2016 年 7月（通巻1号）

2016 年 7月

（通巻1号）CONTENTS
3＜創刊にあたって＞ （一社）不動産流通経営協会理事長

4＜インタビュー＞

田中俊和

今年を「既存住宅流通活性化元年」に
谷脇暁・国土交通省土地・建設産業局長

既存住宅の流通量を増やすことが日本経済を活性化
8

＜論点＞

12

＜コラム＞

横浜市立大学

国際総合科学部教授

齊藤広子

不動産流通市場活性化に向けた中古住宅取引のインスペクションのあり方「日本版インスペクション」の確立を

13

FRK 調査・研究報告16＜シリーズ＞

米国公認会計士

アンダーソン沢村百合子

米国の住宅不動産仲介制度①

州によって異なる制度・規則・法律
18（株）リクルート住まいカンパニー 住まい研究所所長

20＜シリーズ＞

東京 23 区の中古マンション市場の現状

マーケット最前線

24

宗健＜シリーズ＞

主要エリアの店舗に聞く

明海大学不動産学部教授

日本の不動産流通業史①

26＜エッセイ①＞

27

編集後記

井形慶子

あばら屋で資産づくり

都心・湾岸・城南

周藤利一

明治期の不動産流通業

表紙イラスト 向井勝明

創 刊 に あ たって

今年を「既存住宅流通活性化元年」に
一般社団法人不動産流通経営協会理事長

田中俊和

国民生活の向上と経済成長を持続していくうえで、既存住宅市場の活性化は国の住宅政策の重要なテーマとなっています。今年４月からスタートした新・住生活基本計画に盛り込まれた既存住宅流通の活性化策では、市場規模を2 0 2 5 年までに倍増となる8 兆円に拡大する目標が示されました。目標を実現するためには、優良な住宅ストックを形成していくことに加えて、それらを市場で円滑に流通させるための環境づくりと制度設計が求められています。
現在、様々な施策や制度改革が議論されていますが、流通に関してはインスペクション（建物状況調査）や、住宅の瑕疵を保証することによる品質確保などにより、良質で魅力的な既存住宅としての市場評価や流通を目指す、「新たな住宅循環システム」に取り組んでいかなければなりません。先の通常国会で成立した改正宅建業法でも、インスペクションについて宅建業者の役割が位置づけられました。我々は「既存住宅の質に対する不安」を払拭し、「安心・安全」な取引を実現するため、インスペクショ
ンを浸透させる仕組みづくりに協力していきます。今年を「既存住宅流通活性化元年」に位置づけ、新たなスタートの年にしたいと思います。
一方、I T 技術を多用することをセールスポイントとした新たな業態が不動産流通業に参入しています。我々は長年にわたり構築した、消費者が求める安心・安全な取引の仕組みで業務を行いつつ、モバイル端末の普及による情報へのアクセス等、「I T 時代にふさわしい、新しい不動産流
通業のあり方」を提案していきます。I T 時代の新しいニーズを融合しながら、消費者の皆様に喜んで頂くためには、どの部分をI T 化し、どの部分を人が対応するのが良いかバランスが重要です。
不動産流通経営協会は既存住宅市場を活性化するために会員一丸となって、創意工夫をこらし、対処すべき課題に取り組んでいきます。本誌の発行を通じて、皆様から広くご意見・ご教示をいただきながら、我々
不動産流通業界のあるべき姿と既存住宅市場の活性化策を探ってまいります。

3Interview

谷脇暁 氏
国土交通省土地・建設産業局長

既存住宅の流通量を増やすことが日本経済を活性化

的に低いので、何とか流通量を増やしていきたい。そのことが人口減少社会の中で、経済の活性化にもつながります。取引が倍になればそれだけ経済波及効果
も生まれます。そういう方向を目指していきます。
──流通市場を活性化するための政策課題について。
谷脇氏

インスペクション（建物状況調査）など既存住宅を評価する仕組みを確立することがまず大事です。その上で資産価値がしっかりした既存住宅に何か別の呼び名を与えられればいいと考えています。
一般消費者が関心を持てるよ
うな、言葉の響きからその物件の価値が感じ取れるような新しい呼び名を不動産流通経営協会の皆さんにも考えていただければと思います。すべてを引っ括めて中古住宅と呼ぶのではなく、例え

インスペクションなど
既存住宅を評価する仕組みを確立することが大事ばならないという議論が行われてきておばインスペクションがきちんと行われてり、われわれもいろいろな施策に取り組いて、新築時の資料や家歴、修繕の記

んでいるところです。これだけ住宅のス録が残っていて、瑕疵保険にも入っていトックが増えてきて、とくに平成21年度

るというようなしっかりした物件を別の──既存住宅市場の現状をどのようから制度がスタートした長期優良住宅

呼び方にすることは考えられないか。全など、良質な住宅がそろそろ流通市場に体としては既存住宅ですが、その中ででてきていますから、既存の住宅ストッ

違いを出せるような仕組みをつくり、そ

今年3月に閣議決定した新し

クを活用し、いろいろなライフスタイル

れが一般的に定着していくという方向がい住生活基本計画で既存住宅市場のに応じて順次住み替えていくことを可能あるのではないでしょうか。そうなること活性化が課題の一つになっています。各にする施策が必要です。日本は欧米にで、普段から自分が所有している住宅を方面で既存住宅市場を活性化しなけれ比べて既存住宅の流通の割合が圧倒

しっかり管理し、そのことを記録に残しにみていますか。
谷脇氏

4ていくようになっていただきたい。自分の活用について消費者に適切にアドバイ住宅を住むためのモノとしてだけではなスすることで、住宅を普段管理している

く、資産として管理することが必要です。

ときからインスペクションや保険に対す

欧米では自ら資産として管理してきた住る意識が高まれば全体の住宅の質が上宅が市場で流通しています。そのようながっていきます。そうなれば住宅をしっことが日本の住宅市場の中で定着してかり補修したりリフォームするようにもな

いけば、立派な資産を元にしてリバース

ります。その履歴が流通価格にも反映

モーゲージなどによる資金調達や流通されなければなりません。どういう既存市場での売却などによって、老後も安心住宅であるかを明らかにして、それに見して暮らしていけます。年を取るとともに合った価値をきちんと算定することが重住宅の価値が下がるのではなく、資産と要です。

しての価値を維持していけるようになる
ことで安心の度合いも大きくなると思い──今後の政策はどのような方向に進みますか。

ます。

ションが行われた物件と実施されていない物件との間に差がついてくる可能性があります。インスペクションが行わ

流通市場が活性化すればリフォームやインスペクション、
瑕疵保険事業などが育つ

基本はインスペクションなどれた物件が市場で流通しやすくなり、市によって既存住宅がどういう物件である場で評価されるためにインスペクションかを判断できるようにすることです。建の実施が望まれるようになるという大き物の価値がはっきりしてそれに見合ったな流れになることを期待しています。そ価格が明らかになれば、それに連動したのため宅建業法の改正では、インスペ

ローンも実現します。このときに大事なクションを行う事業者の斡旋に関するのは建物の価値をしっかり評価すること事項も位置づけています。これまでは例

新築の場合と違って築年数です。そのために、平成26年3月に「中えば木造住宅は築20～25年で建物価が経っている住宅はどういう物件かがわ

古戸建て住宅に係る建物評価の改善に

値がほとんどゼロになっていましたが、かりづらい状況にあります。そのため、こ向けた指針」を策定し、昨年7月には価

これからはリフォームや修繕の記録がのたび成立した宅建業法の改正でイン格査定マニュアルを改定しました。インわかって瑕疵保険にもすぐ入れる建物

スペクションの活用を促進していきます。

スペクションを今後義務化するかどうか

は高く評価される可能性がでてきます。

併せて、現在5％しか利用されていないについては、これからの広がり方を見な

流通市場が活性化すれば、仲介だけで瑕疵保険を普及させたい。これらを取がらの判断になりますが、今回の宅建はなく、リフォームや修繕の市場拡大に

引市場の中で実現していくことが大事で業法改正により、インスペクションが取もつながります。さらに、インスペクショ

す。インスペクションや保険の認知度は引の際に一つの大きな要素として法制

ンや瑕疵保険事業が新たな産業としてまだ低いですが、宅建業者がそれらの度上で位置づけられるので、インスペク

育ってきます。そういう周辺分野も含め

──現在はどのような施策に取り組んでいますか。
谷脇氏

谷脇氏

5Interview

谷脇暁 氏

国土交通省土地・建設産業局長

開発した大規模な団地に空き家や空き地が増えてきています。空き家問題は本
質的には空き地問題だと考えています。
空き家になっても住宅として利用されるものは空き家バンクに登録したり、いろ
いろと工夫して活用すればいいですが、そのような空き家は一部です。大半は諸般の事情で建物が残っていて本来は空て広い意味での既存住宅市場が発展を平成37年には倍増となる8兆円を目き地になっている物件です。空き地になすることになります。日本の住宅は米国指すという成果指標を掲げています。一

る物件がある場所は道路や上下水道、などに比べて流通する回数が少ないの

軒一軒の住宅の価値を高めることで流学校用地などの社会資本が整備されてで、流通の回数を増やすためには建物通の回数を増やしていくということです。

います。一方で市街化区域内農地ではの良さを残さなければなりません。それ

住宅を流通させやすくするためには、資相続が発生すると宅地開発されて新規は所有者の行動で保全していくしかな

産としての管理をしっかり行っていこうと住宅として供給されています。インフラ

いと思います。物件が何度も回転するたいうようになっていきます。建物を壊すまが整っている場所で空き地が増え、農めには取引の安心と物件の魅力が必要

で流通させないと思っている物件と、2地が宅地になっているという現状をどうです。そのための環境整備に取り組ん

回、3回と流通する可能性がある物件と考えればいいのか。都市にも緑が必要でいきます。今ある住宅ストックを活用

では、資産としての管理の仕方が違ってですし、都市近郊の農家が野菜を作るしながら国民がライフスタイルに応じてきます。最近は昔のように同じ所に住みことも大切なことです。インフラが整ってより良い住宅に住めるように全体の住続けるというライフパターンではなくなっいる良質な宅地を有効利用することが宅の質を高めて、日本経済全体の活性てきました。住み替えが進むため、自分必要です。空き家あるいは空き地になっ化につなげていきたいと考えています。

