まちネット

すまいのまちなみネットワーク
第11回総会●期日：2019年7月2日（火） ●場所：ホテルメルパルク東京

基調講演

住宅地の再生・マネジメントと担い手を考える長谷川 洋（国土交通省 国土技術政策総合研究所住宅研究部 住宅性能研究官）■住宅団地の再生とマネジメントとは偏りです。まち開きが行われた直後、の郊外にある戸建て住宅団地のケーある一時期に一斉に同じ年齢層が入スです。周辺の地域に比べて、若年国土交通省の調査によると、5ha 以居しました。その後、マンションであ層の世帯の割合が相対的に少なく、上の計画開発された住宅団地は全国れば居住者の入れ替わりが比較的あ逆に高齢化率が突出して高くなってで約3,000団地が存在しています。全

りますが、戸建て住宅団地では居住います。また、こちらに示しているの国47 都道府県すべてに所在しており、者の入れ替わりは活発ではありませは、埼玉県内の遠郊外にある住宅団そのうちの半分程度が築30 年以上をん。第二世代とよばれる子どもの世代地です。こちらでも70 歳代の割合が経過した住宅団地です。

はすでに住宅団地から転出している

突出して高く、逆に40 歳代以下の世

こうした住宅団地については、既存ため、住宅団地の居住者は第一世代

帯は市の平均に比べると圧倒的に少の成熟した良好な環境を適切に維持の高齢者のみの世帯が中心となってない状況です。このように少子高齢管理していくという視点と、社会の変います。

化が進んでいる住宅団地が多くなっ化や生活ニーズの変化に柔軟に対応

二つ目は、生活利便性の低下です。ています。

するための再生という、2つの視点が住宅団地にあったショッピングセンタ

二つ目は、スーパー等の撤退の問重要になります。

ーが衰退し空き店舗が増えています。

題です。東京郊外のこの住宅団地でこのうち、住宅団地の再生にあたっ

また、公共バスの本数が少なくなったは、1976 年に入居が始まり、1988 年ては、地域住民が主体となり、専門り、路線の廃止が起こったりもしていにショッピングセンターができました。

家や様々な事業者と連携して、取ります。

しかし、そこから10 年経つと空き店組みを持続的にしていかなければい

三つ目は、地域の活力の低下です。

舗が現れ、物販店や食料品店が無くけません。活動を持続させていくため少子高齢化が進み、幼稚園の廃園、なり始めます。2008 年になると、ほとの組織の形成と、資金的な循環の仕小・中学校の統廃合などが起きていんどが空き店舗と不動産屋です。そ組みをどう構築するかが重要なポインます。の10 年後には建物が取り壊されて更トとなります。

■再生の必要性地になっています。

■高経年の住宅団地で起きている問題

以上のような問題に対して、それぞ

もう一つの住宅団地では、1973年れの地域でどのような再生の取り組みに入居が始まり、1980 年時点でさま

では、高経年の住宅団地でいま一をしなければいけないのでしょうか（図ざまな店舗が入っていたのですが、体どういう問題が起こっているのかを1）。まず、現状の問題点をみてみます。

2000 年以降に空き店舗が発生し、ス

一つ目は、少子高齢化についてでーパーが無くなりました。スーパー撤す。こちらに示しているのは、東京都退後はコンビニが入りましたが、2018みていきます。
一つ目は、入居世帯の年齢構成の68

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■「すまいのまちなみネットワーク」第11回総会

る場合は、住宅政策やまちづくり政策の一環として、公的機関が自らが開発した住宅団地の再生に関わるというケースもあります。

■事例1：ある鉄道グループでの取り組み
ある鉄道会社の実際の取り組みを紹介します。沿線の主要駅を中心に一つの住宅市場の圏域が実際にでき上がっていることが多いため、この圏域ごとに、駅前と郊外の住宅団地の間で、ライフステージに応じた住み替えを促進させて、住宅団地の再生を図1 再生の必要性と目的図るという取り組みです（図2）。

