要した

めることとされています。

に要した費用は、譲渡費用には含まれ・ ・

費用
具体例としては、仲介手数料、登記に要する費用等があります。
②土地の譲渡価額を増加させるための費用
譲 渡 所 得の課 税は、土 地の保 有
期 間 中に発 生している資 産の値 上

14 月刊不動産 ｜ 2023.4

ません。
イ.借家人等を立ち退かせるための立退料譲渡した土地の管理に要した費用
は、その土地の使用収益によって生ず

ロ.土地を譲渡するためその土地のる所得に対応する費用といえます。
この上にある建物等の取壊しに要したため、土地の値上がりによる価値の増費用加益である譲渡所得に対応する譲渡

ハ.すでに売買契 約を締 結している

費用には含めないこととされています。

譲渡費用の範囲

なお、土地の譲渡に関連しない建物

法律2．具体例に基づく

ページ「質疑応答事例」）。

の取壊しによる損失については、その山林所得を生ずべき業務の用に供さ地をさらに有利な条件で他に譲渡すし等した場合の建物の損失の取扱いれていた場合は、その損失の生じた日

るため、その契約を解除したことに伴①譲渡費用とされる建物の取り壊しの属する年分の所得等の金額の計算

い支出する違約金の取扱い等による損失上、必要経費に算入されます。
また、
そ

表題の場合、
その契約を解除したこ

土地の譲渡に際し、その土地の上にの建物が自宅等の非業務用のものでとに伴い支出する違約金は、前記１.

ある古い建物を取壊して、その土地をある場合には、その取壊しによる損失（１）②ハのとおり、譲渡費用に含まれ更地として譲渡する場合があります。
こは、
家事関連費に該当することから、所ます。

のような場合において、その建物の取得税の計算上は特に考慮されません。

たとえば、土地の売買契約を締結
した後、すでに売買契約を締結して壊しまたは除却が、土地の譲渡のため（2）媒介契約を解除したことに伴い支いる土地をさらに有利な条件で他にあるときは、
その取壊しまたは除却の払う費用償還金譲渡するため、受領した手付金500時において、
その建物の取得費から一①譲渡費用とされる費用償還金

万 円の倍 返し（ 手 付 金の返 還 部 分する金額が、
その土地の譲渡に係る譲ため仲介会社Bと専任媒介契約を締

1,000万円）により当初の売買契約渡費用とされます（所得税基本通達

結したものの、その後A自身がこの媒

を解除し、
その後、
さらに有利な条件

33-8）。

介契約に定めた価額より高い金額ででその不動産を売却した場合、その②建物の取壊し等による損失が譲渡買い取りたいとするCを見つけたため、

譲 渡 所 得の計 算 上 、違 約 金 部 分の費用とされる理由

そのB社との専任媒介契約を解除し、

5 0 0 万円は譲 渡 費用となります。な

土地の譲渡に際して行われる、その契約条項に従いB社が媒介契約履行

お手付金の返還部分500万円は、先土地の上にある建物の取壊しは、そののために要した費用100万円をAが支に受領した金員の返還であるため、土地を譲渡するためのものであり、
そ払い、土地をCに譲渡した場合、その譲渡費用には該当しません。

の土地の価値増加のために行われる支払った費用（費用償還金）100万円ものと考えられます。
このため、
その取

は、Aの土地の譲渡に係る譲渡費用と壊しによる損失の金額は、土地の譲渡されます。

による収入金額に対応するその土地② 費 用償 還 金が 譲 渡 費 用とされる

記費用を出した場合は、抵当権を抹消の譲渡費用として、譲渡所得の金額の理由することが土地を売却する前提として（4）土地譲渡に係る抵当権抹消費用
土地を譲渡する際に抵当権扶消登計算上控除するのが、土地の取引実①の費用償還金は、結果としてB社

事実上必要であったとしても、売買を態に合うものといえます。
よって、土地の媒介により土地が譲渡されなかっ実現するために直接要した費用でなの譲渡の際に行われる、
その土地の上たとしても買主を捜すために要した費

いため、譲渡費用に含まれません（大の建物の取壊しによる損失の額につ用と認められるため、Aの譲渡のため

阪国税局「資産課税関係誤りやすい

いては、上記①のとおりに譲渡費用とに直接要した費用として、譲渡費用と事例」（土地等譲渡所得関係 令和4年

して取り扱われます。

して取り扱われます（ 国 税 庁ホーム

分用5頁）。

今回のポイント●譲渡費用の範囲は所得税基本通達33-7や33-8等に例示されているが、具体的に例示されている費用以外のもの
が譲渡費用に該当するかどうかについては、「譲渡のために直接要した費用」や「譲渡価額を増加させるための費用」に当てはまるかどうかを個別に検討する必要がある。

当連載について、偶数月は「税務相談」、奇数月は「賃貸相談」となります。

2023.4 ｜ 月刊不動産 15

物件調査

5 0 0 万円と違 約 部 分 5 0 0 万円の計

IT

たとえば、個人Aが土地を譲渡する

宅建士

定の償却費等を控除した金額に相当労務に行われたものであることが明らかで

賃貸管理（1）土地の譲渡に際して建物を取壊

相続（3）
すでに売買契約を締結している土税務建物が不動産所得、事業所得または

相続 ー

不動産お役立ちQ & A

Inheritance

貸家敷地の評価

相続相談

コンパッソ税理士法人
税理士

Vol.25若林 昭子

大学卒業後、弁護士秘書を経て税理士資格取得。平成15年東京税理士会登録。平成29年から現職。
TKC東京都心会会員。(株)山櫻監査役、（一社）
日本中小企業経営支援専門家協会理事を務める。

estionQu
自分の土地に住宅を建て、そこを第三者に貸し付けています。相続が発生した場合、どのような点に気を付ける必要があるでしょうか？

Answer
貸家建付地の相続にはさまざまなケースがあり、それによって評価も変わってきます。以下にそれぞれの注意点を挙げます。

1. 借家権割合と貸家建付地の評価についてつまり、ここで言われている「建物を第三者に貸し付けている場合」と①一時使用の賃貸借または使用貸
借の場合

は、借 地 借 家 法の規 定により、借 家

このような場 合は借 地 借 家 法の所有している宅地の上に建物を建人の権 利の保 護が図られる建 物の適用がないため、原則、自用地としてて、その建物を第三者に貸し付けて賃貸借契約があることが必要です。

評価することとなります。
そのため、自いる場合、その宅地は貸家建付地と賃貸人は一定の正当の事由がな

己が 経 営する会 社の従 業員のためい限り、更新拒絶や解約の申入れがの社宅の敷地も自用地として評価し具体的には、賃貸用の戸建て、賃できないため、契約解除には立退料ます。

貸マンション、賃貸アパート、賃貸店の支払いが必要なこと、また、この状

舗等の敷地が該当します。この場合態で 貸 家とその敷 地を売 却する場

②マンション建設中または建設後にの相続税等の宅地評価においては、合、その売却金額は借家権がない場

賃貸募集を行っていたが、すべての自用地 としての評価額から、その宅合と比較すると減額される可能性が部屋において賃貸借契約がなされて地に係る借地権割合に、貸家に係るあるためです。

いない場合

借 家 権 割 合を乗じた価 額を控 除し※自用地とは、所有する宅地を自ら私用している土地のことをいいます。

して評価します。

※て評価します。
これは借 家 人が 家 屋に対する権利を有するとともに、その家 屋の敷2. ケースごとの注意点

賃 貸マンション建 設 中に相 続 が発生した場合、あるいは一戸建ての貸 家で退 去 後に賃 借 人を募 集していたが 、空き家の場 合も同様に、相地についても家 屋の借 家 権に相当

前 述のような理由で、次のような続開始時に現実に貸し付けられていする利用権を有していると認められ状態で相続を迎えた場合は注意がないため、原則、自用地として評価するからです。

