【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成20年７月29日【計算期間】

第11期（自 平成19年11月１日 至 平成20年４月30日）【発行者名】

プレミア投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区西麻布一丁目２番７号【事務連絡者氏名】

プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社
取締役業務運営本部長兼総務部長
鈴木 文夫【連絡場所】

東京都港区西麻布一丁目２番７号【電話番号】

03－5772－8551（代表）【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

松澤宏(1) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0000000_表紙_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】①

主要な経営指標等の推移（注１）
期

第２期

第３期

第４期

第５期

第６期

決算年月

平成15年10月

平成16年４月

平成16年10月

平成17年４月

平成17年10月

百万円

2,398

2,816

3,252

3,369

3,737

百万円

(2,398)(2,816)(3,252)(3,369)(3,618)

百万円

1,318

1,606

1,783

1,854

1,954

百万円

(1,126)（1,350)(1,521)(1,587)(1,653)

営業利益金額

百万円

1,080

1,209

1,469

1,514

1,782

経常利益金額

百万円

886

969

1,200

1,230

1,483

当期純利益金額

百万円

885

968

1,199

1,229

1,481

出資総額

百万円

27,38737,05337,05337,05351,434

口

59,40079,40079,40079,400101,400

純資産額

百万円

28,27238,022

38,25338,283

52,916

総資産額

百万円

57,232

84,34084,61986,643

98,215１口当たり純資産額円

475,973

478,874

481,777

482,162

521,861

１口当たり当期純利益金額（注３）円

14,90912,487

15,105

15,48915,150

885

968

1,199

1,229

1,481

円

14,90912,202

15,105

15,49014,614

うち１口当たり利益分配金額円(14,909)(12,202)(15,105)(15,490)(14,614)

うち１口当たり利益超過分配金額

円

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

自己資本比率

％

49.4

45.1

45.2

44.2

53.9

自己資本利益率（注４）(注５）

％

3.1
(6.2)

2.9
(5.8)

3.1
(6.2)

3.2
(6.5)

3.3
(6.4)

総資産経常利益率（注４）(注５）

％

1.6
(3.1)

1.3
(2.7)

1.4
(2.8)

1.4
(2.9)

1.6
(3.2)

配当性向

％

100.0

99.9

99.9

100.0

99.9

期末投資物件数

件

15

23

23

25

31

期末テナント数（注６）

件

330

491

587

662

810

期末総賃貸可能面積（注７）㎡67,803.99

96,057.86

96,057.86

99,534.09

111,759.95

期末稼働率（注８）

％

92.1

91.4

95.9

96.6

93.7

当期減価償却費（注９）

百万円

386

511

554

577

639

当期資本的支出額

百万円

59

79

192

145

354

賃貸ＮＯＩ（ネット・オペレーティ
ング・インカム）（注４）

百万円

1,658

1,977

2,285

2,359

2,605

営業収益（注２）
うち不動産賃貸事業収益
営業費用
うち不動産賃貸事業費用

発行済投資口総数

分配総額
１口当たり分配金額

百万円［その他参考情報］－ 1 －(1) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

期

第７期

第８期

第９期

第10期

第11期

決算年月

平成18年４月

平成18年10月

平成19年４月

平成19年10月

平成20年４月

百万円

3,742

3,827

4,050

4,427

6,764

百万円

(3,742)（3,827）（4,050）（4,427）（4,918）

百万円

2,015

2,005

2,070

2,198

2,579

百万円

(1,705)（1,695）（1,749）（1,851）（2,110）

営業利益金額

百万円

1,726

1,822

1,980

2,229

4,185

経常利益金額

百万円

1,452

1,531

1,655

1,807

3,743

当期純利益金額

百万円

1,451

1,529

1,654

1,805

3,742

出資総額

百万円

51,43451,43451,43451,43468,945

口

101,400

101,400

101,400

101,400

131,400

純資産額

百万円

52,88652,96453,08953,24072,688

総資産額

百万円

99,783

104,878

107,017

117,374

138,160

１口当たり純資産額円

521,558

522,333

523,565

525,057

553,182

１口当たり当期純利益金額（注３）円

14,31015,085

16,31817,81029,405

百万円

1,451

1,529

1,654

1,805

3,742

円

14,311

15,086

16,31817,81028,484

うち１口当たり利益分配金額円(14,311)（15,086）（16,318）（17,810）（28,484）

うち１口当たり利益超過分配金額

円

(－)

（－）

（－）

（－）

（－）

自己資本比率

％

53.0

50.5

49.6

45.4

52.6

自己資本利益率（注４）(注５）

％

2.7
(5.5)

2.9
（5.7）

3.1
（6.3）

3.4
（6.7）

5.9
（11.9）

総資産経常利益率（注４）(注５）

％

1.5
(3.0)

1.5
（3.0）

1.6
（3.2）

1.6
（3.2）

2.9
（5.9）

配当性向

％

100.0

100.0

99.9

99.9

100.0

期末投資物件数

件

32

35

36

39

42

期末テナント数（注６）

件

869

995

1,079

1,170

2,131

期末総賃貸可能面積（注７）㎡

113,441.78

118,802.27

121,060.99

132,816.24

152,899.14

期末稼働率（注８）

％

94.2

95.1

96.1

97.0

97.3

当期減価償却費（注９）

百万円

659

688

657

718

824

当期資本的支出額

百万円

247

301

110

177

83

賃貸ＮＯＩ（ネット・オペレーティ
ング・インカム）（注４）

百万円

2,695

2,820

2,958

3,294

3,633

営業収益（注２）
うち不動産賃貸事業収益
営業費用
うち不動産賃貸事業費用

発行済投資口総数

分配総額
１口当たり分配金額［その他参考情報］（注１）本書では、特に記載のない限り、記載未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数第二位を四捨五入により表示しています。
（注２）営業収益等には、消費税等は含まれていません。
（注３）１口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を日数加重平均投資口数で除することにより算出しています。
（注４）記載した指標は以下の方法により算出しています。
自己資本利益率

当期純利益金額／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２×100

総資産経常利益率

経常利益金額／（期首総資産額＋期末総資産額）÷２×100－ 2 －(2) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

賃貸ＮＯＩ（ネット・オペ
レーティング・インカム）（注５）（

当期不動産賃貸事業損益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋
当期減価償却費（投資対象の不動産に係る減価償却費に限ります。））内は、年率換算値です。

（注６）期末テナント数は物件毎の延べ賃貸先の合計数を記載しています。なお、レジデンスにおいてマスターリース契約を締結している物件については転借人（最終の賃借人）の数をテナント数としています。また、１名のテナントとの間で建物全戸について定期建物賃貸借契約を締結している物件についてはテナント数を１として計算しています。
（注７）共有物件については、実際の総賃貸可能面積に本投資法人の持分比率を乗じた数値で計算しています。
（注８）期末稼働率は総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合をそれぞれ記載しています。なお、共有物件については、実際の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人の持分比率を乗じた数値で計算しています。
（注９）投資対象不動産に係る減価償却費に限ります。

②

当期の資産の運用の経過と今後の運用方針及び対処すべき課題

ア．当期の資産の運用の経過（ア）投資環境と運用実績
Ａ．当期における日本経済は、個人消費が比較的底堅く推移しましたが、輸出を中心として高水準を維持してきた企業業績が弱含んだことから、景気は緩やかな減速傾向を示しました。近年、好調に推移してきた企業業績が個人所得の増加に結びつく形で景気拡大基調の持続が望まれますが、サブプライムローン問題に端を発する米国経済の減速懸念や急激に進む原油を初めとした諸資源の価格高騰、円高等、景気を取り巻く環
境は厳しくなりつつあります。
また、金融市場における信用収縮傾向を背景に、国内の不動産売買市場へここ数年、盛んに流入してきた国内外の各種投資ファンド等による投機的な資金の勢いは沈静化
してきました。
Ｂ．不動産市場に関しましては、国土交通省が平成20年３月24日に発表した平成20年１月１日時点の公示地価によりますと、全国平均の地価水準は住宅地、商業地ともに２年連続で上昇、東京・大阪・名古屋の三大都市圏では、マンション、オフィス需要等を背景に平均で上昇幅が拡大しました。特に東京圏は商業地で前年比12.2％、住宅地では同じく5.5％と依然高い上昇率を示していますが、都心部を中心に上昇幅が縮小する地点が多数現われるなど、近年の上昇基調に変調の兆しも見られます。
その他の地方圏（三大都市圏を除く地域）においては、全体的には依然として地価の下落地点が大半である一方、地方中心都市を中心に上昇地点が増加、下落地点についてもその半数以上で下落幅が縮小しています。
こうした地価動向は近年の大都市圏における平均地価の回復基調が徐々に地方圏に波及する一方で、オフィス需要を背景として特に都心部を中心に近年見られた急激な地価の回復傾向がピークアウトしつつある様子を示す結果となっています。
本投資法人が投資対象とする東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を指します。以下同じです。）におけるオフィスビルとレジデンスの市場環境は
以下のとおりです。
＜オフィスビル＞
賃貸市場においては、東京都区部におけるオフィスビルで事業規模の拡大や雇用増加を背景とした近年の増床需要が一段落しつつあります。限界的な水準まで低下していた空室率を背景に広がりを見せていた賃料水準の上昇もその勢いを鈍化させつつあります。
また、売買市場においては、サブプライムローン問題を契機とする金融市場の信用－ 3 －(3) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

収縮傾向を背景に、近年、賃料上昇期待による収益性の向上を見込んで流入していた国内外の投資資金が勢いを失ったこと等から、高度商業地等で局所的に大幅な地価上昇を示す地域が減ってきました。
＜レジデンス＞
利便性やブランド力の高い地域に所在する競争力の高い新築レジデンスに購入又は賃借の需要が集中する中、優良な物件の供給は依然として限定的ですが、国内外の各
種投資マネーの勢いが鈍化した影響もあり、取得機会は相対的に増加傾向にあります。
東京都区部における賃貸用レジデンスの賃料水準は、若年層・ファミリー層を中心とした人口流入が続いていることや雇用の改善傾向等を背景に、好条件な物件に対する需要は堅調で、テナントとの新規契約時や契約更新時における賃料水準の引上げが浸透しつつあります。
Ｃ．このような投資環境の中、本投資法人は平成19年11月30日にプレミアステージ本所吾妻橋（レジデンス、取得価格2,640百万円）、平成19年12月３日に芝浦アイランド エ
アタワー（レジデンス、取得価格7,590百万円）、平成20年３月27日に上野ＴＨビル（オフィス、取得価格4,380百万円）、五反田ＮＴビル（オフィス、取得価格4,100百万円）を取得しました。
一方、本投資法人は、平成15年２月より保有していたオフィスビル１棟（ＮＡＲＡ
ＢＵＩＬＤＩＮＧ Ⅱ）を売却し、1,845百万円の不動産売却益を実現しています。
こうした活動の結果、平成20年４月30日現在、本投資法人が保有する資産は、オフィスビル14棟、レジデンス28棟の計42物件となり、取得価格の総額は127,448百万円、総賃貸可能面積は152,899.14㎡、テナント数は2,131名、用途別の投資比率はオフィスビルが50.8％、レジデンスが49.2％となっています。
また、ストーリア赤坂（レジデンス、取得価格3,930百万円）、ルネ新宿御苑タワー（レジデンス、取得価格6,500百万円）について、当該物件を信託する不動産信託
受益権譲渡契約を平成20年３月11日に締結し、第12期中の平成20年５月22日に取得を完了しました。
Ｄ．保有物件の稼働率は、平成20年４月30日現在でオフィスビルが99.2％（前期末比+1.0％）、レジデンスが95.4％（同△0.1％）となっています。
（イ）資金調達の概要等
Ａ．投資口の追加発行について
本投資法人は、平成19年11月26日に投資口30,000口の一般募集による追加発行を行い、総額約17,510百万円の資金を調達しました。調達資金は新規資産（注１）の取得及び長期借入金の一部返済（6,400百万円）（注２）に充当しています。
（注１）芝浦アイランド

エアタワー及びプレミアステージ本所吾妻橋の取得資金です。

（注２）平成15年11月18日に借入を行った長期借入金（シリーズ２タームローン）9,400百万円の期限前一部返済です。

Ｂ．借入等について
ａ．本投資法人は、平成20年１月31日付けで譲渡したオフィスビル１棟（ＮＡＲＡ Ｂ
ＵＩＬＤＩＮＧ Ⅱ）の売却代金等により、平成20年２月29日付けで長期借入金の一部を返済（2,000百万円）（注）しました。

－ 4 －(4) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（注）前記Ａ記載の長期借入金（シリーズ２タームローン）につき、再度、期限前一部返済を実施したものであり、その内訳は下表のとおりです。
（百万円）
中央三井信託株式会社

株式会社三菱株式会社

銀行株式会社

りそな銀行

東京UFJ銀行

あおぞら銀行

借入先

合計

当初借入金額

2,350

2,350

2,350

2,350

9,400

1,600

1,600

1,600

1,600

6,400

750

750

750

750

3,000

500

500

500

500

2,000

250

250

250

250

1,000

平成19年11月30日付
返済金額
平成19年11月30日付返済後借入金額
平成20年２月29日付
返済金額
平成20年２月29日付返済
後借入金額
第11期末時点
金利条件

1.78125％（固定金利建て）

返済期限

平成20年11月18日

返済方法

期限一括返済使途

1.80167%（変動金利建て）不動産信託受益権の購入資金等

担保・保証条件

無担保・無保証ｂ．また、平成20年３月27日に上野ＴＨビル、五反田ＮＴビルの取得資金及び当該取得に関連する諸費用の一部に充当する目的で、総額8,900百万円を借り入れました。当
該借入金8,900百万円の借入先等の内訳は次のとおりです。
・借入金額：1,000百万円について
返済期日：平成21年３月27日
借 入 先：株式会社みずほ銀行から1,000百万円
・借入金額：7,900百万円について
返済期日：平成25年３月27日
借 入 先：中央三井信託銀行株式会社、株式会社三井住友銀行、株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行から各1,500百万円、株式会社りそな銀行から1,200百万円、株式会社あおぞら銀行、住友信託銀行株式会社から各1,100百万円
ｃ．これらの借入は全て、平成17年９月７日付けで中央三井信託銀行株式会社、株式会
社あおぞら銀行、住友信託銀行株式会社、株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行及び株式会
社りそな銀行と締結した基本合意書（その後の変更及び貸付人の追加（日本政策投資銀行、株式会社北陸銀行、株式会社みずほ銀行、三井住友海上火災保険株式会社
及び株式会社三井住友銀行）を含みます。）に規定されるタームローン及び14,000
百万円を極度貸付限度額とする極度貸付を利用したものであり、貸付条件は無担保・無保証、期日一括返済です。
この結果、平成20年４月30日現在の有利子負債総額は58,900百万円（うち投資法人
債は25,000百万円、長期借入金は32,900百万円、短期借入金は1,000百万円、有利子
負債総額中の長期有利子負債比率98.3％）となっています。

－ 5 －(5) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

Ｃ．本投資法人が取得している発行体格付け及び債券の格付けは下表のとおりです。
格付け内容
格付機関

発行体格付け（格付けの方向性又は見通し）

債券の格付け（第１回無担保投資法人債及び第２回無担保投資法人債）

株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）

Ａ+（安定的）Ａ+

ムーディーズ・インベス
ターズ・サービス・インク

Ａ３（安定的）Ａ３（ウ）業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益6,764百万円、営業利益金額
4,185百万円、経常利益金額3,743百万円、当期純利益金額は3,742百万円を計上しました。また、分配金については、租税特別措置法第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる
端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金
を28,484円としました。
イ．今後の運用方針及び対処すべき課題（ア）今後の運用の基本方針
本投資法人では、東京経済圏に立地するオフィス及びレジデンスを主たる用途とす
る不動産を投資対象とし、中長期的（注）な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行っていきます。ポートフォリオに占めるオフィスビルとレジデンスの投資金額の比率については、概ね６：４を目処として新規物件の取得に取り組むことを基本方針とします（東京経済圏における現在の取得環境としましては、新規物件の供給が限定的なオフィスビルに比べ、近年はレジデンスにおいて安定的な新規物件の供給が確保されてきましたため、第１期末時点で概ね８：２でありました上記
比率が第11期末では概ね５：５となっています。当面の新規取得を進めていく過程でオ
フィスビルの取得機会も引き続き積極的にうかがっていく方針です。）。
（注）本書において中期とは３年以上７年未満、長期とは７年以上の期間をいうものとします。

（イ）新規物件取得 (外部成長)について
Ａ．保有物件の入替等も展望し、着実に資産規模の拡大を図っていきます。また、中長期的に安定した収益を見込めるよう、立地条件、環境及びスペック等の面で競争力のある物件の取得に努めます。
Ｂ．安定した分配金の実現に繋がる投資利回りを確保するためには、過度な価格競争を回避する必要があります。そのためにも、資産運用会社のスポンサーが属する中央三井
トラスト・グループやケン・コーポレーショングループ、そして平成20年３月に資産運用会社へ資本参加した総合地所グループといった有力な情報ルートを最大限に活用するとともに、資産運用会社がこれまで育んできた多様な情報ルートや取得ノウハウを一層強化して、優良物件取得に繋がる情報の早期入手に努めます。
Ｃ．本投資法人は、賃貸事業収入が安定的に生じている又は生じる見込みがある運用資産の取得を原則としており、本投資法人が自ら土地を取得して建物を建設することは予定していません。但し、物件取得競争が激しさを増す中、優良な投資対象不動産を取得するため、開発案件への取り組みも行い、計画的な資産規模の拡大を図ります。
その際、第三者が建築中の物件については、竣工後のテナントの確保が十分可能であり、賃料収入の発生の遅れが少ないと判断でき、また完工・引渡しのリスクが極小化されている場合等においては、当該建物の竣工前において投資の決定を行うことが－ 6 －(6) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

あります。本投資法人は、投資対象とする建築中の物件について、完工（竣工）までの期間を限定することでマーケット変動リスクを極小化し、また、完工（竣工）時のデュー・デリジェンス（詳細調査等）を停止条件とすることで、当該物件に係るリスクの回避を図ります。
また、建物は竣工してもその直後でテナントが確保できていない場合でも、取得後早期にテナントの確保が十分可能と判断できる場合に投資の決定を行うことがあります。その際には、当該運用資産を取得するメリットと一定の期間について賃貸事業収入が生じないことその他当該運用資産の取得により本投資法人が負担しうるリスクを比較検討して投資判断を行います。
（ウ）管理運営(内部成長)について
本投資法人は各テナントとの良好な信頼関係を維持・発展させていきます。具体的には以下の運用管理方針で取得した投資対象不動産の中長期的な収益極大化に努めていきます。
Ａ．テナントニーズの細やかな把握と建物管理サービスの提供、個別物件の特性に応じた誘致活動を通じて既存テナントの解約防止や増床、新規テナントの確保に繋げ、保有物件の安定稼働と稼働率の向上に努めます。
Ｂ．賃貸収益の中長期的な拡大を目指し、地区的な特性や設備グレード等に応じた各物件
固有のポテンシャルを最大限に発揮させるべく積極的な賃料設定やその他賃貸条件の向上に努めます。
Ｃ．物件のハード管理面では、各建物の機能の維持・保全に最適な修繕計画を立案・実行
し、中長期的観点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の維持・向上を図ります。また、計画的な修繕の実施により、管理コスト計上時期の分散化、平準化を図っていきます。
（エ）資金調達について
機動的な短期資金と安定的な長期資金のバランスを考慮した調達を行います。長期資金については、（１）調達手段の多様化（銀行借入、投資法人債）、（２）返済・償還時期の分散、及び（３）金融・経済環境の動向に応じた金利条件の選択など柔軟性を持った調達に努めます。
（オ）コンプライアンスについて
本投資法人の業務運営における法令遵守に関しましては細心の注意を払って臨んでいます。引き続き投資主の皆様や債権者の皆様方のご信頼にお応えすべく、法令遵守・ガバナンス機能の充実及び一層の強化に真摯に取り組む方針です。

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（２）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づ

き、資産を主として不動産等及び不動産対応証券等の特定資産（後記「２ 投資方針（2）投資対象 ① 基本的投資対象」をご参照ください。）に対する投資として運用することを目的として設立された法人です。その資産の運用を本書の日付現在、プレミア・リート・アドバイザー
ズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）にすべて委託しています。
②

投資法人の特色本投資法人の規約（以下「規約」といいます。）第２条及び規約別紙「資産運用の対象及び方針」並びに当該規約及び規約別紙に基づき本資産運用会社がその内規として定めた本投資法
人の資産運用に係る資産運用ガイドライン（以下「資産運用ガイドライン」といいます。）により、本投資法人は、東京経済圏に立地しオフィス又は住宅を主たる用途とする建物、その敷地から構成される不動産及びかかる不動産を裏付けとする信託の受益権その他の有価証券等の資産（以下「運用資産」といいます。）に投資を行い、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして運用を行います。

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（３）【投資法人の仕組み】①

本投資法人の仕組図

プレミア投資法人
投資主総会
役員会
執行役員
監督役員

会計監査人

資産運用会社
プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社◎資産運用委託契約

投資法人債に関する事務を除く一般事務受託者
中央三井信託銀行株式会社◎一般事務委託契約（計算、会計帳簿等の作成、納税に関する事務）◎名義書換事務委託契約
プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社◎一般事務委託契約（機関の運営に関する事務）
資産保管会社
中央三井信託銀行株式会社◎資産保管業務委託契約

投資法人債に関する一般事務受託者
中央三井信託銀行株式会社◎財務代理契約◎元利金支払事務取扱契約
日興シティグループ証券株式会社
大和証券エスエムビーシー株式会社◎元利金支払事務取扱契約－ 9 －(9) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

②

本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、業務内容

名称

業務内容

プレミア投資法人

投資法人として、投資主より拠出を受けた資金等を、主として不動産（本投資法人）並びに不動産を裏付けとする信託の受益権等の有価証券その他の資産に投資することにより運用を行います。

プレミア・リート・

資産運用委託契約に従い、資産運用会社として、本投資法人の規約にアドバイザーズ株式会社

基づき、本投資法人の保有する資産の運用を行います。

（資産運用会社）

資産運用会社であるプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社が、本投資法人の資産運用の一環として、本投資法人が投資を行う不動産、不動産の賃借権又は地上権及び不動産を信託する信託の受益権の取得の適否、資産に係る維持・管理の方針、資産の売却等を検討し実行します。

中央三井信託銀行

一般事務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法

株式会社

人の経理に関する事務に係る一般事務受託者として、計算・会計帳簿の（投資法人債に関する事

作成及び納税に関する事務を行います。

務を除く一般事務受託者）
プレミア・リート・
アドバイザーズ株式会社

一般事務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法
人の機関運営に関する事務を行います。

（投資法人債に関する事
務を除く一般事務受託者）
中央三井信託銀行

名義書換事務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、投資株式会社

主名簿等管理人として、本投資法人の投資主名簿の作成及び備え置きそ（投資主名簿等管理人）の他の投資主名簿に関する事務、本投資法人の投資口を表示する投資証
券（以下「本投資証券」といいます。）の発行に関する事務、投資主に対して分配する金銭の支払いに関する事務、投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付けに関する事務を行います。

中央三井信託銀行

資産保管業務委託契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産株式会社

保管会社として、本投資法人の取得する資産に係る権利を行使する際に（資産保管会社）必要となる当該資産に係る権利を証する書面（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書類）及びその他の書類の保管、預金口座の入出金の管理及び振替管理事務、投信法に基づく帳簿等の作成事務、輸送事務等を行います。

中央三井信託銀行

プレミア投資法人第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同株式会社

順位特約付）財務代理契約及びプレミア投資法人第２回無担保投資法人（投資法人債に関する一債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務代理契約に従い、本投資

般事務受託者である財務法人からの委託に基づき、払込金の受領及び払込金の本投資法人への交代理人）

付、投資法人債券の調整及び本投資法人が指定する者に対する当該投資法人債券の交付、応募者登録請求書への各投資法人債の金額、払込金額
及び投資法人債券を発行すべき場合の投資法人債券の記番号その他必要事項の附記等を行います。

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名称

業務内容

中央三井信託銀行株式会

プレミア投資法人第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同社（第１回無担保投資法

順位特約付）元利金支払事務取扱契約及びプレミア投資法人第２回無担人債及び第２回無担保投保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）元利金支払事務取資法人債）

扱契約に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人債の元利金

日興シティグループ証券

支払事務を行います。

株式会社（第1回無担保投資法人債及び第２回無担保投資法人債）
大和証券エスエムビー
シー株式会社（第２回無担保投資法人債）(投資法人債に関する一
般事務受託者である元利金支払事務取扱者）－ 11 －(11) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（４）【投資法人の機構】①投資法人の統治に関する事項
ア．機関の内容
本投資法人の執行役員は２名以内、監督役員は３名以内（但し、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第21条第１項）。
本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会、及び会計監査人（注）により構成されています。
なお、執行役員又は監督役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備えて、平成
20年４月18日開催の本投資法人の第４回投資主総会において補欠執行役員１名並びに補欠監
督役員１名が選任されています。
（注）あらた監査法人は、平成18年８月29日に開催されました本投資法人役員会において一時会計監査人として選任されていましたが、平成20年４月18日に開催されました第４回投資主総会で会計監査人に選任されました。

(ア)投資主総会
投信法又は規約により定められている本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会における決議事項、投資主の議決権行使及び決議方法等については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ３ 投資主・投資法人債権者の権利 (1) 投資主の権利」をご参照ください。本投資法人における投資主総会の決議は、原則として出席した投資主の議決権の過半数をもって決議されます（規約第20条第４項）が、規約の変更等一定の重要事項については、発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（特別決議）を経なければなりません。たとえば、規約に定められた資産運用の方針及び基準を変更する場合には、投資主総会の特別決議により規約が変更される必要があります。
(イ)執行役員、監督役員及び役員会
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条第１項、規約第21条第２項）。
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託契約の締結、資産運用委託契約の締結及び変更、資産保管契約の締結及び変更、その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第２項）。
監督役員は、執行役員とともに役員会を構成します（投信法第112条）。かかる役員会の決議を通して、投信法及び規約に定める権限を行使し並びに執行役員の職務執行を監督します。
役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます。なお、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないこととされています（投信法第115条第１項、会社法第369条第１項、第２項）。
(ウ)会計監査人
本投資法人は、あらた監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人－ 12 －(12) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第115条の２第１項、第115条の３第１項）。
イ．内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本書の日付現在、本投資法人は執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、毎月１回以上の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務遂行状況等について詳細な報告を行います。本書の日付現在、本投資法人の監督役員には弁護士１名、公認会計士１名が選任されており、各監督役員はそれぞれの専門的見地から執行役員の業務遂行状況を監督しています。
このほか、執行役員及び監督役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備えて補欠
執行役員１名、補欠監督役員１名を選任しています。
本投資法人は、本資産運用会社と締結している資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける権利及び委託業務に係る本資産運用会社の一切の書類を閲覧、謄写又は調査する権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、本資産運用会社の業
務執行状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は内部者取引未然防止規程を定め、役員によるインサイダー取引類似行為の防止に努めています。
ウ．内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から資産運用状況、コンプライア
ンス及びリスク管理に関する事項について報告を受けています。
また、本投資法人の会計監査人であるあらた監査法人は、各決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、本投資法人に対して監査の方法の概要及び監査に関する結果報告を行なうことで、監督役員と会計監査人の連携を図っています。
なお、会計監査人は、本投資法人に対して会計監査報告を提出することに加えて、監査の過程において執行役員の職務執行上の不正や法令違反等を発見した場合には、その事実を監督役員に報告する責務を負っています。
エ．本投資法人による関係法人に対する管理体制の整備状況
本投資法人は、執行役員を通じて３ヵ月毎に本資産運用会社の業務執行状況に関する報告を受けるとともに、一般事務受託者及び資産保管会社からは、定期的に内部統制の状況や業
務執行体制に関する報告を受けるなどして、各関係法人の業務執行状況を管理する体制を維持しています。
②

投資法人の運用体制、意思決定機構、投資運用に関するリスク管理体制の整備状況
本投資法人の運用体制及び意思決定機構については、後記「第二部 投資法人の詳細情報

第４ 関係法人の状況 １ 資産運用会社の概況 (2) 運用体制」をご参照ください。
また、投資運用に関するリスク管理体制については、後記「第１ ファンドの状況 3 投資
リスク (7) 投資リスクに対する管理体制について」をご参照ください。

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（５）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在の本投資法人の出資総額、発行可能投資口の総口数及び発行済投資口総数は次のとおりです。
出資総額68,945,312,000円

本投資法人の発行可能投資口の総口数

2,000,000口

発行済投資口総数

131,400口

最近５年間における出資金総額の増減は次のとおりです。
発行済投資口総数（口）年月日

出資金総額（百万円）

摘要

備考
増減

残高

増減

残高

平成14年５月２日

私募設立

400

400

200

200

（注１）

平成14年９月10日

公募増資

59,00059,40027,187

27,387（注２）

平成15年11月15日

公募増資

18,00077,4008,699

36,087（注３）

平成15年12月10日

グリーン
シューオプ
ションによる
第三者割当

2,000

79,400966

37,053（注４）

平成17年５月31日

公募増資

22,000101,400

14,381

51,434（注５）

平成19年11月26日

公募増資

30,000131,400

17,51068,945（注６）（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格480,000円（引受価額460,800円）にて、物件の取得資金等の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価格501,760円（引受価額483,328円）にて、物件の取得資金等の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注４）平成15年11月15日に行われた公募増資に伴い、１口当たり483,328円にて、日興シティグループ証券会社（現日興シティグループ証券株式会社）に対して新投資口の割当てを行いました。
（注５）１口当たり発行価格677,180円（引受価額653,686円）にて、物件の取得資金の一部及び借入金の返済等に充当することを目的として公募により新投資口を発行しました。
（注６）１口当たり発行価格604,660円（引受価額583,682円）にて、物件の取得資金及び借入金の返済に充当することを目的として公募により新投資口を発行しました。

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（６）【主要な投資主の状況】
本投資法人の第11期計算期間に係る期末時点（平成20年４月30日）における主要な投資主は以下のとおりです。
名

称

住

所

所有投資口数 比率（％）（口）（注）

日本トラステイ・サービス
信託銀行株式会社

東京都中央区晴海一丁目８番11号

11,4728.73

東京都品川区東品川二丁目３番14号

9,605

7.30

東京都中央区晴海一丁目８番12号

7,252

5.51

東京都港区浜松町二丁目11番３号

5,988

4.55

北海道札幌市中央区大通西三丁目11番地

4,575

3.48

3,819

2.90

3,475

2.64

東京都千代田区大手町二丁目２番２号

3,198

2.43

株式会社三井住友銀行

東京都千代田区有楽町一丁目１番２号

2,665

2.02

エスアイエス セガ

BASLERSTRASSE 100, CH-4600 OLTEN

インターセトル エージー

SWITZERLAND

2,580

1.96

54,629

41.57

（信託口）
日興シティ信託銀行株式会社（投信口）
資産管理サービス信託銀行
株式会社（証券投資信託口）
日本マスタートラスト
信託銀行株式会社（信託口）

株式会社北洋銀行

大阪府大阪市中央区南船場

富士火災海上保険株式会社

一丁目18番11号

モルガン・スタンレーアンド

1585 BROADWAY NEW YORK, NEW YORKカンパニーインク10036, U.S.A.

野村信託銀行株式会社
（投信口）

合

計

（注）上表中の「比率」は発行済投資口に対する当該投資主の所有投資口数の比率を示しています。なお、小数第二位
未満切捨てにより表示しています。

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２【投資方針】（１）【投資方針】①基本方針
ア．資産運用ガイドライン
本投資法人は、その規約第２条及び規約別紙「資産運用の対象及び方針」において、本投資法人による資産運用の基本方針を、首都圏に立地しオフィス又はレジデンスを主たる用途とする建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券その他の資産に対して投資を行い、中長期的な観点から、本投資法人の保有する資産（以下「運用資産」といいます。）の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うこととしています。
本投資法人の上記規約上の資産運用に係る基本方針の下に、本資産運用会社は本投資法人の資産運用に関し、資産運用ガイドラインをその社内規定として制定しています。かかる資産運用ガイド
ラインにおいて、本投資法人はその資産を、首都圏のうち、東京経済圏に立地するオフィス又はレジデンスを主たる用途とする建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券その他の資産に対して投資する旨定めています。
かかる資産運用ガイドラインは、本資産運用会社において、現在の市場環境と経済情勢の下で、本投資法人の資産運用の基本方針に最も適合するとの判断の下に制定されているものです。不動産業を営む株式会社ケン・コーポレーションと総合地所グループ、そして金融機関である中央三井信託銀行株式会社（中央三井トラスト・グループ）において専門的な知識・経験を習得した人材が本
資産運用会社に出向・移籍し、本投資法人の資産運用の中心的存在としてその資産運用にあたるところから、前記資産運用ガイドラインに基づき、これらの専門的な知識・経験を活かして不動産の収益性を高めることで投資主の利益の極大化を図ります。なお、将来において、市場環境その他に照らしてかかる資産運用ガイドライン上の運用方針が本投資法人の規約上の資産運用の基本方針に適合しないと判断される場合には、本投資法人の規約に最も適合するように、本資産運用会社はかかる資産運用ガイドラインを変更することがあります。
イ．物件取得戦略
本投資法人は、平成14年９月の東京証券取引所（現 株式会社東京証券取引所。以下「東京証券取引所」といいます。）への上場時を始めとして、スポンサー（本書において「スポンサー」とは、本資産運用会社の株主のことを指し、その意向を受けた特別目的会社、子会社を含みます。）から複数の物件を購入しています。また、各スポンサーが有する不動産情報ネットワークを活用して、新規取得候補物件の情報を適宜収集しています。
プライベートファンド、不動産投資法人等による物件取得競争が激化する現在の状況下において、本投資法人は継続的な外部成長を実現していくために今後も更なるスポンサーとの協働による物件取得を積極的に推進していきます。
②基本方針に基づくポートフォリオ運用基準
本投資法人は、不動産、不動産の賃借権又は地上権及び不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（以下「不動産信託受益権」といいます。）を主たる投資対象とします。また、
前記①のとおり、本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて、資産運用ガイドラインを社内規定として制定しており、以下はその概要を示したものです。なお、本書の日付現在、本投資法人
は主に不動産信託受益権に投資する予定であり、不動産そのものを保有しない方針です。但し、当該資産の所有者の意向、権利移転に必要な諸費用等を総合的に勘案して不動産を直接に取得する場
合もあります。
ア．保有期間全ての運用資産について中長期保有を原則とし、当初から短期売却を目的とする資産取得を行－ 16 －(16) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

わないものとします。
イ．取得基準（ア）取得基準
本投資法人が投資を行う不動産、不動産の賃借権又は地上権及び不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下あわせて「投資対象不動産」と総称します。）の取得に当たり、本資産運用会社は、中長期的な不動産市況、当該投資対象不動産の取得価格と収益予想から想定される投資利回り、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性及び安定性、建物規模、建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境・地質、不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況及び将来における資本的支出額の見込み並びに保険付保状況
等を総合的に判断し、ポートフォリオの構成における重要性等を考慮のうえ選別すると共に、運用資産における戦略上の位置付けを明確に区分したポートフォリオの構築を図るものとします。
（イ）用途
Ａ．投資対象不動産の主たる用途は、オフィス及びレジデンスとします。なお、主としてオ
フィス又はレジデンスとして利用されている投資対象不動産であっても、その一部が商業施
設又はその他の用途として利用されている場合があり、そのため、本投資法人によるオフィ
スビル又はレジデンスの取得に当たり、一部が商業施設及びその他の用途として利用されている物件を含むことがあります。
Ｂ．本投資法人は、以下の表に記載の不動産の各用途における特性を考慮し、オフィスビルに比重を置きつつ、オフィスビル及びレジデンスの双方を主要な投資対象として用途の分散化を図り、経済・社会情勢の変動により本投資法人がその収益において受けるであろう影響を小さくし、もって中長期的に安定したキャッシュ・フローの創出を図ることを目的としています。
Ｃ．本投資法人は、中長期的に、本投資法人のポートフォリオにおけるオフィスビルとレジデンスとの投資金額における比率を概ね６：４とすることを目標としており、今後、かかる方針に基づいて、投資対象不動産を取得していく計画です。但し、かかる計画どおりに投資対
象不動産を順調に取得できるとの保証はありません。

－ 17 －(17) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

用途
オフィスビル

①

②

③
レジデンス

①

②

③

④

（レジデンスのタイプ分類）①②

ワイドタイプ③④

投資ポイント（注１）
日本国内の不動産にあって、オフィスビルはその他の用途に供される不動産と比較して相対的に均質で豊富なストックがあり、このため市
場規模及び流動性の点で相対的に優れていると考えられることから、
本投資法人において主な投資対象と位置付けています。
オフィスビルに対するテナント（賃借人）からの需要は景気変動等の経済動向の影響により変動することがあり、その結果、オフィスビルに係る本投資法人の収益性に悪影響を与える可能性がありますが、一般的に他の用途の不動産と比較して相対的に高い収益性が見込めます。
大規模オフィスビルの取得については、将来の需給動向、立地特性
等、十分な検討を行ったうえで慎重に対応します。
日本国内の不動産にあって、外観・エントランス等の意匠、階高・外壁等の仕様、面積、間取り等の点で相対的に良質な賃貸用レジデンス
を投資対象とします。
賃貸用レジデンスは、他の用途に供される不動産と比較して相対的に経済・社会情勢の変動の影響を受けにくく比較的安定的な収益が期待できます。賃貸用レジデンスのこのような特性により、キャッシュ・
フローの安定化及び投資資産の分散化を図る目的から本投資法人において主な投資対象の一角と位置付けます。
本資産運用会社は、本書の日付現在、レジデンスへの投資に当たり、近時における都心回帰需要及びライフスタイルの変化により、東京経済圏における賃貸用レジデンスの市場は今後中長期的には拡大するとともに、多様化していくと考えていますが、市場の変化その他の理由により、上記の特性が損なわれたと判断するときは、異なる投資判断を行うことがあります。
賃貸用レジデンスのテナントは、特に地域に対する志向性が強く、レジデンスのタイプにより異なった市場を形成していることから、タイプの特徴に応じた将来の需給動向等を以下のとおり分析・把握したう
えで投資を行います。
投資対象エリア…都心５区（注２）及びその周辺区
主として外国人向け（欧米系企業・多国籍企業が東京経済圏に設置したオフィスへの海外からの派遣・赴任者向け）に、そのライフスタイ
ル（生活習慣等）に即して限られた立地条件下において特別に企画されたレジデンスをいいます。
近時は、日本人富裕者層のファミリーにも本タイプへのテナント需要が高まっています。かかるテナントは、上記の②の場合と同様に、他のタイプと比較してテナントの信用力が高く、賃料遅延等のリスクが小さいと考えられます。
オフィスビル・日本人向けレジデンス等、他の用途に供される不動産に比較して供給量が少なく、希少性等から安定収益が期待できるとともに、マネジメントの巧拙により収益性に差が生じる可能性がある投資対象であると考えられます。

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用途ファミリータイプ①

投資ポイント（注１）
投資対象エリア…東京23区及びその他周辺都市部②

ＤＩＮＫＳタイプ

平均的な所得層の日本人ファミリー（特に、子供を含めた３名以上で構成される家族）向けにそのライフスタイルに即して企画されたレジデンスをいいます。
③ 一般に、街並みや住環境を重視する傾向があることから立地条件としては都心から離れていく傾向にあります。このタイプの物件は相対的に高い収益性を期待できる投資対象であると考えられます。
① 投資対象エリア…都心５区及びその周辺区②

シングルタイプ

子供のいない若年・共働き世帯向けにそのライフスタイルに即して企画されたレジデンスをいいます（ＤＩＮＫＳとはDouble Income No
Kidsの頭文字を取った略称で、夫婦共稼ぎで収入の源が二つあり（Double Income）、子供がいないこと（No Kids）をいいます。）。
③ 都心への通勤の便が良好なエリアにテナント需要が集中する傾向にあり、そのようなエリアでは供給不足の状況と見られること、またＤＩ
ＮＫＳは世帯としての所得水準が高いことから、このタイプの物件は希少価値があり、且つ相対的に高い収益性を期待できる投資対象であると考えられます。
① 投資対象エリア…都心５区及びその周辺区②

単身生活者向けにそのライフスタイルに即して企画されたレジデンス
をいいます。
③ ライフスタイルの多様化に伴い、より広く、より優良なシングルタイ
プのレジデンスに対するマーケット動向は堅調であり、今後も安定した投資対象であると考えられます。
④ 都心５区においても特に、港区、渋谷区、新宿区は、都心５区以外の地域と比べ平均賃料も高く、需要も安定的であることから、投資対象とすることによりキャッシュ・フローを増大させる可能性があると考えられます。
（注１）上記表中の「投資ポイント」は、本資産運用会社における本書の日付現在の見解を記載したものであり、今後の経済動向及び不動産市場の動向により変更される可能性があるほか、将来的な用途別の重要度の動向及び利回り等を保証するものではありません。
（注２）「都心５区」とは本書において、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指します。以下同じです。

Ｄ．なお、レジデンスについては優良な投資対象不動産の取得がオフィスビルに比べ容易でないことから、新築物件の安定的な供給源の確保のために大手デベロッパー、大手総合商社、大手金融機関、信頼性の高い不動産賃貸管理会社等との提携等を行うことで、良質な新築物件の取得を図り、新築物件への投資割合を高めます。
（ウ）地域
Ａ．本投資法人は、前記のとおり、人口・産業集積度が高く経済の基盤が確立されている東京経済圏に特化した投資を行います（東京経済圏特化型）。
Ｂ．具体的には東京経済圏を都心５区、都心５区を除く東京23区及びその他の周辺都市部のカテゴリーに区分し、都心５区を中心としつつ、地域別のバランスにも配慮したうえで、
オフィスとレジデンスとの用途の分散化を図ります。オフィスビルとレジデンスとの間の比重は前記のとおりです。前記の基本方針に基づき、オフィスとレジデンス各々の用途について、各々を100％とした場合に、以下のような地域別の分散状況となることを目途として分散投資を行います。

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都心５区

東京23区
（都心５区を除きま
す。）

周辺都市部

オフィス

50％以上

０％～20％

０％～40％

レジデンス

50％以上

０％～40％

０％～20％地区
用途（注） 地区別の配分割合は、オフィスとレジデンス各々の用途別の内訳を指します。表の数値は幅を持って記載しているため、合計は必ずしも100％とはなりません。また、この比率を目指して投資を行いますが、投資対象不動産の取得の過程でこの表のとおりとならないことがあります。

（エ）１物件当たりの資産規模
Ａ．オフィスビル原則として、賃貸可能面積約2,000㎡（約700坪）以上、かつ標準的な各階床面積が約300㎡（約90坪）以上の建物とします。
Ｂ．レジデンス
原則として、用途タイプ分類に従い以下の規模を投資の目安とします。
１戸当たりの専有面積

戸数ワイドタイプ

80㎡以上

10戸以上

ファミリータイプ

60㎡以上

20戸以上

ＤＩＮＫＳタイプ

40㎡～80㎡

20戸以上

シングルタイプ

25㎡～40㎡

30戸以上

なお、オフィスビル、レジデンスのいずれも物件毎に立地エリアによる地域性と資産規模の適合性を上記基準に加味して考慮のうえ、適正規模を判断します。
（オ）デュー・デリジェンス（詳細調査等）
投資対象不動産の取得に際しては、経済的調査、物理的調査及び法的調査を行ったうえで、取得の可否を総合的に判断します。なお、経済的調査、物理的調査及び法的調査を実施する際には、以下の表に記載する項目について調査し、検討することを原則としますが、以下の表に記載する項目は、投資対象不動産の用途によってその重要性が異なることがあり、必ずしも本投資法人による投資対象不動産の取得に当たり、以下の表に記載する全ての項目について調査を行うとは限りません。また、以下の表に記載する項目は物件取得の判断に当たっての調査検討事項であり、本投資法人が取得する投資対象不動産が結果的に以下の項目の一部について基準を満たさないこともあります。

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項目

内容

経済的調査
・テナント調査①

テナントの信用力、賃料収入状況等②

テナントの業種、テナント数、利用目的等（レジデンスの場合は世帯状
況を含みます。）③ 過去の稼働率、賃料推移及び将来の見通し④

各テナントの占有割合、分布割合等

・市場調査

①

市場賃料、稼働率、競合物件・テナント需要動向等

・収益関係

①

テナント誘致・処分性等の競争力調査②

賃貸契約水準、賃貸借契約体系及び更新の可能性③

費用水準、費用関連の契約体系及び更新の可能性④

適正賃料水準、適正費用水準の調査、将来予想される費用負担の可能性⑤

修繕計画との比較における実際の資金積立状況

物理的調査
・立地

・建築及び設備①

街路の状況、鉄道等主要交通機関からの利便性、主要交通機関の乗降客
数② 利便施設、経済施設、官公署、娯楽施設の配置、接近性及び周辺土地の利用状況並びに将来の動向＜レジデンスに特有＞③ 日照、眺望、景観、騒音等の状況＜レジデンスに特有＞④

地域の知名度及び評判、規模等の状況①＜各用途共通＞
意匠、主要構造、築年数、施工業者等②

内外装の部材の状況

・仕様

・耐震性能

・建物管理関係

・環境・地質等＜オフィスビル＞
貸付床の形状、フリーアクセス床（ＯＡフロア）、分割対応、天井高、
電気容量、空調方式、床荷重、照度、防犯設備、給排水設備、昇降機設
備、駐車場等その他共用設備の状況等＜レジデンス＞
貸付床の形状、間取り、天井高、防犯設備、放送受信設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、集会室等その他共用設備の状況等① 新耐震基準（昭和56年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準を指します。以下同じです。）又はそれと同水準以上の性能の確保② 地震ＰＭＬ（予想最大損失率）値10％未満を原則とし、20％以上の物件については耐震補強工事の実施等が条件① 関係法規（消防法、都市計画法その他建築法規）の遵守状況等②

建物状況報告書における将来（10年程度）の修繕費見込み③

管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理会社の質と信用力①

アスベスト・フロン・ＰＣＢ等の有害物質の使用・管理状況②

地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等

法的調査
・権利関係への対応

前所有者等の権利の確実性を検討し、特に共有・区分所有・借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件については、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。

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項目

内容
①

借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有
無②

敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況③

敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置④

共有持分不分割特約及びその登記の有無、共有持分分割請求及び共有持分売却等に関する適切な措置並びに共有者間における債権債務関係⑤

区分所有の区分性⑥

本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無⑦

借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容（特に優先譲渡条項の有無とその内容）⑧

借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性⑨

不動産を信託財産とする信託受益権については信託契約の内容

・境界調査

①

境界確定の状況、越境物の有無とその状況

・テナント属性①

テナントの使用目的及び契約形態②

テナントとの紛争の有無（カ）テナント選定基準
Ａ．入居が見込まれるテナントについては、以下の表に記載する属性区分別に信用情報等のチェックを行います。法人の調査については、入手した資料により信用状況が判明しない場合等必要に応じて外部の調査機関のデータベース等も活用します。信用等の調査の結果が良好と判断される場合、賃料水準、賃貸借契約期間、敷金金額、テナン
ト業種、当該物件における他のテナントとのバランス、要求されるスペースの規模及び形状等を総合的に検討のうえ賃貸借契約の締結の可否について判断します。
属性区分
法人

個人

チェック項目（内容）① 業種、業歴、決算内容（財務の健全性）等②

賃借の目的（使用目的、期間等）③

連帯保証人の有無とその属性① 勤務先とその内容、勤続年数等②

年収（年収に占める賃料総額の割合等）③

賃借の目的（使用目的、期間、入居人数等）④

連帯保証人の有無とその属性（本人との続柄等）⑤

年齢、性別、家族構成等

Ｂ．既存テナント及び新規に契約を締結したテナントについては、原則として可能な限り長期的な関係を維持することを意図しています。但し、わが国の建物賃貸借契約の契約期間は、オフィスビルもレジデンスもともに２年間とするのが通例であり、また、
一般的に、テナントが一定期間前の通知を行うことにより解約できると定めている場
合が多く見られます。
（キ）投資額Ａ．資産運用及び不動産管理の効率化の観点から、投資対象不動産１物件当たりの最低投資額（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。）は、原則として10億円以上とします。
－ 22 －(22) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

Ｂ．一方、投資対象不動産１物件当たりの投資額の当該投資後における運用資産の合計額に対する割合の上限は、原則として25％とし、ポートフォリオ全体の構成を考慮し分散投資効果について検討を行ったうえで取得の可否について判断を下します。
ウ．売却方針（ア）取得する投資対象不動産は中長期的な保有を基本方針とし、取得から短期間での売却は原則として行わない予定です。
（イ）しかしながら、中長期的には不動産市況、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込み等を考慮のうえ総合的に判断し、ポートフォリオの構成について戦略的区分を行い、売却を検討することがあります。また、投資対象不動産の売却方針は、基本的には年度運用計
画において定めることとしますが、必要に応じて当該運用計画を見直す場合もあります。
Ａ．戦略的区分について
区分

戦略的な意義コア・アセット

収益の中長期的な安定を目的に長期的な保有を基本方針とする資産

アクティヴ・アセット

より流動性の高い投資対象不動産のうち中長期的な賃料収入に基づく収益（インカムゲイン）を中心としながらも、取得後のインカムゲインの増額を基盤とした資産価値の増額（バリューアップ）に基づき売却による収益（キャピタルゲイン）を含むトータルリターン（インカムゲイン＋キャピタルゲイン）の確保も主体的かつ能動的に図ることのある資産

a．本投資法人がアクティヴ・アセットに区分する投資対象不動産の目安は、投資対象不動産１物件当たりの投資金額がオフィスビルで40億円以下、レジデンスで20億円以下とします。
b．アクティヴ・アセットの組入比率の上限は、原則として20％を目処とします。
Ｂ．売却の検討を行う具体的な事象
a．戦略的に売却を行うことが投資法人の収益に寄与する場合例）空室率の改善や賃料の増額又は費用の削減等による収益性の改善等により物件価値の向上を図ることができた場合。
b．魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合
例）購入希望者の特殊事情等により鑑定評価額を10％以上上回る等、周辺地域における想定価値を超える魅力的な価格が提示される等強い購入意向が示された場合。
c．戦略的な重要性が失われた場合
例１）老朽化等により物件の収益性が低下し、追加的な資本支出によっても目標とす
る収益をあげる見込みがないと判断した場合。
例２）同一地域においてより収益性の高い他の投資対象不動産を取得した場合、又は周辺地域の市場性が著しく衰退した等の事情によりポートフォリオの構成における重要性が失われたと判断した場合。
（ウ）売却物件については、より高い価格での売却を実現できるよう、期限を定めた競争入札、競争力のある不動産仲介業者の活用、専任媒介業者の活用等を実施します。
エ．開発案件への投資方針
本投資法人は、安定的な賃貸事業収入又はこれに類する収入が生じている若しくは生じる見込みがある投資対象不動産の取得を原則としており、本投資法人が自ら土地を取得して建物を建設することは予定していません。但し、第三者が建築中の物件については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断でき、完工・引渡しのリスクが極小化されている場合等においては当該建物の竣工前であっても投資判断を行うことがありますが、この際には当該投資対象不動産を取得す－ 23 －(23) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

