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空き家問題に備える

空き家問題の当事者になるときに備えて
米山 秀隆 Yoneyama Hidetaka 大阪経済法科大学経済学部 教授

富士通総研等を経て現職。専門は住宅・土地政策、日本経済。著書に『アフターコロナの都市と住まい−コロナ禍がもたらすまちづくりの変化とは』（プログレス、2021 年）など

＊1
2018 年調査の総務省「住宅・土地統計調査」

損害賠償責任が生ずるとの試算もあります（（公によれば、空き家のうち、買い手や借り手を募財）日本住宅総合センター調べ）＊ 3 。空き家所集しているわけでもなく、空き家として放置さ有者はこのように潜在的に負わなければならなれている状態の「その他の住宅」は 5 年前に比べい責任を考え、適切に管理する必要があります。

30 万戸増加し、空き家全体に占める割合も 5 年「特定空家」に認定された場合前の 38.8％から 41.1％に上昇しました。その他の住宅が増えている背景には、少子高齢化、人倒壊の危険がある、衛生上有害である、景観口減少があります。国土交通省「空き家所有者を損なっているなど、空き家の状態が悪化した＊2実態調査」（2019 年） によれば、空き家を取得まま放置すると、空家対策特措法に基づく「特定した理由の 1 位が「相続」で全体の 54.6％を占め空家等」に認定されます。自治体の助言・指導にています。相続しても放置している住宅が増え従わず、勧告を受けると、住宅の建っている敷地ていることが、空き家問題を悪化させています。

に対する固定資産税の特例措置が無くなります。

本稿においては、空き家所有者となった場合のさらに、改善命令に背いた場合、50 万円以下の選択肢と留意すべき点について述べていきます。

過料が科せられます。最近では、京都市、神戸市のように、助言・指導の段階で、固定資産税維持管理のポイントの特例措置を無くす自治体も出てきています。

相続などで空き家を抱えてしまった場合は、空き家所有者はこうした状況にならないよう周囲に迷惑をかけないよう、適切に管理を行う管理する必要があります。住宅を解体する場合必要があります。月に数回は空き家を訪れ、問題は崩れるリスクが無くなり、住宅に対する固定が無いか点検し、窓を開けて風を通し、水道を出資産税も無くなります。ただこの場合、敷地に対してみるのが理想的です。高齢や遠方に住んでする特例も無くなり、その分の税負担は増しまいるなどの理由で、自分で管理できない場合は、すが、自治体によっては解体費用の一部を助成管理代行サービスに依頼する方法もあります。

する措置を講じていますので、活用すべきです。

この際、空き家所有者が負わなければならな物件流動化の手段

い工作物責任（民法 717 条）を強く認識する必要があります。空き家の外壁等が落下して、通行当面、維持管理を行ったとしても、そのまま人（11 歳の男児）が死亡した場合、5630 万円の続けていくことは次第に困難になっていきます。

＊1

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf＊2

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001377049.pdf＊3

https://www.hrf.or.jp/webreport/pdf-report/pdf/songai_shisan-3.pdf

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空き家問題に備える

2 空き家問題の当事者になるときに備えて解体以外では、売却、賃貸化といった流動化が復義務も無い契約形態です。また、賃貸化に際選択肢となります。売却、賃貸化は、仲介業者し、通常の契約（普通借家）で不良借家人に居座に依頼するほか、自治体の空き家バンクに登録られるリスクを負いたくない場合には、期限をする方法があります。空き家バンク物件には、区切る定期借家にする手もあります。期限を区借りる場合の家賃補助や、購入する場合の改修切る分、家賃は普通借家より低く設定する必要費補助を行っている自治体が多くあります。まがあります。

た、空き家所有者へのインセンティブとしては、先送りリスクと早期売却の促進

空き家バンクへの登録を促すため、登録する場合の家財処分や清掃費用等を補助する自治体もあります。また近年は、空き家バンクのほか、市場での流動化を考える場合、土地としてのウェブ上でどんな空き家も掲載可とするマッチ

価値だけを考えるのであれば、最も高く売れるングサイトも登場しています。と判断できる時に売ればよいですが、建物も含売却については、近年、地方を中心に著しいめた価値を考える場合、空き家になってから長成長を遂げた買取再販業者に売却する方法もあ

期間放置すると劣化し、建物を利用できる可能ります。買取再販業者は、土地付きの戸建てを性が低くなります。相続によって空き家を取得数百万円で買い取り、水回りを中心に数百万円した場合がその典型ですが、親が亡くなってかで改修して新築の半値以下で売ることで、一定らすぐに物件を流動化するのには抵抗がある場の需要を開拓しています。空き家所有者にとっ合が多いです。愛着があったり家財道具などがては、売却価格は決して得をする値段ではあり残ったりしていることが、早期流動化の障害とませんが、持っていても維持管理のコストがかなります。しかし、建物が傷んでから動くのでかり、工作物責任を負うリスクもあります。解は遅く、合理的に考えれば、早期に流動化に踏体する場合は、解体費用と税負担増を覚悟しなみ切ったほうが得策であるとの認識を持つ必要ければなりません。それならばいっそう、売れがあります。