必要です。

ることとなります。

16 月刊不動産 ｜ 2023.4

法律表：2.①〜④の評価方法のまとめ（課税時期：相続発生時）
評価方法

一時的な使用自用地として評価②

マンション建設中

自用地として評価③

マンション建設後一部契約契約している一部分に相当する部分は貸家建付地として評価

室のうち、４部屋のみが賃貸借契約を締結した場合

ｘ：その貸家の各独立部分の床面積の合計 ㎡
ｙ：ｘのうち課税時期において賃貸されている各独立部分
床面積の合計 ㎡

ること（ニ） 課 税 時 期 後の賃 貸が 一 時 的なものではないこと
この例 外 的な取 扱いを可 能にすれている床面積相当部分の宅地のみるためにも、以下のことを控えておくを貸家建付地として評価することとな
貸家建付地として評価されます。

ただし、この空室が課税時期にたま
たま一時的に空室となっている状態も通常発生することもあることを考慮す

ことが大切です。
・入居者の退去時のやり取り
・賃貸人からの募集依頼の内容とその時期④ 学 生 向けの賃 貸アパートを所 有

ると、すべてを自用地評価とすると実・実際の募集状況等の資料しており、入 居 中の学 生 が 退 去し、情にそぐわないことも考えられます。
そ・その賃貸建物の実際の空室から新入生の入居前で半数が空室状態のため、次の要件を満たす場合には、のときに相続が発生し、その後満室

その建物敷地のすべてを課税時期にとなった場合おいて賃貸されていたものとして取り＜原則的な取扱い＞

扱うことができるとされています。

空室部分に対応する敷地部分に新たな入居までの空室期間

等

3. 賃貸建物に付随する駐車場の場合ついては、貸家建付地としての減額は（イ） 各独立部分が課税時期前に継そのほかにも、考慮する点は多々あ行いません。

続的に賃貸されてきたものであること

るでしょう。
たとえば、被相続人が所有（ロ） 賃借人の退去後、速やかに新している賃貸アパートに、入居者専用

たな賃借人の募集が行われて、空室の駐車場がある場合、それがアパートの期間中に他の用途に供されていなと同じ敷地内であれば、駐車場部分もいこと貸家建付地となり、借家権割合が適（ハ） 賃貸されていない空室の期間用されます。

貸家建付地の価額 =自用地としての価額 ‒自用地としての価額 借地権割合
借家権割合 賃貸割合※
賃貸割合＝

※

ｙ
x

が課税時期の前後、たとえば１カ月

同じ敷地内ではなく、アパートから離程度であるなど、一時的な期間であれた場所にある場合は該当しません。

2023.4｜ 月刊不動産 17

物件調査

ります。
この場合は、４室分の敷地が＜例外的な取扱い＞

IT

相続開始時に、現実に貸し付けら宅建士行っていたが、同じ間取りの部屋10＜例外的な取扱い（一定の要件を満たす場合）＞
空室部分を含めてアパートの敷地のすべてを
貸家建付地として評価

労務③マンション建 設 後に賃 貸 募 集を

＜原則的な取扱い＞
相続開始時に現実に貸し付けられていないため、
原則、自用地として評価する

賃貸管理

戸建貸家等で退去後に募集したが、空き家の場合

④

相続

①

税務

利用状況

管理 ー

不動産お役立ちQ & A

Management

セミナーを活用して、
オーナー集客を図る
賃貸管理
ビジネス

みらいずコンサルティング株式会社 代表取締役
合同会社ホーリーロッジ 代表社員

今井 基次

賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、収益売買仲介、資産形成コンサルティングの経験を経て、
みらいずコン
サルティング株式会社を設立。不動産業者・不動産オーナーの経験をもとにして、全国の賃貸管理業を行う企業へのコンサルティングや講演・研修活動を行う。聴講者はこれまでに３万人を超え、好評を得ている。CPM®、CFP®、不動産コンサルティングマスターなど資格多数。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資
33の法則 成功大家さんへの道は管理会社で決まる！』（筑摩書房）がある。

Vol.61

当社は、管理戸数800室ほどをおあずかりする地方の不動産会社です。最近、ある地域のestionQu

管理会社から
「受託を増やしていくためには、オーナー向けのセミナーを開催して集客するといい」という話を聞きました。当社では、
これまでセミナーを実施したことがなく、何をどのように準備したらいいのかまったくわかりません。
よい方法を教えてください。

Answer
管理受託を行うために、
オーナー向けのセミナーを実施することは、非常に効果があります。
セミナーに来られる方
は、
テーマの課題に問題を持たれている方がほとんどです。忙しい時間を割いてまで、目的意識なくただ聞きに来る人はいません。
たとえば「空室対策」
がテーマであれば、「空室に問題を抱えている人」
が来場されます。
そのようなお客様
に対して、自社がどのような提案を通じて改善支援ができるのかを、
セミナーを通じて周知していきます。
スケジュールとコンテンツの計画を立てながら、セミナーを継続していくことで、中長期的な顧客の囲い込みが可能となるのです。

セミナーの意義

ナーは来場者に対するノウハウの提供

きでしょう。

ですので、教育というコンテンツを提管理会社が行うセミナーは、既存供することで、管理会社の存在感が増

オーナー向けに年１回程度行うことはします。新規顧客との接点を持つのにあるのですが、集客のために継続しては非常に有効です。管理戸数を増やし行う会社はあまり多くありません。
セミたい会社は、長期的に継続して行うべ

スケジュールとテーマ（コンテンツ）まず始めに、年間のスケジュールを決めることが重要です。思いつきで始めるのも悪くはないのですが、社内で図表：セミナースケジュールとテーマ（コンテンツ）例

セミナー
内容と準備
市場

オーナー

3月

1月

2月

4月

5月

6月

税務

セミナー企画・準備

空室
対策

セミナー企画・準備

繁忙期
確定申告と
準備

7月

目標の共有がないまま始めては、
おそ
8月

9月

10月

決まらなかった
物件の空室対策

12月

入居者
セミナー企画・準備
ニーズ

閑散期
繁忙期
の結果

11月

第二繁忙期
第二
繁忙期
対策

らく長続きしません。年間スケジュー
ルを「年3回で、5月、9月、1月に実施」などと無理のない範囲で決めましょう。開催は間隔・タイミング・内容がポイントで、時期によりオーナーが抱え繁忙期
準備る問題は異なります。たとえば、繁忙期が終わった5月に空室が埋まっていなければ「空室対策」
をテーマにす18 月刊不動産 ｜ 2023.4

法律

ると集客が高まります。また、繁忙期に向けての対策がテーマならば、10
月は「 入 居 希 望 者のニーズ」などを税務テーマに選ぶと集客がしやすくなります。1月は「確定申告や節税のポイン
ト」などがよいでしょう。2023年10月よりインボイス制 度が 始まりますの相続で、今年の秋頃までは特に集客率がよいと思います（図表）。

セミナーを企画するうえでよくある

資料、アンケート、お茶、あめの４点セット。
アンケートで得た情報は有力なデータになり得ます

賃貸管理

目的を明確にする

過ちが「セミナーをやって終わり」にしは限られた時間でもコミュニケーショ

セミナーと違い、集客セミナーの目的を１セットにした方が良いでしょう。
１

ンをとって、少しでも確かな信頼関係

は「管理獲得」にあります。つまり、「セ

回目はセミナーの３〜４週間前、２回を構築しましょう。
また、できる限り次ミナーは手段であり、目的ではない」こ

目は１〜２週間前と、２週間程度空け

回もご参加いただけるように、次回セとを意識しなければなりません。
よって広告することで、見逃した人に対しミナーのお知らせを同時にしておくて、第一部で外部講師を招いて講演て再度周知できます。

