2022 年1 月（ 通巻12号）

リレーインタビュー

アフターコロナの不動産流通業
長橋和久 国土交通省 不動産・建設経済局長
伊藤公二 不動産流通経営協会理事長

2022 年1月
（通巻 12号）

リレーインタビュー

アフターコロナの不動産流通業「不動産業ビジョン2030」と「FRK 提言 2020」を踏まえて
3

リレーインタビュー

アフターコロナの不動産流通業
長橋和久 国土交通省 不動産・建設経済局長
伊藤公二 不動産流通経営協会理事長

12＜論点＞ FRK「複数拠点生活に関する意向調査」から

表紙イラスト 平野こうじ

		

複数拠点生活ニーズの広がりは「リスク回避」と「多様性・チャレンジ」

18
		

首都圏既存マンション市場
2021年既存住宅市場の総括～調査結果から見えてきたこと㈱東京カンテイ

市場調査部 上席主任研究員

24＜マーケット最前線＞ 主要エリアの店舗に聞く

28

不動産流通税の変遷 第 2 回

		

井出 武

東京・湾岸／神奈川県海老名／名古屋市瑞穂

登録免許税（前編）

公益財団法人日本住宅総合センター

専務理事

大柿 晏己

30

＜FRK 調査 ･ 研究報告＞ 不動産流通業に関する消費者動向調査

36＜FRK 研究助成＞ 明海大学不動産学部

新型コロナウイルスが住宅購入者の 3割に影響
准教授

		既存マンションの経年減価に対する取引当事者の態度変容

39

編集後記

小松広明

長橋和久
国土交通省 不動産・建設経済局長

伊藤公二
不動産流通経営協会理事長

外出の自粛やテレワーク・在宅勤務の普及など、
コロナ禍による社会の変化は改めて人々の住まいに対する意識を高めました。
住宅ニーズはますます多様化し、不動産流通業の役割はさらに重要性を増しています。
国土交通省の長橋和久・不動産・建設経済局長と不動産流通経営協会の伊藤公二理事長に、「 アフターコロナの不動産流通業」のテーマでそれぞれインタビュー形式によりお話を伺いました。

2

3

リレーインタビュー / アフターコロナの不動産流通業

国土交通省 不動産・建設経済局長

長橋和久 氏に聞くれればいいと思っています。

える産業という、三点を示

ワークやリモート会議の導入などがある

際の一つの判断であり、その結果は目の改正も行われており、22年春までにしています。われわれが生

意味強制的に行われ、それまでも進めて安や安心材料となるものです。住宅に義施行される予定となっています。このよ

活する空間全てをつくる

きたもののうまく浸透しきれていなかっ務付けるのではなく、流通の媒介の中でうに、取引や契約手続きとしてはデジタ――今後の政策の方向性についてお願のが不動産業であり、官た働き方の変化が一気に進みました。
テ

情報提供を行い、売主・買主が選択すル化が進んでいると思っています。一方

いします。

民共通の目標としてストッレワークを経験することによって、メリッ

るかしないかを判断するという取引の形

で、不動産取引市場におけるいろいろなク型社会を、安全安心なトを享受する一方でデメリットも感じるを、法改正に携わって実現しました。た

データの整備や活用は必要です。デー

長橋局長

不動産取引の実現を通じなど、国民全体が様々なことを新たに経だ、それが現在、どのようにマーケットに

タは各社が取引を行う中で収集した材

カンドハウスの需要はあり、税制面でフて形成していきたいと思っ験したと思っています。その結果として、浸透しているのか検証していく必要があ料ですので、各社が保有していますが、そラットにできないかと取り組んだこともあています。

住宅とオフィスに対する考え方がこれまります。もともと、FRKの会員各社は独れをデジタル化することでもう少しうまくりますが、そこには大きな壁があって難不動産流通業は、特にでより少し広がる感じがしています。二自に取り組まれていたところもあり、そう

利活用できないか、働き方改革の観点かしいところもあります。今後は二地域居消費者との接点が多いた

地域居住やワーケーションの動きも出ていった取り組みが中小を含めた事業者

らも各情報の処理をもっとスピーディー

住のニーズがどういう形で増えるのか、め、不動産業全体におけきましたが、それだけが答えではなく、働でも浸透する契機として制度を改正しまにできないかという課題もあります。

あるいは一つの住まいで多様性がはぐる消費者からのニーズやき方の部分と住まい方の部分の境界線した。施行からもうすぐ4年経過すること

日本の場合は不動産登記が権利移くまれているところを選ぶようになってい消費者に対する情報 提が混ざってきました。今までは完全に分から、今の運用状況やあるいはもう少し転とセットになっていますが、不動産情

くのか。国民の志向がどう広がるのかに供などいろいろな面で、国かれていて、働く場所と住む場所が違っ

先進的な取り組みが行われているとい報の共通化は遅れています。そのためよって、例えば行政が誘導するなり制度

不動産流通業は消費者との接点が多い不動産業界の先端にある分野

民が何を求めているのかを吸い上げて、ていたのが、生活の場で働くこともあり、う分野も含めてよく調べて、さらに既存

現在は「不動産 ID」という、不動産に番として支援する必要がどこにあるのかを業界全体でそれに応えて不動産市場の働く場ではあるけれどもう少し自由に過住宅の流通が活性化されるよう取り組

号を振って、住居表示だけでなく、画一

よく見極めないといけないと思います。市

発展につなげていくという大きな役割をごせるオフィスが求められるなど、いろいんでいきたいと思っています。

的に決められるようなコードをつけて情場の中での業界としての取り組みがや担っています。まさに不動産業界の先端

ろな新しく出てくるニーズを吸い上げて報処理を容易にしようという取り組みをりやすくなる後押しは十分にすべきだと―― 国土交通省は「不動産業ビジョンにある分野だと思っています。取引につ実現していく分野として、改めて不動産―― 社会全体で進むデジタル化の動行っています。さらにID 化を進めること

思っています。そのためにも見極めがま2030」の中でストック型社会の実現をいての透明性や安全性、信頼性を高め

流通業の重要性が注目されています。

きは不動産流通業にとっても重要な課で、行政情報との紐づけやビッグデータ

だまだ必要だと思います。

掲げています。その重要な担い手であることで、消費者からの信頼を得ることも題だと思います。行政としてどのようにの活用がうまくできるようになります。仲インスペクションについては、インスる不動産流通業界の現状や役割、課題大事です。それによってマーケットがさら推進していきますか。

介業の重説はあらゆる情報をお客さん

ペクションのやり方や消費者ニーズにについて、
不動産行政の立場からどのよに拡大すると思っています。特にFRKは、に伝えるという使命を負っており、防災あった検査方法、保険制度のあり方なうに見ていますか。

これまでずっと、不動産業界を支えるた

いろいろなジャンルでデジ面も含め、行政データがデジタル化にどの課題が出てくると思います。
インスペ

タル化の取り組みが進められています

よって活用できるようになれば、市場のクションに対する動機付けをしたつもり

行政データをデジタル化で活用すれば取引業務のしやすさが変わるめの役割を担ってきたと思っていますが、長橋局長

以前から二地域居住やセ長橋局長 「不動産業ビジョン2030」

流通を通じて開発や管理とも連携すると――既存住宅市場の活性化や安心安し、不動産流通業界からは、コロナの情報の充実や取引に携わっている働くなので、それに応じた検査方法が生まれでは時代や地域のニーズに応じた不動

いう、不動産業界全体を支える企業が会

全な不動産取引の実現に向けた行政の影響でオンラインでの重要事項説明を

人の仕事のしやすさもずいぶん変わってくると思います。それに対して制度的産の最適活用の実現をサポートするこ員なので、コンサルティングなどによって取り組み状況を教えてください。

はじめ、重要事項説明書等の書面交付てくると思います。さらに一歩進んで、不制約があるならばそれを正していくのがとを今後の不動産業が目指すべき大きそれらのノウハウを消費者に還元し、いについてもデジタル化に対応できないか

動産情報をみんなでどう活用できるの

われわれ行政の役割だと思っています。

な方向性としています。新型コロナ感染

ろいろな面に活かしていくことを期待して長橋局長

6年前に不動産業課長だっという要望もあり、実際の取引での活用か。個人情報との関係がありかなり難し

業界ニーズを受け止めて、よく相談しな症の感染拡大前のことでしたが、2030います。

たとき、既存住宅流通市場を活性化すを想定して社会実験を進めています。21

い問題もありますが、デジタル化の中でがら進めていきたいと思います。

るために宅建業法の中にインスペクショ

年５月に「デジタル社会の形成を図るた業界全体が発展する活用方法があれば年をターゲットとして不動産業が目指すべき将来像として、一つ目は豊かな住生――コロナ禍の不動産流通市場をどの

ン（建物状況調査）のあっせん等の制度めの関係法律の整備に関する法律」がいいと思います。まずはID 化のルール―― 情報の整備に関して、従来のレイン

活を支える産業、二つ目は働く場を提供ように捉えていますか。

を入れました。既存住宅を取引する際成立し、この中で重要事項説明書や契を決めてそれをどう活用していくかを、ズを含め、行政の立場からどういう方向にに、
インスペクションという仕組みがあっ約締結時の書面などを電磁的に交付す

FRKをはじめ各団体や業界のみなさん

もっていけばいいと考えていますか。

て、それを受けるか受けないかは取引のることを可能とする宅地建物取引業法と話しながらうまく広がるように進めらすることによって、持続的な成長を支える産業、三つ目は人々の交流の場を支
4

長橋局長

コロナの影響によって、テレ5リレーインタビュー / アフターコロナの不動産流通業
国土交通省 不動産・建設経済局長 長橋和久 氏に聞く

不動産流通経営協会

伊藤公二 理事長に聞く
長橋局長

レインズをどうこうというよが出ると不動産流通業も変わります。昔

不動産流通業が「信頼東日本レインズの首都圏マンションのり、行政情報を含めて、流通業の人たち

で言う住宅すごろくは完全に変わり、そ産業」であるという原点

データでは、直近の成約件数はコロナが通常苦労して集めたり、発信したりしれに加えて、住まい方と働き方の境界線に立ち戻って、不動産流感染拡大前の水準で推移しています。

ている情報を一元的に取りやすくするこや家族のあり方なども含め、多様性が通市場の発展に向けた

新規登録件数はコロナ以前から前年とがデジタル化の最初の成果とならない

出ていますので、それに合わせた場を提具体的な提案をしたい

比で継続して減少していましたが、直近かと思っています。レインズについては、供するという意味では、不動産流通業はという思いから設 立50（2021年11月）で反転しており、特に都各社、各団体がそれをどうやってうまくニーズを吸収したうえで商品を提供する

周年の節目に「FRK 提心３区では３カ月連続でプラスとなって使っていく方向性を打ち出すのか、よくこともそうですし、先んじてニーズに対応

言2020」
をまとめました。

います。また、在庫件数も、都心３区で考えてもらいたいと思っています。最後はしたまちをつくっていくための情報を提提言では、顧客（売主・は直近でプラスに転じているなど、今後消費者との関係で個人情報を丁寧に扱供していく大切な分野だと思います。

買主）からの信頼を深めのマーケットの動きに注意する必要があると感じています。

わなくてはいけないので、両方の声を聴

生活の仕方が元に戻る部分はあるとるように顧客満足度のきながらになると思います。かなり難しい

思いますが、完全にではなくコロナ禍で向上をサポートすること

FRKでは、毎年、住宅購入者を対象問題です。例えば、アメリカやイギリスな行き過ぎたところが戻ることになるのでが、不動産流通業界のに実施している消費者動向調査においどの海外は売買に関する情報がオープ

しょう。コロナ禍でも取引自体はそれほ安定的発展の基礎になて、今回コロナウイルスの影響を調査

ンになっていますが、日本はドイツと同じ

ど落ち込まず、むしろそれが契機になっると考え、「顧客満足度しました。また、全国のFRK 会員各社

ように個人情報に関わることには慎重でて活発になるなど、それぞれのマーケッ

顧客満足度の向上をサポートすることが不動産流通業界の安定的発展の基礎になるの高い市場」を目指すこととしました。

の営業現場に対して初めてアンケート

具体的には二つあり、第一は「安心・安を行いました。その結果、コロナ感染下

全」に取引できる市場、第二は「多様なでの足元の顧客動向に変化があること

ニーズ」が充足される厚みのある市場が分かりました。まず、コロナの影響で、です。こうした顧客満足度の高い不動住宅購入の決断が早まっています。消──FRK は50周年の節目に、「FRK

産流通市場の形成に向け、FRKとして

費者動向調査によると購入者の3人に提言2020」を作成しました。ストック

は、不動産取引の現場の声を踏まえ、1人はコロナが住宅購入に影響したとあるため、米英のような仕組みにはなりと思います。アフターコロナの不動産流トが動くので、アフターコロナでも新しにくいのではないでしょうか。

通業をどう展望しますか。

い付加価値を求めた取引が発生することになると思います。それは、一つに取売る側と買う側でそれぞれの事情がありますので、売っていることや買っている

長橋局長ことを晒されることを嫌がる人もいます。

度経験したことで、住宅が、建物自体だ

不動産に関しては大きなプライバシーでけではなく、どこに住むかを含め多様化もありますし、売却に関する情報は生活してきました。そういう意味では街並み―― 産 業 界全 体 にとってカーボン

活用社会を支えるために顧客志向のエビデンスに基づいた、宅建業法や税回答し、その5割以上が購入時期を早の転機が晒されることになりますので、そが、例えば閑静な住宅街として評価されニュートラルが大きなテーマです。不動不動産流通市場の発展を目指してい制などの制度の整備や見直しをはじめめたと回答しています。

の扱いは非常に難しいと思います。国民ている部分だけではなく、そこに滞在す

産流通業に対して行政がサポートできくことを謳っています。改めてFRKのとする各種政策提言を行うと同時に、また、購入ニーズが増加し、売却ニー性を考えると売買情報をそのままオープる空間としての価値など、いろいろな意

ることはありますか。

基本姿勢を伺います。

業界自ら取り組みを推進する役割をズが減少した要因を営業現場にアンンにするのはかなり難しいと思います。

味で求められることもあると思います。

担っていきたいと考えています。

ケートしたところ、購入ニーズについて

コロナ禍のようなことを一引の信頼性や安全性が保たれている成果でもあると思います。

中長期的に見ると、まちづくり自体が変

長橋局長

住宅業界全体として、カー伊藤理事長 「不動産の流通」というわってくるのかなと思います。現在は開ボンニュートラルの新しい取り組みや規概念が成立していなかった設立当時か

