●年●月●日

結 論●不動産を最も高く売る
弊社は、本物件を最も高く売却する方法を「土地を分割し、3棟の新築戸建住宅用地として一般の買主に売却する」方法で、当該不動産を売却することである、という結論に至りました。

最高売却可能額

1億3,390万円

ご所有の不動産を調査した結果、土地面積が264㎡あるため、土地を3分割し、コンパクトな3LDKの戸建住宅の土地として売却する方法をご提案いたします。子育て世代の方々に求められる住まいになるでしょう。

P11の新築戸建売買事例をご参照ください。昨今は土地面積約75㎡～約100㎡の取引事例が多いです。
ここから考察されるのは、土地が広いままだと、価格が上がりすぎて需要が少なく、売れにくい場合があるということです。現状の土地を一括して売却する（まとめ売り）よりも、お住まいになられる方々にあわせて土地を分割して売却（ひとつづつ売却）するほうが高く売れる秘訣となるのです。

但し、「反復・継続する事業」にあたる場合は、売主に宅建業免許が必要です。法律的に問題が無いよ
うに、実際に取り組む場合は、弊社が専門家としてアドバイスさせていただきますのでご安心ください。

一括で売却するだけではなく、土地の利用方法を検討し、どんな物件が建築できるか、どんな魅力があるのか、を検討することで、想定より高く売却することを考えることができるのです。
売却前にコストの負担はございません。
解体工事、造成工事は、買主様が決まり、ご契約後、決済までに工事をします。ただし、確定測量費用は事前に発生する場合があります。もし過去に確定測量をご依頼し、資料を保管されている場合は、事前にご相談をお願いします。
※確定測量：全ての隣接地との境界について隣接所有者との立ち会いをもとに境界確認を行う測量のことを指します。
弊社と業務提携している火災保険申請会社の協力により、申請することで保険金の受取が可能な場合があります。保険金の使途は任意ですので測量などの費用に充てることができます。この申請は解体前のご利用をおすすめしております。ぜひご検討ください。
売却意思決定後は資産税専門（法人を専門にしている税理士は知識がないため避けて頂く）の税理士に、●●様の御状況や目的を含めご相談されることをお勧めします。
尚、売却時期や売却方法、売却理由により、税制も変わり売却後に思わぬ税金を支払うことも想定されます。
弊社にご依頼を頂けた場合、ご相談は無料とさせて頂いておりますのでお気軽にお問い合わせください。

本計画書では、相続や不動産に関する士業・専門家集団「チーム・ans(アンズ)」による本物件の現況調査、企画プラン、概算見積、かかる諸経費、販売価格、販売計画をご提案いたします。

2

土地・建物の基本情報
①.土 地
所在・地番

□□□町□□丁目

住居表示□□□町□□丁目

最寄駅●●駅 徒歩●分

権利

所有権

所有者

所有権とは、特定の物を自由に使用・収益・処分できる権利のこと。
不動産の取引では、建物を新築したときの「所有権保存登記」や、不動産の売買・相続などの際の「所有権移転登記」により、所有権の存在が確定します。

〇〇〇様面積

●●㎡

地目

宅地

道路

●●●坪
地目とは「土地の用途」のこと。宅地とは「建物の敷地およびその維持、もしくは効用を果たすために必要な土地」のことをいいます。

南側 幅員約●ｍ ●ｍ接道/
42条1項1号道路

都市計画

市街化区域

市街化区域は、用途地域が定められており、自治体による道路、公園、下水道などの都市施設の整備も重点的に実施されます。

用途地域

商業地域

第一種低層住居専用地域とは、都市計画で定められた用途地域の一つです。
この地域は、良好な住環境を保護するために、10mまたは12mの絶対高さの制限や、敷地境界から建物の外壁までの距離を1mまたは1.5m離す外壁の後退距離制限などが定められています。したがって第1種低層住居専用地域では主に1～2階建ての低層住宅がゆったりと立ち並ぶような住宅街が形成されるケースが多くなっています。

建ぺい率

60％

建ぺい率の規定により、建築物の建つ敷地に一定以上の空きスペースができ、日照や通風を確保するとともに、火災や地震等が起きたときの防火や避難がしやすくなるなど、市街地の環境を維持することができます。

容積率200％

延べ面積は建物の各階の床面積の合計のことです。容積率の規定は、建築物の規模と、その地域の道路などの公共施設のバランスを確保し、市街地の環境を維持することを目的としています。

