実践 NO.1824

地域善隣版モクチンメソッドの開発・実装―生活困窮者の住まいの質的改善を目指して―

主査
委員

園田 眞理子＊１

連 勇太朗＊２，川瀬 英嗣＊３「＜地域善隣版モクチンメソッド＞で居住のセーフティ・ベースを創ろう!!」本実践活動の目的は，住宅確保要配慮者が良質な住宅に居住し安心して生活できることを実現するための＜地域善隣版
モクチンメソッド＞を確立することである。本活動では，第一に家主や居住支援団体等の関係者にヒアリング調査を実施
し，第二に既存住宅改修のためのデザインツールである＜モクチンレシピ＞をより付加価値の高いものに洗練・拡充し，第三に 2 物件の改修を実践した。その結果，社会・地域の認知度，改修資金，ソフト・ノウハウのマネタイズ化，ステー
クホルダー間の連関性の欠如が本課題のボトルネックであることが判明した。これを踏まえた今後の展開として居住支援
団体向けの新たなサービス事業の立上げを準備している。
キーワード：１)住宅セーフティネット法，２）居住支援法人，３）モクチンレシピ，４）リノベーション，５）賃貸住宅，
６）集合住宅，７）低所得者，８）住宅困窮者，９）空家，１０）改修

DEVELOPMENT OF MOKUCHIN-METHOD IN NEIGHBORHOOD
WHICH MAKE A SAFETY HOUSING AND LIVING BASE IN COMMUNITY- Housing & living improvements for poverty persons -Ch. Mariko Sonoda
Yutaro Muraji, Eiji Kawase

Let’s make safety net of housing and living through Mokuchin-method
The goal of this project is to develop “Mokuchin- Method in Neighborhood” that provides affordable houses which has certain
quality for people requiring special assistance in securing housing. We investigated rental-housing market and interviewed various
stake holders. Then we redeveloped Mokuchin-Recipe, a design tool to renovate old houses and apartments. By using this new
version of Mokuchin-Recipe we realized 2 renovation projects as a case study. As a result, we revealed the bottlenecks of this project
which is lack of community’s commitment, lack of finance system, lack of monetization of architectural design and lack of linkage
between stakeholders. Through this research, we are prepared to start a new business to support non-profit-organizations.
.
1.背景

急増している。

本実践活動の背景には，特に大都市における民営借家

上記の状況を解決する方法は誰が考えても極めて単純に居住する高齢者，非正規雇用の若中年者およびシングである。空家を活用して居住に困窮している人たちを受ルマザー世帯の急増がある。こうした世帯の経済的な基け止めればよい。しかし，家主は家賃の不払い，近隣ト

盤は極めて脆弱で，適正な居住環境の確保もままならず，

ラブル，孤独死等を懸念して，単純には貸したがらない

そうした貧困が次世代に連鎖する懸念も拡大している。

のだといわれている。これでは，放置空家が増える一方

ところが，その一方で，日本は今や空家大国である。

で住む場所に困る人が増加する大矛盾は解消されない。

2013年の住宅・土地統計調査では全国に820万戸の空家がそこで，2017年4月に住宅セーフティネット法が大幅にあり，耐震性があり駅から1ｋｍ以内に立地する賃貸用空改正され，新たな住宅セーフティネット制度 1） が始まっ家だけでも137万戸に上る。それに加えて，近年は元持家た。この制度は①セーフティネット住宅の登録制度，②だった住宅が空家になり，放置された状況に近いものが登録住宅の改修・入居への経済的支援，③マッチング・＊１＊2

明治大学・教授・博士（工学）NPO 法人モクチン企画・代表理事・修士（政策・メディア）＊3 NPO 法人モクチン企画・副代表理事・学士

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入居支援の3本柱で構成されている。ところが，登録住宅

が，もやいの事故率は5％程度であり，これを下げること

は，制度開始後2年半近く経過した2019年10月現在でもに注力している。そのこともあって，「もやい結びの会」

923物件，12,335戸に留まっており，数が順調に増えていという互助組織や交流や食事提供のための居場所づくり

るとは言い難い。一方，住宅確保要配慮者への居住支援を行っている。

を地域で行う主体として新たに定められた「居住支援法

本来であれば，生活困窮者は生活保護を申請すればア

人」は，265団体と比較的順調に増えている。すなわち，パートを確保できるはずだが，民間の入居差別と公的住適格な住宅さえ確保できれば，事態は大きく展開する可宅の不足により実際に確保することが容易でない。そこ

能性があるのに，その住宅を社会や地域においてどのよ

で，もやいが宅建業の資格を取得し，住宅確保を行いた

うに実装するかの方法論が抜け落ちている。

いと考えている。家主から NPO が借り上げ，当事者にサブリースする方式も考えている。

2.目的と方法◆NPO 法人ふるさとの会＆株式会社ふるさと

本実践活動においては，第一に，家主，建物仲介管理

山谷の日雇い労働者の街でホームレス支援の実績を業者，居住支援団体に対してヒアリング調査を実施し，基に，1999年に NPO 法人となり，現在は荒川区，墨田区，

空き住戸改修のハード整備とその後の継続的な生活支援

台東区，新宿区等で，独り暮らしが困難な生活困窮の高等に関する課題や解決策を明確化する。第二に，NPO モ

齢者・障害者を主対象にして，借上げ住宅にスタッフがクチン企画が積み重ねてきた「モクチンレシピ」を元に，常駐する「支援付き住宅」を中心に地域で住み続けられ既存住宅を改修するための「地域善隣版モクチンレシピ」

