す ま い ろ ん

特集
焦点［通巻第 98 号］2016 年 2 月 25 日発行

ISSN 0916-0671

一般財団法人住総研
Ho u s ing Re s e a r c h
F o u nda t io n J US O K E N

Smile on Housing Forum

賃貸住宅再考賃貸住宅と若者の都市復権を！ 大月敏雄［東京大学］

すまいろんシンポジウム

尾神充倫 ［独立行政法人都市再生機構］
片岡八重子［株式会社ココロエ・NPO 法人尾道空き家再生プロジェクト］
浅香充宏 ［株式会社ベガ・フィオーレ喜連川管理組合］
論考

深井祐紘／廣瀬雄一／岡崎愛子／荻野政男

連載

私のすまいろんひろば
すまいぼん
すまい再発見

内田祥哉
連勇太朗
大月敏雄
関雅也

2016

冬

1976
2013

自然堤防の上の輪中 ﹇わじゅう集﹈ 落＝ 畑亮 ・畑耕 ・畑拓﹇埼玉県比企郡川島町﹈
写真

玉県の中部に位置する川島町一帯は︑荒川によってつくられた低地にある︒
市野川︑越辺川︑入間川など数多くの川が荒川に合流する地域にあるため︑すまいろん ●目次

賃貸住宅再考

特集

焦点

004

賃貸住宅と若者の都市復権を！

尾神充倫﹇独立行政法人都市再生機構﹈

すまいろんシンポジウム

大月敏雄﹇東京大学﹈006

賃貸住宅再考浅香充宏﹇株式会社ベガ・フィオーレ喜連川管理組合﹈

片岡八重子﹇株式会社ココロエ・ＮＰＯ法人尾道空き家再生プロジェクト﹈

防﹂︑その背後に広がる﹁後背湿地﹂によって形成されている︒一段高くなった自然論考

司会 大月敏雄﹇東京大学﹈022

特徴的な様相を見せる︒1976 年の写真ではかなりの大木もあったが︑今回再深井祐紘﹇東京大学大学院博士課程﹈

分譲戸建て住宅団地における想定外の賃貸需要木に育った 屋敷林は台風で倒れたりして危険なので︑切ってしま う家が多いという︒休耕田も見られ︑専業農家から 兼業農家への移行も増えている そうだ︒この

1❶❶屋敷林に囲まれた民家。屋敷林にはケヤキが多く使われる❷今
でも手作業で稲刈りが行われている❸民家の納屋の天井には木船が吊るされており、川が氾濫した時の避難用で昔の名残り濫 を 繰 り 返し な が らつかっている︒ 川は氾も 豊 か な 土 壌 を 人に与え続け︑自然の地形を 生かし な が ら わ ず
か1mの高さの堤防沿集落を歩くと︑たわわ

046

044

042

037

編集後記

連載 すまい再発見﹁旧清水邸書院﹂復元

連載 すまいぼん
集まり住むことと男女の出会い 大月敏雄﹇東京大学﹈

連載 ひろば﹁群﹂に対するアプローチ 連 勇太朗﹇モクチン企画﹈

連載 私のすまいろん
私のすまい 内田祥哉﹇東京大学 名誉教授﹈

関 雅也﹇清水建設株式会社﹈048

荻野政男﹇株式会社イチイ﹈

033 変貌する日本の賃貸住宅

岡崎愛子﹇一般財団法人住総研﹈

029 住総研の賃貸住宅

廣瀬雄一﹇東京大学高齢社会総合研究機構 特任研究員﹈

025 サ高住という賃貸集合住宅の可能性

び訪れてみると民家の建て替えが進み︑屋敷林もかなり減っているようだった︒大

くられた集落では︑田んぼを囲むように民家が並び︑集落が屋敷林で縁取られて堤防は宅地や畑に︑湿地は水田として利用されてきた︒自然堤防の上に環状につ

遠い昔の川筋の跡である﹁流路域﹂と︑自然にでき た1mほどの高さの﹁自然堤の地域の歴史が常に川の氾濫との戦いとともにあったことが伺える︒

害等甚大にしてこの惨状筆舌に尽くし難し﹂とある︒明治以降も洪水が頻発し︑こ︵1742 ︶
年の大洪水では﹁村各所で川が欠損し︑民家流失︑人畜の死傷︑田畑の損

古来から 洪水に悩まされてき た︒旧川島村郷土史によれば︑江戸時代の寛保

埼

日本の集落
３０年

周辺には︑縄文時代より人が住み始めたといわれる自然堤防もあり︑遺跡も多く見❸❷

いに住 み 続 けてき た︒

悠久の時を越えてきたに実った稲を刈る姿に人々の生活を思うことができる︒︵立花千夏︶［表紙］1976 年セスナ機にて撮影した環状の集落［右頁上］川の流れがつくった自然堤防の上に民家が建ち並ぶ。集落は蛇行した川のように見える［右頁下］37 年前と変わらず民家と屋敷林が縁どる田園風景が広がる

2

今月の
表紙写真

﹇焦点﹈

賃貸住宅と若者の都市復権を！
大月敏雄 ﹇東京大学 教授﹈

はじめに
戦後持家政策を推進してきた日本では︑賃貸住宅の果たす役割は縮小しつつある︒公的住宅分野においては新規物件の供給がほとんどストップし︑企と 住 民 基 本 台 帳 の 両 方 の デ ー タ を 突 合 さ せ て つ く っ た も の で あ る︒ 戸 建 住

年時点︑築年時点︑築 年時点で︑どういう年齢の人が住ん宅︑分 譲 共 同 住 宅︑そ し て 賃 貸 共 同 住 宅 の 三 つ の ビ ル デ ィ ン グ タ イ プ 別 に︑
新築時点︑築

よ っ て 賃 貸 ア パ ー ト の 建 設 が 禁 止 さ れ︑都 市 部 に お い て は ワ ン ル ー ム マ ンての子どもたち︒ 年後は︑もちろん右に 年ずれて 歳と小学校の子どもた見てわかるのは︑新築の戸建てに住む人は 歳と子どもたち︑しかも生まれた

45

35

10

りの親がピーク︑子どもたちは生まれたてがピーク︒

年後のア年後になると︑それ

ところが︑賃貸アパートをみてみると相当違っていて︑新築ではもたらす可能性を秘めた賃貸住宅が︑地域再生のテコとなっているケースがでも代後半がピークだが︑子どもはここでも代後半が主流で︑子どもはここでも生まれたてが主
年のアパートはさすがに代後半から歳前半がピークで︑子どもは生まれたてが多い︒

増えているのも事実である︒また︑リノベーションによって︑社宅や寮や公

パートも

歳から

的賃貸住宅すらも︑シェアハウスやサービス付き高齢者向け住宅といった形

歳あたく︒ 年後は 〜 代の親と 過ぎの子どもたちということになっている︒分30

譲マンションも︑おおむね戸建住宅と同様の動向を示している︒

70

流︒築

25

活を保障する唯一の手段なのかということが問われることとなり︑また︑地

10

20

30

30

戸建住宅団地は︑端から端まですべて︑良好な持家の戸建住宅で計画されては︑通常︑そこに﹁賃貸﹂が入り込んだ計画は﹁いけないもの﹂とされてきた︒

え て み よ う︒ 戸 建 住 宅 団 地 や 分 譲 マ ン シ ョ ン を 供 給 す る こ と を 考 え る 際 に者を惹きつける特性があるのだが︑それらが﹁集合﹂した場合のことを次に考

賃貸アパートには︑上記のような﹁分譲系﹂の住宅とはかなり異なった居住

嫌われてきた賃貸住宅

譲マンションとは異なった人々を集住させる器になっている︒

生まれたて︒明らかに賃貸アパートは︑時間軸の中で見た時に︑戸建てや分

30

20

30

20

一方で︑空き家が増えるなかで︑家を所有することだけが本当に豊かな生ションが規制され︑農村部においては農地を潰して建てた鉄骨アパートから30

ち︒ 年後は 歳と 歳を過ぎた子どもたち︒子どもの数はどんどん減っていでいるのかをグラフにしたものだ︒

20

空き家が増えている︑という現象が一般的となってきた︒

業がもつ社宅や寮は廃止され︑住宅地においては建築協定や地区計画などに

10

60 55

の賃貸住宅に生まれ変わりつつあり︑若者を地方に呼び込むための新たな賃貸住宅も必要とされている ︒
ここに︑いまひとたび賃貸住宅に焦点を当て︑その可能性について再考することを︑本企画の主旨としたい︒本特集ではこうした視点から︑近年の実践や研究成果が披露されるのだが︑その前に今一度︑賃貸住宅の復権が︑若者の都市復帰︑ひいては社会への参画に大いにつながる可能性のあることを説いてみたい︒

万 人 ぐ ら い の 東 京 近 郊 の 市 で︑ 万 人 分 の 土 地 家 屋 台 帳

賃貸アパートがもつ特性﹇図﹈は︑人口が10

10

域の再生にとって手軽に用途を転換することが容易で︑地域に新たな息吹を

30 20

25

40

すまいろん 2016 冬 004

い る こ と が よ い 住 宅 地 計 画 の 前 提 で あ り︑地 区 計 画 や 建 築 協 定 な ど に よ って︑賃貸アパートが建たないように縛りがかけられていることも多い︒

万円払ってでも建てるでしょう︒ 当然︒﹂という 答えだ った︒ 経 済原理にのっとれば︑儲かるんだったら税金払ってでも建てるだろうし︑儲からないである︒実際この区で 戸あたり

10

5

10

5

30

25

20

15

10

5

区のワンルームマンション規うである︒若者が近くに住むと﹁自治会に入らない﹂﹁時 間 外 に ゴ ミ を 出 す ﹂ンルームマンションに住まう若者を﹁毛嫌い﹂しているのが︑ことの真相のよ

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

10年後

20年後

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100［年齢］＊

制を調べたことがあるのだ

が出入りする﹂というのである︒こんな理由が︑ワンルームマンション規制

さまざまな規制をかけていおばさんたちは︑半世紀ほど前にはご自身が若者だったわけで︑当然︑都心

しかし︑冷静に考えてみると︑このように若者を毛嫌いしているおじさん

はワンルームマンション

近くのアパートで暮らしていた人も多いだろう︒大学教員をやってるからだ

するという条例までつくっ

え性のないひとびと︑すなわち﹁子ども化﹂しているのではないかとすら思うは多めに見てあげないと︑と思うのである︒逆にいうと︑最近の大人はこら

万 円 の 税 金﹂を 徴 収ていた︒ちなみにこの区は時もある︒地域住民から発せられる﹁若者嫌い﹂エゴが︑日本の居住地の将来

り﹁

1区 の 中 で 唯 一︑例 の﹁消ろうか︑若者を見ているといつも自分の昔を思い出す︒だから︑多少のことを建設する場合︑ 戸当たた︒あまつさえ︑ある区でのバックグラウンドにあることが判った︒﹁夜 中 う る さ い ﹂﹁自転車や車を違法駐車する﹂さらには︑﹁得 体 の 知 れ な い 人のかを︑会議録などで調べたこともあるのだが︑どうやら地元の人々らがワそもそも︑こうしたワンルームマンション規制条例が成立する背景が何なの効果しか得られないのではないだろうかと思う︒

ないらしく︑結局この施策は小規模の賃貸アパートの値段を底上げするだけ

50

が︑全ての区でワンルーム

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100［年齢］﹇賃貸共同住宅﹈

1

マンションの計画に対して0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100﹇%﹈

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100﹇分譲共同住宅﹈る︒都内の不動産業者の方の挙がっているところであ

滅可能性都市﹂として名前

過 程と 運 営 過 程について勉 強 中︒ 東 日 本 大 震 災においては︑コミュニティケア型仮設住宅 を 提案︒ その

大月敏雄︵おおつき・としお︶1967 年 福岡県生まれ︒東京大学大学院博士課程修了後︑横浜国立大学助手︑東京理科大学助教授

を暗くしないように願うばかりである︒︱＊
木下龍二・大月敏雄・深見かほり﹁東京 区にみるワンルームマンション問題と対応施策の﹇主な著者﹈﹃集合住宅の時間﹄
︵王国社︶
︑
﹃近居﹄
︵学芸出版社︶など︒

後︑大槌町災害公営住宅整備検討委員長など︑復興関連の計画づくりに携わる︒

を 経て現職︒同潤会アパートの住みこなし や︑アジアのスラムのま ちづくりなど を 中心に住宅地の生成に︑こうしたワンルームマ
ンション規制について聞いて み た と こ ろ︑あ っ さ り﹁儲 け が 出 る ん だ っ た ら変遷に関する研究﹂﹃ 日本建築学会計画系論文集 ﹄第624号

23

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

新築

50

30年後

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100［年齢］

00 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

0万円払って建てられている物件は後を絶はまず考えられていない︒投下資金回収速度の遅い賃貸住宅を経営するよりたないらしい︒すなわち︑経済的に成り立つビジネスとして認識されている

んだったら補助金をいただいても建てないというのは︑ごく当たり前のことも︑一瞬で投下資本を回収できる分譲住戸の方が︑常に借り入れを前提としのである︒この施策では理論的に︑ワンルームマンションの減少には役立た一方で︑分譲マンションの場合も︑最初から賃貸用の住戸を用意すること

50て事業を組み立てる側から す れ ば ︑﹁おいしい﹂ことは当然である︒
こ の よ う に︑戸 建 団 地 の 場 合 は 主 と し て﹁戸 建 て の 分 譲 住 宅 だ け で 成 り立っているのがいい団地なのだ﹂という思い込みや︑分譲マンションの場合は主として﹁投下資金短期回収のために賃貸住宅は計画の埒外である﹂という

15

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
﹇%﹈

0
7
2
–
3
6
2
.
p
p

︑
2008年 月005 ［特集］賃貸住宅再考

現実によって︑新規の集住計画において賃貸住宅は毛嫌いされてきたのだ︒

20

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
0

23

23
［図］各住宅形式の築年変化による居住者の人口構造の変化を数値化

では︑既成市街地ではどうか︒以前︑東京

15﹇戸建住宅﹈﹇%﹈

220﹇講演 ﹈

1

本部神奈川エリア経営部団地マネージ ャー﹈

尾神充倫 ﹇独立行政法人都市再生機構 東日本賃貸住宅﹇独立行政法人都市再生機構﹈﹇株式会社ココロエ・NPO 法人尾道空き家再生プロジェクト﹈

棟︑高層が棟︑1800戸というの 開 設 に 合 わ せ て 開 発 し ま し た︒ 計 画 人 口 は 約地です︒丘陵地を土地区画整理事業で造成し︑駅空き家があります︒そのなかでも団地は︑コンク

現在︑日本全国には民間も含めて820万戸の台には︑分譲住宅地と公営住宅︑周りに民間の集合化︑設 備 の 老 朽 化︑陳 腐 化︑エ レ ベ ー タ ー が な い

か で は 貴 重 な 存 在 に な っ て い ま す︒ 住 民 の 高 齢の賃貸住宅は︒そのうちのア︶

団地について紹介いたします︒

棟︑高層棟︑約1200戸の団地

一つめの﹁洋光台中央団地﹂﹇図 ﹈は︑洋光台駅にある中層できるのかを考えようとしています︒

URのストックは︑日本全国で約 万戸ありまは順次建て替えを進めており︑約

分の

が残っ

年代に建設されたものについてです︒駅前だけあって︑団地前の広場はまちのイ

1

す︒ そ の う ち
ベントスペースのような場所になっています︒も75

年代前半に建築された﹁メインスています︒しかしそれ以降は全く手つかずで︑特
年代から

50

分ぐらいのところにに40

う一つは︑駅から北に徒歩

階建

5

3

1

ある﹁洋光台北団地﹂﹇図 ﹈です︒こちらは
3

5

30

10

2

2

3

2

の遺産をどうやって次世代につなげていくことが住宅や戸建住宅などがありますが︑いわゆるUR

境が緑豊かでゆったりとした空間など︑都会のなリート製で非常に頑丈であるということ︑屋外環3分と至便な場所に位置しています︒この洋光

3など︑さまざまな課題がありますが︑私たちはこ

約ha

団地あります︵左頁﹇図 ﹈ 黄色エリ

20

200 で ・ 万人︒横浜駅から根岸線各駅でURを取り巻く社会状況ます︒にしていくようなプロジェクトを行おうとしてい開発でもない︑今ある資産に光を当てながら元気

いま私たちは︑エリアで︑建て替えでもなく再らしい豊かな屋外空間が広がっています︒

非常に大きな団地です︒中央団地と比べて︑団地ての中層が﹇株式会社ベガ・フィオーレ喜連川管理組合﹈

洋光台団地は︑1970 年に住宅公団︵現・都市

洋光台団地ではじまる プロジェクト﹇東京大学﹈

2015 年 月 日 於 ・建築会館会議室
講演

司会

大月敏雄
尾神充倫
片岡八重子
浅香充宏

2

再生機構︑以下UR ︶によって開発された標準的な団

3

11

UR〝団地の再生〟についてシンポジウム風景

60︱ すまいろんシンポジウム 記録

第 回

賃貸住宅再考84

すまいろん 2016 冬 006

ト ッ ク﹂と 呼 ぶ も の が 約

万 戸 あ り︑そ の 活 用 がいまURの最大の課題です︒団地が置かれた状況
は︑まさに日本社会が抱える課題の縮図といえるのです︒
私たちはこの洋光台で︑団地がかつて憧れのブ年が経過したニュータウンには︑豊かな任しました︒洋光台に通うたびに思うことは︑開発から
人材も空間もすでに構築されているということです︒そこで何か新しくつくる必要はなくて︑もう一度価値の再定義をし︑新しい住まい方や暮らしの 店 舗 が あ り ま す︒

方を見い出していけばいいのだと思います︒
た と え ば︑中 央 団 地 に はランドであった時代のように︑再び住民の方々に愛着を育んでもらえるよう な ま ち の 将 来 像 を 描 こ

階 が 店 舗︵ 階 が 住 宅︶と な っ て お り︑こ こ が さ

うとしています︒そのため 三 つ の 取 り 組 み を は じ

区画を改装して︑地域活動

ま ざ ま な 理 由 で 空 き 店 舗 に な っ て い ま し た︒ 私
たちは︑この店舗のの担い手拠点となるCCラボ︵

e
g
n
e
l
l
a
h
C
y
t
i
n
u
m
m
o
C

b
a
L

︶
をつくりました︒

一つは︑ショートラボ︵ 〜 日間︶︑もう一つはロ ン グ ラ ボ︵ 〜 か 月 間︶で︑そ れ ぞ れ 光 熱 費 を

洋光台西めています︒＊１

一つめが﹁アドバイザ会議﹂です︒通常︑まちづ
くりや建築の有識者の方々 に ご 参 画 い た だ く の です が︑今 回 は コ ミ ュ ニ テ ィ や 福 祉︑環 境︑ブ ラ ン
ディングといった多種多様 な 分 野 の 方 に ご 参 加 い

含めて期間内無料で貸出す試みを始めています︒

ただき︑一年間会議を行いました︒
二 つ め は︑﹁エ リ ア 会 議︑ワ ー ク シ ョ ッ プ ﹂でショートラボには︑いろいろな場所で活動してい＊２

す︒エリアマネジメント体 制 構 築 に 向 け た 話 し 合

団体以る方々が集まり︑まちの活動を支える人材発掘を年間で約月から続けています︒

す る こ と が で き ま す︒ 去 年

公団
分譲
1,531

公営
1,504

いを︑2014︵平成 ︶年
三 つ め は︑﹁基礎調査﹂です︒今回は︑URの団上がここで活動し︑そのほかに大学ゼミや企業参画など︑洋光台以外の活動主体もこの場所を利用

万800戸を対象とした再生プロジェクトを進めており︑民間戸建

ミュニティカフェをやりながら︑プラスアルファ

していただいています︒またロングラボでは︑コいます︒

で各種講座や教室︑東北支援の物産展などが︑ほ計
11,2537

月にオープンしてから︑口コミで広が市営洋光台住宅

戸建
2,688

2

てや分譲マンション︑商店街を含めて調査をして地を核に周りのエリア全域 約

45

洋光台駅

［図 1］洋光台北団地概要

62
1

1

洋光台南（公団分譲）

供給主体別戸数構成（平成 17 年時点推計）

3

洋光台中央

県営日野団地2

1

ぼ毎日運営をしています︒
昨年の

3

民間集住
2,180

5

年半前に︑洋光台の団地マネジャーに就

007 ［特集］賃貸住宅再考

1

UR賃貸
3,350

上̶［図 2］洋光台中央団地（昭和45 年 3.6ha）
下̶［図 3］洋光台北団地（昭和 45 年 12.8ha）

24

委員 隈研吾︵建築家︶︑佐藤可士和︵クリエイティブディレクター︶︑大月敏雄︵東京大学教授︶
︑上野千鶴子︵社会学者︶
︑信時正人︵横浜市環境未来都市推進担当理事︶
︑広井良典︵千葉大学教授︶
委員 小林重敬︵横浜国立大学名誉教授︶
︑大江守之︵慶応義塾大学教授︶
︑中村文彦︵横浜国立大学教授︶
︑
洋光台まちづくり協議会︑神奈川県︑横浜市︑磯子区︑UR3

人材との出会い・育み

＊

1

私は

＊

洋光台北

40

50

1

2

独立行政法人都市再生機構 東日本賃貸住宅本部神奈川エリア経営部団地マネージャー

尾神充倫︵おがみ・みつのり︶1961 年 岐阜県生まれ︒1986 年 東京理科大学理工学部建築学科卒業︒
集合住宅の設備計画・設計の基準作成︑調査研究︑既存ストックリニューアル及び建設会社に勤務後︑1997 年 住宅・都市整備公団︵現・都市再生機構︶に勤務︒

2014 年 月から 現職︒

ルネッサンス事業などに従事︒2012 年〜神奈川地域支社団地マネージャーに就任︒% は 女 性 で︑稼 働 率台では地域の祭りが盛んに行われていますので︑年は出張CCラボをイメージして︑子ども向けの地域のイベントにも積極的に参加しています︒今% 上 回 る ほ ど に フ ル 稼 働 し て い ま す︒ ま た

CCラボ開設 周年イベント﹇図は21

帽子製作を企画して出店しました︒こうしたイベ

い う 状 況 で す︒ 利 用 者 のり︑営 業 を し な く て も 利 用 者 で 埋 ま っ て い く と﹇主な受賞﹈2012 年空気調和・衛生工学会第 回篠原記念賞受賞

4﹈
で は︑さ ま ざ95

まな活動をしている人たちが広場に集まり︑さらます︒それから人材育成については︑神奈川県のント参加によって︑まちの取り組みの周知を促し﹁多世代近居のまちづくり担い手講座﹂のなかで︑﹁まちのコミュニティ活動養成講座﹂を行いました﹈︒横浜市には積極的にコミュニティ活動を行っている方々がいるので︑講師になっていただ﹇図市の施設もあります︒URだけではなく︑地域のいて︑大学生を対象にした初級編﹁まちづくり︑始

もともとこの地域には︑宇宙科学館などの横浜

方々︑商店街の方々とも連携してイベントを開催めの一歩﹂や︑社会人を対象にした中級編﹁コミュ時から夕方時まで人が絶えない

去年は約3000人︑今年は約5000人の来場者があり︑朝

状況が生まれています︒こうしたことを機に︑まちの方々との連携もどんど ん 生 ま れ て く る と 考 え﹁団地の未来プロジェクト﹂始動
こうした活動を通して︑今年の 月 日には﹁団小してすべてブースに貼り出し︑関連するイベン

