参考

法律上の手続きと補助・融資等の制度＜参考１＞ マンション改修に関する建築基準関係規定上の手続き
１．確認申請について
・ 建築物を建築等する場合は、建築主事等に対して、その計画が建築基準法及び同施行令、消防法
等の建築基準関係規定に適合している旨の確認の申請を行う必要があります。具体的には、次のような場合には確認申請を必要とします。
①建築物の建築②大規模な修繕又は模様替え③駐車場等の工作物の築造や昇降機等の建築設備の設置
・ 確認申請を必要とする「建築」、「大規模な修繕」、「大規模な模様替え」、「築造・設置」とは、建築基準法上、次のような工事をいいます。
■確認申請を必要とする建築工事等
建築工事

内容
・ 建築基準法上、建築とは、建築物を新築、増築、改築又は移転することをいいます。
・ 新築、増築、改築、移転の定義は次の通りです。
工事種別

建築

定義

新築

・ 建築物のない土地に、新たに建築物を建築すること。

増築

・ 既存建築物に建て増しをする、又は既存建築物のある敷地に新たに建築すること。
・ 既存建築物のある敷地内に別棟で建築する場合、建築物単位としては「新築」になるが、敷地単位では「増築」となる。

改築

・ 建築物の全部又は一部を除却した場合、又は災害等により失った
場合に、これらの建築物又は建築物の部分を、従前と同様の用途・構造・規模のものに建て替えること。

・ 同一敷地内で建築物を移動すること。
・ 別敷地へ移す場合は、移転先の敷地に対して新築又は増築となる。
・ 修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ
材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。
大規模の・ 大規模の修繕とは、修繕する建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、は修繕
り、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2 超）にわたり修繕することをいいます。
移転

・ 模様替えとは、建築物の構造・規模・機能の同一性を損なわない範囲で改造することをいいます。一般的に改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を
大 規 模 の 図ることをいいます。
模様替え ・ 大規模の模様替えとは、模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2 超）にわたり模様替えをすることをいいます。

－128－

築造・設置・ 築造とは、工作物（高架水槽、自動車車庫等）を新設、増設することをいいます。
・ 設置とは、昇降機等の建築設備を新設又は増設することをいいます。

・ 第２章で示した大規模修繕等の計画修繕に伴う改修工事については、大規模の修繕又は模様替えにあたることは少ないと考えられますが（ただし、昇降機を取り替える場合等については建築設
備としての確認申請を必要とします。
）、第３章で説明した改良工事のうち、新築（集会所・コミュニティーセンター等の共用付属施設の新築等）、増築（居室増築、バルコニーの屋内化、エレベーター等の共用部分の増築等）、築造・設置（自走式立体駐車場の新築、エレベーターの設置等）については確認申請を行う必要があります。また、模様替えにあたる工事（住戸の２戸１戸化、集会所・コミュニティーセンター等の建物内の改造、建物共用部分の改造、耐震補強等）の
うち、主要構造部を過半にわたり大規模に模様替えをする場合については、同様に確認申請を必要とします。
・ ただし、防火・準防火地域外で、増築・改築・移転に係る部分の延べ面積の合計が 10 ㎡以下の場合については、確認申請を必要としません。

２．建築確認申請における一般的な留意点（１）既存不適格の扱いについて・ 増築、大規模な模様替え等に伴い建築確認申請をする場合は、当該部分のみならず、建物全体について建築基準関係規定に適合しているかどうかの審査を受けることになります。
・ このため、既存建物が既存不適格（建築当時は適法であったものの、その後に法令が改正され、改正後の現行の建築基準関係規定に適合していないもの）である場合、建物全体が現行規定に適合するよう是正しなければなりません。
・ 特に、高経年マンションの場合、建築後の建築基準法等の改正により、構造関係規定上の既存不適格（帯筋比、耐震性等）、防火関係規定上の既存不適格（高層区画・竪穴区画、避難施設、排煙設備、内装制限、非常用昇降機・非常用進入口・非常用照明等）等が生じ、対応が必要となる場合があります。
・ ただし、現行規定への是正については、「既存不適格建築物に対する制限の緩和」措置が設けられており、制限緩和の範囲に該当する場合、確認申請時に適用が除外される規定があります（次表参照）。
・ また、既存不適格建築物に関する規制の合理化において、増改築等の全体計画を特定行政庁が認定した場合は、最終的に建築物全体で建築基準法に適合するよう、段階的な改修工事を行うことができるようになりました（建築基準法第 86 条の 8）。
■既存不適格建築物の増改築等に対する制限の緩和の範囲
適用除外規定

建築種別
増築
改築

緩和の範囲
・ 基準時（既存不適格状態となった始期）以降の増改築部分の床面積が 50 ㎡を超えない（建築基準法施行令第 137 条
の 3）

防火壁関係
（建築基準法第 26
大規模な修条）
繕・模様替 ・ すべて（施行令第 137 条の 12 2 項）
え

－129－

特殊建築物関係（法第 27 条）

増築（当該
共同住宅の
主たる用途
に供する部 ・ 基準時以降の増改築部分の床面積が 50 ㎡を超えない（施分以外の部
行令第 137 条の 4）
分に係るも
のに限る。
）
改築
大規模な修
繕・模様替 ・ すべて（施行令第 137 条の 12 2 項）え

増築

・ 増築後の延べ面積が基準時の延べ面積の 1.5 倍を超えないこと（施行令第 137 条の 5）・ 改築部分の床面積が基準時の延べ面積の 1/2 を超えないこと（施行令第 137 条の 5）

共同住宅等の界壁
改築
関係（法第 30 条）
大規模な修
繕・模様替 ・ すべて（施行令第 137 条の 12 2 項）え・ 増築部分の建築物の高さが 31m を超えず、かつ、増築部分
非常用の昇降機関
増築の床面積が基準時の延べ面積の 1/2 を超えないこと（施行係（法第 34 条 2 項）
令第 137 条の 6）
・ 改築部分の床面積が基準時の延べ面積の 1/5 を超えず、か改築
つ、改築部分の建築物の高さが基準時における当該部分の高さを超えないこと（施行令第 137 条の 6）
非常用の昇降機関係（法第 34 条 2 項） 大規模な修
繕・模様替 ・ すべて（施行令第 137 条の 12 2 項）え・ 基準時の敷地内におけるもの、かつ、建蔽率・容積率が規定に適合するものであること
・ 増築後の床面積が基準時の床面積の 1.2 倍を超えないこと
増築
・ 増築後の用途不適格部分の床面積が基準時の用途不適格
部分の床面積の 1.2 倍を超えないこと（施行令第 137 条の
用途地域等関係
7）等（法第 48 条 1 項～
14 項）
・ 基準時の敷地内におけるもの、かつ、建蔽率・容積率が規改築定に適合するものであること（施行令第 137 条の 7）等
大規模な修・ （類似用途間の変更を除く）用途変更を伴わないすべて
繕・模様替（施行令第 137 条の 12 4 項）
え

－130－

・ 増築又は改築部分の用途が自動車車庫等、EV 昇降路、共用
廊下・階段等の用途に供すること
・ 増築前の自動車車庫等、EV 昇降路、共用廊下・階段等の用途に供する部分以外の部分の床面積が基準時の当該部分の床面積を超えないこと
・ 増築又は改築後の自動車車庫等、EV 昇降路、共用廊下・階段等の用途に供する部分の床面積が増築又は改築後の建
築物の床面積の一定割合（例：自動車車庫等の場合は 1/5）を超えないこと（施行令第 137 条の 8）

