住宅地変化から見たコンパクトシティ形成に関する研究（概要）
研究責任者

東京都立大学

都市政策科学科
教

共同研究者

同上

共同研究者

香川大学

博士後期課程

創造工学部

饗庭
西原

伸
まり

建築・都市環境コース
助

１

授

教

鈴木

達也

立地は都市計画の主に区域区分と地域地区研究の目的
コンパクトシティ形成のため、立地適正によって制限されるが、区域区分は 2000 年化計画や公共交通網形成計画等の新たな計の都市計画法改正によって選択制に移行し、画制度が創設され、これまでの都市計画マ

その指定は都道府県に委ねられることにな

スタープランを中心とした各種の分野別計った。香川県は法改正を受けて 2004 年にい画と連携して策定が進められている。これ

ち早く線引きを廃止し、あわせて都市計画

らは人口減少に適応させるよう住宅地の立区域の拡大や特別用途制限地域の指定等を地を調整するものであり、実効性のある居行った、いわば住宅地立地自由化の先進地

住誘導区域をどう設定し、地域地区や地区である。これらの変化（以後「都市計画変化」

計画等の既存の土地利用規制とどう連携さとよぶ）から 15 年が経過した自由化の最先せていくか、多くの自治体の課題となって端事例を分析することによって、全国の自いる。しかし現状を見ると、都市機能や交通

治体のコンパクトシティ政策へと応用でき機能の再配置によって住宅地を誘引するとる知見を得たいと考えた。

いう単純な計画論によるものが殆どであり、肝心の住宅地が長い時間の中でどう形成さ

３

研究の構成

れ、どう変わろうとしているか、どう変える

本研究は４つの研究で構成されている。

べきかという、住宅地の計画理論によるもまず研究①「都市計画変化後の住宅地変化」のはない。そこで本研究では、住宅地変化の（第５章）では、都市計画変化後の住宅地変仕組みを明らかにし、その積み上げで持続化を人口の変化から類型化し住宅地の変化

可能な都市に適正化する方法を明らかにすを明らかにする。研究②「世帯からみる住宅

ることを目的とする。

地変化」（第６章）では、その住宅地の変化の要因を住民のアンケート調査およびイン２

研究の対象地域

タビュー調査によって明らかにする。研究

本研究は香川県の都市計画区域（高松広③「都市計画変化が住宅地変化に与えた影域都市計画区域、中讃広域都市計画区域、坂響」（第７章）では、都市計画変化が長期的

出都市計画区域、さぬき都市計画区域、東かに住宅地変化に与えた影響を明らかにし、がわ都市計画区域）を対象とする。住宅地の持続可能な都市に適正化する方法を考える。

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− 48 −

研究④「住宅地の将来像」では、善通寺市、再び市街地がひろがる、というバランスの坂出市、東かがわ市を対象としてこれから悪い状態であった。

の住宅地の将来像のケーススタディを行なったが、本稿では割愛する。

４

研 究対象 地 の 現状

４－１

香川 県 の 都市計 画

都市計画変化にいたる前の香川県の都市計画の状況を概説しておく。
北を瀬戸内海に、南を讃岐山脈で区切られた香川県では、自然の空間は山に追いや

図 1 香川県中央都市計画区域の状況

られ、山裾のギリギリまで開発された平ら

2000 年の都市計画法改正を受けて、2004

な土地に、農地と都市がせめぎ合っていた。

年に香川県は線引きを廃止した。それによ都市の３つの土地利用（工業地、商業業務って市街化調整区域だったところの開発を地、住宅地）のうち、造船業を中心とする工可能にし、土地利用のバランスを回復しよ

業地は海沿いに立地していたが、他の平野うという意図である。ただ廃止するだけで部はそもそもが狭いうえに道路網が発達しなく①都市計画区域の拡大、②用途地域のており、どこにでも住宅地と商業業務地の未指定区域の容積率と建ぺい率の見直し、開発の可能性があるという状況だった。

