平成22年12月期

決算短信（ＲＥＩＴ）
平成23年２月14日
上場取引所
東証
URL http://www.excellent-reit.co.jp/

不動産投資信託証券発行者名
コード番号
代表者

ジャパンエクセレント投資法人
8987
執行役員

資産運用会社名
代表者
問合せ先責任者

ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社
代表取締役
戸田 千史
経営企画部長
佐々木 敏彦TEL03-5575-3511（代表）有価証券報告書提出予定日
分配金支払開始予定日

平成23年３月29日
平成23年３月14日

戸田千史（百万円未満切捨て）
１．平成22年12月期の運用、資産の状況（平成22年７月１日～平成22年12月31日）（１）運用状況（％表示は対前期増減比）
営業収益
百万円
％
7,094 (△2.9)
7,302 (△2.6)

営業利益
百万円
％
3,053 (△6.1)
3,252 (△2.9)

１口当たり当期純利益円

自己資本当期純利益率％

14,353
15,314

2.5
2.6

22年12月期
22年６月期22年12月期
22年６月期

経常利益
百万円％
2,219 (△6.3)
2,367 (△4.8)

当期純利益
百万円
％
2,218 (△6.3)
2,366 (△4.8)

総資産経常利益率％

営業収益経常利益率
％

1.1
1.2

31.3
32.4

（２）分配状況
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

分配金総額円

１口当たり利益超
過分配金

利益超過分配金総
額

円

百万円

％

％

0
0

99.9
100.0

2.5
2.6

百万円

22年12月期
22年６月期（注）

14,3532,218
015,3152,366
0
配当性向については小数点第１位未満を切捨てにより表示しております。

配当性向

純資産
配当率

（３）財政状態
総資産

純資産
百万円

22年12月期
22年６月期（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー
百万円
22年12月期
3,288
22年６月期3,458

円

89,272
89,38989,272百万円

44.8
45.9
平成22年６月期

577,629
578,387

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△7,821△426

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円

現金及び現金同等物期
末残高
百万円

2,534
△2,573

13,151
15,149２．平成23年６月期の運用状況の予想（平成23年１月１日～平成23年６月30日）
営業収益
百万円 ％
7,356(3.7)

１口当たり純資産％

199,186
194,710
平成22年12月期（参考）自己資本

自己資本比率
百万円

営業利益

百万円 ％
23年６月期
3,126(2.4)（参考）１口当たりの予想当期純利益（通期）

経常利益

当期純利益

百万円 ％
百万円 ％
2,264(2.1)
2,263(2.1)
12,404円

- 1 -

- 1 -

89,389百万円（％表示は対前期増減比）

１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

１口当たり利益超過分配金円
12,000円
0３．その他（１）会計方針の変更① 会計基準等の改正に伴う変更② ①以外の変更

有無（２）発行済投資口数① 期末発行済投資口数（自己投資口を含む）② 期末自己投資口数（注）※

平成22年12月期
平成22年12月期

154,550口

平成22年６月期
154,550口
0口 平成22年６月期
0口
１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、24ページ「１口当たり情報に関する注
記」をご覧ください。

運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項（将来に関する記述等に関するご注意）
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。前提条件の詳細については、後記7ペー
ジ記載の「平成23年６月期（平成23年１月１日～平成23年６月30日）及び平成23年12月期（平成23年７月１日～平成
23年12月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

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ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信

１．投資法人の関係法人
本投資法人の概要については、最近の有価証券報告書（平成22年９月28日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため、開示を省略します。なお、本投資法人の資産運用会社であるジャパンエクセレントアセット
マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）について、筆頭株主である興和不動産株式会社が、
平成22年10月21日付にて、本資産運用会社の株主の１社であったモルガン・スタンレー・キャピタル株式会社より本
資産運用会社株式450株（発行済株式総数の５％）を取得しました。これにより、興和不動産株式会社の本資産運用
会社株式の保有比率は40％から45％へと増加しています。

２．運用方針及び運用状況（１）運用方針
最近の有価証券報告書（平成22年９月28日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な変更がないため、開示を省略します。
（２）運用状況① 当期の概況（イ）本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、平成18年
２月20日に設立されました。その後、平成18年３月15日に関東財務局への登録が完了（登録番号 関東財務局長 第52号）し、平成18年６月27日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8987）
いたしました。
上場後は中長期的な観点から安定成長と収益の確保を目標として、主としてオフィスビルへの投資・運用を行い、この度、平成22年12月末に第９期の決算を終了しました。
（ロ）運用環境及び運用実績
日本経済は、中国をはじめとするアジア新興国の高い経済成長を背景に、緩やかに回復しつつあります。
このところの円高の影響もあり、輸出・生産の増加ペースが鈍化するなど、景気改善の動きに一服感がみられますが、企業収益は引続き増勢を維持しており、設備投資は持ち直しつつあります。
オフィスビル賃貸市場は、オフィス縮小の動きが落ち着き、一部で立地改善・増床の動きがみられるようになりました。東京圏では、依然として借り手市場であることから、賃料市況は厳しいものの、都心の大規模優良ビルの空室率が低下するなど、一部で賃料市況の改善に向けた兆しが見え始めました。一方、大阪・名古屋については、テナントの縮小移転・減床等の動きが継続し、オフィス需要が低迷、賃料相場は引続き下落しました。
このような厳しい状況の中、本投資法人はリーシング活動を強化し、空室埋め戻しに注力した結果、保有物件全体の当期中の平均稼働率は94.0％を維持しました。ビル運営・建物管理面では、設備更新に伴うビル機能向上に取り組み、効果的なテナント満足度向上策の実施、サービス向上に努めました。
不動産売買市場においては、資金調達環境の改善により、投資家の購入意欲回復の兆しが感じられ、徐々に取引が活性化する傾向がみられました。
本投資法人は投資環境改善との判断を機に外部成長に舵を切ると同時に、スポンサー企業との協働により、平成22年10月29日に第32興和ビル（持分30％）、平成22年12月24日に興和白金台ビルを取得し、ポートフォリオの収益安定化を図りました。
（ハ）資金調達の概要
当期は有利子負債の固定化、長期化および返済期限の分散化を進めるべく、平成22年11月30日に長期借入金（期間７年、固定金利）60億円を調達し、同日、１年内返済予定の長期借入金（返済期限：平成23年11月
29日、変動金利）130億円の一部である60億円を期限前弁済いたしました。
また平成22年12月24日には、新規物件購入の購入資金を調達する目的で49億円の極度ローンによる短期借入を実施いたしました。
以上の結果、当期末現在の有利子負債の平均残存期間は2.23年、長期比率は95.1％、固定金利による調達比率は48.1％、加重平均調達金利は1.36％となりました。有利子負債残高は短期借入金49億円、長期借入金
785億円（１年内返済予定の長期借入金345億円を含みます）、投資法人債170億円の合計1,004億円となりました（期末総資産ＬＴＶは50.4％）。

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ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信

本投資法人は、長期資金の機動的な調達を目的として、下記の投資法人債の発行登録をしております。
（発行登録の概要）
種類

発行予定額

投資法人債

発行予定期間

1,000億円

平成22年１月７日から平成24年１月６日まで

なお、発行予定額の残額は830億円です。（発行予定額1,000億円－発行済合計額170億円＝残額830億円）
本投資法人が取得している格付けは下記のとおりです。
（平成22年12月31日時点の格付状況）

発行体格付け（アウトルック）
個別債務本格付け※ムーディーズ・ジャパン

格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）

Ａ３（ネガティブ）

ＡＡ－（安定的）

―

ＡＡ－

※

第１回無担保投資法人債、第２回無担保投資法人債に対する格付けです。

（ニ）業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の業績は、営業収益7,094百万円、営業利益3,053百万円、経常利益2,219
百万円、当期純利益2,218百万円となりました。
分配金につきましては、法人税課税の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金相当額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処
分利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は14,353円といたしました。
② 次期の見通し（イ）投資環境の見通し
先行きについては、当面景気改善のテンポは鈍化するものの、アジア新興国を中心とする海外経済の改善を背景に、輸出は再び緩やかに増加、企業収益が改善基調にある中で、設備投資も徐々に持ち直していくと見られ、国内景気は緩やかに回復基調に向かうものと予想されます。
東京圏オフィス賃貸市場は、当面賃料は底ばいで推移すると想定されますが、今後は、企業収益の改善に
より、拡張移転・増床といったオフィス需要が顕在化してくることが期待され、稼動率・賃料相場ともに緩やかに持ち直していくことが予想されます。
大阪・名古屋については、オフィス需要の本格的な回復は見込めず、引き続き需給緩和傾向が継続すると見込まれます。
不動産投資市場においては、資金調達環境の改善基調・投資ニーズの復兆は持続するものと予測され、オフィス賃貸市況の好転によるところが大きいものの、売買取引は漸増に向かうと期待されます。
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
オフィス賃貸市況が弱含みの中、本投資法人はポートフォリオ全体の収益低下を最小限に留めるため、ＰＭ会社との連携をこれまで以上に強化し、早期の空室埋め戻しに注力し、テナント確保に努めるとともに、
既存テナントの満足度を向上するビル運営を一層強化し、中長期的な安定稼動と賃料水準の維持を図って参ります。また、中長期的な資産価値の維持及び物件競争力向上のため、戦略的な追加投資計画を継続的に実施して参ります。
外部成長については、スポンサー企業との協働により、平成23年２月４日に第36興和ビルの売却、及び台場ガーデンシティビルの取得を実施しました。今後、不動産取引市場の活性化に向けた環境が整いつつあることから、引続き積極的に投資機会を追求して参ります。
財務面につきましては、不動産投資法人の資金調達環境が良好であるとの認識の下、投資法人債の発行を含む調達先の多様化、弁済期限の分散化、借入期間の長期化、借入金利の固定化を進めることで安定的な財務運営を行うよう継続して取り組んで参ります。

