住宅地研究

中西正彦

郊外住宅地の再生
第6回（横浜市立大学 教授）（最終回）

郊外住宅地のエリアマネジメント
本連載を振り返ってしかし、今日の時代背景や社会的な要請を踏まえての本誌第 80 号より続けてきた本連載では、第1回で郊外理念や要件、目指すべき方向性は存在しよう。一方で、エ住宅地の様相を見た後、空き家、働く環境、超高齢化、リアマネジメントを称しているものの、実態としては理念

子育ての各テーマで郊外住宅地の再生を論じてきた。各にはるか未達であったり、望ましい活動を展開しきれてい回で共通する結論は、地域住民や団体が連携して課題にない事例も多く存在するように見受けられる。そこで、こ総合的に取り組むこと、すなわち郊外住宅地にエリアマネ

こで改めてエリアマネジメントとは何かを確認してみたジメントを導入することの必要性である。最終回にあたっい。てはこれをテーマとし、郊外住宅地にエリアマネジメント

国の説明を引くと、「地域における良好な環境や地域のをいかに導入し得るか、その要件や要点を論じて締めくく

価値を維持・向上させるための、住民・事業主・地権者ることとしたい。

等による主体的な取組み」（2008 年、国土交通省）（図1）（注1、注2）、あるいは「特定のエリアを単位に、民間が主エリアマネジメントとは何か体となって、まちづくりや地域経営（マネジメント）をエリアマネジメントという概念がわが国に広まり始めた（注3）と積極的に行おうという取組み」（2016 年、内閣府）のは 2000 年前後からである。20 年ほどの間に、エリアマいった定義がなされている。まずここから要件の検討をネジメントを称する取り組みは格段に増え、行政がエリア始めてみよう。

マネジメントを推奨、支援する仕組みも導入されつつあニュアンスの違いはあるものの、どちらの定義も、行政る。少なくとも都市や不動産に携わる人間にとっては当た頼みではなくその地域に関わる民間の関係者による主体的り前の用語になったと言っていいだろう。しかしこの語かな取り組みであるという点は共通している。この「地域のらイメージされるものや、実際のエリアマネジメントのイメージ活動の内容は多岐にわたっている。
直訳すれば「地域の（あるいは地町内会・自治会域による）管理運営」であるが、「地NPO法人

公園等の維持管理

エリアマネジメント
推進組織

地域の美化・緑化支援協働る。つまり、エリアマネジメントとまちづくり組織

商店街振興組合

役割分担

は、今のところはまだ、人によっ地域の将来像・プランの策定・共有化

公開空地等の維持管理

域」の範囲や「管理」「運営」の目的や内容はそれこそ千差万別であてその本質や意義の理解やなすべ

地域のＰＲ・広報

きことの認識に差が大きい、あいそれぞれの活動に適した組織を設立するなど、様々な組織が重層的に活動まいな概念であり、現時点では、一定のエリアを対象価値ある地域の形成・活性化

地域に関わる活動や体制の総称に過ぎないと言える。

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図1

国土交通省によるエリアマネジメントのイメージ

行政主体性」は要件のその1と言えるだろう。に必要なことを、ソフト・ハード問わず総合的に取り組む

地域価値の向上に、未だに行政主導を期待する向きはという考え方に立つべきものである。つまり多様な主体・ある。実際、自治体主導の大規模開発などでは、自治体取り組み・分野をつなぎ、連携した動きとすることが、エが進出してきた民間企業等をつなぎ、官民連携の体制でリアマネジメントの要諦である。

地域の管理運営を行ってきた例もある。たとえば横浜市のみなとみらい21地区は、横浜市の六大事業（1965 年提唱）住宅地におけるエリアマネジメントの困難さにも位置づけられた都心部開発事例であるが、当初より第わが国のエリアマネジメントの先駆的な事例は大手町・三セクターの活用などによる官民連携・協働の仕組みが丸の内・有楽町地区（東京都千代田区）であり、日本有導入されてきた。エリアマネジメントという用語が普及す数の商業・業務地区である。老朽化したオフィスビル群る前から実態的にはそのような取り組みであったし、現在の建て替えに際して、公共空間や動線の連続性確保、用ではエリアマネジメントを称してもいる。

