平成 27 年度

政策課題共同研究
報告書

概要版

人口減少社会突破戦略～ 2040年 埼玉県民 705万人の安心に向けて～「埼玉県の空き家」の課題パターン抽出とその解決策の提言

彩の国さいたま人づくり広域連合

『人口減少社会突破戦略』～2040年 埼玉県民705万人の安心に向けて～
(目次)
第１章

本報告書の概要

第２章

人口減少社会突破戦略に向けた具体的提案

第３章

人口減少社会突破戦略を成功させる視点

第１章

本報告書の概要

日本は現在少子化危機とも言える状況にあり、人口減少が加速度的に進行すると予測されている。埼玉県も例外でなく、平成２７(２０１５)年の総人口約７２０万人をピークに減少の一途をたどり、平成５２(２０４０)年にはおよそ６３０万人にまで減少すると推計されている。

７ ２ ０ 万人
６ ３ ０ 万人

(年 )

実績値

推計値

【資料】地域経済分析システム(RESAS)から作成

なぜ埼玉県は人口減少が進行すると予測されているのか。
本研究会ではこの推計を、出生・死亡による自然増減数の推移、転入・転出による社会増減数の推移という２つの観点から分析した。
その結果、人口減少の要因は「死亡数の上昇による自然減及び転入超過による社会増の状態は継続する。しかしながら、今後は自然減による減少数が拡大し、社会増による増加数が縮小していく。これにより、自然減が社会増を上回る状態となり、そしてこの状態が進行していく」ことであると仮定した。
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本研究会は、この仮定を基に政策提案を行っていく。
【埼玉県の自然増減数】(転入超過数人)

)

転入・
転
出者数人

()

(出生・死亡数人(自然増減数人【埼玉県の社会増減数】)

死亡数超過の傾向

転入数超過の傾向【資料】埼玉県統計年鑑、埼玉県人口動態概況

第２章

人口減少社会突破戦略に向けた具体的提案

政策提案をするにあたり、本研究会では、自然増、社会増、雇用増の３つの切り口から研究を行った。
（１）自然増を達成するための具体的提案
出生数の増加・死亡数の減少による自然増実現を目的に、その中でもとりわけ出生数の増加に着目し、結婚に向けた意識醸成から結婚後の子育て支援まで、包括的な政策提案を行う。
〈ナコーディネーター事業イメージ〉

現在、日本では未婚化が進行している。日本における子どもの出生を見ると、約98％が結婚した夫婦から生まれていることから、出生数を増加させるためには結婚組数の増加を図ることが有効である【ナコーディネーター】と考えられる。
そこで自然増を達成するための柱となる事業として、結婚をサポートする｢ナコーディネーター事業｣を提案する。
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この事業は、男女が結婚するまでのみならず、結婚後も夫婦の相談などを受け、結婚生活を支えるものである。
この事業以外にも柱となる政策を２事業、その他の事業として３３事業提案し、平成５２(２０４０)年までに３５万人の自然増を目指す。
（２）社会増を達成するための具体的提案
他の都道府県・市町村などからの転入を増加させ、転出を減少させることを目的に、政策によって地域の魅力を高め、その地域に長く居住してもらうことをねらう政策提案を行う。
〈学生さん！埼玉にいらっ彩

事業イメージ〉

15歳～19歳は比較的人口移動「学生さん！埼玉にいらっ彩」のイメージ図が活発な時期であり、その多くは高校卒業を機に「就職する新社会人」や「地方から上京する学生」などであると推測される。
なかでも後者の学生層に焦点をあて、埼玉県内に居住することをさらに促進させるため、｢学生さん！埼玉にいらっ彩｣という家賃補助と地域貢献を融合させた政策を提案する。