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ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（ハ）運用状況の見通し
Ａ．２営業期間の業績予想
平成23年６月期（第10期 平成23年１月１日～平成23年６月30日）及び平成23年12月期（第11期 平成23
年７月１日～平成23年12月31日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでおります。なお、平成23年６月期の１口当たり分配金の対前期減少理由は既存物件の減収等により、また、平成23年12月期については、第36興和ビルの売却益の剥落によるものです。運用状況の予想の前提条件につきましては、後記「平成23年６月期（平成23年１月１日～平成23年６月30日）及び平成23年12月期（平成23年７月１日～平成23年
12月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
平成23年６月期（平成23年１月１日～平成23年６月30日）
営業収益
7,356百万円
営業利益
3,126百万円
経常利益
2,264百万円
当期純利益
2,263百万円
１口当たり分配金
12,000円
１口当たり利益超過分配金－円
平成23年12月期（平成23年７月１日～平成23年12月31日）
営業収益
7,097百万円
営業利益2,895百万円
経常利益
2,114百万円
当期純利益
2,113百万円
１口当たり分配金
11,200円
１口当たり利益超過分配金－円（注）

上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の営
業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

Ｂ．決算後に生じた重要な事実① 公募による新投資口の発行（一般募集）について
本投資法人は平成23年１月13日及び平成23年１月24日開催の役員会において、以下のとおり、公募による新投資口の発行を決議し、平成23年１月31日に払込が完了いたしました。
この結果、平成23年１月31日付けにて、出資総額は100,691,534,000円、発行済投資口数は185,550口となっております。
＜公募による新投資口発行の概要＞(1）発行新投資口数

31,000口(2）発行価格

１口当たり金454,930円(3）発行価格の総額

14,102,830,000円(4）払込金額（発行価額）

１口当たり金438,984円(5）払込金額（発行価額）の総額

13,608,504,000円(6）払込期日平成23年１月31日

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ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信②

第三者割当による新投資口の発行（グリーンシューオプション行使による第三者割当）について
本投資法人は平成23年１月13日及び平成23年１月24日開催の役員会において、以下のとおり、第三者割当による新投資口の発行を決議しました。なお、みずほ証券株式会社は本投資法人より第三者割当による新投資口の割当てを受ける選択権（グリーンシューオプション）を付与されており、行使期限は平成23年
２月23日となります。
＜第三者割当による新投資口発行の概要＞(1）発行新投資口数

3,100口(2）払込金額（発行価額）

１口当たり金438,984円(3）払込金額（発行価額）の総額

1,360,850,400円(4）割当先みずほ証券株式会社(5）払込期日平成23年２月28日③

資産の取得（台場ガーデンシティビル）について
本投資法人は平成23年１月13日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結し、平成23年
２月４日付で引渡しを受けました。
＜取得資産の概要＞(1）取得資産不動産信託受益権(2）資産の名称

台場ガーデンシティビル(3）所在地

東京都港区台場二丁目３番５号(4）取得価格（注）11,000,000,000円(5）契約締結日

平成23年１月13日(6）引渡日平成23年２月４日(7）取得先積水ハウス株式会社（注）取得価格は、取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信託受益権の売買代金を記載しています。
④

資産の譲渡（第36興和ビル）について
本投資法人は平成23年１月13日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結し、平成23年
２月４日付で引渡しを行いました。
＜譲渡資産の概要＞(1）譲渡資産不動産信託受益権(2）資産の名称

第36興和ビル(3）所在地東京都千代田区三番町５番19(4）譲渡価格（注）4,300,000,000円(5）契約締結日

平成23年１月13日(6）引渡日平成23年２月４日(7）譲渡先興和不動産株式会社（注）譲渡価格は、譲渡に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信託受益権の売買代金を記載しています。

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ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信

平成23年６月期（平成23年１月１日～平成23年６月30日）及び
平成23年12月期（平成23年７月１日～平成23年12月31日）運用状況の予想の前提条件
項目

運用資産

前提条件
・平成22年12月期末現在保有する19物件に加え、平成23年2月4日を受渡期日とする「台場ガーデンシティビル」取得、平成23年2月4日を受渡期日とする「第36興和ビル」譲渡を前提としております。
・実際には運用資産の異動により予想が変動する可能性があります。

営業収益

・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としております。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値をベースに費用の変動要素を反映して算出しております。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、本投資法人においては精算金相当分を取得原価に算入しております。
・維持管理費の額は平成23年6月期においては1,019百万円、平成23年12月期においては997百万円が費用計上される見込みです。

営業費用

・固定資産税及び都市計画税等の額は平成23年6月期においては549百万円、平成23年12月期においては553百万円が費用計上される見込みです。
・建物の修繕費は、各営業期間において必要と想定される額を費用として計上しております（平成23年6月期に128百万円、平成23年12月期に125百万円）。なお、予期し難い修繕費が発生する可能性があること等の理由により、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意下さい。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しております。（平成23年6月期1,072百万円、平成23年12月期1,086百万円）

営業外費用

・一時的な費用として、平成23年1月13日開催の役員会で決議した新投資口の追加発行に係る費用等を見込んでおります。（平成23年6月期に40百万円）
・営業外費用（支払利息、融資関連費用等）については、平成23年6月期に863百万円、平成23年12月期に782百万円を見込んでおります。

有利子負債

・平成22年12月期末現在、100,400百万円（借入金83,400百万円、投資法人債17,000百万円）の有利子負債を有しております。
・平成23年1月13日開催の役員会で決議した新投資口の追加発行等による手取金により短期借入金（4,900百万円）の返済を行うことを前提としています。

発行済投資口数

・平成23年12月末現在の154,550口に加え、平成23年1月13日開催の役員会で決議した公募による新投資口の追加発行（31,000口）及びグリーンシューオプションの行使による第三者に対する割当（上限3,100口）によって新規に発行される予定の合計34,100口がすべて発行されること（発行済投資口数188,650口）、並びに、その後平成23年12月期末までは投資口の追加発行がないことを前提としています。

１口当たり分配金

・ 1口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い、利益の金額を限度とし、かつ、配当可能利益の額の90％に相当する金額を超えて分配することを前提として算出
しております。
・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動
又は新投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。

１口当たり利益超
過分配金

その他

・利益を超える金銭の分配（1口当たり利益超過分配金）については行わないことを前提としております。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える
改正が行われないことを前提としております。
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としておりま
す。

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ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（３）投資リスク
最近の有価証券報告書（平成22年９月28日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため、開示を省略します。

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平成22年12月期決算短信

３．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）前期(平成22年６月30日)

当期(平成22年12月31日)

資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
繰延税金資産その他

3,742,690
11,407,168
464,133
88,34917
15,4602,290,293
10,861,642
432,986
114,83923
20,744

流動資産合計15,717,820

13,720,529

3,307,054△301,716

3,346,026△340,874

固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）

3,005,337

3,005,151

構築物
減価償却累計額

18,574△1,233

18,661△1,384構築物（純額）17,34017,277

機械及び装置
減価償却累計額

－
－

265
△11

－

253

661
△154

661
△198

506

462

13,83864,070,469△6,556,181

13,40365,505,751△7,485,271

57,514,288

58,020,479

496,822△40,000

499,763△45,969

456,821453,793

413,595△104,027

414,192△118,030

309,567

296,162

60,948△12,740

70,484△17,517

48,20852,967

信託土地

108,503,143

114,629,601

有形固定資産合計

169,869,054

176,489,554

1,185,044
821
7,380,016

1,185,044
764
7,380,016

無形固定資産合計

8,565,883

8,565,826

投資その他の資産差入敷金及び保証金
長期前払費用その他

15,181
404,492
57,787

15,181
262,394
62,301

機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）

無形固定資産
借地権
商標権
信託借地権

- 9 -

- 9 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（単位：千円）前期(平成22年６月30日)
投資その他の資産合計
固定資産合計当期(平成22年12月31日)

