下 妻 市 立 地 適 正 化 計 画

平成 30 年 12 月
下妻市

【 目 次 】
第1章

はじめに ......................................................................................................................... 1

１．立地適正化計画策定にあたって ................................................................................................. 2２．立地適正化計画とは ...................................................................................................................... 8３．計画の位置づけ............................................................................................................................... 9４．計画期間と計画の見直し ........................................................................................................... 10５．計画の対象区域............................................................................................................................ 10第２章

立地適正化計画で目指す将来の姿 ......................................................... 11

１．まちづくりの方針（立地適正化計画で目指すまちづくりのターゲット） ................... 13
２．目指すべき都市の骨格構造と誘導方針 .................................................................................. 16

第３章

都市機能誘導区域と誘導施設 .................................................................... 25

１．都市機能誘導区域設定の基本的な考え方 .............................................................................. 26
２．下妻市において都市機能誘導を図る目的 .............................................................................. 27
３．都市機能誘導区域及び誘導施設の設定 .................................................................................. 28

第４章

居住誘導区域 ............................................................................................................ 41

１．居住誘導区域設定の基本的な考え方 ...................................................................................... 42
２．下妻市において居住誘導を図る目的 ...................................................................................... 43
３．居住誘導区域の設定 ................................................................................................................... 44
４．居住誘導区域外の考え方について .......................................................................................... 56

第５章

まちづくりの方針を実現するための誘導施策 ............................ 61

１．誘導施策 ........................................................................................................................................ 62
２．届出制度 ........................................................................................................................................ 74

第６章

目標指標の設定と進行管理 .......................................................................... 75

１．目標指標の設定............................................................................................................................ 76
２．進行管理の考え方 ....................................................................................................................... 79

参考資料 .............................................................................................................................................. 81
１．策定経緯 ........................................................................................................................................ 82
２．検討体制 ........................................................................................................................................ 85３．「人口減少・少子高齢化時代のまちづくりを考えるパネル展」資料 .............................. 86

第１章
はじめに

1

１．⽴地適正化計画策定にあたって
本市は、2006 年（平成 18 年）1 月 1 日▼下妻市の位置の千代川村との合併を経て誕生した都市です。茨城県南西部の都心部から約 60km
圏に位置し、市内を南北に縦断している関東鉄道常総線のほか、広域間を結ぶ国道
125 号、国道 294 号によって市の骨格が形成されています。
本市の市街地は、合併前の旧市村の中心地である下妻駅周辺及び宗道駅周辺の用途地域を中心にコンパクトに形成され、白地地域には旧来からの集落1が分散して立地しています。
本市の人口は、2000 年（平成 12 年）の46,544 人をピークに減少に転じ、全国的な傾向と同様、高齢化も着実に進行しています。また、商業施設等の撤退や空き家の発
生等、街なかのにぎわいも低下してきています。
こうした時代変化に伴う諸課題に対応すべく、近年では、砂沼周辺地区都市再生整備計画（2012～2016 年度（平成 24～28 年度））を策定し、下妻駅西側において「下妻市観光交流センター さん歩の駅サン・SUN さぬま」や大規模遊休地を活用した「下妻市にぎわい広場 Waiwai
ドームしもつま」といった、街なか交流を生み出す新たな公共施設整備を進めてきました。また、空き店舗や公園等の資源を活かしたプレイスメイキング2や、街なかの回遊性向上を目指したコミュニティサイクルの取組み等、街の活性化に向けた様々な施策を推進しています。2017
年（平成 29 年）1 月からは、日常生活における市民の移動や観光客の移動の手段として、観光施設や市役所等の主要施設を結ぶコミュニティバスの実証運行も開始しました。さらに、下妻駅東側においては、老朽化が進む下妻市庁舎の建替えに向けた検討を開始し、施設の複合化等による街なかの拠点性向上を目指しています。
こうした中、2014 年（平成 26 年）8 月に都市再生特別措置法が改正され、自治体においては、地域特性に応じた“コンパクトシティ＋ネットワーク”のまちづくりを進めるための「立地適正化計画」を作成できることとなりました。
そのため、本市においても、公民連携により街なかのにぎわいを高めていくための施策を一層推進するとともに、人口減少・高齢化が進行する中でも安心で快適な生活環境を実現し、財政面及び経済面において持続可能な都市経営を実現するため、立地適正化計画を策定しました。
1本市は 1954 年（昭和 29 年）に旧下妻町・大宝村・騰波ノ江村が下妻町となり、後に上妻村・総上村・豊加美村・高道祖村が合併し、下妻市として市制施行しました。その後、2006 年（平成 18 年）に千代川村と合併し、現在の下妻市が誕生しました。
2プレイスメイキングとは、一人一人の居心地がよい場づくり、その手法のこと。

2

▼⼈⼝推移
（人）

（％）
40.0

平成18年合併

50,00045,46645,00041,506

46,544 46,435

推計

44,98743,29342,70439,33736.5

41,78140,02732.2

30.8

38,15334.0

35.0

40,00035,00028.7
30,00030.036,14533,990 25.0

25.5

25,000

20.0

21.7
19.7

20,000

18.0

15.0

16.2
15,000

14.2
11.5

10,000

10.0

12.4

5.0

5,000

0.0

0
昭和55年

平成2年

60年

7年

12年

年少人口

17年

22年

生産年齢人口

27年

32年

37年

老年人口

42年

総人口

47年

52年

高齢化率

出典：国勢調査（総務省統計局）及び日本の地域別将来推計人口（社人研 平成25年3月推計）より作成※総人口は年齢不詳を含む。人口構成別割合は不詳を除いて算出している。

▼年齢３区分別⼈⼝推移（人）

推計

35,00030,052 30,616 30,242
28,72028,12330,00026,792

26,54025,372

24,662
23,13425,00021,79620,09620,00018,06815,000
9,426

9,558

4,539

5,155

10,000

5,000

8,518

7,979

8,366

9,139

9,753

11,018

5,719
7,364

7,562

7年

12年

6,060

7,054

6,414

17年

22年

12,012 12,323 12,268 12,287 12,407

5,107

4,570

4,089

3,762

3,515

37年

42年

47年

52年

0
昭和55年

60年

平成2年

年少人口

27年

生産年齢人口32年

老年人口

出典：国勢調査（総務省統計局）及び日本の地域別将来推計人口（社人研 平成25年3月推計）より作成

3

▼⼈⼝増減［2010〜2040 年（平成 22〜52 年）］

4▼公共交通利⽤圏及び 18 歳以上の市⺠の交通⼿段の状況【18 歳以上の市民の交通手段の状況（全目的）】
1.2%
1.9%

0.3%

0.6%

0.2%
0.7%

6%

8.9%

80.1%

自動車（自分で運転）
自転車
鉄道（関東鉄道常総線）
タクシー
その他

5

家族・知人の自動車に同乗
徒歩
バイク
路線バス（関鉄パープルバス）

▼⽇常⽣活サービス徒歩圏の分布状況※日常生活サービス徒歩圏：『都市構造の評価に関するハンドブック』（2014 年（平成 26 年）8 月国土交通省都市計画課）
より、医療施設（内科または外科を含む病院・診療所）
・福祉施設（通所系、訪問系、小規模多機能施設）
・商業施設（百貨店・スーパー）及び運行頻度が片道 30 本/1 日以上のサービス水準を有する鉄道路線・バス路線の徒歩圏（鉄道は半径800m、バス停は半径 300m）のこと。

6

▼地価の動向
宗道字上宿29番（住宅、店舗）（円）

60,000下妻字栗山乙283番6（住宅）

55,00050,000下妻字田町戌427番（住宅）

45,000長塚字赤堀北142番3（住宅）

40,000

宗道字前原143番3（住宅）

35,00030,000

本宗道字宮西85番2外（住宅）

25,000

本宗道字宮西54番3（住宅）

20,00015,000

前河原字小山602番23（住宅）※白地地域

10,000

出典：国土交通省地価公示、都道府県地価調査（国土交通省）より作成※平成 13 年から平成 27 年の間のデータがそろっている地価公示または都道府県地価調査の調査地点（住宅等）を対象とする。
※地名の橙字は下妻駅周辺の用途地域内、青字は宗道駅周辺の用途地域内、黒字は白地地域の調査地点。

▼⼀般会計歳出状況（⽬的別）≪2006 年度（平成 18 年度）≫
議会費
2.0%
2.8億円

歳出総額
142億円

消防費
4.9%
6.9億円

商工費
1.0%
1.4億円

公債費
11.8%
教育費 16.9億円
9.7%
13.7億円

総務費
17.9%
25.4億円

土木費
9.5%
13.6億円

民生費
24.5%
34.8億円農林水産業費
労働費
5.3%
0.2%
7.5億円
0.3億円

≪2014 年度（平成 26 年度）≫
歳出総額
172億円

議会費
1.2%
2.0億円
公債費
9.9%
17.1億円

教育費
14.8%
25.6億円
消防費
4.1%
7.1億円

衛生費
13.2%
18.8億円

総務費
10.9%
18.8億円

民生費
33.6%
57.8億円

土木費
12.6%
21.6億円

商工費
0.8%
1.4億円
農林水産業費
4.2%
7.3億円

労働費
0.6%
1.0億円

衛生費
7.3%
12.6億円

出典：平成 18 年度市町村決算カード、平成 26 年度市町村決算カード（総務省）より作成※グラフ内の数値は、表示単位未満を四捨五入しているため、総数と一致しない場合がある。

7

２．⽴地適正化計画とは
立地適正化計画は、「都市再生特別措置法」にもとづく計画であり、人口減少・高齢化の中でも将来にわたって持続可能なまちづくりの実現を目指し、居住機能や都市機能（医療・福祉・商業等）の誘導、公共交通の充実により、“コンパクトシティ＋ネットワーク”のまちづくりを推進するための計画です。
本計画では、居住や都市機能の立地に関する基本的な方針のほか、「居住誘導区域」、「都市機
能誘導区域・誘導施設」、「誘導施策」等を定めることとされています。

▼⽴地適正化計画の概要
立地適正化計画区域は、都市計画区域全域となり、本市では市全域となります。

■居住誘導区域
買い物等の生活サービスや公共交通の利便性が高く人が集まるエリア等において、人口密度を維持し、生活サービスや地域コミュニ
ティが持続的に維持されるよう居住を誘導すべき区域。

■都市機能誘導区域
スーパーマーケットや病院等の生活に身近な医療・福祉・商業等の都市機能を拠点となるエリアに誘導・集約し、各種サービスの効率的な提供を図る区域。

■誘導施設
都市機能誘導区域ごとに誘導すべき施設を定めます。
（例：病院・診療所、デイサービスセンタ
ー、幼稚園、スーパーマーケット等）

なお、本計画は、医療・福祉、都市再生、地域公共交通、公共施設再編、防災等の市民生活に関わる多様な分野との連携により、相乗効果を発揮しつつ、総合的な取組みとして施策を推進していくことを念頭に置き、策定することが重要となります。

▼関係施策との連携イメージ

出典：「立地適正化計画作成の手引き（国土交通省）」

8

３．計画の位置づけ
本計画は、茨城県の「下妻都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」や本市の「下妻市総合計画」に即するとともに、関連する各種計画との整合を図り策定します。

▼上位・関連計画との関係性
上位計画
茨城県

下妻市

下妻都市計画 都市計画区域の下妻市総合計画

整備、開発及び保全の方針

即する

下妻市都市計画

下妻市

マスタープラン

立地適正化計画具体化

下妻市
まち・ひと・しごと創生
連携

人口ビジョン・総合戦略

連携・調和

関連計画（連携分野）
都市再生

地域公共交通

広域連携

公共施設再編

子育て

学校・教育

福祉

都市農業

防災

9

４．計画期間と計画の⾒直し
計画期間

2018 年度 〜 2037 年度（平成 30 年度 〜 平成 49 年度）

本計画は、概ね 20 年後の都市の姿を展望した上で策定しており、計画期間は 2018 年度（平成 30 年度）から 2037 年度（平成 49 年度）までとします。
また、本計画は概ね 5 年ごとに、施策の進捗状況等の評価・検証を行うことを基本とし、今後の総合計画や都市計画マスタープランの改定等と整合させながら、必要に応じて見直し・変更を行うものとします。