②建 物所 在□□□町□□丁目

家屋番号

●●●

家屋番号（かおくばんごう）とは、不動産登記法の規定に基づき、管轄法務局が同法上の建物に付する番号のこと。いわば建物一つ一つを識別するための固有の番号のことです。

種 類

居宅

専ら住居の用に供されるものです。

構造

木造スレート葺２階建
合計●●㎡（●坪）1階●●㎡（●坪）2階●●㎡（●坪）

3階-㎡（-坪）

床面積

建築年月●●（昭和●）年●月●日 新築（築●年）3不動産価値向上のための計画とコスト①.具体的最高値売却可能額の試算●本物件について様々な調査を行い、不動産を売却にするにあたりいかなる方法が考えられ、またその場合のコストを考慮に入れた最高値売却可能額はいくらになるのかについて、当社による具体的売却価格の計算をしました。

検証Ⅰ

分譲マンション、商業ビルの事業用地として売却する場合を検証
上記大型物件につきましては、土地面積が狭い事、容積率が低い事から検証いたしませんでした。

検証Ⅱ

土地の価値のみ（更地での引渡し）で売却した場合
本物件は、●●（昭和●）年で築●年です。木造建築物の法定耐用年数は22年とされております。そのため耐用年数の観点から建物の価値が残っていないことを前提とし、「土地のみの価値」で売却した場合を検証いたします。
＜前提条件＞
・土地面積 264㎡（79.86坪）
・建物面積 146.34㎡（44.27坪）
・解体費 220万円（坪5万円で試算致しました）
・最寄り駅 ●●駅 徒歩15分
近隣物件売買事例を元にした土地の平均平米単価より試算致しました。
土地平均平米単価：357,356円/㎡。
土地面積264㎡

土地価格

土地平均平米単価×＝357,356円

9,434万円＊売主様のご負担で、建物を解体して頂く場合もありますのでその場合は、土地代9,434万円

解体費－

土地価格

220万円

＝9,214万円＊解体費は家屋の解体の相場の費用となります。実際は、立地や築年数、構造によって費用が変わる場合があります。実際に解体費をお見積もりする際は、解体業者が現地を拝見し、お見積もりさせていただき、費用を算出いたします。ご了承ください。

土地の価値のみでの売却価格

9,214万円 となるでしょう。
4

検証Ⅲ

現況有姿（中古戸建）にて、土地・建物を売却する場合●建物付きにて販売する
買主様が建物を購入後にリフォームすることを前提として購入する場合も考えられます。建物付きで売却した場合も検証致しました。建物状況により左右されますので、参考値としてお考え下さい。

＜前提条件＞
・建物面積 146.34㎡（44.27坪）
・●●（昭和●）年●月●日 新築（築39年）
近隣物件売買事例を元にした建物の平均建て込み単価より試算致しました。
建物平均建て込み単価：595,043円/㎡。
平均建込み単価より、中古戸建として販売した場合の売却価格を計算

建物面積146.34㎡

建込み単価

×595,043円

売却価格＝現況有姿（中古戸建）にて、土地・建物を売却する場合なるでしょう。

58,700万円

8,700万円 と検証Ⅳ

土地を分割し、3棟の新築戸建用地として一般の買主に売却する場合を検証。
本物件土地を３つに分割して、新築戸建住宅を建てる場合を検証致しました。
近隣物件売買事例を元にした予想販売価格を算出。解体、建築、水道引込工事などの諸経費を差し引いた金額がお客様の土地販売価格となります。
＜前提条件＞
・土地面積 264㎡（79.86坪）
・建物面積 146.34㎡（44.27坪）
・建ぺい率 50％ ・容積率 100％
・解体費 220万円（坪5万円で試算）
・建築費 坪50万円（諸経費、その他含む）
敷地① 土地：88㎡ 建築面積：105.6㎡ 建築費：1600万円
敷地② 土地：88㎡ 建築面積：105.6㎡ 建築費：1600万円
敷地③ 土地：88㎡ 建築面積：105.6㎡ 建築費：1600万円
新築戸建の販売事例を調査したところ、平均建込坪単価584,448円/㎡より、現在の建物を解体し、新築戸建を建築した場合の予想販売価格の合計は1億8,510万円（6,170万円×3棟）となります。
＊予想販売価格より、建築費、解体費を差し引いた金額は下記の通りです。
・建築費 4,800万円（坪50万円、3棟合計）・解体費 220万円（坪5万円で試算。実際の解体費とは異なる場合がございます。）
・水道引込費用 100万円（＊新たに戸建て住宅を新築する場合、各宅地に上下水道管を敷地に引き込む費用がかかります。

