税務・財務・会計相談Ｑ＆Ａ！

税務・財務・会計相談

住宅関連税制の改正ポイント
鳥居 由葵（とりい ゆうき）
税理士法人 プロフェッションズ
税理士 今回は住宅ローン控除の改正内容についてご紹介致します。
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 2020年度は主に消費増税対策として住宅ローン減税および住宅購入目的の贈与税非課税枠の  維持などの緩和措置が実施されましたが、2021年度はコロナの影響による着工の遅れや住宅市場  全体の縮小傾向を受けて、前年度の税制がさらに延長・拡充される方向で改正されました。現状  は借入額の１％を控除できる制度となっていますが、１％未満の低金利住宅ローンが多くなって  いる現代において、この１％の控除制度が見直しの時期に来ているのではないかとの議論も一部  出てきています。適用金利に応じて控除率を変動させる仕組みなども提言されており、今後の改  正については要注視ですが、まずは現状制度を確認していきましょう。
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住宅ローン控除の改正のポイントと適用要件の概要を教えてください。
〔回答〕⑴

適用できる入居期限の延長
消費税率引上げに伴う負担軽減措置として、住宅取得等に係る消費税率が10％の場合には、住宅ローン控除の控除期間（従来10年）を３年間延長し13年間の控除期間とする特例が設けられていま

住宅ローン控除は2019年以降、①消費税率10％す。この13年間控除の特例は、当初2020年12月31引上げへの措置、②新型コロナウイルス感染症緊日までに入居した場合の適用でしたが、新型コロ急経済対策における税制上の措置、③2021年度税

ナウイルス感染症に対する税制上の措置により、制改正による経済対策としての措置と３段階で見この感染症の影響でその期限までに入居ができな直しが行われてきました。それぞれの制度の適用い場合、2020年の一定の期日までに契約が行われ期限と見直しのポイントを図示すると以下の通りていれば2021年12月31日まで入居期限が延長されとなります（図表１）。ていました。今年度の改正によりこの13年間控除の特例を適用できる契約期限、入居期限がさらに福島の進路 2021. 1131

税務・財務・会計相談Ｑ＆Ａ
図表１（資料：財務省「令和３年度税制改正」）

１年間延長されました。契約期限は注文住宅の場

床面積40㎡以上50㎡未満の住宅も対象とされまし

合には2021年９月末まで、分譲住宅、中古住宅、た。ただし、床面積40㎡以上50㎡未満の住宅の場増改築等などの場合は2021年11月末まで、入居期合には、13年間の控除期間の内、年間所得が1,000限は2022年12月末までとなります。

万円を超える年は控除を受けることができないな
ど、一部所得制限が設けられました。これは近年、⑵

面積要件の緩和住宅ローン控除の適用には、住宅の床面積が50㎡以上であることが要件とされていますが、この面積要件が緩和されました。今年度改正に限り、

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単身者など少人数世帯による住宅購入が増え、50㎡未満のコンパクトマンションの需要が高まっていることに対応したものと言われています。

税務・財務・会計相談Ｑ＆Ａ〔質問２〕
住宅ローン控除を適用できた場合、どの程度、減税を受けることができますか？
〔回答〕

控除期間13年の特例を受ける場合には１年目～10年目は年末借入残高の１％が控除されます。
一般住宅の場合、ローン残高の限度額は4,000②ローン残高（最高4,000万円）×１％
一方、認定長期優良住宅の場合には、ローン残高の限度額は5,000万円です。最大控除可能額は、5,000万円×１％＝50万円×10年で500万円となります。11年目から13年目については各年下記の①②のいずれか少ない金額を控除します。最大で約600万円控除可能です。
① 住宅（土地除く）購入価格（消費税別、最高万円です。最大控除可能額は4,000万円×１％＝40万円×10年で400万円となります。11年目から5,000万円）×２％÷３②ローン残高（最高5,000万円）×１％

13年目については各年下記の①②のいずれか少な

控除限度額の計算は上記の計算により算定できい金額を控除します。最大で約480万円控除可能ますが、実際にどの程度控除されるかはその者のです。

その年の所得税額に左右されます。納税額以上に① 住宅（土地除く）購入価格（消費税別、最高税額控除はできないためです。住宅ローン控除額4,000万円）×２％÷３を所得税額から控除しきれない場合には、所得税

図表２（資料：財務省「令和３年度税制改正」）

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税務・財務・会計相談Ｑ＆Ａの課税総所得金額等×７％（最高136,500円）を限度に控除しきれない額を翌年度分の住民税から控除するという仕組みが設けられています。従いまして、同じ金額の住宅ローンを組んで控除を受けた場合、所得の多い人ほどローン控除の恩恵を〔質問４〕
住宅関連税制を適用して申告を行う際に注意すべき点を教えてください。
〔回答〕享受できる仕組みとなっています。また、合計所住宅ローン控除の適用誤りとして多いケースと得金額が3,000万円超となるとその年はローン控して以下のパターンが国税庁でも注意喚起されて除が適用不可となります。

