FUDOSAN RYUTSU KEIEI KYOKAI

2020 年7月（通巻9号）

2020 年8月

（通巻9号）CONTENTS
3

ＦＲＫ50 周年記念座談会「不動産流通業界への期待」
三井住友信託銀行 顧問

毛利信二氏（元国土交通事務次官）

東京大学大学院工学系研究科都市工学専攻教授
アットホーム 代表取締役社長

浅見泰司氏

鶴森康史氏

変わり続ける消費者ニーズを汲み取り、地域の活性化と不動産の再生に寄与
11

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20

26

Interview ～座談会を受けて不動産流通経営協会

山代裕彦理事長多様化ニーズに応える人材育成とICT 活用で社会的使命を果たしていく＜論点 1 ＞ FRK「既存住宅需給モデルに関する調査・研究業務報告書」より PART1

既存住宅需要量と供給量の比較～需給モデルにおける推計手法とその結果～＜論点 2 ＞ FRK「複数拠点生活に関する基礎調査」から

多様な暮らし方・地域交流を増やし、家族を支える複数拠点生活を推進するため、税制優遇などの支援措置を首都圏既存マンション市場─2020 年上期の動向と下期の見通し

緊急事態宣言下で中古マンション市場に起こったこと㈱東京カンテイ2

表紙イラスト 平野こうじ

市場調査部 上席主任研究員

30

日本の不動産流通業史⑨32

既存マンションの魅力③

34＜ FRK 調査・研究報告＞

井出 武

明海大学不動産学部教授

歴代の「ビジョン」と不動産流通業

物件の賢い選び方

マンショントレンド評論家

周藤利一

日下部理絵

既存住宅流通量 地域別推計

全国の既存住宅流通量は59.8万件
7 年連続で増加 既存住宅流通比率は38.8％

37＜ FRK 研究助成＞

43

編集後記

東京都市大学環境学部環境創生学科教授

首都圏遠郊外住宅地の老朽化と住み替え

室田昌子

ＦＲＫ50周年記念座談会「不動産流通業界への期待」

変わり続ける消費者ニーズを汲み取り、地域の活性化と不動産の再生に寄与
取引の透明性・安全性・信頼性の向上を図るという基本は変わらない
ストック重視社会の実 現に向けて、不 動 産 流 通業の重要性がますます高まるとともに、不動産流通業 界が果たす役 割はより高 度で複 雑になってきました。不 動 産 流 通 経 営 協 会が今 年で設 立から50 周 年を迎えたのを機に、不動産流通業界のこれまでの歩みを振り返りながら、社会・経済における事業の位置づけやビジネスモデ
ルの変遷、今後の可能 性 、政 策のあり方などを業界事情に精通する3氏に語っていただきました。
（2020年6月中旬に書面とオンライン形式で実施）

毛利信二氏

三井住友信託銀行 顧問（元国土交通事務次官）

浅見泰司氏

東京大学大学院工学系研究科
都市工学専攻教授

鶴森康史氏

アットホーム 代表取締役社長

毛利 信二（もうり しんじ）

浅見 泰司
（あさみ やすし）

鶴森

康史
（つるもり

やすし）

1957年生まれ。松江市出身。東京大法学部

1960年生まれ。
東京大学工学部卒業、ペンシ

1961年生まれ。埼玉県出身。1986年3月アッ卒。1981年建設省（現国土交通省）に入省し、ルヴァニア大学博士課程修了。東京大学工トホーム株式会社入社。2000年9月東京営

総合政策局不動産業課長、大臣官房人事課

学部助手、講師、助教授、東京大学空間情報業部部長、05年8月執行役員首都圏営業部

長、
土地・建設産業局長、総合政策局長、
国土

科学研究センター教授を経て、2012年より部長兼営業推進部部長、06年6月執行役員

交通審議官などを経て2017年7月に国土交

東京大学大学院工学系研究科教授。
専門は、メディアソリューション事業部部長、07通事務次官。18年8月同省顧問。19年2月三都市計画、不動産政策、空間情報解析。
主な

年8月取締役メディアソリューション事業

井住友信託銀行株式会社顧問
（現任）
、同年4

著者に、
「タワーマンションは大丈夫か?!」部部長、10年5月取締役東京営業部、神奈

月公益社団法人全日本不動産協会特別顧問「不動産テックを考える」「マンションの終川営業部、近畿・四国事業部担当、12年12（同）、20年6月一般財団法人土地総合研究

活を考える」「民泊を考える」「地理情報科月取締役統括営業本部部長、16年6月取締

所理事長
（同）
。
京都市副市長、東京大学公共学：GISスタンダード」（以上共編著）、「都市

役営業本部本部長、同年8月取締役社長、政策大学院客員教授も務めた。

工学の数理：基礎編」
（単著）
がある。

2019年5月代表取締役社長（現任）。

3

ＦＲＫ50周年記念座談会「不動産流通業界への期待」

皆様のご理解とご支援のお蔭です。

不動産流通業界の変遷と現状

──鶴森さんは不動産情報のプラットフォームを運営する立場から、不動産流通業のビジネスモデルの変遷と果たしてきた役割をどのように見て場研究会」を設置し、質に対する不安いますか。

を払拭するためインスペクションの鶴森氏 FRKの前身である「不動産

導入や売手自身が物件情報の開示に取引センター」が発足した昭和40年代

取り組む必要性等について議論を重は、当社もまた業務をスタートした時──まず、これまでの不動産流通業界ねました。
平成24年に住宅担当審議官期です。
当時の不動産流通業界は、消を振り返りたいと思います。
行政の立となって買取再販ビジネスの普及を費者向け情報として新聞三行広告、場から業界を長年見てこられた毛利

目指した流通税の減免に取り組むと地域の同業者が「のれん会」等の小規さんに当時の政策と業界の印象につともに、「20年経過すると上物価値が模な物件情報交換会を開催するよういて伺います。

ゼロ」という我が国の取引慣行を打ちになったものの、まだまだ仲間内の毛利氏

我が国の住まいを巡る課

破るため上物評価の根本的な見直し

クローズドな中で取引が行われるこ題は戦後、量から質へ、市場機能やスなどを提言したことは、後に価格査定とがほとんどで「流通」という概念もトック重視、そして豊かな住生活の実マニュアルの改正や（公社）日本不動

育っていませんでした。
また取引にか現へと変遷してきましたが、担い手の産鑑定士協会連合会による「JAREA

かるトラブルも少なくなく、既存住宅

宅地建物取引業についても悪質業者

HAS」（既存戸建住宅建物積算価格査の流通が円滑ではなかったばかりか、の排除から媒介契約制度の整備、安全定システム）の導入など、一定の成果

流通にかかわる事業者の印象も決し

迅速な取引のためのレインズ導入、資に結びついたと思います。
また、土地・て良いものではなかったと聞きます。

質と専門性・信頼性の一層の向上など

建設産業局長として議員立法による

昭和50年代に入ると、新たな市場を

宅建業法を中心に制度インフラが整

宅地建物取引士の誕生に関わったこ求めた大手不動産会社が流通業の分備されてきました。

とも思い出深いことです。
取引士への野に続々と進出し、さらに不動産流通

私も、初めて宅建業法に指定流通機

改称は、積年の業界のご要望で、特に業FCも登場するなど、市場の顔触れ構が登場し、専任媒介契約も登録を義中古市場においては金融、リフォー

や雰囲気は大きく変わりました。
そし

務付けるなど業務標準を確立する契ム、鑑定など関連する専門家との高度て、昭和55年には不動産流通近代化セ機となった第十一次宅建業法改正（平な調整を円滑に行うことが個人レベンター（現:不動産流通推進センター）

成7年）に関わりましたが、四半世紀をルでも求められるだけに、取引のプロが発足、57年には媒介契約の書面化経て今日、レインズには基幹的流通イとしての自覚を促し、その地位の確立などを盛り込んだ改正宅建業法が施ンフラとして新たな課題も浮上してを目指すものでした。

行され、流通業界は大手・中小の垣根制度インフラの整備などによって不動産流通業が確立きています。不動産業課長のときに振り返ると40年近い役人人生の中でを越えた協業化、そして近代化・適正は、欧米に比べて立ち遅れた我が国の様々な不動産業政策に関わって来られ化へ向けて大きく歩みを進めました。

中古住宅の流通拡大に向けて「流通市たのは、一貫してFRK始め関係団体の昭和60年代から平成前半期にかけ

4

ては、「コンピューター」が普及しま

経済・都市における不動産流通業をど解釈して、実はこの物件がもっと合っす。
情報処理の精度・スピードが向上のように見ていますか。

ている、お得ですよということを示せ

し、多様なアウトプットも可能にな

浅見氏 不動産の供給者である売りるのが重要だと思います。ですから、り、「平準化された情報項目」「棒情報

たい人や貸したい人と、消費者である

今後の不動産流通業に求められるのによる一覧表示」「キレイに作図され買いたい人と借りたい人結びつける

は物件を知るだけではなく、消費者とた間取図」が、流通事業者が利用するのが不動産流通業の役割です。
不動産

供給者のニーズを知ることです。
しか基本情報となっていきました。

流通業が目指すべきなのは、一つはも場合によっては本人すら認識して

平成後半期に登場した「インター最適なマッチングです。
もう一つは売いない可能性があるので、それを自覚

ネット」は情報の価値を大きく変えま

却・購入、賃貸借の環境を整えて支援してもらうようにアシストできるよ

した。
それまで消費者は様々な情報をすること。
例えば不動産を売りたい人

うな消費者の理解と供給者の理解が直接事業者から入手するか、情報誌やに、情報やツールなどの面で手助けし今後は重要です。

ダイヤルQ2を介したFAXサービスなたり、消費者が購入する際に資金が足不動産流通業では、供給者と消費者どにより「購入」していましたが、大量りなければローンを組めるようにしが直で対面することはあまりありまの情報を居ながらにして、しかも無料てあげることなどです。

せん。
マッチングサイトはたくさんあで入手できるようになりました。
それ最適なマッチングとは、経済学ではりますが、サイトで取得するニーズやに伴い流通事業者も多様なデバイス

消費者余剰と供給者余剰があって、こ個人情報は限られています。
最低限必を活用した情報提供のあり方を競う

れの和が社会余剰になり、それを最大要なものは得られますが、それ以上は時代になりました。
デバイスの変化だ化することです。
消費者が思っている

難しいので、潜在的なニーズも読みとけではありません。
情報受信者側も豊物件の価値（付け値）と価格を比較すれるようなその人に対する理解や、状富な情報の中から自らのニーズに応ると、価値の方が高いからこそ買いた

況の把握が非常に重要だと思います。

じた情報を選別するようになりまし

くなるのです。一方で売りたい人にそうして集めた情報は本来、ストック

た。物件情報にも「量+質+スピード+

とっては、最低限の自分にとっての価されると今後のビジネスチャンスにα」が強く求められるようになり、流値（留保価格）と売るときの価格の差

つながるはずですが、それがまだ行わ

通事業者の情報提供、また事業者自身

額が供給者の余剰になるのです。
そうれていないのではないでしょうか。
人の情報入手・活用方法も大きく変わり

すると、消費者の付け値と供給者の留の情報は個人情報として守られますました。

保価格のギャップが一番大きいとこが、業として集めた情報を活用するこ

そして、現在は宅地建物取引士としろを探してあげることが最適なマッとは大きなビジネスチャンスにつなて士業への仲間入りを果たし、社会的チングと言えるのではないかと考えがると思います。
今のビッグデータでな位置づけは格段に向上しました。
同ます。
供給者と消費者の考えている価も解析できるようなデータの価値が時に、流通事業者の責任や義務が更に値のギャップが大きいほど良いマッ

そこにあります。
それをうまく活かす

強化されたことで、消費者にとってよ

チングになると思います。

仕組みを作って、例えば、情報を売買

消費者がこういう物件が欲しいとしてフィーを取れれば新しいビジネ求められるようになりました。

言っても、本当に欲しいものが何かとスもでき、不動産流通業界における新──浅見先生は学者の立場から社会・いうスペックをプロなりにきちんとたなフィービジネスの道ができるとり一層安心・安全な取引環境の提供が5

ＦＲＫ50周年記念座談会「不動産流通業界への期待」

が必要です。
消費者と供給者のニーズの普及活用を促し、管理やリフォーム

都市の視点で考えると、その地域にがわかり、その地域の不動産市場にお履歴等も含めた正確な物件情報の蓄根付いている不動産がうまく活用さ

いて求められていることが何かを理積と提供、さらには瑕疵保険制度などれないと業としてうまくいきません。

解し、それをうまく活かしていけば新

品質保証の普及を促すこと。
早急に心

本来的にはその地域の不動産をうましいビジネスチャンスが生まれると理的瑕疵物件の取扱いを明確化してく活用し、地域を盛り上げていくこと

思っています。

いくことも求められています。
②についう気がします。

いては、レインズ情報・活用ルールの充実強化など一層の情報基盤整備を

不動産流通業界に求められる役割と課題誘導するとともに、③と併せてICT、AIを含む不動産テックの適切な活用を促し、これを国民サービスの向上と業務効率化に結び付けること。
結果と流通しやすくするための情報提供や品質保証などの仕組みを作る必要がある

提供や品質保証などの仕組みを作る

して、消費者目線で利便性・安全性の必要があると思います。

一層の向上を図る契約等諸手続きの毛利氏 近年我が国でも中古住宅の一元化・迅速化も求められると考えま

流通が拡大しているのは、優良な新築す。

──欧米に比べて少ないと言われて物件の供給と相まって、買取再販・リ──今後の不動産流通業界の課題はいる我が国の流通戸数をもっと増やノベーションといった新たなビジネ

何ですか。

していくためにはどんなことが必要

スモデルが定着し、消費者の選好にも鶴森氏 不動産流通業というのは「情ですか。

変化が見られることが挙げられます。

報で物件（売主）と買主をつなぐ」とて

浅見氏 売買については、日本は既存不動産流通業界には、引き続き信頼でも人間的な仕事です。
定型の画一的な住宅市場が欧米と比べて十分に発達きる物件情報の提供と確実な取引の情報だけではなく、消費者一人ひとしていません。
アメリカに住んでいて実現が求められるとともに、様々なりで異なるニーズに寄り添った細や思ったのは、住み替えることに対して

サービスニーズにきめ細やかに応じ

かな情報まで提供することで、顧客とさほど抵抗感がないことです。
それにる柔軟さと懐の広さが必要です。
具体の信頼関係を築いていくことが成約比べると日本は住み替えが一大事業

的には、①一層の情報開示、②情報提獲得の重要なファクターになっていという感じがします。
動くことに対す供手段の多様化・高質化、③サービス

るように思います。
そのため、多様化

る抵抗感が大きいのでしょう。ただ、の高度化・総合化─など、生活の場をする消費者のニーズや求める情報を消費者が満足するのであれば、流通戸提供する不動産仲介サービスとしていかにキャッチし、その情報をどのよ

数が少ないことはことさら悪いと言のプロらしさに磨きをかけて頂くとうに提供して購入意思決定へとつな

う必要はないと思います。
ただ、既存いうことでしょう。

げていくか、という営業担当の方の工住宅が本来発揮すべき性能以上に使今後の政策の方向もこうした流れ

夫やテクニックの向上、ナレッジの蓄

われていないとすればそれは問題なを支援・強化していくことになりま

積や共有、営業力全体の底上げのためので、うまく活用していくための情報す。
例えば、①では、インスペクションの情報・営業ツールはもちろんのこ

6

と、研修教育や人材育成なども課題との大きな課題のように思います。まディや立地を問わない働き方ニーズ、なってくるのではないでしょうか。

た、現在急速に進展する「働き方改革」

育児や介護と両立する働き方、ビジネを進めるうえでも重要なテーマだと

ス・インバウンド観光の急増と市場の思います。

グローバル化、投資家心理にも影響を中古住宅流通においては、補修修繕
履歴等に加え、マンションの管理状
況、大規模修繕計画や積立金などの情さらには消費者のコミュニケー

