No.79 2 017年 1月（ 季 刊 ）■多摩のうごきを知る

多摩地域の空き家問題の動向■ たましんトピックス

多摩地域のコンビニエンスストアの動向について■ 特別調査2017年（平成29年）の経営見通し

C

ONTENTS ［目次］

多 摩 の う ご き を 知 る・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

1●多摩地域の空き家問題の動向

多 摩 の 景 気 動 向 ―景況ダッシュボード―・・・・・・・・・・

4

た ま し ん 中 小 企 業 景 況 調 査 報 告・・・・・・・・・・・・

6■景況調査先動向イン タ ビ ュ ー・・・・・・・・・・・・・・

9■製造業・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 0■卸売業・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 2■小売業・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 3■サービス業・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 4■建設業・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 6■不動産業・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 7■ 特 別 調 査・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 8
─2017年（平成29年）の経営見通し─多 摩 の 統 計 デ ー タ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 9
た ま し ん ト ピ ッ ク ス・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2 2●多摩地域のコンビニエンスストアの動向について

多摩のを知る

多摩地域の空き家問題の動向
空き家が日本全国で増加しています。空き家の増加は、地域全体の治安悪化や景観悪化による不動産価値下落などのリスクを高めます。2033年には住宅の約3軒に1軒が空き家になるという民間予測も出ており、国や自治体も危機感を強めています。今回は、多摩地域における空き家問題の現状とその動向を追ってみました。

日本全国に広がる空き家問題
2013年の総務省の調査によると、日本全国の図表-1 日本全国の空き家数と空き家率の実績及び予測

空き家数は約820万戸、空き家率は13.5%となっ（万戸）（％）

4,000ており、どちらも一貫して増加、上昇が続いていま

3530.23,500

す。今後、世帯数減少が見込まれていることから、

25.5

3,000

空き家 増 加はさらに加 速する見 通しです。2 0 3 3

1,500

30.2%と約3軒に1軒が空き家になるという民間

1,000
500

（ 図 表 1 ）、住 環 境 悪 化などの 影
予 測 1もでており

2,147 2016.92,000

年 に は 、空 き 家 数 約 2 , 1 4 7 万 戸 、空 き 家 率

2521.02,500

7.62689.48.6394330

9.8

448

13.1

11.5 12.2

1,757

13.5

15

1,394
1,076

757

659

576

10820

50

総務省では、空き家をその用途や状況から4つ年

年

283320年
23202020
18年

年

2013年

年

08
20

8年

03

20

3年

1998年

19
91983年01981978年

響がでることが懸念されます。

30

備考：実績値は総務省「平成25年住宅・土地統計調査」、予測値は野村総合に分 類しており（ 図 表 2 ）、そのうち「その 他 の 住研究のデータをもとにたましん地域経済研究所作成

宅 」と呼ばれる転 勤や施 設 入 居 、相 続などにより図表-2 空き家の分類と概要

発生する空き家において、所有者による管理がな分されていない「 放 置 空き家 」になる可 能 性が高いといわれています 。
「 放 置 空き家 」の 問 題 点として、草 木の繁 茂などの「 景 観の悪 化 」、犯 罪の温床となりうる「不法侵入」、老朽化に伴う「倒壊」、放 火による「 火 災 」などが挙げられます。このよう

類

4 0 % 近くに上り、その 割 合は増 加し続けています。除却が進まない理由の一つには、住宅用地の要二次的住宅（約41万戸）別荘や、所有者が自宅以外で寝泊まりするための住宅

賃貸用の住宅（約430戸）新築・中古を問わず、賃貸用の物件のうち、空き家になっている住宅

売却用の住宅（約31万戸）新築・中古を問わず、売却用の物件のうち、空き家になっている住宅

その他の住宅(約318万戸)上記以外の住宅。転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅などな問 題を引き起こす可 能 性 のある「その 他 の 住宅」は2013年時点で約318万戸と空き家全体の概