容積率関係
増築
（法第 52 条 1 項、改築
2 項若しくは 7 項又は法第 60 条 1 項（高さに係る部分
を除く。
）
）
大規模な修
繕・模様替 ・ すべて（施行令第 137 条の 12 2 項）え
・ 増築後の延べ面積及び建築面積が基準時の延べ面積及び建築面積の 1.5 倍を超えないこと
高度利用地区又は・増築後の建築面積が高度利用地区、都市再生特別地区又は都市再生特別地区
特定用途誘導地区に関する都市計画で定められた建築面
関係
増築
積の最低限度の 2/3 を超えないこと（法第 59 条 1 項
・ 増築後の容積率が高度利用地区、都市再生特別地区又は特（建蔽率に係る部
定用途誘導地区に関する都市計画で定められた容積率の分を除く。）、法第最低限度の 2/3 を超えないこと（施行令第 137 条の 9）等
60 条の 2 1 項）
（建
築物の建蔽率及び・ 改築部分の床面積が基準時の延べ面積の 1/2 を超えないこ
改築
高さに係る部分をと（施行令第 137 条の 9）等除く。
）又は法第 60 大規模な修条の 3 1 項）
繕・模様替 ・ すべて（施行令第 137 条の 12 2 項）
え

－131－

防火地域関係（法第 61 条（防火 増築
地域内にある建築 改築物に係る部分に限る。
）※木造の場合は外壁及び軒裏が防火構造のものに限
る。
大規模な修
繕・模様替
え
準防火地域関係（法第 61 条（準防火地域内にある建築物に係る部分に
増築
限る。
）
）
改築
※木造の場合は外壁及び軒裏が防火構造のものに限
る。
大規模な修
繕・模様替
え

・ 基準時以降の増築又は改築部分の床面積が 50 ㎡を超えず、かつ、基準時の当該建築物の延べ面積を超えないこと
・ 増築又は改築後の階数が 2 以下で、かつ、延べ面積が 500㎡を超えないこと・ 増築又は改築部分の外壁、軒裏は防火構造とすること
・ 増築又は改築部分の外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に 20 分間防火設備を設けること
・ 増築又は改築部分以外の部分の外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に 20 分間防火設備を設けること（施行令第 137 条の 10）・ 大規模の修繕・模様替えに係る部分の外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に 20 分間防火設備を設けること
・ 大規模の修繕・模様替えに係る部分以外の部分の外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に 20 分間防火設備を設けること（施行令第 137 条の 12 5 項）
・ 基準時以降の増築又は改築部分の床面積の合計が 50 ㎡を
超えないこと・ 増築又は改築後の階数が 2 以下であること
・ 増築又は改築部分の外壁、軒裏は防火構造とすること
・ 増築又は改築部分の外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に 20 分間防火設備を設けること
・ 増築又は改築部分以外の部分の外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に 20 分間防火設備を設けること（施行令第 137 条の 11）・ 大規模の修繕・模様替えに係る部分の外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に 20 分間防火設備を設けること
・ 大規模の修繕・模様替えに係る部分以外の部分の外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に 20 分間防火設備を設けること（施行令第 137 条の 12 5 項）

（２）建築基準法第 86 条の一団地の総合的設計の対象区域内の新築や建替え

・ 建築基準法では一つの建築物に一つの敷地が設定され、その敷地単位で建築基準法等の法令を適用することを原則としています。しかし、団地内の複数の建築物を総合的に設計し建築する場合に、個々の建築物毎に建築基準法上の敷地を設定するのではなく、全体を一つの敷地とみなして全体で建築基準法等の法令を適用した方が、合理的な建築計画や土地の有効利用を図ることができる場合があります。このような場合で、特定行政庁が、各建築物の位置及び構造につき、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるときに、建築基準法第 86 条の「一団地の総合的設計（一団地認定）」が適用され、複数の建物を同一敷地内にあるものとみなして一部の規定が適用されます。
・ このため、建築時に一団地認定を受けている対象区域内に、新たな建築物の新築又は建替えを行う場合などには、当該建築物の位置及び構造が、対象区域内の他の建築物との位置及び構造との関係において、安全上、防火上及び衛生上支障がない旨の特定行政庁の認定を受ける必要があります（建築基準法第 86 条の２）
。なお、特定行政庁によって認定基準を設けている場合がありますので、地元地方公共団体でまず確認をして下さい。

－132－

３．増築・大規模な模様替え等を伴う改良工事に関する建築基準関係規定上の特記事項
・ 改良工事についての確認申請における一般的な留意点は上記のとおりですが、第３章で説明した
改良工事について特に留意すべき建築基準関係規定上の手続きを整理すると次のようになりま
す。

－133－

■改良工事に関する確認申請上の特記事項
改良工事

特記事項
・ 居室増築やバルコニーの屋内化により、既存バルコニーが避難上有効でなくなることになります。このため、既存バルコニーが避難上有効として直通階段の代替機能を果たしていた共同住宅では、その屋内化に伴い、避難上の基準を満たす措置が必要となります。
・ なお、共同住宅の避難規定については、地方公共団体の建築安全条例等により制限が加えられている場合がありますので、地元の地方公共団体への確認が必要です。例えば、「避難階以外の階の住戸については、居室の１以上には避難上有効なバルコニー等を設けること」が義務づけられている場合があり、この場
合は避難場有効なバルコニーを設置しない限り、既存バルコニー部分を居室化

居室増築又することができないことになります。

専有部分の床面積の拡大

はバルコニ ■２以上の直通階段の設置が必要な共同住宅（法第 35 条、施行令第 121 条）①その階の居室の床面積の合計が次の場合
ーの屋内化
・主要構造部が準耐火構造又は不燃材料で造られている場合は 200 ㎡超・上記以外の場合は 100 ㎡超②6 階以上の階（①に該当しない階）
・ただし、例外規定があり、以下の全ての条件を満たす場合には、直通階段は１つで良い。
a)その階の居室の床面積の合計が 100 ㎡以下（主要構造部が準耐火構造又は不燃材料で造られている場合は 200 ㎡以下b)その階に避難上有効なバルコニー（※１）
、屋外通路その他これに類するものが設けられていること
c)その階より避難階又は地上に通ずる屋外避難階段又は特別避難階段が設けられていること■避難上有効なバルコニー

避難上有効なバルコニー（日本建築行政会議「建築物の防火避難規定の解説 2016」より）
項目
内容
・2 ㎡以上とする（安全に避難できる設備の部分の面積を除
大 き
く。
）
。
さ
・奥行きは 75 ㎝以上とする。
・直通階段とおおむね対称の位置に設ける。
・その階の各部分と容易に連絡可能な位置に設ける。
位置
・側面が道路等又は幅員 75 ㎝以上の敷地内の通路に面して設
居室増築又
ける。
はバルコニ
出 入 ・出入り口の戸は幅 75 ㎝以上、高さ 180 ㎝以上とする。
ーの屋内化
口
・下端の床からの高さは 15 ㎝以下とする。
・床は耐火構造、準耐火構造その他これらと同等以上の耐火性能を有していること
・構造耐力上安全であること
・十分外気に開放されていること
構造・道路等に安全に避難できる設備が設けてあること
・2ｍ以内にある外壁は耐火構造（準耐火建築物は準耐火構造）とし、開口部がある場合は特定防火設備又は両面 20 分の防火設備を設ける（共同住宅の住戸に付属するものは除く。
）
。

－134－

専有部分の床面積の拡大

・ メゾネット型の上下２戸１戸化を行った場合、元々は上下階にあった２つの玄関（出入口）のうち一方を塞ぎ、出入口を１つの階のみとすることがあります。
住戸の２戸
１戸化