途容積の配置や地下街への接続調整などから、異なる街

しかしこれは特殊例であって、行政主導のエリアマネジ区間での再開発のプロセス調整すら行っている。ソフトメントは一般化し得ない。行政の論理として公平性や平面でも、イベントだけではなくオープンカフェなどの公共等性、あるいは公共の福祉への貢献が求められるが、行空間の定常的活用などにも取り組んできた。多岐にわた政がある地区を特別扱いすることはこの論理にもとるからる取り組みはまさにエリアマネジメントの呼称にふさわしである。みなとみらい21地区の事例などは、都心の発展い。しかしこれは名だたる大企業が活動の中心であるがは市全体の発展に寄与し広く公共の福祉に貢献するといゆえに可能であることは否定しがたい。前述の横浜みなう理屈のもとに、手厚く運営されているわけだが、拠点地とみらい 21 地区や福岡天神地区などの有名な事例も、そ区でしかそれは成り立たない。そもそも地域のニーズへのの都市の都心・拠点地区であり、商業・業務が主用途できめ細やかな対応や積極的な活動の展開は、地域の主体ある。増加してきたエリアマネジメントの事例も、多くはにこそ真のモチベーションやメリットがある。

商業・業務地が中心である。意義や目的が共有しやすく、次に、大きな目的が「地域の環境や価値の向上」であることが要件のその 2と言える。通常の取り組みは活動主活動・運営費を集めやすく、個別にノウハウやリソースを持っている主体も多いといった優位性故である。

体自らのメリットを直接的に得ることが目的になりがちだ

しかし、郊外住宅地の再生を目的にエリアマネジメンが、その前提となる地区の環境や利用価値を向上させるトを導入することは難しい。住宅地では、コミュニティことで、間接的だが持続的に、そして自らだけでなく他のの活性化といった課題が漠然としており、具体的な活動地域主体も一緒にメリットを享受しようとすることが求めを組み立てがたい。また、ノウハウを持った組織体も少られる。

なく、活動・運営費用を捻出することも難しい。

さしあたってこの 2 点がエリアマネジメントの要件と言それでも、新規の住宅地開発や団地の大規模な更新等えるが、加えて多くの事例や筆者の経験も踏まえて、目指に伴って、エリアマネジメント的活動を導入する事例はすべき方向性も述べておこう。まず、要件その1で「地域見られるようになってきた。たとえばリビオ姫路大津のの主体性」について、その主体が単体ないし少数ではな

ぞみ野地区（兵庫県姫路市）は全 298 区画の戸建住宅地

く、多様な主体の参加を目指すべきである。それらの主体であるが、世代を超えて住み継がれる街を目指し、美しによる多様な取り組みが、個々で閉じずに連携的に行われいまちなみや緑の景観とともに、エリアマネジメントのていること、あるいは連携によって新たな活動が生み出さ仕組みが当初より内包されて造られた。開発段階から住れることも目指したい。既存の枠組みや取り組みでは難し環境の継続的な維持管理を重視し、プラットフォームといところを、連携によって突破しようとするものだからでして区分所有法に基づく管理組合を組成しているが、こある。さらに、ソフト面からのまちや地域の活性化と、ハーれは日本の戸建住宅地には珍しい仕組みである。開発事

ド面の空間整備やまちづくりをつなぐことも重要である。

業者の先導のみならず、住民の主体的な関わりを誘導し、エリアマネジメントをソフト面の取り組みに重点を置くも住み続けるにしたがって住民自らがまちを守り育てるよのとする考え方もあるが、本来的には地域価値向上のためうになっていくものを目指している。

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浜見平地区（神奈川県茅ケ崎市）では、団地建替え事
業に伴って、住民有志を開発事業者などが支援してNPO

入の難しさは、地区の特性と事例の多さの関係を見ても明らかである（図2）。

法人を設置しマネジメント活動に取り組んでいる。
「多世代のつながりを生み出す」「まちを元気に、暮らしを楽しくする」「まちを美しくする」「地域の暮らしを守る」といった 4 つのテーマを掲げ、コミュニティ交流拠点を設置して金沢シーサイドタウンにおけるエリアマネジメントの試み
数少ない既成住宅地でのエリアマネジメント実現の試みのひとつで、筆者が取り組んでいるのが金沢シーサイド活動を展開している。
横浜市では、2016 年に都市計画制度を活用した市街地タウン（横浜市金沢区並木、以降並木と呼ぶ）である（図3）。

