2018. Aug. 28 No.065

CONTENTS

証券会社関連の動向……………………………………………… 01
証券関連業務に関する行政の動き ……………………………… 01
マイナンバー電子収集サービス（機能拡張版）のご紹介 ……… 02「OmegaFS CLUB」リニューアルのご紹介 ……………………… 03−証券トレンド−株価指数と損益イメージの乖離 ………… 04

不動産証券化市場の現状とそれぞれの期待 …………………… 05●

ビジネスニュース

■ 証券会社関連の動向
株式投信 投資信託協会発表の7月の公募株式投信
純資産残高が初の100兆円台に拡大（8/13）
─7月は6,932億円の資金流入で、9か月連
続の資金流入超過
インド株投信 7月までの過去1年間の主要インド株投信への資金流入が3,346億円（日経調べ）（8/11）
─インド株指数は1年間で約2割上昇し過去最高値を更新、
米中貿易摩擦の影響が小さいことも注目
は、
仮想通貨決済 米インターコンチネンタル取引所（ICE）
仮想通貨の関連会社を設立へ（8/3）
仮想通貨の売買や─スターバックスなどと連携し、保管、決済機能を備えたプラットフォームを開発へ
投信販
実証実験 金融庁支援のAI利用実証実験において、売記録確認などで銀行業務効率2倍に向上（8/2）
─実験参加は、
FRONTEO、
三菱UFJ銀行、
り
そな銀行、
横浜銀行、
SMBC日興証券の5社
スマホ向けの投資教育アプリを
金融サービス KDDIは、強化
手がけるFinatextと資本業務提携（7/30）
─auユーザー（約2,500万人）
を金融サービスにスムーズに誘導する仕組みを構築へ
米証券取引委員会（SEC）は、
ビットコイン
ビットコインETF
ETFの認可申請を却下（7/26）
価格操作など不正への対策が不─SECは、十分だとして、ETF上場申請を2度目の却下
自主規制 日本仮想通貨交換業協会は、証拠金取引の倍率を制限する方針（7/25）
─現在最大で25倍程度の倍率について１
年後を目途に4倍以内とする
物流REIT 伊藤忠商事は、物流施設に絞ったREITを
東京証券取引所に上場させる方針（7/25）
─9月にも上場する見通しで、当初の運用
資産規模は500億〜600億円程度■ 証券関連業務に関する行政の動き
・仮想通貨交換業者等の検査・モニタリング中間とりまとめの公表について（8/10）
─ 以下、今後の監督上の対応▶登録業者に対して、
リスクプロファイリングの精緻化及
びその頻繁な更新を行うとともに、引き続き、順次、立入検査を行う等、
深度あるモニタリングを行う▶みなし業者に対して、業務改善命令を受けて提出された報告内容について、個別に検証し登録の可否を判断▶新規登録申請業者に対して、登録審査に当たって、業者のビジネスプランの聴取及び、それに応じた実効的な内部管理態勢の整備状況について、
書面やエビデンスでの確認を充実させるとともに、現場での検証や
役員ヒアリング等を強化。
また、新たに登録された業者に対しては、登録後の早い段階で立入検査を実施
・「顧客本位の業務運営に関する原則」
を採択し、
取組方針・
KPIを公表した金融事業者のリストの公表について（8/6）
─ 金融商品取引業者等では、取組方針が555社、
自主的KPIが114社で採用
─ 以下、
KPI好事例の追加▶投資評価会社のレーティングを活用した自社ファンドのレーティング状況▶自社ファンドの運用資産別平均シャープレシオ▶自社ファンドのシャープレシオ等に関する他社ファンド
平均との比較
・JC証券株式会社に対する行政処分について（7/24）
─ 増資に係る不適切な行為、貸付けに係る不適切な行
為、当局に対する不適切な報告に対して登録取消し
・「FinTech実証実験ハブ」初の支援決定案件の実験結果について（7/17）
─ ブロックチェーン技術を用いて顧客の本人確認手続
きを行う金融機関共同システム検討は、今後、全国銀行協会の研究会で行う
2018. Aug. 28 JIPs DIRECT No.065