与える環境・健康志向の高まり、有能

報提供も、既存住宅の安心・安全な取ション手段に対するニーズも多様化な人材を確保し生産性を向上させる

引の実現、市場が適正な評価を得るた

しています。電話やメールはもちろ

オフィス環境ニーズなど、様々です。

めの重要なファクターになってきまん、SNS（LINE等）を使った情報提供

空地・空き家問題や老朽不動産の増した。
加えて、近年自然災害が頻発しもごく当たり前の連絡手段となりま

大、災害脅威の常態化、格差の拡大なている影響もあり、ハザードマップやした。
そして現在、対面での営業が懸

ど社会的問題の解決に資することも避難場所など防災に関わるエリア情念される世の中にあって、（Zoomな

必要です。

報、
地盤情報、
発電・蓄電といったレジど）ITツールを介したPC上での新たこうした変化に対応するためには、

リエンス情報の提供も必要性を増しなコミュニケーションも一般化してスマート化を視野に入れたまちづくてきています。

きました。消費者が変わり続ける時代

りや国土政策との連携の強化を通じ

しかし、こうした情報を一つひとつだからこそ、その変化に適応するためて、国土やまちの将来像と整合する最集めることは時間も労力も要します。

に、新たなツールやアイテムを利活用

適不動産の活用を促していくことがいかに手間をかけず効率良く入手し、し、コミュニケーションロスがないようマ

求められます。
例えば、コンパクトシ

少ない時間で効果的なデータに加工

ネジメントしていくことも、流通業界にとっティ政策についても、縮退していく都

するかも、営業生産性を高めるうえでて不可欠な課題だと感じています。

市ビジョンやDXによる住民サービスの向上を地域住民や行政と共有して住宅や施設の立地適正化に積極的に

社会・経済構造の変化への対応

貢献していかなければ、ビジネスは長続きできないでしょう。
また、増大する空き家を資源として活用して関係人口の取り込みやコミュニティの再不動産テックの活用で
不動産流通業自体を効率化する仕組みを民生活と経済活動の場を最適な形で生、さらに、移動支援サービスなどを提供していくビジネスです。
いわば舞提供する他の事業者と連携してエリ台が急速に変化している以上、不動産

ア価値の再生も取り組むべきテーマ

ビジネスも変革を受け入れ、時には先です。
引き続き、不動産の持つ個別性・──少子高齢化やグローバル化、デジ取りしなければなりません。
その変化

地域性という本質が変わらない以上、タルシフトの進展など、今後の社会・は、人口減少と少子高齢化にデジタル

地域密着型の事業者との連携・協調も経済構造の変化に不動産流通業界はトランスフォーメーション（DX）が基

息の長い経営に必要だと思います。

どう対応していくべきですか。

底となって、単身高齢者の増大、管理

鶴森氏 不動産流通業界に限ったこ

毛利氏 不動産業は、不動産という国を望まれない土地の増加、距離のハンとではありませんが、いずれの企業も

7

ＦＲＫ50周年記念座談会「不動産流通業界への期待」

この先の人口減少、少子高齢化、（アる必要があると思います。

通、取引、日常業務にも変化が求めら

フターコロナでの）グローバリゼー

今は不動産流通のビッグデータがれ、業界を取り巻く環境は大きな岐路

ションといった社会構造の変化と、こあると思っていますが、それが有効利一に立たされているように思います。

の先事業を継続していくための経営用できていないのが問題です。
それを般消費者からは、非対面での接客（情資源の確保・活用に取り組んでいかな

使えるようにすることを業界全体で報の提供、VRを使った物件内覧、リければなりません。
特に不動産流通業

しっかり考えなくてはいけない。
良い

モートによる重説や契約など）など、にとって重要な人材確保については、物件の情報を秘匿した方が得をする流通にかかる業務の方法やツールに年々難しくなって行く中、その対応とのではなく、開示した方が得をする仕も常に新しいものが求められている

して、今目の前にある日々の業務をい組みの構築が必要です。
情報にプライ

ように感じます。
これからの流通業界

かに省力化、効率化を図っていくか、シングができていて、情報を開示するにはAIやIoTなどの新技術の導入を通つまり「最小限の人的リソースで最大ことでその対価を回収できる社会をして人口減少や少子高齢化等、様々な限の生産性をいかに得るか」を様々な作ることで、情報がうまく開示され、社会構造の変化への適応、そして多種角度から検討し、取り入れていく必要物件が流通する。
それを業界全体で考多様な情報提供が求められており、こがあると思います。IoTや人工知能、える必要があると思います。
例えばレ

れらの課題に取り組むことで、業界やビッグデータ、クラウドをはじめとしインズのデータをもっと取引に有効

ビジネスモデルは再び新たなステー

た新たな技術は近い将来、不動産流通に使える仕組みにするために業者間ジへの移行を果たすことになると業のビジネスプロセスに大きな変化、

だけではなく社会で広く活用できる

思っています。

あるいは「不動産業務革命」とも呼ぶ

ようにすることが必要です。
レインズ

新たな技術の導入については、大べきインパクトを与えるかもしれま

データはものすごい宝の山です。
新し変皮肉なことですが、今般のコロナ禍

せん。

いビジネスチャンスになるような大によって業 界 全 体 が 揃って大きな一

浅見氏 不動産テックは今後進んできなデータが眠っています。
ぜひ有効

歩を踏み出したように感じています。不いきます。それに対応するためには、利用を進めていただければと思いま

動産取引では当たり前の対面での営

まず不動産業の様々な慣習の近代化す。

業が難しくなったことで働き方は一 変が必要です。
加えて、不動産テックは契約だけに使うのではなく、物件紹介の仕組みや不動産流通業自体を効率化する仕組みにも活用できればいいですし、断片的な情報を集約して大きし、非対面の折衝や内覧、重要事項

コロナの影響で非対面営業が求められ、業界を取り巻く環境は
大きな岐路に説 明、 契 約などが増 加しました。
とは言っても、流通業においては従来の対面営業が完全になくなることはないと思いますので、事業者の方々は感染対策を講じるなどの安全に配慮した対応

なビジネスにするのであれば、新しい情報システムとビジネスモデルを作──新型コロナウイルス感染拡大にらなくてはいけません。
そうすることよる不動産流通業界への影響と今後

アフターコロナにおいては、テレで、不動産流通業の副業的な収入の道の業界の対応についてどう考えますか。

ワークによる東京一極集中から地方も出てくるかもしれません。
新しい不鶴森氏 コロナ禍の影響により様々への回帰、テレワークに対応・適した住動産流通業をアシストする産業を作な活動が自粛する中で、不動産の流宅、さらにオフィスニーズにも変化が

8も継続していく必要があるでしょう。

生じる可能性は大いにあるため、マッす。
書斎や仕事室として小さい形で区で、それを的確にとらえて、供給者にチングビジネスだけでなく、それらを切って場合によっては複数の人が音対してアドバイスし、地域における不見越した事業戦略やデジタル技術の利の干渉なしに仕事ができるようにす

動産の質自体を高めることが求めら

活用が、今後の流通業を考える上でのる。もう一つは家具を変えること。書れると思います。

キーワードになるように思います。

斎ユニット、バスルームユニットのよ毛利氏 ウィズコロナ社会には未だ浅見氏 消費者が対面接客を避けた

うに簡易に取り付けができて、場合に不透明な部分もありますが、新しい付がるので営業店舗に来客することをよっては解体もできるような、ある種加価値が生まれるチャンスには果敢控えるということはあるでしょうが、家具としての書斎的なものを、例えばにチャレンジしていけるかどうかが住み替えニーズはあるため、ダメー

八畳の部屋に家族4人がそれぞれブー

岐路になる可能性があります。こうしジは少ないと思っています。
コロナにスを持っていて、お互い干渉しないでた社会経済の変化に対応する不動産やよって産業構造がオンラインになり、仕事ができるイメージです。
そういう

不動産業に求められるイノベーションを研消費の形態が変わってEコマースな形で家自体の形を変えて、家の持つべ究する機関として、FRKにも出捐いた

どを多用するようになったことで不き機能を考えていくことがいいかと

だいて、この春、東京大学に「不動産イ

動産の価値が変わることはやむを得思います。
そうした不動産はまだそれ

ノベーション研究センター」が発足しまないと思います。
そこで新しい不動産

ほどないと思いますが、今後見直しがした。東大の7学部・センターと浅見先の活用の仕方を長期的には考える必始まると思います。
ただそのためには生をはじめとする25人もの教 授 が 参要があるでしょう。
一方で在宅勤務をある程度の広さや高さが必要でしょ

画され、国土交通省からも不動産に余儀なくされた人が多くなったこと

うし、高度な通信環境も必須ですか

明るい実務家が特任教授として出向によって明らかになったのは現在のら、そうした物件の付加価値は上がするこの組織に、新時代に相応しいイ

住宅に問題があるということです。
ワ

ると思います。不動産に求められる

ノベーションを模索していくことを期待

ンルームマンションなどは自分だけ

サービス内容の変化が生じてくるのしたいと思います。

がネット環境でつながれば問題ないですが、家族がいる人は苦労しています。
小さい子供がいると親が家にいるのに仕事をすることで子供にかまっ不動産流通業界の未来展望と業界への期待てあげられません。
仕事と生活を分けたくても、例えばオンライン会議の最中に生活音が入ってきてしまいます。
今後は働き方改革が進み、在宅ないしはオンラインを活用した勤務形態が不動産のトータルサービスを提供し、生活の総合的なサポートををお願いします。
浅見氏 「不動産業ビジョン2030」の中で新しいキーワードとして出てきたのが不動産の畳み方です。
不動産を増えると思いますので、住宅のあり方──国土交通省が昨年4月に「不動産つくることについてはいろいろな法

私は二つ方法があると思っていま

業ビジョン2030」を公表しましたが、制度がありますが、畳むことについてす。一つは住宅自体を変えることで令和時代の不動産流通業界への期待はありません。
例えば分譲マンションを少し見直さなくてはいけません。

9

ＦＲＫ50周年記念座談会「不動産流通業界への期待」の畳み方が典型ですが、区分所有法にる人が必要で、そういうことをセット活用など多様なニーズに応えて豊か

建て替えはあっても区分所有関係のにしてサービスバンドルにしていくこ

な住生活を支えること、②新たな付加解消の仕組みはない。
もちろん全員合とが求められるのではないでしょうか。

価値やイノベーションの創出を促す

意があればできますが、現実的ではあ鶴森氏 「不動産業ビジョン2030」でことや個性ある地域づくりを通じてりません。
今後は少子高齢化により必は、重点的に検討を要する政策課題と持続的な経済成長を支えること、③

要な不動産が減るなかで、畳み方は不して「ストック型社会」の実現が挙げ人々の交流の場の創造と活用を促し、動産業として重要なテーマだと思いられており、そのためには「既存住宅

マネジメントする産業となること─ます。
不動産流通業界としては、供給の魅力・価値の向上」が重要であるとが期待されています。
そして、不動産者に対して畳んだ方がいい、別の方法考えています。
情報流通企業の立場に

流通業界には引き続き取引の透明性・がいいなどのアドバイスが主な仕事

おける未来展望として、消費者がライ

安全性・信頼性の向上を図るという基になるかもしれませんが、重要な役割

フイベントや世帯構造の変化に応じ本的な方向は変わらないとしつつ、不だと思います。

て既存住宅から既存住宅へ柔軟に住動産にかかるトータルサービスの提供

もう一つ重要なのは地域の活性化

み替えるという価値観が定着する世により生活の総合的なサポートが重要に資することや空き家の再生です。
不界感を想像し、期待しています。
流通とされているとともに、地域の守り手

動産流通業界の方々には先頭に立っ事業者の方々には、不動産需要層の変としてエリア価値の増進、地域活性て不動産の再生に貢献していただく

化や変わり続ける消費者ニーズを敏化を支える役割も期待されています。

ことを期待しています。
既存住宅につ感に汲み取り、新築供給事業者に向け

不動産業は、既に述べたとおり、不いては、まだ十分活用されている状てフィードバックすることで、よりニーズにマッ

動産という国民生活と経済活動の場

況ではなく、消費者の不安を解消すチした商 品 開 発 へとつなげる役 割もを最適な形で提供していくビジネス

ることが課題です。国も施策として担っていただきたいと思います。
こうしですから、社会経済構造の変化はビジ

やっていますが、インスペクションた提 案が将 来の既 存 物 件の価 値 向ネスモデルにも次々と変化を求めてなど、最終的に制度をつくってもそ上の礎となり、住宅ストックの有効活くるでしょう。
不動産テックの活用にれに魂を入れるのは流通業界の方々用に繋がるように思います。

ついても、適切なアウトソーシングはで、入居者をあっせんすることで初

今後、既存住宅流通の活性化をさら必要ですが、不動産業が情報と信頼のめて魂が入ります。そこの部分の課に図っていくためには、流通事業者の産業であるという基本を変えること

題は現場で分かっていると思うの方々が修繕履歴などの建物コンディ

は間違っていると考えます。FRK会

で、課題を解消していく重要な役割をションはもちろん、制度や施策などの員の皆様には、今後とも不動産業政策担っています。

多岐に渡る情報が適時適切に入手可の方向にご理解とご協力を賜るとと能な環境の整備が必要であると考え

もに、併せて自社ブランド力を磨き、れ方は、住宅でいえば生活そのものています。

信頼の礎となる品質の高さを市場にです。生活をプロデュースしなくは

毛利氏 「不動産業ビジョン2030」にさらに訴求していくということを基いけません。
家族に障がいを持つ人がは、これからの不動産業の果たすべき本として差別化を図っていただくこいればそれに対応しなければならず、役割や将来像として、①快適な居住環とで、我が国の流通市場が一層の厚み

その不動産の近くにケアをしてくれ

境・円滑な住み替え・資産価値の維持を増していくよう期待しています。

不動産は使われ方が重要です。
使わ

10

Interview 〜座談会を受けて不動産流通経営協会

山代裕彦 理事長

多様化ニーズに応える人材育成とICT 活用で社会的使命を果たしていく──ＦＲＫが50周年を迎え、これまで

今般FRKが行った基礎調査では、『複の不動産流通業界を振り返って。

数拠点生活』に対して富裕層に限ら「当協会が発足当時の50年前は、『流

ず一定の需要が確認できました。その通』という概念がありませんでした。

目的も、自分の仕事や趣味のため、親仲間内だけの情報からスタートし、宅の介護や子、孫のためなどさまざまで建業法が改正されて媒介制度やレイす。ライフスタイルの変化や多様化にンズ等の制度インフラが整備され、最伴う需要への対応を図り、地域の不動

近ではインターネットが充実して情産会社と連携し、新しいニーズを取り報の伝達速度が上がり、年間50万件を込んでいくことで、エリア価値向上と超える市場規模に拡大しました。我々活性化に貢献でき、空き家対策にもな

は仲介業を行っていますが、一対一のると考えます」仲介ではなく不動産全般を流通させる業界に育ってきたと強く感じてい──政策要望について。

ます。新たな制度や情報技術を活かし「法制度に関する要望では、マンながら、FRK会員企業と各地域の他

極的に位置づけることが重要である

ションにおける建物状況調査制度の団体会員企業が協力し、双方が一緒にことに気づく一方で、対面接客の必要改善です。共用部分の調査の合理化、なって大きな業界に育て上げてきた性も改めて認識しました。様々なサー管理組合の同意のルール化などが必気がします」

ビスツールと丁寧な対面営業を上手く要です。また、マンション管理情報の組み合わせて進めていくというミック

開示を管理組合の義務とする法制化──不動産流通業界が直面している

スの仕方が非常に大きな課題です。契などを求めます。税制に関する要望で課題について。

約手続きについては制度的にもっとは、コンパクトマンションニーズへの「我々の使命は、適切な情報を提供

電子化を進めていいと思います」

対応として、住宅ローン控除制度におして安心安全な取引を行うことにつ「消費者と最も身近に接している不ける適用面積要件を50㎡から40㎡にきます。正しい情報が提供されて初め

動産流通業界としては、時代とともに緩和することや、複数拠点居住ニーズてお客様が信頼してくれます。サービ

変化するお客様ニーズをしっかりとへの対応として、２戸目住宅へのロースの高度化も大切です。したがって多捉えることも重要です。例えば、コンン控除の適用範囲の拡充です」

