マンション建替え・改修アドバイザー制度【Ａオプションコース】「マンション敷地売却制度の説明」

テキスト
このテキストは、「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイド
ライン」及び国土交通省公表資料等からの抜粋等により作成しています。

・マンション敷地売却制度の概要（国土交通省公表資料等より作成）

・マンション敷地売却の基本プロセス

・・・・・・１

・・・・・・５（マンション敷地売却ガイドライン等より作成）

・東京都のマンション建替え法容積率許可について・・・・・・３１（東京都住宅政策審議会資料より作成）

・マンション敷地売却支援制度一覧（マンション敷地売却関連書式・支援制度集より作成）

・・・・・・３３

マンション敷地売却制度の概要
１．マンション敷地売却制度とは① 耐震性不足の認定を受けたマンションについては、区分所有者等の４／５以上の賛成で、マンション及びその敷地の売却を行う旨を決議できる。

② 決議に係るマンションを買い受けようとする者は、決議前に、当該マンションに係
る買受計画を作成し、都道府県知事等（※）の認定を受けることができることとし、決議で定める買受人は、当該認定を受けた者でなければならない。
※特別区の区域においては区長、市の区域においては市長、町村の区域においては知事③ 決議合意者は、決議合意者等の３／４以上の同意で、都道府県知事等の認可を受けてマンション及びその敷地の売却を行う組合を設立できる。

④ 組合は、決議に反対した区分所有者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すことを請求できる。

⑤ 都道府県知事等の認可を受けた分配金取得計画で定める権利消滅期日に、マンショ
ン及びその敷地利用権は組合に帰属し、当該マンション及びその敷地利用権に係る借家権及び担保権は消滅する。

⑥ 組合は、権利消滅期日までに、決議に合意した区分所有者に分配金を支払うとともに、借家権者に対して補償金を支払う。

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２．マンション敷地売却事業の流れ

耐震性不足の認定

買受計画の認定

マンション敷地売却決議

マンション敷地売却組合の設立認可

反対区分所有者への売渡請求・申請に基づき、特定行政庁が認定・買受計画の内容：マンションの買受け・除却、代替住居の提供・あっせん
・買受人（デベロッパー等）が申請

・４／５以上の多数により決議（買受人、売却代金、分配金の算定方法）
・３／４以上の多数の同意・時価で買い取り分配金取得計画の決定・認可
・区分所有者は計画で定めた期日までに分配金を取得
・担保権付の区分所有権に係る分配金は、区分所有者に支払わずに供託し、担保権者が物上代位できる・借家権者は期日までに補償金を取得
・居住者は期日までにマンションを明渡し

組合がマンションと敷地の権利を取得

・期日において個別の権利が組合に集約、担保権・借家権は消滅

買受人にマンションと敷地を売却

・買受人がマンションを除却

買受人が新たにマンション等を建設

・区分所有者は、①新マンションへの再入
居、②他の住宅への住み替えを選択

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３．建替え等の主な事業手法の違い
マンション建替法の建替え

区分所有法の建替え

マンション敷地売却制度

建替え決議（区分所有法）：４/５以上マンション敷地売却決議：４/５以上

・再建建物の設計
・費用の概算額
・費用の分担・再建建物の区分所有の帰属・買受人となるべき者
・売却代金の見込み額
・分配金の算定方法

メリット・再建マンションへの関係権利の確実な移行等を前提に、多数決や認可等による着実な建替えの実施が可能。
・建替組合が施行者として事業を主導することが可能。

・建替えに関する全員同意 ・集団的な意思決定に係る合意状態を前提に、手続等の形成を要する事項が少なく、制約が少ない中で、場合多数決や認可等による着実
によっては迅速な建替え
な売却（及び建替え）の実施の実施が可能。
が可能。
・事業代行者の信頼性を前 ・建替えに係る区分所有者の事
提に区分所有者の事業リ業リスクは少ない。
スクは少なく意向も反映
され得る。

留
意
点

・権利調整や手続に時間を要す
る場合がある。
・建替えに係る事業リスクは区分所有者が負う。

・建替え合意者が反対者に ・売却事業の実施後における高転じた場合等は、事業が齢者等の居住の安定には特止まるおそれがある。
に配慮が必要。
・事業代行者の信頼性に依 ・区分所有者は売却までしか関ることろが大きい。
与できない。

その他

・参加組合員としてデベロッパ
ー等の参画が可能（必須ではない）。

・事業代行者としてデベロ ・売却の相手方（買受人）としッパー等の協力は必須。
てデベロッパー等の協力は必須。

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４．管理組合における検討の流れ

勉強会の発足・一部の有志による自主的な勉強会の開催

情報の収集

・修繕・改修/建替え/売却に係る既存資料や先行事例の収集、専門家への相談

基礎的検討

・修繕・改修/建替え/売却の基本的なイメージを掴むための検討

管理組合として修繕・改修/建替え/売却を検討することの合意・検討組織の設置や検討資金拠出方法についての総会での議決

準備段階

管理組合における検討組織の設置（「再生検討委員会」等）

専門家（コンサルタント等）の選定
検討段階

現状把握

・建築士による耐震診断等の実施、区分所有者の不満・改善ニーズ等の把握

修繕・改修/建替え/売却かの総合的な検討

計画段階

建替え等に向けた再生方針決議

売却に向けた再生方針決議

計画組織の設置（「建替え等計画委員会」等）

計画組織の設置（「売却計画委員会」等）

デベロッパー等の選定、建替え等手法の検討・選択

デベロッパー等（買受人となるべき者）の選定【マンション敷地売却を選択】
売却推進決議・「管理組合として、売却決議に向けて必要な手続きを進めていく」旨の決議

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マンション敷地売却の基本プロセス・マンション敷地売却の基本プロセスとしては、大きく分けて、合意形成の段階である［Ⅰ.準備段階→
Ⅱ.検討段階→Ⅲ.計画段階］と、事業実施の段階である［Ⅳ.売却段階→Ⅴ.建替段階］の５つの段階が考えられ、さらに詳細には、①～㉒の各段階が考えられます。本ガイドラインでは、①～㉒の各段階における説明（コメント）を示すとともに、参照すべき法令・マニュアル等の条文・箇所も合わせて記載しています。
・［Ⅰ.準備段階→Ⅱ.検討段階→Ⅲ.計画段階］の各段階のコメントについては、基本的には「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」に示す準備段階・検討段階・計画段階の考え方に準拠しています。
・ただし、マンション敷地売却制度では、『⑮マンション敷地売却決議』に先立ち、『⑬除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）』と『⑭買受計画の認定』の手続が必要となります。このため、これらの前段階である『⑫売却推進決議』において、買受人となるべきデベロッパー等についても議決事項として、十分に検討された具体的な決議によって合意形成を着実に進めていくことで、円滑な事業実施が可能となります。
・『⑫売却推進決議』に至るまでには、新たな選択肢としてマンション敷地売却が加わったことから、デベロッパー等の選定と建替え等手法の総合的な比較検討を行った上で売却推進決議に至るルート（ルート１）と、これよりも早い段階からマンション敷地売却を目指して買受人となるべきデベロッ
パー等を選定するルート（ルート２）とが考えられ、本ガイドラインでは双方のルートを基本プロセ
スとして示しています。
ルート１：『⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討』では「建替え等について検討を進める」（除却を前提とした複数の選択肢を並行して検討）こととし、その後『⑪デベロッパー等の選定、建替え等手法の検討・選択』で「権利変換による建替え」や「任意事業による建替え」と比較した上で、「マンション敷地売却による建替え」を決める場合
ルート２：『⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討』で「売却決議に向け検討を進める」ことを決める場合（ルート１よりも早い段階でマンション敷地売却を選択できる場合）

