土木学会論文集D3（土木計画学）, Vol. 69, No. 2, 121-134, 2013.

まちなか居住促進のための選好セグメントの分離とその特性分析
溝上章志1・藤見

俊夫2・内添

啓太3

1正会員

熊本大学教授 大学院自然科学研究科（〒860-8555 熊本市黒髪2-39-1）
E-mail: smizo@gpo.kumamoto-u.ac.jp

2正会員

熊本大学助教

3正会員

大学院自然科学研究科（〒860-8555 熊本市黒髪2-39-1）
E-mail: fujimi@kumamoto-u.ac.jp

熊本市企画財政局（〒861-0195 熊本市植木町岩野238-1）
E-mail: uchizoe.keita@city.kumamoto.lg.jp

地方都市ではモータリゼーションの進行や大型商業施設の郊外出店などにより郊外化が進行しており，
中心市街地では商業の衰退や定住人口の減少，地域コミュニティの活力低下など，経済的・社会的な問題が生じている．そのような中，まちなか居住の推進は，中心市街地の空洞化の抑制や地域産業の活性化な
ど，今後の人口減少・少子高齢化を見据えた持続的なまちづくり施策として，その効果が期待されている．
本研究では，潜在クラスモデルにより，現在は郊外に居住している世帯からまちなか居住志向セグメントを分離した．これらのセグメントの特性や住宅・周辺環境に対する意識構造を分析することにより，まちなか居住を促進するための計画課題と促進策を明らかにした．

Key Words : habitant in city center, household residential choice, latent class model

1. はじめになりうるまちなか居住の志向を持った郊外居住者を見つけ出し，彼らの潜在的な選好意識に適合した多様なライフスタイルがまちなかで実現可能なことを知らせたり，あるいはそれが実現できるように居住環境や周辺環境を整備したりすることが必要であろう．
2000年以降のまちなか居住に関連する研究は，大別し多くの地方都市では，モータリゼーションの進行や大型商業施設の郊外出店などを背景として，都市の郊外化が進行しており，中心市街地から商機能だけでなく，住機能が郊外に移転したために，中心商店街の衰退や都心部定住人口の減少，地域コミュニティの喪失などの経済的・社会的問題が顕著化している．これらの問題を解決する有効な施策の一つとして，「まちなか居住」を推進しようとしている自治体も多く見られる．熊本市でも「地域性を生かした住まいづくり」のための施策の一つ
としてまちなか居住を中心政策に挙げている．
急激な人口減少と高齢化が見込まれる中で，更なる郊外化による社会基盤の整備・維持管理費の増加は都市の財政基盤を圧迫することから，まちなか居住の推進は当
該都市の財政を安定化させる意味でも有効な手段であると考えられる．かつては，まちなかでの魅力的な住み方があったはずであるが，近年では，まちなかでの生活ス
タイルがイメージでき難くなっている．まちなか居住を推進するために何よりも重要なのは，多様な住み方の選
択肢にまちなか居住が位置づけられることである．そのためには，まちなか居住者の実態と彼らの意識構造を明らかにするだけでなく，新たなまちなか居住者の候補とて，(1)居住地や居住期間など，世帯の居住に関する選
択行動のモデル化に関するもの，(2)まちなか居住者の属性，居住理由，居住意識，定住意向，居住実態等から，
まちなか居住の可能性や環境整備上の計画課題を検討するもの，(3)まちなか居住の促進を意図した各種制度の効果を検証し，新たな制度提案に結び付けようとするもの1) などがある．一方で，富山や金沢，宇都宮，北海道など，先進的な幾つかの自治体ではまちなか居住の促進のためのマニュアルや条例を作成して事業に取り組んでいる．しかし，「まちなか居住」だけでなく「都心居住」などの類似キーワードを論文タイトルとしている研究は関連学会論文集の中には思いの外，少ない．
業務床需要の逼迫を背景とした激しい地下高騰によって都市の中心部から住居機能が駆逐された1980年代後半のバブル期に，都市部，特に都心部に大量の住宅を供給するなどの供給サイドの刺激によって居住者の都心回帰を計った施策を「都心居住」という．これに対して，バ121土木学会論文集D3（土木計画学）, Vol. 69, No. 2, 121-134, 2013.

下硯川町

武蔵ヶ丘

清水新地

楡木
八景水谷 麻生田 楠
龍田

小山
長嶺東

長嶺西

城山大塘
高橋町
城山下代
城山薬師 城山半田

坪井
北千反畑町

長嶺南

千葉城町

上通町
水道町
手取本町

秋津
桜町
辛島町

川尻

船場町

10km

0

南坪井町
南千反畑町
草葉町

城東町

健軍
若葉

上林町

安政町
下通
新市街

練兵町
山崎町 紺屋今町

中央街

0

500m

通町

図-1 まちなか居住環境に対する意識調査の実施地域

14000

140000130000120000

13000
12500

ま
ち
な
か

（

郊
外 110000
・
両 100000
地
域 90000）（）

人団的意思決定メカニズムの典型事例としての世帯居住地
選択行動のモデル化を行っているもの4) もある．しかし，まちなか居住を促進するための現実的な誘導対象世帯の特性や居住環境整備のあり方などを検討しているわけではない．
一方で，(2)の範疇には，長野市や青森市といった地
方都市を対象に，居住環境の整備やまちなか居住の推進の方策について実証的な検討を行っている研究 5), 6),7), 8) があるが，いずれもまちなか居住の実態と転居意識・意向
調査に基づく分析にとどまっており，個人や世帯のまち
なか居住に対する選択行動のモデル化とその考察から上記の方策の提案や妥当性の検証を行っているわけではない．
本研究では，郊外居住世帯からまちなか居住志向の高い世帯セグメントを抽出し，彼らに対するまちなか居住促進のための居住環境整備施策を提案することを目的としている．そのために，まず，2.で熊本市中心市街地と郊外住宅地におけるマクロな人口動態を概観するとともに，3.では独自に実施した「まちなか居住環境に関する意識調査」によって得られたデータにより，まちなか居
住と郊外居住の実態，両地域居住者のまちなか居住に対する意向などを把握する．続いて，4.では，同じ郊外居住者であっても，異なる嗜好を持つ複数のセグメントによって構成されると想定し，それぞれのクラスごとに推定された効用関数のパラメータを考察することによって，母集団を先験的なセグメントに分離することが可能な潜在クラスモデルによる居住地選択モデルを構築し，まちなか居住者および郊外居住者を「まちなか志向」と「郊

13500

人
12000

80000
70000

郊外

60000

両地域

50000

まちなか

11500
11000
10500

40000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010（年）

図-2 調査対象地域の人口の推移

ブル崩壊後，居住機能だけでなく商機能さえも郊外に移転するという郊外化が進み，それに伴って進行した中心
市街地の衰退や資源エネルギー・環境上の問題，公共サービスや都市経営上の問題を解決するための有効な方策として，郊外居住の人々を街なかに自ら移動させるインセンティブを与えるような施策を「まちなか居住」といって区別している2)．ここでもまちなか居住はこのような意図で使っている．
先に示した(1)の範疇には，Web調査から得られたデータを用いて推定した生存期間モデルより，都心居住意向
期間の選択に世帯属性や住宅種別が大きな影響を及ぼしていることを明らかにしたもの3) があるが，そこでは都心居住を推進する上で重要な政策である医療やアメニテ
ィなどの都心インフラの整備水準が明示的に説明変数に導入されていない．また，全く仮想的な現居住地と移転先を設定したSP調査データより，家族構成員による集122土木学会論文集D3（土木計画学）, Vol. 69, No. 2, 121-134, 2013.