ら去年は︑洋光台からの応募作品580作品を縮た﹁環境絵日記﹂が開催されていますが︑その中か横浜市が長年取り組んで い る 小 学 生 を 対 象 に し

日本には団地や賃貸住宅がたくさんあります︒

任いただいて進めているプロジェクトです﹇図 ﹈︒

藤可士和さんにプロジェクトディレクターにご就いる隈研吾さんにディレクターアーキテクト︑佐は︑もともとアドバイザー会議に参画いただいて

地の未来プロジェクト﹂を立ち上げました︒これ

26

7

トやワークショップを開催しました︒また︑洋光

ています︒

3

4

ニティビジネス講座﹂などを開講しました︒

し て い ま す﹇図 〜 ﹈︒ハロウィンイベントでは

8

豊かな人材との連携︑学びの取り組みに輪が広がっていく様子が 感 じ ら れ ま し た ︒

1

5

10

9

［図 6］未来ワークショップ「トンボ池自然観察」［図 7］プレイパーク夏イベント［図 8］コミュニティビジネス講座（地域マネジメント）

495［図 4］CC ラボだいたい一周年イベント（洋光台中央団地前広場）［図 5］Happy ハロウィン in 洋光台（洋光台中央団地前広場）

すまいろん 2016 冬 008

［図 11］団地の未来プロジェクトの今後の展開について

具体事例を紹介すると︑現在隈研吾さんにアドルケースに︑日本の住まい方に一石を投じていく

団地の未来を社会ごととして捉え︑洋光台をモデい﹁防 災 の 新 し い カ タ チ﹂︒地域コミュニティの若い方も興味をもち︑まちが連携するような新しのアイデアを募る﹁北集会所のアイデアコンペ﹂︒

コミュニティが育成できるような集会所再編

新たな拠点として﹁商業空間の活性化﹂や︑多世代ような試みにしたいという想いから始まりました︒

バイスをいただきながら︑外壁修繕と広場改修を

また団地の未来プロジェクトでは︑なるべく多が ふ れ 合 う 場 と し て﹁図 書 館︵ラ イ ブ ラ リ ー︶﹂も 一

した木の葉パネルで覆うことで室外機置き場のマ

くの方々に参加していただきたいと思っています︒

進めています︒中央団地の駅前広場に面している

イナスと思われていた要素をポジティブな要素へ

日野中央高等特別支援学校の方が職業学習として

つのキーワードになってくると考えています︒

変えています︒また階段室︑エレベーターホール

定期的にワークショップを行ったり︑地域の小学

外観を︑アルミのパンチングメタルに焼き付けをの 外 壁 は タ イ ル を 直 し た あ と︑〝木 の 葉 ス ト ラ イ

校が課外学習の場所としてCCラボを使うというか月活動いプ〟と呼ぶ色調に改修しました﹇図 ﹈︒

ことも始まりました︒またイケアに

加 す る こ と﹂︒コンクリートでつくられた堅い広ン セ プ ト は︑
﹁公 で も 私 で も な い 第 三 の 空 間 を 付

持 ち 上 げ て 開 か れ た 広 場 を 目 指 し て い ま す︒ コ

オトープがありますので︑子どもたちが元気にな方々の発起でつくった湧水を利用した屋外型のビ

していこうとしています︒洋光台近くに︑まちの

ま た 出 張C C ラ ボ と し て︑地 域 活 動 と 連 携 をただき﹁環境にやさしい暮らしをイケアと学ぼう﹂

広 場 改 修 は 現 在 基 本 設 計 段 階 で す が︑既 存 の場に︑日本の伝統的なボキャブラリーである﹁庇﹂る環境づくりに参加したり︑駅前公園でまちの会長

アーケードが住宅階と商業階を隔てる閉鎖的なによって中間領域を生み出し︑例えばSOHOやが企画している子どもイベント︵毎月 回︶に参加すというコラボイベントも開催しています︒

NPO︑福祉施設などの中間的な機能を装入して印象があるので︑アーケードの屋根をさらに上へ

1

10いく︒商業とも住宅とも異なる第三の空間を集積るなど活動を拡げているところです︒﹁フィルムコ

11

トを進めていきたいと思っています︒

らもみなさんの意見を取り入れながら︑プロジェクのホームページを通して発信しています︒これかろです︒こうしたさまざまな活動を︑﹁団地の未来﹂としてこれも展開していきたいと考えているとこ

地を使ってもらうというもので︑コミュニティ戦略

ミッション﹂というのは︑映画やドラマの撮影に団

2
世紀のライフス

これからの取組み

身させる提案です︵ 年度着工予定︶︒

タ イ ル に 適 合 し た﹁や わ ら か な ヴ ィ レ ッ ジ﹂に 変させることで︑ 世紀の団地を21て︑八つの取り組みを考えています﹇図 ﹈︒

009 ［特集］賃貸住宅再考

20

団 地 の 未 来 プ ロ ジ ェ ク ト は︑今 後 の 展 開 と し28［図 9］ディレクターアーキテクトの隈研吾さん（左）プロジェクトディレクターの佐藤可士和さん（右）［図 10］洋光台中央団地外壁修繕

﹇講演 ﹈「空き家再生」と賃貸住宅の可能性
・NPO 法人尾道空き家再生プロジェクト理事］

片岡八重子 ［株式会社ココロエ代表

立ち上がり︑今年で期目になります︒代表の豊田雅子がある民家を買い取り︑その再生とその場を開くことから活動が始まりました﹇図 ﹈︒現在NPOの会員数は︑200 人を超えています︒
代が中心となって自分たちができることか

私はもともと関東出身ですが︑2008 年に岡る﹁余地﹂だと思っています︒空き家再生のプロセたちにとってはまちの中に新しい物事を挿入でき

活 動 の 定 例 イ ベ ン ト と し て は︑月 に 一 回﹁空 き山に移り︑岡山市内で設計事務所を開設していま家談義﹂を行っています︒これは︑移住者や地元のスのなかで生まれる出会いやものづくりのなかかから関わっています︒独立当時より︑尾道以外で人︑これから移住したいという人︑ふらっと訪れたす︒立ち上げ当初から︑まちにかかわる設計事務

も岡山︑鳥取など各地で︑若者が空き家を活用する

旅人など︑いろんな人と空き家のなかで話をする

ら︑まちを変えていくことができるということをサポートをしていますが︑今日は尾道の空き家再というものです︒尾道には車も入らないエリアに所でありたいという思いがありました︒縁があっ

生プロジェクトを中心にお 話 し さ せ て い た だ こ う

ループのお兄さんたちが協力してくれて︑物を運

空き家がたくさんありますので︑地元の居酒屋グ

都市で︑昔から港町として栄えました︒駅の近く

び出す﹁土嚢の会﹂を結成し︑月一回ペースで活動

万人の万世帯のまちがありますが︑数年前の調多くみられます︒この地域は車が進入できないた面地には︑明治期〜昭和初期に建てられた住宅がう空き家が確認されています︒なかでも山側の斜

生資金の足しにすることもあります︒また︑空きいに洗って並べて﹁空き家再生蚤の市﹂を開いて再なって︑空き家に放置された食器や古道具をきれ

私たち﹁NPO 法人尾道空き家再生プロジェクク﹂を開催し︑農園や公園づくりをしています︒ま建物が建てづらい︒そこで︑﹁空き地再生ピクニッ

空き地になると法規的な問題もあって︑なかなか

ト﹂は︑尾道で空き家の再生・活用によるコミュニ

た初期から︑﹁建築塾﹂を定期的に開催し︑まち歩

かずのまま放置されています﹇図 ・ ﹈︒

家だけではなく︑空き地の問題もあります︒一度

査では︑駅からには約を行っています︒また︑地元の主婦の方が中心と尾道は︑広島県の東に位置した人口約と思います︒

日々実感しながら活動をしています︒

ます︒空き家には悪いイメージがありますが︑私らアイデアを出し合い︑日々空き家を再生してい

代〜

20

4

て︑尾道空き家再生プロジェクトの立ち上げ時期

空き家の再生でまちを変える

8㎞圏内に400 〜500 軒とい15

ティづくりを行っている団体です︒2007 年に

1
3［図 1］斜面地の風景／車の進入できない道［図 3］放置された空き家

40

2め︑物の運び出しが難しく︑空き家になっても手つ25［図2］斜面地の風景／再生した洋館「つるハウス」［図 4］2007 年ガウディハウス再生

すまいろん 2016 冬 010

学科に呼びかけて︑ 週間泊まりがけで︑尾道の空

生夏合宿﹂では︑全国の大学の建築学科やデザインで再生するということを続けています︒﹁空き家再きのイベントや︑職人から技術を習って自分たち使っています︒中庭も整備して︑月に一回イベン

カフェの家具も空き家から出てきた古い家具をい建具や廃材を活用し再生工事を行っています︒

る場として活用しました︒

私たちは︑一軒でも多くの物件を再生できるよ

再生の担い手を育む仕組みの時にだけ使っていたのですが︑この会館を借りして使われていた建物です︒年に一︑二回︑お祭り

しく床を張り替える作業を習ったり︑古い土壁を﹁建築塾﹂というイベントでは︑大工さんから新いこうとしています︒

うに︑みんなが技術を学べるような場をつくって受け2009年にアーティストのレジデンスプロ

次に﹁光明寺会館﹂﹇ 頁図 ﹈
は︑お寺の公民館とトをNPO主催で行い︑賑わいも出てきました︒

き家の再生や︑レクチャー︑まち歩きをするようなコンテンツをもうけています︒

蘇る空き家とコミュニティ

再生する技術をワークショップ形式で習いました︒

1

地に掘った穴に入れて新しい土と練り直し︑木舞

この物件を皮切りに︑たくさんの建物が甦って自分たちの手で改修を行いました︒

や専門業者に直してもらいましたが︑それ以外はす︒この再生は︑屋根や朽ちた構造体は︑大工さん

育てのママさんたちが集ま る サ ロ ン に な っ て い ま

お寺の方も困っておられましたので︑法的な手続ていた人が地代も払わず行方がわからなくなり︑た︒実はこの土地はお寺の借地で︑建物を所有しまうのではないかと言われ︑地主が困っていましきそうだし︑ツタが自分の家のほうにまで来てし空き家で︑近隣の方からこの状態だと瓦も落ちてから再生した物件です︒斜面地の上のほうにある再生にも関わっていくことができます︒こうしたも︑こういう再生の場を通じて技術力を上げ︑次のの担い手になっています︒最初は何もできなくてない時間の使い方ができる方々が︑こうした再生

多く移住してきていますので︑サラリーマンではなどさまざまです︒尾道にはクリエーターの方が地域の学生や︑地元住民︑尾道に移住してきた方々というものです︒ワークショップに参加する方は︑壁を編んで︑練り直した土を塗り直して再生する

い き ま し た︒
﹁三 軒 家 ア パ ー ト メ ン ト﹂
﹇ 頁図 ﹈

きを踏んで︑建物をお寺の持ち物とした上で再生

は︑駅近くにある全でした︒私たちはこの大家さんを探し当てるとこ

循環的な活動によって︑エリア内の脱空き家化の

13

8

戸室空き室の古いアパート［図 7］NPO の 会 員 で ワ ー ク
ショップにより再生した子育て
ママの井戸端サロン「北村洋品店」

させました︒この建物は︑地元の若者たちが自分［図 6］空き家バンクツアー

ろからはじめました︒いまこのアパートはシェア

ま た﹁ツ タ の 家﹂
﹇ 頁図 ﹈
は︑2010 年 ご ろ

古い家は土壁が多いですから︑土壁を近くの空き階はアーティストが滞在する制作空間で︑ 階はカフェにジェクトとして改修をはじめました︒てきました︒2008 年にワークショップで直しなっています︒

2

た﹁北 村 洋 品 店﹂
﹇図 ﹈は︑再 生 第 一 号 目 の 物 件 で実際に︑私たちの団体でいろんな建物を再生し9

10

状況が生まれています︒

す︒NPO の事務所が入っている建物ですが︑子13たちで空き家を再生できるような︑担い手を育て［図 5］空き家再生サポーターによる片付け隊アトリエになっていて︑入居者が中心になって古011 ［特集］賃貸住宅再考

13

1

7

10

登録されています︒もちろん最初から何年たって数軒が新規にも決まらないものも数軒ありますが︑空き家バン

とんどは借り手が決まり︑さらに片岡八重子︵かたおか・やえこ︶
株式会社ココロエ代表︑NPO 法人尾道空き家再生プロジェクト理事
1974 年 千葉県生まれ︒2008 年 岡山市に移住し︑件近くの成約が成立しています︒今でたのも︑地域内で空き家を再生する力がついてき家の物件待ちが出ています︒そういう状況ができは物件が出ればすぐ決まってしまうほどで︑空き

クだけで

ココロエ一級建築士事務所開設︒NPO 法人尾道空き家再生プロジェクトで︑空き家バンクの仕組みづくりやリノベーションプロジェクトを行う︒
︑﹇主な作品﹈商店街の大型空き家を再生したNAwATE︵岡山市／2013 ︶︑
福岡醤油建物プロジェクト︵岡山市／2014 ︶クリエイティブリユースのマテリアルライブララリーづくり︵倉敷市／2014 ︶など︑既存建物を再生し︑地域と繋がる プロジェクトの設計・ディレクションを行う︒

アトリエや小さなお店など 個 人 が 再 生 し て 使 う こ

大きな空き家も課題の一つです︒小さなものは︑けないとか︑現状復帰だとか︑いろいろな縛りがあです︒今の賃貸の仕組みでいうと︑改修してはいご紹介してきた空き家は︑基本的には賃貸物件していると思います︒と思います︒これまでの再生・活用がうまく作用

みようというきっかけづくりができたことがある

たこと︑再生した空き家を見てこのまちに住んでとができます︒しかし︑大きい物件はなかなか個ります︒しかし尾道の空き家場合は︑そういう段

き 家 は︑ 〜

軒 ぐ ら い し か あ り ま せ ん︒

負の遺産になっています︒私たちNPO が大家に修できない物件がたくさんあり︑大家にとってはバンクツアー﹂を開催するなど工夫をしてきまし相談会﹂を開いたり︑空き家を一日で回る﹁空き家簡 単 で は あ り ま せ ん︒ そ こ で︑月 に法律の問題などもあり︑素人の方にとって再生は軒に貸し付けるという事業を行っています︒また︑貸代わって改修し︑新しい使い手を捜し︑そこが自分

回﹁空 き 家し付けずに直営で運営もしています︒

たちの居場所になっていくという状況が生まれてたり︑廃校になった小学校からもらってきた材やい完成させました︒床はベニヤを市松模様に貼っ者たちの技術で︑ か月ほどかけて再生工事を行た︒この場所を︑今まで再生活動で培ってきた若建材を剥がしてみると︑古い柱や梁が出てきまし明治期の建物もたくさん残っています︒ここも新そ現代風に変わっていますが︑実は未だに江戸期︑全国どこからでもこのホームページが見られる仕ページは︑尾道で空き家バンクの説明を受けた方元 に ホ ー ム ペ ー ジ を つ く り ま し た︒ こ の ホ ー ム

NPOメンバーと学生とで実測調査をし︑それをらいただいたデータは基本情報しかなかったので︑口業務を私たちNPOが受託しました︒尾道市からやっているのですが︑2009 年からはその窓

尾道市では︑﹁空き家バンク﹂という制度を昔かいので︑荷物の片付けをサポートする仕組みもつ

いて貸したくても貸せないと思っている大家も多また反対に︑自分の家には家財道具が詰まってNPOが紹介した専門家がサポートしています︒

かというアドバイスまで︑トータル的にNPO や

使い方や壁の塗り方︑また空間をどう使えばいい

サポートをするサービスも始めています︒道具の負はしませんが︑居住者と一緒に改修工事や改修

う直していいかわからない方に対して︑基本は請よ﹂というメールを会員サポーターに送ると︑﹁僕︑にはIDをお渡しして︑IDを持った方であれば︑実際に︑当初 軒の登録がありましたが︑そのほ建具を使ったり︑若者のデザインセンスをうまくた︒また︑空き家を借りて直したくても︑自分でど1駆使して再生しています︒こうして︑空き家を再います︒

商 店 街 に あ る﹁あ な ご の ね ど こ﹂と︑
﹁あ く び カ

1

フェ﹂
﹇図 ﹈
は︑大家から借り受けた建物を直営で40とはいえ︑掃除すればすぐ入居できるような空

人では再生利用できません︒そこでサブリースと階からかなり外れてしまっています︒大家には改賃貸住宅について思うこと50

いう手法で︑NPOが大家さんから借りて再生し︑大型空き家の再生

60

30

くっています︒﹁この日︑空き家片付け隊やります9

生した場所が︑みんなの居場所に生まれ変わって
います︒

58

組みにしています︒

運営しています︒尾道の商店街は︑ファサードこ

11

すまいろん 2016 冬 012

やります﹂と︑参加表明できる仕組みになっていま

れを利用して〜週間ゲストハウスに滞在す

老朽化状態がひどい建物に関していうと︑大家がくなっていると感じます︒とくに大きい空き家や︑

いま地方では︑大家業や不動産屋業が機能しなという方に出会ってサポートをしました︒関係者

ミングで︑鳥取と岡山でもゲストハウスをしたい

ス﹁あなごのねどこ﹂をつくったのと同じ近いタイ

われわれのようなNPO が入って︑一般的な賃貸れず︑放置状態になっています︒そういうなかで︑の課題は︑既存の大家や不動産屋と連携をしなが新たな居場所をつくることができます︒そのときまた地方の場合は︑改修費と賃貸の釣り合いがら︑それをサポートするような第三の団体がうまることで解決できることが と て も 多 く あ る よ う に

なかなかとれないので︑リノベーションしていく

規約ではなく︑入居者が好きな空間がつくれるよ

思います︒こうした課題は尾道だけではなくて︑ときにセルフビルドがかなり有効な手段になってく関わっていくことではないかと思います︒

私が関わっている西日本でもたくさんあります︒

代の子育て 世 代 が 非 常 に 多 く な り

いくのではないかと考えています︒

うな仕組みや人材があれば︑もっとうまく進んでいます︒そのときに︑間に入ってサポートするよ

シェアハウスがよい潤滑油 に な っ て い る と 思 い ま

ま た︑地 域 の 空 き 家 活 用 に は︑ゲ ス ト ハ ウ ス やとが課題だとも思います︒

間に入る不動産屋に発想や 提 案 が な い と い っ た こ

うにサポートしたり︑新たな価値の定義付けをす

また尾道に限らず︑空き家を使うことで地域のいるという図式があるようです︒の方の話を聞くと︑移住プロセスのなかで共通し万円 と い う 家 賃 設 定 で す か

お金をかけて直して賃貸に出したところで︑リスで住む物件でも 〜てゲストハウスやシェアハウスが段階的に介してアハウスが有効だと思います︒尾道でゲストハウられます︒その場合に一時的な住処としてのシェを始めて︑定住が始まるというようなケースがみが好きになって︑そこから就職したり︑近くで何かる方もいます︒その間︑地域の人とコミュニケー

ぐらいのす︒参加した方には時給で作業費をお支払いし︑金額で片付けができます︒

これで普通の業者に頼む半 分 〜 分 のションをとりながら︑その地域のことを知り︑まち3

その実費をまとめて大家や依頼主に請求します︒

2

クが多く手を出しづらいわけです︒尾道では家族

新たな連携でまちをリノベーションしていく

1

す︒東日本大震災以降︑地方に移住したいという単身者や 〜［図 8］三軒家アパートメント［図 9］光明寺会館「AIR CAFE」

3

ら︑普通のやり方では改修費をかけても採算がと5宿泊代をタダにするヘルパー制度があります︒そ013 ［特集］賃貸住宅再考［図 10］ツタの家［図 11］ゲストハウス「あなごのねどこ」と「あくびカフェ」

3

40ました︒ゲストハウスには︑掃除をする代わりに20

﹇講演 ﹈

フィオーレ・
ガーデンでの試み

くしてしまって本当にいいのかという議論から︑2013 年 に 私 ど も 法 人 で こ れ を 購 入 す る こ とにしました︒
月から入居者募集を再開するにあたり︑標準ルームを設置して︑リノベーションの提案もしま

ラ ン ダ 側 に 給 湯 器 を 新 設 し ま し た︒ ま た モ デ ル

え の あ る 方 も い ら っ し ゃ る と 思 い ま す︒ 非 常 に案も行っていましたが︑意外に畳のほうがいいとした﹇図 ﹈
︒畳をフローリングに替えるという提31115区画を 年でほぼ完売したという伝説の販 売 が 好 調 で︑行 列 が で き る 販 売 会 を期 経 て︑吊りに﹁フ ィ オ ー レ 喜 連 川 ﹂︵1992 年︶は︑JR の 中・

浅香充宏 ［株式会社ベガ代表 フィオーレ喜連川管理組合］

3

年 間 広 告 掲 載 し て い ま し た の で︑見 覚

して︑新しい風呂に入れ替えました︒同時に︑ベ装備されていたバランス釜の追い炊き風呂を撤去

5
団地です︒隣町の矢板市には︑国鉄時代の鉄道弘方は半分とおりませんでした︒これは新しい発見

接外に出られない状態でしたが︑ベランダを撤去

らっしゃいますが︑庭をつくって家庭菜園をする

う に し て い ま す︒ い ま 高 齢 者 の 入 居 者 がして木製のデッキをつくり︑直接外に出られるよ

サ ン コ ー ポ ラ ス 喜 連 川︶
は︑もともと雇用促進住宅と名いし て1997 年 に 多 目 的 用 地 に 建 ち ま し た︒ 議など︑庭のある暮らしを楽しんでおられます︒
入居者募集は新聞の折り込み広告が中心です
件の入居促進ができまし

隣住民のほうが不安を感じ て い き ま し た ︒ 私 た ちた︒その結果︑どんどん歯抜けになっていき︑近を廃止することになり︑入居者募集を停止しまし善しました︒また間仕切りの変更も提案しました

受け入れないという規則でしたが︑その条件は改ます︒以前の雇用促進住宅のときには︑単身者はす︒内訳は︑単身者がた︒不動産会社を通しての入居はただ﹈︒現在までには自治会と一緒に市の方へ 質 問 に 行 き ま し た ︒ しが︑﹁家賃は安いほうがいいから︑風呂も間取りも﹇図

か し 市 の 回 答 は︑
﹁受け入れの予定は全くない﹂と

直 さ な く て も い い﹂と い う 声 も あ り︑こ う い う 需

件あり

1件︑母子家庭が8件のみで

い う も の で し た︒ そ こ で 今 度 は 持 ち 主 の 事 業 団す︒ せ っ か く 建 っ た も の を︑こ ん な に 容 易 く なに 出 向 い て 状 況 を お 伺 い し ま し た︒ す る と︑﹁も建 て 始 め ま し た︒ と こ ろ が︑2007 年 に 譲 渡

3要もあるということは発見の一つでした︒

25

ら︑雇用促進事業団は市からこの土地を購入して論もあったようですが︑さまざまな政治的要件か

ここに建つ﹁フィオーレ• ガーデン喜連川﹂︵旧を成功させたことでも有名 で す ︒

でした︒また一階部分にもベランダがあって︑直いう需要が多く︑実際にフローリングを希望する

1

済会という会社が1262区画の温泉付き住宅地

4

う 廃 止 し ま す﹂と︑い と も 簡 単 に お っ し ゃ る ん で

25［図 1］セルフリノベーション／
床や壁を改装［図 2］フィオーレ・
ガーデン喜連川
入居者募集の折り込み広告23［図 3］1 階は店舗・事務所利用を促す。
建築士がオーナーの「NO NAME CAFE」

すまいろん 2016 冬 014

フィオーレ・ガーデン概要●家族割引―兄弟や親子など親類が別々の部屋を契約する場合、家賃を割引する。近所で栃木県さくら市にある行政区「フィオーレ喜連

別々の住居に住むことを希望する家族も多い。

川」は、1992 年に JR 東日本が開発した温泉付●移住促進―人口減少対策として、市外からのき民間住宅地。開発から 20 年あまり経過した移住者は 3 か月家賃無料で貸出す。しばらく居

