戸建住宅地におけるまちなみの管理㈱プレイスメイキング研究所 代表取締役

第温井達也

3回

地権者組合によるファーストプレイス・メイキング「グリーンフィールド島名」（つくば市）の先進的な取り組みからはじめにて残せる定期借地権を活用したプロジェクトとして申し入

つくばエクスプレス（以下 TX）沿線開発に伴い、茨城れ換地が行われた。

県の着手した区画整理事業の一環である上河原崎・中西

定期借地権を活用することで、50 年以上の借地権を設定地区（つくば市）。この地区に「グリーンフィールド島名」でき、借地権の設定期間終了後に確実に土地が変換される（以下 GF島名）という定期借地権を活用したまちがある。

ことが魅力である。この事業に賛同した地権者が換地の本稿ではここで行われているまちづくりについて紹介したい。

（注 2）
申し入れに応じたことでプロジェクトが動きだした。

GF島名は、TX 万博記念公園駅から1.4キロほど西に位

ここに換地によって6 人の地権者が集まり、住宅の所有置し、上河原崎・中西地区における戸建街区のモデル地者でも住人でもない、もちろんまちづくりのプロでもない（注 1）区として開発された。

区画数は11と少ないものの1区画の規模が大きいのが特徴で、大規模な宅地を資産とし人々による、後世に残せる新しいまちをつくっていくという試みが行われているのである（図1、2、3）。

GF島名

図1 地区の位置図

図2 土地利用計画図

出典：「つくばエクスプレス沿線のまちづくりHPより田園都市島名（上河原崎・中西地区）」より（注1）58

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図3 航空写真開発の経緯換地が行われた当初の企画は、道路から12mの景観緑地を確保した住宅が連なる計画で「緑住タイプ」と呼ばれていた。この景観緑地の確保は、つくば市と管理協定を結び、市の公園として貸し出すことによって一定の賃料を得ることも視野に入れての計画だった。
GF島名では以下のようなスケジュールで話し合いが進められた。
①平成 20 年10 月 換地申し入れ募集②平成 22 年 8 月27日 第1回地権者懇談会③平成 24 年10 月25日 第 2回地権者懇談会

写真1 現地写真

このように会合は 2 年に1度のペースであり、なかなか崎・中西地区における戸建街区のモデル街区である。今具体的に計画を進めていくことができないでいた。

後地区の顔となっていくべきまちであり、また、そこに換

そして、第 2回地権者懇談会で、私たち㈱プレイスメイ

地を申し入れた地権者も上河原崎・中西地区を良いまちにキング研究所（以下 PMI）が、茨城県から緑住タイプのと願う地元住民だった。そのため、地権者がプライドをも実装に関する委託を受けた㈱ URリンケージの要請を受ってGF島名のプロジェクトに取り組んでくれるまで長くけ、事業コーディネーターとして地権者に紹介された。

はかからなかった。

PMIは、つくば市内で戸建住宅地における住宅地の開発

当初「施工者側のプラン一択」という他には選択肢がコーディネートや、所有者組合サポートの実績があり、定無いものと地権者たちは考えていたが、話し合いが進むに期借地権推進協議会の事務局業務も行っているなどの理つれ徐々に、まちに対する願いや自分たちの思いが会議の由から紹介につながった。

場に出されるようになった。

その後、平成 23 年12 月〜平成 25 年 8 月末の間、茨城県地権者会議ではまず、「コンセプト」を設定し、「地権者から派遣された事業コーディネーターとして業務を請け負

組合規約」「まちなみルール」の作成や「借地料金の設定」

い、さらに平成 25 年 9 月から現在まで、地権者組合からなどを順番に行った。それぞれの文章づくりや設定には、直接委託を受けて業務を続けている。

PMIより雛形の提示を行ったが、一文一文読みあわせをPMI の業務は、企画に積極的な一人の地権者（後の地行い、地権者会議で納得のいくまで議論が行われ、修正権者組合：理事長）に同行する形で、集まる機会の少なが加えられた。時間はかかったがこのプロセスを経ることかった地権者を訪問することからはじまった。その際、現で、事業内容の詳細について地権者全員が理解を深め、状の企画内容の説明を行うとともに、必ずしも当初のプラ地権者組合が事業主体へと成長したと思う。

ン「緑住タイプ」を推し進めなくても、地権者の意思でまちづくりの企画を変更したり、つくり直したりできること

コンセプトの設定を伝え、地権者会議への出席を促した。その結果、理事

GF島名のコンセプト「100 年先を見据えた、環境創造長や参加する地権者の尽力もあって地権者会議が機能しのまちづくり」は、地元地権者ならではの、孫子の代に大始める。

