大阪

府

宅建協会

中央

支部

研

修会

不動産の買取りは、まちづくりの有効な手法
物件の目利きと資金調達は、宅建業の得意分野
築古物件再生は
地域活性化のチャンス

清陽通商株式会社した。
ここ数年、収益不動産の価格は上昇しています。
郊外の収益物件もこの４～５年ぐらいで 1 . 5 倍程

タウンマネジメントの仕事はいろいろとありま度になっています。ただ家賃はほとんど上がらず、すが、私たちは宅建業者ですので、今回は築古物物件価格のみ上がっていますので一種バブルのよ件を買い取って再生・運営するための物件の目利うな状況になっているのではないかと思います。

き、資金調達、運営収支についてお話しします。

価格が上がり物件がなかなか買えない状況のな

当社は、住宅系収益不動産の売買仲介に特化しかで、短期間で急速に資産を膨らました人がいまた宅建業者です。住宅や土地、ビルや店舗などはす。当社のお客様ですが、文化住宅を親から相続扱わず、住宅系の１棟物件のみを扱い、10 年間したのをきっかけに収益不動産投資を始めて、６で約260棟を仲介しています。業者間売買はほ年間で資産総額が40 億円、年間賃料収入で６億

とんどせず、個人オーナーか不動産投資家が主な円を稼いでいます。どのようにして資産を増やし顧客です。また当社の強みは銀行融資に精通してたのか、その秘訣を聞いたところ、「とにかく田いることで、自己資金の少ない人にも融資をつけ舎で築古、ボロボロで空き室だらけの誰も絶対にて物件を買ってもらっています。一方、自社でも手を出さないような物件を、どこよりも安く買っ郊外の築古のアパート１棟と文化住宅１棟を購入て再生する」ということです。逆に言えば、「都し、再生と運用を行っており、その経験からタウ心部の築浅、ピカピカで満室」の物件を買ってもンマネジメントやまちづくりと不動産投資は意外絶対に儲からないということになります。と共通点が多いのではないかと思うようになりま私も昨年、大阪市内でとんでもない利回りの物件が売り出されているのを見つけました。部屋数と周辺家賃から換算すると満室にできればグロスで60 ％程度の利回りになります。買わない手は栗本唯 氏ないと思い実際の物件を見に行ったところ、建物収益物件専門仲介会社・清陽通商株式会社代表取締役。宅地建物取引士。
昭和 42 年 6 月生まれ、大阪府羽曳野市出身。
京都産業大学外国語学部卒業。岩谷産業、日本サムスン勤務を経て独立。平成 19 年に宅地建物取引業免許取得後、260 棟以上の収益物件を仲介。著書『不動産売却のプロが明かす！収益用アパート・マンション物件を相場より高く売る方法』ほか

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第２章

地域を魅力的にする試み

は昭和 40年代の鉄骨造で悪くなかったのですが、大阪市中央区にあり、平成元年築で利回り12%強烈な占有者がいたのであきらめました。そこでですので、おそらく、媒介を取得しレインズに掲先ほどの投資家に連絡を入れたところ、即決で入載すると、朝から電話が鳴りっぱなしで買い付け札し購入。そして、自ら裁判を起こして占有者のが午前中だけでも10 本は入るでしょう。しかし、排除を行い、結局フルリノベーションをして、実際は成約できないと思います。なぜなら融資が40％くらいの利回りを見込んでいるようです。

通るはずがないからです。この物件では融資が出まだ探せば大阪市内でもこのような物件があるはたとしても3,500万円。信用金庫でも5,000万円

ずですが、築50 年経過しているなど一般の人でがぎりぎりで、思った以上の低い評価にがく然とはなかなか手を出せません。しかし、そのようなすることになります。

物件を不動産会社が購入して再生するということ物件の価格査定をきちんとすると、この物件がは、目的は違っても、まちづくりの手法と入り口

なぜまずい物件なのかということがよくわかりまの部分では一緒ですので、不動産会社がタウンマす。価格査定の方法には、「取引事例比較法」「原ネージャーになり、まちを活性化する担い手とし価法（積算評価）」「収益還元法（直接還元法／Ｄて活躍するチャンスがあるということになります。

