【巻頭インタビュー】

日本の住宅市場とホームインスペクション
ホームインスペクターズEYE
ホームインスペクターズテクノロジ一ホームインスペクション実例紹介

ホームインスペクターの PR戦略第 1 回
ー、員情報コーナー

ツ'◎内閤府認証NPO法人日本ホームインスペクターズ協会

【巻頭インタビュー】

日本の住宅市場とホームインスペワシヨン
長嶋修（ながしま•おさむ）内閣府認証 NPO 法人日本ホームインスペクターズ協会・理事長

いるうえ、上下水道などのインフラ整備やゴミ収集などのディションや対処法について消費者にアドバイスを行うこ

行政サービスの効率も悪化して自治体の財政事情を逼迫とはありません。

させます。

しかしそれでは、現在の日本の不動産取引実情にはそぐわないのです。住宅（建物）に関する知識のない消費者は、日本の人と不動産の関係は今、歴史的な、大転換点を迎えています。建て売り、注文住宅、マンションや賃貸住宅もットを設定しています。日本の住宅政策はいまだ「新興国モデル」から転換し切れていないのです。

このようななか、住宅の世界において求められる職能性能だけを提示されたところで、それが自分たちにとってどが、いうまでもなく皆さま「ホームインスペクター（住宅診ういうことなのか、その住宅を購入していいものか、判断が断士）」です。

困難です。消費者が求めているのは、自分たちの立場でア含めて、長らく 100万戸台を保っていた新設住宅着工戸数ドバイスをしてくれる専門家の存在。

も、 2010 年度は 80万戸弱と大激減。景気後退による一時都市問題はこれから大変深刻となりそう。これから本格的な落ち込み、という見方もあるものの、実のところはそん的な人口減少を迎えるわが国の都市は、歯抜けのように空な簡単な話ではありません。そこへ東日本大震災。おそらくき家だらけとなり犯罪率が上昇、自治体の財政問題から、もうかつてのペースには二度と戻ることはなく、やがて 50万

ゴミ収集やインフラ整備などの行政サービスすらままなら戸程度にまで縮小していくこととなるでしょう。

ないところも出てくるでしょう。

中古住宅市場はその流通数を倍増させます。現在45 万

都市の空家率が30 ％を超えると、防犯をはじめとする居戸程度の流通数は、数年で 2倍の 90万戸程度に、長期的に住環境の著しい低下が起きることが研究者の間で知られてここであらためて「ホームインスペクション」の定義について確認しておきましょう。

消費者が主に中古住宅を売買する前に、目視で住宅のコンかければよいのか。生活していくにあたっての注意点など。

ディションを把握して報告する、という業務。比較的短時間

これから住宅を購入して住む自分たちにとって、現実的にで、可能な範囲で行う「一次診断」です。病院に例えるなら、必要なアドバイスを求めているのです。

健康診断を受けた人は診断結果についてまず、医師からるとすると、 8,000~10,000 名のホームインスペクターが必2003 年～2013 年の住宅需要見込みの説明を受けます。治療を必要とするほどではないものの要です。業としてのホームインスペクションを行わないとし（総世帯数に対する新築着工戸数の割合）

経過観察が必要、ということもあれば、精密検査が必要だても、建築の世界で建物の劣化などホームインスペクショ30%と勧められることも。そして、二次診断として精密検査を実ンにまつわる知識やノウハウは今後必須であることは疑い施することになった人は、専門的な検査器具を持ち、そのようがありません。

す。

25%
野村総合研究所が昨年、驚愕のシミュレーションを発表

メンテナンスにはいつごろ、どこに、いくらくらいのお金を我が国の中古住宅流通が今後 200万戸程度に膨れ上がます。リフォーム・リノベーション市場はその姿を変えながるものの、大半の賃料下落物件、空き物件とに二極化しま

私たちが「ホームインスペクション」と呼んでいるのは、「健康診断」でしたね。

は 5 倍以上の200万戸程度にまで膨らむ潜在力を秘めていら膨張。賃貸住宅は多様性を帯び、面白い物件は増加す分野の専門医療を行っている総合病院などで診てもらうことになるでしょう。