と、次回の集客につながります。

また「限定〇〇名」とすることで、よず第2部（20分程度）で自社のプレゼ

り意識の高い人が集まりやすくなり

ンス
（存在感）
を発揮しなければ意味ます。

がありません。外部講師の「ノウハウ」

当日の準備

セミナー終了後は、
アンケート結果をもとに集計を行いましょう。
おおよその目標として、個別面談への誘導を20

体的な実践方法」
を伝えなければ、「いい話を聞いた」で終わりになります。

当日にバタバタしないように、それぞ〜25%程度としましょう。セミナーが

よって、
できるだけ
「２部制」
として前半

れの役割を明確にしておく必要があり終わった後のケアは重要です。数日時

後半と分けた方が、より参加者に伝わます。顧客に対しての営業担当割り振

間を空けるだけでその時の熱量が下りやすいはずです。

り、
司会、座席への案内など、役割分担

がってしまうため、できるだけ当日に次はあらかじめ決めておきましょう。

回のアポを取るか、翌日くらいまでには

集客方法

座席を指定席にして、誘導するのも次のアクションを起こしましょう。

人手を省く１つの方法です。また、おそのときにはたとえば、セミナー講

スケジュールとコンテンツが決まっ

茶やあめなど、ちょっとした心遣いは師の著書を手土産で持参するとか、たら、次は集客です。集客方法は「新聞

参加者としてうれしいものです。問題

業界誌に書かれている内容のうち、

広告」
「 DM」
「ホームページ」「メルマを抱えているオーナーの皆さまを歓オーナーの課題に合っている記事をガ」などがありますが、まったくの新規迎してあげましょう。それから、アン持っていくことなどをすれば、参加者

顧客との接点は、新聞広告がよいでケートは大変重要なものです。必ず準から喜ばれます。オーナーの気持ち

しょう。多少コストはかかりますが、新備して、内容、雰囲気、オーナーの課に寄り添った行動をとることで、信頼聞はメディアとしての信頼度が高いの

題、所有物件などの情報をしっかりと関係がグッと高まり営業につなげるです。今後の優良顧客の名簿作りを考教えていただくことが重要です。不備ことができるのも、セミナー開催の魅

えれば、最適な集客メディアです。仮になく記入していただくためには、まず力と言えます。

2023.4 ｜ 月刊不動産 19

物件調査

に対して、
「自社での取り組み」や「具追客IT（80分程度）をしてもらったとしても、必宅建士

新聞広告を利用するのであれば、２回労務てしまうことです。既存オーナー向けの労務 ー

不動産お役立ちQ & A

Labor

労務
相談
Vol.17
estionQu

労働条件書面明示の内容と時期
社会保険労務士法人
大野事務所パートナー社員

野田 好伸（特定社会保険労務士）

大学卒業後、社労士法人ユアサイドに入所し社労士としての基本を身に付ける。
その後6年の勤務を経て、2004年4月に大野事務所に入所する。現在はパートナー社員として事務所運営を担いながら、人事
労務相談、人事制度設計コンサルティングおよびIPO支援を中心とした労務診断（労務デュー・デリジェ
ンス）に従事する。

契約社員やパート社員を採用した際には雇用契約書を作成していますが、正社員については入社前の内定通知書で労働条件を明示しており、入社時に雇用契約書を作成していません。法的に問題はありますか。

Answer
労働契約の締結の際には、賃金・労働時間その他の労働条件について書面を作成のうえ明示する必要があります。採用内定により労働契約が成立していると認められる場合（採用本内定の場合）は、採用内定に際して労働条件を明示しなければなりません。

採用時の労働条件明示義務法（以下「パート有期法」）第6条では、られる場合（いわゆる採用本内定の短時間労働者や有期労働者を雇い入場合 ※2022年5月号「労務相談」参採用にあたり、労働条件を明示せれたときは、「 昇給の有無」「 退職手当照）は、採用内定に際し労働条件をずに労働契約を締結すると使用者との有無」「 賞与の有無」「 相談窓口」の明示する必要があります。なお、採用労働者との間でトラブルが発生する

４つの事項について、文書の交付など

内定時に具体的な就業場所や従事ことから、労 働 基 準 法（ 以 下「 労 基により、速やかに明示することを義務する業務内容等を特定できない場合法」）では、トラブルを未然に防止す

付けています。
こちらは2020年の法改には、想定されるものを包括的に示るために、短時間・有期労働者を含正により、短時間労働者だけでなく、すことで足ります。

め労働契約の締結に際し、労働条件

有期労働者も対象となっている点にを書面明示することを使用者に義務留意する必要があります。

労働契約の契約期間満了後の契約更新や定年後の再雇用も含まれる点に付けています。
労基法第15条では、明示義務のあ

また、「労働契約の締結」
には、有期

明示の時期

留意する必要があります。形式的には有期労働者としていても運用実態が自るものを「絶対的記載事項」、使用者が定めている場合に明示義務がある

労基法では「労働契約の締結に際動更新となっているような場合には、ものを「相対的記載事項」
としており、し」としていることから、書面交付の時当該義務を果たしていないことになり

具体的には図表のとおりとなります。

期が問題になりますが、採用内定にますし、なによりも無期労働者とみなさ

さらにパートタイム・有期雇用労働

より労働契約が成立していると認めれる可能性がありますので、有期労働20 月刊不動産 ｜ 2023.4

労基法第15条で定める「絶対的記載事項」と「相対的記載事項」

者の更新手続きは書面にて確実に行う必要があります。

間で新たな労働契約が締結されることから、出向に際しては出向先が労働
向元が出向先に代わって行うこともパート有期法第6条

職安法第5条の３

・労働契約の期間、期間の定めがある労働契約を更新する場合の基準
・就業の場所、従事すべき業務・始業・終業時刻、所定労働時間を超える労働の有無、休憩時間、休日、休暇、交替制勤務をさせる
場合は就業時転換方法(交替期日あるいは交替順序等)
・賃金の決定・計算・支払方法、賃金の締切り・賃金の支払時期・退職(解雇事由含む)・昇給の有無・退職手当の有無
・賞与の有無・雇用管理改善等に係る相談窓口

・契約期間
・就業場所
・業務内容
・労働時間・休日
・賃金
・労働保険・
社会保険の適用

相続条件を明示する必要がありますが、出

労基法第15条

税務向する場合には、出向先と労働者との絶対的記載事項

労働者が子会社・関連会社等へ出法律

図表

差し支えないとされています。
賃貸管理

労働条件の書面明示は、当該労働相対的記載事項

明示の方法

・退職手当の対象・決定・計算・支払の方法・時期・臨時に支払われる賃金（賞与、精勤手当等）
・労働者に負担させる食費・作業用品等・安全衛生・職業訓練
・災害補償・業務外の傷病扶助
・表彰・制裁・休職

労務者の労働条件の決定について権限をもつ者が作成し、本人に交付する
使用者は、必要な旅費を負担しなけれす。
よって、社内書式の使い回しにはては、書面による交付のほか、労働者ばならない」とされており、帰省旅費等留意しましょう。

が 希 望する場 合には、ファックス送の負担を使用者に求めています。

に内定通知書を交付している企業は信、電子メール、ＳＮＳなどの電気通信による送信方法（出力して書面を正 社員採用における採用内定 時

実務上の留意点多いと思われますが、前述のとおり、項を網羅した内定通知書やオファー

書面形式としては、雇用契約書のよ子ツール等で労働条件を明示しておレターを作成している企業は少ない

うな双務契約（労使双方で署名する）

り、必要記載項目はあるものの、記載と思われますので、明示内容・項目に形式でもよいですし、会社から通知す

方法や内容が十分でないケースを多ついていま一度ご確認ください。

るかたちの通知形式のいずれでも問く目にします。

題ありません。

明示された労働条件が

特に「 始 業・終 業 時 刻：正 社員就

募集時の労働条件明示義務

業規則による」「 休日：パートタイマー
就業規則第〇条による」などと、就業採用時の明示義務について触れ

規則に委任するような記載をしていましたが 、職 業 安 定 法では、ハロー

る場合は、就業規則の書面交付が必ワーク等 へ求 人申込みをするとき、

労基法第15条2項では「明示された須となります。また、適用される就業HP・求人媒体で労働者の募集を行

労働条件が事実と相違する場合にお規 則の内容と異なる労 働 条 件が 明

う際の労 働 条 件 明 示 義 務について

いては、労働者は、即時に労働契約を示されているケースもあるため、作成定めています。
さらに、正社員新卒採解除することができる」と規定されていに際しては就業規則との整合性を図用のように募集から採用まで一定期ますので、明示された労働条件と実態る必要があります。

