英和コンサルティング
英和税理⼠法⼈
TOKYO経理サポート
東京都品川区大崎４丁目１番２号
ウィン第２五反田ビル７Ｆ
PHONE: (03)3491-3811 https://www.eiwa-gr.jp/
NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE

2022年路線価！ コロナ禍からの回復基調へ？
地価回復と経済活性化の兆し？
コロナで明暗分かれる！
相続節税､路線価否定の最高裁判決！

路線価とは？ 国税庁が毎年７月に公表し、その年の相続税や贈与税の算定基礎となる主要道路に面した土地１㎡あたりの標準価格(１月１日時点)。1992年度以降は公示地価の８割程度となるよう評定されている。調査地点は国土交通省が公表する公示地価(約2万6,000地点)より多く、地価相場を詳細に把握できる。

路線
価
勝ち組？
組？
負け

●オミクロン株の「第6波｣前2022年分の路線価(1月1日時点)が発表されました。コロナの影響が徐々に緩和され、全国平均は2年ぶりに上昇しましたが、コロナ禍での構造変化で地価回復は明暗を分けています。

一昨年の路線価はまだコロナ前の20年1月1日時点なので、コロナによる下落が見られたのは去年の路線価（前年比▲0.5％、6年ぶりの下落）となっていました。今回はオミクロン株が猛威を振るった｢第6波｣前の価格です。

●路線価、20都道府県で上昇！

今年の路線価は？
●全国平均は0.5％上昇！
国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる2022年分の路線価を発表しました。全国約万円

32万地点の標準宅地は前年比0.5％と2年ぶりに上昇しました。コロナ禍の影響が後退し、経済活発化の兆しがみられましたが、2020年(コロナ前)の水準には届きませんでした。

＜平均路線価と変動率＞％

リーマンショック

新型コロナ
感染拡大
変動率計算
方法変更

都道府県別の平均が上昇したのは20都道府県で、前年の7道県から大幅に増えました。北海道や福岡など、大都市やその周辺で再開発が進 む 地 域 の 上 昇 率 が 特 に 高 く、下 落 は 27 県
で、23県で下落率が縮小しています。

＜都道府県別の変動率の上位と下位＞
上昇率上位
1 北海道
4.0 (1.0) 12 福 岡
3.6 (1.8) 2
3 宮 城
2.9 (1.4) 3
4 沖 縄
1.6 (1.6)
5 愛 知
1.2 (▲1.1)
各都道府県の平均値
単位は％ （ ）は前年
▲は下落

下落率下位
和歌山 ▲1.3(▲1.2)
愛 媛▲1.1(▲1.4)
群 馬▲1.0(▲1.0)
福 井▲0.9(▲0.8)
岐 阜▲0.9(▲1.4)
4 三 重▲0.9(▲1.2)
徳 島▲0.9(▲1.3)
香 川▲0.9(▲1.1)●人口減少する地方はまだ下落
22年＊11年分から平均路線価の発表はないため、11年分以降の平均路線価は変動率から理論値を試算。

Copyright© EIWA Consulting, Inc. All Rights Reserved

四国4県は2年連続の下落で、東北地方も全6県のうち4県がマイナスでした。人口減少に苦しむ地域の地価回復は厳しい状況が続きます。
NEWS RELEASE 2022.07

NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE●37年連続トップも2年連続下落！
全国の最高路線価は、37年連続で東京･銀座5丁目の｢鳩居堂｣の前の銀座中央通り。1㎡当たり4,224万円(前年4,272万円)で前年比▲1.1％(前年▲7%)で2年連続の下落ですが、下落幅は縮小しており、ほぼ横ばい状態に。

●15都市で上昇、16都市で下落
都道府県庁所在地の最高路線価が上昇したのは名古屋、京都などの15都市で、前年より7都市増えています。下落した都市は前年より6都市少ない16都市となっています。最高路線価のランキングはほぼ変動がありませんでした。

＜都道府県庁所在都市の最高路線価＞
順位

所在地

価格(前年比)東京都中央区銀座５丁目中央通り（鳩居堂前）

4,224万円

2(2)大阪市北区角田町御堂筋

1,896万円

3(3)横浜市西区南幸1丁目横浜駅西口バ
スターミナル前通り

1,656万円

4(4)名古屋市中村区名駅1丁目名駅通り

5(5)福岡市中央区天神2丁目渡辺通り

6(6)京都市下京区四条通寺町東入2丁目
御旅町四条通札幌市中央区北5条西3丁目札幌停車場線通り
神戸市中央区三宮町1丁目三宮ｾﾝﾀｰ街
さいたま市大宮区桜木町2丁目大宮
駅西口駅前ロータリー

