2023 年 12 月 19 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名

執行

役

員

福田 直樹
（コード番号：8963）

資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名

代表取締役社長

福田 直樹

問合せ先

企粉生

画部

長潤（ＴＥＬ 03-5411-2731）

2023 年 12 月期（第 41 期）及び 2024 年６月期（第 42 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2024 年 12 月期（第 43 期）の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）は、2023 年８月 24 日付「2023 年６月期決算短信（REIT）」において公表しました 2023 年 12 月期（第 41 期：2023 年７月１日～2023 年 12 月 31 日）
及び 2024 年６月期（第 42 期：2024 年１月１日～2024 年６月 30 日）の運用状況及び分配金の予想の修正並
びに 2024 年 12 月期（第 43 期：2024 年７月１日～2024 年 12 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想について、下記のとおりお知らせいたします。
記
１. 2023 年 12 月期（2023 年７月１日～2023 年 12 月 31 日）及び 2024 年６月期（2024 年１月１日～2024 年６月30 日）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2024 年 12 月期（2024 年７月１日～2024 年 12 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想【2023 年 12 月期】
営業収益
前回発表予想（Ａ）（2023 年８月24 日付）
今回修正予想（Ｂ）
増減額（Ｂ）－（Ａ）
増減率（（Ｂ）-（Ａ））/
（Ａ）

営業利益

経常利益

当期純利益

分配金総額

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

17,786

11,255

9,586

9,586

9,708

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

18,64012,374

10,715

10,714

10,732

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

854

1,119

1,128

1,128

1,024％％％％％

4.8

9.9

11.8

11.8

10.5

1１口当たり
当期純利益（注１）

前回発表予想（Ａ）（2023 年８月24 日付）
今回修正予想（Ｂ）

過分配金は含まない）（注１）

１口当たり
利益超過
分配金

１口当たり
分配金
（利益超過分配金を含む）（注１）

（注１）

円

円

円

円

1,422

1,441-

1,441円

円

円

円

1,590

1,593-

1,593円

円

円

円

168

152-

152％

％％％

11.8

10.5-10.5

増減額（Ｂ）－（Ａ）
増減率（（Ｂ）-（Ａ））/（Ａ）

１口当たり分配金（利益超（注１）期末発行済投資口の総口数： 6,737,121 口【2024 年６月期】
営業収益
前回発表予想（Ａ）（2023 年８月24 日付）
今回修正予想（Ｂ）
増減額（Ｂ）－（Ａ）
増減率（（Ｂ）-（Ａ））/
（Ａ）