るメリットと一定の期間について賃貸事業収入が生じないデメリットその他当該投資対象不動産の取得により本投資法人が負担しうるリスクを比較検討して投資判断を行うこととします。
オ．付保方針地震保険の付保に関しては、ポートフォリオ全体のＰＭＬ（注）を基準に、災害による影響と損害保険料とを比較検討して付保の判断を行います。なお、ＰＭＬが高い個別物件があれば、個々に地震保険の付保を検討します。
（注）ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。ＰＭＬには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。ＰＭＬについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（再現期間475年の大地震＝50年間に起こる可能性が10％を越える大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率（%）で示したものを意味します。

カ．財務方針（ア）借入及び投資法人債
Ａ．本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するた
め、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しく
は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債（短期投資法人債を含み、以下「投資法人債」といいます。）の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。但し、その限度額はそれぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします（規約第14条第１項及び第３項）。
Ｂ．上記Ａ．に基づき資金を借入れる場合は、資本市場及び金融環境を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測のうえ、借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的な資金調達手段を選定し、低コストの資金調達を図ります。また、物件の新規購入、敷金等のテナント預り金の返還等の資金需要への機動的な対応を目的として、コミットメントライン契約等の、事前の融資枠設定又は随時の借入の予約契約を締結することがあります。
Ｃ．上記Ａ．に基づき資金を借入れる場合は、租税特別措置法に規定する適格機関投資家からの借入に限るものとします。
Ｄ．借入金又は投資法人債の発行につき、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第14条第２項）。
Ｅ．本投資法人の資産総額のうち、借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合（以下「ローン・トゥ・バリュー・レシオ」といいます。）の上限については、60％を目途としますが、新たな運用資産の取得等にともない、一時的に60％を超えることがあります。
（注）資産総額とは、ローン・トゥ・バリュー・レシオ計算時点における直近の決算期末貸借対照表に記載された資産の部の金額をいい、有形固定資産について不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて算定した価額と期末帳簿価額との間に差額がある場合は、その差額を当該有形固定資産の期末帳簿価格に加減して求めた金額とします。

（イ）募集投資口の発行
Ａ．本投資法人は、資金の手当てを目的として、役員会の承認を経て、募集投資口の発行を機動的に行うことができます。
Ｂ．募集投資口の発行については、ローン・トゥ・バリュー・レシオ等、本投資法人の財務状態を考慮し、投資口の希薄化にも配慮のうえ決定します。
キ．資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、前記のような運用ができない場合があります。

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③ 不動産管理方針
ア．本投資法人が投資対象として取得した不動産、不動産の賃借権又は地上権及び不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下あわせて「保有不動産」と総称します。）においては、中長期的観点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の維持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化等）と費用低減（外注委託費、
水道光熱費等の削減）による運用収益の安定的な成長を目指します。
イ．本資産運用会社は、以下に示す定量・定性分析の内容を検討しつつ各保有不動産に係る過去の関与度等を考慮に入れながら、委託業務の内容や報酬等について細部を交渉し、保有不動産毎に可能な限り最適なプロパティ・マネジメント業務受託者を選定します。
項

目

企業内容・実績

内容①

プロパティ・マネジメント業務受託者としての経験・実績②

同一業界内の評判、マネジメント方針の一貫性③

会社財務の健全性①

市場への精通度合い②

テナント探索能力及び仲介ネットワークの有無③

物件に関する経理及びレポーティング能力手数料①

手数料の仕組み及び水準

利益相反

①

近隣における競合プロジェクトの有無

能力・体制

ウ．本投資法人は、保有不動産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積立てることができます。
エ．災害やテナントの退去等による収益の大幅な減少や変動を回避するため、適切な投資配分比率の維持や損害保険（火災保険、賠償責任保険等）の付保等の諸手段を講じるよう努めます。
オ．本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として全ての保有不動産を賃貸（駐車場、看板等の設置等を含みます。）するものとします。かかる賃貸に際して、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れることがあり、かかる金銭は、規約別紙「資産運用の対象及び方針」の定めに基づいて運用されます（規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅳ.
（１）及び(２)）。
カ．資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記のような運用ができない場合があります。
④ 開示方針ア．投資家に対してできる限りの情報開示を行い、投資家にわかりやすい商品を提供することを開示の方針とします。
イ．全ての投資家に対して正確で偏りのない情報を遅滞なく伝達できる環境を常に整えることに努めます。
ウ．本投資法人は、投信法、金融商品取引法（以下「金商法」といいます。）、東京証券取引所、社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に沿って開示を行います。
エ．不動産、不動産の賃借権及び地上権（信託の受益権、有価証券及び匿名組合出資持分の主たる裏付けとなるものを含みます。）について、資産運用報告等により評価額を開示する目的で評価する場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額をもって開示評価額とします（規約別紙「資産評価の方法及び基準」Ⅲ．２．）。
オ．上記エ．につき、投資対象不動産取得時からその後最初に到達する決算期にかかる評価額を開示するまでの期間においては、当該投資対象不動産の売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます。）をもって開示評価額とします。
－ 25 －(25) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

⑤ その他
本投資法人は、その保有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の保有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とします（規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅱ.
（２）③）。
（２）【投資対象】① 基本的投資対象
規約に規定する本投資法人の投資対象は以下のとおりです（規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅱ.（１））。
ア．主たる投資対象とする特定資産
本投資法人は、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目的として、主として以下に掲
げる特定資産に対して投資します。
（ア）不動産等
Ａ．不動産、不動産の賃借権及び地上権
Ｂ．不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭とあわせて信託する包括信託を含みますが、後記（イ）不動産対応証券に該当するものを除きます。）
Ｃ．不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（後記（イ）不動産対応証券に該当するものを除きます。）
Ｄ．当事者の一方が相手方の行う前記Ａ.からＣ.までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（イ）不動産対応証券
資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるものをいいます。
Ａ．優先出資証券 資産の流動化に関する法律（以下「資産流動化法」といいます。）に定
める優先出資証券
Ｂ．受益証券 投信法に定める受益証券
Ｃ．投資証券 投信法に定める投資証券
Ｄ．特定目的信託の受益証券 資産流動化法に定める特定目的信託の受益証券
イ．その他の特定資産
本投資法人は、前記ア．に掲げる不動産等及び不動産対応証券に該当する特定資産のほか次に掲げる特定資産により運用します。
（ア）預金（イ）コール・ローン（ウ）国債証券（金商法で定めるものをいいます。）（エ）地方債証券（金商法で定めるものをいいます。）（オ）特別の法律により法人の発行する債券（金商法で定めるものをいいます。）（カ）資産流動化法に定める特定社債券（キ）社債券（金商法で定めるものをいいます。但し、転換社債券及び新株予約権付社債券を除きます。）（ク）投信法に定める投資証券若しくは投資法人債又は外国投資証券（金商法で定めるものをいいます。但し、前記ア．(イ) Ｃ．に定めるものを除きます。）－ 26 －(26) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（ケ）貸付信託の受益証券（金商法で定めるものをいいます。）（コ）コマーシャル・ペーパー（金商法で定めるものをいいます。）（サ）外国又は外国の者の発行する証券又は証書で、前記(ウ)乃至(キ)並びに（ケ）及び(コ)の証券又は証書の性質を有するもの（シ）外国貸付債権信託受益証券等（金商法で定めるものをいいます。）（ス）オプションを表示する証券又は証書（金商法で定めるものをいいます。但し、前記(ウ）乃
至(シ)及び下記(セ)乃至(チ)に係るものに限ります。）（セ）預託証書（金商法で定めるもので、前記(ウ)乃至(オ)及び(キ)の証券の性質を有する本邦通貨建のものとします。）（ソ）外国の者が発行する譲渡性預金証書（金商法で定めるもので、本邦通貨建のものとします。）（タ）信託の受益権（金商法で定めるものをいいます。但し、前記ア．に定めるものを除きます。）（チ）外国の者に対する権利で、前記(タ)の権利の性質を有するもの（金商法で定めるものをいいます。）（ツ）その他金銭債権（テ）デリバティブ取引（金商法で定めるものをいいます。）に係る権利（ト）株券（金商法で定めるものをいいます。但し、本運用方針のために必要又は有用と認められる場合に投資するものとします。）（ナ）その他金商法に定める有価証券のうち前記の（ア）乃至（ト）に該当しない有価証券
ウ．特定資産以外の資産（組織運営に伴い保有する資産を除きます。）に対する投資
本投資法人は、特定資産のほか、以下の資産に投資することがあります。但し、本運用方針のために必要又は有用と認められる場合に投資するものとします。
（ア）商標法に基づく商標権、その専用使用権又は通常使用権（イ）温泉法に定める温泉の、源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等（ウ）民法で規定される動産（エ）民法で規定される地役権（オ）資産流動化法に定める特定目的会社の特定出資（カ）電気通信事業法で規定される電話加入権（キ）地球温暖化対策の推進に関する法律に基づく算定割当量（ク）その他不動産等又は不動産対応証券と併せて取得することが適当であると認められるもの
エ．特定資産以外の資産（組織運営に伴い保有する資産）に対する投資
本投資法人は、前３項に定める資産のほか、本投資法人の商号に係る商標権、著作権法に基づく著作権等その他組織運営に伴い保有するものであって、適当と認められるものについては、
これを取得することができます。
②

投資基準及び種類別、地域別、業種別等による投資予定
本投資法人の投資基準及び種類別、地域別、業種別による投資予定については、前記「（１）投資方針 ②基本方針に基づくポートフォリオ運用基準」をご参照ください。

（３）【分配方針】①

利益の分配
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものといたします（規約第13条第１項）。

－ 27 －(27) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

ア．投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額、出資剰余金及び評価・換算差額等の合計額を控除した額をいいます。以下同じ意味で用います。）の金額は、投信法及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従って計算されるものとします。
イ．日本の租税関連法令が、本投資法人の投資主に対して分配する金銭について一定の要件のもとで損金算入を認めている場合、本投資法人は、日本の租税関連法令が当該損金算入を認めるために定めた要件を満たすように投資主に金銭を分配しなければなりません。
②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、役員会において適切と判断した場合、投信法の規定に従い、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、利益を超えて金銭の分配をすることができます。但し、社
団法人投資信託協会の規則等において定める額を限度とします（規約第13条第２項）。
③

分配金の分配方法
前記①及び②に規定する分配金は金銭により分配するものとし、原則として決算期から３ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿（実質投資主名簿を含みます。）に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の所有口数に応じて分配します（規約第13条第３項）。
④

分配金の時効等
前記①に規定する分配金は、その支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息を付さないものとします（規約第13条第４項）。
⑤

その他
本投資法人は、日本の租税関連法令により、個人の投資主が利益を超える分配額に対してその都度譲渡損益の算定を行うことが必要とされる限り、原則として、投資主に対して利益を超える金銭の分配は行いません。但し、後記ア．乃至ウ．のいずれかに該当する場合には、前記①乃至④に従い利益を超える金銭の分配をすることができるものとします。

ア．税法等の変更により、個人の投資主が利益を超える金銭の分配額に対してその都度譲渡損益の算定を行うことが必要でなくなった場合（法人の投資主に対する譲渡損益の取扱いについては現状のままであるにもかかわらず、個人の投資主に対する譲渡損益の取扱いに改正等がある場合も含みます。）。
イ．税法等の変更により、個人の投資主が譲渡損益の申告を行うことが一般的に行われるようになる等、利益を超える金銭の分配を行うことが適当と認められる状況になったと本投資法人の役員会において判断される場合。
ウ．本投資法人が租税特別措置法第67条の15に規定する投資法人の課税の特例の適用を受けるための要件を満たす必要が生じた場合等、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合。
（４）【投資制限】①

規約による投資制限は以下のとおりです。なお、前記「(1）投資方針 ② 基本方針に基づく
ポートフォリオ運用基準」もご参照ください。

ア．本投資法人は、わが国以外に所在する不動産（本投資法人が取得する有価証券及び信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含みます。）への投資は行わないものとします－ 28 －(28) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅲ．(1））。
イ．本投資法人は、外貨建資産への投資は行わないものとします（規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅲ．(2））。
②

本投資法人は、投信法による投資制限に従います。主なものは以下のとおりです。

ア．同一株式の取得制限
投資法人は、同一の法人の発行する株式に係る議決権を、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えて取得してはなりません（投信法第194条、投信法施行規則第221条）。
イ．自己の投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第１項、投信法施行規則第129条）（ア）合併後消滅する投資法人から自らが発行した投資口を承継する場合。
（イ）投信法の規定により投資口の買取りをする場合。
（ウ）自らが発行した投資口を無償で取得する場合（エ）投資法人が有する他の法人等の株式(持分その他これに準ずるものを含みます。)につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配(これらに相当する行為を含みます。)により自らが発行した投資口の交付を受ける場合。
（オ）投資法人が有する他の法人等の株式(持分その他これに準ずるものを含みます。)につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに自らが発行した
投資口の交付を受ける場合。
Ａ．組織の変更
Ｂ．合併
Ｃ．株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みます。）（カ）その権利の実行に当たり目的を達成するために自らが発行した投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（投信法第80条第１項第１号及び第２号並びに前記（ウ）～（オ）に掲げる場合を除きます。）。
ウ．親法人投資口の取得の制限（ア）投資法人は、その親法人（他の投資法人を子法人とする投資法人をいいます。以下同
じです。）である投資法人の投資口（以下この条において「親法人投資口」といいます。）を取得できません（投信法第81条第１項）。
（イ）前項の規定は、次に掲げる場合には、適用されません。（投信法第81条第２項、投信法施行規則第131条）
Ａ．合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合。
Ｂ．親法人投資口を無償で取得する場合。
Ｃ．その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配（これらに相当する行為を含みます。）により親法人投資口の交付を受ける場合。
Ｄ．その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。）につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに当該親法人投資口の交付を受ける場合。
ａ．組織の変更ｂ．合併－ 29 －(29) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

ｃ．株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含む。）
ｄ．株式移転（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式移転に相当する行為を含みます。）
Ｅ．その権利の実行に当たり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要、かつ、不可欠である場合（投信法第81条第２項第１号及び前記Ｂ～Ｄに掲げる場合を除きます。）。

③

金商法による投資制限
投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、投資運用業を行う金融商品取引業者として当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは以下のとおりです。

ア．自己取引等資産運用会社は自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うことはできません（金商法第42条の２第１号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（以下「業府令」といいます。）第128条
で定めるものを除きます。
イ．運用財産相互間の取引
資産運用会社は資産の運用を行う運用財産相互間において取引を行うことはできません（金商法第42条の２第２号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
ウ．通常と異なる条件の取引
資産運用会社が、特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指数又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的
をもって、正当な根拠を有しない取引を行なうことを内容とした運用を行なうことはできません(金商法第42条の２第３号）。
エ．投資法人の利益を害する取引資産運用会社は、通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が権利者の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うことはできません(金商法第42条の２第４号）。
オ．損失を補てんする取引資産運用会社は、運用財産の運用として行った取引により生じた権利者の損失の全部若
しくは一部を補てんし、又は運用財産の運用として行った取引により生じた権利者の利益に追加するため、当該権利者又は第三者に対し、財産上の利益を提供し、又は第三者に提供させることはできません（但し、事故による損失の全部又は一部を補てんする場合を除きます。）（金商法第42条の２第６号）。
カ．その他業府令で定める取引資産運用会社は、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引
業の信用を失墜させるものとして業府令で定める行為はできません（金商法第42条の２第７号、業府令第130条第１項）
キ．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止－ 30 －(30) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

資産運用会社は、金商法第２条第２項第５号若しくは第６号に掲げる権利又は同条第１項第21号に掲げる有価証券（政令で定めるものに限ります。）若しくは同条第２項第７号に掲げる権利（政令で定めるものに限ります。）については、当該権利又は有価証券に関し出資され、又は拠出された金銭（これに類するものとして政令で定めるものを含みます。
以下この項において同じです。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産
その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでなければ、当該権利についての取引（金商法第２条第８項第１号、第２号又は第７号から第９号までに掲げる行為をいいます。）を行うことができません（金商法第40条の３）。
④

その他

ア．有価証券の引受及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受及び信用取引は行いません。
イ．借入又は投資法人債（規約第14条）（ア）本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、本投資法人の運営に関する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債を発行することができます。なお、資金を借入れる場合は、租税特別措置法施行令に規定する適格機
関投資家からの借入に限るものとします。
（イ）上記（ア）の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
（ウ）借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします。
ウ．集中投資集中投資について制限はありません。なお、運用資産の取得方針については、前記「（1）投資方針 ② 基本方針に基づくポートフォリオ運用基準」をご参照ください。
エ．他のファンドへの投資
他のファンド（投資証券及び投資信託の受益権）については、主として以下の（ア）又は（イ）を裏付けとするものに限ります。なお、以下に記載する不動産は、日本国以外に所在する不動産は含みません（規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅲ．(1）参照）。
（ア）不動産、不動産の賃借権及び地上権（イ）不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託（不動産に付随する金銭とあわせて信託する包括信託を含みます。）の受益権
オ．流動性に欠ける資産への投資
流動性に欠ける資産への投資に制限はありません。
カ．法令・規則等の遵守
本投資法人の運用資産は、規約別紙「資産運用の対象及び方針」の定めのほか、投信法
及び関係法令並びに社団法人投資信託協会の定める規則等（その後の改正を含みます。）
を遵守し運用されます（規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅴ．参照）。

－ 31 －(31) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

３【投資リスク】
以下には、本投資証券及び本投資法人の発行する投資法人債への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資証券及び投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる裏付けとする信託の受益権その他の資産についてもほぼ同様にあてはまります。
本投資法人は、対応可能な限りこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方
針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。これらの回避又は対応が不十分である場合、本投資証券又は投資法人債の投資家（以下「各投資家」といいます。）は損失を被る
おそれがあります。これらの各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載
事項を慎重に検討したうえで本投資証券及び投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
(1) 一般的なリスク①

投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク②

投資証券の市場での取引に関するリスク③

投資証券・投資法人債の価格変動に関するリスク④

投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク⑤

金銭の分配に関するリスク(2）商品設計及び関係者に関するリスク①

投資証券の商品性に関するリスク②

収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク③

ローン・トゥ・バリュー・レシオに関するリスク④

借入及び投資法人債に関するリスク⑤

投資法人の倒産リスク⑥

本投資法人の登録が取消されるリスク⑦

本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク⑧

役員の職務遂行に関するリスク⑨

インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク⑩

本資産運用会社に関するリスク⑪

プロパティ・マネジメント業務受託者に関するリスク⑫

本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク(3）信託の受益権特有のリスク①

信託受益者として負うリスク②

信託の受益権の流動性リスク③

信託受託者に関するリスク④

信託の受益権の共有等に関するリスク(4）不動産に関するリスク①

不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク②

物件取得の競争に関するリスク③

不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク－ 32 －(32) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

④

不動産に関する権利関係の複雑性及び不動産登記に公信力なきことに由来するリスク⑤

共有物件に関するリスク⑥

区分所有物件に関するリスク⑦

借地物件に関するリスク⑧

開発物件に関するリスク⑨

鑑定評価額及び建物状況評価に関するリスク⑩

賃料収入の減少に関するリスク⑪

わが国における不動産の賃貸借契約に関するリスク⑫

テナントの建物使用態様に関するリスク⑬

不動産の運用費用の増加に関するリスク⑭

偶然不測の事故・自然災害に関するリスク⑮

不動産の偏在に関するリスク⑯

テナント集中に関するリスク⑰

不動産に関する所有者責任等に関するリスク⑱

法令の変更に関するリスク⑲

有害物質に関するリスク(5）税制等に関するリスク①

利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク②

会計処理と税務処理との乖離により90％超支払配当要件が満たされないリスク③

税務調査等による更正処分のため、90％超支払配当要件が満たされないリスク④

同族会社に該当するリスク⑤

不動産の取得に伴う軽減措置の適用が受けられないリスク⑥

税制変更に関するリスク⑦

投資口を保有する投資主について本投資法人のコントロールが及ばないリスク⑧

減損会計の適用に関するリスク(6）その他①

取得予定資産を組入れることができないリスク②

売主の倒産等の影響を受けるリスク(7）投資リスクに対する管理体制について①

本資産運用会社の体制②

本投資法人の体制－ 33 －(33) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

本項に記載されている各リスク項目の内容は以下のとおりです。
(1）一般的なリスク①

投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
不動産又は不動産を主たる裏付けとする信託受益権等を主な運用対象とする投資法人の設立は、投信法並びに投信法施行令及び投信法施行規則の改正により平成12年11月以降可能になりました。今後かかる投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな立法が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の本書の日付現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、各投資家にとっての投資判断や手続等に影響を及ぼす他、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
②

投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の上場規程、規則等に定める一定の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止される可能性があります。上場廃止後は東京証券取引所における本投資証券の売却は不可能となり、投資主の換価手段が大きく制限されます。
上記に加えて、本書の日付現在では、不動産投資信託証券の将来の市場規模を予測することはできません。
③

投資証券・投資法人債の価格変動に関するリスク
本投資証券の市場価格は、東京証券取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、

金利情勢、経済情勢その他市場を取り巻く様々な要素の影響を受けます。投資法人債の価格も、投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、格付の低下等、様々な要素の影響を受けることがあります。
本投資法人は、不動産及び不動産を主たる裏付けとする信託の受益権その他の有価証券等の資産を主な投資対象としていますが、不動産の価格は、不動産市況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動産の流動性は一般に低く、望ましい時期に不動産を売却することができない可能性、売却価格が下落する可能性もあります。これらの要因により本投資法人の資産の価値が下落する可能性があります。また、不動産投資信託証券市場の将来的な規模及び同市場における流動性の不確実性、法制や税制の変更等が本投資証券の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
以上のような諸要素に起因して本投資証券の市場価格又は投資法人債の価格が下落した場合、それらの各投資家が損失を被る可能性があります。
④

投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として投資口を随時発行する予定です。投資口が発行された場合、既存の投資主が有する投資
口の本投資法人の全投資口に対する割合は希薄化する可能性があります。さらに、投資口の発行の結果、本投資法人の１口当たりの純資産額や市場における需給バランスが影響を受けることがあります。
⑤

金銭の分配に関するリスク
本投資法人は、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (3）－ 34 －(34) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。
(2）商品設計及び関係者に関するリスク①

投資証券の商品性に関するリスク
本投資法人の投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段としては、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し、清算される場合の残余財産分配請求権等を除き、原則として取引所
金融商品市場（以下「取引市場」といいます。）を通じた売却によることとなります。本投資証券の取引市場における売却が困難又は不可能となった場合、投資主は、本投資証券を希望する時期及び条件で換価できない可能性があります。
また、本投資証券は、元本の保証が行われる商品ではなく、換価時に投資金額以上の回収を図ることができる保証はありません。また、本投資証券の譲渡価格や元本について、いかなる第三者の保証も付されていません。さらに、預金保険等の対象としての保護も受けていません。
なお、本投資証券の取引価額は、取引市場の需給を反映して決まります。本投資法人の純資産価額とは一致するものではなく、また純資産価額の増減と必ずしも連動していません。
②

収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク
本投資法人の収益は、主として保有不動産の賃料収入に依存しています。保有不動産に係る賃料収入は、保有不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少する可能性があります。
保有不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料は、一般的に常に適正と認められる賃料水準であるとは限りません。特に、定期賃貸借契約が締結される場合、通常の賃貸借契約に比し、契約期間中の賃料収入の安定が期待できる反面、通常の賃貸借契約に比べて賃料が低く抑えられることがあります。
保有不動産に係るテナントによる賃料の支払いが遅延し、又は不履行となる場合、本投資法人は予定した収入を予定した時期に得られないことになります。
テナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。また、テナントが賃貸人に対し、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を行使した場合、賃貸人の同意なしに賃料が引き下げられる可能性があります。このような賃料減額の可能性は、賃料水準が一般的に低下した場合により増大するとともに、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約に基づいて支払われる賃料が従前の賃料に比して低額となり、賃料収入の減少をもたらす可能性があります。
また、上記収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金の返還、多額の資本的支出、未稼働の投資対象不動産の取得等はキャッシュ・フローを減ずる結果をもたらし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、本投資法人の保有不動産の中には、用途や利用可能テナントに限定を伴うものがあります。このような用途を限定された保有不動産については、代替テナントとなる者が必ずしも多くないことがあり、既存テナントが退去した
場合に代替テナントが入居するまでの空室期間が生じ、その結果本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
さらに、保有不動産の売却に伴い収入が発生することがありますが、かかる収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありません。

－ 35 －(35) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

一方、保有不動産に関する費用としては、減価償却費、保有不動産に関して課せられる公租公課、保有不動産に関して付保される保険の保険料、水道光熱費、清掃委託費用、警備委託費
用、設備管理委託費用、造作買取費用、修繕費用等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
このように、保有不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、費用は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が悪影響を受けることがあります。
③

ローン・トゥ・バリュー・レシオに関するリスク
本投資法人は、ローン・トゥ・バリュー・レシオの上限については、60％程度を目途としま

すが、資産の取得等に伴い、60％を超えることがあります。
ローン・トゥ・バリュー・レシオが高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影
響を受け易くなり、その結果、急激な金利環境の変化が起こると投資主が受け取る分配が低額
又は（場合により）分配がなされなくなる可能性があります。
④

借入及び投資法人債に関するリスク
本投資法人は、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (1）投資方針 ② 基本方針に基づくポートフォリオ運用基準 カ．財務方針 (ア）借入及び投資法人債」に記載の方針に従い、継続的に租税特別措置法に規定する適格機関投資家からの借入及び投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。その上限は、借入については１兆円、投資法人債の発行については１兆円（但し、合計して１兆円を超えません。）とされています。
借入及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受ける
ため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で借入及び投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。
また、本投資法人が借入又は投資法人債の発行を行う場合において、債権者より、債権保全措置としてローン・トゥ・バリュー・レシオに応じて投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、担保設定制限や資産取得制限等が課されることがあります。また、
現金その他一定の資産を留保するよう求められたり、本投資法人の業務その他に関して誓約を要請されたり、規約の変更が制限される等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資法人債（ここでは短期投資法人債を含みません。）の発行・金銭の借入の際に（又はその後において）保有不動産に担保を設定した場合には、本投資法人が当該担保の設定された保有不動産の売却を希望する際に、担保の解除の手続き等を要することが考えられ、希望どおりの時期又は価格で売却できない可能性があります。
さらに、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、運用資産を処分しなければ借入及び投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法
人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人が借入又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により
本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等の倒産手続きの申立てが行われる可能性があります。また、本投資法人の資産の売却等を理由として借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済
コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合があり、その他予測－ 36 －(36) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

しがたい経済状況の変更が本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
⑤

投資法人の倒産リスク
本投資法人は一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有するに至る可能性を否定することはできません。本投資法人は現行法上の倒産手続きとして破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続きに服します。本投資法人にはこれらの倒産手続きを回避するための特別の制度や保証があるわけではありません。
本投資法人が支払不能や債務超過の状態になると、破産法上の破産手続きが開始され得る状態になります。本投資法人に破産の原因である事実の生じるおそれのあるときは、民事再生手
続開始の申立てができる状態になります。また、本投資法人が解散すると清算手続きに入りますが、清算の執行に著しい支障を来す事情がある場合、又は債務超過の疑いがある場合には、債権者、清算執行人、投資主等が特別清算開始の申立てを行うことができます。また、清算執行人は、本投資法人に債務超過の疑いがある場合には特別清算の申立てをしなければなりません。
本投資法人につき、投資主総会での決議等に基づく通常の清算が開始され、又は倒産手続きにより清算される場合、投資法人債の債権者はその元利金の金額の償還を受けられないこととなるおそれがあり、また、投資主は本投資証券の持つエクイティ証券としての性質より、全ての債権者への弁済又は投資法人債の償還後の残余財産をもってする分配によってのみ投資元本を回収することとなります。このため、投資主は、本投資法人の清算の場合、投資額のほとん
どの回収を期待できない可能性があり、特に倒産手続きに基づく清算の場合にはこの傾向が顕著となります。
⑥

本投資法人の登録が取消されるリスク
本投資法人は、投信法に基づき投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合、投信法上の登録を取消される可能性があります。登録が取消されると、本投資証券の上場が廃止され、解散し、清算されることになります。
⑦

本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。資産運用
会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、かつ法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他の義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約されることがあります。投信
法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関して第三者へ委託することが要求されている（投信法第117条、第198条、第208条）ため、各委託契約が解約された場合には、本投資法人
が新たな受託者に委託する必要があります。
しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たな受託者を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

－ 37 －(37) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

また、資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、破産、更生手続き又は再生手続
きその他の倒産手続き等に入った場合、業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法
人は、それらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約されることがあります。これらにより、本投資法
人の日常の業務遂行が悪影響を受ける可能性があります。
このほかに、資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託者から委託を受けている業者として、プロパティ・マネジメント業務受託者、建物管理会
社等もあります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
⑧

役員の職務遂行に関するリスク
投資法人において、執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表することとされ（投信法第109条第１項）、また、投資法人に執行役員及び監督役員により構成される役員会を置くこと（投信法第112条）、執行役員は、投信法に定める事項その他の重要な職務を執行しようとするときは役員会の承認を受けなければならないこと（投信法第109条第２項）及び監督役員は執行役員の職務の執行を監督すること（投信法第111条第１項）が定められています。このように、執行役員及び監督役員は、投資法人の運営に当たり裁量が広いことから、善管注意義務及び忠実義務を負っています。しかし、職務遂行上、本投資法人の執行役員又は監
督役員が善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、本投資法人の収益等に悪影響を受ける可能性があります。
⑨

インサイダー取引規制等が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、上場投資証券は、上場株券等と異なり、金商法に定める会社関係者の禁止行為（いわゆる「インサイダー取引規制」）の対象ではありません。従って、本投資法人の関係者が重要事実を立場上知り、その重要事実の公表前に本投資証券の取引を行った場合であっても金商法上はインサイダー取引規制に抵触しません。しかし、本投資法人の関係者が金商法で禁じられているインサイダー取引に類似する取引を行った場合には、取引市場における本投資証券に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資証券の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。このような取引が行われることを未然に防止するため、本資産運用会社は、内部者取引未然防止規程及びコンプライアンス・マニュアルを通じて、その役職員がその立場上知り得た重要事実の公表前に本投資法人の投資口及び投資法人債並びに上場会社の株式等の売買を行うことを禁止しています。また、本投資法人においても、役員会にて内部者取引未然防止規程を採択し、執行役員及び監督役員がその立場上知り得た重要事実の公表前に本投資法人の投資口及び投資法人債、並びに上場会社の株式等の売買を行うことを禁止しています。かかる内部規則は、金商法における規制と異なり、罰則の適用はありません。
そのため、実効性が法令上の規制とは異なりますが、本資産運用会社の役職員並びに本投資法人の執行役員及び監督役員は、係る規則を遵守し、投資家の信頼を確保するように努めます。
なお、上場投資証券については、これまで大量保有報告書制度に関する規制は設けられていませんでした。しかし近時の証券取引法施行令の改正に伴い、平成19年１月１日以降、上場投資証券も大量保有報告書制度の対象とされることとなりました。

－ 38 －(38) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

⑩

本資産運用会社に関するリスク
本投資法人にとって適切な運用資産を確保するためには、特に本資産運用会社の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられます。本資産運用会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が常に維持されるとの保証はありません。また、本資産運用会社は、
機動性、効率性、法令遵守体制の強化その他の理由により、社内体制を必要に応じ随時変更することがありますが、かかる変更によって本資産運用会社が意図したとおりの効果を収めるとの保証はなく、結果的に、本投資法人の資産運用に悪影響を与えないとの保証はありません。
さらに、本投資法人は、資産運用の基本方針を規約において定めており、かかる基本方針の下に資産運用を行うため、本資産運用会社は、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (1）投資方針 ② 基本方針に基づくポートフォリオ運用基準」に記
載の資産運用ガイドラインを社内規定として定めています。しかしながら、資産運用ガイドラ
インは、本資産運用会社が本書の日付現在において市場環境と経済情勢の下で本投資法人の資産運用の基本方針に最も適合すると判断して定めたものです。そのため、本資産運用会社は、
市場環境・経済情勢その他を考慮して、投資主総会の決議を経ることなく資産運用ガイドラインを随時変更することがあります。しかしながら、かかる変更の結果として本投資法人の資産運用又はその業績に悪影響を与えないとは限りません。
本投資法人は、投資主総会の承認を得て本資産運用会社との資産運用委託契約を解除することができます。また、本資産運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に本資産運用会社との資産運用委託契約を解約することができるほか、本資産運用会社が金商法上の金融商品取引業者でなくなったときその他一定の場合には本資産運用会社との資産運用委託契約を解約しなければなりません。本資産運用会社との資産運用委託契約が解約された場合、本投資法人は、新たな金融商品取引業者に対して資産運用業務を委託しなければなりませんが、適切な金融商品取引業者との間で時機を得て新たな資産運用委託契約を締結できる保証はありません。新たな金融商品取引業者に業務が承継されない限り、本投資法人の収益等に悪影響が生じ、場合によっては本投資証券が上場廃止となる可能性があります。また、本資産運用会社の変更は、本投資法人の借入金債務及び投資法人債の期限の利益の喪失事由となることがあります。
さらに、法令上、本資産運用会社は、他の投資法人等の資産運用会社となることを制限されていませんので、他の投資法人等に資産運用等を委託された場合には、投信法上の善管注意義
務や忠実義務の存在にかかわらず、本投資法人に不利益となる意思決定が行われるおそれがあります。
本投資法人は、投信法に定める利害関係人等に該当する本資産運用会社の株主又はそれらの関連会社等並びに投信法に定める利害関係人等に該当しない本資産運用会社の株主（以下「本資産運用会社関係者」といいます。）から資産を取得する可能性があります。このような場合、
本資産運用会社は、本資産運用会社関係者に有利な条件で、本投資法人に係る資産を取得させることにより、本資産運用会社関係者の利益を図ることが可能な立場にあります。
本資産運用会社関係者は、自ら不動産投資、運用業務を行うことがあるほか、資産運用業務を行う他の会社に出資を将来行う可能性があります。本投資法人と本資産運用会社関係者が特定の資産の取得又は処分に関して競合する場合、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、本資産運用会社関係者又はその顧客の利益を優先し、その結果本投資法人の利益を害することとなる可能性が存在します。
さらに、保有不動産の管理委託契約や保険の付保契約の相手方として、又は本投資法人に対する融資のレンダー等として、本資産運用会社関係者が本投資法人と取引を行う可能性があります。このような場合、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、その結果本投資法人－ 39 －(39) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

の利益を害することとなる可能性が存在します。
しかし、金商法上、本資産運用会社は、本投資法人のために忠実に、かつ本投資法人に対し、善良なる管理者の注意をもって本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられているほか（金商法第42条）、自己又は第三者の利益を図るため本投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うことが明示的に禁止されています（金商法第42条の２第７号、業府令第130条第１項第２号）。また、本資産運用会社は、第三者（本資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業
に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うことを内容とした運用を行うことが禁止されています（金商法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第３号並びに金商法第44条の３第１項第３号）。加えて、上記要件に該当するもの以外の取引で、必ずしも投資主の利益を害するとは限らない行為については、行為そのものを類型的に禁止せず、損害が生じた場合に本資産運用会社の責任を追及できるよう、本資産運用会社の帳簿等が公正な手続きで作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させています（金商法第47条、第47条の３、金商法施行令第16条の17、業府令第181条及び第183条）。
さらに、本資産運用会社に、特定資産の価格等の調査（投信法第201条）を行わせることで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。また、本資産運用会社は、社内規定である利害関係人等取引規程を通じて、利害関係人等及び本資産運用会社関係者との取引について一定の手続きを経ることとしてリスク管理に努めます。しかしながら、本投資法人に関する資産の運用において、本資産運用会社が、上記の行為準則に反したり、法定の措置を適正に取らない場合には、本投資法人に損害を与え、その収益等に悪影響を及ぼすおそれがあります。
⑪

プロパティ・マネジメント業務受託者に関するリスク
プロパティ・マネジメント業務受託者は、保有不動産につき、テナント募集活動その他不動産の管理及び運営に関する業務（プロパティ・マネジメント業務）を行います。
一般に、テナント募集業務を含め、不動産の管理及び運営業務の成否は、プロパティ・マネ
ジメント業務受託者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、プロ
パティ・マネジメント業務受託者がかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。
プロパティ・マネジメント業務受託者にプロパティ・マネジメント契約に基づく義務違反がある場合その他一定の場合、本投資法人は、プロパティ・マネジメント契約を解除することができますが、その場合、適切な代替のプロパティ・マネジメント業務受託者を見つけることができない可能性があります。
プロパティ・マネジメント業務受託者は、自ら若しくはその子会社等を通じて、又は第三者から賃借しテナントに転貸する形式で、多数の不動産の貸主となる可能性があります。
また、複数の不動産に関して、他の顧客から不動産の管理及び運営業務を受託し、他の不動産投資法人においても、本投資法人の保有不動産に係るプロパティ・マネジメント業務受託者と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、プロパティ・マネジメント業
務受託者は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
⑫

本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
本投資法人の一般事務受託者又は本資産運用会社の株主若しくは本資産運用会社の役職員の出向企業等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人は、それぞれの立場－ 40 －(40) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。
ア．ケン・コーポレーションは、以下のそれぞれの立場において本投資法人に現在関与しています。
(ア）投資主(イ）不動産売買の仲介業者(ウ）新規テナント斡旋の仲介業者(エ）インターネットによる賃貸情報提供サイトの利用サービス提供業者(オ）本資産運用会社の株主（本書の日付現在における出資割合35.0％）(カ）本資産運用会社の役職員の出向元企業（本書の日付現在における常勤の出向役職員２名）
イ．中央三井信託銀行は、以下のそれぞれの立場において本投資法人に現在関与しています。
(ア）一般事務受託者、投資主名簿等管理人及び資産保管会社(イ）不動産売買の仲介業者(ウ）新規テナント斡旋の仲介業者(エ）本資産運用会社の株主（本書の日付現在における出資割合4.9％）(オ）本資産運用会社の役職員の出向元企業（本書の日付現在における常勤の出向役職員
１名）(カ）本投資法人が取得済み及び取得を予定している投資対象不動産に係る信託の信託受
託者(キ）貸付人ウ．総合地所株式会社及びトータルハウジング株式会社は以下のそれぞれの立場において本投資法人に現在関与しています。
（ア）不動産売買の売主（イ）不動産売買の仲介業者（ウ）新規テナント斡旋の仲介業者（エ）運用資産のマスターリース会社及びプロパティ・マネジメント業者（オ）資産運用会社の株主（本書の日付現在における出資割合２社合計35.0％）（カ）資産運用会社の役職員の出向元企業（本書の日付現在における常勤の出向役職員１名）
以上の各社は、以上の立場において本投資法人に現在関与していますが、将来別の立場で本投資法人に関与する可能性があり、そのそれぞれの立場において、自己又は第三者の利益を図ることが可能です。また、以上の各社以外の会社も、本投資法人に将来関与する可能性があり、その立場において、自己又は第三者の利益を図ることが可能です。
しかし、投信法上、一般事務受託者や資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し、善良な管理者の注意を持って事務乃至業務を遂行することが義務づけられています。また、本投資法人は、それらとの間の契約において、可能な限り、本投資法人に対する忠実義務及び善管注意義務を課すこととしています。
(3）信託の受益権特有のリスク
本投資法人は原則として、不動産信託受益権を取得しますので、後記「(4）不動産に関するリスク」に記載する不動産特有のリスクに加え、以下のような信託の受益権特有のリスクを負います。なお、以下、平成19年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号）を「新信託法」といい、新信託法施行と同時に改正された信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号。以下「信託法整備－ 41 －(41) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

法」といいます。）による改正を含みません。）を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、平成19年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２条）。
①

信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では信託受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵がある
ことを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に信託受益者が負担することになっています（旧信託法第36条及び第37条）。即ち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて信託受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産信託受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・デリジェンス（詳細調査等）を実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、信託受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があ
りますし、一旦不動産信託受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになります。
また、信託受託者は、信託事務の遂行に関して被った損害につき、信託財産から支弁を受け又は受益者にその賠償を請求することができます。このため、信託財産からの支弁又は受益者に対する請求がなされた場合、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。新信
託法の下では、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と不動産信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し不動産信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
②

信託の受益権の流動性リスク
本投資法人が信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、後述する不動産の流動性リスクが存在します。また信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。更に、不動産信託受益権については金商法の施行により有価証券とみなされ、信託受益権の販売に関する業務は第二種金融商品取引業として規定されることになります。
このことにより信託の受益権に係る流動性が従来より高まる可能性があるものの、有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが低減される保証はありません。
また、信託受託者は、事実上、原則として瑕疵担保責任を負って信託不動産の売却を行わない傾向があるため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却が困難である
可能性があります。
③

信託受託者に関するリスク

ア．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク
信託法上、信託受託者が破産手続き又は会社更生手続きその他の倒産手続きの対象となった場合における信託財産の取扱いに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が信託受託者の破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されていました。信託受託者が破産した場合、旧信託－ 42 －(42) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

法第42条第１項に基づき受託者の任務は終了し、旧信託法第50条に基づき信託財産の名義人
でもなくなることから、信託財産は破産財団に属さないと説明する向きもありました（破産法第34条第１項）。また、旧信託法第16条によれば、信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権者との関係では信託受託
者自身の債務の引当財産にならないと考えられており、信託財産は破産管財人・更生管財人
等による取戻リスクにさらされないものと考えられていました。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得してきました。
新信託法においては、同法の適用される信託契約に係る信託財産に関しては、信託受託者
が破産手続き又は会社更生手続きその他の倒産手続きの対象となった場合でも、信託財産は破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に属しないことが規定されています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。
イ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産信託受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが（旧信託法第31条、
新信託法第27条）、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
信託受益権を取得するに際しては、十分なデュー・デリジェンス（詳細調査等）を実施し、(ⅰ）信託契約上、当該信託の目的が受益者の利益のためにのみ行われていることが明確にされていること、(ⅱ）信託財産の処分や信託財産に属する金銭の運用等についても、厳しい制約を課されていることが満たされている信託の受益権のみを投資対象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産を引当てとする新たな債務が負担されたりすることにより本投資法人が不利益を被る可能性を回避する方針ですが、なお、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
④

信託の受益権の共有等に関するリスク
本投資法人が保有する信託の受益権が準共有される場合又は分割された受益権を他の者とそれぞれ保有する場合には、共有者間の規約又は信託契約により、信託の受益者としての本投資法人が有する指図権の行使が制約され、その結果、本投資法人の資産運用が影響を受ける場合があります。
(4）不動産に関するリスク
以下に記載するリスクは、主として本投資法人が不動産を直接に取得する場合を念頭においていますが、本投資法人が不動産を主たる裏付けとする信託の受益権及びその他の資産を取得する場合であってもほぼ同様にあてはまります。
①

不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般的に、不動産は代替性がないうえ、流動性が低く、またそれぞれの物件の個性が強いた

め、類似の物件が類似の価格で売買されるとは限らず、不動産をめぐる権利関係の調査、賃貸借契約に関する調査、修繕履歴の調査、不動産鑑定士による鑑定や関係者との交渉等、売却及び取得に多くの時間と費用を要します。本投資法人は保有不動産からの収益獲得を主な目的としていますが、かかる不動産の売買に予想よりも多くの時間と費用が費やされた場合又は不動産が取得又は売却できなかった場合には、本投資法人の収益等につき悪影響が生じる可能性が－ 43 －(43) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

あります。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別人の所有に属する場合等権利関係の態様によっては、取得又は売却により多くの時間と費用を要することがあり、場合によっては取得又は売却ができない可能性があります。また、経済環境や不動産需給関係の影響により、本投資法人が取得を希望する投資対象不動産を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は本投資法人が売却を希望する保有不動産を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があり、その結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、収益等が悪影響を受ける可能性があります。
②

物件取得の競争に関するリスク
本投資法人は、不動産及び不動産を裏付けとする信託の受益権その他の有価証券等の資産に投資を行い、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことを投資方針としています。しかしながら不動産投資信託その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が過度に活発化した場合、不動産の取得競争が激化し、取得ができない可能性があります。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格で取引を行えない可能性等があります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現できない可能性があります。
③

不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。
不動産の欠陥、瑕疵等により本投資法人が思わぬ損害を被ることのないよう、本資産運用会

社は、投資対象不動産の選定・取得の判断を行うに当たって、対象となる投資対象不動産について専門業者からエンジニアリングレポートを取得する等の調査を行います。しかし、エンジ
ニアリングレポートで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性があります。取得後に欠陥、瑕疵等が判明した場合において、特約で排除されない限り、売主は、原則として民法第570条に定める瑕疵担保責任を負担することから、本投資法人は、かかる責任を追及することが可能です。加えて、本資産運用会
社は、不動産の売買に当たり、原則として投資対象不動産の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得することとし、瑕疵担保責任を拡張して負担させるよう働きかけることとしています。しかし、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はなく、また、その期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例です。
また、売主に対して表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任
や売主が負担する瑕疵担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任又は瑕疵担保責任の負担期間が限定されていたり、売主の資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。さらに、投資対象不動産の売主が表明及び保証を行わない場合又は瑕疵担保責任を負担しない場合であっても、本投資法人が当該投資対象不動産を取得する可能性があります。例えば、本投資法人は、競売されている投資対象不動産を取得することがありますが、かかる不動産に瑕疵等があった場合には瑕疵担保責任を追及することができません。
また、投資対象不動産に関し、建物建築当時において行政機関により、その敷地の一部を道路や公開空地として負担するよう指導を受け、本投資法人がかかる義務を承継することがあります。
他方、本投資法人又は信託受託者が保有不動産を売却する場合には、本投資法人又は信託受託者たる宅地建物取引業法上の登録をした信託銀行は、宅地建物取引業法上、みなし宅地建物取引業者であるため、不動産の売却の相手方が宅地建物取引業者でない場合、不動産の売主と－ 44 －(44) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

して民法上負う瑕疵担保責任を原則として排除できません。従って、本投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。
④

不動産に関する権利関係の複雑性及び不動産登記に公信力なきことに由来するリスク
不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。本投資法人は投資対象不動産の取得に際し、不動産登記簿を確認したり、登記済権利証書の存在を確認することにより当該不動産に関する売主の所有権を確認しますが、不動産登記には公信力がなく、登記簿上所有者として記載されているものが真実所有権を有するとは限らず、権利を確実に知る方法がありません。
その他にも、投資対象不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地所有者からの境界確定合意が取得できないまま、当該投資対象不動産を取得する可能性もあります。
⑤

共有物件に関するリスク
不動産が第三者との間で共有されている場合には、以下に掲げるとおり、本投資法人による利用・管理・処分に制限があるほか、共有物件の分割がなされるリスクその他のリスク等があります。
まず、利用及び管理に関し、不動産の共有者は、その持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
他方で、共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
また、譲渡に関し、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができます。
このような処分に際して、共有持分は単独所有の場合と比して不利でない価格で処分できるとは限りません。しかし、共有物件全体を一括処分する際には、他の共有者全員の合意が必要となります。従って、不動産が共有物である場合、本投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがある反面、本投資法人が当該不動産への投資額を回収しようとする場合にも、希望する時期及び条件で売却できないおそれがあります。一部の共有者の変更の場合、新たな共有者の属性等によっては、当該不動産の管理や価値に悪影響が出ることもあり、本投資法人が損害を被ることがあります。もっとも、共有持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続きの履践等、共有者間で締結される協定書
乃至規約等による一定の制限に服する場合があり、かかる場合には、本投資法人が共有者の変更をある程度コントロールできますが、翻って、本投資法人が共有持分の譲渡を希望する際に、一定の手続きの履践等を行う必要があることとなり、本投資法人の希望する時期に売却を行えない可能性があります。
さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求により当該不動産が分割される可能性があります（分割の方法は現物分割とは限りません。）。共有
者間で不分割の合意（民法第256条）がある場合であっても、合意の有効期間が満了していたり、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間で不分割の合意がある場合であっても、共有者について破産手続き、会社更生手続き又は民事再生手続きが開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。

－ 45 －(45) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

また、共有者と共同して不動産を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等による差押え等の対象となる可能性があります。
賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその共有持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う可能性もあります。
さらに、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
これらのほかにも、共有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがあり得ます。
⑥

区分所有物件に関するリスク
区分所有建物とは、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。
不動産が区分所有物件である場合には、以下に掲げるとおり、本投資法人による利用・管理・処分に制限があり、またその他のリスク等があります。
まず、利用に関して、他の区分所有者は、本投資法人の意向に関わりなくその専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本投資法人が影響を受ける可能性があります。また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があります。
区分所有物件の管理及び運営は、法定の管理方法及び区分所有者間で定められる管理規約に服することとなります。管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合。以下同じ）の各４分の３以上の多数決によって変更できるため（区分所有法第31条）、本投資法人が議決権の４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権の５分の４以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と比較して管理方法に制限があります。
加えて、管理規約において、専有部分を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続きの履践等、管理規約による一定の制限が課されている
場合があります。かかる場合には、本投資法人が専有部分の譲渡を希望する際に、一定の手続
きの履践等といった義務を負うこととなり、本投資法人の希望する時期に売却を行えない可能性があります。
さらに、他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
第一は、専有部分と敷地利用権の分離処分のリスクです。区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、管理規約で別段の定めがない限り、専有部
分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されており、また通常、管理規約で分離処分す
ることは認められていません。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分されても、善意の第三者を含めて当該分離処分は無効となります。これに対し、敷地権の登記がされていない場－ 46 －(46) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があります。そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、既に述べた売却時の不動産流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
第二は、区分所有建物とその敷地の関係について、使用貸借権やそれに類似した利用権が設定されている場合に、それらの利用権を設定した者から当該敷地を譲り受けた第三者が区分所有者に対して利用権を否認するリスクです。使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合
意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとはいいきれません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
これらのほかにも、区分所有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがあり得ます。
⑦

借地物件に関するリスク
本投資法人が建物の敷地の所有権を有しないことがあります。この場合、敷地利用権について民法、建物保護法又は借地借家法等の適用のある法令に従い対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、敷地利用権を敷地の新所有者に対して対抗できず、敷地の明渡義務を負う可能性があります。また、敷地利用権が、期限の到来による消滅（定期借地権の場合）、解除その他の理由により消滅した場合等、本投資法人は、敷地の明渡義務を負う可能性があります。さらに、建物の処分に付随する敷地利用権の処分に関して、敷地の所有者の同意等が要求されることがあります。このため、本投資法人が建物を処分できなかったり、本投資法人が希望する価格、時期その他の条件で建物を処分することができない可能性があります。また、敷地の所有者の資力の悪化や倒産等により、本投資法人が差し入れる敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。敷地の所有者に対する敷金・保証金等の返還請求権については、担保設定や保証はなされないのが通例です。
⑧

