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第２章 土 地[10]

河川工事を行う場合の堤外民有地等の処理

事案の概要
二級河川の改修に伴い、河積容量を確保するため、河道の掘削を行うこととなりました。今回の改修計画では、堤防を拡幅することなく、現況で高水敷となっているところを掘削し、河水が常時流下する範囲を拡大する計画であるため、堤防の拡幅に伴う用地買収はありません。
ところが、掘削して水没させる計画の対象地の一部に、畑として耕作されている土地があったため、登記記録を確認したところ、地番の付された土地であり、個人の方が所有していることが分かりました。
更にその付近についても念のため確認したところ、利用の実態はないものの登記のある民有地が数筆あり、登記記録に記載された土地所有者欄の氏名を基に権利者を調査しましたが、明治時代の方の名義のようで、所在も分からず、相続関係も分かりませんでした。
そのため、工事着手に先立ち、これらの土地について、どのように処理すべきか、対応に苦慮しています。

対応方法の検討◆権原取得の要否
堤防から見て川の水のある側を「堤外地」、堤防から見て宅地のある側を「堤内地」といいます。この堤外地にある民有地のことを一般に「堤外民有地」と呼んでいます（堤外と堤内の考え方ですが、堤防が宅地を守る存在であることを考えてもらうと分かりやすいと思われます。
）。そして、本件事案のように、河川敷（河川法では「河川区第２章 土 地77域」といいます。）に民有地があることは、しばしば見られるところです。
河川区域の中については、河川管理者が河川の機能の維持管理を行っていますが、本件事案のように、民有地として所有権が認められ、現実に利用価値のある土地の形状を変更し、結果として水没させるよ
うな河川工事を行う場合には、当該土地の権利者に対して特別な負担を強いるものですから、補償することなく無断で工事を行うことはできません。工事中の一時的な利用制限にとどまらず、工事完了後は土地としての利用ができなくなりますので、当該堤外民有地の買収を行うべきものです。
なお、将来にわたって改修の予定のないところに、たまたま堤外民有地があり、当該土地の権利者が土地の買取りを河川管理者に求めたとしても、河川管理者としては、これに応ずる義務があるわけではありません。河川は、その成立の経過から「自然公物」といわれていますが、河川区域は基本的にその形態から法律上当然に河川区域とされて（ただし、後述する三号地については、告示処分が必要です（河川6①三・④）。
）、河川保全の観点から利用規制が掛かりますが、堤外民有地の権利者は等しく河川法の制約を受忍すべきものであり、利用規制が掛かることについて補償や買取りを求めることはできません。
◆現在の権利者の特定土地の権利者の特定が容易であれば、これらの者と通常の用地交渉によることとなります。しかし、堤外民有地の中には、利用が全くされていなかったり、土地権利者側でも権利のあることについて意識がなかったりすることから相続登記を怠っていたりするなど、現在の権利者に到達することが困難な場合があります。登記記録に甲区や乙区などの権利部がなく、表題部の所有者欄に氏名の記載があるだけという場合には、地元の市区町村役場で戸籍関係資料（除籍や改製原戸

78第２章 土 地籍）等を取り寄せても、全く手掛かりがつかめない場合もあり得ます。地元の古老に聞き取りをしたり、寺院の過去帳を確認させてもらったりするという手法も考えられますが、最終的には土地収用法による収用手続も考えなければならない場合があります。
◆補償の内容河川区域には、流水が存する土地（一号地）、堤防の敷地（二号地）、これらに挟まれて存する高水敷（三号地）があります。また、三号地については、堤外の土地であって流水が存する一号地とともに一体として管理を行う必要があるとされた土地で、これは河川管理者による告示処分が行われると河川区域となります（河川6①三・④）。これらの河川区域では、たとえ自己の所有地であっても、河川法により一定の行為を行う場合には許可が必要とされています。本件事案のように、土地の利用が耕作にとどまるものであれば、許可を要しません
が（河川令15の4①一）、工作物を設置したり掘削や盛土をしたりする場
合には、それが自己の所有地でも許可が必要となり（河川26・27）、河川の流下を阻害するものを設置することは基本的に認められません。
このように、河川区域内の民有地（堤外民有地）は、一定の利用規制が掛かっていることや、洪水時に水面下に没することから、土地の評価額はかなり低くなりますので、不動産鑑定士の鑑定評価を参照しながら、権利者には十分に説明をする必要があります。
また、土地の取得に伴う損失補償も、基本的に建物等の建築は認められませんので、物件補償は立毛補償などに限られることになると思われます。
なお、河川に特有の補償内容として、水利権が問題となる場合が考えられます。水利権は、河川の流水を占用する許可に係る権利であり、河川法23条の許可を受けたもののほか、「慣行水利権」（河川管理者に届出をすることとなっています（河川88、河川令48）。）がありま

