地主・家主の終活

短 所 は 相 続 に か け る 軍 資 金（ 現 金 ）が不足することです。すべての財産を毀損することなく次世代へ移すことができれば最良なのですが、残念ながら多くの場合は叶いません。
そこで整理したいのが、ご家族の不動産への向き合い方です。他の相続財産と比べ、代々引き継いだ不動産には思い入れ補正がかかり、最善の判断がしづらくなります。大切なのは、ご当主はもちろん、それを引き継ぐ次世代も「不動産賃貸は不労認識を持つことです。事業という認相続」に他なりません。同時に、相もの」として浸透しない理由です。

れるというのも、遺言書が「必須の所得でなく事業である」という共通税理士の髙原誠です。年の始めと続人が迷ったときの相談相手の存在
う に は 大 前 提 が あ り ま す。 そ れ は、
「法定相続人全員の仲が良いこと」です。特に後者は専門家も含め見落「法定相続人全員が健康であること」
専門家としては、自筆・公正証書としがちな項目で、いくら生前に遺「遺言書」残しますか？
残しませんか？

を問わず遺言書を推奨するケースが産分割方針を話し合っていても、最用資産としてドライな目で見渡すこまず行いたいのが、不動産の個別多く、私自身も同意見です。遺言書

終局面で相続人のうち一人でも意思した い テ ー マ が 「 終 活 」 で す 。 実 際え、 地 主 様 ・ 家 主 様 の 終 活 へ の 向 き
性・ 法 律 規 制・ 権 利 関 係 を 理 解 し、のメリットは、相続発生後の手続き表示ができない状態に陥っていればとから終活が始まると考えます。

合い 方 、 そ の 意 義 を お 伝 え し ま す 。
次世代に継承することです。継承がの簡素化と一言で括られることが多もしれません。この二つの前提を見足りずに相続を迎えたことで、優秀力 に は な り づ ら い か も し れ ま せ ん。

越して遺言書を残す・残さないを決方針通りに進めるのが難しくなるかるを得ないという例を数多く見てきまた、遺産分割協議書が締結できれめるべきです。

いですが、これだけでは作成の原動図１をご覧ください。一言で申しました。親子間で所有不動産の行くば遺言書がなくとも手続きを進めらな不動産を不当な低価格で処分せざ上げ れ ば 、 不 動 産 相 続 の 長 所 は 現 金
末を話し合わない相続は「リスクの関わらず、不動産活用が制限される配偶者居住権を設定するというのは留分 の 侵 害 に 対 し て 「 金 銭 」 で の 補

遺留 分 「 侵 害 額 」 請 求 に 変 わ り 、 遺によ り 従 来 の 遺 留 分 「 減 殺 」 請 求 がない の が 「 遺 留 分 」 で す 。 民 法 改 正

地主・家主の遺言で忘れてはいけりませんが、二次相続時の相続税額権だけは節税を意図したものではあ減するための特例です。配偶者居住はいずれも相続税や譲渡所得税を軽住権」「空き家の譲渡特例」、これら「小規模宅地等の特例」「配偶者居動産の行く末」と「要介護生活」をこととなりました。
これも前述の「不入居したとしても適用が認められるなど一定の要件を満たせば、施設にが変わり、要介護認定を受けた場合空き家の譲渡特例も、現在は規定「ほぼ」確実といえる
３つの節税メニュー

償が 義 務 付 け ら れ ま し た 。 現 金 が なを下げるという意味では節税規定と併せた終活メニューの一つです。

譲渡 所 得 税 が 発 生 し ま す 。 先 祖 伝 来られ ま す が 、 財 産 を 引 き 渡 し た 側 にき 子 の 特 例 」の 前 提 と し て ご 相 談 を小規模宅地等の特例はよく、「家なは別居、というケースを想定します。

