合同会社 ZEHPJ2 及び合同会社 ZEHPJ3 に対するファイナンスのグリーンローン原則への適合について
株式会社 SBI 新生銀行 サステナブルインパクト推進部 評価室
評価種別 グリーンファイナンス
発行日 2023 年 1 月 20 日
■ 評価対象案件概要
案件名

ZEH 賃貸マンション開発ファンド

資金調達者

合同会社 ZEHPJ2

合同会社 ZEHPJ3

分類① 匿名組合出資（分割実行）① 匿名組合出資（分割実行）② 証書貸付（同上）② 証書貸付（同上）

対象物件

浦和美園Ⅰ

浦和美園Ⅱ、千川

金額

① 非開示

① 非開示

② 非開示

② 非開示

① 初回：2022 年 11 月 21 日

① 初回：2022 年 11 月 21 日（千川及び浦

資金実行日

第二回：2023 年２月 1 日（予定）② 未確定（コミットメント期間：2023 年

和美園Ⅱ）
第二回：2023 年 8 月 2 日（浦和美園Ⅱ、
予定）

2 月 3 日から 2025 年 2 月 3 日（千川）② 未確定（コミットメント期間：
2022 年 11 月 24 日から 2024 年 11 月
24 日、
（浦和美園Ⅱ）2023 年 8 月 4 日
から 2025 年 8 月 4 日
予定期限① 2030 年 2 月 3 日① （千川）2029 年 11 月 24 日

② 2028 年 2 月 3 日（浦和美園Ⅱ）2030 年８月 4 日② （千川）2027 年 11 月 24 日
（浦和美園Ⅱ）2028 年 8 月 4 日

資金使途

ZEH 賃貸マンションの開発資金等■ 本評価の目的
本評価は、評価対象案件について、ローン・マーケット・アソシエーション（Loan Market Association）らが公表している「グリーンローン原則」（Green Loan Principles）が定める４つの「核となる要素」への適合性を評価することを目的とする。
なお、株式会社 SBI 新生銀行（以下、「SBI 新生銀行」）では「新生グリーンファイナンス・フレームワーク」（以下、「本
フレームワーク」）を策定し、本フレームワークがグリーンローン原則と整合的であること、及び SBI 新生銀行における本
フレームワークの実施体制が堅固であることについて、株式会社日本格付研究所より第三者意見を取得している。評価対
象案件は本フレームワークの対象外であるものの、一部本フレームワークも準用して評価を実施した。

1

■ 評価結果概要

SBI 新生銀行サステナブルインパクト推進部評価室（以下、「評価室」）は、評価対象案件について、明確な環境改善効果が認められることを含め、「グリーンローン原則」等が定める４つの要素を満たしており、同原則への適合性も認められると評価した。項目別の評価結果概要は以下の通り。
項目（Part）
I：グリーン性評価

評価結果
適合

評価概要
調達された資金の全額が ZEH 認証取得物件を中心とする賃
貸マンション開発のための土地取得費用（現物又は不動産信託受益権）及び物件建設工事費用等に充当される。対象となる物件の開発は明確な環境改善効果が認められる省エネルギ
ー事業といえること、また重大な環境・社会的リスクは適切に回避・緩和されており本来のプロジェクトのポジティブなインパクトと比べ過大でないことから、グリーンファイナン
スの対象資産としての適格性が認められると評価した。

II：サステナビリティ戦略・
社会課題への取り組み

適合

本ファンドの企画者である昭和リース株式会社は、事業を通じたお客様のサステナビリティ課題の解決、持続可能な社会構造への変革の実現を積極的に推進することを掲げ、各種取り組みを推進している。評価対象のファンドは、ZEH 賃貸マンションの普及促進を通じてカーボンニュートラルの実現に寄与することを目的としており、こうした組織のサステナビ
リティ戦略や目標と整合的であること、またそのための組織体制が構築されていると評価した。

III：資金管理適合調達された資金は全額グリーンプロジェクトに充当される予定であり、未充当資金は原則として発生しない。関連契約に基づき資金の流れが統制され、また不動産登記簿等のエビデンスに基づき資金の充当状況の確認が可能であることから、確実にグリーンプロジェクトに充当される体制であると評価した。

IV: レポーティング

適合

グリーンローン原則で求められているレポーティング項目について、いずれについても適切な報告体制が整っており、匿名組合出資者及び貸付人に対する透明性が確保されていると評価した。

（この頁、以下余白）2

■ 「グリーンローン原則」が定める要素別の評価（PartⅠ～Ⅳ）
Part Ⅰ：調達資金の使途「グリーンローン原則」では、明確な環境改善効果（ポジティブな環境的インパクト）を有する事業に調達資金の全額が充当されることがグリーンローンの要件とされており、また環境省が公表している「グリーンボンドガイドライン

グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン

2022年版」では、グリーンプロジェクトに付随し得る環境に対するネガティブな効果が、本来の環境改善効果と比べ過大でないことを求めている。ここではこれらの要件を充足しているかを評価する。

１．資金使途の概要
評価対象のファイナンスは、昭和リース株式会社（以下、「昭和リース」）が企画を立案し、一般社団法人 ZEH プロジェクトが ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）賃貸マンションの開発（以下、「本
プロジェクト」）を目的として設立した合同会社 2 社（以下、「本ファンド」）が調達する匿名組合出資及び証書貸付である。本ファンドは調達した資金を、適格要件を満たす ZEH 賃貸マンションの開発のための土地購入費用（現物又は不動産信託受益権）及び物件建設工事費用等、本プロジェクト必要な資金に充当する。なお、評価日時点において、ファイナンスの一部はすでに実行され、資金充当が完了している。
＜本プロジェクトストラクチャー概要＞ （ZEHPJ2、ZEHPJ3 共通）