るための社会的包摂活動を行っている。

を開発し実装化する。簡便・低廉なことはもとより，高齢者等に対応したバリアフリーをはじめとする安心レシ

住まいの確保に関しては，㈱ふるさとが行い，住まい方の支援は NPO ふるさとの会が担う体制である。

ピや，家主・店子の双方にとって付加価値を生むデザイ㈱ふるさとを家賃債務保証のために立ち上げ，過去10

ン的に優れたレシピを開発する。第三に，家主や居住支

年間は居宅生活の継続を支えることができたが，近年は援団体の協力を得て，モクチンレシピを用いた住宅改修

高齢者が増加し，心身の機能障害による死亡事故や急なを実行する。それを通じてモクチンレシピの特性や有効

入院，退去等で保証債務の代位弁済が増え事業リスクと性を明らかにしつつ，本実践を多点展開するにあたってなってきた。そこで宅建業者となり「社会的不動産事業」の事業的な課題を明確にする。

を展開することとなった。

以上の一連の活動を通じて，家主，宅地建物取引業者，

経済的な問題や社会的な制約の多い生活困窮者の家

居住支援団体，本人や自治体，地域社会等の多様なステ探しを仲介することは容易ではなく，店舗や内見同行なークホルダーを巻き込みながら，住宅確保要配慮者が良ど様々なサポートが無ければ入居申込自体が成り立たな

質な住宅に居住し安心して生活できることを実現するた

い。さらにオーナーの審査に引っかかるなど最終的に契めの「地域善隣版モクチンメソッド」を確立することが約に至るまでのマッチング自体が非常に難しい。

本実践活動の目的である。

そこで，㈱ふるさとは仲介業から不動産賃貸業への展開を図った。利便性の高い都心エリアは難しいが，木密3.実践活動エリアであれば，ある程度の物件調達はできる。空き家

3.1となった戸建て住宅をオーナーがアパートに改修した物

ヒアリング

2018年7月〜2019年4月までの間に，住宅セーフティネ

件を借上げ，㈱ふるさとが生活困窮者へ「家主として直ット法に多少ともコミットしている居住支援団体等3者，接」転貸することで高利回りの不動産商品に生まれ変わ家主1者，宅建協会支部1者，宅建業者1者，自治体1者へった事例もある。家主も満足している。しかし，こうしのヒアリングを行った。

た事業可能性が数字上は大いにあるにも拘わらず，実際◆認定 NPO 法人自立生活サポートセンター・もやいに供給できる物件は少ない。生活困窮者の住宅確保に関

生活困窮者に対して，当面のシェルターを提供するこない状況だ。

ての難関は連帯保証人がいることである。その部分を◆株式会社アンディート

NPO が団体として保証している。現在は2名の専従スタッ

祖父から引き継いだ土地や高経年アパートをどうす

フとボランティアで600世帯を対象に家賃滞納回避の支るかに取り組んできた。地域の不動産は，ある意味，世援を行っている。主な支援対象者は DV 被害者，児童養護

代間で受け渡されていく＜バトン＞であり，祖父から受施設出身者，精神障害者等で30歳代以下が30％を占め，け取ったバトンを今の社会で活かし，次の世代に手渡し

10代の人もいる。女性が30％である。

ていくこと考えなければならない。

家賃滞納の一般的な事故率は1％程度と云われている

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する相談窓口は増えているが，それを受け止める住宅がとを目的に活動を行っている。アパートを借りるに際し

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タガヤセ大蔵のプロジェクトは，1階部分をデイサー

ビスセンターに改修し，地域の社会福祉法人に貸し出し

われた民間をあたったが老朽化が進んでいるなど利用すている。2F 部分は住居と SOHO（子供向け創作アートのアるのが意外に難しく，公的主体に働きかけたところ，応トリエ）がある。デイサービス部分の改修については，募倍率が低く空室の多い大阪府営の清滝住宅に行き着い

手すり，電球，コンセント，柱型等の建築的な条件をあ．．
らゆる角度から検討したが，「施設 施設しすぎず，オシャた。空き住宅を目的外使用にして借受け簡素・簡便なリレすぎない」ところに落ち着いた。

日本財団からの資金助成を受け，大阪府・四條畷市（清福祉施設の空間デザインについて，福祉分野の人の経験値が優先され空間としての居心地の良さが重視されにノベーションを行い，住宅と共同スペースを確保した。
滝住宅のある地元市）
・日本財団・HELLOlife の四者で協定を締結して実施している。

