Ieri, Oggi, Domani
Primo semestre 2022

Ieri, Oggi, Domani
Premessa
Per l’Italia, il Fondo Monetario Internazionale(FMI) prevede una crescita del PIL su base annuadel 2,3% nel 2022 e dell’1,7% per il 2023. Si
segnala che i dati diffusi dal FMI nel mese di aprilerisultano rivisti in riduzione rispetto alle previsioni
diffuse ad inizio anno, passando dal 3,8% al 2,3%(-1,5%) per l’anno in corso e dal 2,5% all’1,7%(-0,8%) per il 2023. Le ultime previsioni vanno, difatto, a smorzare gli effetti del rimbalzo positivodel 2021, che secondo gli ultimi dati disponibili
è stimato a al 6,6%, a fronte della contrazione
di poco meno del 9% rilevata nel 2020.

Il 31 marzo 2022 è terminato lo stato di emergenza
in Italia, con il conseguente graduale attenuamentodelle misure di sicurezza sanitaria, anche sepermangono incertezze legate alla durata dellacopertura vaccinale ed al rischio di sviluppo di nuove
varianti di Coronavirus. Se da una parte vediamoscemare i timori legati alla pandemia, dall’altra
lo scoppio del conflitto tra Russia e Ucraina
avvenuto il 24 febbraio 2022 ha portato nuove
preoccupazioni a livello mondiale e ha intaccato
la ripresa dell’economia dell’Eurozona.
L’evento bellico ha causato un’immediata volatilità dei
mercati azionari globali e si prevedono conseguenze
per il costo e la disponibilità di energia e di risorse
naturali, in particolare in Europa.

Prodotto Interno Lordo
Variazione annua (%)

World Outlook
Aprile 2022

World Outlook
Gennaio 2022

Delta
(Aprile 22-Gennaio 22)

Paese

2020

2021

2022

2023

2021

2022

2023

2021

2022

2023

Francia

-8,0

7,0

2,9

1,4

6,7

3,5

1,8

0,3

-0,6

-0,4

Germania

-4,6

2,8

2,1

2,3

2,7

3,8

2,5

0,1

-1,7

-0,2

Italia

-8,9

6,6

2,3

1,7

6,2

3,8

2,5

0,4

-1,5

-0,8

Spagna

-10,8

5,1

4,8

3,3

4,9

5,8

3,8

0,2

-1,0

-0,5

Regno Unito

-9,8

7,4

3,7

1,2

7,2

4,7

2,3

0,2

-1,0

-1,1

Stati Uniti

-3,4

5,7

3,7

2,3

5,6

4,0

2,6

0,1

-0,3

-0,4

Area Euro

-6,3

5,3

2,8

2,3

5,2

4,0

2,6

0,1

-1,2

-0,3

Fonte: Elaborazione su dati Fondo Monetario Internazionale

2

Ieri, Oggi, Domani

L’aumento dei prezzi dell’energia e dei generi
alimentari, trend che potrebbe protrarsi anche nei
prossimi mesi, definiscono previsioni inflattive
molto alte: quasi il 6% nel 2022 per poi mantenersi
al di sopra del 2% nel 2023. In contrasto, la crescita
salariale dovrebbe rimanere moderata (molti
contratti salariali sono stati rinnovati poco primadell’inizio dell’aumento dei prezzi dell’energia ametà 2021). La significativa crescita dell’inflazione
si riflette anche sulle future politiche monetarie:
la presidente della Banca Centrale Europea(BCE), Christine Lagarde, sulla base degli ultimi
dati previsionali pubblicati dalla Commissione
Europea (Spring Economic Forecast 2022), ha
lasciato intendere che la BCE potrebbe intervenire
sul costo del denaro già nel mese di luglio.

In parallelo ai fattori esogeni di incertezza, si segnala
che in Italia le risorse erogate dal PNRR (Recovery
Fund “Next Generation EU”) risultano gradualmente
assegnate: in particolare, dei 108 miliardi di euro
destinati ad interventi di interesse del settore delle
costruzioni è possibile individuare i territori nei quali
le risorse europee produrranno effetti in termini diinvestimenti realizzati, dove quindi gli interventi
risultano «territorializzati». Le risorse “territorializzate”
sono poco più di 87 miliardi di euro, l’81% sul
totale (108 miliardi di euro); in particolare, esse
risultano concentrate:• Nella Missione 2 «Rivoluzione verde etransizione ecologica» (38%) che comprende,
tra gli altri, gli interventi attivati attraverso
l’agevolazione del Superbonus 110%
• Nella Missione 3 «Infrastrutture per la mobilità»(31%) che include importanti collegamenti
ferroviari in avanzata fase di programmazione.