備考：総務省「平成25年住宅・土地統計調査」をもとにたましん地域経済研究所作成

特例措置 2が挙げられます。住居が建っていれば、それが空き家だとしても固定資産税、都市計画税

1 野村総合研究所（2015年）URL：https://www.nri.com/jp/news/2015/150622̲1.aspx
2 居住部分のある建物の敷地になっている場合、居住部分の割合や、面積に応じてその土地の固定資産税、都市計画税が優遇される制度。固定資産税は200㎡までの部分で最大6分の1、それ以上の部分で最大3分の1に、都市計画税は200m2までの部分で最大3分の1、それ以上の部分で3分の2に優遇される。

１

は優 遇されます。広がり続ける空き家 問 題に対し化」などの理由から強制的に家屋解体などをするて国は、2015年5月の「空き家対策特別措置法」「行政代執行」や、住宅用地の特例措置の解除なの完 全 施 行に伴い、「 倒 壊の危 険 」や「 景 観の悪どの段階的な対応を可能としました。

多摩地域における空き家の動向について
2013年時点の多摩地域の空き家数は、約22万

図表-3戸、空き家率は10.8%となっており、日本全国と比較2,400,000して低い値となっています。
そのうち、「その他の住宅」

2,000,000

は約16%と、全国の値と比較して半分以下となってい1,600,000ます。実績値だけを見ると、多摩地域における空き家

1,200,000

多摩地域の空き家数と空き家率の実績及び予測
35.0％
28.8％ 30.0％

25.0％
20.0％
15.0％

問題は、比較的深刻ではないように思われます。

10.8％

800,000

しかし、急速な高齢化が見込まれている多摩地域で400,000

は、今後問題が本格化していくことが予想されます。図724,85110.0％

5.0％

224,540年

年

303220年
2820年
262020年

24年

20年

22202018年

空き家率の推移です。2030年までに住宅着工件数が202010年

2012年
2014年
2016年0％200

表3は、当研究所で推計した多摩地域の空き家数及び現状の6割程度に減少すると仮定し、既存住宅の除却

備考：実績値は総務省「平成25年住宅・土地統計調査」、予測値はたましん
地域経済研究所推計

や、住宅以外の用途への転換など、空き家の効率的な

このようなことから、多摩地域においても早急に空活用が進まないことを前提とした場合、2033年には空き家問題に取り組む必要性があるものと思われます。

き家率28.8%と、全国とほぼ同様に約3軒に1軒が空しかしながら、これまで空き家については個人の問題き家になるという推計となります。
また、多摩ニュータウとして認識されてきたことや、自治体によっては対応ンなど、一斉に開発が行われた地域では、住民の高齢部署が分かれていることなどから、空き家への対応が化に伴って急激な空き家増加が見込まれます。

後手に回る傾向がありました。

空き家問題に対する自治体の取組み増加する空き家問題に対応するべく、多摩地域続などのライフイベの各自治体も動き出しています。例えば、日野市でントの節目に空き家は2015年に空き家対策として、従来は複数の部に関する情 報 提 供署で対応していた空き家に関する相談窓口を一本を行い、早い段階で化したほか、不動産協会と覚書を結ぶことで市民住宅の将来的な使が空き家に関する相談を気軽にできる体制を整備

い道や対策を考えてしました。

もらうことで、放置空 （左）と櫻井主査(右）日野市まちづくり部都市計画課の川鍋係長

また、有識者などを集め、住宅ストック活用推進

き家を予防する必要があるとしています。
日野市ま協議会準備会を立ち上げ、空き家対策を検討してちづくり部都市計画課の櫻井主査は「空き家対策きました。さらに、市や空き家所有者などの責務をは、所有者だけでなく市民や地域の理解や関心が明文化した空き家条例も2017年1月から施行されないと進まない。各関係者と連携しながら施策を進ています。同市の計画では、年金の受給開始や相めていきたい。」といいます。

2

また、同市は、空き家を「問題」として認識するの都市計画を専門とし、日野ではなく、「 資源」であると捉え、前向きな活用に向市の住宅ストック活用推進協けても動き出しています。同市が実施したアンケー

