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セイフティネット！
2023年公示地価、コロナ禍からの回復が鮮明に！
100年に一度の危機を救える？
公示地価､全国平均2年連続で上昇！
都心回帰で商業地伸び
金利先高感､外資変調の影響は15年ぶり上昇率！

‘23

住宅地は全国平均で1.4％上昇し、東京･大阪 ･ 名 古 屋 の 三 大 都 市 圏 が 昨 年 の 0.5％ か ら1.7％と上昇率が拡大。また、札幌･仙台･広島･福岡 の地 方 4市は8.6％と10 年 連続 の上昇。
商業地は全国平均で昨年0.4％から1.8％アップに。3大都市圏も同様に0.7％が2.9％への上昇で、地方圏も同0.2％が1.0％と回復基調です。

●地方圏28年ぶりのプラスに！

公示地価

3月下旬に国土交通省発表の公示地価は全国平均で1.6％上昇し、全国の上昇地点が半数を超 え る な ど、コ ロ ナ 前 へ の 回 復 傾 向 が 顕 著で、地価上昇は地方へも波及しています。

今年の公示地価は？
●リーマンショック前に次ぐ？
全用途の全国平均は前年比1.6％アップと2年連続の上昇でした。上昇率は22年（0.6％）を 1 ポ イ ン ト 上 回 り、コ ロ ナ 禍 前 の 20 年（1.4％）を超え、リーマンショック前の08年（1.7％）に次ぐ水準に。住宅地、商業地も上昇し、その幅が拡大しました。

＜変動率、地域別にみると＞ 単位％（ ）前年
1 住 宅 地●地方4市は10年連続上昇！

商 業 地

全 用 途

地方圏は2年連続の上昇で、地方4市を除くその他の地方圏の商業地は3年ぶりに上昇し、住宅地は28年ぶりに上昇に転じました。全国の前年比変動率にマイナス表示が無くなり、地価回復は東京や大阪などの主要都市だけでなく、地方にも波及しているが分かります。

●そもそも公示地価とは？
一般の土地取引の指標(売り手、買い手に偏らない客観的な価格)、公共事業などで取得価格算定の規準となります。建物や抵当権、地上権がない更地として算定され、1地点を2人の不動産鑑定士が鑑定します。7月発表の路線価や、3年ごと見直しの固定資産税評価額は公示地価を基準に算定されるため、一物四価といわれる地価の中で最も重要な地価と位置付けられます。

＜地価の調査時点と発表時期＞
公示地価
目的/用途

土地取引の指標となる
実勢価格

基準地価

路線価

土地取引の指標
相続税･贈与税（公示地価のの算定基礎補てん）

調査地点

約2万6,000

約2万強

約32万強

国1.4 （ 0.5）

1.8 （ 0.4）

1.6 （ 0.6）

調査機関

国土交通省

都道府県

国税庁

三大都市圏
東 京 圏

2.9 （ 0.7）
3.0 （ 0.7）

2.1 （ 0.7）
2.4 （ 0.8）

調査時期

1月1日

7月1日

1月1日

発表時期

3月下旬

9月下旬

7月初旬

大 阪 圏

1.7 （ 0.5）
2.1 （ 0.6）
0.7 （ 0.1）

2.3 （ 0.0）

1.2 （ 0.2）

評価目安

100％

100％

80％

名古屋圏

2.3 （ 1.0）

3.4 （ 1.7）

2.6 （ 1.2）

地 方 圏

1.2 （ 0.5）

1.0 （ 0.2）

1.2 （ 0.5）

●最高公示地価は17年連続の･･･

中核4市*

8.6 （ 5.8）

8.1 （ 5.7）

8.5 （ 5.8）

そ の 他

0.4（▲0.1）

0.1（▲0.5）

0.4（▲0.1）

全＊札幌・仙台・広島・福岡の4市
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全国の最高価格は17年連続で東京都中央区
銀座の｢山野楽器銀座本店｣(商業地)で、1㎡当たり5,380万円（前年下落から上昇に転じ、80万円
NEWS RELEASE 2023.04

NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASEアップ）。住宅地は東京都港区の高級住宅街｢赤坂1-14-11｣の512万円で6年連続のトップ。

公示地価の個別事情＜三大都市圏の最高住宅地区＞市区別平均価格●圏別の地価動向をみる

東 京 圏 東京都千代田区
大 阪 圏 大阪市西区
名古屋圏 名古屋市中区2,791,400円/㎡
742,000円/㎡
1,045,000円/㎡＜商業地も住宅地も2年連続上昇＞＜東京圏＞ 東京23区すべてで上昇！
商業地は3.0％アップし、都内全23区が上昇。
コロナ禍で下落続きの千代田･中央･港区も国内観光客の回復やオフィス投資の高まりで地価が上昇。住宅地も23区すべてで上昇幅が拡大。交通利便性の良い台東･豊島･中野区の上昇が目立つ。

＜大阪圏＞ 商業地3年ぶりに上昇に転じる！
商業地2.3％上昇で、前年の横ばいから上昇に転じた。底堅いオフィス需要や再開発への期待、観光客回復で上昇するも、回復は鈍く、万博効果もまだ見えない。京都は観光客回復で下落地点なし。住宅地は2年連続で上がり、0.7％の上昇。

＜名古屋圏＞ インバウンド減の影響少ない●上昇地点、全国で半数超え！

商業地は3.4％上昇で名古屋市全16区で上昇幅拡大。住宅地は2.3％上昇。商業･住宅地ともに上昇率が東京･大阪圏より大きい。コロナ禍でのインバウンド減の影響が少ない分、回復が早かった。

上昇地点は調査対象の全国約2万6,000ヵ所の58％と半数を超え、地価回復が鮮明に。

＜地方圏＞ 中核4市は上昇幅拡大が続く！

資料：日本経済新聞＜上昇・横ばい・下落地点数の推移＞
全上昇

2023年
全国

2022年
三大 2023年
都市圏

2022年

2023年
地方圏

2022年
中核4市

2023年
2022年

14,849(58%)
11,175(44%)
9,358(78%)
6,688(56%)
5,491(40%)
4,487(33%)
1,290(97%)
1,255(94%)

用 途
横ばい

3,802(15%)
5,446(21%)
1,355(11%)
2,760(23%)
2,447(18%)
2,686(20%)
19(1%)
43(3%)

下落

6,940(27%)
9,010(35%)
1,312(11%)
2,575(21%)
5,628(41%)
6,435(57%)
25(2%)
35(3%)●都道府県別でも上昇が増加！
都道府県別では、住宅地の上昇が前年の20から24都道府県に増え、その中で岩手、長野、兵庫、岡山県が前年下落から上昇に転じています。また、商業地は上昇が15から23都道府県に増え、茨城、石川、大阪、奈良、大分県が上昇に転じました。
＜依然として下落の県も＞ 人口減少などで下落が続く地方も少なくない。商業地でおよそ半数の23県（前年は29府県）が、住宅地では22県（同27県）が依然マイナスのまま。
NEWS RELEASE 2023.04

商業地は1.0％上昇で2年連続。中核4市の福岡は再開発促進効果で10.6％上昇。商業･住宅地の上昇率トップ10すべてを北広島市など札幌周辺の地点が占め、ボールパーク開業の影響が大きい。