年コンビニが撤退し、美容店と鍼灸いる鉄道沿線上の住宅団地で高齢化

例えば 20〜30 代の若い世代はまず整骨院が入り、この住宅団地では食が起こると、通勤者の減少など鉄道駅前の賃貸住宅に住み始め、30 代の料品を扱う店が無くなってしまいまし

利用客が減ってしまいます。鉄道会半ば頃になると持ち家を持とうとなた。

社としては問題ですから、その鉄道る。そのときに郊外住宅団地の既存■再生の実現要件と課題

沿線にできる限り若年世代に住んでも住宅を確保してもらう。そこに住み続らおうと、住宅団地の再生に乗り出す

けていく中でリフォームをしたり、住というものです。

宅団地の中で住み替えをしながら、60こうした問題を抱えた住宅団地の再生を考えていく上では、冒頭にも指摘したとおり、「担い手」と「資金」

もう一つの例は、開発事業者が住歳ぐらいまで郊外住宅団地に住み続宅団地の中に土地を保有しているケけてもらう。それ以上の年齢になっ公的な住宅団地であれば公的主体ースです。例えば、ショッピングセンて、車での生活が難しくなると郊外はが担い手になって、公的な資金で再ター地区の土地を持っている場合、衰不便になるため、駅前にサービス付き生が行われます。しかし、民間の戸退していくショッピングセンター地区

高齢者向け住宅等を整備をして、そ建て住宅団地ではそのような対応はの再生を通じて、住宅団地の再生にこに住み替えてもらおうというサイクできません。自治会という組織はあり関わっていくものです。

ルを形成しようというものです。高齢をどうするが重要なポイントです。

ますが、この組織がどこまで再生に係以上は民間事業者の開発のケース者が駅前に移り住むと住宅団地のほる活動ができるのか、わかりません。

ですが、開発事業者が公的機関であうに空き家ができますから、そこにま再生という視点で言えば、自治会にはさまざまな成約があると言わざるを得ません。
では、こうした問題が想定される中で、どのような担い手を考えていかなければいけないのか、いくつかの取り組みを紹介していきたいと思います。

■関係事業者主導型住宅団地の再生における最も典型的な事例は、「開発事業者主導型」です。住宅団地を開発した事業者が再生にもそのまま関わるものです。
一つの例は、鉄道事業者が関わるケースです。鉄道事業者が開発して図2 関係事業者主導型の具体例。ある鉄道グループでの取り組み

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た若い世帯に入ってもらえるように、流通を促進させていこうというわけです。こういうサイクルを、それぞれの市場圏域で成立させる取り組みを進めています。
この際、既存住宅の流通の促進を図るために、戸建て住宅でも長期の維持・保全計画の作成を支援し、価値を維持していきます。また、住宅の状態を専門家が診断するインスペクシ
ョンの体制を充実させたり、地元の金融機関と連携して将来のリフォーム資金の積立て制度を検討するなどの取り組みも行われています。

図3 地域住民主体の取り組み事例■地域住民主体の取り組み事例1

治会館での健康講話や相談室の設

高経年の住宅団地の再生の取り組置、健康維持体操などです。こうい

ショッピングセンター地区の再生

み事例は開発事業者が関わっている

うことをやる上で地域包括支援センについては、市の都市計画課から紹住宅団地が多いですが、一方で、居ターに働きかけて、職員に定期的に介された外部の専門家を交えて、シ住者自らが再生を自分たちの問題と来てもらっています。

ョッピングセンターを所有しているいます。

して捉え、主体的に取り組んでいか子供向けの活動では、子育て世帯

開発業者とワークショップを行いななければ、持続的な再生にはなりまを地域でサポートするため、自治会がら再生方針の検討が現在行われてせん。

館を増築してキッズルームを整備しいます。

先ほど紹介した、東京郊外の住宅ています。そのため、市の子育て・

このように、この取り組み事例で団地は、高齢化率が 47.6%と非常に福祉課に働きかけて補助金を確保しは、自治会が行政などに積極的に働高くなっていますが、自治会が主体ています。整備されたキッズルーム

きかけてサポートを取り付けていまとなって、行政や関係事業者に積極は、日中、無償で地域住民に開放さす。重要なことは、地域住民が自分的に働きかけ、関係機関と連携したれています。周辺地域の、お子さんたちでできることと、自治体や専門取り組みを積極的に進めています。