01

●J I Pからの 情 報 発 信■ マイナンバー電子収集サービス（機能拡張版）のご紹介
投資家様のマイナンバー電子提出方法を簡易化することで、登録時に「迷わない」、「間違いが無い」、「負担を軽減する」
ことを目的とした機能拡張版のサービスです。金融機関様においては、
マイナンバー関連の問い合
わせ対応数の削減と不備対応時間の軽減が見込めます。
なお、
口座開設サービスと連携することで、口座開設
コンバージョンレートの向上も見込めます。

マイナンバー収集を電子化することで、効率良く収集することが可能
Handyman2にも搭載し、対面の個人投資家様への適用が可能▶ 投資家様がマイナンバー提出に必要な書類の登録を迷わず完結できる画面デザイン（提出必要書類の視覚化）▶ ネット口座開設サービスとマイナンバー電子収集サービスをシームレスに連携
主な特長❶金融機関様毎のコンプライアンス基準へ柔軟に対応❹マイナンバー自動読み取り（マイナンバーカードのみ）❷マイナンバー登録画面の流れをナビゲーションで視覚化❺口座開設とマイナンバー登録がシームレスに連携❸必要書類の登録を迷わず完結できる画面遷移❻登録データ処理方式変更（セキュリティ強化）【課題１】 口座開設申込が完了した後、メールで送られたURLにアクセスし、マイナンバーの電子提出を行う必要があり、操作が煩雑【課題2】マイナンバー提出の方法がわからず止めてしまう投
資家様が多いこれまで（Before）● 口座開設申込とマイナンバー提出を別々に行う仕組み● スマートフォンやダブレットでの操作性に課題あり

口座開設申込

口座開設申込完了

マイナンバー
登録用URLがメール送付される

マイナンバー登録
サイトにログイン

課題１

必要書類をアップロード
マイナンバー入力

課題 2

これから（After）

番号確認書類
本人確認書類【効果】●口座開設コンバージョンレートの向上●口座開設に関わる事務量の削減● 口座開設申込からマイナンバー提出をシームレスに連携● スマートフォンやタブレットでも簡単に申込ができるインターフェースに刷新

新規顧客

口座開設申込

既存顧客

ログイン

マイナンバー登録完了

申込完了

マイナンバー登録を押下

口座
管理

口座情報照会/変更

わかりやすい画面デザインに刷新

マイナンバー
登録完了

マイナンバー
登録画面にシームレスに連携

番号確認書類 本人確認書類

マイナンバー
登録完了メールの送付

当サービスにつきましては、
担当営業または下記までお問い合わせください。
日本電子計算株式会社

02

証券事業部 証券営業統括部

2018. Aug. 28 JIPs DIRECT No.065【東 京】TEL：03-3630-7427【名古屋】TEL：052-735-6233

●J I Pからの 情 報 発 信■「OmegaFS CLUB」リニューアルのご紹介
弊社が提供する「OmegaFSサービス」に関する情報へのアクセスを容易にし、普段サービスをご利用されている金融機関のご担当者様の利便性を向上するため、ユーザ様専用サイト「OmegaFS CLUB」のリニューアルを行います。

主な改善点

１．画面レイアウトやサイズを見直し、視認性の向上を図ります
２．情報カテゴリを整理し、目的の資料・情報にたどり着き易くします
３．FAQ・TIPSランキング表示機能および時期やイベントに合せた、
タイムリーなFAQのアップ機能を追加します
４．
「ご利用ガイドの充実」や「上手な使い方」などの配信により、効果的なご利用方法を照会いただけます