477,461

339,878

178,912,399

185,395,258

繰延資産
投資法人債発行費80,70770,861

繰延資産合計80,70770,861

194,710,927

199,186,649

467,463－
27,500,000
333,222
199,720530
61,51643,51560,221
56

584,348
4,900,000
34,500,000
356,103204,384590
4,816
47,23928,77018

28,666,245

40,626,272

17,000,000
51,000,000
442,204
8,212,705

17,000,000
44,000,000
428,246
7,859,537

76,654,910

69,287,784

105,321,156

109,914,056

87,083,030

87,083,030

資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
デリバティブ債務
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

2,366,962

2,218,333

剰余金合計

2,366,962

2,218,333

投資主資本合計

89,449,992

89,301,363

評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益△60,221△28,770△60,221△28,770

評価・換算差額等合計
※1

純資産合計
負債純資産合計

89,389,771
194,710,927- 10 -- 10 -※1

89,272,592
199,186,649

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入

前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日※1※1

営業収益合計自至6,746,130556,044

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日※1※1

7,302,174

営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用※1

営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
違約金収入
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
融資関連費用投資法人債利息
投資法人債発行費償却
その他
営業外費用合計

3,516,170
414,743
14,952
28,618
6,540
69,141

6,506,591
587,424
7,094,016※1

3,494,166
416,479
14,92929,597
6,540
78,763

4,050,166

4,040,477

3,252,008

3,053,538

※2

※2

3,489
19,141
2,332

2,907
－
1,019

24,964

3,926

635,048
196,694
55,3695,192
16,804546,315
157,256
124,5419,846
128

909,108

838,086

経常利益

2,367,863

2,219,378

税引前当期純利益

2,367,863

2,219,378

968
1

1,080
△5

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計

970

1,075

当期純利益

2,366,893

2,218,303

前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

69
2,366,962

29
2,218,333- 11 -- 11 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書（単位：千円）
自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

投資主資本
出資総額
前期末残高
当期変動額
当期変動額合計

自至当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日

87,083,030

87,083,030

－

当期末残高

※1

剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
前期末残高
当期変動額
剰余金の分配
当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
剰余金合計
前期末残高
当期変動額
剰余金の分配
当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
投資主資本合計
前期末残高
当期変動額
剰余金の分配
当期純利益
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益
前期末残高
当期変動額
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高評価・換算差額等合計
前期末残高
当期変動額
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高- 12 -- 12 -

87,083,030－※187,083,030

2,486,006

2,366,962△2,485,936
2,366,893△2,366,933
2,218,303△119,043△148,629

2,366,962

2,218,333

2,486,006

2,366,962△2,485,936
2,366,893△2,366,933
2,218,303△119,043△148,629

2,366,962

2,218,333

89,569,036

89,449,992△2,485,936
2,366,893△2,366,933
2,218,303△119,043△148,629

89,449,992

89,301,363△118,502△60,22158,281

31,45158,281

31,451△60,221△28,770△118,502△60,22158,281

31,45158,281

31,451△60,221△28,770

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（単位：千円）
自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

純資産合計
前期末残高
当期変動額
剰余金の分配当期純利益
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高- 13 -- 13 -

自至

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日

89,450,533

89,389,771△2,485,936△2,366,933

2,366,893
58,2812,218,303
31,451△60,762△117,178

89,389,771

89,272,592

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書

区分

自
至

前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日（単位：円）

自至

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日（単位：円）

Ⅰ

当期未処分利益

2,366,962,804

2,218,333,041

Ⅱ

分配金の額

2,366,933,250

2,218,256,150(15,315)(14,353)

29,55476,891（投資口１口当たり分配金の額）Ⅲ

次期繰越利益分配金の額の算出方法

本投資法人の規約第33条第１項第２号に定める「金銭の分配の方針」の趣旨に基づき、分配可能金額を限度とし、租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数154,550
口の整数倍の最大値となる
2,366,933,250円を利益分配金として分配することと致しました。なお、規約第33条第１項第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

- 14 -- 14 -

本投資法人の規約第33条第１項第２号に定める「金銭の分配の方針」の趣旨に基づき、分配可能金額を限度とし、租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数154,550
口の整数倍の最大値となる
2,218,256,150円を利益分配金として分配することと致しました。なお、規約第33条第１項第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）
自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
受取利息
支払利息
投資有価証券の清算損益（△は益）
営業未収入金の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
長期前払費用の増減額（△は増加）
その他

自
至

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日

2,367,863
992,610
5,192△3,4892,219,378
993,260
9,846△2,907

690,417△123△6,416

670,856－
31,146△26,489△36,115△1,918△56,700

79,3873,300△15,983△32,762△700
64,364△38,564

3,724
142,098
7,002

小計

4,105,097

3,953,182

利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額

3,489△647,221△2,813

2,907△666,191△1,111

営業活動によるキャッシュ・フロー

3,458,553

3,288,786

10,891△70,557△199,441－△9,934△7,443,973

10,385△17,084

2,029△15,987

190,589△351,394

502,489△855,657△426,611△7,821,033－△12,000,000

4,900,000－

8,000,000△13,000,000
17,000,000△85,900△2,487,341

6,000,000△6,000,000－－△2,365,676△2,573,241

2,534,323

458,699△1,997,923

投資活動によるキャッシュ・フロー
投資有価証券の清算分配による収入
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資法人債発行費の支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高

14,691,159※1

現金及び現金同等物の期末残高- 15 -- 15 -

15,149,859

15,149,859※1

13,151,935

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（６）継続企業の前提に関する注記
自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至

該当事項はありません。

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日
同左（７）重要な会計方針
項目

自
至

前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日

１．固定資産の減価償却の方法①

有形固定資産（信託財産を含む） ① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
年数は以下のとおりであります。
建物
２年～59年
建物
２年～59年
構築物
４年～59年
構築物
２年～59年
機械及び装置
７年～16年
機械及び装置
７年～16年
工具、器具及び備品 ４年～10年
工具、器具及び備品 ４年～10年② 無形固定資産② 無形固定資産定額法を採用しております。
同左③ 長期前払費用③ 長期前払費用
定額法を採用しております。
同左

２．繰延資産の処理方法

投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しております。

投資法人債発行費
同左

３．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産（信託受益権を含む。）にかかる固定資産税、都市計画
税及び償却資産税等については賦課決定された税額のうち、当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず
当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得
原価に算入した固定資産税等相当額ははありません。

固定資産税等の処理方法
保有する不動産（信託受益権を含む。）にかかる固定資産税、都市計画
税及び償却資産税等については賦課決定された税額のうち、当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず
当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得
原価に算入した固定資産税等相当額は3,011千円であります。

- 16 -- 16 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

項目
４．ヘッジ会計の方法

５．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲６．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日①

ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理を採用しております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金③ ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリ
スクをヘッジする目的でデリバティ
ブ取引を行っております。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー
変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。
キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許
現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金、譲渡性預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とす
る信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の項目については、貸借対照表において区分掲記しております。
(1）信託現金及び信託預金(2）信託建物、信託構築物、信託機
械及び装置、信託工具、器具及び備品、 信託土地(3）信託借地権(4）信託預り敷金及び保証金② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理
は、税抜方式によっております。ただし、資産に係る控除対象外消費税
等は、個々の資産の取得原価に算入しております。

- 17 -- 17 -

自至

平成22年12月期決算短信

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日①

ヘッジ会計の方法
同左②

ヘッジ手段とヘッジ対象
同左

③

ヘッジ方針
同左

④

ヘッジの有効性の評価の方法
同左

同左

①

不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
同左②

消費税等の処理方法
同左ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（８）会計方針の変更
自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至――――――

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日

当会計期間より、「資産除去債務に関する会計基準」（企業会計基準第18号 平成20年３月31日）及び「資産除去債務に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用
指針第21号 平成20年３月31日）を適用しております。これによる損益に与える影響はありません。

（９）財務諸表に関する注記事項（開示の省略）
リース取引、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、税効果会計、関連当事者との取引及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
（貸借対照表に関する注記）
前期
平成22年６月30日現在

当期
平成22年12月31日現在※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に ※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に規定する最低純資産額規定する最低純資産額
50,000千円

50,000千円（損益計算書に関する注記）
自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至※１．不動産賃貸事業損益の内訳

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益
建物賃貸料
その他収入
不動産賃貸事業収益合計
Ｂ．不動産賃貸事業費用
維持管理費
水道光熱費
公租公課
損害保険料
修繕工事費
減価償却費
その他費用

