2022 年7 月（ 通巻13号）

対談

新時代の不動産流通業

社会・経済環境の変化にどう対応していくか

竹村信昭 不動産流通経営協会理事長
中川雅之 日本大学経済学部教授

2022 年7月
（通巻 13号）

対談

新時代の不動産流通業

─ 社会・経済環境の変化にどう対応していくか─
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対談

新時代の不動産流通業

─社会・経済環境の変化にどう対応していくか─

竹村信昭・不動産流通経営協会理事長
中川雅之・日本大学経済学部教授

10＜論点 1＞

不動産流通市場の進化
電子取引は市場に何をもたらすのか ?

表紙イラスト 平野こうじ

一橋大学ソーシャル・データサイエンス教育研究センター教授

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清水 千弘

＜論点 2＞
横浜市立大学 国際教養学部教授 大学院都市社会文化研究科長

齊藤 広子氏に聞く「マンション管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」が中古マンションの流通市場に与える影響について18「第 16 回 FRK 住まいと暮らしのセミナー」から

22＜首都圏既存マンション市場＞

人を豊かにする二拠点居住

始め方と続け方分譲マンション賃料の伸びが鈍化した理由～不動産市況変調の原因を探る～㈱東京カンテイ

市場調査部 上席主任研究員

28＜マーケット最前線＞ 主要エリアの店舗に聞く

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不動産流通税の変遷 第 3 回

東京城東／千葉県柏・流山／北海道北広島
登録免許税（後編）

公益財団法人日本住宅総合センター

34

39

井出 武

専務理事

＜FRK 調査 ･ 研究報告1＞ FRK 既存住宅流通量

全国の既存住宅流通量は56.8万件
既存住宅流通比率は4割強に

大柿 晏己
地域別推計

＜FRK 調査・研究報告 2＞ 住宅市場ポテンシャルに関する調査

買い換え・購入意向ありの「住宅市場ポテンシャル」に加えて         「ポテンシャル予備軍」を分析
47

2

編集後記

竹村信昭
不動産流通経営協会理事長

中川雅之
日本大学経済学部教授

コロナ禍によってテレワークや複数拠点生活が進展し、住まいへのニーズが多様化しています。一方で電子契約の解禁やマンション管理の新たな制度がスタートするなど、不動産 流 通 業を取り巻く環 境が 大きく変わりました。今 年４月にFR K 理 事 長に就 任した竹 村信昭氏と不動産行政に詳しい日本大学経済学部教授の中川雅之氏が「 新時代の不動産流通業 」
をテーマに対談を行いました。

3

対談

新時代の不動産流通業 ─社会・経済環境の変化にどう対応していくか─

コロナの影響でDX化が加速度的に進展し、住宅に関する多様なニーズが一気に顕在化ありましたが、一般企業が全面的に導ではなくなりました。
お客様にメリッが、個社による投資は二重投資になっ入することは考えられませんでした。

トがありますのでしっかりと対応すてしまう場合もあるので、業界団体がしかしコロナ下でやらざるを得なくる必要があります。今年3月、FRKのリーダーシップを発揮していただきなり、やってみたら悪くなかったとい会員向けに導入ガイドブックを配布たいです。
ご年配の方はIT関係のビジうことだと思います。
全面的にではなし、国土交通省から出された政省令やネス慣行には不慣れな部分があるでこの2年間続いたコロナのく、部分的なテレワークの導入はかな

マニュアルも周知しています。
電子契しょうから、リテラシーを向上させる

影響で不動産流通を取り巻く二つのり定着するでしょう。
これは住宅への約に対応した標準書式の改定も行い、ようなプログラムを考えていただく

新しい動きが出てきていると思いま

多様なニーズに関連すると思います。

あとは実現の方向にあると考えていことなども必要かもしれません。
一気す。一つはDX化が加速度的に進展し在宅時間が長くなれば、自分の人生とます。

にとはいかないでしょうが着実に進顕在化していること、もう一つは住生活の基盤としての住宅や居住地周一方で、FRKが行った利用者アン

宅に関する多様なニーズが一気に浮辺にかなりのウェイトを置いた人生

ケートでは、電子契約を利用したいと

竹村氏 最終的にはお客様のニーズ

かび上がったことです。FRKは、安観や価値観が生まれてくるでしょう。

いう回答は約55％で、45％は利用しがどのくらい強いかだと思います。

心・安全な取引ができる市場と多様居住環境の良い住宅へのニーズが見ないと思うとの回答でした。
さらに詳ITリテラシーが低かったり利用が難なニーズに対応できる厚みのある市

直されるなど、住宅の大切さへの関心

しく見ると、60歳以上は2/3、20代はしいと言うご年配の方に無理強いを竹村氏

むと思っています。

場を目指すことを「提言2020」で公表

ければ良好な市場の状況が続く可能

は今後も続くのではないでしょうか。

1/3が利用しないと思うと回答してお引コストを下げる影響を持ちます。
コするのは難しいでしょう。
タイミングしていますが、DX化と多様なニー性が高いと考えています。

また、テクノロジーの導入は今後も進り、高齢になるほど比率は増えます。

ストを下げて悪いことはないので、電が大事だと思いますので、機が熟してズの顕在化という方向性は大変あり

中川氏 コロナ禍という現象自体はむと思います。
コロナ禍でも不動産市利用しない最大の理由は「不動産は子契約の解禁は、IT重説などテクノいない状況で旗を振るというよりも、がたいと思っています。この流れにネガティブショックだったため、理事場の環境が悪化せず、むしろ良好であ

大きな買い物なので紙で契約したい」

ロジーを不動産流通に持ち込む一連

これまで遅れ気味であった日本のDX

沿って後れを取らないよう努力し続長がおっしゃったように当初はいろるのはこれらが影響しているからだ

で、ITに慣れている20代ですら9割がの流れの一つのエポックだと思いま化の進展に合わせてスピード感が出けることがFRKの使命だと考えていいろな意見があったと思います。特と思います。

この理由を掲げています。不動産取す。
今までの商習慣と違う方法をテクてくるのではないかと思っています。

ます。

にオフィスに関してはテレワークが引では、紙を利用したいというメンタノロジーで行うことには、実務レベル

中川氏 IT重説や電子化について、

リティが消えないと電子契約は全面では慎重にならざるを得なかったと

不動産業界とIT関連の両方の業界の的には進まないだろうと思っていま思う一方で、今回のように、変化をも方々が入った委員会で議論をした際、す。
お客様のご要望に対処する中でさたらすものを拒否せずに実験を繰り不動産業の人はビジネスプロセスがお客様にも事業者にもメリットがある電子契約の導入

不動産流通市場は大変良好な状況進むことで都心部のオフィス面積のが続いています。
市場メカニズムの中需要が下がるのではないかという予で、最終的に価格が上がるか下がる

測もありました。
ですが、好ましいこ

か、これが全ての結論だと思いますとに、今のところ不動産市場への大き――5月から電子契約が解禁されましらに普及させるための課題や問題点返しながら良いものを採り入れるプ

変わることにかなり不安を口にしまが、コロナ以降、成約価格は下がるよなネガティブショックは観察されてた。

も出てくるでしょうから、それを吸いロセスを、FRKをはじめとする業界したが、IT業界の人は「大丈夫だ」「やりむしろ安定的に上昇しています。
コ

いないと思います。
コロナはいずれ過竹村氏 結論として、電子契約の導入

上げて関係各所にお願いし、お伝えす団体が経験できたことは非常に大きれる」という意識でした。お互いにかロナが始まった頃に予想できなかっぎ去っていく一時的なショックであは、お客様にも事業者にも非常にメることがFRKの重要な役割だと思っな財産だと思います。

なり寄り添った上ですり合わせるこた状況が現在も続いているという認り、すでに落ち着きを取り戻す局面にリットのあることだと思います。
契約

ています。

識です。
特にロシアによるウクライナ

入っていますが、コロナを契機に非可しやすい、文書保管の手間がかからな侵略開始当時は世界経済が冷え込む

逆的な変化が起こっています。
その一影響を受けるのではないかと思って

米国のMLSでは、エージェントや内とが必要だと思います。
顧客がどこに

中川氏 理事長から基本的な方向性

覧スケジュールの管理、そのための電不安を感じているのか、難しいことをい、実際の印紙の負担がなくなる、とについては歓迎するという力強いお子ロックなどとかなり密接に連動しせずに不安を解消できるのか。
ビジネ

つが理事長のおっしゃったDX化の

いいことばかりです。
これまで長年続言葉をいただいたのは非常にありがていますし、デジタル空間での内覧もスをする中で徐々に変化することでいましたが、そうなりませんでした。

進展だと思います。
テレワークのよういてきて、決してなくならないと思ったいことだと思っています。
学問的に普及しています。
日本でもさらなるテ

しょう。
理事長のおっしゃる通りだと

この先経済が委縮する流れにならなな働き方や技術はコロナ以前からも

ていた、
「対面」
「書面」
「押印」が必須

は、電子化やテクノロジーの導入は取クノロジーの導入があると思います

思います。

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5

対談

新時代の不動産流通業 ─社会・経済環境の変化にどう対応していくか─

二拠点居住が一気に進んだかという

台半ばの層がすでに複数拠点居住を

中川氏 私のような立場の人間が日すので、これまでは「環境かビジネスと必ずしもそうではありません。
テレ

しています。全人口の5.9％と約17人

本式の豊かな生活は家を二つ持つこか」の二者択一問題として捉えられがワークは一定程度進みましたが、それに1人が二拠点を持っていて、希望者とだと言っても、それは机上の空論だちでした。
ですが、カーボンニュートも全面的ではなく、首都圏大手企業のを入れると13％超、
つまり7 〜 8人に1と言われるでしょう。
事業者のみなさ

ラルを達成しない地球や社会ではビホワイトカラーで導入が進んでいる

人が希望しています。理由も様々で、んは日々お客さんと接しているので、ジネス自体が成立しないという認識

ところです。
基本的には徐々に進む話

都心に住んでいるけれど子育てのた「ここなら住んでもいい」とか「こういがビジネス界でも定着してきているだと思います。
ただこれらが今後進んめに郊外に戸建てが欲しい、郊外にう環境なら複数居住してもいい」とのだと思います。
だからこそ、ESG投だ時に、生活の仕方や生き方の変化が住んでいるけれど通勤が大変なのでいった微妙な意識の変化を汲み取り

資やSDGsにあれだけ関心が集まり、あると思います。
東京の郊外に住んで都心に狭くていいので平日用の住居やすい立場にいます。
時間をかけて顧ビジネス環境と地球環境の二者択一

毎日都心に通勤して一杯飲んで帰宅が欲しいなどです。
場所を問わず、自客ニーズを汲み取りながら整理をしではなく、カーボンニュートラルを目するだけではなく、家の近くのサテラ

分の家や生活の場としてだけでなく、ていくことで、地に足のついたご提案

指すべきという意識になっているの

イトオフィスで働いてご近所づきあ

趣味や仕事のための部屋が欲しいなができるのではないでしょうか。
ぜひ

でしょう。

いをする生活スタイルも出てくるでどのニーズも浮かび上がっています。

お願いしたいと思います。

しょう。
もっと大きな変化、例えば東住宅ニーズの多様化と市場の充実

竹村氏 そうした顧客ニーズは千差

ないかという気がしていました。プ

地球人として義務付けられているも京に住んでいる人が長野や山梨、秋田

は数十年かけながらゆっくりと進む

万別でかなり多様性があります。
画一

レーヤーの意識が変わらないと社ので、一個人としても強く意識しなけといった離れた地域と複数居住するイメージがありましたが、コロナの影から多様化という大きな流れの最先会も変わらないので、カーボンニュー

ればいけないと思います。ただ不動産――コロナ禍によってテレワークや場合はかなりの生き方の変化が起こ

響でニーズの多様化がずいぶんと前端でいろいろなものがぽつぽつと出

トラルや脱炭素化については、プレー

流通業はものづくりそのものはして二拠点居住も進み始めました。

ると思います。その時に「こうした生倒しで起きていると感じています。
二てきている状況だと思います。
現時点

ヤーの意識が相当変わってきているいないので、直接的に CO 2 排出削減

中川氏 テレワークや二拠点居住を

活になりますよ」という提案やアドバ

拠点生活など多様なニーズに対応でで体系的にまとめるだけの経験値が段階にあると思います。
政府はカーボに貢献するのは難しいと感じている

推進するという方向性はいいことだ

イスをできるのが、現場を知っている

きる厚みのある市場、ライフスタイル

まだ足りないのかもしれませんが、今ンニュートラル達成に向け規制や補のが正直なところです。そうなのですと思っています。
まず、働き方改革とFRKだと思っています。
新しい方向性に合わせて何度でも住み替えたいと後は変わってくると思います。

助金、税制の工夫はしていますが、そが、既存住宅を買う人の多くは、「新築

絡めて生活の質が向上します。また、に関する提案力を流通事業者のみないう需要に合わせて住宅インフラをれだけではなくビジネスプロセスや並みの性能にしたい」など可能な範囲

これまでは日本で広い家や住生活をさまに期待したいです。

整備することが国策だと考えていま方法も変わっていく、変えていく段階

でリフォームを行います。その際にわ楽しむのは無理だという意識が日本

竹村氏 中川先生から、不動産流通業

したが、買い替え、住み替えだけでなにあると思います。

れわれが間接的にとはいえ環境に資人にあったと思いますが、人口減少が者の発想を超えた30年後、50年後のく、買い足す、使い分ける、というニー

進めば狭い住宅しか手に入らない状

グランドデザインをいただき、なるほズへの対応が起きていると感じてい態はかなり緩和されると思います。
たどと感銘を受けました。足元のアンだ、これまで日本は狭い住宅を前提にテレワークや二拠点居住の推進で生活の質が向上

省エネ性能の高さがわかるように表示して流通させる市場に

当初ESG投資は、きれいごとでは

竹村氏

脱炭素化は国策というより、物件の説明をする際に省エネ性能するお手伝いができます。また、購入――脱炭素社会への対応が世界的な等について求められる機会があるで者ニーズを汲み取り、買取再販事業者ます。
コロナの収束で住み方がどう変課題になっています。

しょう。設備更新でZEBにした場合、は物件の省エネ性を高めて再販する

ケート結果から新たな発見があった

わるかわかりませんが、これはこの先

中川氏 地球温暖化によって気候変エネルギーコストが下がった分をオー

流れになっています。

インフラを整備して都市をつくってと感じて捉えていましたが、そこまでも続くと思いますし、先生のおっしゃ

動や環境変化が加速化していること

ナーとテナントで折半するという新し厳しい省エネ性能の基準は、住生活いるので、これから全てを壊して広い

深い考え方は気付きませんでした。

るようになる気がします。
私どももまは科学的な根拠に基づいた確かなこい契約形態も出ています。
グリーン化

基本計画に方向性が示された良質で住宅をつくることはないでしょう。
複

昔の二拠点居住は、富裕層がリゾーだ需要を掘り起こすだけの知見がなとだと世界中で認識しています。
脱炭に即応した不動産流通業のあり方があ

分厚い住宅ストックの中で住宅を何数拠点居住は、不動産の有効活用の面

ト地に別荘を買って年に数回使うといので難しいかもしれませんが、流れ素化やカーボンニュートラルについると思いますし、すでに追求されてい度でも住み替えるという国策に資すからも最も効率的だと思っています。

いうスタイルが典型でしたが、FRKとしては頭に入れておくべきことだて総論賛成ですが、ビジネスに関して

ると思います。
これからもより一層進るものです。
住宅ローン減税などで誘

ただし、コロナを契機にテレワークやのアンケートでは、平均所得700万円と感じました。

ある程度のコスト負担につながりまめていただきたいと思います。

導・促進を図って頂くと共に、私ども

6

7

対談

新時代の不動産流通業 ─社会・経済環境の変化にどう対応していくか─

流通事業者としては、省エネ性能の高関して、省エネ性能の深堀りができるいことですので、客観的な格付けが示大していく過程にあります。昨年策

さがわかるように表示して流通させ表示制度にすることだと思います。

されることは購入者にとってありが定された住生活基本計画の考え方は、たいですし、流通事業者としても、物FRK提言の延長線に重なる部分があ件を見て分かる部分は説明できます

ると思います。
今までのお話から、既が、管理の質は説明しづらいために安存住宅のストックを厚くし、個人が心して購入していただく上で難しい

ステージや家族構成、ライフスタイ部分でした。
購入者へのサービス提供

ルに合わせて何回でも住み替えできる市場にしていかなければなりません。
足元で努力すればできることです
ので、実現を目指していきたいと考えています。

マンション管理の新制度は既存物件購入者へのサービス提供にもなる

中川氏 省エネ性能を担保するための措置はかなり進んだと思います。
これ――マンション管理に関する新しいにもなりますので、ありがたいです。

る世の中にすべきだと理解しました。

からは、省エネ性能が確保された物件制度がスタートしました。

中川氏 制度の方向性はいいと思い

FRK提言にある、安心安全な取引がでが流通しやすい環境を整えることが重竹村氏 画期的な前進だと受け止めます。
管理がしっかりしていないマン

き、多様なニーズを実現させる市場の要になってくるでしょう。
そこで課題

ています。
国の「管理計画認定制度」でションはマーケットで淘汰されると先には、結果として住宅を何度も住みになるのは、データが揃っていない評

は対象マンションの管理状態が一定思うのですが、淘汰されるマンション

しょう。
一方で、マンション市場が成価しづらい既存住宅をどう扱うかだとの基準を満たしていない場合に勧告を選んでしまい、その後の生活の質を熟し選ぶ側も知識を持ち、売ることを

FRKの調査では、住宅購入者の4割という世界観はFRK、国、アカデミズ

思います。
既存住宅を全て建て替えるや罰則も可能とすることで、最低水準

落としてしまうことがないようにす考えてマンションを管理する意識がが既存住宅を購入しています。
欧米をムが共有しているビジョンだと思いのは乱暴な話で、理事長がおっしゃっを満たしていることにお墨付きを与るためにも、何らかの措置が必要なの管理組合にも育てば、評価制度をきち考えると6 〜 7割まで比率は上昇し続ます。そこに新しい動きとしてDX化たように、設備の取り替えやリフォーえるという枠組みになっています。
一だと思います。

んと整え情報公開を徹底することで、けるとも言われています。
住生活基本や脱炭素化、二拠点居住、テレワーク

ムでカーボンニュートラルに資する方、マンション管理業協会の「管理適確かに管理不全マンションは現実

市場と民間事業者が最適な結果を導計画の目指す道のりのど真ん中にあがあります。
「変化を押しとどめるこ

性能まで高めることは可能だと思いま

正評価制度」はいわゆる格付けです。

にあって、そこで生活している人はいいてくれると思っています。

ると思いますので、今後も提言に沿っとはできない。
変化の先に立てるのかす。
重要なのは、
既存住宅の性能表示に

管理の質は住民以外にはわかりにくるので、手立てを講じることは必要で

竹村氏 個々のマンション管理の質て的確に対応していきたいです。

立てないかしか選べない」という有名

く、質を備えたストックを回していくについての中川先生のお話はなるほ

税制については、非常に明確な誘導な言葉がありますが、先頭に立って変どと思います。
その上で流通市場に携効果がありますので、既存住宅の流通化できる人とできない人がいるかもわる立場で申し上げれば、プロが示すを柱に不動産流通市場を進化させてしれませんし、先頭に立った人が本当

格付けを見て購入することが一番便

いく上で、新築住宅と既存住宅は税制に変化を先導できるかどうかはわか利で円滑に進む気がします。

上イコールフッティングとなるようりません。
変化を押しとどめるのではにお願いしたいです。
例えば、昨年のなく、変化とその速度をビジネスや生改正で住宅ローン減税が適用される

活者の視点で摩擦が起こらないよう住宅の最低床面積について、新築住宅にしていくことは業界団体にしかでは40㎡になりましたが、既存住宅も同きないことだと思います。
これまでの様にしていただければと思います。
二

ご努力ご尽力には敬意を払っていま――FRKの今後の役割と政策のあり戸目住宅への消費者のニーズも広がりす。
今後も、ストック重視型社会とい方について。

つつあります。
コロナ後の消費者の背うビジョンを共有しながら変化をど

竹村氏 不動産流通業界には、コロナ中を押していただけるような税制を今うやって定着させていくのかますまを契機に新しい多様なニーズが生ま

後もFRKは要望していく考えです。

すリーダーシップを発揮していただ

れています。DX化も今後深化し、拡中川氏 住宅を建てて壊すのではな

きたいと思っています。

多様なニーズが実現する市場の先には住宅を何度も住み替える社会がある

8

替える社会があると思います。

9

論点 1
不動産流通市場の進化

電子取引は市場に何をもたらすのか?
清水 千弘 一橋大学ソーシャル・データサイエンス教育研究センター教授

全体のことを言う。不動産市場の特術は、人間が行う仕事と機械が行う

し、電子取引が進展していくことで性として、不動産は、同じ品質のもの

仕事の分業体制を変化させるためでどのような市場の進化が期待されるは何一つ存在しておらず、同じ場所ある。

のかを、過去の研究成果と私見を合にあっても建物の構造や建物の築年

以下、宅地建物取引士の機能を示

わせて整理する。

数が違うとその価格は異なり、同じ
築年数で同じ品質の建物であったとしても、場所が異なれば価格は差別

1

宅地建物取引士の社会的介在価値と電子取引

2

電子取引がもたらす機械と人間の分業化される。
そのため、消費者は最も良い物件

電子取引が宅地建物取引士の仕事

ついて、売り側・買い側と比較するを求めて自分で探索作業を行わざに与える影響を理解するために、各と、その比率は、55：45で、売り側の科学技術の進歩は、社会を豊かに履歴などからプロファイリングを進るを得ないが、それには多くの時間

