高浜市市街化調整区域地区計画
運用指針

平成３０年５月
高浜市

目次

１．背景・目的・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1
２．運用指針・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2
運用指針１・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2
運用指針２・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 3
運用指針３・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5
運用指針４・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7
運用指針５・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8
３．附則・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10
別表－Ａ

対象地区の要件・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11

別表－Ｂ

建築物等の制限・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12

資料１・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13

１．背景・目的
これまでの拡大成長を前提とするまちづくりのあり方を転換し、人口減少・超高齢化社会に対応したまちづくりを実現するために都市計画法が改正（平成１８年５月３１日公布）され、開発許可制度が大きく見直された。
この開発許可制度の見直しにより、市街化調整区域における相当程度の開発行為に対する開発許可等は、高浜市が決定する地区計画に定められた内容に適合する場合に許可できる基準（改正都市計画法（以下「法」という。）第３４条第１０号）によることとなった。
この運用指針は、市街化調整区域における秩序ある土地利用の観点から、法第３４条第１０号に基づく開発許可等の前提となる市街化調整区域内地区計画の策定について、その適正な運用を図ることを目的として定めるものである。

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２．運用指針
この運用指針は、高浜市において、法第３４条第１０号に基づく開発許可等の前提となる地区計画を定めるにあたっての指針を示したものであり、当該地区計画を定めようとする場合は、都市計画法、同施行令及び都市計画運用指針やその他の関係他法令等を遵守するとともに、以下に掲げる指針に適合しなければならないものとする。

運用指針１：基本的事項
１ 市街化調整区域において地区計画を定めようとする場合は、当該地区計画が次の各号に該当するものでなければならない。
（１）地区計画を定めようとする地区（以下「当該地区」という。）は、原則として法第18条の2第1項に基づく都市計画マスタープランにおいて、住居、集落、工業又は地域振興の土地利用を図るべき地区として明示されていること。
（２）地区計画の内容は、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であるという区域区分の趣旨を踏まえ、市街化区域における計画的な市街地整備に支障がないものであるとともに、当該地区周辺においていたずらに開発を促進することがないようその開発を適切に規制・誘導するものであること。
（３）市街化区域内での計画的な市街地形成や都市構造への影響に鑑み、当該地区は、大規模集客施設等の立地及び商業系の開発を目的とするものではないこと。
【運用指針１の取扱い】① 第１項（３）について
１ 「大規模集客施設等」とは、次に掲げるものとする。
（１）改正建築基準法別表第２（か）項に掲げる建築物
劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場、ナイトクラブその他これに類する用途
で政令で定めるもの又は店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場
外車券売場その他これらに類する用途で政令で定めるものに供する建築物でその用途に供する部分（劇場、映画館、演芸場又は観覧場の用途に供する部分にあっては、客席の部分に限る。）の床面積の合計が１万㎡を超えるもの（２）医療施設、福祉施設、学校又は庁舎等（ただし、別表－Ｂの（Ａ）e、（Ｂ）e及び（Ｃ）eに掲げるものを除く。）
２ 「商業系」とは、店舗等の用途で、別表－Ｂの（Ａ）e、（Ｂ）e、（Ｃ）e及び（Ｅ）eに掲げるもの以外のものとする。