外志向」に大別する．5.では郊外居住だけを対象として， 外では，長嶺東や大字幾久富といった新興住宅地では単身世帯だけでなく，夫婦世帯や夫婦と子供世帯，3世代
まちなか志向者と郊外志向者の居住環境，転居理由，周世帯の増加により，世帯数が増加している．小山や健軍
辺環境に対する満足度評価や周辺環境整備に対する意識といった古くからの住宅地でも世帯数は増加しているも構造の違いを明らかにすることによって，まちなか居住のの，単身世帯の増加によるところが大きい．また，武を促進するために求められる居住環境整備のあり方を分
蔵ヶ丘や八景水谷や若葉といった入居から30年以上が経析し，6.でまちなか居住促進のための施策を見出すこと過したかつてのニュータウンでは，夫婦と子供世帯の数を目的とする．7.で本研究のまとめを行う．
が激減し，世帯数全体も減少している．特に武蔵ヶ丘の
単身世帯の増加と夫婦と子供世帯の減少は著しく，いわゆるオールドニュータウンの様相を示している．
2. 熊本市におけるまちなかと郊外の人口動態
一方で，まちなかでも，CBDである通町や南坪井町，
後に詳細を示す「まちなか居住環境に対する意識調査」 山崎町を除いて，まちなかの世帯数は増加している．特は，中心市街地と郊外地域における居住者の居住実態，に草葉町や城東町，坪井といった熊本城の東部の商住混居住環境やまちなか居住に対する意識を比較することを合地区で世帯数がかなり増加しているが，その世帯構造目的として実施された．調査の対象地域を図-1に示す．
は単身世帯である．その反面，水道町や南千反畑町など
中心市街地とは，熊本市中心市街地活性化基本計画の計ではマンション建設数も多く，夫婦世帯や夫婦と子供世
画対象地域のうちの通町・桜町地区とその北部の坪井，帯の増加による世帯数の増加が見られる．坪井や船場町
および新町・古町地区の一部の船場・練兵町から成る19
では3世代世帯の増加も見られるのが特徴的である．
町であり，以後，この地域を「まちなか」とする．一方，
まちなかでは今後も人口の増加が予想される中，住宅
施設機能の向上と周辺環境の整備が求められるといえよ
まちなかと対比を行う郊外地域は，熊本市中心部からおおよそ10km内に位置する長嶺や龍田など，住宅を主要う．総じて見ると，まちなかの世帯増は単身世帯の増加な用途とし，20年以上が経過した比較的古い住宅地，計によるところが大きいものの，夫婦世帯や夫婦と子供世21地区を抽出し，これらを「郊外」とする．図-2は国勢帯の増加による町もあり，幅広い世帯構成の世帯が居住調査による2000年から2010年までの両地域の人口の推移
する可能性があることから，種々のライフスタイルを実である．両地域とも増加傾向にあることがわかる．この現できるような居住環境や周辺環境が提供されることが間の熊本市全域での人口増加率は4.4%であるが，郊外部望まれる．
の増加率が3.4%であるのに対して，まちなかでは15.1%
である．特に，2000年以降，2007年までの8年間に新築された都心部のマンション66棟のうち，2005年以降の3
3. まちなかと郊外の居住環境・個人属性の実態
年間で28棟（42.4%）が新築され，規模も大型化してい(1) まちなか居住環境に関する意識調査の概要
ることもあり，2007年以降の人口増加率が著しい．図-3
は調査対象地区における2000年から2005年の町別の世帯
熊本市まちなかと郊外居住者を対象に，「まちなか居数の増減を世帯構成の種類別に比較したものである．郊
住環境に対する意識調査」行った．表-1に調査対象地区

400

その他
300

200

夫婦と子供
夫婦のみ
単身

100

0

‐100

図-3 世帯構成別世帯数増減（2000 年～2005 年）

123

川尻
城山
高橋町
若葉
健軍
小山
上南部
御領
龍田
下硯川町
八景水谷

大字豊岡
大字幾久富
長嶺南
長嶺東
長嶺西
麻生田
武蔵ケ丘
楡の木
楠
秋津町秋田

中央街
千葉城町
城東町
山崎町
南坪井町
南千反畑町
通町
坪井
船場町
水道町
練兵町
下通
桜町
草葉町
北千反畑町
辛島町
上林町
上通町
安政町

‐200

郊外

まちなか

土木学会論文集D3（土木計画学）, Vol. 69, No. 2, 121-134, 2013.
表-1 まちなか居住環境に関する意識調査の概要
まちなか
配布対象地域と郊外
第1回
秋津，楠，楡木，武蔵ヶ丘，麻生田，長嶺，合志幾久富・豊岡
24,958世帯

熊本市中心市街地内
5,162世帯

地域内の世帯数

配布・回収方法

訪問聞き取りポスティング

回収数（回収率）

212 (35.3%)

148 (14.8%)

現在の住居

訪問留め置き，戸別訪問配布・郵送回収の組合せ
283 (85.8%)306 (87.9%)

住居の種類・所有形式・入居年代・床面積・購入価格（家賃）・現在の住居に対する満足度（5段階評価）

周辺の環境
調査
内容

第2回
清水新地，下硯川，龍田，託麻，
健軍，若葉，高橋，城山，川尻
45,039世帯

周辺環境や近所付き合いに対する満足度（5段階評価）・中心市街地に欲しい施設（最大5施設）

居住決定の理由

現在の住居への転居理由（最大3つ）・転居前の住居・転居の再比較した住居・転居意向の有無など

個人属性
居住地選択モデルの推定データ

世帯主の性別・年代・世帯構成・職業・通勤先・通勤手段など
現在の住宅に転居する際に比較した郊外物件

実際に存在する物件に近い条件の提示による転居意向

まちなか
居住世帯

まちなか
居住世帯

まちなか
居住世帯

郊外
居住世帯

郊外
居住世帯

郊外
居住世帯

国勢調査
（H17）

国勢調査
（H17）

国勢調査
（H17）

0%

20%

40%
男性

60%

80%

100%

女性

0%
20代以下

20%
30代

図-4 世帯主の性別

40代

40%

60%

50代

60代

80%
70代

0%

100%
80代以上

単身

図-5 世帯主の年齢

まちなか
居住世帯

まちなか
居住世帯

郊外
居住世帯

郊外
居住世帯

郊外
居住世帯

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0%

自営業

学生

無職

その他

居住地周辺

図-7 世帯主の職業

20%

40%

60%

80%

100%

中心市街地

市内

県内

県外

0%
20%
徒歩
自動車

‐30%

60%

80%

三世代

100%
その他

40%
60%
自転車
公共交通

80%
100%
バイク
その他

図-9 世帯主の通勤手段

図-8 世帯主の通勤先と調査方法と調査内容を示す．得られたデータより，まちなかと郊外での居住実態や住居・周辺環境に対する満足度評価，転居理由や今後の転居意向などについて分析する．さらに，両居住者のまちなか居住に対する意向を明らかにすることで，まちなか居住を促進する居住環境の整備方策を検討するための資料を得る．
まちなか居住者に対する調査は二度実施した．一度目は2006年に熊本市中心市街地内にある全5,162世帯を配布対象とし，回収数500を目標としてランダムに抽出した世帯に，訪問聞き取り，または訪問留め置き調査を行った．しかし，最近建てられたマンションでは，管理会社
や管理組合から世帯訪問を断られたり，全館入館システ
ムによる管理のため，配布数600世帯，回収数は212世帯に留まった．そこで，二度目は2007年にランダムに抽出した1,000世帯にポスティングを行い，郵送回収によって148世帯から回答を得た．
一方，郊外居住者への調査も，2度実施している．対象地区は都心から6～10kmの間に位置する20年以上が経