（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益
建物賃貸料
その他収入

6,746,130556,044

不動産賃貸事業収益合計

7,302,174

Ｂ．不動産賃貸事業費用
維持管理費
水道光熱費
公租公課
損害保険料
修繕工事費
減価償却費
その他費用

1,082,750
582,516
540,657
21,087130,897
992,553
165,707

不動産賃貸事業費用合計

3,516,170

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

3,786,004※２．受取利息の内訳
譲渡性預金にかかる有価証券利息（562千円）につきましては、受取利息に含めて計上しております。

6,506,591
587,424
7,094,016

1,005,851
649,689
550,004
20,633
108,222993,203
166,561

不動産賃貸事業費用合計

3,494,166

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

3,599,849※２．受取利息の内訳
譲渡性預金にかかる有価証券利息（108千円）につきましては、受取利息に含めて計上しております。

- 18 -- 18 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（投資主資本等変動計算書に関する注記）
自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日※１．発行可能投資口の総口数及び発行済投資口数※１．発行可能投資口の総口数及び発行済投資口数
発行可能投資口の総口数発行可能投資口の総口数
2,000,000口
2,000,000口
発行済投資口数
発行済投資口数
154,550口
154,550口（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係記されている科目の金額との関係（平成22年６月30日現在）（平成22年12月31日現在）（単位：千円）（単位：千円）
現金及び預金
現金及び預金2,290,293
3,742,690
信託現金及び信託預金
信託現金及び信託預金
10,861,642
11,407,168
現金及び現金同等物

15,149,859

現金及び現金同等物（金融商品に関する注記）
自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日＜追加情報＞
当期より、「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 平成20年３月10日）及び「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号
平成20年３月10日）を適用しております。
１．金融商品の状況に関する事項
１．金融商品の状況に関する事項(1）金融商品に対する取組方針(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産運用会社が定める財務方針、同左「年間資金調達計画」に則り、本投資法人の運用資産の成長に必要な資金と債務の返済に際し、主に銀行借入や投資法人債の発行、投資口の発行により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避する
ため、調達期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散化等に留意しています。また、余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しています。デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジする目的に限定して利用しています。

- 19 -- 19 -

13,151,935

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体
制① 市場リスク（金利変動リスク）
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得あるいは既往の借入のリファイナンスを目的としたものでありますが、このうち一部は変動金利であるため金利の変動リスクに晒されています。本投資法人では継続的なモニタリングを通じた金利予測に基づき、デリバティブ取引（金利スワップ取引）を利用して変動金利を固定金利に交換することにより、金利変動リスクをヘッジしています。また、デリバティブ
取引（金利スワップ）の利用に当たっては、信用リ
スクの軽減のため格付けの高い金融機関とのみ取引を行っております。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「ヘッジ会計の方法」をご覧ください。
流動性リスク（支払期日に必要資金を調達できな
くなるリスク）
借入金、投資法人債は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散及び資金調達手段の多様化を図ることでリスクを低減し、常時、手許流動性を管理することにより流動性リスクを管理しています。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。また、「２．金融商品の時価等に関する事項」におけるデリ
バティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示したものではありません。

平成22年12月期決算短信

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体
制① 市場リスク（金利変動リスク）
同左

②

②

流動性リスク（支払期日に必要資金を調達できな
くなるリスク）同左(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
同左- 20 -- 20 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至

平成22年12月期決算短信

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日

２．金融商品の時価等に関する事項
２．金融商品の時価等に関する事項
平成22年６月30日における貸借対照表計上額、時価及平成22年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次の通りであります。な
びこれらの差額については、次の通りであります。な
お、時価を把握することが困難と認められるものは、次お、時価を把握することが困難と認められるものは、次表に含めておりません（注２）。
表に含めておりません（注２）。

(1）現金及び預金貸借対照表計上額（千円）

時価（千円）（注１）

差額（千円）

3,742,690

3,742,690－

貸借対照表計上額（千円）

時価（千円）（注１）

差額（千円）(1）現金及び預金

2,290,293

2,290,293－

10,861,642

10,861,642－(2）信託現金及び信託預金

11,407,168

11,407,168－(2）信託現金及び
信託預金

資産計

15,149,859

15,149,859－

資産計13,151,935

13,151,935－(3）短期借入金

4,900,000

4,900,000－

27,500,000

27,525,604

25,604(4）１年内返済予定の長期借入34,500,000

34,513,980

13,980(4）投資法人債

17,000,000

17,096,300

96,300(5）長期借入金

51,000,000

51,417,729

417,729(5）投資法人債

17,000,000

17,198,200

198,200

負債計

95,500,000

96,039,634

539,634(6）長期借入金

44,000,000

44,388,284

388,284(60,221)(60,221)－

負債計

100,400,000

101,000,464

600,464(28,770)(28,770)－(3）１年内返済予定の長期借入金(6）デリバティブ
取引 ＊金(7）デリバティブ
取引 ＊＊デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は ＊ デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目に純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については（ ）で示しております。
ついては（ ）で示しております。
（注１） 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取 （注１） 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
引に関する事項
資 産
資 産(1）現金及び預金並びに(2）信託現金及び信託預金(1）現金及び預金並びに(2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額同左にほぼ近似していることから、当該帳簿価額によっ
ています。
負 債
負 債
(3）１年内返済予定の長期借入金及び(5）長期借入金(3）短期借入金(4）１年内返済予定の長期借入金及びこれらのうち、変動金利によるものは短期間で市場(6）長期借入金
金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似してい同左ると考えられることから、当該帳簿価額によっています。
固定金利による長期借入金の時価については、当該長期借入金の元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4）投資法人債(5）投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価について
同左
は、日本証券業協会による売買参考統計値によっています。
(6）デリバティブ取引(7）デリバティブ取引① ヘッジ会計が適用されていないもの：該当するも① ヘッジ会計が適用されていないもの：該当するものはありません。
のはありません。

- 21 -- 21 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

自
至
②

前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至ヘッジ会計が適用されているもの：ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。

②

平成22年12月期決算短信

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日

ヘッジ会計が適用されているもの：ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。

（単位：千円）
ヘッジ
会計の
方法

デリバ
ティブ
取引の
種類等

契約額等

主なヘ
ッジ対
象

うち１
年超

当該時
価の算
定方法

時価

（単位：千円）
ヘッジ
会計の
方法

金利ス
原則的
処理方
法

ワップ
取引
変動受
取・固

デリバ
ティブ
取引の
種類等

契約額等

主なヘ
ッジ対
象

うち１
年超

当該時
価の算
定方法

時価

金利ス
長期借
入金

原則的
6,250,000－ △60,221

＊

処理方
法

定支払

ワップ
取引
変動受
取・固

長期借
入金

6,250,000－ △28,770

＊

定支払

＊

取引先金融機関等から提示された価格等に基づき算定 ＊ 取引先金融機関等から提示された価格等に基づき算定
しております。
しております。
（注２） 時価を把握することが極めて困難と認められる （注２） 時価を把握することが極めて困難と認められる
金融商品
金融商品
貸借対照表計上額（千円）

区分

貸借対照表計上額
（千円）

区分

①

預り敷金及び保証金＊

442,204②

信託預り敷金及び保証金 ＊8,212,705①

預り敷金及び保証金＊

428,246②

信託預り敷金及び保証金 ＊7,859,537＊

賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金 ＊ 賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金と信託預り敷金及び保証金は、市場価格が及び保証金と信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預なく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であり、合理的にキャッ託期間を算定することは困難であり、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
るため、時価開示の対象とはしていません。
（注３） 金銭債権の決算日後の償還予定額（注３） 金銭債権の決算日後の償還予定額（単位：千円）（単位：千円）

１年以内

１年超２年
以内

２年超３年
以内

１年以内

１年超２年
以内

２年超３年
以内

現金及び預金3,742,690－－

信託現金及び信託預金

11,407,168－－

現金及び預金2,290,293－－

信託現金及び信託預金

10,861,642

－

－

合計

15,149,859

－

－

合計

13,151,935

－

－

３年超４年
以内

４年超５年
以内

３年超４年
以内

４年超５年
以内

現金及び預金－－－

信託現金及び信託預金

－

－

－

現金及び預金－－－

信託現金及び信託預金

－

－

－

合計

－

－

－

合計

－

－

－

５年超

- 22 -- 22 -

５年超ジャパンエクセレント投資法人(8987)

自
至
（注４）

前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至

借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の （注４）
決算日以後の返済予定額

平成22年12月期決算短信

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日

借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日以後の返済予定額（単位：千円）

１年内返済予定の長期借
入金

１年以内

１年超２年
以内

２年超３年
以内

27,500,000－－（単位：千円）

短期借入金
１年内返済予定の長期借

１年以内

１年超２年
以内

２年超３年
以内

4,900,000－－

34,500,000

－

－

投資法人債

－

－

－

長期借入金

－

13,000,000

21,000,000

投資法人債

－

－

－

27,500,000

13,000,000

21,000,000

長期借入金

－

14,000,000

15,000,000

39,400,000

14,000,000

15,000,000

３年超４年
以内

４年超５年
以内

５年超

合計

入金

合計
３年超４年
以内

４年超５年
以内

－

－

１年内返済予定の長期借

－

短期借入金

－

－

－

5,000,000－

１年内返済予定の長期借
入金

－

－

－

8,000,000

9,000,000

－

投資法人債

12,000,000

5,000,000－

20,000,000

14,000,000

－

長期借入金

4,000,000

5,000,000

6,000,000

16,000,000

10,000,000

6,000,000

入金
投資法人債

12,000,000

長期借入金
合計

５年超

合計

（賃貸等不動産に関する注記）
自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日＜追加情報＞
当期より、「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」（企業会計基準第20号 平成20年11月28日）及び「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第23号 平成20年11月28日）
を適用しております。
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有して 益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有しております。これら賃貸等不動産に関する平成22年６月30日 おります。これら賃貸等不動産に関する平成22年12月31日
現在の貸借対照表計上額及び時価は、以下のとおりです。 現在の貸借対照表計上額及び時価は、以下のとおりです。
貸借対照表計上額（千円）
前期末残高
179,165,422