リニューアル後のイメージ

TOPに検索窓と詳細検索の配置

情報カテゴリの整理

ご利用ガイドの充実【JIP発信情報】

つみたて・ 事例紹介・ 機能紹介・ 制度案内など

よくあるご質問を
アクセスランキング順に表示

注目のご質問をタイムリーにアップ
上手な使い方のご紹介
JIP発信情報の掲載

直近の掲載情報をTOP画面から探し易くします

検索結果画面イメージ【検索機能改善】
検索結果の視認性向上を図ります。
・文字サイズを大きくします・検索文字列をハイライト表示します※リニューアルは2018年10月初旬を予定しています。
画面デザイン・機能は現在検討中の内容です。
今後、変更の可能性がございます。

2018. Aug. 28 JIPs DIRECT No.065

03●

証 券トレンド■ 株価指数と損益イメージの乖離
日本の株式市場動向が伝えられるのは、
日経平均株
い。
そのため、
株式相場の調整局面にあっては下落幅が価指数（以下、日経平均）であり、この指数の騰落率と投大きい。
資家の損益イメージが乖離しているのではないかと指摘
個人投資家が抱く損益イメージは、実際保有する株式されることも多い。特に日経平均は、一般の個人投資家
や注目する銘柄・業種の株価動向に大きく影響される。
右が投資し難い値嵩株の指数への影響が大きいとされて下図では、
東証業種別株価指数の内、7月25日までの過いる。
去半年間で騰落率が大きい業種を取り上げた。同期間
株価指数の年初から直近まで半年間の騰落率を左でのTOPIXは6.6％の下落だが、全36業種の内、約3割
下表に示したとおり、成長株市場の下落が目立っている。
下落している海運（13銘柄、時価総額1.06兆円）
を筆頭
この日経平均の算出は、1950年9月に始まっており、東証に8業種（541銘柄、同合計74.58兆円）
が15％以上下落し
一部に上場する225銘柄を選定し、「みなし額面」で換算
ている。
中でも、
銀行が89銘柄42.48兆円と最も時価総額した構成銘柄株価の合計金額を、株式分割や増減資をが大きい。反対に5％以上上昇している業種は、6業種
調整する
「除数」
（現在26.95）
で割って算出する。
そのた（172銘柄）で時価総額合計101.91兆円となっており、
時め、
ファーストリテイリング（構成比7.0％）、
ソフトバンク（同価総額が最も大きい業種は通信の45.35兆円となってい5.2％）、ファナック（同4.0％）などの値嵩株の株価変動のる（時価総額は7月25日の終値で算出）。