・ この場合、避難の際に１つの出入口に他の階からの避難が集中するため、出入口が１つの階のみにあるメゾネット型住戸については、上下階の床面積を玄関等の出入口のある階にあるものとみなして、一定の避難規定が適用されます。
特に、玄関等の出入口のある階に上下階の居室の床面積が加算されることにより、２以上の直通階段が必要となる場合もあります。
・ 共用スペースの増築にあたり、一定の昇降機の昇降路の部分又は共用の廊下若
しくは階段の用に供する部分の床面積は、容積率を算定する際の延べ面積に参入されません（法第 52 条⑥）。

住棟内の共用ス
ペース等の整備

・ 無窓の機械室を集会所に変更し窓が必要となるような場合で、当該変更により
建築基準関係規定に係る変更が生じる場合については、建築確認申請を必要とします。
・ 店舗・オフィスとしての利用から住戸としての利用への用途変更は、類似の用途（施行令第 137 条の 18）相互間以外の用途変更に相当するため、確認申請を必要とします（採光規定等を住宅としての規定に適合させる必要があります。
）。

・柱や屋根又は壁を有する構造の自動車車庫、自転車置場・バイク置場の整備にあたっては、防火・準防火地域以外の地域で 10 ㎡を超える場合などは、建築物としての建築基準法等の適用を受け、建築確認申請が必要です。
・自走式（立体）駐車場の築造には、住居系の用途地域において建築の制限があり、用途地域ごとに建築できる規模が異なります（法第 48 条、施行令第 130 条の 5 又は施行令第 130 条の 5 の 5 又は施行令第 130 条の８）
。また、構造、階数、
立体駐車場の建床面積等に関係なく内装制限が課されています（施行令第 128 条の 4①二）
。一設方、容積率の算定には緩和規定が設けられており、その建築物の各階の床面積の合計の 1/5 を限度として容積率を算定する際の延べ面積に参入されません（施行令第 2 条①4・③）。また、壁を有しない簡易な構造の自動車車庫の部分に対しては、一般の防火規定は適用されません（法第 84 条の 2）。
・ なお、二段・多段方式の機械式駐車場については、工作物としての建築基準法の制限を受けることになりますが、原則建築確認申請は不要です。
・ 耐震補強は一般的に確認申請を必要とするケースが多いと考えられます。
・ ただし、耐震診断の結果を踏まえ、耐震改修を行おうとする建築物の所有者は、建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）に基づき、耐震改修
耐震補強
計画について所管行政庁の認定を受けることができます。この認定手続きを行うことにより、建築確認の手続きが不要になります。また、認定を受けると、建築基準法の既存不適格建築物に係る制限の緩和、耐火建築物に係る制限の緩和等を受けることができます。
・ エレベーターの設置工事についての建築確認申請に加え、設置するレベーターの建築や構造等の適法性について、建築設備としての確認申請が必要です。
・ エレベーターの基準については、構造上主要な部分は、摩損及び疲労破壊を考
エレベーターの慮したエレベーター強度検証法（建設省告示第 1414 号・平成 12 年 5 月 31 日）
設置により基準に適合することが確かめられたものか、又は、摩損又は疲労破壊を考慮して行う国土交通大臣の認定を受けたものである必要があります（施行令第 129 条の 4）
。

－135－

・ その他、エレベーターの荷重、かごの構造、昇降路の構造、駆動装置及び制御器、機械室の構造、安全装置、適用除外について、所定の規定に従う必要があ
ります。

－136－

＜参考２＞ マンション改修に関する区分所有法上等の手続き
１．マンション改修に関する区分所有法上等の手続きの基本的考え方
・ 修繕工事は、共用部分を対象とし、通常は共用部分の管理行為として計画されますが、大規模修繕工事（同時に行う改良工事を含む。
）は、その規模・内容・程度等から、共用部分の変更工事となるのが一般的です。
・ 共用部分を変更する場合には、集会の決議が必要ですが、その決議要件は、共用部分の形状又は効用の「著しい」変更を伴う場合と、そうでない場合とでは異なります（区分所有法第 17 条①。
以下、＜参考２＞においては、区分所有法を法という。
）。
・ 著しい変更を伴う場合には、区分所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議が必要となります（ただし、区分所有者の定数のみは規約でその過半数にまで減じることができます。
）。
一方、著しい変更を伴わない場合は、区分所有者数及び議決権の各過半数による集会の普通決議で決することができます（ただし、規約で別段の定めをすることができます。
）。共用部分の変更
が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければなりません。なお、区分所有者の共有に属する建物敷地や附属施設についても共用部分に関する規定が準用される（法第 21 条）ため、その変更に関しては共用部分の場合と同様の手続きが必要となります。
■改正区分所有法における共用部分の変更に関する規定（平成 14 年 12 月改正・平成 15 年 6 月施行）

（共用部分の変更）
第 17 条 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
2

前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

・ こうした要件は、平成 14 年１２月の区分所有法改正（平成 15 年 6 月施行）により導入されたものです。改正前の条文では、共用部分の変更に著しく多額の費用を要する場合には、区分所有者
数及び議決権の各４分の３以上の多数による特別多数決議を必要としていました。このため、建物の適切な維持保全の観点から定期的に実施する必要のある大規模修繕工事に著しく多額の費用を要する場合には特別多数決議が必要となり、その円滑な実施が困難となり、マンションの適切な管理に支障を来すことが問題となっていました。そこで、共用部分の変更について、費用の多寡にかかわらず、形状又は効用の著しい変更を伴うものに限り、４分の３以上の特別多数決議を要することとされたのです。
・ 共用部分の変更工事が、形状又は効用の著しい変更にあたるか否かなどの考え方については、
P132 を参照して下さい。
・ 共用部分の変更工事が、形状又は効用の著しい変更に当たるかについては、実際の工事における変更を加える箇所・範囲、変更の態様・程度等を総合的に勘案して個別に判断する必要がありますが、その基本的な考え方としては、次のように考えることができます。

－137－１）共用部分の変更工事で普通決議により実施できると考えられるケース
・ 建物の適切な維持・保全の観点から定期的に実施する必要のある計画修繕工事については、工事
規模の大小にかかわらず、過半数の普通決議で実施することができると考えられます。例えば、
鉄部塗装工事、外壁の補修工事、屋上等防水工事、給水管更生・更新（取替え）工事、照明設備、テレビ共聴設備、エレベーター設備の更新（取替え）工事などです。
・ 一方、建物の構成部位の材質や性能をグレードアップする工事についても、建物の基本的構造部
分を大きく取り壊す等の大きな加工を伴わない工事等については普通決議により実施可能と考えられます。平成 16 年１月に公表された「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」によると、普通決議で実施できるグレードアップ（改良）工事としては、例えば、次のような工事が該当するとされています。
① バリアフリー化工事に関して、建物の基本的構造部分の取り壊し等を伴わずに階段にスロープを併設する工事、手すりの設置工事② 耐震改修工事に関して、柱や梁に炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修する工事や、構造
躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さい工事③ 防犯化工事に関して、オートロック設備を設置する際に配線を空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい工事、防犯カメラ・防犯灯の設
置工事④ ＩＴ化工事に関して、光ファイバー・ケーブルの敷設が既存のパイプスペースを利用するな
ど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光ファーバー・ケーブ
ルを通すために、外壁・耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元する工事⑤ 玄関ドア・サッシ工事に関して、窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事⑥ 既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事

等２）共用部分の変更工事で特別多数決議が必要になると考えられるケース
・ 「共用部分の形状の著しい変更」（法第 17 条①）とは、共用部分の外観、構造等を著しく変更する行為を言います。例えば、次のような工事が該当すると考えられます。
① 既存住棟への集会室・管理事務室等の共用部分の増築、エレベーターの増築など既存建物の外観形状を大きく変化させる工事② 戸境壁やスラブの一部を抜いて住戸をつなげる工事、一区画の専有部分に戸境壁を設けて区画するような工事、既存階段室をエレベーターに改造する工事など、壁・柱・スラブ等の建物の基本構造部を大規模にわたって加工する工事