当期増減額

当期末残高

△731,306 178,434,115

当期末の時価（千円）
173,858,000

貸借対照表計上額（千円）
前期末残高
178,434,115

（注１）

当期増減額

当期末残高

6,620,499 185,054,615

当期末の時価（千円）
173,780,000

貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累 （注１） 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
計額を控除した金額であります。
（注２） 賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額 （注２） 賃貸等不動産の当期増減額のうち、主な増加額
は大森ベルポートの中央監視設備工事による資は第32興和ビル（2,414,452千円）の一部取得及本的支出（61,063千円）であり、減少額は減価
び興和白金台ビル（4,864,127千円）であり、減償却費（992,553千円）です。
少額は減価償却費（993,203千円）です。
（注３） 当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑 （注３） 当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益につきま
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益につきましては、（損益計算書に関する注記）をご覧下さい。
しては、（損益計算書に関する注記）をご覧下さい。

- 23 -- 23 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)（セグメント情報等）
当期（自 平成22年７月１日

至

平成22年12月期決算短信

平成22年12月31日）＜追加情報＞
当期より、「セグメント情報等の開示に関する会計基準」（企業会計基準第17号 平成21年３月27日）及び「セグメント情報等の開示に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第20号 平成20年３月21日）
を適用しております。
なお、本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、当該会計基準等に準拠した場合の前期のセグメント情報については、記載を省略しております。
＜セグメント情報＞
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
＜関連情報＞
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報(1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しております。
（１口当たり情報に関する注記）
自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日

１．１口当たり純資産額577,629円
578,387円 １．１口当たり純資産額
２．１口当たり当期純利益
２．１口当たり当期純利益
14,353円
15,314円
潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
在投資口がないため記載しておりません。
（注）

１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

当期純利益（千円）

自至2,366,893

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日
2,218,303

普通投資主に帰属しない金額（千円）――

普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,366,893

2,218,303

154,550

154,550

期中平均投資口数（口）- 24 -- 24 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（重要な後発事象に関する注記）
自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日①

不動産売買契約の締結について① 公募による新投資口の発行（一般募集）について
本投資法人は平成22年８月６日付で、下記のとおり、
本投資法人は平成23年１月13日及び平成23年１月24日
取得予定資産に係る不動産売買契約（以下、「本件売買開催の役員会において、以下のとおり、公募による新投契約」といいます。）を締結しました。
資口の発行を決議し、平成23年１月31日に払込が完了いたしました。
この結果、平成23年１月31日付けにて、出資総額は100,691,534,000円、発行済投資口数は185,550口となっております。
＜取得予定資産の概要＞＜公募による新投資口発行の概要＞(1）取得資産不動産(1）発行新投資口数

31,000口(2）資産の名称

第32興和ビル
但し、共有持分の追加取得（追加取得持分割合30％）(2）発行価格

１口当たり金454,930円(3）発行価格の総額

14,102,830,000円(4）払込金額（発行価額）

１口当たり金438,984円(3）所在地

東京都港区南麻布五丁目２番32号(5）払込金額（発行価額）の総額

13,608,504,000円(4）取得価格

2,390,000,000円(6）払込期日平成23年１月31日(5）契約締結日

平成22年８月６日(6）引渡予定日

平成22年12月24日(7）取得先興和不動産株式会社②

その他
本件売買契約については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」（最終改定：平成22年６月）に規定される「投資法人によるフォワード・
コミットメント等（注）」に該当します。本件売買契約においては、本投資法人または売主に本件売買契約の条項につき違反があったときは、その相手方は本件売買契約を解除し、違約金として売買代金の20％相当額を請求することができるものとされています。
（注） 先日付での売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。

②

第三者割当による新投資口の発行（グリーンシュー
オプション行使による第三者割当）について
本投資法人は平成23年１月13日及び平成23年１月24日
開催の役員会において、以下のとおり、第三者割当による新投資口の発行を決議しました。なお、みずほ証券株
式会社は本投資法人より第三者割当による新投資口の割当てを受ける選択権（グリーンシューオプション）を付与されており、行使期限は平成23年２月23日となります。
＜第三者割当による新投資口発行の概要＞(1）発行新投資口数

3,100口(2）払込金額（発行価額）

１口当たり金438,984円(3）払込金額（発行価額）の総額

1,360,850,400円(4）割当先みずほ証券株式会社(5）払込期日平成23年２月28日- 25 -- 25 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

自至前期
平成22年１月１日
平成22年６月30日

自至

平成22年12月期決算短信

当期
平成22年７月１日
平成22年12月31日③資産の取得（台場ガーデンシティビル）について
本投資法人は平成23年１月13日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結し、平成23年２月４日付で引渡しを受けました。
＜取得資産の概要＞(1）取得資産不動産信託受益権(2）資産の名称

台場ガーデンシティビ
ル(3）所在地

東京都港区台場二丁目
３番５号(4）取得価格（注）11,000,000,000円(5）契約締結日

平成23年１月13日(6）引渡日平成23年２月４日(7）取得先積水ハウス株式会社（注）取得価格は、取得に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信
託受益権売買代金を記載しています。
④資産の譲渡（第36興和ビル）について
本投資法人は平成23年１月13日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結し、平成23年２月４日付で引渡しを行いました。
＜譲渡資産の概要＞(1）譲渡資産不動産信託受益権(2）資産の名称

第36興和ビル(3）所在地東京都千代田区三番町
５番19(4）譲渡価格（注）4,300,000,000円(5）契約締結日

平成23年１月13日(6）引渡日平成23年２月４日(7）譲渡先興和不動産株式会社（注）譲渡価格は、譲渡に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信
託受益権売買代金を記載しています。

- 26 -- 26 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（10）発行済投資口数の増減
平成22年12月期中の発行済投資口の増減はありません。なお当期までにおける、発行済投資口数及び出資総額の増減の状況は以下のとおりです。
払込年月日

発行済投資口数（口）出資総額（百万円）

増減

増減

摘要

備考
残高

残高

平成18年２月20日

私募設立

400

400

200

200

（注１）

平成18年６月26日

公募増資

128,000

128,400

64,23064,430（注２）

平成18年７月21日

第三者割当増資

6,400

134,800

3,211

67,641（注３）

平成19年７月11日

公募増資

19,000

153,800

18,702

86,344（注４）

平成19年８月８日

第三者割当増資

750

154,550738

87,083（注５）（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格520,000円（引受価額501,800円）にて、上場時に取得した物件の取得資金等の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価額501,800円にて、新規物件の取得資金の一部等に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注４）１口当たり発行価格1,019,200円（引受価額984,360円）にて、第２期における物件取得のために調達した資金の一部弁済を目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注５）１口当たり発行価額984,360円にて、第２期における物件取得のために調達した資金の一部弁済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。

４．役員の異動（１）投資法人の役員の異動
当期における役員の異動はありません。
（２）資産運用会社の役員の異動
平成22年９月30日付けで内田隆が本資産運用会社の取締役（非常勤）を辞任したことに伴い、平成22年10月１日付けで上條英之が新たに本資産運用会社の取締役（非常勤）に就任いたしました。

- 27 -- 27 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信

参考情報（１）投資状況

資産の種類

用途

不動産（注３）地域

前期（平成22年６月30日現在）

当期（平成22年12月31日現在）

保有総額
（百万円）
（注１）

対総資産比率
（％）
（注２）

保有総額
（百万円）
（注１）

対総資産比率（％）（注２）

エリアⅡ（注４）

4,222

2.2

4,221

2.1

エリアⅠ（注４）

92,33547.4

99,32349.9

エリアⅡ（注４）

7,592

3.9

7,548

3.8

エリアⅢ（注４）

74,28338.2

73,961

37.1

178,434

91.6

185,05492.9

預金・その他の資産

16,276

8.4

14,132

7.1

資産総額計

194,710100.0

199,186

100.0

不動産信託受益権
（注３）

オフィス

計

（注１）保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注２）対総資産比率は、各区分の資産の保有総額の、資産総額に対する割合を示し、小数点第二位を四捨五入しています。
（注３）建物等と併せて保有している借地権につきましては、建物等と合算して不動産及び不動産信託受益権の欄に記載しております。
（注４）エリアにつきましては、下記の区分とします。
エリアⅠ：東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区）
エリアⅡ：大阪市中心部（梅田、堂島・中之島、淀屋橋、本町地区等）、名古屋市中心部（名駅、伏見、栄地
区等）、福岡市中心部（天神、博多駅前地区等）
エリアⅢ：エリアⅠを除く東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及び千葉県）
エリアⅣ：エリアⅡを除く大阪市、名古屋市及び福岡市並びにその他の政令指定都市等
前期（平成22年６月30日現在）
金額（百万円）

