2024 年1 月（ 通巻16号）

対談

良質な住宅ストックの
新たな循環システム構築へ
塩見英之 国土交通省不動産・建設経済局長
太田陽一 不動産流通経営協会理事長

2024 年1月
（通巻 16号）

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対 談

対談

良質な住宅ストックの
新たな循環システム構築へ

塩見英之
太田陽一

国土交通省不動産・建設経済局長
不動産流通経営協会理事長
表紙イラスト 平野こうじ

10＜論点＞FRK「マンション購入と結婚・出産に関する調査」から

50㎡未満の既存（中古）マンション購入も減税の適用を若年層にも手が届く住宅の購入と結婚・子育て、さらには資産形成との関連を検証

16＜トピックス＞

18＜首都圏既存マンション市場＞

４月から「省エネ性能表示制度」がスタート

2023年中古マンション流通市場の振り返りと2024年の市場展望～“東京都心6 区一人勝ち”の状況と呼応する賃料動向から分析する～㈱東京カンテイ

市場調査部

上席主任研究員

24＜マーケット最前線＞ 主要エリアの店舗に聞く

28

不動産流通税の変遷 最終回

東京・小石川／千葉県船橋／福岡・天神
今後の不動産流通税のあり方
公益財団法人日本住宅総合センター

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井出 武

嘱託

大柿 晏己

＜FRK 調査 ･ 研究報告＞「不動産流通業に関する消費者動向調査」

住宅購入資金のうち親からの贈与利用平均額は
既存住宅購入者で730万円超

太田陽一

塩見英之

不動産流通経営協会理事長

国土交通省不動産・建設経済局長

良質な住宅ストックの
新たな循環システム構築へ

編集後記

コロナ禍を経て住まいに対するニーズはより多様化しました。
一方で不動産取引の電子化は不動産流通業に新たな方向性をもたらす可能性を持っています。
政府の大きな課題である少子化対策や省エネ住宅の普及などと合わせて、多様な居住ニーズに応えていく不動産流通市場の形成に向けて、
国土交通省の塩見英之・不動産・建設経済局長と不動産流通経営協会の太田陽一理事長が「 良質な住宅ストックの新たな循環システム構築へ」をテーマに対談を行いました。

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対談

良質な住宅ストックの新たな循環システム構築へ

価値観の多様化で消費者の真のニーズに応える役割がますます重要には、年 配の方にはデジタルの話が受課題が大きいところが非常に悩ましいで望される方の4分の3が30代以下で、け入れられにくいと思っていましたが、す。

既存住宅希望者はもっと若い世代も多国土交通省が実施した消費者向けのアンケートによると、電子取引を実施しない理由として、業者からの提案がな

太田理事長いですから、そういう大きな流れの中で、取引の電子化はメリットをより感じやすい人たちに使ってほしい不動産契約の電子化の環境整備が進まないことが、不 動 産 流 通のボトル

既存住宅流通市場

かったためとの回答が多くあり、非常には、概ね順調に推移しています。
その背参考になりました。我々が、電子取引や景としては、新築物件の価格が高騰しその他AIの活用など、取引をスムーズ

塩見局長

電 子 化のための制 度 改

電 子 化 が 進 展し、ニーズが出てきてていることに加え、金利の上昇懸念とイにするような電子化のメリットを広く浸透

正からすでに1年半が経ち、それ以前いるので、我々も、お客さまのメリットがンフレ基 調の中で市 場が動いている

させる、
もしくはお互いが利用したくなるの試 行 期 間を含めると、かなり前から

我々のメリットに繋がるということを明らからだと感じます。ただ、エリアや物 件

環境を一つずつ構築していくことが非

様々な取り組みをしてきています。世のかにして、提案できたらいいと思ってい種別、購入目的によってややばらつきが常に重要だと思いました。我々はオンラ

中にはいろんな方がいますので、急にます。

あります。我々の使命は、世の中のためインを使うことに対しても、お客さまが求進むわけではありませんが、使い勝手

塩見局長に既存住宅の流通をいかに活性化す

めていないならわざわざ提案する必要がいいとか、便利だとわかってもらえれの前後も含め一貫して電子化されていはないと思っている部分があったので

ば、広がっていくでしょう。高齢の方は、ることに消費者側のメリットがあるでしょ体として繋がっていません。折衝ごとやるかです。
そのためには、いろいろな情

ただきたいと思います。

ネックになってはいけないと思います。
太田理事長

コロナ禍でいろいろな契約部分だけではなく、そ報を整理する中で、政策提言を行った

一方で、価値観が非常に多様化しすが、やってみる価値はあるかなと強く

営 業 所まで出向くことが難しいでしょう

うし、事業者側にとっても、前の情報を

顧客ニーズの整理など、人にしかできり、顧客ニーズに耳を傾けて電子化のていますので、不動産業界には、不動感じました。不動産取引はある程度のし、不 動 産 業 者の拠 点 数 が 減 少す

引き継げるというメリットがあります。広

ない部分にエネルギーを注いで、その需要に対応したり、不動産取引のオン産の持つ様々な価値をわかりやすく発

年配の方が多いですが、我々が材料さると、特に地 方 部では電 子 化 対 応の告活動のもっと手前から、既存住宅で質の向上を進めていきたいと考えていまライン化を積 極 的に進めて流 通 量を信し、消 費 者の真のニーズに応えるとえ用意すれば、徐々に電 子 取引が浸ニーズが 増えるでしょう。
そういう方々

あれば 元のオーナーからの請 負、広す。

増やすことなどを推進する一方で、人がいう役割がますます求められていると感透していくと思っています。

に、電子化の良さをぜひ知っていただ

告、新規購入者への説明と契約、
その

塩見局長

携わる部 分としての不 動 産 流 通 業のじます。特に、近年のように人口減少が空き家問題に関しては、事業としてどければと思います。都会を中心に徐々後のフォローも含めて一貫で対応できに不 安 感を持っていると思います。行

担い手のレベルを上げて、ばらつきをな

進むと、不動産業者のビジネス拠点もう成 立させるかや、事 業に繋がる空きに地 方に浸 透していくというのが一 般れば、消費者側の利便も高まり、事業政が関わって周 知することで、不 安やくして顧客の安心感を醸成していきた

減ってくるでしょうから、事業者にアクセ

家対策以外はうまくカバーできないとい的な政策では多いかもしれませんが、こ者側の手間も省けて効率的に仕事が心理的なハードルを取り除いていくこと

いと思っています。

スしやすくするという意味で電子化対応

う課題があります。今は、事業に繋がるの政策はどちらかというと、電子化のメできます。少 子 化の時 代に入りますのが、我々の役割だと思っています。

塩見局長

不 動 産 業 界は、古くからは欠かせない視点だと思います。
また、空き家をリフォームして付加価値を付

リットをより感じやすい地 方の方や、出で、不動産業界もより少ない手間で、よ事業活動を行う中で、初期は、事業者

既 存 住 宅を扱っている立 場からする

けて売 却することや、都 心 部の空き家かけることが難しいような方に使っていり多くの仕事をこなせる工夫をしていく

によって、消費者にとっての安心感にばと、空き家の有効活用もビジネスチャン

活用などに関心が向きがちで、郊外やただけると一番いいのかなと思います。

必要が出てきます。
そのためにも電子化

らつきもあったかと思いますが、関係者スになるでしょうし、社会的使命を果た

過 疎 地の空き家 活 用は業 界として手一方で、若い世代は全てがスマートのご尽力を通じて、近年では、プロとししていただくべき領域であると思います。

が届いていないと感じています。空き家

フォンで完結する時代になってきていま

太田理事長て頼れるという認識が一般的になってまさに期待される役割は非常に大きく、問題はビジネスチャンスとして非常にす。住宅ローンの申込み、審査から不す。現状ではいろいろなデジタル化が太田理事長いると思います。理事長が今おっしゃっ

大変な重責を担っていらっしゃると思っ

着目していますが、それがそのまま事業

動産契約までを、
すべてスマホで完結

分断されています。不動産取引では、て、不 動 産 流 通の簡 便 化やコスト削たような、顧客のために全体の底上げています。

に結びつけることがまだできていないですることが、若い世代には常識になってローンの申込み、物件紹介、最終決済減等で流動性を高めるということもあるとを図るという視 点は常に大 事にしてい太田理事長

すし、事 業に繋がること以 外の部分のきていると思います。住まいを新規で希と、それぞれ電子化されていますが、全

思いますが、住宅の購入と、子どもを育

4

取引の電子化については欠かせないと思います。

消 費 者はまだ電 子 取引

子育て環境のために
不動産流通でできることを考えていく

まさにおっしゃる通りで
少 子 化の問 題につい5

対談

良質な住宅ストックの新たな循環システム構築へれに対しては、政策的に様々な支援をが生きている状態を作るには、人口が流れを、行政と業界が一緒に作り上げ域を知っていて、活用の知識を持って考えていきます。国土交通省でも、補助少なくなる中では、郊外の非常に環境ていくことが必要だと思います。

いるのは不動産業界のみなさんですの金のほか、税制についても、新築住宅の良いところと、仕 事に便 利な都 心 部

空き家に関しても、行 政でできること

で、その活 躍なしに、空き家 問 題は解を取得する税制だけでなく、既存住宅の両方に家を持つなど、一人あたりのとできないことがありますが、少しでも事決できません。空き家を有効活用するこを子育てにふさわしい住宅にリフォーム

取引数を増やして、いろいろな不動産業 性が高まるような工 夫を我々もしてとが、様々な住居に関するニーズへのすることを促す税制もあります。

流通が活性化していく中で、環境に応いかないと、社 会の課 題に応えられな

一つの入口だと思っています。

じて選べるようになれば、暮らし方のイ

いと思っています。行政としても、
そういう

太田理事長

メージがわきやすくなります。

意 味での努 力はしていきますが、ぜひにエリア戦略を取ります。エリアに浸透

不 動 産 業 界のみなさんには、せっかくして情報をしっかり取って、そこに内在の国民の資産でもある空き家をどう有する問 題を紐 解いていくことは今でも効に活用して国民の住生活のためにやっていますが、利益にならないとその貢献できるかを、ぜひとも不断に考えて先には進みづらいところもあります。
どのよいただきたいです。
そのためにこういうこ

うに動機付けして、社会的責任を果た

また、子どもが発する音を気にして住宅購入に踏み切れないという話も聞きます。行政だけでは難しい部分もありますが、周囲がそれを受け入れる環境を構築するなど、社会の許容性を高めるための働きかけや呼びかけは、行政とし状態の良い空き家をいかに市場の中で有効活用できるかても大事な役割だと思います。例えば、不動産業者は基本的

