第30回 住生活月間協賛・まちなみシンポジウム

郊外住宅地の多世代居住を進めるには―住宅地マネジメントによる可能性を探る―
期日：平成30年10月19日（金）

会場：独立行政法人住宅金融支援機構すまい・るホール（東京都文京区後楽1-4-10）
主催：（一財）
住宅生産振興財団、日本経済新聞社
後援：国土交通省、住宅金融支援機構、都市再生機構

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第部

基調講演

大都市圏郊外住宅地の変容の実態と活性化の方策

中西正彦（横浜市立大学国際総合科学部 准教授）

大都市圏の人口動態

私の専門は都市計画や土地利用計

人口増加率です。その勢いで 90 年頃

10% 未満で、10% もいない市町村がまで増えていったわけです。

たくさんありました。

画といった制度ですが、都市計画がところが、バブルを越えたあたり

しかし当然のことながら、どんど基 盤をつくる、あるいは 空間をつから人口の増加度合いが減ってきまん増えていき、東京の区部は高齢化くってきた中で、これからはそれをした。首都圏とはいえ郊外では人口率が先んじて上がっていきました。

きちんと使っていくことが大事であ減 少は始まり、95 年から2000 年に90 年代後半に入りますと急速に増しり、課題が変化してきていると思っかけては、都心から離れた遠いとこていきます。ています。ですので最近は、実際のろでは深刻になっていきました。千

最近の 60 代の方はお元気ですの現場に関わることが増えてきていま

葉県の外側のあたりなどではマイナで、65 歳以上が高齢化だと一括りにす。

スになっていますし、学識者の間でできないとは思いますが、いま、50

今日のテーマである「郊外住宅地」

も郊外での人口減少を課題として取キロ圏内外あたりにおける高齢化率といってもイメージされるものはさまり上げる人が増えてきました。そしが増えており、首都圏では人口構造ざまです。少なくとも今日ご紹介すて 2005 年から2010 年では都心回帰がいび つで、いわゆる団塊世 代のる郊外住宅地がどこなのか、まずは傾向がうかがえます。

方々が 65 歳以上に突入し、若い人が大都市圏の人口動態をご紹介しながこのように、大体都心部から50 キら、概ねの場所の共通認識をみなさロ圏ぐらいの内外でこれから問題がんと持ちたいと思います。

起きてくると思われますが、その外高齢化の増減も、2% 未満ぐらい側ではすでに相当な問題になっていのときは 100 人中 2 人が 5 年間のうちるという状況です（図 1 ）。に高齢者になっていましたが、いま国政調査のデータをもとに、1980年から5 年ごとに 2015 年までの首都入ってきているものの比率としては高齢化が進展しています。

圏の人口増加率をみてみますと、バ都心から50 キロ圏外ぐらいのとこは高齢化の進むスピード自体が早くブル経済に向かっていた 1980 年は、ろには、大手のデベロッパーさんたなっていっています。これは結構深

都心から遠いところと都心で人口減ちがつくった住宅地がたくさんあり刻な事態ではないかと思っています。

少が始まっていました。ちょうど都ます。そうしたところが今日のお話

それと、何年か前に「消滅可能性

心の空洞化が言われ始めた頃です。

でイメージする郊外住宅地です。

自治体」という言葉が世の中を騒がただ、首都圏の都市部の大部分はもう一つ大事なのは高齢化率です

せました。主に地方都市の今後はど8% や 10% 以上といった非常に高い（図 2 ）。80 年頃は 65 歳以上の割合がうなるかという文脈で語られていま

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図1 首都圏の人口増加率（2010～2015年）したが、首都圏でも房総半島の端の

図2 首都圏の高齢化率（2010～2015年）ある、そういったところです。

では実態として非常に空き家が多くあたりや三浦半島の先などはまずい

そのように、大都市圏郊外住宅地なっています。では、大都市や計画なというのが感じられますし、やはの動向の特徴としましては、面的な的につくられた住宅 地はどうなのり端のあたりからじわじわと “まず広さでの都市縮小・都市縮退というか。おそらく、３つのフェーズを踏さ” が伝染していくような雰囲気もあのは実態を見てみるとなかなかそうんでいくと思われます。