第２章 土 地79す。例えば、土地改良区が灌漑用に取水施設を河道内に設けて一定の水量の取水を行っている場合が考えられますが、河川管理者が河川工事を施工するのに伴って取水施設を付け替えることにより従前の機能を維持するのが通例ですので（附帯工事（河川19））、水利権の消滅に伴う金銭補償という場面は、ほとんどないでしょう。

実務解説
１ 堤外民有地の存否の調査■

２ 権利者の特定■

３ 補償内容の決定■

４ 権利者との交渉、契約■
１ 堤外民有地の存否の調査■

河川においては、堤防から見て川側（堤外地）の河川区域内については、一般的に地番の付された土地がなく（無地番）、民有地が存しませんが、地域によっては河川区域内に有地番の民有地が存している場合があります。
現地において、耕作等の利用がされている土地がないかを実地調査することに加えて、法務局で公図を取得して、地番の付された土地がないか、綿密に調査を行います。
なお、堤外民有地は、現実に利用がなされていないようなところでは、土地の範囲が明確ではないのが一般的です。適正に管理・利用の80

第２章 土 地されている土地など確定の容易なところ以外については、公図の位置関係や地積を参考にして、極力適正な測量図を作成したいものです。
２ 権利者の特定■

現地において利用実態のある土地であるなら、相続登記もきちんとなされ、現在の権利者が特定できる可能性があります。しかしながら、堤外民有地は一般に洪水時に水没することから、いつしか利用されることがなくなり、権利者にあっても土地を所有しているという意
識も低下する中で、相続登記もなされずに放置されている場合がしばしば見られます。
登記記録の甲区欄に所有権登記がなされていれば、相続調査等により、現在の権利者に到達できる可能性が高いでしょうが、甲区や乙区などの権利部がなく、単に表題部の所有者欄に氏名住所が書かれているだけの場合（この表題部の記載について、住所の記載がなく氏名の記載のみである場合もあります。
）、戸籍調査のみでは相続関係の確認ができないこともあり得ます。また、可能な限りの調査を行っても権利者が特定できない場合、権利者を不明として、土地収用法による収用手続をとらざるを得ない場合があります。
３ 補償内容の決定■

先にも述べましたが、堤外民有地は、その利用方法に河川法の利用規制が掛かっていることや、洪水時における利用困難といった実態から、土地の評価額はかなり低いものとなります。
土地の評価については、不動産鑑定士等の専門家の判断を重視すべきですが、堤外地の取引事例から比準価格を出す、あるいは、堤内地（民有地側）の土地価格に一定割合を乗じて土地単価を出すという手法も考えられるところです。本件事案では、河川敷の取引事例から比第２章 土 地

81準価格を出すとともに、堤内地の価格を前提として堤内地価格に対する割合（法制的な利用制限や利用実態を反映）を乗じた価格とを比較し、個別格差率も乗じながら対象不動産の価格を決定しました。
４ 権利者との交渉、契約■

前述のように、土地の評価額がかなり低くなることから、権利者には十分な説明をしながら交渉することを心掛ける必要があります。
権利者が、補償額に納得しない又は現在の権利者が確定できない土地にあっては、前述のように土地収用法による収用手続をとるしかありません。この場合、補償額は収用裁決の定めるところによります。
また、権利者がこの補償金の受領を拒む場合には、法務局への供託手続をとることとなります。