③開発許可の対象面積の引き下げと最低敷

2004 年の都市計画変化以前は、そこに 23

地規模の指定といった都市計画が組み合わの都市計画区域が設定され都市と農地の関され、④用途地域外の幹線道路沿いなどに係を調整していたが、問題は全域が都市計

工場や風俗店の立地を禁止する特定用途制

画区域ではなかったこと、さらには線引き限地域も指定された。これらが 2004 年の都

済みの都市計画区域とそうでない都市計画

市計画変化である。

区域が混在していたことにあった。
図 1 に 2004 年以前の混在状況をまとめ

４－２ 開発された住宅地る。阿部（2010）によれば、線引きの廃止

2004 年の都市計画変化後の土地利用のを先導したのは坂出市であった。同市は全実態については石村（2006）、土井（2014）

域が線引き済みの都市計画区域であったが、などの研究が明らかにしている。人口動向、

隣接する丸亀市の都市計画区域が狭く設定

農地転用許可・届出、開発許可・開発行為をされていたため、住宅地や商業地の開発が分析した石村（2006）は「格差が是正され規制の緩い丸亀市の都市計画区域外に集中た点で有効」とし、母都市である高松市や丸し、坂出市の人口が減少するという悪循環

亀市で住居・商業系の開発が活発化したこがおきていた。土地利用の視点から見ても、と、拡散して広がっていた都市的土地利用

市街地の南側に開発ができない市街化調整が、集約されつつあることを明らかにして区域があり、その南側の都市計画区域外にいる。開発許可面積と農地転用面積の推移− 49 −

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を分析した土井（2014）は「旧市街化調整て住宅は新築時に人口・世帯数とも増加さ区域である用途地域外に、低密な市街地のせ、その後しばらくは子供の出生にあわせ拡散や大規模集客施設を含む各種都市機能て人口を増加させる。しかしその増加は一の散発的な立地などの新たな形態のスプロ

時的なものであり、増加させる数の上限（一ールを引き起こした」としている。こうしたつの住宅あたりの子供の数）がある。一つの知見を踏まえつつ、具体的にどのような住世帯において子供が誕生し終わるときに分宅が立地し、どのような住宅地が形成され譲戸建て住宅が抱える人口は上限に達し、ているのか、開発された住宅地の状況を見その後しばらくの増減なしの時間を経て、る。

子供が独立しはじめる時期になって、分譲

１）住宅地の状況

戸建て住宅は人口を減少させ始める。一方研究では高松市の仏生山付近、および坂で、子供が独立しても親世代は住宅に残る

出市の坂出インター付近の状況を踏査した。

ため、分譲戸建て住宅は世帯を減少させず

国勢調査 500m メッシュデータで 2000 年に維持する。一般的に分譲戸建て住宅は 40から 2015 年までの人口と世帯の増減を分年程度で建替えられると言われているため、析したところ、両地区とも人口が減少した

分譲戸建て住宅が世帯の数を維持する時間

ところから、人口・世帯数とも増加したメッもその程度だと考えられる。

シュが存在するが、極端に拡大した住宅地が見られるわけではなく、区域には開発圧力が広く満遍なくかかり、ランダムな場所
で小規模な単位のスプロール化が進んだことがわかる。
２）住宅のタイプ
住宅地を構成している個々の住宅を分譲
戸建て住宅、賃貸アパート、農家住宅の３種類に分けてみていく。なお、一般的にはこれ

図2

新たに開発された分譲戸建て住宅② 賃貸アパート

らに加えて分譲集合住宅が住宅地を構成す

賃貸アパートは、分譲戸建て住宅と同様るが、本研究で対象とする香川県の郊外エに、図 3 のように中大規模な敷地に複数戸

リアではほぼ見られないタイプであった。

でまとまって開発されたもの、小規模な敷① 分譲戸建て住宅

地にバラバラと開発されたものもある。一分譲戸建て住宅は、図 2 のように中大規

棟あたりの敷地は分譲戸建て住宅よりも大模な敷地に複数戸でまとまって開発された

きく、まとまった駐車場を出現させること

もの、小規模な敷地にバラバラと開発されが特徴である。分譲戸建て住宅と並んでたものがある。2004 年以降に増加したもの

2004 年以降に増加したものであると考えの大半はこういった戸建て住宅であると考

られる。

えられる。

人口・世帯数との関係でみると、賃貸アパ

人口・世帯数との関係でみると、分譲戸建
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ートは新築時に人口・世帯数とも増加させ− 50 −