指数への影響が大きくなっている。
市場の強弱感を表す指標の一つとして利用されてい一方、同じように株価動向を示す指数としてTOPIXがるのが信用取引における評価損益率で、2市場（東証・あり、東証一部に上場する内国普通株式全銘柄（7月末名証）の信用取引残高をベースに翌週の第3営業日に情
2,083銘柄）を対象としている。
1968年1月の時価総額を報ベンダーが公表している。
また、ネット証券が個別に自100として、その後の時価総額を指数化したもので、2006
社顧客の信用評価損益率を公表しているところもある。
年6月末からは浮動株のみを指数の評価対象にする浮今年2月から6月までの間は概ね‒8％から‒10％程度で推動 株 時 価 総 額 加 重 型の算出方 法が取られている。
移していたが、7月に入っては若干マイナス幅が拡大傾TOPIXは銘柄数が多いため、時価総額の大きな値嵩株向となっていた。
この指標は、
一般的に‒20％程度で底入の影響は日経平均に比べて小さく、
騰落率はより市場全
れの目安、反対に0％に近づくと天井圏に達したとみなさ
体の景況感を表すものとして市場関係者は捉えている。
れており、今年1月12日の数値が‒3.63％に対して、7月6日
そのため、現在行われている日銀のETF購入に関して、7の数値は‒13.8％となっている。
また、値上銘柄数を値下月31日の日銀政策決定会合では、
日経平均型の購入比
銘柄数で割って100を掛けた騰落レシオもよく利用されて率を減じ、TOPIX型を増加する政策変更がなされている。 おり、東証一部の全銘柄対象の25日騰落レシオが一般
また、財務や経営が優秀な日本の株式市場を牽引す的に利用されている。
この数値は、
120以上で買われすぎる銘柄指数として、2014年1月から算出されているJPX日
80以下で売られすぎの目安と言われており、7月末の数値
経400は、
概ねTOPIXと同じような損益イメージとして、
最109.1は概ね今年に入ってからの平均値である。
近は金融機関のインデックス運用に利用されることも増え
株式市場は、本年1月23日にバブル崩壊後の戻り高値ている。
個人投資家の注目度が高いマザーズ市場は、個を付け、日経平均では24,124.15円を記録したが、その後人の売買シェアが高く（2017年は64.5％）、
機関投資家はの株価推移において、日経平均の下落幅以上に調整局
取引参加することが少ないため市場のボラティリティが高面イメージが強いのが投資家の実感だろう。
直近半年間の株価指数推移