20%

していますね。 2003 年ペース (120万戸程度）で新築住宅の着工を続けた場合、滅失数（住宅の取り壊し数）を差しという事態。 2003 年比 50 ％のペース (60万戸程度）に着10%

ィ5%工を抑えた場合でも、空家率は 36 パーセントになるという

日本（年100 万戸）

後半 5年間日本（年120 万戸）
前半 5年間1‑HomeInspectorsJAPANフランス

り、 10 年間でどの程度の新築住宅を造るのかというターゲ

ドイツ

進国の多くには「住宅総量目安」とでもいうようなものがあ

ホームインスペクションは、この最初の「一次診断」に相な柱です。政治の変革や産業構造の転換が叫ばれて久しい当。外壁や基礎に不具合の兆候は見られないか、室内に雨ものの、結局のところいつまでたっても変わることのないこ

漏りの形跡はないかなどを目視で確認、建物のコンディシの社会も、住宅の世界から風を起こすことが出来ると私はョンを診断依頼者に解説・アドバイスを。また、ホームイン信じています。

スペクションではわからない項目で懸念があるものは、ニ
イタリア

他先進国に比べて、日本は新築住宅を造りすぎです。先0%

イギリスことです。

住宅は「生活」であり「文化」であるとともに、「金融商品」でもあります。また日本経済の根幹を成す、内需の主要15%引いたとしても、 30 年後の 2040 年には空家率がなんと 43パーセントになるというのです。日本全国半分くらいが空家

例えばリフォームにはいくらくらいのお金がかかるのか。

次診断の可能性を診断依頼者に説明するでしょう。

日本の人と不動産の関係を良くすることで、よりよい社会を次世代に手渡したいものです。お互いに、それぞれの持ちこの解説・アドバイスこそがホームインスペクションの特場で、出来ることをやりましょう。

長であり、国が行う住宅性能表示との大きな違いである。

住宅性能表示はあくまでも性能の表示であり、住宅のコンHomeInspectorsJ紅幻1-2

ホームインスペワターズ EYE

ホームインスペワターズテワノロジ一

このコーナーは、ホームインスペクターが実際の業務で遭遇する問題点や課題について、その解決方法・対処方法

このコーナーでは、ホームインスペクション業務に必要となる技術的ノウハウや各種機器類について、実務に役立について解説する実務家ホームインスペクターのためのコーナーです。てていただけるように解説します。

｀「ホームインスペクターの最低限のマナー」

JI| 野武士心Iつ（；）たけし）
内閣府認証 NPO 法人日本ホームインスベクターズ協会・理平

住宅診断はホームインスペクターにとっては日常業務にすぎませんが、診断される側はほとんどの場合初めての経験で、しJ SHI 公認ホームインスベクター

かも自分の家の隙から隙までを診られるため、人によっては良い感情を抱かない人もいます。今回は、診断を受ける側にも良い印象をもっていただくために、インスペクション業務のデリケートな部分を理解し、現場で必要な心構えを挙げてみます。

園ユ塁匿這;墨生認土．

仲介業者が入る場合や売主が業者さんである場合などが想定されますが、業者さんと言えども、必ずしもインスペクションに理解が深いわけではありませんので、口頭だけでなく文書をもって、事前にインスペクションの意義や内容・範囲を簡潔に案内しておくことが望ましいでしょう。

新築、中古にかかわらずインスペクションをしているとるかというとそうではありません。気象庁の震度階級は、依頼者より「この建物は震度どのくらいまで大丈夫です

地震の加速度の他、揺れの周期や継続時間等も考慮されか？。」と聞かれることがあるのではないでしょうか。実際るので、同じ震度でも周期や時間が大きく異なれば加速度に農災や余震に遭ったり、メディア等の情報等から住まいも大きく異なるのです。また、気象庁が発表している震度の心配をされている方が多くなってきています。今回は建物は震度計が置かれている地点での観測値になるので、場所たり、場合によっては床板をはずしたりすることがあることも書き入れておくとよいでしょう。と地震の関係について、建築基準法、気象庁の震度階級が異なれば震度も異なります。同じ市町村でも建物の形状-ぶ昂霞噂’'i＝阿渇f~9•等を用いて少し補足させていただきます。

