事例別専門家活用パターンと論点・対策

別紙１（１－１．関係）① 理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型
管理組合

総会＝意思決定機関

総会＝意思決定機関

理事会

事業者

【考え方】

管理組合

管理者 ＝ 理事長

副理事長
又は理事又は監事

理事会

事業者

副理事長
又は理事又は監事

注：色塗りが外部の専門家

管理者 ＝ 理事長

副理事長
又は理事又は監事・従来どおり理事会を設け、理事会役員に外部専門家を入れるパターン。
・外部専門家が理事長（＝管理者）となることも想定される。

副理事長
又は理事又は監事・外部専門家を含む役員の選任を含め、最終的な意思決定機
関は総会であり、その役割は重要。

※理事長を外部専門家とすることも可能【想定されるケース（マンションの特性）】
・運営面の不全の改善
・計画的な大規模修繕等の適切な実施、耐震改修・建替え等の耐震対策等専門的知見が必要な場
合を想定※限定的な専門性が求められるケースも多くある。
【論点／課題】
・外部役員の選任・解任・役員の欠格要件 〔外部・内部共通〕
・外部役員の業務執行のチェック体制の構築（理事会によるチェックの補完）
・役員の取引の健全性の確保（利益相反取引の排除等）〔外部・内部共通〕
・多額の金銭事故、財産毀損の防止 〔外部・内部共通〕・補償の担保と補償能力の充実 〔外部・内部共通〕＜個人の専門家が役員に就任する場合に以下を追加＞
・派遣された役員が欠けた場合の補欠ルールの明確化（継続性の確保）【対策】①外部役員の選任・解任を総会決議（理事・監事）。理事長、副理事長は理事会決議で定める旨規定②役員の欠格要件として、銀行との取引停止、破産（者）、会社更生、資格・登録の取消し処分からの一定期間内等を規定③派遣元団体等による報告徴収や監査（適任者への交替も含む）、又は外部監査（別の専門家の一時派遣等）を義務付けることもできる旨を規定（内部の役員にも活用できる旨解説）④特別な利害のある議案の理事会への報告・承認、理事会での議決権行使の制限⑤役員の誠実義務として、財産毀損の防止と措置を規定（具体的な防止の工夫を指針等に記載）⑥役員の誠実義務として、補償の努力を規定。保険加入、財産的基礎の充実は指針に記載。
⑦引継者を予め定めることができる旨を規定（欠けた時点で適任者の選任も可とする）

【参考】 ①の全パターン
注：色塗りが外部の専門家
管理組合

管理組合

総会＝意思決定機関

総会＝意思決定機関

理事会

事業者

管理者

＝ 理事長

理事会

事業者

副理事長又
は理事又は監事

管理者

副理事長又は理事又は監事

副理事長又は理事又は監事

副理事長又は理事又は監事

管理組合

管理組合

総会＝意思決定機関

総会＝意思決定機関

理事会

事業者

＝ 理事長

管理者

＝ 理事長

副理事長又
は理事又は監事

理事会

事業者

副理事長又
は理事又は監事

管理者

＝ 理事長

副理事長又は理事又は監事

副理事長又は理事又は監事※現行標準管理規約

② 外部管理者理事会監督型

【考え方】

管理組合

管理組合

総会＝意思決定機関

総会＝意思決定機関

理事会

理事会

理事長

（外部の専門家）※管理費回収、反社会的勢力、被災対応等の特定問題も併せて担当することも可能

事業者

管理者
（外部の専門家）

理事長

視

視

管理者

監

監

事業者

副理事長
又は理事又は監事※監視する役割の理事会に外部専門家を入れることも可能

・外部専門家を区分所有法上の管理者として選任し、理事会は監事的立場となり外部管理者を監視するパターン。
・監視する立場の理事会の役員に、さらに別の外部専門家を選任することも考えられる。
・外部管理者の選任を含め、最終的な意思決定機関は総会であり、その役割は重要。

