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最近の賃貸住宅の契約－オンラインを使った取り組みも－特集

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賃貸住宅契約もデジタル化−オンライン内見や IT 重説とは−

山本 久美子 Yamamoto Kumiko 住宅ジャーナリスト
リクルートにて住宅情報誌の編集マネジャーを経て現職。メディアへの執筆やセミナー等の講演にて活躍中。
「SUUMO ジャーナル」「東洋経済オンライン」「Yahoo! ニュース」等のサイトで連載中。日本不動産ジャーナリスト会議会員

ず、不動産業者のスタッフが現地からウェブ会

コロナ禍で急増した
オンライン内見

議ツールなどで中継する物件の映像を、自宅でパソコンやスマートフォンを使って見学するこ

不動産業界はデジタル化が遅れているといわとです。
案内方法や使用しているツールなどは、れています。接客の際には、対面による営業、各社によってさまざまです。

対面による契約などを基本としているため、非リクルートが 2021年 6 月に実施した調査＊ 1 に対面の環境が整っていないというのが実態でし

よると、「オフラインでのみ内見」＝現地に実際にた。ところが、
コロナ禍で状況は一変しました。

足を運んで内見をしたのは、賃貸住宅の契約者

感染対策として「非接触」が求められ、住まいをの全体の 70.4％と最も多いのですが、オンライ探している人もできるだけ在宅することが求め

ン内見をした人は 19.7％（オンライン内見のみ：られたからです。また、働き方や学び方も変わ13.5％＋オンラインとオフラインの併用 6.2％）

り、「テレワーク」「オンライン会議」「オンラインに達しています。特に男性でオンライン内見の授業」などが急速に普及し、多くの人が Zoom利用が多く、女性は少ないのが特徴です（図 1）。

や Teams などのウェブ会議ツールを利用する

図 1 オンライン内見実施状況（単一回答）ようになりました。つまり、これまでとは異なる接客が求められたことに加え、それに活用で0204060100（％）

80きるツールが普及し、利用者が増えてきたわけ

全体（1,145） 13.5 6.2

70.49.9です。そこで注目されるようになったのが、「オ男性（582） 18.1 8.164.0

9.9

ンライン内見」です。

女性（562）8.7 4.3

9.9

オンラインでのみ内見実施者
オフライン内見・オンライン内見併用者
オフラインでのみ内見実施者
内見非実施者

約 2 割がオンライン内見を利用
オンライン内見とは、見学者は現地には行か
＊1

77.0

出典：リクルート「2020 年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）」

株式会社リクルート SUUMO リサーチセンター「2020 年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）」
https://www.recruit.co.jp/newsroom/pressrelease/assets/20210901_housing_02.pdf

2022.3

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国民生活

特集

最近の賃貸住宅の契約－オンラインを使った取り組みも－特集 1 賃貸住宅契約もデジタル化 −オンライン内見や IT 重説とは−いることが分かります（図 2）。

物件見学数の平均値を比べると、オンラインでのみ内見で 3.2 件、オフラインでのみ内見で一方、「オンライン内見を知っているが利用2.9 件と、オンライン内見のほうがわずかに多したことはない」と回答した人にその理由を聞くなっています。さらに、オンライン・オフラ

くと、「実際に部屋を訪問してみないとわからイン併用者では 4.1 件と最も多い結果でした。

ないことがあると思うため」が 72.2％、「建物の周辺環境がわかりにくいため」が 43.5％とな

オンライン内見のメリット・デメリット

り、実際に現地で見たほうが確認しやすいことが要因のようです（図 2）。

次に、株式会社いい生活と GMO グローバル

オンライン内見の注意点や賢い活用方法は？

サイン・ホールディングス株式会社が 2021 年「オンラ10 月に実施した調査＊ 2 をみましょう。
イン内見サービスを知っていて利用したことがみてきたように、オンライン内見にはメリッある」と回答した人は 19.2％（n＝500）なので、トとデメリットがあります。非対面なので感染この調査でも利用率は約 2 割となりました。そ対策ができ、現地を訪問するための時間や交通の人たちに「実際にオンライン内見のどのよう費が削減できます。遠方にいる親やパートナーな点が良かったか」（複数回答）を聞いたところ、と同時に内見することもできるでしょう。