水面下の土地の「土地性」
河川は人工的に作られた道路等とは異なり、その設立経過において往古から存在する自然公物です。河道を流れる流水は、1年を通じて同じ水位というわけではありません。洪水の時には高水敷まで水没することがありますし、逆に渇水時には、河道に僅かな水量の流水しかないこともあり、更には河道内の土砂堆積等により、水の流れる流路に変化が生じることもあります。
ところで、河川区域内の土地のうち、水面下にある土地については、考慮すべき問題があります。
常時流水下にあるような土地については、常識で考えると土地としての利用ができず、そもそも土地ではないと考えることができるかもしれません。実際、不動産登記法42条は、土地の滅失の登記について規定し、同法43条5項及び6項では河川区域内の土地の滅失時に河川管理者が滅失等の登記を嘱託しなければならない旨を規定しています。

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第２章 土 地これについて、海面下の土地の土地性について争われた田原湾干潟「海も、およそ人の支配の及訴訟（最判昭61・12・16判時1221・3）では、ばない深海を除き、その性質上当然に私法上の所有権の客体となりえないというものではなく、国が行政行為などによって一定範囲を区画し、他の海面から区別してこれに対する排他的支配を可能にした上で、その公用を廃止して私人の所有に帰属させることが不可能であるということはできず、そうするかどうかは立法政策の問題であって、かかる措置をとった場合の当該区画部分は所有権の客体たる土地に当たると解することができる。
」と判示しています。
この判例では、結論としては海面下の土地の土地性を否定していますが、その原審では、支配可能性と経済的価値がある場合には土地性を認め得るという考え方を示していました（不動産登記規則99条には土地の地目が列記されていますが、「池沼」「運河用地」「水道用地」「用悪水路」「ため池」等の水面下の土地について登記できることが明示されています。）。
大河川の流心部の川底など、およそ支配可能性も経済的価値もないものにあっては、土地性を否定しても支障はないものと考えますが、州が付くようなところや、流路の変化によっては陸地になるようなところに、登記された土地が存する場合には、土地が滅失したものとして扱うことについては、慎重な判断が必要と思われます。天災等により流水下となるなど、流水下であるのが一時的な場合には、土地性を否定できないと考えられますので、河川工事に際しては買収により権原を取得した方が安全でしょう。

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第２章 土 地[18]

外国人（韓国人）所有地で相続が発生している場合の処理事案の概要
Ｘ市施行の都市計画道路事業に伴う用地買収において、外国人の地権者との用地交渉が難航しています。
買収予定地には工場と住家があり、工場はＡ氏の個人営業、住家はＡ氏とその家族が居住していますが、登記上の所有者はＡ氏の父親である故Ｂ氏の名義となっています。Ａ氏から聞き取った内容によりますと、Ｂ氏は朝鮮半島南部で生まれ育ち、昭和10年代に本州に移住し、その後、Ｘ市内で工場を経営していましたが、昨年Ｂ氏が死亡し、長男であるＡ氏が事業を承継したとのことでした。Ｂ氏には、Ａ氏のほかに4人の子供がいますが、いずれも市内の別の場所に居を構えています。また、Ｂ氏の配偶者（Ａ氏の母）は生存しており、Ａ氏と同居しています。
Ａ氏の主張は、次のとおりです。
① 自分が父親と一緒に事業を盛り上げてきたのであるから、工場は自分のものである。
② 家についても、自分が母親の面倒を見ており、弟妹は家を出たのであるから、自分一人が権利者である。
③ 弟妹は、これまで自分がいろいろと面倒を見てきたのだから、権利関係の整理については、自分から説得できる。必要な書類の収集には協力する。

