第4回

中古住宅を安心して売買するために中古住宅を買うとき売るとき

中戸 康文

Nakato Yasufumi

一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部上席研究員

不動産適正取引推進機構では、不動産取引に関する紛争事例や行政処分事例等の調査研究を行っており、それらの成果を機関誌『RETIO』やウェブサイトにて情報提供している https://www.retio.or.jp/

より安心して購入の判断ができるとか、購入後中古住宅の建物状況調査のリフォームや、メンテナンス等の予定を見込

中古住宅の購入に際しては、一般に建物の劣んだ取引が可能となるなどの利点があります。

化の状況（特に、構造耐力上の問題や雨漏りの一方、建物状況調査は、その目的・方法から、問題）に関する情報が無いことから、修繕リス・設計図書との照合クの程度が把握できないまま契約を行うという・現行建築基準関係規定の違反有無の判定

不安があります。この不安を回避する方法とし・瑕疵の有無または原因の判定て、専門家による建物状況調査や既存住宅売買等の調査については行われません。

かし瑕疵保険を利用することが考えられます。

（1）建物状況調査とは建物状況調査には、「目視できない部分の不具合等は把握できない、建物に瑕疵が無いこと「建物状況調査」
は、国土交通省の定める講習を保証するものではない」などの注意点がありを修了した建築士（以下、調査業者）が、建物のますが、建物の瑕疵については、後述の既存住基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏り等

宅売買瑕疵保険を利用することにより、そのリの劣化事象・不具合事象の状況を、目視、計測スクの回避を行うことが考えられます。

等により行う調査＊1（3）建物状況調査を依頼するにはです（図1）。

中古住宅の媒介契約を締結する際、媒介業者

図 1 建物状況調査の対象部位の例

より建物状況調査の概要の説明と、あっせん希望の有無について尋ねられます＊ 2。そのときに依頼をするかどうかについて検討をします。
住宅購入時の建物状況調査あっせんの流れ①媒介契約締結の際、媒介業者から、建物状況調査制度の概要に関する説明と、調査業者のあっせん希望について尋ねられます＊3。
②購入希望者にあっせんの希望がある場合、媒介業者は、売主に建物調査の承諾を得る※国土交通省の資料に基づき筆者作成交渉をします（売主の承諾が得られない場（2）建物状況調査の利点と注意点
この調査によって、買主においては、専門家の調査による建物の状況が把握できることから、合、建物状況調査は行えません）。
③建物状況調査を行うことについて、売主の＊1調査する物件の規模、調査業者によって異なるが、一般的に調査費用は 5 万 〜 6 万円程度、調査時間は 3 時間程度と提示されることが多い＊2

媒介業者は、中古住宅の媒介契約を締結する場合、媒介契約書に建物状況調査の調査業者のあっせんの有無の記載を宅地建物取引業法により義務づけられている。ただし、地域などによっては、媒介業者が調査業者をあっせんできない場合がある＊3

建物状況調査を行うか（相手方の調査を承諾するか）は、購入希望者・売主の任意

2022.415 国民生活中古住宅を 買うとき売るとき承諾が得られた場合、媒介業者は購入希望者に、あっせん可能な調査業者の情報等を説明し、購入希望者が調査業者と具体的にやり取りができるように手配をします。
④媒介業者の手配により、購入希望者は、あっせんを受けた調査業者＊4に直接、調査の表 1 保険の概要（保険会社・商品によって異なる）
保険金の支払い対象

修補費用※、調査費用、仮住居・転居費用等

保険期間

1 年または 5 年

保険金額

500 万円または 1000 万円

免責金額

5 万円

てん ぽ

内容・費用の確認等を行い、調査の実施を填補率100％申し込むかどうかを決めます。

保険料

保険法人・保険期間等により異なるが戸建住宅で 5 万円程度から⑤調査を申し込む場合は、購入希望者が直接調査業者に依頼し、建物状況調査が行われます＊5。
⑥調査報告書を調査業者より受領し、購入検討の参考にします。

※検査・保証の対象となる中古住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分にかかる瑕疵が発見された場合の修補費用

この保証を利用するには、買主（または売主）が建物状況調査を住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者（以下、検査事業者）に依頼すること、建物が新耐震基準（1981 年 6 月施行）に既存住宅売買瑕疵保険適合していることなどの要件があります。

既存住宅売買瑕疵保険は、住宅の建物状況調

個人間売買タイプ（検査事業者保証型）
は、中古査と保証がセットになった保険制度で、建物状住宅の検査を行った検査事業者が、保険に加入し況調査で把握されなかった瑕疵があった場合、て瑕疵があった場合の修補等の保証を買主に行修補等の保証を受けることができます（表 1）。