るうちに売ったほうがよいとの判断を行う場合

こうした先送りリスクの存在は、次のようなが増えており、こうした事業が成長する背景と調査から確認できます。前述した国土交通省調なっています。

査によれば、空き家所有者の今後 5 年程度の利

空き家を売ろうにも、敷地に接している道路＊4

用意向は売却 17.3％、賃貸 5.3％と、流動化志向）は合わせて 2 割程度です。では、どのような場を満たしておらず、いったん壊したら再建築不合に流動化志向が高まるのでしょうか。福井県

可能といった物件の場合、買い手を探すのは困

越前町は町の空き家調査（2014 年）で、建物の難です。ただ、そうしたケースでも改修は可能

劣化度合い（老朽度判定）と流動化志向の関係にですので、買取再販業者への売却を検討してみついて調べています。
売却志向についてみると、てもよいでしょう。また、隣家にとっては価値老朽度判定が A（そのまま使用可）で 14％、B（若があり売却できる場合があります。

干修繕要）で 22％、C（かなり修繕要）で 28％との条件が現在の法律の求める要件（接道要件

物件の賃貸化を行う場合は、借り手を募集す

老朽度判定が悪くなるほど売却志向が高まってるためには一定の改修が必要ですが、DIY 型賃います（図）。そして、D（腐朽して危険）の場合貸のかたちをとれば、その必要はありません。

は 18％と売却志向がやや低下しています。

借り手が好きなように改修し、返す時の原状回＊4こうした関係がみられる理由として考えられ建築基準法 43 条

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るのは、次のようなことです。親から家を引き継いで自分は住まず、ときどきは見に行っていたとしても、時間が経過するにつれ、自特集

2 空き家問題の当事者になるときに備えて図

老朽度判定別の空き家の活用意向（福井県越前町）

（％）

3525
20

分も年を取りこのままでは15

空き家の管理・処分を自分

10231614355

その時は、空き家になって6 6 613015

解体し、更地にしたいで、その時点で初めて売却志向が高まります。しかし

6 610

他に賃貸したい、してもよい0 018

他に売却したい、してもよいれはできない と い う こ と9

時々住むために維持する

02219

セカンドハウスとしていかねません。さすがにそ21

建て替え、改築して家族が住むに委ねることになってしま

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予定なし
（現状維持）の子ども、つまり孫の世代

292830

A判定（そのまま使用可）
B判定（若干修繕要）C判定（かなり修繕要）D判定（腐朽して危険）（出典）越前町「空き家の所有者等に対する意向（アンケート）調査」2014 年

長期間が経過し、劣化の度合いが高まっており、相談できるようになっている場合が多くみられ建物の価値は失われていることになります。早ます。例えばさいたま市は、公益法人や NPO 法い段階で決断できていれば、建物の価値が失わ人と協働し、空き家に関して相続、売却、賃貸、れず、より高い値段で売れる可能性があったに維持管理、解体などの相談をできる窓口を市内もかかわらず、その機会を逸してしまっていま7 カ所に設置しています。弁護士、税理士などす。Dのレベルで売却志向が弱まっているのは、の専門家、不動産事業者、解体業者などの事業建物としてはもはや価値が無くなったことの反者と連携しており、どこに相談したり依頼した映と考えられます。

らよいか分からない場合は特に有用です。

空き家はその処分が先送りされがちであるた

前述した国土交通省の調査によれば、「そのめ、早期売却を促すためのしくみも設けられて他の住宅」に分類される空き家や、空き家取得います。相続した住宅や取り壊し後の土地を売方法の分類で「相続により取得」
した空き家につ却した場合、3000 万円を上限に譲渡所得（売却いては、空き家を取得した際の登記の名義変更益）から特別に控除され、所得税と住民税が減や新たな登記を行っていない割合がおよそ 2 割免されるというものです。これを利用するためとなっています。
相続した場合は、登記からしっには、1981 年 5 月 31 日以前に建築された住宅

かりと行っていく必要があるため、登記やそので、相続発生日から 3 年が経過する年の年末ま後の相談、場合によっては相続の発生する前かでに売却するなどの条件を満たす必要がありまらの相談を含め、窓口を活用していくことが望す。このしくみでは相続人は、改修して耐震性まれます。

を確保したうえで売却するか、取り壊して更地

なお、維持管理については、近年は、民間事にして売却するかのいずれかを選択しなければ業者やシルバー人材センターなどのほか、ふるなりません。

さと納税の返礼品として空き家管理を担うサービスを提供する自治体も増えており、選択の幅

自治体相談窓口の活用が広がっています。

以上、空き家を抱えてしまった場合の所有者

こうした自治体を介したサービスについての選択肢について述べてきました。近年は、自は、一定の信頼性があると考えられますので、治体が相談窓口の充実を図り、ワンストップで利用を検討してみてもよいでしょう。

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