間があり、その間に明示した労働条

事実と異なる場合が異なる場合、労働者は解約を申し入

労働条件の書面明示の目的には、件が変更されたり、削除されたり、新れることができます。
また、同条３項で労働者の権利・義務の明確化、トラたに設定されたりした場合には、労は「前項の場合、就業のために住居をブルの未然防止が含まれますので、働契約を締結する前に、変更内容等変更した労働者が、契約解除の日から内容が 不 明 瞭なものでは意 味がなを新たに明示することを義務付けて14日以内に帰郷する場合においては、く、個別的、具体的な記載が肝要でいますので、
ご留意ください。

2023.4 ｜ 月刊不動産 21

物件調査

雇用契約書・労働条件通知書や電示することができます。

IT

労基法第15条で求めている記載事作成できるものに限る）によっても明宅建士こととされており、交付の方法につい宅建士 ー
Real Estate Notary

宅建業法

宅建士講座

〜営業保証金〜

宅建士試験合格のコツ

営業保証金に関する問題は、本試験において毎年必ず１問出題されると考え
てかまいません。金額や期間に関する数字を覚える必要がありますが、内容的には難しくありません。出題ポイントをしっかり押さえれば得点源にできます。

Vol.49営業保証金
１. 営業保証金の供託額
営業保証金とは、宅建業者が営業を開始する前に供託することが義務づけられている金銭等をいいます。営業保証金の金額は、下表のように定められています。

主たる事務所

有価証券の種類

1,000万円の合計額従たる事務所

500万円 事務所の数

営業保証金は、金銭のほか一定の有価証券で供託することもできますが、有価証券で供託する場合は、右表のように評価されます。なお、金銭と有価証券を混ぜて供託することもできます。

評価額① 国債証券

額面どおり② 地方債・政府保証債証券

額面の90％③ その他一定の有価証券

額面の80％

営業保証金は、すべて主たる事務所の最寄りの供託所（法務局）に供託しなければなりません。

2. 供託の届出と営業の開始
宅建業者は、免許を取得しただけでは宅建業を開業できません。営業保証金を供託し、その供託物受け入れの記載のある供託書の写しを添えて、免許権者に届け出てはじめて営業を開始できます。

また、宅建業者が新たに事務所を増設した場合は、その事務所分の営業保証金(500万円)を供託し、供託した旨の届出をした後でなければ、当該事務所において営業を開始することができません。

3. 営業保証金の保管替え等
営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所に供託することになっているので、主たる事務所の場所が移転すると、供託先の供託所も変えなければならなくなります。供託先を変更する場合の手続きは、営業保証金を金銭のみで供託している場合と、有価証券を用いて供託している場合とで異なります。

＜金銭のみで供託している場合＞

宅建業者費用を予納して保管替え請求＜有価証券を含めて供託している場合＞②取戻し請求
旧供託所

保管替えの
通知

新供託所

旧供託所

宅建業者

①営業保証金の供託

新供託所

有価証券を含めて供託している場合は、新供託所に営業保証金を供託して、いったん二重供託状態にしたうえで、旧供託所

から営業保証金を取り戻すという手順を踏みます。

22 月刊不動産 ｜ 2023.4

法律

植杉 伸介

税務

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者』（ 住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2022』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

相続＜営業保証金の還付と追加供託＞

営業保証金の還付とは、宅建業に関し業者と取引した者（②）
が、

免許権者

その取引により生じた債権につき、営業保証金から弁済を受ける作成した広告業者の債権などは、還付の対象となりません。

⑧供託済の届出（2週間以内）⑦追加供託（2週間以内）還付が行われると、免許権者から業者に対して、不足額を供託せ宅建業者

者は不足額を供託しなければならず（⑦）、
さらにその供託の日から２週間以内に供託した旨の届出（⑧）
をしなければなりません。

取戻しの事由営業保証金の取戻しとは、業者が廃業するなどして営業保証金が不要になったときに、その業者が供託所から営業保証金を取り戻すことをいいます。

死亡・合併
廃業・破産・合併及び破産以外の解散届
免許の取消し(取消し理由不問)
一部事務所の廃止

③還付請求

②取引

相手方

要

件

＜原則＞
還付請求権者に対する６カ月以上の期間を定めての公告をしたうえで取り戻すことができる＜例外＞
取戻しの事由発生後10年経過している場合
は、直ちに取り戻すことができる

物件調査

二重供託となる主たる事務所の移転
保証協会の社員となったとき直ちに取戻し可問題を解いてみよう！

【Ｑ１】 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許、事務所数１）が、甲県の区域内に新たに２つの支店を設けて宅地建物取引業を営もうとする場合、額面金額1,000万円の地方債証券を供託して営業保証金に充てれば足りる。
（H17 問33）【Ｑ２】 宅地建物取引業者Ａが、営業保証金を金銭と有価証券で供託している場合で、本店を移転したため最寄りの供託所が変更になったとき、
Ａは、金銭の部分に限り、移転後の本店の最寄りの供託所への営業
保証金の保管替えを請求することができる。
（H11 問38）

こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer 1 【解説】 事務所を２つ増設したので、500万円

２＝1,000万円分の供託が必要になりますが、地方債証券は額面の90％評価なので、供託額が不足しています。

Answer 2

IT

免許を更新しなかったとき④還付①保証金供託宅建士よという通知がされ（⑥）、
この通知を受けた日から２週間以内に業

5. 営業保証金の取戻し

供託所

労務

取引業」
の
「取引」
によって生じた債権に限られます。
したがって、業者に資金を融資している銀行の債権とか、業者の依頼により広告を⑤還付した旨の通知⑥不足額を供託せよ
という通知

（④）
ことをいいます。還付を受けることができる債権は、「宅地建物論点の確認と
を
知識の定着

賃貸管理

4. 営業保証金の還付と追加供託【 解 説 】 有 価 証 券を含めて供 託している場
合は、全 額について新 供 託 所に供 託したうえで、旧供託所から取り戻す手続きが必要です。
金銭部分のみの保管替え請求はできません。

2023.4 ｜ 月刊不動産 23

Information Technology

不動産テック時代の到来

進む！業界の化

Vol.29ビジネスと社会生活を変革する
新たなAIサービス「ChatGPT」

2 0 2 2 年 1 1月に 公 開され た A I サ ービスの「 C h a t G P T 」（チャット・ジー・ピー・ティー）が世界中を驚かせています。1〜2
年のうちにビジネスはもちろん、学習などさまざまな社会生活を変革すると思われます。本欄で詳しく紹介します。

■社会を変える人工知能などのオンラインプラットフォーム

チェーン技 術は、透 明 性と安 全 性は、買い手と売り手が物件を探し、を向 上させるために、不 動 産 取引

「ChatGPT」はチャット（おしゃリサーチすることを容易にしていまでますます使用されるようになってべり）という名 前のとおり、対 話 式

す。また、これらのプラットフォーム

います。不 動 産 業 者 は 、ブロックのAI（ 人工知能）です。ホームペーを利用することで、不動産業者は物チェーンの仕組みや、業界でどのよ

ジから質問事項を打ち込むと、あっ件を掲載し、
より多くの人にリーチうに利用できるかの基 本を熟 知しという間に的確な答えを返してくれできるようになりました。

ておく必要があります。

「ChatGPT」の衝撃ます。その 正 確さ、自然 な 言 語 処
不動産テクノロジー企業は、エー

不動産業界は常に進化しており、ジェントや不動産管理者のパフォー

エージェントや事業主が成功する

試しに、本欄の読者の皆さんが興マンス向上を支援する新しいツール

ためには、最新のトレンドやテクノロ

味がありそうなことを聞いてみました。

やソフトウェアを開発しています。
こ

ジーに通じていることが重要です。

「新しい不動産ビジネスを始めた

れには、
マーケティングやリードジェ※誌面の都合で回答のうち半分だけを紹介しました。

い」。すると、1分ほどで下記のよう

ネレーションなどのタスクを自動化

な回答が返ってきました。以下、英するツールや、物件を紹介するためいかがでしょうか。私は驚きまし語で行ったQ＆Aを意 味が変わらのバーチャルリアリティや3Dモデリた。実は、今後、本欄で取り上げよ