様化する消費者（売主・買主）のニー

パクトマンションニーズです。単身者ズに応じた最適な提案やコンサル

や２人世帯などの増加で小規模世帯

──最後にFRKが目指すべき方向にティングができる人材の育成が大き化が進展する中、シニア層のダウンサついて。

な課題です。潜在的なニーズまで掘り

イジングニーズも顕在化し、ライフス「消費者から期待され、信頼され、尊下げて消費者にアプローチできるく

テージに応じた住み替えニーズへの敬される不動産流通業としての社会らいの能力を持たなくてはいけませ対応を図って行かなければなりませ

的価値を確立して、その使命を果たす

ん」ん。不動産流通業者が市場ニーズをとことだと考えます。その結果、消費者「また今回のコロナ禍で、ICTを活らえて、こういう住宅が求められるとが満足して、流通業で働く人たちの働用した物件情報の提供はサービスのいうことをデベロッパー側に情報とき甲斐も向上する、そういう業界にし高度化を図るためのツールとして積して還元することも必要です。また、ていきたいですね」

11

論点 1

FRK「既存住宅需給モデルに関する調査・研究業務報告書」より PART1

既存住宅需要量と供給量の比較
〜需給モデルにおける推計手法とその結果〜

調査の目的と概要

本調査の主な特徴としては、「住宅・土地統計調査

本稿は一般社団法人不動産流通経営協会（以下、FRK）（総務省）」が網羅していないセカンドハウスや投資物が主催した「既存住宅需給モデル検討委員会」を中心とし件等の買増し需要を捕捉した点が挙げられる。また、た調査結果をベースに作成している。本誌前号で一部先行

住宅・土地統計調査のトレンドを延長して既存住宅掲載されたが、調査結果がまとまったため、改めて整理を試

需要戸数を予測するといった手法ではなく、アンケート

みるものである。同検討委員会は、将来の既存住宅需給戸により需要と供給につながる消費者の行動予定を網羅

数を表現する既存住宅需給モデルの構築および推計を行う

的に把握し、それを推計に反映するという新しいアプことを目的に開催された。対象エリアは東京23区とし、将来ローチである。そのため、以下のような特徴があり、既的にはエリアを拡大していくことを想定し、需要・供給量に

往調査にはない視点で既存住宅需給戸数を分析した

ついて、需要の形態や既存住宅取得に伴う人の動きなどを可ものといえる。

能な限り詳細に分析することを目指し、平成30年度に4回、１）
世帯主に限らず、世帯構成員の世帯分離による動向

令和元年度に3回、計 7回開催され、2ヵ年度にわたり様々なを把握した点側面から議論を進めてきた。検討委員会の委員は座長の清

２）住替えのみならず、買増しの動向にも着目した点

水千弘氏（日本大学スポーツ科学部教授・東京大学空間情

３）細かなエリア別に需給バランスを分析した点

報科学研究センター特任教授）をはじめ、住宅市場分析の４）
これら動向について、実現性の高い動きを捕捉した有識者である宗健氏（東京大学空間情報科学研究センター

点

客員研究員）、森田学氏（大阪商業大学経済学部准教授）、
行武憲史氏（日本大学経済学部准教授）、事務局は株式会
社価値総合研究所が担当した。

本稿は2部構成とし、調査結果のうち、いくつかの主要論点について紹介するが、今回はその第1部の位置づけとなる。

平成30年度に開催された委員会において、需給モデルの第1部では、今回新たに試みた既存住宅需要戸数と供給戸構造及び、モデルに外挿するパラメータを設定するためのア数の推計手法、及びその結果を示す。第2部では、東京23

ンケート調査の構造を検討することに加え、「住宅・土地統

区内の住宅ストック量算出の試み、及びその結果を提示す

計調査
（総務省）
」と民間データを用いた住宅ストック量のる予定である。

算出方法の検討と算出を主に行った。令和元年度では、図

なお、本稿のもととなる委員会による検討は令和元年度に表1に示したように、アンケート調査と分析を行い、既存住宅行われたものであり、COVID-19（以下、新型コロナウィルス）の需要と供給に関する消費者の意識や行動を分析するととの感染拡大による経済活動の自粛や消費マインドの低下、もに、需要と供給に関する量及びスペックの推計・マッチン

特にライフスタイルに対する意識変化の影響については織りグを行った。さらに、いくつかのシナリオを検討し、そのシナ込まれていない。したがって本稿で使用するアンケート調査

リオに基づく需給量の推計を行うことで、社会構造の変化にの結果も新型コロナウィルスによる影響を織り込んでいないよる影響を考察している。

点に留意頂きたい。

12

図表1

を把握しており、既存の分析概要

みならず新築を選択す
る層の行動予定も把握している。また、回答者が世帯主ではない場合には、世帯主の年齢を聴 取し、その世帯主の年齢に該当するセグメン
トへの割り付けを行っている。
なお、アンケート実施

現存する住宅ストック量を参考として、供給量を推計にあたり回答の簡便性

一都三県居住者の行動を詳細に把握するためを高めるため、選択肢を「既存住宅」ではなく「中古住宅」とアンケートを実施したため、本稿においても「中古」という表記が頻出するが「既

東京23区内での既存住宅の需要及び供給に関する世帯存」と同義である点、ご留意頂きたい。

の予定及び意向を把握することを目的とし、主たる住まいとしてだけではなく、セカンドハウス等の買増しを含む広い範

需要者・供給者の選択を細分化した推計フロー

囲を対象としたアンケート調査を実施した。一都三県の調分析の対象とする既存住宅需要戸数（以下、需要量）は、査対象エリアに居住する25歳以上の男女（世帯主かどうか

一都三県の居住世帯が『東京23区に住替える量＋東京23区

は問わない）を対象とし、世帯全部の住み替えだけでなく、内の物件（新築物件を除く）を買増しする量の合算』と捉え

世帯分離による住替え需要を捕捉できるようにした。

る。ここでは、前述の既存住宅需給に係るアンケート調査をまた、通常の住替え行動と買増し行動では、顧客層が異な実施し、その結果を用いて、既存住宅需給戸数の推計を行っることが想定されること、年齢階層等の世帯属性により住宅ているが、需要量の算出フローは図表2の通りである。調査

取得行動が異なることなどから、サンプルをセグメントに分け対象である一都三県の25歳以上の世帯数（国勢調査 H27）て回収を行った。サンプルのセグメントを構成する軸としてに、アンケート調査で得られた各種パラメータを乗じることは、一般に世帯主の年齢、性別、現在の住まい形態、家族構により求めていく手法を採用しており、需要者の選択を細分

成、世帯年収、金融資産などが考えられる。既存住宅の取得化し、定量化を試みた手法といえる。なお、世帯主年齢は住に関しては、若年層の取得、高齢者の取得など年齢別の動宅購入が現実的となる25歳以上を対象とし、ライフステージ

きに注目するとともに、若年層の世帯分離により一次取得、の差異を考慮し4区分設けた。

既存住宅から既存住宅への二次取得等、その他多様な住一方、既存住宅供給戸数（以下、供給量）の推計にあたっ

替え形態に注目し、「世帯主の年齢×世帯構造×現在の住まても、需要量の算出と同様に国勢調査（H27）により得られいの形態」を軸とした。また、アンケートのサンプル結果かた25歳以上の世帯数にアンケート調査で得られた各種パラ

ら住替え・買増し等の行動全体の動きを把握するため、住宅・メータを乗じることにより求めている（図表3）。供給では「住土地統計調査等により得られる分布をもとに統計的手法を替えによる自宅の売却」に加え、「複数所有物件（自宅以外活用して補正した。

の物件）の売却」「相続物件の売却」による供給を考慮する

このような条件のもと、スクリーニング調査を約12万件実必要がある。また、需要量の場合では、前述の通り、購入し施し、その中で①住替えの予定あり②買増しの予定あり③た既存物件の所在地が推計対象エリア（東京23区）である

居宅以外の物件を複数所有④相続により物件を取得する

が、「住替えによる供給」では、「世帯の居住地」が推計対予定あり、のいずれかに該当するサンプル約8,000を抽出し、象エリアそのものとなるため、各パラメータを乗じる世帯数

本調査に使用した。本調査では既存住宅にフォーカスし分

も、推計対象エリアの世帯数となる。
「複数所有物件の売却」

析を行っているが、住替え・買増しについては、新築・既存「相続物件の売却」による供給では、売却の対象となる物件

選択の意向をはじめ、形態（戸建て・分譲等）・選択地域等の所在地が推計対象エリアとなるが、これらについては、世
13

論点 1
図表2

需要量の推計フロー

図表3

供給量の推計フロー

帯の居住地は問わないため、本調査の対象となる一都三県

みているが、本稿では「1年以内」に住替えおよび買増しするの世帯数に各パラメータを乗じることになる。

と回答した人の数値の平均値を掲載する（図表4）。
アンケート調査で得られた以上のパラメータを世帯数に乗じた結果、東京23区に居住する世帯における住替えと買

一都三県に居住する世帯をベースとした増しの合計で需要戸数は2.58〜3.19万戸となり、また東京

既存住宅需要量は合算で3.32～4.17万戸
住替えによる需要戸数の推計については、年齢別の世帯

23区外に居住する世帯では、（東京23区への）住替え需要

数にパラメータを乗じるため、その設定が必要になる。推計

戸数は0.48〜0.62万戸、買増し需要戸数は0.26〜0.36万戸に用いるパラメータの中で、推計値に大きな影響を与え、既で合計 0.73〜0.98万戸となった。一都三県に居住する世帯

存住宅流通市場に関する消費者の動向を表現する重要なもをベースとした既存住宅需要量は合算で3.32〜4.17万戸とのとしては、住替え率、持家選択率、中古選択率、エリア選

推計される
（図表5）
。

択率が挙げられる。また、買増しによる需要戸数については、年齢別の世帯数に買増し率・中古選択率・エリア選択率・平均買増し戸数を乗じることで求める。
実際には地域別・年齢帯別に各パラメータは異なるものを用い、詳細な動向を捕捉できるよう試

14

図表4

需給モデルに関するパラメータ（サマリー）

特徴的な点としては、年齢帯別には東京23区居住世帯のうち比較的若い世帯で（住替えはもちろん）買い増しが多い

方、「条件があえばどちらでも」の全数を加えたケースを上方
シナリオとしている。

傾向がみられる。これらの世代はおしなべて所得が高い世本調査では「中古に決めている（13.6%）」と「どちらかと言代とはいえないが、終身雇用制の終焉、低成長経済の継続

えば中古（4.4%）」の合計が18.0％で、「条件があえばどちらなど、不確実性の高い時代に生きる世代であり、備えのためでも」の半数を合わせて31.1%となっているが、住宅・土地の資産形成を行う層が一定程度いるとみられる。

統計調査により、住替えにより持家を取得した場合の中古

ここで、結果をレンジによる表現としているが、中古選択

選択率と考えられる値を見ると、30％前後となっている（図表

率についてはアンケートにおける「中古に決めている」＋「ど6）。持家入居世帯に占める中古選択率においても30％弱でちらかと言えば中古」の合算に「条件があえばどちらでも」のある。

半数を加えたケースをメインシナリオとして記載している。一
図表5

既存住宅の需要量（推計結果）

図表6

中古選択率の検証

よって、本調査で捉えている「条件があえばどちらでも」の

15

論点 1
図表7

需要量の推計結果の検証

東京都全体での比較

H11：20,000 H12：20500
H13：20,200 H14：17,900
H15：14,100（9月まで）
平成15年住宅・土地統計調査（東京都非掲載表）

中古に決めている+どちらかと言えば中古+条件があえばどちらでも（半数）〜中古に決めている+どちらかと言えば中古+条件があえばどちらでも層の一定割合が中古を選択する、もしくは今後住替えが顕ズが高い状況にあることから、賃貸運用を行う投資目的の在化する層が中古を選択するものと想定することには一定の買増しが多くなっていることが推察される。また、足元の新妥当性があると考えられる。

型コロナウィルスの感染拡大に伴い、働き方や住まい方への

さらに、ここで推計された数値の蓋然性を確認するため、変化が予想される。これらは二拠点居住、二地域居住とい既存住宅流通量を表現する統計・既往調査（住宅・土地統う選択肢を我々に提示することとなる可能性もある。今後も計調査（総務省）及び FRK 既存住宅流通量
（FRK）
）を確認

一層買増しが増加する可能性もあり、既存住宅流通量を下

した
（図表7）
。ベースを合わせるため、比較においては東京支えする大きなファクターとして認識すべきである。

都の既存住宅流通量を採用している。住宅・土地統計調査

住替え先で取得する住宅が新築か、既存かの違いによるで把握できる流通量は、世帯の住替えに伴い取得され居住買増し予定率の大きな違いは見られないが、住替え先を「中が行われている既存住宅戸数であり、FRK 既存住宅流通

古に決めている」者の約8割は、買増し物件も「中古に決め量は、個人法人を問わずに、年間に建物売買による所有権ている」点は注目に値する。

移転が行われた登記件数である。本調査で求めた既存住宅需給戸数とは、個人による需要であることは住宅・土地統計

既存住宅供給量は約3.14万戸と推計調査と同じであるが、買増しが含まれている。なお、本調査分析の対象とする既存住宅供給量は、『住替えるに際してで得られた住替えによる既存住宅需給戸数は、同じ定義で拠出される量＋複数所有物件の拠出量＋相続に関連して拠ある住宅・土地統計調査の値とほぼ同水準となった。

出する量の合算』と捉える。供給量の算出フローは前述の図表3 の通りである。需要と同様の手法により供給量を算出

住替えによる需要が中心も、買増しの存在感が強まる
既存住宅流通量を支える大きなファクターにしている。
拠出を伴う住替え率は、平成25年住宅・土地統計調査

また、住替えによる需要戸数の約半量が買増しによる需をもとに一都三県の母集団分布に補正されたスクリーニング

要戸数と推計され、想定していたよりも買増しが多い結果とデータ（10,000サンプル抽出）から得られた住替えを行う回なった。我が国は人口減少に伴う年金問題の深刻化、経済答者のうち、現住居が所有権住宅であり、世帯構成員全員の低成長に起因する低金利の常態化など、資金の運用ニーが住替えにより移動すると回答した者の率を採用した。世帯16

の一部が残る場合は物件の拠出

図表8

供給モデルに関するパラメータ（サマリー）

図表9

流通率の検討に繋がらない点が特徴である。また、売却率は、住替えに伴い現住居を売却する予定と回答した者の率、複数所有物件・相続物件の売却を予定していると回答した者の率を採用した（図表8）。
さらに工夫した点として、供給の実現性を担保するため、市場での流通率を乗じている。具体的には、売却率に該当する回答者が売却しようとしている物件の築年数が30年未満であると回答した者の比率を流通率とした。これは、世帯全部の住替えに伴う従前住宅の売却や、複数所有物件、相続予定物件の売却により、物件が既存住宅流通市場に提供されたとしても、そもそも市場で選択されうる住宅でなければ、需要量と突合させて比較することはできないからである。市場で選択されうる住宅の判断基準としては、耐震性、間取り、床面積等、いくつか考えられるが、需給モデルをシンプルにさせること、及びアンケート調査から抽出したパラメータの妥当性を実態市場のデータで検証できる必要があるため、耐震性の有無や、間取りの時代ニーズ等を包含できるパラメータとして、築年数を採用した。
レインズデータにより建築時期別の成約状況を見ると（図表9）、
築30年以降の取引が8割程度を占めているため、市場で選択されうる住宅の判断基準（流通率）を「築30年未満」と設定している。現実的には築30年以上の計した結果、東京23区に居住する世帯の（東京23区への）物件が全く流通しないということはないが、本推計上は流通

住替え、一都三県に居住する世帯の複数所有・相続による可能性が高いものを捉えようとするものであり、検討委員会

拠出量は、合算で約31,400戸となった。なお、東京23区外での議論を踏まえ決定した。

に居住する世帯の23区内での拠出量は（東京23区外に居図表3 の推計フローにこれらのパラメータを当てはめて推住している世帯は住替えによる東京23区内での拠出は発生

17

論点 1
図表10

供給量の推計結果

しないため）複数所有拠出量のみで8,960戸となった（図表10）。

需給量は概ねバランスが取れている状況
これまで整理してきた考え方、条件
下のもと、アンケート調査ベースにより推計を行った既存住宅の需要量と供給量（戸数）は図表11の通りである。需要における中古選択率については、前述の通り「中古に決めている」＋「どちらかと言えば中古」＋「条件があえばどちらでも」の半数を加えたケースをメインシナリオとし、「条件があえばどちらでも」の全数を加えたものを上方シナリオとし、レンジで表現している。その結果、需要量と供給量
図表11