ＣＦ法）」がありますが、私たちは不動産鑑定士ではないので、「この案件を銀行に持ち込んだと物件を評価する場合は原価法が基本。
返済比率は満室賃料の60%以内
そのためには何をすればいいのか、どういう目き、どの銀行がいくら融資してくれるのか」がわかればいいわけです。
原価法による評価額の算出

利きをすればいいのか、そもそも収支が合うのかその中で最も簡単な方法は「原価法」です。土ということについて話をしたいと思います。さて、地価格は相続税路線価、建物価格は再調達単価と例１の物件を皆さんは購入するでしょうか？

法定耐用年数から築年数を引いた残存年数で計算します。ただし、再調達価格は金融機関によってまちまちなので、当社では某メガバンクの基準で計算します。これに基づき、例１の物件の積算評
価額を計算してみると、土地評価価格が 2 , 500万円、建物評価価格が1, 020 万円、合計3 ,500万 円。 つ ま り、 販 売 価 格7 ,700 万 円、 利 回 り
12％の物件のはずが、銀行に融資を持ち込むと例１・１棟収益マンション事例の概要

店舗外観・内観写真

例１の積算評価額と収益還元評価額73利回りが高くても全く評価が出ないということが断することを勧めています。

わかります。ただ、最近は積算価格を無視して利ただし、実際に物件を購入し、収益物件として回りだけで評価する金融機関もいくつかあります

運用する場合にはキャッシュフローを考慮しなくので、その場合は少し高い評価が出ますが、購入てはなりません。積算評価以下で安く買えたとし者自身が最終の出口になりますので、生涯所有すても、実際にキャッシュが回らなければ意味があるのであれば大丈夫ですが、途中で売却する場合りません。そのためには改修費用を含む返済比率は大幅な損を出して売ることになります。

を満室時賃料の60 ％以下に抑えることが最低条件と言われており、そうでなければ少し空き室が収益還元法による評価額の算出増えたり、修繕費がかさむとたちまち事業収支はもう１つの計算方法が、「収益還元法」です。

赤字になります。できれば50 ％以下に抑えるこ

この計算方法は、「満室想定家賃（年収）× 想定入とが望ましいと言われますが、相当安く買わない

居率－経費＞銀行返済額（年間）となる価格」でと難しいですし、もし安く買えたとしても改修費すが、入居率がいつも 100 % になるわけではあが発生するので結果的に高い買い物になる可能性りませんので、その分を考慮した正味の賃料収入が大きくなります。もしこの計算が成り立たないが返済額より多ければいいという考え方で評価を条件であれば、絶対に買わないようにすべきです

求めます。この方法は自分で計算すると面倒なのし、仮に購入してしまったら無理して保有するよでローン返済計算アプリなどを使うといいと思いりは転売して違う物件でチャレンジすることを勧ます。今回は、想定入居率を 80 %、経費を収入めます。まちづくりにはお金が非常にかかりますの20%で設定して計算すると収入は 558 万円。

ので、入居者のことを考えて良い物件にしていこ

一方、返済は全額ローンで 7 年間とし、金利は将うとか、ランドマーク的な物件をつくろうと考え来の上昇リスクを考慮して4%で計算すると年間ている場合は、割高な物件を買うと全く収支が合返済金額は1,260 万円になり、大幅な赤字になわないので注意する必要があります。

ります。ただし、収入額＞返済額になる数字がそ

しかし実際に、大阪市内でこの計算式に合う物の物件の収益還元評価になりますので評価額は件を探しても全くありません。私もいろいろな物

3,400 万円です。収益還元法で求めた評価も積件を見てきましたが、きれいで買いたいと思う物

算評価額とあまり変わらないので、この物件の評件は取り合いになりますし、やはり残っている物

価はだいたいこの辺りだということになります。

件は、接道瑕疵の再建築不可物件や、連棟式の長ただ、収益還元法による評価には大きな問題が屋で 1 軒だけでは建て替えができず全員が出るまあります。運営方法によって家賃収入は大きく変で待つので事業化まで何年かかるのかわからないわりますので、その設定次第ではいくらでも都合といった、それこそ、「わけあり、築古、ボロボのいい数字が出せます。例えば、家賃相場３万円