ないように翻訳しています。

ングツールなどが含まれます。

うと思っていたことがかなり含まれ理、回答までの速度に全世界が驚いているのです。

ていたからです。さらに、回答のカ
バーチャルツアーとオンライン取

バーする範囲が広範にわたってい近 年 、テクノロジーは不 動 産 業

引。C OV I D - 1 9の大 流 行により、ることに驚きました。この回答がで界の変革に大きな役割を担っていバーチャルツアーやオンライン取引

るまでに１分もかかっていないことます。ここでは、不 動 産ビジネスにはより一般的になってきています。不を考慮すると、同レベルの問いに対おける新しいトレンドの例をいくつ

動産業者は、
これらのサービスを顧する回答では、すでに人間を超えてかご紹介します。

客に提供できるよう、技術やツール

いることは間違いありません。

【ChatGPTの回答】に精通している必要があります。

高さから、すでに大 学などの小 論

オンライン不動産プラットフォー
ム。Zillow、Redﬁn、Realtor.com

24 月刊不動産 ｜ 2023.4

このような想像を超える技術力のブロックチェーン技術。ブロック

文、
ビジネスにおける報告書などでです。入力された情報をもとに、膨大答してくれるシステム。特に賃貸管す。近いうちに、
もっとさまざまな場なデータを学習した生成器によって理ビジネスでは、ゴミ出しや警報器

面での活用が進んでいくでしょう。

新しいデータを作りだし、そのデータの誤作動処理など、入居者から聞行で重宝しそうです。

システムに組み込まれるとツッコミのようなやり取りと理解す② 家・部屋探しの初期レコメンドとこの「ChatGPT」
はOpenAI（オーるとわかりやすいかもしれません。AI

しての利用。現在のポータルサイト

プンAI、米国・サンフランシスコ）といはこのような、
ボケとツッコミをすさま

では、駅名や予算、家の設備や機能

う研 究 所 が 開 発しました。現 在はじいスピードで繰り返すことで、驚くを入力して、条件にあう物件を表示

運営に関わっていませんが、イーロ

ほど正確なデータを作り出しているします。
これが、職場や学校、
よく買

ン・マスク氏が創立メンバーに名をと思われます。

い物する場所などの曖昧な情報をで出された文章をユーザーが評価紹介してくれるなど、ユーザーの物代表される巨大な企業が人々の生することができます。全世界のユー

件探しを容易にしてくれる仕組みと活インフラを牛耳り、データを独占

ザーがツッコミを入れることで、よして応用できそうです。不動産会社

するようになってしまった反省を受り正確になるデータを収集しているにとっては、物件仲介における最初

け、非 営 利で、開かれた団 体 が 次ようです。実際に、回答の正確性はのヒアリングの手間を大きく減らす世代の技術であるAIの開発を担う

日を追うごとに高まっています。そことができるでしょう。

ために活 動しています。そのため、のため、この文 章が 読 者の皆さん③ 高度な文章作成能力は不動産の作られた技術の多くは無料で公開に読まれる頃には、私と同じ質問をセールス文書を書くのに役立つでされています。

しても、上述した回答は出てこないしょう。売り物件の情報を入力するだと思われます。

けで、自然な表現で物件の魅力を伝※米国の主要IT企業 Google、Apple、Facebook、
Amazonの頭文字をとってつくられた言葉。

えてくれる文章を何パターンも作成

OpenAIでは、「 ChatGPT」以外に、文章をもとに画像を生成するAI「DALL-E 2」なども開発しています。
ど、短い文章をもとに極めて写実的してくれます。顧客に送るメールの文
章執筆は今よりもずっと楽になるで■不動産ビジネスではしょう。

な絵を作ることができるため、こちら

どのように活用される？

も衝撃をもって世界に受けとめられ「ChatGPT」の一部の技術はす

本誌の連載第25回目（2022年８ました。

でに公開されているためさまざまな月号p24.25）
で不動産テックの本質

OpenAIはGenerative Adversa

活用方法が試されています。不動産

はAI技術にあることを紹介しました。

rial Networks （GANs）というモデビジネスでも、次のような活用が実

それから1年も経たずに、ここまで実ルを使って文章や画像を作り出して用化されるかもしれません。

践的なAI技術が登場したことに改めいるようです。
これは、生成器と識別① 自然な受け答えを利用して、不動て驚いています。皆さんもぜひ、
この器という２つの機能を軸にした技術

産に関するよくある質問を自動で回衝撃を体験してみてください。

株式会社トーラス 代表取締役

木村 幹夫

大学卒業後、東京大学EMP修了。三井住友銀行にて富裕層開拓、IT企画部門にてビックデータを戦略的に活用した営業推進、社内
情報系システムの大部分をWebシステムで刷新するなど、大幅なコスト削減と開発スピードアップを実現。2003年に株式会社トーラス設立。登記簿を集約したビックデータを構築し、不動産ビックデータ、AIを元にしたマーケティング支援を行う。MIT（米国マサチューセッツ工科大学）
コンテストなど受賞実績多数。東京大学協力研究員。情報経営イノベーション専門職大学、客員教授。

当連載について、偶数月は「進む！業界のIT化」、奇数月は「不動産トラブル事例と対処法」となります。

2023.4 ｜ 月刊不動産 25

物件調査「芝生で子どもたちが遊ぶ画像」な

IT

入力するだけで、おすすめの物件を宅建士

公開された「ChatGPT」は回答

ロジーの発達によって、GAFA ※に労務連ねている非営利組織です。テクノ

賃貸管理

みです。
やや乱暴ですが、漫才のボケ

相続

かれることが多い細かい業務の代

税務

を識別器が批判的に判定する仕組■AI技術公開でさまざまな

法律「ChatGPT」が活用され始めていま

物件調査 ー

物件調査のノウハウ

Vol.49

売買重要事項の調査説明 〜取引直前調査編③〜

Research

添付書類の情報から得られる品質性能に関する情報
不動産の売買契約締結日が近づく頃には、不動産の重要事項の調査もおおむね完了し、重要事項説明書に添付できる添付書類の数も、40数種類に及ぶことさえあります。
これらの添付書類には、それぞれに、文書の性質や内容からは、通常、有する不動産の品質性能の欠陥に係わる重要な情報を含んでいることがあります。本章では、添付書類の情報における品質性能に関する特に重要なポイントについて述べます。

登記事項証明書の情報は公正証書原本の写しに該当するに、宅建業者が不動産売買の仲介をした場合、宅建業者の過失とはなりません。
これが、「 登記に公信力がない」とされるゆえんです。

昭和36年3月30日、最高裁・斎藤悠輔裁判長は、土地家屋調査士が21町
歩の土地を4町歩と偽り虚偽の分筆登記をした事件で、公正証書について
次のように述べています。

とが大切です。

地積測量図の作成年月日から
信ぴょう性の情報を得る

開発計画図面から切土盛土の情報を得る
中古住宅の内覧の際、台所や脱衣場などの水回りの設備が集中する個所の床が、沈むように傾いているのを目にすることがあります。
それは、湿気「刑法の権利義務に関する公正証

法務省の民三通達について、「昭和などにより床下土台に腐食等が生じ書とは、公務員がその職務上作成する

52年9月3日、法務省が民三通達第たことによるものが多いのですが、そ文書で、権利義務に関する事実を証

4473号民事局通達以降は、地積測れ以外に、湿気もなく床下が乾燥し明する効力を有し、公務員において申量図の誤差の限度は明確であるが、ているはずのリビングルームなどの床し立てに基づきその内容のいかんを審通達以前に提出された地積測量図にが傾いていることがあります。
こういっ

