2021年３月期

決算短信〔日本基準〕(連結)

2021年５月13日
上 場 会 社 名
住友不動産株式会社
上場取引所
東
コ ー ド 番 号
8830
URL http://www.sumitomo-rd.co.jp/(氏名) 仁島 浩順
代
表者 (役職名) 代表取締役社長
問合せ先責任者 (役職名) 企画部長
(氏名) 茂木 哲也(TEL) 03-3346-1042
定時株主総会開催予定日
2021年６月29日
配当支払開始予定日
2021年６月30日
有価証券報告書提出予定日 2021年６月30日
決算補足説明資料作成の有無： 有
決算説明会開催の有無： 有 （ 機関投資家、アナリスト向け）(百万円未満切捨て)

１．2021年３月期の連結業績（2020年４月１日～2021年３月31日）（１）連結経営成績
売上高

営業利益

百万円

2021年３月期
2020年３月期(注) 包括利益

％

百万円

経常利益
％

百万円

917,472△9.5
219,244△6.4
1,013,512
0.1
234,3326.8
2021年３月期 225,376百万円( 108.6％)
１株当たり当期純利益 自己資本当期純利益率円 銭

2021年３月期
2020年３月期(参考) 持分法投資損益(％表示は対前期増減率)
親会社株主に帰属する
当期純利益
百万円

％

209,949△4.8
141,389
220,5208.5
140,997
2020年３月期 108,064百万円(

％

0.3
8.4
2.2％)

総資産経常利益率％

298.33297.502021年３月期

－百万円

10.1
11.3
2020年３月期

売上高営業利益率
％

％

3.8
4.2
－百万円

23.9
23.1

（２）連結財政状態
総資産

純資産
百万円

2021年３月期
2020年３月期(参考) 自己資本

自己資本比率百万円

１株当たり純資産％円 銭

5,673,666
1,503,021
26.5
5,317,623
1,294,998
24.4
2021年３月期 1,503,021百万円
2020年３月期 1,294,998百万円

3,171.34
2,732.41（３）連結キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー2021年３月期
2020年３月期

投資活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物
期末残高

百万円

百万円

百万円

百万円

225,947
230,458△336,682△290,118

102,086
82,644

187,281
193,448

期末

配当金総額
(合計)

２．配当の状況
年間配当金
第１四半期末 第２四半期末 第３四半期末
円 銭
円 銭
円 銭

2020年３月期
2021年３月期
2022年３月期(予想)

－
－
－

16.00
19.00
22.00

－
－
－

合計

配当性向
(連結)

純資産
配当率
(連結)

円 銭

円 銭

百万円

％

％

19.00
21.00
23.00

35.00
40.00
45.00

16,587
18,957

11.8
13.4
14.2

1.3
1.4

３．2022年３月期の連結業績予想（2021年４月１日～2022年３月31日）

売上高
通

期

営業利益

(％表示は、対前期増減率)
親会社株主に帰属 １株当たり当期純
する当期純利益
利益

経常利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

円 銭

920,000

0.3

228,000

4.0

221,000

5.3

150,000

6.1

316.50※ 注記事項（１）期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動)
新規―社 (社名)、 除外（２）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更―社 (社名)： 無②①以外の会計方針の変更： 無③

会計上の見積りの変更

： 無

④

修正再表示

： 無

（３）発行済株式数（普通株式）① 期末発行済株式数（自己株式を含む)： 無

2021年３月期

476,085,978株

2020年３月期

476,085,978株②

期末自己株式数

2021年３月期

2,146,925株

2020年３月期

2,146,401株③

期中平均株式数

2021年３月期

473,939,372株

2020年３月期

473,939,888株※※

決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です
業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料記載の予想は、当社が本資料の発表日現在において合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績は予想と異なる可能性があります。なお、業績予想に関する事項は、添付資料Ｐ.２からＰ.７の「１．
経営成績等の概況」をご覧ください。

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信

○添付資料の目次
１．経営成績等の概況 ……………………………………………………………………………………

2（１）当期の経営成績の概況 …………………………………………………………………………

2（２）当期の財政状態の概況 …………………………………………………………………………

5（３）当期のキャッシュ・フローの概況 ……………………………………………………………

5（４）今後の見通し ……………………………………………………………………………………

6

２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 …………………………………………………………

7

３．連結財務諸表及び主な注記 …………………………………………………………………………

8（１）連結貸借対照表 …………………………………………………………………………………

8（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書 …………………………………………………… 10（３）連結株主資本等変動計算書 …………………………………………………………………… 12（４）連結キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………… 14（５）連結財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………… 16（継続企業の前提に関する注記） ………………………………………………………………… 16（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項） ………………………………………… 16（表示方法の変更） ………………………………………………………………………………… 16（連結貸借対照表関係） …………………………………………………………………………… 16（連結損益計算書関係） …………………………………………………………………………… 17（賃貸等不動産関係） ……………………………………………………………………………… 18（セグメント情報等） ……………………………………………………………………………… 19（１株当たり情報） ………………………………………………………………………………… 21（重要な後発事象） ………………………………………………………………………………… 21