現在、別荘地や老後の住まいとして県内や東京住した後、近所で一戸建てを購入し移り住んだを中心に関東圏から移り住んできた人々が暮らケースも出てきており、定住化につながっている。

しています。

● 子育て支援 ―安心して子どもを育てていく

そこに建つ唯一のマンションは、もともと雇用
株式会社ベガ代表︑フィオーレ喜連川管理組合理事長

浅香充宏︵あさか・あつひろ ︶1959 年 東京都生まれ︒1982 年 日本大学法学部新聞学科卒業後︑
弘済建物︵株︶入社︒2009 年 株式会社ベガ設立︒
2011 年 フィオーレ喜連川管理組合理事長就任︒
2013 年 フィオーレ喜連川行政区区長自治会長就任︒
2014 年 フィオーレ喜連川行政区区長退任し︑現在に至る︒

ための子育て支援策として、子ども一人につき促進住宅として 1997 年に誕生。雇用促進住宅

5000 円の家賃免除を行う。将来を担う子ども

は行政が認めた勤労者向けの賃貸住宅で、厳したちをこのまちで育てていけるよう、家賃面でサい入居条件が定められていました。
「サンコーポポート。

ラス喜連川」でも多くの人が居住していましたが、2007 年の法改正により事業は廃止、全国で取り壊しや売却が進められていきます。
一方、そのときすでにまちを悩ませていたの

将来、全国の市区町村半分の存続が難しくなるといわれている昨今、どの自治体も積極的にまちの活性化を進めています。それに必要不可欠

は高齢化問題です。2013 年時点でフィオーレな人を受け入れる場として、「フィオーレ・ガーデの高齢化率は 40%。これは日本の 2050 年ごン」は誕生以来さまざまな企画を行ってきました。

ろの高齢化率推定と重なります。さらに、同時

同じ頃、「フィオーレ喜連川」では全国でも注期に同世代の人を集めてしまうニュータウンの目を集める自転車耐久レース「温泉ライダー」が性質のとおり、このまちでも年齢別の人口分布

2013 年にスタート。さらに翌 2014 年、そうしたに大きな偏りがみられ、若者の割合は極端に少

まちの盛り上がりを受けて、「フィオーレ喜連川」

なくなっています。まちには何らかの対策が求

は「第 9 回住まいのまちなみコンクール」に入賞。

められていました。

これは優れたまちづくりを行い、良好なまちな

そんななか、当時、行政区長を務め、不動産会社ベガを営んでいた浅香充宏さんは、雇用促みを形成している地区を表彰する賞で、栃木県の地区では初の受賞となりました。

進住宅に目を付けました。マンションを地域活加えて、同年、テレビ局に、ユニークな取り組性化の柱として活用できると考え、この機会にみを行う団地として取り上げられたことで、「フィ一大決心。銀行から融資を取り付け、2013 年

オーレ喜連川」はますます県内外の注目を浴びに会社で購入。名称を「フィオーレ・ガーデン」

活気づいてきています。今、全国で将来にわに改名しました。

たって快適なまちを維持するための仕組みが模以降、「フィオーレ・ガーデン」では多様なニー

索されています。手軽な賃貸マンションとその柔ズに応えられる独自の賃貸住宅としてさまざま

軟さは、そのひとつのカギとなるかもしれません。

な企画が実施されてきました。

ここ「フィオーレ喜連川」でも、まち唯一の賃
貸マンション、「フィオーレ・ガーデン」を生かし●セルフリノベーション―壁面や床板など、自たさらなる取り組みが期待されています。

由に改装し、こだわりの一室をデザインすること［フィオーレ・ガーデン紹介映像より一部編集］ができる。1 階ではウッドデッキをつくり、趣味の園芸も楽しめる。
● 店舗・事務所利用 ―マンションを使って店舗営業もできる。改装自由で、実際にカフェやマッサージ店がオープンしている。
● 開業支援 ―フィオーレの発展に関わる事業などを行ってくれる人材に対して、家賃を大幅免除。家賃を補助することで新しい事業に挑戦する若者を応援する。この制度を利用して入居した住民らがデイサービス施設の設立、まちのケーブルテレビ局の運営、市議会議員に立候補、当選するなど、現在も活躍している。
［図 4］フィオーレ喜連川遠景

015 ［特集］賃貸住宅再考

さま ざまな支援策で多様な入居者を受け入れる
階部分は店舗で統一し た い と 考 え て い た の で

か月家賃

また︑入居条件も柔軟に変えながら入居者を受け入れています︒地区外からの転移は件ありました︒そ無料としたところ︑これがかなり口コミで広がって︑それを当てにした転居がのうち︑お姉さんが離婚してこっちに帰ってくる

階でなければいけないという需というので︑弟さんが代わりに部屋を見に来たとすが︑高齢者は
要 も あ っ て︑そ の バ ラ ン ス が 難 し い と こ ろ で す︒

きに﹁僕も一緒に入るから安くしてよ﹂と︑こんな話も出てきました︒そこで︑二つ同時契約は割引

少しずつですが︑いろいろな店舗が展開して︑賑﹂﹇ 頁図 ﹈は︑オーナーがわいはじめています︒
﹁

E
F
A
C
E
M
A
N
O
N

件同じよ

そ れ か ら︑新 婚 さ ん︵転 居 を し た 日 一 年 以 内 に 婚 姻対象としたら︑これがまた噂を呼んでげを全て剥がし︑コンクリートむきだしの内装で割 引 も や っ て い ま す︒ 名 古 屋 出 身
届 を 出 し た 世 帯︶

建築士で︑工務店を使わずに︑夫婦二人で全部改す︒地元の広報誌やテレビ︑ラジオに取り上げらで︑管理組合の事務局をやっていた女性が︑縁もうな事例が出てきています︒

れて︑とくに温泉ライダーの開催で︑ライダーがゆかりもないこの地域で市議会議員選挙で見事に装 し て つ く っ た カ フ ェ で す︒ 既 存 の 壁 紙 や 仕 上

集まるカフェとしていつも 賑 わ っ て い ま す ︒

E
F
A
C
u E
b
M
a
b
A
o
a
N
B
O
N

居していました︒しばらくすると一軒家を買って当選しました︒その彼女は︑新婚割引でここに入移り住む話が持ち上がったのですが︑市議会議員

﹂が入る

﹂

その隣には︑これから工務店﹁オーナーの同級生で︑すでに住宅団地側の建築請

は住宅ローンが不可なんです︒そこで管理組合を予定になっています︒実は﹁件取れています︒こ の 工 務 店 が 請 け 負 う 大

負が背景に︑銀行の支店長を口説き︑ 年ローンを設

ちらの話をきちんと聞いて く れ る よ う に な り ま し

資金を銀行に預けています︒そのことで︑銀行がこ営管理をしており︑一般の管理組合とは桁違いのフィオーレ喜連川の温泉の運用と︑下水処理場の運として銀行融資の紹介もしています︒私どもは︑

こうした開業に対して︑管理組合では開業支援

れるとさらにいいなと思っていますが︑どうなる

新婚さんもいずれ同じように住宅地側に移ってく

そこには新婚さんが入ることになりました︒そのと︑﹁これがいい﹂という方が現れるんです︒またたが︑現況復帰の義務を課しませんでした︒するの方は︑彼女たちがリノベーションをしていましくの住宅地に建つ新居へと移り住みました︒部屋

定することができました︒そうして彼女たちは近た︒たとえば︑本来融資が受けられないような起かはまだわかりません︒

なっています︒

10

業したばかりの株式会社でも︑私どもの支援によ

Baobabu3

続いて﹁中 学 生 以下の子ども 人につき5000

デイホームはる3

り融資を受けられているという実例もあります︒

リラクゼーションここち家

3
2

14

邸 宅 と︑ 坪 の 狭 小 住 宅 が 近 々 立 ち 上 が る 予 定 に

51［図 6］フィオーレ・ガーデンを拠点に展開するさまざまな事業所

介護サービスにんべん

112［図 5］子育て支援割引

すまいろん 2016 冬 016

人 い た ら ど う す る の?という話も円免除﹂という割引制度を打ち出しました﹇図 ﹈︒
子どもが人いる方には万円の減かりませんが︑実例としてそういうこともやっています︒

歳で奥様を亡くされてまた逆に︑戸建てからマンションに移りたいという実例も出ています︒

なりました︒団地の利用者も人いらっしゃるということで︑老後も安心だという演出ができていると思います︒それから 階には中学校の体育の先生が退任後に開業した﹁リラクゼーションここち家﹂も︑大事な拠点となりつつあります﹇図 ﹈
︒

現在

27年度

81～85
76～80
71～75
66～70
61～65
56～60
51～55
46～50
36～40

41～45
31～35
26～30
21～25
16～20
11～15

76～80

81～85

86～90
71～75
66～70
61～65
56～60
51～55
46～50
31～35

36～40

41～45
26～30
21～25
16～20
11～15
0～5

6～10
81～85

86～90
76～80
71～75
66～70
36～40
31～35

4

0～5
81～85
76～80
71～75

61～65
56～60
51～55
46～50
41～45
26～30
21～25
16～20
11～15
0～5

6
4

います︒雇用促進住宅は二戸一アクセス型になっグゾーン予定地というのが長い間空いたままにたとえば︑団地の前に3000 坪のショッピンては荒れ地のままでしたので︑温泉大学主催者かまた︑団地は買ったけれども︑その周辺につい土地を無償で市に渡したいとの意向があり︑いまて い る と こ ろ で す︒持 ち 主 のJ R 東 日 本 が こ のと団地側の双方を結ぶ拠点にしていきたいと考えなっています︒これをなんとか活用して住宅地側

ら足湯の提供を受けたのを機に︑周りに花壇など

市議会議員に間の労を執ってもらいながら︑その手続きを進めているところです︒

このような成果の積み重ねにより︑フィオーレ

喜連川と現在も販売継続中のフォレスト喜連川

年間で112 人の入居者が増えました﹈︒実は︑さくら市の人口推計を見てみると︑

で︑この
﹇図

もしも︑私どもの団地がなかったらどうなっていれをしているところで︑このエリアを重点地区とるでしょうか︒いま私たちは︑市のほうに申し入た い と い う 話 が あ り︑旧 集 会 所 を 改 装 し て﹁デ イいうかたちで市に認めてもらい︑さらにこの団地

そこそこの甥っ子が︑デイホームをやり

ホームはる﹂を開設しています︒ここには私どもを盛り上げる活動を展開していきたいと考えていでまだぴ っ た り112 人 増 え て い る の が わ か り ま す︒

階に入りました︒

旧喜連川町にあった﹁NPO 法人にんべん﹂とエリアに展開する福祉事業所ています︒

を整備し︑地域の方と輪番制で理事をしてもらっています︒ていますので︑階段一列についてはペット可とし

40

これによって︑団地の中の介護サービスが円滑にいう介護サービスの事務所が5行われるようになっています︒そして︑その親戚

7

66～70
61～65
56～60
51～55
46～50
36～40

41～45
31～35
26～30
21～25
16～20
11～15

2
0
6～10

8
6

6～10
0
86～90

2
0

0～5
8

26年度
12

25年度
12

1

の団地から温泉を供給して︑温泉付きのデイホー

10

2

6～10

10

86～90

でした︒自宅を売却し︑こちらに入居いただいてま す︒ こ れ は 日 本 の2050 年 頃 の 高 齢 化 率 推% を超えてい引を実施をするという約束 で 入 居 い た だ い て い ま

おります︒この部屋はホームセキュリティと提携

年経ち︑地域との密着は切りたくないという方2す︒実際にはそこまで長く 居 住 さ れ る か ど う か わ

4定と重なります︒このことを踏まえて企画や運営

6
4

をして︑何か事故があった場合についてはボタン

86を考えていくことがこれからの課題だと思ってい8を押せば来るというシステムを導入しておりま

10

ます︒

10

す︒それから︑愛猫家の方にも入居の道を開いて［図 7］フィオーレ・ガーデンの年度別入居状況

5あるんですが︑実際にはそういう方は入居されませんでした︒子どもが1

年︑高校生になるまで割額をして︑義務教育＋2

1

私どもの団地は︑高齢化比率が674

るところです︒

30

ムにしました︒すると︑ 名の定員がもう満杯に

017 ［特集］賃貸住宅再考

3

5

3

2

0

女
12
10

男
12

三人の肩書きはそれぞれ異なり

ディ
スカッショ
ン

︱

●大月［司会］

ますが︑今日のお話を聞いて共通していると思っで き て い く か も し れ な い︒ そ う い う 活 動 の な かで︑若い人を次の担い手として育てようとする意識がしっかりしていることも共通していました︒
若い人たちがデザインを通して自分なりの自己表現をそれぞれにしていくと︑多様性が確保される︒なぜそのことにわれわれはもっと早く気付かシ ョ ン し て い く︑プ ロ モ ー タ ー だ と い う こ と でろ︑洋光台でも毎年9% 前後の人が入れ替わってがいて入居者がいることです︒最近試算したとこ●尾 神ては必要ということですよね︒

合住宅とか︑もう少し小さな戸建住宅がまちとしそれは今後︑もうすこし大きな賃貸集の課題かなと思っています︒︱

す︒そのマネジメントの方法も︑価値の再発見と

い き ま す︒ い ま 進 め て い る よ う な プ ロ ジ ェ ク ト

ど︑大きな家を分筆して売り出すことにも反対な●大月

いうことで共通していまし た ︒ 大 家 業 や 不 動 産 業

によって︑こういうところに住みたいなという意んですよね︒いろんな人が流入してくることを嫌

私が賃貸住宅に感じる良さは︑退去者なかったんだろう︑とそう思います︒︱

が機能しないと︑建物が建物としての生命を失う

識︑またそういう担い手になれるような人が集まがってしまうところもありますので︑そこは変え●尾 神

わけですが︑こうした既存の流通業とは別の観点

ればさらに変わっていけるように思います︒分譲ていったほうがいいなと思います︒

今までの日本の良いまちのイメージ

そ う で す︒ た だ︑い い ま ち で あ る ほ

から価値を再発見すること に よ っ て プ ロ デ ュ ー ス

ではそう簡単には変われません︒そのときの課題︱

し て い ま す︒ そ う し た 意 味 で は︑新 た な 大 家 像︑

︱

●大 月

は六麓荘とか田園調布でしたが︑これから若い人

ものすごく重要です︒ＵＲ で は 分 散 型 サ 高 住 に 取受けつつ︑若い人をどう関与させるかというのはるかで始終悩んでいます︒ただ︑その問題を引き中のまちづくりは高齢居住 者 の 介 護 問 題 を ど う す

いることも︑重要なポイントだと思います︒世のてもらって循環を促すということも考えているのか一人世帯になった方に︑もう一度賃貸住宅に来●尾神

いということですね︒

ぎて︑スムーズに移り住むための中間の物件がな

で若い人が住み着くけれど︑周りの戸建てが高過●大月いただいています︒話せる範囲でお話いただけま

業の一連のファイナンスについていくつか質問を次に︑片岡さんについては︑会場からNPO事

うな気がします︒

り直すぐらいの勢いで価値の転換が必要であるよ

なのがいいまちだと︑かなり多くの人が思っていう か︒ た と え ば 谷 根 千︵谷 中・ 根 津・ 千 駄 木︶み た いが世の中を担っていくようになると︑いいまちのり組んでおられたり︑片岡さんや浅香さんのようですが︑そういう方々は︑お金に困っているわけ

いという現状についてです︒に賃貸を生かしたプロジェクトを通して︑たとえではないので︑住宅を売り払わないでそのまま残そうです︒周りの戸建てで二人世帯と︱私たちは︑本当にお金がないところかる︒そうすると︑田園調布すらも谷根千的につく

イメージは相当変わっていくんじゃないでしょば尾道の空き家を持ってい る け ど ど う し よ う も ですか︒の賃貸は値段もそこそこ安いの

きないご高齢の方の多少のお小遣いにもなった

すケースが多いのです︒それでは︑地域で回って●片岡︱り︑浅香さんがお話しされたように︑戸建てからいかなくなるので︑特に横浜のようなまちの今後︱ UR

いの売買値のため︑エリア内での住み替えが難し

億 千万円ぐらは︑周りの戸建てが100 坪でたのは︑賃貸住宅を通して地域を変え︑プロモー尾神充倫氏

新たな不動産屋像を模索を さ れ て い る よ う に 思 います︒

5

小さな賃貸の物件に引っ越すようなことも︑実現

また︑三人とも若い人と付き合いながらやって1

すまいろん 2016 冬 018

らスタートしましたので︑助成金を取っては何か
そこ固定で入ってくるということですね︒

らえませんが︑サブリースを地域展開すると︑そこ西圏が多いです︒

者が大半を占めていました︒震災以降は関東︑関不動産屋に行っても物件がなくて︑空き家にポス

初期に私たちのNPOが建ち上がったころは︑

ポートメニューで︑空き家を直したい人に︑工務

トインしながら自力で大家を探すような状態でしはい︒あと最近は︑先ほど紹介したサの取り組みをするというようなところから始め︱て︑大家さんとしては負の遺産的になっているも店さんなどプロに頼むと高額になってしまうのたが︑だんだん情報が集まるようになってきまし●片岡のを安く貸していただいて︑自分たちでリノベー

で︑それを一緒に直してあげるというのを日当形た︒尾道の移住者も何段階かに別れていて︑いちて き ま し た︒ い ま は サ ブ リ ー ス 事 業 を や っ て い

ションして︑それをいろんな方に貸すところに差式でやっています︒そのサポートメニューの人工にんく

益 が 生 ま れ て き ま す︒ 今 日 紹 介 し き れ な か っ た
も収入のひとつですね︒

既 存 不 適 格 の も の に つ い て は︑ど う

やって対処されているんですか︒
尾道に関していうと︑尾道の斜面地はでいたところを口コミで決めるというような動き

空き家に移住するようになると︑自分たちの住んんでいた人たちが結婚して手狭になったから違う

ばん最初の方︑2007〜2008年ぐらいに住物 件 も 含 め て︑か な り の 棟 数 を サ ブ リ ー ス し て●大 月

万円で貸すみたいな

い ま す︒ た と え ば 小 さ い 空 き 家 を 大 家 さ ん か ら
万5000 円 で 借 り て

︱
︱

●片 岡

問題になるのは用途変更するときです︒大きい規

入居者が決まっているということが起きていまも︑前に紹介した物件が知らない間にまた新たなが で て き ま し た︒ 私 た ち の 団 体 が 関 わ ら な く て模のときは私や他の専門家が出ていって行政と折年 以 前 の 建 物 が ほ と ん ど で︑は市の委託業務になっていますので︑これもわずす︒ 子 ど も が 生 ま れ て 違 う 物 件 に 引 っ 越 す と き

建 築 基 準 法︑昭 和

か な が ら 収 入 が あ り ま す︒ あ と は ゲ ス ト ハ ウ ス

衝をしたり︑いろんな法令に合わせていくために呼び寄せるなど︑口コミ的に入ってくる現象が増やカフェの運営もしていますので︑そこで収益がい ま 尾 道 市 は︑日 本 遺 産︵文 化 庁 認 定︶に な っ たに︑空いたところに家族や︑関東や東北の友達を人︑ゲストハウスに専任がどうするかという協議をしていきます︒て専任スタッフがえてきているなと感じています︒

人 い ま す︒ そ れり︑昨年は文化庁長官賞もいただいたり︑空き家

人︑合計

●大 月

人︑カフェに専任が再生も含めて古い建物を残しているというところのくらいですか︒

実際にどういう方が移住して来られは売りたいけど︑売れないなら貸してもいいよともどっちでもいいという方が多いからです︒本当大家さんから相談されるときに︑売っても貸してません︒というのは︑空き家バンクに出したいといま︑その割合を正確には把握してい空き家流通の分譲と賃貸の割合はどで評価を受けています︒観光都市として︑実際に以外はアルバイトで 人ぐ ら い い ま す ︒ ア ル バ イ
トは︑ほぼうちだけの子もいれば︑掛け持ちして

●片岡

●大 月

●片 岡

いう方もいらっしゃいます︒これは尾道だけじゃるんですかるという方ももちろんいます︒当初空き家バンク

なくて︑地方では︑売買の価値というのが下がっ

空き家バンクを検索して移住してく︱︱観光客も増えているということもあって︑わりと行政も協力的です︒

いる子︑学生などさまざまです︒一応︑黒字で運1出ています︒今︑代表以外に空き家再生部門としど︑いろいろあります︒それから︑空き家バンク

も の も あ れ ば︑ 棟 で も う 少 し 差 益 が 出 る も の な

3

賃貸借だとその場きりしかお金がも営している状況です︒

︱

●大 月

︱
?
︱

は定住促進のためにつくられた制度ですが︑蓋をなものが崩れてきているように感じています︒てしまって︑賃貸と売買のステップアップみたい

40

大月敏雄氏
司会

開けてみると尾道市内からの移住者︑もしくは広代︑ 代ぐらいの子育て世代移住

30

5

3
10 1

島県内からの019 ［特集］賃貸住宅再考

25

1

1

な る ほ ど︒ 貸 し た り 売 っ た り す る 側

住 民 の 方 と お 話 し し ま し た︒ 私 の 場 合 は な ん と

︱

●大 月

かハードルは越えられましたが︑私が購入して以いる人にしか民間売却しません︒きっと問題がたのです︒また現在は︑不動産業者の免許を持って来︑そのハードルを越えることができないらしいからすると︑そこで儲けようなんて思ってないんですね︒借りる側からすると︑タイミングが合えば 買 う し︑合 わ な き ゃ 買 わ な い ぐ ら い の こ と で︑それを目の色変えて気にす る ほ ど の も の で も な く

くさんあったのだろうと思います︒先日も担当者の方に電話を入れたら︑文句の電話ではないかと特典をいっぱい与えても大丈夫という理屈なんでそ う で す︒ 最 近 の 事 例 で 面 白 い の は ︑ような価格で買っています︒つまり歩留まりでい

︱

●片 岡

警戒をしていたほど︑売却後も非常に問題を多くなっている︒

うと︑ 割も貸せば回るので︑それ以外についてはようなケースで︑おじいちゃんが生きている間はす︒

まま買ってほしいというの を 賃 貸 契 約 の 時 に 約 束たり廃止したりしています︒そのなかで浅香さん●大月

も︑防水が切れているとか︑下水処理場も集中浄

文 句 は 言 っ て い ま せ ん︒ メ ン テ ナ ン ス に つ い てのことを十分熟知のうえで買いましたので︑一切させられるというケースも 何 件 か あ り ま す ︒

化 槽 が 壊 れ て い る と か︑い ろ い ろ あ り ま し た が︑貸す側からするとまことに都合のいの事例は︑全国でビジネスモデルになりうる可能︱●大月

性があるように思います︒

そこはもう目をつぶりました︒とにかく安かったい貸し方ですね︒それで借 り 手 は 了 承 す る ん で す

浅 香 さ ん の 話 は︑民 間 が 独 自 で い ろからできた︒これに尽きると思います︒︱

いろな方法を展開していくなかで︑雇用促進住宅●大 月

割の賛成がな

例目でした︒非常に模索していたようですが︑

まずハードルとしては︑入居者の借りるほうも自分で改修するので︑お雇 用 促 進 住 宅 は︑私 ど も で 民 間 売 却

●浅 香

︱

じいちゃんが亡くなって相続が起きた途端︑誰かい と 民 間 に は 売 り ま せ ん︒ 当 時 わ ず か白いです︒3DK︵ 平米︶の全く同じ間取りのな

かで︑ 階は庭につないでみようとか︑この階は

53

●片岡

に売られたら困ります︒逆 に 借 り 手 と し て は 売 っか入っていなかったんですが︑ 人に反対されたが移住促進住宅になっているところが非常に面てほしいけど︑おじいちゃんおばあちゃんが施設

らもうアウトなんです︒そうならないように︑当世帯しに 入 っ て い る 間 は 売 れ な い︑と い わ れ た 場 合 は︑

時自治会長をやっていましたので︑説明会に出て浅香さんも非常に面白い

まず買値が安いからできる15

思います︒そのなかに世代の違うさまざまなタイ

宅地で︑比較的裕福な方々が居住される地域だとフィオーレ喜連川自体はもともと均質な戸建住います︒

た値段設定︑機能設定がその秘訣なのだろうと思

値段みたいな︑まことに大家さんとして気の利いう家族にはこの値段︑子どもを持っていたらこのもたらしていった︒値段もそうですよね︒こうい

ペット可としてみようとか︑一戸ずつに多様性を

1

︱

か?

