FUDOSAN RYUTSU KEIEI KYOKAI

2018 年1月（通巻4号）

2018年1月（通巻4号）

既存住宅流通市場の活性化はＧＤＰ６００兆円の政府目標のなかで大きな分野
新たにリフォーム・リノベーションなどの関連業界が拡大し経済成長に寄与

CONTENTS
3＜ Interview ＞
田村計・国土交通省土地・建設産業局長

既存住宅流通市場の活性化はGDP600兆円の政府目標のなかで
大きな分野
8

＜論点１＞

50㎡未満の既存住宅には、老後の安心を求める
単身女性に根強いニーズ

表紙イラスト 向井勝明

12

＜論点２＞

18

＜米国の住宅不動産仲介制度③＞22

首都圏中古マンション市場─2017 年の総括と2018年の展望─

諸外国の実態を踏まえた新築・既存中立型住宅政策に関する研究
米国公認会計士

売主と買主が負担する売買取引コスト㈱東京カンテイ

市場調査部上席主任研究員

アンダーソン沢村百合子

井出 武

26

＜マーケット最前線＞主要エリアの店舗に聞く

30＜ FRK 調査・研究報告１＞

既存住宅流通量 地域別推計

32＜ FRK 調査・研究報告２＞

不動産流通業に関する消費者動向調査

東京城東／神奈川県相模大野／名古屋市中心

全国の既存住宅流通量は57.9万件「新築住宅のみ」にこだわって住宅を探した割合が減少傾向

34＜日本の不動産流通業史④＞36＜ column ＞

38＜ ESSEY ③＞

39Interview

明海大学不動産学部教授

高度成長期の不動産流通業

周藤利一

地震とマンションの被害
作家

井形慶子

都会で働き、 週末は田舎 はリタイア後の幸せ切符
編集後記

国土交通省土地・建設産業局長

田村 計氏
既存住宅の流通を活性化していくことは市場拡大による経済効果の発現として政 府 の 重 要な政 策 課 題に位 置づけられています。今 年から低 額 物件の仲介について報酬額の上限がアップしたほか、４月からはインスペク
ションに関する情報開示がスタートします。国土交通省土地・建設産業局長の田村計氏に政策の現状や今後の方向性などを聞きました。
3

Interview

田村計氏

国土交通省土地・建設産業局長せることは困難です。そのため、インスペ

すので、それを当面の目標としています。

クション（建物状況調査）の活用を促す
ことなどによって住宅の品質に関する正確な情報を消費者に提供して不安を解消していくことが効果的だと思います。

活用が可能な全国約48万戸の空き家をマーケットに乗せることが当面の課題

株式などの金融商品もそうですが、「わ

準を満たした物件で、われわれがスク献するかについての数字はまだ出ていリーニングをした結果、全国で約48万ません。まず現状の15%と7%を増やし

戸あります。当面それらをマーケットにていきます。やってみてトレンドが変われ乗せるためにはどうするかを考えることばそれがインスペクションの貢献度と言が空き家対策の方向性だと思っていまえるかもしれません。インスペクションをす。一つは全国版空き家・空き地バンク

利用した瑕疵担保保険への加入を促からない」ということはリスクになります

空き家問題への対応も非常に大の構築で、モデル事業のようなことを現進し、普及させることが重要だと思ってから、情報を提供していくことが大事できな課題です。空き家の利活用と在行っています。

います。

す。

流通促進をどのように進めていきますか。

既存住宅流通市場を活性化してまた、今年1月1日からは物件価格が個人的な感想ですが、どこかで潮目400万円以下の低額物件の仲介についが変わって、インスペクションの利用がては、現行の報酬額の上限に加え現地一気に増えてスタンダードになるタイミ

いくために取り組んでいる政策と田村氏一口に空き家といってもいろ調査等に要する費用を考慮した額の報ングがくると思います。中古マンションを

今後新しく打ち出す政策の方向

いろあります。総務省の住宅・土地統計

酬を18万円を限度として売主から受領買おうとするときに、自分で修繕記録を性について教えて下さい。

調査では820万戸という数字があります

できるように改正しました。空き家の仲調べたり、管理組合議事録を読んだりが、使えないものから、少し手を加えれ介はどうしても手間がかかる上に低額ですることはなかなかできません。技術的

まず、平成28年に公布された

ば流通市場に乗るだろうという利用可能

報酬が低いため、事業者としては扱いになことになると専門家でなければわかり

一定程度実現できているのかとも思いま

宅建業法の改正で宅建業者に対して、な物件など、いろいろな形態があるだろ

くいことから、報酬の上限を少し上げるません。ですから専門家によるインスペ

す。

インスペクションを行った場合は買主うというところから出発すると、処方箋もことでマーケットに乗りやすくするというクションは大きな役割を果たすと思いま

ただ、既存住宅流通シェアが高いアメにきちんと説明することを義務づけまし

それぞれ違ってくるのだと思います。不動ことをまず第一弾としてできたと思ってす。

リカやイギリスなどの諸外国と比較する

た。今年の4月1日からの施行に向けて、産業という観点からは、少し手を入れれいます。このほか、不動産団体等が連携

既存住宅流通市場の現状についと、日本の既存住宅流通量はまだ低い

説明会などにより制度の周知を進めてばマーケットに乗ってくるような空き家をした活動への支援を強化しています。

て行政はどう見ていますか

水準だと言われます。時系列的にみると、います。

まずターゲットにします。本当にどうしよ田村氏

インスペクションの活用で住宅の品質に関する正確な情報を消費者に提供していくことが効果的

わが国の全住宅流通量に占める既存住

また、既存住宅ストックを適正に査定うもないものは公的関与によって建物を4月から始まるインスペクション

既存住宅流通市場の活性化

宅流通シェアは平成元年に8%だったもするために、価格査定マニュアルを改訂壊すという、空き家の行政代執行はけっの情報開示はマーケットの活性化

は、わが国が本格的な人口減少・少子のが平成25年には14.7%と2倍弱に増し、宅建業法の改正に合わせて普及を

こう多く行われています。空き家対策特にどのような効果が期待できます

高齢化を迎える中で、住宅ストックの有加していますので、市場は拡大していま図っています。それから買取再販事業に別措置法の施行は平成27年5月なのでか。

効活用や市場が拡大することによる経す。欧米との単純比較が正しいかについついての流通税の軽減を行っています

2年半以上経ちますが、これまでに除却

済効果、ライフステージに応じた住替えては疑問がありますが、少なくとも日本

が、来年度の税制改正大綱で登録免許は59件になります。行政代執行はなか田村氏の円滑化による豊かな住生活の実現との中で既存住宅流通シェアが少しずつ

税と不動産取得税の特例の延長と不動

なか数字が出ないものですが、59件あっインスペクションを使った人が全体のいう観点から非常に重要な政策課題だ

上がっていくことは重要だと思いますし、

産取得税の特例を一部敷地へ拡充すてそのうち46件が所有者不明家屋でし15%、購入するときに使った人は7%に留と思っています。一昨年には首都圏で既ストックを大事にすることは必要です。

る措置が認められました。こういった取た。そうした空き家は公的関与である程

まっていますが、今回の法改正を通じて存住宅の成約件数が新築マンションの既存住宅流通市場を活性化していく

り組みを通じて政策目標として、既存住度片付けるべきですが、少し手を入れれインスペクションに対する認知度が高ま発売戸数を上回りました。新築マンショ

ための課題としては、個人間での売買が宅流通市場の規模の拡大については、

ば活用が可能になる空き家は民間の力り利用が進むことを期待しています。そンの価格が高くなり過ぎたという背景が多くなるため、本当にちゃんとした住宅

平成25年の4兆円を平成37年には8兆を使わなくてはいけない。そうした活用のための説明会を行っています。市場をあるのでしょうが、少なくとも数字上はそかという不安が買う側にあることです。一円に倍増させることを住生活基本計画

可能な空き家は、駅から1㎞以内で建物倍にすることが当面の政策目標ですが、ういう傾向になっており、市場の拡大は方で個人の売主に瑕疵担保責任を負わや未来投資戦略の中でもうたっていまがそれほど壊れていないなど一定の基その中でインスペクションがどれだけ貢田村氏

4

現状では、売 却するときに5Interview

田村計氏

国土交通省土地・建設産業局長

サービスの拡大による不動産分野の生フォーム・リノベーションという関連業いくための流通市場を活性化していくこ

産性の向上を進めていくことが目的で界が活躍することが日本経済の成長にとは今の時代にあっています。きめ細かす。新たなビジネスの創出にもつながる

つながりますし、なにより豊かな住生活

い需要に応えるという意味で、ストックと期待しています。法律などを変えなけを実現するためにも必要だと思っていまを使った既存住宅の有効活用は非常にればいけないのであればそれに対応しす。地方創生も促進します。日本全体のていきます。

地域活性化の観点からも、おのおのの重要だと思います。

消費者保護とのバランスをとるという観点からは、BtoCよりBtoBを先に進めることになるかもしれません。実際に今ていきます。平成は土地バブルで始まっ経済成長は内需主導と外需主導があて平成元年に土地基本法がつくられ、のIT重説の実験もまずBtoBからです。

投機的取引の抑制が条文に書いてある

BtoCでも賃貸は入りやすいですが、売では地域経済を含めて考えるとこういっのですが、あの時代からたった30年で、買は金額が大きいのでより慎重な対応

た内需型、その中でも住宅は大きいの

土地が負の資産になる時代に変わりま体系ですが、基本的にBtoBにはあまり規制をかけないし、不特法もそういう発想です。不動産テックの進展も同じような発想だと思っています。
新しい IT 産業界からの不動産流通業への参入もあります。
田村氏

そこは既存団体との調整をう

AI や ICT、ビッグデータ等の活用

まくしながら、ということになるのでしょによる不動産テックの進展にはどう。そういう意味では、大手の取り組みのように取り組んでいくのでしょがリーディングケースになると思うので、うか。

特にFRKに期待する部分は大きいです。

田村氏

り、いろいろな制度設計をこれからやっ経済を支えていくのだと思います。
りますが、堅実な成長をするという意味が必要です。金融商品取引法もそういう不動産テックの活用は安全な取引と消費者保護をベースにした
業務の効率化や、
消費者サービスの拡大による生産性の向上が目的

一方で所有者不明土地の問題もあ

地域に需要が発生する内需型が地域で、不動産流通の関係の方がますますすが、どこの土地もいずれ使われるとい交通省としてもそういった活動の阻害要う共通認識があったと思うのですが、そ因を取り除きながら、より後押しを行う

こから大きく変わってしまいました。一人方向で取り組んでいくつもりです。

リフォームによってストックを変えて多様な需要に応えていくた
めの流通市場を活性化していくことは今の時代にあっている
家族形態の変化や住まい方の多様性に流通業界が対応していく側面は非常に強くなると思います。
田村氏

今取り組んでいるのはIT 重

働き方改革や共働きの増加な説や不動産特定共同事業への電子取今後の不動産流通業界への期待

どによって、子育てをしながら働くライフ

引の導入などです。また、そういった環について。

スタイルが多くなると、どうしても都心居境整備とあわせて、空き家等の遊休不した。30年前には原野商法じゃないで活躍されることを期待しています。国土世帯やファミリーといったライフスタイ

田村 計（たむら はかる）氏

ル以上にそもそも国民の不動産や土地

昭和 35 年８月４日生、広島県出身。昭和 59 年３月東京大学法学部卒、同年４月建設省（現国土交通省）採用。平
成２年７月建設省関東地方建設局道路部路政課長、平成５年４月岐阜県総務部総合政策課長、平成 11 年７月
建設省大臣官房人事課建設専門官（併）大臣官房文書課事務合理化対策官、平成 12 年７月同建設経済局建設業課建設業構造改善対策官、平成 13 年１月国土交通省総合政策局建設業課建設業構造改善対策官、平成14 年７月同大臣官房人事課企画官、平成 17 年８月同総合政策局政策課政策企画官、平成 18 年４月兵庫県県
土整備部まちづくり局長、平成 21 年４月国土交通省土地・水資源局土地市場課長、平成 23 年 10月同大臣官房人事課長、平成 24 年９月同総合政策局政策課長、平成 25 年８月同大臣官房審議官（道路局）、平成 26 年４月同大臣官房審議官（都市局）、平成 27 年７月同大臣官房総括審議官、平成 29 年７月同土地・建設産業局長。

に対する意識が大きく変わったと思います。所有者不明土地問題は、山林原野だけの問題ではなくなっています。今は所有者不明でなくても空き地や空き家は所有者不明土地の予備軍です。空き家のままで相続が発生して相続登記しナブルな世の中になるというビジョンを備して、空き家の48万戸が採算ラインないと所有者不明になってしまう。空き示して、制度設計していくことが重要でに乗りそうだということにしていますが、地や空き家が市街地で増えているのは、す。そのときに不動産流通業界がどうい

もっと採算ラインを下げて市場に乗るも所有者不明の前段階が増えているという役割を果たせるのかというのはすぐにのを増やしていくことが流通量を増やうことです。まさに大きなパラダイムシフ

はイメージできませんが、空き地や空きすことになるので、それが大事だと思いトがあると感じています。

家が所有者不明土地の予備軍だというます。流通のボリュームを増やすために日本が今、社会保障の問題や空き家ことであれば、まずそれを手当てするとは、いろいろな取引の障害になっている住になると思います。昔は年齢別にライ問題、さらには人口が減るから仕方ないいうことが大事だと思います。活用が可問題を解決しやすくすることが公共主

フステージを考えていましたが、それはといった一種の閉塞感がある中で、放能な全国にある48万戸の空き家は大き体の仕事です。われわれも仕組みづくり

動産の流通促進につながる先進的な取田村氏り組みをモデル事業として支援していきることはGDP600兆円という政府の目

基本的に女性が家にいるというケース

置された空き家や空き地、所有者もわかな数字ですから、まずこれをなくして深を一生懸命努力しますので、業界の方々ます。不動産テックのような新しい技術標のなかで大きな分野だと思います。新を中心にしていました。今はいろいろならずどうしようもない不動産というネガ

刻な状況にならないようにすることが必もそれを元にして市場を拡大するための活用は、安全な取引と消費者保護をたなリフォーム需要が生じることもありま

ニーズがありますから、リフォームによっ

ティブな状況ばかり出てきますが、そう要です。

にがんばって下さい。

す。インスペクションが普及することでリてストックを変えて多様な需要に応えていうところもきちんと手当てしたサステイ

ベースとして、業務の効率化や消費者
6

既存住宅の流通を活性化す

基本的にはストックに係る情報を整7

FRK「首都圏・関西圏・中部圏を対象とした『ひとり住まい』の持ち家ニーズ調査」から

14.0％

1993 年（平成 5 年）

12.0％
10.0％

引き上げ

最小値0.5％（1995年）

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

0％

圏・関西圏・中部圏を対象とした『ひとり住まい』の持ち

本稿では多岐にわたる調査項目から、税制面の影響を把家ニーズ調査を行った。この調査を実施した背景には、握するために50㎡未満の住宅購入者についての分析結は50㎡未満物件の購入者は全体の4.2％であり、今回の万円、また平均住宅購入金額も男性1,798万円・女性