開発物件に関するリスク
本投資法人は、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (1）投資方針 ② 基本方針に基づくポートフォリオ運用基準 エ．開発案件への投資方針」に記載のとおり、本投資法人自ら土地を取得して宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことは予定していません。但し、第三者が建築中の物件については、既に完成した物件を取得する場合に比べて、以下に例示するような固有のリスクが加わりますが、本投資法人が宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことなく、かつ、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断でき、完工・引渡しリスクが極小化されている場合においては当該建物の竣工前であっても、以下に記載の開発物件固有のリスクをできる限り回避するための停止条件等を付した譲渡契約を締結したう
えで、投資することがあります。
ア．開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となる可能性。
イ．工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性。
ウ．開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性。

－ 47 －(47) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

エ．天変地異により開発が遅延、変更又は中止される可能性。
オ．行政上の許認可手続きにより開発が遅延、変更又は中止される可能性。
カ．開発過程において事故が生じる可能性。
キ．その他予期せぬ事情により開発の遅延、変更又は中止が必要となる可能性。
これらの結果、開発物件からの収益等が予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が被る可能性があります。このため本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
⑨

鑑定評価額及び建物状況評価に関するリスク
不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士の分析に基づく、分析の時点における評価を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法
又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではな
く、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額をもって売却されるとは限りません。
また、対象となる建物が未竣工の時点で、竣工予定の建物が予定どおり竣工したと想定して求める調査価額は、対象となる建物が竣工した後の鑑定評価額を保証するものではありません。
建物状況評価（地震リスク調査を含みます。）についても、個々の調査委託業者の分析に基づく、分析の時点における評価を示したものにとどまります。同じ物件について評価を行った
場合でも、調査委託業者、評価方法又は調査の方法によって評価内容が異なる可能性があり、調査委託業者は建物状況評価の内容の確実性について保証するものではありません。
⑩

賃料収入の減少に関するリスク
本投資法人の収益の源泉は、主として本投資法人の保有不動産の賃料収入に依存します。保

有不動産に係る賃料収入は、当該保有不動産に係る稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により減少する可能性があります。
また、前述のとおり、テナントが支払うべき賃料は、減額される可能性があります。
さらに、本投資法人が賃貸する不動産を賃借人がさらに転貸している場合には、転貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接賃貸借契約関係を持つこととなった場合、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
⑪

わが国における不動産の賃貸借契約に関するリスク
日本におけるオフィスビル及びレジデンスでは、テナントとの賃貸借契約の期間は２年が一般的であり、賃貸借期間経過後に契約が更新される保証はありません。また、テナントが一定期間前の通知を行うことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合も多く見受けられます。また、賃貸借契約において期間内に賃借人が解約した場合の違約金について規定する場合がありますが、かかる規定が場合によっては裁判所により無効とされ又は一部減額される可能性があります。賃貸借契約の更新がなされず、又は賃貸借期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居する保証はなく、その結果、賃料収入が減少
し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。これに対し、不動産の賃貸人からの賃貸借契約の解約及び更新拒絶は、正当事由が認められる等の特段の事情がある場合を除いて原則として困難です。
定期賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能です。
また、定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できる－ 48 －(48) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

のが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。また、定期賃貸借契約において契約期間中は賃料改定を行わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般的な賃料水準に対する当該定期賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。
⑫

テナントの建物使用態様に関するリスク
保有不動産は、建築時においては行政法規及び保有不動産の所在地における条例に適合していますが、テナントが建物の変更工事、内装の変更等を行ったり、道路上へ建物の造作を越境させたりすることにより、建築基準法、消防法及び屋外広告等に関する条例等の規制に違反する状態となる場合があります。このような場合には、本来、テナントが違反状態を解消する義務を負いますが、事情によっては、本投資法人がその改善のための費用を負担する可能性があります。
また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、テナントによる転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の関与なしに行われる可能性があります。さらに、テナントによる風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律に定める風俗営業の開始等が行われる可能性や、反社会的勢力により保有不動産が占有される可能性があります。このような場合には、建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
⑬

不動産の運用費用の増加に関するリスク
経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、公租公課の増大その他の理由により、保有不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。また、保有
不動産につき滅失、損壊又は劣化等が生じ、修繕が必要となる可能性があります。かかる修繕に多額の費用を要する場合、又はかかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、保有不動産からの収入が減少し、その価値が下落する可能性があります。これらの可能性が現実化した場合においても、保有不動産からの収入がこれに対応して増加するという保証はなく、本投資法人の利益が減少する可能性があります。
⑭

偶然不測の事故・自然災害に関するリスク
火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津

波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等の災害により、保有不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。
本書の日付現在、本投資法人は保有不動産に関し、火災保険等の保険（第10期に取得したプ
レミアステージ大塚に限り地震保険を含みます。）を付保しており、今後本投資法人が取得する不動産に関しても、原則として適切な火災保険等の保険（必要に応じて地震保険も含みます。）を付保する予定です。
しかし、保有不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる
上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない事故若しくは災害等が発生した
場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない若しくは支払いが遅れる場合には、本投資法人は著しい悪影響を受ける可能性があります。また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により保有不動産を事故若しくは災害等の発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
他方、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波等の天災に起因して生じる損害に関し－ 49 －(49) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

ては、本投資法人は、災害発生時の影響と保険料負担を随時比較考慮して付保方針を決定することとしており、本書の日付現在、本投資法人の保有不動産については第10期に取得したプレミアステージ大塚に限り地震保険を付保しています。
なお、天災が生じた場合には、テナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。
⑮

不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (1）投資方針 ① 基本方針」に記載のとおり、東京経済圏に立地する不動産を取得するため、東京都心部及び東京周辺都市部における地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
また、資産総額に占める個別の保有不動産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で一般に低下していくと考えられます。しかしながら、資産総額に占める割合が大きい保有不動産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人は著しい悪影響を受ける可能性があります。
⑯

テナント集中に関するリスク
本投資法人の保有不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナン

トの支払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、１テナントしか存在しない不動産においては、本投資法人の当該不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、空室率が高くなり、他のテナントを探しその空室率を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、本投資法人の収益等がより悪影響を受ける可能性があります。
⑰

不動産に関する所有者責任等に関するリスク
本投資法人は、その保有不動産が原因となって、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。
特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。
本書の日付現在、本投資法人は、その保有不動産に関し、施設賠償責任保険等の保険契約を締結しており、今後本投資法人が取得する不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、保有不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない場
合、原状復旧に時間を要する場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない若
しくは支払いが遅れる場合には、本投資法人は重大な悪影響を受ける可能性があります。
⑱

法令の変更に関するリスク
本投資法人の保有不動産は、建築時においては行政法規及びその所在地における条例に適合していますが、建築基準法の改正の際によりこれらの規定に適合しなくなる場合があります。
例えば、建築基準法及びその関連法令における耐震設計基準に関し、昭和56年に基準が改正されていますが、改正以前において建築された建物については現行法において必要とされる基準を満たしていないことがあります。このような場合に、建替え等を行うには、現行の規定に合致するよう、既存の部分の手直しをする必要があり、費用等追加的な負担が必要となる可能性があります。また、条例による規制の例として、住宅付置義務や、駐車場・駐輪場付置義務、福祉設備又は緑化施設等を設置する義務等が課せられることがあります。このような義務が課－ 50 －(50) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

せられた場合、当該保有不動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりする可能性があります。
さらに、保有不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計
画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、建替え等を将来行う
際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
加えて、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定又は変更され、保有不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法その他オフィスビルの管理に影響する関係法令の改正により、オフィスビルの管理費用等が増加する可能性があります。
⑲

有害物質に関するリスク
本投資法人の保有不動産が有害物質を含む可能性があります。たとえば、土地に産業廃棄物

等の有害物質が埋蔵されている可能性や、建物の建材等にアスベスト、ＰＣＢその他の有害物
質を含む建材が使用されている可能性があります。土地に関しては、土壌汚染対策法に定める土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれ等が生じる場合には、土壌汚染状況の調査報告、汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずることを命ぜられる場合があります。かかる場合には、本投資法人に予想外の費用負担が生じる可能性があります。また、建物に関してもかかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換や、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。さらに、有害物質を含むことにより、保有不動産の価値が悪影響を受ける可能性があります。なお、本投資法人が取得を予定する不動産のうちオフィスビルの多くには、ハロンを用いた消火剤を使用する消火装置又は消火設備が備え置かれています。これらについて現状は使用を規制されていませんが、今後、適切な処分を必要とされることがあります。
また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、本投資法人は、当該不動産の所有者として損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
(5）税制等に関するリスク①

利益の配当等の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「利益配当等の損金算入要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の課税所得の計算上損金に算入することが認められています。本投資法人は、本書の日付以降、かかる要件を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配
金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により利益配当等の損金算入要件のすべてを満たすことができない可能性があります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができな
くなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
②

会計処理と税務処理との乖離により90％超支払配当要件が満たされないリスク
利益配当等の損金算入要件のうち、配当可能所得あるいは配当可能額の90％超の分配を行う

べきとする要件（以下「90％超支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の会計上の利益と税務上の所得との比較により90％超支払配当要件の判定を行うこととされています。
従って、会計処理と税務上の取扱いの差異により、この要件を満たすことが困難となる場合があります。

－ 51 －(51) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

③

税務調査等による更正処分のため、90％超支払配当要件が満たされないリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税所得計算について税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における90％超支払配当要件が満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が全額否認され、投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす
可能性があります。
④

同族会社に該当するリスク
利益配当等の損金算入要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるもの(投資法人の投資主の1人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法人の発行済投資口の総数又は議決権の総数の100分の50を超える数を有する場合における当該投資法
人をいいます。)に該当していないこととする要件については、投資口が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
⑤

不動産の取得に伴う軽減措置の適用が受けられないリスク
投資法人が直接に不動産を取得する場合において、本投資法人の規約に資産運用の方針として一定の内容の記載があり、その他の税務上の要件を満たす場合には、登録免許税及び不動産取得税の軽減措置の適用が認められています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更等された場合にはこの軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。
⑥

税制変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制が変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。
⑦

投資口を保有する投資主について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
税法上、投資法人の導管性要件として、事業年度終了の時において発行済投資口が50人以上の投資主によって所有されていること、又は、租税特別措置法に規定する機関投資家のみによって所有されていることが規定されています。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、投資口を所有する投資主が50人未満になる可能性があります。
⑧

減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）が、平成17年４月１日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても「減損会計」が適用されています。
「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるよ－ 52 －(52) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

うに帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。「減損会計」の適用に伴い、地価の動向
及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。
(6）その他①

取得予定資産を組入れることができないリスク
本投資法人は、取得を予定する不動産の所有者又は不動産信託受益権の保有者等との間で、一定の条件が成就されることを条件として取得するために停止条件付譲渡契約を締結することがあります。しかしながら、当該停止条件付譲渡契約に基づく資産取得までの間に、経済環境が著しく変化すること等により、かかる資産を取得することができない可能性があります。
なお、本投資法人は、本書の日付現在保有する運用資産及び取得を予定する資産のみを取得することを目的として組成されたものではありません。今後、本資産運用会社を通じての資産の運用において、かかる運用資産の売却又はかかる資産以外の特定資産の取得若しくは売却が行われることがあります。
②

売主の倒産等の影響を受けるリスク
一般的に、不動産を売却した後に売主が倒産手続きに入った場合、当該不動産の売買が管財人により否認されることがあります。また、財産状態が健全でない売主が不動産を売却した場合に当該不動産の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取消されることがあります（いわゆる否認及び詐害行為のリスク）。さらに、当該取引を担保取引であると法的に性格づけることにより、当該不動産は破産者である売主の破産財団を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされることがあります（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）。本投資法人が取得する資産については、売主やその前所有者及び前々所有者等について可能な限度で信用状況等を調査し、慎重に購入決定を行い、実務的に可能な限りかかるリスクを回避するよう努める予定ですが、このリスクを完全に排除することは困難です。
(7）投資リスクに対する管理体制について
上記の各々のリスクについて対応すべく、本投資法人及び本資産運用会社は、投信法及び金商法の規制を遵守し、様々な社内規則を設けてこれに対処する他、最適と思われる以下のような管理体制と人材の配置・遵法精神の涵養を含めた教育を行う等の対応策をとっています。しかしながらかかる管理体制が万全であるとの保証はなく、かかる管理体制の不備により本投資法人が損失を被るおそれがあります。
①

本資産運用会社の体制

ア．本資産運用会社は、資産運用ガイドラインにおいて主に以下の諸点に関する運用基準・方針を定め、これを遵守することにより、リスクの管理に努めています。
(ア）ポートフォリオ運用基準
Ａ．用途・地域・資産規模・デュー・デリジェンス（詳細調査等）・投資額等の取得基
準Ｂ．保有不動産の売却に関する方針－ 53 －(53) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

Ｃ．保有不動産の付保・財務に関する方針(イ）保有不動産の管理運営に係る不動産管理方針
なお、資産運用ガイドラインの概要については、前記「第一部 ファンド情報 第１ファンドの状況 ２ 投資方針 (1）投資方針 ② 基本方針に基づくポートフォリオ運用基準」、同「③ 不動産管理方針」及び同「④ 開示方針」をご参照ください。
イ．本資産運用会社は、利害関係人等取引規程において利益相反のおそれのある当事者間での取引等に係る方針を定め、これを遵守することにより、利益相反に係るリスクの管理に努めています。利害関係人等取引規程については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３
管理及び運営 ２ 利害関係人等との取引制限」をご参照ください。
ウ．本資産運用会社は、内部者取引未然防止規程を定めてその役職員によるインサイダー類似取引防止に努めています。インサイダー類似取引の防止に係る社内規則については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第４ 関係法人の状況 １ 資産運用会社の概況 (2）運用体制 ④ インサイダー類似取引の防止」をご参照ください。
エ．本資産運用会社は、代表取締役社長が統括するポートフォリオ委員会を原則毎月１回開催
し、運用基本方針、運用資産の取得・売却に係る基本方針、大規模修繕計画方針等を検討・決定し、継続的なリスクの把握に努めています。
運用管理担当者は、代表取締役社長の要請により、随時、運用資産の管理状況等を代表取締役社長に報告します。また、３ヶ月に１回以上投資法人に対して運用実績を報告することとしています。本資産運用会社は、運用資産の取得・売却、運用及び管理等に関する種々の決定事項の重要性に応じ、ポートフォリオ委員会での審議や代表取締役社長の決裁を要求す
る等の意思決定手続きを明確化し、運用及び管理に係るリスクを管理しています。
本資産運用会社の組織及び体制並びに意思決定手続きについては、後記「第二部 投資法
人の詳細情報 第４ 関係法人の状況 １ 資産運用会社の概況 (2）運用体制」をご参照ください。
オ．本資産運用会社は、法令遵守規程及び法令遵守管理規則において企業倫理としての基本方
針及び役職員の行動指針としての遵守基準を定めているほか、かかる基本方針及び遵守基準の理解を深め浸透を図るべく、コンプライアンス・マニュアルを作成しています。また、社内に、代表取締役社長を委員長とするコンプライアンス委員会を設け、法令・規則等遵守状
況の報告及びリスク管理の報告審議等を行っています。
②

本投資法人の体制
本投資法人は、１ヶ月に１回以上役員会を開催します。また、執行役員は３ヶ月に１回以上、業務の執行状況を役員会に報告するほか、必要に応じて本資産運用会社より運用状況についての意見聴取や関係書類の閲覧・調査を行っています。これにより、本資産運用会社関係者等との取引について、利益相反取引のおそれがないか調査を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。

－ 54 －(54) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
該当事項はありません。
（３）【管理報酬等】①

執行役員及び監督役員
執行役員及び監督役員の報酬は、執行役員の各々について１人当たり月額800,000円以内の金額、監督役員の各々について１人当たり月額350,000円以内の金額で、当該職務と類似の職務を行う取締役及び監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として上記の金額を超えない範囲で役員会で決定する金額とし、当月分を当月末までに執行役員、監督役員の指定する口座への振込により支払います。

②

資産運用会社（プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社）
ア．運用報酬１
決算期毎に算定される本投資法人の運用資産中の不動産等から生じる賃料、共益費、駐車場
使用料、付帯収益、施設利用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金又はそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収益の額（但し、運用資産中の不動産その他の資産の売却による収益を除きます。以下本項において「賃貸収益」といいます。）の３％に相当する金額（１円未満切捨て）とします。
なお、従来は、本資産運用会社が本投資法人との間の資産運用委託契約に従い、本投資法人に対して毎年４月末日までに提出する年度（５月１日から翌年４月末日まで）運用計画に基づいて、毎年１月、４月、７月及び10月の各末日（係る末日が銀行休業日の場合は直前の営業日）までに、それまでの３ヶ月分の賃貸収益の３％に相当する金額並びに当該金額に係る消費税及び地方消費税を支払い、決算確定後１ヶ月以内に過不足を精算していました。
しかし、平成20年４月18日開催の本投資法人の第４回投資主総会で承認された規約変更に伴って当該資産運用委託契約を変更しており、平成20年５月１日以降、当該運用報酬は、決算
期毎に算定される６ヶ月分の賃貸収益の３％に相当する金額（１円未満切捨て）並びに当該金額に係る消費税及び地方消費税相当額を決算確定後１ヶ月以内に支払うこととなります。
イ．運用報酬２
決算期毎に算定される分配可能金額の３％に相当する金額（１円未満切捨て）とし、当該金額並びに当該金額に係る消費税及び地方消費税相当額を決算確定後１ヶ月以内に支払います。
「分配可能金額」とは、日本国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して計算される運用報酬２控除前の税引前当期純利益に、繰越欠損金があるときはその金額を補填した後の金額とします。
ウ．運用報酬３
運用資産として新たに不動産等を取得した場合（本投資法人が、不動産を裏付けとする信託の受益権その他の有価証券等の資産を取得した場合を含みます。）、当該不動産等の取得価額（土地・建物一体の取得価額をいい、複数の不動産が同時に取得される場合はそのそれぞれの取得価額とします。但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用は除きます。）に応じて、以下の料率を乗じた金額の合計額（１円未満切捨て）並びに当該金額に係る消費税及び地方消費税相当額を上限として取得日の属する月の翌月末日までに支払います。

－ 55 －(55) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

・100億円以下の部分に対して、0.5％
・100億円超300億円以下の部分に対して、0.2％
・300億円超500億円以下の部分に対して、0.05％
・500億円超の部分に対して、なし
なお、本資産運用会社の株主及びその連結対象会社から取得した場合は、上記料率の２分の１とします。
また、次に掲げる者から取得した場合も、上記料率の２分の１とします。
・投信法第201条第１項及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条に規定する本資産運用会社の利害関係人等
・本資産運用会社の総議決権の10％以上を保有している本資産運用会社の主要株主の親
会社等、子会社等、特定個人株主、当該親会社等の子会社等、当該特定個人株主の子
会社等(以下総称して「主要株主等」といいます。)、本資産運用会社の主要株主等が過半の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている等重要な影響を及ぼし得る特別目的会社等③

投資法人債に関する事務を除く一般事務受託者（中央三井信託銀行株式会社）ア．名義書換事務等に係る報酬（ア）名義書換事務等に係る報酬は、下記委託事務手数料表（以下「手数料表」といいます。）
より算出した金額とします（以下の個別の金額に消費税及び地方消費税は含まれていません。）。
（イ）上記報酬の支払時期は、一般事務受託者が上記により計算した委託事務手数料並びに当該手数料に係る消費税及び地方消費税相当額を毎月末に締切り、翌月15日までに請求することとし、本投資法人はその月中に支払うこととされています。

－ 56 －(56) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

委託事務手数料表
Ⅰ．通常事務手数料
手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲(1）毎月末現在における投資主及び株券保管振投資主名簿等の管理替制度に関する実質投資主（以下「実質投資投資主票及び実質投資主票の管理主」といいます。）の名寄せ合算後投資主数

平常業務に伴う月報等諸報告を基準とした、投資主１名につき下記段階に期末現在における投資主及び実質投資主の確定

応じ区分計算した合計金額の６分の１。

と各名簿を合算した諸統計表の作成

但し、月額の最低料金は200,000円とする。 新規及び除籍の投資主票、実質投資主票の整理
5,000名まで

480円

10,000名まで

420円

30,000名まで

360円

50,000名まで

300円

100,000名まで

260円

100,001名以上

225円

１基本手数料(2) 除籍の投資主票及び実質投資主票
１件につき

70円
投資証券の名義書換(1) 書換等の投資証券
２名義書換手数料

１枚につき

110円

１口につき

120円

扱手数料

投資証券１枚につき80円

投資証券寄託先への寄託又は投資証券の廃棄不所持取扱中の投資主より交付請求があった場(2) 投資証券発行又は返還料
投資証券１枚につき80円(1) 期末現在における投資主及び実質投資主の合の投資証券交付及びそれに付随する事務
分配金の計算及び分配金明細表の作成

名寄せ合算後投資主数を基準として、投資主

分配金領収書及び郵便振替支払通知書の作成

１名につき下記段階に応じ区分計算した合計

印紙税の納付手続き

金額。

分配金支払調書の作成
分配金の未払確定及び未払分配金明細表の作成

但し、最低料金は350,000円とする。

４分配金事務手数料

に関する投資証券及び投資主名簿への記載
投資証券不所持制度に基づく不所持申出の受理(1) 投資証券不所持申出取扱料
３投資証券不所持取質権の登録及び抹消
改姓名、商号変更、その他投資証券の表示変更(2) 書換等の投資口数

5,000名まで120円

分配振込通知及び分配金振込金振込テープ又は10,000名まで

110円

分配金振込票の作成

30,000名まで100円

一般税率以外の源泉徴収税率の適用

50,000名まで80円

分配金計算書の作成

100,000名まで60円

100,001名以上

50円(2) 指定振込払いの取扱い
１件につき

150円

(3) 郵便振替支払通知書の分割
１枚につき

100円

１件につき

150円

(4) 特別税率の適用(5) 分配金計算書作成
１件につき

15円
分割、併合等による投資証券の回収、廃棄及び(1) 回収投資証券
５投資証券分合交換
手数料

１枚につき

80円

１枚につき

80円

新投資証券の交付(2) 交付投資証券－ 57 －(57) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

手数料項目

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲
取扱期間経過後の分配金及び分配金の支払(1) 分配金領収書及び郵便振替支払通知書
１枚につき６分配金支払手数料

450円

未払分配金及び分配金の管理(2) 毎月末現在における未払の分配金領収証及び郵便振替通知書

７諸届・調査・証明
手数料

１枚につき

3円

(1) 諸届

１件につき

600円

住所変更届、特別税率適用届及び銀行振込指定(2) 調査

１件につき

600円

書並びに実質投資主管理番号変更届等諸届出の(3) 証明

１件につき

600円

受理
税務調査等についての調査、回答
分配金支払証明書等諸証明書の発行(1) 封入発送料

25円

１種増す毎に5円加算(2) 封入発送料

発送、選別及び書留受領証の作成
葉書発送料…葉書の発送
宛名印書料…諸通知書発送のための宛名印書封入物２種まで（手封入）
８諸通知発送手数料

封入発送料…招集通知、決議通知等の封入

封入物２種まで（機械封入）１通につき

１通につき

40円

１種増すごとに

10円加算

１通につき

8円

１通につき

15円

１照合につき

10円

１通につき

200円

照合料…２種以上の封入物についての照合(3) 葉書発送料(4) 宛名印書料(5) 照

９還付郵便物整理手
数料

合料

行使書（委任状）１枚につき15円

議決権行使書（又は委任状）の集計
投資主総会受付事務補助(2) 議決権行使書（委任状）集計料

数料

付郵便物の整理、保管、再送
議決権行使書（又は委任状）の作成(1) 議決権行使書（委任状）作成料

10投資主総会関係手投資主総会関係書類、分配金、投資証券その還行使書（委任状）１枚につき70円

但し、最低料金は70,000円とする。
(3) 投資主総会受付補助
派遣者１名につき

10,000円(4) 期末投資主照会手数料
月額5,000円
大口投資主一覧表等各種投資主一覧表の作成(1）全投資主を記載する場合
11投資主一覧表作成
手数料
12複写手数料
13分配金振込投資主
勧誘手数料
14投資証券廃棄手数
料

１名につき

20円

(2）一部の投資主を記載する場合
該当投資主１名につき20円

複写用紙１枚につき30円

投資主１名につき50円

投資主１名につき15円

投資主一覧表及び分配金明細票の複写
分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入並びに発送予備投資証券等の廃棄

但し、最低料金は30,000円とする。

－ 58 －(58) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

Ⅱ．保管振替制度関係手数料
手数料項目

１実質投資主管理手

手数料計算単位及び計算方法

事務範囲

毎月末現在における名寄せ後の実質投資主１

実質投資主の実質投資主管理番号単位の管理名につき、下記段階に応じ区分計算した合計

投資主と実質投資主及び実質投資主間の名寄せ額。

実質投資主の抹消、減少通知に係る処理

但し、月額の最低料金は50,000円とする。

数料

２新規預託投資口数

5,000名まで50円

10,000名まで

45円

30,000名まで

40円

50,000名まで

30円

50,001名以上25円

新規預託投資口数データ

データ処理手数料
３投資主通知データ

新規預託投資口数のデータ作成及び仮実質投資

１件につき

200円

照合用実質投資主データ及び実質投資主

処理手数料

通知データ１件につき主名簿への登録
データの入力及び仮実質投資主名簿、実質投資150円

主名簿との照合並びに登録

イ．会計事務等にかかる報酬（ア）会計事務等に係る報酬は次の計算式により算出した月額報酬の合計金額とします。
各月末時点における本投資法人の資産の総額×0.08％÷12（イ）上記報酬の支払時期については、一般事務受託者は、本投資法人の各決算期毎に上記計算式により報酬額並びに当該報酬額に係る消費税及び地方消費税を計算し、各決算期の末日の属する月の翌月15日までに請求するものとし、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。
（ウ）上記（ア）により算出された委託報酬に１円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てるものとします。
④

投資法人債に関する事務を除く一般事務受託者（プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社）
ア．機関の運営にかかる報酬は次の金額とします。
（ア）投資主総会の運営に関する事務に係る委託報酬
投資主総会１回の開催について500万円及び当該報酬額に係る消費税及び地方消費税を投資主総会開催の日の属する月の翌月末までに支払います。
（イ）役員会の運営に関する事務に係る委託報酬
毎年４月末及び10月末にそれぞれ150万円及び当該報酬額に係る消費税及び地方消費税を支払います。

⑤

資産保管会社（中央三井信託銀行株式会社）
ア．資産保管業務に係る報酬は、次の計算式により計算した月額報酬の合計金額とします。
各月末時点の資産の総額×0.02％÷12
イ．上記報酬の支払時期については、資産保管会社は、本投資法人の各決算期毎に上記計算式により報酬額並びに当該報酬額に係る消費税及び地方消費税を計算し、各決算期の末日の属する月の翌月15日までに請求するものとし、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。また、契約期間中に解約された場合は、本投資法人は、解約日の直前の決算日の翌日から解約日までの期間に相当す
る報酬の金額を実経過日数に応じて計算し（１ヶ月に満たない場合は日割計算とします。）、
当該解約日から５日以内に資産保管会社の指定する銀行口座へ振込により支払うものとします。
－ 59 －(59) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

⑥

投資法人債に関する一般事務受託者
ア．元利金支払事務に係る元利金支払手数料（中央三井信託銀行株式会社及び日興シティグルー
プ証券株式会社（第１回無担保投資法人債及び第２回無担保投資法人債）並びに大和証券エスエムビーシー株式会社（第２回無担保投資法人債））
第１回無担保投資法人債及び第２回無担保投資法人債の元利金支払事務に係る元利金支払手
数料は次のとおりです。（注）（ア）元金支払の場合
支払元金の10,000分の10
ただし、登録をした第１回無担保投資法人債又は第２回無担保投資法人債それぞれであって、取扱１件につき上記手数料率により計算される手数料額が金10万円を超える場合は金10万円とする。
（イ）利金支払の場合
支払利金の10,000分の20
投資法人債の元利金支払手数料については、第１回無担保投資法人債及び第２回無担保投資法人債それぞれの財務代理人である中央三井信託銀行株式会社が第１回無担保投資法人
債及び第２回無担保投資法人債それぞれの投資法人債権者から受領した償還済投資法人債
券又は支払済利札（登録したものについては、その支払済元利金領収書。）の精査、交付した元利金支払基金との照合、第１回無担保投資法人債及び第２回無担保投資法人債それぞれの支払済投資法人債券等の記番号の記帳等の確認を行った後に本投資法人より支払います。
（注）本投資法人が発行した第１回無担保投資法人債及び第２回無担保投資法人債は平成19年３月８日
付けですべて登録投資法人債から特例投資法人債に移行しており、移行後は当該元利金支払手数料が発生していません。但し、これに代って、特例投資法人債に係る口座管理機関に元利金支払
事務手数料を支払うこととなり、その手数料率は元金支払手数料として支払元金金額の10,000分の0.075、利金支払手数料として支払利金の基となる元金金額の10,000分の0.075となっています。

⑦

会計監査人（あらた監査法人）
会計監査人の報酬は、監査の対象となる計算期間毎に15,000,000円以内の役員会で決定する金額とし、毎年１月、４月、７月及び10月の各末日までにそれまでの３ヶ月分を支払うものとします（規約第19条）。
⑧

プロパティ・マネジメント業務受託者
プロパティ・マネジメント（不動産管理運営）業務の各受託者に対して支払う報酬の概要は以下のとおりです。これらの報酬は信託されている投資対象不動産のそれぞれにつき、管理を委託する信託受託者を通じて信託財産より支払われます。かかる報酬のほか、プロパティ・マネジメ
ント業務受託者から建物保守管理会社等へ実際支払われる建物保守管理費等の実費は外注費相当額として支払われます。
ア．基本報酬
本投資法人の運用資産中の保有不動産から毎月生じる賃料、共益費のほか、駐車場使用料、施設利用料等の賃貸業務から生じる収益の額（以下ここではあわせて「月次収益」と総称します。）に1.5％～３％を乗じた金額を基準とし、原則として毎年２、５、８、11月の各月末日に各支払月の前月までの３ヶ月分を支払うものとします。但し、レジデンスについて、本投資法人がプロパティ・マネジメント業務受託者に一括で賃貸し、プロパティ・マネジメン
ト業務受託者が各テナントに対して転貸する形態を採用した場合の報酬は、月次収益の３～５％に相当する金額を基準とします。

－ 60 －(60) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

イ．テナントリーシング報酬
新規テナントの入居及び既存テナントの契約更新に伴う各種事務手続き等に対し、現状の実務慣行を勘案し、別途定められるテナントリーシング報酬を、原則として毎月末日に当該月分を支払うものとします。
ウ．工事管理報酬
管理工事、大規模修繕工事、テナント入退去工事等を実施する場合には、別途定められる工事管理報酬を、原則として毎年２、５、８、11月の各月末日に各支払月の前月までの３ヶ月分を支払うものとします。
（４）【その他の手数料等】①

投資証券又は投資法人債の発行に係る費用
投資証券又は投資法人債の発行に係る費用として、有価証券届出書（発行届出目論見書）等及
び券面の作成費用及び上場費用等、投資証券の上場に要する費用、弁護士及び会計士に支払う費用、投資証券発行又は投資法人債券に係る印紙税、募集の宣伝広告費、格付機関による発行体格付け及び債券格付けの取得費用等は、本投資法人の負担となります。

②

特定資産の取得・譲渡時の費用
本投資法人が特定資産の取得・譲渡を行う費用は、すべて本投資法人に帰属します。具体的には、投資対象不動産の取得に際しては、(ⅰ）登録免許税、(ⅱ）不動産取得税、(ⅲ）売買契約締結に伴う印紙税、(ⅳ）仲介手数料、(ⅴ）登記に際して支払う司法書士報酬、(ⅵ）デュー・デリ
ジェンス等の不動産調査費用等、投資対象不動産の譲渡に関しては、(ⅰ）売買契約締結に伴う印
紙税、(ⅱ）仲介手数料、(ⅲ）登記に際して支払う司法書士報酬、(ⅳ）デュー・デリジェンス等に係る費用等は、本投資法人の負担となります。

③

その他資産運用上の費用
前記②に記載する特定資産の取得・譲渡時の費用のほか、特定資産が不動産である場合には公租公課・管理委託費用・水道光熱費・損害保険料等の不動産の保有に係る費用、特定資産が信託の受益権である場合には信託報酬、本投資法人の借入金及び投資法人債に係る費用等の本投資法
人の資産運用に係る費用は、すべて本投資法人に帰属します。

④

本投資法人の運営に要する費用分配金支払に係る費用（分配金領収証用紙等作成交付に関する費用等）、投資主総会招集に係る費用（公告費用、招集通知作成交付費用、会場設置運営費用等）、執行役員及び監督役員に係
る保険料等

⑤

本投資法人は、上記諸費用のほか、一般事務受託者が本投資法人から委託を受けた業務を処理するに際して要する印刷費、印紙代、及び郵送料等の諸費用を負担します。

（５）【課税上の取扱い】
投資主及び投資法人に関する一般的な課税上の取扱いは以下のとおりです。なお、税制等が改正された場合には、以下の内容が変更になることがあります。
①

個人投資主の税務
ア．利益の分配に係る税務
個人投資主が投資法人から受取る利益の配当は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱－ 61 －(61) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

われます。従って、分配金を受取る際に原則として20％の税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。但し、配当控除の適用はありません。
ただし、本投資法人の事業年度終了の日における本投資法人の発行済投資口総数の100分の
５未満を有する個人投資主が支払いを受ける利益の配当については、以下のような取扱いがなされます。
（ア） 個人投資主が受け取るべき上場株式等の配当等の源泉徴収税率は平成20年12月31日
をもって10％（所得税７％、住民税３％）の軽減税率が廃止され、平成21年１月１日
以降は20％（所得税15％、住民税５％）となります。ただし特例措置として、平成21
年１月１日から平成22年12月31日までに受け取るべき上場株式等の配当等の源泉徴収
税率については10％（所得税７％、住民税３％）の軽減税率となり、その年中の当該軽減源泉徴収税率の適用の対象となった上場株式等の配当等（他の上場株式等の配当等を含み、年間の支払金額が１万円以下の銘柄に限るものを除きます。）の金額の合計額が100万円以下の場合には申告不要の特例が適用できます。
（イ） 個人投資主が平成21年１月１日以後に受け取るべき上場株式等の配当等に係る配当所得については、20％（所得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税を選択することができます。ただし特例措置として、平成21年１月１日から平成22年12月31日までに受け取るべき上場株式等の配当等に係る配当所得に関しては、申告分離課税を選択した上場株式等の配当等に係る配当所得の金額（ただし後記ウ．（ウ）の適用を受ける場合はその適用後の金額）のうち100万円以下の部分については10％（所得税７％、住民税３％）の軽減税率となります。
イ．利益を超える金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、資本の払戻しとして取扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として前記ア．における利益の配当と同様の課税上の取扱
いを受けます。また、資本の払戻し額のうち、みなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。個人投資主はこの収入に対応する譲渡原価を計算する必要があります（注２）。この計算の結果、譲渡収入と譲渡原価との間に差額がある場合には、株式等の譲渡所得として原則として後記ウ．と同様の課税上の取扱いを受けます。
資本の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この資本の払戻しを受ける直前の投資口の取得価額から、資本の払戻しに係る譲渡原価を控除した金額です。
各投資主の資本の払戻し
投資法人の資本の直前の保有投資口数（注１） みなし配当 ＝ 資本の払戻し額 － 払戻し直前の税務 × 一定割合＊ ×
投資法人の資本の払戻し
上の資本金等の額
直前の発行済投資口総数＊一定割合 ＝投資法人の資本の払戻し総額
投資法人の税務上の前期末純資産価額（注３）（小数第３位未満を切上げ）（注２）譲渡収入の金額＝資本の払戻し額－みなし配当金額（注１）
譲渡原価の額＝資本の払戻し直前の投資口の取得価額×一定割合＊（上記＊と同じ）（注３）前期期末時から当該払戻し等の直前の時までの間に、資本金等の額または連結個別資本金等の額が増加し又は減少した場合には、その増加した金額を加算し又はその減少した金額を控除した金額となります。

なお、（注１）のみなし配当の額及び一定割合については、本投資法人から各投資主に通知します。
ウ．投資口の譲渡に係る税務－ 62 －(62) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、株式等の譲渡に係る譲渡所得等として申告分離課税（所得税15％、住民税５％）の対象となります。
個人投資家が申告分離課税を適用する場合、投資口の譲渡に際して譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡に係る譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の譲渡にかかる譲渡所得等の合計額が損失となった場合は、その損失は他の所得と相殺することはできません。
ただし、本投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。
（ア） 前記の税率は、平成20年12月31日までは10％（所得税7％、住民税3％）となります。
（イ） 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの譲渡等に関する税率は、その年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額のうち500万円以下の部分については10％（所
得税7％、住民税3％）、それを超える部分については20％（所得税15％、住民税
5％）となります。
（ウ） その年分の上場株式等の譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額があるときまたはその年の前年以前3年以内の各年に生じた上場株式等の譲渡損失の金額（前年以前にすでに控除したものを除きます。）があるときは、これらの損失の金額を上
場株式等の配当等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）から控除することができます。なお、この規定は、平成21年分以後の所得税及び平成22年分以後の住民税に対して適用されます。
（エ） 上場株式等の譲渡等により生じた譲渡損失のうちその譲渡日の属する年分の株式等の譲渡にかかる譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額（前記（ウ）の適用を受けている場合には適用後の金額）は、一定の要件の下で、その年の翌年以後3年内の各年分の株式等の譲渡にかかる譲渡所得等の金額から繰越控除が認められます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書等の提出が必要です。
（オ） 金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した
特定口座）内における譲渡等をした場合の所得に関しては、源泉徴収だけで納税手続きを終了させる申告不要の選択が認められます（平成21年1月1日から平成22年12月31日までの各年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額の合計額が500万円を超える場合には、その超える年分について、源泉徴収口座の譲渡所得等に係る申告不要の選択は認められません。）。源泉税率は、平成22年12月31日までの譲渡等に対しては10％（所得税7％、住民税3％）、平成23年1月1日以後の譲渡等に対しては税率20％（所得税15％、住民税5％）となります。
②

法人投資主の税務
ア．利益の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受取る利益の配当は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事業年度において益金計上されます。利益分配を受け取る際には20％の税率で源泉徴収されますが、この源泉税は所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
ただし、平成21年３月31日までの間に受取るべき本投資法人の利益の配当については所得税の源泉徴収税率が７％、平成21年４月１日以降に受取るべき本投資法人の利益の配当については15％に軽減されます。
イ．利益を超える金銭の分配に係る税務－ 63 －(63) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配は、資本の払戻しとして取り扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当として前記ア．における利益の配当と同様の課税上の取扱いを受けます。また、資本の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は投資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。各投資主はこの収入に対応する譲渡原価を計算する必要があります。
この計算の結果、譲渡収入と譲渡原価との間に差額がある場合には譲渡損益としての課税上の取扱いを受けます。みなし配当、譲渡原価、譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同様です。
資本の払戻しを受けた後の投資口の帳簿価額は、この資本の払戻しを受ける直前の投資口の帳簿価額から、資本の払戻しにかかる譲渡原価を控除した金額となります。
ウ．投資口の期末評価方法
法人投資主による投資口の期末評価方法については、税務上、投資口が売買目的有価証券である場合には期末日の時価で、売買目的以外の有価証券である場合には原価で評価されます。
エ．投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の課税所得の計算上、益金又は損金として計上されます。
③

本投資法人の税務
ア．利益配当等の損金算入要件
税法上、一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められていますが、そのための主な要件は次のとおりです。
（ア）配当等の額が配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）であること。
（イ）他の法人の発行済株式又は出資の総数又は総額の50％以上を有していないこと。
（ウ）借入は、租税特別措置法に規定する機関投資家からのものであること。
（エ）事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるものに該当していないこと。
（オ）発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること。
（カ）設立時における投資口の発行が公募でかつ発行価額の総額が１億円以上であること、又は本投資法人の事業年度終了時に50人以上の投資主又は租税特別措置法に規定する機関投資家のみによって所有されていること。
イ．不動産流通税の軽減措置
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価額の２％の税率により課されます。なお、売買により取得する土地に関する部分は税率が平成21年
３月31日までは１％、平成21年４月１日から平成22年３月31日までは1.3％、平成22年４月１日から平成23年３月31日までは1.5％となります。ただし、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合である「特定不動産の割合」を75％以上とする旨の記載があること、借入は金融商品取引法に規定する適格機関投資家からのものであること、その他の要件を満たす投資法人は、取得する不動産に対する登録免許税の軽減税率が平成21年３月31日までは0.8％、平成21年４月１日から平成22年３月31日までは0.9％となります。

－ 64 －(64) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価額の４％の税率により課されます。
なお、この税率は住宅の取得及び土地の取得については平成18年４月１日から平成21年３月31日までは３％となります。ただし、規約において、資産の運用方針として、「特定不動産の割合」を75％以上とする旨の記載があること、その他の要件を満たす投資法人（借入要件に関し、適格機関投資家の範囲については地方税法施行規則の規定に従います。）は、平成21年３月31日までに取得する不動産に対しては、不動産取得税の課税価額が３分の１に軽減されます。
また、特別土地保有税は平成15年以降当分の間新たな課税は行われません。

－ 65 －(65) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101010_第一部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

５【運用状況】（１）【投資状況】（平成20年４月30日現在）
資産の種類

用途等による区分

価格（千円）（注１）

貸借対照表計上額
（千円）
（注２）

都心５区

58,660,000

40,161,431

29.1

東京23区

15,320,000

14,552,860

10.5

周辺都市部

15,050,000

9,325,705

6.8

小計

89,030,000

64,039,998

46.4

都心５区

55,190,000

49,482,046

35.8

東京23区

12,990,000

12,899,866

9.3

周辺都市部

－

－

－

68,180,000

62,381,913

45.2

157,210,000

126,421,911

91.5

地域等による
区分

対総資産
比率
（％）

オフィスビル

信託不動産
レジデンス

小計
合計
預金等のその他資産－

11,738,805

11,738,805

8.5

資産合計

－

168,948,805 138,160,716（注３）100.0（注１）上表中の「価格」は不動産等を主な信託財産とする信託受益権について、本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額（平成20年４月30日を基準時点とする青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社、東京建物株式会社、日本土地建物株式会社及び財団法人日本不動産研究所作成の報告書によります。）を記載しています。
（注２）上表中の「貸借対照表計上額」は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額です。なお、不動産等を主な信託財産とする信託受益権には信託財産内の預金及びその他の無形固定資産は含まれていません。
（注３）貸借対照表における資産合計を記載しています。

金額（千円）

資産総額に対する比率（％）

負債総額

65,472,595

47.4

純資産総額

72,688,121

52.6

資産総額

138,160,716

100.0（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。

－ 66 －(66) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

②【投資不動産物件】
本投資法人は、平成20年４月30日現在において、不動産を直接に保有するのではなく、不動産を信託する信託の受益権として保有していますが、参照の便宜上、本項で不動産信託受益権及びその信託財産である不動産について記載しています。
ア．投資対象資産の概要及び価格と投資比率
次の表は、平成20年４月30日時点における本投資法人の保有に係る投資対象資産の概要を一
覧表にまとめたものです。個々の投資対象資産については、後記「イ．個別資産の概要」をご参照ください。なお、下記投資対象資産はいずれも不動産を信託する信託の受益権です。

－ 67 －(67) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

用
途

地域

物件
番号

物件名称

取得価格

貸借対照表

投資比率

期末算定

期末

（百万円）

計上額

（％）

価額

稼働率

（注１）

（百万円）

（注３）

（百万円）

（％）

（注２）

都心
５区

オ
フ
ィ
ス
東京
23区

周辺
都市部

都心
５区

レ
ジ
デ
ン
ス

（注４）

Ａ１

ランディック新橋ビル

6,341

6,413

5.0

9,090

100.0

Ａ２

ランディック第２新橋ビル

7,045

7,060

5.5

10,900100.0

Ａ３

フジビル37

1,727

1,605

1.4

3,080

100.0

Ａ４

ＫＮ渋谷３

5,348

5,097

4.2

9,640

100.0

Ａ５

高田馬場センタービル

5,118

4,688

4.0

7,200

100.0

Ａ６

六番町ビル

7,860

8,289

6.2

10,800

100.0

Ａ７

櫻岳ビル

1,796

1,776

1.4

2,140

100.0

Ａ８

ＹＳ海岸ビル

5,100

5,230

4.0

5,810

95.6

Ｂ１

ＩＰＢ御茶ノ水ビル

1,456

1,343

1.1

1,840

100.0

Ｂ２

プレミア東陽町ビル

4,310

4,384

3.4

4,990

100.0

Ｂ３

上野ＴＨビル

4,380

4,556

3.4

4,380

100.0

Ｂ４

五反田ＮＴビル（注５）

4,100

4,268

3.2

4,110

100.0

Ｃ１

日総第３ビル

3,558

3,567

2.8

5,720

100.0

Ｃ２

かながわサイエンスパーク
Ｒ＆Ｄ棟（注６）

6,556

5,757

5.1

9,330

97.6

オフィス小計64,69564,03950.8

89,030

99.2

Ｄ１

パークアクシス四谷ステージ

5,208

4,981

4.1

5,630

91.7

Ｄ２

パークアクシス明治神宮前

2,604

2,594

2.0

2,430

100.0

Ｄ３

サンパレス南麻布

1,150

1,126

0.9

1,090

100.0

Ｄ４

キャビンアリーナ赤坂

1,330

1,297

1.0

1,670

100.0

Ｄ５

キャビンアリーナ南青山

1,070

1,029

0.8

1,300

88.6

Ｄ６

ビュロー紀尾井町

1,840

1,849

1.4

1,910

100.0

Ｄ７

ホーマットウッドビル

5,090

5,064

4.0

5,320

97.9

Ｄ８

六本木グリーンテラス

4,678

4,463

3.7

5,750

95.9

Ｄ９

ビーサイト芝公園

2,181

2,069

1.7

2,240

100.0

Ｄ10

プレミアステージ日本橋茅場町

2,430

2,378

1.9

2,970

95.2

Ｄ11

ラング・タワー京橋

927

916

0.7

1,140

96.6

Ｄ12

プレミアステージ三田慶大前

1,580

1,596

1.2

1,920

94.7

Ｄ13

プレミアロッソ

1,662

1,669

1.3

1,880

92.7

Ｄ14

プレミアブラン代々木公園

2,330

2,314

1.8

2,470

98.6

Ｄ15

プレミアステージ内神田

1,723

1,706

1.4

2,270

100.0

Ｄ16

プレミアステージ市ヶ谷河田町

1,460

1,476

1.1

1,650

87.2

Ｄ17

Ｗａｌｋ赤坂

2,043

1,982

1.6

2,280

100.0

－ 68 －(68) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

東京
23区

Ｄ18

プレミアステージ芝公園

1,585

1,639

1.2

1,600

91.0

Ｄ19

ＭＥＷ

1,556

1,594

1.2

1,570

89.8

Ｄ20

芝浦アイランド エアタワー
（注７）

7,590

7,731

6.0

8,100

97.3

Ｅ１

ビーサイト大崎

1,072

1,011

0.8

1,140

100.0

Ｅ２

プレミアガーデン本郷

975

1,001

0.8

1,150

79.5

Ｅ３

プレミアグランデ馬込

1,560

1,518

1.2

1,390

100.0

Ｅ４

プレミアノッツェ祐天寺

1,525

1,589

1.2

1,520

100.0

Ｅ５

アクロス湯島

1,803

1,791

1.4

1,870

87.2

Ｅ６

プレミアステージ駒込

1,830

1,832

1.4

1,830

92.3

Ｅ７

プレミアステージ大塚

1,310

1,358

1.0

1,420

97.2

Ｅ８

プレミアステージ本所吾妻橋

2,640

2,795

2.1

2,670

90.7

レジデンス小計

62,75362,381

49.2

68,18095.4

127,448

126,421100.0

157,21097.3

合計（注１）「取得価格」は、当該不動産の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２）「貸借対照表計上額」は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額です。また信託その他無形固定資産（合計1,613千円）は含んでいません。
（注３）「投資比率」とは、本投資法人の取得価格の総額に対する当該資産の取得価格の比率をいいます。
（注４）「期末算定価額」は、投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額（決算日を価格時点とする青山リアルティー・ア
ドバイザーズ株式会社、東京建物株式会社、日本土地建物株式会社及び財団法人日本不動産研究所作成の報告書によります。）を記載しています。
なお、各評価機関による評価対象物件（物件番号で表示しています。）は以下のとおりです。
青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社：Ｂ２～Ｂ４、Ｄ14、Ｄ16、Ｄ18、Ｅ４～Ｅ６
東京建物株式会社：Ａ８、Ｄ19
日本土地建物株式会社：Ａ６～Ａ７、Ｄ12～Ｄ13、Ｄ17、Ｅ３、Ｅ７
財団法人日本不動産研究所：Ａ１～Ａ５、Ｂ１、Ｃ１～Ｃ２、Ｄ１～Ｄ11、Ｄ15、Ｄ20、Ｅ１～Ｅ２、Ｅ８（注５）五反田ＮＴビルの「稼働率」の算出においては、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分割合（45％）に係る「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」に基づいた数値を記載しています。
（注６）かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟の「稼働率」の算出においては、本投資法人の保有部分（共有持分27％）に係る「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」に基づいた数値を記載しています。
（注７）芝浦アイランド

エアタワーの「稼働率」の算出においては、本投資法人の保有部分（共有持分23％）に係る「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」に基づいた数値を記載しています。
（注８）本投資法人の保有に係る投資対象資産のうち、本投資法人の負担する債務の担保として提供されているものはありません。
（注９）本投資法人の保有に係る投資対象資産は、全て賃貸用資産です。

－ 69 －(69) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

イ．個別資産の概要
個別の保有不動産に関する概要は以下のとおりです。かかる概要は、登記事項証明書等及び保有不動産に関して実施された法務調査、境界確認・越境状況等につき実施された物件調
査及び建物等に対して実施された建物状況調査等に基づき記載しています。なお記載内容は、原則として、平成20年４月30日時点の情報を基準としています。
＜特定資産の概要＞
①
②
③
④
①