営業利益

増減額（Ｂ）－（Ａ）
増減率（（Ｂ）-（Ａ））/
（Ａ）

分配金総額

百万円

百万円

百万円

百万円

18,00011,348

9,855

9,854

9,876

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

20,19913,717

11,887

11,886

11,904

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

2,199

2,368

2,031

2,031

2,027％％％％％

12.2

20.9

20.6

20.6

20.5

（注１）

今回修正予想（Ｂ）

当期純利益

百万円

１口当たり
当期純利益
前回発表予想（Ａ）（2023 年８月24 日付）

経常利益

１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）（注１）

１口当たり
利益超過
分配金

１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）（注１）

（注１）

円

円

円

円

1,462

1,466

-

1,466円

円

円

円

1,764

1,767

-

1,767円

円

円

円

302

301-

301％

％

％

％

20.7

20.5

-

20.5

（注１）期末発行済投資口の総口数： 6,737,121 口

2

【2024 年 12 月期】
営業収益2024 年 12 月期予想

営業利益

当期純利益

分配金総額

百万円

百万円

百万円

百万円

百万円

20,255

13,509

11,699

11,698

11,715

１口当たり
当期純利益（注１）2024 年 12 月期予想

経常利益

１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）（注１）

１口当たり利益超過
分配金

１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）（注１）

（注１）

円

円

円

円

1,736

1,739-

1,739（注１）期末発行済投資口の総口数： 6,737,121 口（ご参考）
2023 年 12 月期、2024 年６月期及び 2024 年 12 月期の運用状況及び分配金の予想に関する前提条件は、別紙１に記載のとおりです。
２. 修正及び公表の理由
2023 年 12 月期の運用状況の予想については、2023 年 12 月半ばまでの各物件の運営状況が概ね判明した
結果、１口当たり分配金が 2023 年８月 24 日付「2023 年６月期 決算短信（REIT）」において公表しました前回公表値を５％以上（10.5％）上回る見通しとなったことから、予想の修正を行うものです。
また、2024 年６月期及び 2024 年 12 月期の運用状況及び分配金の予想については、現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づき、足元の運営状況を反映し検討を重ねた結果、それぞれ修正及び新規公表することといたしました。
３. ポートフォリオの概況
ポートフォリオの主なセグメントの概況及び見通しについては、以下のとおりです。
（１）国内ホテル
国内のホテルはコロナ禍からの回復を続けています。国内需要は堅調に推移しており、近時における日本人の延べ宿泊者数はコロナ禍前の 2019 年と概ね同じ水準で推移しています。国内の観光促進策である「全国旅行支援」が徐々に終了する中でも、その反動による需要の減退などは見られません。
インバウンド需要も好調で、足元の円安傾向も追い風となり、中国人旅行客の回復が未だ本格化していない中であっても、外国人の延べ宿泊者数は 2019 年を上回る状況が続いています。
このような環境の中、本投資法人の保有する国内ホテルは、客室稼働率は 2019 年の水準をやや下回るものの、ＡＤＲ及び RevPAR は 2019 年の水準を上回る状況が続いています。また、人件費をはじめとするコストの上昇はホテルセクターにおいても見られますが、本投資法人の国内ホテルにおいては、総じてレベニューマネジメントによる客室収入の増加がコストの上昇を上回る傾向が見られ、ＧＯＰが 2019年同期の水準を上回るなど、インフレへの耐性の強さが見られます。
2024 年の業績予想については、「全国旅行支援」の終了に伴う国内需要の僅少な反動減を保守的に織り込んでいますが、現在のトレンドは大きくは変わらないものと見込んでいます。
国内ホテルポートフォリオの指標は以下のとおりです。

3

（参考）
ホテルポートフォリオ指標（国内 75 ホテル）（注１）
2023 年

2024 年

６月期
（実績）

12 月期
（予想）

年間合計
（予想）

６月期
（予想）

12 月期
（予想）

年間合計
（予想）

客室稼働率（注２）

80.7%

83.0%

81.9%

85.0%

87.8%

86.4%

ＡＤＲ（円）（注３）

10,86812,546

11,726

11,423

12,692

12,071

RevPAR（円）
（注４）

8,772

10,411

9,598

9,705

11,143

10,428ＧＯＰ（百万円）（注５）

10,368

13,792

24,161

12,03914,39926,439ＮＯＩ（百万円）
（注６）

9,302

12,54021,843

11,372

12,98424,356

ホテルポートフォリオ指標（国内 81 ホテル）（注７）
2023 年

2024 年

６月期
（実績）

12 月期
（予想）

年間合計
（予想）

６月期
（予想）

12 月期
（予想）

年間合計
（予想）

客室稼働率（注２）

80.5%

82.8%

81.7%

84.6%

87.6%

86.1%

ＡＤＲ（円）（注３）

11,545

13,577

12,584

12,054

13,81012,953

RevPAR（円）
（注４）

9,295

11,241

10,276

10,193

12,102

11,153

ＧＯＰ（百万円）（注５）

11,65916,036

27,696

13,413

16,84630,260ＮＯＩ（百万円）（注６）

10,48914,711

25,201

12,65815,40828,066（注１）本投資法人が 2023 年 12 月期の期初時点で保有していた国内ホテル 84 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
）から固定賃料等の９物件を除いた 75 物件のデータに基づき記載しています。固定賃料等の９物件は、「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」、「D33 コンフォートホテル富山駅前」、「D36 スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「D39 コンフォートホテル黒崎」、「D40 コンフォートホテル前橋」、「D41 コンフォートホテル燕三条」、「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急 REI ホテル」です。なお、「D48 高松 東急 REI ホテル」については 2023 年
４月 25 日より主要テナントである株式会社東急ホテルズとの契約を「固定賃料プラス変動賃料型」に変更しています
が、開示データの連続性等に鑑み、同ホテルについては当面の間、これまでどおり固定賃料ホテルの扱いとし、引き続き除外する方針です。以下同じです。
（注２）「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。