議 会 準 備 会 の 委 員として関ト調査では、当面利活用する予定のない空き家にわってきた首都大学東京の饗ついて、公共のために活用されることを望んでいる

庭 准 教 授は、
「 空き家の所 有空き家所有者が一定数いるという結果が出ていま者と地 域をつなぎ、活用を推す。今後、市が仲介役となり、空き家所有者と、空き進することは自治体の重要な 首都大学東京の饗庭准教授

家を活用して地域活性化に取り組む意向のある個役割の一つだ。現状活用されていなくても、周りか人や団体をマッチングすることで空き家を有効活らの働きかけによって有効活用される空き家は少用する予定です。

なからずあるはずだ。」といいます。

空き家問題に対する民間事業者の取組み空き家問題に対し、民間の立場から取り組んでいる団業者3社の内1社に選定され、体も存在します。埼玉県所沢市に本拠地を置くＮＰＯ法

相続などにより発生した空き家

人空家・空地管理センターの代表理事、上田氏は同地での利活用などの提案を行って不動産業を営んでおり、2013年に同団体を設立しました。

います。

埼玉県南部や多摩地域などを中心に、月額100円か上田氏は、「空き家管理事業らの空き家の点検サービスや、空き家に対するクレームはまだまだ市場規模が小さく、単の一時対応、空き家の活用相談などを行っています。

体で収益化するのは難しい。
し 上田代表理事

高齢であったり、遠方に居住しているなどの理由から、かし、各専門家と連携し、空き家所有者を支援できるの自ら管理することが困難である空き家所有者は数多くは我々不動産業者だけだ。空き家への取組みを通じ存在します。
その反面、空き家について相談できる相手て、地域から信頼され、選ばれる業者になれればと考えや解決手段は不足しており、同団体は、そのような課題ている。
今後、より多くの不動産業者と協力し、対応エリを解決するとともに、空き家問題に関する啓蒙活動をアを広げていきたい。
」と意気込みを熱く語ります。

行っています。

空家・空地管理センターの今後、空き家管理サービスを必要とする空き家所有

また、同団体は東京都が2016年12月から実施し者が増加する可能性は非常に高く、各事業者が連携ている「空き家のワンストップ相談窓口」事業の受託し、拡充されることが望まれます。

これからの空き家対策推計からも示唆されるように、多摩地域でも空き家いえます。

は今後急増する見込みです。空き家が増加してしまっその一方で、地域においても取り組めることはまだたあとでは、自治体は放置空き家による近隣住民からまだあるはずです。
自治体、不動産業者、金融機関なの苦情対応などに追われ、前向きな活用に向けた取ど様々な主体が連携し、空き家利活用の推進や中古組みは難しくなるでしょう。

住宅の住み替え支援を図るなど、地域一体となった空き家増加の抑制には、国による中古住宅の購入支取組みが求められます。
（三谷浩）

援や、建替え支援などの取組みが必要不可欠であると3たましん トピックス
多摩地域のコンビニエンスストアの動向について
今回のたましんトピックスでは、多摩地域のコンビニエンスストアの動向について調査を実施しました。
コンビニ
エンスストアの売上高の動向や、地域別の店舗数の過不足状況などをデータから明らかにします。
1. 販売額・総店舗数の動向
多摩地域のコンビニエンスストアの販売額及図表1

び総店舗数が、どのように推移しているかを表しているのが、図表 1です。1店舗あたり月間平均販
売額は1,800万円程度となっており、夏季が最も多摩地域コンビニエンスストアの1店舗あたり月間商品販売額と総店舗数の推移

