ご参考資料 | 2023年2月7日

Jリート・四半期レポート

オフィス需要回復が待たれるJリート
ポイント

1. 2022年10月末～2023年1月末のJリート・パフォーマンスは軟調
2. 分配金利回りのじり高はインカム積み上げにプラス
3. インバウンドでホテル需要が回復、投資信託が買い越し

１．2022年10月末～2023年1月末のJリート・パフォーマンスは軟調
22年10月末～23年1月末のJリートは下落

東証REIT指数とTOPIXの推移

J リ ー ト ( 東 証 REIT 指 数 ) は 昨 年 8 月 30 日 に

106

2022年の高値を付け、秋以降は下落に転じまし104

た。足元でやや回復したものの、昨年10月末～
今 年 1 月 末 の 3 ヵ 月 間 で は ▲ 6.6 ％ と 下 落 、2.6％の上昇となったTOPIXと対照的な結果となりました。特に今年1月に、Jリートは▲3.2％とTOPIXの+4.4％に対して、大幅に劣後しました(右上図)。※全て配当込み。

旅行需要への期待がJリートを下支え
2022年のJリートの動向を見ると、全体では下落し(▲4.8％)、セクター別では、工業用が大幅に（2021年12月30日＝100）

102
100
98
96
9492
90

TOPIX(東証株価指数、配当込み)

88

東証REIT指数(配当込み)

8621/12（年/月）

22/3

22/6

22/9

期間：2021年12月30日～2023年1月31日、日次（出所）ブルームバーグのデータを基に野村アセットマネジメント作成

東証REIT指数のセクター別トータルリターン

下落した一方、ホテル・リゾートやヘルスケア、リテールは上昇するなど、パフォーマンスが二極化しました。

22/12（単位：％）
ウェイト

2022年

2023年

直近3ヵ月

ホテル・リゾート

6.6

32.7

6.2

9.8

直近3ヵ月では、上昇したのはホテル・リゾートのみ

工業用

20.4

-20.4

-3.6-5.0

で、その他はすべて下落、主力のオフィスも大きく

リテール

10.1

6.2-3.8-7.0

住宅用

10.1

-5.3

-3.8-7.0

下落しました。回復の兆しが見えにくいオフィス需要への警戒で全般的には売り圧力を受ける中、全国旅行支援や水際対策緩和によるインバウンド需要など、国内旅行需要への期待が引き続き下支えしているようです(右下図)。

各種不動産

24.9-0.4

-4.2

-7.2

オフィス

27.5

-3.3

-3.5

-9.5

0.4

16.2

-8.1

-19.1

100.0

-4.8

-3.2

-6.6

ヘルスケア
東証REIT指数

時点：2023年1月31日、直近3ヵ月は2022年10月末～2023年1月末
・各種不動産は複合、リテールは商業施設、工業用は物流施設など
・ウェイトについては四捨五入により100％とならないことがあります（出所）ブルームバーグのデータを基に野村アセットマネジメント作成

上記は過去のデータであり、将来の投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は、投資環境に関する参考情報の提供を⽬的として野村アセットマネジメントが作成したご参考資料です。投資勧誘を⽬的とした資料ではありません。
当資料は市場全般の推奨や証券市場等の動向の上昇または下落を⽰唆するものではありません。当資料は信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。当資料に⽰された意⾒等は、当資料作成⽇現在の当社の⾒解であり、事前の連絡なしに変更される事があります。なお、当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を⽰唆ないし保証するものではありません。投資に関する決定は、お客様ご⾃⾝でご判断なさるようお願いいたします。投資信託のお申込みにあたっては、販売会社よりお渡しします投資信託説明書（交付⽬論⾒書）の内容を必ずご確認のうえ、ご⾃⾝でご判断ください。

1２．分配金利回りのじり高はインカム積み上げにプラス
足元の分配金利回りは4％程度へ上昇

東証REIT指数の予想分配金利回りの推移

足元で調整局面にあるJリートですが、2022年
12 月 末 の 分 配 金 利回 り は 4.06％と 9月末の3.79％から上昇し、過去平均値の4.23％に近付きました(右上図)。
過去10年程度の利回り水準を振り返ると、一時的に跳ね上がったコロナショック時を除けば3.0～4.2％程度のレンジ内で推移しており、足元はその上限に近い高水準となっています。日銀の金融緩

9%予想分配金利回り

8%

過去平均値

7%6%5%4%和が続いており、国内金利が低位の中では魅力3%的な利回り水準であると考えています(同図)。

2%
03/3

長期的にはインカムは安定的に積み上がる
長期的な視点で見ると、分配金(インカム)はJリー
トにとって重要な収益源です。2003年3月末～

400%+7.6％)、このリターンを価格変化(東証REIT指350%数のリターン)とインカム(分配金の効果)に分けると、300%照ください)。

15/3

18/3

21/3

Jリートのリターン分解の推移

む ト ー タ ル リ タ ー ン は +326 ％ で す が ( 年 率が上回っています(計算方法は右下図の脚注を参

12/3

期間：2003年3月末～2022年12月末、月次
過去平均値：2003年3月末～2022年12月末の平均値（4.23％）（出所）ARES(不動産証券化協会)のデータを基に野村アセットマネジメント作成