や構造、地盤の状況によっても震度は異なってきます。更

また、その文書を住宅の所有者にも必ず渡していただくようにお願いしておく必要があります。特に床下や小屋裏に進入し1 直 1'点の辻惑になる駐車はしないこと当たり前ですね。
I g IB寺問級守住宅の所有者はじめ複数の関係者が揃いますので、ホームインスペクターは開始時刻より前に現場に到着するよう心掛けなければなりません。万一、遅刻する恐れがある場合には、直前ではなく、できるだけ早く関係者に連絡することが必要です。
(3 服装 1 まてきれは正装に訴いものから

作業着は着なれたホームインスペクターには最適な服装でも、自宅に招き入れる所有者には美しくない服装と見られがちで平成 12 年 6月 1 日以降に建てられた住宅の耐震性は、比に、気象庁では地震後のアンケート調査により、被害状況

較的発生頻度の高い中規模地震では損傷がない、極めて等から「震度 0 相当」と表現して実状に合わせた震度も公

まれな大規模地震では倒壊しないと言われています。これ表しています。従いまして、建物の耐震性と震度は必ずしもは建築基準法により、中規模地震の力は建物の構造が持一致するものではありません。

つ許容応力度内であり、大きなひび割れは生じない、損傷依頼者から「この建物は震度どのくらいまで大丈夫ですしない。大規模地震の力は建物の構造が持つ保有耐力内か？。」と聞かれた際の回答としては、私の場合、「建築基にあり、大きな変形、ひび割れはあるが倒壊や崩壊しない

準法では、比較的発生頻度の高い中規模地震では損傷がように構造計算で検討されているからです。具体的には、ない。極めてまれな大規模地震では倒壊しない様に検討しを和らげる努力が必要となります。その後、所有者の了解を得たうえで靴を脱ぎ、桓の上に上がって膝まづいて靴を整えます。

中規模地震の検討は、安全性の余裕を見込んだ構造材料ている。気象庁が想定している建物被害によると木造住宅業務に取りかかる前には、今後始まる業務への不安感を取り除くために、インスペクションの進め方を説明します。そのの強度（許容応力度）に対して、中規模地震の強さの指標

では震度 5 弱で軽微なひび割れ・亀裂程度、霙度 6 で傾いである標準せん断力係数 Co を 0.2 （以上）として地震時のたり倒れる可能性があるとしている。」と答えています。皆

せん断力Q （地震時の応力度）が超えないようにします。大様はどの様にお答えなさっていますか。

す。相手によっては、まずスーツとネクタイであいさつし、その後に作業着に着替えるといった配慮が要求されることもあります。
また、服装の色合いは簡素で柄や模様がないものが望ましいでしょう。社名入りの服装や社用車は、自宅を内密に売却しようとしている売主にとっては好ましくありませんので、配慮が必要です。
1 あいさつ所有者との対面ではあいさつをきちんとし、協会会員証を提示したうえで名刺を渡します。見知らぬ第三者への警戒感際、口頭だけでなくツール類があるとよいでしょう。
5 第務中

各部屋に入る場合や家具を移動する場合、照明を点ける場合、床下小屋裏へ進入する場合など、その都度所有者の承諾を得ることが必要です。人によっては、カーテンを開けることにさえ違和感を持つ人もいますので、注意を払っても払いすぎることはありません。

なお、建築現場のインスペクションをおこなう場合は、担当する建築会社の現場ルールに従い、ヘルメットなどの着装を心掛けなければなりません。に置誌糾詣糾．冒，i兄務，卜11 告

業務が終了すると、住宅所有者や関係業者は診断結果に興味を示してきますが、特に不確定要素などについての安易な回答は避け、できる限り書面で回答する旨を理解していただきましょう。ただし、依頼者の了解を得られる場合は、一定の範囲で回答することもありえます。