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ステップⅠ：準備段階①勉強会の発足
・一部の区分所有者が修繕・改修/建替え/売却を発意し、他の区分所有者へ呼びかけを行い、これに賛同する有志が集まって、修繕・改修/建替え/売却に関する自主的な勉強会を開始します。
②情報の収集・勉強会では、修繕・改修/建替え/売却に関する情報について、既存資料や先行事例の収集などを行います。
・この他に、専門家等に相談して、専門的な観点からの情報提供を求めることも考えられます。
③基礎的検討・収集した基礎的情報を参考にして、どのような修繕・改修/建替え/売却ができそうなのか、基本的なイメージをつかむための検討を行います。
※相談窓口
・マンションの再生に関しては、様々な相談窓口がありますので、適宜活用を行います。
＜コメント＞●勉強会の発足
・『①勉強会の発足』の目的は、区分所有者の有志が、修繕・改修/建替え/売却についての基礎的検討を行い、その検討結果を踏まえて、管理組合として正式に修繕・改修/建替え/売却についての検討を行うべきことを提起することです。
・理事会の主導の下で立ち上げた勉強会の場合は、組合予算から情報収集や検討活動に要する費用の拠出が可能と考えられます。
●情報の収集・『②情報の収集』では、修繕・改修/建替え/売却の方法や進め方、これまでの事例、法規制、支援制
度など基礎的な情報について、勉強会に参加している区分所有者で幅広い情報源にあたり収集します。
●基礎的検討・『③基礎的検討』では、大まかにどのような計画が可能か、どのくらいの費用負担が発生するのかといった点についてもイメージをつかんでおくことが望ましいものと考えられます。
・検討状況については、適宜、理事会や全区分所有者に周知することが大切です。
●相談窓口
・平成26年のマンション建替法の改正内容も含めたマンションの建替えやマンション敷地売却等に係る全般的な相談については、国土交通大臣から指定を受けた住宅専門の相談窓口である「住まいるダイ
ヤル」（（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターが運営）において電話相談を行っております（平成26年12月１日より開始）。
・さらに、（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターでは、住まいるダイヤルに電話相談のあった相談のうち、マンションの建替えやマンション敷地売却等についての法律や制度等に関する専門的な相談が必要な場合について、弁護士や建築士による無料の対面相談を弁護士会と協力して実施しています（平成27年１月以降、体制が整った弁護士会から順次実施）。
・管理組合における総会の手続や管理費・修繕積立金などマンションの管理に関する相談については、

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（公財）マンション管理センターにおいて無料相談を行っています。

・耐震診断・耐震改修については、全国の地方公共団体において相談窓口を設置しています。
相談窓口のリストは、耐震診断・耐震改修のための支援ポータルサイトで公開しています。
・建替え等の事業の進め方の相談については、（一社）再開発コーディネーター協会の「マンション建替相談室」において無料相談を行っています。
・建替え等の全般的な情報については、マンション再生協議会のホームページで公開しています。

＜参照＞
・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅠ－１（有志による勉強会の発足）、Ⅰ－２（建替え情報の収集）、Ⅰ－３（建替えに関する基礎的検討）
・（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）（http://www.chord.or.jp/）
電話番号：0570-016-100（PHS や一部の IP 電話の場合は、03-3556-5147）
相談時間：10 時～17 時（土、日、祝日、休日を除く）
・（公財）マンション管理センター（相談窓口）（http://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html）＜本部＞
電話番号：本部

03-3222-1517（管理組合運営、管理規約等の相談）
03-3222-1519（建物・設備の維持管理の相談）大阪支部

06-4706-7560（マンションの適正な管理についての相談等）

相談時間：９時半～17 時（土、日、祝日、休日を除く）
・耐震診断・耐震改修のための支援ポータルサイト（全国の耐震診断・耐震改修の相談窓口リスト）（http://www.kenchiku-bosai.or.jp/portal/soudan/soudan.html）
・（一社）再開発コーディネーター協会（マンション建替相談室）（http://www.urca.or.jp/mansion/ index.html）
電話番号：03-6400-0261
相談時間：10 時～16 時（土、日、祝日、休日を除く）
・マンション再生協議会のホームページ（http://www.uraja.or.jp/mansion/）11

④管理組合として修繕・改修/建替え/売却を検討することの合意・勉強会での成果を示して、管理組合として修繕・改修/建替え/売却を正式に検討してみてはどうかという問題提起を、勉強会から理事会に対して行います。
・理事会は、管理組合として修繕・改修/建替え/売却を検討することの必要性を認めた場合、勉強会の成果を取りまとめて、管理組合の集会（総会）における議案として、検討を必要とする理由等を示した上で、検討組織の設置や検討資金の拠出方法について提起します。
・集会（総会）において議決されると、管理組合として修繕・改修/建替え/売却を検討する段階に進みます。
＜コメント＞
・管理組合として修繕・改修/建替え/売却の検討を行うことについて、議案として議決すべき事項は、「検討組織の設置に関する事項」と「検討資金の拠出に関する事項」となります。
・検討組織は理事会の諮問機関として設置されることが一般的と考えられます。
＜参照＞
・「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」 ステップⅠ（④管理組合として修繕・改修/建替え/売却を検討することの合意）
・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅠ－４（建替えの検討の提起と管理組合としての検討の合意）
・「マンション標準管理規約（単棟型）」 第27条・第28条（管理費・修繕積立金からの拠出について）
・「マンション標準管理規約（単棟型）」 第 32 条（管理組合の業務について）12

ステップⅡ：検討段階⑤管理組合における検討組織の設置（｢再生検討委員会｣等）
・検討組織（「再生検討委員会」等の呼称）を設置し、管理組合として修繕・改修/建替え/売却についての正式に検討を開始します。
・検討組織の設置にあたっては、検討組織の目的や役割を周知した上で、理事会が参加者を募り、この中から組織のリーダーや主要メンバーが選出されます。
＜コメント＞
・検討組織は、修繕・改修/建替え/売却の各手法に関心を持つ区分所有者を含めて組織する必要があります。
・合意形成を円滑に行うためには、最初から「除却ありき」で建替えや売却のみを検討するのではなく、修繕・改修との比較を行うなどしてその必要性を確認した上で、管理組合として建替えや売却を計画することの提案を行い、合意を得ることを目標とします。
・区分所有者に対しては、検討の結果、管理組合として推進する方策として、建替えや売却ではなく修繕・改修が選択されることもあり得ることを周知しておく必要があります。また、従来の建替えのほか、マンション敷地売却による建替えを選択する場合もあることを周知しておく必要があります。
＜参照＞
・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅡ－１（管理組合における検討組織の設置）⑥専門家（コンサルタント等）の選定
・修繕・改修/建替え/売却の必要性や構想、修繕・改修と建替えと売却との比較等の検討を行うためには、専門的な情報や検討が必要となることから、専門家の協力を得ながら検討を行います。
※借家人に対する対応
・借家人への適切な情報提供が行われるよう、働きかけを行います。
＜コメント＞
・専門家に依頼する業務内容や募集条件などを定めた上で候補者を抽出し、その中から最も相応しいと考える専門家を選びます。
＜参照＞
・「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」 ステップⅡ（⑥専門家（コンサルタント等）の選定）
・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅡ－２（専門家の選定）

