22-D-0434

2022 年 8 月 23 日
株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。

GLP 投資法人 （証券コード：3281）【据置】
長期発行体格付格付の見通し
債券格付ＡＡ
安定的ＡＡ■格付事由(1) GLP グループをスポンサーとする物流施設特化型の J-REIT。資産運用会社（AM）は GLP ジャパン・アドバイザーズである。現行ポートフォリオは全 85 物件、取得価格総額 7,780 億円の資産規模。エリア別では関東圏所在の物件が 67.0％（取得価格ベース）、規模別では延床面積 100,000 ㎡以上の物件が 27.9％（同）を占めている。
(2) スポンサーとの強固な協働関係をベースとした賃貸事業運営について、堅調なトラックレコードが示されている。売却益の投資主への還元等を企図した物件売却の継続、22/2 期において上場来毎期での賃料増額の実現、22 年 7 月末で 99.2％の稼働率といったマネジメントの実績に加え、物件やテナントの分散が図られたポートフォリオの状況を踏まえると、安定したポートフォリオ・キャッシュフローを確保可能と想定される。またレバレッジコントロールの状況などからみて、財務の健全性が維持されている。以上より、格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3) 外部成長に関しては、22/2 期以降「GLP 福崎」を約 65 億円（譲渡価格）で売却した一方、現状「GLP 座間（準共有持分 30％）」を含む 9 物件について取得の優先交渉権を有している。当該優先交渉権の行使や、スポンサーが年間 2,000～3,000 億円の開発投資を行い、一段のパイプラインの積み上げが計画されている中での新たな優先交渉権の獲得も含め、本投資法人の取得時の目線に沿った形で外部成長が進展していくか注目している。内部成長では、物流施設運営に関する実績やノウハウが豊富なスポンサーのリーシングチームを活用した、賃料ギャップの縮小によるアップサイドの取り込みや、経年物件への適切な CAPEX 対応などを引き続きフォローしていく。なお、火災によって建物部分が滅失した「GLP 舞洲Ⅱ」にかかる建物解体後の再開発についても、進捗を確認していく。
(4) 資産総額ベースの簿価 LTV は、21/2 期末の 44.4％から 22/2 期末では 44.3％へと概ね横這いで推移しており、AM の方針に基づいたレバレッジコントロールが継続されている。また、財務バッファーとなるポートフォリオの含み益は、22/2 期末で 2,385 億円（含み益率：32.0％）を確保している。メガバンク 3 行を中心としたレンダーフォーメーションの維持、新規取引行の参画、サステナビリティボンド等の継続的な投資法
人債の発行による調達手段の多様化、返済期限の分散化、総額 550 億円のコミットメントライン等の設定などの実績も確認でき、資金調達面での懸念は特段みられない。
（担当）杉山■格付対象
発行体：GLP 投資法人
【据置】
対象

長期発行体格付

格付見通しAA

安定的

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成夫・松田信康

対象発行額第 2 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 4 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 5 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 6 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 8 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 9 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 10 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 11 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
第 12 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）
第 13 回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）
第 14 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）
第 15 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（サステナビリティボンド）第 16 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（サステナビリティボンド）第 17 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（サステナビリティボンド）第 18 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）（サステナビリティ・リンク・ボンド）
第 19 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（サステナビリティボンド）第 20 回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（サステナビリティボンド）
(注)

発行日

利率

格付

2024 年 7 月 30 日

0.98%

AA

15 億円 2014 年 12 月 26 日 2022 年 12 月 26 日

0.68%

AA30 億円 2014 年 12 月 26 日 2026 年 12 月 25 日

1.17%AA15 億円 2015 年 6 月 30 日

2025 年 6 月 30 日

0.889%

AA11 億円 2016 年 11 月 28 日 2026 年 11 月 27 日

0.450%

AA10 億円 2017 年 2 月 27 日

2027 年 2 月 26 日

0.470%

AA20 億円

2018 年 7 月 9 日

2023 年 7 月 7 日

0.230%

AA10 億円

2018 年 7 月 9 日

2028 年 7 月 7 日

0.560%

AA51 億円 2018 年 12 月 20 日 2028 年 12 月 20 日

0.680%

AA80 億円

2029 年 7 月 6 日

0.608%

AA50 億円 2019 年 11 月 27 日 2029 年 11 月 27 日

0.550%

AA50 億円 2020 年 9 月 25 日

2030 年 9 月 25 日

0.510%

AA35 億円 2020 年 12 月 23 日 2035 年 12 月 21 日

0.750%

AA50 億円 2021 年 3 月 23 日

2041 年 3 月 22 日

0.970%

AA60 億円 2021 年 9 月 28 日

2028 年 9 月 28 日

（注）

AA

20 億円 2022 年 2 月 25 日

2025 年 2 月 25 日

0.130%

AA

13 億円 2022 年 2 月 25 日

2032 年 2 月 25 日

0.520%

AA

20 億円 2014 年 7 月 30 日

2019 年 7 月 8 日

償還期日

1． 21 年 9 月 28 日の翌日（この日を含む。）から 25 年 9 月 28 日（この日を含む。）までの期間においては、年 0.284％
2． 25 年 9 月 28 日の翌日以降の期間においては、判定日における判定に基づき、各利率改定日に改定され、その翌日から開始される各改定後利率適用期間について、以下のとおりとする。
（1）判定基準日において、サステナビリティ・パフォーマンス・ターゲットを達成していると本投資法人が判定した場合においては、年 0.234％（2）判定基準日において、サステナビリティ・パフォーマンス・ターゲットが未達であると本投資法人が判定した場合においては、年 0.284％。ただし、25 年 12 月末日以降の判定基準日の 3 か月前の応当日の翌日（この日を含む。）から当該判定基準日（この日を含む。）までの期間中に、本投資法人のポートフォリオ合計の 20％（延床面積ベース）以上の物件を新たに取得している場合で、当該判定基準日においてサステナビリティ・パフォーマンス・ターゲットが未達であると本投資法人が判定したものの、当該判定基準日の属する年の翌年 6 月末日においてサステナビリティ・パフォーマンス・ターゲットを達成していると本投資法人が判定した場合においては、年 0.234％

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格付提供方針に基づくその他開示事項
信用格付を付与した年月日：2022 年 8 月 18 日
信用格付の付与について代表して責任を有する者：涛岡
主任格付アナリスト：杉山 成夫

由典

評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に「信用格付の種類と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に、「J-REIT」（2017 年 7 月 3 日）として掲載している。
格付関係者：（発行体・債務者等）

GLP 投資法人

本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するものではない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。また、
本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
JCR に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置： なし■留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、またはその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、または当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCR の格付は意見の表明であって、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするものでもありません。JCR の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として発行体より手数料をいただいて行っております。JCR の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR の格付データを含め、本文書の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。

■NRSRO 登録状況
JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-7(a)項に基づ
く開示の対象となる場合、当該開示は JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/en/）に掲載されるニュースリリースに添付しています。

■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部

TEL：03-3544-7013

FAX：03-3544-7026

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