（2016）
第7 期「まちなみ塾」

維持管理管理組合の活動

青葉台ぼんえるふ（北九州市）
住民懇談会から参加者：吉田重治氏（青葉台ぼんえるふ団地管理組合法人 理事長）
ほか、住民10世帯
塾生：20名オブザーバー：柴田建氏（九州大学大学院人間環境学研究院 助教）
司会：大谷宗之（㈱ミサワホーム総合研究所 フューチャーセンター
事業企画室 参事）

「まちなみ塾」第 7 期（2016）のプログラムの1つ「住民懇談会」は、北九州市若松区の高須青葉台ニュータウンの住宅団地の〈青葉台ぼんえるふ〉で行われた。青葉台ぼんえるふは住宅生産振興財団コーディネートにより宮脇檀建築研究室の基本設計で1994 年に販売が開始された住宅地である。全106 戸、5 戸〜15 戸で1つのコモン広場を囲むクラスターを単位とする特徴的な街区構成により話題を集めた住宅地である。
それから22 年、住民が組織する管理組合は良好な住環境を維持するとともに現在もさまざまな問題に取り組んでいる。この住民懇談会を通して住宅地の維持管理について考えてみたい。

どこに魅力を感じたか──入居の動機

大谷氏（司会） 設計者の立場として普段はなかな5世帯、10年以上の方が 3世帯、5年以上の方が1世帯ということです。

か実際にお住まいになってらっしゃる方のご意見それから現在の家族構成ですがご夫婦とお子さはなかなか知り得ないということがあります。宮脇んなど2世帯で住んでらっしゃる方は6世帯、お檀先生が設計されたこの青葉台ぼんえるはとても子さんが独立されてご夫婦のみという方が 4 世帯

すばらしいまちですのでいろいろと参考になる、で3世帯で住んでらっしゃる方はいらっしゃらな

あるいは勉強する場にさせていただきたいと思っい、所有するお車の台数ですが今、車1台しか使ております。ってないという方は4 世帯。2台使われてらっしゃ

本日ご出席いただいた皆様の居住年数をお聞きすると20年以上お住まいになってらっしゃる方がる方が 6世帯でした。
それではこの青葉台ぼんえるふに住みたいと思った理由あるいは今住んでいてここが好きというところをお聞かせいただけませんか。
A さん

私は一旦東京に住んでいて帰ってきて11年目です。最初は緑の成長も丁度良かったのです
が帰ってきてびっくり、木も随分大きくなりました。今は隣近所みんな仲良しなんです。いつも声を掛け合ったりしています。
Bさん

当初、北九州市の南の行橋市に住んでいましたがこちらに住宅団地ができるというので来てみると緑が豊かで自然をすごく感じられるし、近場に海もある。環境的にはすごく良いと家内と意見が合いましてちょっと遠いですが定年後はゆっくりとできるじゃないかということで決めました。
写真1 青葉台ぼんえるふ住民懇談会の様子（青葉市民センター 2階大会議室）

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家とまちなみ 76〈2017.11〉

Cさん

娘婿から勧められて来てみたらそのとき半第7期（2016）「まちなみ塾」
分くらい住宅が建っていた状況でしたがまあ夜に区でしたが相談に行ったミサワホームの人からなると静かで良いし、緑が豊かなので決めました。

「青葉台がいいですよ」という助言をいただいて見Dさん

いろいろ転勤で回っていたのですがちょに行きました。まだ今ほど家はなかったのですがうどこの近くに住んだときに子供が中学校、高校、結構子供が遊んでいたり、雰囲気がとても良かっ大学と通っていたのでもうこれ以上連れて回れなたのでここに決めました。青葉台の中でも他エリいなということで住宅を探していたらここを紹介さ

アとぼんえるふでは全然雰囲気が違っていて直線れました。そのときは何年住むか分らないし、ひょっとしたら将来違うところに住むかもわからないのでできるだけ価値の上がりそうな住宅地ということで一応こちらを決めた次第です。
Eさん

新日鐵に勤ていたので以前は近かった北九州市戸畑区に住んでいました。定年前になって老後のことを考えていろいろ探したところ、たまたま見学に来たら緑は豊かでそれで住宅も今までよりもちょっと広いのでここを選びました。
F さん