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⑦現状把握・建物の老朽度を客観的に把握するため、専門家の協力を得ながら、耐震診断などの建物診断を実施します。
・併せて、各区分所有者が現在のマンションに抱いている不満、期待する住宅の水準や住まい方等のニーズを把握し、修繕・改修や建替えにより改善を要求する水準（要求改善水準）を設定します。
※耐震診断の実施に係る留意点
・マンション敷地売却制度では、一定の方法により耐震診断が行われる必要があります。
＜コメント＞
・建物の老朽度の判定や区分所有者の不満・ニーズの把握、これらを踏まえた要求改善水準の設定について、「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」を活用して行います。
・同マニュアルによる「修繕・改修」と「建替え」との総合判断の結果、「建替えが必要」と判断された際には、不動産の鑑定評価等も活用して、その後の検討の進め方として、「建替え等について検討を進める（ルート１）」か「売却決議に向け検討を進める（ルート２）」か「建替え決議に向け検討を進める」を選択することが考えられます。

・区分所有権のほか、借家権や担保権などのマンションの権利関係等についても、建替えや売却の手法の検討・選択や合意形成の進め方、議決権の行使などに大きく影響することから、早期に調査・把握
しておくことが必要です。

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＜参照＞
・「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」 ステップⅡ（⑦現状把握）
・マンション建替法第102条、同法施行規則第49～51条、平成26年国土交通省告示第1106号（除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）について）
・耐震改修促進法第７条、第16条（耐震診断の義務、努力義務について）
・耐震改修促進法第25条、同法施行規則第37条、平成25年国土交通省告示第1062号（耐震改修の必要性に係る認定について）
・「建築物の耐震診断及び耐震改修に関する技術上の指針に係る認定について（技術的助言）」（平成26年11月７日付国住指第2848号）
・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅡ－３（建替え構想の策定と建替えか修繕・改修かの検討）
・「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」 第Ⅰ章（老朽度の判定、不満・ニーズの把握と要求改善水準の設定）
・「マンション耐震化マニュアル」 第２章（マンションの耐震診断）
・耐震診断・耐震改修のための支援ポータルサイト（http://www.kenchiku-bosai.or.jp/portal/
soudan/jimusyo.html）（耐震診断・耐震改修実施事務所一覧）⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討
・修繕・改修と建替えとのメリット、デメリット、改善効果や所要費用等についての検討を総合的に行い、建替えの必要性を確認していきます。
※不動産の鑑定評価等の活用
・マンション敷地売却との比較のため、不動産の鑑定評価等を活用して検討を行います。
＜コメント＞
・修繕・改修か建替えかの費用対改善効果に基づく総合判断については、「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」を活用して行います。
・建替え決議を行うにあたっては、建替えを必要とする理由や修繕・改修と建替えに要する費用の概算額等を示すことが要件とされている（区分所有法62条２項・５項）ことに留意して、総合的に検討します。
・マンション敷地売却決議を行うにあたっては、売却を必要とする理由や耐震改修又は建替えをしない
理由、耐震改修に要する費用の概算額、売却による代金の見込額等を示すことが要件とされている（法108 条２項・６項、『⑮マンション敷地売却決議』参照）ことに留意して、総合的に検討します。
＜参照＞
・「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」 ステップⅡ（⑧修繕・改修か
建替えか売却かの総合的な検討）
・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅡ－３（建替え構想の策定と建替えか修繕・改修かの検討）
・「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」 第Ⅱ章（修繕・改修の改善効果の把握

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と費用算定の考え方）、第Ⅲ章（建替えの改善効果の把握と費用の算定）、第Ⅳ章（建替えか修繕・改修かの判断）・「不動産鑑定評価基準」（国土交通省） 総論第７章第１節（鑑定評価の方式‐価格を求める鑑定評
価の手法）、各論第１章第１節（価格に関する鑑定評価‐土地）⑨再生方針決議（ルート１）
・建替え等について検討を進める場合、「管理組合として、建替え等に向けて本格的に検討を行っていく」旨を理事会が議案として提起し、管理組合の集会（総会）において決議を行います。（「再生方針決議」等の呼称）⑨'再生方針決議（ルート２）
・売却決議に向け検討を進める場合、「管理組合として、売却決議に向けて本格的に検討を行っていく」旨を理事会が議案として提起し、管理組合の集会（総会）において決議を行います。（「再生方針決議」等の呼称）
・建替え決議に向け検討を進める場合、「管理組合として、建替え決議に向けて本格的に建替え計画の検討を行っていく」旨を理事会が議案として提起し、管理組合の集会（総会）において決議を行います。
・修繕・改修が合理的と判断される場合は、「修繕・改修による改善の検討を行っていくべき」との提起を行います。
＜コメント（建替え等について検討を進める場合（ルート１））＞
・決議にあたっては、次の計画段階における組織の設置、検討資金の拠出について議案として提起します。
＜コメント（売却決議に向け検討を進める場合（ルート２））＞
・決議にあたっては、次の計画段階における組織の設置、検討資金の拠出について議案として提起します。
＜コメント(建替え決議に向け検討を進める場合)＞
・建替え決議に向け検討を進める場合の再生方針決議以降の段階は、「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」及び「マンション建替え実務マニュアル」を参考に検討を進めて下さい。
（※本ガイドラインでは扱いません。）＜コメント（修繕・改修を実施する場合）＞
・修繕・改修を実施する場合の再生方針決議以降の段階は、「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」及び「マンション耐震化マニュアル」を参考に検討を進めて下さい。
（※本ガイドライン
では扱いません。
）＜参照＞
・「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」 ステップⅡ（⑨再生方針決議（ルート１）、⑨'再生方針決議（ルート２））
・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅡ－４（建替え推進決議（建替えを計画することの合意））