②
③

④

⑤

①

②
③

「所在地（住居表示を除きます）」、「面積」、「延床面積」、「構造」、「建築時期」については、登記事項証明書に表示されているものを記載しています。
「用途」については、登記事項証明書に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
「用途地域」については、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。)第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
「ＰＭ会社」については、プロパティ・マネジメント業務受託者を記載しています。
＜損益状況＞
不動産賃貸事業損益は、各保有不動産の不動産賃貸事業収益から各保有不動産に直接かかる不動産賃貸事業
費用を控除した、その差額を指しています。資産運用報酬、支払利息等については不動産賃貸事業費用に含まれていません。
「保険料」「信託報酬」は「その他支出」に含まれています。
固定資産税、都市計画税等については、原則として賦課決定された税額のうち当該営業期間において納税した額を不動産賃貸事業費用として費用処理しています。但し、保有する不動産のうち、各営業期間毎に分割納付回数の異なる物件に係る固定資産税、都市計画税等については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った取得年度の固定資産税、都市計画税等については、費用計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。
修繕費は、年度による差異が大きいこと及び定期的に発生する金額ではないこと等から、対象期間における修繕費が、保有不動産を長期にわたり継続して保有する場合の修繕費の金額と大きく異なる可能性があります。
「建物管理委託報酬（プロパティ・マネジメント業務報酬）」、「建物管理委託費」は「外注委託費」に含
まれています。
＜賃貸借の概況＞「賃料合計（月額）」は平成20年４月30日現在において有効な賃貸借契約の契約賃料合計額を記載しています。有効な賃貸借契約の契約賃料合計とは、個々の保有不動産の所有部分に係るテナントとの間で平成20年４月30日現在において有効に存続している賃貸借契約に関し、賃貸借契約上規定されている１ヶ月分の賃料及び共益費（当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場賃貸借契約等に規定されている駐車場使用料その他の契約上の賃料は含みません。）の合計を意味します。
マスターリース契約が締結されている物件は、転借人の数をテナント総数としています。
平成20年４月30日現在、一部のテナントより解約予告又は解約の申し出がなされています。なお、特記事項欄において賃貸借の状況に重大な影響を及ぼさない個別物件毎の解約予告又は解約の申し出に係る記載は省略
しています。
＜取得時の鑑定評価額＞（注）
記載されている鑑定評価額は、青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社、東京建物株式会社、日本土地建物株式会社、又は財団法人日本不動産研究所による不動産鑑定評価書に基づいています。
＜不動産価格調査の概要＞（注）
記載されている期末算定価額は、青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社、東京建物株式会社、日本土地建物株式会社、又は財団法人日本不動産研究所による調査報告書等に基づいています。
＜特記事項＞

特記事項の記載については、保有不動産の権利関係や利用等で重要と考えられること、また評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられることに関して、次の分類により記載しています。
① 物件の権利形態等 ② 他の共有者・区分所有者との取り決め ③ 不動産に関する行政法規④ 近隣との関係 ⑤ 隣接地との関係 ⑥ 越境物の状況 ⑦ 有害物質等 ⑧ 賃貸借の概況⑨ その他（注）鑑定評価額及び期末算定価額の評価の方法について
個別の保有不動産については、各物件の取得時に不動産鑑定評価書を取得し、その後は各決算期末にその価格の－ 70 －(70) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

推移を知るために不動産価格に係る調査報告書等を取得しています。なお、これらの不動産鑑定評価書又は調査報告書等に記載された鑑定評価額又は調査価額等は、現在及び将来において当該鑑定評価額又は調査価額等による売買の可能性を保証または約束するものではなく意見にすぎません。
不動産鑑定評価書又は調査報告書等の概要は以下のとおりです。
①不動産鑑定評価及び不動産価格調査の基本的事項
ア．価格の種類について鑑定評価における鑑定評価額又は価格調査における調査価額等（期末算定価額）の価格の種類は、「不動産鑑定評価基準」に基づき、投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格である「特定価格」です。
なお、評価対象不動産は、投資採算性を基準に意思決定を行なう機関投資家等が重要な影響を与えて市場価格が形成されるものと認められるので、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす
市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格（正常価格）と前記「特定価格」との間に特段の差異はないものと認められます。
また、期末算定価額は本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく、各決算期末を価格時点とした評価額です。
イ．利害関係について鑑定評価又は価格調査に関与した不動産鑑定士は、鑑定の対象である不動産に関する利害関係はありません。また鑑定評価及び価格調査を行なう各評価機関と、本投資法人及び本資産運用会社との間に利害関係はありません。
②鑑定評価又は価格調査において適用した手法及び試算価格の調整方針
原価法及び収益還元法（直接還元法及びＤＣＦ法）を適用し、評価対象不動産が投資採算性を基準として投資判断を行なう機関投資家等の投資対象となりうる不動産であり、投資採算性が重視されている市場において価格が形成されていると認められるため、鑑定評価額又は調査価額等は収益価格を採用することによりその価格が決定されています。原価法による積算価格は収益価格を検証するための指標として算出されています。
なお、収益還元法は原則として直接還元法及びＤＣＦ法を採用していますが、還元利回り及び割引率の査定に当っては、将来のキャッシュフローの動向及び類似性を有する他の不動産の取引事例に係る取引利回りが調査分析の対象とされています。

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＜物件Ａ１

ランディック新橋ビル＞◇
特定資産の種類
所在地

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
<地番>

土地

建物

東京都港区西新橋三丁目８番３号
東京都港区西新橋三丁目２番３ 他６筆

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

面積

1,003.27㎡

容積率／建ぺい率700％／80％

所有形態

所有権

用途

事務所

延床面積

6,914.84㎡

建築時期

昭和57年６月

構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建

ＰＭ会社

アール・エー・アセット・マネジメント株式会社（注）信託受託者

中央三井信託銀行株式会社
◇

損益状況

◇

◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇

平成19年11月１日
運用期間

テナント総数～平成20年４月30日（182日）（Ａ） 不動産賃貸事業収益

小計

貸室賃料・共益費
その他の賃貸事業収入（Ｂ） 不動産賃貸事業費用

総賃貸可能面積

5,593.24㎡

総賃貸面積5,593.24㎡

258百万円

賃料合計（月額）

40百万円

241百万円

稼働率

100.0％

16百万円
小計

外注委託費

◇

取得年月日及び取得価格

◇

87百万円

取得年月日

平成14年９月11日

20百万円

取得価格

6,341百万円

水道光熱費

9百万円

公租公課

21百万円

価格時点

修繕費

6百万円

鑑定評価額

減価償却費

25百万円

その他支出
（Ｃ）不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）

10

4百万円
170百万円◇取得時の鑑定評価額◇

平成14年３月25日
6,450百万円◇

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末算定価額◇

平成20年４月30日
9,090百万円（注）アール・エー・アセット・マネジメント株式会社は本資産運用会社の主要株主である株式会社ケン・コーポレーション及びその子会社等が株式の100％を保有している会社であり、従来は投信法上の利害関係人等に該当しましたが、平成19年９月30日の金商法施行に伴う投信法の改正により、投信法上の利害関係人等には該当しなくなりました。但し、本資産運用会社の平成19年10月15日付社内規定変更により、同社
内規定上の利害関係人等に該当しています。

◇

特記事項

◇

［不動産に関する行政法規］
本物件は、昭和56年における改正前の建築基準法令に準拠して設計・施工された建物ですが、設計地震力について現行基準（新耐震設計法）に準拠して検討されています。しかしながら、耐震性能について現行の建築基準法上の基準を満たしていない可能性があります。
［越境物の状況］
本物件に関し、隣接地から本物件敷地内へと、本物件の付属物等が敷地外へと、各々わずかな越境があります。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の全部又は一部を新築又は増改築する際に越境物を撤去することを約した確認書を取得しています。

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＜物件Ａ２

ランディック第２新橋ビル＞◇

特定資産の種類(住居表示)
<地番>

所在地
土地

建物

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権
東京都港区西新橋三丁目７番１号
東京都港区西新橋三丁目14番１ 他４筆

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

面積

1,400.74㎡

容積率／建ぺい率600％／80％

所有形態

所有権

用途

事務所・店舗8,332.65㎡

建築時期

昭和53年12月

延床面積
構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根11階建（注）

ＰＭ会社

アール・エー・アセット・マネジメント株式会社

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社
◇

損益状況

運用期間

◇

◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇

平成19年11月１日

テナント総数９～平成20年４月30日

総賃貸可能面積

6,973.52㎡（182日）

総賃貸面積6,973.52㎡

280百万円

賃料合計（月額）44百万円

貸室賃料・共益費

259百万円

稼働率

その他の賃貸事業収入

20百万円

◇

（Ａ） 不動産賃貸事業収益（Ｂ） 不動産賃貸事業費用

小計

小計

100.0％

取得年月日及び取得価格

◇

90百万円

取得年月日

平成14年９月11日

外注委託費

21百万円

取得価格

7,045百万円

水道光熱費

17百万円

◇

公租公課

15百万円

価格時点

平成14年３月25日

修繕費

1百万円

鑑定評価額

7,050百万円

減価償却費

30百万円

◇

その他支出

4百万円

調査の基準となる時点

平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）

189百万円

期末算定価額10,900百万円

取得時の鑑定評価額

不動産価格調査の概要◇◇（注）登記簿上は11階建となっていますが、現状11階は塔屋となっており、貸室は１階から10階までです。

◇

特記事項

◇

［不動産に関する行政法規］
本物件は、昭和56年における改正前の建築基準法令に準拠して設計・施工された建物であり、設計地震力が現行基準（新耐震設計法）に比
べて小さく、耐震性能について現行の建築基準法上の基準を満たしていない可能性があります。

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＜物件Ａ３◇
特定資産の種類所在地
土地

建物

フジビル37＞

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)<地番>

東京都渋谷区道玄坂一丁目18番３号
東京都渋谷区道玄坂一丁目28番11、16

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

面積

435.26㎡

容積率／建ぺい率

800％／80％（注）

所有形態

所有権

用途

事務所・店舗

延床面積

2,721.71㎡

建築時期

平成３年６月ＰＭ会社

構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付８階建
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社◇

運用期間

損益状況 ◇
平成19年11月１日◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
テナント総数６～平成20年４月30日（182日）（Ａ） 不動産賃貸事業収益

1,905.52㎡

総賃貸面積1,905.52㎡

89百万円

賃料合計（月額）貸室賃料・共益費

77百万円

稼働率

その他の賃貸事業収入

11百万円（Ｂ） 不動産賃貸事業費用

小計

総賃貸可能面積小計

100.0％
◇

35百万円

取得年月日

外注委託費

7百万円

取得価格

水道光熱費

4百万円

12百万円

取得年月日及び取得価格◇

平成14年９月10日
1,727百万円◇

取得時の鑑定評価額

◇

公租公課

5百万円

価格時点

平成14年３月25日

修繕費

1百万円

鑑定評価額

1,740百万円

減価償却費

15百万円
1百万円

◇ 不動産価格調査の概要 ◇調査の基準となる時点
平成20年４月30日

54百万円

期末算定価額

その他支出（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）（注）本物件の容積率については、建築基準法により、552％が上限となっています。

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
隣接地より、隣地建物の付属物の一部が本物件に越境しています。この件に関して覚書等は締結されていません。

－ 74 －(74) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

3,080百万円

＜物件Ａ４◇
特定資産の種類
所在地
土地

建物

信託受託者

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)<地番>

東京都渋谷区桜丘町９番８号
東京都渋谷区桜丘町４番４ 他９筆

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

面積

2,327.60㎡

容積率／建ぺい率500％／80％（注）

所有形態

所有権

用途

事務所

延床面積

7,737.27㎡

建築時期

平成５年２月構造
ＰＭ会社

ＫＮ渋谷３＞

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付４階建

アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
中央三井信託銀行株式会社
◇

運用期間

損益状況

◇

◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇

平成19年11月１日

テナント総数～平成20年４月30日

総賃貸可能面積

5,824.31㎡

総賃貸面積5,824.31㎡（182日）（Ａ） 不動産賃貸事業収益

小計

貸室賃料・共益費

251百万円

賃料合計（月額）

36百万円

220百万円

稼働率

100.0％

その他の賃貸事業収入（Ｂ） 不動産賃貸事業費用

31百万円
小計

◇

98百万円

取得年月日

外注委託費

21百万円

取得価格

水道光熱費

16百万円

公租公課

15百万円

価格時点

修繕費

9百万円

鑑定評価額

減価償却費

32百万円

その他支出
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）

２

3百万円
152百万円

取得年月日及び取得価格

5,348百万円◇

取得時の鑑定評価額

特記事項◇

平成14年３月25日
5,980百万円◇

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点◇

平成20年４月30日

期末算定価額

9,640百万円（注）本物件の容積率については、建築基準法により、327％が上限となっています。

◇◇

平成14年９月11日◇［隣接地との関係］
隣接地との境界について、書面による境界確定が行われていません。
［越境物の状況］
隣接地より、建物外壁の一部及び造作の一部が本物件に越境しています。この件に関して覚書等は締結されていません。

－ 75 －(75) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ａ５

高田馬場センタービル＞◇
特定資産の種類

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
<地番>

所在地
土地

建物

東京都新宿区高田馬場一丁目31番18号
東京都新宿区高田馬場一丁目310番３、４

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

面積

1,556.29㎡

容積率／建ぺい率500％／80％（注１）

所有形態

所有権

用途

事務所

延床面積

9,906.83㎡

建築時期

平成４年５月構造

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建

ＰＭ会社

ケネディクス株式会社（注２）

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社
◇

損益状況

運用期間

◇

◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇

平成19年11月１日

テナント総数～平成20年４月30日

総賃貸可能面積

6,302.81㎡

総賃貸面積6,302.81㎡（182日）（Ａ） 不動産賃貸事業収益

281百万円

賃料合計（月額）貸室賃料・共益費

215百万円

稼働率

その他の賃貸事業収入

65百万円

◇

165百万円

取得年月日

平成14年９月11日

34百万円

取得価格

5,118百万円（Ｂ） 不動産賃貸事業費用

小計

８

小計

外注委託費

100.0％
取得年月日及び取得価格

水道光熱費

18百万円

公租公課

22百万円

価格時点

修繕費

31百万円

鑑定評価額

減価償却費

52百万円

◇

その他支出

4百万円

調査の基準となる時点（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）◇

115百万円

35百万円

取得時の鑑定評価額◇◇

平成14年３月25日
5,100百万円
不動産価格調査の概要◇

平成20年４月30日

期末算定価額

7,200百万円（注１）本物件は建築基準法第59条の２（総合設計制度）に基づいて、公開空地の設置を条件として容積率につき610％まで緩和措置を受けています。公開空地の所有者は、かかる公開空地を一般に開放し適正に維持・管理する義務を負います。
（注２）平成20年５月21日付でＰＭ会社をケネディクス株式会社からアール・エー・アセット・マネジメント株式会社に変更しました。

◇

特記事項

◇

－ 76 －(76) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ａ６◇
特定資産の種類

六番町ビル＞

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
<地番>

所在地
土地

建物

東京都千代田区六番町６番28号
東京都千代田区六番町６番28

所有形態

所有権

用途地域

第二種住居地域

面積

2,036.66㎡

容積率／建ぺい率400％／60％

所有形態

所有権

用途

事務所

延床面積

9,339.42㎡

建築時期

昭和62年４月

ＰＭ会社

構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建
ケネディクス株式会社（注１）

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社
◇

損益状況

◇（注２）
平成19年11月１日◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
テナント総数１～平成20年４月30日

総賃貸可能面積

6,872.77㎡

総賃貸面積6,872.77㎡－

賃料合計（月額）－（注２）

貸室賃料・共益費－

稼働率

その他の賃貸事業収入

－

運用期間

（182日）（Ａ） 不動産賃貸事業収益（Ｂ） 不動産賃貸事業費用

小計

小計

100.0％◇

取得年月日及び取得価格

◇

－

取得年月日

平成16年３月26日

外注委託費

－

取得価格

7,860百万円

水道光熱費

－

公租公課

－

価格時点

平成16年２月20日

修繕費

－

鑑定評価額

8,400百万円

減価償却費

－

その他支出

－

◇ 不動産価格調査の概要 ◇調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）

236百万円◇取得時の鑑定評価額

期末算定価額◇10,800百万円（注１）平成20年５月21日付でＰＭ会社をケネディクス株式会社からアール・エー・アセット・マネジメント株式会社に変更しました。
（注２）本物件につきましては、ひとつの主要テナントとの賃貸借契約による契約賃料収入が本物件の契約賃料合計の80％以上を占めており、かかる主要テナントから賃料収入を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載
していません。

◇

特記事項

◇

［不動産に関する行政法規］
本物件の土地の一部（北西側接道部）には道路計画（名称：補助64号線、計画決定日：昭和21年４月25日、幅員：15ｍ）が計画決定されており、該当部分には都市計画法第53条及び54条に基づき、次のとおり建築制限があります。
１．建築物を建築する場合には、原則として都道府県知事の許可が必要になること。
２．前号の建築物は階数が２以下でかつ地階を有しないもので主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これに類する構造であり、かつ容易に移転・除去することができるものであるときに限り許可されること。
［越境物の影響］
隣接地より、隣地建物の付属物の一部が本物件に越境しています。この件に関して覚書等は締結されていません。

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＜物件Ａ７◇
特定資産の種類
所在地
土地

建物

櫻岳ビル＞

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)<地番>

東京都千代田区神田佐久間町二丁目19番地
東京都千代田区神田佐久間町二丁目19番 他１筆

所有形態

所有権

用途地域

商業地域

面積

421.21㎡

容積率／建ぺい率

（注）

所有形態

所有権

用途

事務所

延床面積

2,776.30㎡

建築時期

昭和63年３月

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建

ＰＭ会社

三幸エステート株式会社

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社
◇

損益状況

◇

◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇

平成19年11月１日
運用期間

テナント総数～平成20年４月30日（182日）（Ａ） 不動産賃貸事業収益

総賃貸可能面積

2,082.94㎡

総賃貸面積2,082.94㎡

71百万円

賃料合計（月額）貸室賃料・共益費

62百万円

稼働率

その他の賃貸事業収入

9百万円（Ｂ） 不動産賃貸事業費用

小計

５

小計

10百万円
100.0％◇

取得年月日及び取得価格

◇

27百万円

取得年月日

平成17年６月１日

外注委託費

6百万円

取得価格

1,796百万円

水道光熱費

4百万円

公租公課

4百万円

価格時点

修繕費

1百万円

鑑定評価額

減価償却費

9百万円

その他支出

1百万円

調査の基準となる時点

44百万円

期末算定価額（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）◇

取得時の鑑定評価額

1,830百万円◇

不動産価格調査の概要

特記事項

◇

平成20年４月30日（注）容積率／建ぺい率 西側道路より30ｍ内800％／80％、西側道路より30ｍ外600％／80％◇◇

平成17年２月７日◇［隣接地との関係］
隣接地との境界について一部、書面による境界確定が行われていません。

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2,140百万円

＜物件Ａ８◇
特定資産の種類
所在地
土地

建物

信託受託者

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)<地番>

東京都港区海岸二丁目２番６号
東京都港区海岸二丁目８番１ 他２筆

所有形態

所有権

用途地域

準工業地域

面積

1,670.99㎡

容積率／建ぺい率400％／60％（注）

所有形態

所有権

用途

事務所・共同住宅

延床面積8,476.92㎡

建築時期

平成５年１月構造ＰＭ会社

ＹＳ海岸ビル＞

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根12階建

アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
中央三井信託銀行株式会社
◇

運用期間

損益状況

◇

◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇

平成19年11月１日

テナント総数～平成20年４月30日

総賃貸可能面積

6,192.28㎡

総賃貸面積5,920.77㎡（182日）（Ａ） 不動産賃貸事業収益

小計

貸室賃料・共益費

195百万円

賃料合計（月額）150百万円

稼働率

その他の賃貸事業収入（Ｂ） 不動産賃貸事業費用

44百万円
小計

◇
取得年月日

外注委託費

24百万円

取得価格

水道光熱費

11百万円

公租公課

0百万円

価格時点

修繕費

18百万円

鑑定評価額

減価償却費

28百万円

その他支出

2百万円
108百万円

25百万円
95.6％

86百万円

（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）

16

取得年月日及び取得価格◇

平成19年６月29日
5,100百万円◇

取得時の鑑定評価額◇

平成19年４月１日
5,130百万円◇

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点◇

平成20年４月30日

期末算定価額5,810百万円（注）本物件は建築基準法第59条の２（市街地住宅総合設計制度）に基づいて、住宅及び公開空地の設置を条件として容積率につき505.98％まで緩和措置を受けています。従って、本物件の10階から12階において住宅の用途に供されている部分は原則として他の用途に変更することができません。また、公開空地の所有者は、かかる公開空地を一般に開放し適正に維持・管理する義務を負います。

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

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＜物件Ｂ１
特定資産の種類所在地◇ 特定資産の概要
不動産を信託する信託の受益権(住居表示)<地番>

建物

東京都文京区本郷三丁目３番11号
東京都文京区本郷三丁目301番３ 他３筆

面積

容積率／建ぺい率600％／80％

所有形態

所有権（区分所有）

用途

事務所・倉庫2,314.89㎡

建築時期

平成４年３月

延床面積
構造

信託受託者

◇

356.88㎡につき所有権
その他の部分につき敷地利用権
460.41㎡

所有形態

土地

ＰＭ会社

ＩＰＢ御茶ノ水ビル＞

用途地域

商業地域

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建

ケネディクス株式会社（注）中央三井信託銀行株式会社◇

運用期間

損益状況 ◇
平成19年11月１日◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
テナント総数６～平成20年４月30日（182日）（Ａ） 不動産賃貸事業収益

2,178.65㎡

総賃貸面積2,178.65㎡

65百万円

賃料合計（月額）貸室賃料・共益費

58百万円

稼働率

その他の賃貸事業収入

6百万円（Ｂ） 不動産賃貸事業費用

小計

総賃貸可能面積小計

100.0％
◇

30百万円

取得年月日

外注委託費

7百万円

取得価格

水道光熱費

3百万円

9百万円

取得年月日及び取得価格◇

平成14年９月11日
1,456百万円◇

取得時の鑑定評価額

◇

公租公課

4百万円

価格時点

平成14年３月25日

修繕費

0百万円

鑑定評価額

1,450百万円

減価償却費

12百万円
1百万円

◇ 不動産価格調査の概要 ◇調査の基準となる時点
平成20年４月30日

35百万円

期末算定価額

その他支出（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）

1,840百万円（注）平成20年5月21日付でＰＭ会社をケネディクス株式会社からアール・エー・アセット・マネジメント株式会社に変更しました。

◇

特記事項

◇

［物件の権利形態等］
権利形態
１．建物：本物件は、地下１階付地上９階建の事務所部分と地上６階建の住居部分で構成される区分所有建物です。本投資法人は、地下１階
付地上９階建の事務所部分にかかる専有部分についての信託受益権を保有しています。また、他の区分所有者の専有部分は、以下のとおりです。
種類：共同住宅、構造：鉄骨造陸屋根６階建、延床面積241.28㎡、所有者：個人（１名）
２．土地：本物件の土地にかかる権利形態は、一般的な区分所有形態に見られる敷地権の（準）共有ではなく、６筆に分筆された土地を各専
有部分の所有者が分有する形態となっています。このうち、本投資法人が取得している部分は４筆です。なお、信託受託者は、他の区分所有者の所有地について敷地利用権を設定していますが、かかる敷地利用権の登記はなされていません。
［他の共有者・区分所有者との取り決め］
平成12年１月31日付「ＩＰＢお茶の水ビルに関する覚書」により、本物件の敷地についてその所有者が相互に他の所有者の敷地利用権を有すること及び土地と建物を分離して処分できないことが定められています。但し、かかる敷地利用権について登記がなされていないため、第三者に対し対抗できない可能性があります。また、本物件の区分所有権の譲渡に際し、事前に他の区分所有者に購入の機会を与える必要があります。
［越境物の状況］
隣接地より、建物の付属設備の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の全部又は一部を新築又は増改築する際に越境物を撤去することを約した確認書を取得しています。
［有害物質等］
清水建設株式会社にて実施された建物状況調査に基づく平成14年７月１日付エンジニアリングレポートによれば、ヒートポンプの冷媒として、フロン類Ｒ-22が使用されています。現状のまま使用して差し支えありませんが、交換、修理などの際にはフロンの大気中への放散を防ぐために適切な取扱いが要求されています。

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＜物件Ｂ２◇
特定資産の種類所在地
土地

建物

プレミア東陽町ビル＞
特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)<地番>

東京都江東区東陽三丁目23番21号
東京都江東区東陽三丁目15番20

所有形態

所有権

用途地域

商業地域・準工業地域

面積1,080.98㎡

容積率／建ぺい率

（注）

所有形態

所有権

用途

事務所

延床面積

5,054.32㎡

建築時期

平成18年10月

構造

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建

ＰＭ会社

アール・エー・アセット・マネジメント株式会社

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社
◇

運用期間

損益状況

◇

◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇

平成19年11月１日

テナント総数～平成20年４月30日

総賃貸可能面積

3,857.04㎡

総賃貸面積3,857.04㎡（182日）（Ａ） 不動産賃貸事業収益

156百万円

賃料合計（月額）貸室賃料・共益費

145百万円

稼働率

その他の賃貸事業収入

11百万円（Ｂ） 不動産賃貸事業費用

小計

２

小計

外注委託費

100.0％◇

取得年月日及び取得価格

◇

55百万円

取得年月日

平成19年５月18日

10百万円

取得価格

4,310百万円

水道光熱費

8百万円

公租公課

－百万円

価格時点

修繕費

－百万円

鑑定評価額

減価償却費

35百万円

その他支出

1百万円

（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）

24百万円

100百万円◇取得時の鑑定評価額◇

平成18年12月１日
4,340百万円◇

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点◇

平成20年４月30日

期末算定価額4,990百万円（注）容積率／建ぺい率 南側道路境界より30ｍ内600％／80％、南側道路境界より30ｍ外300％／60％

◇

特記事項

◇

［隣接地との関係］
隣接地との境界について、一部書面による境界確定が行われていません。
［越境物の状況］
西側隣接地の一部について隣接地のコンクリート擁壁及びコンクリート塊の一部が本件土地内に越境しています。当該隣接地所有者より建物又はコンクリート擁壁を建て替え、もしくは改築等を行う場合には越境を解消する旨を確認しています。

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＜物件Ｂ３◇
特定資産の種類

上野ＴＨビル＞

特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)<地番>

所在地

東京都文京区湯島三丁目39番10号
東京都文京区湯島三丁目414番 他６筆

所有形態（注） 所有権（427.43㎡）、借地権（401.35㎡）

土地

面積

建物

828.78㎡（内、借地401.35㎡）

用途地域

商業地域

容積率／建ぺい率600％／80％

所有形態

所有権

用途

事務所

延床面積

4,799.97㎡

建築時期

昭和60年12月

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建

ＰＭ会社

東西アセット・マネジメント株式会社

信託受託者

中央三井信託銀行株式会社
◇

損益状況

運用期間

◇

◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇

平成20年３月27日

テナント総数～平成20年４月30日

総賃貸可能面積

4,395.65㎡

総賃貸面積4,395.65㎡（35日）（Ａ） 不動産賃貸事業収益

27百万円

賃料合計（月額）貸室賃料・共益費

25百万円

稼働率

その他の賃貸事業収入

1百万円（Ｂ） 不動産賃貸事業費用

小計

５

小計

外注委託費

22百万円
100.0％◇

取得年月日及び取得価格

10百万円

取得年月日

平成20年３月27日

1百万円

取得価格

4,380百万円

水道光熱費

2百万円

公租公課

－百万円

価格時点

修繕費

0百万円

鑑定評価額

減価償却費

1百万円

その他支出

4百万円

調査の基準となる時点

17百万円

期末算定価額（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）◇◇

取得時の鑑定評価額◇

平成20年３月１日
4,380百万円◇

不動産価格調査の概要◇

平成20年４月30日
4,380百万円（注）本物件の敷地の一部（401.35㎡）は借地となっていますが、当該借地権の登記はなされていません。

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
１．本物件の建物の工作物（扉）が本物件と西側隣接地に跨って設置されています。この件に関して覚書等は締結していません。
２．西側隣接地より排気ダクト及び鉄柵の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、将来、建物等の取り壊し等を行なう場合には越境を解消することを約した覚書を取得しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし東西アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント
総数は、東西アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
［その他］
１．本物件の借地権に係る土地の所有者兼貸主は個人１名であり、登記簿上の面積561.95㎡のうち、401.35㎡部分について、当該個人１名を賃貸人とし、信託受託者を賃借人とする借地借家法による廃止前の旧借地法に基づく、堅固建物の所有を目的とする土地賃貸借契約が締結されています。当該土地賃貸借契約の概要は以下のとおりです。
(1）賃借権の目的：堅固な建物の所有(2）借地期間：2002年４月23日～2015年５月６日（期間の更新については、期間満了時に当該賃貸人と賃借人で協議の上決定します。）(3）支払賃料：月額2,620,000円（但し、公租公課の増減、諸物価の変動等により当該賃料が不相当となったときは、当該賃貸人と賃借人で協議の上で改定できます。）(4）差入れ保証金：なし。
２．本物件は東京都の条例に基づく駐車場整備地区に所在するため、法定必要台数である乗用車９台分の駐車場を確保する義務を有します
が、本物件には駐車場が設置されていないことから、敷地外に確保しています。

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＜物件Ｂ４

五反田ＮＴビル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都品川区西五反田一丁目18番９号
所在地<地番>
東京都品川区西五反田一丁目18番１ 他９筆
所有形態(注１) 所有権（588.07㎡）、借地権（595.27㎡）
用途地域
商業地域
土地
面積
1,183.34㎡（内借地595.27㎡）
容積率／建ぺい率（注２）
区分所有権の共有
所有形態
用途
事務所
（持分割合100分の45）
建物（一棟の建物）8,664.09㎡
延床面積
建築時期
昭和62年11月（専有部分の建物）7,545.80㎡(注３)構造（一棟の建物）鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇（注５）◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成20年３月27日
テナント総数6
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積（注４）3,241.10㎡
（35日）
総賃貸面積
3,241.10㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
23百万円 賃料合計（月額）（注５）
18百万円
貸室賃料・共益費
21百万円 稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
2百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用小計5百万円 取得年月日
平成20年3月27日
外注委託費1百万円 取得価格
4,100百万円
水道光熱費
1百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇公租公課－百万円 価格時点
平成20年３月１日
修繕費0百万円 鑑定評価額
4,110百万円
減価償却費
2百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇その他支出
0百万円 調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
18百万円 期末算定価額
4,110百万円
特定資産の種類（注１）本物件の敷地の一部（595.27㎡）は借地となっていますが、当該借地権の登記はなされていません。
（注２）容積率／建ぺい率 南東側道路より30ｍ内800％／80％、南東側道路より30ｍ外700％／80％（注３）本投資法人が保有する１階から９階及び地下１階の専有部分の面積の合計であり、10階の専有部分は含まれません。
（注４）本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、１階から９階及び地下１階の専有部分に係る実際の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分割合（100分の45）を乗じた数値を記載しています。
（注５）本物件の「損益状況」及び「賃料合計（月額）」は、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分（持分割合100分の45）に係る数値を記載しています。

◇

特記事項

◇

［物件の権利形態等］
権利形態
１．建物：本物件は、地下１階付地上10階建の事務所部分と住居部分等で構成される区分所有建物です。本投資法人は、地上１階から９階までの事務所部分、地下１階から地上１階までの車庫部分及び地下１階の物置部分に係る専有部分についての区分所有権の共有持分（持分割合100分の45）を信託財産とする信託受益権を保有しています。また、本投資法人が区分所有権を有しない専有部分の概要は、以下のとおりです。
種類：居宅、構造：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建、延床面積：10階部分342.49㎡、所有者：個人（１名）
２．土地：本物件の土地にかかる権利形態は、一般的な区分所有形態に見られる敷地権の（準）共有ではなく、10筆に分筆された土地につき、信託受託者を含む各専有部分の所有者が分有する形態となっています。
このうち、信託受託者が取得している部分は４筆です。なお、信託受託者は、所有地につき本物件の建物の他の区分所有権者に対して、また借地部分の土地所有者は信託受託者及び他の区分所有権者に対して期間の定めのない借地権を設定しています。管理規約に基づき、かかる地代は同額とし、本物件の建物が存続する限り、相殺することとしています。
［他の共有者・区分所有者との取り決め］
平成16年８月20日付「五反田ＮＴビル」管理規約により、本物件の敷地についてその所有者が相互に他の所有者の土地に借地権を有すること及び土地と建物を分離して処分できないこと等が定められています。但し、かかる借地権について登記がなされていないため、第三者に対し対抗できない可能性があります。また、本物件の区分所有権の譲渡に際し、事前に他の区分所有者に購入の機会を与える必要があります。
［越境物の状況］
北側隣接地よりネットフェンス及び鉄製扉の一部が本物件（土地・所有権部分）に越境しています。この件に関して覚書等は締結していません。
［賃貸借の概況］
本物件の建物賃借人であるテナント１社より平成20年10月31日（契約書上の賃貸面積682.47㎡）をもって賃貸借契約の解除を行う旨の申し出が行われています。

－ 83 －(83) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｃ１

日総第３ビル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
神奈川県横浜市西区北幸二丁目５番15号
所在地<地番>
神奈川県横浜市西区北幸二丁目５番15 他７筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
1,440.14㎡
容積率／建ぺい率600％／80％（注１）
所有形態
所有権
用途
事務所
建物
延床面積
7,562.90㎡
建築時期
昭和61年４月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建
ＰＭ会社
ケネディクス株式会社（注２）
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数７
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
5,487.17㎡（182日）
総賃貸面積
5,487.17㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
202百万円
賃料合計（月額）26百万円
貸室賃料・共益費
157百万円
稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
45百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
76百万円
取得年月日
平成14年９月11日
外注委託費
20百万円
取得価格
3,558百万円
水道光熱費
11百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
10百万円
価格時点
平成14年３月25日
修繕費
5百万円
鑑定評価額
3,570百万円
減価償却費
26百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
2百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
126百万円
期末算定価額5,720百万円
特定資産の種類

本物件は岡野地区土地区画整理事業（施行：横浜市、規模51.5ha、換地処分昭和41年６月）において区画として定められた敷地及び敷地上の建物です。
（注１）本物件の容積率については、建築基準法により、480％が上限となっています。
（注２）平成20年５月21日付でＰＭ会社をケネディクス株式会社からアール・エー・アセット・マネジメント株式会社に変更しました。

◇

特記事項

◇

［隣接地との関係］
南側隣接地との境界につき、書面による境界確定は行われていません。
［越境物の状況］
１. 南東側隣接地との境界に、本物件に付属する既存扉があります。かかる扉につき、当事者の申込みによりいつでも撤去できること（但し、費用は申込者の負担）とし、第三者に譲渡した場合でもかかる事項を承継させる旨の確認書を隣接地所有者と取り交わしています。
２. 南西側隣接地との境界に、隣接地所有者の建物に付属する既存扉があります。かかる扉につき、当事者の申込みによりいつでも撤去できること（但し、費用は申込者の負担）とし、第三者に譲渡した場合でもかかる事項を承継させる旨の確認書を隣接地所有者と取り交わしています。
［有害物質等］
９階屋上に設置された高圧受電設備につき、平成18年４月に実施した更新工事に際して、使用済み変圧器から微量のポリ塩化ビフェニル（ＰＣＢ）が検出されました。当該使用済み変圧器につきましては、廃棄物の処理及び清掃に関する法律（昭和45年法律第137号、その後の改正を含みます。）、ポリ塩化ビフェニル廃棄物の適正な処理の推進に関する特別措置法（平成13年法律第65号、その後の改正を含みます。）その他の法令等に従い、現在地下１階に適切に保管されており、適切な処理方法に基づいて処分する予定です。

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＜物件Ｃ２

かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
神奈川県川崎市高津区坂戸三丁目２番１号
所在地<地番>
神奈川県川崎市高津区坂戸三丁目100番１
所有形態
所有権（敷地権）（敷地権割合：1,000,000分の683,672）の共有（共有持分1,000,000分の270,000）
土地面積55,362.76㎡
容積率／建ぺい率200％／60％（注）
用途地域
工業地域
所有形態
区分所有権の共有（共有持分：1,000,000分の270,000）
用途
事務所・研究所
建築時期
平成１年７月建物
延床面積83,500.67㎡
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
ＰＭ会社
株式会社ケイエスピーコミュニティ
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数46
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積15,074.30㎡（182日）
総賃貸面積14,713.29㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
519百万円
賃料合計（月額）
71百万円
貸室賃料・共益費
426百万円
稼働率97.6％
その他の賃貸事業収入
92百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
262百万円
取得年月日
平成14年９月11日
外注委託費
64百万円
取得価格
6,556百万円
水道光熱費
86百万円
◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
36百万円
価格時点
平成14年３月25日
修繕費
14百万円
鑑定評価額
6,670百万円
減価償却費
54百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
4百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
256百万円
期末算定価額9,330百万円
特定資産の種類

本物件は、かながわサイエンスパーク内の１棟の建物（建物の名称Ｒ＆Ｄ棟、区分所有割合100万分の683,672）及びその敷地です。信託受託者
は、本物件を他の共有者３名と共有しています。信託受託者の本物件に関する共有持分は100万分の27万です。また、信託受託者はその共有持分を本投資法人のために保有しています。
（注）本物件は建築基準法第59条の２（総合設計制度）に基づいて、公開空地の設置を条件として容積率につき260％まで緩和措置を受けています。公開空地の所有者は、かかる公開空地を一般に開放し適正に維持・管理する義務を負います。

◇

特記事項

◇

［他の共有者・区分所有者との取り決め］
１．所有権の譲渡に関しては、区分所有者間の協定書の定め及び管理規約により、他の区分所有者及び共有者（以下本項において「区分所有者等」といいます。）に優先交渉権があります。また、他の区分所有者等が取得を希望しない場合には、他の区分所有者等の書面による承諾を得たうえで第三者に譲渡できます。
２．区分所有者間の協定書の定めにより、所有権を担保等に提供するに際しては、他の区分所有者の承諾を要します。また、区分所有者は、本物件の管理規約により、区分所有権を担保等に提供する場合、他の区分所有者に書面をもって通知しなければなりません。
３．修繕その他区分所有者の共同の利益に係る管理に関する事項等については、全区分所有者及び共有者により構成され、管理者である株式会社ケイエスピーコミュニティを議長とする管理運営協議会において承認を得る必要があります。
［不動産に関する行政法規］
本物件を有償で譲渡するときは、公有地の拡大の推進に関する法律（昭和47年法律第66号、その後の改正を含みます。以下「公拡法」といいます。）第４条の規定により、あらかじめ神奈川県知事に対して、譲渡予定価格等について届出を行い、届出後３週間を経過するか又は知事から買取りを希望しない旨の通知があるまでは売買契約を締結することはできません。また、上記期間内に地方公共団体等から買取りの協議を行う旨の通知があった場合には、通知の日から３週間を協議期間として、売買契約を締結することはできないこととされています。なお、信託設定及び信託受益権譲渡においては、公拡法に基づく届出は不要です。
［近隣との関係］
環境保全等に関して、周辺住民との間で「かながわサイエンスパーク環境保全等に関する協定書」及び「ＫＳＰ環境保全等住民懇談会規約」を締結しており、環境保全のため原則として行えない実験、入居テナントに対する研究廃棄物処理についての規制等を定めています。

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［隣接地との関係］
１.本物件の隣接地との境界は全て確定していますが、一部の境界標について確認できないものがあります。
２.対象地南東側で接する市道部分については、公図上「１番141」の地番表示がありますが、登記簿上当該地番は存在せず、公図と登記簿が不一致の状態になっています。
［有害物質等］
１．清水建設株式会社にて実施された建物状況調査に基づく平成14年７月１日付エンジニアリングレポートによれば、本物件の所在地には、
かつて工作機械、エンジン等の製造工場がありました。本物件に係る開発時に環境アセスメントが実施されており、当該アセスメントに基づく調査報告書によれば、基準を超過する有害物質は検出されていません。当該アセスメントは、現行の「土壌環境基準」及び「神奈川県条例」並びに「川崎市条例」と比較した場合、調査の基準を十分に満たすものではありませんが、調査結果の数値から重金属類による土壌汚染の懸念は小さいものと推察されます。なお、将来において施設の建替えや用途変更等を実施する場合には、「川崎市公害防止条例の保全に関する条例」に基づき、土壌を調査し市長に報告しなければならないこととされています。
２．前記エンジニアリングレポートによれば、本物件の敷地内に設置されている地域熱供給のボイラー煙道には、アスベストを含む材料が使用されている可能性があります。アスベストが含まれている場合であっても、現状のまま使用して問題はありませんが、保守点検や改修工事等の際には粉塵を抑制しながら作業することが要求されます。
３．本物件は、技術研究・開発のための施設であり、様々な業種の企業に施設を賃貸することを予定しています。テナントの入居前に、前記管理運営協議会により設置された学識経験者から構成される環境保全委員会において、当該テナントの使用設備及び使用薬品等について審査を実施する等、環境保全に万全を期すよう務めますが、テナントが使用する化学物質・有害物質が環境上の問題を起こす懸念が全くないとはいえません。
［賃貸借の概況］
本物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は実際の賃貸借可能面積及び総賃貸面積に本投資法人の保有割合（共有持分27％）を乗じた数字を示しています。また「賃貸事業収入」は本投資法人の保有部分（共有持分27％、共益費については全区分所有に係る共用部分のうちの保有部分である18.4591％）に係る金額を記載しています。

［かながわサイエンスパークの概要］（１）概要
かながわサイエンスパークは、「研究開発型企業が生まれ、育ち、集い＝交流する」をテーマとした都市型サイエンスパークです。都心から15km圏内という恵まれた立地条件、各種企業、大学研究所が集積する地域特性を活かして、研究開発型企業の実験室、研究室、研究支援、交流施設等が集積し、産・学・公の連携により研究開発活動を支援しています。また、敷地内の一部は公開空地として緑地・公園等が整備されており、豊かな緑の都市空間と共に、各種複合的施設、企業群が有機的に結合することにより、ハイコンプレックスシティを形成しています。
（２）施設①Ｒ＆Ｄ棟（Ｒ＆Ｄビジネスパーク・ビル）
本投資法人が取得した信託受益権の対象となるオフィスビルです。わが国最初の研究開発型マルチ
テナントビルで、上から見ると中央に吹き抜けアトリウムを持つＸ型をしており、研究開発型企業が多数入居しています。

②イノベーションセンター・ビル西棟
郵便局、銀行ＡＴＭ、書店、コンビニエンス・ストアー、飲食店が集積する総合エントランスホー
ル、国際会議・レセプション対応ホール、各種セミナー・会議のための貸会議室、館内社員食堂、ベンチャー企業のための小区画オフィス等があります。

③イノベーションセンター・ビル東棟
開放型試験研究施設（ラボ）、研究開発型企業育成支援施設（スタートアップルーム）が整備されています。なお、上記①乃至③の３棟の延床面積の合計は144,460.40㎡（登記簿上）となります。
上記イノベーションセンター・ビル西棟及び東棟も本物件と同じく区分所有建物です。イノベー
ションセンター・ビル西棟及び東棟並びに本物件の全体の共用部分は、イノベーションセンター・ビ
ル西棟及び東棟並びに本物件の全区分所有者の共有となっています。
（３）区分所有者等

かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟の区分所有者等は以下のとおりとなっています。
区分所有者等
日本生命保険相互会社
明治安田生命保険相互会社
株式会社ケイエスピー（注１）
飛島建設株式会社
プレミア投資法人（注２）合 計Ｒ＆Ｄ棟持分
33.0％
33.0％
7.0％
―
27.0％
100.0％

全体土地及び
全体共用部分持分
22.5612％22.5612％19.3100％
17.1085％
18.4591％
100.0000％－ 86 －(86) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（注１）株式会社ケイエスピーは、神奈川県、川崎市及び民間企業等の出資により、かながわサイエ
ンスパークについて下記の事業を行うことを目的として設立された第三セクターの会社です。
＜事業内容＞①創業支援・起業家育成等ビジネスインキュベート（ベンチャー）事業等②科学技術イベントの開催等情報交流企画事業等③館内企業で構成するＫＳＰ交流会等の各種異業種交流グループや学会等の事務局を担当することによるネットワーク事業等④大小様々な研究開発型企業及び研究開発型ベンチャー企業の需要に対応した、研究開発活動を行うことが可能なスペースの提供をする施設サービス事業等（注２）ここでは信託受益者である本投資法人を記載しています。

－ 87 －(87) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｃ３ＮＡＲＡ

ＢＵＩＬＤＩＮＧⅡ＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目２番８号
所在地<地番>
神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目２番８
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
700.59㎡
容積率／建ぺい率
800％／80％
所有形態
所有権
用途
事務所
建物
延床面積
5,356.99㎡
建築時期
平成４年３月構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付11階建
ＰＭ会社
三幸エステート株式会社
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇（注）◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇（注）平成19年11月１日
テナント総数－運用期間～平成20年１月31日
総賃貸可能面積
－㎡
（92日）
総賃貸面積
－㎡
（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
52百万円
賃料合計（月額）－百万円
貸室賃料・共益費
44百万円
稼働率
－％
その他の賃貸事業収入
8百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
33百万円
取得年月日
平成15年２月26日
外注委託費
4百万円
取得価格
1,580百万円
水道光熱費
4百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇
公租公課
9百万円
価格時点
平成14年12月16日
修繕費
1百万円
鑑定評価額
1,620百万円
減価償却費
13百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
0百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
19百万円
期末算定価額－百万円
特定資産の種類（注）本物件については、平成19年11月２日に不動産信託受益権譲渡契約を締結し、平成20年１月31日に譲渡を完了しました。
譲渡の概要は以下のとおりです。
なお、上記の不動産賃貸事業損益以外に、当該譲渡で不動産等売却益1,845,930千円が発生しています。
譲渡価格※：3,315百万円
帳簿価格：1,366百万円（平成20年１月31日現在） 譲渡価格と帳簿価格の差額：1,948百万円
鑑定評価額：2,960百万円（価格時点：平成19年10月11日 鑑定評価機関：東京建物株式会社）※譲渡価格は、当該不動産の譲渡に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を減算しない、又は当該不動産の譲渡に際して受領する
公租公課等を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。

◇

特記事項

◇

－ 88 －(88) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｄ１

パークアクシス四谷ステージ＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都新宿区四谷四丁目15
所在地<地番>
東京都新宿区四谷四丁目15番９ 他１筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域・第一種住居地域
面積1,255.28㎡
土地
容積率／
西側道路より20m内（約1,165.64㎡） 600％／80％、
建ぺい率
西側道路より20m外（約84.5㎡） 400％／80％、
西側道路より20m外でかつ北端部（約5.14㎡）300％／60％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
8,158.30㎡
建築時期
平成13年11月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付16階建
（タイプ）
建物
51戸
（31.32㎡～51.62㎡）‥‥‥
ワンルーム
31戸
（34.82㎡～65.18㎡）‥‥‥
１ＬＤＫ
戸数
総戸数127戸
40戸（68.68㎡～80.90㎡）‥‥‥
２ＬＤＫ
５戸（72.45㎡） ‥‥‥‥‥‥‥
３ＬＤＫ以上ＰＭ会社
三井不動産住宅リース株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数117
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
6,732.18㎡（182日）
総賃貸面積6,173.21㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
172百万円
賃料合計（月額）
24百万円
貸室賃料・共益費
152百万円
稼働率91.7％
その他の賃貸事業収入
19百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
78百万円
取得年月日
平成14年９月11日
外注委託費
22百万円
取得価格
5,208百万円
水道光熱費
1百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
8百万円
価格時点
平成14年３月25日
修繕費
4百万円
鑑定評価額
5,220百万円
減価償却費
36百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
5百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
94百万円
期末算定価額5,630百万円
特定資産の種類

◇

特記事項

◇

［近隣との関係］
四谷四丁目町会が祭る田安・鎮守稲荷が本物件の敷地北東側に設置されており、信託受託者は無償にて同町会の占有・使用を認める義務を承継しています。
［隣接地との関係］
本物件の当初委託者と南側隣接地所有者との間で、本物件の敷地内における擁壁構築について、以下の内容の覚書を取り交わしており、その内容は信託受託者に承継されています。
１．本擁壁は隣接地の地盤保持のために本物件の建物における躯体コンクリートの一部として、当初委託者により構築されたものであること。
２．本擁壁は敷地境界線を境に、当初委託者と隣接地所有者各々が所有し、維持管理は双方が所有する範囲で責任を持って行うものとすること。
３．隣接地所有者は、本擁壁を撤去する際は事前に当初委託者に届け出たうえ、隣接地所有者の責任においてこれを行い、本物件を損傷させてはならないこと。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし三井不動産住宅リース株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数
は、三井不動産住宅リース株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
［その他］
本物件の土地面積には、私道（117.55㎡）が含まれています。

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＜物件Ｄ２

パークアクシス明治神宮前＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都渋谷区神宮前一丁目10番11号
所在地<地番>
東京都渋谷区神宮前一丁目10番15
所有形態
所有権
用途地域
第一種住居地域
土地
面積771.73㎡
容積率／建ぺい率
300％／60％
所有形態
所有権
用途
共同住宅・店舗
延床面積
1,913.18㎡
建築時期
平成14年３月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建
（タイプ）
建物
７戸
ワンルーム （32.69㎡～ 46.37㎡）‥‥‥
総戸数
13戸（42.93㎡～ 64.15㎡）‥‥‥
１ＬＤＫ
住居26戸
戸数
店舗３区画
６戸
（32.69㎡～ 79.28㎡）‥‥‥
２ＬＤＫ
３区画（92.78㎡～127.69㎡）‥‥‥
店舗
ＰＭ会社
三井不動産住宅リース株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数29
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,706.94㎡（182日）
総賃貸面積1,706.94㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
68百万円
賃料合計（月額）
10百万円
貸室賃料・共益費
63百万円
稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
5百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
20百万円
取得年月日
平成14年９月11日
外注委託費
6百万円
取得価格
2,604百万円
水道光熱費
1百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
1百万円
価格時点
平成14年３月25日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
2,600百万円
減価償却費
8百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
1百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
48百万円
期末算定価額2,430百万円
特定資産の種類

◇

特記事項

◇

［隣接地との関係］
１．東側隣接地より、樹木の一部が本物件に越境しています。この件に関して覚書等は締結されていません。
２．西側隣接地の土地所有者と、境界線付近の形状に関して、現状の確認及び将来敷地境界線付近において工事等を実施する場合には協議の上これを行うこと等を内容とする確認書を取り交わしています。
［賃貸借の概況］
１．本物件は、信託受託者を賃貸人とし三井不動産住宅リース株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数
は、三井不動産住宅リース株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
２．本物件の建物転借人５戸（契約書上の賃貸面積377.73㎡）よりそれぞれ賃貸借契約の解除を行う旨の申し出が行われています。