1

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信

１．経営成績等の概況（１）当期の経営成績の概況（当期の経営成
当期の経営成績績）
当期純利益 8期連続最高益更新
当連結会計年度の業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益は前年に比べ減少しましたが、親会社株主に帰属する当期純利益は10期連続の増益と、8期連続の最高益更新を達成しました。
オフィスビル増収増益、分譲マンション2桁増益
部門別では、不動産賃貸事業において、ホテルやイベントホールなどの施設営業分野で新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受けましたが、主力のオフィスビル事業は低水準の空室率を維持するなど増収増益となり、業績を下支えしました。また、広告費、販売費の減少と粗利益率の改善によって、分譲マンション中心の不動産販売事業が2桁増益となり、業績に寄与しました。その結果、売上高は9,174億円（前期比△9.5％）、営業利益は2,192億円（同△6.4％）となりました。
営業外損益改善継続、最終増益に寄与
受取配当金の増加と支払利息の減少等により、営業外損益は△92億円と前期に比べ45億円改善しました。また、中国大連市における分譲マンション開発合弁会社への出資持分全部を譲渡し、特別利益118億円を計上しました。その結果、経常利益は2,099億円（前期比△4.8％）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,413億円（同＋0.3％）となりま
した。
（百万円）
前 期
(2019.4.1～2020.3.31)

当 期(2020.4.1～2021.3.31)

売上高

1,013,512

917,472△96,039

営業利益

234,332

219,244△15,087

経常利益

220,520

209,949△10,571

親会社株主に帰属する
当期純利益

140,997

141,389+391

増 減（主要セグメント別の概主要セグメント別の概況
況）
第１四半期期首よりセグメント変更を行い、「不動産販売」、「不動産流通」、「調整額」に計上していた住友不動産販売株式会社の業績を「不動産流通」に一括計上しております。前期のセグメント情報は変更後の数値を記載しております。
（百万円）
前 期(2019.4.1～2020.3.31)

当 期(2020.4.1～2021.3.31)

不動産賃貸

395,592

398,237+2,645

不動産販売

324,928

263,394△61,533

完成工事

218,930

188,707△30,222

売上高

不動産流通

増 減

71,19965,792△5,406

1,013,512

917,472△96,039（百万円）

前 期(2019.4.1～2020.3.31)

当 期(2020.4.1～2021.3.31)

不動産賃貸

169,416

155,245

不動産販売

46,49053,931+7,441

完成工事

20,583

15,565△5,017

不動産流通

14,592

11,480△3,112

234,332

219,244△15,087

連結計

営業利益

連結計

2

増 減
△14,170

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信

＜不動産賃貸事業部
不動産賃貸事業部門
門＞
既存ビルの賃料上昇寄与、オフィスビル増収増益
当連結会計年度は、既存ビルの賃料上昇効果に加え、前期に竣工した「住友不動産新宿セントラルパークタワー」、「住友不動産秋葉原ファーストビル」などの通期稼働が業績に寄与した結果、オフィスビル事業は増収増益となりました。
一方、ホテルやイベントホールなどの施設営業分野は、二度にわたる緊急事態宣言発出の影響もあり、大幅な売上減（前期比△134億円）となりました。また、2020年3月竣工の大規模複合施設「有明ガーデン」は順次営業を開始しましたが、「羽田エアポートガーデン」は開業を延期しております。
その結果、当事業部門は前期比増収を確保しましたが、営業減益となりました。
既存ビル空室率低水準、新規ビル満室稼働
既存ビルの空室率は2.8％（前期末1.4％）と小幅上昇したものの、依然として歴史的な低水準で推移いたしました。また、「住友不動産麹町ガーデンタワー」や「住友不動産御茶ノ水ビル」など当期竣工ビルはすべて満室稼働となったほか、「住友不動産田町ビル東館」など次期竣工予定ビルのテナント募集も順調に進捗しております。

既存ビル空室率

前期末(2020.3月末)

当期末(2021.3月末)