40%
夫婦と子供

図-6 世帯構成

まちなか
居住世帯

会社員・公務員

20%

夫婦のみ

‐20%

‐10%

0%

10%

20%

30%

～1940
1950
1960
1970
1980
1990
2000
まちなか居住者

郊外居住者

図-10 転居時期の比率

過した比較的古い住宅地を選択した．1度目は2008年10月に長嶺・楠・楡木・麻生田・武蔵ヶ丘・秋津・杉並地区を対象とし，2回目は2009年11月に清水新地・下硯川・龍田・託麻・健軍・若葉・高橋・城山・川尻地区を対象とした．これらの地区は比較的まちなかに近く，条件によってはまちなかに転居する可能性が高い居住者が124土木学会論文集D3（土木計画学）, Vol. 69, No. 2, 121-134, 2013.
表-2 転居理由
事情

具体的な理由1.結婚などによる世帯の分離・独立
身辺事情 2.就職、転職、勤務
3.親や子供と同居
4.家を相続したため
5.住宅面積が狭かった住宅に対 6.キッチンや浴室などの整備不十分
する不満
7.住宅の老朽化
8.住宅ローンの返済や家賃負担
9.通勤・通学に不便だったから
10.買い物に不便だったから
11.日照や風通し、騒音などの環境
環境に対 12.地震や水害などの災害に対すする不満 る安全性
13.小・中学校など、子供の教育
環境
14.公園や緑地などが少なかったから15.近所との付き合い
16.セカンドハウスとしての利用積極的な 17.子供の成長に備えるため
居住理由 18.自分や夫婦の老後に備えるため
19.資産形成のため20.立ち退き要請や契約期限切れ
その他 のため
21.その他

まちなか
居住者(%)
5.0

10.7

29.2 11.4
3.9
8.9
5.9

27.1 10.3
3.7
2.3
13.1

14.8

23.0

1.6

22.1

住み続
けたい
80%

2.7

3.3

4.0

1．住宅の広さ

1.6

2．敷地の広さ

2.0

3．遮音性や断熱性

0.4

1.0

4．日当たりや風通し

2.3
3.0
4.0

1.0
0.1
14.1

6．共用部分の施設

10.6

7．高齢者への配慮

1.7

16.3

12.2

29.3

1.6
6.0

転居した
くない
85%

図-11 まちなかへの転居意向（左：まちなか居住者，右：郊外居住者）

5．耐震性

4.4
5.3

条件次
第で転
居したい
13%

郊外へ
の転居
12%

4.1
2.3
4.2
2.5

6.2
7.6

転居した
い
2%

5.9
1.4
7.5
6.6

1.1

25.4

中心市
街地へ
の転居
8%

郊外
居住者(%)

8．住居費

1.6

総合評価

3.6
0%

満足

20%

やや満足

40%

普通

60%

80%

やや不満

不満

100%

図-12 住宅に対する評価（上段がまちなか居住者，下段が郊外居住者）いると考えられる住宅地である．回収率を向上させるために，配布・回収ともに家庭訪問で行い，1回目の調査
では330世帯のうち283世帯（回収率85.8%）から，2度目は348世帯のうち306世帯（回収率87.9%）からの回答を得た．これより，郊外では計589世帯からのデータを得ることができた．

1．災害に対する安全性
2．騒音・大気汚染などの環境
3．日照・風通し
4．周辺街路の歩行安全性
5．治安
6．通勤・通学の利便性
7．日常の買い物の利便性(2) まちなか居住と郊外居住の世帯属性と居住実態
8．医療・福祉施設の利便性
まちなか居住環境に関する意識調査から得られたデー
9．子供の遊び場や公園の充実
10．公民館や集会場などの利用
タより，まちなかと郊外における居住者の世帯属性や転11．図書館や美術館などの施設
居理由などの特性を明らかにする．
12．緑や水辺などの自然
a) 世帯属性や住居の特徴
13．まちなみや景観
14．近所の祭りやイベント
図-4～図-6 は両者の世帯の各種属性の比較結果である．
15．ご近所付き合い
参考のために平成 17 年の国勢調査による熊本市の値を総合評価
並べて示す．
0%
20%
40%
60%
80%
100%
図-4 に世帯主の性別を示す．いずれも熊本市全体の
満足
やや満足
普通
やや不満
不満
実勢とは異なり，女性が世帯主である比率が高くなった．
図-13 周辺環境に対する評価（上段がまちなか居住者，下段が郊外居住者）
特にまちなかでは世帯主が女性である比率が 35%となっている．まちなかでの調査では調査拒否が多くあったな
どのために，サンプルにかなり偏りが生じている可能性
図-6には世帯構成を示す．両者には大きな違いが見らもある．
れる．郊外では単身世帯は1割にも満たず，大半がそれ世帯主の年齢構成を比較したのが図-5 である．両者以外の構成となっている．まちなかでは単身世帯が約3とも，若年層の比率が実勢に比較してやや低くなってい割を占めているが，夫婦世帯と夫婦と子供世帯も6割あるものの，年齢構成については国勢調査の結果に概ね一り，この比率は熊本市全体の比率よりも大きい．また，致している．
3世代世帯も1割近く存在する．これらの結果は前節で述

125

土木学会論文集D3（土木計画学）, Vol. 69, No. 2, 121-134, 2013.

