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一 日発行︒(通巻第臼号) 一九九九 年へ:::4

京都大学助教授 )+本田広昭 (オフィスビル 総合研究所代表)
高田光雄 (
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司会 H小綿秀樹 (建設省建築 研究 明室 長)

第三の道・住宅とオフィスの視点から :::7

第一 二の道
持ち家と借家︑そして w
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目次

特集日新・借りて住む 11第三の道

秋号

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一三 年間 の居住体験る語る

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木造住宅の未来を展望する )・‑

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︿図書 室だより﹀住 宅ゆ 管 理 (主として集合 住宅 )梶 浦 恒 男 :::河編集後記:::M

すまい再発見 ﹀環境と入居者‑︿
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定借住宅 は第三の住宅に成長するか 赤川彰彦:::出スケルトン定借(つくば方式)が切今開く第 の 道 緩 本秀一 :::引
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財団法人 住宅総合研究財団

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の路は古来︑海岸部と山岳部を結ぶ交易路であったが︑その中間

道路は︑ハラズ山地の見事に耕された概間を縫うように走る︒こイエメンの首都サヌアと紅海沿岸の港阿アル・ホデイダを結ぶ

アーチになっている︒いずれも周回がおく縁取られ︑外壁の装飾

は小さいものではまぐさおが使用され︑大きいものは上部が石の五i六 階 建 て の 建 物 は 切 石 を 丁 寧 に 積 み 上 げ た も の で ︑ 関 口 部

内部は一時が家畜小屋と含庫で︑二階から上が居住空間である︒

的なアクセントになっている︒

マナハの南西約五同にある︒集落は標高二三OOmの山頂にあり︑地点の峠の要衝の地がマナハである︒城塞都市アル・ハジャラはかわりに騎房が設けられている︒五階はマフラージと呼ばれる男調査住居では二︑三階は階段室を挟んで一方に居間があり︑他方

アル・ハジャラの住居は山項のわずかな平坦地を守るように配の憩いの場所で︑ここではカiト・パーティ(カiト の 葉 に は 催

石造のは情状住居を裁いた山崩は遠望すると︑柱状節埋のように吃されている︒下界を見下ろす熔状住居の下層部には窓が全くなく︑眠作用があり︑それを噛むと陶酔状態に陥る)が催される︒住居に寝案とハンマーム(便所・浴室)がある︒四階はハンマームのまた︑隣棟との臨間には石墳が築かれていて︑街全体が一つの要の平面構成はサヌアの建物と同じであるが︑サヌアでは上岡崎階が立し︑露出した岩肌が外来者の接近を拒絶している︒

塞と化している︒

日干し煉瓦造であったのに対し︑ここでは全てが石造である︒床

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街への唯一のアプローチは緩やかなカiブを描く詰段で︑そのの内部は白く漆喰で上塗りされ︑清潔で意外に明るい︒この住居

階段笠には一二家族が住んでいる︒

は木の梁の上に小枝を敷きその上に土を被せたものである︒居室

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察室

ハンマーム

ふじい・あきら/東京大学生産技術研究所教授

先に城門がある︒内部は不規則に折れ曲がった縮い路地が巡り︑5~皆調査住民の外線︒

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中央に小さな広場がある︒

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住居は概ね等高擦に沿って並んでいるが︑ 水平方向に結ぶ路は

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少なく︑縦方向の階段路が多い︒

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ってみることも必要だ︒と借家﹂は︑歴史的あるいは世界的に見ると︑少し特殊なのではないかと娃の二つが基本であり︑それを疑う者は少ない︒しかし︑現代日本の﹁持ち家グ 三の道人長 す と 借 家J て で
二繍一分也した持ち家と備家の距離を縮めるために第三の道第三の道への期待が高まるのは︑おそらく第一と第二の柱が確立し︑もそれが硬度化し︑ある種の閉塞感をただよわせている時である︒

日本の﹁持ち家﹂は︑所有権を絶対視する風潮のやで強く権利が守られている︒{寸られすぎといっても過言ではない︒たとえば︑公共による土地収用

向けてしまう︒というのは︑少しでも権利を認めると︑その権利を居住者がだ︒しかし︑実際には逆に︑大家側をして居住者の権利を制約するようにし居住権が保護されているため︑一見すると居住者の権利が強いと忠われがち

その一方で︑日本の﹁借家﹂はどうだろうか︒今度は逆に制約が多すぎる︒

持古家と借家のこ裡分侶

都市に持ち込まれてしまったのだろうか︒

殊なのではないか︒日本では︑農村社会の土地や家の所有感覚が︑そのまま持ち家﹂の性格といえるかもしれない︒してみると︑日本の﹁持ち家﹂が特に従うものであり︑私権が制限されると聞く︒現代日本の感覚宣言えば︑﹁半これに対して︑西欧の都市では︑持ち家といえども公共性をもっ都市計画

り弱いという現状は︑﹁私権が強すぎる持ち家﹂の最たるものだろう︒

ンで︑全体の利益を代表する管理組合の権限が︑各戸の所有権(抵当権)よい︒所有権は侵すべからずなのである︒また︑共同性が極めて強いマンショ

れを取り上げる背景には︑今日の住宅問題が︑持ち家と借家という二分法で試算がたびたび掲載されるし︑住宅政策においても︑持ち家政策と借家政策たものはないだろう︒住宅情報誌では︑どちらが得かという患にもつかない住まいをめぐる議論の中で︑持ち家と借家という分類ほど自明とされてき私権が強すぎる持ち家分法の見痕しを中心課題としつつ︑それを越えた﹁第三の道﹂に焦点を当てる︒

本特集では︑二一世紀の住宅のあり方を考えるために︑持ち家と情家の二賃貸への公的家賃補助が登場し︑公共と民間の境目も暖昧になりつつある︒

式はわかりやすいが︑しかし︑それほど単純なものだろうか︒さらに︑民間

共と民間﹂という二本柱とも関係が深い︒持ち家は﹁民関﹂であるという図

一方︑持ち家と借家の議論は︑公団公社の分譲からの撤退にみるように︑﹁公ている︒﹁第三の道﹂が提案段階から実現段階へと入りつつあり︑世間の期待を集めとも借家ともいえない︑スケルトン黄貸︑定期借地権︑つくば方式といったが法律上は認められているが︑地︑王の意向を無視して実行できる雰囲気はな

本特集において焦点を当てるニ本の柱は︑﹁持ち家﹂と﹁借家﹂である︒こしは解決できないのではないかという認識がある︒これに対して最近︑持ち家かそこで︑リフォーム禁止にして現状復帰義務を課す︒さらに︑契約者と別の装リフォームを認めると退去時に内装費の返還を求められる可能性がある︒

主張したときに居住者保護の原則により大家が負けるからだ︒たとえば︑内所有から利用への誤解の距離が開いていることこそ問題にすべきだろう︒

的満足感であるとした方が実態に近い︒逆にいえば︑それほど持ち家と借家対する(逆にいえば借家に与えられた貧しい地位からの脱出に対する)心理

その基本方向は正しい︒しかし︑﹁利用﹂H﹁賃貸住宅﹂とみなすのは慎重なった︒

近年︑住宅政策において﹁所有から利用へ﹂という標語を聞くことが多く人が住むとその人にも居住権が発生するから︑又貸しは厳禁するのが普通だ︒
その結果として︑持ち家と借家が︑それぞれ独自の世界を築いてしまった︒
都市という共同性の強い場で︑このように持ち家と借家が極端に性格が分かれるのは︑現代日本の特殊性といえるかもしれない︒の画期的な政策も︑空き家が目立っている︒入居者からみると︑家賃が安い良にしなければならない︒実際︑特定優良賃貸住宅と呼ばれる中堅所得者向けさはあるが︑老後の不安定さなどの短所が依然として解決されないからだろ

ある学者は︑借家は大家に家賃を払い︑持ち家は銀行に家賃を払う(住宅や古流通が活発だから︑借家のつもりで持ち家を買い︑転居となればそれをう︒このため︑仮住まいの位霞づけを抜けられず︑持ち家が購入しやすい社

ロi ン を 返 す ) と い う だ け で ︑ 実 質 は 変 わ ら な い と い う ︒ ま た ア メ リ カ で はすぐに転売する︒その差額が家賃にあたるのだという︒このように持ち家と会状況になれば空き家が増えることになる︒

すなわち︑現代日本の現実を踏まえるならば︑﹁所有から利用へ﹂が自指すするのであろう︒

行動を起こす︒老後の生活保障が弱い日本では︑﹁持ち家﹂にその一端を期待

人ぴとは金銭的に得か損かだけではなく︑将来が安心か不安かで住宅選択

借家の境呂は小さいという見方は参考になる︒しかし︑残念ながら現代日本の実態との距離は大きい︒
持ち家志向︑か形成されるのはあたりまえ
このような持ち家と借家の二極分化の中で︑多くの都市住民は︑持ち家か借家かを問われれば︑践踏なく﹁持ち家﹂を希望することになる︒

べきは︑単なる賃貸重視ではなく︑老後の問題の解決を含めて︑持ち家と借家の二極分化の講を埋めることでなければならない︒

もちろん︑地価高騰の時代には︑キャピタルゲインへの期待が持ち家志向をかたちづくることもあるかもしれない︒しかし︑それが持ち家か借家かの持古家と借家の閣を埋める新しい動き

さて︑このようなこ極分化を埋める具体的な動きが︑ようやく顕在化して大勢の選択を決定づけると考えるには無理がある︒経済学者が言うように︑自分自身は借家住まいでも︑アパートの大家として土地を巽えば︑キャピタ

ではないように思われる︒そうではなく︑絶対不滅とされる所有権を手に入つまり︑金銭的にどちらが得かという議論は︑持ち家と借家の選択の本質

ち家と向等に利用でき︑中古売買もできるという仕組みである︒そして︑こち 家 ﹂ で あ る ︒ つ ま り ︑ 五O年 後 に は 全 て の 権 利 が な く な る が ︑ そ の 間 は 持

定期借地権は︑期提後の更新がない帯地だが︑その実態は﹁期限付きの持きた︒明るい兆しであり︑その一例は︑定期借地権である︒

れることで︑住宅を自由に処分できる決定権を得たり︑老後の安心感を得たのような定期借地権こそ︑都市における持ち家の一般形だという意見もある︒

ルゲインは得られるからだ︒

り︑さらには一種のプライドを得られるというような理由が︑持ち家志向のつまり︑所有権は永遠だとする日本の﹁持ち家﹂が特殊で︑所有に制限があ

事実︑持ち家を買うと︑その瞬間の満足感は大きいという︒それは︑金銭と は い え ︑ 定 期 借 地 権 の 原 則 は ︑ 五O年 後 に は 建 物 を 除 去 し 更 地 に し て 土る定期借地権の方が都市住宅の本来のありようだという見方である︒

背景にあると解釈するのが妥当だろう︒

的に得をするという感覚ではない︒日本で持ち家に与えられた特殊な地位にが求められるマンションとは矛盾しやすい︒そこで︑その矛盾を解決する方

地を返すことだ︒これは︑一戸建て住宅では対応しやすいものの︑百年住宅
成熟がなければならない︒

少なくとも現在以上の﹁私権を制限した持ち家﹂を認めるような都市計画のづくりの担い手を分離するということである︒それが︑成功するためには︑こともできるから︑持ち家と借家の中間の性格を持つといってよい︒そして︑所有としてリフォームもできる方式である︒転居時は︑内装を次の人に売るは︑スケルトン震貸である︒つまり︑スケルトンは賃貸だが︑内装は入居者

もう一つの動きは︑逆に﹁裁量権を広げた借家﹂の模索である︒その代表想から抜け出ている︒現時点では︑前述した特定優良賞貸のような問題を抱得者に対する公的補助が制度化された点で︑持ち家と借家を所得で分ける発共と民間の融合である︒さらに︑これまで持ち家階層と想定してきた中堅所

それに加えて︑民間住宅への公的補助になっている点で画期的だ︒まさに公補助は︑石(建物)から人(居住者)への対象の転換という性格をもつが︑借家においても︑公共と民間の境目が暖昧になっている︒たとえば︑家賃借家における公共と民間が求められるのかもしれない︒

そ れ を 進 め る 有 力 候 補 と し て ︑ 地 域 に 根 ざ し た ぷ 倒 づ く りNP04 の活曜式として期待されるのが︑﹁スケルトン定借﹂(つくば方式)である︒定期借地権の期限後は︑建物を壊すのではなく建物スケルトンとして地主に受け継ぐ仕組みである︒まさに︑新しい持ち家概念をもっ都市住宅の登場といえる︒
以上のさまざまな動きは︑一言でいえば︑﹁私権を制限した持ち家﹂の模索

この新方式を通して賃貸住宅がより魅力的になれば︑持ち家志向も弱まるこ

えるが︑工夫さえすれば可能性はあろう︒

である︒とが期待される︒

家は︑民間(または自由市場)に任せるべきだという意見が強まっている︒

高度経済成長を支えたことは正当に評価する必要がある︒しかし近年︑持ち公団分譲にみられたように︑公共が持ち家取得を幅広く支援してきた︒それが︑ところで︑持ち家は﹁民間﹂の所有物である︒しかし︑これまで公的融資やわからなくなる︒近代日本を支えてきた住宅の枠組みが融解し︑そして再編

公共住宅なのか民間住宅なのか︑さらに持ち家なのか借家なのか︑すべてが提唱されている︒もし︑このようなスケルトン賃貸が実現すると︑それは︑くるから公共が所有し︑一方の内装は個人つまり民間が所有するという形がナミックに変化する︒たとえば︑スケルトンは百年建築として街の骨格をつまた︑前出のスケルトン賃貸をみると︑﹁公共と民間﹂の関係はさらにダイ

しかし︑都市計画規制が弱い日本では︑民間に百パーセント持ち家市場を委する契機になるかもしれない︒

持ち家における公共と毘間ねることが妥当かどうか疑問無しとはいえない︒
かつて︑住都公団の持ち家販売の調い文句は︑﹁街づくりの魅力﹂であった︒

れ︑後者は住宅見設を通して実現される︒しかし︑日本では︑公的に総合開街づくりと持ち家供給には何の関係もない︒前者は都市計画を通して実現さきな流れを形成しているはずである︒これらを通して︑ニ一世紀における住

縮めることに役立っているかどうか﹂という評価基準に照らしてみると︑大話題を広げる︒これらは一見すると拡散しているが︑﹁持ち家と借家の距離をう︒そして︑定期借地様︑つくば方式︑特定優具賃貸住宅︑家賃補助などに

本特集では︑まずスケルトン賃貸を手がかりにして︑第三の道に入り込も﹁街づくりの魅力﹂をキャッチフレーズにできたのは︑一般民間マンション

小林秀樹/建設省建築研究所第一部住宅計画研究室長︑本誌編集委民宅問題の行方を考えることが今日の大きな主題である︒

公団公社の持ち家からの撤退は︑長い日でみれば︑住宅供給の担い手と街には︑それが無かったからである︒

発するところでしか︑統一した街づくりができなかった︒すなわち︑公団が

これは︑裏返せば︑日本の都市計画の未熟さを示している︒本来であれば︑*

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本田広昭

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小林

こばやし・ひでき
建設省建築研究所第一部住宅計画研究室室長︒
一九五問年新潟県に然まれる︒東京大学仁川イ
郎処築学科卒佐治︑前大学院防士諜程修了︒山叫筑漏れ同学︑住・一色問題を専門とし︑スケルトン
定的(つくば方式)の開発グループの小心メ
ンバーとして︑杭 H此M ・実践に泊践している︒

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特集日新・借りて住むi第三の道

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臨援額鰐揚掲揚彊田光雄

たかだ・みつお京都大学大学院工学研究科建築学専政助教授︒⁝九万一年京都市に生まれる︒京都大学工学郎往楽小科卒業︑同大学院仁学研山九科︑助手をほ椛て︑引﹄刑判︒工学問士︒往築計尚一一f︑ハウ
ジング諭を専門とし︑﹁都市住宅供給システムの河川酬に関する計州論的研究﹂により九六年度︑日本位築学会抗(諭文)︑﹁災時制集人 H住宅
NEXT幻﹂により日本建築学会作品川料品奨受枚︒共uJ
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Hに︑一まちに自まう!大阪都市住宅
山会﹁町家間ム集合住宅﹂などがある︒

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ほんだ・ひろあき三幸エステート株式会社常務取締役︑株式会
社オフィスビル総合研究所代表︒
一九問九年北海道に生まれる︒日本山叫札束センター﹁往築物の工辛口瓦了検交及び仮佼川一本
目叫に関する検討委久人目﹂ W G委 品 ︑ 日 本 建
築防災協会﹁似佼川小池物の防火・安全対策マニュアル改訂委民会﹂委只︑土地総合研究所﹁山川(ゑ制度に関する研究会﹂委久︑日本
建築学会﹁地球潔涜行動ワーキンググルー
プ﹂委川氏︑口本消防設備公人よセンター﹁スケルトン状態における消防設備設践のあり方検討委災会﹂委只︑関f庁﹁土地中巾限切動向検討委託会﹂委口氏などを際任︒

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今度は借家のほうがはるかに多かった︒

ところが︑戦後は様子が変わってきます︒戦災でたくさんの住宅が焼失した︒都会議と賃貸︑公共と民間︑住宅とオフィス︑従来︑区介がはっきりしていたわけですが︑﹁第三の道﹂とは︑その中間にある道という意味です︒そのような第三の道が︑これから市の被害が大きかったわけで︑都市のなかの借家はかなり減ります︒そして︑財産い状況が出てきました︒借家の持ち家化も進みました︒その後再び借家の量はふえ税の賦認とか︑家賃統制令の総統とか︑いろいろなことがあり︑貸家が供給できな社会が大きく変わっていくなかで重要になってくるだろう︑ということでこのテマを設定させていただきました︒
住宅八万野で分譲と賃貸の中間の道について長らく研究されてきた高田先生と︑オフィスて き ま す が ︑ 六0年 代 に な る と 都 市 住 宅 と し て の 持 ち 家 ︑ い わ ゆ る 分 譲 住 宅 が ふ えの分野でスケルトン賃貸をはじめとして新しい仕組みを提案注れてきた本田さん︑このお二人をお指さして︑いろいろな観点から﹁第三の道﹂について考えてみよう︑という趣旨てきます︒

この持ち家は︑戦前の持ち家とはどうも概念が違うように思います︒まず注文住です︒(小林秀樹)

宅 と 分 譲 住 宅 と い う 遠 い が あ る ︒ 分 譲 住 宅 が 供 給 さ れ た 結 果 で き る 持 ち 家 は ︑ ム ハ0

年代以降ふえてくるわけですが︑不動産の所有形態として︑居住者の所有を意味しているだけで︑従米の持ち家という概念がもっていた︑たとえば地域社会に対して責任をもった住宅であるとか︑住宅の質そのものを維持管理していくシステムと一

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ストックマネジメントの視点からみたハウジングシステムの再編

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京i利用型ハウジングシステムの構築に向けて広島

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さらに︑戦前の持ち家は必ずしも専問住宅ではなく︑さまざまな商業機能と一体体となった住宅といった︑総合的な意味での持ち家の概念ではなくなっています︒

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近世から近代への変化のなかで持ち家という概念がどういうふうに移ってきたか︑になったものが都市のなかではむしろ一般的でした︒

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住宅と業務という二分法を起︑える新しい取り大販組みについて考えるという趣旨だと説明があ図‑
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住宅の権利関係の変遷
図ーは私の大光末︑住同日日二先生の研究成果で︑一八七八年から一九八一一一化ーまでの日

まず︑第二次世界大戦前に若日すると︑全本の持ち家と借家の推移をみたものです︒

m宅所有に関する 1・英・米の比絞研究 J(住総研・ 1989"ド)より
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体として︑持ち家率がかなりおいように見えます︒しかし︑持ち家のかなりの部分は農家です︒民家を引いて都市住宅だけについてみ

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表長屋の立扇ことだけではなくて︑住まい方や職住関係を含めた都市住宅の存在形態の問題とし

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議長屋の立商建具雛形(﹁大阪市立博物同州政品目録﹂より)

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借家という概念がどう変わってきたかを考慮すると︑単に不動践の所有形態というてより幅広くとらえることができるし︑そういうことをやらないと︑小林さんから問題提起のあった︑持ち家と借家のニ分法からいかに脱皮するかという議論はできないように思います︒
一 九 四 一 年 ( 昭 和 二 ハ 年 ) に 行 な わ れ た 厚 生 省 生 活 向 の 大 都 市 住 宅 調 査 ( 揺i2)によると︑会開の大都市のなかでいちばん借 家の割合が高いのは大阪で︑社宅・官っています︒次いで︑神戸︑東京は七五%ぐらいが借家︒いずれにしても大都市の舎などの給与住宅を合めると︑借家が九割を超え︑一割弱が持ち家ということにな

とりわけ大阪でこれだけ借家ネが高かったことは注目すべきではないかと思います︒

住宅の大部分は借家だった︒こういう構造は近吐から戦前まで大きな変動はなく︑

函i3は 三 井 が 持 っ て い た 建 物 の 図 閣 で ︑ 江 戸 時 代 の 大 坂 に あ っ た も の で す ︒ 大

かつて﹁裸貸し﹂というスケルトン鐘貸があった

阪市立大学の谷直樹先生が復元されたものですが︑表通りに凶したところにも長屋がある︒京都では表に而したところは独立住宅︑いわゆる町家があって︑裂に長屋があるのが一般的ですが︑大坂では︑もちろんそういう形式のものもたくさんありの貸家は︑主として﹁保貸し﹂という供給方式だったといわれています︒

ますが︑表にも結構長屋があり︑貸家として供給されていました︒そして︑これら﹁裸貸し﹂というのは︑建物の骨組みだけが家主の所有で︑家の中の間官︑襖︑陣子 ︑ か ま ど ︑ 流 し な ど は 借 家 人 が 全 部 調 達 す る 方 式 で す O A要 す る に ︑ 現 在 で い う ス

どうしてこういうことが成り立っていたかというと︑いろいろな要悶があるのでケルトン賃貸が大坂の借家では一般的だったわけです︒

すが︑建物自体の構法が︑江戸では芯々制︑つまり柱割りを原則的としていたのに対して︑大坂をはじめ関西一円では︑基本的には内法制︑いわゆる畳割りが一般的だ
ったことがまずあげられます︒これによって伎や建呉に互換性が生まれる︒長予方向六尺三寸︑短予方向三尺一寸五分の寸法の田況を一つの単位として︑これを幾つ並したがって︑襖や障子など建具類から天井板に主るまで︑内装のシステムはすべ

べるかということで柱問が決まって︑建物全体が構成される︒て 畳 の 寸 法 に 基 づ い て 決 め ら れ ま す ︒ 図i4は 江 戸 時 代 に 実 際 に 流 通 し て い た 建 呉の既製品のミニチュアですが︑ブレフアプリケーションです︒見込み生産されて流通する︒こういうものを買っできたり︑借りできたりして使えばいい︒引っ魁すと

M 大阪 di伝大"?制去による)図‑3 三井家の借家復元図(谷[((1図ても使えるということがあるために︑高山地道具売山氏所といった︑建具類︑道具類がきも持っていけばいい︒畳にしろ︑襖にしろ︑障子にしろ︑どこの家にもっていっが﹁所有から利用へ﹂ということにダイレクトに対応するわけではありません︒に対応したハウジングシステムを考えたことになる︒﹁持ち{永から借家へ﹂の移行

システムを構築していくという話であれば︑確かに﹁所有から利用へ﹂ということ

住者に所有権があるかないかということではなく︑建物の権利関係が︑建物をつくの関係が貸家供給を後ろから支えていたのだということがよくわかります︒単に居側而︑建問同一︿等を見込み生産し︑さらにそれを中市流通させるという産業的な側而とこういった歴史的な流れのなかで借家をみてみると︑建物をつくる生産技術的なが︑そういう社会の流れのなかで利用を深く考えてみる必要がある︒つまり︑﹁ス

給していくかよりも重姿になってきています︒﹁ストックの時代﹂とよくいわれます

として住宅のストックをどうマネージメントしていくかが︑新たにどんな住宅を供

たくさんの住宅があり︑そのなかには質の高いものも低いものもありますが︑全体なっていくかに関心をもつことを意味します︒さらに︑いま世帯数よりもはるかにうことではなくて︑人民後のいろいろな変化に対して︑利用価値がどういうふうに利用に着目するということは︑入居するときに︑どういう側値があらわれるかとい利用というほうに重点をおいてお話ししたいと思います︒

こだわる側値観についても笠理をしなければいけないと考︑えています︒きょうは︑

しかも︑持ち家の概念のほうも︑不動産の所有ということだけではなく︑所有に流通するような商売も発達しており︑リサイクルのシステムが成り立っていたわけ

ムが成り立っていた︒

です(毘15)︒ こ う い う 建 築 の 生 産 シ ス テ ム が あ る の で ︑ ﹁ 裸 貸 し ﹂ と い う シ ス テ﹁裸貸し﹂は明治以降︑昭和の戦前まで存在し︑一九四O年 の 大 阪 市 の 統 計 を 見 まる生産のシステム︑居住を支える産業のシステムと訟按にかかわっていることを現すと︑大阪の借家の三分の一は﹁傑貸し﹂で供給されていたようです︒

解して︑持ち家か借家かという議論をしなければいけません︒

古川い住宅を求める︑そういう価値観が強くなってきたということで︑﹁所有から利を取得するのではなく︑住宅というのは利用するものだということで︑利用価値がれることが多い︒財産として住宅をもつことを第一だと考えて︑そのために持ち家いう議論がよく行なわれます︒これは一般的には側値観の変化ということで説明さ責任を議論するとともに︑第二の利用者︑第三の利用者についても︑その人の意思

必ずしも最初に入居した人というわけではありません︒初期の利用者の意忍決定やみることができる︒しかし︑その利用者というのは︑一つの住宅について考えると︑供給者のほうにあった意思決定の権限や支任を利用者に移していくというふうにも先ほど︑利用者の意思決定︑責任を重視するといいましたが︑これは︑これまでわけです︒

ト yク マ ネ ー ジ メ ン ト ﹂ と い う 視 点 か ら ︑ 利 用 の 価 値 を 考 え て み た い と 思 っ て い る用へ﹂という一一二口い方がされている︒そのとおりだと思いますが︑そのことを﹁持ち利用者の関係だけではなくて︑最初の利用者とその次の利用者︑あるいは三番目の決定や責任が問題になってくる︒それを問うようなことが起こってくる︒供給者とところで︑最近︑地家主だけでなく︑民住者についても︑﹁所有から利用へ﹂と

所有と利用

ています︒

さらに︑住宅の寿命が尽きたときに建て替えるとか︑建て件甘えないけれど内部を利用者︑それらの関係を考えるという視点が必要だということになってきます︒

家から借家へ﹂と短絡的に移しか︑えて論じる方々がおられることには︑問題を感じ

利用価値というのは︑必ずしも住戸だけで考えるべきでもない︒都市では借家の多くは共同住宅という形式をとっていますが︑そこには共用部分もあれば︑不特定

べてが居住用の機能だったものの一部に業務機能をもたせるとか︑そういうことも大きくリフォームするとか︑一戸境問附誌を外して一一戸を一戸にして大きくするとか︑す合めてマネージメントしていくことのなかで利用価値を考えなければいけない︒その借家で﹁持ち家に比べて借家のほうが利用価値が高い﹂といえるかというと︑必れをいったいどういうシステムで考えていくのがいちばんいいのだろうかというこ多数が使う空間もあります︒そういう笠間の利用者も含めて︑その利用価値が現在ずしもそうはいえない︒例えば︑公団の分譲住宅と賃貸住宅で﹁賃貸住宅のほうがとが︑﹁所有から利用へ﹂に対応するハウジングシステム像になると忍うわけです︒

利用価値がおい﹂と本丸にいえるのかと考えていただければいい︒
結論的にいいますと︑空間の利問者が空間に対する意思決定を行ない︑責任も持

そこで︑今度は︑﹁利用型ハウジングシステム﹂という概念についてお話しした
いと忍います︒

つ︒そうでなければ︑利用側値が高まったことにはならないだろうと思います︒したがって︑担問の利用者に意思決定を委ねるとともに︑利用者が責任をもつような

nHVi

利用型ハウジングシステム
八ウジングシステムというものの見方
私自身が使っている﹁ハウジングシステム﹂という一言葉を定義すると︑図ジングシステムをとらえる︒

6のようになります︒まず︑空間・物財システムと︑王体システムの叩組み合せとしてハウ空間・物財システムというのは︑例えば︑集合住宅の建物のシステムのことです︒
一つの集合住宅は︑必ずしも住宅という包括的な言い方で扱えるものではなくて︑が後合化されてできていると考えるべきで︑これを一指して扱うのはあまりにも乱

住一戸の内部空間︑共則の空間︑不特定多数が入れる空間︑こういういろいろなもの

そこで︑私的な空間︑共同的な空間︑公共的な空間︑大きくこの三つに分けるこ¥/ 〆 [ ¥ ¥インフィル

物財システムクラディンデぃ巴非主小 i
一三ヤデ ￨
J/j
時間約公共性

用負担システム
思決定システム

スケルトノ

主イ本システム

空間・物財システム

¥

権利保有

ノ

利用制御‑0一

¥

¥

/

0‑所有制
'
/

恭だろうと思います︒とが少なくとも必要です︒姿するに︑特定個人または家族が利用する祭問︑特定多数が利用する空間︑不特定多数が利用する空間川という︑空間の制作約主体の限定性によって段階があると考える︒これらの関係を﹁担問システム﹂と呼びます︒
一方︑縦軌は物財の軌です︒物財のほうも三つの要素を考えています︒スケルトンというのは長期間変わらない部分︒空間をサポートする躯体にあたる郎分︒インフィルというのは︑間仕切りとか内装にあたる部分︒そして︑それらの間にあるク
ラディングというのは︑外壁とか戸境壁などにあたる部分︒この三つの関係で物財

耐周年数でいうと︑インフィルが当然短く︑スケルトンのほうが長い︒インフィのほうをみていくわけです︒

ルのほうがより末端的な別であり︑スケルトンのほうがより基幹的な財だということになります︒インフ千ルというのは︑ある人が入隠したとすると︑その人の住んでいる閣でも変更される可能性がある︒スケルトンのほうは︑その人が出てしまって︑次の人が入って︑またその次の人が入っても︑なおかつ存在し統けるような性んでいます︒

質のものだというふうに考︑えられる︒縦方向の一二つの関係を﹁物財システム﹂と呼インフィルとスケルトンとでは︑同じ住宅の要素だといっても︑全然性質が違うということになる︒後者は︑空間的にも物財的にも公共性が強く︑前者はそれが弱い︒性質の呉なる要素は︑それぞれの要素に適合した原理で建設され︑管理され︑所有され︑利用されていくという︑王体間関係が必要になってくるわけで︑この主体

図 8 八ウジングシステム
空間的公共性静、 ¥ ¥ / '間関係のことを﹁主体シスこの主体システムは︑意テム﹂と呼んでいます︒

思決定を誰がするのか︑費用負担を殺がするのか︑建設や管理といった業務を誰がするのか︑権利保有を誰がするのか︑という事柄に関わる主体間関係を意味します︒同じ集合住宅でも︑姿素によって意思決定者︑所有者︑管勝一者などが異なると考えるわけです︒そして︑空間・物財システムとて﹁ハウジングシステム﹂

主体システムを組み合わせ

こういう考え方にピタッという概念が成立します︒と合う且災際のシステムとして︑スケルトン型集合住宅を考えているわけです︒スンフィルがきちんと分離しケルトンとクラディングとイて︑私的な援問︑共同的な空間︑公共的な空間がはっき

ステムを考える︒これに対りしている笠間・物財のシ

して主体システムを考える︒

所有裂八ウジングシステムと利用型八ウジングシステム

きょうの﹁持ち家・倍です︒空間における意思決定を空間の利用主体が行なうのが利用型のハウジングシ家﹂議論は︑このハウジングシステムのなかで権利関係をどう考︑えるかということ利用型八ウジングシステムの実現化とができるというのが︑これまでいろいろな試みのなかでわかってきた事柄です︒

的な工夫をすることによって︑物権的な利用権に近い擬似的なシステムをつくるこ

これまで行なわれてきたようなスケルトン賃貸型の集合住宅(たとえば住宅都市

ステム︑物の所有主体が行なうのが所有型のハウジングシステムということになる︒
いままで所有型のハウジングシステムが中心の社会だったわけです︒利用型ハウジ

フラン賃貸住宅)では︑普通の賃貸住宅だけれど︑所有権をもっ整備公団のフリ 10
J 居者円七 訓示戸川小酌一転舷齢制断ぶ︑あるいは自らの権利ている家主(公団)が︑ ん

所有型かつ利用裂の定期借地権付き区分所有住宅ですが︑一一一O年 後 ︑ 建 物 譲 渡 特 約あるいは︑小林さんがやっておられるつくば方式(スケルトン定借)は︑当初は利用型ハウジングのシステムが成立している︒

Eから利用へ﹂という側値観の変化に対して︑利用型ハウジングが成り立つ社会のシを一部放棄するという形で︑擬似的な利用権を成立させることによって︑擬似的な

ングシステムに適合する社会のシステムがいままであまりなかったわけで︑﹁所有ステムを考えていかなけれはなりません︒
利は自己設定型の利用権といえる︒したがって︑これは所有型であるとともに利用に基づいて地主にスケルトンだけを返す︒返した結果︑入居者の意思決定に基づく

ところで︑所有している入が利用しているとき︑例えば持ち家は︑その利用の権制川主である︒﹁持ち家から借家へ﹂と単純にはいえないといったのは︑持ち家のなか

一→(j)@ 居住者の収入措少にともなフ公営住宅化
定期惜地期間満了桂の貫貸住宅化
居住者の入れ替わりにともなう賃貸住宅化
一 → ③ 向一居住者の場合、この変換はないものとする.
居住者の入れ替わりにともなって、公的事業主体がインフィルを買い取り、次期居住者に貫貸住宅とする.
ー → @ 屋住者がライフスタイル等の霊化に応じて間取り等を変更するために、インフィルを突い取る.
一→①⑤居住者の程済能力の向上、老設の宗賃負担軽減のためのβ 誼住宅への豆銀が︑このような原理を使って︑現行法制度下でできるスケルトン賃貸の仕組みを開住宅都市整備公団の﹁新住宅供給方式﹂(図17) は ︑ ま だ 実 施 例 は あ り ま せ ん

最後に︑私の関わった最近のプロジェクトを紹介させていただきます︒

構想することができます︒

ういうことを一つ一つ吟味していき︑いままでにないハウジングシステムを幾っかをどうするかということについても︑いろいろな考え方があり得るわけですが︑そ築することができる︒共用空間︑例︑えば集会室のようなものとか︑パブリック空間

こういうやり方で︑私的な利用空間について︑利用型のハウジングシステムを構間の利用者が行なうというやり方が可能となる︒

ういうふうにして︑スケルトンだけは別の︑玉体がもっていて︑空間の意思決定は空ませんから︑借家権に伴って発生するいろいろなややこしい問題が出てこない︒そ取り交わすことによって設定する︒そこでいう利用権というのは︑借家権ではありり立ちませんから︑一方で︑この物財の利用権を所有者との閑でなんらかの契約を符住戸の区分所有権から抜くことができます︒しかし︑この物財がないと住戸は成えると︑これは区分所有法一一条の二項でできる︒スケルトンの物財価値の帰属を全体が区分所有住宅で︑スケルトン部分を特定の区分所有者が所有するのだと考グを実現する方法もあります︒

さらに︑こうした契約の工夫ではなく︑現行の区分所有法の中で利用型ハウジン

入居者はそれまでと同じ条件で居住継続できる︒

インフィルの付いたスケルトン賃貸住宅となり︑次の一一一O年は家賃相殺契約により︑には利用裂の要素が備わっていると考えられるからです︒
所有と利用が分離している相場合には︑独立設定型の利用権を設定しないと利用ができない︒これには債権的な利用機と物権的な利用権がある︒債権的な利用権は所
有型のシステムですが︑物権的な利用権はいまの日本の社会のシステムにはない︒
物権法定主義によって︑これは勝手には構想できないわけですが︑さまざまな技術

7 新住宅供給方式の実現イメージ
図発したものです︒
兵庫県の﹁ひょうご一 O O年住宅﹂(図!8︑初頁参照)は︑特公設という制度を使っ た 県 常 住 宅 で ︑ 公 団 の フ リlプ ラ ン 賃 貸 に 近 い や り 方 で す ︒ セ ミ ・ フ リlプラン

9︑引一員参照)は︑インフ什江戸というのがあって︑公常住宅の制度のなかで巡常する方法を開発したものです︒

大阪府住宅供給公社の﹁ふれっくすコ!ト古川﹂(悶

これは擬似的な利用権というが J︑ぇ方です︒

ィル供給に市場システムをある程度導入するとともに︑ストックマネージメント的な祝点から︑インフィルのリサイクルが行なわれるようなシステムを開発した事例

賃貸オフィスの新潮流
スケルトン賃貸
111
住宅との共通項を探る

本田広曙

私は︑賃貸オフィスビルのスケルトン貸しができるように規制緩和活動をしております︒いろいろな勉強会を開いており︑住宅でスケルトンの利用を実現しておられる小林さんに来ていただき︑つくば方式のお話をしていただいたのが︑住宅分野との按点となりました︒

です︒これも︑擬似的な利用権を使っています︒

小林(司会)難しい話だったので︑なかなか理解しにくいところがあったと忍う

SOHO@モバイルオフィス

OHO‑ モ バ イ ル オ フ ィ ス を 頭 に 入 れ ︑ 建 物 の ﹁ 用 途 可 変 性 ﹂ と い う テl マをとらい ま オ フ ィ ス の フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ー ジ メ ン ト の 分 野 で も 非 常 に 注 目 の テl マ︑ Sのですが︑利用型ハウジングシステムと所有裂ハウジングシステムのニつを分けるというところは非常に而臼い考えで︑利用型というのは︑住む人が間取り︑内装を高田簡単にいえばそうです︒ただし利用というのは︑必ずしも住戸だけを考えてえてみたいと忠います︒ SOHO‑ モ バ イ ル オ フ ィ ス は ︑ 近 未 来 オ フ ィ ス 的 な と ら決めるという意味ですよね︒

いない︒共用空間は共同体の意思決定︑パブリックな空間はそれを利用する主体のの略で︑マンションとか自宅の書斎がオフィスになるというイメージがある︒モバ

え方がされていますが︑ SOHOと い う の は ︑ ス モ ー ル オ フ ィ ス ・ ホl ムオフィス

イルオフィスというのは︑携待電話とパソコンを持って歩いて︑外へ出て仕事をす

社会的な怠思決定が反映するということですね︒
有者が間取り︑内装を決めるという意味ですよね︒賃貸アパ iト で も 家 具 は 入 居 者

バ イ ル と い う 考 え 方 が あ る ︒ た と え ばP H Sを も っ て い れ ば ︑ 内 線 は ど こ で も い きるというのはもちろんですが︑オフィスの中で席を自由に動いて仕事をするのもモ

小林一方︑所有型というのは︑たと︑えばいまの賃貸アパ iト み た い な も の で ︑ 所

いうのは︑実はあまり本質的な差ではなくて︑本一質的な差は家具と建築の境界がどなくても︑成果を評価していけばいいわけで︑この二つの要件で︑どこでも働ける時 聞 が ︑ コ ア タ イ ム が あ っ て フ レ yク ス に な っ て い た り ︑ 上 可 が 部 下 の 顔 を み て い

ポ イ ン ト は ︑ 情 報 機 器 ︑ コ ン ピ ュ ー タ ネ ッ ト ワi ク の 発 達 と ︑ 働 き 方 で す ︒ 勤 務ます︒

が入れる︒家具によって自分好みの舞台をつくっている︒だから利用型と所有型とこにあるかということではないかと一瞬疑問をもちましたけれども︑それについて

高田家の中にあるものすべて︑上がり挺から︑佳から︑襖から︑障子から︑天井はどうですか︒

絞まで全部家具だと考えたのが﹁裸貸し﹂ですね︒それらの設置の自由を認め︑そ退去するときにどういう状態でなければいけないか︒江戸時代でも原状回復義務はに な っ て し ま う フ リi ア ド レ ス ︑ ノ ン テ リ ア ル オ フ ィ ス ︒ 適 業 ・ 適 所 ︑ ワ ー ク プ レ

オフィス︑ IBMの 箱 崎 の ビ ル な ど ︑ コ ン ピ ュ ー タ を つ な ぐ だ け で 自 分 の オ フ ィ ス

プ ラ イ ス ウ ォ ー タ ー ハ ウ ス の コ ラ ボ レi シ ョ ン ス ペ ー ス ︑ コ ク ヨ の 霞 ヶ 関 の 実 験という環境がいま急速に進みつつあります︒

あったわけです︒大家が替わったときに設置した人の権利が認められるかどうかがイスは自由に移動できるという考え方です︒の人が持ち込んだものはその人の所有物であるということを認めること︒それから︑利用型だということになると思います︒空間を構成する物財の所有者の権利と空間共通していえるのは︑どれも営業系だったり︑専門コンサルタントだったり︑比ポイントだと思います︒それが社会システムとして整備されていれば︑実態上は︑を利用する利用者の権利の関係ですから︑本質的です︒

較的外で仕事をする︑在席率が非常に低い人たちをもっと動きやすくしてやろうと

住都公団のスケルトン・インフィル住宅︑森ビルが0

ら︑日本の企業のファシリティマネージメント︑総務

ないかと芯います︒

ィスの品質を高めていく大きな切り替えどころではですが︑提案のしょうがない︒ここが︑日本のオフメーカーのテザイナーなど︑いろいろな人がいるの

仕 切 り ( 図lC)︒ オ フ ィ ス デ ザ イ ナ ー と か ︑ 家 具

カi ペ ッ ト ︑ 真 っ 白 い 蛍 光 灯 ︑ ス チ ー ル 製 の 可 動 間というのが念頭にある︒それで︑結果的に同じ色の復で一民さなければいけない︒そもそももったいない

けない︒新規投資がかかる︒返すときには︑原状回

内装を好き勝手にしようとすると︑壊さなければいの人たちは︑できるだけそのままで使おうとする︒

そうなる理由は︑仕上げ済みで引き波されますか

リティというのはほとんど感じられない︒

レl ︑ 臼 と い う 世 界 に な る わ け で す ︒ 個 性 と か ク オ

上を開けて使っているケ￨スが多い︒ここでは︑グ

日本のオフィスは︑スチールの間仕切りをして︑

宇
品
︑
し
れ︒

るのではないかということで︑私どもは研究を始めつくっていけばいいのだろうか︑何かいい方法があ

きやすく︑個性あふれるいいオフィスをどうやってィスは非常に洗練されている︒われわれ日本人が働がたくさんあります︒ところが︑外資系企業のオフ

きれいなのに︑小に一歩入るとすごく汚いオフィス

日本は﹁オフィス後進国﹂といわれている︒外はみたいと思います︒

では︑オフィスのスケルトン貸しについて考えて出てきています︒など︑より自由な フランに対応する供給のしかたが大々的に広告を出したスケルトンの分譲マンション

アさらに︑ SOHOと か モ バ イ ル ワi ク を 支 援 す る 中 継 オ フ ィ ス と か ︑ ア ウ ト ソ ￨いうのがこの方法で︑こういう業種において相当急速に進みつつあります︒
シ ン グ の シ ョ ッ プ が い ろ い ろ あ り ま す ︒ コ ク ヨ がJ Rと一緒に八重洲の地下街に
イ ス カ ッ ト と い う ブl ス 貸 し の ス ぺ i ス を つ く り ま し た ︒ ジ ヤ ツ ク を つ な ぐ と お 分のネットワークにつながるという形︒例えば倒人の卒業者がここと契約して︑都心のオフィスに使うという十刀法もある︒
それから︑アメリカから進出してきたキンコ iズ︒ビジネスコンビニといっていま す が ︑ い わ ゆ る ド キ ュ メ ン ト の ア ウ ト ソi シ ン グ シ ョ ッ プ で す ︒ た と え ば 大 崎 ゲートシティの一階にキンコ l ズが二四時間常業している︒このビルに入るテナント
は︑おかげで︑何千万円もする製本機械のようなものを買わなくて済む︒ここに頼めば︑翌朝できているわけです︒
小に入るテナントの一一般のインフラとしてこういったものが活附されているだけ
でなく︑さまざまな白山業者の人たちが使い凶していたり︑支援するものがどんどィス︑郊外は住宅︑という概念が非常に汚れてくるのではないかと芯います︒﹁どこんできていますから︑どこでも仕事ができる体制になってきている︒都心部はオフ