の住宅を日頃から手入れしておくことがている物件をうまく流通させるために大事になってきます。手間隙がかかるし、は、小さい子供がいるうちは郊外の戸建

お金も必要ですが、長期優良住宅のよてに住むなど、
ライフスタイルに応じて住

うに定期点検を行う仕組みが広がってみ替えができるように生活全体をサポーきているので、そういう流れができてくるトするための物件紹介などを不動産流と思います。

通業界は積極的に行っていただきたい

空き家を市場に乗せて流通させることがもう一つの重要なポイント──既存住宅流通の市場規模について目標を設定しています。

と思います。
一つの住宅が数多く流通す──市場規模を倍増させるためには
空き家対策も重要です。

谷脇氏

6流通させることが既存住宅市場を活性化させるために必要なもう一つの重要

新しい住生活基本計画では平成25年時点の年間市場規模4兆円ることに加えて、空き家を市場に乗せて

谷脇氏 東京の郊外で高度成長の頃になポイントになります。

いろいろな取引機会を発掘してコーディネートできるのが不動産流通業界

かなければなりません。

きるのが不動産流通業界です。市場に乗っていない物件を市場に乗せるため──不動産流通業界にどんなことを期待していますか。

のノウハウや情報、知恵などが不動産流通業界の現場にはあると思います。人
口が減っていく中で住宅のストックが増──現状では、郊外の戸建てと子育て世代の需要がうまくマッチングし谷脇氏

インスペクションの制度が定えているという状況を豊かな住生活のていません。

着するかどうかは不動産流通業界のこ実現に変えていかなければなりません。

れからの取組みに掛かっています。イン

不動産流通業界には、そのための大き

谷脇氏 資力のある人は郊外の戸建て

スペクションを定着させて瑕疵保険もな社会的役割を果たしていただくことをを所有したまま、駅前のマンションや都広げていくことは既存住宅の流通市場期待しています。

心のマンションを購入しているケースがを活性化させるための大きな要素にな多くみられます。動いていない郊外の戸るので、消費者と直に接している流通業

建てをうまく流通市場に乗せなければ界に期待しています。住宅の状態や価なりません。広い住宅が安い価格で流値は流通の場面で顕在化します。流通

通することで若い人が買えるようになれ

市場にはしっかり管理された質の良いばいい。近くに保育施設があれば子育住宅が出てくるという大きな流れができて世帯の需要を取り込めます。一度住るような取組みを行っていただきたいと宅を買ったら一生にそこに住むという考思います。また、既存住宅市場に多くのえ方は徐々に少なくなってきています。

国民が参画しようと思ってもらえるよう住宅が頻繁に取引されて流通するといな土壌をつくっていただきたい。持ってうスタイルが浸透していけば普段の管いる様々な情報をうまく社会に役立てて理の水準が高まります。新築を建てたりいくことで、ライフスタイルに応じた多様購入する場合も多少価格が高くなってもなニーズに応えられることを期待してい長期優良認定を受けられる住宅を取得ます。注目されている民泊も新しい形のしておけば、売却しやすくなるかもしれ

不動産流通業になります。また、地方都ない。このような好循環が生まれれば、市などを活性化させるための支援も重これから新しくできるストックの質も上要な役割です。地域のシャッター商店

がっていきます。郊外の農地を宅地に転街をリニューアルして新たな借り手を見換するよりもインフラが整備された既つけるためには、商店街の再生に投資し存の宅地に上物を建てる方が社会的メてみたい人やそこで商売したい人をマッリットが大きいのではないか。
空き地もうチングさせることが必要です。いろいろ

まく流通市場に出てくることを考えていな取引機会を発掘してコーディネートでプロフィール

谷脇 暁（たにわき さとる）氏
昭和３５年９月８日生、高知県出身。昭和５８年３月一橋大学法学部上級甲種（法律）卒、同年４月建設省採用。平成元年４月建設省近畿地方建設局用地部
用地第一課長、平成６年４月福岡県企画振興部土地対策課長、平成１２年４月阪神高速道路公団総務部総務課長、平成１４年７月国土交通省大臣官房総務課企画官、平成１６年７月国土交通省総合政策局
建設業課入札制度企画指導室長、平成２０年７月同
総合政策局建設業課長、平成２３年７月同土地・建
設産業局建設業課長、平成２４年４月同土地・建設
産業局総務課長、平成２４年９月同大臣官房総務課長、平成２５年８月同道路局次長、平成２６年７月同
中部地方整備局副局長、平成２７年７月同土地・建設産業局長。

7

論点

不動産流通市場活性化に向けた中古住宅取引のインスペクションのあり方
横浜市立大学国際総合科学部教授 博士（不動産学）
一般社団法人住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会会長

齊藤広子

イギリス 田園都市レッチワース

住むのをあきらめよう」と考えていた人が、安心して中古はじめに住宅を選択できるようになると、立地で住宅を選択し、自─中古住宅活性化への期待─

分の予算に応じて間取りをつくれば、より自分の好みの住宅をつくれることになる。こうして、中古住宅が選択肢

8

宅地建物取引業法の改正により、既存住宅の売買のに入れば、国民の生活がもっと豊かになる。第二に住んで重要事項説明に、建物状況調査（インスペクション）のいた住宅を売りたい人は、正当に住宅が評価されれば、結果と設計図書や点検記録などの有無の説明が加わ安心した老後を暮せることになる。超高齢社会を迎え、住る。不動産といえば「土地重視」であったが「建物重視」

宅を売却し、その資金で老後を過ごそうと考えることはまへと大きく転換し、買主が安心して中古住宅を買えるよさに普通となっている。第三に地域にとって、空き家となっうになる。

ている・なろうとする住宅に、若い世代が中古住宅として

私は中古住宅の取引はもっと活性化してほしいと切に購入し居住すれば、地域の活性化にもつながる。既存の願っている。その理由は、国民の生活が豊かになるからで住宅を建替えて新築の建売住宅として分譲されると、多くある。第一に住宅を買いたいと思う人は、「立地・価格・は敷地が分割され、住環境が悪化する。また、新築住宅

間取り」の３点セットで住宅を選択するが、自分にとってになると、価格が高くなり、若い世代が購入しにくい。そのの３点セットが整っているものはそう多くない。
「この立地ため、中古住宅として売買されることは、成熟した住環境に住みたいけれど、新築住宅はない。だから、この地域にや景観の形成にもつながる。ヨーロッパの街を見て、美しい街なみに感動した経験を持っている人が多いのではな等で一般消費者に実施した調査結果によると、住宅購入いだろうか。イギリス等では100年以上も前にたった住宅を考えている人に、「新築住宅と中古住宅のどちらを購入がみごとに使われている。博物館でも伝統的施設でもなの検討対象にしているのか」を質問した結果、「新築住い。普通に使われて、普通に暮らしている。むしろ、古い宅のみを対象とし、中古住宅は対象外」は39.9％、「中住宅のほうが人気があり、ウエイティングリストがある住古住宅を検討している」は21.6％にとどまり、「どちらでも宅となっている。

よい」が約38.5％という結果だった。

つまり、住宅が市場で循環する意義は、国民全体の中古住宅を検討している人にその理由を尋ねたとこ

住宅選択の幅が広がり、住宅所有者からみれば、不動ろ、「価格が安い」ことが最も大きな理由であるが、その産を活用し、資産形成が可能となる。地域からみると、使次に「実際に建物をみて判断できる」「すぐに入居できる」

われないまま放置される、空き家の予防となる。今後、人「まわりの環境や居住者がわかる」こと、あるいは「既に口・世帯減少により、空き家発生の予防と都市再編の必何年か経っており性能が判断できる」ことがある（図1）。

要性が高まるが、空き家に人が居住することで地域力向

さらに、立地へのこだわり、自由にリフォームできることも上の可能性、地域の文化の継承、景観や街並みの形成

評価を得ている。一方、中古住宅は検討外だという人は、

へとつながる。そして、社会全体として使えるものは使い、「修繕費用がかかる」「いつまで使えるかわからない」「価

無駄をなくす、環境への配慮となる。

格が妥当かわからない」「保障やアフターサービスが十分でない」が主な理由となっている（図2）。

買い手から見た
中古住宅取引の課題

消費者は住宅が古いことが単純に心配なのではなく、住宅の性能などが「わからない」こと、「なにかあった時に

─不安の原因─

保障がない」ことや「サポートがない」ことが不安なのである。ゆえに、その対処があれば、中古住宅は、新築住宅
よりも実際に見て判断でき、周りの環境などもわかる得体

しかし、今までは中古住宅を購入することに消費者は不安を持っていた。不動産学部を設置している明海大学

図1.

