日本学術会議主催

公開シンポジウム「地方創生と土地利用変革 〜 法制度の創造的見直し」
日時：2016 年 3 月 1 日（火） 14:00 〜 17:00
会場：日本学術会議講堂 東京都港区六本木 7 丁目 22 番地 34 号
趣 旨

主催：日本学術会議 土木工学・建築学委員会
地方創生のための国土・まちづくり分科会
後援：日本建築学会、日本都市計画学会、土木学会、日本計画行政学会

プログラム

今後の人口減少社会においては、これまでの人口増や経済成長下の状況において前提としてきたまちづくりや土地利用制
度の抜本的な見直しが必要である。従来の枠にとらわれずに、地方創生にむけて、
新たなまちづくりと土地利用のあり方を議論したい。
「地方創生」は広範囲に及ぶが、「地方創生のための国土・まちづくり分科会」
では、地方創生の支障となっている法制度に焦点をあて、事例をもとにその改善方法を検討してきた。その過程で「新設」「開発」を主軸に作られ、中央集権的に運用されてきた土地利用・建物に関する法制度の中に、時代に合わなくなったものを見いだした。
本シンポジウムでは、建築、まちづくり、
都市計画、土地利用、森林・農地の各方面
から、法制度の改善を提案するとともに、多面的な視点から議論を行い、地方創生のために必要な制度の見直しについて根本から検討していきたい。

14：00−14：10 趣旨説明・挨拶
司
会：山本佳世子 （日本学術会議連携会員、電気通信大学准教授）
挨拶：依田照彦（日本学術会議会員・土木工学・建築学委員長、早稲田大学教授）
来賓挨拶：佐々木 基 （内閣府 地方創生推進室長）
趣旨説明：米田雅子（日本学術会議連携会員、地方創生のための国土・まちづくり分科会委員長、慶應義塾大学特任教授）

定 員：340 名
申し込み方法：下記よりお申し込みください

お問い合わせ：米田雅子事務所 中川寛子
TEL：03-5876-8461 e-mail：info@yoneda-masako.com

https://ws.formzu.net/fgen/S8578795/

14：10−15：25 講演
講 演１：既存建物を活かすための制度改革（仮）園田眞理子 （日本学術会議連携会員、明治大学教授）
講 演２：住民参加のまちづくりに必要な制度改革（仮）木下 勇（日本学術会議連携会員、千葉大学教授）
講 演３：スマートシュリンク実現に向けた制度の見直し（仮） 林 良嗣
（日本学術会議連携会員、名古屋大学教授）
講 演４：人口減少下の都市制度の変革（仮）浅見泰司（日本学術会議連携会員、東京大学教授）
講 演５：森林・農地の有効利用と自然地の公有化（仮）
米田雅子
（前掲）
15：25−15：40

休憩

15：40−16：55 パネルディスカッション「地方創生と土地利用変革 〜 法制度の創造的見直し」
コーディネータ：米田雅子 （前掲）パネリスト：
小松利光 （日本学術会議会員、九州大学名誉教授）
南 一誠 （日本学術会議連携会員、芝浦工業大学教授）
林 良嗣 （前掲）浅見泰司 （前掲）16：55−17：00 閉会の言葉
嘉門雅史 （日本学術会議連携会員、京都大学名誉教授）

既存建物を活かすための制度改革

21世紀は単独世帯の時代

園田眞理子（明治大学）

東京の住宅・居住マーケットの近未来

世帯型と居住の多様化を“法規制が阻む”
都で、最も多数を占める世帯型
は単独世帯（46.5％）

健康軸

貧困者は生活保護の住宅扶助・施設入所で対応

65歳以上で単独で借家に居住している人

単独・貧困世帯の住居・居住を引き受ける場がない！

母子世帯で借家に居住している人

資産軸

資料：東京都の統計

住宅政策の対象は二人以上世帯
膨大な空き家の発生
資料：人口 2010年国勢調査 東京都を使用
持家率：2013年 住宅・土地統計調査 世帯主年齢5歳階級別持家率 東京都を使用＜資料＞左：東京都の統計 右：土地・統計調査2008

旧来の住宅政策の三本柱（住宅金融公庫、住宅公団、公営住宅）

既存ストック活用する場合の法規定との関係

建物用途別の建築基準法・消防法の適用関係

例：空き家を共同的居住に利用する場合

用途判断により規定が左右され、かつ緩和規定が錯綜

既存物件の活用

戸建住宅の空家住宅 or 寄宿舎

契約・運営形態による判断

間仕切壁

なし

・準耐火構造・屋根まで到達・準耐火構造・屋根まで到達

非常用照明なし

・避難通路のみ・居室＋避難通路

床面積※2

なし

・７㎡以上

なし

避難のための窓
先空地※2なし

・空地に面する窓
・バルコニー等なし（⽼⼈ホームの該当分類）

65歳以上高齢者
有料老人ホーム
該当の物件

建築基準法・
消防法上の取扱い※地方公共団体の判断で用途を決定「児童福祉施設等」

いわゆる「住宅＊11」

アパートの空家

用途は？

非高齢者のシェア居住「共同住宅」「寄宿舎」

建築基準法上の用途

老人福祉法上の取扱い

児童福祉施設等（有料老人ホーム）

消防法上の用途
スプリンクラー

該当なし「共同住宅」「寄宿舎」「有料⽼⼈ホーム
等」

なし

なし※４

原則、0㎡以上で設置義務※3※１：実際の物件がどの用途に該当するかは、地方公共団体の建築部局の判断によるため、あらかじめ相談が必要。
※２：地方公共団体の条例による基準（東京都の事例）。
※３：主として要介護状態にある者を入居させるもの。（緩和規定あり）＜資料＞「低所得・低資産高齢者の住まいと生活支援に関する調査検討委員会 作業部会・高齢者住宅財団 2013.3」での検討を元に改変※４：11階以上の階にある場合は設置義務。（緩和規定あり）＜資料＞「低所得・低資産高齢者の住まいと生活支援に関する調査検討委員会 作業部会・高齢者住宅財団 2013.3」を元に改変