でもワ!クプレース﹂という考え方が沿透してきでいます︒これは住宅との接点︑
融 合 の 一 つ に な る の で は な い か と み て い ま す ( 図lA)︒

B)︒ テ ナ ン ト は こ こ に 内

放日通︑尚業スぺ i ス は ス ケ ル ト ン 状 態 で テ ナ ン トに貸し付けられる(関装を加えて商売をする︒契約の期間が終ったり︑目的が終って山山るときには原状削復と称して︑このよ
うな状況に一決して賃貸を終了させるのが︑⁝般に行
小 の 空 間 が 非 常 に 特 殊 な ケl ス の 場 合 に 使 わ れ る

なわれているスケルトン貸しです︒

手法ということになりますが︑住宅もいろいろな住
まい方において︑特殊性というより︑あたりまえのように個性があるのだと考︑えれば︑住宅の分野もこ
ういうものが採則されると思う︒つくば方式とか︑

C

図‑8
密

図一口

オフィスのスケルトン貸し

図‑Aいう結論になった︒それは非常に校沢な訴ですが︑してつくっているからいいのができているのだ︑とギャップの原因を調べてみると︑外資系食業は壊人に投資してもらうためには︑株︑依券と同じよう金基金など︑投資家が投資をしてくれる︒そういうというのは︑アメリカやヨーロッパのビルは︑年してまでもやらさるを得ないということなのかもし性︑円以大の効山本を上げるためのデザインをする︒壊彼らは︑別途︑目的に合わせて︑そこで故大の生産減ってしまいますから︑利出りを確保するために︑テナントが出てしまうかわからなかったら利回りがに︑不動産もリターンを返さないといけない︒いつ一九九七年一一一月に︑建物内装の自由皮肉上︑未使

差︑感覚の差が出ています(図いの︑便利だから﹂という人︒これぐらいの意識のH︑i)︒

業でも三割いました︒伐りが﹁標準でいいんじゃな

態で借りたいという人が︑外資で六割弱︑日本の企査をしました︒耐結べi ス で す が ︑ ス ケ ル ト ン の 状

ビ ル が 一 九 九 六 年 に 自 ら の テ ナ ン ト に ア ン ケi 卜 調﹁コア&シェル﹂が日本で成り立つのだろうか︒森

背景と際史︑不動産の取引きが全然違いますから︑です︒

ることになりますから︑行政にとってもとても便利

許 可 で き な い ︒ 最 後 ま で 仕 上 げ た も の を チ エ yク すに合わせた日以後の仕上がりをみないと︑消防施設がお役所のほうも内装制限という問題がある︒用途

ったほうが実は非常に便利だった︒

オフィスをつくっていきますから︑内装も標準であない︒すぐ狭くなって出てしまう︒で︑仮の{俗的なり︑二年の短期契約で︑結果的にあまり長くいられ一方︑日本のオフィスは︑借地借家法の関係もあう こ と で そ れ が 成 り 立 っ て い ま す ( 図iG)︒

がなされており︑一体検査はしないんです︒こうい

当然︑建築の法律も︑師担体検査と占有許可の分縦くるという発恕︒

スペースを貸し付ける︑借りる︑だからちゃんとつ長期契約が要求されているわけです︒長期的に使うさ れ る の で す ︒ 二O 年で借りたら︑一一0 年間家賃を払い続けなければいけない︒

そして︑日本とは全然違い︑アメリカではどルを借りるときに︑長期契約を会要求てくださいというのがん口域的です︒てしまいますから︒何もない状態で︑さあ︑決めてください︑そこからデザインしわからないから︑つくらないほ︑つがいいということです︒照明と変調が会然変わっ

は︑伝統的に側室がオフィスのスタイルです︒どこにどういう側窓が必要になるか

フィスでなぜ﹁コア&シェル﹂が支持されているのかを調べてみると︑アメリカで仕組みが違うだけでなく︑法律とかいろいろな姿件が違うのです︒アメリカのオと や っ て い る ︒ ア メ リ カ の オ ー ナ ー は 非 常 に 販 が い い ( 国iF)︒

エレベーターホールも家賃をもらっている︒どうぞご白山に︑しかし家賃ください︑る と い わ れ て い ま す ︒ 実 際 ︑ 米 国 の ビ ル オi ナi はら︑デザインが違う一 O のエレべ i タi ホi ルがあす︒一 O フロアあって一 O の テ ナ ン ト が 入 っ て い た

オフィスまで一貫したデザインで統一されていきま

デ ザ イ ン が 変 わ っ て い く ︒ エ レ ベ ー タ ー ホL ルから

ナ ン ト が 人 れ 答 わ る た び に ︑ エ レ べ i タi ホi ルも

フロア単位で貸し付けている限り︑米関では︑テ

く だ さ い ﹂ と い う 考 え 方 で す ( 図iE)0

真ん山中のコアと外側のシェルの聞を﹁自由にお使いうやり方をしている︒これが﹁コア&シェル﹂で︑て︑テナントが決まってからっくりあげていくとい

上 げ の な い コ ン ク リi ト そ の ま ま で テ ナ ン ト に 見 せで貸しに出される︒メインのダクトがむきだし︑仕アメリカでは︑標準内装はなく︑スケルトン状態

れ ま せ ん ( 図!D)︒

図 G
悶‑H
図 ‑1

図‑E
図 ‑F

の話になる)をなくすために︑規制緩和が行なわれました︒あまり知られていませ

用廃棄(特別ないい空間をつくろうと思うと康して捨てることになり︑産業廃棄物

テナントにいった︒これは︑いまの臼本の法律だと

カi ペットを原状回復で﹁取り替えろ﹂と貸し︑王がら︑カーペットのグけもの道︒が残るのです︒この一生懸命そこを歩いたわけじゃない︒通路だからし家主が負けます︒これは﹁自然損耗﹂です︒特別にんが︑工事完了前に建物を仮に使用する仮使用承認制度はもともと日本にもあった︒に簡易な形で中継ぎができるようになった︒この結果︑アメリカと同じように︑仕いう一言葉のなかでは対象にならないので︑裁判をすのものを開くことができ︑小の点検ができます︒こ例えば︑スイスのゲマ社のメタル天井は︑天井そにつながっていきます︒ても︑結構白由度がす問く︑原状回復のコストダウン品が開発されていますから︑スケルトン貸しでなく間接照明もできたりと︑いろいろなことができる製

トをつけたり︑ロの字型もできれば︑ラインもでき︑それぞれの目的に合わせた設置ができ︑ダウンライ

が自治にできたり︑照明が横向きでも縦向きでも︑

間 仕 切 り の 配 置 に 関 係 な く ︑ ス プ リ ン グ ラi の配置天動説﹂を唱えています︒どんな仕組みかというと︑ものですから︑私は最近︑天井が動くという﹁新・オフィスの天井は動かないという既成概念がある借り主にとって非常に優位な方向に進んでいます︒

けです︒そのように︑住宅においては家主に厳しい︒

では×で︑壁にものを飾るのはあたりまえ︑となるわ

う︒われわれは﹁借り主﹂というのですが︑建設省て額縁を下げました︒さあどっちの費用負担でしょ

たりま︑ぇ︑それは貸し主の負担です︒壁に穴をあけ﹁借り主﹂とすると︑×です︒タンスを置くのはあ長がへっこみました︑さあどっちの責任でしょう︒

原状回復基準をつくっていて︑タンスを置きました︑

賃貸住宅の分野では︑建設省は家主に相当厳しいM)︒

ょうがないから歩いた︒自然損耗は﹁原状回復﹂とカーペットを例にとって︑先に仕土げるのと︑あとで仕上げるのとでどれぐらい差があるのか︑産業色がグレーでは気に入らないから張り替えるという廃棄物でみてみます︒例えば一 O O坪のオフィスで︑ケi ス︒一 O O坪 全 部 替 え る な ら 一 六O O枚が使われないまま夜中に外されて捨てられ︑焼却されて︑ダイオキシンで戻ってくるという構造になる︒
一フロア六O O坪︑五O 階建ての超高層ビルだと︑応接︑会議室など︑約三割を張り炊問えたら︑一悶万L)︒ こ れ は 大 変な量です︒だったら最初から敷いてなくて︑テナン

枚ぐらい捨てられてしまう(罰いい循環が生まれてきます︒

トの顔をみてから敷いてあげれば︑無駄がなくなる︒
もう一つ︑使われている閲には通路部分がいちばん汚れます︒そのまま机を出して引っ越していった

ると負けです(函上がったスぺ i ス か ら 順 次 使 用 を 開 始 す る こ と が で き る よ う に な り ︑ テ ナ ン ト が 決と同時に乙工事を一緒にやっていくという流れで︑結来的に好みのオフィスがつくる(図 lk)︒ 既 存 の ビ ル で も ︑ で き て い る の を 原 状 回 復 し な い で ︑ 原 状 回 復 工 事

転換してあげる︒そうすると︑安くて済む︒初期のテナント・インセンティフになの標準内装の工事)と借り主の乙工事を同時にやったら︑甲工事の部分を乙工事に

この結果︑ビルを新築するときに︑仮使用承認制度を活用して︑甲工事(貸し主問題︑税金の問題など︑住宅のほうはいろいろな問題がまだ残っているようです︒

野でも十分対応できるわけです︒しかし︑仮使用で検査済証がない段階での登記のこれはオフィスだけでなく︑すべての建物が対象になっていますから︑住宅の分

まっていないスぺ i ス は 米 仕 上 げ で 説 存 す る こ と が 可 能 と な り ま し た ( 図 i J )︒

そこに追加申請方式が加えられ︑仮使用の期間も二年から三年に延長されて︑非常

額一し
図‑ M
随一 N

られていく循環ができるようになります︒

図‑..J 仮使用承認制度の運用改善

れは使い屈しができまずから︑捨てなくてすむとい替えようと思っても金がないのではないかとか︑い社会が成熟していって︑経済力がなくなって︑建てて考えるという考え方︑スケルトン︑インフィルの必要なことは︑変わるものと変わらないものを分け

ろいろなことがいわれています︒ロングライフ化にう こ と で す (giN︑ O)0
オ フ ィ ス ビ ル の ス ケ ル ト ン 貸 し の パ リ エ i ション
をみていきます︒
米国では︑﹁コア&シェル﹂という貸し方に︑大分離設計が時代に対応した思想になってくるとみています(図 ￨ Q )︒

きく分けて一二つ方法があります︒﹁アズイズ﹂といわれている方法は︑日本の底舗のスケルトン貸しとスクラップアンドビルドからの転換とか︑経済っているかもしれない︒どこまでの用途可変をイメな い し ︑ オ フ ィ ス ︑ あ る い は 老 人 ホi ム ︑ 病 院 に な

たら︑ひょっとしたらホテルになっているかもしれま た ま い ま 住 宅 か も し れ な い け れ ど ︑ 五O 年もたっ応できるか︒そして︑時代に合った用途可変性︒たわ っ て く る ︒ そ う い っ た 機 能 更 新 が ロ l コストで対O年 ぐ ら い た ち ま す と ︑ 当 然 い ろ い ろ な 設 慌 が
二
一
変わってきます︒受電など︑いろいろな方法論が変婆件になってくる︒

回避して︑なおかつ資産価値を維持することが最大

そして︑地震間四日本としては︑地震のダメージをついては鉄骨もコンクリートもほぼクリアできる︒

世紀を超えてもたせようと思うと︑耐久性︒これにわれわれの研究会でも研究しているのですが︑一な か で ロ ン グ ラ イ ブ が テl マになると思います︒

り︑いろいろな流れがあります︒こういった流れの国でつくるグリーンビルチャレンジ犯が発表された

スティナブル・テベロップメントとか︑先進一四か学会ですでに宣誓しておりますし︑アメリカではサ境問題として︑建て替えを延ばすということを建築がかかるという発想があるらしいのですが︑地球環

ィスではどうしてだめなのだろうか︒高耐久はお金というんですね︒なぜ住宅だけなのだろうか︑オフ

ロングライフ︑高耐久住宅には一二部補助しますよ︑

フロi からストックの時代とか︑

一O O年建築と用途可変性

んでいくことになる︒(図ip)︒

0フ ラ ン ︑ そ う い う フ レ キ シ ビ リ テ ィ に 関 す る 要 件 が 高 品 質 を 生
ト ン 貸 し と か フ リi

れ か ら は コ ス ト が か け ら れ ま せ ん か ら ︑ ロi コ ス ト で 自 由 自 在 の た め に は ︑ ス ケ ル

全く同じようなレベルで︑どこをどこまで仕上げておくのかという考え方です︒こら採用されてくると︑非常に自由度が高まってくる︒照明器具がついていないのとちょっと問題がありますから︑カーペットは敷いてないよとか︑そういうところか

賃貸住宅も︑いきなりスケルトン貸しで︑緩から全部借り手がつくるというのはいろなやり方が考︑えられるわけですが︑一部だけ未仕上げで貸すという方法です︒

トン﹂といって︑床だけ自由にするとか︑天井と床を併せて自由にするなど︑いろな 本 社 の よ う な ケi スで︑全部オーナー負担で内装ができて︑そのかわり一五年︑ニO年という長期に入ってもらう︒日本ではこのやり方がいいと思っています︒
森ピルで研究しているのが︑﹁ハ i フ・スケルトン﹂とか︑﹁クォ l タl ・スケルン﹂方式といって諮求書をオーナーに閉すやり方︒これがいまの︑王流です内大規模

さ ら に 借 り 主 が も っ と 強 く な っ て か ら は ︑ ﹁ キ ャ ッ シ ュ ・ コ ン ト リ ビ ュ l シヨ

リ ガ ︒ 基 本 的 に は 両 方 と も オi ナ!負担です︒

準内装の費用を持っていて︑テナントが決まってから希望を聞いてあげるというや瞬間から︑﹁ビルディング・スタンダード﹂方式が流行ってきました︒貸し主が標

借り手が有利で貸し手が不利な市場になってきた

れがいちばんいいわけです︒

るというやり方︒貸し︑乏が有利な市場であれば︑こ一緒で︑強畿で貸して︑中は全部テナントが負担す
図‑0
図‑ p

。
図

図‑K

ージにおいて︑無駄な投資をせずにスケルトンを仕込んでおくかという︑

いわゆるこれからの往物︑優良なれ会資 肢は︑先々ずっと持続︑維持でさること︑それは仕掛け︒こういったものも大きな要素になる︒

小林(司会)では︑ディスカッションに移りたいと思います︒最初に︑私のほう

ディスカッション

から幾っか民間しながら進めていきたいと思います︒

J

用途可変に対応することなのだということになり︑グリーンピルチャレンジ m
mの結

内 装 の ソ 1 スの可能性をさぐる

小林﹁保貸し﹂は︑どうして廃れたんですか?

パからの第一の提案です︒﹁古川い空間にすべてが包含される﹂といわれています︒

高田﹁傑貸し﹂は︑技術のシステムと産業のシステムがフルセットになって成立論として︑﹁とにかく天井市さ︑えとっておけばなんとかなる﹂というのがヨーロッ日本の場合は︑さらに池一応のダメージに対して気を配っておかないと︑グ絵に描い全国的な人の移動に対応できないとか︑いろいろな理由があると思います︒の流通も廃れていった︒また︑関西の都市部でのみ成り立っていたものですから︑

問宜訓りのシステムが崩れたことによって﹁傑貸し﹂が成り立たなくなったし︑建具

していたわけですね︒その要素が何か一つでも欠けるとダメなわけです︒例えば︑た餅 ρ になってしまう︒それと天井古川の二つが用途可変性に対応する大きな要件なR)︒

ら︑俺の勝手だという設計のしかたは大きな山遠いで︑どういうふうになるかわか

ロングタi ムで一 O O年︑二O O年とが Jえ ま す と ︑ い ま 建 て る の は 俺 の も の だ かのだと思います(図らないという部分に対しての社会的なれ(任を設計に織り込んでいかないといけない

小林背の住宅は設備類が少なかったけれど︑その後︑台所とかお風呂とかいろいしくなった︑ということはありますか︒

ろ住宅に入ってきて︑そういうものが中古流通するのは難しいから﹁裸貸し﹂が難

高田多少はあると思いますが︑かつては設備も﹁裸貸し﹂に応えていたんですね︒と は い え ︑ 天 井 市 な ん か を キ ャ ッ シ ュ フ ロ l べl スで考︑えると︑なかなか空間がんだと︑次の世代に大きく戸をあげて一一日けっていきたいと芯っています︒

い く と い う 考 え 方 が 必 要 な の だ ろ う と 思 い ま す ︒ 図 ーsに次叶一代ビルの条件をまとも て な か っ た り し ま す が ︑ ロ ン グ タl ム で 考 え る ︑ ロ ン グ ラ イ フ の な か で 吸 収 し て外し可能だから成り立つわけです︒﹁保安し﹂が定着していれば︑設備もそれに合かへっつい盗人︒というのがあるでしょう︒へっつい盗人は︑かまどが上方では取り

小林どうもありがとうございました︒スケルトン住宅との共通点が非市に多いのったものが開発されることになるんだと思います︒

めています︒

ではないかと感じた方が多いと思うのです︒そのあたりの共通点︑遠いについても︑

本国建設会社でアタッチメント内装というのを研究していると開いたんですが︑や空調ダクトなどがあって︑それは簡単にいじれない︒だから︑ オ フ ィ ス の 内 装 でると思います︒ただ残念ながらオフィスだと︑天井に火災報知器やスプリンクラー

本毘スチールパーティションというのは再利用しやすいもので︑その可能性はあ要です︒そういう観点はオフィスにはありますか︒

現代では︑リサイクル︑資源問題の観点から内装材を無駄にしないという観点も震ースかが大切だと思う︒ユーザーの好みを実現しやすくすることはもちろんですが︑高白内装リースという考え方はある意味では合理的ですが︑結局︑例のためのリ

小林家具にしてしまうという発想ですね︒

をとれなくなっちゃうんですね︒ですから︑離そうというわけです︒

は︑日本の法律でいうと︑建物側の所有権が発生してしまって︑リースという概念﹁傑貸し﹂の現代版のような感じがします︒その発想の原点は︑建物に付着した内装

本格的なディスカッションをしたいと思います︒

R
図

図‑8

高田そう思いますね︒私が関わったものとしては︑大阪府営住小林その点は住宅のほうがやりやすそうですね︒

は ︑ 再 利 川 と い っ て も ︑ せ い ぜ い パ i ティシヨン程度になってしまうんです︒

Eiψ
;
総畿縄汲欝変遷 v 宅 で の イ ン フ ィ ル ・ リl ス が あ り ま す ︒ 大 阪 の 府 常 住 宅 の 浴 室 に乎〆は︑浴槽もバランス釜もついてないんですよ︒それで︑それらを

欝議

山舗のような﹁傑貸し﹂まではオフィスでは難しいと忠いますが︑機準内装分の白 川 を オiナl が 持 っ て い て ︑ テ ナ ン ト の 顔 を み て か ら つ く っ て あ げ る と い う 考 えておかないで︑好みで敷いてあげるというようなものです︒

方がスケルトン貸しの第一歩なんだろうなと思います︒例えば︑カーペットを敷い

高間そのメリットは︑新築時のテナントについてはよくわかるのですが︑次のテ

ナントはどうするのですか︒次のテナントは︑内装のオーダーはできないというこ

で も ︑ そ れ 以 上 の 建 呉 や 内 装 に つ い て は ︑ 第 三 者 が リl ス を 業 と し て 展 開 す る こ と組 み で す か ら ︑ そ の ま ま で は オl ナi に 不 利 に な っ て し ま い ま す ︒ そ こ で ︑ 私 ど もいるんですね︒でも︑スケルトン設しは﹁原状向復しなくていいですよ﹂という仕

本田普通の貸し方では︑退去時には棟地中内装に一決すという原状回復義務を認してとになりませんか︒

は︑やはりきわめて難しいですね︒

は金銭約算をする仕組みを提案しています︒つまり︑核準内装に一反すのにいくら費

間 企 業 が 設 備 部 分 に つ い て リl スをすることが成り立っています︒

麟戸入ブオ守輸大阪ガスがリースする︒公共がつくったスケルトンのなかで︑民γか使い勝手で変わるんですね︒だから︑いくら豪華にしたって︑使用者が幹わった

本因オフィスの内装はかあなただけの内装︒で︑部屋の位法とか大きさは好みと

高沼むしろオフィスのほうがそれができそうな感じがします︒という考え方にならないのでしょうか︒

すから︑内装を壊してつくり夜すというのではなく︑質のいい内装を継永していく

小林住宅はどうですか︒

吋ふれつくすコjト吉田﹂での鏑易可変インフィルの試み

本田残りますね︒それを改装して次に貸し付けるということです︒

高田お金はもらうとしても︑もとの内装は残りますよね︒

られるわけです︒

そ う す る と ︑ オ ー ナ ー は そ の 予 算 を も っ て ︑ 次 の テ ナ ン ト の オ ー ダiを 聞 い て あ げ

本沼それは無限でしょうね(笑)︒

高 田 最 近 完 成 し た 大 阪 の ﹁ ふ れ っ く す コlト 古 閑 ﹂ と い う 公 共 賃 貸 住 宅 で は ︑ 可用がかかりますよという予算をたてて︑それをテナントが退去する時に金銭で払う︒

小林お互いに相手のほうが筏易だといっているのは︑内装の再利用が︑現状はい変インフィルという部分が入氏名の所有になっていて︑それを注文に応じて追加でている︒﹁インフィルがよくなっていくから価値が上がる﹂みたいな言い方がありま

かに難しいかということの裏返しですね︒

きます︒しかも︑そのインフィル部品を無駄にせずリサイクルできるシステムを考

とたんに価値がなくなってしまう︒ところが︑住宅は︑欧米では家具や血までつい小林先ほど︑オフィスについて仮使用ポ認が抑力的に巡刑されたので︑制度的な二番自のテナントにとってのスケルトン貸しのメリットは?

えている︒入居者は︑インフィルを売ったり買ったりすることで︑賃貸住宅だけれしてないんです︒

高田技術的には同定インフィルも動かせるのだけれど︑これはそういう契約には

小林この﹁可変インフィル﹂の部分だけが︑入居者が変更できる部分なんですか︒

旧仙っているんです︒の入間訟でも︑一二番目の入問者でも同じ条件でオーダーできるシステムが重要だと最初の入居者のオーダーを聞くのは︑過去にも事例がありました︒しかし二番目

ど間取りの変更ができるし︑入居者が入れ替わった時も容易に対応できる︒

Asv

いるのですか︒

J

問題が解決されたというお話がありましたね︒その後︑スケルトン貸しは広まって
本 田 い え ︑ ほ と ん ど 広 ま っ て い ま せ ん ︒ こ の 仕 組 み は ︑ ォi ナ

OTー側が問題点ぷ識を持たない限りは︑なかなかそういう而倒なこと襲撃機J 一 議幾重はしないわけです︒たぶん一iノ ムの問題だと思っています︒

た だ 少 し 兆 し は あ り ま す ︒ 森 ピ ル が 六 本 木 に 巨 大 な ど ル を つ く 護 審 鰐 鮫 ミ prf
るのですが︑すべての借り手が一気に決まるわけないので︑決ま

本 田 ﹁ ふ れ つ く す コ i ト古田﹂は︑﹁保貸し﹂ではなくて︑﹁下着貸し﹂ではない

J

ぷbm?
謬

る丸ビルの広報パンフレットに︑﹁スケルトン貸し対応﹂という一行が入って肢のかと思うんです(笑)︒﹁裸貸し﹂までいくとものすごく無理があると思うんですね︒

らない床をどう温存するかという考え方で研究していると開きますし︑新しくでき中に出てきました︒

ーダーできれば︑残りは標添仕様でも十分だと思うんです︒後はパーティションをはインテリアの問題から人ったのですが︑オフィスは︑床材と照明︒この二つがオですから︑ド着をどこまで者ているのかを合めて議論することが大切なんです︒私

何復義務を次のテナントに継承させる意味でメリットがありますから︑双方合意す

約束をしていますから無理ですね︒ただ︑内装を﹁タダで譲る﹂というのは︑原状本回売ろうと忍っても︑本当はお金をかけて現状復帰しなければいけないという相手と直接やりとりして売ってしまうというのは︒

ン貸しは成り立ちそうですね︒オフィスでもそういうのがありますか︒内装を次のれ ば 行 な う ケ l スはあるようです︒

小林それは︑家具と内装の境目をどうするかという話につながっていますね︒家高関原状凶復というのは︑結局︑大家さんに返すということですね︒しかし︑先設置すればよい︒

であって︑付着しているものだとなりま

︑

J%

41
一川緩事警

で︑インフィルとスケルトンを分離することによって︑前者は入居者所有にして市

しかし︑市場メカニズムだけでは長期耐用型のスケルトンはできていかない︒そこ

ザーがいいものを安く子に入れられる可能性が高いということなんだと思います︒

高間インフィルについては︑市場メカニズムをうまく機能させた方がエンドユー

みの間取りを得るだけではなく︑費用をどの程度かけるかを選択できるようになる︒

ら入居者に移してしまう︒だから︑入問者所有になるんです︒一方で︑入居者は好共負担の軽減という目的が掲げられているんです︒要するに︑内装費負担を公共かみそうですね︒オランダとか中国のスケルトン貸しでは︑公共側からは明らかに公

小林入居者がインフィルを所有する仕組みは︑公共住宅に対する基本姿勢とも絡フィル﹂にしているんです︒ています︒それ以外の︑世格構成によってお要がまちまちな間仕切りを﹁可変イン来目標ということなんです︒ただ︑可動収納の一部は︑最初から家賃に含めて貸しないといけないし︑どの程度の需要があるかも分からない︒本格的なリースは︑将現 在 の 状 況 で は ︑ 貸 す 側 の リ ス ク が 大 き す ぎ て 無 理 な ん で す ︒ 一 0 0年 間 つ き 合 わ

高田貸してあげるのがいいのは︑そのとおりなんです︒しかし︑合わせて貸してあげるのがいいんではありませんか︒議鱗機管襲警七︑

嬬 綴 緩 綴 麟 デ JA刊 わ 叫 刈Jm
公的機関がこういうものを全部用意していて︑入る世侍の構成に機機欝機 べ
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一
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たが︑なぜ人記者がインフィルを買わなければいけないのですかoJ
ダヌ麟

島田良一(都立大学)両国さんの提案を興味深くお開きしまし委

公共住宅としてのスケルトン貸しの意昧

っていたことの本質になるわけです︒

まう︒こうした権利関係をうまく構築していくのが︑先ほど利用梨ハウジングで一一お三者に売ることができる︒そういうふうにしてやれば︑いまの問題は解消されてしほど説明した利用機というような仕組みがあれは︑利用権そのものをテナントが第具は︑昔から入居者負担だし︑家具のリサイクルもあります︒一方で︑内装は建築

すが︑お二人はその境目を動かそうとしている︒家具のほうを少し増やして︑建築のほうを減らそうという仕組みと限解
するとわかりやすいですね︒
本当の﹁裸貸し﹂は難しいか?
がつくる本当の﹁採貸し﹂は︑やはり刻

小林ところで︑内装を全而的に入山者しいですか︒
高田難しい理由は︑主に法制度や産業の問題にあると思いますが︑技術的な問題もあるんですね︒可変インフィルの技﹁ふれっくすコート白出﹂でも何度も実術は︑まだヨチヨチ歩きの技術であって︑し︑まだ市場に出回る水準のものにはな

験を繰り返して︑やっと実現した︒しかっていないのです︒将米は入問者が内装裂の調達さえできれば︑設備以外は可変インフィルですべて対応することは可能だろうと思っています︒
小林例えば︑入居者が退去する時に︑万円で次の人に売り︑大家さんはそのま

自 分 で 次 の 入 活 者 を 探 し て 内 装 を ニ0 0

で き れ ば ︑ 内 装 会 副 オi タ ￨ の ス ケ ル ト

ま家賃を受け取ればよいという仕組みがひょうご 1
0
0
年住宅

図一日

外部から補修艶新が密認な設繍配管

廊下と居室の閥に
欧告抜けをとって北側履室の居住性を向上古せる

エレベ‑$'ーの股圏

バリアフリーの徹底
段慈の解消等による

円/﹄

n
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図‑9 ふれっくすコート吉田二伎』曹の柱梁床スラブなどの躯体部分をさす
ー 100
年以上田長期扇舟性を考慮した社会性の強い構造

スケ Lトン

互玄4よ之.:L.&

住まい手置い取りの可動間仕切怒，'1((退去時に公社サ ビスへの売却も可能)および公社所有の可動収納をさす伎まい手のライフスタイルやライフステージの変化に応じて、メニュ の中で自由に追加や変更が可能

恩立ヰよ之.:L.&

予め固定された住戸内の部仕切
内装設。蓄をさす
将来商用年限が来れば更新が可能

之之Liよ2:

場のシステムを導入し︑スケルトンは社会性の論理を徹底させるという見方が重要

スケルトン貸しは長期でないと成立しないかだということではないかと忍います︒

島 田 本 間 さ ん の お 話 で ︑ ス ケ ル ト ン 賃 貸 の 場 合 は ︑ 少 な く と も 一 O年 ぐ ら い の 長期でないと︑借りないのではありませんか︒

本因貸し︑支が内装を負担するアメリカのようなやり方の場合は︑ということです

る側︑両方にメリットがないと成立しないはずですね︒オーナー側からすると︑ス

野村徹也(集住デザインハウス)スケルトン貸しというのは︑オーナー側と借りオーナー側と借りる側のメリットはやすくなるだろうと思っているからです︒

りの改変が生じる︒インフィルの需姿が増えて︑インフィル・リ!ス産業が成立しが し ま す ︒ 本 当 は りl ス 方 式 が 理 怒 で す か ら ︑ 入 退 去 が 増 え て い け ば ︑ そ こ で 間 取

高白むしろ入居者の動きが増えると︑ますます必然性が高くなっていくという気

年程度で動く場合は鄭しいのではないですか︒

車問自住宅の場合にも︑長期に住む人にはスケルトン貸しはいいと思いますが︑二不動産制度のわかりづらい仕組みだと思います︒

もしなくても実質的に長期契約したことになるんです︒これが欧米と全然違う点で︑ね︒ところが︑日本ではいったん入居すると借家法で完全に保護されますから︑何本国二年︑一二年で引っ越していたのでは︑引っ越し貧乏になってしまいますから

長期契約を求めるということになりますか︒

小 林 と い う こ と は 逆 に ︑ テ ナ ン ト が 内 装 を 負 担 す る ケi ス で は ︑ テ ナ ン ト 側 か らいわけですね︒限状回復して一決してもら︑えばいいわけですから︒

ナ ン ト が 負 担 し て 好 き 勝 手 に つ く る の は ︑ オlナi側 は 契 約 期 間 の へ ッ ジ は 必 要 な

本 田 劣 化 と か 償 却 を 考 え る と 一 O年 ︑ 一 五 年 と い わ れ て い ま す ︒ 応 舗 の よ う に テ

島 田 だ い た い 一 O年 ぐ ら い で 回 収 し き る と い う こ と で す か ︒

え方に立つものだから長期契約でなければだめなんです︒て ︑ 内 装 授 は 貸 し 主 が も つ よ う に な り ︑ そ れ を 一 O年 ︑ 一 五 年 で 回 収 す る と い う 考

本国アメリカは貸し主がどんどん不利になっているんです︒だから競争に晒されO年と長期にして下さいと貸し︑米側が求める形ですね︒︒
ュ小林つまリ︑テナント好みの内装をつくってあげるから︑そのかわり︑契約は一住戸の外壁 サッシ 戸境笠等をさす
将来関周年 sllが来ればクラデインク悼の移動!こより
住戸規擦の変更が可能

でいつでも出ていかれる状態になると︑オーナーが個性的な内装を受け取って悶る

本田最初の利用者に刈するメリットはそれでいいと思います︒次の段階で︑入居能になるためのシステムという埋解でいいですか︒

造っていく︒そういう投資効巣が借りる側にも見える︒それが可がないならガランドウでいい︒そのうち︑お金ができたら内装を対投資効果が⁝絡であればいいわけですよね︒借りる側も︑お金

ケルトンで貸すのと︑内装まで全部やって貸すのと︑どっちでも小 林 一 O O年 の ス パ ン の 小 で は ︑ 用 途 も 変 わ っ て く る と い う お 話 で し た が ︑ マ ン

百年スパンではオフィスも住宅もない思います︒

によってスケルトンを長期に治則できるという社会的なメリットが出てくるんだとる︒さらに︑住宅以外の用途になっていくことにフレキシブルに対応できる︒それえられるんです︒一一一O 年 く ら い の ス パ ン で は 住 戸 の 広 さ や 戸 数 を 変 え る こ と も で きでいますが︑﹁ひょうご一 O O年 住 宅 ﹂ や ﹁ ふ れ っ く す コ l ト 吉 田 ﹂ で は そ れ を 変

高田それを建築的にみると︑各住戸の間の壁や外壁︑これをクラディングと呼んするという例はありますか︒

ションをオフィスに使う例はよくありますが︑オフィスであったものを住宅に改造

者が持わるときのオーナーの丘初が︑いちばん問題になる︒日本のように二年契約

欧米の賃貸借は︑所有権の時間貸しという概念にあたると思います︒あなたに一という問題が山山てきます︒

しとしていろいろ制約を強くしてしまい︑結戸川︑借りる側も不山口山になってしまう︒に借りた人の権利がずっと絞きます︒貸し︑一七一側がコントロールできない︒その裏返がニュ i ヨ ー ク で ︑ 老 朽 化 し た オ フ ィ ス を 住 宅 に 改 造 す る と ︑ 国 定 資 産 税 が 相 当 安ではないかと思うぐらい市場性はある気がします︒それを政策としてやっているの円の家賃がとれないんです︒それなら︑高級賃貸住宅にしたほうがむしろ桜げるの

一フロア五O 坪 前 後 の ペ ン シ ル ビ ル は い っ ぱ い あ り ま し て ︑ 最 近 は ︑ 坪 当 り 一 万が︑ほとんど削かないですね︒

O年後にはだから︑メリットを生かすためには︑その問題を解決しなければいけないんです︒

くなるなどのいろいろなインセンティブをつけてくれる︒そろそろ日本でも︑都市

本田十けい小さいペンシルビルを住宅に改造したのが新開に載ったことがありますAK
郎白山にしてください︑その代わりに一

高田その問題は住宅でも一絡ですね︒

元に反して返して下さい︑という考えトペところがけ本は︑いったん貸すと無期限

小林氏問ピルの場合は︑そのようなオーナーと借りる側のメリットで判断するとっていただきたいと思います︒の老朽建築物の賃貸住宅化を︑町︑つくりの方法論の一つとして︑ぜひ︑積極的にや

0 年聞この空間を貸したら︑しても︑スケルトン型集合住宅の場合は︑また違う議論がありそうですね︒

小林古川山さんの提案は︑スケルトンは公共で︑インフィルは民間というお話でし

公共と毘聞を越えた第三の道

高田おっしゃるように︑スケルトンは長く存在して都市の骨格になっていくわけ

wび て く る ︒ そ れ は オ フ ィ ス も 一 緒 だ
で す か ら ︑ 少 な く と も 地 域 公 共 財 的 な 性 質 をm

るとか︑そういうことを検討されたことはありますか︒

たが︑スケルトンそのものを公共でも民間同でもない第三の省︑例えば組合が所有すと忠︑つんです︒要するに︑都市建築というのはそういう性質があって︑その部分に対する社会性というのは︑オフィスであれ︑商業施設であれ︑住宅であれ︑同じよ

いい部分と︑完全に任せるとまずい部分がある︒そう考えると︑スケルトンの所有

高田公共がスケルトンで千ンフィルが民間というわけではなくて︑市場に任せてうに位置づけられると思います︒
本田﹁スケルトン貸しがどうして流行らないのですか﹂という質問は︑議論の対ケルトンの永続性を保証する信頼性がないといけない︒公共部円であれば︑いちば

者は公共でなくてもいい︒ただ︑そこに社会的なコントロールが働いていたり︑ス

象が︑内装の問題しか同一にないんですね︒自由皮とか倒性ということに対する問題
い ︒ け れ ど も ︑ ス ケ ル ト ン と し て 一 O O年 も こO O年もという話になったときに︑提起だけであって︑高問先生がおっしゃったような優良な初会資践という視点がな

な い 問 題 が 起 き る ︒ で す か ら ︑ ス ケ ル ト ン は 一 O O年︑インフィルの設備は一一一O年︑

く 仕 組 み が ど こ か に あ れ ば い い ︒ 今 後 は ︑ 街 づ く り 協 議 会 と か 住 宅 関 連 のNPOみ

また︑街の骨格をつくるような場合には︑その地域に関与する人たちの怠思が働んそういうことが期待できるということです︒

テナントの利用は一 O 年 と い う タ ー ム で 切 っ て 整 理 す る ︒ そ う す る と ︑ あ る べ き 姿

たいなものが︑その役割を抗っていくことはあると思います︒

インフィルが一緒になったときには使い物にならなくなって建て直さなければいけがみ︑えてくるんですね︒

ンドは年金基金が多い︒社会性が非常に強い年金基金みたいなものが建物に投入さ

本田よくアメリカからオフィスビルを買いにきていますよね︒あれの一一袋側のファいうシステムですよ﹂ということを祉関に公表して︑ようやく認知されて成立して貸しは理論的に難しいんですが︑公団や公社といった信頼性のあるところが︑﹁こう公 団 の フ リiプ ラ ン 貫 貸 の よ う な も の で ︑ 現 状 の 賃 貸 借 契 約 の な か で は ス ケ ル ト ン

それに対して︑本当の利用権は︑当事者どうしの契約のなかで決まるのではなくいるものなんです︒

れてくると︑そういう公共性の強い︑五体が所有者ですよということになる︒日本でも︑投資環境が整備されると︑不動産に投入される資金の顔が変わってくるんではないでしょうか︒

それで︑ヤクザが入ってという問題が生まれることにもなるのですが︑それには︑スケルトンの所有者とは無関係に︑その権利を売ったり貸したりすることができる︒

自由転売になんらかの制限を加えたり︑共用空間の利用者の共同の意思決定のなかて︑所有権と同じような物権的な権利として成り立つものなんです︒そうすると︑

で対応することになると思います︒

スケルトンの利用権とは何か

スケルトン部分は証券化されるという方向はありそうですね︒

高白さきほど一一一一口った利用権の部分がなんらかの形でもう少しうまく流通すれば︑所有から利用ヘ

小林高防さんは︑不動産の証券化は︑どう忠われますか︒

小林利用機の仕組みがよく分からないんですが︑所有と利用を分離するという意ですから︑借地借家法の改正︑定期街地権︑定期借家権に集中して議論を進めてい味ですか︒

居者は普通の賃借権という権利ではだめなんですか︒利用権でないと何かまずいこ

るところがあるんですね︒しかし︑結局︑所有から利用へは︑キャピタルゲインがはなんらかの形での賃貸を重視し︑これを正常化しようということだと思います︒とになるのですか︒

どうなるかという問題と絡むわけです︒現在のように地側が落ち着いているといい

本国﹁所有から利用へ﹂というのは︑経済学者が中心で一一一一口っているわけで︑結局

高田現在の借地借家法を前提にすると︑スケルトンの所有者の負担が大きいからんですが︑キャピタルゲインがゲインしだすと︑所有というのはものすごく大きな

高田そういうことですね︒

です︒それを解決して不動産が円滑に流通していく仕組みをつくっていこうと思っ問題になる︒これは賃貸と持ち家の性質といったものと大きく絡んでくる︒不動産

小林不動産の証券化で投資家がスケルトンを所有したとしますね︒その場合︑入たら︑利用権を設定するのが望ましいと考えられるわけです︒

だという感じがします︒

制度の根本に関わるので︑まだ︑いまは誰もしっかりしたビジョンを出せない問題

高田キャピタルゲインの寸前については︑私は住宅に資産性を求めることが必ずし転貸されて流通すると︑スケルトンの所有名からみると殺が入るかわからない︒非もまずいとは思っていないんです︒それは一つの選択としであってもいいと思いま

本国賃借権というのは︑日本では完壊に保護されていますから︑それが談波とかからみると危倹すきて不可能です︒

常に危険なヤクザが入るかもしれない︒だから︑日本では賃借権の流通は貸し主側

い仕級みをつくっていくことができれば︑住宅問題も少しは解決されていくような要があります︒利用することと︑資ぃ必形成することができるだけパツティングしな
気がします︒

す︒しかし︑そのことによって利用がゆがめられることのないように︑配慮する必

小林最後は大きな問題になりましたが︑これは機会を改めて考小林そうすると︑利用権の最終的な理想は︑期限が明確に定められた定期利用権は十分出てくると思います︒

本伺定期借家権というのが成立すれば︑権利がお尻で切れますから︑その可能性えることができればと思います︒どうもありがとうございムました︒という趣旨になるわけですか︒

高田現実の社会の動き方としては︑そういう形で動いていくだろうと岡山っていま(文費目編集部)

すが︑定期借家権はあくまで借家権で利用者の意思決定を保障するものではない︒

擬似的な利用権と本当の利用権の秀一なんだと思います︒擬似的な利用機は︑

小林そのような現実的な解決と︑高田さんの理想とする利用権との違いは何ですカ高田

症借住宅は第一二の住宅に成長するか

では公団・公社などの公的機関も保有地の有効活用のため積極的に検討し︑ている︒しかし︑三大都市圏における共同住宅割合は四八・五%(京浜葉五長屋四・四%(一九五万戸)︑共同住宅三七・五%(一六四六万戸)となっその主な特徴は︑①内訳は一戸建て住宅が五七・六%(二五二八万一戸)︑数(五二・九%)を占めている;︒

社一帯を数え︑そのうち︑三大都市圏の総世帯数はニ三二三万一戸と全国の過半

一九九八年一O月一一日現在︑総住宅数五O二二万戸︑総世帯数回三八九万定借住宅の価舗は﹁広さ﹂﹁安さ﹂﹁利便性﹂の三絶対要件にあり︑立地は自から限定されると考えるべきである

赤 刑 彰彦はじめに
定期借地権制度が創設されて今年八月で丸七年が経過する︒その実績は︑既に一部の自治体・公社は事業化に踏み出している︒また︑住宅宅地審議会︑

戸建て(四・七%増)の約三・一二倍︒③所有関係は持ち家が六0・一一一%(二一二・O%)と平均より一一%も高い︒②共同住宅の増加率は一五・四%と一一万八八九五戸(うちマンション六O七七戸)を数え︑民間だけでなく最近

経済戦略会議︑国有財産中央審議会などでも定期措地権(以下﹁定借﹂とい六四八万戸)に対し︑民営借家二七・一二%(一一九八万戸)︑公社・公団う)の活用が提言されており︑足立区の﹁ 2 ・2 ・2ブランコーのように定借住宅を住宅政策と景気浮揚策の両掛から推進する自治体もあるので︑今後は六・八%(二九九万戸)︑給与住宅一一了九%(一七二万一戸)の割合︒持ち家割(六一一・四%)を超え︑六五歳以上で八割(八0・六%)に達している︒

比率は︑一一一O歳台前半では三割弱(二九・O%)のものが︑凹O歳を境に六え︑第三の住宅として新たに成長し定着するか否かを︑利用側値の視点から④専用住宅当たりの延床面積は九0・六凶︒それに対して三大都市閤は八

そこで︑本稿では定措住宅が︑従来の所有権住宅と賃賛住宅の二区分に加さらに増加するものと予想される︒

考察することとする︒なお︑記述した内容については個人的な見解であるこ

一ニ・一ぽと小さく︑京浜葉は七二・七︒町とさらに狭くなっている︒⑤最低居平成一O年の住宅着工戸数は︑持ち家山一一一万一千戸(ゑ一0・0%)︑貸借家ストックが少ないことがうかがえる(表 ll)︒

京浜葉は凹0・0凶とさらに狭くなっている︒大都市において広くて良質なち家が一一一二・由︒貯に対し︑借家はその三分の一弱の間二・七 Uしかなく︑九%︑一九三万戸)を占め︑その広さは四四・四ぼである︒一二大都市閤の持住水準未満は︑全国で二三O万戸あり︑そのうち借家住宅が八割強(八三・とを予めお断りしておく︒

ー住まいの現状
日本の社会経済構造は︑バブル経済崩壊により景気は長期低迷し地価は八年連続して下落し︑さらに一段の下げが見込まれているために根本的な土地政策と住宅政策が強く求められている︒

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￨中京

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41.9

￨京阪神

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全

資料総務庁明、ドv
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tょより作成家四五万七千戸(&一一山・O%)︑給与住宅一万除きすべての年で純増し