この事業は、学生が地域貢献活動に参加することで家賃補助を受けることができるものである。地域貢献活動への参加回数によりグレードが上昇し、グレードに応じて月額５千円～２万円の家賃補助を受けることができる。
学生の住宅支援という側面もあるが、居住する学生に埼玉県の魅力を体感してもらうことで、学校卒業後も埼玉県に住み続けてもらうための政策である。
この事業以外にも柱となる政策を２事業、その他の事業として２２事業提案し、平成５２(２０４０)までに４０万人の社会増を目指す。
（３）雇用増の実現に向けて自然増と社会増を推進するためには、生活の基盤である雇用・収入の安定が必要である。そのための働き口の増加、働く質の改善、働きやすい環境の整備を目的とした政策提案を行う。
人口増のためには出生が不可欠であるが、埼玉県では保育所等の整備が需-3-

要に追い付いていない。そのため、保育所に入れない子どもの親は働くことができず世帯収入を十分に確保できない。このことなどから「経済的にやっていけるか」という子育ての不安を感じている。そこで待機児童を 解消するため、｢キッズガーデンプロジェクト｣として、新しい保育の場を提供する政策を提案する。
〈キッズガーデンプロジェクト

事業イメージ〉

キッズガーデンプロジェクトの実施場所は地域の集会所である。
既存の施設を利用することで、通常の保育所を整備するよりも早く、安く整備することができる。また、保育員には地域の高齢者を起用し、より質の高い保育の提供という観点から保育士も常勤させる。
高齢者は認定保育員になるための講習の受講を必須とし、保育の安全面の確保も行う。子育て家庭も認定保育員の高齢者も同じ地域に居住しているので地域コミュニティの活性化も期待できる政策である。
この事業以外にも柱となる政策を２事業、その他の事業として３６事業提案し、自然増政策・社会増政策の提案を下支えする。
第３章

人口減少社会突破戦略を成功させる視点

本研究会では、３つの切り口から人口減少社会を突破する手段の研究を行い、計１００事業の政策を提案した。これら人口減少社会を突破する戦略を成功させる視点として、以下の４点を挙げる。
①

各主体の役割と連携②

ターゲットの決定③

実現性の担保

④

継続性の確保事業を行うにあたっては、この４点を念頭に進めていくことが重要となる。
本研究会において提案した事業は、各自治体ですぐに実施できそうな事業案や、少しの工夫を加えれば実施できるであろう事業案が必ずあると思う。私たちの提案が、各自治体に根ざした政策となることを期待している。
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「埼玉県の空き家」の課題パターン抽出とその解決策の提言
第１章
第２章
第３章
第４章

研 究 の目 的 ・対 象・方 法
埼 玉 県全 体 の空 き家状 況 の 概況
埼 玉 県の 空 間特 性と課 題 分 析に お ける 枠 組み設定
鉄 道 ４路 線 沿線 の空き 家 問 題の 分 析と 課 題

第１章

第５章
第６章
第７章

埼 玉 県の 空 き家 の課題 パ タ ーン 抽 出と 提 言に向けて
埼 玉 県の 空 き家 の課題 パ タ ーン ご との 解 決策の提言
まとめ

研究の目的・対象・方法【目的】埼玉県における空き家問題の解決策を提言する。
【対象】埼玉県内にある１年以上使用のない住居や店舗等で活用が可能なもの 。
※ 「空 家 等対 策の推 進 に 関す る 特別 措 置法 」第２ 条 第 １項 に 該当 し 、第 ２項 「 特 定 空家 等 」以 外 のも の【方法】埼玉県の鉄道通勤圏に着目し、沿線ごとの都内通勤率に基づく空き家の現状把握と課題分析を立地に照らして行い、それに基づく解決策の提言を行う。

第２章

埼玉県全体の空き家状況の概況

埼玉県の空き家の現状や発生要因を総務省や国立社会保障・人口問題研究所の 統計資料から調査・分析した。埼玉県の空き家は約36万戸であり、全国平均の約2倍、全国順位で8番目に多い。また、将来的な空き家リスクにつながる将来人口の減少数は、約90万人と全国平均の約5倍であり、どちらも非常に厳しい状況がうかがえる。空き家が発生する要因と背景は、人口減少や相続等の社会的要因と税制や中古住宅市場等の制度的要因の２つの側面から捉えることができ、それぞれに応じた対策が必要となる。
建物は適切に管理されなければ劣化しやすく、周辺環境に影響(例えば倒壊、防災、防犯、衛生、景観)を与えかねない。このような問題に対して、国や自治体、民間では種々の取り組みを実施し始めている。

