平成 23 年 7 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
決算短信（ＲＥＩＴ）
平成 23 年 9 月 14 日
不動産投資信託証券発行者名
コ
ー
ド
番
号
代
表
者

森ヒルズリート投資法人
3234
執行役員 礒部 英之

資 産 運 用 会 社 名
代
表者
問 合 せ 先 責 任 者

森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
代表取締役社長 礒部 英之
総務部長
西別府 好美ＴＥＬ （03）6234－3234

有価証券報告書提出予定日
分配金支払開始予定日

上場取引所
Ｕ Ｒ Ｌ

東証
http://www.mori-hills-reit.co.jp/

平成 23 年 10 月 27 日
平成 23 年 10 月 17 日
（百万円未満切捨て）

１．平成 23 年 7 月期の月期の運用、
運用、資産の資産の状況（状況（平成 23 年 2 月 1 日～平成 23 年 7 月 31 日）（１）運用状況（％表示は対前期増減比）
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
百万円

23 年 7 月期
23 年 1 月期％

百万円

5,257 (△4.1)
5,483 ( 1.8)

％

１口当たり
当期純利益

％

％

1,933 ( 5.1)
1,839 ( 20.8)

総 資 産
経常利益率
％

8,352
7,947

百万円

1,947 ( 5.8)
1,840 ( 20.8)

自己資本
当期純利益率円

23 年 7 月期
23 年 1 月期

百万円

3,059 ( 3.5)
2,957 ( 10.4)

営業収益
経常利益率
％

1.9
1.8

％

0.9
0.8

37.0
33.6

（２）分配状況
１ 口 当 た り
分配金(利益超過分
配金は含まない)円

23 年 7 月期
23 年 1 月期

8,352
7,947

分配金総額

1 口 当 た り
利益超過分配金百万円

利益超過分配金
総
額

円

1,933
1,839

百万円

0
0

純 資 産
配 当 率

配当性向
％

－
－

99.9
99.9

％

1.9
1.8

（注）配当性向は、次の算式により計算し小数第 1 位未満を切捨てて表示しています。
配当性向＝（分配金総額÷当期純利益）×100（３）財政状態
総資産

純資産
百万円

23 年 7 月期
23 年 1 月期

218,950
220,630（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー
18,532
23,872

１口当たり純資産％円

103,944
103,84347.5
47.1

448,966
448,530

投資活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物
期
末
残
高

百万円

23 年 7 月期
23 年 1 月期

自己資本比率
百万円

百万円△16,864△22,954

百万円△3,488△1,629

1

百万円

9,050
10,870２．平成 24 年 1 月期の月期の運用状況の運用状況の予想（
予想（平成 23 年 8 月 1 日～平成 24 年 1 月 31 日）（％表示は対前期増減比）
営業収益
通 期

営業利益

経常利益

当期純利益

百万円 (％)

百万円 (％)

百万円 (％)

百万円 (％)

4,761(△9.4)

3,109( 1.6)

1,969( 1.1)

1,967( 1.8)

１ 口 当 た り
分配金(利益超過分配金は含まない)円

1 口 当 た り
利益超過分配金

8,500

円

0

（参考）１口当たり予想当期純利益（通期） 8,500 円

３．その他
その他
（１）会計方針の変更① 会計基準等の改正に伴う変更

有・無② ①以外の変更

有・無（２）発行済投資口数① 期末発行済投資口数（自己投資口を含む）平成 23 年 7 月期 231,520 口

平成 23 年 1 月期 231,520 口② 期末自己投資口数

平成 23 年 1 月期

平成 23 年 7 月期

0口

0口

（注）1 口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、36 ページ「1 口当たり情報に関する注記」
をご覧ください。

※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
平成 24 年 1 月期の運用状況の予想値は 15～16 ページ記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金及び 1 口当たり
利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

2

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
１．投資法人投資法人の法人の関係法人（１）森ヒルズリート投資法人の仕組図
資産保管会社機関の運営に関する
一般事務受託者
投資法人債に関する

投資法人

(ロ)

森ヒルズリート投資法人

一般事務受託者
投資主総会

住友信託銀行株式会社

会計事務等に関する

(ハ)

役員会

一般事務受託者
執行役員：礒部 英之（注1）
税理士法人平成会計社

執行役員：齋藤 敏文
監督役員：箭内 昇

投資主名簿等管理人(ニ)

監督役員：小杉 丈夫

特別口座管理機関
投資法人債に関する

監督役員：田村 誠邦

一般事務受託者
三菱UFJ信託銀行株式会社

会計監査人

(ホ)
新日本有限責任監査法人

サポート会社
ブランドライセンス会社

森ビル株式会社(リ)

プロパティ・マネジメント会社
森ビル株式会社(イ)(ヘ)（ト）

資産運用会社
森ビル・インベストメント(チ)

マネジメント株式会社＜契約の名称＞(イ) 資産運用委託契約(ロ) 資産保管委託契約／機関の運営に関する一般事務委託契約／財務及び発行・支払代理
契約(ハ) 会計事務等に関する業務委託契約(ニ) 投資口事務代行委託契約／特別口座の管理に関する契約／財務代理契約(ホ) 商標使用許諾契約(へ) サポート契約(ト) 情報提供に関する契約(チ) アドバイザリー業務委託契約(リ) 物件運営管理委託契約 (注 2)（注 1）礒部英之は、平成 23 年 4 月 8 日開催の第 4 回投資主総会において選任され、同日付で執行役員に就任しています。
（注 2）森ヒルズリート投資法人が不動産を信託財産とする信託受益権（以下「信託受益権」といいます。
）を保有する場合には、契約当事者は不動産管理処分信託の受託者と森ビル株式会社となります。

3

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（２）森ヒルズリート投資法人及び森ヒルズリート投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容
運営上の役割名

称

投資法人

森ヒルズリート投資法人

資産運用会社

森ビル・インベストメント

関係業務の内容
規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主として不動産等
及び不動産対応証券に投資することにより運用を行います。

マネジメント株式会社

平成 18 年 2 月 2 日付で森ヒルズリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）との間で資産運用委託契約を締結しました。
金融商品取引法上の金融商品取引業者として、同契約に基づき、本投資法人の規約に従い、資産の運用に係る業務を行います（投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。
）第 198 条第1 項）。
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）に委託された業務の内容は、(イ)本投資法人の資産運用に係る業務、(ロ)本投資法人が行う資金調達に係る業務、(ハ)本投資法人への報告業務及び(ニ)その他本投資法人が随時委託する前記(イ)から(ハ)に関連し又は付随する業務です。

資産保管会社

住友信託銀行株式会社

平成 18 年 2 月 2 日付で本投資法人との間で資産保管委託契約及び機機関の運営に関する関の運営に関する一般事務委託契約を締結しました。

一般事務受託者

投信法上の資産保管会社として、資産保管委託契約に基づき、本投資投資法人債に関する法人の保有する資産の保管に係る業務を行います（投信法第 208 条第一般事務受託者

1 項）。
また、投信法上の一般事務受託者（投信法第 117 条第 4 号）として、機関の運営に関する一般事務委託契約に基づき、本投資法人の機関の運営に関する事務（ただし、投資主名簿等管理人が行う事務を除きます。
）を行います。
平成 23 年 2 月 10 日付で本投資法人との間で第 5 回無担保投資法人債に係る財務及び発行・支払代理契約を締結しました。投信法上の一般事務受託者（投信法第 117 条第 2 号、第 3 号及び第 6 号、同法施行規則第 169 条第 2 項第 4 号及び第 5 号。ただし、投資法人債に関する事
務に限ります。
）として、同契約に基づき、本投資法人債券に関する、（イ）投資法人債原簿に関する事務、（ロ）投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務、（ハ）本投資法人債券の発行に関する事務等を行います。

会計事務等に関する税理士法人平成会計社

一般事務受託者

平成 18 年 2 月 2 日付で本投資法人との間で会計事務等に関する業務
委託契約を締結しました。
投信法上の一般事務受託者（投信法第 117 条第 5 号及び第 6 号、同法施行規則第 169 条第 2 項第 6 号及び第 7 号）として、(イ)計算に関する事務、(ロ)会計帳簿の作成に関する事務及び(ハ)納税に関する事務の補助等を行います。

投資主名簿等管理人

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成 20 年 12 月 26 日付で本投資法人との間で投資口事務代行委託契特別口座管理機関

約及び特別口座の管理に関する契約を締結しました。

投資法人債に関する投信法上の一般事務受託者（投信法第 117 条第 2 号、第 3 号及び第 6

一般事務受託者号、同法施行規則第 169 条第 2 項第 1 号及び第 3 号。ただし、投資法
人債に関する事務を除きます。
）として、投資口事務代行委託契約及び特別口座の管理に関する契約に基づき、(イ)投資主名簿に関する事
務、(ロ)本投資証券の発行に関する事務、(ハ)投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務、(ニ)投資主の権利行使に関する請求その他投資主からの申出の受付に関する事務等を行います。

4

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
平成 19 年 11 月 22 日付で本投資法人との間で第 1 回無担保投資法人
債に係る財務代理契約及び同日付第 2 回無担保投資法人債に係る財務代理契約を、平成 22 年 5 月 20 日付で第 3 回無担保投資法人債に係る財務代理契約及び同日付第 4 回無担保投資法人債に係る財務代理契約を締結しました。
投信法上の一般事務受託者（投信法第 117 条第 2 号、第 3 号及び第 6号のうち、投資法人債に関する事務並びに同法施行規則第 169 条第 2
項第 4 号及び第 5 号）として、同契約に基づき、本投資法人債券に関する、(イ)投資法人債原簿に関する事務、(ロ)投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務、(ハ)投資法人債券の発行に関する事務等を行います。

（３）上記以外の本投資法人の主な関係者
運営上の役割
サポート会社

名 称
森ビル株式会社

業務の内容
平成 18 年 8 月 10 日付で本投資法人及び本資産運用会社との間でサポート契約を、同日付で本資産運用会社との間でアドバイザリー業務委
託契約を、それぞれ締結しました。森ビル株式会社は、かかる契約に基づき、本投資法人及び本資産運用会社に対して、自社保有物件売却
時の優先交渉権の付与、外部物件情報の提供、リサーチ関連業務、不動産の取得及び運用に関する助言及び補助業務等を行います。
平成 19 年 5 月 24 日付で本投資法人及び本資産運用会社との間で情報提供に関する契約を締結しました。本投資法人及び本資産運用会社に提供された物件情報で、本投資法人で取得しない旨決定した物件情報
は、森ビル株式会社に提供します。

ブランドライセンス

森ビル株式会社

会社

平成 18 年 6 月 29 日付で本投資法人との間で、商標使用許諾契約（以下「ブランドライセンス契約」ということがあります。
）を締結しました。本投資法人に対して、「森ヒルズリート／MORI HILLS REIT」及び「m」マークの商標の使用を許諾しています。

プロパティ・
マネジメント会社

森ビル株式会社

本投資法人は、平成 23 年 7 月期末現在、ラフォーレ原宿（底地）を除く各物件につき、以下の業務（以下総称して「PM 業務」といいます。
）を森ビル株式会社に委託しています。PM 業務の委託は、各物件毎に行われています。
(イ) リーシング業務(ロ) 建物運営管理業務(ハ) 工事施工管理業務(ニ) 会計経理補助業務、経費支払補助業務(ホ) その他補助業務(ヘ) その他上記に付随する業務

5

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
２．運用方針及び運用方針及び運用状況（１）運用方針
最近の有価証券報告書（平成 23 年 4 月 28 日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な変更がないため開示を省略します。
（２）運用状況① 当期の概況
a.投資法人の主な推移
本投資法人は、投信法に基づき、本資産運用会社を設立企画人として、平成 18 年 2 月 2 日に出資金 100 百万円（200 口）で設立され、同年 3 月 6 日に投信法第 187 条に基づく内閣総理大臣の登録を受けました（登録番号関東財務局長 第 51 号）。そして、平成 18 年 11 月 30 日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。
）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード 3234）。その後、平成 20 年 9 月 29 日付第三者割当による新投資口の発行（29,400 口）、平成 22 年 3 月 23 日付公募による新投資口の発行（67,000 口）及び
平成 22 年 4 月 23 日付第三者割当（オーバーアロットメント）による新投資口の発行（5,320 口）を実施し、平成 23 年 7 月期（平成 23 年 2 月 1 日から平成 23 年 7 月 31 日まで）
（以下「第 10 期」又は「当期」といいます。
）
末日現在における発行済投資口の総口数は 231,520 口となっています。
b.投資環境と運用実績
ⅰ）投資環境当期の日本経済は、世界経済の回復を背景として輸出・生産が拡大しましたが、平成 23 年 3 月 11 日に発
生した東日本大震災及び福島第一原子力発電所事故により、サプライチェーンの寸断及び電力供給不足による生産の低迷、輸出や個人消費の減少等、大きな影響を受けました。
震災後の動向については、依然として予断を許さない状況にあるものの、企業の生産活動の復旧が進み、6 月には貿易収支が 3 ヵ月ぶりに黒字に転じるなど、回復に向けた明るい兆しも見えつつあります。
このような経済環境下において、賃貸オフィスビル市場は、賃料の下方調整が進む中、テナントの BCP戦略の一環として、耐震性・防災性の高い大型優良物件への需要が顕在化しつつあり、東京都心部の S・A
クラスビルを中心に空室率は改善傾向にあります。高級賃貸住宅市場は、一部で震災等に伴う外国人の帰国等も見られたものの、賃料の底打ち感と共に空室率改善の兆候が見られました。不動産流通市場は、J-REITによる公募増資及び金融機関による不動産向け融資の活性化により、東京都心部で大型物件の取引が見られたものの、震災等の影響により一時的に停滞感が広がりました。
ⅱ）運用実績
本投資法人は、ポートフォリオ構築戦略の中核として掲げる「プレミアム物件（注 1）」に該当する資産として、スポンサーである森ビル株式会社から新たにアーク森ビル（23 階を対象とする区分所有権の共有持分50％及び 25 階）及び赤坂溜池タワー（住宅）を取得するとともに、ポートフォリオの利回り向上のため、
元麻布ヒルズ（86 区画）を譲渡する物件相互売買を実施しました。なお、保有物件については、きめ細かな運営管理や計画的な修繕工事などにより顧客満足度の向上に努めるとともに、テナントの質を考慮しながら、柔軟な価格政策の下で、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開し、稼働率の維持・向上を図りました。
当期末現在における本投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで 11 物件（注 2）、既投資額
で 212,136 百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積 98,632.64 ㎡（29,836.4 坪）、期末稼働率（注 3）は94.9％となっています。
（注 1）プレミアム物件とは、森ビルグループ（森ビル株式会社及び森ビル株式会社の連結子会社並びに持分法適用関連会社のうち、国内で事業を行う会社をいいます。以下同じです。
）のブランド力、営業力及び施設運営能力等が十分に発揮できるプレミアムエリア（東京都心 5 区及びその周辺地区）に所在し、その中でもクオリティ、規模、スペック等から見て、将来にわたり競争力を維持できる物件を指します。以下同じです。
（注 2）六本木ファーストビル及び六本木ビュータワーについては、平成 18 年 3 月 22 日にその共有持分 6％に係る信託受益権を、平成 18 年 4 月