る。分譲戸建て住宅と比べて土地面積あた考えられる。

りの戸数が多いため、より多くの人口・世帯

３）住宅地の特徴
こうした住宅で構成される住宅地の特徴を増加させる。また、若年世帯が多く入居すると考えられるため、子供の出生によってをまとめておく。

入居後にも人口を増加させる。しかし住戸①開発時期のランダムさと速度面積が狭いため、増加させる数の上限（一つ第一の特徴は開発時期のランダムさであの住宅あたりの子供の数）は低く、一定程度る。土地利用の自由度が高いため、土地所有の増加ののちに入居した世帯は転居してし者が自身の都合のよい時期に開発しやすく

まうことがある。しかし、転居後の住戸にはなる。近隣の土地所有者の開発のタイミン

新しい世帯が入居するため、分譲戸建て住グが同じではなくなるため開発が散在的に宅に比べて、賃貸アパートは人口を増やさ

なり、都市全体で見るとゆっくりと市街化

ないかわりに、減少もさせず、高齢化、少子が進行することになる。

化も起こしにくく、住宅地の人口・世帯数に②開発された空間の未調整開発が散在的に行われるため、近隣との対して安定的に作用するものであると言え関係を調整する機会が最小限になる。都市る。

計画変化以前は一定以上の広さを持つ道路
基盤が整った住宅地が開発されていたが、都市計画変化以後は図 4 のように不整形な道路基盤に沿って不整形な敷地形態を持つ住宅地が開発されている。

図3

新たに開発された賃貸アパート③ 農家住宅
農家住宅は総数は少ないが、古くから住む旧農家層が、自身の敷地に子供世帯の住宅を建てることによって生み出されるタイプである。大規模な敷地に複数の住棟や店

図4

舗が段階的に建設されるもので、短期間でこの不整形さを規定しているものは、農形成されるものではなく、半世紀ほどの時

業用の水路の形態である。ランダムな開発

間をかけて形成される。

であるがゆえに、使われている農地の中に水路の形にそって開発された住宅地

人口・世帯数との関係でみると、農家住宅

住宅地が散在することになるため、水路をは新築時に人口・世帯数とも増加させる。以廃止する意思形成ができないこと、また、水後の変化は分譲戸建て住宅と同様であるが、路の所有者や管理者との調整のコストを誰

複数世代が居住しているため、バランスのも負担できないことが原因である。

よい人口を維持することに寄与していると− 51 −

このようにして形成された住宅地は、思Urban Study Vol.72 JUNE. 2021

いがけない景観や親水空間に出会える、通景観」と評することもできるだろうが、個性

過交通が排除される、迷路的で面白い、とい的で、中古住宅市場の中でも価値を失わなうような積極的な評価をすることもできる。

い住宅が供給されていると評価することもそのため、一概に課題としてとらえる必要できる。

はないが、図 5 のように複数の開発間で調一つ一つのデザインを見ても、敷地を囲

整できなかった不整形の小さな土地があち

む塀がない住宅が多く、「外に開かれたデザ

こちにあり、こうした「ヘタ地」が将来的にイン」の住宅が多く見受けられ、高齢化して管理不全の、やや不安定な空間として残存も住宅の中で孤立しない、といった可能性してしまうリスクがある。

もある。

図5

開発間で調整できなかったヘタ地

図7

なお、図 6 のように小さな祠などの神聖な外に開かれた住宅④ 住宅地に形成された拠点

場所は開発の中で動かされることが少なく、こうした住宅地での暮らしを支えるため

こうしたものが住宅地に不思議な魅力を付に小さな店舗や医院が必要である。こうし加することもある。

た施設を集積した「拠点」を交通結節点に作
り出し、その周辺に住宅地を集約しようとするのが、いわゆるコンパクトシティ政策であり、利便性の低い住宅地をつくらない、ということがコンパクトシティ政策の動機の一つとなっている。しかしランダムに開発された住宅地を見てみると、交差点などにおいて、強い調整がなされずとも拠点が

図6形成されているところが散見された。坂出開発地に残された祠③住宅デザインの多様性

インター付近のある交差点では、医院（図敷地と道路の形態が様々であり、単独の8）、カフェ、コンビニエンスストアが３方敷地において開発される、つまりまとまっの角につくられ、暮らしを支える拠点が自た敷地が開発事業者の手によって同時に開生的に形成されたことがわかる。

発されて、同じような建物が建てられてしまうことが相対的に少ないため、様々な住宅デザインが登場している。それを「乱雑なUrban Study Vol.72 JUNE. 2021

