Mar 2008 No.29

CPIJ News Letter

社団法人 日本都市計画学会

特集： 多摩ニュータウン再生の目標と道筋を探る
多摩ニュータウン開発のあゆみと現代の課題
成瀬惠宏
西浦定継

（株）都市設計工房
明星大学環境システム学科

昭和 40 年 12 月に多摩ニュータウン新住宅市街地開発事業（面積 2,962ha、計画人口約 30 万人）が都ップ、⑥住宅建設の再開、⑦街づくりの拡大、⑧多機能複合都市への展開。

市計画決定されて以来、時代の要請や社会のニーズ開発構想期における多摩ニュータウン開発の目標に合わせて市街地整備がなされてきている。計画のは、低廉な住宅団地を良好な居住環境を整備しつつ手続きや計画の変遷等を踏まえると、8 つの開発時期大量供給することにあった。昭和 30 年代には、日本区分けされる：①開発構想期、②都市計画決定期、経済の高度成長に伴い産業構造が大転換し、第 1 次③事業のスタート、④第一次住居、⑤住宅建設スト

産業から第 2 次、第 3 次産業に転換が進むにつれて

図 1 多摩ニュータウン開発構想

図 2 1966 年の事業決定

図 3 第一次入居

図 4 “量”から“質”への時代

都市部への人口流入が激しさを増していった時代である。そのような時代背景の下、東京都は南多摩地域において大規模開発による住宅提供を決断し、多摩ニュータウンが整備されるに至っている。
昭和 35(1960)年前後に着想された多摩ニュータウン開発は、昭和 46(1971)年に漸やく第一次入居を迎えるが、種々不充分な状態で入居を迎え大混乱が発生したことから、多摩市による住宅建設のストップを要請され、その結果、第二次入居を果たすのはそれから 5 年後の昭和 51(1976)年となってしまう。多図 5 近隣センターの衰退の様子

摩市による住宅建設再開の 4 条件は以下のようなものである：①地元自治体の財政負担、②鉄道の延伸、③医療施設整備の遅れ、④行政区域の変更。特に、新規住宅建設に伴う地元自治体への財政負担の問題が検討され、昭和 49 年に行財政要綱定められた。この間に、多摩ニュータウン開発の基本方針が大きく変わるとともに、日本の住宅事情は既に「一世帯一住宅」を実現し、オイルショックを経験する中であらゆる分野で“量”から“質”を求める時代に大転換していった。従って、再開された第二次入居も“空家”だらけになるという悲哀を味わうことになった。そ図 6 コミュニティ形成の取り組みの後、多摩ニュータウン開発にあっては、基本方針上し、そのことがマスコミなどに批判され“オールドとして定められた内容を単にクリアするだけではなタウン”などと揶揄される場面なども出てきている。

く、世の中の人々に高い満足感を持って住宅購入し加えて、急速に進む団地の高齢化問題や建替えの問てもらうことを念頭に、実際の街づくりの内容は大題等、昭和 40 年代に入居が始まった地区が抱える課きく軌道修正されてきている。今日では、そうした題は年々深刻になってきている。それに対して、地努力の結果として非常に高いクオリティを有する街域住民による諸々の多摩ニュータウン活性化活動なとして評価される多摩ニュータウンは、先般、新住どの取り組みが始められつつあり、特に、第一次入宅市街地開発事業など基盤整備を終えたばかりでは居エリアの諏訪 2 丁目分譲住宅団地管理組合では全あるが、住宅建設や施設建設は現代においても継続面建替えの動きもまとまりを見せつつある。こうし的に整備されてきている。