年比五万九千戸減)に対し︑貸家は一四・七%

住宅の減少率は一一・六%(四四万八千戸︑対前別に見ると︑一二大都市間における持ち家及び分譲

下回っている︒それを持ち家と貸家に分けて地域(ゑ一五・六%)にまで落ち込みにはその反動により一三八万七千↑戸まで増加した︒しかし

税のアップ要因から一六四万三千戸

万戸で推移しー一九九五年までは一間0 1 一 五 O

それに対し︑着工件数は一九九

年以降四000戸前後となっている︒(二五万四千一戸︑対前年比四万一二千戸減)と減少

一九九八年には一一九万八千戸 (Aかし︑地方闘では三大都市固とは逆に貸家の方が(一了一O%)︑ロ l ン減税などが考えられる︒し3Jo 今 後 に つ い て は ︑ 史 上 最 低 の四年間で一一一同も純減している(表i

二一て六% とさらに減少し︑過去

金利要国から回復基調にあるものの︑景気低迷と雇用不安から従来ほど仲九閤年以降急増し︑一九九八年度までの累計は一ベロッパ!の積極的な営業努力と拡大策から一九ゼロであったが︑その後︑ハウスメ i カi や デ ィ

定借住宅の実績は︑創設年の一九九二年度こそ

面積︑地代は表14のとおりである︒の住宅価格︑保証金︑敷地面積︑床三年五月) である︒の七灰一画分譲が第一号案件(一九九

一戸建ての定借住宅は︑岸和田市

ぴは期待できないと予想されている︒

万八八九五一戸(一戸建て一万二八一八一戸︑マンシ

定借の利用方式は保証金が九六・一二宅者工件数の割合(五八・三%)よりも三割強も多いことから大都市に集中

集中しており︑地方圏はわずか一割強(二O七八戸︑一一%)しかない︒住は︑東急不動産・一一一井不動産の﹁ガ有権価格と比較すると約六割(五加えた定借住宅の価格は︑府辺の一昨の﹁四季の邸苑﹂︑一一一菱地所ホl ムのーデナ l ズ新鎌ヶ谷﹂︑住友不動産

六%) となっている︒代表例としての順となっている︒

していることがうかがえる︒特に︑首都聞が七一一一六一一戸と最も多く全体の約一・八%と極めて少ない︒保証金を%と圧倒的に多く︑権利金はわずか

一九九三年以降

ョンムハO七七戸)を数え︑今年度は定借マンショ

2 定借住宅の実績とその内容

減少率が少ない結果となっている︒

一九九七年

一九九六年には消費

ョンの大量供給︑住宅金融公庫の金利が史上最低率が高くなっている︒その理由は︑低価格マンシ(&一七・一%)となっており︑いずれも前年を七千戸(&ニムハ・七%)︑分譲住宅二九万三千戸

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四割(三九%)を占めており︑中部臨(四七四五一戸)︑近畿圏(四七一一一戸)

地域別では定借住宅は三大都市圏に約九割(一万六八一七戸︑八九%)がンだけでも二000一戸を超えると予測されている(表12);︒

表

広さ(財)
持ち家
(万世帯)

持ち家主手

(
7
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)

設帯数

定借住宅と着工件数との仲ぴを比較してみると︑ 定措住宅は一九九七年を

表 ‑2

三大都市圏の住宅概婆

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3年

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(東京)
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表

﹁大津が丘パ iクピラ﹂などがあげられる︒
一方︑定借マンションは知多国から﹁職と住と生活﹂における三つの領域の中でバランスぉ 4をとりながら︑所有形態(持ち家・賞貸)と居住形態(住居の広さ・設備・立地など)からそれぞれのライフステージによる家族構成の変化の中でいっそう多様化

ムズ﹂が定借マンションの第一た藤和不動産の﹁国国調布ホー

売され︑都内では筆者が関与し三戸︑期間八O年)が最初に販

代(二七・六%)が高く︑二O代(二一一了八%)︑由O代(二三・O%)が続

四・三%)の順となっている︒住宅の広さに関する不満は︑年齢別では一二O朽化﹂(一四・八%︑同一七・四%)︑﹁利便性・公共設縞﹂(二二・二%︑同

さ・部屋数﹂(一八・一%︑東京都区部二五・四%)が最も多く︑以下﹁老︑﹁建物の狭そこで︑住宅に対する不満をアンケート結果から見ると * 5

し︑居住ニ lズが一段と個性化することが予想される︒

号案件として分譲されている︒

いる︒これはライフステージによる家族構成の変化の中で広い良好な借家住

き︑形態別では借家(三六・九%)が持ち家(一ニ・二%)の三倍となって市の﹁レインボー知多長浦﹂(六5のとおり

一九九三年以降の住宅価格︑専有面積の内容は表

O円/月で一戸建てより約一万のため︑住まいの決め手要因は;﹁利便性・立地条件﹂(三八・二%)︑﹁費以上の人が﹁住宅の広さ﹂と﹁家賃負担二 7に対して不満を抱いている︒そ一方︑若い股代では;︑﹁民間賃貸住宅﹂に対しては六割(六一一了一二%)宅が少ないことがうかがえる︒

円安い︒しかし︑地代に管理費たがって︑若年層︑中年層︑高齢者における居住ニ lズを考えると︑それぞである︒地代は平均一万七八七

一二万円(平均二万九九九九円/

れの価値観と生活ステージにおけるプライオリティ(住宅選考型・移動性選
円近く高くなる︒交通アクセス

ルと価値観の合った立地(都心・郊外)において︑持ち家(一戸建て住宅・応じた個人のライフスタイルがいっそう鮮明になる︒具体的には生活スタイ

考型・都市サービス選考型)が変わるため︑居住形態は年代別に生活の場に用・経済性﹂(三六・八%)︑﹁周囲の環境﹂(一一八・一二%)となっている︒し逆に一戸建て定借住宅より二万月)を加えると合計四万八0 00円となるため︑支払い金額はは︑マンションという性格上︑条件となる︒

場合には︑近くて夜遅くまで面倒を見てくれる保育所施設があることが絶対にあり︑職住近接型の利点から都市型住宅が好まれる︒また︑共稼ぎ夫婦のめ︑住宅は 2DK・2LDKとそれほど広くなくても保育園や小学校が近くが約九割である︒一般的には結婚により人生の新しい門出と子育て時期のた

第一の﹁世帯形成期﹂(二O代 1一二四歳)は︑賃貸住宅(戸建て・集合)

ら年代別の居住形態および施設ニ iズを分析してみる(図￨￨)︒

選択するものと予想される︒そこで︑年齢に応じたライフステージの変遷か

マンション)か震貸住宅(マンション・アパート)か定借住宅のいずれかを最寄り駅から徒歩のみが約九割(八八%)を占め︑その時間は国民における住宅に対する需要は︑ 少子化︑高齢化︑核家族化などの諸要

3 ライブステージから見た住宅‑丁ズ

賠坂﹂および藤和不動産の﹁シティホームズ池田山﹂がその代表例といえる︒

谷工不動産の﹁モアクレスト神宮前﹂︑三井不動産の﹁パ i ク・コ iト 麻 布 烏

一九九八年における都心型の定借マンションとしては︑筆者が関与した長平均一O分である︒

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4 一戸建て住宅の価格・保証金・地代などの推移表
表

勤や通学を多少犠牲にしても郊外型の広い一戸建ての住宅にニ lズがある︒に走らざるを得ない要因がある︒その結果︑持ち家は購入資金の問題から通広くて安い賃貸物件が少ないこともあり︑必然的に広い家を求めて持ち家化た部屋が必要となる︒そのため︑今までの賃貸住宅では物理的に狭くなり︑半々になる︒子どもたちが中学・高校・大学に通う年齢になるので︑独立し第二の﹁世帯成長期﹂(一二五 1四 九 歳 ) は ︑ 持 ち 家 と 賃 貸 の 割 合 が ほ ぼ

4 定借住宅における第一二の住宅としての可能性

然環境の優れた郊外の方が良いとする人もいる︒に便利な都心型マンションが好まれることになる︒ただし︑人によっては自郊外の広い土地よりもむしろ狭くても健康・福祉施設が充実し︑通院や異物

快適に過ごすために︑住居ニ lズは高齢者対応型の設備・構造を必要とし九︑よほどの事情がない限りほとんどない︒老後の身体的経済的な不安から安全

第四の﹁世帯収縮期﹂(六五歳以上)は︑持ち家率は約八割で住み替えは

悶民の土地に対する所有意識は︑八年連続の地価下落から変化の兆しを見

第三の﹁世按分離・再編期﹂(五0 1六四歳)は︑持ち家率は七 i八割である︒子どもたちが独立し︑教育費や住宅ロ i ンの支払いから経済的に解放され︑精神的にもゆとりが出る時期である︒しかし︑同時に自らが退職年齢に達するため︑改修して二位帯住宅にするか︑日常生活をエンジョイするた

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50代

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が三七・一%(前年比一四・二%)と激増し順と大幅に減少し︑逆に︑﹁借地・借家は不安定﹂OOせている︒国土庁によれば︑﹁土地・建物については両方とも所有したい﹂O(都心) (郊外)O

え安心﹂(八一・九%)が最も多く︑従来の﹁有

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孫

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利な資産﹂は三六・九%(前年比ゑ一七・四%)O述、川彩彦 [
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iPFlj大政財務協会I'J
Iより

割(六七・一%)の一四五万人︑九O分以上は五(一九九五年)である︒片道六O分以上は約七

ズを見
11(一九九五年)を数え︑通勤時間は平均七一分てみよう︒都心三区への通勤者は一二六万人

そこで︑都心通勤者の実態と居住一一変化してきでいる︒

有﹂からコストの安い﹁賃貸﹂﹁利用価値﹂へと

個人・法人とも土地に対する考え方が︑﹁所一了九%)まで増え︑同レベルで並んでいる︒

利﹂は約一一一割(二九・四%)から四割強(四一丁九%)まで下がり︑逆に﹁借地・賃貸が有:H~l!

利﹂が約七割(六六・七%)から四割強(四三年度と一九九八年度を比較すると﹁所有が有位が逆転している︒一方︑企業意識も︑一九九

30‑40
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高校生

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生活

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20‑30代 結 婚
(前半)
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スパ
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病院

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2DK‑ 3DK
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果育園
2LDK 4LDK

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め利便性の高い都心型マンション * 9に引越しするかは本人らの価値観によ

子供

60代
50代
40代
20
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公臨

は︑八割強(八一二・一一%)となっているが︑その中身をみると︑﹁自由に使

必要路設

広さ

り異なる︒

図‑
1 ライフステージと年代別住居および施設ニーズ

7人

6人

5人

4人

3人

2人

1人

単身一一一+結婚一歩子供出産一歩子供成長一歩子供独立一少考夫録(単身)由万人となっている︒都心居住の希望者は︑肉体的精神的疲労から三分の一

住宅は人口減少から現在以上に過剰になるため︑利便性がよく立地のよい場景とした相続による﹁潜在的持ち家層﹂として位置づけられる︒したがって︑第二は︑高齢化社会であるち︒日本の総人口(一九九五年現在)は︑一億所にある住宅しか利用されないものと予想される︒(三一二%)に達し*川︑それだけで七一万三千人の潜在需要があることにな
る︒特に︑若年層および中堅層(二Oi三九歳)は約二倍の六割強と高い割合を占めており︑都心居住のニ lズは極めて強いものがある︒仮に︑足立区二六万人(六九・五%)︑老年人口が一八二八万人(一一山・五%)となってその内訳は︑年少人口が二OO三万人(二ハ・O%)︑生産年齢人口が八七

利便性を享受しつつ︑現在および将来の臼常生活において経済的にも時間的そうなれば︑中堅層や若年層を始めとする購入者は職住近接により都市の五%から三五・二%に上昇し老齢化指数は一段と加速する︒

化傾向に拍卒がかかっている︒二O五O年には︑高齢者割合は現在の一四・し︑その総人口に占める割合は一六・五%と前年より0 ・五%上昇し︑高齢いる︒一九九九年の老年人口はこO九ニ万人とわずか四年で二六四万人増加

二五五七万人と世界人口(五七億ニ千万人)の二・二%を占め第八位にある︒

住宅が家賃以下で長期間確保できるため︑購入することは十分考えられる︒の﹁ 2 ・2 ・2プラン﹂のように︑利便性のよい都心部において一二O坪︑二00 0万円台の永住型の定借マンションが提供されれば︑持ち家並みの広さの﹁狭さ﹂﹁高い家賃﹂と持ち家の﹁距離の恭カ﹂が解決されるため︑郊外住宅

また︑高齢者がよく出掛ける場所は︑﹁商庖・スーパー﹂(四九・七%)がにも﹁ゆとり﹂が持てることになる足︒その結果︑賃貸住宅の不満となるでは味わえないゆとり時間が増大し︑﹁時間﹂と﹁利便性﹂から政治・経済・八%)︑﹁銀行・信用金庫﹂合二・七%)と続いている︒外出手段は︑﹁徒歩﹂最も多く︑以下︑﹁病院・診療所﹂(三五・四%)︑﹁友人・知人の家﹂(二七・が六割(六0 ・八%)を占め︑次いで﹁自転車﹂(コ二・四%)︑﹁パス﹂(二情報・文化施設などを十分活用でき︑文化︑学習︑レジャー︑家族および地定信住宅はシティライフを存分に享受できる人間性豊かな居住の場としての六・七%)︑﹁家族が運転する自動車﹂(二四・六%)︑﹁自分で運転する自動域住民とのコミュニケーションの機会が増えることになる︒その意味では︑のと考︑える︒

魅力がいっそう増し︑持ち家︑賃賛に次ぐ第三の住宅として道は間かれるもの視点から考えれば︑定借住宅は︑経済的にも文化的にも商業や文化施設︑

したがって︑日常生活における外出先と外出手段を勘案し︑﹁利用価値﹂

車﹂(ニニ・九%)となっている品︒

めには︑契約期間中︑非遍的な﹁利別価値﹂が存在し続けることが絶対条件

心型住宅が最も適していることになる︒

病院などのインフラ整備が行なわれている必要があり︑﹁利便性﹂の高い都

そうした状況下において︑定的住宅が第三の住宅として成長し定着するたとなる︒換言すれば︑契約期間が長いだけに定借住宅は持ち家や賃貸住宅以

第三は︑地価下落である︒土地価格は長引く景気低迷とリストラによる工上に﹁利川側依﹂が一一限強く求められることになる︒しかしながら︑二一世紀における社会経済的な環境変化の小で︑その﹁利用価値﹂を減少させる次郊外型の定借住宅は価格面において所有権住宅と明確に差別化できない物件︑場・厚生施設等の売却から依然として弱含みにある︒そのため︑地価の安い

すなわち︑第一は︑少子化における人口減少社会である︒一九九八年の合

また︑利便性が劣後する物件は売れ残りが生じている︒したがって︑定借住のような阻害要凶が考えられる︒
計特殊出生率は人口置換基準の二・O八を大きく下回る一・三八(東京一‑宅は利便性のある地価の高い都心部ほど利用価値があるといえる︒

第四は︑価値観の多様化である︒住宅に対する若い世代の価値観は﹁利用O五)と過去最低となっており︑五O年後も一・一二八と予想されている︒将に二O五O年には九一コ一二万人︑二一OO年には五O八八万人に減少すると

来人口推計(低位推計)によれば︑二OO四年の一億二七O五万人をピーク

九倍となっている*目︒最近では︑持ち家取得による高額のロiン負担から︑を重視する﹂が約八割(七六・五%)と﹁資産を重視する﹂(八・六%)の約

気ままに無理せず身軽ライフの賃貸派も一つの選択肢として考えられている︒

推計されている︒六O歳以上の持ち家率が八O%であることを勘案すると︑住宅購入ニiズのある宥年済は﹁一時的借家熔﹂でなく︑長男長女を時代背つの要因から構成され︑ 期間満了時には全ての要因がゼロになる性格のもの
2)︒

組害要因として利用倒値に影響を及ぽすことになろう︒そのため︑定借住宅型の市場経済︑グローバルスタンダードによる産業・雇用構造の変化などがの安さ﹂﹁利便性﹂の三項目が上位の購入動機となっている*同︒一戸建てでるので︑それを見ておこう︒定借住宅の購入者は︑﹁広い土地や建物﹂﹁価格定借住宅の価格が残存期間の長短によりそれらの要因のウエイトが変化すである(図が第三の住宅として確実に成長するかといえば︑必ずしもその可能性が保証

それ以外にも高齢化社会における居住形態とコミュニティ形成︑環境配慮﹁定期借家権 L が創設されれば︑その傾向がさらに拡大することになろう︒

されるものではないと考︑える︒

しかし︑残存期聞が短い場合には︑貨資住宅の方が経済的に有利(定期借という式が成立することになろう︒

利用価値(利便性・快適性・保健性・安会性)﹀建物価格(経済性)﹀期間(時限性)同様に考えられるため︑住宅価格のウエイト順位は︑と﹁建物価格﹂が大きな比重を占める︒残存期間が長い場合には︑所有権とションであれば︑翼物や通勤通学に便利な利便性が重視され︑﹁利用価値﹂あれば︑居住空間の確保と快適な住環境︑安い価格が求められ︑また︑マン

5 定借住宅における利用価値
定信住宅の価格は︑一般的に所有権住宅と差別化を図るために︑近隣におm典 ふ 川 杉 i
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Wと定fI'，TF
L:大践例級協会 fi
Jより

ける所有権住宅の六割程度に価格設定され︑併せて貫賛住宅との競合を鑑み︑

×

安全性

利用価悠>建物価格〉残存期間短い場合

利用価悩>残存期間>建物価格

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仇吋

と翠物価格のウエイトは逆転する。

しかし、湖賂の制約により、技存期間が短い場合には、期間

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機能性

経済性

住宅j(i

床面積

家族構成の変化︑加齢による身体的な衰えから︑スーパーや病院などが速い

こ等地︑三等地に広く立派な定情住宅を建てたとしても︑半世紀のうちには家*げが主張するように︑都心から離れ︑かつ駅から徒歩二O 分 以 上 離 れ た

用価値﹂が五0年間存続し続けることが大前提となる︒そのため︑一部専門ズが変化しても︑また︑その池山械が時の経過と共に衰退しようとしても﹁利﹁利用権﹂が重視されるため︑借地人のライフステージが変わり︑居住ニー値﹂が存在しなければならない︒期間限定の定借住宅は︑﹁所有権﹂よりむことができるためには︑日常生活において広接的な便益があり︑﹁利用価居住者が︑加齢と共に居住スタイルが変化しても︑その場所に永続的に住むすびる可能性が極めて高い︒

利用価値のない定借住宅は︑残存期間が長期であれ短期であれ自然淘汰され度の場合は︑その要素は両要因よりも劣後することになろう︒いずれにせよ︑家権が認められれば︑その傾向はますます強まるものと推察される)になる

総支払い額(地代・ロ la‑‑ン・駐車場・管理費・共役費など)が決められる︒

ム
短期

定期借地権は契約期間五O年という時限性を有することから︑定借住宅の価Oことから︑経済性と時限性の比重が高まる︒残存期間が短くても生活する上中期

格は︑単に﹁建物価絡﹂の経済性だけでなく︑﹁残存期間﹂という時摂性が長期で利便性があれば︑居住一一 l ズがあることになる︒したがって︑この局面で

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O
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O

加わり︑さらにその期間における﹁利用価値﹂が重視されることになる︒つ

保官室性

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のウエイト順位は︑利用価値﹀残存期間﹀建物価格となる︒残存期間が中程

利便性

快適性

ム×

一
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長い場合
残存期街

定{昔住宅においては利用価値が最もおい価格ウエイトを示す。
く儲格ウエイト〉

中古(残5年)

記設

新築

儀格三繋繋

価格指標

まり︑定借住宅の価格は﹁利用価値﹂︑﹁残存期間﹂および﹁建物価格﹂の三

図‑
2 定{譲住宅における仮格の三要素

場合には︑高齢者には日常生活の不便さから利用価値は大幅に減少することが予想される︒
したがって︑定借住宅が持ち家︑賃貸住宅に次ぐ第一二の住宅として定着す

9 ﹃週刊ダイヤモンド﹄一九九九年二月二on号︑お頁︒定年後に住みたい街のランキングをみると︑第一位は東京であり︑以下︑横浜市︑神戸市︑ハワイ諸鳥︑名古屋市︑仙台市︑福岡市︑札幌市と続き︑大都市が大半である︒

段差をなくし︑子すりやすべり止めをつけること﹂(三七・四%)︑﹁玄関︑部屋と部屋と一一一%)が最も多く︑次いで︑﹁廊ドや階段に手すりをつけること﹂(間三‑一二%)︑﹁浴室の日 総 務 庁 の ア ン ケiト結果によれば︑﹁トイレに手すりや綬房装践があること﹂(間六・る上での﹁利便性﹂を兼ね揃︑えていることが絶対要件となる︒その前提条件の間などの段差をなくすこと﹂(三五・八%)﹁火災︑がス漏れ︑漏電などの自動警報装るためには︑ゆとり感をもたせる﹁広さ﹂と価格の﹁安さ﹂の他に︑生活すに定借特有の﹁時限制﹂を加えれば︑定借住宅は所有権住宅以上に﹁利用価叩⁝山﹂(一一八・問%)と続いている︒

︒
︑

総務庁 J同齢者の住宅と生活環境に川附する調査﹄(平成七年)︑ ωjmM頁︒

年一一月号︑幻頁︒定借に向く土地として同氏は︑﹁こうした二等地︑三等地こそピッタリ

口本郷尚﹁定期借地権利き一戸建て分談のすすめ﹂﹃不動産コンサルティング﹄一九九二

定期的地権普及促進協議会会抑制恥 8︑日頁︒

H (平成九年度)︑ m l m頁︒
日間土庁﹃土地臼品川 ﹄日米京都﹃東京都住宅れ会﹄(平成一O年)︑ M夏︒

MH会﹂と三つに分けている︒

O一 0年代後半以降を﹁高齢社会﹂︑一一一O%以上になる二O四O年前後からは﹁超高齢社

市齢化率が急上昇するこO一五年頃までを﹁高齢化相会﹂︑二五%の高原状態に迷するこ

日大淵克吋少子化時代の日本経済﹄ (NHKブックス)︑旧支︒山口川齢化の呼ぴ方については

阪は二六分地︑愛知県は二八分増となっている︒のうち﹁符人が'H巾に使える時間﹂は︑んし凶の問八分増に対し米京は半分の二問分地︑大ロ総務庁﹃社会資本潟資報告﹄一九九七年︒一九八六 1 一九九六年の生活時間の増減時間

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日間土庁﹃都心部の総合住宅環境諮備によるコミュニティ再生方策検討調査い(平成六
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依﹂が強く要求されるために︑全同どこの地域でもよいのではなく︑駅前の0

稀少地ゃんけ川級住宅地などのように﹁極めて限られた地域﹂に限定されることになろう︒その結果︑定借住宅はご定の範回と限界﹂が存在するために︑その成長と普及には自ずから限界があるものと考える︒

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日
夜
﹀

1 鈴木区長の公約﹁二000万円台︑二附般住宅(一OOぽ)の広さ︑二000一戸隊保﹂
2 総務庁﹁住宅・土地統計調資速報集約結果﹂(平成⁝一年)︒
3 定期街地根幹及促進協議会﹁定期借地権付住宅の供給中央総調交﹂(平成一O年)︒
不動いほ経済研究所寸定的マンション山場動向 L (平成一一年)︒

4 H 端康総﹁地価出騰と都心川住﹂(﹁加州市問題別巻 7HV︑一九九O年)︑門知行(︒上地利川のバランスについて︑同教授は﹁戦と住のバランス︑住み予とのバランス︑土地利川と交通のバランス︑地域社会のバランス︑ムれ然 ‑MMと宅地のバランス︑都市機能のバランス﹂と︿参考文献﹀

端的に述︑へ︑その崩壊は﹁同質化﹂が要凶としている︒

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4品川巴(平成⁝一年)︑ Mlmr
5 M内土庁吋土地F只︒
6 東京都﹁粁い叶一代のム氷点の川住に関する立識樹木 H﹂⁝九九八年︑ 2百(︒

・赤川彰彦﹃半附紀後の定期借地権﹄税務経理協会︑一九九八年︒

・赤川彰彦﹃地方自治体と定借ppI﹄大蔵財務協会︑一九九九年︒

なのである﹂と説明している︒%︒三O歳米満了八・問%︑一一一0 1三四歳︑三五 j一二九歳は共に二三・一%と一一了七%も赤川彰彦/あかがわ・あさひこ
武成大学経済学部卒業︑筑波大学大学院経営政策科学研究科修了︒一九七二年︑日本長期
伝川銀行に入行︑定期的地権を研究︑都内初の定的マンション﹁藤和凶闘調布ホームズ﹂︑
また︑長谷工不動産﹁モアクレス卜神宮前﹂を手掛ける︒九八年より倒依総合研究所開発
初交卒業部主胤研究員︒定的に関する考古︑論文多数︒

7 来京都﹃生計分析調査﹂一九九八年︒住宅ロ l ン(東京)の返済計併は︑平均一九・問ア!パンハウジングペ東京凶のマンション入脱者動向調査﹄一九九七年︒一か月の住居資向くなっており︑住居残負村山か過兎になっている︒
平均二一万二七OO円(内訳一ロ l ン返済綴一O万五一OO円︑管理費一万二七OO円︑修繕約一立金問九OO門)︑その負制率は一七・二%︒しかし︑年収八OO万円未満ではこO
吋住宅新報﹄一九九九年三月一一一日︒賃貸マンションの家賃一 20K(平 均 ) 九 万 六 八 O%を超えており︑行い人ほど住民的負担率が向いという結果が山ている︒
問川︑ 3DK(平均)二一万一八二一一円︒

8 人仁川宅地建物取引業協会﹁ねまいの口氏め子に関する満足皮﹂(平成一

司令d

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l 第三の道
特集@新・借りて住む

スケルトン定借(つくば方式)が切ら開く第三の道

分譲(持ち家)と賃貸の良さを合わせ持つ住宅の供給方式︒それがスケル(民間非営利組織)﹁つくばハウジング研究会﹂が推進母体となったという経緯から︑
通称﹁つくば方式﹂とも呼ばれている︒

うと︑借地借家法の﹁建物譲渡特約付き借スケルトン定借の仕組みをごく簡単にい

スケルトン定借による最初のプロジェクトがつくば市で完成してから︑今地権﹂を活用して︑スケルトン住宅を建設

トン定借(つくば方式)だ︒
年の夏で一一一年が経過した︒この問︑さらにつくば市と世田谷区で各一棟が完する方式だ︒以下に︑その特徴を紹介する(詳細は文末記載の参考文献を参照されたいて成し︑合計三棟のスケルトン定情マンションが実現している︒現在は東京都
内で二棟︑横浜市で一棟が建設中であり︑その他︑各地でいくつかのプロジ

川三0年間の持ち家と一一一0 年 間 の 賃 貸

建物の所有形態からみると︑都の建物ともに地主の所有となる︒それまでの斗居住者は︑一年目以降も住み続ける権利密異なる︒三O年 後 ︑ 地 主 が 建 物 を 居 住 者 か 切ら買い取り︑借地契約を終了すると︑土地︑ス

有である︒ただし︑土地が借地である点がいうになる︒当初三0年 間 は 居 住 者 の 持 ち 家 酬
で︑一般の分譲マンションと同じく区分所強図ェクトの検討が進められている︒
このように︑スケルトン定借はかなりゆっくりとした歩みではあるが︑着実に社会にその数を増やしつつある︒これが現在のスケルトン定措の状況とい︑えレーでつ︒

スケルトン定借(つくば方式)とはスケルトン定借は︑つくば市内にある建設省建築研究所を中心とする開発グループによって生み出された︒また︑一口一勺棟と二号棟がつくば市で実現し︑
こ の 実 現 に あ た っ て ︑ 地 元 の 市 民 や 学 者 ︑ 行 政 担 当 者 ら で 組 織 す るNPOよ態

スケルトン・インフィルの分離が鍵︒コーポラティブに馴染み︑入居者にも地主にもメリットがある住宅供給方式

秀

ーはじめに

藤
本
2

にそのまま賛与し︑その後一二0年 間 ︑ そ の 返 済 金 と 家 賃 の 一 部 を 毎 月 相 殺 し

家賃相殺契約とは︑居住者が受け取る建物譲渡金(建物の売却金)を地主

目以降は貫貸住宅に切り替わるということになる︒

間)の借地料程度の低い家賃負担で六O年後まで住み続けることができる︒

を持っている︒つまり︑居住者からみれば当初三0年 間 は 持 ち 家 で ︑ コ 二 年∞家賃相殺契約

間スケルトン・インフィル分離

建物の構造体(スケルトン)と住戸内部の内装造作・専用設備(インフィていくものだ︒こうすることで︑居住者は持ち家・借地期間中(当初三0年

O年 後 に 賃 貸 住 宅 に 切 り 替 わ っ た と き ︑ い き な り 高 い 家 賃 を 支 払 う こ と二一になると︑居住者は老年期を迎える将来に不安を抱くことになる︒しかし︑30n向

うに可変性が重祝されている︒

スケルトン住宅を採用するのは︑一一一O年後の建物買い取りがあるためだ︒

建物買い取りをスムーズに行なうには︑建物価格を合理的に設定することが不可欠である︒しかし︑住一戸内の内装造作は偶人の噌好により評価が異なり

ゃすく︑価格設定が難しい︒そこで︑客観的な価裕設定を行ないやすいスケ

ルトン部分と価格評価が異なりゃすいインフィル部分を明確に分離し︑建物買い取りをスケルトン部分に限定することで︑その解決を図っている︒つまり︑一一二年目以降は︑厳密にいえば︑スケルトン賃貸ということになる︒なお︑インフィルは原則としてゼロ査定となる︒

スケルトン定措のメリット l第三の道への可能性のかをみていこ︑っ︒にメリットがあることが重要だ︒では︑具体的にどのようなメリットをもっのためには︑スケルトン住宅の需要者と供給者︑つまり入居者と地主の双方

供給市場に割って入り︑新たな選択肢(第三の道)となり得るだろうか︒そ定借が︑いかにして分譲(持ち家)︑賃貸の二者択一であったこれまでの住宅

さて︑スケルトン定借の仕組みは概ね前述のとおりだが︑このスケルトン

3

60
年後
30若手後

り︑インフィルは入居者の好みや時代の変化に応じたニ iズに対応できるよル)を明確に分離して計画するスケルトン住宅の仕組みを採用している︒ス

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争問機 M残家 賃 を 低 く 設 定 す る の は 地 主 に と っ て フ ェ ア で は な い ︒ そ こ で ︑ 三O年後︑

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万賃貸住宅に切り替わる際に︑継続居住を希望する居住者に対して﹁家賃相殺4.
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私と怒A:)

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ケルトンは鉄筋コンクリートなどの構造でしっかりとつくって長寿命化を国

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年間の元利均等払契約﹂を結ぶことにしている︒

霞 ‑2 分譲・賃貸・つくば方式の毎月負担額の出較

10n円

綿織亡〉

‑玄関扉
・玄関床仕上げi
口スケルトン亡〉〈コ(可変性を持つ部分)インフィ)t，.

スケルトン住宅(耐久性を持つ部分)

スケルトン

共用インフィル

・メーターボックス ll~.窓サッシュ
・伎戸外壁(パルコニ一世1))・給排水竪管 (pS)

‑基本架橋

(
役
、 J
表、基礎)
・床、天井スラブ・隊笈援(姿額J
I皇
室
)

‑間仕切按
主戸内仕上げ・1‑住戸内設備機器
・ゴ￨勾配管、 自己線

・断熱材‑外壁仕上げ・エレベーター.共用階段.バルコニ一手繍.慮中良!功水i

ロi
4 スケルトン定倦の 3区分
殴

3 スケルトン住宅の概念
図tn

川適度な負担で居住の安心

入居者の毎月の費用負担を︑従来の分譲︑賃貸と較べてみたものが国2である︒分譲だと住宅ロ l ンの負担が大きいが︑最後には土地と建物が残り︑老後の居住の安心は得られる︒賃貸だと毎月の貴担は軽いが︑将来にわたって家賃を払い続けなければならず︑老後の不安が残る︒

これに対して︑スケルトン定借(つくば方式)は︑土地を所有しない分︑住宅価格が抑えられ︑持ち家である当初三0年間の負担は分譲マンションの七割緯度︑賃費住宅に切り替わった一一二年目以降も一般の賃貸と違って負担が軽い(ただし︑六O年を過ぎると家賃相殺契約の原資がなくなるので新規家賃となる)︒

このように住居費負担が抑えられることによって︑住宅の選択の幅が増えることになる︒これまで分譲価格の安い郊外へと住宅を求めざるを得なかった人も︑便利な都市部で住宅を探せるようになるだろう︒地価が問じ立地ならば割安で住めるし︑あるいは︑持ち家の土地費用分を建物(住宅)の方へまわして︑よりグレードの高い住宅に住むことも可能だ︒

住宅を資産として所有するという考えから︑住まう場として住宅を利用するという﹁所有から利用へ﹂の発想の転換によって︑住宅選択の幅はぐっと広がる︒
叩望みの間取りを実現

建物の仕組みがスケルトン住宅なので︑マンション形式でありながら︑入居者の希望の間取り・内装を実現できる︒スケルトン住宅では︑間取り・内装(インフィル)の制約が少なく︑自由度が高いためだ︒賃貸に切り替わっても建物議波の対象がスケルトンのみで︑インフィルは居住者が引き続き所

有︑利用できるので内装造作の模様替︑えができる︒出米合いの分譲マンショ

ンに自らの生活を合わせることも︑模操替え一つままならない賃貸住宅に辛抱することもない︒

間取りの自白設計という意味では︑ コーポラティブ方式を採用するのもスケルトン定借と相性がよい︒スケルトン住宅の形式が白由設計に対応しやす
く︑かっ︑土地所有型のコ iポ ラ テ ィ ブ に 較 べ ︑ ス ケ ル ト ン 定 借 で は 土 地 購入を伴わないため事業リスクが小さくなるからだ︒
州安定的な土地活用

コーポラティブ方式は入居者が思い思いの住宅を実現でき︑入居前からおラティブ方式に依存している面がある︒

互いに顔がわかっていることから︑良好なコミュニティ形成が図られやすい

反面︑普及に向けては次のような課題がある︒①規模に限界がある

動機として相続税への対策が大きい︒スケルトン定借は︑相続税対策をしつが卒業化する上ではネックとなる︒また︑参加する入居者も︑組合会合や設規模が小さく︑手間ひまがかかるという点は︑ディベロッパーなどの企業②設計に手間ひまがかかる

つ︑安定的な事業収益をあげられる土地活用方法となっている︒また︑一戸建計相談などに時間︑労力が求められ︑事業期間がかかることも受け入れられ地主にとってのメリットはどうだろうか?個人地主の場合︑土地活用のて定借住宅とは異なり︑建物内に貸庄舗や賃貸住宅などの地主所有床をもつる人でないと難しい︒

れば一旦中止するという予が打てる︒一般分譲のような形で︑事業をスター

ポラティブ方式であれば︑募集をかけて人が集まれば事業化し︑集まらなけ

土地提供者が個人地主であれば大きな事業リスクを負うのは難しい︒コ i①地主の事業リスクの回避

現在︑コ lポラティブ方式に依存するのは次の二点が原因といえる︒

ことができ︑借地以外にも地主が事業参加することで︑高い収益と相続税対コーポラティブ方式を採用すれば︑入居者が集まってから事業をスタート

策を効果的に行なうことが可能だ︒

できるので︑最初から空き家の心配がなくなる︒

第三の道へ普及への方向

トしてから募集をかけて︑入居者を集めるという事業リスクはとても負えな

ケルトン定借は︑最終的に土地︑建物ともに所有者が地主に一元化されるの有マンションが合意形成の困難さから建て替えが進みにくいのに対して︑ス説 明 で の ア ピ ー ル 力 に 弱 い の が 現 状 で ︑ ど う し て も コ iポ ラ テ ィ ブ 的 な 募 集﹁自由設計﹂が前面に出てくる︒長期的視点での耐久性︑可変性などは募集

入居者募集の説明のわかりやすさ︑アピールカから直接のメリットとして②入居者へのアピール度

で︑建物が老朽化して建て替︑えの必要が生じた場合の対処が容易であるといに行き着きゃすい︒

りゆっくりとしたものである︒第三の道として︑その普及へ向けて必要なこコiポ ラ テ ィ ブ 方 式 に よ る も の だ ︒ ス ケ ル ト ン 定 借 が 必 ず し も コ lポラティ

これまでのスケルトン定借の実現例は現在建設中のものも合めて︑すべてっていないが︑スケルトン定借の考え方が浸透し︑土地提供の情報や入居希

まだ若い方式であるが故に︑そのポテンシャルを十分活かすところまではい

般分譲に近い方式まで︑スケルトン定借は幅広く対応が可能な仕組みである︒とはどのようなことだろうか︒

ブ方式とセットである必要はないのだが︑現状では事業のスタートがコ i
ホ︒

軽に触れられる方式であるということも大切だ︒コーポラティブ方式から一事業化する側も︑入居する側も︑それほど手閤ひまをかけず︑もう少し手うメリットもある︒しかし︑冒頭で述べたように︑その普及の足取りはかな

ットを︑入居者︑地主双方に提供し得る仕組みとなっている︒また︑区分所

スケルトン定借は︑従来の分譲(持ち家)や賃貸では実現できなかったメリ

4

随 一 5 スケルトン定借普及センターの活動イメージ

会関空基地滋の@活動組緩コーディネータ一審重量護者毒事

.
.
後援絡会

問い

唖き砂

望の情報などが広くやり取りされるようになれは︑新たな事業展開も出てくるのではないだろうか︒まずはそのような情報交流︑情報蓄積の場が必要だ︒

5 おわりに

平成一 O年 七 月 ︑ ス ケ ル ト ン 定 借 の 普 及 を 留 り つ つ 消 費 者 セ ン タ ー と し ての役割を扱う﹁スケルトン定借普及センター﹂が設立された︒このセンター

は ︑ 入 居 者 や 地 主 ︑ 事 業 者 の 代 表 ら が 運 営 す るNPOで ︑ 会 員 の 会 費 や 完 成

事業からの寄付金で運営されている︒事業者の育成や入居希望者︑地主への広報︑各種の相談への対応などを行なっており︑入居者や地主が安心してス

ケルトン定借事業に参加できることを目指している︒

そ も そ も ス ケ ル ト ン 定 借 はNPOが 原 動 力 と な っ て 実 現 に 至 っ た ︒ そ こ には地元のまちづくりへの寄与という視点が強く合まれている︒スケルトン定借普及センターを通じて情報交流が盛んに行なわれ︑まちづくりに寄与し︑

藤本秀一/ふじもと・ひでかず
建設省建築研究所第五研究部設計計画研究家研究員︒京都大学工学部建築学科卒業︑問問大学院修士談程修了︒集合住宅の計同問・供給方式に開削する研究に従来︒一九九五年︑不動産中会業絞賞(つくば方式開発グループの共同受賞)︑九九八年︑都市住宅学会賞受賞︒

まちの骨格となるような良質で長持ちする住宅供給方式としてスケルトン定信が普及していくことを期待したい︒︿参考文献﹀

・小林秀樹吋新・集合住宅の時代﹂ NHK出版︑一九九七年一一月︒
会︑師︑一九九六年一一月四日‑特集﹁スケルトン定借(つくば方式)﹂﹃住宅﹂ MM刊︑一九九七年二月号︒問日本住宅協zh

・﹁つくば方式マンションが誕生﹂﹃日経アlキテクチュ
号 ︑ 日 経B P社
︒

特集畿新・借りて住む￨第三の道一

認できていない部分もある︒本稿は︑いわば問題提起のつもりでまとめたものであ芯われる︒また︑詳細な情報を得にくいこともあり︑私自身も︑事実を十分には確カにおいてもそれぞれ政治的に微妙な使われ方をするが︑日本では﹁家賃はたとえば︑アフォ lダ ビ リ テ ィ と い う 言 葉 は ︑ イ ギ リ ス に お い て も ア メ リて し ま う ︒ 英 米 の 場 合 ︑ ア フ ォi ダ ブ ル な 家 賃 と い う 概 念 の 背 後 に は ︑ 公 営

住宅居住者の不公平受誌の解消︑政治的スローガンとしての魅力などが暗黙のうちに考えられているし︑居住水準の設定︑財政負担の問題︑所得補足のる︒なにも︑欧米と同じ住宅政策に追随しなけれはならないというのではな

ぞれの政策の背後にある考え方の差異の大きさに︑改めて驚かされるのであれる日本と外国の住宅政策が︑全く別世界のものであることに気付く︒それれ︑その流行語の意味のかぎりで軽率に支持されたままで終わりがちである︒

ればならない︒こうした外国の制度が相介され︑ただの流行語のように口にさ辺にある道具立てとその有効性について︑しっかりした検討をしておかなけ

日 本 に お い て も ︑ 専 門 家 が こ の 言 葉 を 使 う 以 上 ︑ ア フ ォi ダ ビ リ テ ィ の 周

精度︑家計の貴担力などについては本気でチェックしているはずである︒

い︒元の制度を修正移植することによって日本独自の効率的な制度ができれ益問題が絡んでくる︒住宅について応益度の異なる世帯に閉じ負担を期待す

本来︑住居費支出の応能負担についての議論には︑常に住宅サービスの応

日本とイギリスの住居費負担の応能と応益︑ポパテイ@トラップ

住宅政策についての論争さえ起こりにくい状態なのである︒

イギリスの家震補助やドイツの社会住宅など︑ そ れ ぞ れ の 凶 に お い て 苦 汁

より非効率でチグハグな制度となってしまう︒

社会的な意味合いを簡単に捨て去りがちであり︑そのため︑とかく元の制度

しかし実際には︑欧米の方式を日本に移植しようとする場合︑一冗の制度のば長いのである︒

家賃補助について書いてみようとなると︑一見しては似ているように思わ

外国制度の移植と日本独自制度の構築

トムでつ︑ お願いしたい︒

安ければ安いほど良い﹂といった安易な考え方との区別がほとんど無くなっない専門家にも︑大きな責任があると考える︒

住宅問題や住宅政策に関わっていながら︑こうしたことに周到な注意をし政策の狙いとは別物になってしまうのである︒

ブランドのように扱われる︒その結果でき上がる日本の制度は︑およそ元のの選択であったはずの住宅制度であるが︑これがただの言葉として既製品の家賃補助@アブオーダピリテイ@ 擾賃@高齢

はじめに

世
帯

り︑あえて強い表現をとったところもある︒初めに記して︑安直な誤解を生まないについては︑説明がいき届かず︑一般の方々には分かりにくい箇所が少なくないと前提にしている︒できるだけ分かりゃすい表現にしたつもりであるが︑倒々の政策

本一仙の内奈は︑住宅政策について︑ある程度の専門的知識を有している人ぴとを

長

英米の住宅政策と対比しつつ︑日本独自の住宅政策構築のために田島

家賃補助対象としてどう扱うかを合め︑その水準の多様性を考慮せざるを得している︒民間賃貸住宅については︑劣悪な住宅が少なくないので︑これを団・公社・公営という階層別供給による格差が応益性をさらに難しい問題に模︑立地などの応益の格差を無視できないし︑公的賃貸住宅としては︑公いのであるが︑それは日本では特に難しい︒公営住宅に限っても︑新旧︑規ることはできないからである︒同一サービスの住宅を一律に支給できればよ

きるのである︒

ら︑こうした細かな矛膚が明瞭になり︑またその矛盾を一応は簡単に解決でざるを得なかったのである︒家賃補助というものは金銭による援助であるかの住宅政策も︑このポパティ・トラップに対する批判だけは︑即座に修正せ

批判の焦点の一つが︑このポパティ・トラップの発生であった︒サッチャ!