切な土地を愛着がもてる形で継承していくための思いが会議では常に、地権者が当事者であり、主役であるこ込められている。具体的には、街区の南北に計画されてとを意識できるようにと努めた。この手法は、所有者組合いる公園を連続する宅地の前庭が緑地としてつなぎ、公のサポートで培ったもので、とにかく主体的に考えてもら園をつなぐ緑地帯として住まいに緑をふんだんに取り入れい、PMIは決断に必要な情報や素材提供を行う、また、る計画である。

判断に困った時には、事例の提供やアドバイスを行うことコンセプトの設定では、路地広場空間設計室の髙澤靜にしている。最終的な結論は、地権者組合に委ねている。

明先生の協力を得て、スケッチやマスタープランのイメーGF島名はまちの規模こそ大きくはないものの、上河原ジ図を活用させていただいた（図4〜6）。

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図4 イメージスケッチ。ゆったりとした緑地帯に囲まれた魅力ある住まいのイメージ

図6 マスタープランイメージ。南北２か所の公園をつなぐ緑地帯を有するマスタープランイメージ

図8 背面受電計画図

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図5 門柱イメージ。統一感とバリエーションを持たせた門柱イメージ

図7 土地利用構想_グリーンフィールド①②の位置図

図9 アイデアスケッチのイメージを具現化したウィズガーデン提案パース

戸建住宅地におけるまちなみの管理

まちづくりは専門的な用語も多いので言葉を使った説明である。GF島名では住宅地の中心を南北に貫く道路からでは分かりにくいが、スケッチや図を用いることで会議の両面12mは地区整備計画により、建築物が建設できない参加者が具体的なイメージを持つことができた。そのようエリアになっている。前出の通り最初のプランでは、このにして見えてきたまちの姿に、自分の子どもたちや次の世部分は景観緑地として確保し、つくば市に公園として貸し代の人々に残していきたいまちの夢が重なって膨らませて出すことによって一定の賃料を得る計画であった。しかいくことができたように思う。

し、地権者たちは景観緑地部分の管理協定をつくば市と具体的に「GF島名」の形になった姿がイメージできる締結しないことを決断した。

ようになったことによって、それを実現していくためのセットバック12m 分をすべて同一デザインの景観緑地に「地権者組合規約」「まちなみルール」「パンフレット」「ホはせず、道路寄り6m（グリーンフィールド①）を共通デザ（注 3）ームページ」の作成へと地権者会議が前進していく。

インとしてまちなみに統一感を生み、住宅側6m（グリーン「地権者組合規約」では、まちの告知費用など負担金額

フィールド②）は居住者が比較的自由に庭として使えるよも盛り込まれた。施工者の茨城県にすべてを投げて定期うに定めた。当然まちづくりルールに則ってということにな借地権で家を建ててくれる人を待つのではなく、地権者自るが、地権者がすべてを決めてしまうのではなく、住まうらがさまざまな費用を負担し、事業主として責任とリスク（図7）方に活用してもらうことを選択したということになる。

を背負って、まちに住んでくれる人を募集していく。

また、あえて認可協定（景観協定）とせず、住居者が負担と引き換えに自分たちの意思を反映していける自由

決まってから、必要があれば地権者と住居者たち全員でを手にすることで、自分たちが胸を張って子孫に残せる、合意して認可協定とすることとした。地権者たちは住まう顧客に喜んでもらえるGF島名をつくり上げていきたいと人々に「自由」を残していこうとしている。

いう気持ちを地権者に持ってもらえるようになったのも、その一方で、セットバック用地のルールや建築の高さ、大きな意義であったと考える。

屋根勾配、外構に関する事項を取りまとめ、良好なまちな「まちなみルール」において地権者会議以前・以後で一み景観を維持・継承していくためのルールも整備した。

番大きく変わったのは、12mのセットバック用地のルール

グリーンフィールド①の共通部分のデザインは路地広場

図10 セレクト門柱の提案（一部）

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空間設計室の髙澤氏にご協力いただいた上で、芝生や樹ープンスペースのある住宅デザイン〜」を開催した。