中古住宅を検討対象とする理由の知れるものとなる可能性が大いにある。

複数回答
（％）

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

価格が安い

32.2

実際に建物をみて判断できる

36.6

まわりの環境や居住者がわかる

34.4
22.9

すぐに入居できる
リフォームで自由にできる

18.3

古い住宅がすきである

3.1
0 .8

すでに何年か経っており性能が判断できる
環境が成熟している

70.0

64.9

立地にこだわりたい

間取りやデザインが魅力的である

60.0

18.3
12.2
（％）

0.0

10.0

20.0

30.0

性能がわからない
古いものは性能が低い

40.0
42.5

32.2

50.0

60.0

70.0

80.0

9

（％）

0.0

論点

10.0

20.0

30.0

50.0

価格が安い
立地にこだわりたい

36.6
34.4
22.9

すぐに入居できる
リフォームで自由にできる

18.3

古い住宅がすきである

3.1
0 .8

すでに何年か経っており性能が判断できる

18.3
12.2

環境が成熟している

中古住宅を検討対象としない理由

70.0

32.2

まわりの環境や居住者がわかる

間取りやデザインが魅力的である

60.0
64.9

不動産流通市場活性化に向けた
実際に建物をみて判断できる
中古住宅取引のインスペクションのあり方

図2.

40.0

複数回答

（％）

0. 0

10.0

20.0

30.0

性能がわからない

40.0

50.0

57.5
9.2

間取りが良くない46.0

修繕費がかかる74.7

いつまで使用できるかわからない

63.2

保障やアフターサービスが十分でない売主が不安である

80.0

32.2

価格が妥当かわからない

見た目が魅力的でない

70.0

42.5

古いものは性能が低い

デザインがよくない

60.0

41.4
16.1
31.0

誰かが使ったことが気になる

51.7

契約に伴う物件情報開示レポート（TDS：Transaction

諸外国の中古住宅取引制度

Disclosure Statement）は、売主の責任で行うが、不動
産業者は買主・売主を支援する責任がある。また買主はそれを読み理解することが責任となる。内容は、設備・備

どうすれば消費者の不安をなくすることができるのか。
中古住宅取引が多い諸外国の事例を見よう。

記載すべき内容が法で規定されている。アメリカの中古

アメリカでは住宅取引の約8割は中古住宅であり、売住宅取引時に開示される情報は、わが国の重要事項説

主側と買主側の不動産業者、そして建物検査を行うイン

明の内容に比べると、建物の傷み状態や近隣の状況、居スペクター（建物検査員）、エスクロー等の専門家が住宅

住・生活にかかわる情報など、幅が広い。また、自然災害

取引に立ち会う。

開示宣言書で、自然災害の危険性について開示すること

取 引 時 に示される情 報として、買い 付け合 意 書

10品や構造体に現在故障や不具合があるかという現況で、も必要である。

（Residential Purchase Agreement）が契約の内容

イギリスでは住宅取引の約9割が中古住宅であり、通となり、シロアリ駆除やそのための検査は誰が負担する

常、不動産業者は売主側の業者のみの体制である。買主のかが記載され、契約条件となる。契約が成立すると、エはビルディングサーベーヤー（Building Surveyor）を雇

スクロー会社が調査を開始する。買主の多くはインスペ用し、建物の検査・価格評価を依頼する。ビルディング

クションを依頼する。インスペクションは、建物の傷み度

サーベーヤーは建物調査を行い、調査報告書を作成す等を明らかにするために行われ、建物の価格評価は行わる。報告書はフルレポートと呼ばれるものから簡単なものない。検査を行うのはインスペクターである。エスクローまでレベルがある。内容は、建物の物的状態から、修繕会社は、保険会社に不動産権限保険のための調査を依

履歴概要、環境（方位、エネルギー効果、通風、騒音、脱頼、住宅ローンの実行の手続き、書面の授受や署名確出方法、健康・安全事項、危険物質、安全性）等幅広く、認、売買代金・諸経費の預かり、送金業務などを行う。

それを踏まえて売買価格の査定を行う。通常は買主が依アメリカのインスペクターによる検査

イギリスのサーベーヤーによる検査

頼し、対象住宅の購入と購入金額を決める重要な情報とられている住宅履歴情報を活用することも中古住宅市場のなる。買主・売主が、それぞれのソリシター（事務弁護士）活性化には有効である。住宅履歴情報とは、住宅の生まに、取引住宅や登記、法的関係、都市計画上の問題がなれた状態（新築時の情報として図面等）
からその後の経過

いかの調査を依頼する。重要事項説明の制度がないた（修繕、保守点検情報）、現状を示す情報等であり、インめ、買主が自己責任でビルディングサーベーヤーやソリシ

スペクションだけではわからない建物の性能を判断する

ターを雇用し、購入希望住宅の情報を集めることになる。

材料となる。これにより、真の建物の価値が判断できることになり、諸外国の取引形態に比べて大きく前進した部

インスペクションと住宅履歴情報が暮らしを豊かにする鍵分となる。諸外国では当たり前であったものをさらに一歩進めた中古住宅取引における「インスペクション+ 住宅
履歴情報」は、わが国の豊かな暮らしを実現するツールとして大きなカギを握っているといえよう。

諸外国では中古住宅取引に多数の専門家が関与して、多くの情報を生成し、蓄積・開示する形態がとられている。しかし、日本では不動産業者以外の専門家の関与とそれによる情報開示が少ないという、世界でも珍しい取引形態がとられてきた。しかし、そこに大きな転換が生まれている。インスペクションにあわせて、現在検討が進め齊藤 広子（さいとう ひろこ）
横浜市立大学

国際総合科学部教授

大阪生まれ。筑波大学第三学群社会工学類都市計画専攻卒業。不動産会社勤務を経て、大阪市
立大学大学院生活科学研究科修了。英国ケンブリッジ大学研究員、明海大学不動産学部教授を経て、2015年より現職。社会資本整備審議会委員、マンション長寿命化協議会座長、住宅履歴情
報蓄積・活用推進協議会会長等を務める。学術博
士。工学博士。不動産学博士。著書に「新・マンション管理の実務と法律：高齢化，
老朽化，
耐震改修，
建替えなんて怖くない!」「マンション管理方式の多様化への展望」「生活者のための不動産学入門」「住環境マネジメント： 住宅地の価値をつくる」「住
まい・建築のための不動産学入門」ほか多数。

11c o lu mn

宅 ペクション（建物状況調査）について、は建物の不具合を見落とす可能性もある。検

宅建業者の役割が位置づけられた。インスれた訳ではなく、「目視・打診（非破壊）」のペクションは、建物の現況を目視などによって検査で瑕疵が発見されなかったということであ把握する検査であり、買主が検査によって建る。宅建業者がこの点について十分に説明す物の状況を確認した上で最終的な手続きにるのは難しいが、消費者に過大な期待を抱入る米国では、一般的な取引慣習として行わ

かせ、誤解を生じさせてはならない。

建業法の改正で、既存住宅のインスれている。わが国にもインスペクションを導入

売買契約締結後に、買主がインスペクショすることで、既存住宅に対する買手の不安解ンを行って不具合の指摘があった場合は、消などにつながり、不動産流通市場の活性化

売主の瑕疵担保責任の範疇となるのか、経を促す効果が期待されているが、商慣習の年劣化で買主が忍容すべき事項なのかが曖違いなど留意する点も昧であり、売主と買主多い。

との間で紛 争を招き今回の業法改正でかねないという問題もは、売主と買主に対しある。契約前にインスてインスペクションのあっせんを希望するかどうかを確 認することを宅建業者に義務づけたほか、インスペク
ションを行った場合の「日本 版
インスペクション」の確立を

ペクションを実施する
場合、契約日が先送りになり、その結果契約がキャンセルになると、売主としてはその期間、売却活動が停結果を説明することな止し、他社との取引のどが盛り込まれたが、機会喪失につながる

インスペクションを実という懸念も生じる。

施することが義務化さインスペクションをれたわけではない。
インスペクションという言葉周知徹底し、消費者の正しい理解を得るた自体にはまだ馴染みがなく、それを一般消費

めには、こうした問題点をクリアするとともに、者の間に広く普及させ、市場で定着させるた売主と買主のそれぞれの立場を整理した形

めにはいくつかのハードルがある。

で受け入れられる仕 組みにすることが肝 要

まず、
インスペクションの内容や基準を決めだ。
そのためには、インスペクションに関するて統一しなければならない。米国とは取引慣ガイドラインを充実させる必要があり、その作習などが異なる日本の実情に合った「日本版成には不動産流通業界が全面的に協力しインスペクション」の制度を確立する必要がていくことが望ましい。
また、インスペクションある。一連の取引の中でインスペクション業者に対する信用を担保するための、瑕疵に対と宅建業者がでてくる可能性があるため、両する保 証を考える必 要も出てくる。
その上で、者の立場、責任を一般消費者に分かりやす

インスペクションが日本の市 場で機 能するい形で理解してもらう必要がある。
また、インス

か否かを検証しながら、制度の確立・浸透を

ペクションはそもそも目視などで行うものである

図っていくべきである。

ため、その精度には限界がある。場合によって12

査に合格した建物は「瑕疵がない」と保証さ＜（一社）不動産流通経営協会＞

F R K調 査・研 究報告

FRK 既存住宅流通推計量 地域別推計

全国の既存住宅流通量は
年間約51万件、3年連続で上昇れている既存住宅流通量は、調査票れる住宅市場の環境整備」という政策の回答者が「5年毎の調査時点で居目標と深く関連している。政策目標との住している住宅」について、その取得時連動という意味では、
その成果指標につ

期と取得方法（新築購入、既存購入、

いても、狭義としてだけではなく、目標達（ 一 社）不 動 産 流 通 経 営 協 会

相続等）を回答することによって導かれ成に向けた幅広い既存住宅の流通形（FRK）は2006度に「既 存 住 宅の流ている。
したがって、調査時点で「持家態を捉え、施策等の結果を反映する指通促進に関する研究会」（座長＝浅見として取得され、居住が継続されている標への見直しや、他に参考となる指標