近年の未婚率の上昇やライフスタイルの多様化などの要果を報告する。

調査結果とほぼ一致している。リクルートのデータでは首100

2,086万円と女性の方が高くなっており、女性の堅実性が100因で、いわゆる標準世帯と呼ばれる夫婦と子どもの世帯には26.8％にまで減少しており、一方、単独世帯は1995

単身の住宅取得検討者の40％以上が50㎡未満を検討
首都圏では50㎡未満物件の85％は東京都に存在年に25.6％だったものが2015年には34.6％に上昇していの構成比が下がり住宅ニーズが様々な世帯構成へと多様化していることがある。国勢調査によれば、夫婦と子供から成る世帯は、1995年に34.2％だったものが2015年

都圏の50㎡未満の物件は東京都が85％と大部分を占め伺える。職業を見ると、男性は正社員・公務員（役員含む）ている。

の比率が82.5％と女性の63.8％よりも高く、男性の職業

83
67

図１は、1977年から2016年までの三大都市圏の新築マンション供給のうち40㎡以上50㎡未満の物件の比率
50

83
67

は分散しているが、女性の場合は事務職正社員が43.5％
と高い。

50

を示したものである。バブル前の1978年までは供給全体

そのほかに男性と女性で異なる点として、「将来も一人

表１で示しているとおりスクリーニング調査の結果かに対して10％以上の比率で供給されていたが、1985年以暮らし」であると考えている比率が男性の83.1％に対して、ら住宅取得検討者全体（2万473名）のうち20％弱が50降その比率は低下し、さらに1993年に住宅ローン減税の女性は87.5％と高いことがあげられる。男性の場合には調査は、FRK 内に調査プロジェクトを設置し、リク㎡未満の物件を検討しており、中でも単身で住む予定で0
床面積基準の下限が40㎡から50㎡に引き上げられたこ
2000
2005

「将来は配偶者と住む可能性がある」が20.9％と高いの
2015
2010

ルート住まい研究所・株式会社シタシオンジャパンの協あるという検討者（4,365名）に絞り込むと、その半数近くとも影響したと考えられ、1995年には0.5％にまで落ち込に対して、女性の場合は10.8％となっており、また女性は力を得て企画・設計・分析を行い、アンケート回収は株が50㎡未満の物件を検討対象としていることがわかっんだ。その後やや復調し2016年では3.3％となっており、「老後は持ち家の方が安心である」と思う比率が90.1％と式会社マクロミルに委託した。

た。しかし、実際に購入した物件でみると、購入者全体（3

1977年から2016年までの40年間の平均は4.3％である。

男性の67.9％よりも顕著に高くなっている。

る。

まず、28万3,172人に対してスクリーニング調査を2017

万1,952名）の50㎡未満物件の購入比率は10％程度ま

年10月31日〜11月17日に行い、過去5年間に住宅購入をで下落し、単身で住む予定である購入者（3,454名）でも検討した1万9,919名（うち単身で住むことが前提：4,006

23〜34％程度まで下落している。こうしたことから、単身名）、実際に住宅を購入した3万1,670名（同：3,182名）

者の50㎡未満の物件に対する潜在的なニーズは強いもを特定した。さらにスクリーニング調査で特定された対のの、実際は50㎡以上の物件を購入している。

象者のうち単身で住むことを前提にしている検討者3,347

表１には示していないが、単身で住む予定で50㎡未満

名及び購入者2,760名に対して本調査を行い、4,397名物件を購入した人の全購入者に対する割合は首都圏で（検討者2,411名・購入者1,986名／首都圏2,606名・関4％程度、関西圏・中部圏では2％程度と絶対量は多くは

西圏・1,236名・中部圏555名）から回答を得た。

ない。リクルート住まいカンパニーが2001年から実施してなお、調査対象が偏らないように男女年齢別に回答者数を調整し、国勢調査人口構成の各エリア・性別・年代における首都圏

イトバックをかけた上で分析を行った。次節以降の数値はすべ購入者全体（31,952名）

首都圏は東京都・神奈川県・埼

関西圏

中部圏

50㎡未満 50㎡以上 50㎡未満 50㎡以上 50㎡未満 50㎡以上
検討者全体（20,473名）てウェイトバック後のものである。

いる首都圏新築マンション契約者動向調査のデータで

表1：エリア別検討者・購入者の面積別比率とその差

対象者の出現率に合わせてウェ

8

エリアとしている。

平均値4.3％2.0％
1978

一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）は、首都

良県を、中部圏は愛知県・岐阜県・三重県を調査対象

4.0％

1977

調査の目的と背景・概要

リーマンショック

40→50 ㎡に

8.0％
6.0％

玉県・千葉県を、関西圏は大阪府・京都府・兵庫県・奈1993 年 9 月

床面積要件が1993

50㎡未満の既存住宅には、老後の安心を求める単身女性に根強いニーズ

図1：マンション供給戸数に占める40 ～ 50㎡住戸割合の推移 (三大都市圏合計：株式会社東京カンテイ提供データ)

1992

論点 1

うち単身で住む（4,365名）
うち単身で住む（3,454名）
検討→購入差うち単身で住む

18.6%

81.4%

16.8%

83.2%

16.1%

83.9%

45.6%

54.4%

42.0%

58.0%

39.0%

61.0%

9.7%

90.3%

9.6%

90.4%

11.3%

88.7%

34.2%

65.8%

23.7%

76.3%

23.6%

76.4%

-8.9pt8.9pt-7.2pt7.2pt-4.7pt4.7pt-11.4pt

11.4pt-18.2pt

18.2pt-15.4pt

15.4pt33
17

ここでも購入者全体に占める50㎡未満物件の割合が8,0004％前後であることは妥当であると考えられる。50㎡未満
7,000
6,558
6,240

6,220

5,687
6,000
の物件に対する市場の潜在的なニーズの大きさに対し、
5,355
4,983
5,000

4,628

33
17
0

住宅購入検討理由（複数回答）では、女性の方が「家
7,118
7,076
6,617
賃がもったいない」「老後の安心のため」「資産性」といっ
6,714
6,622 6,884

た項目の比率が男性よりも高く、「親元を離れたかった」

物件の供給量のミスマッチがある可能性が見てとれる。
4,000「住居費が高かった」「持ち家の方が格好よい」
「金利が

3,000

低いので」といった項目の比率は男性の方が高い。また、50㎡未満の物件を購入した女性は、
1,000
40歳前後の事務職正社員・
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
年収400万円前後で都心居住

2,000

表２は、50㎡未満の物件購入者の年齢・年収・職業・検討理由等を集計したものである。

物件に対して譲れない条件は女性の方が厳しいことが特徴的である。
2015
2016
2017

2018

2019

2020

これらのことから男性よりも女性の方が、将来の人生

設計をより明確にイメージしており、永住志向が強く、より自己居住用持ち家住宅としてのニーズが強いことがわ

50㎡未満の物件を購入した人の平均年齢は男性38.0

かる。男性は、将来的に結婚する可能性を考えており、ま

歳・女性44.2歳と女性の方が6.2歳高く、年齢の分布もた金利等の経済動向の影響を女性よりも受けている。

男性の場合は半数近くの46.1％が25〜34歳であるのに検討時の中古マンション検討比率も、男性の39.9％

対して、女性は35〜44歳が37.6％、45〜54歳が27.1％をに比べて女性は64.9％ときわめて高い。実際に中古マン占めているという特徴がある。

ションを購入した比率も男性30.5％、女性44.5％と検討

平均年収は男性503万円・女性387万円と男性の方段階の比率とほぼ同じ程度になっている。このことは、女が高いが、平均金融資産は男性1,002万円・女性1,016

性の方が所得の低さ等を考慮した、より現実的で合理的
9論点 1
表3：50㎡未満物件を検討しなかった理由、税制の検討・購入への影響

表2：50㎡未満物件購入者の年齢・年収・職業・検討理由等の男女比較
設問

な住宅選択を行っていることを示唆している。
さらに、男性・女性ともに50㎡未満の物件を購入した人は、元々都心部に居住していた割合が高い。首都圏では50㎡未満の物件の85％は東京都に存在しているため、首都圏では都心から都心に住居を移動する割合が極めて高くなる。
今回の調査では、主観的幸福度（10点満点）の設問を設けているが、50㎡未満の物件を購入した男性の幸福度は平均6.0であり、女性は平均6.5と高くなっている。表には示していないが全体平均は6.0で、賃貸

平均年齢
25 ～ 34歳
35 ～ 44歳
45 ～ 54歳
55 ～ 64歳
平均年収平均金融資産平均住宅購入金額
会社経営者・役員
管理職（課長以上の公務員・会社員）
正社員（事務職）
職業
正社員（製造・現場作業職）
正社員（技術・研究職）
公務員
上記以外（派遣・契約社員・パート・アルバイトなど）
将来も一人暮らし
将来は配偶者と暮らす可能性がある
老後は持ち家の方が何かと安心である
家賃を払い続けるのはもったいない・無駄
老後の安心のため資産的な価値を考えて自分の家を持つのが夢だったから金利が低いので購入検討
賃貸だとあまり良い物件がないから
理由
持ち主を気にせず、自由に使える家が欲しいから（複数回答） 住居費が高かった
自分の住まいに対するこだわりを実現したいから親元を離れたかったから住宅価格が安くなったので持ち家のほうが社会的に信用が高いから持ち家のほうが格好良い、自慢できるから購入する総額が想定する範囲であること
最寄り駅からの距離が近いこと
周辺環境
（治安、
街並み、
公園、
自然など）
が良いこと
通勤アクセスが良いこと
築年数が想定する範囲であること
譲れない
毎月の住宅ローン返済額が想定する範囲であること
理由
日当たりが良いこと
住戸の広さ（専有面積）が希望通りであること
資産価値が下落しないこと
管理会社、
管理内容、
アフターサービスが良いこと
近所の騒音がしないこと
検討時の中古マンション検討比率（複数回答）
中古マンション購入比率
主観的幸福度（10点満点）

男性
38.0歳
46.1%
29.9%
15.2%
8.8%
503.2万円
1,001.9万円
1,798.4万円
7.4%
8.8%
24.5%
18.0%
19.6%
4.2%
17.5%
83.1%
20.9%
67.9%
42.3%
29.1%
17.5%
16.5%
28.9%
16.0%
15.3%
25.2%
14.4%
29.2%
15.6%
10.4%
12.3%
51.6%
44.5%
25.0%
21.2%
22.3%
24.6%
14.0%
17.2%
17.6%
12.9%
12.7%
39.9%
30.5%
6.0

女性
44.2歳
17.4%
37.6%
27.1%
17.9%
386.7万円
1,015.5万円
2,085.8万円
2.4%
2.2%
43.5%
4.3%
8.9%
2.5%
36.2%
87.5%
10.8%
90.1%
48.3%
35.0%
30.2%
22.4%
22.3%
19.0%
18.2%
17.7%
17.1%
16.6%
11.1%
8.7%
5.6%
68.5%
62.6%
38.5%
38.1%
37.4%
36.1%
32.2%
31.8%
26.7%
26.1%
20.9%
64.9%
44.5%
6.5

女性−男性
6.2歳
-28.7pt
7.7pt
11.9pt9.1pt-116.5万円
13.5万円
287.4万円-5.0pt-6.6pt19.0pt-13.7pt-10.7pt-1.7pt18.7pt4.4pt-10.1pt
22.2pt6.0pt
5.9pt
12.7pt5.9pt-6.6pt3.0pt
2.9pt-7.5pt2.7pt-12.5pt-4.5pt-1.7pt-6.7pt16.9pt18.1pt13.5pt16.9pt15.1pt
11.6pt18.2pt
14.6pt9.1pt
13.2pt8.2pt
25.0pt14.0pt0.550㎡未満を検討しなかった理由（50㎡以上購入者）
暮らし方を考えると、自分には狭すぎるので将来的に他の人と住むことを考えていたので、もっと広いほうが良かったからもっと広い物件を買えるだけのお金があったから
住宅ローン控除の適用外だからたまたま見た物件が50㎡以上だったから調べても50㎡未満の物件があまりなかったから
面積以外の条件が悪い物件が多かったから
不動産会社に紹介された物件が50㎡以上だったから
親族・知人に紹介された物件が50㎡以上だったから
その他

男性
47.7%
23.3%
27.2%
28.8%
16.1%
10.3%
7.0%
8.5%
3.4%
1.4%

女性
58.5%
16.6%
18.7%
18.6%
18.6%
10.3%
5.3%
6.5%
4.8%
4.2%

女性−男性
10.8pt-6.7pt-8.5pt-10.2pt
2.5pt
0.0pt-1.7pt-2.0pt1.4pt
2.8pt

50㎡未満が減税対象だった場合（50㎡以上購入者）
検討したと思う
たぶん検討したと思う
購入したと思う
たぶん購入したと思う

男性
5.7%
19.7%
6.9%
17.6%

女性
3.6%
14.4%
2.7%
13.9%

女性−男性
-2.0pt-5.2pt-4.2pt-3.7pt

住宅購入検討時の状況（50㎡以上購入者）
単身用の物件を探していたが、ファミリー向けのものばかりで困った
検討していた物件が、住宅ローン控除の対象外であるとわかった
住宅ローン控除の対象外なので、50㎡以上の物件を検討した

男性
10.9%
9.6%
9.1%

女性
11.9%
7.1%
5.8%

女性−男性
1.0pt
-2.5pt-3.3pt

住宅購入検討時の状況（50㎡未満購入者）
検討していた物件が、住宅ローン控除の対象外であるとわかった
自分のライフスタイル・ライフステージに合う物件が世の中にあまりないと感じた
単身用の物件を探していたが、ファミリー向けのものばかりで困った
住宅ローン控除の対象外なので、50㎡以上の物件を検討した

男性
20.2%
13.4%
19.7%
14.0%

女性
26.4%
14.6%
12.7%
7.0%

女性−男性
6.2pt
1.2pt
-7.0pt-7.0pt

さらに、住宅購入時の検討状況でも、「検討途中で住宅に対する都市部居住の単身女性を中心とする根強い

宅ローン控除対象外であることがわかった」「ライフスタ

ニーズを充足すること、一定程度存在する50㎡未満の既イルに合う物件があまりないと感じた」「単身者用物件が存住宅の流通促進を図ること、高齢時の居住の安定を少なかった」「住宅ローン控除対象外なので50㎡以上の図ることを目的に、住宅ローン減税の床面積基準の下限物件を検討した」といった回答も一定程度あり、市場にを1993年当時と同水準の40㎡に引き下げることも検討す

