大阪

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建協会

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研修会

普通のまちの、普通の物件を地域の資源にテナントの商売が長く続くために入居後も支え続ける

観光資源がないまち、普通の長屋
でも地域の活性化はできる

株式会社西村興産

地方都市でこの先続けていてもあまり未来がないと感じました。そこで町を走り回っていたら、入居者募集の古い長屋の空き家が結構あることに気─藤井寺という郊外都市で空き家の活用に取りづきました。これを対象にすれば同じ不動産業で組んでおられます。

も新しい動きができると思い、５年くらい前から藤井寺は大阪府下では面積は一番小さく、東西長屋の改修と活用の事業を始めました。

南北のどこへも自転車なら 15 分で端まで行ってただ、このあたりは、古民家のように建物自体しまうくらいの広さです。人口は約６万人で、藤に風情や趣があり維持するだけで価値が生まれる

井寺駅の乗降客数は約３万人くらいと、近鉄南大ような建物はあまりなく、あるのはいわゆる昔か阪線のなかでは最多ですが、市には特に大きな産らの連棟式長屋です。多くはオーナーが代替わり業があるわけではなく、大阪のベッドタウンとしの際に売却して建売分譲になったり、ハウスメーて住んでいる人を対象にした普通の小さな店がぽカーのアパートになっていきます。メーカーなどつぽつと商いをしているまちです。に仲介すれば手数料はもらえますが、１回だけの会社は創業40 年をむかえ、私は２代目です。

仕事で終わってしまいます。そこで、長屋を自分父の代から仲介業とミニデベロッパーの仕事をのステージにできたら継続的に関わっていくことやっていて、今の業態に切り替えたのはリーマンができるだろうし、自分らしい仕事になるだろうショックの後です。ミニ開発の建売分譲の仕事はと思いました。要は生き残るためのコンテンツを楽に商売できますが、金融機関から多く資金を借探していたときに、手つかずに残っていたのが長りられるわけでもなく、徐々に儲けも少なくなり、屋市場だったということです。これからは長屋でオンリーワンのものをつくるといった提案型の不動産活用をやっていこうと思い、新たなチャレンジを始めました。

西村剛 氏
1962年８月生まれ。立命館大学産業社会学部卒業後大手ハウスメーカーにて４年間店舗開発の営業に従事。バブル絶頂期に退職後家業に入る。不動産売買・仲介業に従事。法人になり、代表取締役就任を経てリーマンショック前後に業態変更。以降、リノベーション手法を取り入れた提案型不動産活性事業を主業務とする。最近は、エリア活性も視野にまちづくりにも取り組む。

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第２章

地域を魅力的にする試み

─具体的な事業内容について教えてください。てはどうかと提案をし、１年くらい通いつめて名刺には“不動産活性事業”と入れています。

やっと了解をいただき、2011 年に最初のリノ遊休不動産があれば使わせてもらうことを基本に、ベーションを手がけることができました。

長屋を店舗にしたり、平屋をオフィスにしたり、まず着手したのが平屋棟のアトリエです。そのエレベーターもない鉄骨の古い賃貸マンションの頃、地元で「手づくり市」というクラフトワーク空き室をリノベーションして入居者をつけたりしのイベントがあり、その主催者とつながることがています。

できたので、作家のアトリエとして紹介したら気普通の不動産会社は空室の募集看板を上げるだに入ってくれて、ほぼセルフ DIY に近い形で入居

けで何の提案もせず、看板を見てきた人が気にしてもらいました。賃料は住居として貸していた入ったら貸すだけ。改装も昔から出入りのある大ままにしました。改修については、アトリエのた工さんに「いつも通りにきれいにしておいて」でめ風呂は使わないのでさわらず、キッチンも最低すませています。そこで、「先に住みたい人を見限のものにし、トイレを綺麗にしただけ。内装もつけ、私のほうでお客さんと打ち合わせしながら畳をフロリーングに変え、壁を塗り直しただけで内装を決めるのでそれまで触らないでいてほしす。

