（別紙）

弘前市市営住宅等管理業務基準書
弘前市営住宅及びその共同施設並びに弘前市駅前住宅及びその付帯施設（以下「市営住宅等」という。また便宜的に「市営住宅等」を「本施設」とも呼称する）の指定管理者が行う業務の内容及びその範囲等は、この基準書によるものとします。
１

趣旨
本基準書は、本施設の指定管理者が行う業務の内容及び履行方法について定めることを目的とします。
２

本施設の管理に関する基本的な考え方
本施設の管理にあたっては、次に掲げる項目に沿って行うこととします。

(1) 関係法令、条例及び規則を遵守し、施設の設置目的に沿った適正な管理運営を行うこと。
(2) 本施設の設置目的、管理運営の基本方針に基づき、管理を行うこと。
①

市営住宅の設置目的
健康で文化的な生活を営むに足りる住宅を、住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸し、又は転貸することにより、市民生活の安定と社会福祉の増進に寄与するため設置した。

②

駅前住宅の設置目的
駅前再開発事業に伴い移転対象者の入居を目的に建設された住宅であり、事業終了後に事業協力者及び一般の方も入居可能としたものであるため、市営住宅とは異なる位置付けとなっている。

(3) 利用者の平等な利用を確保し、差別的取扱いをしないこと。
(4) 利用者が安全・安心・快適に施設等を利用できるよう、施設の環境保全、保安警備に努め、良好な施設の維持管理を行うことを基本とすること。
(5) 利用者の意見・要望を適切に施設管理に反映するとともに、常に効果的・効率的な管理に努め、創意工夫を発揮することにより、サービスの向上、利用者の増加及び経費の節減を図ること。
(6) 指定管理者の業務を通じて取得した個人情報の取扱いについては、個人情報の保護に関する法令等の趣旨に基づき適正に行うこと。
(7) 効率的な管理運営を図り、経費内で最大の効果を発揮するよう努めること。
(8) 公の施設であることを常に念頭において、公平な管理を行うこととし、特定の団体等に有利に、あるいは不利になる管理をしないこと。
３

施設の概要及び利用実績等（令和６年４月１日現在）（１）市営住宅- 1 -管理入居

入居

戸数

戸数率886270.5

野田一丁目11番地1外

80

61

76.3

〃

西茂森二丁目13番地1

20

1155.0〃

茂森新町一丁目8番地

28

21

75.0

田町四丁目3番地4外

80

69

86.3

〃

浜の町東一丁目4番地3

22

19

86.4

〃

浜の町東二丁目2番地7

72

50

69.4

〃

浜の町東四丁目3番地

60

45

75.0

中野二丁目5番地4外

104

71

68.3

〃

城南一丁目12番地3

66

55

83.3

豊原団地

〃

豊原二丁目8番地1

20

12

60.0

12

石川団地

〃

石川字村元12番地1外

20

10

50.0

駐車場、児童遊園、緑地、通路

13

緑ケ丘団地

〃

緑ケ丘二丁目4番地１

154

136

88.3

駐車場、児童遊園、緑地、通路

14

〃

〃

緑ケ丘三丁目8番地1

36

31

86.1

15

松原団地

〃

松原東二丁目4番地1161

48

78.716

桔梗野団地〃

桔梗野三丁目10番地1

216

147

60.1

17

樹木団地

〃

樹木一丁目18番地6

141285.7〃

栄町一丁目1番地7281553.6〃

城西二丁目14番地1

114

103

90.4

№

団地の名称

１山王団地

２野田団地

〃

３

茂森団地

４

〃

５田町団地

〃

６

浜の町団地

７

〃

８

〃

９中野団地

〃10

城南団地

1118

19

富士見橋
団地
城西団地

位置

弘前市大字山王町8番地1外

24

13

外

- 2 -

共同施設
駐車場（無料）、児童遊園、緑地、通路、集会所
駐車場（無料）、児童遊園、緑地、通路、集会所
駐車場、児童遊園、緑地、通路
駐車場、児童遊園、緑地、通路、集会所
駐車場、緑地、通路、集会所
駐車場（無料）、児童遊園、緑地、通路
駐車場、児童遊園、緑地、通路、集会所
駐車場、児童遊園、緑地、通路、集会所
駐車場、児童遊園、緑地、通路、集会所
駐車場、緑地、通路
駐車場（無料）、児童遊園、緑地、通路

駐車場、児童遊園、緑地、通路、集会所、高齢者生活相談所
駐車場（無料）、緑地、通路
駐車場、児童遊園、緑地、通路、集会所
駐車場（無料）、児童遊園、緑地、通路
駐車場、緑地、通路
駐車場、児童遊園、緑地、通路、高齢者生活相談所

