特集【不動産取引市場におけるホームインスペクション】
中古住tの取引においては事前の住宅診断が必嬰とされる社会を H 指して「不動産取引市場におけるホームインスペクション」
はどうあるべきか？をテーマに、日本ホームインスペクわれるタイミングなどはどうなっているのでしょうか？

)||t斉心私が視察にいったのはカリフォルニア ‘}|1 ですが、売り主との鑑定評価指導室が中心となって、「建物評価の精緻化」を買い主が総論としていくらで売買するかが決まった段階、売買進めています。そのひとつに中古住宅の建物評価も入ってい契約前の段階で、買い主側のインスペクションが入ります。インます。これには、日本の不動産の評価が土地本位になっていスペクターによる建物調査の結果に想定していなかったものますが、欧米のように収益還元法的な見方、つまり土地の上にがあれば、売買価格の調整もあります。その上で、契約という何が載っているのか、それによってどういった利用価値が生じことになるのですが、アメリカでは住宅物件の売買にあたってるのかに着目して建物の価値のとらえ方を精緻にしていかな

は、契約書の中に、「買い主が購入する物件の物的状況は売提言の中では、ホームインスヘクションにかかわるこいと、きちんとした不動産評価ができないという背景があると思り主あるいは売り主側プローカーのいずれも保証するものではとも盛iJ込まれていま言が、その内容を少しこ説咤くいます。

なく、このため専門知識を有するもの（インスペクター）による住毅さんと意見を交わした。
アメリカの中古住宅の取引実情にも詳しい服部さん
は、アメリカ型のインスペクションをモテルにしながらも、日本流の仕組みが必要だと考えている。

「不動産流通市場活性化フオーラム」ではたさい。

宅診断を行い、その調査報告書を受け取るべきである」と記載

い住宅に限って言うと、建物の価値は 20 年～ 30年でゼロにされています。義務ではないですが、事実上の示唆だと思いま

ぷ~I閏，：取引時点の建物の状況を把握するのがインスペクなってしまう、という前提を崩す考え方だと思うのですが、欧米す。ですから、私が知る限りではインスペクションが人らない中ションですが、現状では様々なインスペクションが存在してではどういった建物評価をしているのでしょうか？

古住宅の売買はないといっていいでしょう。

ム」てとういったことか話し合われ、それに対してとういった感想を持っているかをお教えください c

盛り込まれ、建物評価手法の見直しや査定への反映などが挙

私は直接かかわっていませんが、土地・建設産業局企画課

フオーラム」の委員を一緒に務めた不動産鑑定士の服部ま百、委員をされた「不璽j]産流過市場活 1生化フオーラ＿」」iい州によって違いがあると思いますが、インスペクションが行げられています。これは鑑定評価基準にかかわる分野ですね。

ターズ協会理事長の長嶋修が、「不動産流通市場活性化インスペクションの重要性に言及

鳳＇li：フォーラムの提言では「不動産価格の透明性の向上」が一方、私の分野である不動産鑑定については、売買におい鳳＇，和国土交通省では、 2020 年までに中古住宅流通・リフォいます。そこで、インスペクションにはどういった種類があーム市場の規模を倍増の 20 兆円規模にするという「新成り、どういったメリットがあるかを整理して提示する必要がアメリカでは事前に建物調査をしないての must性はありません。ローンを借りる際に融資を行う金融長戦略」を掲げています。その一環で、不動産流通市場あると感じています。提言のなかで「ガイドライン」を策定

中古住宅の売買はありえない機関から鑑定評価を取るように買い主に示唆をすることはありの活性化を具体的に検討する場として、「不動産流通市することが盛り込まれていますが、インスペクションの定義

場活性化フォーラム」を設置し、 11 年 10 月以降 7 回にわたや注意点などが明確になるという点で期待しています。

）j|直；．アメリカの場合は、特に売買の市場では、耐用年数というし、インスペクションについては、全領自己資金であっても建物る討議を璽ね、 12 年 6 月末にフォーラムの提言をとりまとめま

私自身も「既存住宅インスペクション・ガイドライン検討会」考え方がありませんし、築年数も気にしません。取引の場では、の状態が売買価格を決める肝になるので、取らないということした。の委員として参加していますが、昨年末から 3 回程度のインスペクターの方が建物をチェックして、「使える」「使えるがはありえないわけです。