５．計画の対象区域
本計画の区域は、都市全体を見渡す観点から、都市計画区域（市全域）を対象としますが、
都市機能誘導区域及び居住誘導区域は、用途地域内に設定します。

▼下妻市⽴地適正化計画の対象区域

10

第２章
⽴地適正化計画で⽬指す将来の姿

11

12

１．まちづくりの⽅針（⽴地適正化計画で⽬指すまちづくりのターゲット）（１）まちづくりの⽅針の整理にあたって
本市が目指す将来像や現状及び将来見通しにおける都市構造上の課題を踏まえ、まちづくりの方針（立地適正化計画で目指すまちづくりのターゲット）を整理します。
本市が目指す将来像（まちづくりの目標）

現状及び将来見通しにおける都市構造上の課題■第６次下妻市総合計画■人口動向≪市が目指す将来像≫■公共交通の利便性・持続可能性

人と自然を活かし、■生活サービス施設の利便性・持続可能性

住みよさを創るまち しもつま

■高齢者の福祉・健康〜住み続けたい、選ばれるまちを目指して〜■災害等に対する安全性■下妻市まち・ひと・しごと創生総合戦略■土地利用≪基本目標≫■市街地整備及び都市基盤整備の状況①市民が誇りと愛着をもって健康に暮らせ■経済・地価・財政

るまちづくりを目指します②地域の魅力発信と新たな人の流れの受け皿づくりを目指します③結婚・出産・子育ての希望の実現、ワーク・
ライフ・バランスの実現を目指します④安定した雇用の創出と市内就業人口の増加を目指しますまちづくりの方針（立地適正化計画で目指すまちづくりのターゲット）

目指すべき都市の骨格構造（拠点・軸・ゾーン）

誘導区域（都市機能誘導区域・居住誘導区域）

誘導施策（都市機能誘導施策・居住誘導施策）

13

（２）まちづくりの⽅針（⽴地適正化計画で⽬指すまちづくりのターゲット）の設定
現状及び将来見通しにおける都市構造上の課題■人口減少・高齢化に対応した、地域の活力を保てる都市構造の構築
人口動向■下妻駅周辺や宗道駅周辺市街地における人口定着■大宝地域や騰波ノ江地域、高道祖地域等の郊外集落地における地域
コミュニティの維持

公共交通の
利便性・
持続可能性

■公共交通不便地域において、需要に応じた公共交通サービスの導入
により、誰もが移動しやすい環境を創出■公共交通沿線地域における人口密度の維持■下妻駅周辺と各地を結ぶ現状の鉄道・路線バス・コミュニティバスの
市民・来訪者の利用促進、サービス水準の維持・充実■日常生活サービス徒歩圏において、街なか居住の促進等により、生活サービス環境を維持

生活サービス ■不足している都市機能施設の充実や施設利用者の確保により、利便性の高い市街地を形成
施設の■行政機能施設や文化施設が集積している下妻駅周辺では、その環境利便性・を活かした街なかのにぎわい創出
持続可能性■郊外部の拠点における食料品及び日用品販売・医療等の生活サービ
スを日常的に確保できる環境づくり■医療施設や福祉施設等のサービスの適正配置やサービス水準の維持
高齢者の
福祉・健康

災害等に
対する
安全性

土地利用

市街地整備
及び
都市基盤
整備の状況

■高齢者の外出機会の低下を抑制し、気軽に出歩ける環境を創出する
ため、中心市街地等を結ぶ公共交通や地域の居場所づくりによる地
域コミュニティの維持・形成■施設の耐用年数や老朽化の状況を踏まえ、施設改修の必要性及び優先度を判断し、効率的に公共施設の改修を進めていくことが必要。また、中長期的な視点のもと統廃合や合築による総量削減、適正配置を進めることが必要■街なかへの居住を誘導する上では、ハード・ソフト両面からの災害対策により、安全な居住環境を創出■地域の活力維持や安心安全なまちづくりを進める上で、空き家や低・未利用地の有効利用■公共投資により形成された都市基盤ストックの有効活用を図るとともに、中心市街地における都市機能の維持・充実を図る上でベースとなる人口を確保■砂沼周辺地区での都市再生整備計画事業を活かし、交流人口の増加による市街地のにぎわい創出を促進■道路・公園・下水道等の都市基盤が整備された街なかへの居住や都市機能の立地を誘導■街なかにおける人口密度の維持・向上により、にぎわい・地域活力の維持を図るとともに、魅力向上により地価の低下を抑制
経済・地価・
財政■若い世代の呼び込み、子どもを産み育てやすい環境づくり等により、年少人口及び生産年齢人口の減少を食い止め、市税収を確保

14

本市が目指す将来像（まちづくりの目標）■総合計画における将来像：人と自然を活かし、住みよさを創るまち しもつま
〜住み続けたい、選ばれるまちを目指して〜■総合戦略における基本目標①市民が誇りと愛着をもって健康に暮らせるまちづくり②地域の魅力発信と新たな人の流れの受け皿づくり③結婚・出産・子育ての希望の実現、ワーク・ライフ・バランスの実現④安定した雇用の創出と市内就業人口の増加

まちづくりの方針 （立地適正化計画で目指すまちづくりのターゲット）〜公⺠連携による交流の場づくりと⽣活利便性の確保を通じた持続可能なまちづくり〜

 市役所周辺や市街地への都市機能誘導を進め、更なる拠点性強化を図ります。
 砂沼周辺地区の都市再生整備計画事業や街なかの既存公共施設、良好な都市基盤等、駅周辺の恵まれた市街地環境を最大限に活かし、街なか交流人口の確保を図ります。
 各施設間と駅を結ぶ歩いて楽しい健康増進にも資する歩行者ネットワークを構築し、街なかの滞留人口を増やすことで、中心市街地のにぎわいにつなげます。

 宗道駅周辺の大規模低・未利用地を活用し、都市機能誘導による生活利便性の向上を図ります。
 都市機能誘導と合わせた人口の定着と子育て世代等の新規流入人口を確保します。

 商店街や既存公共施設を活用した、多世代・多様な人が集う街なか型プレイスメイキングを推進し、市街地のにぎわいや人々の居場所づくりにつなげます。
 高齢化が進む郊外集落地において、文化施設等の既存ストックや空き家・空き地等を活用した、
郊外型プレイスメイキングを推進し、地域コミュニティの活性化や“健幸都市“の実現につなげます。

 周辺自治体との広域連携により、県西地域や土浦・つくば等の広域と下妻市を結ぶ鉄道や路線バ
スのサービス維持を図ります。
 街なかの公共施設や観光施設を結ぶコミュニティ交通※の維持を図ります。
 公共交通利用圏外の自動車利用等が困難である郊外集落の市民が、街なかへ行くことができるア
クセス手段の検討を行います。

≪街なか≫ 公共交通や都市機能等が集積する利便性の高い街なかでの流入人口の受け皿確保を図ります。

 子育て世代に居住地として選択される、子どもが安心して過ごせる環境づくりを推進します。
≪郊外部≫
 郊外集落地においては、集落内の身近な場所で日常生活サービスを享受できる住環境を形成します。
※コミュニティ交通は公共交通（鉄道・路線バス・コミュニティバス）や自動車、自転車をはじめとした市民の移動手段を示しています。（本市では公共交通のほか、自動車や自転車についても欠かせない移動手段となっています。そのため、街なかと各集落の交通ネットワークを確保するとともに、街なかの駐車場適正配置やコミュニティサイクルの拡充、歩行環境の整備等によって街なかの回遊性向上を目指します。）

15

２．⽬指すべき都市の⾻格構造と誘導⽅針（１）⽬指すべき都市の⾻格構造「まちづくりの方針」を具体化していくにあたり、立地適正化計画で目指す都市の骨格構造を整理します。
都市の骨格構造は、直近の 2016 年（平成 28 年）5 月に改定され、「拠点」、「ゾーン」、「軸」の方向性が示された「下妻市都市計画マスタープラン」の内容を踏襲することとし、本計画
では、主に市民生活に密接に関わる都市機能の立地を目指す拠点（生活拠点、地域生活拠点、
総合拠点）や、それらの都市機能が持続的に確保されるよう、人口密度の維持を目指す市街地ゾーン（用途地域内）の具体化を図ります。
また、本計画策定にあたっては、“コンパクトシティ＋ネットワーク”の視点が重要となるため、市内を運行する鉄道及びバス路線を公共交通軸として新たに位置づけ、サービス水準の確保につなげていきます。

【下妻市都市計画マスタープランにおける拠点・ゾーン・軸の位置づけ】
本計画では、主に赤枠内の拠点・ゾーンを対象に、都市機能誘導・居住誘導等を通じた具体化を図ります。
分類

拠点

対象

主な位置づけ広域行政拠点水戸地方裁判所下妻支部、水戸地方検察庁下妻支部周辺

道路の整備等を図り、広域行政拠点としての機能を維持・増進する。

生活拠点

下妻市役所及びその周辺、千代川庁舎及びその周辺

行政・文化・運動施設の適切な維持管理を図り、地域生活拠点としての機能の維持・増進を図る。

地域生活拠点下妻市勤労青少年ホーム及びその周辺、大宝公民館及びその周辺、騰波ノ江市民センター及びその周辺、上妻市民センター
及びその周辺、働く婦人の家及びその周辺、豊加美市民センタ
ー及びその周辺、高道祖市民センター及びその周辺、ふるさと交流館及びその周辺、千代川公
民館、別府コミュニティセンタ
ー及びその周辺

生活圏のまとまりに対応して身近な生活拠点を位置づけ、身近な生活利便施設や地区レベルの公共公益施設の集約立地に努める。

総合拠点

下妻駅周辺、宗道駅周辺

商業施設等が立地する中心市街地の商業環境や居住環境の改善を図り、商業・業務や居住機能が複合する総合拠点としての魅力を高める。

楽しみふれあい拠点

砂沼広域公園、ビアスパークしもつま、小貝川ふれあい公園、
鬼怒川水辺の楽校、やすらぎの里しもつま、筑波サーキット

左記公園や施設の整備・充実を促進
し、広域からも多くの人が訪れ、楽し
みふれあえる拠点としての魅力を高
める。

16

分類

対象

主な位置づけ拠点

左記施設の整備・充実を図り、市の産業、観光、文化などの情報の発信と交流の拠点としての機能を強化する。
歴史的環境の保全や整備などの促進により、歴史と文化を伝える拠点としての魅力を高めるとともに、博物館の機能の維持・増進を図る。

ゾーン

情報発信と交流の拠点

道の駅しもつま、やすらぎの里
しもつま

歴史と文化の拠点

大宝八幡宮、大宝城跡、宗任神
社、ふるさと博物館

市街地ゾーン

用途地域（工業系を除く）、長塚
南部地区、下妻東部地区

市街地環境の整備・改善・保全を促進
する。

産業ゾーン

整備済工業団地、一団の商業施
設、鯨地区

産業環境の維持・増進・整備を促進す
るとともに、その他の地域においても産業ゾーンを確保し、計画的な土地利用の誘導を図る。

新たな発展ゾーン

下妻地方広域事務組合所有地（フィットネスパークきぬ）周辺

行政機能等の育成を図り、既存施設と一体となった土地利用の実現に努める。

緑と水辺のゾーン

鬼怒川・小貝川・砂沼などの水辺空間、河川緑地、平地林を活かした公園など

市民や広域を対象とした憩いの場として質の高い緑地景観の整備・保全を行う。

田園住宅ゾーン

蚕飼地域の「田園居住推進ゾー
ン」

周辺の農地と調和しゆったりとした居住環境を持つ地区として育成する。

農地・集落ゾーン

その他のゾーン

優良農地や平地林の保全を図るとともに、これらと調和した集落環境の保全・改善を進める。

広域交通軸

国道 294 号、主要地方道結城下妻線、（仮称）鬼怒川ふれあい道路、国道 125 号、主要地方道つくば古河線

下妻市と周辺の主要な都市を連絡する国道、主要地方道などの拡幅整備等により機能を強化する。

軸

都市交通軸

主要都市幹線道路

シンボル軸

国道 294 号〜新たなまちの魅
力拠点

水と緑の軸

鬼怒川、小貝川

回遊のネットワーク軸

鬼怒川・小貝川・砂沼などの水辺空間〜交流拠点

17

主要な拠点を支え､都市の骨格を形成する主要都市幹線道路の拡幅整備等により機能を強化する。
国道 294 号と新たなまちの魅力拠点を結ぶシンボル性の高い道路を整備する。
鬼怒川、小貝川の河川空間を活用して、水辺空間と親しむことのできる環境を整備する。
水辺空間や様々な交流の拠点を、ウォーキングコースやサイクリングロ
ード、平地林、広大な田園地帯や畑作地帯により有機的に連携し、市内をめぐる回遊のネットワーク軸を形成する。

