令和４年度エネルギー需給構造高度化対策に関する調査等事業（ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及拡大に係る調査）報告書

令和５年３月株式会社野村総合研究所

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目 次

1

調査の背景・目的.............................................................................................................. 1

2

調査結果等 ...................................................................................................................... 2
2.1.

ＺＥＢの普及拡大に向けた調査等 ............................................................................... 2

2.1.1.

2.1.1.1.

ＺＥＢの普及状況...................................................................................... 2

2.1.1.2.

ＺＥＢの普及施策の実施状況 ................................................................... 7

2.1.2.

2.2.

ＺＥＢ普及状況の把握 ......................................................................................... 2

ＺＥＢ普及施策の検討 ....................................................................................... 17

2.1.2.1.

海外の評価・格付制度の実態の整理 ...................................................... 17

2.1.2.2.

改修によるＺＥＢ化の促進 ..................................................................... 45

2.1.2.3.

未評価技術のＷＥＢＰＲＯへの反映に向けた取組................................. 47

2.1.2.4.

設備容量の適正化に向けた取組 .............................................................. 50

2.1.2.5.

公共施設のＺＥＢ化に向けた取組 .............................................................. 51

2.1.2.6.

海外におけるオフサイト型再エネ設備評価の実態把握 ......................... 52

ＺＥＨ－Ｍの普及拡大に向けた調査等 ...................................................................... 53

2.2.1.

ＺＥＨ－Ｍ普及状況の把握 ................................................................................ 53

2.2.1.1.

ＺＥＨ－Ｍの普及状況 ................................................................................ 53

2.2.1.2.

ＺＥＨ－Ｍの普及施策の実施状況 .............................................................. 56

2.2.2.

ＺＥＨ－Ｍ普及施策の検討 ................................................................................ 61

2.2.2.1.
2.3.

集合住宅におけるＺＥＨの設計ガイドラインの見直し .................................... 62

ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会の開催支援.......................................................................... 63

2.3.1.

開催日時.......................................................................................................... 63

2.3.2.

構成委員.......................................................................................................... 63

2.3.3.

議事次第.......................................................................................................... 65

2.4.

取りまとめ公表資料の作成....................................................................................... 66

3

まとめ ............................................................................................................................. 684

参考資料（ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及促進に向けた今後の検討の方向性について）............... 70

1

調査の背景・目的
ＺＥＢロードマップフォローアップ委員会（以下単に「ＺＥＢ委員会」という。）では、

これまで、エネルギー基本計画（2018 年７月３日閣議決定）に定められた「2020 年までに
新築公共建築物等で、2030 年までに新築建築物の平均でＺＥＢ（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の実現を目指す。
」というＺＥＢの 2020 年目標及び 2030 年目標の達成に向けて、その普及推進に具体的に取り組むべく、ロードマップを策定し、ＺＥＢプランナー／リーディング・オーナー登録制度の創設・運用や、ＺＥＢ設計ガイドラインの策定等によるノウハ
ウの共有、消費者の認知度の向上に向けたＺＥＢマークの策定等を実施してきた。
2021 年６月には 2050 年までにカーボンニュートラルの実現に向けた「2050 年カーボンニュートラルに伴うグリーン成長戦略」が発表され、その中においては、「我が国ではこれまで建築物のネット・ゼロ・エネルギー化（ＺＥＢ）に取り組んできたが、進展は道半ばであり、今後 2050 年カーボンニュートラルを目指すに当たっては、ＺＥＢの普及を可能な限り進めていく。
」とされた。
また、令和３年２月 24 日に開催された第５回再生可能エネルギー等に関する規制等の総点検タスクフォースでは、2050 年までのカーボンニュートラルの達成に向けて、「ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）、ＺＥＢ（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の積極的推進―詳細な目標設定、義務化の検討」との提言がなされ、これを受けて国土交通省、経済産業省及び環境省は、３省合同で脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等のあり方検討会（以下単に「あり方検討会」という。
）を開催し、脱炭素社会の実現に向けた住宅・建築物における省エネ性能等を高めるための対策強化のあり方等について議論が行われた。
本委員会においては、2021 年度からは、ＺＥＢ及びＺＥＨ－Ｍの普及状況や技術的課題などの類似性に着目し、より効果的に取組を進めていくため、「ＺＥＢロードマップフォロ
ーアップ委員会」と「集合住宅におけるＺＥＨロードマップ検討委員会」を統合し、「ＺＥ
Ｂ・ＺＥＨ－Ｍ委員会」と改称して、2030 年度目標の達成に向けて更なるＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及促進に向けた取組を行ってきたところである。
このような背景を踏まえて、本事業においては、ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及促進に向けた取組の検討にあたって必要となる情報（最新の技術開発動向や海外の対応状況等を含む。）の調査・分析、及び「令和４年度ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会」の運営を実施した。

1

2

調査結果等

2.1. ＺＥＢの普及拡大に向けた調査等
2.1.1.

ＺＥＢ普及状況の把握

ＺＥＢの普及施策の検討に向けて、ＺＥＢに関する最新情報の収集を行った。
2.1.1.1. ＺＥＢの普及状況
A） ＺＥＢの着工・ストック状況
本調査で対象としているＺＥＢは、「ＺＥＢロードマップとりまとめ」（平成 27 年 12 月）
で初めて定義され、以降「ＺＥＢロードマップフォローアップ委員会」等で定期的に見直しが行われている、「ＺＥＢ（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）」のことを指す。最新のＺＥ
Ｂの定義は以下の通りである。４つのランクに分類され、建築物全体評価と建築物の部分評
価の２種類の評価方法がある。
図表 2-1 ＺＥＢの定義

出所）NRI 作成
ＺＥＢの年間の着工数について、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）で取得されたデータを踏まえると、2021 年度に BELS を取得した非住宅建築物 433 件のうち 199 件（46%）
がＺＥＢ1であった。2018 年度以降、ＺＥＢとしての BELS 取得件数は年々増加傾向にあり、

1 本報告書におけるＺＥＢとは、『ＺＥＢ』、Nearly ＺＥＢ、ＺＥＢ Ready、ＺＥＢ Oriented を含んだＺ

2

直近の 2021 年度には、40 件が『ＺＥＢ』、33 件が Nearly ＺＥＢ、111 件がＺＥＢ Ready、
14 件がＺＥＢ Oriented を取得している。
図表 2-2 BELS におけるＺＥＢの取得状況（フロー）出所）一般社団法人住宅性能評価・表示協会ホームページ（2022 年 11 月）より NRI 作成
図表 2-3 BELS におけるＺＥＢの取得状況内訳（フロー）ＥＢの総称を指す。

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出所）一般社団法人住宅性能評価・表示協会ホームページ（2022 年 11 月）より NRI 作成
ＺＥＢの着工数について、用途別及び規模別に着工状況を確認したところ、用途については、2021 年度は事務所等、工場等、病院等の順にＺＥＢ着工数が多いことが分かった。また、規模については、2021 年度は 300 ㎡以上 2,000 ㎡未満におけるＺＥＢ着工数が最も多いことが分かった。
図表 2-4 BELS におけるＺＥＢの取得状況（フロー・用途別）

出所）一般社団法人住宅性能評価・表示協会ホームページ（2022 年 11 月）より NRI 作成
図表 2-5 BELS におけるＺＥＢの取得状況（フロー・規模別）

出所）一般社団法人住宅性能評価・表示協会ホームページ（2022 年 11 月）より NRI 作成

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ＺＥＢの着工数について非住宅建築物全体の着工状況と比較してその規模を確認したところ、工場等を除く非住宅建築物全体の着工件数に占めるＺＥＢの割合は、0.40%と非常に低い水準にあることが分かった。一方、非住宅建築物の着工数が減少するなか、ＺＥＢの着工数は年々増加傾向にあるため、普及に向けて着実に歩みを進めていることが分かった。
図表 2-6 非住宅建築物全体に占めるＺＥＢの推移（フロー）出所）一般社団法人住宅性能評価・表示協会ホームページ（2022 年 11 月）及び建築着工統計より NRI 作成
次に、ＺＥＢのストック数について、BELS で取得されたデータを踏まえると、2021 年度
では、BELS 取得総数の 36%がＺＥＢ水準となっている。また、2022 年 11 月時点では、『Ｚ
ＥＢ』が累計 82 件、Nearly ＺＥＢが累計 109 件であり、ＺＥＢ Ready を超える水準のス
トックも着実に増えていることが分かった。

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図表 2-7 BELS におけるＺＥＢの取得状況（ストック）出所）一般社団法人住宅性能評価・表示協会ホームページ（2022 年 11 月）より NRI 作成
図表 2-8 BELS におけるＺＥＢの取得状況内訳（ストック）出所）一般社団法人住宅性能評価・表示協会ホームページ（20221 年 11 月）より NRI 作成
ＺＥＢのストック数を延べ面積別に見ると、件数ベースで、面積区分「300 ㎡以上 2,000㎡未満」が、最もＺＥＢ件数が多い。一方で、延べ面積ベースでみると、面積区分「10,000㎡以上」が、最もＺＥＢ化の規模が大きいことが分かった。

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図表 2-9 BELS におけるＺＥＢの取得状況（ストック・規模別）

出所）一般社団法人住宅性能評価・表示協会ホームページ（2022 年 11 月）より NRI 作成
B） 公共建築物のＺＥＢ化状況
環境省補助事業事例、ＺＥＢリーディング・オーナー一覧及びその他公開情報で把握できる範囲によると、公共建築物におけるＺＥＢは 2022 年 11 月時点で 50 件実現している。
図表 2-10 公共建築物のＺＥＢ化状況

出所）環境省補助事業事例、ＺＥＢリーディング・オーナー一覧、公開情報より NRI 作成
2.1.1.2. ＺＥＢの普及施策の実施状況
経済産業省及び環境省が執行しているＺＥＢ実証事業では、2016 年度から 2022 年度にかけて計 382 件のＺＥＢが採択された。
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ＺＥＢ実証事業の補助対象は年度によって違いがあり、直近の 2022 年度は、環境省の「令和４年度二酸化炭素排出抑制対策事業費等補助金（建築物等の脱炭素化・レジリエンス強化促進事業）」において災害発生時に活動拠点となる公共性の高い業務用施設（市役所、役場
庁舎、公民館等の集会所、学校等）及び自然公園内の業務用施設（宿舎等）や業務用建築物を対象としている一方で、経済産業省の「令和４年度

住宅・建築物需給一体型等省エネル

ギー投資促進事業費補助金（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル実証事業）」では、延べ面積
10,000 ㎡以上の新築と、延べ面積 2,000 ㎡以上の既存建築物で、ＺＥＢの構成要素となる
高性能建材や高性能設備機器等を導入する事業を補助対象としている。

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図表 2-11 ＺＥＢ実証事業の交付件数推移

出所）ネット・ゼロ・エネルギー・ビル実証事業調査発表会 2022 資料等より NRI 作成
経済産業省が執行するＺＥＢ実証事業では、2019 年度以降、未評価技術の導入が交付要件に含まれた。2022 年９月末時点の交付決定事業における未評価技術の導入状況を見ると、
WEBPRO 未評価技術 15 項目の中で、新築・既存ともに採用される傾向が高い技術として、③空調ポンプ制御の高度化（５件）、⑥照明のゾーニング制御（６件）、⑭超高効率変圧器（４件）が挙げられる。

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図表 2-12 事業全体における未評価技術の導入状況

出所）ネット・ゼロ・エネルギー・ビル実証事業調査発表会 2022 資料等より NRI 作成
A） ＺＥＢプランナー／リーディング・オーナー制度の状況
ＺＥＢ実現に向けた相談窓口を有し、設計ガイドラインや自社の知見を活用して、ＺＥＢの検討に係る業務支援（建築設計、設備設計、設計施工、省エネ設計、コンサルティング等）
を行い、自社の目標設定と進捗管理の公表を行う事業者を「ＺＥＢ プランナー」として登録する制度が 2017 年度より開始された。登録件数は年々増加しており、2022 年 10 月末時
点では、459 の団体が登録している。これは 2017 年時点の登録件数の４倍を上回る値である。
また、各ＺＥＢプランナーが対応可能な都道府県別・登録種別の件数を見ると、件数に多寡はあるものの、全都道府県を網羅していることが分かった。

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図表 2-13 ＺＥＢプランナー登録件数及びＺＥＢプランナーが対応可能な都道府県別・登録種別の件数（2022 年 10 月末時点）

出所）ＺＥＢ実証事業データより NRI 作成
ＺＥＢプランナーに登録をしている 459 社（2022 年 10 月末時点で）の内訳を見ると、Ｚ
ＥＢ実績を有するのは 194 社（全体の 42％）である。そのうち、３件以上の実績を有する
ＺＥＢプランナーは 72 社（全体の 16％）存在することが分かった。
図表 2-14 ＺＥＢプランナー各社のＺＥＢプランニング実績数の割合（累計）（2022 年
10 月末時点）

出所）ＺＥＢ実証事業データより NRI 作成
公表されているＺＥＢプランニング実績数によると、2021 年度には 1,049 件のＺＥＢが実現していることが分かった。
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図表 2-15 ＺＥＢランクごとのＺＥＢプランニング受注実績数

出所）ＺＥＢ実証事業データより NRI 作成
B） ＺＥＢ設計ガイドライン・パンフレットの作成及び普及状況
ＺＥＢロードマップフォローアップ委員会では、設計実務者向けＺＥＢ設計ガイドライン、ならびにビルオーナー等事業者向けパンフレットを作成し、一般社団法人環境共創イニ
シアチブ（SII）のウェブサイト上で公開している。2019 年３月には、ＺＥＢ設計ガイドラ
イン（学校編、ホテル編）、パンフレット（ホテル編）、事例集（集会所編）を新たに公開し、主な用途については全て網羅された。

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図表 2-16 設計ガイドラインとパンフレットの用途別作成状況

出所）環境共創イニシアチブ（SII）ホームページより NRI 作成
設計ガイドライン等は、2022 年 10 月 28 日時点で延べ 120,365 件がダウンロードされており、ＺＥＢ設計のノウハウの普及が進んでいることが窺える。建物用途別の設計ガイドラ
イン等のダウンロード状況を見ると、事務所編が 53,184 件と最多で、老人ホーム・福祉ホ
ーム編、スーパーマーケット/ホームセンター編、病院編と続く。病院以外の用途では、各資料の中でＺＥＢ設計ガイドラインが多くダウンロードされていることが分かる。
図表 2-17 設計ガイドライン等のダウンロード状況（2022 年 10 月末時点）

13出所）ＺＥＢ実証事業データより NRI 作成
設計ガイドライン等のダウンロード申請者属性見ると、建設業と設計事務所が多くを占めていることが分かる。相対的に、事例集は設計事務所（建築）や公務に係る申請者からダウンロードされている。また、ダウンロードの申請数は、ＺＥＢ設計ガイドライン、パンフ
レット、Web プログラム計算シート、事例集の順になっている。
図表 2-18 設計ガイドライン等のダウンロード申請者の属性（2022 年 10 月時点）

出所）ＺＥＢ実証事業データより NRI 作成
C） ＺＥＢのブランディング・普及啓発等に係る取組状況
他省庁においても、ＺＥＢのブランディング・普及啓発等に係る様々な取組が行われている。環境省ではＺＥＢの普及啓発の一環として、ＺＥＢ関連サイト「ＺＥＢ PORTAL」を管理している。サイト上では、事業者・消費者・自治体職員等を対象に、ＺＥＢの概要説明や事例紹介、補助制度一覧の掲載等、基本的な情報が整理されている。

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図表 2-19 ＺＥＢ PORTAL のイメージ画像

出所）環境省「ＺＥＢ PORTAL」サイトより NRI 作成
また、2021 年 10 月頃より、「リーディングテナント行動方針」を策定し、その賛同者に対しては一定のインセンティブ（情報提供、 CDP・機関投資家等との意見交換会の開催等）
を与える取組を行う等、ＺＥＢの普及促進に向けて前向きな取組を進めている。
図表 2-20 リーディングテナント行動方針

出所）「リーディングテナント行動方針」より一部抜粋
その他の省庁における取組としては、文部科学省と国土交通省がそれぞれＺＥＢ事例集を作成し、公開している。それぞれの概要や特徴は下記の通りである。
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図表 2-21 各省が配布しているＺＥＢ事例集

出所）公開情報より NRI 作成
また、環境共創イニチアシブ(SII)ではＺＥＢ実証事業やＺＥＨ－Ｍ補助事業、事例調査などの調査発表会を開催している。2021 年度に引き続き 2022 年度調査発表会が開催されており、概要は以下の通りである。
図表 2-22 ネット・ゼロ・エネルギー・ビル実証事業 調査発表会

出所）公開情報より NRI 作成

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2.1.2.

