第24期(2015年度)SC経営士一次試験問題

SC開発
時間60分

点数配分 100点

注意事項
１．はじめに、受験番号(4桁)･氏名･ふりがなを記入し、受験番号に該当する番号をマークしてください。
２．解答はすべて、解答用紙に記入してください。
３．各問題とも解答のなかから最も適切な番号を選び、解答用紙の解答欄にその番号をマークしてください。
４．記入は必ず、ＨＢもしくはＢの黒鉛筆またはシャープペンシルで、確に塗りつぶしてください(ボールペンは不可)。のなかを正５．訂正は、プラスチック製消しゴムできれいに消し、消し屑を残さないでください。
６．所定の記入欄以外には記入しないでください。
７．解答用紙は、汚したり、折り曲げたりしないでください。

＜記入上の注意＞
・マークの仕方［良いマーク］

チェック［悪いマーク］ ✔

-1-

斜め

短い

細い

ハミ出し

薄い小さい

-2-

【第１問】〈配点１０点〉(解答番号は１から５)
次の文章はＳＣ用地に関する行政法規上の制限などに関する記述である。最も適切な語句を下記の語群から選び、解答欄にその番号をマークしなさい。

ＳＣの開発において、一定規模以上の土地の形質変更をする場合、スケジュールに大きく影響する手続きとして１と土壌汚染があげられる。

建築物の建築や造成工事などのこれを１２を行う場合、原則として都道府県知事の許可が必要となるが、といい、市街化区域及び市街化調整区域の区域区分(いわゆる「線引き制度」)を担保し、良好かつ安全な市街地の形成と無秩序な市街化の防止を目的とされている。
土壌汚染については３，０００㎡以上の土地の形質変更を行おうとする土地のうち、都道府県知事(政令指定都市長)が特定有害物資により土壌が汚染されている恐れがあると認めた範囲については土壌調査義務が発生し、汚染除去等の対策が必要となれば３３に指定される。

では土地の形質変更が原則として禁止される。一方、健康被害が生ずるおそれがないため汚染除去などの措置が不要な区域を４という。

４では土壌を掘削(くっさく)したり、用途を変えるなど土地の形質変更する際には届出が必要となる。
土壌汚染の問題はスケジュールだけでなく、「土地の価値判断」「５」「風評被害」など様々な影響が考えられ、留意が必要である。

語群
1. 開発届出

2. 開発行為

3. 環境アセスメント

4. コスト5. 形質変更時要届出区域

6. 国土利用計画法

7. 規制区域

8. 安全性9. 要措置区域

10. 農地転用許可

11. 開発許可

12. 土壌汚染監視区域

13. 文化財保護法

14. 埋蔵文化財の発掘または遺跡の発見の届出

15. 指定区域-3-【第２問】〈配点８点〉(解答番号は６から９)
下記のマーケット条件を考慮し、ＮＳＣの成立可能性とＲＳＣの適性立地、調査手法などに関して最も適切な文章や数値を下記のそれぞれの語群から選び、解答欄にその番号をマークしなさい。

＜条件＞
・計画地から同心円状の人口規模は１㎞圏２万人、２㎞(０㎞～２㎞)圏６万人、３㎞(０㎞～３㎞)圏１５万人、５㎞(０㎞～５㎞)圏４０万人程度。乗用車保有率は８０％程度の戸建て住宅中心の典型的な郊外住宅地である。
・競合環境をみると１㎞圏内には、食品スーパー(ＳＭ)１店舗とドラッグストアのそれぞれ単独店がみられる。
・３㎞内の郊外ロードサイド(片側２車線幹線道路)には現在ＧＭＳを核とした店舗面積１．５万㎡程度のＳＣ(ＣＳＣ)と家電のロードサイド店やホームセンター、ロードサイドレストランなどがみられる。
・２㎞程度に乗降客数３万人程度の駅があり駅前に食品スーパーや最寄業種、サービス店舗などを中心とした商業集積がみられる。人口密度は駅周辺が若干高くなっているほか、東西に走る幹線道路から北側が高めとなっている。

-4-

６

駅南約２㎞、片側１車線の生活道路が交差するＡ敷地でのＮＳＣの開発ポテンシャルについて最も適した文章を選択しなさい。

語群
1.