【都市計画マスタープランにおける将来都市構造図】

出典：「下妻市都市計画マスタープラン 2016 年（平成 28 年）5 月改定（下妻市）」

18

【⽴地適正化計画で具体化を図る拠点等】
総合拠点・生活拠点・地域生活拠点が位置づけられている下妻駅周辺及び宗道駅周辺は本市の核として都市機能の集積を図るとともに、その周辺の市街地ゾーン（用途地域）の人口密度維持を図ります。その他の地域生活拠点は、暮らしに身近な拠点として生活サービス機能の確保を図ります。
また、関東鉄道常総線、本市と土浦・つくば方面を結ぶ関東鉄道・関鉄パープルバスの路線、コミュニティバスの路線を公共交通軸として設定し、公共交通ネットワークの形成を図ります。

※拠点の⽬安となる範囲
 下妻駅周辺及び宗道駅周辺は本市の核となる拠点であることから、「都市構造の評価に関するハンドブック（国土交通省）」において一般的な徒歩圏とされる半径 800m 圏を概ねの拠点の範囲とします。
（下妻駅周辺は下妻駅、宗道駅周辺は宗道駅を中心とします。）

 地域生活拠点は、増加が見込まれる高齢者の利便性を考慮し、極力小さなエリア内への施設立地を目指すこととして、半径 300m 圏（バス停留所の徒歩利用圏）を概ねの拠点の範囲とします。
（地域生活拠点は、大宝公民館［大宝］、騰波ノ江市民センター［騰波ノ江］、上妻市民センター［上妻］、働く婦人の家［総上］、豊加美市民センター［豊加美］、高道祖市民センター［高道祖］、ふるさと交流館［蚕飼］、別府コミュニティセンター［大形］を中心とします。
）

19

▼まちづくりの⽅針のイメージ

20

（２）拠点への機能誘導⽅針の検討【機能分類の考え⽅】
市民生活に不可欠な都市機能には、行政、福祉、子育て、学校、商業、医療、金融、文化など、様々なものがありますが、各施設の内容によって「各拠点に集約されていることが望ましい機能（拠点集約型）」と「拠点集約のみへの誘導が馴染まない施設であり、各施設のニーズにもとづいて地域内に適正に配置していることが望ましい機能（適正配置型）」があると考えられるため、それぞれに区分を行った上で、拠点集約型施設を対象に「誘導施設」としての検討を行います。
都市機能

対象施設

行政機能

行政サービス施設
保健センター
地域包括支援センター
社会福祉協議会事業所
高齢者交流施設
サービス付き高齢者向け住宅
訪問介護
通所介護
短期入所
小規模多機能障害者福祉施設
子育て世代包括支援センター
保育施設

福祉機能

子育て
機能

学校機能

※幼稚園・認可保育所・認定こども園・小規模保育施設

医療機能

金融機能
文化機能

○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○

放課後児童クラブ
子育て支援センター
小学校
中学校
高等学校
高次教育施設※大学・高等専門学校・専修学校・各種学校

商業機能

配置区分
拠点集約型
適正配置型
○

特別支援学校
スーパーマーケット
ドラッグストア
コンビニエンスストア
その他食料品・日用品店
宿泊施設
病院
診療所
産科・産婦人科医院
小児科医院
銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫・JA バンク
郵便局
地域交流施設

○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○

※公民館・市民センター・研修施設・集会施設・観光交
流施設等

○

図書館
文化会館
スポーツ交流施設○○○※体育館・運動場等

21

【拠点ごとに⽴地が望まれる都市機能の整理】
機能分類の考え方を踏まえ、立地適正化計画により具体化を図る拠点ごとに立地が望まれる都
市機能を整理します。

▼拠点形成の⽅向性と⽴地が望まれる機能
対象拠点

特性を踏まえた拠点形成の方向性

行政
機能

福祉
機能

都市機能
行政サービス施設

都市機能配置の考え方
多くの人が集まる下妻駅周辺及び宗道駅周辺に配置

保健センター

市の中心である下妻駅周辺に配置

地域包括支援センター

日常生活圏域毎に配置

社会福祉協議会事業所

行政機能が集まる下妻駅周辺に配置

高齢者交流施設

高齢者の健康や交流機会の増進を目的とした施設であることから、各種
都市機能や人が集まる下妻駅周辺と宗道駅周辺へ配置

サービス付き高齢者向け住宅
訪問介護
通所介護
短期入所
小規模多機能障害者福祉施設

子育て
機能

学校
機能

商業
機能

医療
機能

金融
機能

文化
機能

子育て世代包括支援センター
保育施設
放課後児童クラブ
子育て支援センター
小学校
中学校
高等学校
高次教育施設市全域に適正配置
市内どこに住んでいても目的に応じた介護福祉サービスを享受できる環境を形成するため、市全域に適正配置
目的に応じた福祉サービスを享受できる環境を形成するため、市全域に適正配置
行政機能が集積する下妻駅周辺に配置
身近な子育て施設として、各拠点に配置
基幹的な子育て施設として多くの人が集まる下妻駅周辺と宗道駅周辺に配置
学校教育の場だけでなく、災害時の避難場所にもなることから、各拠点へ配置
市の中心である下妻駅周辺に配置

特別支援学校

市全域に適正配置

スーパーマーケット

多くの人が集まる下妻駅周辺と宗道駅周辺に配置

ドラッグストア
コンビニエンスストア
その他食料品・日用品店
宿泊施設

身近な物販施設として、各拠点へ配置
公共交通等が集積する下妻駅周辺及び宗道駅周辺に配置

病院

市民等の利便性を考慮し、行政や公共交通等が集積する下妻駅周辺に配置

診療所

地域の身近な医療施設として、各拠点に配置

産科・産婦人科医院
小児科医院

行政機能や子育て機能が集積する下妻駅周辺と宗道駅周辺に配置

銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫・JA バンク

多くの市民等の利便性を考慮し、行政や公共交通等が集積する下妻駅周辺と宗道駅周辺に配置

郵便局

地域の身近な金融施設及び郵便・宅配サービスとして、各拠点に配置

地域交流施設地域コミュニティの核として、各拠点に配置

図書館

多くの市民等の利便性を考慮し、行政や公共交通、商業、交流施設等が集積する下妻駅周辺へ配置

文化会館
スポーツ交流施設

市のシンボル的施設として、市の中心である下妻駅周辺に配置
多くの人が集まる下妻駅周辺と宗道駅周辺に配置

22

施設配置区分：■拠点集約型、■適正配置型

下妻駅周辺

宗道駅周辺

地域生活拠点市全域

 本市の中心としての多様な都市機能の集積を図る。
 既存の行政施設や都市再生
整備計画事業により整備された新たな拠点施設の維持と利用促進を図る。
 公共施設等マネジメント計
画とあわせて、不足する子
育て機能等の充実を図る。

 旧千代川村域の中心地
として、不足する商業
機能や医療機能等の充実を図る。

 暮らしに身近な拠点として、必要な生活サービ
ス機能の確保を図る。
 全拠点での確保が難しい場合は、近隣の下妻駅周辺や宗道駅周辺、
地域生活拠点に立地する施設により機能補完する。

左記拠点への集積が馴染まない施設について、市全域に適正に配置する（左記拠点内の立地も可）。

■保健センター

対象施設■行政サービス施設―■地域包括支援センター■社会福祉協議会事業所■行政サービス施設■高齢者交流施設

―

―

―

―

■地域包括支援センター■地域包括支援センター

―

―

―

―

―

―

■高齢者交流施設■サービス付き高齢者向け住宅
■訪問介護
■通所介護
■短期入所
■小規模多機能■障害者福祉施設
■子育て世代包括支援センター■保育施設■放課後児童クラブ■子育て支援センター
■小学校

―
■保育施設
■放課後児童クラブ■子育て支援センター
■小学校

―
■保育施設
■放課後児童クラブ
―
■小学校

■中学校

■中学校

■中学校（大宝）

―
―
―
―
―
―

■高等学校

―

―

―

■高次教育施設―――■特別支援学校■スーパーマーケット■スーパーマーケット――■ドラッグストア■コンビニエンスストア■その他食料品・日用品店■宿泊施設■ドラッグストア■コンビニエンスストア■その他食料品・日用品店■宿泊施設■ドラッグストア■コンビニエンスストア■その他食料品・日用品店
―

―
―
―
―

―

―

―

■病院
■診療所

■診療所

■産科・産婦人科医院■小児科医院■産科・産婦人科医院■小児科医院――――■銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫・JA バンク■銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫・JA バンク

―

―

■郵便局

■郵便局

■郵便局

―

■地域交流施設■地域交流施設■地域交流施設

―

■図書館
■文化会館
■スポーツ交流施設

■診療所

―
―
■スポーツ交流施設

23

―

―

―

―
―

―
―

24

第３章
都市機能誘導区域と誘導施設

25

１．都市機能誘導区域設定の基本的な考え⽅
都市機能誘導区域は、医療・福祉・商業等の様々な都市機能を都市の拠点となる地域に誘導・集約することで各種サービスの効率的な提供を図り、住宅の立地の適正化を効果的に進むよう定める必要があります。
「都市計画運用指針（国土交通省）」や「立地適正化計画作成の手引き（国土交通省）」では、都市機能誘導区域設定の考え方として次の事項が示されています。

【都市機能誘導区域の考え⽅】≪望ましい姿≫ 各拠点地区の中心となる駅、バス停や公共施設から徒歩、自転車で容易に回遊することが可能で、かつ、公共交通施設、都市機能施設、公共施設の配置、土地利用の実態等に照らし、地域としての一体性を有している区域。
≪定めることが考えられる区域≫

 都市全体を見渡し、鉄道駅に近い業務、商業等が集積する地域等、都市機能が一定程度充実している区域や、周辺からの公共交通によるアクセスの利便性が高い区域等、都市の拠点となるべき区域。

上記を踏まえ、本市における都市機能誘導区域の設定にあたっては、立地適正化計画で目指すべき都市の骨格構造（第 2 章）より、下妻駅周辺及び宗道駅周辺を対象とし、土地利用の実態や一体性等を考慮した上で誘導施設の立地が望まれる範囲に区域を設定することとします。

26

２．下妻市において都市機能誘導を図る⽬的
まちづくりの方針の実現に向け、下妻市において都市機能誘導を図る目的は次の通りです。

（１）地域内外の交流を活発化させる都市機能誘導
本市では、砂沼周辺地区における都市再生整備計画事業により、「下妻市観光交流センター さん歩の駅サン・SUN さぬま」や「下妻市にぎわい広場 Waiwai ドームしもつま」といった新たな拠点施設が整備され、市外からの来訪者と市民、市民間での交流拡大や中心地のにぎわい向上が期待されます。こうした新たな拠点施設を有効活用するとともに、将来にわたり維持していくためには、ソフト面での利用促進はもちろん、現在中心市街地で不足している施設の誘致など、更なる都市機能の充実により、街なかに人を呼び込むことが望まれます。そこで、都市再生整備計画事業により整備された施設の周辺など、街なかへの都市機能誘導を行うことで、街なか交流人口の確保を図るとともに、市街地の活性化を目指します。