を連れた若いお母さんたちが集まっ家を巻き込まなければできないこと

この住宅団地では、先ほども紹介てきています。また、地域の保育士をきちんと区別し、自治体等を巻きしたようにかつてあったショッピンと連携して、相談会や絵本の読み聞込むべきところは、積極的な働きか

グセンター地区が更地となっているかせイベントを定期的に自治会主導けを行いさまざまなサポートを取りため、その跡地の活用が課題です。

で実施されています。

つけて活動していることです。また、買い物利便施設がなくなってしまっ

防犯活動についても、多様な活動

自治会自らが建設工事を発注したり、たため、高齢化が進む中での生活利が行われていますが、自治会がパト自動車を購入・保有したりできるよ便性をどう高めていくか、高齢者のロールをするうえで、自治体に働きう、認可地縁法人を取得していると生活の安心をどう確保するかが再生かけてパトロールカーを購入するたいうこともポイントです。の大きな目的です。

めの補助金を確保し、パトロールカ

自治会の現在の取り組みは、高齢ーを所有しています。

この住宅団地にはさらに都市計画・建築規制上の大きな検討課題があり者向けの活動、子ども向けの活動、買い物環境についても、市に働きます。一つは、地区計画が定められ防犯活動、買い物環境（移動販売のかけて、移動販売の導入を実現してており、敷地は最低面積が 160 ㎡に導入）、地域交流活動、ショッピングいます。市に積極的に働きかけ、市定められています。これが若い人たセンター地区の再生検討という6 つが販売事業者を見つけて事業者と協ちの住宅取得や流入の足かせになっの取り組みです（図3）。

定を結び、住宅団地内の公園などのているのではないかと議論になって市有地を事業者に目的外使用させているところです。もう一つは、用途

高齢者向けの活動については、自70

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■「すまいのまちなみネットワーク」第11回総会

地域です。住宅地は第一種低層住居専用地域の指定のため、住宅地内への賑わい施設などの立地が制約を受けます。また、ショッピングセンター地区は第一種中高層住居専用地域の指定です。この用途地域では、500㎡までの床面積の店舗しかつくれないという制約もあって、周辺の大規模店舗に太刀打ちできるような規模の店舗の出店が不可能となっています。事業性や住宅地の居住環境への影響を慎重に検討しつつ、住宅地の利便性やにぎわい性を高めるために、地区計画などの都市計画・建築規制をどう見直していくのかも課題になっています。

図4 地域住民主体の取り組み事例ス、マルシェ等です。

ら3キロぐらいまでなら市外の施設ま福祉系 NPOは「地域お助け隊」をで移送することも可能とされていま■地域住民主体の取り組み事例2

つくり、移送サービスや配食サービ

すが、利用できるのは、外出にサポ

もう一つの事例は、埼玉県内の遠ス、生活補助、サロンなどさまざまートが必要な人が対象です。

郊外の住宅団地です。1980 年から入な活動をされています。

上記のように、個々の再生の取り居が始まり、高齢化率が 43%です。

また、ここも開発事業者がショッ組みには課題もありますが、再生に鉄道の最寄り駅の南側に住宅団地

ピングセンターの土地を保有してい向けて自治会と地域住民が立ち上げが広がっているのですが、鉄道は 30るため、開発事業者と連携したショた福祉系 NPOとが連携した取り組み

分に1 本しか走っていません。また、

ッピングセンター地区の再生に取りを行っていることがポイントです。

非常に急勾配な北斜面地に開発され組んでいます。

さらにこの住宅団地では、再生にた住宅団地です。センター地区には住民移送サービスは、自治会によ向けた担い手という点で、現在まさかつては大手のスーパーがありまし

るものと、NPOによるものの 2 つがに大きな動きが生じています。これたが、それが撤退し、日常の生活をあります。

までの活動の主体を担っていた自治

賄う商業機能がこの住宅団地にもあ自治会は、市に働きかけて補助金

会は、役員が 1年ごとに交代するなを受けて車両を購入し、移送サービ

ど活動に限界があることから、自治ここでは自治会が主体となりながスを提供しています。住民誰もが利会組織とは別に、再生を担う組織とら、再生活動のコーディネーターと用でき、利用料はガソリン代の実費して新たにNPOの組織化をしている

