新しい中間省略登記の実務〜直接移転取引〜

L&P司法書士法人
司法書士 桑田直樹

はじめに目的

流通コスト削減
1）登録免許税
2）不動産取得税

Ａ場面

1）転売
2）中間者を敢えて介在⑴ 感情問題（あの人には売りたくない）⑵ 社内規定（取引実績のない会社とは取引不可）⑶ 瑕疵担保責任の問題⑷ 中間者に売上ＢＣ
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中間省略登記とは︖
所有権所有権売買

売買
ＢＡ

登記（A→C）

申請書副本による中間省略登記申請

Ｃ

2つの売買契約
2回の所有権移転→Bに所有権は移転する

平成17年
改正不動産登記法施⾏申請書副本が廃止、登記原因証明情報が法定書面化→ 中間省略登記が不可
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新しい中間省略登記とは︖
直接移転取引
第三者のためにする契約方式
所有権売 買Ａ売 買Ｂ登記（A→C）

Ｃ

所有権移転は1回だけ（Bに所有権は移転しない）
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第三者のためにする契約とは︖
民法第５３７条①契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、ＡとB

ＡC

所有権移転

その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。
CＡ②前項の場合において、第三者の権利 は、その第三者が債務者に対してCCＡ同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。
受益の意思表示（所有権をもらい受ける）
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第三者のためにする契約方式

ＢＡ⑤「Cに移転したらいいんですね」

第1契約の特約趣旨② 第2契約（2億円）① 第1契約（1億円）③ 指定「所有権移転先はCです」⑦ 1億円

Ｃ④受益の意思表示「私に所有権移転してください」⑥ 2億円⑧ 所有権移転特約 その１
Ｂが指定するCに所有権移転
特約 その２⑴ＢがCを指定を条件にＡからＣに⑵Cが受益の意思表示
所有権移転⑶Ｂによる代⾦⽀払い特約 その３
その２が成就するまで所有権はＡに留保
特約 その４
Cの受益の意思表示の受領権限をAはBに付与

第2契約の特約趣旨

特約 その１
Ｃが受益の意思表示、Cによる代⾦⽀払いを条件にAからＣに所有権が移転
特約 その２
ＢはＡからＣに対して直接所有権を移転させることによって⾃分の義務を履⾏
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よくある質問
Ｑ１．ＡＢ間の売買代⾦はＣに知られない︖

Ａ．知られません。

Ｑ２．Ｂに不動産取得税はかからない︖

Ａ．かかりません。

Ｑ３．ＡはＣに瑕疵担保責任を負う︖

Ａ．負いません。

Ｑ４．Bが転売先Ｃを探しているけど、Ａと契約締結（または決済）できる︖ Ａ．できます。
Ｑ５．ＢC間の契約は宅建業法で禁止される他人物売買にはならない︖

Ａ．当たりません。

（参考条文）
宅建業法33の2（抜粋）
宅地建物取引業者は、⾃⼰の所有に属しない宅地⼜は建物について、⾃ら売主となる売買契約（予約を含む。）を締結してはならない。
ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
1 宅地建物取引業者が当該宅地⼜は建物を取得する契約（予約を含み、その効⼒の発⽣が条件に係るものを除く。）を締結しているとき
その他宅地建物取引業者が当該宅地⼜は建物を取得できることが明らかな場合で国⼟交通省令・内閣府令で定めるとき。

︖

施⾏規則15条の6 （抜粋）
法第33条の2第1号の国⼟交通省令・内閣府令で定めるときは、次に掲げるとおりとする。
4 当該宅地⼜は建物について、当該宅地建物取引業者が買主となる売買契約その他の契約であって当該宅地⼜は建物の所有権を当該宅地建物取引業者が指定する者（当該宅地建物取引業者を含む場合に限る。）に移転することを約するものを締結しているとき。

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決済の流れ（同時決済の場合）
銀⾏
融資あり

2億円

1億円
Ａ

・所有権の移転先指定書
・印鑑証明書・受益の意思表示の受領書

Ｃ

登記申請

・権利証（登記識別情報）
・印鑑証明書・指定の受領書

Ｂ・受益の意思表示の通知書

登記原因証明情報はABC全員が署名押印（その他の書類は通常の決済と同じ）

司法書士
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決済の流れ（異時決済の場合）※2月1日時点でＢがＣを指定しないケース2億円

