住宅から考える日本の活性化

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「住宅から考える日本の活性化」
執筆メンバー

伊藤元重
下井直毅
辻 明子

東京大学大学院経済学研究科教授、総合研究開発機構理事長
多摩大学経営情報学部准教授
総合研究開発機構研究開発部リサーチフェロー

目次
はじめに

1

伊藤元重氏が要点を語る

2

住宅資産を時代に合わせてつくり変え、柔軟に流動化させていく仕組みができれば、政府がお金を入れなくても豊かな社会が実現できます。
第1章

第2章

第3章

第4章

第5章

コラム

内需拡大の重要性

6

日本経済のあるべき姿とは？

6

外需と公的需要に過度に依存してきた日本経済

6

家計部門と企業部門での需要確保が必要

7

内需の中身

7

家計部門による投資的支出とは？

7

住宅への支出が重要

8「住」から考える日本の将来像

8

高齢社会と住宅

8

産業構造の変化と都市の住宅

10

都市の集積

11

マルチハビテーション

12

資産としての不動産をどう活性化させるか

12

資産としての住宅の活用の必要性

12

リバースモーゲージ

14「サプライサイド政策」から見た住宅政策

15

住宅金融の強化15

不動産と金融の融合（流動化・証券化の再評価）

15

都市計画と必要なインフラの整備

16

住宅の耐久性・質の向上・広さの確保

18

税制改正への期待

19

伊藤元重教授の視点①「ウォーターフロントにもっと住宅を」

11

伊藤元重教授の視点②「サブプライムローン問題は不動産の証券化・流動化を超えたところにある」

17

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はじめに

日本経済の将来展望が見えにくい状況にある。21世紀の前半、
日本経済はどのよ
うな方向に進んでいくべきか。この問題を考える上で、特定の切り口からアプローチ
することは非常に有効であろう。われわれは、住宅という視点から日本経済のあるべき姿を照射することが重要であると考える。
「住」という視点を抜きに明るい日本の未来の絵を描くことはできないと言っても過言ではない。
いつの時代も、経済の発展や変化は都市の姿に反映されてきた。今後、人口減少、
少子高齢化、グローバル化、情報化、産業構造の変化など諸々の要因との関連で、都市の姿は大きく変化するはずである。その変化のあるべき方向についての考察が必要であろう。
そのなかで特に住宅に光が当てられなくてはいけない。20世紀後半は、シェルターとしての住宅の量を確保することに重点が置かれ、都市の姿も住宅と仕事場が隔離された姿であった。しかし、産業構造が変化し、サービス産業のウエイトが高まるなかで、職住遊学が近接した都市の姿が模索されようとしている。また、少子高齢化の時代に合った都市の姿を考える上で、住宅の持つ意味が重要になってきている。産業構造や人々のライフスタイルの変化を考える上で、住宅のあり方への変化が求められているのだ。
住宅産業や関連サービス産業は日本のマクロ経済全体の中で重要な位置を占めている。単に建物としての住宅やその維持管理という狭義の住宅だけに議論を限定すべきではない。たとえば、高齢者向けの住宅であれば、近隣の医療・介護などのサービスとの連携が重要となる。子育ての世代であれば、教育機関の存在なども重要だろう。住宅は、生活に関わるあらゆる活動と密接に関係しており、日本経済の持続的な発展を維持するための内需拡大の核として位置づけることができる。
国民の資産という意味でも、住宅は重要な意味を持っている。中高年に集中度が高いといわれる住宅資産をどのように流動化していくのかは、高齢者の生活を支援するだけでなく、経済全体の活力を高める上でも有効な手段である。
このレポートの狙いは、以上のような視点から、住宅を将来の日本経済・社会のあるべき姿という大きな視点のなかで捉えることにある。住宅は狭義の住宅産業として捉えるだけでは十分ではない。日本経済の将来の姿、そしてその中の日本国民の生活の姿を考える上で、住宅について広い視点から考えることの意義は大きい。

1

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08.10.20 10:34:11 AM伊藤元重氏が要 点を語る

住宅資産を時代に合わせてつくり変え、柔軟に流動化させていく仕組みができれば、政府がお金を入れなくても豊かな社会が実現できます。
宅や都市構造はいまの時代に合致していない。これらを現状に合うように改変

住し、資産として容易に流動化できる仕組みをつくれば、豊かな社会の実現は可能である。本レポートを中心になってまとめた東京大学大学院経済学研究科教授の伊藤元重氏はこう力説する。伊藤氏が要点をかいつまんで説明する。

なぜ「住宅」なのか

業、外食、医療などが非常に厳しくなっています。

このレポートは、「住宅」という視点から日2つめの財政赤字ですが、いまその額は本のこれからの経済のあり方について、大25兆円に達しています。
これは日本のGDPきな視点で議論してみようというのが目的での5%に当たります。赤字が25兆円出ていす。
まず、
なぜ「住宅」なのかについてご説るということは、公的な部門が25兆円分、明したいと思います。経済の需要を引っ張

景気を支えていることになります。成長が1

る要因は4つしかありません。家計と企業とポイント上がった、下がった、で一喜一憂し政府と外国です。
「家計の消費」「企業のているときに、実はGDPの5%を財政が支投資」「政府の財政支出」「輸出」のうち、えているという現実があり、これから景気がどれが日本の経済を支えているのかを考え悪くなるとこの下支えのために赤字はもっとたとき、いまの日本はきわめて異常な状況に増えるかもしれません。赤字が増え続けたま

あります。

ま、
日本の経済がずっとうまくいくということは日本の経済をここ数年支えてきたのは、ありえません。

超円安と財政赤字と超低金利、
この3つでそして3つめの超低金利。
これによって企す。いまの為替レートは過去20年で最も円

業は金利コストというものをほとんど意識せ安の状況です。105円というレートだけ見るずに活動できています。
しかしこれも、未来とわかりにくいのですが、日本は10年以上

永劫にわたって続くわけにはいかないでしょ

デフレが続きました。一方で、その間ヨーロッう。

パやアジアの通貨が円やドルに対して大きく上がりました。実質実効為替レートで見ると、20年来の円安になっているのです。その結経済を引っ張るのは
家計部門

果、外需型の産業が好調です。自動車と2

か電機、鉄鋼、造船などが日本経済を支え

そうなると、別のところで持続的に日本のており、逆に内需型の産業、住宅とか小売経済を支える需要を生み出していかなけれ

別冊 F○RE

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08.10.20 10:34:11 AMばなりません。政府と輸出にこれ以上期待て向かう、つまり将来への健康に対する投するのは難しいのであれば、家計部門か資とか、将来の所得あるいは生産性向上に企業部門で需要をつくる必要があります。
しつながる教育投資、
または将来の住環境にかし、企業部門については、かつての高度

向かって支出する住宅投資、というのがより経済成長期のように設備投資とか研究開重要になってくるのではないでしょうか。

発投資で景気をガンガン引っ張っていくこと
は、成熟化したいまの社会では考えにくいと思います。必然的に、家計部門が大変重社会の現状に合わない住宅と都市要になってくるのです。

東京大学大学院経済学研究科教授

では、持続的に日本の経済を支えていく

さて、
この3つのなかでも、住宅はきわめ

家計部門の需要はあるのだろうかと考えたて影響力が大きいと思います。その理由をときに、横綱級の分野が少なくとも3つあるといくつかポイントを挙げて申し上げます。最

私は思っています。1番目は「住宅・都市」、

大のポイントは、
日本のいまの住宅が現在の2番目が「医療」、3番目が「人的投資・教経済社会の現状に合っていないということ育」です。
これらに共通しているのは、きわです。そのために、将来的な住宅改変に向めて大きな産業だということです。たとえば日けた投資のポテンシャルが必然的に高まっ本の医療産業はGDPの8%を占めますが、ています。住宅、都市、あるいは人間の空

これでも先進国の中で最低です。15%のア

間的な環境というのは、時代を反映して変メリカは大きすぎるとしても、ヨーロッパでは化していきます。農耕時代から工業化時代

10〜12%を占めます。

へ移り、さらに都市化が進み、サービス産業

住宅や教育も大きな産業です。住宅投が進んでいくなかで、少しずつ住宅とか都資とGDPの国際比較を見ると、日本は3.8%

市の姿は変化していくわけですが、いまはと低いのですが、これは単純な住宅投資だ

時代の進み方が速すぎて、住宅や都市がけですので、それに周りのサービスとかいろ

それに追いついていません。

んな付加価値を付けるともっと大きな産業になります。

伊藤元重（いとう もとしげ）
1951年、静岡県生まれ、74年、東京大学経済学部経済学科卒業、78年、米国ロチェスター
大学大学院経済学研究科博士課程修了、同年、米国ヒューストン大学経済学部助教授、79年、東京都立大学経済学部助教授、82年、東京大学経済学部助教授、93年、同教授、96年、同大学院経済学研究科教授。財務省の政策評価の在り方懇談会メンバー（財務省）、
特定非営利法人（NPO 法人）金融知力普及協会理事長、総合研究開発機構（NIRA）理事
長、政府税制調査会委員他。主な著書：『ゼミナール国際経済入門』（日本経済新聞社）、『伊藤元重の日本経済がわかるキーワード』（日本経済新聞社、編著）、『伊藤元重の日本経済がわかる研究室』（日本経済新聞社、編著）、『伊藤元重のマーケティング』（日本経済新聞社）他。