1.4%

2.8%

＜不動産販売事業部
不動産販売事業部門
門＞
利益率改善、営業利益過去最高
当連結会計年度は、「シティタワー大井町」、「シティテラス町田ステーションコート」などが引き渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で4,164戸（前期比△1,267戸）を販売計上しました。計上戸数の減少により減収とな
りましたが、広告費、販売費の減少と粗利益率改善により、営業利益は過去最高を更新しました。
マンション契約順調、次期計上分の8割契約済
マンションの契約戸数は、緊急事態宣言による営業自粛の影響もあり3,047戸（前期比△1,818戸）と前年に比べ大きく減少しましたが、次期計上予定戸数3,800戸に対し期首時点で約80％（前年約80％）が契約済となり、十分な進捗となりました。
前 期(2019.4.1～2020.3.31)

当 期(2020.4.1～2021.3.31)

マンション契約戸数

4,865

3,047

△1,818

計上戸数

5,431

4,164

△1,267

5,413

4,149

△1,2641815△3324,928

263,394△61,533

マンション・戸建

314,429

252,394△62,035

宅地・その他

10,49811,000+502

マンション・戸建宅地

売上高（百万円）

前期末

当期末

増 減

増減

完成済販売中戸数（竣工1年超）

248

745

+497

〃

（竣工1年内）

1,218

439

△779

3

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＜完成工事事業部
完成工事事業部門
門＞
受注回復基調、前年比プラス
当連結会計年度の受注棟数は、緊急事態宣言発出にともなう大規模な集客イベントや対面営業の制限により、第１四半期に大きく落ち込みましたが、第２四半期以降は「新築そっくりさん」事業、注文住宅事業ともに3四半期連続で
前年比プラスとなり回復基調で推移しました。
当事業部門の業績は、消費税増税が実施された前期に受注が減少した影響もあり、両事業ともに計上棟数が減少した結果、減収減益となりました。

前 期(2019.4.1～2020.3.31)

当 期(2020.4.1～2021.3.31)

9,666

10,061+395

新築そっくりさん

7,506

7,534

+28

注文住宅

2,160

2,527

+367

11,9279,940△1,987

新築そっくりさん

9,301

7,566

△1,735

注文住宅

2,626

2,374

△252

206,584

178,522△28,062

新築そっくりさん

119,801

98,160△21,641

注文住宅

86,78380,361△6,421

受注棟数

計上棟数

売上高（百万円）

増 減＜不動産流通事業部
不動産流通事業部門
門＞
仲介件数回復基調、前年比プラス
当連結会計年度の仲介件数（契約ベース）は、緊急事態宣言発出にともなう営業自粛の影響により、第１四半期（4-6月）は6,362件（前年同期比△2,771件）と大きく落ち込みましたが、第２四半期以降（7-3月）では29,568件（同＋1,950件）と、中古マンション取引を中心に3四半期連続で前年比プラスとなり回復基調で推移しました。
当事業部門の業績は、仲介件数（引渡ベース）が35,122件（前期比△2,593件）と減少した結果、減収減益となりました。
なお、直営仲介店舗は、エリアが重複する不採算店を閉鎖し、都心にマンション専業店を開設するなど入替を行った結果、当期末時点で全国計269店舗（前期末比△7店舗）となりました。
前 期(2019.4.1～2020.3.31)

当 期(2020.4.1～2021.3.31)

37,71535,122△2,593取 扱 高（百万円）

1,287,508

1,241,023△46,485

取扱単価（百万円）

34.1

35.3

+1.1

仲介件数

4

増 減

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（２）当期の財政状態の概況
当連結会計年度末における総資産は5兆6,736億円（前期末比＋3,560億円）となりました。賃貸ビル投資により有形固定資産が4兆121億円（同＋2,719億円）に増加しました。
負債合計額は4兆1,706億円（前期末比＋1,480億円）となりました。連結有利子負債が3兆5,612億円（同＋1,203億円）に増加しました。
純資産合計額は1兆5,030億円（前期末比＋2,080億円）となりました。親会社株主に帰属する当期純利益が1,413億円となり利益剰余金が増加したほか、その他有価証券評価差額金が841億円増加しました。その結果、自己資本比率は26.5％（前期末24.4％）となりました。
なお、当連結会計年度末における連結有利子負債の長期比率は96％（前期末96％）、固定金利比率は94％（同95％）となっております。

（３）当期のキャッシュ・フローの概況
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、
営業活動によるキャッシュ・フロー