6森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
13 日にその共有持分 40％に係る信託受益権を取得しましたが、本投資法人は、ポートフォリオにおける物件数としては、いずれも 1 物件
として取り扱っています。以下同じです。
アーク森ビルについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、本投資法人は、ポートフォリオにおける物件数としては、1 物件として取り扱っています。また、賃貸方式を固定型マスターリース方式に統一したことに伴い、前期まで行っていた物件名称の区別は行わないこととしています。以下同じです。
1）平成 18 年 3 月 22 日に 13 階部分の区分所有権に係る信託受益権
2）平成 20 年 3 月 28 日に 12・22 階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分 75％
3）平成 20 年 9 月 30 日に 12・22 階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分の残り 25％
4）平成 22 年 3 月 23 日に 23 階部分の区分所有権の共有持分 50％
なお、平成 23 年 3 月 18 日付で、5）に追加信託し、信託受益権を保有しています。
5）平成 23 年 3 月 18 日に 23 階部分の区分所有権の共有持分の残り 50％に係る信託受益権及び 25 階部分の区分所有権に係る信託受益権
赤坂溜池タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、本投資法人は、ポートフォリオにおける物件数としては、1 物件として取り扱っています。以下同じです。
1）平成 20 年 9 月 30 日にオフィス部分（店舗・倉庫・駐車場等の一部を含みます。
）（総専有面積の約 35.4％）の区分所有権に係る信託受益権
2）平成 23 年 3 月 18 日に全 130 住戸のうち 87 住戸を対象とする区分所有権及び 1 住戸を対象とする区分所有権の共有持分 84.8％並びに駐車場及び駐輪場を対象とする区分所有権の共有持分約 31.2％に係る信託受益権（注 3）稼働率は、総賃貸可能面積の合計に占める総賃貸面積の合計の割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

c.資金調達の概要

本投資法人は当期において、既存の短期借入金 3,010 百万円、長期借入金 5,000 百万円及び 10,000 百万円の借換えのため、1,500 百万円及び 10,000 百万円の短期借入れと 5,000 百万円の投資法人債の発行を行いました。
また、当期中に既存の長期借入金について 112 百万円の約定返済を行いました。
その結果、当期末現在の借入金残高は 82,112 百万円（長期借入金 65,112 百万円（うち 1 年内返済予定の長期借入金 36,925 百万円）
、短期借入金 17,000 百万円）
、投資法人債残高は 25,000 百万円となり、有利子負債残高
は 107,112 百万円となっています。
これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債 25,000 百万円及び長期借入金 8,012 百万円に加えて、変動金利である長期借入金 57,100 百万円のうち 33,500 百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています。なお、本投資法人は、今後の借入れに関して、借入金の返済期日を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を目指します。
また、本投資法人は当期末現在、ムーディーズ・ジャパン株式会社より Baa1（格付の見通し：ネガティブ）の
発行体格付及び無担保長期債務格付、株式会社日本格付研究所（JCR）より AA－（格付の見通し：ネガティブ）の長期優先債務格付を取得しています。
（注）長期借入金とは借入時点で返済期限までの期間が 1 年超、短期借入金とは借入時点で返済期限までの期間が 1 年以下の借入をいいます。以下同じです。

d.業績及び分配の概要
上記の資産運用の結果、本投資法人の当期の営業収益は 5,257 百万円、営業利益は 3,059 百万円、経常利益は
1,947 百万円となりましたが、東日本大震災の影響により保有資産において軽微な損傷が発生し、当該損傷の復旧費用等 13 百万円を特別損失（災害による損失 4 百万円、災害損失引当金繰入額 8 百万円）として計上したことにより、当期純利益は 1,933 百万円となりました。
分配金については、租税特別措置法（昭和 32 年法律第 26 号。その後の改正を含みます。)第 67 条の 15（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。)の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口 1 口当たりの分配金が 1 円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口 1 口当たりの分配金は 8,352 円となりました。

7

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信② 次期の見通し
a.今後の運用方針
本投資法人は、投資方針に従い、東京都心部を中心とする「都市」の競争力、「都市」の価値創造力に着目し、「都市」への集中投資を行うことにより成長し、運用資産の収益性とその資産価値のさらなる向上を目指しています。具体的には、森ビルグループが長い年月をかけて完成・成熟させてきた創造的かつ付加価値の高い大規模再開発に冠する名称である「ヒルズ」に象徴されるような、プレミアムエリア（港区、千代田区、中央区、新宿区及び渋谷区並びにその周辺地区）に所在し、クオリティ、規模、スペック等から見て、将来にわたり競争力が維持できるオフィスビル、住宅及び商業施設（プレミアム物件）をコアとした都市型ポートフォリオを構築していきます。
保有物件の運用については、テナントの満足度を高め幅広い信頼を獲得し、合理的かつ効率的、そして計画的な資産運用管理を行うことを基本方針とし、ポートフォリオの中長期的な安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります。
また、物件入替によるポートフォリオ NOI 利回りの向上、借入コストの抑制、その他営業費用の低減に努める
等、配当重視の運用を行うことで投資主利益の最大化を目指します。
物件入替については、引き続き主にスポンサーとの物件相互売買を行い低利回りの物件を売却し、従来より高利回りなプレミアム物件若しくは高利回りのプレミアム物件以外の物件を取得することで、NOI 利回りの改善を目指します。
財務面においては、金融、資本市場の動向を注視しつつ、投資法人債発行等による資金調達手段の多様化を図り、借入コストを抑制し、財務体質の強化を目指します。
その他営業費用の低減については、運用資産の運営にあたり森ビル株式会社の持つ付加価値の高いノウハウやサービスを活用しながら、本投資法人が保有する運用資産のクオリティを維持できる水準でのコスト削減に努めます。
b.決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

8

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（参考情報）
ⅰ）資産の取得
本投資法人は、平成 23 年 8 月 1 日付で、六本木ヒルズ森タワー及びアーク森ビルを追加取得しました。
なお、取得先である森ビル株式会社は本資産運用会社の利害関係人等に該当し、本件取引は投信法に定める利害関係人等との取引に該当することから、本資産運用会社は、適用法令及び資産運用委託契約を遵守し、取得価格、また、その他の条件等において本投資法人の利益が害されることを防止するため、利害関係取引規程に基づく手続を経ています。
（イ）取得の概要（1）六本木ヒルズ森タワー
1）

取 得 資 産 ： 信託受益権（注1）2）

物 件 名 称 ： 六本木ヒルズ森タワー

3）

取 得 価 格 ： 18,680百万円（注3）4）鑑 定 評 価 額 ： 22,200百万円

5）

契 約 締 結 日 ： 平成23年8月1日

6）

取

得

日 ： 平成23年8月1日

7）

取

得

先 ： 森ビル株式会社

8）

取 得 資 金 ： 自己資金（資産の譲渡に伴う資金を充当）（2）アーク森ビル
1）

取 得 資 産 ： 信託受益権（注2）2）

物 件 名 称 ： アーク森ビル

3）

取 得 価 格 ： 17,200百万円（注3）4）鑑 定 評 価 額 ： 19,800百万円

5）

契 約 締 結 日 ： 平成23年8月1日

6）

取

得

日 ： 平成23年8月1日

7）

取

得

先 ： 森ビル株式会社

8）

取 得 資 金 ： 自己資金（資産の譲渡に伴う資金を充当）（注1） 本投資法人は、24 階を対象とする区分所有権の共有持分 50％、及び 23 階を対象とする区分所有権を信託財産とする信託受益権を取得しました。また、平成 23 年 8 月 1 日付で、本投資法人が既に保有している 24 階を対象とする区分所有権の共有持分 50％を、本件信託契約に基づく信託財産に追加するために、信託受託者との間で追加信託契約を締結しました。
（注2） 本投資法人は、4 階、15 階及び 24 階を対象とする区分所有権を信託財産とする信託受益権を取得しました。
（注3） 取得価格は、取得に係る諸経費及び消費税等を含まない額を記載しています。以下同じです。

9森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（ロ）取得資産の内容【六本木ヒルズ森タワー】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者
信託受益者
信託設定日
信託期間満了日所在地

六本木ヒルズ森タワー
信託受益権
住友信託銀行株式会社
本投資法人
平成 23 年 8 月 1 日
平成 38 年 7 月 31 日
地番
東京都港区六本木六丁目 502 番 1－13
住居表示
東京都港区六本木六丁目 10 番 1 号
用途
事務所・店舗・美術館
面積(注 1)
土地
57,177.66 ㎡
建物
442,150.70 ㎡構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 6 階付 54 階建
建築時期
平成 15 年 4 月
設計者
森ビル株式会社一級建築士事務所、株式会社入江三宅設計事務所
施工者
大林・鹿島共同企業体
建築確認機関東京都
所有形態
土地所有権(注 2)
建物
区分所有権(注 3)
前所有者
森ビル株式会社
取得価格
18,680 百万円
取得年月日
平成 23 年 8 月 1 日
鑑定評価
鑑定評価額
22,200 百万円
価格時点
平成 23 年 7 月 15 日
評価機関
一般財団法人日本不動産研究所
PML(注 4)0.29％
担保権の設定なし
プロパティ・マネジメント会社
森ビル株式会社
賃貸方式
固定型マスターリース
マスターリース会社
森ビル株式会社
テナントの内容（平成 23 年 8 月 1 日時点）
エンドテナント総数1(注 5)
総賃料収入（年間賃料）
905,841,708 円
敷金・保証金754,868,090 円
総賃貸可能面積(注 6)6,744.41 ㎡
総賃貸面積(注 7)6,744.41 ㎡
その他特筆すべき事項
特にありません。
(注 1) 面積は、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積及び建物全体の延床面積を記載しています。以下同じです。
(注 2) 土地については、建物のための敷地権が設定されており、本投資法人が取得した信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく敷地面積は1,564.84 ㎡であり、敷地権持分比率は約 2.7％です。なお、本投資法人が取得後に保有する信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく敷地面積は 2,087.99 ㎡であり、敷地権持分比率は約 3.7％です。
(注3) 本投資法人が取得した信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は6,666.30㎡であり、専有面積持分比率は約2.1％です。
なお、
本投資法人が取得後に保有する信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は 8,888.39 ㎡であり、専有面積持分比率は約 2.8％です。
(注 4) 「PML」は、地震による予想最大損失率を意味しますが、統一された厳密な定義ではなく目的や用途に応じて様々に定義されています。ただし、本書においては「50 年間での超過確率 10％の損失を生じる地震による 90％非超過損失」と定義しています。また、株式会社東京建築検査機構による平成 23 年 7 月 15 日付建物状況調査報告書の数値を記載しています。以下同じです。
(注 5) 本物件については、森ビル株式会社に建物賃貸借業務を委託し、エンドテナントが支払う賃料にかかわらず固定額を同社から受領します。そ10

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信のため、森ビル株式会社をエンドテナントとして記載しています。
(注 6) 総賃貸可能面積は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。以下同じです。
(注 7) 総賃貸面積は、エンドテナントに対して賃貸している面積を記載しています。以下同じです。

【アーク森ビル】
物件名称
特定資産の種類
信託受託者
信託受益者
信託設定日
信託期間満了日
所在地

アーク森ビル
信託受益権
住友信託銀行株式会社
本投資法人
平成 23 年 8 月 1 日
平成 38 年 7 月 31 日
地番
東京都港区赤坂一丁目 1 番・東京都港区六本木一丁目 1 番
住居表示
東京都港区赤坂一丁目 12 番 32 号
用途
事務所
面積
土地
39,602.42 ㎡
建物
177,486.95 ㎡
構造
鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下 4 階付
37 階建
建築時期
昭和 61 年 3 月
設計者
森ビル株式会社一級建築士事務所、株式会社入江三宅設計事務所
施工者
鹿島建設・戸田建設・フジタ工業共同企業体
建築確認機関東京都
所有形態
土地所有権(注 1)
建物
区分所有権(注 2)
前所有者
森ビル株式会社
取得価格
17,200 百万円
取得年月日
平成 23 年 8 月 1 日
鑑定評価
鑑定評価額
19,800 百万円
価格時点
平成 23 年 7 月 15 日
評価機関
一般財団法人日本不動産研究所
PML
0.38％
担保権の設定なし
プロパティ・マネジメント会社
森ビル株式会社
賃貸方式
固定型マスターリース
マスターリース会社
森ビル株式会社
テナントの内容（平成 23 年 8 月 1 日時点）
エンドテナント総数1(注 3)
総賃料収入（年間賃料）
836,408,628 円
敷金・保証金
697,007,190 円
総賃貸可能面積
7,680.52 ㎡
総賃貸面積7,680.52 ㎡
その他特筆すべき事項
建物の天井・界壁等の柱・梁等において、アスベストを含有している
湿式吹付ロックウールが使用されています。現在のところ飛散は確認されておらず安定した状態であり、取得先の負担により適宜除去等の措置を講じる予定です。

