２０２４年１月３１日
各位
株式会社 紀陽銀行

株式会社Ａｎｄ Ｄｏホールディングス向け「紀陽サステナビリティ・リンク・ローン」の実行について
株式会社紀陽銀行（頭取：原口 裕之）は、株式会社Ａｎｄ Ｄｏホールディングス（所在地：東京都千代田区、代表取締役社長ＣＥＯ：安藤 正弘）に対し、「紀陽サステナビリティ・リンク・ローン（以下、本商品）」を実行いたしましたので、下記のとおりお知らせします。
本商品は、お客さまにＳＤＧｓに関する野心的な目標（ＳＰＴｓ：サステナビリティ・パフォーマンス・ターゲット）を設定していただき、目標達成状況に応じて金利が変動する商品です。目標の達成にインセンティブを設けることで、お客さまのサステナビリティ経営の高度化を図ります。
当行は、今後も地域の事業者の皆さまのＳＤＧｓ達成に向けた取り組みを支援することで、地域経済の持続的な成長に貢献してまいります。
１．本件の概要
会社

本借入人

代表設期

株式会社Ａｎｄ Ｄｏホールディングス社

東京都千代田区丸の内 1 丁目 8 番 1 号 丸の内トラストタワーN 館 17F

者

安藤 正弘

立２００９年１月

事 業 内 容フランチャイズ事業、ハウス・リースバック事業、金融事業、不動産売買事業、不動産流通事業、リフォーム事業行

日

２０２４年１月３１日

額

５００百万円間

２年１０か月実融

名資金

２．ＳＰＴｓの概要
2024年6月期

2025年6月期

ハウス・リースバック累積仕入契約件数（2023年6月期からの累積値）

2,400

3,840

リバースモーゲージ保証残高：億円

285506・サステナビリティ・リンク・ローンとしての「サステナビリティ・リンク・ローン原則」、「グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン」への適合性について、株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）
よりセカンドオピニオンを取得しております。

以本取り組みは、ＳＤＧｓ（持続可能な開発目標）のゴール１１「住み続けられるまちづくりを」、ゴール１７「パートナーシップで目標を達成しよう」につながる取り組みです。

上セカンドオピニオン株式会社 And Do ホールディングス

2024 年 1 月 24 日

サステナビリティ・リンク・ローン

ESG 評価本部
担当アナリスト：大石竜志

格付投資情報センター（R&I）は、And Do ホールディングス（以下：And Do HLD）を資金調達者、貸付人を紀陽銀行とするサステナビリティ・リンク・ローンについて、「サステナビリティ・リンク・ローン原則」及び環境省「グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン 2022 年版」の「サステナビリティ・リンク・ローンに期待される事項」に適合していることを確認した。オピニオンは下記の見解に基づいている。

