有限会社トノコーポレーション（omusubi不動産）／千葉県松戸市

DIYで建物を育て、 事業者やクリエイターの開業を支援
路面に３つのビジネスを呼び込み、変化を顕在化させる

まちを耕す
ローカルデベロッパーになるょうか。
私の地元は千葉県松戸市で、父は東京で不動産会社を経営し、母方の実家は地元の農家でした。

─「omusubi 不動産」の社名の由来についてその影響もあって、学生時代に宅建士の資格をと教えてください。

り、卒業後は不動産会社で３年ほど修業しました。

omusubi 不動産は『お米をつくる不動産屋』でそのなかで古いものを生かすような仕事をしたいす。実際にお客様や地域の人たちと一緒に、私のと思うようになり、中古物件をリノベーションし趣味でもある田んぼを耕していますが、田を耕すて再販する会社で働きました。また、自然も好きというのは象徴的な表現で、そこには“自給自足だったので、そのあと房総半島の古民家カフェにができるまち”“顔が見える人と一緒に暮らしてい移住し、半農・半 X といった仕事を模索していたけるまち”を作っていきたいという想いを込めてさなかに、東日本大震災が起きました。それを機います。具体的には、空き家や空き部屋を DIY 可に地元へ戻りまちづくりに関わり始め、松戸を拠能な物件として賃貸することで、若いクリエイタ点とするまちづくり会社の不動産部門を立ち上げーやお店を始めたいという人たちが活躍できる場て 2014 年に独立しました。

所をまちの中にたくさん作っています。このように“田んぼを耕すようにまちを耕すローカルデベロッパー”が私たちの仕事です。

や はしら─八柱はどのようなところですか。
常磐線松戸駅周辺は、東京都と隣接していることから乗降客数が多く、駅前の物件は家賃が東京─どのような変遷を経て、そこに至ったのでし並みに高いため、大手のチェーン店しか借りられ殿塚建吾 氏（とのづか けんご）
1984 年千葉県松戸市生まれ。中古マンションのリノベ会社、企業の CSRプランナーを経て、房総半島の古民家カフェにて自然な暮らしを学ぶ。東日本大震災後、松戸に戻り、オーナーがセルフビルドした「自給ハウス」にて部屋の DIYをしながら生活する。2011年、松戸駅前のまちづくりプロジェクト「 MAD City」に参画し不動産事業を立ち上げる。2014 年4 月、お米をつくる不動産屋「 omusubi 不動産」を設立。DIY可能物件を扱いながら、市川市初のシェアアトリエ「 123 ビルヂング」など多くのシェアアトリエを運営。空き家を使ったまちづくりと田んぼをきっかけにした入居者との暮らしづくりに取り組んでいる。

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なくなっています。また、渋谷や新宿へ行くのに１時間もかからないので、買い物などをする際は東京に出ていきます。そのため、まちから個性的な店が減っていき、まちの魅力がなくなり空き店舗が増えるという、ベッドタウンにありがちな負のスパイラルに陥りつつあります。八柱駅は松戸駅から新京成線で４駅内側に入ったところにあります。JR 武蔵野線も通っていますが、駅前にビルも少なく、家賃は松戸駅周辺に比べ格段に安い。そして少し田舎な感じのする、まち全体が裏通りのようなところです（笑）
。ただ、ちょうど松戸市の真ん中に位置しているので、この辺りから松戸市の魅力を創っていけるのではないかと思いました。
当社があるのは八柱駅から５分くらいの場所で、入居者や地域の人たちと一緒に田植えや稲刈りをしている

日本で最もたくさんの
DIY可能物件を斡旋



会社の目の前の道は『日本の道100 選』にも選ば

─ DIY 可能な物件をどうやって見つけるのです

れた桜並木です。独立する際にこの通り沿いに事か。

務所を出したいと思い、自転車を漕いで空き家を普通の不動産会社と同様に、ゼンリンマップを探しに来ましたが、商店街の店舗は道の入り口か持ち自転車でまちを回り、空き家を見つけては謄ら次の信号まで、ほぼ全てが空いていました（笑）
。

