三軒茶屋地区のまちづくり
密集市街地における取り組み多様な取り組みによる次世代を見据えたまちづくり
三軒茶屋地区（ 上馬・野沢周辺地区 ）は、狭隘道路や行き止まり道路が多く、老朽化した木造住宅が密集しているなどの課題を抱えており、防災性向上や居住環境の早期改善が望まれていました。
UR 都市機構(当時：住宅・都市整備公団)は、平成8年3月に明治薬科大学跡地(約3.0ha)を取得したことを契機として、防災性や住環境の向上、良質な住宅供給等といった当地区の抱える課題に対して、地方公共団体、民間事業者等と連携、役割分担のもと、密集市街地の整備に積極的に取組むことにしました。
平成9年1月、当地区の開発にあたって考慮すべき条件及び事業スキーム等を整理するため、東京都・世田谷区・UR 都市機構で構成する委員会において、地区の課題を三者の共通認識として把握するとともに、行政とUR 都市機構が連携したまちづくりのあり方を検討し次のようなまちづくりの方向性が示されました。
●地域の骨格となる幹線道路（ 都市計画道路補助209号線 ）及び新宿周辺の主要生活道路等の整備●大規模種地を活用した防災機能をもつオープンスペースネットワー
クの整備
渋谷●居住環境・多様な生活ニーズに対応した都市型住宅の供給
これらの検討結果を踏まえ、UR 都市機構は世田谷区と連携し、災害に強い安全で安心なまちづくりをめざし、民間事業者との連携により都市再生のプロデュースを実施しました。

キャロットタワー

都市機 構の沿 革世田谷ティーズヒル

昭和 30 年 ７月
昭和 56 年 10 月
平成 1 1年 10 月
平成 16 年 ７月

日本住宅公団
住宅･都市整備公団
都市基盤整備公団
独立行政法人都市再生機構

平成18 年10月撮影

地域を牽引する
防災性・安全性と居住環境の向上
機 構まちづくり用地
UR 都市機構は世田谷区と連携して、以下のことに取組みました。
●道路、広場などの基盤整備と防災まちづくりへの貢献
・都市計画道路補助209号線（明薬通り）の拡幅整備
・周辺主要生活道路等の拡幅整備や歩道整備
・敷地内に一時避難場所を確保「 明薬通り」道路完成銘板

世田谷ティーズヒル●民間事業との共同事業
・共同分譲：UR 都市機構が土地の共有持分を譲渡、民間事業者が区分所有建物の譲渡
・民間事業者による生活支援施設の運営・管理●多様な都市型住宅の提供
・KSI住宅（ 機構型スケルトンインフィル住宅 ）による耐久性や更新性、可変性の向上
・移動式家具や間仕切り家具による柔軟な居室スペースの変更が都市計画道路 補助209号線（明薬通り）

可能●環境への配慮

西側道路バルコニーアクセス

・既存樹木の保存
・屋上、壁面の緑化
・ディスポーザー導入による生ゴミの減量化

平成18 年10月撮影

生活支援施設

屋上緑化

世田谷ティーズヒルと都市計画道路補助 209 号線

防災広場（一時避難場所 ）通り抜け通路シンボルツリー：メタセコイア

防災のネットワーク整備と密集市街地の改善

公共施設に関する地域の課題
・地域の骨格を構成する都市計画道路、主要生活道路等が未整備であること
・多くの狭隘道路、行き止まり道路が多く、老朽木造住宅が密集していること

都市計画道路補助209号線の整備｣として位置付けられていましたが、当地区周辺は狭くて見通しが悪く危 （明薬通り）国道 246号線と駒沢通りを結ぶ都市計画道路 補助209号線(明薬通り)は、災害時の救援救護活動や緊急物資輸送のための｢ 啓開道路・公園・緑地等のオープンスペースが不足していること険で、かつ、一方通行であるため不便な道路のままでした。また、地区整備の方針

周辺の生活道路も未整備なため、いずれも防災性、安全性に問題を抱●防災性の向上えていました。

・幅員6mの一方通行の道路を幅員16mに拡幅整備

補助209号線の整 備(幅員16m、延長629m)が完了したことにより、課題への取組み
・世田谷区と連携して、都市計画道路、主要生活道路等を整備
拡幅・小公園、広場等の整備によるオープンスペースの確保
・沿道の緑化等を行い、まちなみ景観に配慮した良好な住環境を創出

広域生活拠点公共施設の整備概要

地域の道路ネットワークの骨格はほぼ完成しました。
補助209号線は都市機構の直接施行制度を活用し、世田谷区と連携・電線類を地中化し、美しいまちなみを形成して都市機構が整備しました。また、地域住民、区及び 機構の三者に・植栽帯を整備し、木陰のある歩道空間を創出

