八潮市地域開発事業経営戦略（鶴ケ曽根・二丁目地区）

令和３年３月八潮市

■経営戦略策定の趣旨
本市が施行する土地区画整理事業について、経営の健全化を図り、安定的に事業を推進するため、平成 26 年８月 29 日付け総務省通知「公営企業の経営に当たっての留意事項について」（総財公第 107 号、総財営第 73 号、総財準第 83 号、総務省通知）及び平成
28 年１月 26 日付け総務省通知「経営戦略」の策定推進について」（総財公第 10 号、総財営第２号、総財準第４号）に基づき、経営戦略を策定する。

■計画期間
令和２年度～令和６年度■事業概要
事業名：草加都市計画事業鶴ケ曽根・二丁目土地区画整理事業
事業の種類：土地区画整理事業
事業開始年月日：昭和５７年１０月１８日

施行地区：鶴ケ曽根・二丁目地区
地方公営企業法：非適用■施行地区（１）施行地区の位置
本地区は、八潮市の中心市街地に隣接し、東武鉄道伊勢崎線草加駅より東方約４．５㎞の地点にある面積約５０．２haの地区である。
地区の北側に接して県道平方東京線が整備され、東側地区界沿いは中川が流下している。
一方西側は現在施行中の八潮第一土地区画整理地区（面積約６４．９ha）と隣接し、更に南側は市道（巾員約７ｍ）で囲まれている。
なお本地区は昭和４５年８月に市街化区域に指定されている。

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（２）施行地区位置図（３）施行地区の区域

八潮市大字鶴ケ曽根字宮田の一部
大字鶴ケ曽根字天神の一部
大字二丁目字上の一部
大字上馬場字馬場方の全部
大字中馬場字馬場方の全部-2-

（４）設計図-3-

■設計の概要（１）土地区画整理事業の目的
本地区は首都に近接するため、民間デベロッパー等による宅地開発がさかんに行われ、市街化の様相を呈しているが、これらは未整備状態の公共施設を利用しているのが現状であり、そのため、居住環境の悪化と公共投資の非効率化等の弊害をもたらしている。このような現状を鑑み、計画的な整備を余儀なくされており、本市の長期計画に対応した公共施設を整備改善し、宅地の高度利用を図り、もって健全な市街地形成をすべく本事業を施行するものである。

（２）施行地区内の土地の現況（イ）地区の性格と発展状況
本地区の大半は農地であったが、市の中心市街地に隣接しているためにここ数年新興住宅地として注目を浴び、住宅地として性格が強まってきた。
そのため現在も宅地開発が随所に現出しており、今後も無秩序な宅地開発が進むことが予想される。

（ロ）地区内の人口及びその密度
本地区の人口は昭和５７年１月現在、２，６６０人であり、人口密度は５３．０人／haである。

（ハ）土地利用状況
本地区の土地利用状況は下記のとおりである。

農地（田）３２．６１％

農地（畑）

１３．０３％

宅地

３６．７８％

公共用地

９．６４％

そ の 他

７．９４％

合計

１００．００％-4-（ニ）街路及び宅地の状況
本地区内における道路施設の整備状態は比較的遅れている。北側の一部地区界沿いの県道平方東京線（巾員約７ｍ）、西側及び南側地区界沿いの市道（巾員６ｍ～７ｍ）はアスファルト舗装されているが、地区内における道路は数本を除くほかは未舗装であり、道路巾員も５ｍ以下である。
また道路網も耕地整理を行なった南部を除いては不規則になっているのが現状であり、道路本来の機能が発揮されていない。
地区内には約７００戸の住宅が散在しており、今後も増加の傾向にある。

（ホ）建物の高度化の傾向
建物の大半は２階建以下の低層住宅であり、建物の高度化の傾向は見られない。

（へ）地勢
本地区は中川低地と呼ばれる沖積低地であり、標高が２ｍ～４ｍと低くほぼ平坦である。

（ト）用排水本地区の南部には中川より引いている農業用水路があり、水田に用水を供給している。
また、排水においては用排水用の水路が数本柵渠整備されているが、その他は未整備のまま地区内を縦横に走っている状況である。

（チ）供給処理施設（上水・ガス等）
本地区内には第一簡易浄水場が設置されているが現在は使用されておらず、隣接地区の八潮浄水場より各戸の住宅に上水道として供給されている。
なお、電気及び電話についても各戸に供給されているが、都市ガスについては今のところ供給設備されていない。