予想販売価格

建築費

解体費

1億8,510万円－ 4,800万円－ 220万円

水道引込費-100万円

差引金額＝ 1億3,390万円

土地を分割し、新築戸建用地として一般の買主に売却する場合1億3,390万円 となるでしょう。
売却前にコストの負担はございません。
解体工事、造成工事は、買主様が決まり、ご契約後、決済までに工事をします。
ただし、確定測量費用は事前に発生する場合があります。もし過去に確定測量をご依頼し、資料を保管されている場合は、事前にご相談をお願いします。
※確定測量：全ての隣接地との境界について隣接所有者との立ち会いをもとに境界確認を行う測量のことを指します。

6検証Ⅴ

新築戸建用地として不動産業者に売却する場合を検証＜前提条件＞
検証Ⅳと同じ物件が建築、販売される前提で検証を行います。
不動産業者に売却する場合は早期売却が可能です。あらかじめ売りたい時期が決まっている場合におすすめします。しかし、不動産業者によって事業内容に得意・不得意があります。
どんな方法で売却したいのかによって検討が必要です。今回は戸建用地を想定し、作成しました。
*建売住宅を販売する場合には、宅建業法上、不動産業者が販売しなければなりません。
その場合、業者の事業利益として15％差し引かれることに注意が必要です。
新築戸建て住宅を販売した場合の予想販売価格は、検証Ⅳより1億8,510万円。
*販売価格より、建築費、解体費、事業利益を差し引いた金額は下記の通りです。
＜事業利益＞
1億8,510万円 × 15% ＝ 2,770万円＜建築費＞3棟4,320万円（坪45万円）

予想販売価格

建築費

1億8,510万円－ 4,320万円

事業利益

解体費

費用差引金額－ 2,770万円－ 220万円＝ 1億1,200万円

新築戸建用地として不動産業者に売却する場合なるでしょう。

7

1億1,200万円 と検証Ⅵ

投資用賃貸アパートをご自身で建築する場合を検証
ご自身の土地に賃貸用アパートを建築する場合を検証します。
駅徒歩距離、周辺環境、賃貸需要の調査によりアパート建築のご提案をします。
弊社にて建築ボリュームの作成、AIによる賃料査定を行いました。

＜前提条件＞
・土地面積 264㎡
・建築延床面積 320.04㎡
・建築費（鉄骨造） 13,200万円（税込み）※杭工事含めた建築一切の概算費用（諸経費含む）※近隣の地盤調査より算出しました。
・解体費用 220万円（坪5万円で試算致しました）
・一部屋25㎡、3階建てのアパートを建築■収入（年間）・月額合計：1,076,000円 / 年額合計：12,912,000円※賃貸管理を業者に依頼する場合は、管理手数料5％（月額）が差し引かれます。
手数料差し引き後収益：1,022,200円（月額）、12,266,400円（年額）AIによる賃料想定■土地を所有している場合の利回りを計算します。

年間賃料収入÷建築費
1,076,000/13,200万円＝10.39％

投資用賃貸アパートをご自身で建築する場合 利回りとなるでしょう。

10.39％
8

検証Ⅶ

投資用賃貸アパートを建築し、投資家に販売する場合を検証
ご自身の土地に賃貸用アパートを建築する前提で、投資家に販売する場合を検証します。投資家の物件選びの重要な指標は利回りと言われています。利回りとは、投資額に対し、どのくらいの利益があるかリターンの割合を数値化したものです。この利回りは、物件の所在地、家賃、空室率により上下します。
※建築ボリュームの作成、AIによる賃料査定は検証Ⅵと同様です。
※上記の利回りは「表面利回り」です。管理費や税金などの経費を考慮せずに計算しております。

＜前提条件＞
・土地面積 264㎡
・建築延床面積 320.04㎡
・建築費（鉄骨造） 13,200万円（税込み）※杭工事含めた建築一切の概算費用（諸経費含む） ※近隣の地盤調査より算出しました。
・解体費用 220万円（坪5万円で試算致しました）■収入（年間）・月額合計：1,076,000円 / 年額合計：12,912,000円

AIによる賃料想定■表面利回り：賃料÷総費用（建築費・解体費合計：13,420万円）
投資用アパートの販売事例を検証。
P16の販売事例から、本物件に近い事例を参考に表面利回り6％で売却した場合を算出いたしました。

