戸建住宅地におけるまちなみの管理㈱プレイスメイキング研究所 代表取締役

第2回

温井達也

ファーストプレイスの維持管理活動「かずさの杜 ちはら台」（千葉県市原市）の先進的な取り組みからはじめに現に向けての高い意識が評価されたものであると考えられ「かずさの杜 ちはら台」は千葉県市原市の丘陵地に位置る。実際、かずさの杜ちはら台の特徴の一つである法面する320 戸の戸建住宅から成る住宅地である。平成 21年

緑地や、果樹の植栽に関しては、住民が管理することをに分譲が開始され、平成 23 年 4 月1日に全国初の景観形成条件に開発許可が下りており、住民の尽力なくしては維持重点地区として景観計画が施行された。これは事業者でできないまちの魅力である。

ある積水ハウス㈱と大和ハウス工業㈱が、入居済みの全住人がデザインし続けるまち、かずさの杜ちはら台。そ世帯が合意した素案を添えて市原市に対し策定を提案しの先進的なまちづくりと、昔から変わることのない住まうたものである。事業者と入居者が共同して景観法を適用し、人々の献身と熱意のもたらすまち育てについて紹介してい景観の統一性を図った全国で最初の試みであった。注1）

きたいと思う（写真1）。

平成 24 年には景観形成重点地区として景観計画を進めていることや、住民が管理に関与していることが高く評価

住民組織の設立され、2012 年グッドデザイン賞を受賞した。注2）受賞の際

最近の新興住宅地では住宅所有者による管理組合と居の概要においては、プロデューサー・ディレクター（事業主・住者による自治会の両方を機能させることが増えてきたまちづくりの専門家集団）とならび、デザイナーとして「かが、まず事業主が先導するかたちで所有者管理組合を立ずさの杜ちはら台地区住人」がフィーチャーされている。

ち上げ、その活動の過程の中で自治会を立ち上げるというこれがほかの住宅地と違って興味深い点で、住宅地の流れがほとんどである。しかし、かずさの杜ちはら台ではデザインはまち開きまでに出来上がるものではなく、そのその順序が逆であった。

後の住人の熱意・努力による管理がまちをデザインし続け

まち開き当初、事業主は当社プレイスメイキング研究所ていくという、住宅地の本当の意味でのサステナブルの実（以下、PMI）と管理設定のコンサルティング業務のみ契約を行い、管理組合の設立支援等に関しては進行が遅れていた。そういった状態である間にも販売が進み、近隣自治会の勧めもあって入居者が自主的に自治会を設立し、運営を開始していた。
そして、平成 23 年 6 月19日、ちはら台小学校で管理組合の設立総会を行う運びとなる。自治会がすでにある中で管理組合を立ち上げるということに対する理解も浸透していない状態で、また販売中でもあったため、理事役員11人の予定枠ながら4 名の理事で暫定的にスタートせざるを得なかった。くじ引き等で理事の人数を揃えることは可能

写真１ まちの象徴的な法面とフットパス

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家とまちなみ 72〈2015.9〉だったかもしれないが、各班から代表を選出するには入居者数がまだ少ないことなども考慮し、初代自治会長の声掛の方々の力になり、そこから得た情報の蓄積をほかの住宅けに応えるかたちで自ら買って出てくれた理事 4 人での船地の管理支援に生かしてくこともできると考えている。

出になった。また、初代自治会長は初代管理組合理事長も引き受け、この初年度設立時の大変な時期から現在まで管理組合の設立運営に携わっている。

市との連携、GIS を活用した情報管理
まち開き当初に事業主が市原市と締結した管理協定は、この時の「必要人数を確保するために面倒なことを押し平成 25 年 4 月1日に管理組合が継承した。その際に、条文付けあう」のではなく「人数がそろわなくても熱意ある人の修正や管理対象の所有権・管理方法について管理組合が前に出て引き受ける」という役員選出のあり方が、その理事長をPMI が支援するかたちで市原市と交渉を行い、後かずさの杜ちはら台の管理組合を理想的なかたちへと管理組合の所有・管理であった以下のものについて所有育てていった。

が市原市、管理が管理組合と所有者が変わった（資料1）。
• 歩道上のキウイ棚管理組合との共同研究と PMI の役割
われわれ PMIは管理組合設立の支援に関わり、現在は• 散水栓2カ所• 高木下等の地被類管理組合との直接契約による管理支援業務の委託契約と、これによって、管理組合側は所有することの負担・リスもうひとつ管理組合との共同研究契約という点でかずさのクを軽減することができ、市原市側から見れば、万が一、杜ちはら台と関わりを持っている。内容は以下の通りであ管理不全や老朽化があれば市側が撤去の権利を持つことる。