いま︑雇用促進住宅は全国規模で売っ

売れないけど︑おじいちゃんが亡くなったらその6︱抱えているのだと思います︒私どもは︑その地域

おじいちゃんが施設に入っ て 空 き 家 に な っ て い る

片岡八重子氏2

92

不動産契約に一筆書いても ら う よ う に 勧 め て い ま
す︒

︱

●大月

チ ャ レ ン ジ を 次 々 と さ れ て い ま す が︑あれだけ賃料を割り引いて大丈夫なの

︱

●浅 香

か︑人ごとながら気になります︒

ことです︒固定資産税評価額の 分の1で す の で︑ひ と 部 屋 が200 万 し な い

3

すまいろん 2016 冬 020

地域間のコミュニケーションはうまく

プ の コ ミ ュ ニ テ ィ が 入 っ て き た 場 合 に︑

●
大月

す︒

的に安くしてもいいという最大の理由だと思いま

いま︑浅香さんのおっしゃった最後の話は︑非常に重要だと思います︒今までハウジン︱

い っ て い る だ ろ う か と 気 に な り ま す が︑

入 っ て き た 時 代 も あ り ま し た︒ そ の こ

担 い 手 と し て︑一 時 は 外 国 人 が か な り

は そ れ を 流 通 さ せ る と い う 役 割 で し た︒ そ し てけて空間をつくる役割であり︑不動産屋というのし︑設計者というのは供給するものに色︑形をつグを巡って︑たとえばURは常に供給者であった

ろ は 生 活 習 慣 の 違 い か ら︑か な り 苦 情

その仕事は︑日本全国不特定多数を相手にしてい近くにあった工業団地のいかがでしょうか︒︱

が あ っ た よ う で す︒ し か し︑私 ど も がて︑これまでは地域にこだわるということはほと●浅 香

これを入手したころには外国人居住者の関係でいえば︑これまで周りが空室で静かだっね︑と言っていただいています︒旧来の居住者と明 る い し︑人 も い っ ぱ い 出 入 り し て と て も い いしたので︑周辺の地域の方からは︑電気がついて

実はこの年半で︑集合住宅から近くの分譲戸建

くなるような価格にまで下がっているでしょう︒

ますが︑今の売値は﹁もってけ泥棒﹂とでもいいた

建物でみなさん 〜6000万円は投資されていなっています︒平均面積は122平米で︑土地と計に出てこないし︑国の政策でも︑そのようなこても︑みんな感覚的に知っていることですが︑統循環的に移り住んでいくというようなことについがどの地域もすごく似ているんですよね︒地域での課題を抱えていて︑なおかつ︑その課題の構造だけど結局︑地域がそれぞれの事情やそれぞれ

んどありませんでした︒
歳近くにただけに︑上下の騒音の問題などが顕著に出てき手してから︑世代的には若い方がたくさん入りまは 一 人 も い ま せ ん で し た︒ 私 た ち が 入すので︑ 歳前後で買った方は︑もう80たということはあります︒けれども︑周辺の方とは 新 築 さ れ る 方 も い ま す︒ よ う や く 買 え る 値 段を買われて住む方が 件出てきています︒なかにかもないかのように見過ごされてきたことが︑実とには一切触れることはありませんでした︒あた

なってきたということだと思います︒

地域を動かそうとしていくときに︑﹁賃 貸 住 宅 ﹂は地域にとって当たり前のことであったというこ

介護の事業所が入ったことで︑周辺の方がここに●大 月が︑そのときの一手として使えるカードであるとざいました︒

今日はパネラーの皆さん︑どうもありがとうご

うふうに︑いま改めて思った次第です︒

今日は︑そういうお三方をお呼びしたんだなといとが起きています︒

出向いてくる方が多くなりましたので︑その点でな︑旅行者がまずゲストハウスに泊まって︑気にいうふうにおのずと気付いた方々が︑こうしてそ

23

浅香充宏氏

そ れ は︑片 岡 さ ん が 言 っ て い た よ う

も違和感なく受け止めてい た だ い て い ま す ︒

入 っ た ら シ ェ ア ハ ウ ス に 移 住 し て︑さ ら に 気 に年経った団地で入ったらリノベーションして定住してみるといフィオーレ喜連川も︑すでにれぞれ面白い仕事を展開していらっしゃいます︒と似ていますね︒
は い︒ 私 ど も は 不 動 産 業 を 営 ん で いますので︑それが潜在的な顧客になってくれてい

●浅 香

︱

う︑そんな段階的パターンが起きているというの︱の付き合いでいえば︑ 階にデイホームや︑訪問

5て︑それで会社も回っています︒ここがトータル

021 ［特集］賃貸住宅再考

50

2

7

1

﹇ 論考 ﹈

分譲戸建て住宅団地における想定外の賃貸需要

団地は︑開発者の理想のもと景観を最優先にし︑当初は名古屋市内の一流企調査をしていたのは︑中部都市圏のとある戸建住宅団地であったが︑その上田篤さんがつくった現代住宅双六で﹁庭付き郊外一戸建住宅﹂が上がり業社員をターゲットとして会社に対して積極的にPR を行っていたことも

月の上田さん自ら︑さまざまなゴールのある新現代住宅双六を発表した︒それ

比率が高いと言われている︒また︑一般的な戸建住宅団地とは異なり︑一斉あり︑入居者は転勤族や自営業者︑会社役員など︑比較的所得の高い階層の年が経過しており︑住生活の多様化は進んではいるものの︑今年

開発・一斉入居をするのではなく︑1970 年代から現在に至るまで継続的に分譲が行われている︵バブル崩壊などで結果的に開発会社は破綻してしまい︑理想とに発表された﹁平成戸建て住宅の数も増加し続けている︒率で言うと︑全体の ・7% が持ち家して描かれた形では実現できなかったため︑｟開発者の立場としては｠必ずしも成功したとなのである﹇図 ﹈︒住生活の多様化が進んでいるとはいえ︑まだまだ﹁持ち家一戸建住宅の神話﹂はなくなってはいない現状がある︒その一方︑同調査では︑空 き 家 数 が820 万 戸︑率 で 言 う と ・5 % と い ず れ も 過 去 最 高 を 更新し︑住宅の供給が過多となっていることも伝えている︒
そういった背景のなか︑住宅に対する公的補助制度は︑住宅ローン減税やこの団地に着目したのは︑その開発の長さであり︑それにともなって親子年時でこの住宅団地の総世帯数

間の近居などが発生しているということを耳にしたためであった︒
し か し︑直 近 の 国 勢 調 査 の デ ー タ︵平 成3154 世帯︑9135 人の人口︒うち︑賃貸住宅は 軒と ・1% しかない︶が示す通り︑団地の ・9% が持ち家の戸建住宅地である︒景観を重視してつくられ

2

92 61

など︑住宅を〝取得する〟た
置 に 対 し て 資 金 の 流 れ が さ ら に 増 え る こ と が 予 想 さ れ る︶れるなど︑団地内の一部の商業地域を除いて︑基本的に一戸建の分譲住宅以た団地ということもあり︑地区計画がかけられ︑最低敷地面積が約坪とさ

め の も の が 主 と な っ て い る︒ 住 宅 ス ト ッ ク の 活 用 が 叫 ば れ 続 け て い る も の﹁すまいろん﹂第 号のテーマでもあった﹁近居・隣居﹂について︑地方都市

したインタビュー調査を行った︒アンケートの回収率は ・6% であった︒

で全世帯を対象としたアンケート調査︑および協力を得られた世帯を対象とこの団地の自治会の協力のもと︑2014 年に東京大学建築計画研究室

60

そのアンケート調査において︑団地内で転居経験のある世帯は回答者の ・0% で191 世帯もあり︑最も多く転居している回答者は 回の団地内転10

戸建住宅団地での近居調査
郊外の戸建住宅団地の調査をしていた際に︑思ってもいなかった賃貸住宅活用の事例に出合うことにな っ た ︒

居を行っていた︒そのそれぞれの転居の状況を町丁目ごとに集計して地図上

4

97

60

ように感じられる︒

外の建築を規制している地域となっている︒

居住用住宅購入時の贈与税の免税措置︵贈与税の増税にともない︑不動産での減税措

66 22

1

の︑景気対策の名のもと︑戦後からの﹁持ち家政策﹂は今なお続けられている

96

13

︒
は言えないが︶を持っており︑また︑一戸建住宅に居住している人の実に ・0% が持ち家

25

から
年住宅・土地統計調査﹂では︑未だに持ち家住宅数も一402とされたのは︑今から約年も前のこと︒時代が変わり︑2007 年にはそはじめに

深井祐紘 ［東京大学大学院 工学系研究科建築学専攻 博士課程］

1

8

すまいろん 2016 冬 022

にプロットすると﹇図 ﹈のようになる︒開発開始から年が経過している地

40

が次いで

30

件︵青線︶
︑ 年経過している地域からの転居は件︵緑線︶と な っ6域からの転居が最も多く152 件︵赤線︶︑ 年経過している地域からの転居

220ている︒その結果︑団地内で近居している世帯は % にも上っている︒

82

居していた世帯の新しい地域への住替えなどが多く起こっている︒

そういった調査を進めていくなかで︑空き家問題の糸口となるような現象

想定外の賃貸需要

前述のように良好な環境を目指して作られた団地で︑長い年月を経て分譲用である︒インタビューをしていてわかったことだが︑この団地にU ターン

まず一つ目は︑先に述べた団地育ちの世帯のU ターンの際の賃貸住宅の活が見られた︒古い住宅の﹁賃貸﹂﹁中古﹂での活用である︒

が 継 続 さ れ て い る か ら こ そ︑こ の 団 地 で 育 っ た 世 代 が 環 境 の 良 さ を 理 由 にをしてきた世帯の多くは︑﹁一度外に出てみて︑自分が育った環境の良さがわ

U ターンをしてくる︵図［図 1］住戸数とタイプ別の持ち家率の変遷（「住宅・土地統計調査結果」（総務省統計局）を加工して作成）

第 3 期開発地区
1994年分譲開始

57

第 4 期開発地区
未開発

7%

学校に近いから

7%

元
販売元

15%

つながりその他

30%27%
性
価格の妥当性地域とのつながり21%

市街地へのアクセス

37%
み
まちなみ

［図 3］団地への入居理由（複数回答）

一
一戸建

20

長
長屋建

10

10

30

20

57%
53%
敷地の広さ

環境の良さ

60［%］

50

40

30

20

10

0

11%

勤務地に近いから

第 1 期開発地区
1974年分譲開始［図 2］団地内での転居の状況（町丁目ごと）

そして︑また︑皆同様に﹁子どもに転校はさせたくないので︑小学校に入るタ

18%
実家に近いから

第 2 期開発地区
1982年分譲開始

団地内総世帯数
3,144 件
1,906 件
アンケート回答世帯数
60.6％
アンケート回収率
団地内転居世帯数
191 世帯
240 回
団地内転居総数
第 1 期から
第 2 期から
第 3 期から

共共同住宅

といったことや︑家族の環境の変化︵インタビューで挙がった理由として多いのが︑かった︒その良い環境で子育てをしたい﹂といった趣旨の発言をしている︒／アンケートによる入居理由は敷地の広さ % ︑環境の良さ

17% に続いて︑ % の人が地域とのつながりと答えており︑近居目的の入居と考えられる︶

3

イミングで入居した﹂という︒考えてみれば︑ごく自然なことなのであるが︑

2760

郊 外 住 宅 地 な ら で は の マ イ カ ー の 増 加 に よ る 駐 車 場 問 題︶などにより︑古い地域に入

3%

他
その他

H.10年 H.15年 H.20年 H.25年
H.5年
S.63年

1,000m
500
250
0

40

持ち家率
全体
全

50
30

持
持ち家

70
40

﹇%﹈

50

0
0

80

住戸数
貸家
貸

90

﹇100万戸﹈023 ［特集］賃貸住宅再考

53

100
60

の が あ る か︶というと︑必ずしも希望に叶うものではない︒その際に活用されそのタイミングで︑自身の気に入る住宅が売りだされているか︵予算の合うも場合は築 〜

そうにないため︑終の住まいを他の地へ求めて出て行くというもので︑このつが︑一次取得層の子どもが独立・ 転出し︑外に居を構 えたた め︑戻って き

年となることが多い︒

るのが︑賃貸住宅であり︑中古住宅である︒というのも︑小学校に入学させ割程度の価格で購入することができるからである︒また︑築

〜

6

年も経った

のも︑比較的築浅のリフォームがいらないような物件では︑新築物件の中古に関しては︑築浅の物件は人気があり早く売れるそうである︒という

40の転勤族が購入したものの︑転勤で遠隔地に居住することになり賃貸や中古受賞︒日本建築学会ライフスタイル小委員会及び関東支部住宅問題専門研究委員会委員︒

2008 年 東京大学工学部建築学科卒業︒2010 年 東京大学大学院工学系研究科建築学専攻修士課程修了後︑︵株︶ゴールドクレスト勤務を 経て現在に至る︒2010 年 日本建築学会優秀修士論文賞

東京大学大学院工学系研究科建築学専攻博士課程

深井祐紘︵ふかい・よしひろ ︶を見出し︑積極的に支援していく策を講じても良いのではないか︒

柱の一つに掲げたいま︑住居購入支援策にとどまらず︑賃貸住宅の新な価値ためのヒントとなるかもしれない︒政府が子育て支援のための近居を政策のいが︑空き家の増加や高齢化が進む郊外の戸建住宅団地が持続して存続するあったような環境の良い団地であるからこそ︑見られる現象なのかもしれな

今回のような事例はバブル期のピークの頃は億を超えるような価格帯でおわりにた戸建住宅も︑賃貸や中古としての需要はあると考えられる︒

このように︑近居やU ターンを契機として︑分譲住宅として供給されてきも︑新築物件の半値ほどで購入できるそうである︒

物 件 で は 上 物 の 価 値 は ゼ ロ に 等 し く な る た め︑リ フ ォ ー ム 費 用 を 合 わ せ て30るのであれば︑居住してさえいれば良い︒ならば︑取り急ぎ団地に入居して年単位で仮住まいを仮住まいができるということで︑近所に賃貸できる物件があることが功を奏したのである︒

地域の住宅ストックの活用
現在︑調査対象団地の分譲に携わっていて︑仲介も扱っている現地の不動産屋にインタビューを行ったところ︑賃貸住宅に関しては︑比較的サイクルが早いとのことである︒特徴としては︑周辺企業に務める転勤族からの需要があるが︑やはり︑先に述べたように賃貸に入居してから気に入った土地を購入し︑数年かけて建物を建てるような人もいるとのことだ︒

30

として出しているというもので︑この場合は築浅になることが多い︒もう一そういった物件の発生原因としては大きく二つある︒一つ目は︑大手勤め

7

し ま っ て︑腰 を 据 え て 自 身 の 気 に 入 る 家 を 建 て る︵売りに出されるのを待つ︶と年経過しており︑住まい手の家族の変化や住宅の劣化にともなっ二つ目は︑建替えの際の一時避難としての活用である︒古いエリアでは︑いった現象が見られたので あ る ︒

建築からと が で き る と い う の だ︒ 建 て 替 え る と な る と ︑ 年 〜

2

しなければならないが︑近所づきあいや生活利便施設などを変えることなく

1

宅を活用することで︑大きく環境を変えることなく地域に住み続けられるこ

インタビューをしたところ︑建て替えているあいだに︑地域内にある賃貸住て︑建て替えている住宅も見られる︒そういった建て替えを行った居住者に40

すまいろん 2016 冬 024

﹇論考 ﹈

向けという側面がより強くなっているのが実態だ︒の 介 護 保 険 施 設 に 対 し︑住 宅 で は サ ー ビ ス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅︵サ 高 住︶が︑法︵1963 年︶に 規 定 さ れ る 特 別 養 護 老 人 ホ ー ム︵特 養︶︑有 料 老 人 ホ ー ム 等

ファミリー世帯が中心となっており︑一般市場では高齢者まで想定されるこ

サラリーマンなどの単身世帯︑子どもを持たない共働き世帯︵DINKS ︶︑され整備が進むアパートが多い︒仕様や立地など︑その対象世帯は︑学生や

民 間 賃 貸 住 宅 は︑地 主 に 対 す る 土 地 有 効 活 用 や 資 産 運 用 の 観 点 か ら 提 案

2011 年の高齢者住まい法改正で高齢者専用賃貸住宅︵高専賃︶等を統合しあ ま り な か っ た︒ 賃 貸 集 合 住 宅 含 め 一 般 的 な 住 宅 が 高 齢 者 に 適 し た も の に

このように︑高齢者が安心して暮らせる仕様を意識して供給されるものはとはあまりない︒

歳以上の賃貸住宅である︒住戸単位で指定可能なので︑一棟単位でなくとも整備ができる︒

確認のサービス付帯が必須で︑入居対象がな っ て い な い と い う 点 は︑
﹇ 頁図 ﹈
も 参 考 に な ろ う︒ 高 齢 者 が 居 住 す る 住

宅 で︑バ リ ア フ リ ー︵BF ︶化 の 三 点 が 整 っ た 住 宅 の 割 合 は ・7 % し か 整

地 域 包 括 ケ ア の 思 想 の も と︑要 介 護 時 の 療 養 環 境 の 在 宅 シ フ ト が 始 ま った︒サ高住も建設補助による供給促進がなされており︑ストック数では特養備されていない︒特に ・6% と借家は実現の難しさが表れている︒なお︑

2が最多だが︑整備数の伸びは顕著である﹇ 頁図 ﹈
︒

26

60

制度化された︒一定のバリアフリー化という物的環境整備と生活相談︑安否高齢者向けのすまいである住宅︑施設はさまざまな類型がある︒老人福祉

はじめに

廣瀬雄一［東京大学高齢社会総合研究機構 特任研究員］

サ高住という賃貸集合住宅の可能性

2以上に入居を限るなど︑入所条件が厳しくなっている︒要介護状態にな2014 年の医療介護総合確保推進法施行にともない︑特養は原則要介護度れば特養入所という考え方が未だ一般的であるなかで︑それが実現できる層は限られていく見込みであり︑必然的に住宅への期待は大きくなる︒
本企画テーマの賃貸集合住宅の状況について︑公営住宅と民間賃貸住宅に

住生活基本計画では︑一定BF 化で︵同︶が目標値とされている︒

サ高住で指摘される課題

6% ︵2020 年︶︑高度BF 化で %25

2

背景で公営︑民間共に賃貸住宅の現状とBF 化を例に高齢期に適した住環

751

境整備の現状について述べた︒地域包括ケア推進を踏まえ︑看取りを含め最期まで住み続けることに着目して︑サ高住に対する既往研究の指摘を整理する︒

不足への対応からその整備が更に進められた︒ 現在は︑管理主体がUR 都り︑医療支援や夜間を含めた緊急対応︑身体状況の変化には

ただ︑岩浪らによると︑看取り可能な終の住処としてのサ高住も存在してお＊１

公営住宅は︑終戦後から供給されており︑戦後復興期を経てもなお高度成サ高住は制度上︑最低限の規定なので︑サービス︑費用等玉石混淆である︒

市機構となっている大都市近郊の大規模団地では︑住棟の建て替えや集約化

携等が求められ︑看取りには医療・看護の支援体制が重要である︑と指摘さ時間の看護連などの団地再生事業が行われており︑地域の医療福祉拠点化も進められてい

れている︒

★１

長期における生活スタイルの変化や都市部への人口流入等にともなう住宅

分けて概観する︒

2—

26

る︒しかし︑公営住宅として残っているところは継続居住している低所得層

025 ［特集］賃貸住宅再考

1
—

3

24

﹇定員数
（戸）
﹈

小規模

診

隣地
敷地内

400,000

特特別養護老人ホーム＊1
老人保健施設 ＊1
老介護療養型
介医療施設＊1
医

ショート
デイ
訪問

300,000

認知症高齢者認
グ
グループホーム＊2

特養200,000

ケアハウス＊4
ケ住棟内
見守り

100,000

サ
サービス付き高級者向け住宅＊5
高［図 3］機能分布（隣地活用による機能補完）

有料老人ホーム＊3
有シルバーハウジング＊6
シ

0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
＊１ 平成 25 年介護サービス施設・事業所調査結果（Ｈ25.10）／＊２ 厚生労働省介護給付費実態調査月報（Ｈ25.10 審査分）／＊３ 平成 24 年度社会福祉施設等調査結果（Ｈ24.10）／＊４ サー
ビス付き高齢者向け住宅情報提供システム（Ｈ26.9）／＊５ 厚生労働省社会福祉行政業務報告（Ｈ22.3）／＊なお、2014 年度分のみ全てタイムプランニング＆オペレーティング［図 1］高齢者向け住宅・施設の整備数推移
全体

持家

借家

高齢居住

A 手すり（２か所以上）
15.3％
B 段差のない屋内
13.1％
C 廊下幅が車椅子通行可
12.6％
住戸内
（専用部分） ABC いずれかに対応
25.5％
A または B に対応（一定のバリアフリー化＊） 21.6％
ABC 全て対応（高度のバリアフリー化＊）
5.4％

21.5％
17.0％
17.2％
34.5％
29.3％
7.3％

5.9％
7.2％
5.7％
11.9％
10.0％
2.6％

23.9％
13.2％
16.7％
34.3％
28.9％
6.7％

［出典］国土交通省作成（平成 15 年 住宅・土地統計調査［総務省］をもとに）［注］「高齢者居住」欄は、
65 歳以上の者が居住する住宅における比率。＊一定および高度のバリアフリー化の基準は、住生活基本計画にて、「住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保」における指標として設定されている。なお、成果指標設定の考え方において以下の通り解説されている。
• 一定 BF 化…自立生活を前提に、「円滑・安全な移動」を可能とする基礎的水準• 高度 BF 化…介助が必要な状況を想定し、「円滑・安全な移動」＋「介助の容易性」の観点によって設定。

［図 2］高齢者の住まい（自宅）のバリアフリー化

すまいろん 2016 冬 026＊２

また︑現在はその立地やサービスの質に関する議論が継続されている︒このように課題はあるものの︑制度上フリーハンドな部分があるので逆に新たな賃貸集合住宅としての可 能 性 も 秘 め て い る と い え る ︒

本稿では︑特養や有料老人ホームのような介護保険施設ではなく︑アパー

事例を残りの紙面を使って紹介したい︒

3

トのような賃貸住宅でもない高齢者が住みよい賃貸集合住宅について︑サ高3
事例紹介﹈ろんち︵医療介護機能の地域インサート型賃貸住宅︶

住を中心に異なるタイプの﹇特養運営から介護事業で活動をスタートした社会福祉法人が整備した高専賃である︒若者の多くは就職を機に都会へ移り︑過疎化が進んでいる山間の農村地域に立地する︒診療所の隣に後付けで整備した高専賃で︑保有敷地を﹈︒

活用したため建設費を低減し︑国民年金層向けの低廉な月額利用料設定である﹇ 頁図

本事例の特徴的な点は︑敷地内の交流空間と隣地の医療介護事業所との連携にある︒設計段階から地域住民の参加を得てプロセスを共にすることで︑整備される住宅にも愛着をもってもらい転居へのハードルを少しでも下げよ