査することなく記載するもので、土地台

おいては、現在の基準により低精度のた現象は、床下をベタ基礎としていな帳は、いわゆる権利義務に関する公ものがある可能性がある」
として、法務いときに、不等沈下により、土台の下正証書に該当する」。

省は「昭和52年9月3日以前に作成さの土砂が移動したときに起こることがれた地 積 測 量 図は信ぴょう性が 低あります。丘陵地帯の宅地開発事業

い」
としています。

では、切土や盛土などの宅地が必然

昭和35年の不動産登記法改正により、土地台帳から登記簿台帳となり、平成17年3月には登記記録となり

特に、法務局に提出された作成年

ましたが、土地台帳と同等のものは、月日が昭和52年9月3日以前のもの

このような、地盤の軟弱度の程度

登記記録（登記簿）であり、
「 登記事

は、
トラブルが生じやすいので、顧客などの品質性能の欠陥に関する情報

項証明書は、公正証書の写し」に該に交付する前に、必ず現地と照合をは、開発許可の際の開発計画図面の当します。
したがって、
この登記事項

します。その結果、現況寸法との大き文書が有効な情報源となります。計証 明 書に記 載された内容に誤りがな相違がある場合は、その個所につ

画図面には、開発事業実施前の地盤あったとしても、これを信じて疑わず

いて、相違のある事実を告知するこ高と開発事業計画後の地盤高を記

26 月刊不動産 ｜ 2023.4

的に発生します。

地 性 能の情 報のことを、“ 造 成 履 歴とができる」（ 平成元年9月19日最高

地盤高の差は、切土・盛土となった箇

情報”ともいいます（ポイント参照）。

裁）とされていますが、防火地域、準境界線に接近する建物の概要書から情報を得るを築造するには、境界線から50cm境界にある擁壁などの下に、年月経

建築確認の際の建築計画概要書あるからです。現地において、建物外過とともに下へ下へと流失し、不等沈に、「 境 界に接 近して建 築 物を建 築

壁が 境 界 線より5 0 c m 未 満の場 合下が発生しやすい状態にあります。土する際は、隣地に十分に配慮をする

は、その簡易計測した数値を敷地現砂が移動したとき、その上に土台があこと」などの文言が付加されているこ況図等に記載をして、告知することがれば土台が宙に浮き、建物の傾きにとがあります。
これは、「 防火地域また大切です。

つながるというわけです。

は準 防 火 地 域内にある建 物で外 壁

敷地現況図には、「 建物の隣地境

盛土の有無は、宅地性能に関するが耐火構造のものについては、その界線までの距離は、約40cm（50㎝

重要な情報となります。
このような宅

外壁を隣地境界線に接して設けるこ未満）」と記載します。

れば、そこは盛土であり、工事前より
数値が低ければ、
そこは切土です。盛土の場合は、敷地の土砂が、隣地との税務

防火地域以外での地域では、「 建物

所となります。工事前より数値が多け

法律載されていることが多く、それぞれの以上の距離を保たなければならない」（ 民法234条）とする相隣規定が
相続
賃貸管理
労務

ポイント

※以下の開発計画図面に、FHとあるところ（大きい赤丸部）
は、計画している地盤高です。一方、中黒の点の個所（小さい赤丸部）に記載されている数値は、現況の地盤高に該当します。

宅建士

開発計画図面には、現況の地盤高（GH）と計画地盤高（FH）が記載されていることがあります。
その場合は、宅地造成履歴図面として、情報を得ることができます。計画地盤高が現況地盤高より大きいところは“盛土”です。

IT
物件調査

計画地盤高（FH）

現況の地盤高（GH）

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』
『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。