よう す「自宅にいながら部屋の様子を確認できたこと」

ただし、不動産業者のスタッフを中継するのが 71.9％、「内見の日程調整をしやすかったこで、詳しく確認したい設備などは、スタッフにと」が 53.1％と、時間的な効率性が評価されて近づいて映してもらったり実測してもらったりする必要があります。さら図 2 オンライン内見を利用する・しない理由（複数回答）に、ウェブ会議ツールなどのネット環境の事前 確 認「知っていて利用したことがある」と答えた方は、（n=96）
実際にオンライン内見のどのような点が良かったか（複数回答）
自宅にいながら部屋の様子を確認できたこと

71.9

内見の日程調整をしやすかったこと

53.1

外出や接触を避けられたこと

26.0

その他ることもあります。

0.0020406080（%）

「知っているが利用したことはない」と答えた方は、（n=237）
なぜオンライン内見を利用しなかったか（複数回答）

72.2

建物の周辺環境がわかりにくいため

43.5

その他
過去に利用して利便性を感じなかったため

020

広さや内装の手触り、音やません。特に周辺環境は、
地図アプリで何がどこにあ406080（%）

出典：株式会社いい生活と GMO グローバルサイン・ホールディングス株式会社「不動産 DX ニーズに関する共同調査」＊2

確認できるとはいえ、実際臭いなどが正確にはつかめ

16.0
9.3
5.1
4.2

通信費がかかるため

また、映像などでかなりに部屋の中にいたら感じる

実際に部屋を訪問してみないとわからないことがあると思うため
家にネットワーク環境がない、もしくは回線状況に不安があるため具合などで、場合によっては部屋の確認に時間がかか

36.5

内見のためだけに交通費をかけずに済んだこと

や、内見中のシステムの不るかは確認できても、生活圏の坂の有無や車の 交 通量、店舗内の品ぞろえなど、

株式会社いい生活、GMO グローバルサイン・ホールディングス株式会社「不動産 DX ニーズに関する共同調査」
https://www.gmogshd.com/news/press/gmo-hs/211027_3244.html

2022.3

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国民生活

特集

最近の賃貸住宅の契約－オンラインを使った取り組みも－特集 1 賃貸住宅契約もデジタル化 −オンライン内見や IT 重説とは−実際に歩くことで得られる情報も多いことを忘うになります。

れてはなりません。リクルートの調査で女性の●事前の対応ほうがオンライン内見利用者が少なかったの・双方向でやり取りできる IT 環境かどうかをは、セキュリティーや設備の使い勝手などで、確認するチェックしたい点が男性よりも多いからではな

・IT 重説の意向を確認し、双方で同意するいでしょうか。

・不動産業者が重要事項説明書などを書面（宅地建物取引士の記名押印済み）で送付する

そこでお勧めしたいのは、オンライン内見を●当日の対応利用して数多くの物件を見て回り、比較検討し・双方の IT 機器の画面上で、契約者本人であたうえで物件を絞り込み、最終段階では必ず契ること、説明するのが宅地建物取引士であ約前に現地に出向いて確認するという、双方のることなどを確認するメリットを生かした二段構えの方法です。

・事前に送付された書面に基づいて、重要事項の説明が行われる

IT 重説とは？

●実施後の対応・問題が無ければ、説明を受けた側が記名押

実は、オンライン内見という新たな潮流が現印した書類を返送するれる前に、社会実験が繰り返されていたのが「IT 重説」です。宅地建物取引業法では、契約IT 重説はこれで終了します。説明後は、引前に知っておくべき重要な事項を宅地建物取引

き続きオンライン上で契約書の説明を行い、契士が「対面」で説明すること（これを「重要事項説約まで一気に進む場合も多いと思います。

明」、略して「重説」といいます）
が定められていデジタル化のもう 1 つの壁「書面の交付」

ます（ただし、賃貸借契約の場合で、不動産業者が貸主で入居する借主と直接契約するときには重説は義務づけられていません）。物件を内さて、宅地建物取引業法では、重要事項説明見して入居する住まいを決めたとしても、契約書や契約書は書面を作成し、宅地建物取引士がの際には対面で重要事項説明を聞くことになる記名押印したものを相手方に渡すことと定めてので、以前はすべてオンラインで完結することいます。説明を受けた側も記名押印する必要がはできませんでした。

あるので、オンライン上で重説を受けることができたとしても、最終的な書類は郵送などでやそのため、子どもの就学のために遠方で賃貸り取りする必要がありました。

住宅を探す場合などは、契約する物件を決めて一度地元に戻った際は、対面での契約が求めら一方、昨今のデジタル化の動きにより、2021れることから親が再度出向く必要がありまし