ング・ベネフィットと呼ぶ︒生活費扶助と住居費扶助を分離した)に対するの煩わしさと支給する側の事務量の増加であった︒政策対象を一部の世帯でまた︑住宅給付金に対する別な批判の一つは︑補助を受けるための手続き︒
︑一般論としては応能家賃を民間賃貸住宅居住者にも拡大すべきであるとしなく︑一定基準を満たす全世帯に拡大することの難しさの一つである︒家賃

戸 ihても︑実際に多少でもその支給対象を拡大しようとすれば︑応益と無関係に補助を貰えるか否かの境界繰上の世帯にとっては︑わずかの補助のために︑

チ /02ν

応能を議論しても非現実的である︒本米︑応能と応益は相立に調和しにくい

日本において英国並みの家賃補助を考えるとすれば︑その施策対象をどう面倒な子続きはしたくないということであろう︒

いう階層に絞るか︑保証すべき居住水準の設定︑現居住住宅の水準と市場家

現実適合性をチェックしつつ︑穏当な計算方式を決めるしかないのである︒

考え方であり︑両者を合理的に接続させる方法は無い︒さまざまな角度から
イギリスの住宅給付金も日本の新公営住宅法の家賃体系も︑それぞれ応能

賃 の 査 定 ︑ 世 帯 の 所 得 等 に 応 じ た ア フ ォi ダ ビ リ テ ィ の 設 定 ︑ 応 能 応 益 の 住

居費負担額算定︑実行可能な事務手続き︑結果としての財政負担などをセッと応益を組み合わせる形になっているが︑その方式はそれほど理論的ではな

トにした議論をしないと︑現実的な具体策は出てこない︒ただ抽象的に﹁{掛か賃補助は好ましいが︑さまざまな弊害が起こり得る﹂などと一言ってみても︑

また︑低所得層の家賃主担護助を考える場合︑世帯の所得水準に応じた傾

Bし

斜 的 な 補 助 が 必 要 と な り ︑ い わ ゆ る ﹁ ポ パ テ ィ ・ ト ラ ッ プl貧 困 の 良 ﹂ が 発

日本の生活保護世帯にも同じような問題が起こっている︒抜本的に住宅政策

外に支出できる生活費が減ってしまう︒いわゆるボパティ・トラップである︒

転が起こる︒わずかに所得が増えると非減免として扱われ︑かえって住居以軽率に移植することには︑大きな弊害があるというべきだろう︒外国の制度

外国の制度ならば正しいとか進んでいるなどと安産に判断して︑その制度を諸外国の物まね政策では︑必ずしも適切な政策効果が得られない︒むしろ︑るから︑それぞれの闘が自信の実情に合わせた政策を行なうのは当然であり︑住宅政策というものは︑その国の社会の毘史や価値体系に深く根差していそれだけでは︑ほとんど意味がない︒

を改革し︑民間賃貸(住宅居住者を含む幅広い家賃補助を考えようということを詳細に検討し︑その移植によって起こり得る諸問題を予見しておかねばなとの間に大きなギャップがあるから︑その所得境界の上下で生活費負担の逆生しやすくなる︒日本の公営住宅家賃の減免措置などは︑減免層と非減免層であれば︑当然こうした既存制度内の矛盾を解消し︑新制度導入による矛盾営の改善を図り︑その代替策として︑低所得の公営住宅居住者と民間賃貸住ト(住宅給付金一余裕のある公営住宅居住者の家賃を値上げして公営住宅経

け止め︑それ以上この問題に立ち入ろうとしない︒日本の実情に合った家賃り口の議論で終わっているように思う︒両者の対立をそのまま対立として受﹁財政規模の拡大を招く﹂という現実論の対立という︑いわば家賃補助の入現状の議論では︑﹁低所得層の家賃は当然︑減免すべし﹂という一般論とらないのである︒

宅居住者に対する援助を公平化する家賃補助体系︑公営住宅のレント・リベ

補助の詳細を検討するまでに至らないのである︒

イ ギ リ ス の サ ッ チ ャ l保 守 党 の 住 宅 政 策 に お け る ハ ウ ジ ン グ ・ ベ ネ フ ィ ッの拡大を防止しなければならない︒

ートと民間賃貸住宅のハウジング・アロウアンスで構成され︑全体をハウジ

こうしたサッチャ!の住宅政策は︑その背後の現状認識として︑住宅ストは明らかに後退的な側面が見られるといってよい︒比較的均質な住宅ストッ

体としての居住水準の向上はあまり考えないという意味で︑住宅政策としてックの拡大には公的供給の出動の必要がないと判断しているのであろう︒全

もともと︑家賃補助という一言葉は︑イギリスのレント・リベートの訳語とクが既に整備されている国なればこその政策であるとも考えられる︒

サッチャ1保守党の住宅政策と家賃補助の考え方にならなかったようである︒日本の公営住宅が当初から建設費補助という形して使われたが︑この意味での家賃補助は︑当初から︑日本ではあまり話題

レント・リベートというのは︑建設費補助の無い英国の公営住宅供給にお策に共通するものを持つのであろうが︑まさかサッチャーのように︑居住水国層に対する政策効果の平等な波及﹂という点ではサッチャ!の家賃補助政

力の足りない世帯に対する補助﹂という一般的な考え方に立っており︑﹁貧現在︑日本の住宅問題関係者が家賃補助に言及する場合には︑﹁支払い能いて︑供給コストに基づいた算定家賃を値下げする場合︑その値下げ分を国を取ったためであろう︒

が白治体に継続的に支払うという制度であり︑家賃減額補助と訳される場合

この国では︑公営住宅の経営改善のための応能応益的家賃体系というだけ

準向上の断念や︑公的住宅建設の縮小までは考えていないだろう︒

でも︑家賃値上げにつながると心配し反対する人が多いのではないだろうか︒

もある︒この制度については︑公営住宅居住者のみの受託であることのほか︑る自治体聞の財政的不公平︑補助金支払い額の巨大化︑国家財政の硬直化な

英米の家賃補助制度を日本に移植するとしても︑それを何のためにやるの

インフレの進行と家賃改定によって起こる建設時期別公営住宅保有数の異なかについての明確な理由と決然たる覚悟を必要とするのであり︑欧米におけ応能家震などより︑公営住宅の大量建設が要求されるのである︒ていたのである︒しかし︑この家賃減額補助については︑ここでは議論しなかった制度である︒日本の公営住宅の新出家賃格差以上に深刻な問題になっる家賃補助の社会的な意味合いや障害を合め︑この制度を日本に導入した場

ど︑建設後の時間の経過と共にさまざまな矛崩が累積するために︑批判の多いでよいであろう︒ただし︑補助額の累積的拡大が起こりゃすいという問題

合の問題点を十分に検討しておく必要がある︒

考え方の中心的な政策であり︑施策対象を本当に困っている人に絞っていこ

家賃補助というものは︑いわゆる﹁石への補助より︑人への補助﹂という点は︑レント・リベートだけでなく︑住宅給付金その他の家賃補助にも︑そよノ︒の方法によっては同質の問題が発生し得ることを知っておいた方が良いだろうという狙いがある︒また︑これは住宅供給縮小の補完的な政策でもあり︑新規供給よりも世帯に対する直接的金銭的援助の方が︑政策効果をきめ細か

改めて解説するまでもないと思うが︑サッチャ l保 守 党 の 住 宅 政 策 は ︑ 国
家財政の立て直しを一義的な自標とし︑公営住宅の売却や公営住宅建設の縮まりよく知られていないということもあろう︒公営住宅の家黄体系を応能応

日本ではこうした事実上の公平性の視点はあまり問題にしない︒実態があく公平化できるという側面も重要である︒

体には公常住宅家賃の値上げを迫って︑その代わりにハウジング・ベネフィット

からの公団賃賛住宅や公社賃貸住宅との格差︑新しくできた特定優良賃貸住益的にしてみても︑それは公営住宅居住者の内部での格差是正であり︑従来と同時に︑公営住宅の経営を改善すべく︑レント・リベートを削減し︑自治小などを強行して︑そのラディカルな展開で知られている︒住宅建設の縮小(住宅給付金)を民間賃貸住宅居住者も含めて︑支払い能力の足りない世帯を宅との不均衡は︑是正されるどころか拡大していると推定される︒

補助しようとするものである︒要するにこの制度は︑公営住宅居住者で余裕のあるものの負担を引き上げると同時に︑低所得で家賃の支払いに留ってい特定優良賃貸住宅供給促進制度

特優賞(特定優良賃貸住宅) は︑民間建設のものや︑ 公社供給のものなどる世帯には︑公営住宅か民間住宅かにかかわらず同一の補助をしようとする
象を拡大している︒その支給額の算定方法は応能応益的な体系をとっている︒

ものであり︑例外的にロ l ン 返 済 に 苦 し む 一 部 の 持 ち 家 居 住 者 に ま で 施 策 対

﹁住宅供給促進に組み込まれた家黄補助﹂となっている︒特優賃の補助は︑に入居できた者にのみ︑その家賃支払いを補助する︒﹁石への補助より︑人へ宅供給に深く介入しており︑この制度を利用して供給される特定の優良住宅があって︑必ずしも厳密には公的直接供給でないが︑事実上︑公的政策が住の基礎が崩れ始めているのである︒

民間住宅と公的住宅の間にさえ競合が生じ︑入居者の定住を前提とした政策

貸住宅などの開の敷居も低くなり始めている︒住宅が余り始めているために︑立ったり︑賃貸住宅の内部での住み替えが盛んになり︑公的な住宅と民間賃

しかるに︑現実の住宅市場は︑すでに良質な民間賃貸住宅にも空き家が目る︒他の公的住宅から住み替える新規入居者の場合でも﹁既存の公的賃貸住ほか︑いわゆるワタリという﹁有利な新規供給特優賃への住み替え﹂が起こにないこと︑居住者の所得の把握が十分に行なえないという実務上の問題の特優賃制度では︑市場家賃の変動に合わせた家貫改定が円滑にはいきそうの補助﹂ではなく︑﹁石への補助をした場合にのみ︑人にも補助﹂であり︑その背後にある政策理念が︑サッチャ i のハウジング・ベネフィットとは正反対のものになっている︒にはその不足分を補助するのであるから︑これに住める世待は幸せであり︑宅の空き家化と経営の圧迫﹂を起こすなどの制度的矛盾が指摘されている︒

特優賃の場合︑相対的に高水準の住宅を供給し︑支払い能力のない入居者
その世帯と住めない位指の受益格差は巨大になる︒賃貸住宅政策全体としての拡大が市場家賃の動向に左右され︑結果として︑当初の予定どおりの経営

しかし︑この制度の基本的な問題点は︑﹁家賃補助額の変動による財政負担を期待し難く︑とくに供給主体の経営リスクが大きくなること﹂である︒半の諸要素︑つまりアフォ lダビリティ︑住居水準の設定︑財政長担予測など
アフォiダビリティの問題は︑単にどれだけの負担力を期待するかだけで官半民の供給システムと民間市場変動との調和についての詰めが不徹底であとのバランスが欠けているのである︒

が想定している高水準の住宅に低質担で入居できるのは︑それ自体では結構なく︑国民に対しどれだけの水準の住宅を保証するかが絡んでくる︒特優賞

また︑最近の動向としては︑特優賃を高齢者向けの賃貸住宅として政策修り︑経営改善についての調整機構が十分に機能し得ないのである︒

正する動きもあるようだが︑収入の伸ぴが期待できない高齢者世帯に対し︑なことであるが︑これと同レベルの恩恵を他の人びとにも公平に及ぽすには
大変な財政支出が必要になる︒事実上︑この恩恵をすべての人に及ぽすこと

この制度は︑かくのごとく時代の変化を追いきれないさまざまな現実不適合

避しやすいが︑市場との接続︑援助の公平性などの点では︑なお問題が残る︒

であれば︑経年設相⁝増による諸矛盾︑とくにいわゆるワタリなどの問題は回逓増的な家賃負担を期待することはできない︒家賃負担を増加させない方式

要部分である援助対象の絞り込み︑援助の公平性という視点がほとんど欠落

要因を抱えている︒社会政策の一部であるべき住宅政策の内容が︑低成長経特優賞の家賃補助には︑英国におけるハウジング・ベネフィット政策の重は断念せざるを得ない︒

している︒さらに一般化していえば︑日本の住宅政策の骨格の一部となってに入ったら動かない﹂という供給不足状態継続の民間住宅市場や︑﹁経済成に多くの方が気付いていることであるが︑この制度は︑﹁入居者は公的住宅あり︑経営責任の所在も含め︑制度内にいろいろな不安定要国がある︒現実

住宅政策において公と民の論理を複雑に組み合わせようとした最初の制度で来︑責任というものは簡単には分担しにくいのである︒特優賃という制度は︑難しさの処理が十分にできていない︒公と民が責任を分担するとしても︑本要 す る に ︑ 特 優 賃 に お い て は ︑ 本 特 集 の テl マである﹁公と民﹂の調和のり︑早急な大改革を考える必要がある︒

ないのである︒とても部分的な修正ではやっていけない制度というべきであ

済︑高齢化社会︑失業者増大などの︑新しい経済社会の諸条件に適合していいる公的賃貸住宅の階層別供給という考︑ぇ方もほとんど批判されることがな'LV︒
︑ 特優賞には︑政策技術的に評価すべき側面もあり︑家費補助額が個別世帯の所得増加に応じて急速に減少していくという仕掛けは︑部分的工夫ではあ長が長期的に継続し︑所得と財政が拡大し続け︑地価や建築費も上昇基調にるが︑財政負担の拡大を多少とも防止する効果を期待できる︒しかし︑すである﹂という継続的成長経済の市場構造を前提にしている︒

の経済変動の中でさまざまな矛盾を起こしゃすいのも︑ 理 由 が な い 訳 で は な

層は︑さらに少なくなるであろう︒世帯当たりの補助額を低く抑え︑対象層と思う︒家賃補助の対象を高齢の年金生活者を中心に限定すれば︑その対象あまり多くを達成していないようである︒大幅な家賃補助が︑期待どおりになる︒特定の擾良住宅といいながら︑その優良度は住宅規模に関するかぎり︑

わせても︑自由な民間活力を抑えて︑鋳型にはめ込もうとするようなことにおり︑大都市地域の新規供給賃貸住宅の規模は増加傾向にある︒家賃は下がンフレ効果を減殺できるであろう︒また︑現実には︑住宅は既に余り始めて予想もある︒しかし︑これも対象層を限定することによって相対的にそのイ

また︑家貫補助を一般化すれば︑家賃インフレが起こるだけであるという度まではコントロールできるはずである︒

を高齢層などの弱者に限定すれば︑財政負担の拡大の予測もつくし︑ある程いのである︒
民間市場のしたたかさとでもいうべきものについての配慮が不十分であれ破綻なく優良な民間賃貸住宅の蓄積をもたらし得るか否かは︑持ち家・借家︑り気味であり︑家賃インフレどころではない︒

ば︑民間活力導入は中途半端なものになってしまう︒公と民を複雑に組み合

公・民などの分断が解消しつつある流動的な住宅市場との関係で決まる︒早

対象とする高齢層を何歳以上とするかは︑柔軟にスライドさせ得るので︑支給対象層の限定︑財政負担のコントロール︑インフレ対策などの調整もし急な改革を行なわないかぎり︑その具体的決着は︑いずれ市場そのものの変容のなかで決まっていくことになるだろう︒

やすいであろう︒

このように高齢者世帯を中心にした家賃補助であれば︑いわれるほどの副

高齢者世帯を中︑心︑とした家賃補助の可能性

貯蓄などの資産を持っている人が多いという意見もあるが︑賃貸住宅に住ん

作用は起こりにくいと期待できる︒また︑高齢者一般は︑所得が少なくても︑でいる高齢者世帯に限れば︑それほど生活が楽でない場合が多いのではない

日本の住宅市場は︑民間賃貸住宅比率が高いから︑家賃補助を賃貸住宅居か︒日本の年金生活者の収入は︑退職前に比較して大幅に減少するから︑賃住者一般に拡大すれば︑補助対象世帯が膨大となり︑財政負担が大変であるといわれる︒また︑不正受給が増えるであろうという見方もある︒ここでは貸住宅居住者の場合︑年金受給者になると同時にその家賃支出に苦しむ世帯が少なくないのではないかと推定される︒最近の経済不況と低金利は︑高齢

英国のハウジング・ベネフィット型の家賃補助を日本の実情に合わせて実現
まず︑家賃補助を一般の民間賃貸住宅居住者に拡大すれば︑財政負担が膨の年金生活者やつつましい金利生活者の家計を大幅に圧迫していると考えらするための条件について︑多少とも柔軟に考えてみることにしたい︒
大となり︑家賃インフレを起こすであろうという意見が一般的である︒本当

政負担は膨大になろう︒特優賃の場合︑居住水準を高く設定することで︑一賃並みの恩恵をすべての民間賃貸住宅居住者に及ぼそうとするなら︑その財を補うような考え方からでも︑やりようによっては高齢者を中心とした家震予想される︒こうした階層に対する緊急対策として︑従来の住宅政策の不足

世帯︑とくに家賃負担について将来に不安を感じている世帯が少なくないと古い公営住宅の安い家賃に人気が集まることをみても︑家賃賞担が深刻なれる︒

一戸当たりの補助額を巨大化しているからである︒また︑たしかに英国などに補助の導入が︑今のような時代の要請に一番よく適合しているように思うの

財政負担の巨大化の指摘は︑確かに説得力のある意見であり︑もし︑特優にそうであろうか︒

比べれば︑日本の民間賃貸住宅居住者の数は︑はるかに多い︒この全世帯をである︒

ここで指摘しておきたいことは︑家賃補助と生活費扶助は本質的にかなり生活費扶助と家賃補助との差異について補助することもできないであろう︒
しかし︑民間賃貸住宅居住者の中には若年の単身世帯や︑社会的流動層で︑勤務先から家賃補助を受けられる世帯などが多く含まれている︒本当に家賃補助が必要な世帯の数は一般に考えられているほどは多くないのではないか

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のほか︑住宅家賃を含めて決まるようになっている︒その主たる理由は︑現ネフィット(住宅給付金)の支給額は別体系になっており︑収入と世帯規模

個々の世帯の所得と世帯人員に応じて支払われるのに対し︑ハウジング・ベ

違った援助であるということである︒イギリスの場合にも︑生活費扶助はて援助の多様化を図り︑とりあえず高齢者に限り公的賃貸住宅居住者と民間を構築できない︒高齢者については︑家賃補助も政策メニューの一つに加え宅の市場家賃査定など︑技術的に難しい作業を抜きに︑その補助体系の詳細

められるのに対し︑家賃補助の場合は︑居住住宅の規模や管理水準︑その住同じ対人補助であっても︑生活費扶助が所得や年齢や家族構成によって決おわりに費扶助一般とは独立に扱うのが正しいと考える︒

高齢者を中心とした家賃補助は︑住宅政策体系の一環として行ない︑生活作業を欠かせないのである︒

入への補助というものには︑住宅が絡んでくるとどうしてもそういう面倒な

公的賃貸住宅斡旋などについても︑カウンセラー的な対応が必要であろう︒

賃貸住宅居住者に対する援助の公平化を図るのが好ましいであろう︒さらに在住んでいる住宅とその家賃が個々の世帯ごとに大きく異なっていることにあると考えられる︒
一方︑日本の生活保護は︑住宅の実態にかかわらず︑二疋の住居費が生活保護の中に組み込まれており︑その住宅政策上の効果は希薄である︒非保護世帯とのギャップも大きく︑ポパティ・トラップの発生による不満は︑よく報道されるところである︒
どこの国でも︑高齢者世帯の家計行動というものは︑住宅はすでに決まっていて︑その家賃を支払った残りの家計費の中からその他の生活費を支出す

最後に︑民間賃貸住宅に対する家賃補助には不正が起こりゃすいという意るような傾向が強い︒高齢者の場合︑その住宅は︑その人の長い人生の結果見についてであるが︑これは同時に不正の足がつきやすいということでもあまた︑蛇足ながら︑さらに付言すれば︑年齢による支給の格差には︑ポパ

として︑その生活の一部になっているのが普通である︒個々の住宅の家賃水

ティ・トラップのような問題が起こりにくい︒だれでも不可逆的に歳を取

準には相当な幅があるが︑高齢者の場合︑生活が固まっているので︑生活費い︒たとえば︑高齢の夫婦が民間賃貸住宅に居住していたところ︑ご主人がり︑だれでもいつかは高齢者になると思っているからである︒医療費の高齢る︒何らかのチェック機構によって十分に対応できる問題であろう︒

死亡すると年金額が半減するであろうが︑残された老婦人が住居費を簡単にが苦しくなっても︑若い人のように簡単に家賃の安い住宅に移ることが難し半分にするわけにはいかないだろう︒

ことが難しい︒住宅を替えるほどの生活の変化に適応できないのである︒病

み替えることができるが︑高齢者の場合︑さまざまな理由から住宅を替える

年金制度の経営閤難や︑住宅を中心とする生活保障の見通しなど︑消費者が策として︑高齢時の生活安定保証の効果は極めて大きいというべきであろう︒

また︑現在のような深刻な景気後退の場合︑消費者の消費性向を高める対者優遇と比較してみてもよい︒

気になった高齢者の場合︑その医療関係の出費もかさむであろう︒低金利が老後の人生に明るい展望を持てないがために︑消費が復活しないという解説

一般論として︑若い人の場合には︑所得に合わせて適当な家賃の住宅に住

高齢者の生活を圧迫していても︑その保護は申し訳程度であり︑金利収入のが繰り返されているではないか︒の家賃負担力が危機に繭されているのである︒

れ叫問良一/しまだ・りょういち
一九五九年︑東京大栄工学部建築学科卒業︒
間大学波数物系研究科建築学専攻博士採程中退︑ペンシルパニア大学大学院修士課程終了
M A︒東京都忠大学工学部建築工学科助手︑助教授を緩て︑八五年より︑東京都立大学工学部建築学科教授︑建築経済や専攻︒

減少は︑貯蓄の取り崩しでしか補えない︒さまざまな理由から︑高齢者世帯
持ち家居住の高齢者の場合でさえ問題が生じ得る︒極端な場合には︑大きな持ち家に住みながら生活費に苦しんでいる老人もいるという︒閤定資産
いるかもしれないのである︒リバース・モiゲッジが必要になる所以でもある︒

税・都市計画税の高額化は︑寿命の仲ぴた高齢の年金生活者の家計を破壊して

特集⑧新・借りて住むi第一一一の道

オランダで始まったバイレント@スケルトン賃
住宅内部の価値の評価を﹁アセスメント・システム﹂で行なう賃貸アパートでのインアィル分譲

シスザアム

では住宅会社多数での実務展開に進むという位置づけだ︒そのため住宅会社業務を監督する住宅・都市計画︑大蔵両省と調整し︑家賃補助とインフィル不動産取引にさ ら に 居 住 者 へ のP R方 法 を 含 む 総 合 的 な も の ︒ こ の 結 果 を べ l ス と し ︑ 次 の 段 階められている︒なかでも︑アムステルダムの住宅会社・ヘットオi ステン社*が一 O

ルダム市と公共住宅保障基金(の5 3ぇ2FME 沙門司ロ立山口出︒5zm) からは実験

関わる利率低減についても交渉している︒また地域の住宅政策を担当するアムステ

いフ Qo

務展開可能と判断されたのである︒実験で判明した内容は︑次のように要約されて評価せざるを得ないとしながら︑実験は成功と判断している︒パイレント方式は実実験結果の評価は︑主に最初の二点に対応する︒公共住宅としての意義は長期で・予想しなかった︑ネガティブ・ファクターは特に発生しないか?

・パイレントという新方式は︑公共住宅分野に﹁付加価値﹂をもたらすか?

のか?

・パイレント方式は︑設定した法制・財務条件で︑賃貸住宅の実務や業務に馴染む

フか?

‑ そ も そ も 賃 貸 居 住 者 が パ イ レ ン ト に 関 心 を 持 つ か ? 関心を示すのはどのグルl

実験結果は入念な評価の後︑九八年に公表され︑およそ問つの問いに答えている︒

プロジェクトへの承認もとり付けている︒

年もの歳月をかけ開発したスケルトン賃貸方式インフィル分譲方式!は︑極めて換に伴う法制面︑住宅(内部)の評価︑賃貸料・譲渡費用の負担と支払いの各方式︑

こ の 実 験 は ︑ 自 社 保 有 ア パ ー ト ( 約 二 五O 戸 ) で の 試 行 的 適 用 で ︑ 賃 貸 形 態 の 転よう検討し始めたというものである︒

およそシステムの概要の見えた九三年には開発成果を他の住宅会社でも利用できるという新方式が︑現在の賃貸住宅事情の有力な改善策だと考えられるようになり︑着手し︑一二年前に実験段階に入ったもの︒いわば賃貸アパートでのインフィル分譲

こ の シ ス テ ム 開 発 は ︑ ヘ ッ ト オ ￨ ス テ ン 社 の ビl テ ン ダ イ ク 社 長 が 一 九 八 八 年 にパイレント方式の開発経緯と現状れにならう︒

借りる﹂の合成語で︑英語では﹁パイレント﹂と漬き換えることから︑本稿ではそオランダで﹁コ lブ ハ イ ヤ ﹂ と い う シ ス テ ム 名 は ﹁ コ lブ・買う﹂と﹁ハイヤ一ーと考えられるからだ︒

注目に値する︒というのも︑インフィルム政業の発展に寄与する総合的ブレークスル

ス ケ ル ト ン 住 宅 の 研 究 と 実 践 の 面 で ︑ オ ラ ン ダ は わ が 国 に な ら ぶ 先 進 国 ︒ 八0年

誠

代末からは建築技術ばかりでなく社会制度や建築産業のあり方そのものの変革も進j
軍師支持された︒

構成別に見て︑年齢層と収入ランク而では若干の遠いはあるものの︑幅広い層に

a現 実 市 場 で の 実 験 は 成 功 し 新 方 式 が 幅 広 い 層 か ら 支 持 さ れ た ︒ 居 住 住 宅 別 と 世 帯

場合には︑別途のル!ルを設定)︒

逆 に レ ン タl は 購 入 を 義 務 付 け ら れ る ( ス ケ ル ト ン の 耐 周 期 総 終 了 の よ う な 極 端 な資もする︒譲渡契約の終了時にはパイレンタl はレンタ￨に分譲権返却義務があり︑備︑設備機器︑仕上げがある︒集合住宅の共用部分は︑スケルトンに含めるものと﹁インフィル﹂と呼ぶ部分には︑住戸のスペース︑(非耐カ中間仕切り壁︑床︑設パ イ レ ン ト 方 式 に は ︑ 応 住 者 参 画 の ツl ル 的 性 絡 が あ る の で ︑ 住 環 境 改 善 プ ロ ジ

b公 共 住 宅 と し て は 低 所 得 層 対 策 が 充 実 さ れ る こ と に も な り プ ラ ス で あ る ︒ ま た ︑されている︒

まま有効として価格比惑で綴を低減する︒住宅内部の価値の評価は︑パイレントにの 六 五 % に 設 定 し て い る ︒ パ イ レ ン タi が 家 賃 補 助 を 受 け ら れ る 場 合 ︑ 補 助 は そ の価格と評価の方法に関して︑スケルトン賃貸料を(インフィルを含む)住宅賃料

ェクトの推進主体にとって極めて役に立つと受け止められた︒
C新 方 式 は ︑ 次 の メ リ ッ ト を も た ら す こ と か ら ユ ー ザ ー に 支 持 さ れ た ︒

分譲されたインテリアを白山に扱うことができながら︑退去時には残していけ

るこ炉︑の ア セ ス メ ン ト で は 五O 年 を 最 大 耐 用 年 数 と 設 定 し ︑ こ れ を イ ン フ ィ ル 部 分 の 議

側倣は什江戸に組み込まれた建築設備と機器︑さらに仕上げグレードに左右される︒こノ問汀支払いながら次第に低減していく方式まで︑幅広く選択できる︒こうしたユ波・再譲渡の最大期限と想定︒インフィルの﹁価値(ヴァリュ iこ は ﹁ レ ン タ ル ・

開発した﹁アセスメント・システム﹂に従う︒評価業務は第三者的専門家が行ない︑i ザーの反応は大変興味深い︒開発過税でが J︑えたほど︑コスト総額の低減にこだロ ス ﹂ の ﹁ ネ ッ ト ・ キ ャ ッ シ ュ ・ ヴ ア リ ュ l﹂ か ら メ ン テ ナ ン ス 積 立 金 を 差 し 引 い

ユーザー側条件に応じて︑印刷住コストの負担形態を総合的かつ多様に設定でき

わってなく︑例別状況に合ったバ勾負担を対応させる方が頂要と考えているかること︒新方式なら︑頭金と順次増額する月別支払いの方式から︑中オ初高一級をらだ︒に影響され︑アセスメントで決まる基本ヴアリュ!と設備と仕上げの耐用残存年数て 算 定 す る ︒ イ ン テ リ ア 部 分 の ﹁ 価 格 ﹂ 水 準 は ︑ レ ン タl (住 宅 会 社 ) の 賃 貸 戦 略

d パイレントのために開発した住宅価値評価システムは︑たしかに実務適用可能だ

こうした実験の評価結果にしたがい改善したパイレント方式は︑他の住宅会社で則(地域市場の動向)に従うことになる︒パイレンタl は通常の(すなわち法定の)住宅政策の而からすると︑当該のアパートはその地域での住宅スペースの分配原

ントに影響する仕組みである︒にも左右される︒メンテナンスの良し悪しとインフィル更新投資の有無もアセスメも使えるようになった︒さまざまな調整が行なわれて実務展開が可能になったのでとを取り引きする﹁組み合わせ契約﹂方式も用意され︑契約期限をあらかじめ設定

賃貸居住者保護が受けられる︒パイレントには︑スケルトン賃貸とインフィル譲渡

が︑そのままでは複雑すぎるので︑単純化する必要がある︒

ある︒ただこの実験は︑アムステルダムの賃貸住宅市場に合わせたものなので︑他ことになる︒パイレンタl は ︑ 自 ら 行 な っ た 変 更 の ど れ に つ い て も 修 復 義 務 は な い ︒

入を義務付けられ︑その評慨は︑再びアセスメント・システムによって行なわれる

せず︑パイレンターからの一月前予告でも解約できる︒レンターはインフィルの購都市で受け入れられるには慎重な検討が必要だとされ︑現在は数都市を選んで普及させる計画になっている︒

パイレント方式の規要

すなわち︑メンテナンスの良し惑しでインフィル価格が変り︑賃貸住宅政策︑銀行
ィ ル 部 分 は ︑ ﹁ パ イ レ ン タi ﹂ と 呼 ぶ イ ン フ ィ ル 購 入 者 の 団 体 に 分 譲 さ れ る ( こ これている︒これはオランダ大蔵省一九九五年七月二二日制定の条例社口出自¥田宮宮

譲 波 価 格 の 支 払 い に つ い て は ︑ 住 宅 不 動 産 購 入 時 の ロ l ンに等しいものが設定さ

金利︑インフレ率によっても譲渡価格は変動するわけだ︒

でいう﹁団体﹂とは分譲権取り引きのための﹁名目的﹂なもの)︒パイレンタi はスに基づき︑持ち家の購入を所得税と連動させる仕組みだ︒

法制的には︑スケルトンとインフィルの経営︑一玉体を別のものにする方式︒インフケ ル ト ン の ス ペ ー ス を レ ン タl (住 宅 会 社 ) か ら 賃 貸 し イ ン フ ィ ル ・ オ ー ナ ー に なり︑それを自由にする権利と問時にメンテナンス義務を持ち︑インフィル更新の投居住者から見たパイレントの意義
従来の賃貸居住に比べて自分の住宅を自由にいじれる︒したがって転居するより
状況の変化に合わせて予を加える方を選ぶようになり︑その満足のゆえに居住年数で以上に評価する傾向がある︒逆に好ましくない状況については︑より厳しい見方

宅会社側でもメンテナンスを評価するようになる︒特に住宅周辺の維持管理を今まインフィルの譲渡が住宅会社に新規投資や借入金の返済あるいは利子低減の可能をするようになる︒

経費がかかるといわれるが︑こうした直接経費は︑移行のコストがあまりかからず︑

通常の住宅賃貸の場合に比べると︑パイレントへの移行に伴うコストと事務処理のメリットだ︒

性をもたらす︒インフィル部分への投資とコストの削減が住宅会社にとって何よりを低減させている︒設定した財務システムのおかげで居住者に多様な選択が可能に

アムステルダムの実験からの推計では︑この方式で居住者の大多数が居住コストも長くなる︒

なったためだ︒払い戻し期間を短くするとコストが先送りされ︑後になって急激に上げるための投資も査定される︒居住者は住宅内部のさまざまな要素の維持管理がる ク オ リ テ ィ l水 準 よ り も 低 い 住 宅 で パ イ レ ン ト 契 約 を 結 ぶ 場 合 に は ︑ そ の 水 準 に

住 宅 価 値 が 上 が り ︑ ク オ リ テ ィ l向 上 も 評 価 さ れ る こ と に な る ︒ 住 宅 会 社 の 設 定 す

るにはそれなりの投資も必要だし︑その回収はシステム自体の普及・発展の中で行あることが望ましいという判断もあった︒つまり︑新システムの開発と管理を続け定できた︒また︑国レベルでの標準化の担い手は一住宅会社であるより独立法人でによるパイレントは開発段階から幅広い関心を集め︑引き合いも出てくるものと想ア ム ス テ ル ダ ム の 一 住 宅 会 社 ・ ヘ ッ ト オl ステン社のどl アンダイク社長の発想

今後の展開体制一国レベルでのパイレント財団の設立ている︒

パイレント契約期間中は事務経費が節約できるので︑結局は元が取れると考えられ低所得府でのスケルトン賃貸への補助はそのまま引き継がれ︑一二万ギルダー(約減額する︒現金で支払えば︑日出住コストがただちに低減する︒⁝万五千ドル)以下の位指の補助綴は利子の低減を上回り︑月額支払いは以前のそれ

住宅価値と直結しているのを実感せざるを得ない︒維持に努め︑的確な更新を行ななうのが妥当だとも考えられた︒

パイレンターが住宅内部の維持に努力し更新に金をかけると︑アセスメントではをお︑えることになる︒

は譲渡価格を上回ることになる︒った︒ヘットオl ス テ ン 社 が シ ス テ ム 開 発 に か け た 四 億 円 ほ ど の 経 費 は ︑ 新 財 閥 でト・システムと計算ソフトなどがヘットオ￨ステン社から財団に移されることにな

済みの﹁コ iプ ハ イ ヤ ﹂ と い う ブ ラ ン ド ︑ 契 約 方 式 と 子 続 き の 仕 組 み ︑ ア セ ス メ ン

こうした経緯でパイレント財団が設立され︑パイレントに関係する諸権利と登録

えば︑ライフスパンはおのずから伸張する︒その結果としてインフィル買戻し傾格

住宅会社にとっての意義
間住者が必要に応じて投資すればその満足度も向上し︑したがって他の住宅を探

財 団 設 立 に は 金 融 や 維 持 管 理 企 業 が 参 加 を 申 し 出 た ︒ 現 状 で は ︑ ヴ ェ ス テi ダ 住のヘットオi ステン社の持ち分として評僻されることになったのである︒

なかにはその時々のクオリティ要求にしたがう改汗を実施する例もあり︑什山川賞ボ

宅 金 融 ( 以 前ABPペ ン シ ョ ン フ ァ ン ド で 世 界 最 大 規 模 ) と オ ラ ン ダ ・ ア エ ゴ ン 保

したりしなくなる︒このことはコミュニティの安定性の向上を意味する︒の発間以に従ってインフィルもム向上することになり︑その結果︑コミュニティの深境

海外ではオープンビルディングと呼んでいるスケルトン住宅の発展は︑ パイレン

まとめ

この財団を形成している︒

険 (INGパ ン ク 系 ) と が 参 加 し ︑ ヘ ッ ト オl ス テ ン 住 宅 会 社 と 合 わ せ て 三 企 業 が住宅内部は居住者が管理するので︑住宅会社が維持管理に関わる度合いが軽減す

側 似 も M引火する︒

パイレント方式は︑スケルトンのメンテナンスには影響を及ぼさず︑住宅会社側

る︒住宅内部で発生するトラブルが苦労の種であるだけになおさらだ︒

で従来どおりの維持管瑚を行なう︒鹿住者が維持管理に関わるようになる結果︑住トの登場によって新たな段階に達し︑ 今 後 イ ン フ ィ ル 産 業 が 急 速 に 成 長 す る よ う にさせられたことだろう︒自社住宅の巡回中に出会った少女から﹁長く住んでる住宅

くものであり︑それが一 O年 も の 努 力 を 継 続 さ せ ︑ つ い に ﹁ 国 の 財 毘 ﹂ に ま で 発 展

公定﹀

c
g

深田誠一一//さわだ・せいじ
清水建設技術研究所︑CIBTG26*4オiプンビルディングの実務展開︑長期世界戦略担当︒
一九六六年東京大学修士課程修了︒大高圧
人建築設到刑事務所︑日本設計などで建築デザ
インと部品開発に従業の後︑ミュンヘン五翰
施設の設計に参加︒八二年清水建設入社︒現在はオープンビルディング︑都市交通システ
ム︑地域開発分野を中心に国際︑一平ットワーク
による研究開発に従事︒八一年﹁日独伎宅政
策比較住宅生産工業化﹂により工学博士︒

rg)

本稿はパイレント財団・へラルド・ファンロッスム理事長作成資料(オランダ器開)の英訳︒
出回官同を元に構成している(英訳は Z ﹄力だったという三年前のヒヤリングでの言葉を思い出す︒

だから好きよ﹂と一言われたことが︑この総合的イノヴェi シ ヨ ン を 推 し 進 め る 原 動

思われる︒
パ イ レ ン ト を 住 都 公 団 ・ フ リi ︒ フ ラ ン 賃 貸 住 宅 と 比 較 し ︑ わ が 国 に と っ て の ヒ ン
トを採るのも重要な作業だ︒﹁スケルトン比率を六五%と設定することはどうかつ﹂という点や︑所得税にリンクする住宅金融などに着目し︑それぞれの国情との関わりを務理し評価する作業である︒しかし︑そうした法制・財務の知識は筆者には欠けるし︑誌面も限られているので専門の方々に譲りたい︒その際には︑昨年作成した﹁コープハイヤ方式の附発に関する報告書﹂(日本一詩)を参照して項ければと忍パイレントが画期的だと考えるのは︑オランダや日本ばかりでなく各印刷がサステ

つホ 20

ィナブル社会に相応しい建築を多様に探るなかで︑従米﹁住宅供給﹂の而だけから議論されていたオーブンビルディングが︑ようやく﹁住宅経常﹂の部分も包含するものとして弦場したことである︒
人 口 約 二 五O O万 の オ ラ ン ダ は 経 済 活 動 規 模 で 日 本 の ほ ぽ 五 分 の つ 住 環 境 づ く
り ・ 都 市 開 発 の 建 設 活 動 規 模 も 比 例 し た 規 模 で あ る ︒ 六0 年 代 の 都 市 へ の 人 口 流 入に対応した規格住宅の多量供給が行なわれ︑そのアンチテーゼとしてオープンビル
デ ィ ン グ が 提 案 さ れ た ︒ 七0 年 代 に は ︑ 可 変 型 住 宅 ・ 部 品 化 ・ 居 住 者 参 加 を テl マに多数の実験プロジェクトが行なわれた︒類似の発展過程を経たわが国に比べれば市場規模が小さいだけに︑部品生産面ではそれほどは発展しなかった︒しかしこのに都市部への人口流入に伴ってキリスト教会や労働組合を基盤に形成されたものが多1 オランダの住宅会社は︑主に品目袋住宅の供給と経営を行なう非営利組織︒今世紀初頭﹁
コ i︒フハイヤ方式の開発に関する湖水札制抑止主
H
iオランタにおける︿サポート賃貸システム﹀導入﹂(一九九九年二月発行)を参照︒これはパイレント試行実験の隙告書(原文オランダ説)の全訳であり︑オランダにおける住宅供給とオープンビルディングの開2

く︑全何で一千社ほどあり︑桜めて地域交脚的な住環境の開発と経営を行なっている 0

ことは︑元々地方分権型の国家運営システムであるだけに︑オープンビルディング
を﹁地域に根づいたハウジングの供給と経営﹂のモデルとして展開し易くし︑プロ
ジェクトの企画・デザイン・部品生産(調達)・施工のプロセス・ノウハウの開発も発︑わが凶から H
んたコ lブハイヤ方式のな義などの各立から梢成される︒住宅価似のア

その分進んだ︒
わ が 国 間 様 バ ブ ル 期 に は オi ブ ン ビ ル テ ィ ン グ 熱 も 冷 め た が ︑ 八0 年 代 末 に は サ﹁サスティナブル社会の処築オープンビルティング﹄日刊建設通信新開社︑一九九

セスメント・システムの具体的な内山氏口も合む︒問い合わせ光一東京大学・松村研究室︒

されたオーブンビルディングの実務展開をテ!?とするワlクグルiプ︒

出 互 の C口氏E丘
一 Oロ建築研究イノヴエ￨ション国際会議の略称︒ TG26はそこに設託

4 C I B とは円口広門口同庁5R凶日わ C戸口門戸内︒叶列目印問問吋円宮山口己目ロロ O︿白門戸O口 一 口 ∞555m

物︒九0年代に入ってからのオープンビルディング凶述ノウハウをまとめたもの︒

八年同月発行︒オランダ川版の翻訳に日本の状況を照らしあわせたコメントを添えた書

3

スティナブル社会の建築コンセプトとして再禁場し︑以来﹁マス・インディビデュ
ア ラ イ ゼi シ ョ ン ﹂ ( 工 業 化 を 基 般 に し な が ら 個 別 ユi ザl の 要 求 に 応 え る こ と ) の可能な新建築産業として整備が進んでいる:︒以上の経緯を振り返ると︑パイレン
トはこの新建築産業(ハウジング産業)の領域を﹁住宅供給﹂から﹁住宅経営﹂に

こうした﹁総合的視野に立ったオーブンビルディング開発活動の運営﹂に放んで拡大する鍵になるものだと︑筆者は考えている︒
重 要 な ヒ ン ト は ︑ こ れ が ヘ ッ ト オ ￨ ス テ ン 社 社 長 ・ ビl ﹁アンダイク氏の信念に基づ

特築@新・借りて住む
l 第三の道すまいのテクノロジー

期耐用型

スケルトン住宅(SI住宅)
における実

は建て替え反対派住民(原告)の請求を退け︑間判決があった︒本年三月のことである︒大阪地裁られた分譲マンションの建て替えをめぐる裁判のスでもある︒

替え﹂による可法判断が示された︑初めてのケーへの変更である︒今回の裁判が︑この﹁法定建て者の五分の回以上の賛成による﹁法定建て替え﹂﹁法定建て替え﹂は︑一九八三年改定の区分所

O八O万円の支払いを受けるのと引き換︑えに建物明け渡しの判決を下した(原告は判決を不服とし分譲マンションの建て替えについては︑一九八朽事出﹂およびその建物の﹁効用維持回復費用の回以上の建て替え決議の前提として︑建物の﹁老有法第六二条にその内容が一不されており︑五分の三年に区分所有法が改正され︑反対する住民がいて控訴中)︒

インフィルの分離を明確とする額体工法
図 ‑1 スケルトン員の合意による﹁任意建て替え﹂から︑区分所有を認める制度が新設された︒従米の区分所有者会ても五分の間以上の賛成で決議すれば︑建て替え

技術

大阪府の千里ニュ l タウンに約三O年前に建てマンションは何年もつのか?