− 52 −

る。
こうした視点に基づき、本章では、都市計
画変化後に形成された住宅地の変化を、人
口、世帯数の指標から類型化して住宅地変化の実態を明らかにし、それを都市計画域
全域で俯瞰し、都市変化の実態を明らかに
する。
図8

なお、
「住宅地」については、対象地域は

住 宅地 に形 成 され た拠点

小規模のスプロール開発で形成されている
５

都 市計画 変 化 後の住 宅 地 変化

５－１

こともあって、地形地物で区切ることが難

分析 の 視 点

しいため、1kｍメッシュ単位で区切って分住宅地の開発にともなって人口と世帯は析を行う。

増加していき、４-２で述べたとおり、分譲
戸建て住宅、賃貸アパート、農家住宅の組み

５－２

2000 年と 2015 年の人口と世帯数の分布

合わせによって、その後の住宅地全体の人
口や世帯の変化が規定されていく。特に分人口 ・ 世 帯数増 減 の 状況を図 10、11、12、13 に示す。

譲戸建て住宅の人口が多くを占める住宅地

2004 年の都市計画変化の後で、郊外部のであれば、開発から時間が経つにつれて人

人口０人や０世帯のメッシュが減り、人口口が減少し、それにともなって都市は縮小

や世帯数が一様に増加したことが分かるが、していくが、実際は人口が先に減少し、続い以後、例えば郊外部に人口や世帯が極端にて世帯が減少し、その後に住宅数が減少す

集中するということは起きておらず、人口ると考えられる（図 9）。

や世帯の重心の位置が変わったわけではな
いということがわかる。具体的には、高松市、丸亀市、坂出市、善通寺市等の中心部の人口集積が減ったわけではなく、都市構造が大きく変わったわけではないことがわかる。

図9

人 口数 、世 帯 数、 住宅数 の 関係

住宅数が減少すると、住宅地にはポツポ
ツと小さな穴があくように空き地が増えていく「スポンジ化」が起きる。しかし、際限なく人口や世帯が減少する、住宅数が減少
する、スポンジ化が進むわけではなく、空いた土地に新しい住宅が入ってくることがあるため、人口が下げ止まる状態（定常化した状態）に到達する住宅地もあると考えられ− 53 −

図 10

20 00 年の 人 口Urban Study Vol.72 JUNE. 2021

上を基準にすると、都市計画区域のおよそ70％をカバーしている。
2000 年から 2015 年までの 4 時点において、それぞれのメッシュにおいて人口と世帯数がピークをむかえた年を求め、その関係から、表 1 にある４つに分類した。表中の数字はメッシュ数である。
表1
図 11

４ つの 類型

20 15 年の 人 口

まず①縮小継続市街地は、2000 年以前
より人口も世帯数も減少が続いている市街
図 12地であり、296 メッシュが数えられた。②20 00 年の 世 帯数

縮小化市街地は、2000 年から 2015 年までの間に人口と世帯数のピークを迎え、2015
年時点でどちらも減少局面をむかえた市街地であり、288 メッシュが数えられた。③
縮小予備市街地は、2015 年時点で人口のみが減少局面をむかえ、世帯が減少局面をむかえていない市街地であり、180 メッシ
ュが数えられた。④成長市街地は、2015
図 13

年時点で人口も世帯も増加傾向にある市街

20 15 年の 世 帯数地であり、137 メッシュが数えられた。な５－３

お、これらに当てはまらない 21 メッシュ

市街 地 の 分類と 分 布

１ ） 分 類の方 法は人口より先に世帯が減っている理論上は人口数と世帯数の増減の組み合わせパタ

あまりないケースであり、レアケースとしーンで住宅地を分類する。そもそも居住にて処理する。

向いていないメッシュを除外するため、

２ ） ４ つの市 街 地 の特徴

2000 年から 2015 年までの最大世帯数を用
い、最大世帯 50 世帯以上のメッシュ 922

これらの分布を地図に落とし、それぞれの特徴を分析していく（図 14）。

メッシュを対象とした。なお、50 世帯以
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− 54 −

図 14

４つ の類 型 の分 布

① 縮小継続市街地② 縮小化市街地

縮小継続市街地は、都市南部の農地との縮小化市街地は、縮小継続市街地の近傍

エッジにあたる部分や、北部の沿岸部の可に位置するものが多く、立地条件も類似し住地が少ないところなどに見られるが、善ている。古くからの市街地に注目すると、通寺市の中心市街地、坂出市の中心市街地

