『まちなみ塾 講義録』 刊行に際して住宅生産振興財団では、昭和 54 年の設立以来、平これらの試みは、設計だけでなく営業関係の方々に成 22 年度末までに、北海道から沖縄まで 388カ所のとって有益な講座であると自負しております。一部の戸建住宅地のコーディネートを行ってきました。そこ

講義は公開講座として広く一般の方々にも門戸を開い

では、道路計画、住宅の適切な配置計画、統一外構やて実施しました。また、すでに平成 23 年度には第 2 期

植栽計画、コモンスペースの創出などにより、調和のも開塾しており、会員社各位の要望に応えて、当面継とれた美しいまちなみづくりをめざしてきました。

続していく予定でおります。

財団では、このようなまちなみづくりの理念と手法「まちなみ塾」は、3時間ほど講義のほか、現地見学を普及させていくことを目的に、平成８年から11年にの「まちなみ視察・住民懇談会」、具体的な設計課題

おいて、「まちなみ大学」と称した研修プログラムを３を解く「設計演習」など毎回アイデアに富んだ講義形

期にわたり合計 49回開催いたしました。そこでは、ま式があるため、塾生の人数は制限せざるを得ません。

ちなみに関係するさまざまな分野の専門の講師を招き、そこで、その多様な講義内容のすべてを記録すること

会員各社の主に設計に携わっているスタッフを対象には難しいですが、ダイジェスト版として、本書『まち密度の濃い講義が行われました。ここに集まった聴講

なみ塾

生が、それぞれの社内プロジェクトで、また財団事業にとっての参考資料に供したいと考えました。

の担当者として、その後のまちなみづくりの実践に大いに寄与されたと承知しています。
それから10 年を経て、社会状況も、まちなみづくり

講義録』をまとめることにより、広く関係者

戸建住宅地のまちなみづくりに関しては、残念なが
ら現在入手できる参考書はほとんどありません。その意味で、昨年刊行された『住まいのまちなみを創る』（住に対する考え方も変化してきました。
「生みの親」（つ宅生産振興財団・編くり手）
による企画、計画、実施の各段階におけるさま

一のまとまった「まちなみ事例集」であり、計画・設計・

ざまな工夫に加え、「育ての親」（住まい手）
による住み手法の解説書です。

続け、住み継がれるための維持管理の大切さがクロー

建築資料研究社・発行）
は、唯また、『私たちがつくる住まいのまちなみ』（Ⅰ／平

ズアップされてきました。さらに、「熟成の親」（住ま

成 20 年、Ⅱ／平成 23 年

い手等による共同体などを想定）
による生活の変化に対は、毎年開催されている「住まいのまちなみコンクー

応した柔軟な活動が求められてきています。

ル」受賞団体の活動報告であり、まちなみの維持管理「つくり手」であるわれわれも、適切な維持管理や良の先進的取り組みの記録集です。

好な地域コミュニティ形成に資する仕組みと仕掛けを住宅生産振興財団・発行）

そしてこの『まちなみ塾

講義録』は、良好なまち

これからのまちなみづくりにどのように反映させていく

なみの促進に向けた幅広い普及啓発に役立つ、まちなのかが求められてきています。

みづくりのオールラウンドな入門書となることを期待しております。

そこでこのたび、新たな研修プログラム「まちなみ塾」を開講することに至りました。会員各社で住宅地開発の業務を担当するスタッフを中心に少数精鋭で塾

平成 23 年 8月

生を募り、講師には各分野の専門家を招いて、計画・財団法人住宅生産振興財団

設計はもとより、まちなみづくりの企画、入居後の維専務理事 松本 浩

持管理、フォローアップなどについても分野を広げて１年間にわたる講義プログラムを組み立てました。

まちなみ塾 講義録 2010

1

塾
1

講義録 2010
本誌は、平成 22 年度に実施された「まちなみ塾」の各講義の内容をまとめたものです。

概論

p.005

郊外住宅地の過去・現在・未来
中井検裕（東京工業大学大学院 社会理工学研究科 教授）

2

まちなみ計画論Ⅰ

p.023

人口減少社会における住宅地の未来像
角野幸博（関西学院大学 総合政策学部 教授）

3

まちなみ計画論Ⅱ

p.039

コモンとまちなみの維持管理
30 年後に何が起きるのか？

柴田 建（九州大学大学院 人間環境学研究院 助教）

4

現場

p.057

まちなみ視察＋住民懇談会
グリーンタウン高尾（東京都日野市）
高幡鹿島台ガーデン54、フォレステージ高幡鹿島台（東京都日野市）
住民ミーティング
（高幡鹿島台ガーデン54）

5

まちなみ設計演習

p.067

課題「公園と緑道に接する中規模の住宅地開発計画」

課題解説／グループ課題発表／講評

上井一哉（積水ハウス㈱ 設計部 東京設計室 部長）
大谷宗之（ミサワホーム㈱ 販売商品企画部 まちづくり・分譲企
画グループマネージャー）
青鹿政幸（㈱駿府設計 専務取締役）

6

公開講座Ⅰ まちなみ景観と住宅地の今後

p.093

戸建て住宅地時代の大転換

マイホームからシェアハウスへ

三浦 展（消費社会研究家 マーケティング・アナリスト）

7

公開講座Ⅱ まちなみ景観と住宅地の今後

p.105

まちなみ景観のデザイン
敷地主義を超えて門内輝行（京都大学大学院 工学研究科 教授）

8

マネジメントp.119

住宅地の維持・管理

住まいのまちなみコンクール受賞団体にみるタウンマネジメント

大月敏雄（東京大学大学院 工学系研究科 准教授）

講師一覧／ 2010 年度 塾生一覧

P.140

4

まちなみ塾 講義録 2010

住宅生産振興財団

1

まちなみ塾
2010

概論

郊外住宅地の過去・現在・未来
中井検裕（東京工業大学大学院 社会理工学研究科 教授）

中井検裕（なかい・のりひろ）

東京工業大学大学院社会理工学研究科教授。1958年大阪府生まれ。東京工業大学大学院理工学研究科博士課程修了。工学博士。専門は都市計画。著書：『都市の風景計画』
（共著 学
芸出版社）
、
『都市計画の挑戦』（共著 学芸出版社）

会場：（財）
住宅生産振興財団 会議室

2010 年 6 月24日
（木）
まちなみ塾 講義録 2010

5

はじめに

10 年前に「まちなみ大学」という名称で実とりわけ、その初期に重要なキーワードは「ピクチャレスク」ということです。

施された講義では、亡くなられた宮脇檀先生

ピクチャレスクを言葉で説明するのはなかや、現在日本建築士会連合会会長の藤本昌也

なか難しい。
「美しい」というものには二種類

先生など、そうそうたるメンバーの方々が講あり、一つは花を見て美しい、かわいらしい、師を務められましたが、その第二世代のため英語で言うと「プリティ」というのが大体その最初の講義を担当させていただくことは私れに相当します。

にとって大変に光栄なことです。

それに対して、たとえばアルプスの山々の

私の講義は、最初なので住宅地計画の全体

ような美しさ、崇高な美しさ、英語では「ス的な歴史と、それではいまどんなことを考えプリーム」といっています。美しさには大体なくてはならないか、そのヒントになりそうな

この二つがあるのですが、じつは、その「美」話と、それから将来にわたって郊外住宅地とと「崇高」の中間的なものが、「ピクチャレス

いうのはどのようになっていくのかというあク」というものです。17 世紀のイギリスでこたりをお話していきます。私は、必ずしも設ういう考え方が出てくるのですが、その後い計が専門ではなくて、また、住宅地というよ

ろいろなものに影響を及ぼしていくことにな

りは、もう少し広く土地利用計画を専門にしります。

ております。本当のデザインの細かいところ

また、「不規則なもの」であり、さらに、「絶とかは、今後、設計のほうの先生方にぜひ詳

え間なき変化」、「過去への連想」というもの

しく聞いていただければと思います。

が特徴です。建築や造園の世界では、伝統的な農村住宅、コテージとか、コテージの集合

近代郊外住宅地の誕生とピクチャレスク

近代郊外住宅地というのは、大体19 世紀の中頃ぐらいからできたものです。おおむね、である村落を重要視して称賛する。イコール「田園美」というのが、ピクチャレスクということでもあります。

欧米では150 年、日本では100 年ぐらいの歴

じつは、日本でも、近代郊外住宅地という史があると思っていただければいいでしょう。

のは100 年間の最初の50 年間ぐらいは、ある

大体この150 年間の割と初期の頃に、今の郊

種、日本の農村風景を都市的なスクリーンの外住宅地のイメージは形成されたわけです。

上に写しとっていくものでした。そこでつく

大体最初の50 年ぐらいで、郊外住宅地のイられたイメージが、われわれの持っている郊

メージが形成されて、その後バリエーション

外住宅地のイメージとしては強いということはいろいろ出てきていますが大きな変化はあになっていきます。

りません。その意味でも、その最初の50 年間

実際の風景としては、ウィリアム・モリス

でどういうことが考えられて、どういうことがとても愛したイギリスのコッツウォルがあが行われたかが重要なポイントになります。

ります（写真1）。こういうものがある種の原風景としてあるということをまず念頭に置いてください。また、これは、あるお金持ちに頼まれてナッシュが設計したもので、イギリスのブリストル近くのブレーズ・ハムレットという、今はナショナル・トラストが管理している住宅地です（写真 2、図1）。真ん中に広場があって、その周囲を住宅が取り囲んでいる。ピクチャレスクと言っていたものを住宅地に、しかも計画的につくった最初の例だろうと思います。とても静かないいところです。
一方で、産業革命によって近代都市という

写真1 ウィリアム・モリスが愛したコッツウォル村の風景

6

まちなみ塾 講義録 2010

ものが生まれて、過密居住、スラムな都市が写真2 ブレーズ・ハムレットの住宅地

図1 ブレーズ・ハムレット、中庭を囲む住宅配置

できます。それに対しては、少しでもその都ていまも残っています（写真 3）。実際に行ってみ市をピクチャレスクにつくり変えていこうと

ると、なかなか悪くはない。

いう改造の動きが出てきますが、問題の深刻

条例住宅も画一的工業製品みたいなものでさはこっちのほうが大きいのですが、このこすが、それに対して、熟練した職人による工とは常に頭に置いておいていただいたほうが芸品を生み出してきた社会環境としての中世いいと思います。

の価値観、産業革命より前の価値観を見直そうという動きが出てきます。これが先ほどの条例住宅

アーツ・アンド・クラフツ運動ですが、有名画一的な規格ものを大量生産するというのな人としては、ジョン・ラスキン、ウィリアム・

が産業革命の結果もたらされた。そういうこモリスがいます。このモリスが中心になったとが進めば進むほど、それを押し戻そうとい

住宅デザインが「住宅復興運動」と呼んでいう運動だったり考え方というのが出てくるわ

るものです。その中から、フィリップ・ウェ

けですが、それがアーツ・アンド・クラフツ

ッブやエドウィン・ラッチェンズのような建運動です。たとえば有名なその調査の結果で築家が出てきて、近代郊外住宅地について大すが、今のワンルームマンションよりも小さ

変大きな影響を持つことになります。

なところに9 人家族が居住していて、シャワーやトイレもない、こういう記録は数多く残

モデル・カンパニー・タウン

されています。このような住宅や住環境をど

さて、イギリスで最初の鉄道沿線型の郊外

う改善していくかが社会的に大きな関心事だ

住宅地は、1875 年のベッドフォードパークとったし、政策的にも大きな課題になってきていうところで、ヒースロー空港からロンドンいたという、そういう時代の話です。上水や下水、それから道路もぐちゃぐちゃの状態でしたので、町中の衛生状況を改善していくということが、初期の都市にとっては最大の課題だったわけです。
そこで一番手っ取り早くは、ある種の住宅基準を定めてそれを満たす住宅を建設してく
ださいという仕組みをつくっていったわけです（公衆衛生法 1875）。たとえば道路の幅員
だとか、どれぐらい長屋を続けたら1戸切りなさいとか、そういう細かい規則を決めている。その結果、「条例住宅」というものができ
写真3 今も残る「条例住宅」

まちなみ塾 講義録 20107

宅というんでしょうか、そういうものの原形があらわれてきていると思います。どちらかというと、様式としては農家風住宅じゃなくて都市型住宅ですよね。それが徐々に、使っている材料にもよりますが農家風の味わいが出てくる。だんだん新しい住宅や住宅地の中に、冒頭に述べたピクチャレスクがだんだん入り込んでくるわけです。屋根の形とかも非
常に農家風になってきて、その中から郊外住
宅地では決定的に大きな影響を持った「田園都市論」が出てくるわけです。
ハワードの田園都市論

写真4 ポートサンライト

モデル・カンパニー・タウンというのはもの都心に延びている地下鉄ピカデリーライン

ともと個別的な実験でしたが、それを一般理の途中にターナムグリーンという駅があるん

論化したのがエベネザー・ハワードで、それですが、そこの周辺の開発です。
「田園都市」

が田園都市論というかたちで出てきたわけです。

とか、その後の「田園郊外」に連なる最も初ハワードはとてもシャイな人で、前を向い期のものであるといわれています。住宅地のた写真がまずないと言われています。もとも設計としてはまだ余り工夫はありません。現と裁判所の記録人をやっていた人なんです