単身者のニーズとマッチする物件が不足していることをる価値があるのではないだろうか。

示唆している。

単身者の最低居住面積水準は、2006年の住生活基本計画で従前の18㎡（中高齢者の場合は25㎡）から25㎡に住宅ローンの減税対象となる下限面積を40㎡に引き上げられ、誘導居住面積水準も都市居住型単身者の本調査では、35-54歳を中心とした単身女性に老後に対〜50㎡の住宅取得に対して支援の幅を拡げることは、住一方で、「住宅ローン控除が50㎡未満の物件に適用さする不安などを背景として50㎡未満の住宅購入意欲が高宅政策上の意義を損なうものではないと考えられる。これれたら検討したと思うか」という設問に対しては、男性のいことがわかったが、検討段階で50㎡未満住宅を検討しは、本稿の冒頭で触れた、単独世帯数の増加傾向を考慮

25.3％、女性の18.1％が「検討したと思う」もしくは「たぶても実際に購入する段階ではその比率が低下することは男すればなお明らかと言える。

今回の分析は、単身居住用の住宅を検討した人に焦ん検討したと思う」と回答し、「住宅ローン控除が50㎡

性・女性に共通して示されている。その理由には、50㎡未さらに基準が変更されれば都心部を中心に供給が増点を当てているため、市場全体の状況を示すものではな

未満の物件に適用されたら購入したと思うか」という設満の住宅が住宅ローン減税の対象とならないことも大きな大することも期待される。面積は小さいとはいえ、昨今高いが、回答者で50㎡上の住宅を購入した人のうち住宅問に対しては、男性の24.5％、女性の16.6％が「購入した要因となっている。

騰している新築マンション価格の絶対額を抑えることがローン控除等の減税の対象とはならない40-50㎡の住宅と思う」もしくは「たぶん購入したと思う」と回答している。

また、昨今は生活保護受給者の増大も指摘されておできることに加えて、既存住宅ストックの厚みが一層増すを検討した人は、首都圏で14.8％、関西圏で12.2％、中

このことから住宅ローン控除の面積要件が住宅行動にり、受給者の過半数は高齢者世帯となっている。試算でこととなり、短期的にも中長期的にも、より単身者が購入部圏で7.4％いる。

少なくない影響を及ぼしていると言える。

は賃貸居住の高齢世帯の1/3 程度は生活保護を受給ししやすい環境を生み出すことができよう。

住宅居住者よりも既購入者の方が幸福度が高くなる傾向しなかった理由は、「狭すぎる」が男女とも半数前後ある

にある。

が、
「住宅ローン控除の適用外だから」という回答も男性

50㎡未満物件は検討されるが購入に至らないケースもあり、税制も少なからず影響を与えている

表3は50㎡未満の物件を検討しなかった理由、税制の検討・購入への影響を分析したものである。
50㎡以上の物件を購入した人の50㎡未満物件を検討

で28.8％、女性で18.6％あった。

ただし、住宅ローン控除の影響は、女性よりも男性の方が大きく、購入検討理由と同様に男性の方が、金利や税制の影響を受けやすいと言える。

ているとされており、高齢時の居住の安定には、持ち家が大きな効果を発揮していることを示唆している。
このため、本調査で明らかになった50㎡未満の既存住場合で40㎡とされた。この水準に照らして単身者による40

これらのことは、今後ますます多様化するライフスタイ
ルに対応し、大きく増加すると考えられる単身者の住まいに対する満足度や幸福度を高め、安心できる老後にもつながるのではないだろうか。

10

11

論点 2

諸外国の実態を踏まえた
新築・既存中立型住宅政策に関する研究

取引数はそれほど大きく増加していない。

蔓延が、新しい開発や維持のコストを引き上げているよりも都市計画や土地利用規制が厳しく、新規の宅地

2005
2005
2006
2006
2007
2007
2008
2008
2009
2009
2010
2010
2011
2011
2012
2012
2013
2013
2014
2014
2015
2015
2016
2016

要性はわかるが周辺にはきてほしくない）的な行動の

2003
2003
2004
2004

活性化はその大きな柱とされているものの、既存住宅

2001
2001
2002
2002

していることや、NIMBY（Not In My Backyard：必

1999
1999
2000
2000

しかし、空き家問題が深刻化する中、既存住宅市場の

1997
1997
1998
1998

ス等の支出増を懸念し独自に多額の開発負担金を課

1995
1995
1996
1996

は、今後における住宅政策の重要課題とされている。

1993
1993
1994
1994

また、州や地方自治体レベルでは、インフラサービ

1991
1991
1992
1992

多数を占める既存住宅の質的向上に向けた取り組み

1989
1989
1990
1990

に係るものに限定されている。

1987
1987
1988
1988

の質的向上に向けられている。中でも、住宅ストックの

1985
1985
1986
1986

ず、現在配分されている補助金は再建設や維持管理

1983
1983
1984
1984

はこれまで以上に豊かな居住生活を得るための住宅

ドイツの土地利用や都市計画法制は、州、広域、地し押さえや放棄された家屋や土地の購入と再開発を14.0％
支援するものである。CDBG 助成金については、新規
方自治体の各段階における計画を含む「連邦国土整備14.0％
1993 年（平成 5 年）
1993 年 9 月
12.0％
開発には充当されないため既存住宅に有利な政策と計画」を頂点に体系化されている。
各自治体において
1993
年
（平成
5 年）
1993 年 9 月
12.0％
床面積要件がリーマンショック
10.0％
床面積要件がリーマンショック
40→50
㎡に
もいえる。
は、この基本計画の枠組み中で、土地利用計画
（F プラ
10.0％
8.0％
40→50
㎡に
引き上げ
8.0％
ドイツについては、現時点ではシリア難民などによるン）と地区詳細計画（Bプラン）から構成される建設基
6.0％
引き上げ
6.0％
住宅需要の急激な増加のために、
新築住宅
（持家及び
本計画を定めて具体的な規制を設ける。土地利用計画
4.0％
4.0％
民賃、
（F プラン）は、各自治体の全域を計画対象地域として、
2.0％ 社会住宅全般）の供給を増やすべく一時的に規2.0％0％
制緩和や建設支援策を講じているが、伝統的に米国
連邦政府や州の策定した上位計画と当該地域との接
0％
1981
1981
1982
1982

は、公 営住宅の新規建設に対する補助は行っておら開発や住宅建設は容易ではなかった。

Program：NSP）は、コミュニティの荒廃の源となる差

1979
1979
1980
1980

Housing and Urban Development ： 以下、HUD）

住生活基本法にみられるように、住宅政策の重点点として機能し各地方自治体を拘束する。地区詳細計

FRK では、このたび「諸外国の実態を踏まえた新という指摘もあり、結果として新築分譲は抑制されて築・既存中立型住宅政策に関する研究」を実施し、きた。こうした問題に対応するため、米国政 府は by-

既存住宅流通が住宅市場の中心となっている諸外国

right 開発（規制の区域の変更を伴わないため、新た

100

100

における各種住宅政策の状況を精査し、中長期的なな立法措置等を必要としない開発事業）や、空き地へ

100

100

視点から既存住宅流通のための住宅政策の望ましいの課税、非営利のディベロッパーへの寄付など、認可

83

83

あり方についてを多角的な検討を行った。

プロセスの合理化などの方策を示している。こうした

83
67

83
67

住宅市場における既存住宅流通量のシェアは、米

政策は、新築住宅供給を抑制する要因を除去するため国では戸 数ベース85 〜 93％（1999 〜2016 年）、ドイに導入されているため、新築、既存の供給のどちらにツでも仲介売上実績等から推定した持ち家の取引額有利に働くかについて一概に言えず、それぞれの政策

ベースで45％（2016 年）程度である。一方でわが国でについて個別の評価が必要である。

は、国 土 交 通 省が 公 表した2013 年の戸 数ベースでさらに、住宅の供給促進のために、空き地の開発等

14.7％、FRKの既 存 住宅流 通 推 計 量でも2015 年でを行おうとする政策はないものの、衰退地域対策や、

37.8％となっており、米国はもとよりドイツと比べても低金融危機後の対応としての空き地、空き家対策は存在

い水準にある。以下では、①都市計画・土地利用・建する。例えば、空き家、空き地を購入してより適切なユー

築規制、②住宅・土地税制、③住宅金融という視点かザーに引き渡したり、環境改善を行ったり、賃貸用、商ら、米国およびドイツの住宅政策について、新築住宅

業用に用途転換したり、除却を行うランドバンクなど市場と既存住宅市場への中立性に焦点をあて、調査の政策手法が活用されており、ファニーメイ等の政府結果の概要を紹介する。

2.

都市計画・土地利用・建築規制

図表1

67

67
50

50

50

33

33

33

33

17

17

17
0

17
0

0

2000

2005

2010

2015

2000

2005

2010

2015

0

( 出所）Haver Analytics

図表2 ドイツにおける不動産仲介取扱高実績及び見通し（100万€）
8,000
7,000
8,000

4,628

4,983

4,983

5,687

2019

2020

2016

2017

2018

2019

2020

2015

2013

2014

2015

2012

4,000
5,000

4,628

2018

2014

2008
2009 データより作成
2010
2011
（資料）https://de.statista.comている。同様に、州や地方自治体は、コミュニティ開

5,355

2017

2013

2012

5,000
6,000

2016

6,622

2011

GSE）は、多くの資産をランドバンクに低価で売却し

6,884

7,118

6,714

6,220

5,687

7,076

6,558

6,240

5,355

7,118

6,622

6,220

6,000
7,000

7,076

6,714

6,240

援助法人
（Government Sponsored Enterprises：

発 包 括 助 成 金（Community Development Block

米国における住宅販売市場に占める既存住宅シェア(%)

50

6,558

6,884

6,617

6,617

3,000
4,000
2,000
3,000

米国においては、連邦レベルでは明確な新築抑制

Grants：CDBG）を活用して、コミュニティの開発事政策がとられているわけではない。しかし、連邦の財

業や再生事業を行っている。特に、CDBG に含まれる

1,000
0

近隣安定化プログラム（Neighborhood Stabilization0

政資金の使い方として、財政 上の要請や都市政策上12の効果から、住宅都市開発 省（U.S. Department of

197 7
1977
1978
1978

1. はじめに

1,000
2,000
2008

2009

2010

13

論点 2

画
（Bプラン）は、市町村の再開発や新規開発地域をMID）は、住宅ローンの利子を所得から控除する制度

さらに、MID については、納税者が住んでいる主た

5 万ユーロを持家取得のために引き出すことができると指定対象としており、建築利用令に基づき建築物の用である。MID に関しては新築住宅と既存住宅の取扱る住居（プリンシパル・レジデンス）ともう1軒（セカンド・いう制度である。勤労者貯蓄制度は、企業が従業員に途、形態などを規制し、直接当該地区内の市民の権利

いに差異はなく中立的であるが、MID を使えるのは米レジデンス）の2戸について認められる。我が国では、対して給与とは別に支払う手当、つまり日本で言うとこ義務を拘束する。

国所得税法上の実額控除（Itemized Deduction）を原則として自己居住用について1戸分の住宅ローン減

ろの財形貯蓄であり、福利厚生制度の一つとされていF プランや B プランを含むドイツの都 市 計画法制利用して申告納税する世帯に限られており、恩恵を受税しか認められない。これは、平日を都心で週末を郊る。補助することができる財形に、財形住宅貯金や購は、土地の公共性、有限性に立 脚した強行法的な土けているのは高額な住宅の購入や多額の住宅ローン

外でといった２地域居住のような柔軟な居住行動を制

入者（勤労者）自身が入居する住宅のローン返済が含地利用規制であり、都市計画や土地利用規制は建設が借りられる中所得者以上、特に高所得者という指摘

約するものであり、空き家の有効活用という面から制約まれる。いずれの支援制度も、新築と既存住宅という行為に対する規制なので、新築には不利ということにながなされてきた。低所得者層には、別途上述したよう的な条件となっているといえる。

建物に対する要件を設けておらず、むしろ人や世帯状る。また、ドイツでは、古い住宅の方が成熟した立地にな2003 年法による支援措置やセクション8 バウチャー

ドイツの住宅税制では、1983 年 税制改 正以降、住あり学校や都市施設に近接しており利便性が高く、間制度など、賃貸住宅関連の供給側とテナント側に対す宅の取得やまちづくりに関する税制の特例措置を設け

ドイツの住宅手当制度（Wohngeld）は、賃貸居住者取りが広いこと、賃貸物件と同様に気軽に売買できる

る支援措置が講じられているが、MID の税の控除総ることは禁止されているため、住宅政策は補助及び融の家賃補助だけでなく、持家所有者における住宅融資

等、一般に、多くの人々にとって既存住宅はリフォーム

額は桁違いに大きいため、米国の住宅税制は新築 vs資を中心に行われている。歴史的には1990 年の東西の返済負担を支援する住宅手当である。賃貸と持家のさえ施せば、快適で利便性の高い有利な選択肢となっ既存の関係というよりも、むしろ、持家 vs 借家の関係統一に伴う借家の急増に対応するため、持家取得支援

両方の居住者に選択肢があるという点では、両者間でている。

で非中立的という見方がある。

制度として、住宅ローン減 税、さらに近年では給付金は中立的だが、住宅手当を受ける持家世帯は、既存住他の税制に関しては、不動産にかかる流通税は、州制度が運用されてきた経緯がある。例えば、2006 年に宅に居住する世帯がほとんどであるため、結果として既や地方自治体によって異なっており、いくつかの州では廃止された連邦による給付金制度では、新築が取得価

存住宅取得を促進している可能性がある。住宅手当制

流通税そのものが存在しない。一般的に、これらの税額の5％を8 年間給付という条件であるのに対し、既存

度（Wohngeld）は、年収や世帯構成、家賃や住宅融資

米国政 府は、住宅の購入を、政 府保証を背景としは登記の移転や金融関連の記録によって把握され課は2.5％を8 年間と、5 割程度となっており、この点は新による負担額が住宅手当の算定のベースとなり、住宅

た住宅金融と税制を通じて促すことで、長期的な成長税される。流通価格をベースに課税されるため、新築

築取得の方が有利であった（7〜8 割程度であれば、新の質的な要件は設けられていない。

を狙っている。HOME プログラムは、連邦政府による住宅と既存住宅は同等に扱われる。

築と既存住宅の市場価格からみて中立的と考えられる

３.

