特別講話「まちづくり」と社会情勢
郊外住宅地再生のために何ができるか（一財）住宅生産振興財団 理事長

竹中宣雄「特別講話」は、2018年1月18日、第8期まちなみ塾の「設計演習」最終発表に併せて、開催された（於：住宅生産振興財団会議室）

人口構造と住まいづくりはそういう時代に入っているわけです。

本日は、「第 8回まちなみ塾」の「設計演習」の最終発

人口ボーナス期は、どちらかと言うと働くのは男性が主

表会で、住宅建設に関わる皆様が集まられているので、こ体で、女性は家を守る、子供を育てる、そういう働き方での機会をお借りして、いま住宅建設の現場で何が起ころうした。
「専業主婦」という言葉が生まれたのは実はそんなとしているのか、お話ししたいと思います。に歴史の古いものではなく第二次世界大戦後です。

郊外住宅地の再生というのは、日本の人口構造が如実

ところが、今は男性も女性も子育てをしながら一緒に働に変わり出してからは、実は相当深刻な状態になっていまかなければいけない。そこで多様な人材を活用していこう

す。ただ、それが余りにも知られていません。私たち住宅という「ダイバーシティ」という考え方が重要視されるよメーカーとしても、この点を真剣に考えて対応していかなうになってきました。
男性が一人で働いている場合は、一家の大黒柱というければいけません。
私の世代の若い頃は「人口ボーナス期」と言われる時責任もあって、朝夕の通勤に長時間かけても頑張れまし期です。人口ボーナス期とは、人口構造そのものが経済た。ところが、女性や主婦の方も働くことになり、お父さに対していい働きをする時代。それに対して「人口オーナんも仕事が終わってから、保育園に子供を引き取りに行くス期」という時期があり、これは人口構造が経済の足を引場面も増えてきました。

っ張る時代。残念ながら、1990 年代の終わり頃から日本

竹中理事長を囲んで。まちなみ塾第8期塾生と講師および事務局スタッフ

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そうなると、必然的に住む場所を変えざるを得ない。住む場所が変わってくると、住む家の形態も変わってくる。
そういう変化に、もっと早く気が付いて対処しなければならなかったが、それを社会全体で見過ごしてきたという面もあります。

視点

１

居住者
からの視点

住宅着工数の推移と予測

住宅着工戸数の推移を見ると（図1）、平成 28 年（2016）は 97 万 4,137 戸。そのうち42 万 7,275 戸がアパートで、住宅は 29 万1,783 戸ということになります。平成 21年のリー視点

２

住宅ストックからの視点

マン・ショックの年は 28 万 6,993 戸でした。
問題は、戸建持ち家のマーケットが、リーマン・ショッ
クの1年後の住宅着工数が激減したときとほとんど変わってないということです。このような厳しい現状を乗り越えていくには、いろいろな工夫をしていかなければなりま

視点

３

産業・地域からの視点

目標１

結婚・出産を希望する若年世帯・子育て世帯が安心して暮らせる住生活の実現

目標２

高齢者が自立して暮らすことができる住生活の実現

目標３

住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保

目標４

住宅すごろくを超える新たな住宅循環システムの構築

目標５建替えやリフォームによる安全で質の高い住宅への更新

目標６

急増する空き家の活用・除却の推進

目標７

強い経済の実現に貢献する住宅に関連する産業の成長

目標８

住宅地の魅力の維持・向上

図2 新しい住生活基本計画

せん。
野村総合研究所の試算によれば、2030 年の住宅着工予
測戸数は 55 万戸です。このときの持ち家の住宅着工数は16 万戸だそうです。この中にマンションなども含まれていますので、戸建住宅にとっては相当厳しいマーケットが待っているということです。
その中で、戸建住宅の満足度を上げるためには、まちなみ塾で皆さんが取り組んでいるような新しい課題をクリアしていかなければなりません。