整備地区でのエリアマネジメントを推進する仕組みを導入

並木での取り組みはこれまでも本連載で触れてきており、した。エリアマネジメントを実施する組織と市が協議の上既視感を覚える向きにはご容赦願いたい。筆者としてはこに「エリアマネジメント計画」の策定と協定締結を行い、の取り組みからさまざまな知見を体験的に得てきており、活動を実施するもので、2022 年 4 月時点で 4 地区で計画が改めて紹介しながら、郊外住宅地におけるエリアマネジメ策定されている。

ントの論点を明らかにしていきたい。

このように先進的な事例は増えつつあるものの、実態を並木は1970 年代の埋立地に造成された集合住宅団地群

見ると要件その1（地域の主体性）の観点からは疑問符がである。横浜市の都市デザイン行政初期の事例でもあり、付く。エリアマネジメント負担金（活動費等）を収集する建築家の槇文彦氏にグランドデザイン作成を依頼し、豊仕組みや交流拠点の設置運営などが主であるが、住民がかな基盤整備と開発主体間の協議調整といった都市デザ入居し定着する前に導入された枠組みは、当然ながら地インの手法を適用して開発された、今日の目で見ても魅力域住民が主体的に構築したものではない。たとえば負担的な環境を持った住宅地区である（写真1～3）。しかし1978

金の趣旨を理解して払っている入居者ばかりではなく、活年の入居開始後 40 年超を経て、全国の住宅団地・郊外住動もその核は事業者が担っているケースがほとんどであ宅地と同様に、急速な人口減少と高齢化が進んでいる。

る。どの事例も段階的な住民主体への移行を目指してい過去 10 年間で10% 以上減少しており、人口減少区であるるが、担い手の育成は追いつかず、実際の移行には苦慮

金沢区においてももっとも減少のスピードが速い地区であしている。

る。また高齢化の進展も金沢区で最も速い。インフラや建それでも開発時の枠組み導入の優位性は明らかであるが、人々が長く生活を営んできた既存の住宅地では、そ物の水準も今日の目で見るとやや厳しく、老朽化も進みつつある。

れが難しい。すでに自治会や地域団体がさまざまな活動

2000 年代初頭より、一部住民がまちづくりNPOをつくを行っている中で、新たな体制や取り組みを始めることがり活動してきた。また、近年の状況を危惧して2013 年にそもそも困難なのである。

連合自治会、地区社会福祉協議会、前述のまちづくり

これらの点、特に既成住宅地へのエリアマネジメント導る会」（通称：コレナミ）が設立された。コレナミは、横新しく開発された街再開発が行われた街

浜市金沢区の活動団体助成も受けて、地域のビジョン「並木みらいビジョン」策定、地区内部の水域を活かした魅力

事例
増加中
事例
少数

事例 多数

商業・業務地

NPOの共同によるまちづくり団体「これからの並木を創の増進、ゴミ拾いなどの美化活動といった具体的活動を展開しつつ、イベント的に地域住民のまちづくり意識の調住宅地査と啓発を行った。
並行して、筆者が属する横浜市立大学（以降、市大）が文部科学省の「地（知）の拠点整備事業」の採択（2013～ 2017 年度）を受け、地域貢献のモデル事業として並木

既成市街地
図2

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地域の特性とエリアマネジメントの取り組み

家とまちなみ 85〈2022.5〉の活性化に取り組むこととなり、センター街区内空き店舗を横浜市住宅供給公社（以降、公社）より貸借し、地域

写真1 ～ 3

金沢シーサイドタウンの風景

図3 金沢シーサイドタウン（横浜市金沢区並木）拠点「並木ラボ」を設けた（写真4）。そして、地域コミュニながらコレナミは、地域のビジョン「並木みらいビジョン

ティの活性化支援と高齢者が健康に暮らせるまちづくりを（コレナミ案）」の策定をもって成果とし解散した。筆者含2 本柱として、コミュニティや福祉保健の地域調査、セミ

む市大のメンバーはそれによって、活動の継続性担保やナー等まちづくりの啓発活動、学生教育を兼ねた地域提ノウハウ担保のため、地域住民のみではなく事業者を含案づくり等、様々な具体的活動を展開した。また、前述のむさまざまな主体を巻き込む必要性を強く認識したのであコレナミの活動を積極的に支援したのである。