(注 1) 土地については、建物のための敷地権が設定されており、本投資法人が取得した信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく敷地面積は1,617.15 ㎡であり、敷地権持分比率は約 4.1％です。なお、本投資法人が取得後に保有する信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく敷地面積は 4,325.52 ㎡であり、敷地権持分比率は約 10.9％です。
(注2) 本投資法人が取得した信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は8,013.26㎡であり、専有面積持分比率は約5.8％です。
なお、

11森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
本投資法人が取得後に保有する信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は 21,638.48 ㎡であり、専有面積持分比率は約 15.6％です。
(注 3) 本物件については、森ビル株式会社に建物賃貸借業務を委託し、エンドテナントが支払う賃料にかかわらず固定額を同社から受領します。そのため、森ビル株式会社をエンドテナントとして記載しています。

ⅱ）資産の譲渡
本投資法人は、平成 23 年 8 月 1 日付で、六本木ヒルズゲートタワーを譲渡しました。
なお、譲渡先である森ビル株式会社は本資産運用会社の利害関係人等に該当し、本件取引は投信法に定める利害関係人等との取引に該当することから、本資産運用会社は、適用法令及び資産運用委託契約を遵守し、譲渡価格、また、その他の条件等において本投資法人の利益が害されることを防止するため、利害関係取引規程に基づく手続を経ています。
（イ）譲渡の概要（1） 譲 渡 資 産 ： 信託受益権（2） 物 件 名 称 ： 六本木ヒルズゲートタワー（3） 帳 簿 価 額 ： 35,681百万円（注1）（4） 譲 渡 価 格 ： 35,920百万円（注2）（5） 譲 渡 損 益 ： 185百万円（注3）（6） 契 約 締 結 日 ： 平成23年8月1日
（7） 譲

渡

日 ： 平成23年8月1日

（8） 譲

渡

先 ： 森ビル株式会社（注 1） 帳簿価額は、平成 23 年 5 月 31 日時点の帳簿価額を元に、譲渡日時点における譲渡資産の帳簿価額の試算額を記載しています。以下同じです。
（注 2） 譲渡価格は、譲渡に係る諸経費及び消費税等を含まない額を記載しています。以下同じです。
（注 3） 譲渡損益は、譲渡価格から上記記載の帳簿価額及び譲渡に係る諸経費を控除した金額を記載しています。以下同じです。

12森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（ロ）譲渡資産の内容
物件名称
六本木ヒルズゲートタワー
特定資産の種類
信託受益権
信託受託者
住友信託銀行株式会社
信託受益者
本投資法人
所在地
東京都港区六本木六丁目 11 番 1 号（住居表示）
用途
事務所・居宅・店舗
面積
土地
4,560.15 ㎡
建物
29,111.78 ㎡
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造地下 2 階付 15 階建
建築時期
平成 13 年 10 月
所有形態
土地
所有権
建物
区分所有権(注 1)
帳簿価額
35,681 百万円
譲渡価格
35,920 百万円
譲渡損益
185 百万円
鑑定評価
鑑定評価額
31,900 百万円(注 2)
価格時点
平成 23 年 7 月 15 日
評価機関
一般財団法人日本不動産研究所
譲渡年月日
平成 23 年 8 月 1 日
テナントの内容（平成 23 年 6 月 30 日時点）
エンドテナント総数
42(注 3)
総賃料収入（年間賃料）
1,874,707,956 円(注 4)
敷金・保証金1,681,937,626 円
総賃貸可能面積
16,657.52 ㎡
総賃貸面積16,173.39 ㎡
平成 21 年
平成 21 年
平成 22 年
平成 22 年稼働率の推移
1 月末
7 月末
1 月末
7 月末
98.1％
93.8％
96.0％
98.7％
その他特筆すべき事項
特にありません。

平成 23 年
1 月末
97.1％

(注 1) 本物件建物は区分所有ですが、本投資法人は、すべての区分所有権を信託財産とする信託受益権を譲渡しました。
(注 2) 本鑑定評価における価格の種類は、正常価格（現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格）であり、特定価格（投資家に示すための投資採算価値を表す価格）ではありません。
(注 3) エンドテナント総数の 42 のうち住戸部分に係るエンドテナント数は 38 です。
(注 4) 総賃料収入（年間賃料）は、当該信託不動産に関して、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている月間賃料（売上歩合賃料は、平成 23 年 6 月 1 日から同年 6 月 30 日におけるエンドテナントへの請求額）、及び月間共益費収入の合計値（駐車場収入、水道光熱費収入等のその他の収入は含まれていません。
）を 12 倍した金額を記載しています。

ⅲ）規約の一部変更
本投資法人は、平成 23 年 4 月 8 日付で開催した本投資法人の第 4 回投資主総会にて承認可決された規約の一部変更に関する経過規定に基づき、平成 23 年 8 月 1 日付で、規約の一部を変更しました。
詳細については、平成 23 年 8 月 1 日付で別途公表している「規約の一部変更に関するお知らせ」をご参照
ください。

13

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信ⅳ）資金の借入
本投資法人は、平成 23 年 8 月 31 日返済期限の短期借入金 5,500 百万円及び長期借入金 17,000 百万円の借換資金に充当するため、平成 23 年 8 月 31 日付で、以下のとおり資金の借入を行いました。
（イ） 短期借入金
借入先
借入金額
金利
借入日
元本返済期日
元本返済方法
担保の有無

株式会社みずほコーポレート銀行、三菱 UFJ 信託銀行株式会社、株式会社三井
住友銀行及び住友信託銀行株式会社
5,500 百万円
年利 1.18000％（変動金利。左記金利は平成 23 年 9 月 30 日までの金利です。
）
平成 23 年 8 月 31 日
平成 24 年 8 月 31 日(但し、同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。)
期限一括返済
無担保・無保証（ロ） 短期借入金
借入先
借入金額
金利
借入日
元本返済期日
元本返済方法
担保の有無

株式会社みずほコーポレート銀行、株式会社三菱東京 UFJ 銀行、三菱 UFJ 信託
銀行株式会社、株式会社三井住友銀行及び住友信託銀行株式会社
12,500 百万円
年利 1.18000％（変動金利。左記金利は平成 23 年 9 月 30 日までの金利です。
）
平成 23 年 8 月 31 日
平成 23 年 11 月 30 日(但し、同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。)
期限一括返済
無担保・無保証（ハ） 長期借入金
借入先
借入金額
金利
借入日

株式会社あおぞら銀行
2,000 百万円
年利 1.38000％（変動金利。左記金利は平成 23 年 9 月 30 日までの金利です。
）
平成 23 年 8 月 31 日

元本返済期日平成 26 年 8 月 31 日(但し、同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。)

元本返済方法
担保の有無

期限一括返済
無担保・無保証（ニ） 長期借入金
借入先
借入金額
金利
借入日

株式会社りそな銀行
2,500 百万円
年利 1.38000％（変動金利。左記金利は平成 23 年 9 月 30 日までの金利です。
）
平成 23 年 8 月 31 日

元本返済期日平成 26 年 8 月 31 日(但し、同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。)

元本返済方法
担保の有無

期限一括返済
無担保・無保証14

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
c.運用状況の見通し
次期（平成 24 年 1 月期 平成 23 年 8 月 1 日～平成 24 年 1 月 31 日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。運用状況の見通しの前提条件については、以下に記載する＜平成 24 年 1 月期（平成 23 年 8 月 1 日～
平成 24 年 1 月 31 日）運用状況の予想の前提条件＞をご参照ください。
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
1 口当たり分配金
1 口当たり利益超過分配金

4,761 百万円
3,109 百万円
1,969 百万円
1,967 百万円
8,500 円
0円

(注)上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利
益、当期純利益、1 口当たり分配金及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

＜平成 24 年 1 月期（平成 23 年 8 月 1 日～平成 24 年 1 月 31 日）運用状況の予想の前提条件＞
項 目
運用資産

前 提 条 件•

平成23年7月期末現在保有している物件に加え、平成23年8月1日に「六本木ヒルズ森タワー」及び「アーク森ビル」を追加取得し、「六本木ヒルズゲートタワー」を譲渡しました。

•

上記の追加取得及び譲渡を除き、平成24年1月期末までの間に運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の譲渡等）がないことを前提としています。

営業収益

•

実際には運用資産の異動等により予想が変動する可能性があります。

•

賃貸事業収入については、上記運用資産に係る賃貸借契約等をもとに、市場環境、個別テナントの動向等を考慮して算出しています。

••

テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
営業収益のうち、平成23年7月期末現在保有している物件（平成23年8月1日に譲渡した「六本木ヒルズ
ゲートタワー」を除きます。）について3,705百万円を、平成23年8月1日に追加取得した「六本木ヒル
ズ森タワー」及び「アーク森ビル」について871百万円を見込んでいます。

営業費用

•

「六本木ヒルズゲートタワー」の譲渡による売却益として185百万円を見込んでいます。

•

主たる営業費用である賃貸事業費用は、上記運用資産の追加取得及び譲渡、並びに「赤坂溜池タワー」
に関する各種費用の負担方法の変更等の影響による減額を織り込み、1,362百万円を見込んでいます。
下記以外の費用については、過去の実績値を基準に費用の変動要素を反映して算出しています。
A)

固定資産税及び都市計画税等については、平成 24 年 1 月期中に納税する額として 235 百万円（6ヵ月分）を見込んでいます。平成 23 年 3 月 18 日に追加取得した「アーク森ビル」及び「赤坂溜池タワー」、平成 23 年 8 月 1 日に追加取得した「六本木ヒルズ森タワー」及び「アーク森ビル」に係る固定資産税及び都市計画税等は、取得原価に算入されるため、平成 24 年 1 月期の営業費用には計上されません。

B)

建物の修繕費については、計算期間において必要と想定される額を費用として計上しています（41百万円）。なお、予期し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること及び定期的に発生する費用ではなく、年度による金額の差異が大きくなる傾向があること等の理由により、実際の修繕費は、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。

C)

減価償却費については、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しており、636 百万

15

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信円を見込んでいます。
D)•

管理委託費については、199 百万円を見込んでいます。

賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）については、
290百万円を見込んでいます。

営業外費用

•

有利子負債

•

支払利息として852百万円、融資手数料として272百万円を見込んでいます。
借入金は、平成23年7月期末現在における残高82,112百万円のうち、本書の日付現在借換済みである長期借入金17,000百万円（返済期限：平成23年8月31日）及び短期借入金5,500百万円（返済期限：平成23年8月31日）の他、短期借入金12,500百万円（返済期限：平成23年11月30日）、長期借入金2,000百万円（返済期限：平成23年11月30日）及び長期借入金3,000百万円（返済期限：平成23年11月30日）について、全額借換えを行うことを前提としています。また、長期借入金1,800百万円（返済期限：平成24年3月27日）について50百万円、長期借入金2,312百万円（返済期限：平成25年11月30日）について62百万円の約定返済をそれぞれ行い、平成24年1月期末に残高82,000百万円となることを前提としています。

•

投資法人債は、平成23年7月期末現在における残高25,000百万円から、平成24年1月期末までの間に当該残高の額に変動がないことを前提としています。

投資口の発行•

平成23年7月期末現在発行済である231,520口から、平成24年1月期末までに投資口の追加発行がないことを前提としています。

1口当たり分配金（利益超過分配金は除きます。）
1口当たり•

本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出しています。

•

運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動、新投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。

•

利益を超える金銭の分配（1口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。

利益超過分配金
その他•

法令、税制、会計基準、上場規則、社団法人投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。

•

一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

16

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
３．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）前期(平成23年 1月31日現在)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金

当期(平成23年 7月31日現在)

3,644,923

1,470,106

7,225,291

7,580,028

営業未収入金92,656

94,198

前払費用

395,005

354,462繰延税金資産その他
流動資産合計

4,626

19

345

1,080

11,362,849

9,499,894

固定資産
有形固定資産建物

2,023,533

1,700,018

減価償却累計額△ 63,991△ 74,086

建物（純額）

1,959,542

1,625,932

構築物

12,933

12,160

減価償却累計額△ 1,440△ 1,942

構築物（純額）11,492

10,217

20,407

20,407

減価償却累計額

△ 639

△ 988

機械及び装置（純額）

19,76819,41930,363,849

27,243,942

機械及び装置土地
信託建物

43,905,819

42,173,024

減価償却累計額△ 5,180,189△ 5,176,592

信託建物（純額）

38,725,629

36,996,431

信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）

550,278

307,141△ 250,221△ 158,740

300,056

148,400

信託機械及び装置

802,416

699,866

減価償却累計額△ 108,159△ 97,129

694,257

602,737

信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計

67,994

65,775△ 20,771△ 20,253

47,22345,522

118,350,594

124,071,738

449

722

190,472,863

190,765,064

無形固定資産信託借地権

18,409,956

18,409,956

信託その他無形固定資産

3,035

2,211

その他

3,703

3,496

18,416,695

18,415,665

無形固定資産合計
投資その他の資産
敷金及び保証金

10,00010,000

長期前払費用300,901

182,609

投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計資産合計

17

310,901

192,609

209,200,460

209,373,339

66,727

77,56966,727

77,569220,630,037

218,950,803

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
前期

当期(平成23年 1月31日現在)(平成23年 7月31日現在)