Inflazione
Variazione annua (%) - Confronto Euro Area/Italia
6.0
5.5

5.3

5.3

5.0
4.5
4.0
3.5
3.0

2.7

2.5
2.0
1.5
1.0

3.3

2.9

2.5

2.6

2.5
1.6
1.6

1.8

1.5
1.2

1.4

1.2
1.3
0.4

0.5

0.2

0.0
-0.5

1.2

2.1
1.8

2.0

2.0

2.0

1.8

1.8

1.9

0.6

0.2 0.2
0.1

1.9

2.3

0.3
-0.1

-0.1

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2023 2024 2025 2026 2027

Euro Area

ItaliaPrevisioni Euro Area

Previsioni Italia

Fonte: Elaborazione su dati Fondo Monetario Internazionale

3

BTP 10 anni e Spread
Trend mensile (%)
3,00

180
2.65

2,44

2,50

140

1,79
1,35

1,50

0,98
0,80

0,87

0,96
0,75

0,63

1,01

1,85

1.71

1,05

0,78

120
100
80

Spread

BTP

2,00

1,00

160

60
40

0,50

20
0

0,00
Apr-21 May-21 Jun-21 Jul-21 Aug-21 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Jan-22 Feb-22 Mar-22 Apr-22

SpreadBTP 10 anni - media quinquennale

BTP 10 anni

BTP 10 anni - media decennale

Fonte: Elaborazione su dati Banca d’Italia e Bloomberg

In un mercato caratterizzato da grande liquidità
si confermano molto appetibili per gli investitori
i trophy asset mixed use (direzionale/retail), gli
sviluppi di rigenerazione urbana, prevalentemente
residenziali, e l’ambito della logistica con annesse
infrastrutture tecnologiche. Per asset coreappartenenti alle categorie trophy mixed use,
office e logistics, caratterizzati da tenant primee contratti long-term, è possibile rilevare una
tendenza alla crescita dei valori dovuta ad una
dinamicità della domanda e ad un’offerta molto
scarsa. Questo scenario competitivo continua
a mantenere a livelli minimi gli yield lordi perle asset class maggiormente nei radar degli
investitori, dove per i trophy asset mixed use

4possono raggiungere risultati anche sotto il 3%e per la logistica prime intorno al 4,5% (e in alcuni
casi tendere anche al 4%). Con la ripresa degli
spostamenti e la conseguente crescita dei flussi
turistici internazionali, si prospetta anche ilrinnovato interesse degli investitori per il segmento
hôtellerie, già in parte registrato nel corso del2021. Il retail mantiene la ripresa di appeal,
anche in un’ottica di diversificazione dell’asset
allocation e incremento dei rendimenti medidi portafoglio, ma sarà necessario attendere
un’ulteriore stabilizzazione delle performancedei centri commerciali prima di osservare unvero cambio di tendenza.

Ieri, Oggi, Domani

I fattori Environmental, Social,
Governance (ESG) e il real estate:i nuovi indicatori nelle valutazioni
A livello regolamentare, da ultimo con gli
Orientamenti dell’EBA in materia di concessione
e monitoraggio del credito, è stato previsto che gli
enti creditizi dovrebbero valutare la “sostenibilità
e la fattibilità della futura capacità di rimborso
in condizioni potenzialmente avverse” nonché“dovrebbero tenere conto dei fattori ESG che
influenzano il valore della garanzia reale, ad
esempio l’efficienza energetica degli edifici”.
Parallelamente, anche gli IVS hanno avviato nei
propri documenti considerazioni legate ai fattori
ESG e all’impatto sul valore locativo e di mercato
di componenti connesse alle caratteristiche verdi(green) degli edifici, nonché alle performance(energetiche, resilienza idrogeologica, sismica,ecc.) relative nel ciclo di vita dell’immobile.
Un immobile che meglio risponde ai rischi
connessi ai fattori ESG sulla base di migliori
caratteristiche qualitative - che per l’immobiliare
si focalizzano in modo particolare sulle tematiche
legate alla componente “E” (“Enviromental”) e “S”(“Social”) - attrae un maggior numero di potenziali“conduttori” e potenzialmente una maggiore
platea di investitori interessati ad acquistarlo,preservando maggiormente il proprio valore nellungo termine rispetto a beni meno performanti.
Per effetto di una continua e crescente attenzione
a tali tematiche da parte degli operatori di mercato,è prevedibile che questi temi diverranno sempre
più parte integrante delle analisi che le banche
condurranno sui beni immobili a garanzia delleesposizioni creditizie.
Attualmente non esistono standard internazionali
su come riflettere nei calcoli valutativi i rischi
connessi ai fattori ESG e sulla sostenibilità dei flussi
di cassa, richiamati nelle linee guida EBA LOM.

