R6.3 作成

開発許可制度の手引き
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開発許可制度と手続きについて(1) 開発許可制度の趣旨
開発許可制度は、都市周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域において計画的に市街化を図るべき市街化区域と市街化を抑制すべき市街化調整区域に線引きし、都市計画に則った土地利用を図ること、また都市計画区域内の開発行為について公共施設等必要な施設の整備を義務付けし、良質な宅地水準を確保することの２つの役割を果たす目的で創設されたものです。
(2) 手続きの概要
開発行為を行おうとする者は、許可不要とされているものを除き、都市計画法に基づく開発許可の手続きを行い、あらかじめ市長の許可を得なければなりません。また、開発行為を伴わない場合でも市街化調整区域で建築物の建築等の行為を行おうとする者は、開発行為の場合と同様に市長の許可が必要です。
開発行為及び建築物の建築等の行為（以下「開発行為等」という。）は技術基準及び立地基準に適合している必要があります。開発行為等の可不可について事前に市都市計画課窓口へご相談いただいた上で、都市計画法に基づく開発許可及び建築許可（以下「開発許可等」という。）の手続きを進めてください。
なお、開発許可制度は、山形県県土整備部都市計画課発行の「開発許可制度の手引き」及び「天童市都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例」に基づいて運用しています。詳
しくは山形県と天童市の公式ホームページから参照ください。
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開発行為とは開発行為とは、「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」（法第 4 条第 12 号）を指します。
区画の変更とは、道路、水路等の廃止、付替え又は新設により、一団の土地利用形態を変更すること、形の変更とは、概ね３０ｃｍ以上の切土、盛土により土地を造成すること、質の変更とは、農地等を宅地に地目変更することを指します。

図 1-1 区画の変更

図 1-2 形の変更

図 1-3 質の変更
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都市計画法に基づく開発許可等の手続きの要否について(1) 都市計画法に基づく開発許可等の手続きの区分表
都市計画法に基づく開発許可等の手続きの要否は、下表の区分に応じて判断します。また、区域区分については天童市の公式ホームページの「天童市地図情報」等から確認できます。な
お、都市計画法の手続きの要否については、市都市計画課窓口へ必ずご相談ください。
表 1 都市計画法に基づく開発許可等の手続きの区分表
区域

項目

市街化区域

市街化調整区域

都市計画区域外(住所が〇丁目の地域(住所が大字〇〇の(田麦野、上山口 等)

大字山元地内の一部）

地域)

大字荒谷地内の一部)
建築物を建築する・開発区域が 1,000 ㎡

・面積にかかわらず・開発区域が 10,000 ㎡

目的で行う以上の開発行為の場合

全ての開発行為等

以上の開発行為の場合

開発行為

等

許可必要

第１種特定工作物を建設する目的で行う開発行為

等

第２種特定工作物を建設する目的で行う開発行為

等

・ゴルフコース
・次に掲げる工作物の開発区域が 10,000 ㎡以上のもの
野球場、テニスコート、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設、墓園

許可不要

・開発区域が 1,000 ㎡ ・許可を要しない開発 ・開発区域が 10,000 ㎡未満の開発行為の場合

行為等

未満の開発行為の場合・許可を要しない開発・許可を要しない開発行為

行為(2) 許可を要しない開発行為等
次に掲げるものは都市計画法に基づく開発許可等の手続きが不要です。
表 2 許可を要しない開発行為等

政令で定める規模未満のもの（法第 29 条第 1 項第 1 号）※「(4)都市計画法の手続きの要否」で許可不要に区分されるものが該当します。

農業、林業、漁業の用に供する法令で定める建築物又はこれらの業務を営む人の居住の用に供する建築物の建築を目的とするもの（法第 29 条第 1 項第 2 号）
鉄道の施設、図書館、公民館等の公益上必要なものとして、政令で定める建築物の建築を目的とするもの（法第 29 条第 1 項第 3 号）※

法改正により、平成１９年１１月３０日からは、それまで許可不要とされていた社会福祉施設、病院、学校等の建築を目的とする開発行為は、許可が必要となりました。

都市計画事業や土地区画整理事業の施行等で行うもの（法第 29 条第 1 項第 4 号～10 号）
仮設建築物、車庫や物置等の附属建築物の建設を目的とするもの
建築主及び敷地が同一の場合における増築や改築を目的とするもの（法第 29 条第 1 項第 11 号）