225,947百万円（前期比△4,511百万円）

投資活動によるキャッシュ・フロー △336,682百万円（前期比 △46,564百万円）
財務活動によるキャッシュ・フロー

102,086百万円（前期比 ＋19,442百万円）となり、現金及び現金同等物は6,167百万円減少して187,281百万円となりました。
＜営業活動によるキャッシ
営業活動によるキャッシュ
ュ・フロ
フロー
ー＞
当期の経常利益を2,099億円計上したことに加え、減価償却費が増加し、たな卸し資産が小幅減少した結果、営業キャッシュ・フローは2,259億円の収入となりました。
＜投資活動によるキャッシ
投資活動によるキャッシュ
ュ・フロ
フロー
ー＞
主に賃貸事業の増強を目的として合計3,554億円の有形固定資産投資を行った結果、投資キャッシュ・フローは3,366億円の支出となりました。
＜財務活動によるキャッシ
財務活動によるキャッシュ
ュ・フロ
フロー
ー＞
調達資金の長期安定化を進めるため、期限到来にともなう長期借入金返済合計1,941億円（ノンリコース含む）に対して、3,166億円（ノンリコース含む）の長期借入を実施しました。その結果、財務キャッシュ・フローは1,020億円の収入となりました。

5

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信

（４）今後の見通し
次連結会計年度（2022年3月期）の予想は下表の通りです。不動産賃貸事業のうちホテルやイベントホールなどの施設営業分野については、新型コロナウイルス感染症による落込みが年度内には回復せず、前年並みの事業環境が続く
前提としております。
主力のオフィスビル賃貸事業が新規ビルの通期稼働効果や一時費用の減少などにより増益となって業績を下支えするのに加え、受注や契約が回復した完成工事事業と不動産流通事業が増益に転じて業績に寄与する見通しです。
その結果、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべてにおいて前年を上回り、経常利益は2期ぶりの最高益更新、当期純利益は9期連続の最高益更新を目指します。
なお、新型コロナウイルス感染症の収束または再拡大など、今後の状況によっては見通しが変動する可能性があります。業績予想修正の必要性が生じた場合は速やかに開示します。

（百万円）
当 期
(2020.4.1～2021.3.31)

次期予想(2021.4.1～2022.3.31)

売上高

917,472920,000+2,527

営業利益

219,244

228,000+8,755

経常利益

209,949

221,000+11,050

親会社株主に帰属する
当期純利益

141,389

150,000+8,610増 減（主要セグメント別の見通
主要セグメント別の見通し
し）
（百万円）
当 期
(2020.4.1～2021.3.31)

次期予想(2021.4.1～2022.3.31)

不動産賃貸

398,237

400,000+1,762

不動産販売

263,394

245,000△18,394

完成工事

188,707200,000+11,292

不動産流通

65,79275,000+9,207

917,472920,000+2,527

売上高

連結計

増 減

（百万円）
当 期
(2020.4.1～2021.3.31)

次期予想(2021.4.1～2022.3.31)

不動産賃貸

155,245

160,000+4,754

不動産販売

53,93150,000△3,931

完成工事

15,56518,000+2,434

不動産流通

11,48016,000+4,519219,244

228,000+8,755

営業利益

連結計

6

増 減

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（中期経営計画の達成状
中期経営計画の達成状況
況）
当社は、2019年4月より「第八次中期経営計画」に取り組んでおります。計画初年度の前期は、7期連続で最高業績を達成し順調な滑り出しとなったものの、２年目の当期は、前掲「当期の経営成績」に記載の通り、新型コロナウイ
ルス感染症の影響により減収減益を余儀なくされました。その結果、最終年度の次期予想を加えた3ヵ年累計業績は下表の通りで、コロナ禍前に策定した当初目標の達成は難しい状況ではありますが、営業利益と経常利益は、過去最高を更新した第七次中計を1～2割上回る見通しです。
新型コロナウイルス感染症は未だ収束が見通せず、先行き不透明な情勢が続いておりますが、次期予想業績を着実に達成し、六次から3計画連続の中計最高益更新を目指してまいります。

（億円）
七次実績
(2016.4.1～2019.3.31)

七次比

八次目標
※(2019.4.1～2022.3.31)

2 兆 8,510△348

3 兆 1,000

2,280

6,816

+684

7,400

2,210

6,515

+937

7,000

前期
(2019.4.1～2020.3.31)

当期(2020.4.1～2021.3.31)

2 兆 8,858

1 兆 135

9,174

9,200

営業利益

6,132

2,343

2,192

経常利益

5,578

2,205

2,099

売上高

次期予想
八次予想
(2021.4.1(3ヵ年累計)～2022.3.31)※2019年5月16日公表

２．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社グループは、現在日本基準を適用しております。なお、将来国際会計基準を適用するかにつきましては、現時点では未定です。

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３．連結財務諸表及び主な注記（１）連結貸借対照表(単位：百万円)
前連結会計年度(2020年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金受取手形及び営業未収入金
販売用不動産
仕掛販売用不動産
未成工事支出金
その他のたな卸資産
その他
貸倒引当金
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物及び構築物
減価償却累計額及び減損損失累計額
建物及び構築物（純額）
土地
建設仮勘定
その他
減価償却累計額
その他（純額）
有形固定資産合計
無形固定資産借地権
その他
無形固定資産合計
投資その他の資産投資有価証券
敷金及び保証金
繰延税金資産その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計