5

Un possibile approccio per valutare questi aspetti,
fondamentali per esaminare i beni a garanzia delcredito, comporta l’integrazione delle valutazioni
di mercato, condotte con metodologie tradizionali,
con delle analisi aggiuntive specifiche, volte adesaminare e pesare il rischio insito in ciascun
immobile nel mantenere la propria capacitàdi rispondere alla domanda del mercato e diconseguenza di preservare il proprio valore
immobiliare nel lungo termine.

• Conformità del bene a tutte le prescrizioni
normative• Fungibilità e flessibilità del bene
• Analisi della capacità di generare un reddito
stabile nel tempo, soprattutto per i beni“income producing”• Rispondenza alle migliori prassi ESG per ilsegmento di appartenenza, con particolare
attenzione alla sostenibilità energetica
dell’immobile ed alla presenza di servizi (siadi quartiere sia interni all’edificio) a favore dei
residenti/utenti del bene.

Tra gli elementi che possono influenzare il rischio
connesso ad un immobile e condizionarne la tenuta
di valore nel tempo si citano a titolo esemplificativo:• Location• Tipologia di bene e sue caratteristiche

E

S

G

ENVIRONMENTAL

SOCIAL

GOVERNANCE

HSE - Health and Safety Environmental
Energy Efficiency & Green Building(Location e aspetti
socio economici)

Corporate
Governance• Efficienza energetica• QuaIità del contesto
urbano di riferimento
e del bene in ragionedella sua destinazioned’uso (residenziale
e/o non residenziale)• Sostenibilità nella
gestione aziendalee/o del bene (solodestinazione d’uso
non residenziale)• Certificazioni «GreenBuilding»• Anno di costruzione dell’immobile o diristrutturazione complessiva che abbia
comportato interventi sulle strutture• CPI - Certificato di Prevenzione Incendidello stabile (se dovuto per Legge) e lavalidità dello stesso• Rischio sismico e idrogeologico• Rischio ambientale e materiali inquinanti(+ opzionale su corporate)• Analisi conformità Impianti(+ opzionale su corporate)6

Ieri, Oggi, Domani

La visione Kroll Real Estate
Advisory Group sull’evoluzionedel mercato immobiliare in Italia
Rispetto al semestre precedente, si conferma lapercezione di volatilità dei mercati. Si mantiene
vivo l’interesse per le asset class caratterizzate darendimenti contenuti e in grado di conferire una
certa stabilità ai portafogli immobiliari, soprattutto
in capo ad assicurazioni e fondi pensioni. Taletendenza attenua parzialmente l’incertezza dei
mercati di riferimento. Continua a manifestare
grande capacità di crescita e consolidamento
il mercato della logistica e delle infrastrutture
tecnologiche ad essa connesse (data center ecentraline telefoniche), strettamente correlato
al profondo processo di digitalizzazione e alle
strategie di impiego dei fondi europei. Per quantoriguarda gli asset core appartenenti alle seguenti
categorie si può notare:• trophy mixed use, caratterizzati da tenantprime e contratti long-term: è possibile
rilevare una tendenza alla crescita dei valori,
dovuta alla elevata dinamicità della domanda
e alla scarsità dell’offerta. Questo scenario
competitivo delinea un trend di contrazione
degli yield lordi che possono raggiungere
risultati anche sotto il 3%• logistica: si osserva la stessa dinamica dei trophy
mixed used, dove si rileva una saturazione dellelocation prime a favore di un crescente interesse
per le zone sino ad oggi considerate location
secondarie; per la logistica i rendimenti lordi
prime si attestano nell’intorno del 4,5%, coneccezioni che sfiorano il 4%.
• Si conferma inoltre un rinnovato interesse peril segmento hôtellerie, attualmente nei radar
di investitori internazionali con piani disviluppo ben delineati e cantieri avviati.
Focus costi di costruzione. Le rilevazioni, riportate
nell’ultimo Osservatorio Congiunturale sull’Industriadelle Costruzioni e pubblicato dall’Associazione
Nazionale Costruttori Edili (ANCE), indicano che“già a partire dalla fine del 2020, si erano iniziati aregistrare aumenti preoccupanti nei prezzi dialcune importanti materie prime utilizzate nelle
attività edilizie quali metalli, materie plastiche
derivate dal petrolio (che ha subito, anch’esso, unforte apprezzamento), legno, calcestruzzo e bitumi.
Tale grave problema ha continuato ad accentuarsi,
esplodendo nel corso del 2021: basti pensare, ad
esempio, che il “ferro – acciaio tondo per cemento
armato”, secondo i dati del Metal Bulletin, tranovembre 2020 e dicembre 2021, ha subito un
incremento di prezzo del 71,9%; molto elevatianche i rincari nelle quotazioni dei polietileni(incrementi superiori all’80% tra novembre 2020
e dicembre 2021).” In considerazione della città allaquale si fa riferimento, si ritiene ragionevole quindi
considerare un range indicativo di incremento
nell’intorno del +15% rispetto ai costi di costruzione
applicati nel periodo pre-pandemia. Al momento
non è possibile prevedere se tali costi si
consolideranno nel tempo oppure si assisterà
ad un loro ridimensionamento sul medio-lungo
periodo; è pertanto doveroso procedere con unmonitoraggio di tali parametri.