就職者数がまた一段と減少する。それが始まるのが 2018年問題で、今年なのです。
このように、人口減少は住宅産業に限らず多くの業界にマイナスの影響を与えます。

新しい住生活基本計画

住宅建設 5 ヶ年計画というのが 1966 年から5 年に1度、建設省（当時）から出されていました。私たちの若い頃は、住宅だけがそのような状況にあるわけではありません。

この計画を踏まえて「この 5 年間で何万戸の家をつくる」「2018 年問題」と言われるものがあります。これは 2018 年と、計画を立てていました。それが 10 年ほど前に、新たから高校生の数が一段と激減するというものです。さらに住生活基本計画というのが策定されました。そして今に、3 年後には大学受験者が減って、7 年後には企業への回、この計画を10 年ぶりに見直し、一昨年の3 月に閣議決

291,783

図1 住宅着工数の推移

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定されました。

さらには、同居、近居、という居住形態を提案しています。

10 年に1回の国の政策で、会社で言えば、長期経営計完結出生児数という人口推計の方法があります。これ画にあたるものです。ここに書かれていることが、今後のは、結婚 15 年目から19 年目までのご夫婦をピックアップ政策課題となります。皆さんの会社もこのような状況を踏して、子供の数を数えたものです。それによると、同居とまえて会社の方針を出されているのではないかと思います。

近居の場合、数年前の統計でありますが、それぞれ 2.03

この住生活基本計画は、3 つの視点と8 つの目標で構成と2.02となっており、高い出生児数を維持しています（図されています（図2）。目標 8にある、「住宅地の魅力の維持・3）。新しいまちなみを提案することは大切なことですが、向上」というのは、老朽団地等の活性化を指しています。

このような住まい方の提案も含めていけば、いろいろな世今回、設計演習でテーマとなっていることも、十分この中代が交って生活することも出来、高齢化に対しても対応すに当てはめて考えられます。

ることも出来るのではないか。今後は、このようなことも40 数年前に私がミサワホームに入社した頃は、国の方針と会社や私たちがやりたいこと、そしてお客様の要望がうまく合っていたような感じがしました。ところが、10 年程前から、それらがちょっとずれてきているのではないか

視野に入れてやっていかなければなりません（図4）。

労働市場の未来推計

生産労働人口が 2025 年には全国で 583 万人不足する、と思うようになりました。そこで、我が社でもポートフォという未来予測が出されています。昨今、働き方改革をどリオを見直さなければならないと提案しました。の会社でも相当な勢いで進めています。建築業界でも、目標 5には、「住宅すごろく」という懐かしい言葉が使現場の週休 2日制を提案しています。しかしこれは大変なわれていますが、昔の「住宅すごろく」の上がりは、一戸ことで、1日休みが多くなったからといって、賃金を1日建住宅を取得することでした。ところが、建物も人も長寿分カットするわけにはいかないので建築コストが高くなり命化してくると、新しいドラマとストーリーが要るようにます。また6日働いていた人が 5日しか働かないと、人手なってきました。そこで「新たな住宅循環システム」が必が足りなくなります。これらを乗り越えて対応していかな要となり、新しい目標が掲げられることになったわけです。

ければいけません。

また、目標1には、「結婚・出産を希望する若年世帯・この 583 万人の不足を、女性で 313 万人分、シニアで子育て世帯が安心して暮らせる住生活の実現」とあり、121 万人分、外国人で 34 万人分の労働力を確保し、解消それに対して、住宅業界では二世帯住宅や三世代住宅、していく必要があるとされています。