在でもほぼそのままの形で残っています。

が、家は割合と豊かな人で、シカゴで開催さまた、産業革命によって生じた都市問題のれた万国博覧会を見に行って、新しいものに解決ということを念頭に置きつつ、もうひと触れて啓発を受けているわけです。ハワード

つ「モデル・カンパニー・タウン」という動は、別に建築や都市問題を専門にしていたわ

きが出てきます。これは、その産業革命と資けでもない。いわゆる教養人というんでしょ

本主義がもたらした都市問題の解決、つまりうか、そういう人が、これからお話しする田は過密居住とか都市の衛生問題の解決をめざ

園都市論を唱えて、事業化していくのです。

して一部の資本家が取り組んだ、ある種の社

有名な『明日の田園都市』という本がありま

会実験のようなものだと思っていただければすが、その田園都市論は非常に読みにくく日いい。

本語訳もいまひとつなので、読むときはそれこのモデル・カンパニー・タウンとして有なりの覚悟を持たなければならないものです。

名なのは、ボーンビル、ポートサンライト、
キャドベリーです。その頃は労働者は余りお金もなかったし、まだ公共交通機関が少なかったから、歩いて工場に行く範囲にしか生活できなかった。それで過密居住ができた訳ですから、工場とその工場労働者街がある種パッケージになっていて、それを丸ごと郊外に持っていこうという実験です。
ボーンビルは、チョコレート工場の工場労働者のための住宅地です。一企業の社宅住宅地だと思っていただければいい。一番有名なのは、リバプール郊外の石けん工場の従業員のためにつくられたポートサンライトです（写真4）。当時の写真を見ると、何となく農家風住8

まちなみ塾 講義録 2010

図2 大都市圏の成長発展パターン

この本の中で大事なことは、多分次の三つです。

なよくないことも書き出している。その裏返しが農村だと思えばいいわけです。こういう大都市から産業と人口を郊外に計画的に分二つの磁石に対峙させる格好で、「タウン・カ散させていくこと、この分散のさせ方です。

ントリー」つまり都市農村という磁石をつく

つまり、大都市圏の理想的成長パターンといっていいところを集めて書き出す。真ん中にうものを提示をしている。

ちょっと見にくいですが四角いものが置いて2 番目に大事なことは、「都市と農村の結婚」

あって、ここには「THE PEOPLE」と書いてです。これは郊外住宅地のコンセプトに決定いますが、人々はこういう三つの磁石がある的な影響を与えていくことになります。つまと、どこに引きつけられていくでしょうかとい

り、都市環境と自然環境がそこで調和していうことを問いかけています。これを見ると大るということです。

変プロモーションのうまい人だったようです。

それから3 番目は、独立したその都市開発

この「スリーマグネッツ」（図 3）というのはをどのように運営・経営していくかというこ

とても有名なもので、レッチワースにあるパとです。じつは、ハワードは前の二つよりもブの名前は「スリーマグネッツ」というほど

はるかにこちらを熱心に書いています。ですです。行かれることがあったら、是非ここでからある意味、『明日の田園都市』というのはビールを飲んでください。

圧倒的に事業論なんですね。
これは大都市圏の成長発展パターンです

建築家アンウィンの活躍（図 2）。これはコンセプト図ですが、中心都市

ハワードの田園都市を計画的に建設をしてがあって、そこから鉄道沿線上に人口約 3 万いくという考え方に共鳴したのが、レイモン

人強の農地に取り囲まれたモデル的な都市を

ド・アンウィンです。こちらの方は建築の専考えます。これ1個ずつがそれぞれ田園都市

門家で、とても有名な人ですが、ハワードのと呼ばれているものです。それを鉄道や運河

理想に共感して田園都市を具体的に設計をしでつないでいくというわけですね。

ていった人です。もともとは、モリスの考え

都市と農村の結婚ということについては、に非常に傾倒していて、イギリスの中世の農

この最も有名な三つの磁石の図です。都市磁

村が一番美しいということが頭の中にあった石と農村磁石というのがあって、そこはそれ人です。義理の弟の当たるパーカーという人

ぞれのいいことと悪いことが書いてある。たと一緒に事務所をつくって仕事をしていました。

とえば、都市は賃金が高い、雇用機会が多く

アンウィンは条例住宅を嫌っていて、衛生ある、それから娯楽にあふれているとか書い状況はいいかもしれないがちっとも美しくなてありますが、空気が汚い、混雑、そのよういとか、そういうことをいっぱい書いて残っ図3 三つの磁石の図

図4 アンウィンの提案が盛り込まれたスケッチ

まちなみ塾 講義録 20109

ています。そうじゃなくて、本当に美しくかとを試行していきますが、このコアのところ

つ衛生状況もよくするにはもっと密度を下げはほとんど動いていなくて、そこにどうバリ

なくてはいけない。そういうところから、アンエーションを加えていくかということだと思ウィンは具体的な設計の絵を描いていきましいます。

た。大体エーカー当たり10 戸という密度です。1エーカーは、大体 0.4 ヘクタールぐらいで、そこに10 戸です。だから、かなり密度がアンウィンの描いたレッチワースのマスタ

低くく、当時のイギリスでも密度が低い方でープランを見ると、幾何学的につくる部分と、すが、それぐらいゆっくりしてないといいも自然地形に沿ったようにつくっている部分がのはできないというわけです（図 4）。

あります（図 6）。町を幾何学的につくるという

アンウィンが、昔住んでいた町の近くにあのは、19 世紀にはやっていたヨーロッパの基るカージー村がアンウィンの頭の中にあった本的にはバロック都市計画の影響で、パリの原風景の場所といわれています。アンウィン

ように街路を抜いて円形広場をつくり、放射はその原風景を持ちながら、一方で事業とし状に街路を切っていくというものです。

ての田園都市のアイデアをハワードからもら

同時に、バロック的なものはもっと自然のったというか共鳴をして、郊外にある意味でコンターに沿ったような形で街路をつくっては理想都市をつくろうとしたわけです。それいく。ちょっと思い返していただきますと、がレッチワースです。ハワードが最初に手がピクチャレスクの一つの特徴は不規則性なん

けた田園都市で、今でも空間、運営の仕組み、です。だから、規則的にいろんなものが出て事業の仕組みも生きており、世界的に見てもくるというものと、自然界に存在する不規則希有な町です。今や、古典的教科書には必ず性というのをうまく一つの町の中に表現をし出てくる住宅地の設計技法のいくつかは、こていこうとしたのが、このレッチワースのマこで最初に試していることが少なくありません。

スタープランだといわれています。

どう事業が進んでいったかというと、1898

さらに大事なことは、人口だけじゃなくて

年に『明日の田園都市』の初版本が出版され産業も分散させないといけない。今は工場のます。その次の年に運動体としての田園都市

建物をリノベーションして、IT 関係のオフィ協会をつくります。その後、株式会社をつく

スがその中に入っていますが、そういうものって土地を買収して事業を進めていきました。

もつくりました。

ですから、出版と同時に運動を起こし、そし

それから、住宅のほうを見ると、中産階級て資本家を動かしたわけです。どういう人た向けの住宅だけではなく、もっと小ぶりの労ちが株主になったかというと、先ほどのモデ

働者階級向けの住宅もあります。今の考えで

ル・カンパニー・タウンをつくった人たちな

いうソーシャルミックスですが、当初からそんです。つまり、キャドベリーやリーバーとういうことを念頭に計画をされていました。

いう大資本家が、このハワードの理論に対しその意味では、とても先進的だったことは確てお金を出して第一田園都市株式会社というかですが、余りにも先進的なものは事業としのがつくられたのです。

てはうまくいかないのが世の常で、レッチワ

当時の郊外住宅地の基本的なコンセプトはースも事業としては最初とても苦労したと記「HEALTH of the COUNTRY COMFORTS

録には残っています。ほとんど人口が増えな

of the TOWN」という本に書いてあります（図5）。

い。当初10 年、15 年間ぐらいはほとんど会

農村の健康と都市の憩い、それが両方味わえ

社としては経営難の時代でした。その後状況るのが、郊外というか、田園都市なんだといの変化もあって、徐々によくなっていったわ

うわけです。ですから、郊外住宅地のキーコ

けですが、当時の資本家というのは本当の大ンセプトというのは、もうこの時代に大体で資本家ですから、そういう人たちがこれは社き上がってきたものでした。それをその後、会にとって大事な事業だからということでお100 年ぐらい、いろいろな人がさまざまなこ

金を出して支えていたんですね。それはこの

図5 レッチワースを紹介する本の表紙

10

レッチワース

まちなみ塾 講義録 2010

田園都市や、その後の郊外住宅地にとってはとても幸運なことだったと思います。その結果、
バーズ・ヒル・エステートのような、いまでもとても美しい住宅地が生まれました（写真 5）。
バーズ・ヒル・エステートは、アンウィン・
パーカー事務所のつくった一塊の開発で、ここで歴史上初めてクルドサックとロードベイというのが採用されたといわれています。これをつくったのは1904 年から5 年ぐらいです。まだほとんど自動車は普及していません。
自動車自体はありましたが、既に通過交通を
どう配置をしていくかということで地先街路に通過交通を入れないというためにクルドサックが考えられた。
もう一つは、一つの囲まれた空間を共有す
る、その共有感を周りの住宅に持たせること
で、ある種のコミュニティ意識を人為的にこの単位でつくり出そうとしていった、そうい

図6 レッチワース全体計画図

うための技法だったと考えられています。大

基本的には郊外のベッドタウンです。しかし、体、10 戸から20 戸程度です。実際に所有すガーデン・サバーブというものの中で、いろる共有ではなく、感覚的な意味で共有をしていろな住宅地の設計技法を完成の域に近づけもらうために街路や広場という仕掛けをそこていきます。

に施していきました。

中庭囲み型というのは、アンウィンは結構好きです。クルドサックというのは、バーズ・

ハムステッドヒル・エステートでは本当の行きどまり道でさて、アンウィンは、レッチワースの経験

すが、ここではうちわの形をしていす。そしを発展させて、それをある意味で完成させたて、ちょうどうちわの周りに住宅を張りつけのが、ロンドン郊外のハムステッドというガていくというわけです。

ーデン・サバーブです（写真 6）。ただ、こちらはまた、ハムステッドの中には、街路がクラガーデン・シティではありません。したがっンク状になっているところがあります。ややて、職住近接という独立都市であるはずの田

緩いクランク状になっていて、建物がいわゆ

園都市の概念はここでなくなります。これはるアイストップになるように街路をクランク

写真5 初めてクルドサックが採用されたといわれるバーズ・ヒル・エステート

写真6 さまざまな設計技法が試されたハムステッド

まちなみ塾 講義録 201011

状にしています。つまり、景観的に目標物をい。さらに公園です。オープンスペースといそこに置いてあげるんですね。それが彼らがうようなものを標準的な単位として出してき念頭に考えていた設計の技法です。

ます。そして、歩車分離ということでクルド

それから、交差点というのを非常に大事にサックにして、歩行者専用道をつくる。それしています。なぜかというと、交差点は視線らを組み合わせて設計技法を展開していったが集中、交錯する場所なので、きっちりちゃわけです。

んとデザインしようとしています。
近代郊外住宅地がめざした「アメニティ」
アメリカの郊外住宅地、ラドバーン

さて、欧米の話はちょっとここまでにしま

さて、田園都市の考え方を、イギリスを中すが、近代郊外住宅地がめざしたものは、冒

心にお話ししてきましたが、次にアメリカで頭で述べたように、「ピクチャレスク」という発展してできたラドバーンを紹介して、戦前ことが、表現上の形式としてはそういう美しの欧米のお話はそこまでにしたいと思います

さだったわけですが、さらにそれを発展させ（写真 7）。

たのが「アメニティ」という概念です。アメラドバーンはニューヨークの郊外にあって、ニティというのが近代郊外住宅地の目標だっ「田園都市」に、アメリカで登場した「近隣住たわけです。

区」という概念が加わります。近隣住区とい「アメニティ」は、日本では「快適性」と訳

うのはコミュニティ単位のことで、大体人口1

されますがかなり語感が違います。夏の非常万人ぐらいを一つの単位として、その中にさに暑い日にドライなエアコンの効いた部屋に

まざまな標準的な施設を持ち込んでいくいう、

いると快適ですが、ああいうのは決してアメ

今や計画論の古典になっているものです。

ニティとは言いません。本来の意味はそうい

1928 年頃のアメリカというと、自動車が急速う心地よさとはちょっと違うものです。説明

に普及をしていたので、自動車と歩行者をどするのは難しいですが、もともとは「目に見う分離するかという、このこともここに加わえる心地よさ、快適さと」がアメニティだっってきます。