住宅税制・補助金

前述したように、ドイツでは住宅税制の特例による居住や住宅取得支援策は講じられていないため、特例

地方自治体への補助金で、家賃やアフォーダブルのまた、日本における住宅税制では、新築時に消費税

住宅の建設、購入、リフォームなど、広範に資金を間が課されると同時に流通時には不動産取得税が課さ最近のシュトゥットガルト市などの地方自治体による措置上における新築と既存住宅の差異は存在せず、両接 的に提 供しており、2003 年 法（American Dreamれるが、米国では消費税はプエルトリコを除いて消費新設の給付金制度などでは、既存住宅よりも新築の住者の中立性は確保されている。また、住宅税制では、売Downpayment Act of 2003）によって低所得購入者税が存在しない。このため、消費税と流通税などの税

宅価格に占める支援比率が高めに設定されているもの

上税（付加価値税）と流通税（不動産取得税）の二重課

及び改築を行う者に対する支 援が拡充された。2007の間の調整が問題となることはない。二重課税が回避の、これは既存住宅の価格が新築の7〜8 割という点税が完全に回避されている。ドイツでは、売上税およ

年までにプログラム基金は終了したものの、連邦住宅局

されていることから、後述するドイツ同様、新築と既存を考慮し、購入者の負担に配慮したものと考えられる。

び不動産取得税は税の体系上、流通税と定義されて（Federal Housing Administration： FHA）の金融

住宅に対する課税の棲み分けが行われている。

一時期の連邦による新築をやや優遇した持家取得給いることから、同じ税目内での二重課税は、売上税法

付金制度とは異なり、現行制度は新築と既存住宅に対の規定に基づいて起こり得ない。売上税は連邦・州･してより中立的と考えられる。

市の共同税、不動産取得税は州税（一部市町村との共が、5 割の場合は新築に有利とみるべきであろう）。

支援を受けている住宅については、制度が継続されて譲渡益課税については、2 年以上主たる住居としている。いずれも新築住宅と既存住宅に対しては中立的使用した住宅については、個人であれば売却収入からな取扱いを講じているが、同法は主に低所得者を対象

２億 5,000万ドル、夫婦であれば 5 億ドルを控除でき

現時点における連邦政府の持家支援策としては、持同税）であり、国税と地方税の枠を越えた対応であり、とした居住の改善を目的としたものであるため、総じてる。この控除制度は、MIDとの併用が可能であり、日家リースター制度や住宅貯蓄奨励金 制度、勤労者貯

わが国の不動産に対する多重課税が、税理論を無視

賃貸住宅や低価格な既存住宅に有利な制度になって本における居住用の3,000万円特別控除の特例と住蓄手当などがある。リースター年金とは公的年金を補し、国税と地方税の違いなどから平然と行われている

いる可能性がある。

宅ローン減税が併用できないことに比べると、住み替完する私的年金であるが、持家リースター制度とはそ

点とは大きく異なる。今後の抜本的改正に向けて大変えを促す制度になっている。

の加入者が自ら積み立てた年金資金の中から、1万〜参考となる事例である。

住宅ローン減 税（Mortgage Interest Dedution：14

況に応じた支援が重視されている。

15

論点 2

保有税である不動産税についても、税制の特例措グラムを有している。すべてのプログラムは信用リスク

シュトゥットガルト市などでも、年収要件をみたす世帯のために、既存住宅の改修に対する支援措置は新築と置はなく、新築と既存住宅における中立性は保たれてを相殺するためにモーゲージ保険への加入を求めていには、連邦や州と同等な持家取得のための融資プログ

同等ないし上回る水準にあることがわかっている。日本

いる。制度 上の不均衡があるとすれば、古くからの統る。

ラムが用意されている。同市の融資プログラムでは、新でも同様の考え方をとり、既存住宅の耐震性、さらに省一価額に基づく評価が、課税上、公平か妥当かという

ドイツでは、住宅融資については、ドイツ復興金融

築と既存住宅では、融資限度が既存住宅は新築の８エネ性能など質的水準を高める支援策に、政策のウェ観点からのもので、新築と既存住宅のどちらに対して、公庫（KfW）による制度金融が、長期固定の低利融資

割程度に設定されているものの、金利条件や返済期間

イトを一層シフトすべきではないだろうか。

評価が偏っているというような事情ではない。課税評価

条件の融資を通じた住宅政策を展開している。この融は同じである。

の現実からすると、既存住宅の評価の方がむしろ新築資制度には様々なプログラムが準備されている。新築

以上、米国とドイツ、我が国の住宅政策全般を通じ教授とFRKの共同研究の形態をとり、米国についてはよりも高めになる場合もある。

や既存住宅を取得する際は、新築・既存住宅の双方にて、新築と既存住宅に対する政策面からの中立性につ中川教授及び同研究室、英独仏についてはニッセイ基

対し、適用利子率や限度額、期間などについて全く同いて調査を行ってきた結果、米国やドイツにおける住宅

礎研究所を主体として調査を行い、日本住宅総合セン等の条件が提供されており、取扱いは中立である。特に対する税制や融資、補助政策などの支援策においてターとニッセイ基礎研究所が取りまとめを行った。

に既存住宅に対する床面積や築年の要件はない。

は、歴史的にも築年や面積要件などは設けられておら４.

住宅融資政策

米 国における住 宅 融 資 は、連 邦 政 府 は、新 規 住

ドイツでは2020 年までに1990 年の80％に温暖化ガず、むしろ人や世帯に対する支援策が講じられてきたと宅、既 存 住宅ともに、その購入をFHA、地方住宅 局

スを削減するという目標のため、省エネに対する住宅政言える。新築住宅 vs 既存住宅という構図は存在せず、（Rural Housing Service： RHS）、退役軍人管理 局策が多い。融資においても、省エネ建築や省エネ住宅

むしろ持家政策 vs 借家政策という視点に議論の余地（Veterans

Administration： VA）などの政府機関への既存住宅改修へのプログラムが存在する。融資条があることが分かった。

を通じて支援している。FHA は、戸建住宅購入の政策

件は既存住宅の方が優遇されている場合があり、既存

一方、我が国では、景気対策として、新築住宅の供融資（203(b)）とリノベーションローン
（203(k)）によっ

住宅の改修が省エネ政策の政策課題として位置づけら給支援が優先されてきたことに加え、世界で最もリスクて支援を行っている。そのほか、ファニーメイ、フレディれている。同様に、省エネ令（EnEV）によって新築に対の高い地震国であり、大規模地震による被害の度に建マックといった GSE 機関による持家新築、既存住宅取する省エネ規制も高まっている。

築基準を見直してきた経緯があることも見逃せない。そまた、KfW を通じた連邦政府の融資制度だけでなのため、本来各世帯の経済状況のみに焦点を当てるべ

融資の基 準については、RHS は HUD の同様の基

く、州政府や地方自治体レベルでの融資も存在する。

き住宅取得支援策において、例外的に耐震基準という

準を、VA は独自の評 価 基 準を用いて、融資 判断を

ノルトライン＝ヴェストファーレン州では州開発 銀 行

建物のハードに対する要件が適用され、新築 vs 既存

行っている。これらの基 準は、排水の修理、未完成の（NRW.Bank）による低利融資による制度金融を通じ住宅支援の非中立性がもたらされたと言えよう。安全

修理の完成、設備の紛失や損傷の修理あるいは回復て住宅の取得支 援策が行われている。新築及び既存な住環境を供給するという視点からは、耐震性を満たなどを含んでおり、新築住宅と既存住宅で差異はない。

融資の条件を比べると、主たる住宅の取得の場合、既すことは条件とせざるを得ないが、建築後一定の年数

FHA、VA、農 務 省（United States Department of

存融資限度は新築融資限度額の７〜８割強である。既の経過により一律に劣化するものとして耐震性に問題

Agriculture：USDA）は全て、頭金ローンを提供して存融資については省エネ基準のため1994 年12月31日がある物件として扱い、住宅ローン減税等の対象外といる。それぞれのプログラムは、物件の担保割れを防以降の住宅を対象にするという築年要件が設けられてすることは見直されるべきである。

ぎ、借入者の破綻を防ぐために、特別な評価が行われいるが、この要件は、それ以前の住宅には、より大きな

既存住宅に対しては単なる築年要件ではなく、耐震ることになっている。この部分についても新設住宅と既融資限度を用いて、省エネ要件を満たす住宅に転換さ化やリフォームに対する支援策や、既存住宅売買瑕疵

存住宅で差異はなく中立的な評価がなされている。だせる意図があるので、既存住宅に対する非中立的な取保険や耐震性能検査に基づく支援策が講じられるようだし、FHA、VA、RHS は、売り手に売却の前に欠陥扱いではない。加えて、既存住宅の取得や改修に対すになっており、徐々に望ましい方向に向かいつつあるとの修復を求める要請を行っている。ファニーメイとフレる制度金融の支 援プログラムは、賃貸物件を含めて、いえる。

ディマックについては、３〜20%までの頭金率のプロ

かなり充実している。

得に係る融資が行われている。

16

調査に当たっては、日本大学経済 学部・中川雅之＜要約＞
米国
１．住宅税制特 例・補助金 制度は新築住宅と既存住宅の取り扱いに関して中立である。
したがって、築年数は適用要件とはならない。
２．住宅取得税制として住宅ローン利子所得控除制度（MID）と譲渡益からの控除制度の併用が可能で、MID は2戸目の住宅にも適用される。
３．消費税がなく、住宅に対しては流 通税のみの課税となっている。
４．住宅融資政策についても新築住宅と既存住宅の取り扱いに関して中立である。
ドイツ
１．住宅税制特例は現在、禁止されており、住宅政策は補助金（給付金）および 融資を中心に行われている。
２．補助金制度および融資制度は新築住宅と既存住宅の取り扱いに関して中立である。したがって、築年数は適用要件とはならない。
３．売上税（付加価値税）と流通税（不動産取得税）の二重課税は完全に回避されている。

今回の調査では、ドイツの場合、省エネ性能の確保
17

米国の住宅不動産仲介制度 ❸基 本 的 な 仕 組 みにつ い て売主と買主が負担する売買取引コスト
米 国 公 認 会 計 士 アンダーソン沢村百合子

するコストしか見えない新しい様式の書類

通常は弁護士レビューの完結日からに売買明細が開示されるようになった。仲10日以内位に、決められた金額の預かり

介手数料は売主が売主と買主の両方の金（デポジット）を買主は自分の弁護士のエージェントの分を負担するため、売主側

エスクロー口座に送り、買主の弁護士はそにしか開示されない。仲介手数料についれを売主の弁護士のエスクロー口座に送ては、売買価格から源泉され、クロージンる。
このデポジットの金額及び契約により２グ（購買完了時）に支払われる。

回目、３回目のデポジットが発生した場合売買にかかる税金等もクロージングの時点で精算される。
ニュージャージー州で

前回（第２号）の米国のブローカーとエージェントの役割及び関係の解説に続いて、今回は米国における中古住宅の売買取引の全体像を見るため、買主及び売主は売買取引にかかるコストをどのようなプロセスでどこまでをそれぞれが負担するのかについて米国東部のニュージャージー州を例に取り解説する。

大きなコストは仲介手数料、弁護士費用、検査費用などが支払い、１００万ドル以上の居住物件についたらすぐに検査官の選択を始める。

ついては買主が支払うことに決まっている。

検査によって契約不履行を行使する権

検査費用は実際に検査が行われる時

利をキープするためには売買契約書で決に買主が検査官に直接支払うため、開示められた日にち（通常は10日）以内に買主されない。
それに対して買主から直接支はプロフェッショナルの検査官を雇って物払われた費用でも、持ち家保険費用とロー件の細かいチェックを行わなければならなンのためのアプレイザル費用はクロージン

いからである。

生しても、購買が完結しない限り支払われ料。買主はタイトル保険を購入することでることはない。

弁護士レビューが終了した時点で売買契約が成立

この検査には物件の検査だけではなく、売買取引にかかる大きなコストには、20ンを断られるケースもある。
タイトル保険は〜 21頁の図にあるようにまず、売主、買主と不動産を所有している間は有効で、そのも弁護士費用が挙げられるほか、売主に不動産を新たな買い手に売却する際に、買主は売主に対して出したオファーがれる。検査費用は実際に検査が行われは仲介手数料とトランスファータックスといタイトル保険を掛けていたことが不動産の承諾され次第弁護士レビューを始める。

る時に検査官に直接支払われるが、最う日本で言えば流通税のような税金等が信用になる。

弁護士レビューを行っている間はまだ売

近ではまず検査契約書にサインをさせら買契約が成立していないため、お互い自れるケースが一般的になりつつある。支払由に契約書レビューを終了して売買プわれた報酬の金額は開示されない。
物件

ロセスを無効にすることができる。弁護士の種類や状態により種々の検査を行うこと

レビューが終わった（双方が弁護士レもあるし、市場に出ている物件の数が少な

売買取引にかかるこれらのコストの詳

ビューの完結承認のサインをした）時点

く、取得するのに競争の激しい物件の場

細は州によって異なる。ニュージャージー

で不履行ペナルティーを伴う売買契約が合にはこの検査による契約不履行を行使

タイトル検査費用とは、物件の売買で州では、今まで使われていた売買明細票成立する。
ニュージャージー州ではここまでする権利を放棄する場合もある。

所有権移転を代行してくれるタイトルカン

ではなく、売主と買主のそれぞれ自身に属はなんの支払いも通常は発生しない。

掛かる。買主には弁護士費用のほかに、物件検査（インスペクション）費用やタイト
ル検査費用、タイトル保険の購入費用、取引コストの詳細は
州によって異なる

モーゲージローンをつけて購入する場合
はローン費用である評価検証（アプレイザ
ル）などが掛かる。

18

物件選択、
購入オファー提出
売主、買主間交渉
購入オファー承認
弁護士レビュー
弁護士購買条件の交渉
購買契約成立居住許可書の費用は売主負担

所有権を守ることができる。
ローン会社によってはタイトル保険を掛けていないとロー融資承認開示される。
次に弁護士レビュー完結の見通しがグの前に開示される。
その他の費用は発エージェント選択にはそれらの合計額がクロージング前には、トランスファータックスについては売主

パニー（登記調査会社）に支払う手数

ニュージャージー州不動産物件購入プロセス

物件が建っている土地の下にオイルタン
ク等が埋まっていないかなどの調査も含ま

購買条件行使
タイトル検査物件検査（$450）
問題事象の解決

ローン調達
評価検証（$505）、
持ち家保険取得（$208）、
ローンブローカーサービス費用（$2,500）

タイトル会社の費用（$2,370）
タイトル保険取得

前払い税金、
積立金計算
最終購入資金額決定
購買完了© 2 0 0 8 Keller Williams Realty, Ink

検査官が作成する検査報告書をもとに
19

米国の住宅不動産仲介制度 ❸基 本 的 な 仕 組 みにつ い て売主と買主が負担する
売買取引コスト問題となる事象が見つけられた場合にはその解決について弁護士間で交渉が行われることになる。
その結果金銭の受け取り保護のために大変重要である。
この保険買主の不動産購入コスト

売主の不動産売却コストが発生する場合には同意された金額が検査が問題なく完了した後は売主がＣＯ

弁護士、仲介手数料
1. 仲介手数料
2. 弁護士費用$ 仲介契約書に示された手数料の金額$ 1,250.00（Certiﬁcate of Occupancy）という市町村が発行する居住許可書を手に入れるまで待つことになる。
居住許可書は市によって発行の基準が異なるが、通常はこの居住