子 育て世 帯を受け入れる住 居と、
そう

塩見局長

住み替えの円 滑 化は何とが難しい、足りないということを教えてすのか、そういう意識に変えていくことがてる過程が結びつきにくいことが課題だ

ではない住居がわかるようにすることで、十年来のテーマになっています。一度いただければ、それに我々がどう応えら

大事な課題であると感じます。

と思います。かつては住宅すごろくでイ

子育て世帯が住まいを選びやすくなりま

住んだ住まいにそのままずっと住むというれるかがその次に課題として出てくるとメージできましたが、現在はその部分がす。
これには、持家も賃貸も両方があり印象を持っている人が多いと思います

思っています。

希薄になっています。

得ると思います。
これらの取組を行政がが、それは引っ越しが大変だとか、
お金

現在の空き家の一番の課題は、良

拾って世の中のために活 用するというFRKの調査でも、お子さんを持つの行うことで、事業者がより事業をしやすくがかかるとか、住み替えへのハードルをい状 態の空き家 が 、必 ずしも流 通に意識の問題としても捉えていくことが必は、家を買った世帯が比較的多いといなり、子育て世帯にわかりやすくニーズ

感じているからだと思いますので、その回っていないことだと思います。新しい要だと、今のお話を伺って改めて感じまう結 果が出ました。因 果 関 係はわかりに合致した住居が提供されるようにな

ハードルをいかに低くするかが大事で空き家でもすぐに活用しないと、管理がした。

ませんが、早めに人 生 設 計に興 味をる。
そうした環境づくりは、行政としてまだす。

行き届かなくなり、流通に適さない状態

塩見局長

行政としてもやるべきことは

郊 外の大 規 模 団 地が相当あって、そ持つと、住宅購入によってスタートを切まだできることがあると思います。

最 後はご夫 婦 二 人で住むという世になってしまう。
これは非常にもったいなあると思います。最後にうまくいかなくなっの中に空き家は結構あります。
そういうとるという部分もあるのではないかと思い

太田理事長

我々ももっとそういうこと帯が多いと思いますが、それまでの間い。国民の資産活用という意味でも、もてしまったときは行政しか対応する主体

ころは地価が相当下がっていますが、ます。
そこからお子さんが生まれて、成にも目を向けて意識を高める必要があに様々なライフスタイルがあって、そのう少し工夫があっていいと思います。
まはありません。空き家で言うと、出口であ

面積は60坪くらいあって、ゆったりしてい長とともに広い家に住み替えたり、教育

りますが、
まだカバーしきれていないとこ

時々にふさわしい住まいのあり方が本だ市場に出てきてない、状態も良いでる「除却」に行き着いてしまうと、最終的ますので、ハウスメーカーさんと協力し環境によって引っ越したりすることなどがろがあります。お子さんを育てる環境の来はあると思います。
それを実現できな

あろう空き家を、いかに市場の中で有には行政しか対応できません。
もう少して、子育て世代の誘導を一つのビジネ発生するのかもしれません。

ために、不動産流通をどうするかといういハードルがあって、やむを得ず我慢効活用できるか、
そのアプローチを展開

川上の段階で、まだ十分に利用価値

スモデルとして手掛けてきました。ゆとり

塩見局長

子育て政策は難しく、子育

テーゼがまだうまく設定できていないのしながら住んでいるというところも少なかできるのは、不 動 産 業 者のみなさんでが見 込めるような物 件については、事のある居住空間や自然が広がる環境て当事者の声をよく聴く必要があると思で、ぜひ目を向けなくてはいけないと思らずあるのではないでしょうか。住まい

す。

業者のみなさんが関わることで社会的に加え、教育レベルにも訴求できますのいますが、一つには、住まいを確保しよういます。

のニーズをもう少しきめ細かく把握して、その際に助けになるのは、市町村やな課題を解決できる可能性があると思で、大きなニーズがあると思います。
もち

その地 域に根ざした業 者に地 域の改善策を打ち出していきたいと考えています。

情報は集まりますので、それらを丹念に可能性や具体的な選択肢の
提案を
太田理事長

身近な問 題で言うと、と思っても必要なコストがかさむので住不動産取引が活性化する中で、住それに応じた住まいを提供する、
しかも行政が空き家対策を推進しているといいますから、そのために行政がやるべきろん社会資本の利便性もある程度必まいを持ちづらいという話もあります。
こまいの選 択 肢が増えていきます。建 物

大きなハードルなく住まいが確保できるう旗印なのだと思いますが、一番よく地ことを教えていただきたいですし、我々も要ですが、大規模団地はそんなイメー

6

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対談

良質な住宅ストックの新たな循環システム構築へ

ジや夢はあります。なかなか我々の力

うまく読み取って繋ぎ合わせるような発だけでは難しいですので、行政のご理想、問 題 提 起ができたらいいと思いま解を得ながらできたらと思っています。

す。

塩見局長

塩見局長

最近は、住んでいる郊外

まさにそこが不 動 産 業 界の戸建から駅前の利便性の高いマンに期待されている役割だと思います。
どションに移る高齢者の方が増えていると

ういう価値が不動産にあるのか、そのこも聞きます。早めに身の回りの整理をしとを消費者の立場に立ってわかりやすて身軽になって、利便性が高く、管理もく説明して、消費者が気づいていない

ある程度任せられるマンションに入居ことを伝える。最後に決めるのは消費者

するのは、大きな選択肢であり、
その流

ですが、
どうわかりやすくプロとして情報

れは今後ますます加速すると思います。

を整理して伝えられるか、
そこがみなさそうすると、
それまで住んでいた郊 外のんに期待されているところだと思います。

住まいは別の方にぜひ活用していただ

省エネの問題も、消費者の意識はまきたいということになり、その受け皿としてだ必ずしも十分ではないですが、これか有力なのは若い世代だと思います。移動に大きな支障がなく、環境が優れてらそうした資産を持つ人たちが余裕を持って郊外に移るチャンスを持てたらいて広さも十分取れる住まいにニーズ

いいと思います。

があるのは若い世代でしょうから、
いか

塩見局長

にハードルを低くして住んでもらうか、良住まいを複数回変えることへの心理的さをどうわかってもらうかは、事 業 者の力に依るところが大きいです。
そういう住おそらく若い世代にとって、ハードルは、私のような年代よりもずっと低いと思いますので、可能性や具体的まい方は一つの大きな選択肢になるとな選択肢を業界のみなさんが提案するいうことをアピールしていくことは、行 政ことで、住み替えが大きな流れになる可の役割でありましょう。

能性があるのではないでしょうか。

太田理事長

太田理事長

高齢者は資産もあるので、郊外から便利な中心部に住むというのが相 当目立ってきています。
また、郊外に出る前に、都心で資産を作って我々としては、今の市場に様々なニーズがあるように、人の動き
や生活、価値観、流れをよく読んで、そこに丁寧に回答を用意して、それらをう

それを運用しながら、もしくは売却によっまく繋げていくことが、AIではできない仕て子育てを実現するイメージを持って事の一つだと考えています。不動産のいる若い世代も多少いると思います。
そ取引、特に既存住宅の取引は非常にのためには不動産価格が上がり続けな

数字が捉えづらい中で、FRKも仮説をくてはいけませんが、価値を維持しなが立てながら、いろいろな指標を整理して

8

ら住まいを求める人にとっては、省エネ性能が高いか低いかは、エネルギーコ
ストの問題にとどまらず、健康にその家で住み続けられるかにも非常に深く関わります。
そのことはまだ十分に知られていないと思います。
わかりやすく説明する
ことは本当にみなさんしかできません。
2024年からは省エネ性能をわかりやす
く表示する制度もスタートしますので、みなさんに担っていただきたい役割はます
ます大きくなると思います。

省エネ性能の高い住宅の良さを伝える役割も
重要
太田理事長

情 報 が 非 常に早く流

れ 、デジタル 化 が 進 んでいく中で 、
我々不動産業者は何を価値として生み出せるのかを改めて考えて、
そこに仲

太田理事長

介で言えば手数料等の根拠を求めるとションは、ある意味仲介とは違って明らいう視点を持って、仕事のレベルを高かに価値を上げてお客さまに紹介する

めていきます。価値が明確であれば、
そというプラスアルファがあります。ただ、の価値を生み出す我々に対する世間

賃貸物件は質が担保されていない物の評 価も違ってくると思いますので、社件が多いので、我々も賃貸物件をリノ会の必要性も考えて、その中で我々のベーションして収益物件として売却する

価値を実現して事業を成立できるようこともしています。新しい賃貸物件の創にしていきたいと思っています。

造や、相 続 等で市 場に出ない物 件を塩見局長 どの不動産業者に行って探してそういう提 案をして収 入を確 保も同じ説明というのではなく、ここは説明するというような事業も積極的に行い、スが丁 寧だったとかわかりやすかったとトックを更 新していくという意 識も重 要

か、評価によって業者さんも切磋琢磨だと思いました。

特にリフォーム・リノベー

マンションの管理状況については、きしていただきたいと思います。
特に省エネに関しては、賃 貸の場います。
しっかりリフォームされている物

ちんと把握してお客さまに伝えなくては合、所有者と居住者が違うので、賃貸件は円滑に流通するけれど、そうでない

いけません。情報をきっちり取って正しく

物 件の省エネ化はなかなか進まない

ものは滞るというように、徐々にその差が伝え、お客さまに判断していただくというと以前から言われています。
しかしなが

つけば、
ストックの質の向上にも繋がっことは最 低 限やっていこうと思っていまら、入居者が省エネ性能に価値を感ていくと思います。

す。
塩見局長

事業者のみなさんに押しじ、健康に良いと理解して希望すること

また、流通過程において、管理が不で、オーナーの意 識も変わって、良 質

徹 底な物 件、あるいは長 寿 命 化や大付けるばかりではうまくいかないこともある

な省エネ性能の高い設備を採用する

規模修繕工事がしっかりされていないでしょうから、
どうすればうまく推進できる

ことに繋がると思います。
そしてその鍵を物件について、
きちんと差別化され、流かは、ぜひ、行政も一緒に考えたいと思握っているのが、仲介したり紹介したり

通段階で大きな差が付けば、
その手前

います。
どういう情報が消費者に提供さする不動産業者のみなさんですので、の段階でしっかりした管理が必要だとれたときに、消費者によってどう不動産

そこを十 分ご理 解して社 会 的 使 命をいうことが浸 透するし、修 繕 積 立 金がが選別されるのか。不動産業者のみな感じていただき、省エネ性能をわかりや不足するとその後に資産価値が落ちるさんの活動次第で、既存住宅ストック