くい懸念がある。空間をもって，多様な人との関係性を

リノベーションをするにあたって，低コストでありな

デザインする必要がある。外部空間の改修を最近行ったがらデザイン性が保てる方法を考えていたところ，モク

が，誰もが座れるベンチを作るなどそれだけで地域とのチン企画の取組を知った。モクチンレシピの活用と，若関わり方が違ってくる。

者自らが DIY 的に参加する方式で，各自の居住スペース

事業的には，改修費の初期投資は6年で回収する計画（2K・3K）をリノベした。

だ。地域に根付いた SPC や REIT 等，資金調達の仕方につ2017年〜2018年度末まで12名の若者が自立した生活

いてもっと創意工夫があってもよい。今後は，保育とコを実現している。2019年度からは事業のスキームを変更

ーワーキング機能を兼ね備えた空間などの地域需要は大し，自立を目指す若者を住宅のある地元市に拠点をおくいにある。同じ区内に，オーナー開設の「笑恵館（自宅

企業が雇用し，雇用者と被雇用者が折半して家賃などの＋アパート＋パン屋＋子育てサロン＋コーワキング＋集費用負担をする方式を採用し，モデル事業スタート当初

会所）」の事例等がある。＜バトン＞の発想に立つオーナの戸数11戸を30戸まで拡大中である。（写真3-1）

ーも潜在的にはいると思う。

◆大阪府まちづくり部都市居住課◆NPO 法人ハローライフ
雇用・労働の領域における課題を解決に導く様々な事

住宅セーフティネット制度を自治体として具体的に展開する役割を担っている。

業を通じて誰もが自分らしい働き方・生き方を実現でき第一に目指したのは登録住宅数を増やすことである。

る社会をつくることを目指している。中でも社会に接続

大阪府では，2019年1月末現在7,539戸と日本最多の登録するファーストポイントに立つ若者を対象とした支援を数である。そのうちの6割は旧雇用促進住宅の払い下げを強化しており，問題先進地域とも呼ばれる大阪を社会的受けた民間のビレッジハウスであり，その他の新規登録実験場としてとらえ，理念的な活動だけではなく，経済は3000戸程度である。登録住宅が増えない最大要因は耐界や企業等に対して企画提案を行い，若者を人材化，自震性が要求されることである。家主はアパートの償却が立化させていくルートを実装した活動を行っている。

終わっていれば，入居率が5割以下でも構わないと思って

若者就業支援の価値を拡充していく場所として，民間いる。

版の職業安定所「ハローライフ」を開設。大阪中心部のそこで，第二の取組として大阪府宅地建物取引業協会

靭公園近傍に＜図書館＋職業紹介機能＋カフェ＞を一つと全日本不動産協会大阪府支部と連携して宅建業者の協にしたような拠点空間を実現した。しかし，単に居場所

力店を増やすことに注力している。現時点での協力店はがあるだけではだめで，若者が就労し自立して職場に定600店舗である。さらに家主に働きかけるルートづくりを着するには，スタート地点に安定的な住まいがいる。

始めている。ただ，大阪府内の物件には他県のプロオー

そこで，住宅確保に動いた。当初は，空家が多いといナーが少なくなく住宅登録を進めるためには難しい面もある。また，アパートの耐震改修をセーフティネット制度の改修補助費50〜100万円/戸（上限額・1/3補助）で行わせることは耐用年数や管理面から現実的ではないため，家主にとっても宅建の管理業者にとってもインセンティ
ブに中々ならないのが現状である。
第三の取組としては，府下の市町村社会福祉協議会に呼びかけて居住支援法人を増やすことを推進している。
地域に根付いた居住支援法人が拠点的な施設（コミュニティカフェその他の活動拠点）を開設すれば，そこをキーにして地域の空家情報等が集まってくる可能性が高い。
そこから拡大していく方策に可能性がありそうだ。

写真 3-1 ハローライフでのヒアリング

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255◆東京都宅建協会世田谷区支部
世田谷区居住支援制度に協力し区の住まいサポート
センターに会員を派遣しており，月曜日〜木曜日まで週4日間，住宅困窮者に対する相談対応を行っている。

ディアを考案すること。以上の３つのアプローチから地域善隣版レシピのパッケージ化・とりまとめを行った。
（２）ヒアリングに基づくレシピ開発の条件整理
レシピを開発する際に，当初は段差を解消することや相談者は増える傾向にあり，高齢が8割を占め，経済

手すりをつけるなどいわゆる「バリアフリー」や「ユニ状況は生活保護6割，ぎりぎり2割，それ以外が2割である。

バーサルデザイン」の観点が強かったが，ヒアリングか

需要者は多いが紹介できる住宅が圧倒的に不足している。

ら以下の２つの視点が明らかになり方向修正を行った。

家主には貸すことの不安が大きく，特に償却済のオーナ

一つ目は，住人同士の交流やコミュニケーションがとーは難しい人に貸す意欲はない。また，一方で賃借人のれる場所が重要であること。閉鎖的な個室で閉じこもっ

要望とあわず成約できないケースも多い。

てしまうこと自体がケアをする側にとってはコストやリ賃貸住宅の供給過多・需要縮小の大きな流れは明らかスクになる。そのため，住人同士の交流が多少とも生まで，賃貸借の仲介業務だけで宅建業は成り立ち難い。宅れ，インフォーマルなかたちでの安否確認や状況把握が建業者の収入基盤は管理業務（賃料の3〜5％）にシフト

しやすい空間が求められていることがわかった。こうししており，空き室が増えると収入も減ってしまう。宅建たことから，レシピ開発においても，外部空間の活用や，業者として，社会貢献でもあり居住支援を拡大したい。

住人同士の関係を創出しやすくなる工夫を心がけた。

その一方，いろいろなトラブルが多いのも事実である。

二つ目は，見た目や居心地の良さが大事であるという見守り，孤立・孤独死の問題，残置物処理等の問題が山こと。生活困窮者向けの住まいを確保する際に，いくつ積している。宅建業と居住支援法人との接点はほとんどかの団体が物件のサブリースを実施していたが，想定すなく，住宅セーフティネット制度にどうコミットできる

る入居者は「個人では借りにくいから，住めればどこでのか不明な点も多い。まだ，これからだと捉えている。

もいい」というマインドではなく，支援団体が勧める物◆R65不動産

件の入居を断るというケースも多い。家があってもマッ

65才以上の人に対して賃貸住宅を紹介するサイトを運営し，実際の入居に結びつけている。

チングが必ずしも成功するわけではない。支援団体や物件所有者の空室リスクを低減するには，「住みたい」と思3名の専従スタッフで主に仲介業と管理業務を行ってってもらえる空間的設えや魅力が，一般的な賃貸と同じいる。管理業務のメインはシェアハウスであるが，経済ように重要だということがわかった。そういう観点から，的には問題がなくても，職業がフリーランスであったり，