たり、破壊したりする構造材料の強度に対して、大規模地※一般的な木造住宅の検討は壁倍率法を用いた壁量計算を行なっています。この方法は地震の水平力に対して耐力壁を重震の強さの指標である標準せん断力係数 Co を1.0 （以上）要な要素と考え、各階の床面積に定められた係数をそれぞれとして地露時のせん断力Qが超えないようにします。これら掛けて必要耐力壁量を求め、建物が保有する耐力壁屋内にあの他に限界耐力による検討方法等もありますが、いずれにるか確認をします。更に耐力壁の位習がどこかに偏らずにバラしても冒頭の比較的発生頻度の高い中規模地霞では損傷ンスよく配置されているか確認をすることになっています。

がない、極めてまれな大規模地震では倒壊しないとしてい？文脩終J’後開始時と同様にきちんと感謝の意を示したあいさつをし、ゴミを残さないように去ります。床下や小屋裏に入った場合は、作業着にホコリが付着していることもありますので、十分注意してください。できれば、自前の清掃道具（ぞうきん・ほうき・簡易掃除機など）を持参するのも良いでしょう。
い退出後建物の外に出た後には、すみやかに現場を立ち去りましょう。長くその場で会話をすることは、診断を受けた所有者に良い印象を与えません。

る訳です。

吉田貴彦

東日本大襲災により亡くなれた方々へのご冥福をお祈

では、これらの検討は震度どのくらいかと言うと、地震のり申し上げますとともに、被災された皆様、ご家族様方々

指標としている標準せん断力係数 Co=0.2 の場合は地震に対しまして心よりお見舞い申し上げます。一日も早い復の加速度 80~lOOgal の震度階 5弱程度、 Co= l. O の場合は旧、復興をお祈り申し上げます。また、被災地で奮闘され地震の加速度 300~400 gal の震度階 6 程度と言われてい執箪：株式会社住宅相談センター

3‑HomeInspectorsJAPAN

規模地露の検討は、これ以上荷重を加えると材料が変形します。それでは、震度階 6程度まで建物は倒壊しないと言えているホームインスペクターの皆様、くれぐれも怪我のない様に切に願います。

HomeInspec.
torsJ APAJ~ ‑4ホームインスペワシヨン実例紹介
実際にホームインスペクションを行なわれている公認ホームインスペクターの実例を紹介します。

林

ホームインスペワターのPR戦略第 1 回
r3シ午士年,,

あなたの会社を社会に売り込むには？

堀内郁生（はやしいくお）マンション（昭和 48 年築：当時築 31 年）の 7 階の区分所有

J SHI 公認ホームインスヘクターない場合もあります。また目視チェックで容易にわからない不具合もございます。

者から増築部分（購入前からの増築箇所）の漏水がとまら不具合③においては長期修繕計画や修繕積立金、修繕ない」という問合せがありました。その後調査・診断・コン履歴を合わせて確認する必要がありますが、これも半日程サルティングを行い、売主や管理組合を相手に弁護士を含度のチェックではとても難しいことです。

めて交渉したことがありました。

このような課題に対して中古マンションの購入者向けのこ U)H砂）トラフルリ）主要囚を叫挙します

ホームインスペクションをできるだけ、購入者に対して有用①RC造ということで購入したが鉄骨軸組みで木造下地によなものにしたいと願っております。

る増築箇所があった。

②増築箇所の取合が悪く漏水が生じた。

③修繕積宜金がほとんど無く共用部の改修が行えなかった。

先に述べた長期修繕計画の観点で一戸建てを考えて見ましょう。実は分譲マンションも一戸建て木造住宅も同様に劣化は進行していきます。両者とも予防保全が望ましい

これはレアケースでありますが、事例のように専有部分でですが、一般の方々は適切な修繕時期はわかりません。分

なく、共用部分や管理運営に大きな問題がある可能性を認

譲マンションでは予防保全を前提にプロが長期修繕計画識することが重要です。

で長期間の修繕費を算出し、月々の修繕積立金を設定して現在、JSHIのマニュアル委員会では中古分譲マンションの購入予定者のための購入前調査のマニュアル作成に取りいます。一方一戸建ての場合にはプロが介在して長期的な修繕費を見込むことは中々できません。