ります。

いう事態は考えにくいです。スポン

まずフェーズ 1 では、戦後の住宅細かくみていきますと、自治体単ジ化という言葉も悪くないと思います

難の時代のように、狭い空間に多人位と違うところで、また違う動向がが、私は「希薄化」というほうがしっ数で住んでいました。郊外住宅地はみえてきます。その例として、横浜

くりきています。高齢化を伴った人余裕があったので、住宅に少し余裕

市金沢区では、2004 年から2014 年

口減少で、密度が減少していくといを持ちながらお住まいでした。の 10 年間で人口増減がどれくらいなうところがポイントだと思います。

フェ ー ズ 2は、 核 家 族 化 し て いのかをみてみますと、区全体で減っもう一つは、下記の条件をもつ住く、あるいは子世代が出ていき親世ているけれども、詳細に見ると減っ宅地で一層希薄化が進行するという代が残る。ただ、このときに誰も住ているところと増えているところがことです。

まないというものはあまり出てこな入り混じっています。ですから、自• 一斉に開発された住宅地い。だから空き家として問題視され分たちの場所が実際はどうなのか。

• 開発されてから年数が経っているるものはそれほど数はない。大都市

総じて減少基調だとは思いますが、• 交通条件が悪くて傾斜地にある圏の住宅地はおおむねこのフェーズ 2

そうではないところもある。あるい• 商業施設の利便性が少ないであろうと思います（図 3 左）。

は、その進み方具合は結構違ってくるということです。

郊外住宅地の実態と課題

ただ、現在 75 歳ぐらいの老夫婦が住んでいる家は 10 年後にどうなるでこうしたマスの動きを念頭に置いしょうか。もしかしたらお亡くなりにています。ただ、金沢区の状況をよて、実際の郊外住宅地はどうなのかなったり、高 齢 者 施 設にお入りにく知っている身として、あるいは都といいますと、空き家が 800 万戸となったりすると、独居世代が増える、市計画の人間として思いますのは、いわれておりますが、特に地方都市要介護者が増える、そして空き家がそれから、高齢化率はどこも増え

計 画的につくられた住宅 地のほうが、より人口減少度が大きく、高齢化率の進展が早いということです。
非常に投資してつくった場所が現状そうなっているわけです。ざっくりとした言い方になってしまいますが、総じて基盤がよくて、一体的に開発されて、駅から遠い、高低差が図3 地区の空間容量と利用割合の関係変化。
（左）：フェーズ 2、
（右）：フェーズ 3

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どんどん増えます。それがフェーズ 3です（図 3 右）。
ほんとうにそうなるかどうかは場所によって違うと思いますし、そうならないように対策を考えていくのがフェーズ 2 で必要なのではないかなと思うわけです。たとえて言えば予防医学の世界です。
ただし、フェーズ 2 が問題ないと

写真2 郊外住宅地の実態調査。横須賀市 S 地区のまちなみ（左）©google
写真3 同・藤沢市 I 地区のまちなみ（右）©google

いうわけではありません。空き家ではないが問題がある住宅が増えてきているようにも思います。家にしが毎日雨戸の開け閉めをやっていたとていることが、じつは郊外住宅地のみつかないというのも大事なことか思うのですが、もしかしたらそうい問題としてあるのではないかと思っなと思っています。不満を持っていうことが回らなくなってきているのかておりまして、私はそれを管理不全る人は出ていく、あるいは需要が合もしれないと感じました。

住宅と呼んでいます（写真 1 ）。

う人に入ってきてもらうといった、あ藤沢市 I 地区はフラットな地形なる種の流動性を高める仕組みを住宅のですが、駅から少し遠いです。も地側から考えるということです。

ともとはモノレールが通ると期待さ私の通勤途中にある住宅は、おそらく空き家だろうと思っていましたが、よく見てみますと住んでいらっれていたけれども実現しなそうだと郊外住宅地の実態調査いう状況です。画地は非常に広くて実際に、郊外住宅地の実態調査

個々の敷地が大きく、住民層のレベ状況はやはり見た目が悪いですし、を、東京都市大学の室田昌子先生とルが高い場所なのかなと思われまそういった住宅があるところに新し組んで調査しています。調査では、す。昔の住宅双六の上がりのイメーい人は来ようとは思わないです。手空き家の実態、管理状況を現地調査