泰司・東京大学教授）を設置し、実際

既存住宅数」だけが把握されていることを利用することなどが必要である。

の不 動 産 流 通 現 場の実 態に即したになり、転勤などの理由で一時的に貸

FRKが行っている既存住宅流通推

既 存 住 宅 流 通 量の推 計およびFRK家として利用されているケースをはじめ、

計量は、セカンドハウスや賃貸用なども

既存住宅流通指標の検討を行った。

別荘やセカンドハウスなどの二次利用含め、取得目的を問わず、個人および

FRKはその成果に基づき、独自に調査や賃貸運用などを目的とした買い増し、法人が取得した流通量を捉えている。

した既 存 住 宅 流 通 推 計 量を毎 年まと購入後に建替えまたは多用途への転推計に用いたデータは、法務省の「民めている。

換などが行われた既存住宅などはカウ事・訟務・人権統計年報」における建ントされていないため、「流通」という観物売買による所有権移転個数であるた

点からみると狭義の捉え方である。

め、流通した戸数ではなく、流通が行わはじめに
─調査の目的と背景─

既存住宅流通量の代表的な数値としては、総務省が5年毎に実施している「住宅・土地統計調査」をベースにし既存住宅の流通については、「国民たものがある。
しかし、同調査で補足さの多様な居住ニーズが適切に実現された回数（総流通量）という特徴を持っている。

表 1. 全国ベースの推計結果
区分

単位

出典等

※2014年は速報値

Ｈ21

Ｈ22

Ｈ23

Ｈ24

Ｈ25

Ｈ26

2009

2010

2011

2012

2013

2014

A

新築住宅着工総数（借家・給与住宅含む）（戸）

建築着工統計788,410813,126

834,117882,797

980,025

892,261（参考）

所有権移転個数

（個）

法務省
登録統計

487,885

532,383

513,444533,506

579,455584,753

Ｂ

FRK既存住宅流通推計量（件）

所有権移転登録個数等から推計430,315

469,562454,398472,686

513,977

519,261

35.3%

36.6%

35.3%

34.9%

34.4%

36.8%

既存住宅流通比率（Ｂ/(A+B))

13

F R K調 査・研 究報告
FRK 既存住宅流通推計量 地域別推計

総流通量を捉える意義には、不動産推計値（2013年）は、前年を4.1万件

計量は約3倍であり、昨今の新設住宅

流通業界として、既存住宅流通量の

上 回る51.4万 件となり、3年 連 続で上着工戸数が約90万戸で推移している

総量を把握しておく必要があることや、昇した（表1）。新 設 住 宅 着 工 戸 数に状況をみると、既存住宅流通量は新築

昨今の法人による賃貸住宅の取得数

既 存 住 宅 流 通 量を加えた数 値に対市場の5割強の規模に達している。

の増加は賃貸住宅の質の向上にもつする既存住宅流通量の割合を示した

ながり、無視できない存在になっていると

既存住宅流通比率（2013年推計値）

いう背景がある。

は前年比0.5ポイント減少して34.4％と東京都の既存住宅流通量は11.7万件、神奈川県と大阪府は5万件なった。
これは同年の新設住宅着工戸

既存住宅流通比率は34％、
東京23区は約5割

数が前年比11.0％増加したため。
なお、総務省の住宅・土地統計調

都道府県別の推計値（2013年）で査をベースにした既存住宅流通量は、は、既存住宅流通量が最も多いのがFRKが今年6月に発表したFRK既2013年の調査では16.9万戸となってい東 京 都で11.7万 件（前 年 比1.3万 件

存 住 宅 流 通 推 計 量の全 国 ベースのる。
これに対してFRK既存住宅流通推増）だった（グラフ1）。次いで神奈川県

表 2. 東京 23 区全体の推計結果
区分

Ｈ22

Ｈ23

Ｈ24

Ｈ25

Ｈ26

2010

2011

2012

2013

2014

建築着工統計90,761

95,274

108,668

106,997

109,343

所有権移転登録個数等から推計

77,597

77,91987,004

100,687

97,970

46.1%

45.0%

44.5%

48.5%

47.3%

単位

出典等

A

新築住宅着工総数（借家・給与住宅含む）（戸）

Ｂ

FRK既存住宅流通推計量（件）

既存住宅流通比率（Ｂ/(A+B))※2014年は速報値

グラフ 1. 都道府県別既存住宅流通量（ 2013 年推計量）

14

既存住宅流通推計量が最も多いのはが5.2万件（同0.5万件増）、大阪府が東京23区以外では横浜の流通量がトップ、千葉県全体に匹敵5万件（同0.2万件増）となっており、神奈川県と大阪府がほぼ同じ水準となった。既存住宅流通比率（2013年推計

8.5千件、
さいたまの7.1千件、東京・府中の5.3千 件が上 位。横 浜の流 通 量
は千 葉 県 全 体に匹 敵する規 模となっ値）をみると、東京都（前年比2.4ポイン
ト増）と京都府（同1.5ポイント増）がとも

東京23区を除いた首都圏17エリアに44.8％と最も高かった。近 畿 圏は全の推計結果（2013年推計値）でFRK

国の平均値と比較して高い水準で推移している。首都圏は1都3県いずれも3横浜の24.7千件であり、次いで川崎のている（グラフ2）。

グラフ 2 の推計エリアの対象となる市町村（法務局出張所単位）
推計エリア
（％）

都道府県

1

さいたま

埼玉県

東京23区全体のFRK既存住宅流

2

川口

川口市

通推計量の推移をみると、2010年か

3

志木

志木市、
朝霞市、
和光市、
新座市、
富士見市

4

所沢

5

千葉

6

松戸

松戸市、
流山市

7

船橋

船橋市、
八千代市

値では、東京23区で10.1万件となり、

8

柏

柏市、
我孫子市、
野田市

東 京 都 全 体の約86％を占めている。

9

市川

10

町田

11

府中

武蔵野市、
三鷹市、
府中市、
調布市、
小金井市、
狛江市

12

西東京

小平市、
東村山市、
西東京市、
清瀬市、
東久留米市

13

立川

立川市、
昭島市、
武蔵村山市、
東大和市、
国分寺市、
国立市

14

多摩

15

横浜

16

川崎

川崎市

17

藤沢

鎌倉市、
藤沢市、
茅ヶ崎市、
寒川市(高座部）

年連続の上昇となった。

ら2013年にかけて流通量が徐々に増加してきている（表2）。2013年 推 計

東 京2 3区 の 既 存 住 宅 流 通 比 率 は48.5％となっており、全国平均を大きく上 回っている。東 京23区の既 存 住 宅
市場は活性化しており、今後も成長が期待できる。

市区町村
さいたま市、
戸田市、
蕨市

所沢市、
狭山市、
入間市
千葉県

千葉市、
習志野市

市川市、
鎌ヶ谷市、
浦安市
東京都

町田市

日野市、
多摩市、
稲城市
神奈川県

横浜市

グラフ 2. 首都圏（ 1 都 3 県）17 エリアの既存住宅流通量（2013年推計値）

15

米国の住宅不動産仲介制度 ❶基 本 的 な 仕 組 みにつ い て

州によって異なる制度・規則・法律
米 国 公 認 会 計 士 アンダーソン沢村百合子

目指しているのは取引の透明性・公明公正の追求・不正の追放
米国は合州国というその名の示すように、州により制度、規則、法律が異なる。
しかし業界として目指しているものには普遍性があり、それを担っているのが全米不動産協会である。全米不動産協会およびローカルの不動産協会等の業界がこれから数回にわたり米国の住宅不動産仲介制度について実情を解りやすく説明していきたい。
具体的には、州ごとに異なる制度の概要、ブローカーとエージェントの役
割、インスペクション等の費用内容、契約形態の違い等について説明することを考えているが、今回はまず、
米国の住宅不動産仲介制度の基本的な仕組みを解説する。

米国の住宅不動産仲介は約6.5兆円の市場規模目指しているのは、取引の透明性、公明
公正の追求そして不正の追放であろう。
そのため、不動産取引に関わるエージェ
ントはすべて個人として州の資格試験に合格しているだけではなく、一定の年ごと属している者が約100万人いるようであ（ニュージャージー州では2年）に不動る。

産協会が行う道徳、および知識のアップ

原則的に、住宅不動産仲介のライセ

デイトの試験にも合格しなければならなンスを持つエージェントは自営業者であい。

米国の住宅不動産仲介業界は、2016

り、不動産ブローカーの経営するオフィス

道徳違反等はそのエージェントが所属

年3月の数字を基にした1年の住宅不動に自分のライセンスを預けてビジネスをしているブローカーの責任問題にもなる

産取引数が約530万件となり、平均取

しなければならないが、特別の場合でなため、ブローカーは常にエージェントにビ

引額は22万2,700ドル（1ドル＝108円換

い限り、従業員とはならない。個々のケージネスのみに限らない幅広い教育を施

算で約2,400万円）である。
ざっと計算しスバイケースの契約内容に基づき、ブす必要がある。
リスクマネージメントのたて、1.186兆ドル（約128兆円）の取引高

ローカーは一定のサービスとひきかえに、めに掛ける保険等もブローカーの重要なにして、約600億ドル（約6兆4,800億円）

エージェントのコミッション収入より一定責任である。

のコミッションの業界である。
では住宅不の取り分を徴収する。エージェントは売り

動産仲介業は誰が行えるのか？ その手であるクライアントの物件を通常はＭためには、各州が発行する資格証明書

ＬＳ（Multiple Listing Service）とよばれ（ライセンス）が必要である。全米不動るデータベースに載せ、それをもとに買い

産 協 会（National Association of

手であるクライアントを連れてくるバイヤー

これらが普遍的な点であるが、州によりRealtor）によると、全米で200万人くらい

エージェントと協力して取引を成立させる。

異なる重要な違いとなる要素と思われるもの住宅不動産仲介のライセンスを持つ

コミッションは通常、売り手が取引価格かのには、（１）弁護士による取引への介入者がおり、そのうち全米不動産協会に所ら両サイドのエージェントに支払う。

の有無、（２）銀行が抵当権を行使する

16

個人エージェントの規則違反、弁護士を雇うか
雇わないかの違いも際の裁判所の許可の有無、（３）両手取引の認可の有無等が考えられる。

ニュージャージー（NJ）州は不動産売買取引のほとんどの場合で弁護士が雇われる。様 式118というNJ州の売 買契約書は14頁に及ぶ。通常、買い手のエージェントが作成し買い手、売り手の両者が合意してサインした時点でそれぞれの弁護士が引き継ぐ。
その14頁の契約