家を建てようと思い立ったとき同じ職場の人が先にここに住んでいて良いところだからと誘われて見に来たらこの雰囲気が良いなということで購入しました。私の後にも同じ職場の人がまたわが家を見に来たりして結局私を含め同じ会社の5人がぼんえるふの中に住んでいます。とにかくま

写真2 街区内ループ道路（市道）沿いの景観

ちなみが良いと思ったのとあと最近はちょっと庭の手入れが苦痛になってきたことを除けば特に不満は感じていません。
Gさん うちも転勤族で真ん中の子供が中学校に入学するのを機にここの住宅を購入しました。やはり敷地が広いのとゆったりした感じと緑がきれいだったのが理由だったと思います。主人が先に亡くなったのですが植栽はプロの方にお願いしていても庭の手入れや細々とした小さなことは今は全て自分でしています。やはり女手1つになってみると一戸建ては大変で将来はマンションかなと思っています。
Hさん

私は大阪生まれの大阪育ちで娘がこちらの学校に行ってその後結婚してここに住むように

写真3 5世帯で構成された小規模Fコモンの内部の様子なりました。訪ねて行った頃はまだ何も無いときでしたが緑豊かで大阪の真ん中で育った私も良いなと思いました。それから10年ぐらい後、娘夫婦と孫はDコモンに住んでいたのですが私1人で暮らしていましたが同居は窮屈に思ってそれで背中合わせのBコモンに新しく家を建てて今現在住んでいます。
大谷氏

道路を隔てて真ん前に、いわゆる〈近居〉されている訳ですね。
Ｉさん

子供ができたらのびのび育てたいと主人と話していまして結婚2年目に家を建てようということになりました。わが家の第一優先が主人の職場から車で30 分以内でした。かなり見に行ったのですが、それぞれメリット、デメリットがやはりあって決めかねていました。第二優先の小学校の校

青葉台ぼんえるふ街区図
家とまちなみ 76〈2017.11〉17道路よりもコモンに向かって玄関が見える雰囲気りしていただいています。その前に住んでいたとが気に入りました。住んでみたら同じぐらいの年ころはコミュニティらしいコミュニティも無くお向代の方が多かったので一緒に子育てしているようかいさんやお隣さんと話すことも殆どありませんな状態でした。お互いどこの部屋が寝室とか子供でした。ぼんえるふに引越してきて家内は30 代で部屋とかわかるので受験の時期になったら窓の明すが 50 代、60 代、70 代の方々と一緒にランチにかりで「ああ、お子さん頑張ってるね」とか。

行ってきたとかいう報告も受けていますし、子供Jさんも含めて面倒を見ていただいて引越してきて良か

うちは最近引っ越して来ました。青葉台

ニュータウンにはぼんえるふがある青葉台東とメったなというのが一番印象です。

ーン通り西側の青葉台西、それから青葉台南の3K さん

ブロックに分かれていますが私は中学生のときに育ちも東京の中野ですが転勤ばっかりでどんどん実家が青葉台西に転居して来ました。そこも25年西に来てしまいました。転勤先は全部会社で借り前に造成された地区です。それから大学、別の場入れた住宅に住んでいたのですが子供が高校に入所で就職しましたがここに戻ってきて家を建てよ

りましてそろそろ家でもとなったとき子供と家内がうということになりました。しかし青葉台にはもうこっちに住みたいと言う。それで本格的に探しは

新しい土地は少なくなっていました。たまたま父じめて一番最初に見たのが運よく青葉台ぼんえるの勧めでぼんえるふの中に空いている中古住宅がふだったのです。そのときは20世帯ぐらい入ってぼんえるふに住んで21年です。生まれもあって見に来たら長年育まれた景観に非常に惹かいましたが一番気に入ったのはやはりコモンになれて新築を建てるのではなく景観に馴染んでいるっているところでしょう。

その住宅を買うことを選択しました。
住んでみて世代が少し違うかもしれませんけど日々野菜もらったりお土産を持ってきてくださった管理組合、自治会の役員は誰がなる
大谷氏