うとしている︒また︑長屋形式の住戸配置︑地域住民も利用可能な食堂︑イ

ベント実施可能なパーゴラに囲炉裏や竈を設けることで︑居住者が地域住民

とも交流がとりやすいオープンで立ち寄りやすい環境がつくられている︒—

500,000

日常生活圏
近隣地

高度医療連携4

1

600,000

日常生活圏外病

介護︑医療の必要時は︑隣地の在宅療養支援診療所や道路を挟んだ向かいの介護事業所による連携体制で重度化へ対応している︒地域へのオープン化と医療介護機能の地域内連携は介護保険等サービス利用に係る囲い込みと指摘されるものへの解決手法の一つであり︑賃貸集合住宅として学ぶべき手法である﹇図 ﹈
︒

本事例では︑看取りの瞬間が必ずしも本住宅内でなくても︑信頼関係ができた隣地までの範囲なら︑ショートステイ等のベッドでも︑本人︑家族は納得してそちらを選択している︒重度化や看取りに必要な機能を地域内にインサートして獲得している賃 貸 集 合 住 宅 と い え る ︒

328﹈NAGAYA TOWER︵複数法人連携による多機能搭載型賃貸住宅︶

本事例は︑これらの課題解決を図る必要機能を高齢世帯と子育て世帯に対た賃貸住宅である︒大家は隣接する医療機関を運営する医師であり︑医療面

病人︑障害者といったあらゆる属性の方々が同居し︑支え合うことを目指しる工夫に触れる︒空間構成では子育て層のフロアを挟む形でサ高住を配置しにある︒まず︑高齢者︑子どもとその親が自然にコミュニケーションをとれ

本事例の特徴的な点は︑コミュニケーションをとりやすい工夫と搭載機能﹇応した住まいに合築させたマンション型の集合住宅である﹇ 頁図 ﹈︒の対応も引き受けられる存在である﹇ 頁図 ﹈︒ている︒さらにメインエントランスの共用と付近への交流スペースやコミュ

本事例は︑長屋等をモデルに︑そのつくりをタワー化することで老若男女︑本事例の特徴的な点は︑ 階の共用リビングを結節点に︑多世代の居住者

者には︑高齢入居者のゴミ出しや︑共用スペースの掃除等サポートすると家賃るという意識も持ってほしいという思いを持って運営されている︒学生入居

助だが︑高齢入居者の中には受身気質の方も多く︑高齢者も担い手になり得間の相互扶助により︑居住継続・安定化を図ろうとする点だ︒狙いは相互扶る︒また︑子どもの見守りが高齢者になされる等︑双方に恩恵がある︒さら者から好き嫌いで食が進まない子どもに声かけする等一定の役割ができていミュニティレストランでは︑高齢者と子どもが共に食事をとることで︑高齢

ニ テ ィ レ ス ト ラ ン の 配 置 等︑自 然 に 顔 を 合 わ せ る よ う 配 慮 さ れ て い る︒ コ

ジャーに繋いでいる︒退院後の状態が安定しない時期のケアについては隣接利用でき︑介護保険サービスの手続き等は︑常勤スタッフが地域のケアマネ

パートメントが普通に存在したが︑それを彷彿とさせる現代版のサービスア

わ っ て お り︑戦 前 内 務 省 主 導 で こ の よ う な し か る べ き 機 能 が 合 築 さ れ た ア

機 能 面 で は︑医︵診 療 所︑保 育 所︶食︵レ ス ト ラ ン︶住︵交 流 空 間 を 備 え た 住 居︶が 備

く︑良い雰囲気づくりをできている点は運営面のポイントだ︒

している堂園メディカルハウスで看取りのサポートまで含めて対応が可能でパートメントといえるのではないか︒

イブ企画も地域住民に好評である︒児童発達支援事業所の子どもたちと入居者の交流があり︑コンビニの店員は︑買い物客でもある入居者の平時の見守り役としても機能している︒

冨永さんちで預っており︑ともに生活している︒ここで養育している子どもことを念頭に高齢期に対応した賃貸集合住宅として︑多様性の獲得や高齢者

今回取り上げた事例は︑必ずしもサ高住ではないが︑地域内で住み続ける

また︑ここで実現されている地域内で住み続けるライフスタイルは︑診療以外へのニーズ対応︑地域内連携等の取り組みがみられたものである︒

所の医師が家庭医と呼ばれ︑看取りを自宅で行っていた頃はスタンダードであったが︑それがなくなった今︑その方法論の蓄積も求められる︒このよう﹈ヴァンピュール南青森︵多世代対応サービスアパートメント型賃貸住宅︶に︑ライフスタイルを含め一石を投じる動きは︑近年の賃貸集合住宅で格段の進化を遂げた一タイプといえるのではないか︒

雪 国 特 有 だ が 持 ち 家 の 場 合︑単 身 高 齢 者 を 中 心 に 家 の メ ン テ ナ ン ス に 加え︑雪かきの困難さも課題だ︒同様に子育て世帯も積雪により買い物等の困﹇機能なサービスを享受できる賃貸集合住宅になっている︒

このように用途︑空間構成が異なるなかで複数法人の連携で搭載された多の存在も大きく︑ファミリーホーム事業がこの住まいの核になりつつある︒

ためにうまれたものである︒

サ高住は︑少子高齢化などを背景に地域の高齢者の居住ニーズに対応するまとめある︒ほかに 階のカフェは︑住民参加型で運営され︑クラシック等のミニラ

時間緊急対応サービス︑食事サービス︑健康管理サービスが希望すればにサ高住︑保育園双方の職員は同法人所属で知った間柄なので連携もしやす

5を割り引く制度を設けており︑若年層の入居インセンティブにも繋げている︒

2

さらに保護者の養育困難または保護者のいない子どもをファミリーホーム

4
̶

1

難さと病児対応に係る課題 が あ る ︒

027 ［特集］賃貸住宅再考

6

28

28

2

24
3

2
.
3
1
0
2
1

6
.
2
1
0
2
,
6
4
5
3
4
5
.
p
p
,
5
8
.
o
N

1

1

︱
︱

51

̶

注釈
＊
参考文献 をはじめ︑サ高住が建物の造り︑サービス内容︑運営体制︑料金設定等は多様で玉石混淆である点の指摘は散見される︒
国交省主導で﹁サービス付き高齢者向け住宅の整備等のあり方に関する検討会﹂が設＊置され︑参考文献 等に基づき議論が進められている︒

2

̶

参考文献
★
岩浪他
終の住まいとしての札幌の高齢者住宅の特徴と課題︑日本建築学会 北 海 道 支 部 研 究 報 告 書★
谷他
タイプ別に見たサービス付き高齢者向け住宅の特性に関する研究 その 建物の造りと入居者構成︑日本建築学会東海支部研究報告書第 号︑★
国土交通省
サービス付き高齢者向け住宅の整備等のあり方に関する検討会︵第 回︶資料︑

3

̶

2

3

1

2

［図 4「
］ろんち」概 要
住宅・施設形態

旧高齢者専用賃貸住宅

構造・階数

木造・平屋建て（新築）

敷地面積

延床面積

307.35m2
2010（平成 22）年 4 月

住戸面積・戸数628.47m2
18.08 〜 29.59m2 10 戸

住戸内設備

ミニキッチン、トイレ、収納、洗濯機パン

共同利用設備

食堂・厨房、地域交流スペース、浴室・脱衣室、トイレ、倉庫、洗濯機、ウッドデッキ、円形パーゴラ（東家Ｒ＝９m、囲炉裏・カマド設置）

併設事業所

在宅療養支援診療所、特別養護老人ホーム（多床室、ユニット型）、訪問介護事業所、通所介護事
業所、居宅介護支援事業所、小規模多機能型居宅介護事業所、地域包括支援センター

月額利用料

家賃０〜 25,000 円（本人所得金額による）／共益費 10,000 円／水光熱費実費他

入居［2014.01.17］

10 世帯（入居率 100％）10 名（男性 1 名、女性 9 名）／平均年齢 83.0 歳／平均要介護度 2.1

管理開始年月円形パーゴラ建物外観

平面図兼配置図［図 5「］NAGAYA TOWER」概要
住宅・施設形態

共同住宅（賃貸）

構造・階数

敷地面積

808.82m2
20.00 〜 50.00m2 37 戸

延床面積

鉄筋コンクリート造６階建（新築）2,511.28m2
2013（平成 25）年 3 月

住戸面積・戸数
住戸内設備

管理開始年月キッチン、トイレ、浴室、洗面、収納、洗濯機パン、ベランダ

共同利用設備
併設事業所

共用ＬＤＫ、石風呂（２か所）、浴室（２か所）、趣味のスペース（２か所）
障害者支援施設、店舗（コンビニ、カフェ、ネイルサロン、クリーニング）、ファミリーホーム

月額利用料

家賃 55,000 〜 95,000 円／管理費 25,000 円（65 歳以上の場合のみ）／共益費 5,000 円他
21 世帯（入居率 56.75％）25 名（男性 5 名、女性 20 名）／平均年齢 70.0 歳／平均要介護度 0.8

入居［2014.02.06］

平面図兼配置図

謝辞
今回紹介した事例の事業主及び関係者に謝意を表します︒著者が所属する東京大学高齢社
会総合研究機構で行った高齢者・障害者・子育て世帯居住安定化推進事業のフォローアップ
調査の一環で調査を行いました︒

9
.
4
1
0
2

東京大学高齢社会総合研究機構特任研究員︵工学修士︶

廣瀬雄一︵ひろせ・ゆういち︶

1983 年 生まれ︒2006 年 大阪市立大学生活科学部居住環境学科卒業︑︒
同年大和ハウス工業株式会入社︒2009 年より 現職︵出向︶2015 年 東京大学大学院工学系研究科都市工学専攻︵都市持続再生学コース︶修士課程修了︒

建物外観

共用 LDK［図 6「］ヴァンピュール南青森」概要
住宅・施設形態
敷地面積
住戸面積・戸数

サービス付き高齢者向け住宅
子育て応援住宅

3,170.82m2
20.00 〜 74.85m2 37 戸
33.0 〜 75.48m2 25 戸

構造・階数

鉄筋コンクリート造
６階建（新築）

延床面積5,158.41m2

管理開始年月 2014（平成 26）年 6 月

住戸内設備

キッチン、トイレ、浴室、洗面、収納、洗濯機パン

共同利用設備併設事業所

展望浴場、共同リビング、地域交流スペース、多目的ホール
コミュニティレストラン、診療所、認可外保育所

月額利用料
入居［2015.01.26］

家賃 39,800 〜 82,300 円／共益費 18,500 円／生活支援費 10,000 円他
家賃 51,600 〜 132,000 円／共益費 18,500 円他

27 世帯（入居率 56.75％）27 名（男性 7 名、女性 20 名）／平均年齢 80.4 歳／平均要介護度 1.14
単身 1 世帯、夫婦 1 世帯（入居率 8％）３名（男性２名、女性１名）／平均年齢 33.7 歳＊住戸面積等の下段に数値があるものは子育て応援住宅に該当するもの。

サ高住居室

レストラン

6 階 サービス付き高齢者向け住宅・展望浴場

2 階平面図5 階 子育て応援住宅
4 階 子育て応援住宅
3 階 サービス付き高齢者向け住宅
2 階 サービス付き高齢者向け住宅（シェアハウスタイプ）
1 階 コミュニティレストラン・地域交流スペース・診療所・
認可外保育所・多目的ホール

断面構成

すまいろん 2016 冬 028

﹇論考 ﹈

住総研の賃貸住宅
岡崎愛子 ﹇一般財団法人住総研﹈

年後︑第号の賃貸集合住宅として︑﹁市ヶ谷加賀町アパート﹂の建設が始 ま っ た︒ 新 宿 区 市 谷 加 賀 町 で は︑明 治 初 年 か ら 清 水 家 が 土 地 を 所 有 し ての一般財団法人住総研は︑東京都内に142 戸の賃貸住宅を保有している︒

おり︑木造賃貸戸建住宅を経営していたが︑相続にあたり︑清水家は住総研

住総研の賃貸住宅の経緯
現在︑住総研のさまざまな研究活動の経費の多くは︑この賃貸住宅の賃料か棟︵A 棟〜H 棟︶の建設を計画していたが︑旧居住者の立ち退き交渉が難航に そ の 土 地 の 買 取 を 希 望 し︑購 入 が 決 議 さ れ た︒ 市 ヶ 谷 加 賀 町 ア パ ー ト は
月の戦

︶
を建

し て お り︑立 ち 退 き 合 意 者 の 敷 地 に ま ず

18

戸 す べ て が 完 成 し た の は︑A ・B 棟 が 完 成 し て

8 48

m2

3LDK の 階 段 室 型 で あ っ た が︑PC 工 法︑ガ ス 暖 房 の 採 用 な ど︑住 宅 の︶の集合住宅でm2あった︒片廊下型の住棟で構成され︑ 階の一部を店舗とした︒

49の資金的裏付けは年間状況であった︒

このような状況のなか︑住総研の前身である﹁新住宅普及会﹂は︑当時︑清11た︒その設立趣旨書には﹁住宅建設ノ綜合的研究及其成果ノ実践ニ依リ窮迫合的に研究する研究助成とし︑その活動を支援する収益事業として賃貸住宅

足も解消されたこともあり︑1973 年度より︑財団の主な事業を﹁住﹂を総セル現下ノ住宅問題ノ解決ニ資スルヲ以テ目的トス﹂と謳い︑﹁﹁豊 田 ア パ ー ト ﹂︵日 野 市 ︶の 建 設 を 決 定 し た︒
﹁清水F 式工法﹂により

3

棟︑

2

72

財 政 基 盤 を 確 立 さ せ︑1965 年 に 住 総 研 の 最 初 の 賃 貸 集 合 住 宅 で あ るのである︒

して︑不燃住宅を研究実践し︑新しい住宅の量産・普及を目指すこととしたノ 綜 合 的 研 究︑ ︑前 号 成 果 ノ 実 践 普 及﹂の 事 業 を 行 う と明記した︒事業と

1

畳の和室

その後︑1988 年に﹁新住宅普及会﹂から﹁住宅総合研究財団﹂へ名称を変更した︒保有する賃貸住宅を研究対象として積極的に捉え始め︑1998

年の豊田アパート建て替えの際にはこれまでの研究成果を反映させるため

周年事業の一環として立ちに︑建設委員会を設立し︑先駆的な手法や考え方を取り入れ︑竣工後にはコミュニティ実態調査が行われた︒そして︑創立上げた﹁コレクティブハウジング調査研究委員会﹂︵2006 〜2008 年︑小谷60

2畳の洋室からなり︑当時公団住宅にはなかった浴室も作られた︒そ6

経営を行うこととなった︒

︑住宅建設

このように設立以来︑計311 戸の賃貸住宅を供給したが︑戦後の住宅不1

10

水建設株式会社社長であった清水康雄の提唱により︑1948 年に設立されHPC 工法の採用による建設で︑ 階建て169 戸︵ ・8て︑政府は︑住宅復興事業を公共事業と位置づけ住宅供給を急いだ︒しかし年が経過し棟︵A ・B 棟︶ 戸︵ ・7

災復興院の発表によると︑終戦直後の住宅数は全国で約420 万戸が不足し

て た︒

2

研 究 所 と し て の 新 し い 試 み も 見 ら れ た︒ ま た 同 時 期 に︑立 川 市 甲 州 街 道 沿

70ながら︑実際は石炭や鉄鋼︑電力︑輸送といった部門に比べると︑住宅部門へ

8

いに﹁立川マンション﹂を建設した︒1971 年当時脚光を浴びつつあった棟て い た︒ 大 都 市 の ほ と ん ど が 焼 野 原 に な り︑特 に 東 京 は 戦 前 の138 万 戸

住総研の賃貸住宅の歴史は︑終戦直後にさかのぼる︒1945 年

ら賄っている︒

2

た1977 年であった︒日本住宅公団標準設計を基本とした3DK または

8の う ち︑ 万 戸 し か 残 っ て い な い 状 況 で あ っ た ︒ こ の よ う な 住 宅 不 足 に 対 し11万戸程度に過ぎず︑住宅建設は民間にゆだねられた61

5

戸 の 集 合 住 宅 が 建 て ら れ た︒ 各 戸 は 独 立 の 玄 関 を 持 ち︑ 畳 とと ・

029 ［特集］賃貸住宅再考

2

3

10

部 育 子 委 員 長︶
で は︑市 ヶ 谷 加 賀 町 ア パ ー ト と 立 川 マ ン シ ョ ン を 対 象 に︑既 存

住宅ストックの活用としてコレクティブハウジングの導入試案を提示した︒

和室 2
UB

バルコニー

押入

和室 1

バルコニー

して居住者募集を行っている︒そのため︑もともと知らない者同士の居住とシェアハウスはインターネット上の広告媒体である﹁ひつじ不動産﹂を介覧の際にいろいろな話しをして︑ 人の組み合わせを決めている︒また︑暮住戸をファミリー型の一般貸しとするか︑シェアハウスにするかを検討し改階である︒

け︑その打開策として2010 年からシェアハウスを始めた︒空室となった階やなる︒同居人同士のトラブルをなるべく防ぐために︑住総研のスタッフが内しを望む居住者も多い︒

る人もいる︒子どもの声が聞こえるところに住みたいという︑多世代の暮らは︑市ヶ谷加賀町アパートが団地型の集合住宅であることに魅力を感じてい

LD

物

押入

玄関
ホール

この研究をきっかけに︑住総研では市ヶ谷加賀町アパートを対象とした研究室のシェアハウスを運営していWC

実践活動を強化し︑その成果を実際の賃貸住宅運営に反映するとともに︑社

戸

和室 3

洗面

会へ情報展開している︒なお︑2008 年には︑耐震性の問題から立川マン❶シェアハウスプロジェクト

市 ヶ 谷 加 賀 町 ア パ ー ト で は︑現 在［図 1］市ヶ谷加賀町アパート外観［図 2］既存プラン

チン︑トイレ ･ 洗面 ･ 風呂からなる︒家賃は個室の面積および部屋の向き﹁異性の入室禁止﹂︑﹁そうじ︑ごみ出しの分担﹂など大まかなルールは住総研

室 で あ る︒ 居 住 者 の 年 齢 は 平 均 ・で決めているが︑それぞれのシェアハウスで適宜工夫しながら暮らしが展開

戸等により異なるが︑65000 円〜76000 円で︑その他に水光熱費やイ室と男性専用住戸がされている︒居住者同士で近くのレストランに行ったり︑旅行に出かけたり︑戸

年後に運よく同じ部屋にンターネット使用料を含む共益費9000 円が必要となる︒女性専用住戸が33% を占める︒市ヶ谷加賀町アパートには︑ファミリー3ともしばしば見られる︒便利で楽しいところは共有し︑一人になりたいとき

5画した結果である︒また︑平均居住年数は ・45導入したことで︑子育て世帯︑単身世帯︑高齢世帯など︑各世代︑いろいろな

3

2

家 族 型 が 市 ヶ 谷 加 賀 町 ア パ ー ト に 見 ら れ る よ う に な っ た︒ 居 住 者 の な か にには部屋にいるような︑ほどよい関係性が営まれている﹇図 ・ ・ ﹈︒

戻ってきたこともあった︒また︑退去した人がシェアハウスに遊びにくるこ

で︑ 代 が 最 も 多 く

1年である︒シェアハウスを

1

21

が多く住むため︑シェアハウスの居住者も落ち着いている年齢層を想定し計

楽しさがある︒仕事のため退去した居住者が再びSNS で呼びかけカレーパーティをしたりなど︑一人暮らしでは味わえない

らしのなかで困ったことがあれば︑メールなどで相談に乗っている︒
﹁禁煙﹂
︑

3
歳

の住戸で︑ 室の個室と共用のリビング︑キッ

5

修を行っている︒低層階︑中層階はファミリーが入居しやすいため︑シェアる︒2008 年のリーマンショックの影響により空室が増加したことを受

K

DN

ションを売却︑天王洲テラスを購入し︑収益基盤の強化を行った︒

市ヶ谷加賀町アパートを対象とした実践的研究の取り組み││多様性のある賃貸住宅へ
住総研では2009 年より研究会を設置し︑市ヶ谷加賀町アパートを対象とした実践的研究を行っている︒﹇図 ・ ﹈1

8︱ 多世代が住む団地に

2

24
3

ハウスとなる住戸の多くはプランは︑いずれも ・2

m2 4

5

60

59

7
30

すまいろん 2016 冬 030

│ 新しい賃貸住宅の仕組みづくり［図 4］シェアプラン／リビングキッチン一体型

代の幅広い年齢層から件の応募があっ﹁東京R 不動産﹂および住総研のホームページにてリノベーションコンペ
の 募 集 を し た と こ ろ︑ 代 か ら

頁図

﹈

6

とになった︒

件を市ヶ谷加件︵男 人組︶を審査員が運営する物件で実現するこ代︑ 代のカップルによ

人が︑今一番興味をもつものとに︑審査員︑スタッフ一同共感し︑満場一致で︑A 棟に住んでいただくこる︒自分のライフスタイルに合わせつつも︑﹁住み継ぐこと﹂を考えていたこ

自分たちだけではなく︑次に住む人のことを考えた住まい﹂ということであ

彼 ら の リ ノ ベ ー シ ョ ン の 最 大 の 特 徴 は︑﹁
︿賃 貸﹀と い う こ と を 念 頭 に し︑出合った︒

探しているなかで︑市ヶ谷加賀町アパートのリノベーションプロジェクトにに︑今から住宅を﹁買う﹂選択肢はなかったという︒気持ちの良い賃貸住宅をが﹁住﹂であった︒そんな彼らが共に暮らすこととなり︑住まいを探したとき

るリノベーションである︒バブルを経験した

1

50❷ リノベーションプロジェクト

2014 年 月︑竣工当初からのスチールサッシが唯一残るA 棟の住戸

個室 3

20

件のみ実施の予定であったが︑審査の結果︑次の

賀町アパートで︑もうた︒当初

気のある家﹂︑﹁都心ながらも恵まれた住環境﹂という市ヶ谷加賀町アパートととなった︒

が空室となったことをきっ か け に ︑﹁スチールサッシ﹂︑﹁団地ならではの雰囲の特徴を活かしたリノベーションを行う居住者をコンペ形式で募集した︒募LDKともにアパレルに勤務する

●事例 ﹇

個室 2

︱

集条件は以下の通りである ︒
・7

カ月分無料とする︒

家賃110000 円／月︑管理費5000 円／月︒契約後▼住戸の占有面積▼家賃など

初期改修工事期間の賃 料 お よ び 管 理 費 を 最 大▼契約

原状回復義務はなし︒ただし︑リノベーションで使用した資年の定期建 物 賃 貸 借 契 約▼退去時

材や備品については︑退去時に所有権を放棄するか自己負担にて搬出す

洗面32

以前していたリフォームの仕事の経験を活かし︑居住者自らがプランを練り︑毎週末現場に通い施工会社との打合せを重ねた︒実際に見積りが出てから︑金銭的な問題でどこまで自分たちの希望と折り合いをつけるのかが難しく︑とても大変だったというが︑出来映えには大変満足して代カップルに

ともに建築設おり︑なるべく長く住み続けたいと

﹈

︱

頁図

語っている︒●事 例 ﹇

計の仕事をしている

年ほ

人で暮らす家を探して

031 ［特集］賃貸住宅再考を補助する︒ただし補助

個室 1ること︒造作物の買取 は し な い ︒
／

1
DN

6

よるリノベーションである︒

ど前から

1

3
3
UP

2

20

m2
［図 3］シェアプラン／リビング独立型

リノベーション初期工事費用の

K

50

7

万円とす る ︒

LD

40

32

2

50
洗面

▼費用

個室 1

2

2

PS

階段

3

［図 5］シェアハウス ランチ会

48
個室 2
個室 3

の上限額は

DN

1

1

5

5

UP

以 上 の よ う に︑市 ヶ 谷 加 賀 町 ア

パ ー ト で は︑一 つ の 団 地 に 多 様 な 世

代 世 帯 が︑さ ま ざ ま な 賃 貸 契 約 方 法で 暮 ら し て い る︒ 人 の 入 れ 替 わ り が

あ る 賃 貸 住 宅 は︑時 間 が た て ば 自 然と異なるジェネレーションが暮らすよ う に な る が︑市 ヶ 谷 加 賀 町 ア パ ー

トではさらに多様な居住階層になる

よ う 計 画 し て い る︒ そ れ は︑保 有 する賃貸住宅を研究対象として捉えてい る か ら で あ る が︑社 会 状 況 に 対 応いう思いとともに︑現在増えつつある︑賃貸住宅を選択するというニーズにし︑賃 貸 住 宅 の 可 能 性 を 広 げ た い といた︒住まいの条件は︑好きな建築家が建てたものか︑リノベーションが出

