NEWS RELEASE

各2022 年 11 月 15 日位＜不動産投資信託証券発行者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法人
代表者名 執行役員柳澤 裕（コード番号 ８９５２）＜資産運用会社名＞
ｼﾞｬ ﾊﾟﾝﾘ ｱﾙｴｽ ﾃｲﾄｱ ｾｯﾄﾏ ﾈｼﾞﾒﾝ ﾄ株 式 会 社
代表者名 代表 取 締役 社⾧ 小島 正二郎
問合せ先 執行役員企画部⾧ 元岡 將
TEL.03-3211-7951

国内不動産の譲渡に関するお知らせ
当投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社（以下、「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり国内不動産の譲渡を決定しましたので、お知らせいたします。
なお、本譲渡は 3 回に分けて行われる予定であり、各譲渡日付で持分の 25％、30％、45％を譲渡する予定です。
記
１．譲渡の概要
譲渡資産の名称

晴海フロント39,110 百万円

譲渡価格（予定）想 定 帳 簿 価 額
想 定 譲 渡 損 益
譲

渡①9,777 百万円②11,733 百万円③17,599 百万円（共有持分 25%）

（共有持分 30%）

（共有持分 45%）

24,730 百万円①6,280 百万円②7,460 百万円③10,990 百万円

13,940 百万円①3,360 百万円②4,110 百万円

先非開示（後述 4.を参照）③6,460 百万円

媒介の有

無有（媒介者は利害関係人等に該当しません）

譲渡決定日

2022 年 11 月 15 日

契約締

結日

2022 年 11 月 15 日

譲渡日（予定）2022 年 12 月 1 日

2023 年 4 月 3 日

2024 年 1 月 12 日

代金受取日（予定）2022 年 12 月 1 日

2023 年 4 月 3 日

2024 年 1 月 12 日

1

・譲渡価格には、譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等は含みません。
・想定帳簿価額は、譲渡日までに予定されている資本的支出及び想定される減価償却費等を基(注)に資産運用会社が算定した、本日時点で想定される帳簿価額です。
・想定譲渡損益は、譲渡価格から想定帳簿価額及び譲渡費用（一部未確定）を引いた本日時点の想定金額を記載しています。

２．本譲渡の理由
昨今、「IT の進歩」、「環境意識の高まり」、「働き方の多様化」等を背景に、オフィスに求められる役割、機能は変化しています。当投資法人はこうした新しい潮流による事業環境の変化を見据え、ポートフォリオの中⾧期的な競争力に着目し、プロアクティブな視点でポートフォリオの入替を戦略的に進める方針を掲げております。
今般、本物件が位置する晴海エリアのオフィスの需給動向は今後注視が必要な状況であり、本物件においても総賃貸面積の大部分を占める主要テナントが退去する見込みです。このような背景のもと、本資産運用会社は、本物件を中⾧期的に運用することと譲渡することを比較検討した結果、譲渡先から上記条件による売買提案を得られたことも踏まえ、本譲渡を決定しました。
なお、本譲渡は、譲渡時期が 3 期（2023 年 3 月期、2023 年 9 月期、2024 年 3 月期）に分かれており、分配金の平準化に寄与します。
また、本譲渡に伴い発生する手取金は借入金の返済や手元資金として将来の特定資産の取得等に充当することを想定しております。
３．譲渡資産の内容
譲 渡 資 産 の 名 称

晴海フロント

特 定 資 産 の 種 類 国内不動産
所有形態
土地 所有権

建

物 所有権

所在地（住居表示）
建

築時

用
鑑

東京都中央区晴海二丁目 1 番 40 号
期 2012 年 2 月
途 事務所、店舗

定評

価額 38,000 百万円（ 価 格 時 点 ） （2022 年 11 月 1 日時点）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社中央不動産鑑定所
賃貸借の内容テナント総数 7
賃 貸 事 業 収 入 1,141,930 千円
敷 金 ・ 保 証 金 1,863,480 千円
総 賃 貸 面 積

33,260 ㎡

総賃貸可能面積

33,369 ㎡
2020 年 9 月 30 日

100.0%

2021 年 3 月 31 日

100.0%

入 居 率 の 推 移 2021 年 9 月 30 日

100.0%

2022 年 3 月 31 日

100.0%

2022 年 9 月 30 日

99.7%

その他特筆すべき事項 特になし
2

・2022 年 12 月 1 日に不動産管理処分信託契約を締結し信託設定をした上で、不動産信託受益権の(注)譲渡を行う予定。
・用途は登記簿上の表示のうち、主要なものを記載。
・賃貸借の内容は、2022 年 9 月期末日の数値を記載。