すく説明していただければ、賃貸物件ということも、今のマンション所有者に伝のあるべき姿が大きく左右されることにを含め、今後の省エネ化が大きく進展

わると思います。出口の部分を担っていなります。
ストックのあり方を左右する大すると思います。

るみなさんの役割は、単に流通させるこ

切な役割を担っているとの意識を持っさらに言うと、既存住宅をどうリフォーとだけではなく、ストックの質を高めるたて日々のお仕事をしていただきたいと思ムするかも、不動産業者のみなさんがどめに大きな鍵を握っていると思っていたいます。困る点なり難しい点は、ぜひ一う消費者にアピールするかにかかってだきたいです。

緒に解決していきましょう。

9

論点

ＦＲＫ
「 マンション購入と結婚・出産に関する調査」
から

50㎡未満の既存（中古）
マンション購入も減税の適用を若年層にも手が届く住宅の購入と結婚・子育て、さらには資産形成との
関連を検証

図1

持ち家とライフイベントに対する意識（全体／単一回答）

全体
20代
全体
20代
全体
20代

調査概要

を比較することで、50㎡未満購入を得て企画・設計・分析を行い、アン者の特徴を検証した。

ケート実施は株式会社マクロミルに全体20代委託している。
一般社団法人不動産流通経営協会①2000-2020年の間に専有面積50㎡

20代の50㎡未満
マンションニーズ（以降、FRK）は、「マンション購入

以上のマンションを購入した人と結婚・出産に関する調査」と題し、②2000-2020年の間に専有面積50㎡

日本全 国 の28歳 以 上55歳 以 下 の 男

未満のマンション購入した人

女に、居住する物件の面積や種別で、③2000-2020年 の 間 に 賃 貸 住 宅 に

その後の結婚や出産、資産形成にどの引っ越した人（①②に当てはまる持ち家なら安心して結婚または子どような違いが出ているかを調査した。

人を除く）

もを作れると考える割合は、 20代

50 ㎡ 未 満 の コ ン パ ク ト な マ ンションの購入が、その後の結婚や出④2000-2020年の間に実家に住んでいた人

産に不利に働くのでは？ という懸念に応えるためである。

購入物件の専有面積（過去マンション購入経験者／単一回答／ウエイト平均）※マンション購入者のうち、「わからない」と回答した人数を除く※2000-2020年の間にマンションを購入した人を対象にしている※購入者のみ※不明除く

ほど高い（図１）
まず、調査対象者全員に、持ち家なら安心して結婚または子どもを作調査は、インターネットで2 0 2 3 年 8月れると思うかと尋ねたところ、20

そこで、当調査では「50㎡未満の30日から9月4日に行い、2,850人から代では全世代と比較して高い割合

マンションの購入は、結婚や出産の回答を得た。これを2020年の国勢調（結婚: 45.7％、出産: 54.8％）で「そ妨げにはならず、資産形成にもつな

査の年代別人口構成比と、スクリー

う思う、ややそう思う」と回答してがるものだ」という仮説を検証する

ニング調査で得られた①〜④の出いる。また、「結婚しているなら/子

ために、まずは20代の購入したいマ

現比率に合わせて、ウェイトバック

供がいるなら賃貸よりも持ち家の方ンションがどのようなものなのか、（データ補正）を行い、その値を実際がいいと思う」と 回答する割合も、

次に50㎡未満のマンション購入者の分析に利用している。

同じように高く（結婚: 59.4％、出産:（以降、50㎡未満購入者）
がマンショ

今回、FRK内に調査プロジェク

62.0％）なっている。20代ほど、結ン購入後に結婚や出産を経験していトチームを設置し、株式会社リク

婚や出産には持ち家の方が良いと考るかを明らかにしようとしている。

ルートのスーモリサーチセンター、える傾向にあると言える。

具体的には、次の4つのグループ

株式会社シタシオンジャパンの協力

10

図２

図３

購入物件の価格（過去マンション購入経験者／単一回答／ウエイト平均）※マンション購入者のうち、「わからない」と回答した人数を除く※購入者のみ

※不明除く

11

論点

図４

今後の住宅購入意向（住宅未購入者／単一回答／ウエイト平均）
希望面積（今後の購入意向者／単一回答）※未購入者のみ

図５

購入後の婚姻率
（過去住み替え時未婚者／住み替え時年齢と結婚時年齢から計算）※未購入者かつ意向あり

マンション購入による資産形成の可能性
次にマンションの購入による資産形成の可能性について見ていきたい。なぜなら、マンション購入が資産形成につながれば、経済的な余裕が生まれ、子育て、住み替え、退職後の生活など、将来のライフイベントに、安心して向き合えると思うからであ

20代では、広さも価格もコンパクトが あ る 対 象 者（39.7 ％）の う ち、50率は56.0％だが、50㎡未満購入者、なマンションを選択（図２、３）㎡未満の広さを希望する割合は50 ㎡ 以 上 購 入 者 と も に7割 が 購 入

44.8％となっており、全体と比べて後に結婚をしており、購入後の婚次に、実際にマンションを購入した人が、どのような広さと価格の物高くなっている。

満のマンションを選んでいる割合は20.7％となっており、他の年代と比20代・50㎡未満購入者、購入後のライフステージの変化

較して10ポイント程度高い。また、が、購入後に出産（図6）

今回の調査対象者の個人年収は、もがいなかった人について、その後

対し、50㎡以上購入者の平均年収

後にどのようなライフステージの20代全体の住み替え後の出産率

20代では、コンパクトな広さで、変化があったか、資産形成ができては34.6 ％ だ が、50 ㎡ 未 満 購 入 者 で価格も手ごろなマンションを購入す

いるかについて明らかにしていきは45.6 ％ と な っ て お り、50 ㎡ 以 上る割合が他の年代と比べて高い傾向

たい。

購入者（39.4％）よりも高い割合との出産状況を見てみる。

図7

現在の個人年収と世帯年収（単一回答／ウエイト平均）

なっている。子どもの平均人数で見

にある。

12

を追って見ていく。

全体平均で394万円である。これに28.7％を占めている。

代においても、今後の住宅購入意向形成につながっているかどうか、順

次に、住宅の購入・引越時には子どンションを購入した20代が、購入

一方、住宅を購入していない20

較しながら、マンション購入が資産426万円（図7）

20代・50 ㎡ 未 満 購 入 者 の４割 強未満の割合が最も高くなっており、

50㎡未満の物件を希望（図４）る。そこで、購入者と賃貸居住者を比50㎡未満購入者の平均個人年収は

ここからは、実際に50㎡未満のマ

20代の4割強が、※子供人数について、５人以上の場合は５人として集計

姻率に購入物件の面積による違い

購入マンションの価格は2,000万円

今後住宅を購入したい

購入後の出産率（過去住み替え時子どもなし者／住み替え時年齢と出産時年齢から計算／ウエイト平均）は見られない。

件を購入したかを見てみよう。年代
別 に 見 る と、20代 の う ち、50 ㎡ 未

図6

20代・50㎡未満購入者の7割が、ても、賃貸への引っ越し者（以降、賃購入後に結婚（図５）

貸 居 住 者）の0.5人 に 対 し、50 ㎡ 未

まず、住宅の購入・引越時に未婚満購入者、50㎡以上購入者はそれだった人について、その後の婚姻状

ぞれ0.9人、1.0人となっており、子況を見てみる。

どもの人数は、広さに関わらずマン

20代全体での住み替え後の婚姻

ション購入者の方がやや多い。

13

論点

は557万円であり、全体平均を163

50㎡未満購入者の平均金融資産は、50㎡未満購入者については賃貸

マンション購入者の71.4%で、売却

50㎡未満物件に住宅ローン減税が届きやすいコンパクトなマンション

万円上回る。50㎡未満購入者の平賃貸居住者を180万円上回る（図8）

居住者層と比較して結婚率が高く、予想額がローン残債を上回る（図9）適用される場合、 20代では購入意を志向する層が一定数存在するこ

均年収（426万円）も、賃貸居住者の賃貸居住者と50㎡未満購入者で子ども人数も多くなっていることか

参考までに、マンション購入者

向が増す割合が8割（図10）と、50㎡未満購入者であっても結平均年収（408万円）も全体平均をは、先述の通り平均個人年収の差はら、その後の家計に対する意識の高まに物件の売却予想額とローン残債

50㎡未満の物件に住宅ローン減婚や出産に加えて、資産形成におい上回るが、両者の差は比較的小さく

小さいが、平均金融資産については

りが金融資産にプラスの影響を与えを尋ねたところ、売却予想額（あく税が適用される場合、20代で購入てもプラスの影響があることなどがなっている。

後者が180万円上回っている。

ている可能性があるのではないか。

まで回答者本人の予想）がローン残意向が増す（「購入意向が非常に増見てとれた。

債 を 上 回 る 割 合 が7割 を 超 え て いす」「購入意向がやや増す」の合計）

さらに50㎡未満物件に住宅ローン減る（こ の 割 合 が、50 ㎡ 以 上 購 入 者と回答した割合は78.1％にのぼり、税が適用されることによって、20代を中

現在の世帯金融資産（全体／ウエイト平均）

で は73.0 ％、50 ㎡ 未 満 購 入 者 で は他の年代と比べ、特に高くなってい心とした若年層で購入意向が喚起さ※金融資産：現金や預貯金、株式、国債や投資信託（不動産は含まない）

63.5％）。

る。

れることは、
先ほど示した通りだ。

図8

※不明除く

マンションの購入はキャッシュ

つまり、50㎡未満物件に住宅ロー

繰り返しになるが、新築はもとフローだけではなく、ローン完済後ン減税が適用されていれば、20代より50㎡未満の既存物件にも住宅に住宅が残った場合には、バランスを中心とした若年層の購入意向が喚

ローン減税を適用することで住宅購シート上でも資産形成に役立つ選択

起され、この年代の資産形成の一助

入のハードルを下げ、若年層を含め肢と言えるのではないだろうか。

になっていくのではないか。

た幅広い層の住宅取得がしやすくなる。そしてその住宅が資産形成につ税制優遇措置と購入意向の関係について

図9

所有マンションの売却予想額とローン残債の関係※2000-2020年に購入し、現在も所有している者／売却予想額とローン残債から計算

まとめ

ながり、経済的な余裕が生まれ、子育て、住み替え、退職後の生活など、将これまで、20代をはじめとする

来のライフイベントに、安心して向最後に、50㎡未満物件に住宅ロー

若年層の多くにおいて、持ち家の取き合えるという、好循環を生むこと

ン減税が適用される場合、購入意向

得は結婚と出産にポジティブな意識につながるのではないか。

がどう変化するか見てみよう。

をもたらすこと、また金額的に手が図1050㎡未満物件に住宅ローン減税が適用される場合の購入意向（住宅未購入者のうち、今後の住宅購入意向者／単一回答）※現在も保有している購入者※不明除く※未購入かつ意向あり