2015 年 出生動向基本調査より

全国平均：1.94

2.05
2.00

2.03

2.02

郊外住宅地
再生のポイント夫婦とそのどちらかの母親との同別居の状況別では、居住距離が近い夫婦ほど完結出生児数が多い傾向がある

３．既存住宅流通の活性化
４．エリアマネジメントシステム
５．空家リノベーション活用
７．歩けるまち

1.85

1.83

1.80
1.75

郊外住宅地
再生ビジョン

1.90

１．近居・相互扶助
２．賑わいの創造
３．居住者の新陳代謝促進
４．力を合わせてまちを守る
５．サードプレイス・居場所の創造
６．コンパクトシティ

同居

近居

別居

図3 母親との同・近・別居の別にみた完結出生児数64

２．用途混在型まちづくり

６．公共施設のリノベーション活用

1.95

1.70

１．多世代居住の促進

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７．新世代モビリティシステム
図4 郊外住宅地〈再生ポイント〉と〈再生ビジョン〉

最近の高齢者は元気なので 65 歳から74 歳までは准高齢て35 年、70 歳で返済が終わり、それからはリフォーム代者、75 歳から高齢者、90 歳から超高齢者とすべきだといが少し要るのみ。人生 100 歳まで生きると、大体 90 歳までう提案もあります。皆さんの会社でも、そろそろシニアを自分の家に住むそうです。

戦力化しなければいけないと考えていると思いますが、そ一方、賃貸マンションに住んでいる人は、一般的に、首のとき、イメージしているシニアというのは大体 60 歳〜

都圏でマンションを借りると、35 歳から90 歳まで大体 1 億65 歳の人だと思います。しかし、高齢者の人材募集をか円必要との事。ところが、家を建てた人は大体 6,000 万円

けると、これから履歴書を送ってきてくれるのは 70~80 歳から7,000 万円。それだけで 3,000 万円得となる。高齢化がの高齢者が多くなる。つまり、今や高齢化が問題なのでは進んで寿命が長くなってくればくるほど、私たちとしてはなく、高齢者の高齢化も問題になっているのです。

資産になる住宅、収益還元価値の高い住宅、そういうものを今まで以上に提案していく必要があります。

日本の平均的ライフサイクル

人の命も住宅の寿命も延びてきていますが、大正 9 年（1920）と昭和 36 年（1961）、平成 21年（2009）の、ご主コンパクトシティ化によるまちづくり

もう一つ、私たちの住まいづくりに反映させなければい

人の定年から死亡、そして奥様が亡くなるまでの “老後 "けないことは、「コンパクトシティ」です。冒頭で「人のは何年あるかを、第一生命経済研究所が調査した資料が住むところが変わってくる」と申し上げましたが、今やあります。

300を超える自治体がコンパクトシティ宣言をして、まちこれによると、大正 9 年は、ご主人が定年してから奥様の集約化を進めようとしています。住宅生産振興財団もこが亡くなるまで 6 年半です。昭和 36 年が 13 年半、それでれからどんなことをしていかなければならないか、見通すも短い。そして平成 21年には 21.6 年。これからは 30 年か時期にきています。私たちは、新しいまちなみ、綺麗なまら40 年になってくると思われています。

ちなみをつくってきましたが、一方で、駅前のシャッター今後、人生 100 年時代になったときに、何をすればいいのか。そのとき最後に評価を決めるのが自分の住んでいる通りを綺麗なまちなみに変えていくということも今後考えていかなければなりません。

住宅、持ち家だと思います。

コンパクトシティ化、立地適正化計画に対応していくこ

関東地区での分譲を見ると、大体 30 歳代ぐらいで家を建てるか、マンションを買う人が多い。フラット35を使っ住居エリアと生活利便施設とのマッチング
安らぎを求めるプライベートな居住空間と、楽しさやアクティブなコミュニケーションでまちを活性化するパブリックな生活利便施設を一つのエリアの中で齟齬なく馴染ませるための工夫と、隣接する既存住宅地とゆるやかに繋がりながら、地域のポテンシャルを高めるプログラムが求められています。とは、住宅業界をあげて取り組まなければならない重要な課題です。

地域の持続的な活性化
今年度の課題範囲

課題地

既存住宅地

昨年度までの課題範囲●

魅力ある住環境創造●

生活関連施設●●地域活性化機能課題地と周辺地域との連携
課題地を魅力的な住環境にするとともに、隣接する既存住宅地と一体となって地域の良好なコミュニティを維持・発展させるための提案を行ってください。