◎表面利回り6％で売却した場合
予想販売価格2億1,520万円

建築費－

1億3,200万円

解体費－

220万円

差引金額
-

投資用賃貸アパートを建築し、投資家に販売する場合るでしょう。
98,100万円

8,100万円 とな近隣地盤調査資料（Sample）ボーリング簡易レポートより抜粋● ボーリング地点（Ａ Ｂ Ｃ Ｄ）

②.試算結果による最高売却可能額の比較
Ⅰ.分譲マンション、商業ビルの事業用地として売却する場合―

Ⅱ.土地の価値のみ（更地での引渡し）で売却した場合

9,214万円

Ⅲ.現況有姿（中古戸建）にて、土地・建物を売却する場合

8,700万円

Ⅳ.土地を分割し、3棟の新築戸建用地として一般の買主に売却する場合

1億3,390万円

Ⅴ.新築戸建用地として不動産業者に売却する場合

1億1,200万円

Ⅵ.投資用賃貸アパートをご自身で建築する場合

利回り10.39％Ⅶ。投資用賃貸アパートを建築し、投資家に販売する場合

8,100万円

最も高く売れる計画は、「土地を分割し、3棟の新築戸建用地として一般の買主に売却する場合」ということが判りました。

11

近隣家賃・不動産価格の参考例
1）.新築戸建売買 事例
売却価格

間取り

土地面積

建物面積

交通

建込み単価

4,850万円

3LDK89.01㎡

80.39㎡●●駅 徒歩16分

569,722円/㎡

4,480万円

2SLDK

81.75㎡

71.68㎡●●駅 徒歩16分

624,999円/㎡

5,480万円

3LDK

89.78㎡

71.68㎡●●駅

徒歩14764,508円/㎡

分
4,270万円

2ｓLDK

75.61㎡

85.45㎡●●駅停歩3分/
バス12分

499,707円/㎡

4,380万円

2ｓLDK

98.17㎡

76.54㎡●●駅停歩1分/
バス19分

572,249円/㎡

6,277万円

4LDK

100.02㎡

99.68㎡●●駅

徒歩11629,715円/㎡

分
4,680万円

2ｓLDK

101.21㎡

80.18㎡●●駅 停歩1分/バス19分

583,686円/㎡

4,780万円

3LDK

104.47㎡

82.62㎡●●駅停歩4分/
バス9分

578,552円/㎡

5,500万円

3LDK

107.88㎡

85.04㎡●●駅

徒歩11646,754円/㎡

分
4,180万円

3LDK

106.87㎡

85.04㎡●●駅停歩8分/
バス19分

491,533円/㎡

3,900万円

3LDK

106.33㎡

83.42㎡●●駅 停歩8分/バ
ス19分

467,513円/㎡
平均建込み単価
584,448円/㎡

122）.中古戸建売買 事例
売却価格

間取り

土地面積

建物面積

築年数

5,380万円

4LDK

123.41㎡

96.56㎡

15年

交通
●●駅

建込み単価

徒歩15557,166円/㎡

徒歩11404,471円/㎡

徒歩12585,657円/㎡

徒歩9608,618円/㎡

徒歩15736,574円/㎡

徒歩18467,960円/㎡

徒歩13806,832円/㎡

徒歩11579,281円/㎡

徒歩15666,934円/㎡●●駅 徒歩5分

536,941円/㎡

分
3,980万円

4LDK

109.57㎡

98.4㎡

11年

●●駅分

5,480万円

3SLDK

103.62㎡

93.57㎡

11年●●駅分

5,480万円

4LDK

110.00㎡

90.04㎡

21年●●駅分

5,500万円

4LDK

115.87㎡

74.67㎡

12年●●駅分

3,980万円

4LDK

84.25㎡

85.05㎡

14年●●駅分

7,180万円

3DK

101.31㎡

88.99㎡

19年●●駅分

5,480万円

4LDK

95.10㎡

94.60㎡

4年●●駅分

4,980万円

2ｓLDK

76.14㎡

74.67㎡

4年●●駅分

5,000万円

3ｓLDK

116.58㎡

93.12㎡

20年

平均建込単価595,043円/㎡133）.近隣土地売買 事例
売却価格

土地所在地

土地面積

建蔽率
容積率

4,800万円

東京都調布市129.76㎡

50/100

交通●●駅

土地平米単価徒歩15369,913円/㎡

徒歩16369,913円/㎡

徒歩17324,238円/㎡

徒歩14

375,121円/㎡

徒歩16278,164円/㎡

徒歩18328,158円/㎡

徒歩16

346,459円/㎡

徒歩16454,328円/㎡