ロ、ガラガラ、田舎」という物件です。ただ、そのワンルーム物件を生活保護受給者に４万円で貸のような普通の業者では手を出しにくい物件を再して、収益還元評価額を吊り上げて売り抜けると生して、逆にそこに人が集まるような物件にするいうことが実際起こっています。したがって私はことが、物件と地域を活性化し、地域の人から喜収益還元評価をあまり信用していません。さらに、ばれ、かつ自社の利益も最大化する一番の秘訣だ

これから改修して再生する場合はリノベーションと思います。

費用の返済も発生しますので、計算が複雑になります。そのため、基本的に原価法を基準にして判74

第２章

レバレッジをかける

地域を魅力的にする試み

近隣の“嫌悪施設”がまちのランドマークに変わった

まちづくりにおける空き家の活用の取り組みの実際に、当社で再生事業に取り組んでいる例を方法として、サブリースで古い物件を一括で借り紹介します。2015年９月に大阪府大東市で廃墟上げて、自分たちでお金を投資してリノベーショのようなマンションを購入しました。それが今でンし、賃貸で運用して費用を回収するというパは、『マイヨジョーヌ野崎』というデザイナーズターンが多いですが、私はこの手法はあまり勧め物件に生まれ変わっています。

ませんし、やりたくないと考えています。その理物件は昭和53 年築のＲＣ４階建てで、入居率由は、サブリースですので、その物件は自分の資はさほど悪くなく、利回りも 16 .5 %。購入を検産ではないにもかかわらず、リノベーションに数討するために試算すると、積算評価額が 7 , 700千万円もかけるとなると自己資金では無理なので、万円、現状の利回り収入で計算した収益還元評価銀行で融資を受ける必要があります。そうすると、が5 ,700 万円。法定耐用年数残存期間が10 年し結局資産がないのに負債だけが増えていくことにかありませんでしたのでキャッシュフローを心配なるので、その物件単体の再生はできたとしても、しましたが、ある信金から15 年の融資を受けら「うまくいったので、もう１物件やろう」としたれることになったので、少し躊躇しましたが思いときに資金が追いつきません。物件の再生件数が切って購入しました。

増やせないと所詮１物件だけの“小商い”で終

ところが、物件そのものは非常に厳しい状況でわってしまいます。それに対して、自ら物件を購した。入居率は高かったのですが、賃料は周辺最入して保有すれば、借金を返済することで負債が低 金 額 で、20年 以 上 放 置 さ れ て い た エ レ ベ ー

減るために、資産（物件評価）が負債（借入金ターは稼働不可、定期清掃についても近隣のシル額）を上回り、なおかつキャッシュフローが相応

バー人材センターから拒否されるほどで、生ゴミに黒字であれば、金融機関はいくらでも融資しても散乱、隣地との擁壁も崩れかけていて、あるはくれます。資産規模を何十億円と増やしたメガ家ずのない浄化槽が出現し汚泥処理が必要など、主はこのロジックで資産を膨らませています。実「近隣の嫌悪施設」と町内会長から言われるよう際に対象となる物件を見つけるのはなかなか大変な、とんでもない物件でした（笑）
。

ですが、不動産会社が物件を直接買い取って、どそれを約2 , 000 万円かけてフルリノベーショ

んどん再生してまちを元気にしていくということンしました。購入時の家賃は3 . 8 万円で何とか無は理論上可能ですので、チャレンジする価値があ理して埋めていた物件が、リノベーション後はると思います。

5 .6 万円で募集して満室になりました。ただ、その過程では家主負担で自由にリノベーションができるプランを用意したり、リノベーション物件を得意とする専門業者に客付けを依頼するなどいろいろと工夫をしました。入居者は、ほぼ自社再生物件『マイヨジョーヌ野崎』の概要

全員が地元の人ではなく、

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BEFORE

AFTER『マイヨジョーヌ野崎』の外観リノベーション。
「嫌悪施設」から「ランドマーク」に変身

郊外から当社の物件を指名して来てくれました。

されつつあります。

その結果、近隣の人からは「環境がよくなった」と口々に褒められるようになり、まちのランドマークになりました。
ただ収支計算の面では “ 悪い見本 ” です。購入

購入・リノベーション費用を積算評価内に収めることが重要

金 額7 , 024 万 円 に 対 し、 借 入 金 は6,700万 円、この案件における反省点は、まず物件購入価格

さ ら に リ ノ ベ ー シ ョ ン 費 用2,000万 円 の う ちが高かったことです。会社としてランドマーク的1,800 万円を借り入れましたので、借入金の合な物件にしていきたいと思ったので、結構必要以計金額は8,500 万円です。積算評価は7,700 万