た。ある人は、アメニティとは何ぞやという

C・A・ペリーという人が近隣住区論で、幹と「しかるべき場所にしかるべきものがある

線街路で囲まれた一角というのが一つのコミこと」と禅問答のような答えを返しています。

ュニティ単位で、大体 3,000 世帯、1万人としかるべき場所にしかるべきものがあるといしています。それと、真ん中にはコミュニテ

うことが非常に大事なんだというように思え

ィの施設たとえば集会施設だったり、教会がます。

配置されることになります。それから、近隣

語源はラテン語の「アメニタス」からきて店舗は当然この街区の中にあることが望まし

いて、「アモーレ」なんですね。つまり「愛着」です。そういう親しみと、長くそれを持ち続けているべきものとしての目に見える快適性のことを「アメニティ」と昔は言っていたのです。今はもっと概念が拡張されていますか
ら、そうではありませんが、そういうものを
近代郊外住宅地というのはめざしていたわけです。
「田園都市」と戦前の日本

さて、それでは次に日本はどうだったかということをお話をします。
日本の郊外住宅地論の始まりとなったの
写真7 ニューヨーク郊外のラドバーン

12

まちなみ塾 講義録 2010

は、明治 41年に内務省地方局有志が編纂した『田園都市』という本です。この中で、「今、田園都市ということが話題になっているぞ」と書いてあるのですが、しかしハワードの田園都市ではなく、本当はその前に田園都市のことを語っていたセネットという人の田園都
市論を引っ張ってきたものなのです。それはよしとして、明治 41年（1905）というと20 世
紀の始まりです。ちょうど『坂の上の雲』の舞台となったあの時代です。そこからが近代
郊外住宅地の始まりです。ただし、具体的に始まるのは、東京の場合には関東大震災の後ですね。大正12 年（1923）の後です。関東大震災で大量の被災者たちが郊外に新しい住居を求め行ったからです。
さて、はじめにあまり知られていないものを紹介しておきますが、黒沢工場村というのがありました。これは蒲田の近くにあったも図7 常盤台住宅地（東京都板橋区 1936）のです。銀座黒沢商店というタイプライターをつくっていた会社が蒲田の近くにつくった路がある。これはロードベイです。公園があもので、工場と従業員のためのコミュニティ、って大変優美な住宅地です。真ん中のプロム

前述のモデル・カンパニー・タウンそのもの

ナードには一列植樹という、今やほとんどなです。当時、武者小路実篤の「新しき村」もくなってしまった形態です。区画整理でこう出てきたので、そういうものの影響もあった

いう断面の街路は、今は規則的につくれないといわれています。残念ながら、今は残ってと思いますが、これはなかなかいいですね。

いません。

戦前の区画整理は、たとえば名古屋で数多くさて、本流は鉄道沿線の計画的郊外住宅地行われた区画整理とか、小樽などユニークなです。最初は阪急の小林一三がやった大阪府

ものがあります。今の区画整理の設計とは大池田市の池田室町といわれていますが、東京分違って、もっと伸びやかだったようです。

では関東大震災の後に急速に広がっていくことになります。小田急、西武、東急、東武です。

戦後、欧米の郊外住宅地の展開

理想的住宅地案内というパンフレットを出し

欧米では、戦後、ニュータウンが登場します。

て、「煤煙飛ばず塵芥たまらず」とか、「真に田園都市論は、戦後すぐに現実の町ロンド

絶好の保健地」「常住避暑避寒地」など、要ンにどう適用していくかという議論がなされ、するに健康であるということがまず一つ、そ1944 年、戦争の終わる前年ですが、有名なれから、文化的であるというのが二つ目の売「大ロンドン計画」がつくられます。市街地のりです。ですから、学校なんかも一緒に郊外

周りを幅15km から20kmほどの広大なグリに引っ張って連れていきました。

ーンベルトで取り囲む。ここは原則、開発禁

ここでは、東京都板橋区の常盤台だけちょっと取り上げます（図7）。

止。つまり、既成の大都市、母都市がある一定の大きさ以上にはなれないようにする。市

常盤台は、戦前の区画整理の中では、私は街地のコテインメント、封じ込めと呼んでい一番の傑作だと思いますが、小宮隆太郎といますが、そういうものをつくってさらにそのう人が設計をした住宅地です。駅前にはロー外側に計画的な都市をつくっていく。これがタリーがあり、クルドサックもつくられていま

ニュータウンの戦略です。ニュータウンは新す。クルドサックのあるところには、背中か都市ということで、住宅と産業をまさに母都ら歩行者が後ろに行けるような歩行者専用街

市から計画的に分散をさせていくためのもの

まちなみ塾 講義録 201013

図8 8の字型のバスルートが特徴のランコーン住宅地

写真8 リバプール郊外に建設された第３世代のニュータウン、ランコーン

図9 イギリスの最後のニュータウンといわれるミルトンケインズ

写真9 車道の下に街区をつなぐ歩行者道。ミルトンケインズ

だったわけです。

14

まちなみ塾 講義録 2010

1kmのグリッドをつくる。だから自動車はす

イギリスのニュータウンは幾つもあります

べて幹線街路を通る。このグリッドで囲まれが、新しいものでは、ランコーンというのがた中で一つのコミュニティ、開発単位になっあります（図 8、写真 8）。少なくとも設計に関してていきます。自動車にとっては、ある意味、は実験場と化したところで、もういろいろな

究極的につくられた町です。歩行者は、ここ

新しい試みがそこでやられています。うまくが一つの生活の単位です。歩行者は車の交差

いったものもあるし、失敗したもののほうが点に余り近寄らないで、その真ん中の辺を通多分多いと思いますが、ここはバスルートをって抜けていくルートがセッティングされて8の字に描いてその1個ずつにコミュニティをいます。学校もこの中に配置してあって、何ぶら下げています。このぶら下がりの固まり

かこういうのを見ていると、このグリッドから

では歩車分離を徹底してやる。だから、とて出るなよみたいな感じの、そういうつくり込も豊かな緑に覆われているわけです。

み方なんですね。低密度で、幹線街路は下を

もう一つは、ミルトンケインズです（図 9、写真

くぐって次の街区というか、次のコミュニテ

9）。これはある意味、いろいろなことを考え

ィにつながります。ある種の近隣店舗も含むさせられる都市で、これはイギリスの最後のローカルセンターがあって、日本のニュータ

ニュータウンです。幹線街路でまず一辺が約

ウンのローカルセンターよりはまだ機能していると思いますが、それでもというような感

神戸の西神ニュータウンなど、こういう団地

じるところではあります。

が大都市圏にたくさんつくられました。

戦後、日本の郊外住宅地の展開

欧米の現在の郊外住宅、ニューアーバニズム

さて、日本のほうは、南井の頭田園住宅が歴史の話はそれぐらいにして、今現在の状建設された三鷹が、ある意味、戦後の典型的

況のトピックについてお話をしたいと思いまな郊外の発展過程を示しています。

す。

今、近郊と呼んでいるような場所は、大体
軍需工場とともに発展してきたところが多い

まず、欧米では、ニューアーバニズムについて触れておかなければなりません。

ですね。つまり、飛行機をつくるとか、ある

ニューアーバニズムとは何かというと、「ニ

いは、大砲や砲弾、無線機など、それらの工ュー」がついているぐらいだから、もとの「ア場とともに発展してきたところが多い。なぜーバニズム」というのがあって、それは、基大田区に中小企業が集まっているかというと、本的には近代的なモダンな都市や町並みをつ

あれも震災の後に軍需関係の小さな工場があくることだと考えていただければいいと思いそこに集まったからなのです。同じように、ます。ニューアーバニズムは、ポスト近代な

板橋区、北区、そして三鷹もじつはその一部のですが、向いている方向はじつは近代以前

で、三鷹には中島飛行機製作所（今の富士重の町をもう1回見直していこうという考え方

工）がありました。飛行機は昔も今も最先端産です。アメリカは過度に自家用車に依存した業ですからその下に多くの小さな会社あり、郊外をつくってきた歴史があるわけですが、それらが社宅をつくっていきます。共栄会（日

自動車にはもう余り依存をしない。それから、

本無線社宅）、東野住宅（中島飛行機社宅）、

多様性とか、コミュニティ、質素、それから

曙住宅（三鷹航空工業社宅）など、戦争中にこヒューマンスケールといった近代以前にあっのような社宅群ができ上がっていきます。そのた伝統的な価値を再評価していこうというよ

社宅は、じつはそのまま残るのですが、戦争うな考え方です。

が終わると同時に軍需工場は全部転換してい根っこをたどれば、1960 年にジェーン・ジ

きます。今も唯一残っているのは日本無線くェイコブスという建築評論家・ジャーナリス

らいですが、そういう中で高度成長期に入る

トが、『アメリカ大都市の死と生』という大変と、都営住宅とか公団住宅など、大量の首都

有名な本に行き着きます。副題は「近代都市圏への人口流入の受け皿としての近郊の開発

計画の失敗」という本です。近代の都市計画が始まっていくわけです。そのときに、練馬、

つまりは20 世紀の初頭に考えられた都市計

板橋、三鷹、武蔵野や調布などがどんどん開画、代表的なものとして田園都市論があり、発をされていくことになります。

もう一つ、フランスのル・コルビュジエによ都営住宅では、深大寺アパートが1950 年

る「輝く都市」。これも大変有名なコンセプトには94 戸しかなかったのですが、75 年にはを出していますが、鉄筋コンクリート技術の2,700 戸に増えている。公団住宅では、全国発展をもとにした高層建築で都市を再編してで 2 番目の住宅団地、牟礼団地が三鷹にできいくという、どちらかというと都市の内部をました。ちなみに、全国初は大阪にある千里

どう再編していくかというときによく用いられ山団地です。その後、1959 年に新 川団地、た概念です。しかし、現実は都市の再開発や62 年に三鷹台団地、ほかに多数の社宅、寮でニュータウン建設の動きの中で、その二つを埋め尽くされていきます。

交え合わせながらつくってきました。田園都

さて、日本のニュータウンのお話もちょっ

市が水平方向の考え方だとしたら、コルビュとだけしますと、戦後のニュータウンは大量

ジエのは垂直の田園都市という考え方であっの人口を収容いたしましたが、代表的なものて、これらはどちらも、やはり現実の都市をでは、千里ニュータウン、多摩ニュータウン

考えていく上では、はっきり言うとこれではがあります。新しいニュータウンとしては、だめなんだということをジェーン・ジェイコ

まちなみ塾 講義録 201015

ブスが言い始めて、それの流れを受けて、やたことによって、物は遠くからでも持ってこっぱり従来型の郊外開発についても伝統的なられるようになったわけですね。そういう流ものを少し見直していこうという、そういうこ

通・生産システムが町並みを大きく変えていとが1990 年ぐらいから起きてきたのです。

ったのだということを書いています。

いくつか、そのメルクマールになったよう

コミュニティについても、多様な人口構成

な出来事を挙げると、1991年にアワニー原則（ソーシャルミックス）、それから、徒歩と公という、「広域の原則」というものが提唱され共交通の重視、交通ネットワーク、中心市街ます。広域の原則というのは、大規模な公共地の活性化等々、自然環境、省資源、省エネ

交通ネットワーク等に整合した形で都市を開も謳われています。実現の中で特に大事なの発していくことです。でも、これはよく考えはこれですが、住民やそこで働く人たちに参てみると、日本とくに東京は、まさに近代の加をしてもらって、初めて、その都市あるい発展のときから実践してきたわけですね。日

は町というのは完結をしていくんだという、本の郊外開発の世界的に見て希有な特徴は、

そういうことを大原則として謳っています。

鉄道と一緒に発展してきたということです。

いくつか実例を紹介しますが、ニューアー

これは、この低炭素時代にあっては、やっぱバニズムの中では多分あまり評判の良くないり世界に誇るものだといってよろしいかと思ものをご紹介しましょう。

います。
それから、境界の保持。だらだらと市街地れらしいですがディズニーがつくったニューがつながっていくのはよろしくない、やっぱタウンです（写真10）。ニューアーバニズムの幾りちゃんとここからが都市、ここからは大都

つかの要素がそこに取り入れられています。

市圏で、ここから先は違うという、そのようディズニーランドよりは町っぽいですが、デな境界をきっちりかたちづくっていこうといィズニーはテーマパークづくりのある意味天うことです。東京に初めて来た外国人が京都才ですからいろんなにぎわいをつくるようなに行くために新幹線に乗ると、いつ東京を出場所としてこの中心市街地は割とうまくつく

たかわからないうちに京都に着いてしまったっています。ディズニーランドに行くと必ずというのですね。つまり、市街地がそれだけありますがその古きよきアメリカの雰囲気をつながっていて、どこで東京が終わったのかをうまくこの中に取り入れていたという感じ

わからない。ヨーロッパやかつてのアメリカです。

の都市のように、きっちりとその都市の区分がされていない。

まちなみ塾 講義録 2010

住宅についてはバンガローですが、一戸建て平家タイプ、2階建て、コロニアルがある

また、真ん中にあるべきものは真ん中につと思うと、ギリシャ風やヨーロッパ風の長屋

くろうということ。これも先ほどのアメニティ

形式のものがあったり、いろんなデザインを論と同じです。市役所は町の真ん中にないと用意して多様な住宅をさまざまな階層向けに、だめなんだ。郊外に市役所を持っていっちゃ

