General Incorporated Foundation

Japan Organization for Land Acquisition and Compensation2017年4月

Vol.

５用地補償研究レポート
２０１７年 ４月 Vol.５
一般財団法人公共用地補償機構

目次

１．[自主調査研究] 公共施設等の移転に係る建設費等の取り扱いについて （自主調査研究 調査報告）（一財）公共用地補償機構
用地補償研究所長
櫻井 正博

２．[報告] 2012年度 国際用地協会（IRWA）第６２回国際教育セミナーに参加して（一財）公共用地補償機構
業務本部用地企画部次長 大堀 修

３．[報告] 2012年度 第２５回海外損失補償制度調査団に参加して（一財）公共用地補償機構
常任参与
堀
正弘
業務本部長
菅谷 昭彦

４．[翻訳] 英国「収用と補償 (Compulsory Purchase andCompensation）」小冊子シリーズ第４分冊「住宅についての所有者及び占有者への補償 (Compensation to Residential Owners and Occupiers）」（一財）建設物価調査会理事（元（一財）公共用地補償機構副理事長） 山下 泰弘

５．[翻訳] 英国「収用と補償 (Compulsory Purchase andCompensation）」小冊子シリーズ第５分冊「公共的開発事業の悪影響の低減（Reducing the Adverse Effects of Public Development）、影響緩和事業（Mitigation Works）」（一財）建設物価調査会理事（元（一財）公共用地補償機構副理事長） 山下 泰弘

６．[報告] ホームページへのアクセス統計結果からみた用地
ジャーナル・アーカイブの利用状況（2012年度）（一財）公共用地補償機構
用地補償研究所長
櫻井 正博

７．[報告] 公共用地補償機構から他機関への研修講師等の派
遣状況について(2012年度）（一財）公共用地補償機構
事務局(注１）個人の氏名を明記したレポートにおける意見・主張・分析等は、各個人のものであって、一般財団法人公共用地補償機構の意見・主張・分析等ではありません。
(注２）個人名に付した役職は、２０１７年３月現在のものです。

公共施設等の移転に係る建設費等の取り扱いについて
一般財団法人公共用地補償機構

用地補償研究所⻑

櫻井正博○ はじめに近年、公共事業の施行に伴う公共補償基準要綱（昭和４２年２月２日閣議決定）（以下「要綱」という。
）第８条（建設費）に定める「復成価格」と第１２条（法令の規定等に基づく機能回復の特例）に定める「法令改善費」との関係並びに第１０条（建設雑費その他通常要する費用）に定める「建設雑費」及び「その他通常要する費用」
等の取扱いに関する問合せが比較的多く見受けられることから、過去の補償事例における取扱い等を踏まえ、それらの項目について整理を行ったものであり、既存公共施設等に対する補償内容等の検討にあたり参考として頂ければ幸いである。

１．第８条の「復成価格」と第１２条の「法令改善費」との関係等について
要綱第８条では、既存公共施設等の機能回復を代替の公共施設等を新たに建設することにより行う場合の建設費は、既存の機能の回復を主眼として、同種同等の公共施設等の建設に要する費用（以下、「復成価格」という。
）を原則としている。
しかしながら、要綱第１２条に定める機能回復の特例により、法令（条例及び要綱
等の行政指導（成文化かつ公表されているものに限る。
）を含む。
）の規定により一定の構造等のものとすべきとされている場合には、復成価格を超える部分の一部を補償することができる。
これは、既存の機能の回復に合わせ復成価格を超える部分についても確実に実行される場合には、財産価値増となっても機能回復上必要な措置であること、当該措置が公共事業に起因し早まって具現化されたものであること等の観点から、補償対象とすることが適当との考えによるものである。
したがって、既存公共施設等と新たに建設する代替の公共施設等の種類、規模及び構造等を比較考量し、同種同等と認められる施設（復成価格のもの）と同種同等と認められない施設（復成価格を超えるもの）との区分を行った上で、さらに、同種同等と認められない施設（復成価格を超えるもの）については、要綱第１２条に定める機能回復の特例の適用の可否について検討等を行い、補償対象とする範囲を認定する

必要がある。
＜補償の対象とする範囲の認定＞
同種同等と認められない施設「復成価格を超えるもの」

同種同等と認められる施設「復成価格のもの」（第８条）

法令改善費として認められるもの（第１２条）

法令改善費として認められないもの要綱第８条・第１２条に基づく補償対象

２．第１２条（法令の規定等に基づく機能回復の特例）の法令改善費について（１）法令改善費に対する補償の概要
一般補償基準における法令の規定に基づく改善に要する費用の補償の内容は、改善費用そのものは、財産権に内在する負担であるとし補償対象としていないが、公共事業に起因し改善時期が早まったことによる損失は、通常生ずる損失にあたるとして、運用益相当額を損失として補償することとしている。
これについては、最高裁判所においても認めているところである（最高裁判所平成１１年１月２２日判決）。
公共補償基準における補償内容については、改善によって財産価値の増加があったとしても公共施設としての機能（効用）は、一般的に変わらないこと及び公共補償の原理を機能回復とする以上、原因者が負担するのが社会的公平上当然の帰結である
等の理由により、改善費用そのものを補償すべきとの考えによるものである。

公共事業の施行に伴う公共補償基準要綱（昭和４２年２月２１日閣議決定）＜法令等の規定等に基づく機能回復の特例＞
第１２条

既存公共施設等に代替する公共施設等を建設し、又は既存公共施設等を移転するにあたり、法令の規定により当該公共施設等を一定の構造等のものとする義務が課されている場合においては、その必要の限度において、第７条から前条までの規定により算定した補償額をこえる部分の一部を補償することができるものとする。

要綱第１２条では、法令改善費について、第７条から前条までの規定により算定した補償額をこえる部分の一部を補償することができると規定されている。
この「一部」の補償については、『公共補償基準の点検に関する調査研究報告書』（平成１４年３月国土交通省）の点検結果は、次のとおりであり、今後の検討を期待する。
〔改正必要とする意見〕○既存公共施設等の機能回復にあたり法令改善を必要とする際に、既存公共施設等の管理者によっては、その財産的基盤や予算制度の事情により、資金調達が不可能
又は極めて困難な場合が考えられることから、減耗分控除の「全部又は一部」の規定と同様に「全部又は一部」の補償が必要である。
〔改正不要とする意見〕○法令改善費用の補償を行うことは施設管理者に財産増をもたらすと共に公平の原則に反することとなるので、一般補償基準における取扱いと同様、公共補償基準においても補償すべきでない。
〔措置事項案〕○「一部」を補償するとあるのを「全部又は一部」と修正することを検討する必要がある。

（２）小学校における法令の規定等の概要
補償事例の比較的多い小学校を対象として、現行における法令の規定等の概要を整理し、校舎等の必要な最低限度の面積等について、算定（試算）を行った。
『公共補償基準要綱の解説』（公共用地補償研究会編著）では、「学校については、
学校教育法第３条の規定に基づく、大学設置基準、高等専門学校設置基準、高等学校
設置基準、幼稚園設置基準（以上文部省令）等があり、校地、運動場及び校舎等の面積基準等が定められている。
」と記載されているが、これらの基準に加え、新たに小学校設置基準（平成１４年３月２９日文部科学省令第１４号）及び中学校設置基準（平成１４年３月２９日文部科学省令第１５号）等が定められている。
小学校は、学校教育法第１条に定める学校である。
学校教育法（昭和２２年３月３１日法律第２６号）
第１条

この法律で、学校とは、幼稚園、小学校、中学校、義務教育学校、高等学校、中等教育学校、特別支援学校、大学及び高等専門学校とする。
第２条（略）
第３条

学校を設置しようとする者は、学校の種類に応じ、文部科学大臣の定める設

備、編制その他に関する設置基準に従い、これを設置しなければならない。

小学校設置基準第８条では、校舎及び運動場の面積は法令に特別の定めがある場
合を除き、別表に定める面積以上とすると規定されており、この法令に特別の定めがある場合には、義務法第６条の規定が含まれる。

小学校設置基準（平成１４年３月２９日文部科学省令第１４号）
第１条

小学校は、学校教育法その他の法令の規定によるほか、この省令の定めるところにより設置するものとする。
２

この省令で定める設置基準は、小学校を設置するのに必要な最低の基準とする。

３

小学校の設置者は、小学校の編制、施設、設備等がこの省令で定める設置基準より低下した状態にならないようにすることはもとより、これらの水準の向上を図る
ことに努めなければならない。
第８条

校舎及び運動場の面積は、法令に特別の定めがある場合を除き、別表に定める面積以上とする。

小学校設置基準及び中学校設置基準の制定等について（通知）(1)設置基準の位置付け（第１条）「学校教育法その他の法令」には、私立学校法、学校保険法等が含まれるものであること。また、小学校等の設置とは、小学校等の新たな設置と設置後の小学校等の維持運営を併せ意味するものであること。
(6)校舎及び運動場の面積等（第８条）「法令に特別の定めがある場合」には、義務教育諸学校施設費国庫負担法第６条の規定が含まれるものであること。

義務教育諸学校等の施設費の国庫負担等に関する法律（昭和３３年法律第８１号）
第３条

国は、政令で定める限度において、次の各号に掲げる経費について、その一部を負担する。この場合において、その負担割合は、それぞれ当該各号に定める割合によるものとする。
一

公立の小学校、中学校及び義務教育学校における教室の不足を解消するための校舎の新築又は増築に要する経費
二２分の１

公立の小学校、中学校及び義務教育学校の屋内運動場の新築又は増築に要する経費２分の１
二の二（省）
三

（省）

四

（省）

２

前項第１号の教室の不足の範囲及び同項第４号の適正な規模の条件は、政令で定

める。
第５条

第３条第１項第１号及び第２号に規定する校舎及び屋内運動場の新築又は増築に係る工事費は、校舎又は屋内運動場のそれぞれについて、新築又は増築を行
う年度の５月１日における当該学校の学級数に応ずる必要面積から新築又は増築を行う年度の５月１日における保有面積を控除して得た面積を、１㎡当たりの建築の単価に乗じて算定するものとする。
第６条

第５条第１項若しくは第２項、第５条の２第１項又は前条第１項の規定により工事費を算定する場合の学級数に応ずる必要面積は、当該学校の学級数に応じ、小学校、中学校、義務教育学校、中等教育学校又は特別支援学校ごとに、校舎又は屋内運動場のそれぞれについて、教育を行うのに必要な最低限度の面積として政令で定める。

義務教育諸学校等の施設費の国庫負担等に関する法律施行令（政令第１８９号）
第３条

法第３条第１項第１号の教室の不足の範囲は、当該学校の保有する教室について、普通教室の数若しくは総面積、次の表に掲げる特別教室の種類ごとの数の合
計数若しくはこれらの特別教室の総面積又は多目的教室の総面積若しくは多目的教室及び少人数授業用教室の総面積が学級数に応じ文部科学大臣が定める基準に達しない場合とする。

公立学校施設費国庫負担金等に関する関係法令等の運用細目（文科施第１８８号）
３８

教室の不足の範囲（義務法３条２項、義務令３条）
教室の不足の範囲は、普通教室の数若しくは総面積、特別教室の数若しくは総面積又は多目的教室の総面積若しくは多目的教室及び少人数授業用教室の総面積のいずれかが小学校、中学校又は義務教育学校の別に学級数に応じ次の基準に達しない場合とする。

（３）小学校における必要面積等の算定（試算）
小学校で、通常学級２２学級、特別支援学級（学校教育法第８１条に定める特別支援学級）３学級、児童数７１５名の場合の校舎の必要面積等について、算定（試算）した結果は、次のとおりである。
学校教育法（昭和２２年３月３１日法律第２６号）
第８１条第２項
小学校、中学校、義務教育学校、高等学校及び中等教育学校には、次の各号のいずれかに該当する児童及び生徒のために、特別支援学級を置くことができる。
一 知的障害者
二 肢体不自由者
三 身体虚弱者
四 弱視者
五 難聴者
六 その他障害のある者で、特別支援学級において教育を行うことが適当なもの①校舎の必要面積
義務法施行令第７条に定める校舎の必要面積の算定例は、次表のとおりである。
ただし、国庫補助金等に関し交付申請できる範囲は、教室の不足を解消するための校舎の新築又は増築の範囲（義務法第３条、義務法施行令第３条及び第７条に定める「教室の不足の範囲」）に限定され、
ｱ）普通教室の教室数と総面積
ｲ）特別教室の教室数と総面積ｳ）多目的教室の総面積等が基準に達しない場合と定めている。
多目的教室を設けない場合

多目的教室を設ける場合（第７条第１項第 2 号）

（第７条第１項第 2 号）

5,000＋173×（学級数－18）

左記の必要面積×1.108＋168×特別支援学級数＝6,196×1.108＝5,000＋173×(22－18)＋168×3＝6,865 ㎡＝5,000＋692＋504＝6,196 ㎡

②普通教室の教室数と総面積
普通教室とは、特別教室、多目的教室及び少人数授業用教室以外の教室をいう。
＜「教室の不足の範囲」の基準＞
普通教室数

総面積

学級数（特別支援学級を含む。）

学級数（特別支援学級を含む。）

×1

×74

＝25 学級＝1,850 ㎡③特別教室の教室数と総面積
小学校の特別教室とは、理科教室、生活教室、音楽教室、図画工作教室、家庭教室、視聴覚教室、コンピュータ教室、図書館、特別活動室、教育相談室をいう（義
務法施行令第３条第１項）。
＜「教室の不足の範囲」の基準＞
特別教室数

総面積

学級数（特別支援学級を除く。）

学級数（特別支援学級を除く。）

が 18～23 学級の場合

が 18～23 学級の場合＝11 教室

＝1,350 ㎡④多目的教室の総面積
多目的教室とは、ワークスペース、ラーニングセンター、多目的ホール等と呼ばれる施設であり、複数の学級の児童又は生徒を対象とする授業その他多様な指導方
法による授業又は課外指導で普通教室又は特別教室において行うことが困難と認められるものの用に供するものとして設けられる教室で、併せて児童又は生徒の学校
生活の用に供することができるものをいう（義務法施行令第３条第１項）。
＜「教室の不足の範囲」の基準＞
総面積
学級数（特別支援学級を含む。）に応ずる必要面積×0.108＝6,196 ㎡×0.108＝669 ㎡

３．第１０条（建設雑費その他通常要する費用）に定める「建設雑費」について「建設雑費」とは、第８条の建設費又は第９条の移転費等に含まれない代替の公共施設等の建設に附随するその他の経費（発注者が当該施設の建設及び取得にあたって直接負担すべき通常の附帯経費及び工事期間中の間接的な経費）をいい、現物補償を行う場合
等における監督費、立会事務費等が該当する。
補償事例では、「建設雑費」を補償した例は比較的少ないが、個別に事務費を見積もった事例、国庫債務負担行為により道路局所管の道路事業の用に供する土地を先行取得する場合の取扱い要領について（平成１３年３月３０日国道総第６３６号）に定める率を適用した事例等がある。

国庫債務負担行為により道路局所管の道路事業の用に供する土地を先行取得する場
合の取扱い要領について（平成１３年３月３０日国道総第６３６号）
三

事務次官通知記六（事務費等）について（一）直轄事業に係る先行取得で、地方公共団体等が計上し、国の取得価額とすることができる事業費の限度額は、土地の取得費、補償費又は用地測量費の合計額を次に定める額ごとに区分してそれぞれの率を乗じて得た額の合計額とする。
５千万円以下の額

７％５千万円をこえ１億円以下の額

６％

１憶円をこえ３億円以下の額

５％３憶円をこえ６億円以下の額

４％

６憶円をこえ１０億円以下の額

３％

１０憶円をこえる額

２％

４．第１０条に定める「その他通常要する費用」について「その他通常要する費用」とは、代替の公共施設等の建設又は移転に伴い通常生ずる損失に対する費用をいい、その範囲及び算定等の方法は、原則として、一般補償基準の規定による「その他通常生ずる損失の補償」と同一と言われている。
したがって、第８条の建設費又は第９条の移転費等に通常含まれない、動産移転料、移転雑費（移転先等の選定に要する費用、法令上の手続きに要する費用等）、立木補償、借家人補償（建物等を借上げしている場合）、残地補償等が該当する。
その他、移転先となる土地の取得に伴い客観的に必要となる造成費、整地費、移転先に存する建物やその他の工作物等の移転に要する費用及び当該残地に存する工作物等の撤去費等についても、必要に応じて、本条の「その他通常要する費用」として補償すべきである。

補償事例では、上記以外に、次の費用等を補償した事例がある。
・分筆、地目変更等に要する費用
・農地転用等に要する費用
・開発許可申請手数料
・測量費、地質調査費
・造成工事設計料

５．その他の留意事項等（１）⼊札差⾦の取扱いについて
第８条の建設費又は第９条の移転費に限らず、第１０条の建設雑費その他通常要する費用等についても、工事及び設計等を請負に付し入札手続きをとる場合（機能回復に要する工事等の設計額と落札額に差金が生じる場合）は、当該請負代金を適切に反映させた価格（精算等）とする必要がある。
補償事例では、補償項目ごとの補償額に落札率（落札額÷設計額）を乗じた事例が多く、「補償設計額×委託料率×実績落札率」等による事例もある。
（２）消費税等相当額の補償等について
消費税等相当額の補償の要否については、国若しくは地方公共団体、消費税法別表第三に掲げる法人又は人格のない社団等の場合の「消費税等相当額補償の要否判定
フロー」により判断する必要があり、国又は地方公共団体等の場合は、予算が特別会
計又は一般会計のいずれであるかにより大別されることとなる。
会計検査院の決算検査報告では、公共補償の場合は、この消費税等相当額の補償の要否（平成２２年度兵庫県神戸市、平成１６年度大阪府等）と財産価値の減耗分の取扱い（平成２４年度福岡県大宰府市、平成２０年度福岡県福岡市、平成１９年度東京
都、平成１９年度徳島県美馬市等）に関する指摘が大半を占めており、特に留意する必要がある。
（３）移転補償⾦と国庫補助⾦等との調整等について義務法等の規定により、公立学校施設整備費国庫補助要領（昭和４６年４月１日文部科学大臣裁定）に基づく公立学校施設整備費負担金、学校施設環境改善交付金交付要領（昭和２３年４月１日文部科学大臣裁定）に基づく学校施設環境改善交付金等の補助金交付を受ける場合には、移転補償金と国庫補助金等とが重複して支出されることがないよう調整等を行う必要がある。
月刊用地（１９８１年６月号）に、「損失補償金と国庫補助金との調整について「補償金と補助金との違い」」（文責：建設省計画局公共用地課課長補佐
いて掲載されているので、参考とされたい。

奥山正弘）につ「損失補償金と国庫補助金との調整について（補償金と補助金との違い）」
文責：建設省計画局公共用地課課長補佐

奥山正弘

従前の公共施設を移転することによって機能回復を図る方法をとった場合、当該補償金で機能回復に要する費用が賄えますから、あえて当該公共施設を移転することに対し補助金が交付されるということは一般的に生じえませんが、従前と同等の機能を有する代替施設の新設あるいは法令等の規定に基づき機能上の改善を加えようとするとき等には、代替施設の建物に対して補助対象となる場合があって、補助金によって機能回復を図るために必要な費用の一部が別途補てんされるので、補償金と補助金とが重複する場合が生じます。
従って、このような場合には、補助金と補償金が重複することがないよう公共補
償は、原則として、当該代替施設の建設費から補助金を控除した額、即ち補助事業者（被補償者）が負担するいわゆる「うら負担額」の範囲内で公共補償基準第８条又は１２条の規定により算定した額を補償することとなります。

（４）国庫に返還する補助⾦相当額の有無について
補助金等の交付を受けて取得等した財産の取り壊し等を行うにあたっては、補助金等に係る予算の執行の適正化に関する法律（昭和３０年８月２７日法律第１７９号）
第２２条（財産の処分の制限）の規定により、処分する部分に対する補助金相当額を国庫に返還する必要が生ずる場合があるため、関係部署等と協議し、返還の要否等を判断する必要がある。