一般社団法人 ZEH プロジェクトは、開発しようとする ZEH 賃貸マンションへの投資に応じる匿名組
合出資者や貸付人の顔ぶれごとに合同会社を設立する計画であるが、本ファンドはその第 2 号及び第 3号案件として設立され、埼玉県さいたま市及び東京都豊島区に所在する計 3 物件を取得する。ストラク
チャリング上の理由から、合同会社 ZEHPJ2 及び合同会社 ZEHPJ3 の 2 つの特別目的会社（以下、「SPC」）に分かれているものの、匿名組合出資者及び貸付人の顔ぶれは共通である。2 つの SPC それぞれに対し、
昭和リースのほか、東銀リース株式会社、芙蓉総合リース株式会社及び肥銀リース株式会社が匿名組合出資を行っており、また株式会社大垣共立銀行がシニアローンを提供する。本評価はこれら計 10 件のファイナンスすべてを対象としている。なお、昭和リースは本ファンドのフィナンシャルアドバイザー（FA）
も務めている。
3＜本プロジェクト関係人概要＞
プロジェクト関係人名概要

昭和リース（フィナン1969 年設立の総合リース会社で、2005 年以降は新生銀行グループ（現 SBI 新生

シャルアドバイザー兼銀行グループ）となる。国内 12 ヶ所に拠点を設け、産業・工作機械等を対象とし匿名組合出資者）

たリース・割賦事業、航空機・船舶ファイナンスや法人向け投融資等のファイナン
ス事業等を展開している。

東銀リース株式会社

1979 年に旧東京銀行を母体として設立されたリース会社で、現在は三菱 UFJ フィ（匿名組合出資者）

ナンシャルグループ傘下に属している。2022 年 6 月には、三菱 UFJ 銀行・農林中
央金庫・東京センチュリーとの資本業務提携を行うことを発表している。

芙蓉総合リース株式会

1969 年に設立された大手総合リース会社である。国内 15 拠点（単体）及び 17 社

社（匿名組合出資者）の主要グループ会社のほか、アジアや北米など海外にも 11 社の主要グループ会社を有する。

肥銀リース株式会社

1974 年に設立されたリース会社で、肥後銀行の 100%子会社。肥後銀行の連結子（匿名組合出資者）

会社には同業の JR 九州 FG リース株式会社がある。

株式会社大垣共立銀行

1896 年に第百二十九国立銀行の業務を継承して創立した、岐阜県大垣市に本店を（貸付人）置く地方銀行である。

積水ハウス株式会社

1960 年設立の大手住宅メーカーで、戸建住宅・賃貸住宅の建設を中心に、リフォ（施工会社）ーム、不動産管理、都市再開発事業、国際事業等幅広く手掛けている。

三幸オフィスマネジメ

2011 年設立の不動産会社で、不動産売買仲介、アセット・マネジメント、リーシ

ント株式会社（AM）

ングマネジメント、コンサルティング業務を行う。グループ会社には 1977 年設立のオフィス仲介大手の三幸エステート株式会社がある。

＜本プロジェクト対象不動産（以下、「本件対象物件」）概要＞
ZEHPJ2ZEHPJ3

物件

浦和美園Ⅰ

浦和美園Ⅱ

千川

所在地

埼玉県さいたま市緑区

埼玉県さいたま市緑区

東京都豊島区戸数

計 41 戸計 28 戸計7戸

3,432 ㎡（1,038 坪）

2,271 ㎡（687 坪）

683 ㎡（206 坪）

共同住宅

共同住宅

共同住宅

竣工予定

2024 年 2 月予定

2024 年 8 月予定

2023 年 10 月予定

ZEH 認証レベル

「
『ZEH』
」 1、
「Nearly ZEH」
「ZEH Ready」又は「ZEH Oriented」相当 2

延べ床面積
用途

（住戸単位評価）

1

本評価書では、「一次エネルギー消費量水準（再生可能エネルギーを含む）」が基準一次エネルギー消費量から 100％以上の削減となるネット・ゼロの ZEH を、狭義の ZEH として『ZEH』と記載する。
2

昭和リースによると、ZEH Oriented レベルの住戸については、ZEH 認証の取得は必須としていないものの、ZEH

Oriented 相当の環境性能を満たすことを BELS 評価書等により確認予定とのことである。

4

２．プロジェクトのグリーン性評価
ここでは、評価対象となるプロジェクトが明確な環境改善効果を有し、「グリーンローン原則」の要件とされる資金使途としての適格性が認められるかを評価する。
a. プロジェクトがもたらす環境改善効果とその評価方法
本ファンドが取得対象とするのは、一定の基準を満たす ZEH 賃貸マンションの開発プロジェクトであり、主な取得対象としては、住戸単位評価で「Nearly ZEH」又は「ZEH Ready」の認証を受ける物件が想定されている。但し、集合住宅では、太陽光パネルの設置可能面積の制約等から、同一建物内に一部
ZEH 認証のない住戸が含まれる場合があることから、本ファンドが投資するにあたっての環境性能の最低基準としては「ZEH Oriented 相当」が設定されている。
ZEH とは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略語で、室内環境の質を維持しつつ躯体の高断熱化と高効率設備の導入（「省エネ」）を行うことにより、住宅におけるエネルギー（「創エネ」）
消費量を基準一次エネルギー消費量 3から 20％以上削減し、さらに再生可能エネルギーを導入することで年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロとすることを目指した住宅を指す。省エネだけでなく、創エネを行う必要がある点に特徴がある。
ZEH のしくみ（出所：COOL CHOICE エコ住キャンペーン 4）