20

〃

〃

城西五丁目15番地外

48

47

97.9

21

桜ケ丘団地

〃

桜ケ丘五丁目5番地1外

185

173

93.5

22

青葉団地

〃

南大町二丁目5番地1120

117

97.5

23

宮園団地

〃

宮園四丁目4番地1

64

48

75.0

〃

青山一丁目9番地1

80

68

85.0

〃

南城西一丁目8番地

51

46

90.2

〃

若葉一丁目5番地18

25

24

96.0

24

25

26

宮園第二団地
南城西団地
若葉一丁目
団地

駐車場、児童遊園、緑地、通路、集会所、高齢者生活相談所
駐車場、児童遊園、緑地、通路、集会所、高齢者生活相談所
駐車場、緑地、通路、集会所、高齢者生活相談所
駐車場（無料）、児童遊園、緑地、通路、集会所
駐車場、児童遊園、緑地、通路、集会所
駐車場、児童遊園、緑地、通路
駐車場、児童遊園、緑地、通路、集会所

27

大町住宅

〃

大町三丁目5番地630

30

100.0

駐車場

28

賀田団地

〃

賀田二丁目7番地1外

60

57

95.0

駐車場（無料）、緑地、通路

29

安田団地

〃

湯口字二ノ安田81番地

52

36

69.2

1,998

1,624

81.3

外計
※１

駐車場（無料）、児童遊園、緑地、通路、集会所

施設規模及び構造、延床面積等の概要については、資料１の市営住宅等管理一
覧表のとおり。

※２

集会所、高齢者生活相談所の管理は維持修繕とする。
施設規模及び構造、延床面積等の概要については、資料２の集会所・生活相談所一覧表のとおり。

※３

集会所の管理には、西交流センター、宮園第三団地集会所、桜ケ丘団地中央集会所を含む。

※４

児童遊園の管理には、北園幼児遊園を含む。

※５

管理対象施設としては、物置を含む。

※６

駐車場の除排雪業務は、№３～５、７～１０、１２～１４、１６、１８～２２、２４～２９の団地とする。

（２）駅前住宅
団地の名称

位置

弘前市駅前

弘前市大字大町一住宅

丁目13番地11

管理入居

入居

戸数

戸数率

9685

88.5

- 3 -

付帯施設
給水施設、排水施設、電気施設、ガス施設、

共同ごみ処理施設、通路、廊下、階段、エレベーター、エレベーターホール※１

管理対象施設としては、広場、緑地、駐車場（維持修繕のみ。）を含む。

※２

施設規模及び構造、延床面積等の概要については資料１の市営住宅等管理一覧
表のとおり。

４

管理の基準(1) 業務時間
午前８時３０分から午後５時までとする。
ただし、業務時間以外についても、入居者からの緊急修繕等の要望等に対応できる実施体制（非常駐）をとること。
(2) 休業日
日曜日及び土曜日
国民の祝日に関する法律（昭和２３年法律第１７８号）に規定する休日１月１日から１月３日まで及び１２月２９日から１２月３１日までとする。
ただし、休業日についても、入居者からの緊急修繕等の要望等に対応できる実施体制（非常駐）をとること。
(3) 業務の実施場所
各種申請等の受理等の業務は、受付窓口（弘前市役所前川新館４階建築住宅課内）で実施すること。
その他の業務については、指定管理者の事務所でも可とする。
５

職員の配置等について公の施設の管理者として自覚を持ち、業務の遂行及び利用者への対応を行うとともに、施設の設置目的を理解し、それにふさわしい態度で業務にあたることのできる職員を配置すること。
(1) 指定管理業務を統括するため、市営住宅サービスセンター長を配置すること。
（連絡が取れる体制であれば、常駐の必要はない。）(2) 指定管理業務の庶務経理等に対応するため、市営住宅サービスセンター副センター長を配置すること。
(3) 業務時間中は、各種申請等受付窓口業務実施場所に、常に３名以上の職員を勤務させること。
(4) 市営住宅等の修繕等に対応するため、修繕スタッフ（利用者等から修繕依頼があった場合に、状況を把握し市へ報告するほか、簡易的な修繕も行える者）を２名以上勤務させること。
(5) 職員の勤務形態は、労働基準法を遵守し、業務に支障がないように定めること。
(6) 職員に対して、業務に必要な研修を実施すること。

- 4 -

６
○

指定管理者の業務の範囲（業務内容）
基本業務
維持修繕及び保守点検・保守管理に関すること。
別紙１「弘前市市営住宅等維持修繕及び保守点検・保守管理業務仕様書」のとおりとする。
なお、業務量の目安については、募集要項別添資料３の市営住宅等管理業務処理実績件数（駐車場管理は除く）を参考にすること。
○