４．譲渡先の概要
譲渡先は国内特定目的会社ですが、譲渡先の同意が得られないため非開示とします。なお、当投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者には該当しません。
5．決済方法等
譲渡日毎に、代金一括決済
6．今後の見通し
本譲渡を前提とした当投資法人の 2023 年 3月期（2022 年 10月1日～2023 年 3月31日）及び 2023 年 9月期（2023 年 4月1日～2023 年 9月30日）における運用状況の予想については、本日付け発表の「2022 年 9 月期 決算短信（REIT）」をご参照ください。
また、本譲渡益は、将来の分配金の安定化などを目的として、租税特別措置法第 65 条の 7 に規定されている「特定の資産の買換えの場合の課税の特例（以下、「本特例」といいます。）」を一部活用します。
本特例は譲渡対象物件の所有期間（注）が 10 年超であることが適用条件となります。3 回の譲渡のうち、2023 年 3 月期及び 2023 年 9 月期の譲渡は本特例の適用外となるため内部留保を行いませんが、2024 年 3 月期の譲渡は適用対象となることから、2024 年 3 月期に計上を想定している譲渡益 6,460 百万円の一部について、圧縮積立金及び繰延税金負債として内部留保を行う予定です。
▼「特定の資産の買換えの場合の課税の特例（租税特別措置法第 65 条の 7）」適用要件（注）「所有期間」とは取得日の翌日から譲渡日の属する年の 1 月 1 日までの期間を指します。

3（参考）当期運用状況の予想（2022 年 11 月 15 日公表分）及び前期実績
１口当たり分配金

営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

(利益超過分配金は含まない)

2022 年 9 月期（実績）
2023 年 3 月期
（予想）
2023 年 9 月期
（予想）

1 口当たり利益超過分配金

百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

37,65418,042

17,256

16,79011,500036,98016,67015,81015,79011,400037,18016,57015,67015,66011,30007．鑑定評価書の概要
物
鑑件
定名
評

価

称晴海フロント

額

38,000 百万円

鑑定評価機関の名称

株式会社中央不動産鑑定所

価2022 年 11 月 1 日

格時

点

項目
収益価格

内容(単位:千円)

概要等

将来の純収益の変動等を詳細に織り込んだ DCF 法によ38,000,000 る収益価格を重視し、直接還元法による収益価格も関連づけて、左記のように試算

直接還元法による価格

39,300,000(1)運営収益 [①－②]2,332,415①可能総収益2,451,053②空室等損失等

118,638(2)運営費用
維持管理費
ＰＭフィー

794,206
288,376 (注)類似不動産の新規賃料水準及び対象不動産の現行の賃貸借契約等を勘案し査定対象不動産及び類似不動産の稼働実績や今後の市場動向予測等を勘案し査定
維持管理費は現行契約を基に類似不動産の費用水準等及び対象不動産の過年度実績額を参考に査定。PM フィーは現行契約を基に類似不動産の費用水準を参考に賃料収入等の 3.5%相当額と査定

水道光熱費

221,402 過年度実績を基に類似不動産の費用水準等を勘案し査定

修繕費

39,963 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費用に基づき査定

テナント募集費用等

14,147 ナントの平均回転期間を勘案して査定
171,958 直近の実績に基づき計上

公租公課

現行の PM 契約条件を基に類似不動産の費用水準等やテ損害保険料

2,396 直近の実績に基づき計上

その他費用

55,964 ャトルバス運行委託費を計上
1,538,209(3)運営純利益 [(1)-(2)]

過年度実績を基に町会費を計上し、現行契約に基づきシ(4)一時金の運用益

17,311 運用利回りを 1.0％と査定して計上(5)資本的支出

102,284 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均更新費に基づき計上(6)純収益 [(3)+(4)-(5)](7)還元利回り
ＤＣＦ法による価格

1,453,236
3.7%
37,500,000
4類似不動産の取引利回り等を参考に、対象不動産の個別性を勘案して査定

割引率

3.5%

対象エリアの標準的な投資利回りを基本として、対象不動産の個別性を反映し査定

最終還元利回り

3.9%

対象エリアの標準的な投資利回りを基本として、対象不動産の個別性及び売却時点までの資産価値下落リスク等も考慮して査定

積算価格

27,800,000

土地比率

63.7%

建物比率

36.3%

＊単位:千円（千円未満は切り捨てて表示）

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

特になし(注) PM 業務委託先より、PM フィーの金額を区分して開示することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの金額を個別に開示した場合、PM 業務委託先が行っている他の取引に影響を与え、当投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針に基づく効率的な PM 業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。

以5上