考える時間ができたことから、より快適

発用地が限られてきているように感じま──コロナ禍による外出の自粛や在制が強化されるようになると思います。

ら半世紀を経て、「不動産流通業」と宅勤務の普及によって、住まいに対すな住まいを求める人が増えたから」とす

すが、アフターコロナのライフスタイルを

不動産流通業界の側からすると、そういう一つの分野として認められるようにる意識が高まり、新築・既存を問わず、る自由回答が多数寄せられました。
「コ

考えたときにどういう要素を創出するのした情報を消費者に的確に伝えるといなりました。当業界は国民から期待を

住宅ニーズが増加し多様化しました。

ロナを契機とした、より広い空間や間――不動産流通のマーケット自体はコ

かが大きな課題になると思っています。

う新しい役割が期待されることになりま寄せられていると感じています。この期

既存住宅流通市場の現状をどう見て取りを求める人が増えた」という回答もロナ禍でもかなり活況を呈しています。

多様性、ワーケーション、地方で仕事す。世界全体の大きな政策目標なので、待に応えていくためにも、不動産流通

いますか。

７割に上ります。在宅勤務を行って、広社会のデジタル化やオンライン取引なができることなどにより、住まい方も変流通業界がスムーズにこういった役割を市場の一層の進化が必要と考えます。

どがうまく機能したことで、むしろコロわってきています。首都圏だけでなく地果たせるようサポートすることが大切だ

FRKとしては、国土交通省の「不動産伊藤理事長コロナ禍以降、需要が供

顧客が営業所への訪問目的での移動

ナ禍でも市場が拡大している面もある

方都市へ、あるいはその逆など、広がりと思っています。

業ビジョン2030」でも謳われたように、給を上回っている状況が続いています。

中や営業所内で感染するリスクを避け

アフターコロナでも新しい付加価値を求めた取引が発生する

6

は、「在宅時間が増えて住まいについてさを求める声があったのだと思います。

7リレーインタビュー / アフターコロナの不動産流通業
不動産流通経営協会 伊藤公二 理事長に聞くている傾向もアンケート調査で明らか進み、全 国で約675

みの一環として、FRKでは、国が進めの取り組みも見られますが、これをさら40㎡台の占める割合は8%に満たず、になりました。売却ニーズの減少は、人万戸と、既存住宅流る「マンション管理計画認定制度」と、に進めワンストップで効率的に必要なかつ、その3分の2は築26年以上の築との接触を避け売却を後回しにする傾通市場においてマン

マンション管理業協会が進める「マ検査を実施できるよう再編できないか、

古物件になっています。ストック不足の向があるからだと思います。特に土地・ションは非常に高い

ンション管理適正評価制度」の普及

まずは、各制度の目的や要件などを整現状を改善するには、税制上の面積要

戸建ての売主は比較的高齢な方が多ポテンシャルを持つ促進を支援していこうと考えていま理し、また現場での利用実態の調査な件を再び40㎡台に引き下げることで、コ

いので、外出したくないなど健康に気ようになりました。戸す。その上で、買主等の第三者が管どを22年3月末をめどに行い、9月末にンパクトマンションの取得を支援するとを配ってのことでしょう。一方で都心マ建てと比較してマン

理情報を確認できることを前提としたは改善策の提案ができるようプラット

ともに、新規供給を促進することが有ンションに代表されるように、強含みのションは、物件が標仕組みとなるよう、所管官庁に対して働

フォームの素案の土台づくりをしている効です。若い共働き世帯が利便性の良市況の中で様子見の人も多いように思

準化・規格化され、きかけを行うなど、マンション管理業協

ところです。

い住宅を取得し、子供の成長とライフいます。広さや間取りの増加へのニー

流 通市場で商品 化会と協調して情報提供の促進に引き続ズがコロナを契機に増えた一方で、従がしやすいうえに、多き取り組んでいきます。

来通り利便性も重視する傾向に変わり

くの場合、維持管理・はありません。広さと利便性をともに確ステージに応じて容易な住み替えが可──消費者ニーズの変化・多様化に能となる厚みのある市場の形成を促す

三つ目は重要事項説明の合理化でより、幅広い世代にわたるニーズに対ことで、住宅ストックの好循環を図るこ

修繕履歴も整っていす。戸建てとマンションとの違いに着目応するため、
良質なコンパクトマンショとができると考えています。

保したいというニーズは根強く、今後もるので、流通しやすすることで、マンションの重要事項説明

ンの流通が求められています。

多様なニーズが存在する中で住まいがいと思います。戸 建について一定の合理化を図ることが可選択されると思います。潜在的には売りてと比べ、将来の売能だと考えています。とりわけ、IT 重説

伊藤氏

ニーズはたまっていると思いますので、却を意識する所有者の活用が見込まれる投資用のマンショ

パクトな世帯が急増しています。一人世

世の中が落ち着けば顕在化してくるでの割合や、新築ではン売買については、その必要性が大き

帯や二人世帯の少人数世帯は、この30しょう。

なく既存住宅でも構

いと思います。FRKでは、居住用と投年（1985→2015年）で倍以上（1,488万わないと考える購入資用の重要事項説明について、問題点→3,330万世帯）、比率は4割（39.2％）

者の割合が大きいとの整理や合理化策の検討をワーキングから6割超（62.4％）へと大幅に増加し──ニューノーマルや多様化するニーグループで開始したところです。

ました。世帯の小規模化に伴い、50㎡ズへの対応を踏まえた、より安心・安インスペクションの見直しやマンション管理情報の提供促進、重要事項
説明の合理化に取り組む

近年、世帯構造が変化しコン

コロナ禍を経て高まる
複数拠点ニーズに対応、
不動産 IDのルール整備は
不動産流通業にとって大きなメリットいう特徴があります。そういう意味で、意が必要となるなどの課題があり、利FRKでは、流通ポテンシャルの高い既用しにくい部分があります。FRKでは、

また、建物品質評価制度は何種類も未満のコンパクトなマンションの需要

全な取引の実現に向けて、どのように存マンションにも焦点を合わせて、戸2023年 4月に建物状況調査制度が施ありますが、統一プラットフォームに再も増加しているという声も聞きます。特取り組んでいきますか。

建てとマンションのデュアルフォーカス

行後5年を経過する機会に合わせて、編できないかと考えています。建物の劣に、独立後間もない若年層は50㎡未満

化、一連の施策を「マンション流通支

既存マンションに関して利用しやすい化等、品質が不明であることは、既存でも利便性が良ければ許容しますし、

伊藤氏

──FRK が目指す厚みのある市場の援パッケージ」として提案し、次の三つ

制度への見直しがなされるように提案

住宅を購入する上で大きな不安要素で45歳以 上のプレシニア・シニア期のは複数拠点ニーズの実現支援の必要実現に向けて、当面の具体的な取り組を中心に取り組んでいきます。

していこうと準備をしています。

す。蓄積した既存住宅ストックを社会

持家世帯でもダウンサイズへのニーズ性です。ライフスタイルが働き方を含め大きく四つあります。一つ目

一つ目はインスペクション（建物状況

二つ目は管理情報の提供促進です。

全体で有効に活用していくためには、は増えています。その一方で、分譲マンて多様化し、複数拠点生活ニーズも顕調査制度）の見直しです。マンションで修繕積立金の引き上げ予定など、マン

流通段階での不透明感を払拭すること

ションストックにおいて40㎡台コンパク

在化しました。この傾向はコロナ禍を

既存住宅流通を支援す

は、特に共用部分の状況をどのようにション管理に関する重要な情報が確実が今後ますます重要になっていきます。

トマンションの占める割合は3% 程度、経てより強まっていくと予想しています。

る政策は、これまでどちらかと言えば、評価し見える化するかが重要で、購入に買主に伝わるよう、マンション管理組

一方で、現状の取引プロセスでは、既毎年のフローベースでの供給も低迷しFRKで昨年11月に実施した複数拠点

ボリュームが大きく、売却ハードルの高顧客の不安を払拭するポイントでもあ合による管理情報の提供を促進するこ存住宅性能評価、インスペクション（建ています。その理由は、1990年台前半

生活に関する意向調査の結果では、実い戸建て住宅に焦点が当てられてきたります。現行の建物状況調査制度は戸とは、入居後のトラブルを未然に防止物状況調査）、フラット35適合検 査、に税制上の最低床面積が40㎡から50

施者および意向者の数はそれぞれ6〜と思います。戸建てが持ち家政策によ建てでは有効に機能していると思いま

し、購入顧客の不安を払拭する上で重既存住宅瑕疵保険審査等、多くの品㎡に切り上げられた影響が挙げられま7％あり、一定のボリュームがあると感り増えてきましたが、一方で大都市圏

すが、既存マンションの共用部分の検要だと考えています。このような観点か

質評価制度が存在しています。これらす。こうした需給バランスの結果、首都じています。
この数字はコロナ禍を経てを中心にマンションストックの蓄積が査に適用しようとすると、管理組合の同ら、マンション管理の適正化の取り組の活用に際しては重複を回避するため圏で取引される既存マンションのうち今後さらに増えるのではないかと思いまみについて教えて下さい。
伊藤理事長

8

9

リレーインタビュー / アフターコロナの不動産流通業
不動産流通経営協会 伊藤公二 理事長に聞くす。複数拠点生活ニーズは、
従来イメーす。その一方で、ITリテラシーの高いができる人材が出てくればいいと思ってこれから取り組まれていくものと理解るべきだと思います。災害が起きるとハジされてきた大都市に住む富裕層の別

若い世代も含めて、対面によるきめ細かています。

しています。そもそも各主体が不動産

ザードマップに関連する情報は毎日の荘ニーズにとどまらず、さまざまな目的で丁寧な対応を求める声も根強く存在

IDを利用するか、また、IDを活用してように更新されます。流通業者も情報をで若い世代にも見られます。趣味的なしており、取引の現場では、リモート接──不動産 ID のルール整備が進めら情報をどのように連携するかは、各主見落とさないように、毎日のように画面

理由以外にも、介護や仕事のためのサ客と並んで、対面接客の重要性があられています。不動産流通業にとっても体の任意ということで、情報連携に際しを見てデータを更新しなくてはなりませテライトオフィス、子育て、第二のふるさ

ためて再認識されています。今後は、新重要な施策だと思います。

ては、取引価格等取引内容に係る個人ん。ネット上で最新情報が瞬時にわかとを持つなど、さまざまで、年収の中央技術を活用した非対面のサービスと、情報保護への慎重な配慮が必要だとれば負担はかなり軽減されます。誰が値が500万円台の一般層が希望してい専門性を背景とした対面型の接客サー

伊藤氏

思っています。

調べてもわかる内容は簡単に入手できることが分かりました。

ビスとを組み合わせることで、多様化、がますます進展する中、不動産 ID の一方で不動産に関わる法規制等のるようにするべきで、営業マンがすべき

複数拠点生活ニーズは、地域活性複雑化する顧客ニーズにきめ細かく対ルール整備は必要だと思っています。

情報をネット上で得られることは非常には顧客の立場に立って、購入する不動化に貢献するのみならず、親世帯との応することが重要だと思っています。5

重要事項に関する正確な調査や情報重要で、利便性が高いと思います。まず

産にメリットがあるのかなどのコンサル

近居による介護や子供の世話など、家

月には、宅建業法に基づく書面交付の収集がネット上で可能になれば、不動は不動産に関わる法令上の制限等をど

ティングのための調査に時間をかけた族の絆により社会的な課題に対応する

電子化に対応したデジタル整備法が施

産流通業にとってメリットは大きいと考うデータ化して共有化するのかを進めいものです。

側面もあります。税制等を通じた支援

行される予定です。FRKでは、各社がえています。現状は、役所を回って個別には大きな社会的意義があると思いま

書面の電子化にスムーズに取り組める

物件ごとにすべて調査していますが、すので、税制要望を提出しています。地ようバックアップするとともに、デジタル

ネット上で最新の情報が得られれば効DXの推進等新技術の活用

方の空き家解消に向けても、平日は都取引データを個人情報の取り扱いに配分野での海外の先進事例など、参考と率も上がります。FRKとしても、国の「不心で働き、週末は地方で介護、趣味と慮した上で統計的に処理・分析し、消なる情報を収集提供することで事業者

動産 IDルール検討会」に参加して意選択すれば貢献できます。固定資産税

費者に提供することで、顧客の適正なの取組を引き続き支援していく予定で見を申し上げています。IDルール整備もありますので日本経済にも役立つで判断をサポートすべく、現在検討を進す。

に際して、次の二点に留意する必要がしょう。テレワークであれば、平日・週

めているところです。また、レインズマー

四つ目は人材の育成です。不動産流

末と分ける必要もありません。コロナ

ケットインフォメーション（RMI）の改善

通業は「人が支える産業」だと「不動産

まず、シンプルな附番ルールです。検は大変なことですが、それがきっかけと協力も必要です。FRKは、国交省の「不業ビジョン2030」でも謳っています。顧

討会では、不動産 ID の発行・管理をなりマルチハビテーションが消費者の動産取引情報提供システムの改善に関客満足度の向上に向けたサービスの統一的に行う主体を前提とせずに検討

ニーズを満たし国の発展にもつながる

する検討委員会」に参画しており、現質を高める担い手となる人材を確保しが進められています。そうなると、各不と思います。そのためには政策的支援

在公開されているRMIが消費者にとっ育てることが不可欠だと考えています。

動産の情報を保有・管理する事業者も必要になるでしょう。税制の影響は非てより有用なものになるよう協力しておFRKでは、今後も各種研修を実施すが各々IDルールに沿って任意に附番

常に大きく、ローン控除や補助があれります。

ることで、会員各社の人材育成をバッすることになると思われます。ですから、

三つ目は新技術を活用した質の高クアップしていこうと考えています。最

誰が行ってもIDが一意に決まるシンプ

いサービスの提供です。IT 等の新技

新の知識と技術を習得し、高度なサー

ルな附番ルールを定める必要がありま

二つ目は消費者へのマーケット情報術が社会に定着するなかで、顧客満足ビスを実現できるようコンサルティング

す。

の提供です。まず、鮮度の高いマーケッ

度を高めるために、AI 査定やIT 接客能力の高い人材の育成に取り組んでもう一つは各主体間の情報連携とト情報を消費者に提供していきます。

等の新技術を活用することが不可欠にいきます。安心安全な取引は当たり前

個人情報保護への慎重な配慮です。

顧客が取引の可否を判断するうえで、なっています。コロナ禍を契機として、

で、日本全体を俯瞰して顧客のニーズ

IDルール検討会は、不動産 ID の附番

直近のマーケット動向に関する情報は従来の対面型の営業スタイルから電子に合う不動産はどこにあるのか、税制に関するルールを整備することが主な重要な役 割を持っています。FRKで化による非対面型の営業スタイルに置優遇はあるのかなど、顧客からのさま目的ですが、IDルールを整備することは、レインズをはじめ業界が蓄積する

