ＡＩを活用した家屋評価手法の研究

山口市総務部資産税課
主幹 津島 正和株式会社ハシマ AIT
執行役員 工藤 圭史

氏
氏

$,を活用した
家屋評価手法の研究山口市の概要
山口市の地勢等
本市は、平成年月に山口市、小郡町、阿知須町、秋穂町、徳地町と平成年月に阿東町と合併し、新「山口市」となりました。
本州西端にある山口県のほぼ中央に位置し、南は瀬戸内海に面し、東は防府市と周南市、西は美祢市と宇部市、北は萩市、島根県津和野町、吉賀町に接しています。
また、広域交通網が東西南北に走り、県内の主要な都市に１時間以内で移動でき、高速自動車道や山陽新幹線、山口宇部空港といった高速交通網との接続の便もよく、広域交流拠点としての優位性を有しています。

山口市の統計情報〇面積：㎢〇人口：人（世帯）【5】〇家屋総棟数 木造：棟、非木造：棟〇令和年新築家屋
木造 ：棟（内専用住宅・共同住宅棟）
非木造：棟（内住宅・$3棟）〇歳入：億万円 【令和年度決算】
・市税：億万円
・固定資産税 億万円

－27－12

ハシマ$,7の概要
株式会社ハシマの関連会社$,・ソフトウェア開発に特化する形で設立
参考）株式会社ハシマ ZZZKDVKLPDFRMS
異物検知の分野において $,を活用した事業の実績

発表者について元自治体職員。固定資産税業務に７年従事
株式会社ハシマでは$,開発事業に従事
現在は、株式会社ハシマ$,7にて家屋評価$,プロジェクトを企画・運営
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固定資産税 家屋 評価の概要
固定資産税における家屋の評価方法は、再建築価格方式を採用する各戸の家屋に対して、屋根・外壁・床・内壁・天井等の資材、さらに建築設備等についてそれぞれ固定資産評価基準に基づく評点数を付設していく

令和３基準年度 固定資産 家屋 評価基準

－28－3

家屋評価の一般的な業務フロー現地調査

現地で実測等

図面の収集

図面の目視
評価上必要な箇所を拾い出し

作図家屋評価に必要な各資材の施工量を把握するために行う作業

手作業によるメモ作成
エクセルや家屋評価ソフトに

評価計算（([FHOや評価ソフト）

入力する基礎数値の算出

決裁

自治体職員

入力

建築図面を確認し、固定資産評価基準に照らして固定資産税を算定する

保存・管理

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作図がボトルネック●建築図面の分析に時間を要する●面積計算に時間を要する●補正項目計算に時間を要する●内容の確認に時間を要する
学習コストと異動評価基準 の学習／

図面の見方の習得

疲労によるミス見落とし／

面積計算ミス

数え間違い／

眼精疲労
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－29－

アイデア

施工量計算に$,を活用できるのでは？

$,（人工知能）基礎・屋根・外壁・内壁・建具などで必要となる図面からの数値算出（不明確計算）に・壁の認識・部屋の認識$,（人工知能）を・建具の認識補助機能として活用できないか・数量の拾い出し

ほか
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施工量計算から再建築費評点数までの算出に特化したソフトウェア「AssessMeister®」（特許出願済）をハシマ$,7が開発
スキャンした図面からの施工量計算を$,が補助し、再建築費評点数の素案算出まで行います
以下の２社と共同で開発
SCSK九州株式会社
合同会社CGFM

各種機能について現在 特許出願済
画面は開発中のソフトウェア AssessMeister®（特許出願済）のものです－30－78

山口市役所とハシマ$,7で実証実験を実施
検証内容$,の検出精度／運用実現性

実施期間

年月～年８月

協力団体

山口県山口市資産税課

検証データ

手法

（研究は年月まで継続予定）

主に木造家屋 ～階建 約棟の個人情報を除いた図面データ

ハシマ$,7

$,のディープラーニングの学習を行い、$VVHVV0HLVWHU®に反映する

山口市役所$VVHVV0HLVWHU®を用いて学習データとは異なる図面を元に家屋評価を行い、$,精度や操作性の確認を行う

89参考）山口市役所における家屋評価の業務フロー
現地●平面図、立面図の提供を依頼●平面図に各部屋の仕上げ、建具の寸法を書き込み、設備の確認

評価●評価システムを使用して間取図の作成●仕上げ、建具、設備等の付設●評点項目や補正項目の調整

管理●紙台帳の作成、印刷、決裁、保管

910－31－

$,の図面分析結果：壁元画像$,解析後高精度で検出可能
1011$,の図面分析結果：部屋
元画像$,解析後浴室、脱衣室、玄関など部屋種別の認識も可能

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$,の図面分析結果：建具
元画像$,解析後サッシやドアの認識も可能