負債の部
流動負債
営業未払金

203,639

241,560

短期借入金

8,510,000

17,000,000

１年内返済予定の長期借入金

37,225,000

36,925,000

未払金

26,73527,423

未払費用

245,022236,674

未払法人税等653775

未払消費税等

347,231

113,539

前受金

537,089

383,129

預り金45,425

279,496

デリバティブ債務

11,715

-

-

8,418

47,152,512

55,216,019

投資法人債

20,000,000

25,000,000

長期借入金

43,000,000

28,187,500

災害損失引当金
流動負債合計固定負債

預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計454,440

302,040

6,179,242

6,300,513

69,633,682

59,790,053

116,786,194

115,006,073

102,010,939

102,010,939

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

1,840,011

1,933,790

剰余金合計

1,840,011

1,933,790

投資主資本合計

103,850,950

103,944,730

負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金

評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益△ 7,107-

評価・換算差額等合計△ 7,107-

純資産合計

103,843,842

103,944,730

負債純資産合計

220,630,037

218,950,803

18

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）
自前期
平成22年 8月 1日

自当期
平成23年 2月 1日

至

平成23年 1月31日

至

平成23年 7月31日

営業収益
賃貸事業収入※1,2

4,755,213

その他賃貸事業収入※1

445,878

334,661

不動産等売却益※2,3

282,589

336,190

5,483,681

5,257,791

2,114,307

1,878,299

299,040

220,665

役員報酬

7,200

6,300

資産保管手数料

5,526

5,497

一般事務委託手数料

15,514

15,574

営業収益合計4,586,939

営業費用
賃貸事業費用

※1,2

資産運用報酬

その他営業費用※2

84,74871,631

2,526,338

2,197,968

2,957,343

3,059,822

受取利息

3,442

1,149

未払分配金除斥益

1,128

2,032

営業費用合計
営業利益
営業外収益

還付加算金

633

-

その他

16

283

5,220

3,465

営業外収益合計
営業外費用
支払利息

714,388669,327

投資法人債利息

164,400

191,967

投資法人債発行費償却

11,88816,287

創立費償却

5,111

-

融資手数料

224,135

236,080

1,753

1,765

営業外費用合計

その他

1,121,676

1,115,427

経常利益

1,840,886

1,947,860

災害による損失-

4,767

災害損失引当金繰入額

-

8,418

特別損失合計

-13,186

1,840,886

1,934,674

995

1,005

特別損失

税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額

00

法人税等合計996

1,005

1,839,890

1,933,668

当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

19

121

121

1,840,011

1,933,790

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書（単位：千円）前期
自 平成22年 8月 1日

当期
自 平成23年 2月 1日

至 平成23年 1月31日

至 平成23年 7月31日

投資主資本
出資総額
前期末残高

102,010,939

102,010,939

当期変動額
当期変動額合計
当期末残高

-

-

102,010,939

102,010,939

1,522,828

1,840,011△ 1,522,707△ 1,839,889

1,839,890

1,933,668

剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
前期末残高
当期変動額
剰余金の分配
当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

317,183

93,7791,840,011

1,933,790

103,533,767

103,850,950△ 1,522,707△ 1,839,889

1,839,890

1,933,668

投資主資本合計
前期末残高
当期変動額
剰余金の分配
当期純利益
当期変動額合計

317,183

93,779103,850,950

103,944,730△ 13,038△ 7,107

投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

5,930

7,107

当期変動額合計

5,930

7,107

△ 7,107-△ 13,038△ 7,107

投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

5,930

7,107

当期変動額合計

5,930

7,107

△ 7,107-

103,520,729

103,843,842△ 1,522,707△ 1,839,889

1,839,890

1,933,668

当期末残高評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益
前期末残高
当期変動額

当期末残高
評価・換算差額等合計
前期末残高
当期変動額

当期末残高
純資産合計
前期末残高
当期変動額
剰余金の分配当期純利益
投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計
当期末残高

20

5,930

7,107

323,113

100,887

103,843,842

103,944,730

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書（単位：円）
期 別
項 目
Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 分配金の額(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法

前期
自 平成 22 年 8 月 1 日
至 平成 23 年 1 月 31 日

当期
自 平成 23 年 2 月 1 日
至 平成 23 年 7 月 31 日

1,840,011,405
1,839,889,440（7,947）
121,965
本投資法人の規約第 37 条(1)に定める分配方針の趣旨に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第 67 条の 15 に規定されている本投資法人の配当可能利益の額の 100 分の 90 に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数 231,520 口の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
1,839,889,440 円を利益分配金として分配することとしました。なお、
本投資法人の規約第 37 条(2)に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

1,933,790,907
1,933,655,040（8,352）
135,867
本投資法人の規約第 37 条(1)に定める分配方針の趣旨に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第 67 条の 15 に規定されている本投資法人の配当可能利益の額の 100 分の 90 に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口数 231,520 口の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
1,933,655,040 円を利益分配金として分配することとしました。なお、
本投資法人の規約第 37 条(2)に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

21

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）科目

自前期
平成22年 8月 1日

当期
自 平成23年 2月 1日

至

平成23年 1月31日

至 平成23年 7月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

1,840,886

1,934,674

減価償却費

699,502670,782

創立費償却

5,111

-

投資法人債発行費償却

11,88816,287

-

8,418

受取利息

災害損失引当金の増減額（△は減少）△ 3,442△ 1,149

未払分配金除斥益△ 1,128△ 2,032

支払利息

878,788861,294

営業未収入金の増減額（△は増加）

5,726△ 1,542

未収消費税等の増減額（△は増加）

67,217-677

30,716

営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）

2,690

1,876

未払費用の増減額（△は減少）

△ 285

3,041

未払消費税等の増減額（△は減少）

324,600△ 233,691

前受金の増減額（△は減少）△ 174,673△ 153,959

預り金の増減額（△は減少）△ 256,402

234,071

前払費用の増減額（△は増加）△ 17,290

40,543

長期前払費用の増減額（△は増加）△ 69,225

118,291
15,877,281

信託有形固定資産の売却による減少額

21,451,382

信託無形固定資産の売却による減少額

128

210

その他

515

185

24,766,668

19,405,299

小計

利息の受取額

3,442

1,149

利息の支払額△ 896,654△ 872,683

法人税等の支払額

△ 997

△ 883

23,872,457

18,532,882

有形固定資産の取得による支出△ 22,095,341△ 323

無形固定資産の取得による支出

△ 375

△ 287

△ 48,206△ 16,832,549△ 1,565,923△ 1,390,190

営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー

信託有形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
投資活動によるキャッシュ・フロー

755,652

1,359,062△ 22,954,194△ 16,864,289

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入

5,500,000

11,500,000△ 5,500,000△ 3,010,000

13,000,000-

長期借入金の返済による支出△ 13,112,500△ 15,112,500

投資法人債の発行による収入-

4,972,870

分配金の支払額△ 1,516,994△ 1,839,044

財務活動によるキャッシュ・フロー

△ 1,629,494△ 3,488,674

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）△ 711,231△ 1,820,080

現金及び現金同等物の期首残高

11,581,446

10,870,215

10,870,215

9,050,134

現金及び現金同等物の期末残高※122森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（６）注記表（開示の省略）
貸借対照表、投資主資本等変動計算書、有価証券、資産除去債務及び退職給付に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
（継続企業の前提に関する注記）
前期

当期

自 平成22年 8月 1日

自 平成23年 2月 1日

至 平成23年 1月31日

至 平成23年 7月31日

該当事項はありません。

同左（重要な会計方針に係る事項に関する注記）
前期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日

期 別項 目
1.固定資産の減価償却の方法①有形固定資産（信託財産を含みます）
定額法を採用しています。

当期
自 平成23年 2月 1日
至 平成23年 7月31日①有形固定資産（信託財産を含みます）
同左

なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物

3～66 年

構築物

3～45 年

機械及び装置8～31 年

工具器具及び備品

3～15 年②無形固定資産（信託財産を含みます）
定額法を採用しています。
③長期前払費用

同左③長期前払費用定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法②無形固定資産（信託財産を含みます）

①創立費

同左
投資法人債発行費

5 年間で定額法により償却しています。

同左②投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.引当金の計上基準

災害損失引当金
東日本大震災に伴う有形固定資産の復旧費
用等の支出に備えるため、当期末における合理
的な見積額を計上しています。

4.収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法

固定資産税等の処理方法

保有する不動産に係る固定資産税、都市計画保有する不動産に係る固定資産税、
都市計画

税及び償却資産税等については、賦課決定され税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費

た税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費

用として費用処理する方法を採用しています。 用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信

なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額につい支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価ては、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取に算入しています。
当期において不動産等の取23

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信

5.ヘッジ会計の方法

得原価に算入した固定資産税等相当額は得原価に算入した固定資産税等相当額は24,803 千円です。

46,363 千円です。

①ヘッジ会計の方法①ヘッジ会計の方法

金利スワップ取引については、繰延ヘッ

同左

ジ処理を採用しています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段

金利スワップ取引

ヘッジ対象

借入金金利

③ヘッジ方針②ヘッジ手段とヘッジ対象
同左③ヘッジ方針本投資法人は、リスク管理方針に基づき同左

投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ開始時から有効性判定時点まで④ヘッジの有効性評価の方法
同左の期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段の
相場変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。
ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。
6．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法

保有する不動産等を信託財産とする信託

同左

受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1) 信託現金及び信託預金(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具器具及び備品、信託土地、
信託建設仮勘定、信託借地権、信託その他無形固定資産(3) 信託預り敷金及び保証金②消費税等の会計処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税②消費税等の会計処理方法
同左

抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得
原価に算入しています。
なお、上記固定資産の減価償却の方法、繰延資産の処理方法、引当金の計上基準、収益及び費用の計上基準、ヘッジ会計の方法
及びその他財務諸表作成のための基本となる重要な事項以外は、最近の有価証券報告書（平成 23 年 4 月 28 日提出）における記載24

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
から重要な変更がないため開示を省略します。

（会計方針の変更に関する注記）
前期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日

当期
自 平成23年 2月 1日
至 平成23年 7月31日

当期より「資産除去債務に関する会計基準」（企業会計基準
第18号 平成20年3月31日）及び「資産除去債務に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第21号 平成20年3月31日）を適用しています。
これによる損益に与える影響はありません。

（損益計算書に関する注記）
前期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日※1 不動産賃貸事業損益の内訳

当期
自 平成23年 2月 1日
至 平成23年 7月31日（単位：千円）※1 不動産賃貸事業損益の内訳

Ａ.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料共益費収入
その他賃料収入計（単位：千円）Ａ.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入4,702,308

賃料共益費収入52,904

その他賃料収入4,755,213

その他賃貸事業収入

計

4,541,780
45,1594,586,939

その他賃貸事業収入

駐車料収入

145,734

駐車料収入

108,682

付帯収益

298,678

付帯収益

224,017

解約違約金

1,195

解約違約金

礼金収入

270

計
不動産賃貸事業収益合計

445,878

計
不動産賃貸事業収益合計

1,960
334,661
4,921,600

5,201,091

Ｂ.不動産賃貸事業費用

Ｂ.不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用

賃貸事業費用

管理委託費

659,096

管理委託費

552,872

水道光熱費

211,966

水道光熱費

170,439

公租公課等

264,437

公租公課等

287,005

賃借料

75,673

賃借料

75,673

信託報酬

9,104

信託報酬

9,378

修繕費

105,642

修繕費

44,438

損害保険料

12,983

損害保険料

11,740

減価償却費

699,049

減価償却費

670,287

76,352

その他賃貸事業費用

その他賃貸事業費用

56,462

不動産賃貸事業費用合計

2,114,307

不動産賃貸事業費用合計

1,878,299

Ｃ.不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

3,086,784

Ｃ.不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

3,043,301

25

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信※2 主要投資主との取引（単位：千円）※2 主要投資主との取引

営業取引によるもの（単位：千円）営業取引によるもの

賃貸事業収入378,282

賃貸事業収入

1,039,602

不動産等売却益

282,589

不動産等売却益

336,190

賃貸事業費用469,259

賃貸事業費用391,959

その他営業費用※3 不動産等売却益の内訳

89※3 不動産等売却益の内訳（単位：千円）虎ノ門35森ビル（単位：千円）元麻布ヒルズ（オムロン東京本社ビル）
不動産等売却収入

12,680,000

不動産等売却原価

不動産等売却収入

16,240,000

不動産等売却原価

15,877,491

12,542,402

その他売却費用

26,317

その他売却費用

24,619

不動産等売却益

336,190

不動産等売却益

112,977

元麻布ヒルズ
不動産等売却収入

9,110,000

不動産等売却原価

8,909,108

その他売却費用

31,279

不動産等売却益

169,611（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
前期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日

当期
自 平成23年 2月 1日
至 平成23年 7月31日※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記され※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係ている科目の金額との関係（単位： 千円）（単位： 千円）（平成23年1月31日現在）（平成23年7月31日現在）

現金及び預金3,644,923

現金及び預金1,470,106

信託現金及び信託預金

7,225,291

信託現金及び信託預金

7,580,028

現金及び現金同等物

10,870,215

現金及び現金同等物

9,050,134（リース取引に関する注記）
前期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日

当期
自 平成23年 2月 1日
至 平成23年 7月31日

オペレーティングリース取引（貸主側） （単位：千円）

オペレーティングリース取引（貸主側） （単位：千円）

未経過リース料

未経過リース料

1年内4,802,752

1年内3,031,400

1年超

25,122,328

1年超

23,410,637

合計

29,925,081

合計

26,442,037

26

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（金融商品に関する注記）前期 (自 平成 22 年 8 月 1 日 至 平成 23 年 1 月 31 日)（1）金融商品の状況に関する事項① 金融商品に対する取組み方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達については、主に、投資口の発行、借入及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達です。このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用しています。
デリバティブ取引は、金利スワップであり、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
デリバティブ取引については、本投資法人の定めるリスク管理方針に基づき執行し、リスク管理を行っています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
（2）金融資産の時価等に関する事項
平成23年1月31日（当期の決算日）における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額①現金及び預金②信託現金及び信託預金
資産計