過去住居

14

15

省エネ性能ラベルの概要

4 月から「省エネ性能表示制度がスタートに建築物の性能を把握できるようにす

性能評価を記した保管用証明書）」

ニュートラルの実現に向けて、CO2る制度で、建築物の販売・賃貸に従事の 2種 類で、発 行 方 法は評価（自己排出量全体の約1/3を占める住宅・するすべての人が担い手となります。

評価・第三者評価）
によって異なりま

建築物のエネルギー消費・CO2排
出のさらなる削減が求められていま

新築建築物に省エネ性能表示を義務付けす。そのための一歩として、2024年

す。
建築物の販売・賃貸を行う事業者
は、新築建築物の販売・賃貸の際に省エネ性能表示制度の発行物は、所定のラベル（省エネ性能ラベル）を

エネ性能表示制度」
が始まります。建「省エネ性能ラベル（広告に使用す表示することが義務となります。あく

築物の省エネ性能を広告等に表示るラベル画像）「」エネルギー消費性まで「努力義務」ですが、告示に従っすることで、消費者等が購入・賃借時

能の評価書（建築物の概要と省エネて表 示してい な いと認められた販
売・賃貸事業者には、勧告･公表・命令などがなされます。

非住宅

4月より
「建築物の販売・賃貸時の省省エネ性能ラベルの種類

住宅

国 の目指す2 0 5 0 年カーボン

対象は「2024年4月1日以降に建築確認申請を行う新築建築物の販
売・賃貸を行う場合」
で賃貸住宅も対象に含まれています。2024年3月以前に確認申請を行った既存建築物についても、省エネ性能が判明している場合には新築同様に表示すること

上の図の通りです。Aエネルギー消

省エネ性能表示は以下のステップがを使用しての省エネ性能説明が望まが推奨されています。既存住宅がこ費性能とB断熱性能は、以下のよう必要となります。

しいとされています。また、再販時にの制度を利用することで、住宅の省

な項目に配慮することで評価を上げ

エネ性能を把握できるため、安心し

下 図 4 の 広 告 掲 載につ いてはス

も省エネ性能の広告表示ができるよ

ることが可能です。

ペースの制約がある場合（目安A4サう、発行物の保管を勧めるとよいでて住宅を売買することが可能となりエネルギー消費性能：換気システム、

イズ相当以下）は必ずしもラベルのしょう。

ます。また、適切な維持管理や修繕、給湯機器、太陽光発電、照明設備、冷掲載は必要ありません。また、ラベル

なお、同制度のサイト（https://

リフォームを行うこともできます。

房設備

は視認性に配慮し、一定サイズ（横幅

www.mlit.go.jp/shoene-label/）

販 売・賃 貸 用 途 ではな い 注 文 住

断 熱 性 能：窓（ 樹 脂 製や木 製 のサッ60mm程度）を下回らないように掲

では、制度の詳細な内容や事業者向宅やウィークリーマンション、民泊施シ、Low-Eガラス等）、庇・軒（外付け載します。

けガイドライン等最新情報を確認で設、自社ビルは対象外です。

ブラインド等）、断熱材（壁、床、天井）

また、下図5の説明時には評価書きます。

性能を★や数字で表示「省エネ性能ラベル」にはエネル

省エネ性能表示の流れ

ギー消費性能と断熱性能が★マー
クや数字で表示されます。建物の種類（ 住 宅（ 住 戸 ／ 住 棟 ）、非 住 宅 、複合建築物）
および、評価方法（自己評
価、第三者評価）、再エネ設備あり／なしでラベルの種類が異なります。
省エネ性能ラベルの要素概要は
16

17

首都圏既存マンション市場

株式会社東京カンテイ 市場調査部 上席主任研究員 井出武

2023年中古マンション流通市場の振り返りと2024年の市場展望〜 東京都心6区一人勝ち の状況と呼応する賃料動向から分析する〜
中古マンションの価格が変調したエリアと上昇が継続したエリア計除外）。首都圏や近畿圏といってもあ
まりに範囲が面的に広いので、もう少し細かく見ないと分析はできないが、首都に関しては2023年 7月までは順調に上ない状況となっている。両エリアは明らかい。なぜこのような明確な地域差異が生昇が継続していたが、8月以降は反転しに横ばい推移である。
このように東京 23

じたのだろうか。

て直近の11月まで下落が続いている。

区の中でもエリアによって動きに大きな変

他の都市と比べるとトレンドの変化が明化が出たのが2023年の最も注目すべ

確に出ていると言えるだろう。

き変化である。

“都心 6 区一人勝ち”の背景を
賃料相場の変化に求めるあるなら、都心 6区だけがなぜ上昇からン平均坪単価が上昇する傾向は、デーン坪 単 価は2013年 以 降ほぼ 上 昇ががそのデータであるが、このグラフが明横ばいへという変化さえ見られず、更にタで明らかな通り、2023 年にその傾向続いてきただけに、市場には一定のイン

確に物 語っている通り東 京 23区の平上昇が9月以降直近にかけて加速してがより強まったのだが、その要因は収益

均坪単価を押し上げているのは都心 6いるような状況となったのだろうか。
「潮

力の差が大きくなった点である。収益力

きな上昇が継続してきた市場は、わずいたことが分かる。
このような動きが背景

例年にも増して、都心部で超高額物件

かな停滞感にも潮目の変化を感じざるをとなり、「潮目の変化」として知覚されたの分譲があり、平均価格や平均坪単価

可能性があるのだ。

得なかったのではないか。

グラフ-2

首都圏主要都市エリア別

中古マンション流通坪単価推移（ 単位：万円）
東京23区

都下

横浜市

川崎市

しかし、東京 23区は同じように上昇しは著しい上昇を見せ、「潮目の変化とは

今回も首都圏にエリアを絞って分析

一体何のことやら」という状況であったている川崎市と比較しても段階的に上を試みたい。首都圏の主要都市別の動が、中古マンションの価格動向を見ると、昇が継続しており、天井感から横ばい

きはグラフ-2の通りである。このデータ

このような声が流通の現場から聞こえてく推移に移行したとも言い難く、安定したでは首都圏の潮目の変化のタイミング

るのがうなずける結果となっている。

上昇傾向が継続していると言ってもよい

で平均坪単価が下落傾向になっていた

状況だ。

ただ、
「潮目の変化」とはどのような状と言えるのは横浜市と都下のみで、東京態を言うのかという基本が押さえられて

23 区と川崎市は緩やかながら上昇がいない中で、言葉だけが踊っているので継続していることが分かる。ただし、上昇はないかという考えも浮かぶ。

む変化が見られることが分かる。このう

グラフ-3の通り郊外に位置する3政
令指定都市からも、上昇からやや弱含が継続した東京 23区と川崎市において

グラフ-1は三大都市圏の圏域別中

ち相模原市については上昇傾向が継も、2022 年まで継続した坪単価上昇ス

古マンション流通事例の平均坪単価をピード（上昇率）は維持できなくなってお続していると見るべきであるが上昇率は月次推移で追ったものだ（売事例のみ

2021年の頃より明らかに弱くなっていり、下がってはいないが「上値が重い」

集計、専有面積 30㎡未満の住戸は集とか「天井感がある」という動きになってる。千葉市はほぼ横ばい推移となってい18以外」で起こったと言わなければならな

23区をエリア別に見てみよう。グラフ-4の4〜5月頃に反転下落傾向となって

近畿圏

区はついては上昇しているとは判断できいたのではないだろうか。中古マンショをよく聞いた。新築マンション市場では首都圏傾向で推移してきた。一方でさいたま市

このような都心 6 区のみ中古マンショ

パクトがあったと考えられる。長い期間大中古マンション流通坪単価推移（ 単位：万円）

目の変化」という表現ならば「都心 6区

もし「潮目が変わった」という状況で圏や中部圏の動きを見る限り、2023年

三大都市圏圏域別区のみであり、他の南西 6区、北東 11では明確に上昇が継続している東京

2023 年は「潮目の変化」という言葉

グラフ-1にやや下がったものの、それ以外は上昇る。千 葉 市もコロナ禍にあった2020 年

グラフ-3

首都圏主要都市別

中古マンション流通坪単価推移（ 単位：万円）
相模原市

千葉市

さいたま市

中部圏

19

グラフ-4

東京23区エリア別

中古マンション流通坪単価推移（ 単位：万円）
都心6区

南西6区

北東11区

融緩和」政策によって、超低金利となっ平均坪単価をグラフ-7で示した。グラ下、さいたま市などの都市は、やはり平て以降であることが分かる。低金利が不フ-6との相似がよく分かる結果となって均坪賃料の下落が見られる（グラフ-8，

動産ニーズを高め、中古マンションにもいる。それでも微妙な動きの違いが各年

9 参照、月次ベース）。

及んだのは言うまでもないが、低金利と代で起こっており、その違いの部分に利いう状況は、投資をするプレイヤーによりを得る機会や損失のリスクが見え隠れ

強く作用するため、投資効率の観点でしている。
と同時に、中古マンション市場

立地選考が進みやすく、その結果都心は、上昇率の大きな変動から、その当時話がやや脱線したので元に戻そう。

6区の中古マンションの賃料がより大きくの「期待感」に支配されていたことも読

現状起こっている中古マンション平均坪

上昇する傾向が、かなり長期にわたってみ取れる。

単価における都心 6 区の 一人勝ち続いていたと見るべきだろう。
参考に年次ベースの中古マンション
グラフ-6

東京23区エリア別

同様に、中古マンション平均坪単価の状況は、収益力に起因するものであるが下落に転じたとみられる横浜市、都と考えている。あくまでこれも仮説の域を分譲マンションの平均坪賃料年次推移（ 単位：円/月）
都心6区とは利回りで表すことが一 般 的である