2016 年度 国際用地協会（IRWA）
第 62 回国際教育セミナーに参加して⼀般財団法⼈公共⽤地補償機構
一般財団法人公共用地補償機構

業務本部

業務本部 ⽤地企画部次⻑ ⼤堀 修

用地企画部次⻑大堀修

１．はじめに2016 年６⽉⽶国テネシー州ナッシュビル市にて、2016 年度国際⽤地協会（IRWA）第 62
回国際教育セミナー（IRWAʻs 62nd Annual International EDUCATION CONFERENCE）
が開催されました。
IRWA とは、International Right of Way Association（国際⽤地協会）の略であり、⽤地取得機関、鑑定機関、調査機関、エンジニア、法律家等の専門家をメンバーとして、⽤地取得等の啓発、教育、交流活動等を⾏う非営利団体で、⽶国に本部を置いています。
⼀般財団法⼈公共⽤地補償機構では、IRWA の国際協⼒会員である⼀般社団法⼈⽇本補償コンサルタント協会を通じて、IRWA との交流活動に参加・協⼒しています。
IRWA では、毎年、その国際的な啓発・交流活動の⼀環として国際教育セミナーを実施しており、このセミナーには、毎年、IRWA の国際協⼒会員である⽇本補償コンサルタント協会が参加者を募
り参加団を組織して出席しているもので、当公共⽤地補償機構も、毎年この参加団に職員を１ないし２名派遣しています。
今回も、同協会の訪⽶団に当機構から参加することとなり、私が当機構から出席することとなりました。
今回の我が国の訪⽶団は８名で構成され、セミナーで開催された様々なセッションの中から、６つのセッションに参加しました。
⽇本からの出席メンバーは以下の８名です。
澤野順彦（団⻑）、川崎 満、森井淳司、東⼭晃明、⼤堀 修、四宮義夫、伊波盛武、原⽥武史
２．ナッシュビル到着
2016 年度の IRWA 国際教育セミナー会場は、⽶国テネシー州ナッシュビルにある Gaylord
Opryland Convention Center でした。
私たちは 6 ⽉ 12 ⽇（⽇）の⼣⽅（現地時間）宿泊施設に到着し、翌⽇早朝からのセッション参加に備えました。テネシー州ナッシュビルは、⾳楽業界の中⼼地として知られ、「ミュージック・シティ」というニックネームがつけられています。
また、ナッシュビルは 1843 年にテネシー州の州都となり、今では 65 万⼈以上の⼈⼝を抱える、州内でメンフィスに続いて 2 番目に、アメリカ合衆国南東部で 4 番目に⼤きい都市となっています。

（IRWA 国際教育セミナー会場）
Gaylord Opryland Convention Center 内（特別招待講演会場）

３．セッション
IRWA の国際教育セミナー会場では、⼤小 18 もの部屋にて、様々なテーマのに分かれて講演が⾏われており、我々⽇本メンバ
ーは、2 ⽇間に亘って 6 つのセッションを選択して拝聴いたしました。
各セッションは英語で講演、質疑応答等がおこなわれ、我々訪⽶団には現地⽇本⼈による⽇本語同時通訳がつきました。
参加したセッションは、次の通りです。
① 特別招待講演（6 ⽉ 13 ⽇ AM8︓00〜9︓00）
ＩＫＴ Institute for Underground Infrastructure (ＩＫＴ地下基盤整備研究所）のマネージングディレクターによる「ドイツのエネルギー-

将 来 に 向 け た 計 画 （ Energy inGermany-Planning for the Future）」に関する講演
講演者︓Sissis Kamarianakis,Senior Research Manager,
Institute for Underground Infrastructure (IKT)，Germany② 譲渡について︓解釈と権利（6 ⽉ 13 ⽇ AM9:30〜11︓30）
譲渡証書の解釈、財産権の譲渡における譲渡者と被譲渡者の意向、文書解釈時の施工規則、および付随する公正な裁量に関する講演。並びに、鉄道⽤地、付属地役権および公益法⼈地
役権、権原に関する地役権と⽤地権の違い、明示および黙示の地役権、取得時効によるさまざまな⽤地権の適⽤を含め、⽶国内各地の事例についての考察に関する講演
講演者︓Jeffery N. Lucas, ESP Associates, P.A.
③ コンサルタントとの契約 - より良い契約の結び⽅（6 ⽉ 13 ⽇ PM1︓30〜3︓00）
業界トップの企業が、⽤地サービス契約の締結に関して基本的なやるべきこと、やってはいけないことを伝授するとともに、契約を公正で拘束⼒のあるものとする免責の⽤語、支払条件、サブコンサ
ルタントの選定、契約書に⾒られる時代遅れの条項、利⽤可能な独自仕様のツールについての講演
講演者︓Elaine Lipon, Coates Field Services, Inc.
David Martin, Contract Land Staff
Faith A. Roland, SR/WA, Roland Resources, Inc.
Kinnon W. Williams, JD, Inslee Best
④ 土地収⽤の鑑定評価に必要とされるコンサルタントのタイプの決定（6 ⽉ 13 ⽇ PM3︓30〜5︓00）
調査、計画、エンジニアリング、建設、その他の専門分野の実⽤的な知識、専門資格を持つコンサルタントチームの選定に関す
る講演
講演者︓L. Burl Wilson, MAI, Wilson Real Estate, Inc.

⑤ 交通輸送プロジェクトの管理︓効果的な手法と戦略（6 ⽉ 14 ⽇ AM9︓00〜10︓30）
効果的かつ効率的なプロジェクト実施には、熟練の⽤地コンサ
ルタントと学際的なチームによるアプローチが不可⽋であり、このセッションでは、業界をリードする交通輸送のエキスパートがプロジェク
ト・リスクを管理し、プロジェクト・コントロールを導入してプロジェク
ト・スケジューノレを守り、コストを抑制するための効果的なツールについて、並びに⽤地の影響を評価する手法をはじめ、⽴ち退きや損害賠償を最小限に抑えること、また独創的な取得戦略についての講演
講演者︓Artin N. Shaverdian, J.D., Nossaman LLP
Don Toner, SR/WA, Texas Department of Transportation
Craig Justesen, Overland, Pacific & Cutler, Inc.

⑥ 効果的な移転に関する不服申⽴ての作成︓仲裁⼈の視点（6 ⽉ 14 ⽇ AM11︓30〜12︓30）
移転補償⾦等に関する不服申⽴ての作成に役⽴つ⽅法に関して、申⽴てプロセスの概要、コンサルタントの役割と仲裁⼈の役割について、関連する問題や事実の⾒極め⽅等を交えた講演
講演者︓Kinnon W. Williams, JD, Inslee Best Doezie & Ryder
我々は以上の６つのセッションに参加し、参加したそれぞれの者が報告書の執筆に携わり、報告書を取りまとめました。私が担当したのは、⑤ 交通輸送プロジェクトの管理︓効果的な手法と戦略 であり、１、時代の変化による時間短縮のための輸送の効率化策、そのための重要事項となる設計・施⾏の組織化に関し、スケジュール、プランニングが必要であること。
２、⼤規模プロジェクトにおける仕様書の内容に関する処理計画策定のためには、組織図、フローチャートを作成することが重要であること。
３、プロジェクトの進⾏に打撃を与えるような、リスク評価、リスク管理が必要であること。
４、文書管理が、スケジュール管理の上でも重要であること。
５、⽤地アセスメントが如何に必要であるか。
以上の５つの事柄についての講演であり、これらを踏まえて業務を進めていくことが、最終的なコスト抑制につながるとの発表でした。
⽤地取得において、アメリカでは、⼤規模な交通輸送等のインフラ整備が重要とされており、⽇本でいう官⺠パートナーシップと同様のプロジェクト体制が執られていることを知りました。
更に、それらに加え訴訟⼤国アメリカならではの、「裁判」に関する問題を踏まえた工程管理計画が必要であるということも知ることができました。
⽇本とアメリカの公共事業における⽤地取得の共通点や違いについて、専門家の意⾒を聞けたことは、とても意義のあるものであり、⼤変貴重な体験ができたと感じています。
４、報告書について
今回の国際教育セミナーの報告書は、(⼀社)⽇本補償コンサルタント協会の次のサイトで公表されております。
■ http://www.jcca-net.or.jp/11000̲chousakennkyuu/3.html
2016 年度 国際⽤地協会（IRWA）第 62 回教育セミナー
今回の出席メンバー、担当分担、各セクションの概要・調査議事録等については、上記サイトの報
告書をご参照下さい。

2016 年度 第 25 回海外損失補償制度調査団に参加して一般財団法人公共用地補償機構
一般財団法人

常任参与
常任参与

公共用地補償機構

業務本部⻑
業務本部長

堀
正弘
堀 正弘

菅谷昭彦
菅谷昭彦

２０１６年１０月２５日(火)～１１月１日(火)の８日間の日程で、一般社団法人日本補償コンサルタント協会主催の第２５回海外損失補償制度調査団による現地ヒアリング調査が実施された。
今回の調査団の訪問先は、次のとおりである。
① ドイツ・ゲルゼンキルヒェン市 ドイツ地下基盤整備研究所(ＩＫＴ)② スペイン・ビルバオ市 都市開発局③ イタリア・ローマ市 都市計画推進部
調査団の構成員は１０名で、団長は澤野法律不動産鑑定事務所所長
澤野 順彦氏、当機構からは、常任参与 堀 正弘、業務本部長 菅谷昭彦の２名が参加した。
各訪問先でのヒアリング及び現地調査の結果は、以下のとおりである｡

図調査団の訪問地2016 年 10 月２６日(水)ドイツ

IKT(Institute for Underground Infrastructure)
ドイツ地下基盤整備研究所
住所Exterbruch 1 i-45886 Gelsenkirchen Germany

対応者

IKT 所長ローランド・Ｗ・ワニエク氏他

１．はじめに２０１６年１０月２６日(水)９時に、ゲルゼンキルヒェン市の郊外にある
ＩＫＴのオフィスを訪問した。
ゲルゼンキルヒェン市は、ドイツ西部ノルトライン・ヴェストファーレン州に属する人口約２６万人の工業都市である。ルール工業地帯の中央部に位置しており、同市の南西約４０㎞には州都デュッセルドルフがある。19 世紀後半からの産業革命によるルール炭田の開発に伴い急激に発展し、第 2 次世界大戦までは石炭産業や鉄鋼・石油精製業の中心地となっていたが、戦争末期の連合軍の激しい空爆により壊滅的な被害を被った。戦後は、石炭産業を中心に著しい復興を遂げ､一時は人口も 40 万人を超えるまでに至ったが、１９６０年代半ば以降の石炭産業の衰退に伴い急激な人口減少に見舞われた。現在は、かつての工業集積を生かして化学・ガラス工業が発展している。
なお、同市はドイツのサッカーリーグ ブンデスリーガの強豪ＦＣシャル
ケ０４の本拠地としても知られている。
ＩＫＴは、下水道をはじめとする電気、ガス、上水道等の地下管路施設の建設・維持管理に関する研究、材料試験、製品テスト、コンサルティング等を行う中立・独立の非営利団体である。２０１６年６月に、米国テネシー州
ナッシュビル市で開催された国際用地協会(ＩＲＷＡ) 第６２回教育セミ
ナーにおいて、ＩＫＴ所長ローランド・Ｗ･ワニエク氏はドイツからの特別
招待講演者として「ドイツのエネルギー 将来に向けた計画」と題した講演を行われた。今回は､同講演を踏まえ、風力、太陽光等の再生可能エネルギ
ーを活用したドイツの電力事情、送電インフラ整備に係る用地取得、用地補償等の現状と課題についてより詳細に調査すべく、ＩＫＴを訪問したものである。

写真-1 IKT オフィス

写真-2 道路地下空間の利用イメージ

２．ヒアリング内容① 再生可能エネルギーの活用と送電線網の整備
ドイツの発電源の現状を見てみると、２０１１年３月の東日本大震災による福島の原発事故を踏まえ、政府はその直後、２０２２年までにドイツ
国内に１７箇所ある原子力発電所をすべて稼働停止とすることを決定した(これまでに８基が停止)。現在、政府はエネルギーシステムの大転換政策を積極的に推進しており、その中の最重要事項は、原子力に代わる発電源として風力、太陽光、バイオマス等の再生可能エネルギーを最大限に活用していくことであり、特に洋上風力を含む風力発電が重要視されている。
発電量に占める再生可能エネルギーの導入割合の目標としては、２０２０
年までに 35%、そして２０５０年までに 80%(現時点では約 30%)とされている。
しかしながら、洋上風力を含む風力発電所(特に大規模発電所)は年間を通じて風が強いドイツ北部に集中しており、今後の風力発電所の建設計
画を見てもその傾向はより一層強まっていくものと見込まれている。このため、このエリアで発電された電力を、自動車、機械等の工場が集積し電力需要が大きいドイツ南部まで送電ロスを抑えていかに効率的に送電するかが重要な課題となっている。新設が必要であると見込まれる送電線網の延長は約 5,000 ㎞にも及ぶものと試算されており、しかもこれらの送電線網は北部・中部の人口集中地域を通過することが避けられない。
現在、ドイツにおいて送電線網の整備及び維持管理は４社の送電会社が実施しているが、自然環境や景観の破壊、電磁波による人体への悪影響などにより、州政府や地域住民からの反対が強く、整備は遅れている｡これ
らに対応するため、国においては、一定の場合には高圧送電線の地中化を義務付けたり、建設許可手続きに住民参加を認めたりするなど様々な立法

措置を講じている。その結果、大まかに言えば、非都市地域については架
空線、都市地域については地中線によることになり、この場合、架空線
4,000 ㎞、地中線 1,000 ㎞、合計 5,000 ㎞の送電線網が新たに整備され、整備費は総額で 800～1,000 億ユーロと見込まれている。
これらの送電線網のうち、超高圧線等の地中化については未だ設置技術が確立されていないのみならず、コストも非常に高くネットワークの整備
にとって大きな支障となっている。このため、ＩＫＴは、現在、地下管路施設の専門機関として超高圧線等の設置技術、コストの削減等に係る研究・開発に鋭意取り組んでいるところである。

写真-3 会議風景①②

写真-4 会議風景②送電線網の整備に係る補償
送電線網の整備に当たり、送電会社は土地に関する権原を取得するためにまず地権者と任意交渉を行う。鉄塔用地については所有権を取得し、架空線部分と地中線部分については地役権又は区分地上権の設定を受ける。
ただし、地中線部分は道路の路面下に敷設されることが多く、この場合は地権者への補償は問題とならないが、やむを得ず私有地の地下を通過する
場合で、地権者に土地利用制限を課すこととなるときは、送電会社は補償金を支払わなければならない。その金額は土地鑑定により決定されるが、一般的には土地価格の１０%～２０%程度である。また、州や市町村の所
有地を通過する場合には、送電会社は負担金を支払わなければならない。
次に、任意交渉が成立しない場合には収用手続きに移行する｡この場合、送電会社は、高圧送電線についてはエネルギー経済法に基づき州政府の計画確定決定(注：事業の公益性を認定するもの)を受けなければならず、その申請に際しては、環境影響評価法に基づく環境影響評価書を添付することが必要である。高圧送電線以外の送電線については、手続的負担は緩和されている。

３．おわりに
ドイツでは、エネルギーシステムの大転換政策の推進により、再生可能 エ
ネルギーの導入が一大政策目標として実施されている。１９９８年に電力の全面自由化が実施されるとともに、２００１年には再生可能エネルギー法が制定され、再エネ発電による電力の固定価格買取制度(FIT 制度)が本格的にスタートしている。その結果、風力をはじめとした再エネ発電施設の建設は順調に進んでいるが、送電線網の整備の遅れでこれらの施設で発電された電力を需要地に円滑に送電できないという困難な状況に直面している。
現時点では、問題の中心は送電線網の整備ルートの決定に当たっての関係
機関や地域住民との合意形成に向けた取組み、FIT 制度を含めた莫大な額に及ぶ整備費の負担のあり方、超高圧送電線の地中化のための技術開発などにあるものと思われる。一方で、用地買収、地役権や区分地上権の設定、これらに伴う損失補償等の課題については今回のヒアリング調査ではそれほど深刻な問題としては掲げられなかった｡その理由としては、ドイツでは公共事業等の実施に際して、地域住民に対する計画原案の説明会や公聴会の開催、意見の聴取等を綿密に行い、それを計画に反映させる合意形成手続きが徹底されていることなどにより、一旦計画が確定すればその後の用地補償等は比較的スムーズに進むのではないかとも考えられる。あるいは、今回訪問したのはＩＫＴという専ら地下管路施設に関する技術的な研究、試験等を行う機関であって、実際の送電線網整備のための用地補償等には深く関与していな
いためかもしれない。
いずれにせよ、ドイツの再エネ発電の推進と送電線網の整備の取組みは我が国の先進事例となるものであり、今後の成り行きを注視していきたい。

写真-5 会議参加者一同2016 年 10 月 28 日(金)スペイン

ビルバオ市都市開発局
住所

Plaza

対応者

用地補償担当課長

Circularｎ゜１，Bilbao
ミケル・オシオ氏他

１．はじめに２０１６年１０月２８日(金)９時３０分に、ビルバオ市中心部旧市街にある風格あるバロック風建物のビルバオ市役所を訪問した。
ビルバオ市は、スペイン北東部バスク州ビスカヤ県の県都であり、ビスケー湾に注ぐネルビオン川河口から約１２ｋｍ上流に位置している。市の人口は約３５万人、都市圏では約１００万人(スペイン第５位で、バスク州の約半分を占める。)の人口を有している。
同市は、１９世紀後半からの産業革命により、近郊から産する鉄鉱石を活用した製鉄業や造船業などの重工業を中心に工業都市として発展し、１９６
０年代から７０年代半ばにかけて最盛期を迎え、スペインで最も成長が著しい都市の一つとなった。しかし、１９８０年代以降、石油危機等に伴う重工業の衰退や環境汚染により産業基盤は失われ、都市の活力は著しく低下し、人口も減少に転じた。
このような状況に対し、同市では州政府や周辺都市と連携して、産業構造の転換とこれによる都市再生を図るための戦略プランを策定した。このプラン基づき、同市は、市の中心部に位置する工業地区の土地利用の転換と再開
発、工業生産を支えていたネルビオン川沿いの港湾施設の河口部への移転を行うとともに、道路、公園・広場、地下鉄・路面電車等の都市基盤施設の整備、著名な建築家による優れたデザインの商業・業務施設、文化施設、国際会議場・展示場、集合住宅の建設を積極的に推進した。これらにより、ビル
バオ市は第２次産業中心の都市から第３次産業中心の都市として再生され、現在では世界各地の「創造都市(creative city)」プロジェクトの中でも最も成功した事例の一つとされている。

２．ヒアリング内容① ビルバオ・リア２０００(Bilbao

Ria

２０００)

ビルバオ・リア２０００は、ビルバオ市における都市再生プロジェクトの中で中心的役割を果たしている組織である。１９９２年に、中央政府関係機関(土地開発公社、港湾局、国有鉄道等)、バスク州行政機関(バスク州政府、ビスカヤ県、ビルバオ市等)が折半で出資した非営利会社で、市が決定した都市計画に基づく工場跡地等の再開発、都市インフラの整備、河川の浄化、美術館・博物館等の整備など、旧工場地区を時代のニーズに合わせて再生するためのプロジェクト全般を、コーディネートし、実施することを目的としている。
都市再生プロジェクトの実施に当たっては、リア２０００は、出資者である中央政府関係機関やビルバオ市などから遊休化していた公有地の提供を受
け、あるいは私有地を買収し、これらを活用して基盤整備を行い、民間ディベ
ロッパー等に売却する。これにより生ずる売却益は、同社が非営利会社であることから、全て他の再開発のための資金として再投資され、都市再生の効
果を広い範囲に波及させることができる。また、都市再生プランについては、
リア２０００が関係機関や土地所有者を含む地域住民に詳細に説明を行い合意形成に尽力しており、その後の円滑な事業の実施につながっている。

写真-6 会議風景③②

写真-7 会議風景④(説明パネル 事業前・後)

アバンドイバラ地区の再生
アバンドイバラ地区は、市の中心部にあってネルビオン川に面した約３５ｈａの地区であり、リア２０００が関わった最も象徴的なプロジェクトである。従前は、国有鉄道の操車場・コンテナヤード､造船所、港湾施設等が立地していたが、１９８０年代にはそのほとんどが遊休化した。この地区を新生
ビルバオの活力の中心として整備すべく、１９９０年代後半に再開発が開始された。地区内では、商業・業務施設､国際会議場・コンサートホール、美術館、約１，０００戸の住宅、約１２ｈａの公園・緑地等が建設・整備され、２