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運用指針２：対象地区の要件
１ 当該地区は、原則として、次のいずれかに該当するものであること。
（１）既存ストックの活用又は新たな開発を計画的に集約や誘導を図ることにより、地域環境の保全や改善又は地域活力の向上に貢献すると認められるもの。
（２）人口流出等により地域活力の低下がみられる地域又は今後低下が予想される地域にあって、地域コミュニティの維持、創出に資するもの。
（３）地域特有の産業、歴史・文化資源、豊かな自然資源などを活かして多彩な対流・ふれあいを生み出し、地域の振興に資するもの。
２ 当該地区は、対象地区の面積、形状が次のいずれかに該当するものであること。
（１）住居系の場合は、原則として1ha以上で20ha未満の概ね整形な区域であること。
（２）工業系の場合は、原則として5ha以上の概ね整形な区域であること。
（３）地域振興系の場合は、原則として1ha以上で20ha未満の概ね整形な区域であること。
３ 当該地区は、周辺において、円滑な交通処理のできる道路、十分な流下能力を有する水路・河川、公園・緑地等必要な公共施設が確保されている区域であること、又は整備により確保できることが確実な区域であること。
４ 第２項（２）の規定にかかわらず、工業系の集約立地が可能な既存工場の隣接地の場合は、当該地区面積の下限を緩和することができる。
５ 当該地区が住居系の場合は、公共下水道に接続できる区域であること。

【運用指針２の取扱い】① 第１項について
１ 具体の対象地区の要件については、別表－Ａに掲げるところによる。
２「既存ストック」とは、次に掲げるものとする。
（１）鉄道駅、高速道路のインターチェンジ及び幹線道路等（２）活用することが効果的である都市機能（市役所等）が集約された地区（３）すでに宅地として土地の区画形質の変更が行われた地区等、地域環境上そのまま放置することが不適切な土地の区域（４）既存工業集積地及び大規模既存集落（一定の住宅の集積がある地域）
３ 「新たな開発を計画的に集約することや誘導すること」とは、後追い的な財政負担、環境負荷及び渋滞等の社会的損失が生じないよう、当該地域周辺の用地需要から適切な地区面積の規模を想定し、適切に立地を集約できるようにすることである。
② 第２項について「概ね整形な区域」とは、対象地区の形状が、原則として既存の道路又は河川に囲まれた１街区であることをいう。
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③ 第３項について
当該地区に必要な雨水調整施設が確実に設置される区域であれば、水路・河川が確保されているものとみなす。
④ 第４項について当該地区面積の下限は、１ｈａ 以上とすることができる。

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運用指針３：対象地区の区域
１ 当該地区は、防災上、農林漁業振興上及び自然環境の保全上、開発が望ましくない区域として別記1に掲げる区域を原則として含まないこと。
ただし、地区計画の決定告示時において当該地区の除外等が確実に行われるもの
及び事業の実施等により災害防止のための具体的な措置が講じられるものについては、この限りでない。
【別記１】（１）防災上、開発が望ましくない区域
・建築基準法に規定する災害危険区域
・地すべり等防止法に規定する地すべり防止区域
・急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律に規定する急傾斜地崩壊危険地域
・土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律に規定する土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域
・溢水、湛水、津波、高潮等による災害の発生のおそれがある土地の区域・森林法に規定する保安林・保安施設地区・保安林予定森林・保安施設地区予定地（２）農林漁業振興上、開発が望ましくない区域
・農業振興地域の整備に関する法律に規定する農用地区域
・農地法に規定する農地転用が許可されないと見込まれる農用地（３）自然環境の保全上、開発が望ましくない区域
・自然公園法に規定する自然公園
・自然環境保全法に規定する自然公園
・都市の美観風致を維持するための樹木の保全に関する法律に規定する保存樹林
・希少な野生動植物の生息生育が確認されている区域（４）その他市長が開発が望ましくないと認めた区域

２ 住居系地区計画区域や既存住宅地等の区域と、工業系地区計画区域や既存工場等の住環境上望ましくない区域とが、互いに接しないよう計画されていること。
３ 当該地区は、都市計画決定されている区域及び関係他法令に基づく指定区域で、別記２に掲げる区域を原則として含まないこと。
ただし、都市計画決定権者やその施設の管理者等との調整が図られている場合で、当該都市計画施設を含めることが妥当な場合は、当該地区に含めることができる。
【別記２】
・都市計画施設(都市計画において定められた都市計画法第11条第1項各号に定める施設)
・流通業務市街地の整備に関する法律の規定による流通業務団地の都市計画の定められている土地の区域
・風致地区
・都市緑地法に規定する緑地保全地域、特別緑地保全地区
・農村地域への産業の導入の促進等に関する法律に規定する産業導入地区
・集落地域整備法に規定する集落地域

