（図表１）

公示地価の推移（１）全国（前年比、％）
30
2520
1510

全用途平均

住宅地

50‑5‑10商業地‑1580 81 82

83

84 85 86

87

88 89 9091

9293 94

95

96

97 98 9900

01 02 03 /1（２）３大都市圏と東京都
80（前年比、％）

60
40

商業地（東京都）
住宅地

200
商業地
‑20

全用途平均
‑40
80 81 82 83 84 85 86

87 88 89 90 91

92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03/1（３）地方圏
20（前年比、％）

15
105住宅地

全用途平均

0‑5商業地‑1080 81 82

83 84

85 86 87

88 89 90 91

92 93 94 95（備考）国土交通省「地価公示」より作成。

96 97 98 99 00

01 02 03 /1

（図表２）土地資産額対ＧＤＰ比（１）土地資産額（民有地）対ＧＤＰ（全産業）と用途別内訳（試算値）
（倍）

6その他
商業地等
住宅地

54321078 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 年

（２）土地資産額（民有地）対ＧＤＰ（全産業）の地域別動向
109876543210（倍）
３大都市圏
東京都
地方圏
全国

78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 年

（３）土地資産額（商業地等）対ＧＤＰ（非製造業）の地域別動向（試算値）
432（倍）
３大都市圏
東京都
地方圏
全国

1078 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 年（備考）１．内閣府「国民経済計算年報」「県民経済計算年報」、総務省「固定資産の価格等の概要調書」等より作成。
２．「国民経済計算年報」は平成14年版（93ＳＮＡ）、平成12年版（68ＳＮＡ）「県民経済計算年報」は平成14年版（68ＳＮＡ）。以下同じ。
３．土地総額（用途別）の試算方法は、本文P４、５参照。
４．経済活動別生産（非製造業）については、本文注10と同様。

（図表３）

地代の推計（商業地等）（１）都道府県別パネルデータ（固定効果モデル）の推計結果①個別効果*
全国平均＝100として指数化

鹿児島

沖縄

宮崎

大分長崎

熊本

福岡佐賀

高知

香川

愛媛

徳島

広島

山口

岡山

鳥取

島根和歌山

兵庫奈良

京都

大阪

福井

滋賀

岐阜

愛知

石川静岡

富山

長野

神奈川

山梨千葉

東京

群馬

埼玉

栃木

茨城福島

新潟

山形

宮城秋田岩手北海道青森200180160140120
100806040200②時間効果*
1.6
1.5
1.41.31.21.1
176 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

年＊推計結果のうち、都道府県ダミーの係数(個別効果）と時間ダミーの係数（時間効果）＜対数を戻したもの＞（２） 土地の直接利回り（商業地等）
12（％）

93ＳＮＡベース

1068ＳＮＡベース

8642

長期国債利回り
080

81

8283

8485868788899091

9293949596979899（備考）内閣府「国民経済計算年報」、日本銀行「金融経済統計月報」等より作成。

00

年

（図表４）

設備・土地の利益率（法人季報ベース）（１）ストック利益率の動向（非製造業）（％）

営業利益/（その他有形固定資産＋土地）＜時価評価＞

1210864
非製造業（全国地価ベース）2

非製造業（６大都市地価ベース）

080 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01
年度（２）土地の評価損益を含む利益率（非製造業、全国ベース）
40（％）
利益率（除く土地評価損益）（=営業利益/（その他有形固定資産＋土地））……A
土地評価損益率（=土地評価損益/（その他有形固定資産＋土地））……B
利益率（含む土地評価損益）……A＋B
長期国債利回り3020
100‑10‑2080 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01
年度（３）土地の評価損益を含む利益率（非製造業、６大都市地価ベース）（％）
40302010利益率（除く土地評価損益）
土地評価損益率
利益率〈含む土地評価損益）
長期国債利回り

0‑10‑2080 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01
年度（備考）１．財務省「法人企業統計季報」、日本不動産研究所「市街地価格指数」、内閣府「国民経済計算年報」、日本銀行「金融経済統計月報」より作成。
２．土地の時価評価額は、平成１４年度年次経済財政報告（１−２−８図）を使用。その他有形固定資産の時価評価は、「国民経済計算年報」非金融法
人企業の土地・固定資産比率で按分。

（図表５）Ｊ−ＲＥＩＴの利回り（１）個別物件の賃貸ＮＯＩ*（Net Operating Income）/取得価格＜実績＞の分布
25（ウエイト、％）
都心５区
都心以外関東近畿等その他

