江戸町人地における土地所有変動の地域的差異
中藤淳

各町人地の地域的差異をより明確にするためには，

I 序

実際の土地売買からみてゆく必要がある。これに関近世都市としての江戸に関する研究は，従来，主する史料としては、治券帳(土地売買証文帳)3) が あとして幕藩制社会における政治的中心都市とする観3、点102冊が国会り，現在京橋・築地地区に関する 7点から行われてきた。こうしたなかで，玉井哲雄

図書館に所蔵されている O そこで本稿では，泊券帳(
1977・1983)1)は，生産・流通など江戸の経済的都市の分析をもとに町屋敷売買の実態を把握し，その結機能を重視しこの直接の担い手であった江戸の町果に基づいて江戸町人地の地域的差異を明らかにす

人地の様相を探るため，現存する日本橋・京橋地区ることを目的とする。の治券絵図 2) を分析した。この絵図には町割一筆ご

研究対象の町人地は，泊券帳が多く，長期間にわとに泊券金高(土地価格)，小間高(間口一間当りのたって売買の変化が追えるものを，地域的特色も考土地価格〉が記入されている。そして分析の結果，慮して京橋・築地地区から 4カ所選定した。すなわ

主要街路沿いや堀に面して河岸地を持った町人地のち，表通りの町人地として尾張町二丁目(延宝 3年

小間高は高く，裏通り沿いや場末の町人地で1土低い<1675>~ 慶応 2 年 <1866>，) 河岸附裏通りの町ことが明らかにされている。しかし小間高の元で人地として新肴田了(元禄 2 年く 1689>~ 明治 4 年<ある治券金高は一種の公定価格であり，固定的で実1871>)，河岸附の町人地として木挽町三丁目(宝永。
、際の土地売買の状況を示してはいな L

3 年 <1706>~慶応 4 年 <1868>，) 場末的な町人図 1 研究対象地区(京橋・築地地区〉(図:明治 19年内務省地理局「東京五千分壱実測図」をもとに作図〉‑ 31ー

地として南小田原町一丁目(元禄 14年 <170l>~慶同時期のものとして取り扱った。これらの史料をも応、 3年 <1867>)の各地区である(図1)。また，江とに，各町人地の職業構成をまとめたものが表 1と戸周辺部の町人地として渋谷宮益町を取り上げたが，表 2で，各町人地の概要と合わせて吟味する。

「泊券帳J4) が享保 21 年 <1736>~ 宝暦 8 年 <1758>1603) 年
尾張町二丁目は東海道に面し，慶長 8 (の23年間分しかないため，比較参考として取り扱っに京橋地区ができて以来の町人地である。表 1からた。

職業構成をみると，春米屋・炭薪仲買など日常生活に関連した商庖は少なく，他地区では少ない両替商，E 各町人地の概要と職業構成

呉服問屋，繊維関係問屋が立地し，経済的地位の高まず初めに，各町人地の概要 5) と職業構成から各い町人地であったといえる。また，ここには大商人地区の性格を把握する。職業構成の史料は，京橋・であった夷屋島田八郎左衛門が数多く出庖してい築地の 4町人地に関しては，嘉永 6(1853)年の「諸tc.9)。

えびす問屋名前帳」がある九 宮益町に関しては，慶応 3新肴町は，古来八重洲河岸の漁師町であったが，(1867) 年の人別帳7) が現存し，南和男 (1978)8)の寛永 5 (1628) 年 2月に御用地となり，代地とされ分析がある。いずれも幕末で年代が接近しており，た地区である。職業構成は，春米屋，炭薪仲買が多く， 問屋も 3軒あるが，内訳は地廻米問屋，地廻塩

表 1 嘉永 6年京橋・築地 4町人地の商工庖数
(1853)(軒)i+ 南小田¥¥¥ご町人地名~叫骨|呈葦官!新肴町!害車官|原町一¥¥¥¥15''''''mTl

問屋，雛問屋などで，尾張町二丁目とは全く性格が具合なる。

+.IhmTl

J商工庖名

「¥¥￨ー J 口 . . 1'::::.
)同￨丁目

脇庖八ケ所組米屋
春 米 屋￨ ー1I1i
1541

糸 問 屋

11唱

真 綿 問 屋ム噌

紫 根 問 屋に講釈師，見世物，博突師，諸商人などが出庖し娠わっていたといわれる O 対象地域の三丁目付近は，このようにかなり俗化されていたといえる O 職業構
成は同様に春米屋，炭薪仲買が多い。ただ， この町

