特集 多様性を誘発させるまちづくり─コントロールと混在化の限界と可能性

つくばの中心市街地におけるまちづくり会社のあり方──コミュニティ構築型の住宅事業から発想を得て
内山博文
つくばまちなかデザイン株式会社 代表取締役
一般社団法人リノベーション協議会 会長
u.company株式会社 代表取締役

はじめにことである。UDS ではコーディネーターが住民に伴走

人口減少をはじめ、空き家の増加やライフスタイルのする形をとり、また、銀行と交渉して融資の仕組みを構

多様化、産業構造の変化、格差社会の拡大、建設費の高築することで、従来の集合住宅に不満と不安を抱えてい騰など、これまで住宅産業の前提となってきた社会状況る顧客の潜在ニーズを拾い上げ、将来の管理も含めて、が刻一刻と変わっている。大量生産・大量消費時代の顧客が手軽にオーダーメイドできる環境を整えた。こう（注1）型ビジネスが通用しなくなり、「プロダクトアウト」

した共同住宅型のコーポラティブハウスのプロジェクト

住宅産業においても従来と異なる発想が必要と言われるに 30 棟以上関わり、そのノウハウを応用した戸建て住ようになって久しい。

宅によるまちづくり手法であるコーポラティブヴィレッ今でこそ、大小様々な不動産の再生事業からまちづくジ事業も手がけた。

り事業まで行っている私だが、キャリアの半分以上は新また、UDS の子会社として東京電力株式会社ととも築を含む住宅事業に注いできた。例えば、株式会社都市に設立した株式会社リビタ時代には、シェアハウス事業デザインシステム（現 UDS）在籍時代に関わったコーポを立ち上げた。今や暮らしの選択肢として当たり前とラティブ住宅事業もその一つだ（写真1）。コーポラティブ

なったシェアハウスだが、事業立ち上げ当時は住民同士住宅とは、住民たちが自ら土地の取得から建物の設計、がコミュニケーションを育み、そこから生まれた価値を工事発注、管理などの全工程を共同してつくる住まいの共有するコミュニティ重視の賃貸住宅というのは真新し

写真1

UDS在籍中に手がけたコーポラティブヴィレッジの様子（提供：UDS）

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かった。そのような状況下で不動産開発から運営まで行業をスタートさせることとなった。

うチャレンジをし、新たなビジネスモデルを構築、市場つくばの中心市街地では、分譲住宅については民間デを創り出してきた。そして、住宅のみならずオフィスビベロッパーが盛んに供給してきたが、商業やオフィスなルや倉庫のコンバージョン（用途変更）・運営まで関わど住宅用途以外の事業については、市場が見えづらいたり、幅広くエリア再生やコミュニティの再構築の機会をめに供給が圧倒的に少ない。ましてやインキュベーショ創出してきた経験が、今の私のコンサルタントとしてのンや新たなチャレンジのための場づくりともなれば「デ仕事につながっている。

ベロッパーまかせ」では現実的ではなく、地域デベロッ

2016 年 に 独 立 し て か ら 様 々 な 不 動 産、 建 築 の プ ロ

パーを地域の力で立ち上げるというのは必須のことでデュースに関わりながら、2021 年から私はつくば市のあった。そうして「つくばまちなかデザイン株式会社」

まちづくり会社の代表も務めている。そこで本稿では、（通称つくまち）は、地域課題を解決しつつも、自らリそのまちづくり会社「つくばまちなかデザイン株式会スクをとり継続的に事業を起こし続け、収益をあげ自走社」と、その事業として開業した交流拠点「co-en」にできるまちづくり会社として 2021 年 4 月に設立されたのついて取り上げたい。一見すると、上述したような住宅である。

事業とまちづくり会社がどう結びつくのかわかりづらいと思うが、住宅産業の課題とまちの課題の関係や、住宅事業とまちづくり会社の事業の双方に生きてくる発想を感じ取ってもらえれば幸いである。

つくばに見られる地方中核都市共通の課題
ここで、つくまち設立と co-en 開設の背景にあるつくばの抱える課題を、広域から見ていきたい。
つくば市は 6 つの町村合併でできた自治体であることまちづくり会社の設立へから、エリアごとに特徴が大きく異なる。人口は 2035 年