当初明確な定義はなかったが、経済産業省が 2015 年に「ZEH ロードマップ検討委員会」を設置し、定義を含む検討結果を同年 12 月に公表した。当初は、新築戸建住宅が主な対象として想定されていたが、2017 年には「集合住宅における ZEH ロードマップ検討委員会」が設立、翌年 8 月に検討結果が公表され、2019 年 3 月に改定版の定義が公表されている。
集合住宅については、高層化に伴い再生可能エネルギーのための面積（屋根面積）が限定され、創エネ
で集合住宅全体のエネルギー消費量を賄うことが難しくなることを考慮した定義づけが行われており、その評価方法は、大きく「住棟単位（専有部と共有部の両方を考慮）」と「住戸評価（各々の専有部のみ
3

設備毎、地域毎、室用途毎により定められる基準となる標準的な一次エネルギー消費量を指す。

4

環境省,

COOL CHOICE エコ住キャンペーン, https://ondankataisaku.env.go.jp/coolchoice/jutaku/study/（アクセス日：2022 年 12 月 26 日）

5を考慮）」に分けられる。また、断熱性能や省エネ設備については ZEH 基準を満たした仕様となっているものの、土地の面積・延床面積や、屋根面積、日照時間が限られていることなどを理由にエネルギー収
支をゼロにすることは困難であるが、住宅向けに複数の種類の ZEH 基準が定められている。
住戸単位評価で設けられている ZEH 評価種別は以下の通り。
名称

『ZEH』

断熱性能

Nearly ZEH

ZEH ReadyZEH Oriented

強化外皮基準（ZEH 基準）（「ZEH 基準」として設定されている外皮平均熱貫流率（UA 値）を満たす）

省エネ率

当該住戸単位で、エネルギー消費性能基準から 20％以上の削減を達成（再エネ除く）
省エネ率

100％（再エネ含む）

75%以上

50％以上

再エネの導入は100％未満

75％未満

加味しない

それぞれの定義のイメージを図示したものが以下である。

（出所：ZEH の定義（改訂版）＜集合住宅＞

平成 31 年 3 月 5）

住戸単位評価で「ZEH Oriented 相当」以上となる本ファンドの最低投資基準では、基準一次エネルギ
ー消費量から少なくとも 20％以上の省エネを達成することとなるが、本件対象物件では全住戸が「Nearly
ZEH」又は「ZEH Ready」となる見込みである。
「ZEH Ready」以上の物件では、太陽光発電設備等の設
5

資源エネルギー庁,

ZEH の定義（改訂版）＜集合住宅＞

平成 31 年 3 月,

https://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saving/assets/pdf/general/housing/zeh_definition_shugou.pdf（アクセス日：2022 年 12 月 26 日）

6置により、基準一次エネルギー消費量から 50％以上の削減が見込まれることから、明確な環境改善効果が認められるといえる。
「基準一次エネルギー消費量」は、国立研究開発法人建築研究所が公表している「エネルギー消費性能計算プログラム」により、地域や住宅・非住宅の建て方、床面積、日射地域分などの基本情報に外皮や暖房などの情報を組み合わせて計算される。この「基準一次エネルギー消費量」で、実際に建てる建物の「設計一次エネルギー消費量」を除した値が「BEI（Building Energy Index）」と呼ばれる指標である。
なお、住宅の省エネルギー性能については、国土交通省による「建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）」が一般的であるが、この 5 つ星評価（BEI 値（設計一次エネルギー消費量/基準一次エネルギ
ー消費量）：0.8 以下）が ZEH 相当（再エネを除く）となる。
また、ZEH にはエネルギー効率の観点での明確な環境改善効果が認められることに加え、台風や地震等、災害の発生に伴う停電時においても、太陽光発電や蓄電池の活用により電気を利用できることから、レジリエンスの観点でもポジティブな環境インパクトが認められる。さらに、国土交通省スマートウェ
ルネス住宅等推進調査事業では、省エネリフォーム後に起床時の最高血圧が低下したことが明らかになっており、住宅の省エネルギー性能の向上による室温や床温度の違いが、健康性にも影響するとされている 6。
グリーンアセットとしての適格性についてみると、「グリーンローン原則」では、「エネルギー効率：借り手が所有又はリースしている建築物及び/又は機器のエネルギー効率の評価の改善」を適格な事業区分の一つとして例示しているほか、環境省が公表する「グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン 2022 年版」（以下、「環境省ガイドライン」）でも、「省エネルギーに関する事業：ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）、ネット・ゼロ・エネルギー・ビル（ZEB）その他省エネ性能の高い建築物の新築・改修に関する事業」が明確な環境改善効果をもたらすプロジェクトの一つとして例示されている。また、「新生グリーンファイナンス・フレームワーク」でも、「エネルギー効率化（省エネ
設備）：ZEB、ZEH 等、省エネ性能の高い建築物の新築」を適格クライテリアの一つとして示している。
以上を踏まえ、評価室では、本件対象物件には既存住宅（基準となる省エネ性能）と比べ明確な環境改善効果が認められ、グリーンローン原則等が求めるグリーンファイナンスとしての適格性を満たすもの
として評価している。
なお、グリーン性の評価に関し、本プロジェクトにおけるインパクト・レポーティングの指標は Part
Ⅳに記載の通りである。これらの指標は、本プロジェクトが実現しようとする環境改善効果との関連性が高く、持続的に期待された環境的な効果を生み出しているかを評価するために用いる指標として妥当であると評価した。


課題に対する国の方針との整合性
日本における CO2 排出量を見ると、2020 年度の部門別 CO2 排出量（電気・熱配分後）の 15.9％を家

6

経済産業省 資源エネルギー庁，ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業 調査発表会 2020，p.18，

https://sii.or.jp/meti_zeh02/uploads/ZEH_conference_2020.pdf（アクセス日：2022 年 12 月 26 日）