1紺 屋

住吉組荒物問屋

1657) 年の大火後に埋立
南小田原町は， 明暦 3 (4六組飛脚屋計

23 一 H

版 木 屋番 組 人 宿ヲF」の点は注目すべきことである。

1

雛 問 屋

メ込
仁1

人地は河岸附地でありながら問屋は一軒もなく，

1i

小間物問屋

1守ムマよ

下り自動燭問屋

うおめ

四丁目の東方には采女ケ原と L、う広場があった。ここは元武家屋敷であったが，焼失後馬場となり，他

i4i

繰 綿 問 屋

11(1606) 年江戸城増築あった。町名の由来は慶長 1は浄溜璃の山村座が，五丁目には芝居小屋があり，

1ム

木 綿 問 屋3ゐ呉 服 問 屋iA
唱 q U 7 ム 1

両 替 屋

3品、には東豊玉河岸があり，東側は武家地でた。堀 i

4

竹木炭薪問屋
炭 薪 仲 買七丁目まで存在しの際に木挽職人を住まわせたことによる。四丁目に
ヮ

地廻塩問屋!ー

つム つ白つ ju

地廻米穀問屋￨ ー

木挽町は三十間堀の東側にーてられた築地の南東に位置し，その後小田原の魚商人によって聞かれ，町名はこれに由来する。職業構
成は春米屋，炭薪仲買の他に 4軒の問屋がみられる O

15

渋谷宮益町は，赤坂青山通りの宮益坂の両側に位(
11京橋区史』より作成)

置し朱引内すなわち「江戸」と呼び得る御府内の16[161‑ 32一

表 2 慶応 3年宮益町戸主の職業一覧 (
1867)
業

戸数
家持￨家主￨地借

古着商売

1

紙商売

1

紺屋商売

12

足袋商売
小間物商売
下駄商売

il
居借不明! 業

11
1

￨ 内 訳
戸数!家持 家主 地借 1庖借 不 明
2

一 飾 職

13

3

一￨傘職
一足袋職

2

1

一仕立職

1l

1

一 銅 職

1

荒物商売

3

一鍛冶職

瀬戸物商売

31

2
1乾物商売

2

2

一 餅 職

1

塩物商売

4

2

一 棒 職

1

茶商売

1

1

一 綿 打l

刻煙草商売

31121

石工

餅商売

211飯蔚売

321髪!

水菓子商売

321I

l針

蕎麦商売

l

1

鮪商売

1

青物商売

1春米商売

3

糟商売
質物商売

鳶122l

鉄物商売

1ii i

一 桶 職

2

31職

1

1

一1
12
1
11
1
1

一22結治

3

322

餅

士

7G

1

1

花?
'
G

1

17E
肴ー￨青物売

2

2

3

3

1

1時の物売

3
1

2

2

人足頭取

1
1

1

1

11
1酒商売

32

薬種商売

1

1

水油渡世

1

材木槙渡世

1

煮染渡世

1

寵細工渡世

3

塗飾渡世
豆腐渡世
湯屋
大工職

8

板家根職

3

1

士

一 車 力ー￨柏111212

日雇稼

42421

賃仕事

1賃粉切

11l

洗濯稼

811無記載6121

棒手振1111一1513847112612116言十33(南和男 (1978)Ir幕末江戸社会の研究Jl P.58による。〉最西端である。「文政町方書上」によると，元来渋谷文政11(1828)年時，町の総坪数 5.706坪，総家数新町という百姓町屋であったが，元禄 13(1700)年170軒で，内訳は家持35. 家主13. 地借 4. 応借1141713)年に町並地となっに宮益町と改名，正徳 3 (と大部分が庖借層であった。職業構成は表 2の通りた。大半の町震が田畑を所有していたため，代官，で，職種が多岐に渡っている反面，問屋などの有力町奉行両者の支配下に入っている。赤坂青山通りは商人はみられず，棒手振，日雇稼などが多い。この相模大山街道に通じ，江戸の出口としても重要視さ点、から経済的地位がかなり低い町人地であったとい