トランスファータックス
3. NJ州の規定によるトランスファータックス

払い、修繕積立金、モーゲージ支払いの弁護士、
タイトル費用1. 弁護士費用$ 1,250.00
2. サーベイ$ 25.00
3. モーゲージ登録費用等$ 300.00
4. タイトル検査/タイトル種々費用 $ 1,329.00
5. タイトル保険$ 1,018.00

ローン以外の費用の前払い分などがある。
これらの金額が、買主が支払うクロー
ジングコストとして明記され、売買価格に加えられることになる。
ニュージャージー州では、これらの費用$価格または売主の年齢等により変化

許可書の費用は売主の負担となる。

評価額が売買価格に満たない場合は
弁護士間交渉る。
このほか、コンドミニアムの組合費の前開示される。
この検査にだいたい１週間から２週間がかかる。

に入るために買主の身分証明が必要とな

その他の未払金 ( 最終購入日、それぞれのコンドミニアム規定により変化)
4. 未払税金
未払い費用であり購入コストではない
5. その他の未払い費用等

ローン費用
6. ローン申し込み費用$ 300.00
7. 評価検証（アプレイザル）費用 $ 505.00
8. 持ち家保険$ 208.00
9. ローンブローカーサービス費用 (ローンにより様々 )レイザル）の費用は買主の負担となり、通ンパニーが行う。最近まではこの業務は弁護士が行っていた。
クロージングがいつになるかで種々の費用の按分額が変わる
ため、数字に強い弁護士でなければでき

物件検査（インスペクション）費用
10. 物件検査費用$ 450.00

ローンを付ける場合の評価検証（アプの計算や売買明細書の作成はタイトルカない仕事であったためだ。

その他の前払い金 ( 最終購入日、それぞれのコンドミニアム規定により変化)
11. 前払い税金$ 2,000 -$10,000前払い費用であり購入コストではない
12. 前払いローン金利
13. コンドミニアム修繕積立金
14. コンドミニアム前払い組合費

常はクレジットカードの情報を共有してから銀行側がアプレイザルを業者に依頼することになる。
アプレイザルを行った結果の評価額が売買価格に満たない場合は、また弁護士同士の交渉で売買価格が調整され*These ﬁgures are general guidelines to aid buyers in calculating their closing cost. The ﬁgures are based on estimates of New
Jersey and New York fees and are subject to errors and omissions and change without prior notice. 1/2006*These ﬁgures are general guidelines to aid buyers in calculating their closing cost. The ﬁgures are based on estimates of New
Jersey and New York fees and are subject to errors and omissions and change without prior notice. 1/2006

る。調整可能なレベルの差であればいいが、差額が大きくなって、買主が負担しなければならないローンのデポジット分が極端に増えた場合には買主は契約不履行

ビス料はクロージング前に開示される。
そに何の抵当権もそれに準じるものもついて金額を提示してもらう権利が買主には与えや火災保険・傷害保険等の持ち家保険、行使権を行使し契約を無効にすることがの他のローンコストで銀行側が指定してくいないという点を調べるために登記の調査られている。

それ以外に不動産税、支払い金利などできる。物件の価格が上昇している時は、る業者に対して支払う費用もアプレイザルを行うが、登記に不備があったなどの原売主にとっては弁護士レビューの交渉時と一緒に開示される。
その他のコストとして因によって被る被害をカバーするためにかに契約不履行行使権を放棄させることがは、買主が選んだ業者（通常は弁護士

非常に大事になる場合が多い。

が選択）に対して支払う費用がある。
このけるのがタイトル保険である。

がある。
持ち家保険は自分で事前に前払ローンの費用以外は登録費用、保険費用など

いして購入する必要がある。
この保険を購入するのを忘れていてクロージングの場であわてて電話で保険を購入している

これらのクロージング時に支払われる

それ以外のローン費用として発生する、中で一番大きいのはタイトル保険の購入費用を一般にクロージングコストと呼ぶ

さてローン費用以外のものについては、姿は、何度事前に言及していても見られる

モーゲージブローカーに対して支払うサー費用である。
タイトルカンパニーは、物件

が、ローンを申し込む時に必ず予想費用

市町村に払う諸々の登録費用等の公費光景である。持ち家保険は自分のリスク

20

アンダーソン沢村百合子
神奈川県出身。
青山学院高等部、トルコ共和国アンカラ仏リセ高等を経て、パリ大学第十ナンテール校
社会学部卒。KPMG LLPにおいて1987年より2011
年までニューヨーク事務所の国際法人税務担当パートナーとして、日系企業、日本国政府機関等に対する米国税務アドバイザリー業務に従事。
数多くの金融機
関、
公的機関の委員会・研究会での講演等の経験多数。KPMG LLPを定年退職後、米国・ニュージャー
ジー州のレジデンシャル不動産ライセンスを取得。

21

首都圏中古マンション市場 ─2017年の総括と2018年の展望─
株式会社東京カンテイ

市場調査部

上席主任研究員 井出武

グラフ

新規登録件数グラフ

2017年の中古マンション市場

起こっていないものの、在庫件数はじわじ

で、城南および城北エリアでは明らかにわと増加している。
また、新規登録件数もシェアの低下、すなわち成約件数の相新規登録件数はほぼ横ばい

同様に少しずつ増加する傾向を示してい

対的な減少が起こっている。

在庫件数は徐々に増加で推移る。
これは成約件数も減少はしておらず、このような流通事例の地域偏在は、実

グラフ-3で示されている通り漸次増加

需層にとっては購入可能な物件が増加傾向にあることを示唆している。

し選択肢が増えることを意味するが、投2017年の中古マンションの市場動向

その意味では中古流通市場における登録件数は2015年後半からの伸びは

新規登録件数と成約件数はバランスが一服し、2016年以降の新規登録件数取れた形で推移していると見て良いのだ

は、中古流通件数が例年増加する春とが、在庫件数の減少につながるほど成約

都心エリアは

秋の季節要因を除けばほぼ横ばいで推件数が伸びていないため、在庫件数は在庫件数が減少移している。

減少する気配が見えないのである。
上記の通り、2017年は流通事例数

様に季節要因による変動はあるものの、通事例数（ここでは主として新規登録件の伸び悩みに特徴付けられるものの、そ新規登録件数シェアが上昇大しており、依然旺盛な買いニーズが表

2017年

グラフ

グラフ
2015年

グラフ-2
REINS
東京23区新規登録件数と在庫件数の推移

首都圏新規登録件数と在庫件数の推移（
2015年～2017年10月）

東京23区 新規登録件数と在庫件数の推移（
2015年～2017年10月）
2016年
新規登録件数

新規登録件数

グラフ

在庫件数

2017年

在庫件数

首都圏新規登録件数と在庫件数の推移（
2015年～2017年10月）
新規登録件数在庫件数れている。市場に出る事例の減少とは反規登録件数が伸び悩む中で在庫件数が増加していることから、2017年の中古事例件数で直接比較した場合、月に対に成約に至る件数は縮小していない

流通市場は
「買い」
よりも
「売り」が強くなる

よって合計件数が変動するため実際の状況である。
そこで、都心エリアと城東エリ傾向を示した1年であったと言える。

数の増減がわかりにく
くなる。
そこで東京

アに着目して両エリアの動向の違いを分

23区を100％としたシェア分布でエリアの析しよう。

事例件数の増減を見てみよう。

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
2015年

都心エリア（グラフ-6）では2016年6

グラフ-4は東 京23区のエリア別の月以降、在庫件数シェアの縮小が起こっの高止まっており、投資家層も 様子

新規登録件数のシェア推移であるが城ているが、これには例外はあるが、成約件

見 の動きである

南、城西、城北エリアのシェアはほとんど数のシェアが新規登録件数のシェアに②価格の高止まりで一般消費者の購入変化が見られないが、都心エリアは2017

近いか超える水準になるケースが多くなっ

意欲が減退したまま変化が見られな

年に入り明らかに減少傾向を示し、そのたためである。特に2017年には成約件数

い

穴を埋めるように城東エリアのシェアが上のシェアが新規登録件数のシェアを大き昇していることがわかる。変動はこの2つのく上回る月が多く、そのため在庫件数がアの取引が活性化している

エリアだけで起こっているため、都心エリア減少し、「品薄の状態」が起こったと見グラフ-1と2は首都圏と東京23区のと城東エリアの合計件数シェア（赤の棒てよいだろう。

各々の新規登録件数と在庫件数の推グラフの上端）は2017年1月以降ほぼ変

一方、城東エリア（グラフ-7）では、移を表したものであるが、首都圏の流通化していない。
シェアと変動は2％程度で2016年には新規登録件数のシェアと比事例の中で東京23区の占める割合があるものの、一定の地域偏在が中古流

べ成約件数のシェアがかなり高い水準高いため、2つのグラフはほぼ同様の動通市場の中で起こっているのである。

にあったため、在庫件数シェアもあまり変きを示している。
ともに2015年に発生した

一方、グラフ-5でわかる通り成約件

動していない。2017年には在庫件数シェ

在庫件数の急激な増加は2016年以降

数は都心エリアと城東エリアは拡大傾向

アが上昇しているが、これは新規登録件

22

2016年

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月■新規登録件数■在庫件数に約6,000件増加したことを示している。新③東京23区では都心エリアより城東エリ

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月

エリアのシェア拡大が起こっている。
また、
都心エリアでは成約事例のシェアは拡①中古流通価格の上昇は鈍化したもの■新規登録件数■在庫件数の背景で都心エリアのシェア減少と城東

城東エリアのだろう。

在庫件数（2015年～ 2017年10年）（2015年～ 2017年10年）と、2017年10月の4万4,619件は2年の間その要因として以下のことが指摘できる

新規登録件数

2015年

では、なぜ2015年までのような中古流

10月が3万8,445件台であったことを考える

グラフ-1
REINS
首都圏新規登録件数と在庫件数の推移層の動きを鈍くさせてしまう。

一方、在庫件数は新規登録件数と同数）の増加が鈍化したのであろうか。

在庫件数

首都圏新規登録件数と在庫件数の推移（2015年～2017年10月）

資家層や良好な資産形成を図る富裕をREINSのデータで見ると、REINSの

全体的には増加傾向であり、2015年の首都圏新規登録件数と在庫件数の推移（2015年～2017年10月）

2016年

2017年

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月

グラフ

グラフ-3
REINS
東京23区成約件数と新規登録件数の推移（2015年～ 2017年10年）

2015年

東京23区 成約件数と新規登録件数の推移（2015年～2017年10月）

2016年
2017年
成約件数
新規登録件数1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
2015年

グラフ

2016年

2017年

東京23区 成約件数と新規登録件数の推移（2015年～2017年10月）
成約件数

■成約件数
■新規登録件数

新規登録件数1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
2015年

2016年

2017年

23

数のシェアが拡大傾向であるのに対して、成約件数のシェアが相応に拡大していないために、在庫件数シェアが高くなったと考えられる。
ただ、城東エリアは新規登録件数シェアと在庫件数シェアがほぼ同水準でバランスして推移する傾向造となっていると考えられる。

動向に大きな変動はないものと推察され2018年の展望

グラフ-4
REINS東京23エリア別の高い状態は維持されると考えられる。
価格動向については、在庫の相対的る。
中古流通価格は2017年では年間をな減少が起きている都心エリアでは在庫通じて変動が少なく、安定しており、高止

価格は高水準を維持、事例の平均㎡単価が下がってきているこ

まりの傾向が継続する一方で下落する

都心高額物件は品薄状態が続くとから、都心の高額物件の足は速い状

要因も見つけにくい状況にある。景気の態であり、かえって「品薄の状態」になっ回復や雇用の安定、株価の上昇はいずがあり、成約件数のシェアが27％程度あれば、在庫の急激な増加は起こらない構

年の水準を維持し、価格や事例件数の2018年の中古流通市場は概ね2017

れも価格の上昇要因であるため、価格

グラフ-6
REINS 東京都都心エリアの新規登録・成約・在庫件数のシェアの差異（2015年～ 2017年10年）■新規登録件数

■成約件数

■在庫件数

ていることを示している。都心エリアの「品薄状態」は中古マンション流通市場に水を差す形で作用していると考えられる。

新規登録件数シェア推移 （2015年～ 2017年10年）

■城北
■城西
■城南
■城東
■都心

これが流通事例数の伸びが鈍化した要因であるなら、2018年も事例数の大きな回復は都心エリアの流通が活性化す
るか否かに掛かっていると言えよう。
新規登録㎡単価と成約㎡単価もともに上昇傾向に変化はない。
中古マンション

グラフ-7
REINS 東京都城東エリアの新規登録・成約・在庫件数のシェアの差異（2015年～ 2017年10年）■新規登録件数の価格は新築マンションとの連動性が

■成約件数

■在庫件数

高いために新築マンションの価格が大きく下落すれば当然下がる可能性はあるものの、現状では新築マンションは価格調整期に入っているとみられるが、大きな価格の下振れが起こることは、現在の経済環境下では考えにく
く、一定の水準を維持しそうだ。

グラフ-5
REINS
東京23エリア別
■城北
■城西
■城南
■城東
■都心

成約件数シェア推移（2015年～ 2017年10年）
グラフ-8
REINS 東京23区都心エリアの新規登録・成約・在庫件数の㎡単価推移（2015年～ 2017年10年）㎡単 価：万 円◆

新規登録単価

■

成約単価

▲

在庫単価

井出武（いでたけし）
中央大学法学部卒、89年マンションの業界団体に入社、以降
不動産市場の調査・分析、団体
活 動に従 事、01年 株 式 会 社
東京カンテイ入社、現在市場調査部上席主任研究員、不動産マーケットの調査・研究、講演業
務等を行う。

24

25

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

仲介の営業現場はどうなっているのか。主要エリアに注目し、実際にが、売りに出るとすぐ成約してしまが以前と比 べると少 なくなり、「夫で 販 売されてそ れ が 好 調で あ れ物件が多かった影響で中古の物件取引されている物件や購入者の動向、マーケット全体のトレンドなう。一方で30㎡台のコンパクトタイ

婦に子供1 〜 2人」が主流ではなくば、中古物件の値段も上昇する。た数自体はそこそこあるため、そのまどを営業の最前線に聞いた。今回は都心部への利便性で注目度が増

プ の3,000万 円 前 後 の 物 件 も人 気なってきた。単身や夫婦2人が現在だ、ストックが増えてくるので売り

ま売却するより、リノベーションししてきた東京城東エリアと郊外で根強い人気がある神奈川県相模原で、 築 年 数 が 新しい 方 が 早く売 れの 主 力で ある。そ の 場 合も希 望 物