業務内容とコスト構造を見てみよ

方で負担が大きい。
特に、集客に始ましてきた。近年における購買活動にめ、消費者の潜在的な選好を解読すと手間が必要である。
一方，売り手にう。
不動産仲介業務は、売り手側からり、売り側では物件調査などの初期おいては、電子取引、いわゆるオンラることを通じて、消費者ごとの適正

とっても、売却を希望してから契約の依頼に基づき行う業務と、買いの段階での業務負担が大きいことがわ

イン取引が誕生することで、遠隔か価格の提示や商品の推奨をしていくにいたるまでの時間が必要以上に多立場に立って行う業務に大別され、かる。
しかし、売り側での歩留まりがらの注文と配送が可能となった。従ことが可能となった。生産者に対しくかかったり、契約にいたることがその両者の業務内容・機能には差異

40％程度であるのに対して、買い側

一橋大学ソーシャル・データサイエンス教育研

来は店舗を訪れて購買活動をしていては、仕入れから販売までの時間をできなかったりすることも多い。売がある。不動産仲介業務の実態を把では15％弱であることから、一概に究センター教授

たが、オンライン上で本や日常品と短縮し、在庫管理に係る費用を大きり手が売却できない場合には、その握するために、売り手側の仲介、買いは、買い側に特化したほうがよいと1967 年いった財だけでなく、ホテルや旅行く低下させることに貢献した。

住宅などは空き家となってしまう。

手側の仲介に分けて、業務工程を整は言えない。

そのような中で、不動産の電子取

それは、売り手にとってだけでなく、理すると、売り側29工程、買い側20工

さて、ここで重要になってくるの

引の市場整備が進められてきた。そ社会にとっての費用となることを意程に分けることができる。清水・西が、電子取引が進行していくとした

この電子取引の誕生の効果としてれでは、不動産のオンライン市場は、味する。

村・浅見（2004）では、そのコスト構造

ときに、どのようなコストが機械には、従来の商慣習の中で発生してい今後、どのようになっていくのであ

このことは、不動産市場が正しく機を分析している。
具体的には、売主29

よって代替が可能となるのか、またた費用の低減効果がもたらされた。

ろうか。
売り手・買い手といった消費能しないと、（1）買い手の探索費用、工程、買主20工程の全49工程を100とは費用低下がもたらされるのかとい

消費者にとっては、従来は店舗で購者、サービスの生産者となる不動産（2）買い手がつかない間、住み替えがした場合に、各工程に対する業務比うことである。
さらには、どの部分を入していた財やサービスがオンライ業者、そして広い意味での市場にどできない、または不動産を空き家にし率（ 時間コストとしての比率）をア

人間の仕事として残していくのかとも歴任した。専門は、指数理論・ビッグデータ

ン上での探索から決済まで可能となのような影響をもたらすのであろうておく機会費用、（3）不完全市場によンケート調査によって把握している

いった判断と、事業のデザインが求解析・不動産経済学・スポーツデータサイエンス。

ることで、店舗を訪れる費用などがか。
ここでは、電子取引の普及がもた

る財の配分の非効率性（ 空き家の発。
（12頁図表1）

められる。

大きく節約できるようになった。生らす、不動産市場の進化の可能性と生と硬直化）、の3つの社会的費用が存産者にとっては、仮想空間上での店方向性を考えてみよう。

在していると言ってもよい。

清水千弘（しみずちひろ）

岐 阜 県 大 垣 市 生まれ。 東 京 工 業

大学大学院理工学研究科博士後期課程中
退、東京大学大学院新領域創成科学研究科
博士（環境学）。麗澤大学経済学部准教授・教授、ブリティッシュコロンビア大学経済学部、
シンガポール国 立 大 学 不 動 産 研 究センター、
香港大学建設不動産学部客員教授等、日本大学教授、東京大学空間情報科学研究セン
ター特任教授を経て、現職。また、財団法人
日本不動産研究所研究員、リクルート住宅総合研究所主任研究員、リクルート AI 研究所フェロー、キャノングローバル戦略研究所主席研究員、金融庁金融研究センター特別研究員など

主な著者に、『 市場分析のための統計学入門』、『 不動産市場の計量経済分析 』、『 不動産テック』、『スポーツデータサイエンス』（ 以 上、朝倉書店）など。国際的な学術誌には 60 本以上の論文が採択され、日本での研究をいれると200 本を超える論文を公刊してきた。麗澤大学
国際高等研究機構副機構長・学長補佐、マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員、京都大学経済研究所非常勤講師などを兼務する。総務省統計委員会臨時委員等を務める。

10などのサービス商材も購入が可能となった。

清水ら（2004）は、収益構造を把握

図表２（13頁）は、図表１で計算さするために、
仲介手数料総額・取扱件れた費用構造を集計したものであ

不動産流通市場は、多くの財やそのような中で、宅地建物取引士数も調査した。そこでは成約比率をる。宅地建物取引士が住宅の仲介をサービス市場と比較して、どの国にが、市場機能を補完し、社会的費用を把握するために、「 受付・売却相談」

行う際には、費用の多くは、非成約、次の段階に入ると、オンライン空

おいても情報の不完全性によって非低減させるように業を営んできた。

を受けた後、成約に至った比率およ

つまり収益を得ることができていな間で蓄積されたデータを用いて、新効率性が高い市場の一つである。市

そこに、電子取引が普及していくと、び成約に至った件数についても調べい段階で発生している。宅地建物取しい付加価値が提供されるように場の非効率性とは、不動産の売り手

宅地建物取引士の仕事も変化させてている。

引士の収益となる手数料は、成功報なる。
消費者に対しては、過去の購買や買い手が、その取引にかかる費用いくことになるであろう。新しい技舗を設置することで、市場への参入が容易となった。

その結果を見ると、コスト構造に

酬体系であるために、交渉合意が成

11

論点 1

図表 2

図表 1 業務工程別コスト構造(1)

10%

10

売り側

8%

■成約 / 対応１件あたりコストの比較

各工程のコスト

売り側

9%

計55％

売り側

買い側

41%

7%
6%

13%

1%

32%

11%

2%

11%

2%

5

5%

4

3

3%

2

2%

3

2

2

2

1%
2

3

4

5

6

7

8

1
9

1

1

1

1

1

1

1

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

1

1

1

1

アフ
ター

アフターフォロー

権利証の返却登記実行

残金決済・引渡

残金決済・引渡の準備

引渡日の案内借入金返済の申込み

中間金受け渡し契約

重要事項説明契約書の作成重要事項説明書の作成

契約日時等の案内

各工程のコスト

買い側

8%

1

決済引渡等

売却条件の交渉・合意

9%

物件案内︑結果報告

買い側

媒介期限満了時の更新

値下げ提案

売主への営業報告

広告出稿

10

1

20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

契約

売却活動

指定流通機構への登録

物件情報化

媒介契約締結価格査定

物件調査

税金・資金アドバイス

受付・売却相談集客

意見価格の提示︑売出価格の決定

物件
集客 売却相談
価格査定 媒介契約等
調査

1

計45％

7%
6%
5%

5

4%

3

3

3

3%

2

2

2

2

2

2

2%

1

1

2

1

1

1

1

1%

0
1
集客

2

3

購入相談

4

5

6

7

物件
収集

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

0
19

アフ
ター

決済引渡

契約

20

アフターフォロー

権利証の返却登記実行

残金決済・引渡

残金決済・引渡の準備

引渡日の案内借入金の申込み

中間金受け渡し契約

重要事項説明書・契約書の確認

契約日時等の案内

購入条件の交渉・合意

物件案内

紹介・内覧促進

物件確認

物件の選定

物件情報収集税金・資金アドバイス

受付・購入相談集客

出典 : 清水ほか (2004)

29%
成約

1

2

2
1

非成約

4%

12

業務工程別コスト構造(2)

28%

12%
集客〜交渉合意

13%
契約案内〜決済

1%

4%

アフ
ター

集客〜交渉合意

契約案内〜決済アフター

出典 : 清水ほか (2004)

立し、はじめて利益を上げることが性を伴うために、宅地建物取引士だ

果をわけてデザインをしなければな

可能となる。今回の電子取引の改正

けでは対応が困難なこともある。しらない。

は、契約案内から決済に至るまでのかし、近年では容易にチェックやシ

例えば、価格査定や契約処理を機合理化である。オンラインによる重ミュレーションが可能となってきて械や他の人に分業した時には、短期

要事項説明の実施と契約案内が可

いるため、その部分は機械にゆだね

的には費用削減効果やサービス向上能となる。
その意味では、買い手・売ることができるようになった。

効果が認められても、長期的には、価り手双方の時間短縮効果は期待され価格査定についても、成約価格の格または相場がわからない、またはる。
しかし、本格的な電子取引を推進

過去データを用いた価格査定システ

税制やローン事務などができない宅することの生産性の向上と社会全体ムが多く提供されるようになってき

地建物取引士が増加してしまうことの厚生水準を高めるためには、集客ている。
さらには、契約後の契約処理

で、組織としての競争力が低下してから合意形成に至るまでの費用低減についても、非対面で契約事務が完了しまうこともある。
なによりも、従業効果を含めて、全体の費用削減効果するようなサービスも登場してきて員に求められる専門性の低下を通じと新しい付加価値を生み出すことがいる。
エスクロー業務の代行となる。

て、働き甲斐を失うこともあろう。

できるのかどうかが大きなポイント

このような業務をどのように分業機械化の進展は、宅地建物取引士となることが理解できるであろう。

していくべきかということは、人との仕事を奪ったり、必要とする専門

ここで、電子取引を、一層広義に考

機械の分業、人とアウトソーシング性が大きく変化したりすることもえて、人間と機械の分業というようにも含む人との分業を通じて、各社ごある。
例えば、自動運転の進化が、ス

捉えなおしてみよう。
例えば、図表１との最も生産性が高い体制を構築しクールバスの運転手の仕事を奪う可に細分化された業務フローがあるとていこうとする流れであるが、その能性がある。確かに安全に運転するしたときに、税務相談は、高度な専門推進には短期的な効果と長期的な効技術は自動化できる。
しかし、スクー13論点 2

ルバスの運転手は、生徒を学校に送ことができる専門家」へと変化しているのは、(1)消費者の支払い意思を測り届けるだけが仕事ではなく、「安

くことになる（Agrawal, Gans and

定することができること、(2)裁定を全に」届ける必要があるため、生徒がGoldfarb（2018））。

防止するメカニズムがあること、（3）

安全にバスに乗り降りできるよう

そうすると、電子取引が進化し、人企業が何らかの市場支配力を持ってに誘導し、バスの中では教師のようと機械の分業が進むようになってきいること、が要求されるため、これらに生徒を指導し、制御していかない

たときには、生産性の高い宅地建物の条件から理解できるように、完全といけない。自動運転が進展すると、取引士の定義が大きく変化していく

競争が機能しない状態に移行してい良い運転手の定義が、「 運転がうまい

ことが予想される。

ることがわかる。

専門家」から、「 教師のように振舞う「マンション管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」
が中古マンションの流通市場に与える影響について
横浜市立大学

国際教養学部教授

齊藤 広子氏に聞く

不動産市場での電子取引は、市場

新制度はあくまでも「第一歩」の競争性を一層高めるように機能し3

電子取引は、本当に市場の進化か?

大学院都市社会文化研究科長

ここから始まる目的は自分のマンションの健康診断ていくことが期待されるが、その進化の先には、市場に新しい歪みをもたらす可能性をも視野に入れておか── 4月 か ら 始 ま っ た 国 の「 マ ン

どうやって多くのマンションの管デジタル時代において、オンライ

みでは、価格は競争によって決定さなければならない。
その意味で、電子ション管理計画認定制度」とマン

理計画が認定を受けられるようにす

ン 取 引 が 増 加 し て い る 市 場 で は、れ、消費者余剰と生産者余剰によっ取引市場を拡大していく中では、新ション管理業協会の「 マンション管

るかが大きな課題になります。認定

データ分析や価格設定アルゴリズムて計算される総余剰が最大化されしい基軸に基づく、公正なルール作

理適正評価制度」
について。

を受けることが当たり前になってが重要な機能をもたらす。ここで言る。
しかし、こうした行為が透明性のりをしていかないといけないことがう価格設定が、近年において不動産ない、あるいは欺瞞的な手段で行わ理解できよう。

業界で言われている「AI査定」とはれた場合には、市場の信頼を低下さ

電子取引などの新しい技術に支え決定的に異なることに注意が必要でせ、不公正な印象を与え、デジタル市

られながら、一層の不動産流通市場

場への消費者の参加を鈍らせる可能が拡大し、社会的な厚生がますます性もある。
そして、社会の総余剰を縮高まっていくことを期待したい。

ある。オンライン市場で登場してきているAIを用いた価格設定は、パーソナライズド・プライシング（ 消費

めに、様々な規制が検討されている。

を請求する価格差別）と呼ばれるも2018年11月、OECDの消費者保護のである。
パーソナライズド・プライ

委員会と競争委員会では、パーソナ

シングでは、消費者の個別性に配慮

ライズド・プライシングのリスクはして価格設定が行われるために、市政策介入に値するのか、もしそうな場の資源配分機能を高め、従来ではら、それに対処するための最も適切サービスが行き届かない低価格帯のな競争および消費者保護ツールは何

消費者に利益をもたらす可能性が期なのかが議論された。2022年6月に、待される一方で、市場全体の厚生を筆者が出席した、イタリア中央銀行

損なう可能性もある。

での国連統計専門家会議でも、議題市場が効率的に機能する状態は完の一つに上がった。パーソナライズ

全競争市場と言われるが、その枠組

ド・プライシングを企業が実現でき14

齊藤氏 管理計画認定制度を生み出は認定を受けることではなく、受けした改正マンション管理適正化法はるために自分のマンションの健康診

大きく二つの面があります。一つは断を行い、項目と照らし合わせてど管理不全マンションに対する指導・こが問題点か自己チェックをし、改助言、監督ができるという管理不全

善をしていくことです。管理組合が、対策です。
もう一つは、きちんと管理「 きちんと認定を受けられるようにをしているマンションを市場で評価しよう」「 受けるのが当たり前」といできるようにする体制づくりです。

う共通認識を持ち、マンション内の管理計画認定制度は完成形ではなく、問題を共有するためのツールとしてあくまでも「 第一歩」ではないでしょ使っていただきたいです。その次のうか。マンション管理の「 計画」を認ステップが、本当に計画を実施でき定するので、これまでやってきた「 実ているかの確認になると思います。

績」が評価されているわけではないの行政が最初の一歩を踏み出し、きちt h e To k yo h o u si n g m a r ke t : At te m p t

ですが、この一歩がなければ何も始まんと管理されているマンションが市

to measure social cost s of imper fec t

りません。
今後は項目が増え、自治体

場で評価されることへの足掛かりをDevelopment Studies,16(3), 210-230.

が情報開示をしていくことで、しかるつくったという意味で非常に大きな・清水千弘・西村清彦・浅見泰司 (2004)「不動産流べきマンションが市場から評価され意義があることだと思います。

小させてしまうことは確実であるた者の支払い意思に応じて異なる価格

もらいたいと思います。
しかし、目的齊藤広子（さいとう ひろこ）
横浜市立大学国際教養学部教授
筑波大学第 3 学群社会工学類都市計画専攻卒業、不動産会社勤務を経て、大阪市立大学
大学院生活科学研究科修了。
博士（工学）
・博士（学術）・博士（不動産学）。
岐阜女子大学家政学部住居学科助教授、明海大学不動産学部教授、英国ケンブリッジ大学客員研究員を経て、2015 年 4 月より現職。
専門は不動産学、不動産マネジメント論。魅力【参考文献】
・A grawal , Ajay., Joshua Gans and Avi
Goldfarb(2018), Predic tion Machines:
The Simple Economics of Ar tificial
Intelligence, Harvard Business Review
Press.
・Shimizu, C., K. G. Nishimura and Y. Asami(2004), “Search and Vacancy Costs in

i n fo rm a t i o n ,” Re gi o n a l a n d U rb a n

通システムのコスト構造」住宅土地経済 , No. 51,
28-37.

的なすまいやまちのマネジメント手法確立の研究と実践。

るようになるでしょう。

マンション管理業協会のマンショ

15

論点 2

ン管理適正評価制度は、民間レベル

かりやすさと管理情報の見える化にうな価値観を共有できる人が集まいます。これはつまり若い人にとっ響はかなり大きいのではないでしょ

るのかが自分でも明確ではなく漠然で管理の状態をランク付けするとい挑戦したという意味で、
私はこの制度ることで、マンションの方向性が決て魅力のあるマンションだといううか。

としていることが多いと思います。

う内容ですが、☆（星）の数を示しわは非常に画期的であると感じるし、期

まっていき、同じ方向を目指せるよことです。築年数が経つとマンショ「 中古マンションを買って大丈夫

いろいろな情報を示すことで、無意かりやすいこと、その根拠となる項待しています。
マンション購入希望者

うになるでしょう。そして「 このマン管理は世代間ギャップがあることか」という問いに、今回の制度は「 大識なこだわりの部分を浮き彫りにす

目が詳細なことが非常に興味深いでから、「 古いマンションだけど買っンションで大丈夫」という安心安全

で難しくなりがちですが、自分の子丈夫ですよ」と答えています。
とは言ることが可能になるだろうし、そのす。まさに管理の質の「 見える化」にて大丈夫ですか」と聞かれることがにつながるはずだと思います。

ども（ もしくは親）の世代と考える

え、最終決定は自己責任なので、このマンションのPRポイントも見つけなります。
消費者側からすると、これありますが、「 マンションによりまマンションの管理で一番難しいのとお互いを理解しやすくなります。

制度が広く定着していくためには、ることができるはずです。

までは管理の詳細についてどの項目す」というのが本当のところで、このは合意形成ですが、管理の見える化戻ってきた若い世代が、同級生を呼消費者もマンション管理に関心を持

管理情報をきちんと示すことで、を読んだり見たりすればいいのかわ「 マンションによる」というのを開によって、今取り組んでいることをび戻す動きもあります。流通は社会

ち、自分で「 大丈夫」だということをみんなが買いたいと思うマンション

からなかったのですが、☆の数で示示しているのが今回の制度です。

評価している人が集まってくることの仕組みとしてできることもある

確認してもらいたいです。人によっになればいいと思います。管理を評につながっていけば、バックグラウ

し、マンション独自で活性化できるて気になるポイントは異なるので、価する人が住むようになれば、管理

ンドはさまざまでも価値観が似ていこともあります。今回の情報開示は、それを確認できる情報が開示されるはよりスムーズにできるようになりるので、合意形成がしやすくなるの

流通の活性化を可能にするためのことはとても魅力的です。自分で決ます。その結果として管理の質が上ではないでしょうか。
ただ、新築マン「 見える化」
であると考えます。
また、定することで、住まいに対してよりがれば、管理組合にもメリットにな

ションには管理やコミュニティを一

自分たちのマンションをどうしてい主体的になります。住み手を主体者ります。このような新しい展開が期

緒に新しくつくっていく喜びもある

きたいかという共通ビジョンの共有に変えていく大きなプロセスの一つ

待できます。

ので、それぞれの良さがあります。

でもあります。流通市場に与える影だと思っています。

されれば理解しやすくなります。わ

管理の情報開示は流通の活性化を可能にするための「見える化」「中古マンションを買って大丈夫か」という問いに 「大丈夫ですよ」と答える制度

マンション管理適正評価制度は、

ライフステージに合わせた住み替

不動産業という大きなネットワー
クの中で市場のメカニズムを利用──今回のマンション管理の新しいションを買ってリノベーションを行

えや複数拠点への居住がもう少し簡制度が中古マンション流通市場に与う気持ちはとてもよくわかります。

単にできるようになれば、中古マン制度をわかりやすく説明できることが一番重要

して民間で補完し合って資産価値える影響をどう考えますか。

自分でリノベーションを行えば、つションの流通はさらに活性化されるの向上を図り、同時に居住価値、管くり上げた空間に対する思い入れでしょう。諸手続きが面倒なので諦ミスマッチを減らすツールとしても活用できる