一都三県に居住する世帯の需要と供給の推計結果（概算）を比較すると、メインシナリオでは概ねバランスが取れているが、上方シナ

単位：戸

リオでは需要量が供給量を上回っていることが分かる。
次に、より詳細に需給バランスを分析した。需要量として、東京23区のどの地域に住替え・買増ししたいかを集計、供給量として、東京23区のどの地域に拠出が発生するかを集計、この二つで需給バランスを表現した。
図表12

需要と供給の推計結果比較（詳細）

全体的に需要量が供給量を上回って
おり、中心部および城西エリアで供給量が特に不足していることが分かる（図表12）。

住宅スペックにおけるミスマッチは
明確な傾向
ここまでの推計では、総量として需要量が供給量を上回った。これは需要と供給につながる消費者の行動量を示したものであるが、需要者が求める住宅スペックと供給される住宅ス
ペックを比較することも重要である。
ここでは住宅の種類・価格・床面積・間取りで需給バランスを分析した
（図
18

表13）
。本分析は、本来であれば量の推計と同様に、世帯数

られ、需給バランスにミスマッチが観測される。間取りにつの分布をもとに拡大推計を行うことが望ましいが、
セグメント

いては、需要では2LDKに集中するも需要が大きく上回り、が細かくなりサンプル数が不足することや、需給がほぼバラ

3LDKでは逆に供給が需要を大きく上回る状況となっておンスしていることから回答者数の内訳を比率（％）で示すことり、こちらもミスマッチがみられる。近年、単身化・晩婚化に一定の妥当性があると考えられる。

が進み、比較的低廉でコンパクトな住宅を選択する層が増住宅の種類については、戸建て、分譲マンションのバラン加していることを反映しているものと考えられる。

スが概ね取れている。価格については、需要は1,000〜2,000

総合すると、東京23区全体の中古需要では、低廉な小規

万円未満に集中、その価格帯での供給が不足している傾向

模物件（分譲マンション）に人気が集中しているが、現在のスがみられる。供給は2,000〜4,000万円に多いことや、7,000

トックからの拠出では供給が不足する可能性が高いことが万円以上の高額帯で需要を大きく上回っている。床面積に示唆される。なお、地域別に仕様（スペック）のミスマッチをついては、需要では、50㎡未満で需要が供給を大きく上回る

分析することはサンプル数の制約から困難であり、その点は傾向がみられる一方、80㎡以上では供給が上回る状況が見

今後の課題としたい。

図表13

需要者が求める住宅と供給される住宅スペックの比較比較比較
住宅の種類

価格

床面積

間取り

19

論点 2

FRK「複数拠点生活に関する基礎調査」から

多様な暮らし方・地域交流を増やし、家族を支える複数拠点生活を推進するため、税制優遇などの支援措置を調査の目的と背景・概要
一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）は、「複数

図1

複数拠点生活の実施・意向
n=149,602

SCR調査

拠点生活に関する基礎調査」と題し、日本全国の20 〜79
歳の男女に、複数拠点生活の実施状況や今後の意向の有無などを調査した。国土交通省を中心に、「二地域居住」
への取り組みが近年推進されている。多様なライフスタイ
ルの実現、地域社会の活性化など、多くの効果が期待されているが、現在はどのくらい浸透してきているのだろうか。
本調査ではまず、複数拠点生活を「自身の主な住まいとは別に、週末や一年のうちの一定期間を異なる場所で生活すること」と定義し、現在の実施率と今後の意向率の把握につとめた。詳細は後述するが、会社都合の転勤や家族の介護などを主な目的とする複数拠点生活もここには含んでいる。次に、どの目的で行われている複数拠点生活が多いか、それぞれ実現のためにどのような問題が感じられているか＊以下２つの設問を合成し集計。

を明らかにしようとした。複数拠点生活をする人を増やし支＊以下２つの設問を合成し集計。
をして・
あなたは普段（この1年程度の間に）「、複数の場所に滞在し生活※」えるためには、どのような施策が有効かを考えたいという思をしたいと思いますか。
・あなたは今後、「複数の場所に滞在し生活※」

いからである。
今回、FRK 内に調査プロジェクトチームを設置し、株式会社リクルート住まいカンパニーのスーモリサーチセンをしていますか。
・あなたは普段（この1年程度の間に）、「複数の場所に滞在し生活※」いますか。

をしたいと思いますか。
・あなたは今後、「複数の場所に滞在し生活※」※複数の場所に滞在し生活：自身の主な住まいとは別に、週末や一年のうちの一定期間を異なる場所で生活すること（拠点の数、所有形態、目的などは不問）※複数の場所に滞在し生活：自身の主な住まいとは別に、週末や一年のうちの一定期間を異なる場所で生活すること（拠点の数、所有形態、目的などは不問）

ター、株式会社シタシオンジャパンの協力を得て企画・設

点生活を行いたい人（以下、意向者）は、「今後したいと考え

計・分析を行い、アンケート実施は株式会社マクロミルにて、具体的に場所探しなどの行動をしている」（1.1％）と「具委託した。調査はインターネットで、2020 年3月19日〜3月

体的な行動には至っていないが、今後したいと思っている」

29日に行い、スクリーニング調査では149,602人、本調査で（6.0％）を合わせて、7.1％である。

は5,200人から回答を得た。これを、平成 27年国勢調査の参考までに、調査対象（20 〜79歳）の人口、約 9,363万

性年代・都道府県別人口構成比に合わせてウエイトバック

人に、この割合をあてはめて推計すると、複数拠点生活実（データ補正）を行い、その値を実際の分析に利用してい施人口は約617 万人、意向人口は約661万人となる。

る。では、順を追って、複数拠点生活の実施・意向状況、
その目的、実現のための問題に関する分析結果を報告す

複数拠点生活の実施・意向率はる。

どの都道府県でもほぼ同程度 （図２）
実施・意向率を、メイン拠点の都道府県別にみてみよ

複数拠点生活の実施率は6.6％、意向率は7.1％ （図 1）う。実施率には3.5％（富山県）〜 9.2％（青森県）とやや違

現在複数拠点生活を行っている人（以下、実施者）は、いは見られるものの、全国平均の6.6％を大きく上回ったり

調査対象（20 〜79歳）の6.6％である。また、今後複数拠下回ったりする都道府県はない。意向率についても同様で、

20

都道府県による複数拠点生活の実施・意向率の違いは小図2

メイン居住地別の実施者・意向者割合

SCR調査

さいと言えるだろう。
メイン拠点とサブ拠点の組み合わせは多様 （図３）
ここで、複数拠点生活の実際を知るために、実施者のメイン居住地別にサブ拠点をみてみよう。どのメイン居住地
でも同県（エリア）内にサブ拠点を持つ割合が最も高いのだ
が、この割合には4〜7割と幅が見られる。例えば、首都圏をメイン居住地とする実施者では、サブ拠点も「首都圏」の割合が43.4％にとどまり、「その他中部」「その他関東」がそれぞれ約1割、「海外」「関西圏」がそれぞれ 5％と、サブ拠点が比較的多くのエリアにわたっているのに対し、北海道をメイン居住地とする実施者では、サブ拠点も「北海道」の割合が66.3％にのぼり、「首都圏」「その他東北」がそれ
ぞれ1割前後となっている。
メインの居住地を三大都市圏に持ち、サブ拠点を地方やリゾート地に持つといった従来の別荘生活をイメージする
ような組み合わせばかりではなく、この結果からは、三大都

全国市圏間に拠点を持つケース、地方都市をメイン居住地にしメイン拠点とサブ拠点の組み合わせは多様【図３】
つつ三大都市圏にサブ拠点を持つケースなど、多様な複数拠点生活が存在することがうかがえる。

◆メイン居住地別のサブ拠点（実施者）
図3
メイン居住地別のサブ拠点 SCR調査

S CR
サブ拠点の所在地
その他
九 州・沖 縄

その他
中四国

その他
近畿

その他
中部

その他
関 東

その他
東北

熊本県

福岡県

広島県

岡山県

静岡県

新潟県

宮城県

北海道

中部圏

関西圏

首都圏

全体

メイン拠点の所在地
首都圏：埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県、関西圏：滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県、中部圏：岐阜県・愛知県・三重県、その他東北：青森県・岩手県・秋田県・山形県・福島県、
その他関東：茨城県・栃木県・群馬県、その他中部：富山県・石川県・福井県・山梨県・長野県、その他近畿：和歌山県、その他中四国：鳥取県・島根県・山口県・徳島県・香川県・愛媛県・高知県、
その他九州・沖縄：佐賀県・長崎県・大分県・宮崎県・鹿児島県・沖縄県

21

論点 2
自分の時間を過ごす、
避暑・くつろぎなど趣味的な目的が

暑・避寒・癒やし・くつろぎ」など趣味的な目的を含む積多いが、実施者では転勤・単身赴任、親の介護目的もそれ極的な理由を挙げる者が多いが、実施者ではそれらに加ぞれ1割前後見られる （図４）

えて、「転勤・単身赴任」「介護」などの消極的な目的で多様な複数拠点生活が存在することは、その実施目的
からもうかがえる。意向者では、「 自分の時間を過ごす」
「避
図4

図5

22

複数拠点生活をしている人がそれぞれ1割前後みられるからだ。

複数拠点生活の実施目的（最も大きな目的・理由） SCR調査

複数拠点生活の実施目的（最も大きな目的・理由／積極的目的ベース※積極的目的での実施率

実施者：62.2％、意向者：87.4％） SCR調査

20・30代では、第二のふるさとを持つ、新しい仕事をする、

図6 世帯年収（実施目的例・年代別/年収回答者ベース） SCR調査

のびのびと子育てをする、地域の住民と交流を持つなどの目的が、特に多く見られる(図５)

また、消極的な目的を除き、積極的な目的での実施者・意向者に絞ったところ、年代による目的の違いもうかがえる。実施者・意向者とも、「避暑・避寒・癒し・くつろぎ」や「自然を感じられる環境で過ごす」などの趣味的な目的は、40 代で全体に比べて多く見られる。これに対して、20・30
代の実施者や意向者では、「第二のふるさとを持つ」「新しい仕事をする」「のびのびと子育てをする」「地域の住民と交流を持つ」などの仕事・教育・地域的な目的が全体に比べて多くなっている。若い年代を中心に、複数拠点生活を670万円、中央値500 〜 600万円未満だが、このうち親族通じて、多様な働き方や、地域に根ざす・貢献するといったの介護などを主な事由とする家族目的での実施者は平均

動きが、今後進んでいくことをうかがわせる結果である。

約560万円、中央値400 〜500万円未満と、他の層に比べてやや低くなっている。

積極的目的での実施者の世帯年収は平均約680万円、消極的目的（親族の介護などの家族目的）での実施者は平均約560万円 （図６）
ここで、実施者、意向者の世帯年収を確認しておきた

積極的目的での実施者は、メインサブとも持ち家の者が最も多く、意向者でも同傾向 （図７）
さらに、メイン拠点とサブ拠点の住まいが、持ち家、賃貸い。まず、積極的な目的・理由での実施者の世帯年収は平どちらのケースが多いのかも確認しておきたい。まず、実施

均約680万円、意向者は平均約650万円、中央値はともに者でみると、「メインサブとも持ち家（サブは実家でない）」

500 〜 600万円未満である。日本の世帯全体から見るとやのケースが最も多く32.6％である。このうち、積極的な目的や高めと思われるが、複数拠点生活が決していわゆる富裕での実施者に限ると、この割合はさらに高く39.0％である。

層だけのものではなく、ごく平均的年収の層にまたがるもの

消極的な目的での実施者では、「メインサブとも持ち家（サであることがわかる。

ブは実家）」のケースが最も多く、32.0％となっている。意向

消極的な目的・理由での実施者の世帯年収は平均約
図7

メイン拠点とサブ拠点の住戸種別パターン

実
家
* 持
1 ち
家

実
家
* で持
2 な ち
い家

持ち家・計

18.5

38.7

19.3

4.9

賃貸・計

2.1

3.9

10.7

1.0

その他

0.2

0.1

0.2

0.5

持ち家・計

17.4

39.7

19.7

4.9

賃貸・計

1.7

3.9

10.8

1.0

その他

0.2

0.0

0.2

0.6

持ち家・計

26.7

30.9

17.1

3.9

賃貸・計

4.9

4.2

10.2

0.7

その他

0.3

0.7

0.0

※それぞれのベースごとに全12通りの組み合わせの合算が100%となるよう集計※赤太字は最も多い組み合わせ

そ
の
他

持ち家・計

29.2

32.6

12.4

3.8

賃貸・計

8.9

2.8

7.0

0.9

その他

1.2

0.6

0.4

0.2

持ち家・計

27.7

39.0

12.8

3.4

賃貸・計

6.3

2.3

6.3

0.6

その他

0.9

0.1

0.5

0.2

持ち家・計

32.0

22.1

11.7

4.5

賃貸・計

12.8

3.6

8.3

1.4

その他

1.8

1.3

0.4

0.1
単位：％

意
向
者
全
体
積
極
的
目
的
消
極
的
目
的

n=

2,689

2,360

314

メ
イ
ン
の
所
在
地

）

（

メ
イ
ン
の
所
在
地

賃
貸
・
計

サブ所在地

）

実
家
* で持
2 な ち
い家
）

（

2,511

896

実
家
* 持
1 ち
家
）

消
極
的
目
的

n=

1,577

（

積
極
的
目
的

［意向者］

サブ所在地

※それぞれのベースごとに全12通りの組み合わせの合算が100%となるよう集計※赤太字は最も多い組み合わせ

実
施
者
全
体

*1：サブ拠点との関わりについて「自分の実家がある」選択者*2：サブ拠点との関わりについて「自分の実家がある」非選択者

本調査

（

［実施者］

者でも
「メインサブとも持ち家（サブは実家でない）」を希望

賃
貸
・
計

そ
の
他

0.5
単位：％

23

論点 2
するケースが最も多いが、実施者に比べて、サブ拠点をま

親族の介護など家族目的での実施者では、ずは賃貸で考える割合が高いのが特徴である。

移動時間と交通費が問題(図８)

また、消極的な理由での実施者のうち、親族の介護など
実施者の複数拠点生活のハードルは、を主な事由とする家族目的での実施者では、「移動に時間がサブ拠点の維持や確保の費用かかりすぎる」「交通費がかかりすぎる」といった、移動につ住宅ローンが組めないことも加えた資金面での問題は、いての問題を挙げる割合が全体に比べて高い。

仕事・学業・地域・教育での実施者や20・30代で特に多い（図８）
さて、ここからは、複数拠点生活を実現する上でどのよう意向者も、サブ拠点を持つ初期コスト・維持費を抑える方法、購入時の税制優遇措置があれば、なことが問題となっているのかを見ていきたい。実施者に、複数拠点生活を実現できると考えており、「あなたが複数の場所に滞在し生活を始める上で、問題に20・30代の意向者で特にこの傾向が強い (図 ９ )なったことは何ですか。」と尋ねたところ、最も多く挙げられでは、意向者はどう考えているだろうか。
「どのような条たのは「新たな滞在先の維持費」（27.8％）、次いで「新たな件が揃えば、実際に実現できると思いますか。」と尋ねた

滞在先確保にかかる費用」（21.6％）であった。他にサブ拠ところ、最も多く挙げられたのは「自分の収入が増える」

点への移動時間や交通費についての問題もあるが、サブ拠（44.9％）であった。こうした自分の環境が変わること以外で点の住まいに関することとしては、「購入にあたり住宅ロー

比較的多いのは、「新たな滞在先を持つための初期コストやンが組めない」（9.5％）ことが挙げられている。前述の通り、維持費を抑える方法が見つかる」（30.1％）や、「新たな滞在先

メイン・サブとも持ち家の実施者が多く、サブ拠点の住まいを購入する場合に税制の優遇措置が受けられる」（18.0％）なに関わる資金面に問題を感じている様子がうかがえる。