き換わる流れが加速すると考えていま

ざまな質問に対して適切なアドバイスとIDを利活用することは別の課題としば、実際の行動に移すための効果は高いと思われます。

10あると考えています。

11

論点

一度も行ったことがない
87.3%

FRK「 複数拠点生活に関する意向調査」から

グラフ１

複数拠点生活ニーズの広がりは「リスク回避」と「多様性・チャレンジ」
ト実施は株式会社マクロミルに委託にまとめた（表1）。なお、本調査では、した。調査はインターネットで、2021年

複数 拠点生活を「自身の主な住まい

本誌、2020 年7月号で、「複数拠点

11月12日〜11月24日に行い、スクリーとは別に、週末や一年のうちの一定期生活」の背景にある多様な住宅ニー

ニング調査では149,624人、本調査で間を異なる場所で生活すること」と定ズと多様な生き方として、かつてから

は5,190人から回 答 を得た。これを、義しており、下記の 表1の内容以外にある富裕層・リタイア層を中心とした

令和2 年国勢調査の性年代・都道府

も、会社都合の転勤や家族の介護な「別荘暮らし」とは異なる近年の複数

県別人口構成比に合わせてウエイト

どを主な目的とする複数拠点生活も含

拠点生活ニーズについて紹介した。特

バック（データ補正）を行い、その値をんでいる。以下表のように、近年の傾徴は後述していくが、本稿は、この新

実際の分析に利用している。今回、改向は一言でいうと「ニーズと実施形態のしいライフスタイルの盛り上がりにつめて明らかになった消費者心理やニー

多様化」。背景にはさまざまな要因があいて、一般社団法人不動産流通経営

ズおよび、それら新しいライフスタイル

る。調査結果とともに見ていきたい。

協会（FRK）は2021年11月に「複数拠を実現していくための問題に関する分点生活に関する意向調査」と題し、日析結果を報告する。

調査の目的と背景・概要

実施者5.9%、
ここ5年に開始した人は本全国の20 〜70 歳の男女に、複数拠

なお前回調査、今回調査とも、回答

点生活の実施状況や今後の意向の有者における主な住まい（一年の中で最無などを調査した結果をもとに構成しも多く生活 / 寝泊りをしている場所）

複 数 拠 点 生 活を実 施 中の人は、ている。これは、2020 年3月に続き二を「メイン拠点」、補助の住まい（自身

5.9%、人口に換算すると、実に500万人

度目の調査で、前回明らかになった状の主な住まいとは別に、週末や一年の余りである（グラフ１）。また過去に行っ況のその後の変化の把握に加え、自うちの一定期間生活する場所で、複数ていた人6.9%と合わせると12.8% が複

然災害の頻発、コロナウィルスの流行ある場合はその中で最も長く滞在して数拠点生活の経験者である。その起点に象徴されるパンデミックなど、ここいる住まい）を「サブ拠点」と定義付となった時期は、実施者の実施開始時

数年の最も大きな社会的関心事項にけている。

期では、2017年以降で全体の半数近く

よるニーズの変化をとらえることが主な目的である。今回も、FRK 内に調査プ
ロジェクトチームを設置し、株式会社

富裕層・リタイア層でない、多様なデュアルライフ実施者

半数近い46.3％を占め、意向者（実施意向のある人）の思い立ち時期においては、コロナウィ
ルスの感 染 拡 大（2020 年 4月緊 急事

リクルートのスーモリサーチセンター、

まず、冒頭に触れた近年の複数拠態宣言が発出）以降である2020年、株式会社シタシオンジャパンの協力を

点 生活ニーズについて、旧来型のい2021年からという人が全体の1/4を占得て企画・設計・分析を行い、アンケー

わゆる「別荘暮らし」との違いを以下めた（グラフ２）。

表１

従来型の複数拠点生活「 別荘暮らし」と近年増えている「 デュアルライフ」の違い※全体スコアで降順ソート

10.0%
5.0%

特にない

その他

期間限定で教育を受ける︵地方留学など︶

より教育レベルの高い地域で子育てする

転地療養・リハビリ療養

子・孫の世話をする

その地域に対して何らかの貢献をする

空家を活用して地方創生に関わる

期間限定で仕事をする︵リゾート地のアルバイトなど︶

完全移住する前のおためし移住としてその地域で行われている活動を体験する・学ぶ︵農林漁業など︶

その地域の住民との交流を持つ

親族の介護自然が多い環境で︑のびのびと子育てする

0.0%

新しい仕事をする・探す

いった、従来からある、日常を離れた

60・70代15.0%

都会の刺激を受けられる環境で過ごす「避 暑・避寒・癒やし・くつろぎ」と40・50代20.0%

文化・芸術に触れる

夏季休暇・年末年始などまとまっ 様々だが、働き盛り世代は週末などに短く・頻度高た期間に長期滞在
く滞在し、日常生活の延長として過ごす

す」「自然を感じられる環境で過ごす」

25.0%

資産形成を図る

滞在期間

12

賃貸・所有・施設利用など目的に合わせて広さや費用も様々。
またライフスタイルに合わせ変化する全体
20・30代30.0%

通勤・通学時間を減らす

別荘用途として開発された一軒家やリゾートマンションだった（グラフ３）。｢自分の時間を過ご＜ベース：メイン・サブどちらも【ご自身もしくは配偶者】が家主である実施者＞（全体 n=4,191、20･30 代 n=1,148、40･50 代 n=1,422、60･70 代 n=1,621

35.0%︵第二の︶ふるさとを持つ

サブ拠点の特徴

複数 拠点 生活をする理由は様々

複数拠点生活をする（したい）理由（複数回答）

人が密集している地域を避ける

避暑、休養、シーズンスポーツ 左記に加え、地域での体験や交流、自分の経験を等の趣味など広げる、子どもに多様な経験をさせる等、複数の目的を果たす

全くしてみたいと
思わない
56.8%

人口に換算すると複数拠点を持つことで︑災害時などのリスクを減らす
仕事の場として利用する︵アトリエ︑サテライトオフィスなど︶
複数の地域の︑それぞれ違う
多様な暮らしを楽しむ

実施目的

複数拠点生活のプラス影響

グラフ３

会社都合の転勤・単身赴任

独身者から、夫婦・子育てファミリー層、シニアなど幅広い世代。世帯年収も幅広い

行っている
535 万人
今後したいと考えて、なんとなく興味が 具体的に場所探しな
113 万人ある程度で、どの行動をしている
実際にするかは
具 体 的な行 動 にはまだわからない
至っていないが、今後
578 万人29.8%
したいと思っている
なんとなく興味がある
程 度で、実 際にする 2,717 万人
かはまだわからない
全くしてみたいと思わ
5,189 万人ない

行っている
535 万人
（現在は行っていないが、）過 去に
629 万人行っていたことがある
一度も行ったこと
7,968 万人
今後したいと考えて、がない
具体的に場所探しなどの行動をしている
1. 2%
具体的な行動には行っている
グラフ２
複数拠点生活実施者（『 実施者』）の実施開始年と、実施意向のある人（『 意向者』）の検討開始年至っていないが、
5.9%
意向者の検討開始年
実施者の実施開始年 今後したいと
人口拡大推計調査結果
思っている
人口拡大推計
調査結果
20.0%5.0% 10.0% 15.0% 20.0%
0.0%
5.0% 10.0% 15.0% 0.0%
20.0% 5.0% 10.0% 15.0% 0.0%
0.0%
5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0%
25.0%
6.3%
n=2,925
691.3 万人
n=2,265535.2万人
23.0%
159.3
万人
2000年以前
2000年以前 15.0%
80.5 万人
2001年
1.6%
10.8 万人
2001年
1.9%
10.4 万人
なんとなく興味が2002年
2.2%
15.2万人
2002年
3.8%
20.6 万人ある程度で、
全くしてみたいと
2003年
1.6%
11.3万人
2003年
2.6%
14.2万人実際にするかは思わない 3.2%
2004年
2.2%
15.3 万人
2004年
16.9 万人
まだわからない
56.8%
2005年
2.3%
16.1万人
2005年
2.9%
15.3 万人
29.8%
2006年
1.2%
8.1万人
2006年
1.9%
10.3 万人
2007年
1.1%
7.6 万人
2007年
1.2%
6.2万人
2008年
1.6%
10.8 万人
2008年
1.6%
8.7万人
2009年
1.4%
9.5 万人
2009年
1.1%
5.7万人
2010年
4.8%
33.4 万人
2010年
2.8%
15.1万人
2011年
2.5%
17.3 万人
2011年
2.5%
13.3 万人
2012年
2.0%
13.8 万人
2012年
1.9%
10.4 万人
2013年
1.5%
10.2万人
2013年
1.9%
10.0 万人
2014年
1.2%
8.6 万人
2014年
2.4%
13.1万人
2015年
5.0%
34.4 万人
2015年
3.3%
17.9 万人
2016年
2.0%
13.7万人
2016年
3.6%
19.1万人
2017年
4.3%
29.8 万人
2017年
4.9%
26.5 万人
2018年
6.4%
44.0 万人
2018年
6.1%
32.6 万人
2019年
6.5%
45.0 万人
2019年
8.9%
47.6 万人
2020年
13.3%
91.8 万人
2020年
10.8%
57.8 万人
2021年
12.4%
85.5 万人
2021年
15.6%
83.4 万人

避暑・避寒・癒やし・くつろぎ

資金・時間に余裕のある富裕層やリタイア層

一度も行ったことがない
87.3%

趣味を満喫する

実施者

活性化に期待できる

複数拠点生活実施・意向
今後したいと考えて、（n=149,624）
具体的に場所探しなどの行動をしている
1. 2%
具体的な行動には行っている
至っていないが、
5.9%
今後したいと思っている
6.3%
人口に換算すると（現在は行っていないが、）過去に行っていた
ことがある
6.9%

行っている
5.9%

自然を感じられる環境で過ごす

近年増えている複数拠点生活「デュアルライフ」

複数拠点生活実施・過去経験（n=149,624）

自分の時間を過ごす

従来からある複数拠点生活「別荘暮らし」個人の将来の可能性、地域の複数拠点生活実施状況

13

論点

ゆとりへの希求はもちろん、「文化・芸

かし、現物資産に変えていくといった、

週に1回以上が23.9%、月に1回以上の術に触れる」「都会の刺激を受けられ預金だけに頼らない資産形成に関心人までを合わせると53.3%で、過半数る環境で過ごす」「新しい仕事をするが高く、実際行っている人も多くみらを超えた。滞在期間も年間90日を超え･ 探す」といったチャレンジ、
「親族の

れる。

る人が21.3%、全体の約5分の1に上っ

介護」「子・孫の世話をする」など家

そして今回、「人が密集している地

た（グラフ４）。しかも主に休日に利用さ族間のサポートについてもそれぞれの域を避ける」という選択項目を新たにれることを考えると、サブ拠点での消世代であがっている。また、他世代と加えているが、「複数拠点を持つこと

費や社会活動など、経済や地域活性比較して特に若い世代でややスコアがで、災害時などのリスクを減らす」の項化に及ぼす影響も小さくないと考えら高かったのが、「地域住民と交流を持目とともに、理由の上位10 位内に入っれる。

つ」「その地域に対して何らかの貢献ており、度重なる自然災害、コロナ禍

をする」「その地域で行われている活を経て、そうしたニーズの高まりを表す

実施者の年収・年代・住宅の広さもさまざまグラフ５

複数拠点生活実施者の年代、世帯年収構成

実施者：年代
20.3%

16.2%
17.7%

メイン・サブそれぞれの拠点の種類・実施者の属性は、年代・年収もさま

いてはサブ拠点が持ち家という人が全に関わる項目だ。内閣府および地方自響を与えるものとして注目すべきポイン

ざまであることが分かる（グラフ５）。ま体の3/4となった（グラフ６）。一方、意向治体では「関係人口」という観光だけ

トは以下の４つと思われる。

た今回、メインとサブ、それぞれの拠点者においても持ち家を予定・志向していの広さについても調査したが、両拠点る人が6割超と高くなっていたが、実施とも幅広く、特にメイン・サブどちらか者に比べ賃貸の割合が29.3%、宿泊施の拠点が30㎡未満という人は25.3%、

設が5.8%と高く、検討段階においては、

50㎡未満に広げると46.0%と過半 数

まずは賃貸や宿泊施設で試してみて、に迫る（表2）。サブ拠点がメインと同じ

その後、本格的に購入を検討するであではなく、滞在目的に必要な機能に限ろう層がいることが改めて分かった。

択肢を広げるチャレンジ②地域貢献、地方創生など、地域して期待ができるものと言える。また、
20 代・30 代では「資産形成を図る」が社会への参加他世代よりも高めに出ていたのも特徴③災害やパンデミックなどリスクだ。預貯金の利息が期待できた時代に比べ、今は将来のための資産作りに④働く世代の計画的な資産形成分かる。従来のような、別荘＝豪華、広は工夫が必要だ。実際、この世代の声

い、富裕層、高齢者ではなく、幅広いラを聴くと、漠然と貯蓄するのではなく、実施者における年間のサブ拠点訪働くことで得られている与信を十分生問頻度と滞在日数について見てみると、

グラフ４

所有形態を聞いたところ、実施者にお定して合理的に選択されていることがに対する備えイフスタイルの人たちが、多様な暮らしを行っているためだろう。

複数拠点生活実施者のメイン・サブそれぞれの拠点の広さ＜ベース：メイン・サブどちらも【ご自身もしくは配偶者】が家主である実施者（※住居面積不明者除く）＞（n=943）

30㎡未満
7.1%
2.4%
1.0%
2.5%

30㎡未満
30㎡以上 50㎡未満
50㎡以上 80㎡未満
80㎡以上

メイン拠点の広さ
30㎡以上
50㎡以上
50㎡未満
80㎡未満
3.3%
3.7%
5.7%
4.1%
2.8%
7.3%
1.6%
7.6%

80㎡以上
5.2%
6.4%
12.1%
27.0%

メイン・サブどちらかの拠点が 30㎡未満
メイン・サブどちらかの拠点が 50㎡未満

グラフ6

25.3%
46.0%

複数拠点生活実施者・意向者のサブ拠点の種類＜ベース：
メイン・サブどちらも【ご自身もしくは配偶者】
が家主＞※意向者のサブ拠点は希望■持ち家戸建て ■持ち家集合住宅 ■賃貸（ 短期貸、
社宅・寮含む）■宿泊施設（ ホテル/ペンション/旅館など ■その他

0％

10％

20％

40％

50％

50.8

実施者（n=4,191)

意向者（n=7,294)