い」という営業を飛び込みでオーナーにかけていオーナーからはコストをあまりかけずに客付けきました。しかし、当時は借主が自分で好きなよできたことで信頼を得て、次のリノベーションにうに内装を変えて住めるということはあまり知らつながりました。ここは床をめくり土間にし、天れておらず、借主を見つけることができず、結果井を抜いて吹き抜けにするなどコストがかかった的にそのやり方はうまくいきませんでした。

ので家賃は居住用の約1 . 5 倍になりました。それ以降順次空いている所から改装し、丸４年できれ● 事例１：『里庭の箱』
土師ノ里駅徒歩１分のところに長屋が３棟あり、入居しているのは４室だけで他は放置されていた状態でしたので、私から営業をかけてオーナーを口説きました。そのオーナーに、居住用として再生しようとすると水回り等の改修工事費が相当か
かる、駅に近いのだから居住用から店舗に変更し看板『里庭の箱』外観

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いな街並みになり、現在は９件のテナントが入り介してくれます。なお、この物件のテナントは全満室です。てがファーストチャレンジというのが特徴です。

この物件はワンオーナーの袋地で、道路付けの問題で建て替えができない事情がありました。基● 事例 2：東高野街道の平屋

本的には１棟ごとに直していくか、全て空くのを2012 年に道明寺で築60 年くらいの平屋の５待って全体を建替えるかの二者選択になりますが、棟の長屋を手がけました。この物件はオーナーが後者にすると空くのを待つ間の収益が見込めない代々受け継いできた平屋の借家で、入居者も高齢事と、将来ニーズの見込みや節税効果等について化していて、再募集の場合は相当手を入れなくてオーナーに説明し、空いているところからリノはならないという状態でした。オーナーは知り合ベーションすることになりました。最終的には共いの工務店の経営者で、売却したいと相談があり用部分の通路の舗装、入口の看板費用等、少なくました。その際、提出した選択肢は①古家付き土ない額を投資して頂きました。

地として業者に売却する。早く売れるが値段がた

ここの特長は坪いくらという家賃設定をしていたかれる。②古家付き土地として消費者に売却すないことです。もとの居住用の家賃をベースに、る。時間がかかるが値段は強気でいける。③古家オーナーの投資額に対して５年で償却する家賃設付き土地としてリフォーム条件付きで消費者に売定という考え方です。内装は、内部造作の解体、却する。消費者が対象なので時間がかかるが、土構造補強、設備の一次側をオーナーの負担で行な地を相場で売ったとしてもリフォームで儲けが見い、それ以外はテナント負担の工事です。テナン

込める。オーナーは、物件の売却と工務店の仕事

ト側の工事はテナントが決まってから実施しますの両方が得られる③を選択しました。ただ、そのがセルフDIYではありません。当社がオーナー段階で、こんな古い物件をはたして使う人がいるとの交渉、賃貸借契約、内装の設計デザイン、施のかという疑問と、古い建物をリフォームすると工、物件管理まで全て行います。また、当初手元後でクレームが入るので工務店としては手離れがに現金があまりないというテナントには、工事費悪いし、地元なので困るという懸念があったのも用分を家賃に上乗せし３年くらいで回収する設定事実です。それに対して私が取引のマネージメンをしています。テナントのニーズに合わせて家賃トに入るということでオーナーに納得してもらい、設定を変えながらオーナーの了解のもとに工事を土地とリフォーム条件付き建物の仲介を受けまし進めています。テナントはホームページ、SNS 等

た。売却の条件は、建物を壊すことも２階建にすで募集しますが、テナントが新たなテナントを紹ることも不可で、平屋のままで使うということ。

『東高野街道の平屋』の店舗

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パン屋さん

第２章

購入者は、当社とリフォーム内容の相談をし、売ハウスメーカーと主 で あ る 工 務 店 が 工 事 を す る。 土 地 代 金 と リ

バッティングしま

フォーム代金を合わせた売買契約で、現状ではなす。彼らは全て壊くリフォーム完成後渡しにしました。

してマンションや一方、このあたりは、道明寺と道明寺天満宮とアパートを建てる

いう歴史資源があり、この物件はそれらに挟まれという提案ですが、た東高野街道という旧道に面した土地でしたので、こちらはそのまま平屋のままリノベーションすれば街並みにも合う残そうという提案