当期（平成22年12月31日現在）

対総資産比率（％）

金額（百万円）

対総資産比率（％）

負債総額

105,32154.1

109,914

55.2

純資産総額

89,38945.989,27244.8

資産総額

194,710100.0

199,186

100.0- 28 -- 28 -

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平成22年12月期決算短信（２）投資資産① 投資不動産物件（イ）不動産及び不動産信託受益権の概要
本投資法人が第９期末現在において保有する資産（以下「第９期末保有資産」といいます。）にかかる不動産及び不動産信託受益権（以下、それらの不動産ないし信託受益権の信託財産たる不動産をそれぞれ「本物件」ということがあります。）の取得価格、当期末帳簿価格、期末算定価格及び投資比率は以下のとおりです。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成22年12月31日現在のものです。
期末算定価格（百万円）（注３）
物件
番号

名称

Ⅰ－１ 大森ベルポートＤ館
Ⅰ－２

芝二丁目ビルディング

当期末帳
取得価格
簿価格
（百万円）
（百万円）
（注１）
（注２）

22,55322,154

直接還元法

ＤＣＦ法

直接還元
直接還元利
価格
回り（％）
（百万円）
24,79025,6205.0
事務所：5.1

ＤＣＦ価格
（百万円）

割引率
（％）

24,790

4.7

5.3

事務所：4.7 事務所：5.3

12.0

9,450

9,256

11,40011,413Ⅰ－３ ＪＥＩ浜松町ビル

8,350

8,232

8,370

8,450

4.6

8,280

4.3

4.8

4.4

Ⅰ－４ 第32興和ビル

7,430

7,392

7,445

7,817

5.7

7,445

5.4

6.1

3.9

Ⅰ－５ 第36興和ビル

4,000

3,999

3,953

4,383

5.3

3,953

5.0

5.6

2.1

Ⅰ－６ 第28興和ビル

2,859

2,824

2,880

2,910

5.7

2,840

5.5

5.9

1.5

Ⅰ－７ 赤坂ガーデンシティ

23,30022,98818,60018,8004.2

18,300

3.8

4.4

12.4

Ⅰ－８ 赤坂インターシティ

17,857

17,615

13,10013,3004.0

12,900

3.7

4.1

9.5

Ⅰ－９ 興和白金台ビル

4,705

4,860

4,950

5,000

5.3

4,900

5.1

5.5

2.5

（注５）

エリアⅠ

住

宅：5.7

11,314

最終還元利
回り（％）

投資比率
（％）
（注４）

住

宅：5.3 住

宅：5.9

5.0

100,504

99,323

95,48897,693－

94,722－－

53.4

ＮＨＫ名古屋放送
Ⅱ－１
センタービル

4,300

4,221

4,640

4,700

5.7

4,580

5.5

5.9

2.3

Ⅱ－２ ＪＥＩ西本町ビル

6,674

7,548

4,540

4,570

5.4

4,510

5.2

5.6

3.5

9,090

－

－

5.8

10,974

11,769

9,180

9,270

－

13,89013,281

16,20016,200

5.4

16,200

5.0

5.6

7.4

Ⅲ－２ 興和川崎東口ビル

10,976

10,481

9,250

9,820

5.1

9,250

5.1

5.7

5.8

Ⅲ－３ ＪＥＩ本郷ビル

5,400

5,271

4,990

5,290

4.7

4,990

4.7

5.0

2.9

4,205

4,148

5,230

5,220

5.7

5,230

5.3

5.9

2.2

Ⅲ－６ 第44興和ビル

1,150

1,014

1,520

1,520

6.1

1,510

5.8

6.4

0.6

Ⅲ－７ ＪＥＩ両国ビル

2,550

2,428

2,132

2,215

5.7

2,132

5.4

6.1

1.4

Ⅲ－８ 海老名プライムタワー

6,470

6,321

4,090

4,120

6.4

4,050

6.0

6.4

3.4

Ⅲ－９ 興和川崎西口ビル

32,00031,01325,70026,1005.1

25,700

5.1

5.4

17.0

76,64173,961

69,11270,485－69,062－－

40.7

177,448－

172,874

－

－

100.0

エリアⅡ
Ⅲ－１

Ⅲ－５

武蔵小杉タワープレイス

川崎日進町ビルディン
グ

エリアⅢ
合計

188,118

185,054 173,780（注１）取得価格は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税等相当額を含みません。）を記載しており、百万円未満を四捨五入しております。
（注２）当期末帳簿価格は、平成22年12月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しており、百万円未満を切り捨てております。
（注３）期末算定価格は、本投資法人の規約及び社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、平成22年12月31日を価格時点とする財団法人日本不動産研究所、株式会社中央不動産鑑定所、日本ヴァリュアーズ株式会社の不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書に記載された価格を記載しています。なお、第９期末保有資産が共有物件である場合には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値によっています。
（注４）投資比率は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率を記載しており、小数点第二位を四捨五入しております。
（注５）芝二丁目ビルディングは事務所棟と住宅棟より構成されているため、「直接還元利回り」欄、「割引率」欄及び「最終還元利回り」欄にはそれぞれ事務所棟と住宅棟に該当する数値に分けて記載しております。

- 29 -- 29 -

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平成22年12月期決算短信（ロ）運用資産の資本的支出
Ａ．資本的支出の予定
平成22年12月31日現在において、本投資法人がその第９期末保有資産につき、計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれております。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称

所在地

目的

予定期間
総額

当期
支払額

既支払
総額

興和川崎西口ビル

神奈川県川崎市
幸区

防災監視設備更新工事

自至

平成22年９月
平成23年５月

98－－

ＮＨＫ名古屋放送センター
ビル

名古屋市東区

空調設備更新工事
（第２期）

自
至

平成22年10月
平成23年５月

68－－

防犯監視設備更新工事

自至

平成22年７月
平成23年６月

35－－

Ｂ．期中の資本的支出
本投資法人の第９期末保有資産において、平成22年12月期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。平成22年12月期の資本的支出は328百万円であり、平成22年12月期に費用に区分された修繕費108百万円と併せ437百万円の工事を実施しております。
不動産等の名称

所在地

目的

実施期間

支払金額
（百万円）

川崎日進町ビルディング

神奈川県川崎市
川崎区

熱源設備更新工事

自至

平成22年７月
平成22年12月

62

興和川崎東口ビル

神奈川県川崎市
川崎区

中央監視設備更新工事

自至

平成22年８月
平成22年12月

65

ＮＨＫ名古屋放送センター
ビル

名古屋市東区

空調設備更新工事（第１期）

自至

平成22年９月
平成22年12月

36

その他の工事

－
合計

164
328

Ｃ．長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フロー
の中から大規模修繕等の支払いに充当することを目的とした修繕積立金を以下のとおり積み立てております。
項目
前期末積立金残高（百万円）
当期積立金（百万円）
当期積立金取崩額（百万円）
次期繰越額（百万円）

自
至

第５期
平成20年７月１日 自平成20年12月31日 至

第６期
平成21年１月１日 自平成21年６月30日 至

第７期
平成21年７月１日 自平成21年12月31日 至

第８期
平成22年１月１日 自平成22年６月30日 至

282

254

254

254

254

－

－

－

－

5

28

－

－

－

－

254

254

254

254

259

- 30 -- 30 -

第９期
平成22年７月１日
平成22年12月31日

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平成22年12月期決算短信（ハ）建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）の概要
本投資法人は、第９期末保有資産にかかる不動産及び信託不動産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）を株式
会社竹中工務店、株式会社大林組、清水建設株式会社及び株式会社損保ジャパン・リスクマネジメントより取得しております。また、全物件につき、各建物の現状の耐震性能に関して図面等からの定性的判断等を行った上で、「耐震性能は概ね良好である」等、耐震性能にかかる評価を記載したＰＭＬ（Probable MaximumLoss）に関するＰＭＬ算定報告を株式会社竹中工務店より受けております。建物状況調査報告書（ＰＭＬ算定報告を含みます。）の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、建物状況調査を行った株式会社竹中工務店、株式会社大林組、清水建設
株式会社及び株式会社損保ジャパン・リスクマネジメントと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
建物状況調査報告書の概要
物件
番号

