しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd. 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp：

2023年 11月

前月の主なイベント

10月のＪリート市場は、レンジで推移する中、やや売りが優勢になりました。米金融引締め長期化への警戒から、投資家のリスク回避の動きが広がり、大きく値を下げましたが、その後は値ごろ感からの買いや、日米の長期金利上昇が一服したことを好感した買いなどから、下げ幅を縮小しました。中東情勢悪化への警戒などから、月半ばにかけて一旦大きく売り込まれましたが、押し目買いも入り、下げ幅を縮小しました。下旬は、日銀の金融政策修正や中東情勢への警戒が広がる中、金利上昇や株安を受けて投資家心理が悪化し、売りが優勢になりました。
今後は、引き続き底堅い動きの中、戻りを探る展開を予想します。9月の東京都心のオフィス空室率が需要の回復から3か月連続で低下したことや、訪日外国人客数がコロナ禍前に迫る水準まで回復してきていることは下支え材料です。引き続き、資産価格と比べた割安感や相対的に高い利回りに着目した買いなどから底堅い推移が見込まれます。上昇している米国や国内の長期金利の動きが落ち着いてくると、戻りを探る動きも出てきそうです。とはいえ、中東情勢に加え、日銀による一段の政策修正への警戒が強まることや、米連邦準備理事会（ＦＲＢ）による金融引締めが長期化するとの観測が強まることには注意が必要です。

 日銀による10月のＪリートの買入れはなし。
 2日、大和証券リビングが、投資口の追加発行（公募増資に相当）を発表。
 12日、三鬼商事が発表した9月の東京都心のオフィス空室率は、6.15％と前月から0.25ポイント低下。
賃料は1万9,750円/坪と、38か月連続で下落。
 12日、東証が発表した9月の投資部門別売買状況では、投信、銀行（除く日銀）は売り越し継続。海外投資家は買い越し継続。
 16日、サンケイリアルエステートが、オフィス中心の投資方針から総合型REITへ転換する計画を発表。
 23日、NTT都市開発リートが、投資口の追加発行を発表。
 31日、日銀は長期金利の上限の目途を1％とすることを決定。

今月の決算発表予定の投資法人
15日：ジャパンリアルエステイト、16日：グローバル・ワン不動産、22日：大和証券リビング

Jリート関連指標
図１. 予想分配金利回りと１０年債利回り
7.96①Ｊリート予想分配金利回り（左目盛）②新発10年債利回り（左目盛）利回り格差（①－②、右目盛）（年/月、月次）
05/1 07/1 09/1 11/1 13/1 15/1 17/1 19/1 21/1 23/1

図２. 東京ビジネス地区の空室率と平均賃料（円/坪）24,00023,0001998

19,0002004
2015③2.02010

2003

2013

2012

7.0

8.0

2014

3.0

4.05.0（注）□の表記は年末、データは月次6.0（空室率）（出所）三鬼商事よりデータ取得し、しんきん投信作成

58

4.284 %

0.950 %

配当込み

4,372.14-2.2 %

15/1

17/1

19/1

21/1

（年/月、日次）

23/1（注)点線矢印は予測イメージ（出所）実績はBloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成。予想はしんきん投信②9.0 10.0(%)

投資部門別売買状況
（億円）
800

日銀

銀行

（除く日銀）

投資信託

個人

海外投資家

証券自己売買買い
越し

600

2000-200

東証REIT指数（用途別指数）-2.2 %

13/1

住宅
3,054.42

前月末比 商業・物流等 前月末比
-3.5 %

2,219.51-400

ＴＯＰＩＸ-600

前月末比-2.2 % 配当なし

2,253.72-3.0 %

配当込み

3,781.64-3.0 %（出所）東京証券取引所よりデータ取得し、しんきん投信作成

22年10月
11月
12月
23年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

15兆933億円

1,742.96

11/1

2011

（注）Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回りで、QUICKが算出-2.3 %

09/1

22年10月
11月
12月
23年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

新発10年債利回り

1,816.11

07/1

22年10月
11月
12月
23年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

Jリート予想分配金利回り

配当なし

05/1

400

Jリート上場銘柄数

オフィス 前月末比

03/1

2002

2016

1.0

500

2009

1999
2005

18,0001,000

2023/9
2017

2006

2022

2001

2000

2018

20,000

時価総額

前月末比

下限

1,500

2021

2007

(2023年10月末時点)

東証REIT指数

予想レンジ
上限2,500
2,000

2008
2019

16,000（03年3月31日終値=1,000）

2020

21,000（注）月末値。Ｊリート予想分配金利回りは、東証上場REITの予想分配金利回り。
2008年4月以前のデータはしんきん投信が算出、それ以降は、QUICKが算出。

●主 要 指 標①④22,000

17,0003,000（新築、既存の平均）

22年10月
11月
12月
23年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

2.59

20
19
18
1716
15
1413
12
11
10
98（％）
7
6
5
4
3
2
10（平均賃料）

98
7
6
54
3
2
10-1-2-3-4-5-6

22年10月
11月
12月
23年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

（％）

【 予想レンジ期間 】（2023年11月～2024年9月）【 予想レンジ 】 東証REIT指数： 1,750～2,200

東証REIT指数

22年10月
11月
12月
23年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

Ｊリート市場の現状と見通し※ 次頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

（年/月、月次）(2023.11.2 シニアストラテジスト 鈴木 和仁）（出所）Bloomberg、QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成

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売り越ししんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Shinkin Asset Management Co., Ltd. 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：https:// www.skam.co.jp＜本資料に関してご留意していただきたい事項＞※本資料は、ご投資家の皆様に投資判断の参考となる情報の提供を目的として、しんきん
アセットマネジメント投信株式会社が作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。
※本資料は、信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、当社はその正確性、完全性を保証するものではありません。また、いかなるデータも過去のものであり、将来の投資成果を保証・示唆するものではありません。
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■投資信託に係る費用について（お客様に直接ご負担いただく費用）◆ご購入時の費用・・・購入時手数料 上限3.3％(税抜3.0％)◆ご換金時の費用・・・信託財産留保額 上限0.3％（保有期間中に間接的にご負担いただく費用）◆運用管理費用（信託報酬）・・・純資産総額に対して、上限年率1.628％(税抜年率1.48％)◆その他の費用・・・監査費用、信託財産に関する租税、信託事務の処理に要する諸費用、有価証券売買時の売買手数料等および外貨建資産の保管等に要する費用は、ファンドより実費として間接的にご負担いただきます。また、投資信託証券を組み入れる場合には、お客様が間接的に支払う費用として、当該ファンドの資産から支払われる運用管理費用、投資資産の取引費用等が発生します。これらの費用につきましては、運用状況等により変動するものであり、事前に料率、上限額等を示すことができません。投資信託に係る上記費用（手数料等）の合計額については、ご投資家の皆様がファンドを保有される期間等に応じて異なりますので、表示することができません。
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