６

１㎞圏内にはすでに食品スーパーがあるほか、商圏内にはＧＭＳを核としたＣＳＣもあり、ＮＳＣとしては好業績は期待できない。
2. 食品スーパーに関してはマーケット余力はほとんどないが、足元商圏の競合店舗は単独店であるため、利便性の高いＮＳＣを計画することで参入余地は高い。
3. Ａ敷地は駅から離れ、幹線道路沿いでもないためＮＳＣとしては適地といえない。
4.

７

幹線道路には接していないが住宅密度の高い地区を走る生活道路に接しているため、ＮＳＣとしては適地といえる。

１世帯当たりの食品スーパー向けの消費支出を年間５０万円とし、１㎞圏のシェア２５％、１～２㎞圏のシェア４％を獲得できると想定した場合、ＮＳＣの核となる食品スーパーのおおよその販売可能額を算出しなさい。

語群
７

1. ９億円2. １３億円

3. １８億円

4. ２４億円

８

店舗面積４万㎡程度のＲＳＣを計画しようとした場合、敷地Ａ～Ｃのうち、どの敷地のポテンシャルが最も高いと考えられるか、番号を選びなさい(いずれも敷地面積や必要面積を確保でき、５㎞圏内に先行ＲＳＣが存在しない前提)。

語群
1. 人口密度が比較的高いエリアをカバーできる、生活道路の交差点であるＡ敷地。
８

2. 足元の人口密度は若干低いが、幹線道路の結節点となるＢ敷地。
3. 道路事情は弱いが、最も駅に近いＣ敷地。
4. この人口規模では、ＲＳＣの成立基準を満たさないため、いずれの敷地も適さない。

９

前問のＲＳＣについて、テナントミックスを計画するうえで消費者ニーズを探りたい。以下の調査手法で、最も効果的と思われる手法を選びなさい(サンプルサイズはいずれも十分であり、設問にも問題はない前提)。

語群
1. 駅周辺での性･年代別通行量のカウント調査
９2. 駅周辺での来街者に対する聞き取り式(インタビュー方式)のアンケート調査
3. ５ｋｍ圏の居住者を対象としたインターネット調査
4. 子育て中のミセス層を対象としたグループインタビュー調査-5-【第３問】〈配点８点〉(解答番号は １０ から １３ )
次の駐車場必要台数の算定方法や駐車場の形態に関する記述として、最も適切な語句をそれぞれの語群から選び、解答欄にその番号をマークしなさい。

■売上目標などからの算定
必要駐車場台数＝売上目標×休日割合÷年間休日数÷平均客単価×１０

÷駐車場回転率(1日あたり総来店客数)
語群
１０

1. ピーク係数×購買率

2. 自動車客比率÷平均乗車人員(人/台)3. ピーク係数÷平均乗車人員(人/台)

4. 自動車客比率×購買率■大店立地法からの算定
必要駐車台数＝小売店舗へのピーク１時間当たりの自動車来台数×平均駐車時間係数＝｢一日の来客(日来客)数(人)｣（「店舗面積当たり日来客数原単位(人／千㎡)」×｢当該店舗面積｣(千㎡)）×｢ピーク率(％)｣× １１ ×｢平均駐車時間係数｣
語群
１１1. 最寄駅からの距離係数×自動車分担率(％)

2. 自動車分担率(％)÷平均乗車人員(人/台)

3. 自動車分担率(％)×平均乗車人員(人/台)

