【一口家主」４つの特徴「一口家主」通信

第４１号

平成３０年５月 16 日

【今月号のコンテンツ】

・ご購入いただいたマンションの運用状況
いずれの物件も計画通り順調に運営されています。
第８号商品コンシェリア池袋 CROSSIA 401 号室は、４月３０日に第２期が終了しました。賃貸利益、一口当たり評価額ともに計画通りの見込みです。

・第１３号「コンシェリア新宿 HILLSIDE SQUARE ７０３号室」を募集しております。購入ご希望の方は早めにお申し込みください。
（このマンションでは 306 号室、203 号室に次いで３戸目です。）
この物件は繁華で喧噪な新宿駅周辺から少し離れた、新宿エリアの高層ビル群を見つめる高台「余丁町」にあります。穏やかな住環境と、地下鉄４つの路線を自由に使いこなせる利便性を誇ります。

・【一口家主をもう少し詳しく】不動産を所有して大家さんになる。安定した家賃収入が得られる資産運用はいつの時代でも根強い人気があります。しかし沢山の資金が必要だろうから自分には縁がないとか、借金（ローンを組んで）をしてまでする気はないと諦めていませんか。そんなことはありません。小口化という道もあるのです。

・【やさしい資産運用のお勉強】不動産の小口化と言っても幾つかの種類があります。ここではそれらの違いについて、所有権の有無・元本の安定性・相続税節税メリットの有無・運用のし易さ等について具体的にご説明します。

・「一口家主」商品説明会のお知らせ

Point１ 安定した高利回り
100 万円で 2 万円～３万円（定期預金の２00 倍）

Point２ 何よりも元本の安全を３つの仕組みで元本の安全性を確保

Point３ 運用期間は５～６年国債のイメージ
5～６年後に元本を償還

Point４ 相続税対策にも強み
相続税・贈与税の軽減に有効【５月１日現在の販売済商品の運用状況】
マンション名

稼働率

入居者

受取賃料の変動

年間 1 口当り

５月１日現在の変動

現在の賃料

支払賃料

優先持分権評価額なし
月額 136,800 円
なし
月額 177,915 円
なし
月額 164,430 円
なし
月額 165,735 円

12,167 円（2.43%）
12,203 円（2.44％）
12,180 円（2.43％）
11,728 円（2.34％）

500,000 円

なし
月額 85,050 円
なし
月額 95,400 円
なし
月額 95,850 円
なし
月額 96,300 円
なし
月額 80,990 円
なし
月額 85,950 円
なし
月額 135,720 円
なし
月額 97,650 円

11,759 円（2.35％）
11,041 円（2.20％）
10,908 円（2.18％）
10,909 円（2.18％）
11,079 円（2.21％）
10,652 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）

500,431 円① 早稲田 GF605 号室（平成 25.11 運用開始）② 神楽坂 902 号室（平成 26.4 運用開始）③ 東京 BC407 号室（平成 27.3 運用開始）④ 東京 BC507 号室（平成 27.7 運用開始」

100％

なし

100％

なし

100％

なし

100％

なし

⑤ 馬込 TERRACE401 号室（平成 27.11 運用開始）

100％

なし

⑥ 池袋 CROSSIA201 号室（平成 28.2 運用開始）

100％

なし

⑦ 池袋 CROSSIA301 号室（平成 28.3 運用開始）

100％

なし

⑧ 池袋 CROSSIA401 号室（平成 28.5 運用開始）

100％

なし

⑨ 王子飛鳥山 104 号室（平成 28.9 運用開始）

100％

なし

⑩ 池袋 M’S VILLA203 号室（平成 28.12 運用開始）

100％

なし

⑪ 新宿 HS 306 号室（平成 29.3 運用開始）

100％

なし

⑫ 新宿 HS 203 号室（平成 29.6 運用開始）

100％

なし

505,683 円
509,597 円
500,119 円

500,000 円
500,094 円
500,300 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円【現在募集中です！！】
マンション名⑬

コンシェリア新宿 HILLSIDE SQUARE 703 号室

共有持分総口数

72 口

募集口数

57 口

分譲総額

3,600 万円

募集総額2,850 万円

一口の価格

500,000 円

一口当たり年間賃料

10,660 円（2.13％）

運用期間（6 年間）

平成 29 年(2017 年)12 月 1 日～平成 35 年(2023 年)11 月 30 日

クレアスライフは１９８４年創業の東京都心に特化した投資用マンションのディベロッパーです。本業は自社で開発したマンションを１戸単位で販売することです。しかし１K のマンションでも 3,000 万円以上するものもあります。そこでどなたにでも買いやすいように小口化したものが「一口家主 iAsset」です。当社が開発した新築マンションの一室を選んで「一口家主 iAsset」の事業を行っております。都心マンションの大家さんになってみませんか。

【やさしい資産運用のお勉強】【一口家主をもう少し詳しく】
不動産を所有して大家さんになる。安定した家賃収入が得られる賃貸業はいつの時代でも根強い人気があります。しかし沢山の資金が必要だろうから自分には縁がないとか、借金をしてまでするつもりはないからと諦めていませんか。そのようなことはありません。

左頁の２、３は不動産が小口化された商品です。よく REIT（リート）なども不動産の小口化商品と言われますが、不動産の所有権の有無、相続時の資産圧縮効果の有無の違いがあります。一方、小口化しただけではなく投資家の安心感を高める工夫をしたものもあります。