組んでいます。ここでの課題は共用部分と管理運営につい現在JSHI では既存一戸建て住宅の健全な維持管理のたて診断依頼者にどのような情報提供をするのかという点でめの情報を会員に提供することを事業として計画しています。

す。つまりホームインスペクターが住宅の劣化度を把握する先の事例の不具合①の場合には竣工図のチェックで確認が可能です。しかし調査の際に竣工図を閲覧できるようのと同時に適切な修繕計画を提示することが容易にできる技術サポートツールを提供したいと考えています。に段取りするのはなかなか難しいこともあります。また竣

中古マンション流通市場も大きいため、ホームインスペ工図を閲覧することで診断依頼者は建物全てを確認されクターの開拓市場と捉えています。そして既存一戸建てのたと誤解されることもあります。耐震性の確認がなされたホームインスペクションの充実も同時に進めています。と誤解されないようにお伝えすることも大切です。

是非皆様の技術カ・経験・知識もご提供いただき、よりよ

不具合②のような最上階の専用部において直接淵水す

義之（ほ1Jうちよしゅさ）個人事務所はやぶさ PR 代表

内閣府認証 NPO 法人日本ホームインスベクターズ協会・理事

今から 7年前、「平成 15 年 3 月購入の RC 造 7 階立て既存～マスコミ向け広報で“情報発信力＂を磨く。

いホームインスペクションを目指したいと思います。

あなたの会社をいかに社会に売り込むか。これはほとん

どすべての企業にとって、永遠のテーマではないでしょう

り、「Uターンしてでも食べたいレストラン」といった看板を掲げ、来店増に成功しました。

か。世の中、何をするにも、知名度がモノをいいます。知名度私自身のPRを少しだけすると、業界紙・専門紙記者としてを高めることに成功した会社には、お客のほうからどんどん新聞・雑誌を作ってきた経験がそこそこあり、いろいろな会問い合わせが入ってくるようになり、営業展開の面でもぐっ社から情報提供や取材のお誘いを受けてきたため、どのよと有利になります。

うな魅力の見せ方をすれば、「作る側」が関心を持って乗っさて、それでは、知名度を高めるやり方には、どのようなもてくるかだけは、おおよそ分かります。のがあるでしょうか。多くの企業が活用しているのが、新聞・その一方で、本当は優れた技術や事業を持っているのに、雑誌・テレビなどのマスコミに登場するやり方です。それも、マスコミに対する広報など「見せ方」が分からないために、お金を払って掲載してもらう「広告」よりも、客観性をもって日の目を見ずに埋もれてしまっている企業も数多く見てきま取材して書かれたはずの「記事」として取り上げられるほうした。それは大きくいえば、産業界、社会全体にとっての損が、はるかに効果的です。

失です。これがひとえに「情報発信力」です。大企業と中小

ここまで読んで、「ウチの会社には、マスコミに取り上げら企業との間に厳然と横たわるこの差を、私は「情報発信力格れるような特徴など何もないからダメだな…」と考える方も差」と呼んでおり、この格差を少しでも解消したいと考えてい多いと思います。ご安心下さい。あらゆる会社には、その会ます。

社だけの魅力が必ずあります。もっと言えば、あえて誤解をホームインスペクター業の方々は、日本で全く新しい業そ招くような表現をすれば、なければ作ればいいのです。むろのものを、これから開拓していこうとされており、その取り組んそれは事実をゆがめるという意味ではありません。むしろみに敬服致します。広報戦略としては、例えば地域で有力な逆です。まずはあなた自身の会社をよく見つめ直し、自社が新聞メディアなどを対象に、地場企業の特徴を生かした取最も魅力的に見える「見せ方」を考える。この際、特に中小企り組みを、見せ方を工夫してアピールする…といった姿が、業については、「弱みを魅力に変える PR」が、意表をついて私にはたちどころにイメージできます。ぜひ、それぞれの会社いて効果的です。の魅力に応じた広報活動のお手伝いをさせて頂ければと存ごく一例を挙げましょう。ある道路沿いの小さなレストラじます。