州ごとの差し押さえ物件の割合（2015年）

出典：CoreLogic

書に今度は弁護士が“アデンダム”と言われる追加条文を入れていく。
その際、弁違っても両手取引（Dual Agency）とな

レター２０１４－１５」を発行し、ＨＵＤの差

護士同士の意地の張り合いのため取引

り、コロラド州などはそれを禁止している。

し押さえ前の物件取引における両手取

不成立等がないようしっかり見張っている

NJ州などその他の州では、両サイドに事引の許可を明言した。

のもエージェントの仕事である。
それに対前に説明し同意のサインをもらうなどの手し、カリフォルニア州、ハワイ州等は弁護続きを踏むことでコンプライアンス上の問士を使わない代表的な州である。

題はないと言う取り扱いである。

リーマンショックからもうそろそろ10年に最 近の両 手 取 引の話 題としては、なろうとしているが、州によって不動産の２０１３年に連邦エージェンシーである

値段の回復はまちまちである。
テキサスや

住宅土地開発省（ＨＵＤ）が発行したラスベガスでは、住宅ローンの支払いが「モーゲッジレター２０１３－２３」がある。

遅れるとすぐ銀行の差し押さえがあるた

ＨＵＤはこの２０１３－２３でＨＵＤの差し押

め、リーマンショックからの市場の回復がさえ前の物件取引における両手取引を早かったが、NJ州やニューヨーク州のよ不可とした。
これに驚いた全米不動産協

うに差し押さえに際し、裁判所の許可が会等はすぐにこれに抗議する公開文書を

アンダーソン沢村百合子

必要な州はローンの支払いが遅れてか発行した。
すでに実在する規則及びエー

神奈川県出身。青山学院高等部、トルコ共和ら、6年から8年くらい差し押さえまでかか

ジェント道徳コンプライアンス基準等によるため、やっと今頃になってそのような物件

りこのＨＵＤのポリシー変更の理由となっが出回ってきており、市場の回復が遅れた詐欺等の心配は存在しないばかりでている。

なく、この変更により差し押さえ前の物件

州によっては
両手取引も可能取引を扱うことができるエージェントが大幅に減ってしまい市場が機能しなくなる懸念及び、実在のもろもろのＭＬＳ規則を守れなくなる可能性があるとし、ＨＵＤにこの両手取引については、米国では同じ

ポリシー変更の撤回を求めた。
これを受ブローカーの下であればエージェントがけて２０１４年７月にＨＵＤは「モーゲッジ

国アンカラ仏リセ高校を経て、パリ大学第十ナ
ンテール校社会学部卒。世界四大会計事務
所KPMG LLPに お い て1987年 より2011年 までニューヨーク事 務 所の国 際 法 人 税 務 担当
パートナーとして、日系企業、日本国政府機関
等に対する米国税務アドバイザリー業務に従事。KPMG LLPを定年退職後、自身の米国
不動産投資歴14年を活かし、ニュージャージー
州のレジデンシャル不動産ライセンスを取得。
現 在 はKELLER WILLIAMS CITY LIFE
REALTY, HOBOKEN NJ.において、所有不動産管理及び不動産エージェントとして米国の物件の売買、投資のアドバイス等の業務に携わる。
ウエストニューヨーク在住。米国公認会計士。
AICPA所属。CIPS、SFRS所有。

17

東京23区の中古マンション市場の現状㈱リクルート住まいカンパニー

住まい研究所所長宗健

東京23区の中古マンション市場はけたものであり（筆者の調査によれば新の多くは中古マンションだと考えられ（中堅調に推移するも在庫数が増加

築との価格差は概ね30％程度が求めら

古戸建ては除却され新築戸建てとしてれる）、バブルではなく実需に基づいたも供給されることも多い）、2012年の東京

東 京23区の中古マンション価 格はのと考えられる。ただし在庫数が急激に23区の新築マンション発売戸数が約2

2013年 以 降 上 昇 傾 向が 続いており、増加していることから、価格・成約数の上万戸であったことを考えれば、東京23区

2011年に比べて20％以上上昇している。

昇傾向がいつまで継続するか注視するでは新築マンションよりも中古マンション

成約数も2011年以降増加傾向が維持必要がある。

が主流になっていると言える。
中古マンションが主流になっている理

されているが、2015年夏以降、在庫数が急激に増加している。在庫数上昇の東京23区では中古マンションが由には以下のようなものが考えられる。
一つ要因としては、売り手が価格の上昇と当取引の主流になっているは、新築マンションが大規模化し供給される場所が限られるようになってきており、初予定されていた2017年の消費税増税を考慮し、今が「売り時」だと思っている

不動産流通経営協会（FRK）の「既購入希望地域に新築マンションが供給さ影響が大きいのではないかと推察される。

存住宅流通量の地域別推計について：れていない場合には中古マンションを選

これは当社の「住まいの買いどき感」調

平成27年5月」によれば2012年の東京択せざるを得ないことである。
また、1995

査で、一般生活者の買いどき感が3.3ポイ

23区の既存住宅流通推計量は約8.7万

年以降のマンションは外観デザインや品ント増加し「金利が下がりそう」「お金が件で既存住宅流通比率は44.3％（新質が比較的良く新築との差を感じにくい

借りやすい」という回答が大幅に上昇して築着工数は約10.9万件）となっている。
こ

割には、価格が安いこともある。20年前にいることとも符合する。
ただし、在庫数の急の流通比率の分母となる新築着工数には新築が大量に供給され、築20年の中増によって成約までの期間は長期化しては借家・給与住宅（約5.5万戸）
が含まれ

古マンションとの品質差も大きかったが、いる可能性も高いこと、地域によって状況ており、それを除けば61.5％となり東京23

現在は市場も物件も成熟しつつある、というが異なることにも注意が必要である。

区の実質的な既存住宅流通比率は優ことなのである。FRKの推計では、参考に50％を超えている可能性が高い。

情報として住宅ストックに対する流通量比

価格の上昇は建築費等の上昇による新築マンション価格の上昇に影響を受率も示されており、港区や台東区では3％

さらに、8.7万件と推定される流通量

新規登録・成約／在庫（3 ヶ月移動平均）と価格（RRPI)の推移
成約数

在庫数

RRPI

160
150
140
130
120
110
100
90
80

2007年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

成約数・在庫数は東日本レインズの月例速報、価格はIPD/リクルート日本住宅指数、2007年11月を100として指数化

18

2015年

3月

9月

11月
1月

7月

5月

3月

1月

9月

2014年

11月

7月

5月

3月

1月

9月

11月

7月

5月

3月

1月

9月

11月

7月

5月

3月

1月

9月

11月

7月

5月

3月

1月

9月

11月

7月

5月

3月

1月

9月

11月

7月

5月

3月

1月

9月

2008年

11月

7月

5月

3月

60

11月
1月

70

2016年

以上、江戸川区以外では1％以上と全国万円といった場所もあれば、足立区2,513

年収1,000万円以上比率・世帯年収300

ベースの0.8％よりも高いとされている。

万円・葛飾区2,725万円・板橋区2847万

万円未満比率の8つの数値を標準化し円といった全国平均と同程度の地域もある

偏差値として合成してみると区別に大きな（以下、下表参照）。

差が見られる（各数値は住宅・土地統計

東京23区の中古マンション市場は、今後ますます活性化していく
ことが予想される。

各区の平均坪単価を1995年と比べて調査、
学校基本調査等から集計した）。

東京23区の中古マンション価格は、

みると、
港区34.2％・江東区22.8％・目黒区

この合成偏差値と平均価格には極め

全国でも突出して高いが20.9％・中央区19.2％のように大幅に上昇て強い相関があり、中古マンションの価格

23区も一様ではない

した場所もあれば、足立区▲18.4％・葛は地域の特性に大きく影響されていること

飾区▲11.8％・荒川区▲10.6％のようにを強く示唆している（この合成偏差値は価SUUMO掲載データ（2016.4）から全大幅に下落した地域もある。
また、平均面格との相関関係が強いというだけであっ国の中古マンション価格を集計すると平

積が50㎡程度で2,000万円未満の物件て、地域特性を総合的・断定的に示すも

均約2,700万円となる。東京23区以外に比率が20％を超える区もある（葛飾区・足のではないこと、物件や町丁目による個別

は平均価格が3,000万円を超える道府

立区・板橋区）。
これらは20年間の物件差も大きいことには注意が必要である）。

県はなく、東京23区平均の4,697万円は価格の下落率が地域によって大きく異な地域特性以外の要素として区の違い

突出しており、1億円を超える物件も多ることを示している。

等を統制後、駅からの徒歩分数が1分増えるごとに1.2％、築年数が1年増えるご数存在する。価格と件数を掛け合わせた市場規模でも東京23区だけで全国の物件価格は地域特性とのとに1.5％価格は下落する。旧耐震物件