る。さらに2016 年度からの公社の積極的参加により、多コレナミおよび市大の取り組みに対する補助・助成はどくの事業者との連携を得られたことが、協議体制構築のちらも同じ 5カ年（2013 ～ 2017 年度）であったが、残念端緒となった。2カ年ほどの検討会を経て、2018 年度より市大および公社が事務局的機能を担って任意団体「横浜金沢シーサイドエリアマネジメント協議会」として活動を開始したのである。ただし結局は市大が 3カ年（2018 ～2020 年度）の限定で独自予算を確保し、各主体から共同研究の枠組みで少額の活動協力金を得るという形態であり、その後自立自走の体制に移行することが大きな課題として残っていた。
その後、コロナ禍で検討も困難を極めたがこの課題に対応し、2021 年度より新たに設立した一般社団法人を核とした、新体制の協議会（金沢シーサイドあしたタウン

写真4

活動拠点「並木ラボ」協議会と改称）によるエリアマネジメント活動「あした家とまちなみ 85〈2022.5〉

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（注4）が、改めてスタートを切った
タウンプロジェクト」となると心得ており、新たな展開を進めているところでのである（図4）。

ある。

新法人には住民や地域団体の関係者の参画を得て、要本プロジェクトを進めてきた中で、さらにわかってき件その 1 を強化している。また並木の状況を鑑み「若いたエリアマネジメントの要諦がある。それは地区内外を世代を増やし、地域の循環を促す」ことを大きな目的とつなぐインターフェースの役割である。そもそも周辺地しており、その実現のため、子育て、保健福祉、住まい、域で活動する企業を巻き込んだことがその役割を果たし公共スペース活用、地域ブランディングの 5 つの重点領た例だが、我々の存在や活動の認知が進むにしたがって、域についてリーディングアクションを展開している。ま

地区外の主体が「このような活動を並木で行いたいが可

た、運営上の最大の工夫は民間企業に活動拠点である並能か」という問い合わせを寄せるケースが増えてきた。

木ラボの運営を委ねたことである。しかも費用を法人側

たとえば他地区でアートによるまちづくり活動を展開しから出しての委託ではなく、人的・金銭的な運営コストてきた NPO が、郊外展開の一環として並木に着目し、ごと担ってもらうという形であり、地場の不動産流通事アート展示イベント等を行った。アートの影響力は想像業者が核となり、造園業、建設業各社の協力も得ること以上であり、住民からは自分たちの地区に刺激的なコトができた。それが可能になったのは、まず本業がプロジェが起きていることに極めて好意的な反応があったことはクトの狙いに対応し、さらに地域の振興が自らのためにうれしい予想外であった。

もなるという社会意識を持った、横浜市南部を基盤とす

また、公的な支援を得ることもインターフェースの機る地元企業に狙いを定め、前身の協議会時から連携し信能とみなすことができよう。2021 年度から国土交通省の頼関係を築いてきたことによる。もちろんボランティア官民連携街なか再生推進事業の採択を得て、緑地帯と公を期待するのではなく、企業側にもイメージアップや地園およびパブリックスペースの活用と新たな管理方法の域シェアの獲得を含めたメリットを供給する、Win-Win推進を行っている。手前味噌ながら、これらは本プロジェの関係構築を目指すことが本旨である。

クトの存在が呼び寄せたものといえる。つまり、前述のさらにこの取り組みを持続可能なものとするには、協「多様な主体・取り組み・分野をつなぎ、連携した動きと議会全体のプレーヤーの関与と活動を活発化しなくてはすること」というエリアマネジメントの方向性に、「地区ならない。そのためにも法人の取り組みが引き続きカギ内外をつなげる」ことも追加することができよう。

あしたタウンプロジェクト：協議会が中心となって行う活動の総称
近隣地区団体金沢シーサイドあしたタウン協議会

アンバサダー
定期ユーザー

協働【一般社団法人】
金沢シーサイドあしたタウン•あしたタウンプロジェクトの
方針・企画立案・活動牽引•各プレーヤーの連携担保•情報の集約・接続・発信【ラボの利用・活用】•利用料・使用料 等•協力企業による
サービスメニュー地域住民
地域団体・組織【連携・ラボの利用】•ATPJ活動協働実施 等•ラボ利用 等

プレーヤー団体・企業

連携

連合自治会
役員

地域活動団体

地域住民

市大教員

公社職員

プレーヤー
からの有志

産業連絡協議会
金沢団地組合活性化NPO

プレーヤー（主に企業）

etc.