ここからは塾生から質問をさせていただきたいと思います。
塾生①

私はメインは販売関係ですが管理組合の運営について質問します。年数がかさむと管理組合や自治会の役員さんも要は輪番制で回ってくると思いますが役員をする方がだんだん減ってくるのはどうされていますか。
吉田氏

良いご質問をいただきましたね。ここには2つ組織があります。一応私は管理組合法人の方の役員ということでお話しします。
毎年10月、11月の大体この時期になりますと来年度の役員をどうするかが非常に頭の痛い話であります。基本的にはやはり現役で働いておられる方が役員になるのは負荷が上がりますからお願いするのは大変なので大体現役を退いた方にお願い
写真4 コモン入口から見るGコモンするのが基本的にありがたいなと思っております。
年齢構成から言いますと30 代の現役バリバリで理事をしていただいている例もありますがこういうふうに積極的に役員として活躍していただいているのは貴重な存在です。
現在は理事長1名、副理事長2名、あとは各コモンから理事を選出します。一応ルールとしては各コモンでの自由な方法で理事を選出いただくことにしております。極論するとアミダクジでも良いし、左回りか右回りかで順番で決めてくれるところもありますし、やはりそれぞれの家庭のご事情もあってその都度話し合いで決めていただくところもあります。方法はいずれでも構わないので代表1人を選出する方法に26年度からしました。全

写真5 裏庭の階段出入口を車椅子化マニュアルに基いてスロープ化

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体は立候補制なのですが立候補者が無い場合に

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は今言ったような何らかのルールを適用する形にこのやり方変えても良いのかなということでこれかしています。

らは誰がなっても良いように各コモンから理事を理事長、副理事長は事業の継続性から今は最出すという形になってきたところですね。

低2年任期を基本ルールとしています。しかしそ吉田氏れ以上は妨げないことになっています。理事も1

体の自治会は75 歳以上の方には基本的に役を押年任期ですがさらにそれを続けるのは問題ないこ付けないことになっています。理由は役を無理強ぼんえるふ団地自治会の上位の青葉台全とにしています。その方が今回のように防犯灯をいすると自治会から脱会されてしまうので原則と平成26年度から3年に亘って計画・実施していく

して75 歳以上には役を無理強いしない、押付けなときには理事の方にも続けていただいた方が良い

いというルールがあると聞いています。
ぼんえるふ団地では一応来年度の提案としてと思っています。
塾生②

まち開きから22年ほどになりますが住民75 歳以上の健康な方で役を引受けていただける方

総会で委任状は別として実際に出席される方は何にはお願いしたいと考えていますが、余り強くは%ぐらいですか。

お願いできないとも思っています。

吉田氏 106世帯の中で大体 65から70世帯は出てきます。議決するにもやはり全体の2 分の1というルールがありますから。一番少なかったときで住民の高齢化と維持管理の担い手──外部委託の問題55世帯をちょっと下回ったぐらいです。多かった

Bさん

ときで70世帯を超えているでしょうか。それぐら会に関しては基本は住んでいる方ですが管理者をいは出席していただいていますね。

外部に委託することも可能にしようとする動きもあBさんります。

自治会の方は率先してやってくれる人は最近もう一度規約が改正されまして自治殆どいません。今までの役員歴は全部控えていま

柴田氏すのでそれを見ながら順番にお願いに回って行ききな予算を持っていますし、かなり管理組合で活ます。

動をされているので通常とは違うかも知れません。

柴田氏

初期の頃は20数世帯の当事者意識が高吉田氏

ここは自治会よりも管理組合のほうが大管理組合は実際の内容が良く理解できてい方々で始まってその後入居順で役員をされていいないと大変ですからやはり外部へは頼めません。

ったのですがその中で目をつけた方に理事長をおこれはやはり自分たちだけでやっていかなければ願いするということだったそうです。継続性をどの難しいでしょう。

ように確保したかと言えば理事として2人の方がただあと10年経って皆が歳をとっていったときずっと継続して残っていてその方々がいろいろ資にどうするのか。よく家内から生垣の剪定を言わ料を準備されたりしていました。上の理事長されますが10年前と今ではやはりその負担が心理的んと副理事長さんはほぼ毎年変わっていきましにもきつくなります。60 代、70 代の方がヘッジトたが……。