方を工夫していく必要がある。新築た方が売りやすくなるだろう。

エリア、そして三大都市圏から名古屋市の中心部を取り上げる。

る。投資用の賃貸中物件を持ってい件は年齢によって異なる。若い層でる人が「これくらいの価格で売れる

東京城東エリア

あれば40㎡台、子供が巣立った後のなら売ろう」という流れの売り物の夫婦はもう少し広いファミリータ

件 は 多くある。居 住 用 で80 ㎡、90

イプを希望する。

（台東区／荒川区／葛飾区）

神奈川県相模大野エリア（相模原市南区周辺）㎡ の8,000万 〜 9,000万 円 台 の 物

荒 川 区と葛 飾 区 になると家 族 構

件は売り物件が少ないが、 需要が成は異なり、オーソドックスなファミ

大京穴吹不動産あるので出るとすぐ売れてしまう。

リーのパターンが多い。荒川区では

台東区は成約価格が１年前より

70 ㎡ 台 は 少 な く、65 〜 70 ㎡ で

木村浩行 氏１割程度上昇して取引が活発であ3,000万円台後半、平成10年より少り、特に上野から浅草にかけては投し前 のもの が 主 力 だ。葛 飾 区 の 方

資 需 要 を 含 めて動 きが 良 い。外 国が2割くらい 安く3,000万 円 前 半 でとしてとてもバランスがいい。高齢人の実需もそこそこある。台東区とある。築年数が古いので、買取再販化が進んでいるため、これからはよ

比 べると荒 川 区 の 価 格 はあまり変物件も多い。

り「駅近・平坦」がキーワードになっ城東営業部長

都心に近い利便性で実需・投資・外国人需要が旺盛、価格にはまだ上昇の余地

小田急不動産仲介事業部相模大野営業グループ
相模大野店長

朝日映地 氏エリアと、動きが鈍いところに分かれている。上 昇 が 顕 著 な の は 相 模
大野駅周辺のマンション。このエリアは駅近が平坦で、 かつ居住環境てくる。

化していないし、取引動向も大きく

2000年以降新築のマンションが当社の上野店は台東区、荒川区、は変わらない。葛飾区も売り物件が大量に供給され、多くのストックが相模大野は相模原市の南の玄関

葛 飾 区 を 主 力 営 業 エリアとしてい増えているとか、流通量や取引が増積み上がってきているが、新しく買口であるため、リニア中央新幹線へる。最近は門前仲町、大島、錦糸町、

えて価 格 が 上 昇しているという状

う人にとってはそのままでは住めなの期待効果で地価が上がっている

上野、このエリアの価格上昇率が大以前あった、人気がないというエリ

況ではない。マーケットが悪いわけ

いという物 件 も多くなって いる た

橋本エリアとは市場が異なり、リニ

きい。都営地下鉄大江戸線が通って

アイメージは持っていない。中国人

ではなく、落ち着いている。

め、当社が一度買い取ってリフォー

アの影響はほとんどない。橋本エリいるエリアだ。以前は東京の西側がで日本にけっこう長く住んでいて買

台東区の近辺での買主は30代でムして再販するケースと、そのまま

アは 周 辺 にマンションが 大 量 に供良くて東側はあまり人気がなかった

う人もいるし、中国や台湾に住んであれば単身者が多く、コンパクトタ

仲 介 する場 合 の 両 方を行っている給され、 中古住宅市場も活性化しが、最近はそういう感覚が薄れていいて投 資目的で 購 入 するケースもイプ を 求 め ている。一 世 帯 の 人 数が、当社で手直しした物件は比較的るため、価格のバランスが取れてきある。

早く売 れる。現 在 進 めようとしてい市場は二極化・価格は高値
圏、 価格の上げ止まりによる活性化を期待たが、 現在はだいぶ落ち着いている。JR横浜線の相模原駅から古淵駅間の一部の地域では動きが鈍くたのではないか。特に上野エリアは台東区で動きるのは、リフォームを一体で提案し東京駅を拠点にしたらずいぶん近が良いのは大型て買ってもらうという手法である。

い割にそれほど高くなかった。しか物 件と小 型 物 件

価 格 はまだ 上 昇 の 余 地 が ある。

小田急線沿線の町田と海老名のし、最近は利便性で評価されるマーの両極端に分かそれ ほど急 激 に 上 がっているわ け

間、 江ノ島沿線では相模大野から今動いている物件はそれほど高ケットが形成されてきた。

れる。例えばファで は な い の で ピ ーク感 は ま だ な

中央林間にかけてとJR横浜線の相額な物件ではなく、 相模大野周辺

まち自体も少しず つ 変 わってき

ミリ ー タ イ プ のい。買手が値上がりにしっかりつい模 原 周 辺まで を 営 業 エリアとして

では3,000万円台、少し離れた小田ていて、江東区の大島は中国やイン『ラ イ オ ン ズ タてきている。高い物件は少し調整す扱っている。取 引 の 割 合 は 土 地 を

急 相 模 原 周 辺 で は2,000万 円 台 がドの人たちも多いし、台東区エリア

ワー上野黒門町』

ると買手がつく。需要自体は減って

含 め た 戸 建てとマンションの 割 合

主 流 だ。駅 近 の 物 件 は 全 体 的 に金は投資用物件を外国人が買っていは 売 値 が7,000はいないし、投資用やコンパクトなが6対4。戸 建ては バス便 か 徒 歩15

額が上がっているが、 若干お客様る。台湾・中国系が中心だが、その万 〜 8,000万 円

ども取 引 が 活 発 だ。新 築 物 件 はこ

〜 20分 位 が 多 い。マ ーケットは 完が追いついてこれない部分もあり、ような 需 要もある。そうした 人々は

台 クラ ス で あ る

れからまだ出てくるので、高い価格

全に二極化し、価格が上昇している

駅近の高額物件が売れ残り始めて26

なっており、売り物件が増えてきている。

27マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く円くらい、古くなるについてきている感じだ。全体的に

景 には、 新 築 マンションの 販 売 価め、土地30坪で建物延床面積が30とそこから 下 がっ

価 格 上 昇 が 続 いてピークまできて格が、建築費の高騰や用地不足に

坪 の 新 築 建 売 住 宅 が3,000万 〜ていく。現在、中央いるという感覚でありつつ、これかより高 騰して いるという要 因 が あ

3,500万円で販売されている。

林 間 で857世 帯 のらマーケットが大きく崩れたり、動る。仮 に 土 地 費 が ゼ ロでも建 物 費

中古戸建ても、名古屋市内では、マンション が 建 設

きが 急 に 止まってダウン サ イド にの みで、 販 売 価 格 は 坪 当 たり140

平 均 価 格3,000万 円・ 土 地 面 積45

され てい て、これ働くというところまでは行かないと万 〜 150万 円 位 に なってしまう計

坪・建物延床面積30坪、郊外ではが中古市場に影響

みている。

算である。

平 均 価 格2,000万 円・ 土 地 面 積50

し て い る。中 央 林

価 格 はここ2 〜 3年 上 昇して いしたがって、現在販売中の新築マ

坪・建物延床面積32坪程度の物件

間 は 中 古 マンショて、2,000万 円 中 盤 だっ た 物 件 がンション の 販 売 価 格 は、 坪 当 たりが 比 較 的 動 いている。若 い 子 育てンが多いので、 新3,000万円を超えても取引されるこ180万円程度になっている。専有面

世帯にとっては高額なマンションよ

築の状況が分からとはよくあった。今年は昨年と比べ

積73 ㎡ の3LDKの マ ン ション の 販りも購入しやすい。名古屋はもともないと中古に手がると数 ％ 程 度 の 上 昇と落ち着 いて

ち、土地取引が46％、マンション取

売価格は4,000万円程度となる。同と戸 建て志 向 が 強 い エリアであるいる。5,000万円を超えていても物出せないからだ。お客様としては安きた。成約件数は昨年と比べてあま引 が34 ％、 戸 建 て 取 引 が20 ％ でじ条 件 の マンションであ れ ば、10ため、売れ行きも好調である。

件 が 良 けれ ば 即 座 に売 れるエリア

ければ新築を買いたいので、新築

り変わっていないが、売れ筋が低額あった。

年 前 なら約3,000万 円 で 購 入 が 可

4月から改 正 宅 建 業 法 が 施 行 さ

なので、それに追随して他の物件

物 件 の 売り出しの 影 響を受 けてし

物 件 な の で 単 価 は 下 がっている。

土 地 取 引 が 活 発で ある理 由 は、能であった。販売価格は、坪当たり

れるが、当社ではこうした動きに先が 高 い 金 額をつ けると動きは 鈍くまう。

上がったところが残って、その下の建売ビルダーや投資家向けアパー

130万〜 140万円位であったため、駆けて、約2年前から、売主・買主双

現在は30％程度上昇している。

方に安心とメリットがある「建物瑕なる。決して価格が高いから売れな

今 動 いている顧 客 は30 〜 40代

ところが動いているのが現状だ。在ト建 築 業 者 が 積 極 的 に購 入していいわけではないが、物件の価値にのファミリー層が中心。高齢者で顕庫は増えており、当店の今の時期でるからである。市内のみならず、郊そのため、 市内の人気エリアで疵保証システム」と「住宅設備保証

見合っていないと売れない。中古マ

著なのは買替えで、 バス便の戸建は、いつもの1.5倍ほどある。売り物

外の主要な駅周辺でも取引件数はは、平均的な会社員は、簡単には購システム」という「2つの安心サポー

ンションは3,000万円台の物件は徒てから駅近のマンションに移るとい件は多いが、 価格が高いので残っ

多 い。した がって、 名 駅 営 業 所 で入できなくなっている。また、 郊外ト」を提 供している。住 宅 市 場 がス

歩10分 程 度、4,000万 円 を 超 えるう動 きは 多 い。買 い 雇 客 の 動 きはてしまう。今後は、価格の上げ止まは、名古屋市中村区・中川区続い物件でも、 新築物件の供給が少な

トック住 宅 型 へシフトしていく中、と駅から5分以内が売れ筋。築年数今のところ全般的に良い。ただ、売りから買 い 顧 客 の 動きに火 が つ いて、 稲沢市や岩倉市での取引件数いので、築浅物件となると新築時と今後も「インスペクション」の結果は様々で、 平成以降の竣工ものが主 サイドは 強 気 の 値 付 けをしていて動きがもっと活発になってくるこが伸びている。

ほぼ同額での取引も珍しくない。

を活 用し既 存 住 宅を安 心して取 引多いが、 昭和築でもある程度規模るので、今は買い手がぎりぎりそれとに期待している。

中古マンションは、駅近物件の取特に、名鉄線の特急乗降駅やＪできる不 動 産 取 引 環 境を整 備しての あ るUR系 の 物 件 は 値 落 ちし な引が目立っている。とくに「金山エリ

Ｒ線の駅近物件は、 名古屋駅までい。3LDKで 専 有 面 積70 ㎡ 以 上 がア」での取引件数が多い。その要因

30分以内で通勤が可能となるのでとして、リノベーション再販を目的

人 気 も 高 い。まとした 買 取 業 者 の 存 在 が 大 きい。

た、 車社会という築年数が古いマンションを1,000万

地域性から自家用円程度で仕込み、約1,000万円のフ車 を2台 所 有してルリフォームを行って2,000万円超

いる世 帯 が 多 いで再販しているケースもある。

ので、駐車場使用

基本タイプだ。中古戸建てに関してはそれほど量が多くないので、動きは 悪くな い。そこそこ売り物も出て名古屋市中心エリア（名古屋駅周辺）きており、3,000万円台が主流である。
相 模 大 野で は、 駅 前 の 伊 勢 丹A
館 跡 地とそ の ほ か2カ 所 で 新 築 マ
ンションの供給が計画されている。
伊 勢 丹 跡 地 の 販 売 価 格 は 坪285万円くらい に は なるので は な い かとみられている。中古マンションは築浅 で あ れ ば 坪 当り200万 〜 250万
28

三交不動産
仲介事業部
名駅営業所長岩佐栄治 氏
駅近の中古マンションは高値取引が続く、土地の業者買いが主流に

当社は名古屋地区にて、 名駅営
業所のほかに緑営業所、金山営業所、大曽根営業所の４カ所で不動産

さらに、 女性単身者が都心部の売買仲介を展開している。名駅営業

利便性の高い物件や、自らのライフ

所 の 今 年 度 上 期（2017年10月末 時

スタイル に 応じて間 取りを 変 更で点）の 実 績 は 取 引 件 数 が 昨 年 対比

きる物件を探しているからだ。

120％と好調である。
取引の内訳は、 全体の取引のういきたい。

料 が 安 いこともメ
リットである。
その一方で、戸建ては マンション

また、日本人だけでなく、外国人

ほど建 築 費 が 上の実需も確実に増えている。その背がって い な い た
29

F RK調 査・研 究報告 1

既存住宅流通量 地域別推計

全国の既存住宅流通量は57.9万件
5年連続で上昇、
東京都は13.5万件
不動産流通経営協会（FRK）は独自に行っている全国ベースによる既存したため、前年比0.5ポイント減少してやかな増 加 傾 向 がみられる。平 成28

37.4%となった。

年速報推計値では、東京都23区全体

住 宅 流 通の推 計を昨 年11月にまとめた。総 務 省 が5年ごとに行っている住宅・土地統計調査（以下、住調）の既存住宅流通量は、住替えに伴い持家と表1区分して取得された既存住宅のうち、調査時点でその住宅に購入者（回答者）が下の図1の都道府県別推計（平成居住している戸数（世帯数）であるのに28年速報）では、既存住宅流通量が対してFRKの既 存 住 宅 流 通 推 計 量

最も多いのは東京都の13.5万件（前年は、建物売買による所有権移転登記

比約6,000件増）で、次いで大阪府が個数をベースに推計している。

5.9万件（前年比約3,000件増）、神奈

Ｈ23

Ｈ24

Ｈ25

Ｈ26

H27

H28

2011

2012

2013

2014

2015

2016

建築着工統計834,117882,797

980,025

892,261

909,299

967,237

（個）

法務省
登録統計

513,444533,506

579,455584,753

623,488

650,485（件）

所有権移転登録個数等から推計454,398472,686

513,977

518,676554,281

578,932

35.3%

34.9%

34.4%

36.8%

37.9%

37.4%

単位

出典等

A

新築住宅着工総数（借家・給与住宅含む）

（戸）

（参考）

所有権移転個数Ｂ

FRK既存住宅流通推計量

既存住宅流通比率（Ｂ/(A+B))の既存住宅流通量が11.4万件となり、都道府県別で既存住宅流
通比率が最も高いのは京都府の50.4%

全国ベースの推計結果（平成28年速報）

東京都全体（13.5万件）の約84%を占めている。
また、既存住宅流通比率はの区部では「港区」が最も高く67.9%

るほか、北海道全体（2.7万件）と同程

50.7%となっている。
なお、大阪市の既49.5%となっており、東京都全体の既存（ 前 年 比5.3ポイント増 ）となってい度のボリュームとなっている。

存住宅流通量は千葉県全体（2.9万

住宅流通比率（47.6%）と比較するとやる。

や高い水準にある。

件）と同程度のボリュームとなっている。

下の図2の東京都区部以外の首都圏16エリアの推計結果（平成28年速東京都で流通量が最も多いのは「世田谷区」

大阪市の流通量は2.9万件で千葉県全体と同規模

報）をみると、既存住宅流通推計量が中京圏（愛知県）14エリアの既存住
宅 流 通 量の推 計 結 果（平 成28年 速報、データ未掲載）では、名古屋市内

最も多いのは、「神奈川県横浜市」の関西圏（大阪府・兵庫県）22エリアの各 区を含む「愛 知 県中央 」「愛 知

2.7万件で、次いで「神奈川県川崎市」の既 存 住 宅 流 通 量の推 計 結 果（平県熱田」「愛知県名東」の既存住宅

31頁の表1にあるように、全 国 ベー川県が5.6万件（前年比約1,000件増）

データは記載していないが、東京都・が9,600件、「埼玉県さいたま市」と「東

成28年速報、データ未掲載）では、最流通量が多くなっている。
これら3エリアスの既 存 住 宅 流 通 量 推 計 値（平 成となっている。既存住宅流通比率を見

区 別の推 計 結 果（平 成28年 速 報）

京都府中市」が7,600件となっている。

も多いのは「大阪府大阪市」の2.84万の既 存 住 宅 流 通 量の合 計は1.23万

28年速報）は57.9万件（前年比4.4%

ると、平成28年（速報）は、京都府が最では、 単 独の区 部で既 存 住 宅 流 通

既存住宅流通比率（平成28年速報）件で、次いで「兵庫県神戸市」の1.54

件で、愛知県全体の既存住宅流通量増）で、平成23年から5年連続の上昇も高い50.4%（前年比1.1ポイント減）を量が最も多いのは昨 年と同 様に「世は、「神 奈 川 県 横 浜 市 」が47.8%で万件、「大阪府北大阪」の5,800件と（2.2万 件）の半 数 超を占めている。既となった。既 存 住 宅 流 通 比 率（平 成示しており、次いで東京都が47.6%（前

