General Incorporated Foundation

Japan Organization for Land Acquisition and Compensation

2016年4月
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用地補償研究レポート
２０１６年
２０１６年 ４月 Vol.４
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一般財団法人公共用地補償機構

目次
１．[自主調査研究] 近年の営業権及び借家権の実態等を踏まえた補償上の取扱いについて（自主調査研究 調査報告）（一財）公共用地補償機構
用地補償研究所長 櫻井 正博
２．[裁判例紹介] 「工場等の移転を伴う土地の収用に係る収用委員会の裁決の損失補償額を不服とする請求において、機械工作物に係る損失補償額の増額が一部認容された事例」(東京地裁H27.1.22判決）（一財）公共用地補償機構
副理事長 山下 泰弘
３．[報告] 2015年度国際用地協会（IRWA）第６１回国際教育セミナーに参加して（一財）公共用地補償機構
業務指導調整部長 仲宗根 武
４．[翻訳] 英国「収用と補償 (Compulsory Purchase
Compensation）」小冊子シリーズ第１分冊「収用手続(Compulsory Purchase Procedure) 」（一財）公共用地補償機構
副理事長 山下 泰弘

and５．[翻訳] 英国「収用と補償 (Compulsory Purchase andCompensation）」小冊子シリーズ第2分冊「営業についての所
有者及び占有者への補償 (Compensation to Business Owners
and Occupiers) 」（一財）公共用地補償機構
副理事長 山下 泰弘

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６．[翻訳] 英国「収用と補償 (Compulsory Purchase and Compensation）」小冊子シリーズ第3分冊「農業についての所有者
及び占有者への補償 (Compensation to Agricultural Owners andOccupiers) 」（一財）公共用地補償機構
副理事長 山下 泰弘
７．米国統一法典委員会 モデル土地収用法（Uniform Law Commissioner’s Model Eminent Domain Code）の紹介（一財）公共用地補償機構
常任参与 櫻井 康好
８．[報告] ホームページへのアクセス統計結果からみた用地
ジャーナル・アーカイブの利用状況（2015年度）（一財）公共用地補償機構
副理事長 山下 泰弘
９．[報告] 公共用地補償機構から他機関への研修講師等の派遣状況について(2015年度）（一財）公共用地補償機構 事務局(注１）個人の氏名を明記したレポートにおける意見・主張・分析等は、各個人のものであって、一般財団法人公共用地補償機構の意見・主張・分析等ではありません。
(注２）個人名に付した役職は、２０１６年３月現在のものです。

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近年の営業権及び借家権の実態等を踏まえた補償上の取扱いについて
一般財団法人公共用地補償機構

用地補償研究所⻑

櫻井正博

用地補償研究所主席研究員

高橋徹雄

〇はじめに
・「風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律」の規制を受ける店舗（モーテル）の営業廃止補償（用対連基準43条）において、従来消極的に取り扱われていた「営業権」の補償を認める事
例が報告されている（用地ジャーナル2013年４⽉号掲載）。
・また、特に地価の上昇傾向にある都心部の商業地にあっては、借地権と同様、対価としての「借家権」が頻繁に取引されることが想定され、かかる地域の実情により、従来の借家人（経費）補償の
みの⼀律の対応では損失補償の妥当性の観点から検討の余地も指摘されるところである。
・そのため、都市部を中心とした営業権、借家権の実態等を踏まえ、かかる補償の検討にあたっての基礎的事項について検証し、さらにこれらを基に、用地実務経験者等による意⾒⾒交換等を実施したものである。
１．基礎的事項の検証検討対象とする営業権、借家権に関する基礎的事項について以下検証を⾏う。
（１）営業権①営業権とは
営業権とは、通常、暖簾（のれん）や⽼舗（しにせ）などと呼ばれている企業財産の⼀種であり、企業のもつ営業上の収益⼒が他の同業種の平均的な収益⼒に⽐較して超過している場合、その超過している部分（超過利潤）を⽣む原因となっている⼀種の無体財産権である。
営業権は、
1)企業の⻑年にわたる伝統・社会的信用の蓄積
2)技術的面あるいは人的面の優秀性
3)取引先・顧客に対する⽐較優位
4)独占的分野の保持やプライスリーダーシップ
5)新規取得困難な許認可・権利関係等
等その他の諸要素によって期待される将来の超過収益を資本還元した現在価値として評価される価値といえる。
営業権は、法律上の特権を包含されていることもあるが、それ全体としては法律で認められた
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権利ではなく、「事実に基づく財産」ともいわれるもので、法律上保護されている商号権、商標権等と異なり商取引上の事実関係としての価値を有するものである。

法人税法における営業権（のれん）とは、当該企業の長年にわたる伝統と社会的信用、立地条件、特殊の製造技術及び特殊な取引関係の存在並びにそれらの独占性等を総合した他の企業を上回る企業収益を稼得することができる無形の財産的価値を有する事実関係である。
（最高裁昭和 51 年 7 月 13 日判決）

②営業権に対する補償基準上の取扱い
1)営業廃止「通常営業の継続が不能となると認められるとき」において、補償の対象となり得る（用対連基準43条）。
※営業廃止の補償項目としては、営業権の他、資産、商品、仕掛品等の売却損等（同条１項2号）、解雇予告手当相当額等（同条１項3号）、転業期間中の従前の収益相当額（同条１項4号）、解雇従業員に対する離職者補償（2項）が対象となり得る。
2)営業権が市場で取引されている場合⇒正常な取引価格（用対連基準細則第26第1項）
ⅰ.自然発⽣的な「のれん」として市場価値が判定できるような取引市場が存在する場合◇補償対象となる営業権等の市場価値を判定する必要あり。ただし、現実には取引市場が未成熟、格差判定の基準が確⽴されていない。
→実務的には専門家の意⾒を徴して判断
ⅱ．売買による取得又は企業の合併による取得の場合◇貸借対照表上の営業権（償却資産）の額から、客観的にかかる補償額を把握することは困難（営業権の存在の確認に留まる。）→⼀般的に取引事例から適正な価格を求めることは困難
3)営業権が市場で取引されていない場合⇒収益還元額を標準（年間超過収益額を還元利回りで還元して求める（用対連基準細則第26
第2項））

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③営業権に対する補償事例の取扱い（例）・風営関連営業施設モーテルの営業廃止補償における営業権の補償に関して、消極的な事例が多かった⼀⽅、冒頭で触れた今回の事例については、かかる過去の事例、当該事業者の経営状況等をもとに営業権補償の是非について再検証を⾏った結果、当該モーテルにおける営業権は、風営法の規制におる「新規取得困難な許認可・権利関係」によって期待される「企業の有する将来的な超過収益⼒を資本化した価値」ととらえられ、補償基準第43条でいう「有形の資産とは別に慣習的に取引の主体となりうるもの」と判断し、本件においては営業権の補償も可能であるとの結論に⾄ったものである。
・モーテルの営業権補償において、補償を認めなかった過去の事例及び補償を認めた今回の事例の各判断項目の対⽐は下表のとおりである。

判断

営業権の補償を認めなかった事例

営業権の補償を認めた事例

項目◇過去の事例◇今回の事例＜岩手県(H9 年度補償契約)他＞＜佐賀県（H21 年度補償契約締結＞

・風営法の規制により新規参入が困難

・補償基準上、営業権の定義では「免となっているに過ぎず、行政庁の許許を受けた営業等」（用対連基準 43

可等により保護されているものでは

条 1 項 1 号）とされている。

1)規制

ない。
2)利益

・免許制度の多くは保護ではなく制限

・新規参入のない競争の無風状態にあが目的であることから、制限的なものであることを理由に排除する趣旨

る場合の利益率ではない。

ではない。
・営業権の価値自体、新規参入がない
ことや無競争状態であることを前提とした利益により発生するものも含まれると思われ、それをもって排除する理由にはならない。

3)法制 ・商法上の暖簾（旧商法 285 条の 7、・旧商法 285 条の 7 の規定は、資産計上の定有償譲受又は合併による取得の場合上の可否について定義しているもの

義の資産計上）には該当しない。

に過ぎす、補償対象としての営業権の有無については実質的な取引の対象となり得るか否かにより判断すべ
きでない。

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判断

営業権の補償を認めなかった事例

営業権の補償を認めた事例

項目◇過去の事例◇今回の事例＜岩手県(H9 年度補償契約)他＞＜佐賀県（H21 年度補償契約締結＞

4)最高 ・法人税法上の暖簾の定義（最高裁判・本格的な規制が開始した 1985 年 2

決 S51.7.13）に照らし合わせても、

月の改正風営法の施行から 27 年が立地条件、特殊な取引関係等の存在経過した現在、同種の事業は風営法は認められるものの、業種の特殊性及び条例の規制により新規参入が極や営業期間から、長年にわたる伝統

めて困難な事業であるとともに、急や社会的信用の存在、独占性を認め

激な人口減少等の特異な要因がない

ることはできず、総合的に判断した限り、一定の需要水準を保つもので場合に、他の企業を上回る企業収益

ある。

裁判例

を獲得することができる無形の財産

・これらのことから、判例が示す、長価値を有するものとは認められな年にわたる伝統や社会的信用の存い。

在、独占性やそれらから生じる無形の財産価値の存在を一概に否定できないものと考えられる。

5)実際 ・実際の営業状況から判断して、許可・営業利益が赤字である場合には、明の営業又は暖簾によりその営業に反射的利

確な取引事例がない限り、補償すべ

状況

益を受けているとは認めらない。

き営業権の価値は認められないが、当該モーテルは黒字経営となっており、風営法の許可により実質的な利益を上げ、用対連細則の算定式による超過利益が算出できる状状況にある。

6)営業 ・仮に、役員交代により経営以上する・当該モーテルの営業主体である○〇

権と経とした場合でも、営業権の売買では商事には営業開始当初の役員、社員

営権のなく、会社の経営権の売買である。

等は在籍しておらず、実質的には既違い

存企業の買収（譲渡）に伴い役員、社員が交代し、現在の人的構成となったものである。
・営業権の売買であるか、経営権の売買であるかを明確に区分する定義はなく、当該モーテルの営業権又は経営権が補償の対象とはならないと断定はできない。

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【営業権関係 補償基準等】○公共用地の取得に伴う損失補償基準
昭和 37 年 10 月 12 日
用地対策連絡会決定（営業廃止の補償）
第４３条

土地等の取得又は土地等の使用に伴い通常営業の継続が不能となると認められるときは、次の各号に掲げる額を補償するものとする。
一

免許を受けた営業等の営業の権利等が資産とは独立に取引される慣習があるものについては、その正常な取引価格
二

機械器具等の資産、商品、仕掛品等の売却損その他資本に関して通常生ずる損失額

三

従業員を解雇するため必要となる解雇予告手当相当額、転業が相当と認められる

場合において従業員を継続して雇用する必要があるときにおける転業に通常必要とする期間中の休業手当相当額その他労働に関して通常生ずる損失額
四転業に通常必要とする期間中の従前の収益相当額（個人営業の場合においては従前の所得相当額）
２

略8

○公共用地の取得に伴う損失補償基準細則
昭和 38 年 3 月 7 日
用地対策連絡会決定
第２６ 基準第４３条（営業廃止の補償）は、次により処理する。
１

通常営業の継続が不能となると認められるときとは、営業所、店舗等が次の各号のいずれかに該当し、かつ、個別的な事情を調査の上、社会通念上当該営業所、店舗等の妥当な移転先がないと認められるときとする。
一 法令等により営業場所が限定され、又は制限される業種に係る営業所等
二 特定地に密着した有名店
三

公有水面の占有を必要とする業種その他の物理的条件により営業場所が限定される業種に係る営業所等
四

騒音、振動、臭気等を伴う業種その他の社会的条件により営業場所が限定される業種に係る営業所等
五

生活共同体を営業基盤とする店舗等であって、当該生活共同体の外に移転することにより顧客の確保が特に困難になると認められるもの
２

営業の権利等で資産とは独立して取引される慣習があるもの（以下「営業権等」という。）の価格は、正常な取引価格によるものとし、正常な取引価格は、近傍又は同種の営業権等の取引価格を基準とし、これらの権利及び補償の対象となる権利等について営業の立地条件、収益性その他一般の取引における価格形成上の諸要素を総合的に比較考量して算定する。
近傍又は同種の営業権等の取引事例がない場合においては、当該営業権等の正常な取引価格は、次式により算定して得た額を標準とする。
Ｒ
ｒ

Ｒ

年間超過収益額

過去３か年の平均収益額から年間企業者報酬額及び自己資本利子見積額を控除して得た額。この場合における自己資本利子見
積額は、自己資本相当額に年利率８パーセントを乗じて得た額ｒ 年

利

率 ８パーセント３以下 略

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○商法（明治３２年３月９日法律第４８号）（暖簾の評価）（旧）第２８５条の７

暖簾ハ有償ニテ譲受ケ又ハ合併ニ因リ取得シタル場合ニ限リ貸借対照表ニ於ノ資産ノ部ニ計上スルコトヲ得此ノ場合ニ於テハ其ノ取得価額ヲ附シ其ノ取得ノ後五年以内ニ毎決算期ニ於テ均等額以上ノ償却ヲ為スコトヲ要ス※参考① 営業権に関する補償事例 参照

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（２）借家権①借家権とは借地借家法（廃止前の借家法も含む。）が適用される建物の賃借権（居住用、営業用を問わない。）をいう。
1)建物賃借権の存続期間◇存続期間の定めがある場合：存続期間満了の１年〜６か⽉前までに⾏われる更新拒絶により終了（借地借家法２６条）◇存続期間の定めがない場合：解約申⼊れから６か⽉の経過により終了（借地借家法２７条）※ただし、賃貸人の「正当の事由」の存在が必要（借地借家法２８条）※１年未満の期間を定めた場合は、期間の定めのない契約とみなされる（借地借家法２９条）
2)借家権の対抗⼒◇賃借権が建物登記簿に登記されなくても、建物の引渡しがあれば、第三者に対抗できる（借地借家法３１条）。
3)借地権との違い◇借地権の場合、譲渡・転貸を承諾しない賃貸人の承諾に代わる許可の裁判の制度があり（借地借家法１９条）、借地権の譲渡性が強化されている⼀⽅、借家権には同制度は存在しない。
②借家人に対する補償基準上の取扱い
1)建物の全部又は⼀部を現に賃借するものがいる場合において、賃借の継続が困難となるものと認められるときに補償の対象となり得る（用対連基準３４条）。
2)主な補償項目（用対連基準３４条、細則第１８）
ⅰ．新規賃借物件の契約締結費用
ⅱ．新規標準家賃の増額分（⼀定期間（細則別表第５））③借家権に対する不動産鑑定評価基準の運用上の取扱い
1)借家権が経済価値として具体的に認識される場合
ⅰ．賃貸人から建物の明渡しの要求を受けた際、借家人が不随意の⽴退きに伴い事実上喪失する経済的利益の補償を受けるとき

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ⅱ．公共用地の取得に伴い損失を受けるとき
ⅲ．都市再開発法において、施設建築物の⼀部について借家権の取得を希望しない旨の申し出をした借家人に対して、当該借家権の補償がなされるとき※利益を⽣み出す元本というほどのものが明確な形で存在していないので、喪失する利益の補償、すなわち補償の原理の観点から借家権の経済価値を把握せざるを得ないことに留意しなければならない。
2)借家権の取引慣⾏がある場合の借家権の価格◇当事者間の個別的事情を考慮して求めた⽐準価格を標準※ただし、現実的には非常に限定的なケースであると考えられる。
◇飲⾷店舗等の営業用の建物の場合、借家権の譲渡において、譲渡人が有する営業上の諸利益も併せて譲渡されることが多い。
※譲渡対価には、営業権の対価等も含まれることが多いことに留意が必要
3)借家人が不随意の⽴退きに伴い喪失することとなる場合の借家権の価格◇借家権価格は、借家人が事実上喪失する当該貸家に関する経済的利益の補償及び利用権の消滅補償で構成され、移転費用等は不動産の経済価値とは直接関係ないので、借家権には含まれないと考えられる。しかしながら、喪失することとなる経済的利益を直接評価することは困難であり、補償においては、代替建物等の賃料等の差額分や移転費用等の借家人が代替建物へ⼊居する際に要する費用を基準に算定することが多いことに留意が必要④土地の収用に伴う借家権に対する補償上の取扱い（要旨）・土地の収用に伴い建物賃貸借の継続が著しく困難であると認められる場合の賃借人に対する補償としては、移転補償をするのが相当であり、対価補償をすることは、賃貸人に対し、土地収用により受ける損失以上のものを補償することになり得るから、相当でない。
・移転補償の具体的な内容としては、急に⾼い賃借料の⽀出を強いられる借家人の経済的負担を緩和するものとして、新たに賃借する建物についての権利⾦等の⼀時⾦相当額及び従前の建物の賃借料と新たに賃借する場合に⽀払われる賃料相当額との差額の２年分程度をもって土地収用法上相当な補償というべきである。
【平成４年１１⽉２７⽇ 東京地裁判決】
・借家人補償の他にさらに借家権に対する補償を認める必要はない。
【昭和５８年１１⽉７⽇ 神奈川県収用委員会裁決】

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⑤借家権の補償に関する学識経験者の主な意⾒等（抜粋）・・・都心の商業地のように・・・借家権が慣行的に取引の対象となっている地域においては、一般的な市場取引で借家権を譲渡する対価と、収用手続によって得る借家人補償とは、額において異なってくる。収用による補償額の方がかなり少な
いといえるのではないか。損失補償基準が、このような地域においては実情に合わなくなっているわけで、借家権の補償として、独立一括的に更地あるいは借地権から割合的に算出する評価方法を考えるべきであろうと思っている。

（東京都収用委員会委員 弁護士 森 有子 （用地ｼﾞｬｰﾅﾙ 1996 年 12 月号））

通損補償に含められているものの、補償体系上の位置づけが曖昧なものとして、「借家人に対する補償」がある。その本質は、(a)建物（借家）の移転に伴って転出を余儀なくされる借家人への移転費用の補償であろうか。それとも、(b)「借家権」という一種の財産権に対する補償であろうか。あるいは(c)借家人の生活再建に主眼があるのであろうか。・・・。
土地の買収・収用の際に起業者が土地上の建物（借家）を取得する場合は、・・・
建物所有権の取得補償と並んで、借家人に対する借家権の対価補償（権利対価補償）が問題になる。
・・・。
私見は、借家権の対価補償（以下、借家権補償と呼ぶ）と借家人の移転補償（以下、借家人補償と呼ぶ）とは観念上区別されるべきであり、両者は択一的であるが、借家人補償として認められる内容を超えて借家権として認められるべき内容はさほど大きなものではなく、実質的・機能的には両者の補償額は接近することになるものと解する。というのも、借家権補償の対象である借家権は実質的に債権であり、借家人の法的地位が借地借家法によって一定程度強化されたことによるその物権的性質も、借地権に比べても希薄であり、特定の利益帰属を保障したものとはなっていないことによる。
・・・。

（慶応義塾大学法科大学院 教授 松尾 弘「財産権の保障と損失補償の法理」）

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【借家人補償関係 補償基準等】○公共用地の取得に伴う損失補償基準
昭和 37 年 10 月 12 日
用地対策連絡会決定（借家人に対する補償）
第３４条

土地等の取得又は土地等の使用に伴い建物の全部又は一部を現に賃借りしている者がある場合において、賃借りを継続することが困難となると認められるときは、その者が新たに当該建物に照応する他の建物の全部又は一部を賃借りするために通常要する費用を補償するものとする。
２

前項の場合において、従前の建物の全部又は一部の賃借料が新たに賃借りする建物について通常支払われる賃借料相当額に比し低額であると認められるときは、賃借りの事情を総合的に考慮して適正に算定した額を補償するものとする。

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○公共用地の取得に伴う損失補償基準細則
昭和 38 年 3 月 7 日
用地対策連絡会決定

第１８ 基準第３４条（借家人に対する補償）は、次により処理する。
１

本条第１項の賃借りを継続することが困難となると認められるときとは、次に掲げるときとするものとする。
(一) 建物の移転先を残地以外の土地と認定したとき又は建物の移転工法として構内再築工法を認定したとき。ただし、移転後の建物で賃貸借を継続することが確実であると認められるときは、この限りでない。
(二) 建物の移転先を残地と認定し、かつ、建物の移転工法として構内再築工法以外の工法を認定した場合において、新たな一時金の支出が伴う等従前の契約条件の著しい変更が確実であると認められるとき。
２

本条第１項の補償額は、次の（一）及び（二）に掲げる借家の際に要する一時金の区分に応じて、（一）及び（二）に掲げる式により算定した額を標準として定めるものとする。ただし、当該地域において一時金を支払う慣行のない場合は、補償しないものとする。
(一) 賃貸借契約において借家人に返還されないことと約定されている一時金
標準家賃（月額）×補償月数
標準家賃 従前の賃借建物に照応する建物（従前の建物が狭小なため当該地域に照応する建物がないと認められる場合は当該地域に存在する借家事例を勘案の上、２０パーセントの範囲内で借家面積を補正した建物とすることができるものとする。この場合において、借家人が高齢である等の事情があるため生活圏が限定され当該生活圏外への転居が著しく困難と認められるときは、当該生活圏において従前の居住を継続するのに社会通念上相当と認められる規模の建物（借家面積を４０パーセント増加補正した建物を限度とする。）とすることができるものとする。以下同じ。）の当該地域における新規賃貸事例において標準的と認められる月額賃貸
料とする。
補償月数

従前の賃借建物に照応する建物の当該地域における新規賃貸事例において標準的と認められる一時金の月数とする。

(二) 賃貸借契約において借家人に返還されることと約定されている一時金（標準家賃（月額）×補償月数－従前貸主からの返還見込額）×(１＋ｒ)ｎ－1(１＋ｒ)ｎ15

標準家賃及び補償月数 (一)に定めるとおりとする。
従前貸主からの返還見込額

現賃借時に支払われた一時金の額のうち、建物の移転による契約終了に伴い貸主から借家人に契約上返還されることとなる金額をいう。ただし、現賃貸借契約終了時において修繕費等原状回復に要する費用又は借家人の債務の不履行が存在する場合において、それらについて貸主が借家人に返還しないこととなる金額は、返還見込額に含めるものとする。
ｒ 年利率
ｎ 賃借期間

従前の賃借建物において賃借りを継続したであろうと認められる期間であって、１０年を標準とする。

３ 本条第２項の補償額は、次式により算定する。
（標準家賃（月額）－現在家賃（月額））×１２×補償年数
標準家賃

従前の賃借建物に照応する建物の当該地域における新規賃借事例において標準的と認められる月額賃借料とする。

補償年数

別表第５（家賃差補償年数表）の区分による範囲内で定めるものとする。
ただし、建物の全部又は一部を現に賃借りしている者が居住又は使用している期間が、この表の区分による年数を下回る場合は、当該期間（当該期間が１年未満の場合は１年）を年数とみなす。
なお、特段の事情があると認められるときは、各区分の補償年数を１年の範囲内で補正することができるものとする。

別表第５ 家賃差補償年数表（第１８関係）

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○不動産鑑定評価基準（国土交通省）各 論
第１章 価格に関する鑑定評価第３節 建物Ⅲ 借家権
借家権とは、借地借家法（廃止前の借家法を含む。
）が適用される建物の賃借権をいう。
借家権の取引慣行がある場合における借家権の鑑定評価額は、当事者間の個別的事情を考慮して求めた比準価格を標準とし、自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し、所要の調整を行って得た価格を比較考量して決定するものとする。借家権割合が求められる場合は、借家権割合により求めた価格をも比較考量するものとする。この場合において、前記貸家及びその敷地の１．から７．までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
さらに、借家権の価格といわれているものには、賃貸人から建物の明渡しの要求を受け、借家人が不随意の立退きに伴い事実上喪失することとなる経済的利益等、賃貸人との関係において個別的な形をとって具体に現れるものがある。
この場合における借家権の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地と同程度の代替建物等の賃借の際に必要とされる新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料との差額の一定期間に相当する額に賃料の前払的性格を有する一時金の額等を加えた額並びに自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し、所要の調整を行って得た価格を関連づけて決定するものとする。この場合において当事者間の個別的事情を考慮するものとするほか、前記貸家及びその敷地の１．から７．までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

※参考② 借家権の補償に関する裁判例・裁決例等 参照

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２．用地実務経験者等による意⾒交換等の結果（１）意⾒交換会（第１回）の概要
上記の営業権、借家権に関する基礎的事項の検証を踏まえ、これらの補償の検討にあたり考えられる課題等の例を挙げ、用地実務経験者による意⾒交換等を実施（平成２７年９⽉１⽇開催）した。主な意⾒等の概要は以下のとおりである。
課題等①：補償対象とする場合の要件について・どのような場合にこれらを補償対象とすべきか。
（例）◇営業権・・・法規制上等から新規参入が困難な場合（風営法関連施設等）◇借家権・・・地域的特性を有する場合（地価が著しく高い大都市の高度商
業地域等）■主な意⾒等＜営業権＞〇専売制による独占的な営業権を有していた事業に対する廃止補償に関して、かかる補償を⾏った事例はある。
〇廃止補償のうち、転業に通常必要とする期間中の従前の収益相当額として、原則２年分以内とされているが、期間として短すぎると思われるため、かかる補償額が低額で、かつ、再建が困難な事案については、積極的に営業権の補償を認めることも考えられる。
＜借家権＞〇借家権の補償が認められるようなケースは、営業用店舗に限定され、かつ、都市部の中でも限定的な地域に限られると考えられる。
〇例えば数⼗年以上の極めて⻑期にわたり狭⼩の建物を賃借している場合等、現在の賃料が標準
家賃と⽐較にならない程低額なことがあり得る。このような場合において、借家権の補償の余地も考えられるが、実務上は借家人補償における現⾏基準の運用（家賃差補償期間（最⻑５年）、狭⼩借家面積補正等）の中で対応できるケースは多いと考えられる。

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課題等②：補償理論上の整理について
・過去の先例等において、借家権に対する補償について、消極的に取り扱われている中で、これを補償する方向で整理するとした場合、どのような点に留意すべきか。
・現行補償基準の枠組みでは、借家人の移転費用、生活再建を主に補償対象としていると考えられるが、これらに加えて、借家権の消滅に対する対価まで補償することとした場合、補償理論上問題ないか（これらは択一的なものではなく、共存し得る場合もあり得るのか）。

■主な意⾒等〇上記①のとおり、補償基準に基づき借家人補償として⾒積もった補償額を超える損失が⾒込まれる借家権の取引実態が認められるケース等において、その分をかかる補償にプラス分として上乗せするようなイメージになると考えられる。
課題等③：具体的な算定方法等について
・借家権価格の算定については、複数の方法（割合方式、差額賃料方式、収益価格
方式、比準方式、補償方式等）があるが、それぞれの評価方法の特性等を踏まえ、どの算定方法が適当か。
・借家権に営業権が含まれている事例に対する算定（判別）方法の検証方法■主な意⾒等〇借家権価格の算出に関して、割合⽅式は簡便である⼀⽅、控除主義との関係上、土地、建物価
格の合計額の権利配分協議が難航することが考えらえる。
〇交渉においては、相手⽅から借家契約の残存期間を主張してくるケースが多いことから、その点を重視した評価⽅法は説得性を増すと考えられる。
（２）意⾒交換会（第２回）の概要
意⾒交換会（第２回：平成２７年９⽉１１⽇開催）における主な意⾒等の概要は、以下のとおりである。
■主な意⾒等〇営業権を補償したモーテル事例（用地ジャーナル2013年4⽉号掲載）に関して、第三者機関である収用委員会が⾏った裁決例であるとさらに説得性は強いといえる。

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〇借家権、営業権ともに具体の事案ごとに個別性が強い点等掴みどころが難しく、よほど具体的な事例が収集・分析まで出来ない限り、専門的な検討を⾏うことは難しいと考える。
〇不動産鑑定評価業務においても、借家権に関する評価依頼は任意での面開発等数年に⼀回程度の僅少な頻度であり、事例収集自体困難と考える。
（３）おわりに
上記のとおり、営業権及び借家権ともに補償上の取扱いが難しいテーマであり、今後の裁決例の動向等を注視し、更なる検討等を⾏う必要があるものと考える。

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[裁判例紹介]

⼯場等の移転を伴う土地の収用に係る収用委員会の裁決の損失補償額を不服とする請求において、機械⼯作物に係る損失補償額の増額が⼀部認容された事例(東京地裁H27.1.22判決）

一般財団法人公共用地補償機構副理事長 山下泰弘

事件番号 平成２４年（⾏ウ）第３７２号
事件名 収用補償⾦増額請求事件
平成２７年１⽉２２⽇判決 東京地⽅裁判所
１．はじめに
本稿では、⼯場等の移転を伴う土地の収用における機械⼯作物の移転補償に係る問題等を扱った裁判例として、平成24年(⾏ウ)第372号収用補償⾦増額請求事件に係る東京地⽅裁判所の平成27年1⽉22⽇判決を紹介する。
この事件は、東京都（被告）の施⾏する都市計画道路事業のための土地の収用に関し東京都収用委員会（参加⾏政庁）が⾏った土地収用法の規定による収用の裁決（以下「本件裁決」という。）について、本件土地上に⼯場等を所有する借地権者である原告が、原告に対する収用の裁決における損失
補償額を不服として、起業者である東京都を被告とし、その増額変更及び増額分の⽀払い等を求めた事案である。
この訴訟では、①⼯作物の損失補償額（争点1）②営業休止の損失補償額（争点２）③借家人補償の要否（争点3）の3点が主な争点として争われた。
このうち、争点①については、原告の主張が⼀部認められ、東京都収用委員会の裁決における原告に対する⼯作物に係る損失補償額の増額の請求が⼀部認容された。⼀⽅、争点②及び争点③についての原告の請求は認められなかった。
なお、この訴訟は、控訴されたが、その後取り下げられたため、本判決は確定した（判例タイムス№1414号276頁参照。）
以下では、争点①の⼯作物の損失補償額を中心に判決を紹介することとし、誌面の都合上、②営業休止の損失補償額（争点２）及び③借家人補償の要否（争点3）については省略する。
２．事案の概要
原告の⺠間会社は、借地権を有する本件土地において⼯場等を所有し、事業を営んでいた。平成22
年3⽉31⽇被告東京都が当該土地を都市計画道路の都市計画事業の用に供するため東京都収用委員会
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に対し土地収用法に基づき裁決申請及び明渡裁決申⽴てを⾏い、同収用委員会は、本件鑑定会社に平成23年10⽉1⽇時点の本件⼯場等に係る⼯作物の損失補償額及び営業休止の損失補償額の鑑定報告書を提出させ、平成23年12⽉8⽇、損失補償額約3億4572万円の裁決を⾏った。これに対し、原告は、その収用委員会の本件裁決における損失補償額を不服として、土地収用法133条に基づき、起業者である東京都を被告として、平成２４年６⽉、本件訴えを提起し、損失補償額の増額変更及び増額分（約2946万円余）の⽀払いを求めた事案である。なお、この訴訟には、本件裁決を⾏った東京都収用委員会が参加⾏政庁として訴訟参加している。裁判所は、この損失補償額の増額変更の請求及び増額分の⽀払請求について、同裁決の認定の根拠とされた鑑定報告書における土地上の⼯作物の損失補償額の鑑定額には⼯作物に係る⼯事費用の算定に誤りがあるため、同鑑定報告書を踏まえた同裁決における⼯作物の損失補償額について⼀部増額を認めるのが相当であるとして、前記各請求をそれぞれ⼀部認容し、土地の収用に係る裁決における原告に対する損失補償額約3億4572万円余を約3億5037万円余に変更すること、及び、増額分約４６５万円余を⽀払うこと等を認めた。
３．機械⼯作物の損失補償に係る主な争点について
原告は、争点1の⼯作物の損失補償額の件においては、⼯作物のうち、クラブ型天井⾛⾏クレーン（以下「本件天井クレーン」という。）の損失補償額につき、再築補償率の算定の誤り、並びに本件
天井クレーンの撤去及び据え付けに要する「移動式クレーン」作業費用の計上漏れを主張するとともに、ギロチンプレス（以下「本件プレス」という。）につき、本件プレスの撤去及び据え付けに要する「移動式クレーン」作業費用及び冷却装置⼯事等に係る費用の計上漏れを主張した。以下では、便宜上、このうち、①再築補償率の算定における実態的耐用年数の採用についての問題と、②本件機械⼯作物の撤去据え付けに要する「移動式クレーン」作業費用の計上漏れの問題に絞って紹介することとし、冷却装置⼯事等に係る費用の計上漏れの点については、結論のみを略述する。
（１）クラブ型天井⾛⾏クレーン及びギロチンプレスの再築補償率の算定における実態的耐用年数の採用について①

再築補償率算定における実態的耐用年数に関する被告の主張について
本件鑑定会社の鑑定報告は、機械設備は、中央用地対策連絡協議会の定める用地調査等標準仕様書の別記3機械設備調査算定要領（以下「機械設備調査算定要領」という。）に基づき算定することとし、原則として建物の復元⼯法に準じて算定し、復元費を補償することとしたものの、復元が可能な機械設備において復元期間が⻑期となり営業休止期間が⻑期間となる場合には、機械設備の復元費、再築費及び営業休止補償を経済的に⽐較し、妥当な⼯法を認定する必要があるとした。そして、本件プレス及び本件天井クレーンについては、復元が可能であるものの、営業休止期間が⻑期となり営業休止補償額が多額となる上、本件プレスの復元費が再築費と⽐較して⾼額となるため、再築費を補償することとした。
機械設備の再築費の算定において、機械設備調査算定要領においては、所定の機械設備等標準耐用年数表によることが適当でないと認められる場合は、専門メーカー等からの意⾒聴取等、その他適切67

な⽅法により、実態的耐用年数を定めることができるものとすると定められている。これを踏まえ、本件収用委員会が採用した鑑定書は、⼯場内に設置された本件天井クレーンに係る損失補償額について再築費の補償額を算定するに当たり、専門業者から聴取した意⾒等を踏まえ、標準的耐用年数ではなく、実態的耐用年数を用いることとし、その実態的耐用年数を20年と認定して再築費を算定した。また、同様に本件プレスについても、実態的耐用年数を用いることとし実態的耐用年数25年と認定して再築費を算定した。
これに対して、被告東京都は、標準耐用年数を超える実態的耐用年数を認定するためには、特別な補修を⾏っていたことなどの特段の理由を要するものというべきであるとし、本件天井クレーンについて、耐用年数を延ばすための特別な補修をすることなく使用されていたことがうかがわれることから、標準耐用年数を超える実態的耐用年数を認める特段の理由があるとは認められない旨主張した。これについて、裁判所は、機械設備調査算定要領にいう「機械設備等標準耐用年数表によることが適当でないと認められる場合」については、その規定の文言からすれば、特別な補修をしていた場合のみに限られると解する必要はなく、当該機械設備が機械設備の種別ごとに定められた機械設備等標準耐用年数表を適用するのに通常想定される規模を超えるものであったような場合には、たとえ標準耐用年数を経過していたとしても、経済的合理性の観点からみて通常の想定以上に機械本体の維持管理に努められるものと考えられ、これにより当該機械設備の年数の経過に伴う通常の物理的⽼朽化、機能的及び経済的陳腐化の程度も軽減されていることなどから、なお実態的耐用年数を経過していないものとして、運用益損失額を補償するのが相当な場合もあり得ると解される、と判⽰し、本件天井クレーンについて、その質量が10tを超えており、標準的な機械とはいい難いこと等から、鑑定書の判断は合理的であるとして、被告の主張を退けた。なお、被告東京都
は本件ギロチンプレスについても実態的耐用年数の採用について同様の主張をしているが裁判所は、これについても、本件プレスが10トンを超す重量を有し、標準的な機械とは言い難いことから、標準耐用年数によることができないと認めた判断は合理的である等として、被告東京都の主張を認めなかった。
②

実態的耐用年数に関する原告の主張について
原告は、本件鑑定書が専門業者から聴取した意⾒等を踏まえ、本件天井クレーンの実態的耐用年

数を20年としたことに対し、本件天井クレーンが現在も⽀障なく稼働している以上、その実態を踏まえた実態的耐用年数として本件天井クレーンの実態的耐用年数を26年と認めるべき旨を主張した。
これについて、裁判所は、機械設備の実態的耐用年数は、適正な損失補償額を算定するに当たり、当該機械設備の⼀般的な物理的⽼朽化、機能的及び経済的陳腐化を勘案して認定されるべきものである以上、対象となる機械設備それ自体について通常必要な維持管理がされ、労働基準監督署による検査証の更新を受けて稼働し続けていることのみをもって、実態的耐用年数をいまだ有するものと直ちに認めることができるものではない、と述べ、原告の主張を退けた。

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（２）本件天井クレーン及び本件プレスの撤去及び据付⼯事に要する移動式クレーン作業費用について参加⾏政庁の東京都収用委員会は、本件天井クレーン及び本件プレスの撤去及び据付⼯事に要する移動式クレーンの作業費用について、本件鑑定会社が算定の基礎とした中央用地対策連絡協議会の定める用地調査等標準仕様書の別記3機械設備調査算定要領においては、これを別途取り出して記載するものとはされておらず、機械⼯事費算定基準第5の据付⼯数において移動式クレーンの操作員の費用に相当する額が算定されるとともに、機械⼯事費算定基準第13の直接経費において移動式ク
レーンのリース費用に相当する額を計上しているのであり、 本件鑑定報告書においても移動式ク
レーンの作業費用が算定されている旨を主張した。
これに対し、 裁判所は、 移動式クレーンの操作員の費用に関しては、機械設備調査算定要領の別
添2機械設備⼯事費算定基準第5においては、機器等の据付に要する⼯数は、当該機械を第1類（簡易な機器等）、第2類（⼀般汎用機器等）、第3類（貯槽類等）、第4類（搬送・荷役機器等）の機械区分に分類し、機器等の1台当たりの質量（t）をそれぞれの区分ごとに定められた⼯数歩掛の算定式に当てはめることにより形式的に算出することとされており、本件鑑定報告書においては、本件
天井クレーンは、上記第4類の機械区分に当たることを前提に、その⼯数歩掛について、所定の算定式に質量を当てはめることにより算定され、 据付⼯数について、移動式クレーンの操作員の費用な
どの個別の費用を積算する⽅法により算定されているわけではないと指摘した。また、機械設備⼯
事費算定基準第5においては、据付⼯数については、その90％を設備機械⼯、その10％を普通作業員とするとされているが、法令上、つり上げ荷重が1トン以上の移動式クレーンの運転の業務については、移動式クレーン運転士免許を受けた者でなければ、当該業務に就かせてはならないと定められている（労働安全衛⽣法61条1項、労働安全衛⽣法施⾏令20条7号、クレーン等安全規則68条）
ことから、⼯事実務においては、通常は、移動式クレーンを借り受ける際の費用については、移動式クレーン運転士免許を有する当該クレーンの操作員の費用を含めた作業費用として算定するものとされている旨を指摘した。このことから、裁判所は、⼯事の労務単価の算定においては、⼀般に、移動式クレーンを運転する移動式クレーン運転士免許を有する者は、「運転手（特殊）」の職種に当たるものということができ、 このため、 移動式クレーンの操作員が、設備機械⼯及び普通作業員として算定される据付⼯数に当たるものと解することには無理があるとの判断を⽰し、以上によれば、本件鑑定報告書上、移動式クレーンに係る操作員の費用が、上記据付⼯数として計上されていると認めることはできないと判⽰した。
また、 移動式クレーンは、専門の運転士免許を有する者が運転しなければならないものであり、⼀般的にみて「⼯具、器具等」に当たるものとは解することができないことに加え、その操作員について据付⼯数として計上されているとは解することができないことからすれば、移動式クレーン自体のリース費用についても通常の機械経費として算定されるべきものであるということはできな
いとの判断を⽰し、 本件鑑定報告書上、移動式クレーンに係る機械のリース費用が、上記機械経費として計上されていると認めることはできないと判⽰した。
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以上のことから、裁判所は、本件鑑定報告書においては、本件天井クレーン及び本件プレスに係る撤去及び据付⼯事に要する移動式クレーンの費用について算定されておらず、本件鑑定報告書を踏まえた本件裁決の認定においても、移動式クレーンの費用が含まれていないものと認められ、これに相当する額が本件損失補償額として増額されるべきであると判⽰した。
（３）本件冷却装置⼯事等の補償について
裁判所は、証拠等から、本件鑑定報告書及び本件鑑定報告書を踏まえた本件裁決の認定においても、本件冷却装置⼯事等の費用が含まれていないものと認められ、これに相当する額が損失補償額
として増額されるべきであると判⽰した。
４．補足説明◆機械⼯作物の移転補償に関する用対連基準及び用対連の「機械設備調査算定要領」について
本件で、収用委員会が採用した本件⼯場等に係る⼯作物の損失補償額についての鑑定報告書では、中央用地対策連絡協議会の定める用地調査等標準仕様書の機械設備調査算定要領を用いて機械設備に係る損失補償額の算定が⾏われている。この鑑定報告書で用いられた機械設備調査算定要領
は、現在のものとは位置づけ等が異なるので、理解の便宜のため、これについて、説明を補足することとする。
⼯作物のうち機械設備の移転費用に係る損失補償基準については、平成20年6⽉の中央用地対策連絡協議会理事会で、公共用地の取得に伴う損失補償基準細則（以下「用対連細則」という。）及
び「用地調査等標準仕様書」（この仕様書の⼀部として「別記３