（２）市役所再整備や公共施設再編と合わせた拠点性強化
下妻駅周辺は、市役所や図書館、都市再生整備計画事業によって整備された「下妻市観光交流センター さん歩の駅サン・SUN さぬま」や「下妻市にぎわい広場 Waiwai ドームしもつま」等、公共施設が集積しています。下妻市役所については、周辺公共施設との複合化も含めた再整備が検討されており、行政機能を中心とした拠点エリアの創出が期待されます。
また、それに伴い、千代川庁舎の新庁舎への集約も考えられることから、現千代川庁舎を中心とした宗道駅周辺での拠点形成のあり方を検討していくことが必要となります。そこで、両拠点における公共施設整備、再編に合わせ、新たな都市機能の誘導や集約を図り、更なる拠点性の強化を目指します。

（３）街なか居住者を呼び込むための⽣活利便性の向上、⾼齢者の利便性確保
市の核である下妻駅周辺や宗道駅周辺では、今後顕著な人口減少が予測されています。核となる地域での人口減少は、利用者減少による医療・福祉・商業等の都市機能の撤退や、市全体の活力低下に繋がるおそれがあり、居住者の流入促進、定住促進を図ることが必要です。
そこで、下妻駅周辺や宗道駅周辺において、不足する都市機能の確保や充実により利便性を向上させることで、街なかの魅力を高め、新規居住者等の街なかへの流入促進を目指します。
また、こうした街なかでは、今後、高齢者の増加も予想されており、高齢者にとって生活しやすい環境の形成という観点からも、都市機能誘導による利便性向上が必要です。

（４）空き店舗や低・未利⽤地の有効活⽤
下妻駅周辺及び宗道駅周辺では空き店舗や空き地が点在しているほか、公共施設跡地等の大規模な低・未利用地が存在しており、街の利便性向上や魅力向上に向けた土地の有効活用が期待されます。こうした空き店舗や低・未利用地の有効活用を図るためにも、都市機能の誘導による利便性向上やにぎわいの創出を図ります。

27

３．都市機能誘導区域及び誘導施設の設定
都市機能誘導区域及び誘導施設の設定の流れは次の通りです。

下妻市都市計画マスタープランにおける拠点等（生活拠点・地域生活拠点・総合拠点・市街地ゾーン）■立地適正化計画で目指すべき都市の骨格構造の設定（第 2 章）
「下妻市都市計画マスタープラン」の内容を踏まえ、立地適正化計画で具体化を図る
拠点と公共交通軸を設定。

（１）拠点周辺における各種機能の立地状況の確認≪誘導施設≫
現在の都市機能の立地状況や近隣施設等による機能補完状況を踏ま立地が望まれる機能と現在の都市機

え、今後も維持すべきもの、新たに能の立地状況、都市機能の補完状況の誘導すべきものを誘導施設として設確認を行います。

定します。

（２）都市機能誘導区域設定の考え方≪都市機能誘導区域≫

立地が望まれる機能の誘導に向けた

都市機能誘導区域設定の考え方や

都市機能誘導区域設定にあたっての基

拠点ごとの特性を踏まえ、都市機能

本的な考え方を整理します。

誘導区域を設定します。

28

（１）拠点周辺における各種機能の⽴地状況の確認
各拠点における誘導施設の検討にあたって、第 2 章で整理した「立地が望まれる機能」について、現在の立地状況を拠点ごとに確認します。
なお、拠点の目安となる範囲は「都市構造の評価に関するハンドブック（国土交通省）」
において一般的な徒歩圏とされる半径 800m 圏を概ねの拠点の範囲とします（下妻駅周辺は下妻駅、宗道駅周辺は宗道駅を中心とします）。

29

【下妻駅周辺】※平成 29 年 12 ⽉末時点30

下妻駅周辺に立地することが望ましい施設

行政機能
福祉機能

子育て機能

学校機能

行政サービス施設○

保健センター○

地域包括支援センター○

社会福祉協議会事業所○

高齢者交流施設○［市内立地なし］

子育て世代包括支援センター
保育施設○

放課後児童クラブ○

子育て支援センター△［Waiwai ドームしもつまにて出張型を実施］

小学校

○

中学校

△［用途地域内：下妻中学校］

高等学校

○

高次教育施設

商業機能［市内立地なし］

スーパーマーケット○

ドラッグストア

医療機能△［用途地域内：ドラッグストア］

コンビニエンスストア○

その他食料品・日用品店△［コンビニエンスストア］

宿泊施設

○

病院

○

診療所

○

産科・産婦人科医院

○

小児科医院

金融機能

△［長塚地区：小児科医院］

銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫・
JA バンク

文化機能

立地状況

○

郵便局

○

地域交流施設○図書館△［用途地域内：下妻市立図書館］

文化会館

○

スポーツ交流施設○○：下妻駅半径 800m 圏内に立地している施設△：機能を補完している施設：新たに立地が求められる施設31

【宗道駅周辺】※平成 29 年 12 ⽉末時点

32

宗道駅周辺に立地することが望ましい施設

行政機能

行政サービス施設

福祉機能

地域包括支援センター

子育て機能

立地状況
○

高齢者交流施設

○

保育施設

○

放課後児童クラブ○

子育て支援センター

学校機能
商業機能

小学校

○

中学校

△［用途地域界付近：千代川中学校］

スーパーマーケット
ドラッグストア
コンビニエンスストア○

その他食料品・日用品店△［コンビニエンスストア］

宿泊施設

医療機能

診療所

△［用途地域界付近：診療所］

産科・産婦人科医院
小児科医院

金融機能

銀行・信用金庫・信用組合・労働金
庫・JA バンク

文化機能

○

郵便局

○

地域交流施設○スポーツ交流施設○○：宗道駅半径 800m 圏内に立地している施設△：機能を補完している施設：新たに立地が求められる施設

33

≪誘導施設≫拠点形成の方向性や拠点集約が望まれる都市機能の立地状況及び機能補完状況を踏まえつつ、
地域性等を考慮した上で、各都市機能誘導区域における誘導施設は次頁の通り設定します。
なお、既に立地している誘導施設については、現状の機能の維持を図り、不足している施設については新たな立地につなげていきます。
※小学校、中学校は学校教育上の配置バランスを考慮し、誘導施設に定めないこととします。
それに伴い、小学校周辺の立地が望ましい放課後児童クラブについても、誘導施設に定めないこととします。
※その他食料品・日用品店については、市街地内のスーパーマーケットやコンビニエンススト
アが不足するエリアの商業機能をカバーすることが望ましいため、誘導施設に定めないこと
とします。

34

▼誘導施設⼀覧【下妻駅周辺】機能
行政機能【宗道駅周辺】
機能

誘導施設

行政機能

行政サービス施設
保健センター

福祉機能

地域包括支援センター
福祉機能

子育て
機能

社会福祉協議会事業所
高齢者交流施設

学校機能

保育施設

商業機能

子育て支援センター

ドラッグストア

宿泊施設

高次教育施設診療所
医療機能

産科・産婦人科医院

ドラッグストア

小児科医院

コンビニエンスストア

銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫・JA バンク

金融機能

郵便局

診療所

文化機能

産科・産婦人科医院
小児科医院
銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫・JA バンク
郵便局
地域交流施設

文化機能

保育施設

高等学校

病院

金融機能

高齢者交流施設

コンビニエンスストア

宿泊施設

医療機能

地域包括支援センター

子育て支援センター

スーパーマーケット
商業機能

行政サービス施設

スーパーマーケット

子育て世代包括支援センター
子育て
機能

誘導施設

図書館
文化会館
スポーツ交流施設

35

地域交流施設スポーツ交流施設

▼誘導施設の定義
誘導施設

定義

行政サービス施設

・市の行政事務を取り扱う施設や窓口業務を行う施設。

保健センター

・「地域保健法」に基づく下妻市保健センター。

地域包括支援センター

・「介護保険法」に基づく地域包括支援センター。

社会福祉協議会事業所

・「社会福祉法」に基づく下妻市社会福祉協議会の事業所。
・高齢者の相互交流や健康増進、生きがい活動を目的とし高齢者交流施設た高齢者が交流する施設。
・「児童福祉法」に基づく妊娠・出産・子育てのワンスト
子育て世代包括支援センター
ップ相談窓口。
・「学校教育法」に基づく幼稚園。
・「児童福祉法」に基づく保育所、一時預かり事業を行う事
保育施設※幼稚園・認可保育所・認定こども園・業所、小規模保育事業を行う事業所。
小規模保育施設
・「就学前の子どもに関する教育、保育等の総合的な提供の推進に関する法律」に基づく認定こども園。
・「児童福祉法」に基づく地域子育て支援拠点事業の用に
子育て支援センター
供する施設。
高等学校
・「学校教育法」に基づく高等学校。

高次教育施設※大学・高等専門学校・専修学校・各
種学校
スーパーマーケット
ドラッグストア
コンビニエンスストア
宿泊施設
病院
診療所

産科・産婦人科医院

小児科医院

銀行・信用金庫・信用組合・労働金
庫・JA バンク・「学校教育法」に基づく大学、高等専門学校、専修学校、各種学校。
・売場面積 250 ㎡以上の日常生活に不可欠な生鮮食料品
及び日用品を取り扱うセルフ方式の店舗。
・医薬品、化粧品を中心に家庭用品、加工食品等の最寄り品を取り扱うセルフ方式の店舗。
・売場面積 30 ㎡以上 250 ㎡未満で営業時間 14 時間以上の飲食料品を取り扱うセルフ方式の店舗。
・「旅館業法」に基づくホテル営業または旅館営業を行う施設。
・「医療法」に基づく病院のうち、内科または外科を含む施設。
・「医療法」に基づく診療所のうち、内科または外科を含む施設。
・「医療法」に基づく病院のうち、産科または産婦人科専門医のいる施設。
・「医療法」に基づく診療所のうち、産科または産婦人科を専門とする施設。
・「医療法」に基づく病院のうち、小児科専門医のいる施設。
・「医療法」に基づく診療所のうち、小児科を専門とする施
設。
・
「銀行法」
、
「信用金庫法」、「中小企業等協同組合法」及び「協同組合による金融事業に関する法律」、「労働金庫法」、「農林中央金庫法」に基づき、資金の貸付等を行う金融機関のうち窓口業務を行う施設。

36

誘導施設

定義

・
「銀行法」及び「簡易郵便局法」に基づき、銀行代理業務
や郵便窓口業務を行う施設。
・「下妻市立公民館の設置及び管理に関する条例」に基づく公民館。
・「下妻市立集会所の設置及び管理に関する条例」に基づく集会所。
・「下妻市働く婦人の家の設置及び管理に関する条例」に基づく下妻市働く婦人の家。
・「下妻市勤労青少年ホームの設置及び管理に関する条例」
地域交流施設に基づく下妻市勤労青少年ホーム。
※公民館・市民センター・研修施設・
・「下妻市多目的研修集会施設の設置及び管理に関する条
集会施設・観光交流施設等
例」に基づく市民センター。
・「下妻市高道祖市民センターの設置及び管理に関する条
例」に基づく下妻市高道祖市民センター。
・自治区運営による市民の社会教育活動や地域コミュニテ
ィの場となる施設。
・観光の振興を図る拠点及び市民が地域交流を深める憩いの場となる施設。
・「下妻市立図書館の設置及び管理に関する条例」に基づ
図書館
く下妻市立図書館。
・「下妻市民文化会館の設置及び管理に関する条例」に基
文化会館
づく下妻市市民文化会館。
・「下妻市体育施設の設置及び管理に関する条例」に基づ
スポーツ交流施設
く体育施設。
※体育館・運動場等
・「下妻市にぎわい広場の設置及び管理に関する条例」に基づく広場。

郵便局

37

（２）都市機能誘導区域設定の考え⽅
都市機能誘導区域は既存の都市機能の立地状況を踏まえつつ、拠点周辺への一定のエリア
内に各種都市機能を集約することを基本に、以下の考え方にもとづいて設定を行います。

①各拠点の玄関となる駅及びバス停留所からの徒歩圏
・公共交通の維持や地域内外の交流拡大を図る観点から、各拠点の玄関となる鉄道駅の徒歩圏（半径 800m）及びバス停留所徒歩圏（半径 300m）をもとに、用途地域内に設定します。

②街なかににぎわいを生み出す公共施設、それらと駅を結ぶ歩行ネットワーク
・市役所庁舎再整備や駅周辺の環境整備によって、市街地のにぎわい創出を目指すことから、将来にわたって維持すべき公共施設や街なか交流の要となる公共施設を含めて設定します。
・また、それらの公共施設へ人の流れを促す観点から、公共施設と駅を結ぶ歩行ネット
ワークを包括するよう設定します。