ＺＥＢ普及施策の検討

令和３年度の脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等のあり方検討会で打ち出された方向性や令和３年度ＺＥＢ委員会において継続審議事項とされた事項等を踏まえつ
つ、必要となる情報の収集や各種データの分析、考察等を実施した。
2.1.2.1. 海外の評価・格付制度の実態の整理
令和３年度までのＺＥＢ委員会では、日本におけるＺＥＢの課題として、ＺＥＢ取得が金銭的なメリットに繋がりづらいこと（ＺＥＢを取得しても ESG 投資に繋がらない、賃料の引き上げに繋がらない等）が挙げられた。一方で、海外では建物の環境性能に着目した評価・格付制度が整備されており、多くの事業者に活用されている実態があるため、日本における制度設計に係る議論に活かせる点がある可能性が高い。そこで、本年度ではデスクトップ調
査を通じて EU、アメリカ等において整備されている、建築物の環境性能に係る評価・格付制度の実態及び、実績値評価が要件に含まれる海外の制度・認証等について深掘りを行った。
A） 公的な評価・格付制度の整理
公 的 制 度 で は イ ギ リ ス の DEC （ Display Energy Certificate ） 及 び EPC （ Energy
Performance Certificate） 、アメリカの Energy Star、オーストラリアの NABERS（National
Australian Built Environment Rating System）の４つの制度について調査を行った。
DEC はイギリス国内の公共建築物に対して評価・表示義務が課せられる評価・格付制度である。
図表 2-23 DEC（Display Energy Certificate）の概要

出所）DEC ホームページ等より NRI 作成
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DEC では、申請者が評価に必要な情報等を収集し、オンライン上で選定した評価者に提出する。評価者は承認されたソフトウェアに情報を入力し、作成された証明書・レポートを政府に提出することで認証を受けることができる。評価者が証明書とアドバイザーレポートを提出し、政府の登録簿に登録された後は、申請者は証明書を表示しなければならない。
運用評価（OR/operational rating）は、当該建築物が使用する年間総エネルギー量をその面積で割った値と、同等の建築物の単位面積当たりのエネルギー使用量を比較した値で表される。基準となる性能を運用評価 100 とし、CO2 排出量がゼロの場合は 0、基準の 2 倍の排出量を 200 とし、スコア毎に A（最高）～G（最低）に振り分けられる。
図表 2-24 DEC の申請・評価プロセス

出所）「Display Energy Certificate Software Specification」等より NRI 作成
証明書を表示していない場合は£500、有効なレポートを所有していない場合は£1,000 の罰則が科される。証明書は、延床面積が 1,000 ㎡を超える建築物では 1 年間、250 ㎡～1,000㎡の建築物では 10 年間有効である。
なお、DEC は、異なるエネルギー源を合算し共通の基準で比較することを目的とし、 CO2
排出量によって評価する。対象建築物の範囲、種類、面積、過去 12 か月の全エネルギー源のエネルギー使用量、測定期間と日付等を収集した上で、建築物の用途に応じたベンチマー
クを取得し、必要に応じて補正を行った上で、対象建築物とベンチマークのエネルギー使用量を踏まえて、CO2 排出量を算出する。用いるベンチマークは、建築サービス技術者協会（TheChartered Institution of Building Services Engineers /CIBSE）が作成した 29 の主要な建築物の用途についての運用段階のベンチマークである。評価を行うソフトウェアには、用途毎のベンチマークのエネルギー使用量等がインプットされている。エネルギー使用量
は、Central Information Point（CIP）の（電気及びガスの）換算係数を用いて、比較対象となる CO2 排出量に変換される。
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評価対象となる建築物が、ベンチマークの条件と異なっている場合は、評価対象の建築物の状況をより適切に評価するため、補正を行うことができる。DEC では、ソフトウェアでの計算段階で、気象及び稼働時間の２項目について、ベンチマークの基準値を補正することができる。
気象は、評価対象の建物が位置する地域を郵便番号から確認し、基準となるデグリーデー
を取得した上で、評価期間中の天候の影響に応じて、CO2 排出量を補正する。計算式は以下の通りである。


電気エネルギー排出量のベンチマークを「E」（kWh/㎡/年）、非電気エネルギー排出量のベンチマークを「N」 （kWh/㎡/年） 、電気「CE」（kgCO2 /kWh）と非電気使用量を表す
ガス「CG」（kgCO2 /kWh）とするとき、得られた標準 CO2 原単位を用いると、CO2 密度ベ
ンチマーク「C」（kgCO2/㎡ /年）は、C = ( CE x E ) + ( CG x N )(kgCO2 /㎡)/㎡/年）と表すことができる。


暖房デグリーデーのみ補正が行われるため、カテゴリーの標準的な日数を「S」（DayDegree）、評価期間中の特定地点の日数を「L」（dd）、エネルギー排出量の基準値を E（kWh/㎡/年)、非電気エネルギー排出量の基準値を「N」（kWh/㎡/年）、非電気エネルギー排出量のうち暖房に関連する割合を「P」（％）とするとき、調整済の熱密度基準「Ndd」は、
Ndd = [ N x (1 – P/100) ] + [ ( N x P/100 ) x ( L/S ) ] (kWh/㎡/年)となり、補正された CO2 排出量「Cdd」は、Cdd = ( CE x E ) + ( CG x Ndd) （kgCO2 /㎡ /年)と表すことができる。
稼働時間：稼働時間を示す情報が提出された場合は、基準を上回る長い週あたりの稼働時間を考慮し、補正を行うことが可能である。床面積に比例し、CO2 排出量の補正を行う。計
算式は以下の通りである。


稼働時間：稼働時間を示す情報が提出された場合は、基準を上回る長い週あたりの稼働時間を考慮し、補正を行うことが可能である。床面積に比例し、CO2 排出量の補正を行う。計算式は以下の通りである。稼働時間に関係するベンチマークの情報は以下通りである

基準となる年間の稼働時間を「SH」、年間最大許容時間を「MH」、年間最大許容時間における電気ベンチマークの増加率を「PE」、年間最大許容時間における非電気（化石燃料・熱）ベンチマークの増加率を「PN」とするとき、評価対象となる建築物の実際の使用時間が年間「AH」時間であることが示される場合に、新しい度日・稼働率を「dd&occ」、補正された電気を「Edd&occ」、非電気（化石燃料・熱）を「Ndd&occ」とすると、エネルギー使用量は、Edd&occ = E x ( 1 + [ ( AH - SH )/( MH - SH ) ] x ( PE/100 ) )(kWh/㎡/年)、Ndd&occ = Ndd x ( 1 + [ ( AH - SH )/( MH - SH ) ] x ( PN/100 ) )(kWh/㎡/年) と計算できる。



このとき、補正後の CO2 排出量ベンチマークは Cdd&occ = ( CE x Edd&occ ) + ( CG x Ndd&occ )(kgCO2)/㎡/年) と表すことができる。
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イギリスの EPC は、延床面積が 250 ㎡以下の建築物を除き、建物が建設、売却、または賃貸される場合に取得義務が課せられている評価・格付制度である。
図表 2-25 EPC（Energy Performance Certificate）の概要

出所）EPC ホームページ等より NRI 作成
EPC では、評価者が申請者から収集した情報や現地調査での結果（既存建築物のみ）をソ
フトウェアに入力し、評価結果を国の登録簿に登録することで認証を得ることができる。ソフトウェアは承認されたものを用いる必要があり、商業ビルの場合は、簡易建築物エネルギ
ーモデル（SBEM/Simplified Building Energy Model）またはダイナミックシミュレーショ
ンモデル（DSM/Dynamic Simulation Model）が適している。また、既存建築物の場合は、詳細な図面がある場合でも、評価者が現地調査を行って、申請者等から収集した情報を検証する必要がある。データ入力後は、ソフトウェアから証明書とエネルギー効率の改善事項が記載されたレポート（recommendation report）が作成される。評価者がデータを登録簿（thedomestic EPC register）に登録し、その後申請者に EPC のコピーを提供する。

20

図表 2-26 EPC の申請・評価プロセス

出所）Display Energy Certificate Software Specification 等より NRI 作成
EPC の評価結果は、対象建築物の CO2 排出量をもとにスコア（AR/Asset Rating）が算出され、A ランク（最もエネルギー効率が高い）から G ランクまでに分けられる。スコアが 100の場合は、基準となる建築物と同等の CO2 を排出している。現在賃貸の対象となる不動産は
E ランクの建築物であるが、2027 年までに C ランク以上、2030 年までに B ランク以上に引き上げられる方針である。なお、イギリスでは、不動産の建築・売買・賃貸時に建築主が相手方に EPC を示す必要がある。仮に、建築物の売買や賃貸時に EPC を有していない場合は、売り主や代理人が民事罰（罰金）の対象となる可能性がある。売買・賃貸の相手方に示さない場合は建築物の評価額の 12.5％の額（£500～ £5,000 の範囲内）で定められる。ただし、計算ができない場合は一律£ 750 を、行政からの要求に対し証明書の写しの提出をしない場
合は、再度£200 が科される。
EPC は対象建築物のエネルギー性能（暖房、給湯、換気、照明等で使用されるエネルギー量から、建築物に設置された設備から生成されるエネルギー量を差し引いた結果）を CO2 排出量で示すものである。計算過程では、対象建築物と同等の規模、形状、用途の建築物である基準建築物と CO2 排出量を比較する。エネルギー性能評価は、調整後の建築物の床面積に対応するため、計算上、建築物の規模には影響されない。また、同じ用途の建築物で一貫した結果が得られるよう、建築物の物理的な構造に基づく計算式となっている。そのため、居住者の人数、家庭用電化製品の数や効率、暖房方法（温度設定及び時間等）は考慮されない。
22「National Calculation Methodology (NCM) modelling guide (for buildings other than dwellings

21

EPC では、政府が開発したソフトウェアである iSBEM（Interface for SBEM）を主に活用
して、非住宅建築物のエネルギー消費量及び CO2 排出量が計算されている。なお、SBEM（Simplified Building Energy Model）で使われている計算ロジックは、国家計算方法論（National Calculation Methodology /NCM)に準拠している。基準建築物の定義（The
Reference Building）として、基準建築物は、対象建築物と同じ規模、形状、範囲、測定方
法、方位、気象データである必要がある。また、同じタイプの建築物は、換気及びエネルギ
ー源によらず全て同一の基準建築物と比較する。EPC では、対象建築物のゾーン毎に、NCM
データベースからアクティビティ（≒詳細な用途）を割り当てるほか、データベースでは、
アクティビティ毎の占有率や温度設定等のデータを掲載しているため、同アクティビティ
で同じ使われ方がされると定義し、実際にどのように使用されるかに関わらず、建築物本来の潜在的な性能に基づいて建築物を比較することを可能にしている。
EPC で評価される建築物のエネルギー性能は、主に構造や用途、冷暖房や換気・照明等のシステムに基づく計算で行われる。その際には、NCM に定められている、建材や照明等に係る性能値表を基に、対象建築物の性能を計算する。前述の通り、スコア（AR/Asset Rating）
は、対象建築物と基準建築物のエネルギー性能の比較で示される。エネルギー性能は CO2 排
出量によって示され、対象建築物で使用されるエネルギーから生成されるエネルギーを差し引いたものに対応する。そのため、数値が低いほど CO2 排出量が少ないことを意味する。
EPC スコアには、対象となる建築物の CO2 排出率と標準排出率（Standard Emission Rate/SER）を比較した値が示される。SER は、標準的な建築物の CO2 排出率（PER/Reference EmissionRate）を算出し、改善係数として値の 23.5％を差し引いたものである。
アメリカの Energy Star は、建築物のエネルギー消費性能を測りランク分けするための評価・表示制度であり、対象となる建築物のエネルギー使用量データを基に、天候や運用上の特性を考慮したアメリカ国内の類似の建築物群と比較を行うものである。

in England) 2021 Edition」及び「A User Guide to iSBEM: (3) EPC Generation - UK」（An Interface
for SBEM (Simplified Building Energy Model）より

22

図表 2-27 Energy Star の概要

出所）Energy Star ホームページ等より NRI 作成
Energy Star では、評価者が申請者から集めた情報等をソフトウェアに入力し、作成された証明書・レポートを政府に提出することで認証を受けることができる。サイト上で公開されているオンライン評価ツール（Portfolio Manager）を用いて対象建築物を評価し、スコアが 75 以上あることを確認した上でオンライン申請を行う。認定を受けた評価者（Licensed Professional）は、現地訪問で申請情報を確認する。確認後、評価者の署名の入った申請書をオンライン上で環境保護庁（U.S. Environmental Protection Agency/EPA）に提出する。
図表 2-28 Energy star の申請・評価プロセス23出所）Energy Star ホームページ、How to Apply for ENERGY STAR Certification 等より NRI 作成
米国環境保護庁（EPA/Environmental Protection Agency）は一定のエネルギー性能を満たした建築物に対してのみ ENERGY STAR の認定を与えている。ENERGY STAR のスコアは 1から 100 で示され、天候や運用上の特性を考慮したアメリカ国内の類似の建築物群との比較で評価される。スコアが 50 の場合は比較対象となる建築物群の性能の中央値を示し、スコアが高いほど優れている。スコアが 75 以上の建築物が ENERGY STAR 認証の対象となり得る 。 比 較 対 象 と な る 建 築 物 群 は 、 米 国 エ ネ ル ギ ー 省 エ ネ ル ギ ー 情 報 局 （ EIA/Energy
Information Administration）が約４年毎に実施する国内の商業ビルエネルギー消費調査（CBECS/Commercial Buildings Energy Consumption Survey）のデータが基となる。
建築物の情報をツール上に入力すると、建築物の性能毎のエネルギー使用量が推定される。対象建築物から取得されたエネルギーデータを入力すると、ツール上で比較評価される。
評価では、全てのエネルギー源の過去 12 か月分の使用状況（測定もしくは電気料金等の請
求書）、建築物の面積及び住所、稼働状況（時間、人数等）から、エネルギー使用量を算出する。ベンチマークとなるデータのエネルギー使用量を算出の上で、前者を後者で割った比率がスコアになる。
評価後には、ツール（Portfolio Manager）上に報告書（ENERGY STAR Statement）が表示され、スコアやエネルギー使用量等の概要が確認可能である。また、スコアカードによっても、評価結果が確認できる。スコアが 75 以上の場合は ENERGY STAR マークが付いたスコア
カードが発行される。スコアによって、エネルギー性能を示すピンの色が異なる。
オーストラリアの NABERS は、建築物のエネルギーや水の使用状況の効率性を横比較し年次評価することで、性能の改善や排出量の削減を促す評価・格付制度である。

24

図表 2-29

NABERS の概要

出所）NABERS ホームページより NRI 作成
NABERS では、評価者が申請者から集めた情報等をソフトウェアに入力し、作成された証
明書・レポートを政府に提出することで認証を受けることができる。サイトから、建築物の規模や用途、エネルギー使用量、郵便番号等を入力し、評価の見積を行った上で、ニューサ
ウスウェールズ州政府の認定を受けた評価者に依頼する。評価にあたって、申請者は過去 12
か月分のエネルギー使用量（グリーン電力やオフサイトの再生可能エネルギーを除く）のデータ及び建築物の規模等に係る情報を収集する。評価者による現地調査を経た上で、評価がなされる。
図表 2-30 NABERS の申請・評価プロセス

25出所）NABERS ホームページ、Handbook for estimating NABERS ratings 等より NRI 作成
NABERS はニューサウスウェールズ州政府の計画・産業・環境省が定める評価制度で、エネルギー等によって建築物の効率性を示すものである。評価の目的は、建築物の運用時に係る実績値を簡潔かつ信頼性の高い仕組みで評価することとされている。対象となる建築物のエネルギー、水、廃棄物、室内環境等の情報を基に、実在する同等の性能を有するビルと比較した評価（NABERS Star Ratings）がなされるが、用途によって特有の要素を考慮する
ため、収集する情報に違いがある。オフィスビルの場合は、所在地、面積、営業時間、稼働率、コンピューターの台数が影響する。なお、評価は 12 か月間有効であり、年次報告によって、建築物のパフォーマンスの改善やエネルギー使用量の削減を目指すものとされている。また、1,000 ㎡以上のオフィススペースを有する商業ビルのオーナーは、売買や賃貸の際に、NABERS の評価を伝えることが義務付けられている。（CBD/ Commercial Building
Disclosure Program）。
ランク分けは、実際の建築物のデータにより作成されたベンチマークと対象建築物を比較して、ランク（STARS）が決まる。対象建築物のデータも、作成後はベンチマークの一部として活用される。3 STARS が平均であり性能が高くなるに従って STAR が増える。2022 年のオフィスビルの平均評価は 4.9 である。3 STARS 以上を獲得した建築物（オフィスと商業
ビルは４つ星以上）において、カーボン・オフセットを行っているほか再生可能エネルギーを使用している場合は、査定人の現地視察等を経て、政府認証である Climate Active Carbon
Neutral certification を取得することができる。
上記の公的な評価・格付制度について、対象者、登録件数／認証件数、評価・認定機関、取得コスト、申請方法、評価方法、法的拘束力の程度を比較した。

26

図表 2-31 海外における実績値を活用した公的な評価・格付制度の比較

出所）公式ホームページ等より NRI 作成
B） 民間の評価・格付制度の整理
民間制度では、BREEAM（BRE Environmental Assessment Method）、LEED（Leadership in
Energy and Environmental Design ）、 GRESB （ Global Real Estate Sustainability
Benchmark）、Arc、Green Star の５つの認証制度について調査を行った。
BREEAM（BRE Environmental Assessment Method）は、設計から建設、使用、改修に至るまでのあらゆる段階における資産の状態を評価する第三者認証制度である。

27

図表 2-32 BREEAM の概要

出所）BREEAM ホームページより NRI 作成
申請者は、評価対象建築物について、New construction（新築の住宅及び非住宅）/ Inuse（既存）/ Refurbishment and fit-out（改修・改装） /HQM（イギリスの新築住宅）か
ら、適切なスキームを選択の上登録を行い、評価者による認証を受ける。In-use の場合は、対象となる建築物を登録した上で、ライセンスを有する評価者に認証を依頼し、評価者が適否を判断する。申請者は、建築物の名称や建築期間等の基本情報や、面積・用途等の情報を提出する必要がある。
図表 2-33 BREEAM の申請・評価プロセスプロセス