検討会を行い、 3 月末ごろにはガイドラインを策定する予継続利用に注意が必要」「取り換える必要がある」など大まか定となっています。に 3段階に分けてレポートをします。それに基づいて、買い主がインスヘクターの夏任か霊くなりますか、インスヘク納得して売買するという形になっています。

ターによる見落としなとについてはとういった対応

私個人としては、各委員がそれぞれ業界の垣根を越えて自由闊達に意見を交わしたので、実効性が伴えば、かなり期待できる提言にまとまったものと思っています。

次に、日本の中古住宅は、建物の評価や診断をしないというますが、全額自己資金で購入する場合は全く不要です。しか前提で担保評価しています。これは、宅建業者も金融機関も同買い主にとっては、この先何年持つかというより、今どういうl匂嶋：同じ意見ですね。かなりアグレッシプというか、先進的な提じです。そこで、「建物価値をどう担保評価に結び付けるか」と状況かが重要なのです。買い主は自分でホームセンターなど言が織り込まれているので、提言の内容がそのまま実行されれいう課題が挙げられています。この点は、服部さんがお詳しいの材料を使って補修したり、専門業者に直してもらったりして、）j|｛，＇，1: 鑑定業者もインスペクターも同じですが、専門家が調査ば、よい市場に変わっていくと思います。と思いますが••。

大切に使うことで資産価値を上げようと考えます。に基づいてレポートするものについては、専門家が調査義務

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を尽くしたつもりでも見落としや過ちが発生する可能性は 0 ではないので、 E&O （エラーアンドオミッションズ）インシュアランスという保険制度があります。エラー（誤り）＝見たけれどジャ

そこで、日本の場合は、建物調査のプロであるインスペクター要視されてきませんでじた。今後の中古住宅流通の活性化のと連携を取り合うことで、きちんと建物の状態を反映した評価ためには、建物が十分使えるということをまずは認識してもらう額を出すようにすべきだ、とことあるごとに言っています。

とともに、認識されたあかつきには資産性のある建物について1 股謡リフォームを投じた後の資産価値の測定がしきれないのは価値を付けていくようにしなければなりません。

で、一部の金融機関では、リフォーム前の購入価格x120％というッジミスをした、オミッションズ（省略）＝見落としたことに対する保鑑定評価による適正な評価が必要だと思うのですが…。

険を専門家がかけていて、事故が発生した場合は保険で補インスペクターと不動産鑑定士の連携か重要というインスペクションや鑑定評価により、適正な建物価値が認めざっくりとした形で評価しているという話を聞きます。有望な市場償するわけです。何件くらい起こりうるという過去の事例に応じことてすか、具体的にとういった連携か考えられるのられるようになると、総額としての住宅価格も上がるので、売りと見ているからでしょうが、そこにきちんとした根拠を提示できれて、年間の 1 事故あたりの補償額を設定しているようです。

でしょうか？

主は満足のいく取引ができるようになります。買い主も新築よりば、金融機関も安心して融資できることになると思います。

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安く買え、納得いった形で使える建物が利用できるので満足し
1{1罵ヒューマンエラーだけでなく、目視できない部分で不具合に 11的例えば現在、不動産の鑑定評価を個人や金融機関からます。第三者のチェックが入るので、金融機関もローンを貸しに 1肌ぶ私もまったく同じ考え方なんですが、インスペクションにはがあっても、補償されるのでしょうか？

依頻されることはあるのでしょうか？

やすくなります。国もストックが十分活用されるようになるので、2 種類あると思っています。第一が、買い主側が必要な情報をすべてが上手く回るようになるはずです。

提供するインスペクションです。長く大切に住んでいけるかとい

贋'『|ぷ丁寧に調査をしても、物理的に調査しきれない部分もあI j |h』地方であれば地域の金融機関が担保評価をするにあたると思います。調査しきれない部分については、保険の適用対って、地元の不動産鑑定士に評価書を依頼するということは今後は各プレイヤーのて伝達したり要望を咀哨したりするので、コミュニケーション能象外というより、インスペクターの責任の範囲外なので、補償さあるかもしれませんが、相対的に売買に関して、鑑定評価書を役割の組み替えが必要になる力が必要になります。第二は、金融機関のために必要なインスれないと思います。

取るニーズはほとんどないと言ってよいでしょう。
というのも、日本では売買をする際に売り主や買い主の仲介った身近な情報を提供することになりますし、一般の方と接しペクションです。こちらは鑑定業者に提出するだけなので、形に則：服部さんのご提案としては、具体的にどんなスキームにな式的な評価をすればよく、コミュニケーション能力も必要としまるのでしょうか？