バリアフリー条例：理念先行による実効性の喪失
部分既定の集合≠“統合体としての適正な建築”：0㎡㎡以上の福祉施設を対象に、厳格すぎる部分規定を適用（東京都の例）

残れるまち・残れないまち：「再整備」の有無が運命を決める『地図』で考えることが重要
郊外住宅地は開発された単位ごとに高齢化が進む。
高齢者は局所的に偏在している。
郊外住宅地の経済ポテンシャル

投下総金額：約1000億円
年間総収入額：25～30億円以上（300万円/世帯）
総金融資産額：約200億円（2500万円/世帯）
介護保険総費用 約5億円
億円
億円
後期高齢者医療費 約8億円

約850世帯 2500人
65歳以上高齢化率40.4％＜例＞・エレベータ 間口140ｃｍ×奥行135ｃｍ以上 ・廊下幅 140ｃｍ以上 ・階段幅 120ｃｍ➡床面積200㎡未満の小規模施設では適正な居室面積がとれなくなってしまう

まち・建物の持続と再生に向けて“再投資”が必要
一層の資産デフレ➡固定資産税等減➡自治体経営の逼迫

失敗すると・・◆東京都の公示地価額の推移（1983-2014年）◆東京都の公示地価額の推移（
年）
資料：東京都財務局 http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/kijyunti/26kouji/09koujikakakusui.pdf◆地域への再投資の仕組みの例
コミュニティ再投資法：Community Reinvestment Act

税控除制度：Ctax Credit

資料）「NPO教書」風土社、1997を元に一部改変【提案】
 既存建物の個別性に応じて、用途転換の可否や改修の妥当性を判断する『建築リノベーション法（＋建築リノベーション条例）』の制定
 建築の物的な条件（ハード・スペック）だけでなく、利用の条件（ソフト）も加味した、総合評定が行われるような仕組みの開発
 建物のリノベーションの判断基準等について、地域の独自性を最大限に認める。
 リノベーション事業、公益的事業等に対する『新たな投資方法、金融システム』の開発

住民参加のまちづくりに必要な制度改革
１．地方創生. まち・ひと・しごと創生

千葉大学大学院園芸学研究科教授

木下

勇

５つの疑問

２．NPO強化支援

認定NPO は法改正(2012)により伸びているが、まだまだ無給のスタッフで活動しているNPOは多い。 まだ雇用の受け皿としては欧米にはるかに遅れる。

政府や民間の助成財団からの助成金はほとんどの場合用途が活動経費のみに制限,行政からの事業委託に依存するが行政の下請け化

1．本当に人づくりになっているのか？
人材支援制度 の疑問
・地方に能力がないから人材を派遣？ 中央省庁、大学、民間から副市町村長、幹部職員（常勤一般職）として？ ミッションと評価は？
２．戦略（計画）づくりは他人任せではないか？
参照：コンサルに任せた時点で失敗する「参照：コンサルに任せた時点で失敗する「3つの理由に任せた時点で失敗する「 つの理由」
つの理由」① 需給の不一致＝必要なのは、客観的助言ではなく、主体的な実行② 主体性の不在＝自治体の基本姿勢は「他力本願」③ 責任が不明確＝税金だから、「結果三流」でも誰も困らない
責任が不明確＝税金だから、「結果三流」でも誰も困らない
東洋経済 地方創生のリアル 木下斉 http://toyokeizai.net/articles/-/62102

経済産業省 http://www.meti.go.jp/report/downloadfiles/g20514b03j.pdf

３．本当にしごとづくりになっているのか？
・金融機関のスタンス？ 戦略策定段階への参加はあっても具体的な事業、とくにビジネスイ
ンキュベーション等への関与は極めて少ない。また関与もメインバンク等金融機関も限定、
まち・ひと・しごと創生本部事務局 地方創生への取組状況に係るモニタリング調査、10
地方創生への取組状況に係るモニタリング調査結果、創生への取組状況に係るモニタリング調査結果、2015、
結果、

４．少子化対策は根本的なものとなっているか？
少子化対策は子育て支援のみか？ 子育ては女性のみか？ 子どもが育ちやすい環境の理念、具体像は？
５．地方移転は周縁的機関の分散で、それで地方が活性化するのであろうか？
1
参照： 地方移転 機関別提案一覧 https://www.kantei.go.jp/jp/singi/sousei/about/chihouiten/150831kikan.pdf

４．形だけの市民参加から本当の市民参画へ

３．補完性の原理を
補完性原理
補完性原理（ほかんせいげんり）とは、決定や自治などをできるかぎり小さい単位原理でおこない、できないことのみをより大きな単位の団体で補完していくという概念。
ドイツでは補完性の原理は法に規定され、連邦、州、市町村の地方分権の原理、
NPOと行政の協働の原理ともなっている。そしてEUの原理にもなっている。
補完性の原理は日本ではまだあまり広まっておらず、補完性原理の起源についてWikipediaの日本語版も英語版と同じく１８９１年のカトリック教会を起源にしている。ドイツ語版は１５７１年のプロテスタントの教会の会議原則から登場していると記す。（日本語版Wikipedia https://ja.wikipedia.org/wiki/補完性原理
市青少年局:
市青少年局
ドイツ語版 https://de.wikipedia.org/wiki/Subsidiarität))

例えばミュンヘン市の青少年局の組織では右図の赤色は民間（NPO）委託、橙色が民間との協働、黄色が行政の担当のみ、と、多くの事業が委託と協働によっていることがわかる。