べた国勢調査データによる分析結果に一致していること
表-3 SP調査で設定した住宅条件の水準
から，世帯構成についてはまちなかの調査で得られたサ
属性
水準 1
水準 2
ンプルは母集団を代表しているといっても良いであろう．
購入価格
2,000万円
2,500万円
分
70m2
100m2
譲 床面積
図-7～図-9には世帯主の職業や通勤先，通勤手段につ
駐車場の有無有り（15,000円/月）
いて，両者の違いを示す．図-7より，まちなかに居住す
家賃
8万円
12万円
賃
60m2
70m2
床面積
る世帯主の職業は自営業者が多いことが分かる．それに
貸
無し
有り
駐車場
伴い，世帯主の通勤先は，まちなか居住世帯の半数以上
周辺環境の属性
草葉町
練兵町
立 公共交通機関乗り場までの距離
が中心市街地を含む居住地周辺となっており，郊外居住50m
50m
地 日常品購入場所までの距離
500m
200m
世帯では2割を超える熊本市外の県内や県外への通勤世
場 総合病院までの距離
700m
1,500m
所 文化施設までの距離
帯は1割にも満たない（図-8参照）．また，図-9より，
800m
300m
小・中学校までの距離
100m
1,000m
まちなか居住世帯の通勤手段は徒歩と自転車が半数を超え，郊外居住世帯では7割を占める自動車利用者は3割程度に過ぎないことが分かる．
b) 転居意向と転居理由
現在の住居への転居時期の比率を図-10に，転居した
理由を表-2に示す．まちなかへの転居は1940年代より一定の比率であったが，1985～1990に大きなピークがあり，その後一端激減した後，2000年以降に急増している．郊外については，1960年代から漸増しているが，まちなか
ほどの急激な増加があるわけではない．転居理由として
は，郊外居住者は「17. 子供の成長に備えるため」や「5.
住宅面積が狭かった」の比率が高く，住宅に対する不満や積極的な転居理由が多いのに対して，まちなか居住者
は「9. 通勤通学に不便だったから」や「10. 買い物に不便だったから」といった環境に対する不満の比率が高い．
積極的な居住理由の中でも，「17. 子供の成長に備える
図-14 SP調査におけるまちなか居住代替案提示の例
ため」は郊外居住者で，「18. 自分や夫婦の老後に備えるため」はまちなか居住者で高いというのも特徴である．
図-11に両者の今後の転居意向を示す．まちなか居住「9. 子供の遊び場や公園の充実」などの項目の満足度が者の約9割は今後もまちなかに住みたいと回答し，条件高い．これに対し，まちなか居住者は「6. 通勤・通学の次第での転居も合わせて郊外居住者の15%がまちなかへ利便性」や「7. 日常の買い物の利便性」といった生活利の居住意向がある．
便性や，「11．図書館や美術館などの施設」といった高度な欲求への近接性に対する満足度が高い．
(3) 住宅と周辺環境に対する評価
a) 住宅に対する評価
図-12 は現在の住宅に対する 8 の項目を 5 段階で評価してもらった結果を示す．各項目とも，上段がまちなか
居住者，下段が郊外居住者の回答である．「1. 住宅の広さ」や「2. 敷地の広さ」といった居住空間に対する評価には大差はなく，「5. 耐震性」や「7. 高齢者への配慮」といった項目でまちなか居住者の満足度は高い．
これは，まちなか居住者の主要な住居がマンションなどであるなど，住宅としての質が高いためと考えられる．
総合評価でもまちなか居住者の方が満足度が高いという結果になっている．
b) 周辺環境に対する評価
一方，図-13は周辺環境に対する5段階評価の結果である．郊外居住者は「2. 騒音・大気汚染などの環境」や

4. 居住地選択モデルの推定(1) 居住地選択モデル推定のためのSPデータの収集
まちなかと郊外の居住地選択に対する意思決定構造を定量的に分析するために，まちなか居住と郊外居住を選択肢とする確率効用理論に基づく離散選択モデルを構築する．モデル推定のためには，まちなかか郊外かの居住地選択結果と，その選択に影響を及ぼすと考えられる要因のサービス水準値が必要である．
「まちなか居住環境に対する意識調査」では，まちな
か居住者に対して，まちなかに転居した際に比較した郊外の住居の住所や価格などの属性値を質問しており，RPデータが得られている．一方，郊外居住者にはまち

126

土木学会論文集D3（土木計画学）, Vol. 69, No. 2, 121-134, 2013.

なかの代替選択肢については聞いていない．そこで，以外居住者485であり，サンプル数にやや偏りがあり，推下に説明するように，調査時にまちなかの仮想の住宅と定結果にも偏りが生じる可能性は否定できないものの，
現在の住宅との一対比較選好質問を行った．
これらを用いて，2項ロジット型の居住地選択モデルを
仮想のまちなかの住宅はマンションであり，所有形式推定した．ここでは，母集団データを一括して推定する
2項ロジットモデルでは，パラメータの推定結果に符号は分譲と賃貸の2種類を設定している．これらのマンシ
ョンの周辺環境をイメージしやすいように，立地場所は条件の論理性や統計的有意性の問題が生じることを，後草葉町と練兵町の2箇所とし，公共交通機関乗り場や総述する潜在クラスモデルによる推定結果と比較するため
合病院までの距離などについては実際の値を被験者に示に，周辺環境に関する多くの変数を残したままのモデルした．一方，購入価格（賃貸の場合は家賃）と住宅面積を推定した．
と駐車場の有無については，現地の実際の不動産関連デ
結果を表-4の2項ロジットモデルの欄に示す．説明変ータを参考に，表-3に示すような2つの水準を設定した． 数には，上記で設定した住宅属性である購入価格，最寄所有形態が分譲の場合は，駐車場は常に有りのため，
り公共交通機関乗り場や総合病院までの距離などの周辺
2*2=4，賃貸の場合は2*2*2=8のプロファイルが設定され環境属性，および世帯主の年齢や通勤手段，世帯構成，るが，実験計画法によって水準の組み合わせを直行させ住宅形式などの世帯属性を導入した．尤度比は0.79，的ることによって，分譲で2，賃貸で4のプロファイルに限中率は95％であり，モデル全体の適合度は高い．世帯属
定する．これらを周辺環境の水準が異なる草葉町と練兵
性と住宅属性に関して符号条件は論理的であるが，周辺
町の2カ所に設定することによって，最終的には
環境属性の最寄り総合病院までの距離の符号条件は論理
2*(2+4)=12のまちなかの住宅代替案ができる．
的ではない．また，小・中学校や日常品購入場所までの
しかし，これらすべてを現在の住宅と一対比較選択し距離のt値は低く，統計的に有意な変数とはなっていなてもらうのは困難である．そこで，まず分譲か賃貸かのい．居住者が住宅や周辺環境に求めるものは人それぞれ選択をしてもらった後，図-14に示すように，草葉町とであるため，嗜好の違いを考慮せずにモデル化すること
練兵町それぞれに設定されている分譲2種，賃貸4種の代に問題があると考えられる．そこで，嗜好の異質性を考替案から被験者ごとにランダムに1種ずつ選んだ，計2種
慮できるような離散選択モデルを採用する必要がある．
の代替案に対して，「中心市街地に以下のような条件の(3) 潜在クラスモデルの適用物件があるとしたら，あなたはここに住み替えたいです
か．」という形式で，現在の住宅との一対比較選択をし
通常，意思決定者主体間では選択の際の嗜好に異質性てもらっている．
がある．特に，ここで分析対象としている居住地選択問
題のように，庭付き一戸建てに代表される郊外か集合住(2) 2項ロジットモデルによる居住地選択モデルの推定宅に代表されるまちなかかの選択に直面している場合，
上記により得られたデータは，まちなか居住者37，郊
選択肢の効用のパラメータの非観測異質性は意思決定者

表-4 2 項選択モデルと潜在クラスモデルの推定結果
潜在クラスモデル
クラス 1
クラス 2
パラメータ t値
パラメータ t値

2項ロジットモデル
説明変数《世帯属性》
世帯構成ダミー(単身=1)
世帯主の年齢 (歳)
通勤時の交通手段ダミー (自動車=1)
住居形式ダミー (戸建=1)

パラメータ

t値

0.861
0.0202
-1.78
-6.11

1.38
1.73
3.51
8.10

メンバーシップ
関数《住宅属性》
7.54
購入価格/420もしくは家賃 (万円)
-0.765《周辺環境属性》
効用関数
3.02
公共交通機関乗り場までの距離 ( 100m)-0.09360.99
小・中学校までの距離 (100m)-0.0305
1.71
総合病院までの距離 (100m)
0.03380.04
日常品購入場所までの距離 (100m)-0.00123
クラスサイズ
尤度比
0.79
サンプル数
522
的中率
0.95
注 1) 世帯属性については，すべてまちなか居住側の効用関数に入れている．
注 2) SP調査において，まちなか居住の場合の通勤時の交通手段は自動車以外としている．

127

3.96
0.0349-0.859
-1.27

**
**
**
**

1.68
-0.0105
1.36
5.40

**
**
**
**

-1.3569**-0.725**-0.134-0.184

**
**

2.26
0.100

**
**

-0.0759 **0.23

0.132 **
0.77
0.45
522
0.94

土木学会論文集D3（土木計画学）, Vol. 69, No. 2, 121-134, 2013.

