NEWS RELEASE
2023 年 3 ⽉ 28 ⽇
各位

＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名 執⾏役員
加藤 譲（コード番号 ８９５２）＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株 式 会 社
代表者名 代 表 取 締 役 社 ⻑ ⼩島 正⼆郎
問合せ先 執 ⾏ 役 員 企 画 部 ⻑ 元岡 將
TEL.03-3211-7951

国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
当投資法⼈が資産の運⽤を委託する資産運⽤会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運⽤会社」といいます。）は、本⽇、下記のとおり国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得を決定しましたので、お知らせいたします。
記≪取得予定資産≫
取得資産の名称

所在地

取得価格
（予定）

新宿イーストサイドスクエア（追加取得）（持分割合︓4%）

東京都
新宿区

8,500 百万円

CIRCLES 平河町（持分割合︓100%）東京都
千代⽥区1,780 百万円

契約締結⽇
（予定）

取得⽇
（予定）

2023 年 3 ⽉ 30 ⽇

2023 年 3 ⽉ 30 ⽇

（注）
「取得資産の名称」欄に記載の持分割合につき、新宿イーストサイドスクエア（追加取得）については、物件全体における当投資法⼈の共有持分割合を記載し、また本追加取得により同物件の持分割合は 39.0%となる予定です。
CIRCLES 平河町については、物件全体における当投資法⼈の持分割合を記載しています。

≪取得の理由≫当投資法⼈の規約に定める資産運⽤の対象及び⽅針に基づき取得を⾏うものです。両物件ともに都⼼の好⽴地に所在し、⾼い基本スペックと機能性を備えており、ポートフォリオの中⻑期的な競争⼒向上と資産規模の拡⼤につながると判断しています。なお、当投資法⼈の運⽤⽅針では、原則として3,000 ㎡以上の物件に投資することとしていますが、CIRCLES 平河町は昨今の多様な働き⽅に対応可能な競争⼒の⾼い物件である点を評価し、取得を決定しました。

1ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

≪取得予定資産︓新宿イーストサイドスクエア（追加取得）≫
１．取得の概要
取 得 資 産 の 名 称

新宿イーストサイドスクエア（追加取得）（持分割合︓4%）

取 得 価 格 （ 予 定 ）8,500 百万円

取先

三菱地所株式会社

得媒

介の有

無なし

取得決定⽇

2023 年 3 ⽉ 28 ⽇

契約締結⽇（予定）2023 年 3 ⽉ 30 ⽇

取 得 ⽇ （ 予 定 ）2023 年 3 ⽉ 30 ⽇

代⾦⽀払⽇（予定）2023 年 3 ⽉ 30 ⽇

2． 取得の理由検討に際して、次の点を特に評価しました。
（１）建物・設備
2012 年竣⼯の本物件は、１フロア当たり都内最⼤級の約 1,800 坪のフロアプレート、天井⾼2,850mm、OA フロア 130mm 等、⾼い基本スペックを誇る⼤型オフィスビルであり、飲⾷店舗やフィットネスジム等、オフィスワーカーにとって利便性の⾼い施設も⼊居しています。BCP対策として、制震構造や約 72 時間稼働可能な⾮常⽤発電機を備え、また、Low-E 複層ガラスや⾬⽔再利⽤施設等、環境負荷低減に配慮した仕様も導⼊され、⾼い防災性とエネルギー効率を実現しています。また、敷地⾯積に対して約 40％となる緑化率を確保した回遊性の⾼いランドスケープは、オフィスワーカーや地域⽣活者に憩いの場を提供し、地域コミュニティにも貢献する競争⼒の⾼い物件です。
（２）⽴地
本物件は、ビジネスや商業をはじめとして、多様な機能が集積した世界有数の都市である新宿エリアに位置し、デザイン性の⾼い外観でランドマーク性にも優れています。地下鉄「東新宿駅」に直結する他、JR・私鉄・地下鉄各線が乗り⼊れる「新宿駅」へも徒歩圏内であり、交通利便性に優れています。
3．取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 新宿イーストサイドスクエア（追加取得）（持分割合︓4%）
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
所有形態

信⼟地 所有権（共有持分 100 分の 4）

建物 所有権（共有持分 100 分の 4）

託受

託者 三菱 UFJ 信託銀⾏株式会社

所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） 東京都新宿区新宿六丁⽬27番30号
⽤途 事務所、店舗⾯積
⼟地 25,320.28 ㎡（登記簿上の⾯積）