（リ）文教施設（学校等）
小学校及び中学校は地区内に設置されておらず、地区外にある既設の学校に通学している。

（ヌ）工場の立地状況
本地区の南部は準工業地域として用途指定されており、化学・金属関係の小規模工場等-5-

が立地しているが、大規模工場はない。

（ル）地価
地区内の地価は、平均平方メートル当り約５７，０００円／㎡である。

（３）設計の方針（イ）土地利用計画
本地区の土地利用計画は、用途地域を考慮し、第二種住居専用地域及び住居地域においては、人口計画と考え合わせ、低層低密度住宅地を基本に道路及び公園等の配置を考え、健全な住宅市街地の形成を図る。
また、準工業地域においては、工場の規模及び形状に応じた街区規模を設定し、住宅との混在を避ける。

（ロ）人口計画
本地区は将来健全な住宅地として開発するため、計画人口を４，５００人、人口密度を８９．７人／haとする。

（ハ）公共施設計画
i) 道 路道路計画では自動車交通の円滑な流れを確保し、かつ居住地区内の通過交通を極力制限するために道路網の段階的構成を図り、安全で快適な居住環境を得られるよう計画する。
本地区は都市計画道路３．５．３８柳之宮木曽根線（巾員１２ｍ）を根幹とし幹線道路と区画道路との連絡の機能をもつ補助幹線道路として巾員９ｍの道路を配置する。
また、区画道路の配置においては巾員６ｍを原則とするが、道路の拡巾が困難な箇所等については巾員を５ｍ又は４ｍとする。

ii) 公 園
公園面積は１５，４１６．７０㎡（１人当りの面積３．４㎡、施行地区面積の３．０７％）を確保し、６ケ所の街区公園として設置する。配置については、比較的交通量の多くなることが予想される幹線道路及び補助幹線道路を利用者が横断しなくてすむように交通計画を考慮し、かつ誘致距離（２５０ｍ）を勘案し、地区住民の利便に偏りのないよう計画する。

-6-iii) 水 路第１号及び第２号水路については排水計画において、雨水排水の集水に利用するため柵渠として整備する。
他の水路は用水路であり、現状のまま利用する。なお、治水対策の一貫として地区内に調整池を設置し、洪水時の雨水流出量の調整を図る。

（ニ）供給処理施設計画i) 上 水 道
現在、本地区の既存家屋に対しては、全て上水道の整備が行なわれているが、将来地区内に新築される各戸にも上水道が供給できるように、各道路に給水管を布設する。

ii) 下 水 道
下水道の整備については八潮市の公共下水道計画に基づき別途計画する。

（ホ）公益的施設の配置等
中学校は本地区に隣接している八潮第一土地区画整理地区内に設置されており、本地区からの通学距離も１，０００ｍ以内であるため、本地区内に設置する計画はない。
小学校についても、現在、本地区には設置されていないため地区外の小学校に通学しているが、既設小学校までの通学距離は遠く、また将来の人口増加を考えて本地区内に用地を確保する。

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（４）整理施行前後の地積（イ）土地の種目別施行前後対照表-8-

（ロ）減歩率計算表（５）保留地の予定地積（６）公共施設整備改善の方針（イ） 都市計画との関係
i) 用途地域の指定
本地区の用途地域は、昭和４８年１月に第二種住居専用地域、住居地域及び準工業地域に指定されている。
ii) 都市計画道路の配置
都市計画道路は地区の東部を南北に走る３．５．３８柳之宮木曽根線（巾員１２ｍ）及び南部の一角をよぎる３．３．３草加三郷線（巾員２２ｍ）の２路線が計画決定されている。

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公共施設別調書- 10 -

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(7) 土地区画整理法第２条第２項に規定する事業の概要
本地区内に計画されている道路に水道管を埋設し、宅地利用の促進を図る。

■効率化・経営健全化のための取組〇事業の効率化を図るため、民間事業者の持つノウハウを活用する。
〇国庫補助金等を活用する他、市単独費により事業費の確保に努める。

■経営戦略の事後検証、更新等に関する考え方
計画は、土地区画整理事業計画の変更時に合わせ見直しを行う。なお、健全な経営に向けた進捗管理を行うとともに、収支計画と実績との間に大きな乖離があった場合や事業推進に課題が生じた場合には、原因を分析し、その結果を計画の見直しに活用する。

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■資金計画書
１．収入- 25 -

２．支出- 26 -

３．年度別歳入歳出資金計画表

単位：千円-27-

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