主体間でかなり大きいと考えて良いであろう．潜在クラこの対数尤度関数の期待値を最大化し，βs , πns を求める．
スモデルは，嗜好に違いのある意思決定者を幾つかのク
このとき，hns を個人が代替案を選んだもとで個人がク
ラスに内生的に分離することができる．このことから，ラスに属する条件付き確率であり，ベイズの定理を用い
離散選択問題への潜在クラスモデルの適用は，前述の2て次式により示される．
項ロジットモデルを包含する上に，通常の離散選択モデ L  j s (7)
hns  ns n
ルだけでは抽出不可能な，郊外居住者であっても異なる
Pn  j 
嗜好をしているかもしれない潜在クラスを抽出できる点で有用である．ここで言う潜在クラスとは，特定の志向
潜在クラスモデルでは各クラスで異なるパラメータをを持つセグメントのことであり，セグメントごとに異な推定するため，パラメータ数が多くなり，一般的な最尤るパラメータを持つと仮定することで，セグメント相互法では解を得ることが難しい．そこで，推定には通常，の嗜好の異質性を考慮することを可能にする．
E (Expectation) -step と M (Maximization) -step から成る EM ア
以下に潜在クラスモデルとその推定方法 9), 10), 11) につい
ルゴリズムが用いられる．推定手順は以下の通りである．
Step-1. 効用関数のパラメータ βs，および帰属確率のパラて簡単に説明する．潜在クラスモデルでは，クラス s の効用関数パラメータベクトル βs と個人 n のクラス s へのメータ λs の初期値を設定し，式(7)よりウェイト hns を求帰属確率 πns を算出することが最終目標である．あらかめる．(E-step)
Step-2. 式(6)の第 2 項の最大化を行い，パラメータ λs をじめ個人 n がクラス s に属するとして，クラス s に属す
s
る個人 n が代替案 j を選んだときの効用を Unj とすると， 更新する．更新された λs を用いて，式(2)より帰属確率
Unjs =βs·xnj + εnj と表される．xnj は代替案の属性ベクトルでπns を更新する．(M-step)
Step-3. 同様にして式(6)の第 1 項の最大化により各クラスあり，εnj は誤差項である．これより，選択肢 j を選択す
る確率は以下のように表される．
の効用関数パラメータ βs を更新する．(M-step)
exp  s  xnj 

Ln  j  s   exp  x sk C s  arg max   hns ln Ln  s 

(1)

n

nk

exps  zn  exps  zn (4) 潜在クラスモデルの推定結果
潜在クラスモデルでは，推定されたパラメータから分類されたクラスがどのような嗜好の異質性を持つクラス
かを類推する．今回の居住地選択モデルでは，全てのサンプルが異なる嗜好を持つ複数のセグメントによって構成されると想定し，それぞれのクラスごとに推定された効用関数のパラメータを考察することによって，母集団を先験的な潜在クラスに分離する．今回は，簡単のため，現在の居住地域がまちなかであっても郊外であっても，全てのサンプルは 2 つの異なる嗜好を持つクラスから構成されていると想定した．
表-4 の右欄に潜在クラスモデルの推定結果を示す．
導入した変数は，クラス分けを行うメンバーシップ関数に世帯属性の家族構成ダミー（単身であれば 1），年齢，
通勤手段（自動車のとき 1），住居形式（戸建てのとき
1，その他は 0）を導入した．効用関数の説明変数には 2
項ロジットモデルと同じく，住宅属性として購入費用を，
周辺環境属性として公共交通機関乗り場，小・中学校，
日常品購入場所までの距離を導入した．
的中率は 94%であり，2 項ロジットモデルのそれとほぼ等しい．尤度比は 2 項ロジットモデルの結果と比べるとやや低い結果となっているが，適合度は高いといって良いであろう．EM アルゴリズムではフィッシャーの情(2)s

したがって，個人 n が代替案 j を選択する確率はPn  j     ns  Ln  j  s (3)sとなる．これらを用いて最尤法により各種のパラメータベクトルの推定を行う．
個人 n がクラス s に属することを既知として，dnsを個
人 n が選択肢 j を選択した場合に 1，選択しなかった場
合に 0 の値をとるダミー変数とすると，選択確率の尤度関数，対数尤度関数は以下のように示される．

L    ns  Ln  j  s  ns(4)

ln L   d ns ln Ln  d ns ln  ns

(5)

d

n

n

s

s

n

s

dns はあらかじめ観測されない架空の変数であるため，対数尤度関数の期待値を用いて推定を行う．

E[ln L]   hns ln Ln  hns ln  ns
n

s

n

s

Step-4. πns , βs を用いて式(7)より hns を更新する．(E-step)
Step-5. 上記 Step-2~Step-4 の手順を収束するまで繰り返す．

一方，個人がどのクラスに属するかはメンバーシップ
関数 Mns = λs・zn + ζns により推定する．zn は個人属性，ζns
は誤差項，λs はパラメータである．
ここで，回答者 n がクラス s に属する確率は多項ロジットモデルと同様に次式によって推定される．

 ns 

(8)

s

(6)

s

128

土木学会論文集D3（土木計画学）, Vol. 69, No. 2, 121-134, 2013.