等

・ 一方、
「共用部分の効用の著しい変更」（法第 17 条①）とは、共用部分の機能や用途を著しく変更する工事を言います。不要となった機械室を廃止して集会所や共用倉庫、賃貸店舗に転用する場合などがこれに該当すると考えられます。
・ なお、集会所等の附属施設についても第 17 条の規定が準用（法第 21 条）されます。集会所・コミュニティーセンター等の既存の附属施設の建替え、増築、大規模な改造等については、特別多数決議が必要になると考えられます。

－138－３）敷地の形状又は効用の変更工事で特別多数決議が必要になると考えられるケース
・ 敷地の形状又は効用の変更とは、敷地を共有するマンション（団地）において、敷地表面の利用方法を変更する行為をいいます。共有敷地の形状又は効用の変更についても第 17 条の規定が準用（法第 21 条）されるため、その著しい変更行為は、特別多数決議を必要とします。
・ 敷地の形状又は効用の著しい変更に当たるものとしては、例えば、敷地内の広場・公園を廃止し、それを駐車場、自転車置場等に変更するような場合が考えられます。
・ また、団地において各区分所有建物を棟別管理している場合、各建物の専有部分や共用部分の増築工事は一棟の建物ごとに決議しますが、一方で、当該増築工事により団地の共有敷地の利用方
法（状況）が変わることになることから、こうした場合、当該建物における決議に加え、団地管理組合の集会において敷地の形状又は効用の変更についての特別多数決議が必要（法第 66 条で準用する第 17 条）になると考えられます。
４）区分所有者全員の同意が必要になると考えられるケース
・ 区分所有建物における専有部分と共用部分の所有関係に大きな変化があることにより、区分所有者全員の合意が必要となる場合が考えられます。
・ 例えば、専有部分である空き店舗・空きオフィスを集会所・共用倉庫等に改造する場合、当該専有部分を区分所有者全員により取得し、管理組合の規約共用部分とすることが一般に考えられます。このような場合は、区分所有者全員に新たに専有部分の持分を取得させることになるため、その取得につき区分所有者全員の同意が必要になると考えられます。このような手続きが事前に必要と考えられる工事を行う場合、注意する必要があります。

■改修工事に関する区分所有法上等の手続き例
決議要件

工事の内容

該当すると考えられる工事の例

区 分 所 有 者 数 形状又は効用の ・ 建物の適切な維持・保全の観点から定期的に実施する必要のあ(※)及び議決権 著しい変更を伴る計画修繕工事の各過半数の普 わない共用部分 ・ 建物の基本的構造部分の加工の度合いが小さい、柱や梁への炭通決議で実現で の変更工事

素繊維シートや鉄板を巻き付け等の耐震補強工事

きるもの

・ 建物の基本的構造部分（壁・柱・スラブ等）の取り壊しを伴わない階段へのスロープ・手すりの設置
・ 防犯カメラ・防犯灯の設置、窓ガラス・玄関扉等の一斉交換工
事
・ 既存のパイプスペースや空き管路を活用した、光ファイバー・
ケーブルの敷設やオートロック設備の配線工事
・ 既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事
等

－139－

区 分 所 有 者 数 形状又は効用の ・ 既存住棟への集会所・倉庫、エレベーター等の共用部分の増築(※)及び議決権 著しい変更を伴等により、既存建物の外観形状を大きく変化させる工事の各４分の３以 う共用部分の変 ・ 戸境壁やスラブの開口、既存階段室のエレベーターへの改造な上の特別多数決 更工事、又は敷ど、建物の基本構造部を大規模にわたって加工する工事

議を必要とする 地の形状又は効 ・ 集会所等の既存の附属施設の建替え、増築、大規模な改造工事
もの用の著しい変更 ・ 敷地内の広場・公園を廃止し駐車場や駐輪場に変更するなど、工事

敷地表面の利用を大きく変化させる工事

等※ 団地において各区分所有建物を棟別管理している場合は、各建物ごとに決議することから、当該区分所有建物の区分所有者数及び議決権と読み替えて下さい。また、団地の規約で全区分所
有建物を団地管理組合の管理対象としている場合（法第 68 条）、団地管理組合の集会で決議することになることから、団地内の全区分所有建物の所有者（以下「団地建物所有者」といいます。
）の数及び議決権と読み替えて下さい。

－140－

２．大規模な増築・改造等を伴う改良工事に関する区分所有法上等の手続き
以上のような基本的な考え方を踏まえ、第３章で示した大規模な増築・改造等を伴う改良工事についての区分所有法上等の手続きについて整理すると、次のようになると考えられます。なお、ここでは、一棟型マンションの場合と団地の場合とで、その手続きに注意を要するような工事について特記
しています。

（１）居室の増築に関する手続き
・ 「居室の増築」は、区分所有権の対象となる専有部分の床面積を拡大する工事です。増築については区分所有法に規定がなく確立した考え方はありませんが、既往の実現事例や解釈に基づくと、
一般的には、次のような手続きになると考えられます。

－141－

１．居室増築の実施に関する規約を整備する
１）増築・改造禁止事項の削除
・ マンションでは、区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をすることは禁止されており、一般的には、管理組合の規約又は使用細則に禁止事項が明記されています。共同の利益に反する行為には、不当毀損行為として、許可なしに外壁や戸境壁を改変する行為等が含まれ、規約や使用細則には増築・改造禁止条項が盛り込まれている場合が多いと考えられます。
・ こうした場合、居室の増築を行うことができるように、集会における区分所有者数及び議決権の各４分の３以上の多数により規約を変更（法第 31 条①）しておく必要があります。

２）増築実施の単位の決定
・ 規約を変更する際には、一棟の建物において、どの単位で居室の増築を行うことができるのかを定めておく必要があります。
・ 各住戸単位で行う方法、階段室単位（階段室型住棟の場合）で行う方法、一棟単位（一
一棟型マ
ンション
における
手続き

棟の建物全体）で行う方法が考えられますが、美観上や構造上の問題、さらには隣接する住戸の居住環境への影響等の点から、既往の事例では、一棟単位で全住戸が増築を行っている場合が一般的です。

２．居室増築について合意する
・ 居室の増築行為は、既存建物の外壁形状等に大きな加工を加える行為であることから、共用部分の形状又は効用の著しい変更工事となります。
・ ただし、居室増築はもっぱら専有部分の床面積の拡大を目的として行われる工事であり、その費用は増築を行う各区分所有者が負担することが原則となります。また、居室増築を行う単位は一棟単位で全住戸が同時に行うことが一般的であると考えられます。
・ こうしたことから、居室増築は、実際上は区分所有者全員の同意により行われることとなると考えられます。

３．共用部分の共有持分を調整し規約を変更する
・ 建物共用部分の共有持分割合が専有部分の床面積によって定められている（法第14 条）場合、居室増築により各専有部分（住戸）の床面積が増加したことによる共用部分の共有持分割合の扱い方についての検討が必要となります。次の二つの考え方がありま
す。

－142－

①区分所有法は、共有持分の割合が専有部分の大きさによって決まることを原則としている（法第 14 条）ことから、専有部分の大きさが変わった分だけ、共有持分割合も変更するという方法が自然な考え方となりますが、この方法は区分所有者の全員合意を前提として、共有者相互での共有持分の売買やそれに伴う登記の変更が必要となるなど、手続きが煩雑となります。
一棟型マ
ンション
における
手続き