7庭部門からの排出が占めている。同部門からの排出量は、2013 年度対比では 20.1％減少しているが、政府は 2021 年 10 月に閣議決定した「地球温暖化対策計画」の中で、2030 年度目標の達成に向けては、
2013 年度対比で約 66％削減する必要があるとし、電力分野の脱炭素化に加え、住宅の省エネルギー性能の向上等を図るとともに、国民に脱炭素型ライフスタイルへの転換を促すとしている。このうち住宅の省エネルギー化については、2030 年に目指すべき住宅の姿として、新築される住宅については ZEH 基
準の水準の省エネルギー性能が確保されていることを目指すとし、建築物省エネ法における規制措置の強化や、消費者に分かりやすい性能表示制度の在り方の検討、ZEH の実証や更なる普及拡大に向けた支援等を具体的な施策として挙げている。
部門別 CO2 排出量（電気・熱配分前）

部門別 CO2 排出量（電気・熱配分後）（この頁、以下余白）8

部門別 CO2 排出量の推移（電気・熱配分後排出量）（出所：環境省

2020 年度温室効果ガス排出量（確報値）概要 7）

地球温暖化対策計画以外の主な計画、指針、戦略は以下の通りである。
国の計画・指針・戦略等
第 6 次エネルギー基本計画

2021 年 10 月（閣議決定）

・ 2050 年カーボンニュートラル実現を目指す上での 2030 年に向けた政策対応のポイントとして、2030 年度以降に新築される住宅・建築物について ZEH・ZEB 基準の水準の省エネ性能の確保を目
指し、建築物省エネ法による省エネ基準適合義務化と基準引上げ、建材・機器トップランナーの引上げなどに取り組むとしている。また、既築住宅・建築物についても、省エネルギー改修や省エネ
ルギー機器導入等を進めることで、2050 年に住宅・建築物のストック平均で ZEH・ZEB 基準の水準の省エネルギー性能が確保されていることを目指すとしている。
未来投資戦略 20172017 年 6 月（閣議決定）

・ Society 5.0 に向けた「具体的施策」では「エネルギー・環境制約の克服と投資の拡大」が一つの柱となっており、その中の「徹底した省エネルギーの推進」において「2030 年までに新築住宅・建築物について平均で ZEH・ZEB 相当となることを目指す」とされている。中短期工程表の KPI として「2030 年の新築住宅及び新築建築物について平均で ZEH、ZEB の実現を目指す」こと、及び「2020 年の新築住宅の省エネ基準適合率を 100%とし、ハウスメーカー等の新築注文戸建住宅の7

環境省

脱炭素社会移行推進室,

2020 年度温室効果ガス排出量（確報値）概要, p.4-5,

https://www.env.go.jp/content/900445424.pdf(アクセス日：2022 年 12 月 26 日)

9過半数をネット・ゼロ・エネルギー・ハウス化する」ことが定められている。
パリ協定に基づく成長戦略としての長期戦略 2021 年 10 月（閣議決定）
・ 住宅・建築物分野は家庭・業務部門のカーボンニュートラルに向けて鍵となる分野であり、長期ス
トックとなるという性質上早急に取り組むべき分野としている。これまでも、住宅・建築物の省エ
ネルギー化や長寿命化等の各種施策を推進してきたものの、その進展は道半ばであるとし、今後2050 年カーボンニュートラルを目指すに当たっては、ライフサイクル全体（建築から解体・再利用等まで）を通じた二酸化炭素排出量をマイナスにする LCCM 住宅・建築物の普及に加え、ZEH・
ZEB の普及、省エネルギー改修の推進、高性能断熱材や高効率機器、再生可能エネルギーの導入、建築物における木材利用促進を可能な限り進めていくとしている。
ZEH の普及については、当初「集合住宅の省エネルギーは重要な課題」とされつつも、「再生可能エネ
ルギーのための面積（屋根面積）が限定され、（ZEH の）達成が困難な状況にある」ことや、「建物特徴
が非住宅建築物に近い」ことを理由に、戸建て住宅に特化した検討が行われた 8。その後、集合住宅における ZEH の普及促進の必要性が認識され、2017 年には「集合住宅における ZEH ロードマップ検討委員会」が設置、集合 ZEH の定義が確立され、また ZEH-M（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス・マンション）については 2018 年より経済産業省において支援事業が開始している。他方、ZEH-M は年間の供給割合が 1.21％と低位にとどまっており 9、今後の一層の促進が課題となっている。2021 年度からは「集合住宅における ZEH ロードマップ検討委員会」と「ZEB ロードマップフォローアップ委員会」とを統合し、「ZEB・ZEH-M 委員会」と改称して、更なる普及の推進に向けて取り組みが行われている。
また、新型コロナウイルスの感染拡大を契機に在宅勤務が普及・定着し始めており、今後も住宅のエネ
ルギー消費量の増加が見込まれることや、エネルギー価格の高騰を背景とした省エネルギー住宅への注
目の高まりから、住宅における省エネルギーの重要性は従前よりも高まっていると言える。
一般社団法人不動産協会では、「不動産協会の低炭素社会実行計画」（2030 年目標） 10において、以下のような業界目標を設定しており、2050 年に向けては Oriented から Ready、Nearly、net Zero へとその水準を向上させていくことが必要であるとしている 11。

8

資源エネルギー庁, 集合住宅における ZEH ロードマップ検討委員会

とりまとめ

平成 30 年 5 月, p.1,

https://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saving/zeh/pdf/roadmap-condo_report2018.pdf（アクセス日：2022 年 12 月 26 日）
9

ZEB・ZEH-M 委員会，更なる ZEB・ZEH-M の普及に向けた ZEB・ZEH-M 委員会の今後について，p.1，

https://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saving/general/housing/data/220330-2.pdf（アクセス日：2022 年 12 月 26 日）
10