報行列が自動的に得られないため，尤度関数のヘッセの-5 に示す．まちなか居住者 37 のうち，クラス 1（まち行列は収束解が得られた後，別途計算する必要がある．
なか志向）に属する世帯は 35，クラス 2（郊外志向）に
今回は t 値をブートストラップ法により推定した．その属する世帯は 2 である．一方，郊外居住者 243 世帯のう結果，すべての変数が有意水準 5%で有意となった．
ち，郊外志向者は 200 であり，残りの 43 世帯はまちな
か志向者と判別された．なお，サンプル数が異なるのは，次に，各変数について考察する．クラスを分離するメ
郊外居住者に対する SP 質問が 1 人当たり複数あるためンバーシップ関数では，世帯構成が単身であればクラスである．
1 への帰属確率が高くなり，世帯主の年齢については高齢ほどクラス 2 に属し難くなる．また，世帯主の通勤手段が車であればクラス 2 に属しやすく，クラス 1 には属しにくい．同様に，現在の居住形式が戸建であればクラ5. まちなか志向クラスの特性分析
ス 2 に属しやすい．一方，効用関数は，クラス 1 では住宅属性・周辺環境属性とも符号が負となり，論理的であ
ここまでは，郊外居住者とまちなか居住者をプールしる．しかし，クラス 2 では住宅費以外の環境条件の符号た母集団の中に嗜好の異質性が存在することを想定し，潜在クラスモデルにより彼らを郊外志向者とまちなか志が正となっている．これは，クラス 1 に属するサンプル
向者クラスに分離することを試みてきた．以下では，郊にとっては最寄り施設の利便性が効用を大きくするが，外居住者だけを対象にして，彼らの中の郊外志向者とまクラス 2 に属するサンプルにとっては逆であり，まちな
ちなか志向者との間の観測可能な属性や意識，意向の違かの特性である周辺施設への利便性を評価しないことにいを明らかにする．
なる．これらより，クラス 1 はまちなか居住を好む「まちなか志向」者，クラス 2 は郊外居住を好む「郊外志向」(1) 郊外居住者の中のまちなか志向者の特性者であると類推される．
以上の結果を用いて，まちなか，および郊外居住者の潜在クラスモデルにより，現在の郊外居住者を郊外志全サンプルを帰属確率が高いクラスに分類した結果を表
向者とまちなか志向者とに志向の違いによって分離した．
郊外居住者の中のまちなか志向者の特性を把握するために，以下，a)～c)では両者の世帯属性や住居形態などの表-5 クラス分離の結果違いを比較する．また，d)，e)では各者が転居に際し求
クラス 1
クラス 2
計
めるものや充実が望まれる施設の違いを明らかにする．
まちなか居住者
35237a) 世帯属性の違い
郊外居住者
43
200
243
両者の世帯主の年齢，世帯構成を図-15，図-16 に示す．
計

78

202

280

まちなか
志向

まちなか
志向

まちなか
志向

郊外
志向

郊外
志向

郊外
志向

0%
20%
40%
20代以下
30代
60代
70代

60%
80%
100%
40代
50代
80代以降

0%
単身

20%
夫婦のみ

40%

60%

夫婦と子供

80%
三世代

100%

0%

図-16 世帯構成

図-15 世帯主の年齢

まちなか
志向

まちなか
志向

郊外
志向

郊外
志向

郊外
志向

0%

20%

40%

60%

80%

100%

中心市街地

市内

県内

県外

図-18 通勤先

0%
戸建

20%

40%

マンション

60%
アパート

図-19 住居形態

129

40%

60%

80%

自転車
市電

バイク
鉄道

自動車
その他

100%

図-17 通勤交通手段

まちなか
志向

居住地周辺

20%
徒歩
バス

その他

80%
その他

100%

0%

20%

40%

身辺事情
環境に対する不満
その他

60%

80%

住宅に対する不満
積極的な居住理由

図-20 転居理由

100%

土木学会論文集D3（土木計画学）, Vol. 69, No. 2, 121-134, 2013.
表-6 欲しい施設
施

設

1．住宅の広さ

まちなか
志向（%）

郊外
志向（%）

2．敷地の広さ
3．遮音性や断熱性

1.他で買えないものを扱う個別店舗
2.最新の商品を扱う個別店舗
商業施設 3.大型ショッピングセンター
4.スーパー・量販店
5.コンビニ
7.映画館
娯楽施設 8.アミューズメント
9.カラオケ・ゲームセンター
10.プール・スポーツジム
12.美術館・博物館
13.図書館
14.公民館・集会場
公共公益
15.保育所・児童館
施設
16.小・中学校
17.病院・診療所
18.高齢者福祉施設
20.公園
その他の
21.駐車場
施設
22.駐輪場

29.7

21.4

32.3

16.6

9.6
5.2
4.4
7.0
3.5
5.7
0.9
3.5
11.4
6.6
11.4
1.7
2.2
0.9
6.1
3.5
11.8
3.1
1.7

22.0

19.0

40.8

18.2

6.4
3.4
2.3
6.2
3.6
4.3
1.9
1.3
11.5
9.1
12.5
1.3
3.6
1.1
6.0
7.3
14.0
3.9
0.3

4．日当たりや風通し
5．耐震性
6．共用部分の施設
7．高齢者への配慮
8．住居費
総合評価
0%

満足

20%

40%

やや満足

60%

どちらでもない

80%

やや不満

100%

不満

図-21 住宅に対する評価（上段がまちなか志向者，下段が郊外志向者）

1．災害に対する安全性
2．騒音・大気汚染などの環境
3．日照・風通し
4．周辺街路の歩行安全性
5．治安

郊外志向者の世帯主は各年代に渡って存在し，世帯構成
は夫婦世帯や夫婦と子供世帯が多くを占めているのに対して，まちなか志向の世帯主年齢は 30 歳までの世代の割合が多く，高齢世帯はほとんどいない．また，約 3 割
が単身世帯である．
b) 世帯主の職業と通勤状況
両者の世帯主の通勤交通手段と通勤先を図-17，図-18に示す．郊外志向の通勤先は居住地以外の熊本市内や県外が 8 割を超えているのに対して，まちなか志向は居住
地付近や中心市街地を勤務先としている比率が 3 割に上る．郊外志向者の通勤交通手段は自動車が 8 割で圧倒的に多いのに対し，まちなか志向者の 4 割以上が徒歩や自転車，バスや鉄道といった公共交通機関利用者も 1 割以
上ある．以上の結果から，職住近接，もしくはバス・電車など公共交通を利用して中心市街地まで通勤している
世帯ほどまちなか志向者である可能性が高い．
c) 住宅の特徴
図-19 に住居形態を示す．郊外志向世帯の 7 割が戸建であるのに対して，まちなか志向世帯には戸建はほとん
ど無く，9 割以上がマンション・アパートである．
d) 転居理由
図-20 に現在の郊外の住宅に転居した理由を表-2 の事
情の分類に合わせた 5 分類で示す．郊外志向者の転居理
由は住宅に対する不満と積極的な転居という理由が大きい．上位 3 位までの回答では，住宅に対する不満では「5. 住宅面積がが狭かった（13.5%）」，積極的な転居理由では「17. 子供の成長に備えるため（14.9%）」の割合が大きい．一方で，まちなか志向者の転居理由は身辺事情と環境に対する不満という理由が大きく，身辺事情
では「2. 就職，転職,，勤務（22.0%）」，環境では「9.
通勤，通学に不便だったから（12.0%）」に対する不満

6．通勤・通学の利便性
7．日常の買い物の利便性
8．医療・福祉施設の利便性
9．子供の遊び場や公園の充実
10．公民館や集会場などの利用
11．図書館や美術館などの施設
12．緑や水辺などの自然
13．まちなみや景観
14．近所の祭りやイベント
15．ご近所付き合い
総合評価
0%

満足

やや満足

20%

40%

どちらでもない

60%

80%

やや不満

不満

100%

図-22 周辺環境に対する評価（上段がまちなか志向者，下段が郊外志向者）

商業施設
娯楽施設
公共公益施設その他の施設
総合評価
0%

満足

やや満足

20%

40%

どちらでもない

60%

やや不満

80%

100%

不満

図-23 周辺施設に対する評価（上段がまちなか志向者，下段が郊外志向者）の割合が大きい．郊外志向者は永住目的で積極的に郊外を選択しているのに対し，まちなか志向者は一時的に郊外に住まいを構えているということが推測される．
e) 充実して欲しい施設
表-6 に現在の居住地に充実して欲しい施設を最大 5 つ130土木学会論文集D3（土木計画学）, Vol. 69, No. 2, 121-134, 2013.