4客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）以下同じです。
（注３）「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。以下同じです。
（注４）「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。以下同じです。
（注５）「ＧＯＰ」とは、売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）をいい、テナントのホテル売上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料（ある場合）を控除した額であり、本投資法人が賃料として収受する賃貸事業収入の基礎となるものです。また、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出しています。
以下同じです。
（注６）「ＮＯＩ」は、次の計算式により算出しています。
ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋優先出資証券の受取配当金＋本海外ホテルにかかる運営委託収益－運営委託費用
以下同じです。
（注７）（注１）に記載の国内ホテル 75 物件に、本投資法人が 2023 年８月に取得した国内ホテル６物件を合わせた 81 物件のデータに基づき記載しています。以下同じです。
（注８）客室稼働率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ及び RevPAR は単位未満を四捨五入、ＧＯＰは単位未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
（注９）2023 年 11 月以降の数値は本日時点における予想値であり、実績値は上記の予想値から乖離する可能性があります。

（２）海外ホテル
ケイマン諸島の海外ホテルについても、需要は回復基調にあります。長期間にわたって旅行が制限されてきた反動等から、旅行客は宿泊料金が高くても宿泊する傾向にあり、客室稼働率は 2019 年の水準を下回るもの、ＡＤＲ及び RevPAR については 2023 年１月以降、2023 年 10 月まで毎月 2019 年の同時期の水準を上回って推移しています。ケイマン諸島においても人件費等の上昇が見られますが、売上の増加が上回ることにより、2023 年１月～10 月の累計のＧＯＰ（米ドルベース）は 2019 年同期を上回りました。
ケイマンホテル２物件の指標は以下のとおりです。

5

（参考）
ホテルポートフォリオ指標（ケイマンホテル２物件ベース）
2023 年

2024 年

６月期
（実績）

12 月期
（予想）

年間合計
（予想）

６月期
（予想）

12 月期
（予想）

年間合計
（予想）

客室稼働率77.3%

64.3%

70.7%

81.0%

60.7%

70.8%

ＡＤＲ（米ドル）

537420483

562

436508

RevPAR（米ドル）415270

342

455

265

359

ＧＯＰ（米ドル）

29,182,631

14,564,977

43,747,608

32,323,800

14,506,504

46,830,304

ＮＯＩ（米ドル）

27,648,333

12,608,620

40,256,953

30,311,973

12,231,798

42,543,771（注 10）2023 年 11 月以降の数値は本日時点における予想値であり、実績値は上記の予想値から乖離する可能性があります。
（注 11）「2023 年 1 月～2023 年 11 月の KPI 回復状況：ケイマン 2 ホテル」のグラフにおける ADR と RevPAR は、米ドルベースでの比較です。

（３）住居住居セクターは、2020 年のコロナ禍発生直後に一時的な稼働率の低下が見られたものの、近時における再度の都心部への人口流入傾向等により安定的に推移しており、賃料単価も増加傾向にあります。今後も安定した収益が期待されます。
（参考）
住居ポートフォリオ指標（住居 41 物件ベース）（注 12）2023 年
６月期（実績）
稼働率（注 13）
平均賃料坪単価（円）（注 14）ＮＯＩ（百万円）（注 15）

12 月期（予想）

2024 年
年間合計
（予想）

６月期
（実績）

12 月期
（予想）

年間合計
（予想）

96.5%

96.1%

96.3%

96.8%

96.8%

96.8%

9,190

9,229

9,209

9,273

9,296

9,284

1,126

1,121

2,247

1,127

1,1242,251（注 12）本日時点において保有する住居 41 物件のデータに基づき算出しています。なお、2023 年 11 月以降の数値は本日時点における予想値であり、実績値は上記の予想値から乖離する可能性があります。
（注 13）「稼働率」は、対象期間における対象物件の各月末日時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出しています。以下同じです。
（注 14）「平均賃料坪単価」は、対象期間における対象物件の各月の月額賃料の合計を各月末日時点の賃貸面積合計で除して算出しており、対象期間を通じて賃貸面積により加重平均して算出しています。以下同じです。
（注 15）単位未満を切り捨てて記載しています。また、一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除きます。以下同じです。

４．業績サマリーコロナ禍の影響は概ね消滅した状況にあり、本日現在、本投資法人の保有する国内ホテルにおいて、固定賃料の減額等は行われていません。本投資法人の主要テナントである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント（以下「ＭＨＭ」といいます。
）及びその関連会社（以下、ＭＨＭと併せて「ＭＨＭグループ」といいます。
）からの 2023 年 12 月期の賃料収入（79 物件の合計）は、固定賃料 6,956 百万円（48.9％）、変動賃料 7,263 百万円（51.1％）と、変動賃料の割合が固定賃料の割合を上回る見込みです。