図 16 に示す丸亀市の中心市街地が縮小化、さぬき市、東かがわ市の広い範囲にも見市街地であり、2000 年代に入って縮小継られる。古くから市街化されたところが縮続市街地からやや遅れて縮小が始まった市

小継続市街地となっていると考えられる。

街地であると考えられる。

図 15 は高松市の中心市街地近傍の地区であるが、こういったところでは、空き家や空き地が増える「都市のスポンジ化」が顕在化していると考えられる。

図 16

縮小 化市 街 地（ 丸亀市 大 手町 ）③ 成長市街地および縮小予備市街地
二つの類型は高松、丸亀の両市に集中している。成長市街地は、高松市の中心部と
図 15

縮小 継続 市 街地 （高松 市 扇町 ）その周辺の郊外、高松市の国分周辺、丸亀− 55 −

Urban Study Vol.72 JUNE. 2021

市の広い範囲にわたって見ることができ、６世 帯から み る 住宅地 変 化

縮小予備市街地は、その成長市街地の周辺

６－１

調査 の 概 要を取り囲むように立地している。図 17 は2000 年から 15 年かけて４つの類型の住成長市街地と分析された高松市の郊外地区

宅地をつくりだしたのは、一つ一つの世帯であるが、スプロール状に中小規模の住宅の意思決定によって開発された、一つ一つ地が形成され、人口と世帯数が増加したこの住宅である。本章では個々の住宅の立地とがわかる。

が変化した要因を、住民を対象としたアン
ケート調査およびインタビュー調査から明らかにする。なお、インタビュー調査の結果については本稿では割愛する。
アンケート調査は、成長市街地を中心に県内 12 ヶ所のメッシュを対象にして調査票を配布した。調査期間は 2020 年 8 月〜
10 月の期間、対象メッシュ内に立地する住宅をランダムに選定し、調査票をポステ

図 17

ィングによって配布し、郵送で回収した。

成長 市街 地 （高 松十川 西 町）

1280 通の配布に対して有効回収数が 183
５－４通、回収率は 14.3%であった。調査の概要

定常 化 の 判定

人口と世帯が減少している縮小継続市街

を表 3 に示す。

地、縮小化市街地のうち、減少が下げ止ま

表3

ア ンケ ート 調 査の 概要った（定常化状態に至った）と考えられるメ
ッシュを見てみる。具体的には世帯数の減
少率が 5%以下のものを抽出した（表 2）。
表2

定 常化 の判 定

合計で 130 メッシュが抽出されたが、一方で減少率が大きく、下げ止まったと考え

６－２

アン ケ ー ト調査 の 結 果

１ ） 回 答者の 属 性られないメッシュは 454 メッシュであり、調査エリアでは世帯人員が４人以下、多定常化が一般的でないことがわかる。なお

くても２世代同居の世帯が大半である。親立地を見ると、定常化メッシュは全体に満族の近居（車で 15 分以内）が約 70%と比較

遍なく立地しており、立地に傾向がないこ

的多く、その内訳は親に次いで兄弟姉妹がとが明らかとなった。

多い。戸建て住宅、持ち家がそれぞれ約

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− 56 −

80％を占める。

表4

年 代別 の転 居 時期 と年齢２ ） 居 住の移 動
居住の移動をみると、2004 年の都市計
画変化後に転居した世帯が半数をしめ、その移動は県内の転居が多い。都市計画と居住開始時期の関係を見ると、2004 年の線引き廃止後に転居した世帯のうち、旧白地、旧非線引きの地区へ転居した世帯の回答が多く得られている。

住宅の設備等と価格、家賃も、転居後の満３ ） 転 居のタ イ ミ ング

足度の度合いの方が低い。転居後には気に転居のタイミングは（表 4）、年代では 20

しなくなった点で評価が下がる傾向である

代～40 代前半での転居が多く、そのきっが、親近居を除く周辺コミュニティについかけは、自身の就職や結婚、子供の誕生、ては評価が上がっていることがわかる。

成長などライフステージ前半での移動が多５ ） 自 宅以外 の 住 宅の所 有
自宅以外の住宅を所有している世帯は少い。また持ち家が欲しかったが最も多い。

なく、全体の約 13％であった。所有のき４ ） 転 居前後 の 重 視点と 現 在 の満足 度
転居にあたって重視した点と、現在の満っかけは取得意志によるものが多く、相続足点を比べると、どちらも概ね同じ傾向になどによる取得住宅の空き家化といったケなっているが、交通利便性では通勤通学利ースは現状では少ないとみられる。