内閣府 NPO HP https://www.npo-homepage.go.jp/about/toukei-info/ninshou-seni

事業担当:
事業担当
委託)
行政 ＆ ＮＰＯ (委託委託

青少年、家族サービス

子ども保育

2.1.2

青少年の
ための公共
地域サービス

子育てサービス

援助、後見、養育費前貸

住民不信の行政職員、行政不信の住民の対立の構図2.3.1

青少年のための公共地域サービス

家族内の子どもの保護

3.1.2

2.3.2

地域を越えた青少年サービス

異年齢統合保育施設

形式的協議会 （誰が住民代表か？）形だけの公聴会・説明会
形だけのパブコメ
形だけのワークショップ（例えば、３回ワークショップを行なう
ことが条件づけられた補助事業）

管轄
市青少年局

3.1.1
2.1.1

託児所による保育

形だけの市民参加の問題

後見、養育外国人家族支援2.1.3

家族による保育

文化＆
教育

2.1.4

ＮＰＯによる保育

連合体による
青少年サービス

子育て支援

2.3.4

施設の代わりに
家族支援

3.1.5

青少年保護

7

= ＮＰＯ民間のみ

13= 行政・ＮＰＯ 協働

5= 行政のみ家族の教育＆対話によるサービス

事業チーム
課/
指導

3.2.2

家族、
女性、男性
のための
サービス

3.3.1

学校、職業に適した社会体験2.2.2

生活相談＆生活支援

2.4.3

養育費前貸

安全な生活の
標準.

3.3.2

3.3.3

養育費前
貸

2.2.1

家族相談
市町村従事の標準
対話と支援による活動的サービス.

援助
証明
権利担当

2.3.5

里親

3.2.1

若者の
社会体験

2.2.3

若者の権利を
守る支援

協働
懐柔
意見聴取

形だけの参加情報提供
ガス抜き
操作・ごまかし

2.4.2

援助

市民参画

2.4.1

2.3.3

家族への一部援助

3.1.4

余暇サービス

権限委任

後見、養育

3.1.3

子ども保育

市民管理

3

Feb. 2004

住民の声を聞くことができる職員
ファシリテーターとしての職員

参加でない６．ワークショップからの土地利用計画

５．ワークショップの本質を理解して活用

集団創造

協働

意識化

共有

プロセス

Conscientization

山形県飯豊町椿地区でのワークショッ
プ「椿講」1979 東工大青木志郎研究室・藤本信義
他

身体性

私

私達

10年後、住民自ら１筆ごと所有者に意向を聞いて土地利用計画策定

個→全体
5

７．職員をファシリテーターとして実習指導

南伊豆町ジャングルパーク跡地活用 ワークショップ

裁判～土地取得に至るまでの経緯説明
第１回

平成25年11月22日
各種法規制の説明、ワークショップ講座など

第２回

平成25年12月20日

現地視察、石廊崎の良い点・悪い点の洗い出し

第３回

平成26年1月24日

ＳＷＯＴ分析

第４回

平成26年2月14日

ＳＷＯＴ分析、利用計画のアイデア出し

第５回

平成26年2月26日

利用計画のアイデア出し

番外平成26年3月2日

石廊崎地区 ワークショップ

第６回

平成26年3月11日

基本計画案の決定（グループレベル）

第７回

平成26年3月25日

基本計画案の決定（全体として）

山形県の土地利用計画策定支援の事業へ
国土庁の土地利用調整計画のモデルへ

6

８．地域全員参画 子ども〜高齢者 多世代一緒のワークショップ 子ども斑と大人斑の競い合い
２０１４年 ３月２日 石廊崎地区 地元のワークショップ

公募にて３６名の町民で構成。ファシリテータ―として手をあげた町の若手職員６＋１名のファシリテーティングの実習指導として毎回、事前、事後にミーティン
グ。WSは事前のプログ
ラミングが大事。
注：SWOT 強み、弱み、機会、脅威の略。

第１回

7「一年之計、莫如樹穀。十年之計、莫如樹木。終身之計、莫如樹人」

伊豆ジャングルパーク跡
地利用構想ワークショップ
8
管子2014.2 石廊崎区にて

日本学術会議 公開シンポジウム「地方創生と土地改革〜法制度の創造的見直し」

将来世代１人あたりの市街地維持費用

スマートシュリンクに向けた制度の見直し••

名古屋大学 林 良嗣

財政統計資料

土地利用データ

1. 地方創生とは？

費用原単位

インフラ年齢別
存在量

社会の体幹とも言うべき土地利用、すなわち、都市や町、村の「かたち」
を整えること（提言１）
将来の社会に降りかかるコストを決定づける[円/人/年]

推計対象：
市町村道、上水道、下水道、農業集落
排水、合併処理浄化槽

林良嗣 シンポ「地方創生と土地改革」

インフラ維持コストは、郊外スプロール地区（90万円/人・年）と都市内部
住宅地（9千円/人・年）で100倍違う（名古屋２０km圏）。

•

都市、村を「集住地区」、「自然保全地区（人口即時撤退地区）」、「人口漸次撤退地区」に区分。

1

2016年3月1日

名古屋大学 林良嗣

シンポ「地方創生と土地改革」

2

ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ税制にｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ税制に公費を投入しても公費を投入してもクオリティストック化推進

よる集住
集住地区への
地区への
よる集住
回帰誘導
回帰誘導

移転した方がした方が、移転した方が、維持費よりも安いエリア
費よりも安いエリア

集住地区（集落ストック化）

投資適地
限界線

近郊緑地増進地区（人口漸次撤退）

居住のQOLが上がり、インフラ維持コストが低下していく。QOLの全住民の合計値であるGNH(Gross National Happiness)が上がる

自然保全地区（人口即時撤退）– 名古屋20km圏のインフラ維持コストを、10%,,,,40%と下げるように移住していくと、同時にQOLレベルが9%向上
シンポ「地方創生と土地改革」

12500 - 15200

街区（建物群）の– 災害危険地区やスプロール地区に延びた市街地を、賢く凝集させていく。（提言７−１）– 撤退・凝集基準指標=将来にわたる市街地維持費あたりのQOLパフォーマンス
(QOL/InfraCost) （提言７−２）名古屋大学 林良嗣