39.9％を占める巨大市場となっており、東相関関係が強いは8.7％価格が安く、元々の物件自体のグレードも中古価格に大きな影響がある。

京23区は日本全体から見て非常に特殊地域特性を表すものとして、大学進学

前述の1995年との価格比から考えてしかし、23区内も一様ではない。中古率（高校所在地基準）
・私立中学進学

も、今後も地域毎に価格が違う動きをしてマンションの平均価格を区別に集計して率・生活保護受給世帯比率・就学補助

いく傾向は、より強くなっていくことも考えら

みると、港区8,443万円・千代田区7,403

受給世帯比率・失業率・高齢化率・世帯れる。

な地域であることがわかる。

東京23区の中古マンション価格の記述統計量等
都心3区

城東地区

城南地区

城西地区

城北地区

23区全体

千代田区
中央区
港区
台東区
江東区
江戸川区
墨田区
葛飾区
足立区
荒川区
品川区
大田区
目黒区
世田谷区
新宿区
渋谷区
杉並区
中野区
文京区
豊島区
北区
板橋区
練馬区

平均
価格

標準
偏差

最大

最小

平均
坪単価

7,403
5,561
8,443
3,476
4,795
3,313
3,364
2,725
2,513
3,340
4,997
3,679
5,364
4,540
4,845
6,445
3,875
3,727
4,669
4,408
3,197
2,847
3,419
4,697

6,778
2,915
6,805
1,462
2,478
943
1,514
891
958
1,234
3,054
1,784
3,680
2,430
3,092
5,115
2,317
1,881
2,441
2,768
1,353
1,156
1,204
3,644

34,80025,00098,00011,80041,80010,80011,000
5,380
7,700
8,000
26,00014,50042,00029,80034,00055,00023,00010,97014,80025,00010,8009,800
10,00098,000

1,050
980
680
750
720
750
700
560
490
1,080
780
690
799
650
775
890
600
680
780
650
660
550
630
490

374
303
393
223
225
157
201
140
126
179
262
196
293
230
278
333
215
220
259
248
186
158
177
245

坪単価

1995年比
1.9%
19.2%
34.2%
6.3%
22.8%
-9.5%
5.1%
-11.8%-18.4%-10.6%
17.6%
-8.1%
20.9%
-2.9%
9.0%
14.7%
1.3%
2.0%
-1.9%
2.1%
-2.8%
-8.0%
-7.0%
9.7%

2000万円未満

比率

2.7%
5.5%
23.8%
7.4%
4.1%
5.8%
18.5%
23.1%
37.1%
16.8%
20.8%
31.8%
10.4%
20.0%
25.2%
3.0%
10.0%
9.3%
5.9%
8.6%
7.6%
27.5%
14.8%
11.9%

平均面積

合成
偏差値

22.9
66.3
24.3
63.3
23.3
64.9
35.3
**.*
34.0
**.*
45.6
**.*
36.0
**.*
49.8
**.*
55.3
**.*
40.6
**.*
27.7
53.5
32.3
**.*
25.5
57.5
31.3
57.3
26.4
**.*
25.7
58.3
29.4
52.7
31.8
**.*
25.6
58.8
28.7
50.3
34.2
**.*
41.7
**.*
33.7
**.*
35.5
※合成偏差値50以下は**.*と表示

宗 健（そう たけし）
1965年北九州市生まれ。1987年九州工業大学卒業、株式会社リクルート入社。2003年ForRent.jp編 集 長、2006
年株式会社リクルートフォレントインシュア代表取締役社長。2012年10月より現職。
都市住宅学会員・日本建築学会員・日本
社会福祉学会員。ITストラテジスト。国土交通省「ITを活用した重要事項説明等のあり方に関する検討会」委員等。

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マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

仲 介 の 営 業 現 場 は ど ん な 動 き に な っ て い る の か 。主 要 エ リ アに注目し、実際に取引されている物件や購入者の動向、マーケ ッ ト 全 体 の ト レ ン ド な ど を 営 業 の 最 前 線 に 聞 い た 。今 回 は
東 京 都 心 の 実 需 と 富 裕 層 の 動 き 、湾 岸 エ リ ア・城 南 地 区 の 実 需
動向に注目した。

の 売り物 件 が 1 年 前 より増 えて いる。この１年で価格がかなり上昇したため、売主側としては高く売却できるのではないかというワンランク
上 の目線を狙 い 期 待している方が多い。都心エリアも同様で、売却希
望の顧客は、ワンランク高い価格で東京都心エリア

売れる期待感を持っている。
都心も湾岸も昨年の 8 月頃までは（都心5区／東京湾岸）

東南アジアや台湾、中国の人たちの購入希望が多かった。こうした動住友不動産販売
首都圏流通営業本部
首都圏流通第一営業部
第一ブロック 本社営業センター
ブロック長兼所長

林 和治 氏きが中国経済の後退以降、少なくなってしまった。現在の購入希望者
は日 本 人 の 買 い 替 えや 住 み 替 え、一次取得が中心である。
購入層としては、都心エリアについては 30 代の単身世帯や共働き夫
婦、湾岸エリアはそれに加え、お子
さ ん の いる家 族 が 多 い。都 心 エリ

都心5区は30代単身・共働き中心に好調、湾岸は海外需
要減少も国内需要でカバー

ると魅 力を感じてもらえる。都 心 5

ア の 1 億 円 を 超 える物 件 は 会 社 の

区 の 中でも港 区はブランド立 地で経営者など資力のある人の購入があり、良い物件が出てくると価格が中心だ。

多 少 高くて も 購 入 さ れる。この ほ

成 約 件 数は横ばいで推 移していか、渋谷区の松濤や神山町、新宿区る。昨年は海外からの需要が多かっの 西 新 宿や神 楽 坂などが人 気エリ

たため、海外と国内の買い手によるアだ。

競合もあったが、今年は昨年より海東 京 湾 岸 エリアにつ いては、 都 心
よりワ ン ラ ンク 価
格 水 準 が 下 回 り、

東 京 都 心 5 区 を 対 象とする都 心

4000 万 ～ 6000

エリアの売り物件は概ね 8000 万円

万円の価格帯の中から1 億 円 を 超 える価 格 水 準 の 中

古 マ ンション が 比古マンションが中心だ。その価格帯

較 的 動 い て い る。

を下 回る物 件が出てくると希 少 性

坪 単 価 で 200 万 円が高 いため、 顧 客がさらに注目す

台 の 半ばから後 半る。部屋の条件や広さなどにもよるだ。湾 岸 エリア はが、総額で 8000 万円を下回ってく

タ ワ ー マ ン ション

20外の需要が減少し、国内の需要がいかと期待している。新築価格が非ており、その中で買い手は物件を増 加して いる。そ の 背 景には 新 築

常に高い水準なので、その比較で選別して購入している。

物 件 の 価 格 高 騰が ある。新 築 価 格

中古住宅市場は活発である。都心、が高いため、その分中古市場の割

湾 岸とも 売り物 件 は 昨 年より増 え

安感が魅力になっている。
購 入 物 件 の 築 年 数は幅 広 い。築30 年 以 上 の 物 件を買ってリフォー
ムする動 きも 活 発 で ある。比 較 的
人気なのは築 15 年以内の物件。マンションは だ い た い 築 10 ～ 15 年

東京城南エリア（世田谷区／目黒区／大田区）

で大規模修繕を行うため、共用部
分 がリニューア ルされて 新 築と遜

東急リバブル

色ない状態に戻っている築 15 年以

自由が丘センター
センター長

内のマンションが多い。特に大手デベロッパー が 分 譲した 内 廊 下タイプのマンションは劣化が少なく新築

中村玄徳 氏に近いため、年数に応じた金額の減
少が価 格に反 映されると需 要が高まる。 2003 年 前 後 に 分 譲 さ れ た
マンションは 分 譲 時と中 古 価 格 がほとんど変わらないか、むしろ上昇している。今の新築価格はかなり高購入の中心は 40 歳～ 50 歳
代のアッパーミドル、 1 億 5
千万～ 2 億円の土地も成約

台の成約が中心であり成約価格はが多く、買い手も新築より割安で購

世田谷、目黒、大田の 3 区は用途

購 入 層 は 40 歳 ～ 50 歳 代 の アッ入できる。時期と価格が噛み合うこ

地域の関係で、マンションは駅前や

パーミドル層が多いが、高額帯ではとによって、売り手は自分の住宅を幹線道路沿いにあるが、戸建てス

年 齢 層も幅 広くなり1 億 5000 万～

満足できる価格で売却できて買いトックが多く、仲介市場は他のエリ

2 億円の土地も成約するエリアだ。

手は優良な中古住宅が魅力的な価

アより戸 建ての 取 引 の 方が多 いエ近 隣 のエリアと比 べ 当 初 の 希 望 予

格で買えるという両 者 の 条 件が合リアとなっている。成約ベースでみ算より最 終 的に予 算 帯が大 幅に伸致しや す い 物 件 は 動 きが 早 い。そると、 7000 万～ 8000 万円台の戸びる人 も 多く、 価 格 のレンジは 広の 頃 分 譲 されたマンションは 設 備

建てや、高額帯は 1 億～ 2 億円の土い。

も現在と遜色ない。今のように新築地取引も多い。マンションについて問い合わせ自体が実際に最も価格が高くなってしまうとそのようは、新築マンションの供給が少ない

多 い の は 購 入 希 望 額 5000 万 ～な物件は非常に割安感がある。

ため、安定的かつ周辺エリアを含め6000 万円台のマンションや戸建てて何層も厚い需要があり、好調なであるが、目黒や自由が丘近辺のくなっているが、当時はバブル崩壊
後で市 況が悪かったため安く販 売された。売主側としては買った価格より高く売 れればご満 足 頂 ける方

中期的には市況はいいのではな

市 場 が 続 い て い る。築 10 年 以 内、

70 ㎡ 程 度 で 6000 万 ～ 7000 万 円
下がっていない。

21

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞くあり意 識 的 高 値 感

で のように上 がるとは 言 い がた いの ズレが 生じて いが、かと言って下がり始めてはいなる。総 じ て 昨 年 にい。今がピークに近いと感じている

比 べると今 年 の 方

顧 客 も多 い。リ－マンショック前 のが 売 却 開 始 から成ピークは土 地 坪 単 価が自由ヶ丘 の約までの 期 間が長住宅地で 500 万円前後だったが、今くなっている。