Logistica
Per tale asset class si ritiene che il mercato alivello italiano abbia fornito segnali importanti. A
livello nazionale si registra un record in termini divolume transato nel 2021, con un numero elevato
di deal e dati in termini di cap rate/capital value erents. Il primo quarter del 2022 conferma il trend
di crescita. Il mercato della logistica si dimostra
solido, resiliente e particolarmente attivo, con una
domanda ancora superiore all’offerta, nonostante
i rilevanti volumi registrati nel 2021.
Continua il processo di variazione dell’asset allocation
dei fondi di investimento real estate nazionali ed
internazionali, a vantaggio di maggiori quote per ilsettore logistico. Il combinato disposto, rappresentato
dalla capacità reattiva e dalla crescita del mercato
logistico a livello paneuropeo unitamente alconsolidamento dell’interesse per questa asset
class da parte degli investitori nella rimodulazione dei
portafogli, sta portando ad un’ulteriore contrazione
dei rendimenti, anche alla luce di quelli registrati inaltri paesi europei dove tale mercato è più maturo.

7

Si evidenzia una crescita/consolidamentodell’interesse per le zone prossime alle location
Prime e per le location Secondarie, anche inragione della saturazione delle prime e dellemaggiori possibilità insediative connesse ai
vincoli urbanistici offerte dai comuni minori.
Si consolida l’ingresso di nuovi operatori di rilievo
internazionale, essendo il mercato italiano meno
maturo rispetto a quello europeo e con ampie
opportunità di espansione. Si assiste ad una
crescita moderata dei canoni locativi e ad
un’ulteriore contrazione dei rendimenti, anche
se non a livello di location Prime. Le location
secondarie entrano nei radar di investitori incerca di rendimenti più elevati, forti del mercato
in crescita che ne può ridurre il rischio. Ancheil Mezzogiorno comincia a registrare interesse,
seppur con riferimento a progetti specifici / built
to suit con tenant solidi.
Ci si attende che il mercato continui a crescere sulloslancio del trend in atto; è ragionevole attendersi il
consolidamento anche di nuovi format quali Centri
di Distribuzione Urbana (CDU) a supporto dell’ecommerce, della logistica di prossimità (last mile)e quella dei cold storage, anche alla luce delPNRR, sostenendo la crescita in investimenti
su infrastrutture.

8

La logistica è un segmento di mercato specializzato
sia in termini di tipologia edilizia - con immobili
flessibili vs immobili built to suit, medium-high size,
e-commerce, last mile, corriere espresso, cold
storage, ecc - che di tipologia di investitori, quali:
investitori istituzionali (medium-high size con ticket> 20 ÷ 30 MLN nelle location prime), investitori
specialistici (diversificazione fondi nei diversi mix
di tipologie logistiche e anche verso zone prossime
alle location Prime e Secondarie), developer /investitori, ecc..

UfficiL’asset class “Direzionale” ha registrato nel primo
trimestre 2022 volumi di investimento significativi
pari a quasi 1,5 miliardi di euro, +1,3 miliardi
di euro rispetto allo stesso periodo del 2021,
risultando, insieme al segmento della “Logistica”,
tra le asset class di maggiore interesse nel periodo
successivo all’emergenza sanitaria.
Il segmento uffici si conferma dunque attrattore
di investimenti, sebbene nell’ambito di operazioni
più mirate e selettive (anche alla luce delle nuove
esigenze di riorganizzazione del lavoro che la
pandemia ha introdotto).