直近半年間（7月25日以前）の業種別指数騰落率

1月4日

7月25日

下落率

日経平均

23,506.33

22,614.25

-3.8%

TOPIX

1,863.82

1,753.48-5.9%

JPX日経400

16,499.82

15,499.78-6.1%

東証マザーズ株価指数

1,242.84

1,063.73-14.4%-30.87-27.83

銘柄数
172
-35

04

2018. Aug. 28 JIPs DIRECT No.065-21.97-19.49-19.46-18.64-16.21-15.62

-30

-25

-20

-15

海運
造船
ゴム
機械
銀行
鉱業
非鉄・金属
繊維
医薬品
通信
陸運
電力
石油・石炭製品
ガス

-10

-5

銘柄数
541

5.03
7.63
8.02
9.39
10.78
14.14
0

5

10

15

20
（％）

●

今 月のテーマ■ 不動産証券化市場の現状とそれぞれの期待■ 不動産証券化の概況■ 不動産証券化手法と改正不特法■ 投資商品としての不動産■ 証券化に対する証券会社と個人投資家の関与■ 不動産証券化の概況
これまでの不動産投資は、長期の運用を目指す保険円、譲渡が28.11兆円となっている（年度別は左下図に示会社や大規模開発を行う不動産会社などが中心だった
したとおり）。5年間の取得・譲渡差をみると、合同会社がが、リートを始めとする不動産証券化スキームが整備され、 物件を保有し投資家から匿名組合出資を募る方式（以より小口の投資が可能となった。
また、ファンド化が進むこ
下、GK-TK）が3.37兆円の売り越し、特定目的会社が物とで多様な不動産物件に投資するリスク分散もし易くなり、 件を保有し投資家が優先出資を行う方式（以下、TMK）
個人を始めとする投資家の裾野が広がった。
が9.2兆円の売り越し、不動産特定共同事業法（以下、
不東京証券取引所の上場商品であるJ-REITは、一般
特法）による流動化スキームが0.06兆円の買い越し、の投資家も参加できる不動産証券化スキームとして、59
J-REITが9.3兆円の買い越しとなっている。取得の相手銘柄、運用資産総額17兆3,217億円（本年5月末）規模ま
先を見ると全体の約65％が不動産流動化スキームからで拡大しており、2017年までの過去5年間において個人取得されている。
投資家を中心に4.25兆円の資金調達（IPO、公募）を
過去5年間での不動産証券化により取得された物件行っている。主に地方金融機関や保険会社などが投資
数は5,389件で、地域別にみると東京都が2,258件、大阪する私募リートは、資産総額2兆7,815億円（本年6月末、
府が598件、神奈川県が461件、千葉県が319件、愛知県
28投資法人）まで増加している。J-REITや私募リートは、が290件、福岡県が208件、埼玉県が188件、北海道が投資法人が不動産を保有し、金融機関からお金を借り、185件、兵庫県が151件となっている。
また、取得物件の用残りの必要資金を投資口として投資家から集めるスキー
途別資産の割合は、オフィスが41.0％、住宅が12.4％、商ムとなっており、合わせると20兆円規模までになってきてい業施設が12.4％、倉庫が17.9％、
ホテル・旅館が12.1％、ヘる。
これらリートの投資対象は取得価格ベースで、オフィス
ルスケア施設が0.4％、複合施設が1.8％、その他が4.8％とが8.62兆円、商業施設が3.54兆円、住宅が3.17兆円、物
過去5年間でのホテル・旅館の割合が大きく伸びている流施設が2.96兆円、ホテルが1.22兆円、
ヘルスケア施設（2017年度における金額ベース）。
が0.1兆円となっている（右下図は比率を示したもの）。
不動産証券化商品で個人投資家が投資するものとし
また、不動産証券化全体の動向は、国土交通省がてJ-REITが中心で、
今年2月時点での保有者数では76.8「不動産証券化の実態調査」（2017年度分5月31日公万人と過去3年間で約23万人増加している。
また、
私募リー
表）
を毎年公表している。2017年度は4.76兆円の物件取トへの個人の投資としては、
太陽光や風力発電などの再生得に対して、4.19兆円の物件譲渡が行われている。実際
可能エネルギー施設を運営するものや、
サービス付き高齢の取引は、実物不動産又は信託受益権で行われ、取得者向け住宅や有料老人ホームなどのヘルスケア施設を運の85％、譲渡の70％が信託受益権で取引されている。過営するものがあり、地方の証券会社などが私募リートの出資
去5年間の取得・譲渡状況は、累計では取得が24.87兆
口メザニン部分の販売者として関与する事例が出ている。
証券化スキーム取得