ができるようになった。

管理支援業務：毎年更新の委託契約による。①総会の資そのほかに管理組合が管理する地被類および果樹と、料作成、②理事会への参加、③名簿管理、④管理費用の市が管理する高木について、これらの手入れを同一の外集金補助、⑤問い合わせ窓口部委託業者に発注することができるよう要望をだし、市原共同研究契約：「住民主体による維持管理に関する研究」

市から平成 25 年 2 月28日に、正式文書で一体管理の了承について、①管理組合主体によるアンケート調査の集計・分析、②情報の収集・発信

公共用地
（土地）

ここでの共同研究計画とは、PMI が住宅地とそこに住とし、現状で提供しているサービスのほかにどのような支援が必要とされるのか、またそのサービスを提供することによってどのような結果が得られるのかなどの情報を収集させてもらうことを指す。住民にとっては現状のサービスては契約外で支援を受けることができるというメリットがある。これまでにも行政との交渉の際のバックアップや、後述するGISを活用した情報の分析などを通じて、共同研究を進めている。
いかに住人の中から熱意のある人が理事に立ってまち育てに力を注ぐと言っても、前例も専門知識もない中では高木
植物：中木・灌木・下草・地被類
指定樹木：果樹

維持管理者
市原市
市原市

市原市

市原市
かずさの杜ちはら台
市原市
管理組合
かずさの杜ちはら台 かずさの杜ちはら台
管理組合
管理組合

ゲート部の石①：
市原市
市原市
敷石
ゲート部の石②：
かずさの杜ちはら台 かずさの杜ちはら台
住宅地名の表示石管理組合
管理組合
ゲート部の石③：
かずさの杜ちはら台 かずさの杜ちはら台
景観重点地区の表示石 管理組合
管理組合
杭及びロープ市原市
市原市
支柱①
市原市
市原市
かずさの杜ちはら台 かずさの杜ちはら台
支柱②：果樹の支柱
管理組合
管理組合
かずさの杜ちはら台
パーゴラＡ・Ｂ
市原市
管理組合
かずさの杜ちはら台
水道（散水栓２ヶ所） 市原市
管理組合

植栽に供する設備

以外にも必要な支援について相談ができたり、内容によっ緑地に係る植栽

維持管理と管理支援業務について実地で研究を行う対象

道路等の植栽（表層部分）まう人々を、今現在発展途上の日本における住民主体の対象
所有者
道路
市原市
歩行者専用道路 市原市「ちはら台東六丁目地区」道路等の植栽に関する管理協定書の規定範囲

PMI が国内外の成功事例や専門知識を持って支援し、客■水道（散水栓２ヶ所）……（公共用地）内散水用の水栓
・散水栓及び配管は市原市所有
・凍結等の破裂の修理費の負担は市原市
・基本料金及び水道使用料金の負担は管理組合■緑地に係る植栽及び植栽に供する設備について、
市原市所有であるが、かずさの杜ちはら台管理組合が維持管理することを本協定で規定することで、特別に認めた仕様である。

観視しながら伴走していくことで理事をはじめとした住人

資料１ 所有と管理の区分：ちはら台管理協定

十分力を発揮できない。さまざまな困難や苦労に心が折れてしまうこともあるかもしれない。そんな時にわれわれ

家とまちなみ 72〈2015.9〉53

を得た。まちをひとつの景観と捉えれば、全体を同じクオ並木の美しい市の遊歩道である「かずさの道」から東リティで、同じコントロールのもとで手入れしていくこと側に住宅地を見上げるように斜めに伸びる法面緑地は、かが望ましい。このことにより、管理組合と市がそれぞれのずさの杜ちはら台の顔的存在である。ここは本来であれば予算や事情で業者を選定してチグハグな手入れをするよ

維持管理の手間やコストが掛からないようにコンクリートりも、まちの景観を維持しやすくなった（写真2）。

等で固められた姿で開発が進められるはずだった。
「このこれらの事例のように、ちはら台かずさの杜では行政に法面緑地が気に入って住宅を購入した」という住人もいる

任せるばかりでなく管理組合からさまざまな提案を市原市

ほど眺めの美しい法面は、住民による管理を条件に緑地に申し入れ、連携を持ちながら管理方法の利便性や効果にすることを許可されたものである。

を向上させている。これは景観重点地区に選定されている• 実のなる木（果樹）（写真4）

ことに市が配慮しているということもあろうが、管理組合

柿、ザクロ、柚子、ヤマモモ、ブルーベリー、キウイなを住宅地管理のノウハウをもった外部業者（PMI）との共どの果樹が住宅地内に植えられているが、これも管理組同研究であるということも作用の一端となっていると思わ合による管理が植栽の条件である。