ジを感じさせるところです。

入れをしているかどうかは個人の問し、それからアンケート調査をしまし

さて、調査結果ですが、横須賀で題だけではなく、じつは周りに対すた。アンケート調査では、先ほど仮は住宅総数 659 軒のうち空き家は 20る影響が大きいわけです。

説的に立てた論点が成り立つかどう軒で、総じて管理状態が問題ありそかを聞いてみました。

うだと思われるところが多かったでしゃいました。いい住宅地ですが、そこは鬱蒼としていて、管理不全のそういった状況があることを前提に、大都市圏郊外住宅地の課題対応ご紹介する2 地区は、どちらも70の 2 つの方向性を挙げておきます。

年代の開発住宅地です。横須賀市 Sす。また、お住まいだけれども管理不全が 1 軒ありました（図 4 ）。

一つは、土地・建物の持続的な管地区は、横須賀中央の駅からバスで昔は、住宅地が回っていくために理システムづくりです。もう一つは、15 分ぐらい上り、バス停からさらには空き家が 5 ～ 8% くらいあったほう柔軟な住み替えの促進です。ライフ

上ったあたりにあります（写真 2 ）。住がいいという説もありましたが、こステージに合わせて環境を変えると宅地の形状は標準的ですが土地の起の住宅地は 3% ですから少ないです。

いう考え方をお持ちの方は増えてき伏が激しいところです。藤沢市 I 地

私はこの住宅地はフェーズ 2だと思っ区は、ライフタウンという何期にもています。

写真1 管理不全住宅（非空き家）の例

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分けてつくられた大きな住宅地にあ藤沢も同様で、空き家はさらに少ります（写真 3 ）。ライフタウンの中でないです（図 5 ）。困ったことがある

古くに開発されたところでは、だんと、行政に要望が来るそうです。少だんみなさん困り事を感じ始めていなくとも空き家という観点からはまます。

だ困っていません。まだ現場の方が横須賀市 S 地区は、雨戸が閉まっ深刻な問題として捉える状況に至っているお宅が多いのですが、よく見てない「フェーズ 2 」であるなと感じるとお住まいでいらっしゃる。昔はるところです。

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図4 横須賀市 S 地区の住宅の実態調査

図5 藤沢市 I 地区の住宅の実態調査

しかし、全体として人口が減って頼みたい項目は、屋内に入る系統いくのは間違いないので、10 年後はは頼みにくく、庭に関することなど地区内転居を前向きに検討する方どうなるのだろうかということで労働として大変なことは頼めればあはそれほどいなかったですが、アイす。70 年代に開発され 30 代で入居りがたいという回答があります。こデアとしてはありだねというご反応

し 40 年が経ち、現在は平均年齢 70のニーズはこれからもっと増えていの方はいらっしゃいました。したく歳前後の方々が多い状況です。

くだろうと考えるわけです。

ないという方は 6 割前後いらっしゃる

次に、アンケート結果の中からいがいいという割合が多いです。

それから、住み替えに関する居住ので、一般的なアイデアにはならな意向について聞いてみました。不便いのかもしれませんが、検討するとはじめに、「住宅の管理について」だと思うことについては、横須賀でいう人が 3 ～ 4 割いらしたら、何か動で す。 横 須 賀も藤 沢 も「 大 変 で あは起伏が激しいので、それと連動しくのではないかと思います。

る」という人が半分近くいます。たて買い物などが大変である。

くつかをご紹介します。

こうした実態調査からの知見を、だ、「あまり大変でない」という方も対して藤沢は、平地で車をお持ち私が日頃感じていることも含めて言そこそこいるので、まだお元気なのなので、その点は横須賀より低いでいますと、空き地・空き家はまだ多かもしれません。何が大変なのかとす。ただ、間取りや大きさ、設備なくなく、フェーズ 2 であり、フェーズいうと、横須賀と藤沢で大きな違い

どの老朽化に少し高い回答があるの3に突入するかどうかは対応次第だはなく、やはり庭系の作業は大変だは意外でした。家が大きいことが影ということです。ということです。窓拭きもそこそこ響しているのかもしれません。

空き家の発生場所は地区内で固大変で、意外と身の回りの整理整頓

定住意向は総じて高いのですが、まっているのかなと思っていたのでという方がいらっしゃる。総じて藤横須賀では「どちらとも言えない」とすが、立地による差はそれほどない沢のほうが大変だと感じる割合が大いう人がそこそこいます。藤沢は住です。傾斜・起伏の影響の大きさはきいのですが、それは敷地の大きさみ続けたい方が比較的多いです。住