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【運用指針３の取扱い】① 第１項について
１ 別記１｢溢水、湛水、津波、高潮等による災害の発生のおそれがある土地の区域｣には、浸水実績のある区域を含むものとする。
２ 地区計画の区域が、次に掲げる項目に該当する場合は、災害防止のための具体的な措置（ハード・ソフト）について十分な検討を行うことが望ましい。
（ａ）水防法に基づく洪水浸水想定区域、雨水出水浸水想定区域及び高潮浸水想定区域（ｂ）津波防災地域づくりに関する法律に基づく津波浸水想定の区域（ｃ）浸水想定区域図作成マニュアル（平成１７年６月国土交通省河川局治水課）に基づいて作成した浸水予想図等
３ 別記１「自然環境の保全上、開発が望ましくない区域」には、以下に掲げる項目に該当する地区等も含むものとする。
（ａ）都市緑地法に基づく緑地の保全及び緑化の推進に関する基本計画（緑の基本計画）に位置づけられた保全配慮地区（ｂ）県または高浜市の条例等に基づき自然、緑地、景観等の保全を図る必要がある
地区（ｃ）史跡、天然記念物、その他国、県及び高浜市において文化財保護上保全を必要とする区域
４ 「除外等」には、当該区域指定の目的に反しないものとして管理者等との調整が整っている場合を含むものとする。
② 第２項について
住環境の保護が確実に図られる緩衝緑地等を設ける場合は、地区計画の対象区域とすることができるものとする。

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運用指針４：地区施設等に関する事項
１ 当該地区内の地区施設（法第12条の5第2項第1号に掲げる施設）及び当該地区外の公共施設については、法第33条に基づく開発許可の基準等に適合するものであるとともに、その整備方法、整備主体、整備スケジュール等が明らかになっており、整備が確実であること。
２ 地区施設は、計画図に明示し、計画書には延長、幅員、面積、容積等必要な事項を明記すること。

【運用指針４の取扱い】① 第１項について
１ 「地区施設」については、次によることとする。
（ａ）区画道路の幅員は住居系６ｍ以上、工業系及び地域振興系９ｍ以上とすること。
ただし、運用指針２第１項（２）を適用する住居系であって、全ての区画道路の幅員を６ｍ以上とすることが困難な場合における区画道路の幅員は、法第３３条に基づく開発許可基準等に適合したうえで有効幅員４ｍ以上とすることができる。
（ｂ）雨水調節施設については、河川管理者と協議し、必要な場合は適切に施設を設置すること。
（ｃ）道路交通騒音等により生活環境に支障が生じないよう、地区施設の配置について考慮すること。
（ｄ）道路、公園・緑地及び排水先河川等の公共施設管理者等との調整を行うこと。
２ 「地区外の公共施設」について、開発許可基準における接続する道路の幅員は、住居系は６．５ｍ以上、工業系及び地域振興系は９ｍ以上であることとする。
３ 「整備が確実」とは、道路、公園・緑地及び排水先河川等の公共施設管理者等との調整が完了していることとする。

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運用指針５：建築物等に関する事項
１ 建築物等に関する事項については、次に掲げるもののうち、地区計画の目的を達成するために必要なものを定めるものとし、周辺環境との調和が図られた内容になっていること。
（１）建築物の用途の制限（２）容積率の最高限度（３）建蔽率の最高限度（４）敷地面積の最低限度（５）高さの最高限度（６）道路及び敷地境界からの適切な壁面後退等
２ 工業系地区計画は、原則として次のいずれかに該当するものであること。
（１）日本標準産業分類に掲げる大分類Ｅ－製造業に属する工場施設及びそれに関連する研究開発施設（２）物流施設
３ 地域振興系地区計画は、原則として非住居系であって地域の振興に資する施設であること。