一例を挙げるなら、郊外のニュータウン
です。なぜこれができたかと言えば、戦後

なぜこの3つを取り上げたかというと、日本の高度成長期に地方から都市に人口がの内需を持続的に支えていくためには、「将集中して、なによりも住宅の量を用意しなけ

来の幸せのための支出」という側面が重ればならないという時代の要請がありまし要になってくると思うからです。家計部門のた。シェルターとしての住宅を確保するとい

支出を増やすという話になると、消費、たとうのが、戦後の日本の住宅政策の重要な

えば衣料品とか食料品といった需要にすぐテーマだったのです。終戦直後は日本の労議論が行きがちですが、現在の幸せのため

働者の半分ぐらいが農業に従事しており、に使う消費は、欲望が満たされた時点で終日本の国民の多くは農村に住んでいました。

わり、という側面があります。むしろ持続的にそれが高度経済成長期の工業化の中で、成長を支えるためには、将来の幸せに対し

どんどん大都市部に移ってきた。京阪神や
3

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08.10.20 10:34:13 AM伊藤元重氏が要 点を語る

京浜のように沿岸地域は大型の工場、都市

らうという方法です。
どちらが賢いかは歴然の中心にはオフィス、郊外には住宅という都としています。

市構造ができたわけです。

全国の山村に道路を通すことで医療を

ニュータウンは、人口が急増しているなか守るということになると、膨大なコストを覚悟

で、住宅の量を確保する、
シェルターとしてしなければなりません。初期投資だけではの住宅を確保するというのが目的でした。
しなく、維持管理の費用も必要となります。そかし、それがいまの高齢化や人口減少、産んなことをするよりは、時間は多少かかって業の変化という時代の移り変わりに合わなくも、山村の人たちにもっと町に近いところになってきています。

住んでもらうような都市の構造につく
り変える
ことのほうがはるかに理に適っています。地

国土構造をどう考えればいいか

域の医療サービスとか、公共サービスとかという観点から考えてみても、いまの都市構造
は時代に合致していません。

将来の日本の競争力を考えたときに重要になるのは都市の姿です。いまの日本の都
市、国土の姿はあまりにもゆがんでいると思住宅と個人資産は密接に関連うのです。端的に言えば、人が散らばりすぎ

4ているということです。世界の農業の生産

さらに、産業実態の変化から見ても都市性の比較をすると、都市に人が集まっていや住宅のあり方は大きくかけ離れているのる国ほど農業の生産性が高い。
これは考えではないでしょうか。工業化時代であれば、てみれば当たり前です。田舎に農家が点在

工場と住宅を分けることに意味がありまし

していれば、結局、中規模の農家しかできた。
製鉄工場とか造船工場の隣に家があっないわけで、農地を集約するためには、都たら、公害とか騒音が問題になります。
しか市に人が集まってきたほうがいい。
また地球し、いま日本のGDPの80%は非製造業が温暖化対策としてCO2の排出量削減とか稼いでいます。残りの20%が製造業なので省エネの面から考えた場合でも、都市の構すが、その製造業も何をやっているかという造は面的に広がっているよりも、
コンパクトにと、かなりの部分は研究開発とかマーケティ

まとまっていたほうが好都合です。

ングという非製造業的な活動なのです。そいま、
日本の地方の医療の崩壊が始まっ

ういう非製造業的な活動を行う場所は「職ているといわれています。地方の病院はどこ

住遊学」、働くこと、住むこと、遊ぶこと、学ぶも赤字経営で存続できません。その解決にことが全部一体化した混在型の都市こそは2つの選択肢が考えられます。ひとつは、最適なのではないでしょうか。

病院閉鎖の山村から病院がまだ存続してそういう意味で、21世紀のあるべき日本いる麓の町へ、すぐ行けるように道路を整の姿を考えていけば、住宅や都市のあり方

備するという方法です。
もうひとつは、山奥が大きなカギをにぎっていることは間違いあの人たちに病院のある麓の町まで移ってもりません。では、時代の要請に合わせて住別冊 F○RE

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宅や都市をつくり変えていくためには、
どんと不動産関連セクターが身動きが取れなく別に老人デイサービスセンターへの距離をな政策の方向性があるかということです。

なってしまいました。そこで、不動産を証券見た場合、年配の人ほどセンターが遠いとそれを考えるにあたってひとつ大きなポイント

化、流動化することによって、マーケットメカ

いう不幸な実態があります。年をとればとるがあります。住宅は個人資産ときわめて密ニズムで投資リスクを分散しながら、新しいほど不便なところに住んでいるのです。
どう

接にかかわっているということです。個人資開発に取り組めないかと考えたわけです。

してかと言えば、いまの60〜70代の方々は産の半分以上は住宅資産です。そして興これをいま、個人の資産である住宅でできはるか昔に家を購入されており、立地が時味深いのは、個人の金融資産は約75%がないかと思うのです。

代に合わなくなってしまっているからです。

60歳以上の人に集中していることです。40

たとえば、いまの日本の住宅ローンはノン

代ぐらいまで金融資産はほとんどありません

リコースになっていません。つまり、家を買う

が、50、60、70代となると金融資産が圧倒

人はお金を借りて住宅という資産を買うわ

高齢者の方は住宅を売って、病院に近的に増え、住宅資産もそれに合わせて増えけですが、自分の全人格をそこに投げ込む

いところとか便利なところに買い換えるといていくんです。
ここを流動化させれば、マーわけです。
ちょうど個人信用でがんじがらめ

うのも一つの手でしょうし、いまの住宅を貸しケッ
トメカニズムでものすごく大きな需要が生になった中小企業の社長さんのように。中て都心に移り住むというのもありうると思いままれます。政府がお金を入れなくても、高齢

小企業はビジネスのためにお金を借りるわす。いろいろなかたちで住宅資産とライフス

化、少子化、人口減少が進む日本で、よりけですが、結局、個人信用でがんじがらめ

タイルがより柔軟に選択できることが望まし

豊かな社会を実現できる可能性があるのでになって、会社がつぶれれば財産を全部いのです。住宅資産を経済の活性化に結す。

持っていかれる。住宅もまったく同じように、びつけるためには、不動産証券化で成功し住宅ローンが返せなくなると、個人破産するたように、個人レベルでの住宅資産の流動しかなくなってくる。

化も視野に入れていく必要があるでしょう。

住宅ノンリコースローンの可能性

都市や住宅の構造が高齢化とマッチしていないということです。

しかし、
ノンリコースにして、住宅資産にもちろんそれ以外にも、
リバースモーゲージ

見合ったかたちで融資が実行されれば、住のような新しい住宅ローンの仕組み、あるい

政策的にはいくつかやることがあります。

宅ローンと個人の生活を切り離すことができは都市インフラ整備の選択と集中、住宅の

ここでは主に金融について申し上げたいとる。
さらにもう一歩進んで、ローンが物件に耐久性・質の向上とそれに伴う中古住宅思います。

付くことで住宅とローンがセットになって動くよ

市場の整備なども必要な施策となるでしょ

1998年に小渕内閣で経済戦略会議とうになれば、自分のライフサイクルに合わせう。いうまでもなく税制も重要です。市場メカ

いうものができ、私も参加しました。当時、バて住宅を売ったり買ったり、あるいは借りたり

ニズムの機能を活かす方向での検討が求

ブル崩壊の後遺症で、不動産市場が機能貸したりということが簡単にできるようになる

められるでしょうし、将来的に議論になるでしなくなっていました。われわれがそこで熱と思います。

あろう消費税の引き上げに関しては、住宅

心に議論したのは不動産の証券化と流動化です。制度を変えることで、民間の活力を引き出し、経済を活性化できないか。バブをどのような財として位置づけるかという根

住宅資産流動化の必要性

ルの発生と崩壊の最大の問題は、銀行に本議論も含めて、慎重に検討されなければならないでしょう。
本編にはそうした施策も列記してありま

お金が集中し、その融資で不動産投資が高齢化社会への対応で最大の焦点は、行われ、不動産関連セクターが非常に重い

若年時代と異なるライフスタイルが実現でき

バランスシートを抱えていたなかで、不動産るかどうかです。
ところが現実には、なかな

価格が下がり始めてしまったことです。銀行

か厳しいものがあります。たとえば世帯年齢す。ぜひご覧いただきたいと思います。

5

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1

章

内需拡大の
重要性

■ 日本経済のあるべき姿とは？
日本経済のあるべき姿をマクロ経済の視点から捉えるとき、「今後の日本経済の活力は何で支えていくのか」という問いに答えなくてはならない。少し大きな問題のように思えるかもしれないが、以下で明らかにするように、住宅や不動産について考える上で重要な論点である。
経済の活力をマクロ経済的な視点からとらえるためには、供給サイドと需要サイドの両方から見る必要がある。供給サイドでは、
日本の産業の活力をどのような手法で高めていくかという点が主たる論点になる。規制改革、
市場開放、
税制、
官から民へのシフトなどが、代表的な政策手法として出てくる。住宅市場や不動産市場などにおいても、
こうした供給サイドの改革として具体的にどのような政策手段があるのか考察する必要がある。
また、
このレポートで注目したいのは、
需要サイドから見たときの日本経済のあるべき姿である。
ストレートな言い方をすれば、「日本経済は何で食べていくのか」ということだ。
マクロ的にとらえれば需要には4つのタイプしかない。家計支出、企業による支出、
公的需要、そして外需である。
日
本経済はこの4つの需要のどこに活力の源を求めていくべきであるか、考察を進めていく必要がある。