（この左右ページで述べる不動産特定共同事業法商品の仕組みの中、売却の時期、安全性を高める＊＊仕組み等は、現在ある商品例を取り上げたもので、必ずしも法律の規定に由来するものではありません。
）

本業としてアパート経営をするようなことは別として、通常の資産運用としては３つの形があります。

なって、管理運営を行います。組合員間の契約で一定期間後に売却します。
・ある程度お金はあるが、１戸を買うには足りない、または全てを使いたくない

１．１戸単位でマンションを所有する
２．単純に１つの不動産（例えばマンシ
ョン１戸）を何人かで共有する
３．金融商品的にアレンジされた不動産を所有する

・今は余裕資金だがいずれは現金化したい・ローンを使えない、または使いたくない
・相続対策に使いたい・キャピタルゲインも狙いたいという方たちがこの投資に関心があるよ

不動産を所有する３つの形

１．１戸単位でマンションをもつうです。

典型的なのはワンルームマンションへの投資です。大きなファミリータイプの住戸に比べて通常利回りも良く、また都心３．金融商品の利便性を取り入れた不動産の場合は空室率が低く、賃料や物件の価値も下がり難いと言われています。この投資ができる人は、・お金がある人・ローンを借りられる人
ローンを借りるには年収や年齢の制約があります。それをクリアしないと借りられません。
・投資資金を寝かすことができる人のタイプでは購入した持分を事業者（持分を販売した不動産業者）に直接賃貸して家賃をもらう仕組みです。上記２の目的は殆ど充たしていますが、それに加えて事業者等による賃料保証や運用期間中途での持分の買取り、運用期間終時の元本割れリスクの軽減、比較的短い運用期間等の金融商品的仕組みも兼ね備えています。このような商品は現在のところクレアスライフの所有している限りは家賃収入を生みますが、短期で売却したら投資した金額全額が回収できるかどうか分かりません。長期的に運用したい方向きです。

「一口家主 iAset」しかありません。利回りは多少下がりますが、安全・安心を重視するお客様向けの商品です。（この商品は不動産特定共同事業「賃貸型」です。）

２．単純に１つの不動産を何人かで共有する（不動産特定共同事業「任意組合型」）

まとめ．どれを選ぶかは目的次第

不動産の共有持分を購入して何人かで共有するのは上記２のタイプと同じです。こ不動産の共有持分を購入したのち、それを出資して組合を組成。組合員同士で共有する形です。簡単に言えば一人でマン１、２、３主なの違いは、「単独で１戸を所有するか、小口で共有するか。」「ずっと持ち続けるか、一定期間後に売却することを予め決めるか。」「利回りやキャピタルゲション１戸を持つ代わりに何人かで共同で所有する形です。通常はその不動産を販売した不動産業者が、組合の代表者とインを重視するか、安全・安心を重視するか。」です。何を重視して投資するかはお客様の資金事情や目的次第です。

もんでは

１．不動産の小口化と REIT（リート）の違い（不動産の所有形態）

３．不動産特定共同事業「匿名組合型」について（不動産を所有できるタイプではない）

左頁２、３は１戸のマンションを何口かの持分に小口化したものです。小口化されて１９９０年代バブル崩壊後、不動産特定共同事業法という法律ができました。小口化されも不動産ですから、購入者の名義で登記されて購入者の固有財産になります。
他方、REIT（リート）では、投資家が出資したお金で購入した不動産はその事業を行っている投資法人の所有です。つまり投資法人の名義で登記されます

た不動産に投資する投資家保護のための法律で、３つのタイプの事業が定められました。
「任意組合型」、「匿名組合型」、「賃貸型」です。この中で、多くの事業者によって商品化されているのが「匿名組合型」です。「匿名組合型」も不動産の小口化商品と言われることがありますが、REIT と同じように運用する不動産の所有権は事業運営企業に属し、投資家が不動産を所有するのではありませ

投資の目的物小口化不動産不動産

REIT（リート） 分配金を受取る権利
登記名義人（所有者）
小口化不動産ん。左頁の１～３とは異なります。
匿名組合型

購入者
投資の目的物REIT（リート） 投資法人
２．不動産の小口化と REIT（リート）の違い（収入の性格）
投資対象からの収益は、小口化不動産では自分が所有する不動産からの賃料ですから不動産収入になります。他方 REIT では投資法人の収益の分配ですから一種の配当となり税務的には雑収入になります。
収入の性格
小口化不動産賃料（不動産収入）

REIT（リート）

配当金（雑収入）分配金を受取る権利

登記名義人（所有者） 事業運営企業◆匿名組合型の商品は投資家の安心感を高めるために幾つかの工夫がなされています。
１．優先劣後構造の仕組により賃料も出資金の払戻しも投資家に優先的に支払われます。
２．運用期間中でも事業者が買取ります。
３．予定還元率による収益還元法価格で買取り。元本割れのリスクは軽減されています。
◆他方、事業者が倒産した場合のリスクがあり、相続の際の資産圧縮効果もありません。
これが左頁の不動産投資とは異なる点です。

●不動産特定共同事業商品の比較（「一口家主」は他の２つの類型のメリットを備えている）
任意組合型（左頁２）

匿名組合型

賃貸型（一口家主）

不動産
投資家（購入者）

配当を受取る権利

元本の安全性高める仕組無し

期中での事業者の買取無し

有り有り

相続資産圧縮効果有り

無し

不動産投資家（購入者）
有り
有り
有り

投資による取得物

運用不動産の所有権

事業運営企業