運用状況報告資料

日本ビルファンド投資法人
日本ビルファンドマネジメント株式会社
2021年3月

CONTENTS

1. 1口当たり分配金の推移  2
2. 資産規模と不動産事業賃貸収益の推移  3
3. NBFにおける今後の運用方針  4
4. エクイティファイナンスと物件取得  5
5. NBFの運用の状況  6
Disclaimer

1

11口当たり分配金の推移■■ NBFは安定的な1口当たり分配金の水準を継続しています（円）

14,00012,00010,0009,650

10,283

10,56011,011

10,986

11,0002019年12月期（第37期）

2020年6月期（第38期）

2020年12月期（第39期）

11,350※11,050※

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2018年6月期（第34期）

2018年12月期（第35期）

2019年6月期（第36期）

2021年6月期（第40期）予想

2021年12月期（第41期）予想※ 運用状況（1口当たり分配金）の予想の前提条件については、2021年2月15日に公表された「2020年12月期決算短信」に記載の「2021年6月期（2021年1月1日～2021年6月30日）及び2021年12月期（2021年7月1日～2021年12月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

2

2

資産規模と不動産事業賃貸収益の推移■■ 大規模物件の取得により利益の源泉である賃貸事業収益が大幅に増加することが見込まれます（百万円）

不動産事業賃貸収益（左軸）

資産規模（取得価格の累計）
（右軸）

（億円）

50,00020,00044,799 ※40,00030,00036,251

11,05037,46838,05039,134

38,59140,35916,00013,851※
11,05011,294

11,355

11,327※

44,632

13,851※

11,721

12,00020,0008,000

10,000

4,000

0

物件数

2018年6月期（第34期）

2018年12月期（第35期）

2019年6月期（第36期）

2019年12月期（第37期）

2020年6月期（第38期）

2020年12月期（第39期）

2021年6月期（第40期）予想

2021年12月期（第41期）予想

72棟

72棟

71棟

71棟

71棟

74棟

76棟

76棟

0※ 運用状況（資産規模及び不動産事業賃貸収益）の予想の前提条件については、2021年2月15日に公表された「2020年12月期決算短信」に記載の「2021年6月期（2021年1月1日～2021年6月30日）及び2021年12月期（2021年7月1日～2021年12月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

3

3

NBFにおける今後の運用方針■■優良なポートフォリオと強固なスポンサー力を活用し、マーケット変化に柔軟に適応していきます

COVID-19流行前（～2020.2）

COVID-19流行後（2020.3～）

今後のオフィス
賃貸市場見通し

内部成長

外部成長

オフィス賃貸市場オフィス売買市場• 稼働率、平均募集賃料はリーマンショック前を上回る高水準で推移• 企業の床拡張ニーズや優秀な人材確保のためのオフィス移転ニーズは旺盛• 経済活動が停滞し、空室率・平均募集賃料の水準がともに調整• テレワーク等が半ば強制に進むことで、新しい働き方を企業が模索• テナントの移転手続き決定に時間を要する• COVID-19収束が進むにつれ、都心中心に床拡張や人材確保の動きは再開

COVID-19流行前（～2020.2）• 低金利環境を背景に取引利回りは低水準で推移

COVID-19流行後（2020.3～）• 経済活動は停滞するも、低金利環境は継続され、低水準の取引利回りは継続

今後のオフィス売買市場見通し• 一方でテレワーク等の推進により、テナントニーズも多様化• 東京都心のハイスペックオフィスに対するテナントニーズは不変• マイナス金利による運用難の中、取引件数が減少し、取引量は低水準• 企業の事業再編等による売却案件を確認• 低金利環境の継続に加え、海外投資家を中心とした強い需要により、取引利回りは低水準で推移• 企業の事業再編や働き方改革が進み、本社等の売却案件増加と上記の強い買い手需要により市場は活性化

NBFの方針内部成長：多様なニーズに対する柔軟な対応

外部成長：規模拡大・入替によるポートフォリオ性能の更なる改善• スポンサー三井不動産の強固な営業力を活用• 資産規模・収益拡大の好機• 東京都心部中心のポートフォリオとテナント分散効果による稼働率の安定• 入替戦略の継続

