改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル

平成１６年６月
平成２２年７月改訂
令和３年９月改訂

国 土 交 通 省.

●マンション再生と本マニュアルについて
マンションは、その戸数が令和 2 年末時点で約 675 万戸に上り、国民の約１割超（約 1,573 万人）が居住する都市の居住形態として広く普及しました。しかしその一方で、時間の経過につれて、建物各部の劣化等が進行し老朽化したマンションや、現在マンションに求められる性能や機能の水準に対応できていない陳腐化したマンションが増えつつあり、今後、その数はさらに急速に増加することが懸念されます。
このため、マンションにおける居住環境を良好な状態に維持又は改善し、その資産価値を維持していくた
めには、大規模修繕や改修、建替えなどの「マンション再生」に取り組む必要があります。例えば、建築後年数の経過につれ、マンションの劣化や陳腐化が進みますから、修繕を計画的に行い、建物を適切に維持するとともに、マンションの水準をその時代時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行うことが必要となります。こうした、修繕や改修の適切な実施は、マンションの長寿命化を図り、省資源による環境負荷を軽減することにもつながります。また、相当の建築後年数が経ち、マンションの性能や機能が著しく低下した場合や、劣化等により地震に対する安全性の確保が難しくなった場合などにおいては、改修との比較により、建替えを検討することが必要となることもあります。
このように、マンション再生に取り組むにあたっては、マンションの状況に応じた最適な再生手法を見いだす必要があります。また、その実施にあたっては、区分所有者間で合意形成をする必要があります。
国土交通省においては、建替えについては、マンションの建替えの円滑化等に関する基本的な方針（平成 14 年 12 月 19 日告示・国土交通省告示第 1008 号）に従い、国が作成することとされた区分所有者等の合意形成の進め方に関する指針及び建替えと修繕等との比較検討のための技術的指針について、「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」及び「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」を作成し、公表しました。これらのマニュアルは、現に建替えを志向しつつあるマンション区分所有者等向けに、建替えに向けた合意形成を円滑に進めるための手引き書として編纂したものであり、既存マンションの長寿命化を図るための改修手法等についての情報は十分に含まれておりません。
一方、第 155 回国会で可決成立（平成 14 年 12 月 4 日）した「建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」に対する参議院国土交通委員会の附帯決議において、「四、マンションの建替え及び大規模修繕に当たっては、その合意形成の円滑化を図るため、区分所有者等に対し極力早期の段階で的確かつ十分な情報開示がなされるよう努めるとともに、国、地方公共団体、専門家等による相談・情報提供体制の一層の整備に努めること。」、「七、環境保全、高齢者・障害者居住、良質なマンションストックの活用等の観点から、増築・改造等による既存マンションの再生手法の普及を図るなど、マンションの長寿命化が図られるよう積極的な取組を行うこと。」とされました。
こうしたことから、このマニュアルは、居住環境を改善しつつマンションの長寿命化を図る上で重要となる改修について、その手法の普及を図り、改修によるマンション再生の可能性についての認識を深めていただくことを目的として、国土技術政策総合研究所における研究成果等を踏まえて作成したものです。
その後、令和２年６月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」が成立・公布されたことを受け、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針が取りまとめられ、地方公共団体によるマンション管理適正化の推進や、マンションの管理計画認定制度が創設されることとなりました。こうしたマンションを巡る政策に係る新たな動きとともに、社会経済情勢の変化や、設備や工法等の技術革新の状況を反映することを目的として、令和３年９月に、このマニュアルの内容を見直しました。

大規模修繕や改修の検討を行う管理組合や、管理組合から協力を要請された専門家の方々において、このマニュアルを有効に活用され、改修によるマンション再生が円滑に実施されることを祈願します。

●本マニュアルの活用について
このマニュアルは、改修によるマンション再生手法が広く普及するよう、改修の手法に関する情報を管理組合に提供することを目的として作成したものであり、第一に、マンション区分所有者により活用されることを想定しています。ただし、改修の手法に関する情報は、ある程度専門技術的な内容を含まざるを得ません。本マニュアルでは、専門技術的な記述は必要最小限に留め、できる限り簡易な表現に努めてはいますが、それでも一般の区分所有者にとっては難しい内容を含んでいるものと思われます。このため、管理組合内の修繕に関する専門委員会のメンバーの方など、マンションの修繕問題に具体的に取り組んでおられ、建築に関する一定の知識を有する方に、このマニュアルを積極的にご活用いただき、改修によるマンション再生についての検討を進められることを期待します。
また、建築士又は建築士の有資格者を有する設計事務所、建設会社、管理会社、マンション管理士の有資格者等の専門家が、管理組合における大規模修繕や改修に向けた取り組みを支援される上でも、このマニュアルを有効に活用されることを期待します。