建物 167,245.46 ㎡（登記簿上の延床⾯積）

構基
建造 鉄⾻・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 20 階建
準階

築⾯
時

積 5,914 ㎡
期 2012 年 3 ⽉

耐震性に関する事項
担保の状

地震ＰＭＬ:1.2％（東京海上ディーアール株式会社による地震リス
ク評価報告書に基づく）

況 なし
2

ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論
⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

鑑 定 評 価 額 8,510 百万円（ 価 格 時 点 ） （2023 年 3 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所
賃貸借の内容テ ナ ン ト 総 数 42
賃 貸 事 業 収 ⼊ 年間 387 百万円
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 328 百万円
総 賃 貸 ⾯ 積 4,626 ㎡
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積 4,678 ㎡

⼊居率の 推移2021 年 3 ⽉ 31 ⽇

100.0％

2021 年 9 ⽉ 30 ⽇

98.6％

2022 年 3 ⽉ 31 ⽇

98.7％

2022 年 9 ⽉ 30 ⽇

98.5％

取得予定⽇

98.9％

（1）本物件は新宿六丁⽬⻄北地区地区計画の区域内に存しており、建築物等を建築する際には当該地区計画の内容に従います。また、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。）第 86 条に基づく⼀団地認定を受けており、隣地（新宿区新宿六丁⽬ 315 番 33）と合わせて容積率 600％の認定を受けています。本物件の使⽤容積率は608.09％、隣地の使⽤容積率は 219.56％、⼀団地全体の容積率は599.99％で、⼀団地の容積率をほぼ全て消化している状況であり、本物その他特筆すべき事項
件及び隣地所有者は、⼀団地全体の使⽤容積率が容積率の最⾼限度を超えることとなるような建物の増築、修繕⼜は改築を⾏うことができません。なお、隣地所有者とは、上記制限を約するため、⼟地所有者間協定が締結されており、売主より当該協定の地位を承継しています。
（2）本物件の共有者間の協定書により、持分譲渡に関する優先交渉権に係る事項が定められています。

(注)

・当投資法⼈は、本物件の共有持分を 2014 年 10 ⽉ 1 ⽇付けで 14％、2017 年 1 ⽉ 25 ⽇付けで 3.6％、2018 年 3 ⽉ 30 ⽇付けで 13.4％、2020 年 3 ⽉ 27 ⽇付けで 4.0％取得しており、本追加取得により、本物件の共有持分は 39.0％となる予定。
・当該建物は、当投資法⼈による取得後、既に保有する持分部分と同様に三菱地所株式会社に⼀括賃貸し、同社がテナントに転貸を⾏うパススルー型のマスターリースとなる予定。
・⾯積、構造、建築時期については登記簿上の表⽰、⽤途については登記簿上の表⽰のうち、主要なものを記載。
・賃貸借の内容は、売主から提供を受けたデータに基づき、取得する持分のみを対象として算出した数値を記載。但し、テナント総数は本物件全体のテナント総数を記載。
・賃貸事業収⼊は 2022 年 3 ⽉から 2023 年 2 ⽉までの実績額の合計を記載。
・テナント総数、総賃貸⾯積、総賃貸可能⾯積及び取得予定⽇の⼊居率は、取得予定⽇における⾒込み数値を記載。
・NOI（Net Operating Income）
︓年間 274 百万円（当社想定数値）
・減価償却費︓年間 53 百万円（当社想定数値）

4．取得先の概要
名称 三菱地所株式会社

所

在地 東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬ 1 番 1 号

代

表者 代表執⾏役 執⾏役社⻑ 吉⽥

主な資設

事業

内

本⽴

年

淳⼀

容 不動産業
⾦ 142,414 百万円（2022 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）

⽉⽇ 1937 年 5 ⽉ 7 ⽇
3

ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

純資産 （連結）︓2,415,605 百万円（2022 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）

総資産 （連結）︓7,012,769 百万円（2022 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）

⽇本マスタートラスト信託銀⾏(株)信託⼝︓17.26％
⼤株主及び株主⽐率(株)⽇本カストディ銀⾏信託⼝︓5.13％（2022 年 3 ⽉ 31 ⽇現在）
明治安⽥⽣命保険(相)︓3.19％
投資法⼈・資産運⽤会社と当該会社の関係
三菱地所株式会社（以下、本表において「当該会社」という。
）は、本資産運⽤会社の親会社（2023 年 3 ⽉ 28 ⽇現在︓出資⽐率 100％）である。
また、2022 年 9 ⽉ 30 ⽇現在、当該会社は当投資法⼈の投資⼝を 17,120⼝（発⾏済投資⼝の総⼝数の 1.24％）保有している。