年 5 月にデジタル改革関連法が成立し、重要事た。こうした移動の負担の軽減などを目的とし項説明書や契約書の宅地建物取引士の押印義務て、IT 技術を活用した「IT 重説」の社会実験がが廃止されるほか、データでの送信も認められ2015 年から始められました。社会実験を重ねるようになりました。書類が改ざんされていな

た結果、「賃貸取引」は2017年10月1日から、「売いことが分かる「電子署名」を軸に、書面をデー買取引」は 2021 年 3 月 30 日から運用が可能とタ送信する社会実験が始まっており、業界の周なっています。

知を経たうえで、デジタル改革関連法の宅地建IT 重説については国土交通省が「実施マニュ物取引業法改正部分が 2022 年 5 月までに施行アル」を作成しており、大まかな流れは次のよされる予定です。施行後は、内見から重説、契約2022.3

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特集

最近の賃貸住宅の契約－オンラインを使った取り組みも－特集 1 賃貸住宅契約もデジタル化 −オンライン内見や IT 重説とは−に至るまでオンラインですべてが行える環境が以降を対面による重説に切り替えることを要求整うことになります。

するのも大切です。ここまで準備してもらったので申し訳ないと、通信環境が悪いまま進めてオンラインで契約する場合の注意点しまうのは避けるべきです。
また、IT 重説はスマートフォンで受けるこオンラインは効率的だからといっても、大きとも可能ですが、ディスプレイが小さいため、な契約となりますので、注意も必要です。

正確に図面などが確認できなかったり、集中力

まず、オンライン内見や IT 重説を希望してが続かなかったりするリスクがありますので、も、必ず対応してもらえるとは限りません。不慎重に判断しましょう。

動産業者によっては、オンラインの環境が整っウェブ会議ツールなどは録画録音ができるもていなかったり、整えた環境と希望者の環境がのがほとんどなので、万一に備えて記録を残す適合しないという場合もあるからです。

ことも検討しましょう。その際に個人情報など

次に、繰り返しになりますが、契約前には必ず記録に残したくない場面があれば中断し、再開現地に行き、周辺環境や住宅の状態を確認するすることなども含めて、不動産業者と相談しまべきです。実際に現地で室内を見たり設備を操しょう。国土交通省の実施マニュアルでは、「説作したりするのと、画面越しに見るのとでは、理明の相手方の求めに応じて複製を提供する」と解度も体感度も変わります。分からなかった、イありますので、相手が録画録音をしている場合メージできなかったということのないように、に複製を要求することができます。

少なくとも一度は現地で確認しておきましょう。

今後ますますデジタル化が進む

重要事項説明書などは、専門用語も多くて読み込むだけでも大変です。できるだけ早めに重要事項説明書などを送付してもらい、IT 重説

通信環境や IT 技術などが向上している今、が行われるまでに目を通しておき、疑問点など

賃貸住宅契約のデジタル化は今後も加速していを洗い出しておくこともお勧めします。書類のくことでしょう。住宅購入者に対する調査結果どこを読み上げているのかに追いつくのが手一ではありますが、一般社団法人不動産流通経営杯で、内容まで十分理解できなかったというこ「今後住宅を協会の 2021 年 10 月の報告＊ 4 で、とは避けなければなりません。

購入する際に IT 重説を利用できるとしたら利さらに、IT 重説では通信上のトラブルが発用したいか」との質問に 37.4％が「利用したい生することもあります。国土交通省がまとめたと思う」と回答しました。また、「今後住宅を購＊3

では、売買取引の IT 重説で入する際、売買契約締結における電子署名を利は 10.3％で機器トラブルが生じていました。

用できるとしたら利用したいか」については、重説は長時間かかることも多いので、通信速度「利用したいと思う」が 54.8％でした。オンラが安定しない、映像が乱れることもあります。

インの活用にメリットを感じる人も多いというそうしたときには、IT 重説をいったん中断しことでしょうが、注意点もあることを十分に理て、通信環境が改善してから再開したり、それ解して、賢く活用するようにしてください。

社会実験の結果＊3

国土交通省 第７回
「IT を活用した重要事項説明に係（かか）る社会実験に関する検証検討会」資料 4「個人を含む売買取引における IT を活用した重要事項説明に係る社会実験【結果報告】」 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001386477.pdf＊4

一般社団法人不動産流通経営協会「第 26 回（2021 年度）不動産流通業に関する消費者動向調査 調査結果報告書（概要版）」

https://www.frk.or.jp/information/2021shouhisha_doukou.pdf

2022.3

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