しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Sh inkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：http:// www.skam.co.jp

投資環境2020 年 5 月 20 日

やや不安定なＪリート市場、経済再開に期待▣ ホテル系リートの分配金減額を受け、やや不安定な動き
米国などで経済活動の段階的な再開が進む中、新型コロナウイルスの発生源をめぐる米中対立への懸念が一旦後退したことも手伝い、5 月 11 日には東証 REIT 指数は一時約 2 か月ぶりに 1,700 ポイントを回復するなど、大型連休明けのＪリート市場は堅調な動きになりました（図表 1、2）。
ただ、その後はホテルを中心とするインヴィンシブル投資法人（ＩＮＶ）のテナント賃料免除や分配金減額の発表を受けて、分配金減額の動きが他のリート銘柄に広がることへの警戒感などから大きく値を下げ、15 日には東証 REIT 指数は一時 1,540 ポイントまで下落しました。
▣ 12 日にはＩＮＶは前日比 22％超の下落
ＩＮＶは、2020 年 6 月期の分配金予想を 1,812 円としていましたが、４月に未定とし、5 月 11 日の引け後に 30 円に引き下げました（2020 年 12 月期の分配金予想は未定）。年間の分配金の下限目標としていた 3,400 円を維持するため、内部留保を活用し、分配金の大幅な引き下げはないとの見方だっただけに、市場にはサプライズとなった格好です。
12 日にはＩＮＶは前日比 22.65％の下落、他のホテル系リートであるジャパン・ホテル・リート投資法人は 5.97％、いちごホテルリート投資法人は 8.83％、森トラスト・ホテルリート投資法人は 6.93%、
星野リゾート・リート投資法人は 4.96%下落しました。ホテル系リートがＪリート市場に占める割合が低いこともあり、東証 REIT 指数は 2.18％の下落でしたが、その後も 15 日まで軟調な地合いが継続しました。
▣ コロナ禍の悪材料を、3 月にいったん織り込んだ可能性
ホテル系リートは、固定賃料契約のほか、ホテル収益によって変動する賃料を組み合わせた契約をテナントと締結していることが多く、ホテルの休業などが相次ぐ中、変動賃料の大幅な減少が見込まれます。また、固定賃料についても支払い猶予や減免等を要請されることも懸念されます。
もっとも、ホテル系リートは大きく売り込まれましたが、まだ 3 月に付けた安値を上回る水準を維持しています。他のリートも 3 月の安値を大きく上回っています。Ｊリート市場は、新型コロナウイルスの感染拡大による悪材料を、3 月にいったん織り込んだとみられます。
図表1. 東証REIT指数(2019/12末=100)

120120(2019/12末=100)

図表2. ホテル系リート

10010080806060

東証REIT指数

東証REITオフィス指数

東証REIT商業･物流等指数

東証REIT住宅指数（出所）Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成

20/420/320/2(年/月、日次)

20/12019/12

20/4

20/320/220/1

19/124040(年/月、日次)

東証REIT指数

インヴィンシブル投資法人

ｼﾞｬﾊﾟﾝ･ﾎﾃﾙ･ﾘｰﾄ投資法人

いちごホテルリート投資法人（出所）Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成※最終頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

Shinkin Asset Management Co., Ltd1

投資環境2020 年 5 月 20 日
しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Sh inkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：http:// www.skam.co.jp▣ 経済活動再開が順調に進むと見直しも5 月 14 日には 39 県について緊急事態宣言が解除されました。宣言を継続している 8 都道府県については、政府は 21 日に解除できるか決定する方針です。21 日に解除できない都道府県については、31日の宣言期間の最終日までに解除したい考えと伝えられています。
国内で経済活動再開が進み、4－6 月期が景気の底との見方が強まると、売られてきたホテルや商業施設関連のリートについても買い戻しが広がることも想定されます。とはいえ、緊急事態宣言の解除後も景気の戻りは鈍いとみられます。景気低迷が長期化することに加え、新型コロナウイルス感染拡大の第 2 波などには引き続き注意が必要です。
（参考）日銀のＪリート買入れ累計（参考）Ｊリートの予想分配金利回り推移

(億円)
700

7.0
2020年

600(%)

6.0500

予想分配金利回り

5.0

2018年

4.0

400

3.0

300

2.0
2019年

（参考）新型コロナの日本の感染者数

80,00060,00040,000（出所）Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成（シニアストラテジスト※最終頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。

5/17

5/10

（出所）European Centre for Disease Prevention and Controlよりデータ取得し、しんきん投信作成

05/3(月/日）

4/26

20,0004/19

0100,000

4/12

5/17

5/10

2,000

0

5/3

200
4/26

4,000

4/19

6,000

400

4/5

600

4/12

8,000

3/29

800

3/22

10,000

3/15

1,000

3/8

12,0003/1

1,200(人)4/5

14,000120,000

3/29

16,000累計（右目盛）1,400

18,0003/22

新たな感染者数（左目盛）1,600（参考）新型コロナの新たな感染者数（全世界）

3/15

(人)

(年/月、日次)（出所）QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成

3/8

1,800(月/日)

3/1（出所）日銀よりデータ取得し、しんきん投信作成

12/1

11/1

10/1

9/1

8/1

7/1

6/1

5/14/1-1.0

3/10

2/1

0.0
1/1

100(人)

長期金利

1.0

10/1
10/7
11/1
11/7
12/1
12/7
13/1
13/7
14/1
14/7
15/1
15/7
16/1
16/7
17/1
17/7
18/1
18/7
19/1
19/7
20/1

200(月/日）

鈴木和仁）

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2020 年 5 月 20 日
しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第３３８号
Sh inkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：http:// www.skam.co.jp＜本資料に関してご留意していただきたい事項＞※本資料は、ご投資家の皆様に投資判断の参考となる情報の提供を目的として、しんきんアセットマネジメント
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