28出所）NABERS ホームページ等より NRI 作成
評価においては、各評価項目の内容に沿って測定や計算等を行い、その結果に対応したク
レジット（点数）が与えられる。評価項目は①管理（Management）、②健康・快適性（HealthandWellbeing）、③エネルギー（Energy）、④交通（Transport）、⑤水（Water）、⑥資源（Resources）、⑦レジリエンス（Resilience）、⑧土地利用・生態系（Land Use and Ecology）、⑨汚染（Pollution）の９つと、基準を満たした場合に追加的に与えられる加点要素3である。
評価項目のうち、最も大きい割合を占めるエネルギーでは、運用時のエネルギー消費量や炭素排出量を評価するものである。運用時のエネルギーを評価するためには、ベンチマークを定めた上で、対象の建築物の CO2 排出量（kg CO2 /㎡）を明らかにし、両者を比較する。
基準となるベンチマークは、対象物の用途によって設定される。同じ度数日計算方法を用いた上で、地域の気候を考慮し調整した床面積加重平均に基づいて決定される。また、対象となる建築物の CO2 排出量は、測定されたエネルギー消費量データに対して補正を行うことが可能である。最後に、対象の建築物の CO2 排出量を基準の CO2 排出量で割った値によって、クレジットが決まる。
図表 2-34 BREEAM の評価方法

出所）NABERS ホームページ等より NRI 作成
獲得したクレジットとカテゴリーの重み付けによってスコアが定まり、評価結果（BRREAM
Rating）が決定する。スコアによって「Outstanding」「Excellent」「Very good」「Good」「Pass」

3 加点要素は、各評価項目において上限クレジットに追加して設けられた点数である。

29

「Acceptable」（In Use のみ） 「Unclassified」の最大７段階でいずれかの評価が決まる。
「Unclassified」は、認証取得に必要な水準を満たしていないことを示す。
図表 2-35 BREEAM の評価結果

出所）NABERS ホームページ等より NRI 作成
なお、認証取得に必要な水準を満たした対象は、BRE Global Ltd.の品質チェック（Quality
Audit）を受け、適合していることが確認されると、認証マークが提供される。評価結果は３年間有効で、期間途中で評価を変更した場合も、同じ対象建築物の場合は、有効期間は最初に評価を行ってから３年間となる。
LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）は建築物等のビルト･エンバイ
ロメントの向上を目指す認証プログラムである。

30

図表 2-36 LEED の概要

出所）LEED ホームページ等より NRI 作成
申請者はオンラインで登録をし、対象となる評価項目を定めた上で、審査を受ける。審査は、予備審査に加えて、必要な場合には最終審査や追加審査を行う。申請や審査の結果、該当するクレジットに応じてレベルが定まる。
図表 2-37 LEED の申請・評価プロセス

出所）LEED ホームページ等より NRI 作成

31

評価項目は、バリエーション毎にカテゴリーや評価テーマが割り当てられており、各テー
マには必須項目と任意項目が設けられている。評価テーマは、気候変動（Climate change）、
健康（Human health）、水資源（Water resources）、生物多様性（Biodiversity）、グリーン
経済（Green economy）、コミュニティー（Community）、自然資源（Natural resources）の６つである。それぞれの該当有無に応じてクレジットが定まる。例えば、バリエーションがBD+C/Building Design and Construction（建築設計および建設）の New Construction and
Major Renovation（新築と大規模改修）の場合は、評価テーマの中にエネルギーに関連する項目として、性能検証や建築物全体のエネルギー評価もしくは規定の順守、エネルギー計測等が設けられている。
図表 2-38 LEED の評価項目

出所）LEED ホームページ等より NRI 作成
クレジットは、合計 110 ポイントのうち、獲得数に応じて LEED 認証のレベルが決定する。
USGBC（U.S. Green Building Council）は LEED 認証が全建築物の上位 25%に認証を付与するよう制度設計している。LEED の登録や認証を公開したい場合は、オンライン上でプロジ
ェクト名や認証レベル等が公開される。認証の有効期限は３～５年間である。認証期限内に再認証を受ける必要がある。また、認証の維持には、認証日または建築物等の稼働日から５年間の建築物全体のエネルギー及び水の使用量データを USGBC に提出しなければならない。
GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）は、不動産セクターの環境・社
会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価である。

32

図表 2-39 GRESB の概要

出所）GRESB ホームページ等より NRI 作成
GRESB では事業者の提出した情報をもとに、検証・評価・ベンチマークの三段階で検証・評価を行い、結果を算出する。申請者が GRESB portal に登録し必要情報を入力すると、ポータル上でレポートが公開され、最終的な評価書によって投資家やステークホルダーとの対話を行うことになる。また、必要に応じて GRESB からレビューやサポートをうけることが
できる。

33

図表 2-40 GRESB の申請・評価プロセス

出所）GRESB ”Guidance for GRESB Participants Contact us”及び“GRESB Real Estate
Assessment”より NRI 作成
GRESB では Management Component（組織レベルで機能する要因）、Performance Component（パフォーマンス指標）、Development Component（建設中または改修段階の建物用の評価項
目）の３つの観点に基づいて、評価とベンチマーク化がなされる。なお、どの観点に準拠す
るかは、選択した評価のタイプによって変わる。評価項目ごとの配点の内訳も異なる。
図表 2-41 GRESB の申請・評価プロセス

出所）GRESB ホームページ等より NRI 作成
34

評価のタイプのうち、Real Estate Assessment では、総合スコアのグローバル順位によって格付（GRESB Rating）が与えられ、上位 20％が「5 スター」、次の 20％が「4 スター」などと呼ばれる。また、「実行と計測（IM：Implementation & Measurement）」と「マネジメ
ントと方針（MP：Management & Policy）」の 2 軸のスコアによって図表３のようにプロットされ、その両軸とも 50％以上の好評価を得た参加者には「グリーンスター」の称号が与えられる。
図表 2-42 GRESB の評価結果

出所）GRESB“2022 Real Estate Example Benchmark Report”等より NRI 作成
Arc は建築物等の環境性能を測定・評価する評価体系である。
図表 2-43 Arc の概要

35出所）Arc ホームページ等をもとに NRI 作成
Arc では、エネルギー（Energy）、水（Water）、廃棄物（Waste）、交通（Transportation）、
快適性（Human Experience）の５項目に沿ってデータ収集・評価を行う。エネルギー（Energy）のスコアが最も割合が高く、連続した 12 か月のエネルギー使用量データ等を用いてスコアを算出する。評価の基準には LEED での要件が一部用いられているほか、Arc で算出したス
コアは、LEED の評価システムで認証を受ける際や GRESB の提出時に使用することができる。
図表 2-44 Arc の申請・評価プロセス

出所）Arc ホームページ等をもとに NRI 作成
評価を行うと、証明書（Arc’s performance certificates）が発効される。Arc は対象
建築物等のデータをスコア化するものであるため、格付けや認証は行われない。証明書はオンラインのプラットフォームから発行可能である。証明書には、各カテゴリーのスコア及び指標と、パフォーマンス改善に向けた補足事項が記載されている。また、オンラインプラッ
トフォーム上では、証明書に加えて、運用実績の評価を確認することができる。データは更新することが可能であり、スコアも都度更新される。
Green Star は、オーストラリアにおける建築物・住宅・コミュニティの環境評価システ
ムである。

36

図表 2-45 Green Star の概要

出所）Green Star ホームページ等をもとに NRI 作成
Green Star はオンラインで申請や登録、資料提出等を行い、認定評価者による最大２回の審査を経て、基準を達成した場合は認証を受ける。申請者は要件を満たすための図面や計算書を準備し、専用ポータルから提出する。申請があった各項目について、Point(s) awarded（基準達成）、Point(s) to be confirmed（追加の情報が必要）、Point(s) not awarded（未達）のいずれかの評価がなされる。

37

図表 2-46 Green Star の申請・評価プロセス

出所）Green Star ホームページ等をもとに NRI 作成
評価項目はバリエーション毎に異なり、例えば、主に新築または大規模改修を行う建築物を評価する building では、炭素や水等の環境問題への積極的な貢献を求める Positive やResponsible という８つの観点が設けられている一方、新築建築物の設計・施工を評価する
Design & As Built の場合は、運用（Management）やエネルギー（Energy）等の 10 つのカ
テゴリーにそれぞれクレジットが振り分けられている。なお、ホームページ上では認証取得のための最低条件として、「建設および運用における炭素排出量を削減する（emit lesscarbon in construction and operations）」や「建設中の環境への影響を管理する（manage
environmental impacts during construction）」等の 10 つが掲げられている。

38

図表 2-47 Green Star の評価項目

出所）Green Star ホームページ等をもとに NRI 作成
各評価項目のスコアに従って、最終的な評価（star）が定まる。運用段階を除き、４Star
以上の評価で Green Star の認証が与えられる。評価項目を踏まえ、持続可能性の指標について、４ Star（ベストプラクティス）以上を達成したプロジェクトを認証するための評価尺度を用いている。Performance（運用段階）は１～６、それ以外のカテゴリーでは４～６のみが認証を受けることができる。
・Star：100 ポイント中 15 ポイントを超えており、気候変動に配慮した建築物として最低限の条件を満たしていることを示す。
・Star：35 ポイント以上で、高い環境性能を発揮するほか建築物に関する社会課題に取り組むことを示す。
・Star：70 ポイントを超え、完全に自然エネルギーで稼働する高効率な建築物に与えられる。
なお、2023 年以降に５ Star もしくは６ Star を目指して申請する建築物は、エネルギー関連の追加要件（Energy Source、Energy、Use Upfront Carbon Emissions、Other Carbon
Emissions）を満たす必要がある。

39

図表 2-48 Green Star の評価結果

出所）Green Star ホームページ等をもとに NRI 作成
また、日本における制度との比較として、上記の５つの民間の評価・格付制度と CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）を含めた計６つの制度について、活用されている主な国、対象者、登録件数／認証件数、評価・認定機関、取得コスト、申請方法、評価方法を比較した。
図表 2-49 海外における実績値を活用した民間の評価・格付制度の比較

出所）公式ホームページ等より NRI 作成
C） ＺＥＢに係る海外の動向
日本と同様に、諸外国においてもＺＥＢを旗印とした政策目標の設定や施策の実施等が40

行われている。ただし、「ＺＥＢ」で示される「Ｅ」の意味は、“Zero Energy Building”や“Zero Emission Buildings”と、各国によって異なる定義を採用していることが分かっている。
「Ｅ」の定義の違いを知ることは、その国のＺＥＢ政策の方向性を知ることに繋がると考えられたため、はじめに「Ｅ」の定義について調査を行い、整理した。2022 年 11 月調
査時点での結果は、ＺＥＢの定義として「Energy」を指す国が多いものの、目標・指針等には最終的に Zero Emission を目指す旨が記載されている国も見受けられることが明らかとなった。
図表 2-50
国名E の定義

各国での「ＺＥＢ」定義（Zero Energy/Emission Building）

補足・近年の動向

出所

レベルアップ・住宅・コミュニティ省（The
Department for Levelling Up, Housing andイギリス Energy Communities /DLUHC）からの規制及び公表資
料 に お い て 「（ nearly ） zeroenergybuildings」が用いられている

https://www.financeni.gov.uk/sites/default/files/publications/dfp/NＺＥＢ%20Information%20Note_0.pdf（Departmentof Finance「BUILDING REGULATIONS」）
 エネルギー省の HP 上で、エネルギー消費をで https://www.energy.gov/sites/default/files/201
アメリカ Energy

きる限り抑えるように設計・建設された建築 5/09/f26/bto_common_definition_zero_energy_bui
物としてＺＥＢ（Zero energy buildings）を ldings_093015.pdf（US Department of Energy「A紹介Common Definition for Zero Energy Buildings」）

 2018 年に気候変動・エネルギー・環境・水資
源省（The Department of Climate Change,
オースト
ラリア

Energy Energy, the Environment and Water/DCCEW）
が公表した Low Energy Buildings の資料内で「zero energy」の記載がある

https://www.energy.gov.au/governmentpriorities/buildings/trajectory-low-energybuildings （ DCCEW 「 Trajectory for Low Energy
Buildings」）
https://www.bmwk.de/Redaktion/DE/Downloads/Ste

 2022 年に連邦経済・気候保護省（The Federal
Emissio Ministry
ドイツ
n

of

Economics

andClimateProtection）が発表した白書において、ＺＥＢ
が「Zero Emission Building」であると定義

llungnahmen/Stellungnahmen-65-prozenterneuerbare-waerme/Organisationen/20220818figawa-stellungnahme-zum-konzept-zurumsetzung-der-65-prozent-ee-vorgabe-fur-neueheizungen.pdf?__blob=publicationFile&v=6（Ministry of Economics and Climate Protection）

 経済・気候政策省（Ministry of Economic https://energy.ec.europa.eu/system/files/2020オランダ Energy Affairs and Climate Policy）が定めるエネ 03/nl_final_necp_main_en_0.pdf （ Ministryof

ルギー計画にて、2020 年 7 月以降の新築建築 Economic Affairs and Climate Policy「Integrated41

物 は N Ｚ Ｅ Ｂ s （ NearlyZero-Energy National Energy and Climate Plan」）

Buildings）の要件を満たす必要があると記載 2008 年に設立された持続可能な開発に関する省庁間委員会（IMCSD/The Inter-Ministerial
シンガポール

EnergyCommittee on Sustainable Development）では、2030 年までに全ての建築物について 80%のグリーンマーク認証を取得する目標を掲げ

https://www.bca.gov.sg/ZEB/whatisZEB.html（ Singapore Government 「 What is Zero Energy
Building?」）る 2021 年以降の新築時にコストを最適化しつつ https://energy.ec.europa.eu/system/files/2020オースト
リア

nearly zero-energy buildings を実現するた 03/at_final_necp_main_en_0.pdf
Energy めのロードマップを策定（

FederalMinistry Republic of Austria Sustainability and 交通領域では「Zero Emission Mobility」の Tourism「Integrated National Energy and Climate
定義を使用

Plan for Austria 2021-2030」）

出所）各国ホームページ等より NRI 作成
特に、EU では Zero-emission buildings（ＺＥＢ）に向けた動きが近年活発化している。
Zero-emission buildings（ＺＥＢ）とは、エネルギー性能を高めた上で、オンサイトもしくは近隣の再生可能エネルギーからのエネルギーで賄うことで、必要なエネルギー使用量が実質ゼロとなる建築物を意味する。2018 年に改定された建築物のエネルギー性能に関する指令（The Energy Performance of Buildings Directive /EPBD）では、ＺＥＢを、”
nearly zero-energy buildings”と定義しており、EU 諸国において、2020 年末までに全ての新築建物で”nearly zero-energy buildings”を達成することを求めていた。一方で、2022 年 12 月に、欧州理事会で合意された EPBD の改正案においては、ＺＥＢは”zeroemission buildings”と再定義され、政策目標についても、2030 年までに新築建築物を、
2050 年までに全ての既存建築物をＺＥＢ化（Zero-emission buildings に転換）することを目指す内容が追加された。
改正案は、2050 年の気候ニュートラル実現に向けた「Fit for 55」パッケージの一部であり、建築物のエネルギー性能に関する規制の厳格化に係る内容が盛り込まれている。改正により、新築・既存建築物のＺＥＢへの目標や再生可能エネルギー利用設備の導入、目指すべき建築物のエネルギー性能等が示される。

42

図表 2-51 EPBD の改正案に係る内容（2022 年 12 月）

出所）EU ホームページ等より NRI 作成
図表 2-52

EPBD 改正案（FIT for 55）でのＺＥＢに係る記述

出所）公式ホームページ等より NRI 作成
現在検討が進められている EPBD の改正案により、加盟国は建築物改修計画（”nationalbuilding renovation plans”）を発行し、2030 年から 2050 年までの 10 年毎の年間エネル
ギー改修率や建築ストックの一次及び最終エネルギー消費量、運用上の CO2 排出量（theannual energy renovation rate,the primary and final energy consumption of thenational building stock and its operational greenhouse gas emission reductions を含んだロードマップを、2026 年６月末までに示す必要がある（その後は５年毎の更新）。なお、現在 EU ホームページ上では、各国が nＺＥＢ（nearly zero-energy building）の拡大
43

に向けて策定した計画等が公開されている。以下に主要３か国（イギリス、フランス、ドイツ）の計画に示されている内容を簡単に取りまとめた。


イギリス「UK National Plan: Increasing the number of nearly zero energy
buildings（2012）」2008 年に制定した気候変動法に基づき、2020 年までに 34％以上、2050 年までに 80％以上の CO2 排出量の削減目標を公約に掲げている。そのために、断熱性を高めて建築物の熱効率を増加させるほか、冷暖房設備に係る支援を進めている。全ての新築住宅を2016 年からゼロカーボンにする目標を定めており、全ての新築の非住宅建築物を 2019年からゼロカーボンにする狙いを定めている。オンサイトの再エネ設備や低炭素技術、
冷暖房のエネルギー効率に係る基準設定等で、 nＺＥＢの定義を満たすことが可能であると考えている。



フランス「Action plan for increasing the number of nearly zero-energy buildings（2013）」
建築物関連は、2009 年に制定されたグルネル法（the First Grenelle Act）で定められている。全体の約４割のエネルギーを占める建築物分野では、以下の目標が設定されて い る 。 ① 2012 年 ま で に 低 エ ネ ル ギ ー 消 費 型 建 築 物 (BBC/bâtiments basse
consommation)の建設を標準化し、2020 年までにエネルギープラス住宅の建設を標準化する。
②2020 年までに既存の建築物のエネルギー消費量を 38％以上削減する。
③2009
年より、 nＺＥＢ基準を規定する熱規制に係る議論がなされ、2012 年には新築建築物に対する熱規制を記載した法令が公布された。また、既存建築物については全建築物のBBC を目指し、 1948 年以降に建設された床面積 1,000 ㎡以上の建築物で、改修費用が建築物価格の 25％以上である場合、年間平均消費電力量を 120kWh/㎡とすることを目標に掲げている。

