福岡リート投資法人
第 58 回福証 IR フェア オンラインの質疑応答要旨
開催日時：2024 年 7 月 12 日（金）14：00～14：45（ZOOM によるオンラインセミナー）
時間の関係上、当日回答できなかったご質問に関しては以下のとおりです。
Q1 新 NISA でのリート投資(又は福岡リートへの投資)のメリット、デメリットを教えてください。
A1 一般的にＪリート投資では、通常の上場企業と異なり当期純利益のほぼ全額を分配金(配当)として受け取ることが期待できます。また、本投資法人の分配金は、過去の実績において、安定していることが特徴です。NISA 口座で保有することにより分配金が非課税となることで、さらなるメリットが享受できると考えます。一方、一般的に J リートはミドルリスクミドルリターンの商品と考えられており、大きなキャピタルゲインを狙って NISA に投資される方には、メリットが小さいと考える方もいらっしゃるかもしれません。リスクにつきましては、先日ご説明した資料Ｐ５「J-REIT の主なリスク」をご参照ください。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
Q2

最近御投資法人の投資口価格が下落傾向にあるが、これは御投資法人のメインとなるキャナルシティの主な来場者である韓国の経済状況の悪化で韓国人来客に陰りが出ているのが原因の一つとして考えられるのか、投資法人としての見解を聞きたい。
A2

インバウンドの九州・福岡への入国者数は中国本土からの観光客を除き、韓国を初めとして台湾、香港などコロナ禍前の水準まで回復しています。キャナルシティ博多の売上も、インバウンドのお客様のご来場に加え、アルペン福岡のグランドオープン等により、コロナ前を超える水準まで回復しています。インバウンドの売上動向については、免税カウンターの利用実績等で把握しており、利用実績は増加しています。したがいまして、韓国人来客に陰りが出ていることが投資口価格の下落の要因の一つとは現時点では考えておりません。引き続き、インバウンドお客様の売上を増やす施策などを行い、賃料収入の増加を図って参ります。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
Q3 物件の含み益はどの程度あるのか。
A3

第 39 期末の含み益は約 518 億円です。詳細は先日ご説明した資料Ｐ38「鑑定評価」をご参照ください。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

Q4

評価額の上昇による固定資産税額の増加や金利の上昇による資金調達コストの増加に対して、どのような策を講じているでしょうか。家賃収入の増加も併せて見込まれますが、家賃増にテナントが耐えられるよう、不動産オーナーとしての対応策はありますか？
A4

コスト増加への対策としては、賃料の増額交渉など収益の増加や変動金利などの活用により調達コストのコントロールを図っていきます。不動産オーナーとしては、選ばれる物件として継続すべ
く、入居テナント様が快適に施設を利用できるよう維持管理に努めてまいります。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
Q5 現在、地域別では、福岡が 80％、その他九州地域が 20%となっていますが、今後この比率を変更するお考えはありますか？収益的には、福岡とその他地域の物件でどれくらいの差がありますか？
A5

本投資法人は沖縄を含む九州全域を投資エリア対象としており、そのエリア毎の投資比率の方

針は、人口成長が期待できる福岡都市圏に 60～90％、その他九州地域 10～30％、その他 0～10％としています。TSMC の工場稼働などにより熊本は福岡都市圏に次ぐ、将来有望な地域の一つと考えておりますので、取得できる機会を増やしたいと考えています。また、福岡とその他地域の物件の不動産賃貸事業収益の差としては、直近の決算期末時点で約４倍程度福岡の物件が多い状況となります。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
Q6 ポートフォリオとして商業施設が 5 割弱、オフィスビルが 4 割弱の構成ですが、今後この構成比率を変えることはお考えですか？レジデンシャルなどで手堅く稼いで行ったほうが良いようにも感じます。
A6 投資タイプは、投資対象エリアが九州に集中するリスクを、あらゆる物件を対象とすることで緩和させていきます。
各投資タイプの投資比率の方針は、商業施設 40～70％、オフィスビル 20～50％、その他 0～30％としています。上場時の方針であった商業施設比率 60％～80％、オフィスビル 20～40％、その他 0～20％を 2019 年３月に商業施設の割合 40％～70％、オフィスの割合を 20％～50％に変更しています。ご指摘頂いた通り、今後九州で中長期的に安定していると考えているレジデンシャルや物流施設、オフィスを中心に物件を取得したいと考えています。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
Q7

九大箱崎キャンパス跡地の再開発について、事業参画の可能性など貴社の考えをお聞かせください。
A7

原則、リートは開発された物件を取得することになっており、現時点において、事業参画の検討は行っておりません。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

Q8

他のリートとは異なりスポンサーが８社と非常に多く、銀行や鉄道など競合関係の企業もありますが、この点何か不都合はないのでしょうか。
A8

本投資法人の資産運用会社である株式会社福岡リアルティは、福岡地所株式会社や九州電力株

式会社をはじめ、九州経済界をリードする有力企業にスポンサーとして共同参画頂いています。 九
州最大級のディベロッパーと九州経済界という地域最高のチームがパートナーとなり、株式会社福岡リアルティを通して本投資法人の成長をサポートいただいております。
地域を熟知しているスポンサーとのネットワークにより、物件の安定した管理運営、リーシングを行います。 また、スポンサー会社が保有・開発する物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保できるほか、スポンサー会社のネットワーク（取引先等）も活用し、優良物件の取得機会を追求します。不動産分野におきましては、競合する場面もあると考えますが、逆に協働する場面も出てくることを期待しています。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
Q9 今後 5 年から 10 年の需要（市況）についてどうみておられますか。
A9 人口増や相次ぐ再開発案件を背景に、福岡市の地価は上昇が続いています。福岡市の人口は 12年連続で増加しており、2040 年にはピークの約 170 万人になると推計されています。
人口の増加は街の発展につながりますので、不動産の価値にもプラスの要因になることが期待されます。

以上

※本資料には、将来の業績、計画、又は経営目標、戦略などが記述されている箇所があります。これらの将来に関する記述は、福岡リート投資法人及び株式会社福岡リアルティの現時点での判断に基づくものであるため、福岡リート投資法人の将来の業績は様々な要因により大きく異なる可能性があります。したがいまして、福岡リート投資法人及び株式会社福岡リアルティは、本資料及び本資料に基づく説明をもって福岡リート投資法人及び株式会社福岡リアルティの業績を保証するものではありません。また、福岡リート投資法人
及び株式会社福岡リアルティは、信頼できると考えられる情報に基づいて本資料を作成しておりますが、内容の正確性、妥当性又は完全性を保証するものではありません。本資料の記載事項は全て資料作成時のものであり、事前の連絡なしに変更する場合がありますので予めご了承ください。本資料は、皆様に対する情報提供を目的としたものであり、投資その他の行動の勧誘するものではありません。投資にかかる最終決定は投資価値の減少など投資に係るリスクを十分にご認識、ご理解の上、投資家ご自身の判断と責任で行うようお願いいたします。