不動産マーケットリサーチレポート
VOL.2492024.07.10

三菱 UFJ 信託銀行 不動産コンサルティング部

不動産マーケットリサーチレポートでは注目されているトピックスを中心に、不動産マーケットの様子を分析していきます。

オフィス賃料が 4 年ぶりに上昇に転じる• 東京都心 5 区の賃料変化 DI が 2024 年に入ってプラスに転じる• オフィス需給が良好な千代田区や渋谷区では、賃料上昇が優勢なエリアが多い• 賃料相場は短期的には上昇しやすい一方、構造的なマイナス要因が中期的な懸念材料
東京都心 5 区の賃料変化 DI が 2024 年に入ってプラスに転じる
東京オフィス市場の賃料相場は 2020 年より下落基調にあったが、ようやく足元で反転の兆しが見られる。都心 5 区の平均想定賃料は、2023 年 5 月を底に、緩やかに上昇している（図表 1）。
ただし、オフィス市場の統計指標として一般的に用いられる「平均賃料」は、空室募集中の全ビルの募集賃料、あるいは成約時の成約賃料を単純に平均したものが多く、各ビルの賃料が実際に上昇したのか低下したのかについて必ずしも正確な情報をもたらさない点に注意が必要
である 1)。
各ビルの賃料がどう変化したのか正確に把握するため、以下に定義する『賃料変化 DI』
賃料変化 DI ＝ 想定賃料が上昇したビルの割合（％）－ 想定賃料が低下したビルの割合（％）

を計算した。東京都心 5 区の賃料変化 DI は 2023 年 5 月時点ではまだマイナスで、2024 年に入ってゼロを挟んで一進一退の推移を示した後、5 月に+3.2ppt とプラス幅が拡大した（図表 2）。
1) 例えば、ある月に 10 棟のビルで募集があり、賃料はいずれも 1 万円／坪であったとすると、この月の平均賃料は 1 万円／坪と計算される。
翌月、10 棟すべてが賃料を 9％引き下げて 9,100 円／坪にした一方、新たに高額賃料（3 万円／坪）のビルで募集が始まったとすると、翌月の平均賃料は 1 万 1,000 円／坪と計算される。したがって、オフィス統計上の「平均賃料」は 10％上昇したことになる。これは、10 棟のビルで賃料が 9％低下し、新たに 1 棟のビルで募集が始まったという実態に反した情報と言える。

図表 1:

平均想定賃料（東京都心 5 区）

図表 2:（上昇割合－低下割合: ppt）

（円／坪）

34,000+30

32,000+2030,000+1028,000

026,000-1024,000-20

22,000

-30
2020

2020

賃料変化 DI（東京都心 5 区）

2021

2022

2023

2024

上昇：多低下：多2021

20222023

出所 社内データベースを基に三菱 UFJ 信託銀行作成
注 1. 基準階面積が概ね 100 坪以上かつ新耐震基準の当社が把握している竣工済みビルが集計対象。以下の図表も同様。
2. 賃料変化 DI は「想定賃料が上昇したビルの割合（％）－低下したビルの割合（％）
」。以下の図表も同様。

12024

空室率の低下を通じて賃料相場の地合いが改善
空室率は 5％台半ばまで低下

図表 3:2024 年は、貸床面積が 1 万坪を超える規模の新築ビルの竣工は 3 棟しか予定されておらず、新規供給は限定的である。一方、企業の出社回帰の流れや都心部への拠点集約の動きなどを背景に、新規需要は堅調である。結果的に、空室率は足元で 5％台半ばまで低下し、オフィス需給は借り手優位から貸し手優位に転じたことが示唆される（図表 3）。

空室率（東京都心 5 区）（％）

8765432

相対的に空室率が高い水準にあった築古・大規模ビルでも、2024 年に入って空室率が6％前半まで低下してきている 2)。築古でもより規模の小さいビルは、空室率が 4％台にある。賃料相場の地合いが改善したことが、都
心 5 区の賃料変化 DI がプラスに転じた主因と考えられる。

10202020212022

2023

2024

出所 社内データベースを基に三菱 UFJ 信託銀行作成

図表 4:2) 図表と同様に、新耐震基準のビルが集計対象。また、本稿では築20 年以上を築古、延床面積 2 万坪以上を大規模と分類。

募集期間とダウンタイム（東京都心 5 区）

（月）

15

募集期間はなお長期化している
12

一方、足元で募集中の空室が何ヵ月募集に出たままかを示す募集期間は平均 13 ヵ月、募集開始から終了まで何ヵ月かかったかを示す
ダウンタイムは平均 12 ヵ月と、いまだ長期化した状況にある（図表 4）。

募集期間
9
ダウンタイム63

空室率が低下して募集期間が長期化するという一見矛盾したように思える動きは、新たに始まる空室募集が比較的少なく、募集が長期化したビルも徐々に空室を減らしている状
況を示している。空室が長く続いているビル
では、賃料を引き上げるよりも早期の空室解消を優先するために、賃料の据え置きや引き下げを選択することもあるだろう。

020202021202220232024

出所 社内データベースを基に三菱 UFJ 信託銀行作成
注 1. 募集期間は「募集中の区画について、募集が開始されてから経過した月数を募集面積で加重平均した値」。
2. ダウンタイムは「募集が終了した区画について、募集が開始されてから終了するまでの月数を募集面積で加重平均した値」。