０１１年頃までには概成した。
この地区内のプロジェクトの中でも特筆されるのは、ビルバオ・グッゲン
ハイム美術館の誘致・建設である。同美術館は、コンペによって選出されたアメリカ人建築家フランク・ゲーリーによって設計され、外壁面にチタンを採用するとともに、曲面を多用した斬新なデザインの建物で、創造都市ビル
バオを象徴するものである。敷地面積は３３，０００㎡、延べ床面積は２４，
０００㎡、建設費１．３億ユーロを費やして、１９９７年１０月に完成した。
同美術館の予定地には私有地が含まれていたが、その一部について任意買収ができなかったため土地収用を行い、補償金額は裁判所により決定された。
開館後は、国内外から多くの入場者を集め、年平均１００万人程度(直近の２０１５年では約１１０万人)で推移しており、それに伴いビルバオ市への観光客数も大幅に増加し、観光収入の増加に加え、雇用の拡大なども顕著で、同
市のみならずバスク州全体に大きな経済効果を及ぼしている。

写真-8 アバンドイバラ地区開発前（資料：ria 2000HP）③

写真-9 アバンドイバラ地区開発後（資料：ria 2000HP）

損失補償
アバンドイバラ地区の再生事業では、大部分の土地がリア２０００への出資者の公有地であったが、一部には私有地が含まれており、任意買収ができないものについては土地収用を行った。土地収用については、バスク州の法律に基づき、開発プランは市が決定した都市計画に位置づけられたものであることが必要であり、収用権は収用命令により事業者であるリア２０００に付与される。
土地の補償額については、まず、土地所有者等との間で任意の交渉が行われる。この場合、提示する補償額について外部の専門家に算定を委託することもあるが、最終的な提示額はリア２０００が自ら決定する。そして、当該提示額によっても合意が成立しない場合は、裁判所(補償額の裁定を専管する

裁判所)に提訴することになり、裁判所はこれを受けて補償額を決定する。建物補償についても同様な手続きがとられるが、建物所有者は､補償金の支払いに代えて代替地の提供を求めることができる。
３．おわりに今回のヒアリング及び現地調査の対象となったのはビルバオ市中心部の大規模な用途転換を伴う面的な都市再生事業であったが、実際にはこれら以外にもビルバオ新空港、高速道路網、地下鉄・路面電車網、新港湾施設等の都市
インフラの整備も並行して実施されており、これらのプロジェクトの総合的な効果の発現によりビルバオ都市圏全体の地域構造が改変されている。
その中で、リア２０００という非営利会社がプロジェクト推進の中心となり、関係者間の調整を図りながら計画的に事業を実施したことは大いに注目される｡リア２０００のような公的主体であればこそ遊休化していた公有地の移管のみならず、私有地の買収も円滑に行われたものと考えられる。また、関係機関や地域住民に対して行われた都市再生プランの詳細な説明の重要性も指摘しておかなければならないであろう。
もっとも、リア２０００の主な役割は基盤整備であったようで、整備後の土地の譲渡を受けた民間ディベロッパー等の創造都市のコンセプトを踏まえた積極的な建設活動も軽視することはできない。さらに、ビルバオの都市再生プ
ロジェクトが本格化した１９９０年代後半以降１０年以上にわたり、経済成
長率が概ね３%～５%とスペイン経済が極めて好調(ビルバオ市を含むバスク州では全般的にこれをさらに上回る。)であったことも幸いしたようである。
ビルバオの今後の創造都市としての更なる発展を見守って行きたい。

写真-10 会議参加者一同2016 年 10 月 31 日(月)イタリア

ローマ市都市計画推進部
Comuneii

iipartimento

Roma
Programmazionee Attuazione Urbanistica

住所Via del Turismo,30,00144 Roma

対応者

用地課長

アンナマリア・グラツィアーノ氏他

１．はじめに２０１６年１０月３１日(月)１０時に、ローマ中心部から南西約１２ｋｍに位置する新都心エウル(EUR)地区にあるローマ市都市計画推進部の庁舎を訪問した。
エウル地区は、もともとムッソリーニ率いるファシズム政権期である１
９ ４ ２ 年 に 開 催 が 予 定 さ れ て い た ロ ー マ 万 国 博 覧 会 (Esposione
Universale ii Roma：EUR)に向けて、１９３０年代後半から整備が開始された新市街地である。しかしながら､同博覧会は、第２次世界大戦の勃発により中止となり、エウル地区の整備も放棄された。
その後、戦後の本格的な復興が始まると、ローマ市に人口が急激に集中し都市問題が深刻化したことから、同地区をローマの新都心として再整備することが決定された。１９６０年に開催されたローマオリンピックまでには整備事業はほぼ概成し、同地区にはオリンピックのいくつかの競技会場となったスポーツ宮殿や自転車競技場などが建設された。そして、現在では、広々とした幹線道路網に沿って官公庁、民間企業の社屋、低層・中高層の住宅、
博物館・美術館、国際会議場・展示場、あるいは公園・広場、人工池等が計画的に配置され、ローマ中心部の歴史的市街地とは全く異なった現代的な街並みが形成されている。

写真-11 エウル地区の街並み

写真-12 ローマ市都市計画推進部庁舎

２．ヒアリング内容① 都市計画事業
ローマ市都市計画推進部は、ローマの都市計画決定から都市計画事業の施行に至るまでの一連の業務を担当しており、その中には事業実施のための用地補償や収用も含まれている。現在、ローマ市においては、２００８
年２月に決定された都市計画により、ローマ中心部の歴史的市街地等のように原則として建物の保全・修復のみが認められている地域、周辺部の新たな開発が認められている地域、及び農地等の開発が原則として禁止されている地域に線引きされている。そして、いずれの地域についても、「計画
なければ開発・変更なし」の原則が厳格に適用されている。
都市計画事業の種類としては、道路、公園等の都市内のインフラ整備、
公営住宅の建設、新市街地の整備等が中心であり、これらの事業の用に供する土地の区域は都市計画(＝地区計画)で定められている。用地取得のための任意交渉は、長時間を要するため事前に行うことはなく、収用命令が出た時点で速やかに交渉人との間で収用手続きに入る。交渉人は公の職であり、その資格を得るには国家試験に合格する必要がある。
②

損失補償
損失補償については、２００１年６月に決定された大統領令「公共の利益を実現するための収用に関する法規」において、一般的なルールや条件が定められており、これを受けて､州の認可を得てローマ市の「都市計画に係る技術・実施に関する条例」に具体的な基準が定められている。

これらによると、土地の補償額は国の関係機関である不動産鑑定エー
ジェンシーが定め、６ヶ月ごとに改定される価額を基準として決定される。収用の手続きとしては、まず、市から土地所有者等に補償額を提示し、相手方が当該金額による売却を拒否した場合、あるいは３０日以内に回答をしない場合には、市からの要請に基づきローマ県の鑑定委員会より当該土地の鑑定書が送付されることとされており、市はその価額を改めて相手方に提示する。そして、それによっても合意が得られない場合には、市及び土地所有者等はいずれも裁判所に提訴することができる。
なお、提訴があった場合においても、収用命令が出た時点で土地の所有権は市に移転しているので、事業が停止することはない。
建物補償については、構造、経過年数等それぞれの建物の状況に応じて行われるが、文化財的価値は対象とならない。市からの補償額の提示により合意が得られない場合には、土地の場合と同様、市及び建物所有者は、裁判所に提訴することができる。
営業補償については、市の中心部と郊外では状況が異なり、補償額の算定が困難であるため原則として行われない。

写真-13 会議風景⑤③

写真-14 会議風景⑥

裁判
損失補償について提訴があった場合においては、裁判所は補償額についてのみ審理を行い、判決を出す。裁判所は、補償額の算定について専門的・技術的な知識が必要な場合には、判断資料とするため CTU という専門組織に算定を依頼することもある。CTU は、測量士、建築士、弁護士等から成る組織であるが、その算定額はあくまでも参考価額であり、裁判所はこれに拘束されない。
なお、これまでの実績を見てみると、損失補償案件の７～８割程度が提訴されており、かなりの手続的な負担となっている。

３．おわりに
ローマの都市計画を最も特徴付けているのは歴史的市街地の徹底した保全であろう。これらの地域における都市計画制限は非常に厳しく、建物の新築・建替えや増築は原則として認められず、改造や修繕に関しても制約があるな
ど、本来ならば正当である所有権の行使について大きな制限が課せられている。しかも、これらの制限は、文化財に対するように建物単体あるいは複数の建物群としてスポット的に課せられているのではなく、人口２８０万人の大都市の中心部の相当の広がりを有するエリア全体(これらは本来高度利用されるべきエリアである。)に課せられているのである。さらに、これらは、所有権に内在する制限であるとして何らの補償もなしで課せられ、多くの市民もこれを受忍している旨の説明があったことには少なからず驚かされる。
イタリアの憲法には、国が自然景観や歴史的・芸術的遺産を保護する責務を有するという条文が規定されており、当然のこととして歴史的市街地の保全のためには私権に対する一定の制限もやむを得ないという国民的なコンセン
サスが出来上がっているのかもしれない。
他方、建築行為等が厳しく制限されている中では都市インフラを整備するための都市計画を自由に行うことも困難であり、新たに生ずる社会的ニーズといかに折合いを付けていくか、都市計画部局の創意工夫と苦労も垣間見える。しかも、一旦事業がスタートしても歴史的市街地ではしばしば古代ロー
マ時代等の遺跡が発見され、その調査のために事業がストップしてしまい、
場合によっては事業そのものの廃止にまで追い込まれるという。
ローマの歴史的市街地の保全のためには、市民にとっても行政にとっても大変な忍耐と寛容が求められるようであるが、両者の絶えざる努力と協力によって、「永遠の都ローマ」が永遠に輝いていくことを祈りたい。

写真-15 会議参加者一同

[翻訳]
[翻訳]

英国「収用と補償 (Compulsory Purchase and Compensation）」小冊子シリーズ第４分冊
英国「収用と補償 (Compulsory Purchase and Compensation）」小冊子シリーズ第４分冊

住宅についての所有者及び占有者への補償「住宅についての所有者及び占有者への補償（Compensation to Residential Owners and Occupiers）（Compensation to Residential Owners and Occupiers）」———— 調査研究目的での和訳————————— 調査研究目的での和訳—————

⼀般財団法⼈建設物価調査会理事（元⼀般財団法⼈公共用地補償機構副理事⻑）
⼀般財団法⼈建設物価調査会理事（元⼀般財団法⼈公共用地補償機構副理事⻑）
山下 泰弘
山下泰弘

翻訳に当たって
１．この翻訳は、英国の収用・補償制度の調査・研究のため、⼀般財団法⼈公共用地補償
機構の自主調査研究事業の⼀環として、英国の Office of the Deputy Prime （副首相府）
が、２００４年に発⾏した小冊子シリーズ「Compulsory Purchase

and Compensation（収用と補償）」の第４分冊「Compensation to Residential Owners and Occupiers （住宅についての所有者及び占有者への補償」（2010 年 4 月改訂版

コミュニティ・地方政府省）の目次（Contents）、序文、本文及び付録１（Appendix 1 – Terms Used In
Compulsory Purchase）を抽出して和訳したものです[注]。英文全文は、下記 URL に掲載されておりますのでご参照ください。
この翻訳は、あくまでも調査・研究目的での翻訳であって、その前提で、研究者等の調査・研究の参考に供するため本レポートに掲載しているものです。また、その訳文については、今後、必要に応じ所要の修正等を加える可能性があります。このため、現実の補償実務においては、この翻訳文ではなく、英国政府が公開している英文原文をご使用くださいますよう、お願いいたします（この翻訳は、補償実務での使用を想定したものではありません。）。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
Compulsory purchase and compensation booklets の公開サイトの URL

http://www.planningportal.gov.wk/planning/planningpolicyandlegislation/cwr
rentenglishpolicy/goodpracticegwides/comppwrchase２．この翻訳における専門用語等の訳文については、次の書籍を参考とさせていただきました。
①

⼀般的な英⽶法の法律用語の訳語については、主として「英⽶法辞典」編集代表
中英夫（財団法⼈東京大学出版会

田

１９９１年発⾏） を参照させていただきました。

② 英国の補償・収用関係の専門用語の訳語については、必ずしも定まった訳語があるわけではありませんが、過去の訳語をできるだけ参考にさせていただくこととし、とりわけ、次の書籍の訳語を参照させていただきました（順不同）。ただし、種々の事情を考慮し過去の訳語を踏襲していない場合もあります。
○「英国⼟地収用制度論」山本正太郎著（有斐閣

昭和２９年発⾏）○「イギリスの損失補償制度について（第１回から第１２回）」正田寛著（「用地ジャーナル」１９９７年１月号から１９９８年２月号まで連載

大成出版社発⾏）○「⽐較インフラ法研究」第８章（松尾弘執筆）及び第９章（松尾弘執筆）（良書普及会平成９年発⾏）③

英国の補償・収用関係の専門用語の訳語については、前述のとおり必ずしも定まった訳語があるわけではありませんが、過去の諸文献を踏まえ、できるだけ本小冊子シ
リーズ「Compulsory Purchase

and Compensation（収用と補償）」全体を⾒通し、訳文の統⼀を図る方針でのぞむこととしました。更に、専門用語の翻訳に伴う誤解と混乱を避けるため、煩瑣ではありますが、和訳の直後にできるだけカッコ書きで英語を併記することとしました。

[注]翻訳作業の過程において、早田俊広さんに下訳を依頼し、参考にさせていただきました。

※[訳者注]
この翻訳は、英国の収用・補償制度の調査・研究のため、一般財団法人公共用地補償機構の自主調査研
究事業の一環として、英国の Office of the Deputy Prime （副首相府）が、２００４年に発行した小冊子シリーズ「Compulsory Purchase

and Compensation（収用と補償）」の第 4 分冊「Compensation to

Residential Owners and Occupiers （住宅についての所有者及び占有者への補償」（2010 年 4 月改訂版

コ

ミュニティ・地方政府省）の目次（Contents）、序文、本文及び付録１（Appendix 1 – Terms Used In Compulsory
Purchase）を抽出して和訳したものです。英文全文は、下記 URL に掲載されておりますのでご参照ください。
Compulsory purchase and compensation booklets の公開サイトの URL
http://www.planningportal.gov.uk/planning/planningpolicyandlegislation/currentenglishpolicy/goodpracticeguides/comppurchase

この翻訳はあくまでも調査・研究目的での翻訳であり、その前提で、研究者等の調査・研究の参考に供するためこの「用地調査研究レポート」（一般財団法人公共用地補償機構）に掲載しているものです。また、その訳文については、今後、必要に応じ所要の修正等を加える可能性があります。このため、現実の補償実務においては、この翻訳文ではなく、英国政府が公開している英文原文をご使用くださいますようお願
いいたします（この翻訳は、補償実務での使用を想定したものではありません。）。
なお、翻訳に当たっての方針等については、前掲の「翻訳に当たって」をご参照ください。

収用と補償（nompwlsory Pwrchase and nompensation）

４
住宅についての所有者及び占有者への補償（nompensation to Residential Owners and Occwpiers）

2010 年 4 月
コミュニティ・地方政府省

;

ロンドン

目次
序文
1. はじめに
この小冊子の使い方
収用で用いられる用語
便利な連絡先(Usefwl nontacts)
2. 土地が取得される場合の補償
⼀般的原則
評価基準日（Valwation Date）
請求項目（Heads of nlaim）
取得される⼟地に対する補償取得の後に追加的な開発が認められた場合の補償⼀部分のみの取得
妨害補償（Distwrbance nompensation）
住宅損失交付⾦（Home-Loss Payment）
住み替え用住宅の供給(Re-Howsing)
障害者（Disabled Person）
⼟地に補償可能な権益（Interest）を有しない占有者補償の前払い財産価値の下落（Blight）
3.土地が取得されない場合の補償
移動住宅 （Moveable Home）
事業の実施（Execwtion）により生じる価値の低下
公共事業が使用（Use）に供されることにより生じる価値の低下

4.開発の悪影響（Adverse Effects）に対する補償
5. ⼿数料
6.利息
図表
図表１
図表２
図表３
図表４
図表５
付録
付録１

収用で用いられる用語

付録２

便利な連絡先序文
この小冊子は、どのように収用制度が⾏われるかをやさしく説明した５冊の小冊子シリーズの第４分冊です。小冊子のシリーズは以下のとおりです。
第１分冊 収用手続
第２分冊 営業についての所有者及び占有者への補償
第３分冊 農業についての所有者及び占有者への補償
第 4 分冊 本書
第 5 分冊 影響緩和(Mitigation)事業
この小冊子を読む前に、まず、第１分冊「収用手続」をお読みください。この第１分冊は、権限を与えられた者が収用権を取得しそれを行使するプロセスと、
あなたの権利は何かについて記載しています。第５分冊は、用地取得者（Acqwiring Awthority）に、開発によるあなたの財産への悪影響を軽減する事
業を行わせることができる特定の状況を扱っています。
この小冊子は、収用命令（nompwlsory Pwrchase Order (nPO)）が効力を発した場合の、居住用財産の所有者及び占有者に対する補償の問題のみを扱っています。あなたの土地（「土地」にはその上の建物を含みます。）又はその土地に存する権利の、一部又は全部の収用の結果、補償を受ける権利が生じることがあります。また、あなたの土地が実際には取得されなくても、近くで行われる開発事業や建設事業によって悪影響を被る場合には、補償を受ける権利を有することがあります。両方の状況がこの小冊子でカバーされています。
イングランドとウェールズの法令では、権限を有する多くの者（この小冊子では用地取得者（Acqwiring Awthority）といいます。）に、土地所有者又は占有者が合意による売却に応じない場合に土地を強制的に取得する権限を与えています。補償を受ける権利と、正確な額を評価するための方法と手続きは、ともに、「補償法」（nompensation node）と呼ばれるものに基づいています。これは、国会の制定した法律、判例法及び確立した慣習で構成されています。主要な法律は 1961 年及び 1973 年土地補償法（Land nompensation Acts of 1961 and1973）と 1965 年収用法（nompwlsory Pwrchase Act 1965）です。
場合によっては、用地取得者（Acqwiring Awthority）は、土地に対して新たに権利を設定することによってその目的を達成し得ることがあり、必ずしも完全な所有権を取得する必要があるわけではありません。例えば、隣接した土地にサービスを提供するためには、あなたの土地を実際に取得するのではなく、あなたの土地で事業を実施する権利を取得することがあります。土地に対する新

たな権利を取得するための補償法(the nompensation node)は、土地を実際に取得するためのものと同一です。
収用に関係する法律は複雑です。やむを得ないことではありますが、このシリーズの小冊子に掲載された情報は簡略なものであり、生じうる全ての状況をカバーすることはできません。この小冊子は法律の完璧なガイドであることを目的としていませんし、何の法的効力も有しません。
このガイダンスが専門家のアドバイスの代わりになるとは考えないでください。
もし自分の財産がこの小冊子に書かれたなんらかの方法で影響を受け、又は、影響を受けるかもしれないと思われるときは、鑑定士（Swrveyor）や事務弁護士(Solicitor)のような専門的有資格者からのアドバイスを求めてください。これ
らの専門家は、あなたの権利についてアドバイスができ、しかるべき場合にはあなたの代理人として行為を行うことができます。補償請求の準備や交渉で生じた専門家への手数料については、妥当な額を用地取得者（Acqwiring
Awthority）が負担することがあります。
王立チャータード・サーベイヤー協会（The Royal Institwtion of nhartered
Swrveyors） は「収用ヘルプライン」（nompwlsory Pwrchase Helpline）を運用しており、0870 3331600 の番号で連絡する事ができます。このヘルプライン
は地域の経験豊かな公認鑑定士（nhartered Swrveyor チャータード・サーベイヤー）とつながっており、30 分間までの無料相談を受けられます。

１．はじめに
１．１

この小冊子に含まれるガイダンスは、次の２つの主要なセクションに分かれています。
・土地が取得される場合の補償。
・土地が取得されない場合の補償

１．２

この小冊子には６つの流れ図の図表があります。図表のリストは目次のセクションに詳述されています。これらの図表はあなたのおかれた状
況に関係したセクションにあなたを導き、おのおののケースで適切だと考えられる補償規定についての概要をご提供します。

この小冊子の使い方
１．３

問題の全体をよりよく理解するためには、少なくとも一度はこの小冊
子全体をお読みください。そのあと、図表１のトップの四角形からスタートし、この図表内の簡単な質問に応えながら、他の関係する図表や本文に導かれます。

収用で用いられる用語
１．４

この一連の小冊子は一般の方々を対象としており、専門用語や技術的言語の使用は可能な限り避けられています。しかしながら、収用において特別の意味を持つ数多くの重要な用語があります。これらはこの小冊
子の付録１に説明されています。