第２章 土 地

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対応方法の検討◆権利関係の整理
本件事案のように、相続関係に渉外的な要素が絡む場合には、通常の相続処理とは異なった注意が必要となります。
日本国内に居住する日本国籍を有する者の相続については、日本の民法のみを前提にして相続関係を整理すればよいのですが、外国人の相続については、外国の相続関係法令も配慮しなければならない場合が出てきます。
◆具体的な対応策
本件事案のような法律関係の処理に当たっては、単純に日本の法律を使って処理することはできません。いずれの国の法律を当てはめるかということが問題となりますが、この当てはめるべき外国の法律（準拠法）については、「法の適用に関する通則法」（平成18年法律78号）に定めがあります。相続についてこれを見ますと、同法36条で、「相続は、被相続人の本国法による。」とあります。本国法は、基本的にはその当事者の国籍により定まります（法適用38）ので、まず、被相続人（登記名義人）の国籍を把握すべきこととなります。
外国籍の方についても､長期に日本国内に在留する場合には､住民基本台帳制度の対象となります｡住民票には国籍等が記載されますので、住民票（又は除票）の写しにより、国籍を確認することができます。
本件事案では、Ｂ氏の国籍は「韓国」でしたので、相続人の範囲や相続分の割合は、韓国の法令により判断すべきこととなります。そこ
で、韓国の法律において相続を規定する韓国民法を見ますと、相続人の範囲は、配偶者と直系卑属となります（韓国民法1003・1000①一）。本件事案では、Ｂ氏の配偶者と、Ｂ氏の子5人の計6人が相続人となりました。

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第９章 税 金[44]

相続税の納税猶予の特例の適用を受けている農地の買収

事案の概要
Ａ氏は、Ｘ市の市街化区域内に田を所有しています（都市営農農地等には非該当）。この田は、平成〇年に亡くなった父のＢ氏から相続したもので、農業委員会から農業相続人として証明を受けて、相続税の納税猶予の特例を受けています（20年営農で納税免除）。
このたび、Ｙ県では県道のバイパス事業を実施することになり、Ａ氏所有の田は、事業用地として買収されることになりました。このバ
イパスは、新設される高速道路とその地域の主要道である国道を結ぶものであり、高速道路の開通までに建設する必要があります。
Ａ氏は、事業に対しては協力的ですが、相続税の納税猶予期間満了まであと数年であり、納税猶予期間満了後の買収を希望しています。
しかし、Ａ氏所有の田は事業施行上重要な箇所に位置しており、用地測量実施後すぐにでも買収し、工事を開始する必要があり、買収が遅れると、事業スケジュールの大幅な遅延、ひいては高速道路の開通に間に合わないことも考えられます。

対応方法の検討◆都市営農農地等「都市営農農地等」とは、生産緑地地区内にある農地又は採草放牧地で、平成3年1月1日において首都圏、近畿圏及び中部圏の特定市の区域内に所在し、生産緑地法10条又は15条1項による買取りの申出がされていないものをいいます（租特70の4②四）。

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第９章 税 金を税務署に提出することにより、引き続き納税猶予の特例の適用を受30 。
けることができます（租特70の4⑮・70の6⑲⑳、租特令40の7○）税務署の承認を受けた場合、その承認に係る特例農地等の譲渡はなかったものとみなされますが、譲渡された日から1年を経過する日において、譲渡代金の全部又は一部が代替農地等の取得に充てられていない場合には、譲渡された特例農地等のうちその充てられていないものに対応するものとして政令で定める部分は、譲渡されたものとみなされます。
◆収用等により特例農地等を譲渡した場合
収用等により特例農地等を譲渡した場合の相続税等の取扱いは、次のとおりとなっています。
(1)

相続税

一般の譲渡の場合は、譲渡面積が特例農地等の面積の20％を超える場合は、納税猶予分の相続税全額を納付する必要がありますが、収用等の場合は、譲渡した部分に対応する分の納付をする必要があります（租特70の6①）。

(2) 利子税
従来､利子税の2分の1が免除とされていましたが､平成26年の税制改正により平成33年3月31日までは､全額免除とされました（租特70の8）。

実務解説
１ 特例農地等の有無の確認■

２ 特例農地等所有者との用地交渉■

３ 代替農地等の取得又は相続税の納税■