20

15

10

50
4.5未満

4.5〜

5.0〜

5.5〜

6.0〜

6.5〜

7.0〜

7.5〜

8.0〜

8.5〜

9.0〜

9.5〜

10〜

（利回り年率、％）

都心５区
最頻値 6〜6.5未満
標準偏差
1.02

都心以外関東7.5〜8未満
1.41

関東以外
9〜9.5未満
2.43＊ 賃貸ＮＯＩ＝（賃貸事業収益‑賃貸事業費用）＋当期減価償却費（２）個別物件の期末算定価格と取得価格の比率の分布
40（ウエイト、％）

都心５区
都心以外関東近畿等その他

3530252015
105
090未満

90〜

92.5〜

95〜

97.5〜

100〜

102.5〜

105〜

107.5〜

110〜

112.5〜

115〜

期末算定価額/取得価額＊100（備考）１．Ｊ−ＲＥＩＴ６社（東京証券取引所上場）のうち、日本ビルファンド投資法人（14年６月期）、日本プライムリアルティ投資法人（14年６月期）、日本リテールファンド投資法人（14年８月期）、オリックス不動産投資法人（14年８月期）、ジャパンリアルエステイト投資法人（14年９月期）の決算情報より作成。
２．都心５区は、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区。個別物件数は120。

（図表６）

都市別中心部地価（商業地）＊

公示地価の水準と前年比（2002年初と2003年初）（１）東京都（千代田区、中央区）（２）大阪市（中央区）（前年比、％）

10（前年比、％）

10552003年

02003年

0‑5‑52002年‑10‑10‑15‑15‑20‑20‑25‑252002年‑30‑3000

5,000 10,000 15,000 20,000 25,000（千円/㎡）（３）横浜市（中区）（４）千葉市（中央区）（前年比、％）

10（前年比、％）

1055002003年‑51,000 2,000 3,000 4,000 5,000（千円/㎡）

2003年‑5‑10‑10‑15‑15

2002年‑202002年‑20‑25‑25‑30‑30
0500

0

1,000
1,500
（千円/㎡）

500

1,000 1,500 2,000 2,500（千円/㎡）（参考）公示地価（商業地）：前年比、％2002年初2003年初

東京都区部

大阪市

横浜市

千葉市

−5.1
−3.4−11.6−8.7−9.0−8.1−11.3−9.9（備考）１．国土交通省「地価公示」より作成。
２．２年続けて比較可能な地点の地価水準と前年比。なお、東京都心では、2002年より、調査地点がかなり拡充されている。

（図表７）

住宅地の利回り（１）住宅賃貸業（営業余剰）/（住宅資産額＜含む土地時価＞）の推移（試算値）（％）

109876543210

長期国債利回り

固定資本減耗分

６８ＳＮＡベース

９３ＳＮＡベース

80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 年

（２）土地保有損益/土地資産額（家計）35302520151050‑5‑10‑15（％）
６８ＳＮＡベース

９３ＳＮＡベース

80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 年

（３）住宅賃貸業が全産業に占めるウエイト（生産）1412（％）
６８ＳＮＡベース

108９３ＳＮＡベース

642080 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 年
（備考）１．内閣府「国民経済計算年報」等より作成。
２．（１）の土地時価は、図表２（１）のデータを使用。

（図表８）

首都圏マンション利益率（粗利回り）＜民間調査＞（１）都区部
15（２）神奈川県

（％）

15

10（％）

10

インカムリターンインカムリターン55

総合収益率
00‑5‑5キャピタルリターン‑10‑15‑20‑20‑2592

95

98

01 02

（３）埼玉県15

キャピタルリターン‑10‑15‑25

総合収益率

92

95

98

01 02

（４）千葉県（％）15（％）
インカムリターン1010

インカムリターン

総合収益率
5総合収益率500‑5‑5
キャピタルリターン‑10‑10‑15‑15‑20‑20‑259295

9801 02‑25

キャピタルリターン

9295980102（備考）１.リクルート「リクルート住宅価格指数 マンスリーレポート」より作成。
２.マンション総合収益率＝ キャピタルリターン＋インカムリターン（マンション価格対前年同期変動率）（月間粗賃料収入×12/マンション価格）

（図表９）

リスクプレミアムの試算（１）リスクプレミアムの試算（商業地：期待物価上昇率を考慮せず）＜収益還元モデルから逆算＞
1098
76543
2
10（％）

法人季報
（全国地価ベース）

法人季報（６大都市地価ベース）

９３ＳＮＡベース
６８ＳＮＡベース

年度

80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00（２）デフレーター（非製造業）の推移
5（前年比、％）4６８ＳＮＡベース