まで挙げてもらった合計の割合を示す．郊外志向者は公
共公益施設に対する要望の割合が大きいのに対して，まちなか志向者は，商業施設や娯楽施設に対する要望の割合が大きい．両者とも公園に対する要望が最も大きい．
(2) 志向別の住宅・周辺環境・施設に対する満足度
現在の郊外における住宅や周辺環境，周辺施設に対して，郊外居住者のまちなか志向者と郊外志向者の評価の違いを比較する．
a) 住宅に対する評価
住宅に対する評価を図-21 に示す．棒グラフの上段がまちなか 郊外
まちなか 郊外
潜在変数
評価項目
志向
志向
志向
志向
まちなか志向者，下段が郊外志向者である．総合評価で→1.住宅の広さ
0.80
0.73
←
空間満
は，現在の住宅に対して郊外志向者の 6 割以上が満足し
0.14
0.25
足度
→ 2.敷地の広さ0.910.83ているのに対し，まちなか志向者の満足度（以下，「満住宅→ 3.遮音性や断熱性
0.81
0.83
← 住宅性
0.66
0.65 → 4.日当たりや風通し
0.63
0.54
足」と「やや満足」の合計）は 4 割程度しかない．すべ に対する
総合評価 能満足度→ 5.耐震性0.77
0.72ての評価項目で，まちなか志向者の満足度は郊外志向者← 8.住宅0.38
0.21
費用に比べて低くなっている．特に「3. 遮音性や断熱性」や
図-24 住宅に対する意識構造モデル「5. 耐震性」など住宅性能や，「6. 共用部分の施設」や「7. 高齢者への配慮」の項目でその差が大きい．
b) 周辺環境に対する評価
周辺環境に対する評価を図-22 に示す．総合評価では，
現在の周辺環境に対する満足度は，まちなか志向者では4 割，郊外志向者では 6 割と差がある．評価項目別にみると，住宅に対する場合と同じく，大半の項目でまちな
か志向者の満足度が郊外志向の満足度を下回っている．
特に「1. 災害に対する安全性」や「2. 騒音・大気汚染な
どの環境」といった環境安全性，「13. まちなみや景観」
といったアメニティや「14. 近所の祭りやイベント」，「15. ご近所付き合い」などのコミュニティの項目の満
足度が低い．
c) 周辺施設に対する評価
周辺施設に対する評価を図-23 に示す．総合評価では，
まちなか 郊外
まちなか 郊外
潜在変数
評価項目
志向
志向
志向
志向
現在の周辺施設に対する満足度は，まちなか志向者が 4→ 1.災害に対する安全性
0.71
0.54
→ 2.騒音・大気汚染に割，郊外志向者は 6 割と差がある．また，商業施設以外
0.58
0.63
対する評価
← 環境安
の施設に対する満足度はいずれも 2 割に満たないなど，
0.40
0.59
0.59
0.59 → 3.日照・風通し
全性→ 4.周辺街路の歩行安
0.79
0.72
まちなか志向者の周辺施設に対する評価は郊外志向者に
全性
→
5.治安
0.88
0.74
比較して低い．
周辺環境に対する総合評価 ← 生活利
便性

0.17

← アメニ
ティ

0.31

0.21

← コミュ
ニティ

0.02

0.03

6. まちなか居住促進のための優先整備(1) 住宅と周辺環境評価に対する構造の分析
ここでは，共分散構造分析によって住居と周辺環境に対するまちなか志向者と郊外志向者の評価意識構造を把握し，郊外居住者に対するまちなか居住の促進のためには，どのような居住環境整備を行えばよいかを明らかにする．共分散構造分析のパスは，全て 5%の有意水準で統計的に有意なもので構成されている．

0.38→ 6.通勤・通学利便性→ 7.日常買い物の利便性→ 8.医療・福祉施設の利便性→ 12.緑や水辺などの自然→ 13.まちなみや景観→ 14.近所の祭りやイベ
ント→ 15.ご近所付き合い

0.51
0.60

0.48
0.83

0.93

0.83

0.76
0.84

0.81
0.95

0.65

0.89

0.45

0.64

図-25 周辺環境に対する意識構造モデルa) 住宅に対する意識構造モデル
図-24 の中に示す 1.と 2. の評価項目から成る「空間満足度」と，3.～5. から成る「住宅性能満足度」という潜131

土木学会論文集D3（土木計画学）, Vol. 69, No. 2, 121-134, 2013.
表-7 志向の違いによる重点整備項目の違い
まちなか志向
住
宅

空間

生活利便性

7.日常買い物利便性

公共施設

11.図書館や美術館

11.図書館や美術館

アメニティ

13.まちなみや景観

住宅性能
環境安全性

周
辺
環
境

まちなか
志向

郊外
志向

→ 商業施設0.70

0.65→ 娯楽施設0.82

0.88→ 公共公益施設

0.69

0.83

→ その他の施設

0.83

0.78

評価項目

周辺施設に対する
総合評価

郊外志向

3.遮音性や断熱性
5.耐震性
1.災害に対する安全性
2.騒音・大気汚染-

2.敷地広さ3.遮音性や断熱性
3.日照・風通し-

コミュニティ 14.近所の祭りやイベント

15.ご近所付き合い

周辺施設

娯楽施設

駐輪場・公園図-26 周辺施設に対する意識構造モデル

在因子（主成分）を想定し，これらの 2 つの潜在因子と「8. 住宅費」によって住宅に対する総合評価がなされ，それが総合評価点値に表れるという階層型因子構造を仮定し，共分散構造分析によってその妥当性を検証した．
ここでは「6. 共用部分の施設」,「7. 高齢者への配慮」の観測変数は回答数が少ないことや t 値が低いことから除図-27 まちなかの施設整備状況
いている．なお，以下の評価項目の番号は，図-21 および図-22 の番号と同じである．
体的には，まちなか志向者にとって「1. 災害安全性」，
まちなか志向者と郊外志向者の意識構造モデルの推定「
4. 歩行安全性」，「6. 通勤・通学の利便性」が重要視
結果を並べて示す．適合度を表す CFI はまちなか志向者
されている．一方，郊外志向者は「3. 日照・風通し」，
で 0.82，郊外志向者で 0.83 である．両志向者とも「住宅「日常買い物利便性」である．
性能満足度」の因子の影響が大きい．また，郊外居住者
c) 周辺施設に対する意識構造モデルに比べてまちなか志向者は「住居費」の因子の影響が大図-26 に示すように，周辺施設に対する評価では，
きい．一方で郊外志向者は「空間満足度」の影響が評価「商業施設」，「娯楽施設」，「公共公益施設」，「そ値に表れる．
の他の施設」の共通因子を「周辺施設評価」という潜在b) 周辺環境に対する意識構造モデル
因子とし，その評価が総合評価値として観測されるとい周辺環境に対する評価では，図-25 に示すように，
う階層型構造を仮定している．このモデルの推定結果よ「環境安全性」，「生活利便性」，「アメニティ」，
り，CFI はまちなか志向者が 0.77，郊外志向者が 0.80 で「コミュニティ」という潜在因子を，それぞれ 1.～5.，ある．まちなか志向者で，周辺施設に対する総合評価に
6.～8.，12.～13.，14.～15.の評価項目の共通因子とし，こ
影響の大きい因子は，「その他の施設」であり，具体的
れらの 5 つの潜在因子から潜在的な周辺環境に対する総には駐輪・駐車場や公園の施設である．
合評価が構成され，総合評価点値に表れるという階層型
因子構造を仮定した．9.～11.の公共施設に関する項目は(2) まちなか志向者に対して整備すべき項目
t 値が低いことから除いた．
以上の結果より，郊外居住者のうちのまちなか志向者
このモデル推定結果の CFI は，まちなか志向者で 0.75，の主な属性は，
20～30 代で単身世帯の中心市街地勤務，
郊外志向者で 0.87 であり，適合度は高い．周辺環境にあるいは自営商業者であり，現在はアパート・マンショ
対する総合評価に影響が大きい因子は，両志向者ともにンに居住し，通勤に自転車やバス，市電を利用している「環境安全性」であり，この潜在因子は「5. 治安」や
「4. 周辺街路の歩行安全性」の評価値への影響が大きい． 世帯主がいる世帯といえる．
また，これらの世帯の現在の住居と周辺環境，周辺施
まちなか志向者は「アメニティ」の影響も比較的大きく，設に対する評価構造の特徴は，住宅には「遮音性や断熱
郊外志向者は「生活利便性」の因子の影響が大きい．具132