1(1)

7(7)
8(8)
9(9)

10(10) 仙台市青葉区中央1丁目青葉通り（▲1.1%）（▲4.0％）（＋3.0％）

1,248円（＋1.3％）

880万円（0.0％）

673万円（＋3.1％）

616万円（＋4.8％）

490万円（▲5.8%）

440万円（＋3.3%）

339万円（＋２.7%）

コロナで明暗それぞれ事情●職住環境がコロナで変化！
テレワークの浸透などの生活様式の変化で路線価が大幅上昇した地点もあります。

＜ワーケーションで最大上昇率20％＞
全国の税務署別で最大となる前年比20％の上昇は別荘地として知られる長野県白馬村の｢村道和田野線｣。リモ－トワークの普及で仕事をしながら余暇を楽しむ「ワーケーション｣向けの物件を探す人が増えたことが背景に。都市圏に住む金融系ｼｽﾃﾑｴﾝｼﾞﾆｱやＩＴ関係の仕事をしながら、豊かな自然環境を楽しみたい人が多いとか。

元の路線価が安価のため変動率が大きくなりやすく、テレワーク用やセカンドハウスなどの不動産を求める富裕層や企業の増加が要因。

●移住効果が郊外を押上げる？
白馬村以外にも同県軽井沢町は同じく移住効
NEWS RELEASE 2022.07

果 で 2.1％ ア ッ プ、茨 城 県 守 谷 市 で も 6.3％アップと上昇が目立ちます。

●都心のオフィスが不要に？
用途別に見れば、コロナ禍での職住環境の構造変化が鮮明になっています。

＜オフィス集中エリア落ち込み目立つ＞
テレワークの普及などで東京都心5区のオフィス空室率は21年以降に6％台で推移。平均成約賃料はの下落率は22年3月時点で約8％に。路線
価でも千代田区の大名小路(▲1.3％)や中央区外堀通り(▲1.3％)といったオフィスが集中するエリアの落ち込みが目立つ。

都の中心部では23～25年にかけて大型開発が相次ぎ、オフィスの供給過多で賃料の下落傾向は当面続くとの見方が強いようです。
｢テレワークの可否は人材確保のための重要な要素になりつつあり、継続する企業は多い。
都心に広いオフィスを持つ必要性も薄まっており、需要縮小は続く」と専門家の声。

●周辺の賃貸マンションは堅調！
テレワークが定着したファミリー層などへの賃貸マンションの需要は堅調に推移しており、千 葉 県 市 川 市 の 本 八 幡 駅 前 通 り (3.3％アップ)や、川崎市川崎駅東口広場通り(5.9％アップ)など、周辺地域で路線価は軒並み上がっています。

●観光地･繁華街、明暗分ける！
観光地や繁華街はインバウンドへの依存度合いによって、明暗が分かれた形に。

＜浅草､観光客じわり増加で上昇に＞
東京･浅草の雷門周辺も前年比1.1％プラ
スと、昨年の▲11.9％から上昇に転じました。
地方からの観光客や学生を中心に人出がじわり増加しており、商店街は｢売上はコロナ前の7割だが、今後のインバウンドの回復を期待｣。

●下落率ワーストは大阪ミナミ！
全 国 に 524 あ る 税 務 署 別 の 最 高 路 線 価 では、大阪市の繁華街･ミナミがある中央区心斎
橋筋2が▲10.6％で2年連続のワーストに。前年の下落率26.4％より縮小しましたが、コロナ禍の影響は色濃く残っています。

＜戻らないインバウンド見通せず＞道頓堀周辺ではシャッターが閉まったドラッグストアや免税店が目立つ。近隣店舗は店頭ＰＯＰの多言語表示も取りやめた。月間売上はコロナ禍前の19年の5割程度とか。｢客足の底は脱したがテナント側も慎重で、無理に賃料を下げて空きを埋める動きはない」との声。
Copyright© EIWA Consulting, Inc. All Rights Reserved

NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE●京都とミナミで違うのは？
インバウンド需要が消えた同じ関西でも、京都市内は様相が違っています。

