発行番号： 12345678
発 行 日 ： 令和○年○月○日

価格調査A〔標準〕

サンプル
この価格調査書並びに添付書類はイメージです。

株式会社 ○○○○ 御中

価格調査

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会会員

株式会社 三友システムアプレイザル
東京都千代田区平河町1丁目2番10号
平河町第一生命ビル４階

総括不動産鑑定士［提携：三友太郎

株式会社 三友不動産研究所

不動産鑑定士

鑑定一郎

本件価格等調査に当たっては、自己又は関係人の利害の有無その他いかなる理由にかかわらず、公正妥当な態度を保持し、専門職業家としての良心に従い、誠実に不動産の価格調査を行なった。

]

見

価格調査Ａ

本
株式会社三友システムアプレイザル

実 査 日 : 令和○年○月○日
類型: 自用の建物及びその敷地

番 ： 東京都千代田区○○町一丁目1番1外1筆所 地
在 住 居 表示 ： ○○町一丁目1番1号

有効地積

私道負担

うち借地契約 仮換地地積

所有者

持分面積

264.47㎡

地番

公簿地目

地積

対象持分

1番1

宅地

78.29㎡

1番2

宅地

186.18㎡

100/

100/

法 土務
局 地調
査

100

株式会社○○○○

78.29㎡

100

株式会社○○○○

186.18㎡/////

家屋番号

種類

延床面積

建

1番1

事務所

1,400.00㎡

物

建築年月日

増改築

建築面積

H14.6.22

無し

建築可否： 可

100

所有者
100/

500％

株式会社○○○○

ＪＲ○○

用途地域： 商業地域

防火規制： 指定無し

高度規制： 指定無し

日影規制： 有り(3h 2h 1.5m)

区画整理・再開発： 無し(仮換地街区番号)

その他： 無し)○○

駅 南東 方 約 4,000m

嫌悪施設等 特に無し

バス○○

上水道 有り品等： 中位 保守状況: 普通

現況用途： 事務所

1,600

標準画地

千円/㎡ × 個別格差率 97方位 ＋ 3

個別格差率：(相乗積で計算)

1,550200m
公共下水道 有り
事務所の敷地現況用途：㎡程度 登記要件の充足：入居者： 無し(電気切断･外部鎖錠あり) 表札・ポスト： 無し

平成24年○月○日

価格時点

停 約

都市ガス 有り

現 土地 地 接道： 中間画地 南西： 市道 (42条2項) 4.5m 舗装有り
調
形状： 不整形
高低差： 正面路より約 0.2m 〜 0.5m 高い 崖・法地割合:
査
表記以外の件外建物： 無し 登記の有無：
敷地における位置：
建築面積：

平成24年○月○日

調査を行った年月日% ＝1,550千円/㎡

形状 ▲ 6千円/㎡ × ( 所有権 100 % ×

264.472,260 千円/㎡ Ｈ23年

%×㎡＋

千代田－○ ○○町○番○
基準地

地積

接道間口： 2m 以上 敷地延長： 無し

線

環境: 商住混在

土地○○ビル

鉄骨造 陸屋根 7階建：建築確認要件充足

交通関係：

建物

名称

構造

200.00㎡

都市計画区域等： 市街化区域

80 ％ 容積率：
地 建蔽率：
行 域 都市計画道路： 無し
政その他規制： 無し
調査
個 主道路種別： 市道(42条2項)
別 建物用途制約： 無し

持分㎡)＝

410,000

千円

基準地

相続税路線価1,790 千円/㎡

路線価等 対象地

相続税路線価1,480 千円/㎡ Ｈ24年

90千円/㎡
再調達原価
200千円/㎡ × 現価率 45.0 % ＝価建
現価率： (経済的残存耐用年数 10.0 ÷ 通算耐用年数 20.0 ) × {１ － 観察減価率 10 % } ＝ 45.0 %格査 物㎡ × 持分補正 100 / 100
建物
90千円/㎡ × 1,400.00＝126,000
千円
定総額土地価格
410,000
千円 ＋ 建物価格
126,000 千円 ＝ 総額 536,000 千円
早 期 処 分 を前提とした価格

総額

536,000

千円 × (１ - 調整率0 ％）＝536,000

千円

調整率根拠：

本調査は、価格調査の基本的事項及び手順の一部が不動産鑑定評価基準に則っていないため、同基準に則った鑑定評価を行った場合には結果が異なる可能性があります。
本調査は、別紙記載の依頼目的以外での使用及び記載されていない者への開示は想定しておりません。
・対象地周辺は、商業ビル・マンションが多く見られる一帯であり、対象地は数少なく残された居宅が立地している。
・対象地は三角形に近い台形であり建物の建築にはやや難のある形状であるが、接道が南側にあるため、日当たりはこの地域として非常に良好で特 ある。
記 ・周辺には対象地と同様の用途に供されている土地が散見されるが、外観上非常に古い建物が多く見られ、用途地域が商業地域であることから、今後はさらに建物の高層化がすすむものと思料される。