どの、サブ拠点の住まいに関わる資金面の問題である。この実施目的別や年代別にみると、積極的な理由での実施者

傾向は実施者が問題としていることと同じである。

のうち、仕事・学業・地域・教育目的の者や20・30 代では、

実施目的別や年代別にみると、積極的な理由での意向

新たな滞在先の「維持費」「確保にかかる費用」「購入にあ者の20・30 代では、新たな滞在先「購入時の税制優遇措

たり住宅ローンが組めない」など、資金面が問題とする割合

置」に加え、「購入時に住宅ローンを組むことができる」こが全体に比べて高くなっている。例えば、20・30 代では、
「住とを挙げる割合が全体に比べて高くなっている。

宅ローンが組めない」が19.9％と、全体と比べて特に高い。
図824

複数拠点生活を実施する上でのハードル（複数回答）

本調査

20・30代の意向者では、「今の職場で在宅勤務や積極的目的での複数拠点生活を増やすために、

リモートワークができるようになる」と、

サブ拠点購入費用の税制優遇措置やローン要件の緩和を

複数拠点生活ができるようになると考える者も多い

介護目的の複数拠点生活には交通費等の負担軽減支援を(図９)

最後に、複数拠点生活を推進するために、どのような施

年代別の結果をさらにみると、20・30 代の意向者では、

策（支援）が有効か、実施目的別に改めて整理しておこう。

複数拠点生活の実現性を高めることとして、「今の職場でまず、積極的目的での複数拠点生活推進であるが、全体

在宅勤務やリモートワークができるようになる」ことを挙げでは、新たな滞在先の維持費・確保費用が最も実施のハーる割合も、全体に比べて高い。

ドルとなっており、地域社会との交流・貢献などを目的とす

本調査の実施時期は20 年3月末で、コロナ感染拡大がる人や20・30 代ほど、この傾向は強く、資金的に難しいと考懸念されていた時期ではあるが、全都道府県に緊急事態

えているようである。意向者も新たな滞在先を取得する上で宣言が発出（4月16日）される前であった。緊急事態宣言中

税制優遇措置が受けられたり、住宅ローンを組めれば実現には、会社員・公務員の47％がテレワークを実施しており可能性が高まるとしており、税制優遇措置や住宅ローン要件（新型コロナ禍を受けたテレワーク×住まいの意識・実態の拡大（2軒目についても一般的に低金利である住宅ローン

調査／調査地域：関東甲信／調査時期：20 年 4月17日〜が使えること等）を行うことで、若い年代や地域交流などを

20日／株式会社リクルート住まいカンパニー調べ）、今後も目的とする実施者を増やすことができるのではないだろうか。

リモートワークを併用したり、積極的に制度として取り入れ

消極的目的での複数拠点生活支援であるが、介護など

ようとする企業も見られ、新しい生活様式として定着してい消極的な理由で複数拠点生活を実施する場合、移動時間

くという予測もある。複数拠点生活推進のための施策といや交通費も大きな負担となっているようである。介護問題なう話とは少し異なるが、在宅勤務やリモートワークをする・

ど家族の絆を活かした安心社会を構築するという観点で、できる人は、調査当時より明らかに増えており、今後居住エ

こうした目的による複数拠点生活を支えるためには、新たリアの選択は以前より柔軟になり、複数拠点生活を実現す

な滞在先の維持費・確保費用に加え、交通費等の負担をる層が増えることも考えられる。

軽減するような政策支援が求められる。

図9 ［意向者］複数拠点生活の実現可能性を高めること（複数回答／意向者ベース）

本調査

25

首都圏既存マンション市場
2020年上期の動向と下期の見通し

株式会社東京カンテイ 市場調査部 上席主任研究員 井出武

緊急事態宣言下で中古マンション市場に起こったこと
グラフ-1

1

成約単価と新規登録単価の下落

REINSの平均㎡単価の動向は、
新型
コロナウイルス流行前の動きと全く変わってしまった。
これらの動きは、「緊急事態宣言」が発令された4月7日から全国で解除となった5月25日までの間、仲介業

85

グラフ-1

中古マンション㎡単価

東京都

中古マンション㎡単価
東京都グラフ-1 中古マンション㎡単価
東京都

80.85

80

77.41 77.46
81.06
80.94
80.85

80
75

77.41 77.46
74.82

75
70

70.57
74.82
71.05
70.18

70

71.05
70.18

者の多くが営業自粛を行った影響と、主として個人となる売主と買主の心理変化

65

である。
コロナ禍において多くの人は、行動その

2018年
65

であると考えるが、
このタイミングで住宅を購入する行為は大きく手控えられることになった。
それは不要不急というよりも「リスクが高い行為」との判断が働いたためと考えられる。
飲食業や小売業、ホテル業などの観光産業が直撃を受ける中で、手元の流動性が今まで以上に必要となり、企業や経営者の中で固定資産を現金化するという強いデマンドが生じた。グラフ-1を見ると、東京都では5月の新規登録単価が下落していることがわかる。
東京都の都心3区（グラフ-2）では、新規登録単価が下落しているだけでな
く成約単価も下落している。都心3区のう
26

2019年

2020年

A. 成約単価
B 新規登録単価
C. 在庫単価
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月
2018年に二分し、「不要不急」であると見做さまい」というものは極めてEssentialなもの

70.57

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月

ものを Essential と Non-Essential
れた消費行動を控えさせられた。
私は
「す

81.06

80.94

85

2019年

A. 成約単価

B 新規登録単価

2020年

C. 在庫単価

中古マンション㎡単価
東京都心3区（千代田区、中央区、港区）
グラフ-2 グラフ-2
中古マンション㎡単価
東京都心3区（千代田区、中央区、港区）
150

グラフ-2

中古マンション㎡単価 東京都心3区（千代田区、中央区、港区）

146.85144.60145.82140150

137.48146.85144.60135.67145.82130.35137.48130140118.04135.67120130115.52110
120

118.04115.52

100
110
90
100

130.35110.41110.411月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月11 月12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月11 月12 月 1月 2月 3月 4月 5月

2018年
90

2019年

A. 成約単価

B 新規登録単価

2020年

C. 在庫単価

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月11 月12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月11 月12 月 1月 2月 3月 4月 5月

2018年

2019年

A. 成約単価

B 新規登録単価

C. 在庫単価

2020年

グラフ-3

ち千代田区はより大きな下落となっていると考えられる。
というのも、千代田区の番町エリアは非常に人気も高く外国人投グラフ-3

中古マンション㎡単価

東京都城東地区（台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区）
グラフ-3 中古マンション㎡単価
中古マンション㎡単価
東京都城東地区東京都城東地区（台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区）（台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区）

64.64
64.63
64.64
64.63
63.54 64.28

6565

資家からも注目されているが、法人保有

63.54のマンションが多いことでも知られている。
港区も同様の傾向を持っている。
これらの法人のうち、
このパンデミックの影響を

62.48
64.28
61.80
62.48

62.44
62.09
61.80
62.44
61.69
62.09
60

61.69

60

大きく受けた業種の法人によっては、現金化のために保有不動産を売却する動きが出ている。緊急事態宣言下では前述の通り、不動産取引を避けようとする動きが広がったにもかかわらず、あえて市

55
55

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月

2018 年

2019 年

2018 年 A. 成約単価

場に出すという「売り急ぎ」が出たと考え

A. 成約単価

られ、これらの影響で一時的な価格下落が起きたと見る。
城東地区（グラフ-3）では、やはり成約単価と新規登録単価が4月以降ともに下落しているのに加え、在庫単価も5月に2020 年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月

グラフ-4

B 新規登録単価 2019 年 C. 在庫単価
B 新規登録単価

2020 年

C. 在庫単価

東京都城南地区（品川区、大田区、目黒区、世田谷区）
グラフ-4 東京都城南地区（品川区、大田区、目黒区、世田谷区）
グラフ-4

東京都城南地区（品川区、大田区、目黒区、世田谷区）

85

82.13

85

81.08

下落した。企業保有のマンションは多い

80

エリアではないと見られるが、「城東地

80

79.99

78.37

した台東区、墨田区、荒川区が含まれ75ている。比較的値頃感があることから、

75

して投資家からも人気があった。価格は総じて安く、資産価値は都心部より低い

可能性はある。
城南地区（グラフ-4）では、新規登録単価が極端に下落している状況となっ

70
70

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月

2018年

2018年 A. 成約単価

グラフ-5

グラフ-5

B 新規登録単価 2019年 C. 在庫単価

2020年

A. 成約単価
B 新規登録単価
C. 在庫単価
東京都城西地区（新宿区、渋谷区、杉並区、中野区）

東京都城西地区（新宿区、渋谷区、杉並区、中野区）

98.75
98.17

100

ていただけに、極端な動きの背景にはコロ

90

ナによる自粛と、比較的リスクの高いと思85と見られる。ただし、成約価格は上がった

2020年

105

95

に出すという消極的な売りが発生したもの

2019年

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月ている。4月までは順調に上昇傾向を示しわれる物件から、下がってしまう前に売り

76.08
76.08

ため、自己防衛的な「資産の切り離し」というリスクヘッジの動きが一部で出た

80.91

78.37
79.99

区」には再開発などで地価が大きく上昇

価格の上昇が著しい都心部の代替地と

81.33
80.94
81.33
81.58
80.94
81.58
80.91

82.13
81.08

99.57

92.98
95.29
96.55

87.62
87.07

87.61

80
75
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月11 月12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月11 月12 月 1月 2月 3月 4月 5月り下がったりを繰り返しながらも単価水準

2018年

2019年

A. 成約単価は変わっていない。
この時期に新規登録

B 新規登録単価

2020年

C. 在庫単価27
グラフ-6

東京都城北地区（文京区、豊島区、北区、板橋区、練馬区）

85

87.62
87.07

87.61

80
75
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月11 月12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月11 月12 月 1月 2月 3月 4月 5月

2018年

2019年

A. 成約単価される物件は多分に弱気の物件となる
ため、低めの単価で市場に出されていることが想像される。成約単価が大きく下

グラフ-6

グラフ-6

B 新規登録単価

2020年

C. 在庫単価

東京都城北地区（文京区、豊島区、北区、板橋区、練馬区）

東京都城北地区（文京区、豊島区、北区、板橋区、練馬区）

75

落していないエリアについては、「下がっている」と単純に判断するのは難しい。

67.97

70

城西地区（グラフ-5）では、再開発がかなり進行した渋谷区の単独の動きを

68.61

67.62
68.11

68.07
66.39
65.36

65

見てみたいところだ。渋谷区の中古マン

65.60

66.21

ション市場では、築年の浅い、条件の良い物件は売りに出さずホールドする動き

60
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月が見られる。
このような動きは、「高輪ゲー2018 年

2019年

A. 成約単価

トウェイ」駅開業前の泉岳寺近辺でも観B 新規登録単価

2020年

C. 在庫単価

測されており、価格の上昇期待が大きい
エリアではよく見られる現象だ。新宿区と保を目的とした企業保有物件の売却にたか。

杉並区、中野区の動きも概ね横ばいで推このようにコロナ禍において、特に4月とよるものだと考える。中古マンション市場が移していることもわかっており、5月の新規

5月は非常に限定的な市場であったと考フリーズ状態 にあることは、表 -1の中

登録単価下落も同年2月の水準に戻った

えざるを得ない。市場自体はほぼ フリー

古マンションの売り事例数のうち、2ヵ月以という程度の動きと判断できる。
また、3月

ズ した状態にあり、特に「買い」が極上連続した月で発生している事例の比率

以降成約単価と新規登録単価の乖離端に減少したため「売り」も出しにくい状

が各エリアで80％を超え、表には掲出しが生じているのも気になるところだが、統計態であった。 不要不急 の「売り」もていないが6月の速報値では90％を超え

的には、例えば新規登録物件は単価のまた控えられたため、市場は一時、緊急ていることからもわかる。

高い渋谷区の比率が高く、成約物件は避難的な弱気の「売り」に支配されたと単価の低い杉並区の比率が高いといっ考えられる。

売り事例は成約することなく市場に残りた場合にこのような現象が生じるため、現

2 本当の「下落」なのだろうか

続けるか、自主的に取り下げる（売りをやめる）動きしか出てこない。継続発生

動きがほとんど起こっていない。他のエリア

4月から5月の時期に東京都の各地域されているが、このような動きは、価格をと異なり、投資家が多く資金を投入するよで見られた、主として新規登録単価の下下げることで買主が現れることを前提としうな極端なリスクテイクもない代わりに、緊

落は、「売り急ぎ」によるもので、 一等地

た下げであり、謂わば「勝算」があると急事態宣言下の市場においても、リスクと呼ばれるエリアで大きく起こっている下見込んで行われる下落である。しかし、ヘッジ行動が起きにくいエリアではなかっ

落は、
この売り急ぎに加え手元流動性確緊急事態宣言下ではこのような動きは、段階では重視する必要は感じない。
城北地区（グラフ-6）では、
目立った

表-1

この「下落」は売りも買いも起こらないマーケットでは、事例の中では価格を下げる動きが観測

中古マンション売り事例数の推移（6月11日集計）

圏域

1月
事例数

2月

2ヵ月 連続事例
連続発生 発生率
事例数

事例数

3月

2ヵ月 連続事例
連続発生 発生率
事例数

事例数

4月

2ヵ月 連続事例
連続発生 発生率
事例数

事例数

5月

2ヵ月 連続事例
連続発生 発生率
事例数

事例数

2ヵ月 連続事例
連続発生 発生率
事例数

首都圏31,374 24,684

78.7 31,816 24,209

76.1 32,617

24,61475.5 31,462 25,076

79.7 31,563 26,482

83.9

近畿圏

12,0579,277

76.9 10,131

7,599

75.0 12,880

7,997

62.1 12,817 10,279

80.2 14,041 11,670

83.1

愛知県

2,843

2,215

77.9

3,603

2,338

64.9

3,718

2,877

77.4

3,732

2,991

80.1

3,842

3,134

81.6

福岡県

3,139

2,468

78.6

2,228

1,493

67.0

3,828

1,828

47.8

3,850

3,074

79.8

3,817

3,185

83.4

※専有面積30㎡以上を集計

28

グラフ-70.0
0.00

極めて限定的であることがグラフ-7からも明らかである。
グラフ-7は1月から6月（速報値、6月11日に集計、入力率約50％）の期間に

-0.20
-0.40

50.0

価と前月比の坪単価下落率との相関を

150.0

200.0

250.0

300.0

350.0

400.0

450.0

R² = 0.5234

0.0R² = 0.3722
50.0
0.00

100.0

150.0

200.0

250.0

300.0

350.0

400.0

450.0

500.0

R² = 0.1337-0.20

おいて2ヵ月以上継続して市場に出た中 -0.80 -0.40
見たもので※、東京23区の区別に、坪単

100.0

グラフ-7 東京23区区別の坪単価と価格下落率の相関ゼロに近づく動き1月～6月（速報値）
R² = 0.6078
グラフ-7
東京23区区別の坪単価と価格下落率の相関
1月～ 6月（速報値）-0.60

古マンションの価格変動を住戸単位で -1.00

東京23区区別の坪単価と価格下落率の相関
1月～6月（速報値）

R² = 0.2122= 0.6078 ゼロに近づく動き
R² = R²
0.2657
R² = 0.5234
R² = 0.3722
R² = 0.1337-0.60

R² = 0.2122
R² = 0.2657-1.20 -0.80

示したものである。コロナ前の1月と2月は、-1.40 -1.00
R2の数値が0.5を超え、かなり高い相関を示した。
これは「坪単価水準が高いと-1.20 1月

2月

3月

4月

5月

6月

線形 (1月)線形 (2月)線形 (3月)線形 (4月)線形 (5月)線形 (6月)

1月

2月

3月

4月

5月

6月

線形 (1月)線形 (2月)線形 (3月)線形 (4月)線形 (5月)線形 (6月)-1.40

ころほど下がりにくい」状況を示している。
市場が事実上フリーズした4月以降相関を保ったまま、価格の変動がゼロに近づく動きとなっていることがわかる。様々な属性

グラフ-8における価格動向においても変動が小さ
くなっており、価格が動かない市場になっているのである。

グラフ-8

0.00
-0.20

いる事例の価格変動率を、「タワー物-0.40

件（最高階数20階以上）」と「非タワー

-0.60

2月
3月
4月
（2ヵ月以上継続発生事例を集計）
1月

2月

3月

5月

4月

5月

6月(速報値）

-0.28

-0.20

-0.28

-0.40

-0.50

-0.60

-0.80 -0.80

たものがグラフ- 8である。タワーマンショ-1.00 -1.00-1.20

6月(速報値）

0.00（最高階数20階未満）」に分類して見う、一般常識化しているロジックが保たれ

東京23区タワー物件と非タワー物件の下落率比較

1月

同様に2ヵ月以上継続して発生してンが非タワーに比べ下落率が小さいとい東京23区タワー物件と非タワー物件の下落率比較
グラフ-8 東京23区タワー物件と非タワー物件の下落率比較（2 ヵ月以上継続発生事例を集計）（2ヵ月以上継続発生事例を集計）