＜下落から上昇に転じた観光地･京都＞
前年は市内の全7税務署で下落した最高路線
価が今年は横ばいか上昇に転じた。最高地点は下京区四条河原町周辺は昨年の▲3％から反転し3.1％アップとなった。コロナ禍の影響緩和を期待して上昇する地点が目立った。

＜物件一棟買いをリモートで即決＞
円安が加速する今が買い時と、香港では日本の不動産が人気で、円安になって問い合わせ件数が倍増したとか。客は香港にいながら、リモートでつないだり、事前に撮影した映像で日本の物件を閲覧。コロナ後の観光需要を見据え、ホテルや民泊などの物件が人気だという。
＜ドル円レートと海外投資家の投資額＞

インバウンドへの依存度の違いが顕著です。
関西国際空港からのアクセスが良くインバウン
ド集客に傾倒したミナミに比べ、京都市は国内観光客の人気が高い上、市中心部ではマンション業者の投資意欲も高まっているようです。

コロナ後の路線価は？
●今年は減額補正なし？
路線価は1年間のある程度の地価変動を吸収できるように、時価より低く（公示地価の8割で）設定されています。一昨年はコロナ禍で年の途中で大幅に地価が下落し、時価が路線価を下回った大阪の繁華街13地点で減額補正が行われました。国税庁は今のところ今年の減額補正の検討は予定していないとのこと。

●2年ぶりの受け入れ再開も？
政府は先月水際対策を緩和し、約2年ぶりに団体ツアー限定で外国人観光客の受入れを再開しました。入国手続きや国内での行動管理は厳しいままで、中国のゼロコロナ政策の維持もあり、早期のインバウンド回復には疑問が残るところです。

●地価回復のカギ握る海外マネー！
海外マネーの流入はコロナ禍からの回復を左右しそうです。コロナ禍での厳格な水際対策が不動産取引の障壁だったこともあり、緩和で海外マネーの呼び込みも期待されます。

＜海外投資家の取得意欲は高い＞
昨年末の投資家向けの調査で、｢22年の投資額は前年より増加」と回答した海外投資家の割合は74％で日本の投資家の54％を上回った。背景には、資金調達コストの低さに加え、アジア太平洋地域に比べて流動性が高いことが挙げられる。
海外で地政学的リスクが高まる中、相対的に日本に対する安心感が高まっていることもある。

●歴史的円安で加速する｢日本買い｣記録的な円安が進む中、割安感から海外投資家が日本の不動産を買い付ける動きが加速へ。
Copyright© EIWA Consulting, Inc. All Rights Reserved

海外投資家による投資額ドル円(四半期平均)

出所：CBRE,Q42021●最高裁、｢伝家の宝刀｣にお墨付き
路線価と実勢価格の差を利用した節税法は知られていますが、相続財産評価が争われた4月19日の最高裁判決が波紋を広げています。相続対策の一環で取得したマンションを路線価評
価することにより相続税がゼロになった申告を認めないもので、追徴課税は2億4,050万円。
今後の相続対策にも影響が出そうです。
＜最高裁で争われた相続税の節税手法＞
相続財産の評価額
生前対策

現預金など当初の財産現預金①現預金と借金でマンション2棟購入（13.8億円）
借金10億円

相続財
産
評価ｓ
申告

相続財産

ﾏﾝｼｮﾝ
評価額

②路線価評価（3.3億円に評価減）③借金10億円を相続財産から控除④課税対象額が少なくなり、相続税はゼロ残った現預金など相続財産(課税対象)＊評価額3.3億円で申告したマンションのうち1棟を申告前に5億1,500万円で売却している。

＜国税の伝家の宝刀、総則第6項＞
相続財産評価は｢財産評価基本通達｣に規定されており、路線価評価もその一つ。ただし、第1章総則6項に「この通達の定めにより評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」とされている。

●タワマン節税もご用心！
国税から指摘されやすくなる条件は以下で、節税額が大きく複数に該当する場合は要注意。
①賃貸物件を多額の借金で購入、②購入者が高齢、③債務控除が他の相続財産に影響、④相続開始後に物件を売却、⑤購入目的が相続税節税NEWS RELEASE 2022.07