人々は住まいを買う時に、はものすごく強くなります。さらにめてしまう人もいますが、物件が数

立地、価格、間取り（ 広さ）を重視し自分から主体的に働きかけた場所に多く市場に出回ればいいなと感じる──不動産流通業界が今回の制度をちんと伝えることでお客さんとマッ取得が共通目標になればとても良

ますが、この中で絶対に変更できな暮らすことは非常に前向きになりまことが多いです。
コロナによって、家有効活用するために必要なことは何

チングしやすくなると思います。おいことで、そこに焦点を当てるよういのは「 立地」です。中古マンション

す。そこが中古マンションの良さで族で過ごす時間や在宅勤務が増え、でしょうか。

客さんのこだわっている点が分かれになれば政策にもメリハリが出まは新築よりも場所（ 立地）を自由に

もあり、
魅力です。

住まいの意味が変わってきました。

ば、その部分を開示情報で説明するす。マンション管理計画認定制度と

齊藤氏

理の質の向上を目指すための制度です。多くの人が利用して、☆5つの選べます。間取りはリフォームで変買うときに必要な情報と住んでか郊外への住み替えや部屋数を増やし

齊藤氏 流通業界にとっては、制度ことでスムーズな取引にもつなが連携する試みも画期的で、関係者の更でき、実物があるので管理状態もら必要になる情報は違います。自分たいなど、需要も変わってきていまをわかりやすく説明できることが一るでしょう。一般的に中古マンショ

尽力は素晴らしいと思います。これ

ある程度見えて、さらにそこに住んが住むことをイメージした時に知りす。自分の人生に合わせて住まいを番重要だと思います。マンション管

ンは新築よりマッチングが難しい

らの制度は完成版ではなく、今後さでいる人もわかります。価格と間取たい項目が事前にわかっていれば、自由に変えることできるようになれ

理適正評価制度はかなり消費者にのですが、重要事項説明を受ける前らにシステムは改善されていくでりは自分でカスタマイズできるの買ってから後悔することは減るはず

ばいいと強く思わざるを得ません。

寄り添っていますが、それでもまだに確認できる機会が増えるのでミ

しょうが、上々のスタートを切れたで、中古マンションを買うことは非です。今回のような情報開示によっ

築年数が経っても生まれ育った子

分かりづらい部分があるかもしれま

スマッチを減らすツールとしてもと感じています。

常にクリエイティブな行為ではなて、単に合理的・経済的な評価がなさ

供たちが大人になって帰ってくるマせん。マンション管理の情報を分か活用できると思われます。住宅購入

いでしょうか。若い世代が中古マンれるだけではなく、目に見えないよ

ンションになるのが理想だと思ってりやすく伝えることが重要だし、き希望者も、実際は何にこだわってい

1617

「第 16 回 FRK 住まいと暮らしのセミナー」

第１部クロストーク「人を豊かにする二拠点居住

始め方と続け方」から

人を豊かにする二拠点居住
始め方と続け方馬場 未織 氏
ゲスト：川鍋 宏一郎 氏、 大塚 彰宏 氏

講師：NPO 法人

南房総リパブリック理事長

ています。
あとは、
古い納屋を残していて、焼杉をつくりました。内装もペンキを塗るの

うしてお米づくりの仲間ができたのでしょう

そこをセルフリノベーションで大宴会場をも、友だちや仲間、大磯農園の人たちにか。

つくろうと、
たまに友だちにも手伝ってもらい手伝っていただきました。資金の問題もあ川鍋氏

ながらDIYをやっています。

り、床貼りも自分でやりました。完成した家からです。家の改修を手伝ってほしいと

大塚氏

私は昨日から出張で石垣島にはAirbnbの民泊サイトで、貸別荘としてか、今度納屋の解体をみんなでやろうと来ているのですが、機材トラブルで欠航運営しています。大磯の友人や仲間がでか、人手が足りないので、誰か手伝ってとになりまして、急きょZoomで参加させていきたことで、大磯でお仕事をさせていただ

いう人々が、
二拠点生活の人や移住してただいています。大阪出身で東京には27く機会もできました。

きた人を含め、地元の人でも結構います。

単純に人手が要ることが多い

私は金曜日の夜に家族を車に年住んでいて大磯との二拠点生活をし大磯では、いろいろな人や活動の輪がそういう人が友だちなどを介して広がっ乗せて南房総に行き、土日をそこで過ごし始めて4年です。普段は建築設計の仕あり、それが幾つも重なり合ってどんどんつて、そこに参加すると大体同じような人がて日曜の夜に帰ってくるという二拠点生活事をしています。大磯では2017年に築50

ながっているところに、大磯の町の魅力や集まっていて、そこから友だちの友だちがを15年以上続けています。子育てがきっ

年の古い家を購入し、それを貸別荘とし人々の魅力、奥行きの深さを感じていま生まれています。市の主催や区の主催、かけだったのですが、年50回の週末のて運営しつつ、空いている時に自分で使す。
「うつわの日」というイベントがあって、何かのワークショップだとか、地域のPR

田舎暮らしは、家族5人で1回海外旅行

うという二拠点生活をしています。大磯はそれをお世話している人がいたり、郵便活動などで知り合った人からというのが多に行くのと同じぐらいのコストでしたので、都心から約60㎞ほどです。電車で東京局の倉庫を転用したコワーキングスペー

かったと思います。

週末に割り振って楽しむことでいいのでは

駅から1時間なので、
ドア・ツー・
ドアで1時スであったり、持続可能な林業を目指す

馬場氏

ないかと考えて、このような二拠点生活は間半、車だと1時間、道が空いていれば1

きこりラボやオーガニックにこだわったマ

参加するきっかけは何だったのですか。

ありだなと思いました。住んでいる場所は時間弱で行けます。大磯ロングビーチをルシェがあったり、みんなで集まって農園

大塚氏

築30年の家です。
ここは居抜きで、前に住ご存じの方もいらっしゃるかと思いますけ

でごはんを食べたりとか、そういったことをしどもを連れて釣りに行ったときでした。私はんでいた方がそのまま置いていった冷蔵

れども、海だけじゃなくて山があって、
そこか

ています。

その時車を持っていなかったので、電車庫や洗濯機などを今でも使っています。
いら小田原まで20分、さらに足を伸ばせばろいろと古いものがあって、それをあまり違

箱根まで30分、湯河原まで40分、熱海ま和感なく使えています。
ただとても寒いので、5年前にワークショップをして断熱改

馬場氏

大塚さんが大磯農園を知って大磯に最初に行ったのは、子で行けるところはどこだって地図で見たら、で行っても1時間以内に行ける、
そういった

住み始めて
アクションを起こすと、に降り立ったのはそれがきっかけです。
そような位置で、
とても過ごしやすい場所でいろんな変化が現れるの後独立した時に、リゾートで仕事をしよう

修をしました。増築はデッキだけです。風

ミングで田舎暮らしをしてみたいという気持

南房総のわが家は土地が約4,500坪

景の開けた方向にデッキをつくって、これちが非常に強かったです。
ただ仕事をしなで、ほぼ9割が里山です。2020年末に大磯に行くきっかけとなったのは大磯でだいぶ暮らしが広がりました。全部にあがら子どもを育てていかなければならない

拠点を新築しました。元々築40年ぐらい

まねくお金をかけるというわけではなくて、と中で、全てをやめて田舎に完全移住して、ても大事にしたいことに注力してコストを大磯に行けるなと思いました。初めて大磯というようなイベントが大磯でありました。
そ

す。
馬場氏

南房総と大磯は雰囲気が違れに参加したとき、大磯農園の仕掛け人

農園で、耕作放棄地を利用してそこでみいますね。何か里山がそのまま現れたみの方がいらっしゃって、農園のことや自分の平屋の一軒家があって、まずこれをリんなでお米をつくろうという集まりです。
できたいな地域と、
ちょっとスタイリッシュな感じ

たちの酒をつくっているんだという話を聞

毎日出勤するために片道2時間、3時間

フォームして拠点づくりをしようかなと思ったお米をみんなで食べましょうということでと、好みはそれぞれあると思います。二拠いて、そこから足しげく通うようになりました。

払い、生活のクオリティを上げたというようとか、通勤に多くの時間をかけるということていたのですが、かなり弱っている家でしはなく、そのお米を地元の酒蔵に持ち込

点生活を始めると、いろんな地域に友だ

馬場氏 自分の得手不得手はあると思な感じがしています。

は難しいため、非常にハードルが高いなた。
これをリノベーションしてというよりも、将

んで僕らの酒をつくろうという集まりです。
そちができます。同じような志向の、違う場所いますが、決心して行ってみると、
そこで違

川鍋氏

私は横浜市綱島と千葉県南と思っていました。
そんな時に、馬場さんの来的には完全移住したいと思っているのれが楽しくて大磯に通うようになりました。

を選んだ人たちがいるからです。

う扉が開いて、多分その後は自動的に開房総市の往復200㎞、片道100㎞を毎『週末は田舎暮らし』という本を読んで、で、新築することにしました。家に薪ストー通っているうちに拠点が欲しくなり、築50

今お二人のお話を聞いていて、恐らくいていくのでしょうね。
その最初の一つを開

週末、行き来しています。金曜日の夜発

初めて二拠点生活という概念を知ってすブも入っているので、そこで使う薪作りだと年の家を購入し、完全に骨組みだけにし皆さんはこういう暮らしを始める前に、住宅

くか開かないかで全然違うのではないか

で、
日曜日の夜にパジャマで帰るみたい

ごく刺激を受けました。大体片道100㎞

か、去年からシイタケの原木栽培にもはて基礎も補強して改修しました。焼杉ををゲットするのは分かるけど、
その後に友

と、
お二人の話を聞いていて思いました。

な、
そんな生活をしています。子どもが女圏内、1時間半ぐらいで行けるところで二まっています。
これも去年からですが、友だ

外壁に貼るというのをやってみたいなと思

だちがどうやってできるのだろうと不思議

あともう一つ、私も言われるのですが、家の子2人、犬が2匹という家庭環境です。

拠点生活ができるといいなと思って探し出

ちと一緒に無農薬でお米づくりをやっていい、1人ではとてもできないので、皆さんにに思うのではないでしょうか。
どのように友族はどうするのかということです。
自分はそう

平日はIT企業の営業職をやっています。

した結果、馬場さんの家の結構近くですて、去年は600㎏採れました。今年は2倍声を掛けました。
そうしたら30人ぐらいが集

だちや仲間ができたのか、
この辺りの詳いう生活がしたいと思っても、家族がうんと

私自身は東京出身で、将来どこかのタイ

けれども、
南房総に拠点を持ちました。

の広さにして、1,400㎏ぐらいつくろうと思っ

まってくれて、家1軒分、全部で120本の細を伺ってみたいと思います。
川鍋さん、
ど言わないのではないかとか、子どもがつい18

19

「第 16 回 FRK 住まいと暮らしのセミナー」

第１部クロストーク「人を豊かにする二拠点居住

始め方と続け方」からてきてくれないのではないかという質問をよ思います。

大塚氏 いろんなコミュニティがあって、ず、まず全部踏破したいねというところで、つくっていて、
休む時間はあるんですか。

大塚氏 僕は地元みたいな感覚でコミッく受けますが、どうですか。

大塚氏

息子が年頃になってきて、都僕は全部に顔を出しているわけではなく、

ちょこちょこ登っては迷子になりながら帰っ

川鍋氏 平日と土日でやっていることが全トできる場所をもう少し増やしたいです。

川鍋氏

最初に二拠点生活をやってみ

会っ子になってしまってあまり興味を示さそのうちの一部ですが、仲良くなることでてきています。少しずつテリトリーを広げてく違うので、体を動かすことで、気絶するよ

もう1カ所、2カ所、
この次の10年ぐらいでたいと妻に伝えたら、
呆れられました。
ただないため、無理やり連れていってもしょうがお酒を飲んだりしながら何かやろうかといいるところです。

うに夜は寝られてすごい睡眠の質が良く開拓してみたいと思っています。
ただし増家を建ててからは、今度は逆にもう毎週ないので、お父ちゃんが面白おかしく生きう話になります。
あとサーフィンをやりたい

馬場氏

なっています。9時ぐらいで眠くなっちゃい

やせばその分それぞれとのつながりが薄く一緒に行くという感じになりました。今は妻ているのを、背中で見せることにしました。

なと思って、そんな話をしていたら、農園ですか。大変そうに感じますが。

ます。仕事の9割近くがリモートでの商談なってくるので、その辺の頃合いは見定めも子供もほぼ毎週来ています。

それが反面教師になるのか、そうなりたいの彼がやっているよというようなことを教え

川鍋氏

草刈りが必要だったり、カーテということもあって、僕だけ平日ずっと房総

たいです。

大塚氏

私は大磯に行き始めたときはと思うのかは子ども次第ですが、家族がてもらって、
その彼と話をして、じゃあ今度ンを開けたらイノシシがいるとか、もうほぼの家に残ってという日もあります。夕方から

馬場氏1人で行っていました。子どもがちょうど塾

ばらばらではあるけれども、それぞれやりた

ちょっと行きましょうとなって、そんなことでつ原野みたいなところなので、感覚がまた違ひと作業やっちゃおうかなということもありま

地域にはいくつかの好きな場所があるのに行き出して、
あまり週末に遊べなくなった

いことをやって、家で一緒にごはんを食べながったりして東京よりも友だちが多くなっいます。
その大変さはありますが、逆にここす。

はごく自然なことで、それによってむしろフ時期でした。物件を買うとなると、
なかなか

るとか、
そういうことで精神衛生上はいいのたんじゃないかなと思います。

がもう俺の城だということで、たき火をしても馬場氏

大塚さんは建築設計がお仕レッシュな愛着が保たれていく
ところはあ

僕の一存では決められないのですが、たかなと思っています。

馬場氏 そもそもどこにいたのかということよオーケーだし、それで焼き芋もつくれるしと事ですから、お施主さんが広がったりした

ると思います。最後に一言ずつ、お互いのまに家族で大磯に行ったりしたので、大馬場氏

家族で一緒に動かなければりも、その人が大事で、その人と仲が良け

か、
公園も家の中にあるような、
そんな感覚

ことはありますか。

話を聞いてどんな感想を持たれたでしょ

磯がいいところだというのは妻も認識をし離散するのではないかというふうに思われれば友だちだという、こだわらないところがに近いかもしれないですね。

大塚氏 うちの家のもう一つ上の方に空うか。

ていたようで、ある日妻から「家を買うのもがちですが、実際に南房総で親しい人

新しいなと、
ここ最近の変化を見ていて思馬場氏

かくいう私もかなり広い土地をき家があって、そこを買われた人がたまた

川鍋氏

いいね」
と言われて物件情報を見せられたちで集まると、
みんな家族を持っていたいます。十数年前はまだ、よそ者というよう持っていて8,700坪あります。広ければ広まコワーキングスペースのつながりで知り徐々に増えているということですが、
もっとそ

ました。
それは前の週に僕が見に行ったとりとか、お一人だったりとか、
もともとは家族な扱いを受けているという話は聞いていまいほどいい、大は小を兼ねると思って買っ合った人なんですけれども、その方から、

ういう人が増えてほしいなと思っています。

ころだったので、これはもしかしたらいけるがいたとか、
いろんな方がいるんですけれしたが、人口減少によって地域も、閉じててしまいましたが、そこを全部自分で手入改修するから手伝ってほしいということを仲間を増やしたいという気持ちが非常になと思いました。実際にはその物件はもうども、家族をぞろぞろと引き連れては来ま

自分たちで小さく縮こまるんじゃなくて、開れをしなければならない。
それが私の人言われて、拠点があるから仕事が広がっ強いです。
みんなそれぞれ、自分が何に売れてしまっていたのですが、代わりにこうせん。皆さん、単独で来るんです。
そういういていく方向に進化しています。
その中に生になっていったわけです。
でもそのおかていると思います。

集中して、何が楽しくてとか、お互いの家いうのがありますよって出されたのが今のサードプレイス的なところを持てると、家族すっと入って馴染んでいけるという新しいげでNPOを立ち上げてみるかとか、里山

馬場氏

何か自分のプライベートの生を見合いながら、
ああだこうだとしゃべった家です。
そこを家族で見に行って、海が見と職場とそれ以外の、自分の拠り所みた

潮流を感じています。

学校で人を呼び寄せてみようかという気活をつくるというところから入って、そういうりするのは楽しいので、皆さん、ぜひチャえる景色を気に入って、もうここに決めてしいなものができます。
それが人生の安定感

大塚氏 そういう意味では、大磯は元々になったりしました。大塚さんは、民泊で貸発展が巧まずして出てくるというのは本当

レンジして、
二拠点生活の方が爆増してまおうとことになりました。

とわくわく感のどちらも満たしていくということ別荘地があったこともあって、よそ者や元よ

していますが、使われる方たちとの交流なにありがたいですね。
お二人はこれからいただきたいと思いました。

馬場氏

住み始めて、
そうやってアクショが面白いと思いました。
その土地に住んでそ者みたいな人は多いです。
そういう人たどはありますか。

将来に向けて、
どんな暮らしをつくっていき

大塚氏

ンを起こしてしまうと、いろんな変化が現れいらっしゃる方たちとの交流をどういう濃淡

ちを受け入れるのが当たり前というような大塚氏たいと考えているのでしょうか。

ろあると思っていましたが、川鍋さんのおると思いますが、まず伺いたいのはいい変でやっているかというのは人それぞれだと空気はあります。

は、いろんな方がいてその中には移住を

川鍋氏

今子どもが10歳と8歳で、あと話を初めて聞いて、そういう関わり方もある化です。何かいい変化があったとしたら、思います。
地元の方とはどんな感じで交流したいから、
ちょっと様子を見に来ましたと十数年経てばもう手が離れるので、そのタんだという気付きがありました。
すごく楽しそどんなところか教えてください。

していますか。

将来は完全移住へ、いうケースもあります。私は基本的に対面イミングで房総の家に完全移住したいとうだし、家の中で遭難するという感覚を味

川鍋氏

川鍋氏

三拠点目も探したい

で、自分で鍵を渡したりとかするようにして思っています。
ただ10年後にいきなり完全

わってみたいなと思うので、ぜひ一度遊びいるんですけれども、そういったところで話を移住して、すぐに緑のある暮らしができるかに伺いたいと思います。

平日にやっていることと週末に二拠点生活の人は、地元の大きな敷地の家を持つのはどう

利用してもらっている人たちに三拠点というのはいいですね。

二拠点生活をしている人が二拠点と一口で言ってもいろい

やっていることが真逆です。営業職でやっ人たちからすると「週末だけ来ていて何ていることと、薪を割ったりとかは全然違うだ」というところから始まっていると思いま

馬場氏 よく「別荘と何が違うんですか」して、その場でFacebookでつながって、というと難しいと思います。チェーンソーの馬場氏

ので、気持ちを切り替えられるというのがす。でも土日は家の中にいないんです。

と聞かれることがありますが、地元の人た

いまだに連絡を取ったりしている方もいま

使い方も分からない、丸のこの使い方も田れぞれ違う生活をなさっていることがお分

すごく強くなって、個人的にそれが良かっ

ずっと外で何かしら作業をしているので、ちと一緒に楽しくやれるかどうかということす。
自分の城という感覚より、
こういう仕事んぼの稲作の仕方も知らないとなると、そこかりになったかと思います。
でも共通するのたなと思います。
毎週のように土を掘ったり通り掛かった人たちから結構根気強くが大きいと思います。改めて、何年か過ごをしていることもあり、モデルルームのようなから始めるのは結構大変なので、今からは、
お二人とも本当に楽しそうだということしていると、筋肉も付いて健康的にもなりまやっているじゃないかと思ってもらい、家をされているお二人に、今はまっていることは位置付けかなと思っています。

いろんなことを勉強していこうという感覚でです。
あまり気負わずに、
まず一歩踏み出す。
あとは虫が嫌いだった子どもたちが、そ建てたことで本気なんだなって思ってもら

他にもありますか。

馬場氏

疲れませんかとか、休んでいる

す。一つ一つステップを刻んで、シイタケしてみて、開けようと思った扉は開けてみ

ういうものを好きになったり、だんだん家族

うようになり、最近は地域の人々からは結川鍋氏

今はまっているのが、子どもと一んですかとか、
そういうことをよく聞かれるこ以外のものも育てられるようになっていきた

る、
そのワンアクションから入っていただけの房総愛が強まっているところがいいなと構かわいがってもらっています。

緒にやっている山の探索です。取りあえとがあります。川鍋さんはたくさんのお米をいと思っています。

ればいいなと思います。

20

今日はお二人の話を伺って、
そ

21

武

で動く
と考えられる、分譲マンション賃料た。この動きは2020 年まで継続したが買い手がなかなか現れない場合や、価グラフ-1

東京23区エリア別分譲マンション（ 全築年）の平均坪賃料推移（ 単位：円 /月）/月）
グラフ-1 東京23区エリア別分譲マンション（全築年）の平均坪賃料推移（単位：円
東京23区