鳴
鶴

用維持回復費用の過分性﹂の判断基準は今まで同共過分性﹂を条件としている︒この﹁老朽事由﹂﹁効体例がなく︑今回の裁判で最も注目されたところであった︒

判決では︑建物の﹁老朽事由﹂については物理的効用の老朽に限定した上で︑建物の関口部まわりのひび割れ・鉄筋の露出など構造躯体の他に︑屋根防水・設備給排水管の老朽についても大きく取り上げ︑法定耐用年数の六O年・ J A S S 5解説による耐用年数などに関しては︑実証的調査研

究の引用により﹁鉄筋コンクリートの住宅施設の標準的な経済耐用年数は三五 1四O年︑設備は一五年とされている﹂事実を認定し︑総合的に築三O年の当物件を﹁老朽事由﹂とした︒﹁効用維持回復費用の過分性﹂については︑﹁区分所有建物一戸当たりの建物価格が三O O万円であり︑当面必要な補修費用は控え目に見て一一戸当たり五O O万円強の費用を要し︑かつ機能は建設当時水準にとどまり︑効用維持回復に過分の費用を要する﹂と判断された︒すなわち︑建て替え決議は有効と判断されたのである︒

私にとって︑千里ニュ l タウンの建て替えの正当性よりも︑築一二O年の鉄筋コンクリiトマンシ

ョンの建て替えが正当化されたことに戸惑いがあり︑複雑な思いでこの判決を受け止めた︒

築
一二O年張度でスクラップアンドビルドされるマンションの供給と建築技術に︑問題があったのではないであろうかと︒

長期耐用型スケルトン住宅

却して循環型社会における長期耐用型マンション

すなわち︑スクラップアンドビルド川 1住 宅 か ら 脱

耐川性を持ったマンションの必要性が問われている︒

バルな考え方に立脚した長期的な視点から︑高い社会・地球環境問題・限られた資源等々︑グロー

要な課題である︒一方︑近年における低成長経済ており︑今後の住宅産業・住宅政策においても重給されたマンションは大規模修繕期にさしかかって い る ︒ ま た 一 九 七0年代・八0年 代 に 大 量 に 供に伴い前述のごとく建て替えが大きな課題となっ経過しようとしている︒これらは老朽化・陳腐化

代 以 降 で あ り ︑ 初 期 に 建 設 さ れ た も の は 四O年がマンションの供給が本格化したのは一九六0年

クラディングは一二0 1四O年 前 後 を 想 定 し た 住 戸

一五 1三O年程度の耐用性・機能性による交換︒

たせ︑共用インフィルの共用配管・配線・防水は

ルトンには長期耐用性(百年以上の耐用性)を持ることが最も重要となる︒すなわち︑狭義のスケ維持管理における中長期修繕計画とともに計画す

特に共用インフィルにおける物理的耐用性を建物

刷用(陳腐化・視覚的条件の低下)に分類定義し︑住性・機能性・経済性の低下による耐用)︑意匠的

常安全性の低下などによる耐用)と社会的耐用(居物理的耐用性(材料の劣化に伴う構造安全性や日行なった︒さらに︑建物を長期耐用化するには︑イングとし︑共用配管・共用配線類とのニ分化をに外壁・サッシ・玄関ドア・断熱材等々をクラデ

フィルの中間領域を共用インフィルと表し︑さら遮音・断熱性能など、建物全体の性能や集合住宅としての統一性に彩饗するシェ
ル 7一 的 要 素 部 分 。 入 居 管 理 規 約 ・ 管 理協定などてがん‑}レを定め、 ￨ 住 戸 単 位 では改修を行なえず、入居者間の向主主を要する部分。

《クラテ。イング〉
更新性・交換性・デザイン性・性能
@非而t
力壁
⑧玄関扉
⑧断熱材
@妨水材
⑧屋根材
⑧外装材
曜語手摺
⑧アルミサッシ(外部建具)《共用自己管・自己線等〉
更新性・交換性
重量水道管・力'ス管・電気配線・電話• TV自己線(メ‑‑)1ーより共用部俊@竪記水管

入居者がライフサイクル・ライフスタイ
jレ な ど に よ り 自 由 に 変 更 ・ 改 築 可 能 な 部介。また入居(麟入)時には、入居者の希望が取り入れられる、最も自幽性と可変性が必要な部分。

《内装・設備〉
自由性・柔軟性・交換性・性能
曜霊祭内間仕切壁⑧什器・設備傘内装
蓄量床・天井下地材@ 床 仕 上 材 ( フ ロ ー リ ン グ .CF・紋王室)
塁審水道管・ガス管・電気配線・電話• TV配 線 ( メ ー タ ー よ り 住 戸 側 )⑧排水管(住戸内横引管)共用インフィル

スケルトン

スケルトン

共用管理・ルl ル化

共同住宅の骨絡となる部介。構造術力上重要な昔日介であり、半永久的に人工地盤
的強閉さを提供。居住区画の骨格となる
部介。

D

インフィル

専用インフィル

概要〈纏体・骨格〉
高耐久・長期耐用・不変⑧基礎(杭・地中梁・ i
i
i
i
t
圧盤)
@柱
惨梁
⑧耐力壁
③床スラブ
⑧階段等

らなる狭義の分類︑三分法・山分法の必要性があの必姿性である︒長期耐間性を持つ集合住宅の鍵

2に 示 す ご と く ︑ 広 義 の ス ケ ル ト ン ￨ イ ンと な る の が ス ケ ル ト ン 住 宅 (SI住宅)である︒

面積の可変性(増築等)︑インフィルは五 i 二O年

国

si住宅とは︑恒久的な高い耐久性を持つ住棟

ごとの可変性・交換性に分類される︒(SI住宅)

躯体(スケルトン)と伽別性や自由性の高い住一戸法は︑スケルトン 1 イ ン フ ィ ル が 一 体 の 考 え 方 で従来のマンションにおける計爾・建設・供給手

分し︑スケルトンには準公共財・良質なストック

あ る ︒ 今 後 は ︑ 広 義 の ス ケ ル ト ンl インフィルの

内装・造作・設備など(インフィル)を明確に区としての耐久牲を︑そしてインフィルには入問者二分法から︑より狭義のS I住宅技術の細分化・どこを計画・建設・供給・所有または利用するかの個別ニーズへの対応のしやすさを主祝して︑計広義の意味では︑スケルトン!インフィル︑すにより︑今までにない新たな住宅の建設・供給手

定義づけを行なう必要がある︒どの段階で誰が・

な わ ち 公 ( 準 公 ) と 私 の 二 分 法 で あ る ︒ し か しS

法が導き出せるのではないだろうか︒

画・建設・供給する集合住宅方式である︒

I住 宅 に お け る 計 画 ・ 建 設 ・ 供 給 の 実 践 で は ︑ さ概念

図 ‑2 スケルトン インフィルの定義
広義 l
狭義￨ 耐 用 性 i
財産区分!運営管理

る。

.)ぷド空It:lの有効利用、空 I
H
l
の
，i
L
i本i
舌

スケルトン住宅 (SI住宅)の供給方式
従来のマンション建設技術は合理性追求のため
か︑電気配管は躯体打ち込み︑汚水雑配管は専有
住戸内を上下階にわたり貫通させているのが︑一般 的 と な っ て い る ︒ す な わ ち ︑ イ ン フ ィ ルilスケ

sI住宅

ルトン一体型のマンション建設である︒

0フラン分譲の例
フリl

入居者自らの提案・希望によりつくり上げていくフリlプラン型の分譲マンション方式である︒

広義のスケルトンおよび各住戸専有面積説付けは︑事業者であるデベロッパ i が企画提案を行ない︑各住一戸のインフィルは︑入居者と設計者との打ち合せにより独自の住戸プランをつくり上げる方式である︒価格は︑事前に用意された標準プランに

フリープラン分譲方式の率議については高耐久なスケルトンと個別性・柔軟性を持った

逆梁 RPC工 法
従来エ法

インフィルを基本とし︑狭義のスケルトンイン

基 づ き 設 定 さ れ て お り ︑ フ リlプラン設計に基づ

N=332

フィルの分離・自立と住一戸単位の設備の完結性︑く価格との増減契約としている︒また各許認可もb. 塁塁いだことはあつだ一一一 8
8

さらにこ次元・三次元空間の柔軟性が必要条件と・ノIzまわり{ま 1
'
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同様︑標準プランにて申請し︑各プラン決定の後︑

a，現在取り組んでいる

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配給U
Tl配管は』昼休打ち込み

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t戸の床下空 I
Hlを事1mして排水は共汗H部へ.ボまわりを合めた I
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通汲する羽初iな る ︒ こ こ で は ︑ 工 業 化 建 築 ( 逆 梁 ラi メンブレ

変更申請を行なった︒なお︑当物件では多くのデSI住宅をご存じでしたか

キャスト工法)をべ l ス と し た ︑ 規 格 化 さ れ た 共

ベロッパ i のマンション控当者が見学に来られた︒

九

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C. 察皇室としての関山はない‑ 1
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C. 知らなかった一一一一一 7
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通部材を用いたS I住宅の供給事例を紹介する︒

7
4%

その時にS I住 宅 ・ フ リlプ ラ ン 分 譲 に 関 す る ア

アンケート結果

ンケートを行なったので︑その一部を紹介する︒

4 81住宅・フリ一フラン分譲に関する図

1 逆梁ラーメンブレキャスト工法
写真

図 ‑3 スケルトン住宅に求められる工法

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J‑5 フリ一フラン分譲 供給・建設フローチャー卜

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午認可

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販売¥!，
)1}‑7フノ 共用インフィル変更対応 V
変更許認可¥￨開始λ 打合[尋扇 JUZtFJ二一白書室~~
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11

から利用へとシフトすることにより︑ゆとりあるン住宅を建設・供給する方式である︒土地を所有

地上に︑高耐久でゆとりある広さをもっスケルトと建物譲渡特約付き定期借地を同時に設定した借スケルトン定借は借地借家法の一般定期借地権

にわたるインフィルの修繕が行なわれるようにしを使用)ではあるが︑る︒企画・国定化された間取り(一部可動簡仕切の所有形態・供給方式は一般賃貸住宅と同一であ有者(個人地主による場合が多い)であり︑建物

ケルトン・インフィルの所有は︑マンションの所

一般賃貸住宅におけるS I住宅事例である︒ス

賃貸住宅の例

広さと自分だけの間取りを持つ S I住宅の取得をたシステムである︒すなわち︑ニO年1三O年 後スケルトン定借(つくば方式)の例

可能にした方式でもある︒の イ ン フ ィ ル の 改 造 を 前 提 と し たS I住 宅 で あ成パ毘
完叫ソ弘知町出
去 ザ 山 間 ヰ 実 hが
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一
一

O年後に建物譲渡特約が実施され︑地主が建一一物を買取ることにより借地権が終了し︑借家方式

り︑賃貸住宅マンションの資産価値をより長く保EK沼郡齢三ブ

一て択︒一
一等せ渡航一一首限わ弓刊す一へと転換する︒建物の買取り価格は︑スケルトン

つためのS I住宅技術による事例である︒

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住 宅 の ス ケ ル ト ン 部 分 の 再 構 築 費 の 四O%と設定

11iJされている︒この買取り金は︑その後住み続ける

市居住緊急措置事業補助金制度﹂では︑高耐久仕

また︑昨年の二一月に発せられた﹁一二世紀都

sI住宅技術により︑将来

一 E ﹀山一単一

賃貸家賃と相殺する運用となる︒すなわち︑従前様・スケルトン 1 イ ン フ ィ ル の 分 離 が 該 当 条 件 と一定選駒沢弘に防 J 一
一選テ樹寸同日ヴ内司一一ト幼臼庁ご一山川畑山川一に負担していた︹地代+維持管理費]相当の家賃で一 が レ 乱 万 一 hhv七一時一
厳 Iいがうせを一一3され︑﹁特定優良賃貸住宅供給促進事業﹂と合わせ多くの補助金対象事業となり得るため︑今後の賃
インフィルは私財︑スケルトンは資産価値のある

今後のS I住宅の技術は広義のスケルトンi イ

貸住宅市場でのS I住宅の普及が期待される︒
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準公共財とした︑一ニO年後の買取り対象を明確にンフィルから狭義のスケルトン i イ ン フ ィ ル に よsI住宅の建設技術により成り立つ概念であり︑住み続けることができる永住型のシステムである o
千戸一﹄︑一一わ)討の万一
一生作似湾問ルほ一したケl スである︒現行法の中では︑最もS I住る多分法をべ i スに︑﹁誰がどの部分を所有・利用

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宅の技術を生かしながら︑低コストで自分たちの一九一団湯川議一

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一の片手へ限巧一仰い一していくのか﹂の検討を含め︑新しいマンションの供給方式が生み出される可能性を持っている︒

マンションをつくり上げる理想的手法である︒﹂

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今後のスケルトン定借の普及に最も期待すると

嶋鴎実/なるしま・みのるl

ころは︑マンションの建て替え需要への対応であおさト虫一る︒土地の等価交換方式とスケルトン定借・ S I一

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活動︒

住宅建設技術とコ iボラティブ方式の組み合せに﹂ご 応 ン ※t 一

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よるマンションの円滑な建て替えへの対応である︒

建築家︒一九七一年日本大学卒業︒東急工建
株式会社入社︑主に工業化建築工法による技術開発・商品開発に従事︒同社商品開発部・
破 事 を 経 て ︑ 現 夜 フ リl の 一 級 建 築 土 と し て

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金一回一で一一一様実現しているが︑その第一号は︑東京練馬区と賃貸の中間の性格をもっ箇期的なプロジェクトであった︒の﹁賃貸﹂︑間取り内装は入居者の﹁所有﹂︒まさに︑分譲貸の先駆けである︒つまり︑建物のスケルトンは公団から住都公団のフリ lプラン賃貸は︑日本でのスケルトン賃

余すことなく伝えている︒その良さも悉容も知り尽くした

ご夫婚の一三年間の物語は︑フリiプラン鐙貸の本質を貸の建築にも詳しい︒お話をお閤きするには︑適任であった︒

夫婦で建築設計率務所を開聞いているため︑フリ lプラン繁入居したというほどのフリ lプラン賃貸派だ︒しかも︑ご語風にまとめたものです︒

以下は︑青木さんへのインタビューをもとに編集部が物の光が丘ニュ iタウンにある︒完成してから⁝⁝一一年を経過

貸に住んできた︒あや子さんの姉夫婦も︑同じ棟に中古で青木さんご夫婦は︑当初から一三年間︑フリiプラン賃

お話を︑じっくりと閤いてみよう︒

じ5， 880-じ当壬ゴ土宗~特集⑧新・借りて住む￨第三の道

私のすまいろんブリ!フラン
一三年間の居住体験を一諮る匠‑21ionh lll令Ill11102
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断面図(公団所有部分)
仁コ公団所有部分
仁コ入居者所有部分

バルコニー
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して︑中古での転売も生じている︒

青木 あや子

1 フリ一フラン賃貸の仕組み
図

所有および管浬区分の概要

青木家は﹁運が悪い﹂?

光が丘ニュ!タウンは︑縁が多い街である︒都

公園と澄んだ空気が気に入り︑賃貸住宅に応募す

営一二口す線の開通前で交通は不便だったが︑広いることにした︒結果は︑ハズレ︒そこからがフリープラン賃貸派への運命の分かれ道であった︒

地元に住んでいれば当選倍率が高くなるからと︑近くの民間賃貸に引っ越したのだ︒しばらくして︑新聞で﹁光が丘で公団が新しい賃貸を建設する﹂というニュースを知った︒﹁これだ/賃貸であっても間取りを自分の好みにできる﹂︒設計事務所

ン を 組 む の は 勇 気 が い る ︒ フ リl プラン賃貸は︑は浮き沈みのある仕事だ︒分譲を買って住宅ロー

私たちのライフスタイルに最適なように思えた︒

満を持しての応募であった︒しかし︑なんとハズレ︒ショックは大きかった︒思案の末︑親が将来の同居に備えて頭金を出してくれるということで︑分譲住宅への応募に切り替えることにした︒

諦めると不思議に運が向いてくる︒当選︒公団

は住一戸タイプ別に募集するから︑当選順位の高い

人から建物内の好きな位置を選んでいく︒園芸が好きなので庭付きの一階が希望であった︒当選順

位は高い方ではなかったので︑白分たちの番がくるのを待っていた︒

フリl プ ラ ン 賃 貸 の 補 欠 募 集 の分譲とフリlプラン賃貸のどちらにする?

そんなときに込んでいるわけだ︒内心︑﹁それは筋が違うよ︒間ムがつくかも﹂︒資産性のある賃貸?として売りいます︒光が丘は発展するから︑内装にプレミア

公団担当者の勧誘時の弁は︑﹁家賃が割安になって知らせがあった︒キャンセルが続出したようだ︒

な︑という主人の本音もちょっぴりあった︒のだ︒それに︑分譲で借金漬けになるのも大変だ

フリl0フラン賃貸のキャンセル住戸は一階だったに住みたいという思いが勝っただけなのだ︒そう︑もしれない︒でも︑現実は他愛ない︒単に︑一階の共感が勝った﹂と書けば︑読者の期待どおりかダメ︒四九二万円の内装費であった︒標準設計のているから︑その分はまけろと公団と交渉したがタイプ︒前の人は五O 万円のキャンセル料を払っ

発注済みの間取りは︑メニュー方式の標準的な人が応募して︑後で内装売買が公団を介して行なさがあるんじゃないの﹂︒その価値がわからない人のと︑借金へのためらい︒これが︑理由のすべてて︑建築設計者の名折れだ︒一措で庭付きだった内装が注文設計できないフリiプラン賃貸なんに合うとのこと︒自宅で建築設計の仕事の一部をすでに発注済みで︑木工事程度ならば︑変更が間良さがあるものだ﹂と感心した︒水まわり部品は

内装費は確かに割安で︑﹁標準設計もそれなりの間取りを一部変更できた取りが自闘につくれるところにフリiプランの良われる仕組みを知ったらキャンセルするに決まっである︒ているらしい︒公団は︑前回のキャンセル続出で懲りたのか︑外れた人にも﹁一応︑名前を登錯しておいて下さい﹂とのこと︒

いた頃に︑突然︑電話があった︒
フランにキャンセルが﹁フリ 10
出ました︒入居しませんか﹂︒
えっ︑すでに工事が始まっているじゃない︒﹁間取りは前の人が発注済みなんです︒その間取りで良かったら入居して下さい﹂︒悩みの選択であった︒
フラン賞貸へ
ここで﹁フリ 10

して二つに分割した︒家具デザインは私の得意分

室を子ども室にして︑そこに間仕切り家具を設置

個室が必要であった︒そこで︑リビング隣りの和昭和六一年四月に入居︒小学生の子ども二人の装費分を考えれば合理的な額であった︒

九OO円︒普通の賃貸より三万円くらい安い︒内

広さは七二平方メートル弱︒傾斜家賃で九万二

返済期間一 O年で金利は住宅ロ l ン並みであった︒

支底長のツルの一戸で無担保で賛してもらった︒

頼んだ︒最初は︑担保がウンヌンといっていたが︑前から仕事上の付き合いのあった巣鴨信用金庫にでも︑公団は融資してくれない︒仕方がなく︑以い︒三五O万円ほどの融資を受ける必要がある︒

が大切だから︑貯金を使ってしまうことはできな

小さな設計事務所には︑イザというときの現金円の買い物であった︒

た︒変更工事の差額は二七万円︒合計︑五一一O 万することを想定していたので︑仕事部屋をつくっている︒あくまで分譲ではなく賃貸なのである︒とはいえ補欠募集は朗報だ︒
さっそく応募した︒が︑またハ

建物は︑ついに工事が始まった︒

E 購入時の標準的な間取りズレ︒よっぽど光が丘に嫌われ分譲住宅への申込期限が近づ

図
図 ‑3 入農時に一部を改造した

民間兼食事室野だからお手のもの︒リビングとつながった場所復帰が義務だから︑高価な造り付け家具を壊してり︑改鯵費をかけてずっと住むか︑それとも転居

ちょうどバブルが始まった頃であり︑間辺は建するかの決断に追られていた︒

フラン賃貸であれば︑次の入居者に売るといリ10

物がどんどん建ちつつあった︒南側に建物ができ新宿に運ぶことにしたそうだ︒もったいない︒フ2︑3)︒

う選択もできた︒フリ!プラン賃賛は︑増改築のると日当たりが悪くなる︒結局︑姉夫婦は転居をしていたようで︑間取りは標準タイプで使い方もその売り手は︑最初から転居が近いことを予想

きとは少し違う︒

を超えることはできないから︑内装の自由取り引

ない︒どんなにインフレがあっても当初の内装費

り子が公団に申し出た価格以下としなければなら順であった︒ただし︑内装価格は︑あらかじめ売取り交渉を行ない︑合意した所で決めるという手ストを去団が作成し︑一番目から順次︑内装の買プラン賃貸の募集方法は︑十番目までの応募者リ

抽 選 の 結 果 は ︑ 補 欠 の 三 番 目 で あ っ た ︒ フ リi

空き家募集は情報戦の勝利f過した頃であった︒

やく空家募集があったのは︑建物完成後三年を経

姉 夫 婦 の 最 終 希 望 は ︑ フ リiプ ラ ン 賃 貸 ︒ よ うというのが︑姉の率直な実感であった︒

分譲マンションは︑維持管理でけつこう懐わしい

分譲から賃貸への転居は珍しいそうだ︒しかし︑に売れた︒

んできた︒バブルのおかげで︑マンションはすぐ売り込んでいたこともあって︑高層賃貸に移り住決意した︒私たちが光が丘ニュ i タ ウ ン の 良 さ を時にその真価を発揮する仕組みであるように思う︒

で︑家族のふれ合いを多くしたいというのが私の意図であった(函内装改造でフリlプラン賃貸の良さを実感
入居して三年後に間取りの改造に着手した︒き姉夫婦は︑東京の葛西で分譲マンションを所有

姉夫婦にフリ1プラン賃貸を勧めるしていた︒そろそろ内装の改修時期が近づいておっかけは︑子どもが大きくなって男女の倒室を完をあきらめ子ども室に改造した︒そのドアはガラ収納をなくし広くする

全に分ける必要が生じたことであった︒仕事部屋

リにして︑部屋の内と外の雰閤気が伝わるようにした︒個室を隔離しないというのが︑デザイナーというより︑母としての小さなこだわりであった︒
さらに六年後︒私の両親が閉居することになった︒リビング隣の和室を提供したが︑部屋数が足りないので︑成人していた長男には家を出てもらうことにした︒出るといっても︑近くにある設計

2 南の部屋との間にあった
写真

事務所の一部屋を提供︒ネットワーク居住とでもいう住まい方になった︒
一一一一年照で小さな改造を二回行なったことになる︒小さな改造ではあっても︑暮らしゃすさには
確 実 に 貢 献 し て い る ︒ フ リiプ ラ ン 賃 貸 の 良 さ を実感した次第だ︒
近所の家をみると︑増改築というより︑造り付
け家具の増設が多いようだ︒私も︑一一軒の家具のデザインを頼まれた︒
そのうちの一軒は︑フリlプラン賃貸ではなく︑普通の賃貸であった︒なんと︑家具の完成後一年もしないうちに転居になった︒一般賃貸では現状

写真一 1 姉の家の改選前の間取り
図‑
4 姉の家の改造後の鶴叡りきれいであった︒築後三年であったが︑最初にかけた 内 装 費 と ほ ぼ 同 額 の 四 五O 万円が提示された︒
バブル期で家賃相場が高騰していたため︑家賃の割安感が︑内装価格の低下分を押し上げた形だ︒
ちなみに︑公団が買い取る場合の内装査定価格は︑築後三年で当初価格の五八%となっていたから︑二OO万円近い差額があったわけだ︒
当選一番目は老夫婦︒家賃の割安感にひかれて勘 違 い で 応 募 し た よ う だ ︒ 四 五O万 円 を 調 達 し なければならないと開いて︑すぐにキャンセル︒二番 目 は ︑ 若 い 夫 婦 で フ リiプラン震貸を気に入っ

すぐに独立するからと広い部屋を家具で仕切った

構 成 に し た ︒ し か し ︑ 一 O年 後 の 現 在 で も 相 変 わ

らず同居しているから︑よっぽど住み心地が良いとみえる︒

苦労した点としては︑窓の位量が変えられないため︑間仕切りが窓の中央にきてしまったこと︒

また︑床材が根太に接着剤で貼られていたため︑それをハガすのが大変だという問題もあった︒結局ハガすのを止め︑古い床の上から施工することにした︒当初の設計において︑もう少し配慮があ

れば︑リフォームのし易さが随分と違うはずだ︒

資金調達に苦労しており︑内装倒格の引き下げ交っとサグリを入れてみた︒すると︑その若夫婦はで︑私も市場原理パンザイと強くは言えない︒

いうことだ︒公団による制眼の恩恵を受けたわけ

内装価格ではなく︑借家権の価格が高くなったと計すると︑約一千万円をかけたわけである︒

総額は五二O万 円 で あ っ た ︒ 内 装 買 い 取 り 費 と 合造り付け{糸口同一一ハを多くデザインしたこともあり︑渉をしているとのこと︒私は︑﹁三番手の人は提のは︑姉夫婦の家だけのようである︒に至るまで︑これほど大規模なリフォームをした

光 が 丘 の フ リlプラン賃貸一二O 一戸のうち︑今日示価格で買うそうですよ﹂と叶一間話/そのため
かどうか︑売り手は内装価格の引き下げに応じず︑ることに合意して︑めでたく入居が決まった︒まようやく姉夫婦の番︒即座に提示価格で購入す

つまり︑姉夫婦にとっての内装の真の価値は︑水私︒水まわりだけを残して︑残りを全面改装した︒

いが︑すぐにリフォームすることにした︒担当は

これからもずっと住むつもりなので︑そろそろん な が 光 が 丘 の フ リlプラン賃貸に集まってきた︒

結局︑私たち︑姉夫婦︑そして両親と︑家族み管理状態の良さが気に入っている

さ に ︑ 情 報 戦 ? の 勝 利 ︒ も と も と フ リiプ ラ ン 賃

ま わ り 部 分 だ け だ か ら ︑ 高 く て も 二O O万 円 程 度

結局︑その若夫婦は辞退することになった︒

貸の理想は︑内装は自由に市場で取り引きすること思っているが︑具体的な計画はこれからだ︒

後を考えて︑風呂などの使い易さに手を入れたい

わが家のリフォームを計画しているところだ︒老であったのだ︒
リフォ i ムの意図は︑ 3DKと い う 細 切 れ に なった空間を見庄し︑広々とした空間を生み出すことであった(図ポ イ ン ト は ︑ 実 は ﹁ フ リiプ ラ ン ﹂ と は 別 の 観 点

私 が ︑ フ リiプ ラ ン 賃 貸 に 永 住 し よ う と 決 め た

姉夫婦にとってはプラスであった︒もし本当に競が︑以前は玄関ホールを通っていたので︑これをにある︒意外に思えるかもしれないが︑管理状態li3)︒ 風 呂 場 へ の 動 線

争入札が行なわれていたら︑バブル最盛期のこと︑修正したこともポイントだ︒また︑子ども部屋は︑

4︑写真

内装価格は高騰していたはずだ︒正確にいえば︑といっても︑公団による内装備格の上県制限は︑というのが︑正しい原理なのだ︒と︒一番高い値段をつけた人が次の入居者になる

四五O万 円 で 内 装 を 買 い 取 り な が ら も っ た い な

姉夫婦の家の内装をリフォームているという︒売り手は私の知り合いなので︑そ

3 改造後の和室とつながって広々とした DK
写真

からすれば︑老朽化した内装でも公団が二疋額でi

装の自由取り引きを進めるなど︑なんとか合理的引き取ってくれる現在の仕組みはありがたいが︑O 万円になる︒まさ現実には︑汚れがひどく全面的な模様替えが必な仕組みを工夫して︑ぜひ長く続けて欲しいと願︑J O
LJq その家の場合︑約一五︑要な状態であった︒そうすると︑新しい入居者は︑っている︒

か公団も︑その価格が市場価値に比べて︑べらぼ

建物を大事に使っていてきれいだ︒間取りを所有

一五O 万 円 を 払 っ た う え で ︑ そ れ を 壊 す 費 用 を 食

フリ!プラン賃貸の良さと悪さの良さだ︒問時期に建てられた一般の賃貸棟は︑しているため︑分譲感覚の良さが発揮されるのだ

担して︑さらに新規の内装費を負担しなければな

しかし︑それでは公団が大変なこともわかる︒内

ろ
︑
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︒

らない︒合計で一千万円近く必要だろう︒それなよう︒まず良さから︒

うに高くなるとは予想だにしなかったようだ︒

ところが︑本当の分譲になってしまうと︑今度らば︑内装を撤去した状態で受け取った方がはる①多額の資金調達が不要で︑住宅ロ l ンの負担が入居者の使い方が乱暴で︑荒れた感じになっていは維持管理を入居者がしなければならない︒資産

かに安上がりだ︒案の定︑一五O 万円の内装費がる︒しかしフリiプラン賃貸(の住棟は︑入居者が価値をめぐっての意見の食い違いも心配だ︒管理

提示されて募集があったが︑応募者はいなかった︒

ふめる﹀}図貯つ︒

着をもって間取りの記惜・原風景を持つことが隠れた意義として︑そこで育った子どもが︑愛②間取りの注文設計やリフォームができる︒そのなし

最後に︑入居者の立場でみた特徴をまとめてみに煩わされず︑しかも︑入居者が建物を大事に扱

空き家対策をめぐっての協議の場で︑公団組当公団は標準内装で空き家募集する?

底しないと︑誰かが困った事態になる︒

内装は︑市場価格での取り引きということを徹フラン賃貸だけが実現できるう︒これは︑フリ 10
世界だと思う︒

最近の心配ごと
しかし︑最近︑心配ごとが出てきた︒それは︑空き家である︒三軒の空き家募集があったが︑い③建物の管理状態が良い︒その一方で︑分譲のよいうのが私の感想だ︒建物の管理状態が良いとい検討しています﹂と言った︒それは絶対に悶るとり︑良好なコミュニティができやすい︒

者が﹁標準内装をつくって一般賃貸にすることも家賃が相対的に高くなったことが直接の原因

うメリットが︑一般賃貸の混合により失われる危

ずれも不調に終っていることだ︒

だ︒傾斜家賃を採用しているため︑平成田年に最一方︑フリiプラン賃貸に共通する問題点として︑

うな管理の負担がない︒

終家賃に上がった︒その額は︑わが家で一こ万二険を感じるからだ︒

さらに︑内装価務の決め方も大きな問題だ︒あばならないので割高に感じられる︒

フラン賃貸は︑内装費を自己食担しなけれフリ 10

古では︑一般賃貸で同程度の家賃が登場している︒

は︑もうフリlプラン賃貸は面倒だという気持ちさから応募者はいるはずだ︒しかし︑公団としてに廃して空き家募集をすれば︑自由設計できる良らに現在の家賃でも︑内装を撤去してガランドウ

家賃を下げれば必ず応募者はいるだろうし︑さ①自由設計の実現には住宅面積が狭い︒百平方メ

また︑光が丘での第一号棟に特有の問題として︑誰かが損をしたり得をしたりする︒②転居時の内装の自由取り引きができないため︑①内装費の調達に住宅金融公庫の融資が使えない︒③資産にこだわらないような意識が高い人が集ま

八O O円 ︒ け っ し て 高 く は な い が ︑ 周 辺 の 民 間 中る空き家は︑買い手がいそうもないため︑公団に②住一戸中央に構造壁があったり水まわりが動かせートル近くあるとよい︒

なのだろう︒とはいえ︑ せっかくの罷れた仕組みだ︒ 入居者

内装を買い取ってもらうことにした︒公団は︑築後一二年では一三%の価絡で貰い取ると約束してないなど︑建築的な制約が大きい︒③永住牲が高い住宅なのにエレベーターがない︒
この点は︑一般賃貸より分譲に近い扱いとする
べきである︒

以上のような課題は残されているものの︑

i0フ ラ ン 賃 貸 は ︑ 少 し の 改 善 さ え 加 え れ ば ︑ 今 日
でも極めて優れた仕組みであると思っている︒(談)青木あや子/あおき・あやこ

一九六六年︑東京都立工芸高等学校室内工芸科卒業︒デザイン事
務所︑注文家具メーカーの設計室に勤務し家具設計にたずさわる︒
建築家の青木毅一と結婦︑七二年に設計事務所設立以来︑子育てのかたわら家具設計の仕事を続ける︒九閲年から本格的に仕事に復帰︑現在︑自宅の金原改装に向けて設計遂行中︒

あり︑政府や政府機関による公営住宅

場メカニズムの重視を是認する立場に

筆者は︑日本の住宅政策において出

障害者では悶O%以下)とされた︒家

位二五%以下(五O歳以上の高齢者やり︑公営住宅の入居対象階層は収入分

一九九六年の公営住宅法の改正によ

現行の応能応益家賃体系はうまくいっていない

長期的に二割増と予想されている︒公しているという︒ある県の試算では中公営住宅供給に係わる公費負担は増大

どの自治体で公営住宅法の改正に伴い︑都などの一部の自治体を除き︑ほとん

額家賃より大幅に引き下げていた東京

内田雄造¥い川一公営住宅家賃体系の見査しと民間借家居住者への家賃補助制度の導入に関する提案

4Uなどの直接供給を絶対化する立場にな

賃算定方式は次のとおりである︒

ら費用を補填して公営住宅家賃を限度い︒しかし︑日本の住宅問題は依然と筆者の立場して深刻であり︑家賃裕助を含む住宅

共住宅入居者と民間借家居住者の受益格差は増大したのである︒
数)×(経年係数)×(利便係数)

住宅居住者と民間借家居住者への住伝

幣の粗収入の一五 1 一八%に想定され応能応益家賃の一 ん
γ となる基準値は世ーダブルな家賃)の水準も検討されるのであろうか︒基準値(一種のアフオ

なぜ︑公営住宅の家賃は安くなった

18.0%

40.0~50.0%(家賃)H(基準値)×(規模係数)×(立地係

費の公的補助がきわめて不公平であり︑い家賃も上昇し︑収入分位五O%の居ている︒また収入が増えるにしたがい必要があるが;︑筆者は上記の規模係

32.5~40. 日%への公共支出をもっと拡大する必要が

この是正が不可欠であると考︑えている

住者は市場並み家賃を支払うよう設定

25.0~32.5%

あると考︑えている︒また︑筆者は公常ので︑公営住宅における応能応益家賃されている︒この体系は︑一面では自ことが最大の要因と考えている︒現在︑数(住戸隠積/七OU)が過小である

15.0~20.0%

現行の家賃体系の早急な見直しを

い
マ
令
︒

体系の導入を方向として強く支持して用したともいえる︒

都内の公営住宅入居者の世帯規模は平治体が公営住宅入居者へ家賃補助を適
ところが︑筆者が首都閤の自治体の均一了六人である:︒一方︑住宅建設

20.0~25.0%

なお︑借り上げ公営住宅制度は既存

公営住宅施策担当者からヒアリングし計画法の最低居住水準の住一戸面積は世

下限値

17.0%

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入居者負担
基準額

家賃負担率

各収入区分の
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50.0%~の市街地内部での小規模分散型の公営住宅の供給形態として︑また家賃補助制度の一展開として評価している︒

たところによると︑従米も一般会計か

器準値(入居負担基準額)の設定(平成 7年度)*1

表‑ 1

フ

殺人員二人および三人の場合で各々二︑nノj点として挙げられよ

アフォ lダブルな

九ぽと三九崎町︑都市居住型誘導居住水論するとしても︑筆準で各々五五ぽと七五ぼであり︑都市者は早急に︑①規模

少し時間をかけて議なお一九九三年の住宅統計調査によ

家賃負担率の設定は

れば︑公営・公団・公社の賃貸住宅の係数を見直すこと︑

居住裂誘導鹿住水準の三人世帯用住一戸

平均住宅規模は四八・六凶/一戸である︒②収入分位を全国一を除き七OUを大きく下回っている︒

さらに︑収入分位を会国一律で扱う

5
6
m
'
6人

45.0m'(27.日畳)

6
6
m
'

一千円︑公営住宅凶四万八千円︑民間て少なく︑海老塚良

借家一千円という:︒公営住宅居住者の収入分位の方が生活水準の実態に即要約すれば︑①現行の応能応益家賃と公営住宅入居階層でありながら民間

士口によれば︑閣によは民間借家の家賃に比べてかなり低額

借家に居住する者(公営階層民間借家しているといえよう︒民間借家の居住となっていること︑特に小規模世帯で者の家賃負担率も地域差がきわめて大はその傾向が大きいこと︑②大都市に2人

33.0ぱ (
2
0
.。畳)

5
5
m
'

3人

46.0ぱ (
2
8
.
0畳)

7
5
m
'

4人

59.0ぱ (
3
6
.。長)

9
1
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'

5人

6
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79.0m'(48.0長)

1
2
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7
4
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112m

84.5m'(51.5畳)

1
2
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前田昭彦によれば︑公営住宅入居者
約二OO万世格に対し︑旧第二種公営
階層民間借家居住者は単身世帯を除き
約一七O万世帯という:︒粗っぽい言
い方をすれば︑公営住宅入居者とほぽ同数の公営階層民間借家世世怖が存在す

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営住宅家賃の算定にあたり︑規模係数

このような考察を踏まえ︑筆者は公兵体的提案その 1iil公営住宅家賃について借家殺帯へ給付することが可能である︒

同じレベルの家賃補助を公営階層民間

世帯当たり家賃補助額を半減すれば︑る︒したがって︑公営住宅入居者への(高齢夫婦含む)

律から都道府県別に37.5ば (
2
2
.
5
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差
)

居住者と称する)との格差は極めて大

4
3
m
'

6人

ことに無理があると考えられる︒所得

5
0
m
'
5人

きく︑公営住宅の家賃体系の是正と共23.0ぱ (
1
4
.。畳)

6人

改めること︑のニ点

公営階層民間借家居
住者への家賃補助を

32.5m'(19.5j
差)

おいては︑施策対象者がずっと少なめ

3
7
m
'

5人

を主張したい︒

日本の住宅行政に39ぱ4人に想定されていること︑③現行の規模

住戸専用函積(皇室芯)20.0m'(
1
2.日畳)(高齢単身者含む)水準が高い大都市居住者の場合︑全毘と忍われる︒建設省の立場からいえば︑

おいて︑民間借家居

29m'
25.0m'(15.。畳)に︑公営階層民間借家居住者への家賃

居住室面穣(内法)l人(中高齢単身)平均の収入分位二五%は︑大都市部で個人の生活への公的な介入である以上住者に対する公共に

1
7
.
5ぱ (
1
0
.
5畳)

3人

係数は呂指すべき世帯人口氏別居住水準

盆

世帯人員

i人

Ilt.:i} 人以 3 人以上の場介、犬~;，l と分出!luïMl すべき f どもにより陥成さit1 l::{íNr() な Ilt.:i}目立成とは、
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はずっと低くなり︑公営住宅に入居で全国一律でということであろうが︑東2人(中高齢単身)きる階層はこO%を大幅に下回るもの

京︑大阪といった大都市の生活では収

2
5
m
'

る住宅所有関係別住よる住宅補助は極め

1
5
.
0
m
'
( 9.0畳)i人

宅補助額(円/戸・年)は持ち家五万入も多いが支出も多く︑むしろ地域別

1
8
m
'

公営階層民間借家居住者への家賃様劫
は実施可能であるf
主戸専用面積(壁芯)7.5m'( 4.5長)

補助を考︑えるべきであろう︒

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詩人1¥3人以上の場合、夫総と分足!luix
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今居住主主面積(内法)i人に対応していないこと︑が主要な問題

3 都市居住型誘毒事居住水準を満たす世帯人民別住戸笛穣
表

世帯人員

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︒

表 ‑2 最低居住水準を満たす世帯人員別住戸酒穣

の 分 母 を 七O げ か ら 世 帯 人 員 別 居 住 水① MM
似句︒の場合いMMH︒

準面積に変更することを提案したい︒

w
m出︒の場合② MM﹀句︒でかつ∞lp③司﹀司︒でかっ切︿∞︒の場合

弘司日司×時

この際︑居住水準面積として最低居住水準而積を採用するか︑都市居住型誘導居住水準面積を採用するかが問題となる︒最低底往水準而積を採用すれば︑賃補助が流用されないシステムが必要なこと︑といった難問が存在する︒
しかし︑ヨーロッパ諸国やアメリカ
合衆国では幅広く家賃補助が行なわれているのは事実であり︑海老塚は﹁ドは削除されている︒

貸住宅の家賃﹂ご九九二年度日本建築

2 海老塚兵士口﹁適正家賃負組率と公団賃学会関東支部報告集)や︑小林綬枝・大本圭野﹁家賃の原理と政策﹂﹃講座現代

居住4 居住の法・政治・経済同所収︑一2を 右 記 の よ う に 設 定 す れ ば ︑ ① 民

給され︑イギリスでも原則として公営

く︑民間借家に対しても家賃補助が支ル住宅と規定している︒この一所得とは一費負担で入居できる住宅をアフォiダブ

イツ︑フランスでは社会住宅などの公間借家入居希望者には借家選択の上で定の控除をした調整後所得であり︑住居

アメリカでは所得の一二O%以内の住居あるが︑当面は公営住宅居住者への家

住宅と民間借家の区別がなく︑世帯の光熱水道受を含んでいる︒

資の中には家賃︑ロi ンの返済額の他に九九六年︑東大出版会などを参照のこと︒

賃補助相当分と民間借家居住者への家
一 定 の 自 由 度 が 保 障 さ れ る こ と ︑ ②S

所得に応じて同様の家賃補助が行なわ的借家に補助が行なわれるだけではな

賃補助がゼロサムの関係にならざるをは必然的におに収飲すること︑③単位れている﹂と記している;︒

AMMH
司!苛︒

得ないとすれば︑家賃補助制度への原面積あたりの家賃の上限をコントロー

アフォl ダ ブ ル 家 賃 に つ い て は き ち

家賃が大幅に増額となるという問題が資が大きくなるというメリットも生ずルすることにより︑事業主体は規模以んとした議論が必要であるが︑民間借の推計﹂臼本建築学会大会学術講演会梗

4 海老塚良士口﹁所得階層別の住宅補助額

実態調査報告書﹂一九九八年五月︒

3 東京都﹁都営住宅配出住者の高齢化等のる︒

外の住宅の質を一定程度誘導可能なこ

家家賃の捕捉・設定にあたっては西ド

しかし︑住宅水準向上の観点から都と︑が実現し得る︒

市居住型誘導居住水準対応が努ましい

くるか﹂都留文科大学社会学科編著﹁地5 前田昭彦﹁われわれの住まいをどうつ

概集︑一九九六年︒

域を考える大尚之所収︑一九九八年︒

家賃モデルが参考となろう︒また家賃補助の支払い方式については︑アメリ

イ ツ の 家 賃 ス ピl ゲ ル を は じ め と す る

カ の パ ウ チ ャl(公 的 な 支 払 い 証 書 ) 方絞﹂﹃住宅︺一九九六年二月号︑日本住宅

6海老塚良士口﹁欧米各匿の住宅予算の比

なお︑当一聞は公営住宅居住者と民間の公営住宅への助成額を大幅に上廻ら式が参考となる︒いずれにせよ︑筆者

借家居住者への公的助成合計額が従前理由で︑都市居住型誘導居住水準而積

ぬような配慮が必要であろう︒そのたは日本の行政能力からみれば︑公営階と考︑えること︑また公営住宅家賃の大を採用することが望ましく︑かつ現実

め ︑ 過 渡 的 に は タ プ ル ス タ ン ダi ド と層民間借家蔚住者への家賃補助事業の幅な値上げは好ましくないことなどの的であると考えている︒

なるが︑都市居住型誘導居住水準のか

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実居

4
ミξ E君!可し水賃、準を

民間借家居住者への家賃補助制度のて作成され︑関係者に説明資料として配l この表は一九九五年度に建設省によっ布された資料に掲載されたものである︒

導入にあたっては︑①実際に払われる家賃の捕捉が難しいこと︑②公営住宅

宅協会・例ベタiリビング︑などに掲載

宅制度退補版﹂一九九六年︑初日本住

なお︑建設省住宅局監修﹁新しい公営住得の捕捉が難しく︑給与所得者と自営されている何様な表では家賃負担率の榔入居者にも共通する問題であるが︑所業者の間の不公平は大きいこと︑③家

内田雄造/うちだ・ゅうぞう
東京大学工学部建築学科卒業︑工学博士︒まちづくり︑都市計画︑ハウジングを専攻︒日
本の不良住宅地区のまちづくり︑アジアの低所得者階層居住地のまちつくり︑集合住宅やマンションのリニュ lアル計幽に関わる︒建設省建設大学校講師︑自治労自治研常任助言者をつとめている︒東洋大学工学部建築学科教授・工学部長︒

協会︒
わりに最低居住水準を採用することも

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執行は十分可能であると考えている︒

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残された課題起こり得ょう︒

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の自1999年
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l98 建築会館ホールで開催

つい三O年ほど前までは︑日本の戸建て住宅は︑大ヱ・工務腐のつくる木造住宅だけであったといってよい︒しかしその後︑構法的には︑プレハブ住宅の普及とツ lパイフォ i の導入などがあり︑まその結果︑現在では︑一般のユーザー(施主)が自宅を建てるのにた︑生産に関しては︑住宅メーカーと呼ばれる大組織が現れてきた︒
あたって︑どの構法を選ぶかということのほかに︑大ヱ・工務局に頼むか︑メーカーものを賞うかという選択が重要になってきた︒
このような状況のもと︑地場の大工・エ務底は︑住宅メ iカ!と競争せざるを得なくなっており︑どんな住宅をつくるべきかを古典剣
このシンポジウムでは︑大工・工務屈のつくる住宅と住宅メーカに考える必要に迫られている︒
ーのつくる住宅とを対比的に仲描き出すことによって︑ユーザーにとってだけではなく︑日本の住宅の将来にとって︑さらには︑ B本の社会や文化にとって︑どんな住宅を︑そしてどんな住宅づくりを目指すべきかを展望する︒︹基競講演]

iU︹基調講演︺lI

建築主・建築家・工務窟・棟梁たちの新 し い 関 係 を 探 る1U部
宮本志長
施主と建築家との出会い

宮本忠信首

私は︑家というものは﹁つくる﹂ものであって﹁買う﹂建築家︑宿本忠長住築設計

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ものではないという立場で︑取り組んでまいりました︒ベサ司一刊叩一日川J
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ところが︑残念なことに︑いまはん本をつくるという人は建築中科卒業︑佐藤武夫設