－ 90 －(90) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｄ３

サンパレス南麻布＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区南麻布一丁目17番５号
所在地<地番>
東京都港区南麻布一丁目１番32 他４筆
所有形態
所有権
用途地域
準工業地域
土地
面積
677.02㎡
容積率／建ぺい率400％／60％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
2,227.37㎡
建築時期
平成１年11月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付６階建
建物
（タイプ）
６戸
（ 97.53㎡～114.77㎡）‥‥‥
戸数
総戸数13戸
２ＬＤＫ
７戸（123.54㎡～156.31㎡）‥‥‥
３ＬＤＫ
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数13
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,577.42㎡（182日）
総賃貸面積
1,577.42㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
40百万円
賃料合計（月額）
6百万円
貸室賃料・共益費
39百万円
稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
1百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
65百万円
取得年月日
平成14年９月10日
外注委託費
6百万円
取得価格
1,150百万円
水道光熱費
1百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
2百万円
価格時点
平成14年３月25日
修繕費
44百万円
鑑定評価額
1,150百万円
減価償却費
9百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
1百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）△24百万円
期末算定価額1,090百万円
特定資産の種類

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
隣接地より、建物の付属物の一部が本物件に越境しています。この件に関して当該隣接地所有者との間で、隣接地の建物の付属物を将来交換する場合、又はそれが使用不能となった場合、越境物を撤去し、本件境界を越えることなく設置することを約した覚書を締結しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

－ 91 －(91) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｄ４

キャビンアリーナ赤坂＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区赤坂二丁目12番23号
所在地<地番>
東京都港区赤坂二丁目1233番１
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
353.37㎡
容積率／建ぺい率600％／80％（注）
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
1,793.32㎡
建築時期
平成14年11月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
建物
（タイプ）
14戸
（35.78㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥
ワンルーム戸数
総戸数32戸18戸（42.67㎡～75.18㎡） ‥‥‥
１ＬＤＫ
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数32
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,378.02㎡（182日）
総賃貸面積
1,378.02㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
46百万円
賃料合計（月額）
7百万円
貸室賃料・共益費
43百万円
稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
2百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
18百万円
取得年月日
平成15年４月４日
外注委託費
7百万円
取得価格
1,330百万円
水道光熱費
0百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
1百万円
価格時点
平成14年12月16日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
1,360百万円
減価償却費
7百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
1百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
27百万円
期末算定価額1,670百万円
特定資産の種類（注）本物件の容積率については、建築基準法により420.60％が上限となっています。

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
隣接地より、建物空調設備の一部が本物件に越境しています。この件に関して覚書等は締結されていません。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

－ 92 －(92) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-00_第一部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｄ５◇
特定資産の種類所在地
土地

建物

キャビンアリーナ南青山＞
特定資産の概要◇

不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区南青山七丁目10番17号<地番>
東京都港区南青山七丁目211番 他２筆
所有形態
所有権
用途地域
面積
210.52㎡
容積率／建ぺい率
所有形態
所有権
用途
延床面積
1,399.33㎡
建築時期
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階建

商業地域
600％／80％
共同住宅
平成15年２月（タイプ）
36戸（25.35㎡～36.44㎡）‥‥‥‥‥‥
１ＤＫ
１戸（73.88㎡） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥
１ＬＤＫ
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数33
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,187.12㎡（182日）
総賃貸面積1,052.28㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
40百万円
賃料合計（月額）
6百万円
貸室賃料・共益費
37百万円
稼働率
88.6％
その他の賃貸事業収入
2百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
17百万円
取得年月日
平成15年９月１日
外注委託費
5百万円
取得価格
1,070百万円
水道光熱費
0百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
1百万円
価格時点
平成15年４月16日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
1,080百万円
減価償却費
8百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
1百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
22百万円
期末算定価額1,300百万円
戸数

総戸数37戸

◇特記事項◇［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

－ 93 －(93) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-01_第一部03_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｄ６ビュロー紀尾井町＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都千代田区平河町二丁目４番４号
所在地<地番>
東京都千代田区平河町二丁目６番21 他２筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
306.73㎡
容積率／建ぺい率600％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
2,008.55㎡
建築時期
平成14年11月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
建物
（タイプ）
31戸
（26.26㎡～36.56㎡）‥‥‥‥‥
１Ｋ
戸数
総戸数50戸19戸（35.24㎡～45.37㎡）‥‥‥‥‥
１ＬＤＫ
ＰＭ会社
該当なし
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数１
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,728.98㎡（182日）
総賃貸面積
1,728.98㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
62百万円
賃料合計（月額）
10百万円
貸室賃料・共益費
62百万円
稼働率100.0％
その他の賃貸事業収入－百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
14百万円
取得年月日
平成15年７月１日
外注委託費
－百万円
取得価格
1,840百万円
水道光熱費－百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
1百万円
価格時点
平成15年６月１日
修繕費
－百万円
鑑定評価額
1,860百万円
減価償却費
11百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
1百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
48百万円
期末算定価額1,910百万円
特定資産の種類

◇

特記事項

◇

［物件の権利形態等］
本物件敷地の一部（5.68㎡）について地下鉄道敷設（東京メトロ有楽町線）を目的とした地上権設定登記がなされています。
［不動産に関する行政法規］
本物件の土地の一部には道路計画（名称：補助55号線、計画決定：昭和21年４月25日、計画幅員：15ｍ〈拡幅〉）が計画決定されており、該当部分には都市計画法第53条及び第54条並びに東京都の定める基準に基づき、①建築物を建築する場合には原則として東京都知事の許可が必要になり、②上記①に該当する建築物は階数が３以下で高さが10ｍ以下、かつ地階を有しないもので主要構造部分が木造、鉄筋造、コンク
リートブロック造その他これに類する構造であり、かつ容易に移転・除去することができるものであるときに限り許可されるという建築制限に服します。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし株式会社スペースデザインを賃借人として以下の賃貸借契約を締結しています。また、賃借人は本物件
を家具・サービス付のマンスリー・アパートメント（サービス・アパートメント）として運営・転貸しています。
①契約形態
定期建物賃貸借契約②契約期間
平成15年７月１日から10年間③諸費用の負担
主な費用の負担区分は次のとおり
賃貸人（信託受託者）の負担
・ 土地・建物に係る公租公課
・ 損害保険料
・ 修繕費（建物躯体・基本設備の経年劣化による修繕・更新費用）
賃借人の負担・ 管理費（建物基本設備の保守・点検・消耗品交換費用等を含みます。）
・ 水道光熱費
・ 転借人への貸与に伴う諸費用－ 94 －(94) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-01_第一部03_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｄ７
特定資産の種類所在地
土地

ホーマットウッドビル＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区西麻布四丁目12番19号<地番>
東京都港区西麻布四丁目151番３ 他１筆
所有形態

所有権

用途地域

面積
所有形態
延床面積
構造

第一種中高層住居
専用地域
300％／60％
共同住宅
昭和63年８月

2,983.96㎡
容積率／建ぺい率
所有権
用途
8,269.98㎡
建築時期
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付７階建
（タイプ）
建物
２ＬＤＫ
５戸
（124.21㎡～291.52㎡）‥‥‥‥‥（141.83㎡～247.93㎡）‥‥‥‥‥
16戸
戸数
総戸数28戸
３ＬＤＫ
４ＬＤＫ（177.74㎡～284.80㎡）‥‥‥‥‥
６戸
５ＬＤＫ（449.48㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥
１戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数26
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
5,793.93㎡（182日）
総賃貸面積5,669.72㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
166百万円
賃料合計（月額）27百万円
貸室賃料・共益費
165百万円
稼働率97.9％
その他の賃貸事業収入
0百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
70百万円
取得年月日
平成15年11月18日
外注委託費
15百万円
取得価格
5,090百万円
水道光熱費
1百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
8百万円
価格時点
平成15年６月２日
修繕費
11百万円
鑑定評価額
5,150百万円
減価償却費
29百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
4百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
95百万円
期末算定価額5,320百万円
◇

特記事項

◇

［不動産に関する行政法規］
本物件の西側に隣接する「提供公園」の緑地の維持等について、当初委託者と東京都港区との間で当該公園の清掃、潅水、剪定等の維持作業は当初委託者の負担で行う旨の協定書が締結されており、その内容は信託受託者に承継されています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数として
います。
［その他］
本物件の開発時において、昭和61年１月31日付で建築基準法による確認通知書（工作物）により擁壁の確認がなされていますが、建築基準法による検査済証は発行されていません。株式会社竹中工務店にて実施された建物状況調査に基づくエンジニアリングレポートによれば設計
どおりの施工が成され安全上問題ないものと推察される旨記載されています。

－ 95 －(95) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-01_第一部03_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｄ８

六本木グリーンテラス＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区六本木三丁目３番23号
所在地<地番>
東京都港区六本木三丁目106番１ 他１筆
所有形態
所有権
用途地域
第二種住居地域
土地
面積2,276.48㎡
容積率／建ぺい率
300％／60％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
8,332.22㎡
建築時期
平成14年10月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付7階建
建物（タイプ）
２ＢＲ（注） （113.55㎡～140.84㎡） ‥‥‥‥
12戸
戸数
総戸数33戸
３ＢＲ（162.77㎡～191.73㎡） ‥‥‥‥
13戸
４ＢＲ
（216.62㎡～295.48㎡） ‥‥‥‥
８戸
ＰＭ会社
三井不動産住宅リース株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数32
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
5,748.89㎡（182日）
総賃貸面積5,513.49㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
168百万円
賃料合計（月額）
28百万円
貸室賃料・共益費
164百万円
稼働率95.9％
その他の賃貸事業収入
4百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
66百万円
取得年月日
平成15年11月18日
外注委託費
17百万円
取得価格
4,678百万円
水道光熱費
2百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
7百万円
価格時点
平成15年６月２日
修繕費
5百万円
鑑定評価額
5,070百万円
減価償却費
30百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
3百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
101百万円
期末算定価額5,750百万円
特定資産の種類（注）ここにある「ＢＲ」とは、「ベッドルーム」の略であり、リビングルーム以外で寝室として利用可能な居室の数をもって表示されるものです。以下同じです。

◇

特記事項

◇

［不動産に関する行政法規］
本物件の敷地の一部（地番106-２、面積204.93㎡）は隣接する敷地（地番105-３）と合わせて位置指定道路の認定を受けています。当該位
置指定道路の管理について当初委託者と当該隣接地所有者との間で以下の内容の覚書が締結されており、その内容は信託受託者に承継されています。
①本物件所有者は、本件建物の入居者に対して位置指定道路を利用しないように指導する。
②当該位置指定道路の維持管理は共同で行い、費用負担は折半とする。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし三井不動産住宅リース株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数
は、三井不動産住宅リース株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

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＜物件Ｄ９

ビーサイト芝公園＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区芝一丁目10番８号
所在地<地番>
東京都港区芝一丁目312番１
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
344.59㎡
容積率／建ぺい率700％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
2,548.44㎡
建築時期
平成15年２月
建物
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根12階建（タイプ）
戸数
総戸数88戸
ワンルーム（22.98㎡～28.54㎡）‥‥‥‥‥
88戸
ＰＭ会社
該当なし
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数１
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
2,312.75㎡（182日）
総賃貸面積2,312.75㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
74百万円
賃料合計（月額）
12百万円
貸室賃料・共益費
74百万円
稼働率100.0％
その他の賃貸事業収入－百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
19百万円
取得年月日
平成15年11月18日
外注委託費
－百万円
取得価格
2,181百万円
水道光熱費－百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
3百万円
価格時点
平成15年６月１日
修繕費
－百万円
鑑定評価額
2,190百万円
減価償却費
15百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
1百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
54百万円
期末算定価額2,240百万円
特定資産の種類

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし株式会社スペースデザインを賃借人として以下の賃貸借契約を締結しています。また、賃借人は本物件
を家具・サービス付のマンスリー・アパートメント（サービス・アパートメント）として運営・転貸しています。
①契約形態

定期建物賃貸借契約②契約期間

平成15年７月24日から平成20年７月末日（注）③諸費用の負担

主な費用の負担区分は次のとおり

賃貸人（信託受託者）の負担
・

土地・建物に係る公租公課

・

損害保険料

・ 修繕費（建物躯体・基本設備の経年劣化による修繕・更新費用）
賃借人の負担・

管理費（建物基本設備の保守・点検・消耗品交換費用等を含みます。）

・

水道光熱費

・ 転借人への貸与に伴う諸費用（注）従来同様の条件にて平成20年３月31日付けで定期建物賃貸借契約（契約期間：平成20年８月１日から平成22年７月末日まで）を再度締結済みです。

－ 97 －(97) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-01_第一部03_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｄ10

プレミアステージ日本橋茅場町＞◇

特定資産の概要◇

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都中央区日本橋茅場町三丁目４番１
所在地<地番>
東京都中央区日本橋茅場町三丁目12番６
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
479.93㎡
容積率／建ぺい率600％／80％（注）
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
4,540.70㎡
建築時期
平成16年２月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
建物
（タイプ）
１Ｋ
（21.60㎡～29.43㎡）‥‥‥‥‥
88戸
戸数
総戸数135戸
１ＤＫ（28.09㎡～34.19㎡）‥‥‥‥‥
45戸
１ＬＤＫ（40.44㎡～48.95㎡）‥‥‥‥‥
２戸
ＰＭ会社
株式会社長谷工ライブネット
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数128
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
3,455.68㎡（182日）
総賃貸面積3,290.96㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
98百万円
賃料合計（月額）
15百万円
貸室賃料・共益費
89百万円
稼働率
95.2％
その他の賃貸事業収入
9百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
41百万円
取得年月日
平成16年３月26日
外注委託費
11百万円
取得価格
2,430百万円
水道光熱費
1百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
2百万円
価格時点
平成16年２月26日
修繕費
1百万円
鑑定評価額
2,590百万円
減価償却費
21百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
3百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
57百万円
期末算定価額2,970百万円（注）本物件は、「街並み誘導型地区計画（新川・茅場町地区）」に基づいて、容積率について840％まで緩和措置を受けています。

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし株式会社長谷工ライブネットを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、株式会社長谷工ライブネットと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

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＜物件Ｄ11

ラング・タワー京橋＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都中央区京橋二丁目６番５号
所在地<地番>
東京都中央区京橋二丁目６番15 他３筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
257.46㎡
容積率／建ぺい率700％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅・店舗
延床面積
1,714.42㎡
建築時期
平成15年２月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付11階建
建物
（タイプ）
総戸数
ワンルーム （18.54㎡～ 22.51㎡）‥‥‥‥‥‥
戸数
住居52戸
52戸
店舗
店舗２区画
（31.75㎡～122.21㎡）‥‥‥‥‥‥
２区画
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数52
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,216.10㎡（182日）
総賃貸面積1,174.65㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
34百万円 賃料合計（月額）5百万円
貸室賃料・共益費
32百万円 稼働率
96.6％
その他の賃貸事業収入
1百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇特定資産の種類（Ｂ） 不動産賃貸事業費用

小計

17百万円

取得年月日

平成15年12月22日

6百万円

取得価格

927百万円

外注委託費
水道光熱費

0百万円

公租公課

1百万円

価格時点

修繕費

0百万円

鑑定評価額

減価償却費

7百万円

その他支出
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）

1百万円
16百万円
◇

◇

取得時の鑑定評価額

1,010百万円◇

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末算定価額

特記事項◇

平成15年12月17日◇

平成20年４月30日
1,140百万円◇［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数として
います。
［その他］
本物件の土地面積には、私道（60.92㎡）が含まれています。

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＜物件Ｄ12プレミアステージ三田慶大前＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区芝五丁目14番10号
所在地<地番>
東京都港区芝五丁目110番１ 他１筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
286.67㎡
容積率／建ぺい率600％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅・店舗
延床面積
1,748.20㎡
建築時期
平成16年11月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建
建物
（タイプ）
総戸数
48戸
ワンルーム （ 25.24㎡～ 29.87㎡）‥‥‥‥‥‥
戸数
住居52戸
店舗
店舗２区画
（143.84㎡～205.01㎡）‥‥‥‥‥‥
２区画
ＰＭ会社
株式会社長谷工ライブネット
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数47
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,597.73㎡（182日）
総賃貸面積1,512.74㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計56百万円 賃料合計（月額）8百万円
貸室賃料・共益費
54百万円 稼働率
94.7％
その他の賃貸事業収入
1百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇特定資産の種類（Ｂ） 不動産賃貸事業費用

小計

17百万円

取得年月日

平成16年11月30日

4百万円

取得価格

1,580百万円

外注委託費
水道光熱費

0百万円

公租公課

1百万円

価格時点

修繕費

0百万円

鑑定評価額

減価償却費

8百万円

その他支出
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）

1百万円
39百万円
◇

◇

取得時の鑑定評価額

1,750百万円◇

不動産価格調査の概要

調査の基準となる時点
期末算定価額

特記事項◇

平成16年11月11日◇

平成20年４月30日
1,920百万円◇［賃貸借の概況］

本物件は、信託受託者を賃貸人とし株式会社長谷工ライブネットを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、株式会社長谷工ライブネットと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

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＜物件Ｄ13
特定資産の種類所在地
土地

プレミアロッソ＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都渋谷区富ヶ谷二丁目２番６号<地番>
東京都渋谷区富ヶ谷二丁目1389番７
所有形態

所有権

他１筆

用途地域

面積
所有形態
延床面積
構造

第二種住居地域・
近隣商業地域（注）
共同住宅
平成16年11月

495.80㎡
容積率／建ぺい率
所有権
用途
2,487.72㎡
建築時期
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根13階建（タイプ）
建物（25.01㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ８戸
ワンルーム（33.21㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ８戸
１ＤＫ
戸数
総戸数44戸（42.14㎡～45.01㎡） ‥‥‥‥‥ 12戸
１ＬＤＫ
１ＬＤＫ+Ｓ （55.35㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ４戸（56.19㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12戸
２ＬＤＫ
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数41
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,878.60㎡（182日）
総賃貸面積
1,741.21㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
56百万円
賃料合計（月額）
8百万円
貸室賃料・共益費
51百万円
稼働率
92.7％
その他の賃貸事業収入
4百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
19百万円
取得年月日
平成17年１月14日
外注委託費
4百万円
取得価格
1,662百万円
水道光熱費
0百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
0百万円
価格時点
平成16年11月30日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
1,700百万円
減価償却費
10百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
1百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
36百万円
期末算定価額1,880百万円（注）容積率／建ぺい率 南東側道路より20ｍ内400％／80％、南東側道路より20ｍ外400％／60％

◇

特記事項

◇

［近隣地との関係］
隣接地との境界について一部、書面による境界確定が行われていません。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

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＜物件Ｄ14

プレミアブラン代々木公園＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都渋谷区富ヶ谷一丁目46番７号
所在地<地番>
東京都渋谷区富ヶ谷一丁目1527番10 他２筆
所有形態
所有権
用途地域
近隣商業地域
土地
面積598.32㎡
容積率／建ぺい率400％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
3,086.04㎡
建築時期
平成17年６月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付11階建
建物（タイプ）
ワンルーム （30.17㎡～37.67㎡）‥‥‥‥‥‥‥ 28戸
戸数
総戸数60戸
１ＬＤＫ（37.55㎡～46.11㎡）‥‥‥‥‥‥‥ 28戸
２ＬＤＫ（64.31㎡～65.88㎡）‥‥‥‥‥‥‥ ４戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数59
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
2,336.95㎡（182日）
総賃貸面積2,303.75㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
62百万円
賃料合計（月額）
11百万円
貸室賃料・共益費
60百万円
稼働率
98.6％
その他の賃貸事業収入
1百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
30百万円
取得年月日
平成17年7月15日
外注委託費
7百万円
取得価格
2,330百万円
水道光熱費
1百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
0百万円
価格時点
平成17年７月１日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
2,365百万円
減価償却費
17百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
2百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
32百万円
期末算定価額2,470百万円◇ 特記事項 ◇特定資産の種類［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

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＜物件Ｄ15

プレミアステージ内神田＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都千代田区内神田二丁目10番７号
所在地<地番>
東京都千代田区内神田二丁目14番１
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
524.33㎡
容積率／建ぺい率600％／80％（注）
所有形態
所有権
用途
共同住宅・店舗
延床面積
2,458.84㎡
建築時期
平成17年８月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
建物
（タイプ）
総戸数
ワンルーム
（ 22.02㎡～ 40.74㎡）‥‥‥‥‥‥ 31戸
住居43戸
戸数
１ＬＤＫ
（ 36.72㎡～ 54.23㎡）‥‥‥‥‥‥ 12戸
店舗２区画
店舗（298.14㎡～301.53㎡）‥‥‥‥‥‥ ２区画
ＰＭ会社
株式会社長谷工ライブネット
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数45
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
2,040.19㎡（182日）
総賃貸面積2,040.19㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
70百万円
賃料合計（月額）
10百万円
貸室賃料・共益費
63百万円
稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
6百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
22百万円
取得年月日
平成17年９月20日
外注委託費
5百万円
取得価格
1,723百万円
水道光熱費
3百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
1百万円
価格時点
平成17年９月１日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
2,110百万円
減価償却費
10百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
1百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
47百万円
期末算定価額2,270百万円
特定資産の種類（注）本物件の容積率については、建築基準法により、480％が上限となっています。

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
南側隣接地より、屋根、庇、雨樋、雨戸の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の建替を行う際には越境を解消することを約した覚書を取得しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし株式会社長谷工ライブネットを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、株式会社長谷工ライブネットと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

－ 103 －
(103) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-01_第一部03_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｄ16
特定資産の種類
所在地
土地

プレミアステージ市ヶ谷河田町＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都新宿区住吉町９番４<地番>
東京都新宿区住吉町18番11 他１筆
所有形態

所有権

用途地域

面積
所有形態
延床面積
構造

近隣商業地域・第二種住居地域（注）
共同住宅・店舗
平成17年７月

627.13㎡
容積率／建ぺい率
所有権
用途
1,779.32㎡
建築時期
鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
（タイプ）
建物
21戸
総戸数
ワンルーム （26.28㎡～34.50㎡）‥‥‥‥‥‥
住居36戸
５戸（33.48㎡～47.76㎡）‥‥‥‥‥‥
戸数
１ＬＤＫ
10戸
（50.89㎡～57.94㎡）‥‥‥‥‥‥
店舗１区画
２ＬＤＫ
１区画
（316.95㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥
店舗
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数32
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,655.66㎡（182日）
総賃貸面積
1,444.37㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
48百万円
賃料合計（月額）
7百万円
貸室賃料・共益費
44百万円
稼働率
87.2％
その他の賃貸事業収入
3百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
19百万円
取得年月日
平成17年7月21日
外注委託費
4百万円
取得価格
1,460百万円
水道光熱費
0百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
1百万円
価格時点
平成17年７月１日
修繕費
1百万円
鑑定評価額
1,540百万円
減価償却費
10百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
1百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
28百万円
期末算定価額1,650百万円（注）容積率／建ぺい率 南西側道路より20ｍ内400％／80％、南西側道路より20ｍ外300％／60％
但し、本物件の容積率については、建築基準法により、南西側道路より20ｍ内441％、南西側道路より20ｍ外294％が上限となっています。

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
１．北東側隣接地より石積擁壁の一部が越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より擁壁の作り替えを行う際には越境を解消することを約した確認書を取得しています。
２．東側隣接地より、コンクリート構造物の一部が越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の建替を行う際には越境を解消することを約した確認書を取得しています。
［隣接地との関係］
本件信託建物に付属するコンクリート擁壁の新設に際して、隣接地所有者が所有していた既存コンクリート擁壁を埋蔵するに当たり、当該隣接地所有者より、当該埋設に同意し、将来的に当該擁壁が地中障害となった場合、自己の負担で撤去することを約した覚書を取得しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

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(104) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-01_第一部03_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｄ17

Ｗａｌｋ赤坂＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区赤坂六丁目12番４号
所在地<地番>
東京都港区赤坂六丁目1203番１ 他１筆
所有形態
所有権
用途地域
第二種住居地域
土地
面積595.52㎡
容積率／建ぺい率400％／60％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
2,357.60㎡
建築時期
平成16年11月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建
建物
（タイプ）
１ＢＲ
（ 49.10㎡～136.50㎡）‥‥‥‥‥ 11戸
戸数
総戸数19戸
２ＢＲ（102.20㎡～114.00㎡）‥‥‥‥‥ ７戸
３ＢＲ（199.80㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ １戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数19
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,736.70㎡（182日）
総賃貸面積
1,736.70㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
66百万円
賃料合計（月額）
10百万円
貸室賃料・共益費
63百万円
稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
3百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
25百万円
取得年月日
平成17年６月１日
外注委託費
5百万円
取得価格
2,043百万円
水道光熱費
0百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
1百万円
価格時点
平成16年10月29日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
2,080百万円
減価償却費
16百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
1百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
41百万円
期末算定価額2,280百万円
特定資産の種類

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

－ 105 －
(105) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-01_第一部03_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｄ18

プレミアステージ芝公園＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区芝公園二丁目２番１号
所在地<地番>
東京都港区芝公園二丁目12番２ 他５筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
317.61㎡
容積率／建ぺい率600％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
2,129.78㎡
建築時期
平成18年９月
建物
構造
鉄骨造陸屋根12階建（タイプ）
戸数
総戸数44戸
ワンルーム （37.49㎡～41.31㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥ 44戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数41
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,759.89㎡（182日）
総賃貸面積1,602.29㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
43百万円
賃料合計（月額）
7百万円
貸室賃料・共益費
43百万円
稼働率
91.0％
その他の賃貸事業収入
0百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
15百万円
取得年月日
平成18年10月13日
外注委託費
4百万円
取得価格
1,585百万円
水道光熱費
0百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
0百万円
価格時点
平成18年10月１日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
1,620百万円
減価償却費
8百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
1百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
27百万円
期末算定価額1,600百万円
特定資産の種類

◇

特記事項

◇

［物件の権利形態等］
本物件敷地の一部（97.65㎡）について地下鉄道施設（都営地下鉄大江戸線）を目的とした地上権が設定され、登記がなされています。
［不動産に関する行政法規］
本物件北側前面道路である大門通りは、都市計画道路（名称：補助４号線、計画決定：昭和21年４月25日、計画幅員：20ｍ）として計画決定されており、本物件は北側道路境界線から約0.3ｍの部分が都市計画道路区域となります。当該区域には都市計画法第53条及び第54条並びに東京都の定める基準に基づき、①建築物を建築する場合には原則として東京都知事の許可が必要になり、②上記①に該当する建築物は階数が３以下で高さが10ｍ以下、かつ、地階を有しないもので主要構造部分が木造、鉄筋造、コンクリートブロック造その他これに類する構造であり、かつ容易に移転又は除去することができるものであるとき、その他都市計画法第54条第１号又は第２号に該当する場合は許可されるという建築制限に服します。
［越境物の状況］
本物件東側隣接地より、ブロック塀の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者との間で、将来越境を解消する
際に必要な費用は解消しようとする側の負担にて行う旨の合意書を締結しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

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＜物件Ｄ19
特定資産の種類
所在地
土地

建物

ＰＭ会社
信託受託者

ＭＥＷ＞

◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都港区海岸三丁目７番８号<地番>
東京都港区海岸三丁目109番３
所有形態
所有権
用途地域
面積
388.42㎡
容積率／建ぺい率
所有形態
所有権
用途
延床面積
1,826.50㎡
建築時期
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根12階建

準工業地域
400％／60％
共同住宅
平成17年８月（タイプ）
ワンルーム （54.62㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥
戸数
総戸数21戸
１ＬＤＫ （57.54㎡～75.19㎡） ‥‥‥‥‥
２ＬＤＫ （74.29㎡～105.16㎡）‥‥‥‥‥
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
中央三井信託銀行株式会社
◇

損益状況

◇

◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇（Ａ） 不動産賃貸事業収益
貸室賃料・共益費

平成19年11月１日～平成20年４月30日（182日）
小計
46百万円
37百万円

その他の賃貸事業収入

8百万円

運用期間

（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
外注委託費

小計

22百万円
4百万円

水道光熱費

0百万円

公租公課
修繕費

0百万円
3百万円

減価償却費

12百万円

その他支出
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）

２戸
６戸
13戸

テナント総数
総賃貸可能面積
総賃貸面積
賃料合計（月額）稼働率◇

19
1,551.65㎡
1,394.13㎡
6百万円
89.8％

取得年月日及び取得価格

取得年月日
取得価格

◇

平成18年７月31日
1,556百万円◇

取得時の鑑定評価額

価格時点
鑑定評価額

◇

平成18年７月１日
1,520百万円◇

不動産価格調査の概要

1百万円
調査の基準となる時点
23百万円
期末算定価額◇ 特記事項 ◇◇平成20年４月30日
1,570百万円［越境物の状況］
北東側隣接地より、建物の壁の一部及びケーブルが本物件に越境している可能性があります。この件に関して、覚書等は締結されていません。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

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＜物件Ｄ20芝浦アイランド エアタワー＞◇

特定資産の概要◇

特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権（注１）
東京都港区芝浦四丁目22番１号（賃貸住宅棟及びエントランス棟）、22番２号(住居表示)
所在地
（店舗棟）
<地番>
東京都港区芝浦四丁目31番24 他２筆
一般定期借地権の準共有
用途地域
第二種住居地域
所有形態（準共有持分100分の23）
土地
容積率／400％／60％（注２）
面積11,280.97㎡
建ぺい率
所有権の共有用途
共同住宅・店舗所有形態（共有持分100分の23）
81,760.00㎡(うち賃貸住宅棟及びエントランス棟)
建築時期
平成19年３月
78,333.26㎡
延床面積（うち店舗棟）3,426.74㎡（賃貸住宅棟及びエントランス棟）鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根48階建
建物
構造（店舗棟）鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根２階建（タイプ）(37.15㎡～41.55㎡）‥‥‥‥ 176戸
ワンルーム
（37.59㎡～41.82㎡）‥‥‥‥ 76戸
１ＤＫ
住宅：871戸（37.37㎡～77.75㎡）‥‥‥‥ 297戸
１ＬＤＫ
戸数
店舗：７区画（55.09㎡～165.41㎡） ‥‥‥ 205戸
２ＬＤＫ（80.72㎡～225.03㎡） ‥‥‥ 117戸
３ＬＤＫ
（139.00㎡～1,413.15㎡）‥‥ ７区画
店舗
ＰＭ会社
三井不動産住宅リース株式会社
信託受託者
住友信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年12月３日
テナント総数859
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積13,092.43㎡（150日）
総賃貸面積12,744.46㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
299百万円
賃料合計（月額）55百万円
貸室賃料・共益費274百万円
稼働率97.3％
その他の賃貸事業収入
24百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
156百万円
取得年月日
平成19年12月3日
外注委託費
37百万円
取得価格
7,590百万円
水道光熱費
5百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
－百万円
価格時点
平成19年10月１日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
7,980百万円
減価償却費
78百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
34百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
143百万円
期末算定価額8,100百万円（注１）本受益権は、芝浦アイランド エアタワー内の登記簿上２棟の建物（建物の名称 エアタワー（賃貸住宅棟及びエントランス棟）及びエアテラス（店舗棟））の所有権の共有持分（持分割合100分の23）及び敷地に係る一般定期借地権の準共有持分（持分割合100分の23。借地権に係る土地所有者は独立行政法人都市再生機構。）を信託財産とします。
信託受託者はその共有持分及び準共有持分を本投資法人のために保有しています。信託受託者は、本物件に関するその他の建物の共有持分
及び敷地に係る一般定期借地権準共有持分を、別個の信託契約に基づき、第三者（以下「他の共有者」といいます。）のために保有します。
（注２）容積率／建ぺい率
本物件は、高層住宅の建設を誘導すべき地区として、建築基準法第52条及び第57条の２に基づく高層住居誘導地区に指定されており、一定の住宅を建設することを条件として容積率につき、587.81％までの緩和措置を受けています。また、一団地認定（建築基準法第86条第１項）により施設計画上の緩和措置を受けています。

◇

特記事項

◇

［物件の権利形態等］
１．本物件の一部敷地（246.90㎡）について公共下水道施設埋設を目的とした地上権設定登記（地上権者：東京都）がなされています。
２．本物件の建物に付帯する施設として、浮桟橋を設置しています。当該浮桟橋の設置に当たり、港湾法第37条第１項第１号に基づく水域専用許可を取得しています。

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［他の共有者・区分所有者との取り決め］
本受益権及び本物件の管理・運営・処分に関して、他の共有者、信託受託者、オペレーションマネージャー（下記５参照）等との協定により、主な項目として以下の事項が取り決めされています。
１．本受益権譲渡その他の処分に際しては、他の共有者に優先交渉の機会を付与した上で、譲渡先につき信託受託者及び他の共有者全員の承諾を得る必要があります。
２．本受益権について、適格機関投資家以外の者に対して質権を設定する際には、信託受託者及び他の共有者全員の承諾を得る必要があります。
３．信託契約の解約、信託受託者の更迭、又は信託財産を構成する本物件の共有持分の譲渡その他処分に係る信託受託者への指図に際しては、他の共有者全員の承諾を得る必要があります。
４．年間事業計画の決定、大規模修繕又は設備等更新等の決定、ＰＭ会社の委託方針の変更、ＰＭ会社の変更若しくは解任、PM会社との契約の解除、解約若しくはその他の事由による終了、更新又は契約内容の変更の決定、その他、本物件に関する重要事項は、共有持分割合に応じてなす
他の共有者との多数決によって決定します。
５．ＰＭ会社が作成する年間事業計画案の提案、本投資法人及び他の共有者間で上記４の手続に従って決定された年間事業計画に基づく本物件の管理・運営の実施、上記４の手続に従って決定された意思決定に基づく信託受託者への指図等の業務を、他の共有者と共同で、オペレーション
マネージャー（現時点では三井不動産株式会社）に委託します。オペレーションマネージャーの変更は、共有持分割合に応じてなす他の共有者との多数決によって決定します。
［越境物の状況］
南西側隣接地より、護岸遊歩道用の照明用電気配線（東京都港湾局所有）及び水道配管（港区所有）が本物件に越境しています。この件に関して、東京都港湾局、港区、ＰＭ会社及び現信託受益者の間で、当該越境物につき改修を行う際には越境状態の解消に努めること等を内容とした確認書を取り交わしています。
［賃貸借の概況］
１．本物件は、信託受託者を賃貸人とし、三井不動産住宅リース株式会社及びアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、三井不動産住宅リース株式会社及びアール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。
２．本物件の「総賃貸可能面積」、「総賃貸面積」及び「賃料合計（月額）」は、本物件の実際の総賃貸借可能面積、総賃貸面積及び「賃料合計（月額）」に本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合100分の23）を乗じた数字を示しています。
３．本物件のエンドテナント（転借人）の募集に当たっては、独立行政法人都市再生機構（以下、「ＵＲ都市機構」といいます。）との取り決め
により、性別、年齢、家族構成等による申込の制限を設けてはならないこととされています。
［その他］
本物件の土地（以下「本件敷地」といいます。）所有者兼貸主はＵＲ都市機構であり、借地借家法第22条に定める定期借地契約に基づき借地権の設定を受けています。当該定期借地契約の概要は以下のとおりです。
(1）賃借権の目的：賃貸住宅等の経営の用に供する建物を所有するため(2）借地期間：2004年３月31日～2074年３月30日（70年間）(3）支払賃料：月額28,091,000円 但し、固定資産税の基準年度（通常は３年に一度）毎に、本件敷地に課せられる公租公課の増減相当額を加減し、且つ消費者物価指数の変動に比例して改訂されます。また、基準年度以外の年度であっても本件敷地の公租公課の額に増減があった場
合、その増減額に応じて改訂されます。
(4）差入れ保証金：1,419,607,200円 但し、固定資産税の基準年度（通常は３年に一度）毎に消費者物価指数の変動に比例して改訂されます。
(5）その他：①②

賃借人は、借地期間満了時には、本件敷地を原状に復してＵＲ都市機構に返還する義務を負います。
定期借地契約締結後、30年を経過した日から借地期間の満了する日の１年前までの間にＵＲ都市機構に対し、本件敷地借地権の準共有者
全員の合意をもって、本件敷地の譲り受けを申し出ることができます。なお、ＵＲ都市機構が申し出を承諾した場合、譲渡価格、譲渡代金の支払方法その他の譲渡条件は、ＵＲ都市機構が定めるところによります。

③

ＵＲ都市機構の書面による承諾なしに、本件敷地に係る一般定期借地権を譲渡し、又は本物件の建物所有権を区分所有権として分割する
ことはできません。また、本件敷地の借地権、本物件の建物等の所有権又は本件敷地に関する保証金返還請求権を分離して譲渡することはできません。

④

賃借人が定期借地契約に違反し、ＵＲ都市機構がこれを解除した場合、賃借人は12億５千万円（消費者物価指数の変動に応じて調整される。）の違約金を支払う義務を負います。

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＜物件Ｅ１

ビーサイト大崎＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都品川区大崎五丁目５番15号
所在地<地番>
東京都品川区大崎五丁目17番１
所有形態
所有権
用途地域
準工業地域
土地
面積
474.67㎡
容積率／建ぺい率
300％／60％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
1,462.62㎡
建築時期
平成14年12月
建物
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根９階建（タイプ）
戸数
総戸数64戸
（20.60㎡～20.67㎡）‥‥‥‥‥
64戸
ワンルーム
ＰＭ会社
該当なし
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数１
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,319.52㎡（182日）
総賃貸面積1,319.52㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
39百万円
賃料合計（月額）
6百万円
貸室賃料・共益費
39百万円
稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
0百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
10百万円
取得年月日
平成15年11月18日
外注委託費
－百万円
取得価格
1,072百万円
水道光熱費－百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
1百万円
価格時点
平成15年６月１日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
1,070百万円
減価償却費
8百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
0百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
28百万円
期末算定価額1,140百万円
特定資産の種類

◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし株式会社スペースデザインを賃借人として以下の賃貸借契約を締結しています。また、賃借人は本物件
を家具・サービス付のサービス・アパートメントとして運営・転貸しています。
①契約形態

定期建物賃貸借契約②契約期間

平成15年７月24日から平成20年７月末日（注）③諸費用の負担

主な費用の負担区分は次のとおり

賃貸人（信託受託者）の負担
・

土地・建物に係る公租公課

・

損害保険料

・

修繕費（建物躯体・基本設備の経年劣化による修繕・更新費用）

賃借人の負担・

管理費（建物基本設備の保守・点検・消耗品交換費用等を含みます。）

・

水道光熱費

・

転借人への貸与に伴う諸費用（注）従来同様の条件にて平成20年３月31日付けで定期建物賃貸借契約（契約期間：平成20年８月１日から平成22年７月末日まで）を再度締結済みです。

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＜物件Ｅ２

プレミアガーデン本郷＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都文京区向丘一丁目14番２号
所在地<地番>
東京都文京区向丘一丁目154番 他５筆
所有形態
所有権
用途地域
第一種住居地域
土地
面積1,928.44㎡
容積率／建ぺい率
300％／60％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
1,583.61㎡
建築時期
平成14年３月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根３階建
建物（タイプ）
２ＬＤＫ （98.36㎡） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ２戸
戸数
総戸数14戸
３ＬＤＫ （106.51㎡～129.00㎡）‥‥‥‥‥‥ 11戸
４ＬＤＫ （136.41㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ １戸
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数11
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,573.87㎡（182日）
総賃貸面積1,250.56㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
35百万円
賃料合計（月額）
4百万円
貸室賃料・共益費
34百万円
稼働率
79.5％
その他の賃貸事業収入
0百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
9百万円
取得年月日
平成16年４月１日
外注委託費
3百万円
取得価格
975百万円
水道光熱費
0百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
1百万円
価格時点
平成16年２月16日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
1,000百万円
減価償却費
3百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
0百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
25百万円
期末算定価額1,150百万円
特定資産の種類

◇

特記事項

◇

［隣接地との関係］
隣接地との境界につき、一部書面による境界確定が行われていません。
［越境物の状況］
南西側隣接地上の建物の壁等が対象地に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者と、建物の改築又は再建築をする際、越境部分を自己の責任と負担において撤去すること、及び第三者に譲渡した場合でもかかる事項を承継させることを約した確認書を締結しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

－ 111 －
(111) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-01_第一部03_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｅ３
特定資産の種類所在地
土地

プレミアグランデ馬込＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都大田区中馬込一丁目18番18号<地番>
東京都大田区中馬込一丁目２番２ 他２筆
所有形態

所有権

用途地域

面積
所有形態
延床面積
構造

第一種中高層住居
専用地域
200％／60％
共同住宅
平成17年２月

1,232.19㎡
容積率／建ぺい率
所有権
用途
2,446.34㎡
建築時期
鉄筋コンクリート造陸屋根６階建
建物
（タイプ）
２ＬＤＫ
（60.89㎡） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ５戸
戸数
総戸数33戸
３ＬＤＫ（70.86㎡～75.20㎡）‥‥‥‥‥‥‥ 16戸
３ＬＤＫ＋Ｓ （70.86㎡～78.12㎡）‥‥‥‥‥‥‥ 12戸
ＰＭ会社
株式会社長谷工ライブネット
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数33
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
2,378.13㎡（182日）
総賃貸面積2,378.13㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
47百万円
賃料合計（月額）
7百万円
貸室賃料・共益費
41百万円
稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
5百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
20百万円
取得年月日
平成17年６月１日
外注委託費
5百万円
取得価格
1,560百万円
水道光熱費
0百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
0百万円
価格時点
平成17年１月17日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
1,560百万円
減価償却費
11百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
1百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
26百万円
期末算定価額1,390百万円
◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
１．東側隣接地より、建物の工作物（ベランダ及び庇）の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、建物の建替及び改築等を行う際には越境を解消することを約した確認書を取得しています。
２．東側隣接地より、ブロック塀の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より、将来越境を解消する際には工事及び費用は本物件土地所有者の負担にて行い、当該隣接地所有者はこれに協力することを約した確認書を取得しています。
３．南側隣接地よりモルタルタタキの一部が本物件に越境しています。この件に関して、隣接地所有者より、当該越境を本物件土地所有者の費用負担にて解消することを承諾する旨の承諾書を取得しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし株式会社長谷工ライブネットを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、株式会社長谷工ライブネットと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

－ 112 －
(112) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-01_第一部03_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｅ４
特定資産の種類所在地
土地

プレミアノッツェ祐天寺＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都世田谷区下馬一丁目６番６号<地番>
東京都世田谷区下馬一丁目110番４
所有形態

所有権

用途地域

面積
所有形態
延床面積
構造

第一種中高層住居
専用地域
200％／60％
共同住宅
平成18年３月

895.62㎡
容積率／建ぺい率
所有権
用途
1,904.50㎡
建築時期
鉄筋コンクリート造陸屋根５階建（タイプ）
建物（38.07㎡～52.65㎡） ‥‥‥‥‥‥‥ 12戸
１ＬＤＫ
戸数
総戸数32戸
１ＬＤＫ＋Ｓ （59.40㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ４戸（56.43㎡～61.99㎡） ‥‥‥‥‥‥‥ 15戸
２ＬＤＫ（70.11㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ １戸
３ＬＤＫ
ＰＭ会社
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数32
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,734.04㎡（182日）
総賃貸面積
1,734.04㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
45百万円
賃料合計（月額）
7百万円
貸室賃料・共益費
41百万円
稼働率
100.0％
その他の賃貸事業収入
3百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
18百万円
取得年月日
平成18年３月28日
外注委託費
4百万円
取得価格
1,525百万円
水道光熱費
0百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
0百万円
価格時点
平成18年３月20日
修繕費
1百万円
鑑定評価額
1,530百万円
減価償却費
10百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
0百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
27百万円
期末算定価額1,520百万円
◇

特記事項

◇

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人としアール・エー・アセット・マネジメント株式会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、アール・エー・アセット・マネジメント株式会社と転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

－ 113 －
(113) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-01_第一部03_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｅ５
特定資産の種類所在地
土地

アクロス湯島＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都文京区湯島三丁目16番11号<地番>
東京都文京区湯島三丁目108番２
所有形態
所有権
用途地域
面積
363.92㎡
容積率／建ぺい率
所有形態
所有権
用途
延床面積
2,527.46㎡
建築時期
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階建

商業地域
600％／80％
共同住宅
平成18年３月

建物
戸数

（タイプ）
ワンルーム

総戸数70戸株式会社アクロス
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇平成19年11月１日
運用期間～平成20年４月30日（182日）（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計57百万円
貸室賃料・共益費
54百万円
その他の賃貸事業収入
3百万円（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
25百万円
外注委託費
6百万円
水道光熱費
0百万円
公租公課
1百万円
修繕費
1百万円
減価償却費
14百万円
その他支出
1百万円
（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
32百万円（22.49㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥（33.51㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥（37.45㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥

34戸
12戸
24戸

ＰＭ会社
信託受託者

◇

特記事項

◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
テナント総数61
総賃貸可能面積
2,065.58㎡
総賃貸面積1,800.19㎡
賃料合計（月額）
8百万円
稼働率
87.2％
◇ 取得年月日及び取得価格 ◇取得年月日
平成18年９月１日
取得価格
1,803百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇価格時点
平成18年８月１日
鑑定評価額
1,820百万円◇ 不動産価格調査の概要 ◇調査の基準となる時点
平成20年４月30日
期末算定価額1,870百万円◇［越境物の状況］
北側隣接地より、建物のコンクリート基礎及び設備配管の一部が本物件に越境しています。この件に関して、当該隣接地所有者より将来、建物の建替工事及び大規模改修工事の際は、越境を解消し、自己の敷地内に設置することを約した確認書を取得しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし株式会社アクロスを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、株式会社アクロスと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

－ 114 －
(114) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-01_第一部03_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｅ６

プレミアステージ駒込＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都豊島区駒込一丁目３番11号
所在地<地番>
東京都豊島区駒込一丁目３番11
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
393.62㎡
容積率／建ぺい率600％／80％
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
2,400.76㎡
建築時期
平成19年１月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
建物
（タイプ）
１Ｋ
（23.80～30.25㎡）‥‥‥‥‥‥‥
48戸
戸数
総戸数75戸
１ＤＫ（29.75～35.70㎡）‥‥‥‥‥‥‥
25戸
１ＬＤＫ（32.55～38.50㎡）‥‥‥‥‥‥‥
２戸
ＰＭ会社
株式会社明豊プロパティーズ
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数70
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
2,249.25㎡（182日）
総賃貸面積2,076.70㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
55百万円
賃料合計（月額）
8百万円
貸室賃料・共益費
53百万円
稼働率
92.3％
その他の賃貸事業収入
2百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
23百万円
取得年月日
平成19年２月９日
外注委託費
4百万円
取得価格
1,830百万円
水道光熱費
0百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
－百万円
価格時点
平成19年２月１日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
1,830百万円
減価償却費
15百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
2百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
32百万円
期末算定価額1,830百万円
特定資産の種類

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
北西側隣接地より、建物の構造物（出窓）の一部が本物件に越境しています。この件に関して当該隣接地所有者との間で、建物の構造物を将来再建築する際には越境を解消することを約した覚書を締結しています。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし、株式会社明豊プロパティーズを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数
は、株式会社明豊プロパティーズと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

－ 115 －
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＜物件Ｅ７

プレミアステージ大塚＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都豊島区南大塚三丁目34番８号
所在地<地番>
東京都豊島区南大塚三丁目34番21
所有形態
所有権
用途地域
商業地域
土地
面積
254.76㎡
容積率／建ぺい率
（注）
所有形態
所有権
用途
共同住宅・店舗
延床面積
1,894.61㎡
建築時期
平成18年８月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根14階建
建物
（タイプ）
総戸数
58戸
ワンルーム （23.02㎡～74.84㎡）‥‥‥‥‥
戸数
住居58戸
１区画
（141.12㎡）‥‥‥‥‥‥‥‥‥
店舗
店舗１区画
ＰＭ会社
株式会社明豊プロパティーズ
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月１日
テナント総数57
運用期間～平成20年４月30日
総賃貸可能面積
1,644.64㎡（182日）
総賃貸面積
1,598.60㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
44百万円
賃料合計（月額）
7百万円
貸室賃料・共益費
43百万円
稼働率
97.2％
その他の賃貸事業収入
0百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
16百万円
取得年月日
平成19年６月18日
外注委託費
3百万円
取得価格
1,310百万円
水道光熱費
0百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
－百万円
価格時点
平成19年５月７日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
1,410百万円
減価償却費
10百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
1百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
27百万円
期末算定価額1,420百万円
特定資産の種類（注）容積率／建ぺい率 北側区道より20ｍ内700％／80％、北側区道より20ｍ外500％／80％

◇

特記事項

◇

［越境物の状況］
北西側隣接地より侵入防止用メッシュフェンスの一部が越境している可能性があります。この件に関して、覚書等は締結していません。
［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし、株式会社明豊プロパティーズを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、
株式会社明豊プロパティーズと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

－ 116 －(116) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-01_第一部03_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

＜物件Ｅ８プレミアステージ本所吾妻橋＞◇ 特定資産の概要 ◇不動産を信託する信託の受益権(住居表示)
東京都墨田区吾妻橋二丁目４番８号
所在地<地番>
東京都墨田区吾妻橋二丁目1番２ 他２筆
所有形態
所有権
用途地域
商業地域・近隣商業地域
土地
面積860.95㎡
容積率／建ぺい率
（注）
所有形態
所有権
用途
共同住宅
延床面積
3,852.86㎡
建築時期
平成19年11月
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
建物
（タイプ）
87戸
（21.28㎡～21.42㎡）‥‥‥‥‥‥
戸数
総戸数126戸
１K
39戸（40.88㎡～42.56㎡）‥‥‥‥‥‥
１LDK
ＰＭ会社
株式会社長谷工ライブネット
信託受託者
中央三井信託銀行株式会社◇ 損益状況 ◇◇ 賃貸借の概況（平成20年４月30日現在）◇
平成19年11月30日
テナント総数111
運用期間～平成20年 ４月30日
総賃貸可能面積
3,465.00㎡（153日）
総賃貸面積3,143.98㎡（Ａ） 不動産賃貸事業収益
小計
38百万円
賃料合計（月額）
12百万円
貸室賃料・共益費
18百万円
稼働率
90.7％
その他の賃貸事業収入
19百万円◇ 取得年月日及び取得価格 ◇（Ｂ） 不動産賃貸事業費用
小計
38百万円
取得年月日
平成19年11月30日
外注委託費
12百万円
取得価格
2,640百万円
水道光熱費
0百万円◇ 取得時の鑑定評価額 ◇
公租公課
－百万円
価格時点
平成19年11月１日
修繕費
0百万円
鑑定評価額
2,670百万円
減価償却費
19百万円
◇ 不動産価格調査の概要 ◇
その他支出
5百万円
調査の基準となる時点
平成20年４月30日（Ｃ） 不動産賃貸事業損益＝（Ａ）－（Ｂ）
0百万円
期末算定価額2,670百万円
特定資産の種類（注）容積率／建ぺい率 南東側道路より20ｍ内500％／80％、南東側道路より20ｍ外300％／80％