■ 外需と公的需要に過度に依存してきた日本経済
これまでの日本経済は、外需と公的需要に過度に依存してきたといわざるをえない。
まず、25兆円前後の財政赤字はすべて過剰な公的需要であることを確認しておく必要がある。GDP比で5％前後の財政赤字を通じて需要へのテコ入れが行われているのだ。人口の高齢化が進む
中で社会保障費を中心に公共支出を大幅に抑えることが難しいことを考えると、増税によって赤字を埋めていく以外に方法はない。
しかし、これはマクロ経済的に大幅な需要の減少を意味するのだ。
外需についても、膨大な額の財・サービスの貿易黒字が出ていることからも、
日本のマクロ需要が外需に大きく依存していることが分かる。図表1は1981年度以降の日本の経済成長を各項

図表1 経済成長の要因分解（1981年度̶2006年度）

％
8.0
7.0

6.7
6.0

6.0
5.0

5.0

4.5
3.9

4.0
3.0

4.3

2.8
2.6

2.8

2.3

2.2

2.5

2.9
2.6
2.1 2.0

2.4 2.3

2.0
1.7

1.2

1.0
0.0

0.1

外需依存度
-0.1
住宅以外の内需寄与度-1.0
民間住宅（実質・連鎖方式）
GDP成長率-2.0
資料：内閣府『国民経済統計年報』
1981

0

0.2

0.5

1.1

1.1
0.3

0.3

0.2 0.3

-0.1
-0.5

-0.5

-0.2

0.7
0.1 0

0.6
-0.3

-1.0

0.0

-0.5

0 0.1 0

-0.3

0

-0.1
-0.8

-1
-1.5

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005 年度

6

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住宅から考える日本の活性化

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目の寄与度で分解したものである。近年、外需依存度が非常に大きいことが読みとれる。
また、バブル崩壊後は住宅分野の寄与度はほとんどないかマイナスであったことも読みとれる。
このレポートをまとめている現在、為替レートは急速に円高ドル安の方向に振れている。為替レートの動きが今後どうなるのかはわからないが、2000年以降、為替レートは過度に円安の状況が続いていた。
その結果、貿易関連産業は高い業績を上げながらも、内需関連産業は低調な状況が続いた。
円安が進むことは日本の国際的な所得水準を下げることでもある。急激な円高に振れることには問題が多いが、長期的にはもう少し円高方向に向かうことが望まれる。
円高は輸出企業の収益を下げるのでマイナス要因であるととられがちだが、円高の中で内需型の需要を拡大して、
成長を確保していくことが可能である。
また、
内需シフトを進めていくことが、
日本全体の活力向上につながるはずである。

■ 家計部門と企業部門での需要確保が必要
政府は、経済財政諮問会議の下に内需拡大策について検討する「構造変化と日本経済」
専門調査会を設け、2008年7月に報告書「グローバル経済に生きる：日本経済の「若返り」
を（俗称「新前川レポート」）」
を公表している。
これは、
かつて米国との貿易摩擦などから内需シフ
トと輸入促進を求められた政府が、1986年に「前川レポート」
をまとめたことを意識したものである。
この前川レポートで打ち出された政策がどれだけ有効であったのかどうかは議論の余地があるが、結果的には1985年からの急激な円高によって、当初もくろんでいた内需シフトや輸入拡大が実現していった。
ただ、内需拡大が進みすぎて、1980年代末にかけて不動産や株式市場
でバブルが起きたことは反省材料である。
今回の内需シフトへの変化の可能性においても、
為替レート調整が重要な役割を果たすことになるかもしれない。
結局、日本経済が長期的に活力を維持するためには、国内の家計部門と企業部門（公的需要を除いた内需）で安定的かつ拡大基調の需要を確保しなくてはいけない。
この二つの部門で十分な需要を確保することなく、活力ある経済を維持することは難しい。二つの部門の中で、企業部門による投資が重要な役割を期待されていることは間違いない。将来に向けての投資が積極的に行われることなく、高い生産性と産業競争力を維持することはできない。
ただ、戦後の高度経済成長期のように企業の設備投資が旺盛に行われて日本経済の牽引力となることにはあまり期待できない面がある。技術開発や製品開発投資などの重要性は高まってくるだろうが、

2
内需の中身

工場設備を拡大するような旧来型の設備投資には限界があるからだ。

章■ 家計部門による投資的支出とは？
第1章で述べたような消去法で考えていくと、日本のマクロ需要を持続的に成長させていくた
めには、家計部門による支出が重要な意味を持っていることがわかる。
ただ、家計による需要とはいっても、
従来型の消費にそれほど大きな期待が持てるわけではない。
ここで注目したいのは、
将来の生活を豊かにするための「家計部門による投資的支出」である。投資的支出というのは確定した経済用語ではないが、要するに「将来の幸せのための支出」に焦点を当てる必要があるということだ。
「家計部門による投資的支出」
として考えられる第一の柱は人的資本への投資である。資源に乏しい日本が持続的な成長を続けていくために必須の条件である。第二の柱は、健康や医療サービスへの支出である。高齢化社会の中ではこの分野の支出が重要な位置を占めるはずで
7

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08.10.20 10:34:17 AM

ある。家計部門による医療サービスや健康維持への支出拡大を促すことは、日本経済の需要を

図表２
住宅投資/GDPの国際比較（2005年・名目値）

喚起する上でおおいに期待できる分野である。

％
7.0■ 住宅への支出が重要
そして、家計部門の投資的支出の第三の柱が、
このレポートの対象である住環境の整備の6.2

ための支出である。家計部門の支出やGDPの中に占める住宅への支出の割合は非常に大き6.0なものである。
図表2は主要国におけるGDPの中の住宅投資のシェアの動きを比較したものである。
すべての国において住宅への支出が重要であることがわかる。
日本は主要国の中でとくにこ

5.2
5.0

の割合が突出しているわけでもない。図表3は、海外のいくつかの国と日本の住宅1戸当たりの4.6

床面積を比べたものである。床面積という視点から見ると、日本の住宅が海外先進国と比べて

4.0

4.0

3.8

まだかなり貧弱なことが読みとれる。
日本は人口減少に向かうので、すでに住宅は十分に余っているという議論がある。
しかし、
既存の住宅が21世紀前半に国民が指向しているライフスタイルにマッチしているわけではない。高

3.0

齢化の進展、
産業構造の変化に合った都市と住宅のあるべき姿を考えれば、住宅投資への支出を拡大する余地は大きい。
また、
日本は住宅の量は確保しても、質の面では他の主要国に比
2.0

べてまだまだ大きく劣っている。
このレポートで我々が取り上げようとしている住宅･住宅サービスの支出は住宅建設・改築･維持など狭義の住宅支出に限定されるわけではない。
さまざまな社会の動きや経済活動がもたら

1.0

す広い意味での住宅関連支出にも光を当ててみたい。
日本

フランス

ドイツ

イギリス

アメリカ

0.0

図表3

住宅床面積の国際比較（2004年）（単位：m2）

日本

アメリカ

フランス

ロシア

88.8

199.9

118.5

85.4

資料：国土交通省『住宅経済データ集』（平成19年度版）

住宅1戸当たりの床面積
資料：総務省『世界の統計』（2007年版）

注：1. 床面積は住宅の外壁の内側を計測したもの。
地下室、非居住用屋根裏部屋及び集合住宅における共用部分は除く。2. 日本は着工新設住宅。
国土3

交通省『建築統計年報』による。3. フランスは建築を認可された住居。
ロシアはバルコニーを含む面積。

「住」から考える日本の将来像を描く前に、これまでの住宅政策を振り返ると、第二次大戦直章「住」から考える
日本の将来像後から高度経済成長期にかけての時代の住宅政策は、
急速な人口増加と都市への膨大な人口移動が見られる中「シェルターとしての住宅」
を大量に確保するという前提のもとに組み立てられたのが特徴といえよう。
しかし時代の移り変わりとともに、国民のライフスタイルや産業活動は急速に変わろうとしている。
その意味で、
国民の生活スタイルや産業活動などの経済の動きと「住」の関係について、
掘り下げて考えることは重要である。今、時代が直面している4つの課題から住宅のあり方を考えてみたい。

■ 高齢社会と住宅
高齢者の多い社会では、どのような「住」の環境が提供される必要があるだろうか。高齢者の生活パターンはいろいろだが、核家族化、少子化が進む中で、大家族がひとつの屋根の下に住むことが必ずしも中心的なライフスタイルではなくなっている。家族の直接的な支援を受けにくい
中で豊かなセカンドライフを暮らすには介護や医療をはじめとして様々な社会生活を支援する施8