見本

国土交通省が策定した「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」に基づく記載事項

１．依頼目的担保評価（早期処分）

２．公表または開示の有無（１）査定表の公表の有無

無し（２）査定表の開示の有無有り

・有限責任監査法人●●●●・株式会社ABC銀行（注） 後日上記内容と相違することになる場合には、当該公表または開示の前に当社宛に文書等を交付して、担当不動産鑑定士の承諾を得ることが必要になります。

３．不動産鑑定評価基準との主な相違点と合理的な理由【基本的事項】
想定上の条件
土壌汚染、アスベスト等の可能性については考慮外とする。
価格等を求める方法
下記の手法を適用して求めた価格又は価格等の種類【調査の手順】
対象不動産の確認
特に無し
資料の収集及び整理
特に無し
資料の検討及び価格形成要因の分析
適用する価格等調査の手法

土壌汚染、アスベスト等については、可能性の有無にかかわらず独自調査は行わない。
（更地）
取引事例比較法に準じた手法を適用（建物及びその敷地）原価法に準じた手法のみを適用

試算価格等の調整及び調査価格等の決定
成果報告書への記載

適用可能なすべての鑑定評価手法を適用していないため、試算価格の調整は行わない。
鑑定評価基準と相違している事項のほか、市場分析に係る事項については記載しない。

《相違の合理的な理由》
本査定は、上記のとおり不動産鑑定評価基準との相違点があるが、時間的な制約および依頼目的、使用方法等に照らして合理的であると認められます。
４．利害関係（１）不動産鑑定士又は不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係（２）依頼者と不動産鑑定士又は不動産鑑定業者との間の利害関係（３）開示・提出先と不動産鑑定士又は不動産鑑定業者との利害関係
５．関与不動産鑑定士の役割分担
業者名
受託業者

㈱三友システムアプレイザル

提携業者

表記記載のとおり無し
無し
無し

不動産鑑定士名
表記署名のとおり

不動産鑑定士の指揮及び結果の検証並びに基本的事項の確定

業務内容

表記署名のとおり

受託審査
報告書審査
基本的事項の確定を除く調査手順の全段階

位置図

1.2km幅東京都千代田区平河町１丁目２－１０

案件番号
案件番号12345678
10000000

緯度：35°40'47.28"

経度：139°44'37.84"

Copyright(c) 2000-2008 TAS Co.,Ltd.All rights reserved.

事例概要

案件番号12345678
10000000
案件番号

地価公示等の詳細
標準地番号

千代田5-36

所在ならびに地番

東京都
千代田区平河町１丁目１番６

住居表示

平河町１－３－１２価格の調査時点

2010/01/01

価格(円/㎡)

1,940,000

地積(㎡)

174

形状、間口：奥行き四角形 1.0:2.0

利用の現況、構造

店舗兼事務所SRC8F B1

周辺の土地の利用現況

中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域

前面道路の状況

北１１．０ｍ区道

水道、ガス、下水道の整備状況 水道、ガス、下水
最寄駅、駅までの道路距離

半蔵門 220m

用途区分、防火・準防火

商業 防火

建蔽率、容積率(%)

80 / 600

前面路線価(円/㎡)

1,550,000

2010年

価格推移

年／月

2006/01

2007/01

2008/01

2009/01

2010/01

価格(円)1,810,000

2,100,000

2,410,000

2,270,000

1,940,000

その他の参考事例
出所

番号

所在

価格(円／㎡)

時点(年月)
三友事例

No.87151

最寄駅／駅までの距離（直線距離）
東京都千代田区平河町１丁目７－＊

1,820,000

2009/09
三友事例

No.90882

No.96030
2010/09

商業／80・500／約8ｍ
半蔵門駅／120m

東京都千代田区平河町１丁目１－＊2010/01
三友事例

用途地域／建蔽率･容積率／道路幅員

東京都千代田区平河町２丁目２－＊

商業／80・600／約11ｍ

3,000,000

1,530,000

半蔵門駅／40m
２住居／60・400／約8ｍ
半蔵門駅／270m

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住宅地図

200ｍ幅

東京都千代田区平河町１丁目２－１０

案件番号
案件番号 12345678
10000000

緯度：35°40'47.28"

経度：139°44'37.84"

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1-1○○町一丁目

1-2

1番1現況写真
（1／2）

対象不動産

1(北東側から撮影)

対象不動産

2(北西側から撮影)

現況写真
（2／2）

エントランス部分

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