◇

特記事項

◇

［隣接地との関係］
南側隣接地との境界につき、一部書面による境界確定が行われていません。

［越境物の状況］
西側隣接地のブロック塀の一部が越境しています。この件に関しては当該隣接地所有者と、ブロック塀を建替える等の際には越境を解消することを合意した覚書を締結しています。

［賃貸借の概況］
本物件は、信託受託者を賃貸人とし、株式会社長谷工ライブネットを賃借人とするマスターリース契約を締結しています。テナント総数は、株
式会社長谷工ライブネットと転貸借契約を締結しているエンドテナント（転借人）の総数としています。

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(117) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-01_第一部03_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

ウ．保有不動産の資本的支出（ア）資本的支出の予定
本投資法人の保有不動産に関し、平成20年４月30日現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。
工事予定金額（千円）

不動産等の
名称

所在地

ホーマット
ウッドビル

東京都港区

櫻岳ビル

東京都千代田区

目的

予定期間
総額

空調設備工事

当期
支払額

既支払
総額

18,464－－－

自 平成19年10月
129,041
至 平成22年10月

空調設備等 自 平成20年６月
改修工事 至 平成21年４月

49,000（イ）期中の資本的支出
本投資法人の保有不動産において、当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は83,431千円であり、当期費用に区分された修繕
費177,945千円と合わせ、261,376千円の工事を実施しています。
不動産等の名称

所在地

目的

期間

支出金額（千円）

ホーマットウッド
東京都港区ビル

空調設備工事

自 平成19年10月
至 平成20年４月

18,464

ホーマットウッド東京都港区ビル

601号室・603号室
改修工事

自 平成19年10月
至 平成20年４月

15,889

その他の工事49,076

合83,431

計（ウ）長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フローの中から大規模修繕等の支払に充当することを目的とした修繕積立金を以下のとおり積み立てています。
営業期間
項目

第10期
自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日

第11期
自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日

前期末積立金残高（千円）

204,608

227,868

当期積立額

（千円）

23,26017,400

当期積立金取崩額（千円）－

13,705

次期繰越額

（千円）

227,868

231,563－ 118 －
(118) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

エ．エンジニアリングレポートにおける数値
建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価は保有不動産毎に調査業者に委託し報告を受けています。但し、本エンジニアリングレポートについては、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
（ア）エンジニアリングレポートの担当調査委託業者、報告書日付及び長期修繕の費用見積合計は以下のとおりです。
長期修繕の費用見積
合計（千円）(注１)

平均値（１年当たり）（千円）

平成14年７月１日

594,016

39,601

清水建設株式会社

平成14年７月１日

546,51136,434

フジビル37

株式会社竹中工務店

平成14年７月１日

120,410

10,034

Ａ４

ＫＮ渋谷３

株式会社竹中工務店

平成14年７月１日

313,170

26,098Ａ５

高田馬場
センタービル株式会社竹中工務店

平成14年７月１日

281,660

23,472

Ａ６

六番町ビル

株式会社竹中工務店

平成16年２月25日

500,030

41,669

Ａ７

櫻岳ビル

株式会社竹中工務店

平成16年12月22日

98,2808,190

Ａ８ＹＳ海岸ビル株式会社竹中工務店

平成19年４月16日

466,970

38,914Ｂ１

ＩＰＢ御茶ノ水ビル 清水建設株式会社

平成14年７月１日

83,836

5,589

Ｂ２

日建設計コンストラ
プレミア東陽町ビル クション・マネジメ
ント株式会社

平成18年12月８日

44,8603,738

Ｂ３

上野ＴＨビル株式会社竹中工務店

平成20年３月６日

308,630

25,719

Ｂ４

五反田ＮＴビル

株式会社竹中工務店

平成20年３月６日

235,510(注２)

19,625(注２)

Ｃ１

日総第３ビル株式会社竹中工務店

平成14年７月１日

232,240

19,353

Ｃ２

かながわサイエン
スパークＲ＆Ｄ棟

清水建設株式会社

平成14年７月１日

4,128,173（注３)344,014（注３)

Ｄ１

パークアクシス四谷ステージ株式会社竹中工務店

平成14年７月１日

100,620

8,385

Ｄ２

パークアクシス
明治神宮前

株式会社竹中工務店

平成14年７月１日

31,930

2,661

Ｄ３

サンパレス南麻布

株式会社竹中工務店

平成14年７月１日

75,6706,306

Ｄ４

キャビンアリーナ
赤坂

株式会社竹中工務店

平成14年12月27日

25,6302,136

Ｄ５

キャビンアリーナ
南青山

株式会社竹中工務店

平成15年４月30日

36,9003,075

Ｄ６

ビュロー紀尾井町

株式会社竹中工務店

平成15年６月６日

46,3103,859

物件名

調査委託業者

報告書日付

Ａ１

ランディック
新橋ビル

清水建設株式会社

Ａ２

ランディック
第２新橋ビルＡ３－ 119 －
(119) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

物件名

調査委託業者

報告書日付

長期修繕の費用見積
合計（千円）(注１)

平均値（１年当たり）（千円）

Ｄ７

ホーマットウッドビル

株式会社竹中工務店

平成15年６月６日

392,950

32,746Ｄ８

六本木グリーンテラス

株式会社竹中工務店

平成15年７月４日

68,0405,670

Ｄ９

ビーサイト芝公園

株式会社竹中工務店

平成15年６月６日

34,3502,863

Ｄ10

プレミアステージ
日本橋茅場町株式会社竹中工務店

平成16年３月22日

115,340

9,612

Ｄ11

ラング・タワー
京橋株式会社竹中工務店

平成15年12月17日

41,300

3,442

Ｄ12

プレミアステージ
三田慶大前

株式会社竹中工務店

平成16年11月25日

13,430

1,119

Ｄ13

プレミアロッソ

株式会社竹中工務店

平成16年12月22日

50,230

4,186

Ｄ14

プレミアブラン
代々木公園

株式会社竹中工務店

平成17年７月12日

142,690

11,891

Ｄ15

プレミアステージ
内神田

株式会社竹中工務店

平成17年９月５日

32,4302,703

Ｄ16

プレミアステージ
市ヶ谷河田町株式会社竹中工務店

平成17年７月21日

24,6402,053

Ｄ17

Ｗａｌｋ赤坂株式会社竹中工務店

平成16年12月８日

17,420

1,452

Ｄ18

プレミアステージ
芝公園

株式会社竹中工務店

平成18年９月29日

31,600

2,633

Ｄ19

ＭＥＷ

株式会社竹中工務店

平成18年７月25日

29,4402,453

Ｄ20

芝浦アイランドエアタワー

株式会社竹中工務店

平成19年10月23日

830,040(注４)

69,170(注４)

Ｅ１

ビーサイト大崎株式会社竹中工務店

平成15年６月６日

40,090

3,341

Ｅ２

プレミアガーデン
本郷

株式会社竹中工務店

平成16年２月17日

28,6302,386

Ｅ３

プレミアグランデ
馬込株式会社竹中工務店

平成17年２月23日

43,5903,633

Ｅ４

プレミアノッツェ
祐天寺

株式会社竹中工務店

平成18年３月24日

22,4801,873

Ｅ５

アクロス湯島株式会社竹中工務店

平成18年８月10日

48,9904,082

Ｅ６

プレミアステージ
駒込株式会社竹中工務店

平成19年２月５日

53,0204,418

Ｅ７

プレミアステージ
大塚

株式会社竹中工務店

平成19年５月22日

37,3803,115

Ｅ８

プレミアステージ
本所吾妻橋

株式会社竹中工務店

平成19年11月26日

76,340

6,361（注１）ランディック新橋ビル、ランディック第２新橋ビル及びＩＰＢ御茶ノ水ビルについては報告書の日付から15年間に必要と思われる修繕費・更新費を、その他の物件については報告書の日付から12年間に必要と思
われる修繕費・更新費を、算出しています。
（注２）五反田ＮＴビルについては一棟の建物のうち、１階から９階及び地下１階の専有部分及び共用部分につき、報告書の日付から12年間の修繕費・更新費を算出し、当該金額を本投資法人の区分所有部分に関する共有持分割合に応じて按分した金額を記載しています。
（注３）かながわサイエンスパーク（ＫＳＰ）の東棟と西棟に係る区分所有部分以外（すなわち、ＫＳＰのＲ＆Ｄ－ 120 －
(120) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

棟とその全体のうちの共用部分）に関し、報告書の日付から12年間の修繕費・更新費を算出しています。
本投資法人は、Ｒ＆Ｄ棟に係る区分所有部分に関する共有持分割合及びＫＳＰ全体の共用部分に係る共有持分割合に応じて費用負担します。
（注４）芝浦アイランド エアタワーについては、登記簿上２棟の建物全体に関し、報告書の日付から12年間の修繕費・更新費を算出しています。本投資法人は、記載の費用のうち、共有持分割合に応じた金額について費用負担します。

（イ）地震リスク調査報告書の概要
本投資法人の保有不動産については、株式会社竹中工務店により地震リスク調査報告書を取得しています。但し、本地震リスク調査報告書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
個別物件のＰＭＬ値（Probable Maximum Loss：予想最大損失率）とは、地震による予想最大損失率を意味しており、統一された厳密な定義はありませんが、ここでは、対象建物が所在する地域で予想される最大規模の地震（ＰＭＥ＝Probable Maximum Earthquake：再現
期間475年＝50年間で10％の確率で起こり得る大きさの地震）が発生した場合に、被災後の建物を被災以前の状態に復旧するための工事費が、総建替工事費（＝再調達価格）に占める割合として示されています。なお、当該指標では隣接する建物の倒壊による影響や、火災や水害等による損害は考慮していません。
ポートフォリオのＰＭＬ評価では、複数の建物における被害の相関性を考慮して、ある震源位置で再現期間475年の地震が発生した場合に、ポートフォリオを構成する建物に同時に発生する被害額の総和から全体での損失率（被害総額／全建物の再調達価格）を求め、その最大値をポートフォリオのＰＭＬ値としています。
用途
オフィス

レジデンス

Ａ１

物件名称
ランディック新橋ビル

Ａ２

ランディック第２新橋ビル

Ａ３
Ａ４
Ａ５
Ａ６
Ａ７
Ａ８
Ｂ１
Ｂ２
Ｂ３
Ｂ４
Ｃ１
Ｃ２
Ｄ１
Ｄ２
Ｄ３
Ｄ４
Ｄ５
Ｄ６
Ｄ７
Ｄ８
Ｄ９
Ｄ10
Ｄ11
Ｄ12
Ｄ13
Ｄ14
Ｄ15
Ｄ16

フジビル37
ＫＮ渋谷３
高田馬場センタービル
六番町ビル
櫻岳ビル
ＹＳ海岸ビル
ＩＰＢ御茶ノ水ビル
プレミア東陽町ビル
上野ＴＨビル
五反田ＮＴビル
日総第３ビル
かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟
パークアクシス四谷ステージ
パークアクシス明治神宮前
サンパレス南麻布
キャビンアリーナ赤坂
キャビンアリーナ南青山
ビュロー紀尾井町
ホーマットウッドビル
六本木グリーンテラス
ビーサイト芝公園
プレミアステージ日本橋茅場町
ラング・タワー京橋
プレミアステージ三田慶大前
プレミアロッソ
プレミアブラン代々木公園
プレミアステージ内神田
プレミアステージ市ヶ谷河田町

ＰＭＬ値
10.6％
12.9％
(注２)
5.5％
10.6％
2.0％
10.8％
14.2％
10.6％
8.7％
16.2％
12.8％
14.3％
10.2％
10.4％
7.4％
9.9％
5.3％
10.1％
11.2％
11.6％
7.4％
10.3％
11.5％
11.7％
12.5％
14.3％
14.0％
13.1％
13.8％
13.1％

－ 121 －
(121) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

Ｄ17
Ｄ18
Ｄ19
Ｄ20
Ｅ１
Ｅ２
Ｅ３
Ｅ４
Ｅ５
Ｅ６
Ｅ７
Ｅ８

Ｗａｌｋ赤坂13.9％
プレミアステージ芝公園
16.1％
ＭＥＷ
13.9％
芝浦アイランドエアタワー
11.2％
ビーサイト大崎12.1％
プレミアガーデン本郷
12.1％
プレミアグランデ馬込
15.7％
プレミアノッツェ祐天寺
13.6％
アクロス湯島17.2％
プレミアステージ駒込
18.0％
プレミアステージ大塚（注３）22.5％
プレミアステージ本所吾妻橋
14.7％
ポートフォリオ全体
8.6％（注１）地震ポートフォリオ解析は、多数の建物を対象に地震ＰＭＬ（Probable Maximum Loss:予想最大損失率）等の評価を行うものです。ポートフォリオを構成するのは、本投資法人が投資する信託不動産（合計42物件）です。
（注２）ランディック第２新橋ビルについては、竣工図面と現況が一部異なることが判明したため、平
成20年４月22日付けで株式会社竹中工務店にてＰＭＬ値を再算定した結果、従来の開示値（12.8％）から12.9％に数値が変更されています。
（注３）本資産運用会社の社内規程である資産運用ガイドラインにおいて地震ＰＭＬ値が20％以上の物件については耐震補強工事等が条件となっているため、プレミアステージ大塚については、コスト等を勘案し、再調達価格の2.5％（ＰＭＬ値が20％を超過する部分）に相当する金額を支払限度額とした地震保険を付保しています。

オ．テナント等の概要（ア）個別不動産に関する賃貸状況の概要

用途

オ
フ
ィ
ス

番号

物件名

総賃貸可能
面積（㎡）
（注１）

総賃貸面積
（㎡）
（注２）

テナント
の総数

（平成20年４月30日現在）
不動産賃貸
対総不動産
事業収益
賃貸事業
(百万円)
収益比率
（注４）
（％）

Ａ１

ランディック新橋ビル

5,593.24

5,593.24

10

258

5.3

Ａ２

ランディック第２新橋ビル

6,973.52

6,973.52

9

280

5.7

Ａ３

フジビル37

1,905.52

1,905.52

6

89

1.8

Ａ４

ＫＮ渋谷３

5,824.31

5,824.31

2

251

5.1

Ａ５

高田馬場センタービル

6,302.81

6,302.81

8

281

5.7

Ａ６

六番町ビル

6,872.77

6,872.77

1

（注５）

（注５）

Ａ７

櫻岳ビル

2,082.94

2,082.94

5

71

1.5

Ａ８

ＹＳ海岸ビル

6,192.28

5,920.77

16

195

4.0

Ｂ１

ＩＰＢ御茶ノ水ビル

2,178.65

2,178.65

6

65

1.3

Ｂ２

プレミア東陽町ビル

3,857.04

3,857.04

2

156

3.2

Ｂ３

上野ＴＨビル

4,395.65

4,395.65

5

27

0.6

Ｂ４

五反田ＮＴビル（注６）3,241.10

3,241.10

6

23

0.5

Ｃ１

日総第３ビル

5,487.17

5,487.17

7

202

4.1

Ｃ２

かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟（注７）

15,074.30

14,713.29

46

519

10.6

Ｃ３

ＮＡＲＡ ＢＵＩＬＤＩＮＧⅡ

－

－

－

75,981.30

75,348.78

129

小計

52

1.1

（注８）

（注８）

2,832

57.6

－ 122 －
(122) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

用途

レ
ジ
デ
ン
ス

番号

物件名

総賃貸可能
面積（㎡）
（注１）

総賃貸面積
（㎡）
（注２）

入居者数／
総戸数
（注３）

（平成20年４月30日現在）
不動産賃貸
対総不動産
事業収益
賃貸事業
(百万円)
収益比率
（注４）
（％）

Ｄ１

パークアクシス四谷ステージ

6,732.18

6,173.21

117/127

172

3.5

Ｄ２

パークアクシス明治神宮前（注９）1,706.94

1,706.94

29/29

68

1.4

Ｄ３

サンパレス南麻布

1,577.42

1,577.42

13/13

40

0.8

Ｄ４

キャビンアリーナ赤坂

1,378.02

1,378.02

32/32

46

0.9

Ｄ５

キャビンアリーナ南青山

1,187.12

1,052.28

33/37

40

0.8

Ｄ６

ビュロー紀尾井町

1,728.98

1,728.98

1/1

62

1.3

Ｄ７

ホーマットウッドビル

5,793.93

5,669.72

26/28

166

3.4

Ｄ８

六本木グリーンテラス

5,748.89

5,513.49

32/33

168

3.4

Ｄ９

ビーサイト芝公園

2,312.75

2,312.75

1/1

74

1.5

Ｄ10

プレミアステージ日本橋茅場町

3,455.68

3,290.96

128/135

98

2.0

Ｄ11

ラング・タワー京橋（注10）1,216.10

1,174.65

52/54

34

0.7

Ｄ12

プレミアステージ三田慶大前（注11）

1,597.73

1,512.74

47/50

56

1.1

Ｄ13

プレミアロッソ

1,878.60

1,741.21

41/44

56

1.1

Ｄ14

プレミアブラン代々木公園

2,336.95

2,303.75

59/60

62

1.3

Ｄ15

プレミアステージ内神田（注12）2,040.19

2,040.19

45/45

70

1.4

Ｄ16

プレミアステージ市ヶ谷河田町（注13）

1,655.66

1,444.37

32/37

48

1.0

Ｄ17

Ｗａｌｋ赤坂1,736.70

1,736.70

19/19

66

1.3

Ｄ18

プレミアステージ芝公園

1,759.89

1,602.29

41/44

43

0.9

Ｄ19

ＭＥＷ

1,551.65

1,394.13

19/21

46

0.9

Ｄ20

芝浦アイランドエアタワー（注14）

13,092.43

12,744.46

859/878

299

6.1

Ｅ１

ビーサイト大崎1,319.52

1,319.52

1/1

39

0.8

Ｅ２

プレミアガーデン本郷

1,573.87

1,250.56

11/14

35

0.7

Ｅ３

プレミアグランデ馬込

2,378.13

2,378.13

33/33

47

1.0

Ｅ４

プレミアノッツェ祐天寺

1,734.04

1,734.04

32/32

45

0.9

Ｅ５

アクロス湯島2,065.58

1,800.19

61/70

57

1.2

Ｅ６

プレミアステージ駒込

2,249.25

2,076.70

70/75

55

1.1

Ｅ７

プレミアステージ大塚（注15）

1,644.64

1,598.60

57/59

44

0.9

Ｅ８

プレミアステージ本所吾妻橋

3,465.00

3,143.98

111/12638

0.8

76,917.84

73,399.98

2,002/2,098

2,085

42.4

152,899.14

148,748.76

2,131

4,918

100.0

小計
合計

（注１）「総賃貸可能面積」は、個々の不動産の本投資法人の保有部分における貸付が可能な事務所、店舗及び住宅の合計面積を意味します。
（注２）「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結され貸付が行われている面積（契約書に記載されている数値）の合計を意味します。
（注３）「入居者数/総戸数」は、マスターリース契約が締結されている物件に関しては転借人の数を入居者数として記載しています。また、ひとつのテナントとの間で建物全戸について定期建物賃貸借契約を締結しているビュ
ロー紀尾井町、ビーサイト芝公園及びビーサイト大崎については「１/１」と記載しています。
（注４）「不動産賃貸事業収益」は、各物件の当期の不動産賃貸事業収益を示しています。
（注５）六番町ビルにつきましては、ひとつの主要テナントとの賃貸借契約による賃料収入が当物件の契約賃料合計の80％以上を占めており、かかる主要テナントから賃料収入を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として「不動産賃貸事業収益」及び「対総不動産賃貸事業収益比率」について、記載していません。
（注６）五反田ＮＴビルにおける「総賃貸可能面積」、「総賃貸面積」及び「不動産賃貸事業収益」は本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分割合（共有持分45％）に係る数値を示しています。
（注７）かながわサイエンスパーク Ｒ＆Ｄ棟における「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は本投資法人の保有部分（共有持分27％）に係る数値を示しています。また「不動産賃貸事業収益」は本投資法人の保有部分（共有
持分27％、共益費については全区分所有に係る共用部分のうちの保有部分である18.4591％）としての金額を記－ 123 －
(123) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

載しています。
（注８）ＮＡＲＡ ＢＵＩＬＤＩＮＧ Ⅱは平成20年１月31日に売却しており、期中の営業日数は92日となります。
（注９）パークアクシス明治神宮前の「総戸数」には、店舗３区画を含んでいます。
（注10）ラング・タワー京橋の「総戸数」には、店舗２区画を含んでいます。
（注11）プレミアステージ三田慶大前の「総戸数」には、店舗２区画を含んでいます。
（注12）プレミアステージ内神田の「総戸数」には、店舗２区画を含んでいます。
（注13）プレミアステージ市ヶ谷河田町の「総戸数」には、店舗１区画を含んでいます。
（注14）芝浦アイランド エアタワーにおける「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、本投資法人の保有部分（共有持分23％）に係る数値を示しています。また「不動産賃貸事業収益」は本投資法人の保有部分（一般定期借地権の準共有持分23％及び建物の共有持分23％）としての金額を記載しています。
また「総戸数」には、店舗７区画を含んでいます。
（注15）プレミアステージ大塚の「総戸数」には、店舗１区画を含んでいます。

－ 124 －
(124) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（イ）稼働率推移（注１）
平成15年
用途

オ
フ
ィ
ス

平成16年

レ
ジ
デ
ン
ス

平成18年

物件名

4月
末日

10月
末日

4月
末日

10月
末日

4月
末日

10月
末日

４月
末日

10月
末日

Ａ１

ランディック新橋ビル

100.0

79.6

88.3

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ２

ランディック第2新橋ビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

95.3

100.0

Ａ３

フジビル37

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ４

ＫＮ渋谷３

100.0

76.2

76.2

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ５

高田馬場センタービル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ６

六番町ビル

－

－

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ７

櫻岳ビル

－

－

－

－

－

100.0

85.3

100.0

Ａ８

ＹＳ海岸ビル

－

－

－

－

－

－

－

－

Ｂ１

ＩＰＢ御茶ノ水ビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

88.6

100.0

100.0

Ｂ２

プレミア東陽町ビル

－

－

－

－

－

－

－

－

Ｂ３

上野ＴＨビル

－

－

－

－

－

－

－

－

Ｂ４

五反田ＮＴビル(注２)

－

－

－

－

－

－

－

－

Ｃ１

日総第３ビル

89.2

89.8

100.0

100.0

100.0

100.0

90.8

100.0

Ｃ２

かながわサイエンスパーク
Ｒ＆Ｄ棟(注３)

94.0

90.8

88.8

86.4

94.0

88.7

89.1

89.6

Ｃ３

ＮＡＲＡ ＢＵＩＬＤＩＮＧ Ⅱ

74.8

83.7

98.2

100.0

100.0

100.0

100.0

91.9

オフィス計

95.3

90.4

93.7

96.6

98.5

96.9

95.5

97.0

平成15年
用途

平成17年

番号

番号

物件名

平成16年

平成17年

平成18年

4月
末日

10月
末日

4月
末日

10月
末日

4月
末日

10月
末日

４月
末日

10月
末日

93.0

100.0

97.4

100.0

98.1

97.2

96.7

97.4

Ｄ１

パークアクシス四谷ステージ

Ｄ２

パークアクシス明治神宮前

97.9

100.0

93.1

92.1

100.0

92.6

89.6

96.7

Ｄ３

サンパレス南麻布

100.0

100.0

69.6

84.7

92.0

92.2

100.0

100.0

Ｄ４

キャビンアリーナ赤坂

63.9

94.7

92.3

94.7

84.0

94.8

94.8

92.4

Ｄ５

キャビンアリーナ南青山

－

88.2

94.3

91.7

87.7

96.9

92.2

92.6

Ｄ６

ビュロー紀尾井町

－

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｄ７

ホーマットウッドビル

－

－

92.9

90.8

87.7

90.7

89.2

100.0

92.2

95.5

94.2

94.2

100.0

93.7

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

31.5

90.6

96.1

96.4

96.1

97.5

84.6

98.5

92.0

91.6

98.5

98.3

Ｄ８

六本木グリーンテラス

－

－

Ｄ９

ビーサイト芝公園

－

－

Ｄ10

プレミアステージ
日本橋茅場町－Ｄ11

ラング・タワー京橋

－

－

－

Ｄ12

プレミアステージ三田慶大前

－

－

－

－

70.0

96.8

100.0

92.8

Ｄ13

プレミアロッソ

－

－

－

－

100.0

98.2

98.2

97.0

Ｄ14

プレミアブラン代々木公園

－

－

－

－

－

100.0

97.0

98.3

Ｄ15

プレミアステージ内神田

－

－

－

－

－

36.2

72.2

100.0

Ｄ16

プレミアステージ
市ヶ谷河田町

－

－

－

－

－

60.9

100.0

97.1

Ｄ17

Ｗａｌｋ赤坂

－

－

－

－

－

100.0

96.6

100.0

Ｄ18

プレミアステージ芝公園

－

－

－

－

－

－

－

6.6

Ｄ19

ＭＥＷ

－

－

－

－

－

－

－

94.6

Ｄ20

芝浦アイランドエアタワー(注４)

－

－

－

－

－

－

－

－

Ｅ１

ビーサイト大崎

－

－

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｅ２

プレミアガーデン本郷

－

－

92.3

85.7

91.8

93.1

100.0

86.9

Ｅ３

プレミアグランデ馬込

－

－

－

－

－

44.2

100.0

96.9

Ｅ４

プレミアノッツェ祐天寺

－

－

－

－

－

－

4.0

56.9

Ｅ５

アクロス湯島

－

－

－

－

－

－

－

97.8

－ 125 －
(125) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

Ｅ６

プレミアステージ駒込

－

－

－

－

－

－

－

－

Ｅ７

プレミアステージ大塚

－

－

－

－

－

－

－

－

Ｅ８

プレミアステージ本所吾妻橋

－

－

－

－

－

－

－

－

レジデンス計

91.2

98.5

87.5

94.7

93.6

89.6

92.7

93.0

合計

94.6

92.1

91.4

95.9

96.6

93.7

94.2

95.1

（単位：％）
平成19年
用途

オ
フ
ィ
ス

番号

平成20年

物件名
４月
末日

10月
末日

11月
末日

12月
末日

１月
末日

２月
末日

３月
末日

４月
末日

Ａ１

ランディック新橋ビル

88.3

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ２

ランディック第2新橋ビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ３

フジビル37

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ４

ＫＮ渋谷３

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ５

高田馬場センタービル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ６

六番町ビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ７

櫻岳ビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ａ８

ＹＳ海岸ビル

－

96.8

96.8

96.8

94.0

95.6

95.6

95.6

Ｂ１

ＩＰＢ御茶ノ水ビル

100.0

80.1

91.5

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｂ２

プレミア東陽町ビル

－

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｂ３

上野ＴＨビル

－

－

－

－

－

－

100.0

100.0

Ｂ４

五反田ＮＴビル(注２)

－

－

－

－

－

－

100.0

100.0

Ｃ１

日総第３ビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｃ２

かながわサイエンスパーク
Ｒ＆Ｄ棟(注３)

96.0

95.7

95.7

97.5

97.5

97.3

97.3

97.6

Ｃ３

ＮＡＲＡ ＢＵＩＬＤＩＮＧ Ⅱ

92.3

100.0

100.0

100.0

－

－

－

－

オフィス計

97.5

98.2

98.6

99.2

98.9

99.0

99.1

99.2

平成19年
用途

レ
ジ
デ
ン
ス

番号

平成20年

物件名
４月
末日

10月
末日

11月
末日

12月
末日

１月
末日

２月
末日

３月
末日

４月
末日

Ｄ１

パークアクシス四谷ステージ

98.4

97.9

97.1

97.1

96.1

94.9

94.4

91.7

Ｄ２

パークアクシス明治神宮前

100.0

96.7

93.0

93.0

93.0

96.2

100.0

100.0

Ｄ３

サンパレス南麻布

93.8

92.7

92.7

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｄ４

キャビンアリーナ赤坂

100.0

84.4

87.0

86.8

90.0

90.0

92.8

100.0

Ｄ５

キャビンアリーナ南青山

97.4

87.0

90.0

95.3

90.0

92.2

92.2

88.6

Ｄ６

ビュロー紀尾井町

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｄ７

ホーマットウッドビル

100.0

96.5

96.5

96.5

100.0

100.0

94.8

97.9

Ｄ８

六本木グリーンテラス

92.6

90.4

94.6

97.6

93.0

92.7

95.9

95.9

Ｄ９

ビーサイト芝公園

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｄ10

プレミアステージ日本橋茅場町

96.0

98.7

96.9

95.5

94.3

93.1

98.1

95.2

Ｄ11

ラング・タワー京橋

95.0

83.0

84.7

86.4

91.5

89.9

91.7

96.6

Ｄ12

プレミアステージ三田慶大前

95.0

98.4

98.4

98.4

98.4

100.0

100.0

94.7

Ｄ13

プレミアロッソ

91.8

97.8

100.0

100.0

100.0

97.0

97.0

92.7

Ｄ14

プレミアブラン代々木公園

80.7

74.5

80.4

79.0

84.4

90.3

92.0

98.6

Ｄ15

プレミアステージ内神田

88.5

100.0

97.2

98.3

98.4

98.2

100.0

100.0

Ｄ16

プレミアステージ市ヶ谷河田町

100.0

96.8

92.0

92.0

88.4

93.5

93.4

87.2

Ｄ17

Ｗａｌｋ赤坂

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｄ18

プレミアステージ芝公園

81.6

93.2

93.2

90.8

88.7

91.0

88.7

91.0

Ｄ19

ＭＥＷ

92.6

100.0

100.0

93.2

100.0

89.8

89.8

89.8

－ 126 －
(126) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（単位：％）
平成19年
用途

番号

平成20年

物件名
４月
末日

10月
末日

11月
末日

12月
末日

１月
末日

２月
末日

３月
末日

４月
末日

Ｄ20

芝浦アイランド エアタワー(注４)

－

－

－

98.0

98.2

97.9

97.6

97.3

Ｅ１

ビーサイト大崎

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

Ｅ２

プレミアガーデン本郷

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

79.5

Ｅ３

プレミアグランデ馬込

90.7

94.0

94.0

97.0

97.0

93.6

100.0

100.0

Ｅ４

プレミアノッツェ祐天寺

90.0

100.0

93.9

94.4

96.6

89.7

96.6

100.0

Ｅ５

アクロス湯島

96.6

98.9

97.1

95.5

94.4

95.5

90.4

87.2

Ｅ６

プレミアステージ駒込

81.2

98.7

100.0

98.7

98.7

97.4

95.5

92.3

Ｅ７

プレミアステージ大塚

－

98.5

95.3

95.4

98.6

100.0

98.6

97.2

Ｅ８

プレミアステージ本所吾妻橋

－

－

－

4.2

6.0

16.9

84.8

90.7

レジデンス計

94.7

95.5

90.3

92.1

92.3

92.5

95.8

95.4

合計

96.1

97.0

94.7

95.5

95.4

95.5

97.5

97.3

（注１）「稼働率」は、「総賃貸面積」÷「総賃貸可能面積」の式によります。本投資法人による取得以前の物件の稼働率情報につきましては、正確な数値の把握が困難であることから開示していません。
（注２）五反田ＮＴビルの「稼働率」の算出においては、本投資法人の建物に係る区分所有権の共有持分割合（共有持分45％）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
（注３）かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟の「稼働率」の算出においては、本投資法人の保有部分（共有持分27％）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。
（注４）芝浦アイランド エアタワーの「稼働率」の算出においては、本投資法人の保有部分（共有持分23％）に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に基づいた数値を記載しています。

－ 127 －
(127) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

カ．主要な不動産の物件に関する情報
本投資法人の保有に係る不動産等資産のうち、当期の不動産賃貸事業収益の合計額の１割以上（総不動産賃貸事業収益の合計の10％以上）を占める物件は、以下のとおりです。
（平成20年４月30日現在）＜物件Ｃ２ かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟＞
テナント総数46

本物件の不動産賃貸事業収益

519百万円

総不動産賃貸事業収益の合計に占

10.6％

める割合
総賃貸可能面積15,074.30㎡

総賃貸面積14,713.29㎡

最近５年間の稼働率の推移（注） 平成20年４月30日

97.6％

平成19年４月30日

96.0％

平成18年４月30日

89.1％

平成17年４月30日

94.0％

平成16年４月30日

88.8％（注）「かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟」における「稼働率」の算出においては、本投資法人の保有部分（共有持分27％）に係る「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」に基づいた数値を記載しています。

－ 128 －
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キ．主要テナントに関する情報
平成20年４月30日時点において、全賃貸面積の10％以上を占めるテナントは該当ありません。
（参考）総賃貸面積における上位10位までのテナント
テナントの名称（平成20年４月30日現在）

業種

物件名称

賃貸面積(㎡)
面積比率（注１)（％)(注３）

住友大阪セメント株式会社

セメントの製造・販売

六番町ビル

6,872.77

4.6

富士ゼロックス株式会社

ゼログラフィー製品及び関連諸製品の製造及び販売

かながわサイエンス
パークＲ＆Ｄ棟

5,763.92(注２）

3.9

株式会社スペースデザイン

不動産業

ビュロー紀尾井町
ビーサイト芝公園
ビーサイト大崎

5,361.25

3.6

富士ゼロックス情報システム
株式会社

システムインテグレーション

ＫＮ渋谷３
かながわサイエンス
パークＲ＆Ｄ棟

4,595.32(注２）

3.1

エバラ食品工業株式会社

調味料食品の製造販売

日総第３ビル

3,605.56

2.4

明治安田生命保険相互会社

生命保険業

プレミア東陽町ビル

2,636.21

1.8

株式会社電通東日本

広告業務全般ランディック
第２新橋ビル2,436.76

1.6

エコラボ株式会社

業務用洗浄剤製造販売

高田馬場
センタービル

1,826.17

1.2

郵船商事株式会社

石油製品全般の販売

ＹＳ海岸ビル

1,774.53

1.2

株式会社イー・ジャパン

インターネット情報処理サービス

上野ＴＨビル

1,687.20

1.1

合計

24.6

（注１）「賃貸面積」には、事務所として賃貸借を行っている面積のみを記載し、倉庫や駐車場として賃貸している面
積を含みません。
（注２）「かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟」の賃貸面積は、各テナントと賃貸借契約を締結している実際の賃貸面積に、本投資法人の持分比率27％を乗じて得た数値を記載しています。
（注３）「面積比率」とは、本投資法人の保有に係る投資対象不動産の総賃貸面積の合計に対する当該テナントへの賃
貸面積の割合をいいます。
（注４）上表では、信託受託者を賃貸人とし、ＰＭ会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しているレジデンス
について、当該ＰＭ会社及びＰＭ会社からの転借人に係る記載は除外しています。この場合のマスターリース
契約とは、マスターリース会社（第三者に転貸することを目的とした建物全体の賃貸借契約を信託受託者との間で締結している賃借人）である当該ＰＭ会社が信託受託者から一括賃借した上で第三者に転貸借を行い、信託受託者が転借人の支払う賃料と同額の賃料を受領する、いわゆる「パススルー方式」の賃貸借契約を意味します。この場合、当該ＰＭ会社は賃料収入に関して保証等を行うものではありません。
なお、本投資法人の保有するレジデンスにつき、信託受託者がマスターリース契約を締結しているＰＭ会社は
以下のとおりです。
ＰＭ会社

マスターリース契約による賃貸面積（㎡）

対レジデンス総賃貸可能面積比率（％）（注１）

対総賃貸可能面積比率（％）（注２）

三井不動産住宅リース株式会社

27,280.44

34.9

17.8

アール・エー・アセット・
マネジメント株式会社

26,650.36

34.1

17.4

株式会社長谷工ライブネット

12,936.73

16.5

8.5

株式会社明豊プロパティーズ

3,893.89

5.0

2.5

株式会社アクロス

2,065.58

2.6

1.4

72,827.00

93.1

47.6

合計

－ 129 －
(129) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（注１）「対レジデンス総賃貸可能面積比率」とは、本投資法人が保有する投資対象不動産のうちレジデンスの総賃貸可能面積（ＹＳ海岸ビルの付置住宅部分1,270.41㎡を含みます。）の合計に対する当該マスター
リース会社への賃貸面積の割合をいいます。
（注２）「対総賃貸可能面積比率」とは、本投資法人が保有する投資対象不動産の総賃貸可能面積の合計に対する当該マスターリース会社への賃貸面積の割合をいいます。

－ 130 －
(130) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

ク．不動産信託受益権の概要（ア）不動産信託受益権の内容
本投資法人が保有する不動産信託受益権の内容は以下のとおりです。
用途

地域

都
心
５
区

オ
フ
ィ
ス

物件
番号

物件名称

信託受託者

信託期間

単独所有・
共有の別
（注１）

Ａ１

ランディック新橋ビル

中央三井信託銀行

1999.４.27～
2012.４.30

単独所有

Ａ２

ランディック第２新橋ビル

中央三井信託銀行

1999.４.27～
2012.４.30

単独所有

Ａ３

フジビル37中央三井信託銀行

2002.９.10～
2012.９.30

単独所有

Ａ４

ＫＮ渋谷３

中央三井信託銀行

2002.７.31～
2012.７.31

単独所有

Ａ５

高田馬場センタービル

中央三井信託銀行

2002.７.31～
2012.７.31

単独所有

Ａ６

六番町ビル

中央三井信託銀行

2004.３.26～
2014.３.31

単独所有

Ａ７

櫻岳ビル

中央三井信託銀行

2005.２.28～
2015.２.28

単独所有

Ａ８

ＹＳ海岸ビル

中央三井信託銀行

2004.12.24～
2017.６.30

単独所有

Ｂ１

ＩＰＢ御茶ノ水ビル

中央三井信託銀行

2000.１.31～
2012.４.30

単独所有

Ｂ２

プレミア東陽町ビル

中央三井信託銀行

2007.５.18～
2017.４.28

単独所有

Ｂ３

上野ＴＨビル

中央三井信託銀行

2004.９.10～
2018.３.27

単独所有

Ｂ４

五反田ＮＴビル

中央三井信託銀行

2004.９.10～
2018.３.27

共有（注２）（45％）

Ｃ１

日総第３ビル

中央三井信託銀行

2000.２.１～
2012.４.30

単独所有

Ｃ２

かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟

中央三井信託銀行

2001.９.27～
2011.９.30

共有（注３）（27％）

Ｄ１

パークアクシス四谷ステージ

中央三井信託銀行

2001.12.10～
2012.４.30

単独所有

Ｄ２

パークアクシス明治神宮前

中央三井信託銀行

2002.３.29～
2012.７.31

単独所有

Ｄ３

サンパレス南麻布

中央三井信託銀行

2002.９.10～
2012.９.30

単独所有

Ｄ４

キャビンアリーナ赤坂

中央三井信託銀行

2003.４.４～
2013.４.30

単独所有

Ｄ５

キャビンアリーナ南青山

中央三井信託銀行

2003.９.１～
2013.８.31

単独所有

Ｄ６

ビュロー紀尾井町

中央三井信託銀行

2003.７.１～
2013.６.30

単独所有

Ｄ７

ホーマットウッドビル

中央三井信託銀行

2003.７.31～
2013.７.31

単独所有

Ｄ８

六本木グリーンテラス

中央三井信託銀行

2003.７.31～
2013.７.31

単独所有

東京
23区

周
辺
都
市
部

－ 131 －(131) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

用途

レ
ジ
デ
ン
ス

地域

都
心
５
区

東
京
23
区

物件
番号

物件名称

信託受託者

信託期間

単独所有・
共有の別
（注１）

Ｄ９

ビーサイト芝公園

中央三井信託銀行

2003.７.24～
2013.７.31

単独所有

Ｄ10

プレミアステージ日本橋茅場町

中央三井信託銀行

2004.３.26～
2014.３.31

単独所有

Ｄ11

ラング・タワー京橋

中央三井信託銀行

2003.12.22～
2013.12.31

単独所有

Ｄ12

プレミアステージ三田慶大前

中央三井信託銀行

2004.11.30～
2014.11.30

単独所有

Ｄ13

プレミアロッソ

中央三井信託銀行

2005.１.14～
2015.１.31

単独所有

Ｄ14

プレミアブラン代々木公園

中央三井信託銀行

2005.７.15～
2015.７.31

単独所有

Ｄ15

プレミアステージ内神田

中央三井信託銀行

2005.９.20～
2015.９.30

単独所有

Ｄ16

プレミアステージ市ヶ谷河田町

中央三井信託銀行

2005.７.21～
2015.７.31

単独所有

Ｄ17

Ｗａｌｋ赤坂中央三井信託銀行

2004.12.15～
2014.12.31

単独所有

Ｄ18

プレミアステージ芝公園

中央三井信託銀行

2006.10.13～
2016.10.31

単独所有

Ｄ19

ＭＥＷ

中央三井信託銀行

2005.９.15～
2016.７.31

単独所有

Ｄ20

芝浦アイランド

住友信託銀行

2007.６.28～
2017.６.27

Ｅ１

ビーサイト大崎

中央三井信託銀行

2003.７.24～
2013.７.31

単独所有

Ｅ２

プレミアガーデン本郷

中央三井信託銀行

2004.４.１～
2014.３.31

単独所有

Ｅ３

プレミアグランデ馬込

中央三井信託銀行

2005.２.28～
2015.２.28

単独所有

Ｅ４

プレミアノッツェ祐天寺

中央三井信託銀行

2006.３.28～
2016.３.31

単独所有

Ｅ５

アクロス湯島三菱UFJ信託銀行

2005.２.28～
2015.２.28

単独所有

Ｅ６

プレミアステージ駒込

中央三井信託銀行

2007.２.９～
2017.２.28

単独所有

Ｅ７

プレミアステージ大塚

中央三井信託銀行

2007.６.18～
2017.６.30

単独所有

Ｅ８

プレミアステージ本所吾妻橋

中央三井信託銀行

2007.11.30～
2017.11.30

単独所有

エアタワー

共有（23％）（注４）（注１）「単独所有・共有の別」欄は、本投資法人の実質的な保有状況を記載したものです。
（注２）本投資法人は、五反田ＮＴビルの土地（所有権及び借地権）並びに建物（区分所有権の共有（持分割合45％））を信託財産とする信託受益権を保有しています。上記表中の共有持分割合は、信託財産を構成する建物に係る共有持分権の割合を記載しており、信託受益権は単独所有です。
（注３）かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟は、かながわサイエンスパーク内に存在する一棟の建物（敷地に対する共有持分割合100万分の683,672）です。本投資法人は、かながわサイエンスパークＲ＆Ｄ棟の共有持分（共有持分割合27％）を信託財産とする信託受益権を保有しています。上記表中の共有持分割合は、信託財産を構成す
る共有持分権の割合を記載しており、信託受益権は単独所有です。
（注４）本投資法人は、芝浦アイランド エアタワーの土地（借地権の準共有（持分割合23％）並びに建物（所有権の共有（持分割合23％））を信託財産とする信託受益権を保有しています。上記表中の共有持分割合は、信託財産を構成する共有持分権の割合を記載しており、信託受益権は単独所有です。
－ 132 －(132) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（イ）不動産信託受益権の概要
不動産信託受益権は、いずれも前記「（ア）不動産信託受益権の内容」の表に記載の信託期間の開始日における不動産の所有者（以下「当初委託者」といいます。）が、当該不動産につき信託受託者との間で信託契約を締結して設定した不動産管理処分信託の受益権です。
当該信託受益権の受益者の権利義務の内容は、関連する信託契約並びに旧信託法、新信託法
及び民法等の適用ある法令により定められています。当該信託受益権に係る信託契約は、当初委託者と信託受託者等との間の交渉を経て締結されたものであるため、その内容は必ずしも一様ではありませんが、大要、次の特徴を有しています。なお、以下の特徴は当該信託受益権に係る信託契約の全てにあてはまるものではなく、信託不動産が共有物件又は区分所有物件である場合そのほかの特殊事情により以下と異なる内容を規定している場合もあります。
また、今後本投資法人が取得する信託受益権に係る信託契約には以下の特徴があてはまらない可能性があることにもご留意ください。
Ａ．所有権の帰属、受益権の権利内容
信託不動産の所有権は信託受託者に帰属し、不動産登記簿上も信託受託者が所有者として表示されます。受益者は、信託財産に対する給付請求権（元本に係る受益権及び収益に係る受益権）を有するほか、信託事務の処理に関する信託受託者に対する一定の指図権や信託事務の処理につき信託受託者に説明を求める権利（旧信託法第40条第２項、新信託法
第36条、第38条第１項、第６項）、信託財産への不法な強制執行等に対する異議を主張する権利（旧信託法第16条第２項、新信託法第23条第５項、第６項）、信託受託者の信託違反処分に対する取消権（旧信託法第31条、新信託法第27条第１項、第２項）等、信託受託者及び信託不動産に対する一定の権利を有しています。
Ｂ．信託期間
上記の信託受益権に係る信託期間は信託契約中に個別に定められています。当該信託受益権の信託期間の満了日は前記「（ア）不動産信託受益権の内容」に記載のとおりです。
なお、信託期間は信託受託者及びその時点での受益者による協議のうえ、延長されることがあります。
Ｃ．信託不動産の管理及び運用
信託財産は、信託契約に定められる信託期間中に、信託契約の規定に従って、信託受託者により管理、運用及び処分され、上記の信託受益権に係る収益の配当及び元本の交付が行われます。信託受託者による信託不動産の管理及び運用の方法は、大要以下のとおりです。
ａ．信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産のうち建物部分の全部又は一部を第三者（信託の当初委託者である場合も含まれます。）に賃貸して運用します。
ｂ．信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産について、一定の損害保険（原則として地震保険を除きます。）を付保します。
ｃ．信託受託者は、上記の他、信託不動産の価値及び機能を維持するために受益者の指図により信託不動産の管理・運用を行います。また、受益者からの指図がない場合であっても信託受託者が自己の判断により信託不動産の管理・運用を行うことができる
場合があります。
ｄ．信託受託者は、プロパティ・マネジメント業務受託者との間でプロパティ・マネジメ
ント契約（不動産の管理運営契約）を締結し、信託不動産に係る運用及び管理業務を委託します。
ｅ．信託受託者は、受益者から指図を受けた場合であっても、（ⅰ）信託目的の遂行上著
しく不合理であると認めた場合、（ⅱ）法令、通達若しくはそれらの解釈に明らかに－ 133 －
(133) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

抵触すると認めた場合又は（ⅲ）係る指図に基づく管理・運用・処分若しくはその他の管理・運営が客観的に不可能若しくは著しく困難であると認めた場合には、その指図に従わないことができます。
ｆ．受益者が指図を行うことが信託契約上予定されているにもかかわらず指図がない場合には、信託受託者に故意又は過失がある場合を除き、信託受託者は、信託受託者が受益者に指図を促したにもかかわらず、相当期間内に指図が行われなかったことにより信託財産に損害等が生じた場合、その責任を負いません。また、信託受託者が受益者に催告したにもかかわらず受益者が合理的期間内に指図を行わない場合は、信託受託者は受益者に対する事前の書面による通知を行ったうえで、善管注意義務及び忠実義務を負担する信託受託者として合理的であると判断したところに従って行動することができることとされている場合があります。
ｇ．信託受託者は、信託不動産について修繕・保守・改良等が必要な場合には、受益者の指図が特にない場合であっても、第三者に対して損害を与えるおそれがある場合等（所有者としての損害賠償責任の発生を未然に防ぐ場合等）において、信託受託者の判断により信託不動産の修繕・保守・改良等を行うことができます。
Ｄ．信託不動産の処分
信託受託者は、受益者の指図に従い、信託契約に定める売却要領に従った売却活動を行います。一般に売却活動の方法は、（ⅰ）入札業務受託業者による入札形式による売却活動、（ⅱ）複数の一般媒介業務受託業者による一般媒介売却活動及び（ⅲ）専任媒介業務
受託業者による専任媒介売却活動のいずれかの方法のうち受益者が指定する方法によるものとされています。また、信託受託者に売却活動を一任できることとされている場合もあります。なお、売却に際して、買受人を宅地建物取引業者に限定し、信託受託者が買受人に対して瑕疵担保責任を負わない旨の特約を付すること等を条件としている場合があります。
Ｅ．信託に関する費用
上記信託受益権に係る信託に関する主な費用は大要以下のとおりです。
ａ．信託財産に関する公租公課、営繕費用、管理費用、管理委託手数料、損害保険料、テ
ナント募集に伴う募集費用、テナント仲介手数料、信託財産である土地の収用又はこれに類する手続に関する費用及びその他信託事務の処理に必要な費用
ｂ．信託不動産の賃貸借に伴う敷金・保証金返還債権・債務並びにその他の債権・債務の回収又は履行に関する費用
ｃ．賃貸借契約に基づき支払義務のある賃料並びに共益費・付帯収益、駐車料・施設利用料及び敷金運用益相当額等その他の債務
ｄ．信託事務の処理にあたり、信託受託者が受けた損害等の補填及び復旧に要する費用並
びに信託受託者が第三者に対し支払義務を負うことになった損害賠償金等
ｅ．プロパティ・マネジメント契約及び建物管理請負契約に関する請負代金及び業務委託
手数料等、これらの契約に関する費用
ｆ．不動産鑑定報酬、建物調査・診断費用及び信託不動産売却に関する費用
ｇ．信託報酬
ｈ．訴訟関連費用
ｉ．信託契約の変更に関する費用
ｊ．信託不動産が受益者に交付される場合に信託不動産上に設定されることがある抵当権の設定及び登記費用ｋ．その他これらに準ずる費用－ 134 －
(134) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

信託費用、信託不動産の修繕、保存又は改良に必要な資金、敷金及び保証金等の債務の元本返済等の支出は、信託財産から支弁されますが、信託財産から支弁できない場
合には、信託受託者は受益者に対して請求できます。また、一定の場合（信託受託者の要請にもかかわらず受益者が金銭を追加信託しない場合等）において、信託受託者
は、信託不動産の全部又は一部を売却して、信託費用又は信託のための立替金に充当することができます。
Ｆ．計算期間及び利益の分配
上記信託受益権に係る信託の計算期間は、いずれも３ヶ月間です（但し、信託設定日を含む当初の計算期間と信託が終了する場合の最終の計算期間については異なります。）。
信託が終了する場合には、その直前の計算期間末日の翌日から当該信託終了日までを計算
期間とします。信託受託者は、受益者に対し、各計算期間に対応する信託収益から信託費用、積立金、保険料及び修繕費、信託報酬等を差し引いた残金を交付します。但し、信託受託者は、一定の金額を信託勘定内に留保できる場合があります。
Ｇ．信託の終了と信託財産の交付
信託は、各信託契約に定める信託期間の満了若しくは解除権の行使、又は信託不動産の全部の処分が完了し、売却代金全額を受領した場合に終了します。信託受託者は、信託期間の満了により信託契約が終了した場合、信託財産を現状有姿のまま受益者に交付します。
また、信託財産に属する金銭（信託不動産の全部を処分した場合における売却代金を含みます。）から信託費用等を控除して受益者に交付します。
Ｈ．信託受益権の譲渡制限
受益者は、信託受託者の事前の承諾を得た場合を除き、信託受益権を譲渡、質入れ、担保供与その他の方法により処分することができません。
Ｉ．信託報酬
信託不動産を処分する際には別途処分報酬を信託受託者に支払いますが、処分報酬の額
は、当該処分に対する信託受託者の関与度、処分価格等により決定します。