機械設備調査算定要領」が定められていた。）の改正が⾏われたが、本件収用委員会が採用した鑑定報告書は、この平成20年6⽉の改正後のものと推察される。なお、中央用地対策連絡協議会の「機械設備調査算定要領」については、平成24年3⽉の中央用地対策連絡協議会の申合せで、他の各種調査算定要領とともにその補償基準体系上の位置づけが変更され、従来、「用地調査等標準仕様書」の別記として位置づけられていたものが、その仕様書の体系から切り離され、用対連基準・用対連細則の中の位置づけに改められることとなり、別途、「機械設備調査算定要領(案)」として新たに通知された（なお、中央用地対策連絡協議会の「用地調査等標準仕様書」自体は、その際、廃止された。）。ただし、その内容については、⼀部を除き従来の「機械設備調査算定要領」と⼤きな変更はない（「用地補償研究
レポート2013年4⽉（Vol.1)」の「３．公共用地補償をめぐる2012年度の動き」（⾼橋徹雄

執筆）を参照されたい。）。
このように、当訴訟で論じられている「機械設備調査算定要領」は、この平成24年3⽉の変更前のものではあるが、平成20年6⽉の改正後のものと推察され、本訴訟での機械⼯作物の移転費用の算定に関する裁判所の判断については、現在においても、引き続き参考になるものと考えられる。
公共事業の用に供するため起業者が土地を取得する場合において⼯場等の移転を伴う場合には、収用にせよ、任意買収にせよ、機械⼯作物等の移転補償をめぐり、実務上様々な問題が⽣ずる

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ことが少なくないが、本件判決理由においては、特定の状況下での具体的事情を前提としたものではあるが、再築補償率算定のための実態的耐用年数の適用に係る問題や機械設備の撤去・据付けに要する機械⼯作物（移動式クレーン）の費用等についての裁判所の判断が⽰されており、収用、任意買収を問わず実務上の参考になるものと考えられる。

************************************************************************[注]
後掲の本件裁判例

東京地⽅裁判所

平成２７年１⽉２２⽇判決（平成２４年（⾏ウ）第３７２号

収用補償⾦増額請求事件）については、誌面の都合上、判決の事実及び理由のうち、争点1中の本件冷却⼯事装置等に係る部分並びに争点2及び争点3に係る部分を省略しております。
本件裁判例については、◆「裁判所」ホーページ「裁判例情報」の「⾏政事件裁判例集」所収の本件裁判例
http://www.courts.go.jp/app/hanrei̲jp/search5◆

判例タイムズNo.1414号275頁「都道府県が施⾏する都市計画事業の用に供するため収用委員会がした土地の収用に係る裁決における損失補償額を不服として、土地収用法133条に基づいてされた同額の増額変更の請求及び増額分の⽀払請求がそれぞれ⼀部認容された事例」
等をご参照ください。

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[参考]
東京地方裁判所 平成２７年１月２２日判決 （抄）平成２４年（行ウ）第３７２号 収用補償金増額請求事件[引用者注] 判決中、争点1中の本件冷却工事装置等に係る部分並びに争点2及び争点3に係る部分は省略した。

主文
１ 参加行政庁が平成２３年１２月８日付けでした別紙１（物件目録）記載１及び２の各土地の収用に係る裁決における原告に対する損失補償額を３億４５７２万０７５４円から３億５０３７万２４０８円と変更する。
２ 被告は、原告に対し、４６５万１６５４円及びこれに対する平成２４年１２月４日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
３ 原告のその余の請求をいずれも棄却する。
４ 訴訟費用はこれを６分し、その５を原告の負担とし、その余を被告の負担とする。
事実及び理由第１ 請求
１ 参加行政庁が平成２３年１２月８日付けでした別紙１（物件目録）記載１及び２の各土地の収用に係る裁決における原告に対する損失補償額を３億４５７２万０７５４円から３億７５１８万３６１４円と変更する。
２ 被告は、原告に対し、２９４６万２８６０円及びこれに対する平成２４年２月６日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
本件は、原告が、別紙１（物件目録）記載１及び２の各土地（以下「本件各土地」という。）の借地権を有し、本件各土地上に工場等を所有していたところ、被告が施行する調布都市計画道路３・２・６号調布保谷線及び三鷹都市計画道路３・２・６号調布保谷線（以下、併せて「本件路線」という。）の都市計画事業（以下「本件事業」という。）の用に供するため、参加行政庁がした土地収用法の規定による収用の裁決（以下「本件裁決」という。）において、本件各土地の収用による原告に対する損失補償額（以下「本件損失補償額」という。）が合計３億４５７２万０７５４円とされたことに対し、本件損失補償額を不服として、〈１〉 同法１３３条１項に基づき、本件損失補償額を上記３億４５７２万０７５４円から３億７５１８万３６１４円と変更することを求めるとともに、〈２〉 被告に対し、同条２項に基づき、上記各金額の差額である２９４６万２８６０円及びこれに対する本件裁決における権利取得の日である平成
２４年２月６日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めている事案である。
１ 前提事実（証拠等を掲げていない事実は、当事者間に争いのない事実である。）(1) 本件事業の概要
ア 本件路線は、東京都調布市αを起点とし、東京都三鷹市βを終点とする延長７８００ｍ、標準幅員３６ｍの都市計画道路である。（乙６）
イ 本件事業は、本件路線のうち、建設大臣及び関東地方整備局長による都市計画事業及びその変更の認可の告示があった東京都調布市γ、同市δ、同市ε、同市ζ、同市η、同市θ、同市ι、同市λ、同市μ及び同市ν並びに東京都三鷹市ξ、
同市π及び同市σ地内の事業延長２２００ｍの区間で、現道を基本計画幅員３６ｍに拡幅し整備するものである。（乙７の１から３まで、乙８）(2) 当事者等
ア 原告は、別紙２（現況重ね図）記載×－１３Ａ、×－１３Ｂ（別紙１記載２の土地）及び×－１４（同記載１の土地）の土地上に工場（以下「本件工場」という。）及び事務所（以 下「本件事務所」という。）を所有するとともに、同×－３、×－４Ａ及び×－５の土地上に倉庫（以下「本件倉庫」といい、本件工場及び本件事務所と併せて「本件工場等」という。）を所有し、本件工場等において事業を営んでいた。
なお、別紙２記載のとおり、本件倉庫と隣接したところに木造２階建ての集合住宅（以下「本件住宅」という。）がある。
イ 被告は、本件事業の施行者である地方公共団体である。
(3) 本件裁決に至る経緯
ア 被告は、平成２２年３月３１日、参加行政庁に対し、土地収用法３９条１項に基づく収用の裁決の申請及び同法４７条の２第３項に基づく明渡裁決の申立てをした。（甲１）
イ 株式会社Ｐ１（以下「本件鑑定会社」という。）は、参加行政庁からの依頼を受けて、平成２３年１０月１日時点の本件工場等に係る工作物の損失補償額及び営業休止の損失補償額を鑑定し、同月２６日、参加行政庁に対し、鑑定報告書（以下「本件鑑定報告書」という。）を提出した。（甲１２）
ウ 参加行政庁は、平成２３年１２月８日、東京都調布市λ×番１４（収用し、明け渡すべき土地の面積２９８．３０ｍ2〔実測〕）及
び同×番３３（同１９．３４ｍ2）の本件各土地を収用する土地及び明け渡すべき土地の区域とし、損失の補償を定め、権利取得の時期を平成２４年２月６日、明渡しの期限を同年１２月３日とする権利取得裁決及び明渡裁決（両裁決を併せたものが本件裁決である。）をした。

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本件裁決における原告に対する補償項目及び補償金額は、次のとおりであり、損失補償額は、合計３億４５７２万０７５４円である。（甲１）(ア) 土地に対する損失補償額 合計５４９３万４８９４円
ａ 借地権消滅 ５１９６万１７６９円
ｂ 残借地権 ２５８万７４８８円
ｃ 残地の使用貸借による権利 ３８万５６３７円(イ) 土地に対する損失の補償以外の損失補償額
合計 ２億９０７８万５８６０円
ａ 建物移転 １億２３４２万７９４５円
ｂ 工作物 １億３９７９万３６７４円
ｃ 立木 ４６万４０００円
ｄ 動産移転 ２１３万３２００円
ｅ 移転雑費 ９２３万８４４０円
ｆ 営業休止 １５４０万０２８１円
ｇ 自動車の保管場所の確保に関する費用 ３２万８３２０円(4) 本件訴えの提起
原告は、平成２４年６月７日、本件訴えを提起した。（顕著な事実）
２ 争点
本件の争点は、本件裁決における本件損失補償額が適正であるかどうかである。具体的には、次の各項目に係る損失補償
額又は補償の要否が争われており、その余の損失補償額の相当性については争いがない。
(1) 工作物の損失補償額（クラブ型天井走行クレーン、ギロチンプレス）(2) 営業休止の損失補償額（得意先喪失補償）(3) 借家人補償の要否（本件住宅の使用貸借に係る補償）
３ 争点に関する当事者の主張(1) 争点(1)
争点(1)（工作物の損失補償額）について(1)（工作物の損失補償額）について（原告の主張）ア クラブ型天井走行クレーン(ア) 移動式クレーン作業費用
ａ 本件工場に設置されていたクラブ型天井走行クレーン（以下「本件天井クレーン」という。）は、地上７ｍ以上の場所に設置された重量物であり、その撤去及び据付工事には移動式クレーンが必要であるが、本件鑑定報告書中の本件天井クレーンの撤去費及び据付費の欄には移動式クレーンの費用についての記載がないため、本件裁決においても、同費用が漏れている可能性が高い。
ｂ 中央用地対策連絡協議会（以下「用対連」という。）の定める用地調査等標準仕様書の別記３機械設備調査算定要領（以下「用対連算定要領」という。）の別添２機械設備工事費算定基準（以下「工事費算定基準」という。）第９（据付費）の二「仮設費」
においては、「仮設費とは、機器等の据付に当たって必要となる仮設材等の費用をいい、必要に応じて、積上げにより算定する。」旨定められているところ、建築における一般常識からしても、操作員（オペレータ）の費用を含む移動式クレーンのリース費
用は、上記仮設費に含まれるものである。
他方で、工事費算定基準第５（据付工数）においては、移動式クレーンに関する費用について一切言及されていない。また、工事費算定基準に定めのない工数歩掛等として採用される公共建築工事積算基準（工事費算定基準第４・６号）においては、「トラッククレーンに係る費用は、設置日数を別途算定し計上する」ものと定められているところ、これは、クレーンの作業については、法令上、移動式クレーン運転士免許を取得した者が行うことが義務付けられており、工事の実務においては、運転免許を有する操作員と機器とを一組として借り上げることが通例となっており、費用の算定においてもこうした特殊な考慮を要することによるものである。このように、据付工数で算定した作業員の費用と移動式クレーンの操作員の費用とでは、算定の基礎を全く異にするものである。以上に加え、移動式クレーンの操作員は、平成２３年度公共工事設計労務単価の定める定義に従えば、「運転手（特殊）」に該当するものであり、「設備機械工」に該当するものではないことからすれば、移動式クレーンの費用は、工事費算定基準第５（据付工数）に含まれるものではなく、本件鑑定報告書中の「機械設備据付工数等計算書」における「設備機械工」には含まれていないというべきである。
また、工事費算定基準第１３（直接経費）の三「機械経費」においては、「機械経費とは、機器等の据付及び撤去工事に必要な工具、器具等の損料等」と定められているところ、移動式クレーンが公道を走行することが可能な車両であることからしても、「工具、器具等」には当たらないのであって、その費用は、本件鑑定報告書中の「機械設備直接工事費明細書」における「機械経費」にも含まれていないものというべきである。

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ｃ 移動式クレーンは、一般に、専門業者から借り上げるものであるところ、本件天井クレーンについての操作員付きの移動式ク
レーンの作業料金は１日当たり４万５０００円であり、据付けに必要な日数は３日、撤去に必要な日数は２日であることからすれば、移動式クレーン作業費用相当額は、合計２２万５０００円（４万５０００円／日×〔３日＋２日〕）である。
(イ) 再築補償率
ａ 本件裁決においては、本件天井クレーンの実態的耐用年数を２０年とした上で、経過年数が２２年であるため耐用年数が満了しているとして、運用益損失額の補償が否定されている。しかし、運用益損失額が、当該機械設備を耐用年数の満了前に取り壊すことに対する特別な損失を補償するものであることからすれば、その正当な損失補償額を算定するためには、更に何年稼働できるのかを調査する必要があるというべきである。そして、本件天井クレーンが現在も支障なく稼働している以上、その実態を踏まえた
実態的耐用年数を認めた上で、それを前提とした運用益損失額が補償されるべきである。
ｂ 本件天井クレーンの実態的耐用年数は、〈１〉 本件天井クレーンが、参加行政庁が認定した実態的耐用年数である２０年を経過した後に２年間使用され続けていることを踏まえ、上記２０年に２年を加えるとともに、さらに、〈２〉 耐用年数を経過した固定資産の評価のための基準である、減価償却資産の耐用年数等に関する省令（昭和４０年大蔵省令第１５号。以下「本件省令」という。）３条
１項２号イにおいて、法定耐用年数の全部を経過した資産の耐用年数について当該資産の法定耐用年数の１００分の２０に相当す
る年数とする旨定められていることに鑑み、上記２０年の１００分の２０に相当する年数である４年を加えることにより、２６年と認めるべきである。
ｃ そうすると、本件天井クレーンの再築補償率は、経過年数、標準耐用年数（又は実態的耐用年数）及び年利率（２．５％）を所
定の算定式（用対連算定要領９条２項、都実施細目第１５の１(6)一ア参照。以下「再築補償率に係る算定式」という。）に当てはめることにより、３８．７％とすべきこととなる。
(ウ) まとめ
以上の(ア)及び(イ)を踏まえると、本件天井クレーンの適正な損失補償額は、別紙３（天井走行クレーン算定額（要求額）比較表）
記載「要求額」中「補償額」欄のとおり、１７４３万３３００円であり、これと本件裁決における損失補償額との差額は、同「差額」欄のとおり、７８９万７１３２円である。
イ ギロチンプレス(ア) 移動式クレーン作業費用
ａ 本件工場に設置されていたギロチンプレス（以下「本件プレス」という。）は、地下５ｍ以上の場所に設置された重量物であり、その撤去及び据付工事には移動式クレーンが必要であるところ、本件鑑定報告書中の本件プレスの撤去費及び据付費欄には、移動式クレーンの費用についての記載がないため、本件裁決においても同費用が漏れている可能性が高い。
ｂ 移動式クレーンに係る費用が設置日数を別途算定し計上することとされていることなど、前記ア(ア)ｂ記載の主張は、本件プレスについても当てはまるものである。
ｃ 移動式クレーンは、一般に、専門業者から借り上げるものであるところ、本件プレスについての操作員付きの移動式クレーンの作業料金は１日当たり８万９０００円であり、据付けに必要な日数は２５日、撤去に必要な日数は１０日であることからすれば、移動式クレーン作業費用は、合計３１１万５０００円（８万９０００円／日×〔２５日＋１０日〕）である。
(イ) 冷却装置工事等に係る費用（略）(ウ) 再築補償率
ａ 本件裁決においては、本件プレスの実態的耐用年数を２５年とした上で、経過年数が１８年であり耐用年数が満了していないとして、これらを再築補償率に係る算定式に当てはめることにより算定される再築補償率（５１．５％）に基づく運用益損失額を補償することとされており、正当である。
ｂ これに対し、被告は、具体的な耐用年数として標準耐用年数を超える実態的耐用年数を設定するためには、特別な補修を行うなどの特段の理由が必要となる旨主張する。
しかし、東京都の事業の施行に伴う損失補償基準実施細目（以下「都実施細目」という。）の定める「標準耐用年数によることが適当でないと認められる場合」であるかどうかは、機械の使用実態を踏まえて解釈することが必要不可欠であることからすると、専門メーカー等から意見を聴取するなど、その他適切な方法を用いることにより、標準耐用年数による算定が適正な補償であるか否かを判断すべきであり、特別な補修を行うなどの特段の理由がある場合に限定されるとの解釈は相当でないというべきである。
また、この点をおくとしても、本件プレスが標準耐用年数を経過した後も稼働を続けているのは、原告が点検及び修理に必要な経費を定期的に負担し、老朽化や陳腐化に対してはその都度必要な改良を加えるなどの労力を注いだ結果であることからすると、
本件プレスについて、被告の主張する「特別な補修を行うなどの特段の理由」もあるというべきである。
(エ) まとめ
以上によれば、本件プレスの適正な損失補償額は、別紙４（ギロチンプレス算定額（要求額）比較表）記載「要求額」中「補償額」欄のとおり、１億１８１８万６７９９円であり、これと本件裁決における損失補償額との差額は、同「差額」欄のとおり、４４７万５１１５円である。
（被告の主張）ア 本件天井クレーン及び本件プレスの適正な損失補償額(ア) 算定方法
被告は、本件天井クレーン及び本件プレスについては、復元費及び復元に伴う営業補償の合計額と比べて再築費及び再築に伴う営業補償の合計額の方が低額であったため、再築費を補償することとし、具体的には、東京都の定める補償算定要領（以下「都算定要領」という。）の第１の４(2)イの(2)「再築費」のとおり、「現在価額（再調達価格×現価率）＋運用益損失額＋解体処分費－売却価格＝機械設備等の新設費×再築補償率＋解体処分費－売却価格」という計算式に基づいて算出することとした。

74

(イ) 本件天井クレーン
被告は、本件天井クレーンの再築費の算出に当たり、東京都の事業の施行に伴う損失補償基準、都実施細目、東京都の事業の施行に伴う損失補償基準実施細目（別表・参考編）（以下「都実施細目別表編」という。）、都算定要領及び別冊補償算定要領・別表補償標準単価表（以下、これらを併せて「都算定基準」という。）に基づき、新設費を３４２１万１５４０円、撤去費を１６２
万０７００円と見積もった。
また、原告所有の機械設備全体が、都実施細目別表編の参考第７－２・１２の「鉄くず処理業用設備」に当たると認定した上で、その耐用年数が１５年と規定されているのに対し、本件天井クレーンの経過年数が２１年であることから、これらを再築補償率に係る算定式に当てはめることにより、再築補償率を２０．０％と認定した。
以上により、本件天井クレーンの再築費について、８４６万３００８円（３４２１万１５４０円〔新設費〕×０．２〔再築補償率〕＋１６２
万０７００円〔撤去費〕）と算出した。
(ウ) 本件プレス
被告は、本件プレスの再築費の算出に当たり、都算定基準に基づき、新設費を１億５８４５万１２７０円、撤去費を１９３２万円と見積もった。
そして、原告所有の機械設備全体が、都実施細目別表編の参考第７－２・１２の「鉄くず処理業用設備」に当たると認定した上で、その耐用年数が１５年と規定されているのに対し、本件プレスの経過年数が１７年であることから、これらを再築補償率に係る算定式に当てはめることにより、再築補償率を２０．０％と認定した。
以上により、本件プレスの再築費について、５１０１万０２５４円（１億５８４５万１２７０円〔新設費〕×０．２〔再築補償率〕＋１９３２万円〔撤去費〕）と算出した。
イ 再築補償率
原告は、〈１〉 本件天井クレーン及び本件プレスの耐用年数について、標準耐用年数ではなく実態的耐用年数によるべきであるとした上で、実態的耐用年数が満了していないことから、これを前提とした運用益損失額を補償すべきである、〈２〉 実際に標準耐用年数を超えて使用していることから、実態的耐用年数を認めるべきである旨主張する。
しかし、上記〈１〉については、標準耐用年数は、通常の使用方法を前提として定められたものであり、特別な大規模補修を行わず、通常のメンテナンスに要する補修のみを行うことを前提として定められた耐用年数であることからすれば、標準耐用年数を超える実態的耐用年数を認定するためには、特別な補修を行っていたことなどの特段の理由を要するものというべきである（なお、標準耐用年数によることが適当でないと認められるか否かについて、専門メーカー等から意見を聴取するなど、その他
適切な方法を用いて判断すべきである旨の原告の主張は、都実施細目第１５の４(2)を無視する誤った解釈である。）。そして、
本件天井クレーン及び本件プレスを含む原告所有の機械設備は、通常のメンテナンスが行われていたにすぎず、耐用年数を延ばすための特別な補修をすることなく使用されていたことがうかがわれることからすれば、標準耐用年数を超える実態的耐用年数を認める特段の理由があるとは認められない。
また、上記〈２〉については、標準耐用年数は、現在価額を算出する際に用いるものであるため、物理的老朽化のみならず、
機能的及び経済的陳腐化による当該財産の残存する経済価値をも含めて評価した上で設定されたものであって、実際に使用しているという実態のみを根拠に標準耐用年数を超える実態的耐用年数を認めることは、機械設備の機能的及び経済的陳腐化を一切考慮しないこととなるため、誤りである。
なお、本件天井クレーンについて実態的耐用年数を２０年と認定した本件裁決について、これを２６年として算定すべきである旨の原告の主張に対しては、後記（参加行政庁の主張）エ記載の参加行政庁の主張を援用する（本件裁決に係る本件鑑定報告書は、被告が算定の根拠とした都算定基準ではなく、用対連算定要領に基づき算定をしたため、被告とは異なり、標準耐用年数によることが適当でないと判断した上で、本件プレスについては、その実態的耐用年数を２５年と認定し、経過年数が１８年であることから、再築補償率を５１．５％とし、本件天井クレーンについては、その実態的耐用年数を２０年と認定し、経過年数が２２年であることから、再築補償率を２０．０％としている。また、被告は、土地収用法４７条の３第１項１号ニに基づき明渡しの申立てをした平成２２年の経過年数を基に算定しているのに対し、本件鑑定報告書は、同法７３条に基づき裁決時点である平成２３年の経過年数を基に算定しているため、両者の基礎とする経過年数も異なっている。）。
ウ 移動式クレーン作業費用
移動式クレーン作業費用に係る前記（原告の主張）ア(ア)及びイ(ア)記載の原告の主張に対しては、後記（参加行政庁の主張）イ記載の参加行政庁の主張を援用する。
エ 本件冷却装置工事等
（略）
オ まとめ
被告は、本件天井クレーン及び本件プレスを除く工作物に係る損失補償額を２３１４万９１４２円と算定し（当事者間に争いがない。）、工作物の適正な損失補償額を８２６２万２４０４円（８４６万３００８円〔前記ア(イ)〕＋５１０１万０２５４円〔前記ア(ウ)〕＋２３１４
万９１４２円）と算出したところ、本件裁決においては、これを上回る１億３９７９万３６７４円を補償することとされているから、適正な損失補償額が算定されているということができる。
（参加行政庁の主張）
ア 本件鑑定報告書の作成に至る経緯
参加行政庁は、原告が、通常妥当と認められる移転先に通常妥当と認められる移転方法によって移転をするのに要する費用についての判断資料を得るため、土地収用法６５条１項２号に基づき、本件各土地上の本件工場等に係る工作物補償及び営業休止補償について鑑定を命じ、鑑定人として本件鑑定会社を選定し、鑑定を依頼したところ、本件鑑定会社は、現地調査等を経て、工作物補償及び営業休止補償を算定し、参加行政庁に本件鑑定報告書を提出した。本件鑑定報告書記載の本件天井クレーンの損失補償額は、別紙３記載「収用委員会鑑定書」欄のとおりであり、本件鑑定報告書記載の本件プレスの損失補
償額は、別紙４記載「収用委員会鑑定書」欄のとおりである。
そして、参加行政庁は、本件鑑定報告書を検討した結果、これが妥当なものであると認め、本件裁決において、本件鑑定報
告書における鑑定額のとおり、工作物の損失補償額を認定した。

75

イ 移動式クレーンの作業費用
本件鑑定会社は、本件プレス等の機械設備の鑑定をするに当たり、用対連算定要領に基づき算定したところ、用対連算定
要領においては、据付け及び撤去に係る項目及び内訳があらかじめ記載され、そこに必要な事項を記載して算定する様式や、鑑定する機械設備についての重量等の個別の条件により、据付けや撤去に要する作業量等について割り増しの補正や調整をする様式が定められているのであり、移動式クレーンに要する作業費用を別途取り出して算定し、これを記載するものとはされていない。
実際にも、工事費算定基準第５（据付工数）には、機械等の据付けに要する工数は、様式第６による機械設備据付工数等計算書を用いて算出するものとする旨規定されているところ、この据付工数は、移動式クレーンの操作員の費用に相当するものである。そして、本件鑑定報告書では、上記様式第６の計算書において、移動式クレーンの操作員の費用である据付工数が算定されている。
また、工事費算定基準第１３（直接経費）は、移動式クレーンのリース費用に相当するものであるところ、本件鑑定報告書では、機械設備直接工事費明細書において、直接経費の数量及び金額が計上されている。
ウ 本件冷却装置工事等に係る費用
本件鑑定会社は、本件プレスの再築費を算定するに当たり、本件プレスを生産し、施工した専門メーカーであり、本件プレスの構造等を最も熟知するＰ２から徴した本件見積書を参考にした。そして、本件冷却装置工事等に係る費用は、本件見積書における本件プレスの購入費（１億０４００万円）に含まれている。
エ 本件天井クレーンの再築補償率
本件鑑定会社は、本件天井クレーンの専門業者の現場調査や意見聴取をした結果、本件天井クレーンの実態的耐用年数を２０年と適正に認定したものである。
(2) 争点(2)
争点(2)（営業休止の損失補償額）について(2)（営業休止の損失補償額）について（略）(3) 争点(3)
争点(3)（借家人補償の要否）について(3)（借家人補償の要否）について（略）
第３ 当裁判所の判断
１ 争点(1)
争点(1)（工作物の損失補償額）について
1)（工作物の損失補償額）について(1) 前提参加行政庁は、本件裁決に当たり、土地収用法６５条１項２号の規定により、本件鑑定会社に調査のための鑑定を命じ、本件鑑定会社が工作物の損失補償額を１億３９７９万３６７４円であると鑑定したことを踏まえて検討した結果、本件裁決において、工作物の損失補償額を同額と認定したものである（前提事実(3)イ・ウ、甲１、１２）。
これに対し、原告は、上記のとおり本件裁決の認定の根拠とされた本件鑑定報告書における工作物の損失補償額についての鑑定額のうち、本件天井クレーン及び本件プレスの損失補償額を争っており（別紙３、４参照）、これら以外の工作物の損失補償額（合計２３１４万９１４２円）については争っていない。
そこで、以下では、本件裁決における本件天井クレーン及び本件プレスの損失補償額が適正なものといえるか否かについて検討する。
(2) 本件鑑定報告書の内容
ア 証拠（甲１２）によれば、本件鑑定報告書における本件天井クレーン及び本件プレスの損失補償額の鑑定の内容について、次のとおり認められる。
本件鑑定会社は、原告代表者らの立会いの下、調査員６名で、本件工場等の建物及び工作物の物件の調査をするとともに、ギロチンプレス及びクラブ型天井走行クレーンの専門業者各２社による機械設備の物件調査をした。
鑑定額の算出根拠について、機械設備は、用対連算定要領に基づき算定することとし、原則として建物の復元工法に準じて算定し、復元費を補償することとしたものの、復元が可能な機械設備において復元期間が長期となり営業休止期間が長期間となる場合には、機械設備の復元費、再築費及び営業休止補償を経済的に比較し、妥当な工法を認定する必要があるとした。そして、本件プレス及び本件天井クレーンについては、復元が可能であるものの、営業休止期間が長期となり営業休止補償額が多額となる上、本件プレスの復元費が再築費と比較して高額となるため、再築費を補償することとした。
その上で、本件プレス及び本件天井クレーンの再築費を補償するに当たり、両機械設備は、工事費算定基準第５ただし書の質
量１０ｔを超えることから、同第４により、専門メーカー等から見積りを徴し、工数歩掛の妥当性を検証し、その採用の可否を判断した。また、本件プレス及び本件天井クレーンは、質量が１０ｔを超えており、標準的な機械とはいい難いことから、標準耐用年数によることが適当でないと認められるため、専門メーカー等からの意見を聴取することにより、実態的耐用年数で算定することが妥当であると判断し、各機械の専門業者の現場調査、確認をした上で、意見を聴取した結果、本件プレスの実態的耐用年数を２５年、本件天井クレーンの実態的耐用年数を２０年と認定し、以上を前提として、再築費を補償した。

76

イ 本件プレス及び本件天井クレーンの型式等は、次のとおりであると認められる（甲１２〔２１、２３頁〕）。
(ア) 本件プレスａ 型式 ○
ｂ 機械寸法 Ｌ１１８５０×Ｗ５６００×Ｈ９５５０ｃ 機械重量 １７０．０ｔ
ｄ 電源動力 三相２００Ｖ
ｅ 油圧ポンプ 出力３７ＫＷ×６基
ｆ 附属設備 制御盤、冷却用クーリングタワー１基、冷却水循環ポンプ（２．２ｋｗ）１台、オイルクリーナー１基(イ) 本件天井クレーンａ 型式４．８ｔ×１２．９８ｍ クラブ型走行クレーンｂ 定格荷重 ４．８ｔ（試験荷重６．０ｔ）
ｃ 揚程 １２．００ｍ
ｄ 走行クレーン寸法 Ｌ１３３１５×Ｗ５３５０
ｅ 機械重量 １８．６ｔ（１２．０＋３．８＋２．８）
ｆ 電源動力 三相２００Ｖ
電灯 ４００Ｗ水銀灯×３灯（耐震型）
ｇ 電動機巻上 出力２５ＫＷ速度２５ｍ／ｍｉｎ
横行 出力３．０ＫＷ 速度５０ｍ／ｍｉｎ
走行 出力３．７×２ＫＷ 速度５５／ｍｉｎ
ｈ 附属設備 リフマグ１５００φ、制御盤、走行レール２２kg／ｍ－２２ｍ、運転室内：クーラー、ヒーター、放送設備等、走行給電設備(3) 本件天井クレーン
ア 移動式クレーン作業費用(ア) 原告は、本件鑑定報告書中の本件天井クレーンの撤去費及び据付費の欄には移動式クレーンの作業費用についての記載がなく、本件裁決においても同費用が漏れている可能性が高い旨指摘する。
その前提として、原告は、本件天井クレーンの撤去及び据付工事には移動式クレーンが必要である旨主張するところ、被告及び参加行政庁も、同工事において移動式クレーンを要すること自体については特に争っていないことに鑑み、以下では、同工事においては移動式クレーンが使用されるものであることを前提に検討する。
(イ) この点に関して、法令上、事業主は、つり上げ荷重が１トン以上の移動式クレーンの運転の業務については、移動式クレーン運転士免許を受けた者でなければ、当該業務に就かせてはならないと定められている（労働安全衛生法６１条１項、労働安全衛生法施行令２０条７号、クレーン等安全規則６８条）ところ、証拠（甲４８）及び弁論の全趣旨によれば、工事実務においては、上記の法令上の定めを踏まえ、通常は、移動式クレーンを借り受ける際の費用については、移動式クレーン運転士免許を有する当該クレーンの操作員の費用を含めた作業費用として算定するものとされていることが認められる。
(ウ)ａ 参加行政庁は、本件天井クレーンの工事に要する移動式クレーンの作業費用について、本件鑑定会社が算定の基礎とした用対連算定要領においては、これを別途取り出して記載するものとはされておらず、工事費算定基準第５の据付工数において移動式クレーンの操作員の費用に相当する額が算定されるとともに、工事費算定基準第１３の直接経費において移動式クレーンのリース費用に相当する額を計上しているのであり、本件鑑定報告書においても移動式クレーンの作業費用が算定されている旨主張する。
ｂ そこで検討すると、まず、参加行政庁の主張する本件鑑定報告書における移動式クレーンの作業費用に係る算定の内容
は、上記(イ)で認定した通常の工事実務における算定方法とは異なるものといわざるを得ない。
また、据付工数において算定されているという移動式クレーンの操作員の費用に関しては、証拠（甲１２〔４２頁〕、１３）によれ
ば、工事費算定基準第５においては、機器等の据付に要する工数は、当該機械を第１類（簡易な機器等）、第２類（一般汎用機
器等）、第３類（貯槽類等）、第４類（搬送・荷役機器等）の機械区分に分類し、機器等の１台当たりの質量（ｔ）をそれぞれの区分ごとに定められた工数歩掛の算定式に当てはめることにより形式的に算出することとされており、本件鑑定報告書においては、本件天井クレーンは、上記第４類の機械区分に当たることを前提に、その工数歩掛について、所定の算定式（７．５Ｘ）に質量（１８．
６ｔ）を当てはめることにより、１３９．５００と算定されていることが認められる。以上の事実によれば、本件鑑定報告書においては、据付工数について、移動式クレーンの操作員の費用などの個別の費用を積算する方法により算定されているわけではないということができる。
加えて、証拠（甲１２〔３７、３８、４２頁〕、１３）によれば、工事費算定基準第５においては、上記の方法により算定された据付工数については、その９０％を設備機械工、その１０％を普通作業員とするとされており、本件鑑定報告書においても、上記工数歩
掛１３９．５００の９０％（１２５．５５）を設備機械工、１０％（１３．９５）を普通作業員とした上で、これに所定の単価（設備機械工につ77

いては１万７５００円、普通作業員については１万３４００円）を乗ずることにより据付費及び撤去費が算定されていることが認められる。したがって、移動式クレーンの操作員の費用が上記据付工数に算定されているというためには、同操作員が上記の設備機械
工又は普通作業員に当たることを要することとなるが、証拠（甲４７）及び弁論の全趣旨によれば、工事の労務単価の算定においては、一般に、移動式クレーンを運転する移動式クレーン運転士免許を有する者は、「重機械（主として〔中略〕労働安全衛生法
６１条１項に規定する免許、資格もしくは技能講習の修了を必要とし、運転及び操作に熟練を要するもの）の運転及び操作について相当程度の技能を有し、主として重機械の運転又は操作して行う作業について主体的業務を行うもの」に当たるものとして、「運転手（特殊）」の職種に当たるものということができ、他方で、設備機械工とは、「機械設備工事について相当程度の技能を有し、冷凍機、送風機、ボイラー、ポンプ、エレベーター等の大型重量機器の据付け、調整又は撤去作業について主体的業務を行うもの」をいうものであることからすれば、移動式クレーンの操作員が設備機械工に当たるということはできない。そうすると、移動式クレーンの操作員が、設備機械工及び普通作業員として算定される据付工数に当たるものと解することには無理があるといわざるを得ない。
以上によれば、本件鑑定報告書上、移動式クレーンに係る操作員の費用が、上記据付工数として計上されていると認めることはできない。
ｃ また、証拠（甲１２〔３７、３８頁〕、１３）によれば、工事費算定基準第１３において、機械経費とは、機器等の据付け及び撤去工事に必要な工具、器具等の損料等をいい、据付労務費及び撤去労務費に機械経費率として２％を乗ずることにより算定することとされており、本件鑑定報告書中の機械設備直接工事費明細書においても、この方法に従い本件天井クレーンについて機械経費が算定されていることが認められる。しかし、移動式クレーンは、専門の運転士免許を有する者が運転しなければならないものであり（前記(イ)）、一般的にみて「工具、器具等」に当たるものとは解することができないことに加え、その操作員について据付工数として計上されているとは解することができないこと（上記ｂ）からすれば、移動式クレーン自体のリース費用についても、機器等の据付け及び撤去工事に必要な工具、器具等に含まれるものとして、通常の機械経費として算定されるべきものであるということはできない。
そうすると、本件鑑定報告書上、移動式クレーンに係る機械のリース費用が、上記機械経費として計上されていると認めることはできない。
(エ) そうすると、本件鑑定報告書においては、本件天井クレーンに係る撤去及び据付工事に要する移動式クレーンの費用について算定されておらず、本件鑑定報告書を踏まえた本件裁決の認定においても、移動式クレーンの費用が含まれていないものと認められ、これに相当する額が本件損失補償額として増額されるべきである。
上記移動式クレーンの費用は、証拠（甲１２〔１３７頁〕、４８）及び弁論の全趣旨によれば、１８．６ｔの機械重量を有する本件天井クレーンのために使用するラフテレーンクレーン２０ｔ吊り（操作員付きで１日当たり４万５０００円）を撤去工事期間２日、据付工事期間３日にわたり借り上げることを前提として、撤去費として９万円、据付費として１３万５０００円であると認めるのが相当であり、この認定を覆すに足りる証拠はない。
イ 再築補償率(ア) 本件鑑定報告書においては、本件天井クレーンの再築補償率を算定するに当たり、その耐用年数について、前記(2)アのとおり、実態的耐用年数により算定することが妥当であるとした上で、その実態的耐用年数を２０年と認定し、本件裁決も、同旨の認定をし、これを前提に再築補償率を２０％と認定している。そして、原告も、本件天井クレーンの再築補償率について実態的耐用年数を用いて算定すること自体は争っていない。
(イ)ａ これに対し、被告は、都実施細目を前提とする損失補償額の算定において、標準耐用年数を超える実態的耐用年数を認定するためには、特別な補修を行っていたことなどの特段の理由を要するものというべきであるとし、本件天井クレーンについて、耐用年数を延ばすための特別な補修をすることなく使用されていたことがうかがわれることからすれば、標準耐用年数を超える実態的耐用年数を認める特段の理由があるとは認められない旨主張する。
ｂ しかし、そもそも、本件裁決が参照する本件鑑定報告書は、用対連算定要領にのっとって鑑定をしているものであること（前記(2)ア）からすれば、被告の主張は、その前提において失当というべきである。
ｃ もっとも、証拠（甲５、１３、乙２）によれば、用対連算定要領も都実施細目も、再築費の算定に当たり、機械設備の現在価額と運用益損失額との合計額を算定する際の再築補償率を認定するための標準耐用年数について、所定の機械設備等標準耐用年数表を適用して求めるものとし、ただし、同表によることが適当でないと認められる場合は、実態的耐用年数を定めることができるものとすると定めている点において共通していると認められることを踏まえ、被告の上記主張について、用対連算定要領における耐用年数の認定においても妥当するものであるかどうかを更に検討する。
ここで、用対連算定要領にいう「機械設備等標準耐用年数表によることが適当でないと認められる場合」については、その規定の文言からすれば、特別な補修をしていた場合のみに限られると解する必要はない。そして、当該機械設備が機械設備の種別ごとに定められた機械設備等標準耐用年数表を適用するのに通常想定される規模を超えるものであったような場合には、たとえ標準耐用年数を経過していたとしても、経済的合理性の観点からみて通常の想定以上に機械本体の維持管理に努められるものと考えられ、これにより当該機械設備の年数の経過に伴う通常の物理的老朽化、機能的及び経済的陳腐化の程度も軽減され