1,800（店）22.5（百万円）

1,600

20

1,400

17.5

1,20015

1,000

12.5

販売額が大きく、反対に冬季は落ち込む傾向があります。近年の推移を見ると、販売額は2013年頃

月

月年71620月

月

年12016年7年115152020月

月

年1年714142020月

月

年1年713132020月

月

年1年7121220の割合で存在することになります。これは小・中・202011

多摩地域の人口で割ると、およそ2,700人に1店舗11年1月が多摩地域に立地しています1。この数字を単純に20り、現在は約1,600店ものコンビニエンスストア

年7ています。一方で、総店舗数は年々増加傾向にあ月に一旦落ち込んだものの、その後緩やかに上昇し（備考）経済産業省「商業動態統計調査」及び電話帳データベースより、たましん地域経済研究所推計

高等学校の数（約5,000人に1校 2 ）や、喫茶店の数（約3,500人に1店舗 3 ）を上回っており（図表 2）、コンビニエンスストアがいかに私たちの生活にとって身近なものになっているかがわかります。
また販売額の構成比では、ファーストフードやお弁当などの日配食品が上昇している一方で、食品以外は下落しています。日配食品が好調である背景として、惣菜やファーストフードの充実やセルフ式コーヒーの設置などが影響していると考えられます。

図表 2 多摩地域の主な施設数と1施設当たり人口
施設名

施設数

1施設あたり人口

出典

一般診療所

3,013

1,399

厚生労働省「2015年医療施設（動態）調査」

歯科診療所

2,296

1,836

厚生労働省「2015年医療施設（動態）調査」

クリーニング店（工場含む）

1,938

2,175

総務省
「2014年経済センサス」

学習塾

1,881

2,241

総務省
「2014年経済センサス」

コンビニエンスストア

1,588

2,655

電話帳データベース

喫茶店

1,192

3,537

総務省
「2014年経済センサス」

小・中・高等学校

844

4,995

郵便局

408 10,333

文部科学省「2015年学校基本調査」
総務省「2014年経済センサス」（備考）
各種統計資料より、
たましん地域経済研究所作成

1 電話帳データベースに掲載されているコンビニエンスストア1,588先を抽出している（2016年12月時点。
なお、チェーン店本部や店舗運営会社等の店舗以外の事業所を除く。
）。
2 文部科学省「2015年 学校基本調査」
より算出。
3 総務省
「2014年 経済センサス基礎調査」
より算出。

22

2. チェーン別の立地状況
次に、多摩地域ではどのコンビニエンスストア域内での狭域なドミナント戦略4を重視した店舗が多くあるのか、チェーン別にその立地動向を見戦略を採っていることが推察されます。3番目以ていきます（図表 3）。まず最も多いチェーンはセ降はローソン、サークルK・サンクスと続きます。

ブンイレブンであり、全体の4割近くを占めてい

なお、ファミリーマートとサークルK・サンクスます。セブンイレブンは、多摩地域内で比較的広については、経営統合されることが発表されてお域に分散して立地する傾向があり、より多くの市り、今後サークルK・サンクスは全てファミリー場をカバーすることを重視していることが推察マートとなる予定です。既存店舗が統廃合なく全されます。2番目に店舗数が多いチェーンはファてファミリーマートに引き継がれると仮定したミリーマートであり、全体の3割近くとなってい場合、ファミリーマートはセブンイレブンに店舗ます。ファミリーマートの立地傾向をセブンイレ数で大きく迫ることとなり、多摩地域のコンビニブンと比較すると、ファミリーマートではより狭エンスストアは2強体制時代に突入することにない範囲で多店舗展開をしていることから、多摩地るといえそうです。

図表 3 多摩地域のコンビニエンスストアのチェーン別立地動向

奥多摩町

青梅市
清瀬市

瑞穂町
羽村市

日の出町

東村山市
瑞穂町

武蔵村山市

東久留米市

東大和市

福生市

西東京市

あきる野市

檜原村

小平市
昭島市

立川市

国立市

ローソンストア100
3.1%
ミニストップ
4.8%

その他
5.7%

小金井市
三鷹市

府中市
府中市

八王子市

日野市

調布市

多摩市

サークルK・サンクス
9.3%

武蔵野市

国分寺市

稲城市

狛江市

稲城市

セブンイレブン
39.0%

ローソン
9.8%
町田市

ファミリーマート
28.1%凡例
その他
セブンイレブンファミリーマート
ローソン

多摩地域のコンビニエンスストアチェーン構成比（備考）
たましん地域経済研究所作成

4 小売業がチェーン展開をする際に、特定の地域に集中的に出店することで高効率な商品配送網を構築するとともに、地域の高い顧客シェアの獲得を狙って店舗を出店する戦略こと。