木は茨城県の協力によって、先行して施工された。そのこのコンペは審査委員に、筑波大学人間総合科学研究ため、まだ建築が始まっていない区画でも道路から6m 分

科教授 花里俊廣先生、同大学准教授 渡和由先生、路地は街区のイメージができるように造成と植栽が施された。

広場空間設計室代表 髙澤靜明先生、株式会社ツクバ・イ

このことにより訪れた人に具体的なまちの様子を見てもらンフォメーション・ラボ代表 佐山剛勇先生、グリーンフィうことが可能となった。

ールド島名地権者組合理事長を迎え行われた。また、多また、電線の地中化まではできなかったが、東京電力と協議して宅地の背面にポールを立てて各角地に検針用のメーターを据え付ける方式を採用した（図8）。
茨城県の区画整理事業終了後には、背面のポールを担保するために地役権を設定することになっている。既に、数の企業からコンペへの協賛金や告知等の支援をいただ
いた。
優秀賞として、筑波大学の建築専攻 鶴身侑未さん・堺浩子さんによる、作品名「おおきな庭とちいさな家 in 島名」が受賞した（図11、12）。

ポール及び電線の用地として、宅地の背面は1mの分筆がGF島名があるつくば市は研究学園都市とも言われ、中行われている。ポールの設置は住宅を建てる人の負担だ

央に国立筑波大学を抱えるアカデミックな側面も持っていが、地権者組合に申請するとポール1 本に付き、3 万円のる。筑波大学には建築デザインを専攻する学生も数多く在補助金が受けられるように設定された。また、外構工事籍しており、彼らを指導する教授陣も層が厚い。今回のコ（グリーンフィールド①）について、ウィズガーデン（旧：ンペはそういった土地の特性をGF島名ならではの豊かなミサワエクステリア）に一括発注することを決め、まちな緑地に囲まれたライフスタイルの魅力を生かすことはできみの統一性にも考慮している（図9、10）。

ないかと企画されたものだった。

このようにしてGF島名では、地権者会議を通じて一つたとえ「まちなみルール」が作成されても、すぐに契約ひとつの案件を手探りで解決しながらまちなみを生み出そが成され住宅が建ち始めるわけではない。しかし12mのうとしている。

セットバック、グリーンフィールド①②という特徴的な設地権者全員にとってまちづくりは初めての経験であり、定、まちの未来を願って作成したまちなみルールという珍

何事も一朝一夕に理解し、結論を出していけるものではな

しい条件が揃っているまちを、そのまま住まう人を待つばかった。まちづくりの専門家や、いくつもの住宅地をつくかりではなく活用したいと願う、地権者の思いから企画がってきた住宅地開発の専門家ならもっと短時間で効率的に始まった。

進められる事項も多くあったが、先祖の代からこの集落に地権者組合の理事長は、すでに退職されているが長くしっかりと根を生やし、ここで生まれ育ったこの土地を愛教員として活躍された人で、未来を担う若い世代に学校とする地権者の人々が集まってつくるということを大切に、は違う形で学べる場を提供することに積極的である。このじっくりと会議を推し進めてきた。地権者にとっても負担コンペ以外にも、学生インターンシップ：筑波大学 3年生にの大きいやり方であったと思われるが、のちに住む人々をよるランドスケープ模型の制作や、住まい方のイメージや思いやる発言が会議の場にもいくつも出てきて、真剣に、提案など、学生たちの事業への参加を歓迎してくれた（写人の心の温かさを持って取り組まれている姿に感動を覚え

真1、2）
。

ることも多かった。そのつくり手の温かさはGF島名の一つの魅力として、誇れるものであると私は思う。
また、PMIはコーディネーターとして、地権者の思いに（注 4）

また、こちらはプロフェッショナルとの連携になるが、NPO 法人つくばハウジング研究会、筑波大学、千葉大学の協力も得て、個性豊かな住宅の提案（設計・模型・パ寄り添いながらも、住宅地としての商品価値を出していくース）も多数いただいた（図13、14、15）。

ために、賃料設定など厳しい決断を求める場面もあった。

多くの方にGF島名に関心を持ってもらい、客観的な意見も聞きながら進めることで地権者やコーディネーターだけ有識者（NPO）・大学・学生との連携
GF島名では、2014 年、学生を対象とした「グリーンフィールド島名住宅設計コンペ：森に住まう憧憬〜広大なオ

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では出せない、まちの魅力を別の角度から引き出すことができている。

戸建住宅地におけるまちなみの管理

図11 受賞作品、筑波大学 鶴身侑未さん・堺浩子さんによる「おおきな庭とちいさな家 in 島名」①

図13 筑波大学 giancarlo carmelinoさん提案作品

図12 「おおきな庭とちいさな家 in 島名」②

写真2 インターンシップ（学生）による地権者会議での提案

写真3 学生が製作した全体計画模型

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63図14 千葉大学 覚張郁美さん提案作品「＋○○と住む暮らし」〜賃貸経営ができる家〜

