日本不動産研究所 全国オフィスビル調査（2023 年 1 月現在）

一般財団法人2023 年 10 月 5 日
日本不動産研究所

全国オフィスビル調査（2023 年 1 月現在）の調査結果
全 国 オ フ ィ ス ビ ル 調 査 （ 2023 年 １ 月 現 在 ） の 調 査 結 果 の 概 要 を 公 表 し ま す 。

調査結果○ 2023年1月現在の調査対象のオフィスビルストックは、全都市計で13,351万㎡(10,556棟)となった。このうち2022年の新築は146万㎡(58棟)、2022年の取壊しは96万㎡（87棟）であった。今後3年間(2023～2025年)のオフィスビルの竣工予定は634万㎡(149棟)で、そのうち東京区部が74％を占める。
○ 新耐震基準以前(1981年以前)に竣工したオフィスビルストックは、全都市計で2,966万㎡(2,806棟)とストック全体の22％を占める。都市別でみると、札幌(35％)、京都(35％)、福岡(34％)、地方都市(29％)、大阪(28％)、神戸(28％)、広島(28％)と続く。
○ 規模別ストック量をみると、10万㎡以上のビルが東京区部で27％と突出して高い。
逆に5千㎡未満は地方都市が21％と最も高い。築年数別では、築10年未満のビルが三大都市では10％を超えており、主要都市・地方都市より築浅のビルの割合が大きい。また、建替候補となる築40年以上のビルの割合は、建替が進んでいる東京区部では20％と他の都市に比べて少ない。
※調査対象都市や調査方法などについては P4「Ⅱ．調査の概要」を参照。

Ⅰ．ビルストック状況
１）オフィスビルストックの概要
・ 全国 87 都市（三大都市、主要都市(9 都市)、地方都市(75 都市)）における 2023 年 1 月現在のオフィスビルストックは、13,351 万㎡(10,556 棟)。東京区部が 7,406 万㎡(4,992 棟)
で全都市計の 55％(床面積ベース、以下同じ)、大阪が 1,612 万㎡(1,250 棟)で同 12％、名古屋が 626 万㎡(524 棟)で同 5％と、三大都市に 72％が集中している。
・ 2022 年の新築オフィスは、全都市計で 146 万㎡(58 棟)であった。都市別では東京区部が98 万㎡(36 棟)と全都市計の 67％を占め、次に大阪が 23 万㎡(8 棟)、横浜が 12 万㎡(4棟)、名古屋が 5 万㎡(3 棟)と続いている。
・ 2022 年のオフィスビルの取壊しは、全都市計で 96 万㎡(87 棟)となり、このうち東京区部が 40 万㎡(39 棟)で同シェア 42％、次に大阪が 21 万㎡(16 棟)、福岡が 13 万㎡(9 棟)であった。

東京区部
三大大阪
都
名古屋
市 三大都市計
札幌
仙台
さいたま
主千葉
要横浜
都
京都市
神戸広島
福岡
主要都市計
地方都市計
全都市計

表1
ストック万㎡棟
7,406
4,992
1,612
1,250
626524
9,644
6,766
268
242
228
226
111
104
198
103
586
391
107
128
184
170
166
188
354
364
2,202
1,916
1,505
1,874
13,351
10,5562023 年 1 月現在のオフィスビルの概要
新築（2022年）
万㎡
棟
98
36
23
8
5
3
126
47
1
100
0
0
0
0
12
4
00
1
1
3
1
3
1
19
8
13
146
58

万㎡
40
21
6
66
3
00
3
1
00
2
13
21
9
96

取壊（2022年）
棟
平均築後年数
39
46.0
16
48.3
6
29.8
61
45.0
3
51.3
00.0
00.0
149.0
1
39.0
1
49.0
00.0
150.0
951.4
16
50.3
1050.18746.6

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竣工予定(23-25年)万㎡
棟
46991682016755411816911522127400003227128031634149