第３章

埼玉県の空間特性と課題分析における 枠組み設定

埼玉県内の空き家の地理的分布状況 をみると、概ね都心から離れるにしたがって増加傾向にあることが分かった。また、埼玉県の歴史から見た地理的特徴として、高度成長期以降、東京のベッドタウンとして鉄道沿線ごとに都市開発が行われてきた 。このような経緯に鑑み、都内から延びる鉄道４路線（東武伊勢崎線、ＪＲ高崎線、東武東上線、西武池袋線）に着目するとともに、都内への通勤率に応じて、安定通勤圏（都内通勤率25％以上）、変動通勤圏（都内通勤率10％以上25％未満）、地域通勤圏（都内通勤率10％未満）として区分した。この鉄道４路線と通勤圏３区分をクロスさせ 12の枠組みを設定した。

第４章

鉄道４路線沿線の空き家問題の分析と課題

第３章の空間把握の枠組みを踏まえ、現状把握と課題分析を行ったところ、図表１のような課題パターンが抽出された。

-5-図 表１

鉄 道４路線 ごとの課 題パター ン図
東武伊勢崎線

安定通
勤圏

JR高 崎 線

東武東上線

【実態】
･資 産 価値 が 高い
･住 宅 密集【実態】･資 産 価値 が 高い･人 口 増加【課題】･相 続 問題･法 令 上の 再 建築 不 可･利 活 用 の 仕 組 み 構 築 が不十分
【 例 】 さ い たま 市 ほか

【課題】
･利 活 用 の 仕 組 み 構 築 が不十分

【実態】
･通 勤 圏の 縮 小･UR大 規模 団 地の 老 朽化
･歴 史 的町 並 み ､景 観
【課題】
･UR団 地の 更 新問 題･潜 在 空き 家･歴 史 的建 物 の放 置
【 例 】杉 戸町 ･幸手 市 ほか

【実態】
･通 勤 圏の 縮 小【実態】･通 勤 圏の 縮 小･大 学 ､工場 が 多い
･賃貸住宅の空き家が多い【課題】･潜 在 空 き 家（ 賃 貸 ､集合住宅）【実態】･通 勤 圏の 縮 小･ニ ュ ータ ウ ン･戸 建 て ､持 家 比率 が 高い
【課題】･潜 在 空き 家 （戸 建 て）

【 例 】上 尾 市･鴻 巣市 ほ か【 例 】 坂 戸 市ほ か

【 例 】 飯 能 市ほ か

【実態】
･過 剰 な住 宅 供給
･法 令 に よ る 宅 地 規 制 の緩和【課題】･賃 貸 集 合 住 宅 の 空 き 室増加【 例 】 羽 生 市ほ か

【実態】
･幹 線 道路 沿 いへ の 商
機 能 の シフ ト

【実態】
･過 疎 化･戸 建 て住 宅 比率 が 高い

【課題】
･中 心 市 街 地 の 空 き 店 舗の増加
【 例 】 熊 谷 市ほ か

【課題】
･そ の 他（戸 建 て）空 き家の増加【 例 】 小 川 町ほ か

【実態】
･過 疎 化･単身高齢者世帯率が高い･戸 建 て ､持 家 比率 が 高い
【課題】
･そ の 他（戸 建 て ）空 き 家の増加
【 例 】 秩 父 市ほ か

【実態】
･UR大 規模 団 地の 更 新･駅 前 ､幹線 道 路沿 線 開発
･古 民 家等 の 民間 整 備【課題】･利 活 用 の 仕 組 み 構 築 が
不 十 分 (民 間 活力 を 引 き
出 す 工 夫も 含 む)
【 例 】 草 加 市ほ か変
動通勤圏

