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日本建築学会大会学術講演梗概集（近畿） 2023 年 9 月

FM 運用に資する維持管理 BIM のあり方に関する考察
正会員
会員外
BIM
LOD

FM
属性情報

圭一 *
徹 **

○吉田黒栁

維持管理ビュー

1．背景と目的
近年 の建築分 野においては設 計・施工 フェーズでのBIM 活用が進んでいる一方、維持管理フェーズでの活用

表 1．BIM モデル建築物
主要用途 事務所
構 造
鉄骨造階 数4階

敷地面積
建築面積
延床面積

約 1,560㎡
約 870㎡
約 2,710㎡はあまり進んでいない。今後、日々の点検や異常時対応において図面や設備台帳などのデータを効率的に活用し、BIM を用いて建築物のライフサイクルを一元管理していくことが求められている。
本論では表 1 に示す建築物の BIM モデルを構築し、維持管理担当者に対し試行利用・ヒアリングを行うことで、FM 運用に資する維持管理 BIM の実装データ内容及び活用手法について考察を行うことを目的としている。
2．データ構成と容量調査の結果、維持管理フェーズではモデルより属性情

図 1．維持管理 BIM のモデル構成例（複合壁）報の活用が主となり、図 1 に例示した複合壁のようにファミリ数を削減し文字で情報補完することが望ましい。データ容量の抑制が操作性を向上させ、改修・修繕時には文字情報のみや最小限のモデル修正で対応が可能となる。
3 次元モデルの詳細度を示す Level of Detail（以下、LODと表記）は 200（基本設計レベル）程度で良く、意匠・構

図 2．維持管理 BIM のデータイメージ

造は設備と比較してより簡易なつくりで問題ない。詳細

表 2．維持管理 BIM に必要となる属性情報一覧

設計・施工 BIM（LOD300～400 程度）においては、容量や作業性からデータを分割し統合マスターを用いるケースが見られるが、維持管理においてはデータ管理や操作性を考慮して単一データとすることが望ましい（図 2）。
3．属性情報当社グループでは建築物に関わる設備を 4 部門で管理している。系統別に維持管理で必要な属性情報を抽出し、
表 2 に示す。全カテゴリにおいて財産区分及び保守区分が必要な属性情報となった。これは複雑に入組んだ建物内【凡例】●：必要な属性情報
区分
系統
カテゴリ

設備例

く、設備において情報が多くなる傾向が見られる。通常の維持管理では設備に関する対応の比重が高く、意匠・構造は低い LOD で良いという判断と同様の結果となった。
また、建築・機械系統においては設置年月の情報が、電力・通信系統においては製造番号・製造年月の情報が維

床・
内壁

外壁・屋
根

S
S・ドア

笠
木・
E
X
P.
J

柱・梁

便器・
洗面

給排水・
消火●

ポン
プ

●

植栽
・
門
扉

冷暖房

EV・
E
S
C

防災
監
視厨房
設
備

冷媒

給排気● ● ● ●3 型番● ● ● ●

4 機器番号

通信タ● ● ● ●分電盤発電機

燃料

コン
セン
ト電話
機

● ● ●

5 用途

火災
報
知時
計・カメ
ラ

鉄道系

● ● ● ●

● ● ● ●●

● ●● ● ● ● ●● ● ● ● ●

6 形式

9 能力

意匠・構造において必要と判断される属性情報は少な

電力

2 種類

易に判別できることが異常時の迅速な対応に繋がると判報に記載する必要性があると判断された。

設備
機械

内 外 建 金 構 階 衛 配 装 外 空 昇 監 ガ 配
装
端 照 通 報 備 特ク 盤
ン
装 装 具 物 造 段 生 管 置 構 調 降 視 ス 管 ト
置 ク 子 明 信 知 品 殊