78

ていることなどから、なお実態的耐用年数を経過していないものとして、運用益損失額を補償するのが相当な場合もあり得ると解される（この点については、原告代表者が、本件天井クレーンについて、機械設備を丸ごと取り替える場合には、建屋の解体を伴う
大掛かりな工事を要するものであることもあって、そのようなことはほとんどなく、機械設備の機能的な陳腐化に対しては部品の交換などで適正に対処していくものである旨、上記説示に沿う供述をしている〔原告代表者１ないし４頁〕。）。そして、前記のとおり、本件鑑定報告書は、本件天井クレーンについて、その質量が１０ｔを超えており、標準的な機械とはいい難いことから、標準耐用年数によることが適当でないと認められるとしているところ、その認定は、上記のような場合を考慮したことによるものとして、合理的な判断であるということができる。
ｄ したがって、いずれにしても、被告の上記主張を採用することはできない。
(ウ)ａ 次に、用対連算定要領においては、所定の機械設備等標準耐用年数表によることが適当でないと認められる場合は、専門メーカー等からの意見聴取等、その他適切な方法により、実態的耐用年数を定めることができるものとすると定められている（甲１３）ところ、本件鑑定報告書においては、本件天井クレーンの本体価格の見積書の提出を求めた３社の専門メーカーのうち、その価格を採用したＰ３株式会社（以下「Ｐ３」という。）を除く２社（株式会社Ｐ４及びＰ５株式会社。以下「本件２社」という。）が、いずれも、本件天井クレーンの実態的耐用年数がおおむね２０年程度である旨の意見を述べており（甲１２〔１３９、１４１頁〕）、本件鑑定会
社は、これらの専門業者からの聴取した意見等を踏まえ、本件天井クレーンの実態的耐用年数を２０年と認定したものと認められることからすれば、その認定には、合理性があるものと推認することができる。
ｂ これに対し、原告は、本件天井クレーンが現在も支障なく稼働している以上、その実態を踏まえた実態的耐用年数を認めた上で、それを前提とした運用益損失額が補償されるべきであり、具体的には、本件天井クレーンの使用実績を踏まえ、２０年に２年を加えるとともに、本件省令３条１項２号イの規定に鑑み、上記２０年の１００分の２０に相当する年数である４年を加えることにより、
本件天井クレーンの実態的耐用年数を２６年と認めるべきである旨主張する。
そして、この点に関し、証拠（甲２６から３１まで、４６、６２、原告代表者〔１、２０ないし３１頁〕）によれば、〈１〉 原告においては、原告代表者が、平成４年６月に社団法人Ｐ６（以下「本件協会」という。）における天井クレーン定期自主検査者安全教育の過程を修了したこと、〈２〉 原告は、本件天井クレーンについて、原告代表者の自主検査による月例点検及び本件天井クレーンのメーカーであるＰ３による年次点検を行うとともに、２年ごとに労働基準監督署から委託を受けた本件協会による性能検査を受けていたものであること、〈３〉 本件天井クレーンは、特記すべき異常がない旨の本件協会による平成２３年１月２０日付けの性能検査の結果を受けて、三鷹労働基準監督署から、その検査証を平成２５年１月まで更新されたこと、〈４〉 原告は、本件天井クレーンを本件工場等の明渡しをした平成２４年１２月に廃止するまで稼働していたこと、〈５〉 Ｐ３は、本件天井クレーンについて、一般のクラブ式天井クレーンとは異なり堅牢堅固に製作されており、通常の維持管理をし続けたならば３０年、４０年は使用可能と思われる旨の見解を述べていることが認められる。
しかし、機械設備の実態的耐用年数は、適正な損失補償額を算定するに当たり、当該機械設備の一般的な物理的老朽化、機能的及び経済的陳腐化を勘案して認定されるべきものである以上、対象となる機械設備それ自体について通常必要な維持管理がされ、労働基準監督署による検査証の更新を受けて稼働し続けていることのみをもって、実態的耐用年数をいまだ有するものと直ちに認めることができるものではないというべきである（本件２社も、原告において使用されていた本件天井クレーンそれ自体の実態的耐用年数ではなく、本件天井クレーンと同種の一般的なクラブ型天井走行クレーンについて、適正な点検、部品交換がされていた場合の実態的耐用年数について意見を述べたものである。）。また、上記〈５〉のＰ３の意見は、その使用可能とする年数が３０年から４０年という大きな幅を持つものであることからすれば、単に自社製の本件天井クレーンが長期間の使用に耐え得るものであるという抽象的な意見を示すものにとどまるといわざるを得ず、本件２社との意見の相違が大きいことに照らしても、これに依拠して本件天井クレーンの実態的耐用年数を認定するのは相当でないというべきである。
以上によれば、前記認定した事実を踏まえても、本件天井クレーンの実態的耐用年数を２０年と認定したことは、客観的に見て適正であるというべきであり、原告の上記主張を採用することはできない。
(エ) 以上のとおり、本件天井クレーンの実態的耐用年数を２０年と認定した本件裁決の判断に誤りがあるとは認められず、そうである以上、この耐用年数を前提として、再築補償率に係る算定式により本件天井クレーンの再築補償率を２０％とした本件裁決の判断に誤りがあるということもできない。
ウ 小括
以上検討したところによれば、本件天井クレーンの正当な損失補償額は、次の(ア)（撤去費）及び(イ)（据付費）の各費用を加えた額から(ウ)（スクラップ価格）の費用額を減ずることにより、９７１万２７０７円と算定されるから、同額から本件裁決における本件損失補償額（９５３万６１６８円）を控除することにより算定される１７万６５３９円を増額するのが相当である。
(ア) 撤去費 １６３万２６４７円
撤去工事に係る移動式クレーンの費用として９万円増加し、これに伴い、共通仮設費（直接工事費に５．８７％を乗じた額〔ただし、１００円未満切捨て〕）、現場管理費（純工事費に２５．２９％を乗じた額〔ただし、１００円未満切捨て〕）及び一般管理費（工事原価に１３．７５％を乗じた額〔ただし、１００円未満切捨て〕。以下、併せて「共通仮設費等」という。なお、上記各率は、本件鑑定書において採用されている率に依拠したものであり〔甲１２・２７、２８頁〕、工事費算定基準第１６及び第１８並びに別表２及び３の各表に79

よる率とは必ずしも一致しないものもある。以下同じ。）も増加することにより、本件天井クレーンの撤去費は、別紙３記載「要求額」欄中の「撤去費」の区分における「合計額」欄のとおり、１６３万２６４７円と認めるのが相当である。
(イ) 据付費 ８２５万７３１８円
据付工事に係る移動式クレーンの費用として１３万５０００円増加し、これに伴い、共通仮設費等も増加することにより、本件
天井クレーンの据付けに係る工事費は、別紙３記載「要求額」欄中の「新設費」の区分における「再築工事費」欄のとおり、４１２８
万６５９４円となり、これに再築補償率２０％を乗ずることにより、据付費は、８２５万７３１８円（ただし、小数点以下切捨て）と認めるのが相当である。
(ウ) スクラップ価格 １７万７２５８円(4) 本件プレス
ア 移動式クレーン作業費用(ア) 原告は、本件鑑定報告書中の本件プレスの撤去費及び据付費の欄には移動式クレーンの作業費用についての記載がなく、本件裁決においても同費用が漏れている可能性が高い旨指摘する。
その前提として、原告は、本件プレスの撤去及び据付工事には移動式クレーンが必要である旨主張するところ、被告及び参加行政庁も、同工事において移動式クレーンを要すること自体については特に争っていないこと（証拠〔甲２０、２１〕によれば、
本件プレスの撤去工事において移動式クレーンが使用されていることが認められる。）に鑑み、以下では、同工事においては移動式クレーンが使用されるものであることを前提に検討する。
(イ) 参加行政庁は、本件プレスの工事に要する移動式クレーンの作業費用について、本件天井クレーンの工事に要する移動式クレーンの作業費用と同様に、本件鑑定報告書中の据付工数及び直接経費において計上している旨主張する。
しかし、同費用について前記(3)ア(ウ)で認定、説示した内容は、本件プレスの工事に要する移動式クレーンの作業費用についても当てはまるものということができる。すなわち、本件鑑定報告書においては、移動式クレーンの操作員の費用などの個別の費用を積算する方法により算定されているわけではなく、加えて、同操作員が、設備機械工及び普通作業員として算定される据付工数に当たるものと解することができないことからすれば、同操作員の費用が、上記据付工数として計上されていると認めることはできない（前記(3)ア(ウ)ｂ）。また、本件鑑定報告書上、移動式クレーンに係る機械のリース費用が、工事費算定基準第１３の機械経費として計上されていると認めることもできない（同ｃ）。
したがって、参加行政庁の上記主張を採用することはできない。
(ウ) そうすると、本件鑑定報告書においては、本件プレスに係る撤去及び据付工事に要する移動式クレーンの費用について算定されておらず、本件鑑定報告書を踏まえた本件裁決の認定においても、移動式クレーンの費用が含まれていないものと認められ、これに相当する額が本件損失補償額として増額されるべきである。
上記移動式クレーンの費用は、証拠（甲１２〔１２９頁〕、４８）及び弁論の全趣旨によれば、１７０．０ｔの機械重量を有する本件
プレスのために使用するラフテレーンクレーン５０ｔ吊り（操作員付きで１日当たり８万９０００円）を撤去工事期間１０日、据付工事
期間２５日にわたり借り上げることを前提として、撤去費として８９万円、据付費として２２２万５０００円であると認めるのが相当であり、この認定を覆すに足りる証拠はない。
イ 再築補償率
本件鑑定報告書においては、本件プレスの再築補償率を算定するに当たり、その耐用年数について、前記(2)アのとおり、実態的耐用年数により算定することが妥当であるとした上で、その実態的耐用年数を２５年と認定し、本件裁決も、同旨の認定をし、これを前提に再築補償率を５１．５％と認定している。そして、原告も、本件裁決の認定が正当であるとして、これを争っていない。
これに対し、被告は、本件プレスの耐用年数についても、本件天井クレーンと同様に、標準耐用年数を超える実態的耐用年数を認める特段の理由があるとは認められない旨主張するが、前記(3)イ(イ)で説示したところに照らすと、本件鑑定報告書が、
本件プレスについて、その重量が１０ｔを超えており、標準的な機械とはいい難いことから、標準耐用年数によることが適当でないと認めた判断は合理的であるということができる。したがって、被告の上記主張を採用することはできない。
したがって、本件プレスの耐用年数は、本件裁決の認定のとおり、２５年とするのが相当であり、そうである以上、この耐用年数を再築補償率に係る算定式に当てはめることにより、本件プレスの再築補償率を５１．５％とした本件裁決の判断は、相当であるというべきである。
ウ 本件冷却装置工事等の補償（略）(ウ) 以上によれば、本件鑑定報告書を踏まえた本件裁決の認定においても、本件冷却装置工事等の費用が含まれていないものと認められ、これに相当する額が損失補償額として増額されるべきである。
本件冷却装置工事等の費用は、証拠（乙２１の１）及び弁論の全趣旨によれば、冷却装置工事につき７６万８３９０円、給排気設備工事につき４０万２１８５円、鉄骨製階段・小屋工事につき６０万００７８円の合計１７７万０６５３円であると認めるのが相当であり、この認定を覆すに足りる証拠はない。

80

エ 小括
以上検討したところによれば、本件プレスの正当な損失補償額は、次の(ア)（撤去費）及び(イ)（据付費）の各費用を加えた額から(ウ)（中古品売却価格）の費用額を減ずることにより、１億１８１８万６７９９円と算定されるから、同額から本件裁決における本件損失補償額（１億１３７１万１６８４円）を控除することにより算定される４４７万５１１５円を増額するのが相当である。
(ア) 撤去費 ２２２２万０２００円
撤去工事に係る移動式クレーンの費用として８９万円増加し、これに伴い、共通仮設費等も増加することにより、本件プレスの撤去費は、別紙４記載「要求額」欄中の「撤去費」の区分における「合計額」欄のとおり、２２２２万０２００円と認めるのが相当である。
(イ) 据付費 １億１８０１万４５９９円
据付工事に係る移動式クレーンの費用として２２２万５０００円増加するとともに、本件冷却装置工事等の費用として１７７万０６
５３円増加し、これらに伴い、共通仮設費等も増加することにより、本件プレスの据付けに係る工事費は、別紙４記載「要求額」欄
中の「新設費」の区分における「再築工事費」欄のとおり、２億２９１５万４５６３円となり、これに再築補償率５１．５％を乗ずることにより、据付費は、１億１８０１万４５９９円（ただし、小数点以下切捨て）と認めるのが相当である。
(ウ) 中古品売却価格 ２２０４万８０００円(5) まとめ
以上によれば、工作物の損失補償額については、本件裁決における本件損失補償額を４６５万１６５４円増額するのが相当である。
２ 争点(2)
争点(2)（営業休止の損失補償額）について(2)（営業休止の損失補償額）について（略）
３ 争点(3)
争点(3)（借家人補償の要否）について(3)（借家人補償の要否）について（略）
４ 総括
以上検討したところによれば、本件裁決における本件損失補償額は、適正な本件損失補償額よりも４６５万１６５４円少ない額であることから、原告の請求については、本件裁決における本件損失補償額を３億４５７２万０７５４円から３億５０３７万２４０８円と変更するとともに、被告に対し、４６５万１６５４円の支払を求める限度で理由がある。
また、原告は、正当な本件損失補償額と本件裁決に定められていた補償額との差額に対する本件裁決における権利取得の日（平成２４年２月６日）から支払済みまでの遅延損害金を請求しているが、本件において被告が原告に対して追加して支払うべ
き損失補償額４６５万１６５４円は、明渡裁決に係る補償金であり、被告が、明渡裁決で定められた明渡しの期限までに、同補償金の払渡しをすべきであったものであること（土地収用法９７条１項）からすれば、原告が被告に請求することができるのは、上記
損失補償額に対する明渡しの期限の翌日である同年１２月４日から支払済みに至るまで民法所定の年５分の法定利率に相当す
る金員の限度にとどまるものと解するのが相当である。

第４ 結論
よって、原告の請求は、主文１項及び２項の限度で理由があるからこれを認容し、その余はいずれも理由がないからこれらを棄却することとし、主文のとおり判決する。

東京地方裁判所民事第２部 裁判長裁判官 増田稔
裁判官 村田一広
裁判官 不破大輔

812015年度国際用地協会（IRWA）第61回国際教育セミナーに参加して一般財団法人公共用地補償機構
業務本部 業務指導調整部⻑

仲宗根武

１．はじめにIRWA（International Right of Way Association 国際用地協会）は、用地取得機関、鑑定機
関、調査機関、エンジニア及び法律家等の専門家をメンバーとして、用地取得等の啓発、教育、交流活動等を⾏う非営利団体で、⽶国に本部を置いております。⼀般財団法人公共用地補償機構では、IRWAの国際協⼒会員である⼀般社団法人⽇本補償コンサルタント協会を通じて、IRWAとの交流活動に参加・協⼒しています。
IRWAでは、毎年、その国際的な啓発・交流活動の⼀環として国際教育セミナーを実施しています。このセミナーには、IRWAの国際協⼒会員である⽇本補償コンサルタント協会が参加団を組織して出席しており、公共用地補償機構も、毎年この参加団に職員を派遣しております。

２．国際教育セミナー
２０１５年度は、⽶国

カリフォルニア州サンディエゴ市で６⽉１４⽇－１７⽇の４⽇間、国際用地協会（IRWA）第６１回国際教育セミナーが開催されました。
⽇本からの参加メンバーは、酒井信⼀（団⻑）、澤野順彦、平元良⼆、⼤橋誠、鈴⽊稔、島袋寛政、⼩林洋雄、仲宗根武の８名でした。

３．参加セッション
私たちは、２⽇間にわたって３つのセッションに参加したほか国際協⼒会員意⾒交換会に出席し、各国用地担当者との情報交換を⾏いました。
以下、その概要について、ご紹介いたします。

82

Building a Better World Together(一緒により良い世界を建設)（セッション会場）

４．国際教育セミナーにおける参加セッションの概要（１）デザインビルド・プロジェクトと用地の取得①スピーカー（講演者）
Donna Brady

Nossaman, LLP

Mark Lancaster

P.E., Riverside County
Transportation Commission

Joey Mendoza

Overland, Paciﬁc & Cutler, Inc.

司会・講演者
Artin N. Shaverdian

Nossaman, LLP②概要
デザインビルド（設計・施⼯⼀括発注⽅式）は、⽶国の公共事業において広く採用されている発注⽅式です。このセッションでは、対話型研修によって、デザインビルド・プロジェ
クトの利点及び設計変更や施⼯手順の変更による用地取得への影響について取り上げられました。デザインビルド⽅式の利点として、⼀括発注による実施⼯程の⾼速化、コスト削減等が挙げられ、用地取得の効率化・迅速化についても説明がされました。

83

（２）特別⽀援ケア施設居住者の移転① スピーカー（講演者）
Darryl Root

R/W-RAC, Overland, Paciﬁc & Cutler, Inc.

Cecilia Melanson

R/W-RAC, CMM Real Estate Services

司会・講演者
Florence Green

SR/WA, R/W-RAC, HDR, Inc.

②概要
福祉施設や養護施設等のケア施設の居住者の移転に関わる課題について取り上げられました。多くの場合、こうした施設の居住者は経済的な⽀援を必要としており、このセッション
では実際の移転事例が紹介されました。⽶国ではこのような社会的弱者の人々に対しての対応を誤ると、メディアに報じられ⼤きな問題となり、事業の円滑な推進に⼤きな影響を与える場合もあるとのことでした。しかし、連邦政府ではこうしたケア施設居住者の移転に関する明確な⽅針を定めておらず、各州によって基準となる法令等が定められ運用されているとの説明がありました。

84

（３）⽶国全州道路交通運輸⾏政官協会と連邦政府機関の最新情報①スピーカー（講演者）
Rick Etter

Federal Aviation Administration

Paula Gibson

Arizona Department of Transportation

Bryan O'Neil

U.S. Department of Housing ＆Urban Development

Virgil Pridemore

Federal Highway Administration

司会
David Blakeney

SR/WA,R/W-NAC,Federal Highway Administration②概要
⽶国全州道路交通運輸⾏政官協会が取りまとめた土地収用に関する法案の内容について説明があり、住宅都市開発省からは、都市開発における地域発展の手法や強制収用によることなく用地を取得する新たな取り組みに関する説明がなされました。連邦航空局からは、航空⾏政における最新の情報・動向に関する報告や航空輸送の安全維持に関する取り組みの説明があり、空港用地の買収に関する法律の改正や騒⾳に伴う訴訟の最新情報の紹介がありました。

85

５．国際協⼒会員意⾒交換会
意⾒交換会では、国際⾊豊かな用地担当者が⼀堂に会し、IRWA及び用地業界の進歩に貢献された個人、会社、⽀部の功績を称え、その後、各国の代表者による用地関連のインフラ・プロ
ジェクトについて固有の問題などの情報交換が⾏われました。以下は各国代表のスピーチの主旨を纏めたものです。

【メキシコ国】
近年は、鉄道・⾼速道路の建設、⽯油・鉱⼭開発、⽔道事業に伴う土地収用の案件が非常に増加しています。収用ルールは⼤統領が代わるたびに変更され、また、収用等のプロフェッショナ
ルがいないのが課題となっています。このため、IRWAに人材派遣や、中南⽶国間で土地収用セ
ミナー会議等を⾏い、用地取得体制の強化を図っています。

【オーストラリア国】
鉄道関係の土地収用案件が増えてきており、アメリカと親密なコミュニケーションを図って業務を推進していきたいと考えています。IRWAへの参加はわが国にとって⼤きな機会となっています。

【カナダ国】
⽔⼒発電や、交通施設等のプロジェクトに関する土地収用の案件を推進していますが、特にダムや河川の洪⽔対策が喫緊の課題となっており、アメリカの実例を参考にして対処していく予定
です。交通施設等の整備はイギリスの事例を参考にしています。

【ドイツ国】
ドイツでは、東⽇本⼤震災の影響により、全ての原⼦⼒発電所が停止・閉鎖される予定です。
これにより、電⼒供給の改善、⼯業用、農業用排⽔の改善を目的とした事業に多⼤な予算が与えられることになりました。われわれの会社では、原⼦⼒以外の新たな電⼒供給という⼤きなプロ
ジェクトのリサーチを実施しています。

86

【ナイジェリア国】
アフリカは、５年連続で経済が非常に向上し、インフラストラクチャーの改善が急務になっていますが、それらの仕事に従事する人の経験、知識がまだまだ足りないため、人材の育成が急務となっています。今後も、IRWAに参加し継続して人材教育を進めたいと思います。

【南アフリカ国】
インフラストラクチャーの建築が実際の産業の拡⼤に追いついてない状況です。アメリカ、カナダ等の事例を参考に、その知識を用いて自国の発展に貢献できるように努めたいと思います。

【サウジアラビア国】
⽯油関連事業がメインとなっていますが、都市施設、電気、電⼒、⽔道のインフラストラク
チャーの改善についても急務となっています。

【ウガンダ国】
原油のパイプラインを建設することが急務になっています。その用地取得業務を進めているところですが、用地取得に関する法律やルールについて未整備な面も多く、ウガンダ国内では問題となっています。用地業務に当たるプロフェッショナルの育成や、海外から専門家を招く等の対応を進め、国内の人材のレベルを上げていくことを目標としています。

【イギリス国】
今回のIRWAに参加にした⽅々の話を伺い、特に重要だと感じたことは、我々用地取得業務に携わる担当者の知識の向上、また、地権者や関係者への適切な対応ということです。
各国によって所有者から土地を取得するルール、法律によるアプローチの仕⽅は異なります
が、根本的な業務の進め⽅はどの国でも同じであると感じました。

87

【アメリカ国】
近年、アメリカでは⽯炭鉱⼭の閉鎖が相次いでおり、5年以内にカナダヘの電気の供給ができなくなるという懸念が出てきています。電⼒を確保するための業務改善が急務となっています。
また、最近ではIRWAを通じて講師を中国に派遣しています。中国では経済発展に伴い様々な⼤規模事業が進⾏中であり、用地取得の案件はアメリカに⽐べてかなり多くなっています。土地収用等の⼊札を迅速に処理するため、ウェブサイト上で出来るシステムを導⼊しています。こうしたシステムはアメリカでもまだ導⼊されていません。

（国際協力会員意見交換会）

ボンネビル・ダム(Washington Columbia River.
Bonneville Lock and Dam)
管 理 ： ア メ リ カ 陸 軍 工 兵 隊（United States Army
Corps of Engineers （USACE））

６．報告書について
今回の国際教育セミナーの報告書は、⼀般社団法人⽇本補償コンサルタント協会の次のサイトで公表されておりますので、ご参照ください。
⼀般社団法人⽇本補償コンサルタント協会HP
http://www.jcca-net.or.jp/ﬁles/2016/02/f56b7e57b1fcc3.pdf

88

[翻訳]
英国「収用と補償 (Compulsory Purchase

and Compensation）」⼩冊⼦シリーズ第１分冊「収用手続 (Compulsory Purchase Procedure) 」———— 調査研究目的での和訳—————
⼀般財団法人公共用地補償機構副理事⻑ ⼭下泰弘

翻訳に当たって
１．この翻訳は、英国の収用・補償制度の調査・研究のため、⼀般財団法人公共用地補償機構の自主調査研究事業の⼀環として、英国のOﬃce of the Deputy Prime （副首相府）が、２０
０４年に発⾏した⼩冊⼦シリーズ「Compulsory Purchase and Compensation（収用と補償）」の第１分冊「Compulsory Purchase Procedure （収用手続）」の目次（Contents）、序文、本文及び付録１（Appendix 1 – Terms Used In Compulsory Purchase）を抽出して和訳したものです[注]。英文全文は、下記URLに掲載されておりますのでご参照ください。
この翻訳は、あくまでも調査・研究目的での翻訳であって、その前提で、研究者等の調査・研究の参考に供するため本レポートに掲載しているものです。また、その訳文については、今後、必要に応じ所要の修正等を加える可能性があります。このため、現実の補償実務においては、この翻訳文ではなく、英国政府が公開している英文原文をご使用くださいますよう、お願
いいたします（この翻訳は、補償実務での使用を想定したものではありません。）。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
Compulsory purchase and compensation booklets の公開サイトのURL
http://www.planningportal.gov.uk/planning/planningpolicyandlegislation/
currentenglishpolicy/goodpracticeguides/comppurchase89２．この翻訳における専門用語等の訳文については、次の書籍を参考とさせていただきました。
①

⼀般的な英⽶法の法律用語の訳語については、主として「英⽶法辞典」編集代表
夫（財団法人東京⼤学出版会

田中英

１９９１年発⾏） を参照させていただきました。

② 英国の補償・収用関係の専門用語の訳語については、必ずしも定まった訳語があるわけではありませんが、過去の訳語をできるだけ参考にさせていただくこととし、とりわけ、次の書籍の訳語を参照させていただきました（順不同）。ただし、種々の事情を考慮し過去の訳語を踏襲していない場合もあります。
○「英国土地収用制度論」⼭本正太郎著 （有斐閣

昭和２９年発⾏）○「イギリスの損失補償制度について（第１回から第１２回）」正田寛著（「用地ジャー
ナル」１９９７年１⽉号から１９９８年２⽉号まで連載 ⼤成出版社発⾏）○「⽐較インフラ法研究」第８章（松尾弘執筆）及び第９章（松尾弘執筆）（良書普及会
平成９年発⾏）③

英国の補償・収用関係の専門用語の訳語については、前述のとおり必ずしも定まった訳語があるわけではありませんが、過去の諸文献を踏まえ、できるだけ本⼩冊⼦シリーズ「Compulsory Purchase and Compensation（収用と補償）」全体を⾒通し、訳文の統⼀を図る⽅針でのぞむこととしました。更に、専門用語の翻訳に伴う誤解と混乱を避けるた
め、煩瑣ではありますが、和訳の直後にできるだけカッコ書きで英語を併記することとしました。

[注]翻訳作業の過程において、早田俊広さんに下訳を依頼し、参考にさせていただきました。

90

※[訳者注]
この翻訳は、英国の収用・補償制度の調査・研究のため、一般財団法人公共用地補償機構の自主調査研
究事業の一環として、英国のOffice of the Deputy Prime （副首相府）が、２００４年に発行した小冊子シ
リーズ「Compulsory Purchase and Compensation（収用と補償）」の第１分冊「Compulsory Purchase Procedure （収用手続）」の目次（Contents）、序文、本文及び付録１（Appendix 1 – Terms Used In Compulsory
Purchase）を抽出して和訳したものです。英文全文は、下記URLに掲載されておりますのでご参照ください。
Compulsory purchase and compensation booklets の公開サイトのURL
http://www.planningportal.gov.uk/planning/planningpolicyandlegislation/currentenglishpolicy/goodpracticeguides/
comppurchase
この翻訳はあくまでも調査・研究目的での翻訳であり、その前提で、研究者等の調査・研究の参考に供するためこの「用地調査研究レポート」（一般財団法人公共用地補償機構）に掲載しているものです。また、その訳文については、今後、必要に応じ所要の修正等を加える可能性があります。このため、現実の補償実務においては、この翻訳文ではなく、英国政府が公開している英文原文をご使用くださいますよう
お願いいたします（この翻訳は、補償実務での使用を想定したものではありません。）。
なお、翻訳に当たっての方針等については、前掲の「翻訳に当たって」をご参照ください。

コミュニティ及び地⽅政府

収用と補償(Compulsory Purchase and Compensation)

１
収用手続(Compulsory Purchase Procedure)
2004年10⽉（October 2004）
副首相府

;

ロンドン

（Oﬃce of the Deputy Prime Minister: London）

91

目次
序文
１．はじめにこの⼩冊⼦の使い⽅
収用(Compulsory Purchase)で用いられる用語
便利な連絡先収用権(Compulsory Purchase Powers)の必要性
収用権の根拠誰が収用権を取得できるのか。
２．私の土地は収用命令で影響を受けるのか
３．手続の概要
⽴案(Formulation)
決定（Resolution）
参考図書の作成（Referencing)―情報の記録
告知及び公⽰(Notiﬁcation and Publicity)
異議(Objections)
異議の審理(Consideration of objections)
審問(The Inquiry)
書面陳述手続（The written representations procedure）
裁定（Decision）
占有(Possession)
合意による⽅法(By Agreement)
⽴⼊告知(Notice of Entry)を伴う収用告知(Notice to Treat)
権利移転宣言（General Vesting Declaration(GVD)）
短期不動産賃借権（Short Tenancies)
財産価値下落告知(a Blight Notice)への応答
補償(Compensation)
92４．次のステップ
図表
図表１：私は収用命令（CPO）で影響を受けるか
図表２：収用―手続
附録
附録１－収用で用いられる用語
附録２―便利な連絡先

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序文
この⼩冊⼦は、どのように収用制度が⾏われるかをやさしく説明した５冊の⼩冊⼦シリーズの第１分冊です。収用で影響を受けると思われる場合には、この⼩冊⼦をお読みください。本シリーズの他の⼩冊⼦を読む前に、概要を⽰したこの⼩冊⼦を読むことが重要です。
特にこの⼩冊⼦で説明されているのは、次の事項です。
●なぜ収用命令（Compulsory Purchase Order : CPO）を⾏う必要があるのか。
●誰がこの権限を用いることができ、この権限を取得するための手続は何か。
●用地取得者（Acquiring Authority）は、この権限をどのように⾏使するのか。
●この手続に反対し、又は影響を及ぼすため、あなたは、どのような権利を有し、どのような機会が与えられるのか。
この⼩冊⼦をお読みになった後は、本シリーズの他の⼩冊⼦をお読みください。本シリー
ズの他の⼩冊⼦は次のとおりです。
第２分冊 営業についての所有者及び占有者への補償
第３分冊 農業についての所有者及び占有者への補償
第4分冊 住宅についての所有者及び占有者への補償
第5分冊 影響緩和(Mitigation)事業
第2分冊、第3分冊及び第4分冊は、タイトルどおりの内容であり、あなたが所有又は占有している資産のタイプに応じていずれかをお読みくださるだけで結構です。これらの⼩冊⼦
は，補償を受ける権利といかにその評価が⾏われるのかを説明しています。
第5分 冊 は，用 地 取得 者 が 開 発 に よ る 悪 影 響(Adverse

Eﬀects)を 軽 減 し 又 は「緩 和（mitigate）」するための事業を⾏うことができる特殊な状況を扱っています。
イングランドとウェールズの法令では、権限を有する多くの者に、土地所有者又は占有者が合意による売却に応じない場合に土地を強制的に取得する権限を与えています（この⼩冊⼦では用地取得者（Acquiring Authority）といいます。）。あなたが所有又は占有している財産が強制的に取得されることとなるとわかって，さぞご心配なことでしょう。これらの⼩冊⼦が、そのようなあなたのお役に⽴てればさいわいです。

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収用に関わる法律や手続は複雑です。やむを得ないことではありますが、この⼩冊⼦シリーズで提供している情報はごく簡単なもので、起こり得るすべての状況をカバーすることはできません。⼩冊⼦に含まれる情報は法律についての完全なガイドを目指したものではなく、何の法的効⼒を持つものでもありません。しかしながら、その情報によって、収用手続が理解でき、土地所有者及び占有者の権利が明らかにされ、収用手続に反対したり、関与したりするための機会がどこにあるのかがわかります。
このガイダンスは専門家のアドバイスに置き換えられるものではありません。もし自分の財産が収用の対象となるかもしれないと思うのであれば、チャータード・サーベイヤー（公認鑑定士
Chartered Surveyor）や事務弁護士(Solicitor)といった専門的資格を持った者のアドバイスを受けるべきです。これらの専門家は、あなたの権利についてアドバイスを⾏い、しかるべき場合にはあなたの代理人として⾏為を⾏うことができます。
王⽴チャータード・サーベイヤー協会(Royal Institution of Chartered Surveyor)は「収用ヘ
ルプ・ライン」を運営しており、0870-33-1600で連絡を取ることが出来ます。このヘルプ・ラインは、地域の経験豊かなチャータード・サーベイヤーとつながっており、３０分間までの無料相談を受けられます。

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1.

はじめに

１．１

この⼩冊⼦でのガイダンスの内容は、用地取得者が土地を強制的に取得する権限を得るために⾏うべき手続の説明です。ここでは、土地所有者や占有者が影響をうける箇所が抜粋されています。手続を理解し、土地に⽣じうる影響を最⼩限にするための機会をとらえるためには、すべてのテキストをお読みください。

この小冊子の使い方
１．２

この⼩冊⼦には、2つの流れ図の図表があり、収用手続がどの段階に進んでおり、この⼩冊⼦のどこでその部分が扱われているのか、をさがすのに役⽴ちます。

１．３

図表１「私は収用命令（CPO）で影響を受けるのか？」は、あなたの土地が収用やその他の開発事業で影響を受けそうなのか否かを知るために役⽴つように作られたものです。

１．４

図表１を⾒て、あなたの土地が影響を受けそうだと思われたなら、図表２「収用－手続」をご覧ください。図表２は、収用手続がどこまで進んでいるかを知るために役⽴ちます。

収用で用いられる用語
１．５

この⼩冊⼦シリーズは、可能な限り業界用語や専門用語を用いることを避けています。
しかし、収用に関しては特別な意味を持つ数多くの重要な用語が有ります。これらの用語を用いることは避けようがありません。

１．６

これらの用語や表現を理解することは重要です。その解説はこの⼩冊⼦の附録１で⽰されています。

便利な連絡先１．７

あなたが収用の影響を受けている場合に、アドバイスを提供できる数多くの団体や組織があります。便利な連絡先の名称、住所そして電話番号はこの⼩冊⼦の附録２に⽰されています。
収用権の必要性
１．８

収用権は、用地取得者による強制的な土地の購⼊を可能にし、国会が公共の利益のためになると定めた機能を実⾏できるようにするために与えられます。土地を取得された者は、⼀般に、だれでも、補償を受ける権利があります。このことについては補償に関する第2分冊、第3分冊及び第4分冊で個別に扱われています。

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収用権の根拠１．９ 収用権が最も⼀般的に用いられるのは、次の２つの場合です。
●特定の国会制定法（Act of Parliament）[訳者註1.9] に基づく「収用命令」（Compulsory
Purchase Order （CPO））●「１９９２年交通及び事業法」（Transport and Works Act 1992）に基づく命令（Order）
１．１０「交通及び事業法」に基づく命令については、交通省によるガイダンスが別途利用できますので、この⼩冊⼦での説明は以上にとどめます。これら以外の収用権の根拠もありますが、それらはめったに使われないず、そのため、この⼩冊⼦では取り上げません。
１．１１ 命令を⾏う手続は、異議申⽴て（Objection）、公的地⽅審問会（Public Local Inquiry）、認証(Conﬁrmation)及び不服の申⽴て(Challenge)を扱っており、収用命令の場合も、「交通及び事業法」による命令の場合も、ともに類似しています。収用命令に関するこれらの事項は図表２とそれを解説する項目で要約されています。

誰が収用権を取得できるのか
１．１２

法に基づく権限を有する多くの組織が収用権を有します。そうした権限は国会制

定法により与えられ、規定されており、特別法に規定された⼤臣（又はウェールズ議会政府）の承認が必要です。実際には、収用権を最も多く利用しているのは、地⽅機関（Local Authorities）と⾼速道路公社（Highways Agency）です。その他の収用命令を
⾏ う こ と が 出 来 る法 的主 体 は 政 府 の 省庁(Government Department) 、地 域 開 発 公 社(Regional Department Agency)、英国の組合（English Partnerships）、都市開発公社(Urban
Development Corporation)、並びに、⽔道会社や電⼒会社等の主要な利便サービス企業です。インフラストラクチャー（鉄道などの）を提供しようとする者は、通常、１９９
２年交通及び事業法（Transport and Works Act 1992）に基づき収用権を付与する命令を請求することができます。

２．.私の土地は収用命令（CPO）による影響を受けるのか？
２．１

収用命令によって影響を受けるかもしれないとお考えのときは、実⾏可能で、多くのことが分かる、簡単なことがあります。図表１－「私は収用命令（CPO）による影響を受けるのか」がその助けとなります。

◆[訳者註1.9] 国会制定法（Act of Parliament）

イギリス国会が正式の⽴法手続により制定した法律

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図表１
私は収用命令（CPO）による影響を受けるのか？
あなたの土地が収用命令や近隣の⼤規模開発で影響を受けるかもしれないと思いますか。

わからない

はい

どうすればもっと多くのことがわか
りますか
用地取得者は誰なのか知っていますか。
はいいいえ

用地取得者に連絡し、渉外担当として指定

地⽅の自治体（Council）に連絡し、公共事業やされた⽅の名前を聞いてください。あなた

収用の事業計画(スキームscheme)についての何の土地やその近隣の土地を収用する計画がらかの計画があるのかを尋ねてください。－－

あるかどうかを尋ねてください。

役にたちそうな部署は、計画、法務、財産関係の部署です。このほかの、商用資産のための役に⽴ちそうな連絡先は、地域開発公社及び地⽅収用命令がどの段階に⼊っているのの政府事務所です。農地や田園の土地についてかをご確認ください。

はCLA(Country Land and Business Association)、
NFU(National Farmers Union)及 びCPRE(Council
for the Preservation of Rural England)が役にたつ

収用命令の各段階は、図表２で⽰

かもしれません。これらの組織の詳しい連絡先されています。

はこの⼩冊⼦の「便利な連絡先」に含まれています。

上記照会で土地を収用する計画があることが確認できたなら、用地取得者に連絡してくだ
さい。

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３

手続の概要

３．１

収用手続は、数多くの段階から構成されています。しかるべき省の⼤臣が収用命令を認証するまでは用地取得者は土地を強制的に取得する権限を有しないということに留意することが重要です。しかしこれらの者はいつでも合意によって土地を取得することができますし、収用を⾏う前にそうするよう試みるべきです。もしあなたが自分の財産を売却することを強く望んでいるなら、用地取得者に連絡をして、あなたの財産を早期に取得する用意があるかどうかを確かめるべきです。

３．２

もし、合意に達しなかったり、又は、実務上合意を⾏えなかったため、土地を合意で購⼊することができなかった場合には、用地取得者は、収用のルートをとることとなります。[収用の]権限が認証されるまでには、様々な段階を踏んでいく必要があります。
この⼩冊⼦のどこをみればより詳しい説明があるのかを含めて、手続の全体は、図表２「収用－手続」に要約されています。

３．３

いったん収用の手続が始まれば、あなたは、用地取得者との全てのやり取りの完全な記録を取っておくことが重要です。あなたはまた、補償請求の⼀部として補償を受けることができるように、⽣じた⽀出や要した費用についての詳細な記録を保存しておいてください。あなたが補償をうけることができるのは、あなたの資産の取得による直接的かつ合理的な結果として⽣じた⽀出及び費用に対してのみである、ということに留意してください。あなたは同時に、「自分の損失を軽減する（mitigate your loss） 」義務があります。このことは、あなたがあなたの損失（Loss）を最⼩化する手段を講じなければならないことを意味します。もしもあなたの⾏動（ないしは 不作為）のために損失が増加すれば、これらの増加した損失については補償を受けることが出来ません。

３．４

例えば、あなたはあなたの引越しを手伝うために引越し業者を雇わなければならない
かもしれません。その場合、あなたは３つの信頼出来る業者から⾒積をとらなければなりません。これら３社のサービスは同⼀であると仮定して、損失を減らすために最も安い業者に頼んでください。営業の占有者のケースでもうひとつ例をあげれば、営業の移転は、逸失利益を最⼩化するために、適切な時機に所定の⽅式で確実に履⾏されることが必要です。

３．５

補償額の査定(Assessment)については第2分冊、対3分冊及び第4分冊に⽰されていま

す。

３．６

これらの各段階をそれぞれ以下に説明します。

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図表２
収用―プロセス（パラグラフ３．７）

決定（Resolution）（パラグラフ３．１２）

命令（Order）の作成（パラグラフ３．２

参考図書の作成（Referencing)―情報の記録

⽴案(Formulation)

０）（パラグラフ３．１５）

告知と公⽰（パラグラフ３．２４）

異議（Objection)（パラグラフ３．２８）

裁 定（Decision）（パ ラ グ ラ フ ３．６

審問（パラグラフ３．４０）又は書面陳述

４）

手続（パラグラフ３．５７）

占 有（Possession）（パ ラ グ ラ フ ３．７

補償（ あなたの財産が営業用、農業用、住８）

宅用のいずれであるかに応じて、第2分冊、第3分冊又は第4分冊をご参照ください ）100

⽴案(Formulation)
３．７

第⼀段階は、何らかの特別な目的や事業計画（Scheme）のために土地が必要とされており、これを成し遂げるために収用権を用いる準備をする、ということを用地取得者が決めることです。
３．８

用地取得者は彼らの事業計画（Scheme）のためにどれだけの土地が必要かを決め

なけぱればならず、事業計画（Scheme）のわくを決めるためのフィージビリティ・ス
タディを⾏うこともよく⾏われます。これには、現地を歩いたり、影響を受ける財産の調査を⾏うことが含まれることがあります。
３．９

あなたが初めて収用の⾒通しを知ることになるのは、この最初の情報収集実施期間においてです。用地取得者はこの段階において土地所有者や占有者と直接連絡を取ることにし、合意による土地取得のために交渉を開始しようとすることがあります。これらの者は法定の権限を使って土地所有者や占有者から情報を収集したり、調査目的
で土地に⽴ち⼊ることができます。
３．１０

用地取得者から直接連絡があったなら、あなたはきっと彼らの意図に注意を払おうとするでしょう。とはいえ、直接の連絡が何もない場合であっても、あなたが、あ
なたの土地を取得するための申し込みがあるのではないかと考えて、さらに多くのことを知りたいのなら、まず最初に⾏うべき賢明な⽅法は、地⽅の自治体（Council）に連絡することです。

財産部局（Estate Department）、法務部局(Legal Depart-ment)、及び計画部局(Planning Department)が助けとなるでしょう。
３．１１

これらの各部局は、自治体（Council）がみずから収用権を⾏使する計画があるのかどうかを当然知っています。とはいえ、収用権を⾏使する主体は、地⽅の自治体（Council）ではないかもしれません。このような場合においても、これらの部局があな
たの財産の取得に関係する開発計画をなにか知っているなら、アドバイスをしたり、他のどの用地取得者があなたと連絡できるのかを⽰すことで、あなたのお役にたてるかもしれません。

決定（Resolution）
３．１２

用地取得者がその最初の調査を完了し、収用命令の範囲が定まると、次の段階に進むことができます。これは収用権を⾏使するための公式の決定（Resolution）です。もしも収用命令(CPO)が地⽅の自治体（Council)で⾏われるべきものであれば、自治体の執⾏機関( Executive)又はしかるべき執⾏委員会(Executive Committee)が、職員の準備した収用権の⾏使を求める報告書を検討し、決定します。

101

３．１ ３

決 定（Resolution）に よ っ て（通 常 は、計 画 の 参 考 図 書（Reference）に よ って）、取得される土地の範囲が決まり、どのような目的のためにその土地が求められているのかが⽰されます。
３．１４

自治体（Council）以外の用地取得者には決定（Resolution）を開⽰する義務がないにもかかわらず、これらの用地取得者（例えば、⾼速道路機関や電⼒会社）が関係地⽅
自治体（Council）に報告するという良い慣⾏があります。このようなことが⾏われている場合は、地⽅自治体（Council）にたずねて決定（Resolution）をさがしだすことが可能です。

参考図書の作成（Referencing)―情報の記録
３．１５

これは、用地取得者による、土地の所有権と占有権に関する情報の収集及び記録活動です。この手続は、用地取得者が⽴案（Formulation)の段階で⾏った最初の情報収集
活動に基づいています。
３．１６