③大規模低・未利用地
・街なかの低・未利用地の活用による都市機能の充実を図る観点から、大規模低・未利用地を含めて区域を設定します。

④商業系用途地域
・既に多くの都市機能が立地する近隣商業地域及び商業地域については、今後も施設の立地を維持していく観点から、区域に含むよう設定します。

※区域界について・区域界は、用途地域や道路界、地形地物をもとに設定します。

38

≪都市機能誘導区域≫
都市機能誘導区域は以下の通り設定します。

【下妻駅周辺】

さん歩の駅サン・SUN さぬま

下妻市役所

下妻第一高等学校
駅前・田町線
下妻第二高等学校※区域設定の考え⽅
・下妻駅東側の区域については、再整備が検討されている下妻市役所及び周辺の公共施設が集積したエリアを包括するとともに、都市機能の立地が期待される下妻駅東口のメイン道路沿道（駅前・田町線）、商業系用途地域を含むよう設定します。
・下妻駅西側の区域については、維持すべき下妻第一高等学校・下妻第二高等学校を含めるとともに、来訪者の回遊や活性化が期待される下妻駅西口から「下妻市観光交流センター さん歩の駅サン・SUN さぬま」までの一体のエリアを包括した区域を設定します。
・南北については、一体性を考慮し、下妻駅から半径 800m 圏を基本に設定します。
・具体な区域は、用途地域界・道路界・地形地物をもとに設定します。

39

【宗道駅周辺】

千代川庁舎
商業施設跡地旧千代川中学校跡地
千代川第２体育館※区域設定の考え⽅
・用途地域東側の区域については、今後、生活利便性向上に向けて有効活用を図るべき施設
跡地（旧千代川中学校跡地、千代川第２体育館、商業施設跡地）を包括するとともに、利用者数の増加が期待される宗道駅周辺を含むよう設定します。
・用途地域西側の区域については、維持すべき行政機能等が集積する千代川庁舎一体を包括したエリアを設定します。
・南北については、一体性を考慮し、宗道駅から半径 800m 圏を基本に設定します。
・具体な区域は、用途地域界・道路界・地形地物をもとに設定します。

40

第４章
居住誘導区域41

１．居住誘導区域設定の基本的な考え⽅
居住誘導区域は、人口減少の中にあっても一定エリアにおいて人口密度を維持することにより、生活サービスやコミュニティが持続的に確保されるよう区域を定める必要があります。
「立地適正化計画作成の手引き（国土交通省）」等では、居住誘導区域設定の考え方として次の事項が示されています。

【居住誘導区域の考え⽅】≪望ましい姿≫ 生活利便性が確保される区域
都市機能誘導区域となるべき中心拠点、地域／生活拠点の中心部に徒歩、自転車、端末交通等によるアクセス利便性が高い区域、及び公共交通軸にあたる駅、バス停の徒
歩、自転車利用圏から構成される区域。

 生活サービス機能の持続的確保が可能な面積範囲内の区域
社会保障・人口問題研究所の将来推計人口等をもとに、区域外から区域内に現実的に誘導可能な人口を予測し、少なくとも区域内の現状の人口密度を維持することを基本に、医療、福祉、商業等の日常生活サービス機能の持続的な確保が可能な人口密度水準が確保される面積範囲内の区域。

 災害に対する安全性等が確保される区域
土砂災害、津波災害、浸水被害等により甚大な被害を受ける危険性が少ない区域であり、土地利用の実態等に照らし、工業系用途、都市農地、深刻な空き家・空き地化が進行している郊外地域などには該当しない、居住に適した区域。

42

２．下妻市において居住誘導を図る⽬的
まちづくりの方針の実現に向け、下妻市において居住誘導を図る目的は次の通りです。

（１）都市機能を⽀える⼈⼝の確保
都市機能誘導区域は、下妻駅周辺及び宗道駅周辺に設定しており、この 2 核の機能強化を図ることによって、持続可能なまちづくりを目指すこととしています。そのため、これら 2核の都市機能の持続的確保が可能な人口密度を維持していくため、都市機能誘導区域及びその周辺地域への居住誘導を図ります。

（２）都市基盤の有効活⽤
下妻市では、これまで下妻駅周辺や宗道駅周辺において土地区画整理事業等による面整備や下水道整備等の都市基盤整備を行っており、良好な住宅地が形成されています。そこで、そのような地域へ居住を誘導することで都市基盤の有効活用によるストック効果の最大化を図ります。

（３）居住集約による⾏政コストの効率化
人口減少及び少子高齢化により、税収入の減少が見込まれている一方、老朽化による公共施設及びインフラの維持管理・更新費の増大も懸念されており、財源負担の低減・平準化が求められています。そこで、居住誘導によりコンパクトな街を目指すことで公共施設及びイ
ンフラ投資の効率化を図り、財政面での都市の持続可能性や公共施設及びインフラ等の質の向上を目指します。

（４）”健幸”に暮らせるまちづくり
下妻市においても高齢化による医療費の増加や高齢者の外出機会の低下が懸念されており、
高齢者の外出促進や社会的交流機会の確保が必要となっています。また他世代においても、
地域交流や健康等の観点から、気軽にリフレッシュ等ができるような居場所の存在が望まれます。そこで、人が集まり、地域交流や健康増進に資する公共施設等が集積する利便性を兼ね備えた市街地に居住誘導を図り、身近に健康づくりや溜まり場等の居場所がある環境で暮らすことで、市民が生涯にわたって安心して健康的に生活できるまちづくりを目指します。

43

３．居住誘導区域の設定
前述の考え方を踏まえ、居住誘導区域は以下の流れで設定します。
なお、居住誘導区域は「下妻市において居住誘導を図る目的」を踏まえ、下妻駅周辺及び宗道駅周辺の都市機能誘導区域及びその周辺地域の人口密度維持を図るため、この 2 地域の用途
地域内での設定を前提とします。

用途地域（下妻駅周辺、宗道駅周辺）（１）積極的に居住誘導を図る区域①生活利便性が確保される区域
・都市機能誘導区域 ・鉄道駅徒歩圏：半径 800m

・路線バスルート：半径 300m

②生活サービス機能の持続的確保を図る区域
・2015 年（平成 27 年）の人口密度が 40 人/ha 以上の区域
・2040 年（平成 52 年）の人口密度が 40 人/ha 以上の区域③既存の都市基盤の有効活用が図れる区域
・土地区画整理事業区域
・民間開発区域（鬼怒ニュータウン）④生活利便性が高く、市民が生涯にわたり安心して健康的に生活できる区域
Ａ．日常生活に身近な都市機能の利便性が高い区域
・スーパーマーケット及び医療機能（内科または外科を含む施設）徒歩圏：半径 800m

Ｂ．小中学生が安全に通学できる区域
・小学校徒歩圏：半径 800m

・中学校徒歩圏：半径 800m

C．健康づくりや居場所が身近な区域
・都市公園等徒歩圏：半径 500m ・文化施設徒歩圏：半径 500m

（２）居住誘導にあたり考慮すべき区域①災害の危険性のある区域
・土砂災害特別警戒区域

・急傾斜地崩壊危険区域

・土砂災害警戒区域

・浸水想定区域②工業系土地利用区域
・工業専用地域

・工業地域（３）居 住 誘 導 区 域

44

（１）積極的に居住誘導を図る区域①⽣活利便性が確保される区域
設定条件■都市機能の維持、誘導によって生活利便性が確保される区域及び当該区域に公共交
通機関を使って容易にアクセスできる区域を居住誘導区域に含める。
≪対象区域≫
・都市機能誘導区域
・鉄道駅徒歩圏：半径 800m

・路線バスルート：半径 300m

備考

※コミュニティバスについては、現在実証運行中であり、今後の運行見通しに関しては検討中であることから、区域検討の対象外としている。

区域45

②⽣活サービス機能の持続的確保を図る区域■日常生活に必要な生活サービス機能の持続確保に必要な一定水準の人口密度を満た
設定条件

す区域を居住誘導区域に含める。
≪対象区域≫
・2015 年（平成 27 年）及び 2040 年（平成 52 年）の人口密度が都市計画運用指針
における既成市街地の基準である 40 人/ha 以上の区域

区域

46

③既存の都市基盤の有効活⽤が図れる区域■市街地開発事業等によって整備された住宅地を居住誘導区域に含める。
設定条件≪対象区域≫
・土地区画整理事業区域
・民間開発区域（鬼怒ニュータウン）区域

47

④⽣活利便性が⾼く、市⺠が⽣涯にわたり安⼼して健康的に⽣活できる区域
A．日常生活に身近な都市機能の利便性が高い区域■買い物と通院が徒歩で可能な区域を居住誘導区域に含める。
設定条件≪対象区域≫※下記の条件を全て満たす区域
・スーパーマーケット徒歩圏：半径 800m
・医療機能（内科または外科を含む施設）徒歩圏：半径 800m

区域
48

B．小中学生が安全に通学できる区域■小学校・中学校に通いやすい区域を居住誘導区域に含める。
設定条件≪対象区域≫
・小学校徒歩圏：半径 800m
・中学校徒歩圏：半径 800m

区域

49

C．健康づくりや居場所が身近な区域■健康増進に資する公園や居場所づくりの施設となり得る文化施設が身近にある区域
を居住誘導区域に含める。
設定条件≪対象区域≫
・都市公園等徒歩圏：半径 500m
（都市構造の評価に関するハンドブックより、徒歩圏は半径 500m を採用する。）
・文化施設徒歩圏：半径 500ｍ
（高齢者の利用を考慮し、都市構造の評価に関するハンドブックより、徒歩圏は半径500m を採用する。）

区域50

※積極的に居住誘導を図る区域① 生活利便性が確保される区域
設定条件＋② 生活サービス機能の持続的確保を図る区域＋③ 既存の都市基盤の有効活用が図れる区域＋④ 生活利便性が高く、市民が生涯にわたり安心して健康的に生活できる区域（A：日常生活に身近な都市機能の利便性が高い区域 ＋ B：小中学生が安全に通学できる区域 ＋ C：健康づくりや居場所が身近な区域）

区域

51

（２）居住誘導にあたり考慮すべき区域①災害の危険性のある区域■土砂災害による危険性の高い区域を居住誘導区域に含まないこととする。
≪対象区域≫
設定条件

・原則として居住誘導区域に含まないこととすべき区域：土砂災害特別警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域
・居住誘導をすることが適当ではないと判断される場合は、原則として居住誘導区域に含めないこととすべき区域（災害の危険性があるものの、災害リスクや警戒避難体制の整備状況、災害を防止又は軽減するための施設の整備状況や整備見込み等を総合的に勘案した上で、居住誘導が適切か判断する区域）：土砂災害警戒区域、浸水想定区域※浸水想定区域は下妻駅周辺及び宗道駅周辺においても指定されているが、国土交通
省等の鬼怒川緊急対策プロジェクトによる堤防整備や、市による下水路・排水路、貯水池等の整備が進められていることから、居住誘導区域に含むこととする。ただし、備考

当該区域の安全向上を図るため、防災マップの配布等、住民の防災意識の向上や災害時における避難体制の推進を図ることとする。
※また、宗道駅周辺の一部において、東日本大震災の際に液状化被害が発生した箇所が存在するが、「下妻市地域防災計画」において液状化防止対策を推進するとされていること、また現状で都市基盤が復旧していることから、これらの箇所についても居住誘導区域に含むこととする。

区域※下妻駅周辺及び宗道駅周辺の用途地域内には、急傾斜地崩壊危険区域・土砂災害特別警戒区域・土砂災害警戒区域の指定なし。

52

②⼯業系⼟地利⽤区域
設定条件■市の活力創出に資する企業立地の維持を考慮し、工業系土地利用区域は居住誘導区
域に含まないこととする。
≪対象区域≫
・工業専用区域
・工業地域

