令和元年 8 月号 NO.293[ トピックス ]・「夏季住宅セミナー」開催
・普及啓発事業「第31回まちなみシンポジウム」開催のご案内

夏季住宅セミナー
令和元年度夏季住宅セミナーが７月 26 日（金）時代に即した、新しいまちづくりを進めてまいり東京プリンスホテルにおいて日本経済新聞社と当たいと思いますので、今後とも皆様ご指導のほど財団の共催で開催されました。

よろしくお願いいたします。

セミナーでは、当財団竹中理事長のあいさつの後、国土交通省の眞鍋住宅局長、武井住宅生産課長、岩下住宅企画官より最近の住宅行政の動向等についてご講演をいただき、当財団の役員等関係者約 110 人が講演を拝聴しました。
また、セミナー終了後には、懇談会が開催され、セミナー参加者による活発な意見交換が行われました。

竹中理事長あいさつ
本日は、大変お暑い中、日本経済新聞社と当財団主催の「令和元年度夏季住宅セミナー」にご参

竹中理事長あいさつ加いただき誠にありがとうございます。本日は、国土交通省からご多忙のところ、７月９日に新たにご就任された眞鍋住宅局長、武井住宅生産課長、岩下住宅企画官から、最近の住宅政策や住宅生産行政の動向、住宅税制などについてご講演をいただきます。貴重な機会ですのでよろしくお願いいたします。
本年、当財団は設立 40 周年になります。皆様のおかげです。今まで２万１千戸の住宅を供給してまいりました。マーケットも変わっていますので、

眞鍋住宅局長1

住宅行政の最近の動向について眞鍋純住宅局長
住宅を取り巻く社会経済の構造の変化として、人口や世帯数の減少傾向があります。2008 年に我が国の人口は減少に転じ、2023 年には世帯数のピークが来る予測です。世帯の構成をみても、ファミリー世帯から単身世帯へシフトし大きく変化しています。
「住宅・土地統計調査」は５年に一度、総務省が行い、本年４月末に一部最新の結果が発表されました。５年間の住宅ストック総数の増加分と平成 25 年〜 29 年までの５年間の新設住宅着工戸数を比較すると、純粋なストック数の伸びは 38％に当たることがわかりました。また、マンションの総合調査も５年に一遍、国土交通省が行っており、本年４月末の発表では、永住意識が高まっており、マンションを終の棲家と考える方の増加が明らかになっております。
かつて、住宅政策の柱は、公営住宅や公団住宅の供給と、住宅金融公庫の融資でした。今やかなり姿が変わっています。現在の住宅政策の一番根本になる計画である「住生活基本計画」も３年前に大きく見直され、閣議決定されました。住宅政策のターゲットとすべき居住者の考え方、住宅ストックの流通やリフォームの進め方、住宅関連産業の発展、まちづくりとの連携の進め方等、幅広い政策の方向性と数値目標とを打ち出しました。
住宅の空き家の総数は 846 万戸。戸建住宅の空き家がその中で多く、４年前に空家特措法が議員立法で成立し、この法律に基づく市町村の取り組みが広がっています。指導・助言は１万５千件を超え、代執行も 165 件に至っています。空き家を防ぐ施策として、①耐震性がありインスペクションがなされリフォームの計画等がある住宅について、ブランディングをしてロゴマークを付与する「安心Ｒ住宅」や、②賃貸住宅の空き室を住宅確保要配慮者とマッチングさせる「住宅セーフティネット制度」、③建築基準法の改正による、既存戸建住宅を転用する際の防火関係規制の合理化措置等を講じています。改正建築基準法は今年６月に既に施行しています。
既存マンションの流通量は年々増加しています
が、既存戸建住宅の流通はなかなか増加していない状況です。空き家の増加を防ぐ施策と同様にインスペクションの促進や、買取再販に税制上の支援策を講じることで、流通を後押ししたいと考えています。
安心して暮らせる住生活の実現としては、サービス付高齢者向け住宅の制度、セーフティネット制度などがあります。税制、融資と補助金で支援2を進めております。
災害への備えについては、昨年の補正予算、今年度と来年度の予算をあわせて３か年で国土強靭化の緊急対策を講じております。住宅・建築の分野
では、密集市街地の建替えや古い建物の除却を進める対策、ブロック塀の安全確保対策、エレベーターの安全化対策を集中して取り組む考えです。
外国人材の受け入れ対応として、賃貸住宅の標準契約書を 14 カ国語に翻訳して作成や、セーフティネット住宅の登録を進め、居住支援法人などの取り組みも加速させたいと考えています。
老朽化したマンションの問題に対しては、６月の末にまとめられた「骨太方針」においても、マンションの管理の適正化や再生円滑化の位置づけがなされ、「成長戦略」の中にも関連する提言があります。私どもの重要な課題と考え、検討を進めていきます。
今後、社会資本整備審議会で、住生活基本計画の見直しに向けた検討を進めていただきたいと考えています。また、予算要求や税制改正要望の時期が近づいてまいりました。業界の皆様方からのご意見、ご要望も踏まえながら検討を進めています。
ご指導、ご鞭撻をいただければと思います。