一般社団法人不動産協会, 「不動産協会の低炭素社会実行計画」（2030 年目標）2020 年 4 月改定版,

http://www.fdk.or.jp/f_suggestion/pdf/kankyou_jikkou_2030_kaitei_2004.pdf （アクセス日：2022 年 12 月 26 日）
11

一般社団法人不動産協会・一般社団法人日本ビルヂング協会連合会, 不動産業における脱炭素社会実現に向けた長期ビジョン, p18, http://www.jboma.or.jp/wp/wp-content/uploads/2021/03/5c958f0e5034f14e03be4d1b5111e80b.pdf (アクセス日：2022 年 12 月 26 日)

10設計・企画（ZEH）に関する 2030 年目標（出所：不動産業における脱炭素社会実現に向けた長期ビジョン

2021 年 4 月）

なお、ZEH の普及を通じて見込まれる環境改善効果とその受益者は、特定の地域に限定されず、地域特性によって左右されるものでもないことから、地域行政レベルの方針や計画との整合性の確認は省略した。


持続可能な開発目標（SDGs）への貢献
評価室は、本プロジェクトが、SDGs の 17 の目標とそれらに紐づく 169 のターゲットのうち、主に以下の目標について直接的な貢献が期待されると評価した。なお SDGs の目標は相互に関連しあっていることから、ここに挙げた目標・ターゲット以外にも間接的な貢献が見込まれる。
ゴール

ターゲット

7. エネルギーをみんなに

7.3

そしてクリーンに2030 年までに、世界全体のエネルギー効率の改善率を倍増させる。

9. 産業と技術革新の基盤

9.4

をつくろう

2030 年までに、資源利用効率の向上とクリーン技術及び環境に配慮した技術・産業プロセスの導入拡大を通じたインフラ改良や産業改善により、持続可能性を向上させる。全ての国々は各国の能力に応じた取組を行う。

11. 住み 続け られ るまち

11.6

づくりを

2030 年までに、大気の質及び一般並びにその他の廃棄物の管理に特別な注意を払うことによるものを含め、都市の一人当たりの環境上の悪影響を軽減する。

13. 気候 変動 に具 体的な

13.1

対策を

すべての国々において、気候関連災害や自然災害に対する強靱性(レジリ
11エンス)及び適応の能力を強化する。

【a の結論】
評価室は、本プロジェクトには明確な環境改善効果が見込まれ、課題に対する国や地域の方針とも整合していること、またその評価方法も妥当であることを確認した。
b. プロジェクトがもたらす環境・社会的リスク及びそのリスク緩和策・マネジメントプロセス
環境省ガイドラインでは、グリーンプロジェクトに付随し得る環境に対するネガティブな効果が、本来の環境改善効果と比べ過大でないと貸付人が評価することをグリーンプロジェクトの要件としている。
環境省が 2020 年 7 月に公表した「インパクトファイナンスの基本的な考え方」の中でも、事業に環境的に大きなポジティブインパクトの発現が見込まれる場合でも、付随して発現し得る重大なネガティブイ
ンパクトが相殺されるものではなく、少なくとも重大なネガティブインパクトを適切に緩和・管理していく必要があるとされる。
本評価において参照している「新生グリーンファイナンス・フレームワーク」においても、対象プロジ
ェクトが環境や社会に対して重大な負の影響をもたらすことがないかを評価し、負の影響にかかる潜在的なリスクがある場合には、適切な緩和措置が講じられているか、また本来のプロジェクトのポジティ
ブなインパクト（本来の環境改善効果）と比べ過大でないことについて個別に評価することを定めていることから、ここでは本プロジェクトに付随する環境的・社会的なネガティブインパクトについて確認を行った。
(i) プロジェクトに付随する環境・社会的リスク
評価室は、環境省ガイドライン等を参考にした上で、低～中層の ZEH 賃貸マンションの新築に関する事業に関して一般的に想定されるネガティブインパクトを以下の通り整理した。
・ 建設機械の稼働、作業の実施に伴う騒音・振動、粉じん、悪臭の発生
・ 建設時の不適切な排水による水質汚濁、CO2 や廃棄物の排出
・ 建設地の土壌汚染やアスベスト等の有害廃棄物の飛散
・ 建設作業員の不適切な労働環境・労働条件（ハラスメント、不適切な待遇等）
・ 日照権侵害、光害など周辺への悪影響
・ 近隣住民とのトラブル（不十分な境界確定、越境物、工事関係者との間の紛争等）
本ファンドは開発ファンドであるところ、投資期間において想定されるリスクは、おおむね建設工事に伴うものであることから、建設工事を請け負う施工会社のリスク回避・緩和の取り組みがポイントになる。本評価に際しては、本件対象物件の規模や性質を勘案し、施設毎の赤道原則に即した環境・社会的リ
スク評価は行わず、本ファンドのアセットマネージャー（以下、「AM」）である三幸オフィスマネジメン
ト株式会社の環境社会デュー・デリジェンス体制及び施工会社である積水ハウス株式会社（以下、「施工
12

会社」又は「積水ハウス」）の環境・社会的リスクマネジメント体制について、以下(ii)の通り確認を実施した。また、評価室にて公開情報等を参照し、施工会社が手掛ける同種の物件（シャーメゾン ZEH）の開発及び運営に関して、環境・社会面での目立った懸念点が現状生じていないことを確認している。
(ii) ネガティブな影響にかかるリスク緩和策・マネジメントプロセス＜AM の環境・社会リスクデュー・デリジェンス体制＞
AM である三幸オフィスマネジメント株式会社は、プロジェクトの選定に際し、以下を含む各種リスクについて、机上での確認や物件の実査を行い投資判断の材料としているとのことである。なお、FA として本ファンドの資金調達を支援し、匿名組合出資者でもある昭和リースにおいては、これらの項目に関する AM のデュー・デリジェンス実施結果を入手し、内容に懸念がないことを確認しているとのことで
ある。
項目