既存のモクチンレシピの活用・展開は十分期待できる。

その他の社会的信用度の点で直ぐに住宅を借りられない（３）既存アイディアの棚卸し

人が案外に多く需要がある。

表3-1に整理したように，既存のモクチンレシピに対R65が直接に仲介する物件数は，月当たり10件程度でして，生活困窮者という視点から本研究実践に応用でき

家賃6〜8万円程度を希望する高齢者が多い。経済的に問るものを評価・選定する棚卸作業を最初に行った。築古

題がない人も多く，それよりも保証人がいないことで住物件の利活用という観点ではどのアイディアも有効であ宅を借りられない人が多い。今後は，仲介業務よりも高るが，中でもヒアリングから得られた視点から「外部空齢者が入居できる賃貸住宅に関するポータルサイトを充間に共有部や交流を生み出す＜外部交流＞レシピ」や「間実させていく方向を考えている。それと同時に，地域に取りや広さの調整に関する＜間取り調整＞レシピ」，そし

入ると住宅以外の遊休物件（店舗，その他）があるので，て「生活がしやすくな＜生活機能向上＞レシピ」が有効

そうしたものを活用した新たな展開を考えている。

であると評価され，選定された。例えば，「井戸端デッキ（IBD）」というレシピは，＜外部交流＞を促進する効果

3.2

レシピ開発

が期待されるので採用し，さらに高齢者に配慮した寸法（１）開発の方法

や素材などに調整し直した。このレシピは，実物件で計地域善隣事業に適したモクチンレシピの開発は以下の３つの視点から行った。①3-1で実施したヒアリングや（４）新アイディアの開発