よる明薬通り整備懇談会を開催し、整備内容の具体的な検討を行いました。

●まちづくり用地の活用
・道路整備に伴う移転者の代替地として都市機構保有のまちづくり用地を活用し、整備を促進

直接施行制度とは広域避難場所

三軒茶屋駅周辺地区

・4m幅員の歩道に植栽を施し、延焼防止に寄与●環境への配慮

昭和女子大学一帯

都市機構が行う面的整備事業と併せて、緑の拠点

本来、地方公共団体が整 備する公共施

世田谷公園

設を都市機構が地方公共団体に代わって整備するものです。
なお、事業資金は機構が立て替え、地方都市計画道路（補助209号線・明薬通り）

公共団体の一般財源負担分は長期割賦返済により、地方公共団体の財政負担の駒繋中

国道246号線平準化が図られます。

中里小
中里小

蛇崩川緑道
明薬跡地
第二工区

明薬跡地
明薬跡地
第一工区
第一工区

世田谷
ティーズヒル

日大跡地工区

駒留中
歩道部 ４ｍ

車道部 ８ｍ

歩道部 ４ｍ

全幅員 １６ｍ

上馬一丁目工区

車道8.0m、両側歩道各4.0mとすることにより、市街地内の道路野沢一丁目工区として十分な歩道幅員を確保しています。

旭小

広域避難場所
国立学芸大学付属高校一帯シティコート上馬（概成区間）

補助50号線
中丸小

環状7号線

広域避難場所（駒沢オリンピック公園一帯）

０１００２００m

整備前

整備後

キャロットタワー

広域避難場所

住宅市街地総合整備
事業拠点地区（機構事業エリア）

密集住宅市街地整備促進事業（現住市総）
エリア（約38ha）（上馬・野沢地区）

小・中学校
（避難所）

住宅市街地総合整備事業エリア（約42ha）（上馬・野沢周辺地区）

住宅市街地総合整備
事業拠点地区

区と機構間の「まちづくり基本協定」
エリア（約60ha）

公園・緑地

沿道のとうばん広場

世田谷ティーズヒル周辺道路網の整備

防災の拠点整備（一時避難場所）

世田谷ティーズヒルの整備に合わせてその周辺では、都市計画道路補助209号線をはじめ、主世田谷ティーズヒルには約1,500m の広場があります。ここには保存樹木の要生活道路等の拡幅整備により人と車が分離され、見通しのよい、安全で快適な道路空間が大きなヒマラヤスギが 植栽され、緑豊かな広場として普段は住民の憩いの場と創出されました。そして、世田谷ティーズヒル内に周辺道路網と接続する6箇所の通り抜け通路なっています。また、災害時には一時的に避難できるように、井戸やかまど可変を設けたことにより、災害時の場合には周辺住民の避難も容易となりました。

ベンチ、仮設トイレも整備し、周辺住民も利用できる防災の拠点として位置付け2られています。更に、敷地外周部には防火水槽を整備し、周辺地域の防災性の向上に寄与しています。

●整備イメージ
区と機構による整備区間
都市計画道路（補助209号線）

概成区間

区画道路号線

補助50号線

国道
246

広域避難場所

避難所

主要生活道路■現在の避難システム

環状7号線

地域の避難のための集合所、地域で設定している住家を失った人が一時的に避難生活をする

一時集合所

シティコート上馬

世田谷ティ−ズヒル● 主要生活道路、区画道路の拡幅整備● 都市計画道路、主要生活道路、外周道路の拡幅整備● ポケッ
トパークの整備● 都市計画道路整備のための代替地確保● 交差点改良● 沿道緑化● 広場、緑の拠点整備（近くの広場等）

避難所

災害の程度によっては直接避難する（小・中学校等）

火災が広がる前に避難する

太陽電池時計広域避難場所（大規模公園等）
火勢のおとろえを待つ●外周道路の拡幅整備

トレリス



整備前幅員約3ｍ

整備前幅員約6ｍ

歩道が設置され、歩行者の安全を確保するとともに、消防車が通れるよう拡幅整備された外周道路（現状幅員約6ｍ）

拡幅され見通しが良くなり、歩行者の安全性と快適性が向上した主要生活道路（現状幅員 約8ｍ）

防災井戸

通り抜け道路マンホールトイレ

かまど可変ベンチ世田谷ティーズヒルの概要●共同分譲方式
共同分譲方式とは、土地は都市機構からエンドユーザーに、建物は民間事業
1F カフェ ガーデニングショップ
2F 管理事務所

世田谷ティーズヒルは、UR 賃貸住宅（ アクティ三軒茶屋 ）と共同分

通り抜け道路譲住宅（ ハウス・ソラーナ ）、生活支援施設の三つの施設で構成され者からエンドユーザーにそれぞれ譲渡するものです。ハウス・ソラーナは共同屋上緑化

分譲住宅方式による集合住宅供給の第一号となりました。

○民間との共同分譲事業

都市計画道路民間事業者ています。
1F 高齢者支援施設
2F 保育所
3F 医療施設

して建物を長寿化させ、環境への負担を軽減化させるKSI住宅（ 機構型スケルトン・インフィル住宅 ）を導入しました。また、可動式家具や生活支援施設
壁面緑化

間仕切り建具で居室スペースを自由に変えられるユーメイク住宅なども採用し、家族構成の変化やライフスタイルに対応できる住まいも提や子育て世代にやさしいサービスの充実も図りました。

