2023年度版 『どこでも学ぶ宅建士 一発合格!シリーズ』[ 追 録 ]（法改正情報）
令和５年７月31日現在
日建学院／宅建講座講師室【権利関係】●民法（令和５年４月１日施行）
主として「所有者不明土地」対策として、民法（不動産登記法等）でも様々な改正がなされました。宅建試験対策として、特に重要な改正点は以下のとおりです。

１ 共有① 共有物の使用
共有者は、「自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う」ことと、「善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない」ことを定めた規定が新設されました。

②

共有物の変更共有物の変更のうち、軽微変更については「持分の価格の過半数」で決定できるようになりました。なお、この「軽微変更」とは、共有物の変更のうち「その形状または効用の著しい変更を伴わないもの」をいいます。

③

共有物の管理
共有物を使用する共有者があるときであっても、共有物の管理については、持分の価格の過半数によって決めることができることになりました。ただし、その決定が（共有物を使用する）共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければなりません。
「短期賃貸借」に関する規定が新設されました。ここでの「短期賃貸借」とは、例えば、一般の土地の賃借権であれば５年、建物の賃借権であれば３年を超えないものをいいます。これらは、共有物の管理として持分の価格の「過半数」によって決めることができます。
※ なお、借地借家法の適用がある賃借権は、更新される可能性が高いため、原則として短期賃貸借には該当しない点に注意してください（ただし、３年以下の期間の定めのある「定期建物賃貸借」は短期賃貸借に当たります）。

④

共有物の管理者
共有物の「管理者」に関する規定が新設されました。主なものは、次のとおりです。
管理者の選任・解任は、各共有者の持分の価格の過半数で決めます。
共有物の管理者は、共有物の管理に関する行為をすることができます。ただし、軽微変更を除いて、共有者の全員の同意を得なければ、共有物に変更を加えることはできません。

⑤

共有物の裁判による分割
裁判による共有物分割の方法として、「賠償分割」（共有者の１人が、他の共有者から持分を日建学院買い取るなどのやり方）が可能なことが明示されました。
そして、「現物分割」と「賠償分割」が「原則」であり、「競売分割」（共有物を競売し、その代金を分割するやり方）は、共有物が分割できないときや、分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときに限られた「例外」であることが示されました。

２ 相隣関係① 隣地使用権
従来の「境界またはその付近における障壁、建物その他の工作物の築造・収去・修繕」に加え、「境界標の調査または境界に関する測量」と一定の場合の「枝の切取り」についても、対象であることが示されました。
隣地使用権を行使する場合、使用の日時・場所・方法は、隣地所有者・隣地使用者のために損害が最も少ないものを選ばなければなりません。そして、隣地使用者は、原則として、その目的・日時・場所・方法を隣地所有者・隣地使用者にあらかじめ「通知」しなければなりません。しかし、あらかじめ通知することが困難なときは、例外として、使用開始後、遅滞なく、通知することで足りるとされました。

②

ライフラインの設置・使用権「電気・ガス・水道水の供給、その他の継続的給付（電話・インターネットなど）を受けるための設備の設置・使用権」に関する規定が新設されました。
その内容は、大半が隣地使用権や他の土地の通行権の規定に類似しています。

③

竹木の枝の切取り
隣地の竹木が境界線を越えたとき、従来は、「根」については「自ら切り取る」ことができ、「枝」については、所有者に「切除させる」ことができる（例外規定なし）だけでした。
これが、次の場合には、「例外」として「枝」を「自ら切り取る」ことができるようになりました。
ア）竹木の所有者に枝を切除するよう「催告」したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき
イ）竹木の所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないとき
ウ）急迫の事情があるとき

３

相続

①

遺産分割の時間的制限
特別受益者の相続分や寄与分の規定は、相続開始の時から 10 年を経過した後にする遺産の分割については、適用しない旨の規定が新設されました（これにより、相続から 10 年以内の遺産分割を促進します）。