しこのエリアの人を呼び込む場所になるという期です。銀行やハウ待がありました。

スメーカー、税理

地域を魅力的にする試み

前年に里庭をやっていて平屋のニーズを感じて士にとっては私はいたのでいけるという感覚と、お店をやりたいと疎ましい存在だという顧客のストックもありました。その後、３年思います。当社にの間に賃借人が退去したタイミングで順次販売。

は何のバックボー５件のうち、１件が貸店舗で食堂、２件の住居兼ンもありませんが、その不動産を活用するには何店舗がパン屋さんとプライベートジム、２件を住がベストなのかという本質のところで、企画力と宅として売却しました。当社の商売としては仲介構成力だけで勝負しています。

協議会のイベントの様子

手数料と建築のマネージメント料をいただきまし
たが、古い街並みが残せたことでこのような物件

─行政からも取り組みが注目されています。

がほしいという新たな顧客リストができたことと、ちょうど里庭の箱を手がけたころからです。こコーディネーターとして当社のＰＲができたといれからは、まちの活性化に取り組まないと中小零う波及効果がありました。現在入居後４年になり細企業や商店は生き残っていけないと思い、地元ますが、心配していたクレームも全くありません。にこだわって取り組んでいることを同年代の人や同級生に話をしています。行政からも商工振興や入居したテナントのビジネスを支える

観光の視点からこのような動きに興味をもってくれて、積極的に広報をしてくれるようになりました。私はお店と行政のパイプ役をしています。里─普通は簡単に早く手数料を稼ぐことを考えま庭の箱や東高野街道のお店は、放置されたただのすが、“てまひま”がかかっています。

古い建物から人の集まる個性的なお店にかわった

当社は他の物件でも売却依頼があった場合は単純な売買は行わず、何かセットすることで付加価値をつけ、オーナーに多くのお金が残るような工夫をしています。そうしないと他社には勝てません。賃貸の場合もオーナーに対して、投資は目安として5年以内に資金回収できるプランにすべきだ、新築物件のように20年、30年後を想定して計画するのは、先が見えにくい時代にはリスクが大きいと伝えています。しかしそうなると、大手地元情報誌に掲載された87ことで、まちにとっても大切な資源になっていま会を立ち上げました。藤井寺ではまちづくり系のす。行政にとっても、まちをPRする対象として、協議会が３つありますが、そのうちの『まなリン積極的に紹介してくれています。行政以外にも南ク協議会』の代表をしています。活動内容は、藤大阪の情報誌に掲載されるなど、お店は広報費や井寺市の公式キャラクター“まなりくん”をシン

宣伝費を使わずに PR する結果につながっていまボルにして、お店や神社仏閣という地域資源やます。

ちで頑張っている人達をリンクして新しい価値や楽しみ方を創造していこうというものです。

─テナントのビジネスが継続するよう、お店の集客のお手伝いをされているのですね。
なんとか残した建物がまちの資源として残るかどうかは、結局、そこを使っている人がどれだけ

藤井寺市はまちの規模も小さいし、観光資源も少ないので外から人を呼ぶのではなく、「まちの人が楽しめるまち」をつくることを目的にしています。

頑張れるかにかかっています。そのためにはどれ協議会は行政のお墨付きがつきますし、運営費だけ彼らをサポートできるかが大切です。不動産が補助金で回ります。長屋などを改装してお店をは使う人がいなければ、立派でおしゃれな建物でしたいという人たちはかなりの確率でまちを元気もそのまま廃れていきます。そのためにテナントにしたいと思っています。お店は自分の技術の蓄の後方支援が必要になってきますが、今は SNS積の発表の場であり、利益優先ではなく、自分らなどがあるのでそのコストがかからなくなってき

