第 14 回住まいのまちなみ賞
緑の回廊まちづくりを推進する会（2020 年度報告）

２０２０年度の年間の活動
１．相次ぐ敷地の細分化ミニ開発と新型コロナ感染拡大に配慮した活動内容の変更
昨年度から当地区の防災環境を悪化させるとして問題視されていた敷地の細分化によるミニ開発が収まる気配を見せず、最後の避難経路となる建物のスキマが確実に無くなりつつあることから、スキマの在り方や運用を考える以前に、まずはスキマの確保のための対策が急務となった。そのための地区計画の導入活動が前年より自治会の地区計画検討委員会で行われているが、権利者への周知や今後、地区計画素案への同意・不同意の意思確認をするため、早急に権利者を特定することが市から求められた。
しかしながら、土地家屋調査士会に相談したところ、対象地区の範囲内における世帯数が 1200 を超え、権利関係も思った以上に入り組み、1500～1600 以上と推定される筆に対し、其々に複数の権利者があることが推定され、その特定と住所を明らかにしなければならない膨大で難しい作業が想定され、予算も 550 万円以上にはなるとの土地家屋調査士会の試算を受け、自治会の手には余るという問題が生じた。特に地区外居住権利者が相当数いるらしいことが判明してきたことから、できる限りの協力と支援を行う必要が生じ、当会の今年度の活動と予算を地区計画導入のために一部振り向ける事とした。
また、コロナ禍で家庭での自粛や自治会館使用の自粛など、活動全般にブレーキが掛けられ、対人接触なども憚られる状況の下で、事例収集のための視察なども思うようにできなくなった時期もあり、感染状況等を見ながら都度できることを見極めながら活動内容を判断し、取り組まざるを得なかったため、昨年度末に計画していた活動内容を大幅に変更し活動を行うこととなった。

２．権利者調査、権利者リスト作成
自治会の名簿から権利者リストを作成し、ブルーマップに記載があるものの権利者が不明の地番を現地と照合しながら法務局の登記情報を調査し、リストに順次記入する作業を専門家とともに行った。
登記調査ではさらに合筆・分筆された新しい地番が多数見つかり、再度、登記情報の調査を行った。区画整理がされなかった当地区の事情を反映してか、さらに、分筆された筆がかなりあり、再々度、登記調査を行ったが、筆ごとの権利者をすべて明らかにするまでには至らなかった。
ここまでにかなりの支出を自治会・当会共しており、同様な調査を制限なく行うことは躊躇された。専門家の判断では、権利者についてはほぼ全員の名前が既にどこかの地番にはリストアップされていると推測されるとの指摘を受けた。
そこで、法務局の調査に一区切りをつけ、調査結果を市に提出し権利者リストとして使用できるかどうかの判断を求めたところ、３筆の未調査があることが指摘された。
３筆について調査の結果、権利者は他の筆での調査に既にリストアップされており、1/10

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権利者は網羅されていることが確認できた。この調査により地区外居住権利者のリストが完成し、今まで周知できていなかった権利者にも資料一式を送付することができるようになった。また、マンションについては管理組合が権利者を特定できており、連絡通知も確実にできることから、現段階では登記調査の対象とはしなかった。
→成果レポート「全権利者リスト」「法務局登記調査のための不明個所を整理した一覧表 2020.4.12、30」「法務局登記調査のための不明個所を整理した一覧表 2020.7.16」「法務局登記調査のための不明個所を整理した一覧表 2020.7.26」「全権利者リストまとめの解説 2020.8.10」「地区外居住権利者リスト 2020.8.19」

３．防災読本の作成配布
自治会の地区計画導入のための活動の中では、未だ問題点の周知が浸透せず、啓発が必要であることがアンケート結果などから明らかになっており、あらゆる機会を捉えて周知徹底することが課題となっている。
今年度はコロナ感染拡大への配慮から、防災まちづくりの啓発で確実に成果をあげられている親子防災教室が新型開催を中止せざるを得なかったこともあり、これを契機にチラシではなくトータルな防災の理解を促すまとまったハンドブックを作成し、全戸に配布する必要があるのではないか、との判断に至った。
そこで、当地区独自の「防災読本」を編集作成することとし、専門家にも協力を依頼
し製本作成後、当初親子防災教室に参加予定であった世帯に他の防災グッズと共に試験的に配布したところ、反応は上々であり、次年度以降に内容を見直し、全戸配布できるかどうかを検討することとした。
→成果レポート「防災読本」