32

９３ＳＮＡベース

10‑1‑280 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 年

（２）各変数の推移
1098（％）

長期金利
期待成長率（非製造業：５年）

765

土地に係る固定資産実効税率
（非住宅）

43210

年度

80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00（備考）１．内閣府「企業行動に関するアンケート調査」、日本銀行「金融経済統計月報」、財務省「法人企業統計季報」、国土交通省資料等より作成。
２．（１）は、図表３、４の結果を用い、試算。

（図表１０）

地価と成長率（１）商業地価と中長期（５年）の期待成長率（非製造業）
20（％）

（％）

15

商業地価−非製造業生産＜前年比＞

10

非製造業＜期待成長率前年差＞
（右目盛）

51.2
1.0
0.8
0.6
0.4
0.2
0.0
‑0.2
‑0.4‑0.6‑0.8‑1.0‑1.20‑5‑10‑15‑2081 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01
年度（２）不動産業と非製造業の中長期（５年）の期待成長率
6 （％）
5非製造業

4321不動産業

0‑181 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01
年度（３）中長期（５年）の期待成長率と成長率実績（非製造業）
4321（％）（％）

非製造業＜実質成長率実績−期待成長率、１期前＞
非製造業＜期待成長率前年差＞
（右目盛）

1.6
1.2
0.8
0.4

00.0

‑1‑0.4‑2‑0.8‑3‑1.281 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01（備考）内閣府「企業行動に関するアンケート調査」「国民経済計算年報」、国土交通省「地価公示」より作成。

年度

（付注）都道府県パネルデータの作成方法※国民経済計算、県民経済計算、民間企業資本ストック統計は、すべて 68SNA ベース（平成２年基準）の数値を用いている。
経済活動別県内総生産
出所 県民経済計算年報（内閣府）、国民経済計算年報（内閣府）
実質化にあたっては、国民経済計算年報における経済活動別国内総生産デフレーターを用いている。
就業者数
出所 県民経済計算年報（内閣府）、国勢調査（総務省）、工業統計調査（経済産業省）
製造業：国勢調査（５年ごと）の製造業就業者数の値を県民経済計算ベース（就業地ベース）に調整して使用している。その間の年については工業統計調査における製造業就業者数を元に補完した。
第３次産業：就業地ベースの値を用いている。
建設業：県民経済計算年報における第二次産業就業者数から、製造業就業者数を引くことによって求めた。
労働時間
出所

毎月勤労統計地方調査（厚生労働省）

民間資本ストック
出所民間企業資本ストック統計（内閣府）、工業統計調査（経済産業省）、県民経済計算年報（内閣府）、長期遡及推計県民経済計算報告（内閣府）

製造業：① 工業統計調査における有形固定資産投資額について、各都道府県ごとのシェアを計算し、民間企業資本ストック統計における新設設備投資額の取付けベース・製造業の値にかけることによって、都道府県別の製造業新設設備投資額を求める。
② 工業統計調査における 1976 年度の有形固定資産ストックについて、各都道府県ごとのシェアを計算し、1976 年度の民間企業資本ストック統計の取付けベース・製造業の値にかけることによって、1976 年度における都道府県別の製造業民間資本ストック額を求める。
③ ②で求めた値をベンチマークに、①で求めた都道府県別新設設備投資額（製造業）を積み上げる。
その際、その年度の民間企業資本ストック（取付けベース・製造業）の純除却率で除却する。なお、純除却率は都道府県で一定と仮定してある。
非製造業：① 民間企業資本ストック統計の取付けベース資本ストック額から、NTT、JR の民営化、新幹線の民間売却について、断層を調整する。
② 長期遡及推計県民経済計算報告の「実質民間企業設備投資」を都道府県ごとに 1955 年度から 1974年度まで積み上げる。その際、その年度の民間企業資本ストックの取付けベースでの純除却率で除却する。こうして積み上げたストックの、1974 年度における各都道府県のシェアを求め、これを①で求めた 1974 年度の民間企業資本ストック統計の取付けベースの値にかけることによって、1974年度における都道府県別の民間資本ストック額を求める。
③ ②で求めた値をベンチマークに、都道府県別の設備投資額（全産業）を積み上げる。その際、その年度の民間企業資本ストック（取付けベース・全産業）の純除却率で除却する。なお、純除却率は都道府県で一定と仮定してある。
④③で求めた値から、各都道府県別の製造業民間企業資本ストックの値を差し引いて、非製造業民間企業資本ストックの値を求める。

土地面積
出所 固定資産の価格等の概要調書（総務省）
製造業：工業地区地積
非製造業：商業地区地積に併用住宅地区地積の二分の一を加えたものを用いている。