しかも多様な価格帯で用意して、ソーシャル

いけませんよということですね。

ミックスを考えています。

さらに、気候風土に対応した建設方法と材アメリカの他の住宅地とどこが違うかとい料を選ぶこと。前述したアンウィンが1910 年

うと、道路の側に車をとめる場所が全くないぐらいに書いた本に、最近の景観の乱れようということです。つまり、街路は車ではなく、はひどいと書いてありますが、なぜそうなっやはり歩くものであるということです。現実

たかというと、鉄道が発達することでどんなにはほとんどの人は歩いていませんが……。

建材でも持ってこられるようになったからだ

アメリカ人は歩くのは基本的に嫌いなんですとしています。それまでは、やっぱりその地ね。だけど、ここには車のなかった時代の町域の建材を使って住宅をつくっていた。その並みがあります。そのかわり、バックヤード

地域の伝統的な技法を持っている職人さんをはガレージだらけです。

使ってつくっていた。ところが、鉄道ができ

16

セレブレーションですが、名前からしてそ写真10 ニューアーバニズムを代表するセレブレーション（フロリダ・オークランド 1996）

アーバンビレッジ

としては非常にニューアーバニズムに近かい

さて、このニューアーバニズムが、イギリものです。チャールズ皇太子はその後もニュスに行くと「アーバンビレッジ」という言葉

ーアーバニズムの人たちと緊密に連携をとり遣いになります。じつはイギリスのほうが近ながら、この種の動きを進めていくことにな

代建築に対する批判が早く起きました。とにりました。

かくイギリスの1960 年代の建築はひどいもの

アーバンビレッジのキーワードとして、「持が多くて評判がよくないわけです。それにと続可能性」という言葉がよく出てきます。しかも、りわけ批判的だったのはチャールズ皇太子「economic sustainability environmental

で、もう少しイギリスの伝統的な建築文化・

social」、つまり、経済・環境・社会。今まさ

生活文化、空間文化に回帰しようということにトリプルボトムラインと呼んでいる、経済・を言いはじめます。1988 年には自分でテレビ

環境・社会のそれぞれの面での持続可能性が番組をつくってBBC で放送し、大変な反響を保たれているような、そういうタイプの住宅

起こしました。郊外だけではなくて、都心部を含む都市開発形態、これをアーバンビレッ

でもアーバンビレッジが展開されました。人ジと呼んでいこうとするものです。複合用途

間的・伝統的な材質を使用しようとか、10 個で多様な保有形態、職住近接、割と高密度、の原則が提示された（図10）。

それからデザインに非常に気を配るというこ

伝統的という言葉が何回か出てきますが、とです。それから公共交通と参加というよう地形や自然環境との調和、その住宅がある場

な、ニューアーバニズムと似たようなキーワ

をまず考えろということなんですね。そういードが並んでいます（図11）。

うところに回帰をしようということで、考え方

図10 チャールズ皇太子の「建築の10原則」

一番有名なのは、このパウンドベリーの開図11 アーバンビレッジの基本概念

まちなみ塾 講義録 201017

や自主管理などがテーマになっています。
この時代は環境共生といっても、それほど環境技術が発達していませんから、緑、自然、
あとはソーラーの一部ぐらいでしょうか。それから水再生系の話が中心になっています。
アメリカの郊外住宅地としては、非常に緑の多い住宅地です。
保育園の運営管理も、かなりの部分、自主的に行われているということです。それから、わずかですがオフィスもあります。
環境共生型住宅地の新しいものは、一時期ヨーロッパ環境首都と言われたドイツのフライブルグにあるウォバーン開発です（写真13）。

写真11 チャールズ皇太子も関与したパウンドベリーの住宅地

もともとNATO 軍の基地の跡地開発で、町中発です（写真11）。ロンドンから大分離れたドーからはちょっと外れていて郊外的なところでチェスターでアーバンビレッジの開発が行わす。フライブルグはとても環境政策が発展をれました。チャールズ皇太子が相当関与してしているところで、例えば LRT（路面電車）
だ

います。マスタープランナーは、建築家のレオとか自転車の優先策など、かなり熱心に行わ

ン・クリエで、民間開発ですがマスタープラれているところです。ここはカーフリー団地

ンや建築コードがあって、そのコードに合わというのが売りで、自動車はこの中にはありせたような形で建物がつくられていっています。

ません。

ここも自動車を背後に全部隠して、昔のヨ

環境共生を謳うだけあって緑の工夫は非常

ーロッパ中世の村のような感じを出していまにうまくつくられていて、開発区域の外れにす。広場もあり、ビレッジストアと書かれた

集約型の大きな駐車場を持っています。ソー

いわゆる村のよろず屋さんのようなお店もあラーガレージといって屋根に太陽光パネルがりますみ。今の日本だったらコンビニがそれ並んでいて、駐車場ではありますが再生エネ

に当たりますが、アンウィンの時代にも工夫

ルギーにも貢献しています。それから、郊外されましたが、シンボル性の高い建築や小広開発は公共交通とセットだというのがフライ場が地域のあちこちにつくられています。

ブルグ市の基本的な考え方で、LRTをこの住宅地まで延伸させています。水の再生、循環

環境共生／ビレッジホーム、ウォバーン

2 番目の大きな話題は、環境共生です。郊外住宅地に限らず、新しい都市開発や再開発でも環境の問題はもう無視できません。
環境共生住宅地の例
では、カリフォルニアにあるビレッジホーム
ズが 有名です（ 写真12）。
ニューアーバニズムの推 進 者 の 一 人 マ イケ
ル・コルベットが設計をした住宅地です。強いコミュニティの建設

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まちなみ塾 講義録 2010

写真12 緑に溢れたビレッジホームのようなことも考えられている住宅地です。
さらに、この住宅地の外れにはいわゆるソーラー住宅が多くありますが、ドイツは余った電気を政策的に高く買うことを行っているので、5 年、10 年というスパンで考えると、
むしろソーラーのほうが安上がりなんだということが大分浸透しています。ソーラーパネ
ルも技術革新が進んでいろんな色がつくれるようになってきました。環境設備と町並みをうまく調和させていける時代がもうすぐそこまで来ているというように思います。
日本の郊外住宅地、「テーマ」と「コモン」

さて、そろそろ日本の話を中心に郊外住宅地の現在と未来についてお話ししてみましょう。
一つは、住宅地の「テーマ」ということでです。

写真14 明確なテーマを掲げた住宅地、スウェーデンヒルズ（北海道当別町 1985）

住宅地は非常におもしろいとは思いますが、バブルのころから何らかのテーマを強調す

果たしてそれが世代を超えて持続できるのる郊外住宅地が登場し始めます。特定のライか。テーマは途中で変わってもいいのですが

フスタイルを共用するタイプの住宅地ですね。

その種の住宅というのは、少なくともある特私はどちらかというと、こういうのは割と好き

定のライフスタイルが好きな人をねらってつなんですが幾つか例を紹介します。

くっているわけですね。そうするとかなりパ

北海道当別のスウェーデンヒルズ（写真14）とラドックスで、均質な住宅地をつくってはい

兵庫県三田市のワシントン村です（36 頁参照）。

けないということには反しているのですね。

ワシントン村のすぐ隣には兵庫村というのも

なぜなら、同じライフスタイルの人が集まるありますが、この種のもののはしりといわれのですから、できた当初は均質になりがちでています。じつは長野県茅野市に北米型住宅す。しかし、年齢を重ねたときにどうなって地のはしりといわれるグリーンヒルズといういくのかが、非常に気になります。大体 90 年

住宅地もあります。

代頃からこのような住宅地が登場してきたのある種のライフスタイルが強要されているで、あと10 年ぐらいすると一世代目が大体変かのような、そういうイメージを持たせるこわります。そうすると、この種の住宅地がどとで付加価値を高めている。いわゆる一任協

うなっているかというのは、研究者としては定制度を使って、オープン外構で、アンテナ非常に楽しみでもあります。うまくテーマをも余り目立たないようにしている。この種の引き継ぐのか、あるいは、人が変わりながら、でもいずれかの方法で持続していくのか。ここは将来に向かって、一つの大きなキーワー
ドがポイントになるん
ではないかと思っております。
そ れ か ら2 番 目は、住民の共用空間としての「コモン」です。
財 団 で つくら れ た『住まいのまちなみを

写真13 ウォバーン開発（ドイツ・フライブルグ）

創る』は、以前の『日まちなみ塾 講義録 201019

本のコモンとボンエルフ』がベースですが、技法だというようにも思います。皆さん、そ当初はコモンが計画されていれば、それだけういうことのプロとしてよく考えていただけ

で住宅地としてかなり工夫されているというればと思います。

ことでもありました。コモンはいい住宅地には必ず必要なんだと。有名なのは、兵庫のフ景観と住宅地の再生

ラワータウンにあるアルカディア21ですが、最後に景観のことですが、郊外住宅地におこれは住民の管理する私的な庭です（写真15）。

いて景観はもう標準装備です。やって当たり

では、ここはちょっともう皆さんにお尋ね

前の世界になりつつあるし、皆さんも多分そしたい。密集市街地で住宅地の引き込み道路

ういう考えだと思います。しかし、電線の地をつくってあったり、昔の長屋の前には井戸

中化や、緑化、色合いとか、そういうものでがあって広場がありました。これはコモンと標準的な技法を使ってうまく景観処理をして言えるのでしょうか。じつは町中にはこういも、ただ揃っていればいいというものではあう場所が結構多くあり、こういう例を幾つもりません。どの程度揃えるか、何を揃えるか積み重ねていくと、コモンというのは一体何

は、景観をコントロールしていく上ではかななんだろうということをもう一度考えたほうりキーになるところで、ここを間違えると失がいいと思っています。物的空間としてもコ敗してしまいます。そこの見きわめ、どの部

モンの話はできますし、だれがどのように利分をどれだけ個別の敷地や個別の住民にゆだ

用するかという意味でもできるし、だれが維

ねるかということなんですね。それは難しい

持管理するのかという点でもできるのですが、問題で、そこの見きわめがまさにいい町並み

結局は、いわゆる何か小さな公共性みたいなをつくっていく工夫なんではないかと思いま

話を抜きにしてただコモンをつくっても、そす。これは皆さんの立場からすると、エンドれは無駄な空間になってしまうのではないか

ユーザーがどれだけ成熟しているかというこという問いかけです。

とを見きわめることでもあるわけです。やはだから、コモンがある住宅地はいい住宅地

り景観は、つくった人のものではなく、使っであることは多いですが、でも多分それは、ている人たちのものですから、そういうところにそのようなものをつくったからよくなっている

思いを至らせていただければと思います。

のではなくて、何かもっとほかにトータルにそこがよくなるメカニズムであり、おそらく未来にもつながる住宅地の再生の話もちょっとだけ。

は、そこでの住民の気持ちみたいなものが多日本でも高齢化した住宅地で再生の取り組分あるんですね。それを抜きにしてコモンがみが始まっているところもあります。1970 年

できますというのは、逆に危ない方向の設計

代に空き地がたくさんあったのが、その後建物が建ってなくなっていきます。しかし近年
また逆に、空き地が現れてくる。そうするとそこで隣り合う敷地をうまく合わせて使っていくという例が現れ始めています。たとえば隣の敷地を自分ちの菜園として使っている例、
それから、隣地の空き地に半分だけはみ出させて、自分の敷地を1.5 倍にしたという例もあります。
さらには、コミュニティガーデンのようなものをつくって、そこが住民が交流するスペースとなっている例もあります。つまり、空き地や空き家を、高齢化していく住宅地の中
でどううまく使いながら、住宅地を持続可能

写真15 21戸の住宅に囲まれた広い共有地の中庭を持つ、アルカディア21（兵庫県三田市 1990）

20

まちなみ塾 講義録 2010にしていくかというような試みが始まっているのではないでしょうか。

なのです。多分それが非常に正しい見方だと思います。

郊外住宅地の未来

さて、そういう中で、少し先を見据えた話をしましょう。

空き地や空き家が、どう均衡するかというと、要は今住んでいるところに住みたいということなんです。都心に住む人が都心居住、

まずは、何といっても人口・世帯がどうな

郊外に住んでいる人は郊外居住志望なのでっていくかという話。人口減少のグラフは、す。そうすると、いま郊外に住んでいる人た

もう皆さん、何回も見ているでしょう。1900

ちは、これから高齢化をしていくなかでその年には人口4,300 万でしたが、約 3 倍の1億

まま郊外に住み続けたいというとき、どのよ

2,000 万まで100 年間かかっています。しかうな需要のもとになっていくかということがし、今後は100 年間で同じぐらい減る見込ま

一つのポイントになるように思います。

れています。しかし、今はちょうど歴史的転

もう一つは、東急住生活研究所が調査では、

換点にきており、人口は同じぐらいになって都心居住を志向している人が随分増えている

も高齢化率は全然違います。1900 年ごろはという傾向が出ています。しかし、確かに増高齢化率 5％ですが、2050 年には40％超え

えているのですが、相変わらず郊外という人になります。

も結構いるわけです。だから、今までだと都東京圏では郊外住宅地の人口のピークがど心に住みたいといっても住めなかったけれど、こにやってくるかというと、東京都は比較的

それがようやく現実的な選択肢になってきて長く人口が増えますが、茨城、神奈川はもう両方が選択可能になってきたのが現況だろう

2020 年より先は人口が増えるところはありまと思います。つまりは、単純な郊外居住からせん。世帯数は大体 2025 年ぐらいまではど

都心居住みたいな話にはならないということ

こも増えていきます。関西がちょっと調子がです。より遠いところで、先ほどのテーマタ

悪く減っていきます。しかし、いわゆる郊外

ウンではないですが、特別なライフスタイル

住宅地の主たる需要層であった「夫婦と子」

を楽しもうというような選択もどうやらありそという世帯はどんどん減っていきます。どこうだと思われます。

が増えていくかというと「高齢者単身」が増それから、先ほど申し上げたように、郊外

えていき、郊外住宅地はもう要らないのでは地域には、古い開発の衰退と新規開発が、いないのという話が出てきそうです。

わばモザイク状にその中にあらわれてくるの

ところが、市街地は、増え方は縮んではきていますが、まだ拡大していくとされていまが現実ではないかと思われます。これが大きな二つの選択肢ですね。

す。開発自体は続いているということです。

やはり、これからつくる郊外住宅地は、とどういうことになっているかというと、住宅にかくゆとりを持たせてほしいというのがぼが郊外でも生産されているということです。

くのお願いと思っていただいてもいい。都心

つまり、開発が続いているということです。

の魅力というのは、家の外で何でもすぐ手にしかし、気になるのは、郊外に行くほど空入ることなんですね。でも、郊外は、家からき家率の上がり方が激しいという傾向が見ら出てもそんなにないので、ある程度のものはれるようになってきていることです。