感じるところで、住まい手による管や立派な庭が多いといったことが影宅地への愛着みたいなものの差があ理も厳しいものがあります。ただ、響しているのだろうと思います。

る状況なのかなと思います。

地域による管理も一方では難しいだ

管理については、有償でもいいと転居する希望先が同地区内というろうと感じます。そして、地域へのいう方が意外といます。自治会がやのは、いいねという人が意外とおら愛着が地区内住み替えの可能性に関れるかどうかは抜きにして、自治会れました。もっと少ないかと思って係しそうだと感じました。

がやってくれるのならば頼むといういました。しかも藤沢のほうは、地管理や住み替えなどは、既存のコ人もそこそこいます。頼めることが区内での住み替えはありですねといミュニティだけが頑張るというのはできるならばありがたいと思っていうお答えです。横須賀の方々は、横現実的ではないと思います。第 4 のらっしゃるのかもしれません。

須賀からは出たくないけど別の地区主体、あるいは住み替えをマネジメ

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ントしてくれるような外部の主体が入ってこなければいけないと思いますが、そういう人を待っているのではなく引き寄せるために地域コミュニティが活力を上げる必要があると思います。それは結局のところ、総合的な住宅地マネジメントです。

住宅地マネジメントの要件

では、第 3 の論点として住宅地マ

図6 エリアマネジメントのイメージ（国土交通省の資料より）

ネジメントの要件を考えたいと思い関わられたり、最初につくられた地まずは活動拠点としまして、空きエリアマネジメントという言葉が、区の基幹的な場所の詳細設計もさ店舗を借りて「UDCN 並木ラボ」といここ10 年ぐらいで出てきましたが、れ、建築的にも興味深い場所です。

う拠点を整備しました。そこでは学

その大半は商業地や業務地においてしかし、まち開きから約 40 年経生の実習の成果発表（写真 4 ）や地域で す。住 宅 地の 場 合は、新しくつち、スーパーが撤退し、急速に高齢看護学の先生による健康調査、健康くったところにエリアマネジメントを化が進んでいます。人口構成をみまな習慣を広めようと医学部の先生に導 入 する例はありますが、年数 がすと、子世帯がここ10 年間くらいでよる健康づくり出前講座もしていま経った住宅地での例は、まだまだこどんどん抜けていき、親世代が減りす。また、残念ながら途中で終わっれからだろうなというところです。

ながら残っている状況です。人口もていますがコミュニティカフェを開いでも、みんなが新しいところで暮ら登録者ベースで 3,000 人ぐらいがこてみたり、地元の祭りへの出店（写真せるわけでもないですから、それをの 10 年間で減っております。

5）、スタンプラリーなど商店街の支ます。

やっていかないと、古い住宅地は負一生懸命つくった場所が、このま援、スーパーの建物の壁を使った映けてしまうのではないか。古い住宅までは非常に危うい。では、一体ど画上演会など、大人も子どもも地区地にお住まいで愛着をお持ちの方もうしたら持続可能にできるか。数年への愛着を深めようという目的も持ちたくさんいらっしゃいますから、既前から横浜市立大学が地域貢献のモながら、楽しみながらやっています。

存の住宅地でもエリアマネジメント

デル事業としてこの地区に入りまし

都市デザイン講座の実施や、時ををやっていきましょうと申し上げたくて、コミュニティ活性化や健康都市同じくして立ち上がった住民によるなるわけです。

づくりなどをテーマに掲げ、さまざまちづくり団体を支援する取り組みまな取り組みをしています。

もしてきました（写真 6 ）。

ただし、それは住 民だけでもな
く、民間 1 社や行政だけでもない、地域に関わるさまざまな主体が協働し、地域の魅力をアップしていこうという取り組みの総称がエリアマネジメントだと思っています（図 6 ）。
私が現在取り組んでいるまちは、横浜市の埋立地につくられた金沢シーサイドタウンというまちです。
横浜市が 6 大事業の 1 つとして、ここに産業団地をつくりましたが、同時に住宅団地でもつくられたところです。完成したのは1980 年前後で、当時槇文彦さんがグランドデザインに44

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写真4 並木ラボでの学生の実習成果発表（左）写真5 並木サマーフェスタへ出店（右上）
写真6 コレナミ住民集会（まちづくりデザインゲーム実施）（右下）