Ieri, Oggi, Domani

In particolare, la domanda ha premiato gli asset
reddituali caratterizzati da flussi di cassa consolidati
per effetto di contratti long term o di tenancy
strutturate, con particolare riferimento alla fascia dei“trophy asset” e “core asset” e nelle location Prime.
Nei centri di Milano e Roma, gli spazi di grado “A”
stanno facendo registrare un continuo aumentodella domanda, a fronte di una scarsità di offerta
che ha portato ad un’ulteriore compressione dei
rendimenti e ad un lieve ulteriore aumento dei
canoni di locazione “prime”.
Per contro con il superamento del periodo diemergenza, formalmente conclusosi il 31 marzo
2022 in Italia, le aziende hanno consolidato
ed implementato le policy interne per laregolamentazione del lavoro da remoto. Diversi
soggetti corporate hanno annunciato un
ripensamento delle strategie di fruizione
degli spazi.
Inevitabilmente si sono registrate ripercussioni
sul mercato immobiliare nella potenziale domanda
di spazi in location periferiche ai principali centri
urbani o in quelle secondarie, con particolare
riferimento ad asset che presentano limitata
flessibilità degli spazi ed un’esigenza dirinnovo rispetto a standard più attuali.
Altri due elementi che attualmente stanno
condizionando i mercati finanziari (e di conseguenza
quelli immobiliari), aumentando così la situazione
di “incertezza” nel breve/medio periodo, sono lasignificativa crescita dell’inflazione ed il contesto
geopolitico creatosi in seguito allo scoppio delconflitto russo-ucraino a fine febbraio 2022.
In un possibile scenario previsionale si potrebbe
assistere ad un maggiore peso della situazione
locativa nella formazione dei “prezzi” e ad una
sostanziale tenuta degli attuali livelli degli“economics” di riferimento per gli spazi prime
a reddito o per quelli di rappresentanza.
La sensibilità per le tematiche ESG sarà sempre
più elemento caratterizzante della domanda,
alimentando il ripensamento del layout degli
spazi terziari volto a soddisfare le nuove
esigenze in tema di vivibilità e flessibilità.

Dal punto di vista valutativo si continua adassistere ad un apprezzamento delle superfici
accessorie fruibili, che in situazione pre-pandemia
non erano oggetto di valorizzazione ma che
concorrono al comfort del soggetto occupante(quali terrazze, spazi verdi e di relazione).

Hotel
I flussi turistici nelle destinazioni “leisure” italiane(mare, montagna, lago), in particolare nell’estate
2021, hanno registrato risultati molto positivi,
dato sostenuto soprattutto dalla componente
italiana che ha di fatto mitigato lo scarso
incoming straniero. Successivamente, a partireda settembre-ottobre 2021, in concomitanza conla ripresa degli spostamenti esteri, soprattutto
da/per gli Stati Uniti, si è rilevata una sensibile
crescita dei flussi internazionali, sia per motivi dileisure che di business, che ha portato anche ilpresidente di Federalberghi, Bernabò Bocca,
a dichiarare: “Per il turismo c’è luce in fondo
al tunnel ma servono ancora aiuti”.
Gli ultimi dati disponibili diramati da Federalberghi
relativi ai flussi turistici italiani evidenziano che
oltre 14 milioni di persone si sono messe in viaggio
per il ponte di Pasqua 2022 e 9 milioni per quellodel 25 aprile 2022, di cui rispettivamente il 25%
e il 34% circa ha soggiornato in strutture ricettive
alberghiere. Oltre il 90% di questi è rimasto in
Italia. Venezia ha registrato oltre 130 mila visitatori
al giorno durante il periodo del ponte di Pasqua.
Le previsioni non possono quindi che essere
positive per il futuro; c’è anche chi azzarda nel
prevedere di superare le performance del 2019.
Gli investitori appaiono fiduciosi su una significativa
ripresa nel settore alberghiero; nel primo trimestre
2022 si sono registrati circa 400 milioni di euro diinvestimenti nella asset class Hotel, un volume quasi
triplicato rispetto al medesimo periodo di un anno
fa. Si assiste a una lieve contrazione dei rendimenti
rilevati rispetto al secondo semestre 2021. I
rendimenti per top location e strutture di categoria
luxury si attestano mediamente nell’intorno del 4%,
mentre possono raggiungere valori del 7%-7,5% percategorie inferiori posizionate in location secondarie.
9

Occorre cogliere l’opportunità di riorganizzare
questo settore strategico per l’Italia che nonriesce ad essere pienamente competitivo a livelloglobale. Si segnala che per alcuni asset alberghieri,
in prospettiva, vi potrà anche essere l’opzione diriconversione a residenza o a forme alternative delliving (ad esempio serviced apartment).

Secondo l’”Osservatorio eCommerce B2c
Politecnico di Milano”, il tasso di penetrazione
dell’online è continuato a crescere nel 2021(+18%), anche se in rallentamento rispetto al2020 (+45%), e la penetrazione ha toccato il 10%
sul totale delle vendite, valore molto inferiore aquelli raggiunti in altre nazioni europee.

Un trend crescente è anche dato dall’interesse per lacomponente residenziale gestita quale multifamily,
co-living, senior living, oltre alla più consolidata asset
class dello student housing, indicati soprattutto perla riqualificazione di edifici cielo-terra, talvolta anche
storici e posizionati in zone centrali.