せん。

評価書のレポートには 1 週間～ 10 日間かけるケースが多いの

鳳｀-,1ぶ肝は住宅ローンだと思います。まずはインスペクションのレ／1|も鳴：たしかに買い主にとっては、これから住む建物がどういっアメリカてインスヘクションは売買価格決定の材料にで、取引の中でそれだけの日数を要すると、タイムロスを発生さポートがあって、それを買い主だけでなく金融機関も見ることによた状況なのかの事実を知りたいので、インスペクションはとてもということてしたか、鑑定評価はとのように活用されせるという問題もあり、時間と費用の面からニーズがないのだって、建物の状態について把握ができます。さらに、売買する住重要ですね。金融機関については、融資額を実行するにあたているのでしょうか？と思います。

宅価格はいくらが妥当なのかを鑑定業者がきちんとレポートをって最悪の回収可能性や将米の担保処分価値も含めた、お金融機関の場合も、住宅ローンの保証会社が独自に査定を出すことによって、この価格ならこの程度まで融資できるという形手盛りでない第三者が適正に評価した場合の価格の把握がIJ IU,Iぶ買い主が売買価格を決める際には、必ずインスペクションしていますので、あえて鑑定業者にレポートを取る必要を感じで、今まで出せなかった融資額を出せるようになります。結果とし必要なので、鑑定士のレポートが重要になります。のレポート参考にしますが、売買価格を決めて契約しようというないのだと思います。て買い主が買いやすくなるという、お金が回るようになる制度を不動産鑑定士とインスペクターの会社が、これまでの取引事例に基づいて妥当な額を提示し、連携は適正な評価のために重要大体の価格水準が把握できるようになっています。また、鑑定ときに、それが妥当な額かどうかをチェックするために鑑定評システムに組み込めればいいと思います。

価を求めることがあります。中古住宅の鑑定評価の上でも建応l[Iぶしかるべき中古住宅は価値が落ちないという仕組みをつ

物の今の状況を重視するので、鑑定業者も独自に自分の知見くる前提の下で、今後 H 本の場合は、鑑定評価やインスペクシ

jこ·|III］：インスペクションのレポートが添付された鑑定評価レポートなどに基づいて建物をチェックします。ただしアメリカでは、インョンがどういった形で組み込まれるのがよいとお考えですか？

を根拠に融資額を決める、と金融庁が必須条件にしてくれるとスペクターと鐙定業者が連携を取り合うことがないので、建物長嶋：この仕組みを導入した場合のインスペクションの費用は、金融機関のためのものも含めて、買い主が負担すればよいと思っていますが、アメリカではどうなっていますか？

いいんですけどね（笑）。それから、中古住宅の売買に伴って、リフ

脹祁：アメリカでも、基本的には買い主が負担します。レポートをの価値をどの程度反映できた評価額が出せているのかを疑

IJ IU,Iぶこれまでの住宅流通は、土地本位というか建物は20年～ォームをすることが多いと思うのですが、現在はリフォームがなん判断材料として金融機関は隙資を実行するわけですが、レポ問に思うことがあります。

25 年で価値がなくなるという見方だったので、建物の価値が重ら住宅価格に反映されていません。ここにも、インスペクションやートによって恩恵を受けるのは買い主なので、基本的に買い主

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不動産取引の知識
妹尾和江（せのおかすえ）が負担することが多いですね。

リジュネピルド株式会社代表取締役社長

場を中心とした住宅市場に軸を置き、中古住宅の価値が落ちづらい状況を作ることが、内需経済とか生活文化にまで影響

kl胴：コストについて問題視する人は多いですが、長い目で見すると思っています。そのためには、鑑定士の方もそうですがれば、買うときに負担をしても価値の落ちない住宅を手に入れ仲介会社やリフォーム工務店といった既存のプレイヤーが、今れば、売るときにも高く売れるという“行って来い＂の関係にあるの役割をこなしながら次の役割も同時に負っていくことが必要

ので、住み替えを促進する前提に立てば問題を感じないはずで、この 5年か 10年の間に劇的に変わっていくだろうと思っていなのですが…。

ます。一緒に頑張っていきましょう。

●“引渡し後のインスペクション’'売主の瑕疵担保責任について
A さんは、この度結婚を機に築後 10 年の既存住宅を購入しました。媒介業者から「引渡し後、 1 週間以内に、何か不具合があれば申し出て下さい」といわれ、ホームインスペクターに診断を依頼しました。