リマーを使って生垣や共有地の剪定はケガをする

F さん

昔は1人だけ入れ替えることもありましたと大変ですから今年、団体傷害保険に加入しましが今は理事経験者が約半分近くになってきたのでた。現在の施設の賠償保険や火災保険、作業時

写真6 台風で根ごと倒れて住宅に損傷を与えたケヤキは、高さを半分に剪定して整備

写真7 高木に育ったモミの木も台風等による倒木の不安から中木のヒトツバタゴに植え替えられた

写真8 地表に露出してきた根による事故も心配され切除した（下）家とまちなみ 76〈2017.11〉

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の団体傷害保険、防犯灯が設置されましたが1基かを検討しましたがそのときと同様に剪定作業に当り32万から47万円します。トータルで約700ついてもうまく省略化できるかどうかということを万円ぐらい掛けて18 本立てました。この動産総合また一緒に考えたいと思っています。

保険にも入りました。トータル 4 種類入っていま

吉田氏

すが、保険料が年間保険料約18万円でなかなかないですがデザインのいいものに取り替えたいと大変です。

いう意見もあります。それは今のところNOと言っJさん

組織運営の委託、外注化はまだ話が出てていますがしかし将来皆さん方のお考えが変わるいませんが今年 4月の定期総会のときにいずれ年こともありえます。この近くにトヨタホームの分譲4回の剪定、除草作業は外注化する可能性も一応地が開発されていますがそれ見ると生垣がなく芝視野にあることをご提示しました。ただそれを完生だけでアメリカ風のオープンな庭の形ですが率全外注化するより万が一のときにはケアする傷害

直なところあれを見ると歳をとっても楽だなと思い保険の予算を付けても皆さんの協力で管理していました。

く方がまだ今のところ費用的には抑えられます。
K さん

それから確認しておくと青葉台全体で約2,000強の世帯があります。その内でぼんえるふ106世帯だけになぜ管理組合が必要かというと共組合費と活動予算
塾生③

ここでは建物の設計ガイドラインが決められていたと思いますが注文住宅で建てられた方有地があるからです。共有地を管理しなければいでそのときの設計条件で何かストレスというかちけないということで管理組合が発足したわけです

ょっとこれは嫌だなと思われた項目はありましたでね。

しょうか。

柴田氏

当然、管理組合は全員参加で「私抜けＩさんもう既に駐車場は位置が決まっていまします」ということは絶対できないことになっていたが本当はちょっと違う向きにしたかったのですます。

がそれでしょうかね。

自治会は日本の憲法上、参加拒否できるように一塾生④組合管理費が月額 2,000円と書かれてい応なっているのでぼんえるふ以外の地区では結構ますがそれでどういうところまで賄えているのか抜けている方もいらっしゃいます。そういう意味で不足したりすることはありませんでしたか。

ここは管理組合がしっかりあるところで要するに

吉田氏

管理組合イコール自治会ですから全員が必ず入る2,160円、自治 会 費 が 500円だ から1世 帯 で 今仕組みがあるというのがまずは強いところですね。

2,660円を拠出いただいています。あと最初に基緑の管理の問題ですが剪定作業の安心・安全も金を1戸当り10万円拠出いただいていますがそれ今、組合管理費が消費税込みで毎月大事ですが多分次のフェーズとしてはどのようには今でもそのまま残っている。

その作業を省力化していくかという視点もあると

大谷氏

その年間予算でどこまで活動をなさって思うのです。それを放っておくと面倒くさいからもいるのですか。

うフェンスにしちゃえっていうことになりかねな

Jさん

い。だから玄関スロープを設置しようとするときにための設置事業費が年間350万円ぐらい掛り、2どうしたら景観にダメージを与えないようにできる

年間で全部設置完了したときには計 700万円ぐら

写真9 コモン内に設置されたLED防犯灯

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実際に生垣はやめてコンクリート塀じゃ

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去年と一昨年、LEDの防犯灯を設置する

写真10 ループ道路沿いにも防犯灯が設置され夜間の安全性が高まった

第7期（2016）「まちなみ塾」

図1 管理組合規約表紙

図2 建築協定ガイド表紙

図3 バリアフリー手引き表紙

いになりました。それは今までの余剰金の積立かていく手段しかありません。それが維持管理費でら支出していますがそれを一気に使ってしまうときなくなった場合、例えば私道の北九州市への移不安を感じる住民もいらっしゃいました。そこで