●変動地点の個別事情！

（）は前年

要因
所在地
地価と変動率◆3大都市圏の最大上昇率地点等の地価動向
横浜西5-62,600,000円/㎡
みなとみらい地区の桜木町(商業地)
13.5％(4.1％）
繁華性が向上都心部で閑静な住環
名古屋東-81,300,000円/㎡
境、ﾏﾝｼｮﾝ需要高い 久屋大通駅(住宅地)
18.2％(15.8％）◆住宅地の地価動向（交通利便性がモノを言う）
最寄り駅への利便性
足立-21845,000円/㎡
ﾏﾝｼｮﾝ用地需要旺盛 綾瀬駅(住宅地)
8.1%(5.0％）
東海市は名古屋への東海-11
117,000円/㎡
利便性と割安感で 太田川駅(住宅地)
13.6％(3.0％）◆インフラ整備、再開発の進展など（企業進出も影響）
北広島-1
59,800円/㎡
ボールパーク事業
北広島駅(住宅地)
駅再開発の進展30.0％(26.0％）
熊本県 菊陽-2
65,000円/㎡
世界最大手半導体
光の森駅(住宅地)
ﾒｰｶｰ進出で上昇
20.8％(3.9％）◆観光地の地価動向（観光客増加とイバウンド期待で）
台東5-5
1,740,000円/㎡
訪日客の本格回復
浅草駅(商業地)への期待感
8.8％(1.3％）
熱海5-1
182,000円/㎡
観光客増加で熱海駅(商業地)
11.7％(5.2％）
店舗需要高まる◆繁華街の地価動向（人流回復が地価動向の鍵にぎる）
札幌中央5-2
1,280,000円/㎡
札幌すすきの4.1％(▲1.6％）
人流回復で上昇へ すすきの駅(商業地)
仙台青葉5-17
人流回復せず、
698,000円/㎡
広瀬通駅(商業地) ▲1.0％(▲5.4％）
地価下落が継続
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NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE

要因
所在地
地価と変動率◆物流施設の需要の高まり（通販拡大と交通利便性）
千葉県 柏9-1
163,000円/㎡
国道16号･常磐自動車道にアクセス良好 柏たなか駅(工業地)
20.7％(7.1％）
尼崎9-5
155,000円/㎡
阪神間に立地
出屋敷駅(工業地)
交通利便性良好
17.4％(8.2％）の大量供給が見込まれ、空室率は高止まりしたまま。テレワークの定着でオフィスのあり方の見直しも続き、オフィスの大量供給は市況の下げ圧力になりそうです。

コロナ後の地価は？

コロナ禍からの回復が顕著な三大都市圏の商業地は、歴史的な円安もあり、海外マネーの 流 入 が 地 価 上 昇 の 要 因 に な っ て い ま す。
今まで日本の不動産市場は低金利で資金調達でき、投資利回り（＝年間賃料収入÷物件取得価格）が安定していたため魅力的でした。

●都心地価上昇に3つの要因都心部やその周辺で旺盛な住宅需要が地価を下支えしています。背景にあるのは共働き世帯の増加や低金利、在宅勤務の広がりなど。
＜マンション価格は上昇傾向＞●海外マネーが支える都心地価！

＜日本の不動産はまだお買い得＞ ﾄﾞｲﾁｪ･ｱｾｯﾄによると、投資利回りと長期金利との差(利ざや)は 22 年 末 で 東 京 の 物 件 で は ま だ 2％ 超 あ る。
比較されやすいシドニーは▲0.3％と逆ざやに。

●昨年10～12月､外資に変調が？
円安で急伸した海外勢の国内不動産投資にブレーキ（資料）
日本経済新聞社（出所）
不動産経済研究所＜3億円超がほぼ完売＞ 22年秋に三菱地所ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽが分譲した東京都千代田区の｢ｻﾞ･ﾊﾟｰｸﾊｳｽｸﾞﾗﾝ三番町26｣は平均価格3億円超でもほぼ完売。都内は中古物件も含め｢億ｼｮﾝ｣が今や珍しくない。

●1億円以下なら割安感？
不動産経済研究所がまとめた22年の全国の新築分譲マンションの平均価格は5,121万円で10年前比1,300万円も上昇。正社員の平均年収の約10倍相当まで上がっている。東京23区
では平均価格が約3,000万円アップの8,236万円で、1億円以下なら割安物件とか。