鈍く9月以降は横ばいで推移している。

いるという、絶対的な賃料水準の差であが、利回りは基本的に賃料との比較に

これに対して南 西 6区の動きは、2022

る。このようなグロス金額としての大きなよって数値化するものなので、都心 6 区

年以降概ね上昇を欠く動きが継続した

賃料の差は、利回り以上に大きな額ののみ中古マンション価格が上昇する背が、直近には上昇に転じており、都心 6

実収入をもたらすという意味において明景には、「都心 6 区の分譲マンション賃

区と対照的な動きになっている。一見すらかにより意義の深い差異であり、
これ

料（アパート賃料等を除く）のみ上昇す

ると時間的推移においては、中古マン

がエリアポテンシャルとして代えがたいる」という現象が確認できれば、一定のション平均坪単価と同平均坪賃料の動差別化要因となっている。

説得力を持つと考えられる。

きは相関していないように見えるが、実はグラフ-5はこれらの動きを示したもの

そうではない。

グラフを見る限り都心 6区の賃料水準な賃料上昇があり、水準自体も大きく引は北 東 11 区に比して約 1.2 倍の賃 料が他の2エリアと比較して著しく加速してき上がった。
しかし一方で直近の動きは

水 準であり、都 心 6区は1.7 倍となって上昇したのは、日銀による「異次元の金分譲マンションの平均坪賃料推移（ 単位：円/月）
都心6区

20

北東11区

の平均坪賃料を見たものであるが、この注目していただきたいのは、南西 6区

東京23区エリア別

南西6区

グラフ-6は同エリア別の年次ベース

だ。都 心 6区は2022 年 12月以 降 大き

グラフ-5

なぜ中古価格と賃料の相関が高くなっているのか

南西6区

グラフ-7

東京23区エリア別

中古マンション平均坪単価年次推移（ 単位：万円）
都心6区

南西6区

北東11区

北東11区

21

出ないが、過去の調査結果・推移を見るかで一喜一憂することはあっても、それ①過去 20年くらいの間に実需の物件

これらのうち③は仮説の域を出ない

る限り、かなり確度の高いものではないか

によって持ち家を売却したりするケース

選びで収益力や賃料を知っておくこが、他は当社の調べで正しいことが分と思う。

は少ないのが現実だ。生活環境の変とがライフステージの変化の時に優かっている。賃料の高く設定できる物件

位性があるの価格は下がりにく
く、相場賃料の高い賃料が不動産の実力を測る物差し

化で貸すタイミングがくることは想定されであるのは周知の事実であるが、実需たとしても、アクションに結びつくことは稀でマンションを購入して住んでいる人にではないだろうか。

②賃料水準および利回りが高いマン

エリアは人気が高まる傾向がある。
これ

ションはその後のマンション価格がらのことから投資的な売買だけでなく、下がりにくい特徴がある

広く分譲市場（中古・新築ともに）と賃た要因は次の3 点にあると思われる。

市はほぼ横ばいである。
このように都市①円安起因による物価上昇と生活コ
スト高②金利（政策金利・短期金利）の上昇懸念③国際紛争の激化・有事の発生懸念

とっては、本来あまり関係ない話ではな

しかしマンションの実需購入者の意いだろうか。マンションを購入して住んで識として「相場賃料重視」の買い方は③アパートと比してマンションが都市貸市場との関係性は強まる状況にあるといる人が、このマンションを貸した場合、すっかり定着している。
これらは次に挙げ居住として定着しマンションに借り見た方がよいであろう。実需や若年層も賃料がいくらでどれほどの収入が見込めることが要因になっている。

て住んでいる人が増えた

1980年代までの郊外でも家がほしいともし巷間言われている利回りの低下にいう強烈な住宅保有意識が後退したこ

よる「不動産投資離れ」が起きているともあり、価格が高額になったから郊外のなら、都心 6区でも同様の現象が起きに買い手が集まる状況にもない。

なければならないはずで、この論を採用

グラフ-8

首都圏主要都市・エリア別

分譲マンション平均坪賃料推移（ 単位：円/月
東京23区

グラフ-9

首都圏主要都市別

横浜市

川崎市

分譲マンション平均坪賃料推移（ 単位：円/月）
相模原市

22

都下

千葉市

さいたま市

コロナ禍で多くの勤労者がテレワークとその長期化やエリアによってこれほど動きがバラバラになっている。これらの賃料の動きを中
古マンション平均坪単価と照らし合わせて見ると、直近の動きと同様になっており、少なくとも上期（1〜6月）は分譲マ
ンション賃料の動向と同様の動きとなる可能性が高いと見ている。

するには無理がある。

を行ったことで都心部のマンション価格

では2024年はどのような価 格 推 移が下落すると考えられた中、2020年にが想定されるだろうか。
ここでも賃料の動

中古マンション平均坪単価が前年比できが一つの判断材料になるだろう。先に下落した首都圏の政令指定都市は東示した通り現状は都心 6区の賃料水準

京 都 下（138.2万 円 → 137.7万 円）、が高水準を維持しており、上昇傾向もさ い た ま 市（128.9万 円 → 128.4万変化がないことが今後の価格に作用す円）、相 模 原 市（113.5万 円 → 109.9ると考えれば、都心 6 区については従来万円）のみであり、他の都市は、つまり多通り安定した上昇傾向が継続すると見くの人が脱出したとみなされた東京 23られる。
このような動きを 一人勝ち と区や川崎市においても上昇が継続した表現したが、他の地域で下落傾向だと

点など、購入者意識が既にかつてとは言えるのは後述の通り、一部の都市（エ大きく異なっているという前提に立たなけリア）のみであり、全域に広がっているわ

ればいけないのであろう。

けではない。ゆえに現状は大きなトレンド

2024年の中古マンション
流通市場はどうなるか

区、北 東 11 区は上 昇、川崎 市と横 浜※賃料は市場で募集がかけられた際の「募集賃料」。実際に取引された「成約賃料」ではない。

地域区分
首都圏

東京都、神奈川県、千葉県、
埼玉県

近畿圏

大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、滋賀県、和歌山県

中部圏

愛知県、岐阜県、三重県、
静岡県

都心6 区

千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区

南西6 区

品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区

北東11区

豊島区、台東区、墨田区、江東区、北区、荒川区、板橋区、練馬区、足立区、葛飾区、江戸川区の変化とはなっていないとも言える。
ただ、中古マンション平均坪単価の動きが比較的緩やかなのに対して賃料

このような動きになった背景は、中古マの動きははっきりと反転している都市が見

ンション価格も賃料もほぼ同じタイミング

られることから、
このような動きは市場のトで、物価上昇による節約志向が影響しレンドを明確に示すものではないかと考ていると考えられる。
また価格も賃料も10える。例えばさいたま市は明らかに賃料

年近く上昇してきたことで、天井感が強くが下落しているため、収益力の観点かなっていることも事実で、特に実需層がら、中古マンション平均坪単価の直近借り手となる賃貸市場ではこれらの動き

における反転下落傾向に反映したものが強く反映されたと考えられる。諸物価と見ると、2024年の上半期までは少なくの上昇と生活コスト高は「引っ越しをしとも下落傾向かもしくは伸びを欠いた動て住まいの質を高めよう」というマインド

きになる可能性が高いのではないだろう

を冷え込ませた可能性はある。

か。

中古マンション平均坪単価について

賃料ではさいたま市以外にも東京都

従来の上昇一辺倒から都心 6 区と川下や千葉市や相模原市でも下落傾向と崎市以外が横ばいもしくは下落に転じなっている。一方で東京 23区の南西 6

井出武（ いでたけし）
中央大学法学部卒、89年マンションの業界団体に入社、以降不動産市場の調査・分析、団体活動に従事、01年株
式会社東京カンテイ入社、現在市場調査部上席主任研
究員、
不動産マーケットの調査・研究、講演業務等を行う。

23

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

売買仲介の現場は今どんな状況にあるのか。主要エリアに注目し、実際に取引されている物件や購入者の動向、マーケット全体のトレン
ドなどを営業の最前線に聞いた。今回は東京・小石川エリア、千葉県
船橋エリア、福岡・天神エリアを取り上げる。

東京・小石川エリア（ 東京都文京区）

70㎡超・3LDKの築浅マンションは１億円超え
高年収で教育熱心なファミリー層の実需が多い

ションが良いとかなり高額で取引さ人、特に中国系の需要がかなり増え

ニーズに変化がないとみている。街をしっかりやってくことが大切だと考れている。
「パークコート文京小石川ている。投資のオーナーチェンジ物件

全体をカバーするような再開発事業

えている。ある程度の調整局面は覚ザタワー（総 戸 数571戸、2021年 竣もあるが、そこまで多くない。実需とは現時点ではないが、底堅い需要が悟しているが、金利上昇の予告があ工）」の最上階は初めて坪1,000万円

投資では実需の方が圧倒的に高いエあるエリアなので、今まで通りのこと

れば駆け込み需要も期待できる。

超が付き、約4億円で成約した。とはリアだ。

言え、通常は坪500万円を上回ると厳ファミリー以外では、DINKSより単しい。今リセールに出る築浅物件は身のニーズが多い。都心勤務の単身

60㎡前後の2LDK で築6～10年が主者が検討するケースが結構ある。ま流。それよりも築浅の物件はあるが、た、より利便性の高い千代田区や港数は少ない。

区は高額過ぎて予算に合わないの

昨今の価格上昇により購入できる層が限定され気味で、物件に対するで、比較して手ごろなこのエリアを選
ぶ場合もある。

千葉県船橋エリア（ 船橋市）

総武線地域の成約価格は１年前より10％弱上昇
売り物件と在庫が増えて買い手が選べる状態にオークラヤ住宅

倍率は確実に下がっている。問い合

取り扱っている物件はマンション

わせから契約までの期間は確実に長が中心。以前は取引の6割程度だっ期化している。広めのファミリータイ

たが、今は約8割が中古マンション

プ物件は数が少ないのですぐ決まるだ。残りの2割は中古戸建てと土地。

が、市場に増えてきている2 LDK・ 60

仕入れ価格自体がかなり高くなり、建当営業所は船橋駅周辺を中心に、㎡程度の物件は即断即決のケースは築費も高騰していることもあり、私ど

総武線の市川駅から幕張駅までと、当社では4つのセンターで文京区

あまり多くない。売主側はエリア内でもが扱う建売住宅は1億5,000万円超

京成線の京成船橋から京成津田沼

をカバーしており、当センターは小石

は買える物件がないので売り自体をが中心。駅から少し離れた物件で1億

駅、東武野田線の船橋から塚田駅く控えているという感じで、売り物件は円前後になる。広めの新築戸建てはらいまでをカバーしている。主要駅は少なくなっている。

2億～3億円でも成約しているが、そ総武線快速の市川駅、船橋駅、津田

京ガーデン」以降は大きな開発があ

取り扱い額は確実に増加しているれほど多くは供給されていない。ま

沼駅となるが、一番高いのは東京にまりなく、シンボリックなタワーマン

が、物件の数が増えているという印象

た、中古戸建ての絶対数もそれほど最も近い市川駅、次が津田沼駅、そしも多く、それはそれで需要がある。総三井不動産リアルティ

リテール事業本部営業一部ブロック長
小石川センター所長

楠本竜平 氏川エリアを担当している。このエリア
は、他と比べて春日駅前の再開発「文

船橋営業所

所長

塩野洋行 氏ションが少ない。文教のイメージがは１億円を超えている。前年と比べてはない。マンション適地も少なく、だ多くない。大きめの土地を所有していて船橋駅の順だ。津田沼駅は、駅前