管を確認してはみましたがただしそれは通り抜け余剰金の年間推移を計算してみたところ大体年間ができる私道だと良いのですがクルドサックで通20から30万円ぐらい積立てられ、ある程度貯まり抜けができない私道は北九州市への移管ができったところで必要な事業にお金を拠出していましませんのでそういうところは引き続き管理組合法た。そこでこれから先またそういう積立があり大人で管理していかなければなりません。
ただ北九州市に移管してしまうとインターロッ

体何年後にはこれぐらいの余剰金が貯まると予測し、事業を少しずつ推進させてきました。

キングの維持ができない。補修するたびに一般的吉田氏なアスファルト舗装になってしまうのでもう景観が皆さんから月額 2,160円を集めると1年間の全体予算が大体 274 万円ぐらいになるのです

丸崩れになってしまいます。管理組合法人を解散ね。通常はその内で事業しますが先輩方が努力しするとか一部私道を北九州市に移管することもなて積立てたお金があるからそれを取り崩して今防かなか難しい。だから今のところ部分的に改修し犯灯が設置できたのです。防犯灯設置費用700万ていく以外の方法はありません。最悪、管理組合円の内、北九州市から100万円近い補助金をいた費をどれぐらい増額すればどれぐらいのペースでだきました。

どれぐらい余剰金が貯まるかという試算も平成28

樹木照射用アップライトや誘導灯は水銀灯だっ

年度総会で一応ご提示をさせていただきました。

たのですがそれをLEDに取り替えることで平成26

例えば1世帯 500円増額するとどれぐらい、3,000年度の電気代が年間 46万円ぐらいだったものが円にすると何年間でどれぐらい貯まるかというご平成29年度は年間15万円くらいになります。

説明を一応はしています。管理組合法人を解散せずに維持していくためには維持管理費を少し増や景観維持のために道路舗装をいかに守るかしていただいてその余剰金を使って各ブロックにか見られましたがその補修にまたかなりのお金がのかなという気はしています。

掛ってくるかと思いますがどのようにお考えです

柴田氏

か。

ことはやはり青葉台ぼんえるふは凄い住宅地です

柴田氏

吉田氏

樹木の根が浮き上がったところがいくつ

今は役員が巡回して根でコモン内通路に段差が生じているところを写真に撮ってピックア分けて部分ごとに改修していくのが一番現実的な景観維持のためにそれを検討されているね。
吉田氏

インターロッキング全部をアスファルトップして今年度はここを修繕しようということでや化されては当初計画設計のまちなみが崩されてしっています。言い方は良くないかも知れませんがまいます。 若松区役所に当団地内市道のコモン間パッチ当て対策でその都度修繕しています。抜本

横断部インターロッキング縁石（御影石）の破損修的修繕になると北九州市に相談したら共有地全部繕をお願いに行ったところ区役所の予算制約上「市を一斉に掘り起こし全部を平坦化するとしたら確道のコモン間横断部インターロッキングを全部アか3,000万円掛ると言われました。

スファルトに変更したい。但し横断部のみカラー

Jさん

アスファルトで対応したい」との提案がありました。

それではとてもじゃないですが賄えきれません。だけど凹凸は出てきているので年間危険箇所を指摘していただいてそこを部分的に改修し〈註〉その後、計画設計当初の「路面づくりの基本思想」を区役所に充分説明し、ご理解いただけて市道のコモン間横断部インターロッキング方式の継続で合意でき、平成
29 年11月末までに当団地内市道のコモン間横断部インターロッキング縁石（御影石）の破損修繕を実施していただくことが決定しました。

（2016 年11月16日［水］
場所：青葉市民センター大会議室）

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