●パワーカップルの在宅勤務共働き世帯が約7割を占める中、パワーカップルと呼ばれる高所得共働き世帯が増えています。超低金利が購買意欲を後押しし、コロナ禍
テレワークの普及や働き方の変化が住宅地の地価上昇の要因に。今後は不動産市場の過熱感に加え、金利の先高観や資材高といったマイナス要因の影響も出そうです。

●オフィス街は2023年問題が東京･丸の内などのオフィス街は回復の足取りが重いようです。今年、東京都心はオフィス
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資料：日本経済新聞社

足元では米地銀破綻などで、金融市場の先行き不透明感が増しています。海外勢は日本の不動産への投資に慎重に。米欧の利上げ長期化による景気後退など、先行きの不透明感で、22年の世界不動産投資額は1兆290億ドルと、前年比19％減少しました。

●23年ピークと8割が回答？
ニッセイ基礎研究所の調査では、｢東京の不動産価格は23年までにピークに到達」との回答が8割強に上っています。地価上昇の一翼を担ってきた海外マネーの流入が絞られると、さらなる地価上昇は望みづらそうです。
＜日銀の金融緩和の修正は？＞ 今後、日銀が金融緩和を修正すれば、旺盛な住宅需要に陰りが出そう。植田日銀新総裁は金利抑制の副作用にも言及しており、海外勢は日銀の政策修正をリスクとして先読みしているようです。
NEWS RELEASE 2023.04

インボイス制度 改正点と最新情報をチェック！
いよいよ１０⽉から消費税のインボイス制度がスタートしますが、開始前にも関わらず制度改正が決まっています。現時点でどうなったのかもう⼀度整理しておきましょう。

●登録事業者数は2月末で241万件●売上消費税の2割負担の特例が登場

インボイス発行事業者となるには国税庁への登録申請が必要。2022年1月現在ではわずか24万件でしたが、今年2月末現在では10倍の241万件に増えています。
実際には免税事業者も含まれているはずですが、仮に課税事業者だけとすれば、2021年の消費税申告者の83％が登録が終わっている計算に。

免税事業者がｲﾝﾎﾞｲｽ発行事業者(課税事業者)になった場合の消費税負担を軽減する特例が登場しました（2026年9月末までの３年間限定）。
飲食店やｻｰﾋﾞｽ業
売上消費税に対する税負担率
では簡易課税より特例
簡易課税
業種
税負担が少なくな
卸売業
10%るので特例適用が小売業
20%お勧め。
農業/林業/漁業30%
すでに簡易課税
20%
飲食店業
40%
を選択済みでも利サービス業
50%
用できます。

２⽉末現在のインボイス発⾏事業者登録者数
個⼈事業者

法⼈

合計

登録者数

67万

174万241万

2021年度
消費税申告者数

106万

186万

292万

(参考)登録割合

63%

94%

83%

●事業者登録制度は使いやすく！
原則、3月末までだった事業者登録申請期限が撤廃されました。申請すべきかまだ悩んでいる方でも、9月末までに申請すれば、10月１日からｲﾝﾎﾞｲｽ発行事業者になれることに…。
ただし、電子申請でも登録通知までに3週間は必要です。10月からインボイス発行するのなら、やはり早めの申請がお勧めです。
9⽉末までに申請

10⽉1⽇から発⾏可能

10/1以降申請

提出⽇の15⽇⽬以降発⾏可能

翌事業年度のため 登録を受けたい課税期間の初⽇の15⽇前までに提出が必要の申請●1万円未満の値引ｲﾝﾎﾞｲｽは発行免除へ振込手数料660円を差し引いて売掛金が入金された場合、販売業者から売上値引660円のｲﾝﾎﾞｲｽを発行してもらう必要がありましたが、改正で返品、値引きが税込1万円未満なら発行免除になりました。
預金
売上値引99,340660／ 売掛金 100,000