用地取得者は、取得しようとしている土地についての法的権益若しくは占有権を有するすべての者を特定するよう努めます。これには、自由保有権者（Freeholder）、不動産賃借権者(Leaseholder)、テナント及び占有者が含まれます。
３．１７

この手続に役⽴てるため、用地取得者は、通常、取得したい財産の所有者又は占有者と思われるすべての人に「情報要請 (Requisition for information) 」書類を送付します。この書類は、土地におけるあなたの権益（Interest）（例えば、自由土地保有権（Freehold）や不動産賃借権(Leasehold））の詳細、及びその土地に権益（Interest）を有するあなた以外のすべての者の当該権益（Interest）の詳細について尋ねます。その書類には、あなたの権益（Interest）の境界を書き込むよう求められた地図が含まれることがあります。情報を提供しないこと、ないし、虚偽の陳述や分別のない陳述は、刑事上の犯罪です。
３．１８

あなたがこの種の通知を受け取ったが、それが何を意味するのか不明な場合は、直ちにその通知を送ってきた責任者や組織に連絡すべきです。

命令（Order）の作成
３．１９

情報の収集が終了したら、用地取得者はいつでも収用命令(CPO)を⾏わなければなりません。収用命令には対象となる土地を含む⼀般的なエリアを特定する⾒出しないしタイトルが記載されるとともに、その収用命令が策定された年を記載することとなります。例えば、「2004年ブロックスメア・バラ（ブロード・ストリート）収用命令」（The
Borough of Broxmere(Broad Street)Compulsory Purchase Order 2004） のように記載が⾏われます。
102

３．２０ 収用命令の本文には、取得の根拠となる法律、収用命令が⾏われる目的及び用地取得者の名称が含まれます。

収用命令附属明細書（Schedule）及び地図
３．２１ 収用命令には、収用命令が及ぶ土地の所有権を⽰す附属明細書（Schedule）が添付されます。この附属明細書には、土地の範囲、種類、状況が含まれ、かつ、所有者、借地権者、テナント、占有者、侵害される土地に権利を有する者、並びに、たとえ土地は⼀切収用されなくとも、収用される土地で実施される事業の結果、土地の価値が低下し若しくはその恐れがあるために補償を求める権利があり得る者の、名前と住所が（わかる場合は）記載されます。上記の請求を⾏うことができる資格要件についての更に詳細な説明は、
ブックレット2、3及び4にあります。
３．２２ 附属明細書で言及された個々の土地には、収用命令に添付された収用命令地図上の関連区画に対応した参照番号が付されます。

理由陳述書（Statement of Reason）
３．２３ 用地取得者は、⼀般に、命令作成理由陳述書として知られている書類を準備します。
この文書は、土地を取得しようとする理由を記載しており、収用命令に添付されます。

告知(Notiﬁcation)と公示( Publicity)
新聞による告知（Press Notice）と現地での告知(Site Notice)
３．２４ 用地取得者が、認証のため収用命令を提出する前に、告知は、２週間続けて１紙以上の地⽅新聞に公告され、かつ、命令の対象となっている土地又はその近接地に掲⽰されなければなりません。

個別の告知(Individual Notice)
３．２５

用地取得者は「要件に該当する者」すべてに命令の効果を記載した告知を送達しなければなりません。それは以下の者です。
●収用命令に含まれた全ての土地の全ての所有者、借地権者、テナント及び占有者●その他、以下のいずれかの理由により補償の請求をする権利を持つ者(a）取得される土地の権利を有しており、その権利が侵害される者(b）収用される土地で実施される事業の結果、土地の価値が低減し、又はその恐れのある者（たとえその土地が⼀切収用されなくても）103用地取得者が収用命令の前にこれらのすべての者を特定する事は可能でないかもしれません。そのため、用地取得者は現地の土地に告⽰をしなければならないのです。

３．２６

新聞での告知、現地での告知、及び個別の告知は、いずれも極めて類似しており、これらは次のとおりです。
●収用命令が、その認証（Confirmation）のために⼤臣（又はウェールズ議会政府）に提出されようとしていることを述べている。
●収用命令に対する異議申⽴てを⾏うことができる時期を明⽰している。なお、この時期は、告知がなされた⽇から少なくとも21⽇でなければならない。
●収用命令に対する異議を申⽴てる⽅法を明⽰している。
●収用命令とその地図は、どこにいけば調べることができるかを述べている。
３．２７ 異議については、以下で、更に詳しく考察されます。

異議（Objections)
３．２８

収用命令(CPO)を形成する告知（Notification）において、関係⼤臣又はウェールズ議会 政 府（こ こ で は、単 に「⼤ 臣」と い い ま す。）へ の 異 議(Objection)の 申 ⽴ て(Submission)が教⽰されます。異議(Objection)は告知された期間内に大臣に到達しなけ
ればなりません。
３．２９

異議を送付する住所と提出の期限は告知に記載されています。異議は書面に記載されたものでならないという以外には、特に異議の様式はありません。あなたが自分自⾝で文書を書くこともできますし、あなたに代わって異議を申⽴てるため専門的なアドバイザーを指名することもできます。
３．３ ０

も し も 何 の 異 議 も 申 ⽴ て ら れ ず、か つ、告 知（Notice）の 送 達(Serving)と 公 ⽰(Publishing)のための適正手続（Proper Procedure）が遵守されたと⼤臣が認めた場合
は、当該⼤臣は、本案（the Case on its Merits）審理の上、何らの聴聞(Hearing)を要する
ことなく収用命令(CPO)の認証(Confirm)、修正(Modify)又は棄却(Reject)を⾏うことがで
きます。
３．３ １

異 議 申 ⽴ 人 は、２ つ の カ テ ゴ リ ー に 分 け ら れ ま す。「現 存 異 議 申 ⽴ 人」

（Remaining

Objector)は、所定の期限内に異議申⽴てを⾏い、要件に適合した人

で、異議申⽴てを取り下げなかった人であり、次の者です。
－ 収用命令の対象となる土地の所有者、借地権者、占有者、またはテナント

104

－以下の理由により補償を要求する権利があるかもしれない者(a) 取得される土地に固有の権利があり、それが制限される(b) 収用される土地で実施される事業の結果土地の価値が下がる又は下がる可能性がある（たとえ彼らの土地が⼀切収用されていなくても）
これ以外の者については、命令に関して適格性のない者であっても、命令に異議を申し⽴てることはできます。しかしながら、現存異議申⽴人（Remaining Objector)のみ
が、公的審問会(Public Inquiry)で聴聞される権利があります。そして、⼤臣は、現存異議申⽴人が存する場合のみ、審問を⾏う義務を負います。
３．３２

異議申⽴てが受理され取り下げられない場合は、⼤臣は、公的地⽅審問会(Public

Local Inquiry)の開催を準備するか、あるいは、－－現存異議申⽴人（Remaining Objector)の全員の同意があるときは、－－

書面陳述手続(Written Representations Procedure)

を通して審理が⾏われるよう異議申⽴の準備を⾏います。

異議の根拠
３．３３

⼀般的に、いかなる異議も適切に⾏われるなら有効です。しかし、⼤臣は以下の場

合には異議申⽴てを無視する権利を有します。
●⼤臣が、その異議は土地審判所（Land Tribunal）に取り上げられる事項のみに関係していると判断した場合。これは、適切な補償額の⽔準に解する争い、並びに、財産のいずれかの部分のみが収用され得るのか、あるいは、用地取得者は、－－たとえ事業計画（Scheme）のためには⼀部のみが必要であるとしても－－全体を取得せざるを得ないのか、についての争い（この点は「著しい損失」（Material Detriment)と呼ばれ、第2分冊、第3分冊及び第4分冊で補償に関して説明されています）、を意味しています。
●収用命令が 1990年都市及び田園計画法（Town and Country Planning Act 1990）に基づく
場合において、異議が、土地の利用を限定する開発計画の諸条件に対する異議と変わらない場合
３．３４ 異議は通常以下の３つのカテゴリーに分かれます。
●事業計画（Scheme）の目的には賛成であるが、影響を最⼩限にするために微修正を加えた い 場 合。こ の 種 の 異 議 は、眺 望 や 騒 ⾳ に よ る 侵 害 を 軽 減 す る た め の 事 業 計 画（Scheme）の変更や、取得される土地の⼩規模な修正を、確実に⾏おうとするものです。
●計画の目的には賛成であるが、どこかよその土地でやってほしいと感じている場合、または、●計画に全く反対である場合。しかしながら、上述のとおり、このことのみでは、採択された計画に異議を申⽴てる根拠にはなりえません。
105用地取得者との交渉
３．３５

用地取得者は、通常は、公的審問会(Public Inquiry)の前に、又は、該当する場合は、

書面陳述手続(Written Representations Procedure)の間に、異議申⽴人との交渉に努めます。
３．３６

もしも、事業計画（Scheme）を損なうことなく用地取得者が和解できる特別なことにその異議が関係しているのなら、用地取得者の⽅ではその事業計画（Scheme）を修正する用意があるかもしれません。その場合は、異議申⽴ての取下げ（the withdrawalof the objection）が可能となります。
３．３７

おそらく、異議申⽴てを取り下げることの代わりに、権限を⾏使する⽅法に制約を加えることを約束するなんらかの書類を用地取得者から得ることも、可能かもしれま
せん。異議申⽴てを取り下げる前に、あなたは、何らかの形式の法的執⾏⼒のある合意文書（Legally Enforceable Agreement）に、合意した内容がすべて記載されている、ということを確認すべきです。あなたの事務弁護士（Solicitor）はこれについてあなたにアドバイスするべきです。
３．３８

もしも、用地取得者が全ての現存異議申⽴人（Remaining Objector）の異議申⽴てを取り下げさせることができなかった場合には、それに続いて公的地⽅審問会（Public
Local Inquiry）か、又は（すべての現存異議申⽴人（Remaining Objector）がその利用に合意した場合には）書面陳述手続(Written Representations Procedure)が、⾏われます。

異議の審理
３．３９

異議提出期限の直後に、⼤臣が書面陳述手続によって異議が審理されるべきであると考えたときは、これに同意するよう現存異議申⽴人（Remaining Objector）に通知します。しかし、⼤臣が書面陳述手続(Written Representations Procedure)が適切ではないと考えたときは、用地取得者及び異議申⽴人に対して、審問が⾏われるべきであると通知します。同様に、⼀人以上の現存異議申⽴人（Remaining Objector）が
書面陳述手続(Written Representations Procedure)に同意しない場合、⼤臣は全ての関係者に審問が⾏われるべきであると通知します。審問が⾏われるべきだと⽰す通
知文の⽇付けは「基準⽇(RelevantDate)」として知られています（書面陳述手続(Written Representations Procedure)については下記ののパラグラフ３．５７に説明されています）。

106

審問(Inquiry)
３．４０ 「基準⽇(Relevant Date)」から６週間よりも早い期⽇に、用地取得者は「事件陳述書(Statement of Case)」を⼤臣及び現存異議申⽴人（Remaining Objector）の⼀人⼀人に提供しなければなりません。これは審問で提出される事件の詳細の全容を記載し、収用命令を⾏う理由を正当化するものです。自治体(Council)が審問で述べようとする文書のリストとともに、事件陳述書に引用された全ての文書のコピーが添付されなければなりません。
３．４１

用地取得者は、事件陳述書及びその添付文書を調査し、そのコピーを取ることを希望する者に対しては、だれであってもそれを許可しなければならない。あなたは文書の調査については料⾦を払う必要はありませんが、コピーを取る場合には合理的事
務費のために課⾦されることがあります。
３．４２ 現存異議申⽴人（Remaining Objector）及び審問に出席した者は誰でも、⼤臣からすべての事件陳述書を提出するよう求められることがあります。しかし、このようなことは、通常は、複雑な、又は、重⼤な異議申⽴の場合に限られます。
３．４３

異議申⽴人には、法律上の若しくはその他の代理人を任命する義務はありません。

しかし、あなたが審問に加わえられたいとお考えなら、専門家の所要のアドバイスを受けることを強くお勧めします。審問は、法律上の裁判所ではありませんが、法律に定められた手続に従って⾏われ、審問によって出された審判が法的に拘束⼒を持つことになりますので、通常は、法的なアドバイスが必要です。技術的・専門的な証拠を提出するためには、おそらく専門的な証人が必要です。このことは、費用がかかるということを意味します。費用に対する助成についての情報は、パラグラフ３．６７を⾒て下さい。

審問の期日
３．４４

審問は通常「基準⽇（Relevant Date）」から22週間以内に⾏われます。個々の現存異議申⽴人（Remaining Objector）及び用地取得者は審問の⽇付、時刻及び場所の通知を少なくとも42⽇前に受け取ります。審問の最低14⽇前には、用地取得者により現地での告⽰が⾏われ、詳細が⽰されます。新聞での告⽰もまた求められます。
３．４５

⼤量の異議申⽴人を出した収用命令の場合、事前審問会が、審問の手続、範囲及び段取りを議論するために開かれることがあります。この会合は、審問を指揮するために任命された審問官が主催し、例えば証拠の事前交換などを指⽰します。これは公的な会合であり、全ての異議申⽴人が出席を求められます。
107

審問の手続３．４６

審問の事前、期間中、そして事後の手続は⼀般的に2007年収用（審問手続）規則―「2007年規則」によって⾏われます。⾼速道路法令並びに交通及び事業法に基づく審問には、固有の規則があります。⼀般的な原則は同様です。
３．４７

審問の手続は自然的正義（Natural Justice）の原則に従います。この原則は、裁判所で発展したものですが、事務手続上の⾏為は公正でなければならず、とりわけ、各当事者には、聴聞並びに、当該事件の聴取及び質疑のために公正な機会が与えられなければならないこととしています。自然的正義の原則あるいは成文の手続規則への違反がある場合は、収用命令に対して異議が唱えられることがあります。収用命令の認証に対す
る異議については、パラグラフ３．７３に書かれています。
３．４８

審問は⼤臣の任命した審問官の前で⾏われます。審問官は通常、例えば鑑定士、エンジニアあるいは建築家といった専門家です。特殊な審問のための審問官の任命は、争点となった事項を処理するための審問官の特別な手続遂⾏能⼒を考慮して⾏われます。審問官は、どのように審問が⾏われるのかを決定します。事前審問会が開かれなかったときは（パラグラフ３．４５参照）審問の開始の時に審問官がこのことを知らせます。全
当事者の発言は整然と秩序だって⾏われなければなりませんが、通常は、審問官は、手続が形式ばったものにならないよう努⼒します。
３．４９

通常、用地取得者が、最初に事件の説明をします。これは、用地取得者の弁護人による冒頭陳述の⽅法で⾏われ、その後、これに続いて、証拠を提⽰する証人の召喚が⾏わ
れます。
３．５０

用地取得者側の証人は、その後、異議申⽴人（「反対尋問」）及び審問官によって尋問されます。同様の手続が、その後、各異議申⽴人によって⾏われます。この手続によって用地取得への賛否が調べられ、それゆえに、専門家の助言と完全な準備が必要なのです。現存異議申⽴人（Remaining Objector）には用地取得者側の証人その他すべての証人を反対尋問する権利があります。しかしながらその他の異議申⽴人が証人の反対尋問を⾏うためには、審問官の承諾を得なければなりません。実際には、ほとんど常にこの承諾が与えられています。
３．５１

審問官は、宣誓したうえで証拠が提⽰されるよう求めることができますが、これは⼀般的ではありません。
３．５２ 反対者の証拠の後に、用地取得者は最終的な答弁をする機会を与えられます。
３．５３

もしあなたが審問に出席できないかあるいは出席したくない場合は、ご希望なら、審問に先⽴ち又は審問の期間中に書面による陳述書を提出することができます。審問官
は、審問に対する陳述書の内容を開⽰する義務があります。
108現地訪問（Site Visit）
３．５４

審問官は、通常は、現地を訪れます。審問の前か審問の期間中に、単⾝で現地を訪れることできます。審問の期間中かそのあとにも、審問官は同伴者とともに現地を訪れることができます。すなわち、審問官は用地取得者の代理人及び/又は出席を希望す
る現存異議申⽴人（Remaining Objector）を同伴して、現地を訪れることができるのです。用地取得者又はいずれかの現存異議申⽴人（Remaining Objector）からそうするよ
う求められたなら、審問官は、同伴での現地訪問を⾏わなければなりません。同伴での現地訪問の⽇時は、審問の期間中に、審問官によって通知されます。用地取得者と全現存異議申⽴人（Remaining Objector）に、出席の権利があります。審問官は、同伴での現地訪問の際に事件の本案（merits）を討論することは、拒絶するでしょう。

審問後の手続３．５５

審問終結後、審問官は、結論が明記され、勧告（Recommendation）が提⽰された，⼤臣への報告書（Report）を作成します。
３．５６

審問官は、裁定（Decision）を下すことはありませんが、⼤臣になんらかの⾏為を勧告します。

書面陳述手続(Written Representations Procedure)
３．５７

審問会を開催することの代わりに、審問官による書面陳述手続(Written Representa-

tions Procedure)によって異議申⽴てが審議されることがあります。用地取得者及び異議申⽴人（あるいはその代理人）が審問官の前に実際に姿を⾒せることの代わりに、命令に賛成や反対の主張をすべて書面で詳しく述べることができます。書面陳述手続(Written Representations Procedure)は「2004年土地収用（書面陳述手続）（⼤臣）規則(Compulsory Purchase of Land（Written Representations Procedure）(Ministers))Regulations
2004)」 に基づいて⾏われます。
３．５８

全ての現存異議申⽴人（Remaining Objector）が書面陳述手続(Written Repre-

sentations Procedure)に同意した場合には、⼤臣は書面手続の開始⽇を定めて用地取得者と異議申⽴人に文書で通知します。
３．５９

⼤臣は、用地取得者に対して、開始⽇から１４営業⽇以内になんらかの追加陳述書を作成するか、あるいは、理由陳述書をその陳述書として扱うことを希望する旨述べるよう、依頼します。
３．６０

その後、⼤臣は、用地取得者が作成した追加陳述書のコピーを現存異議申⽴人（Remaining Objector）に送ります。⼤臣は、現存異議申⽴人（Remaining Objector）に対して、通知の⽇から１５営業⽇以内になんらかの追加陳述書を作成するか、
あるいは、これ以上陳述を⾏う意思はない旨を述べるよう依頼します。
109

３．６１

その後、⼤臣は、現存異議申⽴人（Remaining Objector）からの上記陳述書を用地取得者に送付し、通知の⽇から１０営業⽇以内になんらかの最終的なコメントを⾏うよう依頼します。
３．６２

その後、⼤臣は、審問官を任命します。審問官は、書面陳述書を審理し、適切と認めれば現地訪問を⾏い、命令について勧告を⾏います。
３．６３ ⼤臣は定められた期限に間に合わなかった陳述書を無視することができます。

裁定(Decision)
３．６４

審問（Inquiry） あるいは書面陳述手続(Written Representations Procedure)の後に出される審問官報告書（Inspector’s Report）を審査した後、⼤臣は、収用命令（CPO）につ
いて、認証(Confirm)、修正(Modify)又は棄却(Reject)の裁定を⾏います。
３．６５

⼤臣は、審問官の勧告(Recommendation)に反した裁定（Decision）を⾏うこともできますが、これは、それほど⼀般的なことではありません。
３．６６

⼤臣が裁定(Decision)を⾏ったときは、当該⼤臣は、用地取得者、現存異議申⽴人（Remaining Objector）、並びに、審問に出席しあるいは書面陳述手続を⾏った者で通知を求めた者に対して、書面で通知を⾏います。裁定通知書（Decision Letter）には、裁定の理由が記載されます。（裁定通知書（Decision Letter）に審問官報告書のコピーが同封されなかった場合は）、審問官報告書（Inspector’s Report）のコピーを希望する
当事者は、⼤臣に対して審問官報告書のコピーを提供するよう求めることができま
す。

費用
３．６７

収用命令の個人向けの通知を受けた者で、収⼊及び資産が一定の限度額以内の者については、その事件を準備する手助けをする事務弁護士（Solicitor）の雇用費用に対して、財政的援助をうけることができます。この点についてのより詳しい説明はあな
たの近くの市⺠アドバイス局((Local Citizens Advice Bureau) や法務サービス委員会(LegalServiceCommission)で ⼊ 手 で き る「コ ミ ュ ニ テ ィ 法 務 サ ー ビ ス」

(Community Legal Service)という⼩冊⼦で説明されています。しかしながら、財政
援助は、審問での法律上の陳述に対しては与えられません。法的援助について補助⾦を受けれるかは、あなたの状況次第です。いくつかのケースでは、無料でアドバイスを受けることができます。市⺠アドバイス局((Local Citizens Advice Bureau) や法務
サービス委員会(Legal Service Commission)の詳細な連絡先は、役に⽴つ連絡先の章に掲載されています。
110

３．６８

審問又は書面陳述手続で成功した現存異議申⽴人（Remaining Objector）は、費用を補償しない例外的理由がない限り、費用の補償が⾏われます。成功した現存
異議申⽴人（Remaining Objector）とは、異議申⽴が認められた者です。例えば、収用命令が認証されなかったり、異議申⽴人の土地が収用命令から除外されたりす
るような場合がそれに当たります。部分的に成功する、すなわち、土地の⼀部が収用命令から除外されるような場合もあり得ます。
３．６９

補償⾦は合理的な費用に対して⽀払われ、この費用には、異議申⽴を⾏い、審問への出席又は書面陳述手続を⾏った際に負担した専門家への料⾦が含まれます。部
分的に成功した場合は、通常は、費用の⼀部についての補償⾦を受け取ります。
３．７０

成功した異議申⽴人は、⼤臣の裁定の通知を書面で受領する際に、⼤臣に対して費用補償請求書を提出するよう求められます。

収用命令の認証（Confirmation)
３．７１

裁定書（Decision Letter ）が出されると、用地取得者は、可能な限り速やかに、１以上の地⽅紙に裁定（Decision）を公告しなければなりません。
３．７２

告知（Notice）の写し及び認証された収用命令(CPO)の写しは、現地又は現地の近くで掲⽰されなければならず、また、次の者に送達されなければなりません。
－土地のすべての所有者、借地権者、テナント及び占有者;並びに－その他、次に掲げるいずれかの理由により、補償を要求する権利を有し得る者(a）取得される土地に権利を有し、その権利が妨げられる者（b)

収用された土地で実施される事業によって土地の価値が低減し、又はその可能性がある者（たとえその土地が⼀切収用されなくても）収用命令の認証に対する不服の申⽴て（Challenge）
３．７３

収用命令(CPO)の有効性に対しては、1981年土地取得法（AcquisitionofLand Act 1981）に基づき、収用命令(CPO)の認証告知が最初に新聞で公告されて後６週間以内に、高等法院（High Court）での手続で、不服を申し⽴てることができる。このため、不服の申⽴てに理由があるとお考えなら、きわめて迅速に⾏動を起こす必要があり、直ちに、法的なアドバイスを受けるべきです。
３．７４ ⼀般的には、不服の申⽴ては、次の３つの理由の１以上の理由で⾏われます。
●

付与された権限についてウルトラ・ヴァイリーズ（Ultra Vires権限踰越）であること。このことは、その権限取得の根拠となった国会制定法(Act of Parliament)で認められた権限を超えていることを意味します。

●

手続規則が正確には守られなかったこと。

●

⼤臣又は審問官が裁定（又は決定）を⾏うにあたって適切な⾏為を⾏わなかっ
111

たこと

－

例えば裁定を⽀持する証拠が何もなく、または、関係のないことが考慮され、若しくは関係のあることが無視されたこと。
３．７５不服の申⽴てが認められた場合は、⾼等法院（High Court)は収用命令（CPO）の全体
又はその⼀部を破棄します。

収用命令に関する裁定に対するその他の不服の申⽴て（Challenge）
３．７６

例えば⼤臣が収用命令を認証しないと裁定した場合であっても、これで終わりとなるわけではないかもしれません。用地取得者が裁判所に、通常はパラグラフ３．７５の３番目の点と同様のことを根拠に、司法審査（Judicial Review）を申し⽴てることがあります。司法審査の申⽴ては、できるだけ早く⾏われなければならず、いずれにせよ、
当該裁定(Decision)後３か⽉以内には申し⽴てなければなりません。
３．７７

また、正しく⾏われなかったことを理由として、収用手続の間に⾏われた決定(Decision)（収用命令（CPO）の認証以外の）が司法審査に付されるような状況が⽣ずることもあります。あなたの事件でそのような決定が⾏われたと考えるなら、直ちに法的アドバイスを求めるべきです。

占有（Possession）
３．７８

収用命令の認証の後、用地取得者が土地を購⼊するために利用できる⽅法は、次のように、数多くあります。
●

合意によって（By Agreement）●

収用告知/⽴⼊告知に続けて●権利移転宣言（General Vesting Declaration-GVD）で●短期不動産賃借権（Short Tenancies)の取得手続で●財産価値下落告知(Blight Notice)への対応において３．７９ 以下において、これらを個別に考察します。

合意による方法（By Agreement）
３．８０

用地取得者が認証された収用命令を得たことは、合意による買収を妨げるものではありません。実際に、用地取得者は、通常、収用命令を⾏う前に、合意による土地取得を試みます。
３．８１

収用命令が認証されても、用地取得者は、その権限を⾏使する必要はなく、合意による土地の取得のため交渉を継続することができます。用地取得者がそのようにするのは、交渉が不成功におわったときは収用の⽅法にルートを変更して土地の所有権を確保することができる、ということを、当然、知っているからです。
112

３．８ ２

こ の よ う な 状 況 で 用 地 取 得 者 に よ っ て ⽀ 払 わ れ る 価 格 は、通 常 は、「補 償 法（Compensation Code）」、に従っています。言い換えれば、その価格は、土地が収用されたなら⽀払われたであろう補償額に⼀致します。このことは、土地の価値のほかに、分断（Severance）、法益侵害的悪影響（ Injurious Affection）及び妨害（ Disturbance）の各事項に係る⾦額を、適宜、価格に含めることができる、ということを意味し
ます。
３．８３

補償法（Compensation Code）に従った補償の根拠と算定については、補償に関する

第2分冊、第3分冊及び第4分冊に詳しく述べられています。
３．８４ 土地は、総額を⾦銭によってか、あるいは、他の土地との交換で取得されます。

⽴⼊告知（Notice of Entry）を伴う収用告知（Notice to Treat ）３．８５

用地取得者は、⽴⼊告知を伴う収用告知として知られる文書の送達により、土地を取得することができます。
３．８６

収用告知は収用命令の認証後３年以内に送達されなければなりません。そして、この収用告知には、用地取得者が土地の占有のために交渉する意思があるということが記載されています。
３．８７ 収用告知は、●関係する土地を特定し●送達を受けた者の土地についての利益及び権利の明細を求め●用地取得者が、土地の購⼊のため交渉し、補償を⽀払う意思がある旨を述べ●⼀定の期間（通常は２１⽇間）内に、土地について送達を受けた者の主張を求めます。

収用告知（Notice to Treat ）の受領に続く⾏為
３．８８

収用告知を受け取った場合は、掲げられた質問に答え、用地取得者に補償請求通知（Notice of Claim for Compensation）を提出するよう求められます。
３．８９ 補償請求通知（Notice of Claim )については、文書で提出しなければならないという以外に特別な様式はありません。実際には、通常は、記⼊・回答欄を含む請求書用紙
を、用地取得者が収用告知とともに送達します。
３．９０

用地取得者は、例えば、権原となる不動産設定証書や賃貸借証書のコピーなど、土地における権益の証拠を提出するよう求めることができます。
３．９１

用地取得者は請求通知の提出期限を指定しますが、それは収用告知の送達後２１⽇以上でなければなりません。実際には、より⻑い期間がしばしば指定されます。あなたはできるだけ多くの請求を⾏い、指定された期限内に返送するよう目指すべきです。あな
たは、⼀度提出した請求を訂正することもできます。あなたは、収用告知を受け取り次
第、専門的アドバイザーに連絡を取るべきです。専門的アドバイザ－は請求通知の113

作成を助けてくれるでしょう。
３．９２

用地取得者は、補償請求通知をうけとった後６週間以内に収用告知を取り下げることができますが、被った損失に対し補償⾦を⽀払わなければならないことがあります。

補償請求通知（Notice of Claim ）を提出しなかった場合に起こること
３．９３

l補償請求通知が指定された期間内に提出されなかった場合には、用地取得者は以下のことを⾏うことができる。
●

土地審判所（Lands Tribunal）に補償問題を付託する。

●

収用告知を取り下げ、購⼊の申し出を取りやめる。

３．９４

実際には、用地取得者がこれらの⾏動をとることはあまりありません。しかしながら、期限に従って、補償請求通知を提出することをお勧めします。なぜなら、そうしなかった場合には、仮に本件が最終的に土地審判所（Lands Tribunal）に付託された
場合、費用に関するあなたの⽴場を損なうかもしれないからです。
３．９５

更に⾔えば、収用告知があなたの土地の一部のみに関するものであって、用地取得

者にあなたの保有する土地全体を購⼊させる（これは、状況によっては可能です。）
ことを強く希望する場合には、仮に期限内に補償請求通知を提出しなかったなら、あ
なたの権利が損なわれることがあります。

収用告知を受け取ったことによるその他の効果
⾏為の制限
３．９６ 収用告知を受け取ったなら、補償の取得又は増加のために⾏われた⾏為について
は、その⽇の後にこれらの⾏為によって設けられるいかなる新たな権益（Interest）についても（又はその⽇の後にこれらの⾏為によって決定されたいかなる古い権益についても）補償を受けることはできません。例えば、新たな借地権の設定は、新たな権益の例です。
３．９７

合理的にみて必ずしも必要ではなく、補償⾦を増加させるために⾏われたと土地審判所（Lands Tribunal）がみなした建築⾏為、改築⾏為又は改良⾏為については、補償額の決定において無視されます。しかしながら、補償⾦の⽀払いの増加のために⾏われたものでない限り、通常の⽅法、すなわち、土地の売却、貸与、又は修繕若しく
は改築を⾏うこと、で引き続きあなたの土地を処理することは可能です。

占有(Possession)―⽴⼊告知（Notice of Entry）
３．９８

収用告知の送達に続いて、用地取得者は⽴⼊告知（Notice of Entry）の送達後に土地の占有権(Possession)を取得することができます。
114

３．９９

⽴⼊告知では、用地取得者が⽴ち⼊りを申し出て、財産の占有権を取得する⽇付（１４⽇以上の期間の後でなければならない）が指定されます(指定の⽇に⽴ち⼊る必要はなく、しばしば、その⽇の後に⽴ち⼊りが⾏われます)。用地取得者が（⽴⼊告知の送達後に）⽴ち⼊り、土地の占有権を取得する⽇は、収用告知（Notice toTreat）の送達の⽇から３年以内でなければなりません。

３．１００

用地取得者が、収用告知（Notice to Treat）/⽴⼊告知（Notice of Entry）の手続を経て土地に⽴ち⼊ったとしても、いまだ、実際に権原(Title)を取得したわけではない、ということに留意することは重要です。土地に⽴ち⼊った用地取得者は、
土 地 取 得 と い う 目 的 に 関 連 し た ⾏ 動 を と っ た か も し れ ま せ ん が、土 地 が 譲 渡(convey)されるまでは、権原(Title)は実際には用地取得者にわたりません。これ[譲渡]は、合意（Agreement）によってか、あるいは土地審判所（Lands Tribunal）
によって、補償⾦が⽀払われたときに⽣じます。
３．１０１

⽴ち⼊りの⽇は、ほとんどの場合、土地評価の⽇です。ー補償に関する第2分

冊、第3分冊及び第4分冊を参照して下さい。

権利移転宣⾔（General Vesting Declaration-GVD）
３．１０２

収用告知（Notice to Treat）/⽴⼊告知（Notice of Entry）の代替策として、用地取得者は権利移転宣言(GVD)を⾏うことによって土地を取得することができます。
この⽅法との主な相違点は、権利移転宣言(GVD)は、用地取得者に土地に⽴ち⼊り、土地の占有権(Possession)を取得する権利を与えるのみならず、用地取得者にその土地の権原(Title)を与える（譲渡する（convey））ことです。
３．１０３

この⽅法で権益（Interest）の取得が⾏われることになる場合は、あなたは、まず最初に、収用命令(CPO)の認証(Conﬁrmation)（パラグラフ３．７１）についての法定の告知(Statutory Notice)によるか、あるいは、その後３年以内の告知において、「権利移転宣言効果陳述書の用紙(form of Statement of Eﬀect of a General
Vesting Declaration )」を受け取ります。土地の権益（Interest）を有するすべての者に送達されるのと同様に、地⽅紙にもこの予備的な告知が公告されなければなりま
せん。
３．１０４

上記告知の2か⽉以上後に、用地取得者は権利移転宣言(GVD)を実施することができます。あなたは２通目の告知を通達されます。この告知には、権利移転宣言(GVD)が⾏われたことが書かれており、さらに、土地が用地取得者に譲渡される期⽇（その期⽇は少なくとも28⽇を経た後の⽇でなければなりません。）が指定されています。
この期⽇は、権利移転⽇（Vesting Date）と称されます。権利移転⽇（Vesting Date）に115

おいて、土地は用地取得者に譲渡され、すなわち、権原（Title）が用地取得者にわたり
ま す。こ の 時 に、用 地 取 得 者 は、土 地 に ⽴ ち ⼊ る 権 利 を 有 し、土 地 の 占 有 権（Possession）を取得します。
３．１０５

権利移転⽇（Vesting Date）は補償の評価（Assesment）の⽇となります。補償についてのことは、別途、補償に関する第2分冊、第3分冊及び第4分冊で個別に扱われます。

短期不動産賃借権（Short Tenancies)
３．１０６

短期不動産賃借権（Short Tenancies)とは、1年間又は１年ごとの更新よりも⻑くない権益と定義されています。用地取得者はそのような権益を収用告知（Notice toTreat） / ⽴⼊告知(Notice of Entry)という⽅法又は不動産賃貸人及び賃借人関係上の権限（Landlord and Tenant Powers）に基づいて取得することがあります。これらは以下で詳述します。この種の権益は権利移転宣言（GVD）の手法によっては取得できません。

不動産賃貸人及び賃借人関係上の権限（Landlord and Tenant Powers）
３．１０７

用地取得者は、自由土地保有権（Freehold）又は何らかの上位の権益（例えばヘッドリース（ Headlease ）[訳者註3-107]）を取得し、かつ、賃貸借契約条項(the Terms of
the Lease)に基づき賃貸借終了告知(Notice to Quit)

を⾏うことによって、賃貸借関係（Lease）を賃貸借契約条項(に基づいて終了させることができます。
３．１０８

この場合において、不動産賃借権(Leasehold Interest)を収用することはなく、それゆ

えに、通常は、収用法令(Compulsory Purchase Legislation)に基づく補償の権利は存しません。（該当する不動産賃貸借法令（Landlord and Tenant Legislation)に基づく補償の権利が存することはあり得ます。）。

⽴⼊告知（Notice of Entry）
３．１０９

⼀年以下の借地権や⼀年更新以下の借地権については、その土地におけるこれ以外のなんらかの権益(Interest)に対する収用告知が⾏われていた場合、例えば、自由土地保有権(Freehold Interest）に対して収用告知が⾏われていたような場合には、用地取得者は、最短１４⽇の⽴⼊告知を送達することができます。
３．１１０

あなたは、「土地に存する権益（Interest）や有効期限内の契約条項上の価値、借地権収⼊を得るためにあなたに⽀払われるべき正当な手当、並びに、あなたが負担する
損失や損害」に対して、補償を受ける権利があります。（1965年収用法（Compulsory
Purchase Act）第20条）。
◆[訳者註3.107] ヘッドリース（Headlease） いわゆる転貸借ではなく自由土地保有権者と直接締結した賃貸借契約に基づく不動産賃借権。

116

財産価値下落告知(Blight Notice)への対応において
３．１１１

あなたの財産が計画法で定義された財産価値下落の状態（Blighted）になったな

ら、財産価値下落告知(Blight Notice)の手続を⾏うことによって、当該財産を取得してもらうことができます。
３．１１２

ある種の計画若しくはその他の開発計画によって資産価値が下落したときは、所定の権益を有する者は、何人といえども、この計画を所掌する者に対して、財産価値下
落告知(Blight Notice)を送達し、価値の下落前の資産価値で当該資産を購⼊するよう求める権利があります。端的に言えば、財産価値下落告知(Blight Notice)を⾏うこと
によって、差しせまる若しく将来起こり得る収用が先⾏的に⾏われることとなり、そして、これによって、その資産の市場性が、著しい価格低下を除いて喪失してしまうかもしれない、という不確実な状況が取り除かれることになります。
３．１１３

この⼩冊⼦のガイダンスは、公共的開発事業という、より⼤きな問題についてよ

りも、むしろ、収用手続に関するものについてです。従って、資産が収用命令に包含されたことの結果として財産価値下落告知(Blight）が⽣じたような状況の場合に限定して、財産価値下落告知(Blight Notice)に関する手続を検討することとしました。
３．１１４

収用命令の対象に(資産が）包含されるということは、財産価値下落告知(Blight

Notice)が⾏われ得る多くの状況のうちの１つでしかありません。財産価値下落告知(Blight Notice)が⾏われ得る状況についての完全なリストは、「１９９０年都市及び農 村 計 画 法」（the

Town

and

Country

PlanningAct1990）附 則 第13（Schedule13 ）[訳者註3.114]で規定されています。収用に関するもののみが、このブックレットで取り上げられています。しかし、他のカテゴリーのブライト(Blight
財産価値下落）についての規定に基づき、より早期に財産価値下落告知(Blight Notice)が⾏われる機会があるかもしれません。
３．１１５

その他の状況から⽣ずる財産価値下落告知(Blight Notice)についてご関心がありましたら、専門的なアドバイザーにお尋ねください。
３．１１６

財産価値下落告知(Blight Notice)を送達する資格を有するためには、以下のいずれかの要件に当てはまらなければなりません。
●個人の住宅に居住している所有者的な占有者（Owner - Occupier）● 財 産 価 値 下 落 告 知(Blight Notice)の 送 達 の ⽇ に お け る 年 間 の 価 値（課 税 評 価 額（rateable value））が、所定の限度―２００５年の課税評価額（rateable value）で
29,200ポンド－を超えない営業用資産の所有者的な占有者（Owner - Occupier）◆[訳者註3.114]同法附則第13「財産価値の下落した土地」（SCHEDULE 13 Blighted Land）を指す。

117

●

農業用資産の全体または⼀部を少なくとも６ヶ⽉占有している所有者的な占有者（Owner - Occupier）

●
３．１１７

担保をもつ者と個人的な代理人
所有者的な占有者（Owner - Occupier）は、自由土地保有権者(Freeholder）又は満期までに３年以上の期間を有する賃借権の賃借人であり、少なくとも６か⽉間占有している
か、又は、最近１２か⽉の間に少なくとも６ヶ⽉は占有していた者であって、かつ、明け渡し後その資産は誰も使っていない者と、定義されています。
３．１１８

投資用資産の所有者は財産価値下落告知(Blight Notice)を送達する権利がありません。

財産価値下落告知(Blight Notice)の内容とその送達
３．１１９

財産価値下落告知(Blight Notice)は書面でなされ、かつ、土地における権益（例えば、自由土地保有権(Freehold）や不動産賃借権（Leasehold）)及び財産価値下落告知(Blight Notice)を送達する法的根拠を述べなければなりません。

財産価値下落告知(Blight Notice)に対する用地取得者の応答
３．１２０

用地取得者には、財産価値下落告知(Blight Notice)の受諾又は拒否のために２か⽉の期間があります。もしも何の⾏為も⾏わないなら、当該告知は、自動的に効果を持ちます。
もしも財産価値下落告知(Blight Notice)が受諾され、あるいは、２か⽉の期間満了による効果が⽣じたなら、収用告知が[財産価値下落告知(Blight Notice)の]受諾又は拒否の⽇に送達されたものとみなされます。前述のとおり収用告知に関する条項に基づいて手続が次の段階に進むのは、そのときからです（パラグラフ３．８５）。
３．１２１

もしも用地取得者がブライト(Blight 財産価値下落）の規定に基づいてその資産を買収したくないときは、２か⽉間の異議申⽴て期間内に、次に掲げる１つ以上の理由により、反対告知（Counter Notice）を送達することができます。
● 土地のどの部分も、ブライト(Blight 財産価値下落）に該当するカテゴリーに属しない。
●

用地取得者が土地のいかなる部分についても取得を求めていない。

●

用地取得者は、その⼀部のみしか取得を求めていない。

●

告知の⽇において、告知を⾏った者が不適格である。

●

告知を⾏った者の権益は、適格性を⽋く。

118

３．１２２

もしもあなたが用地取得者の反対告知（Counter Notice）に同意できないのであれば、あなたは２ヶ⽉の期間内に土地審判所（Lands Tribunal）に本件を付託する(refer)ことができ、土地審判所がその案件を決定することになります。

補償
３．１２３

土地の占有権(Possession)が取得された後は、⼀般的には補償を受ける権利があります。これはシリーズの他の⼩冊⼦で説明されています。

４次のステップ

４．１

補償に係る権利の詳細とそれがいかに評価されるのかについては、あなたが所有又は占有する財産のタイプを扱っている⼩冊⼦をお読みください。

４．２

補償に係る権利の詳細といかにそれが計算されるのかについては、補償についてのブックレットに以下のとおり説明されている。

第２分冊 －営業についての所有者及び占有者への補償
第３分冊 －農業についての所有者及び占有者への補償
第４分冊 －住宅についての所有者及び占有者への補償
４．３ このほか、第5分冊－影響緩和事業（Mitigation Works）は、用地取得者が財産に対する開発の悪影響（Adverse Eﬀects）を軽減する事業を⾏う場合について説明しています。用地取得者は、あなたの財産が居住用の場合にのみ、影響緩和事業を⾏わなければならないことになっています。ただし、その他の場合であっても事業を⾏うことに用地取得者が合意することもあります。両者の場合が、第5分冊で説明されています。

119

附録１―収用で用いられる用語収用事件を扱う際に通常用いられる用語及び定義のリストを下記に掲載しています。
補償法（Compensation Code）
国会制定法（Acts of Parliament）や判例法(Case Law)から、収用に対する補償に関するものを抽出するという⽅針で集められたものを指す集合語
⽴ち⼊り（Entry）「⽴ち⼊りの実施」（Taking of Entry）を⾒て下さい。
権利移転宣⾔（General Vesting Declaration GVD）
収用命令を得た用地取得者が、土地の占有権と所有権を取得することができるように、収用に関連して用いる法的手続。これは、土地を迅速に取得するための手続であり、通常の譲渡手続を要しません。
営業権(のれん)（Goodwill）
顧客は、[営業譲渡後も]、引き続き、従前の営業場所に依存し、また、同⼀名称の企業と取引を⾏う傾向があることから、営業の譲受人が、土地・建物及び在庫の価値を超えて⽀払おうとする価格のことです。これは、その顧客とのつながりにおいて営業上有する利益や優位性を意味します。
投資財産(Investment Property)
⼀般的には、その財産を維持しつつ、全体として収益を得ることた権利の存続期間全体を通して収益と資本益を得ること－

すなわち、取得し－を意図して購⼊された財産をいいます。
土地（Land）
土地には建物と⼯作物が含まれます。例えば自由土地保有権（Freehold）、不動産賃借権（Leasehold）のような土地にある利益（Interest）及び権利(Right)は、その他の権利とともに、全体として、又は、部分的に収用することが可能です。

120

土地審判所（Lands Tribunal）
イングランドとウェールズのための審判所が1949年土地審判所法（Lands Tribunal
Act 1949）に基づき設⽴され、⼤法官（Lord Chancellor）の定めた規則に従い運営さ
れ て い ま す。そ の 管 轄権 は、な か で も、土 地収 用 に 対 す る 補 償 の 争い に 関 す る 審 判（Adjudication）を含んでいます。土地審判所は、審判所の⻑官(President)（法廷弁護士（Barrister）であるか又は司法官職（Judicial Oﬃce）に就いたことのある者でなければなりません。）、及び、評価について法律上の資格のある者又は経験のある者からなるメンバーで構成されています。
結合価値（Marriage Value）
土地に存する２つ以上の権益（Interest）が結合することで顕在化する又は顕在化すると考えられる潜在的価値。例えば、2つの隣接する土地は⼀つの財産となることで2つの土地の別々の価値を合算したよりもより⾼い価値を持ちます。同様に、同じ財産に対する２
つ の 権 益(Interest)（例 え ば 自 由 土 地 保 有 権（Freehold）と 不 動 産 賃 借 権（Leasehold））は、結合することで個々の価値の合計よりも⾼い価値を持つことがあります。
損失の軽減[無駄をはぶくこと]（Mitigation of Loss)
補償を求める者は、損失（Loss）を少なくし若しくは避けるために、実施可能なあらゆる合理的手段を講ずべきであるという、補償を求める者の義務。例えば、補償を求める者
は、たくさんの⾒積もりを評判の良い業者（Contractors）から徴し、もっとも安いとこ
ろに発注することによって、損失（Loss）を軽減することができます。
新たな権利（New Rights）
ほとんどの用地取得者は、収用を用いて、土地に対する新たな権利を設定したり、取得したりすることができます。例えば、通⾏地役権（Right of Way)や⽀持地役権(Right ofSupport)はその例です。
騒⾳交付⾦（Noise Payment）
騒⾳交付⾦は、騒⾳レベルの増加によって深刻な影響をこうむった、新設又は改築の道路から３００メートル以内の移動住宅（Moveable Home）において、利用することが可能です。この交付⾦は、⾼速道路公社(Highway Authority)の裁量によって⽀払われることができます。
121

⽴⼊告知(Notice of Entry)
告知で定められた期⽇までに占有権を与えられる必要がある収用権者によって、財産の所有者及び占有者に送達される告知。少なくとも14⽇間の告知期間が与えられなければなりません。
収用告知（Notice to Treat）
収用権者が土地を取得するために所有者、賃借権者、担保権者に送達する告知。この告知 に よ っ て、取 得 さ れ る 財 産 の 明 細 が ⽰ さ れ、告 知 を 受 け 取 っ た 者 の 土 地 の 権 益（Interest）の詳細及び補償請求書の提出が求められ、かつ、用地取得者が土地を買い⼊れるため収用する意思がある旨が述べられます。
公共的開発事業(Public Development)
新設又は改築の⾼速道路、⾶⾏場その他の公共事業
⾝代⾦的価値（Ransom Value）
開発される土地へのカギとなっている⼩範囲の土地の、⾼額対価獲得能⼒。例えば、あなたの土地を通じてしか隣地にアクセスできないため、あなたの土地が隣地の開発を可能にするカギとなるような場合です。
基準日（Relevant Date）
公的審問会(Public Inquiry)の際に、認証⼤臣（Conﬁrming Minister）が用地取得者
及び異議申⽴人に審問が開催されることを伝えるために送付する文書の⽇付です。この⽇
付は審問手続の⽇程を確定するために用いられます。
現存異議申⽴人（Remaining objector）
１ ９ ８ １ 年 土 地 取 得 法 第 １ ３A条（section13A

of

the

Acquisition

of

Land

Act1981）[訳者註]の意味における今も有効な異議（a remaining objection )を有する者。
◆[訳者註]
the Acquisition of Land Act 1981
13A Conﬁrmation of order : remaining objections(1) This section applies to the conﬁrmation of a compulsory purchase order if a relevant
objection is made which is neither–(a) withdrawn, nor(b) disregarded,(a remaining objection).