武線エリア全体のボリュームゾーン

強いので教育に力を入れているファ

価格は約5％上昇しており、1割近くいぶ開発されてしまっている。現在はるお宅で相続等が発生すると、個人のタワーマンションや再開発によりの平均は3,000万～4,000万円台、次ミリー世帯の需要は底固い。

上がっている物件も散見される。マンマッチングが非常に難しく、問い合わ

取 引 は 難しい ので 結 果としてデ ベ

大規模マンションが複数建ったため、が2,000万円台。2,000万円以下は築成約価格は上昇していて、最も需ション自体は多いが、新築物件が少せ があった 物 件で は 決まらな い た

ロッパーが一時取得して、そこから2相場が上がっている。マンション価格

40～50年の物件になるが、立地や管要のある70㎡超・3LDK の築浅物件

な いエリアな ので 築 古でもロケー

め、他の物件を探す二次対応となっ～3棟の現場になる。

は 市 川 駅と船 橋 駅 で は1,000万 ～理体制が良いものは売れている。タ24ている。今後、新規物件が出れば流一般的に毎年1月以降はかなり取

2,000万円ぐらい違う。市川駅隣の本

ワーマンションを中心とした5,000 万通は活性化するが、1～2年は厳しい

引件数が増えるが、このエリアは上期

八幡駅での購入層は高収入のパワー～6,000万円台の物件の売れ行きは状況が続きそうだ。街そのものが生より下期に動きが極端に活発になる。

カップルが多く、津田沼駅は高収入

いいが、数は多くない。

まれ変わっている湾岸エリアと比べだが1年前と比べると特別増えているのファミリー層がメイン。船橋駅はど

総武線沿線の3,000万円台は築20て、大きな変化がないエリアだ。逆にわけではなく横ばいで、単価が上がっちらかと言うと金額的に求めやすい～30年、東 武 野 田 線 や 京 成 線 の言うとそこが魅力的なのだと思う。

ているので手数料は伸びている。

物件が多い。

3,000万円台は築20年以内。市川駅

購入者は一定程度の年収水準に全体的に教育絡みでの動きが大き当営業所で取り扱っているのはほ周辺には5,000万円以上の物件もあある教育熱心なファミリー層が多い。

いエリアなので、コロナ前後で比べてぼ中古マンションで、戸建てはマンる。津田沼駅は北と南で相場が異な

年 齢 は30代 後 半 から40代、50代 前も大きな変化はない。コロナがピー

ションの買い替えに伴う場合がほとる。南側は再開発により、駅から徒歩半。最近は投資ではなく実需が多く、クの頃は買い控えも増えていたが、んど。快速が止まる駅では築浅の高約10分程度の場所に大手分譲の大日本に住んでいてお子さんをこの周

現在は安定的に需要と供給がある。

価格帯物件は足が速い。ただ街自体

規模マンションが建ち並び、中古マン

辺の学校に通わせたいという外国

今 後 の 見 通しとしては、当 面 はが古いので駅近くに1970年代の物件

ション相場を吊り上げている。北側は25

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞くと思うものなので、ある程度の高値で天神エリアの新築マンションは坪エリア内からくるお客様が多い。定年

500万円でも売れる。天神には1億～間近の東京や大阪の人が Uターンで

購 入 層 は 子 育 て 中 の30～40代

2億円のマンションも多い。大濠1丁

戻ってくるケースも結構ある。福岡市

ファミリー層が多く、キャッシュで購目、2丁目の物件は投資需要が中心の郊外からの買い替えも全くないわ

入する60代もいる。あとは日本に住で、購入者が住んでいるケースも当然けではないが、かなり高値なので多くんでいる中国系や台湾系を中心とし多いが、東京の人が投資で買って賃はない。

た外国人。都心に比べワンルームマ

取引されていて二極化に近い。

貸に回す住戸も多くある。価格が上

天神エリアもしくは博多を希望する

ンションが少ないため投資目的のおがったため、地元の富裕層は物件価

中国人も多い。東京都内に住んでい客様は少なく売買もほとんどない。東格が高額になり過ぎ、利回りがあまりる中国人が買うケースもあり、ここ半

京都と比べて価格的に購入しやすい

良くないので二の足を踏むケースも年から1年で増えているが、ほとんどと考えて買う人もいるし、出身地などある。

が投資目的だ。

このエリアに縁がある人も多い。東京

待されている。企業が本店を移してき市場に出ている中古マンションは再開発によってこのエリアはかなり

昔からの商業地域となっており、ファ

坪単価が、コロナの最中には115万に通勤する人がほとんどで、現在のたり、新たに支店を出す企業が増えた

築15年くらいまでだと坪200万～300

変わり、その影響で価格も上昇していミリー層が希望するような物件の多く円程度まで下落したこともあった。今

低金利と今後の金利上昇を見据えてりしたことなどで人口が増えており、現万円程度だが、場所が良いと300万円

る。パルコと新天町商店街は天神の名

は駅から徒歩10分超の場所に建設さは150万円程度まで上昇している。一今のうちに買いたいと思っているよう

在の人口は160万人を超えた。不動産を大きく上回る金額で売れる物件もあ

物のような昔からの商店街だが、再開れている。津田沼駅の売れ筋物件の時期は売り物件が相当減って出せばだ。

市況は全般的にかなり良いと言える。

る。1年前と比べて成約件数はほとん

発が決定しているし、福岡センタービ

平均坪単価は、築浅だと200万円を売れる状態だったが、最近は売り物

現在の総武線沿いは新築供給が

SUUMO のデータによると7～8年前とど変わらないが、成約価格は約1割上

ルは野村不動産が2026年竣工の予定超える。先日扱った津田沼駅から約5件が増えて在庫もそれなりに増えた

それほど多くないが、需要は常に一

比べ福岡市のマンションの坪単価やがっている。一次取得者層が新築をで解体を始めた。このエリアはまだこ分の大和ハウス工業が分譲した「D'ので、買い手が選べる状態だ。成約定数あるので、価格が下落しても下土地の価格は150％近くまで上昇して買って、子供が増えたり大きくなったり

れからどんどん変わっていくので、価クラディア」（2005年竣工、総戸数23

件数は前年と比べてほぼ横ばいで推げ幅は他の沿線と比べて小さいと思いる。

したタイミングで買い換えることが多

格上昇の勢いは落ちないのではない戸）は、72 ㎡で5,250万 円（坪240万移している。新規売り出しと在庫は顕う。高く売れているのはごく一握りで、

この3～4カ月は購入希望者が減っいので、築年数の最多ボリュームゾーか。

円）だった。船橋駅周辺はまちが古い著に増え、2年前と比べると新規売り

駅から近くて新しいなど複数の好条て、様子見のお客様が多くなっていこともあり坪200万円前後で、市川駅

出しで1.3倍、在庫は1.5倍程度だ。

件が必要になる。以前よりも駅に比る。価格がかなり上昇しているので少福岡市は基本的にバス文化。電車

マンションの坪単価はさらに上昇する

周辺は津田沼駅より高く坪300万円

今後はもう大きな価格上昇はない較 的 近 い 物 件 が 売りに出ているのし待てばダンピングが発生すると予想

よりバスの定期券が欲しいという声もと見ている。中古は新築の値段が影響

ンは10～20年だ。

今後も当分は好調な状況が続き、と判断して売りが増えているのだと思で、今後は駅から遠い物件はかなりしているのだと思うが、一方で売り主よく聞く。西鉄バスは1日に地球9周分するので、「新築がこのくらいなら中

総武線の各駅停車駅である本八幡う。物件の選別が始まっていて、選ば厳しくなるのではないか。市場全体は相変わらず強気だ。査定時には最の走行距離があると言われているの古もこの 価 格でも勝負できるので

駅や下総中山駅、西船橋駅もかなりれない物件が市場に滞留し始めていでは調整局面に入っていると見て見近の成約事例である「分譲時価格ので、バス便の中古戸建ても需要があっは？」という話になる。まだまだ強気

需要はある。特に本八幡駅は都営新る。選ばれる物件は誰が見てもいいている。

150～160％」を伝えざるを得ず、買てしっかりと売れる。

な価格で勝負できると思うが、その価超での成約も出ている。

宿線の始発駅なので津田沼駅よりも高い。
新築戸建ては総武線沿線で5,000万円前後。駅徒歩圏内になると6,000
万～7,000万円も売れている。中古戸
建ては4,000万円前後だ。総武線の快速停車駅や本八幡駅は商業地域な
ので駅に近い戸建ては少ないが、東船橋駅など総武線各駅停車でも規模が大きくない駅はマンションより戸建ての方が多い。
1年前と比較すると、総武線地域

福岡・天神エリア（ 福岡市中央区）

い主が待ちの状況だと言うと「それな購入者の中心はファミリー層にな格にユーザーがどこまでついてこられ

ら今は売らなくていい」となってしまう

る。小さいお子さんがいる家庭が多るかは別なので、先が見えないところというケースが出てきた。しかし、それく、学区を変えたくないという理由でもある。

でも売れてしまうのが福岡市中央区の特性だ。ステータスとなる中央区ア

価格が上昇し様子見の顧客が増加
築15年までの中古マンションは坪200万～ 300万円

ドレスが欲しい、大濠公園や唐人町に住みたいというお客様は多く存在している。七隈線が2023年3月に博多まで

東急リバブル

南は西鉄の平尾まで、七隈線では六延伸したため、七隈線沿線の人気はさ

松山卓 氏

本松まで扱っている。戸建てや土地はらに上がった。

非 常 に 少 なく、2022年 度 は 成 約 の

福岡センター

センター長

70％がマンション。

福岡市では積水ハウスの分譲マン
ションシリーズである「グランドメゾ（市川・船橋・津田沼）では成約価

当センターが取り扱っているエリア

福岡市は、東京やソウル、台北、シン」が人気で、他社の物件より約1割

格がおおよそ10％弱上昇している。

は福岡市の中央区。天神を中心に、沿ンガポールなどへのアクセスが良い

高く売れる。中古物件が出るのを待っ2019年に126万円くらいだった平均線で言うと地下鉄空港線の西新まで、ため、アジアのハブとして発展性が期ているお客様が一定数いる。