L’accelerazione della crescita dei rendimenti
Prime dei centri commerciali italiani sembra
essere giunta ad una fase di arresto da fine 2020,
anche in ragione della elevata illiquidità delmercato. Già a fine 2021 si sono osservate leprime compressioni dei rendimenti dei centri
commerciali Prime e dei retail park in Europa(in primis, in Germania), rendendo ragionevoleattendersi – secondo alcuni osservatori – leprime transazioni non opportunistiche nella
seconda metà dell’anno.

Si segnala l’approvazione del “Pacchetto Turismo”
del PNRR che ammonta complessivamente a 2,4
miliardi destinati prevalentemente a un fondo
nazionale del Turismo, che comprende diversi
interventi. È inoltre previsto un credito d’imposta
nella misura pari all’80% a favore degli operatoridel settore. Si assiste ad una progressiva
riapertura anche del mercato turistico business eMice, anche se non è ancora possibile stabilire inquanto tempo si potrà tornare ai livelli pre-COVID.

RetailL’interesse degli investitori sembra migliorare,anche in un’ottica di diversificazione dell’asset
allocation, ma sarà necessario attendere
un’ulteriore stabilizzazione delle performancedei centri commerciali prima di osservare unvero cambio di tendenza.

L’Osservatorio del Consiglio Nazionale dei Centri
Commerciali (CNCC) ha rilevato che nel corso del2021 le restrizioni hanno pesato negativamente
sulla prima metà dell’anno, ma a seguito delleriaperture, si è tornati ai livelli del 2019. Globalmente
nel 2021 il fatturato annuale dei centri commerciali è
stato del 15% inferiore ai livelli pre-pandemia,
mentre il footfall è risultato inferiore del 26,4%.

Nonostante le difficoltà, il mercato non è rimasto
fermo: nel 2023 è attesa una pipeline di nuove
aperture di circa 250.000 mq di GLA, includendo
regional mall come “To Dream” a Torino (89.000mq), “Merlata Bloom” a Milano (70.000 mq) e“Maximall Pompeii” (44.000 mq). La gran partedegli investimenti si concentra tuttavia nellariqualificazione dello stock esistente. La
pandemia ha infatti accelerato la trasformazionedelle strutture commerciali, in corso ormai dalunghi anni, rilevando una fase di maturità delsettore che porterà all’uscita dal mercato, o inalternativa al cambio di destinazione d’uso, delle
strutture ormai obsolete.

L’andamento registrato nell’ultimo anno segnala una
buona capacità di tenuta delle strutture commercialiche si configurano come un punto di riferimento peri consumatori, i quali, a loro volta, hanno dimostrato
alti tassi di fidelizzazione e propensione all’acquisto
in presenza, soprattutto nelle componenti più
giovani (Z Generation e Millennials).

Anche sul fronte delle locazioni, nonostante
le difficoltà, il mercato ha dimostrato grande
reattività: su un campione di circa 300 centri
commerciali dell’Osservatorio CNCC, si sono
registrate oltre 150 nuove aperture nel corsodel 2021 ed oltre un centinaio nella ristorazione.
Molto attivi anche il settore dei beni per la casa,

Il mercato immobiliare dei centri commerciali sta
continuando a mostrare segnali di ripresa grazie
alle stabili riaperture che, dal 22 maggio 2021,
hanno riguardato centri, parchi commerciali e
factory outlet, anche nei giorni festivi e prefestivi.

10Ieri, Oggi, Domani

cura della persona, salute e servizi. In generale
i retailer stanno riorganizzando il loro network
fisico, approfittando della disruption indotta
dalla pandemia e dalla modifica delle abitudini diconsumo. Il fashion nasconde trend differenti inbase alla tipologia: lo sport è in crescita, mentre
l’abbigliamento tradizionale è in contrazione.
La ristorazione, pur avendo sofferto di una forte
contrazione nel numero di visitatori, sta vedendo una
significativa espansione, con format nuovi e/o già
esistenti, favorita da aspettative positive per il futuro.
Il successo delle strutture commerciali dipende
e dipenderà sempre di più dalla loro capacità
attrattiva basata sulla definizione del corretto mix
merceologico, del bacino di utenza potenziale,sulla capacità di dialogare con il territorio e dioffrire servizi ulteriori al puro shopping.
Per quanto riguarda il segmento delle high street,“l’appetito” resta condizionato da fattori di breve elungo termine legati non solo alla pandemia, anche
se da quest’ultima acuiti e accelerati. Si pensi,
ad esempio, alla riduzione del turismo estero oall’impatto del lavoro da remoto sull’occupancy
dei Central Business Distritc (CBD), e quindi sulle
performance del segmento Food & Beverage e delcommercio nelle aree centrali delle città. Resta
elevato l’interesse per gli asset mixed-use lungo levie commerciali più prestigiose, ritenuti comunquesicuri e con profili rischio-rendimento bassi. È ora
opportuno interrogarsi sull’evoluzione del lavoro
a distanza, per il quale si continua ad assistere
ad una progressiva riduzione. Altro elemento diincertezza sono le prospettive di ripresa del turismo
internazionale: è certo che il recupero dellacomponente nazionale è più veloce e già in corso,così come quella europea, mentre per il turismo
high-spending di matrice extra-europea si
prevede un recupero ai valori pre-pandemici
non prima di due anni, anche in conseguenzadel conflitto in Ucraina.
Questa situazione di incertezza ha portato a una
crescita dei rendimenti che ha colpito principalmente
le strade secondarie, mentre la prospettiva sullehigh street Prime resta positiva, confermata dalle
operazioni in corso e da quelle chiuse nel 2021,
con rendimenti pressoché stabili.
1112