3,644,923

時

価

差

額

3,644,923－

7,225,291

7,225,291－

10,870,215

10,870,215－①短期借入金8,510,000

8,510,000－②1年内返済予定の長期借入金

37,225,000

37,229,758

4,758③投資法人債20,000,000

20,153,400

153,400④長期借入金43,000,000

43,081,472

81,472

負債計

108,735,000

108,974,630

239,630(11,715)(11,715)－

デリバティブ取引（注1）（注1）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については（ ）で示しています。
（注2）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産①現金及び預金、②信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債①短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
②1年内返済予定の長期借入金、④長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」参照）は、
当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。）また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。

27

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信③投資法人債
これらの時価は、市場価格によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。

（注3）金銭債権の決算日後の償還予定額（単位：千円）
1年以内
現金及び預金3,644,923

信託現金及び信託預金

7,225,291

合計

10,870,215（注4）短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額（単位：千円）
1年以内

1年超

2年超

3年超

4年超

2年以内

3年以内

4年以内

5年以内

5年超

短期借入金

8,510,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

7,000,000

5,000,000

3,000,000

5,000,000

－

長期借入金

37,225,000

27,875,000

15,125,000

－

－

－

合計

45,735,000

34,875,000

20,125,000

3,000,000

5,000,000－

当期 (自 平成 23 年 2 月 1 日 至 平成 23 年 7 月 31 日)（1）金融商品の状況に関する事項① 金融商品に対する取組み方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達については、主に、投資口の発行、借入及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達です。このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用しています。
デリバティブ取引は、金利スワップであり、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
デリバティブ取引については、本投資法人の定めるリスク管理方針に基づき執行し、リスク管理を行っています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

28

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（2）金融資産の時価等に関する事項
平成23年7月31日（当期の決算日）における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額①現金及び預金②信託現金及び信託預金

時

価

差

額

1,470,106

1,470,106－

7,580,028

7,580,028－

9,050,134

9,050,134－①短期借入金

17,000,000

17,000,000－②1年内返済予定の長期借入金

36,925,000

36,962,640

37,640③投資法人債

25,000,000

25,265,200

265,200④長期借入金28,187,500

28,235,527

48,027

負債計

107,112,500

107,463,367

350,867

－

－

－

資産計

デリバティブ取引（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産①現金及び預金、②信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債①短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
②1年内返済予定の長期借入金、④長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」参照）は、
当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。）また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
③投資法人債
これらの時価は、市場価格によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。

（注2）金銭債権の決算日後の償還予定額（単位：千円）
1年以内
現金及び預金1,470,106

信託現金及び信託預金

7,580,028

合計

9,050,134（注3）短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額（単位：千円）
1年以内
短期借入金

1年超

2年超

3年超

4年超

2年以内

3年以内

4年以内

5年以内

17,000,000

－

投資法人債

－

長期借入金

36,925,000

合計

53,925,000

5年超

－

－

－

－

12,000,000

5,000,000

8,000,000－－

13,125,000

15,062,500

－

－

－

25,125,000

20,062,500

8,000,000

－

－

29

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（デリバティブ取引に関する注記）前期 (自 平成 22 年 8 月 1 日 至 平成 23 年 1 月 31 日)（1）ヘッジ会計が適用されていないもの
該当するものはありません。
（2）ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法
原則的処理方法

デリバティブ取引の種類等
金利スワップ取引
変動受取・固定支払

金利スワップ

金利スワップ取引の特例処理

変動受取・固定支払

契約額

主なヘッジ対象

時価

うち1年超

長期借入金

5,000,000

－

長期借入金

38,500,000

16,500,000△11,715

当該時価の算定方法
取引先金融機関から提示された金額によっている。

※※ 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（前記「金融商品に関する注記 （2）金融商品の時価等に関する事項」（注2）金融商品の時価の算定方法及びデリバティ
ブ取引に関する事項 負債②、④参照）。

当期 (自 平成 23 年 2 月 1 日 至 平成 23 年 7 月 31 日)（1）ヘッジ会計が適用されていないもの
該当するものはありません。
（2）ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の種類等

金利スワップ

金利スワップ取引の特例処理

変動受取・固定支払

契約額

主なヘッジ対象

うち1年超

長期借入金

33,500,000

11,500,000

時価

当該時価の
算定方法

※

※ 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（前記「金融商品に関する注記 （2）金融商品の時価等に関する事項」（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティ
ブ取引に関する事項 負債②、④参照）。

30

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（関連当事者との取引に関する注記）前期 (自 平成22年8月1日 至 平成23年1月31日)
1.親会社及び法人主要投資主等
種類

その他の
関係会社

会社等
の名称

森ビル
株式
会社

所在地

資本金
又は
出資金
（百万円）

東京都
港区

65,000

事業の
内容

不動産業

議決権等の
所有（被所有）
割合（％）

関連当事者
との関係

不動産等の
賃貸及び
管理

被所有
直接21.1

取引の内容

取引金額
（千円）
（注1）

科目

物件の取得
(注2)
(注6)

21,820,000

－

－

物件の譲渡
(注3)
(注7)

21,790,000

－

－

営業
未収入金

407

前受金

65,819

物件の賃貸
（注4）
（注8）

物件運営
管理費
の支払
（注9）

378,282

470,351
（注5）

信託預り
敷金及び
保証金
預り敷金
及び
保証金

期末残高
（千円）

297,483

454,440

前払費用

472

営業
未払金

114,336(注 1) 上記金額には消費税等が含まれていません。
(注 2) ラフォーレ原宿（底地）(注 3) 虎ノ門 35 森ビル（オムロン東京本社ビル）、元麻布ヒルズの一部(注 4) 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル（固定型Ⅰ）、アーク森ビル（固定型Ⅱ）、後楽森ビル及び元麻布ヒルズの一部(注 5) 費用として処理されていない資産計上された施工管理報酬（1,092 千円）が含まれています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】(注 6) 本資産運用会社の利害関係取引規程の定めに則り、取得の意思決定をおこなっています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含む）
が鑑定した鑑定評価額を超えた額では取得していません。
(注 7) 本資産運用会社の利害関係取引規程の定めに則り、譲渡の意思決定をおこなっています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含む）
が鑑定した鑑定評価額を下回る額では譲渡していません。
(注 8) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て対処しています。
(注 9) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て決定しています。

2.関連会社等
該当事項はありません。

31

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
3.兄弟会社等
所在地

資本金
又は
出資金
（百万円）

その他
森ビル・インベスの関係
東京都
トメントマネジメ
港区
会社のント株式会社
子会社

その他
の関係
会社の
子会社

会社等
の名称

種類

赤坂溜池タワー
管理株式会社

東京都
港区

事業の内容

議決権等の
所有（被所有）
割合（％）

関連当事者
との関係

取引の内容

取引金額
（千円）
（注1）

科目

期末残高
（千円）

200

不動産、信託受益権、その他金融資産の
運用業務

なし

資産運用
の委託

運用委託報酬の支払(注2) (注3)299,040－－

10

赤坂溜池タワーの利用・運営・管理に関する業務の受託なし

物件運営管理の委託

物件運営管理費の支払（注4）

14,956－－（注 1）上記金額には消費税等が含まれていません。
（注 2）報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】（注 3) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
（注 4）市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て決定しています。

4.役員及び個人主要投資主等
該当事項はありません。
当期 (自 平成 23 年 2 月 1 日 至 平成 23 年 7 月 31 日)
1.親会社及び法人主要投資主等
種類

その他の
関係会社

会社等
の名称

森ビル
株式
会社

所在地

東京都
港区

資本金
又は
出資金
（百万円）

67,000

事業の
内容

不動産業

議決権等の
所有（被所有）
割合（％）

関連当事者
との関係

不動産等の
賃貸及び
管理

被所有
直接21.1

取引の内容

取引金額
（千円）
（注1）

科目

物件の取得
(注2)
(注7)

16,500,000

－

－

物件の譲渡
(注3)
(注8)

16,240,000

－

－

営業
未収入金

419

前受金

202,283

物件の賃貸
（注4）
（注9）

物件運営
管理費
の支払
（注10）
その他営業費用（ＩＲ関係
費）の支払
（注5）
（注11）

(注 1) 上記金額には消費税等が含まれていません。

32

1,039,602

396,434
（注6）

89

預り
敷金及び
保証金
信託預り
敷金及び
保証金
営業
未収入金
前払費用
営業
未払金

期末残高
（千円）

302,040

1,684,542
699
1,050
108,214

未払費用

1,013

未払金

94

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信(注 2) アーク森ビル、赤坂溜池タワー（住宅）(注 3) 元麻布ヒルズの一部(注 4) 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、赤坂溜池タワーの一部、後楽森ビルの一部及び元麻布ヒルズの一部(注 5) 第 4 回投資主総会関連の費用です。
(注 6) 費用として処理されていない資産計上された施工管理報酬（4,474 千円）が含まれています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】(注 7) 本資産運用会社の利害関係取引規程の定めに則り、取得の意思決定をおこなっています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含む）
が鑑定した鑑定評価額を超えた額では取得していません。
(注 8) 本資産運用会社の利害関係取引規程の定めに則り、譲渡の意思決定をおこなっています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含む）
が鑑定した鑑定評価額を下回る額では譲渡していません。
(注 9) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て対処しています。
(注 10) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て決定しています。
(注 11) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。

2.関連会社等
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
所在地

資本金
又は
出資金
（百万円）

その他
森ビル・インベス
東京都の関係
トメントマネジメ
港区
会社のント株式会社
子会社

その他
の関係
会社の
子会社

種類

会社等
の名称

赤坂溜池タワー
管理株式会社

東京都
港区

事業の内容

議決権等の
所有（被所有）
割合（％）

関連当事者
との関係

取引の内容

取引金額
（千円）
（注1）

科目

期末残高
（千円）

200

不動産、信託受益権、その他金融資産の
運用業務

なし

資産運用
の委託

運用委託報酬の支払(注2) (注4)

237,165
（注3）

－

－

10

赤坂溜池タワーの利用・運営・管理に関する業務の受託なし

物件運営管理の委託

物件運営管理費の支払（注5）32,428－－（注 1）上記金額には消費税等が含まれていません。
（注 2）報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
（注 3) 運用委託報酬額には、不動産等の帳簿価額に算入した不動産取得に係る取得報酬 16,500 千円が含まれています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】（注 4) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
（注 5）市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続きを経て決定しています。

4.役員及び個人主要投資主等
種類

会社等
の名称
又は氏名

役員
及びその
近親者

礒部 英之
（注2）

資本金
又は
所在地
出資金
（百万円）

事業の内容
又は職業

議決権等
の所有
（被所有）
割合

本投資法人執行役員兼
森ビル･インベストメン
トマネジメント株式会社代表取締役社長

なし

関連当事者
との関係

取引の
内容

本投資法人執行役員兼 森ビル･インベストメント
森ビル･インベストメン マネジメント株式会社へトマネジメント株式会 の運用委託報酬の支払(注3) (注4)社代表取締役社長

取引
金額
（千円）
（注1）

科目

期末
残高
（千円）

140,202－－（注 1） 上記金額には消費税等が含まれていません。
（注 2） 礒部英之は、平成 23 年 4 月 8 日付で本投資法人の執行役員に就任し、関連当事者に該当することになったため、取引金額は関連当事者であった期間について記載しています。

33

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（注 3） 礒部英之が第三者(森ビル・インベストメントマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と森ビル･イン
ベストメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
【取引条件及び取引条件の決定方針等】（注 4） 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。

（税効果会計に関する注記）
前期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日

当期
自 平成23年 2月 1日
至 平成23年 7月31日

1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳（繰延税金資産）（繰延税金資産）

流動資産
未払事業税損金不算入額

流動資産
19 千円

繰延ヘッジ損益

4,607 千円

繰延税金資産合計（流動）4,626 千円

（繰延税金資産（流動）の純額）

4,626 千円

2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間

未払事業税損金不算入額

19 千円

繰延税金資産合計（流動）19 千円（繰延税金資産（流動）の純額）

19 千円

2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要なに重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な

項目別の内訳

項目別の内訳

法定実効税率39.33 ％

（調整）支払分配金の損金算入額

法定実効税率39.33 ％

（調整）
△39.31 ％

支払分配金の損金算入額△39.31 ％その他

0.03 ％

その他

0.03 ％

税効果会計適用後の法人税等の負担率

0.05 ％

税効果会計適用後の法人税等の負担率

0.05 ％（セグメント情報等に関する注記）前期 (自 平成 22 年 8 月 1 日 至 平成 23 年 1 月 31 日)【セグメント情報】
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
【関連情報】
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90％を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報（1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90％を超えるため、記載を省略しています。
（2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の 90％を超えるため、記載を省略しています。

34

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
3.主要な顧客ごとの情報
顧客の名称または氏名
日本中央競馬会
森ビル株式会社

営業収益
707,061
661,414（単位：千円）関連するセグメント
不動産賃貸事業
不動産賃貸事業（追加情報）
当期より「セグメント情報等の開示に関する会計基準」（企業会計基準第 17 号 平成 21 年 3 月 27 日）及び「セグメント情報等の開示に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第 20 号 平成 20 年 3 月 21 日）を適用しています。
なお、本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、当該会計基準等に準拠した場合の前期のセグメント情報については、記載を省略しています。