-0.50

-0.57

-0.57

-0.67
-0.70
-0.70 -0.67- 0.73- 0.73

-0.92
-0.92
-0.95
-0.95

-0.62

-0.62

-0.83
-0.83
-0.87
-0.87

- 0.65-0.19-0.19-0.35 -0.33-0.60- 0.65-0.35 -0.33-0.60-0.86 -0.86-0.90-0.90

-1.20
タワー

タワー

非タワー

非タワー

全体

全体

つつも、タワー・非タワーともに変動率がゼロに近づいてきていることがわかる。
このような状況は5月以降強まっており、市場のマンショック時にも同様な一斉下落が起

フリーズ化 を示す結果となっている。

こっている。
また、新築マンションでも起こっこのように、4月から6月11日時点まで、ていることだが、高額物件を供給する大市場はほぼ動かない状況となっている。
こ

手デベロッパーの供給シェアが低下すれのような限られた条件下で動く市場におば、新築マンションの平均価格は当然にいては、価格変更が行われるのは、特殊下がる。
しかしこれは実体経済としての下な事情に基づく「売り急ぎ」物件のみで落ではなく、供給主体によるバイアスに過

ある。
よって、
この間に出た価格の下落は、ぎない。中古市場でも現状では自粛体勢

そのまま市場価格の下落であると判断すの中での「売り急ぎ」による変動しか観るのは早計であると言うべきである。

測されておらず、実態は凍てついた フ

こののち、価格が弱含む場合は全エリ
アで一斉に下げが起こると見られる。
リー

井出武（いでたけし）中央大学法学部卒、89年マンションの業界団体に入社、以降不動産市場の調査・分析、団体
活 動に従 事、01年 株
式会社東京カンテイ入社、
現在市場調査部上席主任研究員、不動産マーケットの調査・研究、講演業務等を行う。

※2ヵ月以上連続で発生する売り事例は、通常価格を維持するか、価格改定を行い下げるかの2パターンであローズン・マーケット であり、現状ではるため、これらの事例の平均変動率はほとんどのケース

下がっているとは言いがたい。

ナ禍の市場でどのように変動するかを見ることにある。

でマイナスとなる。
この調査の目的はマイナスの幅がコロ

29

500.0

日本の不動産流通業史❾

歴代の「ビジョン」と不動産流通業

はじめに不動産業に関する行政を所管している中央官庁は国土交通省であるが、その前身の建設省は、その名の通り住宅や社会資本を建設することを最重要課題として行周藤 利一

平成のビジョン
（1）
新不動産業ビジョン
資産バブル崩壊後の1992（平成4）年4月、建設省建設経済局は「新不動産業ビジョン」
を取りまとめた。

政を進めてきた。他方、不動産業や建設業をはじめとし不動産業の展開方向を、
信頼の向上、
住生活サービて、住宅や社会資本に関わる産業もまた、当初から所管

スの充実、都市環境の創造と運営、不動産活用サービ

していた。
ただ、第二次産業（建設業が含まれる）や第スの高度化に置き、必要な施策を提示した。
そのうち、流

三次産業（不動産業が含まれる）の大部分は、通商産

通業に関係する施策は次の通りである。

業省（現在は経済産業省）の所管分野であり、「産業・不動産流通の充実：指定流通機構の機能の拡充、
不行政は通産省。建設省はトンカチ官庁」というイメージが動産情報の把握・公開、分譲等におけるマンション管

一部にあったのは事実である。

理計画の明示等の制度化ほか

また、宅地建物取引業法の制定経緯からも、不動産業に対する行政の姿勢は指導や規制に重点が置かれていた。
こうした状況下で、昭和の終わりごろから建設省も政策官庁に脱皮・飛躍するという動きがあり、その中で不動・社会的な信頼と理解の促進：紛争の未然防止の充実、消費者教育の充実ほか
・国際化への対応：日本の不動産市場の透明性と公正性の確保ほか（2）
不動産業リノベーションビジョン

産業や建設業の育成を図る産業行政が本格的に展開

1997（平成9）年2月に閣議決定された新総合土地されるようになった。
その具体的施策の一つが不動産業政策推進要綱が土地政策の目標を「地価抑制」からを育成する指針としてのビジョンの策定である。

「土地の有効利用」に転換したのを受けて、同年6月、

昭和のビジョン：「不動産業ビジョン」

建設省建設経済局は「不動産業リノベーションビジョ
ン」
を取りまとめた。

最初のビジョンは、1986（昭和61）年6月に建設省

不動産業の展開方向を、まちづくりの需要に応える、消建設経済局が取りまとめた「21世紀への不動産業ビジョ

費者ニーズをつかむ、資産デフレに対応する、新ビジネン」である。

スを創出する、情報化の進展を取り込む、透明・公正なこのビジョンは将来のあるべき不動産業の姿と、その実市場を整備するに置き、必要な施策を提示した。流通業

現のために講ずべき諸施策について論じたが、それと併に関係する施策は次の通りであるが、今日、それらのほとんせて2000年の不動産マーケット予測も行った。予測に当どが実現ないし推進されていると言えよう。

たっては、不動産業を典型的な4分野（新規分譲、中古・土地の有効利用化への対応：環境との調和、
収益関連

住宅流通、
賃貸、
管理）に分けた上で、さらに賃貸については住宅賃貸とオフィス賃貸に細分して、それぞれのマーケットを予測するとともに、不動産業全体としても一本にまとめた予測を行った。
この予測は1983年時点をベースとして、2000年まで
年率4.5％増と見込んだのに対し、実際の国民経済計算（SNA）上の不動産マーケットは同期間中年率3.2％増で拡大したので、まずまず妥当な予測であったと言える。
30

明海大学不動産学部教授情報の提供ほか
・顧客本位の商品・サービスの提供：スケルトン貸し、リバースモーゲージほか
・地価変動に強い経営づくり：
リスク・マネジメント、
定期借
地権の活用ほか
・ソフト重視型産業への発展：不動産マネジメント業、
不動産投資顧問業ほか
・情報化への課題と対応方向：取引の安全性の確保や

周藤 利一（すとう としかず）
1956年島根県生まれ。1979年東京大学法学部卒業。
同年建設省入省。土地情報課長、
不動産適正取引推進機構研究理事、
日本大学
経済学部教授、国土交通政策研究所所長などを経て2015年より明海大学不動産学部教授。博士（工学）

指定流通機構との将来的な関係ほか（3）
センターのビジョン化として整理し、
基本コンセプトとして、
人口減少・少子高齢化など社会経済情勢が急速に変化する状況下にお政府のビジョンではないが、（公財）不動産流通近代

いては、①時代の要請や地域のニーズを踏まえた不動化センター（現在の（公財）不動産流通推進センター）産を形成し、②それら不動産の活用を通じて、個人・企は2012（平成24）年4月に「中小不動産業の今後の事業

業・社会にとっての価値創造の最大化（＝『不動産最適展開のあり方」
を取りまとめた。

活用』）を図ることが重要であるとした。

事業展開における方向性として、顧客密着の強化、地流通業に関しては、民の役割として、的確な情報提供

域密着の強化、新たな市場へのアプローチの3点を示し、による取引の安全性の確保、消費者の多様なニーズに

経営基盤の確立、業界全体の課題、政策上の課題を論対応するコンサルティング能力の強化、地域の守り手としじたが、示唆に富む内容が盛り込まれている。

て地域活性化を支える存在になることを示し、官の役割と令和のビジョン:「不動産業ビジョン2030」

して、心理的瑕疵を巡る課題の解決、不動産関連情報
基盤の充実、
新技術の活用方策、不動産情報のオープ

正確には令和直前ではあるが、2019（平成31）年4

ン化と個人情報保護の整理、高齢者、外国人等による月24日に公表された「不動産業ビジョン2030」は、不動

円滑な不動産取引の実現方策、宅地建物取引士、
イン

産市場の変化を消費者、企業、投資家の各ニーズの変

スペクションなど現行制度の検証を掲げた。

31

既 存 マ ン シ ョン の 魅 力
第 3 回

物件の賢い選び方
マンショントレンド評論家・マンション管理士

日下部 理絵新受けて、注目されているのが既存マ

築が高嶺の花となっている現状をどではなく、自分だけでは変えられない方を優先すると良い。たとえば、自宅から東が目につく場合、災害時の避難経路や消火活動の妨げになる可能性がある。
また、ンション（中古マンション）である。中古マンションとひとく
くりに言っても、未入居物件
や築浅物件、築10年や20年、さらに築

京タワーが見える、帰り道に大型スーパーがあるなどは、自分ではどうすることもできな
い。
まずは、優先順位をつけた自分なりのマンションを外から見て、バルコニーにＢ
Ｓアンテナや物置、禁止にもかかわらず布団などを干している住戸がある場合、
マ

50年以上の築古まで様々なマンションが存在している。
売買市場から賢く物件を選ぶにはどう

リストを作ることをお薦めする。

ナー違反の住民がいる可能性があり要注意だ。現物を確認できるのは中古物件
ならではの醍醐味といえる。

したらいいか。中古マンションの選び方を中心に消費者の視点に立ち、解説していく。

（２）不動産ポータルサイトを活用する物件の優先順位が整理できたら、時間を気にせずスマートフォンやタブレットなどで手軽に探すことができる、SUUMO（スーモ）やLIFULL HOME 'S（ライフルホームズ）、at home（アットホーム）
物件の賢い選び方は、立地、予算、 などの不動産ポータルサイトを活用するこ
間取りなど、自分にとっての優先順位を決とをお薦めしたい。優先順位の高いもの
定することが先決だ。優先順位を決定すから検索条件に入れていくと、希望に合うるにあたっては、購入後の新生活で最も物件が出てくる。
大切にしたいと思うことは何か？という視点
不動産ポータルサイ
トで気になる物件をで考えるのがお薦めである。
見つけたら、
その物件を取り扱う不動産会
たとえば、子育て環境の優先順位が社に連絡し現物を内覧する。内覧すること
高いのであれば、学区や実家近く、公園で、より優先したいことが具現化してくる。
などの環境が優れた物件を選ぶことが賢（３）内覧時は部屋以外にい選択といえる。通勤を優先したいのであ
建物全体も見る
れば、職場とのアクセスが良い街や沿線で探すことが賢い選び方だ。
内覧時には、日当たりや眺望、風通し（１）優先順位を決める（顧客ニーズを引き出す）

また、南向きだけは譲れない、キッチ
ンと洗濯機が近く時短になる間取りが良い、収納量が何より重要など室内の機
能性を重視する人もいる。つまり、人の好みは千差万別で世間一般ではいい物
件でも、自分にとっていい物件とは限らない。
優先順位を付けたら、より深掘りすると
自分にとって賢い物件が明確に見えてくる。通勤のなかでも、優先したいのは時間
なのか、座れることなのか、バスでもいいのかといった具合だ。
また、子育て環境の優先順位が高いのであれば、小学校、
中学校、
高校など、
数年単位で変わる子どものライフスタイルも考えて選択すべきだ。
どちらを優先していいのかわからない事
項は、購入後に変えられる設備や内装な
32（4）内在するトラブルを見抜く
一戸建てと違い、人が集まって住むマンションでは、居住者間を中心とした様々なトラブルが発生する。国土交通省がおおよそ5年に一度実施している「平成30年度マンション総合調査」の「トラブルの発生状況」の結果を見ても、70.5％ものマンションが何らかのトラブルを抱えている。
そのトラブルは、「居住者間の行為、マナーをめぐるもの」が55.9％と最も多く、次いで「建物の不具合に係るもの」が31.1%、「費用負担に係るもの」が25.5％となっている。
この居住者間の行為、マナーをめぐるト
ラブルを具体的に見ると、「生活音」がや臭い、騒音、
リフォームの必要性など現地でしか確認できないこと、天井の高さや間取りの使い勝手などイメージが湧きにく

38.0％ と最も多く、次いで「違法駐車・
違法駐輪」が28.1％、「ペット飼育」が18.1％となっている。
これらはマンションの三大トラブルともいわれる（右図参照）。

いことをよく確認すべきである。
また、室内やその部屋に行くまでの廊下

また「建物の不具合に係るトラブル」
を見ると、「水漏れ」が18.7％と最も多く、だけではなく、上階から下階まで建物全体をしっかり見ることをお薦めしたい。建物の外壁の汚れやタイルのひび割れ、エントランスの清掃状況、植栽の手入れなど

次いで「雨漏り」が10.1％だ。
さらに「費用負担に係るトラブル」では、「管理費等の滞納」が23．
9％と最も多い。
「マンションは管理を買いなさい」というを確認し、状態が良ければ管理状況が良好ということだ。管理状況が良好というこのは、近年よく聞くが、中古マンションこそ、
マンション管理の良し悪しが大きく影響すとは、管理組合がきちんと機能し建物の維持管理が適正に行われているということの証である。結果としてマンションの資産る。
どれだけ希望条件に合う物件でも、トラブルの発生している物件を購入すれば、入居後から余計なトラブルに巻き込まれる可能性がある。住んだあとに後悔し価値が長く維持されることにつながる。
もし廊 下などの共用部 分に、プラン
ター、灯油のポリタンク、自転車、傘など

ないようその物件で起こっているトラブルを必ず把握しておくべきだ。

居住者間のマナーをめぐるトラブルの具体的内容
平成３０年度は、生活音が３８．
０％と最も多く、次いで違法駐車・違法駐輪が２８．
１％、ペット飼育が１８．
１％となっている。
国土交通省「平成30年度マンション総合調査」
から

60.0
52.8 52.7

50.0
40.0
30.0

49.6

46.6
40.1

37.1

34.8

34.3
26.8

22.7

20.0

20.5

18.1

15.2

18.7 18.4
13.1 12.9

10.0
0.0

15.1

10.9
5.4 5.9 4.3

違法駐車・
違法駐輪

ペット飼育

生活音

バルコニーの
使用方法

専有部分の
リフォーム

共用部分への
私物の放置

平成 15 年度 ： N=1,058 平成 20 年度 ： N=2,167 平成 25 年度 ： N=2,324 平成 30 年度 ： N=1,688■■ 平成 15 年度 ■■ 平成 20 年度 ■■ 平成 25 年度 ■■ 平成 30 年度（重複回答）（5）掲示板はマンションの情報庫
内在するトラブルを見抜く最も簡単な
方法は、内覧時に掲示板などの貼紙をよく見ることだ。たとえば、エントランスや掲
示板、エレベーター内などに騒音に関する注意文があるのであれば、マンション内
で「騒音あり」ということだ。騒音トラブルは長期化しやすく、解決の糸口が見つけにくい。
特に新型コロナウイルスの影響を受け、在宅勤務など自宅で過ごす人が増え、騒音トラブルの相談は増加傾向にある。
もし購入を検討している部屋に騒音がありそうなら、想定される時間帯に出向き直接音を確認したり、現在の所有者や管理員にヒアリングするなど必要な注意を尽くしたい。
騒音以外でも、ペット飼育に関すること、バルコニーでの喫煙など掲示板で注意喚起されていることは、そのマンションで起こっているトラブルといえる。掲示板はマンションの情報庫なのだ。
また、不動産会社の担当者に重要事項説明書の特記欄などに騒音などについてコメントがないか、管理規約の禁止事項などもあわせて確認したい。

（６）見た目が良く安価すぎる物件には注意駅近で立地も良く、内覧してみるとリノベーションされておりとても綺麗。
それでい

誰でも手軽に閲覧できる不動産ポータルサイトやチラシなどで探すのも良いが、中古物件は現物しかないため、早期にいかに最新情報を掴めるかが重要になってくる。やりとりを通して信頼できる担当者と