調査方法

備考

環境汚染・有害物質リ

地歴調査フェーズ１により、土壌汚

地歴調査フェーズ１により、懸念点が無い

スクの把握

染の有無を確認

場合、それ以上は行わない

耐震性能

施工会社（積水ハウス）に耐震性能

耐震等級 1-3 のいずれに該当するかを確認

をヒアリング

する

法律意見書を取得し違法性がない

不動産関連法規遵守状況の確認を含む

遵法性

か確認
係争、裁判、調停等の状

売主へのヒアリング調査、法律意見

候補物件にかかる近隣関係、境界、紛争、遺況

書

跡埋蔵物調査等を含む＜施工会社の環境・社会リスクマネジメント体制＞
施工会社である積水ハウスの環境・社会的リスクマネジメント体制等の概要は以下の通り。同業他社と比べても先進的な環境・社会的リスクマネジメント体制が構築されており、本件対象物件の建設に付随する環境・社会リスクは適切に回避・緩和される見込みである。
主な確認項目

環境・社会リスクマネジメント体制等の概要

環境・社会配慮、リスク

取締役会の諮問機関として「ESG 推進委員会」を設置し、「環境（E）」「社会

マネジメントの方針と（S）」「ガバナンス（G）」の体系に従った三つの部会を設け、全社横断的視点

推進体制

で ESG の各活動の企画推進を行う専門部会により活動を推進している。


工業化住宅部材の製造及び出荷を担う国内生産 5 工場及び海外工場では、
ISO14001 認証を取得している（生産工場における認証取得率 100％）。



設計における建築基準法上のチェックミスや手続き漏れを防ぐために、法規制チェックシステムを導入している。2021 年度において重要な環境関連法規制などの違反処罰はない。



なお、2021 年 8 月に建築物省エネ基準に基づくエネルギー消費量の計算不備

13

が判明しているが、ZEH 基準に適合するための是正工事の実施を行うと共に、再発防止策を講じている 1213。


ZEH 賃貸マンションの開発にあたっては、建築確認の際に第三者機関による認証を取得しているとのことである。

有害物質



有害廃棄物については、廃棄物処理法における「特別管理産業廃棄物」の排出量を把握している。法定処分期限に向け順次処分を進めている廃 PCB、PCB
汚染物質を含む品などの「バーゼル条約」で規制している有害廃棄物に加え、その他の特別管理産業廃棄物（可燃性廃油、廃酸、飛散性アスベストなど）の取り扱いがあり、発生した廃棄物は関連法規制を遵守するとともに、国や自治体、業界団体などで制定されたガイドラインに基づき適正に処理している。

資源効率



生産・施工など各段階の資源活用の最適化を進めるとともに、ライフサイクル
全体を通じた循環型事業で循環型社会を実現させることを基本的な考え方としている。廃棄物については、自社施設「資源循環センター」を保有し、建設現場で生じた廃棄物を集約させることで 90％以上のリサイクル率を実現するなど、マテリアルリサイクルを中心に再生資源の有効化を図っている。

人権配慮



従業員のみならず施工協力会社の事業主や施工技能者等も含め、グループ一（労働者の人権、労働体となった「労働安全衛生マネジメントシステム」を整備している。これは厚安全衛生、サプライチ

生労働省が推奨している「労働安全衛生マネジメントシステム」に、施工現場

ェーン上の人権配慮）の特性を加味して独自に構築した「積水ハウス危険ゼロシステム」を組み入れたものである。また、生産部門や施工部門を含めた労働災害発生状況の実績を開示するとともに、増減の要因を分析し改善に取り組んでいる。


施工に携わるグループ会社や施工協力会社ら約 7,000 社が加盟する「積水ハウス会」を有し、安全対策や品質管理のみならず、ゼロエミッション活動、現
場美化、労働環境の整備などで連携して取り組んでいる。



サプライチェーンにおける人権・労働リスクについては、既存サプライヤーへの CSR 評価でリスクが発見された場合には、個別にモニタリングを実施し、実態を確認することによってデュー・デリジェンスを行い、改善を促している。なお、事業における重要な人権課題としては、①職場のハラスメント、②施工現場の安全衛生、③サプライチェーン上の労働課題、④施工現場外国人就
労の 4 つを特定している。

調達方針（サプライチ
ェーン上の配慮）

サプライチェーンにおける取り組みとして「CSR 調達ガイドライン」を制定し、これに関する定期的な確認または監査の協力について「同意確認書」の提出を要請している。取引先には、グローバル・コンパクト・ネットワーク・ジ
ャパン（GCNJ）発行のセルフ・アセスメント質問票（SAQ）に基づく自己診

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積水ハウス株式会社，建築物省エネ基準に基づくエネルギー消費量の計算不備について，

https://www.sekisuihouse.co.jp/company/topics/library/2021/20210806.pdf（アクセス日：2022 年 12 月 26 日）
13

積水ハウス株式会社，建築物省エネ基準に基づくエネルギー消費量の計算不備について（対応経過のご報告），

https://www.sekisuihouse.co.jp/company/topics/library/2022/20220325_2.pdf（アクセス日：2022 年 12 月 26 日）

14断による「CSR 評価」を実施しており、この結果を「調達先評価」の評価項
目の一つとしている。

【b の結論】
評価室は、本プロジェクトの潜在的なネガティブインパクトを検討のうえ、主要な関係人の環境・社会面のデュー・デリジェンス及びリスクマネジメント体制の確認を実施した。その結果、本プロジェクトに付随する重大なネガティブインパクト項目はなく、また AM や施工会社をはじめとする関係人のリスク
マネジメントは適切であると評価した。
■ PartⅠの結論