②このため、より実務的な方法としては、専有部分の大きさが変わっても共有持分割合
は変更しないという方法が考えられます。共用部分の共有持分割合は、専有部分の床面積によって定めることを原則としていますが、規約で特段の定めをすることは妨げられない（法第 14 条④）からです。区分所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議により規約を変更して行います。
・ なお、居室増築による専有部分の床面積の増加に伴い、共用部分の管理費・修繕積立金の額等を変更（値上げ）する場合には、区分所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議により規約を変更（法第 31 条①）する必要があります。

１．一棟ごとに居室増築について合意する
・ 敷地を全棟で共有し、各区分所有建物を棟別管理している団地では、居室の増築について一棟の建物ごとに合意を行うことになります。その手続きは一棟型マンションの場合と同様です。前記の「一棟型マンションにおける手続き」を参照して下さい。

・ 団地内の一部の建物の居室増築は、団地全体の敷地の利用の観点から敷地の形状又は効用の著しい変更に当たる場合には、団地管理組合の集会において団地建物所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議による承認（法第 66 条で準用する第 17 条①）を得る必要があると考えられます。
各棟管理の場合

団地（敷地を全棟で共有する場合）における手続き

２．団地管理組合において居室増築の承認決議を行う＜増築棟における活動＞＜団地全体における活動＞

居室増築の発意

規約の整備・増築単位の確認

調整●団地全体の敷地の利用に関する検討
・容積率の利用・団地内通路や広場の位置
等（他の建物の日照・通風・採光等に受忍限度を超える侵害を与えないような計画的配慮が必要）●当該棟における増築計画の検討

増築計画決定●増築棟における増築決議
又は全員合意調整●団地管理組合における増築承認決議
・ 敷地の形状又は効用の著しい変更に当たる
場合には、団地建物所有者数及び議決権の各４分の３以上の多数により承認（敷地の形状又は効用の著しい変更：法第 66 条で準用する第 17 条①）■団地内の一部の建物の増築に伴う区分所有法上の手続き－143－

・ この場合、団地管理組合の集会で４分の３以上の多数の承認を得る必要上、団地全体の敷地の利用についての大まかな計画を示し、団地全体の余剰容積との関係からみて、他の建物においても増築の可能性があることを示すことが重要になると考えられます。
・ なお、敷地利用権が区分所有者の共有に属する場合の敷地の共有持分割合の定め方については、区分所有法には規定がありませんが、共用部分の持分割合と同様、各専有部分の床面積の割合によって定められているマンションが多いと考えられます。この場合、団地の敷地共有者全員の同意を前提として、敷地共有持分を再度、専有部分の床面積比になるよう調整（共有持分の売買やそれに伴う登記の変更）することは現実的に困難であると考えられます。このため、実務的には、共有持分の割合は変更せずに、増築をした住戸では、敷地の利用量が増えた分の対価として敷地利用料を支払うとすることで対応することが考えられ、実際の事例でもこうした方法を採っているケースが多いようです。
・ ただし、こうした考え方は、団地内の全建物について敷地利用の公平性が担保されることが前提になると考えられます。居室増築を行う建物が団地全体の余剰容積を先喰いしておらず、他の建物においても公平な居室増築を実施できる可能性があることを示すなどした上で、団地管理組合における承認を得ることが必要であると考えられます。
・ 団地の規約で全区分所有建物を団地管理組合の管理対象としている場合（法第 68 条）、
団地管理組合の集会で決議することになります。ただし、居室増築を全棟で一斉に行うということはあまり現実的ではなく、棟単位で行うことが一般的であると考えられま
全棟一括管理の場合

団地（敷地を全棟で共有する場合）における手続き

各棟管理の場合

団地内の一部の建物の居室増築により一部の建物の専有部分の床面積が増加した後に、す。
・ ある建物から居室増築の発意があった場合団地管理物である建物共用部分の形状又は効用の著しい変更（法第 66 条で準用する第 17 条①）として、団地管理組合の集会において、団地建物所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数により決議することになると考えられます。また、居室増築を行った建物において、専有部分の床面積の増加に応じて共用部分の管理費・修繕積立金の額等を変更する場合には、特別多数決で団地管理規約を変更（法第 66 条で準用する第 31 条①）する必要があります。
・ なお、居室増築を行う建物において、居室増築に伴いバルコニーを専有部分化する場合には、共用関係の廃止により、当該建物の区分所有者全員の合意が必要になると考えら
れます。

－144－

（２）住戸の２戸１戸化に関する手続き
・ 住戸（専有部分）の２戸１戸化は、戸境壁やスラブの一部を開口して住戸をつなげることにより、専用部分の床面積を拡大する工事です。その手続きは、一般的には次のようになると考えられます。

１．住戸の２戸１戸化に関して規約を整備する・ 区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為を行うことは禁止されており、一般的には、許可な
しに戸境壁やスラブを改変することは、規約又は使用細則において禁止されています。
・ このため、集会における区分所有者数及び議決権の各４分の３以上の多数により規約を変更（法第 31 条①）し、２戸１戸化を行う前提として戸境壁やスラブの一部を取り壊すことができるようにしておく必要があります。
２．住戸の２戸１戸化の実施を決議する
一棟型マ

・ ２戸１戸化工事も居室増築の場合と同様、もっぱら専有部分の床面積の拡大を目的としンションて行われる工事であることから、その工事費用は２戸１戸化を行う専有部分の区分所有における者が負担することが前提になると考えられます。

手続き

・ 住戸の２戸１戸化工事は、戸境壁やスラブの一部の開口を伴うことから、共用部分の形
状又は効用の著しい変更（法第 17 条①）に当たります。建物内の一部の住戸のみが２戸１戸化を行う場合は、区分所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決による集会の決議で承認を与えることになると考えられます。なお、全住戸で２戸１戸化工事を行う場合は、実務上、区分所有者全員の合意により行われることとなると考えられます。
・ また、２戸１戸化を行った住戸について、専有部分の床面積の増加に応じた共用部分の管理費・修繕積立金の額等の変更を必要とする場合には、特別多数決議で規約を変更（法第 31 条①）する必要があります。

各棟管理の場合
全棟一括管理の場合

団地（敷地を全棟で共有する場合）における手続き

・ 各区分所有建物を建物ごとに棟別管理している団地の場合、一棟の建物ごとに決議します。その手続きは一棟型マンションの場合と同様です。上記「一棟型マンションにおける手続き」を参照して下さい。

・なお、住戸の２戸１戸化は、一棟の建物内において完結する工事であり、他の建物の利益に影響を及ぼすことはないと考えられるため、団地管理組合（敷地を共有する団地の場合）の承認を得る必要はなく、当該建物における決議のみで実施することができると考えられます。
・ 団地の規約で全区分所有建物を団地管理組合の管理目的物としている場合（法第 68条）、団地管理組合の集会において決議することになります。ある建物から２戸１戸化を行うことの発意があった場合、団地管理組合の集会において、団地管理物である建物
共用部分の形状又は効用の著しい変更（法第 66 条で準用する第 17 条①）として、団地
建物所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決で決議（承認）することになると考えられます。
・ また、住戸の２戸１戸化に伴い、当該建物の管理費や修繕積立金の額等を変更する場合には、団地管理組合の集会において、団地建物所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議により団地管理規約を変更（法第 66 条で準用する第 31 条①）する必要が
あります。

－145－

（３）増築による共用スペースの整備に関する手続き
・ 増築による共用スペースの整備についての手続きは、一般的には次のようになると考えられます。
・ 建物内の共用スペースは、構造上の独立性と利用上の独立性を備えていれば本来は区分所有権の対象となり得ますが、区分所有者全員が共同で使用・利用することを目的とす
一棟型マ
ンション
における
手続き