インタビューを通して得られた課題を整理し，本研究実

園田研究室が長年蓄積したバリアフリーデザインに践に必要な視点を定めてアイディアを考案すること，②

関するアイディアを整理し，木造アパートや木造の戸建

既存のモクチンレシピを分析し，今回の研究実践においに応用できそうな視点でレシピ化を試みた。また，モクて応用できるものを棚卸しし，改善が必要かどうか判定

チン企画からは，以前に行った高齢者施設の改修プロジ

し必要ならさらに改良を加えること，③既存のレシピに

ェクトで得た視点や改修方法を整理し，こうした両者の当てはまらない課題に対しては，園田研究室およびモク

視点から新しいレシピ開発を実施した。

チン企画の今までの研究や実践の蓄積を元に新しいアイ256画しており，2019年11月中旬に着工予定である。

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表3-1
ID

レシピ名

AFA
CUS

あかるい風呂灯り
カーテンシェルフ

DDL
EGB

電電レーン
縁側ベルト

GBW
GCD

額縁ウィンドウ
減築デッキ

GDM

ぎゃく出窓

GGK

ギンギラキッチン

HGT

広がり建具

HHF

幅広フローリング

HHS
HKO
HSD
IBD

ひとへやシャワー
廃材鍵置き
ひさし棚
井戸端デッキ

IMF
KHB
KKN

市松フローリング
木肌美人
きっかけ長押

KND

くりぬき土間

LOC

ロフトカウンター

LTR

ライティングレール

MCN

木賃ナンバーズ

MDB
MKD

まどボックス
窓からデッキ

MMW ミニミニウッドデッキ
MPA
NKB

まるっとペイント
ねじこみボックス

NPF

のっぺりフロア

O87
OKS

おしろいN87
押入れ居室仕上げ

PBR
PKS

ぴかっとバスルーム
ぱきっと真壁

PML
RTT
SDB

ポツ窓ルーバー
立体天井
すけすけドアベル

SGT

さわやか銀塗装

SHC
SHF

洗面台ハーフカット
シャイニングふすま

SHG
SSK

シャイニング玄関
スッキリ敷地境界

SSP

しましまポリカ

TGI

チーム銀色

THB 耐震壁ベンチ
TTL
たたみロフトWOK ホワイト大壁
YIM

横幅いっぱいミラー

YRC
YRG

ゆるやカーテン
ゆるやガーデン

ZKF

ざっくりフロア「地域善隣版」としての既存モクチンレシピの評価結果

お風呂の照明を変えて、明るい浴室をつくる
カーテンレールと棚板を一体化し、部屋全体のアクセントにもなる
外に露出している電線やコード類を綺麗に納める
建物の前に長い縁側を取り付けることで、外構を魅力的にする
出窓に大きな額縁を取り付けることで、使いやすく魅力的にする
光や風を遮る平屋部分を解体して、明るく風通しの良いデッキをつくる
内側に新しく窓を設置し、断熱性能を高める
キッチンの背面にステンレス板を取り付け、清潔感とシャープな印象を与える
建具の下部を透明にすることで、空間の広がりを感じさせてくれ
る
幅の広いフローリング材を使用することで、部屋を伸びやかな印
象にする
浴室から浴槽を撤去し、洗面台を備えた広々したシャワールームに変える
改修時の廃材を再利用して、味のある風合いを玄関に醸し出す収納としての機能と、部屋と部屋とを上手に切り替えるアイテム
鉄骨階段の特徴を生かして、共用デッキをつくる
市松柄で床をつくり、部屋を個性的にする
既存の木の質感を生かして、部屋を生き生きとさせる
一般的な長押を物を掛けたり置たりできるようにし、空間の印象を変える
廊下側の壁の一部をくり抜き、各住戸の前に土間スペースをつくる
ロフトスペースにL字型のカウンターを設置することで利用可能性を広げる一本設置するだけで部屋の印象を変え、照明器具も取り替えられる
物件に合ったフォントを選定し、型紙で塗装することで「物件の雰囲気」を変える
窓際スペースにつくる、ベンチや収納にもなる家具
窓の高さに合わせて部屋の外にデッキを張り出し、内と外を一体的に繋げる
使われない極小ベランダにスノコを設置し、花を飾れる場所をつくる
居室を一色で塗装することで、空間に統一感とすっきりさを出す
部屋の中途半端な隙間に箱型の家具をねじ込み、収納棚やアクセントにする
床を無機質な表情にすることで、他の既存の部分がそのままでも魅力的になる
外壁を白く塗装して、物件の印象を明るくする
押入れを解体し、収納スペースと居室を広々と一体的に使えるよ
うにするパーツをシルバーに交換して、浴室の清潔感を向上させる
和室の壁面の色や壁紙の種類を整え、シンプルで明るい印象にする
居室の前に木格子を設置し、居室側と道路側の視線を調整する
壁紙でロフト付き物件特有の天井の高さやかたちの特徴を生かす
ドアベルのカバーをアクリルに変えて、見た目をチャーミングにする
外観や鉄骨階段など銀色に塗装し、爽やかな印象にするシステム洗面台の上半分を撤去して、シンプルな鏡と棚に付け替える
襖の表面をステンレス調のシートに張り替え、部屋全体を引き締める
玄関扉をシルバーに仕上げることで、明るく清潔な印象に変える
既存のブロック塀やフェンスを解体し、街に開かれた明るい印象を与える
２種類のポリカで鉄骨階段の目隠し、さらに外観に新しい表情を与える
小さなパーツを銀色のもので揃えることで部屋の清潔感を向上させる
耐震壁の位置を調整することで、地域に開かれた建物に変える
ロフトを畳に変えることで、隠れ家的な空間にする
壁や巾木、建具枠などの要素を丁寧に整え、清潔感のある部屋にする
横幅いっぱいに鏡を取り付け、狭いお風呂場を広く明るく感じさせるカーテンでゆるやかに場所を仕切るフェンスや植物で境目をゆるやかにしきり、１階部屋の価値を上げる
下地材の構造用合板を塗装してそのまま仕上げ材として使う

注）既存のモクチンレシピの「地域善隣版」への適合性
◎-適合

地域善隣事
業版レシ ピへの適合性

ア イデ ィ アの概要〇-応用可能（一部要改善）

地域善隣事業に適する理由□○

窓際にものを掛けられるようになり、部屋の機能向上が計れる＜生活機能
向上＞

□
◎

窓際の空間を整えることで、住人同士の交流を生みやすくすることができる＜外部交流＞□○○

戸建てを改修する際に有効で外部との接点が拡張できるが、費用がかかるので使える範囲は限定的＜外部交流＞断熱性能を高めることに寄与するため、大幅な機能向上が見込まれる＜生
活機能向上（BF)>

□
□
□
○
□
○
◎

水回り空間をシェアハウス仕様にする際などに有効＜間取り調整＞

ものを掛けられるようになり、部屋の機能向上が計れる＜生活機能向上＞
コモンスペースの創出により、住人同士の交流を生みやすくすることができる＜外部交流＞□□○ものを掛けられるようになり、部屋の機能向上が計れる＜生活機能向上＞

□
□
□
◎

表示をわかりやすくすることで、弱視に対応することが可能＜生活機能向上（BF）＞□◎

窓際の空間を整えることで、住人同士の交流を生みやすくすることができる＜外部交流＞□□○

使いにくい押入れなどの収納を、利用者に合わせてカスタマイズすることが可能＜間取り調整＞＜生活機能向上＞□□○

押入れ部分を解体することで、現代に合わせて住まい方が可能＜間取り調
整＞

□
□
□
□
□
□
□
□
□
○

閉塞的なアパートを開放的にすることができ、バリアを減らすことができる＜外部交流＞＜生活機能向上（BF）＞

□
□
□
□
□
□
□
□
□

（□：通常のモクチンレシピとして適用可能）
備考：BF（バリアフリー）

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3.3

新規開発したモクチンレシピ

して活用できる手すりを提案した。特に居室でなくしやすべてのモクチンレシピは，実際の現場で試作・適用
し，現実の課題やコストのハードルを点検・解決したう利である。（図3-2）

えで，正式にレシピとして採用している。そのため，レ（２）ノンスリップフロア

シピのアイディアとして生み出されたが，研究期間中に「ノンスリップフロア」は滑らない材質の床である。素実現できなかったものもいくつかある（図3-1）。

材はサイザルで，肌触りがよく，畳に似た居心地の良さ

ここでは，実際に実現したレシピを中心に紹介する。

をつくることができる。材質はザラザラとしているので，モクチン企画としては，今後も現場ごとに実験を繰り返

滑ることの防止につながる。見た目も老若男女問わず幅し，正式にレシピとして公開できるように取り扱ってい広い層に訴求できる。（図3-3）

く予定である。

（３）よっこいしょベンチ（１）手すり棚「よっこいしょベンチ」は玄関横のデッドスペースや靴「手すり棚」は，棚としても活用可能な手すりである。

箱だったところを利用して，靴の脱ぎ履きや休憩がとれ

多くのアパートで手すりをつけることでバリアフリー工るベンチを設置するアイディアである。老人ホームのリ事を実施するが，手すり単体を家中に設置することでいサーチなどを行うと，玄関横に椅子を置いている部屋をかにも「バリアフリー」対応の高齢者のための空間に見数多く見かけた。物件の特徴にもなるように，デザイン