れ，当時は世田谷方面から百姓の出入りが多かった。

える。
υ]つが，ほぼ 1750年代， 1800年代， 1820年代の 3時期にE 町人地における土地売買ピークを見出すことができる。これをもとに，次の1. 土地売買頻度による時期区分ような 3勺の時代区分を行った。

町人地の土地売買の実態を把握するために，まず第 I期 寛 文 10(1670)年 宝暦 9 (1759)年

土地売買数の変遷について考察する。具体的には，第 E期 宝 暦 10(1760)年 文化 6 (1809)年

泊券帳より各町人地ごとに 10年単位で売買頻度を計第E期 文 化 7 (1810)年 明治元 (1868)年算しこれをそれぞれの町屋敷数で除した数値をグ

2. 土地売買数の変遷ラフ化した(図 2)。これは，各町人地の町屋敷数が上記の 3時期区分において，各町人地のうち，各異なるのを是正するためで， 10年間に町屋敷 1筆当町屋敷毎の実際の売買回数を具体的に示したのが，りの平均売買回数を示すもので、ある。たとえば，こ図 3a・図 3a'(第 I期)，

図 3b (第n期)，図0年間にすべての町のグラフにおいて 100%とは， 13c (第m期〕である。この図では各時期内の売買屋敷が平均して 1回売買されたことを意味する。

1件を 1点とし，黒点は売渡，白点は家賃(質入れ〉

この図から，各町人地ともに江戸時代後半に売買を示している。

が増加する傾向にあることがわかる。特に南小田原

次に売買の実際の状況について各時期ごとに検討

町一丁目は売買の増減が激しく，尾張町二丁目は全すれば，第 I期は 3時期中最も売買が少ないが，そ体を通じて売買が少ない。官益町は，江戸時代中期の中で尾張町二丁目，南小田原町一丁目，宮益町がの一部しか明らかになし得ないが，この時期にはす多い。宮益町はこの時期の後半に限定されるが，すを越えており，他の地区に比較して売買でに 100%でにこの時期に家賃を中心としてかなり多いことがが多かった。

わかる。尾張二丁目では，前述の島田八郎左衛門にさらに，売買頻度の状況から時期区分を試みた。

よる買い占めがみられる。

各町人地の売買頻度のピークは必ずしも一致しない

第 E期では，全体的に売買が増加している中で，

80
70
60

50~一、、、人 ¥ . . .I ̲"，J'i、 Illh;川 J‑‑JII

40v、 ¥ 、u、¥二、VJ/f30新括判 j、 れ ¥ / 九 州 r I1120尾'k町二 1
1110、「二三0.，，， ，，16!0 16~O 16?
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7:
0 17~O 17:01780179018?O1
8:018;0183018~O 18~O 18~O (可)図 2 町人地土地売買頻度の推移(泊券帳より作成〉‑ 34ーさえ;15;
L
164t刊誌。
.

61

101・
13・
11126

121ト壬

木挽町三丁目

南小田原町一丁目(・鵡 1件 o。 一家賃 li牛50m'

図 3a 町屋敷売買分布(京橋・築地 4 町人地〉第 I 期 (1670~1759)(図:明治 19年内務省地理局「東京五千分壱実現j図」より復元〉
定張町二丁目だけが減少しており，買占めの影響で違いによって，売買にかなりの相違があることが明安定化がみられる O また，この時期から，南小田原らかとなった。

3. 土地売買価格の変遷

一丁目において家質が目立ち始めている O
第E期では，新肴町，南小田原町一丁目で引き続

町人地における土地売買価格の変動について吟味

き売買が増加傾向を示すのに対し，尾張町二丁目はするに先立って，その町割一筆ごとの小間高につい依然、，売買が少なく，木挽町三丁目では停滞がみら0問で統て考察しておく。江戸の町割は奥行がほぼ2れる。また新肴町では町の中央部に，南小国町一丁一されているため，間口一間あたりの小間高はほぼ目では町の北東部に売買が集中する傾向がみられる。

同じ単位面積あたりの地価として比較でき，この点このように，同じ町人地でも時期や町内の場所ので重要である。そこで泊券絵図をもとに各町人地の‑ 35一家1'.
11'ii