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２）竣工年別のストック量
・ オフィスビルのストック量を竣工年別(図 1)にみると、1974 年、1988～1994 年、2003 年
は 300 万㎡を超えて突出する。最近 5 年では 2018 年 217 万㎡、2019 年 139 万㎡、2020 年
259 万㎡、2021 年 159 万㎡、2022 年 146 万㎡と推移しており、2022 年は最近 5 年間で 2番目に少ない供給量となっている。
・ 新耐震基準以前(1981 年以前)に竣工したオフィスビルのストック量(表 2)は、全都市計で 2,966 万㎡(2,806 棟)と全ストックの 22％を占める。都市別では札幌(35％)、京都(35％)、福岡(34％)、地方都市(29％)、大阪(28％)、神戸(28％)、広島(28％)で新耐震基準以前のオフィスビルが多い。一方、さいたま(7％)、横浜(13％)、千葉(16％)では新耐震基準以前のオフィスビルの割合が少ない。
・ 今後 3 年間（2023～2025 年）のオフィスビルの竣工予定(表 1、図 1)は、全都市計で 634万㎡(149 棟)の供給計画があり、このうち大手町・丸の内地区、八重洲・京橋・日本橋地区、新橋・虎ノ門地区等で再開発が進行している東京区部が 469 万㎡と全体の 74％を占める。次に梅田地区等で再開発が行われる大阪が 68 万㎡、みなとみらい地区等で開発が行われる横浜が 27 万㎡、天神ビッグバン、博多コネクテッドで再開発が進行している福岡が 27 万㎡と続く。

表2

1981 年以前に竣工したオフィスビルストックの比

竣 1981年以前
工 1982年以降
年 築年不詳1 9 8 1 年以前の比率 : %東京区部
1,416（1,189）
5,958（3,743）
33（60）
19（24）

大阪
448（375）
1,148（857）
16（18）
28（30）

名古屋
146（127）478（391）2（6）23（24）

札幌
93（87）
174（154）
1（1）35（36）

仙台
57（64）
170（160）
2（2）25（28）

竣 1981年以前
工 1982年以降
年 築年不詳1 9 8 1 年以前の比率 : %横浜
75（83）
509（305）
2（3）13（21）

京都
37（40）
69（88）0（0）35（31）

神戸
52（55）
130（113）2（2）28（32）

広島
46（62）
119（124）
1（2）28（33）福岡
121（105）232（257）
1（2）34（29）

図1

竣工年別のオフィスビルストック量

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さいたま
7（15）
103（89）
0（0）
7（14）

万㎡（棟）

千葉
31（31）
167（72）0（0）16（30）

地方都市
全都市計
435（573）
2,966（2,806）
1,062（1,286） 10,317（7,639）
8（15）68（111）29（31）
22（27）

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３）規模別、築後年数別のオフィスビルストックの状況
・ 規模別でストック量をみると図 2 のように、10 万㎡以上のビルの割合は東京区部が 27％と突出して高く、大阪、名古屋でも 10％を超えている。5 千㎡未満のビルの割合は、三大都市・主要都市では 10％程度であるのに対し、地方都市では 21％と高い。
・ 築後年数別でストック量をみると図 3 のように、東京区部では築 10 年未満のストックが17％、築 40 年以上は 20％、大阪は築 10 年未満の割合が 12％、築 40 年以上が 29％、名古屋は築 10 年未満が 15％、築 40 年以上が 25％となっている。主要都市は築 10 年未満が9％、築 40 年以上は 25％、地方都市は築 10 年未満が 8％、築 40 年以上は 29％となっており、東京区部、名古屋は他の都市に比べて、築浅のビルの割合が大きい。また、東京区部は建替候補となる築 40 年以上のビルの割合が他の都市に比べて少ない傾向にある。
図2

図3

都市・規模別のストック割合(面積ベース)

都市・築後年数別のストック割合(面積ベース)