るものですから、規約共用部分（法第 4 条②）として扱われることになります。
・ 共用部分の増築行為は、形状又は効用の著しい変更（法第 17 条①）に当たり、区分所
有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議が必要になると考えられます。また、共用部分の増築に伴い、その管理費や修繕積立金の額等を変更する場合には、特別多数決議による規約の変更（法第 31 条①）が必要となります。

１．各建物の共用スペース（棟共用部分）の増築の場合
１）一棟の建物ごとに決議する
・ 各区分所有建物を建物ごとに棟別管理している場合、各建物の区分所有者が専ら利用す
る共有スペースを増築する場合は、一棟の建物ごとに決議します。共用スペースの増築
区分所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議が必要になると考えられます。また、共用部分の管理費・修繕積立金の額等を変更する場合には、特別多数決議により当該建物の規約の変更（法第 31 条①）を必要とします。
２）団地管理組合の集会で承認決議をする
各棟管理の場合

団地（敷地を全棟で共有する場合）における手続き

は、共用部分の形状又は効用の著しい変更に当たると考えられることから、当該建物の・敷地を共有している団地で、建物周りの空地を活用して共用スペースを増築する行為
は、敷地の形状又は効用の著しいの変更（法第 66 条で準用する第 17 条①）に当たると考えられることから、団地管理組合の集会における特別多数決議による承認を必要とします。

２．団地共用スペース（団地共用部分）の増築の場合
・ 団地内のある区分所有建物に増築される共用スペースが団地共用部分である場合は、各建物が棟別管理されている団地であっても、団地全体で決議する必要があります。
・ 当該増築部分を団地規約部分として設定し、また、当該増築に伴い団地共用部分の管理費や修繕積立金の額等を変更する必要があることから、団地建物所有者数及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議により団地管理規約を変更（法第 66 条で準用する第 31 条①）することになると考えられます。
・ なお、増築が行われる建物においては、当該建物の共用部分の形状又は効用に著しい変更（法第 17 条①）が加えられることになることから、当該建物の区分所有者の４分の３以上の決議が得られていることが必要になると考えられます。

－146－

全棟一括管理の場合

・ 団地の規約で全区分所有建物を団地管理組合の管理目的物としている場合（法第68 条）、
団地管理組合において決議することになります。
・ 共用スペースの増築は、団地管理物である建物共用部分の形状又は効用の著しい変更（法第 66 条で準用する第 17 条①）に当たると考えられることから、団地建物所有者数
及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議が必要になると考えられます。また、当該増築に伴い団地共用部分の管理費や修繕積立金の額等を変更する場合には、特別多数決
議により団地管理規約を変更（法第 66 条で準用する第 31 条①）する必要があります。

－147－

（４）エレベーターの設置（増築）に関する手続き
・ エレベーターは区分所有権の目的とはならない共用部分（区分所有法第４条）として扱われるため、エレベーターの設置は、共用部分の増築に当たります。その手続きは、一般的には次のようになると考えられます。
・ 外廊下型住棟や階段室型住棟へのエレベーターの設置（増築）は、共用部分の形状又は効用の著しい変更（法第 17 条①）に当たり、区分所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議が必要になると考えられます。また、エレベーターの設置（増築）に一棟型マ

伴い、共用部分の管理費や修繕積立金の額等を変更する場合には、特別多数決議によりンション

当該建物の規約の変更（法第 31 条①）を必要とします。

における・ なお、階段室型住棟において一部の階段室のみにエレベーターを設置する場合は、当該手続き

階段室を利用する住戸の区分所有者の一部共有部分として扱うことも考えられますが、エレベーターの設置は、一棟の建物全体の美観に影響を及ぼし区分所有者全員の利害にかかわることでもあることから、全体共用部分の増築として扱うことが望ましいと考えられます。

２）団地管理組合における承認決議
・全建物で敷地を共有する団地において、既存建物に増築する形でエレベーターを設置する行為は、団地全体の敷地の利用の観点から敷地の形状又は効用の著しい変更（法第 66条で準用する第 17 条①）に当たる場合には、団地管理組合の集会において、団地建物
所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議による承認を得る必要があると考えられます。
・ 団地の規約で全区分所有建物を団地管理組合の管理目的物としている場合（法第68 条）、
団地管理組合において決議します。

全棟一括管理の場合

団地（敷地を全棟で共有する場合）における手続き

各棟管理の場合

１）一棟ごとの決議
・ 各建物を棟別管理している団地の場合は、一棟の建物ごとに決議します。その手続きは一棟型マンションの場合と同様です。上記「一棟型マンションにおける手続き」を参照
して下さい。

・全ての建物にエレベーターを設置する場合には、団地管理組合の集会において、団地建物所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決により、団地管理物である建物共用部分の形状又は効用の著しい変更（法第 66 条で準用する第 17 条①）について決議することになると考えられます。
・また、エレベーターの設置に伴い、共用部分の管理費や修繕積立金の額等を変更する場
合には、団地建物所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議により団地管理
規約の変更（法第 66 で準用する第 31 条①）が必要となります。
・一方、エレベーターの設置ニーズの大きい一部の建物のみに設置することも考えられますが、この場合も、団地管理物である建物共用部分の形状又は効用の著しい変更として、団地管理組合の集会における団地建物所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議（法第 66 条で準用する第 17 条①）が必要になると考えられます。また、当該増築に伴い団地共用部分の管理費や修繕積立金の額等を変更する場合には、特別多数決議
により団地管理規約を変更（法第 66 条で準用する第 31 条①）する必要があると考えら
れます。

－148－

（５）商業・業務系専有部分床から住居への用途変更に関する手続き
・ マンションの一部の商業・業務系の専有部分床を住居に用途変更する場合についての手続きは、
一般的には次のようになると考えられます。
・ マンション内の区分所有権の対象とされている商業・業務系の専有部分床を住居に用途変更するにあたって、建築工事を必要としない場合は、専有部分の利用目的を変更する
だけの行為ですから、管理組合の特段の合意は必要がないと考えられます。ただし、規約で用途変更を禁止されている場合は、区分所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議により規約を変更し、用途変更ができるようにしておく必要があります（法第 31 条①）。
・ 一方、用途変更に伴い共用部分の工事を行う場合については、共用部分の形状又は効用
一棟型マの著しい変更を伴うか否かにより、普通決議で足りるか、４分の３以上の特別多数決議

ンションを必要とするかを判断する必要があります。

における・ 一般的に、採光基準に適合させるために外壁に開口部を設けるなどの建築工事を行い外手続き観の著しい変更を伴う場合や、一つの階の専有部分が一体所有され商業・業務系の一区画として利用されていたものをいくつかの小さな住戸（専有部分）に分割する場合（新たに設けられる住戸間の戸界壁は全体共用部分として扱われることが一般的です。
）等については、共用部分の形状又は効用の著しい変更に当たり、区分所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議が必要となると考えられます（法第 17 条①）。
・ なお、区画の分割を行った住戸（専有部分）について、共用部分の管理費や修繕積立金の額等を変更する場合には、当該建物の管理規約を変更する必要があります（法第 31条①）。

建物を建物ごとに棟別管理している団地の場合は、団地管理組合における承認は必要がないと考えられます。
・ その手続きについては、一棟型マンションの場合と同じであり、「一棟型マンションにおける手続き」を参照して下さい。
・ 団地の規約で全区分所有建物を団地管理組合の管理目的物としている場合（法第 68 条）
で、商業・業務系の専有部分床から住宅への用途変更に際して、建築工事を必要としな