回は 430 万～ 440 万円でも高いと成 約 価 格 の 動き言われており、前回のピーク時ほどを み ると、 買 手 はは上がってこな い。ファンド等 のこ

高 値 づ か み はしたともあるが以 前より市 場 の 調 整 機

くないが、人気エリ能が働いているようだ。

アや現 在 居 住 地 の数年前に購入した顧客は今が売戸建てということになれば 7000 万

近隣等の狙った場所で相場感が大り時 だと判 断して 売り出 す 人 の 数～ 8000 万 円 台 が 中 心。戸 建 て もきくずれてい なければ今 すぐ買 いも増えてきている。買換え需要はマ

新築供給数が多いとは言えないこ

たいという勢いもまだまだ強い。さンションの 新 築 価 格 が 上 昇した 影とから、中古物件に目が向きやすいらに人 気 エリアは 広 域 からの 集 客

響で中古戸建てより中古マンション

エリアとなっている。しかし、築年数もあるので成約件数は横ばいで推の方が価格の購入時からの伸びがが新しい 中 古 戸 建て物 件が好まれ移している。価格の上げ幅は昨年よ

大きいうえに価 格が読 みやすいこており、築年数が古い物件に対するり小さくなったものの、エリアが良ともあり、マンションから戸建てへ

耐震性等の不安があるため、依然とければ少々高くても売れている。

の買換えの方が動きやすい傾向にして 新 築 戸 建 へ の 希 望 が 強 い。一

今後の見通しとして、価格は今まはある。

般消費者には、割安な中古戸建てを買って独自のリフォ－ムを行うという考えも以前より増えたが、結局費用面で大差がなければ、少し上乗せ
してでも 新 築 戸 建 てを買った 方 が

東京都心・富裕層の動向（港区／千代田区／渋谷区）

いいという認識は根強い。
日銀 の 金 融 緩 和が始まってかな
り地 価 が 上 昇し価 格 が 上 がりきった 感 が ある。経 済 成 長 の 実 感 は 現
在あまりないので、先行きに不安があるためか、不動産を購入する動き
は総じて若干鈍くなってきている。
不動産の売主側はそんなに景気は悪くなって い な いという感 覚 を い
まだ持っており、売物件の価格は下

三井不動産リアルティに富裕層や投資家のニーズをター

麻布リアルプランセンター
所長兼鳥居坂リアルプラン営業グ
ループ グループ長る。港区や千代田区、渋谷区などに小林 敏 氏為替動向など経済情勢に近しい人

2億 円 上 回 るマンション 需

要、価格上昇でやや一服感もゲットにした 店 舗 展 開 を 行って い
住んでいる富裕層は株価の変動やたちが多く、不動産に対しては住むという観点以外にも興味・関心の裾野が広い。安倍政権に交代してから円安・株高などによって日本経済ががってこない。そのため買手側の価

当 社 のリア ルプランセンターは

上 向 いたときに、 金 融 商品以外に

格と折り合 いがつかな いケースもリハウスとは 異 なり、 都 心 を 中 心

不動産がポートフォリオの一つとし

22

坪 位 で 1 億 ～ 2 億 円。実 際には 1 億

原 油 価 格や為 替 の 動 向などによる

円 以 内に抑えたいという潜 在ニー

ところはあると思うが、相変わらず

ズはあるが、港、千代田、渋谷という需 要は途 切 れることなく続 いてい

3 つの行政区に関しては、満足してる。確かに3 ～ 4 年前に見られた一もらえる物件はここ1 年のマーケッ

部のタワーマンション購入に対するトでは 2 億 円を上 回っていると言っ

過熱感は落ち着いているが、東京ても過言ではない。

の不動産が世界の中で位置づけら

海 外からの 資 金も入ってきていれるようになったので、海外と比べる。国内基準だけではなく、東京のて引けをとらない 魅 力 的な物 件は不動産がアジアや世界の不動産と個々の需要に合わせて取引されて

世 界 基 準 で 比 較されて いる。東 京いる。

はインフラがこれだけ 整って い て以前見られた相続税対策目的で物 件 のグレードも 安 定して い て 治

物件を購入する動きは、今は落ち

安も良いのに、一部の海外不動産

着いている。一方で、実需の購買意と比較すると価格はまだ安い。都心

欲がまた高まってきている。相応なて一層重要視されるようになった。

部は山 手 線 の 外 側とは違う独 特な価格水準でもあり物件を選ぶ目線

不動産の購買意欲が高まり、需要

マーケットが存在している。

や 基 準は厳しいが、 条 件に見 合っの高い不動産の価格が右肩上がり

誰もが住 みたいと思う憧れの 地

た物 件があれば着 実に購 入していになった の がここ数 年 の 動きで あ

域や、誰もが憧れるハイグレードなる。市場全体としては買い控えにはる。住 むという実 需 以 外 の ニ ー ズ

物件については、経済情勢が落ちなっていないし、価格も横ばいで概が高まったため、 都 心 中 心 部 のマ着いているときには、実際に暮らし

ね安定傾向が続いている。マーケッンションでグレードが高く資産性のたいというニーズが下支えになる。

トを 牽 引して いくような 注 目 度 の下 落リスクが 小さい 物 件に集 中し住んだ年数が長いから、その分価高い今後の新築物件の供給や周辺て需要が強まった。

格が減価していくということではなのハイグレードの中古マンションの

く、 ある程 度 価 格が下がれば都 心

取引動向に注視が必要であろう。

実需層にとっては、都心部のマンション 価 格 は 高くなり過 ぎ た 感 もの 外 周 部 からあるかもしれないが、都心部のマンの新たな需要ションは一つの需要だけではなく、が流入してくる

投 資という目 的や 資 産として 保 有というサイクルするというニーズなどがあり、需要があり安心感とがいくつも 重 なって いる不 動 産 が強い魅力があ都 心には ある。都 心 の 富 裕 層 が 希る。た だし、 国望 するの はマンションが 中 心 で 築

内の投資需要10 年以内位までが許容範囲になっは価格の上昇て いる。広 さを 求 めて いる人 は 築

とともにやや様

年数をもっと落としている。

子 見 に 転じて

当センター が 主 力として いるマいる。海 外 からンション取 引 の 価 格 帯 は 20 ～ 30の投資需要は23

日本の不動産流通業史❶

明 治期の不動産流通業
明海大学不動産学部教授

周藤 利一

はじめに

ちなみに、「民法」の制定時に欧州の所有権制度に範を取ったにもかかわらず、土地と建物を別個の不動産と本稿は「日本の不動産流通業史」という大きなタイトル

して構成するという世界的に類を見ない独自の制度を構が付いているが、編年的・網羅的な記述をするのではな

築したことについては、江戸時代に土地と家屋とを別個のく、それぞれの時代における大きなイベントに着目してトピッ

ものとして観念することが定着していたことも大きな要因のクス的な紹介をすることとしたい。

一つである。

前史

また、産業面については、寺社などの大地主や富商による貸家経営が相当程度発達しており、それに対応して管地政研究会編纂「土地法制概論」財団法人都市計

理業務も展開されていた。今日、新たな意味合いで用いら画協会（1947年）
は、「徳川封建制の崩壊に至るまでは、れている家守も当時発達した業態である。
さらには、職業

土地は領主の封建的な身分的支配に服し、土地の売買

周旋業の副業として土地売買や貸家貸借のあっせんもは永久に禁止せられ、農民の耕作権＝貢納義務と領主一部において見られた。
このような個人的業態の中には、の貢納徴収権＝農民庇護との複合を社会組織の基礎

明治期に入り、企業規模のビジネスとして発展したものもとしていた。
ところが、明治維新を契機として、このような封あったのである。

建制度は崩壊過程に入り、更に、民法の制定によって近代的な個人主義的所有権制度が一応確立した。」と説く。我が国における近代的土地所有権の創設過程に対する一般的理解を示したものと言えよう。

不動産流通業の成立
不動産流通業の成立は、近代都市の形成過程によるところが極めて大きい。即ち、武家地が都市的土地利用

また、日本語としての「不動産」の語源については、箕に供されることに伴い、封建的な大土地所有が市民的細作麟祥がフランス語から翻訳造語したとする説と神田孝分化所有に移行していったことや、都市への人口流入の平がオランダ語から翻訳造語したとする説があり、決定

増加や産業資本の発達に伴い、土地・建物に対する需的ではないが、いずれにせよ、明治初期の造語である。

要が増大し、その結果として必然的に流通も増え、土地・したがって、不動産流通業を含む不動産に関する諸建物の売買や貸借の媒介を担う流通業者を必要とする産業が近代的な意味で成立したのは明治期であるという認識は正しい。

に至ったのである。
こうした社会ニーズを受けて、前述した江戸時代に

しかしながら、明治維新前後で制度や産業構造が完

ルーツを持つ仲介業者のほか、明治期に登場した流通

全に断絶していると解するのは妥当ではない。
というのは、業者も出現した。流通以外の分野も含めた明治期の不制度面においては、今日の我が国における法制度の基動産業者の類型は、次のように大きく三つに分けられる。

本的構造である公法と私法の二元的関係に通じるもの
が江戸時代においても見られたこと、即ち、政治的・公法24［江戸期にルーツを持つ不動産業者］

的な土地支配権である「知行」と私法的土地支配権で明治初期の不動産業の中心業務は既存の宅地・建ある「所持」とが区別されていたからである。江戸時代の物を対象とする仲介と管理であった。
これらを担う主体は、