当期 (自 平成 23 年 2 月 1 日 至 平成 23 年 7 月 31 日)【セグメント情報】
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
【関連情報】
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90％を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報（1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90％を超えるため、記載を省略しています。
（2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の 90％を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報（単位：千円）
顧客の名称または氏名
営業収益関連するセグメント
森ビル株式会社
1,377,780
不動産賃貸事業
日本中央競馬会
681,006
不動産賃貸事業森ビル流通システム株式会社
677,328
不動産賃貸事業（賃貸等不動産に関する注記）前期 (自 平成 22 年 8 月 1 日 至 平成 23 年 1 月 31 日)
本投資法人は、東京都において、賃貸用の不動産（主たる用途はオフィスビル、住宅及び商業施設）を所有しています。これら
賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
前期末残高
208,903,596

当期増減額△17,740

当期末残高

当期末の時価208,885,855

177,660,000(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 当期増減額のうち、増加額の主な要因は、1物件（ラフォーレ原宿（底地））の取得（22,074,160千円）によるものであり、減少額の主な要因は、2物件（虎ノ門35森ビル及び元麻布ヒルズ（42区画））の譲渡（21,451,511千円）及び減価償却費の計上によるものです。
(注3) 当期末の時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評35

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
価額（決算日を価格時点とする「不動産鑑定評価書」によります。）を記載しています。

また、賃貸不動産に関する当期における損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

当期 (自 平成23年2月1日 至 平成23年7月31日)
本投資法人は、東京都において、賃貸用の不動産（主用途はオフィスビル、住宅及び商業施設）を所有しています。これら賃貸
等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
前期末残高

当期増減額

208,885,855

当期末の時価当期末残高

291,377

209,177,233

180,310,000(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 当期増減額のうち、増加額の主な要因は、2物件（アーク森ビル（23階を対象とする区分所有権の共有持分50％及び25階）及び赤坂溜池タワー（住宅））の取得（16,710,127千円）によるものであり、減少額の主な要因は、1物件（元麻布ヒルズ（86区画））の譲渡（15,877,491千円）及び減価償却費の計上によるものです。
(注3) 当期末の時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評
価額（決算日を価格時点とする「不動産鑑定評価書」によります。）を記載しています。

また、賃貸不動産に関する当期における損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

（1 口当たり情報に関する注記）
前期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日

当期
自 平成23年 2月 1日
至 平成23年 7月31日

1口当たり純資産額

448,530 円

1口当たり純資産額

448,966 円

1口当たり当期純利益

7,947 円

1口当たり当期純利益

8,352 円

1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数
で除することにより算定しています。

1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数
で除することにより算定しています。

また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期
自 平成22年 8月 1日
至 平成23年 1月31日
当期純利益（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益（千円）
期中平均投資口数（口）当期
自 平成23年 2月 1日
至 平成23年 7月31日
1,839,890―
1,839,890
231,520

当期純利益（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益（千円）
期中平均投資口数（口）36

1,933,668―
1,933,668
231,520

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（重要な後発事象に関する注記）
前期

当期

自 平成22年 8月 1日

自 平成23年 2月 1日

至 平成23年 1月31日

至 平成23年 7月31日

該当事項はありません。

同左（７）発行済投資口数の増減
当期において発行済投資口数及び出資総額の増減はありません。
なお、当期及び前期以前の発行済投資口数及び出資総額の異動は以下のとおりです。
年月日

摘 要

発行済投資口数（口）出資総額（百万円）

増減

増減

残高

備 考

残高

平成18年 2月 2日

私募設立

200

200

100

100

（注1）

平成18年 3月20日

私募増資

24,77024,97012,385

12,485（注2）

平成18年 4月13日

私募増資

61,88286,85230,941

43,426（注3）

平成18年 7月31日

私募増資

8,398

95,2504,239

47,665（注4）

平成18年11月29日

公募増資

34,550129,800

25,00572,671（注5）

平成20年 9月29日

私募増資

29,400159,200

14,70087,371（注6）

平成22年 3月23日

公募増資

67,000226,200

13,562

100,934(注7)

平成22年 4月23日

私募増資

5,320

231,520

1,076

102,010(注8)（注 1）1 口当たり発行価格 500,000 円にて、本投資法人が設立されました。
（注 2）1 口当たり発行価格 500,000 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注 3）1 口当たり発行価格 500,000 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注 4）1 口当たり発行価格 504,865 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注 5）1 口当たり発行価額 723,750 円にて、短期借入金の返済を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注 6）1 口当たり発行価額 500,000 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする私募新投資口を発行しました。
（注 7）1 口当たり発行価額 202,427 円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注 8）1 口当たり発行価額 202,427 円にて、借入金返済等を目的とする私募新投資口を発行しました。

37

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
４．役員の
役員の異動
（１）本投資法人の役員
平成 23 年 4 月 8 日付で、以下のとおり役員の異動がありました。
退任 執行役員 森 寛
就任 執行役員 礒部 英之
平成 23 年 7 月 31 日現在、本投資法人の役員の状況は以下のとおりです。
役職名

氏名

執行役員

礒部 英之

主
平成 5 年 4 月
平成 14 年 5 月
平成 14 年 6 月
平成 15 年 11 月
平成 17 年 4 月
平成 17 年 10 月
平成 19 年 7 月
平成 19 年 11 月
平成 20 年 4 月
平成 22 年 6 月

執行役員

齋藤 敏文

平成 23 年 4 月
昭和 52 年 4 月
平成 6 年 5 月
平成 8 年 4 月
平成 11 年 11 月
平成 13 年 8 月
平成 17 年 4 月
平成 19 年 12 月
平成 21 年 1 月
平成 21 年 9 月
平成 21 年 10 月
平成 22 年 7 月

監督役員

箭内 昇

監督役員

小杉 丈夫

平成 23 年 1 月
平成 23 年 6 月
昭和 45 年 4 月
昭和 63 年 4 月
平成 9 年 6 月
平成 9 年 10 月
平成 10 年 4 月
平成 10 年 9 月
平成 15 年 6 月
平成 15 年 6 月
平成 18 年 2 月
昭和 43 年 4 月
昭和 47 年 9 月
昭和 49 年 6 月
平成 8 年 10 月
平成 11 年 4 月
平成 13 年 9 月
平成 16 年 11 月
平成 17 年 1 月

要

略

歴

三井不動産株式会社 入社
ペンシルバニア大学ウォートンスクール 経営学修士（ＭＢＡ）
コロニーキャピタル・アジアパシフィック 入社
森ビル・アーバンファンド株式会社（現：森ビル・インベストメ
ントマネジメント株式会社）入社
同社 事業開発部長
同社 投資開発部長
同社 投資顧問部長
森ビル株式会社 財務本部財務企画部 担当部長
同社 財務本部事業開発部長
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
代表取締役社長（現任）
本投資法人 執行役員（現任）
森ビル株式会社 入社 財務センター
フォレストオーバーシーズ株式会社 出向 課長
上海森茂国際房地産有限公司 出向 総経理
六本木６丁目再開発組合事務局 出向 課長
フォレストオーバーシーズ株式会社 出向 開発企画部 参事
上海環球金融中心有限公司 出向 副総経理
森大厦（上海）有限公司 出向 副総経理
森ビル株式会社 中国事業本部 調査企画部 部長
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社 出向
業務管理ユニット担当執行役員
本投資法人 執行役員（現任）
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
執行役員兼総務部長
同社 執行役員
同社 取締役会長（現任）
株式会社日本長期信用銀行 入社
同社 ニューヨーク支店副支店長
同社 取締役営業第二部長
同社 取締役新宿支店長
同社 執行役員新宿支店長
アローコンサルティング事務所 代表（現任）
株式会社りそな銀行 取締役
株式会社りそなホールディングス 取締役
本投資法人 監督役員（現任）
大阪地方裁判所 判事補
釧路地方・家庭裁判所 判事補
松尾法律事務所
金融法学会 監事（現任）
船員中央労働委員会 公益委員
日米法学会 理事（現任）弁護士法人松尾綜合法律事務所 社員弁護士（現任）
船員中央労働委員会 会長代理

38

所有
投資口数
0

0

0

0

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信

監督役員

田村 誠邦

平成 18 年 2 月
平成 19 年 1 月
平成 21 年 3 月
平成 21 年 6 月
平成 22 年 6 月
昭和 52 年 4 月
昭和 61 年 10 月
平成 2 年 9 月
平成 9 年 4 月
平成 18 年 2 月
平成 21 年 5 月
平成 23 年 4 月

本投資法人 監督役員（現任）
船員中央労働委員会 会長
国土交通省交通政策審議会 委員
株式会社東芝 社外取締役（現任）
富士フイルムホールディングス株式会社 社外監査役（現任）
三井建設株式会社 入社
株式会社シグマ開発計画研究所 入社
同社 取締役
株式会社アークブレイン 代表取締役（現任）
本投資法人 監督役員（現任）株式会社エクスナレッジ 取締役（現任）
学校法人明治大学 客員教授（現任）0(注) 礒部英之及び齋藤敏文は、それぞれ本資産運用会社である森ビル・インベストメントマネジメント株式会社の代表取締役社長及び取締役会長と本投資法人の執行役員を兼職しています。また、監督役員は、上記記載以外の法人の役員である場合がありますが、いずれも本投資法人と利害関係はありません。

（２）本資産運用会社の役員
平成 23 年 6 月 21 日付で、以下のとおり役員の異動がありました。
退任 取締役会長 森 寛
就任 取締役会長 齋藤 敏文
平成 23 年 7 月 31 日現在、本資産運用会社の役員の状況は以下のとおりです。
役職名

氏名

代表取締役
社長
取締役会長
社外取締役

礒部 英之
齋藤 敏文
髙野 利雄

主

柴山 高一

昭和 43 年 4 月
平成 11 年 12 月
平成 12 年 11 月
平成 13 年 11 月
平成 16 年 1 月
平成 17 年 4 月
平成 18 年 2 月
平成 18 年 9 月

大橋 宗夫

6月
6月
6月
6月

平成 22 年 6 月
平成 23 年 6 月
平成 23 年 7 月
昭和 35 年 4 月
昭和 41 年 10 月
平成 14 年 7 月
平成 15 年

社外監査役
（非常勤）

略

歴

所有
投資口数

前記「(1)本投資法人の役員」をご参照下さい。

平成 19 年
平成 19 年
平成 20 年
平成 20 年

社外監査役
（非常勤）

要

1月

昭和 55 年 6 月
昭和 56 年 6 月
昭和 57 年 11 月
昭和 59 年 6 月
昭和 60 年 6 月

前記「(1)本投資法人の役員」をご参照下さい。
札幌地方検察庁 検事
最高検察庁 刑事部長
東京地方検察庁 検事正
仙台高等検察庁 検事長
名古屋高等検察庁 検事長
財団法人国際研修協力機構 理事長
髙野法律事務所 弁護士（現任）
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
社外取締役（現任）年金記録確認中央第三者委員会 委員
株式会社リヴァンプ 非常勤監査役（現任）
長瀬産業株式会社 非常勤監査役（現任）
ダイワ精工株式会社（現：グローブライド株式会社）
非常勤監査役（現任）
株式会社カカクコム非常勤監査役（現任）
原発事故調査・検証委員会 委員（現任）
年金記録確認中央第三者委員会 委員長（現任）
山一證券株式会社 入社
プライスウォーターハウス
税理士法人中央青山（現：税理士法人プライスウォーターハウス
クーパース）顧問（現任）
森ビル・アーバンファンド株式会社（現：森ビル・インベストメ
ントマネジメント株式会社） 非常勤監査役（現任）
大蔵省 国際金融局 総務課長
同省 中国財務局長
同省 近畿財務局長
同省 大臣官房審議官（銀行局担当）
日本銀行政策委員会 大蔵省代表委員

39

0

0

0

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
昭和 61 年
昭和 62 年
平成 元 年
平成 8 年
平成 14 年
平成 17 年

6月
8月
6月
6月
7月
4月

大蔵省 関税局長
日本輸出入銀行 理事
日本電信電話株式会社 常務取締役
株式会社安田総合研究所 理事長
株式会社損保ジャパン総合研究所 顧問
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
非常勤監査役（現任）40

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
５．参考情報（１）投資状況前期（平成 23 年 1 月 31 日現在）
資産の種類

主用途

地域

保有総額
（百万円）
(注 1)

東京都心 5 区及びその周辺地区
東京圏
地方主要都市部
東京都心 5 区及びその
周辺地区
住宅
東京圏
地方主要都市部
東京都心 5 区及びその
周辺地区
商業施設
東京圏
地方主要都市部
小計
東京都心 5 区及びその
周辺地区
オフィス
ビル
東京圏
地方主要都市部
東京都心 5 区及びその
周辺地区
住宅
東京圏
地方主要都市部
東京都心 5 区及びその
周辺地区
商業施設
東京圏
地方主要都市部
小計
預金等のその他の資産
資産総額
オフィス
ビル

不動産

信託不動産

資産総額に
対する比率
（％）(注 2)

当期
（平成 23 年 7 月 31 日現在）
保有総額
（百万円）
(注 1)

資産総額に
対する比率
（％）(注 2)

10,280

4.7

6,825

3.1

10,280
－

4.7
－

6,825
－

3.1
－

－

－

－

－

－
－

－
－

－
－

－
－

22,07410.0

22,07410.1

22,074－32,354

10.0
－
14.7

22,074－28,899

10.1
－
13.2

147,624

66.9

167,302

76.4

147,624－

66.9－

167,302－

76.4－

28,90713.1

12,9745.9

28,907－13.1－

12,974
－

5.9
－

－

－

－

－

－
－
176,531
11,744
220,630

－
－
80.0
5.3
100.0

－
－
180,2779,773
218,950

－
－
82.3
4.5
100.0

(注 1) 保有総額は、前期は平成 23 年 1 月 31 日現在、当期は平成 23 年 7 月 31 日現在の貸借対照表計上額（減価償却後の帳簿価額）によります。なお、
百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注 2) 小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