ド イ ツ 「 National plan for increasing the number of nearly zero-energy
buildings pursuant to Article 9 （2013）」1990 年比で、2020 年までに温室効果ガスを 40％、2050 年までに 80％以上削減することを目標としている。また、2050 年までにカーボンニュートラルの建築物ストック（nearly carbon-neutral building stock）を目指している。建築物の民間所有の割合が非常に高いことから、自発的措置やインセンティブを設け、2020 年までに nＺＥＢを大幅に増やす方針を定めている。ただし、省エネ法において、新築建築物のエネルギー
基準の引き上げを段階的に強化するほか、既に建築物の所有者には改修の際に部材の最低基準を満たすことが義務付けられている。
次に、ＺＥＢの更なる普及拡大にあたっては、ビルオーナーやデベロッパー、メーカーだ

けではなく、投資家・消費者目線を考慮する必要がある。海外では既に環境に配慮した建築物の不動産価値を高く評価する動きがあり、投資家の投資判断基準の中に、ＺＥＢをどのよ
44

うに組み込むかは今後避けて通れない論点である。本年度は、海外における先進的な考え方
をデスクトップリサーチで取りまとめた。
EU では、2030 年の EU の気候・エネルギー目標や欧州グリーン・ディールの目標を達成するために、2020 年６月に持続可能な経済活動のための共通の分類システムである「EU タク
ソノミー（EU taxonomy）」が創設された。EU タクソノミーは、企業や投資家等に対して、
どの経済活動が環境的に持続可能であるかについて、適切な定義を与えるものである。これにより、グリーンウォッシュを排除して投資家の安全を確保するとともに、企業の気候変動への対応を助け、適切な対象に投資を促すことに役立つとされる。2021 年１月には気候変動への適応と緩和を目的とする持続可能な活動に関する最初の委任法が発効され、エネル
ギー分野では、化石燃料からのエネルギーシフトを狙いとして再生可能エネルギーも含まれた。
図表 2-53

EU タクソノミー（EU taxonomy）の概要の過去の議論

出所）EU ホームページ等より NRI 作成
2.1.2.2. 改修によるＺＥＢ化の促進
これまでのＺＥＢ委員会等では新築建築物のＺＥＢ化を中心に議論がなされていたが、今後は既存建築物のＺＥＢ化も重要であるという問題意識のもと、本年度は改修ＺＥＢ事
例集の作成を行った。
2019 年度ＺＥＢロードマップフォローアップ委員会では、既存新築物の改修ＺＥＢ化の実現・普及に向けた施策として、改修ＺＥＢ事例集の作成が提案され、2020 年度委員会で改修ＺＥＢ事例集の案が示された。2021 年度には事例１～６の実績データの更新を行い、2022 年度には第 1 回ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会での「掲載事例が自社ビルに偏っている」という意見を踏まえ、テナントビルである事例７・８の追加検討を行った。なお、過年度に掲載していたモデルビルのケーススタディについては、ケーススタディの実施時期が古い
こと、設備容量の最適化が考慮されていないこと、投資回収年数の概算の見直しの必要があ45

ることなどを踏まえて、今年度は掲載項目から削除し、来年度以降適宜見直しを行う運びとなった。今年度は上記の事例の拡充と内容面の見直しを行った上で、改修ＺＥＢ事例集を最終化し、公開に向けた準備を進めた。
図表 2-54 改修ＺＥＢ事例集の概要
目的
改修ＺＥＢ化を効率的に実現した成功事例集を作成し広く共有することで、改修ＺＥＢの普及を目指す。
想定読者
建設オーナー・設備設計者
掲載項目
事例紹介
✓

建物概要

✓

設備更新・改修内容✓

改修における経営メリット/課題への対応✓

改修前後の省エネ効果（実績・設計評価）
図表 2-55 改修ＺＥＢ事例集に掲載する事例一覧

No

事例物件名

施主（オーナー）

建設会社

所在地

用途

ZEB性能

延床面積

1 ダイキン工業福岡ビル

ダイキン工業株式会社

ダイキンエアテクノ
株式会社

福岡県

事務所等

ZEB Ready

2,620㎡

2 竹中工務店東関東支店

竹中工務店

竹中工務店

千葉県

事務所等

Nearly ZEB

1,318㎡

3 博多駅南Rビル

株式会社菱熱株式会社
フジエアテック

福岡県事務所等

ZEB Ready5,537㎡

4 久米島博物館

久米島町

有限会社翁長電工事

沖縄県

集会所等

Nearly ZEB

2,096㎡

5

特別養護老人ホーム
和気広虫荘

社会福祉法人広虫荘

ダイキンエアテクノ
株式会社

岡山県

病院等

ZEB Ready2,478㎡

6名古屋経済大学
犬山キャンパス7号館

学校法人市邨学園

株式会社豊建愛知県

学校等

ZEB Ready

7,343㎡

出所）公開情報より NRI 作成

46

図表 2-56 改修ＺＥＢ事例集に新たに追加検討を行ったテナントビル事例

出所）公開情報より NRI 作成
なお、改修による ＺＥＨ－Ｍについては、デスクトップ調査での事例が該当しなかった
ため、令和４年度は改修によるＺＥＢ化を優先して取り組んだ。
2.1.2.3. 未評価技術のＷＥＢＰＲＯへの反映に向けた取組
経済産業省が執行するＺＥＢ実証事業では、2019 年度以降、未評価技術の導入が交付要件に含まれた。2019 年度から 2022 年度までの導入状況を見ると、WEBPRO 未評価技術 15 項目の中で、新築・既存のそれぞれで３件以上、合計で 10 件以上採択されている技術は、①
CO₂濃度による外気制御、⑥照明のゾーニング制御、⑭超高効率変圧器となっている。

47

図表 2-57 事業全体における未評価技術の導入状況

出所）ネット・ゼロ・エネルギー・ビル実証事業調査発表会 2022 資料等より NRI 作成③空調ポンプ制御の高度化、④空調ファン制御の高度化、⑪地中熱利用の高度化、⑫コー
ジェネレーション設備の高度化については、複数の技術に分かれるため、単一の技術では、
新築・既存のそれぞれで３件以上採択されている技術には含まれない。
なお、本年は①CO₂濃度による外気制御、⑥照明のゾーニング制御、⑭超高効率変圧器について、以下の整理を実施した。

CO₂濃度による外気制御
CO₂濃度による外気量制御は、室内又は換気の CO₂濃度センサー、画像センサーなどによって外気導入量を変化させ、在室人員に合わせて適正な外気導入量に制御することにより、
冷暖房時の外気負荷を低減する技術である。CO₂濃度による外気量制御が、主たる室用途の
床面積の過半に導入されている必要がある。CO₂濃度が満足しないときに外気導入量を増やす制御のみの場合は未評価技術の対象外となる。外調機のインバータ制御による空調ファンの消費電力など、WEB プログラムで一部評価できるものもある。
CO₂濃度による外気量制御について、当該技術の提供事業者へのヒアリングを行い、未評
価技術の採用状況、メーカーとしての提案活動、未評価技術の WEBPRO への反映に向けて運48

用ルールを定めることができるか、WEBPRO 反映に向けた取組等について把握した。

照明のゾーニング制御
照明のゾーニング制御は、廊下、エントランスホール、駐車場などにおいて、時間帯に応じて照度条件を緩和して、3/4 点灯以下の間引き点灯又は調光による減光により、照明の消費電力を低減するものを対象とする未評価技術である。間引き点灯、レイアウトに応じた制
御、時間に応じた制御などによる電力などによる電力の制御を行う。
照明のゾーニング制御について、当該技術の提供事業者へのヒアリングを行い、未評価技術の採用状況、メーカーとしての提案活動、未評価技術の WEBPRO への反映に向けて運用ルールを定めることができるか、WEBPRO 反映に向けた取組等について把握した。

超高効率変圧器
超高効率変圧器は、電気を用途に応じた電圧に変換する際の電気ロスの削減や、待機電力等を抑制することで電力消費量やランニングコストの削減に繋がるものである。
超高効率変圧器について、当該技術の提供事業者へのヒアリングを行い、未評価技術の採用状況、メーカーとしての提案活動、未評価技術の評価に向けた課題や取組等について把握した。
以上３件のヒアリング等を踏まえると、未評価技術の反映に向けて未評価技術の省エネ
性能を算出するにあたっては以下の障壁があることが把握された。
⚫ 空調や給湯、照明機器のエネルギー消費を抑える二次制御の技術は制御する機器の効率によって省エネ効果が変わる。
⚫ 在室人数や、周辺環境などの運用時の条件によって制御する量や省エネ効果が変わる。
⚫ さらに「⑫コージェネレーション設備の高度化」など単一の建物で省エネ性能を考えない技術もある。

49

図表 2-58 未評価技術の省エネ性能の計算に関する分類イメージ
運用の影響を 空調や給湯、照明などの他の機器の効率によって受けづらい
省エネ効果が変わる⑧デシカント空調システム⑨クール・ヒートトレンチシステム⑩ハイブリッド給湯システム等⑪地中熱利用の高度化⑭超高効率変圧器⑮熱回収ヒートポンプ

機器そのもののエネルギー消費を減らす

他の機器のエネルギー消費を減らす

在室人数や周辺環境（風圧・採光）、運用時の設定によって省エネ効果が変わる③空調ポンプの制御の高度化➃空調ファンの制御の高度化⑤冷却塔ファンのインバーター制御⑥照明のゾーニング制御
運用によって⑦フリークーリング
効果が変わる①CO₂による外気量制御②自然換気システム⑬自然採光システム

出所）事業者ヒアリングを基に NRI 作成
未評価技術に係る現状や課題に関して、ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会では、実測値を把握したうえで、省エネ性能を反映するためのルールを整備していく必要性や、実績値を基に多少の安全率を見た暫定値での削減率を評価しても良いのではないかといった意見が出た。一方で、未評価技術を導入しても期待される性能を発揮しないケースもある点には留意していく必要性も示された。
2.1.2.4. 設備容量の適正化に向けた取組
建築物に導入される設備機器は、様々な状況に対応出来るよう、ピーク負荷に合わせて選定される傾向にある。一方で、ＺＥＢ化を進めるためには、年間を通じた設備の負荷率を正確に把握した上で設備機器を選定するとともに、建築主にもこの点が正しく理解されるよ
う措置していくことが必要である。
設備容量の最適化によってＺＥＢ化を達成したケースとして、以下の２つの事例が挙げられる。１事例目の Hareza Tower は、2019 年、大規模複合開発「Hareza（ハレザ）池袋」
内のオフィスビルにおいて、事務所用途の部分評価にてＺＥＢ Ready の認証を取得した事例である。超高層複合用途ビルにおけるＺＥＢ Ready 認証取得の第一号案件となった。照明照度や空調設備の容量低減について、定量的な根拠を示すことで顧客の理解を得ながら設備容量の最適化を実現した。２事例目のテイ・エス・テック本社は、2018 年、テイ・エス
テック社（埼玉県朝霞市）のオフィス建物において、快適性と汎用性をそなえた”普及型Ｚ
ＥＢオフィス”を完成し、Nearly ＺＥＢの認証を取得した事例である。空調負荷の最小化
で 3 割以上の BEI 削減を実現し、省エネのみで 58%の削減を果たしながら、コスト削減も実現している。
50

参考として、国土交通省国土技術政策総合研究所「非住宅建築物の外皮・設備設計仕様とエネルギー消費性能の実態調査- 省エネ基準適合性判定プログラムの入出力データ(2021年度)の分析 -」では、2021 年度に所管行政庁及び登録省エネルギー判定機関に届け出や適合判定の申請があった物件の WEBPRO の入出力データをもとに建物の BEI と設備別の評価結果について、整理、分析が行われている。当該論文では、全体、空調、換気、照明、給湯、昇降機の BEI 分布が整理されている。地域区分や建物の用途別に BEI 分布には傾向が見られ、設備容量等の検討する際の参考となる。
図表 2-59 設備ごとの BEI の分布（標準入力法による建物用途全体の結果）出所）国土交通省 国土技術政策総合研究所、非住宅建築物の外皮・設備設計仕様とエネル
ギー消費性能の実態調査 - 省エネ基準適合性判定プログラムの入出力データ(2021 年度)の分析 - 宮田 征門、三木 保弘より抜粋
2.1.2.5. 公共施設のＺＥＢ化に向けた取組
現在、871 を超える自治体で 2050 年ゼロカーボンシティが宣言され、脱炭素への機運が高まっている。一方、自治体が策定を義務付けられており、且つ管内の環境施策の指針となる“地方公共団体実行計画”において、ＺＥＢの文言を明記している自治体や実際にＺＥＢ化を実現している自治体は限られている。
令和４年７月には、全国知事会第１回脱炭素・地球温暖化対策本部会議で示された脱炭
素・地球温暖化対策行動宣言において、都道府県が整備する新築建築物についてはＺＥＢ
51

Ready 相当を目指すことが示された。また、同会議にて示された「脱炭素社会の実現に向けた対策の推進に関する提言」には、ＺＥＢ及びＺＥＨの導入状況等について都道府県別・市
町村別に統計整備を行うほか、業務用建物に係る各省庁の補助制度ではＺＥＢを前提するという内容が含まれている。
このような動きを踏まえ、今後は更に公共施設のＺＥＢ化に向けた取組が加速することが期待される。
なお、公共施設のＺＥＨ－Ｍ化の事例についてデスクトップ調査を実施したが、本調査においては該当する事例は見られなかった。
2.1.2.6. 海外におけるオフサイト型再エネ設備評価の実態把握
ＺＥＢに係る議論の一つとして、オフサイト型再エネ設備の評価のあり方が挙げられる。
過年度の委員会においても、オフサイトの再エネをどこまで対象に含めるかが今後のＺＥ
Ｂに係る議論の焦点になるのではないか、というご意見があった。そこで、本年度では、デスクトップリサーチを通じて、諸外国でのＺＥＢ評価におけるオフサイト型再エネ設備評
価の方法等について実態を把握することとした。

アメリカ暖房冷凍空調学会（ASHRAE,

American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers）の“Standard Method of Evaluating Zero Net Energy and Zero Net Carbon Building
Performance”4では、新築建築物の設計及び既存建築物の運用に関して、対象となる建築物（群）が“Zero Net Energy”もしくは“Zero Net Carbon”の定義を満たすか否かを評価するための基準を定めている。定義を満たす範囲として、既存建築物、新築建築物、複数の建築物または建築物の一部（existing buildings, new buildings, groups of buildings, or
portions of buildings）に加え、敷地境界を超えるものや敷地外のクレジットに関連するエネルギー及び炭素排出量（energy and carbon emissions associated with flows acrossthe site boundary and off-site credited flows）が含まれている。一方で、建築物の総エネルギーに係る性能目標や制限の設定（establishment of building gross energy
performance goals or limits）や建設段階でのエネルギーや建材等に係る炭素（embodied
energy or carbon of building materials and systems）は定義に含まれないことが記載されている。

4 SPC 228P, Proposed Standard authorized January 16, 2019.Revised TPS approved by January 2021
52

図表 2-60 “Zero Net Energy”もしくは“Zero Net Carbon”の定義を満たす範囲

出所）“Standard Method of Evaluating Zero Net Energy and Zero Net Carbon Building
Performance”（SPC 228P, Proposed Standard authorized January 16, 2019.Revised TPS
approved by January 2021.）より

2.2. ＺＥＨ－Ｍの普及拡大に向けた調査等
2.2.1.

ＺＥＨ－Ｍ普及状況の把握

ＺＥＨ－Ｍの普及施策の検討に向けて、ＺＥＨ－Ｍに関する最新情報の収集を行った。
2.2.1.1. ＺＥＨ－Ｍの普及状況
本調査で対象としているＺＥＨ－Ｍ「集合住宅におけるＺＥＨロードマップとりまとめ」（平成 30 年５月）で初めて定義され、以降「「集合住宅におけるＺＥＨロードマップ検討委
員会」等で定期的に見直しが行われている、「ＺＥＨ－Ｍ（ゼッチ・マンション又はネット・ゼロ・エネルギー・マンション）」のことを指す。最新のＺＥＨ－Ｍの定義は以下の通りである。４つのランクに分類され、要件と目指すべき水準が定められている。

53

図表 2-61 集合住宅におけるＺＥＨの目指すべき水準

出所）SII『ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス実証事業 調査発表会 2022』より NRI 作成
ＺＥＨ－Ｍの年間の着工数について、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）で取得されたデータを踏まえると 2018 年度以降、ＺＥＨ－Ｍとしての BELS 取得件数は年々増加傾
向にあり、直近の 2021 年度には、187 件が『ＺＥＨ－Ｍ』、473 件が Nearly ＺＥＨ－Ｍ、66 件がＺＥＨ－Ｍ Ready、87 件がＺＥＨ－Ｍ Oriented を取得している。
図表 2-62 BELS におけるＺＥＨ－Ｍの取得状況内訳（フロー）出所）一般社団法人住宅性能評価・表示協会ホームページ（2022 年 11 月）より NRI 作成
54

ＺＥＨ－Ｍの着工数について集合住宅全体の着工状況と比較してその規模を確認したところ、住戸数単位で集合住宅全体の着工件数に占めるＺＥＨ－Ｍの割合は、7.4%と非常に低い水準にあることが分かった。一方、ＺＥＨ－Ｍの着工数は年々増加傾向にあるため、普及に向けて着実に歩を進めていることが分かった。
図表 2-63 集合住宅全体に占めるＺＥＨ－Ｍの推移（戸数）出所）事務局データ及び国土交通省「建築着工統計調査 住宅着工統計」より、NRI 作成
次に、ＺＥＨ－Ｍのストック数について、BELS で取得されたデータを踏まえると、2021
年度では、『ＺＥＨ－Ｍ』が累計 363 件、Nearly ＺＥＨ－Ｍが累計 834 件であり、ＺＥＨ－
Ｍ Ready を超える水準のストックも着実に増えていることが分かった。
図表 2-64 BELS におけるＺＥＨ－Ｍの取得状況内訳（ストック）出所）一般社団法人住宅性能評価・表示協会ホームページ（2022 年 11 月）より NRI 作成

