寄稿

家族信託における予防法務としての空き家対策
坂野弘樹司法書士事務所 代表

坂野弘樹

840万戸超の空き家書）に記載のある所有者が処分権限なったその時点から完全に意思能力現在では 840 万戸を超える空き家を持つ。この所有者が当然不動産のを有しないということではもちろんがあると言われており、大きな社会管理を行っていくことになるが、こなく、認知症のなかにも軽微なもの問題となっている。

こで民法の条文を確認したい。

から重度のもの、日常生活に支障が地方だけではなく、東京都内でも民法第 3 条の 2「法律行為の当事者あるもの無いものなど個々さまざまこの問題は顕在してきている。電車が意思表示をした時に意思能力を有な症状があることを付け加えておきの中から老朽化した家屋を目にするしなかったときは、その法 律 行 為たい。

こともあり、この問題が他人ごとでは、無効とする。
」

老朽化した家屋を所有したままたとえば、ある不動産を売却したで、周囲に迷惑をかけていたとしてなぜこんなに老朽化するまで放っいと思ったとする。すると所有者はも、当人が認知症であった場合にはておいたのか。それとも放っておか不動産会社に相談し、不動産の買い売りたいという意思がないので、売ざるを得ない状況があったのか。真

手を探してもらう。買いたいというることができない。修理をしたいと実を探るには、当事者に確認するし人が見つかったら、その人と売買契いう意思がないので、修理することか術がない。

約を締結する。なんてことのない一ができない。貸したいという意思がこの都内にある電車から見える老般の方が想像する流れであるが、「意ないので、貸すことができない。解

朽化した家屋は、東京 23区内の、そ思能力を有しない者」が不動産を所体しようという意思がないので、解れも城南エリアで人気の場所であ有している場合には、こうはいかな体することができない。
「売りたくなり、駅からも徒歩圏内である。これい。

い、 修 理し たくな い、 貸し たくなはないことを物語っている。

を一般の市場に出せば、8,000 万円

日本の社会において、意思能力はい、解体したくない」とは違う、何々程にはなるであろう場所と広さであ重要である。当たり前のことを言わをする意思がないという「意思能力る。なぜこんなところに老朽化したせていただくと、不動産を売りたいを有しない」という状態がどれほど家屋が放置されているのかは定かでと思うことができないと、不動産を恐ろしいことかご理解いただけるだはないが、筆者は処分に対しての法売ることができないのだ。

ろうか。

律的な壁の存在が関係しているのでこの「意思能力を有しない者」の態

この空き家問題の原因究明の方にはないかと考える。その大きな要因様として、重度の認知症患者をそのは専門家や行政に当たっていただくが「意思能力の欠如」ではないだろう

一つとした場合、その数は 2012 年のことを切に願い、筆者はあくまでもか。

段階で約 462 万人といわれている。

一司法書士の立場から、空き家に対日本の社会では名義が大きな役割

つまり65 歳以上の高齢者の、実に約しての予防法務として（上記の問題を果たしており、不動産については7 人に1人 が「 意 思 能 力を有しないがそこにあると仮定し、）その解決策

登 記 簿謄 本（ 現 在は登 記 事 項 証明者 」で あるの だ。し かし 認 知 症との一つとして家族信託を提案する。

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■家族信託における予防法務としての空き家対策

家族信託の法的内容
家族信託とは近年使われている名称で、信託法を活用した財産管理の方法である。
平成18 年に法改正がなされ、平成19 年に施行された。
この法改正がされたことにより、自分の財産を第三者に信託することが法的に可能になり、名義そのものを変えることができるようになった。
図1にて家族信託の概略を説明する（図1）。
高齢の父が不動産を所有している

