J-REIT市場2018年の展望〜相場転換への環境が徐々に整う〜
お伝えしたいポイント

2018年1月10日

・2018年のJ-REIT市場は堅調な⾒通し・堅調なファンダメンタルズは継続する⾒通し・バリュエーション面での割安感が高まる
・海外投資家の資⾦流⼊を背景に需給環境は改善へ
・J-REIT市場は回復軌道へ＜2018年のJ-REIT市場は堅調な⾒通し＞2018年のJ-REIT市場は、①堅調なファンダメンタルズ、②割安なバリュエーション、③需給環境の改善を背景に転換点を迎え、堅調な相場展開になると考えております。

＜堅調なファンダメンタルズは継続する⾒通し＞東京オフィス市況は、堅調な需要を背景にオフィス空室率、オフィス賃料ともに良好です（図１）。一方で、2018年はオフィス供給量の増加が予想されていることから、オフィス需給の悪化を懸念する⾒方があります。しかし、供給量そのものは、過去⽔準と⽐較すると⼤幅な増加とはいえず、また都⼼オフィスに対する増床ニーズは強く、例えば2018年夏に竣⼯予定の「渋谷ストリーム」にGoogle日本法人が入居予定との報道があるように、竣⼯前にテナントが内定しているオフィスもあります。これらを踏まえるとオフィスの新規供給は底堅い需要によって消化され、オフィスの需給環境が⼤幅に悪化する可能性は低いと⾒ています。
※詳しくは過去のレポート（＊1）をご参照ください。

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＜バリュエーション面での割安感が高まる＞
堅調なファンダメンタルズの一方で市場が軟調に推移していることから、バリュエーション面での割安感が強まっています。
東証REIT指数の予想配当利回りは、オフィス賃料上昇を背景に分配⾦が増加基調にあることから、4％付近と魅⼒的な⽔準にあります（図２）。
また、市場全体のNAV倍率（物件の価値を時価で評価した1口あたり純資産と投資口価格の倍率）は、割安と判断される1倍近辺にあります（図３）。

バリュエーション面での割安さは、J-REIT市場において自社株買い（正確には自己投資口取得）やM&A（REIT同士の合併）という新たな動きを引き起こしています（表１）。
自社株買いについては、NAV倍率が1倍を下回る銘柄において、⼿元資⾦の活⽤先として自社株を取得することは実質的に割安な価格で不動産を購入したのと同じ効果が得られることになります。1口あたり分配⾦を効率的に向上させるなどのプラス効果がみこまれることから、市場では好感されました。
M&Aについては、2017年11月10日、ケネディクス・レジデンシャルとジャパン・シニアリビングとの合併が発表されました。これは存続会社であるケネディクス・レジデンシャルがNAV倍率において割安になっていたジャパン・シニアリビングを買収する⾏為とみなすことができます。
※詳しくは過去のレポート（＊2）をご参照ください。

表1:J-REIT各社の自社株買いの発表
上限金額
（百万円）
2017年6月12日 インベスコ・オフィス・ジェイリート
800
10月10日 いちごホテルリート
300
10月16日 日本リテールファンド
10,000
11月15日 グローバル・ワン不動産
1,000（出所）各社公表資料より大和投資信託作成

発表日

銘柄

※1ページ目の「当資料のお取り扱いにおけるご注意」をよくお読みください。

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＜海外投資家の資⾦流⼊を背景に需給環境は改善へ＞
東京証券取引所が発表しているJ-REITの2017年11月の投資部門別売買状況をみると、海外投資家の買いが増加し、資⾦流入が活発化していることがわかります（図４）。ここもと市場の押し下げ要因となっていた、J-REITに投資する投資信託等からの資⾦流出の影響を吸収していると⾒ています。
前述のような、良好な事業環境やバリュエーション面の割安感に着目した海外投資家の買い意欲が回復してきたと考えられます。また、海外市場との⽐較においても、J-REITは主要各国の中でREITと国債の利回り格差が⼤きく、相対的に割安感があることも好材料となっています（図５）。

＜J-REIT市場は回復軌道へ＞
今後は、良好な事業環境に加えて、J-REIT市場の割安なバリュエーションを背景とした新たな動き、海外投資家による買いを中⼼とした需給環境の改善が市場回復のきっかけになると期待されます。

＜ご参考＞過去の関連レポート＊１「2018年問題とJリート市場について」2017年4月24日
http://www.daiwa-am.co.jp/market/html_ml/ML20170424_1.html＊２「J-REIT市場は底打ちへ〜自社株買いとM&AからうかがえるJ-REITの割安感〜」2017年12月1日
http://www.daiwa-am.co.jp/market/html_ml/ML20171201_1.html※東証REIT指数は、東証に上場しているREIT全銘柄を対象とした時価総額加重平均の指数で、現在、東証が算出・公表しているTOPIX(東証株価指数)に準じた方法により算出し、ホームページを通じて終値ベースの指数値（配当込みの指数値を含む）を公表しています。東証REIT指数の指数値及び東証REIT指数の商標は、（株）東京証券取引所の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など東証REIT指数に関するすべての権利及び東証REIT指数の商標に関するすべての権利は （株）東京証券取引所が有します。

以 上※1ページ目の「当資料のお取り扱いにおけるご注意」をよくお読みください。

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