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27

不動産流通税の変遷 最終回

今後の不動産流通税のあり方

公益財団法人日本住宅総合センター嘱託

大柿 晏己（おおがき やすみ）

大柿 晏己

公益財団法人日本住宅総合センター

嘱託

中央大学法学部法律学科卒。
１９７３年社団法人不動産協会事務局入社。
１９９５年同事務局長。
入社以来、土地税制・住宅税制・消費税・地価税等の税制改正業務を担当。
１９８０年の宅建業法第８次改正に際し、標準媒介契約約款策定ＷＧ、
価格
査定マニュアル策定ＷＧ等に業界委員として参画。
２００１年財団法人日本住宅総合センターに移籍。
２００６年同専務理事。
２０２３年より現職。

前回までかなりの駆け足で不動産流通税の代表格であ作成しなければ課税もないのであるが、印紙の貼付された

現在まで継続している不動産流通税の主要な軽減措置（税目ごとに創設順に記載）（別表）現在まで継続している不動産流通税の主要な軽減措置（税目ごとに創設順に記載）
げ、不動産仲介における「媒介契約書」の印 （別表）る登録免許税と不動産取得税の変遷―ほとんどが特例の契約書は万が一争いになったとき証明力が高いだろうという

紙税非課税が実現したにとどまった。

変遷だが―を紹介してきた。
最終回の今回は、今後の不動産流通税のあり方を議論する上で留意すべきポイントについて考えてみたい。

１．不動産流通税の本質
ここで改めて、現行の不動産流通税の本質を確認しておこう。
（１）登録免許税
登録免許税は「不動産登記の背後にある担税力を評価し、それに応じて負担を求める」国税の流通税である。
納税義務者は登記を受ける者であり、課税標準は固定
資産税評価額である。

約書の作成が法律上義務付けられている。

２．留意すべきいくつかのポイント（１）担税力の推定による課税
これら現行不動産流通税に共通しているのは、いずれも担税力を「推定」していることである。
この点が、所得税や相続税が現実的な支払い能力に裏

当初３％でスタートした消費税も現在では

３．当面の改革の方向〜特例措置の恒久化

るし、相続税は必ずしも現金の増加があるとは限らないが相費税が増税される場合には、登録免許税・印続財産を処分すれば現金を得られる。）。

紙税を手数料化し、不動産取得税は地方消

高額な支出があった時期と重なる。
とくに自己居住目的の住得」ではない。なお、物権変動に「意思主義」を採用して宅の場合、ローンによる取得でも現金取得と同様に課税されいるわが国では登記の有無にかかわらず私法上の効力は

当初は1/1000、その後、２回（移転登記は３回）の引上移転登記：20/1000→３/1000

げを経て、平成９年度から現行税率〇 既存住宅の移転登記の軽減税率とされ、多重課税への批判もある中で今後の不不動産流通税の改革に関しては、今後、消また、不動産流通税の課税時期は不動産の取得という保存登記：４/1000→1.5/1000

適用期限：令和９年３月末（令和６年度改正で３年延長）

向を踏まえれば税率のさらなる引上げは不可避
動産流通税の改革は避けて通れない。

創設年度と適用期限等
昭和２７年度（移転登記の特例は昭和30年度）創設

１０％となり、将来の社会保障費負担の増加傾打ちされていることと大きく異なる（所得税は実際に収入があ

課税対象は「登記という事実」であって、「所有権の取本則：20/1000→３/1000

昭和５４年度創設
当初は30/1000、昭和５６年度；3/1000、その後、２回の引上げを経て、平成９年度から現行税率

登
録
免
許
税

適用期限：令和９年３月末（令和６年度改正で３年延長）〇 土地の移転登記の暫定税率

平成１５年度創設

本則：20/1000→15/1000

平成15年度の本則税率見直しに際し、暫定措置として※ 建物の移転登記についても10/1000の暫定税率導入。当初は10/1000、平成２３年度；13/1000、平成２４が導入されたが平成18年度で廃止されている。

年度から現行税率
適用期限：令和８年３月末（令和５年度改正で３年延長）〇 長期優良住宅等の保存登記等の軽減税率

平成２４年度から戸建て移転登記は２/1000

移転登記：20/1000→1/1000

適用期限：令和９年３月末（令和６年度改正で３年延長）〇 買取再販住宅購入者の移転登記の軽減税率

費税に吸収させ廃止する等、様々な議論が行

本則：20/1000→1/1000〇 新築住宅及びその敷地の特例 ★

われている。

平成２１年度創設

保存登記：４/1000→１/1000

平成２６年度創設
適用期限：令和９年３月末（令和６年度改正で３年延長）
昭和２９年度創設

住宅＝課税標準から1,200万円を控除

住宅の課税標準控除額は当初100万円。昭和３９年度；

しかしながら、
もともと消費税のこれ以上の増敷地＝住宅床面積２倍相当（200㎡限度）の敷地150万円、４８年度；230万円、５１年度；350万円、５６年度；るため負担感はきわめて大きい。
そもそも、住宅取得資金とは税には抵抗感が強い上、登記制度や地方財の税額を減額420万円、６０年度；450万円、平成元年度；1,000万円、※ 昭和３９年度から200㎡の上限が導入

平成９年度から現行。

発生しているから、登記は対抗要件でしかなく、所有権の既に所得税が課税された後の資金であり、
しかも住宅部分

政構造の見直しの議論が不可欠で、かなりの存在を公的に認めたに過ぎない。

は消費税との二重課税である。

時間を要するであろう。

（２）不動産取得税
不動産取得税は「不動産を取得するという比較的担税力のある機会に相当の負担を求める」地方税の流通税である。納税義務者は不動産の取得者であり、課税標準は登録免許税と同じく固定資産税評価額である。
課税対象は「不動産の取得という事実」であって、「所それでも、登録免許税や印紙税は安心料の意味合いはあるが、不動産取得税はそれさえもない。
このような推定に基づく課税の負担はできるだけ謙抑的でなければならない。
（２）時代背景の変化
本シリーズの初回（11号）でも述べたが、不動産流通

ところで、現在、不動産流通税の取引阻害効果を緩和するため、住宅取引を中心に各種の軽減措置が講じられている（別表参照）。

ルーツを持っている。すなわち、不動産取引を行う者は裕福

複雑さの要因ともなっている。

勧告に基づきいったん廃止された後、昭和２９年の地方税であり、それを課税対象とすることが最も確実な財源調達手

法改正で復活した。その際、「同税は固定資産税の一部段であった時代の古典的な税である。

これらの軽減措置は、不動産流通税が現行体系となった当初から講じられているものや途中から導入されたものがあるが、時限措置でその後、何度か適用要件の改廃があったが、全体の敷地＝住宅床面積２倍相当（200㎡限度）の敷地

体系は変わらず現在まで継続。

の税額を減額〇 宅地の課税標準の特例

適用期限：令和９年３月末（令和６年度改正で３年延長）〇 本則税率４％の暫定的引下げ

平成１５年度創設 当初はすべて３％。その後、非住宅課税標準から1,300万円を控除〇 買取再販事業者が取得する住宅の課税標準控除
個人が取得する既存住宅と同様の額を控除〇 買取再販事業者が取得する敷地の税額の減額
住宅床面積２倍相当（200㎡限度）の敷地税額を減額
印
紙
税〇 不動産売買契約書、建築工事請負契約書の税率

平成３０年度創設
適用期限：令和７年３月末（令和５年度改正で２年延長）
平成９年度創設 消費税率３％→５％に対応して創設

適用期限：令和９年３月末（令和６年度改正で３年延長）（３）印紙税引を行う者だけが裕福であるとの前提に基づいた不動産減は問題となっていないのである。

課税対象は「契約書を作成するという事実」であって、適用期限：令和７年３月末（令和５年度改正で２年延長）★は恒久措置である。その他はすべて時限措置であり、２～３年ごとに延長を繰り返しているが、特例によって適用期限や延長期間が異なるため、ほとんど毎年のように延長作業が必要となっている。（赤字の部分に注目）ありながら短期間の延長を繰り返して現在まで―最長のも記載金額である。

平成２７年度創設

平成２６年度拡充 消費税率５％→８％に対応して拡充のは71 年間―継続している。つまり、軽減措置による税収

納税義務者は文書の作成者であり、課税標準は文書

適用期限：令和８年３月末（令和６年度改正で２年延長）

一定金額以上の契約書の税率を50％～20％軽減

加していくであろうし、電子商取引が占める割合も一層増大（３）消費税負担の増大

平成２１年度創設の軽減すると考えられる。不動産という実物資産を対象とし、その取ある担税力に着目して課税する」国税の流通税である。

は平成１８年度から３.５％、20年度から４％
適用期限：令和９年３月末（令和６年度改正で３年延長）〇 長期優良住宅等の課税標準の控除に欠けるとの批判もある。

流通税のあり方については再検討の余地がある。

平成６年度創設 平成７年度；２/３、平成８年度から現行

固定資産税評価額の１/２とする

りが流通税である不動産取得税というのは論理的整合性

印紙税は「不動産売買契約書等の作成行為の背後に

昭和５５年度創設

住宅＝課税標準から100万円～1,200万円を控除

すべての土地及び住宅について３％であり、かつ、厳格な適用要件が付されている。

なお、歴史的に見ると、不動産取得税は戦後のシャウプ

今後、FX 取引やビットコインのようなステルス資産は増

不
動
産
取
得
税

制として講じられているため基本的に時限措置
そして、このことが制度としての安定性を欠き、前取り」と説明されたが、財産税である固定資産税の前取〇 既存住宅及びその敷地の特例 ★

ただし、これらの軽減措置はいわゆる政策税

税は産業が未成熟で経済活動が限定されていた時代に有権の取得」という法律行為ではない。

28

安心感はある。なお、宅建業者が自ら売主となる場合は契現行制度の内容〇 新築住宅の保存登記等の軽減税率

不動産流通税の抜本改革の前に、現行の軽減措置を
すべて恒久化し、
それらを原則的課税とすべきである。

連載の終了にあたって
最後は「大山鳴動して何とやら」の結論になってしまいま
したが、これで連載を終了したいと思います。拙文にお付き合いくださった読者諸氏に深く感謝申し上げます。ありがとう

平成元年の消費税導入の際、消費税と既存間接税とこれで不動産流通税の負担が現在よりも軽くなるわけでの調整についても議論された（昭和６３年４月政府税制調はないが、少なくとも、毎年の税制改正のたびに「期限の査会「税制改革についての中間答申」ほか）。