2023.4 ｜ 月刊不動産 27

Initiate Member

令和８年度４万社達成を目指します！

新入会員名簿都道府県 市区町村

商号名称［令和5年 2月］

都道府県 市区町村

商号名称

都道府県 市区町村

商号名称

札幌市

株式会社 ＯＮｈｏｍｅ

千代田区

株式会社 セントラルライフ

札幌市

株式会社 グロース

目黒区

株式会社 たにほ家

大阪市

株式会社

札幌市

株式会社

中野区

土屋商事

東大阪市

Ｓ・Ｈエステート

函館市

buﬀ

港区

ＴＦＬ 株式会社

茨木市

株式会社 ＧＡＲＡＧＥ３２１

千歳市

株式会社 フロンティアエナジー

千代田区

ＴＵＳ都市開発

株式会社

豊中市

株式会社

幸進

札幌市

合同会社

練馬区

テイクホーム 株式会社

大阪市

光進開発

株式会社

札幌市

ルクスエステート 株式会社

渋谷区

株式会社 Ｔｈｉｓ

大阪市

株式会社 Ｃｏｎｎｅｃｔ Ｈｏｍｅ

青森県

十和田市

オレンジ不動産

豊島区

南洋起点

株式会社

大阪狭山市

岩手県

滝沢市

有限会社

田中建工

豊島区

ハルシオングループ 株式会社

堺市

宮城県

仙台市

株式会社

橘綜合住宅サポートセンター

渋谷区

株式会社 ファインド

寝屋川市

田畑管理

仙台市

株式会社 リアライズ

新宿区

株式会社

大阪市

株式会社 ＮｅｘｔＯｎｅ

秋田県

秋田市

Ａｌ
ｂａ Ｌｅａｄ 株式会社

立川市

株式会社 プレシャスホーム

大阪市

株式会社 ＨＯＵＳＥ ＩＮＮＯＶＡＴ
ＩＯＮ

福島県

いわき市

株式会社

IWAKI TRUST

中央区

株式会社

ベルズ

大阪市

株式会社 ＦＡＢＲＩＣ

茨城県

鹿嶋市

有限会社

大久保総業

品川区

ＨＯＭＥキャディ 株式会社

大阪市

株式会社 ＰＲＩ
Ｌ−ＬＥ
Ｉ

群馬県

前橋市

株式会社 スリーマスケティアーズ

中央区

株式会社 ＰＯＬ
ＩＣＹ

大阪市

ホンダオ 株式会社

北海道

埼玉県

創成

合同会社

Hokkaido Hoops

株式会社

大阪市

不動産コム

株式会社 アルコバレーノ
一嘉マネジメント

橘不動産販売
たぬきリアルエステート

川口市

株式会社 Ｒ ｓ不動産エージェンシー

立川市

有限会社

丸みコンサルタント

吹田市

三ツ星不動産春日部市

アイデザイン 株式会社

台東区

株式会社

宮古島砂山リゾート

堺市

ＭＩＹＡＢＩ 株式会社

川口市

株式会社

沖田財産コンサルティング 株式会社

港区

株式会社 ミライオ

堺市

株式会社

さいたま市

合同会社 オクテット２５５

小平市

株式会社 もがみ不動産

大阪市

株式会社 ＬＡＫＩＡエージェント

さいたま市

ツル不動産

新宿区

儀徳

大阪市

株式会社 ＲＥＡＬ

さいたま市

株式会社 バディエステート

豊島区

株式会社 ラッキーハウス

大阪市

株式会社 ＲＥ−ＳＯＵ

草加市

ハピネス 株式会社

羽村市

株式会社 リヴシア

大阪市

株式会社 ＬＯＧ ＴＯＷＮ

所沢市

ふたば不動産千代田区

株式会社 レーベンコミュニティ

伊丹市

株式会社 グッドアップ

久喜市

マルヤス不動産

中央区

株式会社 ＲＥＸＳＯＬ

神戸市

株式会社

市川市

株式会社 アバンティア不動産

国分寺市

レディアホーム 株式会社

尼崎市

株式会社 ブロッサム

中野区

株式会社 ＹＮＴ

神戸市

株式会社

御影ヤード

横浜市

合同会社 ヴィーナス

奈良県

桜井市

山口建設

株式会社

千葉県

株式会社

兵庫県

安正

Ｗ−ＳＴＹＬＥ

館山市

株式会社 イマジン

木更津市

株式会社 ＡＢコーポレーション

松戸市

合同会社 ｔ
ｒａｆ
ｆａｓ

横浜市

株式会社

小野不動産

和歌山県

県岩出市

株式会社 リジェロ

市原市

株式会社 むすび

川崎市

株式会社

京浜総工

岡山県

岡山市

合同会社 オギノ建築企画

船橋市

ロケット不動産

横浜市

有限会社 ジー・エス

岡山市

株式会社 ラボレ

豊島区

株式会社 アールイズウェル

横浜市

だいすき不動産

広島市

有限会社

総合設備

府中市

株式会社 アールコンセプト

横浜市

店舗コマース 株式会社

広島市

株式会社

花田商事

新宿区

アイディホーム 株式会社

横浜市

長作土地建物広島市

株式会社 ビズゲート

新宿区

株式会社 Ａｍｉｎａ

相模原市

株式会社 プラス・ホームアーキテクト

徳島県

徳島市

トップエージェント

足立区

株式会社 イーエステート

横浜市

株式会社 ＲｉＭｏ

愛媛県

松山市

さんさん不動産

江東区

合同会社 Ｉ
ＥＸＩＡ

土岐市

小林不動産

東温市

有限会社

新宿区

株式会社 ａｐｒｉｌ ｍｏｏｎ

多治見市

東都不動産

渋谷区

株式会社 ＡＢラボ

板橋区

株式会社 エスダブル販売

大田区

エムズコンサル

東京都

神奈川県

株式会社

岐阜県

静岡県

株式会社

株式会社

広島県

株式会社

株式会社

関市

合同会社 ボンズ不動産

静岡市

株式会社 アメイズ

藤枝市

株式会社 ＳＰＲＩＮＧ

春日井市

株式会社 エクル

名古屋市

株式会社 ＦＫサービス

福岡県

佐賀県

株式会社

高須賀不動産福岡市

株式会社 ＨＯＴ．
ＣＯＭ

北九州市

株式会社 リアルエステーション

鳥栖市

株式会社

鳥栖市

株式会社 Ｒｅ ａｔ

熊本市

株式会社

熊本市

株式会社 リフスマイル

熊本市

株式会社 ＹＭＣ

大分市

株式会社 ＲＡＯ

大分市

株式会社 エートラック

天の川

杉並区

株式会社 カウカホーム

新宿区

キークレア不動産

中央区

株式会社

共栄不動産

名古屋市

株式会社 ＫＡＮＯＡ ＥＳＴＡＴＥ

品川区

株式会社

小柳材木店

豊橋市

キーズ

武蔵野市

株式会社 コロンブス

名古屋市

株式会社 ＴＨＡＮＫ

港区

株式会社 ＳＡＭＵＲＡＩアセット

名古屋市

正直不動産

宮崎県

児湯郡

株式会社

あい土地開発中央区

株式会社 ＪＳＣ

豊田市

株式会社 ＳＭＩ
ＬＥ不動産

鹿児島県

鹿児島市

ＴＨ不動産

株式会社

港区

ＪＡＣＫ ＲＥＡＬＴＹ 株式会社

長岡京市

株式会社 オータニ

沖縄県

宜野湾市

株式会社 ＯＫＦ

愛知県

株式会社

京都府

熊本県

大分県

ブロッサム不動産管理

港区

株式会社

神居秒算

宇治市

株式会社

白川工業

宜野湾市

株式会社 リメイクホーム

中野区

シンシアパートナーズ 株式会社

京都市

株式会社 Ｒｅｓ
ｉ
ｏｒ

宜野湾市

太洋エンタープライズ 株式会社

世田谷区

株式会社 スリーアローズ

守口市

あゆみホーム 株式会社

那覇市

不動産のＧｒａｍｏｃｃ

大阪府

2月末正会員：35,036

28 月刊不動産 ｜ 2023.4

従たる事務所：4,109

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

宮城県本部「気仙沼市土地活用エントリー制度」に関する協力協定を締結

令和４年12月22日（木）、宮城県本部は気仙沼市と土地活用エントリー制度に関する協力協定を結びました。
この制度は、被災市街地復興土地区画整理事業を実施した鹿折（ししおり）地
区と南気仙沼地区を対象に、未活用土地所有者と土地活用希望 者を宅 建 業 者が仲 介することによって、適 正かつ積 極 的にマッチングしていく制度です。
気仙沼市は平成26年度にエントリー制度を導入。鹿折地区

締結式の様子は令和元年９月、南気仙沼地区は令和２年９月に整備が完了しましたが、活用が進まない状況が続いていました。そのため気仙 沼 市は、全日本不動産協会宮城県本部および宮城県宅地建物取引業協会と協力協定を締結。今後は各団体に所属し、市に協 力 する宅 建 業 者 が 売 買や 賃 貸 借 契 約の交 渉までサポートすることによって、活発な取引やスムーズな交渉・手続きを後押しします。

写真左から：
宮城県本部 佐藤本部長、気仙沼市 菅原市長、宮城県宅地建物取引業協会 佐々木会長

REPORT

愛媛県本部「新入会員研修座談会」
を開催

令和４年12月16日（金）、愛媛県本部はホテルマイスの諸問題 の研修が行われました。続いて、近藤副本

テイズ松山のドゥエミーラにて「新入会員研修座談会」

部長による賃貸借契約、管理業務等に関してのポインを開催し、受講者11名、理事11名が参加しました。

ト、杉浦理事による売買契約に関してのポイントについ上谷本部長の挨拶のあと、参加者１人ひとりの自己て、実際の体験を用いての説明が行われました。その

紹 介と名 刺 交 換が行われ、本 部 長 作 成のテキストに後、参加者からの質問があり、これには理事たちが対沿って、①宅建士としての基本的な心得 ②不動産業

応しました。
コーヒーやショートケーキを食しながらの和開業後の帳票類の整備 ③業務上及び取扱い物件で気藹々とした座談会となりました。

講師：上谷 本部長

講師：近藤 副本部長

講師：杉浦 理事

研修座談会風景2023.4 ｜ 月刊不動産 29

地方本部の動き Activity Condition
REPORT

愛媛県本部

TRAで茶道倶楽部を立ち上げ、事前演習を開催

令和４年12月14日（水）、愛媛県本部の沖野事務局

い落ち着いた気分になったそうです。

長宅の茶室においてお茶席を開き、局長の奥様である

このお湯を茶釜に戻すという所作のいわれは、一度

沖野宗智（美智子：裏千家准教授）氏の指導のもと、上汲んだ水を半杓元に戻すことで、次客、三客がこれを分

谷本部長、岡村美鈴氏（（株）
タイキハウジング代表）、

かち合うことになるという、象徴的な意味合いを込めた

樫原事務員、川田ふじ枝氏（福屋不動産（株）専任宅

所作であると宗智氏。
また一説には、千利休が福井県

建士）の４名が、同年TRAで立ち上げた「ラビット会：茶にある永平寺の開祖 道元禅師に教えを受けたという道倶楽部」の事前演習を行いました。

説もあるそうです（半杓の水を戻す所作を定めたのか

薄茶点前は全員はじめての経験で、配られた懐紙をどうかは不明）。永平寺正門の向かって右側の石碑に膝前に置き、四方盆に入れられた干菓子を順番に取り、は「杓底一残水（しゃくそこいちざんすい）」、左側の石宗 智 氏の指 導に耳を傾けながら茶の湯を楽しみまし碑には「汲流千億人（きゅうりゅうせんおくにん）」の文字た。

が刻まれていますが、柄杓の底に残ったわずかな水を日々あわただしく仕事に追われるなかで、茶室の静寂

多くの人が汲むことになる──つまり「陰徳を積めば、万さ、茶釜の沸騰する音、そして茶釜から柄杓で湯を汲ん

人に恵みが及ぶ」とも解され、
われわれ不動産業を営む

で茶碗に注ぐとき、一杓を掬って半杓を使い、残り半杓

者にとって、
この所作の意味を心の片隅にでも心しておのお湯を茶釜に戻すという所作、湯音に、何とも言えな

くことが大切ではないかという説明もありました。

講師：沖野宗智（沖野美智子）

上谷本部長

岡村美鈴 氏

樫原 氏（右）川田ふじ枝 氏（右）薄茶点前の様子30 月刊不動産 ｜ 2023.4

! 協会からのお知らせ Information
2 0 2 4 年 版「 不 動産手帳」お申込みのご案内
2024年版の「不動産手帳」より、希望者への無償配布とさせていただくことになりました。今後も不動産手帳の送付を希望される方は、下記【申込要領】をご参照の上、フォームまたはQRコードよりお申込みください。
【申込要領】●お申込みをいただいた正会員（本店）
１社につき１冊に限り、無償にてお送りいたします。