地域の魅力探し
既存住宅地の抱える課題の掘起し図5 郊外住宅地再生ダイアグラム（まちなみ塾「設計演習」課題地の考え方）

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空き家の今後20年の予測ムを構築する必要があります。

現在、日本にある空き家は、820 万戸と言われています。

また高齢者のヒートショックが問題になっており、全国2013 年の空き家率は13.5%でしたが、それが 2033 年になで無断熱の住宅が 2,000 万戸あります。これについても、ると2,000 万戸を超えて、空き家率が 30.4%になると言わ新しいまちづくりに巻き込んで変えていくということが出れています。このような状況なので、新しいまちの開発は来れば、素晴らしいことだと思います。

必要ないという方もいますが、先ほど申し上げたように、既存住宅の流通促進を目指して、中古住宅の耐震性や人の住むところが変わってきているわけで、820 万戸のう

住宅性能の情報の信頼性を高めるために「安心 R 住宅」

ち、人が住まないようなところに建っている家と老朽化の業者登録を国土交通省が始めました。今年からラベリン

厳しい住宅を差し引くと、実際活用できる住宅は相当少なグが始まり、その認定を受けているのが（一社）優良ストくなってしまうのではないかと思います。

ック住宅推進協議会（スムストック）で、住宅生産振興財

私たちはこれらのまちを、いろいろな世代の方々が住ん団会員社もメンバーに入っているところがあります。さまでいけるようなまちづくりにチャレンジする。これには、ざまな業者が協力して、新しい住宅団地を開発すると共やはり住宅生産振興財団に限らず、いろいろな団体や行に、周辺の老朽団地も活性化できていければ、さらに素晴政が知恵を集めて、チャレンジしていくべきだと思います。

らしいことだと思います（図5）。

さらに、インフラも付けなければいけない。これは相当

このように住宅建設の現場には、さまざまな課題がありハードルも高いと思いますが、こういう研究にも取り組まますが、まちなみ塾のみなさまには、この塾で学び気付いなければなりません。

たことを少しでも実務に活かしてご活躍されることをお願

今、日本全国で所有者不明の土地問題があります。所

いいたします。期待しております。

有者不明の土地は九州相当の面積があると言われています。それが 2040 年になると北海道ぐらいの規模になり、経済損失は約 6 兆円にのぼるとも言われています。
人の住まないところと住むところをしっかりと峻別し、人が住むところについては所有者をきちっと調査する。それには、行政と民間企業と国が力を合わせて数字を掴んでいかなければなりません。
2017 年版の全国地震予測地図が発表されていますが、それによると、今後 30 年以内に震度 6 弱以上の地震が襲うエリアのうち、全国で一番確率が高いのは千葉県で85%、その次が横浜で 81%。東京は意外と低くて 47%。そういうことに対しても、きちっと人の命が守れるようなまちづくりというのをやっていく必要があります。

安心・安全な住まいづくり

人の命を守るためには、住宅の耐震化が必要です。現在の基準による耐震性を満たしていない住宅が、全国で900 万戸あります。ちなみに、2020 年までに耐震化が必要な住宅は 650 万戸あると言われています。私たちは、新しいまちをつくるだけではなく、周辺の住宅地をも巻き込んで考えていかなければならない。周りには築 40 年以上の住宅がたくさんあり、そこを耐震リフォームするだけでなく、いろいろな世代に住み継がえる新たな住宅循環システ

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竹中宣雄（たけなか・のぶお）

1948年和歌山市生まれ。1972年法政大学社会学部社会学科卒業。同年旧ミサワホーム株式会社入社。95年同社取締役。2008年ミサワホーム株式会社代表取締社長執行役員、17年同社取締役会長（現職）。2008年住宅生産振興財団理事、16年6月同理事長就任