リート保有資産（2018年5月末）

GK-TKスキーム等

2017年度
2016年度
2015年度
2014年度
2013年度

TMK
不動産特定共同事業
J-REIT

ヘルスケア施設 0.6%

ホテル

その他 1.5%

6.2%
物流施設

14.9%

証券化スキーム譲渡2017年度
2016年度
2015年度
2014年度
2013年度

住宅

15.9%

オフィス

43.2%

商業施設

0

10,00020,00030,000※国土交通省「不動産証券化の実態調査」結果より作成

40,00050,00060,00070,00080,000

（億円）

17.8%

物件総数： 4,394物件
保有不動産総額：
19兆9,565億円※不動産証券化協会レポートより2018. Aug. 28 JIPs DIRECT No.065

05

●

今 月のテーマ■ 不動産証券化手法と改正不特法
不動産証券化スキームの基本型を下図に示した。投は投資家による優先出資とそれに劣後する特定出資に資対象とする実物不動産をそのまま若しくは信託受益権より資金が出資される。
化して保有するのはⒶビークルだが、これはあくまでも不【リート】 Ⓐは投資法人で実物不動産、信託受益権を動産保有・運用の法的形式を整えることが目的で、実質保有・運用する。
ただし、実際の運用実態は、資産運用の的なスキームの構築や資産運用は、外部のⒷ運用者に委託を受けるⒷの資産運用会社が行う。資産運用会社
委託される。不動産保有のための資金は、金融機関などは宅建業法に規定する取引一任代理等の認可と金商からのⒸ借入や投資家からのⒹ出資で充当されるが、法に基づく金融商品取引業者（投資運用業）の登録がⒸ借入では銀行のローンに劣後して機関投資家等向け
必要で、投資法人の設立や運営も実務的に行う。
なお、の社債が発行されることもある。Ⓓ出資では、対象不動
この資産運用会社のコストは相応に掛かるため、運用資
産の利用目的によっては政策金融に関係したファンドの産の拡大を目指す傾向が強い。Ⓒでは銀行や機関投資資金が優先出資として入ることもあるし、対象不動産を利家からの借入に加えて、最近では投資法人債が増えて用して事業を行う者が劣後出資を行うこともあり、出資のいるが、J-REITの発行するものは格付が取得されている
優先・劣後構造（事業終了時の元本リスク）
により利益配ため個人投資家も投資することが可能だ。Ⓓは投資口で当は異なる。Ⓐのビークル別に証券化内容を見ると、
以下投資法人における資本性の資金となるが、この部分が証のとおり類型化することができる。
券取引所に上場されるとJ-REIT、上場されていないもの【GK-TK】 Ⓐは合同会社、Ⓑは投資運用会社（金融は私募リートと呼称されている。
商品取引業者）、Ⓒは銀行のノンリコースローン（非遡及【不動産特定共同事業】 不特法は、現物不動産を資融資）、Ⓓは匿名組合出資となる。対象不動産の信託受産とするファンドの運用を規制する法律だが、証券化ビー益権化が基本だが、投資運用会社が不特法の特例事
クルでの利用のため、2013年に「特例事業」制度ができ、業における3号事業者の場合は、実物不動産も合同会
証券化を目的として他の不動産特定共同事業者（3号事
社で保有することができる。
このスキームは、ⒶやⒷに係業者）に運用を委託したり、出資勧誘の委託を4号事業
るコストを他の証券化スキームに比べると低く抑えること者に行うことができるようになった。更に、2017年の不特法ができ、特に実物不動産保有であれば、信託受益権化
改正（施行は同年12月）
において、地方創生に資する事のコストも負わないため、
比較的小規模の不動産証券化
業での利用などを想定して次の制度整備が行われてい案件に利用されている。
なお、Ⓓの劣後出資者は最もリスる。
（国土交通省のKPI：2022年まで地方の不動産会社
クを負っているが、売却時には運用の成功によって他の等の新たな参入800社、
空き家・空き店舗等の再生による出資者より配当収益が大きくなる。
新たな投資約500億円）【TMK】 Ⓐは資産流動化計画に基づき、関係者により◇小規模不動産特定共同事業に係る特例の創設設立された特定目的会社で不動産の運用（実物不動産、
空き家・空き店舗等の再生・活用事業に地域の不動産
信託受益権）を行う。物件の売却に関しては、Ⓑの特定事業者等が幅広く参入できるよう事業者の資本金要資産管理処分受託者が特定資産の管理処分の委託を件を緩和など受けることができる。
ただし、前述の関係者全員の事前承◇クラウドファンディングに対応した環境整備
諾が必要となっている。
Ⓒでは機関投資家が特定目的融投資家に交付する契約締結前の書面等について、
イ
資や特定社債（融資より劣後）で資金を提供する。Ⓓでンターネット上での手続に関する規定を整備など
不動産証券化スキームの基本型Ⓐ保有するビークル
投