全棟一括管理の場合

団地（敷地を全棟で共有する場合）における手続き

各棟管理の場合

・ 専有部分の用途変更は、専ら当該建物の利害に関する工事であることから、各区分所有い場合は、専有部分の利用目的を変更するだけの行為ですから、（規約で用途変更を禁止されていない限り）管理組合における合意は特に必要がないと考えられます。

・一方、用途変更に伴い、外壁の開口や戸境壁の設置による区画の分割等の共用部分の工事を行う場合については、団地管理物である建物共用部分の形状又は効用の著しい変更（法第 66 条で準用する第 17 条①）に当たり、団地管理組合の集会において団地建物所
有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議が必要になると考えられます。

・また、区画の分割を行った住戸（専有部分）について、共用部分の管理費や修繕積立金の額等を変更する場合には、特別多数決議により団地管理規約を変更（法第 66 条で準用する第 31 条①）する必要があります。

－149－

（６）専有部分床から共用スペース（規約共用部分）への用途変更に関する手続き
・ マンションの一部の専有部分床（商業・業務系の空スペース等）を共用スペースに用途変更する
場合についての手続きは、一般的には次のようになると考えられます。
・ マンション内の区分所有権の対象とされている専有部分床を共用スペース（倉庫、プレイルーム、集会室、宿泊施設、管理事務室等）に用途変更するにあたっては、当該専有部分を民法上の共有として全区分所有者が共有することも可能ですが、規約共用部分
一棟型（法第 4 条②）とすることが実務的であると考えられます。

マンシ・ ただし、専有部分床を規約共用部分とするには、当該専有部分を区分所有者全員で共有

ョンにしていることが前提となりますので、区分所有者全員の合意により当該専有部分を取得

おける

し、各区分所有者の建物共用部分の共有持分の調整をする必要があります。

手続き

・ なお、規約共用部分の設定にあたっては、区分所有者数及び議決権の各４分の３以上による集会の決議（法第 31 条①）が必要となります。また、規約共用部分化に伴う共用部分の共有持分割合の変更、共用部分の管理費や修繕積立金の額等の変更のためには、集会の特別多数決議による管理規約の変更（法第 31①条）が必要になります。

１．各建物の共用スペース（棟共用部分）に用途変更する場合
・各区分所有建物を建物ごとに棟別管理している場合、専有部分床を各建物の区分所有者が専ら利用する共有スペースに用途変更する場合は、当該建物のみの利害に関する工事であると考えられることから、当該建物における手続きのみで足り、団地管理組合における決議（承認）は特に必要がないと考えられます。
各棟管理の場合

おける手続き」を参照して下さい。

２．団地共用スペース（団地共用部分）に用途変更する場合
・ 専有部分床を団地全体の共用スペースに用途変更する場合は、各建物が棟別管理されている団地であっても、団地全体での合意が必要となります。団地建物所有者全員の合意で当該専有部分床を共有し、共有持分の調整が必要となります。
・ また、規約共用部分の設定及びそれに伴う団地共用部分の共有持分割合、共用部分の管理費や修繕積立金の額等を変更する場合には、団地管理組合の集会における特別多数決
議により団地管理規約を変更（法第 66 条で準用する第 31 条①）する必要があります。
・ また、専有部分床が団地共用部分に用途変更される建物においては、専有部分の床面積の減少と団地共用部分の発生に伴い、共有持分割合の調整が必要となるとともに、当該建物の管理規約の変更（第 31 条①）が必要になると考えられます。

全棟一括管理の場合

団地（敷地を全棟で共有する場合）における手続き

・その手続きについては、一棟型マンションの場合と同じであり、「一棟型マンションに・ 団地の規約で全区分所有建物を団地管理組合の管理目的物としている場合は、団地建物
所有者全員の合意により、当該専有部分を団地建物所有者全員で共有し、共有持分の調整を行う必要があります。
・ また、団地の規約共用部分の設定及びそれに伴う共有持分割合の変更、共用部分の管理費や修繕積立金の額等の変更のためには、団地管理組合の集会における特別多数決議による団地管理規約の変更（法第 66 条で準用する第 31 条①）が必要になります。

－150－

＜参考３＞ 改修工事に係る補助及び税制特例
１ 補助事業
改修工事を行う場合には、助成を受けられる場合があります。詳しくは、地元の地方公共団体の担
当課等にお問い合わせ下さい。

１．１ 住宅・建築物耐震改修事業（耐震関連抜粋）
・ 地震の際の住宅・建築物の倒壊等による被害の軽減を図るため、住宅・建築物の耐震性の向上を図る事業に対する補助制度があります。
・ １）補助対象費用（マンション）耐震診断 ２／３（国１／３、地方１／３）・ 補強設計 ２／３（国１／３、地方１／３）
・ 耐震改修等、建替え又は除却 １／３（国１／６、地方１／６）※交付対象限度額：50,200 円/㎡×床面積×交付率※倒壊の危険性が高いマンションの限度額は 55,200 円/㎡×床面積×交付率※建替え、除却は改修工事費用相当額に対して助成

１．２ 建築物耐震対策緊急促進事業（既存の超高層建築物等関連抜粋）
・長周期地震動を考慮すべき区域の既存の超高層建築物等について、設計用長周期地震動（＊）の大きさが設計時の地震動の大きさを上回る場合、既存建築物の詳細検証や改修等に対する国の支援制度が利用できます。
（＊）
平成 27 年 12 月に内閣府が設定した南海トラフ沿いの巨大地震による長周期地震動の震源・規模を踏まえて、超高層建築物等の設計用に、標準的な設計用長周期地震動の作成手法が策定されました。

１．３ 優良建築物等整備事業（既存ストック再生型）
・ 老朽化したマンション等において、一定のバリアフリー改修、省エネ改修等を行う事業に対する補助制
度があります。なお、補助を受けるためには、対象マンションの耐震性及びアスベストについて安全性が確認されているか、又は、耐震改修・アスベスト改修と同時に行うことが条件となります。

１）建物の構造・規模等の要件
・ 敷地に接する道路中心線以内の面積が概ね 300 ㎡以上
・ 地階を除く階数が原則３階以上
・ 耐火建築物等又は準耐火建築物等
・ 耐用年数の２分の１以上を経過していること
・ 次の①～②のいずれかに該当する改修を行う事業①10 名以上の区分所有者が存するストック事業であり、60 歳以上の高齢者（同居する者がない者又は同居する者が親族等である者）の居住する世帯の割合が５割以上のストックの改修であること。

－151－

②次のいずれの要件も満たし、かつ 10 人以上の区分所有者が存する住宅・建築物ストックで行われる改修。
・官民連携の協議会が組織されていること
・都市開発方針、その他まちづくり計画に位置付けられた地区
・ 各戸が床面積 50 ㎡（単身者向けは 25 ㎡）以上であり、かつ、２以上の居住室を有するものであること。
ただし、居住すべき者の年齢、所得その他の特別の事情によりやむを得ないと認められる住宅（単身者の居住の用に供するものを除く。）にあっては、当該住宅の床面積を 30 ㎡以上とすることができる。（ただし、上記①のものに限る。）
・ 各戸が台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室を備えたものであること。（ただし、上記①のものに限る。）

２）補助対象費用
耐震改修、アスベスト改修、バリアフリー改修、省エネ改修、維持管理対策改修、防災対策改修、子育て支援対応改修のいずれかの改修に伴う次の費用が対象
・調査設計計画の作成に要する費用
・共同施設整備費に要する費用

３）補助率
補助対象に対して国１／３、地方１／３、民間１／３（長期優良住宅の整備を含む場合は、国２／５、地方２／５、民間１／５）４）事業着手期限
１）①に該当するものについては、令和４年３月 31 日までに着手した事業