少 な く な り ま し た ︒ 買‑うま一:計事務所を経て︑六問年︑
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建築一設計事務所設いちばん火事なのは︑施︑沢と建築家の出会いです︒い立︒現職のほか︑日本建築

町並み修栄一三 μ闘で士口削五十

ろいろな出会いがあります︒家を建てたいという人に間士会述合会副会長︑長野県
山叫築士会会長︑伝州大学工きますと︑設計事務所というところは弁護士事務所のよ学郊相会開発工常利非常勤
議制州を務める︒小布施町のを得意にしているのかさっぱりわからない︒また︑わが八役︑毎日芸術賞受穴︒

うな感じがあって︑非常に入りづらい︒その設計者が何家のようなものを設計してくれるかどうか︑依頼するのは失礼ではないか:・とい

今日は︑施主と建築家の四怨的な関係の一つとして︑じさんと私の関係をお話しうことで︑足が遠のいてしまうようです︒

私はほとんど信州長野県で仕事をしており︑東京などでは仕事はしません︒住宅

したいと思います︒の一 O %を い た だ い て も ︑ な か な か ぺ イ し ま せ ん ︒ し か し ︑ ペ イ し な い か ら と い っは手間のかかる設計政即一の仕事のわりに︑報酬がだいたい決められている︒工事費て住宅をやらない設計者がいるとすれば︑その人は建築家ではないと思います︒ペです︒だから︑私は長野市からあまり速くへは行きません︒事務所から事でほぼ一イするようにやればいいのです︒それにはどうしたらいいか︒近場でやればいいの

時 間 以 内 の と こ ろ で 仕 事 を し て ︑ か れ こ れ 二 五O 軒 近 い 設 計 を や っ て き ま し た ︒

ま い の 話 を し て き ま し た ︒ そ の と き の 生 徒 さ ん の 中 にU さ ん が い ま し た ︒ ﹁ い ろ い

長野駅の駅ビルの山中にカルチャーセンターがあって︑私はそこで約一五年間︑住住宅の商品化の試み
ーある工業化住宅の商品開発の軌跡

気持ちになった﹂とおっしゃる︒そして︑﹁じゃ︑私とあなたは講師と生徒ではなろ話を附いているうちに︑やはり宮本さんにやってもらうのがいちばんいいという

太田博信一佐川小川おおや顧問

YEA

宮本志長客引官桜島お設計事務所代表取締役

建築主@建築家@工務底@棟梁たちの新しい関係を採る
邸Iω

住総研シンポジウム
第四回︹問題提起︺

ンターを退校され︑おつき合いが始まりました︒

くて︑ 設 計 者 と 建 築 主 と い う 関 係 に な る の だ か ら ・ ・ ﹂ と い う こ と で カ ル チ ャ ー セ

そのように︑家をつくるのは非常に時間がかかります︒

そうこうしているうちに︑十数年たち︑いよいよ家をつくることになりました︒

事前に執筆いただいた委託論文をテキストとして︑問題提起という形でご講演いただきました︒論文の全文は︑このシンポジウム記録と合わせて︑﹁研究年報いお口方(こ000年四月刊行予定)に掲裁いたします︒

ら一二月までの一一一か月をどんな生活パターンをしているか︒それを知ることが設

家づくり三年地域に壊ざした家︒つくり@町並み︒つくりl 居住環境創造の手法をさぐる

計条件になる︒設計者からみれば︑その方がどんな住まい方をしているかわかりま

るし︑いまの生活のいろんな不自由な点もある︒そういったものをご丹︑二月︑一一一

京か移民

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学/

究
科
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ろは直しましょう︒しかし二年白からはもういっさい知りませんよ︑といえるくらかく竣工後一年聞はじっとみてあげましょうと︒そして︑その一年の問に直すとこ

か月の︑これはチェックの期間です︒私は︑契約をするときに︑業者さんに︑とにの円です︒新しい住まいに一年間かけて住む︒自分が一年前に描いた住まいの一一一

そこで︑できたと思って喜んではいけない︒大事なのは︑いちはん最後の三悉目

塀︑庭︑植栽など外構工事で︑どうやっても六か月はかかります︒

六か月はかかります︒工事も︑建築そのものが五か月ぐらい︑あとの一か月は︑門︑そして真ん中の輪が二年目の輪︒基本設計から実施設計まで︑どんなに急いでもかと︑そんなことをまず一年かけてやります︒

そ の よ う に し て ︑ 生 活 の パ タi ン か ら ︑ そ の 暮 ら し に 対 応 す る ど ん な 家 が で き ると︑あとで拾うのに大変です︒

気をちゃんと呼び込む智恵です︒それから︑毛足の長いカーペットを敷いてしまう

山山ていきません︒窓は開閉して鬼が出やすい家にする︒これはやはり白然の風や空

二月は節分︒﹁鬼は外/﹂とやるお宅なら︑はめ殺しのガラスばかりですと鬼が要なものが割り出せます︒

欲しいというと︑これは台所納戸が必要だなというふうに︑生活のパターンから必

暗くて冷たい部屋が欲しい︒いまは冷暖房時代ですから︑台所のそばに災︑ぃ部屋がりませんが︑おせち料現をつくるには食料の備蓄が必要ですから︑風通しがよくてその円の中には︑いろいろな夢もある︒届かない夢もあるし︑実現できる夢もあ

地域の住宅生産システム︑その独自性と課題

月・・と生活のパターンで記録していくわけです︒たとえば一月︒いまはあまりや生活ありきというのが︑最初の円です︒家を建てたい人はそこから始めましょうと︒

せん︒しかしその一二か月のパターンをみれば︑だいたい想像がつきます︒最初に一二重マルを想像してください︒まず最初の一年間がいちばん外の円です︒一月か

三井所清典主主義炉セッド建築研究所代表

パ才、 Jレディスカッション風景

秋山哲一密主工年齢紛争科教授
戸建て住宅生産主体の分類可能性に関する考察

松村秀一震対拠点品 U晶君助教授

東さ』百

右記五名による︹パネルディスカッション]

司会1
学と吋呼

大もオピ

冬にならなければわかりません︒そんなわけで︑家づくり三年︒情れて四年目からい竣工後の一年間をみましょうと︒冷房のことは夏にならなければ︑暖房のことはるような縁側もつくっておきましょう︒それから中庭は屋根のない部屋として︑夏うということ︒地方は近所のいろいろな人が来ますから︑一緒にひなたぼっこできの検査や工程計画などの打合せをやる︒それを二五回から一二O 出 や る と だ い た い 家ています︒毎選︑工事関係のすべての人︑施︑去にも米ていただいて︑工事の途中でていない︑不完全で確実さがない︒私は一週間に一度︑定例監壊というものをやっ

補助ヒーターを入れて床下を暖めるとか︑いろいろな仁犬をしています︒媛房はであまりいろいろな設備に綴らないように考︑えています︒床は二重にスラブを打ち︑入れるために通風のいいように考える︒要するに︑通風と日当たりを十分考えて︑もほかほかと綬かい部尽になる︒夏は逆にこの熱を捨てて︑自然の風をできるだけそれをチューブで床下へもってきて︑部屋の中へ入れてあげる︒そうすると︑冬でL

この 一家は︑自然エネルギーと仲よくつき合おうということで︑屋桜で集熱をして︑は非常に涼しいと︑こういうことを提案しています︒

が出来上がります︒そんなことで︑現場監理を大事にする︒したがって︑あまり遠口付けて︑きるだけ自然ェ︑不ルギーを使うという考えです︒二刻仁がでト A防 光 発 屯 J

大事な点は︑現場の原理です︒設計をしても監壊をしないのは立任の半分しかし

やっと自分の家になると︑そんな感じです︒

くのものはできません︒

主義の家をつくっていこうという傾向があること︒というのは︑家をつくりたい人

私がいま非常に図ったなと思っているのは︑高気密・高断熱ということで︑{一花祭

ふうにやっています︒

断熱ではありながら︑できるだけ関口部をとって︑通風︑換気を十分考︑えるというのではない︒むしろある程度刺激があったほうがいい︒そんなわけで︑高気密・高は流れます︒いくら高気信・古川断熱にしたところで︑それがそんなに有効に働くもがしょっちゅう出たり入ったりしますから︑ドアを開けてあちこち行くと必ず空気まう︒いま世間では古川気街・高断熱を売り物にしていますが︑住宅というのは家族保護ではないかということを施主とよく話しました︒人間がモヤシ人間になってしいまご紹介した家は︑高気密・高断熱といわれるものです︒高気密・高断熱は過いよという考えで進めています︒

うと思います︒しかし私は︑外側はみんなのもので︑自分勝手につくるものではな

家の中はわりと自由に︑住んでいる人の好みとか条件を満たしてあげていいだろの出会いです︒

これを可能にしたのが︑いうなればカルチャー教室から生まれた︑施主と建築家法による木造住宅のお予本のような住宅が出米上がりました︒

ちの心が通った空間の美しさ︑それを構成するディテールの繊総さ︒まさに在来構能など︑自由なデザインが可能です︒施主と設計者と棟梁やさまざまな職人さんた

えています︒在米構法の幅は広く︑奥行きは深い︒木造の輪組︑耐震性能︑遮音性

こ の 家 は 大 壁 式 で す が ︑ 壁 内 の 結 践 が な い よ う に 断 熱 性 能 の い い デ ィ テi ルを考

自然とやさしく往んでいこうと︑こんな家ができたわけです︒

自 然 エ ネ ル ギ ー と 仲 良 く つ き あ うU さ ん の 家
じさんのお宅は平屋建てです︒ム口所のそばに必ず台所納戸をつくりましょう︒玄

Uさんの住まい関というのは意外といろいろなものが姿リますので︑玄関約一戸で収納も兼ねましょ
図

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が︑高気街・古川断熱にほれちゃうわけですね︒ でも︑ それは︑えではないかとも思っています︒
施主・建築家・工務庖・棟梁たちの新しい関係

一方で大変危険な考HF 近の設計者はちっ
家をつくっていくなかで棟梁といろいろな話をしますが︑﹁ 附とも現場へ来てくれない︒おまえはしょっちゅう現場へ来るけれども︑そんなに米なくてもいいのじゃないか﹂なんでいう話があったりします︒私は︑設計者があまり現場へ行かないというのは︑その設計者が本当に設計が好きかどうか疑問に忠う︒
好きで好きでたまらないのが設計者ですから︑ほっておけない︒どうしても現場へ行かなくてはならない︒行くし て
f やっぱりおもしろい︒職人さんたちといろいろな
最近は設計者と職人の間に工務応の人がいますから︑真ん中に通訳みたいに人が話をするわけです︒

入ってしまって︑設計者の考えがダイレクトに職人にうまく伝わらない︒あとで︹基調講演︺lH

住曜の寵晶化の試み
ある工業化住宅の商品開発の軌跡
太田博信︒

きょうは矢面に立たされるのではないかと覚悟してま太田博信

約水ハウス株式会初顧問︒
私が学校を出た頃も︑昨今のように就職難の時代でし一九五九年︑東京教育大学

いりノ土品!レ h

た︒積水ハウスは︑住宅を産業化しようという動きの全卒業︑通産省特許庁勤務の品川︑明治大学工学部建築学
く の ス タ ー ト か ら ︑ 今 で は 一 兆 二000億 円 ぐ ら い の 売 科 卒 業 ︑ 被 水 ハ ウ ス 産 業 人

Uziι1よ十町駅っラれ

上 げ の 企 業 に な り ま し た ︒ 住 宅 を 商 品 に す る と い う 場 部 初 ︑ 九O年︑常務取締役・
設計本総長︒常任一組問を廷に遭遇して︑何らかの成果が上げられたというのは︑大iクとして限定・自校
変に幸せなことだと芯っています︒フワ
出版の﹁私のキーワード
工業デザインと建築の一融合を求めて
位指﹄(年二側発行)を編集発
高 度 成 長 の 一 九 六0年 代 ︑ 人 び と が 大 都 市 に 集 ま っ て 行 し て い る ︒﹁いや︑あんなんじゃなかった﹂などということがありますから︑やはり設計者ときて︑住宅が不足している時代︑そこに地縁血縁のない人びとに︑当たり外れのな

そして︑そうやって家をつくっても︑百点満点はなかなかもらえません︒けれどもUさ ん は ︑ ﹁ カ ル チ ャ ー 教 室 で の 出 会 い が と て も よ か っ た ︒ 家 を つ く る 楽 し さ がいちゃんとした住宅を供給する仕組みが必要ではないかという世の中の動きとなり︑職人がダイレクトに話すことが大変大事だと思っております︒

わかった﹂︑というようなことをいって︑親戚みたいな感じになってしまう︒そんな積 水 ハ ウ ス が 設 立 さ れ た の は 一 九 六O 年 ︒ ﹁ 四 国 名 で 出 発 し た ﹂ と 記 録 に は 書 い

多くの住宅産業がそのころ伎まれました︒

ところが︑家をつくることの︑とてもすばらしいところではないかと思います︒﹁あのふ人工さんにつくってもらった﹂﹁あの大工さんは編胞なやつだったけれど
も︑結果としてはよかった﹂﹁あの経師屋さんよかった﹂とか︑そういった記憶がてあります︒これがなかなか低迷していて︑会社をつぶそうかという話もあったぐ

一つは︑大阪の千里ニュ i タ ウ ン の 開 発 で す ︒ そ こ に 卒 く 人 に 往 ん で も ら い た い ︒

らいの時期に︑救い主が二つあらわれました︒

ところが︑従米の住宅供給方式ではなかなか進みません︒一挙にパツと建てられる

私 は ︑ 職 人 さ ん と 棟 梁 と 建 築 家 が パ i ト ナi シッ︒フを組むということで﹁信州名家づくりになければいけないのではないかと︑思っています︒

だいて(現在は藤森照信先生)︑私のところが事務局でやっています︒設計者も職人

紅会﹂という会をつくっています︒亡くなられた村松貞次郎先生に会長をしていた

住宅金融公庫の融資認定住宅というお墨付きがもら︑えたことです︒住宅金融公燦かものはないかということで︑プレハブ住宅にご指名がかかりました︒もう一つは︑

そんなことで︑新しい関係というのは︑とりたてて何か打ち出の小拠みたいなもみ出す礎をつくっていただけた︒

ら 技 術 指 導 を 受 け てiii向 こ う は 担 保 保 証 だ と 思 う の で す がi i安 定 し た 住 宅 へ 踏も︑もっともっと一緒にならなければだめだというのが︑私のきょうの結論です︒

一番の価値があるのだというような︑そういう意味で中し上げたいと思います︒

このころはもちろん黒字ではありません︒黒字に転換したのは六四年︑ そのときのですが︑この二つがなかったら生まれなかったのではないか︒

我々のような住宅メーカーは︑世界的にみても規模が大きいのでびっくりされるのがあるわけではなく︑むしろ︑マラソンの一番円以後のランナーが︑気がついたら︑m
m一をする︑ものをつくる︑その喜びから︑家は買うのかつくるのか︑それは住む人が選択するのですが︑しかし責任は設計者にもあると思います︒設計する︑現場昨

設計者が少し逃げているのではないかというような気もします︒

とで︑一生懸命みんな頑張って︑七一年に一部に上場しました︒

従業員が二四五名でした︒会社としての信用は上場企業でなければだめだというこ
結 局 ︑ 一 九 六O 年 か ら 七O 年 の 半 ば ぐ ら い ま で は ︑ 工 業 化 と い う 住 宅 供 給 の 手 法が商品であった︒ですから︑品質がよかろう︑早いだろう︑と︒実際の品質は木造住宅のほうがよかったりしました︒しかし︑耐久性とか性能については︑いろいろ

基づく建材を始めました︒それが商品化住宅を加速させることになった︒

七五年から始まった商品化時代が現在まで続いていますが︑おそらく次には︑性能 と か 材 質ii外壁材を主体とした変革がくるのではないかと思っています︒
あめりか屡商品住宅

橋 口 信 助 と い う 人 が ︑ シ ア ト ル か ら 2 × 4の工法を一九O 九 年 に 持 ち 帰 っ て 住 宅

もっと早く知っていれば︑まねてしまえばもっと楽だったのではないかと思います︒

位界大戦までに︑全部やってしまっていたという感じがあります︒この人のことををやり始めました︒我々がやっている住宅産業は︑実はこの入が︑明治から第二次七五年になると︑商品化の時代が訪れます︒ 2 × 4工 法 の 住 宅 が 導 入 さ れ ︑ 私 どな先生方からご指導を受けて一人前になってきました︒
も も 七 二 年 か ら2 ×4 工 法 を 手 掛 け ま し た ︒ 住 宅 に 関 す る こ と は 皆 や っ て み よ う との場合は鉄骨が組み上がったときがいちばん丈夫で︑だんだんいろいろな重量がかいるのかなと思うと恭れ出したり︑じゃじゃ馬みたいなところがあります︒鉄骨造

鉄は︑実に性絡がいい︒従順で素直でねばり強い︒しかし木は︑おとなしくしてを創刊し︑文化的な啓蒙活動をやります︒吉村順三さんが﹁私が好きになった最初

してもいい住宅があるようです︒そういう住宅を売りながら︑門住宅﹄という雑誌の住宅︑別荘を手掛けるなど︑いろいろ華々しくやります︒軽井沢あたりには保存いう︑マーケティングの思想もあるのでしょう︒政府高官とか支族院︑衆議院議長

み心地のよい住宅の普及活動をやります︒偉い人が建てた家はやっぱりいいのだと

彼は︑輸入材とともに︑洋風の生活を日本に持ち込んできた︒絹子式の生活や住かって弱くなる︒ 2 ×4は ︑ 執 組 み が 立 っ た と き が い ち ば ん 弱 い ︒ そ う い う と き にいう気概があったのでしょう︒そこで︑鉄と木の大きな遠いに遭遇するのです︒

台風が来るとどこかへ飛んでいっちゃう︑というようなことを経験しました︒

我々は︑会社の規模はずっと大きくなっていますが︑こういう影響力を建築界とかそういうふうに︑相当がんばった住宅企業が実は戦前にあったということです︒の建築家﹂というのが︑このあめりか庭の技師長なのです︒

佐の中にそれほど与えていないのではないかという感じがいたします︒

完成したモデルを想定して︑それを分解していろいろな部品に落としていくので部材・部口問は情報の缶詰
すが︑あるとき︑一つひとつの部品というのはその中にいろいろな情報をもって現O年 に は い ろ い ろ な 企 業 が 住 宅 を や り 始 め ま し た ︒ と こ ろ が ︑ い ま 生 き 残 っ て

住宅企業の発展の原動力

いるのはわずかな企業でしかありません︒どういう企業が生き残ったかを︑私の都場にいくのだと気づきました︒職人さんは図面なんかあまり兇やしません︒部品を埋 め て く れ る の で す ︒ し か し 2 ×4を や っ て み ま す と ︑ 釘 を 何 本 打 ち な さ い と い っ

きます Q ボ ル ト を 何 本 締 め な さ い と い わ な く て も ︑ 孔 が 四 つ 開 い て い れ ば 四 つ 全 部の対極にある企業︒だから︑その工場を稼働させなければならない︒﹁全社一丸と合のいいように解釈しますと︑工場を持っていたり社員を全部抱えていたり︑身軽

見て︑これはここに付けるんだというようなことを勝手に解釈して︑取り付けていても本当に仰木打ったのかよくわからないし︑この部材はここに使いなさいといっ

ハムても︑現場に鋸があると︑予当たり次第加工してしまう︒これはしょっちゅう現場不本にもつぶれてしまったところもあります︒

身軽な会社は︑こんな具合の惑いのはやめちゃおうと撤退されたところもあるし︑に迷う︑などといわれますと︑会員が一生懸命になって住宅を売る︑建てる︒一方︑なって﹂というのに都合がいいのです︒あの工場が赤字のままではわれわれは路頭した︒工事をする人だけではなく︑この住宅にかかわる人ぴと全部にある共通の情

それを︑﹁部材・部品は情報の缶詰﹂なんだと理解して︑欠点を利点に転換しまに行かなくてはいけないなと︑そういう苦い思い出があります︒

報を与えるものだというふうに考え︑部口開化するときに︑その記号伎を逆に活用す
八O年 ご ろ に な る と ︑ 年 間 三 万 八000戸ぐらいの住宅を扱うようになりました︒

う絶対の思いです︒メンテナンスができなくなってしまいますから︒そういう意味てた人からみると︑わが家を建ててくれた会社がつぶれないようにというのは︑もそういう重装備企業が︑会社一九となってということがプラスに働いた︒家を建そうなると建材メーカーに注文が出せるようになる︒工業生産のロットに近づいたで︑建てた人は︑その後新聞に出る我々の会社の広告をよく読みます︒建てる前はることに気がついて︑やりだしたということです︒と い う こ と で し ょ う か ︒ そ こ で オ リ ジ ナ ル 建 材 ︑ 要 す る に ︑ コ ー デ ィ ネl ト思想に

40

め︑び っ く り し ま
キ←
読みやしません︒建てた人は家にファイルしてあったりして︑すね(笑)︒呼ばれて︑﹁うちのと今度のはどう違うかね?﹂なんて質問されるので︑

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統的なものを好み︑右へいくほど先

l ディネiト忍想に基づいてい0l ディネ￨ト思想が希薄

l ディネiトの思想をもってい端的なものを好むことを示しています︒

恥商品開発者の酒井直樹さんが︑﹁人附日産のど!ワンなどの企画もしたいると︒しかし︑市場市有率が五%にもなってくると︑そんな尚法では絶対生き残
目はコ

一間一男性はコ

居間L習れがあるんですね︒

生れません︒たと︑えば結婚式で一OO人お呼びすると︑五 l 六人︑﹁給水ハウスで建一る﹂といっていますが︑この凶にそ

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プ一日y 一日一ですが︑女性は非常に濃筏である

山寸つまり︑服から︑バッグ︑靴︑連れ一ノ糾添う旦那まで(笑)︑きちっと︑あ

イ昧

一ア品るコ

へんが大きな住宅メーカーの悩みではないかと︑思ったりしています︒

ンも

デ山附加もっているのです︒その人らしくと

川門

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イ計る︒そういう調和の概念というのをす︒技術系は︑何かやらせればちゃんとやるのですが︑日べたです︒だから︑いつそういう会社の発表する尚口聞をみると︑どれもこれも売れ筋を狙っている︒営業

きます︒左から右へ︑郊外の農家に原型をもっ邸宅風のものからプログレッシフな住宅についても︑同じように好みをデザインテイストマップにまとめることがで

関 T加 が よ く 表 れ て い ま す ︒

一 Anu

山か︑やっぱりよくみられたい︒それ
2一 花
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というのは妙で︑黙っていても売れるものが欲しいらしく︑﹁売れ筋をつくれ﹂と山本先生から﹁住宅は建てるものだ︒買うものではない﹂と︒そうです︑やたら

ろいろな状況で︑だんだんと連続して変化ながら︑それぞれその敷地に適応した姿

できますから︑邸宅風のほうがいいなというので左上のものを選んだとしても︑い向日間をこのマップに合わせてラインアップします︒すると︑お客さんはまず気分

も の ま で を 分 類 し ︑ 縦 の 軸 は ︑ グ レi ドの高いものから低いものへと分類できます︒

山氏うものではありません︒よく研究して︑選ぶ︒選ぶというところが半分です︒そって建てるかといういろいろな工犬です︒それから︑﹁近郊の落ち着いた町並みにカタログで﹁敷地条件を克服し:・﹂なんでいっているのは︑狭い敷地にどうやに落ち着くというわけです︒

きずり込まなければなりません︒トヨタ内動車は自動車をすべての存防に向けてラに近い郊外型のものです︒

科和するオi ソドックスな:・・:﹂というのは︑コンサパティブな住宅︒これが農家

たの家はあなたがっくりました﹂ということになるわけです︒

選ぶ作業をいくつもやっていると︑自分がつくったという錯覚に陥ります︒﹁あなこういうふうに日間揃えをしておきますと︑案外選ぶ楽しさがあるということです︒ています︒そういうことをつぶさに調べます︒日べたですから︑ちゃんと調べて︑上のほうにいくと精神年齢がおい︑ドのほうは精神年齢が粁い︒左へいくほど伝る家具で︑人びとの好みの分布や二つのマップにまとめたものです︒

データで一一日い負かさないとまずいというところがあります︒図2は住宅に関係す

インアップしています︒だから︑良いたいものが必ずあるということで成果を上げ

結局︑常業のほうから三一日われっぱなしではしょうがないわけで︑企日間の土俵に引の後に 日r 分の怠けんを入れていくということになるのです︒

ない﹂ということになります︒

いいます︒すると︑似たような商品が出子のように並んでいる︒﹁山只いたいものが

これは常業が強くて全両のほうが弱いと兄受けられる会社がいくつかあります︒

も山内業系とか︑会社の上のほうから丸め込まれてしまいます︒はたから凡ていて︑会社に入りますと︑常業という人怒︑技術という人種︑官四位者という人種がいま

商品開発のよりどころいるのです︒だから︑急に路線変更できないし︑較はずみなこともできない︒そのる例が︑地方にはよくあります︒建ててくださった方とうちの会社とが結びついて半分以上が紹介容です︒一OO%紹介で︑自分ではこなせなくて部ドにやらせていそれは︑口コミが大切なのです︒うちで優秀な常業マンといわれる人は︑契約のてたよ﹂という人が山山てきます︒

建 築 界 に 多 い 意 見 で す が ︑ 住 宅 メ i カl は 売 ら ん か な 主 義 で よ く な い こ と を し て﹁だんだんよくなります︒今度︑お建てい山口えを﹂てなことをいうのですが(笑)︒

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ですね︒それで︑いい大ーさんといわれる人は︑日が上手です(笑)︒むっつりしな ビ ス で す ︒ 石 狩 ボi ド を つ け る に も ビ ス で す ︒ そ の 工 具 を 開 発 し た の も 当 社 な ん

けだから︑もっとベテランになっちゃう︒うちの大工さんは釘を使いません︒みんです︒一つの仕事を一 O年 以 上 や れ ば ベ テ ラ ン に な り ま す が ︑ も っ と や っ て い る わ

工業化住宅でいい大工さんに巡り会ったというのは何か妙ですが︑それは本当なの

ところで︑お客さんが﹁いい大工さんに巡り会えてよかった﹂とい︑つんですよ︒

宮本私の場合は︑長野は自分の生まれたところですから︑地縁︑血縁の知り合い

きっかけがいちばん多いのですか︒

で住宅を二五O軒 や っ て い て ︑ そ の 一 例 だ け ご 紹 介 い た だ い た の で す が ︑ ど う い う

意味では︑人と人とのつながりがキーワードになると忍います︒宮本さんのところいう職人︑工務肢という級織︑林業家︑住宅メーカーの営業マンがいて︑そういうそれにしても︑きょうの皆さんのお寸前のなかに︑建築家あるいは設計者︑大工とがたくさんおります︒そういう人から頼まれる︒そして︑口コミで施主から施主へ

おもしろくなってきて︑一生懸命やる︒

つながっていく︒そうすると︑断りきれなくなって︑そのうちに住宅の設計が大変ているのはこの時代には合わないんですね︒︹討議︺

向こう一二軒両総りまでずっと関連していく︒それから︑住宅をつくっていておもし

そして︑住宅をつくっていると︑問づくりにもつながっていく︒一軒つくると︑坂 本 ( 司 会 ) 前 半 の お 一 一 人 の 基 調 講 淡 と 三 人 の パ ネ リ ス ト か ら の 問 題 提 起 aiu

いかなと勉強をするようになります︒

一つおもしろいことを経験しました︒私は信州大学の建築学科にずっとご厄介にろいのは︑家だけではない︒たとえば︑中将夏秋冬︑この場所ではどういう樹木がいなっていますが︑その学生に木造住宅の課題を出すと︑平立断面はきちんと捕きま

頁に姿旨を掲載)を︑つけて︑ディスカッションに人ります︒

太閤﹁住宅を売るカ﹂ということについて一一言︒私たちはカタログだけでは商売

住み手・つくり豆Till
人と人のつながりをどうつくるが で き ま せ ん ︒ 営 業 マ ン が 一 生 懸 命 売 り 込 ん で ︑ そ の 結 果 ︑ ﹁ 常 業 7ン が よ か っ た

ろが︑たまたま同じ大学の農学部林学科の学生に問じ木造住宅の課題を出したことす︒家具まで揃きます︒ところが︑娠︑外構は木をちょこちょこと描くだけ︒とこがある︒そうすると︑彼らは︑建物は非常にぎこちないですが︑周りの植生はきちの証拠です︒それが正しい認識だと思います︒
出羽業力というのは︑質と日以と両方兼ね術︑えるのですが︑量のほうは一様︑えばすぐでので︑おたくに決めたよ﹂といわれる︒これが︑商品で売れているのではないこと

きますが︑一伎を上げるのは非常に難しい︒逆にいえば︑常業マンの買を上げるため

いなと︑そんな経験をしております︒

んと描くんですね︒林学科の学生と建築科の学生が一緒になって住宅をやったらい坂本秋山さんは︑協同化︑グループをつくってということですが︑中小の工務応︑に商品はあるのだ︑という感じでとらえてもいいんです︒それで︑常茶マンの多い
ところは篠実に設を伸ばしていきます︒少ないところは︑いい常業マンがいても仲強会をしたり︑むしろ住宅をどうつくるか︑環境をどう理解するかという︑夜接的

秋山ユーザーと生産者側のコミュニケーションでは︑ミニコミ誌を出したり︑勉

大 工 さ ん と お 認 さ ん と の 出 会 い は ︑ ど う い う ケl スが多いのでしょうか︒

私どもの技術社員のことですが︑大学で教育されたといっても︑住宅について全

ぴません︒くたびれちゃ︑つんです︒

然教えてくれていないんですね︒絵は教︑えてくれないし︑色彩理論も教えてくれな

設 計 し た 住 宅 を 見 せ て 勉 強 さ せ る と い う こ と を し て い ま す ︒ 延 べ 五O 人 く ら い の 建

したが︑そういうのはある程度限られた人数のなかで可能だという限界があるのでになっている︒竣工後は家族みたいな関係になって継続するというお寸前が出ていまいう関係のなかで信頼関係ができたうえで︑じゃ︑住宅をつくろうというような形

築家に会わせています︒

はないかなと思っています︒

な住宅をつくるという関係以外のコミュニケーションがかなりやられていて︑そう坂本きょうのキーワードの一つは︑住宅メーカーのつくる住宅と大工・工務応の三井所有聞で学んだことは︑一人や一つの事務所で町並みとか町づくりはとても

い:・・:︒それはしょうがないとしても︑大学から優秀な人をごっそりいただいて篭

つくる住宅と︑どう迷うのかというような素朴な設定ですが︑松村さんによると︑できないと思ったことです︒家を建てようとする人は︑繰りの家と問じ入に頼むののおにしていてはかわいそうなので︑編集者の植印突さんにお願いして︑建築家のそのような問題設定をすること自体が認識が甘いということだと思います︒

i1(要旨)

一[問題提起︺一地域に視さした家づくり・町並みづくり￨居住環境創造の手法をさぐる一
一三井所清典一
私は︑一九七七年に郷里である佐賀県有国の九州陶磁文化館の檎懇計画に加わり︑それまで一工業化ということでやってきたこととは別の世界があることに気付いた︒長い歴史を持つ焼き'物の史だから︑人びとの心も建物も産業も︑そういう歴史に関わっている︒この町では﹁現代﹂の建築が町並みや風景を壊していることに気付き︑この土地にふさわしい建築を志向するよう一になった︒そして︑この町でいくつかのプロジェクトや計画に参加している問に︑地域の工務一一浴がきちんとした仕事がでさることを知り︑また︑計繭策定のプロセスをオープンにして地域周p

一の人びとを取り込むことの大切さを覚えた︒一
一合掌造りの塁・富山県上平村ては︑克雪ヲウン計一部のもと︑雪下ろしが不要な﹁楽雪住宅﹂の矧型車・研究・開発を地元のコンサル・設計纂務所と共に行なった︒その技術が定策し︑毎年一数一戸ずっこの屋根への改善が行なわれている︒
一地域工務腐の豊田である富山県優良住宅協会の冨山型住宅の開発を行なう計一闘では︑これまで一一一年の時間をかけながら︑講演とワークショップを繰り返す学習形式をとった︒この土地で一F

どのような住宅を供給していくべきかを学び︑共同設計することで共に考える関係を導きだし︑一一地場窓材の杉を用いたモデル住宅を建設するまでになった︒
下関フォレストタウン熊野では︑環境共生住宅および住宅地の実現のため︑地元工務席︑ハ一一ウスメ iカ￨の参加のもと︑﹁街並み・街づくり塾﹂を︑次にこの土地に住もうとする人や一般⁝市民を加えた﹁街並み・家づくり製﹂を開催︒議演と参加型ワークショップにより︑私的零家'の他に公的な要求や地球規模の婆鵠闘があることを︑ヱ務庖も一般市民も理解する素地ができた︒一一地域に根ざした家づくり・町並みづくりは︑地域の気候・風土︑歴史・文化︑生活・農業お一よび地域に生活する人びとの精神を踏まえた活動である︒その謁査開発のプロセスに地元の設一
︐計者やヱ務局・税制人たち︑さらには一般の市民もできるだけ参加し︑時間と場を共にすること一Eaはイヤだという心理があると思いました︒向こう三軒両

隣りを別々の人がつくっても︑まあまあ調和するものになるには︑つくる側が陰で連携しているほうがいい︒そういうつながりがとても重要です︒

工務庖の設計者も専業の設計者も一緒になって︑この何でどういう所作︑振る舞いをしようかということを︑

月一回︑長年話し合っていると︑だんだん同じような傾向になっていくということで︑お客さまとの関係がつな一三井所済奥一芝浦工業大学建築山γ科教授︒
がっていくと思う︒一
一一九六三年末京大学工学部
山口の︑環境共生住宅の団地をどうつくるかという例一建築学科卒業︑同大字院博

でも︑これは積水ハウスはじめ大手の本社の人は大変研一士課程修了︑芝浦工業大字一講師︑助教授を総て八二年
究 し て い る の だ け れ ど ︑ 代 理 応 も 直 常 応 も ︑ 地 方 の 人 は 一 よ り 抗 戦 ︒ ま た ︑ 七O年
︑あまり勉強していないということがあって︑工務庖と一一アルセッド建築研究所を設一虫︑代表︒地域の建築家︑
絡になって︑みんなで環境共生住宅をどうつくろうかと︑一仁務出と切り結んでつくるLり︑専門 ゑがユーザーに疑問をもたれないような状況にまでなったところで︑一般

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間耐を描いたり︑模型をつくって勉強会をしました︒そ一地域烈の住宅づくり治動を一民的︒︐︐ 川以引な九州陶似文
れ を 一 年 間 や っ て ︑ そ こ で 仕 事 を す る 専 門 家 が あ るi
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一化針山のぷ計でお C S抗︑日まで成長したのをみて︑今度はユーザーを一緒にしてや一本処築手会社交役︒の 方 を 入 れ た ワl ク シ ヨ ソ プ を 一 年 間 や り ま し た ︒ そ の よ う な 柔 ら か い つ な が り を

時間をかけてやっていくことが必要だと︒人と人のつながりは︑そう簡単にはでき

ないし︑注意してつなげていく必要があると思っています︒

秋山徳島の菜枯らしのものをお見せしましたが︑あれはユーザーにしてみると︑﹁この材木が自分の家で使われる﹂という意識が芽生える︒生注者側からいうと︑

自 分 の 育 て た 水 が ︑ こ う い う ユi ザ ー の こ こ で 使 わ れ て い る と い う こ と が わ か っ て ︑

若い人も働きがいが出てきて︑それで経済が回っていく︒コミュニケーションは︑J‑て︑価値鮪闘を共有することが︑いい結果を生むと確信している︒
地域におけるものづくりに携わる主一
一 朝 言 語 3 j z i ;量 遺 書 欝 襲 撃
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一 P議:繍夜てと︑二側面がある︒

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坂本前々から気になっていることがあります︒住宅の住み予になる人のことを︑

ユーザi の ほ う か ら 求 め て い る も の と ︑ 逆 に 生 産 者 側 が 求 め て い て 一 段 っ て い く も の一鱗体九九附総務ご緩霧一⁝¥一 yfvぺんそれは︑建築家と工務底︑木材業︑林一
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秋 山 さ ん は ﹁ ユ ー ザi ﹂ と お っ し ゃ い ま し た ︒ 宮 本 さ ん は ﹁ 建 築 主 ﹂ ﹁ 施 主 ﹂ ︒ ﹁ 消F

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製?⁝の議議︑:畿妻︑手る︒品質保証︑良好な維持管理が︑成i
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一 ︹ 問 題 提 起 ︺ 2 (要旨)
地域の住宅生産システム︑その独自性と課題

太 田 ﹁ お 存 さ ま ﹂ で す ね ︒ 現 場 に 入 る と ︑ ﹁施︑五﹂といいますが︑ だ い た い ﹁ おテイストマップでご説明したマーケティングというのは︑この人はどこに属する容さま﹂﹁山剛容﹂といっています︒

素晴らしい才能とチャンスと財力に感謝しますよね︒だから︑コンシューマ!とプ

一
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一

いるのが住宅ではないかと芯います︒

人なのか︑という区分です︒それに対応したものを勧めると︑政っているつもりで生産者間の﹁競争の激化﹂のなかで成立し得る住宅金産システムは︑どのような形をとるの一一であろうか o小規模生産組織による地域の住宅生産システムの可能性に空白川をあてて︑検討し⁝一てみたい︒一松村往築学科を山たせいだと思いますが︑﹁消費者﹂﹁願客﹂という言葉を使うの

一一一弁所そういう点では︑んすから﹁陪物好み﹂というのがあります︒外国のものを仰っていると︑買い物容に近い側而もあるかなという気は︑どうしてもします︒

人たちは︑そういうな味では﹁消技者﹂であるべきなんでしょうが︑実際のお訴をの概念にあたる人はいないのではないか﹂という訴が出ていました︒住宅を建てるの 立 任 が 合 ま れ て い る け れ ど も ︑ ﹁ 日 本 に は ︑ 買 い 物 客 は い る が ︑ コ ン シ ュ ー マiで す ね ︒ ア メ リ カ の 雑 誌 に ︑ ﹁ コ ン シ ュ ー マ l ﹂という一一尚菜のなかに消費者として

ンシュ i マ ! と い う の は ︑ す ご く 立 任 の あ る 決 断 力 ︑ い わ ば 主 役 で あ る と い う こ とという託業を使っています︒しかし外国人︑特にアメリカ人と話をしていると︑コは非常に抵抗があって︑わざわざあまり伝わりにくい﹁住まい予﹂とか﹁住み手﹂ロ ダ ク ト が 合 わ さ っ た ﹁ プ ロ シ ュ l マl ﹂ と い わ れ て い ま す ︒ そ れ を 前 か ら や っ てはなくなって︑﹁これだ︑これだ﹂と掘り出し物を見つけた気持ちになる︒自分の米倉誠一郎は﹁ネットワーク組織の経済学いのなかで︑新しい産業社会は高度に発達した技
一術と細分化された市場特性によって新しい率談機会を生み出す︒そして︑﹁ナンバーワン﹂を一e

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山めざす桟点から︑﹁オンリーワン﹂をめポす視点へと変化せざるを得ないとしている︒具体的な地域の住宅金産では︑どのような展開が可能なのか︒
地域の住宅づくりの各種の働きかけが強まるなかで︑従来の大工・工務局に替わる多様な試一
一みが各地で見うけられる︒これら新しい住宅生産システムは︑ニつのタイプに大別できる︒一一つは︑地域のエ務底が組織を拡大し︑内部機能の強化を図った﹁大規模化システム﹂である︒⁝もう一つは︑地域の住宅金度に関わる工務局・材木腐・剛容所・原木生産者・設計率務所など一一が緩やかに結びついた﹁協同化システム﹂である o この﹁協同化システム﹂は︑地域の小規模

新しい木造住宅生産システムとしての役割を期待することができる︒

組織が︑それぞれの特徴を活かしながら緩やかなネッ卜ワ iクを組むことによって︑個別活動一
一の欠点を補おうとするものである︒これらに︑大工・工務庖システムを機完する︑これからの一繋枯らし材(木を伐採してその爆で乾燥させ住宅づくりをする)を売り物にして︑徳島の杉一一を活用した住宅づくりをしようという︑設計者・施工者・林業家がネットワークを組んだ﹁ T 一
一 Sウッドハウス﹂ o家を建てたい人も一緒に山に入って木を育てたり︑勉強会を行なっているいうのがありますね︒

床の間に使ったり︑近くにない材を使って︑自分の選択力と購買力を喜んでいると私は︑建物の小ではそういうものをそれぞれ十分に満足されてもいいかなという

埼玉の西川材の﹁木夢の会﹂︒その他さまざまな試みがある︒また︑そういういろいろな住宅生一度システムの中心的な役劉を果たす﹁地域住宅建築家﹂への期待は大きい︒一
‑これからの地域の住宅金産システムの可能性を考えていく上で検討すべき課題は多数あるが︑一気もしなくはないのですが︑米米の子どもたちのことを考えると︑必ずしもそうで

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ことを考えてくれるようになっていく︒そういうことをユーザーとの悶で切り結ん

考えてもらう機会が多くなればなるほど︑だんだん抑制力がついてきて︑公益的なだからその元気のいい人たちに集まってもらって︑わが町とか︑住まいについて

いいかというのが︑たぶん向づくりのポイントです︒

がちです︒その元気な人に変なものをつくらないようにしてもらうにはどうしたらた り ︑ 外 凶 へ も し ょ っ ち ゅ う 出 か け るlliそ う い う 人 が だ い た い 変 な も の を つ く り

い る と い い な と 忠 い ま す ね ︒ 特 に ︑ 元 気 の い い 人 i 1経 済 力 も あ り ︑ 東 京 に 進 出 しいか︒その地域を刊紙り立て︑地域のよさをつくり出していけるような武任をもっては な い と 思 う ︒ 外 部 に つ い て は 本 米 の コ ン シ ュi マ ー で な く て は な ら な い の で は な

一①いかに品質を確保するか︑②いかに大エ・殺人など技能者を育成するか︑のこ点が縫となる︒一義知数機縫吋努

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このシンポジウムの狙いは︑大エ・工務局のつくる住宅と住宅メーカーのつくる住宅とを対一[問題提起 ]113(
要旨)
戸建て住宅生産主体の分類可能性に関する考察
⁝松村秀一

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⁝比的に描き出すことにある︒しかし︑私は研究を進めるほど︑結局どこが違うのかはっきりし‑なくなってきた o対比的といえるほどの複端な違いがないとしても︑どのような違いが現に存一でいくような状況をつくっていく必要がある︒っているときに︑谷地域でいろいろな取り組みがあるんだけれど︑それはちゃんと

松村建築学会で地域の住宅生産システム小委員会というのを秋山さんが主査でやした地域︑というと変ですが︑何かしら子掛かりがある地域なんですね︒ところが︑所沢とか川崎市の何々区といった地域で︑どういうことを手掛かりに話をしていけばいいのか︒そこの住民が集まって地域というときに拠り所にするのは仰なのか︒

住んでいる入と︑工務版︑あるいは設計者がどんなふうに共通のイメージをつく

りあげていったらいいかは︑大変難しいのではないか︒

夜し︑また︑そうした違いが生じる渡期はあるのか︒主として住宅生産者の企業規模によって一住み手にとっての価値がどう異なるのかに韓国自し︑以下の諸点からこの疑問に答えようとした︒一F

周①組織の成り立ち︑②活動地域の広がり︑③住宅の主体構造︑④住宅のスヲイル・プラン・価

直接のつくり予の棟梁はじめ職人衆の生産システムは︑離れすぎていますよね︒た宮 本 住 宅 づ く り の 場 合 に ︑ い ま の 段 階 で は ︑ 設 計 す る 人 と 施 工 す る 側ll工務応︑

とえば︑背楽の指揮者あるいは作曲家と演奏家はみんな一緒ですね︒ところが︑建築はどうも雌れちゃう︒設計者と職人が子を結ばない︒

そういう仲間がいっぱいいます︒実は私は職人さんたちと︑先ほどもお話ししただから︑械梁もいれば︑鉄筋屋︑鉄骨屋︑畳屋︑左官︑楠木屋︑家具屋もいる︑陶つくる人はみんな同じだ︑家づくりにかかわるすべての人が入ろうじゃないかと︒

ところが︑地方にいますと︑お互いに顔がみえる仲︑小学校の阿級生同士とか︑である︒地域密議製という言い方をするが︑住宅メ iカーもそれぞれの営業所レベルでは地域一密議裂だ︒ただ︑その地域の中で自立的に判断できる事柄が多いか少ないかという違いはある︒一
一比較的小規模な工務庖になると︑クローズドな檎法システムを持つということはあり得ず︑大﹁宮本軍団﹂というあだ名がある﹁信州名匠会﹂というのをつくっています︒物を一手に対するアフターサービス︒結論を整理すると︑以下のとおりである︒
工務庖も住宅メ i力￨も︑設計・施工一式務負でやるという業としての成り立ちは全く同じ一格︑⑤住宅に使用する部品・建材︑⑥住み手との接触機会︑⑦住宅の建設過程︑⑧住宅・住みd

規模なところは独自に開発した叙体構法で展開することができるが︑一方で︑小規模なところ
一では︑ある経の地域性をもった構造を構法システムとして用いることがある︒︐
住宅に使用する部品・建材はどんどん同質になってきている︒メ iカiがつくっているもの

芸家もいると大変多種多様︒百人の会員の集まりにすることを目指しているのです︒

そういう人たちが月に一ぺん集まって勉強会︑塾みたいなことをやっている︒ポと か ︑ そ ん な ふ う に し て ・ : ・ ︒ 国 が 決 め るO O技能士︑ 0 0制度︑ 0 0土 と い う の

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んです︒こんなこというと叱られちゃう(笑)︒

ですから︑木造住宅とか在来構法的なものは︑私はもう都会ではあまり期待しない

そ う い う コ ミ ュ ニ ケi シ ョ ン は 地 方 で は で き ま す ︒ お そ ら く 東 京 で は 無 理 で す ね ︒

話そうじゃないかということもやったりしています︒

ことをやりながら︑家をつくるのに非常に大事なことを話し合う︒建て︑五も呼んで痛い訴がしょっちゅう出ます︒こっちも一一一日いたいことがいっぱいあります︒そんな彼らからは︑いかにいまの設計者が物づくりを知らないのが多すぎるとか︑耳のュニケーションを関っていこうと︒

る﹂という自負で︑スリースターだ︑ファイブスターだというふうにお以いにコミはあまり意味がない︒それより︑信州名匠会が﹁われこそは天下の物づくり屋であ

イ ン ト 制 に な っ て い て ︑ 一 0ポ イ ン ト と る と 星 が 一 つ も ら え る ︒ で ︑ ス リ ー ス タ !