55

2.2.1.2. ＺＥＨ－Ｍの普及施策の実施状況
経済産業省及び環境省が執行しているＺＥＨ－Ｍ実証事業では、2022 年度において 367 件
が新規事業として交付決定されている。建物規模別にみると 2018 年度から 2022 年度にかけて中低層ＺＥＨ－Ｍが申請件数・交付決定件数ともに最も多く、高層ＺＥＨ－Ｍ・超高層
ＺＥＨ－Ｍの件数は依然少ない状況である。
図表 2-65 ＺＥＨ－Ｍ実証事業の交付申請件・交付決定件数の推移（建物規模別）

出所）SII『ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス実証事業 調査発表会 2022』より NRI 作成
2022 年度のＺＥＨ－Ｍ実証事業は分譲・賃貸別にそれぞれ 15 件、352 件が交付決定されており、賃貸集合住宅の方がより交付決定件数が多い。また、住棟規模別にみると、2022 年
度は５～10 戸以下の規模が最も交付決定件数が多い。

56

図表 2-66 採択枠別交付決定状況

出所）SII『ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス実証事業 調査発表会 2022』より NRI 作成
図表 2-67 住棟規模別交付決定状況

出所）SII『ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス実証事業 調査発表会 2022』及び各種デー
タより NRI 作成
A） ＺＥＨデベロッパー登録制度の状況
57

ＺＥＨ－Ｍの案件形成の中心的な役割を担う建築主（マンションデベロッパー、所有者等）
や建築請負会社（ゼネコン、ハウスメーカーなど建設会社）を「ＺＥＨデベロッパー」として登録する制度が 2018 年度より開始された。登録件数は年々増加しており、2022 年度Ｚ
ＥＨデベロッパー登録の公募における第５回公表時点では、累計 162 社が登録している。これは 2018 年度時点の登録件数の４倍を上回る値である。
また、登録種別では 2022 年度に D 登録（マンションデベロッパー登録）は累計で 76 社、Ｃ登録（建築会社）は累計で 53 社、D 登録＋C 登録は累計で 33 社となった。登録種別ごとのＺＥＨ－Ｍ導入実績（棟数）は D 登録 141 棟、D 登録＋C 登録 618 棟、C 登録 737 棟であり、C 登録が最も多い結果となった。
図表 2-68 ＺＥＨデベロッパー累計登録件数

出所）SII『ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス実証事業 調査発表会 2022』より NRI 作成

58

図表 2-69 ＺＥＨデベロッパー登録種別件数

出所）SII『ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス実証事業 調査発表会 2022』より NRI 作成
図表 2-70 ＺＥＨデベロッパー実績報告

出所）SII『ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス実証事業 調査発表会 2022』より NRI 作成

59

図表 2-71 ＺＥＨデベロッパー実績報告における建物規模別の分布

出所）SII『ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス実証事業 調査発表会 2022』より NRI 作成
B） ＺＥH-M 設計ガイドライン・パンフレットの作成及び普及状況
集合住宅の開発・設計・建築等に取り組む主に中小規模の事業者、設計者、施行者向けに、「集合住宅におけるＺＥＨの設計ガイドライン」を作成し、2019 年 4 月より一般社団法人
環境共創イニシアチブ（SII）のウェブサイト上で公開している。2022 年 10 月時点で延べ3,280 件ダウンロードされ、ＺＥＨ－Ｍ設計のノウハウの普及が進んでいる。設計ガイドラ
イン等のダウンロード申請者属性を見ると、建設業と設計事務所が多くを占めていること
が分かる。

60

図表 2-72 「集合住宅におけるＺＥＨ設計ガイドライン」の概要

出所）公開情報より NRI 作成
図表 2-73 設計ガイドライン等のダウンロード状況（2022 年 10 月時点）

出所）各種データより NRI 作成
2.2.2.

ＺＥＨ－Ｍ普及施策の検討

ＺＥＨ－Ｍの普及施策の検討に向けて、ＺＥＨ－Ｍに関する最新情報の収集を行った。

61

2.2.2.1. 集合住宅におけるＺＥＨの設計ガイドラインの見直し
集合住宅におけるＺＥＨの設計ガイドラインは、2018 年８月に設置された「集合住宅におけるＺＥＨロードマップ フォローアップ委員会」における審議を経て、集合住宅の開発・
設計・建築等に取り組む主に中小規模の事業者、設計者、施工者等向けに、2020 年４月に公開された。集合住宅におけるＺＥＨの必要性・背景や、ＺＥＨの定義が記載されているものの、公開から現在までの政策動向や規則改正が反映されてはいない。そのためガイドラインの見直しとして、公開版のガイドラインに記載されている制度面でのアップデートや集合ＺＥＨの普及状況について反映を行う必要がある。
そこで、まずは、政策等に係る古い記述の更新箇所の整理を行った。ガイドライン上では公表時に最新の基準等を示すべき点から、一部の項目は次年度以降に更新を行う予定である。
図表 2-74 「集合住宅におけるＺＥＨの設計ガイドライン」の政策等に係る更新方針
ページ数

項目

記載方針
「脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等のあり方検討会」や「第６次エネルギー基本計画」「脱炭素社会の実現に資

P１

集合住宅におけるＺＥＨの必要性・背景 するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」等の公表年度の最新情報を次年度以降に追加
 共同住宅等の外皮性能の評価単位の見直P１

し及び住宅の誘導基準の水準の仕様基準
について

P２

 集合住宅におけるＺＥＨの定義・判断基準

共同住宅等の外皮性能の評価単位の見直し及び住宅の誘導基準の水準の仕様基準について新たに記載
戸建住宅におけるＺＥＨの判断基準を削除のうえ、
集合住宅におけるＺＥＨの定義・判断基準をくりあげ巻末の第６章にあった「週報住宅におけるＺＥＨの表示制度」

P３

 BELS と建築物の販売・賃貸時の省エネ性 を第２章へ移動のうえ、2023 年２月時点検討中の改正建築物省
能表示の強化

エネ法に基づく省エネ性能表示制度について記載
そのうえで、次年度以降に最終決定事項へ更新
集合住宅におけるＺＥＨ（BELS 認証取得）の普及状況を追記

P４

 集合住宅におけるＺＥＨの普及状況

次年度以降の公表時に最新情報へ更新※ＺＥＨデベロッパー・マークは第２章に移動

また、公開版では平成 30～31 年度における経済産業省及び環境省事業の採択事業から抽出した 14 事例を掲載しているものの、事例の特徴に偏りがあることから、令和２～４年度の採択事業を対象として、新たに事例を掲載することとした。
62

一方で、更新版のガイドライン公表にあたっては、令和４年 11 月に公布・施行された共同住宅等の外皮性能の評価単位の見直し及び住宅の誘導基準の水準の仕様基準（誘導仕様基準）の新設内容を踏まえたケーススタディの更新等を行う必要があるため、これらの更新を令和５年度以降に実施した上で、更新版を公表する予定である。

2.3. ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会の開催支援
今後の具体的な取組を検討するため、ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会を開催し、事務局運営を行うとともに、ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会資料の作成や関係者調整等を実施した。
2.3.1.

開催日時

令和４年度ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会は計２回、以下の日程で開催された。
第１回 2022 年 12 月５日（月）15 時 00 分～17 時 00 分 【オンライン会議】
第２回 2023 年２月 27 日（月）10 時 00 分～12 時 00 分 【オンライン会議】
2.3.2.

構成委員

参画いただいた委員は以下の通りである。
＜委員長＞
田辺 新一

早稲田大学創造理工学部建築学科 教授

＜委員＞
秋元 孝之

芝浦工業大学 建築学部長・教授

池本 洋一

株式会社リクルート プロダクト統括本部 SUUMO 編集長

大岡 龍三

東京大学 生産技術研究所 教授

加藤 美好

一般社団法人 日本建設業連合会

倉渕 隆

東京理科大学 副学長・工学部教授

齋藤 卓三

一般財団法人 ベターリビング 住宅・建築評価センター 認定・評価部長

鈴木 康史

一般社団法人 不動産協会 環境委員会 委員長

高嶋 信一

一般社団法人 日本サッシ協会 ビルサッシ委員会 ビル技術部会長代理

竹内 洋徳

一般社団法人 不動産協会 事務局長代理

富樫 英介

工学院大学 建築学部建築学科 教授

西澤 哲郎

一般社団法人 住宅生産団体連合会 住宅性能向上委員会 SWG1 リーダー

丹羽 英治

株式会社日建設計総合研究所 フェロー

二上 優人

国立研究開発法人 新エネルギー・産業技術総合開発機構 主任研究員

堀江 隆一

CSR デザイン環境投資顧問株式会社 代表取締役社長

安田 健一

一般社団法人 建築設備技術者協会 理事
63

柳井 崇

株式会社日本設計 常務執行役員 環境技術担当

64

2.3.3.

議事次第

各回の議事次第は以下の通りである。
＜第１回＞
１．開 会
２．委員紹介・挨拶
３．議 事（１）令和４年度のＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会での取組（２）ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの供給状況及び実証事業の進捗状況（３）ＺＥＢ普及上の課題に関する論点（４）海外のＺＥＢ動向について（５）設計ガイドライン及び事例集の更新方針
４．講 演（既存建築物のＺＥＢ化改修と可能性調査について／パナソニック株式会社
エレクトリックワークス社）
５．閉 会
＜第２回＞
１．開 会
２．議 事
（１）ＺＥＢ普及上の課題に関する論点（２）海外のＺＥＢ動向について（３）設計ガイドライン及び事例集の更新結果
３．講 演（公共建築物のＺＥＢ化に向けた取組／環境省）
４．令和４年度ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会 取りまとめのご紹介
５．閉 会

65

2.4. 取りまとめ公表資料の作成
資源エネルギー庁省エネルギー課と協議の上、ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会の取りまとめ公表資料を作成した。詳細は「４．参考資料（ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及促進に向けた今後の検討の方向性について）」を参照。
「４．参考資料（ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及促進に向けた今後の検討の方向性について）」の目次１．はじめに２．ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会のこれまでの取組と現状（１）ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの定義の創設と拡充
1) ＺＥＢの定義① 導入時の基本的な分類② 大規模建築物のＺＥＢ化に向けた定義の拡充③ 複数用途建築物のＺＥＢ化に向けた評価の見直し
2) ＺＥＨ－Ｍの定義（２）ＺＥＢプランナー／ＺＥＨデベロッパー登録制度等
1) ＺＥＢプランナー／リーディング・オーナー登録制度の創設・運用
2) ＺＥＨデベロッパー登録制度の創設・運用（３）ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの認知度向上に向けた広報施策等
1) ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍマークの策定等
2) 省エネ大賞の活用（４）ノウハウの集積と共有
1) ＺＥＢのガイドライン等① 設計ガイドライン及びパンフレット② ＺＥＢ事例集
2) ＺＥＨ－Ｍのガイドライン等（５）2021 年度のＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及実績等
1) ＺＥＢの普及状況
2) ＺＥＨ－Ｍの普及状況（６）更なるＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及拡大に向けた課題
66

1) 未評価技術の WEBPRO への反映
2) 設備容量の最適化
3) 改修によるＺＥＢ化の促進
4) ＺＥＨ－Ｍガイドラインの見直し（７）公共建築物のＺＥＢ化
1) 公共建築物における取組事例
2) 自治体の動向（８）海外における評価・格付制度の実態及びＺＥＢの動向等
1) 海外の評価・格付け制度
2) 海外のＺＥＢの動向等
３.ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会の今後の取組
４.おわりに【参考資料１】第６次エネルギー基本計画における住宅・建築分野の取組について【参考資料２】ＺＥＢ基準について【参考資料３】ＺＥＨ－Ｍ基準について【参考資料４】2022 年度省エネ大賞におけるＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ関連の表彰結果について【参考資料５】実証事業における未評価技術の導入状況【参考資料６】地方公共団体のＺＥＢ事例一覧
令和４年度ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会 委員名簿

67

3

まとめ
本事業では、第５次エネルギー基本計画（2018 年７月３日閣議決定）に定められたＺＥ

Ｂの 2020 年目標及び 2030 年目標、「2050 年カーボンニュートラルに伴うグリーン成長戦
略」及び脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等のあり方検討会で示された方向性を踏まえ、取組の検討に必要となる情報を調査・収集した。
調査の結果、ＺＥＢの 2021 年度の着工数は 2020 年度から増加しており、フローで比較すると着実に伸びている一方で、工場を除く非住宅建築物全体の着工件数に占めるＺＥＢの割合は、0.4%と依然として非常に低い水準にあることが分かった。また、ＺＥＨ－Ｍについても年々着工数を伸ばしており、直近の 2021 年度では 2020 年度と比較して着工数の増加がみられた。一方で、ＺＥＢと同様に、住戸数単位で集合住宅全体の着工件数に占めるＺ
ＥＨ－Ｍの割合でみると、7.4%と低い状況にあることが分かった。
第６次エネルギー基本計画で示されている目標（「2030 年度以降新築される住宅・建築物について、ＺＥＨ・ＺＥＢ基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指す」）を鑑みると、
ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの着工数はまだ足りない状況であるものの、ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍに係る動きは年々活発化している。資源エネルギー庁では、継続的に実施している補助・実証事業
やＺＥＢプランナー制度、ＺＥＨデベロッパー制度に加えて、ＺＥＢ設計ガイドライン・パンフレットや集合住宅におけるＺＥＨの設計ガイドラインの作成・公表等を通じてＺＥＢ・
ＺＥＨ－Ｍの普及を促している。環境省を中心とした他の省庁でも、ＺＥＢポータルや自治体向けＺＥＢ化セミナー、ＺＥＢの事例集作成等を通じて普及啓発等を積極的に行っている。自治体によるＺＥＢ化の事例も着実に増えてきており、確認できる範囲でも 50 件以上のＺＥＢが実現している。特に今年度は全国知事会で「都道府県が整備する新築建築物についてはＺＥＢ Ready 相当を目指す」ことが示される等、大きな動きがあった。また、民間事業者も、ＺＥＢの用途や立地の多様化、より高いランクのＺＥＢの実現、設備容量の適正化を通じたＺＥＢの実現等、先進的な取組を行っており、2030 年度目標だけではなく 2050
年カーボンニュートラルも見据えて、積極的に動き始めている。
本事業では、上記の普及状況も踏まえて、ＺＥＢ普及施策の検討とＺＥＨ－Ｍの普及施策の検討も行った。ＺＥＢ普及施策では、「海外の評価・格付制度の実態の整理」、「ＺＥＢ化
メニュー及び掛かり増し経費の明確化に向けた取り組み」、「改修によるＺＥＢ化の促進」、「未評価技術のＷＥＢＰＲＯへの反映に向けた取組」、「設備容量の適正化に向けた取組」、「公共施設のＺＥＢ化に向けた取組」、「海外におけるオフサイト型再エネ設備評価の実態把握」を実施した。また、ＺＥＨ－Ｍ普及施策では「集合ＺＥＨ設計ガイドラインの見直し」を実施した。各題に係る調査・検討及びＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会との有機的な連携の結果、いずれの点についても、一定の成果を上げることができ、次年度の検討方針についても明らかになったところである。
ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍに係る動きが確実に加速している今こそ、普及に向けた歩みを止めず、
68

産官学が連携を深めて、2030 年目標及び 2050 年カーボンニュートラルの実現に向けて更にコミットしていく必要がある。

69

4

参考資料（ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及促進に向けた今後の検討の方向性について）
令和５年３月 31 日
ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会

ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及促進に向けた
今後の検討の方向性について
１. はじめに
令和２年 10 月 26 日に菅内閣総理大臣（当時）が所信表明演説において、2050 年のカーボンニュートラルの実現を目指すことを宣言されたことを受けて、令和３年 10 月
22 日に閣議決定された第６次エネルギー基本計画においては、「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法）やエネルギーの使用の合理化等に関する法律（省エネ法）に基づく規制措置強化と支援措置の組み合わせを通じ、既築住宅・建築物についても、省エネルギー改修や省エネルギー機器導入等を進めることで、2050
年に住宅・建築物のストック平均でＺＥＨ5・ＺＥＢ6基準の水準7の省エネルギー性能が確保されていることを目指す」、「2030 年度以降に新築される住宅・建築物について、
ＺＥＨ・ＺＥＢ基準の水準の省エネ性能の確保を目指す」こととされた（【参考資料１】）。
また、令和４年度には、上記計画の達成に向け、建築物省エネ法の改正（令和４年６月 17 日公布）が行われ、省エネ基準への適合義務の対象拡大、一部基準の引き上げ、住宅トップランナー制度の対象拡大等、住宅・建築物の省エネ化を促進するための環境整備が進められている。
ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会では、2030 年度、2050 年目標の達成に向けて、ＺＥＢ・
ＺＥＨ－Ｍ（集合住宅のＺＥＨ）の普及促進に取り組んでおり、その成果として、ＺＥ
ＢとＺＥＨ－Ｍの実績については、BELS 交付を受けている建物は累積ではそれぞれ6448件と 1,4609件に達するなど10 、ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及に貢献してきたところであるが、2030 年度及び 2050 年の目標達成に向けては、ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの更なる普及が必要な状況である。