しい仕事を通じて、自分の感性に合う人が来て喜ました。確かに基本的には個々のお店がそれぞれんでもらい、同じ感性を持つ人たちがつながって頑張るのが原則ですが、スモールビジネスで地域生活が充実できたらいいという考えの人も多い。に入ってくる人は、全くつながりを持っていないそういう人たちが藤井寺市以外にも増えてきまし

場所でビジネスを始めるので不安でもあります。

たので、彼らを応援するために、まちづくりの集そういうお店を地域の人に紹介したり、「いい店まりを他の市で立ち上げるお手伝いもしています。

があるよ」と積極的につないであげる。そうすれお金になりませんが仕事がコンサル化してきていば彼らは安心して一歩を踏み出してくれるようにます（笑）
。

なります。そのようなところをバックアップしています。
また、藤井寺市の場合は新規出店に対して補助─他にはどのような取り組みをなさっていますか？

金制度もありますので、紹介して出店のハードル空き家活用の手段として民泊もやっています。

を下げるようにしています。残念ながら、個人店

エレベーターのない４階建ての鉄骨の賃貸アパー

主は体調を崩すなどでお店を辞めてしまうこともトの１室がどうしても埋まらなかったので、大阪ありますが、お店が繁盛して成り立っていた場所

府が民泊の特区になったのを機に、オーナーに少には次のテナントを探しやすいものです。そうい

し投資をしてもらい民泊にしました。

う環境をつくることも不動産業者の役目です。

また、駅近の物件でガレージがなく単体の居住用物件としては貸しにくい物件を、学生やシングルを対象にしたシェアハウスにしてはどうかと提自ら協議会を立ち上げる案しています。
遊休不動産をどう使うかということについて、今後は、まちの魅力向上が必要だと考え、協議88

選択肢をどれだけ自分の武器として持てるかが、

第２章

地域を魅力的にする試み

オーナーに選んでもらえる業者になれるかどうか立ち上げ、多くのスモールビジネスを呼び込んでのポイントだと思います。その意味で不動産の活いる。また、手掛けた物件がまちの資産として残用法として使える手法は一通り実践しようとしてるためにはテナントのビジネスが続かないといけいます。

ない、との考えから行政とも協力し、テナントのPR支援を行っている。さらに、地域の魅力向上─名刺には「あなたのデザインをストーリーを目的に、「まなリンク協議会」も立ち上げた。に」という言葉が入っています。

提案のバリエーションを増やすため、大阪市の３“あなたのデザイン”というのは、長屋をお店番目の公認となる民泊Misasagiやシェアハウスにするなど自分の好きな世界のこと、でもそれはの提案も行っている。

作ったら終わりではなくそのあとのストーリーが大事で、ストーリーにするためのお手伝いを当社がしますということです。つまり、リノベーションしてお店を開くことで夢が完結するのではなく、お店が継続するためにそこにストーリーを加味してあなたの世界を広げていきましょう、ということです。結局テナントが継続する努力をしてくれないとまちにとってもプラスになっていきませんから。
民泊Misasagi

事業概要 
1975年4月に西村文雄氏が創業。藤井寺市を中心に、売買仲介、ミニ開発による新築建売住宅の分譲事業を手掛ける。平成 17 年に西村剛氏が社長就任。リーマンショックを機に事業内容を大幅に転換。オーナーに遊休不動産の活用の提案をし、リノベーションの企画、設計デザイン、建築工事、リーシング、賃貸管理までを総合的に行う。
既に、“里庭の箱”、“東高野街道の平屋”、“伴林神社の傍”などのリノベーションプロジェクトを連棟平屋のリノベーション

株式会社西村興産
代 表 者：代表取締役

西村剛

所 在 地：大阪府藤井寺市北條町 1 - 8
電話番号：072-938-2277
Ｈ

Ｐ：https://www.esnishimura.net/

事業内容：●不動産活性事業：企画・デザイン・建築・仲介・管理●まちづくり●飲食事業89