住宅の建設過程︑アフターサービスもほとんど違わない︒工務腐だけが口コミとか地縁を利れを選んだりこれを選んだりという形で動きだしたときには︑小規模なところのほうが自由に山物を選べる可能性もある︒

可能性の違い︑一つは︑オリジナル部品の開発可能性︒逆に︑部品や建材がタロ iパルに︑あ‑をカデ口ずから選んで使う︑つまりエ業製品だ o 骨組みの中身は多少違っても︑表碩に表れる一部分は基本的には非常に似たものになってきている︒では︑物としての逢いを発揮する部分は一
一いったいどニに残っているのだろうか︒一つは︑一般市場に流通していない部品・建材の入手

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文化を大事にしていきたいなと︑いつも思っています︒

ないか︒両方とも怠慢だったと思うんです︒木造住宅は日本の文化です︒そういう構法というのは︑職人と設計者が一絡になってやるチャンスはいっぱいあるのでは

日本には地ト々がたくさんありまずからね︒日本列ねとしてみた場介︑ト小泣の化米動をしているんです︒

古川保という建築家が︑いろいろな職人たちを募って︑少しずつ古い建物を直す運っている人がいます︒熊本市の南のほうに川尻という地区があるのですが︑そこでのですが︑﹁有問方式﹂とか﹁アルセッド方式﹂とかいってくれて︑都市でも頑張でできるのは決まっているじゃないか﹂といわれて︑私はいつも悔しい思いをする

秋山さんがいろいろ幽策しているのは︑そういう地域住とか︑手掛かりがあって協由緒ある場所だし︑松村さんの表現でいうと︑﹁手掛かり﹂があるところですね︒

たといっていました(笑)︒本当に能楽堂を修理したんです︒東京から能役者を呼よ う と い う こ と に な っ た ︒ ﹁ ア イ ド ン ト 能 ︒ ド ゥ ユ l能 ? ﹂ と か い っ て 募 金 を 集 め

氏子の人たちに運動を始めた︒本当に能楽に使うならば︑お金を集めてなんとかし﹁補助金を出してくれ﹂といったら︑﹁宗教建築には出せない﹂といわれ︑今度はとても愉快な話があって︑おん日の境内にある能楽堂を修理したいので︑役所に坂本宮本さんは長野という地域に根ざしている︒三井所さんは︑遠くにも遠征し問化をなさっているのか︑それともいきなり人とのつながりということですか︒ているようですが︑きっかけはご出身地である佐賀県の有国という絢磁器で非常に秋山私がおつき合いが多いのは︑林産地の木造住宅生一ん で 演 じ た そ う で す ︒ ⁝ 五O O人 も 集 ま っ た の は ︑ 昭 和 二0 年 代 に 造 り 酒 屋 の 旦 那

大きな都市でも︑地域を限定しながら運動を始めると︑個性が生まれてきたり︑がしています︒これらは大変ヒントになるのではないかと私は忍っております︒のほうでは路地尊をつくる運動がありますし︑東京といえどもできそうだという気芽が出てきている︒たと︑えば世間谷はなんとなく雰囲気が出てきたなとか︑間一組問区

いいものはできるけれど︑隣りとの関係︑町づくりまで一住まいの地域性と工務扇の役割部

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山肢の仕組みの方です︒木村がたくさんとれるもので︑そ一一iJJτι︒Jha
れをどう使うか︑どこで使うかという話になると︑むし一弘鱗鱗機欝欝馨数ぷメ一一︑ r
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ろ 地 元 よ り も 大 都 市 の ほ う へ 向 く わ け で す ︒ そ う す る と ︑ 一 議 欝 二 ; :λは︑なかなか結びつきにくい側面がある︒一坂 本 き ょ う の テl マ は ︑ 住 宅 メ ー カ ー が つ く る 住 宅 と 大 工 ・ 工 務 府 が つ く る 住 宅

プレハブ住宅と一緒だ思うのですが︑一個の住宅として一瞬繍br(軌%か)爪⁝警d弱 壊 家 主 将

ウッドタウンのように︑木造住宅︑木のよさをうまく一秋山哲一
一一川︑河火山一イ工学部建築山ザ科教
使った団地をつくっていこうというプロジェクトもある一同日︑工苧博士︒一九七附年︑文化を守るようなものではないか︑という非常に素朴な先入観があったせいです︒

規模で町︑つくりを考えていくことが大事だと思います︒三井所さんのところみたいという袋自のところも出てくる︒だから︑需要に合った一研究の主テl?に︒って︑それを守るためにたくさんつくってしまうと︑し一より現職︒仙波の住宅生産一システム地域の住宅佐官住んどいことになって︑プロジェクトがなかなか進まない一技能者脊成システムなどを太田われわれは全国の尚売ですから︑うかうかやっていると︑根拠のない商品を割というのはいかがお考えでしょうか︒

うか︒地域の文化︑け本の卜けい a
Aい山⁝が伐っている池山叫における住宅メーカーの役

カi が や り 得 る も の か ︑ や っ て い い も の か ︑ あ る い は や ろ う と 思 っ て い る の で し ょ

そ う い う 意 味 で は ︑ 地 域 性 ︑ あ る い は 地 域 の 文 化 を 非 常 に 意 識 し た テl マです︒

つは︑地域に根ざした大工・工務応がつくるようなものは︑地域性の白鳥かな日本の(それはあまり逮わないという訟があったわけですが)の対比を設定した前提の一わけですが︑池山械のニ i ズに合わせた規模でそのブロジ一京都大学工学制建築学科卒
一業︑問大学院修士諜口況か主了︑エクトが動いていくと︑結構︑ 7ま い 形 に な る け れ ど ︑ 先 一 ︿ R E E ‑ ‑ i J L︑︹一 JrA告示︑︐二一jf‑剖 則 子 見 況に﹁一二O 戸がウッドタウンの基準だよ﹂みたいな誌があ一大学助救授を絞て︑九九年に︑その地域に分室ができて︑そこでずっと而倒をみるという形の仕組みをつくらつくるようになってしまう︒だから︑﹁地域とは何だ﹂ということには︑ものすご

アルセッドや宮本さんの事務所がやっておられるようなことを︑ム入手の住宅メi

ないと難しい︒そういう楽腹なところが出てくる︒
坂本最初の拠点は︑林業地というある地域の場所があって︑そこから部会に発信

商業地は︑私どもはあまり関係がない︒住宅地が基本になります︒古くからの集落﹁向こう一二軒両隣り﹂が地域の基本︑原点だと思うんです︒そこからみていくと︑く神経をとがらせてやっています︒しかし︑そのとがらせ方はものすごく小さい︒

三 井 所 私 が か か わ っ て い る の は ︑ 人 口 一 万 四000で四O O年 近 い 燦 史 を も っ てする︑行き先が個別散在しているものだからという難しさがあるということですね︒
い る 焼 き 物 の 里 と ︑ 人 口 九O O人 ぐ ら い の 合 掌 の m主だったところ︒﹁そんなところ

ぼしました︒

松村各地で活動している工務応は︑つくるものは地域一

坂本住宅メーカーでもそういう試みはあるということですね︒

性を反映したものであるべきだというようなはっきり一

一区画が大きい地域︑小さい地域︑住宅地そのものの規模の大小︑いろいろあります︒
大きな地域を超えて︑小さな地域性というのは共通なところが結構あるんですね︒

がだんだん発展して住宅地になったところとか︑計幽的に造成をしてつくった地域︑

それに表白して家をつくるというのが基本ですから︑駅前と住宅街︑その真ん中にをしたり︑問づくりに真剣に取り組んだりするというこ一で︑どの]務応もが地域にこだわって保守的なデザイン一三てないと考えています︒工務底は非常に裾野の広い分野一命した方向に話が進んでいますが︑僕はそんなことは決し一総ても地域に﹁腕染む﹂という形になっていきます︒新しいところは︑もうちょっと住んでいる人が年とっていますから︑新しいデザインは押入っていきません︒どうしとはあり得ず︑むしろ突拍子もなく飛び跳ねたビジネス一分譲地でも︑古い分譲地に出来たての新しいスタイルをもっていっても︑そこはあって混在している地域︑それの特性を一生懸命︑物に落とそうとしています︒

元気のある人が入ってきますから︑新しいスタイルのものが建つようになります︒

ゅう飛び回っていろいろな新しいものを買ってきて︑と一に凶附する研究を中心に活動︒

を展開していく人などが生まれてこないと︑未来はあま一松村秀一
一東京大学大学院工学系研究りないと思う︒一科助教授(建築学専攻)︑工も ち ろ ん ︑ 地 域 的 な も の を つ く っ て い く の は 大 事 だ け 一 学 徳 士 ︒ 一 九 八O年︑東京一大学工学部建築学科卒業︑
れども︑そういう人たちが育つ環境というのは︑実は層一一同大学院博士課程修了︑専の 厚 さ の な か に 秘 密 が あ っ て ︑ 当 た り は ず れ が い ろ い ろ 一 任 議 附 を 絞 て 九O年より現
あ る な か で 脊 っ て く る も の ︒ 工 務 底 を そ ん な と こ ろ に し 一 職 ︒ ロ 17大学︑トレント一大学容員教授を隔世任︒伎築
はっちゃうと︑話としておもしろくない︒むしろ世界じ一構法︑住宅の生経システム

シェアが五%になると︑隣り問土問じ家が建つということが出てくる︒住宅地に限定の住宅とやると︑コストがばかにおくなっちゃいますので︒

ようと︒で︑設計者も何人か選んで︑福岡にふさわしく︑お客さんが納得するようの住宅だけが建つのではなく︑ほかの地元の工務庖がつくるチャンスも大いに与えをしたいという人もたくさんいるわけです︒

達も国際化しているし︑地域の中で地域の文化を・:・:というのではないアブロi チ

きてサポートしているというバターンが︑わりと多いと聞きます︒そうすると︑友JUJU+り工務庖の社長も︑二代目になると︑経済学部出身で︑次男が建築科を出て帰ってんでもなく自由に地滅的ではないものをつくる人とか︑実際にいろんな人がいます︒という地域は︑特別の仕様があって︑それ用の住宅をつくります︒ただ︑何々地域

逆に︑大きい地域性というと︑雪が降る地域︑雪は降らないけれどもとても寒い

で︑外壁の素材︑屋根の素材︑家の構えなどを変えるという︑工夫が必要になる︒

ところもある︒そうなると︑一社の商品で単誠な町並みになりがちなんです︒そこ建ちますから︑そこでは五%という数値ではなくなってしまう︒半分そうだという

三井所宮脇極さんは︑いまの太問さんの話を少し超えたことを積水でやられたよという宅地開発をして︑戸建ての住宅団地をつくられた︒そのときに︑積水ハウス

う な 気 が し ま す ︒ 福 岡 の 一 O O万 都 市 の な か の 海 岸 沿 い の 一 角 に ﹁ シ ー サ イ ド 百 道 ﹂なオi ダi の 家 を 設 計 し て ︑ 地 元 の 工 務 応 で つ く れ ︑ と い う こ と を や ら れ た ︒になりました︒結局うちの会社が保証するわけだから︑そこで使う材料︑構法︑デ

太田私そのとき︑﹁やりすぎじゃないか﹂ということで︑結構上層部との板挟みできるといいですね︒

います︒そういう多様な動きができるのは︑設計者ではないだろうかと思うんです︒

いったり︑情報を収集してお客さんをとらえるところまではなかなかいけないと思

三井所これからも工務肢の多くは︑多様な振る舞いを自らの設計・施工でやっていかというのが撲の感じですね︒

んなものもあると考えていかないと︑文化が出てくる層の厚みが保てないのじゃな

工務底の未来像をいろいろなところでっかまえてきて︑こんなものもあるし︑あィテールはちゃんとしてもらいたいということで︑一応丸くおさめた記憶がありま

あれは宮脇さんがいたからできたことかもしれませんが︑今後もそういうことがす︒おしなべて九州のほうは飛んでいる人が多くて︑﹁えっ︑これが積水ハウスか﹂る︒それを工務応がちゃんと工事できるような関係を結んでいく︒広がりとすると︑その設計者が︑木造の技術をきちんと壕解しながら︑いろいろな住まいを設計す

一 ニ 井 所 シ ー サ イ ド 百 道 の 町 並 み に 関 す る ルl ルは積水でつくられた︒

そのほうが可能性があると忠うんですね︒工務庄がいろいろなものを︑その業態のと︑わからないものもありますね︒でも︑システムとしてはやれる︒

太回百道の州場合は大丈夫でした︒で︑その後︑ほかの池域商品にはいい影響を及

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なかでつくっていくことは︑バリエーションが多すぎて︑ 収 扮 が つ か な く な っ て しも含めディテールは全部決まってしまいます︒あとは仕様を決めていく︒

どうか︑社内のいろいろな基準に合っているかどうか︑出荷できるかどうか︑そうる フランに落としたときに︑設計のほうは︑それはまず建築法規に合致しているか

そういうふうにして︑設計者の検印︑上役の検印も押しである︒それで︑よしと0

松村いや︑一つの工務出は自分の特色を出せばいいわけで︑いろいろなものをつ

その述傍ですが︑営業マンがそういうふうにお客さんとコンタクトをとって︑あくる必一裂はないんです︒俺はアフリカ的な住宅をつくりたいというように︑いろいいうチェックをする︒

まうという気がするものですから・:︒

ろな工務応があるからこそ討があるわけですね︒設計者と組んでということは︑当なって契約をした場合は︑現場監ぢのほうへそれが移っていきます︒現場監督は︑

然一つの大きなストーリーとしてあります︒それと︑削尽がこれからどういう役割

大学の建築科を山山た人がやっています︒

それから︑工務版︒基礎と後方など︑あとで苦情が米て直しにくいところは︑一を来たしていくかが︑非常に大きいと思います︒単なる流通業ではなくて︑問屋がているし︑地域で工務庄と一緒にやってきた人たちが多い︒

来たしている機能は非常に大きくて︑防総ももっているし︑いろいろな建材を扱っ

OO%子 会 社 で や っ て い ま す ︒ 内 装 な ど は 工 務 応 に お 任 せ し て い ま す ︒
関 而 と か 書 類 ︑ あ る い は ミi テ ィ ン グ で 連 携 は と っ て い ま す ︒ 不 具 合 な と こ ろ がこの議論のなかで忘れがちなものとして︑工務応の問題を考︑えるときに︑流通業の対比的なお話をお聞きしたのですが︑この対比と連動するイメージとして︑家づの人たちがどういう役割を担うかは︑非常に京市立な問題です︒そのときに︑地域的くりの家庭内における︑ポ体者が︑夫から︑五婦へという変化があるように感じられま菜原(地域計画工房)心人工・工務応のつくる住まいとメーカーでつくる住まいと家庭における住まいづくりの主体が女性に移ったことと工業化とす︒その様相の変化と︑家づくりが工業製品化してきたことに関連性があるのかど

あれば︑不具合だと上役にいっていただければ是正されるはずです︒

間 嶋 ( 建 築 プ ラ ス 探 境 設 計 事 務 所 ) 住 宅 メ ー カ ー の 家 は ︑ 技 術 者 で な い 常 業 7ン

うかを︑お聞かせください︒

なアプローチをとる場合もあるでしょうし︑非常にグローバルなことをやる人たち

が仕事をとってくる︒それを技術者が設計し︑現場では下諮けの工務凶が施工する︒

も山てくる︒私自身はそんなふうに考えています︒

そこの連携がきちんととれているかどうか︒住宅メーカーの家を資った人からは︑のがあるのです︒家はこうあるべきだ︑柱はちゃんと木でできていなくちゃだめだ︑屋総は瓦を載っけなくてはいかんと︑家そのものにこだわりをもっ人︑そういった太 閤 た く さ ん の 住 宅 メ ー カi があります︒亭︑芝山間臼の人が集まるメーカiと い う

そのへんの述傍はどのようになっているのでしょうか︒

人 は 亭 友 関 白 タ イ プ の 住 宅 メi カl へ い き ま す ︒ 私 の と こ ろ は ︑ カ カ ア 天 下 の 人 が常業マンの人がとても親切だったからという訴を開きます︒士一門業マンが不親切で太田﹁部品というものは情報をもっている﹂と言いました︒商品というのも実はくる︒住宅は住む道具にすぎない︑どうせ援の中については何であれ品質保証されあれば︑あなたは絶対買わないでしょう﹂と一一一一同われたら︑そのとおりでしょうが︑

コンセプトモデルなのです︒そのまま建つとは全然考えていない︒お客さんは自分

る わ け だ か ら ︑ 私 の 気 に 入 っ た メi カl にする︑というんですね︒

どうも︑後者の女性がわりあい強くなっているような気がします︒亭︑王関白のメの敷地とカタログに絞っている住宅を見比べて︑これは自分の家に合うのか︑人口わなっている︒械の述絡が非常に発達している人たちですから︑情報をちゃんととらーカi で も 火 性 好 み の 商 品 を 出 し て い る と こ ろ を み る と ︑ 確 実 に 女 性 パ ワ ー が 強 くないのかと︑いつも考えています︒絵空事だったら︑このメーカーはだめだなといます︒そこでイメージと実物の照合をする︒

うことになるわけですが︑これはいけそうとなると︑まず'身近な住宅町民示場に行き苦から︑当社ができてからずっとです︒・::・答︑えになっていませんね(笑)︒

えているのじゃないでしょうか︒女性のほうの発言力が勝っています︒それはもう報をもたせる﹂ということで︑基本的には︑京人が住宅をつくる楽しさを生み出そ長い間カルチャーセンターをやっていますと︑聴講生はほとんど女性︑奥さん方が宮本私は︑ご主人とか'奥さんとか︑あえてそういうふうに考えたことはないです︒

そこへ山山てくるのが常業マンです︒コンセプトモデルということと︑﹁部品に情うという考えがあるわけです︒常業はそのお手伝いです︒もちろん建築資金のこと︑多い︒生活というのは家の小のことです︒その家の中にいる時聞がいちばん多いの

権利関係のことなど︑いっぱいあるから︑コーディネータ!といったほうが正しいかもしれません︒そういう人たちがプランニングをやる︒プランを決めると︑知計nu押/は主婦ですから︑それはやむを得ないだろうと思います︒

めに約一一一O 惟 帯 の 農 家 住 宅 を 集 団 移 転 し ま し た ︒ 佃 々 の 農 家 の 人 は い ま ま で 何 百 年

そのために︑町がある一団の敷地を別意して︑私が全体の世話やきをやりました︒

すから︑川原︑納山崎︑作業場︑民数畑︑庭︑ビニールハウスまで銘々がもっている︒

も続いた集落を削れるのはいやですから︑一緒に移動したいと︒ところが︑農村で族会員で家をつくるのだという家づくり物諮︑そういうことが大事ではないかと︑ですから︑家族会議みたいなものですね︒奥さんだけがつくるのではなくて︑家私は思っています︒

私が一人で設計してしまうと︑どうしても同じようになります︒そこは自然農村集落で︑刊誌い歴史のなかで棟梁やいろいろな入がつくってきたわけですね︒私はあ

坂本いまのこつのご質問は︑きょうの企画の本質をついているいい質問でした︒
金岡(お山友子短期大学)いま学生は︑実に既製服を上手に着こなして︑個性をるルールをつくりました︒

ですから︑小布施の町づくりの哲学として︑﹁建物の外はみんなのものである︒たデザイン委員会というのが小布施町にあり︑私はその会長という立場にいるもの出している︒こういう学生たちを相手に︑住まいのコンシューマーになるための教だし︑家の山中は肉分たちのものだ﹂という概念を共有し︑この地域では日本瓦で︑育をしていまして︑﹁大工さん︑棟梁のつくる住宅は︑つくり手の顔がみえる︒メ

ドクターをもつことである﹂と教えています︒しかし現実のものをみていると︑差iカーの住宅はつくり手の顔がみえない︒つくり子がみえるということは︑ホーム

め て 大 枠 の ルi ル を つ く り ま し た ︒ た だ し ︑ 設 計 者 は 銘 々 が 選 ぴ な さ い と ︒ 私 は いっさい自分では設計はしない︑そのかわりいろいろな相談には乗りますよと︒事実︑

お さ は こ の ぐ ら い で ︑ 二 階 に押 さ えまし ょ うと か ︑ 一 二O 世 侍 の 意 見 を あ る 程 度 ま としょっちゅう相談に来って︑見事な新しい自然農村集落ができました︒それは全国がないんですね︒﹁どちらがあなたにとってふさわしいか﹂という選ぷための尺度

学生たちに現実にものをけんせますと︑積水ハウスがつくったものを﹁いいな﹂とが何もないんです︒

いいます︒﹁先生︑どこが違うの?﹂︑﹁構造的なものが述︑っ︒壊して中身を兄てみで も 非 常 に 珍 し い ケi スだと思うんです︒

いう樹種を選ぴなさい︒同⁝根と生け民一と境界の間はこういう草花を植えなさい﹂とますね︒それは建物だけではありません︒﹁あなたのところは北になるから︑こう地域の人たちがそういったことに対する認識をもつことによって︑ずいぶん遠いる?﹂という訴になってしまいまして︑棟梁の特徴はこうである︑工務広の特徴は

マーを育てたいと思いつつ︑そこで行き詰まっているという状態じゃないかと思いか︑それをみんな選択できるようにしてあげました︒

こ う で あ る ︑ 住 宅 メ ー カi は こ う と ︑ 追 い を 明 ら か に す る こ と ︒ 大 事 な コ ン シ ュ ーます︒それに対する指針をぜひ知怠を尽くして皆さんにやっていただきたい︒

実は︑その地域は自然農村集落ですから︑住宅メーカーのプレハブ住宅は避けま

自然発生の町と︑計画してつくられた町

しょうと︒どうしても自然農村集務に合わないんですよ︒同じ小布施でも︑新しく境に対する使い分けをやっていかなくちゃいけない︒そういう意味では︑小布施は造成した住宅団地には住宅メーカーのものをどんどんやりましょうと︒そういう環p

けた建物です︒だからこそ向山に れ分の忍いどおりにやりたいという忍いがあるの

真崎(マサ建築構造設計室)住宅は︑施主にとっては一生に一度の財産と夢をかで す が ︑ 三 h︑
M 社 会 の な か で み た と き に ︑ 共 通 の ルi ル ︑ 文 化 的 な も の が そ れ で 生

三 井 所 い ま の 誌 は ︑ ど う い う ス ケ ー ル で ルl ル を つ く る か と い う こ と だ と 思 う ん

非常に成功したと思います︒

まれるか︑ということを感じるわけです︒
非 常 に 逆 説 的 な こ と で す が ︑ た だ 一 人 の 優 秀 な 設 計 者 が 町 並 み を コ l ディネl 卜
して統一した則投みというのは︑写真家の白からみると実に魅力がないですね︒人

金のある人はちゃんと漆喰を塗るけれども︑お金のない人は鉄板で臼く塗ってもいその中を構成している要素のつくり方とか材料とか︑いくつかの帽をもって︑おですね︒地域でも︑つくり方まで全部セットにしてシステムをつくってしまいますの は ︑ 合 理 的 な 考 え 抜 か れ た ルi ル で は な く て ︑ 抽 象 的 か も し れ な い け れ ど ︑ 伝 統と︑それは写真家としてはつまらないことになるだろうと忠︑つんです︒

的な文化︑地域性︑あるいは共通の何かがある︒そういう枠組みというものを建築いよとか︑カッチリした標準化をするのではなしに︑いろいろなバリエーションを

工 的 な アiキ テ ク チ ャ ! な ん で す ︒ と こ ろ が ︑ 自 然 発 生 的 に 倒 々 の 人 が 創 造 意 欲 を家なり設計者︑工務応︑大工さんは見出すべきではないか︒

も た せ な が ら ︑ 緩 や か な ルi ル で そ れ ぞ れ の 工 務 応 や 設 計 者 の 思 う よ う に つ く っ て発揮してやっているのは︑時間がたつと非常に魅力的です︒そこに美があるという

宮本長野県に小布施という町があります︒その問の農村部で︑高速道路が通るたいけば︑それなりにおもしろいことになるのではないかなと思っています︒

性の高いものをやろうよ︑という話をしました︒

ものしか木造ではできないということでは︑日本の木造住宅は先がない︒﹁たと︑え同伎を均等に配置して︑関口部は小さく︑耐震的な意味で理想的な格好をしている

土谷(神奈川大学)神戸の池長で木造住宅が多数倒壊し︑プレハブメーカーの一ば独なれがあったり︑山胞に向かって広い附けをとりながら︑なおかつ縦長悦のある

地震にくじけす︑耐震的なつくり方をもっと勉強して部が︑木造住宅が潰れている淡に自分の商品がちゃんと建っている写真を宣伝に使ものをどうしたらん尖裂できるのだろうか﹂ということを工務応の方々と話をしまし

生産性を上げるためだけでなく︑品質保証のための標準化もあります︒その点も一

もう一つ︑工業化についていろいろ議論があるようですが︑標準化の目的には︑

林業・山の未来も視野にそれが地域の工務応のこれから生きる道でもあるし︑使命ではないだろうか︑といのうえで︑日本的な生活が継承できるような木造の住宅をちゃんとっくりましょう︒

してもらい︑和瓦が載って耐震的に問題がないつくり方をみんな理解しようと︒そ

瓦が乗るから弱いのだということに関しては︑工学院大学の吉田停郎先生に講義あるから︑そういうことをちゃんと勉強しましょうと︒

た︒内法材から上のほうを川めることによって︑その下は開放的にできる可能性がうらのりいました︒私は︑きょうはその問題が出ると思っていました︒
私 な り の 考 え で は ︑ い ま ま で 木 造 住 宅 は ︑ 確 認 申 請 上 は ほ と ん ど フ リl パスだっ

坂 本 私 な り に コ メ ン ト さ せ て い た だ く と ︑ 神 戸 で 倒 壊 一 ゑ 議 議 欝 綴 欝7f

はここに参加したのですが︑大手のビルダ!と大工・工務腐とで異なるところとし

中井(林野庁森林総合研究所)白木の林業︑山の未来を展望するという意味で私たと忍う︒木造でも構造設計が要るということが︑神戸の地震の教訓だと思います︒

した建物の大多数は︑古い基準︑十日いつくり方で︑耐震一弘欝種議機関議機警欝〆
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性に乏しいものであったということ︒望的︑耐震的観一騒欝緒に考えていただきたいと思います︒

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下のほうもある︒地震などで壊れるとしたら︑当然下の一センター・木芸評定委討会
一委 fJVK 木造建築研山九フォ
ほうが壊れる︒パラつきが大きいということは︑郎そう一ラム収事などを務める︒

きが大きい︒ということは︑上のほうもあるけれども︑一審議会専門委民︑行水山崎築メーカーでも地場の工務応を使って建てている建物は︑一学的士︒京京大学工学部助一叙授︑教授をは枇て九行平よ
プレハブメi カーのつくるものと比べて︑性能のパラつ一リ削咋¥川化例文化

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を合む住宅の品質という観点から誤解をおそれずに割り一六六年︑京京大学工学部建一築山一イ科卒業︑同大半院工苧
切っていいますと︑大工・工務底︑あるいは大手の伎宅一系研究科専門諜程修了︑工味でも非常に軍大なことです︒一一末広大宇火山一イ院工学系研究
また︑きょうは性能の話は山山ませんでしたが︑耐震性一科教授(建築学専攻)︒一九

松村木材の流通に関していえば︑同じ木材でも大きいところと小さいところとでからも非常に重要ではないかと思います︒

同じであれば︑私は地元の木材を使った住宅を選ぶということが︑地球環境のうえがi lにこそ建築家の方は力を注いでいただきたいと岡山いますし︑もし仮に性能がて ︑ 測 れ る も の が 性 能 で す ︒ む し ろ 測 れ な い も のl i文 化 的 な も の か も し れ ま せ ん

うことが可能ではないかと芯います︒そのへんに違いがあるのではないでしょうか︒

それに対して︑大工・工務応の場合は︑将来はそこにいくかもしれませんが︑現請されると思います︒最近は︑合水率とかヤング係数︑そういった自にみえない品て︑材料の供給のレベルがある︒大手の場合は︑やはり工業材料としての供給を要うことをやっております︒

た︒たまたま間四で起こりましたが︑あれと同じような一媛懇観議毅桝%減絞殺議養

点 か ら の 訴 と し て は ︑ 警 官 い え ば わ か っ て い る 話 で し 一 鰭 鱗 畿 日J 総警護

地震が東京の直下で起これば︑木造住宅に関しては︑二一選夢;ゾ一雪
桁ぐらいふ人きな被害になると思っています︒そういう意一

いうものの性能が︑建て︑主にとっては信頼がおけない確率が高いといえると思いま

三井所山口岡山の優良住宅協会の工務底の勉強会で坂本先生にも講義していただき︑あろうと中小規模の工務応であろうと同じお客として︑プレカット材を供給していットの普及率は西部を超えています︒ブレカット工場にしてみれば︑相手が大手でそれから︑先ほど発一言のありました﹁選ぶための尺度は何か﹂ということについ状はそこまでこだわらなくて︑自分たちの伝統的な経験から地元の木材を使うとい質までもそろえるようなことが供給サイドに要請されるだろうと思います︒

す︒きょうは耐震性をはじめとする性能そのものの話ではないので︑この程度にさその違いもなくなってきている︒というのは︑おそらくいま工務肢の業界でプレカ

は ︑ 明 ら か に 購 入 し て い る ルi ト が 違 っ て い る と 思 い ま す ︒ し か し ︑ 最 近 だ ん だ ん

一坂本功

せていただきたいと思います︒

どういうふうに壊れていくかということを工務庄の方々に理解してもらって︑耐震

るところが非常に多くなっています︒

十分に発揮される家をつくりたいし︑ それをつくっていると︑ ま た 後 継 者 も 生 ま れ

太田私が個人的に考︑えている課題を申し上げます︒日本の工業化住宅は半分ぐらてくると思っています︒

さ な と こ ろ は な か な か 使 っ て く れ な い の で ︑ い ま 一 生 懸 命K D材 を 入 れ る よ う に 努

いが鉄骨造ですが︑世界的にみると鉄骨造はごく少数派で︑世界じゅうの工夫とか︑

そ う い う と こ ろ に 話 を 開 き に い く と ︑ ﹁ 大 手 はK D材 を 使 い 始 め た け れ ど も ︑ 小

力しています﹂とか︑﹁積物に構造用集成材を使うように勧めているんですよ︒あ

住宅を促進するというような動きが木造主体で動いています︒だから︑鉄骨造は頑二 番 目 に ︑ い ま 采 用 車 の 除 界 で は ︑ ス タ イ ル 的 に は ︑ セ ダ ン か ら ︑ R Vへ︑そし張らないと消えていくかもしれない︒て軽へと変わってきています︒セダンはステイタス︑ R Vは移動する快適性ですが︑とからクレームが少ないから﹂ということで︑かなりフレカット工場が核になって︑そうすると︑国産材を有効に利用しようという姿勢で臨んでいるブレカット工場

供給がどんどんそっちにシフトしている︒

であれば︑そういうものが流れていきますが︑そうでなければ︑材木が工務屈の選います︒それに絡んでいま注目しているのは︑住宅ベンチャーというものがいくつか あ り ま す ︒ そ の な か の い く つ か は テ レ ビ コ マi シ ャ ル も で き る よ う に な っ て き ま

経は手軽さですよね︒こういう動きがおそらく住宅産業のなかでも起きてくると思した︒そこでは社長が商品なんですね︒本を書いて︑﹁この趣旨に賛同する人は︑私いうふうにどんどん外部化していっていますから︑現実は流通上もどんどん均質化していっているのではないかと思います︒たぶんよくない方向だと思います︒

たちの家をつくりなさい﹂といったりしている︒パワーがあるなと感じています︒

択の範凶から︑﹁いままでは樹穏を指定していたけれども︑おたくに任せますよ﹂と工務届こそ住宅生産の基本である

宮本住まいをつくるときの大事なポイントは︑何年もつのかという耐周年数だと思います︒いま二世帯住居とか︑一二世待とか︑いろいろ誠い文句はありますが︑二松村大きな住宅メーカーでは︑最後の現場の段階では工務庖を使っているわけで世帯︑一二世帯住むには最低五O年︑ひょっとすると一 O O年 ぐ ら い も た な く て は い

坂本時間がきました︒一言ずつまとめていただいて︑終わりにしたいと思います︒

が健全に層浮く育ち︑継続していくためにはどうすれはいいかは︑工務庖だけの問けない︒﹁はたして何年ぐらいを目標に建てるのですか﹂という質問が建築主からす︒だから︑工務庖は︑いまのところ口本の住宅生産の基本にあるものです︒それ
題 で は な く て ︑ 住 宅 メi カl に と っ て も 非 常 に 大 き な 問 題 で あ る ︑ と い う こ と を 最

よ く あ り ま す ︒ そ の と き に ︑ 明 快 に ﹁O O年 で す ︒ こ こ ま で は 無 傷 で す ﹂ と い う 答

私は﹁人間の寿命ぐらいはもたなくてはいけないな﹂と︑よく建築主の人と話しえを出さなくてはいけないと思います︒

ま す ︒ 平 均 年 齢 が 八O 歳 に な れ ば ︑ 八O年 ぐ ら い ま で は も つ よ う に 努 力 し ま し ょ う

後に申し上げたいと思います︒の議論が出ませんでしたが︑いまの松村さんのお話のとおり︑継続していくために

秋山腕の立つ職人さんと口の立つ職人さんの話が最初に出ていて︑そのあと職人

は︑どういう人を育てていくかをちゃんと考︑えていく必要がある︒それは現場の施もう一つ︑家は建てたら建てっ放しではなく︑増改築できるのだと︒いま私は上と︒やはり家は︑ストックとしてもそう簡単に建て替えるものではありません︒

三井所私も︑日本の匠たち︑大工︑棟梁︑左有︑経師屋︑畳屋・︑宮本先生の工の話もあるし︑設計者についてもそうだと思います︒

四て二歳の初期の作品で︑棟梁は京都の同村仁一二という名棟梁︒東京につくられた住まいを解体して︑出身地の上越市に復元しているわけですが︑住宅に関する小越市で︑画家・小林古径の住まいを復元するお手伝いをしています︒吉田五十八の林古徒︑岡村仁一二︑吉田五十八の三者の関係が実におもしろく見えるんです︒そんO O人 選 ぶ と い う お 話 が あ り ま し た け れ ど ( そ れ ぞ れ の 小 さ な 地 域 で 一 O O人ず
一できる仕事場をまとめてくれる工務応があるといいという意味で︑そういうことをつ選ぶのは大変だと思っているのですが)︑そういう匠たちが責任をもって仕事が指 向 す る 工 務 自 を 私 は 応 援 し て い ま す ︒ 年 間 三O O戸 も つ く っ て い る 工 務 底 を 応 援

坂本きょうは非常に大きな問題を議論したわけです︒崎み合うところもあり︑すな体験を通じて︑同信改築というものは大事だなと感じています︒

そうなると︑匠たちがもっている技術がきちっと発揮できて︑金問問先生の女子大

れ違うところもあったかと思います︒中身の濃い︑示唆に富んだ話ができたと思いする気はいまのところはないんです︒の者い学生たちも︑﹁ああ︑いい仕事してるね︒きれいだね﹂と忠える評倒が定着ます︒どうもありがとうございました︒(文責H 編集部)

していくような運動を進めていきたいと思っています︒慌たちがもっている能力がはじめに
住宅管理の基本国書は︑他の分野も同様であろう
が︑研究の発展過程や新しい住宅タイプの誕生と関わって生まれてきている︒住宅タイプで見ると︑木の﹁新海文庫﹂となった︒氏の著書として﹃出家の寿︿住宅管理の本﹀慕本図書リスト

五八年︒‑新海情郎ぷ棋の寿命 b彩国社︑建築文庫(羽)︑

滋一*印を付した図書は伎総研図書一惑に所殺しています︒

してメンテナンスに関するものが合まれることとな

丸善︑一九八八年 0・日本建築学会編﹃建築物の耐久計画に関する考え方﹄

一九八三年︒‑m村非加ほか﹃新建築学大系特維持管理﹄彩国社︑
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命﹄(彰閤社)がある︒
住宅の物的な維持管破(メンテナンス)は建築物@メンテナンスに関する図書る︒新建築学大系の羽巻に﹃維持管理﹄があり︑日一般に共通する課題であり︑住宅管理の基本図書とンとなる︒また追究された研究テ!マで見ると︑ま本建築学会の考え方を整理したものとして﹃建築物造一戸建て︑ついで賃貸R C集合住宅︑分譲マンショ

理の課題へと移っている︒こういった歴史的な流れ

ずメンテナンスの課題からマネージメントや生活管の耐久計画に関する考︑ぇ方﹄﹃建築物の調査・劣化・小林清閑﹃ビルの維持管現﹄森北出版︑一九五七年︒

診断・修繕の考え方(案)・同解説﹄がある︒
古典というと一三い過ぎだろうが︑小林清周の﹁ビに沿って基本図書を挙げてみたい︒

ルの維持管理﹄や飯塚裕の﹃建築維持保全﹄はいず@新海文庫
住宅管理を考える場合︑まず初めに住宅はいった︒
・飯塚裕﹃建築維持保全﹄丸善︑一九九O年

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*・中村幸安﹃立体生活学入門﹄講談社︑一九七七年︒

研究﹂公社賃貸住宅研究会︑一九九二年︒*・公社賃貸住宅研究会﹃公社賃貸住宅の家賃に関する*・会沢良雄他綴﹃住宅問題講座5住宅経営﹄有斐問︑一九六八年︒

住宅の管理と維持保全﹂技報堂︑一九六六年︒*・共同住宅一編集委員会編﹃共同住宅﹄特に5一編﹁共同m且宗一 033 ︑門町内切g
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芸cyロ ロ 向 山 口 巾 可 な 工OCω zpg︾・﹄︒︒ロ丸田 }uzhw(UOFH己 F02
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出版会︑一九六七年︒
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σRq∞切戸 FE00↓︾︿一︾ヱ一﹁γ﹀回一om3 万才可コ*・有泉亨編﹃ヨーロッパ諸国の毘地管理﹄東京大学

一九六一年︒

・有泉亨編吋集合住宅とその管理 b東京大学出級会︑出版会︑一九八六年︒*・橋本正五﹃マンションのスラム化と維持管理﹄鹿島

考え方︿案)・問解説﹄丸等︑一九九三年︒

い何年ぐらいもつものか︑住宅の一生にはどんな過れも住宅に関するものではないが︑体系的に論じら

・日本建築学会総﹃建築物の調査・劣化診断・修繕の程があるのか︑そんなことを理解しておくことが大﹃マンションのスラム化と維持管理﹄がある︒

れている書だ︒住宅に関するものとしては橋本正五九事だ︒そのい況で私は先輩から﹁新海文庫﹂を教えられた︒戦後新しい住宅供給が始まるが︑それは新し

R C共同住宅の管理についての調査研究は一九五⑧共同住宅の審理の基礎的な研究が精力的に進められる︒一連の調査

五年に発足した住宅公開によって積み重ねられるが︑い住宅管理の始まりでもあって︑住宅管理について
研 究 の レ ポ ー ト が 研 究 の リiダーであった新海悟郎

7 ィードパソク

その中で共同住宅の歴史の長いヨーロッパ諸国の実
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梶浦恒男
合住宅)

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氏の手元に残されるが︑それらが建設省建築研究所

一一住について考えるための基本図書14(主として集

住宅の

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有泉亨編﹃集合住宅とその管理﹄と﹃ヨーロッパ諸国の団地管理﹄である︒出版されてから三十数年の年月が経過しているからして︑これらの書に書かれた内容は大きく変貌しているのであるが︑それでも諸外国の様相をこのように系統的に紹介した蓄は見られないし︑共同住宅の管理を考える上でどんなこ

近代的な住宅管理のシステムがどのように形づくとが問題かを教えてくれる︒
られていったかを理解するためには︑英国におけるオクタビア・ヒルの実践史が欠かせない︒彼女の住宅管理の経験から生まれた原則は英国の公的住宅管

巾吋]可∞問︑円︑理の方法として現代に引き継がれ︑わが国も含め諸()(UJo︑ 住 宅 管 理 シ
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外国に影響を与︑えている︒間宮会

ステム形成の過程がわかる︒英国の現代の住宅管理

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Z︑叶ェが基本図書となる︒ここでいうハウ﹀の何罵H
ジング・マネージメントの概念は︑われわれが使うMり 。 νステム J における項目 zの運用および保全コスト

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住宅・居住地管理システムの全体と各部の位置づけ
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持・管理﹄有斐閣︑一九八O年

0‑ジュリスト増刊総合特集口﹃集合住宅居住性と維際﹄住宅管理協会︑一九八一年︒

・日本住宅公団管理部監修﹃集合分譲住宅の管理と実斑編吋民間マンションの管理に関する研究﹄︑一九*・日本建築学会近畿支部住宅部会マンション管理研究八一年︒

一九八O年 0*・小林清周﹃分譲マンションのすべて﹄鹿島出版会︑

・(財)国土開発技術研究センター︑建築物耐久性向上

評価手法﹄技報堂出版︑一九八六年︒

技術普及委員会編﹃保全・耐久性向上技術の経済性

シlプランニング︑一九九四年 0*・社団法人新日本建築家協会﹃マンション百科﹄ユ l・藤木良明﹃マンションのメンテナンス﹄住宅新報社︑

一九八二年︒

ション管理﹄都市文化社︑一九八八年

0*・関西分譲共伺住宅管理組合協議会編﹃居住者のマン

すまい方読本﹄新建築社︑一九五八年︒

・社団法人日本住宅協会編﹃コンクリ iト・アパート

4意﹁住宅・居住地管理論﹂彰国社︑一九八五年︒*・住岡田回二ほか﹃新建築学大系同ハウジング﹄特にれた文献が見当たらない︒そのような中にあって︑の場合︑家賃は重要なテl マとなるが︑案外整理さ*・玉置仲俗編吋地域と住宅﹄特に第 部﹁家賃問題と*・盟(和夫編﹃現代社会とハウジング﹄特に羽章﹁住居と維持保全﹂学士山出版社︑一九八六年︒*・奨和犬編﹃現代ハウジング論﹄特に W部﹁住居管理大阪府住宅供給公社の賃貸住宅家賃を分析した﹃公住宅管現﹂勤草堂日一房︑一九九四年︒
︒*・北村治ほか﹃住居管理学﹄朝倉書応︑一九七O年