便利な連絡先１．５

あなたが収用によって影響を受ける場合においてアドバイスを提供することができる多くの主体や組織があります。お役に立てる連絡先の名
称、住所及び電話番号のリストがこの小冊子の付録２に記載されています。

図表１
私はどのように影響を受けるのですか？
第１分冊「収用手続」はお読みになりましたか。

はい

いいえ

収用命令（nPO）にあなたの土地の全部又は一部が含まれていますか？

はい

第１分冊をお読みください。

用地取得者（Acqwiring Awthority）にたずねてください。

いいえセクション２－「土セクション３－

地が取得される場「土地が取得されない合の補償」へ場合の補償」へ

分かりません２．土地が取得される場合の補償
一般的原則
２．１

収用後の補償は等価原則を基礎としています。このことは、あなたが、取得後、財政面において、以前よりも悪くなってはならないということを意味します。同様にあなたは良くなることがあってもいけません。

２．２

補償額の査定においては財産の価値に対する収用命令（nompwlsory
Pwrchase Order）（ＣＰＯ））の影響は無視されます。このため、収用命
令（nompwlsory Pwrchase Order （ＣＰＯ））の基礎にある開発についての事業計画（Scheme）に起因した価値の増加や減少はなく、公開市場
価格に基づいて土地を評価することが必要です。

評価基準日(Valwation Date)２．３

補償額の査定のための評価基準日は、以下の中で最も早い期日です：

・収用告知（Notice to Treat）手続が用いられた場合にあっては、用地取得者（Acqwiring Awthority）が土地に立ち入り、その土地を占有（Possession）
した日、又は、権利移転宣言（General Vesting Declaration）手続が後に続く場合にあっては、土地の権原が用地取得者（Acqwiring Awthority）に帰属する日。
・評価額について合意がなされた日。
・土地審判所（Lands Tribwnals）の決定（Decision）の日。
請求項目（Heads of nlaim）
２．４

各ケースごとの固有の状況に応じて、以下のカテゴリーに基づき補償を請求することができます。このカテゴリーを「請求項目」（Heads ofnlaim）といいます。
・取得される土地の価値
・分断（Severance）及び法益侵害的影響（Injwriows Affection）
これは、あなたの保有する土地の一部のみが取得される場合において、残地の価値が低下することを意味します。
・妨害（Distwrbance）
特定の状況（パラグラフ 2.63 参照）のもとでの付随的費用を回収するための投資家の特別な権利を除いて、この請求項目は財産の占有者のみが利用できます。これは、財産の占有を妨げられた結果として生ずる費用と損失を表しています。
・手数料（Fees）
補償問題解決のための準備と交渉の際に生ずる鑑定士への合理的な額の手数料、並びに、不動産譲渡のための事務弁護士への手数料として用地取得者（Acqwiring Awthority）によって通常支払われる額

２．５

これらの請求項目の基礎となった補償の根拠についてのより詳細な説
明は、以下に記載されています。

２．６

図表２は、特定の状況においてあなたがどのような請求項目について要件を充たしうるかを記載しており、更に、この小冊子での関係個所を示しています。

図表２
私は請求を行うことができますか。

土地や土地に存する権利を取得するため、用地取得者は、収用告知（Notice to Treat）

いいえや権利移転宣言（General Vesting Declaration）の通知を送達しましたか？

はい

用地取得を進めたいですか？

用地取得者（Acqwiring Awthority）は、合

はい

いいえ

意による取得を行う用意がありますか？

はい

いいえ

この段階ではこれ以上はなにも行動する必要がありません。あなたは用地取得者が彼らの権限を行使するまで財産を占有しあなたがどのような補償を求めること

続けることができます。用地取得者は合意ができるのかについては、詳しくは図表

によって取得しようとするかもしれませ

３をご覧ください。

んが、彼らの権限が行使されるまでは譲渡を強制されません。

用地取得者（Acqwiring Awthority）と交渉してください。

財産価値下落告知（Blight Notice）の通知を行うことによって、用地取得者（Acqwiring Awthority）があなたの土地を早期に購入することを強制できることがあります。手続きについては小冊子１を見てください。

交渉は成功しましたか？

財産価値下落告知（Blight Notice）は受諾さ
はいいいえ

れましたか？

はいいいえ（用地取得者は拒否しうるこ補償の支払いとに理由があるとしても裁量で受諾することがあります。）

あなたはそれ（財産価値下落告知）は受
諾されるべきだったと思いますか？

いいえ

はい
財産価値下落告知（Blight Notice）の受諾は用地取得者（Acqwiring
Awthority）による収用告知（Notice

あなたは本件を土地審判

to Treat）の送達と同等の効果を持所（Lands Tribwnal）にちます。

付託することができます。

土地審判所（Lands
Tribwnal）はその財
産価値下落告知
収用告知（Notice to Treat）又は権利移（Blight Notice）を転宣言（General Vesting Declaration）

支持していますか？

が送達されたなら、あなたは２１日以内に請求を行わなければなりません。
はい
いいえ

請求の中に何を含めることができ、どの用地取得者（Acqwiring

ようにして査定されるのかについては、

Awthority）が権限を行

詳しくは、図表３をご覧ください。

使するのをお待ちください。

取得される土地に対する補償
２．７

一般的な市場又は需要がある土地を扱う場合には、補償はその土地の市場価格に基づいて行われます。一般的な市場がなく、普通でないある
いは特殊化された土地を扱う例外的な状況では、その財産の「等価物の復元（Eqwivalent Reinstatement ）」を可能にする費用を考慮して補償額が査定されることがあります。

２．８

住居用財産の場合、等価物の復元（Eqwivalent Reinstatement）の請求にいたるような状況が生じることは、きわめて稀です。したがって、これをベースにした補償はこの小冊子では扱いません。取得されようとしているあなたの財産が一般的な市場や需要が存在していないものであると思われるのでしたら、専門的なアドバイスを求めてください。

２．９

一般的な市場や需要が存する土地の取得に伴う補償は、以下のように考えられます。

強制性を考慮しない
２．１０ 土地が強制的に取得されるという事実を反映して土地の価値の増価や減価が行われることはありません。土地の取得は任意の当事者間の公開市場での取引とみなされます。

市場価格
２．１１ 土地の価格はもしもその土地が公開の市場で任意の売り主によって売却されたのであれば実現すると予想される価格を基礎としています。
２．１２ 公開市場でのあなたの土地の価格を査定する場合、あなたは任意の売り主と仮定されます。しかしながら、あなたは、公開市場で合理的に得ることができる最高の額でのみ、自発的に売るものと想定されます。
２．１３ この公開市場価格は土地の現在の使用に基づいています。しかしながら、収用をもたらす事業計画（Scheme）が存しない場合において開発
価値、「結合価値（Marriage Valwe ）」及び「身代金的価値(Ransom Valwe)」があり得たであろうということを示すことができるときは、これらの価値を反映することができます。たとえば、隣接する土地への唯一の可能なアクセスを提供することで、あなたの土地が、隣接する土地の潜在的な開発可能性を実現し得るというような場合が、身代金的価値(Ransom
Valwe)の例です。

計画上の仮定２．１４ あなたの財産の潜在的な開発価値を考慮する際には、あなたはその土地の特別の利用のための許可が認められると仮定することができます。
仮定しうる計画許可は、概ね以下のとおりです：
・その財産についての既存の許可。
・許可はされたが、実施されていない開発
・開発計画で定められ計画に従った開発
・用地取得者（Acqwiring Awthority）がその土地のために提案する開発。
（ただし、法的権限を有する主体によってしか実施できない専門的利用を考慮して、価値を評価することはできません。これは「専門的適合性（Special
Switability）」として知られています）。
２．１５ あなたは、用地取得者（Acqwiring Awthority）の事業計画（Scheme）
を利用するために計画許可（Planning Permission）を取得したと仮定することができるとしても、事業計画（Scheme）それ自体が実施されると仮定することはできないということに留意することが重要です。そのため、例えば、あなたの財産が大規模商業開発の一部として取得された場
合には、あなたの財産が商業計画の許可を与えられたと仮定することはできます。ただし、そのことは、他のことと切り離して考えなければなりません。用地取得者（Acqwiring Awthority）の事業計画（Scheme）のその他の部分、たとえば新規の道路、オープンスペース、景観等、のすべてが実現すると仮定することはできません。
２．１6 仮定されるべき計画許可について合意が得られないときは、地方の計画主体から「適切な代替的開発の証明書」を求めることができます。この証明書は、たとえ収用命令（nPO）がなくても特別な使用若しくは使用リストに対して計画上の承認が与えられ得るかどうかを確認するものです。これを処理する手続きは、計画申請書を提出するときに適用される手続きと類似していますが、いくつかの相違点があります。これらのことについては、あなたの専門的アドバイザーにおたずねください。
非合法的利用２．１７ 非合法な又はその土地等の占有者若しくは公衆の健康に有害な財産の使用によって生ずる財産価値の増加を考慮することはできません。

２．１８ 非合法的使用は計画実施手続きに伴って起こりうるものです。そのため、計画許可を要するがその許可を得ていない目的のためにあなたの財産が用いられる場合において、価値の増加が計画の実施にともなって終了してしまうようなときは、使用の結果生ずる価値の増加を考慮することはできません。ただし、その使用が実施手続きに伴うものでない場合（例えば、合法的使用の証明書が与えられるほどの長きにわたって、その使用が続けられたような場合）は、使用に伴う価値の増加を考慮することができます。
取得の後に追加的な開発が認められた場合の補償
２．１９ 一定の状況の下では、土地が取得された後に追加的な補償を請求す
る特別の機会があります。
２．２０ 評価基準日(Valwation Date)から１０年以内に追加的な開発に対する計画許可が与えられた場合には、あなたは、あなたが実際に受け取った額と、仮に収用告知の送達の日（収用の場合）かあるいは契約の日（合意による譲渡の場合）においてその許可が行われたならあなたが受け取っていたであろう額との差額を受け取る権利があります。
２．２１ 追加的な開発は以下に掲げるものを除く土地の開発を意味するものとして定義されます：
・用地取得者が土地を取得しようとした機能[と同じ機能]を目的とした開発；及び、
・[その開発のために]計画許可が実施された開発、または、計画許可が補償額の算定のために仮定された開発（計画上の仮定を扱ったパラグラフ２．
１４をご参照ください。）。収用される土地をその中に含む広い範囲の土地について与えられる計画許可に対しても、この条件が適用されます。
譲渡抵当権（Mortgage）
２．２２ 住宅に譲渡抵当権が設定されていることはよくあることです。譲渡
抵当権者[抵当債権者]と譲渡抵当権設定者[抵当債務者]は、ともに土地における権益（Interest）を有しており、補償を受ける資格（Entitlement）
があります。

譲渡抵当権者（Mortgagee）（貸主）に対する補償

２．２３ 補償金が支払われるときは、譲渡抵当権者（Mortgagee 通常は、銀行又は住宅金融組合（Bwilding Society））からの未済の借入金が返済され、譲渡抵当物が請け戻されます。
２．２４ 譲渡抵当権（Mortgage）に係る借入金残高が財産価額を超過する状況があり得ます。たとえば延滞金が積みあがったり、価値の下落の結果
として「負の純資産」（Negative Eqwity）になっている場合において、
このようなことが起こり得ます。
２．２５ このような状況においては、取得される財産の価額は、用地取得者（Acqwiring Awthority）、貸主及び借主の間で合意されます。財産価額が譲渡抵当権（Mortgage）に係る負債残高を下回る場合は、借主に支払われ得る補償額はありません。
２．２６ 譲渡抵当権者（Mortgagee）には、未払いの元本並びに延滞金及び利息が支払われます。貸主は、借主から、未払い額及びこれについての利
息を回収する権利を持ち続けます。

譲渡抵当権設定者（Mortgagor）(借主)に対する補償
２．２７ 譲渡抵当権設定者は、取得される財産の価額から、譲渡抵当権者に支払われる譲渡抵当権に係る未払い額を差し引いた額の補償金を受け取ります。
２．２８ 譲渡抵当権についての未済借入額が財産価額を超える場合には，財産権の観点からは、譲渡抵当権に対する補償はありません。用地取得者（Acqwiring Awthority）は、財産価額を貸主に支払うことになります。
借主は、なお、未払い額及びこれについての利息の総額を貸主に支払う義務があります。借主は、なお、例えば住宅損失交付金（Home-Loss
Payment）のような他の項目の補償を受ける権利を有することがあります。
２．２９ 新たに譲渡抵当権を設定せざるを得なくなることの結果として損失が生ずる場合においても、補償を受ける権利があります。このようなことは、妨害補償(Distwrbance nompensation)のなかに含まれ、以下の妨害(Distwrbance)の項目において検討されます。
一部分のみの取得

２．３０ 用地取得者（Acqwiring Awthority）があなたの土地の一部だけを取得する場合は、実際に取得された土地の価値に加え、考慮すべきその他の事項があり得ます。この点は図表３に要約されています。

分断（Severance）と法益侵害的影響（Injwriows Affection）
２．３１ あなたの土地の一部だけを取得される場合には、あなたに残された土地（残地）への悪影響について、補償を受ける権利を追加的に与えられることがあります。
２．３２ その補償は残地の価値の低下に対するものであり、「分断（Severance）」又は「法益侵害的影響（Injwriows Affection）」と呼ばれるものです。
２．３３

この請求項目の２つの要素は、個別に考慮されるべきです。

分断（Severance）
２．３４ 分断（Severance）は、取得される土地が残地の価値に寄与している場合に生じ、それゆえに、取得される土地が残地から切り離される場合には、残地は価値を失います。例えば、庭とは家屋の価値を高めるものですから、鉄道が家屋の庭を横切って建設されるなら、家屋の魅力が減り、その結果価値が減少します。

法益侵害的影響（Injwriows Affection）
２．３５ 法益侵害的影響（Injwriows Affection）とは、事業計画（Scheme）のために用地取得者（Acqwiring Awthority）が取得する土地において、計画上の建設が行われることや、その土地が利用されることの結果として生じる、残地の価値の低下です。前記の事例の場合、取得される庭が鉄道になるなら、鉄道の供用の結果生ずる騒音、振動、ばい煙、振動、景観の喪失等によるアメニティの損失は、財産の価値をさらに低下させるかもしれません。
２．３６ 考慮されるべきは、単にあなたから取得した範囲への影響だけではなく、提案された事業計画（Scheme）全体への影響です。補償は、建設工事とそれに続く利用の両者に対して請求できます。
２．３７ それゆえに、分断（severance）と法益侵害的影響（Injwriows Affection）の両者が、残地の価値を減少させることがあります。分断（Severance）
は土地が切り離されたときに生じるのに対し、法益侵害的影響（Injwriows
Affection）は、用地取得者（Acqwiring Awthority）の事業計画（Scheme）
による建設や利用の結果として生じます。

図表３
土地の全部又は一部が取得される場合の請求
図表２から

あなたは、取得される土地に対して補償を受ける権利があります。評価基準日は通常は占有の日です。取得される土地に対する補償はその市場価格に基づきます。‐パラグラフ２．１１を参照
して下さい。

土地の全部の取得ですか、それとも、一部のみの取得ですか？

全部

一部分

分断（Severance）、法益侵害的影響

あなたは、分断（Severance）又は法益侵害的（Injwriows Affection）及び改善

影響（Injwriows Affection）に対する補償の権(Betterment )の適用はありません。

利を有することがあります。どのようにこれらのことが評価されるのかについての詳細はパラグラフ２．３１に記されています。改善(Betterment )が問題となることがあります。これについてはパラグラフ２．４１で説明されています。

用地取得者（Acqwiring Awthority）にあなたの土地の全てを取得してもらいたいですか？

はい

著しい損失（Material Detriment）を証明できる場
合は、用地取得者（Acqwiring Awthority）に全体を取得するように強制することが可能かもしれません。
パラグラフ２．４７を参照して下さい。

妨害補償(Distwrbance nompensation)を受ける権利がありますか？

図表４を参照して下さい。

いいえ「事前事後」（Before and After）アプローチ
２．３８
あなたが取得される土地の一部しか持っていない場合、被取得地、分断（Severance）及び法益侵害的影響の請求のすべてを、事前事後（Before and After）アプローチを採用することで、一括して処理できます。これは、あなたが金銭的な意味において取得の後でも取得前と同じ位置にあるべきであると述べる等価原則に即しています。
２．３９ このやり方は、取得前の「事業計画なき世界（No Scheme World）」（これは、収用命令（nPO）をもたらす開発を考慮しないことを意味します。）
における財産全体の価値を確認し、かつ、この価値と、取得後の「事業計画のある世界（Scheme World）」（これは、開発を考慮することを意味
します。）においてあなたに残されたものの価値とを比較することです。
両者の差額は（もしもあるなら）補償として支払われ得るものとされています。
２．４０ 「事前事後」（Before and After）アプローチは、以下で検討される改善（Betterment）を考慮する場合にも用いられることができます。

改善（Betterment）
２．４１ 補償額を査定する際に、用地取得者（Acqwiring Awthority）は、被取得地に隣接ないし近接した残地の価値の増加を考慮にいれます。これは、一般に「改善」（Betterment）と呼ばれています。
２．４２ 「改善」（Betterment）は法益侵害的影響（Injwriows Affection）の反対のものです。用地取得者（Acqwiring Awthority）の事業計画（Scheme）
があなたの残地の価値を増加しうる場合があり得ます。
２．４３ 例えば、あなたが家屋を所有しており、そのその庭のごく一部が道路の新設のために取得されるとしますと、この新設道路が家屋へのアクセスを高め、その結果として、その家屋の価値が増加することになります。このような状況においては、用地取得者（Acqwiring Awthority）は、価値の増加分を、被取得地への対価として支払われ得る補償額から相殺しようとするでしょう。
２．４４ 当然のことながら、用地取得者（Acqwiring Awthority）は、彼らの計画が残地の価値の増加をもたらすと考えられる根拠を説明できなければなりません。

２．４５ 「改善」
（Betterment）が生じる場合に、ときどき上記で言及した「事前事後」（Before and After）のアプローチの適用が適切であることがあります。この場合は、被取得地、分断（Severance）、法益侵害的影響及び改善（Betterment）の問題を考慮に入れます。
２．４６ 極端なケースでは、残地の価値の増加が被取得地に対する補償額と等しいか、それを上回るため、何の補償も受け取れないかもしれません。
あなたが受け取りうる補償の最小額は、ゼロです。あなたに補償を行う
ことを用地取得者に期待することは到底できません。

著しい損失（Material Detriment）
２．４７ 用地取得者があなたの土地の一部の取得のみを提案している場合において、あなたが取り得る行動としてもう一つの流れがあります。財産の権益の一部分だけではなく財産の権益（Property Interest）の全体を
用地取得者（Acqwiring Awthority）に取得させようとする「著しい損失」（Material Detriment）に対する請求を行うことが可能な場合があります。
２．４８ あなたの財産の一部のみ（例えばあなたの庭の一部又は全部）が取得されようとしている場合において、残された部分が、かなりの程度、有用性がや価値が減少するときは、あなたは、用地取得者に対して全体を取得するよう求めることができます。争いが生じた場合には、問題は土地審判所（Lands Tribwnal）への付託（Reference）によって決定されます。これは、あなたが専門的なアドバイザーと話し合うべき難しい問題になり得ます。
妨害補償(Distwrbance nompensation)
２．４９ 被取得地の価値並びに分断（Severance）及び法益侵害的影響（Injwriows Affection）に対して補償を受けることに加えて、あなたは
土地や建物から妨害されることによって生じる損失に対しても、権利を有します。妨害(Distwrbance)に対する補償の権利は、取得される土地に対する補償が既存の使用価値に基づくものである場合にのみ適用されます。このことは更にパラグラフ２．６１において考察されます。
２．５０