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ステップⅢ：計画段階⑩管理組合における計画組織の設置（「建替え等計画委員会」等）（ルート１）
・建替え等について検討を進める場合、建替え決議又はマンション敷地売却決議に向けて建替え等計画の検討を行う計画組織を設置します。（「建替え等計画委員会」等の呼称）⑩'管理組合における計画組織の設置（「売却計画委員会」等）（ルート２）
・売却決議に向け検討を進める場合、マンション敷地売却決議に向けて売却計画の検討を行う計画組
織を設置します。
（「売却計画委員会」等の呼称）＜コメント（建替え等について検討を進める場合（ルート１））＞
・建替え等計画委員会は、建替え決議又はマンション敷地売却決議の成立に向けて、区分所有者間の合意形成を図るための様々な活動を推進します。
・各区分所有者の意向把握を繰り返しながら、建替え等計画を策定し、建替え等手法を選択したうえで、建替え決議又はマンション敷地売却決議を成立させることが最終的な目標です。
＜コメント（売却決議に向け検討を進める場合（ルート２））＞・売却計画委員会は、マンション敷地売却決議の成立に向けて、区分所有者間の合意形成を図るための様々な活動を推進します。
・各区分所有者の意向把握を繰り返しながら、売却計画を策定し、マンション敷地売却決議を成立させることが最終的な目標です。
＜参照＞・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅢ－１（管理組合における計画組織の設置）⑪デベロッパー等の選定、建替え等手法の検討・選択（ルート１）
・建替え等について検討を進める場合、専門家の協力を得ながら、事業協力者又は買受人となるべきデベロッパー等の候補者を抽出し、その中から随意方式やプロポーザル等の競争により適切な手続で事業協力者又は買受人となるべきデベロッパー等を選定します。併せて、事業手法（「マンション敷地売却による建替え」か「従来の建替え」か）を検討・選択します。
⑪'デベロッパー等（買受人となるべき者）の選定（ルート２）
・売却決議に向け検討を進める場合、専門家の協力を得ながら、買受人となるべきデベロッパー等の候補者を抽出し、その中から随意方式やプロポーザル等の競争により適切な手続で買受人となるべきデベロッパー等を選定します。
※支援制度の活用の検討
・区分所有者の負担の軽減の観点から、支援制度の適用可能性の検討を行います。
＜コメント（建替え等について検討を進める場合（ルート１））＞
・専門家を選定し、専門家の協力を得ながら事業協力者（従来の建替えの場合）又は買受人（マンション敷地売却による建替えの場合）となるべきデベロッパー等を選定します。
・併せて、具体的な事業手法の検討・選択を行います。

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＜コメント（売却決議に向け検討を進める場合（ルート２））＞
・専門家を選定し、専門家の協力を得ながら買受人となるべきデベロッパー等を選定します。
＜参照＞
・「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」 ステップⅢ（⑪デベロッパー
等の選定、建替え等手法の検討・選択（ルート１）、⑪'デベロッパー等（買受人となるべき者）の選
定（ルート２））
・「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」 ステップⅢ－２（専門家（及び事業協
力者）の選定）・「マンション建替え実務マニュアル」 ２.２（事業計画の策定）⑫売却推進決議
・十分に合意形成が図られた上で、「管理組合として、売却決議に向け必要な手続を進めていく」旨
を理事会が議案として提起し、管理組合の集会（総会）において決議を行います。（「売却推進決議」等の呼称）・建替え等について検討を進めてきた場合で、マンション敷地売却による建替えではなく従来の建替えを選択する場合には、建替え決議に向けた合意形成を進めることとなります。
＜コメント＞
・決議にあたっては、次の『⑬除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）』以下のマンション建替法
で定める手続・売却事業に進む上で必要な事項を議案として提起します。
＜参照＞
・「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」

ステップⅢ（⑫売却推進決議）⑬除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）
・マンションの管理者等は特定行政庁に対し、耐震診断の結果、地震による倒壊・崩壊の危険性が確認されたマンションについて、「除却する必要がある旨の認定」を申請します。
＜コメント＞・除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）は、マンション建替法第102条の規定に基づく認定です。
法律上は「除却の必要性に係る認定」との用語を用いていますが、認定で確認される内容は、認定の申請に係るマンションの「耐震性不足」の事実と当該認定の申請を行うこととした管理組合の「総会の決議」の事実となります。
・耐震性不足のマンションを耐震改修するか除却するかの判断は、特定行政庁ではなくあくまで区分所有者が主体的に行うことになります。
（『⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討』参照）●認定の申請・除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）に係る申請は、当該認定により除却が決まるものではないことから、区分所有法上の管理行為（区分所有法18条１項）に相当するものです。このため、当該認定の申請には、集会の普通決議（区分所有者及び議決権の各過半数）が必要となります。

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・しかしながら、マンション敷地売却に向けての大きなステップ（※本認定を受けたマンションについては、法律上は「要除却認定マンション」となり、様々な認定の効果等（下記参照）が生じるとともに、実質的に資産の処分や使用収益にも一定の制約が生じ得ます。）となることから、本認定に係る申請の必要性と認定の効果等について十分な説明を行った上で、できる限り多数の合意を得て申請がなされることが、後々の段階における円滑な合意形成に資するものと考えられます。
・本認定に係る申請の際には、認定申請書に以下の図書又は書類を添付する必要があります。
1)認定の申請を決議した集会の議事録の写し（規約で別段の定めをした場合にあっては、規約の写し及びその定めるところにより申請することを証する書類）
2)耐震改修促進法施行規則第28条第２項の表に掲げる事項を明示した構造計算書（※特定行政庁が規則により、当該構造計算書を添えることを要しない旨を規定している場合があります。）
3)第三者機関による耐震診断の判定を受けた旨の証明書等、特定行政庁が規則で定める書類
・本認定に係る申請は建築基準法第２条第三十五号に規定する特定行政庁に対し行います。（法102条１
項）●認定の基準・除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）の基準は、「地震に対する安全性に係る建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していないと認めるとき」（法102条２項）であり、具体的には、建築士（一級建築士、二級建築士又は木造建築士）であって、耐震診断を行う者として必要な知識及び技能を修得させるための講習として国土交通大臣の登録を受けたものを修了した者（耐震診断資格者）等が、耐震改修促進法第４条第２項第三号に掲げる建築物の耐震診断及び耐震改修の実施について技術上の指針となるべき事項に定めるところにより耐震診断を行った結果、地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性がある
ものとして判定されたもの（構造耐震指標（Is値）が0.6未満など）となります。
・除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）の基準は、耐震改修促進法第25条の耐震改修の必要性に係る認定の基準と同様となりますが、基本方針では「十分に合意形成が図られた段階で管理者等がいずれかの申請を行うよう努める必要がある。」と定めています。
●認定の効果等・除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）を受けたマンションについては、マンション敷地売却制度の対象となるとともに、マンション建替法第105条の規定に基づく容積率の緩和特例の対象ともなります。
・容積率の緩和特例については、「要除却認定マンションに係るマンションの建替えにより新たに建築されるマンション」（法105条１項）で特定行政庁が許可したものが対象となることから、マンション
敷地売却による建替えのみならず、従来の建替えも対象となります。
・除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）は特定行政庁が行うものとしている一方で、『⑯マンション敷地売却組合の設立認可』における認可等を行ってマンション敷地売却を監督するのは都道府県知事等（市の区域内にあっては市長、町村の区域内にあっては都道府県知事）となりますので、市の区域内で特定行政庁が都道府県知事である場合や町村の区域内で特定行政庁が町村長である場合には、特定行政庁と都道府県知事等とが異なります。このため、このような場合には、除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）が行われたことを都道府県知事等が確実に把握して監督を円滑に行え