便性は評価が下がり買い物利便性について

６ ） 今 後の転 居 の 意向は上がっている（図 18）。

今後の転居については「考えていない」が

図 18

転居 時の 重 視点 と現在 の 満足 点
− 57 −

Urban Study Vol.72 JUNE. 2021

最も多く 70％弱であった。その転居の理帯である。東かがわ地域に多くみられた。

由は自身の高齢化、子供の変化が多く、そＢ定住第一世代は、新規に定住した世帯のときには買い物利便性、通勤通学の利便であり、親世代の立地の影響力はやや弱い

性を重視する世帯が多い。

。例えば、実家から職場近くの戸建てへ移動した世帯、ファミリーアパートから戸建

６－３

住宅 地 を 形成し た 世 帯てへ移動した世帯、仕事の都合で他県からどういった世帯が住宅地を形成したのかを明らかにするため、世帯主の代で転居し転入した世帯である。観音寺・三豊地域に多くみられた。

た世帯の特性を主成分分析およびクラスタ

Ｃ定住第二世代以降の最終形態は、世帯

ー分析で分析したところ、３つのクラスタから独立した子世代の世帯であり、親世代ーを見出すことができた（図 19）。

の立地に影響される。例えば、実家を出て近くの戸建てへ移動した世帯、ファミリー
アパートから実家近くの戸建てへ移動した世帯である。高松、坂出、丸亀、善通寺地域に多くみられた。

７

都市計画変 化が住宅地 変化に与え た影

響
７－１

都市 計 画 変化の 影 響

香川県では 2004 年に線引き廃止を中心に、都市計画規制を変化させた。第５章で明らかにした市街地の４つの類型と都市計
主成 分分 析 およ びクラ ス ター 分析の 結 果

画変化を重ね合わせ（図 20）、都市計画変Ａの特徴は「非戸建て、非持ち家、近居化が住宅地の形成に与えた影響を明らかに

図 19も」、Ｂの特徴は「近居なし、県外から転入する。

多め、戸建て持ち家」、Ｃの特徴は「持ち家、戸建て、近居」である。これらの特徴か
ら３つのクラスターを、Ａフロー状態（実家転出世帯）、Ｂ定住第一世代、Ｃ定住第二世代以降の最終形態と命名した。
Ａフロー状態（実家転出世帯）は、世帯から独立した子世代の世帯であり、親世代の立地に影響されるものの、流動性の高いフ

図 20

４つ の類 型 と都 市計画 変 化の 関係ロー状態にある。例えば、実家を出て近く（ 1 km メッ シュで 表 示）のアパートへ移動した世帯、単身アパート

全 922 メッシュのうち、都市計画変化のからファミリー向けアパートへ移動した世

直接的な影響を受けたメッシュは 266 メッ

Urban Study Vol.72 JUNE. 2021

− 58 −

シュである。そのうち縮小継続市街地はらといって、将来にわたって縮小が継続す

44 メッシュ（16.5%）である。都市計画変ることが決まったわけではなく、類型ごと化は住宅の立地についての規制を緩和し、に市街地の将来が確定しているわけではな

市場原理にまかせた合理的な立地を目指しい。

たものであるが、これらのメッシュにおい

中心市街地等の高密度な市街地においてては、都市計画変化が人口増にも世帯増には、人口や世帯の増加は既存建物の建替えも寄与しなかったと言える。

によって起こることが多いが、郊外部の農残るメッシュについては、都市計画変化

地等が混在する低密度な市街地においてはが世帯増、人口増に何らかの影響を与えて、人口や世帯数の増加は農地等の開発余地いると考えられるが、縮小化市街地が 72

における新規開発によって起こることが多メッシュ（27.1%）、縮小予備市街地が 81

く、開発余地における新規開発をいかに制

メッシュ（30.5%）であり、これらについて御するかによって、人口や世帯数の増減ははすでに人口・世帯数の増加が終了したと変わってくる。

考えられるので、2004 年の都市計画変化

そこで 100m メッシュの土地利用細分メの影響は限定的であったと考えられる。一ッシュデータ（2016 年）を用いて４つのタ方で、その影響が長期的にわたっている成イプごとに開発余地（田、その他の農用地