住宅・建築物の省エネ性能の向上について
武井佐代里住宅生産課長
本日は、「建築物省エネ法の改正」「長期優良住宅制度・住宅瑕疵担保制度のあり方の中間取りまとめ」に触れたいと思います。
建築物省エネ法の一部改正です。５月 17 日に公布され、施行は、半年後（本年 11 月）、２年後（2021 年４月）と二段階です。住宅は、省エネ基準への適合が努力義務となりました。さらに、建築士から建築主へ省エネルギー基準への適否、適合していない場合は省エネ性能確保のための措置について説明をしていただく。こちらは２年後の施行です。次に、住宅トップランナー制度です。
現在、対象は建売戸建だけですが、注文戸建、賃貸アパートにも拡大され半年後の施行となります。
その他、公共団体の条例による省エネ基準の強化などの対応が可能になります。
現在、審議会の下の委員会で具体的な内容、省令・告示を含めて詳細な内容を検討しており、10月の後半には取りまとめます。現在供給されている住宅の性能等を踏まえたトップランナー基準の設定や、説明義務に関連して省エネ性能の評価方法の簡素化など検討を進めているところです。
また、断熱改修による温熱環境の改善が居住者の健康に与える影響についての調査・検証に対し、支援しています。具体的には、平成 26 年度から30 年度にかけて改修費の助成を受けて実施した断熱改修の前後における生活空間の温熱環境や健康状態について調査・検証したものであり、検証結果は、国土交通省からプレスリリースしています。
長期優良住宅制度、住宅瑕疵担保履行制度の今後のあり方について中間報告の概要です。長期優良住宅制度は本年６月に施行 10 年を迎え、検討の中間取りまとめが行われております。住宅性能表示制度と一体的に運用するといった考え方、共同住宅では活用が進んでいないという課題があり、共同住宅の認定基準など検討しています。瑕疵担保の制度のあり方として、既存住宅流通・リフォーム市場の拡大、また、現場検査のあり方、三つ目に消費者保護の充実、四つ目には保険料水準の検証方法を３月に中間取りまとめを行いました。
最後に、前職の厚生労働省で感じた、考えたことなどをご紹介します。
2025年、後期高齢人口が急激に伸び上がります。
住生活基本計画の目標年次で、厚労省でも地域包括ケアシステムの構築、完成を目指して政策を打っています。また、高齢者人口のピークで、生産年齢人口が激減する 2040 年を視野に入れた政策、社会保障について厚労省で議論されているところです。
介護、医療、生活支援、介護予防などのサービスを受ける自宅、サービス付高齢者向け住宅を地域包括ケアシステムの中でどう捉えていくかを考えるのが、厚労省での私の仕事でした。自宅で最期を迎えることについてどういう政策が必要なのかが、非常に大事なポイントだと思っています。
一方で、地域の高齢者向け住まいへの転居なども、地域包括ケアにおける住まいの一つの選択肢として情報提供ができるような環境を制度化する必要があります。これまで住んでいた自宅をどのように利活用すべきか、この視点をさらに考えていく必要があると思っています。
利用者の方々と接するのは、第一線でご活躍になっている皆様方ですので、私ども役所と一緒に、これからの住宅生産行政においても意識しながら、仕事を進めていきたいと考えております。