－ 135 －
(135) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101020-02_第一部04_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人の保有する不動産信託受益権については、前記「② 投資不動産物件」をご参照ください。その他、該当事項はありません。

－ 136 －
(136) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101030_第一部05_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
本投資法人の第６期から第11期までの各計算期間期末の総資産額、純資産額及び１口当たりの純資産額は以下のとおりです（注）。なお、総資産額、純資産額及び１口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。
年月日

総資産額(千円)

純資産総額(千円)

１口当たり純資産額(円)

平成17年10月31日

98,215,497（96,733,637）

52,916,800（51,434,941）

521,861（507,247）

平成18年４月30日

99,783,886（98,332,751）

52,886,020（51,434,885）

521,558（507,247）

平成18年10月31日

104,878,555（103,348,835）

52,964,589（51,434,869）

522,333（507,247）

平成19年４月30日

107,017,911（105,363,266）

53,089,538（51,434,893）

523,565（507,247）

平成19年10月31日

117,374,309（115,568,375）

53,240,839（51,434,905）

525,057（507,247）

平成20年４月30日

138,160,716（134,417,919）

72,688,121（68,945,323）

553,182（524,698）（注）各計算期間末に分配を行った後の分配落の額を括弧内に記載しています。

また、本投資証券は、東京証券取引所に平成14年９月10日以降上場されており、同所における近時の市場相場は以下のとおりです。
月別

最高(円)

最低(円)

平成19年７月

1,160,000

840,000

平成19年８月

934,000

731,000

平成19年９月

831,000

728,000

平成19年10月

856,000

710,000

平成19年11月

770,000

585,000

平成19年12月

693,000

617,000

平成20年１月

678,000

613,000

平成20年２月

653,000

611,000

平成20年３月

621,000

505,000

平成20年４月

649,000

557,000

平成20年５月

585,000

513,000

平成20年６月

533,000

486,000－ 137 －
(137) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101030_第一部05_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

本投資証券の第６期から第11期までの各計算期間の東京証券取引所における市場相場は以下のとおりです。
期別

最高(円)

最低(円)

第６期

732,000

671,000

第７期

748,000

671,000

第８期

716,000

619,000

第９期

1,050,000

682,000

第10期

1,190,000

710,000

第11期

770,000

505,000②【分配の推移】
本投資証券の第６期から第11期までの各計算期間の分配総額及び１口当たり分配金は以下のとおりです。
分配総額
(千円）

計算期間

投資口１口当たり
分配金の額(円)第６期

平成17年５月１日～平成17年10月31日

1,481,859

14,614

第７期

平成17年11月１日～平成18年４月30日

1,451,135

14,311

第８期

平成18年５月１日～平成18年10月31日

1,529,720

15,086

第９期

平成18年11月１日～平成19年４月30日

1,654,645

16,318

第10期

平成19年５月１日～平成19年10月31日

1,805,934

17,810

第11期

平成19年11月１日～平成20年４月30日

3,742,797

28,484③【自己資本利益率（収益率）の推移】
本投資証券の第６期から第11期までの各計算期間末日の自己資本利益率（自己資本当期純利益率）は以下のとおりです。
自己資本利益率（注）

計算期間（年換算値）

第６期

平成17年５月１日～平成17年10月31日

3.3％

6.4％

第７期

平成17年11月１日～平成18年４月30日

2.7％

5.5％

第８期

平成18年５月１日～平成18年10月31日

2.9％

5.7％

第９期

平成18年11月１日～平成19年４月30日

3.1％

6.3％

第10期

平成19年５月１日～平成19年10月31日

3.4％

6.7％

第11期

平成19年11月１日～平成20年４月30日

5.9％

11.9％

（注）自己資本利益率＝当期純利益金額／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２×100－ 138 －
(138) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0101030_第一部05_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成14年４月22日

設立企画人（プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社）による投信法第69条に基づく設立に係る届出

平成14年５月２日

投信法第166条に基づく設立の登記

平成14年５月２日

本投資法人の設立

平成14年５月16日

投信法第188条に基づく登録の申請

平成14年６月11日

投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号関東財務局長 第18号）

平成14年９月10日

東京証券取引所不動産投資信託証券市場に本投資法人の投資口を表象する投資証券を上場

２【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

氏名

執行役員

松澤 宏

監督役員

飯沼 春樹

監督役員

玉澤 健兒

主要略歴
昭和41年４月 三井信託銀行株式会社（現中央三井信託銀行株式会社）入社
昭和63年５月 同行 横須賀支店長
平成１年12月 同行 梅田支店長
平成３年５月 同行 投資顧問部長
平成５年１月 同行 年金運用部長
平成７年６月 日本国土開発株式会社 常務取締役
平成11年７月 中央三井アセットマネジメント株式会社 常務取締役
平成13年９月 同社 代表取締役社長
平成15年６月 同社 代表取締役退任
平成16年５月 本投資法人 執行役員就任（現職）
昭和51年４月 弁護士登録
昭和53年４月 飯沼総合法律事務所開設（現職）
平成12年４月 税理士登録
平成14年５月 本投資法人 監督役員就任（現職）
昭和48年４月 東京国税局入局
昭和59年８月 公認会計士登録
監査法人サンワ東京丸の内事務所（現監査法人トーマツ）
平成２年６月 勝島敏明税理士事務所
平成13年８月 税理士登録
平成13年９月 玉澤健兒税理士事務所開設（現職）
平成14年５月 本投資法人 監督役員就任（現職）
平成18年２月 有限会社ファミリーオフィス・パー
トナーズ取締役就任（現職）－ 139 －
(139) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0201010_第二部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

所有投資口数０口

０口

０口

３【その他】①

役員の変更
ア．執行役員及び監督役員の任期は就任後２年です。但し、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一となります（規約第21条第３項）。
イ．執行役員及び監督役員は投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条第１項、規約第21条第２項）。
ウ．執行役員及び監督役員は投資主総会の決議によって解任することができます（投信法第104条第１項、第106条）。執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若し
くは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６ヶ月前より引続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項第２号）。

②

規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項
ア．規約の変更
本投資法人の規約を変更するためには投資主総会の特別決議が必要です（投信法第140条、第93条の２第２項）。
イ．事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項
事業譲渡若しくは事業譲受、又は出資の状況その他の重要事項の変更については、投信法及び規約に定めるところに従い、投資主総会、役員会又は執行役員が決定します。なお、本書の日付現在、該当する事項はありません。

③

訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実訴訟事件その他の類似事項で、本投資法人に重要な影響を与えている事実又は与えると予想される事実はありません。

－ 140 －
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第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第５条）。
本投資証券は東京証券取引所に上場されていますので、本投資証券は東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、金融商品取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

－ 141 －
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第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】①

基準価額
本投資法人の投資口１口当たりの純資産額（以下「基準価額」といいます。）は、本投資法人の資産総額から、負債総額を控除した金額（以下「純資産総額」といいます。）を、その時点における本投資法人の発行済投資口総数で除して算出します。基準価額は、後記「（４） 計算期間」に記載の計算期間の末日（以下「決算日」といいます。）ごとに算出し、決算日後に作成される計算書類に記載され、投資主に提供されるほか、金商法に基づいて決算日後３か月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。また、基準価額は社団法人投資信託協会の規則に従って、公表されます。

②

純資産総額
純資産総額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて次のとおりとするほか（規約別紙「資産評価の方法及び基準」Ⅲ．参照）、投信法、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（但し、第７期以前の各計
算期間については、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」に従います。）及び社団法人投資信託協会の定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従います。なお、運用資産の評価に当たっては、投資主のために慎重かつ忠実にかかる業務を行い、また、評価の信頼性の確保に努めるものとします（規約別紙「資産評価の方法及び基準」Ⅰ．(2）及び（4）参照）。また、運用資産の評価に当たっては、継続性を原則とします（規約別紙「資産評価の方法及び基準」Ⅰ．(3）参照）。

③

資産評価の方法及び基準
本投資法人の資産評価の方法及び基準は、次のとおり運用資産の種類毎に定めます（規約別紙「資産評価の方法及び基準」Ⅲ．参照）。
ア．不動産等（ア）不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分について定額法により算定しますが、正当な事由により定額法による算定が適当でなくなった場合で、かつ、投資主保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができるものとします。
（イ）不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（包括信託を含みます。）
信託財産が前記(ア）に掲げる資産の場合は前記(ア）に定める評価を行い、金融資産の場
合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行ったうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額をもって評価しま
す。
（ウ）不動産、土地の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
信託財産の構成資産が前記(ア）に掲げる資産の場合は前記(ア）に定める評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行ったうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額をもって評価します。
（エ）不動産に関する匿名組合出資持分－ 142 －(142) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0201010_第二部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

匿名組合出資持分の構成資産が前記(ア）乃至(ウ）に掲げる資産の場合は、それぞれに定める評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行ったうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した額をもって評価します。
イ．有価証券（ア）金融商品取引所に上場されている有価証券
金融商品取引所が開設する取引所金融商品市場又は外国金融商品市場における最終価格に基づき算出した価格により評価します。但し、最終価格がなければ気配値（公表された売り
気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値）に基づき算出した価格をもって評価します。
（イ）上記以外の有価証券
当該有価証券の市場価格（金商法に定める第一種金融商品取引業を行う者のブローカーにより提示される価格（気配値を含みます。）又は取引所金融商品市場における取引価格に準じ随時売買換金等を行うことができる取引システムで成立する価格をいいます。以下同じ。）がある場合には市場価格に基づく価額をもって評価します。また、市場価格がない場
合には、これに準ずるものとして合理的な方法により算出された価額をもって評価します。
但し、優先出資証券、コマーシャル・ペーパー、貸付信託の受益証券、外国貸付債権信託受益証券等、外国の者が発行する譲渡性預金証書、信託の受益権及び外国の者に対する権利で信託の受益権の権利の性質を有するものについては、市場価格及び合理的な方法により算出された価格がない場合には、取得価額にて評価できるものとします。
ウ．金銭債権取得価額から、貸倒引当金を控除した価額をもって評価します。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得価額と債権価額の差額の性格が金利の調整と認識される場合には、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価額をもって評価します。
エ．金融デリバティブ取引に係る権利（ア）取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
当該取引所の最終価額に基づき算出した価額をもって評価します。但し、最終価額がなけ
れば気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値）に基づき算出した価額をもって評価します。
（イ）取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額をもって評価します。な
お、公正な評価額を算定することが極めて困難な場合には取得価額で評価できるものとします。
オ．その他
上記に定めがない場合については、社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥当と認められる会計基準により付されるべき評価額をもって評価します。
④

資産運用報告等に記載する目的で貸借対照表価額と異なる価額を記載する場合には、前記③ ア．
(ア）の「取得価額から減価償却累計額を控除した価額」を「原則的に不動産鑑定士による鑑定
評価に基づいて算定した価額」と読み替えて適用します。

⑤

算定方法の継続適用は、原則として運用資産の種類毎に以下のとおりとします。

－ 143 －
(143) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0201010_第二部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

前記③及び④に定める評価方法については、継続性の原則に則り変更は行わないものとします。
但し、正当な事由により採用した方法による評価が適当ではなくなった場合であり、かつ、投資主保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の評価方法に変更できるものとします。
評価方法を変更した場合には、直後に投資主に交付する資産運用報告に次の事項を記載します。
ア．当該評価方法の変更の事実及び変更日
イ．変更前に採用していた評価方法と変更後の評価方法の具体的内容
ウ．期末における変更前に採用していた評価方法による評価額と変更後の評価方法による評価額
エ．具体的な変更理由
オ．その他、投資主保護上必要な事項（２）【保管】①

投資主は金融商品取引業者（証券会社等）との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託することができます。保護預りの場合、本投資証券は混蔵保管され、投資主に対しては預り証が交付されます（保護預り証券について預り証を省略し、取引の都度、その時点で残高が記載された「取引明細書」を交付する方法によることも可能です。）。

②

投資主から本投資証券の保管の委託を受けた金融商品取引業者（証券会社等）は、当該投資主の承諾を得て、また、当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を株式会社証券保管振替機構（以下「機構」といいます。）に預託することができます。この場合、機構はこれらの預託された本投資証券について分別管理せず混蔵保管によって集中管理します。機構は、これらの預託された本投資証券について預託後相当の時期に機構名義への名義
書換えの請求を本投資法人に対して行います。機構に本投資証券を預託した投資主は本投資証券の保管の委託をした金融商品取引業者（証券会社等）に申し出ることにより、機構に預託した本投資証券の券面の交付及び返還を受けることができます。

③

投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わない場
合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することとなります。

④

本投資法人は、本投資法人債（ここでは短期投資法人債を含みません。）につき、社債等の振替に関する法律に基づく一般債振替制度において、振替債として機構が取り扱うことに同意しています。したがって、本投資法人債の権利移転は機構及び一般債振替制度に参加する登録金融機
関（銀行等）・金融商品取引業者（証券会社等）の口座管理機関が管理する振替口座簿の記録によりなされており、券面の発行はなされません。

（３）【存続期間】
本投資法人の規約に存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の計算期間は、毎年５月１日から10月末日までと11月１日から翌年４月末日までの各６ヶ月間といたします（規約第12条）。
（５）【その他】①

増減資に関する制限、解散又は償還条件等
ア．増減資に関する制限－ 144 －
(144) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0201010_第二部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（ア）募集投資口の発行
本投資法人は、既発行の投資口を含み、200万口を上限として、役員会の承認を得たうえ
で募集投資口の発行を行うことができます（規約第６条第１項及び第３項）。但し、後記「② 規約の変更等」に記載の方法によって、規約を変更することにより募集投資口の口数の上限が変更されることがあります。
なお、租税特別措置法第67条の15第１項第１号ハ（投資法人の課税の特例）に規定される要件を満たすため、本投資法人が発行する投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は100分の50を超えるものとします（規約第６条第２項）。
（イ）最低純資産額の変更
本投資法人は、5,000万円を最低限度の純資産額（以下「最低純資産額」といいます。）
として保持します（規約第８条）。今後、最低純資産額を増加又は減少させる可能性がありますが、最低純資産額を減少させることを内容とする規約の変更を行う場合には、後記「②
規約の変更等」に記載の方法によるほか、投資法人の債権者に対する異議申述手続きを行う必要があります（投信法第142条、会社法第828条第２項第５号）。なお、5,000万円を下回
る最低純資産額を定めることはできません（投信法第67条第４項）。
イ．解散事由本投資法人は、投信法に従い、下記に掲げる事由が発生した場合には解散します（投信法第143条）。
（ⅰ）規約で定めた存続期間の満了又は解散事由の発生（ⅱ）投資主総会の決議（ⅲ）合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限る。）（ⅳ）破産手続き開始の決定（ⅴ）解散を命ずる裁判（ⅵ）投信法第187条の登録の取消し
なお、本投資法人の規約には、存続期間及び解散事由に関する定めは規定されておりません。
②

規約の変更等ア．規約の変更（ア）規約変更の手続き
規約を変更するには、発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席者の議決権の３分の２以上により、規約の変更に関する議案が可決される必要があります。但し、議決権の代理行使及び書面による議決権行使が認められていること並びに投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなされる場合があることにつき後記「３ 投資主・投資法人債権者の権利（1）投資主の権利」をご参照ください。
（イ）規約を変更した場合における開示方法
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の上場規程に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は配当の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金商法に基づいて遅滞なく提出する
臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金商法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行われます（規約第４条）。

－ 145 －
(145) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0201010_第二部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

イ．関係法人との契約の更改等
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約及び変更等に関する規定は以下のとおりです。
（ア）プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社（資産運用会社）との間の資産運用委託契約
Ａ．契約の有効期間は、当初、本投資法人の登録完了日から２年間としました。但し、期間満了３ヶ月前までに双方いずれからも文書による別段の申し出がないときは、契約は従前と同一の条件にて、さらに２年間延長され、以後も同様です。
Ｂ．契約を解約する場合は、双方いずれか一方から相手方に対し、その３ケ月前までに文書により通知します。この場合、双方が解約について合意し、本投資法人の投資主総会の承認（又は投信法第205条第２項但書による内閣総理大臣の許可）が得られた場合に限り、契約を解約することができるものとします。
Ｃ．上記にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が、次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により本契約を解約することができるものとします。
（ⅰ）本資産運用会社が、職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき。
（ⅱ）上記（ⅰ）に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由があるとき。
Ｄ．本投資法人は、本資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、契約を解約しなければなりません。
（ⅰ）金商法で定める金融商品取引業者でなくなったとき。
（ⅱ）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき。
（ⅲ）解散したとき。
（ⅳ）宅地建物取引業法第50条の２に基づく認可を取り消されたときＥ．契約の内容は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意並びに法令に従ってのみ変更することができます。
Ｆ．資産運用委託契約が解約され、本資産運用会社の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
（イ）プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社（一般事務受託者）との間の一般事務委託契約（機関の運営に関する事務）
Ａ．現行契約の有効期間は、平成21年８月末日までです。但し、期間満了３ヶ月前までに双方又はいずれか一方から文書による別段の申し出がないときは、契約は従前と同一の条
件にて期間満了の日の翌日より２年間延長するものとし、その後も同様とします。
Ｂ．契約は、双方又はいずれか一方から相手方に対し、解約日の３ヶ月前までに文書により通知することによって解約することができます。但し、一般事務受託者が解約する場合
は、本投資法人が法令に基づき委託事務の委託を義務付けられていることを鑑み、本投資法人が当該一般事務受託者以外の者との間で一般事務の委託に関する契約を締結できるまで、解約日から更に90日間効力を有するものとします。なお、90日間経過後、本投資法人がその期間内に後任の一般事務受託者との一般事務委託契約に向けて真摯な努力をしていないと一般事務受託者が合理的に判断した場合には、一般事務受託者は書面による通知のうえ委託契約を失効させることができます。
Ｃ．本投資法人及び一般事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する書面による通知により、直ちに契約を解約することができます。
（ⅰ）契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められ－ 146 －
(146) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0201010_第二部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

た場合。
（ⅱ）破産手続き開始、民事再生手続き開始、会社更生手続き開始若しくは特別清算開始の申立てがなされたとき若しくはこれと類似の倒産手続きの申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき。
Ｄ．前記Ｂ．及びＣ．の通知は、契約の相手方の登記簿上の本店所在地又は相手方が他方当事者に届け出た住所に宛てて発信したときは、これが到達しない場合も通常到達すべき日に到達したものとみなします。
Ｅ．契約の内容は、本投資法人及び一般事務受託者の書面による合意並びに法令に従って変更することができます。
Ｆ．一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
（ウ）中央三井信託銀行株式会社（投資主名簿等管理人）との間の名義書換事務委託契約
Ａ．現行契約の有効期間は、平成22年４月末日までです。但し、期間満了の６ヶ月前までにいずれか一方から文書による申し出がなされなかったときは、契約は従前と同一の条件
にて期間満了の翌日より２年間延長するものとし、その後も同様とします。
Ｂ．契約は、次に掲げる事由によって終了するものとします。
（ⅰ）当事者間の文書による解約の合意。この場合には、契約は当事者間の合意によって定めるときに終了します。
（ⅱ）当事者のいずれか一方において破産、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しく
は特別清算開始の申立てがあったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じた場合において、他方当事者が文書による解約の通知を行ったとき。この場合には、契約はその通知において指定する日に終了します。
（ⅲ）当事者のいずれか一方が契約に違反し、かつ引き続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められる場合において、他方当事者が文書による解約の通知を行ったとき。
この場合には、契約はその通知到達の日から２週間経過後に終了します。
（ⅳ）上記（ⅱ）及び（ⅲ）の通知は、契約の相手方の登記簿上の本店所在地又は相手方が他方当事者に届け出た住所に宛てて発信したときは、これが到達しない場合も通常到達すべき日に到達したものとみなします。
（ⅴ）本投資法人及び投資主名簿等管理人は、契約終了後において契約に基づく残存債権を相互に請求することができます。また、契約終了後は、残存債権をいつでも請求できるものとし、請求を受けた場合は、直ちに支払うものとします。
Ｃ．契約の内容は、本投資法人及び投資主名簿等管理人の書面による合意に従ってのみ変更
することができ、その他契約に定めのない事項については、すべて協議のうえこれを定めます。
Ｄ．名義書換事務委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、名義書換事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
（エ）中央三井信託銀行株式会社（一般事務受託者）との間の一般事務委託契約（計算、会計帳簿等の作成、納税に関する事務）
Ａ．現行契約の有効期間は、平成22年４月末日までです。但し、期間満了３ヶ月前までに双方又はいずれか一方から文書による別段の申し出がないときは、契約は従前と同一の条－ 147 －(147) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0201010_第二部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

件にて期間満了の日の翌日より２年間延長するものとし、その後も同様とします。
Ｂ．契約は、双方又はいずれか一方から相手方に対し、解約日の３ヶ月前までに文書により通知することによって解約することができます。但し、一般事務受託者が解約する場合
は、本投資法人が法令に基づき委託事務の委託を義務付けられていることを鑑み、本投資法人が当該一般事務受託者以外の者との間で一般事務の委託に関する契約を締結できるまで、解約日から更に90日間効力を有するものとします。なお、90日間経過後、本投資法人がその期間内に後任の一般事務受託者との一般事務委託契約に向けて真摯な努力をしていないと一般事務受託者が合理的に判断した場合には、一般事務受託者は書面による通知のうえ委託契約を失効させることができます。
Ｃ．本投資法人及び一般事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する書面による通知により、直ちに契約を解約することができます。
（ⅰ）契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合。
（ⅱ）破産手続き開始、民事再生手続き開始、会社更生手続き開始若しくは特別清算開始の申立てがなされたとき若しくはこれと類似の倒産手続きの申立てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき。
Ｄ．前記Ｂ．及びＣ．の通知は、契約の相手方の登記簿上の本店所在地又は相手方が他方当事者に届け出た住所に宛てて発信したときは、これが到達しない場合も通常到達すべき日に到達したものとみなします。
Ｅ．契約の内容は、本投資法人及び一般事務受託者の書面による合意並びに法令に従って変更することができます。
Ｆ．一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に変更内容が届け出られます（投信法第191条）。
（オ）中央三井信託銀行株式会社（資産保管会社）との間の資産保管委託契約
Ａ．現行契約の有効期間は、平成22年４月末日までです。但し、この期間満了の３ヶ月前までに双方いずれからも文書による別段の申し出がなされなかったときは、従前と同一の条件にてさらに２年間延長するものとし、その後も同様とします。
Ｂ．契約は、双方で合意した場合、又は双方いずれか一方から相手方に対し、その３ヶ月前までに書面により通知することによって解約することができます。但し、契約は本投資法人が資産保管会社以外の委託業務を受託する者（以下「後任保管会社」といいます。）との間で資産保管業務委託契約を締結するまで又は解約日から90日間が経過するまでのいずれか早い方の間、引き続き効力を有するものとします。なお、90日間経過後、本投資法人がその期間内に後任保管会社との資産保管業務委託契約に向けて真摯な努力をしていないと資産保管会社が合理的に判断した場合には、資産保管会社は書面による通知のうえ委託契約を失効させることができます。
Ｃ．本投資法人及び資産保管会社は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場合、当該相手方に対する催告なくして、書面による通知のみにより、直ちに契約を解約することができます。
（ⅰ）契約の各条項に違背し、かつ引き続き契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認められた場合。
（ⅱ）破産手続き開始、民事再生手続き開始、会社更生手続き開始若しくは特別清算開始の申立てがなされたとき若しくはこれと類似の倒産手続きの申立てがなされたとき又－ 148 －
(148) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0201010_第二部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

は手形交換所の取引停止処分が生じたとき。
（ⅲ）資産保管会社が投信法第208条第２項各号のいずれにも該当しないこととなった場合。
Ｄ．契約の内容が法令その他当事者の一方若しくは双方の事情によりその履行に支障をきた
すに至ったとき又はそのおそれのあるときは、本投資法人及び資産保管会社は、協議のうえ、これを変更することができます。変更に当たっては関係法令及び本投資法人の規約との整合性及び準則性を遵守するものとし、書面（本投資法人については役員会での承認があったことを示す書類を含みます。）をもって行うものとします。
Ｅ．資産保管委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局長に資産保管会社の変更が届け出られます（投信法第191条）。
（カ）第１回無担保投資法人債の元利金支払事務に係る一般事務受託者（中央三井信託銀行株式
会社及び日興シティグループ証券株式会社）との間の元利金支払事務取扱契約
Ａ．契約の有効期間の定めはありません。
Ｂ．契約期間中の解約の定めはありません。
Ｃ．契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど契約当事者は相互にこれに関する協定をすることとしています。
（キ）第２回無担保投資法人債の元利金支払事務に係る一般事務受託者（中央三井信託銀行株式
会社、日興シティグループ証券株式会社及び大和証券エスエムビーシー株式会社）との間の元利金支払事務取扱契約
Ａ．契約の有効期間の定めはありません。
Ｂ．契約期間中の解約の定めはありません。
Ｃ．契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど契約当事者は相互にこれに関する協定をすることとしています。
（ク）第１回無担保投資法人債及び第２回無担保投資法人債それぞれの発行事務及び期中事務に係る一般事務受託者（中央三井信託銀行株式会社）との間の財務代理契約
Ａ．契約の有効期間の定めはありません。
Ｂ．契約期間中の解約の定めはありません。
Ｃ．契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど契約当事者は相互に誠実に協議のうえこれに関する協定をすることとしています。

－ 149 －
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２【利害関係人との取引制限】(1）資産運用会社は、法令の定めるところにより、取引について一定の制限が課せられています。か
かる制限の中でも、資産運用会社の利害関係人等との取引に関する制限として以下のものが含まれます。
①

資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引
業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます（金商法第42条の２第１号）。

②

自己又は第三者の利益を得るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第２号）。

③

資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます（金商法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第１号）。

④

他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（金商法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第４号）。

⑤

第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第３号並びに金商法第44条の３第１項第３号）。

⑥

有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第５号）。

⑦

以下に掲げる者が有価証券の引受け等を行っている場合において、当該者に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該者の要請を受けて、当該有価証券を取得し、又は買い付けることを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の２第７号及び業府令第130条第１項第９号）。
（ⅰ）資産運用会社の関係外国法人等（ⅱ）直近２事業年度において業府令に定める行為を行った運用財産に係る有価証券の合計額が当該２事業年度において発行された運用財産に係る有価証券の額の100分の50を超える者(2）本資産運用会社は、法令の定める利害関係人等のほか、社内規定である「利害関係人等取引規程」により、本資産運用会社のすべての株主、本資産運用会社の総議決権の10％以上を保有している本資産運用会社の主要株主の親会社等、子会社等、特定個人株主、当該親会社等の子会社等、
当該特定個人株主の子会社等（以下総称して「主要株主等」といいます。）及び本資産運用会社の主要株主等が過半の出資、匿名組合出資、又は優先出資を行っている等重要な影響を及ぼし得－ 150 －
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る特別目的会社等を「利害関係人等」と定め、利害関係人等との取引については取引を類型化した以下のような取引基準を定め、これを基に利益相反を排除するよう、かかる取引を行う部内にて協議し、かかる取引の実行の可否を判断し、コンプライアンス責任者の承諾を得たうえで、原則として取締役会の決議（但し、建物管理業者の選定に当たっては、本資産運用会社の担当取締役が決定します。）を得たうえで取引を行うこととしています。なお、利害関係人等との間での不動産（それを裏付けとする信託の受益権を含みます。）の購入・売却・賃貸借に係る取締役会の決議について、内規で定める「利害関係人等」出身の取締役はその決議に参加できないこと及び出席した取締役の数に算入しないこととしています。
（ⅰ）不動産の購入

購入価格は鑑定評価額を上限として取締役会で決定します。

（ⅱ）不動産の売却

売却価格は鑑定評価額を参考に取締役会で決定します。

（ⅲ）不動産の売買又は賃貸

宅地建物取引業法に規定する報酬以下とし、売買価格・業務の媒介（ⅳ）不動産の賃貸の難易度等を判断の上、取締役会で決定します。
賃料相場を基準に本資産運用会社が設定した適正賃料水準を前提に取締役会で決定します。

(3）利益相反のおそれがある場合の書面の交付（投信法第203条第２項）
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本項において同じ意味で用います。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません。但し、資産運用会
社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203条第４項、第５条第２項）。
(4）資産の運用の制限（投信法第195条、投信法施行令第118条）
登録投資法人は、①当該投資法人の執行役員又は監督役員、②資産運用会社、③当該投資法人の執行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに２親等以内の血族及び姻族に限ります。）、④資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行なうべき社員を含みます。）、監査役、執行役、若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で以下に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません。
（ⅰ）有価証券の取得又は譲渡（ⅱ）有価証券の貸借（ⅲ）不動産の取得又は譲渡（ⅳ）不動産の貸借（ⅴ）宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
なお、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせることが認められています（投信法施行令第117条）。

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(5）利害関係人等及び主要株主との取引状況等①

取引状況
本投資法人の第11期における利害関係人等及び主要株主との特定資産の売買取引等は、以下のとおりです。
利害関係人等及び主要株主との取引の内訳(注１)(注２)
うち利害関係人等及びうち利害関係人等及び

区分

買付額等

主要株主からの買付額

売付額等主要株主への売付額

（百万円）

（百万円）

（百万円）

（百万円）
（％）

（％）

総

額

18,7107,590（40.6）

3,315

－

7,590（40.6）－－

7,590（40.6）－－

利害関係人等及び主要株主との取引の内訳
有限会社芝浦アイラン
ド・アパートメント
合②

計

利害関係人等及び主要株主への支払手数料等の金額
本投資法人の第11期における利害関係人等及び主要株主に対する支払手数料等の内容は次のと
おりです。

区分

建物管理委託報酬等
インターネット
賃貸情報サイト掲載料
レジデンスマーケット
調査費
合計

支払手数料
総額
（Ａ)(千円）

利害関係人等及び主要株主との取引の内訳
（注１）
支払先

支払額
（Ｂ)(千円）(Ｂ)／(Ａ)（％）

185,420528,260

アール・エー・アセット・マ
ネジメント株式会社（注３）

1,200

株式会社ケン・コーポレー
ション

1,200

100.0

3,580

ケン不動産投資顧問株式会社

1,600

44.7

188,22035.3

533,040

35.1

（注３）

（注１）利害関係人等及び主要株主とは、投信法施行令第123条に定める本投資法人と資産運用委託契約を締結している本資産運用会社の利害関係人等（現在、該当者はありません。）及び金融商品取引法第29条の４第２項に定める本資産運用会社の主要株主、並びにこれらに該当する者が過半を出資している、又は役員等の過半を占めている法人等をいい、当期に取引実績又は支払実績のある株式会社ケン・コーポレーション、
アール・エー・アセット・マネジメント株式会社、ケン不動産投資顧問株式会社及び有限会社芝浦アイラ
ンド・アパートメントについて、上記のとおり記載しています。
（注２）買付額は特定資産の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額、売付額は特定資産の譲渡に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を減算しない、又は譲渡に際して受領する公租公課等を含まない金額（いずれの金額も売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注３）うち、84,537千円については主要株主である株式会社ケン・コーポレーションに、5,523千円については
第三者に、それぞれ再委託費（建物保守管理に関する外注費）として支払われています。

－ 152 －
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３【投資主・投資法人債権者の権利】(1）投資主の権利①

投資主総会における議決権（投信法第77条第２項第３号）
投信法又は規約により定められる一定の事項は、投資主（保管振替制度に関する実質投資主を含みます。以下同じです。）により構成される投資主総会で決議されます。投資主は、その有する投資口１口につき１個の議決権を有します（投信法第94条第１項、会社法第308条第１項本文）。
投資主総会においては、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（投信法第93条の２第１項、規約第20条第４項）、規約の変更その他一定の重要事項に関しては、発行済
投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した投資主の議決権の３分の２以上にあたる多数をもって、決議されなければなりません（第93条の２第２項）。
投資主総会において権利を行使すべき投資主は、本投資法人が役員会の決議により定め、法令に従い予め公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします（投信法第77条の３第２項、規約第20条第８項）。
投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第92条第１項）。また、投資主は、本投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます（投信法第92条の２）。さらに、投資主は、代理人により議決権を行使することができます。但し、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を行使することができる投資主１名に限られます（規約第20条第９項）。
また、投資主は、投資主総会ごとに代理権を証する書面を予め本投資法人に提出しなければなりません（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項、規約第20条第９項）。これらの方法にかかわらず、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第20条第５項）。

②

その他の共益権
ア．代表訴訟提起権（投信法第204条第３項、第116条、第119条、会社法第847条）
６ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運
用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、本投資法人のために自ら訴えを提起することができます。
イ．投資主総会決議取消請求権等（投信法第94条第２項、会社法第830条、第831条）
投資主は、投資主総会につき、（ⅰ）招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、（ⅱ）決議の内容が規約に違反するとき、又は（ⅲ）決議につき特別の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、当該決議の日から３ヶ月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場
合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます。
ウ．執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条第１項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が発生するおそれがあるときは、６ヶ月前から引き続き投資口を有する投－ 153 －
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資主は、執行役員に対してその行為をやめることを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
エ．新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号、第２項第２号）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた日から６ヶ月以内に本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
オ．合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号、第８号、第２項第７号、第８号）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から６ヶ月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
カ．投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主総会の日の８週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができます。但し、その事項が投資主総会で決議すべきものでない場合はこの限りではありません。
キ．投資主総会招集権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、会議の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、監督官庁の許可を得て自ら招集することができます。
ク．検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を６ヶ月前から引き続き有する投資主は、投資主総会に係る招集手続及び決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができます。また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため検査役の選任を監督官庁に申し立てることができます。
ケ．執行役員等解任請求権（投信法第104条第１項、第３項、会社法第854条第１項第２号）
執行役員及び監督役員は投資主総会の決議により解任することができますが、執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上にあたる投資口を６ヶ月前から引き続き有す
る投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます。
コ．解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生じるおそれがあるときや、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で本投資法人の存立を危うくするときにおいて、やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
③

分配請求権（投信法第77条第２項第１号、第137条第１項）
投資主は、投信法及び規約に定められた金銭の分配方針に従って作成された金銭の分配に係る計算書に従い、保有投資口数に応じて金銭の分配を受ける権利を有します。

－ 154 －
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④

残余財産分配請求権（投信法第77条第２項第２号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、保有投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有します。

⑤

払戻請求権（規約第５条）
投資主は、投資口の払戻請求権を有しません。

⑥

投資口の処分権（投信法第78条）
投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡できます。

⑦

投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）
投資主は、本投資法人が投資口を発行した日以後遅滞なく、当該投資口に係る投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることもできます。

⑧

帳簿閲覧請求権（投信法第128条の３）
投資主は、本投資法人の営業時間内はいつでも、請求の理由を明らかにして、会計帳簿又はこれに関連する資料の閲覧又は謄写を請求することができます。

(2）投資法人債権者の権利
投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は以下のとおりです。
①

元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。

②

投資法人債の譲渡
記名式の投資法人債の移転は、取得者の氏名及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録し、かつその氏名を投資法人債券に記載することにより行われます（投信法第139条の７、会社法第688条）。無記名式の投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人債券を交付することにより行われます。取得者が譲受を投資法人に対抗するためには、投資法人債券の引渡及び継続占有が必要です。なお、本投資法人は、本投資法人債につき、社債等の振替に関する法律に基づく一般債振替制度において取り扱うことに同意しています。したがって、本投資法人債の権利移転は機構及び一般債振替制度に参加する銀行・金融商品取引業者（証券会社等）の口座管理機関が管理する振替口座簿の記録によりなされることとなり、以後券面の発行はなされません。

③

投資法人債権者集会における議決権
ア．投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、裁判所の許可を得て投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。
投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、投資法人債の金額の合計額に応じて議決権を有します（投信法第139条の10第２項、会社法第723条）。投資法人債権者は、投資法人債権者集会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第139条の10第２項、会社法第726条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます（投信法第－ 155 －
(155) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0201010_第二部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

139条の10第２項、会社法第734条）。
イ．投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです（投信法第139条の10第２項、会社法第724条）。
（ア）法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、出席した議決権者（議決権を行使することができる投資法人債権者をいいます。）の議決権の総額の過半数をもって行われます（普通決議）。
（イ）投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、総投資法人債権者の議決権の５分の１以上を有する投資法人債権者が出席し、出席した議決権者の議決権の総額の３分の２以上にあたる多数をもって行われます（特別決議）。
ウ．投資法人債総額の10分の１以上に当たる投資法人債を有する投資法人債権者は、会議の目的たる事項及び招集の理由を記載した書面を、本投資法人又は投資法人債管理者に対して提出して投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条）。
かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。
エ．投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条第３項）。
④

投資法人債管理者
本投資法人は、投資法人債を募集する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。但し、各投資法人債の金額が１億円以上である場合については、この限りではありません（投信法第139条の８）。

⑤

財務制限条項、担保提供制限条項及び留保資産提供制限条項
本投資法人が、投資法人債を発行する場合、その投資法人債要項において、財務制限条項、担保提供制限条項及び留保資産提供制限条項等が付される場合があります。

－ 156 －
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第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】①

名称
プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社（英文名称：Premier REIT Advisors Co.,Ltd.）

②

資本金の額
３億円（平成20年４月30日現在）

③

事業の内容
ア．投資運用業
イ．不動産投資顧問業及び投資一任契約に関する業務
ウ．宅地建物取引業（宅地建物取引業法第50条の２第１項第１号に規定する取引一任代理等の業
務を含みます。）
エ．不動産の管理業務
オ．投信法に基づく一般事務の受託業務
カ．前各号に関連又は付随する一切の業務－ 157 －
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（２）【運用体制】①

組織体制
本書の日付現在における本資産運用会社の業務運営の組織体系は以下のとおりです。
株

主

総

会
監

取

締

役

査

役

会

代 表 取 締 役 社 長
コンプライアンス委員会

ポートフォリオ委員会

コンプライアンス・オフィサー

業務監査室（注）
投資運用本部長

投資運用部

業務運営本部長

運用管理部

業務推進部

総務部

（注）内部管理体制の一層の充実を図るため、内部監査及びリスク管理を担当する組織として平成20年３月26日付けで業務監査室を新設しました。

②

業務分掌
各部の業務分掌体制は以下のとおりです。
組織

業務内容の概略

投資運用部

・ポートフォリオ構築・運用・判断に関する事項
・運用対象資産の取得・売却に関する事項
・運用対象資産の調査・評価に関する事項
・リサーチ（マクロ、不動産市場等）に関する事項

運用管理部

・不動産の賃貸借に関する事項
・保有不動産の管理（管理業者管理等を含む）
・大規模修繕計画の策定・管理・指示
・テナント等の顧客からのクレーム対応・記録保存

業務推進部

・資産運用方針及び運用基本計画の策定に関する事項
・資本政策（エクィティ）の策定及び金融機関との借入（デット）条件交渉に関する事項
・ディスクロージャーに関する事項
・有価証券報告書等の各種開示書類の作成
・投資主総会及び役員会の運営に関する事項

総務部

・運用会社の経営全般に関する企画事項
・運用会社の経理、決算、人事に関する事項
・社内諸規定の作成と管理
・取締役会事務局－ 158 －
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③

投資運用の意思決定機構
ア．投資法人の資産運用に係る運用方針の決定を行う社内組織
運用方針は、業務推進部において起案され、運用最高責任者である代表取締役社長、常勤取締役、本部長及び各部の部長で構成されるポートフォリオ委員会に提出されます。ポートフォ
リオ委員会は、原則として毎月１回定期的に開催され、また、運用最高責任者が必要と判断した場合には臨時に開催され、上記の業務推進部の起案した運用方針について、その詳細につき議論を行います。運用方針は、ポートフォリオ委員会の審議結果を踏まえ代表取締役社長が決裁を行うことで成立します。
なお、ポートフォリオ委員会は、以下に定める事項につき、検討及び決定を行う機関です。
（ア）資産運用の対象及び方針（資産運用ガイドラインを含みます。）（イ）予算（運用計画を含みます。）（ウ）決算（配当計画を含みます。）（エ）大規模修繕計画方針（オ）個別案件の取得・売却に係る基本方針（カ）運用資産の管理状況の報告
イ．投資法人の資産運用を行う部門における運用体制（ア）投資法人の運用資産の運用計画の企画立案等は業務推進部が行い、運用資産の取得・売却の実行は投資運用部が行います。前記の業務の企画、実行に当たっては、原則として代表取締役社長の決裁を必要とします。
運用資産の取得及び売却について、具体的には、原則として以下のプロセス（過程）を経ます。
Ａ．運用資産の取得及び売却に関する企画プロセス
運用資産の取得及び売却の企画に当たり、投資運用部は運用資産の取得又は売却企画書案を作成し、ポートフォリオ委員会に提出します。ポートフォリオ委員会は、運用資産の取得の場合は運用資産の運用方針に合致しているか等の判断を行います。ポートフォ
リオ委員会の判断を基に代表取締役社長の決裁を取得します。運用資産の売却の場合も原則として取得と同じ過程を経ます。
Ｂ．運用資産の取得及び売却に関する実行プロセス
運用資産の取得及び売却の実行に当たり、投資運用部において売買契約書案等を作成し、コンプライアンス・オフィサーに提出します。コンプライアンス・オフィサーは法令遵
守状況の確認を行います。その後、かかる売買契約書案等を代表取締役社長が決裁し、運用資産の取得及び売却が実行されます。
Ｃ．関係者間の重要な取引
本資産運用会社の全ての株主、その他の投信法及び本資産運用会社の社内規定である「利害関係人等取引規程」で定める利害関係人等と投資法人との間で行う運用資産の売買について、購入の場合は鑑定評価額を上限として、売却の場合は鑑定評価額を参考にして、それぞれ取締役会の決議を経る必要があります。その他、運用資産の売買以外で各関係会社と利害が対立する可能性のある重要な事項についても、取締役会の決議を経ます。なお、このような関係者間の重要な取引のうち、運用資産の売買及び賃貸借に係る取締役会の決議について、内規である「利害関係人等取引規程」で定める「利害関係人等」出身の取締役はその決議に参加できないこと及び出席した取締役の数に算入しないこととしています。
（イ）投資法人の前記運用方針に沿った運用資産の管理運営は運用管理部が行い、運用資産に係る資金調達に関する業務は業務推進部が行います。また、配当計画については前記運用方－ 159 －
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針を基に業務推進部が立案し、ポートフォリオ委員会で検討します。配当計画は、ポート
フォリオ委員会の審議結果を踏まえ代表取締役社長が決裁を行うことで決定します。
ウ．投資運用に関するリスク管理体制
前記「第一部 ファンド情報第１ ファンドの状況 ３ 投資リスク (7)投資リスクに対する管理体制について」をご参照下さい。
④

インサイダー類似取引の防止
投信法及び金商法上インサイダー取引は規制されていませんが、本資産運用会社では「内部者取引未然防止規程」を定めています。役職員は、その業務に関して取得した未公表の情報のうち、発行会社（上場会社、店頭登録会社、取扱有価証券の発行会社及び上場投資法人をいいます。以下同じです。）の運営、業務、財産又は公開買付け、企業買収等に関する一定の情報を知りながら、発行会社及び本資産運用会社が資産運用を受託している投資法人の発行する株券、投資証券、投資法人債券、新株予約権証書、普通社債券、優先出資証券若しくはこれらの有価証券の売買取引に係るオプションについて、売買その他の有償の取引を行ってはならないこととしています。

（３）【大株主の状況】（平成20年４月30日現在）
名称

住所

所有株式数
（株）

比率（％）
（注１）

株式会社ケン・コーポレーション

東京都港区西麻布一丁目２番７号

2,100

35.0

総合地所株式会社（注２）

東京都港区芝公園二丁目４番１号

1,800

30.0

中央三井アセットマネジメント
株式会社（注３）

東京都港区芝三丁目23番１号

600

10.0

日興プロパティーズ株式会社

東京都中央区日本橋兜町６番５号

306

5.1

株式会社アクロス東京都品川区上大崎二丁目24番15号

300

5.0

トータルハウジング株式会社（注２）

東京都港区芝公園二丁目４番１号

300

5.0

株式会社デベロツパー三信

東京都中央区日本橋室町三丁目４番４号

300

5.0

中央三井信託銀行株式会社（注３）

東京都港区芝三丁目33番１号

294

4.9

6,000

100.0

合計

（注１）上表中における「比率」は、発行済株式総数に対する所有株式数の比率を表しています。
（注２）総合地所株式会社及びその関連企業で構成される総合地所グループに属する企業です。
（注３）中央三井トラスト・ホールディングス株式会社及びその関連企業で構成される中央三井トラスト・グループに属する企業です。

＜株主の異動について＞(1) プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社では、本投資法人の更なる継続的な外部成長戦
略を実現するために、物件供給能力を有する有力なデベロッパーの事業参加につき検討してきましたが、平成20年３月17日付けで総合地所グループが主要スポンサーとして参加しました。
(2) また株式会社ケン・コーポレーションについては、プレミア・リート・アドバイザーズ株式－ 160 －
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会社の筆頭株主としての位置付けをより明確にするため、同日付けで株式所有比率を27.1％か
ら35.0％まで引き上げました。
(3) 以上の結果、プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社の主要スポンサーは、株式会社ケン・コーポレーション、総合地所グループ及び中央三井トラスト・グループとなりました。
(4) なお、今回新たに株主となった総合地所グループの２社の概要は以下のとおりです。
商号
本店所在地
資本金

総合地所株式会社
東京都港区芝公園二丁目４番１号
5,643百万円（平成20年３月31日現在）トータルハウジング株式会社（注）東京都港区芝公園二丁目４番１号
300百万円（平成20年３月31日現在）

創業

昭和52年５月

昭和42年３月

代表者

代表取締役社長 松岡瑞樹

代表取締役社長 松岡瑞樹

主な事業内容不動産開発

マンション・アパートの賃貸管理・建マンション・戸建の分譲・販売

物管理
プロパティマネジメント業務
アセットマネジメント業務
マンションの商品企画・開発・供給（注）同社は総合地所株式会社の100％出資子会社です。

－ 161 －
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（４）【役員の状況】（本書の日付現在）
氏名

役職名

安武 文宏

代表取締役
社長

永森 正行

取締役

鈴木 文夫

取締役

吉田 豊

取締役

主要略歴
昭和63年４月 三井信託銀行株式会社（現中央三井信託銀行株式会社）入社
平成13年11月 プレミア・リート・アドバイザー
ズ株式会社 業務企画部課長
平成14年７月 同社 執行役員投資運用部長
平成15年７月 同社 執行役員総合企画部長兼投資運用部部付部長
平成16年６月 同社 代表取締役社長就任（現職）
昭和63年４月 株式会社リクルートコスモス入社
平成５年１月 株式会社ラウム計画設計研究所
入社
平成10年６月 株式会社ケン・コーポレーション
入社
平成13年12月 プレミア・リート・アドバイザー
ズ株式会社 運用管理部課長
平成14年７月 同社 執行役員運用管理部長
平成16年６月 同社 取締役就任（現職）
昭和50年４月 三井信託銀行株式会社（現中央三井信託銀行株式会社）入社
平成12年７月 中央三井信託銀行株式会社 資産
金融営業部長平成13年９月 同社 人事部次長
平成16年５月 プレミア・リート・アドバイザー
ズ株式会社 業務部部付部長
平成16年６月 同社 取締役就任（現職）
平成16年10月 トータルハウジング株式会社入社
平成18年７月 トータルハウジング株式会社執行役員
平成19年４月 ルネストーリア・アセット・マネ
ジメント株式会社に出向
平成19年11月 トータルハウジング株式会社執行役

所有株式数

０株

０株

０株

０株

員マンション事業本部長兼賃貸事業本部副部長兼リーシング戦略部長
平成20年３月 プレミア・リート・アドバイザーズ
株式会社 取締役業務監査室長就任
昭和53年４月
昭和56年４月
昭和58年11月
鶴岡 実

取締役
（非常勤）

平成16年12月
平成17年２月
平成18年２月（現職）
北野建設株式会社入社
株式会社インテリア宮下入社
株式会社ケン・コーポレーション
入社
同社 取締役兼常務執行役員
プレミア・リート・アドバイザー
ズ株式会社 取締役就任（現職）
株式会社ケン・コーポレーション
常務取締役（現職）－ 162 －
(162) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0201010_第二部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc０株

（本書の日付現在）
氏名

役職名

主要略歴

所有株式数

昭和48年４月 株式会社住友銀行入社
平成10年５月 トータルハウジング株式会社入社
平成19年10月 ルネストーリア・アセット・マネジ
三浦 正人

取締役
（非常勤）

秦

監査役
（非常勤）

幹雄

メント株式会社取締役（現職）
平成20年３月 プレミア・リート・アドバイザー
ズ株式会社取締役（非常勤）就任（現職）
平成20年６月 トータルハウジング株式会社取締役兼専務執行役員（現職）
昭和45年４月 中央信託銀行株式会社（現中央三井信託銀行株式会社）入社
平成12年４月 中央三井ビジネス株式会社（同社
付中央三井クリエイト株式会社出向取締役）
平成13年５月 中央三井クリエイト株式会社取締役研修部長
平成15年６月 蝶理株式会社常勤監査役
平成17年６月 中央三井信用保証株式会社常勤監
査役
平成17年11月 株式会社デベロツパー三信取締役
社長
プレミア・リート・アドバイザー
ズ株式会社 監査役就任（現職）
平成19年10月 株式会社東京プロパティアドバイ
ザーズ 取締役コンプライアン
ス・オフィサー（現職）０株０株（５）【事業の内容及び営業の概況】①

事業の内容
本資産運用会社は、金商法に定める金融商品取引業者として、投資運用業を行っています。

②

営業の概況
本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人又は運用の指図を行う投資信託
財産は、本投資法人のみです。

③

関係業務の概要
資産運用会社としての業務
ア．資産運用業務
本投資法人の規約並びに規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、かかる判断に基づく、運用資産の権利者としての本投資法人の全ての権限（運用資産の管理の委託をする権限、信託受託者や運用資産の管理会社等に対し指図、指示、同意、承認等を行い又は行わない権限、第三者から通知を受領する権限を含みますがこれらに限られません。）の行使、並びにその他投信法第193条第１項各号に規定される事項を行うこと。