38.0

28.1

（７）中古物件の検討は最新情報が肝「信頼できる担当者」て安価！ 掘り出し物件を見つけた。
そんな時に注意したいのが、「旧・旧耐震基
準」「計画・資金不足」「建替え予備軍」のマンションだ。
中古物件は、一般的に先着順となっているため「急いで決めないと、購入できないかも…」という心理状態の中で、大きな決断をすることになる。
これが中古特有の「ババつかみの要因」である。
たとえば、「旧・旧耐震基準」の建物であれば、地震に弱いマンションの可能性がある。
「計画・資金不足」であれば、購入したとたん一時金の徴収や管理費等が値上げになる可能性がある。特に、修繕積立金の設定額が低い物件は、注意すべきだ。いざ工事を行うときに資金が判断したら、希望する物件を伝えておくべ
きだ。不動産ポータルサイトなどの掲載
前にいち早く情報を得られる可能性がある。なかには、非公開で売却したいという売主もおり、
このような水面下の最新情報を得られるわけだ。
物件選びで一番賢くないのは、希望に合う売り情報すら知らず、情報弱者のまま妥協して選んでしまうことだ。不動産ポー
タルサイトなどをチェックしつつも、不動産会社からも有益な情報を得られるようにしたい。
立地、予算、間取りなど全てが希望通
りの物件はなかなかない。しかし、優先順位を決めることで希望に近い物件に出会える可能性は高くなる。夢のマイホーム購入を実現するには、
まずは優先順位を決定することからだ。おのずと自分にとっての賢い選択である物件が見えてくるものである。

不足していると、①無理な値上げ、②一時金の徴収、③借入れ、などを行わなければならない。適切な修繕費の積立をする、
しっかりとした管理組合のあるマンショ
ンを選ぶべきである。
「建替え予備軍」にいたっては「せっかく安く物件を買ったのに、建替えのため多額の費用を払うことになった」「引越しをしたとたん建替えのため仮住まいに引越すことになった」という声も聞こえてくる。
築古物件を購入する場合は、その時点で検討していなくても、遠くない将来に耐震改修や建替えがあるかもしれないと思っておくべきだ。相続など売り急いでいる物件を除いては、理由なく安価な物件はない。特に売りに出てから３か月以上経過している物件は慎重に検討すべきだ。

日下部 理絵（くさかべ・りえ）
マンショントレンド評論家・マンション管理士
大学在学中の2001年に実施された第１回マンション管理士・管理業務主任者試験に合格。マンション管理会社勤務を経て、マンションの総合コン
サルタント事務所「オフィス・日下部」を設立。女性
ならではの視点で、マンション管理組合の相談や顧問業務にあたる。
また、数多くの調査や維持管理の側面から、中古マンションの実態に精通する。
テレビ・ラジオなどのメディア、講演会・セミナーでも活躍中。主な著書等に、『マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい！』（ダイヤモンド社）、『負動産マンションを富動産に変えるプロ技』（小学館）、『マンション管理と修繕 最強ガイド2019』（東洋経済新報社）などがある。

33

F RK調 査・研 究報告

既存住宅流通量 地域別推計

全国の既存住宅流通量は59.8万件
7年連続で増加
既存住宅流通比率は38.8％
不動産流通経営協会（FRK）は独

方都市圏４エリア（札幌、仙台、広島、

値、図１）では、既存住宅流通量が最自に行って いる全 国 ベ ー スによる福岡）を対象に既存住宅流通量の推も多 い のは東 京 都 の14.4万 件（前既存住宅流通の推計を昨年12月に計を行った。

年比約3,000件増）で、次いで大阪まとめた。総 務 省 が5年ごとに行っ全国ベースの推計値（平成30年

府 が5.9万 件（ 前 年 比 約1,000件ている住宅・土地統計調査（以下、
住

暫定値、表１）では、既存住宅流通量減）、神奈川県が5.6万件（前年比約調）の既存住宅流通量は、住替えには59.8万件（前年比105件増）とな

3,000件 減）となって いる。既 存 住

伴 い 持 家として取 得された既 存 住

り平 成23年 から7年 連 続 で の 増 加

宅流通比率を見ると、平成30年暫

宅 のうち、調 査 時 点でそ の 住 宅にとなった。なお、平成21年の流通量

定値では、京都府が最も高い54.2％

購入者
（回答者）
が居住している戸数（43.0万件）と比較すると、約1.39（前 年 比1.1ポイント減）を示してお（世 帯 数）で あるのに 対してFRKの倍となっている。既存住宅流通比率

り、次いで東京都が49.8％（前年比

既存住宅流通推計量は、建物売買に（平成30年暫定値）は、既存住宅流

1.3ポイント増）となっている（図１）。

よる所有権移転登記個数をベース

通量の微増と併せて新設住宅着工

東 京 都23区 全 体 の 既 存 住 宅 流に推計している。

総数が減少した（前年比2万2,300

通量の推移を見ると、平成26年以件減）ため、平成29年に比べて0.5

降４年連続で増加している。平成30

ポイント上昇し38.8％となった。

年暫定推計値では、東京都23区全

前年度に引き続き、全国・都道府
県別、首都圏（1都3県）東京都23区
及び 都 市 部を中 心とした16エリアに加え、首都圏エリアで特に既存住宅流通量が多い横浜市区別、
関西圏（大 阪 府、兵 庫 県）22エリアおよび
中京圏（愛知県）14エリアのほか、地
表134

東京都の既存住宅流通量は14.4万件、京都府の流通比
率が54.2％でトップ
都道府県別推計（平成30年暫定全国ベースの推計値（平成30年暫定値）

体で既存住宅流通量が12.3万件となっており、東京都全体（14.4万件）の 約85％を占 めている。既 存 住 宅
流通比率（平成30年暫定値）は平成29年と比 べ て1.8ポ イント上 昇し、

図1

都道府県別既存住宅流通量（H30暫定推計値）

図2

東京都・区別既存住宅流通量（H30暫定推計値）

52.3％となっている。また、東京都

ポイント増）で最も高く、次いで「港全体の既存住宅流通比率（49.8％）

区」（64.8％、
前年比0.4ポイント増）、と比較すると2.5ポイント高い水準「中 野 区 」（ 60.3％、前 年 比13.8ポ

にある。

イント増）
となっている。

東 京23区 で 最 も 流 通 量 が多いのは新宿区の1万件超

複数区合算エリアの平成30年暫増加率が最も大きいのは「中野区」
城東・城南の湾岸エリアで流通市場が拡大

定値の既存住宅流通量をみると、最東京23区で増加率が最も大きいも多いのは「墨田区、江東区」（ 1万のは「中野区」で60.1％、減少率が最

東 京 都・区 別 の 推 計 結 果（平 成2,130件、前年比1,130件増）で、次も大きいのは「江戸川区」で-20.2％

30年暫定値）についてみると、単独

いで「千代田区、中央区、文京区」「渋となっている（表2）。既 存 住 宅 流 通の区部で既存住宅流通量が最も

谷区、
目黒区」
となっている。

量の推移に着目すると、流通量が最多いのは「新宿区」で1万630件（前また、既 存 住 宅 流 通 比 率（平 成も多い「墨田区、江東区」の直近６年

年比1,180件増）、次いで「大田区」

30年 暫 定 値）をみると、最 も 高 い

間の推移をみると、
平成26年に流通（8,630件、前 年 比40件 減）となっのは「千代田区、中央区、文京区」で量が大きく減少したものの、それ以ている。次に単独の区部の既存住宅

69.2％（前年比20.4ポイント増）と降は増加傾向にある（図3）。

流通比率（平成30年暫定値）をみる

なっている
（図2）
。

「墨田区、江東区」以外に流通量がと、「新宿区」が69.7％（前年比1.7

比較的多く、直近で増加傾向がみら

35

F RK調 査・研 究報告れたエリアとしては、
「大田区」
「足立
区、葛飾区」があるが、ほぼ横ばいか
ら微減となっている。さらに、
「大田
区」
に近接する
「品川区」
「港区」では、「品川区」で引き続きの増加傾向がみられ、城東・城南の湾岸エリアにおける流通市場の拡大が確認できる。
※全国の他の地域の推計値については、当協会ホームページの「調査・提言/調査研究」
をご参照ください。
図3

表2
順位
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

H30（暫定）既存住宅流通量および前年からの増減率
推計エリア
墨田区、江東区
新宿区
千代田区、中央区、文京区
渋谷区、目黒区
大田区
足立区、葛飾区
世田谷区
杉並区
北区、荒川区
港区
品川区
中野区
板橋区
練馬区
台東区
豊島区
江戸川区

既存住宅流通量に増加傾向がみられるエリアの直近６年間の推移〈城東エリア〉〈城南エリア〉

36

(千件)
12.1
10.6
10.0
9.5
8.6
8.2
7.8
6.8
6.6
6.5
6.3
6.1
5.4
5.3
4.6
4.2
3.1

順位
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

推計エリア
中野区
品川区
新宿区1
北区、荒川区
墨田区、江東区
練馬区
杉並区
千代田区、中央区、文京区
大田区
渋谷区、目黒区
豊島区
港区
台東区
世田谷区
足立区、葛飾区
板橋区
江戸川区

(％）
60.1%
13.4%
2.5%
12.2%
10.3%
4.8%
3.5%
0.1%
-0.5%
-0.9%
-2.4%
-3.2%
-3.8%
-7.5%
-9.5%
-17.4%-20.2%FRK 研究助成

首都圏遠郊外住宅地の老朽化と住み替え

東京都市大学環境学部環境創生学科 教授

老朽化が進み、年数の経過したコミュニ

１ はじめにティは新たな転入者が入居しにくい状況

首都圏50km 圏域（ここでは東京駅

でもある。

室田昌子

住宅地を対象に調査を実施した。

３ 住宅の管理不全の実態

から45〜55km）に立地する遠郊外地

本研究では、首都圏遠郊外に立地

地域の老朽化として住宅の管理状態

域は、住宅・土地統計調査（2013年、し、かつ開発後の年数が経過した戸建に焦点をあて、管理の不全を把握するこ2018年）の「その他空き家率」が高く、て住宅団地を、空き家化や老朽化に直ととした。戸建て住宅の管理不全状態

2015年国勢調査では人口減少地域が面しやすく早急な対策が必要になる地域を把握するために、建物（外壁・屋根・顕著に増加し、今後、空き家や管理不と考えた。
これらの地域を対象として、住扉・窓・雨どいなど）と庭・外構（駐車全の住宅が急増することが懸念されてい宅の管理状態の実態と、居住者の住み場・垣塀・門扉・ポスト・雑草・樹木る。

替え意識を把握し、持続可能な住宅地など）について、亀裂・破損、腐朽、歪とするための1つの観点として住み替えにみ、汚れ、雑草や枝の伸びに関する、管ついての提案を行いたい。

理不全チェックリストを作成した。調査

一方で、首都圏郊外には戦後に開発された戸建て住宅団地が多く立地し、それらの老朽化が懸念されている。戸建て住宅は、一生住み続けることを前提と

２ 対象地域の特徴

地区内全住戸について、チェックリストに基づき1戸ずつ目視による外観調査

した住宅づくりが行われてきたこともあり、本研究では、特定の対象地域を設を実施した。例えば、「1か所」という意

一般的に長く定住する居住者が多い。

定し、①戸建て住宅地としてインフラなど

味は、外壁や屋根などの上記の部分の

地域の持続性を担保するためには、新が整備された開発型の住宅地であるこ

いずれか１か所に、亀 裂・破 損 ( 概ね

規居住者が転入し、特に若年世代のと、②最寄り駅が東京50km 圏にあるこ

20cm 以上 )、腐朽、歪み、汚れ（概ね転入が円滑に進むことが必要である。
しと、③入居開始後40年以上経過してい直径20cm 以上）、雑草伸び（30cm 以

かし、一斉入居した住宅地では高齢化・ること̶を条件に、下記の3つの戸建て上）のどれか１つが確認されたことを示

項目
立地・駅から
中心までの距離開発方法・面積

Ｈ地区
●
●
●
●

調査面 積・対 象 住 宅
戸数
地域の特徴

埼玉県
駅から4.5km
開発許可による民間開発
137ha

全域調査137ha3185戸
センター等にスーパーや商業飲食施設、生活サービス施設や公共施
設●
小学校が立地●
戸建て住宅が中心●
団地縁辺部には傾斜があり、標高59 〜 90ｍ●
31の建築協定●
緑地協定区域が設定●
周辺を緑やゴルフ場に囲まれている
●

Ｓ地区
●
●
●
●

神奈川県
駅から0.99km
開発許可による民間開発
28ha

13.3ha659戸
商業サービス施設がほとんど立地
しておらず、小学校も1km離れている●
戸建て住宅が多いが集合住宅も立地●
高台にあり、駅との標高差が21 〜44ｍで、駅からは勾配のある坂を登る●
傾斜地で坂や階段が多い●
周辺を緑と崖などに囲まれた閉鎖
環境
●

Ｉ地区
●
●
●
●

神奈川県
駅から3.9km
市施行の土地区画整理事業
340ha

17.5ha808戸
スーパーや商業飲食施設、生活サービスや公共施設●
小中学校が立地・戸建て住宅地、集合住宅地など多様●
標高は27 〜 36ｍ●
14の建築協定●
1地区計画が設定される が調査地
区内には該当なし●
隣接して工業専用区域が あり、周
辺は工場、
倉庫、
業務系施設が立地●

37

FRK 研究助成

東京圏遠郊外住宅地の老朽化と住み替えす。チェック項目全項目で該当すると最う状態には至っていない。不全箇所が5

また、不全箇所については、Ｈ地区で大34か所となる。不全箇所に該当するか所以上該当するやや問題のある住宅

は庭や垣根の雑草、塀の汚れなどの外数が多い住宅ほど、不全状態が高く問が、Ｈ地区とＩ地区は全体の約１％と少な周りが多いが、Ｓ地区では外壁の汚れ

題のある住宅ということになり、結果は図い。ただし、S 地区は他の2地区と比較や亀裂・破損、玄関扉や雨戸シャッターのとおりである。

すると5％弱と多く、また、何らかの不全がの汚れなど建物本体が多い。

全体として、現時点では不全状態がこのように3地区の不全状態には差異

1か所でも確認された住宅が13.2％と多があるが、不全化の進むＳ地区は規模いと言える。

極めて高く問題の大きい住宅が多いと言図１．3地区の住宅の管理不全状態

不全箇所合計数別の発生状況
0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

5.2

1か所以上合計

1.3

4.9

1.1
0.5
0.2

S地区

10.2

2.6

7か所以上合計

H地区
I 地区

2.8

5か所以上合計

(%)

13.2

3.8

3か所以上合計

14.0

1.2

管理不全箇所別の発生状況
0

0.5

1.0

外壁の汚れ

玄関扉の汚れ

0.4
0.2
0.2

雨どいの汚れ0.1

玄関先の雑草門扉の汚れ
塀の汚れ
塀の亀裂・剥落
38

0.1

1.5
1.2

0.0

3.0

0.15
2.4

0.5
0.7

1.5

0.5
1.4

0.1
0.0

I 地区

0.5

0.5

垣根の雑草

S地区

1.7

0.5

0.4

庭の雑草

H地区

2.1

0.2
0.3

雨どいの亀裂・破損

3.5 (%)

3.0

1.8

0.4
0.3

雨戸・シャッターの汚れ

2.5
2.1

0.9

0.1

雨戸・シャッターの破損

0.2

1.0

0.2

外壁の亀裂・破損

1.5

0.9

1.4

1.1
0.9

1.2

の小さい開発で、入居時期が他地区よ

図２．空き家問題に関する居住者意識りも集中的に行われた結果、40年以上
年齢別構成比経過している居住者の割合が高い。入020

年齢別構成比4060

居後40年を超えると後期高齢化が進
3.7

0 80

5.1
30.2 こH地区
み、不全化が急速に進むとが考えられ47.7
H地区

12.2 最寄駅からの距離
24.4
8.9
S地区
る。
また、
Ｓ地区は、

27.8 S地区

が3地
日常 生 活
13.8
12.5
17.5
I 地区区中最も近いものの、

43.8
I 地区

サービスへの利便性が低い。
一方で、
49歳以下
50～59歳
60～69歳以下
空き家の多さ020

40

外回りに問題を多く抱えるＨ地区は、敷S地区ある。緑が豊かで良好な住宅地といえる
253(64%)
I 地区
が、皮肉なことに最も庭の管理に手がか

24.4

12.5
12.5

100（%）
20

H地区

120(19%)

S地区

9(11%)
18(22%)

少ない

以上から、開発後40年を過ぎた時

期からの急速な劣化がある
こと、
また、日
20
40
0
常生活の利便性や傾斜地における立60～69歳以下

18

多い

40

120(19%)18

9(11%)

53(64%)

28(34%)

多くはない・どちらでもない

少ない

空き家問題への関心

60

0 80

100（%）
20

40

60

18(23%)
51(64%)
S地区
られる
こと、
さ
らに不全箇所は庭などの外

S地区

11(14%)
18(23%)

51(64%)

回りが多く15(18%)
敷地の広さ等に起因しているこ
51(61%)
I 地区

I 地区

どちらかと言えば関心がある

自宅の清掃管理で大変な作業

18(21%)
15(18%)

80

ほとんど関心がない
とても関心がある

100（%）
105(18%)11(14%)

51(61%)

18(21%)

どちらかと言えば関心がある

ほとんど関心がない

自宅の清掃管理で大変な作業

10

20.