家の中でそういうことの疑似体験ができない

大体郊外住宅地があるのは一種低層住専でといけない。そのためには、敷地や住宅地にすが、ちょうど空き家の数だけ新しい住宅が

ゆとりがないと、やっぱり都心と拮抗できるできる。だけど、できた住宅が直ちに空き家ような状況にならない気がいたします。

になるということは、建売住宅で営業不振のような場合を除いてはちょっと考えにくいの

空き地・空き家の解消

で、一方では住宅をどんどんつくりつつ、一最後に、これは私の研究室で取り組んでい方では空き家をどんどん増やしているというる手法ですが、古い住宅地では、今は無職でことが同じ場所の中で起きているということ

年金暮らしですが資産は結構持っている人でまちなみ塾 講義録 201021

図13 「空き地・空き家の解消」のシナリオ

隣地を買いたいという人が結構います。空き

住宅地に空きが出てきたら、それを寄せ集

地が出たらまずは隣に聞いてみるということ

めて、ゆとりの部分を持たそうという手法でをして、半分に割るとか、そういうことのシす。これだけだとつまらないので、これに少ミュレーションなのです（図13）。

し新規の開発を合わせ技でかけて、主として何も手当をしないと空き地のままですが、5区画整理の手法で整理をしてゆくと、ゆとり

年、10 年と隣の買い増しをうまく進めてあげや自然環境を取り戻して再編していくことがるだけで大分減ります。もう少しドラスティ

可能になります。さらに言えば、都心に行きックに、遠いところに引っ越すのは嫌だけど、たい人の受け皿である再開発のタワー住宅ですぐ近くだったらいいよという人もそこそこもいいですが、そういうところとの入れ替えいるので、広い土地があったら引っ越してもも組み合わせることができれば、郊外住宅地

いいとか、建て換えたいときに動いてもらうというのも、なかなかこれからもいい居住のことを組み合わせて、ある1カ所にどんどん

選択肢になっていくとうに思います。

空き地を集めてくるという仕掛けを施してい日本の郊外住宅地は、せっかく鉄道を中心

きます。そうすると、10 年間何もやらないのにつくった低炭素社会にふさわしい立派な郊に比べるとあるシミュレーションを動かして

外住宅地なので、これは優良な資産として、

いくと、そういうゆとりをもう一度つくり出す

次の世代にも引き継いでいくという努力だけということが可能になるかもしれないというは、やっぱり怠ってはいけないのではないでことがわかります。

しょうか。

22

まちなみ塾 講義録 2010

住宅生産振興財団

2

まちなみ塾
2010

まちなみ計画論Ⅰ

人口減少社会における住宅地の未来像
角野幸博（関西学院大学 総合政策学部 教授）

角野幸博（かどの・ゆきひろ）
1955年京都府生まれ。1978年京都大学工学部建築学科卒業。
1984年大阪大学大学院博士後期課程修了。㈱電通、武庫川
女子大学生活環境学部教授等を経て、2006年4月より現職。
工学博士。一級建築士。
著書に『郊外の20世紀』（単著：学芸出版社）、『都心・まちな
か・郊外の共生』（晃洋書房、共編）、『近代日本の郊外住宅地』（鹿島出版会、共編）、『都市のリデザイン』(共著：学芸出版社)他。関西を中心に、都市再生やニュータウン再生等の調査研究、計画立案などに携わる。現在の主要な関心事は、人口減少社会における都市および地域計画のパラダイム転換について。
会場：（財）
住宅生産振興財団 会議室

2010 年 7 月15日
（木）
まちなみ塾 講義録 201023

郊外とまちなかとの接合・再編といいますか、その仕組みがそのまま残ることはもうないだろうと思われます。何らかの形で、まちなか的性格をその中に導入してい今日のお話は、前段と後段、二つに分かれております。

かないと、生き残れないのではないかというメッセージを入れた副題です。

初めは「郊外とまちなかとの接合・再編」
についてです。主に戸建て住宅あるいは戸建

クラッセンの都市サイクルの 8 タイプ分類て住宅地の実務にかかわっておられる方が多

それで、まず、クラッセンという都市地理

いと思いますので、郊外住宅地が今までどう

学者が1980 年ごろに整理した都市サイクル

いうプロセスで成立し、そして、それが、今の8タイプ分類について説明させていただき

どんな問題を抱えていて、今後どうなりそうます（図1）。

なのかということをお話ししたいと思います。

横軸
（x 軸）
はある都市部あるいは都市圏のそれから、後段は、テーマタウンについて

中心部の人口の増減を示しています。それかです。まるでテーマパークのようなコンセプ

ら、縦軸
（y 軸）
が郊外部の人口の増減を示し

トを非常に強く打ち出して開発された住宅地ています。つまり、中心部の人口と、郊外部が1980 年ごろからあるのですが、それを勝の人口の2 軸で、都市の成長、拡大、衰退を手にテーマタウンというふうに名前をつけさ示している図です。都市の経済活動が活発化せていただきました。それが今どうなっていしていくと、当然都心にオフィスや住宅が集るのか、そして、今後どうなるのか。とりわ

まってきます。そういう意味で、都市化の最け数年前に制定・施行された景観法との関係

初の段階というのは、都心部の人口が増えてで、ちょっと気になることがありますので、

いく、つまり、x 軸のプラス側にあるというと少しお話しさせていただきたいと思います。

ころから入っていきます。そして、それが中「郊外とまちなかとの接合・再編」とほとん

心部の近くだけでは賄い切れなくなって郊外

ど結論じみたことを見出しに掲げています。

のほうにも人口が増えていきます。つまり、郊外がずっと膨張して開発されてきたわけで

タイプ 2と3は都心部でも人口が増え、そしすが、そこが、今、いろんな課題を抱えていて、それが郊外でも増えている段階、これがるわけです。郊外を最終的にどうすればいい

都市が成長しているという段階です。

のだろうか、どうなるのだろうかを考えたと

ちなみに、この y＝x の斜めの線の下側は、きに、従来の郊外住宅地の姿がそのまま残る

郊外も都心部も増えていますが、都心部の成長のほうが大きいというところです。それか

郊外人口（+）

ら、斜めの線の上側にきますと、郊外の伸び

タイプ 3
相対的分散

タイプ 4
絶対的分散

のほうが大きいということになります。だから、このように、らせん状になるとしたときに、

〈郊外化〉
タイプ 5
絶対的分散

︿
都
市
化
﹀
衰

中心都市人口（+）

タイプ 7
相対的集中

タイプ 8
絶対的成長
郊外人口（-）

図1 クラッセンの都市サイクルの8タイプ分類

まちなみ塾 講義録 2010

ゆるドーナツ化現象です。それがタイプ 4、5yはプラスという段階です。
そして、都心部の人口が減りながらも、郊
外へ、郊外へ、さまざまなものは分散していく。余り分散し過ぎますと、今度は郊外その〈再都市化〉

24

郊外の伸びは続くけれども、都心部の人口がの部分になります。つまり、xはマイナスで、
タイプ 1
絶対的集中

退

どんどん郊外に行くわけです。ある時期から減っていくというプロセスがあります。いわ長︿
逆中心都市人口（-） 都
市
化
﹀
タイプ 6
相対的分散

タイプ 2
相対的集中

成

ものも衰退していくという段階、つまり、xも都市発展の段階論
L. Klaassen et al Transport andReurbanization,1981

yも減ってしまうという状況になります。そして、衰退し尽くした後に、ひょっとしたら、何らかの施策を打てば、もう一度、都心部に人が、あるいは経済活動が戻ってくるかもしれない。そのような都市サイクルをクラッセ
ンは図式化したのです。
ということで、都心部に経済活動が集中していくプロセスを都市化、「アーバニゼーション」といいます。そして、それがどんどん郊
外のほうへ伸びていく段階、これを郊外化、「サバーバニゼーション」といいます。そして、それが衰退していく段階を、逆都市化ということで「ディス・アーバニゼーション」、そして、衰退していって、ひょっとしたら、もう1回都市化できるかなというのが 再 都市化、

図2 人口減少が影響を及ぼす地域「リ・アーバニゼーション」です。これらを示したのがクラッセンという人なんです。
ただし、これはあくまで人口をベースに見問題がありますけれども、今日は、ここはちょっと避けておきたいと思います。

ているわけであって、それ以外の経済活動、

この大都市郊外の縁辺部について、どうい

オフィス需要、商業機能、そういうことがすう形で縮退化していきそうなのか、あるいは、べてこれで説明できるとは言えませんが、あすべきなのかということを考えていただきたる意味で、とてもわかりやすい図式でした。

いと思うわけです。いわゆるコンパクトシテ

こういう図式の中で、どのようなところで、

ィとか、コンパクトタウンという言葉がありま

どのような住宅地開発が進められ、それが今すけれども、都市圏全体がコンパクトシティ

後どうなるのかというのを見てみたいという化するというような話、そんな大ざっぱな話ことです。

ではなかなかうまくいきません。縮退はまば

大都市の中心部、大都市の郊外部、山林・らに起こる。どの部分でもそれぞれの状況に

農地、地方都市・旧集落、そして中山間地域

応じて何らかの縮退が起こる。そして、全体と分けてみたときに、人口減少はいろいろなとしても縮退が起こるというメカニズムで考ところで起こります。大都市郊外部は、「イン

えていかなければいけない。

ナー・サバーブ」「アウター・サバーブ」「リ

縮退化していく中で、地区によってどんな

モート・サバーブ」に分けられますが、ぼく

問題が起こるかについては細かく説明しませは日本語で、
「内郊外」
「外郊外」
「超郊外」

んが、今日のお話のベースにこんなことがあという名前をつけました（図2）。後で説明しまるということとして理解しておいてください。

すけれども、ここにいわゆる郊外住宅地というのが成立していきます。明治末期から大正、昭和初期の時代に開発されたのが「内郊外」、

戦後の郊外住宅地計画の特徴／大衆化期〜マーケティングの時代

それから高度経済成長期に、一気にどどっと

戦前の郊外開発では、基本的に明快なテー

市街化していったところが「外郊外」、そして、マを持って、ユートピアをつくろうとしてきま

バブル経済が膨らんでしまって、さらに外側した。つまり、都心に暮らすよりも、郊外にでなされた開発が「超郊外」というふうに、暮らすほうがはるかに魅力的であると。その郊外も三つに分けて議論していきたいと思い

魅力を具現化するために、たとえば健康といます。

うテーマのもとで開発をしたり、リゾートイ

それから、大都市の中心部、最近ですと「都心居住」というようなふれこみのもとに、供メージと組み合わせたり、そういうことをやってきたわけです。

給されるのはタワーマンションばっかりとい

ところが、戦後になりますと、そんな悠長

う状況があります。これについてもいろんななことは言ってられなくなります。御存じのまちなみ塾 講義録 201025

ように、第二次大戦が終わった後、日本は深が拡大していく、市街地が拡大していく。一

刻な住宅難に見舞われます。都心部は空襲で刻も早く日本は経済復興を遂げなければいけ

家が壊滅する。あるいは、外地から引き上げないという流れの中で、さまざまな開発関連てくる人がどんどん流入する。そういった人の立法が行われます。とりわけニュータウン

たちに対して、何とか住宅供給をしなければ計画にとって重要なのは、昭和 38 年
（1963）

いけないというのが国の住宅政策の基本になの新住宅市街地開発法、いわゆる「新住法」

るわけですが、現実には、民間による住宅建と呼ばれるものです。住宅取得に悩む一般サ設というのは、供給戸数としては公団や公営

ラリーマンや、一般勤労者向けに、大量に早住宅と桁が違います。民間が供給の大半を支

急に住宅および宅地を供給するために、一括

えていくわけですが、その蓄積が、まさに高買収して開発していこうという流れがあって、度経済成長期の中で、ジグソーパズルのよう

そのベースにたくさんの大規模ニュータウン

にモザイク状に広がっていく。まずは、もちが各地につくられました。

ろん鉄道沿線、それから、山や丘陵のすそ野

こうした背景のもとで、この時期に、市街部分が先行的に開発されていきます。そして化の波が広がっていきます。一つは、戦前に

戦後は、戦前の開発がある種の布石となって、開発された住宅地を埋めるように。そして、その間が埋められていくというようなことがもう一つは新住法に基づいて開発された大規起こったわけです。