5

ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス
ネット・ゼロ・エネルギー・ビル
7
ＺＥＨ基準の水準は、強化外皮基準及び再生可能エネルギーを除いた一次エネルギー消費量を現行の省エネ基準値から 20％削減すること、ＺＥＢ基準の水準とは、再生可能エネルギーを除いた一次エネルギー消費量を現行の省エネ基準値から用途に応じて 30％または 40％削減、小規模建築物については、再生可能エネルギーを除いた一次エネルギー消費量を現行の省エネ基準値から 20%削減することを指す。
8
建物用途のうち、工場等を除く、事務所等、ホテル等、病院等、百貨店等、学校等、飲食店等、集会所等についての集計値。
9
棟数ベースでの集計値。
10
ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの累積件数については、（一社）住宅性能評価・表示協会による BELS の交付件数より事務局作成。
（2023 年３月時点）
670本資料においては、今後更なる取組強化が必要となるＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍについて、
これまでの委員会における取組や現状等を整理するとともに、今後のＺＥＢ・ＺＥＨ－
Ｍの更なる普及促進に向けた取組の検討に資する資料として公表することとした。
２. ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会のこれまでの取組と現状
我が国におけるＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍは、2009 年 11 月に「ＺＥＢの実現と展開に関する研究会」11により公表された「ＺＥＢ(ネット・ゼロ・エネルギー・ビル)の実現と展開について」を起点とし、2010 年６月に閣議決定されたエネルギー基本計画（第二次改定）において、ＺＥＢとＺＥＨの普及目標が掲げられたことに端を発する。
その後、ＺＥＢについては、2012 年より経済産業省において支援事業が開始され、さらに 2015 年には「第４次エネルギー基本計画」（2014 年４月閣議決定）において、2020 年までに新築公共建築物等でＺＥＢの実現を目指すという目標の下12、その実現に向けて、有識者等で構成される「ＺＥＢロードマップ検討委員会」が設置され、同検討委員会において定量的な定義とロードマップが策定された。
これを受けて、2016 年７月には「ＺＥＢロードマップフォローアップ委員会」が設置され、ロードマップに従って、普及を促進すべきＺＥＢの定義の明確化や、ＺＥＢプ
ランナー／リーディング・オーナー登録制度の創設・運用、消費者の認知度の向上に向けたＺＥＢマークの策定等を実施してきたところである。
また、「集合住宅におけるＺＥＨロードマップ検討委員会」によるＺＥＨ－Ｍの普及については、ＺＥＢと同様に、「第４次エネルギー基本計画」に掲げられた 2020 年までに標準的な新築住宅でＺＥＨの実現を目指すという目標の下13、2017 年９月に「集合住宅におけるＺＥＨロードマップ検討委員会」が設置され、同委員会は設置以来これまで、ＺＥＨ－Ｍの定義の明確化や、ＺＥＨデベロッパー登録制度の創設・運用、集合住
宅のＺＥＨマークの策定等を実施してきたところである。
2021 年度からは、普及状況や技術的課題などの両テーマの類似性に着目し、より効
果的に取組を進めていくため、「ＺＥＢロードマップフォローアップ委員会」と「集合住宅におけるＺＥＨロードマップ検討委員会」を統合し、「ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会」と改称して、2030 年度目標の達成に向けて更なるＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及促進に向けた取組を行ってきたところである。
以下においては、ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍのこれまでの取組の概要や最新の状況等を記載する。

11

経済産業省 資源エネルギー庁 省エネルギー・新エネルギー部により設置された有識者から構成される研究会
12
第５次エネルギー基本計画（2018 年 7 月閣議決定）においてＺＥＢ普及目標が見直され、「2020 年
までに国を含めた新築公共建築物等でＺＥＢを実現することを目指す」とされた。
13
第５次エネルギー基本計画においてＺＥＨの普及目標が見直され、「2020 年までにハウスメーカー
等が新築する注文戸建住宅の半数以上でＺＥＨの実現を目指す」とされた。
71

ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの定義の創設と拡充
ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの定義については、実現・普及を推進するべきＺＥＢ・ＺＥＨ－
Ｍを明確化させることを目的として、それぞれのロードマップフォローアップ委員会
等を中心に検討がなされ、その後においても更なる普及を目指し、段階的に定義の拡充等が図られてきたところであり、これまでのＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの実現に大きく寄与している。
1) ＺＥＢの定義① 導入時の基本的な分類
2015 年 12 月、「ＺＥＢロードマップ検討委員会」は、実現・普及を図るべきＺＥ
Ｂとして、その定義について、「先進的な建築設計によるエネルギー負荷の抑制やパッシブ技術の採用による自然エネルギーの積極的な活用、高効率な設備システムの導入等により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギー化を実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、エネルギー自立度を極力高め、年間の一次エ
ネルギー消費量の収支をゼロとすることを目指した建築物」とした上で、省エネと創エネで建築物の一次エネルギー消費量を基準値から 100％削減可能なものを『ＺＥＢ』、75％削減可能なものを「Nearly ＺＥＢ」、50％削減可能なものを「ＺＥＢ Ready」
として定めている（【参考資料２】）。
② 大規模建築物のＺＥＢ化に向けた定義の拡充
ＺＥＢの事例が着実に増えてきている中で、延べ面積 10,000 ㎡以上の大規模建築物については、空調等の熱搬送動力のエネルギー消費量が増大することや、必要な設備の数の増加により最適化の技術的なハードルが高くなること等によって、ＺＥＢ化の事例が少ないことが課題となっていた。このため、2019 年３月には、延べ面積
10,000 ㎡以上の大規模建築物において、未評価技術14を活用してＺＥＢ Ready を志向する取組を、新たに「ＺＥＢ Oriented」として位置づけている。
③ 複数用途建築物のＺＥＢ化に向けた評価の見直し
また、大規模建築物のうち複数用途のものは複数の利害関係者の間で調整を行わなければならないことが障壁となってＺＥＢ化の取り組みが進んでいないことが課題となっていた。このため、2019 年３月には、建築物の全体で評価することとしていたＺＥＢの評価について、複数用途の建築物であれば、一部の用途部分のみで評価することを可能とする見直しを行っている。
2) ＺＥＨ－Ｍの定義

14

公益社団法人空気調和・衛生工学会において、省エネルギー効果が高いと見込まれるが建築物省エ
ネ法におけるエネルギー消費性能プログラム（以下、「WEBPRO」という。）において評価されていな
い技術
72

2018 年５月、「集合住宅におけるＺＥＨロードマップ検討委員会」は、集合ＺＥＨの実現可能性に配慮して住棟単位の定義を定めるとともに、不動産の価値向上の観点から普及を後押しするため、住戸単位の定義を定めている。
住棟単位については、省エネと創エネで一次エネルギー消費量を基準値から 100％
削減可能なものを『ＺＥＨ－Ｍ』、75％削減可能なものを「Nearly ＺＥＨ－Ｍ」、50％削減可能なものを「ＺＥＨ－Ｍ Ready」、省エネのみで 20%削減するものを「ＺＥＨ－Ｍ Oriented」として位置づけている。
また、住戸単位については、省エネと創エネで一次エネルギー消費量を基準値から100％削減可能なものを『ＺＥＨ』、75％削減可能なものを「Nearly ＺＥＨ」、50％削減可能なものを「ＺＥＨ Ready」、省エネのみで 20%削減するものを「ＺＥＨ Oriented」
として定義している（【参考資料３】）。

1)

ＺＥＢプランナー／ＺＥＨデベロッパー登録制度等
ＺＥＢプランナー／リーディング・オーナー登録制度の創設・運用
ＺＥＢに知見を有する事業者の存在を広く周知し、更にＺＥＢの普及を図ることを目的として、2017 年度より「ＺＥＢプランナー登録制度」を創設している。かかる制度においては、ＺＥＢの技術や知見を有し、建物オーナーの支援を行う設計会社、設計施工会社及びコンサルティング企業等を「ＺＥＢプランナー」として登録し、ＺＥ
Ｂの普及のための活動目標やその実績等を公表することとしていた。エネルギー基本計画における 2030 年度の目標に向けては、ＺＥＢの自立的な普及を促していくことが必要になっていることから、2022 年度より当該制度を「ＺＥＢプランナー登録（フェーズ２）」とし、「ＺＥＢプランナー」に対して普及目標を導入するとともに、その目標を達成する「ＺＥＢプランナー」について、先導的な取組を行うものとして評価する仕組みを導入した。
この結果、2023 年１月末時点で合計 513 社が「ＺＥＢプランナー」として登録されており、全ての都道府県において対応可能な「ＺＥＢプランナー」が多数存在する状況まで拡大してきている。
また、ＺＥＢを所有する建物オーナーを拡大するため、ＺＥＢを実現させた建物オーナーの取組事例を広く共有することが可能となるよう「ＺＥＢリーディング・オー
ナー登録制度」を運用している。
この結果、2023 年１月末時点で「ＺＥＢリーディング・オーナー」のＺＥＢ事例として合計 528 事例が登録されており、建物概要や導入技術、省エネルギー性能等が参照可能となっている。
2) ＺＥＨデベロッパー登録制度の創設・運用
ＺＥＨ－Ｍについては、2017 年度より「ＺＥＨデベロッパー登録制度」を創設・運用しており、ＺＥＨ－Ｍの案件形成の中心的な役割を担う建築主（マンションデベ
ロッパー、所有者等）や建築請負会社（ゼネコン、ハウスメーカー等建設会社）を「Ｚ
ＥＨデベロッパー」として登録し、ＺＥＨ－Ｍの普及のための活動目標やその実績等を公表することとしている。

73この結果、2023 年１月末時点で合計 162 社が「ＺＥＨデベロッパー」として登録されており、全ての都道府県において存在する状況となっている。
ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの認知度向上に向けた広報施策等
1) ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍマークの策定等
ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの認知度向上に向けた取組としては、ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍのブランド化を図るべく下図のＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍマークを策定するとともに、2017 年
度 よ り 、建築物省エネルギー性能表示制度（ BELS： Building-Housing Energyefficiency Labeling System）においてＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍマークの表示が可能となるよう措置している。

図 １

図 ２

ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍマーク

BELS におけるＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの表示

742) 省エネ大賞の活用
ＺＥＢ・ＺＥＨの認知度を更に向上させるとともに、そのメリットを建物オーナー
や投資家等に印象づけるため、経済産業省が後援している省エネ大賞では 2021 年度から「省エネルギー事例部門」及び「製品・ビジネスモデル部門」に「ＺＥＢ・ＺＥ
Ｈ分野」が表１のとおり設置された。
表 １

省エネ大賞のＺＥＢ・ＺＥＨ分野の表彰対象等について
省エネ事例部門



対象



評価項目

ＺＥＨ・ＺＥＢ化により省エネを達成した活動で今後の普及に繋がることが期待される案件
全国規模でのＺＥＨ大量供給や、自社建築実績において高いＺＥＨ比率を達成した取り組みにより、省エネ成果を上げた活動
ビルオーナーによるビルのＺＥＢ化を通じた省エ
ネに資する取組
ア．先進性・独創性
イ．省エネルギー性（※）
ウ．汎用性・波及性（※）
エ．改善持続性

製品・ビジネス部門


ＺＥＨ・ＺＥＢ化を達成した製品で、周辺環境や顧客のニーズに配慮した優れた機能性・デザイン性等を有するなど、今後普及が期待できるもの
今後普及が期待できる標準化されたＺＥＢ

ア．開発プロセス
イ．先進性・独創性
ウ．省エネルギー性（※）
エ．省資源性・リサイクル性
オ．市場性・経済性（※）
カ．環境保全性・安全性（※）太字に下線を付した項目は、重点評価項目。
（※）省エネ大賞におけるＺＥＨの対象は「Nearly ＺＥＨ」以上、ＺＥＢの対象は「ＺＥＢ Ready」以上。
2022 年度は、ＺＥＢに関するテーマが９件、ＺＥＨ－Ｍに関するテーマが１件表彰されている。同賞は新聞等で報道されることからＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの認知度の向上に繋がるとともに、受賞した事業者も省エネへの取組が評価されていることを対外的に示すツールとして活用しており、今後も事業者による取組が促進されることが期
待される。

75

表 ２

2022 年度省エネ大賞におけるＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ関連の表彰結果

表彰種別

受賞者名

テーマ名

【省エネ事例部門】
経済産業大臣賞

東京建物株式会社

資源エネルギー庁
長官賞

株式会社日建設計 / 株式会社西武リアルティソリューションズ /興和不動産ファシリティーズ株式会社 / 株式会社日建設計総合研
究所
東京都市サービス株式会社 / 横浜市 / 横浜アイランドタワー管理組合 / 株式会社竹中工務店
株式会社ハリマビステム / 横浜
国立大学 / 芝浦工業大学 / 株式会社クレバーエナジーイニシアテ
ィブ
九州旅客鉄道株式会社 / 株式会社安井建築設計事務所 / ＪＲ九州コンサルタンツ株式会社
積水ハウス株式会社

省エネルギーセンター
会長賞

超高層オフィスビルにおけるＺＥ
Ｂ実現への各種取り組み
ダイヤゲート池袋におけるスマー
トウェルネスオフィスの取り組み

先進的環境技術と地域熱供給の融合による地域密着型省エネルギー
事業の実現

社員研修センターのＺＥＢ化推進と利用者参加型省エネ活動

入居者売電方式で推進する賃貸住宅シャーメゾンＺＥＨ
株式会社日建設計 / 株式会社日 地産エネルギーを活用した
建設計総合研究所 / 三建設備工 KYOTO-STYLE ＺＥＢ庁舎の実現
業株式会社 / アズビル株式会社
ビルシステムカンパニー / 京都市
日本電設工業株式会社
汎用機器の組み合わせによる『ＺＥＢ』ビル社屋の挑戦
日本ファシリティ・ソリューショ 大規模病院のＺＥＢ化に向けたン株式会社 / 北海道厚生農業協「熱の動きをデザインする」熱源同組合連合会 / 株式会社久米設
省エネ技術の実証
計 / 芝浦工業大学 / 東海大学
日本リート投資法人 / SBI リー
REIT 物件「西新宿三晃ビル」にトアドバイザーズ株式会社
おける普及型ＺＥＢ改修モデルの実現
渡辺パイプ株式会社 / 大和ハウ全国展開するオフィスのＺＥＢ化
ス工業株式会社
普及の取り組み※製品・ビジネスモデル部門については、該当なし。
※受賞者における各社の公表ページについては、【参考資料４】参照。

76

ノウハウの集積と共有
1) ＺＥＢのガイドライン等① 設計ガイドライン及びパンフレット
ＺＥＢの普及にあたっては、設計技術者や建物オーナーにＺＥＢを理解してもらうことが重要である。このため、2015 年から実施しているＺＥＢの実証事業を通じて得られた、合計 124 事業の事例を基に、設計技術者向けの「ＺＥＢ設計ガイドライン（図３）」や建物オーナー向けの「ＺＥＢパンフレット（図４）」を用途別に作成し、順次公表してきている。

図 ３

図 ４

ＺＥＢ設計ガイドライン

ＺＥＢパンフレット「ＺＥＢ設計ガイドライン」は、主に設計技術者が活用することを想定しており、『ＺＥＢ』を見据えたＺＥＢ Ready を実現するための技術の組合せや、それぞれの技術の導入により期待される省エネ効果、追加コスト等を示している。
また、「ＺＥＢパンフレット」は、建物オーナーのＺＥＢの認知度・理解度を向上させることを目的としており、ＺＥＢの便益（エネルギーコストの削減、労働生産性・快適性の向上等）やＺＥＢの実現に向けた建築計画の進め方、建築事例等を簡潔にまとめている。
これらのＺＥＢ設計ガイドライン及びＺＥＢパンフレットについては、執行団体（2022 年度は（一社）環境共創イニシアチブ）の WEB ページにおいて公表しており
15、2017 年２月の事務所編の公開以降、多様な業種の事業者等に 2022 年 10 月末時点

15

設計ガイドライン等のダウンロード URL：https://sii.or.jp/zeb/zeb_guideline.html
77

で延べ 120,365 件ダウンロードされており、ＺＥＢ設計のノウハウの普及が進んで
いる。

図 ５

図 ６

ＺＥＢ設計ガイドライン及びパンフレットの活用状況

設計ガイドライン等のダウンロード申請者の属性16② ＺＥＢ事例集
ＺＥＢの普及拡大に向けて、各省庁においてはＺＥＢの事例について HP 上での公開を行っている。環境省の「ＺＥＢ PORTAL」17では、ＺＥＢの概要やメリットなど、ＺＥＢに関する基本的な情報を整理しているほか、環境省補助事業を用いてＺＥＢ化した事例等を新築・改修別に分けて紹介している。文部科学省のＺＥＢ事例集「ＺＥ
Ｂ Design」18では、国立大学法人のほか、私立大学、その他公共施設やオフィス等、
ＺＥＢの事例を中心に参考となり得る 26 施設の取り組みを紹介している。また、国

16

17
18

属性が「不明」のものを除き集計している。
環境省「ＺＥＢ PORTAL」 URL：https://www.env.go.jp/earth/zeb/
文部科学省 ＺＥＢ事例集「ＺＥＢ Design」URL：
https://www.mext.go.jp/a_menu/shisetu/shuppan/mext_00003.html
78土交通省の「公共建築物（庁舎）におけるＺＥＢ事例集」19では、各府省庁や地方公共団体等におけるＺＥＢの実現促進に向けた事例集として、公共建築物でＺＥＢを実現した事例の中から、地域や施設規模などを踏まえて５事例を掲載している。このよ
うに、各事例集ではステークホルダー毎に省エネ技術やノウハウ等のＺＥＢ実現に資する情報発信を行っている。

図 ７

図 ８

19

ＺＥＢ PORTAL の事例紹介ページ

文部科学省

ＺＥＢ事例集「ＺＥＢ Design」

国土交通省「公共建築物（庁舎）におけるＺＥＢ事例集」URL：
https://www.mlit.go.jp/gobuild/content/001475048.pdf
79

図 ９

国土交通省「公共建築物（庁舎）におけるＺＥＢ事例集」

2) ＺＥＨ－Ｍのガイドライン等
ＺＥＨ－Ｍの普及にあたっては、多様な建物構造、気候、建築地等におけるＺＥＨ－Ｍの事例や設計ノウハウ等を広く共有し、理解してもらうことが重要である。このため、「ＺＥＢ設計ガイドライン」を参考に、「集合住宅におけるＺＥＨの設計ガイド
ライン（図 10）」を作成・公表している。
「集合住宅におけるＺＥＨの設計ガイドライン」は、主に、集合住宅の開発・設計・建築等に取り組む中小規模の事業者、設計者、施工者等が活用することを想定しており、温暖地における高層住宅（６～20 層）を対象に、WEBPRO により計算を行い、必要な外皮や設備の仕様を示すとともに、ＺＥＨ－Ｍのニーズやメリットについても記載している。