図1 信託解説図と仮定する。その父はまだ認知症ではなく、意思能力を有している。この父が「自分に何かあったときのため、息子に信託しよう」と考え、父は息子と信託契約を締結する。このとき、父を「委託者」と呼び、息子を「受託者」と呼ぶ。読んで字のごとく、息子を信じ自分の財産を託すこととなる。その 信 託 契 約の内 容で「受益者」が誰かを定める。この受益者は多くの場合は父となる。
委託者は信託する財産を託す者、受託者は信託された財産を管理・運用・処分する権限を持つ者、受益者は信託された財産から生じる利益を享受する者である。
信託契約で信託する不動産があると、それは登記される。
図 2をご覧いただきたい（図2）。
信託をすることによって、権利部甲区の欄が息子の名義（この場合佐藤一）に移転されている。この効果はとても大きい。名義が変わるのである。この図 2を見てもわかる通り、所有者が息子になっているため、意思表示の判断をする対象が息子に移ったのだ。
信託契約の内容によっては処分の制限を設けることも可能であるが、ここでは割愛する。

図2 信託登記簿例

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23信託契約を締結し、不動産登記を行うことで、この不動産を「売ったり、修理したり、貸したり、解体したり」したいと息子が思えば、それを実現することができる。父の意思能力の判断は要しない。これは、父の代理を息子が行うものとはまったく本質が異なる。息子は自己の財産と同様に不動産管理・運用・処分を図3 民法と信託法の比較行うことができる。売却をすると決めたら、売買契約書には「佐藤一」と署名押印することになる。

ここで家族信託をする前に一つ、を相談しに来たのだ。父はその内容

この図 2を見た方の中で「贈与税が確認しなければならない重要なことをまったく把握しないままハンコを発生するのではないか」と心配されがある。それは、この息子が「父に押した。長男は内容がわからない書た方もいるかもしれない。所得税法とって本当に信じて託す者」に相応類にハンコを押したことにショック

13 条には「信託の受益者は当該信託しい人物であるのか、ということだ。

を受けた。そしてこのままでは父がの信託財産に属する資産及び負債を信託は自分の大切な資産を信じて何かのトラブル巻き込まれるかもし有するものとみなし、」とある。処分託すため、管理能力が低い、そもそれない、早めに手を打たなければと権限は息子に移転したが、この不動も自分のものとして費消するような思い始めた。

産を有するとみなされるのは受益者人を選んでしまった場合、財産を毀その後、税理士などいろいろな伝となる。受益者は図 2の信託目録の3損しかねない、ということは留意し手を通じて、最終的に筆者のところ「受益者に関する事項等」にある通ていただきたい。にご相談いただいた。

り、父である佐 藤 太 郎のままであ家族信託について丁寧に説明した
ところ、この埼玉の住居は父が老人佐藤太郎から移転していないことと将来空き家になっていたであろう不動産の対策事例なるため、もちろん贈与税も発生し筆者はこれまで約 250 件の家族信住む者がいないということも憂慮し託を提案し、サポートしてきた。そていた。かといって賃貸に貸すにもの中で、空き家になる前に対 策をやや駅から遠く、立地に恵まれてい行った事例をご紹介したい。

ない。そのうえ、これまで不動産賃る。つまりこの不動産は、税法上はない。
贈与税が発生せず、管理処分権限が息子に移転する。そしてその息子

ホームに入ってしまったら、だれもは不動産が老朽化する前、父の費用

その不動産は埼玉県内にあった。

貸業をしたこともないサラリーマンが必要と判断した時に売却すること

その不動産には父のみが居住しておの長男次男は、タイミングをみて売で「空き家」発生のリスクを低減するり、母は他界していた。長男と次男却したいと考えていた。

ことができるのである。

がそれぞれ東京と名古屋におり、そこれは仮に父が認知症であってもれぞれ所帯を持っていた。

家族信託を提案したところ、長男次男はとても喜ばれたようだった。

長男は1週間に一度、父の様子をいずれは売却して老人ホームの費用

図３に示すとおり、家族信託は生見るよう心掛けていた。どうやら最の足しにしたいとはいえ、父にその前の意思能力を有する期間及び意思近は外出も減り、元気もなくなって手続きを行わせるのは酷だと考えて能力低下した期間での財産管理、相きているようだ。