●本マニュアルが対象とするマンションについて
マンションに必要と考えられる改修工事の内容は、マンションの建設当時の仕様・性能等により大きく異なりますが、このマニュアルでは、大規模修繕工事を迎える、一定年数を経過したマンション（以下、「高経年マンション」といいます。）を対象としています。これらのマンションについて、建設当時のごく標準的な仕様・性能を想定し、改修によるその再生手法について説明しています。
なお、このマニュアルで扱う高経年マンションのイメージとして、次の二つのタイプを想定しています。
タイプ１：中層団地型マンション

タイプ２：高層１棟型マンション

建築時期

昭和 40 年代

昭和 40 年代

分譲業者

旧日本住宅公団・地方住宅供給公社

民間業者

立地

郊外

都心

階数

中層（４～５階）

高層（６～10 階程度）

30 戸程度50 戸程度

構造種別

ＲＣ造・壁式構造

ＳＲＣ造・ラーメン構造

住戸面積

約 50 ㎡（３ＤＫ）

約 60 ㎡（２ＬＤＫ）

棟当たり戸数●各マニュアルの関係について
分譲マンションストックは、国土交通省の推計によると、令和２年末時点で６７５万戸、約１,５７３万人が居住しています。このうち、築３０年を超えるストックが１７４万戸近くあり、今後、さらに増加していくものと見込まれます。
国土交通省では、こうした建築後相当の年数を経たマンションの適切かつ円滑な改修・建替えを推進するため、各種マニュアルを作成・公表しています。各マニュアルに記載されている主な内容は、下図のとおりです。それぞれ関連法制度や事業の進め方等を解説していますので、改修や建替えを検討するに当たっては、目的に応じて、本マニュアルだけでなく、他のマニュアルも合わせてご参照ください。

マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル●マンションの老朽度判定の基準、費用対改善効果に基づく建替えか修繕・改修かの判断の考え方や進め方などを解説●新築マンションの性能・仕様の事例や修繕・改修工法等の技術情報の提供等
建替えの場合＜建替え関連マニュアル＞

改修の場合＜改修関連マニュアル＞
本マニュアルマンション建替えに向けた合意形成に関するマニュアル
マンション建替えの各段階において、関係権利者の合意形成を円滑に進めるための手順・留意点等について解説

改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル
計画修繕から増築等の大規模改修まで、幅広く改修工事の手法や留意点などについて解説

マンション建替え実務マニュアル
マンション建替えに係る法律上の手続きや実施計画の策定等の実務について詳細に解説

マンション耐震化マニュアル
マンションの耐震診断、耐震改修実施など、管理組合等が行う実務的な手続き、留意点などについて解説

耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン
耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却に関し、一般的と考えられる手順（基本プロセス）、事業手法を判断する考え方、合意形成の進め方、法律上の手続、支援制度の活用などに関する基本的な指針として作成（主にマンション建替えが行われる場合を想定）
団地型マンション再生マニュアル
団地型マンションで建替え又は改修による再生を検討する際の合意形成の手順や実施計画における実務等、及び、団地生活の活性化に関する内容、その他留意点について解説＜その他＞
マンション標準管理規約
マンションにおける快適な生活を継続的に送るための、維持・管理等に係る生活の基本的なルールを定めた適正な管理規約の標準モデル

目

第１章

次

マンション管理の基本と改修による再生の重要性

１．１ マンション管理の主体－管理組合……………………………………………………………

1

１．２ マンションの維持保全の仕組み………………………………………………………

2…………………………………………………………………………………

3

１．３ 改修の重要性

１．４ 改修工事の基本的考え方
１．５ 改修工事の進め方……………………………………………………………………

5……………………………………………………………………………

7

１．６ マンションの共用部分・専有部分の基本区分と本マニュアルで扱う改修工事の対象……… 15

第２章 計画修繕と既存性能をグレードアップする改良工事
２．１ 計画修繕工事と既存性能をグレードアップする改良工事の主な内容
２．２ 計画修繕の概要と改良工事の具体的内容・工法等……………………… 16………………………………………… 19

２．２．１ 建築工事……………………………………………………………………………………… 20（１）鉄・アルミ部等塗装工事……………………………………………………………………… 20（１）－ １ 鉄部塗装工事………………………………………………………………………… 20（１）－ ２ アルミ・ステンレス部塗装工事（２）躯体改修工事………………………………………………………… 21………………………………………………………………………………… 22（３）外壁仕上げ改修工事………………………………………………………………………… 24（３）－ １ 塗装仕上げ改修工事 …………………………………………………………………

24（３）－ ２ タイル張り仕上げ改修工事

26…………………………………………………………

（４）シーリング改修工事…………………………………………………………………………… 28（５）屋根防水改修工事…………………………………………………………………………… 29（６）床部改修工事………………………………………………………………………………… 32（７）ドア改修工事…………………………………………………………………………………