民間マンション

立体駐車場

案しました。
齢者支援、医療などのサービスや各種ショップなども誘致し、高齢者エンドユーザー

住戸計画では、躯体や共用施設部分と内装や専用施設部分を分離

地域住民の利便性の向上をめざす生活支援施設として、子育て・高区分所有建物の譲渡

マンションの企画・設計・建設販売

土地の共有持分を譲渡

地域全体のコーディネイト・基盤整備

通り抜け道路

都市機構

住戸設備としてはディスポーザーシステムを導入して生ゴミの減量化を図るとともに、警備会社と連携した警報システム、居住者の安全を●管理サービスの一括民間委託

サポートする敷地内防犯カメラの設置、専用回線によるブロードバン

世田谷ティーズヒルでは、生活支援施設の運営・管理、UR 賃貸住宅の管理ド対応のインターネット設 備など、将来にわたる環境への配慮、防犯業務の一部を分譲住宅の管理を受託した民間事業者に委託しました。世田谷性・利便性の向上などを図りました。
戸数523戸（アクティ三軒茶屋）（7棟、6〜14階建）

共同分譲住宅109戸（ハウス・ソラーナ）（3棟、6〜7階建）

生活支援施設・高齢者支援施設（サブリース方式による・子育て支援施設ています。

備考
1次234戸

UR賃貸住宅ティーズヒル内の三つの施設が一事業者によって一体的に効率よく管理されメタセコイヤ（平成14年3月入居）

施設賃貸借契約通り抜け道路

通り抜け道路2次289戸

都市機構（平成14年8月入居）
自走式駐車場214台（40%）
平成12年12月入居（機構と民間事業者との共同事業）（施設賃貸料・共益費支払）

民間事業者

賃貸住宅
管理業務委託防火水槽（100t）

民間事業者への賃貸） ・医療施設

管理規約

賃貸借契約

（家賃・共益費支払）

賃貸住宅
管理業務

施設賃貸借契約

サービス
UR賃貸住宅各
入居者（利用料金支払） テナント

㏳䜐ᢜ䛗通り抜け㐠㊨道路（管理組合費支払）（賃貸料支払）生活支援

平成14年3月供用開始 ・店舗（ガーデニングショップ、コンビニエンスストア、クリーニング等）

分譲住宅（業務委託費支払） 管理組合

（業務委託費支払）

防火水槽（100t）

機械式駐車場等109台（100%）

子育て支援施設組合業務委託生活支援
サービス（利用料金支払）

分譲住宅
購入者

生活支援サービス（利用料金支払）（まちづくり用地）

209号線整備に伴う移転用代替地

屋上緑化

地域住民

通り抜け道路アクティ三軒茶屋（6〜14階建）

ハウス・ソラーナ（6・7階建）●生ゴミ減量化システム
生ゴミを流し台の排水口に設置したディスポーザーに投入して粉 砕し、団地内に設置した排水処理槽で処分するシステムです。

●KSI住宅スケルトンとインフィルを分離することで建物を長寿命化し、環境への負担軽減に配慮するとともに、共用の配水管を住戸の外に出し、多様なニーズに応える、魅力的な住空間を創出します。また、居室スペースを自由に変えることのできるユーメイク住宅を一部導入しました。

INFILL

内装・専用部設備

SKELETON

構造躯体・共用部設備
ＭＢ+ＰＳ
共用配管

設備配管

排水処理槽

高齢者支援施設10

■事業年表昭和 41 年

7月

都市計画道路補助209号線

都市計画決定平成 5 年 10 月

密集住宅市街地整備促進事業

整備計画大臣承認（区）

平成 8 年3月

明治薬科大学跡地（約3.0ha ）取得

平成 11 年 10 月

まちづくり基本協定締結（区・機構）

平成 12 年

3月

住宅市街地整備総合支援事業

平成 12 年

3月

防災再開発促進地区の指定（都）

整備計画大臣承認（区）

平成 12 年 12 月

都市計画道路補助209号線

平成 19 年

都市計画道路補助209号線事業完了

3月

都市計画事業承認･着手（ 機構）

三軒茶屋地区の歴史
三軒茶屋地区は、江戸時代には蔬菜の生産地として田園風景が広がっていました。また、当時から丹沢の大山にある阿夫利神社へ雨乞いに行く大山詣が流行し、現在の国道 246号線や世田谷通りは神社への参拝人や旅人から大山道と呼ばれていました。
明治時代になるとこのニ道の分岐点に信楽、田中屋、角屋という三軒の茶屋ができて賑わうようになりました。これが三軒茶屋の名前の由来です。
このあたりは太平洋戦争前までは農村地帯のままでしたが、玉川電鉄 (通称玉電)の通る便利な立地であったことから、戦後は被災した多くの人々がこの地に移り住み、道路が未整備のままにバラック建ての商店やアパートが急増することとなります。
近年、狭い道路や行き止まり道路が多く、木造住宅が密集した三軒茶屋地区は、防災性・安全性・居住環境の向上が強く求められるようになりました。

東京都心支社

都市再生企画部〒163-1313 東京都新宿区西新宿6-5-1
http://www.ur-net.go.jp/

2007.05