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Der Bedarf an Logistikflächen wächst. Im Bild: Industrial Campus Vienna East in Enzersdorf an der Fischa. [ DHL]

Assetklasse mit
Wachstumspotenzial
Logistik. Die Coronakrise wird den Boom der Logistikimmobilien noch einmal verstärken. Es gibt aber auchgegenläufige Entwicklungen.
VON K. H. GOEDERCKEMEYER

Der Logistiksektor hat sich in den letzten zehn Jahren aus seinem Nischendasein befreit und wird vonInvestoren aufgrund seiner vergleichsweise
hohen Ausschüttungsrendite und geringen
Wertschwankungen jetzt besonders geschätzt. Darüber hinaus gelten Logistikimmobilien für viele Experten als Gewinnerder Situation. „In der aktuellen Covid-19-Krise hat sich der Logistiksektor bislang als widerstandsfähig erwiesen und hatte im Vergleich etwa zum Einzelhandelssektor wenig Mietausfälle zu verzeichnen“, sagt
Gerhard Lehner, Geschäftsführer Savills Investment Management.
Beflügelt wurde die Entwicklung insbesondere durch den wachsenden Onlinehandel, was in einem enormen Anstieg der Paketsendungen zum Ausdruck kommt. Alleinin Deutschland wird das Paketvolumen lautaktuellen Berechnungen von rund 3,5 Milliarden Paketen im Jahr 2018 auf neun Milliarden im Jahr 2028 ansteigen. Das entspricht einem Wachstum von fast 160 Prozent. „Diese Entwicklungen haben enorme
Auswirkungen auf den Logistikmarkt, denn
mit jeder Milliarde Mehrumsatz im Onlinehandel ergibt sich ein zusätzlicher Logistikflächenbedarf von über 70.000 Quadratmetern“, erklärt Lehner.

Sentiment spricht für Umschichtungen
Aufgrund der Coronakrise dürften viele institutionelle Investoren ihren Logistikanteil
erhöhen. „Unsere Gespräche mit nahezu
100 institutionellen, indirekten Investoren,Family-Offices, Staatsfonds und direkten Investoren bestätigen diese Entwicklung“, berichtet Umut Ertan, Gründer und Gesellschafter der Realogis-RLI. „Diese Einschätzung dürfte auch auf der Tatsache beruhen,dass viele Anleger darüber nachdenken, ihreInvestitionen in den Sektoren Büro, Fachmarktflächen, Shopping-Center und Hotelzu verringern.“ Da Logistik die Assetklasse
mit dem größten Wachstumspotenzial fürdie Zukunft ist, geht Realogis-RLI davon aus,
dass diese in den nächsten zwölf bis achtzehn Monaten einen nie dagewesenen Runin Bezug auf Kapitalumschichtung erfahren
wird. Auch die Investorenumfrage des Maklerhauses Colliers im März dieses Jahres,wonach 84 Prozent der Investoren mit steigenden oder gleichbleibenden Mieten undKaufpreisen bei Logistikimmobilien rechnen, deutet darauf hin, dass diese Branche
für langfristig orientierte Investoren viele
Opportunitäten bereit halten könnte.
Auf Vorkrisenniveau
Generell sei davon auszugehen, dass dieser
Sektor auch von der Rückbesinnung vieler
Unternehmen auf lokale Forschungs- undProduktionsstätten sowie paneuropäische
Supply-Chain-Standorte profitieren werde.
„Zudem wird Europa nicht, wie vor der Co-ronakrise, auf demselben hohen Niveau in
die USA und nach China exportieren, sondern in Bezug auf Forschung, Produktion
und Absatz europäischer werden“, betont
Realogis-RLI-Gesellschafter Ertan. Gemäß
dem Immobilienklima-Index der Deutschen
Hypo – einer monatlichen Befragung vonrund 1200 Immobilienexperten – haben die
Segmente Wohnen und Logistik im Mai um
rund zehn Prozent hinzugewonnen, während Hotels um fast 24 Prozent abgerutscht
sind. Mit einem Anstieg um 10,4 Prozent hat
das Logistiksentiment zudem wieder das
Vorkrisenniveau erreicht. Dass auch derübergeordnete Index im Mai lediglich um
rund 2,5 Prozent auf 70,2 Punkte gesunken
ist, könnte dafür sprechen, dass der Immobilienmarkt im Allgemeinen von der Krise
nicht so hart erfasst wird, wie zu Beginn desVirusausbruchs befüchtet wurde.
Gegenläufige Entwicklung
Gleichwohl sind Logistikimmobilien kein
Selbstläufer, weil beispielsweise künftige Anforderungen an die Ausstattung und Veränderungen der Märkte wie E-Commerce undElektromobilität in den Entscheidungsprozess mit einbezogen werden müssen. Mit
Beginn der Pandemie hätten im Lager- undLogistiksektor zwei entgegengesetzte Entwicklungen eingesetzt, berichtet Konrad
Kanzler, Head of Research bei NAI Apollo.
„Von Problemen innerhalb langer Lieferketten und beim grenzüberschreitenden Verkehr sowie Produktions- und Absatzausfällen – etwa im Automobilsektor – ist der Lager- und Logistikmarkt negativ betroffen.“
Dagegen würden Flächen zur Lagerung undVerteilung von Waren des täglichen Bedarfs
umso stärker nachgefragt.
Mittelfristig prognostiziert NAI Apollodennoch einen steigenden Bedarf an Lager-,Verteil- und Versandzentren sowie Lösungen der Last-Mile-Logistik infolge des Bedeutungsgewinns des Onlinehandels. DaLogistikimmobilien aufgrund des Wunsches
nach immer kürzeren Lieferfristen immer
mehr in Innenstadtnähe rückten, stünden
geeignete Flächen nur sehr begrenzt zur
Verfügung. „Zudem sind die Bodenpreise
aufgrund der zentralen Lage und der idealen
Infrastruktur deutlich teurer als auf der grünen Wiese“, fügt Savills Geschäftsführer
Lehner hinzu.

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Als Wachstumstreiber für Logistikimmobilien
fungiert vor allem der Onlinehandel. Allein fürDeutschland wird bis 2028 ein Anstieg des Paketvolumens von 3,5 Mrd. (2018) auf neun Milliarden
Euro erwartet. Das entspricht einem Wachstum von
160 Prozent. Laut Expertenberechnungen soll sichmit jeder Milliarde Mehrumsatz im Onlinehandel ein
zusätzlicher Logistikflächendbedarf von mehr als
70.000 Quadratmetern ergeben. Gegenläufig wirken
sich derzeit Produktions- und Absatzausfälle inBranchen wie der Autozuliefererindustrie aus.

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