4. 自動車分担率(％)÷最寄駅からの距離係数■駐車場の形態とそのメリット/デメリット
駐車場の種類

メリットデメリット

自走式平面駐車場

・建設コストが少ない
・ショートタイムショッピングが可能
・ハイルーフ車などの制約を受けない

・広い敷地が必要
・気候や天候の影響を受けやすい

自走式立体駐車場

・多くのフロアで売場と駐車場を接続できる

・駐車まで時間を要することが多い

屋上(立体)駐車場

・上層階への集客を促進しやすい
・１フロアの売場面積を大きく確保しやすい

・地下駐車場・ １２
・１フロアの売場面積を大きく確保しやすい・イニシャルコストがかかる・柱スパンに非合理性が生じることがある

・敷地が有効利用できる・イニシャルコストはもちろん、ランニングコストがかかる
・入出庫に時間を要する

機械式駐車場

１３

語群
１２

1. 延床面積に算定されない

2. 温度管理を行いやすい

3. 売場へのアクセスが良好

4. メンテナンスコストが小さい

1. セキュリティに問題が生じやすい

2. 駐車まで時間を要することが多い

3. 有人管理が必須となる

4. 柱スパンに非合理性が生じることがある

語群
１３-6-

【第４問】〈配点６点〉(解答番号は １４ から １６ )以下の防災、災害対応に関する記述のうち正しい文章には１を、誤っている文章には２を、解答欄にその番号をマークしなさい。

１４

防災評定とは、設計された建築物で火災などの災害が発生した場合に建物内の人間が安全に避難できるかを評価することであり、防災評定を取得するには建築物の防災計画書を作成し、日本建築センターに認定の申し込みを行う。日本建築センターでその計画書に基づいて審査が行われ、認定されると評定書が発行される。

１５

安全に避難できることを証明する設計手法にはルートＡ、ルートＢ、ルートＣの3種類の方法があり、ルートＡは避難関係規定の仕様基準に適合させること、ルートＢは政令や告示で定められた避難安全検証法を用いて避難安全性能の検証を行うこと、ルートＣは政令や告示で定められた検証方法以外の方法を用いて避難安全性能の認定を受けることで、いずれも国土交通大臣による認定が必要となる。

１６

自然災害への対応はＳＣの開発時にクローズアップされるテーマとなっている。震災への対応としては、エスカレーターの落下防止策と一定面積･重量以上の吊天井などの規制強化が進められている。また、ゲリラ豪雨対策では排水溝の整備などが必要である。

-7-

【第５問】〈配点１２点〉(解答番号は １７ から ２２ )以下の「環境配慮目標/安全対策」はディベロッパーがＣＳＲ活動のもと、ＳＣ開発において推進したものである（一部を抜粋）。空欄に最も適切な語句を下記のそれぞれの語群から選び、解答欄にその番号をマークしなさい。

環境配慮目標/安全対策（一部）
Ａ市環境基本計画の方針・目標等との整合を図る。
基本的事項

１７の取得を目指し、総合的な環境配慮の取り組みを評価するよう努める。
廃棄物や循環資源の循環

１８に努め、循環型社会の構築に貢献する。

雨水を貯水し植栽の散水に利用する。
施設内から発生する生ゴミを一部堆肥化する。

環境負荷

１９ などの設置並びに遮熱効果や景観の向上がある ２０
エネルギー需要の軽減と温室効果ガスの発生抑制に努める。
２１を行い、により昼夜の電力需要の負荷平準化を図る。

２２ に対応し分煙のため喫煙室を設置する。
安全/安心/社会生活 災害時には緊急避難場所として駐車場を開放、地域住民の方への生活物資を提供する。
語群
１７１８

１９２０２１２２

1. ＩＳＯ９００１

2. ＩＳＯ２２０００

3. エコマーク認定

4. ＣＡＳＢＥＥ

1. リデュース

2. リユース・リサイクル

3. 生ごみ処理/中間処理

4. 継続使用

1. 太陽光発電パネル

2. 自家発電システム

3. ＢＥＭＳ

4. ＥＶ充電器

1. 植栽

2. 透水性舗装

3. 壁面緑化

4. カーテンウォール

1. 氷蓄熱システム

2. ピークカット

3. エコベンダー

4. ＬＥＤ照明

1. ビル衛生管理法

2. 空気環境測定

3. 受動喫煙防止法

4. 健康増進法-8-【第６問】〈配点１０点〉(解答番号は ２３ から ２７ )
次の文章は、テナントに関するトレンドなどの記述を主要業界紙から抜粋、要約したものである。空欄に入る最も適切な語句を下記の語群から選び、解答欄にその番号をマークしなさい。

物販店では、オンリーワンやその土地ならではのこだわりを持つコンセプトショップが注目されている。ショップの背景にある歴史やストーリー、カルチャーといった表層的でない本物志向、あるいは発見の喜びや２３などがポイントとなっている。