私がリノベーションまちづくりの専門家として、つく頃まで増え続けるとされるが、その主な流入元は都心でば市に関わる機会をいただいたのは 2018 年に遡る。初めはなく土浦市や水戸市などの近隣市町村となっており、に参画したのは中心市街地に存在する最も大きな施設のつくば市と近隣市町村の共栄共存に課題がある。これは活用検討プロジェクトだ。その施設というのは、1985 年

地方中核都市にもよく見られる現象だ。につくば研究学園都市の商業の核として建てられ、西武つくばエクスプレス沿線としては、基盤整備が概ね完百貨店等が入居していた「CREO」である。西武百貨店

了し宅地の大規模な供給もほぼ予定通り進み、駅周辺にの退店決定に伴い、我々はこの施設を、市民や市のス限られるが沿線開通から大きく変化したと言える。しかテークホルダーが公共と民間のサービス・コンテンツをし、宅地開発やマンション供給のみが進む傾向にあり、享受できる複合施設へコンバージョンする計画を立案し求心力があり多様な人々が行き交うパブリック機能が不た。そのことを端緒に、つくばの中心市街地にエリアマ足している状況だ。

ネジメント機能を持ったまちづくり会社が必要であるという課題意識が広まっていった。

つくば駅周辺も、地域の持続可能性や賑わいの面で様々な課題を抱えていた。

この CREO の計画は実現には至らなかったが、そのもともと中心市街地の土地の多くは国やその関係機関後別の形で実を結ぶ。市は CREO の他に、建築家・磯が所有しており、国家公務員宿舎（官舎）が多く立ち並崎新氏の代表作でありつくばのランドマークでもあるんでいた。しかしその後、官舎の廃止が決まり、東日本「つくばセンタービル」の一部を、県から譲り受けて所大震災後は復興支援資金の捻出を旗印に全官舎の売却が有していた。ところが商業部分がほぼ空洞化し活用が課開始、現在も進行中である。官舎が売却され急速に増え題となっていたため、我々は CREO の一部再現としてているのが、マンションを中心とする分譲住宅だ。子育

地域コミュニティの再構築を目的とした計画を提言し、て世代の入居に伴い人口増が見込まれ、今後小学校などその計画実行にあたり最終的に第三セクター方式でまちの整備が急務となるが、税収増も期待されている。

づくり会社を設立、私が代表に就任する運びとなった。

だが、中長期的な見通しは明るいとは言えない。かつまた、その資金については、一部を除き国が支援するまて学生向けアパートを除き民間による住宅供給がほぼな

ちづくりファンドからの融資を活用。事業への投資が可かったつくば市内においては、官舎が住機能を一手に能となり、つくばの中心市街地の活性化を目的とした事担っていた。官舎は賃貸住宅であるため、世代循環が起

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15きて住民の年齢層がある程度維持される。ところが、官テンツを生み出す仕掛けによって、地域コミュニティを舎が売却されすべて分譲マンションへ置き換わると、同再構築し求心力を高め賑わいを創出していくことも必須

世代の世帯が一斉入居するために年齢の分布に偏りが生だ。住宅と非住宅の両面から多様性を誘発し顕在化させじる。つまり、これらの世代が高齢化するタイミングもることが、地域の力と持続可能性に直結するのである。

一斉に訪れるのであり、かつてのニュータウンが抱える問題の再演となりうる。

つくばの新交流拠点「co-en」

現在進行形で起きている課題もある。当面の人口増にこうした現状をふまえつくまちでは、中心市街地を多もかかわらず、中心市街地はインフラが老朽化してお様な人々が行き交い、より住みやすいまちとするために、り、 求 心 力 も 失 わ れ て い る の だ。 大 型 商 業 施 設 の地域住民やつくば特有のステイクホルダーとともにコン

CREO・西武の撤退に加え、郊外の大型商業モールに顧テンツを創りながら、地域コミュニティの再構築を目指客を奪われてしまったこともあり、現存施設も商業的にしている。人々のチャレンジを応援する拠点「co-en」