模ニュータウンによってです。それらが開発

戦後の大規模開発の動きは、いわゆる国土の先兵となって、その周りに民間の開発がま政策というレベルでは、全国総合開発計画−

たぶら下がっていくというような仕組みがで

拠点開発構想（昭和 30 年〜 40 年頃）、新全国きた。その中で、戸建て住宅地というのは、総合開発計画−大型プロジェクト構想（昭和

まさにその市街化の最先端のところでつくら

40 〜 48 年頃）、それから、第三次全国総合開れていったわけです。

発計画−定住構想（昭和 48 〜）という、いわゆ

住宅メーカーが、単に住宅をつくるというる全国総合開発計画の流れというのがありまだけではなく、ディベロッパーとしても入っす（図 3）。10 年に1回ずつぐらい、ずっとやってきます。ただ、戦前の一般的な戸建て住宅てきました。そういう中で、どんどん都市圏

は100 坪は優にあったのですが、こういう大経済の高度成長期

昭和30〜40 年頃

国土政策

昭和 40〜48 年頃

安定成長期
昭和 48〜

昭和52 年
昭和37 年
昭和 44 年
（三全総）
全国総合開発計画策定（旧全総） 新全国総合開発計画（新全総） 第三次全国総合開発計画
──定住構想────拠点開発構想────大型プロジェクト構想──

昭和31年 首都圏整備法

昭和37 年 新産業都市建設促進法（新産地域）
昭和38 年 工業整備特別地域整備促進法（工特地域）（昭和38 年 播磨臨海部工特指定）
昭和38 年 近畿圏整備法
昭和38 年 新住宅市街地開発法（昭和38 年 筑波研究学園都市建設閣議決定）

開発関連立法

（2,700ha 45 年筑波研究学園都市建設法制定）昭和39 年 近畿圏の近郊整備区域
及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律（工業団地造成事業）
昭和 42 年 公害対策基本法
昭和 43 年 （新）都市計画法
昭和33 年 千里ニュータウン
（1,160ha 15 万人）

大規模
ニュータウンの具現化

昭和38 年 明石舞子団地（160ha 3.6 万人）
昭和39 年 泉北ニュータウン
（1,520ha 18.8 万人）
昭和 40 年 南多摩ニュータウン
（2,962ha 30 万人）
昭和 40 年 高蔵寺ニュータウン
（702ha 8 万人 区画整理）
昭和 41年 北摂ニュータウン

図3 国土政策と大規模開発の動き

26

まちなみ塾 講義録 2010

衆化期では、必ずしも100 坪に届かなくなってくる。
また、いわゆる「ハウジングチェーン」、住み替え双六というものが庶民の間で意識されるようになっていく。アパートや木賃住宅に住んでいるけれども、できれば公団住宅に入◦ 建売分譲、建築条件付分譲増加◦ コンセプト重視◦ 空間デザイン面の試み
─ 歩者共存の空間形成
─ 魅力的な街並みの創造りたい。公団住宅に入ったら、その次はマン

─ コモン
─ 元の敷地形状の保全

ションに住みたい。あるいは、戸建て住宅に─ テーマタウンの誕生

買い替えたいというような住みかえモデルが形成されていったのが、高度経済成長期でもあるわけです。
そういう中で、ディベロッパーは、市場ニーズをしっかり読み込みながら開発を進めていきます。たとえば阪急不動産が行ってきた

図4 デザインのおける商品価値創造ある郊外開発地の販売時期ごとの平均敷地面

り分譲とか建築条件付分譲というのが増えて積を計算してみたことがあります。昭和 30 年

いく中で、土地だけの価値、つまり宅地だけ

前後は100 坪前後を確保していましたが、そを売ることや、あるいは住宅メーカーだかられがどんどん下がっていきます。1980 年ぐら

家だけつくりましょうということでは話にはな

いに一旦、60 坪弱ぐらいになりますが、そのらなくなる。土地とのセットの中で、建売り

後 50 数坪に下がり、それがまた、90 年代に分譲とか建築条件付分譲が出てくると、結局、なってちょっと盛り返します。盛り返すといそこをどんなまちにしたい、こんなまちにな

うのは、もっと郊外に行ってしまったというるんだ、ということをアピールせざるを得なことです。

いというか、アピールしたくなるわけです。

それから、同じエリアの分譲の平均の敷地

そこで、さまざまなコンセプトが立案され、面積がどう動いているかというと、大体 60

空間デザイン面での試みも行われていきま

坪、200㎡のラインで前後している。つまり、す。ボンエルフ（歩車共存道路）の空間形成やある時期から200㎡前後というのは郊外の戸

まちなみづくり、それからコモン（共有地）を建て住宅での一つの標準になりました。つまいかにつくるかに注力します。単なるひな壇

り何が言いたいのかというと、戦前の郊外は造成ではなく、もとの敷地形状を残したり、ユートピアづくりだったのですが、高度経済

緑を残していくことができないだろうかと、

成長期の郊外は、とにかく住宅に困っているさまざまな試みがなされるようになったわけ

人たちに住宅を供給する、その受け皿でした。

です。この点には、住宅生産振興財団も随分買える値段のものを売るということで、コンと関わっておられるのではないでしょうか。

セプトとか、面倒くさいことを言ってられなかったということです。

そういう中で、「テーマタウン」といったものが出てきた。これは後でも紹介します。
さらに、もう少し時代が下ると、「環境共生」

商品化〜環境共生の時代といったものをテーマにし始める。自然環境、

しかし、それが1980 年ぐらいになると、コ

それから歴史や文化です。その地域を培ってンセプトのあるものがぶり返してきます。販

きた歴史もうまく反映できないかとするなら売競争が非常に激化してきたという事情があば、原地形の活用なんて当たり前です。地元ります。購入者のニーズが多様化したという産の植生の活用、それから雨水利用等々、住よりも、いろんなことを住宅地に期待するよ

宅そのものが環境共生住宅というものになる。

うになってきた中、デザインによる商品価値

環境共生も一つのテーマとして扱われてしま

創造が求められるようになりました（図 4）。

っていますが、本来はそんなテーマとして扱

もう一つは、事業ベースの話ですが、建売

うよりも、もっと重いものじゃないかと思うん

まちなみ塾 講義録 201027

ですけれど……。

郊外ではなく普通のまちになっている。
それから、人の問題はどうなるのか。家族

空間的変容と人間的変容の変化としては、高齢化、独居老人化、それそのようにして開発され、育ってきた郊外から世代交代等々。それから新住民の転入、が、今、大きく変わりつつあります。30 年、所得階層の変化などが起こります。その積み50 年、あるいは100 年もすれば変わってしま

重ねとしてのまちはどうなるか。昼夜間人口

うのは当たり前です。20 世紀初頭に開発され比率が変わる。小学校のクラスが減る、地域

た阪神間の住宅地も、もちろん変わっていま

活動の主体が変わる、活動内容が変わる等々

す。それから、高度経済成長期に開発されたというようなことが起こっていくわけです（図6）。

住宅地も大きく変わってきている。ここで注こういう変化の中で、今ある住宅地は、次意すべきは、どういうところがどんなふうににどのようなシナリオを持たなければいけな

変わっていっているのか、その変化のメカニ

いのか。あるいは、新たに開発する住宅地はズムといいますか、特徴を知っておく必要がどのような変化を想定して開発するべきなのあるということです。単純に言えば、都市空か。これを考える必要があります。この点に間、住宅地の空間として変わる部分と、そこ

ついては、たくさんの研究者が調査・研究をに住んでいる人が変わる部分とがあります。

されています。
それらをざっくりまとめると、次のようにな

当然これは相互に影響を与えます。
まず、空間が変わるというのは、建物その図5 空間的変容

28

まちなみ塾 講義録 2010

ります。

ものの寿命が来て、老朽化して、増改築、建大体、都心から遠い、遠隔地の古い団地ほ

替え、改修等々ということでありますし、まど、空き家率は高くなっていきます。それかた、宅地が統合されてマンションになったり、ら、90 年代前半をピークに、人口減少が多く

分割されてミニ開発になったりします。あるの郊外で始まっています。高齢化率は、すで

いは、住宅ではなくて、商業施設や業務施設に大体 3 割が普通であって、それが 4 割に、になるというような方向性もあります。敷地

今近づこうとしています。

については、重なりますが、細分化、一体化、それから、自らの意思で家を買って、そこ

空地化、あるいは駐車場化、農地化、資材置に住んだ第一世代は継続居住意向は極めて高き場化というような変化が起こります（図5）。

い。そこに住み続けたい、死ぬまでここにいまた、まち全体として見たときに、緑が大たいという人の比率は高齢化するとともにもきくなってよくなることもあります。それからっと高まります。ところが、ぎりぎりまでそこ

まちなみが成熟していく。交通量の変化もあに住むので、ついに一人で暮らせなくなったる。公共施設が変わっていく等々。そして、ときに、突然、引っ越す。子供のもとへ行く

ひょっとすると、もう郊外でなくなってしまっとか、施設に入る形でプチンと切れるわけでているかもしれない。つまり、市街地が連担す。

していく中で、「ここはもともとは郊外だった

一方そこで生まれ育った第二世代はそこをのにね」というようなことになるわけです。

ふるさとだと思っています。そういう意味で、

図6 人間的変容

非常に愛着はあるのですが、親の住宅を相続して、そのままそこに住むかというと、そういうケースは少数派です。40％強が相続する

郊外住宅地の変容プロセス

それで、この「郊外住宅地の変容プロセス」の図を見てください（図7）。

権利を持ちますが実際に相続した上で、そこ縦に色違いで示した列のうち一番左が、先に住むのはもう2 割ぐらいです。近居も入れに分類した内郊外（インナー・サバーブ）、戦ても、せいぜい3 割ぐらいです。これは何を前に開発された住宅地だと思ってください。

意味するかというと、要するに、郊外住宅地

真ん中が、高度経済成長期に開発された、面は、中古住宅市場が活性化されて、よそから積的には一番多いところです。それから、右人が入って来ないと、いずれ消えますよとい側が、おおむね1980 年以降に開発された超うことです。

郊外（リモート・サバーブ）と呼んでいるカテ

戦前にできて100 年経った阪神間の住宅地

ゴリーのところです。横軸が各々の変容段階

でも、入れ替わりは数多くあります。とりわを示しますが、開発時期が変わりますから、

け、今から15 年前の阪神・淡路大震災によっ

変容段階の異なる住宅地が、都市圏に共存して、工場跡地や社宅跡地など宅地や住宅が大ます。

量に供給されたわけです。そこによそからい

当然どの流れにも、それが生まれたとき、っぱい人が入ってきました。ということで、成長していく段階、変化していく段階、ひょ

いわゆる被災地域の中では（被災地の定義はっとしたら廃退する段階、そして再編する段

いろいろありますが）、半数以上が新住民にな

階、というのがあるのかなと思います。冒頭ったところがあります。100 年続いてきた住に示したクラッセンの図式、それの中にそれ宅地であっても、それが引き続き住宅地としぞれが位置づけられて、時代とともにどう変て残るためには、とにかく新しい人が入ってわっていくのかということを考えたわけです。

こなければ無理だということなんです。
いろんな可能性を持つ住宅地が都市圏の中

それで、まず、左側の戦前の開発された郊外の列です。

にはたくさんあります。だから、住宅地が今

これは、ブルジョワユートピアとしての位

後どのようになるだろうかというのを考える

置づけを強く持っていたところです。最初、ためには、通時的視点と共時的視点という両健康といったものがテーマになりました。ま方を考えなければいけません。

た、リゾート開発とリンクしていました。そ通時的視点というのは、一つの住宅地、1して、そこに暮らす人たちは、ある種のクラ軒の家が、50 年、100 年経ていく中でどのよ

ブ社会を形成しました。そこで独自の生活文

うになるんだろうかという視点。世代交代が化が培われるわけです。阪神間ではモダニズ起こるとき、相続されるとき、そこはどうな

ム文化と言っていますが、大体1930（昭和5）るのかということです。

年前後、大正末期から昭和の頃、これは阪神それから、共時的視点とは、100 年前に開間に限りません。東京でも一緒だと思っても発された住宅地、50 年前に開発された住宅

らっていいですが、その当時の郊外に暮らし

地、今、開発中の住宅地、それらが都市圏のている人たちは、いわゆるアッパーミドルク

中に共存しているわけですが、その関係はどラスです。たとえば、お稽古事とか、音楽、

うなるのか。たとえば 2010 年、2020 年ある

絵画、それから料理など、そういった、いわいは2030 年という、それぞれの時期におい

ゆる中産階級の生活文化といったものに対すて、個々の住宅地はどのような力関係、バラる関心が非常に高くて、それを享受し、またンス関係、都心との関係を持つことになるの自ら育てていきました。そういう独自の世界