して大学を巻き込み、NPOや事業者相当としていますが、走行エリアにということです。数カ月前にNPOの等のさまざまなプレイヤーと連携し制約があります。住宅団地の中の路準備会が発足しました。これをきっながら再生に取り組んでいます。

線バスが通行している大通りは走行かけに、自治会から徐々に担い手を再生の目的は、コミュニティの活できないことや、住宅団地から外に地域住民主導の NPO 組織へとシフト性化、住民の移動手段の確保、若年・はサービス提供ができないというのしつつ、自治会の限界を打破して、子育て世帯の流入の促進です。

が現状です。今後、移送サービスの再生を進めていこうとしています。

住民組織の活動は自治会と、居住範囲をどう充実させられるのかが、者が立ち上げた「福祉ネット」とい関係する公共交通事業者との協議調■地域住民の関心を高める
行政の支援

うNPOの 2 つが核になり、再生の取整が課題となっているところです。

りません。

り組みをしています（図4）。

上記で紹介した二つの取り組みで一方、NPOは、市の社会福祉協議は自治会が再生の中心的な役割を担

自治会の取り組みの内容は、防犯会から委託を受けて住民移送サービっていますが、一方で、活動する上パトロール、夏祭りなどいろいろなスを提供しています。自治会によるでのさまざまなハードルも出始めてコミュニティ活動、住民移送サービ移送サービスとは異なり、市の境かいます。例えば、自治会の役員が有家とまちなみ 80〈2019.10〉

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期で継続性に乏しいこと、役員の高齢化が進んでいること、役員以外の人の関心が薄く、特に若年世帯の自治会離れが進んでいることなどが問題です。
こうした中、住宅団地の再生を促進していくためには、自治会という組織による活動だけではなく、多くの居住者が自らできることを通じて地域の魅力を高めていくという自発的な活動も必要不可欠です。
このため、奈良県生駒市では、市内でも高齢化率が今後ますます高まっていくことが想定される住宅団地

図6 地域住民主体の組織化のイメージを対象に、自ら積極に地域に関わろ会議の開催のポスティングをしまし検討してもらいました。その結果、うという住民グループを育てていくた。特に、新規の若年流入世帯で自参加者の中から、自らできる・関心ことを目的として、平成 30 年度の一治会未加入者には直接説明を行いまのあるという、22のアイデアが提起年間にモデル事業を実施しました。

した。また、保育園、幼稚園、小学校、されました。

活動の内容を紹介します。

地域包括支援センター等には協力を次に行ったのは、この 22のアイデ

まず、住宅団地の居住者に地域へ要請しました。その結果、最初のキアについて、全住民に投票してもらの関心を高めてもらい、自らできる

ックオフミーティングには20 代からうアイデア総選挙です。アイデアのことを通じて地域の活性化の取り組70 代まで約40 名の方が集まりました。

内容の良否だけでなく、自らがどうみにつなげていくために、住宅団地会議では、この住宅団地の現在のいう参加や強力ができるかというこの将来を考える「あすか野ミライ会

状況と2040 年の姿を示しながら、クとも含めて、投票してもらいました。

議」という会議を開催しました。

イズや紙芝居も活用して、この住宅その結果、一定の賛同者が集まり継「この地域に関心を持っている人団地での課題を把握してもらい、そ続できそうな活動として、5 つの活動は、自由に〈あすか野ミライ会議〉の上で、この住宅団地での暮らしをが選出されました（図5）。に集まってください。皆さんで語りより良く、より楽しくするためのアイ合いましょう」と、すべての住戸にデアについてワークショップ形式で実際に選ばれた5 つの活動を簡単にご紹介します。
一つ目は、家の前での青空市です。
毎月の開催日を決めて断捨離のマーケットをする。参加者は自分の家の位置を自治会館前の掲示板に貼られたマップに記入する。当日は自分の家の前に品物を出しておく。掲示板を見て関心のある人が住宅団地の中を歩き見て、欲しいものがあれば持っていくという活動です。
二つ目は、星空観察会です。住民の中に天文学が専門の方がいらしたので、関心のある人、特に子どもを中心に、定期的に星空の観察会をし