徒歩16

369,913円/㎡

分
4,800万円

東京都調布市129.76㎡

50/100●●駅分

3,280万円

東京都調布市101.16㎡

50/100●●駅分

6,200万円

東京都調布市129.76㎡

50/100●●駅分

7,800万円

東京都調布市280.41㎡

60/200●●駅分

5,200万円

東京都調布市158.46㎡

60/200●●駅分

4,100万円

東京都調布市118.34㎡

40/80

●●駅分

4,750万円

東京都調布市104.55㎡

50/100●●駅分

4,800万円

東京都調布市129.76㎡

50/100

●●駅分

土地平均
平米単価
357,356円/㎡

144）.アパート賃貸 事例
家賃

間取り

建物面積

築年数

89,000

1K

25.5㎡

1年

●●駅

徒歩16分

3,490円/㎡

23.83㎡

1年

●●駅

徒歩7分

3,566円/㎡

22.99㎡

1年

●●駅

徒歩30分

2,957円/㎡

30.13㎡

1年

●●駅

徒歩12分

2,754円/㎡

85,00068,00083,000

1K
1K
1K

交通

家賃平米単価90,0001K

21.54㎡

2年

●●駅

徒歩7分

4,178円/㎡92,000

1K22.75㎡

2年

●●駅

徒歩4分

4,043円/㎡

87,0001R

26.63㎡

2年

●●駅

徒歩7分

3,266円/㎡

89,0001R

26.63㎡

2年

●●駅

徒歩7分

3,342円/㎡

84,5001K

27.15㎡

2年

●●駅

徒歩14分

3,112円/㎡

91,0001K

25.32㎡

1年

●●駅

徒歩16分

3,593円/㎡
家賃
平均平米単価3,430円/㎡

154）.投資用物件 販売事例
売却価格

利回り

土地面積

建物面積

築年数

交通

19,400万円

5.83％

160.43㎡

252.37㎡

2022年1月●●駅

徒歩6分

8,640万円

7.50％

97.67㎡

172.20㎡

2022年2月

●●駅

徒歩18分

3,080万円

6.03％

66.83㎡

53.30㎡

2017年8月

●●駅

バス18分

17,700万円

6.04％

310.73㎡

340.89㎡

2017年9月

●●駅

徒歩16分

8,280万円

7.17％

133.55㎡

145.32㎡

2018年5月

●●駅

徒歩14分

6.04％

310.73㎡

340.89㎡

●●駅

徒歩16分

＜参考事例＞
17,700万円

16

2017年9月

17

大寺天

18

大寺
守

19

大寺
湯守

20

大寺
湯守

21

大寺
湯守

22

大寺

湯守

23

大寺

湯守

24

25

大寺

湯守

26

27

28

2）.地 盤＜ここに地盤の説明＞＜ここに地盤図貼り付け＞

29

3）.浸水ハザードマップ＜ここに浸水についての説明＞＜ここに浸水ハザードマップ貼り付け＞

30

4）.防災ハザードマップ＜ここに防災についての説明＞

温泉

温泉＜ここに防災ハザードマップ貼り付け＞

31

終わりに
この「不動産売却計画書」により、弊社では、多方面から検証した不動産価格の計算シュミレーションでご覧いただいたとおり、現地確認、市場調査、建築ボリュームとコスト等を調査し、「土地を分割し、3棟の新築戸建住宅用地として一般の買主に売却する」という計画をたてることによりその土地の価値を上げ、より一層高く売る可能性をご提示いたしました。

また、この「不動産売却計画書」は一般の不動産業者が出す「査定額」とは全く異なった観点から、●●様の大切な不動産をより高く売却するためのご提案をさせて頂いていることをご了解していただ
けたと存じます。

今回、「土地を分割し、3棟の新築戸建住宅用地として一般の買主に売却する」という提案をさせて頂いておりますが、本件不動産の近隣における実際の売買の状況（売買における実需の状況）などの要因により、実際の売却価格が変わってくる可能性もあることも申し添えさせて頂きます。

売却にあたってより良い結果を得るため、本件不動産の状況について更に情報を頂き、検証を深めたいと存じます。

実際に●●様におかれまして本件不動産の売却をお考えになられご用命をいただければ、弊社は喜んでお手伝いをさせて頂く所存でございます。

御一考の上、ご連絡を頂けますことお願い申し上げます。

最後に、この「不動産売却計画書」が●●様に少しでもお役に立てましたなら幸いでございます。

以 上33