'での確認12
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図面の$,解析に関する考察
運用面での課題$,解析結果スキャンした図面から壁・部屋割・建具の解析は概ね可能
施工量計算に活用することはできそう

％の精度で合致するわけではない$,の解析結果を人間が修正することは可能か？

仕上げ情報などは図面から読み取ることができない

図面から読み取ることのできない仕上げ情報などの反映は？

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実証実験での作業フロー$,による図面から壁・部屋・建具などの解析
評価計算の草案作成

担当者による図面手直し担当

評価計算結果の確認と手直し
担当

決裁者

評価結果をExcel形式で出力1415

運用の検証①  担当者による図面手直し$,解析結果

手直し後仕上げを簡単に修正できる$,が解析した壁や部屋の結果を担当者の手で簡単に修正することができた
尺貫法（×）に収まらない特殊寸法にも対応可能
建具の大きさも細かく修正可能－34－

建具修正画面1516

運用の検証②  評価計算結果の確認と手直し
部屋ごとに良く使用される仕上の初期値を決めておく
例 床仕上
ユニットバス：仕上なし リビング：木質系床仕上 中仕上げが初期値と異なる場合担当者が修正することができた
例 トイレの床仕上
フローリング ⇒ 合成樹脂張床 中壁の上下で仕上が分割される場合にも対応可能

画面は開発中のソフトウェア AssessMeister®（特許出願済）のものです

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運用の検証③  評価計算結果の出力
出力([FHO

作図した図面画像もエクセル内に出力

作図・評点付設した結果を的確に([FHOに出力することができた
画面は開発中のソフトウェア AssessMeister®（特許出願済）のものです－35－1718

山口市役所の声
職員ごとのもっとも時間がかかる間取図の作成や建具の付設を$,に行わせることで評価に差が生じることの解消

面倒な作業の時間短縮に繋がる（評価の平準化）が期待される$,の素案を職員が修正作業する場合でも'での間取り再現で、チェック作業も容直感的で平易な操作性で細かい部分の易になると思われ、評価まで可能

現場での活用も期待できる
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実証実験の結果まとめ
木造家屋については$,による図面の分析が可能$,と人間の共存による家屋評価事務の運用が可能
作業の大半を$,に任せ担当者は確認修正に徹することができる●安全性を損ねず、延べ実働数を減少●評価の安定性に寄与●疲労の軽減●評価誤りのリスク低下$,は学習を続ける●今後も精度向上●異動による知識流出の抑制
19－36－ハシマ$,7における今後の研究開発予定●$,精度のさらなる向上●様々な図面への対応●非木造家屋対応●建物被害認定などへの活用

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参考

自治体における$,活用・導入ガイドブック
令和４年６月

総務省 情報流通行政局 地域通信振興課

以下のような整理がなされている❜❜ 学習済みモデルは公益性の観点から、積極的に横展開を進めることが望ましく、そのためには事業者に権利をあたえ$,サービスを他団体に展開させることが合理的である。

❜❜21
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今後の展開AssessMeister®のβ版を公開中● 今回の研究で育成した$,モデルを使用● ご利用条件：原則として固定資産税業務を行っている自治体に限ります● ハシマ$,7の :HEサイトからβ版のライセンス申請することで無料で体験できます
利用期間 年月末まで）● インターネット接続について○アプリのダウンロード時とアップデート時にインターネット接続が必要○上記以外は原則としてオフラインにて操作可能● 図面データはユーザーの3&内にのみ保存されます。ハシマ$,7に提供する必要はありません

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ご清聴ありがとうございました

hashima-ait.co.jp
株式会社ハシマ$,72324－38－