30％

36.8

60％

70％

80％

25.6

26.7

90％

20.7

29.3

100％

2.3
0.6
5.8
1.3

表3

複数拠点生活意向者が、実際に実施に移行するために揃えたい条件【あてはまるもの（ すべて）】＜ベース：メイン・サブどちらも【ご自身もしくは配偶者】が家主である意向者＞（n=1,929）※降順ソート

自分の収入が増える

40.2%

新たな滞在先を持つための初期コスト（ 物件の価格など）や維持費を抑える方法が見つかる

29.7%

検討しているエリアに、住んでみたい物件が見つかる

20.7%

新たな滞在先の住居を購入する場合に、税制の優遇措置が受けられる

19.6%

定年退職する18.0%

家族の同意が得られる

15.7%

働き方改革で余暇が増え、さらにコロ

今の職場で、在宅勤務やリモートワークができるようになる

14.1%

5.0%

ナ禍で在宅勤務やリモートワークが普検討しているエリアに、試しに気軽に住める物件が見つかる

13.5%

新たな滞在先の住居を購入する場合に、住宅ローンを組むことができる

12.1%

0.0%

及してきている。株式会社リクルート

子供が成長・独立する

11.9%

今より労働時間が短くなる

11.6%

検討しているエリアが、今よりもっと好きになる

9.3%

検討しているエリアで、仕事が見つかる

8.2%

相談にのってくれる人や窓口が見つかる

7.7%

9.7

か
ら
な

い

い
な
い
て

・
考
え

90

90

日

以
上

満
日
未

満

7.2

上
〜
日
以

60

30

日

以
上

〜

60

日
未

未
満
日
30

未
満
日
20
日
以

上
〜

20

未
満

れ
以

上

度
や
そ

1

表2

く、資金の課題はやはり大きい（表４）。

12.0

日

回
程
2
回

程
度

月
に
に
〜
週

わからない

17.5%

上
〜

回
程
1
〜

月
〜
毎

〜

1000 万円以上

16.4%

10

回
程
度
1

度

回
程
度
1
2

ヶ
月

に

回
程
度
1
〜

3

ヶ
月

に

回
以
下
年
に
〜
半

年

に

1

0.0%

15.1%

70代

今より趣味に使える時間やお金が増える

10.0%

5.0%

800 万円以上〜 1000 万円未満

11.8%

60代

600 万円以上〜 800 万円未満

いてでは、サブ拠点の融資利用は少な

16.5

14.4

日
以

10.0%

50代

移動の費用や時間を減らす方法が見つかる

15.0%

12.7

10.3

ブ拠点それぞれの資金調達方法につ

21.3

19.0

20.0%

16.6

11.4

8.3

25.0%

わ

16.7

15.0%

1

受けられる」など、お金面の条件が上位となった（表 3）。また、メイン拠点・サ

10

20.0%

14

方法が見つかる」「税制の優遇措置が

30.0%

25.0%

意向者に対し、どのような条件がクる」や「初期コスト・維持費を抑える
実施者のサブ拠点滞在日数23.9

必要なのは費用・住宅ローンなどという問いでは、「自分の収入が増え＜ベース：メイン・サブどちらも【ご自身もしくは配偶者】が家主である実施者＞（n=4,191）

30.0%

意向者が実施のために400 万円以上〜 600 万円未満

18.0%

40代

リアすれば複数拠点生活ができるか、複数拠点生活実施者のサブ拠点への年間訪問頻度と滞在日数

実施者のサブ拠点訪問頻度

100 万円未満
100 万円以上〜 400 万円未満

21.7%

サブ拠点
の広さ

後の複数拠点生活ニーズが社会に影ているが、その推進につながるものと

20代
30代

18.4%

て地方創生に関わる」など、地域貢献①個人の可能性を広げ将来の選

3.0%
10.6%
19.8%

15.0%

結果となった。ゆとりや癒し以外に、今での地域活性化や、地方創生を目指し

実施者：世帯年収

12.4%

動を体験する・学ぶ」「空家を活用しではない地域へ関わる人を増やすこと＜ベース：メイン・サブどちらも【ご自身もしくは配偶者】が家主である実施者＞（n=4,191）

が2021年に行った調査では、コロナ
禍でリモートワークを経験した人の8割が、今後もその働き方を希望してお検討しているエリアに、知人や友人ができる

6.1%

その他

0.9%
15

論点

表４

り、感染拡大が収束したのちも、企業

メイン拠点、サブ拠点それぞれが持ち家の人の資金調達方法＜ベース：
メイン・サブどちらも【ご自身もしくは配偶者】
が家主＞

メイン拠点が持ち家

サブ拠点が持ち家

実施者

意向者

実施者

意向者

950

1,531

891

1,188

金融機関（ 住宅金融支援機構含む）
からの融資・ローン

55.3%

58.4%

31.6%

24.3%

預貯金（ 有価証券など金融資産の処分含む）

42.9%

34.2%

37.4%

32.3%

所有している不動産の売却金

11.4%

6.0%

8.7%

5.1%

n=

親やその他の親族からの援助・借入れ

7.0%

8.6%

5.4%

4.7%

親やその他の親族からの相続

10.0%

10.3%

19.5%

14.0%

その他

1.2%

1.0%

2.4%

1.1%

わからない

10.3%

13.1%

16.4%

33.8%

※「わからない」が存在するのは自己名義でない持ち家も対象にしているため

表5

みられている。多様な働き方は人材採用において競合優位に作用するとみら※意向者のサブ拠点は希望

目的に地域差。一都三県では他地域への希望が高い

む地方出身者や、都会で生まれ育ち、では観光・旅行など一方向的な消費

田舎暮らしの経験がない人が他地域による過ごし方だったのが、地域と双に比べ多いことも影響していると思わ

方向的、あるいは当事者的な活動をれる。

することも難しくなく、チャレンジしやすくなった。さらに、住まいの選択も、メインとサブの拠点の距離関係に

ルを受け入れていく社会のために、このついては地域差がかなり見られた（表ような労働環境の変化に添い、サブ拠５）。一都三県では同じ地方に当たら点のための資金的なサポートについて、ない、つまり一都三県以外を希望してと多様性・チャレンジがキーワード

より進めていく必要があるだろう。

いる人が 41.8%と、他 地 域に比べ圧

複数拠点生活ニーズが過去にない入る。高 速 バス・LCC（格 安 航 空 会

倒的に高くなっていた。さらに、理由高まりを見せている背景には、共働き

社）など都心部から地方への足回りをみると、一都三県では「自然を感じ世帯が増 加し、平日は夫 婦ともに仕がよくなってきている面も追い風となっられる環 境で過ごす」「人が密集し事・子育てと忙しく過ごすために、通ているが、こうした一方で拠点を確保すている地域を避ける」「災害時のリス

勤や生活 利 便性を優 先した都 心部るための資金調達の難点や移動費用クを減らす」「避 暑・避寒・癒やし・の住宅を選ぶ世帯が増えていることはまだまだハードルが高いと感じる点は

現在の主（ ＝メイン）な住まいの所在地

これからの複数拠点生活は
合理性に「リスク回避」
視点の追加

かつては知らない地域や地方の情報は得にくかったが、今ではほとんどリアルタイムで詳しい物件情報が手に

北海道

東北

北関東

一都三県

中部

近畿

中国

四国

九州・沖縄

166

242

195

1,456

672

681

218

130

432

同じ学校区内（1）

23.0%

15.3%

14.8%

12.7%

15.2%

12.9%

10.4%

12.4%

16.7%

同じ最寄駅となる範囲内（2）

9.4%

10.3%

4.7%

8.2%

8.8%

8.5%

5.9%

4.4%

4.6%

同じ鉄道沿線の範囲内（3）

3.4%

5.1%

6.3%

4.9%

5.9%

5.9%

4.0%

3.7%

2.9%

同じ市区町村の範囲内（4）

10.6%

9.5%

6.8%

3.7%

6.0%

4.7%

13.1%

12.0%

8.6%

くつろぎ」「趣味を満喫する」など多隣接する市区町村の範囲内（5）

5.1%

4.6%

3.6%

4.6%

7.4%

5.6%

6.7%

10.2%

7.3%

が挙げられる。その結果、日常生活に否めない。複数拠点生活は合理性にお同じ都道府県の隣接しない市区町村（6）

20.6%

15.1%

11.8%

4.8%

13.0%

11.6%

22.2%

23.8%

19.5%

くの項目が他地域より高めであった

おいては自然やゆとりを感じる時間は

いては子育て・介護などに、災害時のリ（表６）。一都三県 の人たちが、都会持ちにくくなっている。一方、働き方改

スク回避が加わり、多様なライフスタイの生活でリスクを感じていることや、革により余 暇時間が増え、昨今のテ

ル・新たなことへのチャレンジなど、さ今の生活では十分なゆとりが得られレワークにより、時間の使い方の自由

まざまな可能性を秘めている。複数拠ていないことがわかる。他 地 域に比度は今後もさらに上がっていくと考え

点生活ニーズの高まりを一過性とせず、

べ住宅 密度も高く、メイン拠点 周辺られる。ネットの情報量が増え、SNS

働き方・住宅の提供・維持管理等さまn=

サブ拠点の位置関係れているからだ。
さまざまなライフスタイ

メイン拠点の地域別、サブ拠点との位置関係＜ベース：
メイン・サブどちらも【ご自身もしくは配偶者】
が家主である実施者＞

表6

側もそうしたスタイルを継続していくと複数拠点の希望地や他県だが、同じ地方圏（7）

2.5%

10.8%

24.9%

19.3%

13.8%

20.9%

14.2%

14.2%

12.2%

それより遠い地域(8）

25.4%

29.4%

27.1%

41.8%

30.0%

29.9%

23.5%

19.3%

28.1%

同一県内（1-6計）

72.1%

59.8%

48.0%

38.8%

56.2%

49.1%

62.3%

66.5%

59.7%

県外（7-8計）

27.9%

40.2%

52.0%

61.2%

43.8%

50.9%

37.7%

33.5%

40.3%

メイン拠点地域別の、複数拠点生活をしたい（する）理由（複数回答）＜ベース：
メイン・サブどちらも【ご自身もしくは配偶者】
が家主である実施者＞※全体スコアで降順ソート

現在の主（＝メイン）な住まいの所在地
北関東

一都三県

九州・沖縄

ではゆとりある環境や暮らしを得にくも普及したことで、離れた地域を知っ

ざまな面でのサポートをしていくことで、

4,191

166

242

195

1,456

672

681

218

130

432

自分の時間を過ごす

24.9%

23.1%

25.4%

22.0%

25.7%

24.9%

24.4%

24.0%

25.0%

25.2%

く、それを郊外や地方に求めること、たり体験したり、仲間をつくる機会は

より豊かなライフスタイルが実現できる

自然を感じられる環境で過ごす

21.4%

13.3%

13.4%

19.9%

23.0%

26.3%

22.6%

16.6%

17.7%

18.5%

また、ふるさととの行き来や交流を望容易に手に入るようになった。これまことを期待していきたい。

趣味を満喫する

19.1%

18.2%

17.3%

15.1%

19.8%

23.0%

17.3%

16.2%

17.5%

18.5%

避暑・避寒・癒やし・くつろぎ

18.3%

14.1%

12.7%

13.5%

21.9%

18.4%

16.5%

16.5%

11.6%

18.8%

会社都合の転勤・単身赴任

15.1%

15.6%

17.5%

19.4%

15.2%

13.8%

14.5%

15.2%

14.7%

14.0%

複数の地域の、それぞれ違う多様な暮らしを楽しむ

11.9%

9.8%

8.9%

9.4%

13.2%

11.0%

11.4%

17.6%

9.9%

10.7%

仕事の場として利用する（アトリエ、サテライトオフィスなど）

10.3%

9.9%

9.4%

10.2%

10.4%

11.9%

11.6%

9.6%

8.6%

6.8%

全体
n=

北海道

東北

中部

近畿

中国

四国

複数拠点を持つことで、災害時などのリスクを減らす

9.9%

9.2%

9.3%

7.8%

12.1%

8.2%

10.4%

6.3%

8.8%

7.6%

人が密集している地域を避ける

9.0%

8.7%

5.9%

7.9%

10.5%

9.0%

9.2%

7.6%

4.0%

8.2%

（第二の）ふるさとを持つ

8.9%

5.8%

8.3%

7.9%

9.9%

9.1%

8.7%

8.3%

7.0%

8.5%

通勤・通学時間を減らす

8.8%

8.4%

9.5%

12.3%

9.7%

8.6%

8.5%

5.8%

9.5%

6.4%

資産形成を図る

7.1%

5.6%

6.7%

3.6%

7.8%

8.3%

7.3%

4.0%

5.6%

7.3%

文化・芸術に触れる

6.9%

8.6%

7.5%

4.7%

7.2%

7.2%

5.8%

7.1%

4.2%

8.2%

都会の刺激を受けられる環境で過ごす

6.6%

4.7%

5.1%

6.6%

7.2%

7.1%

7.6%

4.5%

4.7%

5.3%

新しい仕事をする・探す

6.5%

5.7%

4.1%

6.5%

9.1%

4.5%

4.8%

4.4%

6.4%

6.0%

自然が多い環境で、のびのびと子育てする

6.4%

7.2%

4.0%

5.8%

7.3%

8.1%

5.3%

3.8%

5.2%

5.8%

親族の介護

6.0%

5.9%

5.0%

6.1%

6.3%

7.7%

4.4%

8.1%

7.0%

3.8%

その地域の住民との交流を持つ

5.8%

3.5%

4.2%

5.7%

6.1%

7.1%

4.6%

6.5%

4.1%

7.1%

その地域で行われている活動を体験する・学ぶ（農林漁業など）

5.3%

5.1%

3.6%

4.0%

5.9%

5.1%

6.9%

4.2%

4.9%

3.5%

完全移住する前のおためし移住として

5.1%

8.1%

3.8%

4.9%

6.1%

4.8%

3.6%

4.8%

3.4%

4.7%

空家を活用して地方創生に関わる

5.1%

3.7%

3.3%

2.7%

5.9%

5.3%

6.3%

3.9%

4.2%

3.6%

期間限定で仕事をする（リゾート地のアルバイトなど）

5.0%

7.5%

4.9%

4.1%

6.1%

3.0%

5.5%

4.4%

2.4%

4.3%

その地域に対して何らかの貢献をする

4.9%

5.3%

3.9%

3.6%

6.0%

5.6%

4.1%

4.8%

3.4%

2.8%

子・孫の世話をする

4.7%

3.9%

4.3%

5.0%

4.7%

4.6%

4.0%

5.7%

5.8%

5.5%

転地療養・リハビリ療養

3.8%

4.1%

3.4%

2.0%

3.5%

3.1%

5.1%

3.4%

2.6%

5.3%

より教育レベルの高い地域で子育てする

3.6%

3.8%

4.4%

3.4%

4.5%

2.4%

3.2%

2.8%

3.8%

2.8%

期間限定で教育を受ける（地方留学など）

3.5%

2.9%

2.3%

3.9%

4.4%

3.8%

3.5%

2.5%

2.6%

1.9%

その他

4.8%

3.9%

5.6%

4.0%

3.4%

4.5%

5.4%

8.1%

11.4%

5.7%

16

多様性･チャレンジ
新たなライフスタイル

都会の刺激を受ける
文化・芸術に触れる
新たな仕事・キャリアに挑戦する

地方創生への参加
多様な暮らしを楽しむ（第二の）ふるさとを持つ
自然を感じられる環境で過ごす
自然が多い環境で、のびのびと子育てする

都市部

地方

サブ拠点の位置

人が密集している地域を避ける
災害時などのリスクを減らす

サブ拠点の位置

子育てや介護等家族のサポート
通勤時間の軽減
趣味や仕事の場

合理性

生活利便性向上やリスク回避

17

首都圏既存マンション市場
株式会社東京カンテイ 市場調査部 上席主任研究員

井出武

2021年既存住宅市場の総括〜調査結果から見えてきたこと

2021年の動き～前半と後半で全く違う市場に変化
2020年は不動産市場全体で調査しされることで、「ゼロ・コロナ」や「アフター・ロナ克服間近」という雰囲気が高まって波」は様々な要因で不動産市況に負のコロナ」という見通しが持てなくなっていっいたことは事実である。日本はワクチン接影響をもたらした。
この第五波が非常にた。特に短期間のうちに ｢デルタ株｣ が種のスタートこそ諸外国に遅れたものの、強烈なものであったため、近い将来に「ゼ発生し、より新規感染者が急増する状況