土木学会論文集D3（土木計画学）, Vol. 69, No. 2, 121-134, 2013.

性」，「耐震性」を求め，周辺環境として「まちなみや
慮した街区の形成，駐輪場の充足・整備などである．
景観」や「治安」などを重視している．さらに，駐輪場や公園などの施設の整備を望んでいることであり，これらの特徴は郊外居住者の中の郊外志向者とは異なる．
7. おわりに現在の住宅・周辺環境の満足度が低いにもかかわらず，
総合評価に与えるウェイトが高い項目は以下である．住
本研究では，1)まちなか居住者の実態と彼らの意識構
宅については，「住宅性能」はその満足度が低いにもか造を明らかにすること，2)まちなか居住者の候補となりかわらず，住宅に対する総合評価に対する影響が大きい． うるまちなか志向を持った郊外居住者を見つけ出し，3)
また，周辺環境については，「環境安全性」に対する満まちなか居住を促進するための居住環境や周辺環境の整足度は低いが，総合評価には大きな影響を与えている項
備のあり方を検討することを目的とした．得られた結果目である．したがって，これらの項目を重点的に整備すを以下に列挙する．
1. 国勢調査により，熊本市における中心市街地と郊外ることで満足度の向上が見込まれる．また，たとえ郊外の住宅・周辺環境に対する満足度が高い項目であっても， の住宅地における人口動態を明らかにした．
2. 独自に実施た「まちなか居住環境に対する意識調査」
総合評価への影響度が大きい項目に対しては，まちなかにおいても同一水準以上の充実が必要となろう．以上のデータにより，まちなか居住者と郊外居住者について，考察をもとに，郊外居住者の中のまちなか志向者が求め世帯主の個人属性や居住実態，転居意向，充実を望む施ている重点整備項目を，郊外志向者のそれと比較して示
設，住宅・周辺環境に対する満足度などを比較した．そしたものが表-7 である．これらは，今後，まちなか志の結果，まちなか居住者と郊外居住者の居住実態，通勤向者にまちなか居住を勧めるに当たってまちなかに充足状況などには大きな違いがあることが明らかとなった．
しておくべき項目といえる．
3. 潜在クラスモデルにより，郊外居住者をまちなか志
向者と郊外志向者とに分離した．両者には，世帯構成や(3) まちなかの状況と施設整備のありかた
居住形態，通勤交通手段などの属性に違いがあることが熊本市中心市街地における施設整備の現況を図-27 に明らかになった．さらに，住宅や周辺環境に対する満足示す．まちなかは坪井川と白川に挟まれており，白川沿
度，充実して欲しい施設などにも違いがある．
いには遊歩道・親水緑地が設けられている．西側に隣接
4. 意識構造分析より，まちなか志向者の住宅や周辺環する広大な緑地は熊本城公園とその周辺施設であり，文境に対する総合評価に影響を与える項目を明らかにした．
化と自然が楽しめる市民の憩いの場として利用されていさらに，重点整備項目を明らかにし，3. の結果と併せて，る．また，エリア内には大小の都市公園が設置されてい彼らに対するまちなか居住促進のための優先整備項目をる．近隣には 5 つの小学校と 3 つの中学校があり，登校
抽出し，整備すべき施設やサービスを明示した．
上記のような成果の一方で，より精度の高い居住地選距離は極めて短い．商業施設を見ると，南北に西日本最択モデルを推定するためには，データ収集方法やモデル
大級のアーケード街があり，平日・休日ともに賑わいをについて解決すべき幾つかの課題ががある．たとえば，
見せている．西側に国立病院機構熊本医療センター，白本調査によって得られたデータは選択肢別抽出サンプル
川を超えた東側には熊本大学病院，熊本地域医療センターなどの総合病院も近距離に複数存在する．このように， になっていること，郊外居住者からの RP データとまち
まちなかには表-7 の重点整備項目に挙げたアメニティ
なか居住者からの SP データをプールしてモデルの推定施設や公共公益施設は充分に整備されている．また，表を行っていること，まちなか居住者の現住居と比較した-6 の欲しい施設に挙げられた各種個別店舗や公園など
郊外の住居，郊外居住者の現住居の購入価格（家賃）には設備されており，娯楽施設も充実している．
ついては移転時の値をそのまま使っているが，本来ならデフレーターで補正する必要があったことなどであり，
このことから，郊外居住のまちなか志向者に彼らの望今後，これらの改良が望まれる．
む施設や環境はまちなかには既に整っているという情報を提供したり，これらを活用したライフスタイルを提案したりすることによって，自らまちなかへ転居しようと
参考文献
いう行動変容を促すことができると考えられる．その際， 1) 塚井誠人，村橋正武，川島 崇：都心居住期間のモデ
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みや景観，充実した公共施設，欲しい物が揃う商業施設，
2)
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イベントや娯楽の豊富さなどである．また，現状では整集団意思決定メカニズムを考慮した世帯居住地選択行
備が不十分であり，今後，重点的に整備すべき政策は，動の調査 とモ デル化， 都市 計画論文 集， No.41-3 ，
遮音性・断熱性に配慮した住宅の供給，騒音や災害を考133

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（2011. 10. 13 受付）

SEPARATION AND CHARACTERISTIC ANALYSIS OF SEGMENTS THATPREFER LIVING IN CITY CENTER IN SUBURB RESIDENTS
Shoshi MIZOKAMI, Toshio FUJIMI and Keita UCHIZOEOne of solutions which revitalize the carter of the city seem to be habitation This study investigate theactual condition and the habitant in city carton of Kumamoto city. The questionnaire survey is conducted
for resident both in the city center and in the suburban resident areas. We analyze a preference structure
for the area of residence and build a discrete choice model which considers incorporating latent classes.
From a result, we find the way that promote the habitation live in the city center.

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