■第30回 住生活月間協賛・まちなみシンポジウム

情報を集めて、つなげて、発信するそれに関われるどういう主体がいることです。もう一つは拠点運営です。のか、それを発見しなければいけま

その２つの柱に加えて、まだ詳細せん。費用も含めた持続的な事業計は検討中ですが、仕掛けとしてのイ

図7 地区内での活動を地区外へ情報発信

課題としましては、じつは国から画も必要です。

ベントも必要だろうと考えておりま

私が理念的に考えるところでは、す。市の住宅供給公社のご協力で並公共的団体、NPO、不動産関連業者

木ラボを今よりも広い場所に移しまといった主体に期待しています。今して、かなり使い方が広がるスペー

後、居住支援をするような NPO がスになりましたし、自治 会 の 報 告

マネジメントにも手を広げることが必ニュースを、われわれがお手伝いし要ではと思いますし、鉄道事業者さてまちづくりニュース的に拡充しよん、ローカル不動産事業者さん、リうとも考えております。

ノベーションを得意とする不動産関の補助金が昨年度で終わりました。

また、もともと職住近接都市をつ連業者さん、そして住宅メーカーさ4 、5 年関わってきた中で思いますのくろうという理念があったまちですんです。自分たちの仕事となるようは、住民の方だけでやってもだめ、が、さまざまな 事 情 で そうならなな建替え需要をキャッチアップしたあるいは大学の人間が片手間でやっかったわけですが、それを改めてつり、あるいは誘発するための一つのてもだめだなということです。そこ

なぎ直しましょうと横浜市の政策局営業手段としてマネジメントに取りをきちんとつなげて大きな体制にしもそうした活動を始めておられまし

組まれてはいかがですかということなければいけません。

たので、その受け皿にもなりましょは申し上げておきたいです。やはりそれと、地区内で頑張るだけではうと考えております。産業団地の求不動産関連の事業ができる人はエリなく、「聞いたことがある」と言われ人情報を拠点で貼り出して発信し、アマネジメントにつながりますから。

るように外に向かって発信するのが近場での就職支援をしようとしていもちろん、すぐできるわけではあ大事だと思っています（図 7 ）。

ます。われわれとしましては、ここりませんので、そういった発想からこうしたことはなかなか 住 民のに住むと近くで働けますよというの可能性を探っていくことが大事なの方々だけではできないでしょうかが売りになればと思っています。女ではないかなと思っております。

ら、こういった課題をエリアマネジ

性の再就労支援の枠組みとして機能メントでやりましょうとあちこちに声したりもしてほしい。

をかけて、横浜金沢シーサイドエリ

ようやく走り出したばかりで、悩アマネジメント協議会という形にしみながらやっておりますが、私の思て活動しております。たとえば、京いとしては、これは予防医学の社会急電鉄さんは直接路線を乗り入れて実験です。金沢シーサイドタウンとないにもかかわらず、沿線活性化にいう特殊な場所だからできていると必要なこととご理解いただき、広報いうこともよくわかっています。たにも加わってくださっています。そだ、ほかの住宅地でマネジメントをの他、横浜市住宅供給公社、シーサやろうとするときに共通する部分もイドラインという新交通の会社、地あるだろうと思っています。

元のゼネコンさん、不動産業者さん、要は、外部の人間が押しつけても造園業者さんなどにも入っていただ

だ めで、地 域コミュニティが まとき、この地区のプレゼンスを上げてまっていないと外の人間が入る意味いきたいなと取り組んでいるところが減じるわけです。ごく少数でもいです。

いので、頑張ろうという地域の人が現在は 3 年間のタスクを策定し、いないとだめです。行政の支援は必大きく2 つの柱があります。一つは、要です。ただ、その先が難しくて、

中西正彦（なかにし・まさひこ）

横浜市立大学国際総合科学部まちづくりコース准教授。2000 年東京工業大学大学院博士課程修了、日本学術振興会特別研究員、東京工業大学大学院社会理工学研究科助教等を経て、2013 年4月から現職。博士（工学）。専門
分野は都市計画・土地利用計画。制度論・計画論研究、自治体の都市計画審議会委員等の他、近年は郊外住宅地の活性化に取り組む。
主な著書に『都市縮小時代の土地利用計画 : 多様な都市空間創出へ向けた課題と対応策』（共著、学芸出版社、2017 ）家とまちなみ 79〈2019.5〉

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