た事実を受け止めて、多摩市や過去の開発に携わっそのような状況の中、第一次入居を果たした諏てきた都市再生機構なども、今、多摩ニュータウン

訪・永山・愛宕の各地区などは、多摩ニュータウン再生についての取り組みを本格化させようと動き始内での比較においては“見劣りする”という問題が浮めている。

諏訪・永山地区の再生が熱い「多摩ニュータウン・まちづくり専門家会議(たま・まちせん)」
秋元孝夫

多摩ニュータウン・まちづくり専門家会議代表

リバイバルする段階に至っている。

今、多摩市の諏訪・永山地区が角方面から注目を浴びているのは、多摩ニュータウン最初の大規模開高齢化の原因発地区であり、オイルショック前の小規模老朽住宅

一方、諏訪・永山地区の居住世帯状況は、多摩ニストックの集中と、東京都心新宿駅から 30 分あまりュータウン全体で比較しても多摩市内で比較してもで到達する距離によるところが大きいと認識している。さらにその老朽ストックの規模は多摩ニュータウンの集合住宅ストックの 1 割程度と少なく、対象を改善するにしても扱いやすい規模であることが、国を含めて集中的に議論をするに有利な条件が整っていることから、集中砲火のように施策などがつぎ込まれているようだ。
こうした動きの中で、諏訪・永山の状況を概括
すると、オイルショック前後に供給された住宅が6200 戸あまりある。分譲にしろ賃貸にしろ、その殆どが 50m2 未満の住宅であり、大規模に集中して均一に配置されていることから、居住する世帯規模や世代も集中する結果となっている。とりわけ、賃貸住宅では 1500 戸に及ぶ低所得階層向けの公営住宅（都営住宅）と機構賃貸住宅 4000 戸が大規模ブロックを構成しつつ併存し、その一群の中に同一規模の分譲型団地として小規模住宅でもある均一な住棟群が塊で分布する姿は、当時の近隣住区理論の現実化であり、土地利用の純化をベースに完全な歩車分離をダイナミックに進めて来た当時の住宅公団の技術の挑戦場でもあった。
その結果として現状があり、評価は別れているものの、既存ストックの活用について課題が山積されたことも事実で、これらについて抜本的な改善を図っていこうとする動きが小渕内閣の時に生まれ、とりわけ最近の国や行政の支援の元、地域を巻き込んで再生を図ろうとするアクションが顕在化している。
諏訪 2 丁目住宅の建て替え事業をはじめ、国交省、厚労省などの幾つかのプロジェクトも進展し具現化しつつあり、公的な資金投入が具体的な事業に直結高齢化が顕在化している地区になる。中でも都営住宅の分布する地区と都市機構賃貸住宅のエリアは極めて高い高齢化率を示す。こうした集中した高齢化をもたらす原因は明らかで、ファミリーには手狭な小規模住宅ストックであることと低所得者層に限定された都営住宅では低収入の高齢者が集中することになるし、都市機構の賃貸住宅では 1，2 階の空き住戸を高齢者向け優良賃貸住宅に改造して高齢者の居住を支えるという事業展開により必然的に高齢者を集中させる仕組みが出来上がっている。さらに、地区内での家賃バランスの違いが、居住者の機構賃貸住宅から都営住宅への移転希望に現れ、住み替えの動きが単に経済環境の緩和を希望しての動機になり、さらにいびつなコミュニティ構造へと変化しつつある状況がある。残念ながら、ソーシャルミックスという理念からは矛盾した規制制度による改善すべき政策現場として位置づけられる。

ミッション
こうした状況に対して地域でも諏訪・永山地区を再編しようと様々な動きが生まれており、その一つに筆者の関わる「多摩ニュータウン・まちづくり専門家会議(たま・まちせん)」の活動があり、三つのかつ同軸を提案している。
一つには、地域で豊かに住み続けられる環境づくりを支援することで、様々な高齢者支援グループや活動について活動のネットワークを育てようとするもので、現在、諏訪商店街に活動拠点を整備した。
二つめは、現状の都営住宅や機構賃貸住宅、そして大規模な都市計画によって育てられてきた良質な都市基盤など、地域の資産を時代に合わせて再生・改善して使い続けることを推進することで、地域の宝探し事業を通じて市民参加の事業化を発見する為の活動を行っている。また三つ目は地域住民と大規模地権者である都市機構や東京都、そして団地管理組合など地域の権利者で地域をマネジメントすることを推進しようとしている。これには、すでに国のエリアマネジメントに対する研究支援や行政や都市機構の応援を受け、具体的な一歩を進め始めたところである。

このような活動が地域の知恵を集結し、地域の資「多摩ニュータウン・まちづくり専門家会議(たま・産を生かしつつ人と人をつなぐ役割として機能するまちせん)」は今後もこうした活動により多摩ニューことを目指して、経済的にも安定した環境が維持でタウンの未来が安心安全な社会を形成することをミきることによって、諏訪・永山地区が持続可能な地ッションとして活動するものである。