２ 税制特例措置の適用
一定の耐震改修工事等を行うための住宅ローンの借入れに対しては、住宅ローン減税の適用を受けることができ、借入れを行わない場合でも所得税額の特別控除を受けることができる場合があります。要件や適用期間につきましては、地元の税務署にお問い合わせ下さい。

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＜参考４＞ 住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資
マンションの共用部分のリフォーム（修繕工事・グレードアップ工事等）については、独立行政法人住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」を受けることができます。同融資の概要は以下のとおりです。なお、詳しくは、住宅金融支援機構の各支店等にお尋ね下さい。

主な融資の条件（（公財）マンション管理センター（＊）へ保証委託する場合）＊融資の利用に際しては個人の保証か住宅金融支援機構が承認した保証機関の保証を受ける必要があります。
令和３年７月現在、住宅金融支援機構の承認を受けている保証機関は(公財)マンション管理センターと(公社)全国市街地再開発協会です。

１．ご利用いただける管理組合
次のすべての事項に当てはまることが必要です。
①マンションの共用部分をリフォームすること※専門家による調査設計、耐震診断、長期修繕計画の作成等のみを実施する場合も融資の対象となります。

②次の a から c までのすべてに当てはまること
a 管理規約で、管理組合の組合員、業務、役員、総会、理事会及び会計に関して定められていること
b 総会で、以下(a)から(ｆ)のすべてが決議されていること(a) 管理組合が共用部分の工事を実施すること(b) 管理組合が（独）住宅金融支援機構から借入れをすること（借入金額、返済期間及び借入予定利率）(c) 借入れの返済には修繕積立金を充当すること(※)※管理規約に「修繕積立金をもって償還に充てることができる」旨の記載がある場合は、決議がなくてもかまいません。

(d) (公財)マンション管理センターに保証委託すること(e) 手持金に充当するために一時金を徴収する場合は、その旨と徴収額(f) 修繕積立金を増額（または返済金に充当するために一定の額を徴収）する場合は、その旨と増額後の額
c 決議を行う総会において、「商品概要説明書」、「マンション共用部分リフォーム融資のご案内」または「マンション共用部分リフォーム融資パンフレット」を議案書に添付して配付し、説明したこと。また、当該総会の議事録にその旨を記載すること※専有部分の設備のうち共用部分と構造上一体となったものに係る工事（給排水管の専有部分工事等）を含む場合は、当該工事を管理組合が行うことができる旨が管理規約に定められており、かつ、管理組合が当該工事に要する工事費を負担することを総会にて決議していることが必要です。

③管理規約において、火災保険（積立保険を除く。）、固定資産税等の税金の支払、管理費の補填等、管理費または組合費から支出すべき経費に修繕積立金を充当できる旨の定めがないこと④修繕積立金の状況がａからｃまでの全てに当てはまること。
a 管理費と修繕積立金が区分して経理されていること－153－b 適正に保管されていること（管理組合名義または管理者（代表者）名義であること）
c 修繕積立金は１年以上定期的に積み立てられており、滞納割合（※）が原則として 10％以内であること※決算書上又は直近１年間で徴収予定の修繕積立金の総額に対する、決算書等上の累計未収額又は決算書等に記載の前期の徴収予定額との前期分の徴収済額との差分の割合⑤管理者(代表者)および借入申込書に記載のその他理事等（会計担当理事等）が、改良工事を行うマンションの区分所有者（自然人）の中から選任されていること⑥毎月の返済額が毎月徴収する修繕積立金の額の 80％以内※であること※滞納割合が 10％超 20％以内である管理組合の場合、一定の条件を満たした上で、60％以内とする必要があります。

⑦反社会的勢力と関係がないこと

２．融資限度額
融資対象工事費（融資対象工事費に係る補助金等の交付がある場合は当該補助金等を除いた額）※ 融資額は 10 万円単位で、最低額は 100 万円です（10 万円未満切捨て）。

３．融資金利お申込み時の金利が適用されます。
※金利は毎月見直します。最新の金利は、住宅金融支援機構ホームページ（URL：http:/www.jhf.go.jp）でご確認ください。
※耐震改修工事又は浸水対策工事を行う場合は、金利が引き下げられます。また、一般の共用部分リフォーム
工事を耐震改修工事と併せて行う場合は、引き下げられた金利が工事全体に適用されます。
※住宅金融支援機構が発行する「マンションすまい・る債」を積み立てており、借入申込日時点で保有している管理組合は金利が引き下げられます。

４．返済期間
1～10 年（年単位）※次の①から⑧までのいずれかの工事を行う場合は返済期間を 1 年以上 20 年以内とすることができます。
①耐震改修工事、②機械式駐車場解体工事、③エレベーター取替又は新設工事、④給排水管取替工事、⑤アスベスト対策工事、⑥玄関又はサッシ取替工事、⑦断熱化工事、⑧浸水対策工事

５．担保（公財）マンション管理センターが保証人となり、担保が不要です。

６．保証人（公財）マンション管理センターが保証人となり、保証料が必要となります。

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７．一部繰上返済・返済条件変更の手数料必要ありません。
※融資の詳細は、住宅金融支援機構のホームページでご確認ください。
※住宅金融支援機構のホームページ上で提供している「マンションライフサイクルシミュレーション～長期修繕ナ
ビ～」では、建物規模、築年数などに応じたマンションの平均的な大規模修繕工事費用、今後 40 年間の修繕積立金の負担額、修繕積立金会計の収支などを試算することができます。大規模修繕工事の見積額が妥当かどうかを判断する材料として、ローン利用も視野に入れた修繕積立金の収支計画の確認のための材料として、または、長期的視点で積立金徴収計画を見直す際の検討資料としてご活用いただけます。
※審査の結果、ローンのご利用の希望に添えない場合がございますので、ご了承ください。
※管理組合への融資の他に、区分所有者個人の方に対する融資も可能です。
※また、借入申込時に満60 歳以上の区分所有者の方は、高齢者向け返済特例制度をご活用いただくこともできます。詳細は、住宅金融支援機構ホームページ（URL：http:/www.jhf.go.jp）を参照ください。

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＜参考５＞ マンションの居住環境改善に係る自治会活動に対する補助事
業
住民自治や地域活動の振興を図るため、地方公共団体の中には、自治会による様々な自治活動に対して、補助金を交付する制度を用意しているところがあります。
大規模なマンション、特に団地などでは、管理組合とは別に自治会を組織しているケースも多いと思われますが、こうした自治会によるマンションの居住環境改善に適用される補助事業があります（なお、自治会でなくとも管理組合を対象としている自治体もあるようです。）。
具体的には、次のような補助事業を制度化している地方公共団体があり、補助を受けることができるケースがあります。詳しくは、地元の地方公共団体にお尋ね下さい。

■自治会活動に対する補助事業のうちマンションの居住環境改善に関するもの（例）
補助事業の内容
建物関係

集会所

設備

防災器具

防災器具の購入・整備費用に対する補助 等

浄化槽

浄化槽の設置費用に対する補助 等

掲示板
外構・
工作物関係

屋外灯・街灯
防犯灯

防水板
緑化・生垣

管理組合が付属施設として管理する集会所の建設及び増築・改造費用に対する補助、登記経費や借地料に対する補助 機器・備品等の購入に対する補助 等

管理組合・自治会が付属施設として管理する掲示板の設置、作成費用に対する補助 等
公共性のある道路又は通路の照明を目的とした屋外灯・街灯の設置及び維持管理費用に対する補助
公共性のある道路又は通路の照明を目的とした防犯灯の設置及び維持管理費
用に対する補助、電気料金に対する補助 等
防水板設置等の工事費用に対する補助
みどりの保存及び緑化のために行う樹木の剪定施肥、管理等に対する補助、生垣の造成費に対する補助 等－156－