Ieri, Oggi, Domani

Sviluppi immobiliari
Gli interventi di rigenerazione e valorizzazione
urbana stanno proseguendo il trend positivo
registrato negli ultimi due anni. Gli interventi
possono essere monofunzionali, ovvero
riguardare le singole asset class, edifici cieloterra destinati ad una sola destinazione d’uso
terziaria, ricettiva, logistica o residenziale,
oppure prevedere mix funzionali, all’interno dello
stesso building, come ad esempio il commercio
al piede e la residenza e/o terziario ai pianisuperiori, o nel caso in cui si tratti di un’ampia
area, il masterplan individua lotti funzionali che
coesistono e si relazionano in modo sinergico.
Gli investitori mostrano grande interesse soprattutto
per interventi mixed use, in grado di garantire una
diversificazione del rischio, caratterizzati da una
forte incidenza della componente residenziale e delliving, che si traduce in una offerta di abitazioni daimmettere sul libero mercato, tra cui multifamily,
co-living, senior living. Si segnala altresì un marcato
interesse per la componente degli studentati equella ricettivo alberghiera, oltre all’affermarsi dellatipologia serviced apartment, indicata soprattutto
per la riqualificazione di edifici cielo-terra, talvolta
anche storici e posizionati in zone centrali.
Il settore retail mostra i segnali di ripresa anchegrazie al completamento delle operazioni diampliamento e revamping di centri commerciali
che hanno sfruttato il minor numero di visitatori.
Oltre a queste andranno ad aggiungersi una
decina di nuove aperture in ambito GDO previste
entro il 2023. Il segmento high street confermala sua attrattività mentre quello out of town
ritorna nelle mire di investitori alla ricerca diopportunità nel segmento convenience & grocery.
Il segmento logistico prosegue il trend positivo con
investimenti sia lungo le principali infrastrutture
viabilistiche, sia in location secondarie ma ad
elevata accessibilità. Si conferma anche l’ampio
spettro d’azione con operazioni sia di logistica
standard che di cross docking e light industrial
e sviluppi.

L’iter dei finanziamenti tramite i fondi del PNRR
è già in fase avanzata di implementazione. In
particolare, a Gennaio 2022, il settore dell’edilizia
ha visto la territorializzazione – ovvero lapossibilità di individuare i territori nei quali
le risorse produrranno effetti in termini diinvestimenti realizzati – di 87,3 miliardi di euro(pari all’81% del totale) dei complessivi 108 miliardi
di euro destinati all’edilizia e al settore immobiliare.
Per quanto riguarda il PINQuA (Programma per laQualità dell’Abitare), invece, i progetti ammessi afinanziamento dispongono di un totale di risorsecomplessivo pari a 2,8 miliardi di euro.
I modelli valutativi dovranno essere in grado direcepire correttamente le caratteristiche dei nuovi
format delle asset class (dimensionamenti, yield,
ERV). Fondamentale sarà il monitoraggio dellecondizioni di mercato, normative e del contesto
territoriale nel quale gli sviluppi sono inseriti.
In aggiunta, il costante aumento dei costi dellematerie prime, soprattutto dei beni energetici,
risulta essere un punto di attenzione rilevante perle ricadute che tale trend sta avendo sui costi dicostruzione e, di conseguenza, sui capex dei piani
economici degli sviluppi immobiliari.

Residenziale
Dal punto di vista corporate, nell’ultimo biennio,
il residenziale si è consolidato come asset classindipendente. È stato determinante l’ingresso
sul mercato di operatori specializzati che hanno
rinnovato il settore focalizzando l’attenzione su
esigenze della domanda e introducendo nuovi
concept abitativi. L’abitare tradizionale evolvein Living, inteso come residenziale di nuova
generazione, che integra alle soluzioni abitative
tradizionali i servizi tipici dell’hotellerie (ad esempio
spazi di co-working, palestra, spa, ecc). Sul
mercato lo si trova declinato nelle sue varie
forme quali: multifamily, student housing, seniorliving, micro-living ibrido, quest’ultimo inteso
come unità di dimensioni ridotte, destinate a
un target di user misto (ad es. studenti, young
professional, coppie giovani o silver).