区として継続的に安定した地域社会を形成する地区にさいへんできることを目標としているものである。

諏訪商店街での活動
保井美樹

法政大学

3 年前に多摩地区にある法政大学に赴任し、2 年程ど様々な催しを企画し、又、これからの地域のあり前から研究室の学生たちと一緒に、多摩ニュータウ方を考えるシンポジウムも実施してきている。そのン内にある諏訪地区の近隣センターで活性化のため間、諏訪永山地域を巡っては様々な動きがあり、国の構想づくりや具体的なイベントを実施してきてい土交通省のエリアマネジメント推進の助成先にもなる。活動のきっかけは、地元在住のコンサルタントってきている。の人が、諏訪商店街の店主さんで分譲部分の地権者これまで私の研究室で行ってきたことは単なるイでもある方から、今後、この地域はどうしたらよい

ベント開催の支援にすぎないが、私は自分自身の研のか、建替えも含めて将来ビジョンを描く支援をしてほしいとの相談があったことである。
2006 年度、研究室に入ってきた学部 2 年生に、多摩ニュータウンの成り立ちや課題を勉強させ、後期は諏訪名店街の建て替え可能性を検討することをミッションとして与えることから始めた。学生は建て替えを通じた多世代交流構想を作成し、それをベースに商店主にアンケートを取ったり、市役所やディベロッパー等を訪問したりして建て替えを通じた活性化構想の可能性を検討した。この構想自体は陽の目を見ることはなかったが、そうした学生の活動を見ていた諏訪名店街の会長さんが、学生の支援を得て商店街の活性化を試みたいということを提案され、今年度は商店主の高齢化などの要因により昨年は見送られていた商店街の諸イベントを学生との協働で再開させることとなった。これまで商店街だけで行っていたイベントを地域交流の場とするために近隣の国士舘大学や多摩美術大学、児童館などの諸団体にも声をかけ、空き店舗を用いて子どもの遊び場な

図 1 諏訪永山商店街の様子

究テーマの一つであるエリアマネジメントや地域の自治を推進する視点からすると、実は、これは面白い実験ではないかと思っている。地域でイベントがなくなってしまうというのは、マネジメントの担い手がいなくなったことを象徴するものであり、他地域での調査や実践の経験を踏まえると、エリアマネジメントの仕組みはその必要性を地権者や住民が認識しなければ構築されない。それを認識するには、地域でいろいろ議論するだけでなく、共同で物事を進める実験的な取組みを行うことが効果的と考えられる。今回のイベントは学生の支援で実施できたが、
図 2 イベント会議の様子

今後も必要なのか、誰が行うのか、財源をどうするのかをなど考え始めると、それが地域運営を見直す

2007年度イベント企画・運営支援

ことにつながっていく。従って、イベントが地域の共同意識を高めるきっかけになり、こういったこと

2007年度7月（七夕イベント）（１）舞台イベント
大学サークルに出演依頼（２）空き店舗イベント
子供の遊び場、休憩所、七輪横丁、シンポ（３）各店舗でのイベント
学生と店主間でアイディアを考える

を今後も続けるには、商店会或いはそれに代わる地域のマネジメントの仕組みが必要だという議論が起きてくればと考えている。ただ、この商店街は店主の高齢化、施設の老朽化などの要因から、積極的に集客を図るための取組みを行っていくような雰囲気にはなく、外部からの支援がなければ何も変わらない状況である。しかし、周辺には多くの住民がおり、また周辺の高齢化を考えると徒歩でたどり着く近隣表センターの役割は依然として多くあると考えている。

2007 年度のイベント企画

よって、新しいニュータウンの近隣住区、近隣センターのあり方を模索するために、今後も調査を続け、地域での活動支援を学生とともに行ってきたいと考えている。

多摩ニュータウン初期開発地区再生にかかる状況と主な論点
荒川俊介（株）アルテップ

代表取締役

1.多摩ニュータウンではいま何が問題なのか、いまータウン全体としてはさほど深刻な問題はないと考なぜ再生なのか？

える向きも多い。また、再生に取り組むことについ40 年以上かけて進められた多摩ニュータウンの開て関係省庁や住宅・施設管理者・居住者等の間で必発事業はつい数年前に終了したばかりであり、ニュずしもコンセンサスができているわけではない。

