第 1 回
中古住宅を 買うとき売る
とき

新連載

中古住宅を買うとき
売るとき

はじめての不動産売買
中戸 康文

Nakato Yasufumi

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部上席研究員

不動産適正取引推進機構では、不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、それらの成果を機関誌『RETIO』やウェブサイトにて情報提供している https://www.retio.or.jp/◦媒介契約の締結・媒介報酬額の制限

宅地建物取引業法の基礎知識◦重要事項の説明義務（35 条）

宅地建物取引業法（以下、宅建業法。条名は◦契約成立時の 37 条書面＊ 2 の交付義務同法のものを指す）は、宅地建物取引における◦売主業者の制限

買主・借主の保護と、宅地建物の流通の円滑化◦業務に関する禁止事項を図ることを目的として、宅地建物取引業（以下、宅建業）を営む事業者（以下、宅建業者）について、免許制度を実施し、その事業について必要な規制を行うことを定めています。

【宅建業者の宅建業法違反事例】◦売買・賃貸借契約の締結前に、買主・借主に重要事項説明をしない（35 条）◦契約を締結したが、遅滞なく 37 条書面を（1）宅建業免許が必要な取引＊2交付しない（37 条）

宅地・建物の取引に関して、◦売主業者が、買主が手付解除できる期間を売買・交換制限する特約を付した売買契約を締結した売買・交換の代理・媒介（仲介）（39 条）

貸借の代理・媒介（仲介）◦売主業者が、売主の契約不適合の担保責任＊1を「業として」行う場合は免許が必要となりま負担期間を 2 年未満とする特約を付した売す。無免許営業には、罰則規定が設けられてい買契約を締結した（40 条）ます。本連載では、宅建業者が、売主となる場合を「売主業者」、売主・貸主の代理を行う場合を「代理業者」、媒介（仲介）（以下、媒介）を行う
場合を「媒介業者」、買主となる場合を「買主業者」と表記します。
「宅地」とは、登記上の地目を問わず「広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地」を指します。

◦国土交通省の報酬告示を超える報酬を受領した（46 条）◦売主業者が、「手付金は後日払い（分割払い）でよい」「 手 付 金 は 売 主 が 負 担 す る 」な どと誘引して、買主に契約を締結させた（47＊3条）◦契約の申し込みの撤回があったのに、宅建業者が預かった申込金等を「申込金は手付（2）宅建業者の業務規制となっている、違約金として没収した」な

宅建業法における宅建業者の主な業務規制としては、次のようなものがあります（31 条～
50 条の 2 の 4）。
◦業務処理の原則・宅地建物取引士の設置◦誇大広告等の禁止・広告の開始時期の制限◦契約締結時期の制限

どとして返還をしない（47 条の 2）◦不動産購入を勧誘した相手先より、契約をしないと断られたが、なお、勧誘を継続した（47 条の 2）◦買主の手付解除を、正当な理由が無いのに拒み妨げた（47 条の 2）＊1

不動産賃貸業やサブリース業・賃貸管理業は該当しない＊2

一般に宅建業者の 37 条書面の交付は、契約書への宅建業者・宅建士の記名・押印により行われている＊3

47 条違反には罰則規定が設けられている

2022.114 国民生活中古住宅を 買うとき売るとき（3）宅地建物取引士の専管業務

下、媒介業者）
は、次の宅建業者の業務は、必ず宅地建物取引士（ア）契約の相手方の探索、契約条件の調整等を（以下、宅建士）によって行う必要があります。

行い、契約成立に向けて努力する◦重要事項説明書の説明（イ）
依頼があった場合に、目的物件の価格・評◦重要事項説明書の記名・押印

価額について意見を述べる◦契約成立後に交付する書面の記名・押印（ウ）契 約が成立するまでの間に、35 条に定める重要事項について、宅建士をして、買主中古住宅（既存住宅）の売却・購入の流れに書面を交付し説明を行う（エ）売 買契約が成立した場合、遅滞なく、37（1）中古住宅売買の一般的な流れ