19

るようにするため、本認定をした特定行政庁は速やかに都道府県知事等にその旨を通知することとされています。（法102条３項）
・除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）を受けたマンションの区分所有者には、当該マンションについての除却の努力義務がかかり（法 103 条）、都道府県知事等は除却が行われていないと認める
ときは、指示及び公表ができることとしています。
（法 104 条）＜参照＞
・マンション建替法第102条～第104条、同法施行規則第49条～第51条、平成26年国土交通省告示第1106号（除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）について）・マンション建替法第105条、同法施行令第27条、同法施行規則第52条（容積率の緩和特例について）
・「建築物の耐震診断及び耐震改修の促進を図るための基本的な方針」（平成 18 年国土交通省告示第 184号） 別添「建築物の耐震診断及び耐震改修の実施について技術上の指針となるべき事項」⑭買受計画の認定（注：デベロッパー等が申請）・選定されたデベロッパー等は、区分所有者によるマンション敷地売却決議で「買受人となるべき者」
として定められることとなります。
・決議が行われる前にデベロッパー等は買受計画を作成し、都道府県知事等の認定を受ける必要があります。
＜コメント＞
・買受計画は、事前に区分所有者とデベロッパー等との間で、その内容や手続の進め方等について十分に調整を行う必要があります。
・仮に区分所有者との十分な調整を行わずにデベロッパー等が買受計画の認定申請を行った場合は、当該計画は具体性に欠けることから、その後事業を円滑に進めることは困難と考えられるため、事前に区分所有者と十分な調整を行ったデベロッパー等（通常は『⑪デベロッパー等の選定、建替え等手法の検討・選択』（又は『⑪’デベロッパー等（買受人となるべき者）の選定』）において選定された１者）により申請が行われる必要があります。
・買受計画の認定申請の際には、申請者が管理組合等によって選定された者である旨や買受計画が十分に調整されたものである旨を示すこと（確認書や総会の議事録の添付など）により、買受計画の妥当性の考慮に資するものと考えられます。（買受計画の変更認定申請の際も同様です。）●買受計画に記載する事項
・買受計画には以下の事項を記載します。
（法 109 条２項）

20

●買受計画の認定基準
・買受計画の認定基準は以下のとおりであり、都道府県知事等はいずれにも該当すると認めるときは認定を行います。
（法 110 条）

21

●買受人の義務、都道府県知事等による監督
・買受人は、都道府県知事等による適切な監督に資するよう、次の『⑮マンション敷地売却決議』においてマンション敷地売却決議があったときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事等に届け出る必要があります。
（法 112 条）
・買受人は、買受計画に従って、耐震性不足のマンションの買受け・除却、代替建築物の提供・あっせんを実施する義務があります。（法113条）
・買受人に対して義務付けている代替建築物の提供・あっせんは、買受計画に定められた代替建築物提供等計画に従い、流通している物件や新たに建設される再建マンション等の中で、区分所有者や借家人の希望に最も近い立地・規模・構造の代替建築物の提供・あっせんを行うことが基本となります。
買受人が示した代替建築物が、区分所有者や借家人が希望する立地・規模・構造やこれに見合った適正な価格からかけ離れているような場合には、都道府県知事等が報告徴収を求め、勧告・公表を行う
ことにより是正がなされる（法114条）ことに留意して、買受人は買受計画を作成する必要があります。
なお、市場に存在しない代替建築物の要請や一般的な取引慣行にそぐわない売買代金や家賃等の減額の要請など、区分所有者や借家人から過度な要請があった場合の対応までは、当然ながら義務付けられるものではありません。
・買受人は、買受人に対する代替建築物の提供・あっせんの義務を確実に遂行するため、『⑪デベロッ
パー等の選定、建替え等手法の検討・選択』（又は『⑪’デベロッパー等（買受人となるべき者）の選定』）において選定後の早期の段階からヒアリングやアンケート等による区分所有者や借家人の代替建築物に係る意向把握を行うとともに、区分所有者や借家人からの問い合わせや相談に適切に対応できるよう、相談窓口の設置を行います。
●容積率の緩和特例との関係
・基本方針では、買受人等が取り組むべき事項として、「法第 105 条第１項に規定する容積率の特例を活用しようとする場合は、法第 109 条第１項に規定する買受計画の認定の申請と並行して手続を行うことも制度上可能であり、早期に特定行政庁と許可に係る相談を行うよう努めるとともに、当該許可については、売却による代金の見込額や分配金の価額に適切に反映させるよう努めることとする。
」と定めています。
＜参照＞
・マンション建替法第 109 条～第 114 条、同法施行規則第 53 条～第 55 条（買受人・買受計画の認定等
について）⑮マンション敷地売却決議
・『⑬除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）』と『⑭買受計画の認定』を踏まえ、マンション敷地売却決議の実施に向けた法定の手続を進めます。
・区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の多数で決議が成立すれば、マンション敷地売却を実施するプロセスへと進むこととになります。
＜コメント＞
・マンション敷地売却決議が成立すると、売却に参加しない区分所有者の区分所有権と敷地利用権とを

22

時価をもって売り渡すよう請求する権利がマンション敷地売却参加者側に認められるとともに、『⑯マンション敷地売却組合の設立認可』以降の手続に進むことが認められます。
●決議までの必要な手続・マンション敷地売却決議集会（区分所有者集会）の準備から決議実施までの手続は以下のとおりです。

●招集通知・説明会
・買受人が行う代替建築物の提供やあっせんの計画を各区分所有者が確認した上で、マンション敷地売却決議における賛否等の判断ができるよう、集会の招集者は集会の招集通知や説明会を行う際に、買受計画についても情報提供を行います。
・通知事項である「売却を必要とする理由」と「耐震改修又は建替えをしない理由」については、『⑦現状把握』や『⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討』、『⑪デベロッパー等の選定、建替え等手法の検討・選択』における検討結果を踏まえ、集会の招集者が売却を必要と考えた理由と耐震
改修又は建替え（従来の建替え）が合理的ではないと考えた理由について、できる限り具体的な事実に基づいて記載することが必要です。
・通知事項である「耐震改修に要する費用の概算額」については、『⑧修繕・改修か建替えか売却かの総合的な検討』における検討結果を踏まえ、売却を実施せずに耐震改修を行うこととした場合に要する費用の概算額を記載します。見積条件を明確にした上で見積もりを取るなど、適正な額となってい23