査察規模は縮小傾向－2021年度査察事績●コロナ禍で件数減少も高い告発率
2021年度に全国の国税局が実施した査察案件で、検察庁へ告発したのは75件と前年度より減少。100件超だったコロナ前と比べると、大きく減少しています。
処理件数は少なくなった一方、告発率は72.8％と、こちらはコロナ前より高い水準を維持しています。
また、１件あたりの脱税額は全体平均で9,900万円、告発分で8,100万円でした。

●悪質な無申告者の事例
2021年は無申告の16件中、4件が“単純無申告ほ脱※”事案でした。
※単純無申告ほ脱とは、故意に申告書を提出しない悪質性が高い無申告者のこと。
■ 太陽光発電設備工事の請負業者
請負工事売上の一部を他社名義の預金口座に振り込み、虚偽帳簿を作成して隠し、申告をしないまま法人税、消費税を免れていました。
■ 輸入雑貨等の通販を行う法人
中国から輸入した雑貨等をｲﾝﾀｰﾈｯﾄのｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｻｲﾄを通じて販売。代表者の知人名義の預金口座で売上金を回収、実態のない場所を本店所在地とするなどで法人税、消費税を申告せずに免れていました。

●消費税還付申告のチェックは強化の方向
実は国税庁は2021年7月から、全国税局に対し「消費税の還付申告に対する審査と調査を強化するよう指示」を出しており、査察においても重点項目となっています。
＜消費税還付審査の流れ＞●消費税の還付未遂も告発対象！
消費税については国民の関心が極めて高く、不正還付は国庫金の詐取といえる悪質な内容として、国税庁も継続してﾏｰｸ中。
■ ｲﾍﾞﾝﾄ企画会社による不正還付未遂
架空の課税仕入れを装い、過大な控除対象仕入税額を計上して申告したとして告発。
所轄税務署で還付を保留していた消費税についても、消費税の還付未遂犯※として告発されています。
■ 化粧品等の輸出販売を装った不正還付未遂
化粧品、日用品の卸売業者。国内での課税売上を輸出売上に仮装する方法で、不正に消費税の還付を受けたとして告発。
所轄税務署で還付を保留していた消費税についても、消費税の還付未遂犯※として告発されています。
※消費税の不正受還付の未遂は、2011年から処罰の対象になっています。
NEWS RELEASE 2022.07①形式的審査還付が適切かどうか「還付金額」や「還付保留の理由」などに関する約20の項目に基づき判定。
問題がなければ消費税は還付されます。
②調査部門①で問題があると、調査部門へ引き継がれます。
調査部門では、「過去の課税事績等」、「還付保留理由」、「消費税申告書、還付明細書」、「法人税申告書」など約20項目がチェックされ、③“行政指導”、“調査”、“問題ないため消費税を還付”のいずれかの判断がされます。
③行政指導や調査納税者への電話や書類照会し、還付原因となる取引資料の提出などを求めます。それでも実態確認ができない場合は、署内調査や実地調査が行われることに…。
Copyright© EIWA Consulting, Inc. All Rights Reserved

金 利・ 為替・株 価推移表

日経平均株価40,000

為替

320
20%
300
19%
280
18%
260
240
17%
220
16%
200
180
15%
160
14%
140
13%
120
100
12%
80
11%
60
10%
9%金利
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%

38,915.87

277.4035,000日経平均株価26,107.65
円・ドル為替30,000135.42176.05
83.19

25,000
基準割引率及び基準貸付利率

20,0008.900

915,000

6

10,000長期ﾌﾟﾗｲﾑﾚｰﾄ

5.5

7,863.29

3.5

5,000

1.475

短期ﾌﾟﾗｲﾑﾚｰﾄ

1.2000.3

2.5

1.375

01.25075 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22年度 1955 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
なべ底
岩戸景気
不 況景気

２０２２年７月６日

変動長期

３年内

1.775％

ﾌﾟﾗｲﾑﾚｰﾄ

３年超

1.975％

長期ﾌﾟﾗｲﾑﾚｰﾄ

1.200％

日
本社会
経済

ﾌﾗｯﾄ35（住宅ﾛｰﾝ）

1.700％

年

日経平均株価26,107円

表為替(円／ﾄﾞﾙ)