その後は急速に進行し現時点では世界

ロ・コロナ｣ の状況が到来するという楽観となり、それによって第五波はかつてないの主要先進国でも最もワクチン接種が的雰囲気は弱まった。
この第五波の最中

規模の新規感染者数と医療逼迫を招進んだ国となるに至った。
このような状況で「ワクチンの三回目接種」が検討さいた。多くの人はこの第五波の流行期に2020年夏の「第二波」、
同年年末からのがコロナ禍による先行き不透明感の払拭

れ、海外ではすでに開始された。また、

おいて、「アフター・コロナ」ではなく「ウィ以内になっていて、量的な影響に関して「第三波」、2021年春の「第四波」をに大きな役割を果たしたことが、不動産｢ブレークスルー感染｣ なる言葉が登場

ズ・コロナ」という考え方を持ちはじめ、も営業が実質ストップした期間の変化し上手く乗り切る形で推移した。中古マンの先高期待を強めた要因である。

し、ワクチン接種を二度終えた人が新種不動産戦略の変更を迫られ、「様子見」

か起こっていないという認識であった。

ション価格はこの ｢売り手市場｣となったの「デルタ株」に感染するケースが報告に入った。2021年 後 半 期は第 五 波の特に2020年7月以降は「買い｣が「売ことで価格がさらに強含み、元々の上昇

ルスに翻弄された一年であったにもかかり｣ を大きく上回る ｢売り手市場｣ が現出傾向に拍車が掛かる形で急上昇した。

わらず、量的な変化のみに留まり、価格

し、コロナの新規感染者数が再度増加

エリアとして価格上昇のペースには差

は好調を維持した。
このためマンション価に転じた夏以降もこの傾向は弱まるどころが生じるものの、動き自体は大差がなく、格は新築・中古ともに感染症などの社会か加速して、市場はにわかに ｢品不足｣ほぼ全国の主要都市で同様、活動時に環境の急変に一定の耐性があるもの認の状態となった。
したがって市場にはコロ

価格上昇が加速している点が注目され識した。量的な変化に関しても、コロナ前

ナ不況的な雰囲気は存在せずこの流れた。不動産、
とりわけマンションは資産性から起こっていた新築マンションの減少、のうちに2021年を迎えた。

が注目されているだけに、2020年7月から

中古マンションのストック増による流通事

2021年は前半期、特に5月までは概ね2021年5月まで起こった価格上昇の加例の増加というトレンド自体に変化はなく、このような「買い」が ｢売り｣ を上回り、
こ

速は不動産に対する値上がり期待の高ま2019年比で減少したのは一回目の緊急うした状況がおよそ1年間続いた。
この間りが背景にあると推察される。特に2021事態宣言（首都圏は4月7日から5月25

新型コロナウイルスの新規感染者数は年に入り、ワクチン接種が本格化し医療18した新型コロナウイルス流行の「第五日）の発出されたおよそ2カ月間の減少ているあらゆるデータが、新型コロナウイ

グラフ-1

従事者、高齢者と順次進んだことで、「コ

しかし、2021年の夏以降急速に増加
グラフ-2

首都圏主要都市エリア別

グラフ-3

東京都エリア別

中古マンション流通坪単価推移（ 単位：万円）

東京都の新型コロナウイルス新規感染者数推移（2020年1月16日〜 2021年12月15日：人数）
中古マンション流通坪単価推移（ 単位：万円）

19

影響による ｢様子見市場｣ に変化した。

この動きは以下のグラフ（グラフ4-6）

ミングで在庫増加に転じていることがわ

注意深く9月以降、市場の調査を継続て品不足が解消する前に買い手がい2020年 6月の第一回目の緊急事態

このため、価格こそ下がってはいないもの

でも明らかになっている。前 述の通り

かる。
この時期は東京オリンピック・パラ

した。その結 果 10月は上 記の3都 市・なくなってしまった」という状況に近いと宣言解除後、この比率は東京 23 区にの、この期間には急速に ｢買い｣ が減退

2020 年 7月以降における中古マンション

リンピックの開催時期と重なる。また当エリアともに在庫が減少する動きが見ら推察する。
このような市場になると中古マ

おいては17〜18％程度で安定しておし、「売り」＞「買い」の状況に反転したの在庫数は、各圏域の中心部である東然第五波の直撃を受けていた期間であれたものの、11月には反対に大きく増加

ンション市場においては、売り出した価

り、大きく上昇したのはコロナ流行前のことで品不足の市場は終わり、在庫が増

京 23 区、大阪市、名古屋市ともにほぼるので、これらの理由による一時的な市している。

格ではなかなか買い客が見つからず、

2020年 2月の25.5％のみで、コロナウイ

加する市場に変化した。

当時にトレンドが変わり、7月〜8月のタイ場の変化である可能性があった。
そこで11月は新型コロナウイルスの流行第市場に滞留する期間が長くなる。滞留

ルスが大きな流行を見せる前の2月の五波がほぼ収束し緊急事態宣言が解する物件がすべてそのように動くわけで段階でマンションの売り急ぎ（新規住除されて迎えた月にあたるので市場ははないが、このような状況が長く続くと一戸数の急増）と価格引き下げ住戸比率

積極的な動きを見せるのではないかと見定の割合で価格を下げる物件が出ての拡大が起きたのは意外な事実であるていた。東京五輪のような特殊な環境

くる。そしてその比率が高くなる。過去のが、不動産を投資で動かすプレイヤー下ではないという点では、不動産の売買調査から市場の中で価格を下げる割からすれば、コロナウイルスが蔓延してに適した時機が到来したと考えられて問合が20％を超えると価格の上昇が止ま

市場が混乱してから売り出すようでは、題のない時期だという認識があったのり、25％を超えると下がることがわかって

不動産投資には不向きと言うことなのだ

で、データもポジティブに動くだろうと考えいる。
この値下げ住戸シェアは、市況のろう。

ていた。しかし結果はそうではなかった。

中で売り手が強気か弱気かを知る指標

足もとでは東京 23 区における同比率

2021年 7月以降に市場で起こった「買となっている。強気の市場では売り物件

は9月と10月に2カ月連 続で20％を超いの減退」は11月にはより強くなり、中に買い手が付かなかったとしても価格をえた。しかし11月には17.4％と戻す動き

古マンション市場において新規住戸数下げて市場に再供給する比率は下がとなっている。今 後もこれらの動きにはがさほど増加しない中で、買いの減少幅る。反対に弱気であれば価格を下げな注意が必要であると考えるが、依然平が大きくなることで在庫住戸数が積み上ければ買い手は見つからないとの確信

均価格を押し下げるような弱気な市場がるという構造となっている。

のもとに価格を下げるため比率は上昇になっていないことが窺える状況である

するのである。

（グラフ7）。

グラフ-4

東京23区

中古マンション市場の在庫住戸数の変化

2021年下半期は「売り物件が増え
グラフ-5

20

大阪市

中古マンション市場の在庫住戸数の変化

グラフ-6

名古屋市

中古マンション市場の在庫住戸数の変化

21グラフ-7

東京23区

在庫住戸数の価格変動向分布が根底にある。
「想定した賃料では借り賃料を支払って賃貸住宅に住む行

手が付かない」という市場であるという認為は「消費」であり投資ではない。募集2021年11月の中古マンションの動き

識を投資家や富裕層が持っているなら、賃料が下がるということは大家さんが弱を見て確信したことがある。コロナウイルス

収益性が悪化している現在の市場では、気になっていることの表れであり、すでにの感染者数が増えても減ってもマンション

なおさら以前のような不動産買いは今後

実体経済はそれよりも前に ｢借り手がな市場に出る影響は極めて限定的で、長も弱くなると見るべきだ。
この傾向は ｢オミかなか決まらない｣という状態になってい期的に景気が悪化したりサプライチェー

クロン株｣ の出現でさらに強まり、2022年たと考える。私は経済的な不安や将来のンの問題等から物価が上昇するという影も継続すると考えるのが妥当だと思う。

見通しが立たない中であえて住み替えを2022年の市場見通し

グラフ-8

首都圏主要都市・エリア別

グラフ-9

首都圏主要都別

分譲マンション平均坪賃料推移（ 単位：円/月）

分譲マンション平均坪賃料推移（ 単位：円/月）響が間接的に出ることはあっても、価格の東京23区では2020年まで約10年に行わないという選択がまず賃貸層で起こ動きに変化（価格下落など）が出るようなわたって継続した賃料の大きな上昇がり、それが2021年後半から「可視化」しく、多くが投資に回っているため築5年未たことによるマンション価格に対する信頼動きが起こる可能性に警戒が必要だ。

場合は、別の要因によるものだと考えるべ

2021年に入りブレーキが掛かった。月次たと考えている。
「今の家に留まる＞借りる」

満の物件は新築並みかそれ以上の価感によって裏打ちされていた。

実需に目を向け、実際に ｢家を使っていのデータでもこの傾向は明らかだ。このという状況になったのだと思う。
「マンショ

格で市場に出ている。
そのような中で「マ今後、｢マンションは高すぎて買えなる｣ 人たちが何を考えているのかを知り、また賃貸市場に目を向けると、分譲マ

データでは都下は上昇しているものの、ン価格が高すぎるから買えないので買わ

ンション価格は高すぎる」というイメージ

い｣という声だけでなく、「マンションの賃寄り添うことが、2022年には重要になるのンション賃料はすでに下落傾向となって

横浜市は横ばい、川崎市は2021年後ない」という現象よりも先に「住み替えをしが共有されることは、マンションの今後の料は高すぎて借りられない」という声によっではないだろうか。

おり、新築分譲価格や中古流通価格が半以降下落となっている。明らかにすでにたいのだけど今はそのタイミングではない

値上がり期待を冷え込ませる可能性があて、需給バランスが崩れた場合、価格上昇を続けている中で、賃料が下落して

コロナ禍にあった2020年とも動きが異なっので止めた」という動きが出たのである。

る。マンション市場に限ったことではないが下がる可能性があると考える。
その際に収益力が下がる状況となっている。
これている。比較的郊外の政令指定都市でここのところマンションの価格が高すぎが、マンション価格を押し上げていた主は流通量も減少するかもしれない。
このよは投資市場にはマイナスの影響をもたらある相模原市、さいたま市、千葉市の動て買えない等の報道が非常に増加した要因は、「マンション価格は今後も上昇

うな状況が長期化し、かつインフレの影

す。緊急事態宣言が終わって新規感染きを見るとその傾向はより鮮明で、2021感がある。新築マンションの価格は首都する」という期待の高さである。
これは過響が消費者にのしか掛かってくる上昇と者数が少なくなっても「様子見」のスタン

年後半から分譲マンション賃料は下落し圏でもすでに高額になっており、中古マン

去20年間、金融危機と東日本大震災のなれば、｢住宅離れ｣という価格や賃料スが変わらないのは、賃貸市場の不調ていると見てよいと考える。

ションでも築年の浅い物件の人気は高時期を除けば、一貫して価格上昇していに嫌気を持った人たちが ｢そっぽを向く」

きということである。

22

井出武（ いでたけし）
中央大学法学部卒、89年マンションの業界団体に入社、以降不動産市場の調査・分析、団体活動に従事、01年株式会社東京カンテ
イ入社、現在市場調査部
上席主任研究員、不動産マーケットの調査・研究、講
演業務等を行う。

23

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

売買仲介の現場は今どんな状況にあるのか。主要エリアに注目し、実い。応募するにあたって、実際に自新築の供給が増えても、利便性の大規模タワーマンションが発売され際に取引されている物件や購入者の動向、マーケット全体のトレン

分 の 家 は いくらで 売 れるの か の 確

良さや注目度の高さといった観点もたときも、供給過多になるのではとドなどを営業の最前線に聞いた。今回は東京・湾岸エリア、神奈川県認のため査定依頼をいただくケーあり、需要を吸収していくのではなの声もあったが全くそうならなかっ海老名エリア、名古屋市瑞穂エリアを取り上げる。

スもある。「HARUMI FLAG」の販売

い か。「DEUX TOURS」（2015年 竣た。購入者が広域から集客できるこは中古市場にも影響が大きい。今後

工、総戸数1,450戸）や晴海界隈のともこのエリアの特徴だ。

東京・湾岸エリアの再開発の動きを考えると、新たな住み替えが発生すると想定され、中古住宅の流動性はますます高まる（ 東京都中央区）のではないか。
成約価格は1年前と比べて5~10%