負債総額
純資産総額
資産総額

前期
（平成 23 年 1 月 31 日現在）
貸借対照表計上額
資産総額に対する比率（百万円）(注 1)（％）(注 2)
116,78652.9
103,84347.1
220,630
100.0

(注 1)

百万円未満を切り捨てて記載しています。

(注 2)

小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

41

当期（平成 23 年 7 月 31 日現在）
貸借対照表計上額
資産総額に対する比率（百万円）(注 1)（％）(注 2)
115,006
52.5
103,94447.5
218,950
100.0

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（２）投資資産① 投資有価証券の主要銘柄
該当事項はありません。
② 投資不動産物件
本投資法人が保有する投資不動産物件についての概要等は、下記「③その他投資資産の主要なもの」にまとめて記載しています。
③ その他投資資産の主要なもの
本投資法人は、平成 23 年 7 月 31 日現在、以下（イ）の表に掲げる不動産及び不動産を主たる信託財産とする
信託受益権を保有しています。なお、以下のすべての不動産は、森ビル株式会社が主体となり開発したものです。
（イ）不動産及び信託不動産の概要
平成 23 年 7 月 31 日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産は、以下のとおりです。
a.用途別の資産概要
主用途

資産の種類

物件番号
(注 1)

物件名称

不動産
オフィスビルO-0
プレミアム

六本木ヒルズ森タワー

O-1
プレミアム

アーク森ビル(注 10)

O-2
プレミアム

六本木ヒルズゲートタワー

O-3
プレミアム

六本木ファーストビル

O-4
プレミアム

後楽森ビル

O-6
プレミアム

赤坂溜池タワー

所在地
(注 2)

竣工年月
(注 2)

構造・階数
(注 2)

港区
六本木

平成 15 年
4月

S･SRC
B6F／54F

港区
赤坂
港区
六本木
港区
六本木
文京区
後楽
港区
赤坂

昭和 61 年
3月
平成 13 年
10 月
平成 5 年10 月
平成 12 年
3月
平成 12 年
9月

RC･SRC･S
B4F／37F
S･SRC
B2F／15F
S･SRC･RC
B4F／20F
SRC･S
B6F／19F
S･SRC･RC
B2F／25F

敷地面積（㎡）(注 2)(注 3)

延床面積
（㎡）
(注 2)(注 3)

57,177.66

442,150.70

39,602.42

177,486.95

4,560.15

29,111.78

6,947.83

45,753.86

所有形態
(注 4)
土地

期末算定
価額
(百万円)
(注 5)

帳簿
価額
(百万円)
(注 6)

取得
価格
(百万円)
（注 7）

7,370

6,825

6,810

3.2

35,50041,57041,77019.7

31,90035,67836,50017.2

共19,40020,27721,0009.9

26,241

27,200

12.8

建物

共
共
(注 9) (注 17)
共区(注 9) (注 19)
区所(注 11)
共

信託不動産

6,611.58

46,154.65

借区

22,080(注 12)

5,694.16

46,971.43

共(注 17)

区

30,00043,53443,93020.7

146,250

174,128

177,210

83.5

小計

住宅

R-1
プレミアム

元麻布ヒルズ(注 16)

R-2
プレミアム

アークフォレストテラス

R-3
プレミアム

六本木ファーストプラザ

R-4

六本木ビュータワー

港区
元麻布
港区
六本木
港区
六本木
港区
六本木

平成 14 年
5月
平成 14 年9月
(注 13)
平成 13 年
1月
平成 5 年
10 月
平成 5 年
10 月

S･SRC･RC
B4F／29F
S･RC
B2F／11FRC
B1F／20FRC
B1F／20F

12,199.65

54,006.76

共
(注 9)

区

1,700

1,673

1,706

0.8

1,370.30

9,125.29

所区(注 11)

3,040

5,150

5,300

2.5

1,650

2,209

2,100

1.0

3,170

3,940

4,000

1.9

9,560

12,974

13,106

6.2

24,50022,074

21,82010.3

4,357.88(注 14)

22,906.74(注 14)

共
区
(注 9)
共
共
(注 9) (注 15)

小計
商業施設

不
動
産

S-1
プレミアム

ラフォーレ原宿（底地）

渋谷区
神宮前

－

－

2,565.06

小計
ポートフォリオ合計

(注 1)

－

所

－

24,50022,074

21,82010.3

180,310

209,177

212,136

100.0「物件番号」は、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産を次の主用途毎に分類し、番号を付したものです。左のアルファベットは主用途を表し、O はオフィスビルを、R は住宅を、S は商業施設を表します。また、プレミアム物件をプレミアムとして表記しています。以下同じです。

(注 2)

「所在地」
、
「竣工年月」、「構造・階数」、「敷地面積」及び「延床面積」は、不動産登記簿の記載に基づいて記載しています。なお、「構造・階数」については、下記の略称を用いて記載しています。
RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、S：鉄骨造、B：地下、F：階数

42

投資
比率
(％)
(注 8)

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信(注 3)「敷地面積」及び「延床面積」は、本投資法人及び信託受託者による所有形態にかかわらず、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積及び建物(注 4)「所有形態」の欄には、本投資法人が保有している不動産又は信託不動産に係る権利の種類を記載しています。なお、「所」は所有権、「共」は共有全体の延床面積を記載しています。
持分の所有権、「区」は区分所有建物の専有部分の所有権（区分所有権）、「借」は借地権を示しています。
(注 5)「期末算定価額」は、平成 23 年 7 月 31 日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所作成の鑑定評価書に基づき記載しています。

(注 6)「帳簿価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

(注 7)「取得価格」は、本投資法人による取得価格を百万円未満を切り捨てて記載しています。

(注 8)「投資比率」は、各物件の取得価格のポートフォリオ合計に対する比率です。算定にあたっては、小数第 2 位を四捨五入しています。

(注 9)

共有持分を敷地権割合で保有しています。

(注 10) 賃貸方式を固定型マスターリース方式に統一したことに伴い、前期まで行っていた物件名称の区別は行わないこととしています。以下同じです。
(注 11) 六本木ヒルズゲートタワー及びアークフォレストテラスに係る建物は区分所有建物となっていますが、信託受託者はそのすべての区分所有権を保有
しています。
(注 12) 後楽森ビルに係る期末算定価額は、鑑定評価書に基づく算定価額に本投資法人が保有している信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た金額を記載しています。
(注 13) 元麻布ヒルズは、フォレストタワー（平成 14 年 5 月竣工）
、フォレストテラスイースト（平成 14 年 5 月竣工）及びフォレストテラスウエスト（平成14 年 9 月竣工）の 3 棟で構成されていますが、不動産登記簿上は一棟の建物として登記されています。
(注 14) 六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーは、敷地を共通とし、不動産登記簿上一棟の区分所有建物として登記されているため、両信託不動産に係る敷地面積及び延床面積は纏めて記載しています。なお、両信託不動産の土地については、管理規約の定めにより各々の建物に対応する敷地が定められています。
(注 15) 六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーは、不動産登記簿上一棟の区分所有建物として登記されていますが、六本木ビュータワー全体が一つの区分所有権の対象とされており、本投資法人は当該区分所有権の共有持分を保有しています。
(注 16) 平成 20 年 10 月 31 日付、平成 22 年 9 月 15 日付及び平成 23 年 3 月 18 日付で譲渡した信託財産を除く信託受益権に係る不動産を記載しています。以下同じです。
(注 17) 赤坂溜池タワーに係る土地は、他の所有者の所有する土地（1705 番）と信託受託者である住友信託銀行株式会社他 4 者の共有する土地（1701 番 1）からなり、分有となっています。
土地（1701 番 1）の住友信託銀行株式会社の共有持分比率は約 98.6％であり、共有持分比率に相当する面積は 3,211.94㎡です。以下同じです。
(注 18) 六本木ヒルズ森タワーのうち 1 フロアを対象とする区分所有権の共有持分 50％となります。
(注 19) アーク森ビルのうち 5 フロアを対象とする区分所有権に係る信託受益権となります。

43

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信
b.賃貸状況の概要（平成 23 年 7 月 31 日現在）
物件
番号

物件名称

O-0

六本木ヒルズ森タワー

O-1

アーク森ビルO-2

六本木ヒルズゲートタワー

O-3

六本木ファーストビル

O-4

後楽森ビル（注 9）O-6

赤坂溜池タワー

R-1

元麻布ヒルズR-2

アークフォレストテラス

R-3

六本木ファーストプラザ

R-4

六本木ビュータワー（注 10）

S-1

ラフォーレ原宿（底地）

賃貸方式－（注 6）
固定型
マスターリース
パススルー型
マスターリース－（注 7）
パススルー型
マスターリース
パススルー型・固定型
マスターリース（注 8）
パススルー型
マスターリース
パススルー型
マスターリース
パススルー型
マスターリース
固定型
マスターリース
事業用定期借地

ポートフォリオ合計
(注 1)

総賃貸可能
面積
（㎡）
(注 1)

総賃貸面積
（㎡）
(注 1)

稼働率
（％）
(注 2)

エンド
テナント
総数
(注 3)

総賃料収入
（年間賃料）
（百万円）
(注 4)

敷金・
保証金
（百万円）
(注 5)

2,249.04

2,249.04

100.0

1

302

302

13,695.50

13,695.50

100.0

1

1,491

1,299

16,657.52

15,935.64

95.7

41

1,566

1,388

11,525.55

9,381.82

81.4

14

860

706

16,197.46

16,197.46

100.0

15

1,361

1,416

19,869.56

18,348.11

92.3

12

1,472

896

1,325.30

1,325.30

100.0

7

130

52

5,246.04

4,798.95

91.5

37

258

101

2,956.77

2,729.67

92.3

39

134

46

6,344.84

6,344.84

100.0

1

218

-

2,565.06

2,565.06

100.0

1

1,293

-

98,632.64

93,571.39

94.9

169

9,089

6,210

「総賃貸可能面積」は、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産に関して、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。
「総賃貸面積」は、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産に関して、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約面積の合計を記載しています。ただし、本投資法人が共有している不動産及び信託受託者が共有している信託不動産については、不動産及び信託不動産に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に共有持分割合を乗じて得た面積を小数第 3 位を四捨五入して記載しています。
後楽森ビルについては、信託不動産に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人が保有している信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た面積を小数第 3 位を四捨五入して記載しています。
赤坂溜池タワーについては、用途が事務所及び店舗に該当する区画に関し、信託建物を含む一棟の建物のうち、当該用途区画に係る総賃貸可能面
積及び総賃貸面積に本投資法人が保有している信託受益権に対する配分比率（信託受託者及び森ビル株式会社との間の平成 20 年 9 月 30 日付建物賃貸借契約に定める比率をいいます。以下同じです。
）（65.9％）を乗じ、小数第 3 位を四捨五入して算出した面積と、用途が居宅に該当する区画に関し、当該用途区画に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積とを合算した面積を記載しています。
なお、総賃貸可能面積及び総賃貸面積には、固定型マスターリースにより一括賃貸をしている場合及び共有物件について共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額（以下「賃貸権限対価」といいます。
）が支払われる場合を除き、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。
以下同じです。

(注 2)「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、ポートフォリオ合計には、総賃貸
可能面積の合計に占める総賃貸面積の合計の割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

(注 3)「エンドテナント総数」は、オフィス・店舗テナントに関し、同一物件内で同一テナントが複数の貸室を賃借している場合には、それを 1、また住宅テナントに関しては 1 住戸につき 1 とそれぞれ数えて記載しています。また、テナントに対して、固定型マスターリースにより一括賃貸をしている場合及び共有者から賃貸権限対価を受領している場合は、当該テナント又は共有者をエンドテナントと看做しています。以下同じです。

(注 4)「総賃料収入（年間賃料）」は、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産に関して、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている月間賃料（売上歩合賃料は、平成 23 年 7 月 1 日から同年 7 月 31 日におけるエンドテナントへの請求額）及び月間共益費収入の合計値（駐車場収入、水道光熱費収入等のその他の収入は含まれていません。
）を 12 倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、共有者から賃貸権
限対価を受領している場合は賃貸権限対価の年額を、信託受託者が共有している信託不動産については、信託不動産に係る総賃料収入（年間賃料）に共有持分割合を乗じて得た金額を、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。
後楽森ビルについては、信託不動産に係る総賃料収入（年間賃料）に本投資法人が保有している信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）
を乗じて得た金額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
赤坂溜池タワーについては、用途が事務所及び店舗に該当する区画に関し、信託建物を含む一棟の建物のうち、当該用途区画に係る総賃料収入（年間賃料）に本投資法人が保有している信託受益権に対する配分比率（65.9％）を乗じて得た金額と、用途が居宅に該当する区画に関し、当該用途区画に係る賃貸借契約に表示されている月間賃料を 12 倍した金額とを、合算した金額について百万円未満を切り捨てて記載しています。
なお、ポートフォリオ合計には、平成 23 年 7 月 31 日現在本投資法人が保有している不動産及び信託不動産に係る総賃料収入（年間賃料）の合計

44

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注 5)「敷金・保証金」は、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産に関して、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示されている金額の残高を百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、共有者から賃貸権限対価を受領している不動産については、共有者との間の賃貸権限の付与に関する合意書に表示されている預託金の残高を、信託受託者が共有している信託不動産については、当該信託不動産に係る敷金・保証金に共有持分割合を乗じて得た金額を、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。
後楽森ビルについては、信託不動産に係る敷金・保証金に本投資法人が保有している信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た金額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
赤坂溜池タワーについては、用途が事務所及び店舗に該当する区画に関し、信託建物を含む一棟の建物のうち、当該用途区画に係る敷金・保証金に、本投資法人が保有している信託受益権に対する配分比率（65.9％）を乗じて得た金額と、用途が居宅に該当する区画に関し、当該用途区画に係る賃貸借契約に表示されている金額とを、合算した金額について百万円未満を切り捨てて記載しています。