資本関係⼈

的関係 ら出向しており、当投資法⼈の執⾏役員は、当該会社の顧問を兼職して取引関係 ある。また、当投資法⼈の運⽤資産の賃借⼈である。その他、当投資法⼈

2023年3⽉28⽇現在、本資産運⽤会社の役職員のうち13名が当該会社かいる。

当該会社は、当投資法⼈の保有資産の⼀部の前所有者及び前信託受益者での保有資産に関連して付随的な契約を複数締結している。

関連当事者への該当状
況

当該会社は、本資産運⽤会社の関連当事者（財務諸表規則にて定義される。）に該当する。また、当該会社は、投資信託及び投資法⼈に関する法律施⾏令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改正を含む。）で定める本資産運⽤会社の利害関係⼈等、及び本資産運⽤会社が社内規程で定める利害関係者に該当する。

5．物件取得者等の状況
新宿イーストサイドスクエア（東京都新宿区新宿六丁⽬ 27 番 30 号）

物件の名称
（所在地）

前所有者の状況

前々所有者の状況

前々々所有者の状況

三菱地所株式会社

新宿六丁⽬特定⽬的会社なし

特別な利害関係にある者との関係

前記「取得先の概要」参照

本資産運⽤会社の株主である三菱地所株式会社（本資産運⽤会社への出資⽐率 100.0%）が優先出資をしていた。

－

取得経緯・
理由等

投資運⽤⽬的で取得

2012 年 3 ⽉新築

－

取得価格

前所有者が 1 年を超えて所有しているため記載を省略

－

－

取得時期

2014 年 10 ⽉取得

－

－

会社名

6．鑑定評価書の概要
物
鑑件
定名
評

価

称

新宿イーストサイドスクエア（追加取得）（持分割合︓4%）額8,510 百万円

鑑定評価機関の名称

⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所

価2023 年 3 ⽉ 1 ⽇

格

時
項⽬

点

内容

概要等

4
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論
⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

収益価格

8,510,000

直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格はともに同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけ、左記のように試算

直接還元法による価格

8,550,000(1)運営収益 [①－②]382,523① 可能総収益416,391② 空室等損失等

33,868(2)運営費⽤
維持管理費
ＰＭフィーて査定
対象不動産の空室率実績及び類似不動産の平均的空室率に基づき計上

98,98035,612（注）⽔道光熱費

26,117

修繕費

4,454

テナント募集費⽤等

3,078

公租公課

29,298

損害保険料

421

その他費⽤

0(3)運営純利益 [(1)-(2)]283,543(4)⼀時⾦の運⽤益

3,145(5)資本的⽀出

13,083(6)純収益 [(3)+(4)-(5)]273,605(7)還元利回り

対象不動産の現⾏平均賃料及び新規賃料⽔準等を勘案し3.2%

維持管理費は過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、PM フィーは現⾏契約を参考に査定
過年度実績額に基づき稼働率等を考慮のうえ計上
過年度実績額を参考にエンジニアリングレポートの年平均費⽤を考慮して計上
テナントの想定回転期間をもとに査定
2022 年度の実績額に基づき計上
過年度実績額に基づき、類似不動産の保険料等も考慮して査定当該項⽬として計上すべき費⽤はない
運⽤利回りを 1％として査定
類似不動産の過年度実績額、築年数及びエンジニアリングレポートの修繕更新費の年平均額を勘案して査定
各地区の基準となる利回りに対象不動産の個別性に起因するスプレッドを加減し、類似不動産の取引利回り等も参考に査定

ＤＣＦ法による価格8,470,000

割引率2.9%

最終還元利回り

3.3%

積算価格

類似不動産の投資利回りを参考に、対象不動産の個別性を勘案のうえ査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定

8,110,000

⼟地⽐率85.2%

建物⽐率

14.8%

＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
(注)

特になし

PM 業務委託先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託先が⾏っている他の取引に影響を与え、当投資法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。