妨害(Distwrbance)の一般的な原則は図表４に要約されています。

図表４
妨害(Distwrbance)に対する請求

図表３からその財産[不動産]を占有していますか？

はい

いいえ

あなたは妨害に対して補償を受ける権利を有

あなたは投資財産(Investment Property )することがあります。パラグラフ２．５１をとしてその財産を所有していますか？

参照して下さい。
この補償額は、その財産[不動産]から立ち退かなければならないことの、直接的、自然、

いいえ

はい

かつ、合理的な結果として被った損失及び生じた費用を反映したものとなります。
あなたは取得される投資財産に代えて新しい投資財産を取得するのですか。

はい

いいえ

あなたは代わりの投資財産妨害に対して補償を受けの取得に要する費用の補填

る権利はありません。

を求める権利を有することがあり得ます。パラグラフ
２．６３を参照して下さい。

２．５１ たいていの場合は、妨害補償の権利は占有者に限られています。ただし、投資財産の所有者が、ある状況下において、代わりとなる投資財
産に再投資する費用を補填し得る一定の権利があります。パラグラフ２．
６４を参照して下さい。
２．５２ あなたの財産を売却し、又はそこから引っ越さなければならないときは、あなたは、その財産からの立ち退きの際に生ずる合理的な費用及び支出について権利があります。この請求には、代わりの財産を取得するための費用（ただし、当該財産の費用ではありません）及び財産に入居するための費用を含めることでできます。
２．５３ パラグラフ２．７１での「リハウス（Re-howsing）」に関する注釈によれば、用地取得者（Acqwiring Awthority）には代わりの不動産を提供する義務はありません。ただし、ほとんどの用地取得者は、あなたが市場で入手可能な物件をさがすお手伝いをするでしょう。したがって、あ
なたは、不動産物件検索に必要な登録をするため、早い段階で用地取得者（Acqwiring Awthority）や地元の不動産業者（Estate Agent）に連絡を取るべきです。
２．５４

請求し得る項目の例は以下のとおりです。：

・引っ越し費用；
・代替資産の取得に伴う法律上の手数料；
・代替資産の取得に伴う印紙税；
・代替資産の取得に伴う鑑定士の手数料；
・既存の譲渡抵当権を移転したり、新たな譲渡抵当権を設定したりすることに関連する鑑定手数料や費用・代替不動産の特別な改修
・あなたの家に合わせて装飾備品、稼働備品及び建具を変えること
・電話、電力等のサービスの停止及び再開
・郵便物の配達（合理的な期間）
・代替物の取得のための付随的費用
・収用の結果、賃借人が賃貸住宅(Rented Accommodation)から退去させられる場合は、用地取得者（Acqwiring Awthority）は、退去から１年以内の購入を条件として、従前とほぼ同等な住居を購入するための合理的経費（その財産の価額を除く）を支払うことを認めることができます。
２．５５ これは完璧なリストではありません。全ての損失は、その実質に即して検討されるべきであり、妨害されることの、自然な、直接的かつ合理的な結果として生じた損失については補填されるべきです。請求を正当化する責任は請求する者の側にあります。それゆえ、用地取得者（Acqwiring Awthority）が何かを携えてあなたに近づいてくれるのを期待するのではなく、あなたの方で自分が補償されるべきだと証明すべきです。あなたの財産を取得されることに関連して被った損失やかかった
費用について詳細な記録を保管しておくことが最も重要です。あなたは、領収書、送り状、料金の見積もりといった関係証拠書類のすべてを保管すべきです。また、あなたは、財産の収用に関することのためにつかった時間の長さについても記録の上保管すべきです。

譲渡抵当権（Mortgage）
２．５６ 譲渡抵当権（Mortgage）を移転しなければならないことの結果として、損失が生じることがあります。[用地]取得の直接的かつ合理的帰結として損失が生じる場合は、あなたには補償を受ける権利があります。
２．５７ あなたが有利な固定利率の譲渡抵当権を有しており、より出費のかかる高い利率で譲渡抵当権（Mortgage）を設定しなければならない状況があったとします。このような場合には、古い利率での譲渡抵当権（Mortgage）に係る未払い総額を支払うためにかかる正味金額と、新しい利率による場合にかかる額との間の差額を基にして補償金が支払われます。
２．５８ あなたが収用された住居よりも高額の住居を購入しなければならな
い場合は、自分の収入では支えきれない多額の譲渡抵当権（Mortgage）
を設定しなければならないかもしれません。用地取得者（Acqwiring
Awthority）が地方自治体（Local nowncil）の場合には、合意された期日まで元金の返済を猶予する特別の譲渡抵当権（Mortgage）が認められることがあります。

その他の費用２．５９ 用地取得者（Acqwiring Awthority）は住宅の移転に伴うその他の不可避的な費用を支払います。たとえば、取得される財産をあなたが所有している場合には、あなたは新しい財産を取得する際に負担する法律上の譲渡費用を請求する権利があります。これらの費用は、新しい財産の購入価格が古い財産の市場価格を超えない場合において支払われ得る額を上限として支払われます。この上限額を超える額については、用地取得者（Acqwiring Awthority）は、あなたが当初の財産を上回る財産を得
る結果となったということから利益を得ているという理由で、支払いを拒絶することができます。これは、あなたが、いわゆる「金（かね）に代わる価値（Valwe for Money）」を得たためです。この場合に、用地取得者はなんらかの裁量権を行使することができます。

２．６０ 同様に、その権益(Interest)が 1 年間又は 1 年更新の不動産賃借人が、新たに不動産賃借権を設定するよりも、むしろ家屋又は共同住宅（Flat）
を購入することにしたときは、用地取得者（Acqwiring Awthority）は、裁量権を有します。このようなことが生じたときは、用地取得者は、退去から 12 か月以内の購入を条件として、従前とほぼ同等な住居を購入するための合理的経費を支払うことを認めることができます。

地価が開発の可能性を反映している場合には妨害補償は行われない
２．６１ あなたが妨害補償を受け権利があるのは、取得される土地に対する補償が、現在の使用に対する市場価値に基づいている場合のみです。土地に対する補償がその土地の開発価値に基づいている場合には、妨害補償を受ける権利はありません。
２．６２ この制限は、単一の請求の範囲内でのみ適用されます。１つの財産(Property)内に２人以上の請求人（例えば不動産賃人（Landlord）と不動産賃借人（Tenant））が存する場合には、一方の請求人の行為は他の者を拘束しません。そのため、例えば、不動産賃貸人（Landlord）が、当
該不動産の自由土地保有権(Freehold Interest)の開発価値（Development
Valwe）を基礎として請求を行う場合であっても、不動産賃借人（Tenant）
が、不動産賃借権（Leasehold Interest）の現在の使用価値(Use Valwe)に、その不動産から移転しなければならないことに対する妨害補償(Distwrbance nompensation)の額を加算して補償を受けることは可能です。

投資[財産]所有者に対する妨害(Distwrbance)
２．６３ 妨害補償を受ける権利が与えられるためには、通常は、土地を物理的に占有していなければなりません。ただし、占有を行っていない投資財産の所有者のために、一定の妨害補償の権利があります。立ち入りの日から１年以内に他の英国内の土地の権益（Interest）を取得したことに伴って負担した付随的な料金や費用に対し、[妨害]補償が支払われ得ます。
住宅損失交付金（Home-Loss Payment）
２．６４ 不動産に実際に住んでいる場合は、他の適正な補償に加えて住宅損失交付金（Home-Loss Payment）を受ける権利があることがあります。
住宅損失交付金（Home-Loss Payment）は、自分の住宅から退去せざるを得なくなることの苦しみや不便を認め、かつ、それを反映して追加された額です。これらのことは、図表－５で要約されており、本文中の参照箇所でさらに詳しく説明されています図表５
私には損失交付金（Loss Payment）を受ける資格がありますか

あなたは、収用の結果として自分の住宅からはい退去させられましたか。

あなたは、一年以上の間、自分の主要なはい住居としてその不動産を占有していましたか。

あなたの占有は、以下のものにあたりますか。

はい自由土地保有権（Flee hold）?
不動産賃借権（Leasehold）?
制定法上の不動産賃借権(Statwtory Tenancy)?
1977 年不動産賃貸料法（Rent Act 1977）に基づく

あなたは、状況により、4,700 ポンドか制限つきの契約?

ら 47,000 ポンドまでの住宅損失交付金

あなたの雇用条項に基づく占有権?

（Home-loss Payment）を受ける権利があります。住宅損失交付金（Home-loss
Payment の金額の算定は、パラグラフ
2.67 で説明されています。

不動産の占有
２．６５ 住宅損失交付金(Home-loss Payment)を受ける資格を有するためには:・あなたは、退去しなければならない期日までに、１年以上の期間、自分の唯一の若しくは主要な住居として、住宅又はその住宅の本質的な部分に住んでいなければなりません。
・その不動産を占有する利益若しくは権利は、自由土地保有権（Flee hold）、
不動産賃借権（Leasehold）、制定法上の不動産賃借権(Statwtory Tenancy)
若しくは 1977 年不動産賃貸料法（Rent Act 1977）に基づく制限付きの契約であったこと、又は、あなたの雇用条項に基づく、若しくは、不動産賃借権保証規定や不動産賃借権導入規定が適用されるライセンスに基づく占有権であったこと。
２．６６ あなたが移動住宅を占有している場合において、最低 1 年間同一の場所で移動住宅の中で住んでおり、かつ、ほかに、移動住宅を置いておくための代わりの適切な場所が合理的な条件では利用できないときは、
住宅損失交付金(Home-loss Payment)を受ける資格があり得ます。
２．６７ あなたが少なくとも 3 年間の有効期間のある自由土地保有権（Fleehold）又は不動産賃借権（Lease）を有しているときは、最高交付額 47,000
ポンド、最低交付額 4,700 ボンドの枠内で、あなたの権益（Interest）の
市場価値の１０％をの交付金を受ける権利があります。これ以外の請求者については、定額 4,700 ポンドの交付金を受ける権利があります。
２．６８ 同一の権益（Interest）について 2 人以上の者が住宅損失交付金(Home-loss Payment)を請求する権利を有するとき（例えば、同一の住宅を共有している共同の所有者的占有者（Owner - Occwpier）又は共同の不動産賃借人である夫婦）は、交付金は請求者間で均等に分割されます。
２．６９ 住宅損失交付金(Home-loss Payment)の請求は、退去しなければならない日から 6 年以内に提出されなければならず、かつ、書面によらなければならない。
２．７０ 用地取得者（Acqwiring Awthority）は、次に掲げる期日のうちでもっとも遅い期日以前に交付金を支払わなければなりません。
・退去の日
・請求の日から 3 箇月
・(交付金がその根拠とする)権益（Interest）の市場価格が合意され又は決定された日

住み替え用住宅の供給（Re-howsing）
２．７１ 代わりの適当な住居が合理的な条件で手に入らないときは、いずれの公共機関がその取得に責任を負っていたかにかかわらず、地方住宅供給機関は、その住居が収用された居住者に住み替え用住宅を供給する義務を負います。
２．７２ 要件を充たすためには、収用命令（nompwlsory Pwrchase Order）
作成告知が公示された日からその住居にずっと住んでいなければなりません。
２．７３ 不法侵入者、取り壊されるまで住み留まることを許された者、又は財産価値下落告知（Blight Notice）による取得を求めている請求者には、住み替え住宅の供給を受ける資格がありません。財産価値下落告知（Blight Notice）について、更に詳しいことは第 1 分冊「収用手続」でごらんになれます。
２．７４ あなたが文字通りホームレスになったにもかかわらず、住み替え住宅の供給を受ける資格がないときは、それでもなお援助が可能な場合があり得ますので、ただちに地方住宅担当部署に連絡すべきです。
２．７５ たとえ、あなたが住み替え用住宅の供給を受けたとしても、このことで、用地取得者（Acqwiring Awthority）が支払う補償金の額に影響が及ぶことはありません。用地取得者は、住み替え用住宅の供給に相当す
る減額を行おうとしてはなりません。
２．７６ 不動産賃借人が自治体（nowncil）から住み替え用住宅の供給をうけたとしても、土地所有者に支払われ得る補償がその影響を受けることはありません。土地所有者が収用告知（Notice to Treat）を受け取った後に不動産賃借人が住み替え用住宅の供給を受けた場合は、不動産賃借人への補償は、占有する不動産賃借権に応じた市場価格で引き続き査定されます。
２．７７ 住み替え用住宅の供給を受ける権利は、家屋や共同住宅に適用されるばかりでなく、常設の居住用車両駐車地（naravan Site）についても拡張されます。合理的条件で入手し得る居住用車両(naravan)を設置するための適切な代替地がある場合には住み替え用住宅の供給を受ける権利はありません。このことを除いて、その資格要件は他の住居についての場合と同じです。

障害者（Disabled Person）
２．７８ 障害者の住居が、その障害者の特別の必要性を充たすために改造されていた場合は、占有者又は土地所有者への補償には、同じような住居を提供し、若しくは改修するための費用を反映させることができます。
２．７９ 障害者が取得される住居の不動産賃借人となっており、かつ、土地所有者には、障害者の占有に適した別の住居を提供する用意がない、という状況があり得ます。このような場合において、合理的条件で入手し得る適切な代替用住居がほかに存在しないときは、自治体（nowncil）は、障害者の不動産賃借人に住み替え用の住宅を供給し、その供給する住居に、必要に応じた改修を加えることができます。
土地に補償可能な権益（Interest）を有しない占有者
２．８０ 収用命令（nompwlsory Pwrchase Order）が初めて公示されたときに合法的に土地を占有していたが、その土地になんの補償可能な権益(Interest)も持っていなかったときは、あなたには限定的な補償権があります。これには、任意やライセンスによる不動産賃借人、期間満了後も占有を継続している不動産賃借人を含みます。これら者は、それぞれ、正式の不動産賃貸借とは言い得ない何らかのかたちの所有者との合意によって、土地若しくは建物を占有していることになります。そして、ほとんどの場合、これらの占有は、いずれかの当事者からの短期の告知によって終了し得るものです。
２．８１

不法侵入者や不法占拠者には、何の補償の権利もありません。

２．８２ 補償には、移転費用のような妨害項目（Distwrbance Item）が反映されます。占有された土地が占有のために利用され続けたようだと考えられる時間の量は、考慮されます。資格のない者に補償する裁量権もあります。
補償の前払い２．８３ 場合によっては、補償金の支払いの前に、あるいは、補償の合意が得られる前においてさえ、あなたの財産を用地取得者（Acqwiring
Awthority）が占有する必要があることがあります。このような状況において、あなたには、補償の前払いを要求する権利があります。前払いの要求は、土地の占有が行われる前においても、後においても、行うことができます。用地取得者は、土地の占有を行ったなら、要求を受けた後３ヶ月以内に支払いを行う義務を負います。要求を受けた後３ヶ月以内

に用地取得者による土地の占有が行われなかった場合には、土地への立ち入り（Entry）が行われるときに補償金の前払いが行わなければなりません。
２．８４ 前払いの水準は、次のいずれかの金額の９０％です。
・合意された補償額、又は、・合意がない場合は、用地取得者（Acqwiring Awthority）が見積もった額
２．８５ 財産に譲渡抵当が設定されている場合は、用地取得者（Acqwiring
Awthority）は譲渡抵当に係る未払い額まで前払いの額を減額します。ただし、状況によっては、その際に、譲渡抵当権者に直接前払いを行うよう、用地取得者に要求することができる場合があります。
財産価値の下落（Blight）
２．８７ あなたの財産が「財産価値の下落した」（Blighted）状況になっているときは、用地取得者（Acqwiring Awthority）に財産を取得するよう強制するために財産価値下落告知（Blight Notice）を送付できることがあります。
２．８８ 財産価値の下落（Blight）の定義、並びに、財産価値下落告知（Blight
Notice）を送付するための要件及び手続きについては、第１分冊「収用手続」に書かれています。もしも、うまく進んで、あなたの財産価値下
落告知（Blight Notice）が受理されたときは、補償の評価と査定の原則
は、土地が収用された場合に適用されるものと同一です。

３．土地が取得されない場合の補償
３．１

３．２

これまでに説明した手続きは土地（又は土地に対する新しい権利）が取得される場合にのみ適用されます。しかしながら、土地は取得されないが法的権力が行使される一定の状況下においても、補償の権利が生じることがあります。
補償は以下に対して請求できます。：

・公共事業の実施（Execwtion）（建設（constrwction））によって生じたあ
なたの土地の価値の低下
・公共事業のその後の使用（Use）によって生じた土地の価値の低下

３．３

それぞれ、次の図表６に要約されています。より詳細な内容は参照箇所の文章中で説明されています図表６
土地が取得されない場合の請求

あなたの土地は公共的開発事業に近接している結果、影響を受けます

あなたの土地は公共事業の実施又はその後の使用によって影響を受けますか？

使用（Use）

実施(Execwtion)

以下の要件を充たしますか。

以下の要件を充たしますか。

土地に対する法益侵害（Injwry）が、国会制

あなたは所有者的な占有者（Owner -定法に規定されたことによって生じる。

Occwpier）ですか？

法律（国会制定法）がない場合は、訴訟にその財産は、私的な居住用住居ですか？

訴えることが法（Law）的に可能である。

あなたが財産権の所有者として有している

あなたの土地は公共事業によって生じた「物権利について物理的な障害がありますか？

理的要因」の結果として価値が減少しましたか？

説明についてはパラグラフ３．１６を参照して下さい。

以上の全てに対する答えが「はい」である場

以上の全てに対する答えが「はい」である場

合は、あなたの土地の価値の低下に対する補合は、あなたは「物理的要因」によって生じ償を受ける権利があり得ます。パラグラフ

た土地の価値の低下に対して補償を受ける

３．６を参照して下さい。

権利があります。パラグラフ３．１０を参照
して下さい。

移動住宅 （Moveable Home）
３．４

図表６の下部で説明された状況に加えて、移動住宅 （Moveable Home）（居住用車両（naravan）やハウスボート（Howseboat）を含む。）の占有者のために考慮される補償規定が更にあります。

３．５

あなたが移動住宅（Moveable Home）を占有している場合において、新設又は改築の高速道路が、あなたの移動住宅（Moveable Home）から
300 メートル以内に建設又は公用開始するときは、1,650 ポンドを上限として「騒音交付金（Noise Payment）」を受けることができる場合があります。さらに詳細な内容については、第 5 分冊影響緩和事業（Mitigation
Works）の移動住宅 （Moveable Home）の項目をご覧ください。

事業の実施により生じる価値の低下
３．６

財産（Property）上の権利（実物の財産自体に対する権利）が取得され、又は妨げられたことによって損失が生じるときは、補償を受けることが可能です。たとえば、通行権（Right of Way）がこれに当たることがあります。その要件としては、行われた法益侵害（Injwry）が次のようなものでなければなりません。

・制定法上の権限（Statwtory Power）によって認められたものであること;・制定法上の権限なしに行われたときは、例えばニューサンス（[生活妨害]
Nwisance）のように、法的に訴訟を起こすことが可能なことから生じたものであること;・土地についての公的若しくは私的な権利(Right)に対する、物理的な妨害（Physical Interference ）によって生じたものであること;・事業の実施（Execwtion)のみから生じたものであって、それに続く使用（Use）の結果として生じたものではないこと。

評価基準日（Valwation Date）
３．７

補償の評価のための基準日（Relevant Date）は、損失が生じた日です。
これは、ほとんどの場合は、土地の権利が妨害された日となります。

補償の基礎
３．８

損失をもたらす事業が国会制定法（Act of Parliament）によって認められたものでない場合は、損害賠償請求を行うことができます。

３．９

あなたは、その損失が、事業の実施の自然かつ合理的結果として生じたものであることを示すことができなければなりません。補償は、妨害を受けた権利から利益を得ていた土地の価値が低下することに基礎をおいています。

公共事業が使用に供されることより生じる価値の低下
３．１０ この補償の権利は、1973 年土地補償法（the Land nompensation Act
1973）の第 1 章に規定されています。これは、一般に、「第 1 章請求（a Part
1 claim）」と呼ばれています。それは、一定の「公共事業（Pwblic Works）」、
例えば、高速道路、飛行場その他法律上の権限に基づき規定された事業、に適用されます。これらの規定は、新規事業に加えて、既存事業に対する実質的な改築や用途の変更を対象としますが、使用の強化は（改築も実施されない限り）対象としていません。
３．１１ 請求を行い得るためには、基準日（Relevant Date）より前に、その土地に要件を充たす権益（Interest）を持っていなければなりません。

基準日（Relevant Date）
３．１２ 問題となっている公共事業が高速道路の場合は、基準日（RelevantDate）は、公共交通のために最初に開通した日です。それ以外の公共事
業については、完成後に最初に供用された日です。

要件を充たす権益（Qwalifying Interest）
３．１３ 要件を充たす権益は、請求の告知を行う日において満期までに少な
くとも 3 年間ある、居住用の家屋若しくは集合住宅の自由土地保有権（Freehold)若しくは不動産賃借権（Tenancy）です。

評価基準日（Valwation Date）
３．１４ 補償額は、公共事業の最初の供用開始から１２ヶ月後に行われる最初の請求日現在の価格を基礎とします。利息は、請求が行われた日から支払いの日まで、支払われることが可能です。
補償の基礎
３．１５ 補償は公共事業の使用より生じた「物理的要因」による土地の価値の減少に基づいて行われます。