【運用指針５の取扱い】① 「建築物等に関する事項」の具体的な建築物等の制限については、別表―Ｂに掲げるところによる。
② 第１項について
住居系の地区計画は、住宅用地以外（特に商業系）の開発が過大とならないよう、住宅以外の立地が可能となる地区及びその面積を地区整備計画の「地区の区分（地区計画の計画書）」に定めることにより、住居系土地利用を適切に誘導すること。
③ 第２項について
１ （１）及び（２）に掲げる施設に付属するものとして、当該施設の従業員用の売店や従業員寮も含めることができる。
２ 「物流施設」とは、流通業務の用に供する建築物（配送センター、倉庫等）とする。

④ 第３項について「地域の振興に資する施設」とは、地域資源を活用する施設であって、単体又は地区一体で、国土交通省観光庁が定める「観光入込客統計に関する共通基準」における観光地点の要件に合致する施設とし、具体的には次の全ての項目に該当するものとする。
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１ 地域特有の産業、歴史・文化資源、豊かな自然資源など（県又は高浜市の計画等に位置づけられたもの）を活用した地域の振興に資する施設
２ 非日常利用が多い（月１回以上の頻度で訪問する人数の割合が半分未満）と判断される施設
３ 観光入込客数が年間１万人以上見込まれる施設
４ 観光入込客数が適切に把握できる施設

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３． 附 則１ この指針は、平成２７年４月１日から施行する。
２ 本運用指針は、法改正やその他社会状況の変化等により、必要に応じて改正する。

10別表-Ａ

対象地区の要件
制限内容

(ア)

適用

【駅近接型】

・（ア）及び（イ）について、地区計画を定める区域全てが徒歩圏であること。

・鉄道（軌道を含む。以下同じ。）駅の徒・「概ね１ｋｍ以内」とは、当該拠点から概ね１ｋｍ以内の半径の円内とする。

歩圏（概ね１ｋｍ以内）であること。

・（ウ）「大規模既存集落内の区域」とは、２００戸以上の建築物が連たんしている区域内であり、かつ当該区域内の戸数密度が６戸／ｈａ以上の区域とする。なお、連たんと(イ)【拠点地区型】
・市役所やこれらの支所の徒歩圏（概ね１は、建築物の敷地間の距離が概ね５０ｍ以内であることをいう。
・（ウ）の「大規模既存集落内の区域」及び（オ）の「既存集落内の区域」において、地区計画の区域設定を道路、河川等の地形、地物により整形化する場合、必要最小限の集ｋｍ以内）であること。

落外の宅地化していない敷地（建築物の連たんするラインより概ね５０ｍ以内）を含む

住居系

(ウ)

ことができることとする。

【大規模既存集落型】
・大規模既存集落内の区域・（ウ）について、優良田園住宅とは、「優良田園住宅の建設の促進に関する法律」に基づく認定を受ける住宅をいう。

ただし、優良田園住宅については、大規模既存集落に隣接する区域等を含め・（エ）について、地区計画を定める区域内に一部でも工場等がある場合は、住居系土地ることができる。

利用は図れないものとする。
・（オ）の「既存集落内の区域」とは、以下の全てに該当するものであること。

(エ)【跡地利用型】①運用指針２第１項（２）に該当する区域。

・工場跡地等の既存の宅地②一体的な日常生活圏を構成する集落であって、小・中学校、鉄道駅、バス停留所、市役所やこれらの支所のいずれかが存する区域。

(オ)【既存集落保全型】③５０戸以上の建築物が連たんしている区域内であり、かつ当該区域内の戸数密度が・既存集落内の区域６戸／ｈａ以上の区域。なお、連たんとは、建築物の敷地間の距離が概ね５０ｍ以内であることをいう。