【想定されるケース（マンションの特性） 】
・高い専門性と透明性、区分所有者の利益の保護や最大化のニーズの高いマンション（大規模な新築マンションなどを中心に想定）※総会は意思決定機関、管理者は知見豊富な執行者、理事会は監視機関、と分担や責任の明確化が期待できる。
※さらに、専門性が高く、時間的な拘束が強く心理的な負担も大きい管理費回収訴訟、反社会的勢力、被災対応等の特定問題も担当することも想定。
【論点／課題】
・外部管理者＝区分所有法上の管理者とする
・外部管理者の選任・解任
・外部管理者の欠格要件 〔外部・内部共通〕
・外部管理者のチェック体制の充実（理事会によるチェックの補完）
・外部管理者の取引の健全性の確保（利益相反取引の排除等）〔外部・内部共通〕
・多額の金銭事故、財産毀損の防止 〔外部・内部共通〕・補償の担保と補償能力の充実 〔外部・内部共通〕
・専門家の属性
・専門家の能力評価・育成方法＜個人の専門家が管理者に就任する場合に以下を追加＞
・外部管理者の補欠ルールの明確化（継続性の確保）【対策】①理事長＝区分所有法上の管理者とする規定の撤廃。理事長の業務・権限と管理者の業務・権限の整理。
②外部管理者の選任・解任を総会決議とする旨規定。
③外部管理者及び役員の欠格要件として、銀行との取引停止、破産（者）、会社更生、資格・登録の取消し処分からの一定期間内等を規定④派遣元団体等による報告徴収や監査（適任者への交替も含む）、又は外部監査（別の専門家の一時派遣等）を義務付けることもできる旨を規定⑤特別な利害のある議案の理事会への報告・承認、理事会での議決権行使の制限⑥管理者の誠実義務として、財産毀損の防止と措置を規定（具体的な防止の工夫を指針等に記載）⑦管理者の誠実義務として、補償の努力を規定。保険加入、財産的基礎の充実は指針に記載。
⑧一定期間の継続意思の確認も規定できる旨を記載（新規参入を妨げないよう、意思の確認とする）⑨引継者を予め定めることができる旨を規定（欠けた時点での適任者の選任も可とする）

③ 外部管理者総会監督型
管理組合

【考え方】
総会＝意思決定機関
監査法人等外部監査

＜伊＞
監視

理事会なし
＜日本＞

事業者

管理者

区分所有者
（監事）

・外部専門家を区分所有法上の管理者として選任し、理事会は設けないパターン。
・区分所有者からは監事を選任して監視するとともに、全区分所有者で構成する総会が監視するものであり、総会の役割は重要。
・さらに、監査法人等の外部監査を義務付ける。

【想定されるケース（マンションの特性）】・高い専門性と透明性、区分所有者の利益の保護や最大化のニーズが高いが、規模の小さいマンション・理事長のなり手がいない例外的なケース※支援的性格が強いケース【論点／課題】
・外部管理者＝区分所有法上の管理者とする・理事会（理事）の廃止
・外部管理者の選任・解任
・外部管理者の欠格要件 〔外部・内部共通〕
・外部管理者のチェック体制の構築（理事会に代わる監査機能の確保）
・外部管理者の取引の健全性の確保（利益相反取引の排除等）〔外部・内部共通〕
・多額の金銭事故、財産毀損の防止 〔外部・内部共通〕・補償の担保と補償能力の充実 〔外部・内部共通〕
・専門家の属性
・専門家の能力・育成方法
・資力のない管理不全マンションへの対策＜個人の専門家が管理者に就任する場合に以下を追加＞
・外部管理者の補欠ルールの明確化（継続性の確保）【対策】①理事長＝区分所有法上の管理者とする規定の撤廃。理事長・理事会に係る業務・権限を管理者の業務・権限に移行。
②外部管理者の選任・解任を総会決議とする旨規定。
③外部管理者の欠格要件として、銀行との取引停止、破産（者）、会社更生、資格・登録の取消し処分等からの一定期間内を規定④派遣元団体等による報告徴収や監査（適任者への交替も含む）、又は外部監査（別の専門家の一時派遣等）を義務付けることもできる旨を規定⑤特別な利害のある議案の監査人、総会への報告・承認⑥管理者の誠実義務として、財産毀損の防止と措置を規定（具体的な防止の工夫を指針等に記載）⑦管理者の誠実義務として、補償の努力を規定。保険加入、財産的基礎の充実は指針に記載。
⑧一定期間の継続意思の確認も規定できる旨を記載（新規参入を妨げないよう、意思の確認とする）⑨自治体の公益法人・自治体委託ＮＰＯからの低廉な専門家派遣の推進⑩引継者を予め定めることができる旨を規定（欠けた時点での適任者の選任も可とする）