れる。

• フットパスのサイドにある植栽帯（写真5）

その共同研究の目玉のひとつが、GIS（ジオ・グラフィッ• 高木下の地被類（写真6）

ク・インフォメーション・システム）を活用した情報の把握・• キウイ棚（写真7）

分析を行い、データのリレーション管理による効率の良い• 散水栓2カ所システムの開発である。これは各区画を示す地図と名簿が• ごみボックス22個紐づいており、どこの区画に転売の履歴があるのかなども蓄積することができる。また、データ分析に長けているシ

これらの物品等は管理組合によって管理されているが、その方法はおおよそ 3 つに分けて考えられる。

ステムなのでデータの項目を増やすことで住宅情報をさらまず、外部業者への発注が最も大きい割合を占める。に分析することができ、将来にわたって使い続けることで広域で法面という危険個所でもある法面緑地、高木下のさらに活用の幅が広がることが期待される（資料2・3）。

地被類の補植作業も業者依頼である（写真8）。
2 つ目に理事役員による狭い範囲での草取りや、大規模住民組織の自律的活動の特徴、巻き込み運動ではない補植作業がある。自分たちでできることは自分た

住宅地内の管理組合による管理物は以下の通りである。

ちでやろうと理事役員が中心となって、住民の手によって• かずさの道沿いの法面緑地（写真3）

写真２ 一体管理について話し合う、管理組
合理事と自治会長、造園会社

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手入れされている箇所も多くあり、日常的に作業が行われ

資料２ GISデモ画面：管理組合区画データ（集会所予定区画を選択）

資料３ GISデモ画面：属性テーブル1（集会所予定区画を選択）

戸建住宅地におけるまちなみの管理

写真３ かずさの道東側の法面

写真４ 実のなる木

写真５ フットパスサイドの植栽帯

写真６ メイン道路の高木下の地被類

写真7 管理対象のキウイ棚

写真8 除草中、南ゲート委託管理作業

写真9 理事・役員による点検作業

写真10 理事による除草作業（撮影：管理組合理事）ている。そのため、業者による委託管理作業のインターバ

事役員の業務は多岐にわたり、片手間でこなせるようなもルにも常に手入れの行き届いた美しい景観が維持されてのばかりではない。全国的に見ても自治会や管理組合のいる（写真9・10）。

役員の引き受け手がおらず、苦労している住民組織は多そして3 つ目としてさらに住民全体を巻き込んで、清掃い。まして、子育て世帯が多い新興住宅地である。理事

活動や子供たちとの樹名札の取り付け作業なども行われ役員を引き受ければ、自分の時間や家族の時間をそれにる。これは自治会と管理組合の連動によるイベントであ費やしていかねばならないため、家族の理解、協力が不る。このようなイベントを通して、理事役員ではない住人可欠になる。当然簡単に引き受けられるものではない。

たちにもまちに思い入れを持ってもらえるような仕掛けをしかしながら、かずさの杜ちはら台の住民組織は自律管理組合と自治会が自主的・積極的に準備している。こ的・主体的に活動を続けている。その大きな原動力は、管れら3 つの管理方法によってかずさの杜ちはら台の住人は理組合理事長の巻き込み活動にある。理事長は理事役員

日常的に途切れなくまちの手入れをしている。言葉を変え候補を自ら一人ずつ声掛けをして役員を増やしている。く

れば住民によるまちのデザインが常に行われていると言えじ引きや持ち回りでその年だけ担当すればよいという考える（写真11・12・13・14・15）。

方ではなく、まちや組合活動に対して理解を深めて欲しい

そしてその活動の中心にはいつも管理組合がある。理からだと理事長は言う。そのため、管理組合のスタート時

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写真11 自治会員と管理組合員による除草作業１

写真13 自治会員と管理組合員による清掃活動

写真12 自治会員と管理組合員による除草作業２

写真14 樹名札取付ける子供たち

写真15 樹名札には 4 人しかいなかった理事が 4 年かけて少しずつ増えて全戸に配布されるニュースペーパーで、管理組合や自治いき、現在は 9 名になった。そして理事長の人柄や熱意、会による活動を組合員に伝えるための情報ツールになって考え方に惹かれて役員を引き受ける人々はやはりくじ引きいる（資料4）。

や持ち回りで役員になる場合とは違う気持ちで活動に向き始まりは、総会議事録として管理支援会社であるPMI合っているように見える。一度役員を経験し退任した方が作成したものであったが、住民や組合員の方々にもお知も、行事のお手伝いなどで関わりを持ち、活動を継続してらせとして通知したいという理事長の思いを受けて「管理支援を続けている。