(ア)・インターチェンジ又は物流拠点から・（ア）の「インターチェンジ」とは、高規格幹線道路、地域高規格道路又は自動車専用①概ね１ｋｍ以内の区域②５ｋｍ以内で接続する２車線以上の道路の沿道道路のインターチェンジとする。
・（ア）の「物流拠点」とは、重要港湾、貨物駅（鉄道）、空港とする。
・（ア）及び（ウ）の「幹線道路」とは、２車線以上の国道又は、４車線以上の道路とす・幹線道路の沿道から概ね１ｋｍ以内の区る。また、幹線道路は、整備されているもの及び地区計画決定告示までに整備されるこ域

工業系(イ)とが確実なものとする。

【既存工業地隣接型】
・既存工場敷地（１ｈａ以上）に隣接する区域
・研究開発拠点の区域(ウ)・（ア）①について、地区計画を定める区域全てが概ね１ｋｍ以内であること。
・（ア）②について、地区計画を定める区域全てが５ｋｍ以内であること。
・（イ）の「研究開発拠点の区域」は、高浜市都市計画マスタープランにおいてその区域が明確であること。

【幹線道路沿道型】
・幹線道路に面する１宅地の区域

・（ウ）の「渋滞が著しい幹線道路沿道」とは、混雑度が１．５を超える幹線道路沿道とする。

・ただし、当該地区は渋滞が著しい幹線道路沿道でないこと。

(エ)【跡地利用型】

・「概ね１ｋｍ以内」とは、当該拠点から概ね１ｋｍ以内の半径の円内とする。
・「５ｋｍ以内」とは、当該拠点から５ｋｍ以内の半径の円内とする。

・工場跡地等の既存の宅地地
域
振興系

(ア)

【地域振興型】

・運用指針２第１項（３）に該当する区域であること。

・インターチェンジから・工業系（ア）の適用に同じ。ただし、「物流拠点」を除く。

①概ね１ｋｍ以内の区域②５ｋｍ以内で接続する２車線以上の道路の沿道・幹線道路の沿道から概ね１ｋｍ以内の区域（共通事項）○ 対象地区について、上表に掲げる要件の他、法第１２条の５第１項第２号イ又はロで示されている区域に該当するものであること。
○ 法第１２条の５第１項第２号イで示されている区域に該当するものである場合は、事業の実施にあたり必要な許認可等について関係機関との調整を行い、事業の実施が確実と認められることとする。
○ 「隣接」とは、道路、小規模の公園等の公共施設が介在する場合を想定する。

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別表-Ｂ
(Ａ)

建築物等の制限
制限内容

適用

鉄道駅の徒歩圏（概ね１ｋｍ以内）である区域

・鉄道や幹線道路等に面する区域については、住環境に十分配慮し、必要ａ 建蔽率の最高限度６０％以下に応じて緑地などの緩衝帯を設けることが望ましい。

ｂ 容積率の最高限度２００％以下・(Ａ)ｅ建築物の用途のうち当該地区内の店舗等については、その用途にｃ 敷地面積の最低限度２００㎡以上供する部分の床面積は５００㎡以内としているが、当該区域の面積が５ｄ 高さ制限２０ｍ以下

ｈａ以上の場合は、１，５００㎡以内とすることができる。

ｅ 建築物の用途は、第一種中高層住居専用地域において・(Ｂ)ｅ建築物の用途のうち当該地区内の店舗等については、その用途に建築することができる建築物の範囲内とする。（ただ供する部分の床面積は１５０㎡以内としているが、当該区域の面積が５し、建築基準法別表第二（い）項の第四号（幼稚園、小学校、中学校及び義務教育学校を除く）、第五号及ｈａ以上の場合は、５００㎡以内とすることができる。
・運用指針２第１項（２）を適用するもので、既存の敷地を分割しない場