※1

※1

※4
※4

188,340
18,713260,824
366,596
8,637
743
68,377△37
912,196

1,584,047△547,707※1
1,036,339※1
2,558,356
133,716
42,436△30,593※1
11,8423,740,255

1,705,466△592,929※1、※4
1,112,537※1、※4
2,778,474※4
107,849
46,854△33,547※1
13,306
4,012,168

55,823
1,738
57,56160,161
2,249
62,411※3

8

195,360
17,405351,368
286,254
10,369887
54,447△60
916,034

当連結会計年度(2021年３月31日)

469,22970,17130,06736,385△2,082603,7724,401,589
5,317,623※3574,136
68,743
11,07135,023△2,084
686,890
4,761,469
5,673,666

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信

(単位：百万円)
前連結会計年度(2020年３月31日)
負債の部
流動負債
支払手形及び営業未払金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
ノンリコース1年内返済予定長期借入金
コマーシャル・ペーパー
1年内償還予定の社債
ノンリコース1年内償還予定社債
未払法人税等
預り金
賞与引当金
その他
流動負債合計
固定負債
社債
ノンリコース社債
長期借入金
ノンリコース長期借入金
役員退職慰労引当金
退職給付に係る負債
預り敷金及び保証金
長期預り金
その他
固定負債合計
負債合計
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式
株主資本合計その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益
為替換算調整勘定
退職給付に係る調整累計額
その他の包括利益累計額合計
純資産合計
負債純資産合計

36,392
26,726※1
131,471※1
62,373120,000－※1
8,000
32,343
51,195
5,441
148,102622,045

24,696
26,620※1
191,446※1
14,844
120,000
20,000※1
1,500
40,741
65,964
4,023
152,123
661,959

270,000
31,100※1
2,572,156※1
219,082476,269
247,60945,8958,417
3,400,578
4,022,624

250,000
35,600※12,640,210※1
261,07330
5,258
258,219
27,93230,361
3,508,685
4,170,645

122,805
104,153
1,002,633△4,4731,225,119

122,805
104,153
1,126,669△4,475
1,349,153

76,335△3,560△2,718△177
69,8791,294,998
5,317,623

160,440△2,988△4,265681
153,867
1,503,021
5,673,666※19当連結会計年度(2021年３月31日)※1住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信

（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書
連結損益計算書

営業収益
営業原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
広告宣伝費
従業員給料及び手当
賞与引当金繰入額
退職給付費用
役員退職慰労引当金繰入額
貸倒引当金繰入額
その他
販売費及び一般管理費合計
営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
為替差益
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
その他
営業外費用合計
経常利益
特別利益
固定資産売却益
投資有価証券売却益
貸倒引当金戻入額
特別利益合計
特別損失
固定資産売却損
減損損失
固定資産除却損
投資有価証券評価損
投資有価証券売却損
新型コロナウイルス感染症による損失
その他
特別損失合計税金等調整前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計
当期純利益
非支配株主に帰属する当期純利益
親会社株主に帰属する当期純利益

前連結会計年度(自 2019年４月１日
至 2020年３月31日)
1,013,512
691,832
321,680(単位：百万円)
当連結会計年度(自 2020年４月１日
至 2021年３月31日)
917,472
629,564
287,907

18,51433,559808413
10
634,03487,348234,332

9,236
31,284671
715
15－
26,73968,663
219,244655
11,023－570
12,249274
11,561145
1,896
13,877

19,186
6,874
26,061
220,520

18,317
4,854
23,172
209,949

278
1,417
4,824
6,519

536
13,115－
13,652

2,130
9,660
1,566
7,838
－
－
35
21,231205,809
68,180△3,36864,812140,997－
140,997

10

※1

－
3,876
7,890
489
312
629
44
13,242
210,359
64,9304,040
68,970141,389－
141,389

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
連結包括利益計算書

当期純利益
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益
為替換算調整勘定
退職給付に係る調整額
その他の包括利益合計
包括利益
（内訳）
親会社株主に係る包括利益
非支配株主に係る包括利益

前連結会計年度(自 2019年４月１日
至 2020年３月31日)
140,997(単位：百万円)
当連結会計年度(自 2020年４月１日
至 2021年３月31日)
141,389△32,874
411
△366
△103
△32,932
108,064