います。適用検討の際には注意しましょう。

上述の通り、13年間での最大控除可能額は一般① （特定増改築等）住宅借入金等特別控除と贈住宅でおよそ480万円となります。最大限控除す

与税の住宅取得等資金の贈与の特例について、るためには、返済開始後13年後も4,000万円以上合わせて適用を受けた場合の住宅ローン控除額のローン残高があること、控除額を上回る納税がの計算誤りあることが条件となります。

新築や購入等した家屋を居住の用に供した年分給与収入でみると、おおよそ700万円超の収入又はその前年分において、その家屋を取得するにがある場合に4,000万円のローン控除を最大限活当たり贈与を受け、その受贈額について贈与税の用できる結果となります（※一般的なモデルでの住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けた場合シミュレーションであり、扶養控除等の所得控除で、更に、その家屋について（特定増改築等）住の変動次第で結果が変わる可能性があります）。

宅借入金等特別控除の適用を受けるときは、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の控除額の計〔質問３〕
住宅取得資金の贈与の特例見直しについて教えてください。
〔回

算上、贈与の特例の適用を受けた受贈額を家屋の取得価額等から差し引く必要があるにもかかわらず、誤ってその減算をしていなかったものです。

答〕

非課税限度額の見直しがありました。下図のとおり、2021年４月以降の贈与は1,500万円の限度額が1,200万円へ、1,000万円の限度額が800万円へ引下げられる予定でしたが、改正により従前の限度額を据え置くこととなりました（図表２）。
また、面積要件も緩和されました。従前は取得する住宅の床面積が50㎡以上であることが適用要件とされていましたが、今回改正により贈与を受けた年の年間所得が1,000万円以下であれば、床② （特定増改築等）住宅借入金等特別控除と居面積40㎡以上50㎡未満の住宅も対象となりました。

住用財産を譲渡した場合などの譲渡所得の課税の特例との重複適用
新築や購入等した家屋を居住の用に供した年分及びその前後２年分ずつの計５年分の間に、居住34

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税務・財務・会計相談Ｑ＆Ａ

用財産を譲渡した場合などの譲渡所得の課税の特測もありましたが、蓋を開けてみると現状はそれ例の適用を受けた場合には、その家屋についてほど落ち込まずに比較的堅調に推移しているとの（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用をことです。リモートワーク等による在宅勤務の増受けることができないにもかかわらず、（特定増加、ファミリー層のお家時間の増加により、一部改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けていで住まいへの関心が高まったことが影響しているたものです。

ためと考えられます。
今後の税制改正の流れについては、2022年以降③ 贈与税の住宅取得等資金の贈与の特例のうち、に住宅ローン減税の控除率が縮小される可能性が直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場あるとされています。与党税制改正大綱において、合の贈与税の非課税の特例の適用における所得将来の控除率（現状１％）の縮小という制度改正要件の確認もれについて言及されました。背景には、住宅ローン直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場の支払利息が控除率を下回るケースが多くなって合の贈与税の非課税の特例については、その適用おり、低金利時代には現制度がそぐわないとの意を受ける年分の所得税の合計所得金額が2,000万見が会計検査院から指摘されたためです。実際に円超である納税者は、その適用を受けることがで2019年末公表の「決算検査報告」には住宅ローンきないにもかかわらず、誤って適用を受けていた減税の利用者のうち、控除率１％を下回る金利でものです。

住宅ローンを借り入れている割合は78.1％だったとされています。

〔質問５〕
住宅ローン減税の今後の改正の方向性について教えてください。
〔回答〕

例えば十分な資金を所有する人が本来は必要の無い住宅ローンを低金利で契約し、減税の期間中はそのまま返済を進め、減税期間を過ぎた後で一括返済を行うことにより結果的に控除の恩恵を受けるなどの行動が問題視されています。

2021年度は制度の延長、拡充、緩和の流れとな

このような背景から制度を見直すことが前回のりました。新型コロナウイルスの影響による先行税制改正大綱に明記されており、今後は借入金利きの不透明さなどを背景に、消費者においても住を踏まえた制度に見直される可能性が高そうです。

宅取得環境が厳しさを増している中、幅広い購買住宅取得に迷われている方にとっては非常に大き層に対して内需の柱となる住宅投資を喚起するた

い改正になりますので引き続き情報を注視していめの改正です。当初、住宅市場は下降するとの予きましょう。

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