住宅税制について岩下泰善住宅企画官「住宅税制の概要」「今回消費税率引上げに伴う住宅取得の支援策の概要」「今年度の国交省の住宅関係の税制改正概要」「今年度末に期限を迎える住宅税制の特例の次年度改正での延長や拡充の方向の現在の検討状況」等をお話いたします。

住宅には、取得、保有、譲渡、の段階で課税があります。取得段階では、所得税住民税の減税特例措置として住宅ローン減税、贈与税の一定額非課税、登録免許税の保存登記の特例、不動産取得税の軽減税率です。保有段階は、新築の固定資産税の減免措置、小規模住宅地の６分の１の特例、最近は、リフォーム特例に力を入れており、長期優良住宅リフォーム、耐震改修、省エネ改修、バリアフリー改修、三世代同居改修をしたときの所得税額からの控除等の措置も講じています。譲渡段階では、住宅の場合にもその 3,000 万円控除。
空き家の特例もあります。買替え時に譲渡損失があった場合４年間にわたる繰越控除、譲渡取得発生した場合の繰延べの措置もあります。
消費税率に伴う住宅取得支援策です。「住宅ローン減税の拡充」「すまい給付金の拡充」「次世代ポイントの創設」「贈与税の非課税枠の拡大」の四つの対策を講じています。
「ローン減税の拡充」は、4,000 万 10 年間を３年間控除期間延長し、建物価格の２％増がきちんと措置できるような対応です。
「すまい給付金」は、住宅ローン減税の拡充措置の効果が及びにくい所得層に対して、その消費税の負担増を緩和するための措置で現金購入の場合も考慮し対応しています。
「次世代住宅ポイント制度」は、６月からポイント発行申請が始まり商品交換は 10 月以降にし、消費喚起に貢献できるような対応としています。
「贈与税の非課税措置」は、省エネ、耐震性、バリアフリーなど、特に質の高い住宅に、2020 年３月までは 3,000 万円という特例で対応しています。
だんだん低減しますが、反動減対応の措置です。
今年度の消費税対策以外の改正の概要です。空き家の税制、買取りの際の不動産取得税の特例措
置、サービス付高齢者住宅の税制の特例です。
今年度末までに期限を迎える税制特例は、基本的には延長をして行く必要があると思っています。
非常に大きな所得税の、消費税の増額に向けて対応をとったので、それに水を差すような改正にしないことが、今年度の対応だと思っています。
ただ、この消費税の特例措置の対応だけで減収がほぼ約１兆円となりますので、税務当局からは、消費税が上がった後の税制のあり方が厳しく見られるとことになると思います。
我々も今後、住生活基本計画、局長の話でもありましたが、住生活基本計画など見直しをしていき、これからの住宅政策はどうあるべきかということを議論していきます。これからどういう住宅市場を目指し、住宅政策で応援していくか。その次の税制のあり方について、皆様方の現場感覚、お考え等々、お聞かせいただきながらしっかり対応していきたいと思います。