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４．スキマ参考事例調査
前年度より、参考となりそうなスキマ事例の調査を行っている。既存の文献や研究がないため、まとまった事例集を探すことが難しい。そこで、既成市街地や計画的な新市街地を問わずに踏査により、ヒントとなりそうな事例を収集し、スキマができた要因から下記のような便宜上の分類を行い、状況とスキマ避難を行うときの課題について主にハードの面から考えてみた。
①外壁の接近を考慮し、塀を造らない②街区の通り抜け通路となっている(街区が大きい場合)③敷地の通り抜け通路となっている(単独あるいは少数敷地)④建物の下部を通路等にしている⑤袋小路、裏宅地への通路等⑥勝手口等の通路⑦立ち入ることができる露地(オープンガーデン)
その結果、(民法、建築基準法、地区計画など法的に担保されたスキマであるかどうかは問わず)いずれも災害時の避難を強く意識しているとは言えない点が共通しているよ
うだった。従って、避難経路として担保されるには耐震性を備えるべきこと、支障物の集積等がないよう維持管理されることが課題となる事が確認出来た。
一方で、多くの事例が避難経路として使えるであろうスキマ空間を維持し続けている
ことは、災害時という非日常時での使用以外の日常的な目的があるほうが、スキマ空間を創出したり、維持するうえでは避難経路としても担保されやすいということを強く意識させられた。主に運用面や地域で共有されている慣習として注目される「お庭御免の調査」と併せて、スキマルールをまとめる上での参考としたい。
①外壁の接近を考慮し、塀を造らない②③街区の通り抜け通路となっている

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緑の回廊まちづくりを推進する会（2020 年度報告）④建物の下部を通路等にしている⑤袋小路、裏宅地への通路等⑥勝手口等の通路⑦立ち入ることができる露地(オープンガーデン)→成果レポート「スキマ参考事例調査」

５．スキマ整備が可能な補助金調査
避難経路とできるスキマ空間の確保には独自のスキマルールを作り、創出の努力目標とすることになることが想定される。また、その最低限の担保として地区計画の導入が期待されている。
但し、スキマ空間の安全性を確実にするためには、既存の危険要素を積極的に改善していく必要がある。そのためにはさいたま市による助成制度が充てられることが有効である。そこで、既存の耐震化助成制度等３つについて、スキマ空間の安全確保や整備が適用できるかどうかの調査を行った。
結果は３つの制度とも、道路に面した部分のみを対象範囲としており、残念ながら隣

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地との間のスキマについては助成の対象外であることが判明した。
さいたま市防災都市づくり計画では、当地域をはじめ市内には 19 か所、浦和区内には９か所の「防災都市づくり推進地区候補」と指摘された地区があるが、平成 27 年度に同計画がまとめられて以降、正式な地区指定はなされないままであり、市から示された同地区が取り組む施策としては準防火地域の拡大と地区計画のみであるが、令和２年度からは地区計画への取り組みも市の啓発パンフ等の資料からは謳われなくなっており、違和感が感じられる扱いとなっている。
この「防災都市づくり推進地区候補」地区内のプライオリテイとして隣地との間についても危険ブロック塀の撤去や生け垣化などの整備を積極的に行えるよう行政側に求めていく課題が新たに浮上してきたように思われる。(過去、同様の経緯で感震ブレーカーの設置補助が地元側からの要望により実現を見ている。)→成果レポート「スキマ整備が可能な補助金調査」

６．スキマルール運用の参考となる「お庭御免」の調査・ヒアリング
小布施町では 130 余軒が参加するオープンガーデンが実施されているが、そのもととなっているのは私有地を地域の通行の便に役立てる「お庭御免」の慣習ではないか、と言われている。
震災時の避難に供されるスキマが確保できたとして、その日常の維持管理や運用をどのようにすればよいかは、何も前例となるものがなく、お庭御免の慣習を調査・ヒアリングすることで何かヒントが得られるのではないかと考えて実施することとした。
コロナ禍による活動や移動の制限もある中で、最低限の調査・ヒアリングを行うこととし、最終的に小布施町役場の協力が得られ、産業振興課久保涼祐氏に案内とヒアリングをお願いすることとなった。利用実態や住民へのヒアリングはコロナ禍下の状況に配慮し、今回は見送ることとした。
調査・ヒアリングからは「お庭御免の」慣習をそのまま現代に継承することの難しさを感じたが、表示を明確にするなどしたうえで、新たなルールとして活かすことはオープンガーデンの制度などを見ても可能であるとの感触を受けた。スキマルー
ルを自治会で独自で定めるだけではなく、公的な制度として認定や登録、表示を行うことに必要性を印象付けられる結果となった。
次年度のまとめの参考としたい。