文化社︑一九九八年︒

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管理の思想と技術﹂彰国社︑一九九一二年︒

社賃貸住宅の家賃に関する研究﹄は︑公的賃貸住宅*・山崎古都子編著﹃住居の社会的管理に向けてい都市彫りにした最初の舎として︑中村泰安司立体生活学

団地やマンションでの生活体験から問題点を浮きい守合︒の 家 賃 構 成 を 示 し ︑ 貴 重 な 基 礎 的 デi タを提供して経営︑住宅管理の諸事項を整理している︒賃貸住宅

住 宅 問 題 議 康 5 ﹃住宅経営﹄は住宅タイプ別の住宅

賃貸住宅の場合︑その側面は重要な部分を占める︒

住宅管理の中には住宅経営の側面が含まれ︑特にており︑教えられるところが多かった︒

住宅﹄一昨収)は︑初期の研究の成果をもとに書かれに述べている﹁共向住宅の管理と維持保全﹂(﹃共同わが国の共同住宅の管理研究を踏まえて︑総括的

ソドックスに概念規定していると私は思っている︒

対象にしているのだが︑住宅管理とはなにかをオー

住宅管理より相当広い概念としてハウジング全般を

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態 を ま と め た も の が ︑ 二m
mの図書として出版される︒

住総研図書室だよかれたのにもかかわらず︑考察は深い︒

を踏ま︑えて何冊か似た本が出るが︑この本は早く書入門﹄がある︒その後︑マンションなどの生活体験
ンションの管理問題を理解する舎となっている︒

め︑住民にとって良きテキストであるとともに︑マでの生活管理も含めて管壊組合の多様な経験をまと舎は指摘している︒

管理のシステムがわが国は大変弱い︒そのことを本

大震災以降その念は強まった︒そのような社会的なまた建て替えも管理の範囲と考えるべきなのだが︑法律関連の図書は重姿なのだが︑ここでは省いた︒

はなかなか見当たらないが︑日本人が鉄筋コンクリ

別の機会を期待して含めなかった︒

集合住宅の生活管理にかかわる基本図書というの分譲マンションが普及しだして︑その管理問題がクリート・アパートすまい方読本﹄は︑住様式の顕ートのアパ iトに暮らし始めた頃出版された﹃コン@分譲マンション管理
クローズアップされ︑新たに住宅管現が社会的問題

梶浦恒男/かじうら・つねおとなったが︑先駆的な図書には︑問題を総合的にまた体系的に捉える努力が見られるものが多い︒ジユとなる︒

れるのか︑それを教え︑生活管理を考えるのに参考

著な転換時に暮らしの指導はどんなところに求めら立大学へ︒八九年より伎活科学部教授︒大阪

大阪市生まれ︒一九六四年︑東北大学建築学科卒業︑その後京都大学大川子世間を経て大阪市

リスト増刊総合特集﹃集合住宅￨居住性と維持・管@八ウジングの中の住居管理論
ハウジングは広い概念で︑社会全体が住み予に快文︒

理﹄はその後さまざまな形態で生まれてくる課題を深い︒かなり早く公団の分譲集合住宅を中心に実態適な居住空間をいかにして提供し続け︑快適な居住予測するかのように論じられていて︑今兄ると興味調査をまとめたものに﹃集合分譲住宅の管理と実際﹄を確保するかを考えるが︑ハウジングの中で建設・

府豊中市庄内地区の住環境滋備計測の作成や千問中山エュ i タウンの研究などを行ない︑七一
年頃より分譲マンションの管理研究に取り組む︒九羽年度目本建築学会賞受賞︒日本マンション学会設立に参加︑現在理事︑関商支部がある︒民間のマンションについては日本建築学会

トータルメンテナンス

は住宅管理よりも居住者の生活や組織との関連を深めている︒新建築学大系日﹃ハウジング﹄︑国共和夫(紛初日本建築家協会 [7ンション行科 iユーシープランニング filより供給とともに管破は重要な部分を占める︒住居管理編の﹃現代ハウジング論﹄﹃現代社会とハウジン

コ 関 醐 図る研究﹄が最初だが︑これは我々のグループが取り組んだ調査研究の報告書で︑総合的に論点が提起さグ﹄︑玉援仲侶編﹃地域と住宅﹄の市中の該当章がこC

近畿支部住宅部会の﹃民間マンションの管理に関すれていて︑その後の研究の糸口を示している︒分譲れに当たる︒また教科書として北村君ほか﹃住居管勉と鴎還して実施

マンションの理解を助ける書として小林清周﹃分譲隈史的に苛健@マンションのすべて﹄も忘れられない︒

最後に一戸建ての住宅管理について︑最近︑山崎古都

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携強で実路

理学﹄がある︒

不均

メンテナンス閣では総ブロ研究の一環として取り子氏が書かれた﹃住民の社会的管理に向けて﹄を挙組まれた﹃保全・耐久性向上技術の経済性評価手法﹄

げておきたい︒私は集合住宅の管理を研究しながら︑一戸建ての管理は問題がないのかと気になってきた︒

が︑基礎的資料を整理し︑保全一計画指針に結び付けたちがまとめた﹃マンション百科﹄は住民に丁寧なそして︑一戸建ての管理は補修や手入れの方法といっている︒マンションの維持管理にかかわった建築家
解説をしているし︑藤木良明﹁マンションのメンテたことが中心に語られてきたが︑実はこの住宅タイに管理していく方法を考えることが極めて章一要なこ

プの管理を個人任せにせず︑社会的に良費に長寿命

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ナンス﹄も管理組合や居住者を意識している︒
このようにマンションの管理問題は住民生活とのとなのではないかと思うようになった︒特に︑阪神

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接点が大切だが︑関凶のマンションの管環組合が編集した﹃居住者のマンション管理﹄は︑マンション

仁〉した︒今年度で二回目となったが参加者の第 一 間 住 総 研 Z阿君ω 口出︑吋吋田川は︑昨ご好一対をいただいている︒になったが︑今号から︑本米意図していた

年度の的動記録を主としたため︑堅い誌聞れ︑総支出については予算内に収めることができたことを説明︑会員異議無く議案はまた︑すでに四月の研究迩営委員会にお承認された︒

いて選定された一九九九年度研究助成案件届けする︒

について︑席上︑﹁研究題目だけでは内容読みやすい︑わかりやすい︑活動報告をおがわかりにくい︑サブタイトルを付すなど

一二件承認

常設委員会︑各︒プロジェクト委員会︑また︑工夫をしてもらいたい﹂という注文があっ﹁まち﹂へ広がる財団事業

議案は一九九八年度事業報告・収支決算︑

一九九九年度卒業計画・収支予算︑および今年度任期満了となる歎事二名の選任(重任)で︑いずれも原案どおり承認された︒

なお︑一二月の辺事会において本認された︑の新設と︑(財)山田谷区都市怒備公羽まち

将米に備える研究助成積立金の今年度からつくりセンターとの共催に主る﹁市民フォーラム﹂の開催が承認された︒

九九年度研究助成

主査説明会と行事が目白押しの五か月であたが︑選定経緯︑および結果については輿

主査説明会

年度中卒業は概ね年初の計画どおり実施さった︒この中で︑今年度新設された研究事論はなかった(下段リスト参照)︒

新年度の活動まっ盛り

業企雨委員会は︑歴代の研究迷営委員長五ヨーロッパの春の到来のように︑役員会︑名にお願いし︑創立五O年 を 転 機 に ︑ 住 総

研の研究事業全般の見直しを話し合っていただく会であり︑今後年二聞の開催を予定している︒また︑主査説明会(六月二五日

開催)は︑今年度の研究助成に決定した研究委員会の主査にお集まりいただき︑諸手続き︑原稿作成などの説明に続き懇親会を附用意して︑研究者相互の絞だくために開催

陸を図っていた

関臣官$
し躍すす監段 No.2

創立五O年を機に︑財団の今後を見揖える

創立以米五O年 の 業 鮫 が 評 側 さ れ ︑ 日 本

199
9年度研究助成一覧
研究題目

研 究N
o
. 主査名

所属・級位

9901

内泊青蔵

文化女子大学教授

戦前期における軽井沢別荘地と洋風車JI荘の変容に関する研究

9902

里子選康

工学院大学助数綬

歴史的資源、をもっ既成市街地の物的・非物約整備に関する研究

9903

石村真一

九州芸術工科大学教授

中盟農村部における椅子と生活文化のかかわりに隠する研究

9904

土井幸平

大阪市立大学教授

低層既成市街地の段階的、部分的中高層化に向けた計画的研究

9905

米里子史健

東京工業大学職員

参加裂まちづくりの基礎理念の体系化

9906

高出光雄

京都大学助教授

個人をベ

9907

森傑

大阪大学院生住宅設計における建築主と苓門家との非対称性に関する研究

9908

若杉幸子

地域生活研究者

同j
閉会鴬谷アパートの言十回史的位置付けと居住過穏に関する研究

9909

水沼淑子

関東学院女短大助教授

近代の海浜別荘地の成立・変容過程と建築の実態に関する史的研究スとしたハウジングに対応した住宅計簡に関する研究

建築学会食をいただくことができた一方で︑財団の環境は行政面・経済函ともに大きく転換しようとしている︒これを機に︑現在の研究事業を見直そうというので発足したのがこの委員会である︒メンバ i は 膝 代 矧

9910

山間由香皇

神奈川大学院生

公用巨記による江戸城御殿の内部空間と障壁画の研究

9911

大方潤一郎

東京大学教授震災復奥における共同化・協調化による住宅再建に関する研究

9912

桧谷美恵子

大阪市立大学助教授

E U都市政策における住宅政策の位霞づけと展開に関する研究

9913

中島明子

和洋女子大学教授

女性住居衛生のパイオニア、駒凹栄に際する研究

9914

西島芳子

寓知大学教授生渡学習時代の住まい・まちづくり教育に関する研究

9915

多治見友近

奈良女子大学効数授

住宅地隠発の成立基盤と地域檎造に関する研究

9916

五十嵐由利子

新潟大学教授高富害者の住まいにおける暖房方法と健康との関連に関する研究

9917

光田恵

大陶工業大学講師

高齢者施設における臭気の測定と対応策の提案

9918

芳{主邦雄

共立女子大生手数授室内環境内の浮遊真閣を含む空気汚染レベルの解明と低減化対策

9919

平井ゆか

内田祥裁建築研究室員

畳と登を支えるシステムの開発と普及についての文献に関する研究

9920

徳田治夫

三重大学教授熱ロールプレスによるスギ板材の表箇j
玉密化

9921

安藤正雄

千葉大学講師

B本 桟 瓦 檎i
去の成立過程におけるオランダ瓦の影響

山九運償委員長が市中心となり︑年一
一一聞の

t}

べi スで倒かれ︑出された意見は研究運営委員会・財団で検討のうえ︑卒業計画や予000万円を配分した︒六月の理事会承二一認を経て決定となった(前頁リスト参照)︒

採用あるいは不採用の理由を開示するこ選定しているので︑個々の申請案に対して決定した︒

め五八冊の推薦があり︑検討の結来購入を市関係︑環境関係︑ジェンダl関係をはじ

委員からは︑和洋を含め︑住宅関係︑抑制誌﹄内建築年報﹄を利用して︑学位論文の寄と︑更にそれを公開で行なうことの悶難さ

公開審査を含めて議論された︒側々の申請﹁一二役紀少子高齢社会における家族とできることから行なうということで︑応募に危倶を抱く意見が多く出された︒当面︑の報告もあった︒

居住の未来像﹂をテ!?に︑住宅需要の百聞

要項に審査員氏名を明記すると共に︑審査

贈依頼を再開し︑今のところ反応はよいと究助成に隠し︑不採択腹自の開示や公開審から伊豆宏氏(明海大学不動産学部教授)︑案の良一合のほかに︑分野のバランス︑予算資の実施︑助成研究のフォロー・評価︑発福祉の続点から場阪大成氏(生活協同組合との兼ね合い︑若手の育成なども考慮して表会の開催などがあった︒また︑各委員会

経過を側々にではなく︑総括して公表する算に反映させることになる︒

活動についてその改燦・新設や委員の任期

コl︒フこうべ名誉理事)︑家族に焦点を当てこととした︒

伊豆宏︑増田大成︑西川祐子の三氏に論文執筆を委託などを明確にすること︑財団に望まれる機て凶川祐子氏(京都文教大学文学部教授)

主な話題として上がったものとして︑研能として研究のデータベース化(一部始めの御三方に執筆委託することを決定した︒

特集テ!?﹁これからの住まいの実像と一九九九年春号を省みてこれからの住まいづくりへの挑戦ている)などが指摘された︒

虚像﹂として︑挑戦への手がかりとなるい

Z問調印

円
︑
国44
回目について討議

昨忽 L
没から検討してきた Z同君∞戸田斗何回 N
Jについて︑前日ぢの原稿をもとに︑独 ぷ発行

物風に仕上がった︒﹁分譲﹂と﹁賃貸﹂の関に位遣する第三の仕組みi 一九九九年秋口市特集企画

特集テ!?﹁新・借りて住む第一一一の道﹂に決定︒住宅の設計︑供給の相場面で新しいに︑柔軟な発想で﹁第三の道﹂を考︑えた︒

動きが見られる︒今問︑﹁借りる﹂をテ!?

各氏に依頼︑ここでの討議内容が記事とし総合研究所)︑司会・小林秀樹(建研)のミニシンポジウムのパ︑不リストとして︑高図書情報委員会を改称して情報全体のあ

田光縫合同小大)︑本間広昭(オフィスビル
たる委員の﹁なんとか助成したい﹂との思り方まで守備範囲にした絞過があり︑委員(価値総合研究所)︑藤本秀一(建研)︑おて掲絞された︒執筆際として︑赤川彰彦

書リストの扱い︑電子メール配信などが討いも強く︑予算の増額と申議額の減額によ

会と図書室・受入図書リストとの関係に関議された︒の時刻︑委員会と図書室との関係︑受入図

くつかの試みを提起したが︑全体的に読みテ!?は昨年度から︑広原委員の案をもとる予定︒

印刷助成一件・出版助成五件
出版助成の申請が五件と例年より多く︑終日審査した︒民的に対して一計闘がズサン︑り全案件を採用することとなった︒審査の心が集まった︒

予算との関係もあり苦慮したが︑審査に当

委員長 大江守之(市峰雄義塾大学教授)
委 員 野城智也(東京大学助教授)
五十嵐太郎(来い示唆科大学講師)
大月敏雄(東京滋科大学講師)
街谷昌則(武滅工業大学教授)に検討され決定している︒なお︑論文は︑
米年度の住総研シンポジウムの基調となるものであり︑資料として配付されるほか︑四月一二 B開催

第何回研究運営委員会

全申請案件採用

全文が﹃住総研研究年報恥幻﹄に掲載され

委長長 服部本生(千葉大学教授)
委 員 坂本功(東京大学教授)
広原刊紙明(京都府立大学名札信教授)
在塚礼子(崎玉大学教授)
内問総造(東洋大学教授)
波多野純(日本工業大学教授)
吉野博(東北大学教授)

研究助成二一件選定￨若手・女性の比率増

このメンバ i でできるのか︑前の研究成果

ポイントは︑売れる本か︑助成しないと阪四七ニ冊￨昨年度の受入図書

一か月の査読を経た七五件の申諮申一日を︑以上にはなるまい︑住総研ではなく他の助一件で︑研究内容︑原稿の完成皮とも古川いの日を日凡ないかにあった︒印刷助成は申請(清水建設)︑梶浦恒男(大阪市大)の方々

事務所)︑内問雄造(東洋大)︑仙石忠重に依頼した︒

決算・予算の報告の中で︑昨年度の受入﹁すまい﹂﹁まち﹂をキーワードに吋建築雑閉山になったことが開明らかになった︒また︑凶設が四七二部でその時点で一万二九四九

鴨島実(建築家)︑青木あや子(青木設計悶兵一(都立大)︑深田誠二(清水建設)︑

成に任せようなどの厳しい詳細が続く︒一

評側を得て全委員一致して採用となった︒

方︑こういうテ!?を待っていた︑統伎の研究もよく競べている︑既に抑制当準備され助成審査経過は総括して公表
研究卒業企画委員会での話題を踏まえ︑ているなどの良い評備もあり︑一件ずつ倶重に審議された︒助成額についても︑謝金︑
海外出張費などに厳しい注文がつき︑総額

住まいの資源循環はマクロシステムで捉える課題￨一九九九年夏号を省みて特集テlマ﹁住まいの資源循環﹂とした︒

高齢者のすまいづくりシステム研究委員会
五月一四日開催﹁ハウスアダブテlション事典(仮称)﹂
発行に向けて執筆進むで︑商問光雄氏(京大)から﹁分譲住宅と点から﹂とし︑司会・小林秀桜氏(建研)

賃貸住宅の小山を目指した試み川本川広昭
七月九日開催第問問住総研シンポジウム

氏(オフィスビル総合研究所)から﹁賃貸*詳細は︑本誌指紋記事をご覧ドさい︒

ただき討論を行なった︒

ス
︑ SOEOの動向等﹂について講演をいオフィスの新潮流l スケルトン賃貸オフィ﹁木造住宅の未来を展望する﹂
タイムリーなテl マで好評に即して︑災務家の出席者が多く四五%を

定員一五O痛はほぼ満席となり︑テl?

当委員会活動の成果を︑より多くの方に十日めた︒パネリスト(司会坂本功(京大

この問題は︑現在も進行形であり︑今回対象とした範附では狭く︑また︑二 i三年の教授)︑宮本忠長(建築家)︑太田博信(積水などの典型事例をあげて解説することとし︑の山用語解説と︑中途障害者︑健康な高齢者

ハウスアダブテi ションを取り巻く五O

され︑ふだん開くことができない核心を突教授)の各氏)のキャラクタiが良く発揮

秋山折口一(東洋大教授)︑松村秀二東大助(広島市立大学)から話題提供があった︒

人的な感想﹂という演題で︑川出版造氏﹁﹁ふる・8と﹂としての東京深川l ある個

五月一二自開催

第出回江戸東京フォーラム￨シヨン事典(仮称ことして発行すること

活用してもらうために︑﹁ハウスア︑ダブテ

都市のふるさと論を語り合︑つ的に考えるべきテ!?である︒

ハウス顧問)︑三井所清血((芝浦工大教授)︑

インタi パルで社会の動きを見ながら継続を企闘し︑昨年度より執筆を進めている︒

特集テlマ﹁︿異端﹀の住宅史﹂に決定︒

いた話題や︑的を待た質問が多く出され︑充

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‑函
拡張する住宅史￨一⁝ 000年冬口Z
最近の住宅史の成果と︑横断的な祝野で活年内発行を目指して進めている︒

たなテ!?を模索中である︒

齢社会における住まいづくりに相応しい新

今後のテ!?については︑これからの高の人から﹁得るところがあった﹂との回答

アンケート結果(総数七九通)から︑八五%実したシンポジウムを持つことができた︒

性を造形してきた力︑そして︑その歴史的たくなる︒そこに住む人間の生活文化や心ものにとっても︑そこなりの郷土色を認め

体の印象とし七月一日開催郊外生産地へ移送していた︒都市と民村のには有機質肥料︑すなわち下肥を買付け︑と相対取引で換金していた︒そして︑帰路等を自ら特定の市場に持ち込み︑市場業者﹁明治・大正刻︑東京近郊農家は︑野菜

治大学)から︑話題提供があった︒

開と流通の変貌﹂の演題で︑江波一戸昭氏(明﹁都市と農村の蜜月時代近郊農業の展を再考する
都市と農村の汐くさい仲 4

第前回江戸東京フォーラム

ふるさと論について討論が展開された︒

参加者からは︑個々が抱いている都市ので進められた︒

な変化について考えてみたい﹂という趣旨﹁大工・工務宿趣旨として四月六日開催
六月七日開催カーとの対比﹂とハウスメー

今年皮は︑住教育問係者が集い︑これかて︑﹁木造住宅

住教育関係者の集︑っフォーラムと論文募集を計画中

第 1回住教育委員会
第 2回住教育委員会が寄せられた︒﹁江戸l東京という都市で生まれ育った

躍している人を小心に︑これからの拡張された住宅史像を考える︒
ミニシンポジウム講師として︑川本重総
合口小都女子大学)︑浅川滋附力(奈文研)︑司ここでの討議内容は記事として指拙制される︒

会・中谷礼仁(大阪市大)の各氏に依願︑執筆陣として︑横山正(京大)︑津間良樹(神奈川大)︑モリス・7lテイン(千葉大)︑
熊谷広子(宮城工専)︑内郎青歳(文化女女子大)︑問中厚子(建築家)︑大月敏維

らの展望を協働で考える場として︑フォーのあり方そのを調ったが︑九](東京滋科大)︑和国時脱出問(大阪府立都品工ラムと論文発表の二つの催しを計闘するこ子大)︑西津英和(京大)︑精井正哉(奈良高)の各氏に依頼することにした︒

もの﹂が期待テ!?﹁第三の道・住宅とオフィスの視

賃貸と分譲につぐ﹁第三の道﹂とは六月一六日開催﹁すまいろん秋号﹂ミニシンポジウム︒
されたよ︑ 7だとにした︒
論文発表については︑これまで建築・学校

年春号特集テ 17
二000﹁再検証￨日本の町並み・町づくり﹂

どの各分野・学会に分散していた住教育研
究者が分野を超えて集い︑成果・悩取を交

教青・都市計幽・家政・美術・地域活動な

換・蓄裕一していく場を設けることを目的と担当委長から五案が提出され︑協議の上このテ!?に決定した︒

した(詳納はフォーラム予告総参照)︒*編集委以構成は︑前 HV﹁住総研 Z何者印戸開︑吋叶何回﹂頁に掲絞︒

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主総研シンポジウム会場風景

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一 だレ勾 Fう︑理想的な共存的地域経済体系ひいては文化の創造であったが︑その後は︑都市1

第ロ団住教育フォーラム

テーマ日﹁まちが子どもを育てていく￨総合学費導入に向けて﹂これからの住まい・まち学裂の方法を見つけるために︑論型的でありながら実践的であるもの︑災践的でありながら普通約・

次号予告

山手午︑回守ニOOO年 一 月 一 六 日 発 行

特 集1 ﹁異端﹂の住宅史

民家の総体
津田良樹(神奈川大学)︿報告﹀

写点目合む)とし︑執筆申し込み後に送付す‑原稿は︑ A 4判︑問またはふハベ i ジ(八000字または一二000字程度︑図・表・

移民と生活
熊谷広子(宮城工業高等専門学校)

住宅史における各論の可能佐内問青蔵(文化女子大学)︿すまいのテクノロジi﹀
住宅金具の旅活様英和(京都大学)︿私のすまいろん﹀
祭りの日のすまい
場井正哉(奈良女子大学)︿ひろば﹀
近代大阪の住宅と住宅地
和田康出(大阪府立都島工業高校)︿すまい蒋発見﹀
セiラムの松木文恭邸
周中厚子(建築家)

車、

タイトルは仮題︑執筆殺は変わることもあります︒︿財団ニュ iズレタi﹀︿図書室だより﹀居住権
大月敏雄(東京潔科大学)のれる体系的である論文︑湖水﹄・災践報告を募集︒

えモリス・マ l ティン (千葉大学)

イムの取り組み﹂町田万史子(筑波大学附

る﹁執筆姿領﹂に従い執筆︒

属小学校)/﹁学校とまちをつなぐ地域と教師の協働﹂棋需品義(潔志野市立谷津市小

何ハ/
15回一一アドレスを左記宛に郵送・明白﹀ u‑執筆巾し込みは︑①越自②務者名③著

HWis
山口のいずれかの方法で送付︒受領後︑者所印刷④連絡先住所⑤電話⑥百戸×⑦

町児童館)

当財団から﹁執筆要領﹂を送付︒

生の居場所づくり﹂浮畑勉(佐田谷区立新討論l後半は参加者によるグループ討論・学校・学校環境を考える会)/﹁中・高校援新聞﹁これからの住まい・まちづくり学

直さいった﹂という趣旨で進められた︒﹁住まい・まち学習!次代のよき住まい
手・住まいのっくり手を育む﹂

大史
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︹応募要領︺

原稿締切一二 000年一月一五日(土)(消テーマ・境学習を考える﹂で浮かび上がった一二つの仁住︿ミニシンポジウム﹀
糞端の印三才SHEd
川本重雄(京都女子大学)
浅川滋男(奈良悶立文化財研究所)(宅

資本側からの一方的な勝負に巡いこまれて

a待.一一月二七日(土)001一六・︒︒
O一
一
会場・権ヶ忌パ i クホiル

キーワード︑①総合学滋導入に向けて︑②

印有効)

昨年行なったフォーラム﹁これからの環学校とまちをつなぐ︑③・中・高校生のほ場
所︑を今防さらに掘り下げる︒

礼
の
'
心
、

岡本住宅と幾加門学
横山正(東京大学)

講 演i ﹁総合学潔導入に向けてテ!?タ

中民会
谷本宮

これに対して︑﹁都市と淡村の新しい形﹂
での蜜月時代の符米を︑ヨーロッパの先例にも学び︑構築することを参加者と共に議論した︒

住総研/まちセン共催﹁市民フォ iラム﹂

テーマ日﹁これからのマンション選び￨住宅性能表示制度をめぐって﹂
日時.一 OR一一三日(土)一四 .001一七二一⁝0
会場キヤロットアワ l五階セミナール￨ム
ハn
o

本
為

A

‑応募原稿をまとめ︑論文集として発行︒

E58

住まい子の目線で語り合う﹁市民フ著者の方へは論文集を一間進呈︒

溜 J木米口ア﹂をつくろう

1
5巨
229

ォーラム﹂第一弾(
二000年三月予定)での発表を依頼(依‑応募原杭は住教育委員会で選定︑発表会

回 付
'f了先

住総研は︑毎年シンポジウム・フォーラム

Qを実施し︑関係者からおい評側をいただい

頼者へは改めてご迷絡)︒

原ている︒しかし︑専門性の高いテ!?が多‑原稿に関する者作権は著者に帰印刷し︑編

ご 橋 送

申込l①名前②所属③遼絡先住所④電話⑤EX⑤migzアドレス⑦関心のあるテ l マ番
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忠一 (ZE一l⑥ }50r︒コ︒三百)でお申し込み下さい︒
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く市民の参加が少ないのが現状であり︑一

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ついては当財団に委託するものとする︒<D

集出版権を当財団がもっ︒また︑複写権に

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方︑例世田谷区都市技術公社まちづくりセ

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﹁住まい・まち学習﹂論文公募/

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ンターは︑住民主体の活動支援で実綴を上

住教脊委員会では︑今年度より新たに︑各分野・学会に分散している住教育関係の

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宮 品 古

げてきたが︑その成果を・実現化していく過そこで︑﹁まちセン﹂と︑﹁住総研﹂が︑研究者が分野を組︑えて集い︑成果・情報を程で専門家との関係を強く望んでいる︒
それぞれのグ強さ︒を出し合って共催卒業

文集の作成・発表を企画した︒

交換・議絞していく場を設けるために︑論

*詳細は︑本誌同封の案内状をご覧下さい︒

を実施することになった︒

λI ..合忠

nHUGO

第四回江戸東京公開市民フォーラム

三OOO聞 の 資 料 を 自 由 に 閲 覧 す る こ と が﹁東京周縁の居住地形成と変容に関する歴

轡住総研新刊刊行物案内

史・計画学的研究!汐入の﹁まち﹂の記録﹂できる︒﹁すまいろん﹂のご購読について

O月一日です︒したがいまして︑送付開春号m
m月一日︑百合方六月一五日︑秋口す@発刊日は原則として︑冬号一月一六日︑

東京都荒川区南千住八丁目︑かつて汐入研究尚 9 4 0 8 稲 垣 栄 三 ほ か

始は︑購読料受領後の最新口すとさせていた︒ここを調資対象地として取り上げ︑近部の周縁にありながら近代まで農村であっ

き続きご購読いただきますよう︑お願い@購読満了時にご通知いたしますので︑引分けられる︒今回は︑現在までに受け入れと呼ばれた地区は隅白川が千住大橋を抜け代以降の居住地形成史と厨住史を調査研究週間かかりますので︑お含みおき下さい︒

ただきます︒なお︑購読手続きには約一た図書のうち︑情報委員長の推薦分を以下て大きく湾崩しているところにあり︑都市4 目に大きく住総研職員の選定関心昔︑公吋制削凶 品

受入図書は︑情報委員会での推薦問書︑

テiマ υ﹁地域雑誌からみた町﹂

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一回・

臼時・一一月一一一一日(土)会場北沢タウンホル三階第一一⁝集会室に紹介する︒@情報委員会委員長推薦図書

在野から発信する市民フォーラム?一ュ iタウンは今﹂縞原正弘

している︒

ティア研究会認下さい︒

在庫の有無︑送料を左記財団まで︑ご確ております︒ご希望の方は︑あらかじめ@バックナンバーのお求めにもおこたえし申し上げます︒

フォーラム﹁地域学の明日を考える﹂の第
竹市民活動の現在﹂山間川義典

このフォ i ラ ム は 昨 年 度 好 評 だ っ た 公 開

二弾として開催する︒

A 4判ねべi ジ ・ 本 体 価 格2100円﹁地震から暮らしを守る可づくり﹂日本建築学会

企画趣旨は次のとおり︒﹁この一五年ほどの聞に︑住民による白︑五的地域雑誌が﹁室内化学汚染﹂附辺新⁝

都市型集合住宅の計画に当たって︑住戸の主宰者︑森まゆみ(﹁谷中・綴津・千駄だけでなく都市内に広がるさまざまな生活

お初

電話(03)348415381FAX(83)34845794

Tml附 東 京 都 世 凶 谷 区 船 橋 剖 丁 釘 m U 8
一

財団法人住宅総合研究財団

電話 ( G 3 ) 3 2 9 i 3 3 8

命瞳+向洋堂害賠千代閃区神田神保町l n

電話 (G3)34582051@ 建 築 学 会 資 料 頒 布 所 港 区 芝5

購読の受け付けはしておりませんてますので︑ご利用ください(応頭での予約﹁すまいろん﹂は次の庖頭でも販売しておりはいたしません︒@購読期間中の購読中止による購読料返金行いたしません︒

お支払い方法三 年 間 五 000円 ( 送 料 共 )

一 年 間 二000円 ( 送 料 共 )﹁図解建築用語辞典﹂建築閑語辞典編集委員会

空間ネットワーク(ここではこうしたネッ

購読料は次のとおりです︒

ヌスベス倍増﹀緊急アピルい経済企凶斤

続々と発刊されている︒元気な﹁町の雑誌﹂

木﹂)︑立壁正子(﹁ここは牛込︑神楽坂﹂)︑

で}れからの家﹂快適住居研究会の計画手法について検討を試み︑とりわけトワークを﹁積層集住空間﹂と呼ぶてそは、

野口由紀子(﹁武蔵野から﹂)︑大野岡山子

日凶説ロンドン都市物語﹂小林市犬&:2(﹁町雑誌千住﹂)さんに集まってもらい︑

吋市民の屈で見た市民活動﹂経済企画庁

えさせていただき︑財団からは改めて発@領収書は︑郵便局の払込菜兼受領証で代合仕事を始めた動機︑喜び︑得られたこと︑﹁立体街路﹂と呼ばれている手法に着目しと:i9

吋住民参加マニュアル﹂カナダ環境アセスメン

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これからしたいこと︑苦労やグチも含めてて︑既存事例の新たな方向性を示している︒

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A 4判別ベ l ジ ・ 本 体 側 絡3 3 0 0円*

コウサギ小屋﹀の真実﹂松田栄夫

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﹁都市環境学事典﹂古野正敏

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て︑さらに地域学を掘り起こし広めていき

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各府県教育委員会

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け 103)L﹁北海道東北地方の民家 l北海道・青森・秋出﹂
ぺ地域経営と内発的発展い宮本志一{板神大震災市民がつくる復興計闘い市民と N﹁福祉社会の家族と共同意識﹂青井和夫

G Oの﹁防災﹂国際フォーラム災行委員会
吋地方分権推進計画﹂総理府
コ戦災の跡をたずねて﹂長崎誠一⁝一

札荒川子ム出庁﹁知的システムによる建築・都市の創造い日本建*詳細及び利用案内については︑
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*フォーラムの詳細は︑本誌同封の案内状をご

四 月1 八 月﹁穣層集住空間の計額手法に関する研究﹂
研 究 恥 9 4 1 4︑ 9 6 1 5 高日光雄ほか

吋N P Oとボランティアの実務﹂ N P 0・ボラン

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覧下さい︒

図書室の蔵書案内

住総研図書室では︑住まいと都市に関する図書を︑一土に︑各機関の研究報告書や学位論文など︑一般では入手しにくい資料も積桜的に収集している︒
室内は開架制を探っているため︑

約

環境と入居者ニーズを優先した分譲マンション
コープオリンピアを今思う

写真と文/仙石忠重であった表参道は︑今では若者で賑わう世界も大きく変り︑閑散としたケヤキの並木通り

は︑可能な限りマンション生活に必婆な施設

ため︑低層 部 ( 地 下 て て 二 階 ) と 屋 上 にをより飽使に︑効率の良い︑快いものにする

コープオリンピアは︑入居者の生活

何年ぶりかで東京・原宿のコ lプオリンピ的にも有名な通りに変貌している︒一二五年のまたアを訪れ︑最初からここに住んでおられるM

ム︑集合コインランドリー︑賃金庫︑キ!クを用意した︒集会ホi ル︑来客用ゲストルi

される状態にあると開く︒その後︑周辺環境

さんにお会いした︒﹁スーパーがなくなった

コlプ オ リ ン ビ ア は ︑ 色 あ せ こ そ す れ ︑ 今 な

年月を経て︑原宿の街づくりの原点となった

活 き 続 け る コiプ オ リ ン ピ アのは残念だけど︑みんなの孫たちが米るようた再開されましたよ﹂﹁周りは賑やかになりよ︑ 7に問?っ︒

お︑その口叩位と機能を維持し活き続けている

ンタi が あ り ︑ 郵 便 ︑ 案 内 ︑ 警 備 ︑ 駐 車 場 管

玄関ホl ルにはホテルのフロント形式のカウ

ラブ︑屋上には子ども用のプールと花壇など︒

Jになって︑屋上の子ども用︒フl ルと花壇がますぎて︑環境はずいぶん変りました﹂と︒

ケヤキ並木通り沿いのコミュニティの形成

九六四年の東京オリンピックを白標に建設さした静かな住宅地であった︒設計にあたって

当時︑この間辺はケヤキ放木の表参道に面ー︑中華料理底︑コ iヒiハウス・シャンゼ

も︑スーパ i マーケット︑クリニックセンタ

ナーも準備されている︒生活関連施設として理などを扱っており︑ラウンジには応接コー

コープオリンピアは︑その名のとおり︑一れた︒東京への人口集中が増し︑質よりも量

町内 AMを中心としたコミュニティ形成の場としても︑りへの夢と入成者の期待が生かされ︑表参道ない利便施設となっている︒事業主の筏づくいるが︑現在の入居者にとってもかけがえのこれらの施設は︑その後︑内容は変わって彩に用意され︑地域にも間開放された︒

リl ゼ ︑ 小 料 理 屋 ︑ 洋 品 底 ︑ 美 容 院 な ど が 多

ペジは︑まず︑表参よ1

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Cm電 び 道 の 景 観 と 環 境
れ川/耳ta v h h i /スペ︑ Y L {庁ば札諸問待宮北却をいかに損なわ

証間近買えて︑外観のデ一回同ん円一匹前心ザインと色彩をζ 土道沿いの北側住函←土商工士重要視した︒参一一長﹂戸時ーー一一戸の関口部を明11した︒このジグザグの構成によって︑圧迫感における画一的な︒フランと違って︑ここでは︑入れた住棟設計にある︒従来からのアパートの設定とメゾネットタイプの住宅を多く取り

コi︒フオリンピアの特徴は︑住一戸ユニット一役を担っているように思う︒

を和らげ︑住居単位の集合体であることを強基本単位として九坪の住一戸ユニットを設定し

治神宮の森のええる方向に向け︑住戸のプラでは得られなかった生活の合理性を求めて︑調した︒四季折々に変化するケヤキの緑を引た︒その幾つかを上下・左右・前後に組み合に重点をおいた公共の賃貸共同住宅が建設さ他の範とする事例が未だ少ない時代のこと

モザイクタイルとアルミサッシュとのコント

き立たせるため︑赤を絞った暗色のカラコン

わせて構成することにより︑さまざまな大き

住一戸ユニットの組み合せとメゾネットタイプ
による住棟設計

で︑事業︑設計︑販売など︑思考錯誤の連続

ラストで創り出された外観は︑参道を歩く人

イバシーを確保するため︑隣家との聞に遮音で取り組んだことを思い出す︒完成後も︑管びとにリズムと変化のある景観を提供し︑今さの住一戸が︑家族構成︑予算に合わせて選択

ンションである︒それまでの一戸建ての住宅

理・運営面について︑入居者たちと事業主間

では原宿には無くてはならない風景の一部に購入できるように設計されている︒住一戸ユニれるなか︑民間企業により企画された分譲マで数々の攻防山があったが︑現在では管理・運なっている︒

を目標に建設されたものである︒

都心での最高の生活条件を具備する共同住宅

営体制も整い︑皆が愛着と誇りを持ち︑維持壁を設け︑外観を非対称形のジグザグで構成

ジグザグの北面

階高二 m六五O で 構 成 さ れ た 空 間 で ︑ 諸 設 備

ットは︑間口三 m七三O︑ 奥 行 七 m 一七五︑

ニーズに潜在する新しい価値観で創るションのねらいを象徴する興味深い話である︒

K に住んでいる友人もいるという︒このマン

コニーを捨てたこと︑③北側の住戸︑である︒

三つの割り切りをした︒①隔地駐車︑②バル

一つの時代の変革期︑この建物の計画ではを完備し︑一人が生活できると決めた面積でして用意され︑どのような組み合せにも耐えある︒住戸ユニットには設備シャフトが独立られる︒この住戸ユニットの組み合せにより︑

この駐車場の有無は生活関連施設や動線計画は最初から隔地駐車で考えていた︒計画上︑にかなりの影響を及ぼしたものと思われる︒①については︑駅に近いこともあり︑事業主

住棟計画に ︑ 中 廊 下 方 式 の 二 階 建 て メ ゾ ネ② は ︑ 中 層 共 同 住 宅 の 問 題 の 一つであり︑冷応募者の選択と要望に合わせて販売された︒
ットタイプを採用した理由は︑ 専 用 面 積 を 増暖房完備とコインランドリ ーの進歩があ っ

A からMまで一三タイプの標準形を仮定して︑やすことと南向きの部屋を一つでも持つ住居て︑表参道の環境重視との問題︑③は︑表参を多く設け︑プライバシーある個室を確保すの問題である︒いずれにせよ︑①を除いて︑道の緑の評価とメゾネット方式との割り切り

従来からの概念にとらわれない商品に対する価値観の問題であったと思う︒

ーザー︑施工者の各関係者が︑あまり優劣な

挙十

細く︑自由な発想で取り組んだことが︑コープ

ズも︑質の高きやフレキシブルな空間など︑画に一つの転機が訪れている︒入居者のニー住宅に対する容積率の緩和などマンション計

今︑経済再生と都心居住の政策から︑共同

み出すために︑事業主︑設計者︑入居するユ新しい分譲マンションという社会資本を生るためであった︒確定入居者に対して︑水ま

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オリンピアを生み出したものと思う︒

選択を認めたのも︑この計画の特徴の一つで紙・タイル・パスタブなどの色彩についての

ま す ま す 多 様 化して い る ︒ 経 済 性 を 優 先 し たのスペースの設計変更と︑カーペット・壁

わりと階段の変更は認めなかったが︑その他で回答を求め︑見本ルl ムを開設し対応した︒

ある︒工事に支障無い範囲の期限付きハガキ

こ の 基 本 単 位 の ユ ニ ッ ト を 購 入 し た M氏は︑

ワンルl ムマンションは予想以上に売れた︒

仙石忠重/せんごく・ただしげあると思う︒

新しい価値観で︑共同住宅を計画すべき時で画一的な対応に留まらず︑ニーズに潜在する

二 度 の 住 み 替 え で 現 在4L D Kのタイプに住清 水 建 設 ・元 設 計 本 部 副 本 部 長 ︑ 首 都 圏 事 業 本 部 東 京
支 底 N 2プ ロ ジ ェ ク ト 本 部 副 本 部 長

当 時 ︑ 坪 単 価 五O 万円︑四五O万 円 の 北 側

ん で い る ︒ 隣 の ユ ニ ッ ト を 買 い 足 し て 4LD

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宅

編集後記
‑と こ ろ で ︑ ミ ニ シ ン ポ ジ ウ ム で は ︑ オ
フィスと住宅が抱える問題が似ているこq っくりしました ︒ しかし考えてみ

住 宅 総 合 研 究 財 団 ( 略 称 H住総 研)は
昭和 ご三 年 ︑ 当 時 の 体 水 建 設 社 長 ・清水

ると︑オフィスと住宅という区別さえ︑康雄により︑戦後の窮迫した住宅問題を︑

職 住 が 分 離'し た 近 代 の 出 来 事 に過ぎまぜん︒ 違 い が あ る と 考 え て い た 私 た ち の 方と し て 設 立 さ れ た 財 団 法 人 で あ り ます︒'
現 在 は 住 宅 じ 関 す る 研 究 助 成 事 業を 中﹁が︑頭が堅かったようです︒持 ち 家 と 借心とし︑﹁研究年報﹂円研究論文﹂を発刊︑とに本 の 住 宅 問 題 の 根 本 と 密 接に 関 わってい

家︑公共と民間に限らず︑あたりまえと

まVY力作すぎて︑ 編集 し た 本 人 も 消 化

実 践 ︑ 普 及 によ って解決する ことを目的

ま た 住 に 関 す る 専 門 図書 室 ︑ セ ミ ナ ー 室

か と い う 疑 問 が わ き ま し た ︒ たとえば︑究者の皆様に︑より広く︑より手軽にごして︑成果の 一端 を ︑ 市 民 ︑ 実 務 者 ︑ 研

不良を起ニしてい Jま す が ︑ ワ ク ワ ク す る

500円

編集委員 H *

￨ 委員長

吾 、

﹁第三の道は︑奥が深い ︒ どうやら日るようだ ︒ 二の特 集 を契 機 にじ っくり取︑り 組 ん で み た い ﹂ と い う の が人 編 集 後 の思 っている区分に思考が 縛 られ ︑ 見失 っ等 を 整 備 ︑ 公 開 ︑ 社会のお役に立つよう︑

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住宅の総哨的研究︑および成果の公開︑率直な 感 想 で す ︒ ミ ニ シ ン ポ ジ ウ ム を は

てい るぢのが多いのか る し れ 三 せ ん ︒
一
実 は ︑ 各 論 考 を 拝 見 し な が ら ︑ そもそ一

私自身 ︑本 誌 で 紹 介 さ れ て い3 スケル

ホテルと住宅の区分は何でしょうか ︒ と理解いただくとともに︑その意見交流の

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顧問)
立松久昌(月刊﹁住宅建築 ﹂中谷礼仁(大阪市立大学建築学科専任部仰)服部容生(千葉大学デザイン工学科教授)

野城智也(東京大学大学院工学系研究科助教授 )一¥

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じめ として︑各原稿とも力作が揃っていも﹁住宅﹂という分 類 は自明なのだろう

ト ン 定 借 (つくば方式)の開発を手掛け︑ニろが︑補助金︑税金の 優遇 措 置 ︑ 建 築

場になることを願って刊行(季刊)され

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ような知的刺 激 にあふれでいることは ︑の 二 分 法 へ の 疑 問 が 契 機 でした ︒ しかし ︑ 基 準 法 の 適 用 な ど ︑ ﹁住宅﹂を自明としそれを実践してきました ︒ 持 ち 家 と 借 家て 制 度 が 組 み 立 て か れ て い ま す ︒ いずれ︑

咽・‑ 、間違いがありません ︒

この疑問に関連して︑ニれだけの発想の﹁住宅とは滴か ・第 三 の 道 ﹂ と い う 特 集

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戸公益停業につ とめております︒
建築科助教授)*片 山和 俊 ( 東 京 芸術 大学︑
こ の 寸すまいろん﹂ は ︑ 活 動 の 一 環 と' 小林秀樹(建設省建築研究所室長

ひろがりと︑ 議 論の 奥 行 き が あ る こ と に，

制 作 H建 築 思 潮 研 究 所/

印 刷 ・ 製 本 日 慶昌 堂 印 刷 株 式 会 社

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(本考 資 任 編集H小 林 秀 樹)︑︑︐

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驚 き ︑ そ し て 住 宅 問 題 の解決に向けて ︑、︒
︑も 必 要 に な り そ う で す、/‑

大いに希望を 感 じた次第です ︒〆