長市街地は 67 メッシュ（25.2%）である。

、空地）を見ると、縮小継続市街地の都市計画変化の影響をどのような期間で34.4%、縮小化市街地の 38.2%、縮小予備

評価するかによるが、短期の効果で都市計

市街地の 39.7%、成長市街地のうち 35.5%

画変化の影響を評価するならば、縮小継続に未開発の農地等が残されている。つまり市街地以外の 83.5%に人口・世帯数増の影どのタイプであっても 35-40%の開発余地響を与えており、都市計画変化の影響は大があり、極論すれば、いずれにおいても人きいものであったと言える。一方で、2015

口や世帯数の増加は起こりうる（表 5）。

年までの長期の効果で影響を評価するなら

表5

開発余地の状況ば、1/4 にあたる 25.2%に影響を与えたと言える。
25.2%の立地を見ると、高松市の南東、丸亀市の郊外に集中しており、高松市の西部、東部、坂出市の南部、東部への影響は
香川県の総世帯数は年間 2-3000 世帯ず

限定的であったことがわかる。

つ増加を続けており、新築住宅ニーズは逓７－２

持続可能な都市に適正化する方法

１）開発余地と今後の成長

減しつつも令和元年には依然として 5,680戸の住宅が着工している。これらの住宅ニ

４つの類型は 2000 年から 2015 年までのーズを開発余地に適切に振り分けることに

人口変化の実績値だけで判断したものであ

よって、どのような市街地であっても、人るため、「縮小継続市街地」と類型されたか

口・世帯数のバランスを回復することは可− 59 −

Urban Study Vol.72 JUNE. 2021

能であると考えられる。

ターは、今後の住宅地を形成するクラスタ

２）住宅地の将来像の描き方ーであるとも考えられる。これらに対するでは、どのように将来像を描き、住宅地

居住の誘導の方法を考えていく。
Ａフロー状態（実家転出世帯）の居住を誘を形成していくべきなのだろうか。
将来像の描き方には二つの方法があると導するには、通勤、買い物利便性の高い場考えられる。一つは市街地をある程度細か

所に、アパートなどを誘導することが有効

く分けて、それぞれごとに丁寧に将来像とである。例えば幹線道路の近傍の通勤の利

シナリオを組み立てる「パッチワークシナ便性が高いところに、若年層の暮らしに必リオ」であり、もう一つは「中心市街地と郊要な商業施設の立地を誘導し、その周辺に外」のように単純な大きな枠組みの中で、アパートの立地を誘導するという方法であダイナミックな市街地の再編を目指す「ダる。いわば若年世帯が最初の暮らしを組み

イナミックシナリオ」である。現行の立地

立てる住宅地である。アパートの住民は流適正化計画を中心としたコンパクトシティ

動性が高く定住しないため、受け止める市の取り組みはダイナミックシナリオである街地の側からすればキャッチアンドリリー

が、香川県の現状を見る限り、はっきりとスということになるが、常に一定数の若年した中心性が見て取れる高松市においては世帯が存在することになる。

ダイナミックシナリオの可能性があるもの

Ｂ定住第一世代の居住を誘導するには、の、他の市町村においては全域に４つのタ

通勤、買い物利便性、価格などのバランス

イプの市街地が混在しており、パッチワーのよい戸建て住宅の立地を誘導することがクシナリオが適合していると考えられる。

有効である。親族との近居を気にせず、広パッチワークシナリオが適合している市範囲の物件を比較して居住地を選択してい町村において、立地適正化計画の居住誘導ると考えられ、経済的に合理的な判断をす区域が指定されたメッシュをみても「縮小ると考えられる。長期にわたって一つの場

継続市街地」「縮小化市街地」があり、その所に定住する世帯であり、短期的には人口ままではそこに居住の立地が誘導されない

増と世帯数像を、長期的には子育て期後の可能性がある。一方で、郊外部にも「成長

人口減少をもたらす世帯である。開発が段市街地」があり、今後の商業施設や住宅の階的になるように調整すれば、人口増と世建設にあわせて豊かな住宅地を形成できる

帯数増を維持でき、例えば急激な高齢化率可能性がある。中心部に集中させるにせよの上昇など、将来的な人口バランスの悪化、郊外部に集中させるにせよ、パッチワーを防ぐこともできるし、一度つくった小中

