「一口家主」通信第３２号

平成 2９年８月 16 日

【今月号のコンテンツ】

・ご購入いただいたマンションの運用状況【一口家主】４つの特徴
Point１ 安定した高利回り
100 万円で 2 万円～３万円（定期預金の２00 倍）

Point２ 何よりも元本の安全を３つの仕組みで元本の安全性を確保

Point３ 運用期間は５年
国債のイメージ
５年後に元本を償還

Point４ 相続税対策にも強み
相続税・贈与税の軽減に有効

いずれの物件も計画通り順調に運営されています。
【８月１日現在の販売済商品の運用状況】

・第１３号「コンシェリア新宿 HILLSIDE SQUARE ２０３号室」
残口数が僅かになりました。購入ご希望の方は早めにお申し込みください。
新宿というと、繁華で喧噪なイメージがありますが、この物件は新宿エリアの高層ビル群を見つめる高台「余丁町」に位置します。穏やかな住環境と、地下鉄４つの路線を自由に使いこなせる利便性を誇ります。

・【一口家主をもう少し詳しく】「一口家主 iAsset」を購入されると、お客様はマンションの大家さんになります。大家さんというのは安定した家賃収入があって、資産運用として根強い人気があります。ただ怖いのは空室リスクです。「一口家主 iAsset」ではどうなのでしょうか・【やさしい資産運用のお勉強】
昨年 1 月に相続税制が変わり、相続セミナーが頻繁に開催されています。その中で必ず出てくるのが不動産には資産圧縮効果があるので、金融資産を不動産にすれば節税できます、という話です。資産圧縮効果とは何なのでしょうか。

・「一口家主」商品説明会のお知らせ

マンション名稼働率

入居者

受取賃料の変動

年間 1 口当り

８月１日現在の変動

現在の賃料支払賃料

優先持分権評価額なし
月額 136,800 円
なし
月額 177,915 円
なし
月額 164,430 円
なし
月額 165,735 円

12,169 円（2.43%）
12,203 円（2.44％）
12,180 円（2.43％）
11,728 円（2.34％）

500,000 円

なし
月額 85,050 円
なし
月額 95,400 円
なし
月額 95,850 円
なし
月額 96,300 円
なし
月額 80,990 円
なし
月額 85,950 円
なし
月額 135,720 円

11,757 円（2.35％）
11,041 円（2.20％）
10,908 円（2.18％）
10,909 円（2.18％）
11,079 円（2.21％）
10,652 円（2.13％）
10,660 円（2.13％）

500,407 円① 早稲田 GF605 号室（平成 25.11 運用開始）② 神楽坂 902 号室（平成 26.4 運用開始）③ 東京 BC407 号室（平成 27.3 運用開始）④ 東京 BC507 号室（平成 27.7 運用開始」

100％

なし

100％

なし

100％

なし

100％

なし

⑤ 馬込 TERRACE401 号室（平成 27.11 運用開始）

100％

なし

⑥ 池袋 CROSSIA201 号室（平成 28.2 運用開始）

100％

なし

⑦ 池袋 CROSSIA301 号室（平成 28.3 運用開始）

100％

なし

⑧ 池袋 CROSSIA401 号室（平成 28.5 運用開始）

100％

なし

⑨ 王子飛鳥山 104 号室（平成 28.9 運用開始）

100％

なし

⑩ 池袋 M’S VILLA203 号室（平成 28.12 運用開始）

100％

なし

⑪ 新宿 HS306 号室（平成 29.3 運用開始）

100％

なし

505,683 円
506,167 円
500,119 円

500,000 円
500,094 円
500,300 円
500,000 円
500,000 円
500,000 円【まもなく募集終了になります！！】マンション名⑫

コンシェリア新宿 HILLSIDE SQUARE（HS） 203 号室

共有持分総口数

71 口

募集口数

56 口

分譲総額

3,550 万円

募集総額2,800 万円一口の価格

500,000 円

一口当たり年間賃料

10,660 円（2.13％）

運用期間

平成 29 年(2017 年)6 月 1 日～平成 34 年(2022 年)5 月 31 日

クレアスライフは１９８４年創業の東京都心に特化した投資用マンションのディベロッパーです。本業は自社で開発したマンションを１戸単位で販売することです。しかし１K のマンションでも 3,000 万円以上するものもあります。そこでどなたにでも買いやすいように小口化したものが「一口家主 iAsset」です。当社が開発した新築マンションの一室を選んで「一口家主 iAsset」の事業を行っております。都心マンションの大家さんになってみませんか。

【やさしい資産運用のお勉強】【一口家主をもう少し詳しく】「一口家主 iAsset」を購入されるとお客様はマンションの大家さんになります。
大家さんというのは安定した家賃収入があって、資産運用として根強い人気があります。
ただ怖いのは空室リスクです。「一口家主 iAsset」ではどうなのでしょうか。

昨年 1 月に相続税の税制が変わり、相続セミナーが頻繁に開催されています。その中で必ず出てくるのが不動産です。不動産には資産圧縮効果があるので、現金、預金や投資信託などを不動産にすれば節税できます、という話です。資産圧縮効果とは一体何なのでしょうか。