図15 千葉大学 上松幸平さん提案作品「土間のあるガレージハウス」

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戸建住宅地におけるまちなみの管理まとめっている。

今回、コーディネーターとしてGF島名に企画づくりか現在、住まい手の希望に則する形で販売に至った区画ら関わってきた中で、新しい発見がいくつもあった。そのもある。必ずしも地権者の希望するような定期借地権を利最たるものは、自分が住まないまちの未来を思いやる地権用する形で住まい手が見つかるとは限らない。しかし、ど者たちの姿である。

んな人が住まい手になっても、どんな形で住まうことにな

例えば、コーポラティブ手法であれば、そこに住む人のっても、こうして未来への祈りのように大切につくられた明確なニーズがあり、ニーズに関する合意というゴールをまちを受け取って、永くつなげていってほしいと思う。

設定することがでる。しかし、今回の地権者の合意には、

GF島名は企画としては出来上がったが、まだ住まい手まだ見えない住まい手のニーズや、50 年以上先の資産継を募集中の区画も多く残っており、まちとしては始まった承といった、イメージだけでは埋められない、予測できなばかりだ。すべての区画に住宅が建ち、人が住むまでにいニーズを想定した決断をしなければならない難しさがあはまだ時間がかかるかもしれない。でも、人に住んでもらった。さらに判断に必要な情報を提供しながら、地権者会うことで GF島名の良さはさらに目に見えるものとなる。

議をサポートする業務でもある。

地権者たちはその日を心待ちにしている。

これまでわれわれ PMIは、さまざまな住宅地において大切に思いを寄せ、時間をかけて労力を割いて丁寧にコーディネート業務を行ってきたが、その対象は、事業主つくられてきたまちへの思いが、これからこのまちに住ままたは住宅所有者であり、明確であった。住宅所有者のう人々に伝わり、受け継がれ、未来へと続くことを願う。

場合には、まちに住まう人々が中心であった。どのまちのそのためにはわれわれも、地権者組合のサポートという仕住宅管理組合でもそれぞれに持ち味はあるものの、「自分事を手探りで学びながら、成長していかなくてはならないたちのまち」に対して真剣に取り組んでくれる。しかし、と考えている。

それは自分が暮らすまちだからだ。明日の朝を迎え、仕事が終われば帰ってくる。毎日をそこで暮らし、子どもを大きく育てていく。静かな老後を豊かに楽しむ。そんな、自分たちの居場所に対しての、真剣な取り組みである。
しかし、GF島名の地権者たちには、すでに住む家があり、属するコミュニティがある。では地権者にとってGF島名はいったい何なのだろう。
地権者たちは、先祖代々この島名の地において土地を

注1） つくばエクスプレス沿線のまちづくり HP より田園都市島名（ 上 河 原 崎・ 中 西 地 区 ） http：//www.tsukubaexpressibaraki.jp/jigyo_bunjo/kamikawarazaki_store.html
注2） 定期借地権推進協議会 http：//teikishakuchi.com/
注3）グリーンフィールド島名 HP http：//greenfield-shimana.com/
注4） 筑波大学の都市計画インターンシップ制度を活用して㈱プレイスメイキング研究所での研修を希望した筑波大学理工学群社会工学類3年生（平成27年9月）河野裕美さん、新内すずみさんが、地権者会での資料（計画地の全体模型）作成およびGF 島名での生活イメージ提案を行った。

受け継いできた人たちである。ローンを組んで土地を購入し、家を建てる人たちにとっては自分が買った「自分の土地」であるかもしれないが、代々、先祖から受け継いできた土地は「家（一族）の土地」であり、先祖の物であり子孫の物で、過去から未来への預かりものであるという意識が根底にあるのではないだろうか。
換地によって受け継ぐ場所が変わり、住宅地の1区画になってもその思いは簡単には変わらない。先祖から子孫へ。自分だけのものではない。だからこそ、換地のときに定期借地権を活用した住宅地企画を選んだのだろう。
子どもたちへ、それより先の未来へと残していくまち。
いつか、子孫が住むかもしれないまち。地権者にとってGF島名は未来への贈り物だ。だから、100 年先を見据え、景観の維持継承に重点を置いて、これから育つまちをつく

温井達也（ぬくい・たつや）㈱プレイスメイキング研究所代表取締役。
1973年兵庫県生まれ。2004年筑波大学芸術学 修士課程 環境デザイン修了（デザイン学修士）、筑波大学 理工学群社会工学類 非常勤講師。日本型 HOA 推進協議会事務局長。戸建住宅地における住民主体の維持管理について、研究と実務の両面から取り組んでいる

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