地域
通勤圏

第５章

【課題】
･潜 在 空き 家【 例 】 志 木 市ほ か

西武池袋線
【実態】
･ニ ュ ータ ウ ン･資 産 価値 が 高い
･住 宅 密集【課題】･相 続 問題･法 令 上の 再 建築 不 可･利 活 用 の 仕 組 み 構 築 が不十分
【 例 】 所 沢 市ほ か

埼玉県の空き家の課題パターン抽出と提言に向けて

第４章での分析結果をもとに、埼玉県の空き家における主要な課題パターンとその解決テーマについて整理し（図表２）、下記４項目に対して提言を行うものとした。
①集合住宅における空き家・空き室②変動通勤圏のニュータウンにおける潜在空き家③地域通勤圏における単体ストックの利活用④公民連携によるストック群の活用とまちづくり
図 表２

課 題パター ンと解決 テーマ
課 題パター ン

安 定
通 勤圏

変 動
通 勤圏

地 域
通 勤圏

解 決テーマ･法令上の再建築不可･公民連携によるｽﾄｯｸ群の活用とまちづくり (6-4)

･相続問題･税法改正やリバースモーゲージ等･利活用の仕組み構築が不十分･中古住宅市場活性化に向けた８つの提言(注１)･潜在空き家(戸建て)･変動通勤圏のﾆｭｰﾀｳﾝにおける潜在空き家 (6-2)

･潜在空き家(賃貸･集合住宅)､UR団地･集合住宅における空き家･空き室(6-1)

･歴史的建築物の放置･公民連携によるｽﾄｯｸ群の活用とまちづくり (6-4)

･その他(戸建て)空き家の増加･地域通勤圏における単体ストックの利活用(6-3)

･中心市街地の空き店舗増加･公民連携によるｽﾄｯｸ群の活用とまちづくり (6-4)

･賃貸集合住宅の空き室増加･集合住宅における空き家･空き室(6-1)※ ( )内の 番 号は 、 報告 書第６ 章 に おけ る 節番 号
※ 注 １ 自 由 民主 党 中 古 住宅市 場 活 性化 小 委員 会 『中 古住宅 市 場 活性 化 に向 け た提 言 』（2015年 5月 26日）

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第６章

埼玉県の空き家の課題パターンごとの解決策の提言①集合住宅における空き家・空き室
集合住宅のタイプ別に「分譲集合住宅」、「小規模賃貸住宅」、「公的賃貸住宅」の３つに分類して現状と課題を分析し、対応策を基礎的対策と抜本的対策として提言した。
基礎的対策として、団地のリノベーションによる再生や福祉的利用といった資源の有効活用等による「利活用」と、分譲集合住宅の適切な維持管理を目的とした管理組合の支援等による「保全」を提言した。また、抜本的対策 として、マンション再生基金の設立による「除却」や都市計画・新規供給制限による「供給抑制」、民間集合住宅の空き室活用といった時代に即した「公的住宅の役割設定」 を提言した 。

②変動通勤圏のニュータウンにおける潜在空き家
ニュータウンにおける住民の一斉高齢化と建物の一斉老朽化には、その開発期間に深い係わりがあることに着目し、短期開発型及び長期開発型ニュータウンの事例を調査した。その結果、住民組織と開発業者等との良好な相互連携体制が、空き家発生の状況把握を容易にし、早期対策により潜在空き家の顕在化を防いでいることを導出した。そこで、「まちのマネジメント機能の構築と強化」及び「多世代循環によるバランスのとれた人口構成に向けた仕組みづくり」のため、 住民組織等を支援するニュータ
ウンコーディネーターの配置 (基礎的取組)及び各ニュータウンにおける問題を共有するニュータウンサミット(広域的取組)を提言した。