18,000

都心6区

南西6区

北東11区

15,531
14,63314,00012,815
12,367

12,136

12,358 12,246 12,264

12,511

12,704

13,074

13,46012,76912,428 12,341

13,585

12,231

10,1898,261

10,784
10,294

10,046 10,009 10,042
9,820 9,917

10,085

10,349 10,317 10,316

9,920 9,816 9,922 9,953 9,877 9,940 9,900 10,020 9,836 9,789

8,101

95年

9,990

9,477

10,765

10,279

9,797

10,174

10,353

10,008

10,424

9,796

13,027 13,051

12,42010,1299,970

7,863 7,875 7,958 7,800
7,689 7,664 7,621 7,565 7,707 7,671 7,832

8,367 8,231
8,217 8,117

96年

07年

08年

13,24011,897

10,247

10,6599,623 9,479 9,560 9,556

8,053

15,664

12,417

11,924 11,937

11,232
10,71815,375

13,836 13,940

13,12312,802

12,0008,000

13,731

12,806

15,0497,966 7,963 7,993

11,013

11,248 11,334
11,461 11,472 11,579

9,821 9,866

10,281

8,418 8,479 8,514

10,701

10,942
10,175

8,724

9,145

9,492

9,646

6,000
94年

97年

98年

99年

00年

01年

02年

03年

04年

05年

06年

09年

10年

11年

12年

13年

14年

15年

16年

17年

18年

19年

20年

21年

22年
1〜5月

22

5月

4月

3月

2月

1月

12月

11月

9月

10月

8月

7月

6月

5月

4月

3月

2月

1月

12月

11月

9月

10月

5月

4月

3月

2月

1月

12月

11月

10月

9月

8月

7月

6月

5月

4月

3月

51.00
50.00

145,000

東京都のエリア別に動きを確認すると

140,000

都心6区では賃料と専有面積の動きは

135,000

ほぼ平衡推移しており、専有面積が小さ

130,000

くなる一方で賃料がそれ以上に低くなる、

16,00010,000（1）都心6区の動き（グラフ-2）

52.00

49.00
48.00
47.00
46.00
45.00

2020年

2021年

5月

価格はやや高めに設定して市場に出し、

グラフ-2～5である。

150,000

53.00

4月

2013 年 以 降 上 昇 傾 向が継 続してい155,000

54.00

3月

分譲物件とは異なるロジック（市場原理）

こっているのか、データで確認したものが平均専有面積（㎡：右軸）

2月も同様だ。売事例で見る場合、売希望

160,000

1月

フ -1 で示した通りとおり年間ベースでも、月額月額賃料（円/月：左軸）

ればおかしい。実際にどのようなことが起

2022年

北東11区

12月

古マンション流通市場の文脈ではなく、くなっていれば逆に坪賃料は上昇しなけ

北東11区

グロスの賃料と専有面積の関係

11月

られる。
これは中古マンションの流通価格

グラフ-4

10月

分譲マンション平均坪賃料はグラ

グロスの賃料と専有面積の関係

9月

揃ってこのような状況に至った。今回は中

グラフ-4

8月

ので、
一定の時間差が発生することも考え

賃料が下がるが、専有面積が極端に狭7月のである。新築賃料も全築年帯の賃料もデータはすべて募集賃料データである

2021年

6月

2021年の7月以降下落するようになった2020年ある。専有面積が縮小すると、グロスの5月の説明が必要になってくる。当社の賃料

これはコロナ禍の直接的な影響か

縮小しているのではないか、という仮説も4月料も上昇していた。それが前述の通り、前の動きはなぜ賃料に影響しなかったか

46.00

3月

足立区、葛飾区、江戸川区

47.00

160,000
2月

北区、荒川区、板橋区、練馬区、

築・中古ともに起こった）の時期には賃

48.00

165,000

2月

なったからだ。
しかしそうすると、第5波以

49.00

170,000

1月

北東11区＝台東区、墨田区、江東区、豊島区、

2013年以降のマンション価格上昇（新ので、賃貸に出される物件の専有面積も

50.00

1月

た。変化のタイミングが第6波とほぼ重ンションの専有面積が今年縮小している

51.00

175,000

12月

中野区、杉並区とのみに適している。
これらの動きを見ると

52.00

180,000

11月

ウイルスの影響の可能性について考え

南西 6 区＝品川区、大田区、目黒区、世田谷区、

53.00

185,00012月ている。新築賃料は投資の動きを見るこ

賃料が下がっている理由として分譲マ

54.00

11月

当初この現象については、新型コロナ

文京区、渋谷区

55.00

10月

年帯の平均賃料をともに月単位で調べ

平均専有面積（㎡：右軸）

190,000

10月

都心 6 区＝千代田区、中央区、港区、新宿区、

8月

続した。

月額月額賃料（円/月：左軸）

9月

※

2022年

195,000

9月発生する賃料（新築賃料）とすべての築7月

同様の動きで北東 11区のみ上昇が継グロスの賃料と専有面積の関係

2021年

グロスの賃料と専有面積の関係
南西6区
グラフ-3 グロスの賃料と専有面積の関係
南西6区

8月

もの用いた。

説」にはどうも無理がある。

グラフ-3

8月

私は賃料を竣工後3年未満の物件からが上昇しているのだろうか。
「コロナ禍仮6月

ぼ横ばい推移している。南西 6 区もほぼば、なぜ北東11区では依然として賃料

2020年

7月

サンプル数を重視したため全築年帯のた末の賃料下落なのだろうか。であれ7月していただけに、
この動きが気になった。

50.00
5月

年比＋0.2％）と僅かな上昇というよりもほ

51.00

230,000

6月

また、今回使用したデータは、データのでは1年数カ月後のタイムラグを有し

52.00

6月

言っても大げさではないほど好調を維持

240,000

53.00

4月/月から2020年 は1万3,051円 /月（前

験上も、データ上も明らかである。

54.00

5月

いため今回は東京都のみを対象にした。

250,000

55.00

5月

東京23区平均は2019年の1万3,027円

動産市況は昨年春までは 絶好調 と例に関しても同様の動きが出ることは、経

56.00

4月

貸の事例は東京への集中度合いが高めに時間差が生まれるのだが、賃貸事

260,000

57.00

4月

料（分譲賃料）が上昇しなくなった。不270,000

60.00
58.00

3月

2021 年に入り都心6区で下落に転じた。

価格を下げる。
このような状況が起こるた

平均専有面積（㎡：右軸）

59.00

3月

の動きを分析してみたい。なお、分譲賃

280,000

1月

2021年の夏頃に分譲マンションの賃

いが、長く売れない状況が続くと売り主が月額月額賃料（円/月：左軸）

2月〜不動産市況変調の原因を探る〜の在庫の売事例はしばらく価格を下げな

290,000

都心6区
グラフ-2 グロスの賃料と専有面積の関係
グロスの賃料と専有面積の関係
都心6区

3月

期間市中に「在庫」として残る。ほとんど

1月

分譲マンション賃料の伸びが鈍化した理由井出武（ いでたけし）
中央大学法学部卒、89年マンションの業界団体に入社、以降不動産市場の調査・分析、団体活動に従事、01年株式会社東京カンテ
イ入社、現在市場調査部
上席主任研究員、不動産マーケットの調査・研究、講
演業務等を行う。

グラフ-2

2月

格が下落局面の場合には比較的長い

2月

株式会社東京カンテイ 市場調査部 上席主任研究員 井出

1月

首都圏既存マンション市場

2022年という平均坪賃料を下落させる動きやその逆の動きは見られない。ただ、賃貸市

マンションの 専 有 面 積 は2020年5月

いで推移し専有面積とのバランスが取場に出るマンションの専有面積が2020

以 降 縮 小 傾 向が 続き、2021年10月まれる状 況に戻っており、2021年9月以

年 6月以降縮小しており、それにつれてでこの動きが継 続した。ただ都 心6区

降は両者の動きはほぼ同一となっている。

賃料自体も低下している。2021年 6〜8と異なり2020年は専 有 面 積の縮 小と2022年に入ると賃料も専有面積もほぼ横月の時期には専有面積が拡大する方それに伴う賃料の低下の均衡が崩ればいで推移する状況となっている。

向に転じたが、この間賃料の伸びは相ており、専 有 面 積の縮 小 以 上に賃 料（3）北東11区の動き（グラフ-4）

対的に小さく、
この時期に平均坪賃料もが下落する結果となっている。そのため

北東11区においても2020年以降は下落した。

この期間では平均坪賃料の下落も起

分譲マンションの賃貸事例における専有（2）南西6区の動き（グラフ-3）

こっている。賃料の下落は2020年12月

面積の縮小が見られる。特に8〜9月のまでは大きく、2021年に入ると概ね横ば縮小が著しいが、2021年に入ると賃料自南 西6区でも賃 貸 市 場に出る分 譲

23グラフ-5グロスの賃料と専有面積の関係
グラフ-5

都下

グロスの賃料と専有面積の関係

月額月額賃料（円/月：左軸）

都下

平均専有面積（㎡：右軸）

134,000

62.00

132,000

61.00

130,000

60.00

128,000は継続せず5月以降は高原状態を示す

仮説

度で大きな変化は見られない。非常に需要が都心一辺倒から郊外にシフトす高止まりとなった。つまり実際には需要は①坪賃料の安いエリア・行政区への供

安定感の強い市場となっていることがわ

るのではないかという見方が優勢となっ高まらなかったことを示している。需要が給立地シフトが起こったのではない（グラフ-7）かる。

た。一方で分譲賃貸マンションの市場で高まったのであれば賃料は継続して上か

しかし、2020年3月以降のコロナ流行はむしろオフィスの集まる渋谷区や品川

126,000

59.00

昇していったはずだからだ。
この高止ま②築年の浅い物件が減少して築年の古の第1波と最初の緊急事態宣言発出の区の流通シェアが拡大している。当時、

124,000

58.00

122,000

りも7カ月間継続し8カ月目には急落してい物件のシェアが上昇して坪賃料の時期には、軽微ではあるが興味深い変実際に 密 を避けるために電車通勤

57.00

おり、
それ以降は概ねコロナ前の賃料水伸びが鈍くなったのではないか

化がそれぞれ両エリアでは見られたこともを止め自転車通勤をする人が増加した

この2つの仮説は可能性としては大き指摘しておこう。

が、実際に自転車通勤ニーズが高まると

120,000

56.00

118,000

5月

4月

3月

2月

1月

12月

11月

9月

2021年

10月

8月

7月

6月

5月

4月

3月

2月

1月

12月

11月

9月

2020年

10月

8月

7月

6月

待感』が7カ月間継続したことを示してい

5月

54.00
4月

114,000
3月

準に戻ったが、これも『コロナ特需の期

2月

55.00
1月

116,000

る。
この都下の賃料と専有面積の動きか

2022年

らも1年余の後にコロナ禍の影響から賃

都心 6 区では渋谷区のシェア拡大

いので確認する必要がある。

いう期待感がデータに反映された可能性はあると考える。

が見られた。2020年 4月には20％を超

都心6区と南西6区の賃貸事例の立地移動

え10月までこの状態が途切れることなく継しかし実際のところは交通利便性より続した。同年11月に一度19.7％と20％も生活利便性を重視するマンション投体の低下は小さくなった。相対的には専

急激に賃貸事例の賃料が上昇した。
こ料が下落したと考えるのが困難であるか

有面積だけが縮小していき、結果としてれは明らかにコロナ第1波の過剰とも言えがわかる。なお、都下においては北東11結論から示すならば、都心 6区も南を割り込んだが12月から再び上昇して資が進んだために起こったと考えるべき

平均坪賃料は上昇する動きに転じている警戒感の中で、リモートワーク・テレワー

区と似た動きとなっており、特に2022年以

西 6区も分譲マンション賃貸事例の発2021年 3月まで4カ月連続で20％を超だ。分譲マンションの新規分譲立地はる。この動きは明らかに都心 6 区、南西

クを行う状況となり、オフィスの集中する

降は専有面積が概ね横ばいになってい生エリアに大きな差異は生じていない。

えた。

ほとんど動いていない。価格が高騰す

6 区とは異なっており、グラフ -1 で見た

東京23区以外のエリアとして都下が注るのに対し、賃料自体は上昇して、平均

この中で、都心 6 区については2021年

南 西6区では2020年4月以 降の品 川る中にあっても立地が郊外化せず、東通り、2021 年は北東 11 区のみが平均目されたことを表している。
この賃料の上

坪賃料も上昇する状況となっている。

7月以降に渋谷区のシェアが明らかに

区のシェア拡大が注目される。品川区は京 23 区内に45％程度のシェアを維持

坪賃料が上昇する動きとなって表れたと

昇と高止まりの状況は2020年3〜9月のこのように見ていくと、賃料が2021年7低下した。同様のタイミングで文京区

同年9月に基のシェア水準に一度落ちしているというのは、買い手のうちかなり見られる。2022 年以降は賃料が急激

7カ月間継続した後、突然10月に終了

月以降弱含んだのは都心 6 区と南西 6のシェアの拡大が見られる。しかしシェ着いたものの、2021年5月以降は恒常の比率が投資家・富裕層によって形成に上昇する傾向となったが、専有面積して急落した。
この動きはコロナ禍と不動区に特異の状況であり、しかも賃料と専アの拡大は若干ではあるが港区でも起的に25％以上のシェアを維持する状況とされていることを示すものだ。この動きはの上昇が伴わず、平均坪賃料は上昇

産市場の関連性を示す明確な根拠で有面積が相異なる動きを起こして平均

こっており、渋谷区と文京区がトレード・なっている。

分譲業者と買い手の関係でもたらされが加速する状況が現出している。

ある可能性はある。すなわち、テレワーク

坪賃料が下落したり伸びが鈍化するとオフのような関 係にあったのではない（4）都下の動き（グラフ-5）の普及と定着によって郊外エリアの賃料いう動きにはなっていなかったこともわか（グラフ -6）。

都下の動きも確認しておこう。都下はコが今後強含むという期待感が2020年3る。では、なぜこのようなことが起こった

ロナ禍が深刻となった2020年3月以降

月の賃料上昇の主要因だが、上昇自体のだろうか。

グラフ-6

都心6区

行政区別分譲賃貸マンション事例数シェア分布（％）
グラフ-6 都心6区 行政区別分譲賃貸マンション事例数シェア分布（％）

80%16.6 16.9 16.9 17.1 16.8 17.5 16.7 16.7 19.0 17.9
16.8 18.7
19.7 21.7
19.7 21.2 21.5 21.3 20.9 19.0 18.2 17.0 17.8
22.6 20.9 21.4 20.9 21.8 21.2
8.1

6.6

7.6

19.4 19.1

7.2

6.7

6.6

7.2

6.7

7.1

7.7

8.0

7.5

6.6

8.0

9.8

11.1 10.1

9.6

11.1 11.1 11.2 11.4 10.8 10.5 10.4

9.3

8.8

8.6

9.0

10%
0%

30.2 29.0 28.9
28.9
29.1 29.9 28.1 28.8 29.4 29.8 28.9 28.5 28.4 30.6 31.1 30.4 29.5
29.9 30.0 30.2
28.7 27.0 29.0
30.4 30.7
29.0 28.7 28.3 28.4

コロナウイルス流行時にはテレワークが資家や富裕層だが、借り手はそうでは期に大田区のシェア拡大が見られる程

積極的に導入されて、それによって住宅ない。賃料が高すぎる物件を借りて住

90%
80%

60%

40%
30%

18.2 17.6 18.8 19.3 18.9 19.6 18.6 18.3 19.1 20.2 20.0 20.0 19.2 18.2 18.2
19.1
18.0 18.3 17.2
17.9 18.5 17.3 18.3 19.5 19.0 19.1 18.7
17.1 16.5

7.8

7.3

7.3

6.5

6.8

7.4

6.4

7.0

7.5

7.3

6.3

6.6

5.9

8.0

7.8

7.5

7.2

7.4

7.3

7.1

6.8

7.5

7.1

6.4

6.9

7.1

7.8

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月 11月 12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月 11月 12月

1月

2月

3月

4月

5月

6.5

2020年

2021年
千代田区

24

南西6区に関しても2021年の5〜9月

南西6区

行政区別分譲賃貸マンション事例数シェア分布（％）
グラフ-7 南西6区 行政区別分譲賃貸マンション事例数シェア分布（％）

11.2 10.7 10.1 11.4 12.4 12.6 12.1 10.1
14.3 12.4 12.4 12.0 13.3 12.8 12.0 13.4 13.4 12.7

11.8

24.6

50%

30%
20%

の関係である。貸し手はほとんどが投

中央区

港区

新宿区

11.1 10.6 10.2

70%

17.0 17.3
16.1
16.7 17.6
18.0 17.1 16.9 17.1 18.1 18.2
16.3 17.0 16.7 16.6 16.8 16.8 17.1 16.5 16.6
17.0 17.3 17.4
18.0 17.1
16.1 15.5

50%
40%

言えるのか、という疑問が起こる。最初の

100%

70%
60%

るが、分譲賃貸物件は貸し手と借り手

グラフ-7

100%
90%

これらの動きはコロナ禍と関連があると

文京区

7.0

2022年
渋谷区

13.8

11.9

9.8

9.7

10.7 11.5 13.1 12.2 12.9 12.7 12.5 12.4 12.3 12.5

11.3 11.5 10.9 10.6
10.1 10.0
12.4 12.1 12.1 11.6 12.5 11.6 10.1
11.7 11.7 11.9 11.9 11.8 11.3 12.0 11.7
11.3 12.0

24.0 24.2

21.5 21.9 22.7 24.2

22.9 22.1 19.5 20.1
24.6 22.6 21.4 23.0 24.0

12.8 14.8

16.4 15.5 15.4
15.1

16.9 16.0 16.3 16.8
14.6 16.1 15.7 15.9 14.4

12.8

9.9

19.1 18.9 19.5 19.4 20.7

19.0 18.9 17.4 17.4 18.1 19.1 19.6 20.0

18.6 17.9 19.7 18.9 17.6 16.2 16.2 16.2 17.3 16.2 16.4 15.0 14.9

13.9

14.2
14.8 14.3 15.1 14.7 16.0 15.3
12.5 12.3 11.7 12.2
13.6
13.7 13.7 14.8 14.5 15.0
11.4 11.9 13.4 13.7 13.7 14.1 15.3 14.9 13.9

24.1

27.6 25.7 26.4
27.4 27.2 27.7 26.4 26.0 24.7 24.8
24.8 25.5 26.0 26.8 26.4 26.3 26.1 25.1 25.6
23.8 25.1 23.9 23.6 24.4 25.0 26.5

3月

4月

20%
10%

23.6

26.9

0%
1月

2月

5月

6月

7月

8月

9月

10月 11月 12月

1月

2月

3月

4月

5月

2020年

6月

7月

8月

9月

10月 11月 12月

2021年
品川区

目黒区

大田区

世田谷区

中野区

1月

2月

3月

4月

5月

2022年
杉並区

25

大の寄与要因であることからも、この時期むことは困難になってきている。

盛んになると、築 5年未満の賃貸事例の特徴付けられるのに対して、南西 6区はうか。残念ながらこの論は仮説の域を出

シェアは急速に高まったが、現在は新築浅事例のシェア拡大（確かに拡大はない。
どのように裏付ければよいか、その築マンションの分譲戸数の減少もあっしているのだが）よりは、築10年以上20方法に挑戦しているのであるがそれが正て、徐々にシェアが下がっている状況と年未満の縮小傾向が強く働いている。

しいのか確かめる術がなく苦戦している。

なっている。

この中間築年帯のシェアが縮小したこと

しかし、前回の「FRKコミュニケーショ

で築浅も築古も同時にシェアを拡大させン」でも指摘したが、賃料は高額になりすている。

ぎており、先行き不透明感が増した昨年

なお、
このコロナ第 1 波の際に都下ににいかにテレワークの進展への期待感

おいて、わかりやすい動きも観測されていから市場がかなり早いタイミングで敏感

都心6区と南西6区の築年帯別賃貸事例の変化る。2020年 3月以 降に起こり6月をピーに反応していたかがわかる。ただこの傾立地によるバイアスがさほど効いていクとして同年 11月まで概ね継続したと見向はおよそ6カ月程度継続したに留まる。