本をとって所有者に連絡します。そこから「自由賃貸の場合、ネット経由でお客さんが来ることに使ってくれていいよ」と言ってもらえた物件をが多いので、商売のことだけを考えると、路面店管理や媒介に結び付けています。

である必要はありません。一方、私が前職でクリ最近ではオーナーから「建物をまちづくりのたエイターを誘致してまちづくりをしていたときのめに使ってほしい」という依頼もいただくようにジレンマは、まちに彼らがいることが市民に伝わなりました。例えばパン屋が入っているビルは、りにくいということでした。そのとき学んだのが、元はある所有者さんが住居兼花屋として使っていどんなにすごいアーティストが100 名住んでいるましたが、廃業した後にオーナーが代わり、そのよりも、いいカフェが１つあったほうが、まちに方から「このビルをまちづくりのために使いたい。

住んでいる人にとって変化がわかりやすいというついては１階をパン屋限定で募集し、管理や運営ことです。そこで、まず自分たちが事務所を借りもやってほしい」と依頼されたのです。物件は住てシャッターを開けることで、この通りを変えて宅街の中にあり、チャレンジングなオーダーだといこうと思いました。

は思いましたが、DIY 可能物件として募集すると、私たちの事務所ができると、知り合いの設計事センスのあるパン屋さん夫婦が応募してくれて、務所が隣に入居してくれて、その後、天ぷら屋と内装も自分たちで行い、今ではまちの人気店になアンティークを扱っている方が出店してくれましりました。その後、他の地域のオーナーからも「子た。残り１店舗となったとき、隣の設計事務所とどもの頃住んでいたまちの賑わいがなくなってきお金を出しあい、日替わり店長が運営するカフェたので、若い人が集まるように使ってほしい」とをオープンしました。するとそこから、３年で５いった依頼が入るようになりました。

組が卒業し、まちなかに巣立っていきました。

媒介物件ゼロからのスタートでしたが徐々に増149

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20/06/09 22:16まちづくりのため、１階をパン屋にしたビル

管理物件「buildingＣ」（設計者：STAG、施工者：輝総建）

えていき、今では管理物件が200戸、仲介を入れ仲介手数料１と５カ月分の初期費用がかかるとこると取扱件数は300件くらいになりました。そのろを、サブリースの物件の場合は、敷金は０～１

内、DIYで入居している方が200 組くらいになりカ月、礼金と仲介手数料は０という条件にします。

ます（ 2019 年４月時点）。おそらく、DIY 可能物

私たちとしては、入居時にお金をたくさん預かっ件に限れば、私たちが日本で一番多くの物件を斡てもテナントがお店などを始めづらくなってしま旋していると思います（笑）
。

うと意味がないので、その分を低くして工事代等に充ててもらうようにしています。

─ DIY可能な物件の契約はどのように行うのですか。

私は“自分のやりたいことで生きていこう”とする人たちのことを応援したいと思っています。ア

約200 戸の管理物件のうち、60 戸は当社がサブートのクリエイターでもお店をする人でもいいのリースをしています。その場合の費用負担のルーです。その人たちの暮らしぶりはとても潔いのでルは、原則、躯体や電気・ガス・水道などの基礎すが、銀行の評価は低いのが一般的です。そのよ部分の工事はオーナー負担、内装は借主負担とし、うな人たちがいるからまちが彩られるのに、応援

その他、コンセントの位置など細かいものは、そすらされないということにとてもジレンマを感じれぞれに応じてルールを決めています。ていました。彼らは、家賃さえ安ければ自分たち古い戸建ての場合は、サブリースでは収支が合でなんとかします。そこで、誰も使っていない古わないし、オーナーの負担でクロスを張り替えてい建物を利用して、彼らが活動できる場所としてもあまり綺麗には見えず、家賃もそれほど高くと斡旋するようにしています。