評価室は、本ファイナンスの資金使途が、明確な環境改善効果（ポジティブな環境的インパクト）が認められる事業に限定されており、また対象プロジェクトに付随し得る環境・社会面でのネガティブな効果が適切に回避・緩和されておりプロジェクトの本来の環境改善効果と比べ過大でないことを確認した。
（この頁、以下余白）15

Part Ⅱ：プロジェクトの選定プロセス「グリーンローン原則」では、借入人が環境面での包括的なサステナビリティ目標や調達資金の充当対象となるグリーンプロジェクトが明確な環境改善効果を有すると判断する際のプロセスの概要等を貸付人に明確に説明することを求めている。PartⅡでは、資金調達者のサステナビリティ目標及びグリーンプロジ
ェクトの選定プロセスを確認する。

1）本ファンドの環境・社会的な目標及びプロジェクトの選定プロセス
本ファンドは、発案者である昭和リースが、国の政策を踏まえた ZEH 賃貸マンションの供給ニーズや
環境アセットへの投資需要に応えることを企図し、ZEH 賃貸マンションの開発を専らの目的として、一般社団法人 ZEH プロジェクトが設立した合同会社である。昭和リースは社内で本ファンドと同じスキームによる ZEH 賃貸マンションの開発ファンドへの匿名組合出資をプログラム化しており、2022 年 7 月に初号案件を組成している。今後、本件対象物件を含め少なくとも 10 棟程度の新たな ZEH 賃貸マンシ
ョンを開発する計画である。本ファンドは、ZEH 不動産の開発に豊富な経験を有する積水ハウスと連携し、開発を進める。
本ファンドは合同会社であり、開発する物件は匿名組合出資者との間で締結される匿名組合契約又はシニアローンレンダーとの間で締結される金銭消費貸借契約書の中で特定されることから、実際の取得
物件はこれら資金提供者の資金提供決定に先立ち選定される。選定に当たっては、AM がデュー・デリジ
ェンスを実施した候補物件を、FA 兼匿名組合出資者である昭和リースが確認の上、投資判断を行うことから、次項では昭和リースの取り組み及びプロジェクトの選定プロセスについて確認を行う。
なお、本ファンドが対象とする物件は、既述の通り住戸単位評価で「
『ZEH』
」
、
「Nearly ZEH」又は「ZEH
Ready」のいずれかとなる住戸を中心に、少なくとも「ZEH Oriented 相当」以上の環境性能を満たす物件である。取得にあたっては、AM が上記の選定に際するデュー・デリジェンスの過程で候補物件がこれ
らの環境性能を満たしているかを確認し、また実際の物件取得後も BELS 評価書等により最終的に認められる環境性能を確認するとのことである。
2) 昭和リースの環境・社会的な目標及びプロジェクトの選定プロセス
昭和リースは、1969 年創業の総合リース会社であり、情報関連機器、産業・工作機械、建設機械、医療機器、環境設備、航空機などのリース、割賦販売及び再生可能エネルギー等の各種ファイナンス業務を事業内容とする。
昭和リースが属する SBI 新生銀行グループは、2022 年度から始まる中期経営計画「SBI 新生銀行グループの中期ビジョン（FY2022-FY2024）」の基本戦略の 1 つとして「事業を通じたサステナビリティの実現」を掲げ、「環境・社会課題解決へ向けた金融機能提供」に取り組むとしている。
また、SBI 新生銀行グループでは「グループサステナビリティ経営ポリシー」や「責任ある投融資に向けた取組方針」を策定し、サステナビリティ課題解決を通じた、ポジティブなインパクトの拡大・創出、責任ある投融資等を通じた、ネガティブなインパクトの低減・回避に取り組む方針を掲げている。また、
16

2022 年 6 月には SBI 新生銀行グループが中長期的に取り組むべきサステナビリティ重点課題を明確にし、その課題解決に向けた「SBI 新生銀行グループのサステナビリティ目標」を定めている。
昭和リースにおけるプロジェクトの選定・投資決定プロセスは以下の通り。
1) 積水ハウスが選定し、AM がデュー・デリジェンスを実施した対象プロジェクトについて、昭和リースの事業開発部が IRR（内部収益率）、建築主、マスターリース、家賃水準、プロジェクト関係人のフォーメーション等を確認する（なお、AM のデュー・デリジェンス項目は、PartⅠ b. (ⅱ)を参照のこと）。
2) 昭和リースのリスク管理本部長の承認を経て、匿名組合出資を実行する。
なお、プロジェクトへの出資枠についての最終的な意思決定は、経営会議にて行っている。
評価室では、昭和リースの投資決定プロセスについてヒアリングを実施し、同社の組織目標と整合した
選定プロセスがあることを確認した。
Part Ⅱの結論
本ファンドの企画者である昭和リースは、事業を通じたお客様のサステナビリティ課題の解決、持続可能な社会構造への変革の実現を積極的に推進することを掲げ、各種取り組みを推進している。評価対
象のファンドは、ZEH 賃貸マンションの普及促進を通じてカーボンニュートラルの実現に寄与することを目的としている。本プロジェクトは、本ファンドをアレンジする昭和リースの組織的なサステナビ
リティ目標に合致しており、組織目標と整合したプロジェクトの選定プロセスがあると評価した。
（この頁、以下余白）17

Part Ⅲ：資金管理「グリーンローン原則」では、調達された資金が専用勘定で管理されるか、又はその他の適切な方法により追跡管理されることで透明性が維持されること等を求めている。PartⅢでは、調達される資金に関する管理体制を確認し、確実にグリーンプロジェクトに充当されるよう必要な手当てがなされているかを確認する。