10 km

QOL/社会的費用

QOL/InfraLifeCycleCostにもとづき国土の何％を畳むという目標を決めて賢く凝集する（スマートシュリンク）（提言７）2016年3月1日

5

スマートシュリンク（撤退＋再集結）の基準設定– 人口即時撤退地区：自治体側の財政負担力は低下していくので、「市街地財政限界線」の下に新たな地区が入れば、税金を投入（提言６-2）•

2.532500 - 908000– 人口漸次撤退地区：土地税制のインセンティブ化により、次に移転するなら「集住地区」の方が有利となるように移転を誘導する （提言６-1）•

10200 - 12400
0• 名古屋市内や周辺都市の中心部など人口稠密部で低い• 2050年には、人口減少の著しい西部で特に費用上昇

なぜコンパクト化か？
コンパクト化を導く戦略は？
•7640 - 10100

20200 - 32400– クオリティストック形成、そして、スマートシュリンク（提言５）名古屋大学

0.000 - 7630

15300 - 20100

人口の都心回帰を喜ぶ愚QOLが高く、将来世代が維持可能な土地に集まることを喜べ（提言４）2016年3月1日

最大 90万円/
人
最小 9千円/人

将来市街地維持費用– オランダのRoom for River(堤防を高くすることによる防御ではなく、周囲の土地を遊水
池による）ような発想の転換により災害リスクを減らして地域のレジリエンスを高める（提言２）– 人口が半減すれば、維持すべき市街地面積も半分するのが常識 （提言３）– 孫、ひ孫の世代は、１人あたり現在の２倍以上の公共投資支出を強いられないように

•

100倍差
倍差!!
倍差
2050年（単年度）
2050年（単年度）3

2016年3月1日

名古屋大学 林良嗣

シンポ「地方創生と土地改革」

市街地維持限界線（財政制約）4

スマートシュリンク：撤退→集結地区の選定②
3. クオリティストックとは何か？

• 維持コスト削減目標を達成するために必要な撤退地区の選定• 費用効率（QOL/ COST）の低い地区から撤退• ＜追加条件：市区町村内のみで人口を集約させる場合＞•

人口分布の変化– 新築した戸建住宅の隣に、30階建てのマンションが出現（寿命＝31年）••
平均：69[人/ha]

QOLへの影響

40％削減– デッサウ市では、朽ちていく住宅建物を如何にして除去するかが、現在の都市発展計
画の中心

9％改善
•

120%
100%

10%

80%

20%

60%

建物を単体で見るのではなく、街区単位で一体のアメニティを形成する建物のかたちに再構成する（提言８）2050年には40％以上が高齢者という時代を迎えるが、居住者が次々と死ねば維持管理されない廃墟化した空家が至る所に見られる– 失業率が30%に達した80年代の北イングランドや、東西統合して西側へ総人口の２割以上が転出した90年代旧東ドイツのデッサウなどに似る

平均：114[人/ha]

現況
凡例「建物あって街区なし」ともいえる「居住環境蹂躙型」のまち

都市の中心部でも戸建て志向が強いのを、テラスハウス等のオープンス
ペースが多くとれる形態に移行していく （提言９）– 都市の中でも緑を大幅に増やすことができ、ヒートアイランドの軽減にもつながる

40%

30%
20%

40%
0

2.5

5

10

15

2016年3月1日

km
20

0%

非撤退地区
名古屋大学 林良嗣

5
シンポ「地方創生と土地改革」 ※現況を100%とした場合の改善率で表示

2016年3月1日

自動車関連税制のグリーン化に学ぶ：燃費の良い自動車の自動車取得
税や自動車税を軽減し、市場が低燃費車に大きくシフト•

低炭素で継承可能な優良街区を形成した場合、地主へは固定資産税、相続税を、住民には住民税を軽減する（提言１０）
優遇税制の適用基準：••

制度的手段が土地利用関連税制のグリーン化であり、評価手段がQOL/InfraCostに基づいた土地利用および公共事業の評価である（提言１
２）•

クオリティストック形成は、故郷を離れた人々が憧れを持って帰還するだけの魅力的な原景観を取り戻す行為（提言１３）– 全国津々浦々の町と村のクオリティストック形成＋スマートシュリンクが、人々を東京から呼び戻し、再び豊かな文化を育む日本に回帰する道標となる•

シンポ「地方創生と土地改革」

ニューヨークやザンビアで働いた人々が、リタイア後に東京で孤独死をしていくのではなく、故郷へ戻り、出身の小学校で「ようこそ先輩」の授業を買って出る（提言１４）– 国内外各地で得た知識・知恵を地域の次世代を担う子供達に還流していく、という社
会の持続的発展ループに入る一連の流れを作る

将来ともに真に豊かで優れた国であるためには、GDPの漸減を前提としながらQOLを増大させる総幸福最大化の経済メカニズム（efficiencyから
sufficiency最大化への移行手段「スマートシュリンク」）を構築していく （提言１５）8
2016年3月1日
名古屋大学 林良嗣 シンポ「地方創生と土地改革」•

名古屋大学 林良嗣

6

– 「そのインフラを造れば地域が幸せな方向に動く保証があるか？」を評価

１）隣棟間隔（A:10m以上、B：5-10m,C:5m以下）、
２）緑の樹木量（A、B、C）、
３）建物低炭素レベル（CASBEE等、A、B、C）、
４）外観が地域の土地の記憶を蘇らせる程度（A、B、C） （提言１１）–地主：話し合って事業を進めたくなるように–住民：隣の乱雑な街区に入居するよりも、クオリティ街区に入居する方がお得なように