122

事件陳述書（Statement of case）
審理に先⽴って事件の明細をすべて記載し、収用命令を⾏う理由を正当化する、用地取得者により準備された陳述書
理由陳述書（Statement of Reasons）
用地取得者が土地を取得しようとする理由を記載したもので、収用命令に添付されます。
⽴⼊りの実施（Taking of Entry）
収用告知及び⽴⼊告知の送達の後、物理的に⽴ち⼊り、財産の占有権を取得する用地取得者の⾏為です。

123[翻訳]
英国「収用と補償 (Compulsory Purchase

and Compensation）」⼩冊⼦シリーズ第2分冊「営業についての所有者及び占有者への補償 (Compensation to
Business Owners and Occupiers) 」———— 調査研究目的での和訳—————
⼀般財団法人公共用地補償機構副理事⻑ ⼭下泰弘
翻訳に当たって
１．この翻訳は、英国の収用・補償制度の調査・研究のため、⼀般財団法人公共用地補償機構の自主調査研究事業の⼀環として、英国のOﬃce of the Deputy Prime （副首相府）が、２０
０４年に発⾏した⼩冊⼦シリーズ「Compulsory Purchase and Compensation（収用と補償）」の第２分冊「Compensation to Business Owners and Occupiers（営業についての所有者及び占有者への補償」の目次（Contents）、序文、本文及び付録１（Appendix 1 –Terms Used In Compulsory Purchase）を抽出して和訳したものです[注]。英文全文は、下記URLに掲載されておりますのでご参照ください。
この翻訳は、あくまでも調査・研究目的での翻訳であって、その前提で、研究者等の調査・研究の参考に供するため本レポートに掲載しているものです。また、その訳文については、今後、必要に応じ所要の修正等を加える可能性があります。このため、現実の補償実務においては、この翻訳文ではなく、英国政府が公開している英文原文をご使用くださいますよう、お願
いいたします（この翻訳は、補償実務での使用を想定したものではありません。）。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
Compulsory purchase and compensation booklets の公開サイトのURL
http://www.planningportal.gov.uk/planning/planningpolicyandlegislation/
currentenglishpolicy/goodpracticeguides/comppurchase124２．この翻訳における専門用語等の訳文については、次の書籍を参考とさせていただきました。
①

⼀般的な英⽶法の法律用語の訳語については、主として「英⽶法辞典」編集代表
夫（財団法人東京⼤学出版会

田中英

１９９１年発⾏） を参照させていただきました。

② 英国の補償・収用関係の専門用語の訳語については、必ずしも定まった訳語があるわけではありませんが、過去の訳語をできるごけ参考にさせていただくこととし、とりわけ、次の書籍の訳語を参照させていただきました（順不同）。ただし、種々の事情を考慮し過去の訳語を踏襲していない場合もあります。
○「英国土地収用制度論」⼭本正太郎著 （有斐閣

昭和２９年発⾏）○「イギリスの損失補償制度について（第１回から第１２回）」正田寛著（「用地ジャー
ナル」１９９７年１⽉号から１９９８年２⽉号まで連載 ⼤成出版社発⾏）○「⽐較インフラ法研究」第８章（松尾弘執筆）及び第９章（松尾弘執筆）（良書普及会
平成９年発⾏）③

英国の補償・収用関係の専門用語の訳語については、前述のとおり必ずしも定まった訳語があるわけではありませんが、過去の諸文献を踏まえ、できるだけ本⼩冊⼦シリーズ「Compulsory Purchase and Compensation（収用と補償）」全体を⾒通し、訳文の統⼀を図る⽅針でのぞむこととしました。更に、専門用語の翻訳に伴う誤解と混乱を避けるた
め、煩瑣ではありますが、和訳の直後にできるだけカッコ書きで英語を併記することとしました。

[注]翻訳作業の過程において、早田俊広さんに下訳を依頼し、参考にさせていただきました。

125

※[訳者注]
この翻訳は、英国の収用・補償制度の調査・研究のため、一般財団法人公共用地補償機構の自主調査研究事業の一環として、英国のOffice of the Deputy Prime （副首相府）が、２００４年に発行した小冊
子 シ リ ー ズ「Compulsory Purchase and Compensation（収 用 と 補 償）」の 第 ２ 分 冊「Compensation to
Business Owners and Occupiers （営業についての所有者及び占有者への補償）」の目次（Contents）、
序文、本文及び付録１（Appendix 1 – Terms Used In Compulsory Purchase）を抽出して和訳したものです。英文全文は、下記URLに掲載されておりますのでご参照ください。
Compulsory purchase and compensation booklets の公開サイトのURL
http://www.planningportal.gov.uk/planning/planningpolicyandlegislation/currentenglishpolicy/
goodpracticeguides/comppurchase
この翻訳はあくまでも調査・研究目的での翻訳であり、その前提で、研究者等の調査・研究の参考に供するためこの「用地調査研究レポート」（一般財団法人公共用地補償機構）に掲載しているものです。また、その訳文については、今後、必要に応じ所要の修正等を加える可能性があります。このため、現実の補償実務においては、この翻訳文ではなく、英国政府が公開している英文原文をご使用くださいますようお願いいたします（この翻訳は、補償実務での使用を想定したものではありません。）。
なお、翻訳に当たっての方針等については、前掲の「翻訳に当たって」をご参照ください。

副首相府
持続可能なコミュニティの創造

収用と補償(Compulsory Purchase Procedure)２
営業についての所有者及び占有者への補償（Compensation to Business Owners and Occupiers）

2004年10⽉（October 2004）
副首相府 ; ロンドン

（Oﬃce of the Deputy Prime Minister: London）

126

目次
序文
1. はじめに
この⼩冊⼦の使い⽅
収用（Compulsory Purchase）で用いられる用語
便利な連絡先（Useful Contacts）
2. 土地が取得される場合の補償
⼀般的原則
評価基準⽇（Valuation Date）
請求項目（Heads of Claim）
取得される土地に対する補償
⼀般的な市場又は需要がある土地
取得の後に追加的な開発が認められた場合の補償
⼀般的な市場や需要が存しない土地
⼀部分のみの取得
妨害補償（Disturbance Compensation）
損失交付⾦（Loss Payment）
短期賃貸借権（Short Term Leasehold Interests）の取得
土地に補償可能な権益（Interest）を有しない占有者補償の前払い財産価値の下落（Blight）
3.土地が取得されない場合の補償事業の実施（Execution）により⽣じる価値の低下
公共事業が使用（Use）に供されることにより⽣じる価値の低下
4. 開発の悪影響（Adverse Eﬀects）に対する補償

127

5. 手数料
6. 利息
図表
図表１

私はどのように影響を受けるのですか

図表２

私は請求を⾏うことができますか

図表３

土地の全部又は⼀部が取得される場合の請求

図表４

妨害に対する請求（ Claim for Disturbance）

図表５

私には損失交付⾦（Loss Payment）を受ける資格がありますか

図表６

土地が取得されない場合の請求

付録
付録１

収用で用いられる用語

付録２

便利な連絡先128

序文
この⼩冊⼦は、どのように収用制度が⾏われるかをやさしく説明した５冊の⼩冊⼦シリーズの第２分冊です。⼩冊⼦のシリーズは以下のとおりです。
第１分冊 収用手続
第２分冊 本書
第３分冊 農業についての所有者及び占有者への補償
第4分冊 住宅についての所有者及び占有者への補償
第5分冊 影響緩和(Mitigation)事業
この⼩冊⼦を読む前に、まず、第１分冊「収用手続」をお読みください。この第１分冊は、権限を与えられた者が収用権を取得しそれを⾏使するプロセスと、あなたの権利は何かについて記載しています。第５分冊は、用地取得者（acquiring authority）に、開発によるあなたの財産への悪影響を軽減する事業を⾏わせることができる特定の状況を扱っています。
この⼩冊⼦は、収用命令（compulsory purchase order (CPO)）が効⼒を発した場合の、営業用不動産所有者及び占有者に対する補償の問題のみを扱っています。あなたの土地（「土地」にはその上の建物を含みます。）又はその土地に存する権利の、⼀部又は全部の収用の結果、補償を受ける権利が⽣じることがあります。また、あなたの土地が実際には取得されなくても、近くで⾏われる開発事業や建設事業によって悪影響を被る場合には、補償を受ける権利を有することがあります。両⽅の状況がこの⼩冊⼦でカバーされています。
イングランドとウェールズの法令では、権限を有する多くの者（この⼩冊⼦では用地取得者（Acquiring Authority）といいます。）に、土地所有者又は占有者が合意による売却に応じない場合に土地を強制的に取得する権限を与えています。補償を受ける権利と、正確な額を評価するための⽅法と手続は、ともに、「補償法」（Compensation Code）と呼ばれるものに基づいています。これは、国会の制定した法律、判例法及び確⽴した慣習で構成されています。主要な法律は1961年及び1973年土地補償法（Land Compensation Acts of 1961 and 1973）と1965年収用法（Compulsory Purchase Act 1965）です。

129

場合によっては、用地取得者（Acquiring Authority）は、土地に対して新たに権利を設定する
ことによって、その目的を達成することができることがあり、必ずしも完全な所有権を取得する必要があるわけではありません。例えば、中心市街地の事業計画（Scheme）のための土地取得のケースにおいては、用地取得者が、事業の準備のために近隣の土地で事業を⾏う権利を取得することが⼀般的になっています。土地に対する新たな権利を取得するための補償法(theCompensation Code)は、土地を実際に取得するためのものと同⼀です。
収用に関係する法律は複雑です。やむを得ないことではありますが、このシリーズの⼩冊⼦に掲載された情報は簡略なものであり、⽣じうる全ての状況をカバーすることはできません。この⼩冊⼦は法律の完璧なガイドであることを目的としていませんし、何の法的効⼒も有しません。
このガイダンスが専門家のアドバイスの代わりになるとは考えないでください。もし自分の財産がこの小冊子に書かれたなんらかの方法で影響を受け、又は、影響を受けるかもしれないと思われるときは、鑑定士（Surveyor）や事務弁護士(Solicitor)のような専門的有資格者からのアドバイスを求めてください。これらの専門家は、あなたの権利についてアドバイスができ、しかるべき場合にはあなたの代理人として⾏為を⾏うことができます。補償請求の準備や交渉で⽣じた専門家への手数料については、妥当な額を用地取得者（Acquiring Authority）
が負担することがあります。

王 ⽴ チ ャ ー タ ー ド・サ ー ベ イ ヤ ー 協 会（TheRoyal

InstitutionofChartered

Surveyors） は「収用ヘルプライン」（Compulsory Purchase Helpline）を運用しており、0870 3331600の番号で連絡する事ができます。このヘルプラインは地域の経験豊かな
公認鑑定士（Chartered Surveyorチャータード・サーベイヤー）とつながっており、30分間までの無料相談を受けられます。

130

１．はじめに１．１ この⼩冊⼦に含まれるガイダンスは、次の２つの主要なセクションに分かれています。
●

土地が取得される場合の補償●土地が取得されない場合の補償

１．２ この⼩冊⼦には６つの流れ図の図表があります。図表のリストは目次のセクションに詳述されています。これらの図表はあなたのおかれた状況に関係したセクショ
ンにあなたを導き、おのおののケースで適切だと考えられる補償規定についての概
要をご提供します。
この小冊子の使い方
１．３ 問題の全体をよりよく理解するためには、少なくとも⼀度はこの⼩冊⼦全体をお読みください。そのあと、図表１のトップの四角形からスタートし、この図表内の簡単な質問に応えながら、他の関係する図表や本文に導かれます。
収用で用いられる用語
１．４ この⼀連の⼩冊⼦は⼀般の⽅々を対象としており、専門用語や技術的言語の使用は可能な限り避けられています。しかしながら、収用において特別の意味を持つ数
多くの重要な用語があります。これらはこの⼩冊⼦の付録１に説明されています。
便利な連絡先１．５ あなたが収用によって影響を受ける場合においてアドバイスを提供することができる多くの主体や組織があります。お役に⽴てる連絡先の名称、住所及び電話番号のリストがこの⼩冊⼦の付録２に記載されています。

131

図表１
私はどのように影響を受けるのですか？

第１分冊「収用手続」はお読みになりました

はい

第１分冊をお読みください。

いいえ

収用命令（CPO）にあなたの土地の全部又は一部が含まれていますか？

はいセクション２－「土 地 が 取 得 さ れる場合の補償」へ

用 地 取 得 者（Acquiring Authority）にたずねてください。

分かりませんいいえセクション３－「土 地 が 取 得 さ れ な い
場合の補償」へ

２．土地が取得される場合の補償一般的原則
２．１ 収用後の補償は等価原則を基礎としています。このことは、あなたが、取得後、財政面において、以前よりも悪くなってはならないということを意味します。同様にあなたは良くなることがあってもいけません。
２．２ 補償額の査定においては財産の価値に対する収用命令（Compulsory Purchase Order）（ＣＰＯ））の影響は無視されます。このため、収用命令（Compulsory Purchase Order （ＣＰＯ））の基礎にある開発についての事業計画（Scheme）に起因した価値の増加や減少はなく、公開市場価格に基づいて土地を評価することが必要です。
評価基準日(Valuation Date)
２．３ 補償額の査定のための評価基準⽇は、以下の中で最も早い期⽇です：
132

・収用告知（Notice to Treat）手続が用いられた場合にあっては、用地取得者（Acquiring Authority）が土地に⽴ち⼊り、その土地を占有（Possession）した
⽇、又は、権利移転宣言（General Vesting Declaration）手続が後に続く場合にあっては、土地の権原が用地取得者（Acquiring Authority）に帰属する⽇・評価額について合意がなされた⽇・土地審判所（Lands Tribunals）の決定（decision）の⽇請求項目（Heads of Claim）
２．４ 各ケースごとの固有の状況に応じて、以下のカテゴリーに基づき補償を請求することができます。このカテゴリーを「請求項目」（Heads of Claim）といいます。
● 取得される土地の価値● 分断（Severance）及び法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）
これは、あなたの所有する土地の⼀部のみが取得された場合において、あなたの保有する残地の価値が低下することを意味します。
● 妨害（Disturbance）
特定の状況（パラグラフ2.64参照）のもとでの付随的費用を回収するための投資家の特別な権利を除いて、この請求項目は財産の占有者のみが利用できます。これは、財産の占有を妨げられた結果として⽣ずる費用と損失を表しています。
● 手数料（Fees）
補償問題解決のための準備と交渉の際に⽣ずる鑑定士への合理的な額の手数料、並びに、不動産譲渡のための事務弁護士への手数料として用地取得者（Acquiring Authority）によって通常⽀払われる額
２．５ これらの請求項目の基礎となった補償の根拠についてのより詳細な説明は、以下に記載されています。
２．６ 図表２は、特定の状況においてあなたがどのような請求項目について要件を充たしうるかを記載しており、更に、この⼩冊⼦での関係個所を⽰しています。

133

図表２
私は請求を⾏うことができますか。
土地や土地に存する権利を取得するため、用地取得者が収用告知（notice to treat）や権利移転宣言（general vesting declaration）の通知を送達しましたか。

いいえ

用地取得を進めたいですか？
はい

用地取得者（acquiring authority）は、合意による取得を行う用意がありますか？

はい

はい
いいえ

あなたがどのような補償を求めることができるのかについては、詳しくは図表３をご覧ください。

用地取得者（Acquiring authority）と交渉してください。

いいえ

この段階ではこれ以上はなにも行動する必要がありません。あなたは用地取得者が彼らの権限を行使するまで財産を占有し続けることができます。用地取得者は合意によって取得しようとするかもしれませんが、彼らの権限が行使されるまでは譲渡を強制されません。

財産価値下落告知（Blight Notice）の通知を行うことによって、用地取得者（Acquiring Authority）があなたの土地を早期に購入することを強制できることがあります。
手続については小冊子１を見てください。

交渉は成功しましたか？
財産価値下落告知（Blight Notice）は受諾されました
か？
はい

いいえ

はい
（用地取得者は拒否しうる根拠があるとしても裁量で受諾することがあります。）

いいえ

補償の支払いあなたはそれ（財産価値下落告知）は受
諾されるべきだったと思いますか？

134

はい
財産価値下落告知（Blight Notice）の 受 諾 は 用 地 取 得 者（Acquiring
Authority）による収用告知（Noticeto Treat）の送達と同等の効果を持
ちます。

いいえ

あなたは本件を土地審判所（Lands Tribunal）に付託することができます。

土 地 審 判 所（Lands
Tribunal）はその財産
価値下落告知（blight
notice）を支持していますか？

収用告知（Notice to Treat）又は権利移転
宣 言（General Vesting Declaration）が 送達されたなら、あなたは２１日以内に請求を行わなければなりません。

はい
請求の中に何を含めることができ、どのようにして査定されるのかについては、詳 し く は、図 表 ３ を ご 覧 く だ さい。

いいえ

用 地 取 得 者（Acquiring
Authority）が権限を行使するのをお待ちください。

135

取得される土地に対する補償
２．７ ⼀般的な市場又は需要がある土地を取り扱っている場合には、補償はその土地の市場価格に基づいて⾏われます。⼀般的な市場がない特殊な土地のように、例外的な状
況では、その財産の「等価物の復元（Equivalent Reinstatement ）」を可能にする費用を考慮して補償額が査定されます。それぞれ、個別に以下で扱われています。

一般的な市場又は需要がある土地
強制性を考慮しない。
２．８ 土地が強制的に取得されるという事実を反映して土地の価値の増価や減価が⾏われることはありません。土地の取得は任意の当事者間の公開市場での取引とみなされます。
市場価格
２．９ 土地の価格はもしもその土地が公開の市場で任意の売り主によって売却されたのであれば実現すると予想される価格を基礎としています。
２．１０ 公開市場でのあなたの土地の価格を査定する場合、あなたは任意の売り主と仮定されます。しかしながら、あなたは、公開市場で合理的に得ることができる最⾼の額でのみ、自発的に売るものと想定されます。
２．１１ この公開市場価格は土地の現在の使用に基づいています。しかしながら、収用をもたらす事業計画（Scheme）が存しない場合において開発価値、「結合価値（Marriage Value ）」及び「⾝代⾦的価値(Ransom Value)」があり得たであろうということを⽰すことができるときは、これらの価値を反映することができます。たとえば、隣接する土地への唯⼀の可能なアクセスを提供することで、あなたの土地が、隣接する土地の潜在的な開発可能性を実現し得るというような場合が、⾝代⾦的価値(Ransom Value)の例です。

136

計画上の仮定
２．１２ あなたの財産の潜在的な開発価値を考慮する際には、あなたはその土地の特別の利用のための許可が認められると仮定することができます。仮定しうる計画許可は、概ね以下のとおりです：●

その財産についての既存の許可。

●

許可はされたが、実施されていない開発●開発計画で定められ計画に従った開発●

用地取得者（Acquiring Authority）がその土地のために提案する開発。（ただし、法的権限を有する主体によってしか実施できない専門的利用を考慮して、価値を評価することはできません。これは「専門的適合性（Special Suitability）」として知られています）。

２．１３ あなたは、用地取得者（Acquiring Authority）の事業計画（Scheme）を利用するために計画許可（Planning Permission）を取得したと仮定することができるとしても、事業計画（Scheme）それ自体が実施されると仮定することはできないということに留意することが重要です。そのため、例えば、あなたの財産が主要な住宅開発の⼀部として取得された場合には、あなたの財産が住宅計画の許可を与えられたと仮定することはできます。ただし、そのことは、他のことと切り離して考えなければなりません。用地取
得者（Acquiring Authority）の事業計画（Scheme）のその他の部分、たとえば新規の道路、オープンスペース、コミュニティ施設等のすべてが実現すると仮定することはできません。
２．１４ 仮定されるべき計画許可について合意が得られないときは、地方の計画主体から「適切な代替的開発の証明書」を求めることができます。この証明書は、たとえ収用命令（CPO）がなくても特別な使用若しくは使用リストに対して計画上の承認が与えられ得るかどうかを確認するものです。これを処理する手続は、計画申請書を提出するときに適用される手続と類似していますが、いくつかの相違点があります。これらのことについては、あなたの専門的アドバイザーにおたずねください。
非合法的使用２．１５ 非合法な又はその土地等の占有者若しくは公衆の健康に有害な財産の使用によって⽣ずる財産価値の増加を考慮することはできません。

137

２．１６ 非合法的使用は計画実施手続に伴って起こりうるものです。そのため、計画許可を要するがその許可を得ていない目的のためにあなたの財産が用いられる場合において、価値の増加が計画の実施にともなって 終了してしまうようなときは、使用の結果⽣ずる価
値の増加を考慮することはできません。ただし、その使用が実施手続に伴うものでない場合（例えば、合法的な使用証明書が与えられるほどの⻑きにわたって、その使用が続けられたような場合）は、使用に伴う価値の増加を考慮することができます。

取得の後に追加的な開発が認められた場合の補償
２．１７ 一定の状況の下では、土地が取得された後に追加的な補償を請求する特別の機会があります。
２．１８ 評価基準⽇(Valuation Date)から１０年以内に追加的な開発に対する計画許可が与えられた場合には、あなたは、あなたが実際に受け取った額と、仮に収用告知の送達の⽇（収用の場合）かあるいは契約の⽇（合意による譲渡の場合）においてその許可が⾏われたならあなたが受け取っていたであろう額との差額を受け取る権利があります。
２．１９ 追加的な開発は以下に掲げるものを除く土地の開発を意味するものとして定義されます：●

用地取得者が土地を取得しようとした機能[と同じ機能]を目的とした開発；及び、●[その開発のために]計画許可が実施された開発、または、計画許可が補償額の算定のために仮定された開発（計画上の仮定を扱ったパラグラフ２．１２をご参照ください。）。収用される土地をその中に含む広い範囲の土地について与えられる計画許可に対しても、この条件が適用されます。

一般的な市場又は需要が無い土地
等価物の復元138

２．２０ 取得される土地に対する⼀般的な市場や需要がない場合は、市場価格アプローチ
を適用して土地の価値を求めることは可能ではありません。こうした状況の下ではその施設をほかの場所に復元するためコストの額に基づいて補償額を査定することが適切かもしれません。自由保有権者（Freeholder）と借地権者（Leaseholder）の双⽅がこれを基礎として補償を請求することができます。ただし、短期賃借権しかない場合には正当化することはより困難です。
２．２１ ⼀般的な市場又は需要のない財産に関連した業務用不動産、例えば、教会やファン・クラブの特殊な施設については、このようなことを基に補償を⾏うことまずあ
りえません。ほとんどの場合には、業務用の財産に対して市場又は需要があります。しかしながら、それが適切だという状況があり得ます。
２．２２ 復元のための合理的費用の⽀出を正当化するためには、充たさなければならない
４つの⼀般的なテストがあります。
●

取得されなければ続いたであろう目的のために、その土地が使われなければならない。

●

その目的のためにその土地に対する⼀般的な市場又は需要があってはならない。

●

復元する「真の（Bona Fide）」意図がなければなりません。-これは⼀般には事実問題です。

●

復元費用がその企業全体の価値に対して均衡を⽋く場合は、等価物の復元に対する補償が認められないことがあります。土地審判所（Lands Tribunal）はこのことに基づいて請求を認めるかどうかについて裁量権を持っています。

一部分のみの取得
２．２３ 用地取得者（Acquiring Authority）があなたの土地の⼀部だけを取得する場合
は、実際に取得された土地の価値に加え、考慮すべきその他の事項があり得ます。
この点は図表３に要約されています。

139

図表３
土地の全部又は一部が取得される場合の請求

図表２から

あなたは、取得される土地に対して補償を受ける権利があります。評価基準日は通常は占有の日です。取得される土地に対する補償はその市場価額に基づきます。‐パラグラフ２．９を参照して下さい。

土地の全部の取得ですか、それとも、一部のみの取得ですか？

全部

一部分

分 断（Severance）、法 益 侵 害 的 影響（Injurious Affection）及 び 改 善(Betterment )の適用はありません。

あなたは、分断（Severance）又は法益侵害的影響（Injurious Affection）に対する補償の権利を有することがあります。どのようにこれらのことが評価されるのかについての詳細はパラ グ ラ フ ２．２ ４ に 記 さ れ て い ま す。改 善(Betterment )が問題となることがあります。これについてはパラグラフ２．３７で説明されています。

用地取得者（Acquiring Authority）にあなたの土地の全てを取得してもらいたいですか？

はい

著しい損失（Material Detriment）を証明できる場合
は、用地取得者（Acquiring Authority）に全体を取得するように強制することが可能かもしれません。パ
ラグラフ２．４３を参照して下さい。

妨害補償(Disturbance Compensation)を受ける権利がありますか？ 図表４を参照して下さい。

140

いいえ

分断（Severance）と法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）
２．２４ あなたの土地の⼀部だけを取得される場合には、あなたに残された土地（残地）への悪影響について、補償を受ける権利を追加的に与えられることがあります。
２．２５ その補償は残地の価値の低下に対するものであり、「分断（Severance）」又は「法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）」と呼ばれるものです。
２．２６ この請求項目の２つの要素は、個別に考慮されるべきです。
分断（Severance）
２．２７ 分断（Severance）は、取得される土地が残地の価値に寄与している場合に⽣じ、それゆえに、取得される土地が残地から切り離される場合には、残地は価値を失います。例
えば、もしも鉄道が自動⾞駐⾞場を横切って建設されるなら、自動⾞駐⾞場の各部分に⾞両でアクセスすることはもはや不可能となるかもしれず、その結果、そこは実質的に役にたたなくなり、そのため価値が減少します。
法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）
２．２８ 法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）とは、事業計画（Scheme）のために用地取得者（Acquiring Authority）が取得する土地において、計画上の建設が⾏われることや、その土地が使用されることの結果として⽣じる、残地の価値の低下です。例えば、自動⾞駐⾞場のわずかな部分のみが新しい道路のために取得された場合であっても、騒⾳と振動の増加による商業ビルへの影響がかなりのものとなることがあります。
２．２９ 考慮されるべきは、単にあなたから取得した範囲への影響だけではなく、提案された事業計画（Scheme）全体への影響です。補償は、建設⼯事とそれに続く使用の両者に対して請求できます。
２．３０ それゆえに、分断（severance）と法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）の両者が、残地の価値を減少させることがあります。分断（Severance）は土地が切り離されたときに⽣じるのに対し、法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）は、用地取得者（Acquiring Authority）の事業計画（Scheme）による建設や使用の結果として⽣じます。

141２．３１ このことは，簡単な、仮定的な例で⽰すことができます。あなたが例えば、等しく
500平⽅メートルずつの区画に分かれた1,000平⽅メートルの営業用の不動産を所有しており、それらの区画の⼀つが新しい鉄道の建設のために取得されたとします。このような状況においては、あなたは、市場価値に基づいて、取得される土地への補償を受けることになるでしょう。
２．３２ 仮にあなたが、500平⽅メートルの不動産よりも1000平⽅メートルの不動産の⽅が、需要が多く価値も⾼く、したがって、残地となる区画が、取得される区画と合わせて保有されなくなる結果、実際には残地の価値が減少することになる、ということを⽰すことができるのであれば、補償額に、分断（Severance）の観点からの額を含めることができるでしょう。
２．３３ 鉄道線路に近接している結果、残地の価値が減少するということを⽰せる場合には、この価値の減少を、法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）の項目に⼊れて、補償額に反映させることができるでしょう。
「事前事後」（Before and After）アプローチ
２．３４

あなたが取得される土地の⼀部しか持っていない場合、被取得地、分断（Severance）及び法益侵害的影響 の請求のすべてを、事前事後（Before and After）
アプローチを採用することで、⼀括して処理できます。これは、あなたが⾦銭的な意味
において取得の後でも取得前と同じ位置にあるべきであると述べる等価原則に即しています。
２．３５ このやり⽅は、取得前の「事業計画なき世界（No Scheme World）」（これは、収用命令（CPO）をもたらす開発を考慮しないことを意味します。）における財産全体の価値を確認し、かつ、この価値と、取得後の「事業計画のある世界（Scheme
World）」（これは、開発を考慮することを意味します。）においてあなたに残されたものの価値とを⽐較することです。両者の差額は（もしもあるなら）補償として⽀払われ得るものとされています。
２．３６ 「事前事後」（Before and After）アプローチは、以下で検討される改善（Betterment）を考慮する場合にも用いられることができます。

142

改善（Betterment）
２．３７ 補償額を査定する際に、用地取得者（Acquiring Authority）は、被取得地に隣接ないし近接した残地の価値の増加を考慮に⼊れます。これは、⼀般に「改善」（Betterment）と呼ばれています。
２．３８ 「改善」（Betterment）は法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）の反対のものです。用地取得者（Acquiring Authority）の事業計画（Scheme）があなたの残地の価値を増加しうる場合があり得ます。
２．３９ 例えば、あなたが開発地を所有しており、その土地の⼀部が道路の新設のために取得されるとしますと、この新設道路が残地へのアクセスを⾼め、その結果として、その残地の価値が増加することになります。このような状況においては、用地取得者（Acquiring
Authority）は、価値の増加分を、被取得地への対価として⽀払われ得る補償額から相殺しようとするでしょう。
２．４０ 当然のことながら、用地取得者（Acquiring Authority）は、彼らの計画が残地の価値の増加をもたらすと考えられる根拠を説明できなければなりません。
２．４１ 「改善」（Betterment）が⽣じる場合に、ときどき上記で言及した「事前事後」（Before and After）のアプローチの適用が適切であることがあります。この場合は、被取得地、分断（Severance）、法益侵害的影響及び改善（Betterment）の問題を考慮に⼊れます。
２．４２ 極端なケースでは、残地の価値の増加が、被取得地に対する補償額と等しいか、それを上回るため、何の補償も受け取れないかもしれません。あなたが受け取りうる補償の最小額は、ゼロです。あなたに補償を⾏うことを用地取得者に期待することは到底できません。

143

著しい損失（Material Detriment）
２．４３ 用地取得者があなたの土地の⼀部の取得のみを提案している場合において、あな
たが取り得る⾏動としてもう⼀つの流れがあります。財産権の⼀部分だけではなく財産権（Property Interest）の全体を用地取得者（Acquiring Authority）に取得させようとする「著しい損失」（Material Detriment）の請求を⾏うことが可能な場合があります。
２．４４ 業務用不動産の⼀部のみが取得されようとしている場合において、残された部分が、かなりの程度、有用性や価値が減少するときは、あなたは、用地取得者に対して不動産の全体を取得するよう求めることができます。争いが⽣じた場合には、問題は土地審判所（Lands Tribunal）への付託によって決定されます。これは、あなたが専門的なアドバイザーと話し合うべき難しい問題になることがあります。

妨害補償(Disturbance Compensation)
２．４５ 被取得地の価値並びに分断（Severance）及び法益侵害的影響（Injurious
Aﬀection）に対して補償を受けることに加えて、あなたは土地や建物から妨害されることによって⽣じる損失に対しても、権利を有します。妨害(Disturbance)に対する補償の権利は、取得される土地に対する補償が既存の使用価値に基づくものである場
合にのみ適用されます。このことは更にパラグラフ２．６２において考察されます。
２．４６ 妨害(Disturbance)の⼀般的な原則は図表４に要約されています。

144

図表４
妨害(Disturbance)に対する請求

図表３からその財産[不動産] を占有していますか？

いいえ
はい

あなたは投資財産(Investment Property )としてその財産を所有していますか？

あなたは妨害に対して補償を受ける権利を有することがあります。パラグラフ２．４
７を参照して下さい。
この補償額は、その財産[不動産]から立ち退かなければならないことの、直接的、自然、かつ、合理的な結果として被った損失及び生じた費用を反映したものとなりま
す。

はい

いいえ

あなたは取得される投資財産に代えて新しい投資財産を取得するのですか。

はい

あなたは代わりの投資財産の取得に要する費用の補填を求める権利を有することがあり得ます。パラグラフ２．６４を参照して下さい。

145

いいえ

妨害に対して補償を受ける権利はありません。

２．４７ たいていの場合は、妨害補償の権利は占有者に限られています。ただし、投資財産の所有者が、ある状況下において、代わりとなる投資財産に再投資する費用を補填し得る⼀定の権利があります。パラグラフ２．６４を参照して下さい。
２．４８ 取得の個々の状況によっては、妨害補償は、営業の移転費用や営業の廃止費用に基づくことがあり得ます。営業の移転のために努⼒することは、通常は、あなたの義務です。それが不可能なら、営業を廃止することが必要となるかもしれず、その場合には、営業の「完全廃止」費用に基づいて補償額を算定します。
２．４９ 営業の移転の意思があり、それが可能な場合であっても、時として、用地取得者（Acquiring Authority）がなお営業廃止を基礎に補償しようとすることがあります。これは、営業移転費用が営業の価値よりも⼤きい場合に起こり得ます。こうした状況の下では、補償の基礎はまさしく事業廃止であるということに、強い理由があります。なぜなら、思慮深いビジネスマンなら、営業移転費用が営業の最終価値をはるかに超えるよ
うな場合に営業移転費用を負担するようなことは決してないからです。
２．５０ しかしながら、完全廃止の費用が常に補償の上限とならなければならないという規則はありません。これは、当事者間でしばしば議論のある法律領域です。個々の事案ごとに、有利となるような取り扱いがなされねばなりません。営業評価の問題についての専門家のアドバイスを求めるべきです。
２．５１ 用地取得者（Acquiring Authority）には代わりの不動産を提供する義務はありません。ただし、ほとんどの用地取得者は、補償請求者が移転先候補となる不動産を市場でさがすことを⽀援します。したがって、あなたは、不動産物件検索に必要な登録をする
ため、早い段階で用地取得者（Acquiring Authority）や地元の不動産業者（Estate
Agent）に連絡を取るべきです。
２．５２ 特定の状況、例えばタウンセンターの再開発においては、用地取得者（Acquiring
Authority）や開発業者が、新しい事業計画（Scheme）の中で物件を提供する用意があ
ることがあります。しかしながら、これは、⼀時的な⼊居のための移転を伴うこととなり、いったんそれが完了すれば、新しい事業計画（Scheme）の中でさらなる移転を引き起こして開発が⾏われることとなります。このことは、費用の増加につながるかもし
れませんが、仮に、適切な物件を事業計画（Scheme）外で⾒つけることができ、この146

ため、⼆度にわたる移転が必要でない、ということを⽰すことができる場合は、用地取得者は、増加費用を補償する準備をする必要がなくなります。したがって、このような[補償額の]提⽰を受け⼊れる前に[移転先の]場所を決めてしまうことには、慎重であるべきです。
２．５３ 様々な進め⽅のなかで請求し得る項目の例を以下に⽰します。
移転(Relocation)
２．５４ 財産を取得されることにより、営業を移転せざるをえなくなることの自然かつ合理的な結果として⽣ずる合理的な費用及び⽀出を請求する権利があります。
２．５５ 移転に対する典型的な補償項目には、次のものが含まれます。：●