築浅タワマンの平均成約坪単価は300万～ 400万円
新築物件の供給が増えても需要を吸収していく

値崩れが起こるという懸念から、市以上上昇している。月島駅直結のタ況が良い今のうちに売ってしまおう

ワーマンションは、分譲時の平均坪

住友不動産販売 流通営業本部

7月くらいから案内が増え始め、今年と考える人も多いと感じる。だが、売単価は380万円程度であったが、現（21年）はさらに増えている状況だ。

却を意識している人は多くても、実在 は500万 円 程 度で 取 引されてい

先日販売された「HARUMI FLAG」と際に売り出す人は少ない。

る。プレミアムタイプの住戸では、坪常務執行役員首都圏流通第一営業部長

三分一雅之 氏750万円で売り出して成約したケー

神奈川県海老名エリア（ 海老名市、
座間市、
綾瀬市、
相模原市）

駅前再開発が進み新築マンションが増加
広域からの集客が流通市場にもプラスの効果
小田急不動産仲介事業本部 仲介営業部
海老名店 プラザ長兼店長が生まれ、駅前マンションの人気はさらに高まっている。
中古物件の流通はコロナ禍でかな

比較検討する人も多い。月島地区は湾岸エリアは、再開発による洗練

中 央 区 湾 岸 エリア（ 月島・ 勝ど

2LDKのコンパクトマンションが多くされた街並みが人気だ。また、都心

き・晴海他）は、月島営業センター、

3LDKの物件が少ない市場で、3LDKに近く交通利便性が高いこと、海や今後のマーケットは、新築物件のションが中心だった。価格帯は築10

八重洲マンションプラザが取り扱っ

タイプはこの界隈だと1億円前後に運河が身近にあり癒しや非日常を感

供 給 予 定を考えるとや や 供 給 過 多

年くら い で3,000万 ～ 4,000万 円 程ている。主な購入層のイメージは、な る。「HARUMI FLAG」は3LDKでじられるロケーションの良さも人気になって、価格がこれまでの上昇基

度、3LDK・60 ～ 80㎡で比較的広め

30~40歳 代 の 共 働 き で 世 帯 年 収

6,000万~8,000万 円 程 度 で 購 入 でのある理由ではないか。購入層は若調から若干調整局面に入る可能性

な70㎡超の物件が多い。駅前の「 ビ1,500万円程度のファミリーになる。

き、子供が成長し3LDKが欲しいといい夫婦が基本だが、生活利便性とアも考えられる。だが、現時点でそれ

ナマークス」（2004年竣工、2棟・総湾岸エリアの場合、専有面積70㎡台

う顧客層が検討している。

クセスの良さ、湾岸というブランド力を考 慮して積 極 的 に 売 却 に 動く人

戸数313戸）はかなり人気があり、コスもある。

鈴木和典 氏り変化した。コロナ前は駅前のマン（ 間 取りは2~3LDK）の マンション

このエリアでは、「HARUMI FLAG」

からこのエリアを選ぶ高齢者もいる。

はあまりみられない。ただ、築15年

ロナ 前 は4,500万 ～ 5,500万 円と分が 中 心 商 品。昨 年（20年）の4~5月（ 総戸数5,632戸）や勝どき界隈の取 引 の ボリュー ムゾ ーン は、タ程度のコンパクトマンションから賃

譲当時より高値で取引されていた。

はコロナ禍の影響で、反響はあって大規模タワーマンションの他にも月ワーマンションでは築5年前後、70

貸住宅に住み替えて、現在の市況がだが、昨年（20年）半ばから駅前も案内に至ることは少なかったが、島や豊洲などで再開発計画があり、㎡ 前 後 で9,000万 円 程 度。最 近 は、収まったら買い替えようという人もマンションの問い合わせが減り、郊総計で約1万戸の新築マンションの70 ㎡ だと物 足りな い ので80~90 ㎡

出始めている。理由がなくても高く

外戸建ての問い合わせが増えた。現

供 給 が 予 定 され てを希望する顧客が増えていると感じ売れるうちに売却しようという動きいる。査定依頼の顧る。成約価格は分譲時より上がってはある。

客 の 中 に は、2024

おり、その面積帯になると1億円を年頃には供給過多

24

当店の営業エリアは海老名市を時点では売れすぎて物件がない状

中心に、座間市や綾瀬市に加えて相況だ。ただ、マンションについては

湾岸エリアはこれからさらに街が模原市の海老名寄りの地域になり、新築の供給が多いので、マンション

超える。築浅のタワーマンションの良くなる要素が多い。将来的な資産駅で言うと相武台前駅、最近は寒川を検討する場合は新築に流れたことなる 可 能 性 が 非

平 均 成 約 坪 単 価 は300万~400万

性や、3年後、5年後の近い将来に町まで商圏を広げている。海老名市

とも考えられる。駅からバス便の中常に高い、新築に住円。この価格でも人気があるので売家 族 構 成 が 変 わったときに 売 却しは、駅前の再開発が比較的容易だっ古戸建てで、 築浅の5年から15年、み替えようと思うとれている。

た場合はどうかと考えている購入層たこともあり新築マンションの供給

土地が35坪から、 旧分譲地であれその1年ほど前から住み替えニーズも多い。
「HARUMIはかなり多い。これからまだ成長すが多い。それに合わせてららぽーと

ば50 ～ 60坪、 建 坪30坪 程 度 で現在の住戸を販売

FLAG」に応募する人で、近郊に分譲る街だということが購入者の納得感など商業施設も増えたため、「 住み1,500万～ 3,000万円の問い合わせすることが多いのでマンションを 保 有している人 は 多に繋がっているところもあるようだ。

やすい街」になったというイメージが伸びた。
こうした物件は、コロナ前
25

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

ただ、建売業者

ような1,000万円半ばだった物件が少なく買い需要が多い状況が顕著

た め2 ～ 3LDKの70 ㎡ 前 後 が 主 流の購入額は高2,000万円前半くらいと、3割近く上になっている。コロナ禍で購入需要で、明らかにコンパクト化している。

く、 商 品 化 する

がっている。ただ、商圏は広くないの増加に拍車がかかり、一方で売却

富裕層に人気のある住宅地が瑞穂とさらに 上 がるので、取引件数はほかのエリアに比需要は徐々に減っている印象だ。条

区北東側にあり、そのエリアは高級のでエンドユー

べそれほど多くない。

件 によっては な か な か 進 捗しな い

住宅地として、市場が確立している。

ザーがついてく

今後は郊外需要が再び減るので物件もあるが、良い物件は出ればす

取引はそれほど多くはないが、富裕るのは正直難しはないか。建売業者が高く買った商ぐに話が進むため、在庫不足の状況

層顧客は予算的な問題はなく、エリ

いと感じてい品が高値で出てもそれは今までのよにある。

ア内で 希 望 物 件を特 定しているたる。 一 般 サ ラ

うにすぐ売れないことも考えられる。

また、名古屋では、ファミリー層はめ、当てはまればすぐ成約に至る。

までは問い合わせが少なく、もう一

リーマンの 所 得 は 上 がってい な いそうなると、建売業者の買い意欲も子供の教育環境を重視して住む場

建ぺい率・容積率が30%・100%で、ランク価格を下げないと売れないとので今後は販売価格についていけ

減退し、それに伴い戸建ての価格相所を決める傾向が比較的強く、教育

マンションも低 層しか 建 てられ なている。
しかし、1棟ものの売り物件思っていたが、コロナ禍以降は問いないのではないか。

場は少し落ち着くか、もしくは下がる

環境としての評価が高い立地では、

い。4,000万～ 5,000万円台のマンは少なく、今後もこの状況は続くこ

駅前再開発のタワーマンションののではないか。やや高騰気味の駅前

物件数が多くない上に築年数や広ションもあり、坪単価は150万～ 200とが想定され、紹介できる物件が少価格がかなり上がっていることは中マンションは、下がりはしないけれど

さを絞ると紹介できる物件が限られ万円程度が中心。

ないことから、取引件数はよくて横コロナ禍で戸建ては2,000万円台

古住宅の流通市場にもプラス材料

価格の上昇は落ち着くとみている。

てしまうケースも少なくない。

のものを中心に、低中額帯物件、特に働いている。人口が増え街の魅力

ただ、現在の新築物件が中古としてに1,000万円以下の物件についてのを高めるために一役買っている。タ

問い合せは相当増えた。それに比べ合 わ せ からそ のまま売 れ てしまうケースもある。

中 古 戸 建ては 市 場 にあまり流 通

ばいではないか。売却相談も減ってマンションの 平 均 的 な 成 約 価 格していない状況で、建売では3,000

おり、個人が購入する目安となる1

出てくると、それが中古価格を押し上は築年数にもよるが、4LDK・80㎡

万円台 が 中 心となる。南 区 は3,000

億～ 2億円の物件はほとんどない状

ワーマンションは広域から集客があげる要因にはなりそうだ。実際、「 ビ超が標準タイプで2,000万～ 3,000

万円台前半、瑞穂区は3,000万円台

況にある。不動産業者が、開発するて中 古 マンションは 問 い 合わ せ がるし、医師など富裕層が投資用で購

ナマークス」も十数年経っているが万円程度。地域や築浅物件に限定さ後半、昭和区だと4,000万円台になにあたって、今は売り時ではなく、も減っていたが、この2 ～ 3カ月は回復

入して賃貸するケースも多い。

価格は上がっていて、それでも需要

れると4,000万 ～ 5,000万 円 超となる。南に行くと海に近づき工業地帯

う少し待つと高くなると予測していることも要因の一つだ。

傾向にあり、しばらくの間全く問い合

この3年 間くらいで マンション価がある。海老名は駅から10分歩くとり富裕層がメインターゲットとなる。

もあるので や や 低 い 価 格 帯となり

わせがなかった駅前の3,000万円台

格は7 ～ 10％上昇、坪単価も10年

調整区域になるところも多い。行政一次取得層のメインは30代半ば～

2,000万円台の物件もある。

半ばのマンションが増えている。緊急前から比べると2 ～ 3割は上昇しての力で再開発しようと思えばまだ可40歳 前 後。大 手 企 業 勤 務 が 多 い の

中古マンションの成約価格は2 ～しており、今後もマーケットは堅調な事態宣言が明けてから、価格は変わいる。7 ～ 8年前の海老名の団地の能なので伸びしろは相当ある。

で 資 金 繰りはしっかりしている。子

3年前と比較してそれほど大きな変状況が継続するとみている。2,000

供の教育のため他の地区から移る化はない。ただ、例えば名駅や地下

万～ 4,000万円のマンションは時代人もいるが、基本は地元需要が中心

鉄東山線池下駅の駅直結のタワーに関係なく高いニーズを維持し、戸だ。因みに、新築マンションは、建築

マンションであれば、中古でも分譲

建ては、マンションからの住み替え費が上昇しているので総額を抑える時の価格と同等、もしくは上回ってで3,000万 ～ 4,000万 円 台 前 後 の 問いる事例もある。これまで

い合わせが多くあり、購入需要の強は分譲時より価格が下がさは続くものと思われる。

らないのに急に問い合わせが戻り成約に至っている。コロナではっきりと市況に違いが出たことを実感した。
成約件数は1年前と比較して30％

名古屋市瑞穂エリア（ 名古屋市瑞穂区、昭和区南側、
南区、
熱田区、
天白区）

増。マンションと土地・戸建ての割合
は例年では4：6だが、この1年はマンションの割合が2 ～ 3割と戸建てにシフトしている。その理由は、建売業者の用地取得意欲が旺盛でこちらからは何もセールスをしなくても買うという状況にあるためだ。売れ残ってい たような 物 件も建 売 業 者

足元の成約件数は前年比で増加

大手デベのブランドマンションが高い人気
4LDK・80㎡超が標準タイプ、成約件数は増加

る の が 一 般 的 で あっ た

一方で、売り物件不足というトレが、最近は限られた物件

ンドは名古屋のどのエリアでも変わ東急リバブルでは上昇している。

りはない。売り物件を確保できれば

瑞穂センター

センター長

廣木 隆也 氏多く存在し、マンション、土地、戸建てがバランスよく取引されている。

収 益 不 動 産（1棟 も の特に、マンションは人気が高く、大等）の取引状況も大きく変手デベロッパーによるブランドマン

わった。ここ数年は融資が

最近では購入時の価格を上回り

取引件数は伸びるので、どう集めるかが課題。

が買ってくれるので必然的に総数も当センターの 営 業エリアは 瑞 穂

ションが 売りに 出ると早 期 に 成 約

厳しくなり取 引 が 大 幅 に

流 通している築 浅 マンションもあ増えている。郊外の戸建てを買って区、昭和区南側、南区、熱田区、天白し、常に購入希望層が一定数いる。

減 少し価 格も下 がっていり、優良なマンションや戸建ての売分割したり、リノベーションして再販

区で、地下鉄桜通線沿線の住宅街。

取扱件数は伸びているが、売却

たが、ここ半年くらいはか

却 物 件 が 増えてくれ ば 流 通 量 の 拡している。

一次取得層を中心に買い替え層も相談が減少傾向にあり、売り物件がなりの 勢 いで 回 復してき大が期待できる。

26

27

不動産流通税の変遷 第2回

登録免許税（ 前編）

公益財団法人日本住宅総合センター
専務理事

大柿 晏己（おおがき やすみ）

大柿 晏己

公益財団法人日本住宅総合センター専務理事
中央大学法学部法律学科卒。
１９７３年社団法人不動産協会事務局入社。
１９９５年同事務局長。入社以来、土地税制・住宅税制・消費税・地価税等の税制改正業務を担当。
１９８０年の宅建業法第８次改正に際し、標準媒介契約約款策定Ｗ
Ｇ、価格査定マニュアル策定ＷＧ等に業界委員として参画。
２００１年財団法人日本住宅総合センターに移籍。
２００６年より現職。

もう一つは、昭和４０年代以降のわが国は恒常的な地ても設定されていたが（１６５㎡以下。ただし下限はなし。）、

また、「床面積要件」は良好な居住水準確保の観点か

価上昇期にあり、税の優遇措置が新たな土地需要を助それ以外の要件はすべて既存住宅特例についてだけ設ら、「築後年数要件」は老朽化して耐震性の脆弱な住宅

登録免許税の前身は、明治２９年に制定された登録

長することに強い警戒感があったことである。中古住宅取定されたものであった。
この要件の中でもとくに問題とされたを除外する観点から、それぞれ設定されたものであるが、その税法に基づく「登録税」である。
これは日清戦争後の財政引の中には「土地値」と呼ばれる取引―古家が現存しのは㋥の譲渡者要件と㋭の取得者要件であった。
この要後の改正により段階的に拡充された結果、現在では、難克服のため、
それまで手数料だった公的原簿への登録ているが実態は更地の売買―があり、不動産業者によ件のため、いわゆる「社有物件」の購入や住替え者の中㋑床面積５０㎡以上（上限なし）、料を今後は租税として徴収することにしたものであった。

る転売も多いことから優遇措置創設に消極的な意見が

古住宅取得にはまったく適用がなかったからである。

㋺建築後２０年（耐火構造は２５年）以内であるもののほ１．
ごく簡単な沿革

明治３２年、「不動産登記法」の制定により登記制度

か建築士等による「耐震基準適合証明」のある住宅又は４．譲渡者要件、取得者要件の撤廃が整備されると登録税法の登記事項・税率も改正され、その一方で、一次取得者にとっては、高額な新築住宅