付随業務
市営住宅等の住宅使用料、駐車場使用料（以下「使用料等」という。）及び敷金並びに滞納使用料等の徴収事務（地方自治法施行令第１５８条第１項の規定に基づく公金受領受託者としての事務）に関する業務委託契約を別途締結する。
ただし、委託料は無償とする。徴収事務の取扱いについては、別に定める「市営住宅等使用料徴収事務取扱要領」によるものとする。（使用料に係る経理事務は、これを正確に記載し、整理保管すること。）
７

利用者ニーズの把握
指定管理者は、利用者のサービスの向上を図るために、年度毎にアンケート調査その他の方法により利用者の意見・要望を把握し、施設の管理運営に反映してください。
また、その調査結果及び業務改善の状況については、市に報告してください。
８ 緊急時対策及び防犯・防災対策(1) 緊急時対策及び防犯・防災対策について、マニュアルを作成し、職員に指導・訓練を行い、迅速な対応がとれる体制を整えてください。
(2) 緊急事態が発生したときは、指定管理者は速やかに必要な措置を講じるとともに、市を含む関係者に対して緊急事態発生の旨を通報してください。
(3) 事故等が発生した場合、指定管理者は市と協力して事故等の原因調査に当たるものとします。
(4) 災害時、市が指定避難所を開設する際は、鍵の受け渡し等の必要な協力を行ってください。
９

年度事業計画及び業務報告(1) 年度事業計画①

次年度の年度事業計画書及び収支予算書について、市と調整を図りながら作成し、毎年度８月末までに提出すること。なお、令和７年度における年度事業計画書及び収支予算書については、指定管理者に指定された後、速やかに提出してください。

②

年度事業計画書及び収支予算書は、本施設の指定管理者の募集時における提案内容等に基づき作成するものとし、提案に沿った施設の管理運営がなされるよう配慮してください。

(2) 業務報告①

指定管理者は、管理業務の利用状況・実施状況等を記載した業務日誌を作成し、- 5 -市が指定する期間保管し、求めがあったときは、提出してください。
②

毎月終了後１０日以内に、業務日誌に基づいて以下の業務報告書を作成し、市に報告してください。

ア）管理業務実績報告書
入居者及び退去者の件数などに関する報告、保守点検や法定検査に関する報
告、要望、苦情、相談等に関する報告イ）維持修繕業務実績報告書
経常修繕及び空き家修繕等の実施に関する報告③

毎年度終了後６０日以内に、業務に係る実施状況、収支状況などをまとめた事
業報告書を作成し、市に提出してください。

④

指定管理者は毎年度終了後、施設の特性等を踏まえ市が示す評価項目に基づき、管理業務に関する自己評価を行い、事業報告書提出時に提出してください。

⑤

その他の報告事項
指定管理者は、以下の場合、市にその内容を速やかに報告又は書類を提出してください。
ア）施設、設備等に大規模修繕が必要な破損等を発見した場合
イ) 災害や事故等が発生した場合ウ）その他、市から書類の提出を求められた場合
１０

モニタリングの方法(1) 市は、良好な管理状況を確保するため、指定期間中に指定管理業務の実施状況を把握するため、モニタリングを実施するものとします。
(2) モニタリングの実施方法は「指定管理者制度導入施設のモニタリングに関するガイドライン」に基づき実施するものとします。
１１

業務開始の準備及び引継ぎ(1) 指定管理者は、管理業務開始日に先立ち、管理業務の実施に必要な資格者及び人材を確保し、必要な研修等の準備業務を行ってください。なお、準備業務に係る経費は指定管理者の負担となります。
(2) 指定管理者が現在の指定管理者から変更になった場合は、次期指定管理者等に対して行う業務の引継ぎについては、円滑に本施設の管理業務を遂行できるよう、指定期間終了前に文書及び実務担当者による現場説明を十分行うものとします。なお、この場合の資料作成、説明等必要な費用は指定管理者の負担とします。
(3) (1)(2)の場合において、指定管理者が必要な場合には、本施設の視察を行うことが可能です。ただし、現在の指定管理者において合理的な理由がある場合は除きます。
(4) 上記のほかに必要な準備業務が生じた場合は、市から指定管理者に提示します。
１２ 文書等の管理指定管理者は、弘前市公文書管理規程に準じ、本施設の管理業務により作成又は取得した文書その他帳簿書類等を保管管理し、指定管理期間が終了したとき又は指定の取り- 6 -消し若しくは停止命令を受けたときに保存期間が終了していない帳簿書類等を、市又は次の指定管理者に引き継いでください。
１３

施設賠償責任保険について

市では、利用者に対する損害賠償の観点から、「全国市長会市民総合賠償補償保険」に加入しています。補償内容は以下のとおりです。指定管理者においては、必要に応じて賠償責任保険に加入してください。
＜全国市長会市民総合賠償保険の主な補償内容＞
補償内容賠償責任保険