ないとすれば、築年のバイアスはどうだ

られる八王子市・立川市・小金井市・早期に収束し、期待感先行型の動きにろうか。築浅物件の賃料事例の比率

エリアによる属性の違いはあるが一国分寺市の主としてJR 中央線の郊外留まる。実際には需要の高まりがなかっはその時々で高くなったり低くなったりす

般的には築年の古い賃貸事例は賃料

エリアのシェアが急拡大したが、この内（グラフ-8）たことを裏付けている。

る。2013年以降外国人購入者を含めが低くなる傾向となるため、築古物件の中古マンション分譲の市場では賃貸

後半から高額家賃の物件から賃貸ニー

富裕者層によるによるマンション投資がシェアが上がれば平均坪賃料は下が市場とは異なり年々築古物件のシェアズが細り始めているのではないかと考える傾向となる。

が拡大する傾向にあるが、賃貸では築る。2022年以降分譲マンション賃料は訳を見ると八王子市のシェア拡大が最
グラフ-8

都下

行政区別分譲賃貸マンション事例数シェア分布（％）
グラフ-8 都下 行政区別分譲賃貸マンション事例数シェア分布（％）

グラフ-9を見ると都心6区においては古物件は借り手にとって魅力的に映らなやや回復する動きも見られたが直近 5月

100%

2021年7月以降、徐々に築古化が進んければ市場に多く出てくるとは限らない。

では再び弱含んだ。2月に勃発した「ウ90%でいたことがわかる。築5年未満とともにまた築古の年代に団地などが多い場合

クライナ紛争」により不透明感が増して

築5年以上10年未満もシェアが縮小し、は賃貸事例が多く出ないケースもある。

いるだけでなく、目に見えて物価が上昇し対して築10年以上20年未満、築20年

ただこれらを考慮しても、都心 6 区とている。特に食料品の価格上昇は生活以上30年未満のシェアが拡大している。

南西 6区の2021年 7月以降の賃料下に直結するだけに大きい。家賃や住宅

一方で、築30年以上40年未満のシェア

落は、築古物件のシェア拡大によるとこ

ローンという家のコストを節約することは不はほとんど変化がない。
また、築40年以ろが大きいと考えられる。都心 6区は主と可能ではないが難しい。であれば、引っ上は拡大傾向となっている。

して築浅物件のシェア縮小のため、南越すことを止め、「居所を移さない」という2022年3月以降築5年未満のシェア

西 6 区は築 10年以上 20年未満のシェ

節約の仕方を消費者が取る可能性はあが再拡大したため平均坪賃料は回復

ア縮小のため、相対的に築古賃貸事ると考える。
その際、消費者が上昇する家基調となっていることもわかる。

例の供給シェアが拡大している。

賃に対する負担応力を高められるかには

80%

41.3 41.0 40.2

39.7 39.1 39.9 36.7 37.6 39.2 40.7 39.5 40.9 40.1 37.6 37.4 40.9 37.6 38.8
41.7 41.1 40.0 41.4 41.4 43.2 41.7 43.2 44.3
44.8

44.8

70%
60%
50%

18.8 18.0

40%
30%
20%
10%

16.3 15.9

16.3

13.9 13.3 14.8 14.7 14.6

14.2

11.9

15.1 12.8

11.0

14.4

16.1 17.5

15.8 16.5 17.7 16.0 13.7

14.9

13.1

15.7
14.2 15.1

14.7 16.8 17.1

17.3

18.2 16.7

16.8 16.9

18.0 17.7 16.7 15.2 19.1 21.6 21.6 17.5

18.2 16.9

18.7

19.8

18.1 17.1 19.7 18.8
20.2
19.3
18.2 18.8 17.4 17.1

32.5 34.6 30.8
28.4 28.2
28.3 25.9 26.3 28.3 28.6
27.8 26.5 26.1 28.7 24.9
24.7 24.5 24.1 25.1 22.6 22.0 23.6 24.5 23.5 22.1
24.6 25.8
23.6 25.1

0%
1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月 11月 12月

1月

2月

3月

4月

5月

2020年
八王子市・立川市・小金井市・国分寺市

グラフ-9

都心6区

6月

7月

8月

9月

10月 11月 12月

1月

2月

2021年
武蔵野市・三鷹市

3月

4月

5月

2022年
調布市・府中市

都心6区

6区が築年の浅い物件のシェア縮小に
グラフ-10

築年帯別分譲賃貸マンション事例数シェア（％）

80%
70%

12.7 12.1 11.2 11.4 11.4 10.8 11.9 12.7 11.9 12.1 12.2 12.5 12.2 13.3 13.6 13.3 13.3 13.1 12.8 13.3 13.5 14.6 14.6 14.5 14.4 13.8 14.6 15.0 15.0
9.0
8.1

60%
50%

33.0

7.7

7.7

6.9

7.4

7.4

7.4

8.1

8.1

9.0

8.4

33.6 33.6 33.6 33.0 34.5

7.7
9.1

7.3

7.5

8.1

7.8

8.3

9.3

8.6

8.9

7.4

7.4

7.6

7.2

7.3

7.7

8.7

9.5

9.6 10.1 9.3

9.1

9.6 10.2 11.0 11.3
10.6

7.3

7.9

7.5

7.4

7.5

7.3

7.3

7.4

7.3

6.2

5.6

5.1

11.4 11.0 11.4 11.3 11.3 11.1 12.2

況になっていると考える。

ではこの現象はなぜ起こったのであろ

築年帯別分譲賃貸マンション事例数シェア（％）

グラフ-10

南西6区

築年帯別分譲賃貸マンション事例数シェア（％）

90% 21.2 19.8 18.2 16.3 16.2 17.5 17.2 17.9 18.8 20.3 20.8 20.4 20.4 21.4 22.7
23.1 21.0 21.0 21.7 23.5 23.1 24.2 22.7 23.9 24.2 24.0 24.5 22.9 23.7
80%
70% 14.0
60%

34.2 33.4 34.1 35.8 35.6 34.4 33.3 31.7 32.0 32.1 32.8 33.1

33.4 33.5

34.6 34.9 34.9 35.7 34.7 34.9 33.3 33.8 33.5

12.5

30% 13.4

13.1 13.9 13.9 14.0 14.1

13.5 13.6 14.6

14.0 13.9 14.6

15.1 14.8 14.3 14.9 14.9 16.1

15.6 15.2 13.6

20%

12.9 13.3 13.7 14.1 13.7

13.7 14.0 13.9

30%
20% 10.0

26.0 25.5 26.0 25.1 24.8 23.7 24.7
22.6 21.4 21.6 22.5 22.5 23.0 22.7 23.2 22.6 20.4 20.2 19.5 19.6 19.5
10% 23.7
18.6 17.8 18.0 19.0 20.9 20.6 20.3

0%

13.2
11.6

12.5

12.2 12.6 12.1 12.1 12.1

11.9

12.0 12.9 12.3 12.5

50%
40% 25.7

40%

10%

24.8 26.5

28.0

29.3 28.7

11.2 11.2 11.1 10.3 10.4

16.6 19.4 19.6

20.3 18.8 18.9

12.8

12.6 12.0

32.5 31.8 31.5

9.1

8.7

8.5

14.3 13.9 14.3 12.9 12.2 12.2 11.0 10.7 11.3 12.3
12.2 14.0 14.7 13.9 14.1 13.0 12.9

29.4 26.9

8.3

8.6

28.7

28.6 30.0 29.8 29.0

8.2

9.7

8.5

12.5 13.1

11.2 11.1 11.1 11.0 11.4 11.2 10.2 10.6 10.5 10.2

12.9 12.0 12.0 12.2 12.9

29.7 29.1 26.8 26.3 26.8

11.7 11.6
9.1 10.7

27.4 29.0

10.9 10.1 10.8 10.1

14.5 14.5 14.6 15.2

13.7 13.5

26.8 25.2 25.5 26.4

27.6 27.7

11.2 10.3 10.3 10.8 9.4

16.6 17.0 16.5 15.5 15.8 13.8 14.6 13.8 13.3 13.3 14.4 13.9 15.5 16.9 16.2 15.1 13.4

9.2

9.1

13.1 14.7 14.9 13.9 16.0 15.8

0%
1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月 10月 11月 12月 1月

2月

2020年
5年未満

26

上げるには更なる立地選別が必要な状

100%

100%
90%

南西6区

自ずと壁があるだろう。賃料をこれ以上まとめ

賃貸事例シェア分布の推移だが、都心

その他

築年帯別分譲賃貸マンション事例数シェア（％）

グラフ-9

グラフ-10は南西6区の築年帯別の5年以上10年未満

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月 10月 11月 12月 1月

2月

2021年
10年以上20年未満

20年以上30年未満

3月

4月

5月

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月

2022年
30年以上40年未満

40年以上

2020年
5年未満

5年以上10年未満

2021年
10年以上20年未満

20年以上30年未満

2022年
30年以上40年未満

40年以上

27

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

売買仲介の現場は今どんな状況にあるのか。主要エリアに注目し、実中古戸建てはあまり扱っていない

中古住宅流通市場全体は今後さると予想しているので、家を買いた際に取引されている物件や購入者の動向、マーケット全体のトレンが、売りに出されるとそれほど時間

らに良くなっていくと思う。特にマン

い 消 費 者 は 中 古 物 件 に向 かうこと

ドなどを営業の最前線に聞いた。今回は東京・城東エリア、千葉県柏・を か け ず に 成 約 す る。価 格 帯 はションは新築物件の供給が少なくなになるだろう。

流山エリア、北海道北広島エリアを取り上げる。

4,000万～ 5,000万円で、 曳舟など

東京・城東エリア

度、築年数は10年以内のものもある

京 成 線 沿 線 で 駅 か ら 徒 歩15分 程が、20 ～ 30年程度が多い。土地は、
墨 田 区であれ ば 賃 貸 マンション業（ 東京都墨田区、
江戸川区）

者が購入、江戸川区は戸建て業者
が 購 入、というように 完 全 に 棲 み

千葉県柏・流山エリア

（ 柏市、
流山市）

都心部からの購入者が50 ～ 60％占める流山おおたかの森
柏市の中古戸建ては4,000万円台半ばが取引価格の中心

中古マンションの価格帯は5,000万～ 1億円
中古戸建ては4,000万～ 5,000万円で売れ行きが早いを組んでいる。
このエリアの特性は利便性だ。駅のまとまった 土 地 は 高 い 価 格で 売

三菱UFJ不動産販売

買うことが多い。

に近い物件が多いので立地の良さ

れるし、墨田区北部では、ある程度

中 古 マンションの 主 な 価 格 帯 は

川合誠 氏を求める人が多い。都心までのアクの 大きさの 土 地をハウスビルダー

5,000万～ 1億円と幅が広いが、売り

セスも非常に良く、通勤しやすいこが 購 入して分 割して戸 建てを建て物件があまり多く出ないため、競争とから人気が高い。千葉県など沿線るというケースもある。購入層の中当センターの営業エリアは柏市、

当センターの 営 業エリアは 墨 田が激しい。一般ユーザーはもちろんの 東 側 からの お 客 様 が 多 い。マン

心は、墨田区はDINKSで、江戸川区

流山市、我孫子市、取手市、守谷市

区・江戸川区・江東区・葛飾区・の４だ が、 買 取 再 販 業 者 が 買ってリノションの販売価格が高くなり過ぎては 子 育てがしや す いまちとも言 わ

で、北小金から取手までの常磐線、区をカバーしている。墨田区は中古ベーションして上乗せした価格で売

戸建てに追い付いてしまっているた

れておりファミリー 層 が目立 つ。こ

流山おおたかの森から守谷までのマンションのニーズ、江戸川区と葛却するケースが成り立っている。買め、戸建てを希望するという人も出のほか、日本にいる家族のためにつくばエクスプレス（TX）、常磐線と飾 区 は 戸 建ての ニーズ が 強く、 江

取 再 販 業 者 が 買う築 年 数 はこれまてきており、江戸川区に戸建てを求マンションを購 入 する外 国 人も一TXを繋いでいる東武アーバンパー

東 区 は マ ン ション が 中 心 の マ ー

で10 ～ 15年が多かったが、最近はめる層も一定程度いる。

定数いる。

クラインの3路線をメインエリアとしる人が増えた。例を挙げると、東京

ケットと、 戸 建 ても マ ン ション も買いづらくなっているため、例えば1年前と比べ売り上げは増えてお

江戸川区は地主も多く、相続対策て活動している。柏は昔からの市街

23区で約50㎡のマンションに住む

ニ ーズ のあるエリアに 分 か れてい

築30年 以 上 の 物 件 を 買 っ てリノ

り、「 マーケットが動いている」といによる売却の入札では相当の値段

地で、駅徒歩15分圏内にマンション

子供がいる家族がおおたかの森でる。墨田区の北側、八広などは戸建

ベーションして売るという事例も増う実感は非常に強い。手数料収入はが つく。権 利 関 係 も複 雑 な の で 底が 集 中していてそれ以外 は 戸 建て

70 ～ 80㎡のマンションや、土地をても多 少 ある が、40 ～ 50坪 の 土えている。
リノベーションマンション

2割ほど上昇しているので、高価格

地・借地を整理するニーズもある。

の取引が中心だ。TXと東武アーバ

購入して戸建てを建てるというよう地に賃貸マンションを建てることがは7,000万～ 8,000万円の物件が多帯が動いているという感じだ。成約

新築マンションは、まとまった土地

ンパークラインが沿線となる流山市

な受注が年末から年明け以降増加できるので、そうした土地は業者がい。仕 入 れ の 価 格 は5,000万 円くら件 数も1 ～ 2割 増えている。コロナがないのであまり出ない。亀戸駅かでは、一番の新興地である流山おおしている。

い だ。 ㎡ 当 たりの禍で 一 般ユーザーの 動きが 少 なら徒歩2分と利便性の高い「 プラウ

たかの森駅徒歩10分圏内に集中し価 格 は 昨 年11月からか なり上 昇

販 売 単 価 が100万かった た め 売り物 件 は 減ってい た

ドタワー亀戸クロス」（ 全934戸）のているマンションが取引のメインとしていて、 平均坪単価が170万円、円 を 上 回って いるが、ここにきて、住み替えニーズなど

転売価格はかなり高いと聞く。

なっており、そのマンションを取り囲

約70㎡、築3 ～ 10年くらいで3,500ので、 ユーザーがもあり動き出している。買いニーズ

用地価格は相当上昇しているが、む外郭に戸建てが広がっている。

万円程度だったマンションが、現在付 い てこられる のは非常に好調だ。建築費の上昇から物件は売れている。賃貸マンション

最近の取引状況で顕著なのは流は 坪 約220万 円、4,600万 円くらいか、少し心配になる

新築の戸建てを建てるよりリノベーの ニ ーズ が 強く30 ～ 40坪 の 土 地

山おおたかの森で、マンションも戸で取引されており、1,000万円ほどが、意外と早く売れ

ションマンションの方が建築費を抑にコン パクトタイプ を 業 者 が 建 設建ても、 都心部からの購入者が50上昇している。戸建ても築5 ～ 10年て い る。購 入 の 中えられるため、戸建て分譲業者がリし、それをこちらで購入して投資家～ 60％を占めている。テレワーク等

で5,000万円程度だったものが、現

心 層 は パワーカッ

ノベーションマンション市場に参入や 相 続 対 策 希 望 者 に売 却 することにより出社率が下がったことで、郊在は6,000万～ 6,500万円で取引さプ ルで ペアローン

しているケースもある。

も多い。

外 に今より広 め の 住まいを希 望 すれている。

錦糸町センター28

所長

分 け がで きている。錦 糸 町 駅 北 側

大成有楽不動産販売
流通営業本部
流通営業第四部

柏センター長笠谷史門 氏29

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

引価格が現在は価の高い新しいマンションは柏駅がは言え札幌の価格帯では購入が厳

あ れ ば 土 地60坪 で3,000万 円 程 度

2,500万 ～ 2,600万

メインで、駅徒歩5分圏内は商業地

しくなった層が、郊外である江別やが中心で、3,500万円を超えると厳円 程 度 まで 上 昇しなのでかなり物件が限られており、

北広島、恵庭などに向かったこともしい、その金額であれば札幌市でもている。このエリア

売り物件が少ないため価格も上昇挙げられる。北広島はJRを使えば札購入できるからだ。

は、最近になってイしている。70 ㎡ 台で 駅 から徒 歩15

幌まで30分弱なので、駅までアクセ

駅 前 にあるいくつ か 大きな 分 譲

ンフラ整 備 が ほ ぼ

分、築10年程度の物件が2 ～ 3年前

スが良ければ、清田区や厚別区よりマンションは、供給が少ないので出完 成 し た。柏 の 葉に は2,700万~2,800万 円 だった が、中心部までの時間は短いかもしれ

れば売れる。築15年程度で、成約価

キャン パ ス も お お

コロナの期間を経て現在は3,500万ない。コロナ禍でリモートワークも

格は2,000万円前後。ただし、数が多た か の 森 ほどで は円程度で取引されている。

ある程度進んだこともあるだろう。

くな い ので 売りに 出る戸 数 は 少 な

北広島の駅西側の団地は、土地い。当センターの成約件数全体は1が 約10年 前 は 坪10万 ～ 13万 円 程～ 2割程度増えている。単価が上昇

ないが価格は上昇

柏の駅前タワーは70㎡弱で6,000

主 な 購 入 年 齢 層 は30代 半 ば ～している。TXは北千住、浅草、秋葉

万円程度。土地・戸建ては、柏駅徒

40代 前 半。流 山 市 は 子 育て支 援 が原を通るのでアクセスも良いため、歩圏内はほとんどない。南柏駅や東線路の東側は比較的新しい住宅

度だったが現在は20万円前後までしているので、マーケットボリューム

充 実しているので 共 働き世 帯 の 流

人気の沿線となっている。

武アーバンパークラインの増尾駅な街だ。これまであまり注目されてい上昇している。60坪で1,200万円程は増加している。

離ではない。

入も目立つ。
「 母になるなら流山市」

柏市は駅で言うと南柏、柏、北柏

どから徒歩10 ～ 15分圏内で中古戸なかったので西側に比べて低価格

度、建築費も高騰しているのでトー

札幌市のファミリー向け中古マンというキャッチフレーズで、学校やが該当する。昔からの土地、旧市街

建てや建売りが出ている状況で、取だったが、最近は住宅が増えて商業

タルで4,500万円くらいになる。とはションでかなり古いものは1,000万

保育園の数を増やしたり、「 子供の地が多く、住宅も古いものが多い地

引は堅調だ。購入層は30代～ 40代

施 設 ができるなどにぎわ い 始 めて

言え、札幌市の地下鉄の駅周辺で買円台のものもあるが、築15年の3LDK

居場所づくり」事業の一環として夏域だ。単体の土地が数多く出るより、前半で、基本的に市内での動きが中いるため西側とほぼ同じ値段になりおうと思うと5,000万円以上 が 普 通（ 約70㎡）は中央区では3,500万円

休 み の 学 校 開 放（ 有 料）な ど を

大きな 土 地 が 建 売りに なって出る心。住 み 慣 れ た 環 境 や 学 区を理 由

つつあり、今後はさらに活発化するなので買いやすいのではないか。

程度、白石区等それ以外の区であれ行っている。また、街全体の環境価

ケースの方が多い。建売りの相場もに選ぶ人が多い。成約件数はこの1ことが予想される。札幌中心部に近分譲団地の中古戸建てで、 昭和

ば3,000万円程度。中央区ほどでは

値 創 造 を 目 指 す 流 山グリーン

上 がっているし動きもい い。4,000

年は増減がほとんどなく、市場に出いので利便性が高いエリアだが、北50年 に 分 譲したもの は 建 物としてないが白石区と厚別区の駅前には

チェーン戦略により「 流山市グリー

万円台半ばが取引価格の中心だ。南ている物件数は減少しているが、こ広島だけでなく江別や石狩、恵庭もは市場性が厳しいので土地で出てくマンションも多い。新札幌は再開発

ンチェーン認定基準」を創設し、戸柏と北柏は古いマンションが多く、単れはエリア全体の傾向だ。

地価の上昇は目立っており、札幌圏

る。平成初期の物件であれば数はあが進んでいるのでマンションも供給

建てや マンションの 敷 地 の 緑 化を

全体が上昇していると言える。札幌

まりな い が2,000万 円 前 後。札 幌 市

が増えており売れ行きは好調だ。大

促進しており、これによって物件の市中心部の値段が上がってそれがまで通勤圏内であり、緑も多いので

和ハウス工業の「 プレミストタワー

周辺部に広がっている状況だ。その住 環 境と通 勤 の バランスが 取 れて新 さっ ぽ ろ 」（ 全220戸、50.05 ～中でも北 広 島 の 地 価 は 前 年 比でいるエリアだ。購入層は30 ～ 40歳

92.33㎡・3,440万～ 7,210万円）は20％ほど上昇しており、実際に取引代が中心。

高 価 格 帯 で あった が 完 売した。地

資産価値が向上する効果が一定程
度 表 れ ている。流 山 市 はこの15年間で人口が5万人増加するなど、人口 増 加 率 は 全 国 で もトップクラス
で、行政のさまざまな取り組みが昨
年 秋 頃 にテレビ等で 取り上 げられ