オフィス需給が良好な千代田区や渋谷区では、賃料変化 DI がプラスのエリアが多い
東京都心 5 区全体では賃料が上昇したビルの割合が増えているが、エリアによって賃料動向は一様でなく、賃料変化 DI がプラスのエリアとマイナスのエリアで濃淡に差がある（図表 5、想定賃料が上昇したビルの割合と低下したビルの割合は巻末図表 7 に示す）。

2

千代田区
図表 5:

丸の内・大手町エリアで DI が+35ppt と高く、空室を減らしたビルや募集期間の比較的短いビルなどで想定賃料が上昇している。

エリア別の賃料変化 DI（ppt）

千代田区-40

また、飯田橋・九段エリアなど DI がプラスのエリアが多い。

中央区

中央区

銀座エリアの DI が+21ppt と高いが、その他はゼロ程度のエリアが多く、賃料は概ね横ばいで推移していると言える。

港区

港区

新宿区

新橋エリアの DI が+25ppt と高い。新橋エリアのビルでは、募集期間が 2 年を超えているものの、空室が残り少なくなったことで想定賃料が上昇したケースも見られる。

渋谷区

新宿区

その他

西新宿エリアの DI は 0ppt である。想定賃料が上昇したビルは大規模な物件が多い一方、想定賃料が低下したビルは相対的に規模が小さいといった違いが見られるが、多くは賃料横ばいで推移している。
渋谷区-200+20+40

丸の内･大手町
内幸町・霞が関
麹町
飯田橋･九段
神田
秋葉原
日本橋･八重洲･京橋
銀座
茅場町･築地
日本橋本町･室町
東日本橋
勝どき・晴海虎ﾉ門
六本木･麻布
赤坂
青山
浜松町･芝
港南
芝浦･海岸
新橋
西新宿
新宿
四谷･市ヶ谷早稲田･神楽坂
渋谷
恵比寿･広尾代々木
初台･笹塚
大崎
北品川･東品川五反田
目黒池袋中野有明・台場
豊洲
木場・東陽町上野
湯島･本郷･後楽

初台・笹塚エリアを除いて DI がプラスにあ
出所 社内データベースを基に三菱 UFJ 信託銀行作成
り、オフィス需要の強さがうかがえる。渋谷
注 1. 2024 年 5 月時点。
エリアは空室率が足元でやや上昇しているも2. 集計対象のビルが一定数以上あるエリアのみ掲載。
3. 「有明・台場」エリアは一部港区を含む。のの、テナントの動きは活発で募集期間が短い傾向にあり、想定賃料が上昇したビルでも短いダウンタイムでリテナントできているケースも見られる。
初台・笹塚エリアは DI が-40ppt と低いが、想定賃料が低下する一方で空室も減っており、キャンペーン賃料を設定するなど早期の空室解消を図るリーシング戦略が窺える。
その他

中野エリアの DI が+29ppt と高い。一部のビルが大型の空室を抱えており、空室率は 7％台と比較的高いものの、新たに募集が出たビルで前回に比べて想定賃料が上昇しているなど需給は悪くないとみられる。
一方、五反田エリアは DI が-21ppt と低い。空室率は 5％程度と高くないが、想定賃料が上昇したビルが少なく、比較的築古の中規模ビルを中心に想定賃料が若干低下している。

3

賃料相場は短期的には上昇しやすい一方、構造的なマイナス要因が中期的な懸念材料
賃料変化 DI のプラス転換は、空室率の低下によるオフィス需給の引き締まりによってオフィス市場が貸し手優位に転じたことを示唆している。

図表 6:コロナ禍拡大後に空室率が大きく上昇した
エリアの空室率（％）

一部で、募集期間が長期化したビルでは早期の空室解消を優先して賃料を引き下げるケースも見られるが、空室の減少が続くにつれてその動きも少なくなるだろう。勝どき・晴海エリアや有明・台場エリアなど、コロナ禍
拡大後、長らく空室率が高水準にあったエリアでも徐々に低下してきている（図表 6）。

35

オフィス需給の引き締まりを背景に、賃料相場は今後 1～2 年の短期では上昇しやすいと考えられる。ただし、より長期のスパンで考えると、人口減少という構造的なオフィス需要のマイナス要因は無視できない。

5勝どき・晴海

汐留

北品川･東品川

有明・台場

302520151002020

2021

20222023

2024

出所 社内データベースを基に三菱 UFJ 信託銀行作成

東京オフィス市場の中期的な将来見通しについては、マクロ経済指標の見通しに基づく定量予測レポートを別途公表する予定である。
三菱 UFJ 信託銀行

不動産コンサルティング部
竹本 遼太

4

図表 7:

各エリアの想定賃料変化

出所 社内データベースを基に三菱 UFJ 信託銀行作成（© OpenStreetMap contributors）
注 1．円の面積は各エリアの棟数に比例。集計対象のビルが一定数以上あるエリアのみ掲載。2024 年 5 月時点。
2．緑色のシャドー部分は東京都心 5 区を表す。

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社および執筆者はいかなる場合においても、本資料を提供したお5