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緑の回廊まちづくりを推進する会（2020 年度報告）→成果レポート「小布施町お庭御免の調査・ヒアリング」

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受賞を契機に新たに取り組んでいること
１．コミュニテイの繋がりを創る自治会活動の活性化、加入獲得のための啓発
地区計画導入のための活動を進めるうちに、アンケートなどを通じて地域の周知徹底や合意形成の難しさを痛感することとなった。また、生産の場や機会を共有しているわ
けではない現代の地域社会において、人と人の繋がりや絆が希薄になっていることへの対応も強く印象付けられることとなった。特に地域住民や地域に権利を持つ不動産所有者への連絡先も俄かには分からず、周知もままならないという現状は地域の問題解決に当たり、大きな障害となっている。
それらを克服するためのコミュニテイ形成をベーシックに進めていくには自治会の活動を活性化し、住民の自治会離れに対し、何らかの対策を考えて加入率を上げていくことが有効であると思われ、まずは自治会幹部の意識改革と加入促進を図る為の議論を同様の災害リスクを共有する浦和区自治連レベルでも共有していくことが考えられた。
既存の加入促進マニュアルなどもあるものの、今日的な自治会の問題を正面から捉えて対策を考えているものは意外にも少なく、結果としての効果には疑問を出さざるを得なかった。そこで、根本的な問題にも切り込みつつ、将来像を描くヒントを例示しながら、住民が参画する意義や機会を示し、参加意欲を刺激して加入の要請を行いやすいストーリー作りを試み、啓発ブックにまとめた。
また、その概要を把握しやすいようにチラシを作成した。

→成果レポート「自治加入促進のために」自治会役員の為の考えるヒント
同上の概要チラシ

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維持管理活動支援費の使途
建物間のスキマを確保するための地区計画導入推進支援
登記要約書申請代

土地建物合計204 件

権利者リスト作成 土地 581 件
及び地区外居住権利者リスト作成

土地建物合計112 件(専門家へ業務委託)
防災読本原稿作成(専門家へ業務委託)
防災読本印刷製本作業費 50 部

親子防災教室用(防災アドバイザー協議会への謝金同印刷代製本テープ代等含む)

市民活動サポートセンター

駐車場代
防災読本印刷製本費 30 部

地区計画説明会配布用

印刷代含む

小布施町お庭御免調査・ヒアリング(専門家への業務委託)
同交通費

大宮～長野(新幹線)～小布施

同宿泊費

２泊往復

同白図
「自治会加入促進のために」原稿作成と製本見本作成
及び概要チラシＡ３×２面原稿作成(専門家へ業務委託)
インク代及びコピー用紙代Ａ４ １箱
スタンプ
参考文献

近い将来取り組まなければならない課題
地区計画導入のためのアンケート結果から、未だに当地域における震災時の延焼リスクや避難困難リスクについて知らなかったという人が相当数いるということが判明している。
まずはこの周知徹底がなければスキマ避難の必要性やスキマ空間確保の必要性も理解されないことになり、基本的な情報の周知徹底を繰り返し、機会を捉えて行っていかなければならない。
その一方で、建て詰まり開発によるスキマの喪失を食い止める地区計画についての合意形成は、コロナ禍の中でも進めていかなければならない。
そして、その日常的な運用や維持管理が満足できるような避難経路を登録し、近隣での9/10

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コミュニテイ形成にも役立てられるような制度を考案し、公的なものとして確立することが是非とも必要である。
現状では防災まちづくりに関わるさいたま市の部署が複数にまたがるため、施策についても齟齬を生じるものがあり、今後、地域と行政、議会で対話ができるテーブル作りが欠かせず、関係者への呼びかけを行うことが課題である。

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