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住宅から考える日本の活性化

別冊 F○RE

設が住宅に近接していなければならない。
高齢者を「前期高齢者（65〜74歳）と「後期高齢者（75歳以上）」に分けると、健康度が高い
前期高齢者には余暇を楽しめるような住宅や施設に対するニーズが高い。一方、後期高齢者
は介護や家事補助援助に対するニーズがとくに高まる。
図表4は、世帯内の最高年齢人員別にデイサービスセンターまでの距離をみたものである。
デイサービスセンターは高齢者をターゲットにした施設であるにもかかわらず、年齢の高い人員の世帯の方が、
遠く離れたところで暮らしているのだ。
後で日本の居住移動の実態について触れるが、そのデータでも80歳以降の人の居住移動が多いことが読みとれる。高齢者の夫婦のうちの一人が亡くなり単身世帯になったり、体が不自由になったときに居住を移すケースが多いと想像される。高齢者専門の施設や住居に移るケースも増えてくるはずだ。高齢者にもいろいろなタイプの人がいる。介護が必要で、かつ認知症が加わったような高齢者の場合は、10名程度のグループホームがサポートしやすいという、専門家の指摘もあるようだ。子供と同居しないとしても、子供の近くに居住を求める高齢者も少なくない。
こうした居住の移動への障害を減らすとともに、高齢者住居を整備することが求められる。
このほか、
医療施設、
公共交通施設などからどの程度高齢者が離れて暮らしているか、
図表5でみると、同じ高齢者でも世帯の属性や住宅の所有状態によって異なることがわかる。具体的には単身の高齢者は比較的利便性の高いところに住んでいる。
これに対して、高齢夫婦世帯の住まいは利便性が劣っている。
また、住宅の所有別でみると、持ち家の方が賃貸よりも不便なところに暮らしている。一般的に、建築時期が古い持ち家物件ほど、こうした施設への利便性が低いデータもあり、過去に購入した古い不便な住宅に住み続けている高齢者が少なからず存在している。
現実に高齢者が保有したり居住している住宅の多くは、高齢者の生活にとって都合のよいものとはなっていない。高齢者の住宅にミスマッチが起きつつあるのだ。
こうしたミスマッチを解消するための取り組みを検討する必要がある。
図表4

世帯内の最高齢者の年齢別にみた、最寄りの老人デイサービスセンターまでの距離別世帯数及び割合(平成15年)
主世帯総数

250ｍ
未満

250~
500ｍ

500~
1,000ｍ

1,000~
2,000ｍ

2,000ｍ以上( 再掲 )
1Km未満

総数

46,863

45歳未満

13,123

2,957

5,843

11,673

13,653

12,73820,473

903

1,794

3,606

3,964

2,856

6,303

45-54歳6,866

55-64歳

8,454

425

849

1,708

2,051

1,833

2,982

516

1,027

2,047

2,529

2,337

3,589

65-74歳
75歳以上

8,402

498

973

1,957

2,378

2,596

3,428

7,960

447

860

1,727

2,134

2,792

3,034

24.9

29.1

27.2

43.7

実数（1,000世帯）

資料：総務省統計局『住宅・土地統計調査』
（平成
15年）

割合（％）

注：1住宅に1世帯が住んでいる場合はその世帯

総数

100.0

6.3

12.5

を「主世帯」、1住宅に2世帯以上住んでいる場合

45歳未満

100.0

6.9

13.7

27.5

30.2

21.8

48.0

45-54歳

100.0

6.2

12.4

24.9

29.9

26.7

43.4

55-64歳

100.0

6.1

12.1

24.2

29.9

27.6

42.5

65-74歳

100.0

5.9

11.6

23.3

28.3

30.9

40.8

75歳以上

100.0

5.6

10.8

21.7

26.8

35.1

38.1

には、そのうちの主な世帯（家の持ち主や借り主の世帯など）が「主世帯」となり、他の世帯が「同居世帯」となる。なお、単身者が友人と共同でアパートの1室を借りて住んでいる場合など、1住宅に二人以上の単身者が住んでいる場合は、便宜上、そのうちの一人を「主世帯」とし、他の人は一人一人を「同居世帯」とする。

9

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図表5

世帯類型及び住宅の所有関係別、
医療機関・交通機関までの距離（平成15年）

最寄りの医療機関までの距離
0

60

40

20

住宅総数

35.6

26.1

持家：高齢単身

35.5

23.9

持家：高齢夫婦

31.5

持家：65歳以上のいる世帯

28.9

(%)
100

80
17.9

20.5
18.2

24.6

22.3

20.8

22.7

23.1

20.3

28.1

27.8

15.3

7.3

借家：高齢単身49.6

借家：高齢夫婦

46.1

29.0

16.8

8.0

借家：65歳以上のいる世帯

47.2

28.5

16.4

8.0

250m未満公共交通機関までの距離0250〜500m
20500〜1,000m

40

1,000m以上

60

(%)
100

80

住宅総数

19.7

21.0

23.9

25.3

10.2

持家：高齢単身

20.0

20.2

21.8

26.8

11.1

持家：高齢夫婦

16.6

19.5

28.5

12.0

持家：65歳以上のいる世帯

15.9

18.1

持家：高齢単身

27.7

23.4

29.8

22.3
25.1

23.4

13.9
18.8

4.9

持家：高齢夫婦

23.0

25.4

25.2

21.2

5.3

持家：65歳以上のいる世帯

25.1

24.9

24.3

20.2

5.4

駅まで500〜1,000m
駅まで500m未満
駅まで2,000m以上バス停まで500m未満
駅まで1,000〜2,000m
駅まで2,000m以上バス停まで500m以上
資料：総務省統計局『住宅・土地統計調査』（平成15年）■ 産業構造の変化と都市の住宅
戦後の急速な工業化と都市化の中で、多くの国民が都市とその近郊に移り、「住」の姿も大きく変わっていった。都市部では、シェルターとしての住宅を確保するための都市のスプロール化が進むと同時に、工業地域などと隔離された区域割りが進んでいった。
こうした変化は工業化と経済成長を支える上で重要な役割を果たしたが、その結果できた都市の姿は必ずしも生活の
豊かさにつながるものではなかった。大都市部での長距離通勤の問題、郊外に無秩序に広がるスプロール化した都市の姿と衰退を続ける中心市街地、
大型工業地域の活動縮小に伴う工業跡地の再利用の問題など、いろいろな課題が見えてきている。
そして、産業構造が第三次産業中心にシフトする中で、経済活動の大都市部への集中が始まっている。都市の姿も、20世紀後半のように、住宅が工業のような産業活動から隔離されるのではなく、多様な人が混在し、経済活動から文化活動や日常生活まで多様な活動が混在していることが魅力となりつつある。
こうした新たな都市の形成を促し、これを経済活性化につなげようとして登場したのが都市再生政策である。都市部での規制を見直し、不動産の証券化・流動化を容易にすることで、都市の姿を変えようとしたのである。
こうした政策がある程度の成功をおさめたことは、大都市の中心部の変化を見れば明らかで、都市景観を変えるだけでなく、そこに新たな雇用を創出し、海外企業を誘致する余地を生み、新たな知識創造型の産業を生み出す原動力となるのだ。
10

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住宅から考える日本の活性化

別冊 F○RE■ 都市の集積少子高齢化の下での人口減少と、東京などへの人口の集中などの要因によって、十分な経済活動が維持できない地方都市が出てきている。地方都市の活性化は重要な課題となっている。30万人を都市の集積の最少単位と考えてみると、30万人以上の地域の都市集積をいかに作っていくかが、
日本全体の国土政策の上でも重要な課題となる。
そこで鍵となるのがコンパクトシティーという考え方だ。人口の多くを街の中心地域に近いところに集めることで、比較的少ない人口の中でも集積の効果を高め、かつ環境負荷の低い都市づくりを目指すのだ。
現実問題として、今や、大都市だけでなく地方都市でも、街の中心地域での住宅開発が増えている。高齢者世帯、単身世帯など、いろいろな形で街中の集合住宅を求める人たちが増えているのだ。少子高齢化や核家族化などの世帯構造の変化、生活の24時間化や職住混在などのライフスタイルの変化がこうした動きを後押ししている。
このような集合住宅の市街地への集中の動きを新たなコンパクトな街づくりの中心に据えるべきであろう。人口の中心市街地への集中は、
当然、公共施設の立地選択にも重要な影響を及ぼす。
産学連携や勤労者の能力向上のためには、大学や研究所などの施設は街中にあることが望ましいだろう。
かつて大学を工場などといっしょに郊外に移転させた時期があったが、こうした動

伊藤元重教授の視点❶

ウォーターフロントにもっと住宅を特殊な事例になってしまうが、産業構造の変化の中での都市の姿の変化を考える上で住宅の持つ重要性を考える興味深い例を一いのだ。バンクーバーのウォーターフロントは、