■オピニオン概要(1)KPIs の選定
KPI-1 は And Do HLD のハウス・リースバックにおける物件の年間仕入契約数で、KPI-2 はリバースモーゲージの保証残高である。And Do HLD は 2022 年 3 月に策定した「中期経営計画」において、創出価値と役割に関して「生活者・企業・金融機関に対して、不動産を軸に時代のニーズに即したソリューションを提供」と説明している。そのうえで、取り組むべき社会課題として、高齢化社会に対応して高齢者の資金ニーズに顧客目線で対応することを打ち出しており、その答えが、ハウス・リースバック及びリバースモーゲージの推進としている。今般の SLL で採用する目標については経営企画部が策定し、取締役会で承認された中期経営計画の数値を採用しており、重要な指標といえる。
(2)SPTs の設定
SPT-1 はハウス・リースバックにおける 2024 年 6 月期に 2023 年 6 月期と 2024 年 6 月期の 2 年間の累積仕入契約件数を 2,400 件、2025 年 6 月期は 2023 年 6 月期から 2025 年 6 月期までの 3 年間の累積で3,840 件達成すること。SPT-2 はリバースモーゲージの保証残高を 2024 年 6 月期に 285 億円、2025 年 6月期は 506 億円を達成することである。ハウス・リースバックは 2023 年 6 月期の過去 3 期累計と比較して約 1.2 倍の件数目標を、リバースモーゲージ保証残高は 2023 年 6 月期と 2025 年 6 月期の比較で約 3.8倍の目標となる。ハウス・リースバックは中期目標を上回る水準で推移しているが、計画を建てた時点（実績は 2021 年 6 月期）からみれば、単年度でみて 2025 年 6 月期は 1.6 倍の水準に当たる。一方、リバースモーゲージ保証の 2023 年 6 月期実績は増加しているものの、目標を下回っており、目標達成へのハードルはより高くなった。残された期間は 2 年と短く、相応の努力を要すると考えられる。
(3)ローンの特性
And Do HLD と貸付人との間で協議のうえ貸出条件を決めている。2024 年 6 月期及び 2025 年 6 月期
において、SPT-1 及び SPT-2 のいずれも達成した場合に基準金利から金利を引き下げる。引き下げる変動金利幅は、一般的なサステナビリティ・リンク・ローンやサステナビリティ・リンク・ボンドとさほど変わらない水準で設計されている。貸出条件と And Do HLD の SPTs に対するパフォーマンスが連動しており、SPTs の達成のインセンティブになっている。
(4)レポ―ティング
And Do HLD は貸付人に対し、年に 1 回、SPTs の達成状況について報告する。貸付人への報告とともに、And Do HLD のウェブサイトにも決算資料として開示する。以上により貸付人は SPTs の達成状況に関する最新の情報を入手できる。
(5)検証
And Do HD は KPI の算定結果について、監査法人が検証した決算報告書を基に作成した決算資料にて貸付人に報告する。貸付人は報告書面から SPTs の未達・達成を判定する。

株式会社格付投資情報センター

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〒101-0054 東京都千代田区神田錦町三丁目２２番地テラススクエア（お問い合わせ）マーケティング本部

カスタマーサービス部

TEL 03-6273-7471

セカンドオピニオンは、企業等が環境保全および社会貢献等を目的とする資金調達のために策定するフレームワークについての公的機関または民間団体等が策定する当該資金調達に関連する原則等との評価時点における適合性に対する R&I の意見であり、事実の表明ではありません。また、R&I は、適合以外の事柄につき意見を表明するものではなく、資金調達の目的となる成果の証明、投資判断や財務に関する助言や、投資の是非等の推奨をするものではありません。R&I は、セカンドオピニオンに際し関連情報の正確性等につき独自の検証を行っておらず、これに関し何ら表明も保証もいたしません。R&I は、セカンドオピニオンに関連して発生する損害等につき、何ら責任を負いません。セカンドオピニオンは、原則として発行体から対価を受領して実施したものです。なお、詳細につき本稿末尾をご覧下さい。

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セカンドオピニオン

1. 借入人の概要と本 SLL の位置付け(1)

And Do ホールディングスの概要① 事業概要And Do HLD は 1991 年創業の不動産および不動産関連の金融事業を展開するグループの事業持株会社。2022 年 1 月 1 日付で事業持株会社体制へ移行し、ハウスドゥより商号変更した。



中小不動産事業者や新規に不動産業に参入しようとする企業に対するノウハウの提供などを主とするフランチャイズ事業、ハウス・リースバック事業、リバースモーゲージ保証事業などの金融事業、不動産売買事業、不動産流通事業、リフォーム事業、建物管理事業を営む。



不動産事業を通じて世の中を安心、便利にすることを目標に、国内 1,000 店舗のフランチャイズのネットワーク構築による不動産情報の公開と、不動産サービスメーカーとして時代に即した不動産ソリューションサービスを提供することで、お客様から必要とされる企業を目指している。

② ビジネスモデルについて～中期経営計画
・And Do HLD は少子高齢化の流れに伴い資金を必要とする高齢者が増加すると予測し、それに伴い高齢者の資金ニーズも増えるとみており、該当する事業を成長強化事業として位置づけている。

・2019 年 6 月に金融庁の金融審議会・市場ワーキング・グループがまとめた報告書によると、「夫 65歳以上、妻 60 歳以上の夫婦のみの無職の世帯では、毎月の不足額の平均は約 5 万円であり、まだ 20〜30 年の人生があるとすれば、不足額の総額は単純計算で 1,300 万円〜2,000 万円になる。」とした。このことは「老後 2,000 万円問題」として広く社会に認知されることになった（下図参照）。