ンは、道路に中央分離帯があるために向こう側の車線を走る車は右折して入れず、どうしても入るには数百メートル先でU ターンして戻ってくるしかありませんでした。資金の面で、そんな立地しかできなかったのです。この悪条件を逆手に取「はやぶさ PR」は中小企業の新聞・雑誌向け広報 ·PRの支援事業を行っています。詳しくは、協会ホームページの会員ページをご覧ください。

る可能性があるからと屋上のチェックを申し出ても、適わHomeInsp
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会員情報コーナー（参考画面）■ 運用開始！ホームインスペクション:

レポートシステム

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事例校索

前号でもお知らせした、 WEB ヒでホームインスペクションレポートを作成、保存できるシステムの迎用”下の血が始まりました，（システムヘは h ttp ://www .j sh i. or g/

1 土台以U匹ーとli玉台．＊，99 きh五巴 1 心．刃 I き．麻口II仝＂members からお人りください0)システムでは、レポート作成機能に加え、J SHI 公，認ホームインスペクターがレポート作成 II寺に人力した
膨大な劣化事象を巾例として l!)J覧することができます。
（※検索結果に物件梢報守は表示されません）
なお、システム画面右上の「設定」ページでは、会員が自身で下記の個人情報を変更できます。レポート作

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住所、霜話番号などを変更できます，，また、協会ホームページに掲載する顔写良のアップロードも可能です。
（ホームインスペクター↑h 恨】「ホームインスペクター検索ページ」への情報表示・非表示、所屈するホームインスペクション会社の柱録などができます。ホームインスペクターとして仕事を始められた・ホームインスペクション会社に勤務され始めたなどの際には、こちらをご変更ください"•+し一rr+｀王田直＠國！塵+こんにちは、事務局・大田哲子です。
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暑い日が続きますがお元気ですか？

協会では月に 1 回理事会を行い（写真）・トホームインスペクションの普及に向けて
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様々なことを話し合っています。

+

協会は、会員の皆様へのサービス向上はもとよは絶大です！

十り、これからホームインスペクターになりたい方によく知らないと言えば、この「デソコの部屋」。 5+

対して資格をどのように広めていくかというのも月から新たに理事に加わった樋笠さん（写真右か4•+

大きな課題です。今年で 3 回目となる試験は 9/25

ら 3人目）が「なんでデソコの部屋？協会はテレビ（日）に札幌・東京・名古屋・大阪・福岡の 5 会場での原稿も書いているのか？ ！」と思っていたそうで行われます。テキストは過去問 2 年分を付けた改訂す。いいえ、ただの大田哲子の部屋でございます。

版を出し、試験申込みもホームページから出来る会員の皆様に親しみを持っていただくだけでなく、ようにするなど、取り組みやすくなっています。ですより中身のあるサービスを提供できるよう、協会一が、JSHI公認ホームインスペクター資格そのもの同がんばります！

+

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について、情報感度の高い方々以外にはまだまだ十知られていないのも現実です。お知り合いの方で「この人はホームインスペクターにいいんじゃない+＊協会ホームページ ⇒ http ://www.jshi .org+

＊ブログ ⇒ http ://ameblo.jp/jsh iか？」という方がいらっしゃいましたらぜひ試験に*Twitter ⇒ http ://twiter.com/
jshiorg

ついて教えてあげてくださいね。会員様のクチコミ＊メール ⇒ info@jshi.org

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〒 103-0025

東京都中央区日本橋茅場町3-12-9
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NI ビル3F （事務局株式会社さくら事務所内）

日本ホームインスペクターズ協会●電話 03 (5614)6553• URLhtt
p://www.jsh.
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