身体賠償
財物賠償

１４

保険金額

１名につき１億円

１事故につき１０億円

１事故につき２，０００万円

業務を実施するに当たっての留意事項(1) 施設管理に係る規定・要綱等① 施設の管理に係る各種規程・要綱等がない場合は、市の諸規定に準じて、あるいはその精神に基づき業務を実施してください。
② 指定管理者が施設の管理に係る各種規程・要綱等を作成する場合は、市とあらかじめ協議を行ってください。
(2) 指定管理料の支払い① 指定管理料は、指定管理者の提案額を基準に、会計年度（４月１日から翌年３月３１日まで）ごとに市と指定管理者が協議を行い、予算編成過程を通じて定めるものとします。
② 指定期間中、年度ごとの予算については、財政の状況等により金額が変更となる場合があります。
③ 指定管理料の額、支払時期、方法等は、毎年度、年度協定にて定めるものとします。
(3) 環境への配慮
指定管理者は、環境に配慮した業務の実施に努めるものとします。
(4) 守秘義務① 指定管理者は、当該施設の管理の業務上知り得た秘密の漏えい防止のために必要な措置を講じてください。
② 指定管理者の役員及び職員は、当該施設の管理の業務上知り得た秘密を他に漏らし、又は自己の利益若しくは不当な目的のために利用しないでください。その職を退いた後も同様であるものとします。
(5) 個人情報保護① 指定管理者は、個人情報の適正管理に関して個人情報の保護に関する法令等の趣旨にのっとり、管理業務の遂行に伴って個人情報を取り扱う場合には、情報漏えいの防止、第三者への情報提供及び目的外利用の禁止等、適正管理のための内部- 7 -規定やチェック体制を構築するなど必要な措置を講じてください。
② 個人情報に関して滅失、き損、漏えい等の不適切な取扱いがあったときは、遅滞なく市に報告してください。
(6) 情報公開
指定管理者は、弘前市情報公開条例（平成１８年弘前市条例第１９号）の趣旨にのっとり、管理を行う公の施設に関する情報の開示及び情報の提供のために必要な措置を講じてください。
(7) 行政手続きの明確化① 指定管理者は、弘前市行政手続条例（平成１８年弘前市条例第２２号）の規定に準じ、使用許可等に係る審査基準及び標準処理期間について明確にしてください。
② 審査基準及び標準処理期間を定めたものを保管し、利用者の問い合わせに対応できる状態にしてください。
(8) 法令等の遵守
本施設の管理に当たっては、募集要項及び本基準書のほか、次に掲げる法令等に基づき実施するものとします。なお、法令等について指定期間中に改正があった場合は、改正された内容を仕様とします。
① 地方自治法、地方自治法施行令② 公営住宅法、公営住宅法施行令、公営住宅法施行規則③ 弘前市営住宅条例、弘前市営住宅条例施行規則④ 弘前市駅前住宅条例、弘前市駅前住宅条例施行規則⑤ 弘前市指定管理者の指定の手続等に関する条例⑥ 弘前市指定管理者の指定の手続等に関する条例施行規則⑦ 弘前市情報公開条例⑧ 弘前市行政手続条例⑨ 弘前市個人情報の保護に関する法律施行条例⑩ 労働基準法、労働安全衛生法⑪ 消防法、水道法⑫ 弘前市物品会計規則⑬ その他関係法令等⑭ 市が定める事務取扱要領
上記の法令等について指定期間中に改正があった場合は、改正された内容を仕様とする。
１５

自主事業について指定管理者は、市が指定する事業以外に事前に市の承認を得た上で、本施設を有効活用して、施設使用者拡大等につながる自主事業を企画し、実施することができます。
(1) 自主事業とは、指定管理者自らが企画立案または他者と共催により実施する事業を指します。
(2) 自主事業の実施により収入を得た場合は、その収入は指定管理者に帰属します。
なお、実施に要する経費は指定管理料には含まれません。
(3) 自主事業実施の可否は、施設の設置目的に照らして判断するので、設置目的を踏- 8 -まえて適当でないと判断する事業の場合は、実施を承認しないことがあります。
(4) 自主事業が、本来業務（指定管理業務）に支障を与えていると判断される場合は、自主事業の改善、中止等を命じる場合があります。
(5) 自主事業に関する保険については、市が加入する保険の補償とはならないため、指定管理者が自らの負担により適切に加入してください。
(6) 事業計画で提案する自主事業の実施が認められない場合、申請そのものを辞退する可能性がある法人等は、必ずその旨を事業計画書に明示してください。
１６

協議

この基準書に規定するものの他指定管理者の業務の内容及び処理について疑義が生じた場合並びに本基準書に定めのない事項については、別途指定管理者と市が協議し、決定するものとします。

- 9 -