田 谷 区 」で9,460件（ 前 年 比340件

最も高く、「埼玉県志木市」が45.1%、

なっている。既存住宅流通比率（平成存住宅流通比率（平成28年速報）に

28年速報）は、既存住宅流通量の上

年比0.1ポイント減）となっている。

増）、次いで「大田区」の8,070件（前「東 京 都 町田市 」が44.4%）と続いて28年速報）
では、「兵庫県洲本市」がついては、「愛知県名東」が35.5%と最昇（前年比4.3%増）以上に新設住宅

東京都23区全体の既存住宅流通

年 比520件 増）。既 存 住 宅 流 通 比 率いる。
なお、横浜市の既存住宅流通量

58.9%で最も高く、次いで「兵庫県神戸

も高く、次いで「愛知県津島」（35.1%）、

着工総数が上昇（前年比6.4%増加）

量の推移を見ると、平成23年以降ゆる（平 成28年 速 報）については、 単 独は、神奈川県全体の半分弱を占めてい市」が56.8%、「大阪府東大阪市」が「愛知県熱田」（29.7%）となっている。

図130

都道府県別既存住宅流通量（平成28年速報推計値）

図2

首都圏（1都3県）16エリアの既存住宅流通量（平成28年速報推計値）

31

F RK調 査・研 究報告 2

不動産流通業に関する消費者動向調査「新築住宅のみ」にこだわって住宅を探した割合が減少傾向

ち建物保証の利用が35.1%（前年度

は「既 存 住 宅 売 買かし

比2.7ポイント増）を占めている。建て方保険」を利用する際に実別に「建物保証」と「住宅設備保証」

施された検 査 以 外に行の利用状況をみると、既存戸建てではわれた民 間の建 物 検 査

建物保証を利用した購入者が44.3%（ホーム・インスペクショ

探した割合をみると、昨年度、一昨年度と、プラスの売却差額では、500万〜（前年度比2.9ポイント増）、既存マンン）の実 施 率は、「既にと比べて減 少 傾 向にある。既 存 住 宅

1,000万円未 満の世 帯が8.7%（前 年

ションでは31.5%（前年度比3.0ポイント

売 主 が 行っていた 」が購 入 者の購 入 理 由は、「希 望エリア

度比2.2ポイント増）、
マイナスの売却差増）となった。不動産会社等による住宅

11.1%（前年度比1.1ポイの物件だったから」（62.8%）、「手頃

額では、−1,000万〜−500万円が9.8%保証が今回の住宅購入に多少なりともント増）、「売主に依頼しな価 格だったから」（58.1%）、「良質（前 年 度 比6.6ポイント減）となってい影響したとの回答は、住宅保証利用者て行ってもらった」が3.5%

不 動 産 流 通 経 営 協 会（FRK）はな物件だったから」（44.0%）が上位3る。

の75.0%（前年度比1.6ポイント増）
を占（前 年 度 比0.4ポ イント「第22回不動産流通業に関する消費位を占めているほか、「新 築にはこだ

マイナスの売却差額発生世帯は従めている。

増）、合 計14.6%（前 年

者動向調査（2017年度）」の結果をまわらなかったから」は37.2%で、前年度

前 住 宅を平 均4,068.8万 円（前 年 度

既存住宅購入者における「既存住とめた。
この調査は、居住用不動産取に比べて3.2ポイント増加している。
また、

3,668.5万円）で購入し、平均2,712.6

宅売買かし保険（国が指定する住宅

得者の取得行動や種々のサービス等「新築にはこだわらなかったから」「多く万円（前年度2,565.1万円）で売却して瑕 疵 担 保 責 任 保 険 法 人が提 供する

既存住宅の購入にあの利用実態・評価を時系列把握するこの既存物件から選ぶことができたから」おり、その差額は前年度の1,055.8万円保険）」の利用率は8.7%（前年度比

たって何らかの建物検査とで、不動産流通に対する消費者の行といった理由を挙げる割合についてみる

から1,337.5万円に増加した。

0.7ポイント増）であったが、利用者にを行った購入者は、既存動を捉えることを目的に、1991年から隔と増加傾向がみられる。

ついて「既 存 住 宅 売買かし保 険 」が住宅購入者の40.8%（前

今回の住宅購入に与えた影響度をみ

年 度 比2.5ポイント増）、

ると、多少なりとも影響したとの回答は

既 存 戸 建て購 入 者では77.6%（前年度比1.0ポイント減）
を占め

52.9%（前年度比5.9ポイ

ている。

ント増）
となっており、全体

既存住宅の購入理由は「希望エリアの物件だったから」が最多「既存住宅売買かし保険」の利用率は8.7%

年で、2001年からは毎年実施している。

自己所有住宅から住み替えた世帯

首都圏1都3県で平成28年4月1日からの66.3%が従前住宅を売却している。
こ

平成29年3月31日の間に、購入した住のうちマイナスの売却差額が発生して宅の引渡しを受けた世帯を対象としている世帯は60.6%で前年度比5.8ポイン

既存住宅購入者における不動産会

いる。

ト減、プラスの売却差額が発生してい社等による住宅保証の利用状況をみる

調査結果によると、新築住宅購入者

る世帯は31.7%で前年度比2.3ポイントと、住宅保証の利用率は47.4%（前年のうち、「新築住宅のみ」にこだわって増だった。売却差額の金額帯別にみる度比4.8ポイント増）となっており、このう

図1

ている。

の半数を超えている。

不動産会社等による住宅保証の利用状況＜既存住宅購入者＞

建物保証と住宅設備保証を利用

既存戸建て（N=210)

16.7

27.6

7.6

44.3

3.8

既存戸建て
（N=210)

16.7

27.6

7.6

44.3

3.8

既存マンション（N=438)

17.1

14.4

14.8

49.5

4.1

既存マンション（N=438)

17.1

14.4

14.8

49.5

4.1

利用しなかった
住宅設備保証のみ利用
無回答
利用しなかった

既存住宅（N=666)

16.8

18.3

12.3

47.7

4.8

無回答

既存住宅（N=666)

16.8

18.3

12.3

47.7

4.8

住宅購入にあたって探した住宅＜新築住宅購入者＞

既存住宅を購入した理由＜既存住宅購入者＞

度比1.5ポイント増）となっ不動産会社等による住宅保証もしく
図3

図2

図4

建物保証のみ利用
建物保証と住宅設備保証を利用
住宅設備保証のみ利用
建物保証のみ利用

住宅購入にあたっての建物検査 ※ の実施状況＜既存住宅購入者＞※不動産会社等による建物保証及び「既存住宅売買かし保険」の利用にあたって実施された検査、ならびそれ以外におこなった民間の建物検査（ホーム・インスペクション）＜既存住宅購入者＞

32

既存戸建て
（N=210)

52.9

35.7

11.4

既存戸建て
（N=210)

52.9

35.7

11.4

既存マンション（N=438)

36.1

52.5

11.4

既存マンション（N=438)

36.1

52.5

11.4

既存住宅（N=666)

40.8

47.1

12.0

既存住宅（N=666)

40.8

47.1

12.0

いずれかの検査をおこなった
どの検査もおこなっていない
いずれかの検査をおこなった
無回答
どの検査もおこなっていない
無回答

33

日本の不動産流通業史❹

高 度成長期の不動産流通業

明海大学不動産学部教授

周藤 利一（すとう としかず）

周藤 利一

1956年島根県生まれ。1979年東京大学法学部卒業。同年
建設省入省。
土地情報課長、不動産適正取引推進機構研究理事、日本大学経済学部教授、国土交通政策研究所所長などを経て2015年より明海大学不動産学部教授。
博士（工学）

不動産業の発展高度経済成長期終盤（表－１）
不動産業の事業所数
全の1972（昭和47）年にお分類ける不動産業の事業所数

阪

月賦住宅事業は、明治時代に遡るほど歴史が古く、関

名古屋

1969年
からの
増加率

1972年

1969年
からの
増加率

1972年

1969年
からの
増加率

東大震災後の住宅の大量需要に応じて活発になったが、戦時中の資材統制により停止していた。戦後すぐに展合住宅として登場し、高級感を出すネーミングとして「アビタ
シオン」
「コープ」
「レジデンス」等種々の用語が用いられたが、結局、「マンション」が一般化した。
各戸分譲方式の集合住宅という意味では、最初の分

32,4000％15,641

30％

7,549

15％

開され、大手3社だけで1960年代の10年間に、公営住宅

2,887

53％

1,535

33％

466

18％

65％

19,803

-14％

9,694

30％

4,391

5％

の建設戸数を上回る年間10万戸以上の割賦住宅を販

譲マンションは、民間ではなく、東京都が1953（ 昭和28）

100,769

建売・土地売買

8,767

6％

1,466

42％

957

61％

498

120％

売した。

年、渋谷区宮益坂に建設・分譲した宮益坂アパートであ仲介

29,684

19％

6,881

23％

3,156

21％

1,959

26％

その他

6,015

4％

1,363

47％

299

39％

235

135％

貸家業

（資料）総理府統計局「事業所統計調査」

このように、高度経済成長期においては、流通業をはじめとする不動産業の量的拡大が目覚ましかったが、それに加えて、新たな事業分野が生まれるなど不動産業の構造面でも大きな進展が見られた。
すなわち、住宅、ビル等の不動産ストックが大量に形成され、また、マンション、プレハブ住宅といった新しいタイプの不動産が産み出されたという点において、不動産市場の規模においても、厚みにおいても拡大、充実が実現した。
そしてこのことは、不動産流通業にとっても発展の場が量的にも質的にも拡充したことを意味する。以下では、そうした発展状況を概観する。

私鉄の沿線開発事業
終戦直後の私鉄は、戦災復旧の費用捻出のため不要土地の売却に注力していたが、復旧が一段落した1946（昭和21）年頃から開発・分譲事業を再開した。
他方、中堅の宅地造成業者も終戦後しばらくして宅地造成・分譲業務を再開した。
そして、住宅金融公庫が設立されたことを受け、各社は開発住宅地に公庫融資住宅（個人持家）の誘致に努めるとともに、翌年度から一般建売住宅融資制度が新設さ地の手当てをしておき、改めて住宅建設を計画する者が多かった。不動産業界では、こうした「二段階マイホーム取得計画」に対応したため、宅地のみの供給量が多く、土地付き住宅（建売住宅）の供給は少なかった。
こうした宅
地造成・分譲を担当したのは、私鉄の開発事業部門と中堅の宅地造成業者であった。
宅地造成の供給源である素地は農地や林野が中心であったが、（表−２）に見るように、高度経済成長期における農地・採草放牧地の転用は活発であり、1973（ 昭和48）年に第一次オイルショックが発生するまでは増加傾向
を続けた。
（表－２）
全国農地・採草放牧地の転用許可・届出実積
年次

件数

1953

114,617転用面積(ha)

前年比
（％）

5,731

1戸当たり価格は60万〜 100万円だった。
この建物が最融公庫に対して、民間における住宅融資機関の役割を近になって建て替えられたのは、周知のとおりである。

担ったのである。

住宅メーカーの伸張

1954（ 昭和29）年時点で月賦住宅事業会社は、東京に38社、全国で100社程度存在したが、1970年代（昭1968（ 昭和43）年は、新設住宅着工戸数が初めて100

和40年代半ば）になると都市銀行等の民間金融機関が万戸の大台を超えたことと、住宅統計調査で初めて住宅ス

本格的に住宅融資を開始したことから、多くの月賦住宅

トック数が総世帯数を上回ったことで、日本の住宅史上の事業会社が撤退し、注文住宅建築等に主力業務を移し画期となった年であるが、住宅産業という言葉が初めて登ていった。

場した年でもある。

民間デベロッパーの誕生
高度経済成長期にはまた、大手不動産業者により大都市の市街地や郊外において大型開発事業が着手さ

この住宅産業という新興分野の中でプレハブ住宅を供給する住宅メーカーの伸張が当時は著しかった。
プレ
ハブ住宅の考え方が日本に紹介されたのは、昭和初期のことである。
ドイツの建築家ワルター・グロピウス（Walter