・

高齢者においては、年金を受給していても働いていないことにより、まとまった資金に対応するには難しいケースも想定される。一方で、財産として持ち家を所有しているケースも多く、不動産を活用した資金調達が増えると想定している。

・

一般的な不動産担保ローンでは年齢の制限があったり、資金需要のために不動産を売却すれば、別途、住む場所を探さないといけなくなったりする。こうした需要に対して自宅に住み続けながらも、資金を提供することが And Do HLD が取り組む社会的課題として認識し、ハウス・リースバック事業、リバースモーゲージ保証事業などの金融事業に取り組んでいる。

[出所：And Do HLD、IR 資料]

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セカンドオピニオン＜ハウス・リースバック、リバースモーゲージの顧客属性＞

・

ハウス・リースバックを利用する顧客のうち 80％以上は 60 代以上で、老後の生活資金確保などが利用目的となっている。それ以外では個人事業主が事業資金調達の手段として利用されるケースもある。

・

リバースモーゲージは高齢者向けの金融商品で、同社グループが保証を行う利用者は、60 代以上が80％を超える割合を占めている。利用目的は、ハウス・リースバック同様、老後の生活資金確保や、住宅ローンの負担軽減のための借り換え等に利用されることが多い。

（2）SLL の位置付け
・ And Do HLD は不動産事業を通じて世の中を安心、便利にすることを目標に、国内 1,000 店舗の FC
チェーンネットワークの構築による不動産情報の公開と、不動産サービスメーカーとして時代に即した不動産ソリューションサービスを提供することで、顧客から必要とされる企業を目指している。
・ ハウス・リースバック及びリバースモーゲージは、住みながら自宅を活用した資金調達の方法として老後の生活資金のニーズに対応する。少子高齢化の流れに伴い、資金を必要とする高齢者の数が増大すると予測される為、該当する事業を成長強化事業として位置づけ、さらなる拡大を目指している。
・ And Do HLD の事業は、リフォームによる中古住宅の再生、耐震補強による住宅寿命の長期化、ハウス・リースバックやリバースモーゲージ保証事業による老後資金の確保などが挙げられる。
・ ハウス・リースバックやリバースモーゲージは、最終的には通常、対象物件を売却することになる。当該家屋は時間の経過した古家が大半を占める。核家族化の進展などに伴い、家族が実家を引き継がないケースが増えてきており、空き家問題が社会問題化している。
・ そうした家屋を And Do HLD がリフォームなど売却しやすいよう再生化することにより、不動産流通を活性化することで、空き家問題の解決にもつながると考えている。

・ And Do HLD は今般の SLL への取り組みについて、自社の持つソリューションを生かせるとともに、社会課題に対応する手段と捉えている。

■And Do ホールディングスの事業[出所：And Do HLD、IR 資料]

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セカンドオピニオン

2. KPIs の選定
評価対象の「KPI の選定」は以下の観点からサステナビリティ・リンク・ローン原則に適合している。

(1) KPIs の概要
・ KPI-1 は And Do HLD のハウス・リースバックにおける物件の年間仕入契約数で、KPI-2 はリバースモーゲージの保証残高である。

■ハウス・リースバックとリバースモーゲージの仕組み[出所：And Do HLD、IR 資料]

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セカンドオピニオン■ハウス・リースバックとリバースモーゲージの商品性商品