空洞化。本来都市の中核にあるべきコミュニティ維持のの構想は、そのつくまちのビジョンからブレイクダウンための機能が失われ、賑わいの低下が著しかった。

し、中心市街地に必要な機能を考えることから始まった。

また、20 世紀型の街区構成・デザインもそれに拍車

街中に公共空間が多くあるが人が滞留できる場になっをかけている。一見、歩車分離によって自動車にとってていない、市民の活動拠点がない、科学技術のまちだとも歩行者や自転車にとっても通行しやすく見えるが、道感じられない、関係人口をどのように増やしていくか

幅や街区のスケールが大きすぎ、また街区ごとに分断さ……。ビジョンに関わる様々な論点が挙がる中で、必要れているため、ウォーカブルな街中にはなっていない。

なコンテンツの方向性が「多様性」「学び」「文化・スポーペデストリアンデッキも「デッキが地上、グランドレベツ」というキーワードでまとまっていった。一方、収益

ルが地下」のような構成となり、夜は暗くて通行しづらの観点からは、交流のみの施設というよりはそこに人々いなどネガティブな要素になってしまっている。開発当が着地して滞在するような、拠点となる施設が必要だと時のベッドタウン形成には適していたが、コンパクトシ考えていた。
「あくまで目指すべき全体像の一部として、ティが求められる時代には対応しづらい街区設計だったco-en を核と考え、できることを実践する」というスタということだろう。

ンスのもと、つくばセンタービルの 1 階に何が必要かを

このようにつくばの課題は、日本の地方中核都市によ考え機能を絞り込んだ結果、今の co-en の形になった。

く見られる現象とつくば特有の事情が組み合わさり生じ改めて紹介すると、co-en とは様々な人が集い、様々ている。市行政の目線に立てば、2035 年頃までの人口なチャレンジが生まれるつくばの交流拠点である。英語

増加期を過ぎれば不要になるとわかりながら新規の開発で共同などを表す「co-」と日本語の「縁」を組み合わせ、エリアにインフラを整備しなければならないというジレ「公園」の響きを持たせた名称にした。ワンフロアながンマがある。また、周辺部では空き家や廃校などがすでら 6 つの機能を持たせており、それぞれ① co-working、に出ているものの、現在の人口増への対応に埋もれ中長② co-cooking、③ co-event、④ co-wall、⑤ co-wagon、期的な策が打ちづらいのも悩みだろう。

⑥ co-office と呼んでいる（図1）。

多様性の観点から言えば、すでにそこにある多様性が① co-working は、多様な働き方や活動をサポートする顕在化しづらく、新住民と研究学園都市開設当時より住ワークスペースで、月額利用とビジター利用のいずれもむ人々との間に心理的な距離が開く一方であり、研究学可能だ。特に前者には多様な利用プランがあり、法人登園都市のポテンシャルも生かせていない状況だ。実際に記もできる。地域住民をはじめ順調に利用者数が伸びて筑波大学発のベンチャー企業は、つくばに受け入れる器いるが、予想以上に多かったのが高校生を中心とした学やそれを生かすバリューチェーンがないために、都内や生利用者だ。特に秋から年度末までの受験シーズンには沿線の都心寄りの地域に流出している。

利用が急増する。ほどよく目の届く空間が、保護者にとっよって、今後地域を維持していくためには分譲事業だて安心で、学生にとっては集中できるのかもしれない。

けに頼るのではなく、多様な賃貸住宅や企業誘致などを② co-cooking は、「Beer & Cafe Engi」とシェアキッ

通して人が定期的に循環する仕組みを考える必要があ

チンを兼ね備えたスペース。前者は朝から晩まで通し営る。建物用途の混在や、多様な人々が関わり合えるコン業のカフェ＆バーで、地域の憩いの場となることを目指16

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co-officeco-cooking
co-working

co-event

co-wall

図1

co-enのフロアマップ

※co-wagonは可動式ワゴン

写真2

co-en1周年イベントのワークショップの様子す。後者は新たな食のチャレンジを支援する場で、現在をイベントスペースとして内外の一体利用を促し、つなはカヌレの製造・提供をしたい方が挑戦中だ。

