環境性能基準の基礎知識

東京都建築物環境計画書
東京都は、2000 年 12 月の環境確保条例の制定により、建築物環境計画書制度を創設し、2002 年 6 月より施行しています。
制度のねらいは、建築物における環境配慮の全体像を明らかにすること、優れた環境配慮の取組を行った場合にはそのレベルを評価することなどにより、環境に配慮した質の高い建築物が評価される市場の形成と、新たな環境技術の開発を促進していこうとするとこ
ろにあります。また、従来型の規制的な手法ではなく、建築主自身が環境配慮の取組を指針に基づいて評価すること、都が建築物環境計画書等を広く社会に公表することなどにより、建築主の自主的な取組を促そうとする点が特徴となっています。

名

称
建築物環境計画書

分類
建築環境性能の総合的な評価ツール
地方公共団体への届出ツール

目

的
一定規模以上の建築物の建築主に建築物環境計画書の提出等を義務付け、各建築主の提出した計画書等の概要を東京都のホームページで公表することにより、建築主に環境に対する自主的な取組を求めること、環境に配慮した質の高い建築物が評価される市場の形成を図ること等。

運営
東京都環境局

沿革2000 年 12 月の環境確保条例の制定により、建築物環境計画書制度が創設され、2002 年6 月より施行されています。
2005 年 10 月からはヒートアイランド対策が評価項目に追加されました。
2010 年 1 月からは、より高い省エネルギー性能を有する建築物が市場で高い評価を受けることで普及拡大していくように、制度がより一層強化されました。
2010 年 10 月からは、計画書の任意提出が可能になりました。さらに、建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）の制定に伴い、評価基準等の一部を改定し、2017 年 4 月からは、ERR 評価基準が BELS 評価基準との整合が図られました。
一般社団法人 環境不動産普及促進機構 http://www.re-seed.or.jp/

環境性能基準の基礎知識
2019 年 3 月に環境確保条例及び同施行規則の一部を、2020 年 2 月に配慮指針の一部を改正して、対象建築物の拡大（延べ床面積 2,000 ㎡以上）、省エネルギー性能評価の最高ランクとなる「ZEB 評価」の新設、CASBEE による評価の活用等制度強化等が図られ、2020 年 4 月より改正施行されています。
なお、2021 年 4 月の 建築物省エネ法改正施行に伴い、国立研究開発法人建築研究所（協力 ： 国 土 交 通 省 国 土 技 術 政 策 総 合 研 究 所 ） が 公 開 し て い る WEB プ ロ グ ラ ム（http://www.kenken.go.jp/becc/index.html）では、建物用途に応じて簡易計算メニューが追加用意されていますが、建築物環境計画書制度の適用にあたっては、使用出来ない省エネ計算方法・ツールがあることに留意が必要です。
また、非住宅建築物については、一般財団法人住宅・建築 SDGs 推進センター（IBECs）
が 公 開 し て い る 「 BEST 省 エ ネ 基 準 対 応 ツ ー ル 」 の 活 用 も 可 能 と な っ て い ま す 。
（https://www.ibec.or.jp/best/tec_info.html#eco）
なお、現在、2030 年カーボンハーフ、2050 年ゼロエミッションを可能とする建物性能確保に向け、2022 年 12 月の「都民の健康と安全を確保する環境に関する条例」等の改正から、建築物環境計画書制度の強化・拡充の検討が進められており、2024 年度から非住宅用途の断熱・省エネ性能に係る基準の強化、2025 年度からは再エネ設備及び EV 充電設備の設置義務化及び評価基準の強化・拡充に関する改正施行を予定している。
建築物環境計画書制度において使用可能な計算方法・ツール等
種
非住宅建築物類