2016年3月1日

シンポ「地方創生と土地改革」

5. クオリティストック形成とスマートシュリンクによる地方創生

4. 土地利用関連税制のグリーン化•

名古屋大学 林良嗣

72016年3月1日 日本学術会議 公開シンポジウム 「地方創生と土地利用変革」

人口減少下の都市制度の変革
東京大学大学院工学系研究科都市工学専攻 浅見泰司

人口減少＋地方創生• 限られた行政予算でQOLを高める、効率的な市街地運営へ• 都市計画： 的確な縮小市街地コントロールを地方創生にとって何が重要か
今後、市街地は縮小。その中で、生活の質を保てる市街地づくり・再編が必要。様々な縮退化、集中化のための合意形成の円滑化も必要。

• 現行法制度： 市街地拡大対処の制度がベース• これを根本的に改めていく必要がある

１．市街地の計画的な縮小ツール
区域区分、用途地域、既存不適格、拠点での高度利用促進
２．不動産価値減少でも進む市街地整備方法

1. 市街地の計画的な縮小ツール
2. 不動産価値減少でも進む市街地整備方法

土地区画整理、都市再開発
３．時間コントロール（短時間での合意形成）

3. 時間コントロール（短時間での合意形成）
4. 制度の柔軟化

区分所有法、借地借家法
４．制度の柔軟化
規制方法、計画手法、業務形態の変更、公共サービスの担い手

１．市街地の計画的な縮小ツール
区域区分• 現行： 市街化区域（既成市街地＆10

年以内に市街化する地域）・市街化調
整区域（それ以外）の区分のみ• 課題： 市街化区域内での、非市街化を促進する区域や今後の非市街化に備えるべき区域などの概念がない。
• 提言： 非市街化促進区域、非市街化調整区域の新設• 備考： 都市再生特別措置法に基づく立地適正化計画で、居住誘導区域外の住宅建築を届出・勧告の対象にすることで、市街化抑制を可能とし、若干解決。

１．市街地の計画的な縮小ツール（続）

用途地域

既存不適格

拠点での高度利用促進• 現行： 成熟した都市的用途の姿を前• 現行： 既存不適格は「暫定的異常状態」。建• 現行： 集約拠点で低未利用を放置しても特段のペナルティはない。
• 課題： 拠点としての整備が進まない。土地所有者にはメリットだ
けが付与されて、不公平。
• 提言： 非活動状況をコントロール
する（有効利用を義務づける）規制の導入。

提にした地域のみ• 課題： 土地利用強度を長期的に下げていくべき地域という用途地域の概念がない。自然的土地利用を積極的に位置付ける地域がない。
• 提言： 新用途地域の新設• ダウンゾーニング型用途地域（容積率が徐々に減少する地域）• 用途遷移地域（商業系→住居系、中高層

住居→低層住居、工業→準工業）• 条件設定型用途地域（一定の密度基準を下回るとダウンゾーニングが適用される地域）の導入。
• 自然系用途地域の新設。

て替え時には正すべき状態。ダウンゾーニング
する場合は、なるべく既存不適格とならないよう配慮。
• 課題： ダウンゾーニングに消極的で、市街地の縮小を計画的に促進することが困難。
• 提言： 既存不適格土地利用への弾力的な運用の仕組みの導入• 例： ダウンゾーニング導入による不適格分は付加税ないし課徴金の支払いで許容される仕組みの導入。既存不適格部分の所有権割合が自治体のものとなる代わりに、課徴金の免除。
• 提言： 経年的に縮小する動的な密度規制の導入• 例： 容積率が人口連動で縮小化、市街化区域

が人口連動で縮小化• 備考： 高度利用地区の容積率の最低限度を適用すれば、現行法制下で可能。

２．不動産価値減少でも進む市街地整備方法

３．時間コントロール（短時間での合意形成）

土地区画整理

都市再開発

区分所有法

借地借家法

現行： 事業費の一部を保留地処分でまかなう仕組み。
課題： 不動産価値が減少する市場では、事業の遅延により収入が減少してしまう
ので、事業成立性が難しくなる。空閑地整
理も課題。
提言： 事業手法の変更• 保留地処分金に大きく依存するのではなく、土地所有者が共同事業者として、一定の費用負担を行うなどより柔軟な事業の仕組みへ再編。
• 合意形成にかかわる遅延要因を回避するために、少ない特別多数決で全体事業を決めるなどの仕組みの導入。
• 空閑地整理にも使える事業の新設。

現行： 土地利用の高度化事業を想定した制度

現行： 法定建替え決議は４／５の賛成がないとできない。大改修（重大変更）じは３／４の賛成がないとできない。
課題： 少数者の反対により、土地利用
改変や必要な改修が滞る事例が多い。
提言： 変更決議要件の緩和• 特別多数決の割合を緩和

現行： 借家権保護が強く、マンションの建替え決議等があっても、正当事由にならない。
課題： マンションの建替え等が進まない。
提言： 正当事由要件の緩和と立ち退き補
償費の明確化• 建替え決議など集合的決定を正当事由に含め、明快な根拠に基づいて算定される補償費で、立ち退きを可能とする。

cf.都市再開発法 第一条 「・・・都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図り・・・」

課題： 高度化がふさわしくない地域では、適用が難しい。団地（部分）建て替えなどに適用したくても、適用が困難。
提言： 制度適用範囲の拡大• 土地利用の整序事業をも想定し、より幅広い法目的を設定するよう改正する。
• 土地利用の低度化にも使えるようにする。
備考： 現在の法改正提案で、まちなか誘導施設の整備促進を図る地区（特定用途誘導地区）を施行要件に加えることで、都市機能の集約地
区での団地建て替えに適用できるようになる。

４．制度の柔軟化

４．制度の柔軟化（続）

規制方法

計画手法

業務形態の変更

公共サービスの担い手

現行： 物的状況（建物の形態、土地利用など）を規制するのみ。
課題： より混合を図ろうとするときに硬直的で対応が困難。
提言： 規制方法の柔軟化• 活動状況規制の導入• 土地利用行為、営業規制• 例：23:00以降は営業してはならない• 無作為規制の導入• ＊＊＊しなければならない• 例：空地として３年以上放置すると増税、先買権の対象など