QRコード※従たる事務所（支店）分や、２冊目以降をご希望の場合は、ご所属の地方本部へご連絡ください。

●2024年版 不動産手帳の発送は令和５年11月頃を予定しております。
●お申込みいただいた方には、次年度以降も継続してお送りいたします。
お申込みフォーム
https://forms.gle/VHnZpuQzdddikNbC6

不動産取引に従事されている方々の日常業務に役立つ情報を収録。
日々の業務にお役立てください！

目次

Ⅰ．不動産の取得と保有に関する税金
1 ．不動産取得税 …………………………………………… 3
2 ．登録免許税 ……………………………………………… 4
3 ．印紙税 …………………………………………………… 6
4 ．固定資産税 ……………………………………………… 6
5 ．都市計画税 ……………………………………………… 8
6 ．住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）など …… 9
印紙税額一覧表（抜粋）…………………………………13
Ⅱ．相続と贈与に関する税金
1 ．相続税 ……………………………………………………15
2 ．贈与税 ……………………………………………………18
3 ．相続時精算課税制度 ……………………………………19
4 ．直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 ……20
Ⅲ．不動産の譲渡に関する税金
1 ．個人の譲渡課税の仕組み ………………………………21
2 ．居住用財産を譲渡した場合の特例 ……………………23
3 ．固定資産の交換の特例 …………………………………25
4 ．相続財産に係る譲渡所得の特例 ………………………25
不動産登記に必要な書類一覧（主なもの）…………………26
用途地域内の建築物の用途制限の概要 ……………………27
宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書類一覧（知事免許法人業者用）…29
国土交通省告示 宅地建物取引業者報酬規程 ……………31
度量衡換算表 …………………………………………………33
日歩・年利／年利・日歩換算表 ……………………………34
年齢早見表 ……………………………………………………35
宅地建物取引業関係所管課 …………………………………36
主要官公庁 ……………………………………………………38
不動産関連業種団体等一覧 …………………………………39
法務局及び地方法務局の所在地一覧 ………………………43
組織系統
公益社団法人 全日本不動産協会・公益社団法人 不動産保証協会…45
一般社団法人 全国不動産協会
取引メモ
地下鉄路線図手帳見本です。
（2023年版）．不動産の取得と保有に関する税金．不動産取得税⑴不動産取得税の概要
土地・建物といった不動産の所有権を取得したときに、取得した個人または法人に対し、その不動産の所在地の都道府県が課す税金が不動産取得税です。
不動産（土地・家屋）の取得者
固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）（注 1）
標準税率 3 ％又は 4 ％（注2）
課税標準×税率

納税義務者
課税標準
税
率
税額の計算

（注1）宅地および宅地比準土地の取得が、令和 6 年 3 月31日までに行われたときは、課税標準を固定資産課税台帳登録価格の 2 分の 1 とします（地方税法附則11条の 5 ）。
居住用超高層建築物（タワーマンション）については、当該専有部分の床面積を、
階層別専有床面積補正率により補正します。
（注2）本来の標準税率は 4 ％ですが、令和 6 年 3 月 31 日までに住宅又は土地を取得した
場合は 3 ％になります（住宅以外の家屋（店舗・事務所等）を取得した場合は 4 ％）。
⑵課税標準の特例（地方税法 条の ）下表に該当する住宅を取得したときは、課税標準から一定額を控除することができます。
区

分

新築住宅

用

途

住宅の用（貸家住宅も可）

種

類

新築住宅

既存住宅（注2）
自己の居住用
昭和57年 1 月 1 日以後に新築されたものであること、または＊新耐震基準等に適合していること

床面積

50㎡（戸建以外の貸家住宅
は40㎡）以上240㎡以下

50㎡以上240㎡以下

控除額

住宅 1 戸につき1,200万円（注1）

平成 9 年 4 月 1 日以後新築
平成元年 4 月 1 日〜平成 9 年 3 月31日新築
昭和60年 7 月 1 日〜平成元年 3 月31日新築
昭和56年 7 月 1 日〜昭和60年 6 月30日新築
昭和51年 1 月 1 日〜昭和56年 6 月30日新築

1,200万円
1,000万円
450万円
420万円
350万円

（注1）令和 6 年 3 月31日までに取得した新築の認定長期優良住宅について、認定を受けて建てられたことを証する書類を添付して都道府県に申告した場合には、課税標準である固定資産税評価額から住宅 1 戸につき1,300万円が控除されます（同法附則11条⑨）。
（注2）令和 5 年 3 月31日までに宅地建物取引業者が、改修工事対象住宅（新築された日から10年以上を経過した住宅）を取得し、取得の日から 2 年以内に一定の住宅性能向上改修を行って個人に譲渡し、その個人が居住の用に供した場合、宅地建物取引業者の住宅の取得に対して同様な措置が適用されます（同法附則11条の 4 ④）。
⑶住宅用土地の特例（同法 条の ）⑵の課税標準の特例に該当する住宅の敷地で、下表の条件に該当する住宅用地を取得した
場合は、次の①、②のいずれか多い金額が税額から控除されます。
①1,500,000円× 3 ％＝45,000円②土地 1 ㎡当たりの価格（注1）×住宅の床面積の 2 倍（注2）× 3 ％（注1）令和 6 年 3 月31日までは、固定資産税評価額×1／2（注2） 1 戸当たり200㎡を限度
区
新築住宅の敷地
既存住宅の敷地分
住宅と同時に取得
住宅より先に取得
住宅より後に取得
住宅より先に取得
住宅より後に取得

条件
未使用の特例適用住宅を新築後 1 年以内に取得
敷地取得後 2 年以内（注）に特例適用住宅を新築
敷地取得前 1 年以内に特例適用住宅を新築
敷地取得後 1 年以内に特例適用住宅を取得
敷地取得前 1 年以内に特例適用住宅を取得（注）令和 6 年 3 月31日までは 3 年（やむを得ない事情がある場合は 4 年）以内

付録のページでは不動産実務に役立つ情報を掲載しています。

STAFF LIST
● 広報委員会

髙木剛俊、松本修、横山鷹史、後藤博幸、
浅見保明、吉田啓司、千北政利

● 発行人

秋山始

● 編集

公益社団法人 全日本不動産協会
公益社団法人 不動産保証協会
広報委員会

● 制作

株式会社住宅新報● 発行所

公益社団法人 全日本不動産協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7030（代） FAX:03-3239-2198
公益社団法人 不動産保証協会〒 102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館）
TEL:03-3263-7055（代） FAX:03-3239-2159
URL https://www.zennichi.or.jp/

月刊不動産

2023年4月号

令和5年4月15日発行※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。

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発 行 所「ラビーネット不動産」では、物件の検索をはじめ、本誌に掲載されている「不動産お役立ちQ＆A」
を閲覧できます。

ラビーネット不動産
https://rabbynet.zennichi.or.jp/
スマホの場合は、
ここからアクセスしてね！

全日本不動産協会

公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会
公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会

2023（令和5）年4月15日（毎月1回15日発行） 第51巻第4号 発行所 公益社団法人〒102 - 0094 東京都千代田区紀尾井町 3 - 30 全日会館 TEL：03 - 3263 - 7030（代）

業務を一気通貫できるサービス群

https://www.zennichi.or.jp/practice/flow/

秋山 始

入会の詳細については、各地方本部へお問合せください。
URLもしくは QRコードから公式サイトへアクセスできます。

発行人

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POINT

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2023 年 4 月、