土地所有秩序のあり方は、近代的土地所有秩序を受け江戸期に存在していた者がルーツであるが、具体的には入れる前提になっていたと言うべきである。

次のとおりである。

①家守に代表される町内の有力者、世話役、家作差配

営管理に当たっており、やがて不動産専業の会社を設立人で、頼まれて不動産の売買・貸借の世話をしていた

して、都市部を中心に、宅地開発・分譲、
ビル経営、貸家のが、やがて職業化したタイプ

経営など積極的に不動産経営事業を展開していった。

②江戸期に発達した金融業者で、担保流れ不動産の運用・処分をしているうちに、不動産業が主たる業務に［信託業の一部としての不動産業］「信託法」と「信託業法」が制定されるのは1922（大正なったタイプ③人材斡旋業である口入屋の副業としての不動産斡旋

11）年のことであるが、それ以前は「商法」に基づき信託会が本格化したタイプ

社を自由に設立することができた。当時の信託会社の業務

こうした業者の中には現在も活動している企業が存在

内容は、金融、無尽、証券など様々であったが、いくつかの信託会社は不動産の管理、売買の仲介業も営んだ。

する。

かくして、不動産に関する諸産業が明治の近代化の［財閥各社の不動産経営事業］
財閥各社でも、一族の家産や所有・取得不動産の経波に乗って大きく発展していく中で、不動産流通業もまた徐々に成長していったのである。

明治39年における東京の大土地所有者
順位

所有面積（坪） 所有者名

備考1

231,792

三菱合資会社、岩崎久弥、岩崎弥之助

2

170,258

三井銀行、三井一族

3

110,917

峯島こう、峯島喜代

尾張屋土地㈱465,536

阿部正恒

旧福山藩主

5

63,123

渡辺治右衛門豪商→銀行家6

57,432

安田銀行、安田善次郎

751,478

酒井忠道

旧小浜藩主

8

49,482

徳川茂承

旧紀州藩主

9

48,389

浅野長勲

旧広島藩主

10

48,087

堀越角次郎

丸文通商㈱

11

46,250

鹿島ちよ、鹿島のぶ一族

1243,170

土井利興

旧古河藩主

13

40,758

阿部正功

旧棚倉藩主

14

38,188

細川護成

旧熊本藩主

15

34,829東京市

1632,890

三野村倉二、三野村利市

1731,426

松方正義、松方巌、松方正作

1831,205

升本喜兵衛、ほか升本一族8名

19

31,204酒井忠興

2030,832

東京鉄道会社

周藤 利一（すとう としかず）
1956年島根県生まれ。1979年東京大学法学部卒業。
同年建設省入省。土地情報課長、不動産適正取引推進機構研究理事、日本大学経済学部教授、国土交通政策研究所所長などを経て2015年より明海大学不動産学部教授。博士（工学）

大蔵大臣
旧姫路藩主

（資料）原典は、当時の平民新聞が独自取材して掲載したものであり、水本浩・大滝洸「明治三十年代末の東京市の宅地所有状況」商経法論叢13-2号所収に基づき、筆者が整理した。

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E S S A Y①

あばら屋で資産づくり
─英国・負の遺産考─
作家

井形 慶子
70 年代終盤から通い続けたイギリスにな家を買ったのに──」とパニックになっ

50 歳で家を持った。
１２０年以上経過したた彼女の気持が痛いほど分かった。堅牢

ロンドン郊外にたたずむ邸宅を区分けしたな石壁のあばら屋を前に、悩み抜いた末、ヴィクトリア時代の小さなフラットだ。それま

彼女は弁護士、家屋査定士の力を借りて、で何冊も英国人が老朽家屋に手を入れ、リフォーム代を銀行から借り、４年越しの改水回りや暖房設備を近代化して、古い建装工事を始める。転勤ばかりの教職を辞

物を大切に住み次ぐ様を本に書いた。

め、平穏な故郷にもどりたくなったことも動機

理想の家は手をかけ、時間を経て成熟すると──。
ところが、実際に英国の家を所有してみれば、細い配水管は詰まりやすく、水漏れ苦情が下階から寄せられ、温水を部屋中に引き回して暖をとるセントラルヒーティング
は止まり……と年に１度は必ず何らかの不具合が発生する。
その都度、馴染みのビルダーを呼んで修理をする。
リフォーム後の保証などあってないのも、イチイチ無償で対応していたらビルダーの身がもたないからだろう。
６年が経過した今、工事費に費やしたの１つだ。
Proﬁleいがた・けいこ 長崎県生まれ。
大学在学中から出版社でインテリア雑誌の編集に携わる。28歳で出版社を立ち上げ、
イギリスから豊かな暮らしと生き方を考える英国生活情報誌『ミスター・パートナー』を発刊する。
同誌編集長。100回を超える渡英経
験を通じ書き下ろした著書は、ベストセラーになった『古くて豊かなイギリスの家 便利で貧しい日本の家』（新潮文庫）など多数。
他にも『イギリス式シンプルライフ』（宝島社）、『イギリス式 月収20万円で愉しく暮らす』（講談社＋α文庫）、『よみがえれ！
老朽家屋』（ちくま文庫）、『突撃！ロンドンに家を
買う』
（講談社）
、「東京吉祥寺田舎暮らし」（ちくま文庫）、「イギリス人が知っている心を豊かにする
たった一つの方法」（KADOKAWA）、『今すぐ
会社をやめても困らない お金の管理術』（集英社）など。 ザ・ナショナル・
トラストブランド顧問。
日本外国特派員協会会員。

金額をはじいてため息が出た。親が知ったら金食い虫と呆れるだろう。
伝統的かつ美しい古い建物だが、内側に回れば魔物のように生きている。石の家

果たして、４年後に大地のコブのようなあばら屋は瀟洒な住まいに生まれ変わった。査定では約７千万円の値が付き、現在単身、40 代の彼女の人生を包み込んでいるアメリカンドリームは一攫千金、イング
リッシュドリームはリフォームによって手に入るといわれる。日英、住 宅 事 情や気 候
風土は異なるものの、イギリス人の住宅観
は日本 人が悩む空き家 対 策、実 家 問 題に新しい方向性を示すヒントが詰まっているように思う。

のの、慢性的な住宅不足から家賃は高く、財テクのために購入したわけではない

捨て金になると、家を買うことを資産形成のが、依然格闘し続けるロンドンのわが家も第一歩と国は奨励する。

将来何らかの恩恵をもたらせてくれるのか。

は真夜中、ギシッと「家鳴り」がするし、天ＥＵ離脱を問う国民投票など、大きな節

老朽家屋が、負の遺産にならず、老後

井裏からピチョンと水滴が落ちる音もする。

目の影響は受けるものの、10 年、20 年と長を支える。日本の常識をひっくり返す住宅

だからといって、住みづらい、新しい家にい目で見れば、英国の住宅はゆるやかな政策を改めて知りたいと思うこの頃だ。

買い換えたいとは思わない。

右肩上がりで値上がっていく。
この伝説は「朽ちてゆくものが愛しい」のであり、「歴史覆ったことがない。だからこそ、イギリス人はを刻む住まい」が誇らしい。
このような情緒住まいに手を入れ、庭を美しく保ち、わが家的な理由に加えて、老朽住宅といえどイギリを磨き上げる財テクに励むのだ。

スの場合、老朽住宅が個人の資産形成に

この秋に出版予定の「イギリス式お金に大きく貢献する絶対的価値を生むからだ。

左右されない老後のカタチ」（仮題）を執筆中、最もおののいたのは、
イングランド北部

日本以上に住宅投資が盛んなイギリス

ヨークシャーで畜産業を営む父親が20代では、約７割の人々が若いうちから家を購の娘に元家畜小屋を生前贈与した話だ。

入し、「ハウスラダー」と呼ばれる住宅のアスベスト入りの屋根。腐り果てた内装。

梯子を登って行くといわれる。英国統計局

ビフォーの写真を見せられた私は、「なぜによれば持ち家率も２００７年度の73・３％

父は私だけにこんな廃屋を贈与するのか。

をピークに、２０１１年は64％に下がったも２人の姉は援助してもらい、都市部にまとも

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編・集・後・記「もしも わたしが家を建てたなら小さな家を建てたでしょう」。1973年に小坂明子さんが発表した「あなた」という歌の冒頭の一節です。大ヒットした曲なので、覚えている方も多いでしょう。
理想の家を「建てる」ことによって、愛しい「あなた」と幸せに暮らす空間を手に入れる、というストーリーに、当時の私は何の疑問も抱きませんでした。
もちろん今でもこのストーリーは健在です。
しかし、今やストックの時代。すでに存在する数多の家の中に、自分の人生設計に適った素敵な家を見つけることができるかもしれません。
今 回 掲 載した谷 脇 局 長のインタビューや斉 藤 教 授の論 文からは、人々が自らのライフスタイルに応じた家に巡り合えるよう、不動産流通業界が専門家として活躍してほしい、という期待感をひしひしと感じました。
不動産流通業界が社会からのこうした期待を受け止め、応えていくためにも、業界の取り組みを広く理解いただいたうえでご意見・ご提言を賜る、といった対話を進めていくことが欠かせません。今回創刊の運びとなった「ＦＲＫコミュニケーション」が、そのための重要なツールとして育っていくことを切に願うところです。
（桑田俊一）

一般社団法人 不動産流通経営協会
2016年夏季号＜通巻1号＞
発行日

2016年7月31日

発行人（一社）不動産流通経営協会〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-25-2 虎ノ門ＥＳビル5階
Tel．03-5733-2271
Fax．03-5733-2270
https://www.frk.or.jp

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所

レイアウト・デザイン

株式会社タクトデザイン事務所

印刷

株式会社東伸社

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Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

不動産物件の情報交換、不動産流通に関する調査研究、諸制度の改善に取り組んでいます。