図 １０

集合住宅におけるＺＥＨの設計ガイドライン

本ガイドラインについても、執行団体（2022 年度は（一社）環境共創イニシアチ
ブ）の WEB ページにおいて公表をしており、2019 年４月の公開以降、多様な業種の事業者等に 2022 年 10 月末時点で延べ 3,280 件がダウンロードされており、ＺＥＨ－Ｍ設計のノウハウの普及が進んでいる。

80

図 １１

設計ガイドライン及び計算シートのダウンロード状況

なお、現在公開されている「集合住宅におけるＺＥＨの設計ガイドライン」は公開から４年以上が経過しており、共同住宅の外皮性能の評価単位の見直しが行われるな
ど、ＺＥＨ－Ｍに係る状況が変わっていることから、今後、更新及び見直しが必要な状況となっている。
2021 年度のＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及実績等
1) ＺＥＢの普及状況
2021 年度の非住宅建築物の着工数における BELS を取得したＺＥＢの実績は、図 12のとおり約５万棟に対して 198 棟（約 0.40%）になっている。ＺＥＢの 2030 年度目
標及び 2050 年カーボンニュートラルの達成に向けては、未評価技術の WEBPRO への反映を含め（【参考資料５】）、これまでの取組を強化するとともに、様々な取組を新たに実施していくことが必要である。

81注 1）件数には標準入力法、モデル建物法等、全ての計算方法を含む。
注 2）「ＺＥＢシリーズ」は、一般社団法人住宅性能評価・表示協会「事例データ一覧」より抽出し、『ＺＥＢ』
・Nearly ＺＥＢ・ＺＥＢ Ready・ＺＥＢ Oriented を含む。
集計の際は、用途のうち、「工場等」を除いている。
注 3）「非住宅建築物全体」については、国土交通省「建築着工統計調査 建築物着工統計」における用途のうち、「工場及び作業場」「倉庫」を除いて集計している。
出所）一般社団法人住宅性能評価・表示協会ホームページ（2022 年 11 月１日時点）及び国土交通省「建築着工統計調査 建築物着工統計」より

図 １２

建築物に占めるＺＥＢ化の推移（フロー）82

2) ＺＥＨ－Ｍの普及状況
2021 年度のＺＥＨ－Ｍの実績は図 13 のとおりである。戸数ベースで 2021 年に約7.4%であるが、政府の 2020 年 10 月のカーボンニュートラル宣言以降、ZEH 化を標準とすることを表明する大手事業者が急増しており、その動向が注目される。2030 年度目標及び 2050 年カーボンニュートラルの達成に向けて、より一層普及を加速させていく必要がある。

注 1）「ＺＥＨ―Ｍシリーズ」には標準入力法、モデル建物法等、全ての計算方法を含む。
注 2）「ＺＥＨ―Ｍシリーズ」には、『ＺＥＨ―Ｍ』、Nearly ＺＥＨ―Ｍ、ＺＥＨ―Ｍ Ready、ＺＥＨ―Ｍ Orientedが含まれ、戸数ベースで集計している。
注 3）「集合住宅全体」については国土交通省「建築着工統計調査 住宅着工統計」の共同住宅（分譲、賃貸）、長屋、給与住宅の総数を戸数ベースで集計している。
出所）事務局データ及び国土交通省「建築着工統計調査 住宅着工統計」より

図 １３2021 年度のＺＥＨ－Ｍ普及状況（戸数）

更なるＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及拡大に向けた課題
更なるＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの拡大に向けては、これまでＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会の中でもいくつかの課題が指摘されてきた。以下では、本年度検討を行った以下の論点について、その課題と今後の対応方針等を示す。
1) 未評価技術の WEBPRO への反映
省エネ効果が高いにも関わらず、WEBPRO 上では評価されない技術を未評価技術という。このような技術については、事業者が技術開発や導入に努めても、設計時における一次エネルギー消費量の削減効果として現れないことから、事業者の省エネ努力が適切に評価されず、採用が進みにくいという課題がある。
未評価技術の WEBPRO 反映に向けて、実績値の省エネ効果のデータを把握することは重要であることから、経済産業省の補助事業では未評価技術の実績データの収集を行っている。一部の未評価技術のデータの収集に限られるが、一次エネルギー消費量の削減については、高い効果が得られる傾向20が見えており、引き続き、効果を把握

20

ネット・ゼロ・エネルギー・ビル実証事業 調査発表会 2022 より83

するために、データの収集を続けていく。加えて、標準化された技術の評価を前提とした WEBPRO に反映するためには当該技術に関する測定方法等を規格化することが必要であることから、JIS による規格化は有効な選択肢の一つである。
一方で、未評価技術の中には、標準化されていないものの既存の業界水準を大きく上回る性能を持つものがある。こうした標準化前の技術については、令和５年１月に開催された「建築物エネルギー消費性能基準等小委員会」において性能評価制度・大臣認定制度の活用の方向性が示されたところであり、まずは当該制度を活用して、事例を蓄積し、標準化に向けた取組を進めることも一案として考えられる。
また、未評価技術の中には、運用方法によって得られる結果に差が出る技術がある。
仮に運用方法を考慮する場合には、運用状況（在室人数や機器の運転時間など）に関するパラーメーターの特定が必要になり、運用面が関係する技術をどのように規格化するかについては機器・設備メーカーのみで決めることは難しく、運用面を理解している事業者を巻き込むことも一案として考えられる。
2) 設備容量の最適化
一般的に、建築物に導入する機器・設備は、既往の設計に係るガイドライン等に準拠し、容量や数に一定の安全率（余裕）を見込んで、選定を行っている。そのため、実際に必要な機器・設備の容量や数以上に設置されることが多く、設計値上の省エネ
率が低く算出されてしまうこととなる。
一方で、近年は、室内環境を損なわずに機器・設備の容量や数を抑える事例が出始めている。このことについては更なる省エネを実現するという観点では重要な取組であるが、現状定量的なデータが十分に蓄積されておらず、普及には至っていない状況である。
これらの課題を踏まえ、継続的に、設備容量最適化を実施したＺＥＢ化事例の収集を進めるとともに、改修ＺＥＢにおいて設備容量の適正化の実態を把握することや、調査（メーカーに対して余裕の見方に関するヒアリング等）、ケーススタディ（用途や規模別の事例に基づく試算等）を通じて、執務者の快適性を損なわない範囲で実現できる設備容量の「目安値」や「推奨値」を深掘りすることも有効であると考えられる。
3) 改修によるＺＥＢ化の促進
2050 年カーボンニュートラルの実現に向けては、既存ストックへのアプローチが不可欠であるものの現状では改修時のＺＥＢ化は新築ＺＥＢと比較して事例が少ない。改修ＺＥＢの実績が少ない理由として、建物オーナーによる改修ＺＥＢのニーズが低いことや周知が十分にされていないことなどが課題として指摘されており、まずはニーズ向上を見据えた周知に資する取組として「改修ＺＥＢ事例集」の作成を進めてきたところである。
「改修ＺＥＢ事例集」では、主に建物オーナー・設備設計者を対象に、既存建築物の改修によってＺＥＢ化を達成した７件の事例について、建物概要や改修内容、改修

84

時の課題や改修によるメリットを紹介するほか、設計値や実績値を用いた改修前後の省エネ効果等を掲載することを予定している。
4) ＺＥＨ―Ｍガイドラインの見直し
集合住宅におけるＺＥＨの設計ガイドラインは、集合住宅の開発・設計・建築等に取り組む主に中小規模の事業者、設計者、施工者等に対し、ＺＥＨ―Ｍの実現・普及に向けて、そのメリットや設計のヒントを得てもらうことを狙いとして 2020 年４月に公開していたところ、今般の規則改正等、ＺＥＨ―Ｍを取り巻く環境が大きく変化
してきたことから、ガイドラインの見直しについて議論がなされたところである。本
年度では、ガイドラインに記載されている制度面やＺＥＨ―Ｍの普及状況について更新案を検討したほか、ＺＥＨ―Ｍの事例として記載している事例紹介において、令和４年度までの経済産業省及び環境省事業の採択事業を対象として、事例拡充の検討を行った。
一方で、更新版のガイドライン公表にあたっては、令和４年 11 月に公布・施行された共同住宅等の外皮性能の評価単位の見直し及び住宅の誘導基準の水準の仕様基
準（誘導仕様基準）の新設内容を踏まえたケーススタディの更新等を行う必要がある
ため、令和５年度以降に実施予定である。
公共建築物のＺＥＢ化
ＺＥＢについては、第６次エネルギー基本計画において、「公共建築物における率先した取組を図ること」とされていることから、ここでは自治体におけるＺＥＢ化に関する取り組みについて記載する。
1) 公共建築物における取組事例
公共建築物のＺＥＢ化に向けた取組としては、2016 年より環境省において補助事業を実施しており、同事業を用いたものを含め、全国でこれまで 55 件の公共建築物
がＺＥＢリーディング・オーナー登録されている（【参考資料６】）。
また、2022 年度に新たに創設された「地域脱炭素移行・再エネ推進交付金」では、「実行の脱炭素ドミノ」のモデルとなる脱炭素先行地域の取組に加え、脱炭素の基盤となる重点対策の加速化を支援しており、業務ビルのＺＥＢ化も支援メニューの一つとしている。
さらに、公共建築物のＺＥＢ化に向けた課題である「理解不足、情報や認知度不足、職員のノウハウ不足」の解消に向け、検討段階に応じた説明会や意見交換会等を開催し、実際に公共建築物をＺＥＢ化した地方公共団体の職員から工夫した点を発表するなど、ＺＥＢ化に必要な知見の共有を図っているところである。
文部科学省においては、令和４年度から「地域脱炭素ロードマップ」に基づく脱炭
素先行地域に立地する学校などのうち、ZEB Ready を達成する事業に対し、国庫補助
単価の上乗せを行っているほか、有識者会議において「2050 年カーボンニュートラ
ルの実現に資する学校施設の ZEB 化の推進について」をとりまとめ、ZEB 化の実現手85

法やその推進方策について示されたところであり、今後セミナー等において周知・普及を図ることとしている。
2) 自治体の動向
令和４年７月に全国知事会第１回脱炭素・地球温暖化対策本部会議で示された脱炭
素・地球温暖化対策行動宣言において、都道府県が整備する新築建築物についてはＺ
ＥＢ Ready 相当（50％以上の省エネ）を目指すことが示された。
海外における評価・格付制度の実態及びＺＥＢの動向等
諸外国においても、建築物分野で脱炭素化を目指す中で、様々な公的・民間制度が設けられている。先行する海外の制度やＺＥＢの動向等について調査を行うことは我が国のＺＥＢの普及促進や海外展開を考える上で参考になることから、建築物の環
境・エネルギー性能の評価・格付制度の実態を把握・整理した内容や海外のＺＥＢの動向等について以下に記載する。
1) 海外の評価・格付制度
本年度は、公的制度ではイギリスの公共建築物に対して評価・表示義務が課せられている DEC（Display Energy Certificate）21及び建築物の建設、売却、または賃貸時場合に取得義務が課せられている EPC（Energy Performance Certificate）22、アメリ
カにおいて建築物のエネルギー消費性能を国内の類似の建築物群と比較してランク分けを行う Energy Star、建築物のエネルギーや水の使用状況の効率性を横比較し年次評価することで、性能の改善や排出量の削減を促すオーストラリアの NABERS（National Australian Built Environment Rating System）の４つの制度について調査を行った。
各制度について、対象者、登録件数／認証件数、評価・認定機関、取得コスト、申請方法、評価方法、法的拘束力の程度を比較した。

21
22

延床面積が 250 ㎡以下の建築物は対象外である。
延床面積が 50 ㎡未満の建築物等は対象外である。
86

図 １４ 海外における実績値を活用した公的な評価・格付制度23の比較（事務局調べ）
調査を行った上記４制度はエネルギー消費量（イギリスの EPC 及び DEC の場合は CO2
排出量に換算）を実績値で評価している。
実績値を用いた評価・格付制度において、建築物や設備の使用状況（稼働時間、人数等）が想定と大きく異なる場合、実態にそぐわない評価結果になるという懸念点がある。そのため、海外の実績値を用いて評価を行う諸制度では、客観的なデータ等で証明可能な場合には基準値等の補正を行う考え方が存在する。例えば、イギリスのDEC では、過去 12 か月の全エネルギー源の使用量のデータを収集し、対象となる建築物の用途に応じた基準となるベンチマークと比較を行うが、一定の条件下では評価期
間中の天候の影響や稼働時間を考慮した基準値の補正が認められる。
民間制度では、設計から建設、使用、改修に至るまでのあらゆる段階における資産の状態を評価する第三者認証制度である BREEAM（BRE Environmental Assessment
Method）、建築物等のビルト･エンバイロメントの向上を目指す認証プログラムである
LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）、不動産セクターの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価である GRESB（Global
Real Estate Sustainability Benchmark）、建築物等の環境性能を測定・評価する評
価体系である Arc、オーストラリアにおける建築物・住宅・コミュニティの環境評価システムである Green Star の５つの認証制度について調査を行った。
また、比較対象として、日本における運用実績を用いた評価・格付制度である
CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）についても調査を行った。CASBEE-不動産は、不動産の開発や取引時の不動産評価に活23

取得コストの記載は、申請・評価方法や建築物の分類によって異なる場合がある。
87

用することを目的として開発されたカテゴリーであり、不動産評価に関連が強い項目に絞って評価基準が策定されている。評価対象は、竣工後１年以上経過した既存建築物で、評価には１年以上の運用実績データが必要である。
以上計６つの制度について、活用されている主な国、対象者、登録件数／認証件
数、評価・認定機関、取得コスト、申請方法、評価方法を比較した。

図 １５

海外における実績値を活用した民間評価・格付制度24と CASBEE25の比較（事務局調べ）

他にも、投資家の意思決定に影響を与える可能性がある仕組みとして、EU で開発された CRREM（Carbon Risk Real Estate Monitor）が挙げられる。CRREM は、不動産について、国毎・用途毎の脱炭素経路に基づき将来的な財務リスクを試算できる仕組みである。ビルオーナーや投資家が不動産の財務リスクを把握し、投資判断に活用することを目的に掲げており、国内外の複数の投資家は CRREM の導入を始めている。
我が国においても建築物の環境・エネルギー性能の実績値の評価を検討するにあたっては、引き続き海外の事例や評価の在り方について調査等を進めることがＺＥＢの普及促進にとって有用であると想定される。
2) 海外のＺＥＢの動向等
海外におけるＺＥＢの最新動向として、EU の建築物のエネルギー性能に関する指令（The Energy Performance of Buildings Directive/EPBD）の改正にともなうＺＥＢの政策目標の見直しと、”zero-emission building”としての再定義が挙げられる。

2425

取得コストの記載は、申請・評価方法や建築物の分類によって異なる場合がある。
CASBEE の認証件数は CASBEE 建築評価認証、戸建評価認証、不動産評価認証、ウェルネスオフ
ィス評価認証、街区評価認証の物件数の総計である（有効期限が切れた物件数を含む）。また、一部の地方自治体では、一定規模以上の建築物を建てる際に環境計画書の届出を義務付けており、その際に CASBEE による評価書の添付が必要となる。届出物件数は、CASBEE を活用した届出の総計を表す。
88

これまで、EU においてＺＥＢは、”nearly zero-energy buildings”と定義されており、2018 年に改定された EPBD では、EU 諸国において、2020 年末までに全ての新築
建物で”nearly zero-energy building”を達成することを求めていた。しかし、2022
年 10 月で示された改正内容では、ＺＥＢを”zero-emission buildings”と再定義しており、ＺＥＢの政策目標も、2030 年までに新築建築物におけるＺＥＢ化（zeroemission buildings）・2050 年までに既存建築物（住宅）におけるＺＥＢ化（zeroemission buildings）を見据えた内容が明記された。
また、ＺＥＢに資する取組として、オフサイト型再エネ設備等に係る議論もなされている。ASHRAE（American Society of Heating and Air-Conditioning Engineers）のStandard Method of Evaluating Zero Net Energy and Zero Net Carbon Building
Performance26では、新築建築物の設計及び既存建築物の運用に関して、対象となる建築物（群）が”Zero Net Energy”もしくは”Zero Net Carbon”の定義を満たすか否かを評価するための基準を定めている。基準の対象となるものには、敷地境界を超える
ものや敷地外のクレジットに関連するエネルギー及び炭素排出量（“energy and carbon
emissions associated with flows across the site boundary and off-site credited
flows”）が含まれている。2023 年に ASHRAE 228-2023 基準（ANSI 承認）として発行されている。
この他、欧米を中心に、製造・建設段階、使用段階、廃棄・リサイクル段階といった建築物のライフサイクル全体を通じた二酸化炭素排出量の削減という観点から運用時のエネルギーや温室効果ガス排出のみではなく、ライフサイクル全体を見据えたネットゼロへの評価や規制などが開始されている。これらは Operational Carbon とEmbodied Carbon に分けて考えられ、特に建築材料や機器などの製造時、現場への輸送・施工時に排出される二酸化炭素は Embodied Carbon のうち、Upfront Carbon と呼ばれる。デンマーク、英国、米国のボストンなどが建築規制を開始している。
これらの海外の政策動向を把握することは我が国のＺＥＢの普及促進にとって参考になることから今後も状況を注視しておく必要がある。
３. ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会の今後の取組「ＺＥＢロードマップフォローアップ委員会」や「集合住宅におけるＺＥＨロードマ
ップ検討委員会」から始まり、2021 年度より開始した「ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会」
を中心としたこれまでの取組の結果、ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの事例は着実に蓄積されてきている。
一方で、2030 年度目標に向けては、引き続き普及推進策の検討等が必要不可欠であると考えられる。このため、2023 年度以降は、これまでの取組をベースとした以下の取組等を進めていくことや、AI や IoT の活用などにより運用時の省エネや再生可能エ
ネルギーの有効利用に貢献が期待できる新技術の導入が促進されるような方策も有効であると考えられる。