5
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

≪取得予定資産︓CIRCLES 平河町≫
１．取得の概要
取 得 資 産 の 名 称

CIRCLES 平河町（持分割合︓100%）

取 得 価 格 （ 予 定 ）1,780 百万円

取先

三菱地所株式会社

得媒

介の有無なし取得決定

⽇2023 年 3 ⽉ 28 ⽇

契約締結⽇（予定）2023 年 3 ⽉ 30 ⽇

取 得 ⽇ （ 予 定 ）2023 年 3 ⽉ 30 ⽇

代⾦⽀払⽇（予定）2023 年 3 ⽉ 30 ⽇

2．取得の理由検討に際して、次の点を特に評価しました。
（１）建物・設備本物件は、2021 年竣⼯の築浅物件であり、本資産運⽤会社のスポンサーである三菱地所株式会社が展開するコンパクトオフィスシリーズ「CIRCLES」の 1 つです。
「集まって働く場所」をコンセプトに、⾼いデザイン性とオフィスに求められるセキュリティや機能を兼ね備え、屋上に仕事や休憩スペースとして使えるテラス、1 階にはカフェが⼊居する等、コミュニケーションやアイディアを誘発する空間を提供しています。シェアオフィスが⼿狭となった成⻑企業の本社移転、全国展開する企業の営業所・分室ニーズ等幅広い企業の需要を満たす競争⼒の⾼い物件です。
（２）⽴地
本物件の所在する平河町は、皇居の⻄側に位置し、千⿃ヶ淵公園や国⽴劇場等に近接していることから都⼼部ながらも⽐較的落ち着いた雰囲気がある⼀⽅、最⾼裁判所をはじめとした官公庁が集積する永⽥町・霞が関等にも近いことから、オフィス需要が底堅く存在するエリアです。本
物件は、地下鉄「半蔵⾨駅」と「麹町駅」の 2 駅から徒歩３分に所在し、「半蔵⾨駅」から「渋⾕駅」まで 9 分、「⼤⼿町駅」まで 7 分と交通利便性に優れています。
3．取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 CIRCLES 平河町（持分割合︓100%）
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産
所有形態
⼟地 所有権

建

物 所有権

所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） 東京都千代⽥区平河町⼀丁⽬3番13号
⽤途 事務所、店舗⾯積
⼟地 171.15 ㎡（登記簿上の⾯積）

建物 1,095.13 ㎡（登記簿上の延床⾯積）

構
基建

造 鉄筋コンクリート造陸屋根 11 階建
準階

築⾯
時

積 94.37 ㎡
期 2021 年 11 ⽉

耐震性に関する事項
担保の状

地震ＰＭＬ:3.9％（東京海上ディーアール株式会社による地震リスク評価報告書に基づく）

況 なし

鑑 定 評 価 額 1,810 百万円（ 価 格 時 点 ） （2023 年 3 ⽉ 1 ⽇時点）
6
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

鑑 定 評 価 機 関 ⼤和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容テ ナ ン ト 総 数 10
賃 貸 事 業 収 ⼊ 年間 21 百万円
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 28 百万円
総 賃 貸 ⾯ 積 885 ㎡
総賃貸可能⾯積 979 ㎡
2022 年 3 ⽉ 31 ⽇

23.0％

⼊ 居 率 の 推 移 2022 年 9 ⽉ 30 ⽇

32.6％

取得予定⽇

90.4％

その他特筆すべき事項 特になし

(注)・当該建物は、当投資法⼈による取得後、三菱地所リアルエステートサービス株式会社に⼀括賃貸し、同社がテナントに転貸を⾏うパススルー型のマスターリースとなる予定。
・⾯積、構造、建築時期については登記簿上の表⽰、⽤途については登記簿上の表⽰のうち、主要なものを記載。
・賃貸借の内容は、売主から提供を受けたデータに基づく。
・賃貸事業収⼊は 2022 年 3 ⽉から 2023 年 2 ⽉までの実績額の合計を記載。
・テナント総数、総賃貸⾯積、総賃貸可能⾯積及び取得予定⽇の⼊居率は、取得予定⽇における⾒込み数値を記載。
・NOI（Net Operating Income）
︓年間 59 百万円（当社想定数値）
・減価償却費︓年間 21 百万円（当社想定数値）

4．取得先の概要
前記「取得先の概要」をご参照ください。
5．物件取得者等の状況
物件の名称
（所在地）

CIRCLES 平河町（東京都千代⽥区平河町⼀丁⽬ 3 番 13 号）
前所有者の状況

前々所有者の状況

三菱地所株式会社－

特別な利害関係にある者との関係

前記「取得先の概要」参照－

取得経緯・理由等

2021 年 11 ⽉新築

－

取得価格

－－

取得時期－－会社名

7
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論
⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