か。共存する場合もあるでしょうし、競争しがあったのです。このようなイメージに引って勝ったり負けたりする場合もあるでしょう。

張られながら、その周辺にさまざまな開発がこの両方の視点でもって、まちを見なければ行われます。開発主体は土地会社であったり、いけないということです。

電鉄会社であったり、あるいは地元の地主であったりもします。そして、それが鉄道沿線

まちなみ塾 講義録 201029

で拡大していく中で中産階級が転入してきま供給される住宅の質が随分違うものになってした。

しまった。そういう意味で、以前とはかなり

またいわゆる大手の企業は、そういったところに社宅や保養所用地として土地を手当て変わってしまう。変容してしまっているということなんです。

していった流れもあります。これらをコアにそこが現在から今後、どうなっていくのか。

しながら、それが広がっていく、成長段階に

100 年も経ちますと、二世代、三世代と世代入ったということです。

交替する中で、ある部分は消滅してしまう。

そして、その次の段階です。ある種の高級あるいは、お屋敷がマンションになってしま

住宅地のイメージというのが成立しますと、う。それから、リゾートとつながる地域イメ

それが情報化されていき、その中に住まうとージを支えていた「何とか園」というようないうことだけではなく、ありていに言えば、地名を残すところが、普通のマンション街に高級住宅街の中のおしゃれなパン屋さん、ケなってしまう。つまり、固有性といったもの

ーキ屋さん、あるいは、おしゃれな洋品雑貨

がだんだん薄まっていくわけです。そういう店、ブランドショップといったものが混ざり形での消滅が始まります。

込んでくるのです。イメージがひとり歩きし

ただし、一部の住宅地では非常にプライドていって、住宅以外のものも少し入ってくる。

の高い住民がそこを守り続ける。だから、結そして、何か大きな変化がありますと、これ構高値で、ある環境が残されたまま取り引き

は阪神間を想定すると、阪神大震災のようなされる。よくよく考えると、買う側からしてみ

大きな災害があると、サラ地が大量に供給さたらそんな高く払う必要はないのにな、もっれていく。それまでは住みたいけれど、土地と良いところがあるのになと思わないでもあ代も家賃も高くて住めなかった人たちが一気りません。まとめてみますと、ブルジョワユに入ってくる。そういった人たちは、培われートピアとしてのルーツを持つところは、最てきたイメージが非常に大切だと思っており、初は「こもる郊外」であったイメージが中流

そこに仲間入りできると思っています。だか化していく。一般の人がきちんと暮らせるよ

ら、それを支えようとはするのですが、実際うになる。さらにそれが訪れる郊外になる。

に支えられるほどの財力もないし、それから、ほかの機能が入ってくる。そして、次のステ

図7 郊外住宅地の変容プロセス

30㠀㑹እᒃఫ 䠖᪂䛧䛔䝷䜲䝣䝇䝍䜲䝹ᥦ᱌

まちなみ塾 講義録 2010㜰⚄኱㟈⅏ᚋ㌿ධ⪅ᛴቑップは、もう言うほどでもないというところにそれからもう一つは、いわゆる都心に通勤なるか、その中から選抜されたところがブラするという生活モデルから、離れて独立した

ンド化していく流れがあるわけです。

コミュニティというモデルを形成し始めるか

次に、真ん中の高度経済成長期の流れです

もしれない。つまり、その中で働く場や遊ぶが、これは先ほど申し上げたように、とにか場がつくられていくという部分があるのかなと

く最初は住宅が足りない、住宅が欲しいとい思うわけです。

う人たちに対して、その量的ニーズに対応しさらに縁辺部に開発されたところは、もとようというところから始まります。だから、そもと通勤時間の限界域につくられていました。

れらはほぼ都心に通勤するサラリーマンのベ

とにかく戸建て持ち家だったら、少々のこと

ッドタウンとしてスタートするわけです。普は我慢すると考えて、ここに住まいを選んだ

通のサラリーマンのまちとして始まります。

人もいます。また、もともと近所の農村集落

それがどんどん増えていって周辺が市街化しの世帯分離というかたちで住宅が供給されたていきます。そういう中で、たとえば昭和 30

ところもあります。

年代に開発されたもののほうが、40 年代のもそういうところは、近隣住民の世帯分離とのよりは距離的に近いし、ちょっと広い。40か、固有の生活圏を持った中で成長していく

年代のものよりは、50 年代のものはちょっとのであればいいのですが、そもそも都心へ通遠くなる。宅地面積は200 ㎡ぐらいに減って勤するというモデル全体の中で開発された部しまう。ということで、古いものほど、相対分については、市街化は当然停滞しますし、的に何かよさそうに見えてしまう状況があり売れ残りもどんどん出てくる。郊外というのます。

は、あくまで都心に対する郊外という考え方

それから一方では、もともと都心に通勤すなんですが、都心に依存しない固有のライフ

るサラリーマン家族を対象にした開発です。

スタイルを探さなければいけなくなってきま

専業主婦層というのは黙っていません。さます。その中には暫定利用というのはあるかも

ざまな活動を始めます。それはコミュニティしれない。それから、不定期利用、毎日そこ活動であったり、あるいは、自ら働き始めるに住んでいるということではない利用の仕組というようなこともあります。こういう部分がみがあるかもしれません。

市街地の面積としては圧倒的に多いわけでそれから、現実には不在地主がいっぱい出す。そこで、今、一気に居住者の高齢化が進てきます。不在地主がそこにどうかかわるかんでいる。一気に家屋が老朽化し、世代交代ということでもって、ここの生き残り方を考する。

えなければいけないわけですが、やっぱり全

土地が流動するところでは、宅地が細分化したり、マンション化したりする。あるいは、部は生き残れないので、極論すれば、自然に戻る住宅地もあるのかもしれません。

企業が保有していたところが、もう持ち切れ

いや、そうじゃないんだ、やはり地域の固なくなってマンション化していくという変容

有の文化、生業などをもう一度結びつけ直しが急激に起こっているわけです。

て、旧集落との交流、あるいは独自の生活様

では、次にどうなるのでしょうか。人口が減っていく中で、大量に供給されたここの部

式があるのではないか、という視点も生まれてくるかもしれません。

分が、すべてが同じように残るかどうかはかなり怪しい。選抜が起こる。ちょっと不便な

新まちなか居住

ところ、ちょっと条件の悪いところでは、空

それで、こうした変容のシナリオを踏まえ

き地や空き家が増えていく。つまり、中古市て自分なりに、居住地の拡大プロセスの模式場としてなかなか成立しづらい。それから、図をつくってみました（図 8-1、8-2）。

高齢者が増えていきますので管理水準が低下

結局、郊外、居住地というのはどのようにしてしまい、ある種の格差が出てくるのでは拡大したのだろうか。大ざっぱな言い方しかないか。

できませんが、近世のモデルとしては、中心

まちなみ塾 講義録 201031

図8−1 収縮期における都心郊外像

図8−2 居住地の拡大プロセス

都市があって、その周辺にはたとえば門前町

リモート・サバーブ（超郊外）というような区

やもともとの旧町があります。それらは街道分が成立すると思うわけです。そして、それで結ばれていたでしょう。さらに、周辺に既ぞれのシナリオは、先ほど説明したもののバ

存の農村集落が点在している。

リエーションとして幾つもあるわけなんです

それが近代に入ると、中心都市の経済活動がどんどん活発化していき、そこに人が集ま

まちなみ塾 講義録 2010を考えることになります。

ってくる。そうすると、まず中心都市におい最終的にどうなりそうなのか。先ほどの再て市街地が広がりますが、それはスプロール編の中で言いますと、インナー・サバーブので広がってしまったり、あるいは耕地整理やところでは、「ブランド郊外」として残ってい区画整理というかたちで広がる。それから中く部分があるかもしれません。大規模ニュー心都市が拡大すると、旧町の周辺のもともとタウンは、ここに通勤する人も、ここまで通あったまちの周りも少し広がる。しかし、そ勤する人も減っています。そうすると、そのれより重要なのは新しい新線鉄道が敷かれ、中で独自の独立したコミュニティが、リタイ駅がつくられて、その駅の周りに住宅地が開ア層だけではなくて、それも含めてつくらざ

発されることです。まだ遠くのほうまでは開るを得ない。
「新まちなか居住」といったもの

発されていない。既存集落は相変わらずありをここで想定する必要が出てくるのです。

ますよというのが近代初期です。

32

が、一つひとつのまちがいろいろなシナリオ

それから、幹線上の新駅であったり、旧集高度経済成長期になると、この新駅ないし落の駅であるところは中心都市まで行かなく既存の駅からバス便などで、離れたところにても、就業の場、消費の場、娯楽の場が生ま

ひとまとまりの開発がなされる。あるいは、れる可能性はかなりあると思います。鉄道か

公的開発の場合は鉄道等のインフラも整備しら離れた住宅地は、丘陵を切り開いて開発さた上で計画的な大規模開発が進められる。それたりしますから、山の上だったりする。歩れからは、よくわかりませんが、駅からちょ

けない、あるいは自分で車が運転できなくな

っと遠い所や駅と駅との間も適地だとして開ったときに、公共交通に頼らざるを得ないけ発用地として選ばれる。

れども、その公共交通のサービスがどれだけ一方で、都心は空洞化が目立ってくる。あ持続するかわからない。そこで、こういった

まりうれしくないのは、後から調整区域にな

人たちのある部分は駅近辺に引っ越してくる

るようなところも含めてですが、インフラをかもしれない。つまり「駅前居住」です。そ必ずしも意識しない、バラ建ち状の開発もあういうかたちで、いわゆる従来の郊外というる。こうした図式の中で、インナー・サバー

イメージとは全く違う、新しいタイプの暮ら

ブ（内郊外）、アウター・サバーブ（外郊外）、

しのモデルをつくることができれば生き残れる。そうじゃなければ、自然に戻るのかなと子供に連れられて母親があっち行ったりこっいう気がします。

ち行ったりして金を使わされているというこ道路にせよ、公共交通にせよ、かなり無理となんですね。関西の戦前のインナー・サバ

してつくった部分に対して、地元の自治体がーブエリアの親子関係というのは今も結構そサービスし切れなくなります。サービス停止の傾向があります。同居してないけれど近居とは言わないまでも、サービス水準が下がっでしょっちゅう行き来している。それが先ほていく中で、自主的に引っ越してしまうのか

ど申し上げたブランド郊外の商業部分を支えもしれません。世代交代しても、子供たちはている。

そこにはもう住まない。放っておくというか

以上、つらつらと説明してきましたが、こたちで中期的には消滅していく。つまり、冒れからどういう方向に行くのだろうかという

頭に申し上げましたが、それぞれの収縮が起ことをちょっと整理しておきたいと思います。

こって、都市圏全体としても収縮するだろう

先ほどから言っている「まちなか居住」のと思っております。

いろんなかたちを探る必要があるのかなと思

今後は、駅前を核にしながら、一層再編がっています。本来の「まちなか」という意味

進むのではないでしょうか。関西の事例です

は、大都市であれ、地方都市であれ、まさにが、京阪沿線・枚方市の「くずは」では、68

都心で職住近接で、近隣のコミュニティが結

年に分譲が開始されて、72 年に駅前にショッ

構濃密にある、いわゆる、最近めざされていピングセンターがつくられました。京阪電鉄

る「コンパクトシティ」の一つのモデルであと公団が事業主で、周辺開発が行われました

るわけです。ところが、最近の都心におけるが、駅前ショッピングセンターの老朽化で、タワーマンションは、これと全く逆行していリニューアルに合わせて集合住宅をつくりまます。周辺のコミュニティから切り離されてした。当初、担当者の読みでは、ここの駅前

マンションの中だけで閉鎖的な社会をつくっの分譲マンションは、その鉄道沿線の、大阪ている。それどころか、一つのタワーマンシの都心等も含めた広域のマーケットを想定しョンの中でも階層性がある。エレベーターをていたのです。ところが、実際に売れたエリ

別にしてしまったり。大体高層階に住んでいアを見ると、この駅から半径 5 ㎞圏内が 8 割、るのは金持ちで、下階のほうに行くに従って

大半がそんな狭い商圏であって、なおかつ、所得階層が下がっていくというような、一つ30 代、40 代と、それから60 歳以上は2 割強のタワーマンションの中で階層性が分かれていたそうです。この60 歳以上の人は明らかにしまったら、どうするんでしょうか。さまざま

その駅から離れたところの住宅地からの引っな問題が出てきそうです。タワーマンション

越しであったということだそうです。つまり、の一つや二つはあってもいいですけれど、もそういう再編がもう既に始まってきているの

っと多様性に富んだまちなか居住のかたちをです。

つくっていかなければいけないでしょう。

「外飯母子」これは「がいはんぼし」と読むのですが、要するに、結婚したけど、近所

超郊外とエリアマネジメントに住んでいて、ダンナが勤めに行っている間

それから、「疎住郊外」というカテゴリーもに実家のお母さんと昼御飯を食べに行ってい生まれます。これは「超郊外」で、非常に存る世帯という意味です。この外飯母子世帯が続が難しいところなんですが、それでも何と「くずは」の商業施設を支えているそうです。