20世紀後半の高度経済成長期の残滓を残散歩する人であふれかえっているのだ。

しているからだ。海岸沿いは基本的に人がなぜ、この違いがあるのだろうか。少し考住むところではなかったのだ。横浜に限らず、えているうちにすぐに答えが出てきた。バン

その時代には多くの都市のウォーターフロント

少し前、休日の昼ごろ、「横浜みなとみら

クーバーではウォーターフロントに新しい高層は港湾設備や工場で埋められていた。住宅い」の開発の海岸をゆっくりと散歩する機会

住宅がたくさんできているのに、横浜のウォー

地はウォーターフロントからはるかに離れた内があった。横浜みなとみらいは横浜市が取りターフロントには住宅がまだ少ないのだ。バン

陸部に広がっていったのだ。

組んだ大型の都市再開発プロジェクトで、大クーバーからは多くの近隣の人が住宅から21世紀になり、ウォーターフロントの居住空型ショッピングモール、ホテル、国際会議場な浸み出してくるのに、横浜のウォーターフロント

間の重要性が見直され始めている。これはどがそろった一大拠点となっている。鉄道のには生活臭がないのだ。

海岸線だけでなく、河川流域も同じだ。海外

つ取り上げてみたい。

駅もショッピングモールの地下に設置され、多バンクーバーのウォーターフロントを歩いてでも、ボストンやソウルなどで河川を中心としくの人を呼び込むことに成功した。当地に出いるのは、半分は観光客であろうが、残りのた街の再生で成功したケースが報告されてかけた日も、ショッピングモールやホテルは多く

半分は地元の住民である。地元の住民が利いる。
日本でも、東京の日本橋の再開発や大の人でにぎわっていた。

用するから、そこにカナダらしい町の匂いが阪市の大川端沿いの活性化計画などでは、

その先に、海岸沿いの遊歩道がある。日

生まれ、観光客にとっての魅力も出てくる。住河川を生かす街づくりが鍵となっている。海差しの暖かな日であったこともあるが、横浜の民が愛するレストランやパブなどが観光客に岸や河川などのウォーターフロントの地域を

港のこの海沿いの遊歩道はほんとうに素晴らも魅力となるし、
レストランでたまたま見かけた活性化するためには、その付近に住民が住しい場所だと思った。2年ほど前に夏を過ご

地元の人の結婚パーティーがまた観光客にみ、そこに街のにぎわいを作ることが必要となしたバンクーバーのウォーターフロントに似たは興味深い光景となるのだ。

る。街づくりに住宅という視点が欠かすことの雰囲気である。ただ、残念なことに、バンクー

なぜ、横浜のウォーターフロントには住宅がバーと決定的に違うところがある。横浜の少ないのだろうか。それは、横浜のウォーターウォーターフロントには人がまばらにしかいな

フロントが、近年の再開発にも関わらず、まだできないことを、横浜の現状は教えてくれる。

11

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きは現在ではマイナス要因としてとらえられている。図書館や役所などの公共施設も街の中心

図表6
セカンドハウス所有世帯割合に近いところに設定することが望ましい。
すべて、住宅を中心に様々な施設がコンパクトに集中していることが望まれる。

12

ここで重要な問題となるのは、
郊外の存在である。都市をコンパクトにまとめていったとき、
郊外
10.0

10

の機能は縮小していくべきであろうか。無秩序に郊外に向かってスプロール化していく都市の姿は望ましくない。
郊外の都市整備のあり方を根本的に見直す必要がある。
郊外の住宅の最大のメリットは土地・建物が広く取れること、そして自然環境に恵まれていることだろう。
自然と隣接した

8

郊外ならではの住居整備は都市計画の重要な鍵となるはずだ。

6■ マルチハビテーション
4.7

また、
日本ではまだあまり進んでいないマルチハビテーションにも光が当てられなくてはならな
い。
マルチハビテーションといっても、欧米的なバケーション型（別荘）、ウイークデイとウイークエン

4

ドで住宅を住み分ける週末型（単身赴任型）など、その中身は多岐にわたる。最近では、引退後の高齢者の都心回帰に伴う、二地域居住的なものも見られるようになってきた。人々の活動範囲

2
1.1

が広がり、
ワークライフバランスの観点からも余暇を楽しむことの重要性が増しているなかで、そうしたライフスタイルの変化に対応したセカンドハウスの充実も日本の住宅の大きな課題である。

0
アメリカ フランス
日本(2003年） (2005年）（2002年）
資料：総務省統計局『住宅土地統計調査』（平成15年 ）、U.S.Department of Housing and Urban
Development”American Housing Survey for
the United States:2005”、INSEE”enquêtelogement2002”.
注：ここでセカンドハウスとは、日本の場合は、二次的住宅（別荘を含む）、アメリカの場合は、Seasonal House Units、フランスはSecond Homes。
二次的住宅は、「別荘（週末や休暇時に避暑・避寒・保養などの目的で使用される住宅で普通は人が住んでいない住宅）」と、「その他（ふだん住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなった時に寝泊まりするなど、たまに寝泊まりしている人がいる住宅）」から成る。
空き家の一形態と位置付けられる。
二次的住宅かどうかは、調査員の判断によって決定される点に留意が必要。

4

国際的にみても、
日本では他の先進工業国に比べてセカンドハウスの利用が進んでいない状況である（図表6）。20世紀後半、ひたすら住宅の量の確保に努めていた時代にはセカンドハ
ウスの充実は重要な目標ではなかったが、今後はこうした方向での住宅の質の向上も大きな課題となるはずだ。
また、
セカンドハウスの利用は住宅の広さに対する需要に応えることにもつながる。
振り返ると、20世紀後半の日本の住宅政策は、すべての国民の住宅を確保することが政策の目標であり、
セカンドハウスなどは政策対象として想定されていなかった。
しかし、この考えを21
世紀前半にまで維持していたのでは真に社会を活性化することにつながらない。
一人ひとりの国民による住宅への支出は、
単にその人の満足のための存在ではなく、都市や国土の形成を通じた日本全体の経済や社会のあり方に影響を及ぼす存在である。
そうした社
会全体の観点から見れば、マルチハビテーションが広がり、国民に多様な生活のパターンを許容することが好ましいものと考えられる。

章

資産としての
不動産を
どう活性化
させるか

■ 資産としての住宅の活用の必要性
次に、資産としての住宅の活用について考えてみたい。住宅がとくに中高年の世帯にとって重要な資産であり、その資産を有効に活用することが、経済の活性化につながるだけでなく、個々の国民の経済厚生の向上にもつながるからである。
図表7は日本の家計部門の所有する資産が年齢層によってどのような分配になっているのか、金融資産と不動産のそれぞれについて表したものである。
この図表から、
金融資産、
不動産
ともに、
高齢者の所有配分比率が非常に高いことが読みとれる。図表8は同種のデータを世帯
主の年齢階級別資産額としてとらえたもので、50代以上の人の資産が大きく、しかも住宅・宅地資産の割合が非常に大きいことがわかる。図表9で示した2003年のデータを見ても、65歳以上の世帯の持ち家比率は80％を超えていることがわかる。
中高年の資産保有残高が多いのは自然な現象であることはいうまでもない。
ただ、高齢者が保有している資産に見合う豊かな生活をしているかといえば、そうともいえない状況が見られる。

12

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住宅から考える日本の活性化

別冊 F○RE

図表7
年齢階級別に表した
日本の家計部門の所有する資産の状況（2004年）

世帯主の年齢階級（資産の単位は千円）
世帯数分布(抽出率調整)
世帯人員（人）

30歳未満

30 〜

40 〜

50 〜

60 〜

70歳以上

（参考）
65歳以上

87,085

180,290

204,396249,603

255,687

215,843

340,319

1.63

2.85

3.43

2.94

2.29

1.82

1.94

うち65歳以上人員（人）

0.01

0.05

0.22

0.25

0.73

1.52

1.45

年間収入（千円）

3,686

5,563

7,288

7,925

5,368

4,156

4,391

世帯主の年齢（歳）

26

34.7

44.6

54.6

64.5

75.5

72.4

資産総額（㈰＋㈪）

5,701

13,891

24,36838,79450,76452,59851,915

735

-984

1,774

10,412

17,735

17,815

17,726①金融資産（貯蓄−負債）
②実物資産

4,966

14,876

22,59528,382

33,02934,78334,189

住宅・宅地資産額

4,065

13,50921,056

26,72631,55433,88333,120

全年齢階級に占める当該年齢階級の割合（単位：％）

30歳未満

30 〜

40 〜

50 〜

60 〜

（参考） （参考）70歳以上 65歳以上 60歳以上

資産総額（①＋②）

1.2

6.0

11.9

23.1

30.9

27.0

42.1

57.9

①金融資産（貯蓄−負債）

0.6

-1.6

3.2

23.1

40.4

34.2

53.7

74.6

②実物資産

1.4

8.7

15.0

23.0

27.4

24.4

37.8

51.8

1.2

8.4

14.8

22.9

27.7

25.1

38.7

52.8

住宅・宅地資産額

資料：総務省統計局『全国消費実態調査』（平成16年）

図表8 世帯主の年齢階級別資産額

図表9 家計主の年齢別持ち家世帯率（2003年）（単位：10万円）
600

（％）
90
507.6

526.0

519.2

80.0 80.3
80
73.2

500

69.1

70
387.9
400

192.1

187.2

188.0

50

46.8

300
243.7

40

33.1
138.9

100

0

28.9

30

200
3.8
57.0
16.4
40.7

315.5
210.6

78.9

60.8

60

120.7

76.7

338.8

331.2
20

267.3

12.6
10

135.1

30歳 未 満 30〜39 40〜49 50〜59 60〜69
その他金融資産等

070歳 （参考)
以 上 65歳以上

2.7
25歳
未満

25〜 30〜 35〜 40〜 46〜 50〜 55〜 60〜 65〜 75 歳
29歳 34
39
44
49
54
59 64
74 以上

資料：総務省『住宅・土地統計調査』（平成15年）

住宅・宅地資産額
資料：総務省統計局『全国消費実態調査』（平成16年）

13

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市場価値でみれば高価な住宅に住みながら、年金などの乏しい収入でつつましやかな生活をしている人が少なくないし、生活に困っていないとしても、高齢者には不便な住宅に無理して住み続けている人も少なくないはずだ。
こうした事情は今後もあまり変化しないと考えれば、高齢者が保有している持ち家という資産の有効活用は、
日本経済全体の問題としても考えなければならない重要なテーマである。
そのための方策としては、高齢者が住居移動をスムーズに行えるような手法、具体的には高齢者向けの住宅の十分な供給と、そのための税制上のバックアップも必要だろう。
さらに、
次で述べる
「リバースモーゲージ」の活用も積極的に取り入れなければならない。