ＳＣのテナントミックスに際してもこのようなコンセプトショップの重要性が増しているが、これらのショップは２４であることも多く、ショップターゲットと来館者層の合致や２５などが不可欠といえ、ディベロッパーが協業してコンセプトショップを作り上げていくアプローチも見られるようになった。
また、テナントの同質化、競合激化に加え、消費者の選択眼が厳しくなる中、ファッションテナン
トでは独自のポジション確立、

２６、店頭でのプロモーション、接客サービスなど高いレベルで連動しているテナントは高評価を得ている。
著しい成長を見せるインバウンド市場への対応も積極的に行われているが、国内観光客の取り込みも、ＳＣはこれまでニーズに十分対応できていないこともあり注目されている。普段の生活にはない非日常性、現地の人とのふれあいにもつながる

２７、地場にこだわったオリジナリティなどがキーワードになる。

語群
1. 価格訴求

2. ブランディング

3. グローバル志向

4. エシカル消費

5. 世界観の演出

6. 路面店志向

7. ホスピタリティ

8. 体験価値の提供

9. フェアトレード

10. コミュニティ

11. 商品製造力

12. 販売体制

13. 在庫管理

14. 価格以上の商品価値

15. 接客スキル-9-【第７問】〈配点８点〉(解答番号は ２８ から ３１ )以下のグラフはＳＣや小売総額を含む主要業態の、１９９４年(平成６年)を１００としたトレンドである。それぞれのトレンドを示す業態を語群Ａから、その背景のうち最も適していると考えられる要因を語群Ｂから選択し、解答欄にその番号をマークしなさい（ただし、ＳＣや小売総額が含まれていないこともある）。
(両方正解ではじめて得点とする)
250

業態別売上指数（1994=100)
①200

150

②③100

④50

グラフ

語群Ａ

語群Ｂ

２８①28Ａ28Ｂ

２９②29Ａ29Ｂ

３０③30Ａ30Ｂ

３１④31Ａ

31Ｂ

語群Ａ

語群Ｂ

1. ショッピングセンター

2. 小売総額

3. ドラッグストア

4. ホームセンター

5. コンビニエンスストア

6. ＧＭＳ

7. 家電量販店

8. 百貨店

1. 流通構造の旧態化

2. ペット/ガーデニング志向

3. 単身世帯の増加

4. 自動車保有率の上昇

5. 競合する専門業態の伸長

6. 定期借家/定期借地制度

7. 携帯電話やパソコンなどの伸長

8. 専門店チェーンの成長

9. 人口の都市部への集中

10. 健康志向

11. 人口のドーナツ現象

12. 少子高齢化/デフレ経済- 10 -

【第８問】〈配点６点〉(解答番号は ３２ から ３７ )
郊外型ＲＳＣ(２層)に以下の店舗を導入する場合、ＳＣ全体の回遊性などを考慮し、ふさわしいと考えられるゾーン、区画が選択されている場合には１を、ふさわしくない場合には２を、解答欄にその番号をマークしなさい。

大型専門店

⑥④⑤
フィットネスクラブ③②①

食品スーパー

３２① カジュアルレストラン

３３② ペットショップ

３４③ クリーニング/シューリペア

３５④ メガネ/アイウェア

３６⑤ 英会話スクール/キッズスクール

３７⑥ ベーカリー- 11 -

大型専門店

【第９問】〈配点８点〉(解答番号は ３８ から
下記のそれぞれの表に関する問題文を読み適切な番号を選び、解答欄にマークしなさい。

４１)

出店条件表
最低保証賃料
歩合賃料
共益費

３８
語群

Ａ店

Ｂ店
（共益費込完全歩合）

月坪200千円まで10％
月坪200千円を超えた売上に対し5％を加算
月坪5,000円

9%

上記の出店条件表のＡ店とＢ店を比較し、間違っている文章を下記の中から選びなさい。
1.Ａ店、Ｂ店とも月坪効率350千円の場合、総賃料（賃料+共益費）はＡ店がＢ店を上回る。