名称

長期修繕費（千円）（注１、２）

建物再調達価格（百万円）（注１）

ＰＭＬ（％）（注３）

Ⅰ－１ 大森ベルポートＤ館

67,40011,0138.0

Ⅰ－２ 芝二丁目ビルディング

25,5095,389

8.2

Ⅰ－３ ＪＥＩ浜松町ビル

44,0971,991

8.2

Ⅰ－４ 第32興和ビル

37,948

2,075

13.2

Ⅰ－５ 第36興和ビル

53,253

1,792

13.2

Ⅰ－６ 第28興和ビル

24,547

1,147

13.5

Ⅰ－７ 赤坂ガーデンシティ

985

3,959

8.6

Ⅰ－８ 赤坂インターシティ

9,478

3,104

9.2

Ⅰ－９ 興和白金台ビル

20,335

1,476

14.6

Ⅱ－１ ＮＨＫ名古屋放送センタービル

73,682

4,254

11.9

Ⅱ－２ ＪＥＩ西本町ビル

51,048

3,866

11.5

Ⅲ－１ 武蔵小杉タワープレイス

146,389

9,385

11.5

Ⅲ－２ 興和川崎東口ビル

138,654

7,881

6.7

Ⅲ－３ ＪＥＩ本郷ビル

27,674

1,338

14.2

Ⅲ－５ 川崎日進町ビルディング

49,375

3,451

14.7

Ⅲ－６ 第44興和ビル

33,923837

13.4

Ⅲ－７ ＪＥＩ両国ビル

19,109

1,435

14.3

Ⅲ－８ 海老名プライムタワー

124,067

9,558

12.2

Ⅲ－９ 興和川崎西口ビル

186,705

17,5407.9

1,134,178

91,491

6.0

合計（注１）「長期修繕費」及び「建物再調達価格」については、それぞれ千円未満、百万円未満を切り捨てています。
「ＪＥＩ本郷ビル」及び「ＪＥＩ両国ビル」は平成23年１月20日付け、「ＪＥＩ浜松町ビル」及び「武蔵小杉タワープレイス」は平成23年１月21日付けエンジニアリングレポートの数値を記載しています。
（注２）長期修繕費には、12年以内に必要とする修繕費用予測の年平均額を記載しています。
（注３）「ＰＭＬ」の合計欄には、平成22年12月6日に株式会社竹中工務店が算定したポートフォリオ全体のＰＭＬを記載しています。ＰＭＬとは、当該地域で予想される最大規模の地震（475年に一度起こる可能性のある大地
震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）を対象建物が受けた場合に、被災後の建物を被災以前の状態に戻す為の工事費が総建替工事費に占める割合（％）を示したものをいいます。また、株式会社竹中工務店は、第９期末保有資産のＰＭＬ評価において、提示された設計図書（建築図面、構造図面又は構造計算書等）から構- 31 -- 31 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信

造耐震性能について検討の上ＰＭＬを算定しており、その検討範囲においては申請時の建築基準法に則った耐震設計がなされていることを確認しています。

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ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（ニ）テナント等の概要
Ａ．賃貸状況の概要
平成22年12月31日現在の第９期末保有資産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント総数、月額契約賃料及び敷金・保証金の合計は以下のとおりです。
月額契約賃
料（千円）
（注５）

敷金・保証
金の合計
（千円）
（注６）

1

157,034

1,141,869

99.2%

2

60,069414,711

6,411.26

100.0%

1

46,105

301,178

7,570.95

6,365.99

84.1%

1

41,769382,621Ⅰ－５ 第36興和ビル

5,720.34

5,720.34

100.0%

1--

Ⅰ－６ 第28興和ビル

4,472.71

4,009.77

89.6%

1

21,889200,118

Ⅰ－７ 赤坂ガーデンシティ

8,769.53

8,769.53

100.0%

1

90,462908,248

Ⅰ－８ 赤坂インターシティ

5,622.98

5,169.39

91.9%

13

49,647414,888Ⅰ－９ 興和白金台ビル

5,483.36

5,483.36

100.0%

1

30,128

280,996

Ⅱ－１ ＮＨＫ名古屋放送センタービル

8,931.35

8,089.21

90.6%

33

-

-

Ⅱ－２ ＪＥＩ西本町ビル

10,601.70

10,024.44

94.6%

1

34,846265,258

Ⅲ－１ 武蔵小杉タワープレイス

25,217.28

25,217.28

100.0%

34

114,092

768,405

Ⅲ－２ 興和川崎東口ビル

18,612.72

18,612.72

100.0%

1--

Ⅲ－３ ＪＥＩ本郷ビル

4,078.37

4,078.37

100.0%

1

26,007

170,695

Ⅲ－５ 川崎日進町ビルディング

8,980.70

8,980.70

100.0%

1

36,228232,057

Ⅲ－６ 第44興和ビル

2,549.71

2,527.93

99.1%

1

12,950110,899

Ⅲ－７ ＪＥＩ両国ビル

3,871.64

3,871.64

100.0%

1

15,843

162,597

Ⅲ－８ 海老名プライムタワー

25,373.27

17,180.49

67.7%

12

39,527

243,573

Ⅲ－９ 興和川崎西口ビル

38,332.15

32,487.47

84.8%

1

136,694

926,492

228,177.61 209,170.50

91.7%

108

1,067,395

8,186,193

賃貸可能面積
（㎡）
（注１）

賃貸面積
（㎡）
（注２）

Ⅰ－１ 大森ベルポートＤ館

25,828.29

24,516.12

94.9%

Ⅰ－２ 芝二丁目ビルディング

11,749.30

11,654.49

Ⅰ－３ ＪＥＩ浜松町ビル

6,411.26

Ⅰ－４ 第32興和ビル

物件
番号

名称

合計

稼働率 テナント（％） 総数（注３） （注４）（注１）「賃貸可能面積」は、個々の不動産又は信託不動産のうち本投資法人の保有部分における賃貸が可能な面積を意味し、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産の賃
貸可能面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値とします。
（注２）「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、平成22年12月31日現在において実際に本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を意味し、原則としてエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。マスターリース会社
が自ら建物を使用収益している場合には、当該使用収益している部分の面積を意味し、当該マスターリースにかかる賃貸借契約等に基づき合理的に算出される面積を記載しています。数値はいずれも、小数点第三位を四捨五入しています。物件が所有権の共有持分である場合には、共有する不動産全体の賃貸面積に本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値を記載しています。なお、エンドテナントにつき、賃貸借契約が解除されていても、期末現在において退去が完了していない場合、当該エンドテナントを含めて「賃貸面積」を算出しています。また、下記（注３）、（注４）及び（注６）における「稼働率」、「テナント総数」
及び「敷金・保証金の合計」の計算においても同様です。なお、かかるエンドテナントが期末現在において賃料等を延滞している場合には、下記（注５）における延滞額及び延滞エンドテナント数には、かかるエンドテ
ナントも含まれます。（後記（ヘ）主要なテナントに関する情報 「Ａ．主要なテナントの概要」及び「Ｃ．
主要なエンドテナントの状況」の「賃貸面積」欄において、以下同じとします。）- 33 -- 33 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（注３）「稼働率」欄には、平成22年12月31日現在における個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸
面積の割合を記載しており、小数点第二位を四捨五入しています。
（注４）「テナント総数」欄において、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マス
ターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリースの対象となる部分についてのテナント数は１として記載しています。
（注５）「月額契約賃料」欄には、原則として、平成22年12月31日現在において本投資法人、信託受託者又はマスター
リース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（賃料を月額で定めるもの）（但し、賃料がパススルー型でないマスターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。）に表示された月額賃料（共益費を含みますが、月極駐車場等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額（消費税等は含みません。）を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、第36
興和ビル及び興和川崎東口ビルについてはエンドテナントから、また、ＮＨＫ名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。なお、合計額には、エンドテナント等から月額契約賃料の開示の同意が得られていない物件にかかる月額契約賃料を含みます。また、
平成22年12月31日時点において、２社のエンドテナントが賃料及び共益費の支払いを遅延しています（延滞賃料及び共益費は、その支払期限の直後に入金済みのものを除き、合計約5,199千円）。
（注６）「敷金・保証金の合計」欄には、原則として、平成22年12月31日現在において本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約（但し、賃料がパススルー型でないマ
スターリース契約によりマスターリース会社に賃貸されている部分については、当該マスターリース契約とします。）に基づく賃借人の敷金・保証金等の同日現在における残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、第36興和ビル及び興和川崎東口ビルについてはエンドテナントから、また、ＮＨＫ名古屋放送センタービルについては共同事業者から、それぞれ開示の同意が得られていないため記載していません。なお、合計額には、エンドテナント等から敷金・保証金の開示の同意が得られていない物件にかかる敷金・保証金を含みます。
Ｂ．稼働率等の推移
本投資法人の第９期末保有資産における、平成21年12月ないし平成22年12月の各月の稼働率等の推移は以下のとおりです。
平成21年
12月末