えてしまい，賃貸物件のターゲットを極端に狭めてしま

としては色のついたクッション地にしており，暗く冷たう。そのため本レシピでは，手すりの下部に一段棚板をい印象になりがちな玄関に暖かさや居心地の良さを生み設置することで，日常的にちょっとしたディスプレイと出すことを意図している。（図3-4）

図 3-1

図 3-2

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すいリモコン，鍵類，薬など置いておける場所となり便手すり棚

新規開発で検討されたレシピの事例

図 3-3

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ノンスリップフロア

図 3-4

よっこいしょベンチ

3.4

実行

（３）改修提案◆改修事例① ：北千住の長屋（１）改修の概要と経緯

空間構成は，押入れの改修を実施することで部屋全体の使い勝手や印象を変えた。課題であった洗面脱衣所は，北千住にある長屋の改修である（写真3-3）。築43年でキッチンとの境界に壁を設置し間取りを整えた。また，あり，未接道敷地のため建て替え不可の物件である。現

既存の洗面ユニットの場所を洗濯機置き場として室内化

物件所有者は，不動産投資目的で物件を購入しモクチン

し，浴室を大きなシャワー室および洗面所とする「ひと企画に改修を依頼してきた。物件オーナーである S 氏とへやシャワー（HHS）」というレシピを適用して，中途半は，本実践研究のテーマや狙いなども共有したうえで，

端なみずまわり空間や機能を，現代的な生活条件に合う

ターゲットである生活困窮者も想定しつつ，若い層にもかたちで整えていった。（図3-5，写真3-5）

貸せるよう物件の改修を実施した。
（２）改修前の状態（写真3-4）
洗面脱衣所がキッチンと居間の両方に繋がっており，
キッチンとのあいだにドアがなくカーテンで仕切るだけ

室内は床をグレーのフロアタイルに貼り替える「のっぺりフロア（NPF）」を使うことで整えた（写真3-6）。のっぺりフロアを使うことで，和室の部屋も幾分か現代的なニュートラルな印象にすることができる。

の状態など，シェアハウスなど複数人が居住する際に障害があった。また，洗濯機が外部に設置であること
や，浴室や洗面ユニットの状態やグレードが中途半端であった。このように主に水回りにおいて機能や間取り上の課題があった。限られた改修費のなかでは，こうした水回りのプランニングを整備することと，全体的に暗い印象の部屋を明るい印象にする必要があった。

図 3-5

写真 3-3

写真 3-4

対象建物（正面）

改修前の状態

改修前後の平面図

写真 3-5

写真 3-6

改修後の状態

のっぺりフロア

住総研 研究論文集 · 実践研究報告集 No.46,
No.45, 20192018 年版

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（４）改修費問題ないが，壁紙や床材など部屋の基本仕様によって室

合計：1,385,000円（税抜）工事実施時期：2019年7月

内全体が暗い印象となっていた。また，水回りも暗く寒々

大工工事

210,000円

クロス，床仕上

ガス工事

60,000円

しい印象であった。最低限のコストで，住んでみたくな

水道工事

360,000円

るような部屋をつくることが課題であった。

げ工事

200,000円

クリーニング

42,000円

雑工事

65,000円

工務店経費

250,000円

備品工事

48,000円

ベースとなる床や壁の仕様は決定しておき，下地工事

電気工事

150,000円

はプロに依頼した。一部壁面の色や柄の決定，棚の配置（５）物件オーナーS 氏へのヒアリングなどに住まい手の参加を組み込んだ。実際に該当部分は入居者はベトナムからの技能実習生４人がシェアし入居者の DIY で工事を行った。また，住戸内の各室が細て暮らしている。受け入れ会社が契約主体なので安心しかく分割されているので，「のっぺりフロア（NPF）」で床て貸せる。また，自分自身も機会があれば入居者と関わ面の素材を統一するなどし，部屋全体の一体感やひろがりが持てればいいと思っている。

りを創出した。改修において費用が嵩むのは台所，風呂，◆改修事例②： 清滝住宅の改修

トイレなどの水回りであるため，設備更新の費用は計画（１）改修の概要と経緯

実施前に検討する必要がある。（写真3-8）

NPO ハローライフが実施している＜MODEL HOUSE＞プロ（４）改修費（各住戸）

ジェクトは，大阪府営住宅である清滝住宅の空き住戸を合計：504,500円（税抜）工事実施時期：2019年7～8月

借り上げ，改修を実施し，若者の就労支援とセットで住

大工工事

50,000円

電気工事

5,500円宅を提供するというプロジェクトである（写真3-7）。NPO

床貼り工事

52,000円

住設機器工事70,000円

モクチン企画は改修デザインの担当で関わっているが，塗装工事

112000円

衛生設備工事65,000円

畳/襖張替工事

100,000円

工務店経費

50,000円

本実践活動と重なる部分も多いので，レシピ開発を含めてケーススタディの対象とした。2017年に10戸＋共同ス
ペース（コモンハウス）を実現し，今年度は新たに18戸＋コモンハウス（現時点では7戸改修済み）を実現する。
（２）改修前の状態