現行： 規制の結果は許可or不許可のみ。
課題： 柔軟なコントロールの仕組みが必要。
提言： 計画手法の柔軟化• 規制（許可・不許可）→条件付き許可• 経済的手段（税・負担金・補助）→調整金• 契約（建築協定）→地区協定

現行： それぞれの業を専門的に行うための資質を守り、それを専門職として守るための業
態規制がある。
課題： 需要が小さくなった地方では、一つの業態だけで、仕事として成立しにくくなってきている。
提言： 業態規制を再吟味し、サービス水準を守るために最低限必要な規制にとどめ、それ以外は緩和して、複合化を促進すべき。

現行： 公共サービスの多くは行政が行ってきた。
課題： 行政の力の限界。
提言： 民間活用の契約方法の検討• 今後は、コミュニティの自主活動に任せるとか、民間ビジネスを活用する方法がある• しかし、民間を活用する場合、収益性のある部分だけを担わせると、残った地域を公共負担することでかえって、社会全体としての負担が大きくなってしまうこともある• 民間に公共サービスをアウトソースする
場合の契約の仕方は極めて重要• 運送業における人流と物流の複合化• 医療・介護の複合化• 家事代行サービスの拡大化• 不動産管理業とこれらのサービスとの複合化• 農業とこれらの複合化日本学術会議 土木工学・建築学委員会
地方創生のための国土・まちづくり分科会 委員長
慶應義塾大学 先導研究センター 特任教授 米田雅子

（提案）人口減少⇒自然資本にもマスタープランづくりが必要
自然資本

森林・農地の有効利用と自然地の公有化＜人手をかける地域＞
農地・人工林・牧野（草原）観光・保養・健康等のために利用する土地（課題）人口減少社会においては、これまでの人口増や経済成長下の状況において前提としてきた土地利用圧力が低下し、利用目的のなくなる土地が発生しその対応が必要となる。

＜自然に還す地域＞
地域の自然に調和し、あまり人手をかけずに多面的機能を発揮するように誘導

政府の方針：コンパクト＆ネットワーク
人口減少⇒小さな拠点づくりと拠点間の公共交通の整備

自然資本の利用・自然資本から産物を得る第一次産業
・自然資本を使う観光・健康・保養等のサービス業
・水源かん養・温暖化防止等の多面的機能の発揮
ただし、自然に還す地域でも危険箇所への防災措置は必要

疑問：コンパクト化の対象外である自然資本（農地や森林等）は？
山奥にあった家や施設を除去し森林や農地に戻す、廃村の集落を森林に戻す等が必要となる。従来の開発型ではなく、自然回帰型の変更への誘導が必要になる。しかし、日本には自然回帰を推進する土地利用制度はまだない。

2(提案）森林の有効利用（提案）農地の有効利用
優良な農地を選択し、集約化をすすめ、拠点にある住居と農地を結ぶ道を確保し、通い農業を実現する。

＜優良な農地＞
農業経営に向いた農地を選択し、集約化を進め、農業の生産性を向上させる。
＜耕作に不向きな農地＞
森林や自然に還す
例えば、戦後開拓事業（百万戸の帰農計
画）では、気候や土壌条件の不利な所も開墾されて農地となったが、離農が続き、耕作放棄された土地も多い。

＜優良な林地＞＜拠点（住居・商業等）周辺＞
通い農業
通常の農業に加え、家庭菜園、福祉型農業等の多様な担い手道を確保 の農業も奨励する＜宅地・工業用地等⇒農地＞
拠点化の対象外で廃止された学校・グラウンド・庁舎を、農業施設・野菜工場・加工場・森林
バイオマス施設等に変更＜里山等の半自然的利用＞

人工林経営に向いた森林を選択し、境界明確化、集約化、基幹作業道の整備を進め、林業の生産性を向上させる。

自然の回復力を利用した循環利用を推進。例えば、薪炭林であった里山二次林は「20年-30年程度の周期で伐採し、自然萌芽により植生を回復」を計画的に実施。伐採木はバイオマスやチップ原料へ＜自然に還す林地＞＜自然林＞

人工林経営に不向きな林地は自然林等に還す。例えば戦後の拡大造林で植林された奥山や急斜面を針広混交林に誘導する。

地域の自然に調和させ、あまり人手をかけずに多面的機能を発揮するよう誘導する。

森林施業・林地を集約化する専門的な組織が必要
草原の再生・拡大と半自然的利用の推進も重要

従来の用途にかかわらず、自由な視点で合理的な土地利用を考えることが重要
3

4

自然資本における所有権と管理について

戦後の高度成長期以降、農地・森林の所有者の都会移住が増加
遺産分割の導入による相続人の増加。森林の経済的価値の低下

自然資本の所有権
江戸時代 封建的な土地保有形態。
封建領主による領主権や村などの地域共同体による共同保有

地域

農地所有者
７人に１人が不在村、不在村所有者の農地の半数が耕作放棄。

明治６年（1873年）地租改正
日本に初めて土地に対する私的所有権が確立した。土地に課税されると共に、土地の自由な売買が解禁された。

林地所有者
４人に１人が不在村、不在村所有者の林地の８割が放置。

測量技術が未熟で、地租を少なくするために面積の過小申告をした者が多く、「団子図」という不正確な公図が作られた。境界は不明確。

不在村所有者の5人に１人が相続時に登記手続きをせず
出典：国土交通省「平成23年度都市と農村の連係による持続可能な国土管理の推進に関する調査」

明治以降、自然資本の個人所有が増加。現在では国土面積の3分の２を占める森林の約6割が92万戸による個人所有（平成20年調査）。森林の地籍進捗は４割。６割は「団子図」のまま。戦後の植林登記簿には戦前の所有者の名前が記載されているケースも多い。
遺産の分割相続による土地の細分化と未登記の増加で、所有者不明の土地が増加している