３８

2.Ａ店、Ｂ店とも月坪効率300千円の場合、共益費相当額をマイナスした純賃料（共益費を除く賃料）はＡ店がＢ店を上回る。
3.Ａ店の月坪効率が160千円の場合、Ａ店の総賃料率は１６％を超えてしまう。
4.Ａ店の月坪効率が150千円の場合と同300千円の場合での総賃料の差異は、Ｂ店の月坪効率200千円の場合と同300千円の場合における賃料差異より小さい。

出店条件表のＡ店とＢ店ともに月坪効率300千円(一定)の場合、A店のフリーレント期間を ３９ とすると、この2店舗の年間の総賃料が最も近似する。ただし、共益費もフリーレント対象となる。
語群
３９1. １か月

2. ２か月

3. ３か月

4. ４か月

下記の年間収支計画はテナント誘致しようとしているスポーツ店(５００坪)の営業収支見通しである。
空欄に入る語句をそれぞれの語群から選び、解答欄にその番号をマークしなさい。
■

年間収支計画

千円
スポーツ店
売上対比

売上高

500,000

100.0%

売上原価

300,000

60.0%

売上総利益

200,000

40.0%

販

宣伝費

10,000

2.0%

売

減価償却費

15,000

3.0%

費

賃借料
人件費

55,000

11.0%

管

水道光熱費

10,000

2.0%

理

その他

50,000

10.0%

一般

合計

費

営業利益

営業利益を 4％確保しようとすると、賃借料比率は
語群
４０

1. ８％

４０

2. ９％％となる。

3. １０％

賃借料以外の経費は不変とすると、当店舗の損益分岐点の賃借料は、月坪語群
４１

1. ８，０００円

2. １０，０００円- 12 -

3. １２，０００円

4. １１％
４１円となる。

4. １４，０００円

【第１０問】〈配点８点〉(解答番号は ４２ から ４９ )
資金調達に関する次の文章を読み、文中の空欄に最も適切な語句を下記のそれぞれの語群から選び、解答欄にその番号をマークしなさい。

ＳＣ開発時の資金調達も多様化し、コーポレートファイナンスからみられる。一般に

４２

では、４３４２へのシフトチェンジがなど当該プロジェクトを運営する別会社に対して融資が実行されるため、プロジェクトの実施母体の親会社は、リスクの過大な負担と巨額借入による財務内容の悪化を回避できるというメリットがある。また、金融機関等の４４は、そのプロジェクト自体が健全で魅力があれば、実施母体の信用力に関わりなく融資を実行できるというメリットがある。このように実施母体への債務保証を求めない融資を４５という

また、資産流動化(不動産の流動化)の一つの手法として、引所に上場され、多くの投資家から資金を募り、４７４６があげられる。

４６は証券取などの収益を分配する仕組みである。資産を流動化することによって、ディベロッパーは投資コストが回収できるため、資金を寝かすことなく新たなＳＣ開発に資金を向けることもできる。
このように資金調達の手法が変化した結果、４８や多額の保証金などとして出店サイド(テナント)から資金の貸与を受け開発するといった手法は影をひそめ、敷金のみの預け入れが主流となっている。テナントサイドからみても、

４９など本来の敷金の目的を満たす金額に圧縮され出店しやすい環境となっている。
語群
1. ストラクチャードファイナンス

2. プライベートファイナンス

3. プロジェクトファイナンス

4. アセットファイナンス

４３

1. ビークル

2. マスターレッシー

3. ＰＦＩ

4. ＳＰＣ４４

1. オリジネーター

2. ヘッジファンド

3. レンダー

4. 信託受益者

４２４５４６

1. 開発型証券化

2. 不動産リース

3. 不動産担保ローン

4. ノンリコースローン

1. リート(不動産投資信託)

2. 私募ファンド

3. 不動産投資法人

4. クラウドファンディング

４７

1. 賃料収入

2. キャッシュフロー

3. イールドスプレッド

4. キャピタルゲイン

４８

1. 建設協力金

2. 質権設定

3. 建物リース

4. 権利金４９

1. 更新料

2. 店舗資産の買い取り

3. 中途解約違約金

4. 家賃不払い時の充当- 13 -

【第１１問】〈配点１０点〉(解答番号は ５０ から ５４ )ＳＣの事業計画を示す賃貸キャッシュフローに関して適切な語句や数値をそれぞれの語群から選び、解答欄にその番号をマークしなさい。
■賃貸キャッシュフロー
項目