6

また、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを裏付不動産とする優先出資証券に係る受取配当金については、優先出資証券の発行者であり、裏付不動産を保有するキングダム特定目的会社（以下「ＴＭＫ」といいます。）が、新型コロナウイルスの感染拡大に起因する裏付不動産の収益低下により長期間にわたって累積損失を有し、配当を停止しているため、2023 年 12 月期における受取配当金は発生しません。裏付不動産の業績回復が一定期間継続し、ＴＭＫの累積損失が直近において解消したことを受け、本投資法人の 2024 年６月期から受取配当金が発生する予定ですが、当該配当金はＴＭＫの 2023年４月～2024 年３月までの 12 か月間を計算期間とする決算（注 16）の配当であり、かつ一過性の特殊要因を含むため 1,231 百万円とコロナ禍前の実績値を大幅に上回る水準になると見込んでいます。一方、翌 2024 年 12 月期の受取配当金は、ＴＭＫの 2024 年４月～2024 年９月までの６ヶ月間を計算期間とする決算の配当のため、679 百万円と見込んでいます（注 17）。
（注 16）ＴＭＫは、新型コロナウイルスの感染拡大に起因する裏付不動産の収益低下により累積損失を有しており、決算を実施しても配当を支払えない状況にあったことから、決算にかかる費用を抑制するため、定款を変更し、会計期間を一時的に６か月から 12 か月に延長しています。今般、ＴＭＫの累積損失が解消され、配当を再開できる見通しが立ったため、2024 年９月期は本来の６か月決算に戻す予定です。
（注 17）コロナ禍前の実績値に相当する、2019 年 12 月期の受取配当金は 673 百万円（ＴＭＫの計算期間：2019 年４月～2019年９月）、2020 年６月期の受取配当金は 634 百万円（ＴＭＫの計算期間：2019 年 10 月～2020 年３月）でした。

海外ホテルは順調に回復しています。なお、海外ホテルのうち、サンシャイン・スイーツ・リゾート
については 2024 年秋頃からリノベーションを実施予定であり、2024 年 12 月期において工事期間中の部分的な売り止めによる収益の低下を見込んでいます。
住居、商業施設については特筆すべき事項はありません。
これらの結果、2023 年 12 月期の１口当たり分配金は 1,593 円（予想）となり、2023 年６月期実績（1,464 円）と併せた 2023 年通年での１口当たり分配金は 3,057 円となることを見込んでいます。
また、2024 年の 1 口当たり分配金は、2024 年６月期 1,767 円（予想）、2024 年 12 月期 1,739 円（同）、2024 年通年では 3,506 円（同）となり、コロナ禍前の 2019 年通年の実績（3,381 円）を超えることを見込んでいます。
以上＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/7

（別紙１）＜2023年12月期、2024年６月期及び2024年12月期の運用状況及び分配金の予想の前提条件＞
項目

前提条件計算期間2023年12月期：2023年７月１日～2023年12月31日（184日）
2024年６月期：2024年１月１日～2024年６月30日（182日）
2024年12月期：2024年７月１日～2024年12月31日（184日）

運用資産

2024年12月期末保有資産：133物件及び特定目的会社の優先出資証券１銘柄
本日現在の保有資産（133物件、特定目的会社の優先出資証券１銘柄）につき、2024年12月期末まで運用資産に異動がないことを前提としています。

発行済投資口の総口数

2024年12月期末発行済投資口の総口数：6,737,121口
本日現在の発行済投資口の総口数6,737,121口につき、2024年12月期末まで異動がないことを前提としています。
2023年12月期末有利子負債残高：269,100百万円（借入金：254,200百万円、投資法人債14,900百万円）
2024年６月期末有利子負債残高：266,014百万円（借入金：251,114百万円、投資法人債14,900百万円）
2024年12月期末有利子負債残高：266,014百万円（借入金：251,114百万円、投資法人債14,900百万円）

有利子負債

本日現在の有利子負債残高269,100百万円のうち、2024年８月１日に返済期限を迎える
消費税還付対応借入金3,086百万円については、2024年６月期中に返済することを前提としています。
その他、2024年６月期中及び2024年12月期中に返済期限を迎える借入金及び償還期限を迎える投資法人債については、2024年６月期中及び2024年12月期中に同額での借換えを行うことを前提としています。
なお、上記以外には2024年12月期末まで新規借入れ及び期限前弁済は行わないことを前提としています。