れないので、現状のままで何もせず、逆にその古さを生かすように使ってもらったらどうかと提案

─オーナーにとっても合理的な選択肢になりまします。オーナーとしても改修費用が少なくてすす。

むし、綺麗になって返ってくる可能性もあるので、DIY可能物件は建物を安く長く使うわけですか「数字が合うのならいいよ」と DIY 可能にして貸ら、お金をかけて再生するのではなく、時間をかすことを了承してくれます。

けて再生することになります。私たちはそのこと

DIY 可能物件を200件くらい扱っていると、興を“育てる”と言っています。そしてオーナーに味のある人はイベントや口コミなどの紹介で当社は、単に安くして誰にでも貸すのではなく、趣旨へお越しになります。入居者に対してはできるだをわかってくれる人や、意味のある使い方をしてけ初期費用を抑えようと、通常は敷金３、礼金１、くれる人に貸すことを同時に考えてもらうように

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お願いしています。つまり、古いためにある程度り棚をつけたりする程度です。技術的なアドバイ投資をしないと使えないと思っていた建物を、少スは当社ではできないので、大掛かりな工事が必ない投資でも貸すことが可能だという経済合理性

要な場合は専門家を紹介したり、DIY 用の下地をと、この建物を通じて“誰かを応援できる”とい施してくれる施工会社を紹介し、なるべく問題がうことの両方を大事にしてくださいと話をしてい起きないような手立てをしています。

ます。さらに「家賃収入面で考えると 100 点満点●せんぱく工舎

ではないかもしれないが、70点はとれると思いま

この物件は私が通っていた高校の近くにあり、す。しかし、そこに30点分のオーナーとしてのや休みの日にランニングしていた時に見つけ、すごりがいが持てるということを加算できます」と伝い物件だと直感しました。ちょうど、まちのなかえています。そのため、最初からお金の面で100に徐々に面白い店が増えてきた頃で、１カ所シン点を目指すというオーナーにはこの方法は勧めてボリックな物件があるといいなと思っていたとこいません。

ろでした。そこで、すぐに謄本をあげて所有者を調べると、船の内装などを手がける会社が社宅と─入居者については一定の基準を設けているのして利用していました。直接連絡をして「貸してですか？

もらえませんか？」と聞くと、「ずっと使っていな若い事業者たちを応援したいというオーナーのいのでこのままの予定です」とのこと。しかし諦意向が強い物件は特に、「この家賃になっているのめきれず、その後も何度か電話をし、企画書を送はこういう理由で、こういうことを目指している」

り、活用についての主旨や内容を伝えると、先方と、オーナーの気持ちを入居希望者に伝え、企画も理解してくれるようになり、最終的に工事内容審査をしています。したがって、安いから単純にや費用負担を決め、１年間ほどかけて契約にこぎ倉庫として使いたいというような人は断っていまつけることができました。

す。

建物は 1960（昭和 35 ）年に建築された木造２階建てで、敷地面積は約 400 ㎡ありますが、平成─ DIY 可能として貸してトラブルになったことに入ってからまったく使われていませんでした。

はありますか。

電話線・水道・ガスが来ておらず、井戸水を使い、その質問はよく聞かれますが、トラブルになっトイレは汲み取り式でした。そこで外壁や躯体、ラたことはほとんどありません。DIYで全て改修すイフラインの新設はオーナーの負担にし、当社がる人はそんなに多くなく、ほとんどが壁を塗った

一括して借り上げ、その賃料によりオーナーは６

せんぱく工舎のオープニング（写真：加藤 甫、川島彩水）

せんぱく工舎の2階アトリエ（写真：加藤 甫、川島彩水）

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年で工事費用を回収できる計画にしました。

件でもたくさんの人たちに借りてもらっています。

オーナーの工事が始まってから、DIY 可能物件として募集を開始しました。入居者が徐々に決まってきたところで、そこから１年くらいかけて入居者が工事をし、さらにその間に DIY のワークショップをしたりウッドデッキを造ったりしたので、スモールビジネスの創業と事業の継続を支援する─まちの中に路面店が増えてきました。