資

運用収益
・実物不動産・信託受益権

実物不動産
若しくは
信託受益権

Ⓒ借入等

Ⓓ出資等

2018. Aug. 28 JIPs DIRECT No.065

機関投資家
一般投資家
不動産に係る事業者

運用委託等Ⓑ不動産資産を運用する者

06

金融機関

優先劣後構造●

今 月のテーマ■ 投資商品としての不動産投資商品として不動産を見た場合、投資家が注目する家から募集する部分が通常私募ファンドとも呼ばれていのは投資資金に対して物件が生み出すキャッシュ・フロー
る。販売者は、本年1月より第二種金融商品取引業協会
がどの程度の利回りかということと、物件そのものの値上の自主規制ルール「事業型ファンドの私募の取扱い等にがりの期待だろう。証券化された不動産では、ビークルの関する規則」の適用を受けている。
このスキームは、比較
収入は物件の賃料だが、その根拠となる賃貸契約の内的低コストで証券化することが可能なため、数億円から容、借り手の信用力と物件を利用しての事業遂行力、
事数十億円規模の証券化案件、例えばヘルスケア施設や業そのものの成長力などが将来の賃料の上昇期待にも再生可能エネルギー施設の証券化案件に利用されるこ
繋がっている。
また、
個人投資家にとって難しく感じるのは、 とが多い。勿論、これらは規模が大きくなるとJ-REIT化し物件の投資資産価値を判断する情報をどこまで取得すヘルスケア・
リートやインフラファンドとして証券取引所に上るかだ。
不動産鑑定評価額（不動産鑑定書による）、地域
場することで、より調達手段を多様化することもできる。
やその事業の成長性、物件のメンテナンスなど非常に多GK-TKにおける出資口部分で優先劣後構造を使うの岐に渡っており、物件や事業内容によってそれぞれの重は、各投資家のリスク負担と期待収益の関係を明確化す
要性が異なることだろう。
これらをプロの運用者に任せるるためだ。例えば、
下図のGK-TK部分の優先出資口は、という判断が、一般的な個人投資家の在り方だろう。
例え
その事業の目的に合わせた政府系ファンドが出資する
ばJ-REITの場合、実際に投資法人（物件を保有）を運営
ケースがあり、
その元本返済順位が高い代わりに配当利する資産運用会社が取得する物件（資産）の適正さを判
回りも低く、劣後出資口は最もリスクを負うべき事業者もし断することになる。
また、
J-REITの上場時の審査においてくは、その関係者・証券化のアレンジャーなどが担うことがは、主幹事証券は組入物件について、
投資方針、
関係法
多い。
この劣後出資口は、優先やメザニンの投資家に事令の適用、物件に係る契約及びエンジニアリングレポート、
業利益（対象不動産）を配分した後に残った部分が配当取得価格及び取得の経緯、利益計画の策定根拠の妥され、売却した場合の元本部分の返済も最終となる。
当性などを審査することになっている。GK-TKにおいて、
従って、物件への投資が成功した場合、劣後投資家が証券会社が私募債や私募ファンドを取り扱う場合は、自主得る利益は大きいものの、
運用失敗の場合の元本毀損リ規制ルールに合わせて商品審査として基本的に同様のスクも大きい。
メザニン部分は、
ある程度配当利回りを高く確認及びその後のモニタリングをする必要がある。
設計することもでき、リスクも限定できるため一般投資家
実際に一般の投資家が投資可能な不動産証券化商に販売し易い。
また、
この部分に投資するローンファンド
品として、デット部分ではリートの投資法人債やGK-TKの（一般投資家が出資したファンドから短期間にメザニン出
私募債、TMKの特定社債などがあるが、これらは金融資口で運用するファンドに貸し付ける）
をソーシャルレン
機関からのローンには劣後するものの、ある程度の利回り
ディングとしてネットで集めるということは行われているが、水準を提供することもできる。
また、
エクイティ部分に関し7月に行政処分を受けたｍａｎｅｏの取扱残高は、昨年3月てリートは投資口一本となるが、GK-TKでは匿名組合出末の158億円から本年3月末の355億円に急増している
資部分を優先劣後に分けることもでき、この部分で投資（同社決算書より）。
不動産証券化で投資家に販売する部分と販売者審査
販売者による審査