備考※準工業地域については、区域内の主な土地利用が鉄道用地や住宅用地、空地であり、既に居住が見られることから、居住誘導区域に含めることとする。

区域※下妻駅周辺及び宗道駅周辺の用途地域内には、工業専用地域の指定なし。

53

（３）居住誘導区域「（１）積極的に居住誘導を図る区域」及び「（２）居住誘導にあたり考慮すべき区域」の考え方を踏まえ、居住誘導区域は以下のとおり設定します。

【下妻駅周辺】

54

【宗道駅周辺】※具体な区域は用途地域界で設定します。

55

４．居住誘導区域外の考え⽅について
居住誘導区域は居住誘導区域外から居住誘導区域内への移転を強制するものではなく、長期的な視点で緩やかに居住を誘導するものであるため、現在の居住誘導区域外に居住している市
民の生活環境にも配慮する必要があります。
本市では、居住誘導区域外の地域においても地域の拠点となるエリアが存在していることか
ら、それらの地域の特性に応じた居住環境を形成するため、一定程度の人口密度や必要な都市機能の維持を目指し、生活利便性や地域コミュニティ等が失われないよう努める必要があります。
そこで、本計画では居住誘導区域としての位置づけは行わないものの、「下妻市総合計画」や「下妻市都市計画マスタープラン」、第 5 章の誘導施策等にもとづき、居住誘導区域外においても日常生活サービスや交通手段を享受できる住環境の形成に向けた取組みを今後も進めていきます。

（１）⽤途地域の変更による居住誘導区域の⾒直し用途地域に近接する公的不動産をはじめとする大規模低・未利用地において、今後計画的な宅地開発に伴う用途地域の変更がなされた場合は、適宜居住誘導区域への編入を検討していきます。

（２）⼯業地域・⼯業専⽤地域の維持・拡⼤
工業地域及び工業専用地域においては、市の活力創出に資する産業地として維持していく
ため、今後も工業系用途としての利用を進めていきます。また、居住誘導区域への若年層の定着・流入に向けて居住者の雇用の場を確保するため、更なる企業誘致を推進します。

（３）農政等と連携した地域特性を活かしたまちづくり
本市は市全域が非線引きの都市計画区域となっており、居住誘導区域外では「下妻市総合計画」や「下妻農業振興地域整備計画」等によって農業や工業との健全な調和を図りながらまちづくりを進めてきました。その中でも、現在優良な農地や工業系の土地利用が形成されている地域においては、環境保全や市の活力維持を図る観点から、営農環境や操業環境を維持していく必要があります。そこで、こうした地域への無秩序な住宅立地を抑制し、現状の営農環境や操業環境の維持に資する施策の 1 つとして、必要に応じ居住調整地域の設定を検討します。

（４）地域⽣活拠点の⽣活環境の維持
地域の暮らしに身近な拠点として位置づけた地域生活拠点においては、買い物や医療等の必要な生活サービスがワンストップで確保できる住環境の形成や、地域内の公共施設・オープンスペース等を活用した交流の場づくり、地域生活拠点と下妻駅周辺等の都市機能誘導区
域を結ぶ交通手段の検討等を進めることで、将来にわたって安心して暮らせる地域の維持を目指します。

56

これらの実現に向けては上位計画や関連計画の施策により、地域住民の主体的な取組みを基本に、自治体や民間事業者、各種団体等と連携をしながら各種生活支援機能を集約・確保
したり、地域の資源を活用し、しごと・収入を確保したりする「小さな拠点」づくりを進めることで、買い物や交通をはじめとした生活サービスが受け続けられる環境を創出していきます。

▼「⼩さな拠点」づくりの取組イメージ

出典：「住み慣れた地域で暮らし続けるために～地域生活を支える「小さな拠点」づくりの手引き～（内閣府）」、「地方創生における小さな拠点の取組について（内閣府）」をもとに作成

57

▼居住誘導区域外の考え⽅と分野間連携【立地適正化計画】
コンパクトシティ＋ネットワークによる
生活サービス・都市経営等の持続的確保

出典：「第６次下妻市総合計画基本構想（下妻市）」をもとに作成

58

（１）⽤途地域の変更による居住誘導区域の⾒直し用途地域に近接する大規模低・未利用地の活用≪上位計画・関連計画等≫
・下妻市総合計画
・下妻都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針
・下妻市都市計画マスタープラン
・下妻市まち・ひと・しごと創生人口ビジョン・総合戦略（２）⼯業地域・⼯業専⽤地域の維持・拡⼤
市の活力維持・雇用の場の創出≪上位計画・関連計画等≫
・下妻市総合計画
・下妻都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針
・下妻市都市計画マスタープラン
・下妻市まち・ひと・しごと創生人口ビジョン・総合戦略（３）農政等と連携した地域特性を活かしたまちづくり
営農環境や操業環境の維持≪上位計画・関連計画等≫
・下妻市総合計画
・下妻都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針
・下妻市都市計画マスタープラン
・下妻市まち・ひと・しごと創生人口ビジョン・総合戦略
・農業農村管理計画
・下妻農業振興地域整備計画
・田園環境整備マスタープラン
・農地等の利用の最適化の推進に関する指針（４）地域⽣活拠点の⽣活環境の維持
必要な生活サービス等の確保≪上位計画・関連計画等≫
・下妻市総合計画
・下妻都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針
・下妻市都市計画マスタープラン
・下妻市まち・ひと・しごと創生人口ビジョン・総合戦略
・下妻市地域公共交通網形成計画
・下妻市高齢者保健福祉計画
・第 6 期介護保険事業計画
・下妻市きらきら子ども・子育て応援プラン

59

60

第５章
まちづくりの⽅針を実現するための
誘導施策

61

１．誘導施策
まちづくりの方針を実現するため、以下の誘導施策の推進を図ります。

まちづくりの方針

施策

１）公共施設等マネジメント計画と合わせた商業機
能、子育て機能、福祉機能等の誘導による生活複合エリアの形成

１．市役所周辺や市街地への都市機能誘導を進め、更なる拠点性強化を図ります。

２）市街地の空き店舗やまとまった未利用地を活用
した都市機能誘導

62

取組み例

関連計画に
位置づけられた事業等

関連課

実施エリア

 民間施設や他の公共施設との複合化による多機能な拠点施設としての市役所再整備
下妻市庁舎等建設基本構想（市役所等公共施設の複合化、民間施設の誘導（子育て機能、福祉機能、飲食店等の誘導））財政課

都市機能誘導区域

 民間企業や有識者等の意見を取り入れた公民連携による市役所及びその周辺の再整備
下妻市庁舎等建設基本構想（土地や建物の民間事業者への貸付による公的不動産の有効活用と合わせた都市機能の確保）

財政課

都市機能誘導区域

下妻市まち・ひと・しごと創生 起業者への空き店舗の情報提供、改総合戦略（起業家への空き店 商工観光課
修に対する補助舗の提供・改修補助）

都市機能誘導区域（下妻駅周辺）第 6 次下妻市総合計画前期基
本計画（商店街の活性化事業）
下妻市まち・ひと・しごと創生 下妻駅西側商店街の空き店舗の活用
総合戦略（ぷらっとほーむ事 商工観光課（商店街空き店舗でのカフェ・居場所業）
介護保険課
づくり・物販・健康講座等の開設・
砂沼周辺地区都市再生整備計 都市整備課
実施）
画事後評価シート（空き店舗等の活用による交流の場づくり）

都市機能誘導区域（下妻駅周辺） 下妻駅東口の未利用地や空き店舗
への都市機能等の誘導
下妻市まち・ひと・しごと創生
都市整備課（コンビニエンスストア等の都市機 総合戦略（ストック活用事業）
能や飲食店等の誘導）

都市機能誘導区域（下妻駅周辺）63まちづくりの方針

施策

３）コミュニティバスや高等学校、商店街等と連携した既存公共施設（さん歩の駅サン・SUN さぬ
ま、Waiwai ドームしもつま、図書館、文化会館
２．砂沼周辺地区の都市再生整備計画

等）の利用促進事業や街なかの既存公共施設、良好な都市基盤等、駅周辺の恵まれた市街地環境を最大限に活かし、街なか交流人口の確保を図ります。

４）空き家や空き店舗、公共空間を活用したリノベーションまちづくりの推進

５）エリアマネジメントの推進によるエリア価値の維持・向上

３．各施設間と駅を結ぶ歩いて楽しい
健康増進にも資する歩行者ネット
ワークを構築し、街なかの滞留人
口を増やすことで、中心市街地のにぎわいにつなげます。

６）下妻駅と各施設（市役所、高等学校、さん歩の駅サン・SUN さぬま、Waiwai ドームしもつま、
図書館等）を結ぶ道路における歩いて楽しい道
づくり

64

取組み例

関連計画に
位置づけられた事業等

関連課

実施エリア

 コミュニティバス利用と合わせた 下妻市まち・ひと・しごと創生
商店街・既存公共施設等でのサービス 総合戦略（ストック活用事業）（バス○回使用につき、商店街やさん 砂沼周辺地区都市再生整備計 都市整備課
歩の駅サン・SUN さぬまでの飲食 画事後評価シート（商店街等と連携したイベントの開催）
サービス券を提供）

都市機能誘導区域（下妻駅周辺）下妻市まち・ひと・しごと創生
総合戦略（観光イベントの開催・支援事業）
 多くの来訪者を呼び込む定期的な 下妻市まち・ひと・しごと創生 商工観光課
総合戦略（ストック活用事業） 都市整備課
イベント開催砂沼周辺地区都市再生整備計
画事後評価シート（商店街等と連携したイベントの開催）

都市機能誘導区域（下妻駅周辺）砂沼周辺地区都市再生整備計
 砂沼の水辺を活用した環境整備（浮桟 画事後評価シート（砂沼の水
都市整備課
辺を活用した環境整備と水辺
橋等）と水辺リノベーションの推進
リノベーションの推進）

居住誘導区域（下妻駅周辺）砂沼周辺地区都市再生整備計
 Waiwai ドームしもつまへのボルダ 画事後評価シート（Waiwai ド
都市整備課
ームしもつまへのボルダリン
リング等スポーツ機能の整備
グ等スポーツ機能の整備）

都市機能誘導区域（下妻駅周辺）砂沼周辺地区都市再生整備計
画事後評価シート（各種施設（フットサルやエクストリームスポ
情報の発信）
都市整備課
ーツのチーム、競技者、市内企業の第 6 次下妻市総合計画前期基 企画課
サークル、大学のサークル等への本計画（情報発信推進事業（シWaiwai ドームしもつまの宣伝）
ティセールス））

都市機能誘導区域（下妻駅周辺）砂沼周辺地区都市再生整備計
商工観光課
画事後評価シート（下妻家守
都市整備課
構想の策定）

都市機能誘導区域（下妻駅周辺） 既存公共施設の宣伝

 下妻家守構想の策定

砂沼周辺地区都市再生整備計
画事後評価シート（リノベー
ションスクールの開催）
砂沼周辺地区都市再生整備計
画事後評価シート（都市再生推進法人の認定）
砂沼周辺地区都市再生整備計
画事後評価シート（都市利便増進協定の活用）

商工観光課
都市整備課

都市機能誘導区域（下妻駅周辺）都市整備課

都市機能誘導区域（下妻駅周辺）都市整備課

都市機能誘導区域（下妻駅周辺）砂沼周辺地区都市再生整備計（駅と各施設間の道路・歩道の美装 画事後評価シート（カラー舗 都市整備課
装化、歩道整備）化、花壇整備）都市機能誘導区域（下妻駅周辺）砂沼周辺地区都市再生整備計
画事後評価シート（砂沼周辺
都市整備課（地域住民の健康づくりに資するウへのランニング・ウォーキン
ォーキングルートの設定）
グコースの整備）

都市機能誘導区域（下妻駅周辺） リノベーションスクールの開催

 都市再生推進法人の認定

 都市利便増進協定の活用
 下妻駅と各施設間の景観整備

 健康増進を担う歩行者空間の形成

65まちづくりの方針

施策

１．宗道駅周辺の大規模低・未利用地 １）旧千代川中学校跡地や宗道駅近くの商業施設跡を活用し、都市機能誘導による生地を活用した不足する都市機能の誘導（スーパ

活利便性の向上を図ります。

ーマーケット、医療施設、高齢者福祉施設等）

２．都市機能誘導と合わせた人口の定 ２）都市機能を支えるための低・未利用地を活用し着と子育て世代等の新規流入人口

た若者や子育て世代等の新規居住者の受け皿を確保します。

確保

まちづくりの方針

施策

１）商店街や砂沼広域公園、全誘導施設（コンビニエンスストア、金融機関、Waiwai ドームしも
１．商店街や既存公共施設を活用した、
多世代・多様な人が集う街なか型プつま等）を活用した観光客や学生、子育て世代、高齢者等が集まるプレイスメイキングの推進