物件に出合ってからオープンまで３年くらいかか事務所から徒歩15 分圏内に、私たちを通じてオりました。家賃は周辺相場の７割程度に設定し、ープンしたお店が15 店舗くらいできました。路面

部屋は１階が６部屋あり広さは 30㎡前後、２階は店に新しい店が増えるとまちの雰囲気も変わりま12部屋で10 ㎡ほどの広さでしたので、１万円台すし、既存の素敵な店もあるので、そういうお店の家賃設定が可能になりました。大まかなルールを地域の人にぜひ知ってもらいたいと思い、独立としては、１階は工房などではなく地域に開いた

してから５年になるときに『やはしら日々祭』とお店にしてもらい、２階はアトリエなども可としいうまち歩きイベントを行いました。

ました。立地は駅から遠く、決して利便性がいい

せんぱく工舎の２階には、イラストレーターのとはいえませんが、主に初めてお店をやりたいと工房や建築デザイン事務所、フランス額装や編みいう人が集まってくれました。また、ほかに本業ぐるみの作家のアトリエなどが入っていますが、を持っている方が多く、看護師をやりながら月に彼らは自発的に１階のカフェで作品の展示をした10日だけスコーン屋を開くとか、ご主人が古い国り、皆で建物をまちに開くようなイベントを開く

産自転車の修理店を開き、奥さんが週末をメインようになりました。また、入居者の１人のアートに不定期でカフェを開店する、といった形態があディレクターから、松戸で科学と技術を織り交ぜります。その他、曜日ごとに店主が代わる“シェアたイベントを開きたいという相談を受け、市に企本屋さん”や、地元で人気のコーヒー店、若い人画を持ち込み、江戸時代に建てられた重要文化財が始めたスペインバルなど、古くて寒いという条の戸定邸をメイン会場にした『科学と芸術の丘』という国際フェスティバルを2018 年から開催しています。
そのスタッフたちとワークシ
ョップやマルシェをした時には、当社の入居者が出店してくれたり、屋台作りを手伝ってくれました。このように、空き部屋を１つ使うところから人が集まりはじめ、そのうち、その人たちと一緒に何かを起こすことが増え、“顔が見える関係で暮らしを作る”ということが徐々にできつつある気がします。

やはしら日々祭のチラシ

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国際フェスティバルのパンフレット

One Tableや事務所がある建物

─入居者の輪を広げ、仕事につながることも意で助け合います。このように “お互いさまの関係 ”識しています。

を大事にする、そのようなスタンスの不動産屋にイベントは楽しみでやる人もいるし、その中かなりたいと思っています。

ら仕事を見つける人もいます。押しつけないように気を付けながら、芸術祭のようなきっかけづくりは常に意識しています。私の周りは、既に東京で修業してきましたという方より、初めてビジネ

狭い地域の中にある
３軒の路面店を変える

スをやりますという方が多く、そのような方には─ DIY可能物件を活用してまちの魅力を高めてイベントがあるので出てみないかと声をかけます。

います。

まちづくりを意識し始めてから、どうすればま

私たちは古い物件を DIY 可能物件として、クリちにお店が増えるかと考えたことがあり、そのとエイターやスモールビジネスを始めようとする人きに「やはりいきなり開業するのは不安だよな」

たちに安く貸して、人を呼び込み地域の魅力を上と気付きました。そこで、例えばカフェをする場げようとしています。そのときに心がけているこ合、日替わり出店できる場所があれば、アルバイとがいくつかあります。まず、建物は格好よく直トとして修業しながら、週１回店を開くことがでさなくてもいいということです。お金をかけなくきます。それが２日になり、３日になり、最終的ても格好よくなる方法はありますし、最低限電に独立して開業するという手順を、２年くらいか気・ガス・水道が通り、雨風をしのげればなんとけて築いていける場所を用意できるといいのではかなります。建物の改修に過剰な投資をすると、ないかと思い、One Table という店を大畠稜司建