北海道北広島エリア（ 北広島市）される坪単価は約1.5倍になってい北 広 島 市 の 新 築 マンションの 供

元 の み ならず 本 州 からの 購 入 もる。今までが安かったためかもしれ

給は現在、ボールパークの開発エリあった。避暑目的の人もいるのではないが、ここまで上昇するとは予想

ア内のみになっている。江別市は大ないか。

してい な かった。15年 ほど前 に 最規模な土地造成がハ

辺と、徒歩圏外に小規模なマンショ

安値となりそこから少しずつ上昇しウスメーカー によっンがある。JR北 広 島 駅 の 西 側 に昭続け、一昨年から去年にかけて大幅て 行 わ れ て いる が、

和50年前後に住宅供給公社が分譲に上昇した。

北広島ではそうした

一昨年から去年にかけて価格が大幅に上昇
札幌市内の上昇で買えなくなった層が郊外に周 知され たことも人 気 に つ な がっているのではないか。
マンションの売り物件は出てはいるが、約1カ月で成約し、ほとんど滞留しない。1物件に4 ～ 5組は案内

三井不動産リアルティ札幌
札幌白石センター

今尾清之 氏

所長

した戸建て団地があり、それがメイ

その要因としては、ボールパーク

大規模な宅地造成は当センターでは、 札幌市の白石ンとなっている。2023年 に 開 業 をの建設もあるだろうが、札幌市では

少 な く、2 ～ 3棟 のい。戸建てはあまり出ない。土地は区、厚別区、清田区と北広島市、江別

予定している北海道日本ハムファイ

良 い 土 地 が ほとんど残ってい な い

建売りか土地を購入

40坪前後の人気が高いが駅周辺に市をメインに取り扱っている。北広

ターズ の 新 球 場 を 核とした「 ボ ーので買うのが難しいことと、ハウス

して注文住宅を建てはほとんどなく、少し離れた場所に島市は、土地と戸建てが中心のエリ

ルパーク」（ 駅の北西側）は団地のメーカー等が競争で買い始めたこるケースが ほとんどなる。以前2,000万 円 程 度 だった 取アで、マンションはJR北広島駅の周北側に位置し、駅からの徒歩圏の距とが要因だと思う。加えて、低金利とだ。新 築 の 建 売りでするので、供給不足なのは間違いな

30

31

不動産流通税の変遷 第3回

登録免許税（後編）

公益財団法人日本住宅総合センター
専務理事

大柿 晏己（おおがき やすみ）

大柿 晏己

公益財団法人日本住宅総合センター専務理事
中央大学法学部法律学科卒。
１９７３年社団法人不動産協会事務局入社。
１９９５年同事務局長。入社以来、土地税制・住宅税制・消費税・地価税等の税制改正業務を担当。
１９８０年の宅建業法第８次改正に際し、標準媒介契約約款策定Ｗ
Ｇ、価格査定マニュアル策定ＷＧ等に業界委員として参画。
２００１年財団法人日本住宅総合センターに移籍。
２００６年より現職。

１．軽減税率の一本化とその後の改正

制では珍しいことではないが）当初決定された「50/100」れていた。
というよりこちらが本命だったのである。

は一度も実施されていない。

導入され、平成２６年４月１日以後の登記から適用された。
この「買取再販住宅」というのは実は俗称であって、税法上は「特定の増改築等がされた住宅用家屋」という。

前回紹介したとおり、昭和５４年の特例創設当時の既同法案は当時の「売上税国会」の混乱の中で同年５存住宅の軽減税率は30/1000であり、新築住宅が２/1000

月に審議未了・廃案となってしまったが、７月に再提出さであったことに比べるとかなりの格差が存在していたが、昭れて９月に可決・成立し、登録免許税の強化は１１月１日

平成１５年当時は、バブル崩壊後の地価下落が長期

建業者が中古住宅を買取り、一定の要件に該当するリ

和５６年度改正で軽減税率がすべて３/1000に統一され以後の登記から、超短期重課制度は１０月１日以後の譲にわたり継続している中で、都市再生等の土地有効利用

フォーム工事（耐震・バリアフリー・省エネ性能等の向格差は解消した。これは、前年の昭和５５年度改正で住渡から、それぞれ適用された。ちなみに、登録免許税の強促進の観点から、いっそうの土地の流動化が求められて上を図る改修工事で一定金額以上のもの）を行って再宅ローン減税（当時は「住宅取得控除制度」）の適用

化措置は昭和６３年度評価替えで若干の評価額上昇がいた。

販売する住宅のことであり、これについては「長期優良住対象に既存住宅が追加された際、内容的には新築住宅あったとして適用期限（平成元年３月末）の到来をもってそのため平成１５年度改正で土地・家屋の移転登記と差がなかったことから、登録免許税においても同様に取廃止されたため、地価上昇期における流通税強化の効の本則税率が 50/1000 から20/1000に引き下げられるともともと中古住宅は立地に関しては新築より優位のもの

り扱うことにしたものである。

果は実証されないままである。

ともに、「短期間のうちに土地需要を集中的に喚起する」

が少なくないが、
こうなると中古住宅はもはや「新築に手がとして、平成１８年３月までの３年間に限り、10/1000の税

届かない一次取得者向けの住宅」という脇役的存在で率とする暫定措置が講じられた。

はなくなっている。昭和５４年に初めて中古住宅の特例が４．平成１５年度の本則税率の抜本改正

その後、
この軽減税率は「厳しい財政事情の下で租税余談ながら、後にバブルと呼ばれたこのときの地価高

特別措置の整理合理化を図る」との理由から昭和５８年

騰は超短期重課制度の導入や登録免許税の強化にも

４月以降は５/1000に、さらに昭和６０年４月以降は６/1000

かかわらず一向に終息しなかった。そして、昭和６３年のと、２度にわたって引き上げられている。

「居 住 用財 産 買 換え特 例」の廃 止、平 成 元 年の「土４月から本則税率（20/1000）

そして、地価下落とともに経済が低迷していた平成９年に地基本法」の制定、平成２年の政府税調「土地税制答に移 行したが、土 地について

は、「景気の足取りをより確かなものにするため住宅需要を申」を経て、「土地の有利性縮減」のスローガンの下、は10/1000のまま２度にわたっ刺激する」として再び３/1000に引き下げられた。当初は同地価税の創設をはじめとする「取得・保有・譲渡の各段て延長された後、平成２３年４年４月から２年間の時限措置であったが、何度も延長を繰

階にわたる土地税制の全面強化」に至るのである。

月以 降 13/1000、平 成２４年

り返し、令和６年３月末までの措置として継続している。

２．昭和６２年度の土地移転登記の課税強化

３．固定資産税「７割評価」に伴う調整措置
この土地税制強化策の一環として、固定資産税評価

そして、家屋については当初の規定どおりに平成１８年

どちらもあまり洗練されているとは思えないが、要するに宅宅」並みに優遇するということである。

創設された当時を考えると実に隔世の感がある。

土地・建物の移転登記の本則税率・軽減税率の変遷

４月以 降 15/1000に引き上げられ、令和５年３月末までの措置として継続している。

昭和６０年前後、東京都心商業地に端を発した地価の適正化・均衡化の名目で平成６年度から宅地の評価

高騰は周辺の高級住宅地、さらには地方大都市へと波及

額が「地価公示価格水準の７割」に引き上げられた。そし深刻な社会問題となった。そのため土地関連融資規制の結果、新評価額は３.９６倍（全国加重平均）という大の厳正化、東京都の「土地取引監視条例」――これは幅な上昇となった。そのため、固定資産税については評

平成２０年の「長期優良住後に国土利用計画法上の「監視区域制度」となる――

価上昇率に応じた負担調整率により長期にわたり税負担

宅の普 及の促 進に関する法の制定等の地価抑制策が相次いで講じられていった。

を引き上げるという複雑な調整措置が講じられた。

律」の成立を受け、「認定長５．
軽減税率の対象の拡充

このような状況下の昭和６２年２月、登録免許税を増税

土地の移転登記は固定資産税評価額を課税標準と期優良住宅」について1/1000

する税制改正法案が国会提出された。具体的には、固しているため登録免許税についても激変緩和措置が必の軽減税率が導入され、同法

定資産税評価額の「100/100」とされていた土地の移要となったが、一回限りの課税である同税は固定資産税の施行日（平成２１年６月４日）

転登記の課税標準を同 「150/100」とし、税負担を１.５のような毎年の負担調整率による措置にはなじまない。そこ

以後の登記から適用された。

倍に引き上げるものである。地価高騰で固定資産税評価

で、土地の移転登記の課税標準を平成６、７年度は固ただし、戸 建て住 宅について額が実勢価格より著しく低水準となり登録免許税の負担

定資産課税評価額の「40/100」とし、平成８年度以降

は 平 成２４年４月から２/1000

が軽くなっている現状を是正することにより、過熱した土地「50/100」とする措置が講じられた。

に引き上げられている。

この措置は「40/100」のまま平成１０年度まで延長さまた、平 成２６年 度 改 正でまた、この税制改正法案の中には、より強力な地価抑れ、平成１１年度以降は「１/３」に変更となり、平成１５「一 定の買 取 再 販 住 宅」に制策として所有期間２年以内の土地譲渡を従来の短期

年度の本則税率引下げに際して全廃された。結局、（税

ついて1/1000の軽 減 税 率が需要の抑制を狙ったものであった。

32

譲渡以上に重課する「超短期重課制度」の創設が含ま

33

F RK調 査・研 究報告1

既存住宅流通量 地域別推計
表1

全国ベースの推計結果（令和 2 年暫定推計値）
区分

全国の既存住宅流通量は 56.8 万件
既存住宅流通比率は 4 割強には微 減したもの の 新 設 住 宅 着 工 総

る（表２）
。

図1

自に行っている全国ベースによる既数 が 1割 近く減 少した（前 年 比 8 万

存住宅流通の推計を今年 3 月にまと

9,800 件減）ため、令和元年に比べ東京区部で最も流通量が多いのはめた。総務省が 5 年ごとに行っていて1.0ポイント上 昇し41.0％となっ

墨田区、江東区

る住宅・土地統計調査（以下、住調）

た（表１）
。

出典等

出典等

H23
2011
H23
2011

H24
2012
H24
2012

H25
2013

H25
2013

H26
2014

H26
2014

H27
2015

H27
2015

H28
2016

H29
2017

H28
2016

H29
2017

H30
2018

H30
2018

R01
2019

R01
2019

R02
2020

R02

都道府県別の既存住宅流通量（R02 暫定推計値）FRK 既存住宅流通推計量
新設住宅着工総数（左軸）（戸）新設住宅着工総数（左軸）（戸）既存住宅流通比率（右軸）
既存住宅流通比率（右軸）（左軸）（件）FRK 既存住宅流通推計量（左軸）（件）東 京 都・区 別 の 推 計 結 果（令 和の 既 存 住 宅 流 通 量は、住 替 えに伴い 持 家として取 得された既 存 住 宅

東京都の既存住宅流通量は

2 年 暫 定 値）についてみると、既 存のうち、調査時点でその住宅に購入

12.5 万件、住宅流通量が 最も多いのは「墨田者（回答者）が居住している戸数（世奈良県の流通比率が 50.6％でトップ

区、江 東 区 」で1万 3,170 件（前 年
比 210 件増）
、次いで「千代田区、中帯数）であるのに対して FRK の既存
住宅流通推計量は、建物売買による

都 道 府 県 別 推 計（令 和 2 年 暫 定

央区、文 京区」の 8,860 件（前 年 比所有権移転登記個数をベースに推値）では、既存住宅流通量が最も多1,660 件 減）、
「 新 宿 区 」の 7,810計している。

いのは東 京 都 の 12.5 万 件（前 年 比

件（前年比 530 件減少）となってい

昨 年 度に引き続き、建 物 の 売 買

約 2 万件減）で、次いで神奈川県がる。次 に 既 存 住 宅 流 通 比 率（令 和による所 有 権 移 転 登 記 個数と住 宅

5.8 万件（前年比約 1,000 件減）、大

2 年暫定値）をみると、「新宿区」がストック割合を用いた FRK 既存住宅

阪府が 5.6 万件（前年比約 5,000 件

68.6％（前 年 比 9.4ポイント増）で流通量の推計及び流通比率の計算

減）となっている。既 存 住 宅 流 通 比

最も高く、次いで「港区」の 65.4％

について、全国ベース、都道府県単率を見ると、令和 2 年暫定値では、奈（前年比 9.9ポイント増）、「渋谷区、位、東京都区部は区毎、首都圏（1 都

良県が最も高い 50.6％（前年比 3.8

目黒区」の 57.4％（前年比 5.3ポイ

3 県）市部より選定した16エリア、横ポイント増）で、次いで京都府、神奈

ント減）となっている（図２）。

浜市区別、関西圏（大阪府、兵庫県）

川県が 48.9％（前年比：京都府 3.4の 22エリア、中京圏（愛知県）14エ

ポ イント減、神 奈 川 県 4.3ポ イント

23区を除く首都圏16エリアでは

リアのほか、地方都市圏 4エリア（札増）だった（図１）。

「横浜」が流通量・比率ともトップ

幌、仙台、広島、福岡）を対象に行っ

東 京 都 23 区 全 体 の 既 存 住 宅 流た。なお、本年度の既存住宅流通量

通量を見ると、令和 2 年暫定推計値

首都圏（23 区を除く1 都 3 県）16

推計の最新年次は令和 2 年（2020は10.6 万 件 で、前 年 比 約 13.1 ％エリアの推計結果（令和 2 年暫定推

年）
となる。

減 少した。東 京 都 全 体（12.5 万 件）計値）では、既存住宅流通推計量が全国ベースの推計値（令和 2 年暫の 約 85％を占めている。既 存 住 宅

最も多いのは、「神奈川県横浜」の定値）では、既存住宅流通量は56.8

流通比率（令和 2 年暫定値）は令和

2 万 6,400 件で、次いで「神奈川県万件（前年比 3 万 6,600 件減少）と元 年と比 べ て 2.3ポ イント下 降し、川崎」（9,700 件）「埼玉県さいたま」、なり令 和 元 年との 比 較 で は 6.1％

50.2％となった。また、東 京 都 全 体（7,200 件）、「千葉県千葉」（7,000減となった。既存住宅流通比率（令の既存住宅流通比率（48.6％）と比件）となっている。なお、「神奈川県

和 2 年暫定値）は、既存住宅流通量

較すると1.6ポイント高い水準にあ横浜」の既存住宅流通量は、神奈川

34

単位新設住宅着工総数
建築着工
2020
834,117882,797
980,025
892,261
909,299
967,237
964,641
942,370905,123
815,340（戸）（借家・給与住宅含む）
統計
新設住宅着工総数
建築着工
834,117882,797
980,025
892,261
909,299
967,237
964,641
942,370905,123
815,340A（戸）（借家・給与住宅含む）
統計
法務省
513,444533,506
579,455584,753
623,488
650,485
669,903669,270
678,254
636,458（参考）
所有権移転個数
（個）
登記統計
法務省
513,444533,506
579,455584,753
623,488
650,485
669,903669,270
678,254
636,458（参考）
所有権移転個数（個）
登記統計
所有権移転登記454,398472,686
513,977
518,676554,281
578,932
597,553595,650
604,324
567,721B
ＦＲＫ既存住宅流通推計量 （件）個数等から推計
所有権移転登記454,398472,686
513,977
518,676554,281
578,932
597,553595,650
604,324
567,721B
ＦＲＫ既存住宅流通推計量
既存住宅流通比率 （件） 個数等から推計
35.3%
34.9%
34.4%
36.8%
37.9%
37.4%
38.3%
38.7%
40.0%
41.0%
（B/（A+B））
既存住宅流通比率
35.3%
34.9%
34.4%
36.8%
37.9%
37.4%
38.3%
38.7%
40.0%
41.0%
（B/（A+B））
A

不動産流通経営協会（FRK）は独

単位

区分

表2

東京 23 区全体の推計結果（令和 2 年暫定推計値）
区分
区分

A

A

B

B

単位
単位

新設住宅着工総数
建築着工（戸）（借家・給与住宅含む）
統計
新設住宅着工総数
建築着工（戸）（借家・給与住宅含む）
統計
ＦＲＫ既存住宅流通推計量
所有権移転登記個（所有権移転個数（件）
ＦＲＫ既存住宅流通推計量
数等から推計（個人・法人取得）） （件） 所有権移転登記個（所有権移転個数
数等から推計（個人・法人取得））
既存住宅流通比率（B/（A+B））
既存住宅流通比率（B/（A+B））

図2

出典等
出典等

H23
2011
H23
2011

H24
2012
H24
2012

H25
2013
H25
2013

95,274
95,274

108,668
108,668

106,997
109,343
107,524
115,926
117,616
111,852
110,020
104,829
106,997
109,343
107,524
115,926
117,616
111,852
110,020
104,829

77,91977,91987,00487,004

100,687
100,687

45.0%

44.5%

48.5%

45.0%

44.5%

48.5%

H26
2014
H26
2014

H27
2015H272015

H282016 H282016

H292017 H292017

H30
2018 H30
2018

R01
2019 R01
2019

R02
2020

R02
2020

97,970109,861
113,708
120,215
122,452
121,572
105,592
97,970109,861
113,708
120,215
122,452
121,572
105,592
47.3%

47.3%

50.5%

50.5%

49.5%

49.5%

50.5%

50.5%

52.3%

52.3%

52.5%

50.2%

52.5%

50.2%

東京都・区別の既存住宅流通量（R02 暫定推計値）（千）

新設住宅着工総数
FRK既存住宅流通推計量
既存住宅流通比率（左軸）（戸）（右軸）（左軸）（件）
新設住宅着工総数
FRK既存住宅流通推計量
既存住宅流通比率
80.0%
68.6%
（左軸）（戸）（右軸）（左軸）（件）
65.4%
14.0
70.0%80.0%
13.17
16.0
12.29
57.3%
57.4%
68.6%
12.0
60.0%70.0%
11.2613.17 56.1%
65.4%
14.0
12.29
48.1% 47.7% 46.8%
46.6%
46.9% 46.0%
44.6% 46.2% 57.4%
10.0 57.3%
50.0%60.0%
45.3%
43.7%
56.1%
53.9%
8.86
12.0
11.26
9.05 8.75 7.51
7.81
35.0%
7.41
40.0%
48.1% 47.7% 46.8%
46.6%
46.9%
46.0%
6.88
46.2%
6.76
44.6%
10.08.0 6.59
45.3% 50.0%
7.29
43.7%
53.9%
6.61
8.86
5.89
5.51
9.05 8.75 7.51
5.49
5.34 5.51 4.87
6.0
30.0%
5.30
5.16
5.19
7.81
35.0%
4.71
7.41
8.0
40.0%
4.494.16
4.22 3.68
6.88
4.11
6.76
7.29
6.61
3.57
4.06.59
3.40 20.0%
3.34 2.85
5.89
2.91
5.51
5.51
5.49
5.34
6.0
30.0%
5.30
5.16 4.71
5.19
4.87
4.494.16
4.22 3.68
4.11 10.0%
2.0
3.57
4.0
3.40 20.0%
3.34 2.85
2.91
0.0%
0.0

（千）
16.0

2.0

10.0%

0.0

0.0%

35

F R K調 査・研 究報告1

県全体（5 万 8,000 件）の半数弱をく、「埼玉県さいたま」（2.7% 増加）、値）では、既存住宅流通推計量が最程度にとどまっている。既存住宅流

推計量が最も多いのは、「福岡県福占めているほか、北 海 道 全 体（2 万「埼玉県川口」（2.6％増加）、「千葉

地方都市圏 4エリアではも多 い のは、「大 阪 府 大 阪」の 2 万通比率（令和2年暫定値）
をみると「愛岡」の 1万 3,100 件 で、次 い で「 北5,000 件）より1,400 件 程 度 多 く

県松戸」（0.2％増加）は増加したが、「福岡県福岡」が流通量トップ

6,300 件（前 年 比 5.5 ％ 減）で、次知県名東」（42.7％）が最も高いが、なっている。既存住宅流通比率（令それ以 外 のエリアでは対 前 年 比でいで「兵庫県神戸」（1万 5,400 件）、

東京都 23区全体（50.2％）、横浜市

いる。既 存 住 宅 流 通 比 率（令 和 2 年

和 2 年暫定値）をみると「神奈川県減少している（図３）。

地 方 都 市 圏（札 幌、仙 台、広 島、「大阪府北大阪」（5,900 件）となっ（50.9％）、大 阪 府（47.8％）などと福 岡）4エリアの 推 計 結 果（令 和 2暫定値）をみると「福岡県福岡」「北て い る。既 存 住 宅 流 通 比 率（令 和比べると水準としては低い（図５）。

年暫定推計値）では、既存住宅流通

海道札幌」が 40％を超えるが、「大横浜」（50.9％）が最も高く、次いで「埼玉県所沢」（47.3％）となってい関西圏 22エリアでは

2 年暫定値）をみると「兵庫県洲本」る。令 和 2 年 暫 定 値 の 既 存 住 宅 流「大阪府大阪」が流通量トップ（65.4％）が 最 も 高く、次 い で「兵通量の対前年増減率をみると、
「千