３．１６ 7 つの特定の物理的要因とは：
・騒音
・振動
・悪臭
・ガス（fwmes）
・煤煙（smoke）
・人工光
・固体又は液体物質の土地への排出３．１７ これらの 7 つの特殊要因以外の理由に帰するべきいかなる価値の減少も補償することはできません。例えば、眺望の損失は補償できません。
３．１８ このことと（パラグラフ３．６に記載された）事業の実施に対する請求との重要な違いは、事業の利用（Use）が、価値の低下の原因でなければならないということです。例えば、自動車道が家屋に極めて近接して建設された場合は、第１章[1973 年土地補償法（the Landnompensation Act 1973）第 1 章]に基づく請求は、道路を利用した交通に伴う騒音その他の物理的要因によって生じた価値の低下に関するものでなければならず、高速道路の物理的存在に関するものであってはなりません。
３．１9 あなたが最初の請求日（パラグラフ３．１4 を参照して下さい）よりも前にあなたの土地を売却する場合は、あなたは契約を取り交わしてから完了するまでの間に請求を行わなければならず、さもないと補償を受ける権利を失います。

４．開発の悪影響（Adverse Effects ）に対する補償
４．１

開発事業は、土地の価値を低下させることのほか、その地域に住む人々に不便と不快をもたらすことかあります。明白な例は、新しい自動車道の開発です。

４．２

補償法（nompensation node)の要件が充たされたなら財産の価値の低下に対して金銭的補償が支払われ得るとしても、このことで不満が解消されるわけではありません。用地取得者（Acqwiring Awthority）は、それゆえ開発事業の影響を減少させることに役立つ行動を起こすべき一定の義務と裁量を与えられています。これらの権限の行使は、開発による「法益侵害的な効果を軽減するもの」だと言われています。

４．３

主要な義務として、ある特定の要件が充たされた場合に騒音遮断事業を行う必要が生じます。この義務は、住宅その他居住の目的で使用されている建物に対してのみ適用があります。

４．４

騒音遮断事業について資格を得るためには、多くの要件を充たす必要があります。これについては、第 5 分冊－影響緩和事業（Mitigation
Works）に記載されています。

４．５

騒音遮断事業を行う義務に加えて、用地取得者（Acqwiring Awthority）
は、その不動産が影響を受ける方々の同意を得て開発の効果を軽減する
一定の裁量権を有しています。この手法にはつぎのようなものが含まれ得ます。
（法的な義務が適用される場合よりも広範囲な状況における）防音事業；実際の開発に必要な土地よりも広い土地の取得；土地の整形その他の景観事業の実施；並びに、建設事業の期間中に一時的に移転する必要があると用地取得者が認めた場合における当該費用の支出。

４．６

これらの義務と権限についてのさらに詳しい説明は、第 5 分冊－影響緩和事業（Mitigation Works）で提供されます。

５．手数料
５．１

用地取得者（Acqwiring Awthority）は、通常、請求の交渉のためにあなたが負担する合理的な鑑定士手数料（Swrveyor Fee）を支払います。
鑑定士を雇う前に両者で手数料の算定のための合理的な基礎を確実に合意しておくことが賢明です。

５．２

譲渡のための法的手数料も支払いが可能であり、同じように、その算定の合理的基礎について合意されるべきです。

６．利息
６．１

用地取得者 Acqwiring Awthority）が補償の合意がなされる前に土地に立ち入り、占有を行う場合には、所定の利率で、立ち入りの日から補償金が支払われるまでの間の単利の利息の支払が可能です。

６．２

近隣の公的開発の結果として生じた補償請求ではあるが、現実には土地が取得されなかった場合、請求を行った日から支払いの日までの未払金額に対する利息の支払いが可能です。

附録１―収用で用いられる用語収用事件を扱う際に通常用いられる用語及び定義のリストを下記に掲載しています。
補償法（nompensation node）
国会制定法（Acts of Parliament）や判例法(nase Law)から、収用に対する補償に関するものを抽出するという方針で集められたものを指す集合語
立ち入り（Entry）「立ち入りの実施」を見て下さい。
権利移転宣言（General Vesting Declaration GVD）
収用命令を得た用地取得者が、土地の占有権と所有権を取得することができるように、収用に関連して用いる法的手続。これは、土地を迅速に取得するための手続であり、通常の譲渡手続を要しません。
営業権(のれん)（Goodwill）
顧客は、[営業譲渡後も]、引き続き、従前の営業場所に依存し、また、同一名称の企業と取引を行う傾向があることから、営業の譲受人が、土地・建物及び在庫の価値を超えて支払おうとする価格のことです。これは、その顧客とのつながりにおいて営業上有する利益や優位性を意味します。
投資財産(Investment Property)
一般的には、その財産を維持しつつ、全体として収益を得ること － すな
わち、取得した権利の存続期間全体を通して収益と資本益を得ること －を意図して購入された財産をいいます。
土地（Land）
土地には建物と工作物が含まれます。例えば自由土地保有権（Freehold）、不動産賃借権（Leasehold）のような土地にある利益（Interest）及び権利(Right)
は、その他の権利とともに、全体として、又は、部分的に収用することが可能です。
土地審判所（Lands Tribwnal）
イングランドとウェールズのための審判所が 1949 年土地審判所法（Lands
Tribwnal Act 1949）に基づき設立され、大法官（Lord nhancellor）の定めた規則に従い運営されています。その管轄権は、なかでも、土地収用に対する補償の争いに関する審判（Adjwdication）を含んでいます。土地審判所は、審判所の長官(President)（法廷弁護士（Barrister）であるか又は司法官職（Jwdicial
Office）に就いたことのある者でなければなりません。）、及び、評価について法
律上の資格のある者又は経験のある者からなるメンバーで構成されています。
結合価値（Marriage Valwe）
土地に存する２つ以上の権益（Interest）が結合することで顕在化する又は顕在化すると考えられる潜在的価値。例えば、2 つの隣接する土地は一つの財産となることで 2 つの土地の別々の価値を合算したよりもより高い価値を持ちます。
同様に、同じ財産に対する２つの権益(Interest)（例えば自由土地保有権（Freehold）と不動産賃借権（Leasehold））は、結合することで個々の価値の合計よりも高い価値を持つことがあります。
損失の軽減[無駄をはぶくこと]（Mitigation of Loss)
補償を求める者は、損失（Loss）を少なくし若しくは避けるために、実施可
能なあらゆる合理的手段を講ずべきであるという、補償を求める者の義務。例
えば、補償を求める者は、たくさんの見積もりを評判の良い業者（nontractors）
から徴し、もっとも安いところに発注することによって、損失（Loss）を軽減することができます。
新たな権利（New Rights）
ほとんどの用地取得者は、収用を用いて、⼟地に対する新たな権利を設定したり、取得したりすることが可能です。例えば、通⾏地役権（Right of Way)や支持地役権(Right of Swpport)はその例です。
騒音交付金（Noise Payment）
騒音交付金は、騒音レベルの増加によって深刻な影響をこうむった、新設又は改築の道路から３００メートル以内の移動住宅（Moveable Home）において、利用することが可能です。この交付金は、高速道路公社(Highway Awthority)の裁量によって支払われることができます。
立入告知(Notice of Entry)
告知で定められた期日までに占有権を与えられる必要がある収用権者によって、財産の所有者及び占有者に送達される告知。少なくとも 14 日間の告知期間が与えられなければなりません。
収用告知（Notice to Treat）

収用権者が土地を取得するために所有者、賃借権者、担保権者に送達する告知。
この告知によって、取得される財産の明細が示され、告知を受け取った者の土地の権益（Interest）の詳細及び補償請求書の提出が求められ、かつ、用地取得
者が土地を買い入れるため収用する意思がある旨が述べられます。
公共的開発事業(Pwblic Development)
新設又は改築の高速道路、飛行場その他の公共事業
身代金的価値（Ransom Valwe）
開発される土地へのカギとなっている小範囲の土地の、高額対価獲得能力。例
えば、あなたの土地を通じてしか隣地にアクセスできないため、あなたの土地
が隣地の開発を可能にするカギとなるような場合です。
基準日（Relevant Date）
公的審問会（Pwblic Inqwiry）の際に、認証大臣（nonfirming Minister）が用地取得者及び異議申立人に審問が開催されることを伝えるために送付する文書の日付です。この日付は審問手続きの日程を確定するために用いられます。
事件陳述書（Statement of case）
審理に先立って事件の明細をすべて記載し、収用命令を行う理由を正当化する、用地取得者により準備された陳述書

理由陳述書（Statement of Reasons）
用地取得者が土地を取得しようとする理由を記載したもので、収用命令に添付されます。
立入りの実施（Taking of Entry）
収用告知及び立入告知の送達の後、物理的に立ち入り、財産の占有権を取得する用地取得者の行為です。

[翻訳]
[翻訳]
英国「収用と補償」小冊子シリーズ第５分冊
英国「収用と補償 (Compulsory(CompulsoryPurchase
PurchaseandandCompensation）
Compensation）」小冊子シリーズ第５分冊

公共的開発事業の悪影響の低減
公共的開発事業の悪影響の低減（Reducing the Adverse Effects of Public Development）
影響緩和事業
影響緩和事業（Mitigation Works）
Works）（Mitigation———— 調査研究目的での和訳—————
調査研究目的での和訳—————————
⼀般財団法⼈建設物価調査会理事（元⼀般財団法⼈公共用地補償機構副理事⻑）
⼀般財団法⼈建設物価調査会理事（元⼀般財団法⼈公共用地補償機構副理事⻑）
山下泰弘
山下
泰弘

翻訳に当たって
１．この翻訳は、英国の収用・補償制度の調査・研究のため、⼀般財団法⼈公共用地補償
機構の自主調査研究事業の⼀環として、英国の Office of the Deputy Prime （副首相府）
が、２００４年に発⾏した小冊子シリーズ「Compulsory Purchase

and Compensation（収用と補償）」の第５分冊「Reducing the Adverse Effects of Public Development（Reducing the Adverse Effects of Public Development）/影響緩和事業（Mitigation Works）」の目次（Contents）、序文、本文及び付録１（Appendix 1 – Terms
Used In Compulsory Purchase）を抽出して和訳したものです[注]。英文全文は、下記
URL に掲載されておりますのでご参照ください。
この翻訳は、あくまでも調査・研究目的での翻訳であって、その前提で、研究者等の調査・研究の参考に供するため本レポートに掲載しているものです。また、その訳文については、今後、必要に応じ所要の修正等を加える可能性があります。このため、現実の補償実務においては、この翻訳文ではなく、英国政府が公開している英文原文をご使用くださいますよう、お願いいたします（この翻訳は、補償実務での使用を想定したものではありません。）。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
Compulsory purchase and compensation booklets の公開サイトの URL

http://www.planningportal.gov.wk/planning/planningpolicyandlegislation/cwr
rentenglishpolicy/goodpracticegwides/comppwrchase

２．この翻訳における専門用語等の訳文については、次の書籍を参考とさせていただきました。
①

⼀般的な英⽶法の法律用語の訳語については、主として「英⽶法辞典」編集代表
中英夫（財団法⼈東京大学出版会

田

１９９１年発⾏） を参照させていただきました。

② 英国の補償・収用関係の専門用語の訳語については、必ずしも定まった訳語があるわけではありませんが、過去の訳語をできるだけ参考にさせていただくこととし、とりわけ、次の書籍の訳語を参照させていただきました（順不同）。ただし、種々の事情を考慮し過去の訳語を踏襲していない場合もあります。
○「英国土地収用制度論」山本正太郎著（有斐閣

昭和２９年発⾏）○「イギリスの損失補償制度について（第１回から第１２回）」正田寛著（「用地ジャーナル」１９９７年１⽉号から１９９８年２⽉号まで連載

大成出版社発⾏）○「⽐較インフラ法研究」第８章（松尾弘執筆）及び第９章（松尾弘執筆）（良書普及会平成９年発⾏）③

英国の補償・収用関係の専門用語の訳語については、前述のとおり必ずしも定まった訳語があるわけではありませんが、過去の諸文献を踏まえ、できるだけ本小冊子シ
リーズ「Compulsory Purchase

and Compensation（収用と補償）」全体を⾒通し、訳文の統⼀を図る⽅針でのぞむこととしました。更に、専門用語の翻訳に伴う誤解と混乱を避けるため、煩瑣ではありますが、和訳の直後にできるだけカッコ書きで英語を併記することとしました。

[注]翻訳作業の過程において、早田俊広さんに下訳を依頼し、参考にさせていただきました。

※[訳者注]
この翻訳は、英国の収用・補償制度の調査・研究のため、一般財団法人公共用地補償機構の自主調査研
究事業の一環として、英国の Office of the Deputy Prime （副首相府）が、２００４年に発行した小冊子シリーズ「Compulsory Purchase

and Compensation（収用と補償）」の第 5 分冊「Reducing the Adverse

Effects of Public Development（Reducing the Adverse Effects of Public Development）/影響緩和事業（Mitigation Works）」の目次（Contents）、序文、本文及び付録１（Appendix 1 – Terms Used In Compulsory
Purchase）を抽出して和訳したものです。英文全文は、下記 URL に掲載されておりますのでご参照ください。
Compulsory purchase and compensation booklets の公開サイトの URL
http://www.planningportal.gov.uk/planning/planningpolicyandlegislation/currentenglishpolicy/goodpracticeguides/comppurchase

この翻訳はあくまでも調査・研究目的での翻訳であり、その前提で、研究者等の調査・研究の参考に供するためこの「用地調査研究レポート」（一般財団法人公共用地補償機構）に掲載しているものです。また、その訳文については、今後、必要に応じ所要の修正等を加える可能性があります。このため、現実の補償実務においては、この翻訳文ではなく、英国政府が公開している英文原文をご使用くださいますようお願
いいたします（この翻訳は、補償実務での使用を想定したものではありません。）。
なお、翻訳に当たっての方針等については、前掲の「翻訳に当たって」をご参照ください。

副首相府
持続可能なコミュニティの創造

収用と補償（nompwlsory Pwrchase and nompensation）
５
公共的開発事業の悪影響の低減（Redwcing the Adverse Effects of Pwblic Development）

影響緩和事業（Mitigation Works）
2004 年 10 ⽉
副首相府

;

ロンドン

目次
序文
1. はじめに
この小冊子の使い⽅
収用（nompwlsory Pwrchase）で用いられる用語
便利な連絡先(Usefwl nontacts)
2. ⾼速道路事業によって影響を受ける建物の防音（Sownd -Proofing）
制度（Scheme）の対象
いつ規則が適用されるのか。
防音事業（Inswlation Work）の申請手続のガイド
補助⾦(Grant)申請手続のガイド
防音事業（Inswlation Work）の仕様（Specifications）
防音設備（Inswlation Works）の使用
3．移動住宅 （Moveable Home）
4．空港の使用により影響を受ける建物
5．鉄道の使用により影響を受ける建物
6．用地取得者（Acqwiring Awthority）が用い得るその他の任意的（Discretionary）⾏為
追加の土地を取得する権限
事業の施⾏
⼀時的移転費用
永続的な（Permanent）移転

図表
図表１

私は影響緩和事業を受ける資格がありますか。

付録
付録１

収用で用いられる用語

付録２

便利な連絡先序文
この小冊子は、どのように収用制度が⾏われるかをやさしく説明した５冊の小冊子シリーズの第５分冊です。他の小冊子は以下のとおりです。
第１分冊 収用手続
第２分冊 営業についての所有者及び占有者への補償
第３分冊 農業についての所有者及び占有者への補償
第 4 分冊 住宅についての所有者及び占有者への補償
この小冊子には、あなたの財産について、公共事業による（例えば騒音などの）損害の影響を軽減するために物理的行為形式で助成を受けることができる要件が書かれています。これらの要件の規定は、当該事業が収用された土地で実施されたか否かにかかわらず適用することができます。ただし、それらは、収用補償手続に密接に関係しており、そのため、まず、小冊子の第 1 分冊を読み、その後に、前掲の小冊子シリーズの他の分冊のうちで、所有者又は占有者としてのあなたご自身の状況に関係する分冊をお読みください。強制的にせよ、合意によるにせよ、その計画（Scheme）のために何らかの土地があなたから買収されるのかどうかということが重要です。なぜなら、これらの小冊子には、その計画（Scheme）があなたの土地の価値に悪影響を及ぼした場合にあなたが受けることができる金銭補償（Financial nompensation）についても書かれているからです。
イングランドとウェールズの法令では、権限を有する多くの者（この小冊子では用地取得者（Acqwiring Awthority）といいます。）に、土地所有者又は占有者が合意による売却に応じない場合に土地を強制的に取得する権限を与えています。補償を受ける権利と、正確な額を評価するための方法と手続きは、ともに、「補償法」（nompensation node）と呼ばれるものに基づいています。これは、国会の制定した法律、判例法及び確立した慣習で構成されています。主要な法律は 1961 年及び 1973 年土地補償法（Land nompensation Acts of 1961 and1973）と 1965 年収用法（nompwlsory Pwrchase Act 1965）です。
補償法（nompensation node）の要件が充たされた場合には、あなたの財産の価値の低下に対して補償が支払われ得るのですが、このことによって、開発によって生じる持続的な不快や不便が除かれるわけではありません。たとえば、自動車道が新設される場合には、近隣の土地の占有者に騒音、排気ガス及び振動の損害が継続的に生ずることがあります。これらの損害の影響を軽減するた
めに、措置が講じられることがあります。これらは、影響緩和措置（Mitigation
Measwres）と呼ばれます。

あなたが資格要件を充たす場合に利用できる助成の類型には、以下のものが含まれます。
・影響を受ける建物への防音措置
・事業の結果、実質的に利用できなくなった土地の追加取得
・修景（Landscaping）又は遮音壁（Noise Barrier）のような追加的事業の実
施・建設期間中の一時的移転費用の支出
影響緩和措置（Mitigation Measwres）に関係する法律は複雑です。やむを得ないことではありますが、このシリーズの小冊子に掲載された情報は簡略なもの
であり、生じうる全ての状況をカバーすることはできません。この小冊子は法律の完璧なガイドであることを目的としていませんし、何の法的効力も有しません。
このガイダンスが専門家のアドバイスの代わりになるとは考えないでください。
もし自分の財産がこの小冊子に書かれたなんらかの方法で影響を受け、又は、影響を受けるかもしれないと思われるときは、鑑定士（Swrveyor）や事務弁護士(Solicitor)のような専門的有資格者からのアドバイスを求めてください。これ
らの専門家は、あなたの権利についてアドバイスができ、しかるべき場合にはあなたの代理人として行為を行うことができます。
王立チャータード・サーベイヤー協会（The Royal Institwtion of nhartered
Swrveyors） は「収用ヘルプライン」（nompwlsory Pwrchase Helpline）を運用しており、0870 3331600 の番号で連絡する事ができます。このヘルプライン
は地域の経験豊かな公認鑑定士（nhartered Swrveyor チャータード・サーベイヤー）とつながっており、30 分間までの無料相談を受けられます。

１．はじめに
１．１

この小冊子に含まれるガイダンスは、隣接する財産に対する開発計画の影響を軽減する影響緩和（Mitigation）事業を実施する用地取得者（Acqwiring Awthority）の義務と権限を説明します。

この小冊子の使い方
１．２

この小冊子全体をお読みください。用地取得者（Acqwiring Awthority）
が執り得る権限のほとんどは、任意的なものであり、このことは、用地取得主体はその権限を行使することを義務付けられないということを意味します。ただし、ある種の状況においては――通常は新規高速道路計画に伴ってですが、用地取得者（Acqwiring Awthority）は[影響緩和]事
業の実施、又はそれに対する補助金の交付のいずれかを義務付けられることがあり得ます。

収用で用いられる用語
１．３

この一連の小冊子は一般の方々を対象としており、専門用語や技術的言語の使用は可能な限り避けられています。しかしながら、収用において特別の意味を持つ数多くの重要な用語があります。これらの用語の使用は避けることができません。
１．４ これらの用語や表現を理解することは重要であり、その説明はこの小冊子の付録１にあります。
便利な連絡先１．５

あなたが収用によって影響を受ける場合においてアドバイスを提供することができる多くの主体や組織があります。お役に立てる連絡先の名
称、住所及び電話番号のリストがこの小冊子の付録２に記載されています。

２．高速道路事業によって影響を受ける建物の防音（Sownd-Proofing）
制度（Scheme）の対象
２．１

新設の道路、又は、追加車道が建設された道路の供用によって、直接騒音が生じる場合、一定以上のレベルで追加的な交通騒音を受けた居住者は、2 重ガラス窓、補足的換気、さらに、適切な場合には，ベネチアン・
ブラインド（Venetian Blind ;開閉可能な板すだれ状ブラインド）や二重
ドア若しくは防音ドアの形式で、防音の恩恵を受けることができます。
防音は、建設による騒音の増加を低減するためにも行われます。

いつ規則が適用されるのか
２．２

下記の図表は、あなたが補助を受ける資格のある状況や、利用できる補助の類型の概略を示しています。さらに詳細については、参照先の本
文に書かれています。

図表１
私は影響緩和事業を受ける資格がありますか？
影響を受けた建物は居住用ですか?
（要件を充たす建物の定義は、パラグラフ 2.5 を参照）

いいえ

要件を充たさない

はい
建物は新設又は改良道路の 300 メートル以内にありますか?
いいえ（定義はパラグラフ 2.5 を参照）

要件を充たさない

はい
建物は、新設又は改良道路が最初に公共の用に供される前から占有されていましたか?