6．鑑定評価書の概要
物
鑑件
定

名
評

価

称

CIRCLES 平河町

額1,810 百万円

鑑定評価機関の名称

⼤和不動産鑑定株式会社

価2023 年 3 ⽉ 1 ⽇

格時

点

項⽬
収益価格

内容

概要等

1,810,000

将来の純収益の変動を明⽰して導いた DCF 法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格からの検証も⾏って収益還元価格を試算

直接還元法による価格

1,880,000(1)運営収益 [①－②]82,276① 可能総収益85,662対象不動産の中⻑期的競争⼒、類似不動産の新規賃料⽔準を勘案して査定② 空室等損失等

3,385

類似不動産の平均的空室率に基づき、対象不動産の競争⼒等も考慮して計上(2)運営費⽤
維持管理費

19,6106,184（注）

維持管理費及び PM フィーは現⾏契約に基づき査定

⽔道光熱費

3,023

過年度実績額及び類似不動産の実績額を参考に査定

修繕費

1,133

エンジニアリングレポートの年平均費⽤に基づき査定657

類似不動産の事例を参考に新規⼊居テナントの 1.0 か⽉分を計上

ＰＭフィー

テナント募集費⽤等
公租公課

7,995

損害保険料その他費⽤(3)運営純利益 [(1)-(2)](4)⼀時⾦の運⽤益

81534
357
1,144

(6)純収益 [(3)+(4)-(5)]61,880(7)還元利回り

保険料⾒積額を参考に計上
消耗品費、その他雑費等を計上

62,666(5)資本的⽀出

ＤＣＦ法による価格

2022 年度の実績額に基づき計上

3.3%

運⽤利回りを 1.0％と査定して計上
エンジニアリングレポートの年平均更新費に基づき査定
類似不動産の取引利回り等を参考に査定

1,780,000

割引率

3.1%

類似不動産の取引に係る割引率、他の⾦融商品に係る利回りとの⽐較から査定

最終還元利回り

3.5%

還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定

積算価格

1,230,000

⼟地⽐率

60.4%

建物⽐率

39.6%

＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
(注)

特になし

PM 業務委託先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託先が⾏っている他の取引に影響を与え、当投資法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。

8
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

≪利害関係⼈等との取引≫
本取引は、利害関係⼈等との取引に該当します。当該取引に際して、本資産運⽤会社は、「利害関係者取引規程」に基づき、コンプライアンス委員会における審議及び承認を得た上で、運⽤会議での承認⼿続を経ています。
≪決済⽅法等≫（1）取得資⾦
新宿イーストサイドスクエア︓借⼊⾦
CIRCLES 平河町︓借⼊⾦（2）決済⽅法
引渡し時に⼀括(注) 新宿イーストサイドスクエア及び CIRCLES 平河町の取得にかかる借⼊⾦については、本⽇付で公表いたしました「資⾦の借⼊に関するお知らせ」をご参照ください≪今後の⾒通し≫

本取得による当投資法⼈の 2023 年 3 ⽉期（2022 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2023 年 3 ⽉ 31 ⽇）の運⽤状況に対する影響は軽微であり、運⽤状況の予想の修正はありません。
また、2023 年 9 ⽉期（2023 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2023 年 9 ⽉ 30 ⽇）の運⽤状況の予想の修正及び2024 年 3 ⽉期（2023 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2024 年 3 ⽉ 31 ⽇）の運⽤状況の予想については、本⽇付で公表いたしました「2023 年 9 ⽉期の運⽤状況の予想の修正及び 2024 年 3 ⽉期の運⽤状況の予想に関するお知らせ」をご参照ください。

（参考）当期運⽤状況の予想（2022 年 11 ⽉ 15 ⽇公表分）及び前期実績
１⼝当たり分配⾦
営業収益営業利益

経常利益

当期純利益

(利益超過分配⾦は含まない)

2022 年 9 ⽉期（実績）
2023 年 3 ⽉期
（予想）
2023 年 9 ⽉期
（予想）

1 ⼝当たり利益超過分配⾦百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

37,65418,042

17,256

16,79011,500036,98016,67015,81015,79011,400037,18016,57015,67015,66011,3000

以上9
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

≪参考資料≫●新宿イーストサイドスクエア

案内図●新宿イーストサイドスクエア

外観写真

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ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。

●CIRCLES 平河町 案内図●CIRCLES 平河町 外観写真11
ご注意︓この⽂書は、当投資法⼈の国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関して⼀般に公表するための記者発表⽂であり、投資勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、必ず当投資法⼈が作成する新投資⼝発⾏及び投資⼝売出届出⽬論⾒書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご⾃⾝の責任と判断で投資なさるようにお願いします。