不動産の取得の登記は不動産価額の25/1000と定めらよりも相対的に低価格な中古住宅の取得を支援するほう

この「譲渡者要件」は投機的転売を除外するためのれた。その後、日露戦争当時に税率が引き上げられる等、が効果的であり、
また、中古住宅の流通が促進されれば、ものであったが、取得者にしてみれば良質な中古住宅がこのように当初の要件は短期間のうちに見直しを余儀

何度かの改正はあったが全体の体系は変わらずに継続

いわゆるフィルタリング効果によって居住水準の全般的取得できればそれでよいのであり、その売主が個人か法人なくされたが、初めて税法上で「既存住宅」の定義を明した。

向上も期待できる等の意見も強く主張された。さらに、昭和

か、何年住んでいたか等はおよそ関係のないことであった。

確化した意義は大きい。
これによりその後の議論が進展し、

時 代は下って昭 和４２年に登 録 税 法が全 面 改 正さ

５１年度から三大都市圏で住宅金融公庫の「既存中高

また、「取得者要件」は、優遇対象を借家等居住者「不動産取得税の特例」や「住宅ローン減税」等におれ、土地・建物に関する登記は固定資産税評価額を課

層共同住宅（中古マンション）購入資金融資」が開始さ（一次取得者）だけに限定するためであったが、持家居税 標 準とし、登 記 原 因に応じて６/1000 から50/1000のれていた。

住者が住み替えるからこそ中古住宅が市場に供給される

そして、その後のバブルの発生と崩壊、長期にわたる地

このような事情を背景に、昭和５４年度税制改正で「既のであって、持家居住者を対象から除外することは、中古価の低迷等、不動産市場の激変に伴い登録免許税も改存住宅の所有権移転登記の特例」が創設された。ちな

住宅の流通促進によって居住水準の全般的向上を図る

正を繰り返すのであるが、それについては次回に紹介する

みに、「既存住宅」という言葉は公庫融資制度で使用さという政策効果を半減させることにもなりかねなかった。

こととしたい。

税率で課税することとされた。
これが現在の「登録免許税法」である。

２．昭和５４年度の既存住宅特例創設とその背景ところで、不動産取引の背後にある経済力に着目し、登記という機会を捉えて課税する登録免許税は、当然ながら国民の住宅取得にとって阻害要因となる。
そのため、昭和４２年の全 面 改 正 以 前から新 築 住 宅

れていた用語を踏襲したものである。

３．既存住宅だけの厳格な要件

床面積要件

築後年数要件

単価要件

譲渡者要件

取得者要件

税率 50/1000を30/1000に軽減するものであった。

の要件はすべて廃止されたので昭和５４年４月1日（創設）

４０㎡～１６５㎡

１０年以内

７.７万円/㎡以下

２年以内居住等

借家等に居住木造１０年、耐火１５年８.７万円/㎡以下

【撤廃】

【撤廃】

それに比べて「既存住宅」は冷遇と言うべきで、しかも以用されるのは住宅部分だけであり、土地は対象外である。

下のような複雑な要件が付されていた。

この点は、軽減税率の対象となる住宅の範囲が拡大され㋑自己居住用の住宅で、床面積４０㎡以上１６５㎡以下得の支援ではなく、それによる新規住宅投資の促進に意義があるのであって、中古住宅を優遇しても流通を促進

登録免許税の既存住宅特例の要件の変遷
登録免許税の既存住宅特例の要件の変遷
適用日

和３０年に創設。いずれも1/1000。なお、軽減税率が適

その理由の一つは、新築住宅の優遇は単なる住宅取十 分 確 保される環 境になってい（ 注）㋺の築後年数要件については、令和４年度税制改正により、「 昭和５７年以降に建築された住宅 」（ 新耐震適合住宅）に緩和される予定。

年 度 税 制 改 正において、これらより当初の１/1000 から２/1000に引き上げられていたが、る声は多かったが長らく実現しなかった。

流通市場が整備され、適正価格による中古住宅流通がいても中古住宅が対象に追加されたのである。

件に該当する「既存住宅」の移転登記について、本則（保存登記の特例は昭和２７年、移転登記の特例は昭流通業界を中心に中古住宅についても特例創設を求め

さらに、「専任媒介契約制度」の導入等により不動産なっている（注）。

た。このような事情から、昭和５８

当時、新築住宅の軽減税率は、昭和５２年度改正に

しかし、中古住宅は一切対象とされておらず、不動産「既存住宅瑕疵担保責任保険」に加入している住宅、と

昭和５４年度改正で創設された特例の内容は一定要の登記については１/1000の軽減税率が設けられていた。

た現在も変わっていない。）

28

多かった。

であること。

ある。

５．その後の改正による
他の要件の合理化「単価要件」は不必要に豪華な住宅を除外する目的で設定され㋺住宅の建築後経過年数が１０年以内であること。

たものであるが、これは昭和５８年㋩住宅の固定資産税評価額が77,000円 /㎡以下である

度改正で一度引き上げられていこと。
㋥譲渡者は個人に限るものとし、かつ、譲渡前３年以上所有し、２年以内に居住していたこと。
㋭取得者は、取得前１年以内に自己又は配偶者の所有る。
しかし、
そもそも住宅価額の上限を設定すること自体が住宅政策の目指している住宅の質の向上に逆するだけで新規投資にはつながらず新築住宅と同列に論する住宅に居住していなかったこと。

行するものであることから、昭和６１

ずることはできないとの考え方が根底にあったためである。

これらの要件うち、㋑の床面積要件は新築住宅につい

年４月以降は全廃された。

!
昭和５８年4月１日!
昭和６１年４月１日【撤廃】

４０㎡～１８０㎡

７月１日

４０㎡～２００㎡

平成５年４月１日

５０㎡～２００㎡

木造１０年、耐火２０年

５０㎡～２４０㎡

木造１５年、耐火２０年

５０㎡以上

木造２０年、耐火２５年〃!

!
平成７年４月１日!
平成１１年４月１日!
平成１７年４月１日

耐震証明住宅を追加!
平成２５年４月１日

保険加入住宅を追加!

29

F RK調 査・研 究報告

不動産流通業に関する消費者動向調査

新型コロナウイルスが住宅購入者の3割に影響
新型コロナウイルスで握することで、不動産流通に対する購入時期を早めた割合は過半数

消 費 者 の 行 動を捉えることを目的

不 動 産 流 通 経 営 協 会（FRK）で調査結果によると、住宅購入に新に、1991年から隔年で調査を開始、は「不 動 産 流 通 業に関する消 費 者型コロナウイルスが影響したと考え

2001年からは毎 年 行っている。首動 向 調 査（2021年 度）」の 結 果 をる割合は34.2％で、最も影響したのは

都圏 1 都 3 県で購入した住宅の引渡まとめた。この調査は、居住用不動「新 築 戸 建」で44.3％、最も影 響 がしを2020 年度に受けた世帯を対象

産取得者の取得行動や各種サービ少なかったのは「新築マンション」でに Web アンケ ートを 行った。調 査

ス等の利用実態・評 価を時 系 列把15.2％にとどまっている（図1）。新型

時 期は 2021年 6 〜 7 月。回 答 数はコロナウイルスが住宅購入に影響し

1,255 件。

図3

世帯年収別・住宅を購入した時期の変化

図4

世帯年収別・購入した住宅の立地の変化

図１ 新型コロナウイルスが住宅購入に与えた影響の有無

図2

30

世帯年収別・購入した住宅の価格の変化

31

F RK調 査・研 究報告

図5

世帯年収別・購入した住宅の間取りの変化たと回答した人で、時期の変化につ

次いで、「遮音性能（43.8％）」となっ

いて最も多かったのは「当初予定よている（図 6、図 7）。

今後住宅を購入する際にIT 重説を利用できるとした場合の利用意向にりも、購入を早くした」で54.3％（図なお、コロナ禍において不動産会

ついて、住 宅 購 入 者 全 体 の 37.4％

3）。立 地 の 選 定については80.7％

社を利用する際に苦労した点で最もが「利用したい」と回答した。年齢別が影響ないと回答（図 4）。また、間取高かったのは、「営業所を訪問することでは30 ～ 40 代の利用意向が 40％

りについては、世帯年収が上がるに（移動中に感染リスクがあること）」で超 と高くなって い る（図 11）
。IT 重

つれて、
「当初予定よりも、部屋数を56.6％。また、
リモート接客に関して説の利用意向があるとの回答者に、増やした」の割合が増える傾向が見は、60歳以上が6.3％（全体1.4％）と重要事項説明書を PDF ファイル等られた（図 5）。新 型コロナウイルス

高い数字となっている（図10）。

の 電 子 デ ータで 交 付 できるとした場 合 の 利用意向について尋ねたとの影響で考慮した住宅の性能として
は、「換気設備（46.6％）」
が最も多く、

IT 重説利用意向は若いほど高い

ころ、「利 用した いと思う」が 全 年

図6世 帯年収別・コロナにより購入した住宅の遮音性能（ 防音）を考慮したか図8

コ
 ロナにより購入した住宅の消毒設備（ 手洗い場等）を考慮したか

図7世
 帯年収別・コロナにより購入した住宅の換気設備を考慮したか

図9コ
 ロナにより購入したマンションの共用部分について感染対策が充実しているかを考慮したか

32

33

F RK調 査・研 究報告

図10

世帯主年齢別・コロナ禍において不動産会社を利用する際に苦労した点

営業所を訪問すること（移動中に感染リスクがあること）

営業所で感染防止対策（消毒の実施、体温の測定、パネル越しでの会話等）を実施すること

齢帯で高く、全体では87.0％となっ

また、今後住宅を購入する際、売う理由としては「住宅購入に関わるた（図 12）。そ の 理 由として最も高買 契 約 締 結における電 子 署 名＊を大事なことなので書面がよいと考えかったのは「書面に比べて受け取り利用できる場合の利用意向についるから」が 最も高く全 体で 80.5％、などの手間が省けるから」が全体のては、「利用したいと思う」が全体のまた年 齢 が 若 いほど書 面 がよいと75.5％を占め、その一方で利用しな

54.8％で、年 齢 が 若 いほど利 用 意

考える割合が高くなっている（29 才

いと思う理由として全体で最も多い

向が高くなっている（図13）。利用し以下 90.9％、60 才以上 69.9％）。

のは「住宅購入に関わる大事なことたいと思う理由としては「保管に場所なので書面がよいと考えるから」がを取らないから」が全体の77.2％で75.4％となっている。

最も高い、その一方で利用しないと思＊従 来の書面への押印ではなく、電子署名付
きの 電 子 デ ータで 売 買 契 約 締 結 を 行うこ
と。

図11

世
 帯主の年齢別・今後住宅を購入する際のIT重説の利用意向

図12

世 帯主の年齢別・IT重説における重要事項説明書の電子交付の利用意向

電話やメールでの接客（相手の顔が見えないこと）

Zoom 等を用いたリモート接客（機械の設定等が面倒だったこと）

資料等を自分で印刷しなければなら
ないこと

その他

11

図13

世
 帯主の年齢別・売買契約締結における電子署名の利用意向

無回答（注）住宅を購入するまでの打合せ等に関して、コロナ禍のため大変だったと回答した者が対象。
。

34

35

2019 年 4月に策定された「不動産業な態度によって惹起されているのかを、格の差を推計する。

を、説 明 変 数には住 戸 属 性、購 入 者

ビジョン2030」では、2030 年に向けて購入者の維持管理に対する良否認識と(2) 使用データ

属性等をそれぞれ用いて重回帰分析

重点的に検討を要する主な政策課題と関連付けて明らかにすることを目的とする。

東京都特別区に存するマンションのして「マンションストックの適正管理と再人の知覚に着目する理由は、同じ築購入者に対してアンケート調査を2020

維持管理の良否認識が、購入時の年数であっても、個人によって知覚は異年 10月29日（木）から11月9日（月）に

建築経過年数に与える影響度をみると、

現 状をみると、国 土 交 通 省 住 宅 局なっており、実際のマンションの選択行

実 施し、表 明選 好データを収 集した。

良好と認識されることによって2.957 年長「平成 30 年度マンション総合調査」に動に対して直接的な影響を与えているも

20 代から50 代までの購 入 者 1,250 件

く築後に経過した物件が購入されていよれば、現在の積立額が計画に比べてのと考えられることによる。

の有効回答を得た。

ることがわかる（表 -1 参照）。なお、当該生の促進」を挙げている。

不足しているマンションが34.8％と全体の２ 研究の方法

3 分の1を超えている状況にある。
また、マ

３ 購入者の知覚する経年減価と金銭的支出の把握(1) 分析方法

ンションの購入の際に考慮した項目につを行った（表 -1 参照）。

説明変数は、0.1％で統計的有意となっている。
このように、購入者の住戸に対する維

建物属性

管理属性

居住者認識

居住者属性

まずはアンケート調査による購入者の目的 変 数を購 入 者の建 築 経 過 年

持管理の良否認識は、購入時におけるの維持管理の状況」を考慮した購入者

表明選好データをもとに、マンションの購数に対する評価値（マグニチュード推

住戸の許容経過年数に対して正に影

特に心理的リスクに対するの割合は11.5％にとどまっている。

入者が知覚している経年減価を、マグ定法による値）とし、説明変数には、購響を与えていることがわかる。

維 持 管 理の軽 減 効 果にニチュード推定 法を用いて評 価する。

入した住戸の新築時から築後 50 年ま

５ 維持管理の良否認識が＊2での建築経過年数を示すダミー変数、状態にある理由の一つとして、維持管理（difference-in-differences analysis）

購 入 時 点の住 戸の建 築 経 過 年 数をが資 産 価 値に与える効 果の不明瞭さを用いて考 察したうえで、居 住 者の維捉えたダミー変 数、さらには当該 交 差維持管理の良否認識が、許容経過

由として「新築の方が気持が挙げられる。
この点について、不動産

持管理の良否認識が知覚リスクの低項（差の差を示す）をそれぞれ用いて年数を長期化させる原因の一つに知覚ち良いから」との回答が最鑑定評価の主体においても、維持管理減に対してどの程 度 作 用するのか、
まDD 分析を行った。