③地域通勤圏における単体ストックの利活用
地域通勤圏においては、人口減少や少子高齢化といった社会情勢の変化に加え、地域活力の低下や地域産業の衰退など圏域特有の課題があり、これらの課題と連動して空き家が増加している。それため、単に空き家の売却や除却を進めるだけでは抜本的な解決は難しい。そこで、地域通勤圏特有の課題の解決とも結びつく対策として 、「ソーシャルネットワークを利用した就業支援事業 」、「ハイヤー民泊」、「マイホーム葬」の３事業を提言した。３事業とも空き家の利活用と併せて、産業支援や就業支援、二地域居住の需要取込、交流人口増加、住宅の適切な 更新等と連動した提言となっている。

④公民連携によるストック群活用とまちづくり
県内全域の特徴的課題である商店街の空き店舗及び歴史的建築物並びに安定通勤圏化の課題である密集市街地の再建築不可住宅の空き家の活用に対する提言を行った。
商店街の空き店舗に対しては 魅力的な店舗を呼び込むためのリノベーションと創業支援を一体化した事業を、歴史的建築物に対しては民間主体での地域活性化を目的としたルール作りを提言した。また、密集市街地の再建築不可住宅の空き家に対しては学生居住や高齢者の居場所づくりによる地域活性化を提言した。いずれも、地域 (エリア)
価値向上につなげる視点(点から面へ)やまちづくりの観点から取り組む視点 (面から点へ)が必要であるとした。
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図 表３
エ リア

課 題と提言 一覧
解 決テーマ課題･分譲集合住宅･小規模賃貸住宅･公的賃貸住宅

ニ ュータウン における
潜 在空き家･潜在空き家【基礎的取組】･ニュータウンコーディネー
ターの配置【広域的取組】･ニュータウンサミット･まちのマネジメント機能の構築と強化･多世代循環によるバラ
ンスのとれた人口構成に向けた仕組みづくり

単 体ストック の利活用･ソーシャルネットワークを･戸建ての「その他 利用した就業支援事業空き家」･ハイヤー民泊･マイホーム葬･地域通勤圏特有の課題の解決とも結びつく対策(産業支援、就業支援等)

変 動
通 勤圏

安 定
通 勤圏
県
全内
域

第７章

ポ イント

【基礎的対策】･利活用(資源有効活用等)･保全(管理組合支援等)【抜本的対策】･行政の積極的取組･除却(マンション再生基金、公的住宅の役割設定)･供給抑制(都市計画・新規供給制限)

集 合住宅にお ける空き
家 ・空き室

地 域
通 勤圏

提言

ス トック群の 活用とま ちづくり

･密集市街地の再建築不可住宅･再建築不可住宅の空き家を活用した地域活性化事業(学生居住、高齢者福祉の充実)･商店街の空き店舗 ･リノベーションと創業支援の一体化･歴史的建築物･民間主体の町並みルール策定･エリア価値の向上

まとめ①埼玉県における空き家の課題整理
・空き家数は全国第８位。絶対数として多くの空き家を抱える。
・人口減少により都内への通勤圏縮小が見込まれる中、住民の高齢化、建物の老朽化の進行とあわせ、ニュータウンの「潜在空き家」対策が大きな課題である。
・駅から徒歩10分以上の建て替えが困難な非事業性分譲集合住宅は、県内に 17.7万戸あり、除却だけで1,770億円の費用を要することから、行政だけで対応は困難である。
②空き家へのアプローチ方法【空き家活用はまちづくり】
個別対策ではなく、「まちづくり」を意識した面的なアプローチが必要 。また、建設費が縮小する中、高齢者福祉や子育て支援等と連携した事業が求められる。
【多様な主体の連携・協働】
限りある財源の中で持続的な取り組みを行うためには、「産学官金民」といった多様な主体の連携・協働が必要であり、特に、鉄道事業者や福祉・介護事業者との連携が重要と考えられる。また、広域的な連携やファシリティマネジメントの視点も求められる。
③空き家対策への最終提言【管理】地域コミュニティとの連携【有効活用】リノベーション、複数事業のパッケージ化等による抜本的対策【防止】まちのマネジメント機能再生と住宅の供給抑制【除却】将来的な除却のための資金調達-8-