引っ越し費用；●代替資産の取得に伴う法律上の手数料；●

代替資産の取得に伴う印紙税；●

代替資産の取得に伴う鑑定士及び建築士の手数料；●

あなたの建物の代替物にするための特別の改修；●

引っ越し期間中の⼀時的な逸失利益；●

引っ越しに伴う営業権の減価（利益の減少に反映される）；●在庫の価値の減少；●

顧客への新しい住所の通知；●

住所の変更による文房具類の新規備品。

２．５６ これは完璧なリストではありません。全ての損失は、その実質に即して検討されるべきであり、妨害されることの、自然な、直接的かつ合理的な結果として⽣じた損失については補填されるべきです。請求を正当化する責任は請求する者の側にあります。それゆえ、用地取得者（Acquiring Authority）が何かを携えてあなたに近づいてくれるのを期待するのではなく、あなたの方で自分が補償されるべきだと証明すべきです。
あなたの財産を取得されることに関連して被った損失やかかった費用について詳細な記録を保管しておくことが最も重要です。あなたは、領収書、送り状、料⾦の⾒積もりといった関係証拠書類のすべてを保管すべきです。また、あなたは、財産の収用に関することのためにつかった時間の⻑さについても記録の上保管すべきです。
147

廃止（Extinguishment）
２．５７ [営業]廃止に対する典型的な補償項目には、次のものが含まれます。：●

営業権の価値；●

在庫、自動⾞等並びに設備及び機械を売却せざるを得ないことに伴う損失；●

退職手当費用；●営業をやめるための事務費。

２．５８ 先に掲げた移転項目と同様に、このリストも完璧なものを目指したものではありません。これ以外のことであっても、用地取得の合理的かつ自然な結果⽣ずるものである
ことが⽰され得る場合には、補償が可能なことがあります。
移転か、又は廃止か？
２．５９ ほとんどの場合には、可能であれば、営業を続け、移転することを期待するでしょう。移転が可能であり、かつ、そうすることがあなたにとって経済的に実⾏可能である
なら、営業廃止補償を受けることはできません。
２．６０ あなたが望むのであれば、営業廃止補償を法的に選択することができる⼀連の状況があります。充足されるべき要件は以下の通りです：●

あなたが、その営業についての唯⼀の経営者であるか、あるいは、あなたとあな
たの配偶者との共同経営であること。

●

あなたが占有（Possession）をやめる⽇に、６０歳以上であること。

●

前記の⽇において、その土地の価額、又は年間利益（年間課税評価額）を資産化した額が、「所定の額」（2000年評価リストで24,600ポンド）を超えないこと。

●

あなたが、その営業についての営業権を処分しておらず、今後も、営業権を処分しないと、用地取得者（Acquiring Authority）に約束すること、又は、⼀定の地域内では、被取得地で⾏っている営業と同⼀の若しくは実質的に同⼀の営業を⾏う
ことはないと、約束すること

148

２．６１ 移転を基礎にするにせよ、完全な廃止を基礎とするにせよ、全ての妨害のケースにおいて、請求を⾏う者には、「損失を少なくする」義務があります。
このことは、常に合理的に⾏動しなければならず、可能であればさらに損失が増加しないよう理性的かつ合理的な手段を講じなければならないことを意味します。あなたがみずから非合理的な⾏動をしたことによってあなたの損失が本来あり得た額よりも増大した、ということを、用地取得者（Acquiring Authority）が示すことができたときは、これに応じて補償額が調整されます。
地価が開発の可能性を反映している場合には妨害補償は⾏われない
２．６２ あなたが妨害補償を受け権利があるのは、取得される土地に対する補償が、現在の使用に対する市場価値に基づいている場合のみです。土地に対する補償がその土地の開発価値に基づいている場合には、妨害補償を受ける権利はありません。
２．６３ この制限は、単⼀の請求の範囲内でのみ適用されます。１つの財産（Property）内に２人以上の請求人（例えば不動産賃貸人（Landlord）と不動産賃借人（Tenant））が存する場合には、⼀⽅の請求人の⾏為は他の者を拘束しません。そのため、例えば、不動産賃貸人（Landlord）が、当該不動産の自由土地保有権(Freehold Interest)の開発価値（Development Value）を基礎として請求を⾏う場合であっても、不動産賃借人（Tenant）が、不動産賃借権（Leasehold Interest）の現在の使用価値(Use Value)に、その不動産から移転しなければならないことに対する妨害補償(Disturbance Compensation)の額を加算して補償を受けることは可能です。
投資[財産]所有者に対する妨害補償
２．６４ 妨害補償を受ける権利が与えられるためには、通常は、土地を物理的に占有していなければなりません。しかしながら、占有を⾏っていない投資財産の所有者のための、⼀定の妨害補償の権利があります。⽴ち⼊りの⽇の１年以内の間に英国内の土地における権益（Interest）を取得したことに伴って負担した付随的な料⾦や費用に対して、[妨害]補償が⽀払われ得ます。

149

損失交付⾦（Loss Payment）
２．６５ ２００４年１０⽉３１⽇ [原註１] 以降に出された命令に関し、当該命令に係る土地に、住宅損失交付⾦( Home - Loss Payment)を受ける要件を充たさないある種の権益（Interest）を有している場合は、⽀払われるべき他の補償に加えて損失交付⾦（Loss Payment）を受ける資格が与えられる場合があります。これは、取得によって⽣じた不便や混乱を認め、それを反映して追加された額です。これは、あなたの財産上の権益(Interest)の価値に関連した「基礎的損失交付⾦（Basic Loss payment）」と、その財産の占有者でもある場合にこれに加えて⽀払われる「占有者損失交付⾦（Occupierʼs Loss Payment ）」とに分かれます。交付⾦を受ける資格が与えられるためにはいくつかの要件を充たさなければなりません。それらは次の図表５に要約されています。

[原註1] 2004年計画及び収用法（Planning and Compulsory Purchase Act 2004）第8章の規定の施行された日

150

図表５
私には損失交付⾦（Loss Payment）を受ける資格がありますか？

あなたは、収用をされたが、それにより住宅損失交付金（Home Loss Payment）を受ける資格を得てはいないような、土地の権益（Interest）を有していますか。？

はいBox A その権益（Interest）は、次に掲げる時期のうちで最も早い時期から一年以上存在していますか：
用地取得者（Acquiring Authority）がその土地を占有（Possession）したとき、その土地が用地取得者（Acquiring Authority）に移転した日、補償が合意された日、又 は、補償が土地審判所（Lands Tribunal）によって決定された日

はい

あ な た は1973年 法 第33D条 に規定された法的告知又は命令の要件を充たすことができなかったために、収用が起こされたのですか。

はい

あなたには損失交付金（Loss Payment）を受ける資格がありません。
いいえ

あなたがBox Aに示された期間土地を占有していたのであれば、あなたは、また、土地における権益（Interest）の価値の通常２．５％の占有者損失交付金（Occupier’s Loss Payment）を受ける資格があります。

151

あ な た は、基 礎 的 損 失 交 付 金（Basic Loss Payment）を受ける
資 格 が あ り ま す。こ の 交 付 金は、通 常 は、75,000ポ ン ド を 上
限 として、権益（Interest）の価
値の7.5%の率で評価されます。

基礎的損失交付⾦（Basic Loss Payment）
２．６６ 基礎的損失交付⾦（Basic Loss Payment）を受ける資格を与えられるには、●

あなたは権益（Interest）（自由土地保有権(Freehold)であれ、不動産賃借権（Leasehold）であれ）を有していなければなりません●

あなたは次に掲げる期⽇のうちで最も早く到来する期⽇まで、その権益(Interest)を一年以上の期間有していなければなりません。：
・用地取得者（Acquiring Authority）が占有（Possession）を開始した⽇・権利移転宣言（General Vesting Declaration）に基づき土地が用地取得者（Acquiring Authority）に移転した⽇・補償が合意された⽇・土地審判所（Lands Tribunal）が補償額を決定した⽇

占有者損失交付⾦（Occupierʼs Loss Payment）
２．６７ あなたが基礎的損失交付⾦（Basic Loss payment）を受ける資格を有しており、かつ、その資格の根拠となる期間においてあなたがその土地を占有していた場合には、これに加えて、更に、占有者損失交付⾦（Occupierʼs Loss Payment）を受ける資格が⽣じます。
損失交付⾦（Loss Payment）の額
２．６８ 基礎的損失交付⾦（Basic Loss payment）は関係する土地の権益（Interest）の価値の7.5％であり、75,000ポンドを上限とします。
２．６９ 占有者損失交付⾦（Occupierʼs Loss Paymentは25,000ポンドを上限とします。その制限内で、関係する土地の権益(Interest)の価値の2.5％、又は、1973年土地補償法（Land Compensation Act 1973）第33B条及び第33C条で定義された「土地価額」又は「建物価額」の何れかの額のうちで、最も⾼い額です。これらの額の算定⽅法は複雑であり、専門家のアドバイスを求める必要があります。

短期不動産賃借権（Short Term Leasehold Interests）の取得

152

２．７０ 短期賃借権と称されるもの―１年未満を残すのみとなった賃借権又は１年ごとの賃借権－の取得には別のルールが適用されます。
２．７１ 用地取得者（Acquiring Authority）によって⾏われる手続は、収用告知（Notice toTreat）を⾏うことが要件とされておらず、異なっています。これ[収用告知]について
は、⼩冊⼦１「収用手続」のなかでかなり詳細に説明されています。
２．７２ 補償額の査定のために適用される原則は、土地にある他の権利・利益に適用される原則と非常に似ています。補償は、不動産賃借権の市場価格に基づいて⽀払われ、これには、テナントが有し得るリニューアルの権利を反映するものとされています。
２．７３ 土地におけるその他の権益(Interest)と同様に、分断（Severance）又は法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）によって⽣じた残地（Retained Land）の価値の減少に対し、補償の権利があります。この権利は、取得された土地とは別の賃借権に基づき残地が保有される場合であっても、それが隣接又は近接している限り、存在します。
２．７４ 短期不動産賃借人は財産の占有を妨げられることに対して補償の権利を有します。ただし、⽴ち⼊りの⽇から契約期間終了の時までの間の、関連損失のみが補填可能です。
賃借人が有し得る更新の権利は、配慮されなければなりません。
２．７５ 短期不動産賃借権に、1954年不動産賃貸借法（Landlord and Tenant Act
1954）の不動産賃借権保護規定[借地権の安定規定] (the Security of Tenure Provisions)が適用される場合は、収用法制か、あるいは、1954年不動産賃貸借法（Landlord and Tenant Act 1954）か、いずれによって補償を請求するのかの選択ができます。1954年不動産賃貸借法（Landlord and Tenant Act 1954）に基づく補償は、資産の課税評価額（Rateable Value）の乗数に基づいています。あなたは、より高い水準の補償が可能となる方の根拠を選択することができます。あなたはどちらかを選ぶことができますが両方を選ぶことはできません。
土地に補償可能な権益（Interest）を有しない占有者

153

２．７６ 土地に補償可能な権益（Interest）を有しないが、土地を合法的に占有し、⽴ち退いた請求人には、⼀定の補償を受ける権利があります。これには、任意終了不動産権（Tenancy at Will）、容認不動産権（Tenancy on Suﬀerance）及び許可不動産権(Tenancy on Licence )を含むことができます。これらはそれぞれ、正式の賃借権ではなく、所有者との何らかの形式の合意で土地又は建物の占有を⾏っており、多くの場
合、⼀⽅当事者からの短期の告知によって終了させることができます。より詳細な説明は付録１「収用で用いられる用語」に含まれています。
２．７７ 移転費用と営業権（のれん）（Goodwill）の喪失を反映した補償が⾏われるべきです。占有された土地が営業目的のために利用可能であった期間の⻑さ、及び、その目的に適した別の土地の利用可能性、が重視されます。
２．７８ ６０歳を超えた経営者の法的な権利が消滅にすることによる補償の権利もまた適用されます。これらはパラグラフ２．６０で述べられています。
２．７９ 営業用不動産賃借権者（Business Tenant）の保有が終わる場合、不動産賃貸人及び賃借人補償（Landlord and Tenant Compensation）の額が妨害(Disturbance)交
付⾦よりも多額となるときは、不動産賃借権消滅後、不動産賃貸人及び賃借人法令（Landlord and Tenant Legislation）に基づき、不動産賃貸人及び賃借人補償（Landlord and Tenant Compensation）を選択する権利があります。これは前記のパラグラフ２．７５に述べられています。

補償⾦の前払い
２．８０ 補償⾦が⽀払われる前に、又は合意が⾏われる前においても，用地取得者（Acquiring Authority）が土地を占有（Possession）することは異例なことではありません。こうした状況の下では、あなたはあなたの補償⾦について前払いを求める権利があります。補償⾦の前払いの請求は、土地の占有（Possession）が⾏われる前か、又は後に⾏うことができます。用地取得者は土地の占有を開始したなら、請求を受けてのち３か⽉以内に⽀払いを⾏う義務があります。請求を受けてのち３か⽉以内に土地の占有を開始しなかったときは、土地への⽴ち⼊りが⾏われたなら前払い⾦を⽀払わなけ
ればなりません。

154

２．８１ 前払いの⽔準は以下のいずれかの９０％です：●

合意された補償額、又は●合意がない場合、用地取得者（Acquiring Authority）の⾒積もり。

２．８２ その土地に抵当権が設定されている場合には、用地取得者（Acquiring Authority）は抵当権被担保債務の未償還額まで前払い額を引き下げます。ただし、状況によっては、前払い⾦を抵当権者に直接⽀払うよう、用地取得者に求めることが可能です。

財産価値の下落（Blight）
２．８３ あなたの財産が「財産価値の下落した」（Blighted）状況になっているときは、
用地取得者（Acquiring Authority）に財産を取得するよう強制するために財産価値下落告知（Blight Notice）を送付できることがあります。
２．８４ 財産価値の下落（Blight）の定義、並びに、財産価値下落告知（Blight Notice）を送付するための要件及び手続については、第１分冊「収用手続」に書かれています。もしも、うまく進んで、あなたの財産価値下落告知（Blight Notice）が受理されたときは、補償の評価と査定の原則は、土地が収用された場合に適用されるものと同⼀です。

３．土地が取得されない場合の補償
３．１ これまでに説明した手続は土地（又は土地に対する新しい権利）が取得される場合にのみ適用されます。しかしながら、土地は取得されないが法的権⼒が⾏使される⼀定の状況下においても、補償の権利が⽣じることがあります。
３．２ 補償は以下に対して請求できます。：
・公共事業の実施（Execution）（建設（ construction））によって⽣じたあなたの土地の価値の低下
・公共事業のその後の使用（Use）によって⽣じた土地の価値の低下
３．３ それぞれ、次の図表６に要約されています。より詳細な内容は参照箇所の文章中で説明されています。
155

図表６
土地が取得されない場合の請求

あなたの土地は公共的開発事業に近接している結果、影響を受ける。

あなたの土地が影響を受けるのは、公共事業の実施によってですか、それともその後の使用によってですか。？

実施(Execution)

使用（Use）

以下の要件を充たしますか。

以下の要件を充たしますか。

土 地に 対する 法益侵害（Injury）が、国会制定法に規定されたなんらかのことによって生じる。

あなたは所有者的な占有者（Owner Occupier）ですか？

法律（国会制定法）がない場合は、訴訟に訴えることが法（Law）的に可能である。

年間課税評価額（Rateable Value）が24,600ポンド未満ですか？

あなたが財産権の所有者として有している権利について物理的な障害がありますか？

あなたの土地は公共事業によって生じた「物理的要因」の結果として価値が減少しましたか？ 説明についてはパ
ラグラフ３．１４を参照して下さい。

以上の全てに対する答えが「はい」である場合は、あなたの土地の価値の低下に対する補償を受ける権利があり得ます。パラグラフ３．４を参照して下さい。

以上の全てに対する答えが「はい」である場合は、あなたは「物理的要因」
によって生じた土地の価値の低下に対して補償を受ける権利があります。パラグラフ３．８を参照して下さい。

156

事業の実施により⽣じる価値の低下
３．４ 財産（Property）上の権利（実物の財産自体に対する権利）が取得され、又は妨げられたことによって損失が⽣じるときは、補償を受けることが可能です。その要件としては、⾏われた法益侵害（Injury）が次のようなものでなければなりません。
●

制定法上の権限（Statutory Power）によって認められたものであること;●

制定法上の権限なしに⾏われたときは、例えばニューサンス（[⽣活妨害] Nuisance）のように、法的に訴訟を起こすことが可能なことから⽣じたものであること;●

土地についての公的若しくは私的な権利(Right)に対する、物理的な妨害（PhysicalInterference ）によって⽣じたものであること;●事業の実施（Execution)のみから⽣じたものであって、それに続く使用（Use）の結果として⽣じたものではないこと。

評価基準日（Valuation Date）
３．５ 補償の評価のための基準⽇（Relevant Date）は、損失が⽣じた⽇です。これは、ほとんどの場合は、土地の権利が妨害された⽇となります。
補償の基礎
３．６ 損失をもたらす事業が国会制定法（Act of Parliament）によって認められたものでない場合は、損害賠償請求を⾏うことができます。
３．７ あなたは、その損失が、事業の実施の自然かつ合理的結果として⽣じたものである
ことを示すことができなければなりません。補償は、妨害を受けた権利から利益を得ていた土地の価値が低することに基礎をおいています。業務上の損失(BusinessLoss)が地価の低下によるものでないときは、業務上の損失を請求することはできません。

公共事業が使用に供されることより⽣じる価値の低下

157

３．８ この補償の権利は1973年土地補償法（Land Compensation Act 1973）の第1章に規定されています。これは、⼀般に、「第1章請求」と呼ばれています。それは⼀定の「公共事業（Public Works）」、すなわち⾼速道路、⾶⾏場その他法律上の権限に基づき規定された事業、に適用されます。これらの規定は、新規事業に加えて、既存事業に対する実質的な改築や用途の変更を対象としますが、使用の強化は（改築も実施されない限り）対象としていません。
３．９ 請求を⾏い得るためには、基準日（Relevant Date）より前に、その土地に要件を充たす権益（Interest）を持っていなければなりません。
基準日(The Relevant Date)
３．１０ 問題となっている公共事業が⾼速道路の場合は、基準⽇（Relevant Date）は、
公共交通のために最初に開通した⽇です。それ以外の公共事業については、完成後に最初に供用された⽇です。
要件を充たす権益（Interest）
３．１１ 営業用地の場合、要件を充たす権益(Interest)は、年間に、2000年評価リスト
で24,600ポンドとされた額を超えないの価値（課税評価額）を有するものです。
評価基準日（Valuation Date）
３．１２ 補償額は、最初の公共事業の供用後１２ヶ⽉で⾏われる最初の請求⽇現在の価格を基礎とします。利息は、請求が⾏われた⽇から⽀払いの⽇まで、⽀払われることが可能です。
補償の基礎
３．１３ 補償は公共事業が使用に供されたことにより⽣じた「物理的要因」による土地の価値の減少に基づいて⾏われます。

158

３．１４ 7つの物理的要因とは：
●

騒⾳

●

振動

●

悪臭

●

ガス（fumes）●

煤煙（smoke）

●

人⼯光

●

固体又は液体物質の土地への排出３．１５ これらの7つの特殊要因以外の理由に帰するべきいかなる価値の減少も補償することはできません。例えば、眺望の損失は補償できません。
３．１６ このことと（パラグラフ３．４に記載された）事業の実施に対する請求との重要な違いは、事業が使用（Use）に供されることが、価値の低下の原因でなければならないということです。例えば、自動⾞道が事務所に極めて近接して建設された場合は、第１章[1973年土地補償法（the Land Compensation Act 1973）第1章]に基づく請求は、道路を使用した交通に伴う騒⾳その他の物理的要因によって⽣じた価値の低下に関するものでなければならず、⾼速道路の物理的存在に関するものであってはなりません。
３．１７ あなたが最初の請求日（パラグラフ３．１２を参照して下さい）よりも前にあなたの土地を売却する場合は、あなたは契約を取り交わしてから完了するまでの間に請求を⾏わなければならず、さもないと補償を受ける権利を失います。

４．開発の悪影響（Adverse Eﬀects ）に対する補償
４．１ 開発事業は、土地の価値を低下させることのほか、その地域に住む人々に不便と不快をもたらすことかあります。明⽩な例は、新しい自動⾞道の開発です。
４．２ 補償法（Compensation Code)の要件が充たされたなら財産の価値の低下に対して⾦銭的補償が⽀払われ得るとしても、このことで不満が解消されるわけではありません。
用地取得者（Acquiring Authority）は、それゆえ開発事業の影響を減少させることに役⽴つ⾏動を起こすべき⼀定の義務と裁量権を与えられています。これらの権限の⾏使
は、開発による「法益侵害的な影響を軽減するもの」だと言われています。
159

４．３ 主要な義務として、ある特定の要件が充たされた場合に騒⾳遮断事業を⾏う必要が⽣じます。この義務は、住宅その他居住の用に供された建物に対してのみ適用があります。従ってビジネスの所有者及び占有者の場合にあっては、それは居住用施設（例えば療養施設（Nursing Home））の提供を含むビジネスや、居住用施設の要素（例えば店舗の上の住宅）を含む営業用不動産に限り、関係します。もしもあなたの不動産が何らかの形の居住用施設を含む場合には、小冊子４もお読みください。
４．４ 騒⾳遮断事業を⾏う義務に加えて、用地取得者（Acquiring Authority）は、その不動産が影響を受ける⽅々の同意を得て開発の効果を軽減する⼀定の裁量権を有しています。この手法にはつぎのようなものが含まれ得ます。（法的な義務が適用される場合よりも広範囲な状況における）防⾳事業；実際の開発に必要な土地よりも広い土地の取得；土地の整形その他の景観事業の実施；並びに、建設事業の期間中に⼀時的に移転する必要があると用地取得者が認めた場合における当該費用の⽀出。これらの権限は居住用財産のためのものですが、用地取得者と直接影響を受ける人々との間の合意により、より広く適用することが可能です。
４．５ これらの義務と権限についてのさらに詳しい説明は、第5分冊－影響緩和事業（Mitigation Works）で提供されます。

５．手数料
５．１ 用地取得者（Acquiring Authority）は、通常、請求の交渉のためにあなたが負担する
合理的な鑑定士手数料（Surveyor Fee）を⽀払います。鑑定士を雇う前に両者で手数料の算定のための合理的な基礎を確実に合意しておくことが賢明です。用地取得者は、手数料の⽀払いについてあなたに助⾔できるでしょうし、疑いがあるときには相談に乗るでしょう。
５．２ 譲渡のための法的手数料も⽀払いが可能であり、同じように、その算定の合理的基礎について合意されるべきです。

160

６．利息
６．１ 用地取得者Acquiring Authority）が補償の合意がなされる前に土地に⽴ち⼊り、占有を⾏う場合には、所定の利率で、⽴ち⼊りの⽇から補償⾦が⽀払われるまでの間の単利の利息の⽀払が可能です。
６．２ 近隣の公的開発の結果として⽣じた補償請求ではあるが、現実には土地が取得されなかった場合、請求を⾏った⽇から⽀払いの⽇までの未払⾦額に対する利息の⽀払いが可
能です。

161

附録１―収用で用いられる用語収用事件を扱う際に通常用いられる用語及び定義のリストを下記に掲載しています。
補償法（Compensation Code）
国会制定法（Acts of Parliament）や判例法(Case Law)から、収用に対する補償に関するものを抽出するという⽅針で集められたものを指す集合語
⽴ち⼊り（Entry）「⽴ち⼊りの実施」を⾒て下さい。
権利移転宣⾔（General Vesting Declaration GVD）
収用命令を得た用地取得者が、土地の占有権と所有権を取得することができるように、収用に関連して用いる法的手続。これは、土地を迅速に取得するための手続であり、通常の譲渡手続を要しません。
営業権(のれん)（Goodwill）
顧客は、[営業譲渡後も]、引き続き、従前の営業場所に依存し、また、同⼀名称の企業と取引を⾏う傾向があることから、営業の譲受人が、土地・建物及び在庫の価値を超えて⽀払おうとする価格のことです。これは、その顧客とのつながりにおいて営業上有する利益や優位性を意味します。
投資財産(Investment Property)
⼀般的には、その財産を維持しつつ、全体として収益を得ること－ すなわち、取得した権利の存続期間全体を通して収益と資本益を得ること －を意図して購⼊された財産をいいます。
土地（Land）
土地には建物と⼯作物が含まれます。例えば自由土地保有権（Freehold）、不動産賃借権（Leasehold）のような土地にある利益（Interest）及び権利(Right)は、その他の権利とともに、全体として、又は、部分的に収用することが可能です。

162

土地審判所（Lands Tribunal）
イングランドとウェールズのための審判所が1949年土地審判所法（Lands Tribunal
Act 1949）に基づき設⽴され、⼤法官（Lord Chancellor）の定めた規則に従い運営されています。その管轄権は、なかでも、土地収用に対する補償の争いに関する審判を含んでいます。土地審判所は、審判所の⻑官(President)（法廷弁護士（Barrister）又は司法官職（Judicial Oﬃce）に就いたことのある者でなければなりません。）、及び、評価について法律上の資格のある者若しくは経験のある者からなるメンバーで構成されています。
結合価値（Marriage Value）
土地に存する２つ以上の権益（Interest）が結合することで顕在化する又は顕在化すると考えられる潜在的価値。例えば、2つの隣接する土地は⼀つの財産となることで2つの土地の別々の価値を合算したよりもより⾼い価値を持ちます。同様に、同じ財産に対する２つの権益(Interest)（例えば自由土地保有権（Freehold）と不動産賃借権（Leasehold））は、結合することで個々の価値の合計よりも⾼い価値を持つことがあります。
損失の軽減[無駄をはぶくこと]（Mitigation of Loss)
補償を求める者は、損失（Loss）を少なくし若しくは避けるために、実施可能なあらゆる合理的手段を講ずべきであるという、補償を求める者の義務。例えば、補償を求める者
は、たくさんの⾒積もりを評判の良い業者（Contractors）から徴し、もっとも安いとこ
ろに発注することによって、損失（Loss）を軽減することができます。
新しい権利
ほとんどの用地取得者は、収用を用いて、土地に対する新しい権利を設定したり、取得したりすることができます。例えば、通⾏地役権（Right of Way)や⽀持地役権(Right ofSupport)はその例です。
騒⾳交付⾦（Noise Payment）
騒⾳交付⾦は、騒⾳レベルの増加によって深刻な影響をこうむった、新設又は改築の道路から３００メートル以内の移動住宅（Moveable Home）において、利用することが可能です。この交付⾦は、⾼速道路公社(Highway Authority)の裁量によって⽀払われることができます。
163

⽴⼊告知(Notice of Entry)
告知で定められた期⽇までに占有権を与えられる必要がある収用権者によって、財産の所有者及び占有者に送達される告知。少なくとも14⽇間の告知期間が与えられなければなりません。
収用告知（Notice to Treat）
収用権者が土地を取得するために所有者、賃借権者、担保権者に送達する告知。この告知によって、取得される財産の明細が⽰され、告知を受け取った者の土地の権益(Interest)の詳
細及び補償請求書の提出が求められ、かつ、用地取得者が土地を買い⼊れるため収用する意思がある旨が述べられます。
公共的開発事業(Public Development)
新設又は改築の⾼速道路、⾶⾏場その他の公共事業
⾝代⾦的価値（Ransom Value）
開発される土地へのカギとなっている⼩範囲の土地の、⾼額対価獲得能⼒。例えば、あなたの土地を通じてしか隣地にアクセスできないため、あなたの土地が隣地の開発を可能にするカギとなるような場合です。
基準日（Relevant Date）
公的審問会（Public Inquiry）の際に、認証⼤臣（Conﬁrming Minister）が用地取得者
及び異議申⽴人に審問が開催されることを伝えるために送付する文書の⽇付です。この⽇付
は審問手続の⽇程を確定するために用いられます。
事件陳述書（Statement of case）
審理に先⽴って事件の明細をすべて記載し、収用命令を⾏う理由を正当化する、用地取得者により準備された陳述書
理由陳述書（Statement of Reasons）
用地取得者が土地を取得しようとする理由を記載したもので、収用命令に添付されます。
⽴⼊りの実施（Taking of Entry）
収用告知及び⽴⼊告知の送達の後、物理的に⽴ち⼊り、財産の占有権を取得する用地取得者の⾏為です。
164

[翻訳]英国「収用と補償 (Compulsory Purchase

and Compensation）」⼩冊⼦シリーズ第３分冊「農業についての所有者及び占有者への補償 (Compensation toAgricultural Owners and Occupiers) 」———— 調査研究目的での和訳—————
⼀般財団法人公共用地補償機構副理事⻑ ⼭下泰弘
翻訳に当たって
１．この翻訳は、英国の収用・補償制度の調査・研究のため、⼀般財団法人公共用地補償機構の自主調査研究事業の⼀環として、英国のOﬃce of the Deputy Prime （副首相府）が、２０
０４年に発⾏した⼩冊⼦シリーズ「Compulsory Purchase and Compensation（収用と補償）」の第3分冊「Compensation to Agricultural Owners and Occupiers （農業についての所有者及び占有者への補償」の目次（Contents）、序文、本文及び付録１（Appendix 1 –Terms Used In Compulsory Purchase）を抽出して和訳したものです[注]。英文全文は、下記URLに掲載されておりますのでご参照ください。
この翻訳は、あくまでも調査・研究目的での翻訳であって、その前提で、研究者等の調査・研究の参考に供するため本レポートに掲載しているものです。また、その訳文については、今後、必要に応じ所要の修正等を加える可能性があります。このため、現実の補償実務においては、この翻訳文ではなく、英国政府が公開している英文原文をご使用くださいますよう、お願
いいたします（この翻訳は、補償実務での使用を想定したものではありません。）。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
Compulsory purchase and compensation booklets の公開サイトのURL
http://www.planningportal.gov.uk/planning/planningpolicyandlegislation/
currentenglishpolicy/goodpracticeguides/comppurchase165

２．この翻訳における専門用語等の訳文については、次の書籍を参考とさせていただきました。
①

⼀般的な英⽶法の法律用語の訳語については、主として「英⽶法辞典」編集代表
夫（財団法人東京⼤学出版会

田中英

１９９１年発⾏） を参照させていただきました。

② 英国の補償・収用関係の専門用語の訳語については、必ずしも定まった訳語があるわけではありませんが、過去の訳語をできるごけ参考にさせていただくこととし、とりわけ、次の書籍の訳語を参照させていただきました（順不同）。ただし、種々の事情を考慮し過去の訳語を踏襲していない場合もあります。
○「英国土地収用制度論」⼭本正太郎著 （有斐閣

昭和２９年発⾏）○「イギリスの損失補償制度について（第１回から第１２回）」正田寛著（「用地ジャー
ナル」１９９７年１⽉号から１９９８年２⽉号まで連載 ⼤成出版社発⾏）○「⽐較インフラ法研究」第８章（松尾弘執筆）及び第９章（松尾弘執筆）（良書普及会
平成９年発⾏）③

英国の補償・収用関係の専門用語の訳語については、前述のとおり必ずしも定まった訳語があるわけではありませんが、過去の諸文献を踏まえ、できるだけ本⼩冊⼦シリーズ「Compulsory Purchase and Compensation（収用と補償）」全体を⾒通し、訳文の統⼀を図る⽅針でのぞむこととしました。更に、専門用語の翻訳に伴う誤解と混乱を避けるた
め、煩瑣ではありますが、和訳の直後にできるだけカッコ書きで英語を併記することとしました。

[注]翻訳作業の過程において、早田俊広さんに下訳を依頼し、参考にさせていただきました。

166

※[訳者注]
この翻訳は、英国の収用・補償制度の調査・研究のため、一般財団法人公共用地補償機構の自主調査研究事業の一環として、英国のOffice of the Deputy Prime （副首相府）が、２００４年に発行した 小 冊 子 シ リ ー ズ「Compulsory Purchase and Compensation（収 用 と 補 償）」の 第 ３ 分 冊「Compensation to Agricultural Owners and Occupiers （農業についての所有者及び占有者への補償）」の目次（Contents）、序文、本文及び付録１（Appendix 1 – Terms Used In Compulsory Purchase）を抽出して和訳したものです。英文全文は、下記URLに掲載されておりますのでご参照ください。
Compulsory purchase and compensation booklets の公開サイトのURL
http://www.planningportal.gov.uk/planning/planningpolicyandlegislation/currentenglishpolicy/
goodpracticeguides/comppurchase
この翻訳はあくまでも調査・研究目的での翻訳であり、その前提で、研究者等の調査・研究の参考に供するためこの「用地調査研究レポート」（一般財団法人公共用地補償機構）に掲載しているものです。また、その訳文については、今後、必要に応じ所要の修正等を加える可能性があります。このため、現実の補償実務においては、この翻訳文ではなく、英国政府が公開している英文原文をご使用くださいますようお願いいたします（この翻訳は、補償実務での使用を想定したものではありません。）。
なお、翻訳に当たっての方針等については、前掲の「翻訳に当たって」をご参照ください。

副首相府
持続可能なコミュニティの創造

収用と補償(Compulsory Purchase and Compensation)３
農業についての所有者及び占有者への補償(Compensation to Agricultural Owners and Occupiers)

2004年10⽉
副首相府 ; ロンドン

167

目次
序文
1. はじめに
この⼩冊⼦の使い⽅
収用で用いられる用語
便利な連絡先(Useful Contacts)
2. 土地が取得される場合の補償
⼀般的原則
評価基準⽇（Valuation Date）
請求項目（Heads of Claim）
取得される土地に対する補償取得の後に追加的な開発が認められた場合の補償⼀部分のみの取得
妨害補償（Disturbance Compensation）
農業借地人からの土地の取得
ライセンス
補償的⼯作物（Accommodation Works）
請負業者による損害（Contractor Damage）－第３者責任補償の前払い財産価値の下落（Blight）
3.土地が取得されない場合の補償事業の実施（Execution）により⽣じる価値の低下
公共事業が使用（Use）に供されることにより⽣じる価値の低下
4.開発の悪影響（Adverse Effects）に対する補償
5. 手数料
6.利息

168

図表
図表１ 私はどのように影響を受けるのですか
図表２ 私は請求を⾏うことができますか
図表３ 土地の全部又は⼀部が取得される場合の請求
図表４ 妨害に対する請求（ Claim for Disturbance）
図表５ 私には損失交付⾦（Loss Payment）を受ける資格がありますか
図表６ 土地が取得されない場合の請求
付録
付録１ 収用で用いられる用語
付録２ 便利な連絡先

169

序文
この⼩冊⼦は、どのように収用制度が⾏われるかをやさしく説明した５冊の⼩冊⼦シリーズの第３分冊です。⼩冊⼦のシリーズは以下のとおりです。
第１分冊 収用手続
第２分冊 営業についての所有者及び占有者への補償
第３分冊 本書
第4分冊 住宅についての所有者及び占有者への補償
第5分冊 影響緩和(Mitigation)事業
この⼩冊⼦を読む前に、まず、第１分冊「収用手続」をお読みください。この第１分冊は、権限を与えられた者が収用権を取得しそれを⾏使するプロセスと、あなたの権利は何かについて記載しています。第５分冊は、用地取得者（Acquiring Authority）に、開発によるあなたの財産への悪影響を軽減する事業を⾏わせることができる特定の状況を扱っています。
この⼩冊⼦は、収用命令（Compulsory Purchase Order (CPO)）が効⼒を発した場合の、農業用不動産所有者及び占有者に対する補償の問題のみを扱っています。あなたの土地（「土地」にはその上の建物を含みます。）又はその土地に存する権利の、⼀部又は全部の収用の結果、補償を受ける権利が⽣じることがあります。また、あなたの土地が実際には取得されなくても、近くで⾏われる開発事業や建設事業によって悪影響を被る場合には、補償を受ける権利を有することがあります。両⽅の状況がこの⼩冊⼦でカバーされています。
イングランドとウェールズの法令では、権限を有する多くの者（この⼩冊⼦では用地取得者（Acquiring Authority）といいます。）に、土地所有者又は占有者が合意による売却に応じない場合に土地を強制的に取得する権限を与えています。補償を受ける権利と、正確な額を評価するための⽅法と手続は、ともに、「補償法」（Compensation Code）と呼ばれるものに基づいています。これは、国会の制定した法律、判例法及び確⽴した慣習で構成されています。主
要な法律は1961年及び1973年土地補償法（Land Compensation Acts of 1961 and 1973）と1965年収用法（Compulsory Purchase Act 1965）です。
場合によっては、用地取得者（Acquiring Authority）は、土地に対して新たに権利を設定する
ことによって、その目的を達成することができることがあり、必ずしも完全な所有権を取得する必要があるわけではありません。例えば、⼤規模なインフラストラクチャー・プロジェクト

170

のケースでは、プロジェクトに隣接した土地で、利便施設やサービス機能を整理しなおす必要があることがあります。土地に対する新たな権利を取得するための補償法(the Compensation Code)は、土地を実際に取得するためのものと同⼀です。
収用に関係する法律は複雑です。やむを得ないことではありますが、このシリーズの⼩冊⼦に掲載された情報は簡略なものであり、⽣じうる全ての状況をカバーすることはできません。この⼩冊⼦は法律の完璧なガイドであることを目的としていませんし、何の法的効⼒も有しません。
このガイダンスが専門家のアドバイスの代わりになるとは考えないでください。もし自分の財産がこの小冊子に書かれたなんらかの方法で影響を受け、又は、影響を受けるかもしれないと思われるときは、鑑定士（Surveyor）や事務弁護士(Solicitor)のような専門的有資格者からのアドバイスを求めてください。これらの専門家は、あなたの権利についてアドバイスができ、しかるべき場合にはあなたの代理人として⾏為を⾏うことができます。補償請求の準備や交渉で⽣じた専門家への手数料については、妥当な額を用地取得者（Acquiring Authority）が負担することがあります。
王⽴チャータード・サーベイヤー協会（The Royal Institution of Chartered Surveyors） は「収用ヘルプライン」（Compulsory Purchase Helpline）を運用しており、
0870 3331600の番号で連絡する事ができます。このヘルプラインは地域の経験豊かな公認鑑定士（Chartered Surveyorチャータード・サーベイヤー）とつながっており、30分間までの無料相談を受けられます。

171

１．はじめに１．１ この⼩冊⼦に含まれるガイダンスは、次の２つの主要なセクションに分かれています。
●

土地が取得される場合の補償。あなたが自由土地保有権者（Freehold Owner）
か、農業借地人(Agricultural Tenant)かによって適用されるルールが異なるということにご留意ください。

●

土地が取得されない場合の補償

１．２ この⼩冊⼦には６つの流れ図の図表があります。図表のリストは目次のセクションに詳述されています。これらの図表はあなたのおかれた状況に関係したセクションにあなたを導き、おのおののケースで適切だと考えられる補償規定についての概要をご提供します。
この小冊子の使い方
１．３ 問題の全体をよりよく理解するためには、少なくとも⼀度はこの⼩冊⼦全体をお読みください。そのあと、図表１のトップの四角形からスタートし、この図表内の簡単な質問に応えながら、他の関係する図表や本文に導かれます。
収用で用いられる用語
１．４ この⼀連の⼩冊⼦は⼀般の⽅々を対象としており、専門用語や技術的言語の使用は可
能な限り避けられています。しかしながら、収用において特別の意味を持つ数多くの重要な用語があります。これらはこの⼩冊⼦の付録１に説明されています。
便利な連絡先１．５ あなたが収用によって影響を受ける場合においてアドバイスを提供することができる
多くの主体や組織があります。お役に⽴てる連絡先の名称、住所及び電話番号のリストがこの⼩冊⼦の付録２に記載されています。

172

図表１
私はどのように影響を受けるのですか？

第１分冊「収用手続」はお読みになりました

はい

いいえ

第１分冊をお読みください。

収用命令（CPO）にあなたの土地の全部又は一部が含まれていますか？

はい

用地取得者（Acquiring Authority）にたずねてください。

いいえ
分かりませんセクション２－「土 地 が 取 得 さ れる場合の補償」へ

セクション３－「土 地 が 取 得 さ れ な い
場合の補償」へ

173

２．土地が取得される場合の補償一般的原則
２．１ 収用後の補償は等価原則を基礎としています。このことは、あなたが、取得後、財政面において、以前よりも悪くなってはならないということを意味します。同様にあなたは良くなることがあってもいけません。
２．２ 補償額の査定においては財産の価値に対する収用命令（Compulsory Purchase Order）（ＣＰＯ））の影響は無視されます。このため、収用命令（Compulsory Purchase Order （ＣＰＯ））の基礎にある開発についての事業計画(Scheme)に起因した価値の増加や減少はなく、公開市場価格に基づいて土地を評価することが必要です。

評価基準日(Valuation Date)
２．３ 補償額の査定のための評価基準⽇は、以下の中で最も早い期⽇です：●

収用告知（Notice to Treat）手続が用いられた場合にあっては、用地取得者（Acquiring Authority）が土地に⽴ち⼊り、その土地を占有（Possession）した
⽇、又は、権利移転宣言（General Vesting Declaration）手続が後に続く場合にあっては、土地の権原が用地取得者（Acquiring Authority）に帰属する⽇。