良好なテナントリレーションを維持し、COVID-19終息後のニーズを確保

スポンサーパイプラインに加え、企業の事業見直しなどによる取得機会の増加

需要の厚い都心中心のポートフォリオとテナント分散（約1,600社）

コロナ禍による影響や環境負荷に対するテナントや投資家のニーズの変化
環境性能を重視した入替戦略を継続• ESGに配慮した積極的なバリューアップ工事の推進• 保守的な財務運営

感染症対策やESG等テナントニーズを満たす工事を積極的に実施し、資産性を向上

適切なLTVコントロールと低金利でのデットファイナンスを継続• テレワーク等「新たな働き方」への対応

三井不動産のシェアオフィス「ワークスタイリング」の誘致

4

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エクイティファイナンスと物件取得■■ 優良物件の取得により、着実なファンドの成長を目指します
2020年10月取得（第39期）

東京23区

2021年1月取得（第40期）

地方都市部

地方都市部

東京23区

東京23区

大崎ブライトタワー

名古屋三井ビルディング本館

名古屋三井ビルディング新館

新宿三井ビルディング

グラントウキョウ
サウスタワー

取得価格

139.7億円

130.5億円

132億円

1,700億円

470億円

鑑定NOI
（鑑定NOI利回り）

4.9億円（3.6%）

6.4億円（5.0%）

5.6億円（4.3%）

71.5億円（4.2%）

13.9億円（3.0%）DBJ Green Building 認証

★★★★

★★★

★★★

★★★★

★★★★

合計

2,577億円※102億円※（4.0%）−※ 2020年11月（第39期）に追加取得したNBF小川町ビルディング（取得価格 4.8億円、鑑定NOI 0.3億円）も含みます

2020年10月のエクイティファイナンスについて●●概要●●第41期（2021年12月期）の1口当たり分配金予想における外部成長効果の検証
（円）

調達総額

1,229億円

発行口数

240,500口※1 1口当たり分配金予想（11,050円）
からエクイティファイナンス及び上記物件取得の影響を考慮して算出しています。
※2 固都税効果は、第40期（2021年6月期）取得2物件の固定資産税等を費用化したものと仮定して、以下の計算式で算出
計算式：（新宿三井ビルディング+グラントウキョウサウスタワーの合計額705百万円）
÷本募集後の投資口数1,652,500口

外部成長効果10％超

12,00011,00010,0009,552円

1,072円PO前※1（既存71物件）

外部成長ファイナンス

10,624円

426円

76物件
※2
（固都税費用化後）

固都税効果

11,050円

9,000
05

今回発表

5

NBFの運用の状況■■ 緊急事態宣言は長期化していますが高い稼働率の維持・向上につとめます●●期中平均稼働率と入居率・退去率※1退去率（左軸）（%）

15.0

98.2

うち大口テナント退去

98.7

98.8

2.3

2.4

99.3

入居率（左軸）※299.5

99.5

期中平均稼働率（右軸）※399.4

99.4

（%）

100.0

98.8

97.5※

97.5※

10.0

5.0

2.5

1.5

1.7

1.3

-1.6

-1.4

2.5

3.0
1.7

3.5
90.0

0.7

0.0

-2.3

-2.0

-0.9
-2.5

-5.0

-10.0

-2.5

-1.6

-2.8

-3.4

-3.4

2016年12月期 2017年6月期 2017年12月期 2018年6月期 2018年12月期 2019年6月期 2019年12月期 2020年6月期 2020年12月期 2021年6月期 2021年12月期（第31期）（第32期）（第33期）（第34期）（第35期）（第36期）（第37期）（第38期）（第39期）（第40期）（第41期）
当期実績
予想
予想※1 各月末総賃貸可能面積を平均した値に対する退去面積の比率（サービスアパートメント・住宅部分を除く）※2 各月末総賃貸可能面積を平均した値に対する入居面積の比率（サービスアパートメント・住宅部分を除く）※3 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率80.0※ 2021年6月期（第40期）及び2021年12月期（第41期）の期中平均稼働率・入居率・退去率は現時点の予想数値であり、状況の変化等により実際の数値は変動する可能性があります。

6Disclaimer

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