1 メーカー

7 方式

定期点検などは点検漏れが許されないことから、属性情構造
建築

ダ

設備を管理する上で、財産所有箇所や保守担当部門が簡断されたことによる。また、建築基準法第 12 条に基づく

建築● ● ● ●●● ● ● ●

8 サイズ

●● ●
● ● ● ●

10 容量

● ● ●

11 設置場所● ● ● ●

12 設置年月 ● ● ● ●● ● ● ●

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●13 製造番号● ● ●● ● ● ●

14 製造年月● ● ●● ● ● ● ●

15 塗料

●

16 冷媒種類

● ●

●

17 燃料

● ●

18 回線数● ●19 一次電源● ● ● ●

20 発報箇所●21 財産区分 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●22 保守区分 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●23 法定点検● ●● ● ● ● ● ●●●持管理上で有用と判断された。
A study on BIM contributing to facility management

YOSHIDA Keiichi * , KUROYANAGI Toru **— 281 —

4．ビュー設定
BIM モデルはユーザー操作によって自由に回転や切断、ファミリの取捨選択及び着色等が可能となっている。しかし、維持管理担当者すべてが高い操作スキルを有しているとは限らず、また対応の都度、モデル操作をするのは非効率と言える。そこで、維持管理に必要な事前に作成しておくべき BIM モデルのビューを抽出し図 3 に示す。
抽出されたビューは大別して 5 種類となり、1) 2 次元 CADの代替えとなる平面図・求積図・断面図等の基本図、2)建築物を俯瞰して見ることのできる 3 次元図、3) 給排
水・空調・電力・通信系統などを抽出した設備図、ならびに全カテゴリで必要な属性情報と判断された 4) 財産区
分図 5) 保守区分図となった。
現時点では基本図を基に維持管理業務が行われているが、将来的に 3 次元図を併せて活用することが想定され、従来の基本図の使用比率は減少していくと予想される。
設備図は配管・ダクト等を表示するだけでは建築空間内

図 3．維持管理 BIM に必要となるビュー設定の階層・位置特定が困難となるため、建築物のフレームを併用して表示するように配慮した。財産区分図及び保守区分図については、明快な色彩で一見して把握できる設定とした。
5．ハイライト設定
BIM には特定のファミリを選択し、モデル上の位置を明示させるハイライト機能がある。通常設定ではファミリ単位ごとにハイライト表示されるが、維持管理 BIM の図 4．配管及びダクト類でのハイライト設定

配管及びダクト類については当該ルート全体を明示するハイライト設定が行うことが望ましい（図 4）。給水管で漏水が発生した場合、図 5 に例示したように BIM モデル上で漏水箇所を確認し、該当配管ルートをハイライトすることで影響範囲を早急に把握することができる。また、配管ルートから直近のバルブ位置を検索し、処置にあたるといった活用が可能なる。これは、空調設備の不具合

図 5．ハイライトを用いた異常時対応例（漏水）などにおいても同様の活用ができる。
6．外部データリンク
BIM モデル単体での維持管理は現実的ではなく、納まりの詳細図、修繕履歴の記録や報告書、状況写真あるいは納品書・製品試験データなど外部とのデータリンクは不可欠と言える。また点検記録や交換した設備情報など
を BIM モデルと設備台帳などで 2 重管理することはデー

図 6．BIM Viewer の開発検討イメージ

タ管理上、好ましくない。
維持管理担当者は現地で必要な情報を集約し即時の修繕手配対応などにあたる。そのため、場所にとらわれず

7．まとめ
効率的な維持管理業務のため、また BIM を用いて建築使用できる情報端末に BIM モデルをはじめとした各種デ物のライフサイクルを一元管理するため、維持管理 BIM

ー タ を 連 携 し 、 必 要 な 情 報 は 相 互 に 更 新 で き る BIMの活用推進は必須と言える。現時点においては試行的なViewer の開発検討を現在行っている（図 6）。また、将来検討から脱していないが、今後、BIM を用いた FM 運用を的に蓄積したデータから故障傾向の把握や修繕計画の策実際に開始し、維持管理 BIM のあり方について深度化を定に繋げたい。

行う。

東日本旅客鉄道 *JR 東日本ビルテック **East Japan Railway Company *JR East Facility Management Company **— 282 —