いた。また、老人ホームに入ってか阻害される恐れはない。

続発生後の資産承継及び財産管理をそんな父が 85 歳を迎え、そろそろらしばらく経ってしまうと、父の意含めて、一気通貫でフォローが可能老人ホームも探そうかと思っていた

思能力についても心配な面が多かっである。これは従来の民法での手続矢先、事件が起きた。父の隣に住むたのだ。

きと比較してみても大きなメリットで方が不動産を売却するとのことで、相談者には「自宅を処分してそのある（図３）。

その事前調査として土地の境界確定お金で老人ホームに入る」と考えて

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■家族信託における予防法務としての空き家対策いる方が多い。
実際にそんなことが可能なのであ大きな原因は社会の変化だと筆者は現代の息子世代やその子の世代がよ考える。

りよい社会を築くための礎となるとろうか。老人ホームに入る前に自宅昨今、高齢者が爆発的に増えて、を処分しなければ現金は用意できな認知症患者もそれに比例するようにい。その自宅を処分するには、自分増えてきている。しかし一昔前までが一度別の場所に引っ越しする必要は、今のように「本人の意思がしっがある。老人ホームに入ってから自かり確認できないと売買が許されな宅を処分するということも現金に余い」という厳格なルールはなかったの裕があればできるかもしれない。しではないだろうか。もちろん法律はかし、老人ホームに入った後、速や昔も存在していた。しかし、この法かに自宅を処分するという大作業を律を遵守する「コンプライアンス」がこなせる人がどれだけいるであろ一般にはこれほど運 用されていなう。自宅内の動産処分費用もばかにかったのではないかと考える。
「息子ならず、思い出の品を簡単に処分すに不動産は任せてあるし、預金通帳ること自体が高齢者にとっては大きとハンコも渡してあるから」という高なストレスとなる。

齢者もいる。任せているから、渡し本件では委託者を父、受託者を長てあるから何ができるというのであ男とした家族信託スキームを提案しろうか。現在では息子が代わりに不た。父にも、老人ホーム入居後には動産を売ることはできないし、通帳時機を見ながら売却するということとハンコで預金を引き出すこともででご納得いただいた。そのお金で老きない。いま一般に理解されている人ホームの費用に充てることもご理「できること」が、「できないこと」に解いただき、信託契約を締結した。

なっているという事実を高齢者だけ現在では、この信託した不動産はではなく、息子たちも知らない。

すでに売却済みで、父も老人ホーム筆者は、この家族信託によって空で元気に暮らしている。この不動産き家問題が解決するとは考えていなの売買は、長男が受託者として契約い。し かし、情 報 の 提 供によってを行った。売却に際して家庭裁判所は、空き家になる前の対策という形の許可や承諾などは不要である。あで微力ながらも寄与できるのではな

くまでも長 男の判断のみで売 却をかろうか。

行った。なお、この売却時に発生す今回は認知症という意思能力の欠る譲渡所得税は、もちろん父に課税如による財産の腐敗対策をお伝えしされる。譲渡したことの利益の享受たが、この事実を一般の方にも届くは父が受けているからである。

ようアナウンスしていくことが筆者売却で得た現金は、老人ホームのの責務であると考えている。

費用だけではなく、突然の医療費、いま日本は超高齢化社会に突入そして将来の墓地等の購入に充てるし、この家族信託とは無縁であるとことが可能である。

言える人は少ない。誰しもが同様の今後の取り組み考える。

問題を抱えており、筆者もその一人である。この問題を身近に感じても今回ご紹介した事例において、一らえるよう情報提供を続けていくこ

般の認識と現場とでは、なぜこれほとで、高齢者がより安心できる社会どの乖離があるのであろうか。そのを築いていくことができ、さらには坂野弘樹（さかの・ひろき）

坂野弘樹司法書士事務所代表。1980年神奈川県生まれ。2014年より司法書士として家族信託の実務を重ね、2020年までに約250件の家族信託のコンサルティング、サポートを行う。相続対策の中で見過ごされてきた高齢者の不動産管理の解決を提案してきた。

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