ビークル
【負債】
金融機関
ローン

物件内容に
関する審査
【資産】

債

券

リート

GK-TK

投資法人債

私募債

一般投資家等

優先出資口

政府系ファンド等

投資物件
証券化スキームに関する審査【資本相当】

投資口

メザニン出資口劣後出資口ファンド
事業者・機関投資家

2018. Aug. 28 JIPs DIRECT No.065

07●

今 月のテーマ■ 証券化に対する証券会社と個人投資家の関与
不動産証券化に係る推進役は国土交通省である。
「不動産投資市場の成長に向けたアクションプラン」における具体的施策として、
CRE（Corporate Real Estate）
等の改革（企業・団体不動産の活性化）
では、①CRE戦略ガ
イドライン・手引きの拡充②CREフォーラムの設置・運営等③老朽化不動産の更新・活用の促進④PRE（Public
Real Estate）
戦略の一層の推進が挙げられている。
これに対して、不動産への長期投資を行う立場にある年金基金や生保などの機関投資家は、
不動産投資を行うために必要なこととして、次の項目を挙げている（本年1
月公表、不動産証券化協会アンケート調査より。重複回答あり）。a.不動産に精通した運用者の育成42.6％、b.不動産関連情報の標準化36.1％、c.ベンチマークとなる不動産投資インデックス34.4％、d.個別の不動産投資情報開示の向上24.6％など。証券化商品への実際の投資は、年金基金の47％が私募リートへの投資を行っており、その他の金融機関においては、その67％がJ-REITへ、
52％が私募リートへ、46％が不動産を裏付けとする債券へ投資を行っている。
一方、不動産証券化と個人投資家の関係をみると、
メ
リットは安定的で長期の投資収益が期待できる不動産投資を小口化して行うことが可能となり、リートであればある程度の流動性を確保することもできる。
しかし、
これまでの
J-REITでは大規模な資金調達と取引所への上場支援があるため、大手の証券会社など募集ルートが偏っており、
小口不動産証券化であるGK-TKスキームの私募ファ
ンドは、証券化に関係する事業会社や不動産会社の関係者が組成することが多く、不特定多数の個人投資家への販売ルートが確保されている状況ではなかった。
今後の不動産証券化拡大には、個人投資家への不動産証券化商品販売の増加が必須だが、そのために必要なことは、J-REITにおける投資対象多様化を目的とし
個人投資家の不動産証券化
投資ニーズ

た新たな指数やその証券化ガイドライン（国土交通省、取引所）整備、ESG投資に対する対応などが挙げられる。
ただ、ビークルを投資法人を使い実質的な運用を資産運
用会社で行うJ-REITは、運用組織のガバナンスや投資家への情報提供体制が整備されているが、その分ス
キームの維持コストが高いので、大型化を目指す必要があり、投資家からもリートとしての成長戦略を常に問われる。
また、募集以外の流通市場や保有でも個人投資家の比率を高めるためには、より多くの証券会社を募集時に関与させていくといった取り組みも必要だ。
これに対してGK-TKスキームは、証券化及びその運用コストを低く抑えることが可能なため、小口の不動産証券化に向いている。
また、
J-REITが既存物件の組入れしかできないのに対して、
GK-TKスキームでは施設の開発
リスクを負う着工から施行までの期間の運用も可能となっているため、一旦GK-TKスキームで物件を流動化（開発を含む）
し、数物件をまとめてリートへ譲渡するといったことも行われている。小口不動産開発案件は、地域社会との関係が密接な再生可能エネルギー施設やヘルスケア
施設など、住民の関心が高い事業で、その施設を使って事業を直接行うものも地域事業者である場合が多い。
そのため、地方証券会社にとっては地域が必要とする事業に対して、住民のリスクマネー供給を仲介する立場となる
ことは、新しい事業戦略にも繋がっていく。投資商品としては、私募ファンドとなり本年1月からスタートしている自主規制に対応しなければならないが、今まで任意だった商
品審査ルールが明確化されたため、既存審査機能の中でも対応可能で、地域関係者との連携によって、
組成、
販
売、
モニタリング、
物件売却（EXIT）
それぞれの段階での収益化も可能となっている。今後、地方創成に向けた投資家のリスクマネー供給と地方証券会社による仲介機能に期待したい。

証券化に対する個人投資家の関与イメージ
J-REIT

長期の安定収益

私募ファンド（GK-TK）

事業支援

拡大への課題多様化に向けた指数等の充実
個人への販売チャネル拡大
地方証券会社関与拡大
地域関係者の連携強化

ネット販売

地域社会への貢献

不動産型クラウドファンディング
としての統一ルール

証券会社としての関与拡大【編集・発行】 日本電子計算株式会社 証券事業部
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08

2018. Aug. 28 JIPs DIRECT No.065

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