インスペクション行ったところ、 1000 分の 6 を超える床の傾き、基礎コンクリートの著しいひびわれ、地盤沈下、雨漏りの跡、排水管の漏れ、土台の腐食等が発見されました。 A さんから、「これは、隠れた“瑕疵＂ではないですか？」とホームインスペクターは質問を受けました。以下解説です。

服晶：日本の場合は、買ってもらうためにコストを抑えるという発想になっているので、ある意味受益者負担や自己責任といっ《隠れた「瑕疵」とは？》どがあり安全な生活が阻害されるような、環境に問題があた消費者教育も必要かもしれません。自動車であれば、買った

隠れた瑕疵一すなわち通常の注意義務を払ったにもかか後もメンテナンスをして車検もやって、売るときに少しでも高く売わらず、発見できなかった瑕疵（キズ）のことで、瑕疵とは、すが、今回のホームインスペクションに関係するのは、れるように掃除もするのに、もっと資産になる住宅については、売買契約の目的物が通常有すべき品質性能を欠いているの物理的瑕疵といわれる、建物に関することです。

メンテナンスをしようというマインドが薄い気がしますね。

状態をいいます。

るような状態。瑕疵を分類すると概ね上記のようになりま1.

《売主の瑕疵担保責任について》
最後に、インスペクターに望むことなとのメッセージをいただけますか？

l J..｀叩霞曖

インスペクターズ協態を把握して、その結果に基づいて安心して取引ができる環境を作ることが大切です。そのためには、街のどこにもインスペクターがいるとなるようにもっと増えてほしいですね。さらに、日頃長嶋さんがされているように、個人消費者に対して、ここに気をつけたほうがよいですよといった、診断に留まらない情報発信をしていただきたいです。インスペクターがもっと身近な存在になれば、当たり前のようにインスペクションを入れるようになるでしょう。
我々不動産鑑定士も、インスペクターの方々とよりコミュニケーションを取るようにして、価格の査定といったところに反映されるように頑張りたいと思います。

長 1肛がありがとうございました。新築持ち家一辺倒からストック市

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民法では、瑕疵が発見されたとき、「発見から 1 年間」、

1.物理的取疵

買主は売主に対して「損害賠償」を、契約の目的が達成で建物については、雨漏り・白アリ・主要構造部分の腐食など。土地については、土壌汚染・地中残置物・地盤沈下

服糾：中古住宅流通の活性化という観点から言えば、一番ポイントになるのがインスペクションであると確信しています。建物の状《瑕疵の種類》

服部毅
青山リアルティー・アドパイザーズ
株式会社取締役

不動産鑑定士、宅地建物取などがある状態。

2.i去ii［的取疵
法令等により、取引物件の自由な使用収益が阻害されているような状態。例えばがけ地に関する条例などで建物の引主任者。日本不動産鑑定協会

配置について制限がある場合など。

「不動産鑑定業将来ビジョン研

3 ．心理的瑕疵きないときは、「契約の解除」を請求できる、としています。
（民法 566 条・民法 570 条）

しかし、引渡しからの期間が 1 年間となると、売主の負担が大きくなるので、「発見」ではなく「引渡し」後0 ヶ月、と売主の瑕疵担保責任期間を契約で決めるのが最近では通常となっています。

《留意点》

究会Aチーム（新ニーズ発掘・産業組織改革）」委員 (2010~

取引物件で、過去に自殺・殺人事件・火災・事故などが民法 570 条の規定は「任意規定」なので、当事者間で11年）、国土交通省「不動産流通市場活性化フォーラム」委あり、一般社会通念上、心理的に一般人であれば気にする

瑕疵担保責任の全部または一部を免責することはできます員(2011年～1笞F)などを務める。国土交通省「中古住宅•リフであろう住み心地の良さを欠く状態。

が、売主が瑕疵の存在を知っていながら、買主に告知しなォームトータルプラン」においては、「国内外における中古住4. 環橙的瑕疵

かった場合は、いくら免責特約をしても売主は当該瑕疵に宅の流通状況と中古住宅の価格構成要素に関する調査

近隣からの騒音・臭気・振動・日照障害などがあって、研究業務」についての補助事業を実施し、同検討会で調快適に暮らせなかったり、近くに反社会的組織の事務所なついてその責任を免れることはできません。（民法 572 条）

査結果を報告するなと咀旦当した。

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