個人の境界は比較的明確だが、自然に近い森林の境界は昔から今日まで不明確

個人所有による自然資本の管理の放棄が問題に
5

土地の所有と管理の方法。新提案は⑤と⑥による公有地化

現代の問題は、自然資本の所有権をもつ個人が、地域を離れ、その管理を放棄している所にある。
所有者と連絡が取れないために、農地や林地の集約化の難航、防災・災害復旧での支障、土地の放置、地域の不安の増大、周囲の土地の自然環境の悪化や経済的価値の低下など、様々な問題が発生している。
6（提案）自然地の公有化を進めよう① 土地の所有者の管理の義務を強化する。
② 土地の所有者が、管理を放棄した場合には、固定資産税を強化する。
③ 土地の所有者・相続人が、自治体等への寄附や低価格な譲渡を行いやすい仕組みをつくる。
④ 所有者への連絡が困難な土地（所在が不明、相続人が多数で登記未了等）は、一定の公告などをへて、所有権と利用権を分離し、利用権を自治体の管理下におく。

農地や林地と異なり、自然に還す地域からの直接的収益が期待されない。
明治以降、自然資本の所有権は「地域から個人」に移行してきた。地域が管理する体制は、長子相続が行われていた戦前までは維持されてきたが、戦後の分割相続の導入とともに、構造的に維持しがたくなっている。

財産権のタブーを越えて、所有権のあり方から見直す必要有（提案）自然に還す地域は、個人所有から地域の公有へ移行しよう⑤ 公告の後に公有化、地価担当分を基金として一定期間補償⑥ 取得時効による公有地化⑤ 自治体が所有者を捜し出せず、一定期間公告しても権利者が現れない場合、所有者不明の土地を公有地とする。ただし、公有地とする際に、その地価担当分を基金としておき、一定の期間内（例えば10年間）に所有者が判明した場合には、土地を返却もしくは補償する。
⑥ 所有者不明の土地は、いったん自治体の管理下におき、取得時効（10年または20年）をもって、公有地化する。

「後は野となれ、山となれ」温暖で湿潤な日本は放っておけば草地や森林になる地域が多い。危険箇所には防災上の措置を行い、人手をかけずに、多面的な機能を発揮するように誘導していく仕組みが、人口減少化の日本にふさわしい。

⑦ 土地の登記の義務づけを強化する。
7

既存の仕組みの簡素化も必要：不在者財産管理制度、相続人不在による国庫帰属、相続税の物納、自治体への土地の寄附、公共事業における土地収用など
8地方創生シンポジウム(2016.3.1)（竹村公太郎氏提供）

Period average temperature distribution map

災害外力と防災力の関係

Period average temperature distribution map

温暖化の進行
present

100 yrs.later

地方創生を支える防災の視点
九州大学
小松利光
小松利光

Annual averagetemperature
distribution
LegendSource : Japan Meteorological Agency “Japan Climatic Map 1990” (“Nihon Kikozu 1990”)

Annual averagetemperature
distribution
Legend

災害外力と防災力の間のギャップが脆弱性に対応

It is predicted that after 100 years, annual average land temperature will have risen by 3.5 to 5.5℃
1From Influence of Global Warming on Japan 2001 (“Chikyu ondanka no Nihon e no eikyo 2001”),
Global Warming Exploratory Committee Impact Statement Working Group (“Chikyu ondanka mondai kento iinkai ”)

将来の洪水増加分への対応
Q

広島市の土砂災害（２０１４．８．２０）

鬼怒川堤防決壊(関東・東北豪雨
関東・東北豪雨 2015.9.11)

河
川
流
量

将来の計画流量対応しなければ白川の堤防から溢れ住宅地に流れ込む洪水（2012年7月 九州北部豪雨災害）

この土砂災害や洪水災害が起こるか起こらないかで地域にとっては All or Nothing となるそれぞれのサイトに固有の閾値（限界値）
閾値（限界値）があって、災害外力がそれ以下だ閾値（限界値）と持ちこたえて被害は軽微であるが、それを超えるとカタストロフィックに大災害となる対応しなければ

現在の計画流量

気候変動による災害外力の増大は、容易にこの一線を越えさせることになる

時間 t

現在および将来のハイドログラフ

矢部川の堤防決壊（2012年7月 九州北部豪雨災
害）

近年の大規模水・土砂災害の特徴は災害リスクには都市開発を抑制する効果はほとんどない（九州北部豪雨災害）
河川部局
道路部局
都市計画部局の協働が不可欠＋（１）防災力を大幅に上回るような災害外力が頻繁に出現するようになっ防災力を大幅に上回るような災害外力が頻繁に出現するようになってきた（我々のインフラが対応できなくなって、社会の脆弱性が顕在化）てきた
例: 3年前の伊豆大島、一昨年の広島の土石流災害
昨年の鬼怒川洪水災害

法的措置
が必要

（２）水・土砂災害の様相（性質）が変わってきている。
水・土砂災害の様相（性質）が変わってきている。 洪水だけでなく、土砂・流木対策も必要
橋に集積した流木が洪水を助長（3）災害外力が防災力の閾値を容易に超えるので、あちこちで災害が頻
災害が頻
新しいステージに入ったと言える。
発するようになる。自然災害は新しいステージ発する
新しいステージ

被災すると地域は荒廃、人口は流出 → 地方創生に大打撃
人命の損失を防ぐ（自助・共助）だけではダメ → ハードインフラによる防護（公助）も必要
究極の防災策しかしながら災害外力の上昇下では難しい → “危険なところに人が住まない”
もしそうでなければレジリエンスとリダンダンシーが不可欠