② 「遺産分割」と「共有物の分割」の一括処理
共有物が相続財産に属する場合で、遺産の分割をすべきときは、原則として、裁判による共有物の分割をすることはできません。
しかし、共有物が相続財産に属する場合で、相続開始の時から 10 年を経過したときは、原日建学院

則として、相続財産である共有物の持分について「共有物の分割の規定による分割」をすることができるようになりました。つまり、相続開始から 10 年経過すれば、一括して「共有物の分割」ができることになったのです。

●不動産登記法（令和５年４月１日施行）【登記簿の附属書類の閲覧請求】
土地所在図・地積測量図・地役権図面・建物図面・各階平面図「以外」の登記簿の附属書類の閲覧については、請求人が「利害関係を有する部分」に限って請求ができるとされていました。これが、『正当な理由があるとき』は、閲覧を請求することができるようになりました。
また、『登記を申請した者』は、登記官に対し、手数料を納付して、『自己を申請人とする登記記録』に係る登記簿の附属書類の閲覧を請求することができるようになりました。

●借地借家法（令和４年５月 18 日施行）
【電磁的記録による提供】①定期借地権、②定期建物賃貸借、③取壊し予定建物賃貸借について、書面に代えて電磁的記録による提供が可能となりました。電磁的記録によってなされたときは、書面によってなされたものとみなされます。
電磁的記録①定期借地権○（可能）②定期建物賃貸借○（可能）③取壊し予定建物賃貸借○（可能）※ 事業用定期借地権については、「公正証書」による必要がありますので、電磁的記録によることはできないことは注意をしてください。

【宅建業法】①

電磁的方法による提供（令和４年５月 18 日施行）
媒介契約書面・指定流通機構への登録を証する書面、重要事項の説明書面（35 条書面）、37

条書面について、書面の交付に代えて、依頼者・相手方等の承諾を得て、電磁的方法により提供することができるようになりました。これにより、書面を交付したものとみなされます。

②

宅地建物取引士の「押印」の廃止（令和４年５月 18 日施行）

35 条書面・37 条書面について、宅地建物取引士の「記名押印」から「押印」が削除されました。
電磁的方法での提供※

押印(1)媒介契約書面○（可能）必要（改正による変更なし）(2)重要事項の説明書面（35 条書面）○（可能）不要（改正によって削除）(3)37 条書面○（可能）不要（改正によって削除）※ 指定流通機構の登録証書についても、電磁的方法による提供が可能になりました。
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【法令上の制限】●建築基準法（令和５年４月１日施行）①

居室の採光
住宅等の居室について、採光のための窓等の開口部は、居室の床面積に対して「一定以上の割合」でなければなりません。
これが従来では「７分の１以上」となっていましたが、原則として「７分の１以上」としつつ、「例外」として、一定の照明設備（床面において 50 ルックス以上の照度を確保できるもの）を設置すれば、「10 分の１以上」とすることができるようになりました。

②

容積率の緩和
容積率を緩和する例外として「算定の基礎となる延べ面積」には算入しないものとしては、①政令で定める昇降機の昇降路の部分、②共同住宅または老人ホーム等の共用の廊下または階段の用に供する部分が規定されていました。
それに新たに、③『住宅または老人ホーム等に設ける機械室その他これに類する建築物の部分（給湯設備その他の国土交通省令で定める建築設備を設置するためのものであって、市街地の環境を害するおそれがないものとして国土交通省令で定める基準に適合するものに限る）で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの』が追加されました。

③

容積率・建蔽率の緩和「建築物のエネルギー消費性能の向上のため必要な外壁に関する工事その他の屋外に面する建築物の部分に関する工事を行う建築物で構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めるもの」（例えば、外壁の断熱性を高める改修工事など）については、特定行政庁の許可の範囲内で、容積率・建蔽率の限度を超えることができるようになりました。

