証券コード3490

中期経営計画(25.2期～27.2期)
2024.7.11

INDEX
１．旧 中期経営計画(22.2期～24.2期)の振り返り

……

P03

２．新 中期経営計画(25.2期～27.2期)

……

P04

３．当社が重視する指標

……

P05

４．事業戦略について

……

P06

５．配当政策･株主優待

……

P10

旧 中期経営計画(22.2期～24.2期)の振り返り
【概要】

【実績】

売上高は毎年約10億円、当期純利益は毎年約1億円の成長を想定

営業利益については3期とも達成しており、売上の増大と利益率が徐々に改善していることが要因

主力の販売事業の拡充と新たな取組みの拡大による成長を見込む

一方で、コミットメントラインの新規設定や当初想定した期末在庫額より多くの物件仕入を実現でき、積極的なレバレッジをかけたことにより金融コストが増加し、営業外費用が上振れた

また、管理受託の獲得を引き続き進め、周辺業務の売上･利益を確保することで、管理事業のストック収入も拡充させている(規模の関係上、相対的に利益貢献は少ない)(単位：百万円)

22.2期期初計画※1
個別実績

23.2期期初計画※2
個別実績

24.2期期初個別計画※3
連結実績

売上高

9,491

9,592

10,7289,374

11,892

11,506

営業利益

231

359

469

495

648663

経常利益

162303

339

349

503

454

当期純利益
又は当期純損失(△)

112

△526

236

493

666620※1 21.4.13「2021年2月期 決算短信[日本基準](非連結)」で公表した通期業績予想の数値※1 (22.4.8「特別損失(減損損失)の計上及び通期業績予想の修正に関するお知らせ」を公表し修正)※2 22.7.13「業績予想の修正に関するお知らせ」で公表した通期業績予想の数値※2 (23.2.27「2023年2月期通期業績予想の修正、特別利益及び繰延税金資産の計上見込みに関するお知らせ」を公表し修正)※3 23.4.13「2023年2月期 決算短信[日本標準](非連結)」で公表した通期個別業績予想の数値(24.2.26「子会社等の異動、連結決算への移行に伴う連結業績予想の公表及び2024年2月期通期個別業績予想修正に関するお知らせ」を公表し修正)
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3/10

新 中期経営計画(25.2期～27.2期)
22.2期～24.2期同様、販売事業を中心とした持続的な成長を目指しつつも、営業利益と1人あたり営業利益にこだわって事業成長を進めていく- 現在の計画値として、27.2期の営業利益･当期純利益のみを公表- 26.2期と27.2期の計画値については、営業利益率の推移や直近の金融環境を踏まえつつ算定し、- それぞれ25年4月(25.2期決算発表時)、26年4月(26.2期決算発表時)を目途に公表

16,000
中期経営計画 推移
14,00013,000(単位：百万円)

1,300

11,506

12,000売上高

1,500

1,080

10,000

営業利益8,000

663

当期純利益

4,000452百万円の620

2,000
特別利益を計上し、当期純利益が0大きく膨らんだ

1人あたり営業利益

700

510
400

500
300

24.2期
営業利益率

900810

親会社株主に帰属する
6,000

1,100

25.2期

26.2期

27.2期

5.8%

6.2%

(+0.4pt)―

6.4～6.7%

1,207万円

1,350万円(+11.8%)―1,800万円

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4/10当社が重視する指標
当社は、「1人あたり営業利益」を重視しており、そのため「営業利益」を指標としている
将来的に1人あたり営業利益3,000万円を目指していく
21.2期

旧 中期経営計画(22.2期～24.2期)

新 中期経営計画(25.2期～27.2期)

近い将来目指す姿
営業利益

営業利益10.8億円
1人あたり営業利益

営業利益

18.0億円
1人あたり営業利益

3,000万円

1,800万円

6.6億円
1人あたり営業利益

営業利益

0.4億円

1,207万円

1人あたり営業利益

72.9万円Copyright Azplanning Co.,Ltd. All Rights Reserved.

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事業戦略について(全体像)
事業成長に向けて大きく3つの事業戦略に取組む- 旧中期経営計画では、事業戦略③に取組んできた- 売上高の向上や取引件数の増加など、事業規模が拡大し、土台ができたものとして、さらに2つの取組みを積上げる【語彙】
内部成長：保有する不動産の収益性を高めること
保有する不動産はそのままで、賃料単価の引き上げ、テナントの入替え、管理経費の削減などによって不動産の収益力を上げ、資産価値を高める

新 中期経営計画(25.2期～27.2期)～
事業戦略①

事業戦略②

営業利益向上内部成長充実ストック拡充・ マーケットに合わせた賃料・ 単価への変更交渉
・ 大規模なリニューアル工事
・ 管理経費の徹底削減

・ 商品化され稼働率の高い・ 物件の賃料収入獲得

社外との連携“組み先”の特定

・ 戦略的業務提携やM&A
・ 連携(取引)先の拡充や提供サービスの活用

購入資金の充実
仕入･販売方法の確立

旧 中期経営計画(22.2期～24.2期)～
事業戦略③

事業基盤の強化

販売事業の規模拡大

価格帯の向上(大型化)
・ 取扱価格帯を5億円以上に・ 10～20億円規模の不動産の取扱い拡充

商品種別の多様化
・ 事業用不動産の取扱いを増やし、居住用：事業用=1：1に・ 不動産開発事業などの新たな取組みでさらに種別増Copyright Azplanning Co.,Ltd. All Rights Reserved.