リノベーションプロジェクトなどのコーディネートをしている住総研スタッ

現在︑市ヶ谷加賀町アパートには長年暮らしている管理人とシェア居住や応えたいという思いでもある︒家主として賃貸住宅の﹁多様性﹂の特色を充だったことも彼らに と っ て は 魅 力 の 一 つ で あ っ た ︒
青樹︶

人が多様なコミュニティニーズに対応し︑市ヶ谷加賀町アパートの居住者をゆるやかにつなげることが大事であると考えていフが住んでいる︒この約半分を土間にしアトリエとして使ったり︑リビングをライブラリーとしてる︒また︑今後は市ヶ谷加賀町アパートだけでなく︑周辺地域での位置づけ

リノベーションのテーマは﹁周囲とつながる﹂である︒住戸の居室面積の使ったり︑外に開かれた住まいを計画していた︒そして︑開かれた住まいをも考えていかなければいけないと思っている︒

3

名ほどの人が集まった︒

代

ワークショップや塗装ワークショップも開催した﹇図 ﹈︒そして︑完成内覧
会トークセッションも︑彼らの住戸で開催し

20

8テ ィ 活 性 化 の 核 と な っ て く れ る こ と を 期 待 し て い る︒ ま た︑彼 ら が 今 後 の﹇主な著書﹈﹃第 の住まい│ コレクティブハウジングのすべて﹄︵エクスナレッジ︑共著︶など︒

員︒コレクティブハウジングやシェアハウスの実践研究を行っている︒

︒日本建築学会ライフスタイル小委員会委
２００３年 日本女子大学大学院家政学研究科修了︵住居学︶る︒

一般財団法人住総研上席研究員︒

探りなところもあるが︑住総研としても︑市ヶ谷加賀町アパートのコミュニ増えた﹂と話している︒今後どのように住まいを外に開いていくか︑まだ手で 仕 事 が と て も 忙 し い 二 人 だ が︑
﹁早 く 家 に 帰 り た く な り︑家 に い る 時 間 が30

長い人生のなかで賃貸住宅をどう活用していくのか︑その動向が楽しみであ岡崎愛子︵おかざき・あいこ︶

作るプロセスもシェアしようと︑施工段階から︑ 回の内覧会を行い︑左官2けられていること︑そして審査員が三浦展さん︵社会学者︶
︑青木純さん︵メゾン

来る賃貸物件であった︒市ヶ谷加賀町アパートは︑彼女の勤務先にも近いこ［図 8］壁塗りワークショップの様子

分に生かしていきたいと考えている︒［図 7］リノベーション事例 2と︑また︑今回のリノベーションプロジェクトが住総研の研究として位置づ［図 6］リノベーション事例 1

3

すまいろん 2016 冬 032

❷ドイツ（124）❸ 日本（123）❹ フランス（114）❺ イギリス（Eg）（92）❷ドイツ（76）❸ フランス（76）❹ イギリス（Eg）（65）❺ 日本（44）❷ イギリス（43）❸ドイツ（42）❹ フランス（39）❺ 日本（33）

1 人当たりの住宅面積［m2］❶ アメリカ（62）＊1＊4

持家率［%］❶ イギリス（UK） ❷ アメリカ

（66.9％）❸ 日本（60.3％）＊1（67.3％）

公共賃貸住宅の全ストックに占める割合［%］＊2❶ イギリス（GB）❷ フランス（18％） ❸ドイツ（8％）（22％）❹ フランス（54.7％）❹ 日本（7〜8％）❺ドイツ（40.1％）❺ アメリカ（4％）＊1 住宅 ･ 土地統計調査（ʼ98）, American Housing Survey, English House Condition Survey1996 等＊2 対象としたものは、イギリス：地方公共団体 ･NT 開発公社住宅、住宅協会住宅、（8％は公庫融資賃貸住宅推計分をフランス：HLM 住宅その他の公的借家、ドイツ：公共助成住宅（推計）、日本：公営住宅、公団 ･ 公社住宅、含む）アメリカ：公共住宅、連邦（ 家賃）助成住宅である。

［m 2］

70

［注］床面積は出所：日本国土交通省

65「平成15年住宅・土地統計調査（速報）」

60

アメリカ
「American Housing Survey

for the United States 2001」

50
40

44

41

41

43

36

（データはイングランド）
Survey 2001」

フランス「enquete Logemant 2002insee」

30

ドイツ「Federal Statistical office23

20（データは1998年）
Germany 2002」

10
0

イギリス
「English Housing Condition

日本日本（全国） （持ち家）033 ［特集］賃貸住宅再考

日本

（借家）

アメリカ

イギリス

フランス

ドイツ

上̶［図 1］住宅事情についての国際比較
下̶［図 2］一人当たり床面積の国際比較﹇論考 ﹈❺ イギリス（Eg）（84）

変貌する日本の賃貸住宅︱ 住環境の向上と住み心地の良さ︱❹ドイツ（92）・❸ 日本（92）

荻野政男 ［株式会社イチイ代表取締役、︵公財︶日本賃貸住宅管理協会理事 国際交流研究会会長］❷ フランス（97）

空き家問題を新しいチャンスへ

人 口 減 少 や 少 子 高 齢 化 な ど の 影 響 を 受 け︑空 き 家 の 問 題 が 深 刻 さ を 増 し

13て い る︒8 2 0 万 戸 も あ る と い う 空 き 家 の 問 題 は 単 に 不 良 ス ト ッ ク と し

10て だ け で な く︑放 置 空 き 家 に お い て は 治 安 や 美 化 と い っ た 点 で︑周 辺 環 境

割に達するのも時間の問題だ︒そのため︑余剰ストックが2に 及 ぼ す 影 響 も 大 き な 問 題 と な っ て い る︒ 全 住 戸 に 占 め る 空 き 家 の 割 合 は

182013 年 月時点で ・5% と過去最高を記録︑賃貸住戸に限ると︑な

これほどあるのに︑新築を供給し続けることを疑問視する声も多い︒

んと ・9% で2割に達しようとするほど空き家があり︑いかにも賃貸住宅は十分供給されているように思えるが︑果たしてそうだろうか︒確かに数の上では〝過剰❶ アメリカ（113）＊45在庫〟となるが︑〝賞味期限切れ〟つまり消費者ニーズに応えられていない賃❶ アメリカ（157）＊4

年超の賃貸住戸は平成 ︵1993 ︶% 増 え 全 体 の 割 を 占 め る に 至 っ て い る︒私 が 不❶ アメリカ（151）＊424

貸住宅が増えていることも考慮する必要がある︒築古物件が必ずしも〝賞味年 間 で︑約

4

期限切れ〟というわけではないが︑築

年からの

20

年超の賃貸住宅は消費者から敬遠され︑（借家）＊1

20

50 17
年代︑築

（持家）＊1

動産業界に入った昭和（全体）＊1戸当たりの住宅面積［m2］デットストック化していた ︒

1︶は ア メ リ カ︑イ ギ リ ス︑ド イ

1m2

また︑賃貸住戸を数ではなく広さで見た場合︑欧米諸国に比べまだ十分と2

4

6 82 44m2

人当たりの割あっても︑面積換算2は 言 え な い︒ 日 本 の 賃 貸 住 戸 の 平 均 面 積︵

m 2 m2ツ︑フランスよりはるかに狭く︑ か国平均︵ ・5 ︶の半分しかない︒アメ42 72

割である﹇図 ﹈︒

か国並みにするのであれば︑空き家の数がか国平均︵ ・3 ︶と比べても

リカを除く

3

4

か国平均︵ ・6 ︶の半分にも満たない﹇図 ﹈︒日本の賃貸住戸

床面積でも

3

面積を

では 割足りないことにな る ︒

4

4

約40%
（重複除く）（

住み心地の良さは︑健常者もそうだが︑住宅確保に窮する要配慮者︵高齢者︑﹈で3割に達すると予想される︒高齢障害者︑外国人︑母子世帯など︶にとって不可欠である︒要配慮者の数は﹇図示したように︑ 年後には日本の人口の約

4

t
a
t
s
o
r
u
E

未 満︶
︒対して日本においては︑なんと若者︵〜

歳︶の親との同居率は

34

%

40

このような背景から︑空き家問題を新たなチャンスと捉え︑いろいろな提

就労や起業支援のシェアハウス︑その他目的や趣味を同じくする者が集住す

ウス︑女性同士で安全なシェアハウス︑子育てママさん支援のシェアハウス︑

加えて街やコミュニティなどを通した〝住み心地〟を求める人が増えてきた︒

ク セ ス﹂﹁間取り﹂というのが大きい︒今後もこれに変わりはないだろうが︑貸 住 宅 を 探 す 際︑重 要 視 す る の は 建 物 や 設 備 は も ち ろ ん の こ と︑
﹁賃 料﹂
﹁ア

原 因 と し て は 家 族 構 成 や ラ イ フ ス タ イ ル の 変 化 が 考 え ら れ る︒ 消 費 者 が 賃い︒入居者の募集も貸主が行う︒

契 約 を 締 結 す る︒ 入 居 者 が 減 っ て も 借 主 が そ の 責 任 や 負 担 を す る こ と は なであるというのが特徴といえる︒契約は︑貸主︵転貸業者含む︶と借主が個々に

帯保証人を求めないなどが違いで︑建物が共用設備の多い共同生活スタイル

で は﹁ル ー ム シ ェ ア ま た は ハ ウ ス シ ェ ア﹂︑イ ギ リ ス で は﹁フ ラ ッ ト シ ェ ア﹂

︵分 担︑共 同︶が語源 である が︑アメリカ

e
r
a
h
s

て︑ソフト面に配慮した賃貸住宅の供給も必要だ︒

もともと﹁シェア﹂とは英語の賃貸借に比べ︑礼金などの契約一時金がない︑退室時の敷金精算が簡易︑連こうしたシェアハウスだが︑賃貸物件としての明確な定義はない︒一般の

4

急 激 な 少 子 高 齢 化︑グ ロ ー バ ル 化 な ど 社 会 環 境 が 大 き く 変 わ る な か に あ っ

ハ ー ド 面 だ け で な く ソ フ ト 面 で も︑〝住み心地〟を求める人が増えてきた︒

き部屋を共有スペースにす る な ど ︑〝住み心地〟を追求する動きだ︒

案 が な さ れ て い る︒
〝賞味期限切れ物件〟をＤＩＹでリフォーム費用を抑えた求するなど新たな居住スタイルの提案をしている︒住み替え簡単なシェアハ

スだろう︒マーケットに占める割合はまだ大きくはないが︑〝住み心地〟を追それらを上手く活用し︑いろいろな層のニーズに応えているのがシェアハウ〝賞 味 期 限 切 れ 〟〝狭小〟などの理由で空き家になった住宅が激増している︒

シェアハウスの可能性││各国のシェアハウスの事例から家の活用で可能だろう︒にまで達している︒このような若者の自立を手助けする住まい︑これも空き

25

欧では︑成人したら男女とも親元を離れて独立するケースが多い︵同居率5%︵欧 州 の 調 査 委 員 会 ︶の調査結果によると︑欧米︑特に 社会保 障の進んで いる北住 戸 の 確 保 が 困 難 な 低 所 得 の 人 た ち だ︒人 口 動 態 統 計︵国勢調査︶やもう一つ要配慮の対象になると思われるのが︑非正規雇用者など独立した住宅︵ハード︶とサービス︵ソフト︶の提供が急務だ︒

者︑障害者︑外国人︑母子世帯などが不自由なく生活できるよう︑配慮された

20

るシェアハウスなど︑いろいろな形態のものが現れている﹇図 ﹈︒［図 3］賃貸マーケットは激変する

自分好みの部屋にする︑二つの〝狭小物件〟を合わせてひと部屋に︑または空約30%（重複除く）
（

5%

2%

10%

1.6%
1.

2%

（2035年）（2015年）

外
外国人の
割合

6.2%

33.4%

26.8%

母子
母子家庭の
割合
障害者の
割合
外
外国人の
割合
母子
母子家庭の
割合
障害者の
割合

高齢者の割合高齢者の割合すまいろん 2016 冬 034

と呼ばれ︑一軒家またはアパートを数人で借りる居住スタイルで︑単身者にど で 借 り る︒ つ ま り ル ー ム シ ェ ア だ︒ ミ ャ ン マ ー な ど も 同 じ で 個 室 タ イ プ

会 に 出 て も 個 室 タ イ プ が な い た め︑フ ァ ミ リ ー タ イ プ の 部 屋 を 友 達 同 士 な

人で住む人

とってはごく普通の賃貸借形態である︒諸外国においては日本の独立型の方ＬＤＫ︒そもそも﹁はいない﹂そうで︑単身者はファミリータイプのアパートをＬ〜

はなく︑全てファミリータイプの

欧米のシェアハウスは︑契約は借主︵代表︶が貸主と締結する︒そのため賃が珍しく︑単身者はシェアスタイルが多い︒

〜

人でシェ

人が契約し︑その後ルームメイトを募集する︒ ルーム

少 し 変 わ っ た 形 態 の シ ェ ア ハ ウ ス︵ゲ ス ト ハ ウ ス 的︶に週間ほど滞在した

シェアは一般的で家主もこれを容認しており︑家賃さえ払えば何人で住んで階は間貸し︑地下経験がある︒ロサンゼルスにあった﹁コルピングハウス﹂である﹇図5•6 ﹈︒

階 を オ ー ナ ー︑ 階

畳程度︑ベッド︑机が設置されており︑入居時カバン一つでも支障なで 購 入︑リ フ ォ ー ム し な が ら シ ェ ア ハ ウ ス︵キッチン︑シャワールームは共同︶とく生活できた︒トイレ︑シャワーは共同︒ハウスの居住者はバラエティに富ドル／週︵ 食付︑当時は ドル＝約300 円︶と安かったし︑話

35

2

1

［図 6］コルピングハウスの室内／部屋は 8 畳程度で、ベッドと机が備わっている

好きな高齢者がたくさんいて英語が無料で学べる環境も良かった︒

泊料は個室が目的はもちろんのこと︑年齢が親子ほど違う人々が生活を共にしていた︒宿み︑ア メ リ カ 人︵高 齢 者︶は も ち ろ ん︑ヒ ス パ ニ ッ ク 系︵中 南 米 か ら の 移 住︶労 働［図 4］シェアハウスで暮らす人々（入居者・ディックさんのお別れ会）／筆者が企画・運営しているシェアハウスは首都圏・関西圏に 10 棟（600 室）。
「日本人と外国人が交流できるハウス」というコンセプトですべての物件を運営しているところが特色

人 部 屋 と い っ た ド ミ ト リ ー タ イ プ が 多 く︑個 室 は 少 な い︒ 社

［図 5］コルピングハウスの外観（アメリカ・ロサンゼルス）を間貸し︵フラットシェア︶として貸す例も多かった︒

者︑旅行者︑そして日本人留学生など多種多様︒そこでは︑言葉や国籍︑居住

さは100 年超のフラットを購入︒リフォーム︵ＤＩＹ︶を皆でやった︒ちなみ3

ドイツ系カソリック教会が運営する施設で︑とにかく快適だった︒部屋の広

私 の ロ ン ド ン 滞 在 時︑知 り 合 い の 新 婚 カ ッ プ ル︵イギリス人と日本人︶が︑築る︒そのためか︑快適に住むためのルールも自分たちで決め︑トラブルや退ア︒ 方法は︑最初に

5

3

もＯＫ︒

料は何人で住んでも同じで︑入居者が少なくなるとその分各自の負担が増え

1

4

2

去防止を工夫する︒ハウスの運営に関しては︑借主たちの自己責任である︒

1

階はリビング︑地にその建物は1

階は共同シャワーというものだった︒当事︑古い建物を若者たちが共同

2

して︑留学生や海外からの若者に貸すビジネスをよく見聞した︒都市に集ま下

1る単身者向けの賃貸住宅が不足していたという事情もあり︑一般住宅の一部

8

3

8

これは他国においても同様で︑中国では学生時代は全寮制が多く︑部屋も人部屋や

035 ［特集］賃貸住宅再考

26

面︑他人と交流がなくなり隣の人の顔も名前も知らない︑という住民がほと者 と の 共 同 使 用 は 廊 下 く ら い︒ そ れ に よ っ て プ ラ イ バ シ ー は 確 保 さ れ る 半

た︒ 部 屋 は 狭 く て も そ の 中 に す べ て︑風 呂 に 至 る ま で 備 え ら れ︑他 の 入 居

現 在 で は プ ラ イ バ シ ー や 安 全 性︑設 備 の 充 実 が 好 ま れ る 個 室 が 普 通 に な っするため︑賃貸借の解約時に保証金が返還できないといったトラブルも発生

昨今の低金利では利息が賃料として見合うわけもなく︑保証金を投資に利用ては銀行金利も高かったため︑伝貰金の利息が家賃分にもなっていた︒だが者からの〝伝貰金〟︵保 証 金 ︶を次の不動産取得の資金として利用︒また︑かつほとんど不動産に依存していることが挙げられる︒資産を増やすため︑入居の制度がある︒この制度が受け入れられていた理由は︑韓国人の資産形成が〟という賃貸借
預け入れ︑その代わり月々の家賃が要らない〝伝貰︵チョンセ︶

んど︒ニューヨーク︑ロンドン︑パリ︑東京に住む賃貸住民に対する意識調

日本でも共同玄関︑共同トイレといったアパートが普通の時代もあった︒

査によると︑東京の住民だけが突出して住民同士のあいさつやコミュニケー

している︒そこで︑いま韓国では伝貰から月払い方式の〝月貰︵ウォルセ︶〟にたい︒

活用を考える絶好のチャンスと捉え︑住み心地の良い賃貸住宅を作っていきては︑数は足りても中身がまだ十分とは言えない︒空き家問題が家の新たなように各国の賃貸事情が変化していくのか楽しみである︒また︑日本におい

国が違っても住居に求めるものに違いは︑そう無いだろう︒これからどの切り替える作業が進められている︒

ションがない︑という結果が出ている︒
私の学生時代︑共同設備の下宿や安アパートがたくさんあった︒単身者だ
けでなく︑子どもがいる家族なども住んでいた︒そこには日常の会話や交流があった︒

住み心地の良い住まいに向けて︑変わりゆく賃貸借のかたち
グローバル化や少子高齢化など︑さまざまな社会環境の変化で︑賃貸借の仕組みや内容が変わりつつあるのは日本だけではない︒アジアの大半の国に1954 年福島県生まれ︒法政大学社会学部卒業︒大学時代に欧米各国に滞在した経験から 外国人居株式会社イチイ代表取締役︑︵公財︶日本賃貸住宅管理協会理事︑国際交流研究会会長

荻野政男︵おぎの・まさお︶

日台・日 韓・インターナショナル交流会などを定期的に開催︒またＮＰＯ法人

おいては︑賃貸借の取引は貸主と借主の直接取引である︒台湾や中国でも︑それはほぼ変わりないが︑賃貸借の仕組みの複雑化とニーズの多様化で︑取まち 居住研究会︵日本人と外国人のよりよい共生を考える 活動グループ︶事務局長なども務める︒
後の多文化家族﹂︵共著︑明石書店︶など︒

11

協会副理事︑

n
a
p
a
J
n
i
e
v
i
L

﹃３・

﹇主な著書﹈﹃外国人向け賃貸住宅 ノウハウと実践﹄︵週刊住宅新聞社︶︑住の安定化を図るとともに︑外国人と日本人の共生型ゲストハウス︵J & Fハウス︶の運営や︑引に業者が介在するようになってきた︒それにともない︑仲介だけではなく割程度の保証金を貸主に不動産賃貸管理の必要性も問われ始めている︒特に︑仕組みの過度期にあるのが韓国だ︒韓国では契約 時 に 不 動 産 購 入 価 格 の7

すまいろん 2016 冬 036

﹇私のすまいろん﹈

私のすまい内田祥哉 ﹇東京大学 名誉教授﹈

あって︑これが︑実は進駐軍と私の﹁すまい﹂との境でもあり︑当時は国境でに接収されていた︒洋館と和館の間には延焼防止のための防火シャッターが﹁すまいろん﹂という言葉は︑恐らくこの出版物の造語と思う︒その創刊号もあった︒鉄のシャッターは厚さ﹁すまいろん﹂という言葉が出たのは︑大坪昭が専務理事として奉職していた時だったので︑私は︑﹁す

聞 こ え て 来 る︒ こ れ こ そ 当 時 云 わ れ た 鉄 の カ ー テ ン そ の も の だ っ た︒ こ の〜 ㎜の鉄板一枚だからロシア語の声がまいろん﹂の命名は彼の発案によるものと思っている︒理由の第一は︑﹁す まろん﹂というなら﹁住宅論﹂﹁住居論﹂となるのが常識だったから︑それを﹁すば︑﹁すまい・﹂といえば﹁・かた﹂とか﹁・のしつらえ﹂と続くべきで︑逆に﹁・し 佳 作 に な っ た︒ そ の 後 広 島 原 爆 記 念 広 場 の 計 画 に も 川 上 玄 君 と 応 募 し たてからは︑広島カトリック聖堂建築競技設計に一年下の大沢廣と協同で応募

先 ず 学 生 時 代 に︑﹁煉 瓦 造 住 宅 設 計 競 技﹂に 応 募 し て 入 賞︒ 逓 信 省 に 入 っ﹁一畳台目﹂実は一畳半ほどに詰め込まれた思い出はコンペである︒

まいろん﹂と組み合わせたのは︑それまでになかった﹁センス﹂で︑聞く人に︑席︒名古屋文化会館で落選︑国が落選︒その後は︑橋爪慶一郎︑大場規夫︑西野範夫君達とＵＨＯＮというグループを作り︑名古屋放送会館で︑ 等立国会図書館コンペで︑ 等に入選した︒どれもが︑一般誌の片隅に記事と2

良 一 と﹁論﹂も 戦 わ せ て い た︒ だ が︑彼 の 興 味 の 中 心 に は 絶 え ず 設 計 に あ っ

大学院生として入り︑中心となり後輩を育てていた︒彼は︑青木正夫や︑浦た︒当時︑これ程大きなコンペの数々をこなせたのは︑亡くなった兄の手ほなるイベントで︑一畳台目で出来るとは思えない大きな図面を造る作業だっだろう︒もしかすると︑編集委員の立松久昌と共鳴して決めたのかも知れない︒│1953 │階建て︑二戸一階段の最上階で︑アパートのすまい方を結婚すると︑義父の探してくれた恵比寿のアパートに引っ越すことになった︒RC 壁構造の台目︒麻布笄町の父の家の中にあって︑南には︑池もある和風の庭園に面し﹁私のすまいろん﹂は︑戦後から始めることにしたい︒すまいの面積は一畳い貨物列車が走っていた︒下高井戸に︑引っ越すようになったのは︑この蒸からは山手線が見下ろせた︒当時は埼京線はなく︑蒸気機関車に引かれた長の入り口に面するところで︑当時は恵比寿ビールの工場が窓から見え︑敷地経験することができた︒今は建て替えられているが︑恵比寿ガーデンヒルズ

