PRESS RELEASE
令和２年９月 29 日
＜報道関係各位＞

基礎情報約 30 項目の入力で平均的な大規模修繕工事費用を算出「マンションライフサイクルシミュレーション～長期修繕ナビ～」リリースのご案内
マンションの大規模修繕工事を実施するに当たり、多くの管理組合の皆さまは、「施工業者から受け取った見積書の工事費が妥当かどうかよくわからない」、「今後、修繕積立金をどのくらい増額すればいいのか」といった疑問や課題を抱えていると言われています。
独立行政法人住宅金融支援機構（本店：東京都文京区後楽１－４－10、理事長：加藤利男）
では、こうした疑問や課題の解決の一助となるよう、「マンションライフサイクルシミュレーション ～長期修繕ナビ～」を作成し、９月 29 日（火）に機構ホームページ上に公開しましたので、お知らせいたします。
このシミュレーションは、2013 年から 2018 年までの間に機構が融資した「マンション共用部分リフォーム融資」の工事費データを活用して作成したもので、規模、築年数などに応じた「平均的な大規模修繕工事費用」、今後 40 年間の「修繕積立金の負担額」「修繕積立金会計の収支」などを無料で試算することができます。
【シミュレーション公開ページの URL】
https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/index.html～マンションライフサイクルシミュレーションの活用方法～
管理組合が抱える課題を解決するための参考としてご活用いただけます。
◆大規模修繕工事の見積額が妥当かどうかを判断する材料としてシミュレーション結果を活用し、「見積額とシミュレーション結果との差異」の要因について、施工会社などに確認を行うことにより、工事内容や金額の納得性を高めることができます。
◆ローン利用も視野に入れた修繕積立金の収支計画の確認のための材料として大規模修繕を計画どおりに行う際に、一時金の徴収が難しい場合は、ローンを利用することも選択肢の一つとなりますが、シミュレーションにおいては、ローンを返済しながら、更にその先の大規模修繕に向けて計画的に修繕積立金が積み上がるように改善された収支計画について、確認することができます。
◆長期的視点で積立金徴収計画を見直す際の検討資料としてシミュレーションの結果、「今後 40 年間における修繕積立金の負担額」が試算されるため、長期修繕計画よりもさらに先の状況を確認することができます。例えば、経済的に余裕のある時期に修繕積立金を増額して徴収し、将来の負担増を軽減するなど、長期的視点で積立金徴収計画を見直す際の検討資料としてご活用いただけます。

１ 「マンションライフサイクルシミュレーションの使い方イメージ「別紙１」参照

２ 共同住宅の大規模修繕工事費に関する分析結果（概要）2013 年から 2018 年までの間に機構が融資したマンション共用部分リフォーム融資の工事費データに基づき、大規模修繕工事の分析を行いました。
なお、本分析結果の一部をマンションライフサイクルシミュレーションのバックデータとして活用しています。
分析結果の概要を「別紙２」にまとめておりますので、ご参照ください。

【報道関係者の方からのお問合せ先】
経営企画部広報グループ 児玉／井田／永田／池森 TEL：03-5800-8019
住宅金融支援機構ホームページ：https://www.jhf.go.jp/

別紙１

マンションライフサイクルシミュレーションの使い方イメージ
マンションライフサイクルシミュレーションは、マンション管理規約などのお手元で確認できる書類から基礎情報を 30 項目程度入力することで、建物規模、築年数などに応じたマンションの「平均的な大規模修繕工事費用」、今後 40 年間の「修繕積立金の負担額」、「修繕積立金会計の収支」などを無料で試算することができます。

ステップ１：建物情報、工事情報、資金情報を入力します

マンション管理規約などの書類から、「住戸数」、「新築年」などの基礎情報を 30 項目程度入力します。

外壁塗装等改修工事の実施時期及び工事周期を中心に入力します。

ステップ２：平均的な大規模修繕工事費の試算結果や現状及び改善後の資金収支を確認できます

建物規模、築年数などに応じたマンションの「平均的な大規模修繕工事費用」（総額及び各工事費）を確認できます。

今後 40 年間の「修繕積立金の負担額」、「修繕積立金会計の収支」を確認できます。

改善シミュレーションを実行することで、改善後の「修繕積立金の負担額」、「修繕積立金会計の収支」を確認でき、長期的な視点で修繕積立金の徴収計画を見直す際の参考にできます。

※本シミュレーションは、機構のマンション共用部分リフォーム融資を利用したマンションの実績データが基になっていますので、個々のマンションの状況（建物の形状、設備の仕様、劣化の程度など）により価格差が生じます。ご利用の際は、あくまで参考資料としてご活用ください。

別紙２

共同住宅の大規模修繕工事に関する分析結果（概要）１

分析の概要
対象地域・物件
分析対象
分析対象棟数２

全国のマンション（既存住宅）
2013 年から 2018 年までの間に機構が融資した「マンション共用部分リフォーム融資」のデータ（工事の種類及び工事費）
1,550 棟分析結果（ポイント）■築年数の分布
築年数の分布（n=1550）