るか留意する必要があります。
・説明会の開催の回数は、法で義務付けられているのは１回となりますが、マンション敷地売却についての理解が不十分なまま集会を行うことは避けるべきです。このため、区分所有者の参加状況等に応じて、説明会を数回開催することも検討します。
●マンション敷地売却決議
・区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上の賛成によりマンション敷地売却決議を行い、マンション敷地売却を実施するプロセスへと進むこととなります。
・通常の場合は、「敷地利用権の持分の価格」は「敷地利用権の持分」と同じであるものと考えられます。
・決議で定める「売却による代金の見込額」については、買受人において、通常は不動産鑑定による敷地の最有効使用として、開発法や取引事例比較法等の各方式により算出された価格を基に決定された敷地の更地価格から、建物取壊し費用等を控除した額を一つの基準に、競合他社の動向等を加味した額として、算定されるものと考えられます。
・決議で定める「分配金の額の算定方法」は、法令上の定めはありませんが、基本方針では「敷地の持分割合で配分する方法」を例示しており、その他、「効用比で配分する方法」などの方法も考えられます。前者は、登記簿や管理規約で明示されている持分に基づくため分かりやすいことに加え、日常の費用負担（※管理費や修繕積立金は専有面積比（≒敷地の持分割合）で配分されていることが多い）と価値が整合するとの点で納得感が得られやすいものと考えられます。一方で、後者は、階層や日照、眺望等各住戸の個別性を反映した配分を行うとの点で納得感が得られやすいものと考えられます。いずれにしろ、区分所有者間で十分に話し合った上で、各区分所有者の衡平を害しないよう適切に定めることが必要です。
・その他、マンション敷地売却決議時に確認することが望ましい事項としては、1)買受計画の概要、2)
事業実施段階における専門家の参画・選定方法（専門家を活用するのかしないのか、どのような方法で選定するのか等）、3)マンション敷地売却不参加者への売渡し請求の方法（誰が、どのような根拠（法律）に基づき、どのような時期に請求するのか等）、4)補償金の支払に関する事項（誰が、どのように負担するのか等）が考えられます。
・行方不明者の問題への対応については、不在者財産管理人の選任の申し立て（民法25条）により対応することが可能となりますので、具体的には「マンション建替え実務マニュアル」２.４.２(4)を参照
して下さい。
●反対区分所有者への売渡し請求
・決議後、マンション敷地売却参加者（売却参加者全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者（買受指定者）を含む）はマンション敷地売却に参加しない区分所有者に対して、その区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すよう請求することができます。（法108条10項）
・売渡し請求の「時価」については、マンション敷地売却決議があったこと、すなわち取壊しを前提として、不動産鑑定の方式により算出された額を一つの基準として算出され、売却代金の分配金の額と理論的に大きな違いは生じないものと考えられます。
・マンション敷地売却決議の成立から売渡し請求までの手続は以下のとおりです。

24

・売渡し請求権は形成権となりますので、その行使の意思表示が相手方であるマンション敷地売却不参
加者に到達すると直ちに、相手方の区分所有権及び敷地利用権を目的とする時価による売買契約が成立します。
・売渡し請求による売買契約の成立に伴い、マンション敷地売却不参加者は区分所有者ではなくなることから、当該マンション敷地売却不参加者に対しては、買受人による代替建築物の提供・あっせんは行われないこととなります。一方で、非賛成者のうち催告に応じて参加の回答を行った区分所有者に対しては、当初からの賛成者と同様に、買受人による代替建築物の提供・あっせんが行われます。
・マンション敷地売却決議後２年以内に、マンション敷地売却決議に基づく売買契約によるマンション
及びその敷地（敷地利用権が借地権であるときは、その借地権）についての権利の移転（マンション
敷地売却組合が設立された場合は、法第149条の規定による売却マンション及びその敷地の組合への帰属）がない場合においては、売渡し請求によって区分所有権等を譲渡した者は、その権利を現に有する者に対して、買戻しの請求をすることができます。（法108条10項）

25

●反対区分所有者による争い
・反対区分所有者との間では、マンション敷地売却決議が成立した時点で、その有効性について決議無効（不存在）確認請求等の民事訴訟による争いに発展する可能性があります。
・また、反対区分所有者のうち時価に不満のある者との間では、売渡し請求の時点（『⑮マンション敷地売却決議』又は『⑰組合から反対区分所有者への売渡し請求』の段階）において、民事訴訟による争いに発展する可能性があります。
・このため、反対区分所有者に対しても、可能な限り売却への参加の働きかけや売却の必要性等についての理解を求めていくとともに、手続に瑕疵のないよう十分な配慮が必要となります。
＜参照＞
・マンション建替法第 106 条～第 108 条（マンション敷地売却決議について）26

ステップⅣ：売却段階⑯マンション敷地売却組合の設立認可
・マンション建替法に基づきマンション敷地売却事業を行うため、都道府県知事等に対し、マンション敷地売却組合の設立認可の申請を行います。
＜コメント＞
・マンション建替法においては、マンション敷地売却事業（マンション建替法に定めるところに従って行われるマンション敷地売却に関する事業（法２条１項九号））はマンション敷地売却組合（以下単に「組合」という。）のみが実施することができます（法116条）
・マンション敷地売却決議における売却合意者は、５人以上が設立発起人となって、定款及び資金計画を定めた上で、都道府県知事等に組合設立認可の申請を行います。（法120条１項）
・定款及び資金計画については、売却合意者並びにその議決権（区分所有法第38条の議決権）及び敷地利用権の持分価格の各４分の３以上の多数の同意が必要となります。（法120条２項）
・定款や資金計画、分配金取得計画等の策定をはじめとして、組合による事業の適切な実施を支援する専門家の協力が必要となります。その選定にあたっては、マンション敷地売却決議に至る経緯との連続性を確保する観点から、マンション敷地売却決議に向けた計画段階に協力を得た専門家に引き続いて支援を求めることが考えられます。
・組合を設立しない場合には、マンション敷地売却事業としてではなく、個々に通常の売買契約により買受人に対して区分所有権及び敷地利用権の売却を行うこととなり、借家権や担保権の消滅等の取扱いも任意で行うこととなります。
＜参照＞
・「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」 ステップⅣ（⑯マンション敷地売却組合の設立認可）
・マンション建替法第116条～第123条、同法施行規則第56条～第58条第１項（組合の設立認可について）・マンション建替法第125条～第139条、同法施行令第28条～第31条、同法施行規則第58条第２項～第62条（組合の管理、解散等について）・マンション建替法第 160 条～第 163 条（組合に対する監督等について）⑰組合から反対区分所有者への売渡し請求・組合設立後、組合は売却事業に参加しない区分所有者に対して、その区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すよう請求することになります。
＜コメント＞
・マンション敷地売却制度においては、『⑮マンション敷地売却決議』の時点でマンション敷地売却参加者（買受指定者を含む）に売渡し請求権を認めているほか、組合設立後において、組合についても売渡し請求権を認めています。
・反対区分所有者（マンション敷地売却不参加者）の区分所有権及び敷地利用権については、売渡し請
求権の行使等により適切に取得を行います。

27

・手続や時価の考え方、代替建築物の提供・あっせんの考え方については、『⑮マンション敷地売却決議』を参照して下さい。
＜参照＞
・「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」 ステップⅣ（⑰組合から反対区分所有者への売渡し請求）
・マンション建替法第 124 条（組合から反対区分所有者への売渡し請求について）⑱分配金取得計画の決定・認可
・売却マンションの区分所有権及び敷地利用権が全て売却合意者又は組合で保有されると、組合は「分配金取得計画」を定め、都道府県知事等の認可を申請します。
・分配金取得計画に基づき、組合は、権利消滅期日までに区分所有者に対し分配金を支払い、担保権付きの区分所有権に係る分配金は区分所有者に支払わずに供託し、権利消滅期日までに借家人等に対し補償金を支払うこととなります。
・居住者は権利消滅期日までにマンションを明け渡します。
＜コメント＞
・分配金取得計画は、その後、その内容に従って関係権利の変動を生じさせる効果を有するものであり、極めて重要なものとなります。
・一方で、分配金取得計画の内容については、マンション敷地売却決議において定められた算定方法により分配金を算定するのみであり、権利関係の調整は必要としないことから、同計画の決定は出席者の議決権（組合員各１個の議決権）の過半数で決議することとしています。
（法 128 条七号、129 条）＜参照＞
・「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」 ステップⅣ（⑱分配金取得計
画の決定・認可）・マンション建替法第140条～第150条、同法施行令第32条、同法施行規則第63条～第71条（分配金取得
計画について）・マンション建替法第151条～第154条、同法施行令第33条、同法施行規則第72条～第74条（分配金・補償金の支払について）・マンション建替法第155条（明渡しについて）・マンション建替法第165条（不服申立てについて）
・「公共用地の取得に伴う損失補償基準」（昭和37年10月12日用地対策連絡会決定）第31条、第34条、
第37条、第43～45条
・「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」（昭和 38 年３月７日用地対策連絡会決定）第 16、第 18、
第 21、第 26～28