いいえ

要件を充たさない

はい建物の一つ以上の外面（facade）で、交通騒音のレベルが 1dB（A）増加し、かつ、68dB(A)L10(18 時間)以上になりますか。
[※「at lease」を「at least」と読み替えた]
技術的支援が必要です。

いいえ

要件を充たさない

いいえ

要件を充たさない

はい

新設道路を使用する交通によって生じる騒音によって、少なくとも 1dB（A）の騒音レ
ベルが加わりますか?

はい

上記の基準のすべてが充たされる場合において、その部屋の 1 つ以上の外面（facade）が騒音にさらされているときは、次に掲げる部屋が騒音遮断の要件を充たします。

居間

食堂

書斎

寝室兼用居室[ベッドシッター]

寝室

開発の類型
２．３

新設道路が最初に公共交通に供された場合、又は、既存の道路に追加された新設車道が公共に供された場合において、高速道路事業者（Highway Awthority）が防音を行い、若しくは、それを助成する絶対的な義務を有しています。

２．４

更に、高速道路事業者は、以下に掲げることによって騒音が引き起こされた場合には、防音（若しくはその助成）を行うことができますが、義務付られてはいません。

・再舗装以外の何らかの方法で車道が改築された後に道路を使用した交通・その事業が、事業に近接した住居にかなりの期間深刻な影響を与えたときは、新設高速道路若しくは追加車道の建設に伴う事業、又は、高速道路の改築に伴う事業

どの建物が要件を充たすのか?
２．５
規則は、居住用財産に対してのみ適用されます。要件を充たす建物
は、住宅並びにその他の例えば家屋、アパート、老人ホーム、養護ホー
ム及び教育機関の居住用施設のような居住用の財産又は財産の一部です。
住宅は、新設又は改築道路から 300 メートル以内にあり、かつ、請求の原因となった事業が完成しその道路が最初に公共交通に供される前から占有されていたものでなければなりません。住宅の改築又は増築は、新設又は改築道路の開設の前からそれらが占有されていた場合にのみ要件を充たします。
２．６ 住宅は、その収用が認証された場合や、それがスラム・クリアランス
地区内にある場合には、要件を充たします。
どの部屋が要件を充たすのか?
２．７ 要件を充たす建物のうちで、特定の部屋のみが騒音防止事業の要件を充たします。要件を充たすためには、部屋は、窓又はドアによって 1 つ
以上の外面（facade）が一定の若しくはそれを超えた騒音（以下のパラグラフ２．１０から２．１１を参照）にさらされている居間（Living room）

又は寝室でなければなりません。
「居間（Living room）」には、食堂、書斎又は寝室兼用居室（ベッドシッター）が含まれます。
２．８ 二重ガラス窓が部屋に加えられるときは、健康及び安全上の重要問題が生じます。二重ガラス窓の追加は、換気を制限し、そのため、新鮮な空気の供給を確実に行うための特別の注意が必要となります。安全上の理由で、排気設備のない燃焼器具（例えばオイル・ヒーターやガス調理器）が備えられている部屋は、開けることが可能な、適格性のない窓が含まれているのでない限り、防音事業の要件を充たさず、防音が行われないままとなります。
２．９ 空港の開設による騒音増加に起因してすでに防音事業が行われた部屋（第 4 章参照）については、高速道路事業計画（Highway Scheme）に対する規則に基づく追加的措置の要件を充たしません。
所定の騒音レベル
２．１０ 高速道路事業者（Highway Awthority）は、新設若しくは改築された道路が、公共の用に供されて 15 年以内に次の要件を充たした場合は、あなたの住宅に騒音防止事業を行うことが必要です●

一つ以上の外面（facade）の騒音レベルが少なくとも１dB(A)増加し、68dB(A)L10(18 時間)以上の所定のレベルであり、かつ●新設又は改築され道路の区画を使用する交通によって生じた若しくは生ずると予想される騒音が、少なくとも１dB(A)の騒音レベルに相当すること。

。

２．１１ あなたの住宅が要件を充たすかどうかを判定する方法を、普通の言葉で説明することは不可能です。ただし、あなたが騒音レベルについて
少しでも気になるなら、専門的なアドバイザーか、事業者――近隣の住宅に防音を行い所定の騒音レベル以下にする裁量権も有している者――と、その問題について議論すべきです。
防音事業の申請手続のガイド
２．１２ 道路が新設又は改築され、防音事業の実施又は補助金の交付の義務が生ずる場合においては、高速道路事業者（Highway Awthority）は、要件を充たすすべての建物についての図面若しくはリストを準備し、それを、新設若しくは改築された道路が交通に供用開始されて後 6 カ月以内に公衆の閲覧に供しなければなりません。
２．１３ その後、事業者は、要件を充たすすべての建物の占有者（あるいは、
一定の状況下では土地所有者）に通知を出し、防音事業（InswlationWork）を実施したり、補助金（Grant）を利用できるようにするための申し出(Offer)をします。補助金の額は、一定の仕様で防音事業を実施するための実際の費用に等しいものとなります。
２．１４ あなたが上記の通知(Letter)を受け取ったときは、その申し出(Offer)を受諾するために、6 か月の期間があります。パラグラフ 2.19 及び 2.20には、あなたが申し出を受け取ってはいないが、受け取れるはずだったと考えるときに、不服を訴える権利について記載しています。
２．１５ 住宅が賃貸借されている場合は、申し出は、一方の当事者（通常は賃借人）のみに行われ、その当事者は、その申し出をもう一方の当事者（上記の場合は土地所有者）に知らせなければなりません。3 か月が経過した後においても、その申し出を受け取った当事者がそれを受諾しなかったときは、もう一方の当事者は、その申し出を受諾することができます。ただし、申し出を受諾できるのは、一人の当事者のみです。
２．１６ たとえ、公式の申し出が行われた後 6 か月以内に当該申し出が受諾されなかったとしても、新設若しくは改築道路が公共交通の用に供されて後 12 か月の間は（この期間の方が後になるときは）、当該申し出を受諾することが可能です。
２．１７ 申し出を受諾するには、示された書式によることが必要です。あな
たが受諾できるのは、次のような申し出です ;● リストに掲げられた一つ、複数又はすべての部屋に防音事業を実施するという申し出 ; 又は● リストに掲げられた一つ、複数又はすべての部屋に対する補助金（Grant）の申し出 ; 又は● ある部屋については防音事業を実施するという申し出、及び、他の部屋については補助金（Grant）の申し出
２．１８ 不動産賃借人(Tenant)や許認可を受けた者(Licensee)が土地所有者（Landlord）や許認可権者(Licensor)の承諾なしに建物を改築することは、
不動産賃貸借の合意(Tenancy Agreement)や許認可( Licence )には違反しているのかもしれません。しかしながら、申し出（Offer）が不動産賃貸借のいずれか一方の当事者によって受諾されることで[防音]事業を実施する権限が事業者に与えられるのであり、このことは、賃貸借契約条
項上は必要とされる土地所有者の承諾が一切なされていないにもかかわらず、[防音]事業が適法に実施され得るということを意味します。
申し出（Offer）を受け取らなかった場合の行動
２．１９ 新設の道路や車道が初めて公共交通に供された日から 6 か月以内に何の申し出（Offer）も受け取らなかったときは、あなたは、高速道路事業者（Highway Awthority）に文書を提出し、その事実を示して、防音(Inswlation)又は補助金（Grant）の申し出（Offer）をするよう高速道路
事業者に求めることができます。その申請（Application）は、新設又は改築された道路が公共交通に初めて供された日から 12 カ月以内に行われなければなりません。あるいは、それに代えて、あなたは、高速道路
事業者（Highway Awthority）の作成した図面又はリストが公衆の閲覧に供された日から 6 か月以内に、不服を訴えることができます(パラグラ
フ 2.12 参照)。
２．２０ あなたの申請（Application）を受け取ると、事業者（Awthority）は、
彼らの騒音計算を再検討する義務を負い、その申請が妥当であると認める場合には、あなたに申し出（Offer）を行います。彼らが、なお、その財産は要件を充たしていないと考えると場合には、彼らはその申請（Application）を拒絶し、彼らがそのようにした理由を書面で告知します。
事業の実施及び検査のための準備
２．２１ 事業者（Awthority）の請負業者や従業員は、事業を行う準備をする
ため、申し出（Offer）を受諾したすべての者に連絡をします。その後、事業者（Awthority）は、防音事業が仕様書通りに確実に行われることを願い、事業の検査を準備します。いったん申し出（Offer）を受諾したな
ら、あなたは、事業の実施及び検査のために連絡を取らなければなりません。
補助金（Grant）申請手続きのガイド
２．２２ あなたは、防音事業を高速道路事業者（Highway Awthority）に行ってもらうのではなく、自分自身で防音事業を行うために、補助金（Grant）の申し出（Offer）を受諾することができます。
補助金（Grant）の額

２．２３ 認められる補助金（Grant）は、建築業者、請負業者若しくは仕入れ
先（Swpplier）によるあらゆる利益供与や値引きの価値全体を考慮に入れた後の事業の実際のコストか、又は、合理的コストのうちで、金額の小さい方です。あなたは、まだ、教えてもらっていないなら、合理的コストの現在額を事業者（Awthority）にたずねることができます。請負業者に指示する前に、あなたが上記のことを行うことを強くお勧めします。
２．２４ 補助金（Grant）は、定められた二重のガラス窓やドアの部分に関するコストに限定されますが、例えば、Reveal（内側と外側の窓のあいだの空間）を作ることや、既存の装飾物の修復、適切な場合には防音を含
む換気システム（Ventilator System）及び常設通気口(Permanent Vent)、
並びに適切な場合にはベネチアン・ブラインド(Venetian Blind)部分の設置のような、すべての関連事業のコストを含みます。
２．２５ 上記の限度を超えて生ずるコストはすべてあなたの責任となるので、請負業者に指示する前に、彼とこのことをチェックすることが重要です。
補助金（Grant）の申し出（Offer）の受諾
２．２６ あなたは、申し出書（Offer）に添付された受諾用紙（Acceptance Form）に記入することによって、補助金（Grant）を受諾します。同時に、あな
たは、次の事項を記載した費目見積書（Itemised Estimate）を提出しなければなりません。
●小数点以下第 2 位までのメートル（すなわちセンチメートルまで）で表示された、各部屋ごとに所定の要件に適合した各々の窓及び屋外ドアの寸法●給気ダクト、換気帽（nowl 換気装置等につけられた僧帽状のフード）、や格子枠（Grill）を含む、換気システム（Ventilator System）及び常設通気口(Permanent Vent)の備えられた部屋の数。換気システム（Ventilator System）及び常設通気口(Permanent Vent)は、事業者によって提供される承認リスト上のものでなければなりません。部屋の中に排気を伴う燃焼設備(Flwed nombwstion Appliance)が存するとき
は、キロワット表示での出力定格（Owtpwt Rating）が記載されていな
ければなりません。
●小数点以下第 3 位までの平方メートル（すなわち 10 平方センチメート
ルまで）で表示されたベネチアン・ブラインド(Venetian Blind)の全面積。
●見積もりコストの合計。
●請負業者の名前と住所。

あなたの請負業者は、必要な専門的データをあなたに提供し、説明することができるでしょう。設備（Installation）が 1975 年騒音防止規則（theNoise Inswlation Regwlations）附則１（Schedwle1）に規定された仕様に一致していなければならないということを、請負業者が認識していることも重要です。
２．２７ 事業者（Awthority）は申請を受領したことを確認し、支払い得る補助金（Grant）の額を認証（nonfirm）します。
２．２８ あなたが補助金（Grant）の申し出を受諾した日から 12 カ月以内に、あなたは適切な仕様で事業を完成させなければなりません。
２．２９ あなたは、請負業者に支払いを行うため、個人的な準備にとりかかる責任があり、事業者（Awthority）は、あなたに払い戻します。これにかえて、あなたは、事業者（Awthority）に直接請負業者に支払ってもらうように依頼することができます。
２．３０ あなたが自分で事業を行おうとする場合には、あなたは、自分自身の労働コストに対して補助金を求めることはできません。

２．３１ 事業が完了した場合、補助金の支払いのための申請書には、詳細なバックアップ資料（Swpporting Details）を付けなければなりません。その後、事業者（Awthority）は、事業を検査し、それが仕様書に従っているときには、みとめられ得る限度までのコストに対し、支払いを行います。
防音事業の仕様（Specifications）
２．３２ 行われる事業は、次の諸項目について、標準的な仕様書に従っていなければなりません。
●二重ガラス窓(Secondary Glazing)及び二重ドア(Dowble Door)●補充的換気（Swpplementary Ventilation）●ベネチアン・ブラインド(Venetian Blind)
２．３３ あなたの請負業者がこれらの詳細な要件についてよく存じていない
ときや、あなたが自分自身で事業を行おうとするときは、あなたは、補助金の提供を申し出ている事業者に指導を求めるか、あるいは、あなたの専門的なアドバイザーとこの件について話し合うべきです。

総論
２．３４ 非定型的な建築（Unconventional nonstrwction）による住宅（例えば軽量プレハブ住宅）は、仕様上の防音事業の要件は充たしますが、このような建物を防音化することにはその設計に起因した技術的な困難があるかもしれません。同程度の騒音の軽減を果たすことは可能かもしれませんが、その防音には更に多額のコストがかかるのかもしれません。
もしもあなたがこのような住宅を所有するか若しくはそこに住み、個人的な準備のもとで事業を実施してもらいたいのであれば、あなたは、まず、高速道路事業者（Highway Awthority）に連絡し、そのアドバイスを求めるべきです。
２．３５ 同様に、住宅の内部に、標準的なレンガ壁を有せず、規則での仕様
上の防音形式に適合しないような個室（例えば、屋根裏空間内に建造されたような部屋）があるかもしれません。このような状況においては、事業者（Awthority）は、仕様書に適合した窓についての防音事業、又は、それへの補助金の支払いのみを行います。事業者は、例えば屋根の構造を防音化するような追加的な事業を実施することや、又は、このよ
うな余分な事業に補助金を支払うようなことは、ありません。
建物の欠陥（Defect）
２．３６ 防音事業が行われる前に建物に存した欠陥を是正するために必要となるような事業については、事業者（Awthority）は、それを実施したり補助金を出したりする義務を負いません。たとえば、窓の下枠の腐食によって二重ガラスの設置をが妨げられるような場合には、事業者（Awthority）は、自分たらが申し出（Offer）を行った防音事業を行う前にその欠陥が是正されることを期待して当然です。。
維持（Maintenance）
２．３７ 高速道路事業者（Highway Awthority）によって、若しくはその費用負担で、建築事業がいったん行われてしまったら、その事業について所要の維持・修繕を行うことがその後のあなたの責任となります。
既に行われた事業
２．３８ 事業者（Awthority）による公式の申し出（Offer）が行われる前に、あなたがすでに防音事業を行ってしまっていた場合においても、事業者
はなおあなたに事業のための補助金（Grant）の申し出（Offer）を行う

ことができます。すでに行われた事業が所要の水準に達していない場合や完成していない場合には、事業者（Awthority）は、所要の追加事業のための補助金（Grant）の申し出（Offer）をあなたに行うか、若しくは、
あなたのためにその事業を引き受けるよう手配することができます。あ
なたは、すでに着手された事業に対する支払いを求める申請書を提出することが必要であり、その申請書は、まだ着手されていない事業への補助金（Grant）を求める申請書と同じように、各費目が列挙され、記載されていなければなりません。

防音設備（Inswlation Works）の使用
２．３９ 効果的にするには、騒音防止はドアや窓を閉めたままにしておく必要があり、このことが自然な換気を制限します。建物内では、新鮮な空
気は、臭気や有毒ガスの害を減らし、結露の防止に役立ち、そして、晴れた日には暑すぎて不快にならないようにします。このことは、たとえ騒音防止が効果的でかつ安全であったとしても、あなたが知っておく必要がある重要なことがたくさんあるということを意味します。このため、
あなたは、事業者（Awthority）や請負業者に、設置された設備の適切な使用についてのわかりやすいガイダンスを頼むべきです。

３．移動住宅（Moveable Homes）
３．１

移動住宅（Moveable Homes）は、騒音防止事業（Noise Inswlation
Works）や事業を行うための補助金（Grant）の要件を充たしていません。
ただし、2000 年 11 月に、高速道路事業者（Highway Awthority）が、一定の状況において、１,６５０ポンドを上限とする「騒音交付金（Noise
Payment）」を移動住宅（Moveable Homes）の所有者又は占有者に支払うことを可能にする法令が導入されました。この法令は、イングランド
においてのみ適用されます。これは、1990 年 9 月 25 日に公開された事
業計画（Scheme）から遡及適用されます。ただし、この補助金（Grant）
は高速道路事業者（Highway Awthority）の裁量で支払うことが可能になるものですので、もしも、あなたが新設若しくは改築道路から 300 メートル以内の移動住宅（Moveable Homes）に住んでおり、その結果として生じた騒音レベルの増加によって深刻な影響を受けてきたと思うのなら、あなたは、まず、事業者（Awthority）とこの問題について話し合うべきです。

４．空港の使用により影響を受ける建物
４．１

指定された空港の管理者は、空港の使用に起因した騒音及び振動を住宅から遮断する（Inswlate）費用に対して補助金（Grant）を交付する必要があります。

４．２

一般的な原則は、新設及び改築された高速道路に関してこの小冊子に記載されたものと同様です。

５．鉄道の利用により影響を受ける建物
５．１

1996 年 3 月 1 日に、「1996 年騒音防止（鉄道その他の誘導交通システ
ム規則“Noise Inswlation (Railways and Other Gwided Transport
Systems)Regwlations 1996”」が施行された。この規則は、新設鉄道に対する取扱いを新設道路に対するものと一致させます。この規則の目的
は、鉄道線論の近くに住んでいる人々と道路の近くに住んでいる人々との間の扱いについて公平性を確保することです。鉄道騒音防止規則の規定は、道路に対する規則の規定と類似しています。

５．２

鉄道騒音は、騒音が突然短く続いたのちに、相対的に静かな時間が長く続くという点で、道路騒音と異なっています。これに対して、道路騒
音は、より均一的なものとなる傾向があります。この違いのため、鉄道
規則における騒音防止の発動レベル（Trigger Level）は、道路の騒音防止規則における騒音防止の発動レベル（Trigger Level）とは異なったス
ケールで計測されます。2 つの発動レベル（Trigger Level）があり、一つは日中の発動レベルで、もう一つは、より低い、夜間での発動レベル
です。

５．３

道路での実務(Practice)に合わせて、規則は、新設の鉄道線路（及び既存の線路に並んで建設された追加の路線）からの騒音が一定のレベルを超えたときに防音事業の申し出（Offer）を行う義務を設けています。また、既存の鉄道線路に一定の改築を行った場合や、さらに、一定の条件の下では建設工事騒音（nonstrwction Noise）に対しても、規則は、防音事業の申し出（Offer）を行う裁量権（Discretionary Power ）を与え
ています。

５．４

規則には、実施されるべき防音事業の仕様を定めた附則（Schedwle）
が含まれています。同規則には、英国政府印刷局（Her Majesty's

Stationery Office (HMSO)）が発行した専門技術的文書（Technical
Memorandwm ）である「1995 年鉄道騒音計算書（“nalcwlation ofRailway Noise 1995”）」が添付されており、騒音の評価と予測の方法が記載されています。

