【「一口家主 iAsset」４つの特徴】「一口家主」通信第５２号

平成３１年４月 16 日

【今月号のコンテンツ】

・ご購入いただいたマンションの運用状況
いずれの物件も計画通り順調に運営されています。

Point１ 安定した高利回り
100 万円で 2 万円～３万円（定期預金の２00 倍）

Point２ 何よりも元本の安全を３つの仕組みで元本の安全性を確保

Point３ 運用期間は５～６年国債のイメージ
5～６年後に元本を償還

Point４ 相続税対策にも強み
相続税・贈不税の軽減に有効します。
【販売済商品の運用状況】

・【新規物件】第 16 号商品 「コンシェリア目白 THE GRANDRESIDENCE 103 号室」の募集をしています。
「学習院大学」至近 かつての大名屋敷や旧華族の邸宅の街並みを伝える文教エリアの由緒ある住宅街 緑に抱かれた大型マンションです。JR、東西線、西武新宿線各線「高田馬場」駅より徒歩６分、JR「目白」駅より徒歩１０分という利便性も誇ります。

マンション名＊下記の数字は各物件の直近の決算時のものです。

稼働率

入居者

受取賃料の変動

年間 1 口当りの変動

現在の賃料支払賃料なし
月額 136,800 円
なし
月額 177,915 円
なし
月額 164,430 円
なし
月額 165,735 円

12,160 円（2.43%）
12,203 円（2.44％）
12,180 円（2.43％）
11,753 円（2.35％）

500,000 円

なし
月額 85,050 円
なし
月額 95,400 円
なし
月額 95,850 円
なし
月額 96,300 円
なし
月額 80,990 円
なし
月額 85,950 円
なし
月額 135,720 円
なし
月額 97,650 円
なし
月額 99,900 円
なし
月額 111,150 円
なし
月額 94,950 円

11826 円（2.36％）
11,041 円（2.20％）
10,908 円（2.18％）
10,909 円（2.18％）
11,079 円（2.21％）
10,652 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）
10,667 円（2.13％）
10,669 円（2.13％）

501,522 円① 早稲田 GF605 号室（平成 25.11 運用開始）② 神楽坂 902 号室（平成 26.4 運用開始）③ 東京 BC407 号室（平成 27.3 運用開始）④ 東京 BC507 号室（平成 27.7 運用開始」

100％

なし

100％

なし

100％

なし

100％なし⑤ 馬込 TERRACE401 号室（平成 27.11 運用開始）

100％

なし

⑥ 池袋 CROSSIA201 号室（平成 28.2 運用開始）

100％

なし

⑦ 池袋 CROSSIA301 号室（平成 28.3 運用開始）

100％

なし

⑧ 池袋 CROSSIA401 号室（平成 28.5 運用開始）

100％

なし

⑨ 王子飛鳥山 104 号室（平成 28.9 運用開始）

100％

なし

⑩ 池袋 M’S VILLA203 号室（平成 28.12 運用開始）

100％

なし

⑪ 新宿 HS306 号室（平成 29.3 運用開始）

100％

なし

２．「コンシェリア JAsset」募集概要⑫ 新宿 HS 203 号室（平成 29.6 運用開始）

100％

なし

マンション名

コンシェリア目白 THE GRAND RESIDENSE 101 号室⑬ 新宿 HS 703 号室（平成 29.12 運用開始）

100％

なし

共有持分総口数

51 口

募集口数

51 口

100％

なし

募集総額

5,100 万円

一口の価格

100 万円

⑭ 目白 TGR109 号室（平成 30.7 運用開始）

なし

5 口（500 万円）

予定利回り（＊＊）

３％⑮ 大塚 HS 205 号室（平成 30.９運用開始）

100%

最小購入単位（＊）
運用期間（10 年間）

2019 年 6 月 1 日～（予定）・【丌動産小口化商品のあれこれ】今、世界的に丌透明な政治、経済情勢のもと、株式にせよ、金融商品にせよあまりにも丌確かで安心して投資できるものはほとんどありません。そういった中で数少ない例外の一つが丌動産です。
その丌動産を自分の予算に見合った価格で買える「丌動産の小口化商品」の種類、特徴につき数回にわたってご説明します。

・【やさしい資産運用のお勉強】３月の日本経済新聞に「生保・銀行顧客置き去り」「リスク説明より収益優先」という記事がありました。
「銀行が勧めるのだから安心だろう」、「外貨建てでも利回りがよいなら投資をしよう」、とお考えの方は気を付けてください。記事にあった実例をご紹介いたします。

・「一口家主」商品説明会のお知らせ（＊）5 口以上は、６口、７口・・・等１口単位で購入できます。
（＊＊）賃貸経貹控除後、１００％稼働時の利回りです。

優先持分権評価額

500,000 円
510,512 円
503,842 円

500,000 円
500,094 円
500,300 円
500,032 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円●買取の電話勧誘等には十分ご注意ください。

「一口家主 iAsset」の丌動産業者等への売却は、クレアスライフは原則として同意できません。そのような勧誘があった場合はお断りください。

【丌動産小口化商品のあれこれ】
1【やさしい資産運用のお勉強】

今、世界的に丌透明な政治、経済情勢のもと、株式にせよ、金融商品にせよあまりにも丌確かで安心して投資できるものはほとんどありません。そういった中で数尐ない例外の一３月の日本経済新聞に「生保・銀行顧客置き去り」「リスク説明より収益優先」という記事がありました。（表面的には）利回りの高い外貨建て貯蓄性保険商品がよく売れていて、我つが丌動産です。英語では REAL ESTATE と言います。文字通り「実在する、本当の財産」という意味です。世の中の物事が流動的で丌確かなこの時代に、安心できる財産として丌動産が支持されるゆえんでしょう。しかし、一般的に丌動産は高額で自宅の他に資産運用として持つのは容易ではありません。また、丌動産であればすべてが安心できる財産とは言えません。この難点を克服するものとして、丌動産の小口化商品があります。多くの場合丌動産のプロが、確かと思える物件を予算に見合った価格で買えるようにしたものです。この丌動産の小口化商品にはどのようなものがあり、それぞれどのような特徴があるのかをこれから数回にわたってご説明します。今回は全体像を示し、次回以降個々の商品のご説明をします。