レイスメイキングを推進し、市街地のにぎわいや人々の居場所づくりにつなげます。
２）地域が主体となったプレイスメイキングのためのきっかけづくり

２．高齢化が進む郊外集落地において、文化施設等の既存ストックや空き
家・空き地等を活用した、郊外型プ
レイスメイキングを推進し、地域コ
ミュニティの活性化や“健幸都市３）郊外集落地において、既存の交流空間（やすらぎの里しもつま、自治会館等）や空き家・空き地等を活用したプレイスメイキングの推進“の実現につなげます。

66

取組み例

関連計画に
位置づけられた事業等

関連課

 旧千代川中学校跡地や宗道駅近くの 第 6 次下妻市総合計画前期基
本計画（庁舎などの再整備や商業施設跡地への都市機能の誘導
財政課
遊休地活用に係る事業）（スーパーマーケット、医療施設、高 下妻市まち・ひと・しごと創生 都市整備課
齢者福祉施設、飲食店等の誘導）総合戦略（ストック活用事業）
第 6 次下妻市総合計画前期基
 低・未利用地を活用した新たな住宅 本計画（庁舎などの再整備や財政課
遊休地活用に係る事業）
地整備
下妻市まち・ひと・しごと創生 都市整備課（未利用地への宅地供給）総合戦略（ストック活用事業）
下妻市まち・ひと・しごと創生 若者・子育て世代住宅取得応援制度
総合戦略（若者・子育て世代住 企画課の創設
宅取得応援制度）

取組み例
 商店街や遊歩道、さん歩の駅サン・SUN さぬま、Waiwai ドームしもつ
ま等におけるプレイスメイキング（商店街や遊歩道を活用した路上オープンカフェ、既存公共施設への屋
台・移動販売）関連計画に関連課
位置づけられた事業等
下妻市まち・ひと・しごと創生
総合戦略（プレイスメイキン
グ事業、まちづくりに関する 都市整備課
市民活動助成）
商工観光課
第 6 次下妻市総合計画前期基 市民協働課
本計画（商店街の活性化事業、市民協働のまちづくり事業）

 民間企業等と連携したプレイスメ
イキング
下妻市まち・ひと・しごと創生（コンビニエンスストアの駐車場に 総合戦略（プレイスメイキン
ベンチを設置、砂沼広域公園での野 グ事業）
外映画上映会）
下妻市まち・ひと・しごと創生
 砂沼を中心とした健康づくり事業総合戦略（砂沼を中心とした（砂沼周辺地区をランニングやウォ 健康づくり事業）
ーキングなどの拠点として位置づ 下妻市まち・ひと・しごと創生総合
け、講習会やイベントを開催）
戦略（プレイスメイキング事業）
 既存公共施設等における住民交流 下妻市まち・ひと・しごと創生のきっかけづくり
総合戦略（プレイスメイキン（さん歩の駅サン・SUN さぬま等へ グ事業、まちづくりに関する
市民活動助成）の卓球台や将棋台等の設置等）
 やすらぎの里しもつま等での住民参加型のイベントやラジオ体操の推進（準備や催しの練習に空き家を使用）

都市機能誘導区域（宗道駅周辺）居住誘導区域（宗道駅周辺）
立地適正化
計画区域
（市全域）

実施エリア

都市機能誘導区域（下妻駅周辺及び宗道駅周辺）都市整備課

都市機能誘導区域（下妻駅周辺及び宗道駅周辺）保健センター
生涯学習課
都市整備課

居住誘導区域（下妻駅周辺）都市整備課

都市機能誘導区域（下妻駅周辺及び宗道駅周辺）下妻市まち・ひと・しごと創生総合
都市整備課
戦略（プレイスメイキング事業）
保健センター
下妻市まち・ひと・しごと創生
総合戦略（ラジオ体操普及事業） 生涯学習課
下妻市まち・ひと・しごと創生総合戦略（プレイスメイキング事業） 都市整備課
下妻市まち・ひと・しごと創生 空き家や空き地での老人クラブや子育て支援課
総合戦略（地域組織活動事業）
母親クラブ等の活動の実施
介護保険課
高齢者保健福祉計画・第 6 期
介護保険事業計画（生きがい 市民協働課
活動支援事業等）

67

実施エリア

居住誘導区域外

居住誘導区域外まちづくりの方針

施策

１．周辺自治体との広域連携により、 １）各公共交通の利便性の向上や利用促進
県西地域や土浦・つくば等の広域と下妻市を結ぶ鉄道や路線バスのサービス維持を図ります。

２）周辺自治体との連携による広域公共交通網の形成

３）駅やバス停留所の待合環境の充実や適正配置

２．街なかの公共施設や観光施設を結ぶコミュニティ交通の維持を図ります。

４）コミュニティサイクルによる公共交通の補完と回遊性向上

３．公共交通利用圏外の自動車利用等が困難である郊外集落の市民が、 ５）官民連携による新たな交通サービス導入可能性
街なかへ行くことができるアクセの検討

ス手段の検討を行います。

68

取組み例

関連計画に
位置づけられた事業等

関連課

実施エリア

下妻市まち・ひと・しごと創生 バス・電車利用促進キャンペーン事業 総合戦略（バス・電車利用促進
企画課（バス・電車を使うと ECO ですキャ キャンペーン事業）
下妻市地域公共交通網形成計
ンペーン）
画（モビリティマネジメント）

立地適正化計画区域（市全域）

下妻市地域公共交通網形成計画（関東鉄道常総線の充実、路 企画課
線バスの充実）立地適正化計画区域（市全域）

 「公共交通網の広域連携を図る検 下妻市地域公共交通網形成計
企画課
討会議」における検討の推進
画（公共交通網の広域連携）

立地適正化計画区域（市全域）

 鉄道利便性向上の推進

 バス停の利便性向上（市民が多く来訪する大規模施設に 下妻市地域公共交通網形成計
企画課
おいて、敷地内の建物入口近く等へ 画（路線バスの充実）
バス停を設置）

立地適正化計画区域（市全域）

 下妻駅前や駅における待合環境の下妻市地域公共交通網形成計
整備
画（駅やバス停等の交通結節 企画課（コンビニエンスストアやカフェの点の利便性向上）誘導等）

都市機能誘導区域（下妻駅周辺及び宗道駅周辺）下妻市地域公共交通網形成計
画（コミュニティサイクル）
砂沼周辺地区都市再生整備計
 コミュニティサイクルと都市機能 画事後評価シート（サイクル
誘導区域内の駐車場を活用した街 ＆ライドシステムの検討、回 企画課
なかの誘導施設等間をつなぐ交通 遊ルートの設定、コミュニテ 都市整備課
ネットワークの確保ィサイクルの拡充、サイクルポートの新設、川まちづくり
事業との連携、駐車場の整備・
適正配置）

都市機能誘導区域（下妻駅周辺）下妻市地域公共交通網形成計
 コミュニティバスの拡充、デマンド
画（郊外の移動を支える公共 企画課
型乗合タクシー等の導入検討
交通の検討）

立地適正化計画
区域
（市全域）

69

まちづくりの方針

施策１）下妻駅周辺や宗道駅周辺における空き家の活用
による居住誘導

１．公共交通や都市機能等が集積する
利便性の高い街なかでの流入人口の受け皿確保を図ります。

２）土地利用状況に応じた用途地域や建ぺい率の見直し

３）下妻市での居住の魅力を広げるきっかけづくり

４）下妻市への住み替え支援策の検討

70

取組み例

関連計画に
位置づけられた事業等

関連課

実施エリア

 不動産業者や金融機関等の民間企
第 6 次下妻市総合計画前期基業と連携した街なかの空き家や空本計画（空き家の管理、利活 企画課
き地等の解消による新規居住者の用）
居住地スペースの確保

居住誘導区域（下妻駅周辺及び宗道駅周辺）下妻市まち・ひと・しごと創生
 金融機関と連携した街なかの居住総合戦略（若者・子育て世代住 企画課
促進のための金融措置の検討
宅取得応援制度）

居住誘導区域（下妻駅周辺及び宗道駅周辺） 民間業者等と連携した空き家の情報収集・提供
下妻市まち・ひと・しごと創生
企画課（不動産業者や NPO 等と連携し、空 総合戦略（空き家対策事業）
き家物件情報を収集・提供）

立地適正化計画区域（市全域）

下妻市まち・ひと・しごと創生
総合戦略（住宅リフォーム資 商工観光課
金補助事業）

立地適正化計画区域（市全域）

 大規模低・未利用地や空き家・空き 第 6 次下妻市総合計画前期基地等の有効活用を図るための用途 本計画（都市施設、用途変更、 都市整備課
地域の見直しや建ぺい率の緩和
区画整理に係る事業）

居住誘導区域（下妻駅周辺及び宗道駅周辺）下妻市まち・ひと・しごと創生
 市の住みやすさを紹介するパンフ
総合戦略（住みよい下妻 PR 事 企画課
レット等の作成
業）

立地適正化計画区域（市全域）

 市内企業や市周辺企業、市外から人が集まる誘導施設（さんぽの駅サ 第 6 次下妻市総合計画前期基ン・SUN さぬま、産婦人科医院、小 本計画（情報発信推進事業（シ 企画課
児科医院等）での居住案内パンフレ ティセールス））
ット等の配布・設置

立地適正化計画区域（市全域）

下妻市まち・ひと・しごと創生
 Ｕ・Ｉターンワンストップ窓口設置
総合戦略（ ＵＩターンワンス 企画課
事業トップ窓口設置事業）

立地適正化計画区域（市全域）

 住宅リフォーム資金補助事業の推進

71まちづくりの方針

施策５）子育て支援や教育環境の充実

２．子育て世代に居住地として選択される、子どもが安心して過ごせる
環境づくりを推進します。

６）子育て世代が住み続けられるゆとりある住宅地
形成

３．郊外集落地においては、集落内の身近な場所で日常生活サービスを享受できる住環境を形成します。

７）地域生活拠点への身近な都市機能の誘導や、それに相応するサービス提供の検討

72

取組み例

関連計画に
位置づけられた事業等

関連課

下妻市きらきら子ども・子育 保育所や幼稚園等の整備、一時預か て応援プラン（教育・保育の一 学校教育課
り事業、学童保育等の推進
体的整備、地域子育て支援事 子育て支援課
業の充実）
下妻市まち・ひと・しごと創生
総合戦略（子育て支援センタ
 子育て支援センターや子育てサロ ー事業）
ン等の子育て支援の充実
下妻市きらきら子ども・子育て応援プラン（地域子育て支
援事業の充実）下妻市まち・ひと・しごと創生 子育て世代包括支援センターの整備 総合戦略（子育て世代包括支援センター）

実施エリア
都市機能誘導区域（下妻駅周辺及び宗道駅周辺）／地域生活拠点

学校教育課
子育て支援課
社会福祉協
議会

都市機能誘導区域（下妻駅周辺及び宗道駅周辺）子育て支援課
保健センター

都市機能誘導区域（下妻駅周辺）第 6 次下妻市総合計画前期基
本計画（学校生活の充実、支援）
学校教育課
下妻市きらきら子ども・子育指導課て応援プラン（相談・情報提供の充実と新制度の円滑な実施）

立地適正化計画区域（市全域）

 防犯灯設置や交通安全施設整備の 下妻市きらきら子ども・子育推進による防犯面や安全面を考慮 て応援プラン（交通事故や犯 消防交通課
した通学路整備罪のないまちづくり）