ハウス・リースバック

当初

不動産を And Do HLD に売却

金融機関と契約し借り入れ対象者

特に制限なし基本的にシニア世代が対象自由（投機資金は除く）例）生活資自由（投機資金は除く）例）生活資金、介護費

金、介護費用、他債務借換等用、他債務借換等

調達可能額

不動産査定額による不動産査定額による借入期間－

終身支払方法

賃料の支払い

期限一括返済（利息のみ毎月返済）

地域に応じた賃料年間賃料は買取価格

例）5％（変動金利）取扱金融機関によるの 6～8％

月利息のみ支払い

資金使途支払い水準

リバースモーゲージ

原則、連帯保証人不要
保証等

なし

毎取扱金融機関による。

And Do HLD 子会社のフィナンシャルドゥが金融機関に対して保証担保なし

団体信用生命保険なし

年収条件なし自宅（自宅以外に所有不動産あれば追加担保提供可能）なし
年金等、安定継続収入のあるかた（取扱金融機関の基準に準じる）

物件の保有者は不動産売却により売却特徴代金を取得する。物件は And Do HLD

元金は申込人が死亡時点で不動産を売却するこが保有し、売却人は家賃を支払うが、とにより支払う。

再度購入することもできる。

(2) KPIs の重要性
① 企業理念・ And Do HLD の企業理念は「お客様の豊かさ、社員の豊かさ、社会の豊かさを常に創造し、末永い繁栄と更なる幸福を追求します。
」としており、経営理念においては「お客様から必要とされ、お客様へ尽くします。」と掲げている。

② KPI の重要性
・ And Do HLD は 2022 年 3 月に策定した「中期経営計画」において、創出価値と役割に関して「生活者・企業・金融機関に対して、不動産を軸に時代のニーズに即したソリューションを提供」と説明している。
・ そのうえで、取り組むべき社会課題として、高齢化社会に対応して高齢者の資金ニーズに顧客目線で対応するとしている。その答えが、ハウス・リースバック及びリバースモーゲージの推進としている。

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セカンドオピニオン

・ 今般の SLL で採用する目標については経営企画部が策定し、取締役会で承認された中期経営計画の数値を採用しており、重要な指標といえる。

・ ハウス・リースバック及びリバースモーゲージを進捗することは、And Do HLD の企業理念、経営理念にも沿ったものであるといえる。なお、本件の取り組みは SDGs への貢献にも資するものと考えられる。

SDGs 目標

ターゲット
1.4 2030 年までに、貧しい人たちや特に弱い立場にいる人たちをはじめとしたすべての人が、平等に、生活に欠かせない基礎的サービスを使えて、土地や財産の所有や利用ができて、新しい技術や金融サービスなどを使えるようにする。

3. SPTs の設定
評価対象の「SPTs の選定」は以下の観点からサステナビリティ・リンク・ローン原則に適合している。

(1) SPTs の概要
・ And Do HLD と貸付人は SPTs の客観性、計画の妥当性、レポーティングなどを踏まえて貸出条件を交渉し SPTs を設定している。
・ SPT-1 はハウス・リースバックにおける 2024 年 6 月期に 2023 年 6 月期と 2024 年 6 月期の 2 年間の累積仕入契約件数を 2,400 件、2025 年 6 月期は 2023 年 6 月期から 2025 年 6 月期までの 3 年間の累積で 3,840 件達成すること。SPT-2 はリバースモーゲージの保証残高を 2024 年 6 月期に 285 億円、2025 年 6 月期は 506 億円を達成することである。

・ SPTs は 2024 年 6 月期、2025 年 6 月期の値をもって判定する。

実績値
年度
ハウス・リースバック

目標

2019 年

2020 年

2021 年2022 年2023 年

2024 年2025 年

6 月期

6 月期

6 月期

6 月期

6 月期

6 月期

6 月期

554

660

903

1,090

1,238

(2,400)（3,840）

※2 期計

※3 期計

(285)

(506)

仕入契約件数（SPT-1）

リバースモーゲージ
保証残高：億円 (SPT-2)

263453

6/988132セカンドオピニオン(2) SPTs の野心性
① 過去実績からみた SPTs 目標の水準感
・ And Do HLD の 2019 年 6 月期以降の実績をみると、年々伸びてはいるものの、件数、金額ベースでみて、SPTs の水準は極めて高い目標であることがわかる。取引自体が個人ベースであり、件数や物件単価もそう大きなものでもなく、地道に積み上げることにより達成できる数値である。