SPC 228P, Proposed Standard authorized January 16, 2019.Revised TPS approved by January
2021
26

89

1) 海外における実績評価・オフサイト型再エネ設備等のＺＥＢ政策に関する調査
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)

未評価技術の WEBPRO への反映に向けた取組
設備容量の適正化に向けた取組
公共施設のＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ化に向けた取組
ＺＥＢ化の費用対効果の整理・分析及び情報発信等の取組
ＺＥＢプランナー・ＺＥＨデベロッパー制度等のフォローアップ
改修によるＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ化の促進
ガイドラインの見直し
ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの更なる普及拡大に向けたフォローアップ 等

４. おわりに
ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍについては、2010 年頃に本格的な検討を開始して以降、情報発信、実証事業、委員会の設置等を通じて、その数を着実に伸ばしてきた。今年度の「ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会」では、これまでの流れを受け、未評価技術や設備容量適正化
等、過年度より指摘されてきた重要課題や、改修によるＺＥＢ化促進や評価・格付制度等、新しいＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍのあり方を見据えるような検討を行ったところである。
2050 年カーボンニュートラルの実現を見据えて、昨年度に示された 2030 年度及び2050 年の住宅・建築物の目指すべき姿に向けて、今後はさらに動きを加速させていく必要がある。
「ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会」という体制の下、関係者が協力をし、引き続きＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍの普及に資する取組を進めていく。

90

【参考資料１】第６次エネルギー基本計画における住宅・建築分野の取組について■住宅・建築物の省エネルギー対策○ 建築物省エネ法を改正し、省エネルギー基準適合義務の対象外である住宅及び小規模建築物の省エネルギー基準への適合を 2025 年までに義務化する。
○ 2030 年度以降新築される住宅・建築物について、ＺＥＨ・ＺＥＢ基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指し、整合的な誘導基準・住宅トップランナー基準の引上げや、省エネルギー基準の段階的な水準の引上げを遅くとも 2030 年度までに実施する。
○ 規制強化のみならず、公共建築物における率先した取組を図るほか、ＺＥＨやＺＥＢの実証や更なる普及拡大に向けた支援等を講じていく。さらに、既存住宅・建築物の改修・建替の支援や、省エネルギー性能に優れリフォームに適用しやすい建材・工法等の開発・普及、新築住宅の販売又は賃貸時における省エ
ネルギー性能表示の義務化を目指す。
○ 建材についても、2030 年度以降新築される住宅・建築物について、ＺＥＨ・Ｚ
ＥＢ基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指し、建材トップランナー制度における基準の強化等の検討を進める。加えて、省エネルギー基準の引上げ等を実現するため、建材・設備の性能向上と普及、コスト低減を図る。
■太陽光発電の住宅・建築物への更なる導入拡大○ 2050 年において設置が合理的な住宅・建築物には太陽光発電設備が設置されていることが一般的となることを目指し、これに至る 2030 年において新築戸建住宅の６割に太陽光発電設備が設置されることを目指す。
○ その実現に向け、例えば、新築の庁舎その他政府の新設する建築物について、
新築における太陽光発電設備を最大限設置することを徹底するとともに、既存ストックや公有地等において可能な限りの太陽光発電設備の設置を推進するな
ど、国も率先して取り組む。
○ 加えて、民間部門においてもＺＥＨ・ＺＥＢの普及拡大や既存ストック対策の充実等を進めるべく、あらゆる支援措置を検討していく。

91

【参考資料２】ＺＥＢ基準について
非住宅※1 建築物
①建築物全体評価
評価対象における基準値からの一次エネルギー消費量※4 削減率

ＺＥＢ
Oriented※2（複数用途
その他の要件②建築物の部分評価
建築物の一部用途に対する評価）※3

評価対象における基準値からの一次エネルギー消費量※4 削減率

省エネのみ

創エネ※5 含む

省エネのみ

創エネ※5 含む

『ＺＥＢ』

50％以上

100％以上50％以上100％以上Nearly ＺＥＢ

50％以上

75％以上

50％以上

75％以上

ＺＥＢ Ready

50％以上

75％未満

50％以上

75％未満

建物用途

事務所
等、学校
等、工場
等

40％以上

－

ホテル
等、病院
等、百貨
店等、飲
食店等、
集会所等

30％以上

－

－

・建築物全体の延べ面積※1 が 10,000㎡以上であること。
・未評価技術※6 を導入すること。
・複数用途建築物
は建物用途毎に左記の一次エネルギ
ー消費量削減率を達成すること。

40％以上

－

30％以上

－

※1
※2
※3
※4

その他の要件・建築物全体で基準値から創エネを除き 20％以上の一次エネルギー消費量削減を達成すること。
・評価対象用途の延べ面積が 10,000㎡以上であること。
・未評価技術※6 を導入すること。
・建築物全体で基準値から創エネを除き 20％以上の一次エネルギー消費量削減率を達成すること。

建築物省エネ法上の定義（非住宅部分：政令第 3 条に定める住宅部分以外の部分）に準拠する。
建築物省エネ法上の用途分類（事務所等、ホテル等、病院等、百貨店等、学校等、飲食店等、集会所等、工場等）に準拠する。
建築物全体の延べ面積が 10,000 ㎡以上であることを要件とする。
一次エネルギー消費量の対象は、平成 28 年省エネルギー基準で定められる空気調和設備、空気調和設備以外の機械換気設備、照明設備、給湯設備及び昇降機とする（「その他一次エネルギー消費量」は除く）。また、計算方法は最新の省エネルギー基準に準拠した計算方法又はこれと同等の方法に従うこととする。
※5 再生可能エネルギーの対象は敷地内（オンサイト）に限定し、自家消費分に加え、売電分も対象に含める。
（但し、余剰売電分に限る。
）※6 未評価技術は公益財団法人空気調和・衛生工学会において省エネルギー効果が高いと見込まれ、公表されたものを対象とする。

出所）平成 30 年度ＺＥＢロードマップフォローアップ委員会とりまとめ資料（経済産業省資源エネルギー庁）より92

【参考資料３】ＺＥＨ－Ｍ基準について※１❶住棟または住宅用途部分と❷住戸のＺＥＨ評価は、独立して行うものとする※２強化外皮基準は、１～８地域の平成 28 年省エネルギー基準（ηAC 値、気密・防露性能の確保等の留意事項）を満たした上で、UA 値１・２地域：0.4Ｗ/㎡ K 以下、３地域：
0.5Ｗ/㎡Ｋ以下、４～７地域：0.6Ｗ/㎡Ｋ以下とする。

※３

一次エネルギー消費量の計算は、住戸部分は住宅計算法（暖冷房、換気、給湯、照明（その他の一次エネルギー消費量は除く））、共用部は非住宅計算法（暖冷房、換気、給湯、照明、昇降機（その他の一次エネルギー消費量は除く））とする。

※４

再生可能エネルギーの対象は敷地内（オンサイト）に限定し、自家消費分に加え、売電分も対象に含める。
（ただし余剰売電分に限る。
）※５「太陽光発電設備による発電量」、「コージェネレーション設備の発電量のうち売電分」を除く。

出所）※令和元年度ＺＥＨロードマップフォローアップ委員会とりまとめ資料（令和２年４月、経済産業省資源エネルギー庁）より93

【参考資料４】2022 年度省エネ大賞におけるＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ関連の表彰結果につい
て

表彰種別

受賞者名

テーマ名

各社の
公表ページ

【省エネ事例部門】
経済産業大臣賞

東京建物株式会社

資源エネルギー庁
長官賞

株式会社日建設計 /株式会社西武リアル
ティソリューション
ズ / 興和不動産ファシリティーズ株式会
社 / 株式会社日建設
計総合研究所
東京都市サービス株
式会社 / 横浜市 /横浜アイランドタワ
ー管理組合 / 株式会社竹中工務店 / 株式会社ハリマビステム/ 横浜国立大学 / 芝浦工業大学 / 株式会社クレバーエナジー
イニシアティブ
九州旅客鉄道株式会
社 / 株式会社安井建築設計事務所 / ＪＲ
九州コンサルタンツ
株式会社
積水ハウス株式会社

省エネルギーセンター
会長賞

超高層オフィスビル
におけるＺＥＢ実現
への各種取り組み
ダイヤゲート池袋におけるスマートウェ
ルネスオフィスの取り組み

https://pdf.irpocket.com/C8804/fhjD/hN
js/AEJb.pdf
https://www.seibure
alsol.jp/news/detai
l/news183.html

先進的環境技術と地域熱供給の融合による地域密着型省エネ
ルギー事業の実現

https://www.ttskk.co.jp/?p=2171

社員研修センターのＺＥＢ化推進と利用者参加型省エネ活動

https://www.jrkyush
u.co.jp/news/__icsFiles/afieldfile/202
2/12/23/221223_kens
hu_center_ZEB.pdf
https://www.sekisui
house.co.jp/company/topics/topics_2022/20221220/
https://www.city.ky
oto.lg.jp/gyozai/pa
ge/0000306568.html

入居者売電方式で推進する賃貸住宅シャーメゾンＺＥＨ

株式会社日建設計 / 地産エネルギーを活株 式 会 社 日 建 設 計 総 用した KYOTO-STYLE合研究所 / 三建設備 ＺＥＢ庁舎の実現
工業株式会社 / アズ
ビル株式会社ビルシ
ステムカンパニー /京都市

94

日本電設工業株式会
社
日本ファシリティ・
ソリューション株式会社 / 北海道厚生農業協同組合連合会 /株式会社久米設計 /芝浦工業大学 / 東海大学
日本リート投資法人/ SBI リートアドバイ
ザーズ株式会社

渡辺パイプ株式会社/ 大和ハウス工業株
式会社

汎用機器の組み合わせによる『ＺＥＢ』
ビル社屋の挑戦
大規模病院のＺＥＢ化に向けた「熱の動きをデザインする」
熱源省エネ技術の実証

https://www.densets
uko.co.jp/01news/pd
f/2022/20221221.pdf
http://www.jfacility.com/common/pdf/20230203.pdf

REIT 物件「西新宿三晃ビル」における普及型ＺＥＢ改修モデ
ルの実現

https://www.nipponreit.com/file/news4b47afb345824e415f5
9b67914a3379b3f7556
4a.pdf(受賞関連ページはな
し)https://www.daiwaho
use.co.jp/about/rel
ease/house/20221220
161554.html

全国展開するオフィ
スのＺＥＢ化普及の取り組み

95【参考資料５】実証事業における未評価技術の導入状況

注）集計にあたっては、未評価技術の導入を必須要件とした、2019 年度、2020 年度、2021 年度、2022 年度(９月末時点)の交付決定事業を対象としている。また、一つの事業で複数の技術が採用されている場合もある。

96

【参考資料６】地方公共団体のＺＥＢ事例一覧(2023 年 2 月時点)
場所

用途

延床面積(㎡)

ＺＥＢランク

新築/改修

1

北海道深川市

事務所等

6,526

ＺＥＢ Ready新築2

北海道美幌町

事務所等

4,760

ＺＥＢ Ready新築

3

北海道古平町

事務所等

3,887

ＺＥＢ Ready新築

4北海道大樹町

事務所等

2,947

ＺＥＢ Ready新築

5

北海道奥尻町

事務所等

2,443

ＺＥＢ Ready新築6

青森県平川市

事務所等

8,104

ＺＥＢ Ready新築7

岩手県軽米町

集会所等

4,323

ＺＥＢ Ready新築8

宮城県白石市

集会所等

13,047ＺＥＢ Ready既存9

山形県上山市学校等

11,448Nearly ＺＥＢ

既存

10

山形県上山市

集会所等

10,803

ＺＥＢ Ready既存11

福島県浪江町

事務所等

6,807

Nearly ＺＥＢ

既存

12

福島県須賀川市

事務所等

656

Nearly ＺＥＢ

新築

13群馬県太田市

事務所等

521

『ＺＥＢ』

新築

14

埼玉県八潮市事務所等

14,711ＺＥＢ Ready新築15

埼玉県小鹿野町

事務所等

2,403

Nearly ＺＥＢ

新築

16

東京都多摩市

集会所等

5,431

ＺＥＢ Ready新築

17

東京都品川区

集会所等

1,912

Nearly ＺＥＢ

新築

18

東京都品川区事務所等

283

ＺＥＢ Ready

増改築

19

東京都品川区その他

630

ＺＥＢ Ready

新築20

神奈川県開成町

事務所等

3,891

Nearly ＺＥＢ

新築

21

富山県氷見市

集会所等

10,483

ＺＥＢ Ready新築22

富山県氷見市学校等

3,379

ＺＥＢ Ready既存23

富山県中新川郡

ホテル等

2,834

ＺＥＢ Ready既存24

富山県小矢部市

学校等

1,948

ＺＥＢ Ready新築25

福井県敦賀市事務所等

10,254ＺＥＢ Ready新築26

福井県敦賀市

事務所等

2,343

ＺＥＢ Ready新築27

山梨県富士川町

事務所等

4,920

ＺＥＢ Ready新築28

山梨県丹波山村事務所等

999

Nearly ＺＥＢ

新築

29

長野県川上村

事務所等

3,412

ＺＥＢ Ready新築30

岐阜県各務原市

事務所等

16,805ＺＥＢ Ready新築31

愛知県瀬戸市学校等

12,134ＺＥＢ Ready新築32

愛知県豊田市

集会所等

7,668

ＺＥＢ Ready新築33

滋賀県高島市事務所等

11,128ＺＥＢ Ready

増改築

34

京都府向日市

事務所等

3,000

ＺＥＢ Ready新築35

兵庫県伊丹市事務所等

21,943

ＺＥＢ Ready新築36

兵庫県上郡町

事務所等

5,109

ＺＥＢ Ready

既存

97

37

奈良県大和高田市

事務所等

10,308ＺＥＢ Ready新築38

奈良県三郷町

学校等

1,280

『ＺＥＢ』

新築

39

島根県吉賀町

ホテル等

3,837

ＺＥＢ Ready既存40

島根県益田市

学校等

979

Nearly ＺＥＢ

新築

41

愛媛県松野町

事務所等

2,556

Nearly ＺＥＢ

新築

42

高知県大豊町学校等

3,251

ＺＥＢ Ready新築43

高知県田野町学校等

2,029

Nearly ＺＥＢ

新築

44

高知県土佐市

飲食店等

1,748

ＺＥＢ Ready

新築45

高知県三原村集会所等

866

Nearly ＺＥＢ

新築

46

高知県田野町事務所等

488

Nearly ＺＥＢ

新築47

福岡県糸島市事務所等

11,716ＺＥＢ Ready新築48

福岡県八女市事務所等

11,299Nearly ＺＥＢ

新築

49

福岡県久留米市

集会所等

4,320

ＺＥＢ Ready

増改築

50

福岡県久留米市

事務所等

4,096

ＺＥＢ Ready既存

51

福岡県久留米市

事務所等

2,089

『ＺＥＢ』

既存

52

福岡県鞍手町

事務所等

5,392

Nearly ＺＥＢ

新築

53

沖縄県南風原町

事務所等

7,148

ＺＥＢ Ready既存54

沖縄県宜野座村

事務所等

5,145

ＺＥＢ Ready既存

55

沖縄県久米島町

集会所等

2,096

Nearly ＺＥＢ

既存出所）環境共創イニチアシブ HP（https://sii.or.jp/zeb/leading_owner/search/example/）より事務局作成（2023 年 2 月時点）

98

令和４年度ＺＥＢ・ＺＥＨ－Ｍ委員会 委員名簿
（敬称略・五十音順）

委員長 田辺
委員

関係省庁

新一

早稲田大学 創造理工学部建築学科 教授

秋元 孝之
池本 洋一
大岡 龍三
加藤 美好
倉渕 隆

芝浦工業大学 建築学部長・教授
株式会社リクルート プロダクト統括本部 SUUMO 編集長
東京大学 生産技術研究所 教授
一般社団法人 日本建設業連合会
東京理科大学 副学長・工学部教授

齋藤

卓三

鈴木
高嶋

康史
信一

竹内
富樫
西澤

洋徳
英介
哲郎

丹羽

英治

一般財団法人 ベターリビング 住宅・建築評価センター
認定・評価部長
一般社団法人 不動産協会 環境委員会 委員長
一般社団法人 日本サッシ協会 ビルサッシ委員会 ビル
技術部会長代理
一般社団法人 不動産協会 事務局長代理
工学院大学 建築学部建築学科 教授
一般社団法人 住宅生産団体連合会 住宅性能向上委員会
SWG1 リーダー
株式会社日建設計総合研究所 フェロー

二上

優人

堀江
安田
柳井

隆一
健一
崇

国立研究開発法人 新エネルギー・産業技術総合開発機
構 主任研究員
CSR デザイン環境投資顧問株式会社 代表取締役社長
一般社団法人 建築設備技術者協会 理事
株式会社日本設計 常務執行役員 環境技術担当

経済産業省 資源エネルギー庁
省エネルギー・新エネルギー部 省エネルギー課
国土交通省 大臣官房 官庁営繕部 設備・環境課
国土交通省 住宅局 参事官（建築企画担当）付
文部科学省 大臣官房 文教施設企画・防災部 施設企画課
環境省 地球環境局 地球温暖化対策課 地球温暖化対策事業室
東京都 環境局 気候変動対策部

99