28

⑲組合がマンションと敷地の権利を取得
・分配金取得計画が認可されると、権利消滅期日において、マンションの所有権及び敷地の所有権（又は借地権）が一斉に組合に帰属します。
⑳買受人にマンションと敷地を売却、組合の解散
・その後、組合と買受人との間の売買契約の義務履行として、組合から買受人に権利が移転します。
・マンション敷地売却事業の完了により、組合は解散します。
＜コメント＞
・買受人は買受計画に従って従前マンションの買受けを実施する義務があります。（法113条）
・また、この義務を確実に行わせるため、都道府県知事等は、報告の徴収、勧告及び公表ができること
としています。（法114条）
・マンション敷地売却事業の完了、すなわち買受人への売却の完了により組合は解散します。事業の完了の際の組合の解散は、都道府県知事等の認可を受けなければならず、都道府県知事等が組合解散の認可をしたときは、その旨が公告されます。なお、借入金があるときは、解散について債権者の同意が必要です。（法137条）
・組合が解散した時は、理事がその清算人となり、現務の結了、債権の取立て及び債務の弁済並びに残余財産の引渡し等の職務にあたります。（法138条）
・マンション敷地売却事業においては事業の性格上、マンション建替事業における清算金に関する規定（法 84 条～88 条）に相当する規定はありません。
＜参照＞
・マンション建替法第113条・第114条（買受人の義務、知事等の監督について）・マンション建替法第137条・第138条、同法施行規則第58条第３項（組合の解散について）・マンション建替法第 149 条（権利消滅期日における権利の帰属等について）29

ステップⅤ：建替段階㉑買受人がマンションを除却
・買受人は買受計画に従って従前マンションの除却を実施します。
㉒買受人が再建マンション等を建設
・買受人は再建マンション等を建設します。
・買受人との間の個別契約による再入居希望者は再入居を行い、その他の従前居住者は取得した分配
金等を元手として他の住宅へ住み替えなどを行います。
＜コメント＞●買受人がマンションを除却
・買受人は買受計画に従って従前マンションの除却を実施する義務があります。（法113条）
・また、これを確実に行わせるため、都道府県知事等は、報告の徴収、勧告及び公表ができることとしています。（法114条）
・マンション建替法においては、「除却及び建築」を行う従来の建替えを前提とし、「除却」までを射程とするマンション敷地売却制度が創設されたものです。このため、マンション敷地売却の後に、買受人が買い受けたマンションを除却せずに販売するようなことは、制度上認められません。
●買受人が再建マンション等を建設
・マンション敷地売却制度については、従来の建替えと違い、売却後に建設される建築物の用途等については、制度上特段の制限を設けておりません。
・買受人がマンションを再建する場合でも、当該再建マンションについては、権利変換による建替えにおける「住戸の数」（法12条六号）や「住戸の規模、構造及び設備」（法12条七号）といった基準は定められていません。（ただし、マンション敷地売却事業の税制特例である長期譲渡所得の軽減税率の適用を受けるためには、再建マンションの住戸の規模及び構造が一定の基準に適合する必要があります。）
・買受人は買受計画に従って代替建築物の提供・あっせん（再建マンション等の優先入居などを含む）を実施する義務があります。（法113条）
・また、これを確実に行わせる目的ため、都道府県知事等は、報告の徴収、勧告及び公表ができること
としています。
（法 114 条）＜参照＞
・マンション建替法第 113 条・第 114 条（買受人の義務、知事等の監督について）30

東京都のマンション建替え法容積率許可について※区市が特定行政庁となる建築物の許可は本要綱の対象ではありません。

3１

３２

マンション敷地売却支援制度一覧
支援制度の内容・詳細は国土交通省HP「マンション敷地売却関連書式・支援制度集」をご確認ください。
【URL】http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html

国による支援制度
支援制度名称

補
助
制
度

債
務
保
証
制
度
融
資
制
度

Ⅰ
転
出
者
に
係
る
税
制
特
例

概要

①

優良建築物等整備事業（マンション建替タイプ）

市街地の環境の整備改善、良好な市街地住宅の供給等に資するため、土地の利用の共同化、高度化等に寄与する優良建築物等の整備を行う事業について、その費用の一部の助成を行う補助制度。

②

都市再生住宅等整備事業

マンション建替事業等の施行により住宅を失い住宅等に困窮することとなる従前居住者のために住宅を整備・供給する事業に対して、その費用の一部を助成する補助制度。

③

防災・省エネまちづくり緊急促進事業

防災性能や省エネルギー性能の向上といった緊急的な政策課題に対応した質の高い施設建築物等を整備する市街地再開発事業等の施行者に対して、国が特別の助成を行うことにより、事業の緊急的な促進を図る。

④

住宅・建築物安全ストック形成事業（住宅・建築物耐震改修事業）

地震の際の住宅・建築物の倒壊等による被害の軽減を図るため、住宅・建築物の耐震性の向上に資する事業を支援する。

①

民間再開発促進基金による債務保証制度

民間によるマンション建替事業等の促進を図るために、計画準備段階（初動期段階）及び建設段階における債務保証を実施する制度。

②（一財）高齢者住宅財団による家賃債務保証制度

高齢者世帯、障害者世帯、子育て世帯等に対して家賃債務保証を行うことにより、民間賃貸住宅への入居を円滑化し、居住の安定を確保する制度。

①

住宅金融支援機構によるまちづくり融資（短期事業資金）

住宅市街地の防災性の向上を図るため、マンションの建替え事業を行う組合に対し、事業の初動期から完了までの各段階の事業資金を融資する制度。
※マンション敷地売却を経て実施されるマンションの建替えも融資の対象となる。

②

住宅金融支援機構によるまちづくり融資（高齢者向け返済特例制度）

マンション建替事業等により建設された住宅に自ら居住するため、高齢者（借入申込時満60歳以上）が住宅を購入する場合に、亡くなるまでの間は利息のみの支払いで借入れが可能な制度。
※マンション敷地売却を経て実施されるマンションの建替えも対象となる。

①

区分所有者の長期譲渡所得の軽減税率【マン建法税制特例】「優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」（租税特別措置法第31条の２）は、平成28年12月31日までの間の土地等の譲渡が、「優良住宅地等のための譲渡」に該当する場合、軽減税率が適用される。