図 3a' 町屋敷売買分布(渋谷宮益町〉第 I 期C1736~1758)(図:明治 19年内務省地理局「東京五千分壱実測図」より復元〉~

14151617181920・

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南小田原町一丁目「鵡

1件 。

o 一家質1f牛Lι

図 3b 町屋敷売買分布(京橋・築地 4 町人地〕第 E 期 (1 '760~1809)(図:明治 19年内務省地理局「東京五千分壱実測図」より復元〕‑ 36ー50r
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図 3c 町屋敷売買分布(京橋・築地 4 町人地〉第E期 C l8l 0~1868)(図:明治 19年内務省地理局「東京五千分壱実測図」より復元〉
小間高分布を示したのが，図 4，図 5である。図 4

ど低くなっている。

においては，一つの町人地内部では角屋敷の方が中以上の小間高は治券絵図が描かれた当時の公定価屋敷よりも小間高が高く，中屋敷の小間高はほぼー格であり，実際の売買価格を分析する基準として用定であること，各町人地を比較すると，表通りの尾張い，これらをそれぞれ指数 100とした。そして前述

町二丁目は高く，場末の南小田原町一丁目は低いこの 3つの各時期内で、 1つの町割が何回か売買されたとなどがわかる。図 5では，宮益町の小間高が京橋場合の平均価格を算出し，さらにそれからその町苦手j・築地地区に比べてかなり低いことが明らかである。の小間高をもとに指数を算出した。その分析を示しその中でも，江戸中心部に近い東側は高く，西側ほ'(第 I期)，図 6b(第n期)，たのが図 6a・図 6a‑ 37ーえろ
1121314151

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61
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木挽町三丁目i

南小田原町一丁目{忠詳 j533月5fl)

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書訟凶より

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図 4 町屋敷小間高分布(京橋・築地 4町人地) (単位は両/間，両以下は切捨て〉(図:明治 19年内務省地理局「東京五千分壱実測図」より復元〉
第III期)である。ここでは指数が高いほど
図 6c (れる。また，この時期の宮益町は町割全体の価格が公定価格よりも高く売買されたことを示L.，それだ0未満もかなりみられる。第 E期では全低く，指数 5け土地の価値が高いことになる。

体的に価格の上昇がみられ，第E期ではさらに上昇以上の図をもとにして，各町人地における土地売買価格の変動を考えてみたい。第 I期では，全体的傾向となる。その中で，木挽町三丁目のみ下降しており，価格の停滞がみられる。に売買価格が低いのに対して，尾張町二丁目や南小

このように，各町人地の土地売買価格において，田原町一丁目の西側はすでに高くなっている。南小

とくに尾張町二丁目は大部分が公定価格より高く売

田原町一丁目の場合は，河岸地との関連性が考えら賀された一方，木挽町三丁目のみが価格の停滞傾向‑38ーげ1JL'" 而/期 J
曲以下俗叩拷て

図 5 町屋敷小間高分布〔渋谷宮益町) (単位両/間，両以下は切捨て〕

延享元年(1744) 3月〈泊券絵図より〉
9年内務省地理局「東京五千分壱実測図〉より復元〉(図:明治 1竺J

尾張町二丁目

新肴町

南小田

ニ J目

口巴E 因物関盟
完封なし

O~50~75~

lOO~125~150~。

50m

各々の泊券絵閃の小開高音 100とLた時の売買干i'i){山』告の割合

図 6a 土地売買価格変動幅分布(京橋・築地 4町人地〕第 I期(1670‑1759)〈図:明治 19年内務省地理局「東京五千分壱実測図」より復元〕‑ 39ー

日し日回日露署警覇軍事
j古券絵側広小間，~;を 100 1:.した時.Ih'è賀子均価胞の?ル

図 6a' 土地売買価格変動幅分布(渋谷宮益町〉第 I 期 C1736~1758)(図:明治19年内務省地理局「東京五千分壱実浪u図」より復元〉

6171819202122232425261

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図 6b 土地売買価格変動幅分布〈京橋・築地 4 町人地〉第 E 期 C1760~1809)(図:明治19年内務省地理局「東京五千分壱実測図」より復元〉‑40一141521617181920l
同ゐ

隠謹聾謹麗溺機器胡 26

尾張町二丁目

木挽町三丁目己 r~~] 巴

南小田原町一丁目

物麟翻

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佐々の {~i券絵凶の小 11iJ高を 100 とした時の売買平均悩f告の割合