庫県三田」
（64.2％）、「兵庫県神戸」

葉 県 千 葉」が 令 和 元 年と比 べ 流 通

関西圏（大阪府・兵庫県）22エリ（57.9 ％）となって い る。令 和 2 年

量 が 8.9％増 えて 最 も 増 加 率 が 高

ア の 推 計 結 果（令 和 2 年 暫 定 推 計

暫 定 値 の「大 阪 府 大 阪」の 既 存 住
宅流通量は大阪府全体（5 万 6,000
件）の約半数を占めている（図４）。

首都圏（23 区を除く1 都 3 県）16 エリア

推計エリア
都道府県
区市町村
中京圏14エリアでは
1
さいたま
さいたま市 , 戸田市 , 蕨市
「愛知県中央」が流通量トップ
2
川口
川口市
埼玉県
3
志木
志木市 , 朝霞市 , 和光市 , 新座市 , 富士見市
都道府県
市区町村
推計エリア
4
所沢
所沢市 , 狭山市 , 入間市
中 京 圏（愛 知 県）14エリア の 推
1 さいたまさいたま市，戸田市，蕨市
5
千葉
千葉市 , 習志野市
2 川口
川口市
計結果（令和2年暫定推計値）では、
埼玉県6
松戸 3 志木
松戸市, 流山市
志木市，朝霞市，和光市，新座市，富士見市7
船橋 4 所沢 千葉県
船橋市, 八千代市
名古屋市内の各行政区を含む「愛所沢市，狭山市，入間市
8
柏 5 千葉柏市 千葉市，習志野市, 我孫子市 , 野田市
知県中央」「愛知県熱田」「愛知県名9
市川 6 松戸市川市, 鎌ケ谷市 , 浦安市
松戸市，流山市
東」が特に多くなっている。これら3
船橋市，八千代市
千葉県
10
町田 7 船橋
町田市
8 柏
柏市，我孫子市，野田市
武蔵野市 , 三鷹市 , 府中市 , 調布市 , 小金井市 , 狛江市 ,エリアの既 存 住宅流 通 量の合計は
11
府中 9 市川多摩市, 稲城市
市川市，鎌ケ谷市，浦安市
東京都
1万 3,400 件（前 年 比 4.3％減）で、
10 町田
町田市
12
西東京
小平市
, 東村山市 , 西東京市 , 清瀬市 , 東久留米市
11 府中
武蔵野市，三鷹市，府中市，調布市，小金井市，狛江市，多摩市，稲城市
愛知県全体の既存住宅流通量（2万立川市 , 昭島市 , 武蔵村山市 , 東大 和市 , 国分寺市 ,東京都13立川12 西東京
小平市，東村山市，西東京市，清瀬市，東久留米市
国立市
, 日野市
4,000 件）の半数超を占めているも
14
横浜13 立川
横浜市立川市，昭島市，武蔵村山市，東大和市，国分寺市，国立市，日野市
14 横浜
横浜市
のの、横浜市（2万 6,400 件）や大阪
15
川崎
神奈川県 川崎市
神奈川県
15 川崎
川崎市
16
藤沢
鎌倉市 , 藤沢市 , 茅ヶ崎市 , 寒川町（高座郡）
市（2万 6,300 件）と比較すると5割
16 藤沢

図3

鎌倉市，藤沢市，茅ヶ崎市，寒川町（高座郡）

首都圏（1 都 3 県）16 エリアの既存住宅流通量（R02 暫定推計値）（千）

新設住宅着工総数（左軸）（戸）

35
30
25

47.3%
35.1%

37.7%

40.7%

FRK 既存住宅流通推計量（左軸）（件）

38.2%

44.6%

40.3%
33.7%

20

36.7%

36.6%

25.53 26.43

41.2%

10

7.19

5

45.6%

41.6%

50.0%
40.0%
30.0%

5.96
3.60 3.76

8.91

7.01

2.58 3.16 2.83

4.85

2.99

6.07

4.10 4.99

6.37
2.53

8.34
3.69 3.04

6.72

1.75

4.31

6.24
3.02

11.53
9.68
5.79

3.43

20.0%

推計エリア
1
大阪
2
池田
3
枚方
4
守口
5
北大阪
6
東大阪
7
堺
8
富田林

都道府県

市区町村
大阪市
池田市 , 豊中市 , 箕面市 , 豊能郡（豊能町 , 能勢町）
枚方市 , 寝屋川市 , 交野市
守口市 , 門真市
吹田市 , 高槻市 , 茨木市 , 摂津市 , 三島郡島本町
大阪府
東大阪市 , 大東市 , 四條畷市 , 八尾市 , 柏原市
堺市 , 松原市 , 高石市 , 大阪狭山市
富田林市 , 河内長野市 , 羽曳野市 , 藤井寺市 , 南河内郡（太子町 , 河南町 , 千早赤阪村）
岸和田市 , 泉大津市 , 貝塚市 , 泉佐野市 , 和泉市 , 泉南市 , 阪南市 , 泉北郡忠岡町 , 泉南郡（熊取町 ,
田尻町 , 岬町）
神戸市 , 芦屋市 , 明石市 , 三木市
西宮市
伊丹市 , 川西市 , 川辺郡猪名川町 , 宝塚市
三田市
尼崎市
丹波市 , 丹波篠山市
姫路市 , 神崎郡（神河町 , 市川町 , 福崎町）
兵庫県
加古川市 , 高砂市 , 加古郡（稲美町 , 播磨町）
西脇市 , 加西市 , 小野市 , 加東市 , 多可郡（多可町）
たつの市 , 宍粟市 , 相生市 , 赤穂市 , 揖保郡（太子町）
豊岡市 , 美方郡（香美町 , 新温泉町）＜R02都道府県ベース暫定推計値＞（大阪府）・FRK 既存住宅流通推計量：56 千件・既存住宅流通比率：46.1％
養父市 , 朝来市
（兵庫県）・FRK 既存住宅流通推計量：29 千件・既存住宅流通比率：48.4％
洲本市 , 淡路市 , 南あわじ市

9

岸和田

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22

神戸
西宮
伊丹
三田
尼崎
柏原
姫路
加古川
社
龍野
豊岡
八鹿
洲本

図4

関西圏（大阪府、兵庫県）２２エリアの既存住宅流通量（R02暫定推計値）
関西圏（大阪府、兵庫県）22
エリアの既存住宅流通量（R02 推計値）
FRK 既存住宅流通推計量（左軸）（件）

45
35

47.8%
46.9%
30 28.70
26.30

46.1%

40.1%

43.6%

5

37.7%

34.2%

34.3%

37.5%

41.1%

50.0%
40.5%

37.4%

40.0%
30.0%

11.20
8.87
6.54
6.39
5.93
4.04
3.98
3.62
4.99 1.38
4.93
3.52 3.45 1.54
3.18
1.68
1.53

20.0%
3.02
3.74
2.53 3.05

兵庫県

兵庫県

兵庫県

兵庫県

龍
̲野

豊
̲岡

八
̲鹿

洲
̲本

伊
̲丹

社
̲

兵庫県

西
̲宮

兵庫県

兵庫県

神
̲戸

加
̲ 古川

兵庫県

岸
̲ 和田

兵庫県

大阪府

富
̲ 田林

姫
̲路

大阪府

堺
̲

兵庫県

大阪府

東
̲ 大阪

柏
̲原

大阪府

北
̲ 大阪

兵庫県

大阪府

守
̲口

尼
̲崎

大阪府

枚
̲方

3.55
3.70
2.42
0.36
2.66 0.40
1.93
0.16
1.26 0.880.53 0.800.56 0.36
0.68
0.24
0.10
0.24
兵庫県

大阪府

池
̲田

三
̲田

大阪府

大
̲阪

0.52
0.29
兵庫県

大阪府

0

42.9%

40.4%

15.42

15

70.0%
60.0%

49.8%

46.8%

43.3%

20

0.0%

65.4%

57.9%

54.9%

49.8%

25

10

既存住宅流通比率
（右軸）

64.2%

40

4.12 10.0%
神奈川県︳藤沢横浜

神奈川県︳川崎神奈川県

東京都︳立川

東京都︳西東京

東京都︳府中東京都︳町田千葉県︳市川千葉県︳柏

千葉県︳船橋千葉県︳松戸

千葉県︳千葉

埼玉県︳所沢埼玉県︳志木埼玉県︳川口36

埼玉県︳さいたま

0

60.0%

35.5%

15 13.28

関西圏（大阪府、兵庫県）22 エリア

新設住宅着工総数（左軸）（戸）

既存住宅流通比率
（右軸）
50.9%

44.0%

海道札幌」
（1万 2,000 件）となって

10.0%
0.0%

37

F R K調 査・研 究報告1

FR K 調査・研究報告2

住宅市場ポテンシャルに関する調査−首都圏・関西・中部−
阪府大阪」（47.8％）や「神奈川県横中京圏（愛知県）14 エリア

浜」（50.9％）などと比べるとやや低推計エリア

い水準になっている。一方、
「宮城県

都道府県

1

中央

2

熱田

通比率が昨年度より上昇し、40％近3

名東

い水準となっている（図６）
。

4

春日井

調査結果資料は以下 URL よりダウンロー

5

津島

6

一宮

7

半田

8
9
10
11
12
13
14

岡崎
刈谷
豊田
西尾
豊橋
豊川
新城

仙台」
「広島県広島」では新設住宅
着 工 総 数 の 減 少により既 存 住 宅 流

ドできます。
https://www.frk.or.jp/ s u g g e s t i o n /2021chiikibetsu_kisonjyutaku.pdf

図5

新設住宅着工総数（左軸）（戸）FRK既存住宅流通推計量（左軸）（件）

42.7%

25

36.8%

31.1%

29.9%

35.6%

32.4%

28.1%

25.6%

15 14.06

5

6.00 6.88

25.2%

24.4%

4.04
2.92
4.00 4.53 3.37 4.64
3.71
0.94
2.10 1.80 0.86
1.45
1.39

4.10

0.97

2.95

25.1%

20.5%

19.1%

35.5%

0.99 1.01 0.26

2.45

0.82 1.68 0.93 0.15 0.08

愛知県

愛知県

愛知県

愛知県

愛知県

愛知県

愛知県

愛知県

愛知県

愛知県

愛知県

愛知県

愛知県

愛知県

中
̲央

熱
̲田

名
̲東

春
̲ 日井

津
̲島

一
̲宮

半
̲田

岡
̲崎

刈
̲谷

豊
̲田

西
̲尾

豊
̲橋

豊
̲川

新
̲城

0

既存住宅流通比率
（右軸）

つとした。

用いている。

を今後の住宅所有（購入）意向「住性化に取り組む上での基礎データと宅を持ちたい・持ちたくない・わかすることを目的としたもの。各エリア

らない」と、住 宅 の 所 有 実 現 性「住持ち家ポテンシャル層

における住宅流通市場のポテンシャ

宅を持てると思う・持てないと思う・

20〜30 代はルを、持ち家層における買い換え意

わからない」の回答結果をもとに区

現住居への不満が小さくても向の有無と、賃貸層の持ち家購入意分した。そ の 上で、持 ち 家で「買 い買い換え意向は高めの傾向

向の有無により区分して潜在住宅市

換え意向あり」とする世帯と、賃貸でまず 住 宅 市 場ポテンシャル の 市

場規模の把握を試みた。ポテンシャ「所 有 意 向 あり×実 現 性 あり」とす

場規模を確認していこう
【図１】
。
〈

ル 層 がどのような 住 宅になぜ 住 ん

る世帯を「住宅市場ポテンシャル」と

内 は 2017 年 3 月 の 前 回 調 査 の 数60.0%でいるのか、今後どのような住宅に定義。また、今回の分析では、買い換字を表している。持ち家居住で買い

50.0%

住みたい、また住めると思っている

えについて「どちらとも言えない」持換え意向のある世帯は200 万世帯

40.0%のかを詳細に分析している。本調査

ち家世帯と、住宅所有について「ど〈166 万 世 帯 〉、賃 貸 住 宅 居 住 で 住

30.0%

は、5 年前に同様の調査を実施してちらとも言えない」賃貸世帯を「ポ宅購入意向があり、購入できると考20.0%おり、この 5 年における住宅取得のテンシャル予備軍」と定義し、さらなえる世 帯 が 137 万 世 帯〈141万 世

際に意 識する様 々な 要 因による志る分 析を試みた。なお、デ ータは断帯〉、
合計 337 万世帯〈307 万世帯〉

10.0%

札幌市 , 石狩市 , 北広島市
仙台市 , 富谷市 , 大和町 , 大郷町 , 大衡村
広島市 , 海田町 , 府中町 , 坂町 , 熊野町 , 北広島町 , 安芸太田町 , 廿日市市 , 大竹市

4

福岡県

福岡市 , 那珂川町 , 糸島市

ル層のボリュームは5年前の規模をほぼ維持していると言える。持ち家〈調査目的〉

世帯に占めるポテンシャル層の比率

・調査対象者：1 都 3 県に住む男女
・本調査対象者条件：世帯主の年齢が 20 歳以上 79 歳以下
スクリーニング調査にて世帯収入および金融資産について「わからない」以外を回答した人
・調査実施期間：スクリーニング調査
本調査

新設住宅着工総数（左軸）（戸）

39.6%

38.7%

・回収数：スクリーニング調査 150,000 サンプル
FRK既存住宅流通推計量（左軸）（件）

5.91

9.85

50.9%

45.9%

25.53 26.43
15.41

9.01

令和 4 年 3 月4日～ 3 月10日

令和 4 年 3 月4日～ 3 月9日

・調査手法：インターネット調査

地方都市圏４エリアの既存住宅流通量（R02 暫定推計値）
既存住宅流通比率
（右軸）

47.8%
28.70
26.30

50.0%

25.47

34.4%
13.37

13.08

6.22

40.0%
30.0%
20.0%
10.0%

愛知県
名
̲ 古屋

福
̲岡

大
̲阪

福岡県

広
̲島

大阪府

広島県

仙
̲台

横
̲浜

宮城県

札
̲幌

※「愛知県 ̲ 名古屋」
は「１２．
」で推計した「愛知県 ̲ 中央」「愛知県 ̲ 熱田」「愛知県 ̲ 名東」の３エリアの合計

神奈川県

北海道

38

本調査 10,388 サンプル

〈データ補正について〉
60.0%

0.0%

〉

【調査概要（首都圏）】＜調査方法＞

市区町村

1. 住宅市場ポテンシャルと推計される。総体としてポテンシャ

0.0%

思っているのか、また住めると思っているのか、を詳細に分析し、今後の政策提言に資するものとする。

都道府県
北海道
宮城県
広島県

（千）
40
35
42.7%
30
25
20
16.10
15
12.00
10
5
0

りのない 限り首 都 圏 の 調 査 結 果を1都3県に在住している人が、どのような住宅になぜ住んでいるのか、今後どのような住宅に住みたいと

推計エリア
1
札幌
2
仙台
3
広島

図6

場ポテンシャルに関する調査−首都向の変化を捉えることも目的のひとにまとめた。本調査は今後の市場活地方都市圏（札幌、仙台、広島、福岡）
４エリア

福岡

不動産流通経営協会は、「住宅市

本 調 査 では 基 本 的に、対 象 世 帯

名古屋市を含むエリアの

30

10

愛知県

買い換え・購入意向ありの「住宅市場ポテンシャル」に加えて「ポテンシャル予備軍」
を分析
圏、関西、中部−」の結果を今年 3 月

中京圏（愛知県）14 エリアの既存住宅流通量（R02 暫定推計値）（千）FRK既存住宅流通推計量：13.4千件
35

20

市区町村
名古屋市中区・東区・北区・中村区・西区・千種区・昭和区 ,
西春日井郡豊山町 , 清須市 , 北名古屋市
名古屋市熱田区・南区・中川区・港区・瑞穂区・緑区 ,
豊明市
名古屋市名東区・守山区・天白区 , 日進市 , 長久手市 ,愛知郡東郷町
春日井市 , 瀬戸市 , 犬山市 , 小牧市 , 尾張旭市 ,
丹羽郡（大口町 , 扶桑町）
津 島 市 , 愛 西 市 , 弥 富 市 , あま市 , 海 部 郡（ 蟹 江 町 , 飛 島 村 ,大治町）
一宮市 , 稲沢市 , 江南市 , 岩倉市
半田市 , 常滑市 , 大府市 , 東海市 , 知多市 ,知多郡（阿久比町 , 武豊町 , 南知多町 , 美浜町 , 東浦町）
岡崎市 , 額田郡幸田町
刈谷市 , 知立市 , 安城市 , 碧南市 , 高浜市
豊田市 , みよし市
西尾市
豊橋市 , 田原市
豊川市 , 蒲郡市
新城市 , 北設楽郡（設楽町 , 東栄町 , 豊根村）

本調査のデータ分析にあたり、家族構成および世帯主の性別と年齢以外に、世帯の所得と金融資産もできるだけ実際の状態に近づけるため、以下のデータ補正を実施。
1.本件におけるスクリーニング調査の回収数150,000サンプルより・世帯主の年齢が 20 歳以上 79 歳以下
・世帯年収と金融資産について具体的に回答した、87,655サンプルを抽出
2.上記 87,655サンプルの構成比を、令和2 年国勢調査の結果の構成比と一致するように、家族類型と世帯主の性別と世帯主の年代で補正実施
3.上記の補正したスクリーニング調査から得られた、1都 3 県における、家族類型、世帯主の性別、世帯主の年代、世帯年収、金融資産の構成比に一致するように本調査のデータ補正を実施

は21.9％で前回〈18.9％〉より3ポ
イント上昇。同じく賃貸住宅世帯に占める比率は20.8％で前回〈22.6％〉
より1.8ポイント低下している。
持ち家 世 帯 のポテンシャル 層に着目すると、現在の持ち家は戸建てが 6 割、マンションが 4 割となっている【 図 2】。平 均 年 齢 は 52 歳、年 代
別に見ると50 代の比率が最も高く
23.6％で、前 回 調 査〈20.8％〉より2.8ポ イ ント 上 昇。逆 に60 代 は
15.0％で 前 回〈20.2％〉より5.2
ポ イント低 下した【 図 3】。60 代 の比率が低下した一因として、平成バ
ブ ル 期に購 入した自宅 のローン返
39

F RK調 査・研 究報告2

図 4 持ち家ポテンシャル層の現住居の不満内容

図 1 住宅市場ポテンシャルの市場規模
持ち家

100％

Q

914 万世帯賃貸

100％

現在のお住まいで不満なことは何ですか。不満と感じていることを全てお選びください。

※ n=30未満は参考値

660 万世帯
持ちたくない・持てる
4.7％ 31万世帯

買い換え意向有り
21.9％
200 万世帯ポテンシャル層

買い換え意向無し
57.9％
529 万世帯

持ちたい・持てる20.8％
137 万世帯

持ちたくない・持てない32.2％
213万世帯

持ちたい・持てない
4.3％ 29 万世帯
どちらとも言えない
37.9％
250万世帯

どちらとも言えない
20.3％
185 万世帯ポテンシャル予備軍

図3 持 ち家ポテンシャル層の世帯主の年代
Q

20代
4.0％

年代（ｎ=1232）

図 2 持ち家ポテンシャル層の現住居の種別
現在お住まいになっている住宅の【住居形態】についてお答えください。

70代
15.0％
60代
15.0％
50代
23.6％

※ n=1232

30代
17.3％

40代
25.1％

平均年齢52歳※ベース：【持ち家】買い換えの意向あり※ベース：【持ち家】買い替えの意向あり※ベース：【持ち家】買い換えの意向あり

一方で「築年数が古い」ことに対する不満は60 代、70 代の高齢世代と図 5 持ち家ポテンシャル層の現住居の満足度

Q

現在のお住まいの満足度をお答えください。

※ n=30未満は参考値

満足計（TOP2)

比べてかなり低い点が興味深い。
住 宅 を 持 ちた い 理 由につ い て、
前 回 調 査 と 比 較して み たところ、「もっと交 通 や 生 活 環 境 が 便 利 な家に住みたいから」が減少（22.9％→ 19.2％）
し、「もっと自然や教育環
境が良い家に住みたいから」が増加

済負担が重かったことや、自宅購入

が 65.2％、60 代は戸建てが 50.7％てで 29.0％と、前回〈24.4%〉より（9.6% → 10.1%）していた【図 6】。

時の価格と現在の売却可能価格とと満足度が低めになっている。20 〜増えた一方で、「資産価値が下落しこの傾向は関西・中部よりも首都圏の乖離などにより、買い換え意欲が30 代の持ち家ポテンシャル層は現た」
不満は戸建てが 11.7％、マンショでより顕著になっている。特に首都高まりにくいことが考えられる。デー状の住宅への満足度が高い状態だ