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事業戦略① 営業利益向上に向けた取組み
営業利益向上を目的に、一部収益不動産の長期保有により、①内部成長(保有する不動産の収益性向上)の充実と、②ストック収益(保有期間中の賃料収入)の拡充 の2つに新たに取組んでいく- 短い保有期間は当社の強みだが、一方でそのために内部成長をさせる施策のうち取組んでいない項目がいくつもあり、- 今後は物件を選んで長期間保有による内部成長を充実させ利益を確保することで、全体の利益率を向上させる- また、保有期間を伸ばすことで、保有期間中の賃料収入増加による営業利益の積上げも期待できる

フロー収益

フロー収益

当社の強み
保有期間：約180日(短い)▶ 期間収益率：高い期間を要する収益向上･改善※想定されるバリューアップのうち、1年以上の長期間に渡るものには取組めていないことが多い

保有期間中の賃料収入増加

保有期間：長期間(1年以上)

内部成長：多い▶ 利益率：高い【問題点】
内部成長：少ない▶ 利益率：(相対的に)低い※

ストック収益(取組み事項例)
・ マーケットに合わせた賃料単価への・ 引き上げ・ 時間のかかる大規模なリニューアル・ 工事とリーシング
・ 管理経費の徹底削減 など

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収益不動産の保有期間が長期化することで、保有期間中の賃料収入の増加を見込める

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事業戦略② 社外との連携に向けた取組み
営業強化による持続的成長だけでなく、非連続的な成長に向けて取組むべき対象領域を10分野に分け、①戦略的業務提携やM&A、②連携(取引)先の拡充や提供サービスの活用など、取組みを進めていく
PMオーナー
管理

仕入BM

賃貸AM 管理DX

(効率化)

15.48
48

分野

分類

取組み事例(一部抜粋)

バリューアップ①

matsuri technologies社との業務提携と資本出資による民泊事業における連携強化(レジデンス)

業務提携

ビル

流通・ バリュー
アップレ
再生 (商品化)
ジDX(流通･再生)②
サービス活用

デンス

DX

DX

販売

(効率化)

(賃貸管理)「TASUKI TECH LAND」の利用による業務効率化とデータ活用の開始②
サービス活用「ITANDI BB+」の利用により内見予約、入居申込、物件確認などの賃貸募集業務をオンライン化

資金調達
クラウドファンディング コミットメントライン契約
当座貸越契約
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事業戦略③ 販売事業の規模拡大に向けた取組み
取扱高や取引件数の増加を目指したこれまでの取組みも引き続き進めていく- 価格帯の向上について旧中期経営計画(22.2期～24.2期)で目標としていた3億円以上の取扱いを中心とすることが- できたものと評価し、さらに目標値を向上させ「5億円以上」へと変更- 多様な商品種別を取扱うことで、マーケットのニーズに合わせてその時々でニーズの高い商品に寄せることも可能

販売事業

購入資金

【営業戦略】価格帯の向上(大型化)【営業戦略】商品種別の多様化

投資家層や事務効率を鑑み、取扱物件の価格帯を上げる

投資家ニーズや集まった情報の有効活用のため、レジデンス以外の種別(オフィス･店舗)の取扱比率を上げる〈中期目標〉
5億円以上を取扱いの中心に、10～20億円規模の取扱い拡充※24.2期までは3億円以上で設定〈中期目標〉
居住用：事業用 = 1：1 へ移行させる
新 不動産開発事業→ 新築レジデンス・ビルへの取組み
新 プレミアムマンション事業(区分マンション)

金融機関からの借入
新 不動産特定共同事業

資金
需要

新 クラウドファンディング新 コミットメントライン･

当座貸越契約新 区分オフィス･区分店舗

仕入･販売方法の確立
人との出会い(仕入･販売)

商品の仕入･販売
新 不動産エージェント事業(仕入･販売)
新 業務提携やM&A

人の集まるエリア(丸の内)へ東京本社の移転《表示ルール》

太字･下線 … (従前からの)重要施策

新… 直近数年の新たな取組事項

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配当政策･株主優待
配当は、24.2期で初配を実施し、25.2期以降は業績に基づいて引き上げを検討する
また、株主優待については投資魅力向上を目指し、23.2期で変更済み
配当政策【基本方針】

20円を最低ラインとして設定しつつ、業績に基づき、配当の引き上げを狙う【配当方針】

翌期以降の事業成長を第一としつつも、安定的かつ継続的な利益還元を目指す
当社の主要事業である販売事業の事業モデルおよび当社が成長途上である現状を踏まえると、財務レバレッジを効かせることで事業成長を実現できる側面があり、成長投資としての内部留保を剰余金の主な使途としたい(剰余金の使途イメージ)

剰余金配当
成長投資(内部留保)

23.2期以前
1株あたり0円

24.2期

25.2期(予想)

1株あたり20円

1株あたり20円

株主優待【 施 策 】

中間(8月末)、期末(2月末)時点で100株以上保有の株主様に一律3,000円分のQUOカードを贈呈(年合計6,000円分)
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