図5 地域住民の関心を高める行政の支援例（奈良県生駒市）。左／ 22のアイデアと総選挙による5つのプロジェクト。右／プロジェクト例（家の前で青空市）（出典：いずれも生駒市
提供資料より）

72家とまちなみ 80〈2019.10〉ています。
三つ目は、桜まつりです。ここは■「すまいのまちなみネットワーク」第11回総会

らしを良くするための気軽にできるような取り組みから始めていくことがまず必要です。そして個々の活動がゆるやかに繋がりながら継続して行われていきます。こうした活動を経て、自治会などの組織を核として、さまざまな活動が集まって、徐々にまちづくり協議会のような、ネットワーク型の組織が形成されることが必要と考えます（図7）。
住宅団地の再生に向けては、居住者全員の関わりが必要ですが、そのような条件が整っている団地ばかり

図7 再生の進め方と担い手の段階的な組織化ではありません。住民一人ひとりに桜が有名なので、桜を利用して祭りような関わりを持つことであると言地域への関心を持ってもらい、地域を行い、お気に入りの桜コンテストえます。

での暮らしを良くするために、楽し等を開催するというものです。

■再生の進め方と担い手の段階的な組織化

みながら出来る活動をまずは始める

四つ目は、商店街バル（マルシェ）ことが重要です。そうした住民主導です。空き店舗を住民の方が自分た再生の担い手について、最後にまのさまざまな活動を束ねて、徐々にちで借りて、活性化につながるようとめて述べたいと思います。管理組太い組織にしていく。こうした取りなお店を開くという活動です。

合を持たない戸建て住宅団地の場

組みが、戸建て住宅団地の再生に向

五つ目は、多世代の交流ができる合、自治会組織がどこまでの活動がけて必要であろうと思っています。

たまり場です。空き家や空き店舗をできるのか、また自治会以外にどう使い、お年寄りからお子さんまでがいう組織体をつくっていかなければ集まって、寺小屋的であったり、高いけないのかという検討が必要です。

齢者のクラブが子どもをサポートす具 体的には、自治会や住民有志のるなど、世代交流ができるような活NPO 組織が中心になりながら、再生動をしようとするものです。のテーマに応じて、関係する事業者モデル事業では、平成30 年度に、等のプレイヤーと連携しながら、取これらの5つの活動について持続的なり組みをしていかなければいけませ

実現に向けての検討が行われました。

ん（図6）。再生のテーマに応じた重層

市は、機会と情報の提供という形で的な連携体制の構築が必要となりまサポートしてきましたが、モデル事業す。

は平成30 年度の単年度です。今年度

しかし、住民組織がいきなり地域からは、5つの活動について、住民にのさまざまなプレイヤーたちとコンタよる自発的かつ持続的な活動へと展

クトをとって連携体制を構築するこ

開されていくことになります。とは容易ではありません。このため、地域住民の地域への関心をいかに高めていけるかが、住宅団地の再生

最初は専門家や大学、行政等のサポートが必要となります。

を考えていく上でポイントになりま

一方、組織の構築を時間軸で見てすが、そのためには、自治会に加入みます。スタートは、住民が住宅団している／加入していないに関わら地の強みや弱み、課題や特徴を認識ず、個々の住民が自分でできることすることからです。課題などを踏まを、長く楽しみながら続けていける

えて、地域住民の関心が高まり、暮長谷川 洋（はせがわ・ひろし）

1966年大阪府生まれ。京都大学博士（工学）。
福井大学工学部助手、建設
省建築研究所住宅計画研究室・研究員、国土交通省国土技術政策総合研究所・住環境計画研究室長等を経て、2014年より現職。住宅政策・住宅計画を専門とし、国土交通省の住宅行政を技術面からサポートする研究を行っている。都市住宅学会賞（2013年論文・2015年論説）、
日本マンショ
ン学会論文賞

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