② SPTs 目標の達成手段と不確実性要素
・ 目標の達成においてハウス・リースバックについては、直営店と FC 店を活用して件数の増大を目指す。フランチャイズ店舗数の拡大を図るとともに、個人が中心の商品であるため、広告宣伝などを通して商品の認知度を高め、顧客獲得につなげることで、月間の申し込み状況を 150 件（2025 年）まで引き上げたい考えだ。
・ リバースモーゲージ保証事業については、新規の提携金融機関開拓によりエリア拡大させる。金融機
関の提携先を 2023 年 8 月 14 日の 46 先から、2025 年には 100 先まで引き上げたい考え。リバースモーゲージは金融機関への申し込みによって契約されるため、提携する金融機関の募集力による部分が大きい。
・ いずれの商品も不動産の価格に依拠した商品である。また、リバースモーゲージは変動金利商品である。このため、不動産価格や金利が変動した場合に、影響を受ける可能性がある。また、類似商品や提携していない金融機関など、ライバルとなる企業や商品もある。

③ SPTs の野心性
・ 2025 年 6 月期の中期計画の最終期において、ハウス・リースバックは 3 年間の累積で 3840 件を掲げており、2023 年 6 月期における過去 3 年の実績と比較して約 1.2 倍の件数目標になる。リバースモー
ゲージ保証残高は 2023 年 6 月期と 2025 年 6 月期の比較で約 3.8 倍の目標となる。ハウス・リースバックの実績は中期目標を上回る水準で推移しているが、計画を建てた時点（実績は 2021 年 6 月期）からみれば、単年度でみて 2025 年 6 月期は 1.6 倍の水準に当たる。一方、リバースモーゲージ保証の2023 年 6 月期の値は増加しているものの、目標を下回っており、目標達成へのハードルはより高くなった。残された期間は 2 年と短く、相応の努力を要すると考えられる。
・ SPTs は And Do HLD が取り組むべき課題と結びついている。高齢者への商品提供を増やすという試みは、企業としてのサステナビリティを目指すうえで重要な位置づけとなっている。
・ ハウス・リースバック及びリバースモーゲージは不動産の流通性を前提に価格、枠を設定している。
賃料は、買取価格と在住する地域の相場を勘案して設定している。リバースモーゲージの金利は市中金利にスプレッドを乗せる形で設定されており、銀行によって違いがあるものの、特に高い水準ではない。賃料や支払いができなくなった場合は、物件から退去することにはなるが、そうした場合においても、And Do HLD が持つネットワークから賃貸物件を紹介するなど、丁寧な対応を実践している。
・ And Do HLD の企業活動がもたらすポジティブ及びネガティブなインパクトを包括的に捉え、サステナビリティに関連するポジティブなインパクトが大きいものとなっている。

(3) SPTs の妥当性
・ SPTs の適切性は独立した第三者である R&I からセカンドオピニオンを取得している。

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セカンドオピニオン

4. ローンの特性
評価対象の「ローンの特性」は以下の観点からサステナビリティ・リンク・ローン原則に適合している。
・ And Do HLD と貸付人との間で協議のうえ貸出条件を決めている。2024 年 6 月期及び 2025 年 6 月期
において、SPT-1 及び SPT-2 のいずれも達成した場合に基準金利から金利を引き下げる。
・ 引き下げる変動金利幅は、一般的なサステナビリティ・リンク・ローンやサステナビリティ・リンク・ボンドとさほど変わらない水準で設計されている。貸出条件と And Do HD の SPTs に対するパフォーマンスが連動しており、SPTs の達成のインセンティブになっている。

5. レポーティング
評価対象の「レポーティング」は以下の観点からサステナビリティ・リンク・ローン原則に適合している。
・ And Do HLD は貸付人に対し、年に 1 回、SPTs の達成状況について報告する。
・ 事業部が件数を取りまとめて、経営企画部が集計する。最終的に社内確認のうえ、公表するとしており、手順を明確に定めている。
・ 貸付人への報告とともに、And Do HD のウェブサイトに決算資料として開示する。以上により貸付人
は SPTs の達成状況に関する最新の情報を入手できる。

6. 検証
評価対象の「検証」は以下の観点からサステナビリティ・リンク・ローン原則に適合している。
・ And Do HLD は KPI の算定結果について監査法人が検証した決算報告書を基に作成した決算資料にて貸付人に報告する。

・ 貸付人は報告書面から SPTs の未達・達成を判定する。
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