標準入力法

〇

簡易計算

モデル建物法

〇

標準計算

標準入力法

〇

簡易計算

モデル建物法〇小規模版モデル建物法（300 ㎡未満限定）

×【住戸評価】（各住戸）外皮計算用 Excel〇【住棟評価】（全住戸平均）外皮計算用 Excel

〇

仕様確認

仕様基準

〇

標準計算WEB プログラム（住宅版簡易入力画面）〇

WEB プログラム（住宅版詳細入力画面）

〇

簡易計算

仕様基準

〇

外皮・一次エネ

簡易計算

フロア入力法

〇

外皮性能

標準計算

外皮計算用 Excel

〇

仕様確認

仕様基準

〇

標準計算

WEB プログラム（住宅版簡易入力画面）〇

WEB プログラム（住宅版詳細入力画面）

〇

仕様確認

仕様基準

〇

簡易計算

モデル住宅法（簡易計算シート）

×

外皮性能

一次エネルギー

戸建
住宅

使用
可否

標準計算

外皮性能

一次エネルギー

共同住宅等

計算方法・ツール等

一次エネルギー

外皮・一次エネ

標準計算（「東京都建築物環境計画書作成の手引き（第 5.2 版）令和 3 年 3 月」より作成）

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評価対象
改正施行後（2020 年 4 月 1 日以降）、東京都内の次の建築物が評価対象となります。
○提出義務がある建築物：延べ面積 2,000 ㎡以上の新築、増築又は改築を行う建築物（2020 年 3 月までは 5,000 ㎡超）○任意提出できる建築物：延べ面積 2,000 ㎡未満の新築、増築又は改築を行う建築物（2020 年 3 月までは 2,000 ㎡以上）
建築物環境計画書を提出したマンションの建築主は、原則として建築物環境計画書の評
価基準に基づき評価した当該マンションの環境性能について販売等の広告に表示し、表示した旨を都に届け出ることが義務付けられています（マンション環境性能表示制度）。
延べ面積 10,000 ㎡超かつ住宅以外の用途（工場等の用途を除く）の床面積の合計が2,000 ㎡以上の特別大規模特定建築物の建築主は、建築物環境計画書の評価基準に基づき評価した当該建築物に関する環境性能を記載した「環境性能評価書」を、売却・賃貸等の相手方に交付することが義務付けられています（環境性能評価書制度）。

段階評価の考え方
改正前は、段階１の基準に達しない取組は「適合なし」としていたため、実質的には４つの区分で評価していたことになりますが、改正後（2020 年 4 月 1 日以降）は、達成の程度を直感的にわかり易くするため、段階３及び段階２に適合しないものをすべて段階１として取り扱うよう変更されています。
評価基準の段階

改正前

改正後

適合なし

（段階１に満たない）

段階１

環境への配慮のための措置として 段階３及び段階２に適合しないも環境への負荷の低減を図るうえでの必要なもの
段階２

段階３

環境への配慮のための措置として 環境への配慮のための措置として環境への負荷の低減に高い効果

環境への負荷の低減に高い効果を有するもの

を有するもの環境への配慮のための措置として 環境への配慮のための措置として環境への負荷の低減に著しく高い環境への負荷の低減に著しく高い効果を有するもの

効果を有するもの（「東京都建築物環境計画書制度改正に係る技術検討会」の審議資料より）

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評価項目
改正後（2020 年 4 月 1 日以降）の評価項目は、次のとおりです。
分野区分