上記の改修費は一住戸の改修のベース金額であり，部屋の状態により必要な修復工事が加算される方式になっている。一住戸あたり平均10万円が加算されるので，戸当たり改修費は約60万円である。
（５）共同スペース（コモンハウス）への改修

間取りとしては部屋数もあり，若年層の単身が住むには

写真 3-7

写真 3-8260（３）改修提案

対象建物

改修後の住戸住総研 研究論文集 · 実践研究報告集 No.46,
No.45, 20192018 年版

3DK 住戸を居住者の共同スペースにするため，2017年

写真 3-9

改修後のコモンハウス

写真 3-8施工のようすに一住戸を改修した。今年度にもう一つ追加する予定で今般の住宅セーフティネット制度では，バリアフリー改ある。これまでの入居者にヒアリングを実施した結果，

修，用途変更改修，耐震改修に該当する場合，戸あたり

床でゴロッとしたり，リラックスできる空間にしてほし50〜100万円（国のみ50万円，国＋自治体100万円上限，いという要望があり，そうしたニーズも反映しながら新1/3補助）の補助があるが，この条件で動く家主はほとん

しいコモンスハウスへの改修を計画中である。
（ 写真3-9）

どいない。また，耐震改修等の大掛かりなものでなくて（６）今後の課題

も，再生するには室内の仕上げや住設機器の更新等が不

各部屋の改修は家賃などとの兼ね合いから改修を工可欠であるが，この初期費用がどのように回収でき収益

面し，かつ低コストに改修を実施することが可能であるを生むかの筋道が不透明でそれが「事業リスク」と捉えことがわかった。しかし，一方で共用部のコモンハウス

られており，事態は動かない。

はある程度の質や魅力が求められるうえ，単独では収益

北千住 PJ の場合は，その事業リスクをオーナーが取っ化することも難しい。そのため，資金繰りや資金調達のた。ハローライフ PJ の場合は，日本財団や地元企業等の方法に相当程度の工夫が必要であり，NPO ハローライフ

助成を得て資金調達している。なぜ，彼らがリスクをとの研究に園田が加わり検討を続けている。

れたのかというと，元の建物の仕入れ価格と改修後の建物の賃貸価格に差があり，それで投資コストを回収し大4.総括
一連の本実践活動を通じた総括は下記の通りである。
（１）遊休化する不動産の存在

きな利益はでないが維持できる目途が立ったからである。
5〜10年程度の事業期間を想定し，確実に借りてくれる者―低額で良質物件を求める潜在的需要者は多数いる―が現実に地域に入ると，遊休化している空家や空室が相見込めれば，改修費用の投資にそれほど大きなリスクは当数ある。賃貸物件では，空家特措法でいう空家の一棟ない。遊休化している賃貸物件を改修するには，こうし全部が空のものは少ないが，虫食い状に空室があるもの

た事業リスクをよく理解し，リスクテーカーになれる賢が多数存在する。特に，建築年が古く明らかに耐震性にい家主もしくは居住支援法人がいる。

懸念のある物件では空家が多い。また，接道条件等に問（３）モクチンレシピの有効性

題がある既存不適格物件も改修等の手を入れられないので空家になっているケースが多い。

これまでモクチンレシピを使ったことのなかった園田と大学院生で北千住 PJ の改修案を立案した。実際にモクこうした状況に至る背景には，第一に大家の賃貸アパチンレシピを使ってみて驚いたのは，レシピの取捨選択

ートに対する経営意欲が全く薄れてしまっていることがの判断が容易で，極めて簡単かつ短時間にデザインできある。よく聞かれたのは，「償却が終わった物件にテコ入ることである。これらの点から，モクチンレシピを使えれしてまで貸そうとする大家はいない」ことである。

ば，建築の専門性のあまり高くない者でも容易にデザイ

宅建業者も，空家過多ではそもそも賃貸借の仲介自体ン性のある改修案を立案可能だといえる。事実，NPO モ

がビジネスにならず，住宅セーフティネット制度の登録

クチン企画が組織するモクチンパートナーズの会員で，物件掘り起こしに積極的に関わろうとはしない。家主もモクチンレシピを用いて多数の改修を手がけているもの

宅建業者も空家が多いことは認めるが，それを積極的にが現れている。さらに，改修費用の算定が容易だという活用しようとはしない。古いからダメだと建替えに走り，

特徴も大きい。改修を予算内に納める際の検討にかかる

他所で空家を増やすという悪循環に陥っている。

時間も通常の設計変更に比べると格段に短時間で済む。

その一方で，先代から賃貸アパートを相続したり，相実際の施工については，素人では難しい壁・床の下地続せざるを得ない二世，三世の家主が急速に増えている。

と電気・水道の設備部分はプロに頼まざるを得ない。こ彼らの中には，相続物件を積極的に改修整備し，地域貢の部分の費用はかかる。それ以外の，塗装や壁紙等の仕献的な拠点づくりを含めて再活用しようという者があら上げ材の張替，組立て式の収納家具の設置等は素人でもわれている。世田谷区内のアンディート，笑恵館や，北ハウ・トゥがわかれば行うことができる。北千住ＰＪの千住シェア PJ のオーナー等である。「住宅改修→客付け

天井塗装，ハローライフＰＪの壁紙，塗装等は素人の学→建物と賃借人に関する定常的な管理」の仕組みがあれ生が簡単に行えた。また，北千住ＰＪではオーナーが，ば，活用できる遊休不動産の数は膨大である。