②

一定の区分所有者の譲渡所得の1,500万円特別控除【マン建法税制特例】

一定の要件を具備する事業等で土地等が住宅の建設または宅地の造成を目的とする事業用地として買い取られる場合には、その譲渡益から1,500万円の控除を受けることができる。

所
得
税
・
法
人
税
・
住
民
税
・
事
業
税

移転等の支出に充てる借家人補償金の総収入金額の不算 収用事業ややむを得ない事由の発生に伴い資産の移転等の費用に充てるための金額の交付を受け、目的に従ってその費用に充てた場合にその金額を各種所得の金額の計算上、総収入金額に算
③ 入措置
入しない。
【マン建法税制特例】㋐

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除【既存の住宅税制特例】

居住用財産の譲渡による住み替え等を通じての住宅改善を支援するための優遇措置であり、居住用財産の譲渡益から3,000万円を特別控除した額が課税譲渡所得とされる。

㋑

特定の居住用財産の買換え特例【既存の住宅税制特例】

一定の要件に該当する居住用財産を譲渡し、所定の期間内に代わりの居住用財産を買換資産として取得し、所定の期間内に自己の居住の用に供した場合には、譲渡資産の譲渡価額のうち買換資産の取得価額に相当する部分は、譲渡がなかったものとされる特例。

㋒

事業用資産・特定の資産の買換え特例【既存の住宅税制特例】（個人）
国内にある土地等・建物又は構築物で、譲渡年１月１日現在の所有期間が10年超の事業用（賃貸用を含む）資産を譲渡し、所定の期間内に、国内にある土地等・建物・構築物又は機械装置を買換資産として取得し、所定の期間内にその買換資産を事業の用に供した場合には、譲渡資産のう
ち一定の部分は、譲渡がなかったものとされる特例。
（法人）
国内にある土地等、建物又は構築物で、法人が取得をした日からの所有期間が10年超の特定の資産（棚卸資産を除く。）を譲渡し、その譲渡をした事業年度において国内にある土地等、建物、構築物若しくは機械及び装置又は一定の鉄道事業用車両運搬具を買換資産として取得し、所定の期間内にその買換資産を事業の用に供した場合には、その買換資産について、圧縮限度額の範囲
内でその帳簿価額を損金経理により減額し、又はその圧縮限度額以下の金額を積立金として積み立てる方法により経理したときに限り、その減額し、又は経理した金額を損金算入するという特例。

㋓

長期譲渡所得の軽課税率の特例（所有期間10年超）【既存の住宅税制特例】

居住用家屋とその敷地の所有期間が、譲渡した年の１月１日において、いずれも10年を超えているものについては、軽課税率の特例を受けることができる。

④

分配金取得手続開始の登記の非課税措置（登録免許税）
マンション敷地売却組合が行う分配金取得手続開始の登記の非課税【マン建法税制特例】

税
制
特
例
登
録
免
許
税
・
不
動
産
取
得
税

組合が売渡し請求により取得する区分所有権、敷地利用
マンション建替法第124条の売渡し請求により、マンション敷地売却組合が取得する区分所有権⑤ 権の登記の非課税措置（登録免許税）
又は敷地利用権の取得の登記の非課税【マン建法税制特例】

権利消滅期日後の建物及び土地に関する登記の非課税措
Ⅱ⑥ 置（登録免許税）
組【マン建法税制特例】
合組合が取得する不動産の非課税措置（不動産取得税）に⑦【マン建法税制特例】
係
る 民法
組合の非収益事業に係る非課税措置（法人税、法人住民
税 税人制 事 ・ 税 ⑧ 税、事業税、事業所税）【マン建法税制特例】
特 業事・
例 所業法
税
税 人 ⑨ 組合の法人税率の特例（法人税、法人住民税、事業税）【マン建法税制特例】
・住消方費
資産の譲渡等の時期、仕入税額控除、申告期限の特例
消税 ⑩ （消費税、地方消費税）
費・【マン建法税制特例】
税
地

権利消滅期日後の建物及び土地に関する権利について必要な登記の非課税
マンション敷地売却事業において組合が要除却認定マンション及びその敷地を取得した場合には、当該不動産の取得に対しては、不動産取得税が非課税※本特例はマンション建替事業との並びで措置されているが、マンション敷地売却組合の収益は売却マンションの譲渡収入であり、費用は区分所有者への分配金・補償金等となり、収支計画上は収益と費用がバランスし、誤差による剰余金や不足金も清算・徴収等で調整されるものと考えられることから、組合は損益計上することなく解散することが想定される。
マンション敷地売却組合の各事業年度の所得の金額のうち年800万円以下の金額に係る法人税率は、本則19％のところ15％に軽減されており、法人住民税均等割の税率も軽減されている
１）組合の資産の譲渡等の時期の特例
２）組合の仕入税額控除についての特例
３）組合の申告期限についての特例

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都による支援制度
支援制度名称
助
成
制
度

仮
住
ま
い
等
の
支
援

普
及
啓
発

概要

①

各区市では、防災性の向上や良質な住宅供給等を進めるため、２人以上の敷地の共同化により共同住宅を建設又は老朽マンションを建て替えに対し、助成を行っている。
マンション建替えに伴う助成制度（都市居住再生促進） 都は、そのような区市を支援するため、都市居住再生促進事業でその建設費の一部を補助している。

②

防音工事助成（東京都建設局）「幹線道路の沿道の整備に関する法律」に基づき沿道整備道路として指定された道路の沿道で、防音構造に関する条例が特別区により定められた区域内においては、条件を満たす住宅の防音工事（改良するとき又は建て替えるとき）を行う場合、その工事費の一部について東京都から助成金を受けることが可能。

①

マンション建替えに伴う都営住宅の提供「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」に よるマンション建替え事業を行うにあたって、実際に居住していて、建替え後のマンションに戻る区分所有者や賃借人の方が、本人や建替組合等の努力によって も事業中の仮移転先を確保できない場合に、仮住居として都営住宅を提供。

②「東京都マンションポータルサイト」において、東京都、独立行政法人都市再生機構（ＵＲ都市
仮住まい等が可能な公的住宅の情報提供（住宅の概要や 機構）、東京都住宅供給公社（ＪＫＫ東京） が供給又は関連する、仮住まい等が可能な住宅の情報（住宅の概要や入居資格など）を紹介。
入居資格など）【URL】
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/mansion-tokyo/tatekae/33koutekijuutaku.html③

空室情報提供体制「かり☆すまいる」

独立行政法人都市再生機構（ＵＲ都市機構）及び東京都住宅供給公社（ＪＫＫ東京）と連携して、多様な公的住宅や、高齢者向け住宅に関する空室情報をとりまとめ、管理組合（マンション
建替法に基づいて建替えを行うものに限る）に提供。

マンション再生セミナー

毎年10月の住生活月間に合わせて都と区市等が連携して取り組んでいる分譲マンション維持管理
促進キャンペーンの一環として、マンションの建替えや改修等に向けた管理組合等の機運醸成を図るため、マンション管理士会等と連携して専門家による講演、無料相談等を実施し、普及啓発等を図っております。

①

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