④

高さ制限の緩和第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域内では「建築物の高さは、原則として 10ｍまたは 12ｍのうち都市計画で定められた限度を超えてはならない」という「建築物の高さ制限」があります。
「再生可能エネルギー源（太陽光、風力その他）の利用設備の設置のため必要な屋根その他の屋外の部分の工事を行う建築物で、特定行政庁が低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めて許可したもの」については、特定行政庁の許可の範囲内で、高さ制限の限度を超えることができるようになりました。

【税法】●不動産取得税（令和５年４月１日施行）【都道府県に対する申告等の例外】
不動産を取得した者が、登記の申請をした場合は、都道府県に対する申告または報告が不要となりました。
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●所得税（譲渡所得）（令和５年４月１日施行）①

優良住宅地の造成等のための軽減税率
一部の要件を厳格化の上、適用期間が３年間延長されました。

②

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の 100 万円特別控除
一部の要件を厳格化の上、適用期間が３年間延長されました。

●登録免許税（令和５年４月１日施行）【土地の売買による所有権移転登記等に対する軽減税率】
適用期間が、３年延長されました（適用要件等の変更はなし）。

【５問免除対象科目】●不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）（令和４年９月１日施行）
表示規約（規則も含む）が全面的に改正されました。主な改正点は、以下のとおりです。
変更項目
①新築

②所要時間の表記③団地と駅等との距離・所要時間④電車、バス等の交通機関の所要時間

改正前

改正後

「建築後」１年未満であって、居住の用『建築工事完了後』１年未満であって、に供されたことがないもの

居住の用に供されたことがないもの「最寄駅等から物件まで」の『物件から最寄駅等まで』の徒歩所要時間

徒歩所要時間

最も「近い」地点からの数値のみ「平常時の所要時間」の表示が原則。
それを著しく超える場合にのみ、通勤時の所要時間を明示

最も『遠い』区画からの数値も、表示が必要『朝の通勤ラッシュ時の所要時間』の明示が必要＋平常時の所要時間を併記することが可能
乗換えが必要なときは、その旨に加え、乗換え乗換えが必要な時は、その旨のみ「所要時間」には『乗換えに必要な時間』を含めなければならない⑤擁壁等に覆われていないがけなど

その旨のみ＋『建物の建築の制限』も明記⑥インターネット広告に表示が必要な物件の引渡し可能年月（賃貸物件：入居（別表に新規追加）可能時期）、取引条件の有効期限事項⑦海（海岸）・湖沼・ 公園・庭園・旧跡その他の施設のみ
河川の岸・堤防

街道の名称（海等については、規定なし）『海（海岸）・湖沼・河川の岸・堤防』
についても、直線で『300ｍ以内』に所在していれば、表示可

物件が「（直接）面する」場合のみ、表直線距離で『50ｍ以内』に所在していれ示可

ば、表示可

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・写真に加え、『動画』も規定に追加⑧工事完了前の建物の外観写真・動画「写真」のみが規定されていた。

・次の要件で、表示可規模・形質・外観が「同一」の建物に限①施工者が『過去に施工』した建物

る②構造・階数・仕様が同一③規模・形状・色等が『類似』⑨公共施設（学校、病院、官公署、公園等）「道路距離」の表示のみ

商業施設（デパート、スーパー、商店「道路距離」の表示のみ等）『徒歩所要時間』の表示も可『徒歩所要時間』の表示も可（対象にコンビニも追加）

・提携ローン・紹介ローンの別⑩住宅ローン・融資限度額⇒表示対象から削除

も表示が必要⑪二重価格表示が例①公表時期・値下げの時期①公表『日』・値下げ『日』外として認められ②３か月以上前に公表された②『直前に』公表されたるための要件③３か月にわたり公表③『２か月間』にわたって公表⑫予告広告後の本広告の方法

本広告は、予告広告と「同一の媒体」かつ「同一またはより広い地域」に限定『インターネット広告の方法』が選択可能となった（同一の媒体でなくてもよい）

以 上

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