8項目

前提条件
営業収益については、以下のとおり想定しています。
国内におけるホテル需要については、2024年６月期及び2024年12月期において、政府等による旅行支援施策の終了による若干の反動減を保守的に見込んでいます。
インバウンド需要に関しては、2024年春に中国人観光客数が2019年並みに回復することを想定しています。
上記の需要予想に加え、各ホテルの近隣におけるイベント等の有無、競合ホテル等の動向、物価動向等の諸要素を加味し、2024年６月期以降におけるホテル賃料及び運営委託による不動産運用収入を予想しています。なお、2023年12月～2024年１月については、足元の予約状況も考慮して予想を行っています。

営業収益

2023年12月期

2024年６月期

2024年12月期

・賃貸事業収入
16,518百万円（うちホテル賃料）(14,770百万円)（うちホテル固定賃料） (7,469百万円)（うちホテル変動賃料） (7,301百万円)
・運営委託収益
2,121百万円（下段は米ドル建て）
14,564千米ドル
・受取配当金
営業収益合計18,640百万円

14,603百万円(12,836百万円)(5,853百万円)(6,982百万円)
4,363百万円
32,325千米ドル
1,231百万円
20,199百万円

17,617百万円(15,865百万円)(7,623百万円)(8,241百万円)
1,958百万円
14,506千米ドル
679百万円
20,255百万円

優先出資証券に係る受取配当金については、保有銘柄のキャッシュ・フローの裏付けとなる裏付不動産の稼働状況予想及び特定目的会社で発生する費用の想定値を反映して予想値を算出しています
本投資法人は、ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ及びサンシャイン・スイーツ・リゾートの海外資産２物件（以下「海外ホテル」といいます。
）を源泉とする収益を、海外ホテルからの運営委託による不動産運用収入として受け取っています。かかる運営委託収益、海外ホテルの稼働状況予想及び運営委託会社で発生する費用の想定値を反映して予想値を算出しています。また、2023年12月
期の運営委託収益については各月の月中平均為替レートを用いて円貨に換算し、足元の2023年12月については１米ドル＝145円、2024年１月から12月については保守的に１米ドル＝135円を前提として円貨に換算しております。このうちの一部については、為替予約によるヘッジを行っています。詳細については2023年１月25日付及び同年３月10日付の各「為替予約契約の締結に関するお知らせ」をご参照ください。なお、海外ホテルのうち、サンシャイン・スイーツ・リゾートについては、2024年秋頃からリノベーション工事を実施するため、2024年12月期の一部期間において客室の売り止めが発生する想定です。ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆ス
パについては増改築の検討を実施していますが、具体的な内容は決定されておらず、今回の2024年12月期までの運用状況の予想においては、増改築にかかる影響は見込んでいません。
2023年12月期、2024年６月期及び2024年12月期のいずれについても、本日現在の予想値に基づき算出しています。また、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。

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項目

前提条件
営業費用のうち賃貸事業費用及び運営委託費用（以下「賃貸事業費用等」といいます。
）
については、以下のとおり想定しています。
なお、2023年11月20日付「規約変更及び役員選任に関するお知らせ」において公表のとおり、本投資法人は2023年12月21日開催予定の第21回投資主総会において、2024年１月より適用予定の資産運用報酬の変更を含む規約一部変更案を上程することを予定しています。このため、2024年６月期及び2024年12月期の資産運用報酬については、当該変更案が第21回投資主総会において承認可決されることを前提としています。
2023年12月期

2024年６月期

2024年12月期

427百万円(20百万円)

458百万円(22百万円)

468百万円(25百万円)

751百万円
278百万円

649百万円
266百万円

841百万円
297百万円・その他費用

4,207百万円
102百万円

4,316百万円
123百万円

4,373百万円
100百万円

賃貸事業費用等合計

5,767百万円

5,814百万円

6,080百万円

・維持管理費

営業費用（うち修繕費）
・公租公課（注）・保険料・減価償却費（注）取得した物件の固定資産税及び都市計画税等については、前所有者との間で期間按分による計算を行い取得時に精算することとしており、当該精算金相当分が取得原価に算入されるため取得年の12月期までは費用計上されず、取得翌年の６月期から費用計上されます。

営業費用のうち賃貸事業費用等以外については、以下のとおり想定しています。
2023年12月期
2024年６月期
2024年12月期
・賃貸事業費用等以外

497百万円

667百万円

664百万円（うち資産運用報酬）(300百万円)(450百万円)(450百万円)