(注 6)

本投資法人から、共有者である森ビル株式会社に賃貸権限が付与されており、同社が賃貸人として不動産をエンドテナントに賃貸しています。本投(注 7)

信託受託者を含む共有者 6 者から森ビル株式会社及び住友不動産株式会社に賃貸権限が付与されており、 同社らが賃貸人として信託不動産をエンド(注 8)

用途が事務所及び店舗に該当する区画（倉庫・駐車場等の一部を含みます。
）についてはパススルー型マスターリースであり、用途が居宅に該当する

資法人は森ビル株式会社から賃貸権限対価を受領しています。
テナントに賃貸しています。
区画（駐車場等の一部を含みます。
）については固定型マスターリースです。なお、用途が事務所及び店舗に該当する区画（倉庫・駐車場等の一部を含みます。
）について、平成 23 年 8 月 1 日より、賃貸方式をパススルー型マスターリースより固定型マスターリースへと変更しています。詳細については、平成 23 年 7 月 29 日付で別途公表している「利害関係人等（森ビル株式会社）との取引に関するお知らせ」をご参照ください。
(注 9)

本投資法人は、後楽森ビルのテナントである日本エリクソン株式会社より、平成 23 年 2 月 2 日付で貸室賃貸借契約の解約予告通知（平成 23 年 10 月
31 日解約予定）を受領しています。

(注 10) 本投資法人は、六本木ビュータワーのテナントである独立行政法人都市再生機構より、平成 21 年 12 月 4 日付で賃貸借契約（固定型マスターリース）の契約期間満了（契約満了日：平成 25 年 10 月 28 日）に伴う解約予告通知（更新を行わない旨の通知）を受領しています。

ｃ.収支の状況（平成 22 年 8 月 1 日～平成 23 年 7 月 31 日）（単位：千円）
物件番号
物件名称
期(注 1)
日数
賃貸事業収入その他賃貸事業収入

O-0
プレミアム

O-1
プレミアム

六本木ヒルズ

アーク森ビル(注 2)

森タワー

第9期

O-2
プレミアム

第 10 期

第9期

第 10 期

O-3
プレミアム

六本木ヒルズ

六本木

ゲートタワー

ファーストビル

第9期

第 10 期

第9期

第 10 期

184

181

184

181

184

181

184

181

151,020

151,020497,985684,686

953,924920,143438,415415,767－－

18,5722,641

127,039

105,305

57,88948,208151,020

151,020

516,558

687,327

1,080,964

1,025,449

496,305

463,976

管理委託費

1,200

1,200

69,713

1,956

158,421

158,161

62,274

71,640

水道光熱費

－

－

6,570

1,160

56,53043,70628,64323,271

公租公課等

－

5,130

25,42528,521

71,86473,27844,61145,127

修繕費

－

－

2,439

－

12,53816,318

－

－

損害保険料

158

235

730

1,110

2,141

2,218

1,780

1,857

減価償却費

27,18927,206

67,207

81,544

118,380

118,81160,39560,471

その他費用

－

－

2,824

2,609

34,54334,764

1,209

1,180

不動産賃貸事業費用合計

28,54833,773

174,912116,901

454,421447,259

198,914203,549

NOI

149,661

144,453

408,853

651,970

744,922

697,001

357,786

320,898

不動産賃貸事業収益合計

45

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信

物件番号

O-4
プレミアム

物件名称

後楽森ビル

期(注 1)

第9期

日数

O-6
プレミアム

O-5
虎ノ門 35 森ビル（オムロン東京本社ビル）(注 3)

第 10 期

第9期

第 10 期

赤坂溜池タワー(注 2)

第9期

第 10 期

184

181

45

－

184

181

賃貸事業収入780,396629,774

103,014－486,916

651,026

その他賃貸事業収入

104,988

83,862

2,258－

80,24073,299

不動産賃貸事業収益合計

885,385

713,636

105,272－

567,156

724,326

管理委託費

78,084

83,913

15,998－93,201

144,047

水道光熱費

77,83667,023－－

26,57024,216

公租公課等

34,44434,398490－

31,671

31,390

修繕費

16,254

1,323

－

－

8,855

2,206

損害保険料

2,007

2,080

506

－

1,519

2,251

減価償却費

126,087

127,620

11,576－

135,423

166,058

その他費用

77,15876,552

189

－

1,431

2,790

不動産賃貸事業費用合計

411,872

392,91228,761－

298,672

372,961NOI

599,599

448,345

88,087－

403,907517,423

R-2
プレミアム

物件番号

R-1
プレミアム

物件名称

元麻布ヒルズ(注 4)

期(注 1)

第9期日数
賃貸事業収入第 10 期

R-3
プレミアム

R-4

S-1
プレミアム
ラフォーレ原宿

アーク

六本木

六本木

フォレストテラスファーストプラザ

ビュータワー

第9期

第 10 期

第9期

第 10 期

第9期（底地）(注 5)

第 10 期

第9期

第 10 期

184

181

184

181

184

181

184

181

139

181

541,702

171,316

137,639

139,671

66,07767,305

109,426

109,426

488,693646,800

その他賃貸事業収入

46,73812,124

8,151

8,629

－

590

－

－

－

－

不動産賃貸事業収益合計

588,441

183,440

145,790

148,301

66,077

67,895

109,426

109,426

488,693646,800

管理委託費

122,934

36,70340,26738,94813,263

12,561

3,738

3,738

－

－

水道光熱費

4,861

1,374

10,703

9,544

250

144

－

－

－

－

公租公課等

28,806

16,664

9,430

9,465

6,952

7,079

10,73910,967－24,982

修繕費

42,081

10,19822,334

12,760

1,138

1,631

－

－

－

－

損害保険料

2,748

548

650

671

294

307

444

457

－

－

減価償却費

96,64531,83033,35333,673

9,734

10,016

13,055

13,055

－

－

その他費用

31,396

10,740

7,688

8,128

3,779

3,843

905

905

4

－

不動産賃貸事業費用合計

329,474

108,060

124,427

113,192

35,41435,58328,882

29,124

4

24,982

NOI

355,612107,21054,716

68,78240,39742,32893,59893,357

488,688621,817(注 1) 第 9 期は平成 22 年 8 月 1 日から平成 23 年 1 月 31 日、第 10 期は平成 23 年 2 月 1 日から平成 23 年 7 月 31 日です。
(注 2) 平成 23 年 3 月 18 日付で追加取得しています。
(注 3) 平成 22 年 9 月 15 日付で譲渡しており、平成 22 年 8 月 1 日から平成 22 年 9 月 14 日までの収支を記載しています。
(注 4) 平成 22 年 9 月 15 日及び平成 23 年 3 月 18 日付で一部譲渡しています。
(注 5) 平成 22 年 9 月 15 日付で取得しており、平成 22 年 9 月 15 日から平成 23 年 7 月 31 日までの収支を記載しています。

「収支の状況」欄に関する説明
本投資法人の収支の状況については、原則として発生主義による数値を記載しています。
金額は、千円未満を切り捨てて記載しています。したがって、記載されている金額を足し合わせても合計値と必ずしも一致しません。
本投資法人の収支の状況に関する各項目は、以下のとおりです。
i.
「賃貸事業収入」欄には、賃料及び共益費が含まれています。
ii. 「その他賃貸事業収入」欄には、貸室清掃料、駐車場使用料、水道光熱費収入等が含まれています。
iii. 「管理委託費」欄には、管理会社への委託費、プロパティ・マネジメントフィー等が含まれています。

46

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信「水道光熱費」欄には、対象期間に支払った水道光熱費の金額を計上しています。
「公租公課等」欄には、固定資産税、都市計画税及び償却資産税が含まれています。
「修繕費」欄には、固定資産に損傷、汚損及び経年による使用価値の減価が生じた場合における原状回復に要した通常の維持のために支出された費用を記載しています。
vii. 「損害保険料」欄には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上しています。
viii. 「減価償却費」欄には、固定資産を定額法で償却した金額を計上しています。
ix. 「その他費用」欄には、賃借料、信託報酬、その他賃貸事業費用（住宅運営経費等、賃貸事業全般に要する諸費用）が含まれています。
x. 「NOI」欄には、不動産賃貸事業収益合計から不動産賃貸事業費用合計（ただし、減価償却費を除きます。
）を控除した額を記載しています。
iv.
v.
vi.

d.テナントの概要
賃貸面積上位 10 テナント
本投資法人が平成 23 年 7 月 31 日現在保有している不動産及び信託不動産における賃貸面積上位 10 社を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
エンドテナント名称

物件名称

賃貸面積
（㎡）
（注 1）

面積比率
（％）
（注 2）

六本木ヒルズ森タワー
アーク森ビル

森ビル株式会社

後楽森ビル

25,607.38

27.4

赤坂溜池タワー
日本中央競馬会

六本木ヒルズゲートタワー

9,821.62

10.5

独立行政法人都市再生機構

六本木ビュータワー

6,344.84

6.8

3,637.32

3.9

森ビル流通システム株式会社

ラフォーレ原宿（底地）
六本木ファーストビル

日本アルコン株式会社

赤坂溜池タワー

2,635.02

2.8

昭和リース株式会社

後楽森ビル

2,544.34

2.7

後楽森ビル

2,116.88

2.3

六本木ファーストビル

1,894.92

2.0

伊藤忠テクノソリューションズ
株式会社
メルセデス・ベンツ日本株式会社
日本エリクソン株式会社

後楽森ビル

1,851.87

2.0

社団法人日本労働者信用基金協会

後楽森ビル

1,851.87

2.0

58,306.06

62.3

上位 10 社を占めるエンドテナントの合計(注 1) 「賃貸面積」は、各エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約面積を記載しています。ただし、本投資法人又は信託受託者が第三者と共有している不動産及び信託不動産については、当該賃貸面積に共有持分割合を乗じて得た面積を小数第 3 位を四捨五入して記載しています。また、後楽森ビルについては、賃貸面積に本投資法人が保有している信託受益権の信託財産に対する権利の割合（80％）を乗じて得た面積を、赤坂溜池タワーのうち用途が事務所及び店舗に該当する区画については、賃貸面積に本投資法人が保有している信託受益権に対する配分比率（65.9％）を乗じて得た面積を、それぞれ小数第 3 位を四捨五入して記載しています。
(注 2) 「面積比率」は、本投資法人が平成 23 年 7 月 31 日現在保有している不動産及び信託不動産の総賃貸面積の合計に占める各エンドテナントの賃貸面積の割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

47

森ヒルズリート投資法人（3234）平成 23 年 7 月期決算短信（ロ）信託受益権の概要
主用途

物件番号

O-1
プレミアム

O-2
プレミアム
オ
フ
ィ
ス
ビ
ル

物件名称

アーク森ビル

六本木ヒルズゲートタワー

信託受託者

六本木ファーストビル

O-4
プレミアム

後楽森ビル

13 階部分の区分所有権に係る信託受益権です。

みずほ信託銀行株式会社

平成 20 年 3 月 28 日 平成 30 年 3 月 31 日

12・22 階部分の区分所有権に係る信託受益権です。

みずほ信託銀行株式会社

平成 23 年 3 月 18 日 平成 33 年 1 月 31 日

23・25 階部分の区分所有権に係る信託受益権です。

住友信託銀行株式会社

平成 15 年 3 月 4 日

住友信託銀行株式会社

住友信託銀行株式会社

赤坂溜池タワー
住友信託銀行株式会社

住
宅

R-1
プレミアム
R-2
プレミアム
R-3
プレミアム

平成 35 年 3 月 03 日－

六本木ファーストビルの共有持分40％に係る信託受益権です。
六本木ファーストビルの共有持分
平成 18 年 3 月 22 日 平成 35 年 3 月 03 日
6％に係る信託受益権です。
当該信託受益権は、信託財産に対する 80％の権利を表するものであり、
平成 15 年 3 月 4 日 平成 35 年 3 月 03 日 信託財産に対する残りの 20％の権利を表する信託受益権は森ビル株
式会社が保有しています。
用途が事務所及び店舗に該当する
平成 20 年 9 月 30 日 平成 38 年 3 月 31 日 区画（倉庫・駐車場等の一部を含みます。）に係る信託受益権です。
用途が居宅に該当する区画（駐車場
平成 23 年 3 月 18 日 平成 38 年 3 月 31 日 等の一部を含みます。）に係る信託受益権です。
平成 15 年 3 月 4 日

平成 35 年 3 月 03 日

元麻布ヒルズ

住友信託銀行株式会社

平成 18 年 3 月 22 日 平成 38 年 3 月 31 日－

アークフォレストテラス

住友信託銀行株式会社

平成 15 年 3 月 4 日

平成 35 年 3 月 03 日－

六本木ファーストプラザ

住友信託銀行株式会社

平成 15 年 3 月 4 日

平成 35 年 3 月 03 日－

住友信託銀行株式会社
R-4

摘要

平成 18 年 3 月 22 日 平成 28 年 3 月 31 日

住友信託銀行株式会社
O-6
プレミアム

信託期間満了日

みずほ信託銀行株式会社

住友信託銀行株式会社

O-3
プレミアム

信託設定日

六本木ビュータワー
住友信託銀行株式会社

六本木ビュータワーの共有持分40％に係る信託受益権です。
六本木ビュータワーの共有持分
平成 18 年 3 月 22 日 平成 35 年 3 月 03 日
6％に係る信託受益権です。
平成 15 年 3 月 4 日

48

平成 35 年 3 月 03 日