■ リバースモーゲージ
図表10

ここで、
リバースモーゲージについて、簡単に触れておきたい。
リバースモーゲージとは、一般

短い日本の住宅寿命

的に居住用不動産を所有している高齢者に対して、居住用不動産を担保に生活・介護資金を貸し付け、死後ないしは貸付限度額に達した場合に、担保不動産を処分して元利一括で返済80することによって清算・回収する制度である。
この制度は、
自宅しか所有する資産がなく、収入が乏しいという俗に「資産リッチ・所得プア」な高齢者が対象で、現金収入が乏しい高齢者の生活の救済を目的としている。通常の住宅ローン（フォワードモーゲージ）
は最初にストックを入手し60て、その後、定期的に融資金を返済する形をとるのに対して、
リバースモーゲージはそれとは逆に、ストックをキャッシュフローに転換する形になる。高齢者の高い持ち家比率や長寿化に加えて、低い家計貯蓄率や核家族化の進行によって、わが国ではリバースモーゲージへのニーズが40

今後高まるだろうといわれている。
ただ、
リバースモーゲージにも、①不動産価格変動のリスク②市場金利変動のリスク③長生きのリスク̶と、3つのリスクがあり、その克服が課題になっている。

20①の不動産価格変動のリスクとは、
不動産価格の下落によって担保割れを引き起こしてしまう危険性である。②の市場金利変動のリスクとは、金利の上昇によって借入元金の利息が増加してしまうと、不動産価格が低下しなくても担保割れを引き起こしてしまう危険性をいう。③の長0

生きのリスクとは、想定以上に長生きすると、契約者が生きている間に借入残高が貸付限度額
英国

米国

日本

出所：日本経済新聞（2007年3月4日付け）に達してしまい、
融資が止められてしまうという危険性である。
これら3つのリスクの存在が日本で容易にリバースモーゲージが普及しない要因とされる。
これらのリスクに加えて、日本でそれほどリバースモーゲージが普及しない理由として、
土地だけが担保力を持っていて、家屋（建物）が担保評価されないこともあげられる。
日本では建物の償却期間が欧米と比較してかなり短い。図表10は、建物の寿命を米国や英国と比較したもの
であるが、日本の住宅の寿命が約30年であるのに対して、米国や英国ではその倍ないしはそれ以上の寿命となっている。
また、アメリカやカナダのリバースモーゲージは事実上ノンリコースローン（非遡求型ローン）となっていて、担保物件を引き渡すことで借入総額が相殺され、残債は政府が債務保証するシス
テムであるのに対して、日本はリコースローン（遡求型ローン）の形態で、残債がある場合には連帯保証人にも清算義務が及ぶものになっている。利用者にとってリスクが少ないと思われるノン
リコースローンを導入すれば、利用者の選択肢が広がり、潜在的な需要を掘り起こす可能性も考えられる。
さらに、リバースモーゲージの対象不動産の資産としての確実性について、相続法制上の課題や税制上の課題も指摘されており、リバースモーゲージ制度が住宅の資産価値を十分に果たすためには、残された課題は多く、広範囲にわたる検討を求めたい。

14

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住宅から考える日本の活性化

5

別冊 F○RE以上の議論を受けて強調しておきたい点がある。
それは、社会の変化を促すのは、
基本的に章「サプライサイド
政策」
から見た
住宅政策

は経済自体の自律的な動きによるものであるということだ。政策主体に求められるのは、そうした変化を阻害する障害や無意味な規制を撤廃すると同時に、市場メカニズムが有効に働くような基盤を整備することである。
そうした政策を総称して、「サプライサイド政策」と呼ぶことにする。
このレポートでは、今の段階では、個別の政策について突っ込んだ議論をすること、あるいは考えうる政策メニューを包括的に提示することは想定していない。
ただ、具体的にどのような政策がリストとしてあがってくるのか、
今の段階で考えうるいくつかの政策について取り上げてみたい。

■ 住宅金融の強化
国民の保有する不動産の金融的側面を強化することが、日本全体の活性化につながることについてはすでに述べた。一般の家計にとっては住宅資産の額は金融資産の額を超えるほど大きな存在である。
また、住宅ローンの利用に象徴されるように、住宅という資産は金融と密接な関係にあり、不動産の金融的な側面を強化することの意義は非常に大きいといえるだろう。
現在の日本の住宅ローンは、借り手個人の返済能力を重視し、住宅の価値・評価は担保処分価格として査定されている。本来、住宅ローンの評価の際には、住宅の資産価値を重視する
住宅ローンがあって然るべきであろう。
章

また、個人の住宅金融の円滑化を図る上では、米国のような事実上ノンリコースローン（非遡求型ローン）の普及が重要な鍵になるといえるだろう。
従来、日本ではリコースローン（遡求型ローン）の形が一般的であった。
リコースローンの場合は、担保物件の価値が下落して、その物件を売却しても債権額に満たない場合には、その残債は保証人が支払わなくてはならない。
それに対して、米国をはじめとする海外諸国の住宅ローンは一般に事実上ノンリコースローンである。
これは、支払い義務がローンの対象物件に限定されるもので、担保物件を納めればそれ以上に支払い義務は生じない。
住宅の金融市場を、より活発なものとするためには、リスクを借り手や保証人が負うリコース
ローンよりも、リスクを金融機関が負うノンリコースローンのように、返済不能になれば担保物件を提供すれば、
それ以上の返済義務は負わないというシステムであれば、国民にとって、より利用し様々なタイプの住宅
やすいものになるからだ。
リコースローンにノンリコースローンを加えることで、ローンの利用が可能となり、選択の幅が広がるのではないだろうか。
住宅ローンの融資に当たっては、
不動産価格の変動の影響を受けることは確かだが、それによって、この二つのローン融資の差異を大きくしないためにも、適正な不動産価格を評価する制
度や、中古住宅売買市場や賃貸市場を活性化させる仕組みを整備していくことが重要である。
加えて、前述したリバースモーゲージや米国のホームエクイティローンのように住宅の資産価値に着目した金融手法や信託制度の積極的な活用などの検討も必要だろう。

■ 不動産と金融の融合（流動化・証券化の再評価）
1998年以降政府が積極的に進めてきた不動産の証券化・流動化の政策は、日本の不動産市場のあり方を大きく変える結果となった。不動産の保有と所有を分離し、リスクマネーを不動産投資に導入する上で重要な役割を果たしてきた。
また、
J-REIT（不動産投資信託）などの不動産資産をベースにした金融資産の市場が拡大することで、一般国民にとっても多様な投資運用機会を提供する結果となった。
この制度の狙いはいくつかあった。第一は、不動産を流動化・証券化することで、
ディベロッ
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パーは、これを利用してバランスシートを過度に重くすることなく、積極的に不動産開発ができるよ
うになったことである。
第二は、80年代末の不動産バブル期では、不動産投資のための資金を銀行融資に頼りすぎていたことが、大きな反省点としてあげられているが、不動産投資信託を通じて、
ミ
ドルリスクをとれる投資マネーが不動産市場に流れ込むのを可能にしたことだ。直接金融的な資金を入れる
上で、
J-REITは大きな役割を果たした。
そして、直接金融であるからこそ、
グローバルなマネーを取り込むひとつの窓口ともなった。
第三は、「家計」にとってみても、新たな資金運用の手段が得られることになったことだ。不動産は家計部門にとっても重要な運用の対象ではあるが、単価が高いため、なかなか普通の人には運用対象とはなりえない。不動産投資信託であれば、少額からの投資が可能である。
もちろん、不動産投資信託は価格変動のある不動産を利用しているので、リスクが伴うものである。現在のように世界的な金融危機、そして米国や欧州の一部での不動産危機の中では、
J-REITの価格下落も激しい。
ただ、リスクとリターンは密接に関係するものであり、こうした価格下落をもって不動産投資信託は好ましいものではない、と短絡的に決めつけてはならない。
中長期的に見れば、不動産投資信託は単なる資産運用の手段としてだけでなく、国民にとって住宅利用や取得の重要な補助手段ともなりうる。
たとえば、将来住宅を購入したいが、今はまだ手元に十分な資金がない人を考えてみよう。少し前であれば、この人が住宅を手にするためには、それまで株・債券・預貯金などで資産運用をして、資金を集めてから購入するか、最初に多額の住宅ローンを設定して住宅を購入するという方法しかなかった。現在、住宅購入資金はあまりないが、将来は住宅を購入したいと考えている人にとって、心配なのは将来住宅を購入する時点で不動産の価格が高騰していて住宅が購入できなくなることである。
その場合、住宅を購入するまでの資産運用の一部を不動産投資信託で行えば、自分の資産額が不動産の市況と連動することになり、
不動産価格の高騰のリスクを回避できることになる。
このように、不動産の価格と連動するような資産運用方法が利用できることは、国民により多様な住宅取得の手段を提供することになる。