図 6c 土地売買価格変動幅分布(京橋・築地 4 町人地〉第 E 期 C1810~1868)(図:明治 19年内務省地理局「東京五千分壱実測図」より復元〉
い町人地では，初期に土地集積が進み，その後売買示していることが明らかとなった。

が不活発となって安定したが，売買価格は高騰する

W 結語t
こし、?こっ?こ。

江戸町人地における地域的差異を，町の職業構成

2. 新肴町と南小田原町一丁目とは，同じ性格のと土地の売買価格の変動を指標として分析してきた。

町人地といえる。すなわち，春米屋や炭薪仲買など

その結果をまとめれば次のとおりである。

町人の日常生活に密着した商庖が多い反面，問屋が1. 明確な相違がみられるのは，尾張町二丁目でみられず，尾張町二丁目と比べ経済的地位が低い町ある。東海道の表通りに面し，夷屋島田八郎左衛門

人地である。このような町人地では，時代が経過すのような大商人が進出してくるほど経済的地位が高るに伴い土地売買件数が増加し売買価格も上昇し~

41ーている。これは，町人地の経済的地位が徐々に高まの諸先生方に感謝いたします。本研究をまとめるにりつつも，容易に安定しないことを表している。

あたり，御指導頂いた東京学芸大学地理学教室の市

3. 木挽町三丁目は，これらの地区とやや異なる

川健夫，青木栄一，斎藤毅，山下修二，古田悦造の各先生をはじめ教室の諸先生方に深謝いたします。

性格を示している。この町人地は河岸附地として経また，多くの御教示を頂いた東京都公文書館主事の!

済的地位は高いことが予想されたが，実際の土地売

水野保氏，渋谷区白根郷土資料館の佐藤昇氏には，買の状況をみると，売買数は増加したのち減少傾向心から御礼申し上げます。

がみられ，売買価格の変動も停滞している。この傾〔注〕

向と関連すると考ええられる要因は，河岸附地にもかかわらず問屋が一軒もない点で、ある。これは周囲

1)玉井哲雄:FI
江戸町人地に関する研究d]，近世風の環境が商業地というよりはむしろ俗化された盛り

977，205頁。
俗研究会， 1
玉井哲夫:r
江戸町人地の構造 J(豊田武・原田場だったことに関連していると考えられる。

伴彦・矢守一彦編『講座・日本の封建都市』第 34. 以上の地区と異なった性格の町人地として宮益町があげられる。この町人地は江戸の縁辺部に位巻，文一総合出版， 1983) 30~45頁。
2) 国立国会図書館蔵:旧幕府引継書

置し各町屋の多くの商人が田畑を所有する地区で

3)注 2) に同じ。

ある。職業構成においても問屋などはみられず，経4) 渋谷区:FI
渋谷区史料集第一d]， 1980，258頁。

済的地位の極めて低い町人地であった。ここでは初5) 岸井良衛:FI
江戸・町づくし稿上巻d]，青蛙房，
1
975，354頁。

期から家質を中心とした売買が多くみられ，売買価

中央区役所:FI中央区史上巻d]， 1958， 1433頁。

格はかなり低く， しかも不安定な状態にあったといI
新修渋谷区史上巻d]， 1966， 1066頁。
渋谷区:Fえる。

渋谷区:FI
新修渋谷区史中巻d]， 1966， 1078頁。

以上のように，江戸の町人地はその地域的性格の6)京橋区役所:FI
京橋区史上巻d]，1937， 560~714頁。

差異をもとに四つに区分することができた。

7)東京都渋谷区立白根記念館郷土文化館蔵:宮益(東京学芸大・院〉

町人別帳(慶応 3卯年 4月〉
8) 南和男:FI
幕末江戸社会の研究d]，吉川弘文館，984
年度東京学芸大学に提出した卒業論
本稿は， 1
文の一部を加筆・修正したもので，その内容は歴史1
978， 55~73頁。
9)宮本又次地理学会第 12
7回例会において発表した。例会で有益なご助言を頂いた田村正夫，山田安彦，小口千明‑ 42ーr
恵比寿屋島田八郎左衛門家の経営と家百II
J(IF
宮本又次著作集』第二巻，講談社， 1977}
378~432頁。