書院造りの一部だった︒縁側に続く廊下で︑戸袋の陰にできた空間である︒

気機関車の煙が次男の喘息に良くないと言われたためだった︒

戦後に始まる﹁私のすまいろん﹂﹁恵比寿のアパート﹂

どきがあったお陰と思っている︒

たし︑設計もうまかった︒当時着任早々の助教授だった吉武先生の研究室に

実は大坪昭とは大学の建築学科の同級で︑彼は学生時代から絵も上手だっ〝おや〟と思わせるところがある︒

い﹂と﹁ろん﹂とが︑いかにも馴染みにくい組みあわせだからで︑当時であれ

5

3た と 思 わ れ る か ら︑
﹁住 宅 論 ﹂﹁住居論﹂ではなくて﹁すまいろん﹂となったの

3

廊下は︑RC 造の洋館につながるのだが︑そこは︑進駐軍︑実はソ連大使館

037 ［連載］私のすまいろん

33│1961 ・ │﹁敷地と玄関﹂下高井戸に建てた私の家は︑面する道路が南側なのに︑玄関が北側にある︒
玄関は︑ 回改造して東向きになったことはあるが︑位置としては︑建物のるが︑暖簾には少し重い︒また夏用に紗の暖簾も考えたが︑季節に応じて取り替える風流は︑くらしに余裕がないと出来ないとわかった︒│1972 ・ │に先生をご招待した日の最初のご質問だった︒実はこの敷地を使えることが己 先 生 で あ る︒
﹁どうして玄関を道路の反対側に付けたのですか﹂自宅の新築人も多い︒そのことについて︑最初に厳しい指摘をいただいたのは︑堀口捨い た︒ そ こ で 大 工 の 田 中 文 男 さ ん の 開 発 し た 日 本 式 ロ グ ハ ウ ス に 飛 び 付 いを思えば︑部屋の片隅でもスペースさえあれば︑と思ったが︑時代が違ってくてもスペースが必要になった︒自分が大学生の頃は︑一畳台目だったこと

三人目の長女が学校に行くようになって︑勉強机が必要になり︑部屋はな﹁ログハウスで増築﹂解ったのがごく最近で︑それまで画いていた我が家のエスキスは︑すべて仮て︑男の子二人のための勉強部屋を造ることにした︒増築を玄関先にするた2存していたが︑ついに機会がなく︑今に至っている︒

この時︑困ったのが︑ログハウスと︑和風木造軸組構造との接合部である︒

図面を造るまでは簡単に考えていたが︑木構造の中にも︑これ程違った種類

年頃の記憶によれば︑北方に井の頭線︑南方に京王線が走っているのが︑敷地から見えていた︒敷地の名目は山林で建蔽率は

近 隣 は︑満 州 か ら 引 き 上 げ て き た 叔 父 の 家 が あ る 以 外︑水 田 と 山 林 だ っ た︒てもいなかった︒三井所清典さんの助言で︑在来木造の中に差し込む形にし木造は︑軸組造だから当然といえば当然だが︑これほど異質なものとは思って納めたが︑何ともぎごちない納まりになった︒

田中さんは︑当時このログハウスを自社製品の主軸の一つにしたい気持ちもあったようだが︑我が家の工事以後あっさりあきらめてしまった︒その原
因は︑建築基準法 条︵当時︶のためである︒

者に接するのを和らげようと考えついたのが暖簾である︒暖簾は結果的に大私の家の工事が始まった頃のことだったと思う︑田中さんが既に竣工させ成 功 だ っ た︒ 幅 一 間︑長 さ 約 ・きりとした意思表示になり︑暖簾を超えて居室に近づく人の足を止める︒ま条の申請に回る事になり︑その実は︑暖簾は︑意外に早く色があせる︒今の暖簾は︑既に五代目か六代目

面倒くささに田中さんはうんざりしたらしい︒﹁こんな面倒なもの︑やっていと指摘した︒その結果我が家の建築届けは

38

5られっか﹂と言って︑以後ぷっつりとログハウスと縁をきった︒発注者であ381になる︒近くの染物屋の廃業で安く売ってもらった織物でつくったこともあ

さに和風町家の知恵である ︒

行の︵当時の︶建築基準法に当てはまらないから︑ 条の申請が必要なはずだ﹂ていた千葉のログハウスを見つけた救仁郷斉が﹁柱が無いログハウスは︑現達物を届けてくれる人達は︑縁側に上がってくる︒そこで︑居室が突然外来訪ねてくるひとの多くは︑今でも玄関より先に縁側に目が向くらしく︑配30ｍ の 暖 簾 は︑堂 々 と し た 大 き さ で︑は っ38﹁暖簾︵のれん︶﹂だが︑緑地地区は︑いつの間にか宅地に変更され︑建蔽率は ％になった︒

いい︑何もかもが和風の考え方には納まらない︒ログハウスは組積造︑和風のものがあるという認識に欠けていた︒仕上げの納まりといい︑雨仕舞いといる︒かすかに残る昭和作品に良く使われているもので︑どこかでまた使いたいと思って︑材料を保の敷地で︑玄関は日照を妨げない北側だったことにもよる︑というようなお円で入手したといわ

めに︑玄関の栗の床を剥がすことになった︒この栗の床は︑佐藤秀三さんの年に坪2％という緑地帯だった︵1962 ︶︒敷地はたっぷりあったから道路が南側に6れており︑父が︑三菱本館の競技設計に当選した賞金が当てられたと聞いて現在住んでいるこの敷地は︑私の父が大正答えをしたように思う︒

北側にあって︑道路から敷地に入ってきた人は︑何処が玄関か︑探して迷う

6

3

2

あっても︑それで玄関の位置を変えることに考えが及ばなかったように思う︒

10

すまいろん 2016 冬 038

条 の 手 続 き は︑田 中 さ ん が 全 部 し て く れ た の で︑

│1996 ・ │3

る 私 に と っ て は︑面 倒 な﹁雨漏りと松﹂ログハウスを増築する時︑玄関先には︑松の木があった︒これを残すのは融通の利かないログの構造にとって至難の業でもあったが︑結局︑屋根に孔条の申請に追い込まれた︒もしこの建物︑ 度目の改造を申請す

38

それがどれ程面倒な事かは感じなかったし︑やがてその深刻さを知る時が来ることもわかっていなかっ た ︒

をあけることで解決した︒

その後︑子ども達が所帯を持ったりして︑個室がいらなくなり︑私も明治大学を退職して︑書籍を家に引き取らなければならなくなった︒そこで︑ログハウスを事務所にし︑その下のピロティー部分を囲って書庫を造り︑ついでにうまく接続していないログハウスと和風木造軸組構造の接合部を改良することにした︒和風木造の方は︑壁を開口部にするのも︑開口部を壁にするのも思うがままであったが︑ログハウスの方は︑そうはいかない︒壁も開口部も一寸動かすのがとんでもないことで︑うっかりすれば初めから造り直す

玄 関 前 に あ る 松 の 木 は︑そ の 後 太 く 育 ち︑屋 根 に 開 け た 孔 一 杯 に な っ た︒

ことになる︒

そして︑普段は気づかないが︑台風でも来ると揺れて孔の周辺に当たり︑建物全体をゆする︒それが屋根防水を傷め︑雨が漏れていた︒松を切るか︑屋根を切るか︑判断を迫られた結果︑屋根を切って松を残すことにした︒│1996 ・ │﹁ 条という泥沼﹂条を申請することであった︒組んであるログ条といわれても︑す条申請など︑考えもしなかったの厚さを増やすことなど出来るわけがない︒それなら

38

ぐには返事に窮した︒小さな住宅で二度の38

すこと︑さもなければ︑再びた︒これを解消する方法は二つ示された︒一つは足りないログの厚さをふや

ウ ス の 厚 さ を 満 た し て い な い と 云 わ れ︑改 築 の 許 可 が 下 り な い こ と に な っログハウスの基準をつくる以前のものだったので︑基準法に示されたログハ

けだと簡単に考えていたのが︑大間違いだった︒我が家のログハウスは国がログに悩まされたのは︑地下の書庫造りだった︒ピロティーの所を囲うだ

38

が︑結局

039 ［連載］私のすまいろん

1

6
38

玄関の松と朝日暖簾

38

（写真：平井ゆか）
玄関兼応接の本棚る時があるとすればその時も 条か？
出来ないのが 条の泥沼と言うべきか︒

ひとたび足を入れたら逃れることの条の制度がなくなったらどんな対

38

38

物を並べれば︑壁面としての装飾性も得られるが︑それは︑実用的価値に乏るためには︑壁らしく仕上げられなければならない︒昔の百科事典や︑全集

りないためでもあるが︑仕上げを節約するためでもある︒書棚が仕上げとな改造で出来た玄関兼用の応接スペースの壁仕上げは書棚である︒書棚が足﹁書棚仕上げ﹂は許されなかった︒

れば︑下足の不潔感は無いはずだと筆者は思う︒だが︑我が家の場合︑それリッパには︑不潔感が隠せない︒百貨店の︑高級商品売り場のような床にすが多い︒そして︑これも靴脱ぎ場が貧弱なところが多いし︑上足のためのス

あ る︒ 病 院 も 大 病 院 は 病 室 ま で 下 足 だ が︑住 宅 街 に あ る ク リ ニ ッ ク は 上 足ないのか︒現在は事務所建築の殆どが下足であるし︑ホテルの居室も下足で取り込んでいた様に︑何故現代住宅の中に土間︑つまり下足の床を取り込め

せせこましさもなくなると考えたからである︒昔の民家が︑土足を家の中にでなく応接までを下足にすれば外来客も気楽なことが多いし︑靴脱ぎ場の︑そのため狭い玄関での靴脱ぎが惨めで気になっていたからである︒玄関だけて い た た め で も あ っ た が︑も う 一 つ︑最 近 の 日 本 住 宅 は 殆 ど が 上 足 に な り︑

るつもりだった︒その理由は︑先にも述べた佐藤秀三さんの作品に魅せられ玄関を改造したとき︑床仕上げは応接とあわせて栗の木で張り︑下足にす﹁玄関・応接│ 下足ろん﹂と手を引いたのは︑賢明な決断だった︒

カーもこの問題に応じ切れていない︒かつて田中さんが︑ログからきっぱりが︑住 人 が 改 造 し よ う と し た 時︑は た と 困 っ た こ と に な る︒ プ レ ハ ブ メ ーる︒ 建 て る と き は 良 い︒ 型 式 認 定 で 会 社 が 許 認 可 を 通 し て い る か ら だ︒だ

実は今この問題は︑ログだけでない︒プレハブ住宅の住民も悩まされてい応がされるのだろうか︒

38

すまいろん 2016 冬 040

太陽光の角度のわかるグラフがあったので︑それから自己流で日影曲線をつに向けた棟の北側には︑一年の半分は︑一日中︑日の当たらない所が出来るしい︒よく使う本を並べて壁仕上げにしたい︑というのが︑我が本棚仕上げためだ︒植物は朝日を好むから︑夕日は当たらないでも朝日が当たれば不毛くった︒目的は︑北側にも樹木のない不毛の地面をつくらないためで︑真南

本棚仕上げが︑現状に至るまでには︑多少の歴史がある︒東大で研究室をの条件である︒

持っていた頃︑図書の管理に苦労したことがあった︒学生には自由に本を見の地面はなくせると考え︑西に度傾けることにした︒事実私の家の北側にせたいが︑それを元に戻す人手間がない︒学生自身に戻させると︑戻す位置

高さに無駄がなくなる︒探すときも︑本の大きさが解っていれば︑同類の本が︑元あった所の近くに本を返すことができるし︑高さが揃うことで︑棚のうとしたのが︑高さ順に並べることだった︒これが厳格に守られれば︑誰もが定まらないで︑本を探すときに苦労する︒それを自動的にして人手を省この奥まで入り込んで︑逃げ場がなくなるが︑ 度傾いているとそれも避け易

朝日よりは︑夕日の方がなじみがある︒夕日も朝日も直に窓から入ると部屋

人 間 は︑朝 日 が 昇 っ て か ら 起 き る し︑夕 日 が 落 ち て も す ぐ に は 寝 な い か ら︑は植物が密生している︒夏は︑朝日が北側の窓から室内まで入ってくるが︑度付近︑つまり日本列島の中心部分では西に良さそうだ︒

15

15

然とする程︑見た目が整然とした︒それでは高さに不揃いが出来︑棚の高さまでもなく︑﹁すまい﹂によって仕込まれた︑たまりのようなものかも知れなと解った︒奥行きと高さには常識的な関係があるからだ︒奥行きの小さい割に背の高い特殊な本を別に置くとすると︑本の背もほぼ揃う︒それより束の面が見事に揃って︑探しやすいだけでなく︑壁面としての整然とした美しさが迫力を持つ︒初めて訪ねてこられる方の中には︑玄関を入り︑我が家の応︵市ヶ谷出版／2009 ︶など︒
寿命 ﹄

︒

1
2
T
X
E
N

1996 年 同大賞︒

︑
﹇主な受賞﹈日本建築学会賞︵1970 年度作品︑1977 年度論文︑1982 年度作品︶﹇主な作品﹈1956 年 中央電気通信学園講堂︑1962 年 自宅︑
1970 年 佐賀県立博物館︑1980 年 佐賀県立九州陶磁文化館︑
1980 〜2002 年 武蔵学園キャンパス再開発︑1993 年 大阪ガス実験集合住宅

日本建築学会会長を歴任︒

電信電話公社を経て︑東京大学教授︑明治大学教授︑金沢美術工芸大学特任教授︑日本学術会議会員︑

日本学士院会員︒1925 年 東京に生まれる︒東京帝国大学第一工学部建築学科卒業︒逓信省︑日本

建築家︑工学博士︑東京大学名誉教授︑金沢美術工芸大学客員教授︑工学院大学特任教授︑

内田祥哉︵うちだ・よしちか︶い︒すくい上げて︑記すうちに︑丁度︑与えられた紙面が尽きた︒

戦後に始まった﹁私のすまいろん﹂
︑論でなく説でなく︑つれづれに思うま終わり

度ほど傾けるのがい︒北緯行きの違いがあるので︑奥行きの小さい本の束が奥行きの大きい本に隠れてけ継がれた︒しかし︑玄関改造を機に止めることになった︒理由は︑本に奥

この方法は明治大学の内田研究室でも実行され︑我が家の応接室にまで受が︑自然に集まってくるので︑探す範囲が限られる︒

15に無駄を造り︑収容能力が下がるおそれがあった︒だが︑その心配は︑無用

見えにくいからだ︒そこで今度は奥行き順に揃えることにした︒すると︑啞

35

︑﹃日本の伝統建築の構法﹇主 な 著 書 ﹈﹃建築の生産とシステム﹄︵住まいの図書館／1993 ︶

̶

柔軟性と

041 ［連載］私のすまいろん

接室の本棚仕上げをひと目見て感心する人もいる︒その人には︑この自慢話を聞いてもらうことになる ︒﹁家の向き﹂％だったか

都市では︑敷地に限界があるから︑家の向きを考える余裕がないのが普通で あ ろ う︒ 私 の 家 を 建 て た 時 は︑前 に 述 べ た よ う に 建 蔽 率 がになった︒当時は︑未だ団地もなく︑日影問題もなかったが︑平山嵩先生の

東 京 中 央 学 園 の 宿 舎 棟 の 配 置 計 画 を 考 え て い た︵１９５０︶ので︑それが参考

ら︑方 位 を 考 え る 余 裕 が あ っ た︒ た ま た ま︑そ の 少 し 前 に 逓 信 省 の 仕 事 で︑10̶

［ひろば］「群」
に対するアプローチ

連勇太朗 ［モクチン企画 代表理事］

右肩上がりの経済成長がストップし︑今までの社会システムが老朽化し正より広い観点から住まいそのものを再構成していくビジョンの提示とその実扱うことのできた領域は﹁住まい﹂のなかのほんの一部であり︑これからは︑囲内に縛られているという事実を認めなければいけない︒今までの建築家の常に機能しなくなった今の日本は︑高齢化︑都市防災︑福祉や育児の問題な現が求められている︒﹁住まい﹂
から社会を再構築する

どさまざまな社会問題を抱えている︒これらの課題は各専門分野においてさ
まざまなアプローチで処方箋が研究・提案されているが︑問題への個別的な

こ の よ う な 問 題 意 識 か ら 私 は モ ク チ ン 企 画 と い う︑木 造 賃 貸 ア パ ー ト︵木社会資源としての木造賃貸アパートを起点に構造が変化していくなか︑従来の制度設計のあり方を大きく転換していかなを重要な社会資源と捉え再生のためのさまざまなプロジェクトを実践す
賃︶

対処はときに︑裏側に潜む本質的な原因を隠してしまうことに繋がる︒社会ければいけない時代だからこそ︑問題に対して包括的な思考でアプローチす

万戸

るNPO 法人を主宰している︒木賃アパートは東京﹁住まい﹂という視点を通して連続したものとして認識されている︒そういは行政の窓口では違う部署に属しているかもしれないが︑生活者にとっては

日 常 を 専 門 分 野 ご と に 切 り 離 し て 考 え た り は し て い な い︒
﹁福 祉﹂と﹁交 通﹂点 が 重 要 に な っ て く る の で は な い だ ろ う か︒ 私 た ち は 普 段 の 生 活 の な か でから建て替えが難しい状況にあり︑共同建て替えや再開発も複雑な利権関係

題を抱えている︒また︑建て替えようとしても接道条件などの法規的な理由る︒そんな木賃アパートは︑現在︑空室率の向上や老朽化などさまざまな問建設された戦後日本の住環境を支えてきた重要なビルディングタイプであ以上あり︑戦後の高度経済成長を通して都市への人口流入に合わせて大量に区内だけでもる 必 要 が あ る︒ そ し て そ の と き ︑﹁住まい﹂というごく当たり前の日常的な視う意味で︑ 世紀の都市計画や社会システムの設計において﹁住まい﹂や﹁住から容易には進まないのが現実である︒木賃アパートはある意味︑ 世紀の

18

世紀型の専門分化の弊害を乗り越えるための共通のプ

23

うな問題意識から﹁住まい﹂という問題に対してどのようにアプローチする

ラットフォームとして重要な役割を担うはずだ︒私は建築家として︑このよ

会資源へと転換することができれば︑それは日本の住まいの風景を変えるこルに陥っている木賃アパートを再生し︑都市空間のなかで生き生きとした社都市計画や建築の専門家が取りこぼしてきた死角／領域なのだ︒負のサイク環境﹂という視点はことができるかとても興味 が あ る ︒とに繋がる︒一つひとつの粒は小さくとも﹁群﹂として木賃アパートに私た

レ シ ピ﹂と い う ウ ェ ブ サ イ ト を 開 発・ 運 営 し て い る﹇図 ﹈︒モクチンレシピ

モクチン企画では︑そのような木賃アパートを再生するために﹁モクチン﹁住 ま い﹂と い う 点 で 言 え ば︑日 本 の 建 築 家 は 質 の 高 い﹁住 宅 作 品﹂を 生 みにのったものであり︑いくら都市や地域やコミュニティのことを語ったとこ
ろで建築家の考える社会ビジョンは︑施主の提供する敷地︑予算︑思想の範

は︑木賃アパートを改修するための部分的かつ汎用的なアイディア集であり1である︒しかし︑同時にこの現象は﹁持ち家政策﹂という国の経済政策の流れ

ちは可能性を感じている︒

20

出し続けてきた︒それは日本の建築界の質を高める原動力になってきたもの

20

21

すまいろん 2016 冬 042

を改修していくことももちろん可能であり大切なことであるが︑私たちは木うエリアの情報をよく把握している︒建築家として一軒一軒丁寧にアパート

質な信頼関係があり︑木賃アパートがどこにあり︑どういう状況なのかとい型の不動産管理会社である︒こうした不動産会社はその地域のオーナーと良ウェブサイトで紹介している︒このウェブサイトの主なユーザーは地元密着

デ ザ イ ン ツ ー ル で あ り︑料 理 の レ シ ピ の よ う に 木 造 ア パ ー ト の 改 修 方 法 をはなく︑少しずつ予算や状況に合わせて建物を改修していけばよい︒て自由に組み合わせをかえることで対応できる点にある︒一気にかえる必要

面白い点は︑数万円から数千万円まで︑オーナーの捻出できる予算に合わせになれるような状況を生み出そうとしているのだ︒また︑モクチンレシピのアを提供し流通させていくことで︑地域の主体自らが住環境の創造の担い手ることを放棄し︑かわりにその地域の不動産会社や工務店に対してアイディ

何かをしようと挑戦している︒そのためにあえて自分たちで直接デザインす多用な主体によるアクションの積み重ね

一 つ の ア イ デ ィ ア が 都 市 全 体 を 変 え る よ う な 時 代 で は な い︒ そ う い う 意

味で﹁モクチンレシピ﹂も万能薬ではない︒並行して他のアプローチと組み合わせて問題は解決される必要があり︑そのなかでモクチンレシピが目指すのは硬直した状況を少しずつ解していくことだ︒アパートを魅力的にし︑新しい住人が入り︑家賃収入が増えることで︑オーナー自身がより能動的にアパートに再投資することが可能になる︒そうすればゆっくりであるが︑木賃

世紀型のトップダウン型の都市計画とは異なアパートが点在する地域は能動的に自らの発展する方向性を決めていくことができるようになる︒それはルスタートアップ︑モクチン企画を 設立︒現在︑NPO 法人モクチン企画代表理事︑慶應義塾大学大学院

資源と捉え︑さま ざ まな 主体と協働することで都市 デザインを 実践していくことを 目的としたソーシャ

連勇太朗︵むらじ・ゆうたろ う︶
建 築 家︒1 9 8 7 年 生 ま れ︒2 0 1 2 年 慶 應 義 塾 大 学 大 学 院 政 策・メ ディア研 究 修 士 課 程 修 了︒
2015 年 同大学大学院後期博士課程単位取得退学︒2012 年に木造賃貸アパートを 重要な 社会ない︒

職能として建築や都市の専門家はより重要な存在になっていくことは間違いしていくのではないだろうか︒そのなかでアイディアやビジョンを生み出す

再構築は︑こうした関係主体の漸進的なアクションの積み重ねによって成立

り︑地味でわかりにくい作業かもしれない︒しかし︑これからの﹁住まい﹂の20︵SFC ︶特任助教︑横浜国立大学大学院︵Y GSA ／IAS ︶客員助教︒

043 ［連載］ひろば

賃アパートが大量にあるという事実と向き合い﹁群﹂としての木賃に対して

上̶［図 1］ウェブサイト「モクチンレシピ」http://mokuchin-recipe.jp
下̶［図 2］神明町の戸建て。地域密着の不動産管理会社と不動産投資家と協働し、築 53 年の木造一戸建てを再収益化するための改修プロジェ
クト。
「減築デッキ」や「メリハリ真壁大壁」などのレシピが使われて改修された。昼間でも暗かった室内が、レシピによって光と風が入る開放的な空間になった。

［すまいぼん］

集まり住むことと男女の出会い表とするさまざまなメディアに登場する

象やものの見方が、書籍を代ま い﹂に 関 わ る さ ま ざ ま な 現の 連 載﹁す ま い ぼ ん ﹂は、﹁すで 浸 透 中 で あ っ た と い う こ と だ。 だ か