クシナリオでエリアごとにきめの細かい将学校や公園などの公共施設を長く使えるこ

来像とシナリオを組み立てることが望まれとにつながる。
Ｃ定住第二世代以降の最終形態の居住をる。
３） 世帯クラス ターから見 る居住誘導 の方誘導するには、近居を指向するため、すで法に居住している子供世代（次世代の世帯主）
第６章で見出された世帯の３つのクラス

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へのアピールが有効である。親世代の世帯− 60 −

によってすでに形成された住宅地の居住環基準を満たせば一律的に許可するという手境を維持向上し、そこに新しい住宅を埋め続きではなく、個々の開発事業者が公共に込むように誘導していくという方法である

貢献できる多彩なメニューを選択し、望ま。Ｂと同様に長期にわたって一つの場所にしい都市空間をきめ細かく実現していく、

定住する世帯であり、子供世代の近居に成③「ショッピングリスト」方式が採用できる

功すれば、公共施設も長く使える持続的なとよい。ショッピングリストはその地域に住宅地形成につながる。周辺に開発余地が必要な都市施設、民間の施設等とそのつく無いと成立しないため、開発余地のマネジ

りかた、コストを示したリストであり、定メントが重要である。

期的に開催される市民ワークショップ、専４）持続可能な都市に適正化する方法

門家シャレット、事業者ワークショップ、

持続可能な都市への適正化を目指して、行政職員ワークショップ等によって常に更こうした居住誘導をどのような方法で行な

新されていくものである。メニューごとにっていけばよいのか。

設定された規制緩和等のインセンティブを

まず、小規模な単位で開発が進められて受け取るかわりに、民間事業者がメニューいるため、小規模であっても一定の環境をを実現し、望ましい都市空間を実現してい形成でき、水路や農地との良好な関係を形く。

成できるように、①開発許可の仕組みを改善、充実することが考えられる。

ショッピングリストの実現主体は、民間事業者に限る必要はない。④公共が小さな

また、必要な場所に開発を誘導するため

公共空間としてメニューを整備したり、あには、開発敷地の選定を市場だけにまかせ

るいは市民組織や近隣住民、事業者によっるのではなく、②開発余地の調査、情報提て整備が可能なものについては、⑤資材提供、斡旋調整システムを構築し、公的な視供型、町普請型で整備することも考えられ点から土地の取引に介入することが考えらる。また、開発余地の寄付を受けて空間整れる。具体的には、開発余地と目される低備の種地とする⑥ランドバンクを構築し、未利用地（空き農地、空き山林、空き家、寄付を受けたら用地費をかけずにショッピ

空き地等）の所有者の意向を固定資産税台

ングリストの都市施設を整備することも考帳等を活用して定期的に調査し、利活用可えられる。

能な状態にあるのかを把握した上で、物件やエリアの魅力を伝えるデータベースを公【謝辞】

開し、市民、NPO、事業者からの個別物

本研究は香川県庁の協力を得て行われ、件の問い合わせに対して、行政が仲介して県内自治体（善通寺市、坂出市、東かがわ

希望者と物件所有者をマッチングするとい市）の職員との研究会を開催して進めた。

う仕組みである。

ご協力をいただいた県・各市の皆様に記し敷地の条件が多様であり、かつ３つのクて感謝をする次第である。

ラスターの世帯ニーズにきめ細かく応える

また、ケーススタディは、東京都立大学のために、開発許可手続きは、従来のように

大学院生 5 名、学部学生 3 名によって担わ− 61 −

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れた。記して感謝をする次第である。

【参考文献】
石村壽浩・鵤心治・中出文平・小林剛士「香川県線引き廃止に伴う土地利用動向に関する研究」日本建築学会計画系論文集71(607) ， pp.103-110 ， 日 本 建 築 学 会 ，
2006
加藤源「香川中央都市計画区域の線引き廃止」自治体都市計画の最前線，pp.52-64，
学芸出版社，2007
阿部成治「線引きによる都市周辺部の発展と農地課税のあり方」人口減少時代における土地利用計画，pp.70-75，学芸出版社，
2010
髙塚創「香川県における線引き廃止とこれからの都市づくり」土地総合研究第２５巻第４号，pp.27-40，土地総合研究所，2017
土井健司・紀伊雅敦・松居俊典「香川県における線引き全県廃止の経緯分析と廃止後の制度設計の課題」土木学会論文集 D3（土木計画学） 70(5), I_443-I_452, 2014

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