百万円

単年度

賃貸収入

1000

核テナント

300

一般専門店

700

共益費など収入

300

核テナント

100

一般専門店

200

その他の収入

100

総収入

1400

維持管理費

250

PMコスト

100

５０150

損害保険料

50

その他の支出

50

賃貸総支出

600

一時金運用益50

５１100 ※賃貸純収益、正味純収益の欄を表示していない

５０
語群

この欄に適する項目を下記の語群から選びなさい。

５０

1. ＡＭコスト

５１
語群

この欄に適する項目を下記の語群から選びなさい。

５１

2. 人件費

3. 減価償却費

4. 公租公課

1. 減価償却費

2. 資本的支出(ＣＡＰＥＸ)

3. 修繕費

4. 借入金返済

５２
語群

本ＳＣの単年度ＮＯＩ(賃貸純収益)を算出し、下記の語群から選びなさい。

５２

1. ６５０百万円

５３
語群

本ＳＣの単年度ＮＣＦ(正味純収益)を算出し、下記の語群から選びなさい。

５３

1. ６５０百万円

５４
語群

ＮＯＩキャップレートが６％の場合の物件価値を算出し、下記の語群から選びなさい。

５４

1. ９，１６７百万円

2. ７５０百万円

3. ８００百万円

2. ７５０百万円

3. ８００百万円

2. １０，８３３百万円- 14 -

3. １２，５００百万円

4. ９５０百万円

4. ９５０百万円

4. １３，３３３百万円

【第１２問】〈配点６点〉(解答番号は ５５ から ６０ )次の文章は世界的にみたリテイラーのグローバル化やデザインのトレンド、ＳＣの役割などに関する記述である。空欄に最も適していると思われる語句をそれぞれの語群から選び、解答欄にその番号をマークしなさい。

■リテイラーのグローバル化
リテイラーのトレンドの一つとしてグローバル化があげられる。グローバル化したリテイラーは、独自のブランド力を背景とし、商品面では企画製造小売力に加え、効率的な ５５ を構築し、販売戦略としては ５６ を推進している企業が多い。
日本に参入してくるグローバルリテイラーは、第１段階としてショップイメージにマッチするエリアにフラッグシップストアを設け ５７ を行い、イメージを発信したのち、第２段階としてＳＣなどに出店し販売拡大を狙うケースが多い。
店舗規模のみならずファサードデザインなども独自基準を有している企業が多いため、今後のＳＣ設計においてはグローバルリテイラーの出店標準の理解は欠かせないといえよう。
語群【５５から５７】
1. テストマーケティング

2. 物流ネットワーク

3. 顧客管理システム

4. ＥＤＩ

5. オムニチャネル

6. ＥＤＬＰ

7. ＣＲＭ

8. 店舗のスタンダード化

9. マスコミ対応

10. エリアドミナント

11. ＱＲ

12. ブランディング■ＳＣ形態や導入機能のトレンド
アメリカなどＳＣ先進国では再開発や大規模リニューアルも増えている。日本同様、ショッピングだけの場ではなく、多様な来店目的が組み合わされ、「堅牢なモールを ５８ 型に変える」、「フードコートのあり方を見直す」、「 ５９ となるような共用スペースの創出」などがトレンドとなっている。
エンターテイメント性、レジャー性、食事の楽しさなどの時間消費の場としての役割が増し、テナントミックスでは世界的な経済成長を背景に ６０ などをゾーンとしてＳＣに導入するケースも見られるようになっている。ホテル、オフィス、住宅などを複合し、街の中心として機能しているＳＣも増えており、複合型ＳＣ開発も世界的な潮流といえる。
語群【５８から６０】1. ２核１モール

2. オープンエアの街づくり

3. 高齢者向店舗

4. ギャザリングプレイス

5. ジュニアファッション

6. 高級ブランド(ハイグレードブランド)

7. イベント広場

8. パワーセンター

9. オフプライスストア･アウトレットストア

10. 多層11. レストスペース

12. ハイブリッド- 15 -