忘 れ が ち な の が、「 相 続 が 明 日 発 生

子 の 間 で す れ 違 う こ と が 多 い で す。

相続に対する想いは、とかく親と⑪資産管理会社の存在意義・法人の出口戦略を共有する

地主・家主にとって ワ ケ「遺留分」が恐ろしい理由

けれ ば 固 有 資 産 を 処 分 し て で も 、 銀言ってもよいでしょう。各制度の詳不要な対策かもしれません。

行借 り 入 れ を し て で も 、 期 日 ま で に細な説明は省きますが、ここでは多の土 地 で 取 得 価 額 な ど が 不 明 な ケ ー

い た だ く こ と が 多 い で す が、適 用 要するわけではない」ということ。実いりゅうぶん

金銭 で 支 払 わ な け れ ば な り ま せ ん 。

スを 中 心 に 、 多 く の 場 合 、 譲 渡 所 得

件 を 確 認 し て、二 次 相 続 ま で 家 な き

際には、相続発生までの間に親御さ終活のための終活（相続のための相続対策）はＮＧが大 き く な っ て し ま い ま す 。 税 務 署

子 の 状 態 で 相 続 を 迎 え る の か、介 護ん側にもお子さん側にも様々なこと※③とセットで検討

くのご家庭でよくある父母同居、子から は 遺 留 分 侵 害 額 分 で 売 却 し た との担い手の役割も期待して同居する⑤小規模宅地等の特例の適用可否を確認する

現物（相続財産）での弁済も認めみな さ れ 譲 渡 所 得 税 を 課 税 さ れ 、 遺が起こります。その一つひとつを解配偶者居住権は配偶者の老後の生相続対策・終活から始めない。そのの か、老 後 の 生 活 方 針 と 合 わ せ て 検から 捻 出 す れ ば い い の で し ょ う か ？

活保障を意図したものですが、不動前段階として家族全員に起こりうる留 分 侵 害 額 は 丸 々 支 払 う こ と に …。

相続税法の生前贈与加算の規定と産活用に制限が生じるなど一定のリことを整理し、行動に移しましょう。

決していくことから終活が始まりま違い 、 遺 留 分 の 基 礎 計 算 に は 相 続 開

スクもあります。こちらもやはり配最後に図２に地主・家主の皆様に討すべきです。

年以内の生前贈与も含まれま偶者の老後の暮らし方を考慮した上役立てていただきたい終活チェック

さて 、 譲 渡 所 得 税 の 納 税 資 金 は ど こす。 令 和 ６ 年 以 降 の 税 制 改 正 も 踏 まで設定すべきでしょう。例えば施設リストを記載しておきます。

④遺留分に配慮した遺言書作成を行う⑨相続税対策＋不動産活用対策を兼ねて不動産の測量を行う（確定測量だけでなく借地権の測量も）③要介護生活期間の相続人の役割分担とそれに伴う相続財産の分配を相談する⑧生命保険・医療保険の受取人と受取額を確認する（子や孫を被保険者にした保険加入の要否も検討）②不動産の特徴（出口戦略含む）と相談相手を親子間で共有する⑦使用していない銀行口座・有価証券口座を解約閉鎖する（秘匿性の高いデジタル資産は特に注意）①不動産賃貸業に対する認識を親子間で共有する⑩相続税対策＋不動産活用対策を兼ねて先代以前の名義変更漏れ不動産を確認・処理する⑥配偶者居住権を設定する方向性を確認する※③とセットで検討す。 相 続 対 策・ 終 活 を し た い な ら、

えて 、 生 前 贈 与 の 方 向 性 も 終 活 の 検に入居することが確定しているにも始前討メ ニ ュ ー の 一 つ に な る で し ょ う 。

図2

お客様の相続体験談に基づく 地主・家主向け終活チェックリスト

相 続 と 比 べ て 評 価 額 が 下 が る こ と。

終活を始めるその前に…
不動産相続の長所・短所とは？に相 続 が 発 生 し た 方 の 体 験 談 を 踏 ま識を持って研鑽されている方の不動🅰～🅲をひとつでも見落とせば価格に大きな影響が！

いう こ と で 、 皆 様 の 中 に は 「 今 年 は所有権だけでなく第三者の権利が付着
・地上権 ・賃借権 ・地役権 ・定期借地権 等

しかし遺産分割協議書の締結を行

🅲権利関係も明確に引き継ぐと良いでしょう。

🅱不動産関係諸法令

産賃貸「業」は成功している例が多・都市計画法
・都道府県条例 ・建築基準法
・開発指導要綱 ・農地法 ・森林法 等

これ を や り た い 、 あ れ を や ろ う 」 と・大きい土地 ・道路と高低差がある土地・小さい土地 ・形の悪い土地・傾斜地 ・無道路地 ・間口の狭い土地 等

いように思います。所有不動産の優🅰土地の個別性

お考 え の 方 も 多 い か と 思 い ま す 。 そ

遺産分割しづらい
その 2 納税資金が不足しやすい
その 3 評価が複雑で納税額に差が出やすい

劣、手放す際の出口戦略など、事業

その 1

んな 中 で 私 が 検 討 事 項 と し て 一 押 したかはらまこと

土地持ち相続の特徴
図1

一年の計は元旦にあり
第61回

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so-fu 2024.1 vol.61
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