3住生活月間協賛 第 31 回
まちなみシンポジウムのご案内
財団 40 周年記念「まち・いえ・人のつながりを育む〜住み継がれていく
コミュニティとは」
当財団は昭和 54 年から良好な住宅と居住環境の提供に努めており、今年で 40 周年を迎えます。
人生 100 年時代と言われるなか、「まち」の持つ価値を維持、向上させて、次世代へ住み継がれていくためにも、環境に優れた美しい景観形成が肝要です。節目となる今回のシンポジウムでは、これまでのまちづくりのエッセンスを考察しながら、新たな時代に求められるコミュニティのあり方を展望したいと存じます。
日時：令和元年 10 月 21 日（月）13 時 30 分〜 16 時 30 分

会場：（独）住宅金融支援機構すまい・るホール（東京都文京区後楽 1-4-10）

主催：日本経済新聞社、当財団

後援：国土交通省、住宅金融支援機構、都市再生機構

開場：13：00 ／開演・主催者挨拶：13：30①基調講演：13：35 〜 14：35「住宅地のマネジメント－住みこなせる町づくり」

大月敏雄氏②パネルディスカッション：14：50 〜 16：30
モデレーター：大月敏雄氏
パネリスト：二瓶正史氏、温井達也氏、大河原千晶氏、池田幸代氏※ご 参加は、郵便番号、住所、氏名、年齢、職業、電話番号を明記の上、ハガキ、FAX またはホームページで、下記財団本部あてお申込み下さい。（先着 300 名、参加無料）

ボンエルフ第 293号
発行日：令和元年 9 月 10日
編集発行人：青木 徹

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出演者のプロフィール
大月敏雄（おおつきとしお）
東京大学大学院工学系研究科建築学専攻教授
東京大学工学部建築学科卒業、同大学院修士課程・博士課程修了。博士。古い集合住宅の住みこなしや、アジアのスラムのまちづくり、戸建て住宅地のマネジメントなどを中心に、住宅地の生成過程と運営過程について研究。
住宅・集合住宅・住宅団地の計画や設計も手がける。著
書に「集合住宅の時間」（王国社）、「住まいと町とコミュニティ」（王国社）、「町を住みこなす」（岩波書店）、「住宅地のマネジメント」（建築資料研究社）など。
二瓶正史（にへいまさぶみ）（有）アーバンセクション代表
法政大学工学部建築学科卒業、82 年東京都立大学工学研究科修士課程修了。97 年まで（有）宮脇檀建築研究室に勤務、98 年現事務所を設立、現在に至る。戸建て住宅地の計画・設計が専門、グットデザイン賞、都市景観大賞優秀賞など受賞の実績も多い。当財団設立以来、多くの事業に関与し、現在、静岡県三島市の優良田園住宅地 ｢桜郷里｣ などが進行中。著書に「東京の町を読む」、「街並を創る」、「コモンで街をつくる」（以上共著）など。
温井達也（ぬくいたつや）（株）プレイスメイキング研究所代表取締役
筑波大学芸術学修士課程環境デザイン修了。同大学人間総合科学研究科 博士 建築デザイン（単位取得：期間満了退学）。日本型 HOA 推進協議会事務局長。戸建住宅地における住民主体の維持管理に、研究と実務の両面から取り組んでいる。
大河原千晶（おおかわらちあき）
NPO 法人ポン・テ代表理事・さくら市議会議員
在住のフィオーレ喜連川で管理組合／自治会事務局を昨年度まで務め、その際に感じた住宅地ならではの課題を解決するため NPO を立ち上げる。同住宅地は第９回「住まいのまちなみコンクール」住まいのまちなみ賞受賞。
池田幸代（いけださちよ）
積水化学工業（株）住宅カンパニー住宅営業統括部分譲推進部分譲グループ課長
一級建築士・宅地建物取引士。入社以来、数々の住宅分譲事業に携わり、当財団事業の「リファージュ高坂」などのまちなみ計画を手掛けた。良好なまちづくりの供給者として推薦した「おひさまのまち花ヶ浦地区」（福岡県）
は第 13 回「住まいのまちなみコンクール」住まいのまちなみ賞受賞。

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