【活用・活動】

協定締結 •活動協力金30,000円／ 1口・年（案）（もしくは具体的活動協力）

連携・協働

協力企業
【ラボスペース賃借】•公社※地域貢献に対し家賃減免※住民、横浜市大教員、公社職員で構成

各主体と連携【事務局機能・ラボ運営】•民間企業（不動産等）

協働による地域課題解決行政（横浜市）
金沢区

支援・オーソライズ
提言

建築局・都市整備局
環境創造局
etc.

図4

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あしたタウンプロジェクト実施体制

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既存住宅地へのエリアマネジメント導入の要件な方向性」であると述べた。そのうえで、第 2 回から第 4
回はすなわち多様性を挿入すべきテーマや課題であった並木の事例は限られた例ではあるものの、ここから得が、これらを縦串に例えると、今回論じたエリアマネジられた知見も踏まえ、既存住宅地に対するエリアマネジメントはそれを推進する体制であり、横串を指すようなメント導入の要件と道筋を論じたい。

ものである。画一性の殻に穴を穿つ方法ともみなすことまずきっかけである。ここには外的な刺激が重要であができる。

る。並木の例では市大のモデル事業という外部の刺激か郊外住宅地再生の課題に、個人や各主体が個別に取りら始まったが、たとえば地域で関心と危機感を持つ者が、組むことはもちろん重要である。しかし、類似の取り組大学のような外部の組織や活動体を呼び込むという形がみが別々に行われていることも多く、あるいは相乗効果考えられるだろう。そのうえでエリアマネジメントの萌が期待できるような取り組みもある。やはり多くの主体芽的体制を組み、小さくとも具体的な活動を始めなくてと連携して、戦略的に自らの地域を改善し、地域価値のはならない。具体的な活動なしには他の主体を引き寄せ向上を目指すことが今後ますます重要になって来よう。

ることができないのである。

ただしどのような課題にどのように取り組んでいいの次に、既存の地元団体との信頼関係を築くことである。

か、地域側ではなかなか判然としないことも多い。本連

特に自治会との関係は重要である。発案に自治会が関

載は筆者のこれまでの研究や活動を踏まえて、それを整わっている場合は比較的問題は小さいが、並木の例では理しつつ新たな考察を得る機会として執筆してきた。そ市大が独自に入ったこともあり、連携体制を築くのに相の意味ではなにより自分のための論考ではあったが、再当の時間が必要であった。逆に言えば、腰を据えて取り生に取り組みたい地域住民や事業者の方々にとってなん組む姿勢を見せることが信頼関係構築の前提となる。

らかのきっかけになることがあれば、存外の喜びである。

さらに、多様な主体を呼び込むことである。それもエリアマネジメントの目的と合致する事業を展開している

そのような契機となることを期待したい。
お読みいただきありがとうございました。

事業体を巻き込むことが望ましい。並木では不動産流通
事業者、造園事業者、建設事業者に狙いを定めて連携を果たしてきたが、これらの業種は住宅地のエリアマネジ
メントにおいて地域と Win-Win の関係を築ける可能性が高い。まさに地域に関わる業種だからである。他には、鉄道事業者や住宅事業者なども考えられる。あるいは福祉事業者も候補となろう。もちろん事業者と信頼関係を

注1）国土交通省土地・水資源局（2008）「エリアマネジメント推進マニュアル」
注2）国土交通省土地・水資源局（2010）「エリアマネジメントのすすめ」
注3）内閣官房・内閣府「エリアマネジメント活動の推進」https://www.chisou.go.jp/sousei/about/areamanagement/index.html（2022年4月20日閲覧）注4）あしたタウンプロジェクトホームページ http://ashitatown.jp/

築くことも容易ではなく、腰を据えて地域貢献型のマインドを持った事業者の探索をすることが必要である。
最後に、このような道筋をたどるには先導する主体と活動が必要である。個人だけではなくある程度のノウハ
ウと持続的に活動できる枠組みが必要であり、実はここが一番難しい問題である。さまざまな形はあり得るが、他地区の活動が影響を及ぼすこともあり、先駆的事例の経験の共有の中から新たな活動が生まれるという形を期待したい。
中西正彦（なかにし・まさひこ）

本連載の締めくくりに第 1 回のまとめで「画一性の殻に穴を穿ち、多様性を挿入して醸成していくことが、郊外住宅地の再生の大き横浜市立大学大学院都市社会文化研究科教授。1970年横浜市生まれ。2000年東京工業大学大学院博士課程修了。博士（工学）。専門は都市計画、土地利用コントロール制度だが、近年は住宅地活性化等の実践にも関わる。

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