ただし、振込手数料を売上値引でなく手数料で計上する場合は注意が必要！消費税法上、課税仕入れでなく売上の返還金額として集計して、消費税申告することが必要です。記帳が煩雑となるので、今後は売上値引で計上する方がいいかもしれません。
NEWS RELEASE 2023.04

不動産業

60%

◆負担消費税の計算式
売上消費税(年課税売上×消費税率) × 20％
例：年収990万円ｻｰﾋﾞｽ業 →消費税負担18万円●インボイスの保存義務免除の特例も小規模事業者には、税込み１万円未満であればｲﾝﾎﾞｲｽ保存を免除し、帳簿保存だけで仕入税額控除を認める特例が設けられます（6年間限定）。
◆特例の対象となる事業者
・基準期間（前々年/前々期）の課税売上：1億円以下
・特定期間（前年/前期の上半期）の課税売上高：５千万円以下

ただ帳簿には“支払相手の名称と所在地”を記載することが必要。ﾚｼｰﾄだけでなく記憶までなくしてしまうと、記帳できませんのでご注意を！

●早めに体制をととのえよう！
ｽﾀｰﾄまであと半年、準備は万全ですか？
★発行の準備
請求書や領収書ﾌｫｰﾏｯﾄの準備、請求書ｼｽﾃﾑのﾊﾞｰｼﾞｮﾝｱｯﾌﾟなどが必要。この機会に請求書の電子発行への切替えも選択肢です。
★保存体制の準備
仕入や経費について、原則ｲﾝﾎﾞｲｽの保存が必要（3万円未満の電車ﾊﾞｽ代等を除く）。
ｲﾝﾎﾞｲｽがどのようなものか、きちんと保存できるよう社員教育は必須です。取引先の登録状況も早めに把握しておきましょう。なお簡易課税や２割特例利用者は保存義務はありません。
★記帳の準備免税事業者への支払いの区分経理が必須となるので、会計ｿﾌﾄでないと処理は難しくなりそうです。
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金 利・為 替・株価推 移表

日経平均株価40,000

為替

38,915.87

277.4035,000日経平均株価27,813.26
円・ドル為替30,000131.39176.0583.19

25,000
基準割引率及び基準貸付利率

20,0008.900

915,000

6

10,000長期ﾌﾟﾗｲﾑﾚｰﾄ

5.5

1.450

7,863.29

3.5

5,000

1.475

短期ﾌﾟﾗｲﾑﾚｰﾄ

0.3

2.5

1.375

0

1.250

320
20%
300
19%
280
18%
260
240
17%
220
16%
200
180
15%
160
14%
140
13%
120
100
12%
80
11%
60
10%
金利
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%

75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

年度 1955 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
なべ底
岩戸景気
不 況景気

２０２３年４月５日

変動長期

３年内

1.775％

ﾌﾟﾗｲﾑﾚｰﾄ

３年超

1.975％

長期ﾌﾟﾗｲﾑﾚｰﾄ

1.450％

日
本社会
経済

ﾌﾗｯﾄ35（住宅ﾛｰﾝ）

1.760％

年

日経平均株価27,813円

表為替(円／ﾄﾞﾙ)

131.39円

基準貸付金利0.30％

短期ﾌﾟﾗｲﾑﾚｰﾄ

1.475％

電気
釜、
洗濯
機等
家
庭電化
時代いざなぎ景気

第１次
石油不況

第２次
石油不況

円高不況 バブル景気 平成不況

戦後最長回復ｱﾍﾞﾉﾐｸｽ景気

経 な 一 皇 国 サ 大 兼 東 い カ Ｅ Ｇ ア 世 沖 札 第 消 核 ロ カ マ 第 自 食 カ パ 国 焼 男 Ｎ 東 消 ３ バ 学 連 就 阪 携 消 長 日 そ 米 北 新 冬 郵 い 消米 民 大 東 東 ア 消 安 マ 北 司 令 新 東 露
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