23

3. 多摩地域のコンビニエンスストアの出店分析
多摩地域の中でコンビニエンスストアが多く立

54、
図表 5）
。
青色で塗られている地
みました（図表

地する地域、反対にあまり立地していない地域が域が、分析から得られた理論値よりも店舗数が多どこにあるか、地域ごとの商圏ポテンシャルからい地域となっており、反対に灰色に塗られている読み解きます。一般にコンビニエンスストアの商地域が、分析から得られた理論値よりも店舗数が圏は、300〜500m程度であり、この中に夜間人口少ない地域となっています。
また色が濃いほど、理（その地域に居住している人口）が一定数（3,000人論値からのかい離が大きいことを表しています。

程度）いることが必要といわれています。
しかしな

この分析結果を見ると、立川駅、三鷹駅、調布駅周がら、近隣事業所や学校の従業員・生徒をはじめ、店辺などはその商圏ポテンシャルと比較して店舗数舗の側を通過する歩行者や自動車など、顧客となが少ない反面、東小金井駅、八王子駅、高幡不動駅、り得る対象は他にも多く存在します。
そこで、
多摩

町田駅周辺などでは商圏ポテンシャルと比較して地域の約18,000カ所の地点について、半径350m以店舗数が多いことがわかります。

内の夜間人口、昼間人口（その地域に通勤・通学してただし、当然ながら出店の成否は商圏ポテンいる人口）と最寄駅の乗降客数、最寄駅からの距離シャル以外にも、出店候補地の様々な条件や、駐車などから商圏の相対的なポテンシャルを評価し、場面積、人や自動車の流れなどの様々な要因を考実際のコンビニエンスストアの立地件数と比較し慮する必要があり、その判断が単純でないことはて、店舗数が多いか、あるいは少ないかを分析していうまでもありません。

図表4 多摩地域のコンビニエンスストア数の理論値からのかい離状況①
立川・八王子駅周辺
熊川

三鷹・調布駅周辺
武蔵砂川

西武立川

砂川七番

拝島

泉体育館
立飛

昭島

吉祥寺

三鷹

武蔵境

東小金井

武蔵小金井

高松

中神

井の頭公園

新小金井

東中神
西立川

凡例
コンビニエンスストア

店舗数の理論値からのかい離−9 〜 −6

西国立−5 〜 −4

柴崎体育館−3 〜 −2−1 〜 1

三鷹台
立川北
立川
立川南

多磨

小宮

2〜3
4〜5

日野

6〜7

京王八王子
八王子

商圏ポテンシャルから導出さ
北八王子
れた店舗数の理論値と比較して、実際の店舗数が何件上回っているか（下回っているか）を豊田表している。
南平

東府中
多磨霊園 白糸台
武蔵野台

甲州街道

万願寺

仙川
飛田給

是政

つつじヶ丘

西調布

競艇場前

調布

高幡不動
南多摩
程久保

稲城長沼

柴崎
布田

国領

京王多摩川
矢野口

平山城址公園

多摩動物公園稲城

0 0.5 123キロメートル（備考）
たましん地域経済研究所作成

5 この分析の欠点としては、道路交通量を商圏の評価に組み込めていない点が挙げられる。
そのため、駅から遠く自動車での来店客が主要な顧客となっている地域については店舗数が理論値より多いと評価されやすく、反対に駅から近い地域は理論値より少ないと評価されやすい傾向があることに注意を要する。