東京大都市圏郊外の一般市街地に比べると、道路・公園緑地等の公共施設の水準は格段に高く、防災性能も優れ、何よりもベッドタウンから徐々に脱却して住宅都市としての活気や自立性を今や持ち始めている。また、ヨーロッパの都市でありがちなバンダリズムという問題もほとんど見られない。多くの居住者は緑豊かな環境や子育てに適しているという条件を評価し、継続して居住する意向が強い。
●再生の検討の必要があるとすれば、初期に開発された諏訪・永山地区が対象となる。

写真 1

緑豊かに成熟した住宅地●この地区では、既に分譲住宅の老朽化（主に構造な劣化や住宅が狭いこと）を契機に、かねてより建て替えの動きが具体化し、いま事業着手を目前に控えている。
●それ以外には次のような問題が挙げられる。
・公共、公的賃貸住宅の住宅規模が概して狭小で、ファミリー世帯が継続的に居住しにくいため、やむを得ず地区外に転出する傾向が顕著である。その結果、居住者の世代・世帯構成に偏りが生じ、高齢世代・単身または 2 人世帯の割合が高くなっている。

写真 2 晴らしい環境にあるが住宅が狭小でエレベーターもなく課題が大きい賃貸住宅

・こうした賃貸住宅の多くは、5 階建てであるがエレベーターが設置されていない建物が多いため、高齢者が住みにくくなっている。この点についての不満と改善要望は極めて強く、地元市（多摩市）もこの点について重要課題と認識している。
・こうした高齢者の居住問題は、同時に、この地区が丘陵部にあるため、高齢者の徒歩による移動を困難にしており、何らかの改善が求められている。
・更に重要な問題は、近隣センターの衰退である。
最寄り店舗を中心に構成された近隣センターは、周写真 3辺部での大型商業施設の進出、経営者の後継者難、高齢者が目立つ近隣センター地区

日本型の近隣住区理論に基づいて配置されたこともけ止め支援する施設やシステムが不十分であることあって車による利用が不便であったことなどに起因があげられる。あるいは、街区公園や鉄道駅前の交して、今や閉鎖されたり別の施設に転換された店舗通施設等について、改善すべき課題が顕在化しつつも多く、衰退・低迷している。その結果ある。

特に高齢者や子育て中の世代は、身近な買い物にこうした状況にあってなお、再生の取り組みが進め不便を感じ、改善要望も高い。

られつつある理由は次の点にある。

・また、理想論との対比でいえば、地域に住む女性●中短期的にはや主婦、あるいは今後急激に増えることが確実であ・上記のような住宅ストックの改善と併せて、居住る高齢者の就労・社会参加要求に対して、これを受者の継続的な居住を支援し、あるいは居住者の世代・世帯の偏りを是正すること。

るのか？

・今後急激に進むであろう高齢化に対して、早期に対策を講じること。ちなみに、2005 年に日本の高齢2.「ニュータウン」をどのように総括し、再生の基化率は 20.2％に達し、更に、30 年後には 33.7％と世本的な理念や視点、計画の枠組みをどのように構築界でも最高位の高齢社会になると予測されている。

するか？

・我が国全体としても重要課題である少子化対策といま多摩ニュータウンの特に初期開発地区の再生も関係して、女性の就労と育児の両立を支援するこに取り組むに当たって、基本理念・視点及び計画のと。

枠組み等を再度明確にする必要がある。この点につ・近隣センターの再生を進め、生活の利便性や街としての活気・魅力を強化すること。
●また、長期的視点としては、我が国全体として 2006
年についに総人口が減少に転じたが、いずれ大都市郊外でも人口・世帯が減少過程に入り、地域によっては荒廃する懸念もある。ちなみにいまや日本の大都市圏でも既に 313 万戸の空き家が発生している。
こうした事態に備えて、ニュータウンが立地する郊外地域の土地利用・空間密度などを長時間かけてでも再編することが必要であると考えられ、貴重な社会資本であるニュータウンがこれを先導し誘導するために早期に検討を進めること。