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Le nuove esigenze e la consapevolezza dellafruizione del bene-casa stanno contribuendo alla
creazione di contesti territoriali a supporto delritrovato stile di vita, come ad esempio la “cittàdei 15 minuti”, che ha come obiettivo favorirel’accessibilità ai servizi primari all’interno di uno
spazio raggiungibile a piedi.

Asset speciali (data center,
centraline telefoniche, cliniche
specializzate e centri diagnosticidel settore sanitario)

Si conferma lo sviluppo di quartieri dotati di più
servizi e una progettualità urbana di alta qualità.
La valorizzazione dell’hinterland e gli investimenti
sulle infrastrutture di collegamento consentiranno
di generare aree urbane ben connesse.

Nella categoria “asset speciali” sono generalmente
inclusi i prodotti immobiliari riconducibili a categoriedi nicchia. Le performance dei primi mesi del2022 sono state buone anche se in leggero
rallentamento rispetto allo scorso anno. Si
segnala che le prospettive per l’anno in corso
sono comunque positive.

Si registrano però anche nuove attrattività intermini di location. L’incremento dei prezzi nelle
città italiane prime (Milano e Roma) sta spingendogli investitori alla ricerca di nuove opportunità incontesti secondari, come nel caso del residenziale
a sviluppo che rileva un significativo interesseanche a Bologna e Firenze.

Le principali operazioni sono state trasversali
tra tutte le asset class “speciali” (infrastrutture
di telecomunicazione, parcheggi, healthcare);in particolare per i data center si segnalal’acquisizione di terreni da parte di vari operatoriche porteranno alla costruzione di prodottidi questa tipologia nel medio termine.

L’evoluzione della tecnologia sempre più accessibile
dal punto di vista economico ha per certi versi
semplificato e ampliato gli spazi della casa. Si
assiste alla creazione di spazi ibridi che prendono
forma in base alle diverse fasce orarie della giornata.

Per quanto riguarda il settore healthcare, la pandemia
e le criticità emerse nell’ambito sanitario hanno messo
in luce alcuni limiti e nuove necessità del sistema. Di
conseguenza, le strategie di investimento dei playerdel settore healthcare sono state influenzate da tali
condizioni. Si è assistito a un’accelerazione delladiversificazione degli immobili target. Primadella pandemia gli asset healthcare oggetto diinvestimento erano prevalentemente Residenze
Sanitarie Assistite (RSA) e Cliniche Specializzate; adoggi si rileva un ampliamento dell’offerta che include
soluzioni alternative quali Senior Living e Alloggi
protetti, dove l’assistenza sanitaria diventa un servizio.
In aggiunta si segnala la diffusione di Centri Diagnostici
che decentralizzano i servizi ospedalieri avvicinandosi,
anche a livello fisico, ai fruitori. Spesso tali strutturesono ubicate in spazi retail della Grande Distribuzione
Organizzata (GDO) o all’interno di Retail Park.

Dal punto di vista valutativo occorre specializzarsi
e mettere a disposizione del real estate nuove
competenze per correttamente interpretare lespecificità del settore living, oltre alle diverse
forme di affitto a gestione unitaria con servizi
condivisi e del multifamily.
Sebbene l’attuale congiuntura economica finanziaria
sia caratterizzata da una significativa crescita
dell’inflazione e da una revisione al ribasso delle
stime di crescita del PIL, è ragionevole prevedereche le condizioni di finanziamento restinovantaggiose anche nei prossimi anni, continuandocosì a sostenere il mercato residenziale.

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In futuro altre asset class specialistiche potrebbero
diventare di interesse per fondi di investimento,
quali ad esempio gli immobili legati al mondo rurale
e le marine. Un dubbio permane su categorie dibeni dedicati all’entertainment e allo sport che da
un lato potrebbero avere un potenziale mercato edall’altro stanno subendo le ricadute causate
dalla pandemia.

Ieri, Oggi, Domani

EVOLUZIONE DEI TRENDGIUGNO 2022

Giu - 2021
Tenants/
IncomeInvestors

Giu - 2022
Tenants/
IncomeGiu - 2023

Investors

Tenants/
IncomeInvestors

Residenziale

Uffici “Prime”

Uffici NON “Prime”
Retail: Shopping
Center, etc.
Retail: High steet

Hotel

Logistica

Altro

Sviluppo
Molto positivo

Positivo

StabileNegativo

Molto negativo

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