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情報提供資料2015年8月10日

No.168『J-REIT』賃料上昇の環境整う■ 2008年の米ﾘｰﾏﾝ･ｼｮｯｸのあと、不動産需要が減退
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ﾋﾞﾙの竣工が2012年に集中した【図表２】。一時的に米ﾘｰﾏﾝ･ｼｮｯｸは世界に同時不況をもたらし、日本の不供給過剰になったことも日本の回復遅れに繋がった。

動産市況も大幅に悪化した【図表１】 。ﾘｰﾏﾝ･ｼｮｯｸ後の日米不動産市況の回復を比較すると、ﾆｭｰﾖｰｸ･ｵﾌｨ■ 賃料上昇の環境整う

ｽの稼働率は2009年10-12月に底入れしたが、東京の底入れは2012年6月と大きく出遅れた。

東京ｵﾌｨｽの『稼働率』は2012年6月に底入れした後、上昇に転じた。直近では、ﾘｰﾏﾝ･ｼｮｯｸ後に下落した分の65%を回復している。一方『賃料』は2013年12月■ なぜ、日本の不動産市況の回復が遅れたか？


ﾘｰﾏﾝ･ｼｮｯｸのあと一時、建設が中断されていたｵﾌｨｽ･に底入れしたが、ﾘｰﾏﾝ･ｼｮｯｸ後に下落した分の19%の日本でも2010年に一旦、企業業績の回復が見られた回復に留まっている【図表１】。

【図表３】。人員拡大の期待からｵﾌｨｽ稼働率も底入れの兆しを見せたが【図表１】、2011年に東日本大震災、



2012年に中国経済の減速感が強まり、企業利益は2①『稼働率』の戻りに比べて、『賃料』の出遅れが目立っている。②2015年～2017年のｵﾌｨｽ供給量 (見通し)

年連続で2010年の利益を下回った。拡大戦略の後に過剰感はない【図表２】。③企業は業績拡大基調に退から不動産需要は低迷が続いた。

あり【図表３】、ｵﾌｨｽ需要の拡大が見込まれる。賃料上昇の環境が整ってきたようだ。

【図表１】

東京ｵﾌｨｽ『稼働率』、『賃料』（千円/坪）
23
稼働率（2005年1月～2015年7月）

（右軸）

（%）
9897962195941993

賃料（左軸）

17929190

15'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14

【図表２】

（万㎡）
200
180
160
140
120
100
80
60
40
200

東京23区の大規模ｵﾌｨｽ供給量（2005年～2017年）（見通し）'95-'14の平均供給量
105万㎡/年'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17'15※ 東京ﾋﾞｼﾞﾈｽ地区（都心5区）：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

'11

'12

アベノミクス効果『業績回復』

中国経済の減速感強まる『業績低迷』

80

東日本大震災『業績悪化』

100

東証一部上場企業株価指数（TOPIX）の1株当たり利益
米リーマン・ショック『業績悪化』

120【図表３】
不良債権処理が進み『業績回復』（円）
140※ ’15年以降は着工済み及び未着工分。

（2005年～2017年）

（見通し）

60
40
20
0-20'05

'06

'07

'08

'09

'10

'13

'14

'15

'16

'17

（出所）森ﾄﾗｽﾄ（株）「東京23区の大規模ｵﾌｨｽﾋﾞﾙ供給量’15」、三鬼商事、ﾌﾞﾙｰﾑﾊﾞｰｸﾞより大和投資信託作成※次ページの「当資料のお取扱いにおけるご注意」をご覧下さい。 （1/2）

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