2023年12月期

2024年６月期

2024年12月期

17,079百万円

18,701百万円

18,547百万円

ＮＯＩについては、以下のとおり想定しています。
・ＮＯＩ（うち国内ホテルＮＯＩ） (14,044百万円) (13,404百万円) (15,694百万円)
ＮＯＩ（うち海外ホテルＮＯＩ）(1,835百万円)(4,092百万円)(1,651百万円)（うち住居ＮＯＩ）(1,122百万円)(1,127百万円)(1,124百万円)「ＮＯＩ」は、次の計算式により算出しています。
ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋優先出資証券の受取配当金＋海外ホテルにかかる運営委託収益－運営委託費用
営業外費用については、以下のとおり想定しています。
なお、本投資法人は借入期間の長期化に取り組むとともに、足元の金融環境に鑑みて有利子負債全体の50％を目安として金利を固定化する前提であり、以下の営業外費用にはそれらに伴う金融費用の増加を織り込んでいます。上記の金利固定化により平均借入利率は0.2％程度上昇する見込みです。

営業外費用

・支払利息
・融資関連費用・投資法人債利息
・投資法人債発行費償却・その他費用（公募増資にかかる新投資口発行費用）
・為替差損
営業外費用合計

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2023年12月期
605百万円
631百万円
65百万円
11百万円

2024年６月期
1,053百万円
564百万円
103百万円
14百万円

2024年12月期
1,066百万円
575百万円
114百万円
15百万円

153百万円--

193百万円
1,659百万円

93百万円
1,830百万円

39百万円
1,810百万円

項目

１口当たり分配金

前提条件
１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
2023年12月期の分配金については、2023年12月期の当期純利益（10,714百万円）より支払うことを前提としています。これに加えて利益剰余金（内部留保）のうち17百万円を加えた分配金総額10,732百万円（１口当たり分配金1,593円）を利益配当として分配する予定です。
2024年６月期の分配金については、2024年６月期の当期純利益（11,886百万円）より支払うことを前提としています。これに加えて利益剰余金（内部留保）のうち17百万円を加えた分配金総額11,904百万円（１口当たり分配金1,767円）を利益配当として分配する予定です。
2024年12月期の分配金については、2024年12月期の当期純利益（11,698百万円）より支払うことを前提としています。これに加えて利益剰余金（内部留保）のうち17百万円を加えた分配金総額11,715百万円（１口当たり分配金1,739円）を利益配当として分配する予定です。
2023年12月期、2024年６月期及び2024年12月期における評価・換算差額等については、金利スワップの繰延ヘッジ利益を2023年６月期と同額の４百万円と見込んでおり、金利スワップの時価の変動が１口当たり分配金（１口当たり当期純利益）に影響しない前提で算出しています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
本投資法人は、分配金の額を決定するに際し、中期的な分配金の安定性を維持することを重要な要素と考えており、資産の取得や資金調達等に関連して、投資口の希薄化又は多額の費用を計上することにより、１口当たり分配金が一時的に減少することが見込まれる場合に、当該資産の取得や資金調達等の効果が通期で寄与したものと仮定した場合の１口当たり分配金額を基準として分配金を平準化するために利益超過分配又は内部留保を取り崩して行う利益分配（利益超過分配と併せて以下「利益超過分配等」といいます。
）を実施する方針を採用することとしています。
また、定期借地権償却、その他資産除去債務の償却等税務上と会計上の処理の差異は、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、そのような場合には、当該課税の軽減を目的として、利益超過分配等の実施を検討する方針です。

１口当たり
利益超過分配金

2023年12月期は、公募増資及び借入れの実施に伴う一時費用を計上すること並びに資産の取得による収益が2023年12月期の期初の一時期において寄与しないことにより、１口当たり当期純利益が一時的に減少するものと見込んでいたため、分配金を平準化する観点から利益剰余金（内部留保）の取り崩し（１口当たり19円）を実施する予定であったところ、営業収益が想定を上回り、１口当たり純利益に一時的な減少は見られず、前回発表の１口当たり分配金の予想値を上回る見込みのため、分配金を平準化する観点からの利益剰余金（内部留保）の取り崩しは実施せず、「税務上と会計上の処理の差異から生じる差額の利益超過分配等」（１口当たり３円）のみを行う予定です。
2024年６月期は、利益剰余金（内部留保）の取り崩しにより、「税務上と会計上の処理の差異から生じる差額の利益超過分配等」（１口当たり３円）を行う予定です。
2024年12月期は、利益剰余金（内部留保）の取り崩しにより、「税務上と会計上の処理の差異から生じる差額の利益超過分配等」（１口当たり３円）を行う予定です。
・１口当たり利益超過分配金

2023年12月期-

2024年６月期-

2024年12月期-

法令、税制、会計基準等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
また、一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

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