・土砂災害防止法の改正・保険等の充実白川
元々リスクの高かった住宅地への氾濫

災害外力増大下の治水対策
堤防の強化や嵩上げ等は線対応
線対応（膨大な総延長距離）となることから
線対応
極めて難しい。一方、引き堤や河床掘削などの対策、遊水池等もコスト、
環境面、時間的制約等から容易ではない。
一方、点で洪水制御を行えるダムは効率的で現実的かつ有利な対策と言える。特に最近の局所的な強い降雨による急激な流量の増加に対しダムは有効予測が難しい現象に効率的に対応するには、ダムのオペレーションにある程度のダムのオペレーションにある程度の裁量を与える法的措置が必要。
今はダム操作を失敗すると刑事責任を問われる
裁量を与える法的措置

インフラは社会の、また人々の貴重な財産である。特にダムなどのインフラは寿命が５０～１００年、もしくは１００年以上と長いので、長期的に将来を見据えた整備計画が必要
ダム縦断図

流入量

洪水時最高貯水位

治水容量
平常時最高貯水位

新たなゲートの設置

利水容量

降雨情報の精度の向上が今後大いに期待される。状況に応じて。状況に応じてダムの能力を十
降雨情報の精度の向上が今後大いに期待される。状況に応じてダムの能力を十二分に引き出す対応が必要。新規に構築する多目的ダムには将来に備え、ダム二分に引き出す対応が必要。新規に構築する多目的ダムには将来に備え、ダム堤体の低い部分にゲート
堤体の低い部分にゲートを建設当初から設置しておいて、事前放流等の柔軟な低い部分にゲートを建設当初から設置しておいて、事前放流等の柔軟な操作に備えることが不可欠である。 → 長い目で見れば地域に大きく貢献＜パネルディスカッション＞「地方創生と土地利用変革 ~ 法制度の創造的見直し」

南 一誠 （芝浦工業大学教授、日本学術会議連携会員）
配布資料： 関東甲信越地方における市町村合併と庁舎再編の現状と改善提案

平成11～26年に、全国の自治体数は、3232から1718に減少。
関東甲信越地方では、合併により新たに135自治体が誕生。
1999年

12/12

2014年
合併した市町村
市町村合併なし

誕生した市町村
市町村合併なし（１）平成の大合併に伴い、地方自治体が再編。
施設関連経費の削減のため庁舎再編を検討。
（２）市民サービスの継続のため、庁舎の統廃合には慎重な議論が必要。合意形成に時間がかかる。
（３）市民の意見を踏まえた、専門家の支援も必要。
（４）合併特例債の起債期限を延長し、地域の将来像を議論する時間を確保することが望まれる。
（５）国機関移転を推進。地方の核となる業務拠点に。
芝浦工業大学南一誠研究室調査、2016年2月

用語の定義 合併方式と庁舎方式

12/12

市町村合併に伴う庁舎再編計画－関東甲信越地方を対象としてー
市町村合併に伴う庁舎再編計画‐埼玉県を事例として‐

用語の定義 庁舎再編方法

5/17
12/12

12/12

2/3の自治体が新設合併、1/3が編入合併を選択
・新設合併： 87 自治体（さいたま市、西東京市、日光市、太田市など）・編入合併： 45 自治体（相模原市、長野市、長岡市、土浦市など）
・単独市制： 3 自治体（白井市、富里市、守谷市）

合併方式
新設
編入
単独市制
市町村合併なし

30

45%の自治体が本庁舎方式、３割が分庁舎方式を選択
庁舎方式

・本庁舎方式： 61 自治体（土浦市、妙高市、長野市など）
・分庁舎方式： 43 自治体（南房総市、太田市など）
・総合支所方式： 31 自治体（相模原市、春日部市、栃木市など）

25

25

1

20

11

15
2
4

10
5

8
1

7/17
12/12

本庁舎
分庁舎
総合支所
市町村合併なし

（自治体）
30

（自治体）

0

市町村合併に伴う庁舎再編計画 －関東甲信越地方を対象としてー

7

3

15

5

1
4

11

5

20

6

12

12

10

9

5

9

4

7

14

13
8

6

3
2

8

0

1

1

3
14

3

2
4

5

6

7

3
9

6

9

2
5

11

2

1
本庁舎方式
新設合併

編入合併

分庁舎方式

総合支所方式単独市制

芝浦工業大学南一誠研究室調査、2016年2月

芝浦工業大学南一誠研究室調査、2016年2月

庁舎再編方法 新築が１番多い
・新築型： 52 自治体（常総市、さいたま市、西東京市、燕市など）
・用途転用型： 27 自治体（新潟市、山梨市、柏市、栃木市、土浦市など）
・改修型： 17 自治体（ふじみ野市、佐渡市、みなかみ町など）
・解体・廃止型： 3 自治体（安曇野市、稲敷市、渋川市）
・計画中： 13 自治体（さいたま市、木曽町など）

12/12
庁舎再編方法
新築
用途転用
改修
解体・廃止
不明
計画中
計画なし
市町村合併なし

市町村合併に伴う庁舎再編計画 －関東甲信越地方を対象としてー

庁舎再編の目的

9/17
12/12

① 災害による、被災庁舎の復興（水戸市、旭市、秩父市、常総市、大田原市、日光市など）② 政令指定都市移行に伴う区制の導入への対応（さいたま市、新潟市、相模原市）

再編の進め方
① 中心市街地の活性化との連携（土浦市、栃木市、筑西市、新発田市、長岡市など）
例：駅前商業施設を市庁舎に用途転用（土浦）② 市民が利用しやすい行政サービスの提供（自治体）（西東京市（庁舎の統合）、下野市（市中心へ移動）など）

30
25

2
3

15
10

1

5

6

0

これからの地方を創るための改善提案

6

20

1

1

3

2
5
1
3

5
7

4
2
2

11

7

2
2
2

7

1
4
2
5

1
4
2

・調査対象自治体の庁舎の多くは、築後30〜40年以上が経過。

8

・合併特例債の起債期限が合併後15年（特定被災区域は20年）。
・庁舎再編は時間がかかる。＞支援の延長＋専門家の支援が必要。

新築

用途転用

改修

解体・廃止

計画中

芝浦工業大学南一誠研究室調査、2016年2月