築年数の分布を見ると、築 10～14 年が350305 件と最も多く、次に築 30～34 年が 283

300

305

257250が実施されることが多いと思われるが、そ件数［件］件、築 35 年～39 年が 257 件となっている。
築 10～14 年の間で、初回の大規模修繕工事

283

199

18820015515096100の際に修繕積立金のみでは資金が不足する

50

マンションが一定数ある傾向が確認された。

051
106-9

10-14

15-19

20-24

25-29

30-34

35-39

40-44

45-49

50-27,761

27,58945-49(n=51)

50(n=10)

築年数［年］■【総工事費】築年数と工事費単価の関係

築年数×単価（n=1546）
30,000

築年数と工事費単価（工事費を延べ面積25,000マンションの工事費単価が高めに出ているものの、概ね築年数が上がるほど工事費単単価［円/㎡］で除した単価）の関係では、築 10～14 年の価が上昇する傾向が確認された。

22,277
19,90920,00015,00018,147

17,477

18,957

19,91920,44330-34(n=282)

35-39(n=257)

12,151

10,0005,000

0-9(n=6)

10-14(n=304)

15-19(n=155)

20-24(n=95)

25-29(n=187)

40-44(n=199)

築年数［年］■【総工事費】総戸数と工事費単価の関係

総戸数×単価（n=1546）
25,000

総戸数と工事費単価（工事費を延べ面積20,947で除した単価）の関係では、緩やかではあくなる傾向が見られた。要因の一つとして、工事においてスケールメリットが働いていることが想定される。

18,702
16,260単価［円/㎡］

るが、総戸数が多くなるにつれ、単価が低20,38220,00017,43815,00010,0005,000

0-29(n=691)

30-59(n=557)

60-89(n=149)

総戸数［戸］

90-119(n=62)

120(n=87)

■【屋根防水工事】築年数と工法の関係
築年数と工法の関係では、築年数が古いほど塗膜防水の割合が増加する傾向が確認され、築年数が浅いほどアスファルト防水が選ばれる傾向が確認された。

100%
90%
80%
70%60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

0.0

築年数×工法（n=860）
0.8

54.7

6.1

0.0

3.3

4.3

9.3

17.2

アスファルト
シングル葺き
塗膜防水

56.1
68.6

55.2

100.0

68.3

76.1

82.6
シート防水

15.9
28.6

21.1

6.9

16.7

20.7

9.3

16.5

12.7

10.8

アスファルト

15.2
5.4

12.0
5.4

防水

0.0
-9
10-14 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40(n=2) (n=245) (n=114) (n=58) (n=118) (n=139) (n=92) (n=92)

単価［円/㎡］■【外壁塗装等工事】築年数と工法※の関係
築年数と工法の関係では、築年数が古いほど塗り仕上げ工事が選ばれ、築年数が浅いほどタイル工事が選ばれる傾向が顕著に確認された。
※塗り仕上げ工事とタイル工事を同時に実施しているケースは、金額の高い工法に分類

塗り仕上げ工事
タイル工事

築年数×工法（n=825)
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%0.0

4.4

7.8

16.9

22.0

35.9
58.9

100.0

85.2
95.6

92.2

83.1

78.0

100.0

64.1
41.1
14.8

-9(n=2)

10-14(n=225)

15-19n=116)

20-24(n=59)

25-29(n=118)

30-34(n=131)

35-39(n=95)

40-44(n=61)

0.045(n=18)

築年数［年］※分析結果の詳細は、機構ホームページをご覧ください。
（https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/suikei/index.html）■マンションライフサイクルシミュレーションにおける推計式の作成の考え方マンションライフサイクルシミュレーションは、本データを基に、各工事費と「戸数」、「階数」、「築年数」などのマンションに関する各変数との関連を確認した後、各工事費を目的変数とした重回帰分析を行い、推計式を作成している。
＜例：外壁塗装等工事費に関する推計式の考え方＞
大規模修繕工事の実施回について、築年数を基に想定工事実施回×外壁塗装等工事（タイル工事）

想定し、工事費単価との傾向を確認した結果、１回

500,000
456,785

平均値

目の工事の単価が最も高くなり、２回目から３回目の工事にかけては若干単価が上昇する傾向が確認された。このことから、１回目の工事に比べ、２回単価［円/戸］

450,000

中央値

400,000
352,475

350,000

355,537

300,000
250,000
200,000

目以降の工事では、対象部位について、劣化が著し

1回目

2回目

3回目

（～築18年）（築19～30年）（築31～42年）

い部分などに限定した工事が行われていることが想定される。
工事の実施回を考慮し、重回帰分析を行った結果、推計式においては、右表のとおり２回目の工事以降、外壁等塗装工事費（タイル工事）
算出における工事費単価の補正値［円/戸］
築0～18年の場合0

築19～30年の場合-70663

工事費単価はマイナスの補正がかかるが、築年数に築31～42年の場合-67206

応じて、工事費単価が若干上昇するような補正がか

築43～54年の場合-63749

かる結果となっている。

築55～66年の場合-60292※マンションライフサイクルシミュレーションにおける推計式の詳細は、機構ホームページをご覧ください。
（https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/suikei/index.html）