細区分

エネルギーの 建築物の熱負荷の低減
使用の合理化建築物外皮の熱負荷抑制（名称変更）

再 生 可能 エ ネ ル ギ ーの 再生可能エネルギーの直接利用利用

再生可能エネルギーの変換利用再生可能エネルギー電気の受入れ（新規）省エネルギーシステム

設備システムの高効率化（名称変更）

地 域 にお け る 省 エ ネル エネルギーの面的利用（名称変更）
ギー
効率的な運用の仕組み

最適運用のための予測、計測、表示等（名称を変更して統合）

資源の適正利 リサイクル材

躯体材料におけるリサイクル材の利用

用（名称変更）（名称変更）

躯体材料以外におけるリサイクル材の利用（名称変更）オ ゾ ン層 の 保 護 及 び地 断熱材用発泡剤
球温暖化の抑制空気調和設備用冷媒

長寿命化等

維持管理、更新、改修、用途の変更等の自由度の確保
躯体の劣化対策
建築資材の再使用対策等（新規）

水循環

雑用水利用

自然環境の保 水循環

雨水浸透

全緑の量の確保緑化

高木等による緑化
緑の質の確保
植栽による良好な景観形成
緑地等の維持管理に必要な設備及び管理方
針の設定
ヒートアイラ ヒ ー トア イ ラ ン ド 現象 建築設備からの人工排熱対策
ンド現象の緩 の緩和

敷地と建築物の被覆対策

和

風環境への配慮
EV 及び PHV 用充電設備の設置（新規）（改正東京都建築物環境配慮指針別表第一より抜粋）

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環境性能基準の基礎知識確保すべき性能基準
建築物環境計画書の提出者のうち延べ面積 2,000 ㎡以上の建築物の新築等を行う建築主は、以下の①及び②をともに満たすことが義務付けられています。ただし、１棟すべてが住宅（マンション）用途の建築物、建築物省エネ法第 18 条（適用除外）に該当する建築物又はその部分は対象になりません。
【基準の値】①建築物の熱負荷の低減率（PAL＊低減率）0%以上（住宅及び工場等を除く用途の床面積の合計が 2,000 ㎡以上である場合）②設備システムのエネルギー利用の低減率（ERR）0%以上（住宅を除く用途の床面積の合計が 2,000 ㎡以上である場合）
なお、ERR（Energy Reduction Ratio）の求め方、及び BEI（Building Energy Index）との関係は次のとおりです。
ERR＝（１－BEI）×100（％）
BEI ＝

設計一次エネルギー消費量（家電・OA 機器の消費量を除く）
基準一次エネルギー消費量（家電・OA 機器の消費量を除く）

評価者
設計者（建築主）が評価します。
提出義務がある建築物（延べ面積 2,000 ㎡以上）の新築、増築又は改築を行おうとする建築主は、確認申請等の日までに建築物環境計画書を提出することが義務づけられています。

認証等
建築物環境計画書の提出後は、東京都が内容を確認し、概要及び評価を公表します。
提出に際して、第三者による認証や検証は求められていません。

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環境性能基準の基礎知識

制度改正（2020 年 4 月 1 日施行）の概要○建築物環境計画書の提出対象の見直し（拡大）・建築物環境計画書の提出義務対象規模が、「延べ面積 5,000 ㎡超」から「延べ面積 2,000㎡以上」に拡大○建築物環境計画書の提出期限の見直し
・「建築確認申請等及び認定申請の提出の日の 30 日前まで」から、「建築確認申請等及び認定申請の日まで」に変更○再生可能エネルギーの導入検討義務の追加・検討内容に、「再生可能エネルギー電気の受入れに関する検討」を追加○東京ゼロエミ住宅の認証及び ZEH･ZEB に関する表示の新設
・特に省エネルギー性能の高い建物を評価するため、東京ゼロエミ住宅並びに ZEH 及びZEB であることの表示を新設○建築環境総合性能評価システム（CASBEE）の活用
・CASBEE による評価（条例で定める環境配慮措置に関する部分に限る）を活用した建築物環境計画書の作成が可能○取組・評価書、再生可能エネルギー利用に係る検討シート等

評価の特典
建築物の省エネ性能が一定水準以上であるなど、より高い環境性能である場合は、容積率の緩和等を伴う都市開発諸制度（再開発等促進区を定める地区計画、特定街区、高度利用地区、総合設計の 4 制度をいう。）の適用を受けることができます。

評価実績等
建築主から提出された建築物環境計画書等は、東京都環境局のウェブサイト（https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/area_select.html）及び窓口で公表されています。同制度は 2002 年から始まり、2023 年 3 月末現在までの間に 6,589 件（東京都環境局「事業概要」令和 5 年版）の建築物が対象となっています。

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