平成22年
１月末

平成22年
２月末

平成22年
３月末

平成22年
４月末

平成22年
５月末

平成22年
６月末

物件数

18

18

18

18

18

18

18

テナント数の合計

126

126

127

126

126

125

124

220,521.66

220,474.77

220,474.77

220,474.77

220,474.77

220,474.77

220,474.77

97.0％

96.9％

97.7％

97.7％

97.8％

97.5％

97.4％

平成22年
７月末

平成22年
８月末

平成22年
９月末

平成22年
10月末

平成22年
11月末

平成22年
12月末

物件数

18

18

18

18

18

19

テナント数の合計

123

121

122

107

107

108

220,474.77

220,456.50

220,456.50

222,727.78

222,727.78

228,177.61

96.9％

96.9％

95.6％

92.1％

90.9％

91.7％

全賃貸可能面積（㎡）
稼働率

全賃貸可能面積（㎡）
稼働率- 34 -- 34 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（ホ）主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の第９期末保有資産のうち、各当該資産から得られる総賃料収入が、第９期末保有資産全ての総賃料収入の合計の10％以上を占める資産（以下「主要な不動産等資産」といいます。）は、興和川崎西口
ビル、武蔵小杉タワープレイス及び大森ベルポートＤ館の３物件です。
これら主要な不動産等資産の概要（テナントの総数、総賃料収入、総賃貸面積、総賃貸可能面積等）に関しては、前記「（ニ）テナント等の概要 Ａ．賃貸状況の概要」をご覧下さい。
以下には、本投資法人が主要な不動産等資産を取得した日（平成18年６月27日、同年６月29日又は平成19
年10月26日）以降の情報に基づき、稼働率の推移を記載しています。
平成21年
12月末

平成22年
１月末

平成22年
２月末

平成22年
３月末

平成22年
４月末

平成22年
５月末

平成22年
６月末

興和川崎西口ビル

96.3％

96.3％

96.1％

96.1％

96.1％

95.0％

95.0％

武蔵小杉タワープレ
イス

95.0％

95.2％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

大森ベルポートＤ館

97.2％

97.2％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

平成22年
７月末

平成22年
８月末

平成22年
９月末

平成22年
10月末

平成22年
11月末

平成22年
12月末

興和川崎西口ビル

95.2％

95.2％

88.6％

88.6％

82.1％

84.8％

武蔵小杉タワープレ
イス

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

100.0％

大森ベルポートＤ館

95.9％

95.9％

95.9％

94.9％

94.9％

94.9％

- 35 -- 35 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信（ヘ）主要なテナントに関する情報
Ａ．主要なテナントの概要
平成22年12月31日現在における主要なテナント毎の賃貸面積及び年間賃料総額等は下表のとおりです。
なお、ここで「主要なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10％以上を占めるものをいいます。また、ここに、「テナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人及びマスターリース会社をいい、マスターリース会
社から転貸を受けている転借人は含みません。従って、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、マスターリース会社が賃貸人となることの同意を全てのエンドテナントより取得したものと仮定し、マスターリース会社を主要なテナントとして記載しています。これに対し、「エンドテナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人（マスターリース会社を除きます。）、及びマスターリース会社との間で賃貸借契約が締結されている転借人を指
します。
テナント名

賃貸面積
（㎡）
（注１）

面積比率
（％）
（注２）

年間賃料総額
（千円）
（注３）

賃料比率
（％）
（注４）

業種

物件名称

不動産業

第32興和ビル
第36興和ビル
第28興和ビル
興和白金台ビル
興和川崎東口ビル
ＪＥＩ本郷ビル
第44興和ビル
興和川崎西口ビル

79,285.95

37.9

4,529,043

35.4

不動産業

大森ベルポートＤ館
芝二丁目ビルディング
ＪＥＩ浜松町ビル
ＪＥＩ西本町ビル
川崎日進町ビルディング
ＪＥＩ両国ビル

63,088.34

30.2

4,128,436

32.2

主要なテナントの合計

142,374.29

68.1

8,657,480

67.6

全体ポートフォリオ全体の合計

209,170.50

100.0

12,808,751
（注５）

100.0

興和不動産
株式会社

株式会社第一ビルディング（注１）テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、数値については小数点第三位を四捨五入して記載しています。
（注２）「面積比率」欄には、原則として、平成22年12月31日現在における全体ポートフォリオ全体の賃貸面積合計に対する比率を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注３）「年間賃料総額」欄には、原則として、平成22年12月31日現在における賃貸借契約における月額賃料（共益費を含みますが、駐車場やバイク置場等の付属設備の使用料は除きます。）を12倍して得られた金額を記載し、千円未満を切り捨てています。
（注４）「賃料比率」欄には、原則として、平成22年12月31日現在における全体ポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率を、小数点第二位を四捨五入して記載しています。
（注５）テナントから年間賃料の開示の同意が得られていない物件にかかる年間賃料を含む数値です。

- 36 -- 36 -

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信

Ｂ．主要なテナントへの賃貸条件＜テナント名＞株式会社第一ビルディング
物件
番号

物件名称

Ⅰ－１ 大森ベルポートＤ館

Ⅰ－２ 芝二丁目ビルディング

Ⅰ－３ ＪＥＩ浜松町ビル

Ⅱ－２ ＪＥＩ西本町ビル

Ⅲ－５ 川崎日進町ビルディング

Ⅲ－７ ＪＥＩ両国ビル

契約期間満了日

平成23年６月28日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

期間の定め無し

契約更新の方法

該当無し

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成23年６月28日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成23年３月27日

契約更新の方法

敷金・保証金（注）1,141,869千円

敷金・保証金（注）396,490千円

敷金・保証金（注）301,178千円

敷金・保証金（注）265,258千円

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成24年４月29日

契約更新の方法

期間満了の１年前までに意思表示がなされなければ５年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成23年６月27日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し- 37 -- 37 -

敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）232,057千円

162,597千円

ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信＜テナント名＞興和不動産株式会社
物件
番号

物件名称

Ⅰ－４ 第32興和ビル

Ⅰ－５ 第36興和ビル

Ⅰ－６ 第28興和ビル

Ⅰ－９ 興和白金台ビル

Ⅲ－２ 興和川崎東口ビル

Ⅲ－３ ＪＥＩ本郷ビル

Ⅲ－６ 第44興和ビル

Ⅲ－９ 興和川崎西口ビル（注）

契約期間満了日

平成23年６月26日

敷金・保証金（注）

契約更新の方法

いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新
され、以降も同様の扱いとする。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成23年６月26日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成23年６月26日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成32年12月23日

契約更新の方法

いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新
され、以降も同様の扱いとする。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成23年６月26日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成23年６月28日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成23年６月26日

契約更新の方法

期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。

その他特記事項

該当無し

契約期間満了日

平成23年10月25日

契約更新の方法

いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新
され、以降も同様の扱いとする。

その他特記事項

該当無し

敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）敷金・保証金（注）382,621千円－

200,118千円

280,996千円－

170,695千円

110,899千円

926,492千円「敷金・保証金」欄には、原則として、平成22年12月31日現在において、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づく賃借人の敷金・保証金等の残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載し、千円未満を切り捨てています。但し、第36興和ビル及び興和川崎東口ビルについては、エンドテナントから敷金・保証金の開示の同意が得られていないため記載していません。

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ジャパンエクセレント投資法人(8987)

平成22年12月期決算短信

Ｃ．主要なエンドテナントの状況
平成22年12月31日現在における主要なエンドテナントの状況は下表のとおりです。なお、ここで「主要なエンドテナント」とは、特定のエンドテナントに対する賃貸面積（第９期末保有資産の複数を同一のテ
ナントが賃借している場合は、その賃貸面積の合計）が全賃貸面積に占める割合の高い順に５位までのテナントを指します。
業種

物件名称

賃貸面積（㎡）

面積比率（％）

東芝情報システム株式会社

情報通信業

興和川崎東口ビル

18,612.72

8.9

全国共済農業協同組合連合会

保険業

興和川崎西口ビル

18,206.18

8.7

ロシュ・ダイアグノスティックス
株式会社

製造業

芝二丁目ビルディング

9,284.18

4.4

株式会社富士通ソーシアル
サイエンスラボラトリ

情報通信業

武蔵小杉タワープレイス

8,680.74

4.2

富士通ネットワーク
ソリューションズ株式会社

情報通信業

川崎日進町ビルディング

7,332.07

3.5

主要なエンドテナントの合計

62,115.89

29.7

ポートフォリオ全体の合計

209,170.50

100.0

テナント名

（注）

海老名プライムタワーの一部については、同物件のプロパティ・マネジメント会社である株式会社海老名第一ビルディングをマスターリース会社とするマスターリース契約が締結されています。同社は賃借した部分（合計9,786.77㎡）を転貸せず、株式会社ホテルオークラ及び株式会社ルネサンス（旧株式会社ディックルネサンス）との間で業務委託契約を締結して、当該部分でホテル及びスポーツクラブを運営しています。これらの業
務委託先は、主要なエンドテナントには該当しませんが、その運営を行う部分の面積が大きいことから、ここに注記しています。

②

その他投資資産の主要なもの
不動産を主な信託財産とする信託受益権は前記「① 投資不動産物件」に一括表記しており、同項記載以外に
本投資法人によるその他投資資産の組入れはありません。

- 39 -- 39 -