■ 都市計画と必要なインフラの整備
このレポートで強調したかったことのひとつは、
21世紀の前半、都市の姿が大きく変わり続けるということである。高齢化、人口減少、産業構造の変化に適応した都市の姿の変化なしに、
日本
経済や社会が活力を維持することは不可能である。
レポートの前半でコンパクトシティーについて述べたが、
そのような都市を実現するためには市街地の都市計画が必要で、市街地への集合住宅の誘致の重要性について述べたが、そのためには病院や学校などの公共施設（インフラ）の立地選定や整備も重要な意味を持っている。
また、市街地の高層化を容易にするための規制改革なども必要になるだろう。
旧来の線引きに制約されず、「職住遊学」の混在を可能にする新たな街づくりが求められる。
さらに、ウォーターフロントのように、旧来の工業地域からの用途変更によって街の姿を大きく変える可能性のある地域への積極的な投資を可能にする施策を検討する必要もあるだろう。
都市の変化のスピードは速い。産業や人口の構造変化によって都市の姿が変化するのだ。
そうした変化の中で、計画と管理だけの発想で好ましい形の都市を創ることは難しい。急激な工業化と都市化の中で無秩序にスプロール化した戦後日本の都市の姿を見れば、管理や計画だけの力がいかに無力かということがわかる。
どこまで官や公の力を働かせ、どこまでを市場の16

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住宅から考える日本の活性化

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力に委ねるのかという区分けが重要である。
都市計画を考える上で鍵となる存在が、市町村という基礎自治体の位置づけである。人々の生活圏としての基礎自治体の存在は重要であり、我々がここで「都市」と呼ぶ対象の中のかなりの部分を占めている。人口減少の中で、日本が国土全域で活力を維持するためには、
どの程度の人口ベースにしたまちづくりをしなければならないのか、という論点が重要となる。米国のよう伊藤元重教授の視点❷

サブプライムローン問題は不動産の証券化・流動化を超えたところにある
サブプライムローンに端を発した世界的なを活用して積極的にローン債権などをそちらで換算して2300兆円）である。かりに住宅価

金融危機は、不動産の証券化や流動化にに移すとともに、SIVの資金調達の保証にも格が10％下落したとしても、2.3兆ドル（230兆

水を差す結果となった。今後、不動産の証券関わった。銀行のバランスシートには金融シス円）の資産価値下落となる。残高が10兆ドル化や流動化のあり方にも、いろいろと見直し

テムの安定性を確保するためにBISのルー（1000兆円）にのぼるといわれる住宅ローンの論議が出てくるだろう。ただ、不動産の流ルに基づいた厳しい監視と規制がかかってのうち、2〜4％は債務不履行となるといわれ動化や証券化という手法が否定されたわけいる。そうした規制の網から逃れることのできる。これらの動きのもっているマクロ経済的なではないことはいうまでもない。不動産の証

る、バランスシートの外の活動であるSIVに、影響は甚大になる可能性が大きい。その問券化・流動化という手法はそもそも不動産に銀行が多くの資金的コミットメントをする結果

題点は不動産の証券化や流動化などの制伴うリスクを分散することを可能とする制度でになったのだ。ある意味では規制や監視をす

度を超えたところにある。

あるのだ。このレポートのテーマに関連して、る行為が大きなリスクを生み出す行動につな以上のような見方に立てば、今回のサブサブプライムローン問題について以下のいく

がったといってもよい。SIVの損失は結果的

プライムローン問題は不動産の証券化や流つかの点を指摘しておきたい。

には銀行本体の損失につながり、それが信動化を制限すべきという議論には直接つな

用不安を生む結果となっている。ここで注目がらないことがわかる。もちろん、末端の住されているのは、銀行や証券会社（投資銀

宅ローンのリスク管理を厳格に行うことは重（１）今回の問題の本質はヘッジファンドやSIV（Structured Investment Vehicle）の行）の監視や規制の制度が十分ではなかっ要だろう。そうしたリスク管理を強化すること行動にあったことは明らかだ。世界的な資金たということだ。この点は、今後の金融制度

は、証券化した不動産ローン資産をより有過剰、とりわけグリーンスパン議長の下での論議で大きな鍵となるだろう。

効に活用することにつながるはずだ。また、巨額の短期資金を市中から調達することが（３）サブプライム・モーゲージ・ローンのあようなマクロ経済政策運営ということが、政可能となり、それをリスクのある資産に投資しり方は見直されるべきだろう。返済能力の策当局にとって重要な政策課題である。たていったのだ。ただ、極端にレバレッジを効か乏しい人にも手を付けやすくする仕組みが、だ、資産価格をどのように安定化するのか

FRBの低金利政策で、これらの投資機関が不動産価格が過度に乱高下することがないせた投資であったため、その資金は巨額に結果的にリスクの大きなモーゲージ・ローンという点は、その有効な対策がないというのなりすぎた。ヘッジファンドの行為については、を積み上げる結果になった。不適切なローが現実である。

少し前に起きたLTCMの破綻、
あるいはアジンが積み上がらないための制度設計は今

サブプライムローンの問題は、様々な政策

ア通貨危機の時の巨額の資金の移動など、後の課題であろう。ただ、過度にローンを規的課題を提起している。ただ、その多くは金その行動を監視・規制することの必要性を制するだけが好ましい対応であるとも思わ

融市場や金融機関・投資家の監督や規制説く専門家も少なくない。住宅ローンの問題とれない。

に関わる問題である。多様な生活スタイルをは関係なく、ヘッジファンドのあり方は今後の論議となるだろう。

可能にし、居住の移動をより容易にするため（４）米国の住宅市場価格はこの10年に倍には、不動産の保有と利用の分離をより積極近い水準まで上がっている。
これだけの資産的に進めていかなくてはいけない。十分な投（２）今回のサブプライムローン問題で興味

価格上昇の後では、資産価格の修正（不動資資金が不動産市場に入ってくるようにし、深いのは、銀行の別働隊、あるいは影の銀

産価格の修正）によって大きな混乱が起きてかつ国民の資産が不動産への投資で有効行と呼ばれるSIVの行動が注目されたことも不思議ではない。米国家計の住宅資産価に運用されるためにも、流動化・証券化をさだ。銀行はバランスシートの上に乗らないSIV

格は約23兆ドル（1ドル＝100円の為替レートらにすすめていく必要がある 。

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に、100万人以上の集積を前提とした都市集積で考えるのは、
日本の場合には現実的ではないだろう。
三大都市圏や「札・仙・広・福」と呼ばれるような中核都市は100万人以上の集積を基礎としたまちづくりが可能だが、多くの地方都市はそれ以下の人口集積を前提にして考えざるをえない。
こうした考え方に基づいて全国で市町村合併が進められてきた。市町村合併は正しい政策であると思うが、
少なくとも二つの問題がある。
ひとつは合併が十分ではなく、21世紀の都市集積を維持することができそうもない地域が多く存在すること、そしてもうひとつは合併という形式要件を備えたとしても、内実は合併前のいくつかの自治体に分割したまちづくりが残っているという点だ。
30万人を超えるような広域生活圏の中で、基本的なインフラの中心となる役所、病院、学校、図書館、美術館・博物館などの公共施設を街の中心部に集める努力が必要である。現状では、これらの施設が自治体の財政的事情から地価の安い郊外に立地したり、合併前の複数の自治体に分散したまま残っている。
旧来の仕組みに縛られたままでは、
その地域全体が活力を持てないままに地盤沈下することになりかねない。
地方都市の活性化のもうひとつの鍵は住宅である。
「職・住・遊・学」の近接・混在は、
東京のよ
うな大都市だけでなく、地方都市にも当てはまるはずだ。街中に集合住宅を誘致し、全体としてコンパクトなまちづくりを目指すことは、結果として高齢社会に適応した街になることを意味し、省
エネ・環境に合った街になることも意味する。