１．空室は必ずあるもの
１．
「相続対策でアパートを建てたけど、入２． く居率が低くて銀行への返済や利息が払え
３． ｒいすｋウない」という新聞記事をよく見かけます。
４． くうしｔうりすく● 入居率とは５．
例えば一つの部屋に１年間で 10 ヶ月は入居者がいて家賃を払ってくれたが、2ヵ月間は空いていたとしたら、1 年間の入居率＝10/12＝83.3％です。

３．
「一口家主 iAsset」の借上げ保証の仕組

１．相続財産とは

４．不動産の評価は相続税評価額

お客様は共有持分を購入したのち、●相続によって被相続人（故人）から相続人に引き継がれることになるの権利義務。分かり易く言えば、被相続人が亡く●相続税評価額
不動産の場合は時価（実勢相場価格）ではなく、相続税評価額でもって評価されます。
相続税評価額は国税庁の定めた計算手続きにより個別の不動産ごとに算定されます。
この相続税評価額は少なくとも東京の場合は時価とかなりの乖離があります。相続税評
価額の方が時価よりもかなり低いのです。

また、10 室あるアパートで 7 室は入居者がいて 3 室が空室の場合は、そのアパートの入居率＝7/10＝70％です。
●どんなにいい物件でも常に 100％とい②賃貸

なった時点で有していたプラスの財産とマイナスの財産の全て。
・プラスの財産 現金、預金、株式、不動産、借地権、宝石、貴金属など
・マイナスの財産 借金、住宅ローン、未払の税金・家賃など

うことはない入居者はいずれかのタイミングで引っ越します。退去後のクリーニングや新規入居者の募集で必ず空室の期間ができます。すぐに次の入居者が決まっても 1月程度は空きます。季節や立地によってはもっと長く空くこともあります。
●大家さんになるときは、空室はあるものという前提で考える必要があります。

お客様（持分）

入居者

③賃貸

④賃料

クレアス
サブリース（CSL）⑤保証賃料借上げ
保証契約

⑥賃利貸益

①賃貸

クレアスライフ（CL）① お客様はクレアスライフに（CL）賃貸② CL はクレアスサブリース（CSL）に賃貸（転貸）③ CSL は入居者に賃貸（再転貸）④ 入居者は CSL に賃料支払⑤ CSL は CL に保証賃料を支払⑥ CL はお客様に賃貸利益を支払
借上げ保証契約（CLCSL）

５．相続税評価額
２．相続財産に税金がかかる場合●相続財産（プラスの財産からマイナスの財産を差引いた額）が基礎控除（3,000万円＋相続人の数×600 万円）を超えていれば、その超過分（課税対象額）に課税されます。
（下表は相続人が 3 人の例で住宅ローンはマイナスの財産です。）

空室があってもクレアスサブリースはプラスの財産

４．賃貸利益の安全性をより高めるために自宅不動産、現金、預金、株式などクレアスライフに保証賃料を支払う契約「一口家主 iAsset」のマンションはいわゆ

１億円▲住宅ローン▲2000 万円

▲基礎控除万円▲4800 万円

基礎控除
課税対象額

3200 万円

３．相続財産の評価の仕方

不動産業界にはサブリースという仕組みがあります。言葉そのものの意味は又貸しとか転貸ということですが、日本では一般的には一括借り上げという意味で使われます。借上げして家賃を保証する仕組みです。当然そのためのコスト（保証料）はかかります。この仕組みを利用して空室リスクを避けるためにお金をかける超都心といわれる一等地にあります。
クレアスサブリースの親会社であるクレアスレントが管理しているマンションは約 8,000 戸。その平均入居率はなんと99.5％を超えています。
これだけ入居率が高ければ、わざわざ保証料を払ってまで借上げ保証は要らないよ
うに思えます。しかし、万一ということがあります。「一口家主 iAsset」が一番大事るか、リスクはあっても採算性を重視して保証料を節約して利回りを上げる途を選ぶかは大家さんの判断次第です。に考えていることは安全性を高めお客様に安心して頂くことです。そのために借上げ保証の仕組みを採用しています。の取引相場価格
ところが、不動産は少し違います。実際に売買される価格とは乖離があります。

２．空室リスクを避けるには？

●国税庁の「財産評価に関する基本通達」
で資産種類ごとに細かく定められていますが、私たちが通常持っている資産はほとんどが時価（相場価格）評価です。
・上場株式 被相続人が亡くなった日の終値か当該月、前月、前々月の平均株価の最も低い価額
・外貨 被相続人が亡くなった日の終値

土地●相続税路線価をベースにマイナス補正
相続税路線価は公示地価の約８割ですが、それに土地の形状、接道、間口等を加味して補正（減点）され、更に各種の軽減措置が適用されます。特にマンションの場合は一つの土地の上に何層もの部屋が積み重なっているので、土地の評価額は大変低くなります。
６．相続税評価額

家屋（建物）●家屋は固定資産税評価額と同じ固定資産税評価額はコストをベースに計算されますが、時価とは乖離があり、概ね時価の 70%ぐらいと言われます。また貸家として使用する場合は更に減額調整されます。
７．まとめ
重視
不動産の相続税評価額が時価よりも低くなる理由がお分かりと思います。これが「資産圧縮効果」と言われるものです。特に都心のマンションでは時価との乖離の幅が大きくなっています。「一口家主 iAsset」では概ね５分の１程度になります。例えば１０口 500万 円 購 入 す ると 相 続税 評 価 額 と して は 約100 万円に圧縮されます。この場合歴年贈与の基礎控除 110 万円の範囲内になります。