34（８）サッシ改修工事………………………………………………………………………………

38（９）金物類改修工事……………………………………………………………………………… 43（10）屋外鉄骨階段改修工事……………………………………………………………………… 45（11）内壁・内装改修工事…………………………………………………………………………

（12）エントランス改修工事………………………………………………………………………… 50（13）浴室防水改修工事…………………………………………………………………………… 54２．２．２ 機械設備工事……………………………………………………………………………
（14）給水設備改修工事

4857…………………………………………………………………………… 57（14）－ １ 給水管の更生・取替え工事………………………………………………………… 57（14）－ ２ 給水装置・給水施設の改修工事…………………………………………………… 59（15）排水設備改修工事…………………………………………………………………………… 62（16）消火設備改修工事…………………………………………………………………………… 65

（17）ガス管改修工事……………………………………………………………………………… 67（18）給湯設備改修工事…………………………………………………………………………… 68（19）冷暖房設備工事……………………………………………………………………………… 71（20）換気設備改修工事…………………………………………………………………………… 73

２．２．３ 電気設備工事……………………………………………………………………………… 75（21）電灯幹線・動力設備改修工事………………………………………………………………… 75（22）照明器具・配線器具改修工事………………………………………………………………… 80（23）情報通信設備改修工事……………………………………………………………………… 82（24）テレビ共聴設備改修工事……………………………………………………………………

84（25）防災設備改修工事…………………………………………………………………………… 87（26）避雷設備改修工事…………………………………………………………………………… 87２．２．４ その他工事…………………………………………………………………………………… 88（27）エレベーター設備改修工事（28）機械式駐車場工事………………………………………………………………… 88…………………………………………………………………………… 90

２．２．５ 外構・土木工事……………………………………………………………………………… 91（29）舗装改修工事………………………………………………………………………………… 91（30）外構工作物改修工事………………………………………………………………………… 93（31）緑化環境整備工事…………………………………………………………………………… 95（32）屋外排水設備改修工事……………………………………………………………………… 96

第３章 増築・改造等により新たな性能等を付加する改良工事
３．１ 増築・改造等により新たな性能・機能を付加する改良工事の必要性
３．２ 新たな性能・機能を付加する改良工事の具体的方法（１）住戸面積の拡大……………………… 97……………………………………… 97………………………………………………………………………………

98（１）－１ 居室の増築 ……………………………………………………………………………… 98（１）－２ 住戸（専有部分）の２戸１戸化（１）－３ バルコニーの屋内化………………………………………………………… 100………………………………………………………………… 102（２）住棟内の共用スペース等の整備…………………………………………………………… 103（２）－１ 増築・改造による共用スペースの整備（２）－２ マンションの用途の部分的な変更（３）共用施設及び屋外環境の整備……………………………………………… 103…………………………………………………… 104……………………………………………………………… 105（３）－１ 集会所・コミュニティーセンターの新築・建替え・増築・改造………………………… 105（３）－２ 駐車場（立体駐車場等）、バイク置場・自転車置場の整備………………………… 106（３）－３ 不要となった施設の跡地を活用した共用施設の整備（４）耐震性能の向上………………………………… 109……………………………………………………………………………… 110（４）－１ 耐震補強工事（５）エレベーターの設置…………………………………………………………………………110…………………………………………………………………………… 117（５）－１ 外廊下型住棟へのエレベーターの設置……………………………………………… 117（５）－２ 階段室型住棟へのエレベーターの設置……………………………………………… 118

第４章 改修によるマンション性能の総合的改善……………………………………………………… 122

４．１ 改修によるマンション性能の総合的改善……………………………………………………… 122

４．２ 必要とされるマンション性能の総合的改善の内容（１）耐震性能の総合的改善…………………………………………… 122………………………………………………………………………… 122（２）バリアフリー性能の総合的改善………………………………………………………………… 123（３）防犯（セキュリティー）性能の総合的改善……………………………………………………… 123（４）省エネ・エコロジー性能の総合的改善………………………………………………………… 124（５）情報通信性能の総合的改善…………………………………………………………………… 125（６）建物生活空間の総合的改善…………………………………………………………………… 126（７）屋外環境の総合的改善………………………………………………………………………… 126

参考 法律上の手続きと補助・融資等の制度………………………………………………………… 128〈参考１〉 マンション改修に関する建築基準関係規定上の手続き〈参考２〉 マンション改修に関する区分所有法上等の手続き〈参考３〉 耐震改修工事に係る補助及び税制特例………………………………… 128……………………………………… 137………………………………………………… 151〈参考４〉 住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資………………………………… 153〈参考５〉 マンションの居住環境改善に係る自治会活動に対する補助事業……………………… 156