－ 163 －
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イ．資金調達業務
本投資法人を代理して募集投資口の発行、資金の借入又は投資法人債の発行等の資金調達に関する業務（本投資法人を代理しての関係当事者との交渉及び本投資法人に対する助言等を含
みますがこれに限られません。）を行うこと。
ウ．報告業務
運用資産の運用状況について、法令又は資産運用委託契約の定めるところに従い本投資法人に対して定時又は臨時に報告すること。また、本投資法人から運用資産の運用状況に関し報告を求められたときには、正当な理由がない限りその指示に従い直ちに報告を行うこと。
エ．運用計画策定業務
運用資産の年度運用計画（対象期間は毎年５月１日から翌年４月末日まで）を毎年４月末日までに、期中運用計画を毎年４月末日（対象期間は毎年５月１日から10月末日まで）及び毎年10月末日（対象期間は毎年11月１日から翌年４月末日まで）までに、本投資法人に対して提出すること。
オ．その他業務
その他、本投資法人が本資産運用会社に対して随時委託する前記ア．乃至エ．に付随し又は関連する業務。
④

資本関係
該当事項はありません。

⑤

役員の兼職関係
該当事項はありません。

⑥

資産運用会社の概要
ア．会社の沿革
本資産運用会社は、日本法上の株式会社として設立された金融商品取引業者です。主な沿革は以下のとおりです。
平成13年７月17日

本資産運用会社設立

平成13年８月31日

宅地建物取引業者としての免許取得

平成13年10月29日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得

平成14年２月19日

旧投信法上の投資法人資産運用業の認可取得

平成19年７月26日

旧投信法上の投資法人の機関の運営に関する事務についての兼業承認取得

平成19年９月30日

金商法上の投資運用業のみなし登録（注）平成19年12月４日

金商法上の投資運用業のみなし登録に係る登録申請書類の提出(注1)本資産運用会社は、証券取引法等の一部を改正する法律附則第159条第１項の適用を受け、平成19年９月30日付けで投資運用業の登録を行ったものとみなされています。

－ 164 －
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イ．株式の総数（ア）発行可能株式総数（本書の日付現在）
24,000株（イ）発行済株式の総数（本書の日付現在）
6,000株⑦

経理の概況
本資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
ア．最近の事業年度における主な資産、負債の概況
第７期
平成20年３月31日現在

区分
総資産（千円）

638,300

総負債（千円）173,567

純資産（千円）

464,732

イ．最近の事業年度における損益の概況
第７期
自 平成19年４月１日
至 平成20年３月31日

区分⑧

売上高（千円）

556,951

経常利益金額（千円）

186,976

当期純利益金額（千円）

95,738

その他
ア．定款の変更
本書の日付現在において、本資産運用会社に関し、定款の変更、事業譲渡及び事業譲受、出資の状況その他の重要な事項は予定されていません。
なお、平成20年６月26日開催の第７期定時株主総会にて以下のとおり定款を変更しました。
現行定款
第１章

総

変更後定款
第１章

則

（目的）
第２条 当会社は、次の事業を営むことを目的とする。
（1）投資信託委託業（2）投資法人資産運用業（3）不動産投資顧問業及び投資一任契約に関する業務（4）資産の管理、運営及び資産の流動化に関するコンサルティング（5）投資法人の設立企画人としての業務（6）宅地建物取引業（7）不動産の管理業（8）投資信託及び投資法人に関する法律に基づく一般事務の受託業務（9）前各号に関連又は付帯する一切の業務

総

則

（目的）
第２条 当会社は、次の事業を営むことを目的とする。
（1）投資運用業（2）不動産投資顧問業及び投資一任契約に関する業務（3）宅地建物取引業（4）不動産の管理業務（5）投資信託及び投資法人に関する法律に基づく一般事務の受託業務（6）前各号に関連又は付帯する一切の業務－ 165 －
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イ．訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、本資産運用会社に関し、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
ウ．合併等
本書の日付現在において、本資産運用会社に関し、合併等重要な事実はありません。

－ 166 －
(166) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0201010_第二部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

２【その他の関係法人の概況】
Ⅰ.中央三井信託銀行株式会社（投資主名簿等管理人、資産保管会社、投資法人債に関する事務を除く
一般事務受託者及び投資法人債に関する一般事務受託者）（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
名称

資本金の額
（平成20年３月31日現在）

事業の内容

379,197百万円

銀行業及び信託業

中央三井信託銀行株式会社（２）【関係業務の概要】①

投資主名簿等管理人としての業務
ア．投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事項
イ．投資口の名義変更書換及び質権の登録又はその抹消に関する事項
ウ．実質投資主通知書及び実質投資主の抹消・減少通知の受理に関する事項
エ．投資証券不所持の取扱に関する事項
オ．投資主、実質投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等の氏名、住所及び印鑑の登録に関する事項
カ．投資主及び実質投資主の提出する届出の受理に関する事項
キ．投資証券の交付に関する事項
ク．投資主及び実質投資主の名寄せに関する事項
ケ．投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使
書（又は委任状）の作成に関する事項
コ．金銭の分配の計算及びその支払いのための手続に関する事項
サ．分配金支払事務取扱い銀行等における支払期間経過後の未払分配金の確定及びその支払いに関する事項
シ．投資口に関する照会応答、諸証明書の発行及び事故届出の受理に関する事項
ス．委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事項
セ．新たな投資口の発行（投資口の併合又は分割を含みます。）に関する事項
ソ．法令又は名義書換事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事項
タ．上記に掲げる事項に付随関連する事項及び本投資法人及び名義書換事務受託者との間で協議のうえ定める事項②

資産保管会社としての業務
ア．本投資法人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利行使をする際に必要とする
当該資産に係る権利を証する書類（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書類）その他の書類の保管事務
イ．預金口座の入出金の管理及び振替管理事務
ウ．投信法第211条第２項に基づく帳簿等（有価証券保管明細簿、不動産保管明細簿、その他資産保管明細簿）の作成事務
エ．上記に関して必要となる配送及び輸送事務
オ．本投資法人の印鑑の保管業務
カ．その他上記に準ずる業務又は付随する業務－ 167 －
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③

投資法人債に関する事務を除く一般事務受託者としての業務
ア．投資法人の経理に関する事務（ア）本投資法人の計算に関する事務（イ）本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務（ウ）本投資法人の納税に関する事務④

投資法人債に関する一般事務受託者としての業務
ア．プレミア投資法人第1回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務代理
契約及びプレミア投資法人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
財務代理契約に基づくプレミア投資法人第１回無担保投資法人債及びプレミア投資法人第２回無担保投資法人債それぞれに関する債券の調整及び本投資法人が指定する者に対する当該投資法人債券の交付、応募者登録請求書への各投資法人債の金額、払込金額及び投資法人債券を発行すべき場合の投資法人債券の記番号その他必要事項の附記等に関する事務
イ．プレミア投資法人第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）元利金支払事務取扱契約及びプレミア投資法人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順
位特約付）元利金支払事務取扱契約に基づくプレミア投資法人第１回無担保投資法人債及びプレミア投資法人第２回無担保投資法人債それぞれの元利金支払事務（３）【資本関係】該当事項はありません。
Ⅱ.日興シティグループ証券株式会社(投資法人債に関する一般事務受託者としての業務)(1）名称、資本金の額及び事業の内容
名称

資本金の額
（平成20年３月31日現在）

事業の内容

日興シティグループ証券株式会社

96,307百万円

第一種金融商品取引業(2）関係業務の概要
プレミア投資法人第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）元利金支払事
務取扱契約及びプレミア投資法人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
元利金支払事務取扱契約に基づくプレミア投資法人第１回無担保投資法人債及びプレミア投資法人
第２回無担保投資法人債それぞれの元利金支払事務(3）資本関係
平成20年４月30日現在、本投資法人の投資口を406口保有しています。この他に該当事項はありません。

－ 168 －
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Ⅲ.大和証券エスエムビーシー株式会社（投資法人債に関する一般事務受託者）(1）名称、資本金の額及び事業の内容
名称

資本金の額
（平成20年３月31日現在）

事業の内容

大和証券エスエムビーシー株式会社

255,700百万円

第一種金融商品取引業(2）関係業務の概要
プレミア投資法人第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）元利金支払事
務取扱契約に基づくプレミア投資法人第２回無担保投資法人債の元利金支払事務(3）資本関係
平成20年４月30日現在、本投資法人の投資口を85口保有しています。この他に該当事項はありません。

－ 169 －
(169) ／ 2008/07/25 13:19 (2008/07/25 13:19) ／ g03405_wk_08490884_0201010_第二部01_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

第５【投資法人の経理状況】①

財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含み、以下「財務諸表等規則」といいます。）及び同規則第２条の規定により、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。

②

監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第10期計算期間（平成19年
５月１日から平成19年10月31日まで）及び第11期計算期間（平成19年11月１日から平成20年４月30日まで）の財務諸表について、あらた監査法人の監査を受けています。

③

連結財務諸表について
本投資法人は、子会社がありませんので連結財務諸表は作成していません。

－ 170 －
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１【財務諸表】（１）【貸借対照表】
区分

注記
番号

第10期
（平成19年10月31日現在）
構成比
金額（千円）（％）

第11期（平成20年４月30日現在）
構成比
金額（千円）
（％）

資産の部
Ⅰ

流動資産
現金及び預金382,209

2,777,374

7,553,964

8,280,998

営業未収入金56,091

55,329

前払費用

65,29774,767

前払金

46,1405,856

未収消費税等

115,345

114,874繰延税金資産982

1,940

その他流動資産

182

182

流動資産合計8,220,213

信託現金及び信託預金

Ⅱ

7.0

11,311,323

8.2

固定資産

１．有形固定資産
器具備品

145

減価償却累計額
信託建物
減価償却累計額
信託構築物
減価償却累計額
信託器具備品
減価償却累計額

145

△145
※１

45,326,243

54,390,446△5,576,991 39,749,251△6,120,614

769,592-

48,269,831

1,028,032△217,496

552,095△231,835

111,538

796,197

127,220△35,666

75,871

信託土地
有形固定資産合計△145-△44,607

68,699,720
109,076,939

82,61375,495,666

92.9

124,644,309

90.2

２．無形固定資産
その他の無形固定資産
信託借地権
信託その他の無形固定資産

1,473

921

-

1,777,602

1,636

無形固定資産合計

3,109

1,613
0.0

1,780,137

1.3

３．投資その他の資産差入敷金保証金

10,00010,000

長期前払費用40,40964,140

信託差入敷金保証金

50,409400,650

0.3

109,130,459

93.0

126,825,096

91.8

投資その他の資産合計
固定資産合計Ⅲ

326,5090.0

繰延資産
投資法人債発行費

23,637

新投資口交付費-

繰延資産合計
資産合計-

23,637

24,296
0.0

117,374,309 100.0

24,2960.0

138,160,716 100.0－ 171 －
(171) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

区分

注記
番号

第10期
（平成19年10月31日現在）
構成比
金額（千円）（％）

第11期（平成20年４月30日現在）
構成比
金額（千円）
（％）

負債の部
Ⅰ

流動負債
営業未払金

274,379

457,670

短期借入金-

1,000,000

6,000,000

7,000,000

未払費用

136,292

124,234

未払分配金

13,031

13,286

未払法人税等

226

203

未払事業所税

2,494

4,728

前受金

701,102

863,074

預り金

13,95940,262

1年以内返済予定長期借入金

7,141,485

流動負債合計Ⅱ

6.1

9,503,461

6.9

固定負債
投資法人債

25,000,000

25,000,000

長期借入金

27,400,000

25,900,000

信託預り敷金保証金

4,591,985

5,069,134

固定負債合計56,991,985

48.6

55,969,134

40.5

64,133,470

54.6

65,472,595

47.4

51,434,852

43.8

68,945,31249.9

当期未処分利益

1,805,987

1.5

3,742,809

2.7

投資主資本合計

53,240,839

45.4

72,688,121

52.6

純資産合計

53,240,839

45.4

72,688,121

52.6

負債・純資産合計

117,374,309

100.0

138,160,716

100.0

負債合計
純資産の部

※３

Ⅰ 投資主資本１．出資総額
２．剰余金－ 172 －
(172) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（２）【損益計算書】
（自
至

区分
注記
番号
Ⅰ

Ⅱ

第10期
平成19年５月１日
平成19年10月31日）

百分比
（％）

金額（千円）

賃貸事業収入※１

3,963,597

4,404,637

その他の賃貸事業収入※１

464,218

514,018

不動産等売却益※２-※１

1,851,646

2,110,087

181,898

258,190

役員報酬

9,000

9,000

資産保管委託報酬

10,822

12,000

一般事務委託報酬

56,78875,317

会計監査人報酬

6,750

7,000

その他の費用

81,333

4,427,815

100.0

1,845,930

6,764,587

100.0

2,579,153

38.1

4,185,434

61.9

11,0780.2

452,757

6.7

営業費用
資産運用報酬

営業利益金額2,198,239

49.6

2,229,575

50.4

107,557

営業外収益
受取利息

7,577

8,766

未払分配金戻入

1,670

1,224

雑収入
Ⅳ

第11期
平成19年11月１日
平成20年４月30日）

営業収益

賃貸事業費用Ⅲ

百分比（％）

金額（千円）

（自
至

1

9,249

0.2

1,088

営業外費用
支払利息

264,553

265,627

投資法人債利息

141,446

140,553

投資法人債発行費償却

23,637

23,637

投資口公開関連費用-

16,325

新投資口交付費償却-

4,859
431,390

9.7

経常利益金額1,807,433

40.8

3,743,755

55.3

税引前当期純利益金額

1,807,433

40.8

3,743,755

55.3

法人税、住民税及び事業税

605

0.0

1,956

0.0

法人税等調整額

882

0.0

△957

0.0

当期純利益金額

1,805,946

40.8

3,742,755

55.3

その他営業外費用

1,754

前期繰越利益
当期未処分利益

1,754

41

53

1,805,987

3,742,809－ 173 －
(173) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（３）【投資主資本等変動計算書】
第10期（自平成19年５月１日 至平成19年10月31日）
投資主資本
剰余金
出資総額（千円）
当期未処分利益（千円）
前期末残高

投資主資本合計（千円）

純資産合計（千円）

51,434,852

1,654,686

53,089,538

53,089,538

剰余金の分配

―△1,654,645△1,654,645△1,654,645

当期純利益金額―

1,805,946

1,805,946

1,805,946―

151,301

151,301

151,301

51,434,852

1,805,987

53,240,839

53,240,839

当期変動額

当期変動額合計
当期末残高※１

第11期（自平成19年11月１日 至平成20年４月30日）
投資主資本
剰余金
出資総額（千円）
当期未処分利益（千円）
前期末残高

投資主資本合計（千円）

純資産合計（千円）

51,434,852

1,805,987

53,240,839

53,240,839

17,510,460―

17,510,460

17,510,460

剰余金の分配―△1,805,934△1,805,934△1,805,934

当期純利益金額―

3,742,755

3,742,755

3,742,755

17,510,460

1,936,821

19,447,281

19,447,281

68,945,312

3,742,809

72,688,121

72,688,121

当期変動額
新投資口の発行

当期変動額合計
当期末残高※１－ 174 －
(174) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（４）【金銭の分配に係る計算書】
区分

注記
番号

（自
至

第10期
平成19年５月１日
平成19年10月31日）

（自
至

第11期
平成19年11月１日
平成20年４月30日）

Ⅰ

当期未処分利益

1,805,987,424円

3,742,809,418円

Ⅱ

分配金の額

1,805,934,000円

3,742,797,600円（17,810円）（28,484円）

53,424円

11,818円（投資口１口当たり
分配金の額）
Ⅲ

次期繰越利益分配金の額の算出方法

本投資法人の規約第13条第１項に定め

本投資法人の規約第13条第１項に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益る分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可法第67条の15に規定されている「配当可能所得の金額」の90％に相当する金額を能所得の金額」の90％に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針に超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発より、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数101,400口の整数倍の最大

行済投資口数131,400口の整数倍の最大値となる1,805,934,000円を利益分配金値となる3,742,797,600円を利益分配金

として分配することといたしました。

として分配することとしました。

なお、本投資法人規約第13条第２項に定

なお、本投資法人規約第13条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いませ

める利益を超えた金銭の分配は行いません。

ん。

－ 175 －
(175) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（５）【キャッシュ・フロー計算書】
（自
至

区分
注記番号
Ⅰ

第11期
平成19年11月１日
平成20年４月30日）
金額（千円）

1,807,433

3,743,755

減価償却費

719,338

825,269

投資法人債発行費償却

23,637

23,637

新投資口交付費償却

－

4,859

受取利息

△7,577△8,766

未払分配金戻入△1,670△1,224

支払利息

405,999

406,181

信託有形固定資産除却損

170－

営業未収入金の増加・減少額△7,002261

未収消費税等の増加・減少額△115,140

1,353

営業未払金の増加・減少額△30,422

134,021

未払消費税等の増加・減少額△46,755－

前受金の増加・減少額

10,961

161,972－

1,366,829

70,82814,144

2,829,799

6,672,295

7,577

8,766

△396,322△396,762△3,231
2,437,822

6,283,456

信託有形固定資産の取得による支出△11,275,869△17,711,142

信託無形固定資産の取得による支出－△1,777,602

信託預り敷金保証金の収入－
695,557△326,509
713,459

信託預り敷金保証金の支出△166,430△236,311△10,746,742△19,338,106

短期借入金の借入による収入

10,600,000

1,000,000

短期借入金の返済による支出△12,400,000－

長期借入金の借入による収入

11,500,000

7,900,000

長期借入金の返済による支出－△8,400,000

新投資口の発行による収入－

17,510,460

新投資口交付費の支出－△29,155△1,654,421△1,804,454

8,045,578

16,176,849△263,340
8,199,514

3,122,199

7,936,173

11,058,372

信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

△842

投資活動によるキャッシュ・フロー

信託差入敷金保証金の支出

投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ

金額（千円）（自至

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益金額

Ⅱ

第10期
平成19年５月１日
平成19年10月31日）

財務活動によるキャッシュ・フロー

分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
Ⅳ

現金及び現金同等物の増加・減少額

Ⅴ

現金及び現金同等物の期首残高

Ⅵ

現金及び現金同等物の期末残高※１－ 176 －

(176) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

7,936,173

（６）【注記表】（重要な会計方針に係る事項に関する注記）
項目
１．固定資産の減価償却
の方法

第10期
（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）(1) 有形固定資産

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）(1) 有形固定資産定額法を採用しています。

定額法を採用しています。

なお、主たる有形固定資産の耐なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。

用年数は以下のとおりです。

器具備品

３年

器具備品

３年

信託建物

３年～47年

信託建物

３年～66年

信託構築物

３年～37年

信託構築物

３年～37年

信託器具備品

３年～10年

信託器具備品

３年～10年

また、平成19年４月１日以降に

なお、平成19年４月１日以降に取得した有形固定資産につきまし

取得した有形固定資産につきましては残存価格を廃止し、耐用年数ては残存価格を廃止し、耐用年数経過時点において備忘価格の１円経過時点において備忘価格の１円を残して全額償却する方針を採用を残して全額償却する方法を採用

しています。

しています。

（追加情報）

また、平成19年３月31日以前に

平成19年度税制改正に伴い、取得した有形固定資産につきまし

当期より平成19年３月31日以前にては、同税制改正前の法人税法に取得した有形固定資産につきまし

基づく減価償却の方法により取得ては、同税制改正前の法人税法に価額の５％まで償却した営業期間基づく減価償却の方法により取得の翌営業期間以後５年間で備忘価

価額の５％まで償却した営業期間

格の１円を残して均等償却する方の翌営業期間以後５年間で備忘価法を採用しています。

格の１円を残して均等償却する方法を採用しています。この結果従来の処理方法に比較して賃貸事業
費用が3,766千円増加しています。
(2) 長期前払費用(2) 長期前払費用定額法を採用しています。

定額法を採用しています。

－ 177 －
(177) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

項目
２．繰延資産の処理方法

第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）(1）投資法人債発行費
３年間で均等額を償却しています。

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）(1）投資法人債発行費
３年間で均等額を償却しています。
(2）新投資口交付費
３年間で定額法により償却しています。
なお、平成19年11月26日付一
般募集による新投資口の発行
は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という）によっています。
「スプレッド方式」では、募集価額と発行価額の差額は引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受
手数料の支払はありません。平
成19年11月26日付一般募集による新投資口の発行に際し、募集価額と発行価額との差額の総額は629,340千円であり、引受証
券会社が発行価額で引受を行い、同一の募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という）による
新投資口発行であれば、新投資口交付費として処理されていたものです。このため「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、新投資口交付費は524,450千円、新投資口交付費
償却は104,890千円それぞれ少なく計上され、又経常利益金額
及び税引前当期純利益金額は
104,890千円多く計上されています。

－ 178 －
(178) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

項目
３．収益及び費用の計上基準

第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）
固定資産税等の処理方法

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）
固定資産税等の処理方法

保有する不動産に係る固定資産

保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等

税、都市計画税及び償却資産税等については、原則として賦課決定については、原則として賦課決定された税額のうち当期に納税するされた税額のうち当期に納税する

額を賃貸事業費用として費用処理額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。

する方法を採用しています。

但し、保有する不動産のうち、

但し、保有する不動産のうち、各期毎に分割納付回数の異なる物

各期毎に分割納付回数の異なる物

件に係る固定資産税、都市計画税件に係る固定資産税、都市計画税

及び償却資産税等については、年及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期間に対応させ間納付回数を営業期間に対応させた額を賃貸事業費用として費用処た額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。

理する方法を採用しています。

なお、不動産又は不動産を信託

なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払っい、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額にた初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不ついては、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入していま動産等の取得原価に算入しています。

す。

当期において不動産等の取得原

当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額

価に算入した固定資産税等相当額

は、25,950千円です。

は、23,125千円です。

４．キャッシュ・フロー

キャッシュ・フロー計算書にお

計算書における資金

ける資金（現金及び現金同等物）

ける資金(現金及び現金同等物)の範囲

は、手許現金及び信託現金、随時

は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、か並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリ

つ、価値の変動について僅少なリ

スクしか負わない取得日から３ヶスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

投資からなっています。

キャッシュ・フロー計算書にお－ 179 －
(179) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

項目

第10期
（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）

５．その他財務諸表作成(1) 不動産等を信託財産とする信(1) 不動産等を信託財産とする信のための基本となる託受益権に関する会計処理方針

託受益権に関する会計処理方針

重要な事項

保有する不動産等を信託財産と保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、する信託受益権につきましては、

信託財産内の全ての資産及び負債

信託財産内の全ての資産及び負債

勘定並びに信託財産に生じた全て勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸の収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘

借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。

定科目に計上しています。

なお、該当勘定科目に計上した

なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記

信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表にの科目については、貸借対照表において区分掲記しています。

おいて区分掲記しています。

①信託現金及び信託預金①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託②信託建物、信託構築物、器具備品、信託土地

信託器具備品、信託土地③信託その他の無形固定資産③信託借地権④信託預り敷金保証金④信託その他の無形固定資産⑤信託差入敷金保証金⑥信託預り敷金保証金(2) 消費税等の処理方法(2) 消費税等の処理方法

消費税及び地方消費税の会計処

消費税及び地方消費税の会計処

理は、税抜方式によっています。

理は、税抜方式によっています。

－ 180 －
(180) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（貸借対照表に関する注記）
項目※１国庫補助金により取第10期（平成19年10月31日現在）
信託建物

第11期
（平成20年４月30日現在）

19,834千円 信託建物

19,834千円得した有形固定資産の圧縮記帳額※２コミットメント・ラ

本投資法人は、短期的な資金需要

本投資法人は、短期的な資金需要

イン設定契約に係るに機動的に対応することを主たる目に機動的に対応することを主たる目

借入未実行枠残高等的として株式会社あおぞら銀行とコ的として株式会社あおぞら銀行とコミットメント・ライン設定契約を締

ミットメント・ライン設定契約を締結しています。

結しています。

コミットメント・ラインの総額

コミットメン
1,000,000千円 ト・ラインの総額

当期末借入残高― 千円 当期末借入残高

当期末未実行枠
残高

1,000,000千円

当期末未実行枠
残高

1,000,000千円―

千円

1,000,000千円※３投資信託及び投資法
人に関する法律第67条第４項に定める最50,000千円

低純資産額－ 181 －
(181) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

50,000千円

（損益計算書に関する注記）
第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）※１不動産賃貸事業損益の内訳※１不動産賃貸事業損益の内訳

Ａ．不動産賃貸事業収益

Ａ．不動産賃貸事業収益

賃貸事業収入賃貸事業収入（賃料）

3,441,724千円（賃料）

3,865,462千円（共益費）

521,872千円（共益費）

539,175千円

計3,963,597千円

計

その他の賃貸事業収入

4,404,637千円

その他の賃貸事業収入（駐車場使用料）

102,238千円（駐車場使用料）

122,360千円（施設使用料）

26,175千円（施設使用料）

29,629千円（付帯収益）

271,569千円（付帯収益）

235,071千円（その他の雑収入）

64,234千円（その他の雑収入）

126,956千円

計464,218千円

不動産賃貸事業収益合計

4,427,815千円

Ｂ．不動産賃貸事業費用

計
不動産賃貸事業収益合計

514,018千円
4,918,656千円

Ｂ．不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用

賃貸事業費用

（外注委託費）

463,031千円（外注委託費）

528,260千円（水道光熱費）

244,961千円（水道光熱費）

230,694千円（公租公課）

217,101千円（公租公課）

218,986千円（損害保険料）

13,561千円（損害保険料）

14,151千円（修繕費）

121,815千円（修繕費）

177,945千円（信託報酬）

47,560千円（信託報酬）

50,037千円（減価償却費）

718,481千円（減価償却費）

824,716千円（その他の賃貸事業費用）

25,131千円（その他の賃貸事業費用）

65,294千円

不動産賃貸事業費用合計
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

1,851,646千円

2,576,169千円

不動産賃貸事業費用合計
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

2,110,087千円
2,808,569千円※２．不動産等売買損益の内訳（ＮＡＲＡ ＢＵＩＬＤＩＮＧ
Ⅱ）
Ａ．不動産等売却収入

3,315,000千円

Ｂ．不動産等売却原価

1,366,829千円

Ｃ．その他売却費用

102,239千円

Ｄ．不動産等売却益（Ａ－Ｂ－Ｃ）－ 182 －
(182) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

1,845,930千円

（投資主資本等変動計算書に関する注記）
第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）※１発行可能投資口の総口数及び発行済投資口※１発行可能投資口の総口数及び発行済投資口

の総口数

の総口数

発行可能投資口の総口数

2,000,000口

発行可能投資口の総口数

2,000,000口

発行済投資口の総口数

101,400口

発行済投資口の総口数

131,400口（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）※１現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表※１現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係に掲記されている科目の金額との関係（平成19年10月31日現在）
現金及び預金382,209千円（平成20年４月30日現在）
現金及び預金2,777,374千円

信託現金及び信託預金

7,553,964千円

信託現金及び信託預金

8,280,998千円

現金及び現金同等物

7,936,173千円

現金及び現金同等物

11,058,372千円（リース取引に関する注記）
第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）

オペレーティングリース取引（貸主側）

オペレーティングリース取引（貸主側）

未経過リース料

未経過リース料

１年内336,724千円

１年内483,276千円

１年超

618,129千円

１年超

1,235,362千円

合計

954,854千円

合計

1,718,638千円（有価証券に関する注記）
第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）

本投資法人は、有価証券取引を全く行っておりま

本投資法人は、有価証券取引を全く行っていませせんので、該当事項はありません。

んので、該当事項はありません。

（デリバティブ取引に関する注記）
第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）

本投資法人は、デリバティブ取引を全く行ってお本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っていりませんので、該当事項はありません。

ませんので、該当事項はありません。
－ 183 －

(183) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（退職給付に関する注記）
第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）

本投資法人は、退職給付制度がありませんので、本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

該当事項はありません。

（税効果会計に関する注記）
第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な

原因別内訳

原因別内訳

（繰延税金資産）（繰延税金資産）

未払事業税等損金不算入額

982千円

未払事業税等損金不算入額

1,940千円

繰延税金資産合計

982千円

繰延税金資産合計

1,940千円（繰延税金資産の純額）

982千円（繰延税金資産の純額）

1,940千円

２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率と２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原の間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

因となった主要な項目別の内訳

法定実効税率39.39％（調整）

法定実効税率39.39％（調整）支払分配金の損金算入額△39.34％

その他

0.03％

税効果会計適用後法人税等の負担率支払分配金の損金算入額
その他△39.38％0.02％

税効果会計適用後法人税等
0.08％

の負担率

0.03％

（持分法損益等に関する注記）
第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）

本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当

本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。

事項はありません。

－ 184 －
(184) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（関連当事者との取引に関する注記）
第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）

１．親会社及び法人主要株主等

１．親会社及び法人主要株主等

該当事項はありません。

該当事項はありません。

２．役員及び個人主要株主等

２．役員及び個人主要株主等

該当事項はありません。

該当事項はありません。

３．子会社等３．子会社等

本投資法人が出資する子会社等は一切存在せ本投資法人が出資する子会社等は一切存在せず、該当事項はありません。

ず、該当事項はありません。

４．兄弟会社等

４．兄弟会社等

該当事項はありません。

該当事項はありません。

（１口当たり情報に関する注記）
第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）

第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）
１口当たり純資産額

525,057円

１口当たり純資産額

１口当たり当期純利益金額

17,810円

１口当たり当期純利益金額

553,182円

なお、１口当たり当期純利益金額は、当期純利

29,405円
なお、１口当たり当期純利益金額は、当期純利

益金額を日数加重平均投資口数で除することによ

益金額を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。

り算定しています。

また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益

また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益

金額については、潜在投資口がないため記載して金額については、潜在投資口がないため記載して

いません。

いません。

（注）1口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりです。

第10期
第11期
（自 平成19年５月１日（自 平成19年11月１日
至 平成19年10月31日）
至 平成20年４月30日）
当期純利益金額（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益金額（千円）
期中平均投資口数（口）1,805,946

3,742,755――

1,805,946

3,742,755

101,400※127,279※平成19年11月26日付けで一般募集による投資口の追加発行（30,000口）を実施しました。これにより、発行済投資口の総数は131,400口となっています。

－ 185 －
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（重要な後発事象に関する注記）
第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）

Ａ．新投資口の発行について

Ａ．資産の取得について

ａ．本投資法人は、平成19年11月２日及び平成19ａ．本投資法人は、規約に定める資産運用の基年11月16日開催の役員会において、新規資産の本方針等に基づき、手元資金及び借入金取得及び借入金の一部返済を目的に以下のとお（後記Ｂ．「資金の借入について」記載）

り一般募集による新投資口の発行を決議し、平により、平成20年５月22日に以下の資産を

成19年11月26日に払込が完了しました。これに取得しました。

より、平成19年11月26日現在で出資総額は〔ストーリア赤坂〕

68,945,312千円、発行済投資口の総数は（取得の概要）131,400口となっています。

取得資産：不動産を信託する信託の受益権〔一般募集による新投資口の発行について〕

取得価格（注）：3,930百万円

発行新投資口数：30,000口（取得資産の概要）

発行価格：１口当たり604,660円

所在地（住居表示）：東京都港区赤坂六丁目

払込期日：平成19年11月26日

18番11号

発行価額の総額：17,510,460,000円

用途：共同住宅 敷地面積：1,607.97㎡

投資証券交付日：平成19年11月27日

建物延床面積：6,329.52㎡

分配金起算日：平成19年11月１日

構造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付
５階建
建築時期：平成14年12月 戸数：50戸
総賃貸可能面積：3,988.86㎡
ｂ．本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、手元資金及び借入金（後記Ｂ．「資金の借入について」記載）
により、平成20年５月22日に以下の資産を取得しました。
〔ルネ新宿御苑タワー〕（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：6,500百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都新宿区新宿一丁目30番16号
用途：居宅・店舗 敷地面積：1,323.07㎡
建物延床面積：11,203.40㎡
構造：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・
鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付25階建
建築時期：平成14年12月
戸数：163戸、集会室２室、店舗１区画
総賃貸可能面積：6,550.04㎡－ 186 －
(186) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）
ｃ．本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、手元資金及び借入金（後記Ｂ．「資金の借入について」記載）
により、平成20年６月30日に以下の資産を取得しました。
〔プレミアステージ両国〕（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権取得価格（注）：1,496百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都墨田区緑二丁目
18番１号
用途：共同住宅

敷地面積：480.32㎡

建物延床面積：2,475.38㎡
構造：鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
建築時期：平成20年３月
戸数：67戸

総賃貸可能面積：2,215.68㎡（注）取得価格は、当該不動産の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。

－ 187 －
(187) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）

Ｂ．資産の取得について

Ｂ．資金の借入について

ａ．本投資法人は、規約に定める資産運用の基本

ａ．本投資法人は、平成20年５月22日に不動産方針等に基づき、上記Ａ．記載の一般募集によ

信託受益権（前記Ａ．「資産の取得についる手取金により、平成19年11月30日に以下のとて」ａ．及びｂ．記載のストーリア赤坂及びおり資産を取得しました。

ルネ新宿御苑タワー）の取得資金及び当該取〔プレミアステージ本所吾妻橋〕

得に関連する諸費用の一部に充当するため、（取得の概要）総額11,050百万円を借入れました。

取得資産：不動産を信託する信託の受益権

当該借入金11,050百万円の借入先等の内訳

取得価格（注）：2,640百万円

は次のとおりです。

（取得資産の概要）［借入金額：8,050百万円について］

所在地（住居表示）：東京都墨田区吾妻橋二

借入先：中央三井信託銀行株式会社、住友

丁目４番８号

信託銀行株式会社、株式会社りそ

用途：共同住宅 敷地面積：860.95㎡

な銀行及び株式会社三菱東京ＵＦ

建物延床面積：3,852.86㎡

Ｊ銀行

構造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付

借入日：平成20年５月22日

12階建

元本返済日：平成21年５月22日

建築時期：平成19年11月

元本返済方法：期限一括返済

総賃貸可能面積：3,465.00㎡

金利：変動金利型（各利息計算期間に対応（注）取得価格は、当該不動産の取得に要した諸

するＴＩＢＯＲ＋0.60％）

費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含

担保の有無：無担保・無保証

まない金額（売買契約書等に記載された売［借入金額：3,000百万円について］買価格）を記載しています。

借入先：日本政策投資銀行
借入日：平成20年５月22日
元本返済日：平成25年５月22日
元本返済方法：期限一括返済
金利：固定金利型（2.08125％）
担保の有無：無担保・無保証－ 188 －
(188) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）

ｂ．本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、上記Ａ．記載の一般募集による手取金により、平成19年12月３日に以下の資産を取得しました。
〔芝浦アイランド エアタワー〕（取得の概要）取得資産：不動産を信託する信託の受益権（注１）
取得価格（注２）：7,590百万円（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都港区芝浦四丁目
22番１号（賃貸住宅棟）、22番２号（店舗棟）用途：共同住宅・店舗
敷地面積：11,280.97㎡
建物延床面積：81,760.00㎡（うち賃貸住宅棟
及びエントランス棟：78,333.26㎡、店舗棟：
3,426.74㎡）
構造：エアタワー（賃貸住宅棟及びエントラ
ンス棟） 鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根
48階建、エアテラス（店舗棟）鉄骨鉄筋コン
クリート造陸屋根２階建
建築時期：平成19年３月
戸数：住宅871戸、店舗７区画
総賃貸可能面積：13,092.43㎡（注３）（注１）本受益権は、芝浦アイランド エアタ
ワー内の登記簿上２棟の建物（建物の名称 エアタワー（賃貸住宅棟及びエントランス棟）及びエアテラス（店舗棟））の所有権の共有持分（持分割合100分の23）及び敷地に係る一般定期借地権の準共有持分（持分割合100分の23）を信託
財産とします。
信託受託者はその共有持分及び準共有
持分を本投資法人のために保有しています。信託受託者は、本物件に関するその他の建物の共有持分及び敷地に係る一般
定期借地権準共有持分を、別個の信託契約に基づき、他の共有者のために保有します。
（注２）取得価格は、当該不動産の取得に要した諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注３）総賃貸可能面積は、本物件の実際の賃貸可能面積に本投資法人の建物に係る所有権の共有持分（持分割合100分の23）を乗じた数字を示しています。

b．本投資法人は、平成20年６月30日に不動産
信託受益権（前記Ａ．「資産の取得について」c．記載のプレミアステージ両国）の取得資金及び当該取得に関連する諸費用の一部に充当するため、総額1,550百万円を借入れました。
当該借入金1,550百万円の借入先等の内訳
は次のとおりです。
借入先：株式会社三井住友銀行
借入日：平成20年６月30日
元本返済日：平成21年６月30日
元本返済方法：期限一括返済
金利：変動金利型（各利息計算期間に対応
するＴＩＢＯＲ＋0.60％）
担保の有無：無担保・無保証－ 189 －
(189) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）

Ｃ．借入金の期限前返済について

Ｃ．コミットメントライン設定契約の変更について
本投資法人は、平成20年６月30日付けでコ
本投資法人は、前記Ａ．記載の一般募集によるミットメント・ライン設定変更契約を締結し手取金等により、平成19年11月30日に以下の借入ました。変更契約の概要は以下のとおりで金について、下表のとおり6,400百万円を期限前返す。
済しました。
〔シリーズ２タームローン〕
契約締結先：株式会社あおぞら銀行
借入日
平成15年11月18日
コミットメント額：20億円
中央三井信 株式会社 株式会社 株式会社
（変更前：10億円）
りそな 三菱東京 あおぞら 合計
託銀行
借入先
株式会社
銀行
UFJ銀行
銀行
利率：借入期間に応じたTIBOR+0.55%
当初借入金額（変更前：借入期間に応じたTIBOR+0.45%）
2,350
2,350
2,350
2,350 9,400（百万円）
設定期間：平成20年７月１日～平成21年６
第10期末残高
月30日
2,350
2,350
2,350
2,350 9,400（百万円）（変更前：平成19年７月１日～平成20年６
返済金額
1,600
1,600
1,600
1,600 6,400
月30日）
（百万円）
変更の目的：新規資産の取得、リファイ
返済後借入金額
750
750
750
750 3,000
ナンス等に係る資金調達枠
（百万円）
の拡大等
1.78125％
1.80917%金利条件（固定金利建て）（変動金利建て）

返済期限

平成20年11月18日

返済方法

期限一括返済使途
担保・保証条件

不動産信託受益権の購入資金等
無担保・無保証－ 190 －
(190) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

第10期（自 平成19年５月１日
至 平成19年10月31日）

第11期（自 平成19年11月１日
至 平成20年４月30日）

Ｄ．資産の売却について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方
針等に基づき、平成19年11月２日に本投資法人が保有する以下の資産につき不動産信託受益権譲渡契約を締結し、平成20年１月31日の譲渡を予定しています。
〔ＮＡＲＡ ＢＵＩＬＤＩＮＧ Ⅱ〕（譲渡の概要）譲渡予定資産：不動産を信託する信託の受益権
譲渡予定価格（注１）：3,315百万円
譲渡予定資産の取得日：平成15年２月26日
取得価格（注２）：1,580百万円
帳簿価格：1,379百万円（平成19年10月31日現在）譲渡予定価格と帳簿価格の差額：1,935百万円
鑑定評価額：2,960百万円（価格時点：平成19年
10月11日 鑑定評価機関：東京建物株式会社）（譲渡予定資産の概要）
所在地（住居表示）：神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目２番８号
用途：事務所
敷地面積：700.59㎡
建物延床面積：5,356.99㎡
構造：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地
下１階付11階建
建築時期：平成４年３月
総賃貸可能面積：4,049.99㎡（注１）譲渡予定価格は、当該不動産の譲渡に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を減算しない、又は当該不動産の譲渡に際して受領する公租公課等を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
（注２）取得価格は、当該不動産の取得に要した諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。

－ 191 －(191) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

（７）【附属明細表】①

有価証券明細表
該当事項はありません。

②

デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

③

不動産等明細表のうち総括表
減価償却累計額(千円）

資産の種類

前期末残高 当期増加額 当期減少額 当期末残高
（千円）
（千円）
（千円）
（千円）

又は償却
累計額

差引当期末
残高
当期償却額 （千円）

摘要

(有形固定資産)
信託建物

45,326,243 10,125,763

1,061,559

54,390,446

6,120,614

782,002

信託構築物

769,592

302,201

43,761

1,028,032

231,835

33,385

信託器具備品111,538

17,515

1,833

127,220

44,607

9,305

68,699,720

7,313,412

517,466

75,495,666－－

1,624,621 131,041,366

6,397,057

信託土地
小計

114,907,094 17,758,892

物件の48,269,831 取得と譲渡物件の796,197 取得と譲渡
物件の82,613 取得と譲渡
物件の75,495,666 取得と譲渡

824,693 124,644,309－(無形固定資産)
信託借地権－

1,777,602－

1,777,602－－

1,777,602

物件の取得

信託その他の無形固定資産

1,717

－

－

1,717

103

23

1,613

－

小計

1,717

1,777,602－

1,779,319

103

23

1,779,216－

信託差入敷金保証金－

326,509－326,509－－326,509

物件の
取得

小計

－

326,509－326,509－－326,509－

合計

114,908,812 19,863,004

1,624,621 133,147,195

6,397,160

824,716 126,750,034－(投資その他の資産)④

その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

－ 192 －
(192) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

⑤

投資法人債明細表

発 行
年月日

前期末
残高
（千円）

第１回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定
同順位特約付)

平成17年
９月８日

15,000,000

第２回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定
同順位特約付)

平成17年
９月８日
－

銘

合

柄

計

当 期
減少額
（千円）

当期末
残 高
（千円）

利率
（％）

償還
期限

－

15,000,000

0.94

平成22年
９月８日

借入金
返済

無担保

10,000,000－

10,000,000

1.41

平成24年
９月７日

借入金
返済

無担保

25,000,000－

25,000,000

－

－

－

－

使

途

担

保

（注）投資法人債（1年以内に返済予定のものを除く。）の貸借対照表日以後５年以内における1年毎の返済予定額の総額は以下のとおりです。

1年超2年以内
投資法人債（千円）

2年超3年以内－

15,000,000

3年超4年以内4年超5年以内－－ 193 －
(193) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

10,000,000

⑥

借入金明細表区分
借入先

短期 ㈱みずほ銀行
借入
金
小 計

前期末
残 高

当 期
増加額

当 期
減少額

当期末
残 高

平 均
利 率
（％）(注１)

使 途

1,000,000－

1,000,000－

1,000,000－

1,000,000

中央三井信託銀行㈱2,000,000－－

2,000,000

0.91750 平成20年９月９日㈱あおぞら銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.91750 平成20年９月９日

住友信託銀行㈱1,000,000－－

1,000,000

0.91750 平成20年９月９日 (注２)

一年 ㈱三菱東京ＵＦＪ銀行
以内
返済 ㈱りそな銀行
予定
長期 中央三井信託銀行㈱借入金㈱りそな銀行(注５)㈱あおぞら銀行

1,000,000－－

1,000,000

0.91750 平成20年９月９日

1,000,000－－

1,000,000

0.91750 平成20年９月９日

2,350,000－

2,100,000

250,000

2,350,000－

2,100,000

250,000

2,350,000－

2,100,000

250,000㈱三菱東京ＵＦＪ銀行

2,350,000－

2,100,000

250,000

小15,400,000－

8,400,000

7,000,000㈱三井住友銀行

1,500,000－－

1,500,000

1.82505 平成24年２月29日

中央三井信託銀行㈱1,150,000－－

1,150,000

1.82505 平成24年２月29日㈱あおぞら銀行

1,000,000－－

1,000,000

1.82505 平成24年２月29日㈱りそな銀行

1,850,000－－

1,850,000

2.08000 平成25年２月28日

三井住友海上火災保険㈱1,000,000－－

1,000,000

2.08000 平成25年２月28日

中央三井信託銀行㈱3,000,000－－

3,000,000

1.89375 平成23年７月29日

無担保・無保証・
固定金利

平成20年11月18日
無担保・無保証・(注４)
固定金利
平成20年11月18日
1.78125(注４)(注２)
平成20年11月18日
1.79774
無担保・無保証・(注４)
変動金利(注１)
平成20年11月18日
1.79774(注４)
1.78125

住友信託銀行㈱2,500,000－－

2,500,000

1.89375 平成23年７月29日㈱三菱東京ＵＦＪ銀行

2,000,000－－

2,000,000

1.89375 平成23年７月29日

長期 ㈱あおぞら銀行
借入
三井住友海上火災保険㈱金(注６) ㈱三井住友銀行

1,000,000－－

1,000,000

1.89375 平成23年７月29日

1,000,000－－

1,000,000

1.89375 平成23年７月29日

1,000,000－－

1,000,000

1.89375 平成23年７月29日

日本政策投資銀行

1,000,000－－

1,000,000

2.23875 平成25年７月31日

中央三井信託銀行㈱－1,500,000－

1,500,000

1.60500 平成25年３月27日㈱三井住友銀行－

1,500,000－

1,500,000

1.60500 平成25年３月27日㈱三菱東京UFJ銀行－

1,500,000－

1,500,000

1.60500 平成25年３月27日㈱りそな銀行－

1,200,000－

1,200,000

1.60500 平成25年３月27日㈱あおぞら銀行

－

1,100,000－

1,100,000

1.60500 平成25年３月27日

住友信託銀行㈱－1,100,000－

1,100,000

1.60500 平成25年３月27日

計

18,000,000

7,900,000－

25,900,000

合 計

33,400,000

8,900,000

8,400,000

33,900,000

小摘 要

平成21年３月27日
無担保・無保証・(注２)（注５）
変動金利(注１)－

計

1.30917

返 済
期 限

(注３)

無担保・無保証・
固定金利

(注２)

無担保・無保証・
固定金利

(注１)

変動金利借入金については、期中の平均利率（加重平均）を表示しています。

(注２)

資金使途は、いずれも不動産信託受益権の購入資金等です。

(注３)

短期借入金の返済に充当するための資金です。

(注４)

平成19年11月26日を払込期日とする一般募集による新投資口の発行による手取金等により平成19年11月30
日付けで6,400,000千円、平成20年１月31日付けで譲渡したＮＡＲＡ ＢＵＩＬＤＩＮＧⅡの譲渡代金等により平成20年２月29日付けで2,000,000千円、総額8,400,000千円の期限前一部返済を実施しています。
－ 194 －

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(注５)

一年以内返済予定長期借入金は、長期借入金のうち、貸借対照表日の翌日から一年以内に返済が予定されているものを記載しています。

(注６)

長期借入金の貸借対照表日以後５年以内における１年毎の返済予定額の総額は以下のとおりです。
（単位：千円）

長期借入金

1年超2年以内

2年超3年以内3年超4年以内4年超5年以内－－

14,150,000

10,750,000－ 195 －
(195) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成20年4月30日現在）
Ⅰ

資産総額

138,160,716千円

Ⅱ

負債総額

65,472,595千円

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

72,688,121千円

Ⅳ

発行済投資口数

131,400口

Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

553,182円（注）１単位当たり純資産額は単位未満を切り捨てています。

－ 196 －
(196) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

第６【販売及び買戻しの実績】
本投資法人の直近の計算期間における販売及び買戻しの実績は以下のとおりです。
計算期間

発行日

販売口数

買戻し口数

発行済口数

平成15年11月15日

18,000口（1,236口）

0口（0口）

77,400口

平成15年12月10日

2,000口
（0口）

0口
（0口）

79,400口

第３期計算期間

第４期計算期間

該当なし

79,400口

第５期計算期間

該当なし

79,400口

第６期計算期間

平成17年５月31日

22,000口（3,189口）

0口（0口）

101,400口

第７期計算期間該当なし

101,400口

第８期計算期間該当なし

101,400口

第９期計算期間該当なし

101,400口

第10期計算期間該当なし

101,400口

第11期計算期間（注）（

平成19年11月26日

30,000口（4,843口）

0口（0口）

131,400口）内の数は、本邦外におけるそれぞれの口数です。

－ 197 －
(197) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

第７【参考情報】
第11期計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に以下の書類を提出しました。
１．有価証券報告書（第10期 自 平成19年５月１日 至 平成19年10月31日）
有価証券報告書を平成20年１月29日に関東財務局長に提出しました。
２．有価証券届出書
有価証券届出書（添付書類を含みます。）を平成19年11月２日に関東財務局長に提出しました。
３．有価証券届出書の訂正届出書（１）上記２．記載の有価証券届出書に係る訂正届出書を平成19年11月12日に関東財務局長に提出しました。
（２）上記２．記載の有価証券届出書に係る訂正届出書（添付書類を含みます。）を平成19年11月16日に関東財務局長に提出しました。
４．臨時報告書
臨時報告書を平成20年４月18日に関東財務局長に提出しました。
５．発行登録書の訂正発行登録書（１）平成19年８月30日に関東財務局長に提出しました発行登録書（添付書類を含みます。）に係
る訂正発行登録書を平成20年１月29日に関東財務局長に提出しました。
（２）平成19年８月30日に関東財務局長に提出しました発行登録書（添付書類を含みます。）に係
る訂正発行登録書を平成20年４月18日に関東財務局長に提出しました。

－ 198 －
(198) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_0205010_第二部02_os2不動産_プレミア_有報（11期）.doc

独

立 監

査 人 の 監 査 報 告 書
平成２０年１月２８日

プ レ ミ ア 投 資 法 人
役

員 会

御 中

あらた監査法人
指 定 社 員
業務執行社員

公認会計士

吉

田

周

邦

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているプレミア投資法人の平成１９年５月１日から平成１９年１０月３１日までの計算期間の財務諸表、
すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計
算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、
当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、プ
レミア投資法人の平成１９年１０月３１日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。

追記情報
注記表の「重要な後発事象に関する注記」に記載されているとおり、 (1)新投資口の発行(2)不動産を信託する信託の受益権の取得(3)借入金の期限前返済、及び(4)不動産信託受益権譲渡契約の締結を行っている。

投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（※）上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。

(1) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_9100500_前期投資監査_os2不動産.doc

独

立 監

査 人 の 監 査 報 告 書
平成２０年７月２８日

プ レ ミ ア 投 資 法 人
役

員 会

御 中

あらた監査法人
指 定 社 員
業務執行社員

公認会計士

吉

田

周

邦

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているプレミア投資法人の平成１９年１１月１日から平成２０年４月３０日までの第１１期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、
当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、プ
レミア投資法人の平成２０年４月３０日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。

追記情報
注記表の「重要な後発事象に関する注記」に記載されているとおり、(1)不動産を信託する信託の受益権の取得(2)資金の借入、及び(3)コミットメントライン設定契約の変更を行っている。

投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（※）上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。

(1) ／ 2008/07/25 13:20 (2008/07/25 13:20) ／ g03405_wk_08490884_9110500_当期投資監査_os2不動産.doc