84,105571△1,547858
83,987225,376

108,064－

225,376－11

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信

（３）連結株主資本等変動計算書
前連結会計年度(自 2019年４月１日 至 2020年３月31日)(単位：百万円)
株主資本
資本金
当期首残高

資本剰余金

122,805

利益剰余金

104,153

876,802

自己株式

株主資本合計△4,4691,099,291

当期変動額
剰余金の配当△15,165△15,165

親会社株主に帰属す
る当期純利益140,997

140,997

自己株式の取得
自己株式の処分

△3

△3

0

0

0

連結範囲の変動－

株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

－

0

125,831△3

125,828

122,805

104,153

1,002,633△4,4731,225,119

その他の包括利益累計額
その他
有価証券
評価差額金
当期首残高

109,209

繰延ヘッジ
損益

為替換算
調整勘定

△3,971△2,352

退職給付に
係る調整
累計額
△73

その他の
包括利益
累計額合計
102,811

純資産合計

1,202,103

当期変動額
剰余金の配当△15,165

親会社株主に帰属す
る当期純利益140,997

自己株式の取得△3

自己株式の処分0

連結範囲の変動－

株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高△32,874

411

△366

△103

△32,932△32,932△32,874

411

△366

△103

△32,932

92,89576,335△3,560△2,718△177

69,8791,294,99812

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
当連結会計年度(自 2020年４月１日 至 2021年３月31日)(単位：百万円)
株主資本
資本金
当期首残高

資本剰余金

122,805

利益剰余金

104,153

1,002,633

自己株式

株主資本合計△4,4731,225,119

当期変動額
剰余金の配当△18,009△18,009

親会社株主に帰属す
る当期純利益141,389

141,389

自己株式の取得△1△1

自己株式の処分－連結範囲の変動656

656

株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

－

－

124,036△1

124,034

122,805

104,153

1,126,669△4,475

1,349,153

その他の包括利益累計額
その他
有価証券
評価差額金
当期首残高

76,335

繰延ヘッジ
損益

為替換算
調整勘定

△3,560△2,718

退職給付に
係る調整
累計額
△177

その他の
包括利益
累計額合計
69,879

純資産合計

1,294,998

当期変動額
剰余金の配当△18,009

親会社株主に帰属す
る当期純利益141,389

自己株式の取得△1

自己株式の処分－連結範囲の変動656

株主資本以外の項目の当期変動額（純額）

84,105571△1,547858

83,987

83,987

当期変動額合計

84,105571△1,547858

83,987208,022

当期末残高160,440△2,988△4,265681

153,867

1,503,021

13

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信

（４）連結キャッシュ・フロー計算書
前連結会計年度(自 2019年４月１日
至 2020年３月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益
減価償却費
減損損失
貸倒引当金の増減額（△は減少）
退職給付に係る負債の増減額（△は減少）
固定資産売却損益（△は益）固定資産除却損
投資有価証券売却損益（△は益）投資有価証券評価損益（△は益）受取利息及び受取配当金
支払利息
売上債権の増減額（△は増加）
たな卸資産の増減額（△は増加）
仕入債務の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
その他
小計
利息及び配当金の受取額
利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
有形固定資産の売却による収入
投資有価証券の取得による支出
投資有価証券の売却及び償還による収入
敷金及び保証金の差入による支出
敷金及び保証金の回収による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー

14(単位：百万円)
当連結会計年度(自 2020年４月１日
至 2021年３月31日)

205,809
48,9749,660△4,848
59
1,852
1,566
△1,417
7,838△11,679
19,186
4,636
46,766△18,542△415△6,116
303,330
11,680△19,333△65,218
230,458

210,359
57,812
3,876
△21
226
△536
7,890
△12,803489△11,835
18,317△1,184
7,303△12,041△4,921
26,434289,364
11,835△18,224△57,029
225,947△270,347
11,307△46,694
2,675△1,120804△10,949
29,525△5,318△290,118△355,431
1,658△20,499
49,140△748
1,954△16,549
24,264△20,470△336,682

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信

前連結会計年度(自 2019年４月１日
至 2020年３月31日)
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少）
コマーシャル・ペーパーの増減額（△は減少）
社債の償還による支出
ノンリコース社債の発行による収入
ノンリコース社債の償還による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
ノンリコース長期借入金による収入
ノンリコース長期借入金の返済による支出
自己株式の純増減額（△は増加）
配当金の支払額
その他
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物に係る換算差額
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
新規連結に伴う現金及び現金同等物の増加額
現金及び現金同等物の期末残高

1,083
120,000△40,000
2,000△2,000
153,300△129,618
93,720△100,363△3△15,162△310
82,644△244
22,740170,707－
193,448

15(単位：百万円)
当連結会計年度(自 2020年４月１日
至 2021年３月31日)
△106
－
－
6,000
△8,000259,500△131,471
57,140△62,678△1△18,004△292
102,086△1,087△9,736
193,448
3,569
187,281