●

評価額について合意がなされた⽇。

●

土地審判所（Lands Tribunals）の決定（Decision）の⽇。

174

請求項目（Heads of Claim）
２．４ 各ケースごとの固有の状況に応じて、以下のカテゴリーに基づき補償を請求することができます。このカテゴリーを「請求項目」（Heads of Claim）といいます。
● 取得される土地の価値● 分断（Severance）及び法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）
これは、あなたの保有する土地の⼀部のみが取得される場合において、残地の価値が低下することを意味します。
● 妨害（Disturbance）
特定の状況（パラグラフ2.５１参照）のもとでの付随的費用を回収するための投資家の特別な権利を除いて、この請求項目は財産の占有者のみが利用できます。これは、財産の占有を妨げられた結果として⽣ずる費用と損失を表しています。
● 手数料（Fees）
補償問題解決のための準備と交渉の際に⽣ずる鑑定士への合理的な額の手数料、並びに、不動産譲渡のための事務弁護士への手数料として用地取得者（Acquiring Authority）によって通常⽀払われる額
２．５ これらの請求項目の基礎となった補償の根拠についてのより詳細な説明は、以下に記載されています。
２．６ 図表２は、特定の状況においてあなたがどのような請求項目について要件を充たしうるかを記載しており、更に、この⼩冊⼦での関係個所を⽰しています。

175

図表２
私は請求を⾏うことができますか。
土地や土地に存する権利を取得するため、用地取得者が収用告知（notice to treat）や権利移転宣言（general vesting declaration）の通知を送達しましたか。

いいえ

用地取得を進めたいですか？
はい

用地取得者（acquiring authority）は、合意による取得を行う用意がありますか？

はい

はい
いいえ

あなたがどのような補償を求めることができるのかについては、詳しくは図表３をご覧ください。

用地取得者（Acquiring authority）と交渉してください。

いいえ

この段階ではこれ以上はなにも行動する必要がありません。あなたは用地取得者が彼らの権限を行使するまで財産を占有し続けることができます。用地取得者は合意によって取得しようとするかもしれませんが、彼らの権限が行使されるまでは譲渡を強制されません。

財産価値下落告知（Blight Notice）の通知を行うことによって、用地取得者（Acquiring Authority）があなたの土地を早期に購入することを強制できることがあります。
手続については小冊子１を見てください。

交渉は成功しましたか？
財産価値下落告知（Blight Notice）は受諾されました
か？
はい

いいえ

はい
（用地取得者は拒否しうる根拠があるとしても裁量で受諾することがあります。）

いいえ

補償の支払いあなたはそれ（財産価値下落告知）は受
諾されるべきだったと思いますか？

176

はい
財産価値下落告知（Blight Notice）の 受 諾 は 用 地 取 得 者（Acquiring
Authority）による収用告知（Noticeto Treat）の送達と同等の効果を持
ちます。

いいえ

あなたは本件を土地審判所（Lands Tribunal）に付託することができます。

土 地 審 判 所（Lands
Tribunal）はその財産
価値下落告知（blight
notice）を支持していますか？

収用告知（Notice to Treat）又は権利移転
宣 言（General Vesting Declaration）が 送達されたなら、あなたは２１日以内に請求を行わなければなりません。

はい
請求の中に何を含めることができ、どのようにして査定されるのかについては、詳 し く は、図 表 ３ を ご 覧 く だ さい。

いいえ

用 地 取 得 者（Acquiring
Authority）が権限を行使するのをお待ちください。

177

取得される土地に対する補償
２．７ ⼀般的な市場又は需要がある土地を扱う場合には、補償はその土地の市場価格に基づいて⾏われます。⼀般的な市場がなく、普通でないあるいは特殊化された土地を扱う例
外的な状況では、その財産の「等価物の復元（Equivalent Reinstatement ）」を可能にする費用を考慮して補償額が査定されることがあります。
２．８ 農業用財産の場合、等価物の復元（Equivalent Reinstatement）の請求にいたるような状況が⽣じることは、きわめて稀です。したがって、これをベースにした補償はこの⼩冊⼦では扱いません。取得されようとしているあなたの財産が一般的な市場や需要が存在していないものであると思われるのでしたら、専門的なアドバイスを求めてください。
２．９ ⼀般的な市場や需要が存する土地の取得に伴う補償については、以下のように考えられます。
強制性を考慮しない。
２．１０ 土地が強制的に取得されるという事実を反映して土地の価値の増価や減価が⾏われることはありません。土地の取得は任意の当事者間の公開市場での取引とみなされます。
市場価格
２．１１ 土地の価格はもしもその土地が公開の市場で任意の売り主によって売却されたのであれば実現すると予想される価格を基礎としています。
２．１２ 公開市場でのあなたの土地の価格を査定する場合、あなたは任意の売り主と仮定されます。しかしながら、あなたは、公開市場で合理的に得ることができる最⾼の額でのみ、自発的に売るものと想定されます。
２．１３ この公開市場価格は土地の現在の使用に基づいています。しかしながら、収用をもたらす事業計画(Scheme)が存しない場合において開発価値、「結合価値（Marriage
Value ）」及び「⾝代⾦的価値(Ransom Value)」があり得たであろうということを⽰すことができるときは、これらの価値を反映することができます。たとえば、隣接する178

土地への唯⼀の可能なアクセスを提供することで、あなたの土地が隣接する土地の潜在的な開発可能性を実現し得るというような場合が⾝代⾦的価値(Ransom Value)の例です。
計画上の仮定２．１４ あなたの財産の潜在的な開発価値を考慮する際には、あなたはその土地の特別の利用のための許可が認められると仮定することができます。仮定しうる計画許可は、概ね以下のとおりです：●その財産についての既存の許可。

●

許可はされたが、実施されていない開発●開発計画で定められ計画に従った開発●

用地取得者（Acquiring Authority）がその土地のために提案する開発。（ただし、法的権限を有する主体によってしか実施できない専門的利用を考慮して価値を評価することはできません。これは「専門的適合性（Special Suitability）」として知られています）。

２．１５ あなたは、用地取得者（Acquiring Authority）の事業計画(Scheme)を利用するために計画許可（Planning Permission）を取得したと仮定することができるとしても、事業計画(Scheme)それ自体が実施されると仮定することはできないということに留意することが重要です。そのため、例えば、あなたの財産が主要な住宅開発の⼀部として取得された場合には、あなたの財産が住宅計画の許可を与えられたと仮定することはできます。ただし、そのことは、他のことと切り離して考えなければなりません。用地取得者（Acquiring Authority）の事業計画(Scheme)のその他の部分、たとえば新規の道路、
オープンスペース、コミュニティ施設等のすべてが実現すると仮定することはできません。
２．１6 仮定されるべき計画許可について合意が得られないときは、地方の計画主体から「適切な代替的開発の証明書」を求めることができます。この証明書は、たとえ収用命令（CPO）がなくても特別な使用若しくは使用リストに対して計画上の承認が与えられ得るかどうかを確認するものです。これを処理する手続は、計画申請書を提出するときに適用される手続と類似していますが、いくつかの相違点があります。これらのことについては、あなたの専門的アドバイザーにおたずねください。
非合法的利用179

２．１７ 非合法な又はその土地等の占有者若しくは公衆の健康に有害な財産の使用によって⽣ずる財産価値の増加を考慮することはできません。
２．１８ 非合法的使用は計画実施手続に伴って起こりうるものです。そのため、計画許可を要するがその許可を得ていない目的のためにあなたの財産が用いられる場合において、価値の増加が計画の実施にともなって終了してしまうようなときは、使用の結果⽣ずる価値の増加を考慮することはできません。ただし、その使用が実施手続に伴うものでない場合（例えば、合法的な使用証明書が与えられるほどの⻑きにわたってその使用が続けられた
ような場合）は、使用に伴う価値の増加を考慮することができます。
取得の後に追加的な開発が認められた場合の補償
２．１９ 一定の状況の下では、土地が取得された後に追加的な補償を請求する特別の機会があります。
２．２０ 評価基準⽇(Valuation Date)から１０年以内に追加的な開発に対する計画許可が与えられた場合には、あなたは、あなたが実際に受け取った額と、仮に収用告知の送達の⽇（収用の場合）かあるいは契約の⽇（合意による譲渡の場合）においてその許可が⾏われたならあなたが受け取っていたであろう額との差額を受け取る権利があります。
２．２１ 追加的な開発は以下に掲げるものを除く土地の開発を意味するものとして定義されます：●

用地取得者が土地を取得しようとした機能[と同じ機能]を目的とした開発；及び、● [その開発のために]計画許可が実施された開発、または、計画許可が補償額の算定のために仮定された開発（計画上の仮定を扱ったパラグラフ２．１４をご参照ください。）。収用される土地をその中に含む広い範囲の土地について与えられる計画許可に対しても、この条件が適用されます。
一部分のみの取得
２．２２ 用地取得者（Acquiring Authority）があなたの土地の⼀部だけを取得する場合は、実際に取得された土地の価値に加え、考慮すべきその他の事項があり得ます。この点は図表３に要約されています。
180

図表３
土地の全部又は一部が取得される場合の請求

図表２から

あなたは、取得される土地に対して補償を受ける権利があります。評価基準日は通常は占有の日です。取得される土地に対する補償はその市場価額に基づきます。‐パラグラフ２．１１を参照して下さい。

土地の全部の取得ですか、それとも、一部のみの取得ですか？

全部

一部分

分 断（Severance）、法 益 侵 害 的 影響（Injurious Affection）及 び 改 善(Betterment )の適用はありません。

あなたは、分断（Severance）又は法益侵害的影響（Injurious Affection）に対する補償の権利を有することがあります。どのようにこれらのことが評価されるのかについての詳細はパラ グ ラ フ ２．２ ３ に 記 さ れ て い ま す。改 善(Betterment )が問題となることがあります。これについてはパラグラフ２．３７で説明されています。

用地取得者（Acquiring Authority）にあなたの土地の全てを取得してもらいたいですか？

はい

著しい損失（Material Detriment）を証明できる場合
は、用地取得者（Acquiring Authority）に全体を取得するように強制することが可能かもしれません。パ
ラグラフ２．４３を参照して下さい。

妨害補償(Disturbance Compensation)を受ける権利がありますか？ 図表４を参照して下さい。

181

いいえ

分断（Severance）と法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）
２．２３ あなたの土地の⼀部だけを取得される場合には、あなたに残された土地（残地）への悪影響について、補償を受ける権利を追加的に与えられることがあります。
２．２４ その補償は残地の価値の低下に対するものであり、「分断（Severance）」又は「法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）」と呼ばれるものです。
２．２５ この請求項目の２つの要素は、個別に考慮されるべきです。
分断（Severance）
２．２６ 分断（Severance）は、取得される土地が残地の価値に寄与している場合に⽣じ、それゆえに、取得される土地が残地から切り離される場合には、残地は価値を失います。例えば、もしも鉄道が農地を横切って建設されるなら、⾞両で農地の各部分にアクセスすることはもはや不可能となり、その結果、農地は実質的に役に⽴たなくなり、そのため農地の価値が減少します。
法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）
２．２７ 法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）とは、事業計画(Scheme)のために用地取得者（Acquiring Authority）が取得する土地において、計画上の建設が⾏われることや、その土地が使用されることの結果として⽣じる、残地の価値の低下です。例えば、保有農地のわずかな部分のみが新しい道路のために取得された場合であっても、作業全体に対する道路の使用の影響はかなりのものとなることがあります。
２．２８ 考慮されるべきは、単にあなたから取得した範囲への影響だけではなく、提案された事業計画(Scheme)全体への影響です。補償は、建設⼯事とそれに続く利用の両者に対して請求できます。
２．２９ それゆえに、分断（severance）と法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）の両者が、残地の価値を減少させることがあります。分断（Severance）は土地が切り離されたときに⽣じるのに対し、法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）は、用地取得者（Acquiring
Authority）の事業計画(Scheme)による建設や使用の結果として⽣じます。

182

２．３０ このことは，簡単な、仮定例で⽰すことができます。あなたが例えば、5０ヘクター
ルトルの１区画の農地を所有しており、そのうちの１０ヘクタールが新しい鉄道建設のために取得され、２０ヘクタールの２つの等しい区画に分かれたとします。このような状況においては、あなたは、取得される１０ヘクタールの土地に対する補償をその市場価値に基づいて受けることになるでしょう。
２．３１ もしも、５０ヘクタールの単⼀の区画の土地には１ヘクタール当たりでより⾼い土地の価値があったが、その後、取得された部分で残地が分断された結果、その価値が減少した、ということを⽰すことができるなら、あなたは、分断（Severance）を理由とする追加的請求を⾏うことが可能です。
２．３２ もしも、残された農地の形状やアクセスのために、将来の農業経営が困難になった
り実用的でなくなったなら、分断（Severance）に対する追加的な補償が⽣じます。
２．３３ もしも、残地の価値が鉄道線路に隣接することによって減価したということを⽰せるなら、法益侵害的悪影響（Injurious Aﬀection）の項目で、この価値の減少分を補償額に反映させることができます。
「事前事後」（Before and After）アプローチ
２．３４

あなたが取得される土地の⼀部しか持っていない場合、取得された土地に対する請

求、分断（Severance）に対する請求及び法益侵害的影響に対する 請求のすべてを、事前事後（Before and After）アプローチを採用することで、⼀括して処理できます。これは、あなたが⾦銭的な意味において取得の後でも取得前と同じ位置にあるべきであると述べる等価原則に即しています。
２．３５ このやり⽅は、取得前の「事業計画なき世界（No Scheme World）」（これは、収用命令（CPO）をもたらす開発を考慮しないことを意味します。）における財産全体の 価 値 を 確 認 し、か つ、こ の 価 値 と、取 得 後 の「事 業 計 画 の あ る 世 界（Scheme
World）」（これは、開発を考慮することを意味します。）においてあなたに残されたものの価値とを⽐較することです。両者の差額は（もしもあるなら）補償として⽀払われ得るものとされています。
２．３ ６「事 前 事 後」（Before

andAfter）ア プ ロ ー チ は、以 下 で 検 討 さ れ る 改 善（Betterment）を考慮する場合にも用いられることができます。
183

改善（Betterment）
２．３７ 補償額を査定する際に、用地取得者（Acquiring Authority）は、被取得地に隣接ないし近接した残地の価値の増加を考慮にいれます。これは、⼀般に「改善」（Betterment）と呼ばれています。
２．３８ 「改善」（Betterment）は法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）の反対のものです。用地取得者（Acquiring Authority）の事業計画(Scheme)があなたの残地の価値を増加しうる場合があり得ます。
２．３９ 例えば、土地が道路の新設のために取得される場合に、その新設道路が残地へのア
クセスを⾼め、その結果として、その残地の価値が増加することとなります。このような状況においては、用地取得者（Acquiring Authority）は、価値の増加分を、被取得地への対価として⽀払われ得る補償額の総額から相殺しようとするでしょう。
２．４０ 当然のことながら、用地取得者（Acquiring Authority）は、彼らの計画が残地の価値の増加をもたらすと考えられる根拠を説明できなければなりません。
２．４１ 「改善」（Betterment）が⽣じる場合に、ときどき上記で言及した「事前事後」（Before and After）のアプローチの適用が適切であることがあります。この場合は、取得された土地、分断（Severance）、法益侵害的影響及び改善（Betterment）の問
題を考慮に⼊れます。
２．４２ 極端なケースでは、残地の価値の増加が取得された土地に対する補償額と等しい
か、それを上回るため、何の補償も受け取れないかもしれません。あなたが受け取りうる補償の最⼩額は、ゼロです。あなたに補償を⾏うことを用地取得者に期待することは到底できません。
著しい損失（Material Detriment）
２．４３ 用地取得者があなたの財産の⼀部の取得のみを提案しており、その土地の取得があなたの保有している残りの財産に深刻な影響を及ぼす場合において、あなたが取り得る⾏動としてもう⼀つの流れがあります。用地取得者（Acquiring Authority）からの収用告知（Notice to Treat）を受け取った後2か月以内に、あなたは、残された土地

184

すべてでは農業をうまく⾏うことができないと申し⽴て、用地取得者に残りの土地を購⼊するよう要求する反対告知（Counter Notice）を提出することができます。あなたの借地が⼀年以内または１年ごとである場合は、これと同⼀の権利はもてません。用地
取得者は、その反対告知（Counter Notice）を受諾することができ、あるいは、そうしない場合には、その問題を土地審判所（Lands Tribunal）に付託し、決定（Decision）
をあおぐことができます。１年間又は１年更新の借地人で、⽴⼊告知（Notice of Entry）を送達された者は、同様に、用地取得者に更に広い借地を取得するよう要求することができます。
２．４４ 分断された土地の範囲（Severed Area）が0.2ヘクタール（2分の1エーカー）未満
であれば、用地取得者に対して購⼊するよう告知することができます。ただし、あなたが分断された土地を接続することができる別の隣接地を持っている場合には、この救済策は利用できません。あなたは、あなたが引き続き保有する土地の部分が、単独の農業用単位としては、それ自体では耕作できないか、又は、あなたが自由土地保有権者(Freehold Owner)若しくは借地人として占有している当該土地以外の別の土地と合わせても耕作することができない、ということを証明しなければなりません。これは、あなたが専門的なアドバイザーと話し合うべきやっかいな問題になることがあります。
妨害補償(Disturbance Compensation)
２．４５ 被取得地の価値、分断（Severance）及び法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）に対して補償を受けることに加えて、あなたは、自分の占有（Holding）が妨害されることによって⽣じる損失に対しても補償を受ける権利があります。妨害(Disturbance)に対する補償の権利は、取得される土地に対する補償が既存の使用価値に基づくものである場合にのみ適用されます。このことは更にパラグラフ２．４９において考察されます。
２．４６ 妨害(Disturbance)の⼀般的な原則は図表４に要約されています。

185

図表４
妨害(Disturbance)に対する請求

図表３からその財産[不動産] を占有していますか？

いいえ
はい

あなたは投資財産(Investment Property )としてその財産を所有していますか？

あなたは妨害に対して補償を受ける権利を有することがあります。パラグラフ２．４７を参照して下さい。
この補償額は、その財産[不動産]から立ち退かなければならないことの、直接的、自然、
かつ、合理的な結果として被った損失及び生じた費用を反映したものとなります。

はい

いいえ

あなたは取得される投資財産に代えて新しい投資財産を取得するのですか。

はい

あなたは代わりの投資財産の取得に要する費用の補填を求める権利を有することがあり得ます。パラグラフ２．５１
を参照して下さい。

186

いいえ

妨害に対して補償を受ける権利はありません。

２．４７ 農業用の土地の場合、農業経営の将来の収益は、実際には、土地の価値の中に含められています。収用は⾏われるが移転を伴わなかった場合には、農業経営以外のビジネスの場合とは異なり、農業経営の廃止に対して、独⽴の補償額の査定が⾏われないのは、この理由によります。
２．４８ ただし、収用が⾏われた事業計画(Scheme)を実施するための事業から⽣じた「妨害(Disturbance)」に起因する⼀時的損失には、これは適用されません。これには、例えば、⼀時的な道路の閉鎖や迂回によってアクセスが困難になった結果⽣じた超過時間、取得された土地から収穫されていたであろう収量の損失、土地に対して⽀払われた価格に反映されなかった価値、並びに、在庫、備品及び消耗品の売却を余儀なくされたことによる損失、などの事項が含まれます。すべてに優先するルールは、取得から自然かつ合理的にみちびかれるものであって、それほどかけ離れたものでないなら、すべて補償されるべきであるということです。
地価が開発の可能性を反映している場合には妨害補償は⾏われない
２．４９ あなたが妨害補償を受ける権利があるのは、取得される土地に対する補償が、現在の使用に対する市場価値に基づいている場合のみです。土地に対する補償がその土地の開発
価値に基づいている場合には、妨害補償を受ける権利はありません。農地損失交付⾦（Farm Loss Payment）を請求する権利が残っていることがあります。
２．５０ この制限は、単⼀の請求の範囲内でのみ適用されます。１つの財産(Property)内に２人以上の請求人（例えば不動産賃貸人（Landlord）と不動産賃借人（Tenant）が存する
場合には、⼀⽅の請求人の⾏為は他の者を拘束しません。そのため、例えば、不動産賃貸人（Landlord）が、当該不動産の自由土地保有権(Freehold Interest)の開発価値（Development Value）を基礎として請求を⾏ったとしても、不動産賃借人（Tenant）
が、不動産賃借権（Tenancy）の価値に対する補償額に、その土地から移転しなければならないことに対する妨害補償(Disturbance Compensation)の額を加算して補償を受けることは可能です。
投資[財産]所有者に対する妨害(Disturbance)
２．５１ 妨害補償を受ける権利が与えられるためには、通常は、土地を物理的に占有していなければなりません。ただし、占有を⾏っていない投資財産の所有者のために⼀定の妨害補償の権利があります。⽴ち⼊りの⽇から１年以内に他の英国内の土地の権益（Interest）

187

を取得したことに伴って負担した付随的な料⾦や費用に対し、[妨害]補償が⽀払われ得ます。
２．５２ あらゆる妨害のケースにおいて、請求者には「自分の損失を軽減する（Mitigate
His Loss）」義務があります。このことは、あなたは常に合理的に⾏動しなければならず、可能な場合は、起こり得る追加的損失を回避するために理性的で合理的なあらゆる手段を講じなければならない、ということを意味します。あなたの側での非合理的な⾏動によって、あなたの損失が、本来そうであったものよりも大きくなってしまった、ということを用地取得者が示すことができたなら、補償額は、このことを反映した額に修正されるでしょう。
損失交付⾦（Loss Payment）
２．５３ ２００４年１０⽉３１⽇ 原註 1 後の命令に関し、あなたが自由土地保有権(Freehold)又は不動産賃借権（Leasehold）を有しているが住宅損失交付⾦（HomeLoss Payment）を受ける権利はない場合には、他の何らかの補償額に加えて損失交付⾦（Loss Payment）を受ける権利を有することがあります。これは、取得によって⽣じた不便や混乱を認め、それを反映して追加された額です。これは、土地に存する権益（Interest）の価値に関連した「基礎的損失交付⾦（Basic Loss payment）」と、その土地の占有者でもある場合にこれに加えて⽀払われる「占有者損失交付⾦（Occupierʼs
Loss Payment ）」とに分かれます。交付⾦を受ける資格を有するためには、いくつかの要件を充たさなければなりません。それらは次の図表５に要約されています。

原註 1

2004年計画及び収用法（Planning and Compulsory Purchase Act 2004）第8章施⾏⽇

188

図表５
損失交付⾦（Loss Payment）

あなたは、収用をされたが、それにより住宅損失交付金（Home Loss Payment）を受ける資格を得てはいないような、土地の権益（Interest）を有していますか。？

はいBox A その権益（Interest）は、次に掲げる時期のうちで最も早い時期から一年以上存在していますか：
用地取得者（Acquiring Authority）がその土地を占有（Possession）したとき、その土地が用地取得者（Acquiring Authority）に移転した日、補償が合意された日、又 は、補償が土地審判所（Lands Tribunal）によって決定された日

はい

あ な た は1973年 法 第33D条 に規定された法的告知又は命令の要件を充たすことができなかったために、収用が起こされたのですか。

はい

あなたには損失交付金（Loss Payment）を受ける資格がありません。
いいえ

あなたがBox Aに示された期間土地を占有していたのであれば、あなたは、また、土地における権益（Interest）の価値の通常２．５％の占有者損失交付金（Occupier’s Loss Payment）を受ける資格があります。

189

あ な た は、基 礎 的 損 失 交 付 金（Basic Loss Payment）を受ける
資 格 が あ り ま す。こ の 交 付 金は、通 常 は、75,000ポ ン ド を 上
限 として、権益（Interest）の価
値の7.5%の率で評価されます。

基礎的損失交付⾦（Basic Loss Payment）
２．５４ 基礎的損失交付⾦（Basic Loss Payment）を受ける資格を与えられるには、・あなたは土地における権益（Interest）（自由土地保有権(Freehold)であれ、不動産賃借権（Leasehold）であれ）を有していなければなりません
・あなたは次に掲げる期⽇のうちで最も早く到来する期⽇まで、その権益（Interest）
を⼀年以上の期間有していなければなりません。：
用地取得者（Acquiring Authority）が占有（Possession）を開始した⽇
権利移転宣言（General Vesting Declaration）に基づき土地が用地取得者（Acquiring Authority）に移転した⽇補償が合意された⽇
土地審判所（Lands Tribunal）が補償額を決定した⽇
占有者損失交付⾦（Occupierʼs Loss Payment）
２．５５ 先述のパラグラフ２．５４に書かれた期間、あなたがその土地を占有していた場合には、基礎的損失交付⾦（Basic Loss payment）に加えて、占有者損失交付⾦（Occupierʼs Loss Payment）を受ける資格があります。
損失交付⾦（Loss Payment）の額
２．５６ 基礎的損失交付⾦（Basic Loss payment）は関係する土地における権益（Interest）の価値の7.5％であり、75,000ポンドを上限とします。
２．５７ 占有者損失交付⾦（Occupierʼs Loss Payment）は25,000ポンドを上限とします。
その制限内で、関係する土地における権益（Interest）の価値の2.5％、又は、1973年
土地補償法（Land Compensation Act 1973）第33B条及び第33C条で定義された「土地価額」又は「建物価額」の何れかの額のうちで、最も⾼い額です。これらの額の算定⽅法は複雑であり、専門家のアドバイスを求める必要があります。
２．５８ あなたが自分の農地とともに自分の家からも移転する場合には、住宅損失交付⾦（Home Loss Payment）を受ける権利があることがあります。これについてより詳細なことは、第４分冊「住宅所有者への補償」に記載されております。

190

農業借地人からの土地の取得
２．５９ あなたが借地人の場合は、補償の根拠は異なります。あなたの不動産賃借権（tenancy）が1995年9⽉よりも前に設定されたか、又は、継承されたのであれば、あなたは1年間の不動産賃借権を持っている可能性があります。ただし、農業保有地法制（Agricultural Holdings Legislation）の下で、あなたは不動産賃借権の保護[借地権の安定]（Security of Tenure）を受けており、不動産賃貸人（Landlord）から有効な賃貸
借終了告知（Notice to Quit）を受けるか、あるいは、借地（Holding）を終了することで合意に達したのでない限りは、通常は、あなたの借地を手放させることはできません。

２．６０ あなたの借地権が1995年9⽉1⽇以降に始まった場合は、あなたは農地営業借地権（Farm Business Tenancy（FBT））を有している可能性があります。農業借地権法（Agricultural Tenancies Act）の下では、農業借地人は、借地権終了時に「保有期間満了後の状態（Hold Over）」となっているときは、もはや借地権を保障されません。補
償額は、実際の借地契約期間によって影響されます。
２．６１ 占有権を取得する手続は、自由土地保有権（Freehold）又は１年を超える借地権（Tenancy）に適用される手続とは異なっています。これについては、第１分冊「収用手続」で、きわめて詳細に扱われています。しかし、例えば土地所有者(Landlord)の権益(Interest)のような、土地における何らかの権益(Interest)についての収用告知がすでに⾏われている限り、用地取得者（Acquiring Authority）が [占有権取得のための]収用告知（Notice to Treat）を⾏う必要はありません。このケースの場合は、用地取得
者は、⽴⼊告知（Notice of Entry）の最短で１４⽇の後には占有権を取得することかできます。
２．６２ あるいはこれに代えて、用地取得者（Acquiring Authority）は、例えば自由土地保有権（Freehold）のような、土地におけるより優越した権益(Interest)を取得し、その後に、不動産賃貸借契約条項に従って、賃貸借終了告知(Notice to Quit)を⾏うことができます。
借地権者に対する補償額の査定
191２．６３ あなたの借地人としての権利が、1年間又は1年更新の借地人としての権利を上回らないような場合は、1965年収用法（Compulsory Purchase Act 1965）第20条に基づく補償を受けることが可能です。あなたが上記に該当する借地人であり、かつ、賃貸借終了告知(Notice to Quit)を送達された場合は、２０条に基づき、以下の条件から補償を受ける旨を選択することができます：●

賃貸借終了告知(Notice to Quit)の告知期間満了前に、用地取得者（Acquiring
Authority）にあなたの借地の全部またはその⼀部を明け渡す。

●

借地権の占有を終えるまでの間に、用地取得者に対して、２０条に基づき補償を受けることを求める旨の告知を書面で⾏う。

２．６４ 補償額の査定の原則は、より強⼒な権利の場合と同様です。借地人を⽴ち退かせるには、２つのベースがあります。賃貸借終了告知(Notice to Quit)をベースとする場合と、⽴⼊告知（Notice of Entry ２０条）をベースとする場合とであり、その結果、補償額の算定⽅法が少々異なります。専門的なアドバイザーが、どちらの根拠による場合がより有利であるかをお話しできるでしょう。
賃貸借終了告知(Notice to Quit)をベースとする補償
２．６５ 賃貸借終了告知(Notice to Quit)をベースとする補償は、あたかも不動産賃貸人（Landlord）が不動産賃借権（Tenancy）の満期に明け渡すよう告知を⾏ったかのように算定される。請求項目は、以下の通りです。
●

残地に対して⽀払われ得る地代が低下する可能性があるときは、分断（Severance
パラグラフ2.26参照）が認められます。不動産賃貸人は、賃貸価値の損失に対して補償を受けます。あらゆる低下が、不動産賃貸人及び賃借人（Landlord and Tenant）間の交渉の題材となります。

●

不動産賃借人への妨害（Disturbance）は、最低１年から最⼤２年の地代に限定されます。ただし、請求を⾏う者は、その損失を証明できなければなりません。

●

新たに不動産賃借人となる者の負担する正当な手当－「不動産賃借人の権利（Tenant Right）」（パラグラフ2.71参照）として知られるもの●

請求するものがその業務を再編することを助けるため、追加的補償として⽀払われ得る４年分の地代。これは、再編地代交付⾦（Rent Reorganisation Payment）として知られる。
192

⽴⼊告知（Notice of Entry）をベースとする補償
２．６６ ⽴⼊告知（Notice of Entry ２０条）をベースとする補償は次のとおりです。
●

満期を迎えていない権益(Interest)の価値、借地権の価値から再編地代交付⾦（Rent Reorganisation Payment）を差し引いた額●保有地（Holding）の分断（Severance）又は法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）（パラグラフ２．２３を参照）●

妨害の損失。鑑定士（Surveyor）及び法律家の料⾦を含む（パラグラフ2,45参照）●

新たに借地人となる者の負担する正当な手当（パラグラフ2,71参照）●

再編地代交付⾦（Rent Reorganisation Payment）●

要件を充たすなら、例えば住宅損失交付⾦（Home Loss Payment第４分冊参照）のような、その他の請求項目

借地権の価値
２．６７ たとえあなたが１年更新の借地権しか持っていないとしても、⽣涯にわたった借地権を保障されます。このことには価値があり得るのですが、それは、あなたの年齢、借地権の相続資格を有し得る親族の有無、及び、借地期間中にどのような改良を⾏ったか、によって⼤いに異なります。この額から、パラグラフ2.72で述べる４年分の地代の追加的補償（再編地代交付⾦ Rent Reorganisation Payment ）が控除されます。専門的なアドバイザーが、あなたがこの額を算定するのを助けることができるでしょう。

分断（Severance）及び法益侵害的影響（Injurious Aﬀection）
２．６８ 土地におけるその他の権益(Interest)と同様に、あなたの権益(Interest)の⼀部分のみが取得される場合に、残地の価値の低下を反映した補償を受ける権利があります。
２．６９ 残地が被取得地とは異なる借地権に基づいて保有される場合であっても、この権利は存在します。
妨害交付⾦（Disturbance Payment）
２．７０ ２０条の権利を有する借地権者（パラグラフ２．６３ 参照）は、財産の占有を妨害されることに対する補償を受ける権利があります。基本的な点は、１年を超える妨害補
償に対するものと同じです。ただし、⽴ち⼊りの⽇から満期までの期間に関係する損失193

のみが補填されます。借地人が有する更新の権利は尊重されます。
新たに不動産賃借人となる者の負担する手当(Allowance by Incoming Tenant)２．７１ 通常、新たに不動産賃借人となる者は、出て⾏く不動産賃借人に対して、例えば、⽣きている家畜や屠殺された家畜、⽣育中の作物、借地人の⾏った改良、使い残された肥料、等の価値に当たる⾦額を⽀払うものです。これは、不動産賃借人の権利（Tenant
Right）として知られています。この⾦額は、借地に関する現実の農業経営の状況によって異なります。専門的なアドバイザーが、あなたがこの価値を査定するのを助けるでしょう。
再編地代交付⾦（Rent Reorganisation Payment）
２．７２ この交付⾦は、借地（Holding）の⼀部が取得される場合において、あなたの事業の再編を助けるために、被取得地の地代４回分を追加的に交付することに相当します。

ライセンス（Licences）
２．７３ 農業用借地権法（Agricultural Tenancies Act）に基づき、あなたは、あなたの借地（Holding）についてのかってのライセンスに相当するものに基づいて占有することができます。これは、あなたが借地について「排他的占有権（Exclusive Possession）」を有していない場合の状況です。おそらく、土地所有者は、調査その他の営農活動を⾏う
ため土地に⽴ち⼊ることができる権利を保留しているでしょう。
２．７４ このような契約は、⼀般には、補償可能な権益（Interest)ではありませんが、妨害されることに対する何らかの補償があり得ます。そして、この種の権益(Interest)を有す
る⽅は、専門的なアドバイザーにたのんで、どのような補償を受ける権利があり得るのかを決めてもらうことをお勧めします。

補償的工作物（Accommodation Works）
２．７５ 補償的⼯作物（Accommodation Works）は、分断（Severance）、法益侵害的影響(Injurious Aﬀection)又は妨害(Disturbance)の請求が⾏われる事態を減少させるために、用地取得者によって施⼯され又は費用を⽀出されるあらゆるもので構成され、通常は、残地上にあります。

194

２．７６ 例えば、フェンス、排⽔溝、ゲート、家畜脱出防止⼯、家畜囲い、新規の⽔供給施設、及び、新規の横断用の橋梁若しくは地下道が、その例です。横断用⼯作物の場合、用地取得者は、しばしば、⼯作物の所有権を保留し、そのメンテナンスを⾏う責任を負います。この結果、このような横断用⼯作物は、より正確には、計画事業（SchemeWorks）の⼀部といえます。
２．７７ あなたのために補償的⼯作物（Accommodation Works）を提供してもらう法的な権利はありません。しかしながら、補償的⼯作物の設置の結果、それ以外の要補償額が軽減することとなるために、補償的⼯作物の設置がコスト面で効果的となるような場合には、用地取得者がこのような補償的⼯作物の提供を提案したり議論したりすることは、実務上は通常のことです。

請負業者による損害（Contractor Damage）－第３者責任(Third Party Liability)
２．７８ このことで、農業用財産に特別な難問が⽣じることがあります。法律の⼀般的な原則によれば、用地取得者（Acquiring Authority）のために働く請負業者は、彼らが引き起こした、事業に必要かつ不可避的とはいえない損害に対して責任かあります。このような場合、請負業者は、⽣じた損失と被った不可的費用に対して賠償を⾏う責任があります。あなたは、用地取得者（Acquiring Authority）を通してではなく、請負業者を直接追求する責任があります。あなたの専門的なアドバイザーが、あなたがこれを⾏うのを助けることができるでしょう。
２．７９ 典型的な例は、事業によって作物に降りかかる粉塵、⼀時的な供給停止をもたらす保有地上での業務損害、及び、⽔路や池に流⼊するシルト（沈泥）です。

補償⾦の前払い(Advance Payment)
２．８０ 補償⾦が⽀払われる前に、又は合意が⾏われる前においても，用地取得者（Acquiring Authority）が土地を占有（Possession）することは異例なことではありません。こうした状況の下では、あなたはあなたの補償⾦について前払いを求める権利があります。補償⾦の前払いの請求は、土地の占有（Possession）が⾏われる前か、又は後に⾏うことができます。用地取得者は土地の占有を開始したなら、請求を受けてのち３か⽉以内に⽀払いを⾏う義務があります。請求を受けてのち３か⽉以内 に土地の占有195

を開始しなかったときは、土地への⽴ち⼊りが⾏われたなら前払い⾦を⽀払わなければなりません。
２．８１ 前払いの⽔準は以下のいずれかの９０％です：●

合意された補償額、又は●合意がない場合、用地取得者（Acquiring Authority）の⾒積もり。

２．８２ その土地に抵当権が設定されている場合には、用地取得者（Acquiring Authority）は抵当権被担保債務の未償還額まで前払い額を引き下げます。ただし、状況によっては、前払い⾦を抵当権者に直接⽀払うよう、用地取得者に求めることが可能です。
２．８３ ⽴⼊りの⽇からの利息の⽀払いに関する規定もあります。

財産価値の下落（Blight）
２．８４ 農業用家屋を含め、農業用画地の財産価値が「財産価値の下落した」（Blighted）状
況になっているときは、用地取得者にその財産を取得するよう強制するために財産価値下
落告知（Blight Notice）を送付できることがあります。
２．８５ 財産価値の下落（Blight）の定義、並びに、財産価値下落告知（Blight Notice）を送付するための要件及び手続については、第１分冊「収用手続」に書かれています。もしも、うまく進んで、あなたの財産価値下落告知（Blight Notice）が受理されたときは、補償の評価と査定の原則は、土地が収用された場合に適用されるものと同⼀です。

196

３．土地が取得されない場合の補償
３．１ これまでに説明した手続は土地（又は土地に対する新しい権利）が取得される場合にのみ適用されます。しかしながら、土地は取得されないが法的権⼒が⾏使される⼀定の状況下においても、補償の権利が⽣じることがあります。
３．２ 補償は以下に対して請求できます。：
・公共事業の実施（Execution）（建設（construction））によって⽣じたあなたの土地の価値の低下・公共事業のその後の使用（Use）によって⽣じた土地の価値の低下
３．３ それぞれ、次の図表６に要約されています。より詳細な内容は参照箇所の文章中で説明されています。

197

図表６
土地が取得されない場合の請求

あなたの土地は公共的開発事業に近接している結果、影響を受ける

あなたの土地が影響を受けるのは、公共事業の実施によってですか、それともその後の使用によってですか。？

実施(Execution)

使用（Use）

以下の要件を充たしますか。

以下の要件を充たしますか。

土 地に 対する 法益侵害（Injury）が、国会制定法に規定されたなんらかのことによって生じる。

あなたは所有者的な占有者（Owner - Occupier）
ですか？

法律（国会制定法）がない場合は、訴訟に訴えることが法（Law）的に可能である。

その財産は、農業用画地ですか？

あなたが財産権の所有者として有している
権利について物理的な障害(physical interference)がありますか？

あなたの土地は公共事業によって生じた「物理的要因」（Physical factors ）の結果として価値が減少しましたか？ 説明についてはパラグラフ３．１４を参照して下さい。

以上の全てに対する答えが「はい」である
場合は、あなたの土地の価値の低下に対する補償を受ける権利があり得ます。パラグ
ラフ３．４を参照して下さい。

以上の全てに対する答えが「はい」である
場合は、あなたは「物理的要因」によって生じた土地の価値の低下に対して補償を受ける権利があります。パラグラフ３．８を参照して下さい。

198

事業の実施(Execution)によって⽣じる価値の低下
３．４ 財産（Property）上の権利（実物の財産自体に対する権利）が取得され、又は妨げられたことによって損失が⽣じるときは、補償を受けることが可能です。その要件としては、⾏われた法益侵害（Injury）が次のようなものでなければなりません。
●

制定法上の権限（Statutory Power）によって認められたものであること;●

制定法上の権限なしに⾏われたときは、例えばニューサンス（[⽣活妨害] Nuisance）のように、法的に訴訟を起こすことが可能なことから⽣じたものであること;●

土地についての公的若しくは私的な権利(Right)に対する、物理的な妨害（PhysicalInterference ）によって⽣じたものであること;●事業の実施（Execution)のみから⽣じたものであって、それに続く使用（Use）の結果として⽣じたものではないこと。

評価基準日（Valuation Date）
３．５ 補償の評価のための基準⽇（Relevant Date）は、損失が⽣じた⽇です。これは、ほとんどの場合は、土地の権利が妨害された⽇となります。
補償の根拠
３．６ 損失をもたらす事業が国会制定法（Act of Parliament）によって認められたものでない場合は、損害賠償請求を⾏うことができます。
３．７ あなたは、その損失が、事業の実施の自然かつ合理的結果として⽣じたものであることを示すことができなければなりません。補償は、妨害を受けた権利から利益を得ていた土地の価値が低下することに基礎をおいています。業務上の損失(Business Loss)
が地価の低下によるものでないときは、業務上の損失を請求することはできません。

公共事業が使用に供されることにより⽣じる価値の低下
３．８ この補償の権利は1973年土地補償法（Land Compensation Act 1973）第1章に規定されています。これは、⼀般に、「第1章請求（a Part 1 claim）」と呼ばれています。それは⼀定の「公共事業（Public Works）」、すなわち⾼速道路、⾶⾏場その他
法律上の権限に基づき規定された事業に対して適用されます。これらの規定は、新規