ハローライフＰＪでは入居予定者がＤＩＹ的に改修工事（２）事業リスクとリスクテーカーに参加している。以上の点からモクチンレシピはデザイ

遊休不動産を活用しようとした場合，最初にぶつかる

ンツールとしては極めて有用であり，施工の点でも工事

壁は老朽化した建物全体と専用部分の室内に相当程度の費の縮減やＤＩＹで当事者の納得感・満足感を付与する

改修が必要なことである。箱だけがあっても誰も住みたことに有効である。

いとは思わないし，その箱の持ち主の多くは改善意欲を喪失している。しかも，改修には相当の金額がかかる。

5.今後の展開に向けて

住総研 研究論文集 · 実践研究報告集 No.46,
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（１）何がボトルネックか所有者にとっては，近所トラブルや孤独死など，クレー

結局のところ，本実践を今後拡大するにあたってのボ

ムやトラブルに発展するような要因を抱えている入居者

トルネックは次の4点である。①～④を串刺しにして解く

はリスクと考え，貸し出しを渋る傾向にある。ただ，ヒことのできる答えを提出する必要がある。

アリングを丁寧にしていくと，単独者であっても，支援①社会・地域の認知度

団体などが背後でバックアップしたり，責任をとる主体

居住に困窮する者の増加と空き家の増加は，個別課題が明確であればこうした課題も低減されることがわかっとしてはマスコミ等で頻繁に取り上げられ社会的な認知た。本事業は居住支援団体が家主と賃借人の間に入るこも進んでいるが，相互の問題を関係させて社会や地域でとでこうした課題も解決できるのではないかと考える。

解ける可能性についての認識は全く希薄である。これをまた，モクチン企画が有する不動産管理会社とのネット突破するには地域にリアルな拠点がいる。いくつかの居ワークを活用し，物件調達を実施することも可能である。

住支援法人はそれを実行し，事態反転の兆しがある。

②資金調達

②資金調達

最初のきっかけとなる地域拠点や最低限の改修を創

モクチンレシピにより比較的低廉に施工工事が行える

出するために初期費用が必要である。特に地域拠点は役とはいえ，老朽化，陳腐化した建築の改修には戸当たり割として重要であるが，ハローライフによる府営団地プ

100万円単位の費用がかかる場合は少なくない。また，そロジェクトのコモンハウスで明らかなように，明らかにれは初期投資として必要である。その資金調達の仕組み

コストセンターとなってしまう。こうした状況を打破し，がいる。

初期費用を捻出するために，クラウドファンディングの③ソフト・ノウハウのマネタイズ化

サービスを提供している事業者と提携することを検討し日本の慣行では，新築でも設計料，デザイン料を有料ている。本事業の条件や枠組みにあったクラウドファン化することは極めて難しい。特に，改修工事の場合は設ディングサービスを利用することで，効率的・効果的に計料や目に見えないノウハウに対して施主に料金を支払

資金確保が実現できる。しかし，一方，こうした方法はわせることはほぼできない。モクチンレシピが有用・有最初のステップにしか過ぎないので，持続的・継続的な効であることは先に述べた通りであるが，このノウハウ

運営や次の事業展開を図るには別の資金獲得スキームがをマネタイズ化する仕組みがいる。

いる。それについては今後とも課題であり，検討する。

④連関性

③空間改修

家主，宅建業者（不動産仲介），設計者，工事会社，居実際の改修は，本実践研究で新規開発した新たなレシ住支援法人という各主体が連携，一体化すれば本実践活

ピや既存レシピを組み合わせることで実現する。どれも動を拡大できるが，現状ではこうした主体間の連関性はある一定の成果を出したアイディアであるため，空間の著しく欠如している。家主や宅建業者と居住支援法人の力によってサブリースする主体の空室リスクを低減する

間の距離が空いており，設計者や工事会社と居住支援法

ことに寄与できる。また，居心地のいい部屋は入居者の人の接点もほとんどないので，それを繋ぐ必要がある。

精神衛生面でもある一定の効果を果たすのではなかと推（２）新しい事業提案測される。

本実践活動を通して，以上のような課題（ボトルネッ

こうした３つのアプローチをパッケージとしてまとめ，

ク）を抽出することができたわけであるが，今後の展開

各団体の事業に組み込んでいくサービスを NPO モクチン

としてはモクチン企画が事業主体となり，明治大学園田企画として現在準備中である。既にいくつかの団体と交研究室がアドバイザーとなったうえで，居住に困窮する

流もはじめている。まずは本研究実践で生まれた本事業主体のサポートしている NPO や社会福祉法人向けに新たスキームの第一号案件の実現に注力していきたい。

なサービスを展開することを計画している（現在，新ウェブサイト公開準備中）。
新事業のサービス内容は，居住支援団体に対して，「地本実践活動にご協力いただいた多くの方に感謝します。

域拠点を創出し，その徒歩圏内に居住に困窮しているひ＜注＞とたちに提供するための住まいを確保していく」という

1)https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukent

事業スキームをパッケージとして提供し，事業パートナ

iku_house_tk3_000055.html,2019.10.31 閲覧ーとしてコンサルティングしていくというものである。

＜参考文献＞

事業スキームは「1.物件調達」「2.資金調達」「3.空間改1）連勇太朗・川瀬英嗣，モクチンメソッドー都市をかえる木賃

修」の３つの軸によって成り立つ予定である。

アパート改修戦略，学芸出版社，2017.7①物件調達＜活動協力者＞

活用できる物件の確保がなによりの課題である。物件

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＜謝辞＞

住総研 研究論文集 · 実践研究報告集 No.46,
No.45, 20192018 年版

菅谷百合子氏，NPO 法人ハローライフ，峯崎涼輔氏