右下図のようになります。この期間の分配金を含果が+133％(同+4.4％)と、インカム効果の方

09/3

（年/月）

2023年1月末のJリートのパフォーマンスを見ると、価格変化分が+83％(同+3.1％)、インカム効

06/3

インカム(累積)トータルリターン
価格変化(累積)

250%
200%
150%
100%
50%

Jリートの投資収益を平たく言ってしまうと、土台として安定的なインカム収益(分配金収益)を確保し0%
-50%

03

05

07

09

1113

ながら、その上でJリートの成長(各種施設の物件価値上昇や賃料収入の増加)がJリート価格を押し上げ、その合計値が総合収益となります。したがって、相場が一時的に下落しても、その影響で分配金利回りが上昇すれば、土台の安定収益

15171921（年）期間：2003年3月末～2023年1月末、月次
・トータルリターン：東証REIT指数（配当込み）
・価格変化：東証REIT指数（配当なし）
・インカム：課税前、東証REIT指数の「配当込み指数」÷「価格(配当なし)指数」で算出しています。具体的には、326％(=4.26倍)÷83％(=1.83倍)=2.33倍(=133％)となります。
（出所）ブルームバーグのデータを基に野村アセットマネジメント作成(インカム)の増加を意味するので、長期的には良いことです。

上記は過去のデータであり、将来の投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。

当資料は、投資環境に関する参考情報の提供を⽬的として野村アセットマネジメントが作成したご参考資料です。投資勧誘を⽬的とした資料ではありません。
当資料は市場全般の推奨や証券市場等の動向の上昇または下落を⽰唆するものではありません。当資料は信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。当資料に⽰された意⾒等は、当資料作成⽇現在の当社の⾒解であり、事前の連絡なしに変更される事があります。なお、当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を⽰唆ないし保証するものではありません。投資に関する決定は、お客様ご⾃⾝でご判断なさるようお願いいたします。投資信託のお申込みにあたっては、販売会社よりお渡しします投資信託説明書（交付⽬論⾒書）の内容を必ずご確認のうえ、ご⾃⾝でご判断ください。

2３．インバウンドでホテル需要が回復、投資信託が買い越し
訪日外客数は大幅に回復
新型コロナウイルスの感染抑制策で激減していた

訪日外客数の比較(2019年と2022年)訪日外客数ですが、ここへきて急回復しています。
昨春頃から徐々に水際対策を緩和し始め、当初1月

は月間10万人強とコロナ前の2019年の月間平2月

均(約265万人)のわずか1/20程度でしたが、昨秋からは入国人数制限も撤廃するなど緩和を拡

3月
4月
5月
6月

2019年

ナ前水準の約半分に回復しました。

7月

2022年

このようなインバウンド需要の急回復などを好感し、9月

大したことで、12月速報ベースでは137万人とコロホテル・リゾートのパフォーマンスが好調で、Jリート市場を下支えしています。但し、1ページ目に掲載
した通り、ホテル・リゾートの市場構成比は6.6％と小さいことから、全体を押し上げるまでには至っていません。やはり、Jリートの本格回復のためには、主力のオフィスの回復が待たれます。政府が今年5月8月
10月
11月
12月

（万人）
0

100

200300400※2022年の値は1-10月は暫定値、11-12月は推計値（出所）日本政府観光局（JNTO）ホームページ（https://statistics.jnto.go.jp）を基に野村アセットマネジメント作成

から新型コロナ感染症の位置づけを変えることを契機に、人々がオフィスに戻り、オフィス需要が回復す

東証REITの投資部門別売買状況るか否かが重要と考えます。

2022年10～12月は投資信託が買い越し
昨年10～12月の投資部門別売買状況は、投資信託が450億円超の買い越しと、一手買いと4,0003,000
2,0001,0000なったようです。一方、海外投資家が560億円超、-1,000金融機関が520億円超の大幅売り越しとなり、J-2,000リートの下押し圧力となりました。

-3,0002022年通年では投資信託が750億円超の買い越しとなり、海外投資家の690億円超と並んでの買い越しとなりました。一方、個人が770億円超、金融機関が820億円超の売り越しとなったことが、パフォーマンス低迷につながったようです(右下図) 。

（億円）-4,0002016年 17年

18年

19年

20年

21年

個人

海外投資家

事業法人

その他法人等 金融機関

22年

投資信託

期間：2016年～2022年、年次（出所）東京証券取引所のデータを基に野村アセットマネジメント作成

上記は過去のデータであり、将来の投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は、投資環境に関する参考情報の提供を⽬的として野村アセットマネジメントが作成したご参考資料です。投資勧誘を⽬的とした資料ではありません。
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3

＜当資料で使用した指数の著作権等について＞●「東証REIT指数」、「東証株価指数（TOPIX）」の指数値及び「東証REIT指数」、「TOPIX」に係る標章又は商標は、株式会社ＪＰＸ総研又は株式会社ＪＰＸ総研の関連会社（以下「ＪＰＸ」という。）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など「東証REIT指数」、「TOPIX」に関するすべての権利・ノウハウ及び「東証REIT指数」、「TOPIX」に係る標章又は商標に関するすべての権利はＪＰＸが有します。ＪＰＸは、「東証REIT指数」、「TOPIX」の指数値の算出又は公表の誤謬、遅延又は中断に対し、責任を負いません。

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2023年2月現在
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