び第七号、（は）項の第二号から第四号を除く。）(Ｂ)(Ａ)以外の区域

合は、(Ｂ)ｃの制限を除くことができる。
・周辺農地と調和を図る地区については、田園景観に配慮した形態又は意ａ 建蔽率の最高限度５０％以下匠等とすることが望ましい。その他の地区についても周辺の景観と調和

ｂ 容積率の最高限度1００％以下の図られた形態又は意匠等とすることが望ましい。

ｃ 敷地面積の最低限度２００㎡以上

・北側の隣地に配慮した適切な斜線制限を定めることが望ましい。

ｄ 高さ制限１０ｍ以下

・当該地区周辺に景観地区がある場合は、その景観に十分配慮すること。

ｅ 建築物の用途は、第二種低層住居専用地域において建築することができる建築物の範囲内とする。
（ ただし、
建築基準法別表第二（い）項の第四号（幼稚園、小学校、中学校及び義務教育学校を除く）、第五号及び第七号を除く。）(Ｃ)(Ｂ)の内、特に、周辺農地、自然環境との調和を図る地
区（優良田園住宅等）
ａ 建蔽率の最高限度３０％以下
ｂ 容積率の最高限度５０％以下
ｃ 敷地面積の最低限度３００㎡以上
ｄ 高さ制限１０ｍ以下
ｅ 建築物の用途は、第一種低層住居専用地域において建築することができる建築物の範囲内とする。
（ ただし、建築基準法別表第二（い）項の第三号から第七号を除く。）(Ｄ)工ａ 建蔽率の最高限度６０％以下

・周辺の景観と調和の図られた形態又は意匠とすることが望ましい。

ｂ 容積率の最高限度１５０％以下・当該地区周辺に景観地区がある場合は、その景観に十分配慮すること。

ｃ 敷地面積の最低限度５００㎡以上

・当該地区周辺に既存の集落等が存する場合の建築物の用途は、運用指針

ｄ 道路及び敷地境界からの壁面後退４ｍ以上

５第２項に掲げるもので、準工業地域内において建築することができる

ｅ 建築物の用途は、運用指針５第２項に掲げるものとす建築物の範囲内とする。（当該施設に付属する従業員用の売店や従業員る。（当該施設に付属する従業員用の売店や従業員寮も含めることができる。）

業

寮も含めることができる。）
・地域未来投資促進法第４条第２項第一号に定めた区域で、高浜市都市計
画マスタープランにおいて、工業系は臨海部、幹線道路沿道部および内系陸部の３つの拠点により位置づけており、新工業系についてはこの工業系拠点内の範囲とし、明示されている地区内については、容積率を２００％以下とすることができる。
・地域未来投資促進法第４条第２項第四号に定めた区域については、ｄの制限を除くことができる。

(Ｅ)
地域
振興

ａ 建蔽率の最高限度６０％以下・計画する建築物のみを建築できるよう建築物等の用途の制限を地区計画

ｂ 容積率の最高限度１５０％以下に定めること。

ｃ 敷地面積の最低限度５００㎡以上

・周辺の景観と調和の図られた形態又は意匠とすることが望ましい。

ｄ 高さ制限１０ｍ以下

・当該地区周辺に景観地区がある場合は、その景観に十分配慮すること。

ｅ 建築物等は、運用指針５第３項に掲げるものとする。
なお、建築基準法別表第２（か）項に掲げる用途に供する部分の地区計画区域内の床面積の合計は、地域振系興系地区整備計画面積の１０％以下であって、１万㎡以下とする。

地域未来投資促進法（正式名称：「地域経済牽引事業の促進による地域の成長発展の基盤強化に関する法律」）

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（資料１）

対象地区参考図（工業系拠点）※この図面は高浜市都市計画マスタープランの工業地の方針図を示したものであり、市街化調整区域に工業系の地区計画を定める場合は、この参考図に該当する場合のほか、関連法令及び関連計画等との適合や本運用指針の要件等を満たす必要があります。

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