い、実際に瑕疵があった場合には検査事業者が修補等を行い、その費

図 2 建物調査・保証の流れ用について保険金が検査事業者に支払われるしくみになっています（図 2）。
なお、既存住宅売買瑕疵保険に加入していた物件の、瑕疵が存在していた事故率や、保険金の平均支払い額が示された資料があります。建物状況調査・保険加入を行うかなどの検（注）株式会社住宅あんしん保証、住宅保証機構株式会社、株式会社日本住宅保証検査機構、株式会社ハウスジーメン、ハウスプラス住宅保証株式会社

討をする際の参考としてください
（表 2）
。

＊4

既存住宅売買瑕疵保険を利用する場合の調査業者は、住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者である必要がある＊5

契約申込みの撤回は自由であることから、購入希望者は、建物状況調査を依頼し実施した場合でも、契約を締結するまでは、売主側より契約を断わられる可能性があることを、あらかじめ理解をしておく必要がある

2022.416 国民生活中古住宅を 買うとき売るとき

表 2 【参考】
既存住宅売買瑕疵保険の事故率・支払保険金額
種類①証券発行件数②保険事故確定件数

③事故率
（②÷①）

④保険金支払完了件数⑤保険金支払総額⑥平均支払額（⑤÷④）

宅建業者販売40,741 件

581 件

1.426％

543 件

392,824,544 円

723,434 円

個人間売買

8,653 件215 件2.485％

192 件

200,923,597 円

1,046,477 円※ 2019 年 3 月までの累積。保険期間満了前の契約を含む
出典：国土交通省「制度施行 10 年経過を見据えた住宅瑕疵担保履行制度のあり方に関する検討会」報告書、参考資料 32 ページ

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001315460.pdf

険契約締結の検査基準に適合している＊ 8

安心Ｒ住宅●リフォーム工事が実施、またはリフォームプ（1）安心 R 住宅とはランが付いていて「きれい」

安心 R 住宅は、購入者が安心して中古住宅を・ リ フ ォ ー ム 工 事 が 実 施 さ れ て い る か、 リ購入できる環境整備のため、品質などで一定のフォーム工事が実施されていない場合は、費要件を満たした中古住宅の広告・販売時に、国用情報を含むリフォーム提案書が付いているが商標登録をした安心 R 住宅の標章（図 3）の使・外装、主たる内装、水廻りの現況の写真等をまわ閲覧できる用を認めた制度で、2018 年 4 月より運用が開●情報が開示されていて「わかりやすい」始されています。

・広告時に点検記録等の保管状況が示されてい図 3 安心 R 住宅の標章＊ 6る。さらに、求めに応じて、「安心 R 住宅調＊9により詳細情報が開示される査報告書」○○社団法人○○○○○会

なお、安心 R 住宅を認定している事業者団体
では、相談窓口を設置しており、団体に所属する事業者とトラブルがあった場合、相談することができます＊ 10。

（2）安心 R 住宅の要件・メリット（3）安心 R 住宅認定物件の探し方

安心 R 住宅の標章は、国が審査・登録した登不動産情報ウェブサイトや広告のほか、安心録事業者団体が、団体に所属する事業者（宅建R 住宅の登録事業者団体を調べて、会員の不動業者等）が守るべきルールを設定し、団体がそ産業者に相談する方法があります。の使用を許諾した事業者に限り、使用できます。

国土交通省の安心 R 住宅の実施状況調査によ

また、安心 R 住宅の標章を付けるには、次のれば、2019 年 3 月末時点で 1,266 件の登録件要件が必要となっています。

数となっています。まだ件数は少ないですが、〈安心 R 住宅の要件とメリット〉

検討する物件が安心 R 住宅の場合は、品質やリ●基礎的な品質があり「安心」

フォーム等に関して情報提供がされていますの・新耐震基準等に適合している＊ 7

で、それらを参考にしたうえで取引を行うこと・建物状況調査が行われ、既存住宅売買瑕疵保ができます。

＊6

安心 R 住宅の標章に登録団体の名称が併記されていない住宅は、安心 R 住宅ではない。また、登録団体により、安心 R 住宅の細かな条件が異なる＊7

1981 年 6 月 1 日以降に建築したもの、もしくは、1981 年 5 月 31 日以前に建築したもので、耐震診断により安全性が確かめられたもの＊8

瑕疵のリスク回避には、別途、保険加入手続きが必要＊9

宅建業者が、既存住宅について安心 R 住宅の基準に適合しているかを調査し、その結果を記載した書面＊10 登録事業者団体の一覧および相談窓口の案内（国土交通省ウェブサイト）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000038.html

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