６．用地取得者（Acquiring Authority）が用い得るその他の任意的（Discretionary）行為
６．１

この小冊子のこれまでの章(Section)に記載されたような、高速道路事業者（Highway Authority）及び騒音問題を扱うよう指定された空港の管理者が用い得る義務的（Mandatory）ないし任意的（Discretionary）行
為に加えて、用地取得者（Acquiring Authority）が適当と認めた場合には、その開発事業計画（Development Scheme）によって近隣の所有者や占有者に生じる生活妨害（Nuisance）の程度を軽減するために用地取得者が取り得るその他の行為があります。これらの対策は、金銭補償（Financial Compensation）に追加されるもので、あなたの土地の価値の低下が生じた場合に利用が可能となり得るものですが、これについて
は第 2 分冊、第 3 分冊及び第 4 分冊の第 3 章（Section 3）に記載されています。

追加の土地を取得する権限
６．２

義務的なことではありませんが、用地取得者（Acquiring Authority）
は、補償によってではその厳しい要求をうまくやわらげることができな
いほどの影響がその土地に生じている場合には、たとえその土地が開発事業計画（Scheme of Development）のために直接必要とはされていなくても、その土地を買収することができます。必要なら、用地取得者は、
修景（Landscaping）や遮蔽(Screening)又は防音(Sound-proofing)事業の施行のために土地を使用することができます。

高速道路事業計画（Highway Scheme）
６．３

高速道路事業計画（Highway Scheme）の場合、新設又は改築道路の建設に対して責任を負っている高速道路事業者（Highway Authority）の用い得る権限は、以下のように要約できます。

●合意によるか、あるいは、その収用権の行使を通じて、土地を取得すること。周囲への道路の悪影響を軽減すること。
●高速道路の建設若しくは改良のための事業の施行によってか、あるいは、それに続く当該新設若しくは改築道路の使用によって深刻な影響を受けている、若しくは受けることになる土地を、合意によって取得すること。
この権限は、土地所有者が、財産価値下落告知（Bright Notice）を送達する資格がある場合にのみ行使され得るものです。これについては、第 1分冊の財産価値の下落（Blight）に関する章（Section）で詳しく説明されています。
●高速道路事業者（Highway Authority）が財産価値下落土地で事業を施行することを申し出た場合において、事業の施行又は高速道路の使用によって追加土地の享有に深刻な影響が生ずるときは、高速道路事業者は合意によって当該追加土地を取得することができます。第 1 分冊の財産価値の下落（Blight）に関する章（Section）に「財産価値下落土地（"Blighted
Land”）」の説明があります。
６．４

これらの権限のなかには、タイム・リミットのあるものがありますが、これについては、あなたの専門的アドバイザーが説明できるでしょう。

６．５

高速道路事業者（Highway Authority）がこれらの裁量権(Discretionary
Power）に基づいて土地を取得するときに支払い得る補償額は、主要な開発事業計画のために土地が取得される場合と同じやり方で算定されます。
これについては、小冊子２，小冊子３及び小冊子４に記載されています。
ただし、道路がその周囲にもたらす悪影響（Adverse Effect）を軽減す
るために土地が取得される場合には、住宅損失交付金（Home-Loss
Payment）（小冊子４参照）のみが、支払うことが可能です。

公共事業（高速道路を除く）に関連した土地の取得
６．６

高速道路事業計画（Highway Scheme）以外の公共事業を行う用地取得者（Acquiring Authority）が用いることができる、類似の権限がありま
すが、いずれの取得権限も強制的ではありません。このため、主要な開発事業計画のために必要な土地を除いては、土地を売るように土地所有者が強制されることはありえません。

６．７

補償の根拠と査定は、パラグラフ 6.5 に書かれたことと同じです。

事業の施行
６．８

用地取得者（Acquiring Authority）は、公共事業の建設、改良、改修
又は使用が周囲の土地に及ぼす悪影響（Adverse Effect）を軽減する事
業をその所有する土地において施行するための権限を与えられています。

６．９

行うことのできる事業類型の例は、修景（Landscaping）、遮音壁（Noise
Barrier）の建設、樹木（Tree）、灌木(shrub)若しくは植物(Plant)の植
栽並びに土地への草張り(Laying of Glassland)です。

６．１０ 土地が取得されないか、あるいは、一部の土地のみが取得された土地所有者(小冊子２、小冊子３及び小冊子４で更に詳しく記載されています。)が影響を受けたときに支払われ得る補償金額を査定する際には、影響緩和事業（Mitigation Work）によって埋め合わせられる利益はすべて算入されます。

一時的な移転費用
６．１１ あなたが、建設中の公共事業が行われている場所の近くに住んでおり、このことのために、自分の住居に住み続けることなどとてもできかねないほどの大変な障害や不快が生じている場合には、責任のある用地取得者（Authority）は、あなた自身とその他の世帯員のための適切で代替的な一時的居住施設を建設事業が完了するまで提供するために要する合理的費用を支払うことができます。
６．１２ あなたが、この行動方式について検討しているなら、代わりの施設への移転にとりかかる前に、用地取得者（Authority）に申請するべきです。なぜなら、用地取得者（Authority）は、費用負担に先立ってあなたと合意に達しない限りは、支払いを行うことは許されていないからです。
６．１３ 申請が認められる場合、支払額は、一時的移転によって生ずる合理的費用と、あなたが自分の住居にとどまっていたなら使ったであろう費
用との差額になります。用地取得者（Acquiring Authority）は上記の支払いを行う権限を有してはいますが、そうしなければならない義務を負っているわけではない、ということに留意することは重要です。

永続的（Permanent）な移転
６．１４
申し出られた開発によってせよ、あるいは、実際の開発によってにせよ、あなたの住居が著しい影響を被っていたり、又は被ることになる、と考えられ、かつ、その住居を買い取ってもらいたいときは、あなたは、できるだけ早く用地取得者（Acquiring Authority）に連絡し、上記の購入要望の時期についてアドバイスを求めるべきです。用地取得者（Acquiring Authority）は、一定の状況の下で住宅用財産を買い取る権限を与えられてはいますが、そうしなければならない義務を負っている
わけではない、ということにも留意しておくべきです。

６．１５ 要件を充たすためには、あなたは、不動産に居住する所有者的な占有者（Owner - Occupier）でなければなりません。このことは、自由土
地保有権者又は 3 年を超えて有効な賃借権をもつ不動産賃借権者であり、かつ、少なくとも６か月間住宅に居住していた者でなければならないことを意味します。あなたは、開発によって、補償によってではあなたにもたらされた過酷な状況を適切に軽減することができないほどの大きな影響があなたの不動産に生じる、ということについても証明することができなければなりません。あなたの専門的なアドバイザーは、これに関することをあなたにさらに詳しく説明することができるでしょう。
６．１６ 開発事業計画（Development Scheme）があなたの住宅の近くで行われている場合において、用地取得者（Acquiring Authority）が、長引く建設公害（Construction Nuisance）が格別にひどいものであるとみなす
なら、用地取得者（Acquiring Authority）にはあなたの不動産（Property）
を取得する用意があることがあります。建設公害（Construction
Nuisance）を理由とする用地取得者（Acquiring Authority）の任意取得
契約（Contract for a Discretionary Purchase）は、開発事業が供用される前、例えば、道路が公共交通に供用される前に、署名されなければなりません。ただし、建設事業のすべての影響を評価できるまでは、用地取得者が買収に合意することは、ありそうにありません。
６．１７ いったん、新規開発事業が完成して供用されたなら、新規開発事業の供用による妨害（Disturbance）によって、不動産（Property）の占有に著しい障害が生じることになる、ということを用地取得者が認めるときは、居住用財産を買収するために用地取得者が用いることのできる類
似の裁量権があります。イングランドでは、新設若しくは改築の公共的開発事業による生活妨害（Nuisance）を理由とした取得契約（Contract fora Purchase）は、開発事業が利用に供されて後 1 年以内に署名されなけ
ればなりません。ウェールズにおいては、国民議会（The National
Assembly）は、文書による買収の合意(Agreement)を、その目的のための契約（Contract）に相当するものであるとみなしています。
６．１８ ある地域内で新設道路その他の公共的開発事業の予定があるために不動産の売却が困難になるという事態が生ずることがあります。このような場合、いったん道路その他の開発事業が供用されるとそれによって住宅をもつことに深刻な影響が生じる、ということを用地取得者が認めるときは、用地取得者がその不動産を取得する用意があるのかもしれま
せんし、あなたは、不動産の売却が困難に直面しているために財政的に苦しい状況が生じているということを示すことができます。

６．１９ 開発それ自体のために不動産の方で道を譲ること必要とされていた場合は、財産価値下落告知（Blight Notice）を行うことが可能となった
時から、用地取得者への申請ができます。財産価値下落告知（Blight
Notice）のタイミングと手続きは、小冊子１で詳細に説明されています。
６．２０ 用地取得者が不動産を取得することを認めたとしても、用地取得者には住宅損失交付金（Home-Loss Payment,小冊子４で説明されている）を交付する義務はありません。なぜなら、その不動産は、実際には開発の事業計画のために必要とされているわけではなく、あなたには移転の義務がないからです。

附録１―収用で用いられる用語収用事件を扱う際に通常用いられる用語及び定義のリストを下記に掲載しています。
補償法（nompensation node）
国会制定法（Acts of Parliament）や判例法(nase Law)から、収用に対する補償に関するものを抽出するという方針で集められたものを指す集合語、収用に対する補償に関するものを抽出するという方針で集められたものを指す集合語
立ち入り（Entry）「立ち入りの実施」を見て下さい。
権利移転宣言（General Vesting Declaration GVD）
収用命令を得た用地取得者が、土地の占有権と所有権を取得することができるように、収用に関連して用いる法的手続。これは、土地を迅速に取得するための手続であり、通常の譲渡手続を要しません。
営業権(のれん)（Goodwill）
顧客は、[営業譲渡後も]、引き続き、従前の営業場所に依存し、また、同一名称の企業と取引を行う傾向があることから、営業の譲受人が、土地・建物及び在庫の価値を超えて支払おうとする価格のことです。これは、その顧客とのつながりにおいて営業上有する利益や優位性を意味します。
投資財産(Investment Property)
一般的には、その財産を維持しつつ、全体として収益を得ること － すな
わち、取得した権利の存続期間全体を通して収益と資本益を得ること －を意図して購入された財産をいいます。
土地（Land）
土地には建物と工作物が含まれます。例えば自由土地保有権（Freehold）、不動産賃借権（Leasehold）のような土地にある利益（Interest）及び権利(Right)
は、その他の権利とともに、全体として、又は、部分的に収用することが可能です。
土地審判所（Lands Tribwnal）
イングランドとウェールズのための審判所が 1949 年土地審判所法（Lands
Tribwnal Act 1949）に基づき設立され、大法官（Lord nhancellor）の定めた規則に従い運営されています。その管轄権は、なかでも、土地収用に対する補償の争いに関する審判（Adjwdication）を含んでいます。土地審判所は、審判所の長官(President)（法廷弁護士（Barrister）であるか又は司法官職（Jwdicial
Office）に就いたことのある者でなければなりません。）、及び、評価について法
律上の資格のある者又は経験のある者からなるメンバーで構成されています。
結合価値（Marriage Valwe）
土地に存する２つ以上の権益（Interest）が結合することで顕在化する又は顕在化すると考えられる潜在的価値。例えば、2 つの隣接する土地は一つの財産となることで 2 つの土地の別々の価値を合算したよりもより高い価値を持ちます。
同様に、同じ財産に対する２つの権益(Interest)（例えば自由土地保有権（Freehold）と不動産賃借権（Leasehold））は、結合することで個々の価値の合計よりも高い価値を持つことがあります。
損失の軽減[無駄をはぶくこと]（Mitigation of Loss)
補償を求める者は、損失（Loss）を少なくし若しくは避けるために、実施可
能なあらゆる合理的手段を講ずべきであるという、補償を求める者の義務。例
えば、補償を求める者は、たくさんの見積もりを評判の良い業者（nontractors）
から徴し、もっとも安いところに発注することによって、損失（Loss）を軽減することができます。
新たな権利（New Rights）
ほとんどの用地取得者は、収用を用いて、土地に対する新たな権利を設定したり、取得したりすることが可能です。例えば、通行地役権（Right of Way)や支持地役権(Right of Support)はその例です。
騒音交付金（Noise Payment）
騒音交付金は、騒音レベルの増加によって深刻な影響をこうむった、新設又は改築の道路から３００メートル以内の移動住宅（Moveable Home）において、利用することが可能です。この交付金は、高速道路公社(Highway Awthority)の裁量によって支払われることができます。
立入告知(Notice of Entry)
告知で定められた期日までに占有権を与えられる必要がある収用権者によって、財産の所有者及び占有者に送達される告知。少なくとも 14 日間の告知期間が与えられなければなりません。
収用告知（Notice to Treat）
収用権者が土地を取得するために所有者、賃借権者、担保権者に送達する告知。この告知によって、取得される財産の明細が示され、告知を受け取った者

の土地の権益（Interest）の詳細及び補償請求書の提出が求められ、かつ、用地取得者が土地を買い入れるため収用する意思がある旨が述べられます。
公共的開発事業(Pwblic Development)
新設又は改築の高速道路、飛行場その他の公共事業
身代金的価値（Ransom Valwe）
開発される土地へのカギとなっている小範囲の土地の、高額対価獲得能力。
例えば、あなたの土地を通じてしか隣地にアクセスできないため、あなたの土地が隣地の開発を可能にするカギとなるような場合です。
基準日（Relevant Date）
公的審問会（Pwblic Inqwiry）の際に、認証大臣（nonfirming Minister）が用地取得者及び異議申立人に審問が開催されることを伝えるために送付する文書の日付です。この日付は審問手続きの日程を確定するために用いられます。
事件陳述書（Statement of case）
審理に先立って事件の明細をすべて記載し、収用命令を行う理由を正当化する、用地取得者により準備された陳述書

理由陳述書（Statement of Reasons）
用地取得者が土地を取得しようとする理由を記載したもので、収用命令に添付されます。
立入りの実施（Taking of Entry）
収用告知及び立入告知の送達の後、物理的に立ち入り、財産の占有権を取得する用地取得者の行為です。

[報告]ホームページへのアクセス統計結果からみた⽤地ジャーナル・アーカイブの利⽤状況（2016年度）
一般財団法人公共用地補償機構

用地補償研究所⻑

櫻井 正博

１．用地ジャーナル・アーカイブのデータ整備状況（2016年度末現在）
一般財団法人公共用地補償機構では、平成21年度より、（株）⼤成出版社のご協⼒を得て、当機構が編集を⾏っている過去の⽉刊「用地ジャーナル」の誌⾯（ただし、個人情報保護、著作権者との関係等により、一部の記事は除いております。）を段階
的に電子文書化し、当機構のホームページを通じて、広く無償で公衆への閲覧に供しております。
平成28年度は、平成29年1⽉に平成26年度分の雑誌誌⾯の データを用地ジャーナ
ル・アーカイブに追加し、公開しました。
今後も、引き続き雑誌刊⾏後おおむね2年以上経過した雑誌の記事を対象に、段階的に、アーカイブに追加していく予定です。

平成4年4月創刊号

平成22年3月号

２．アクセス回数についての統計結果からみた用地ジャーナル・アーカイブの利用状況
公共用地補償機構では、用地ジャーナル・アーカイブの利用状況を把握するために、
同アーカイブ開設以来、用地ジャーナル・アーカイブのホームページにおける各掲載記
事ごとのアクセス回数について統計を取っております。以下では、このアクセス回数についての統計結果からみた用地ジャーナル・アーカイブの利用状況についてご報告します。

①年間アクセス回数のこれまでの推移
現在（2016年度末）までの用地ジャーナル・アーカイブのホームページへの各年度ごとの年間アクセス回数の推移をみると、グラフ－１に⽰すように、アーカイブ開設時の2009年度の7,725回から、毎年度、増加し、2016年度は25,796回に達しています。

[グラフ－１]

用地ジャーナル・アーカイブの年度別年間総アクセス回数の推移（注）各年度１年間の総アクセス回数。
ただし、2009年度は、５月開設時からの年間総アクセス回数②

2016年度（1年間）における利用状況
2016年度における用地ジャーナル・アーカイブへの掲載記事は、年度末段
階で4,768記事、年間総アクセス回数は、25,796回でした。このうち、各記事ごとの年間アクセス回数のベスト２０は表－1のとおりです。

[表－１]
２０１６年度 用地ジャーナルアーカイブ年間アクセス回数ベスト２０

タイトル

アクセス
回数
461

発行年月

項目

1

'2013/03

補償事例

2'2010/10

3'1992/09

4'2010/11

5'2011/12

6'2008/09

7'2012/10

8'2010/08

補償事例

9
10
11

'2013/01'2001/07'2004/12

補償事例
実務講座
補償事例

12

'2011/08

13
14'2004/10'1994/07

15'2013/01

16'1996/07

補償Q＆A 転借人がいる場合の家賃減収補償・借家人補償の取り扱いについて

272

17
18
19

'1996/06'1992/04'1996/01

269
258
254

20

'2012/09

初級講座 公共補償基準について<1>
補償Q＆A 公共補償の対象について補償Q＆A 公共補償の算定方法について
相続人の一部に行方不明者と外国居住者がいる用地(無償提供)を補償事例
取得した事例

店舗併用住宅の残地に隣接する代替地を含めた移転補償の事例
コンビニエンスストア駐車場が都市計画決定後に設置されたことを理
補償事例
由に、建物移転補償までは行わなかった事例
補償Q＆A 駐車場の収益に対する補償について
国道の改築事業に伴い支障となる上水道管の移設にかかる公共補
補償事例
償について
国道の新設事業に伴い支障となる電気・電気通信設備等の移設に補償事例
係る公共補償について
自動車保管場所及び来客者用駐車場が支障となった店舗兼住宅の補償事例
移転補償について残地工事費(高低差処理及び透視防止)を移転補償と同時に算定し補償事例た例について

364
359
340
336
328
318

消防署の車庫等が支障となり公共補償により移転補償を行った事例

309

成年後見人選任による用地取得事例
営業補償(11)
借家人補償を行うにあたって関連移転を認定した事例
駐車場のみが支障となった複数店舗のうちの1店舗を移転して自動補償事例
車保管場所を確保した事例
補償事例 コンビニエンスストアの駐車場が支障となり移転補償を行った事例
収用Q＆A 駐車場の賃借人に対する補償について
相続財産管理人の選任による用地の取得及び無縁墳墓の改葬につ
補償事例
いて

301
282
278
276
276
276
273

247

[報告]
公共用地補償機構から他機関への研修講師等の派遣状況について(２０１６年度）
一般財団法人公共用地補償機構

事務局

一般財団法人公共用地補償機構では、地方公共団体等の公共事業者や、各種法人・団体等が⾏う用地取得・補償・収用等についての研修会、講演会等の活動に、当機構の役職員を講師等として派遣し、あるいは、資料や各種情報の提供等を⾏うなど、公益的な協⼒活動を推進しております。

この協⼒活動は、当機構の公益目的⽀出計画に基づく情報提供事業の一環として⾏っております。
下表は、このうち、2016年度において、他機関からの講師派遣要請等に応えて、
あるいは、職員からの勤務時間中での他機関での講師出席希望を受けて、当機構職員を研修・講演講師等として他機関に派遣した実績を整理したものです。
当機構では、研修・講演等の内容を勘案の上、業務に⽀障のない限り、今後も、これらの講師派遣の要請等に積極的に対応する方針です。

2016年度

1５月

全国建設研修センター

3名

2

５月

山口県補償研究協会

1名

６－７月 全国建設研修センター

2名

3

主催者

派遣
人数

№

4

７月

岐阜県用地対策連絡協議会

1名

5

７月

岐阜県用地対策連絡協議会

1名

6

７月

日本補償コンサルタント協会

7名

7

９月

全国建設研修センター

3名

8

９月

独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構

2名

9

１１月

山口県補償研究協会

1名

10

１１月

日本補償コンサルタント協会

6名

11

１-２月

日本補償コンサルタント協会

4名

一般財団法人 公共用地補償機構
一般財団法人公共用地補償機構「用地補償研究レポート2017年４月 Vol.５」「用地補償研究レポート2016年４⽉Vol.４」

２０１７年４月
発行
2016年４⽉ 発⾏

発⾏者 一般財団法人 公共用地補償機構〒112-0013 東京都文京区音羽２丁目２番２号
アベニュー音羽３階
電話03-5940-2166(注1）個人の⽒名を明記したレポートにおける意⾒・主張・分析等は、各個人のものであって、一般財団法人公共用地補償機構の意⾒・主張・分析等ではありません。
(注2）個人名に付した役職は、2017年３⽉現在のものです。

Ⓒ 2017 一般財団法人公共用地補償機構