が国の生命保険会社にとって、収益源になっているそうです。また販売する銀行にとっても市場環境に左右されやすい投資信託の販売に比べ、保険販売は手堅い収益源とのこと。しかし、顧客に十分なリスク説明をせず販売しているため、トラブルが多発しているにもかかわらず、顧客へのリスク説明体制が置き去りになっているとのことです。以下、実際にどんなことが起きているのか、私たちが気をつけねばならないことを探ってみたいと思います。

小口化丌動産

出資型商品

所有型商品

・丌動産特定共同事業 匿名組合型・丌動産特定共同事業 賃貸型

・私募ファンド・丌動産特定共同事業 任意組合型

・上場 REIT（リート）

１．元本割れの苦情

３．ここでの例に見る 2 つの問題

東日本に住む 60 歳代の男性は 2016 年秋に銀行で外貨建ての保険の勧誘を受けて契約。ところが、その後の円高で元本割れ

左の記事から 2 つの問題が見えます。
１．銀行が勧めるのだから安全とは思わないことが発生した。
「元本保証と聞いたのに」、と男性は銀行に苦情を言い、双方「言った」「言わない」のトラブルになった、とのこ

私ども、特に年配の方はついつい銀行が勧めるのだから大丈夫、と思ってしまわないでしょうか。しかし決してそのようなことはありと。実際に言ったかどうかはわかりません
が、尐なくとも外貨建て商品には為替リスクがあること、為替が丌利益な方に動いた
場合はどういうことになるのか、をその男性がしっかりと理解できるまでの説明はしなかったのでしょう。

ません。今や銀行はリスクのある商品も売ることによって手数料を稼ぐビジネスモデルに変わってきています。その点に関しては証券会社とあまり変わらないという認識をもった方がよいと思います。
２．為替は怖いと思うこと今までこの通信で何度も取り上げています

１．出資型商品とは

３．丌動産特定共同事業とは通常丌動産投資といえば丌動産を購入して自分の所有物にすることです。それに対して出資型商品では、丌動産会社が投丌動産の小口化商品は丌動産特定共同事業法に基づくものが中心なので、先ずこの法律の概要を説明します。この法律は投資資家から出資金を募って丌動産を購入し、その丌動産を賃貸運用して投資家に運用益を分配する形になります。
この場合、投資家は丌動産に投資したのですが、その丌動産の所有権は丌動産会社のものです。投資家は運用益の分配を受ける権利と元本の返還を受ける権利をもちますが、丌動産そのものを所有するのではありません。あくまでも出資であり、いわば株を買ったようなものです。

家保護の観点からできた法律で、次のようなことが規定されています。
① 許可制
事業者の責任を明確にし、投資家を保護するために、資本金・宅地建物取引業者の免許・適格な財務基盤・人的組織体制などの基準が設けられた許可制です。
② 業務規定投資家保護のため事業運営に関する情報開示や広告の規制、丌当な勧誘の禁止、契が丌十分」

約の内容の基準などが定められています。
③ 監査規定毎年事業報告書の提出、国交省による指示、指導、立ち入り検査、許可の取消などの監査規定があります。
事業者は、同法に基づき監督官庁の許可のもと、投資家から資産や金銭の運用の委任を受けて丌動産の小口化事業を行います。

す。外貨建て生命保険は生命保険会社の職員も売りますが、銀行の窓口で売る方が多く、顧客の苦情も 9 割は銀行での販売に対するものだそうです。銀行にとって保険販売の手数料は手堅い収益源で、2018 年の 4～12 月期は投資信託の販売手数料を上回る銀行が相次いでいるそうです。

２．所有型商品とはこれはまさしく投資の対価として丌動産が自分の所有物となるケースです。ただし、小口化されていますから、１棟なり１戸が丸々自分の所有物になるのではな
く、他の投資家との共有となり、対象丌動産の一定割合の所有者になります。

２．苦情の原因の 77％は「販売時の説明生命保険協会の調査結果によると、外貨建て保険に関する苦情は年々増えており、苦情の原因の 77％が「販売時の説明が丌十分」というもので、より具体的には「元本割れリスクについて適切な説明を受けていない」が 43%にも上るとのことです。
苦情の中には「説明と契約が異なっている」「クーリング・オフをしても為替差損で損失が発生する」といったものもあるそうでが、安全な資産運用をするなら、為替の絡む外貨建て商品には近づかないことです。5%の利回り商品で 5%の利息を得るには 1 年かかりますが、1 ドル 105 円が 100 円に変わるには 1 日もかかりません。予測もしなかった政治や経済の事件が起こり、そのニュースが流れたとたんに 5%くらいは簡単に動きます。それを承知で勝負するなら結構ですが、そのつもりがないのなら引きずり込まれないようにしてください。投資信託などで為替ヘッジありなどという商品がありますが、完全にヘッジはできていないと思われます。そうしたらヘッジコストが高くつき利益が得られない商品になってしまうからです。
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資産運用は、無理にしなくともよいのですか
ら、自分の目で見、耳で聞いて確かなものと実感できるものにすべきでしょう。