24

図表5 多摩地域のコンビニエンスストア数の理論値からのかい離状況②
町田駅周辺

小平・田無駅周辺
清瀬
鶴川

東久留米

東村山

玉川学園前

ひばりヶ丘

久米川
八坂
萩山
小川小平
新小平

町田

青梅街道
田無

花小金井

凡例

鷹の台

成瀬

西武柳沢

一橋学園

コンビニエンスストア

店舗数の理論値からのかい離
つくし野−9 〜 −6

恋ヶ窪−5 〜 −4−3 〜 −2−1 〜 1すずかけ台

2〜34〜5

西国分寺

南町田

6〜7

国分寺

武蔵小金井

0 0.5 12

東小金井

武蔵境

3 新小金井キロメートル（備考）
たましん地域経済研究所作成

まとめ
コンビニエンスストア業界は、顧客のニーズに応えるために猛烈な勢いで日々革新を続けており、店舗数も増加の一途を辿っています。
多摩地域においても店舗数は年々増加しており、今後も増加していくものと考えられることから、店舗間の競争はますます激しくなることが予想されます。
そのような環境下において、様々なデータを利用して店舗の商圏需要を見極めるとともに、商圏ごとの客層の違いなど、立地上の特性に合わせた店舗経営をしていくことが求められているといえるでしょう。
（中西英一郎）※本レポートは、各種統計資料などからたましん地域経済研究所が独自に分析した内容をまとめたものであり、結果の正確性・完全性を保証するものではありません。また、本レポートに基づいて行った経営判断によってお客さまが損害を被った場合、当金庫は一切の責任を負いません。

本 誌 に 対 す る ご 意 見・ご 感 想 を お 寄 せ く だ さ い 。
発行日

2017年1月25日

発

多摩信用金庫行経営戦略室

地域経済研究所〒190-0012 東京都立川市曙町2-8-28

T E L

042-526-7737

U R L

http://www.tamashin.jp

F A X

042-526-6161※ホームページ内のご意見・お問合せのページをご利用ください。
本冊子「多摩けいざい」
は、多摩地域の経済に関わる情報の提供を目的として作成したものです。
施策実施などに関する最終決定は、ご自身の判断でなさるようお願いいたします。

期間

平成29年

2月23日（木） 2月24日（金）10：00〜16：00※2月23日（木）9：00〜 オープニングセレモニー

会場

東京都立
多摩職業能力開発センター

東京都昭島市東町3-6-33

術力!!
技の!多摩
う
知ろ 製品・技術展示!
機械･金属･電気機器分野
見て 情報関連･ソフト開発分野!
環境関連分野てその他製造業
学校関連･協力団体等
来●
●

●

●

●

多摩地域の中小企業のもつ優れた技術や製品を一堂に展示（149団体・150ブース）《ビジネスマッチング》

・第16回たま工業交流展ホームページ内で出展者の詳細をご覧になれます。
（各社ホームページへもリンク）
・事前申込で、出展者との商談予約ができます。
（マッチングルームでの商談日時をスケジュール化します）
・会場内のマッチングルームをご利用できます。
（テーブル・椅子あり：事前予約及び当日申込も可能です）
利用時間：2月23日（木）
11：00〜16：00／2月24日（金）
10：00〜15：00※ビジネスマッチングのご予約は、第16回たま工業交流展ホームページ内からお申し込みができますのでぜひご活用ください。

申込期限：平成29年2月13日（月）

交通のご案内※会場には来場者用の駐車場がございません。公共交通機関をご利用ください。

●駅から徒歩

JR青梅線 西立川駅より ………………………… 約 7分

●無料シャトルバス
JR立川駅南口より無料シャトルバスを運行いたします。

行きも帰りもご利用いただけます。
詳細はたま工業交流展ホームページ
http://www.tama-kogyo-koryuten.jp/をご覧ください。
青梅

都立多摩職業能力開発センター
公益財団法人東京都中小企業振興公社
東京都商工会連合会

拝島
JR青梅線

都立多摩職業能力開発センター

お問い合わせ西立川

JR中央線

立川

新宿

無料シャトルバス

第16回たま工業交流展事務局（立川商工会議所内） TEL：042- 527- 2700 http://www.tama-kogyo-koryuten.jp/