リスクの軽減が挙げられる。近年では、も高い回 答 割 合を示したの良好さを適切に鑑定評価に反映させる

た、
どのようなリスク要因に影響を与えてその結果、新築購入者の経年に対「共用部の維持管理状況」を考慮す

結果（国土交通省住宅局

ことが要請されている。
したがって、
メンテ

いるのか、
それぞれロジスティック回帰

する減価率が最も大きく、購入時点の住るマンション購入者が増加傾向にある。

「令和元年度 住宅市場

ナンスの効果計測の結果が具体的に示分析を用いて把握する。前記の分析に戸の築後年数に即応して経年減価がこうした背景には、将来的な金銭的支動向調査報告書」）
とも整されることによって、マンション購入時の新より、購入者によって知覚されている経逓減する傾向にあることが示された。つま出に即応する知覚リスクに対する高まり合性を有している。

たな評価軸の一つになると考えられる。

年減価と維持管理の良否認識の関係

り、経年減価を強く意識している購入者が寄与しているものと考えられる。

「入 居 後」においては、(2) 研究の目的

性を、共 分 散 構 造 分 析を用いて明らであるほど、築浅物件を購入していることそのうえで、傾向スコアを用い
かにする。

がわかる。

購入時築後年数別にみた住宅の知覚経年減価の推移

100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0

新築
築後10年以上15年未満
築後20年以上25年未満

築

築

後

５

年

以

以
後
1年
築

36

未
満
上
後
10
10
年
年
未
以
満
築
上
後
15
15
年
年
未
以
満
築
上
後
20
20
年
年
未
以
満
築
上
後
25
25
年
年
未
以
満
築
上
後
30
30
年
年
未
以
満
築
上
後
35
35
年
年
未
以
満
築
上
後
40
40
年
年
未
以
満
築
上
後
45
45
年
年
未
以
満
上
50
年
未
満

5年

新

築

築後30年以上35年未満

上＊2
本研究では、マンションの購入時点における築後年数の差（difference ; D）と 当 該
マンション購入者が知覚する経年減価の差（difference; Ｄ）という２つの差（ ＤＤ）
を分析対象としている。

図-1
知覚価値指数（新築時を100）＊1
本研究における経年減価に対する知覚とは、購入したマンションの新築時価格を基準とした建築経過年数に即応する価格低下に対する評価を指す。

建築経過年数（単位：年）

マンションの維持管理のリスク軽減効果の入居前後比較
入居前の購 入 者が既 存（中古）次いで、当該経年減価を、DD 分析

図ョ1ン購入者の経本研究では、マンシ

図-2

ついては、分 譲マンションする居住者・購入者の意識が低調な知覚リスクに与える影響

4.50

帰結リスク

4.00
3.50

物理的リスク

3.00
2.50
2.00
1.50
1.00

機会損失リスク

0.50

経済的リスク

0.00

会計的リスク

時間的リスク

当該リスクの軽 減の程度

管理の良否認識と知覚リスクを関連付

は低 下する一 方で、機 能

けて分析を行うものとする。

的リスク＊6に対する軽減の程度が高め

購入者が意識する9つの知覚リスク

られていることがわかる（図 -2 参照）。マを目的変数として、維持管理の良否認

ンション購入者の「入居後」は、住宅識を含めた説明変数によりロジスティッ

設 備に代 表される日常 生 活の実 利にク回帰関数の推定した結果を図 -2に即応する知覚リスクが意識され、維持示す。購入者の入居前と入居後の前

管理の良否認識が当該リスクの軽減

後比較を行っている。オッズ比によって、に作用しているものと考えられる。

「入居前」と「入居後」の2 時点を比

６ 維持管理に対する購入者の的リスク＊3、機会損失リスク＊4、会計的リ

入居後

機能的リスクマンションにしなかった理

したがって、マンション購入者の維持

較すると、「入居前」においては、心理t value
9.103 ***
0.508
-0.354-1.617-0.892-0.3981.288-30.044 ***-1.0451.439-16.689 ***-2.019 *15.073 ***
0.345
0.310
-2.431 *7.196 ***
新築
4.015
***
-5.409***
築後10年以上15年未満-1.458
築後20年以上25年未満
0.882
築後30年以上35年未満
1.972 *
-3.012 **-1.1892.125 *

注）
地域ダミー変数、取引年次ダミー変数は省略。

いてみると、管理運営に関する「共用部このように、マンションの維持管理に対

満
上
後
10
10
年
年
未
以
満
築
上
後
15
15
年
年
未
以
満
築
上
後
20
20
年
年
未
以
満
築
上
後
25
25
年
年
未
以
満
築
上
後
30
30
年
年
未
以
満
築
上
後
35
35
年
年
未
以
満
築
上
後
40
40
年
年
未
以
満
築
上
後
45
45
年
年
未
以
満
上
50
年
未
満

として実際の購入時の建築経過年数

築理に対する良否認識に即応する購入価

築化し、当該変化は取引当事者のどのよう(1) 研究の背景

未える影響度を把握するため、目的変数

以weighting estimator）を求め、維持管

Estimate
Std.Error
23.790
2.614
0.023
0.046
-0.0050.014-0.0360.022-0.0490.055-0.024
0.061
0.004
0.003
-14.7400.491-0.589
0.564
0.831
0.577
-10.000
0.599-0.888
0.440
0.964
0.064
0.166
0.481
0.238
0.768
-1.093
0.450
0.165
0.023
2.957
0.737
-3.5090.649-0.698
0.479
0.474
0.537
0.058
0.029
-0.0020.001-0.243
0.205
0.923
0.434
建築経過年数（単位：年）
0.772
1,250

年

経過年数に即応してどのように知覚が変

新

建築経過年数（許容経過年数）に与5年

たIPW 推 定 量（inverse probability

上

年減価に対する知覚＊1 に着目し、建築

１ はじめに

立地属性

以維持管理の良否認識が購入時の

５

小松広明

後
1年

准教授

目的変数：購入時建築経過年数（ 年）(Intercept)
駅距離（ 分）通勤時間（ 分）専有面積（㎡）
住戸階（ 階）
建物階層（ 階）総戸数（ 戸）新築DUM（ 該当：1,非該当：0）
2回目取得DUM（ 該当：1,非該当：0）
和室DUM（ 該当：1,非該当：0）
オートロックDUM（ 該当：1,非該当：0）
施工者DUM（ 大手企業：1,非該当：0）
図1
売主リフォーム箇所数（ 箇所）
管理人非常駐DUM（ 該当：1,非該当：0）
自主管理DUM（ 該当：
1,非該当：0）100
一部委託DUM（ 該当：900,非該当：0）80「 古さ」
を認識する築後年数
（ 年）
70
60
維持管理良好認識DUM（ 有：1,無：0）50
耐震性優良認識DUM（40 有：1,無：0）30
売却予定DUM（ 有：1,無20 ：0）
10
賃貸予定DUM（ 有：1,無：0）0
年齢（ 才）
所得水準（ 百万円）
世帯人数（ 人）女性DUM
（ 該当：1,非該当：0）AdjustedR-squared:
標本数
築

明海大学不動産学部

良否認識が許容経過年数に与える影響

マンション購入時の許容経過年数に影響を与える
購入者の維持管理良否認識の影響度

後既存マンションの経年減価に対する取引当事者の態度変容

表-1

築

４ 購入者の維持管理の知覚価値指数（新築時を100）

FRK 研究助成

意識構造分析

スク＊5の3つのリスクに対する軽減に相既存マンションの購入時における築

対的に大きく作用していることがわかる。

年数に基づいて築後年数 25 年以上と心理的リスク

社会的リスク＊3
アンケート調査では、「心理的リスク」について「維持管理が良ければ、購入の後悔をせずに済む。
」との質問を設けた。購入時点
（入居前）
と現在時点
（入
居後）の２時点において、「非常にそう思う」「かな
りそう思う」「ややそう思う」「ややそう思わない」「かなりそう思わない」「全くそう思わない」の６段階で回答を求めた。ダミー変数の作成においては、「非常にそう思う」「かなりそう思う」「ややそう思う」を１として、それ以外の回答を０とした。
＊4「機会損失リスク」については、「維持管理が良け
れば、他の物件よりも購入が合理的である。
」との質問により把握した。
＊5「会計的リスク」については、「維持管理が良けれ
ば、管理費・修繕積立金の滞納はない。
」との質問により把握した。
＊6「機能的リスク」については、「維持管理が良けれ
ば、故障に対する不安を感じない。
」との質問により把握した。

37

FRK 研究助成 既存マンションの経年減価に対する取引当事者の態度変容

編・集・後・記築後 25 年未満に区分し、そのうえで共的には、築後 25 年未満では、当該パスる物 件の購 入 価 格の57 万 8,000円 /分散構造分析を行い、購入者の維持

係数は0.335である。

㎡に比べて9.7％（統計的有意性 5%）

今年は36年に一度の五黄土星の寅年。九星気学では、五黄土

このように、既存マンションの購入者高い水準にあることがわかる。維持管理

星は、他の八星をリードする大きな力を備えた星とされ、また、干支の築後 25 年未満の既存マンションには、入 居 時において維 持 管 理の状 態の質が良 好であると認 識されることで、寅は一日に千 里 行って千 里 還ると称されるほどの盛んな行 動 力をおいては、
キャッシュ管理意識に対して、を、①ソフト管理意識、②ハード管理意

購入価格に正の格差が生じているもの

象徴する特別な干支です。

ソフト管理意識とハード管理意識がそ識、③キャッシュ管理意識、の３つの意と考えられる。

れぞれ正に作用し、相対的には長期修識を関連付けて評価していることがわか繕 計 画の作 成に代 表されるハード管る。

管理に対する意識構造を把握した。

理意識が強く意識されていることがわかるとする中、コロナの終息後を見据え、あるいはコロナと共存する世界

８ おわりにを先取りした経済・社会の動きは、寅年の今年、いよいよ活発になっ本研究では、自用の既存マンション

７ 維持管理の質が（図 -3 参照）。

新型コロナウイルスの感染拡大が始まって早や2年が経過しよう

購 入 者を対 象として、当該 表 明 選 好既存マンションの購入価格に与える影響

データをもとに、購入者が知覚する経年

年未満の住戸においては、特に工事の維持管理の質に対する認識が既存

DD 分析を用いて推計した。
その結果、実現可能性が重視されているものと考えマンションの購入価格（期待値）に対購入者が知覚している経年減価率は、られる。つまり、今後の工事を見据え、修して正の影響を与えていることがわかる

特に新築時のマンション住戸において相繕積立金の状況を踏まえた資金調達（図 -4 参 照）
。具 体的には、維 持 管理

対的に高くなる傾向にあることが示された。

管理規約の重要さが意識されている。
この点については、
ソ

長期修繕計画の作成
大規模修繕工事の実施
管理業者の優良さの質が良好であると認識されている物件
また、購入者が知覚している経年減価に

フト管理意識からキャッシュ管理意識の購入単価は、63 万 4,000円 /㎡であは、維持管理に対する良好さの認識がマへのパス係数にも反映されている。具体り、当該質が良好でないと認識されていイナスに作用するため、その結果として、購築後 25 年は、大規模修繕工事の2周期目に概ね該当することから、築後 25

ｅ

ｅ

ｅ

0.659***

0.791***

0.825***

0.765***

ソフト管理意識図-3

管理規約の重要さ

管理業者の優良さ

長期修繕計画の作成

0.659***

0.791***

0.825***
0.765***

ソフト管理意識0.335***

ｅ

ハード管理意識管理組合運営の円滑さ

ｅキャッシュ管理意識
CFI=0.993 TLI＝0.986
0.793***
0.755***

大規模修繕工事の実施

0.797***
キャッシュ管理意識

0.793***

複数拠点居住が日常の生活になった、等々文字どおりライフステー
ジに応じた多種多様なニーズに応えられる懐の深い産業でもあります。昨年12月に決定された税制改正大綱では、住宅ローン減税等の築年数要件が廃止され、戸建て・マンションの如何を問わず、新耐震基準に適合した住宅が、幅広く税制支援の対象となりました。
できるところから取組を一歩一歩着実に積み重ねることによって、アフターコロナを先 取りした既 存 住 宅 流 通 市 場の整 備が大きく前 進していくことを期待しています。
（T.I）

する知覚リスクを軽減させることによって生
ｅ じているものと推察される。具体的には、

マンション購入者の「入居前」と「入居

***
0.713
後」では知覚リスクに対する態度が変0.755******
0.711
管理費・修繕積立金の十分さ

ｅ

ｅ

***
0.711
対する良好認識が、購入時の住戸に対容しており、「入居前」では、主に心理的資産価値の維持

リスクの軽減に作用しており、「入居後」においては、
ｅ 機能的リスクの軽減に対して顕著に作用していることが示された。

RMSEA＝0.047
0.713***

以上から、維持管理が良好な状態においては、購入者のマンションに対す

FRKコミュニケーション

管理組合運営の円滑さ

管理費・修繕積立金の十分さ

資産価値の維持る知覚リスクを軽減し、購入住戸として

ｅ

ｅ

ｅ

の許容経過年数を長期化させるため、2022年冬号＜通巻12号＞

結果として経年減価率が低下しているも発行日のと考えられる。終局的には、購入者の発行人

CFI=0.993 TLI＝0.986

RMSEA＝0.047

維持管理の良否認識によって、9.7％の800,000

維持管理の質が既存マンションの購入価格に与える影響
800,000（IPW推定量に基づく期待値
700,000（ 修正値））
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0

634,000

マンション購入単価（期待値）（円/㎡）

図-4

マンション購入単価（期待値）（円/㎡）て定着し、仕事場としての機能が住まいに求められるようになった、

当該結果は、購入者の維持管理に

ｅ

0.335***

0.797***

不 動 産 流 通 業は、このアフターコロナの世 界を先 取りする未 来
産 業だと言えるでしょう。テレワークがコロナ禍のワークスタイルとしさせる傾向にあることが示された。

ｅ

ｅ

ｅ

ｅ
入時の建築経過年数を2.957年長期化
ハード管理意識

築後25年未満の住戸における維持管理に対する意識構造ｅ38

減価率をマグニチュード推定法及びていくに相違ありません。

700,000

634,000
578,000

600,000

2022年1月25日

一般社団法人 不動産流通経営協会〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-25-2 虎ノ門ＥＳビル5階
Tel. 03-5733-2271
Fax. 03-5733-2270
https://www.frk.or.jp

購入価格格差が生じるものと推計される。当該購入価格の格差率には、マン

500,000

ションの維持管理に投じることの費用の企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所

400,000

経済性が示されているといえる。

レイアウト・デザイン

株式会社タクトデザイン事務所

印刷

株式会社東伸社

本 研究の成果が、2022 年 4月に開300,000
200,000

578,000

始される「マンション管理適正評価制度」の実施効果を示唆する一つの基

100,000
0

維持管理良好認識あり

維持管理良好認識なし

礎的資料になれば幸いである。
39

不動産物件の情報交換、不動産流通に関する調査研究、諸制度の改善に取り組んでいます。