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Ⅱ．調査の概要
１）全国オフィスビル調査の目的
全国主要都市のオフィスビルを対象に、棟数や延床面積、建築年等を把握するために調査を実施し、オフィスビル市場の基礎データを作成する。
２）調査対象地域と対象建物
調査対象地域は、全国の主要都市において高度にオフィス機能が集積している地域（東京区部のみ全域）を対象として表 3 のように設定している。また、地方都市については県庁所在都市、人口 30 万人以上の都市、オフィスが集積している都市などの基準で選定した
表 3 に掲げる各都市のオフィス機能が集積している地域について調査対象とした。
本調査の対象の建物は、建築用途が主に事務所機能(会議室等も含む)であるビルを対象とする(公共施設は除く)。他用途(住宅、商業、ホテル、専用ホール等)が混在する複合ビ
ルは、事務所機能へ転用可能な用途を含めた事務所の割合が過半の場合は対象建物としている。
３）調査方法
調査対象都市の住宅地図をもとに調査対象となる可能性がある建物を抽出して、建物登記簿を取得し、建物用途・延床面積の条件判定を行い、条件を満たすオフィスビルを毎年１月１日時点で集計している。建物登記がない建物は、他で代用できる資料がある場合はその内容で補完した。
なお、一登記簿複数建物のビルで他用途を含む場合は、建物単位に登記情報を修正して用途等を判定している。また、大規模(延床面積 3 万㎡以上)の建物は、フロア単位で用途判定を行い、他用途のフロア面積を除き、駐車場等共用部分は用途区分の面積で按分している。

表3

調査対象エリア

都市名
三大都
市

調査対象エリア

調査対象規模23区全域(都心5区：千代田区,中央区,港区,新宿区,渋谷区
東京区部
周辺9区：文京区,台東区,墨田区,江東区,品川区,目黒区,大田区,豊島区,中野区
外縁9区：世田谷区,杉並区,北区,荒川区,板橋区,練馬区,足立区,葛飾区,江戸川区)
大阪新大阪, 梅田, 堂島･中之島, 南森町, 天神橋, 福島, 淀屋橋･本町, 北浜・堺筋本町,天満橋･谷町, 肥後橋･西本町･四ツ橋, OBP, 難波, 阿倍野

名古屋

名駅, 伏見, 栄, 丸の内, 泉・新栄, 金山

札幌

札幌駅北口, 駅前通, 大通

仙台

青葉通り・広瀬通り, 勾当台, 仙台駅東口

さいたま 大宮, さいたま新都心, 浦和
主要
都
市

千葉

千葉, 幕張横浜

横浜駅, 関内, 新横浜, YBP

京都

京都駅前, 四条烏丸

神戸

三宮, 神戸ハーバーランド, 神戸駅周辺

広島

紙屋町・八丁堀, 大手町, 平和大通, 広島駅周辺

延床面積3,000㎡以上

福岡
天神, 大名, 渡辺通, 呉服町, 博多駅周辺
以下の75都市におけるオフィス集積エリア
地
方都市

旭川, 青森, 盛岡, 秋田, 山形, 福島, 郡山, いわき, 水戸, 宇都宮, 前橋, 高崎, 川越, 川口, 所沢, 越谷, 市川, 船橋, 松戸, 柏, 八王子, 立川, 町田, 川崎, 相模原, 横須賀, 藤沢, 新潟, 富山, 金沢, 福井, 甲府, 長野, 岐阜, 静岡, 浜松, 豊橋, 岡崎, 一宮, 春日井, 豊田, 津, 四日市, 大津, 堺, 豊中, 吹田, 高槻, 枚方, 東大阪, 姫路, 尼崎, 西宮, 奈良, 和歌山, 鳥取, 松江, 岡山, 倉敷, 福山, 下関, 山口, 徳島, 高松, 松山, 高知, 北九州, 久留米, 佐賀, 長崎, 熊本, 大分, 宮崎, 鹿児島, 那覇

お問い合わせ先：一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所研究部

富繁

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