■住宅の耐久性・質の向上・広さの確保
いわゆる「200年住宅ビジョン」でも問題にしているように、
日本の住宅の寿命は短い。多くの国民が耐久性のある住宅に住むようになることは、
環境・資源という観点からも、国民の住宅取得コ
ストを下げるという意味でも重要である。耐久性の高い住宅の単価は上がったとしても、長期的にならせば年間あたりの住宅費は抑えられるはずだからだ。
もちろん、闇雲に住宅の寿命を延ばせばよいというものではない。
また、
文字通り200年保つ住宅を強制するのも好ましいことではない。耐久性がある住宅を建設するのは、基本的には個々の施主の判断であり、過度な公的介入は好ましくない。
住宅の耐久性を政策的に考える第一の理由として、20世紀後半と21世紀前半とでは、耐久消費財に対する国民の考え方が大きく変わりつつあることがあげられる。20世紀後半のように経済が拡大していき、
国民の所得レベルが急速に膨れあがっていく時期には、物を大切に長期間利用するよりも、次々に新たに出てくる新しい製品を購入する消費スタイルが主流である。
しかし、人口減少が始まり、人々の消費意識の成熟化が進めば、「よいものを大切に長く使う」という意識が広がってくるはずである。
これは自動車だけでなく、様々な消費財分野で起きている現象であり、住宅もその例外ではない。
こうした動きは市場の自律的な動きに任せておけばよ
いが、そのような市場全体の動向を国民全体で共通認識として持つ意味は大きい。
よいものを大切に利用するという考え方は、
環境や省エネという観点からも重要である。住宅分
野でも新築から改築・増築の方向に重要性が少しずつシフトしているが、このような観点からもこの動きは好ましい。耐久性の高い住宅が増え、新築から改築・増築にシフトしていくことは、住宅分野における量から質への転換を図ることも意味するだろう。
一方、人口構造や都市構造が大きく変化する中で、国民が望む広さを満たした居住空間を確保することも重要である。
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住宅から考える日本の活性化

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すでに述べたように、戦後のわが国の住宅政策は、最低居住水準の確保を一義的な目的としたことから、税制等の政策において、最低居住水準の住宅へのインセンティブという色彩が強く残されている。例えば、住宅新築時における固定資産税、不動産取得税の軽減措置の適用
住宅における上限規定等に見られるように、相当規模の上質な住宅に対する抑制措置と見られる政策が現存する。
これらの政策は、住宅政策を住宅の質的向上へ転換するという面からも大きなマイナスである。国民がより広い、より高質な住宅への投資を行い、より快適な居住環境を指向することにインセンティブを付与することをぜひ検討すべきである。
また、市場の未整備や制度の欠陥から、国民が耐久性の低い住宅を購入する結果になっているという面も指摘する必要がある。住宅の耐久期間が長くなれば、その住宅が何度か売買されたり、いろいろな人に貸し出す動きが活発化することを考えると、中古住宅市場や賃貸住宅市
場の整備は耐久性のある住宅を建設するインセンティブになる。
ここで詳しい制度的な問題を取り上げるまでもなく、日本の中古住宅売買市場や賃貸市場は本来あるべき姿に比べるといろいろな問題を抱えている 。
つまり、［中古住宅売買・賃貸市場の不整備→耐久性のある住宅が少ない→市場の不整備］という悪循環に陥っている可能性がある。制度や政策の対応で、中古住宅の売買や住宅の賃貸が活性化する方向に動けば、住宅を建設する人たちも、より耐久性のある住宅を建設しようとするだろう。
それが、中古住宅の売買市
場や賃貸住宅市場に厚みを持たせる結果にもなる。
これに関連して強調したいのは、住宅の耐久性を上げていくことは、単に物理的な意味での耐久性の確保にとどまるものではないことである。
さらに重要なことは、
このレポートで強調してきたひとつの住宅が何人もの人によって利用される住のスタイルを確立する可能性が生まれように、ることである。住宅を保有している人にとって、中古住宅市場が整備され、自分の住まいが合理的な価値で売買できるようになれば、その時々の自分のライフスタイルに合った住宅に移動する
自由度が高まる。
また、確実に売買できるという確信があって、はじめて自分の住む不動産に大きな投資をしようとする誘因が高まる。賃貸住宅の場合でも、耐久性が高まるほど投資資産としての価値の安定性が期待でき、投資資金が入りやすくなるはずだ。
耐久性が高く、より広い居住面積を有する住宅を普及させていくには、
技術的支援や経済的支援をしていくということも必要だが、より重要なことはそのような質の高い住宅を社会全体としてうまく使いまわしていく仕組みを整備していくことであろう。
中古住宅流通市場や賃貸住宅市
場へ資金流入を活性化させるための情報開示の強化、転売や増改築を容易にする税制の検討、街並み保存のための制度設計などが、代表的な例として想定される。

■ 税制改正への期待
住宅に関しての「サプライサイド政策」を検討する上で、税制の役割も無視することはできない。
これまでも、住宅の取得・保有・売却の各段階での様々な促進措置が講じられてきた。
住宅の取得に関する不動産取得税や登記手続きに関連する諸税、とくに住宅取得の際のローン減税は、過去ほぼ20年にわたって幾多の変遷を繰り返してきたが、今年、現行の住宅取得ローン減税措置が期限切れを迎えようとしている。保有について、なかでも固定資産税については各種の特例が従来から設けられ、売却についても特別控除や買い換え特例が設けられている。
これまでの住宅投資がこのような課税の特例に下支えされてきたことは否定できない。
このような住宅の取得・保有・売却に関わる税制や特例措置などは、国民の住宅の取得や保19FORE鏁闊趆18FIN.indd Sec1:19

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有に大きな影響を及ぼす効果を持っている。景気対策として、しばしば住宅関連の税金の取り扱いに関心が集まるのも、
こうしたことが背景にある。今後の税制については、
市場メカニズムの機能を十分活かす方向での検討が望まれる。
住宅関連の税についてここで詳しく論じるスペースはないが、今後、
もっとも大きな論点となるのが消費税の扱いである。
日本の財政状況の厳しさや、諸外国で高い消費税が導入されていることを考えると、
日本でもいずれ消費税が大幅に引き上げられることになるだろう。
しかし、消費税が高くなるほど、住宅の売買にその高くなった消費税が直接的に課されることの問題点がより明らかになるだろう。
消費税、
あるいは付加価値税と呼ばれるものは、本来はフローベースでの付加価値や消費に課される税である。多年にわたって利用される耐久消費財である住宅の売買に消費税が課されるのは論理的におかしい。仮に他の財・サービスと同じように消費税あるいは付加価値税を課すとすれば、
それはストックとしての不動産の取引ではなく、フローとしての住宅利用（サービス）に対してでなければならない。賃貸住宅であれば、家賃に科されることになるし、持ち家の場合にはその売買は無税であり、理論的に計算された帰属家賃（住宅の持ち主が仮にそれを借りたら払うべき家賃）に対して消費税を課すことになる。
このレポートで何度も強調したように、多くの人がライフサイクルのそれぞれの段階ごとに住宅を替えることを可能にするには、毎回の売買で高い消費税がかかる制度は好ましくない。
フローベースでの消費税にして、不動産の売買には税金を課さない方がよいだろう。
さらに言えば、住宅サービスを必需品と考えるか、奢侈品と考えるかで、消費税の扱いが変わってくるだろう。欧州などでは、一般的な消費税が高いため、食料など必需品に近いものには消費税が軽減されたり、免税の対象となる。
日本でも消費税率がもっと高くなれば、所得分配への配慮から必需品への消費税を減免することが検討されるだろう。
その場合、住宅は必需品としてみなすかどうか、論議がなされなくてはならない。
以上で述べた点は、形を変えて、住宅取得と保有の税の違いの議論に適用することができる。
日本が今後、消費税を主たる税収とする税体系にシフトしていくとすれば、住宅取得に関わる所得税の扱いが問題になりうる。
たとえば、ある家計が住宅取得のために不動産を購入した
り、住宅を建設した場合、それらの行為は、
企業行動に倣えば、投資的行為といえる。住宅や土地を取得することで、将来にわたって投資の収益である住宅サービスを享受するからである。
こ
うした投資行動に対して中立的であるためには、例えば不動産取得のためのローンの支払いは所得税の対象の所得から控除することが考えられる。
もちろん、その分、毎年の不動産の利用に対して消費税がかかるのだ。
また、不動産の保有税については、不動産を利用することへの税と理解できる。
社会全体の効率性を高めるためには、所得と資産のどちらに税をかけるべきかという議論も重要である。不動産という資産をより効率的に活用するには、所得税から不動産取得のためのローン返済などを控除し、その分、不動産の保有税を調整する方が好ましい。不動産を有効に活用しないまま放置している人には、高い保有税は罰則的な効果も持つ。不動産を所有から利用へシフトしていく流れに対応するためにも、取得にはできるだけ税金をかけず、所得控除も認
め、保有や利用には税をかけていく方向は検討する余地が大きいだろう。
ただ、これらの税は、不動産という一つの分野で論じることはできない。
日本全体の成長率を高めるには税制改革はという広い観点から議論する必要があるだろう。
どうあるべきか、

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住宅から考える日本の活性化

別冊 F○RE

日本経済団体連合会の記者クラブで「住宅から考える日本の活性化」を発表「住宅から考える日本の活性化」
発行日

2008年10月20日

発行人（社）不動産協会〒100-6007

東京都千代田区霞が関3-2-5

霞が関ビル7階Tel03-3581-9421 Fax03-3581-7530
編集人

同上広報委員会企画

株式会社不動産経済研究所

編集

株式会社シマ・コーポレーション

デザイン

株式会社タクトデザイン事務所

印刷

三美印刷株式会社

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