ハ ウ ス 的 な も の で あ る こ と が、若 者 の 間

いえば男女混合お見合い状態のシェア

ら い 人 気 が あ り 、昨 今 、テ ラ ス ハ ウ ス とが流行っていて、﹁ テ ラ ハ ﹂と 略 さ れ る く

シェアハウスが世の中に流行り始めたのシ ェ ア ハ ウ ス で あ る こ と が 重 要 で あ る。

テ ラ ハ は 集 団 お 見 合 い 所 で あ る 前 に、命名されたに違いない。

味 を 知 ら な い ス タ ッ フ に、あ り の ま ま に

大月敏雄 ［東京大学 教授］

ことを捉まえて論考してみようという意

は今から

年ほ

ら 、そ れ 以 降 の 講 義 で は 、ロ ン ド ン と 戦れたものである。
﹁本﹂とせずに﹁ぼん﹂と後日本とテラハのテラスハウスの解説

ど前に、テレビのニュースでシェアハウ

ん や り と﹁ぼ ん﹂で い い の で は、と い う ノをそれぞれ

人 ず つ 入 居 さ せ 、恋 が 芽 生

が あ り、こ こ に 互 い に 見 ず 知 ら ず の 男 女

湘南の海辺の豪邸に二つの大きな寝室

楽 し そ う ﹂と い う 答 え だ っ た。

と こ ろ﹁毎 日 が 修 学 旅 行 み た い でシェアハウスをどう思うか問うたで、当 時 中 学 生 で あ っ た 自 分 の 娘 にリで連載のタイトルが決まったことをこさ て 、テ ラ ハ と は ど ん な 番 組 な の か 。

こで告白しておこう。さて、第一回目は、し、まぁ、﹁本﹂を中心にということで、ぼスをやっている若者を紹介していたの

5をするようにしている。

10

し た の は、メ デ ィ ア は 本 だ け に 限 ら な い

年 く ら い 前 だ ろ う か。

図 で、本 誌 編 集 会 議 の 議 論 の 中 か ら 生 まこ
一 昨 年、大 学 で 建 築 計 画 の 講 義 を や って、﹁男女の出会い﹂をテーマとしてみた。

日本の少子化問題に寄与しようと思っジ ャ ン ル の 番 組 だ。2 0 1 2 年 か ら 放するというリアリティ番組と呼ばれる

えたり成就したりする様子を実況中継

れば、誠に意外な評価だった。

なことが気になる世代からす

プライバシーなどという野暮﹁ ラ ス ト・ フ レ ン ズ ﹂と い う

レ ビ 界 で は、2 0 0 8 年 に映 さ れ、 年 続 い て も 人 気 が 落 ち な い た
年 延 長 し て2 0 1 4 年 ま で

き 、な ぜ だ か 学 生 た ち が 笑 い を こ ら え てチ が 逆 な の だ 、な ど と 説 明 し て い た との 意 味 が 異 な り、テ ラ ス と 住 戸 ア プ ロ ー

れ た 日 本 の テ ラ ス ハ ウ ス で は、
﹁テ ラ ス﹂こ と で あ る。 海 を 見 る た め の テ ラ ス が

住 宅 が、た だ の 戸 建 住 宅 で あ っ た と い う

い た こ と は、テ ラ ハ の 舞 台 と な っ て い るも 見 た こ と が な い の だ が、調 べ て み て 驚

放 映 さ れ た。 こ の 放 送 期 間 内 に は 一 度た の で 、な ん だ か コ レ ク テ ィ ブ ハ ウ ジ

わばシェルター的なシェアハウスだっ

性 同 一 性 障 害 な ど に 悩 む 若 者 た ち の、い番 組 に 出 て く る シ ェ ア ハ ウ ス はD V やシ ェ ア ハ ウ ス が 国 民 化 し て い く。 こ のめ に 、も う

い る よ う だ っ た。 あ と で 調 べ て 解 っ た

あ る の で、テ ラ ス ハ ウ ス の 建 築 学 的 な 意

テ レ ビ ド ラ マ が 放 映 さ れ、ことは、
﹁ テ ラ ス ハ ウ ス ﹂な る テ レ ビ 番 組

ギ リ ス の テ ラ ス ハ ウ ス と、戦 後 に 開 発 さて い た 時 の こ と。 ロ ン ド ン 大 火 後 の イ

3

テ
1

1

『テラスハウス クロージング・ドア』

発売：フジテレビジョン
販売：ポニーキャニオン
価格：［通常版］DVD ￥2,800( 本体 ) ＋税
［ディレクターズ・エディション］DVD ￥6,700( 本体 ) ＋税、
Blu-ray ￥7,700( 本体 ) ＋税
©2015 フジテレビジョン イースト・グループ・
ホールディングス 電通 東宝 FNS27 社

すまいろん 2016 冬 044

価格：DVD ￥16,200( 本体 ) ＋税、
Blu-ray ￥21,000( 本体 ) ＋税／６枚組
発売元：バップ ©2013 NTV『シェアハウスの恋人
Blu-ray&DVD BOX』

る よ う な 存 在 で は な い か と も 思 う。 東い ﹂の 場 的 な 要 素 を 求 め ら れの は こ の よ う な﹁ 男 女 の 出 会

は 、日 本 の 集 合 住 宅 と い う

こ の よ う に﹁ 男 女 の 出 会 い ﹂は 、集 まに気 の 長 い お 見 合 い で あ り、く っ つ く ま で

広 げ る の で あ る。 テ ラ ハ よ り は 随 分 とないもどかしくも可笑しい物語を繰りングの若者版みたいな取り扱いであっざシェアハウスの定義を説明的に語っ

京で集合住宅が一般化し始めていた昭た が 、上 野 樹 里 が 長 澤 ま さ み に わ ざ わて い た の が 印 象 的 だ。 こ の 時 点 ま で は年もかかっている。

シェアハウスは国民的な言葉ではな

り 住 む こ と に 込 め ら れ た、秘 め ら れ た 意

年間でた ち と 僕 と ﹂な ど の よ う な 小 説 が 載 っ た

和
年 の 雑 誌﹃ 改 造 ﹄に は﹁ ア パ ア ト の 女

か っ た。 そ し て テ ラ ハ ま で のシ ェ ア ハ ウ ス は 市 民 権 を 得、テ ラ ハ に

図 な の で あ る。 こ れ を 表 立 っ て 調 査 しだ か ら こ そ、こ の よ う な﹁ す ま い ぼ ん ﹂た り 研 究 し た り は、な か な か で き ま い。

羽台団地での生活を喜劇的に描いた映で 我 々 は、集 住 の 秘 め ご と を 理 解 せ ね ば年にできた公団赤あ り う る こ と が 教 授 さ れ 、2 0 1 3

画﹃ 団 地 七 つ の 大 罪 ﹄︵1 9 6 4 年 ︶で も

私 が 今 高 校 生 で あ れ ば 、き っ と そ う い う

れ た。 正 直 者 に 育 っ て く れ て う れ し い。

う た と こ ろ、﹁ 多 少 は あ る ﹂と 言 っ て く

的 な 期 待 が 正 直 言 っ て あ る の か ？﹂と 問た 我 が 娘 に、﹁シ ェ ア ハ ウ ス に お 見 合 い

い た 、現 在 で は 高 校 生 と な っで 楽 し そ う ﹂と の た も う て

結果、﹁毎日が修学旅行みたいで 作 ら れ る よ う に な っ た。 そ のき れ い な 未 亡 人 の 管 理 人、音 無 響 子 さ ん

館 と い う 木 造 二 階 建 ア パ ー ト の、若 く てさ れ た 高 橋 留 美 子 の 傑 作 で あ る。 一 刻に、﹃ ビ ッ グ コ ミ ッ ク ス ピ リ ッ ツ ﹄に 連 載

年 か ら 大 学 生 に な る ま で の1 9 8 7 年

ち ょ う ど 中 学 一 年 生 に な っ た1 9 8 0

ば、﹃ め ぞ ん 一 刻 ﹄に 違 い な か ろ う 。 私 がとしての集合住宅の極めつけはといえした我々にとって、﹁ 男 女 の 出 会 い ﹂の 場

そ し て 、昭 和 の 末 期 に 青 春 時 代 を 過 ごることだろう。

て ば 、居 住 文 化 の 貴 重 な 資 料 と な っ て いを 手 に 取 っ て い た だ き た い。

り の 際 は、ぜ ひ 、こ う し た﹁ す ま い ぼ ん ﹂た だ い た。 皆 さ ん も 住 総 研 に お 立 ち 寄

画 のD V D を 、住 総 研 図 書 館 で 揃 え て い

リ ー のD V D 、﹁ テ ラ ス ハ ス ウ ス ﹂の 映ズ ﹂と﹁ シ ェ ア ハ ウ ス の 恋 人 ﹂の 全 ス ト ー

発売元：フジテレビ映像企画部
販売元：ポニーキャニオン
価格：￥22,800( 本体 ) ＋税／ 7 枚組
©2008 フジテレビ

年もた刻 ﹄全 巻 、﹁ ラ ス ト・ フ レ ン

を 書 く に あ た っ て﹃め ぞん一

後 に な る が 、今 回 こ の 記 事

期待をシェアハウスに抱いていたに違と、そ の 居 住 者 で あ る 主 人 公 、五 代 裕 作© 高橋留美子 / 小学館・

いない。恥ずかしくて言えないけど。

ビッグコミックス＊著者略歴は︑５頁を参照のこと『めぞん一刻 新装版』

最う直截的なネーミングの番組ま

年 に は﹁ シ ェ ア ハ ウ ス の 恋 人 ﹂と い

り し て い る。 昭 和

7

ならないのだ。

よってシェアハウスがお見合の場でも3

男女の出会いは大事な要素だった。

37

4

君 が、く っ つ き そ う で な か な か く っ つ か

045 ［連載］すまいぼん

実『ラスト・フレンズ
ディレクターズカット
完全版 DVD-BOX』

10［すまい再発見］

関雅也 ［清水建設株式会社］「旧清水邸書院」復元 100年の時を超え蘇るゆかりの地近くの庭園に復元
年 間 再建されることなく解体部の飾棚には黒漆の花頭窓があり、地袋上の天降、約材 が 保 管 さ れ て い た。 そ の よ う な 中 で 世井は杉柾の網代天井と

清 水 邸 書 院 は 明治 ︵1910︶
田谷区初の本格的な日本庭園をもつ二子なっている。
﹇図 ﹈

年 頃、清 水 組
︵現在の清水建設︶元に近い公園内にこの旧清水邸書院を復元
す る 計 画 が 浮 上。 社 会 貢 献 の 一 環 と 建 築文化を継承するため清水建設が再建協力
月復元された敷地は東急田園都市線二子書院と次の間に面

まばらたるきし た 縁 は、吹 寄 せ の

疎 棰 の 化 粧 天 井 で、書院の間と比べ瀟洒

な数寄屋風に仕上げられている。

屋 根 は 寄 棟 造 り 桟 瓦 葺 で、縁 の 上 部 は院の床柱には極めて希少なは 緩 や か な 軒 反 り が あ る。 小 屋 は 和 小 屋

か れ て い る。 軒 先 は 一 文 字 瓦 で 端 部 に庇形式として主屋屋根から一段下げて葺材 で あ る ク ワ、付 書 院 の 天

で、縁 の 軒 を 支 え る た め に材が使用されている。

板 は モ ミ ジ が 使 わ れ て い る。

入 れ ら れ て い た が、こ の 桔 木 に は 転 用 材

分程度のところに

書 院 欄 間 に は 桐 板 に 金 箔・ 銀 箔・ 象 嵌 がが 使 用 さ れ て い る こ と か ら も、当 初 か ら

あずまやている﹇図 ﹈
。

畳の次の

畳

畳の

かれた色紙が貼られている。
すりうるし

天井は格天井で格縁にはシオジの摺漆、鏡 板 に は 薩 摩 杉 が 使 わ れ て い る。 次 の 間の地袋は欅の天板で、欄間には下地窓、隅下地であった。

り 部 分、漆 喰 部 分 共 に 竹 小 舞 下 地 の 土 壁は 漆 喰 塗 り で あ っ た。 壁 自 体 は 下 見 板 張

外 壁 は 腰 が 下 見 板 張 り、板 張 上 部 の 壁

本の桔木が

はねぎ

樹 木 に 囲 ま れ、多 摩 川 を 模 し た 池 に 隣 接

施 さ れ て い て、高 度 な 職 人 技 が 残 さ れ ての も の で は な く、移 築 時 に 入 れ ら れ た も

内 の 一 角。 国 分 寺 崖 線 の 風 景 を 象 徴 し た

し、対 岸 の 四 阿 と 向 か い 合 う 配 置 と な っい る。 ま た、床 脇 押 入 の 金 襖 に は 和 彩 色

畳の書院の間と各所に見られる 銘木と職人技
間取りはで 仕 切 ら れ て い て、襖 を 取 り 払 う との 大 広 間 と し て 使 用 可 能 と な る。

書 院 の 間 に は、と こ、付 書 院、天 袋 付 押は金箔押しの色紙上に四季を表す絵が描のと推定できる。
﹇図 ﹈

玉 川 駅 の 南 東、徒 歩

3に よ る 葛 と 藤 の 絵 が 描 か れ、天 袋 の 襖 に

あ る 二 子 玉 川 公 園 の 日 本 庭 園﹁帰 真 園 ﹂造 作 材 に は、総 て﹁と が︵日本栂︶﹂の 柾 目

玉 川 公 園 の 整 備 計 画 が 進 み、ゆ か り の 地

入 が 座 敷 飾 り と し て 付 き、柱、長 押 等 の

上̶
［図 2］
解体前外観
下̶
［図 3］
同内観
（撮影＝三沢博昭）

副社長・清水揚之助邸の﹁離れ﹂と し て 台 東 区 根 岸 に 新 築 さ れ、大 正︵1919︶年 に 世 田 谷 区 瀬 田 に 玉 川 別 邸︵1 9 5 2 ︶の 依 頼 を 受 け、設 計 施 工 で 平 成と し て 移 築 さ れ た。 昭 和年 に は 日 産 厚 生 会 の 所 有 と な り、玉 川 病に竣工、100 年の時を超え蘇った。

［図1］
庭園内配置図年

院 の 一 部 と し て 職 員 の た め の 保 育 所、茶道の稽古場として利用された。
玉川病院の施設としての役割を終えた
昭和 ︵1979 ︶年に解体され、日産厚旧清水邸書院

10

間 で 構 成 さ れ て い る。 書 院 と 次 の 間 は 襖

5

4

27

生 会 が 主 要 な 部 材 を 世 田 谷 区 に 寄 贈。 以

池

25

11

2

43

33

書
1

11

54

3
16

8

旧
四阿（あずまや）すまいろん 2016 冬 046

付書院

地袋

縁

古材と史料から 忠実に再現
残 さ れ て い た 部 材 を 実 測 し、ほ ぞ 穴 や欠き込みの位置から各部詳細寸法を決定
し 復 原 図 を 作 成。 古 写 真 な ど の 史 料 でわかる範囲は可能な限り忠実に再現して
いった。

%︶
、野

されていたのは化粧材のうち既存材として残で構成されているが、そ材、合 計 2 1 8 4 部 材に対して桧材を主要部材として使用した。

と し た。 ま た、材 種 も 復 原 部 分 の﹁と が﹂げ て 接 続 さ せ、付 属 棟 の 屋 根 は 切 妻 屋 根

す る た め、ジ ョ イ ン ト 部 の 屋 根 を 一 段 下て い る が、復 元 部 分 と 増 設 部 分 を 明 確 にが 不 明 確 で あ っ た た め、大 正 期 の 照 明 カ

古 く 見 え る。 吊 照 明 に つ い て は、古 写 真

ね 復 元 し た が、新 規 の 引 手 の 方 が む し ろ

か っ た た め、既 存 引 手 に 倣 っ て 試 作 を 重

し て い っ た。 襖 引 手 も 全 数 残 っ て い なは 残 さ れ て い な か っ た が、主 要 な 柱 や 長材としては外壁下見板

2 % ︶で あ っ た。 仕 上

加 し た。 更 に、縁 部 分 が 開 放 的 で 壁 配 置

設 し、壁 は 構 造 用 合 板 に よ る 耐 力 壁 を 付に 対 す る 配 慮 と し て、布 基 礎 と 土 台 を 新

行 法 規 を 遵 守 す る 必 要 が あ っ た。 こ れ ら

る た め、建 築 基 準 法 上 は 新 築 と な り、現復元といっても軸部からの再構築とな

完了時には世田谷区文化財保護審議会の登 録 を 目 指 し て い た た め、工 事 中 と 工 事

着工前より世田谷区登録有形文化財の高さを決定した。

から照明設置高さを逆算して推定し設置た。 照 明 の 設 置 高 さ に つ い て は、古 写 真

タログを参考に推定し復元図を作成し部 材︵ ・押、鴨 居、敷 居、化 粧 桁 な ど の 軸 組 材 はが 偏 っ て い る た め、地 震 力 を 耐 震 壁 に 伝

立 ち 会 い を 行 い、先 生 方 の 御 意 見 の 反 映

物材として

比 較 的 多 く 残 さ れ て い て い た。 ま た、野達できるように天井裏に水平構面を新設と 出 来 栄 え の 確 認 を 行 っ た が、無 事 竣 工

8 4 8 部 材︵

物 材 に つ い て は 桔 木 と 桁 の み で、大 部 分﹈。耐震壁は下見板張りで覆っ

月日 竣 工︑同 年﹈。

日 世 田 谷 区 登 録 有 形 文 化 財 に 登 録︶。

年て隠し、外観を維持した。

はねぎ

を 新 補 材 に せ ざ る を 得 な か っ た。 新 補 材

した﹇図

月

出 さ れ る︵平 成

旧 の 材 を 明 確 に す る と 共 に、漆 塗 り や 古

後に指定が決まりホッとしたことが思いに は﹁2 0 1 2 修 補 ﹂の 焼 印 を 入 れ て 新

元 で あ る。 金 襖 の 復 元 に つころは、金襖と照明器具の復元に際して特に留意したと

色 付 け な ど は﹁古 さ ﹂を 損 ね な い 補 修 を

復 元 後 は 公 園 の 一 施 設 と な る た め、玄3

初材は全て再利用すると共に、書 院 以 外 に 使 わ れ て い

現 在 は 来 園 者 の 休 憩 所、区 民 の 憩 い の 場

心掛けた﹇図 ﹈。

として賑わっている﹇図 ・

8

水平構面

た 部 材 も 残 さ れ て い た た め、

い て は、古 写 真 を 実 際 の 大 き さ に 拡 大、

3

増設部分

これらについても不足部分にできる限り

関、倉 庫 兼 受 付、水 屋、台 所、便 所 を 併 設

襖 絵 下 絵 と し て 模 写 し、詳 細 部 分 を 復 元

25

日本オラクル茶室﹁聚想庵﹂︑誠之堂移築保存修理︑晩香盧保存修理︑﹇主な担当作品﹈浅草寺影向堂・写経供養塔︑明治神宮神楽殿︵実施設計・監理︶︑料亭波む ら ︑専門は社寺建築︑数寄屋建築の設計及び歴史建造物保存修理設計︒

現在︑清水建設株式会社設計本部集合住宅・社寺設計部上席設計長︒

1984 年 東京理科大学大学院建築学専攻修士課程修了︒

清水建設株式会社

関雅也︵せき・まさや︶

31

7

29

水屋

倉庫
玄関
便所

再 利 用 し た。 旧 清 水邸書院は化粧材としさせた。基本的に復元部分と同仕様とし

上̶
［図 7］
外観
下̶
［図 8］
書院内観
（撮影＝NARU 建築写真事務所／中塚雅晴）

縁て1377 部材、野物材として807 部

5

0

62

2

復

松聲閣︵旧細川邸︶保存再生など︒

047 ［連載］すまい再発見

上̶
［図 4］
平面図
下̶
［図 5］
断面図

6

復元部分
押入

台所

復元部分

［図 6］
既存部材の調査、
実測

次の間
書院の間
緑

次の間
書院の間

増設部分
押入 地袋
とこ

当

編集委員

﹇
「すまいろん」復刊にあたって﹈受けするのは二度目である︒一度目は︑休刊● 実は︑﹃すまいろん﹄の編 集 委 員をお引き焦点を当て︑特集を組もうと思った︒ それがも︑普段の研究事で漠然と抱いている事象に﹇編集後記﹈

連 法のもとで︑﹁一般 財 団 法 人 住 総 研﹂に移少しずつ賃 貸 住 宅 を 軸に回 り 始めていると﹁賃 貸 住 宅﹂である︒ なんだか社 会の一部が●当財団は︑2011 年に公益法人改革関大月敏雄

する直 前にお引き受けしている︒ 当 時 新 米委員長﹇東京大学 教授﹈

行し活動を開始したことにともない︑﹁すまの仕事の進め方を傍らで見ながら数号分学の編集委員だったので︑ほかの編集員の方々

号の︱ 〝住 宅に住む〟か習して︑満 を 持して取 り 組んだのが﹁近 居・隣 居のススメ● 図ら ずも︑数 年の間 を あ けて︑ 号ところがあると︑直感したからである︒

号 ︶をいろん﹂を2011 年 冬 号︵通 巻
もって一時 休 刊をしていました︒ このたび皆委員︵五十音順︶
いしまるあきこ

さ まからの要 望 も 多 くあ り︑復 刊 をいたします︒ 以 前は季 刊であり ましたが︑まずは﹇いしまるあきこ一級建築士事務所﹈
太田浩史

号と1 0 0 号と101 号は︑何かしら号の特集を連続で受け持つことになったが︑嶋田洋平

皆様の研究や実践のお役に立ち︑また﹁住生する 喫 緊でタイムリーなテーマを 取 り 上 げ︑

編集委員の方がたにより︑最近のすまいに関として語れないだろうかというのが︑その時次々に捕 捉される﹁近 居﹂を︑計 画 論の一環

しについて研 究しているので︑調 査によってい集 合 住 宅や住 宅 地の︑経 年 的 な 住みこな

委員のメンバーが︑きっと鮮やかに乗り切ってと 思い︑戦々恐々としているが︑強 力な編 集

世 間 様から期 待されるところが大なのかな

ら〝地域に住む〟へ﹂という特集であった︒ 古﹇らいおん建築事務所﹈

活の向上に資すること﹂に向け一層努力してくれるに違いない︒

回の発 行でと 考えており ます︒ 新しい

祐成保志

ろん ﹄はこの号 を もっていったん休 刊と なっの企 画の原 点であった︒ ところが︑﹃すまい● な お︑今 までの﹁す まいろ ん﹂バックナン● 時は流れ︑﹃すまいろん﹄復 刊の話がもちができた︒

総研住まい読本﹂のシリーズとして出すこと［住総研 専務理事／道江紳一］

一回こっきりの〒 156-0055 東京都世田谷区船橋 4 丁目 29 番 8 号
TEL：03-3484-5778・5381 FAX：03-3484-5794
E-mail : info@jusoken.or.jp URL : http://www.jusoken.or.jp

号での経験をもとに︑今回

発売所：丸善出版株式会社〒101-0051 東京都千代田区神田神保町 2-17 神田神保町ビル６F
TEL：03-3512-3256 FAX：03-3512-3270

定価＝本体1,000円+税［大月敏雄／本号責任編集］﹇東京大学 准教授﹈

参りたいと考えております︒ 年間重点テーマ

バーも住 総 研ホームページより 閲 覧できるよ

上がり︑なぜだか再び編 集 委 員を 引き受け後︑この特 集をもとに﹃ 近 居 ﹄なる本を﹁住たのである︒ 大 変 残 念では あったが︑その建築思潮研究所 帳 章子

うになっております︒ 改めて読み直してみま

ることとなった︒ しかも今 回は委 員 長としし上げます︒

印刷・製本

を 痛 感 致します︒ こちらも是 非 閲 覧︑ご利

発行 一般財団法人住総研
発行人 道江紳一て︒ 身の引き締まる思いであったが︑たったしても︑現在でも普遍的なテーマであること

2016 年 2 月 25 日発行

97

用いただきたいと思っております︒

慶昌堂印刷

佐藤ちひろ

すまいろん

［年2回刊］

通巻 98 号

表紙デザイン

編集・制作にもとづくシンポジウムや﹁住 総 研 住まい読

年

98

三浦 研

﹇一級建築士事務所ヌーブ﹈

97

本﹂と 共にご 支 援のほど 宜しくお願い御 申

99

97

97

﹇大阪市立大学 教授﹈2