9.9

れた。
その中には、地方公共団体と連携した大規模埋立

Gropius）が提案した乾式組立構造（トロッケン・モンター

-12.9

1956

154,412

6,958

26.8

てによる工業用地、商業用地、住宅用地の造成事業や、ジュ・バウ）が1927年に住宅展示会で試作住宅として展

1957

187,702

9,323

33.6

「新しい街づくり」のコンセプトの下でショッピングセンター

1958

203,894

9,119

-1.9

1959

230,228

11,11521.9

等の生活利便施設、スポーツ施設等のコミュニティ施

1960

258,597

15,00935.0

1961

310,972

21,03340.1

1962

297,121

20,233-3.8

1963

358,418

24,62621.7

1964

417,955

28,75316.8

造成開発、建物の分譲販売、管理という一連の業務を進

多摩平団地でプレキャスト・コンクリート板を使用したテラ

める業種は、1965（昭和40）年代に入ると民間デベロッ

スハウス9棟27戸を完成させた。

26,502-7.8

会に対する建売住宅建設資金の融資が始まったことを受

5.8

1967

458,617

29,5445.4

得できるだけの水準には達していなかったので、ひとまず宅して参入し、また、各種の方式を発案したもので、住宅金

6,298

28,032

当時の一般の人々の購買力は、宅地も住宅も一挙に取

6畳と4.5畳の居室、食堂兼台所、便所、浴室で統一され、

5,488

421,397

により「計画建売住宅貸付」制度を実現させた。

よる住宅ローンも存在せず、そこにビジネスチャンスを見出

125,755

431,721

う要望し、1954（昭和29）年の「住宅金融公庫法」改正

事務所、5階以上が90戸の住宅であり、住宅の間取りは

115,6061966

さらに、私鉄は自社の建売住宅にも公庫融資を付けるよ方式があった。当時は、都市銀行等の民間金融機関にる。地上11階、地下1階建てで、1階は店舗、2 〜 4階は

1955

1965

も多くなった。

月賦住宅には、無尽式、積立式、賃借式、請負式の41954れ、地方公共団体、地方住宅公社、日本勤労者住宅協
け、地方公共団体等に建売住宅建設用地を提供すること

34

1972年

大

6％

るが、東京、大阪、名古屋

近の3年 間で2割 以 上の

構成比

京

100％

土地賃貸業

仲介業の事業所数が直東間の新しいアパートは、鉄筋コンクリート造の市街地高級集

9,452

総計

の三大都市ではいずれも

1972年

国

売方式だったが、その後、各住戸分譲方式も出現した。民154,687を示したのが（表−１）であ増加を見せている。

月賦住宅事業の展開

1968

478,605

30,5493.4

1969

600,40742,87640.3

1970

578,047

46,5198.5「建 築 雑 誌 」に紹 介された。
これを受けて住 宅 営 団が設、高級モデルルーム等の付加価値を付けた分譲事業

1941（ 昭和16）年より応急工員住宅として200戸の木製パも見られた。

ネル組立住宅を試作したのが、実践の始まりである。
そし

このように、開発用地（素地）の買収、開発計画、土地のて、
日本住宅公団が1959（ 昭和34）年に東京都日野市のパーと呼ばれた。従前はビル経営を主業務としてきた大手

こうした前史を受けて、この時期に民間企業たる住宅

不動産会社が他の分野、特に開発分野にも進出して、総メーカーによるプレハブ住宅の供給が住宅の大量供給の合不動産業者たる民間デベロッパーになったのである。

手段として急成長したのである。プレハブ住宅の住宅建

民間マンションの登場

ら高度経済成長期が終わる1973（昭和48）年には11％ま

1971

577,762

47,6092.3

1972

609,357

50,705

6.3

1973

608,661

52,532

3.6

1974

420,858

34,247-34.8

日本住宅公団によるアパート建設開始と前後して、民1975

387,026

25,507-25.5

間不動産業者によるアパート、マンションの建設が1955（資料）農林省「農地の権利移動・借地等調査結果」

示されたのが最初であり、この構造が当時の建築学会の（昭和30）年頃から登場した。当初は賃貸や1棟単位販

設戸数全体に占める割合は、1966（昭和41）年の3％かで伸びた。
そして、これら分譲マンションやプレハブ住宅が不動産流通業の主力商品として成長していくのである。

35

column

地震とマンションの被害

株式会社東京カンテイ

市場調査部

上席主任研究員 井出武2016 年 4月14日 お よ び4月16日 に淡路大震災よりも大きいことを新耐震震物件に1棟あっただけであった。外観

大震災では、地震の揺れによる建物のションの分布は築36 年目以降となる。

とも新耐震と旧耐震という耐震制度の熊 本 県 益 城 町 を 震 源とする M6.5と基準と旧耐震基準という括りのみで判目視では建物自体に躯体の専断や座屈倒 壊や 変 形 等による圧 死 者は被 災地唯一の「倒壊」判定のマンションは築違いによる被災度の差異はほとんど見M7.3の直下型地震が相次いで起こった断することは困 難 である。な ぜ なら、などの致命的な破損は確認できていな

域全域でも90人程度であり、阪神・淡43 年である。
図2を見る限り「被害無」られない。東日本大震災の被災度でも「熊本地震」において、東京カンテイは熊本地震では「小破」以上の被害が多い。ほとんどのマンションは中破以下の路大震災の建物の倒壊等による圧死者と「軽微」の合計シェア（赤い棒グラフほぼ同様であり、マンションは概して地

同年10月に現地での目視確認に基づい

いことや、
「大破」
「倒壊」では新耐震

被害に留まっている。このような観点で3,000人と比べ地震の揺れによる被害の上端）は築 41年まではほぼ同水準で震の揺れに対して一定の対応力を発揮

たマンション被災調査を、熊本市を対基 準と旧耐震 基 準で有意の差が見ら

見ると旧耐震マンションは新耐震マン

は相対的には小さく、新耐震マンション推移していることがわかる。また、新耐しており、単純に旧耐震マンションが新象に行った。当社が同様の調査を行っれるが、反対に「被害無」は旧耐震マン

ションと比べ、「小破」の比率が高く、「軽はもちろんのこと、旧耐震マンションで震基準適用後でも（築35年以降）「被害

耐震マンションと比べ地震に弱いといた過去の大きな震災との比較では、熊ションが 25.7％、新耐震マンションが微」の比率が低くなっている点をもって、あっても、横揺れには相当の対応能力

無」と「軽微」の合計シェアが低い水準

うことにはなっていないのである。

本地震のマンションに対する被害は阪23.9％と、旧耐震マンションの比率が「より大きな被害が生じた」と断言するが発揮されたものと推察できる。

となっている竣工年が 散見されること神・淡路大 震災、東日本大 震災より大高い。熊本地震の被災状況のデータかのは困難であると思われる。

きいことがわかった。

ら得られる両 耐震 基 準の被 災 度の差

図1は宮城県のマンションを築年別

3．熊本地震における新耐震と旧耐震の被災度の違いも明らかである。

地震による建築物への被害は、震源までの距離、活断層との位置関係や建熊本地震は前述の通り、30 時間あま

築物の形状等によって差異が生じるの

大都市の直下型地震で人的被害が甚

異は皆 無とは言えないまでも、「非常に被災状況の分布割合を百分率で示し

りの間に最大震度 7の激震を2回観測であって、単純な耐震基準の「新・旧」大であった阪神・淡 路大 震 災では、一に大きな差があった」と結論付けられたものである。築31年以前を旧耐震マ

熊本地震は東日本大震災のおよそ5したマンションが体験した初めてかつの差によって生じるものではないこと

定の修繕が必要とされる被害である「小るほど大きいとは言い難いのである。

ンションと見た場合、それ以前の竣工年後に発生しているため、旧耐震マン

未曾有の災害であった。しかし、少なくは、これらのデータから明らかである。

破」以上の判定度合の棟数は544 棟でこれらをさらに詳しく見てみよう。

物件が極端に大きな被害を受けている全体の10.3％であったのに対し、同様の直下型地震であった熊本地震の「小破」以上の割合は231棟で全体の棟数722棟に対し32.0％と21.7ポイントも高い（表1）。
1．震災発生時の「新耐震」と「旧耐震」の割合の違い当然震災の発生年が遡るほど、旧耐

２．東日本大震災における新耐震と旧耐震の被災度の違いという事実はない。むしろ築 40 年以上の物件に耐久性に差異のある物件が存在していると見るべきではないか。旧耐

東日本大震災は熊本地震と阪神・淡震基準が導入されたのは1971年であ路大震災とは異なり直下型ではなく、横るから、築 40 年以上の物件は旧耐震基

揺れが中心であり、甚大な人的被害の準以前の基準で建築された物件である

ほとんどは津波によってもたらされたと考えられる。

ものであった。そのため「大破」が旧耐

図1

東日本大震災 築年別マンション被災状況シェア分布

■大破
■中微
■小破
■軽微
■被害無

阪神・淡路大震災と異なり、東日本

震マンションの比率は高まる（表 2）。旧

表2

震災別に見た新耐震と旧耐震の棟数割合

耐震マンションは新耐震移行後には原熊本地震（2016年4月）熊本市耐震基準別建物被災度分布

則としては増加しないので、その後は比率が下がっていく。熊本地震発生時に熊本市内の新耐震と旧耐震の棟数比率は約90％：10％であった。東日本大震災

図2

時は約 85％：15％、阪神・淡路大震災
時には約 60％：40％である。
熊 本 地 震で 全 体 の 被 災 度 が 阪神・
表1

東日本大震災（2011年3月）宮城県耐震基準別建物被災度分布

震災別の被害状況

熊本震災

築年別マンション被災状況シェア分布

■大破
■中微
■小破
■軽微
■被害無

◆熊本地震（熊本県熊本市）◆東日本大震災（宮城県内）

阪神・淡路大震災（1995年1月）兵庫県耐震基準別建物被災度分布◆阪神・淡路大震災（兵庫県内）

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37

E S S A Y③

都会で働き、週末は田舎 は
リタイア後の幸せ切符
作家

井形 慶子

ロ

ンドンから田舎へ向かう車でモーター

ウェイ（高速）の渋滞が始まる。月曜

編・集・後・記日から金曜日までのウィークデーを都会でねっとりホクホクの里芋に八つ頭、大根に人参、そして小松菜に働き、週末をカントリーサイドで過ごす人々

刻みネギのトッピング……。手塩にかけて育てた採り立て野菜でつが多いためだ。

くったお雑煮の味わいは格別だ。

都会で働き、田舎で余暇を満喫する二

昨春から農業体験農園なるものに参加している。25㎡の農地で重生活はイギリスではめずらしくないが、実は一般の人々にとって、そうせざるを得ない

年間20数種の野菜作り。種苗・農具・資材・肥料等は現地完備で、裏事情があった。

手ぶらで畑へ。全て自分で育てるのだが、プロの農家のアドバイス
付きなので、収穫もプロ並みに。
それで費用は月３千円ちょい。畑通

ロンドンに本社がある大手家具メーカー

いが日課の人にも、週１の人にも、それなりの収穫がある。小生といえに30 年以上勤めた男性もその一人。

ば、前者に近く、足しげく畑へ。
そこには、新たな発見や感動、そして彼は長年、
ロンドンの賃貸住宅に暮らし

なんともいえない『 癒し』がある。
こんな暮らしもいいなと思う人も少なくていた。だが、外国人が白人系イギリス人

ないのでは…。

を上回ったロンドンでの生活は肌に合わな

住 宅 地の『 2022年 問 題 』といわれるものがある。30年を経 過しかった。加えて深刻な住宅不足からロンドンの住宅価格は平均 7,000 万円台とうなぎ

マを押しつけられる仕事にストレスは鬱積までの家に家賃を払って住み続ける（リーた生産緑地の指定が解除され、都市農地の宅地化が加速するこ昇り。今後、都会に住み続けることは経済する一方。

スバック）や改装費用にあてている。３寝とが危惧されるそうだ。空き地・空き家の増加が社会問題となってき室の海 辺のバンガローは、現 職を退く１

た今日、さらに拍車を掛ける心配もある。『 都市農地＆プロ農家 』

トを引き上げた。

年後に間に合うようバスルーム、寝室をリ

は、空き家・空き地問題への対策に、あるいは二地域居住の促進に見つけた家は生まれ育ったイギリス北部「40 年間続けた仕事に全く未練はなかっフォームで追加。念願の長期海外旅行でも一役買うかも。

ヨークシャー、住人わずか220 人ほどの元た。安定した高収入より、つましやかな年

家を空けるとき、ホリデーコテージとして旅3月に開催する『 第12回ＦＲＫ住まいと暮らしのセミナー』では、二炭鉱の村、ケトルウェルの中心部に建って金生活がほしかった。田舎に家があって行者に貸し出す予定だ。
これで一週間約

地域居住の勧めをテーマとした講演会を行う予定だ。消費者の皆いる。1800 年代石造りのコテージだ。

本当に良かった」

30 万円、一カ月にすれば120 万円もの収様に多 少なりとも二 地 域 居 住への関 心を持っていただけることを期入が見込める。

待したい。
（Ｔ）

面からも絶対に無理だと判断し、リタイア後を見据えて、故郷で家を探し続けたという。

再婚を機に退職し、喜んで都会のフラッ購入後は週末になるとロンドンから故郷

もう一つ、スーパーマーケットのマネーに戻り心の平安を保っていたが、日曜日のジャー（40 代）の男性は、働き盛りの只中

退職金制度のないイギリスでは国をあ夕刻、ロンドンへ帰るたび、憂うつで仕方なで妻と共にウェールズの海辺に小さなバン

げて不動産投資（Buy Tolet）を推奨しかったという。50 代で重役となり、会社から

ガロ−（平屋）を購入した。ロンドンのワンている。よって自宅の売却益は課税されな

高級車をあてがわれたものの、片道 5 時間

ルームフラットを4,000 万円で売却して、約い。住宅投資のすそ野は広く、田舎家と都

一般社団法人 不動産流通経営協会

高速道路を運転することや、社長からノル

2,000 万円を購入費用にあて、残りはこれ会の住まいをうまく連動させれば夢はさらに2018年冬季号＜通巻4号＞

広がる。イギリス人は平均 32 歳で最初の発行日

住宅を購入するといわれ、持ち家率は80%Proﬁleいがた・けいこ 長崎県生まれ。大学在学中から出版社でインテリア
雑誌の編集に携わる。28歳で出版社を立ち上げ、イギリスから豊かな暮らしと生き方を考える英国生活情報誌『ミスター・パートナー』
を発刊する。
同誌編集長。100回を超える渡英経験を通じ書き下ろした著書は、ベストセラーになった『古くて豊かなイギリスの家 便利で貧しい日本の家』（新潮文庫）など多数。
他にも『イギリス式シンプルライフ』（宝島社）、『イギリス式 月収20万円で愉しく暮らす』（講談社＋α文庫）、『よみがえれ！老朽家屋』
（ちく
ま文庫）
、
『突撃！
ロンドンに家を買う』（講談社）、『東京吉祥寺田舎暮らし』（ちくま文庫）、『イギリス人が知っている心を豊かにするたった一つの方法』（KADOKAWA）、『今すぐ会社をやめても困らない お金の管理術』（集英社）など。 ザ・ナショナル・
トラスト
ブランド顧問。
日本外国特派員協会会員。

（ドイツ、フランスでは40% 台）とヨーロッ

発行人

平均８回の売買を繰り返しながら、上がり
背景も不動産投資を身近なものにしていた。
とすれば、都会で稼ぎ、田舎に家を購入する二重生活は、田園を満喫する余暇

一般社団法人 不動産流通経営協会〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-25-2 虎ノ門ＥＳビル5階
Tel．03-5733-2271
Fax．03-5733-2270
https://www.frk.or.jp

パでも群を抜いている。その上、一生のうち続ける不動産の恩恵を受ける。このような2018年1月25日

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所

レイアウト・デザイン

株式会社タクトデザイン事務所

印刷

株式会社東伸社

だけのものでなく、用意周到なリタイア後の生活設計に他ならないと思える。

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Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

不動産物件の情報交換、不動産流通に関する調査研究、諸制度の改善に取り組んでいます。