組合ニュース」として発行したものであった。11号までは•「管理組合ニュース」

理事長とPMI の二人三脚で発行していたが 12 号からは管もうひとつ、管理組合によるまちを思う取り組みの一つ

理組合の広報担当者が企画編集を引き継ぎ、内容をリニとして「管理組合ニュース」を紹介したい。これは住宅地ューアルした。この時から内容も報告書的な内容から、住資料4 「管理組合ニュース」
（15号）

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資料５ かずさの杜ちはら台ホームページ

戸建住宅地におけるまちなみの管理

宅地内の魅力的なお宅を訪問取材して記事にするなど、より住民目線のものに生まれ変わり、現在は16 号を制作中である。
さらに平成 25 年 4 月1日よりインターネットに関わる仕事をしている広報担当の理事が、住宅地のホームページを立ち上げ運営を開始した。このサイトはトップページから住宅地の紹介等、住民以外の一般の人に向けてかずさの杜ちはら台の魅力を発信するページと、住写真16 かずさの道と法面の境界を散歩する子供

写真17 子供たちの原風景へ

民向けにパスワードでアクセス制限された管理組合ニュースや議事録などのページから成っている。外犠牲にして力を尽くしきってしまうようなことは当然避け部に向けての自分たちのまちの魅力を発信する意味と、住ていかなければならない。理事役員やまちに住まう人々の民同士の情報共有両面から活用されている（資料5）。注3）

負担を軽減し、まち育てが楽しみになるような支援のあり方をちはら台かずさの杜から学び、われわれも力を尽くしまとめていきたいと考えている（写真16・17）。

管理組合ニュースにしてもホームページにしても住民が自分の職業経験や特技を生かしてお互いに協力しあっていると一言で言うのは容易いことであるが、そこに割かれる時間や労力を考えると、理事役員のまちに対する愛情や責任感、他の住人への思いやりの気持ちを強く感じずにはいられない。
広報活動に限らず住民組織の役員としての活動は無報酬で、忙しい仕事の合間を縫い自分の時間を割いて取り組まれている。いやいやながらではあまりに不幸せだ。理事役員が自らの希望として、楽しみとしてまちのために尽くしていくにはやはりまちに対する愛着がなくてはならないものである。

【注記】
注1）平成23年4月1日に全国初の景観形成重点地区の景観計画施行資料。Web サイト「ちはら台6丁目景観形成重点地区」より
注2）
2012年 グ ッ ド デ ザ イ ン 賞 受 賞。 資 料 URL「GOOD DESIGNAWARD URL」より。
テーマ：「戸建分譲住宅地のまちづくり かずさの杜 ちはら台 〜
子供達の原風景づくり〜」、プロデューサー：積水ハウス㈱技術本部設計部東京設計室 原山直道、ディレクター：（有）アーバ
ンセクション・二瓶 正史、積水ハウス㈱技術本部設計部東京設
計室 上井一哉、積水ハウス㈱シャーウッド商品開発室 加納 学、
大和ハウス工業㈱住宅事業推進部街づくりグループ 鈴木光章。
＊部署名等は、受賞当時のもの。
デザイナー：かずさの杜ちはら台地区住民
注3）かずさの杜ちはら台ホームページ（http://kazusanomorimngassoc.web.fc2.com/）

自律的な管理を可能にするためには、住民だけではなく住宅地が生れるその瞬間のまちの輝きも不可欠であると考える。ちはら台かずさの杜に関してはランドスケープを担当されたアーバンセクション代表の二瓶正史氏が描かれた
まちなみの美しさがあり、事業主が日本初の景観重点地区の設定やグッドデザイン賞の受賞に尽力したことでまちにプライドが生れた。そのことが住むまちを誇りに思い、景観や環境を守ってさらに育てたいという住民の思いに繋がっていったのではないだろうか。
そして住まう人々のまちに対する愛情の灯を消してしまうことなく、住民同士で灯し合い輪を広げていくためには持続的な外部からの支援も必要であろうと考える。結局のところ、住まう人々の愛情以上に住宅地を育てる栄養源はないわけであるが、理事役員や心ある人々だけが自分を温井達也（ぬくい・たつや）㈱プレイスメイキング研究所代表取締役。
1973年兵庫県生まれ。2004年筑波大学芸術学 修士課程 環境デザイン修了（デザイン学修士）、筑波大学 理工学群社会工学類 非常勤講師。日本型 HOA 推進協議会事務局長。戸建住宅地における住民主体の維持管理について、研究と実務の両面から取り組んでいる

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