がりを感じられるようにした（写真2）。

co-working の一部はイベントスペース③ co-event とまた co-en で特筆すべきは、人々が利用の有無にかかしても使えるようになっている。ニーズに柔軟に対応でわらず、施設内外を 24 時間いつでも通行できることだ

きるよう、可変性のある空間設計にしているのだ。こころう。オープンな空間構成・設計にしていることで、通でワークショップやセミナーなどが数多く開催され、行するだけでどのような人々や企業がここで働き、活動co-en 主催のイベントも月 1 ～ 2 回実施している。最近しているのかを垣間見ることができる。一般的なオフィは、研究者を呼んだ子ども向けのワークショップなど、スやコワーキングスペースは、機能ごとに空間を分離・研究学園都市ならではの取り組みにも力を入れている。

固定し、特定の人しか入れないようにつくられるが、④ co-wall は、共用廊下の壁をギャラリーとし、アーco-en では多様な人々の活動を顕在化させ、それを建築ト活動を促進する場とした。現在は筑波大生が運営しての魅力とあわせて、道ゆく人にも感じてもらえるようなおり、地域のアートの活動場所として公募展等が実施さ空間構成にしているのだ（写真3、写真4）。

れた。⑤ co-wagon は、小さなチャレンジショップとしとはいえ、目的のない人々の通行や滞留を誘発するたて使える可動式のワゴンで、昨今は野菜の無人販売等がめには地域に開かれたコンテンツが必要だ。そこで朝か行われている。そして⑥ co-office がオフィス区画だが、ら夜遅くまで営業するカフェ＆バーを導入し、パブリッ単なる貸事務所にとどまらずイベントを共催するなど、クとしての役割を持たせている。

活動をともにできる事業者に入居いただいている。

フルオープンかつ用途の混在と言うと、場のセキュリ

このように用途の混在した場を、つくまち直営と地元ティやコントロールが心配になる方もいるかもしれなプレイヤーとの協働運営を織り交ぜながら運営している。

い。だが、物理的にも心理的にもオープンで全体を見渡せる設計にしたことで、むしろ安全性は高まっており、建築デザインと仕組みのポイント

結果的に各箇所のセキュリティレベルを上げる必要がな

co-en に隣接する屋外空間「つくばセンター広場」は、くなっている。もちろんビル全体のセキュリティはある広場というものを特別重んじていた磯崎氏の設計というが、co-en としては深夜でも無人管理できる状況だ。まことで象徴的な公共空間だ。しかし以前は、イベントこた、co-en（公園、縁）というコンセプトが、空間設計そ実施されるものの、施設内部やペデストリアンデッキと場のブランディングにしっかり体現されていることもなど他の公共空間との一体利用が促しづらい空間であっ効いているだろう。誰がその場にいても違和感のない空た。そこで、co-en と広場がハード・ソフトの両面でシー間にし、かつ一本筋の通ったコンセプトを発信し続けるムレスに見えることが重要と考え、出入り口だった部分ことで、周囲からも「ここはパブリックな場所なのだ」

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写真3

磯崎新氏の設計を尊重し、デザイナーの納谷新氏によるスケルトンとインフィルを切り分けたデザインと認知される。オープンな空間と場のトーンが利用者のとなっていた。そうした中このケースでは、古くなって「消費者」的なマインドを抑制し、場の適切なコントローいた公園を民間（デベロッパー）の資金によって、地域ルにつながっていると思われる。

住民を巻き込みながら再生できたのである。
また、ロボット配送や地域通貨アプリなど、実証実験まちづくり会社のあり方の相談にも乗っている。つくば市はスーパーシティ型国

co-en 事業はこのような意図で行ってきたが、つくま家戦略特別区域になっているため、様々な実証実験の話ちの事業全体においてもこの「オープンさ」が良い形でが持ち上がる。とはいえ遠方に拠点を持つ企業が実験を機能している。