上にいろいろなものをきれいにしたり、宣伝にお円ですので、800 万円の債務超過となってしまい金をかけましたので無理が出ました。次に、リノました。また、キャッシュフローについては、家ベーション費用の見積もりが甘すぎて、1 , 500 万賃収入は満室時年収で 1 ,279 万円と購入時より円程度に抑えたかったのですが、完全に予算オーアップしましたが、返済金額は年間 841 万円。

バーになってしまった点です。本来は、購入金額返済比率約 65％と、少し空室が出たり、追加のとリノベーション費用の合算金額が積算評価内に修繕費用が発生すると赤字になる可能性が高い、収まることが理想的であり、その条件で再生物件非常に危険な状態です。何とか入居者同士の飲みを手がければ、金融機関の融資も継続的に受けら会やイベントなどを開催し、退室が出ないようなれるはずです。ただ今回のように与信毀損していコミュニケーシるので、次の物件に投資するにはもう少しキャッョンづくりをしシュを積まないと難しいと思います。ていこうと考えリノベーションの費用については、会社の信用ているところで力によっては物件代金にプラスして貸してくれるす。すでにＤＩこともあり、そうなるともっと安い金利で長期にＹワークショッ借りられるため、キャッシュフローの改善はできプなどは定期的ると思います。リノベーション費用を考慮した資に開催し、少し金調達方法は今後しっかりと考えておく必要があずつですがコミります。

ュニティが形成
使えないエレベーターは、うまく壁材で隠している

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ただ今の大阪の不動産価格は高すぎます。普通に買える物件があまりなく、「買って後悔、売るに売れず」ということも起きてますので、今の市

第２章

地域を魅力的にする試み『マイヨジョーヌ野崎』のリノベーション後の各部屋。６室実施して現在も満室状態。

況にはだまされないようにしてほしいと思います。

日本一、世界で６位という規模で「大大阪時代」と言われ、東京だけでなく香港、シンガポール、上海、ソウルなどよりもはるかに繁栄している東金融機関への営業も必要
資金調達に関しては、大阪は有数の金融激戦区

洋一の最先端の産業都市でした。しかし現在の大で、融資は出やすい環境にあると思います。メガ阪は、人口は68 年ぶりに減少に転じ、神奈川県バンクは金利は低いですが、築古物件や違法建築に抜かれ３位に転落しています。工業出荷額も愛物件は扱わないなど物件の条件が厳しいです。一知県、神奈川県に抜かれ３位となり、まもなく静方、大阪に進出してきている地方銀行や信用金岡県にも抜かれそうですし、大阪本社の大手企業庫・信用組合などは金利は高いですが比較的対象は次々と東京に移転し、淀屋橋辺りでは空洞化が物件の条件が緩く、ねらい目とも言えます。また、進み、郊外は惨憺たる状況です。地盤沈下し、活政府系金融機関については、無担保融資制度が充気がなくなりつつあるこの大阪に、かつてのよう実しているので、リノベーション費用や、文化住な元気で賑やかな姿を取り戻すのは、私たちのよ宅や借地物件を購入する場合などは利用しやすいうな不動産業に携わる者の責務ではないかと思っと思います。“金融機関の融資がつかないから買ています。
「空き家が増えた」「人が減った」と悲いません”ではなく、きちんと評価が出る物件で観するだけでなく、なんとか地域を盛り上げよう

あれば、いずれかの金融機関が必ず評価をつけてと頑張っていけば、きっと商売の面でも地域の人くれますので、欲しい物件があるときには積極的にとってもいい状況が生まれると信じています。に銀行回りをすべきだと思います。
まちのことを調べていたら、戦前の大阪は人口

清陽通商株式会社
代 表 者：代表取締役

栗本唯

所 在 地：大阪府大阪市中央区北浜 3 - 5 - 19
電話番号：06-4707-4620
Ｈ

Ｐ：https://www.shizen-net.co.jp/

事業内容：住宅の１棟収益物件の仲介業務、賃貸マンション・アパートの運営管理業務

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