写真 4 高齢者にとっては歩きづらく、防犯性の不安も指摘されている歩行者専用路

こうした観点からは、ヨーロッパの幾つかの国で進められてきたような大々的な土地利用転換、住宅戸数や密度の低減、ひいてはコンパクトシティ化なども視野に入れて、今から検討することが望ましい。
もっとも、この点については必ずしも社会的に認知されているわけではなく、まだ様々な議論がある。
こうした状況に照らして、大きな論点として次のような事項について早急につめるべき状況にある。
●ニュータウンはいますぐに「再生」を必要としているのか？一般の郊外市街地に比べてどのように深写真 5

人影もまばらな近隣センター地区

写真 6

子どもが少なくなり福祉施設等に転用された旧小学校

刻な事態にあるのか？
●近い将来、人口・世帯の減少、都市・郊外の縮退、総住宅ストックの一段の余剰化時代を迎える中で、ニュータウンは今後どのような意味・価値を持ちうるのか？
●（特に初期開発地区の）居住はどのように評価されるのか？
●居住者の目から見て、ニュータウンでの生活はどのように評価されるのか？
●ニュータウンは、「街」としてどのように評価できいても議論は端緒についたばかりである。重要な論始まった 1960 年代と現在では、社会・経済条件が一点は次のとおりである。

変しており、同時に今後更に人口減少・高齢化の急●ニュータウンの計画・開発及び存在自体をどう総激な進展など、一段と大きく変化する。日本は、先括するか？

進諸国の中でももっとも急激にまた大きく社会が変日本の大規模ニュータウン計画は、英国の田園都市化している、または変化しつつある国の一つである。

理論とニュータウン計画、またペリーの近隣住区理

従って、こうした時代の大変化を振り返りまた予論を多分に参考にして策定された。都市圏スケール見し、再生計画に的確に組み込むことが必要である。

で大きくいえば 1960 年代〜70 年代に大都市圏に大●今後大きく変化するであろう大都市圏の郊外部に量に流入した人口を計画的に受け止め、郊外の無秩あって、地域の将来をどのように観念し、そのなか序な市街化を抑止することを主眼にして、自立的なでニュータウン再生をどのように位置づけるか、再「新郊外都市」を開発することが主たる目標であっ

生の社会的な意味・役割や到達目標もまた厳しく問た。決して「ベッドタウン」を志向したわけではなわれるだろう。かつてニュータウンが計画された時い。

期と同様に、単にニュータウンだけの再生ではなく、しかしながら、こうした目的は必ずしも達成されたわけではない。

大都市圏郊外部の「サステイナビリティ」を如何に高めるかが問われている。

一方、日本において、ニュータウンや大規模住宅ニュータウン再生は、日本の国土政策、大都市圏団地はいまや大きな存在となっており、2 千戸以上の政策と極めて密接に関係しており、こうした観点も開発地区の計画人口は首都圏だけでも総人口の約含めていま再び本格的な検討を進めるべき時期に差12％を占めている。

しかかっている。

再生を進めるに当たっては、戦後日本の大都市圏の拡大のプロセスのなかで、こうした歴史的事実と到達点を総括する必要がある。
●ニュータウンの計画・開発が本格的に展開した
1960〜70 年代と現在の時代状況の違い、現在と将来の時代状況の違いをどのように認識するか？
日本の戦後の都市・住宅づくりは専らフローを重視して進められてきた。戦後の住宅難と急激な都市膨張がその背景にあった。しかしこうした状況が一段落した十数年前からこうした流れからストック重視に、また近年は、EU の政策と同様にサステイナビリティの強化が重視されるに至っている。この点では日本はヨーロッパ諸国とは大いに異なる思考を持ち異なるプロセスを歩んできた。
しかしながら、今後ニュータウンの再生を進める
場合、少なくとも将来 50〜100 年先を見越し、超長期にわたって社会的な価値を持ち続ける住宅・施設・街を再整備することが重要であるという認識が芽生えつつある。
こうした観点にたった場合、多摩ニュータウンをはじめ多くの大規模ニュータウンが計画され開発が■ 発行日：2008 年 3 月■ 編集発行：社団法人 日本都市計画学会 国際委員会〒102-00082 千代田区一番町 10
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