2等

4 市都市計画区域について
都市計画区域図は次の通りです。

図 2 都市計画区域図

5 都市計画法に基づく開発許可等の手続きの流れについて
都市計画法に基づく開発許可等の手続きの流れは次の通りです。
開発・建築等の計画
事前相談

事前申請（月末〆）
開発行為

建築等行為

土地利用調整委員会会議 （毎月１０日前後）

内部審査 （随時）

宅地分譲等の特定案件

標準処理期間：５日

土地利用調整会議 （不定期開催）

公共施設管理者等との協議・同意
本申請（随時）

許可書交付
開発行為

標準処理期間：２０日
建築等行為

開発行為の工事着工

開発工事の完了検査
凡

完了公告・検査済証交付

例

申請者が行う手続き

建築物の工事着工

標準処理期間：５日

市が行う手続き

図 3 都市計画法に基づく開発許可等の手続きの流れ
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6 市街化調整区域において建築できるもの
市街化調整区域において建築できるものは、立地基準（法第 34 条 1 号～14 号）に適合するものでなければいけません。市街化調整区域において主に建築できるものは次の通りです。
(1) 市街化調整区域に住んでいる人のための公益施設または店舗等（法第 34 条第 1 号）
周辺居住者が利用する公益上必要な施設（保育園、診療所、幼稚園等）
主に周辺居住者の利用に供される社会福祉施設、保育施設、医療施設、学校のうち、山形
県開発審査会提案基準別表第１～３の「法第３４条第１号該当」欄に〇が付してある施設が該当します。詳しくは山形県公式ホームページから参照ください。

診療所

幼稚園

日常生活に必要な物品の販売、加工、修理業その他の業務を営む店舗等（コンビニエンスストア、クリーニング店、美容室、喫茶店、自動車修理工場等）
県都市計画課発行の「開発許可制度の手引」第３章第３節の「法第３４条第１号該当」欄に〇が付してある店舗等が該当します。また、敷地面積が 1,000 ㎡未満、延床面積 250 ㎡以
内でテナント方式にしないことを要件とします。

コンビニエンスストア

喫茶店(2) 農林漁業用施設、農林水産物の処理加工等のための建築物（法第 34 条第 4 号）
法第２９条第 1 項第２号に該当しない農林漁業用施設や市街化調整区域における生産物を主に対象とする処理加工等のための建築物が該当します。

食料加工場

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(3) 主要道路沿線に立地する道路管理施設または沿道サービス施設（法第 34 条第 9 号）
道路の円滑な交通を確保するための道路管理施設、休憩所または給油所等（ガソリンスタンド等）が該当します。

ガソリンスタンド(4) 空き家の建替え 等（法第 34 条第 12 号）
やむを得ないと認められる場合は、空き家（既に跡地になったものを含む）の建替えができます。また、その他「天童市都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例」で定めた用途の建築物が該当します。

空き家戸建て住宅5(5) 規制緩和区域内における住宅等（法第 34 条第 11 号及び第 12 号）
市街化調整区域の地域コミュニティの活性化を図るため、平成３０年４月１日から規制緩和区域を設けて開発行為等の規制を次のとおり緩和しています。なお、規制緩和区域は天童市の公式ホームページの「天童市地図情報」等から確認できます。
表 3 規制緩和区域内で建築できる建築物等及び要件
用途

戸建住宅

店舗等兼用住宅

宅地分譲

共同住宅

〇〇〇

〇

既存集落区域〇〇〇

×

拠点集落区域

〇〇

〇

〇

項目

緩和区域 の区分

市街化隣接・近接区域

敷地面積

原則として

原則として

１区画

開発区域

200 ㎡以上

200 ㎡以上

200 ㎡以上

3,000 ㎡未満

500 ㎡未満

500 ㎡未満開発区域
3,000 ㎡未満

建蔽率

70％

70％

60％

60％

容積率

200％

200％

100％

100％

外壁後退距離0.5m 以上

0.5m 以上

1.0m 以上

1.0m 以上

絶対高さ制限12m 以下12m 以下12m 以下12m 以下

20m

20m

20m

20m

1.51.5

1.25

1.25

31m

31m

31m

31m

2.5

2.5

2.5

2.5

-

-5m

5m

--

1.25

1.25

延床面積の 50%

農地転用する場合

以上が居住用、は、期間内での建築かつ店舗等の床を条件に付す

適用

要件

道路
斜線

距離
勾配
立上

隣地
斜線

がり
勾配
立上

北側
斜線

がり
勾配

その他要件

面積が 50 ㎡以下

お問い合わせ天童市 建設部 都市計画課 計画係〒994-8510 山形県天童市老野森一丁目 1 番 1 号
6023-654-1111（内線 423）