ンが 10.6％と前回（戸建て16.0％、圏ではコロナ禍でリモートワークが※ベース：【持ち家】買い換えの意向あり

タを見ると、「返済額が高かった」とが、将来的には買い換える意向があ

マンション 14.6％）
より減少した【図普及し、通勤などの交通利便性よりいう不満は戸建ての 60 代が 16.0％

るとする人が 大半のようだ。このこ

4】。これはこの 5 年間の住宅の価格

も自宅でのワークスペ ースの 確 保

図 6 持ち家ポテンシャル層が住宅を持ちたいと思う理由に の ぼり、50 代（11.8％）より高くとは、若いうちに満足のいく家を持が総じて強含んで推移したことの表を重視する人が増えている表れともなっている【図 4】。

ち、ただし将来的にはライフスタイ

れと見ることが できる。
「最 寄 駅 か

読み取れる。

持ち家ポテンシャル 層に現 在 のルに合わせた家に買い換えていくイ

らの 距 離 が 遠 い」不 満は戸 建てが【図 6】で「（子供が出ていって）今住 ま い の 満 足 度 を 尋 ね ると、「満

メージを持っていると言えるかもし

22.7％で 前 回〈30.6％〉より7.9の家の広さや設備などが 最適では

足して い る」と「や や 満 足して いれない。この傾向は5 年前の調査よ

ポ イント低くなり、マンションで もなくなるから」の項目が前回調査比る」を 合 わ せ た 満 足 度 は 20 代（戸りも若干増加している。

13.6％で前回（18.5％）より4.9ポイ

で 増 加して い たように、近 年 は 50

建 て 89.2 ％、マ ン ション87.8 ％）持ち家ポテンシャル 層が 現 在のント下がった。年代別で見ると、戸建代以上のシニア層が 子どもの独立が 最 も 高く、次 い で 30 代（戸 建 て住まいで不満なことを前回調査と比て の 20 代、30 代 の 若 い 世 代 では、などを機に戸建てからマンションへ

79.7％、
マンション83.1％）が高かっ較してみたところ、「購入した総額が半数前後が「購入した総額が想定よなど、従 前 より面 積 の 小 さ い 住 ま

た【 図 5】。逆 に50 代 は マンション

想定より高かった」不満が特に戸建り高かった」不満を挙げており、ただい へ 住 み 替 える“ ダウンサイジン

40

Q

住宅を今後買い換えたいかどうかについて「住宅を買い換えたいと思う」とお答えになった方にお伺いします。
その理由をお答えください。
（いくつも）※ベース：【持ち家】買い換えの意向あり

41

F RK調 査・研 究報告2グ”の動きが広がりつつある。そこ増加となっている。同様の傾向は関の住宅を希望する割合は戸建て所（29.2％）、「毎月の家賃が高かったで 50 代以上の持ち家ポテンシャル

西や中部でも見られ、戸建てに住む有者では2.6％だが、マンション所有こと」（24.6％）、「築 年 数が 古いこ層につ い て、希 望 する買 い 換 え先

50 代以上でのダウンサイジング希者では8.3％にのぼる。

と」（21.1％）、「最寄り駅からの距離の住宅の床面積が 今の住宅より小望はいずれも 50％を超える。

さらにシニアで 40 〜 50㎡を希望が遠いこと」（19.7％）
、
「遮音性が

図 10
Q

賃貸ポテンシャル層（マンション）が住宅を持ちたいと思う理由

住宅を持ちたいかどうかについて「住宅を持ちたい（購入したい）と思う」とお答えになった方にお伺いします
その理由をお答えください。
（いくつも）

さい 人 の 割 合 を 調 査した【 図 7】。

ち な み にシ ニ ア の 持 ち 家 ポ テする人に絞って見てみると、サンプ

悪いこと」（18.7％）などの割合が高

その結果、マンションでは 23.5％にンシャル 層 が 希 望する買 い 換え先

ル 数はかなり少ないため参 考 値でい【図 9】。特に「狭さ」は前回調査とどまったが、戸建てでは 52.1％と住 宅 の 平 均 面 積は、戸 建て所 有 者

はあるが、マンション所有者の約半〈26.5％〉と比 べ て2.8ポイント上

過 半 数を占 めた。特に戸 建 ては 前が 97.78 ㎡、マ ン ション 所 有 者 が

数は現住居も40 〜 50㎡未満だが、昇している。

回調査〈37.9％〉と比べて大幅な79.10㎡。コンパクトな 40 〜 50㎡

現住居が 80 〜 100㎡未満の人も2

賃貸マンションに住むポテンシャ

割にのぼり、戸建て所有者では現住

ル層が 住宅を持ちたい理由をみる

居 が 100 〜 120㎡未 満 の 人 が 4 割と、「家 賃を払 い 続けるのはもっただ。また世帯年収が1,200〜1,400

い な い から」が 最 も 多く6 割 を 超

万円未満の人はマンション所有者のえる【 図 10】
。また「持ち家 のほう

1割、戸建て所有者の 2 割強を占めが自由に使えて気兼ねがないから」る。年収が高めでも、あえて現状よ（21.4 ％）や「 自 分 の 好 き な デ ザ

りコンパクトな住まいへの買い換え

イン、間取りにアレンジできるから」を希 望するシニア層も一 定 数 存 在（18.7％）の割合が高く、特に20 代【賃貸】持ちたい・どちらともいえないするようだ。

では3 割超だ。
「資産を持ちたい、資年代（n=418）

図 7 持ち家ポテンシャル層（50 代以上）のダウンサイジング意向
ｎ=

※ベース：
【持ち家】買い換え意向あり、かつ、50代〜70代

図 8 賃貸ポテンシャル層の家族構成と世帯主年代
1 人暮らし世帯

夫婦のみが同居している世帯

夫婦とその子供が同居している世帯

ひとり親と子が同居している世帯

その他の世帯

賃貸ポテンシャル 層

20代

30代

40代

50代

60代

70代

「デザインや間取りを方、50 代 以 上では「老 後 の 安 心 の

自由に使いたい」からため、家を持ちたいから」や「歳をと賃 貸 住 宅 世 帯 の ポ テ ン シャル

ると、賃 貸 物 件を借りづらくなる可実 現 性 あり」とする世 帯 の 平 均 年
齢は約 35 歳。一 人 暮らし世 帯 の 比
率 が 54.5％と半 数を超 え、前 回 調
査〈49.6％〉より4.9ポイント増え※ベース：【賃貸】所有意向あり・実現性あり

図9
Q

賃貸ポテンシャル層の現住居の不満内容

現在お住まいで不満なことは何ですか。不満に感じていることを全てお選びください。

※ベース：【賃貸】持ちたい・持てる

42【賃貸】持ちたい・どちらともいえない
年代（ｎ=418）

70代
2.0％

60代
6.3％

代や 30 代の割合が他の世代より高めだが、1割強にとどまっている。一※ベース：【賃貸】持ちたい・持てる、かつ、現住居マンション

図 11 賃貸予備軍の世帯主の年代と世帯年収産として有利だと思ったから」も20

20 〜 30 代が家を持ちたい理由は層、つまり賃 貸で「所 有 意 向あり×

※ n=30未満は参考値

50代
11.3％

40代
24.2％

能性があるから」が多くなる。

【賃貸】持ちたい・どちらともいえない【賃貸】持ちたい・どちらともいえない
世帯年収（ｎ=418）
世帯年収（n=418）

1000〜2000万円未満
3.8％

2000万円以上
0円
0.0％
1.6％

800〜1000万円未満
6.4％

20代
31.8％

100万円未満
5.1％
100〜200万円未満
5.1％

600〜800万円未満
9.6％

30代
24.5％

400〜600万円未満
31.8％

200〜400万円未満
36.5％

2. ポテンシャル予備軍
賃貸予備軍（主に20 〜 30 代）た。一方で夫婦と子どもが同居して購入をためらう賃貸世帯にいるファミリー世帯の比率は前回の求められる資産価値による27.7％から20.7％に7.0ポ イント

物件選びの視点

減 少して いる【 図 8】
。また 年 代 別

ここからは住宅所有について「どちでは前回調査と比べて30 代が減りらともいえない」と答えたポテンシャ（35.6 ％ → 31.3 ％）、50 代 が 増 え

ル予備軍について分析していこう。

図 12
Q

賃貸予備軍の現住居への不満度

現在のお住まいの満足度をお答えください

不満足計

※ベース：
【賃貸】どちらともいえないリュー ムゾ ーンは 200 〜 400 万 円

軍全体での 32.6％より高い割合に

未 満（36.5％）、次 い で 400 〜 600

なっている【 図 12】。不満・不安の万円未満（31.8％）だ【図 11】。

理由としては、「家賃支払いでは資た（8.4％→ 10.6％）。年代別の家族

賃貸世帯のポテンシャル予備軍

構成を見ると、50 代では一人暮らしのなかで、住宅を「持ちたい」が実世帯が前回調査の 38.6％から今回

現可能 性は「どちらともいえない」

産として残らないから」が賃貸予備

調査では48.1％に増えている。

今後、賃貸住宅に暮らし続けること答えた層（以 下、賃 貸 予 備 軍）は軍では 44.1％と、全 体 の 32.3％よ

賃 貸 ポ テ ン シャル 層 に 今 の 住とについて尋ねると、「不 満・不 安

24.9％を占 めており、62 万 世 帯とり高い【図 13】。

まい で 不 満に思って いることを 尋である」と「やや不満・不安である」

推 計 さ れ る。年 齢 層 は 20 代 と30

将 来 的に住 宅を持てるかどうか

ねると、「住 戸 の 広 さ が 狭 いこと」の合計が賃貸予備軍では54.4％に代 で 過 半を占 め、世 帯 主 年 収 のボ

達し、賃貸世帯のポテンシャル予備分からない理由については、「今後
43

F RK調 査・研 究報告2

図 13
Q

賃貸予備軍が現住居に不満・不安な理由

前問で「今後、賃貸住宅に暮らし続けることについて不満・不安である／どちらともいえない」と回答した方にお聞きします。前問でお答えになった理由としてあてはまるものを全てお選びください。
全体
n=1185
持ちたい・
どちらともいえない
n=349

※ベース：
【賃貸】どちらともいえない

図 14
Q

賃貸予備軍が住宅を持てるかどうか分からない理由

将来的に住宅を持つことができると思うかについて「どちらともいえない」とお答えになった方にお伺いします。
その理由をお答えください（いくつでも）全体
n=1238
持ちたい・
どちらともいえない
n=418

※ベース：
【賃貸】どちらともいえない

図 15

賃貸予備軍が住宅を持つとした場合に絶対に譲れない条件

Q もし、あなたが住宅を持つとした場合、絶対に譲れない（これが満たされないなら住宅を持たない）条件はなんですか（5つまで）の世帯（家族）の経済状況が、どのよ「最寄り駅からの距離が遠いこと」とうに変わるか分からないから」や「将「築 年 数 が 古 いこと」がどちらも2来、定住するのか、別の場所へ引っ越割前後を占め、1割強の「住戸の広すのか決まっていないから」の割合

さが狭いこと」を上回る【図 17】。

が高くなっている【図14】。また、住

新たに住 宅を持つとした場 合 の宅を持つとした場合に重視する条件

希望は「全ての用事が 近隣で済むとしては、「最寄り駅からの距離が近地域」が 7 割を超えており、「閑静ないこと」が 3割を占めるものの、「資住宅街」
は6 割程度だ【図 18】。また、産価値が下落しないこと」は6.6％に希望する住宅の種別では新築一戸過ぎず、優先順位としては高くない建て（注文住宅）と新築分譲マンショ

様子がうかがえる【図15】。

ンが 4 割前後で拮抗しているが、現賃貸予備軍が抱く住宅購入への在の 持ち家が 戸 建ての 人は7 割弱漠然とした不安を払拭するために、が戸建て（建売住宅・中古含む）を、将来的に「売ってよし、貸してよし」

持ち家がマンションの人は約 7 割がの条件を備えた物件を選ぶ視点をマンション（中古含む）を希望してい養うことが欠かせないだろう。なぜる【図 19】。

なら資 産 価 値を重 視した物 件 選び

シニアの持ち家予備軍の人が利をすることで、老 後に資 産として残便性の高い住まいを希望しつつも、る住宅取得が可能になるからだ。幅

買い換えについて「どちらともいえ広い世代を対象に、金融のみならずない」と回答しているのは、年 齢的

不 動 産 の 資 産・投 資 教 育を推し進に住宅ローンを組める期間が短いこめる必要があるのではないか。

となどから計画を立てづらいという

図 16

賃貸予備軍が希望する住居面積

Q あなたの世帯は、どんな住宅を持ちたい（購入したい）ですか。最も希望する住宅の【居住面積（専有面積）】についてお答えください。

ｎ=418

44

※ベース：
【賃貸】持ちたい・どちらともいえない持ち家予備軍（50 代以上）が現住居で不満なこと

現在のお住まいで不満なことは何ですか。不満と感じていることを全てお選びください。

全体
n=764
戸建
n=494
マンション
n=270

※ベース：
【賃貸】買い換え意向どちらともいえない・50-70代以上

図 18
Q

持ち家予備軍（50 代以上）が住宅を持つとした場合に希望する条件

あなたの世帯が、もし新たに住宅を持つ（購入する）とした場合、あなたの世帯は、どんな立地の物件を持ちたい（購入したい）ですか。あてはまるもの上位 3 つまでお選びください【1 番目 -3 番目合算】
全体
n=764
戸建
n=494
マンション
n=270

※ベース：
【賃貸】買い換え意向どちらともいえない・50-70代以上

図 19
Q

持ち家予備軍（50 代以上）が住宅を持つとした場合に希望する住居種別

あなたの世帯が、もし新たに住宅を持つ（購入する）とした場合、あなたの世帯は、どんな住宅を持ちたい（購入したい）ですか。検討すると思う住宅の【住居形態】を全てお選びください。

全体
n=764
戸建
n=494
マンション
n=270

側面があることは否定できないであの 面 積については、80 〜 100㎡がろう。そのため、例えば 駅に近い立

21.6％で割 合 が 最も多 い が、一 方地を優先して、総額が抑えられたコで 40 〜 50㎡ 未 満を希 望 する人 もンパクトな物件の供給を増やしたり、

11.1％と一定数存在する【図 16】。

住宅ローン控除の 40㎡台への拡充

中古住宅購入時のリフォームは況だ。こうした工事はリフォーム減税

若い 世 代を中 心とした賃 貸 住 宅 世

を中 古にも適 用するなどの 政 策を

2,200 億円規模の経済効果がの対象となり、居住の安心感や快適

帯の最初の持ち家として、コンパク

進めることで、彼らの住み替えを後推計される性につながることから、さらなる支援

トマンションという選択肢も十分に押しすることが望まれる。

今回は中古住宅所有者のリフォーム

策や広報活動の強化が求められるだ※ベース：【賃貸】買い換え意向どちらともいえない・50-70代以上

3.リフォーム

これに対し、断熱改修や耐震改修
は実施率が低く、1割に満たない状

また、平成バブル期に自宅を購入

実施状況についても調査した。住み始した人などでは、売却すると多額のめる前の購入時に行ったリフォームと住宅購入時のリフォームにかけた譲渡損失が 発生するケースも少な

しては、比較的手軽なクロス張替えが費 用については 7 割 以 上 が 100 万

シニアは広さより

くないと推測される。現状では買い全体の6割を占める【図20】。一方で円以上となっている【 図 21】。特に利便性を求める傾向

換え時に譲渡損失の繰越控除を利フローリング張り替えやキッチン・コ

関西や東海の戸建てでは、購入時に駅近・コンパクト物件取得の用するには、買い換え先の住宅購入

ンロ交換など金額が張る工事の実施

1,000 万円以上のリフォームを実施

支援が重要に返済期間 10 年以上の住宅ローン率も高めだ。これらはいずれも戸建てした 割 合 が 15％前 後に達 する。首持ち家世帯で買い換えの意向がを利用する必要があるが、この要件よりマンションのほうが高い実施率と都圏では3％強に過ぎないのと比べ「どちらともいえな い」と答 えた 持を撤廃することでローンを組みにくなっている。ちなみに関西ではキッチると対照的な数値だ。

ち家 予 備 軍については、50 代 以 上

いシニア層の買い換えを後押しする

ンや洗面台の交換が4割を超えるな

ちなみに本 調査での購 入時のリのシニア層に焦点を当ててみよう。

などの支援策も必要だろう。

ど、購入時に水回り設備を交換する比フォー ム 実 施 率 は 41.4％、これに率が高めなのが特徴的だ。

リフォー ム 済 み 物 件 を 購 入した 人

持ち家予備軍（シニア）※ベース：【賃貸】持ちたい・どちらともいえないQ

また賃貸予備軍が希望する住宅あり得るだろう。

ｎ=418

図 17

この 層が 抱える住まいへ の 不 満は

ろう。

45

編・集・後・記F R K調 査・研究報告2

NHKで放映された『 正直不動産 』、仕事帰りの一杯がめっきり

図 20 リフォーム実施者（中古住宅購入時）の実施場所
Q

現在、中古住宅へ住んでいる方へ伺います。中古住宅購入時のリフォームの状況・予定について教えてください。
【購入時（住み始める前）に、自身もしくは業者に発注してリフォームを行った場所】

減った中で4月から6月にかけて欠かさず視 聴しました。インスペク
ション、サブリース、心理的瑕疵など昨今のテーマがドラマの中に盛り込まれ、弊協会と誤認しそうなネーミングの団体が主催する交流会も登 場しました。
さすがに5月に施 行された書 面の電 子 化は間に首都圏合いませんでしたが、事務所内では営業成績の棒グラフが顔写真

全体
n=557

付きでデジタル表示されていたのは驚き（？）
でした。

戸建
n=254

宅 建 業 法に関わる書 面の電 子 化は一 気 呵 成に進むとはいかな

マンション
n=303

いかもしれませんし、しばらくは小さく始めて試行錯誤を繰り返してノ
ウハウを蓄 積していくことが現 実 的なところでしょうか。ただ、この時期に制度において道具立てがなされたことを良いきっかけとして、重説や契約だけでなく、取引のプロセス全 体を俯 瞰したいところです。
「ハンコを押して送り状を印刷してレターパックに封入して、書類

関西の控えはどこに保 管する？」「 この仕 事はなぜこの方 法でやっている

全体
n=603

のか、ここを変えればミスも減るし確 認 作 業も短 縮される」
「 デスク

戸建
n=305

ワークを減らせば、お客さまに向き合う時間をもっと増やせる」といっ

マンション
n=297

た現 場の気 づきが 生 産 性 向 上につながるように考えていきたいです。
数年後、不惑にさしかかる山ピーがIT重説と電子書面交付をサ※ベース：中古持ち家・購入時（住み始める前）に自身もしくは業者に発注してリフォームを行った

クサクこなしている場面を『 正直不動産 』の続編で見たいものです。
（ Ｆ）

17.8％を加えると59.2％を占める
【図22】
。また、
購入時のリフォーム費
用の平均は261.2万円だ。これらの図 21 リフォーム実施者（中古住宅購入時）がリフォームにかけた費用
Q

自身もしくは業者に発注してリフォームを行った人にお聞きします。現在お住まいの住居のリフォームには総額いくらくらいかかりましたか。
【購入時に、自身でもしくは業者に発注したリフォーム費用（万円）】

数値を不動産流通機構データに基づ
く成約件数（マンションと一戸建ての全国合 計。2021年）約14.3 万 戸と掛け合わせると、全国で約2,200 億円の市場があると試算できる。
既存住宅の売買は物件の所有者が異動するだけで、実質的な投資を伴わない経 済 行 為という先 入 観 があるかもしれない。だが、物件が動く

FRKコミュニケーション

ことでリフォーム需要が一定数発生
し、家電・家具などの消費が促進されるなど、相応の経済効果が生まれることに注目すべきである。
また、中 古 住 宅 の 売 買を媒 介 する場 面でも、省エネや耐 震、バリア
フリー 改 修 などの 要 件を満 たすリ

2022年夏号＜通巻13号＞
発行日※ベース：中古持ち家・購入時（住み始める前）に自身もしくは業者に発注してリフォームを行った

図 22

発行人

2022年7月25日

一般社団法人 不動産流通経営協会〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-25-2 虎ノ門ＥＳビル5階
Tel. 03-5733-2271
Fax. 03-5733-2270
https://www.frk.or.jp

中古持ち家居住者の購入時のリフォームの有無

現在、中古住宅に住んでいる方へ伺います。中古住宅購入時に、リフォームを行いましたか。

フォームを実施することで、リフォー

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所

ムローン控除や投資型減税の対象

レイアウト・デザイン

株式会社タクトデザイン事務所になるといった 情 報を買 主に提 供印刷

株式会社東伸社

し、質の高い中古住宅の流通を促す取り組みが求められるだろう。
46※ベース【持ち家】中古住宅居住者

47

不動産物件の情報交換、不動産流通に関する調査研究、諸制度の改善に取り組んでいます。