199

事業に加えて、既存事業に対する実質的な改築や用途の変更を対象としますが、使用の強化は（改築も実施されない限り）対象としていません。
３．９ 請求を⾏い得るためには、基準日（Relevant Date）より前に、その土地に要件を充たす権益（Interest）を持っていなければなりません。
基準日(Relevant Date)
３．１０ 問題となっている公共事業が⾼速道路の場合は、基準⽇（Relevant Date）は、公
共交通のために最初に開通した⽇です。それ以外の公共事業については、完成後に最初に供用された⽇です。
要件を充たす権益（Qualifying Interest）
３．１１ 農業用財産の場合、あなたは、所有者としての権益（Owners Interest）を有していなければならず、更に、土地の所有者的な占有者（Owner - Occupier）でなければなりません。所有者としての権益（Owners Interest）とは、自由土地保有権（Freehold）、若しくは、請求告知の⽇において満期までに3年以上の期間を有する不動産賃借権（Tenancy）のどちらかを意味します。所有者的な占有者（Owner - Occupier）としての資格を有するためには、その画地全体を占有していなければなりません。
評価基準日（Valuation Date）
３．１２ 補償額は、最初の公共事業の供用後１２ヶ⽉で⾏われる最初の請求⽇現在の価格を基礎とします。利息は、請求が⾏われた⽇から⽀払いの⽇まで、⽀払われることが可能
です。
補償の基礎
３．１３ 補償は公共事業の使用により⽣じた「物理的要因」による土地の価値の減少に基づいて⾏われます。
３．１４ 7つの特定の物理的要因とは：
●

騒⾳

●

振動

●

悪臭
200

●

ガス（fumes）●

煤煙（smoke）

●

人⼯光

●

固体又は液体物質の土地への排出３．１５ これらの7つの特殊要因以外の理由に帰するべきいかなる価値の減少も補償することはできません。例えば、眺望の損失は補償できません。
３．１６ このことと（パラグラフ３．４に記載された）事業の実施（Execution）に対する請求との重要な違いは、事業の使用（Use）が、価値の低下の原因でなければならないということです。例えば、自動⾞道が農業家屋に極めて近接して建設された場合は、第１章[1973年土地補償法（the Land Compensation Act 1973）第1章]に基づく請求は、道路を利用した交通に伴う騒⾳その他の物理的要因によって⽣じた価値の低下に関する
ものでなければならず、⾼速道路の物理的存在に関するものであってはなりません。
３．１７ あなたが最初の請求日（パラグラフ３．１２を参照して下さい）よりも前にあなたの土地を売却する場合は、あなたは契約を取り交わしてから完了するまでの間に請求を⾏わなければならず、さもないと補償を受ける権利を失います。

201

４．開発の悪影響（Adverse Eﬀects ）に対する補償
４．１ 開発事業は、土地の価値を低下させることのほか、その地域に住む人々に不便と不快をもたらすことかあります。明⽩な例は、新しい自動⾞道の開発です。
４．２ 補償法（Compensation Code)の要件が充たされたなら財産の価値の低下に対して⾦銭的補償が⽀払われ得るとしても、このことで不満が解消されるわけではありません。用地取得者（Acquiring Authority）は、それゆえ開発事業の影響を減少させることに役⽴つ⾏動を起こすべき⼀定の義務と裁量権を与えられています。これらの権限の⾏使は、開発による「法益侵害的な影響を軽減するもの」だと言われています。
４．３ 主要な義務として、ある特定の要件が充たされた場合に騒⾳遮断事業を⾏う必要が⽣じます。この義務は、住宅その他居住の用に供された建物に対してのみ適用があります。従って農業についての所有者及び占有者の場合にあっては、それは居住用施設の要素を含む農業用不動産にのみ関係しています。
４．４ 騒⾳遮断事業を⾏う義務に加えて、用地取得者（Acquiring Authority）は、その不動産が影響を受ける⽅々の同意を得て開発の効果を軽減する⼀定の裁量権を有しています。この手法にはつぎのようなものが含まれ得ます。（法的な義務が適用される場
合よりも広範囲な状況における）防⾳事業；実際の開発に必要な土地よりも広い土地の取得；土地の整形その他の景観事業の実施；並びに、建設事業の期間中に⼀時的に移転する必要があると用地取得者が認めた場合における当該費用の⽀出。これらの権限は居住用財産のためのものですが、用地取得者と直接影響を受ける人々との間の合意により、より広く適用することが可能です。
４．５ これらの義務と権限についてのさらに詳しい説明は、第5分冊－影響緩和事業（Mitigation Works）で提供されます。

５．手数料
５．１ 用地取得者（Acquiring Authority）は、通常、請求の交渉のためにあなたが負担する合理的な鑑定士手数料（Surveyor Fee）を⽀払います。鑑定士を雇う前に両者
202

で手数料の算定のための合理的な基礎を確実に合 意しておくことが賢明です。用地取得者は、手数料の⽀払いについてあなたに助言できるでしょうし、疑いがあるときには相談に乗るでしょう。
５．２ 譲渡のための法的手数料も⽀払いが可能であり、同じように、その算定の合理的基礎について合意されるべきです。

６．利息
６．１ 用地取得者（Acquiring Authority）が補償の合意がなされる前に土地に⽴ち⼊り、占有を⾏う場合には、所定の利率で、⽴ち⼊りの⽇から補償⾦が⽀払われるまでの間の単利の利息の⽀払が可能です。
６．２ 近隣の公共的開発事業の結果として⽣じた補償請求ではあるが、現実には土地が取得されなかった場合、請求を⾏った⽇から⽀払いの⽇までの未払⾦額に対する利息の⽀払いが可能です。

203

附録１―収用で用いられる用語収用事件を扱う際に通常用いられる用語及び定義のリストを下記に掲載しています。
補償法（Compensation Code）
国会制定法（Acts of Parliament）や判例法(Case Law)から、収用に対する補償に関するものを抽出するという⽅針で集められたものを指す集合語
⽴ち⼊り（Entry）「⽴ち⼊りの実施（Taking of Entry）」を参照のこと。
権利移転宣⾔（General Vesting Declaration GVD）
収用命令を得た用地取得者が、土地の占有権と所有権を取得することができるように、収用に関連して用いる法的手続。これは、土地を迅速に取得するための手続であり、通常の譲渡手続を要しません。
営業権(のれん)（Goodwill）
顧客は、[営業譲渡後も]、引き続き、従前の営業場所に依存し、また、同⼀名称の企業と取引を⾏う傾向があることから、営業の譲受人が、土地・建物及び在庫の価値を超えて⽀払おうとする価格のことです。これは、その顧客とのつながりにおいて営業上有する利益や優位性を意味します。
投資財産(Investment Property)
⼀般的には、その財産を維持しつつ、全体として収益を得ること－ すなわ

ち、取得した権利の存続期間全体を通して収益と資本益を得ること－を意図して購⼊された財産をいいます。
土地（Land）
土地には建物と⼯作物が含まれます。例えば自由土地保有権（Freehold）、不動産賃借権（Leasehold）のような土地にある利益（Interest）及び権利(Right)は、その他の権利とともに、全体として、又は、部分的に収用することが可能です。

204土地審判所（Lands Tribunal）
イングランドとウェールズのための審判所が1949年土地審判所法（Lands Tribunal
Act 1949）に基づき設⽴され、⼤法官（Lord Chancellor）の定めた規則に従い運営されています。その管轄権は、なかでも、土地収用に対する補償の争いに関する審判（Adjudication）を含んでいます。土地審判所は、審判所の⻑官(President)（法廷弁護士（Barrister）であるか又は司法官職（Judicial Oﬃce）に就いたことのある者でなければなりません。）、及び、評価について法律上の資格のある者又は経験のある者からなるメンバーで構成されています。
結合価値（Marriage Value）
土地に存する２つ以上の権益（Interest）が結合することで顕在化する又は顕在化すると考えられる潜在的価値。例えば、2つの隣接する土地は⼀つの財産となることで2つの土地の別々の価値を合算したよりもより⾼い価値を持ちます。同様に、同じ財産に対する２つの権益(Interest)（例えば自由土地保有権（Freehold）と不動産賃借権（Leasehold））は、結合することで個々の価値の合計よりも⾼い価値を持つことがあります。
損失の軽減[無駄をはぶくこと]（Mitigation of Loss)
補償を求める者は、損失（Loss）を少なくし若しくは避けるために、実施可能なあらゆる合理的手段を講ずべきであるという、補償を求める者の義務。例えば、補償を求める者
は、たくさんの⾒積もりを評判の良い業者（Contractors）から徴し、もっとも安いとこ
ろに発注することによって、損失（Loss）を軽減することができます。
新たな権利（New Rights）
ほとんどの用地取得者は、収用を用いて、土地に対する新たな権利を設定したり、取得したりすることが可能です。例えば、通⾏地役権（Right of Way)や⽀持地役権(Right ofSupport)はその例です。
騒⾳交付⾦（Noise Payment）
騒⾳交付⾦は、騒⾳レベルの増加によって深刻な影響をこうむった、新設又は改築の道路から３００メートル以内の移動住宅（Moveable Home）において、利用できます。この交付⾦は、⾼速道路公社(Highway Authority)の裁量によって⽀払うことができます。

205

⽴⼊告知(Notice of Entry)
告知で定められた期⽇までに占有権を与えられる必要がある収用権者によって、財産の所有者及び占有者に送達される告知。少なくとも14⽇間の告知期間が与えられなければなりません。
収用告知（Notice to Treat）
収用権者が土地を取得するために所有者、賃借権者、担保権者に送達する告知。この告知によって、取得される財産の明細が⽰され、告知を受け取った者の土地の権益（Interest）の詳細及び補償請求書の提出が求められ、かつ、用地取得者が土地を買い⼊れるため収用する意思がある旨が述べられます。
公共的開発事業(Public Development)
新設又は改築の⾼速道路、⾶⾏場その他の公共事業
⾝代⾦的価値（Ransom Value）
開発される土地へのカギとなっている⼩範囲の土地の、⾼額対価獲得能⼒。例えば、あなたの土地を通じてしか隣地にアクセスできないため、あなたの土地が隣地の開発を可能にするカギとなるような場合です。
基準日（Relevant Date）
公的審問会（Public Inquiry）の際に、認証⼤臣（Conﬁrming Minister）が用地取得者
及び異議申⽴人に審問が開催されることを伝えるために送付する文書の⽇付です。この⽇付
は審問手続の⽇程を確定するために用いられます。
再編地代交付⾦（Rent Reorganisation Payment）
これは、農業用借地権者からの土地の取得に伴う補償に適用されます。それは、取得された土地（借地の部分のみが取得された場合はそれに応じた土地の部分）の地代４回分の追加
的⽀払いに相当し、被補償者が業務を再編するのに役⽴ちます。
事件陳述書（Statement of case）
審理に先⽴って事件の明細をすべて記載し、収用命令を⾏う理由を正当化する、用地取得者により準備された陳述書

206

理由陳述書（Statement of Reasons）
用地取得者が土地を取得しようとする理由を記載したもので、収用命令に添付されます。
⽴⼊りの実施（Taking of Entry）
収用告知及び⽴⼊告知の送達の後、物理的に⽴ち⼊り、財産の占有権を取得する用地取得者の⾏為です。
任意不動産賃借権（Tenancy at Will）
土地所有者と不動産賃借権者が継続の意思のある限り継続する、固定期間のない不動産賃借権。エクイティ（衡平法）上の権利であって、契約により、又は法の趣旨によって黙⽰的に（by implication of law）設定されます。上記権利は、当事者の⼀⽅からの直前の告知(Short
Notice)によって終了することができます。
容認不動産賃借権（Tenancy on Suﬀerance）
制定法上の保護がない場合において、不動産賃借人が、期間満了時も占有を続け、かつ、土地所有者が占有を継続している不動産賃借人に異議をとなえなかったとき、法の趣旨によって黙⽰的に設定される不動産賃借権

207

米国統一法典委員会 モデル土地収用法（Uniform Law Commissionerʼs Model Eminent Domain Code）の紹介
一般財団法人 公共用地補償機構常任参与 櫻井 康好

１．はじめに⽶国においては、連邦、州、（州内の）地⽅自治体（municipality）がそれぞれ土地収用制度を持っている。これは各レベルの政府（government）の統治権に基づき土地収用権限（thepower of eminent domain）があると考えられているからである。
連邦憲法修正第5条は「何人も、正当な補償なく、私有する財産を公共の用のために徴収されない」と定めており、同趣旨の条項が各州憲法にもおかれている。
連邦レベルにおいては「改正１９７０年統⼀移転援助及び不動産取得指針法」（Uniform
Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970 as amended）
ⅰが定められているが、各州はそれぞれに異なった土地収用法（Eminent Domain Code）を有しており、独自の手続を有する専門性の⾼い法分野となっている。そのためか、アメリカにおいては土地収用案件を扱う弁護士の団体Owners Counsel of America（「アメリカ所有者のための弁護士」とでも訳せるか）があり、市⺠のために各州ごとに土地収用案件に詳しい弁護ⅱ
士の紹介を⾏っている 。

⼀⽅で、州ごとに異なる土地収用制度の統⼀を図ろうとする動きは１９７０年代からあり、
統⼀法典委員会（Uniform Law Commission）によってモデル土地収用法の⽴案が検討され、
１９７４年に統⼀法典委員会モデル土地収用法（Uniform Law Commissionerʼs Model Emiⅲ
nent Domain Code）として公表された 。

統⼀法典委員会（Uniform Law Commission）は、州ごとに異なる州法の統⼀を図ることが望ましい法分野の統⼀法典を検討するために１８９２年に設置された。委員は３５０名で各州政府が任命する裁判官、弁護士、法学者からなる。これまでに３００余の統⼀法典を⽴案してⅳ

いる 。

同委員会の統⼀法典はあくまで各州、自治体への提案であり、実際に州での⽴法が⾏われて法としての効⼒を有することになる。最も著名なのは州際の商取引の円滑化を図るために⽴案された統⼀商法典（Uniform Commercial Code）であり、ほとんどの州で実際に制定法にとりいれられている。

208

モデル土地収用法が検討された背景は、各州の土地収用法制がそれぞれ独自に発展し、なおかつ専門化が進み特定の法律家にしか扱えない現状を是正するために、土地収用手続を⼀般の法律家が扱えるような法分野にしようというものであった。
しかしながら、このモデル法典に従って州法の改正を⾏ったのはアラバマ州のみである。１９７０年代には不動産に関する法律の統⼀を図ろうとして多くの不動産関連統⼀法典が同委員会にⅴ

よって⽴案されたが、実際の法制定に結びついたのはわずかであった 。モデル土地収用法も同様の経過をたどっているようである。
本稿では統⼀法典委員会モデル土地収用法の概要を紹介する。
２．モデル土地収用法の概要
モデル土地収用法（全文154条、以下「法」という。）は、現に施⾏されている制定法ではな
く、各州にわたる種々の収用手続を統⼀化し、もって権利者相互間の衡平を図るために、「統⼀州法に関する全国委員会議」（National Conference of Commissioners on Uniform State
Laws、「統⼀法典委員会」（Uniform Law Commission）と同じ）によって、各州で採用すべきモデルとして、1974年8⽉に承認されたものである。
この法は、いかなる事業のために誰が収用権を発動しうるか、という実体法（substantivelaw）についての基準は各州に任せることとし、専ら収用の手続及び損失補償について規定している。
（１）⽶国における土地収用は、いくつかの例外を除いて、⾏政手続ではなく、ほとんど司法手続に基づいてなされる。従って、専ら手続面を規定するこの法は、⺠事訴訟手続の特則を定めるという性格を有するものである。
（２）公共用地の取得は、任意取得を原則としており、任意取得のための努⼒なしに収用手続に移⾏することはできない。
（３）事業の公益性、事業地の適地性を判断する事業認定に該当するものは、収用権者が自らする
収用意思決定（condemnation authorization）であり、収用権者の⾏政上の裁量判断であり、原則として司法審査は及ばない。収用裁判の目的は損失補償額を決定することにある。
（４）収用事件は、他の⺠事事件に先⽴って裁判所で審理される。また事業施施⾏の緊急の必要がある場合には、判決前の土地の占有が認められる。
（５）損失補償額の決定には、陪審の関与が認められる。
（６）損失補償額の算定基準時は、収用権者が補償⾦を供託した⽇又は損失補償に関する審理が開始された⽇、のどちらか早い時期であるが、起業利益又は起業不利益は、損失補償額に算定されない。
（７）公共用地の取得に伴う土地所有者の移転に対する援助の⼀般原則が定められている。
209

この法に基づく手続を図⽰すると次のとおりである。

任意協議

収用意思決定（condemnation authorization）
６カ月以下収用の申立て（complaint for condemnation）
補償金の供託答弁（answer）
占有命令（order ofpossession）の申立て
一次的反対理由（preliminary objections）に関する審理

司 法 手 続却下
和解

証拠の開示（discovery）

損失補償に関する審理
略式手続（informal procedure）
判決（judgement）
占有命令の申立て
判決登録（entry of judgement）

補償金支払

不履行

所有権移転命令（transfer order）
210

却下

なお、テキストは次によった。
National Conference of Commissioners on Uniform State Laws.
Uniform Eminent Domain Code. St. Paul, Minnesota:
West Publishing Company, 1975.
http://www.uniformlaws.org/shared/docs/Eminent%20Domain/MEDC74.pdf
第1章 総則（§１０１－１０５）
この法は、専ら手続面を規制するものであり、この法に違背する他の手続がある場合には、この法が優先する（§１０２）。
その他、定義規定（§１０３）、連邦法令との関係（§１０５）。
第2章 土地取得の⼀般原則（§２０１－２１４）
収用権者（condemnor）は、任意協議により土地を取得するよう努めなければならない（§２０２）。また、収用権者は任意協議を開始する以前に、正当な補償額（just compensation）を⾒積り、これを土地収用者に呈⽰しなければならない（§２０３）。この場合、⾒積額は、事業に起因する土地の増価又は原価を考慮してはならない（§２０３）。
土地所有者は、補償⾦が⽀払われ、又は供託された後でなければ、土地の明渡しを求められることがない（§２０４）。土地の明渡しを求める場合には、原則として９０⽇以上前までに土地所有者に書面で通知しなければならない（§２０５）。
収用権者は、補償額についての同意を得るため、収用の時期を早めたり、協議を遅らせたり、その他土地所有者を威圧する⾏為をしてはならない（§２０７）。
収用⾏為（condemnation action）は、収用権者が始めなければならない（§２１３）。
その他、残地買収（§２０８）等。
第3章 収用⾏為以前の手続（§３０１－３１１）
収用権者は、ある土地が公共の用に適するか否かを判断し、又は当該土地の価格を評価するために、当該土地に⽴⼊り調査、試掘等を⾏うことができる（§３０１）。土地所有者がこの⽴⼊を拒み又は妨げた場合には、収用権者は裁判所に⽴ち⼊り許可を求めることができる（§３０２）。裁判所は⽴⼊許可をするにあたっては、収用権者に⽴⼊に伴って⽣ずべき損失補償額の供託を求めなければならない（§３０３）。

211

収用権者が、任意買収すべく誠実な（good faith）努⼒をしなかった場合には、裁判所における収用⾏為は開始されない。この場合、§２０２及び§２０３に合致した任意協議は誠実な努⼒とみなされる（§３０６）。ただし、任意協議が収用権者と土地所有者の合致により放棄された場
合、土地所有者が不明の場合、収用手続の遅延を避けねばならない切迫した事情がある場合等は任意協議を要しない（§３０８）。
収用権者は、収用⾏為の開始に先⽴って、書面による正式の収用意思決定（condemnation
authorization）を⾏わなければならない（§３０９）。この決定は、事業の内容、収用権を賦与する根拠法、起業地の説明および事業が公共の便益及び需要（public convenience and necessity）のために必要であり、当該土地の収用が当該目的のために必要かつ妥当（necessary
and appropriate）である旨の宣言を内容とする[注]（§３１０）。
[注]
この決定の内容は、我国の制度上事業認定の要件に該当するものと考えられるが、当該条文（§３１０）の解説によれ
ば、「公共の便益及び需要 （public convenience and necessity）の判断には、環境・美観・経済・社会その他すべての公共の福祉（public and good）に関連する要素を考慮に⼊れねばならず」、収用の必要性及び妥当性（necessary andappropriate）については、「絶対的な必要性又は不可⽋性（absolute necessity or indispensability）は要求されない」
ことになっている。

公法人（public entity）又は公法人に承認された事業を施⼯する事業者によってなされた⼗分な収用意思決定（suﬃcient condemnation authorization）は、§３１０に定める事業の必要性並びに土地の必要性及び妥当性の要件を最終的に決定する（conclusively establishes）。
ただし、決定が収用⾏為開始６カ⽉前になされたものである場合、決定が裁量権の濫用、不誠実（bad faith）等に基づくものである場合等にはこれを争うことができる（§３１１）。[注][注]
この条文は、事業の公益性、土地の必要性については司法判断が及ばない旨の原則を⽰したものであるが、土地所有者
は、収用権者が権限外の⾏為を⾏っていること、土地が公共の用に供されるものでないこと、収用が他の法令に違反していること等は主張しうる。

第4章 収用権者による収用⾏為の開始（§４０１－４０７）
収用手続は、この法に特別の定めのない限り、⺠事訴訟法（Code of Civil Procedure）の定めるところによる（§４０１）。
収用手続は、収用権者が申し⽴て（complaint）を⾏うことによって開始される（§４０２）。収用権者は、収用意思決定の⽇から６カ⽉以内かつ任意協議終了の⽇から３カ⽉以内に、収用手続を開始しなければならない（§４０３）。申⽴てには、原告（plaintiﬀ）＝起業者、被告（defendants）＝土地所有者及び関係人、収用されるべき土地、その用途等を明らかにしなければならない（§４０４）。
収用⾏為の開始後、原告は郡（county）の登記所に収用手続開始の通知をしなければならない（§
４０７）。
212

第5章 被告の応答（§５０１－５０８）
被告の応答は、答弁（answer）又は利益の放棄（disclaimer）を含むものでなければならな
い（§５０１）。被告は、答弁で収用手続の開始に反対する⼀次的理由（preliminary objections）を述べる場合には次の事項―原告が収用する権限を有しない、収用手続の開始に先⽴つ条件が満たされていない、管轄の誤り、申⽴ての内容に⽋陥がある―を述べなければならない（§５０２）。
被告は、いつでも利益の放棄をすることができる。放棄の中では当該土地について何らの利益を主張しない旨を明らかにしなければならない（§５０３）。
収用手続の開始に反対する⼀次的理由（preliminary

objections）は、補償額の決定に先⽴って審理され、決定されなければならない（§５０６）。⼀次的理由に関する事実については、原告が⽴証責任を負う。ただし原告の不誠実（bad faith）、腐敗⾏為（corruption）、権限の濫用については、被告が⽴証責任を負う（§５０７）。裁判所は、⼀次的理由に理由があると認めるときは、収用⾏為の全部若しくは⼀部を却下し、又は⼀定期限内の補正を命ずる等
条件付きの却下をしなければならない（§５０８）。
第6章 補償⾦の供託及び判決前の占有（§６０１－６１０）
この法は、事業が緊急に施⾏する必要があるときには、判決登録前の収用権者による土地の占有を認める。この場合には、収用権者は、⾒積補償⾦を供託しなければならず、土地所有者
等は判決前にこれを受取ることができる。
原告は、判決前は何時でも、判決前の占有を認めるか否かにかかわらず、正当な補償と考える額を供託することができる（§６０１(a)）。
裁判所は、収用⾏為開始後３０⽇以内に補償⾦が供託されない場合、又は、供託された補償⾦が「正当な補償」に足りないと認める場合には、原告に補償⾦を供託することを命ずることができる（§６０１(b)）。
原告が、この裁判所の命令に応じないときは、被告は収用手続の却下を求めることができる（§６０１(c)）。
原告は、供託したことを、すべての土地所有者及び関係人に通知しなければならない（§６０２）。
被告は、判決手続前においては、供託⾦の全部又は⼀部の還付の許可を裁判所に申し⽴てる
ことができる（§６０４）。裁判所は、供託⾦の還付命令には、条件を付すことができる（§６０５）。
裁判所は、判決登録前は何時でも、原告の申⽴てに基づき、収⽤すべき⼟地を原告が占有することを許可することができる。この場合には、原告は占有開始前に⾒積り補償⾦を供託せねばな
らず、かつ、すべての法令上の義務を占有開始前に充たさなければならない（§６０９）。

213

裁判所は、占有を許可するにあたっては、（１）原告側に不利な反対理由は実質的なものでないこと、（２）原告が土地を占有する緊急の必要があること、（３）現に土地を占有している土地所有者等に不当な負担を課すものでないこと、及び（４）原告が占有が遅れることによって被る費用、又は被告が占有を奪われることによって被る負担が、占有の条件又は両当事者の努⼒により軽減されるものであること、を考慮しなければならない（§６０９）。
土地占有の許可を得たときは、原告は直ちに現に土地を占有している土地所有者等に、これを通知しなければならない（§６１０）。
第7章 損失補償に関する審理（trial）前の手続（§７０１－７０８）
裁判所の許可の有無にかかわらず、当事者は、補償に関する相手⽅の文書、地図、報告書、土地評価にあたった鑑定人、代理人等の開⽰（discovery）を求めることができる（§７０２）。
損失補償に関する審理が開始される１０⽇以前においては、両当事者は和解を申し出ることができる。和解案は補償額を特定して申し出なければならない。和解の申し出は、損失補償に関する審理前に書面による合意が得られなければ、拒否されたものとみなす（§７０
８）。
第８章 ⼩額争訟のための略式手続（informal procedure）（§８０１－８０４）
この手続は、両当事者の主張する補償額が2万ドル以下の場合、又は両当事者の主張する額の差が5千ドル以下の場合に適用される（§８０１）。両当事者の⼀⽅は、裁判所に補償額を略式手続によって決定することを求めることができる（§８０２）。
略式手続は陪審なしで⾏われ、両当事者は⼝答又は文書で意⾒を述べることができ、証拠原則は適用されず、専門家の意⾒を求める必要もない（§８０３）。
両当事者は、略式手続による判決後３０⽇以内であれば判決を拒否することができ、第９章の規定に基づく通常手続による判決を求めることができる（§８０４）。
第9章 正当な補償を定めるための手続（§９０１－９０７）
収用事件は可能なかぎり、他の⺠事事件に優先して審理される[注]。また、裁判所は、陪審の関与を要しない分離可能な争点については、補償額に関する審理に先⽴って審理する（§９０１）。

214

[注]優先審理は、⽶国において広く認められているところであるが、この原則は、（１）土地所有者の経済的・心理的負担を軽減し、（２）公共の利益となる事業を促進し、（３）収用手続の不要な遅延による費用の増⼤を避けるために認められるものである。

損失補償額は、当事者が陪審による審理を求めた場合には、陪審によって決定されなければならない。その他の争点は裁判所が陪審なしで定める（§９０２）[注]。
[注]
連邦憲法には、収用手続への陪審の関与については何らの規定がなく、陪審がどの程度関与すべきかは、州によって異なる。この法においても、当事者が陪審による審理を放棄しない限り陪審が損害補償額を決定する、という代替案が呈⽰されている。

審理においては、被告＝土地所有者及び関係人が最初の陳述を⾏い、続いて補償額に関する証
拠の提出を⾏う。また、被告は最終の陳述を⾏う（§９０３）。損失補償額については、両当事者とも⽴証責任を負わない（§９０４）。
裁判所は、最初に補償⾦全額を両当事者の申し⽴ての範囲内で決定し、次に補償額を土地所有者及び関係人の間に割当てるものとする。原告＝収用権者は、補償額全額の決定後は、審理から脱退することができる（§９０５）。
裁判所は、審理において補償額の決定に関係ない証拠の提出、証人の喚問、陳述を制限することができる（§９０７）。
第１０章 損失補償（§１００１－１０１６）
土地所有者は、損失補償を受ける権利を有し、その権利は収用権者の申し⽴て（complaint）の⽉に⽣ずる（§１００１）。
補償額は、公正な市場価格（fair market value）でなければならない。また、土地の⼀部を収用する場合は、（１）収用する部分の市場価格、又は（２）全部の土地の価格から残地の価格を減じた額、の⼤きい⽅でなければならない（§１００２）。
損失補償算定の基準時は、原告が第６章の規定に基づき補償額を供託した⽇、又は（２）損失補償額に関する審理が開始された⽇、のどちらか早い時期とする（§１００３）［注］。
［注］

現⾏法制度の下では、補償額算定基準時は、各州によってまちまちである。

公正な市場価格（fair market value）とは、強制されない売り手と買い手が⼗分な知識のもとに合意しうべき価格をいう（§１００４(a)）。公共の用に供されている施設については機能回復（functional replacement）に要する価格とする（§１００４(ｂ)）。

215

算定基準時以前に⽣じた利益又は不利益で、次の３つの事由により⽣じたものは、公正な市場価格に含まれない―（１）施⾏されるべき事業（２）当該事業のためにその土地が取得される可能性（３）当該土地を強制取得するための収用⾏為（§１００５）。
被告は、収用されるべき土地を、原告が占有を開始するまで、いかなる合法的目的にも用いうる（§１００９）。
その他、受益者負担が課せられる場合の補償（§１００８）、作物及び物件に対する補償（§１０１０）、物件の逆収用（§１０１１）、賃借権に対する補償（§１０１３）、抵当権付財産に対する補償（§１０１４）、のれん補償（§１０１５）。
第１１章 収用手続における証拠⽅法（§１１０１〜§１１１３）――略
第１２章 判決及び判決後の手続（§１２０１－１２１２）
判決には、（１）収用されるべき土地、（２）陪審の評決、原告が補償⾦を⽀払った後に所有権は原告に移転する旨、及び損失補償額、（３）土地所有者及び関係人の権利とそれぞれが受け取るべき額、（４）その他収用に関連して⽣じた争点、を判⽰しなければならない。裁判所は、（３）と（４）に関する裁判が迅速に⾏えないものであり、かつ両当事者に害を及ぼすことがな
いと判断した場合には、（１）と（２）のみに関して予備的判決（preliminary judgement）をすることができる（§１２０１）。
判決登録後３０⽇以内又は判決確定後１０⽇以内のどちらか遅い時期までに、原告は判決によって判⽰された補償⾦の⾦額を⽀払わなければならない。裁判所は理由がある場合には、９０
⽇を超えない範囲内でこの期限を延⻑することができる（§１２０８）。
裁判所は、原告が判決をすべて履⾏したことを確認のうえ、所有権を原告に移転することを命じなければならない（transfer order）（§１２０９）。
原告が補償⾦の⽀払いを期限内にしなかった場合には、被告はこれを収用⾏為の放棄とみなし、判決の無効を裁判所に申し⽴て、又は判決の履⾏を裁判所に求めることができる（§１２１０）。
原告は、判決後はいつでも、裁判所に占有命令（order of possession）を求めることができる。この命令は、上級審への控訴及び再審の申⽴てによって妨げられない。占有開始の⽇は、命令の送達後１０⽇又は占有明渡しの請求（§２０５）後９０⽇のどちらか遅い⽇以降でなければならない。原告は、占有を開始した後も判決を上級審で争うことができる（§１２１２）。
その他、法定利息（§１２０２）、租税の分担（§１２０４）、その他訴訟費用の分担（§１２
０５）等。

216

第１３章 却下および放棄（§１３０１－１３０４）
裁判所は、次の事由があるときは、被告の申⽴てに基づき収用手続を却下しなければならない。（１）収用 に反 対する 第⼀ 次的 理由 が正 当で ある とき、（２）原告が 収用 の申 し⽴ て（complaint）を著しく変更したとき、（３）原告が補償⾦を⽀払わないとき、等（§１３０１）。
裁判所は、原告が収用手続の却下を申し⽴てた場合には、被告が収用手続を原因として不利な⽴場に追い込まれていないときに限り、収用手続を却下することができる。裁判所は却下に、原状回復その他の条件を付すことができる（§１３０２）。
収用手続が却下された場合に、すでに被告が占有を明渡しているときは、被告は、原告に原状回復及び損害賠償を求めることができる（§１３０４）。
第１４章 移転に対する援助（§１４０１－１４１２）連邦が実施する公共事業及び連邦補助⾦が⽀出される事業については、１９７０年連邦統⼀
移転援助及び不動産取得指針法（the Federal Uniform Relocation Assistance and Real
Property Acquisition Policies Act of 1970）が適用される。この章の規定は、収用事案だけでなく、他の用地取得事案についても適用される。
この章の目的は、公共事業の施⾏によって土地所有者等が不要の損失を受けることのないよ
うに、収用権者による公平かつ衡平な取扱いの統⼀的基準を設けることを目的とする（§１４０
１）。
収用権者は、移転する者に対して次の費用を⽀払わなければならない、（１）合理的距離内の移転費用（２）営業及び農業の休止補償（３）営業又は農業の代替地の選定に要する費用（§
１４０５）。
収用権者は、移転する者に対して、移転を援助するための助言その他の計画（relocation assistance advisory program）を⽰さなければならない。
また、収用権者は、取得する土地の隣接者が事業によって損失を受ける場合には、移転援助計画を当該隣接者にも⽰すことができる。
公共団体は、移転援助事務所（local relocation assistance oﬃce）を置くことができる（§
１４０６）。
移転する者は、代替家屋が準備される以前は、移転を要求されることがない（§１４０７）。
この章の規定に基づく収用権者の援助及び補償について不服を有する者は、司法裁判所の審査を求めることができる（§１４１２）。

217

第１５章 損失補償額の仲裁（§１５０１－１５０８）
両当事者は、この章の規定に合致する合意条件に従って、損失補償額又はその割当に関して仲裁手続に⼊ることができる（§１５０１）。仲裁の合意は、各州における仲裁の⼀般法に定める効果を有する（§１５０２）。当事者は、収用手続の開始の有無に拘らず、仲裁の同意をすることができる。仲裁の同意は、収用手続に⼊る権利を放棄せしめるものではない（§１５
０３）。
仲裁裁定で特別の定めをしない限り、登録された仲裁裁定は、収用判決と同様の効⼒を有す
る（§１５０５）。その他、仲裁手続（§１５０６）、仲裁の合意の登記（§１５０８）。
第１６章 施⾏⽇等（§１６０１－１６０５）――略ⅰ

当機構自主研究参照

https://www.hosyoukikou.jp/zisyukenkyu/CONTENTS/USARelocationAct.pdf

ⅱ

http://www.ownerscounsel.com/what-we-do/ⅲ

http://www.uniformlaws.org/shared/docs/Eminent%20Domain/MEDC74.pdf

ⅳ

我が国においては法律所管省庁が地⽅公共団体の条例で定める内容を標準条例として⽰す例（標準駐⾞場条例など）や地⽅団体が参考条例を⽰す例（全国市議会議⻑会による政務調査費条例）があるが、地⽅公共団体間の制
度の不統⼀を是正しようという趣旨はさほど強くないと思われる。元々連邦制により各州が本来の統治権を持つという⽶国との違いであろう。
ⅴ

https://en.wikipedia.org/wiki/Uniform̲Law̲Commission#cite̲note-3（２０１６年２⽉１７⽇閲覧）

218

[報告]
ホームページへのアクセス統計結果からみた用地ジャーナル・アーカイブの利用状況（2015年度）
⼀般財団法人公共用地補償機構副理事⻑

⼭下泰弘

１．用地ジャーナル・アーカイブのデータ整備状況（201５年度末現在）
⼀般財団法人公共用地補償機構では、平成21年度より、（株）⼤成出版社のご協⼒を得て、当機構が編集を⾏っている過去の⽉刊「用地ジャーナル」の誌面（ただし、個人情報保護、著作権者との関係等により、⼀部の記事は除いております。）を段階
的に電⼦文書化し、当機構のホームページを通じて、広く無償で公衆への閲覧に供しております。
平成27年度は、平成28年1⽉に平成25年度分の雑誌誌面の データを用地ジャーナ
ル・アーカイブに追加し、公開しました。
今後も、引き続き雑誌刊⾏後おおむね2年以上経過した雑誌の記事を対象に、段階的に、アーカイブに追加していく予定です。

平成4年4月創刊号

平成26年3月号

219

２．アクセス回数についての統計結果からみた用地ジャーナル・アーカイブの利用状況
公共用地補償機構では、用地ジャーナル・アーカイブの利用状況を把握するために、
同アーカイブ開設以来、用地ジャーナル・アーカイブのホームページにおける各掲載記
事ごとのアクセス回数について統計を取っております。以下では、このアクセス回数についての統計結果からみた用地ジャーナル・アーカイブの利用状況についてご報告します。

①年間アクセス回数のこれまでの推移
現在（2015年度末）までの用地ジャーナル・アーカイブのホームページへの各年度ごとの年間アクセス回数の推移をみると、グラフ－１に⽰すように、アーカイブ開設時の2009年 度 の7,725回 か ら、毎 年 度、増 加 し、201５ 年 度 は25,796回 に 達 し て い ます。
[グラフ－１]

用地ジャーナル・アーカイブの年度別年間総アクセス回数の推移

30,00025,79622,877

年間アクセス回数

25,00016,95920,00015,00010,355
10,00018,732

12,292

7,725

5,000
0

アクセス年度（注）各年度１年間の総アクセス回数。
ただし、2009年度は、５月開設時からの年間総アクセス回数②

2015年度（1年間）における利用状況
2015年度における用地ジャーナル・アーカイブへの掲載記事は、年度末段
階で4,768記事、年間総アクセス回数は、25,796回でした。このうち、各記事ごとの年間アクセス回数のベスト２０は表－1のとおりです。

220

[表－１]
２０１５年度 用地ジャーナルアーカイブ年間アクセス回数ベスト２０

タイトル

アクセス
回数
461

発行年月

項目

1

'2013/03

補償事例

2'2010/10

3'1992/09

4'2010/11

5'2011/12

6'2008/09

7'2012/10

8'2010/08

補償事例

9
10
11

'2013/01'2001/07'2004/12

補償事例
実務講座
補償事例

12

'2011/08

13
14'2004/10'1994/07

15'2013/01

16'1996/07

補償Q＆A 転借人がいる場合の家賃減収補償・借家人補償の取り扱いについて

272

17
18
19

'1996/06'1992/04'1996/01

269
258
254

20

'2012/09

初級講座 公共補償基準について<1>
補償Q＆A 公共補償の対象について補償Q＆A 公共補償の算定方法について
相続人の一部に行方不明者と外国居住者がいる用地(無償提供)を補償事例
取得した事例

店舗併用住宅の残地に隣接する代替地を含めた移転補償の事例
コンビニエンスストア駐車場が都市計画決定後に設置されたことを理
補償事例
由に、建物移転補償までは行わなかった事例
補償Q＆A 駐車場の収益に対する補償について
国道の改築事業に伴い支障となる上水道管の移設にかかる公共補
補償事例
償について
国道の新設事業に伴い支障となる電気・電気通信設備等の移設に補償事例
係る公共補償について
自動車保管場所及び来客者用駐車場が支障となった店舗兼住宅の補償事例
移転補償について残地工事費(高低差処理及び透視防止)を移転補償と同時に算定し補償事例た例について

364
359
340
336
328
318

消防署の車庫等が支障となり公共補償により移転補償を行った事例

309

成年後見人選任による用地取得事例
営業補償(11)
借家人補償を行うにあたって関連移転を認定した事例
駐車場のみが支障となった複数店舗のうちの1店舗を移転して自動補償事例
車保管場所を確保した事例
補償事例 コンビニエンスストアの駐車場が支障となり移転補償を行った事例
収用Q＆A 駐車場の賃借人に対する補償について
相続財産管理人の選任による用地の取得及び無縁墳墓の改葬につ
補償事例
いて

301
282
278

221

276
276
276
273

247

[報告]
公共用地補償機構から他機関への研修講師等の派遣状況について(２０１５年度）
⼀般財団法人公共用地補償機構

事務局

⼀般財団法人公共用地補償機構では、地⽅公共団体等の公共事業者や、各種法人・団体等が⾏う用地取得・補償・収用等についての研修会、講演会等の活動に、当機構の役職員を講師等として派遣し、あるいは、資料や各種情報の提供等を⾏うなど、公益的な協⼒活動を推進しております。

この協⼒活動は、当機構の公益目的⽀出計画に基づく情報提供事業の⼀環として⾏っております。
下表は、このうち、2015年度において、他機関からの講師派遣要請等に応えて、
あるいは、職員からの勤務時間中での他機関での講師出席希望を受けて、当機構職員を研修・講演講師等として他機関に派遣した実績を整理したものです。
当機構では、研修・講演等の内容を勘案の上、業務に⽀障のない限り、今後も、これらの講師派遣の要請等に積極的に対応する⽅針です。

2015年度

15月

全国建設研修センター

3名

2

５月

山梨県用地対策連絡協議会

1名

3

主催者

派遣
人数

№

６－７月 全国建設研修センター

2名

4

６月

独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構

2名

5

７月

岐阜県用地対策連絡協議会

1名

6

７月

日本補償コンサルタント協会

6名

7

９－１０月 全国建設研修センター

3名

8

９月

茨城県土木部用地課

1名

9

１１月

山口県補償研究協会

1名

10

１２月

日本補償コンサルタント協会

3名

11

１２月

日本補償コンサルタント協会

4名

12

１-２月

日本補償コンサルタント協会

4名

222

一般財団法人 公共用地補償機構「用地補償研究レポート2016年４⽉Vol.４」

2016年４⽉ 発⾏
発⾏者 一般財団法人 公共用地補償機構〒112-0013 東京都文京区音羽２丁目２番２号
アベニュー音羽３階
電話03-5940-2166(注1）個人の⽒名を明記したレポートにおける意⾒・主張・分析等は、各個人のものであって、一般財団法人公共用地補償機構の意⾒・主張・分析等ではありません。
(注2）個人名に付した役職は、2016年３⽉現在のものです。

Ⓒ 2016 一般財団法人公共用地補償機構

223