地方では絶対にうまくいきません。建物にお金を築設計事務所と一緒に作りました。私たちは不動かけない分、私たちはイベントを行ったりソフト産業という“場所屋さん”なので、開業したい人のパワーでまちを変えていこうとしています。変たちを支援できる場所をこれからもたくさん作れ化が浸透するまでには時間はかかりますが、長いるのではないかと考えています。

目で見たらリスクは少なくてすみます。

そのような考え方は農家と一緒のような気がしさらに、“非常に狭い地域の中の３つの路面を変ます。彼らは、全て予定を決めるのではなく天気える”ということが大切です。当社も、事務所がの様子で臨機応変に対応したり、その場にあるも入っているアパートの１階の３軒を変えることかのをうまく生かしたり、１人ではできないので皆ら始めました。まちに変化をつけるためにはやは153

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店を続けてくれる人たちがいるおかげです。そこを勘違いすると、周りの人たちは協力をしてくれなくなってしまいます。したがって、細かい話ですが、イベントのチラシなどの問い合わせ先に当社の名前を入れる際も、主催という記述はしません。何かクレームがあったときは当社が対応しますが、イベントそのものは皆でやっていますのでロゴも小さくしています（笑）。
地域に開いたイベントが行われている（写真：加藤 甫、川島彩水）

─今後の展開について教えてください。

り密集していることが大事で、点在していると目2020 年、下北沢に拠点を出す予定です。下北立ちません。３軒あれば何か変わったという雰囲沢はもともと面白い店がいっぱいあり、そういう気が出せるし、写真にしても１枚に入ります。で人たちが集まる場所を再開発の一画に作るプロジ

きれば並びの路面の物件、または１棟丸々使えるェクトがあるので、その不動産部門を担当する予物件を探し、スモールビジネスを呼び込み、しか定です。都内に拠点ができれば千葉から東京にチもそこに印象的な名前を付ければ地域のイメージャレンジできる場所になるし、逆に東京でやってを変えることができます。

みたけれど出直しが必要だという人は、千葉でやり直すこともできます。さらに、芸術祭をきっか─やはり、まちづくりは“人”が大事ですね。

けに、オーストリアのリンツ市で開催されるアー物件に多少の難があっても、“そこを面白くて感トフェスでまちづくりをしている団体とも関係がじのいい人が使っている”“いい隣人たちがそこにでき、千葉から世界に行けるルートも作っていけいる”ということによって物件の価値は上がりまそうです。当社の入居者たちが外で勝負したいとす。それがコミュニティのパワーだと思います。た思った時に、いろいろな場所があると決断しやすだ、それを私たちが独り占めしているような感じいでしょうし、彼らとの関係性も長く続けていけにならないように気を付けています。「omusubiると思います。

不動産のおかげでこの辺りがいいまちになった」と言われることがありますが、それは順番が逆です。確かに私たちがきっかけを作ったかもしれま
せんが、最終的にいいまちになったのは現場でお［取材：2019年９月］

有限会社トノコーポレーション（omusubi不動産）
代 表 者：殿塚 建吾
所 在 地：千葉県松戸市稔台 1-21-1 あかぎハイツ 112号室		 （ 2020 年３月 12 日より）
電
話：047-710-0628
Ｈ
Ｐ： https://www.omusubi-estate.com/
業務内容： 不 動 産の賃 貸・ 管 理・ 売 買（ 主に古 民 家、 レトロな団 地 ）、DIY 可能賃貸、シェアアトリエ・シェアスペース運営、エリア情報発信、DIY ワークショップ等のイベント開催、中古物件リノベーション再販事業、エリアリノベーション事業など。

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