30

0

40

10

50

15.6

26.3

22.2
22.1

H地区

15.6

20.2

22.2

32.2

25.6

21.1

20.5
22.9
19.3

草むしり
樹木の枝打ち

26.3

22.2

39.8

55.5

庭掃除

20.2

25.6

21.1

51.8

50
52.4

55.5

22.2
22.1

10.0

27.8

31.3

70（%）
40

30

38.9

S地区

I 地区

60

20.
52.4

I 地区

100（%）

56(68%)

321(54%)

10.0

80歳以上

80

503(79%)105(18%)166（28%)

S地区

12.5

60

H地区

H地区

26.7

70～79歳以下

321(54%)

0

13.1

43.8

地が住宅の不全状態の要因として考えとなどの特徴がある。
とても関心がある

100（%）

27.8

17.5

2
I 地区 28(34%)

空き家問題への関心

166（28%)

13.8

80

47.7

26.7
12.2

0 80

制限がかかる住宅が多い等の特徴が
18(22%)
56(68%)

多い
多くはない・どちらでもない
かる地区ともいえる。

60

13.130.2

5.1

8.9

40

空き家の多さ60503(79%)
H地区
地規模が大きく、建築協定により分割

H地区

100（%）
20

70～79歳以下
80歳以上
49歳以下
50～59歳最も不全化が進行していないI 地区は

日常生活の利便性が最も高い。庭等の

3.7

32.2

昆虫害獣駆除屋内全般の掃除

27.8
59.0

20.5
22.9
19.3

窓ふき
38.9

特に大変ではない

31.3

39.8

51.8

39

5

FRK 研究助成

東京圏遠郊外住宅地の老朽化と住み替えの住宅が多いＳ地区が特に高いわけでれる。一方、
Ｓ地区とI 地区と火事の危はなく、また、地区内の空き家の印象に険性を多く挙げているが、Ｈ地区と比較

ついても、Ｓ地区の住民が空き家数の多して敷地が狭小であり建て詰まっている

3地区の居住者に対して空き家問題

さを最も意識しているわけではない。不ことが理由として挙げられる。

や管理に関するアンケート調査（2018年

全状況の目立つ地域の居住者の方が、以上のように、空き家全般に関する住８〜９月実施）を行った。H 地区（3,281

必ずしも空き家問題に対する関心や危民の問題意識は、居住地域の管理不件配布、656件回収、回収率20.0％）、

機意識を強く持っているということにはなっ

全状態の多さとは一致しておらず、不全

S 地区（458件配布、94件回収、回収ていない。

実態を見て不安を感じるというよりも、全４

空き家問題に関する

居住者意識率20.5％）、I 地区（427件、83件回収、空き家の増加に伴う具体的な懸念

国的な人口減少や空き家問題、近隣住19.4％）である。回答者は3地区とも70

事項については、3地区とも樹木の伸び

民間の情報等により不安を感じていると歳代以上が半数を超え高齢化が進んや雑草繁茂などの庭に関する懸念が大思われる。
しかし、具体的な懸念事項にでおり、H 地区は特に60歳未満の現役

きい。実際の状態も、特にＨ地区では庭

ついては、地区による差異があり、地域

世代が10％に満たない（図2）。

関係の不全が多く確認されており、意識の実情をある程度反映している。

空き家問題への関心は、各地区共と実態がある程度一致している。
また、Ｈに80％前後の居住者が関心を持ってお地区は景観悪化に対する懸念が大きい

り、居住地の空き家化への懸念が一般

が、建築協定が締結された景観の優れ3地区の居住者の居住年数は、30年化している。ただし、最も管理不全状態た住宅地であることと関係していると思わ以上が3地区とも50％以上であり、Ｈ地

５ 新規入居者と住み替え圏域

図３．居住者の住み替えと今後の希望

前住地
0

20

H地区 5.6
S地区

0.5

60

80.0

（％）
100

93.9

8.9

I地区

40

34.4

56.7

14.8

0
8.0

S地区

14.3

0

40

20

40

60

80

52(8%)
215(34%)

（％）
100

0

249(40%)

S地区

38(43%)

26(29%)

4 4 17(19%)

S地区

I地区

35(43%)

23(28%)

32

18(22%)

I地区

売却する

子供世帯が住むその他

未定・わからない

第三者に貸す

60

30.3

6.5

40.3

26.9

H地区

（％）
100

80
22.3

21.9
3.9
10.4

24.7

1.5

11.9

3.0
14.9

同一住宅地・ニュータウン内

上記以外の同一市内

隣接市区

同一県内

東京2３区

それ以外

定住意識

H地区

(14%) 22

40

41.8

それ以外

自宅に住まなくなった時の対応

1.2
16.3

H地区

上記以外の同一市内

同一住宅地・ニュータウン内

20

I地区

18.5

66.7

希望移転先

20
206(33%)22(25%)

40

60

80

280(45%)36(40%)

90(15%) 29 13
19(21%)

28(35%)

40(50%)

是非住み続けたい

できれば住み続けたい

どちらとも言えない

あまり住み続けたくない

住み続けたくない

（％）
100

10 2
0
11(14%) 1

区とＳ地区は6割を超え、さらにＳ地区は住宅団地内を挙げる居住者が一定割は、3地区とも4割強が売却を考えている

40年以上が半数近くおり、居住年数が合存在する。
また、同一住宅地・ニューが、Ｓ地区とＩ地区は4分の１前後が子最も長い居住者が多い。一方で、
３地区

タウンではないものの、同一市町内や隣供世帯が住むことを想定している。
Ｓ地区

ともに10年未満の居住者が1割前後で接市町とする居住者もおり、比較的狭いとＩ地区は、前住地と希望移転先が同あり、新たな転入が進んでいない。

範囲で住み替える居住者が確認できる。

一市内の居住者が多く、地元志向が強

住み替え圏域と住まい方の希望につ

なかでもＩ地区は地元志向が強く、今後いために、親は子供も住むかもしれないといて、前住地と今後の住み替え希望先の移転希望先として4割程度の居住者考えがちである。しかし、子供の意思をや住まい方などを把握した（図3）。

が同じニュータウン内を希望している。I

確認していないケースも多く、居住環境

まず、前住地については、同一住宅地区は既に指摘したように、生活サービの評価が低いエリアでは子供が継承し団地内の居住者が３地区共に一定割

ス施設等が充実していること、管理不全ない可能性もあり、その場合は空き家化

合おり、S 地区とI 地区では同一市内のの住宅が3地区の中で最も少ないこと、し放置される危険性がある。

多さが目立つ。一方で、H 地区は前住

さらに定住意識も8割以上と高いことなど

Ｈ地区は地元志向の少ない地区で地の範囲が広く、逆に同一自治体内かの特徴があるが、地区内での住み替えあるが、前住地と今後の住まい方の希らの転入が少ない。

希望が多いという結果となった。

望について、居住者の属性別に検討を

自分が住まなくなった時の自宅の対応

今後希望する住み替え先としても同一行った（図4）。
「地域定住型」とは、同

図４．
Ｈ地区の「地域定住型」の住み替えと今後の希望

年代別に見た地域定住型（前住地）の割合
0

2.0

4.0

Ｈ地区

3.6

隣接
エリア

6.0

8.0

60～69歳

H地区内

5.6

8.6

70～79歳

80歳～

10.0

3.6
2.3

6.8

（％）
20.0

7.9
7.4
6.5
8.4
60～69歳

70～79歳

5～10

10～20

全体

30.0

20～30

30～40

40年以上

今後の住まい方への希望（Ｈ地区）
（％） 0

10

20.0

30.0

40.0

１階建ての住宅へ
転居する

9.0
6.7
7.5
5.5
8.9
5.3

子どもや親族が
近隣に住む

（％）
60.0

51.2
46.7
50.3

現在と変化なし
その他

50.0

全体

11.9
14.4
9.6
10.8
11.1
12.8
9.0
6.7
10.2

子どもや親族と
同居する
80歳～

35.0

5.8
7.6
9.0

老人ホームへ
転居する
17.0

（％）

30.0

15.9

12.7
10.2

5年未満

11.3

25.0

5.7

掃除が楽な集合住宅へ
転居する

3.8

20.0

17.2

全体

15.0

15.0

10.3
10.0

隣接
エリア

10.0

3.8
2.4
2.5

～59歳

5.0

15.5

9.8

8.9

5.0

隣接
エリア

0

Ｈ地区

年代別希望する移転先0

居住年数別にみた地域定住型（前住地）の割合

8.6

5.2
5.9

3.6

～59歳

（％）
10.0 12.0 14.0 16.0 18.0

3.4
5.6
4.3
全体

1人暮らし

75歳以上

41

FRK 研究助成

東京圏遠郊外住宅地の老朽化と住み替え

じ住宅に住み続ける「定住型」とは異なた。今後は、遠郊外住宅地で開発後40るためには、戸建て中心の住宅団地でり、住み替えを行うものの、同一住宅団

年を経過する住宅地が急増していく
ことかは、住宅の多様化が必要ではないだろ

地内や同一自治体内、隣接自治体など

ら、早急な対策を講じる必要がある。

うか。
そのような住み替え先があることによの近隣の地域内での住み替えを行う住また、同じ時期に開発された住宅地でり、無理に住み続けることなく住み替えるこ

まい方とした。60歳未満の世代は、前住も管理状態には差があり、生活サービスとができ、地域の住宅の管理状態も向地と今後希望する移転先が、Ｈ地区との利便性や地域の傾斜など生活しやす上しうるといえる。

隣接エリア（同じニュータウン内を除く同い地域の方が管理状態が良好である。

ただし、戸建て住宅団地は、地区計

じ自治体内と隣接市町村）を挙げる居

そのような地域では定住意識も高く、今画や建築協定のあるエリアも多い。その住者が多く、高齢層と比較して「地域定後住み替える場合も再度同じ地域内にようなエリアでは用途などを変更しないと住型」といえる地元志向者が多い。

住みたいという希望者が多いという事例

住宅の多様化や、店舗や生活支援サー

前住地がＨ地区であるケースの多くが本調査で確認された。
これは好循環ビスの立地を進めることが難しい。本研は、Ｈ地区にある親の住宅から移転して型と考えられる。積極的に住み続けたい究で対象としたＨ地区はその典型例と言おり、親との近居である。80歳以上の高意向があるので管理も丁寧に行い、そのえる。今後は、居住者のニーズの変化

齢者、及び一人暮らしの居住者はＨ地

結果、環境が適切に維持され、さらに居や地域の実情に応じて、地区計画や建区内の移転を希望する居住者が1割以

住志向が向上するという地域である。

築協定の見直しをする必要がある。

上いるが、Ｈ地区内に住む子供や家族

住宅地の持続性を向上させるために住み替えを円滑にすることにより環境との同居、1階建ての住宅への移転をは、このような好循環型をめざしたいわけの良さが維持できれば、戸建て住宅団

希望している。地区内に集合住宅がなであるがどうすればよいだろうか。
この問地は、周辺のスプロール住宅地などからいためにその選択はされておらず、特別

題は、多様な方法を組み合わせて状況

住民を誘引することができる。
この結果、養護老人ホームがあるもののその選択も改善を図る必要があるが、ここでは調査基盤整備の整った住宅団地でのコンパされていない。慣れ親しんだ地域で住結果を踏まえ住み替えについての1つのクトシティが形成されることになる。そのた

み続けたいという希望があることが伺える

観点についての提案を行う。

めには、急速な劣化が見込まれる開発調査地区ではどの地区も、同一住宅

40年よりも早い段階で、新規の入居を10年以内の転入者は隣接エリアから

地・ニュータウン内や近隣エリアでの「地促進することが必要であり、従って、開発の割合が高いが、周辺住宅地と比較す域定住型」の住み替え希望があり、慣30年以降には多様な住み替え先を確保

るとインフラが整備された良好な住宅地

れている地域で住み続けたいという希望

しておくことが重要であろう。

であることから、Ｈ地区は周辺住民を誘があるといえる。しかしながら現在のとこ

なお、本稿は、2017年度不動産流通

引していると考えられる。
このような整備さろ、住み慣れた場所での住み替え先とし経営協会研究助成金「東京圏遠郊外れた住宅地が周辺地域からの住民をての選択肢が十分にあるわけではない。

住宅地の空き地空き家発生状況を踏ま誘引することは、コンパクトシティの実現

これまで住んでいた馴染みの地域からえた利活用方策の検討」の一部に該につながるものであり、インフラや環境を近いところで住み続けたいという意向に即当し、当研究で実施した調査をもとに新継承する上でも重要と思われる。

しつつ、管理の楽な住み替え先や生活

たにまとめたものである。当研究では、空サービスの利便性が向上する住み替え

き家全般や管理不全などについての意

先などがあることが望ましいと思われる。1

識調査も実施しており、研究全体は当階建てや庭の小さな住宅、センター地

協会のウェブサイトに掲載されている。
ま

住宅地の管理状態は、40年を経過す

区や商業サービス施設の立地する地域

た、住宅地の管理問題については、本ると急速に管理不全化が進んでいくと考にある集合住宅などはその例である。
この研究をもとに日本建築学会計画系論文

えられ、本調査でもその傾向が確認されような「地域定住型」の志向に対応す

集2020年7月に掲載予定である。

が、地域内の選択肢が少ない。

まとめと提案―６「地域定住型」への対応

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編・集・後・記
この数か月は、言わずもがな、コロナで明け暮れる毎日が続きました。今の時代を生きるわれわれにとっては、パンデミックという経験のない事態を迎え、様々な禍がもたらされました。
しかし「禍（災い）を転じて福となす」で、古くから様々な禍をくぐり抜けてきた強固な日本人のDNAが、この困難を余裕で跳ね返し、かつたくさんの新しいビジネスチャンスをも創出するのではないかと思っています。
そんな時節の中、今号の2つの「論点」特集記事では、外部ブレーンと幾度となくWEB会議を使って調査結果分析の協議を行って取りまとめたレポートの概要を掲載いたしました。
オンラインを利用した新しいビジネス様式もそうですが、外出自粛の動きから多 様な生 活 様 式も根 付こうとしている向きもあるようです。
かくいう私個人にも、今までになかった新しい様式の変化が起こりました。冷蔵庫に残っている食材の名前を動画サイトで検索して、今さらながら手料理を作ることにチャレンジし始めました・・・。
同じような方もきっと多くいらっしゃると思いますが、私の場合、そもそも食材の切り方がわからない、また調味料も今までは出来上がった料理にかけるくらいしか使ったことがなかった料理初心者でしたが、料 理に酒やみりんや片 栗 粉といったものも使って味 付けするようになって、料理上級者になった気分。
さらには料理に使えるハーブの栽培まで動画を参考にして始める次第。
ささやかな満足感と幸福感を味わっています。
外出自粛や在宅勤務が解け、外飲みが完全復活すると、そのせっかくの料理の習慣がどうなるのか？ 全く予想がつきませんが、せいぜい植物を枯らさないように毎日の水やりは継続したいものです。
（ひ）FRKコミュニケーション
2020年夏季号＜通巻9号＞
発行日
発行人

2020年7月27日

一般社団法人 不動産流通経営協会〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-25-2 虎ノ門ＥＳビル5階
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Fax. 03-5733-2270
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企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所

レイアウト・デザイン

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印刷

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Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

不動産物件の情報交換、不動産流通に関する調査研究、諸制度の改善に取り組んでいます。