本ファイナンスにより調達された資金は、ZEH 賃貸マンションを開発・運営するための土地取得費用
や建設工事代金、アセット・マネジメント契約に基づく業務委託料等に充当される。
各匿名組合出資者及び貸付人は、工事請負契約や信託契約を含む関連契約の写し、事業計画書、土地及び信託受益権購入に係る意向証明書等を各社において確認のうえ本ファンドに対して資金実行を行う。
このとき、本出資金の実行金は、本ファンドが SPC 毎に開設した専用口座の一つであるメイン口座に入金されるため、本ファンド以外の資金とコミングルする懸念はない。各匿名組合出資者や貸付人は、出資金の資金使途への充当状況に関して、対象土地の決済手続きへの立ち合いや、不動産登記簿謄本の記録を通じて、確認が可能である。
当該口座の入出金管理はアセット・マネジメント契約に基づき、AM の三幸オフィスマネジメント株式
会社が行い、各匿名組合出資者や貸付人の要請に従い口座の入出金明細は開示されるほか、財産の状況が記載された書類が事業年度毎に作成される。
なお、本ファイナンスによる余剰資金の発生は見込まれていない。決済タイミングのずれなどにより、一時的に未充当残高が生じる可能性があるが、各匿名組合契約又は金銭消費貸借契約上の出金や金銭運用禁止に係る規定に基づき現金で管理される。
また、匿名組合出資契約及び金銭消費貸借契約上で、資金使途を限定することが明記されていることを確認した（PartⅣ参照）。なお、評価日時点において、ZEHPJ2 及び ZEHPJ3 の両 SPC ともに本ファイナンスの一部は実行され、土地取得費用等への資金充当が完了している。
以上のことから、評価室は、本出資金が確実にグリーンプロジェクトに充当される体制になっていると評価した。
Part Ⅲの結論
本ファイナンスで調達された資金は全額グリーンプロジェクトに充当される予定であり、未充当資金は原則として発生しない。各匿名組合契約若しくは金銭消費貸借契約に基づき資金の流れが統制され、また不動産登記等のエビデンスに基づき資金の充当状況の確認が可能であることから、本ファイナンスが確実にグリーンプロジェクトに充当される体制であると評価した。
（この頁、以下余白）18

Part Ⅳ：レポーティング「グリーンローン原則」では、グリーンローンの全額が実行されるまでの間、借入人が調達した資金の充当状況にかかる最新の情報や環境改善効果に関する情報を、少なくとも年に一度更新することを求めている。また、プロジェクトが持続的に期待された環境的な効果を生み出しているかを評価するために、パフォーマンス指標の使用を求め、可能な場合には定量的な指標が用いられること、並びにパフォーマンス指標をその算定方法及び前提条件とともに開示すること等を推奨している。ここでは、これらを確認する。

評価室は匿名組合出資契約（以下、「TK 契約」）及び金銭消費貸借契約書（以下、「LA」）、アセットマネジメント契約書（以下、「AM 契約」）を含む本ファイナンスの関連契約書を確認し、以下の通り環境改善効果に係るインパクト・レポーティングを含む適切なレポーティング体制が確保されていると評価した。
レポーティング項目
資金の充当状況

評価結果
適合

レポーティング内容ほか


調達した資金の全額を本土地の購入代金、本予定建物の開発資金等に充当することが資金使途として明確に規定されている。Part Ⅲの通り、資金調達者における資金充当状況の確認体制は適切であることを確認している。



財産の状況が記載された書類が事業年度毎に信託受託者によって作成され、匿名組合出資者及び貸付人に提出される。

環境改善効果にかか

適合・ 本件対象物件の ZEH 認証等の取得状況

適合・ 財産の状況に重大な変更を生じさせる事項の決定はるインパクト・レポー
ティング
プロジェクトにかかるネガティブな影響

TK 契約又は LA 等に基づき、匿名組合出資者及び貸のレポーティング

付人に通知されることを確認した。

定期報告

・ AM レポートにより、開発の進捗状況等が少なくとも事業年度毎に定期的に報告されることを確認した。

■ Part Ⅳの結論

グリーンローン原則において、資金実行後モニタリングの観点から求められているレポーティング

項目について、いずれについても適切な報告体制が整っており、匿名組合出資者に対する透明性が確保されていると評価した。

19

■ 最終評価結果
評価室は、評価対象案件について「グリーンローン原則」等が定める 4 つの要素への適合性や環境省
ガイドラインが求める内容との整合性を確認した。
その結果、明確な環境改善効果が認められることをはじめとして、「グリーンローン原則」等に定める各項目に適合していることを確認した。
以上

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【ご留意事項】（１） 本資料は、本プロジェクトの関係者に対する情報提供を目的として、株式会社 SBI 新生銀行サステナブルインパクト推進部サステナブルインパクト評価室が作成したものです。本資料及び本資料に係る追加資料等により弊行が参加金融機関に対して本取引への参加を斡旋、推奨、勧誘又は助言するものではありません。参加金融機関は、自らの情報に基づき、自らの責任において分析・検討し、本取引への参加判断を行ってください。
（２） 本資料は、合同会社 ZEHPJ2 及び合同会社 ZEHPJ3（以下、「本ファンド」という。）並びに昭和リース株式会社（以下「昭和リース」という。
）から提供された情報及び一般に入手可能な公開情報他、弊行が信頼できると判断した情報をもとに作成されておりますが、弊行は環境改善効果をはじめとするその内容・記述について、真実性、正確性、完全性及び網羅性を保証する
ものではなく、本資料はいかなる意味においても法的拘束力を持つものではありません。また、弊行は状況の変化等に応じて、弊行の判断でグリーンローン原則への適合性に関する評価を変更・保留したり、取り下げたりすることがあります。弊行は、本資料の誤りや変更・保留、取り下げ等に関連して発生するいかなる損害や損失についても一切の責任を負いません。
（３） 弊行は、本取引以外の取引において本ファンド及び昭和リース等に関する情報を保有又は今後取得する可能性がありますが、これらの情報を開示する義務を負うものではありません。
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連絡先 全国銀行協会相談室

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