行う場合、オペレーションを遠隔で管理するのは難しく、まちづくり会社は通常、目的も事業の範囲も地域コ地域住民との距離感というハードルもある。そこで、つミュニティの構築に寄せられがちだ。一方、つくまちでくまちがオペレーションやプロモーションの一部を請けはより広いビジョンを持ち、中心市街地に関係する人々負い地域事業者とつなぐことで、事業を持続可能にして全方位に目を向け、そうした人々の課題解決を目的としいる。他にもつくまちは、住宅の物件情報サイトと連携て事業を展開している。空間設計や組織体制を通してした地域 WEB メディアを運営し、つくばの魅力やライ「開かれた姿勢」を見せ続けることで、様々な人や団体フスタイルを発信している。マンションデベロッパーかから相談が舞い込み、周辺事業者との連携事業も続々とら受託し、メディアとして送客機能を持たせている形だ。

生まれている。

最近ではこうした様々な動きが、co-en で行われてい例えば、マンションデベロッパーから、新築マンショる活動ともリンクし始め、co-en の認知拡大・利用の多ンの PR として隣接する公園を整備したいという相談が様化につながっており、つくまちの事業間で好循環が起あった。そこでつくまちは、市との間に入って調整役をき始めている。

担い、民間企業による公園のリニューアル計画を受託。

つくまちは中心市街地をとりまく人々の相談に乗る、その際、地域住民の意見を聞きながら検討を重ね、コいわばなんでも屋的存在だ。相談しやすい体制を整えるミュニティ構築のためのイベントも催した。じつは、つため、つくまちのスタッフは高度専門人材や行政色・業

くばには公園が多数点在するものの通過点としてしか利界色の強い集まりではなく、学生インターンをはじめ多用されていない空間も多く、市行政としても管理が課題様な背景を持つ人々で構成されている。まちづくり事業

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写真4

パブリックとコワーキングの境目を曖昧にする、縁側の役割を担うベンチに初めて関わるスタッフもおり傍目には頼りなく見えると考えるようになった。私権や私有に最適化した産業構かもしれないが、そのことが逆に柔軟性を生み、多様な造の限界が顕になってきた時代では、住宅や商業、オ相談に対応できるのだと考えている。

フィス、宿泊施設といった用途にかかわらず、こうしたパブリックな意識と機能が求められてくるだろう。

発想の原点は住宅事業での経験
以上、つくばでのまちづくり事業について紹介してきた。こうした事業の組み立てや空間のあり方についての発想の原点は、やはり冒頭で述べたコーポラティブ住宅やシェアハウスなどの住宅事業での経験にあるだろう。

（構成・編集協力：Japan. asset management 株式会社）
注1）プロダクトアウトとは、企業や供給者側が、その商品をどう売るのかという理論で、企業活動を行うことを示し、そこに個々の顧客のニーズは反映されにくいマーケティング活動をいう。

供給者にとって合理的な手法を突き詰めるほど、個々の私権に寄った思想で住まいが供給され続け、顧客の住まいに対するリテラシーが地域や社会に向けられなくなっていく。そうして地域やまちとのコミュニケーションが断絶され、様々な問題が浮き彫りになってきたと私は感じており、これまで携わってきた住宅事業では、コミュニティの再構築のためにハード・ソフトはどうあるべきかを考え続けてきた。具体的には、あえて境界が曖昧で用途を明確にしない空間を提示し、地域住民や居住者、利用者の人々が当事者意識を持って考えられるような余白を意図的に創り、ともにそのあり方を考えたり感じたりするための仕組みを実践してきた。その経験を通して、個人の所有物ではある住宅こそ、地域社会に対してパブリックな資源として捉えられるべきであり、その捉え方がウォーカブルで開かれたまちづくりの礎となる

内山博文（うちやま・ひろふみ）

愛知県出身。㈱ 都市デザインシステム（現UDS㈱）等を経て、2005年㈱リビタ代表取締役就任、リノベーションのリーディングカンパニーへと成長させる。2016年に不動産・建築の経営や新規事業のコンサルティングを主に行うu.company㈱を設立し独立。同年、ストック活用を包括的にマネジメントするJapan.
asset management ㈱ 設立。2013年より（一社）リノベーション協議会会長。2021年つくばまちなかデザイン㈱代表取締役就任。

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