135.42円

基準貸付金利0.30％

短期ﾌﾟﾗｲﾑﾚｰﾄ

1.475％

電気
釜、洗濯
機等
家
庭
電化
時
代

いざなぎ景気

第１次
石油不況

第２次
石油不況

円高不況 バブル景気 平成不況

戦後最長回復ｱﾍﾞﾉﾐｸｽ景気

経 な 一 皇 国 サ 大 兼 東 い カ Ｅ Ｇ ア 世 沖 札 第 消 核 ロ カ マ 第 自 食 カ パ 国 焼 男 Ｎ 東 消 ３ バ 学 連 就 阪 携 消 長 日 そ 米 北 新 冬 郵 い 消米 民 大 東 東 ア 消 安 マ 北 司 令 新 東済 べ 万 太 民 ラ 都 業 京 ざ ラ Ｃ Ｎ ポ 帯 縄 幌 一 費 家ッ ラ イ 二 動 管ー ソ 民 酎 女 Ｙ 京 費 Ｋ ブ 校 立 職 神 帯 費 野 本 ご 国 朝 型 ソ 政 ざ え国 主 学 日 京 ベ 費 全 イ 朝 法 和 型 京
白 底 円 子 所 リ 市 農 オ な ー （ Ｐ ロ 平 返 冬 次 者 族 キ オ カ 次 車 法 ド コ の 40 雇 株 の 税 職 ル ５ 与 氷 淡 電 税 冬 初 う テ 鮮 肺 ナ 民 な た 発 党 生 本 ス ノ 税 保 ナ 鮮 取 元 コ 五書 不 札 結 得 ー 住 家 リ ぎ Ｔ ヨ 世 11 均 還 季 石 物 世 ー ケ ー 石 生 改 式 ン 中 ％ 用 式 地 ス 、 崩 日 党 河 路 話 ５ 季 脳 ・ ロ 拉 炎 韓 営 ぎ 年 、 へ の 大 カ ミ 8 障 ス 問 引 年 ロ 輪「 況 発 婚 倍 マ 宅 ４ ン 景 Ｖー 界 号 貯 の オ 油 価 帯 ド 登 保 油 産 正 公 普 流 の 機 市 価 タ 若 壊 制 が 期 大 が ％ オ 死 生 、 致 S 流 化 超 金世 政 就 震 イ ク ％ 関 金 題 で消 ナ行
も は ､ 。 増 ン 難 割 ピ 気 等 ロ 第 月 蓄 調 リ シ 急 が 事 場 有 シ 台 、 衆 及 意 伸 会 場 69 ー 者 に ス 成 は 震 急 に リ 臓 保 日 被 A ブ 法 え 問 界 権 職 災 ツ ス 、 連 利 ・ 逮 費 感 コは じ 大 Ｔ 計 平 公 超 ッ は ３ ッ ２ 面 高 印 ン ョ 騰 64 件 、 ２ ョ 数 米 電 台 識 び 均 暴 ％ ト に 経 タ 立 じ 災 増
ン 器 ４ 本 害 R ー の、 題金 交 内 ・ リ ・ 青 法 導 仮 捕 税 染 ロ
や ま 卒 Ｖ 画 均 団 「 ク じ Ｃ パ 位 着 百 式 ピ ッ 「 ％ 発 ブ 千 ッ が 穀 話 数 90 、 等 落 上 、 敬 済 ー
まピ 移 社 初 者 S ム 成 M 発 融 代 定 福 ー 富 色 ･ 入 想 、 10 拡 ナ
ッ ク狂に覚ー 万ク世通が百％酎法「 昇３遠揺トッ 植 経 狂 帰 流 ・ 立 & 覚危戦る 初 ２が月競３開まが共に陸万る
率島・士 L 中・通日％ 大 禍
後ク、 乱
ム台省界帳登万にハが魔「 ％されクを営 牛国行アA
機過原自山 E 国リ貨産・ で任 百 決 収 争 ち 催 る 三 同 ！ 成 円
給 万 定 ４ 率 ゃ
で種体
功突
開紙物
は突エ一廃場台
イ施の狂課れる
開実破 病
テ
急去発民世 D 人オ高会ラ 五 無
１ 台は万 52 んの）破催不価
じ破ネに止突ブ行月乱税る
催施綻ネ
増最事党界ノ客五騰長グ 輪 観
万 突ー
な５倍農神成足」
ま時
破曜地
五低故政遺ー 爆輪
不ビ 延 客ー
２ 破い千業
器立にる代ム日価輪権産ベ買
正期 開
千催」
」
」」
円
復登ルい事 W円
活録賞
件杯

Copyright© EIWA Consulting, Inc. All Rights Reserved