1億円
Ａ（Bの⾃⼰資⾦）Ｃの通知の代理受領権限

銀⾏
融資ありＢＢＣ

Ｃ欄補充権限

2月1日、BはまだCを指定しないので、所有権移転しない（Ａ名義のまま）

司法書士・受益の意思表示の通知書

所有権移転の効果

司法書士

登記申請

・所有権の移転先指定書
・印鑑証明書・指定の受領書（Ｃ欄補充）・受益の意思表示の受領書

・権利証（登記識別情報）
・印鑑証明書・指定の受領書（Ｃ欄空⽩）

Ｂのリスク（2/1から3/1までの期間）→Ａ︓差押・破産・⼆重譲渡・死亡・印鑑証明書の有効期限切れ
9応⽤事例⑴中間者が複数Ａ

Ｂ

Ｃ

1億円

Ｄ

2億円（再転売） 3億円⑵リフォーム再販
ＡＣＢ

⑶分譲
Ｃ1

30坪

Ｃ2Ａ90坪（1筆）→分筆

30坪

ＢＣ3

30坪

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第三者のためにする契約方式の特約例
第１契約（ＡＢ間）

第２契約（ＢＣ間）

第１条（第三者のためにする契約及び所有権の移転先、移転時期）
売主及び買主は、本契約が第三者のためにする特約を付した売買契下線部分を書かないと業法違反約として締結されるものであることを確認する。
２ 買主は、本物件の所有権の移転先となる者（買主を含む）を指定するものとし、売主は本物件の所有権を、買主の指定する者に対し、買主の指定及び売買代⾦全額の⽀払いを条件として、直接移転する。

第１条（第三者の弁済）本物件は、未だに登記名義人が所有している為、本物件の所有権を移転する売主の義務については、売主が売買代⾦を受領したときに、その履⾏を引き受けた本物件の登記名義人である所有者が、買主にその所有権を直接移転する方法で履⾏するものとする。
Ａのこと

Ｂに所有権移転しないこと明示

第２条（所有権留保）
買主が売主に対して売買代⾦全額を⽀払った後でも買主が所有権の移転先となる者（買主を含む）を指定しない限り、本物件の所有権は移転しない。
お問い合わせください指定があるまでＡが所有者

第３条（受益の意思表示の受領委託）
売主は、移転先に指定された者が売主に対して⾏う「本物件の所有権移転を受ける旨の意思表示」の受領権限を買主に与える。

AB間の契約

Ｂに代わりＡが所有権移転をする

第２条
お問い合わせください
売主は、売主と登記名義人との間の本物件についての平成○年○月○日付売買契約における債務（買主を所有権の移転先として指定すること、売買代⾦全額の⽀払い等）を本契約第○条の所有権の移転及び引渡しまでに（または同時に）履⾏し、登記名義人の買主に対する抗弁を除去するものとする。

Ｂは所有権移転に必要な⾏為（指定、AB間決済）を済ませる

ＡとＣの接触を避けるため

第４条（買主の所有権移転債務の履⾏引き受け）買主以外の者に本物件の所有権を移転させる時は、売主は、買主がその者に対して負う所有権の移転債務を履⾏する為に、その者に本物件の所有権を直接移転するものとする。
Aは契約関係にないCに所有権移転することを明示11

まとめ契

転売

中間省略登記（旧法）
直接移転取引（第三者のためにする契約）
直接移転取引（地位譲渡）

約関

瑕疵担保責任重要事項説明係

物 権 変 動登Ａ→Ｂ、Ｂ→Ｃ

Ａ→Ｂ→Ｃ

Ａ→Ｂ→Ｃ

かかる

ＡＢ間︓ありＢＣ間︓ありＡＣ間︓なし

Ａ︓あり
Ｂ︓あり

Ａ→Ｃ

登録免許税
かからない
不動産取得税
かかる

ＡＢ間︓ありＢＣ間︓ありＡＣ間︓なし

Ａ︓あり
Ｂ︓ありかからない

ＡＢ間︓ありＢＣ間︓ありＡＣ間︓なし

Ａ︓あり
Ｂ︓あり

ＡＢ間︓ありＡ→Ｂ︓ありＢＣ間︓なしＡＣ間︓ありＢ→Ｃ︓なしＡ→Ｃ︓ありＡ→Ｂ、Ｂ→Ｃ

Ａ→Ｂ、Ｂ→Ｃ
Ａ→Ｂ（売買）、Ｂ→Ｃ（地位譲渡）

売買契約は最終的にＡＣ間で成⽴しＢは離脱（所有権移転）

Ａ→Ｂ→Ｃ

Ａ→Ｃ

Ａ→Ｃ

記

Ｂ に 対 す る
登録免許税
不動産取得税

Ａ→Ｃ

Ａ→Ｃ

かからない（売主が宅建業者）（B離脱までの間）（売主が宅建業者）（B離脱までの間）

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