立地適正化計画区域（市全域）

下妻市まち・ひと・しごと創生
都市整備課
総合戦略（公園整備事業）

立地適正化計画区域（市全域）

 ゆとりのある歩道整備

下妻市きらきら子ども・子育て応援プラン（交通事故や犯建設課（ベビーカー等でも安心して外出で 罪のないまちづくり）
都市整備課
砂沼周辺地区都市再生整備計
きる歩道空間、段差解消）
画事後評価シート（歩道整備）

居住誘導区域（下妻駅周辺及び宗道駅周辺） 花のまちづくり推進

下妻市まち・ひと・しごと創生（植樹帯への植え込み、ポット植栽 総合戦略（花のまちづくり推 都市整備課
進）
等）

居住誘導区域（下妻駅周辺及び宗道駅周辺）第 6 次下妻市総合計画前期基
 浸水のおそれのある区域の下水路・ 本計画（都市下水路の維持管 上下水道課
排水路の整備理事業、市街地排水路の維持 建設課
管理事業）

居住誘導区域（下妻駅周辺及び宗道駅周辺） 地域生活拠点への小規模な店舗や下妻市都市計画マスタープラン 都市整備課
診療所等の誘導居住誘導区域外

 学校生活の支援、相談体制の充実

 老朽化した公園の遊具の修繕・更新

73

２．届出制度
都市再生特別措置法第 88 条または第 108 条の規定にもとづき、都市機能誘導区域外または居住誘導区域外において以下の開発行為、建築等行為を行う場合、これらの行為に着手する日の 30 日前までに、行為の種類や場所などについて、市へ届け出ることが必要です。
届出制度は都市機能誘導区域外における誘導施設の整備動向や居住誘導区域外における住宅開発等の動向を市が把握するために行うものです。

【都市機能誘導区域外で届出対象となるもの】
開
発
行
為
開
発
行
為
以
外

＜届出対象区域のイメージ＞

誘導施設を有する建築物の建築目的の開発行為①誘導施設を有する建築物を新築しようとする
場合②建築物を改築し誘導施設を有する建築物とす
る場合③建築物の用途を変更し誘導施設を有する建築物とする場合【居住誘導区域外で届出対象となるもの】

開
発
行
為

建
築
等
行
為

①3 戸以上の住宅の建築目的の開発行為②1 戸または 2 戸の住宅の建築目的の開発行為で、その規模が 1,000 ㎡以上のもの①3 戸以上の住宅を新築しようとする場合②建築物を改築し、または建築物の用途を変更
して住宅とする場合※都市機能誘導区域内において当該都市機能誘導区域に係る誘導施設を休止又は廃止しようする場合についても、これらの行為に着手する 30 日前までに市への届出が必要となりま
す。

74

第６章
⽬標指標の設定と進⾏管理75

１．⽬標指標の設定（１）⽬標値の設定について
立地適正化計画では、計画の必要性や妥当性を客観的かつ定量的に提示するとともに、PDCA サイクルを適切に機能させる観点から、本計画により実現しようとする「定量的な目標値」を生活利便性や行政運営等の面から設定するとともに、目標達成により期待される効
果を定量化することが求められます。
本計画では、次頁以降の通り「定量的な目標値」の設定と「期待される効果の定量化」を行い、計画の進行管理を行います。

（２）⽬標指標と⽬標値
目標指標及び目標値は、都市機能誘導・居住誘導を実現するための施策展開による、まちづくりの方針の達成状況を分析・評価するため、次の通り設定します。

76

≪定量的な⽬標値≫■居住誘導区域内における人口密度の維持
確認事項

現状値

都市機能の充実や居住誘導、プレイスメイキングの効果、公共交通の充実により、居住誘導区域内の人口密度が確保されているかを確認します。

25.0 人/ha※使用データ：国勢調査（500m メッシュデータ）／総務省

25.0 人/ha
目標値［2015 年（平成 27 年）］［2035 年（平成 47 年）］※使用データ：目標年度である 2037 年度（平成 49 年度）直近の国勢調査（500m メッシュデータ）／総務省

算出方法

対象メッシュの人口総数の合計を、対象メッシュの面積の合計で除して算出。

設定の考え方（ⅰ）居住誘導区域内の人口密度の推移
・居住誘導区域内の人口密度は 2015 年（平成 27 年）から 2035 年（平成 47 年）にかけて 25.0 人/ha から 20.6 人/ha（趨勢の場合）と 17.6％減少見込みとなっている。
→このまま居住誘導区域内の低密度化が進行した場合、更なる街なかのにぎわいの喪失や都市機能の維持困難、公共交通の撤退等が懸念される。

（ⅱ）まちづくりの方針の実現により期待されること・誘導施策・誘導方針等に伴う都市機能誘導区域及び居住誘導区域内における生活利便性や街の魅力の向上により、当該区域の居住人口の増加が期待される。

■人口密度維持の考え方のイメージ（ⅲ）目標値の考え方
・現在の都市機能や公共交通等の持続的確保の観点から、現在の人口
密度を最低限維持していくことを目指し、
2015 年（平成 27 年）の人口密度を目標値として設定する。

77≪期待される効果の定量化≫■居住誘導区域内における地価公示平均価格の維持
都市機能の充実や居住誘導、プレイスメイキングの効果、公共交通の充実
確認事項に伴う利便性の向上及び人口密度の維持によって、居住誘導区域内における地価公示平均価格（住宅地）が維持されているかを確認します。

現状値21,175 円/㎡※使用データ：地価公示（住宅地）／国土交通省

21,175 円/㎡
目標値［2017 年（平成 29 年）］［2037 年（平成 49 年）］※使用データ：目標年度である 2037 年度（平成 49 年度）の地価公示（住宅地）／国土交通省

算出方法

居住誘導区域内の地価公示価格（住宅地）の平均値を算出。

設定の考え方（ⅰ）居住誘導区域内の地価公示平均価格（住宅地）の推移
・居住誘導区域内の地価公示平均価格（住宅地）は直近の 10 年間（2007 年（平成 19 年）から 2017 年（平成 29 年））で 29,750円/㎡から 21,175 円/㎡と 8,575 円/㎡下落している。
→このまま居住誘導区域内の地価が低下し続けた場合、固定資産税の減少に伴う市財政の悪化や、空き地・空き家所有者の譲渡意欲低下
による空き地・空き家の更なる増加等が懸念される。

（ⅱ）
「居住誘導区域内における人口密度の維持」により期待されること・街なかの都市機能や公共交通の持続的確保
・街なかのにぎわい向上
・公共施設及びインフラ投資の効率化、質の向上

等→都市機能や公共交通の維持、良好な都市基盤の確保等により、居住誘導区域における地価の下落が抑制されることが期待される。

（ⅲ）目標値の考え方
・居住地としての魅力向上等により現在の地価低下に歯止めをかける観点から、少なくとも現在の地価を維持していくことを目指し、
2017 年（平成 29 年）の数値を目標値として設定する。

78

２．進⾏管理の考え⽅
本計画の計画期間内（2018 年度（平成 30 年度）から 2037 年度（平成 49 年度）の 20 年間）
においては、施策の進行状況や社会的な動向の変化も予想されるため、上位計画や関連計画の見直しとの整合を図りつつ、概ね 5 年ごとに目標指標の評価・検証を行います。
その検証により、必要に応じて誘導施設や都市機能誘導区域、居住誘導区域、誘導施策の見直しを実施していきます。
また、この施策進捗や目標値の検証が、本市の医療・福祉・都市整備等部門別の関連計画へとフィードバックされるよう連携を図ります。

▼本計画での PDCA サイクルによる進⾏管理イメージ

Plan（計画）●計画の策定（誘導区域・誘導施設・誘導施策の設定等）

Action（改善）Do（実施）●各種誘導施策の推進●誘導施策等の改善・継続運用（立地適正化計画の見直し）

Check（評価）●定期的な評価・検証
・本計画で目指す目標の達成状況や誘導施策の進捗状況を確認（「定量的な目標値」、「期待される効果の定量化」の達成状況の確認）

79▼評価・検証による計画推進イメージ

80

参考資料

81

１．策定経緯年度
2016 年度

月日

10 月 11 日

内容
コンパクトシティ・プラス・ネットワークの形成の取組みについての研修会（平成 28 年度）≪講師≫
国土交通省 関東地方整備局 建政部 都市整備課
川﨑
11 月 24 日

周太郎

課長

立地適正化計画関係課担当者会議（立地適正化計画についての説明、人口動向につい
て）
≪対象課≫
・企画課
・財政課
・介護保険課・都市整備課12 月 21 日

立地適正化計画関係課担当者会議（目指すべき都市の骨格構造、拠点ごとに立地が望まれる都市機能の整理）
≪対象課≫
・企画課
・財政課
・介護保険課・都市整備課

1 月〜3 月民間事業者等ヒアリング≪対象事業者≫
・商業事業者
・住宅事業者
・まちづくり事業者
・一般社団法人移住・住み替え支援機構

2 月 2〜

関係課ヒアリング

3日

82

年度
2017 年度

月日

10〜1 月（平成 29 年度）

内容
民間事業者ヒアリング≪対象事業者≫
・商業事業者
・住宅事業者
・交通事業者
・金融機関

10 月 27 日

有識者ヒアリング≪有識者≫
筑波大学 芸術系
渡 和由

11 月 28〜
29 日

准教授

まちづくり市民団体との意見交換会≪対象団体≫
・（一社）下妻青年会議所
・下妻市商工会
・下妻市社会福祉協議会
・下妻市民生委員・児童委員協議会
・下妻母親クラブ
・下妻市子ども会育成連合会
・青少年を育てる下妻市民の会
・下妻市自治区長連合会
・下妻市ネットワーカー等連絡協議会
・下妻市女性団体連絡会
・下妻市協働のまちづくり市民スタッフ

11 月 29 日〜
12 月 11 日

人口減少・少子高齢化時代のまちづくりを考えるパネル展≪場所≫
下妻市役所 千代川庁舎（1 階ロビー）

11 月 30 日

関東地方整備局ヒアリング

12 月 12〜

人口減少・少子高齢化時代のまちづくりを考えるパ

25 日

ネル展
≪場所≫
下妻市役所 本庁舎（1 階ロビー）

83

年度

月

日

内容

2017 年度

12 月 22 日

企画課・市民協働課・財政課調整会議（平成 29 年度）

1 月 23 日

立地適正化計画検討委員会

1 月 31 日

関係課連絡会議

2 月 13 日

立地適正化計画検討委員会

2 月 21 日

庁議報告2018 年度

4 月 20 日

議会報告（平成 30 年度）

6 月 13〜29 日
7 月 31 日
12 月

パブリックコメント
平成 30 年度第１回都市計画審議会（諮問）公表

84

２．検討体制
2016 年度（平成 28 年度）から 2018 年度（平成 30 年）にて、下記の体制により検討を進めました。

▼検討体制図下妻市■事務局

立地適正化計画
策定会議

・現況・課題等の情報整理
・計画素案の作成
・各意見の集約・
整理

■庁議

意見
聴取

＜構成員＞
・都市整備課

意見
聴取
意見
聴取

連携
・
調整

■市議会
■都市計画審議会■市民周知■立地適正化計画
検討委員会
＜構成員＞
・副市長
・部長
・議会事務局長

報告・まちづくり市民団体との意見交換会・パネル展示・パブリックコメント■有識者■民間事業者等■関係課連絡会議〜関係課〜
・企画課
・市民協働課
・消防交通課
・財政課
・福祉課
・子育て支援課・介護保険課・保健センター
・農政課
・商工観光課
・建設課
・上下水道課・学校教育課・生涯学習課・都市整備課

意見
聴取

意見
聴取

・商業事業者
・住宅事業者
・まちづくり事業者
・交通事業者
・金融機関
・一般社団法人移住・住み替え支援機構■関係機関
・国土交通省関東地方
整備局
・茨城県

■国土交通省による出前講座
周知「コンパクトシティ・プラス・ネットワークの形成の取組みについての研修会」

85

３．「⼈⼝減少・少⼦⾼齢化時代のまちづくりを考えるパネル展」資料

86

87

88

89

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

下妻市立地適正化計画
発行年月

平成 30 年 12 月

発

行

下妻市

編

集

下妻市 建設部 都市整備課

所 在 地

茨城県下妻市本城町二丁目 22 番地

電

0296-43-2111（代表）話