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信

（５）連結財務諸表に関する注記事項(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)
１．連結子会社の事業年度に関する事項
連結子会社50社のうち14社および特定目的会社15社の決算日は12月末日、特定目的会社８社の決算日は１月末日であります。連結財務諸表の作成にあたっては、当該子会社の決算日時点の財務諸表を使用し、連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。また、連結子会社のうち特定目的会
社１社の決算日は８月末日であるため、３月末日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表により連結しております。
なお、他の連結子会社の決算日はいずれも連結決算日と一致しております。
２．連結の範囲又は持分法適用の範囲の変更
当連結会計年度より、重要性が増したため、住友不動産商業マネジメント株式会社及びいずみ保険サービス
株式会社を連結の範囲に含めております。

(表示方法の変更)（連結キャッシュ・フロー計算書関係）
前連結会計年度において、独立掲記しておりました「投資活動によるキャッシュ・フロー」の「共同投資事業出資預託金の受入による収入」、および「共同投資事業出資預託金の返還による支出」は金額的重要性が乏しくなったため、当連結会計年度より「その他」に含めて表示しております。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替を行っております。
この結果、前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書において、「投資活動によるキャッシュ・フロー」に表示していた「共同投資事業出資預託金の受入による収入」23百万円、「共同投資事業出資預託金の返還による支出」△22,208百万円、「その他」16,866百万円は、「その他」△5,318百万円として組み替えております。
(連結貸借対照表関係)
前連結会計年度※１

当連結会計年度

担保資産
現金及び預金2,091 百万円

2,086 百万円

建物及び構築物

108,863 百万円

98,200 百万円

土地418,971 百万円

404,372 百万円

126 百万円

106 百万円

530,052 百万円

504,765 百万円

190 百万円

190 百万円

62,373 百万円

14,844 百万円

その他
担保資産計
担保付債務
１年内返済予定の長期借入金
ノンリコース１年内返済予定長期借入金
ノンリコース１年内償還予定社債

8,000 百万円

1,500 百万円

ノンリコース社債

31,100 百万円

35,600 百万円

長期借入金

94,810 百万円

94,620 百万円

ノンリコース長期借入金

219,082 百万円

261,073 百万円

415,555 百万円

407,827 百万円

9,407 百万円

11,305 百万円

担保付債務計
※２

保証債務

16

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信

※３

非連結子会社及び関連会社の株式等
投資有価証券※４

100,156 百万円

68,688 百万円

所有目的の見直し
当連結会計年度において、所有目的の見直しを行った結果、その実態に合わせるために、有形固定資産から販売用不動産へ2,568百万円、有形固定資産から仕掛販売用不動産へ3,595百万円、仕掛販売用不動産から有形固定資産へ5,759百万円振り替えました。

(連結損益計算書関係)※１

減損損失
当連結会計年度において、以下の資産グループについて減損損失を計上いたしました。
主な用途

種類

場所

物件数

賃貸資産

土地及び建物東京都他

４

グループ化は、社宅等については共用資産とし、その他については主として個別の物件毎といたしました。
当連結会計年度において、賃貸資産について、将来キャッシュ・フローの総額が固定資産の帳簿価額を下回ったため、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（3,577百万円）として特別損失に計上いたしました。
なお、当該資産の回収可能価額は将来キャッシュ・フローを3.6％で割り引いて算定しております。
また、当連結会計年度において、賃貸資産について、当社グループ内の資産再編を実施し、連結子会社において固定資産売却損を計上しております。
なお、当該資産の売却価額は公示価格等を勘案して算定した金額であります。
連結財務諸表上、当該売却価額を回収可能価額と判断し、当該固定資産売却損を減損損失（298百万円）として特別損失に計上いたしました。

17

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
(賃貸等不動産関係)
前連結会計年度（自2019年４月１日

至

2020年３月31日）

当社および一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビルや賃貸住宅等を所有しております。
これら賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額および時価は、次のとおりであります。
（単位：百万円）
連結貸借対照表計上額

連結会計年度末の時価
3,555,071

6,731,222（注１）連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。
（注２）連結会計年度末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額であります。

当連結会計年度（自2020年４月１日

至2021年３月31日）

当社および一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビルや賃貸住宅等を所有しております。
これら賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額および時価は、次のとおりであります。
（単位：百万円）
連結貸借対照表計上額

連結会計年度末の時価
3,838,536

7,271,168（注１）連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。
（注２）連結会計年度末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額であります。

18

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
(セグメント情報等)
１.