単純延長」を繰り返す煩雑さからは解放されるであろう。

正の資料をいつか整理したいと考えていましたが、今回、そ軽減措置の恒久化実現を切に期待して最終回の結論の機会を与えていただいたFRK 事務局と不動産経済研

契約書作成の基となる法律行為ではない。売買は要式契約

しかし、実際には不動産流通税の大きな改革は行われではないから契約書を作成しなくても有効に成立しており、ず、不動産取得税の新築住宅の課税標準控除額の引上としたいと思う。

ございましたまた、乱雑に保管したままになっていた不動産流通税改究所の田村社長に厚くお礼申し上げます。
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F RK調 査・研 究報告

不動産流通業に関する消費者動向調査

住宅購入資金のうち親からの贈与利用平均額は
既存住宅購入者で730万円超「 親 から の 贈 与 」の 平 均 額 は、新している（図3, 図4）。

「親からの贈与」平均額は、

築 住 宅 購 入 者 が 915.8 万 円と前新築購入者で916 万円、

年 度に引き 続 き 減 少した 一 方 で、

住宅ローン減税制度の既存購入者で734 万円

既 存 住 宅 購 入 者 は 734.4 万 円と購入に対する影響は減少傾向

増加している（図1, 図2）。
調 査 結 果 に よ ると、住 宅 購 入

フラット35また はフラット35S

資 金 を 借り入 れた 世 帯 のうち、資 金 の 内 訳にお い て、
「前住居のの 利 用 率 は、既 存 住 宅 購 入 世 帯

住 宅 ローン減 税 の 利 用に関して、

不 動 産 流 通 経 営 協 会（FRK）でサービス等の利用実態・評価を時行って い る。首 都 圏 1 都 3 県 で 購

売 却 金 」の 平 均 額 は、新 築 住 宅（19.0％：対 前 年 比 微 増）が 新 築「 利 用した、または 利 用 予 定 」とのは「 不 動 産 流 通 業 に 関 す る 消 費

系 列 把 握 することで、不 動 産 流 通入した住 宅の引渡しを受けた世 帯

購 入 者 が 4,026.5 万 円と前 年 度

住宅（11.3％：同微減）を上回った。

回答は 84.3％と、昨年 度とほぼ同者動向調査（2023 年 度）」の結果に対する消費 者の行 動を捉えるこを 対 象 に Web アン ケ ートを 行っ

か ら 793.6 万 円 増 加、既 存 住 宅

直 近 3 年 間 で は 世 帯 利 用 率 に大じで あった。利 用 者 の 購 入した 新をまとめ た。こ の 調 査 は、居 住 用とを 目 的 に、1991 年 から 隔 年 でた。調 査 期間は 2023 年 6 ～ 7 月。

購 入 者 も 2,830 万 円と前 年 度 か

きな変動はないものの、コロナ禍前

築 住 宅 の 性 能については、新 築マ

不動産取 得者の取 得行動や各種

調 査 を 開 始、2001 年 からは 毎 年

回答数は 1,063 件。

ら 310.1 万円増加している。また、（2020 年 度）に比 べるとや や 減 少ンションでは「認定長期優良住宅」

図1

各資金の利用者平均額の変化／新築住宅購入者

図2

各資金の利用者平均額の変化／既存住宅購入者

図3

フラット３５またはフラット３５Ｓ利用の有無＜新築住宅購入者＞■ フラット35を利用した■ フラット35Sを利用した■ 利用しなかった■ 2023年度■ 2023年度■ 2022年度■ 2022年度
図4

フラット３５またはフラット３５Ｓ利用の有無＜既存住宅購入者＞■ フラット35を利用した■ フラット35Sを利用した■ 利用しなかった（注）図 3、図 4 の利用率は、フラット３５またはフラット３５Ｓが適用できる住宅に占める、フラット３５またはフラット３５Ｓを利用した世帯の割合。適用可能な住宅を集計対象としているため、住宅金融支援機構が公表するフラット３５及びフラット３５Ｓの申請件数に占める、「フラット３５Ｓ」の割合とは異なる（申請件数は技術基準を満たさない場合を含
む）
。

30

31

F RK調 査・研 究報告「ZEH 水 準 省 エ ネ 住 宅 」「省エ
ネ基 準 適 合 住 宅」の比 率が いず

図5

今回購入した住宅の性能＜新築住宅購入者＞

図7

れも高いが、新築戸建てでは「省調査年度別売却差額の発生状況■ マイナスの売却差額発生

エ ネ 基 準 適 合 住 宅 」の 割 合 が■ 差額なし23.5％で あった。また「 買 取 再■ プラスの売却差額発生

販住宅」のうち、「その他の買取
再販住宅」
が 57.1％と最も多く、既存住宅においては省エネ住宅■ 新築戸建て（N=34）

等 以 外 の 一 般リフォーム工 事 が■ 新築マンション（N=86)

多いと考えられる（図 5, 図 6）。

■ 新築住宅購入者（N=123)

自己 所有していた住宅から現
在 の 住 宅 に 住 み 替 え た 306 世
帯 のうち、69％にあたる211 世
帯 が 従 前 住 宅 を 売 却して いる。
このうち購 入 額と売 却 額 の回 答があった 206 世帯についての売
却 差 額 を み ると、マイ ナ スが 発生している世 帯は 37.4％（対 前図6（注）各 年 度 の 平 均 購 入 額および 平 均 売 却 額は、2.5％トリム平均としている（上位 2.5％、下位 2.5％を排除して計算）。

今回購入した住宅の性能＜既存住宅購入者＞■ 買取再販住宅ではない一般の既存住宅■ 買取再販住宅■ 無回答

年 度 比 2.4 ポ イント増）、プ ラス
発 生 世 帯 が 57.3％（同 1.1 ポイント減）となっている（図 7）。

「買取再販住宅」を購入した者を対象に集計■ 既存戸建て（ N=47）■ 既存マンション（N=134)■ 既存宅購入者（N=189)（注 1）図 5、図 6 の 上 図は 借 入によって 資 金調達をし、住宅ローン減税制度を「利用した、または利用する予定である」と回答した者を対象としている。
（注 2）図 6 の下図は（注 1）に加え、買取再販
住宅の選択肢のうちいずれかを回答した者を対象としている。

32

33

編・集・後・記F RK調 査・研 究報告

経済学者のクラウディア・ゴールディン氏が労働市場における男
女格差の主な要因を明らかにしたことによりノーベル経済学賞を授賞したことは記 憶に新しい。氏によると（※1）仕 事には大きく二つ「 どん欲な仕事＝高賃金であるが、不規則で融通の利かない仕事」と「 柔軟な仕事＝調整自由で汎用性はあるが、低賃金な仕事」が図8あり、『 男女間の賃金格差は女性が子どもを持った際「 どん欲な

住まいや住まい周辺における自然災害のリスクについて考慮したか仕事」から「 柔軟な仕事」へ移行することで広がる』という子どもの有 無による影 響が大きいことを膨 大なデータをもって証 明した。
また子どもがいる女 性はこの移 行に伴いキャリアアップの機 会を逸する■ 考慮した■ やや考慮した■ あまり考慮していないが、仮に同職種の夫婦であっても妻側が「 柔軟な仕事」を当然のごとく選択していると言う（ これは日本だけではなく米でも同じ事象であるようだ。）。
さて不 動 産 業界に目を転じてみる。土地総合研究所の調査（ ※2）■ 考慮していないによると、不動産業では、勤続経過年数に伴い男女間の賃金格差■ 無回答が拡大することや、女性役職者の数が少ないことが示されているが、これは、不動産業の主な業務が「 どん欲な仕事」に位置づけられるからではないだろうか。不動産売買は土日祝日に行われることが多住宅購入の際に自然災害リス

図9

く、売主や買主の都合に合わせた不規則な日程や物件担当者へ事前に確認したハザードマップの種類についての対応が求められる、まさにクラウディア氏の言う「 どん欲な仕事」
であろう。
もちろん育休明けの女性社員を事務部門に配属するといクを考慮した割合は9 割超

う一定の配慮は行われているものの、子どもの手が離れるのは中学や高 校に入ってから。営 業 職ともなると10 〜 15年はこの業 界の特性と向き合わなければならず、仕事を辞めざるを得ない女性も少なく

住 宅 購 入にあ たって、住まいないのではないか。不動産業界においても、こういった女性のキャリや 住 ま い 周 辺 の 自 然 災 害リス

ア断絶が前述の調査に示された格差に繋がっているのではないか

クに「考慮した」あるいは「ややと氏の著書を読んで感じた。
今号では「 マンション購入と結婚・出産に関する調査」を取り上考 慮した」との 回 答 は 92.8％とげた。『 マンション保有が資産としての安心感に繋がり、結婚・出

関 心 の 高さがうかがえる結 果と産に影響する』との調査結果があったが、実際に不動産の流通をなった。既 存 住 宅 購 入 者に比 べ担うこの業界においてこそ、働く女性達が安心して結婚や出産をし新築住宅購入者は自然災害リスながらキャリア形成ができるよう、業界の環境作り、仕組み作りを微力ながら後押ししていきたい。

クにつ い て 考 慮したと応 える割
合 が 高 かった（図 8）。自 然 災 害※1

クラウディア・ゴールディン著『 なぜ男女の賃金に格差があるのか』より※2

一般財団法人土地総合研究所：2021年1 ～ 2月発表『 女性の雇用・登用と不動産業（ 前編・後編）』調査よりリスクを「考 慮した」
「やや考 慮
した」と回 答した者で、事 前に確■ 新築戸建て（N=38）

認した ハ ザ ードマップ は 水 害 に■ 新築マンション（N=110)

FRKコミュニケーション

関 するマップ が 最 も 高 い。近 年■ 既存戸建て（N=262)

2024年冬号＜通巻16号＞の 異 常 気 象により水 害 が 多 発し

■ 既存マンション（N=557)

発行日て い る影 響と考 えられ、全 体 で■全体（N=987)

発行人

心の高さがうかがえる（図 9）。

342024年1月25日

一般社団法人 不動産流通経営協会〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-25-2 虎ノ門ＥＳビル5階
Tel. 03-5733-2271
Fax. 03-5733-2270
https://www.frk.or.jp

89.9％となっている。また地震、
液 状 化 現 象に関するマップも関（こ）（注）図 8において「考慮した」「やや考慮した」と回答した者が対象
企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所

レイアウト・デザイン

株式会社タクトデザイン事務所

印刷

株式会社東伸社

35

不動産物件の情報交換、不動産流通に関する調査研究、諸制度の改善に取り組んでいます。