条に定める書面を取引当事者に交付する中古住宅の売却・購入の一般的な流れを図で（オ）
登記、決済手続き等の目的物件の引き渡し示します。

に際し、事務の補助を行う

顧客より、媒介の依頼を受けた宅建業者（以図などの業務を行います。

中古住宅の売却・購入と媒介業者の一般的な流れ（売 主）売却の流れ

媒介業者の業務

売却相談※1

購入相談・物件情報収集

売買の検討・申し込み・交渉

申 込 みの撤 回（ 契 約 を し ないこ と ）は 自 由

物件調査・価格査定
売出価格の決定
媒介契約の締結※2
販売活動

物件紹介活動解 除 は 契 約に 従 う

売買契約
※3
※4

物件の選定、見学・確認
媒介契約の締結※2

売買条件の交渉
買主への告知書作成

告知書作成依頼

売買契約書案文の確認

重要事項説明・売主告知書の内容・契約書案文の説明※3

重要事項説明・売主告知書の内容・売買契約書案文の確認（十分な検討）（十分な検討）※1※2（買 主）購入の流れ

売買契約の成立 ： 売買契約書の記名・押印、手付金の授受※4〈契約による売主義務の履行〉・境界の明示・測量・抵当権の消除等

売主・買主の契約履行の補助〈契約による買主義務の履行〉・資金の準備（ローンの申し込み・承認）

売買の決済 ： 残金の授受・登記移転手続（司法書士による）・物件引渡し売主は、売買物件に関して知っている瑕疵（かし／目的物の不具合等）について、あらかじめ媒介業者へ伝えておく
媒介業者より、建物状況調査制度の概要説明、建物状況調査のあっせんを依頼するかの確認が行われる媒介契約の締結は、当時点ではなく、売却・購入依頼時に行う場合もある
重要事項説明の前において、媒介業者より、あらかじめ重要事項の全体像の説明がされる場合がある
一般に宅建業者の 37 条書面の交付は、売買契約書への宅建業者・宅建士の記名・押印により行われている

2022.115 国民生活中古住宅を 買うとき売るとき（ア）から（オ）や、契約条件に関する判断、売一般に中古住宅の売買では、売主、買主、媒買後に予想していなかった事実が判明した場合介業者が同席し、媒介業者が売買契約書を読みの対応など、宅建業者の適切なアドバイスや対上げ、契約内容を確認したうえで、売買契約書応が必要とされる場面は多々あり、安心して取に記名・押印を行って相互に交わし、手付金を引を行うには、信頼できる宅建業者に媒介を依授受して、売買契約を成立させます。

頼することが重要です。

契約締結後は、売主・買主は、契約に定められた義務を決済日までに履行し、決済日に、物ポイント

宅建業者は不動産取引のプロではあります
が、税金や建物建築に関するプロではありません。それらについては、それぞれの専門家である税理士・税務署、建築士等に、売主・買主が直接確認をする必要があります。「宅建業者は件の引き渡し、売買代金の授受等を行い、契約終了となります。
コラム
買付証明・売渡承諾書の授受の効力は？
契約交渉を打ち切られたことに不満な売主何でも対応をしてくれるもの」という過剰な期または買主が「買付証明・売渡承諾書を授受し待や思い込みはトラブルの原因になります。

たから、売買契約は成立している、契約は成立していないとしても、契約締結義務違反が（2）契約の交渉と契約の成立ある」などと主張をするケースがみられます

契約が成立するまでは、契約交渉の当事者は、いつでも交渉を打ち切って、契約をしないとすることができ（契約締結の自由、民法 521 条 1項）、契約の締結が無ければ債務を負担することはありませんが、それまでに要した費用は自が、裁判例では、これらは「単に、当該不動産を将来購入・売却をする希望がある旨を表示するものにすぎない」などとして、そのような主張は棄却されています。
（大阪高等裁判所平成 2 年 4 月 26 日判決『判例時報』1383 号 131 ページ掲載等）

分が負担し、相手方に請求できないのが契約交（3）取引において特に起きやすいトラブル渉の原則です。
契約が成立すると、契約当事者は、契約内容行政庁における苦情・紛争相談で、例年特にに従って相互に権利を得るとともに、義務を負多い相談が、①重要事項説明に関するもの ②うことになります。また、一方的に契約をやめ契約解除に関するもの ③瑕疵
（目的物の不具合ることはできません。

等）に関するものです。

高額な資産である不動産購入の失敗は、買主

これらのトラブルの原因には、媒介業者の調において大きな損害となります。
宅建業法では、査や説明不足があったケースもありますが、買契約締結前に、買主に売買物件や取引条件等を主が、自身で行うべき売買物件の調査が不十分検討し、契約を締結するか否かの判断をする機なまま契約をしてしまったとか、売主・買主が会を与えるため、契約が成立する前までに、買契約の内容について十分理解をせずに契約して主に対して宅建士による重要事項説明を行うこしまったというものも多くみられます。
繰り返しになりますが、いったん契約をするとを宅建業者に義務づけています。
買主は、重要事項説明を聞いた後に、契約をと、一方的に契約を解除することはできません。

するか、しないかの最終判断を行います（重要契約の締結は、必ず契約内容や売買物件の確認事項説明を受けたから、契約しなければならなを十分に行ったうえで、慎重に行う必要がありいとか、媒介業者への報酬支払いが必要になるます。特に、重要事項説明を受けてからの売買などのことはありません）。

契約締結の最終判断は重要です。

2022.116 国民生活