報告セグメントの概要
当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定および業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は、本社に事業内容に応じた事業本部を置き、各事業本部は、取り扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。
したがって、当社は、「不動産賃貸」、「不動産販売」、「完成工事」、「不動産流通」および「その他」を報
告セグメントとしております。「不動産賃貸」はオフィスビル、マンション等の賃貸・管理、ホテル、イベントホール、商業施設等の運営・管理、「不動産販売」はマンション、戸建住宅などの分譲、「完成工事」は戸建住宅、マンション等の建築・改修工事請負、「不動産流通」は不動産売買の仲介および販売代理受託、「その他」はフィットネスクラブ事業、飲食事業などで構成されております。
特定目的会社等を利用した不動産事業に係る事業収益および分配金は、当該特定目的会社等の保有する物件の性格ならびに保有目的から、不動産賃貸セグメントの売上高に含めております。

２.

報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。

３.

報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度（自2019年４月１日

至

2020年３月31日）(単位：百万円)
報告セグメント

調整額（注)1,2

連結財務諸
表計上額
(注)3

不動産
賃貸

不動産
販売

完成工事

不動産
流通

その他

外部顧客への売上高

392,110324,661

216,621

69,158

10,961 1,013,512

セグメント間の内部売上高又は振替高

3,482

267

2,309

2,041

1,135

計

395,592

324,928

218,930

71,19912,096 1,022,747

セグメント利益

169,416

46,49020,583

14,592セグメント資産3,922,764

673,420

25,053

170,883

減価償却費(注)4

45,420

112

1,282

657

314

47,788

1,185

48,974

減損損失

9,660

－

－

－

－

9,660

－

9,660

計

売上高

774

9,234

251,857

72,475 4,864,596－ 1,013,512△9,234－△9,234 1,013,512△17,524

234,332

453,026 5,317,623

その他の項目有形固定資産及び273,244
2,904
1,552
816
607
279,126247
279,373
無形固定資産の増加額(注)1
セグメント利益の調整額△17,524百万円は、セグメント間取引消去△98百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△17,426百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社の一般管理部門に係る費用であります。
2
セグメント資産の調整額453,026百万円は、セグメント間取引消去△156,271百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産609,298百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社の現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。
3
セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。
4
減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。

19

住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
当連結会計年度（自2020年４月１日

至2021年３月31日）(単位：百万円)
報告セグメント

調整額（注)1,2

連結財務諸
表計上額
(注)3

不動産
賃貸

不動産
販売

完成工事

不動産
流通

その他

外部顧客への売上高

395,287

263,303

187,563

64,025

7,292

917,472－

917,472

セグメント間の内部売上高又は振替高

2,950

91

1,144

1,766

978

6,931

△6,931－

計398,237

263,394

188,70765,792

8,271

924,404△6,931

917,472

セグメント利益

155,245

53,931

15,565

11,480△48

236,174△16,930

219,244

セグメント資産4,226,733

658,010

23,460179,631

減価償却費(注)4

54,332

96

1,209

672

329

56,6401,171

57,812

減損損失

3,876

－

－

－

－

3,876

－

3,876

計

売上高

71,731 5,159,566

514,099 5,673,666

その他の項目有形固定資産及び363,798
2,261
341
550
662
367,614106
367,721
無形固定資産の増加額(注)1
セグメント利益の調整額△16,930百万円は、セグメント間取引消去△33百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△16,896百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社の一般管理部門に係る費用であります。
2
セグメント資産の調整額514,099百万円は、セグメント間取引消去△166,758百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産680,857百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社の現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。
3
セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。
4
減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。
４.

報告セグメントの変更等に関する事項（報告セグメントの区分方法の変更）
当連結会計年度より、当社グループ内の業績管理区分の一部見直しに伴い、従来「不動産販売」、「不動産流通」及び「調整額」に計上していた住友不動産販売株式会社の業績は「不動産流通」へ計上しております。
なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の報告セグメントに基づき作成したものを記載しております。

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住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
(１株当たり情報)
前連結会計年度(自 2019年４月１日
至 2020年３月31日)

当連結会計年度(自 2020年４月１日
至 2021年３月31日)

１株当たり純資産額

2,732.41円

１株当たり純資産額

3,171.34円

１株当たり当期純利益

297.50円

１株当たり当期純利益

298.33円(注) １ 潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
２ １株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りであります。
前連結会計年度(自 2019年４月１日
至 2020年３月31日)
親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）

当連結会計年度(自 2020年４月１日
至 2021年３月31日)

140,997

141,389

普通株主に帰属しない金額（百万円）－－

普通株式に係る親会社株主に帰属する
当期純利益（百万円）

140,997

141,389

普通株式の期中平均株式数（千株）

473,939

473,939(重要な後発事象)
該当事項はありません。

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