かしなければいけません。

これが関西特有の現象なのか、それとも全国

近年、郊外住宅地において「エリアマネジ的に言えることなのかは、私にはちょっとわメント」という言葉が使われるようになってかりませんが、それが消費の中心になっていきました。もともとは、たとえば丸の内のようるというのは、実感としてよくわかります。

な都心の商業・業務系の魅力を高め、実施しこれによく似た言葉で、親指姫じゃなくてていくためのマネジメントシステム、あるい「親ナビ姫」というのがあります。要するに、は、パブリックスペースの管理運営システム

まちなみ塾 講義録 201033

の意味に使われてきた言葉ですが、それが郊は、空き家とか空き地として放って置かれる外住宅地でも生き残るために居住者が中心に分については、何らかのペナルティを課す必

なって、マネジメントシステムを開発するこ要があるのかなということを、勝手に思ってとが求めらています。

います。

今、郊外では何が起こっているのか、どんな問題が起こっているのでしょうか。

このような検討をすることよって良質なエ
リアマネジメント体制ができるところは残る

高齢化率が急上昇しています。その中で治けれども、いくら頑張ってもどうにもならな

安や健康への関心が高まっています。空き地

いところは、もう畳んでいく仕組みを、そろや空き家が増えています。それから、自ら車そろ考えなければいけないかもしれません。

を運転できなくなるので公共交通需要が高まりますが、念のために言っておきますと通勤需要は減ります。要するに、定期券需要が減

景観法とテーマタウン

るので鉄道会社やバス会社はたくさんの便数を出せなくなります。

ライフスタイルを提案する住宅地

福祉なども含めてさまざまな公的サービス

後半は、まちなみ塾ですのでまちなみのこ

需要が高まります。一方で、住宅に関する新とに触れたいと思いますので、「景観法とテー

規需要が停滞する。世代間継承の不安、先ほマタウン」についてお話しいたします。

ど述べたように子ども世代はそこにおそらく

まず、なぜ、景観法とテーマタウンなのか

住み続けないだろうということも予測されまということですが、景観法という法律が 2004

す。

年に制定されたのは御存じだと思います。景それから、頭の痛いところなんですが、人観法自身は非常に広いエリアを守備範囲にしの寿命と、住宅の寿命と、住宅地の寿命に、ようとしているもので、都市計画区域外を含当たり前ですがギャップがあります。さらに、

めて景観コントロール、景観整備をしていこ

格差ですね。セクター間格差、鉄道沿線別イ

うというものです。

メージと言ってもいいかもしれませんが、そ「テーマタウン」とわれわれが呼んでいるののようなこともあります。

は、デザインや、その暮らし方に特定のテー

それぞれの住宅地の開発時期によって都心マを掲げた住宅地であって、そのことによっとの距離や構成している住宅の中身が違いまて、そのテーマに共感できる人に住んでもらす。住宅以外の施設の違い、個々の住宅の敷う、買ってもらうということを考えているもの

地の規模、住宅の質、コミュニティ活動等々です（図 9）。だから、住み手の選別と、それかが、この再編の重要なファクターになります。

ら住まいあるいは住宅地の個性化をめざしてその上で、エリアマネジメントという視点かいるわけです。ある種のクラブ社会のようなら言うならば、今ある住宅および住宅地、そものがそこでは想定されています。だから、れからコミュニティ活動、それらの活性化を「○○村」とか、そのような名前にこだわりを支援していくということが非常に大切なので持っているところも結構あります。

すが、やはり住み替えを活性化させなければ先ほどテーマタウンは、1980 年ぐらいから

危ういわけです。
こんなことは別に私が今さら言わなくても皆さん気づいておられて、移住・住み替え支
援機構という組織もつくられています。ところが、まだまだ実績が少ない。東京圏であれば成立するかもしれませんが、これが地方都市に行きますと、その仕組みそのものがなかなか難しい。まず、自分の持ち家をそう簡単に人に貸さないというケースがあります。私34

まちなみ塾 講義録 2010

図9 「テーマタウン」の特徴

増えてきて、都市圏の縁辺部で結構多いと言いました。つまり、戸建て住宅地が市街化の拡大の最先端のところにあるとしたら、80 年以降の開発というのは、どんどん都心からは離れてきていますので、いかにそこを差別化できるか、魅力づけできるかということを考えていかないとなかなか市場性を持ち得ない。そこで、とにかく何とか魅力をつけたいというころから話が重なっているのかなという気がします。
そして、テーマを支えるために、管理体制を整えるとともに、このまちではこんなライ
フスタイルを想定していますよという、そこを選んでもらうためにまず住み手の選別（スクリーニング）をしている。そうすると、そこのまちにきちんと愛着と誇りも持ってもらえるだろうし、一般の住宅地よりも厳しい管理規約があったとしても、それを受け入れてもらえるだろうというようなことで、そのテーマと写真1 猪名川パークタウン・ヴァンコリーヌ（兵庫県猪名川町2002年）。事業者：三菱地所、竹中工務店、相互住宅

いうのが支えられていくことになります。
テーマとは具体的にはどんなものなのでし「デザイナーズタウン」、特定のデザイナーやょうか。戦前は健康が最大のテーマでした。

建築家がつくったまちです。それはデザイナ

なかには「温室村」とか、「養鶏村」という、ー個人だったりメーカーであったり、いろい

かなりエキセントリックなテーマの住宅地もろなケースがあると思いますが、そのメーカありました。それも一つのライフスタイルとーなりデザイナーのテイストに共感できる人

して提案していました。近年は、ワシントンは寄っておいでというようなケースもありま

村、兵庫村、シアトル村とか、カナディアン

す。

何とかなど国名や地域名などもいろいろ出て

兵庫県の猪名川町にある「猪名川パークタ

きます。大体海外の国を想定する場合が多い

ウン ヴァンコリーヌ」は（写真1）、阪急の宝塚です。

線から枝線の能勢電鉄で北の方に上がって行

それから、伝統的な町並みを再現しようと

く外郊外の典型的なところです。隣接する川するものもあります。伝統的建造物群保存地

西市は、昭和 40 年代以降、民間の住宅団地

区の中で開発するという意味ではなく、そう開発がたいへん進んで、開発指導要綱などでいうところに隣接して開発するなら、新しい「川西方式」と呼ばれたところです。猪名川町

まちなみもそのデザインを合わせていきましも同じようにいくつかのディベロッパーが開ょうというような動きです。

発していますが、御多分に漏れず、まだ売れ

さらに、
「コモン
（共有地）
」もテーマになり残りもあり、次の事業展開をするかどうか悩ます。これは近年、数々のディベロッパーがんでいます。その中で、ディベロッパーが生さまざまなかたちでやっています。この「コ活雑貨ブランドのアフタヌーンティーと組んモン」にもいろんな意味があって、居住者ただヴァンコリーヌは、外観からはわかりませちが共有しているのが本来ですが、市が管理

んが、インテリアは、アフタヌーンティーのしている公園や道路まで含めたものを意味す

センス、テイストでつくられています。

るケースもあり、とにかく、コモンを持つことがテーマになるようです。
それから、「環境共生」があります。さらに、テーマタウンでは管理体制とかライフスタ
イルと言っているものの、最終的には、それが全部、まちなみ景観に反映されます。ここ

まちなみ塾 講義録 201035

計画段階では流通団地、研究開発施設も入れていこうとしましたが、巨大なプレミアム・
アウトレットモールができてしまったところ
でもあります。ちなみに、私のいる大学もその一画にありますが、いろいろな複合機能を兼ね備えるように開発されたニュータウンです。
兵庫県が主体的にかかわったのですが、現
実には大阪の通勤圏になりました。ですから、
大阪と神戸という二重の母都市を持つことになってしまいました。
三田市は、景観法に基づいて景観行政団体になり、景観計画を立てている最中ですが、その第一弾をこのニュータウンでやろうとしています。私はそのお手伝いをしているもの

図10 景観の構造ですから、テーマタウンの代表例でもあるよに、先ほどの景観法との接点が出てくるわけ

うなワシントン村、兵庫村に、景観コントロです。

ールがどのように入ってきているのか、何がそこで議論になっているのかということをご神戸三田カルチャータウン

紹介します。

今日のお話のポイントとなる住宅地は、兵このエリアの景観の構造を説明しますと、

庫県三田市の神戸三田国際公園都市というと武庫川に面したところに既成市街地がつくらころですが、東京の人はこれを「みた」と読れ、そしてクラスター状のニュータウンのゾ

むかもしれませんが、「さんだ」と読みます。

ーンが丘陵を造成してつくられました（図10）。

三田市は、六甲山の北側に位置し、もうこれですから、既成市街地とニュータウンは斜面

以上は市街地の広がりがない、そんなところ

緑地で隔てられており、斜面緑地の保全が非の開発です。そこに、クラスター状のニュー

常に大きな課題になっています。一番低いとタウン開発を、UR 都市機構、兵庫県、神戸

ころに川が流れ、既成市街地があって、両側市がそれぞれ行いました。
「フラワータウン」に田園地帯が広がっています。そんなところ

は兵庫県が事業主になった住宅地、「ウッデ

なので、眺望、遠景など、全体的な景観構成

ィタウン」はUR、「カルチャータウン」が兵を非常に意識しています。その中で、カルチ庫県です。六甲山の北側、衛星都市圏の沿線ャータウンの景観計画は、今からお話しする部という格好の飛び地にクラスター開発が行

ワシントン村（写真 2）、兵庫村（写真 3）、それから、われたのです。

学園ゾーンという三つのゾーンに分けて捉え

高速道路周辺ということもあって、当初のています。そして、このニュータウンゾーン

写真2 兵庫県三田国際公園都市、カルチャータウン、ワシントン村。事業者：兵庫県、兵庫ツーバイフォーワシントン村プロジェクト共同企業体、170戸

36

まちなみ塾 講義録 2010

から景観計画をつくっていきました。
なぜ兵庫県でワシントン州なのか。兵庫県とワシントン州が姉妹州で、交流のために知事がワシントン州へ行ったときにたまたまこんな話になったそうです。ワシントン州のデザイン、工法を採り入れ、無電柱化、それから開放的な街路からセットバックされています。行政が分譲しているのに、こんな高級な家を売ってよいのかと当時のマスコミに随分叩かれました。販売開始は1991年ですが、当時の値段で大体 9,000 万円ぐらいでした。
そういうところなので、分譲のときには初めから地区計画でコントロールしています。
また、町並み保全協定を管理組合として結びました。分譲特約、これは事業者、兵庫県側

図11 ワシントン村の景観形成基準の考え方がこういう条件でもって分譲しますよというものです。この三つで縛りをかけていったわや柵をつくる場合は、何メートルかセットバけです。

ックしたところに立てなさい。さらに壁面のつい最近、この地区計画の見直しの時期になりましたので、景観法を入れていくという位置制限、その結果、段階的な空間ができるわけです。

ことを考えました。じつはまちなみ景観につ道路に面した妻入の形状が基本的なパター

いての地元の意識がびっくりするぐらい高いンです。けらば部分の色彩にデザイン、シャのです。建物の外壁や屋根の塗り替え、それッターの仕上げ、玄関の建具、外壁、屋根、から新規分譲を契機に委員会を地元が自主的基礎の立上り、窓など、非常に細かいところにつくってその景観形成基準というのを自らまで取り決めています。色彩基準では、市側

つくりました（図11）。

が提示した現行基準に対して、協定の中ではその景観形成基準の中身は、北米様式と沿道の芝生がつくる開放的なまちなみを保全す

もっと厳しくしたいという意見が住民側から出るというようなことが起こりました。

る。そのために、地元が提案した景観形成基

最初に確固としたモデルを提示したことに準による建築物の意匠・形態・色彩を誘導す

よって、そして、それに共感できる人たちがる。それから、開放的な沿道景観保持のため、入ってきたことによって、さらに言うと結構緑化率によるコントロール、これは自分たち値段の高いものであったことによって、そこで調べた結果、ほぼ半分が緑地だそうです。

に暮らす人たちは、初めからそれなりの誇り、

それから、垣、柵の構造および地区計画の基

自負心を持っていたということです。ですか

準を移行していくということもあります。垣ら、地区計画が切れることになり、景観法に

写真3 兵庫県三田国際公園都市、カルチャータウン、兵庫村。事業者：兵庫県、県住宅供給公社、県木造住宅建築事業協同組合ほか、207戸、1991年
まちなみ塾 講義録 201037

移行するときに、むしろ、怪しい住宅は入ってくるなという排除の原理によって、今以上の規制を受け入れる、自ら提案するということになったのです。
それに対して、ワシントン村に隣接する兵庫村では、景観形成基準の策定には至っていません。自分たちなりにまちの景観のあり方をもっと考えたいという意見が出たからです。
ワシントン村では景観形成基準を住民側が積極的に提案して、それを景観計画の中に入れていったわけですけれども、兵庫村の場合は
まだそうはなっていません。
兵庫村は、主に兵庫県産の木材を使い、地元工務店などが建てた在来工法による住宅地です。県下の林業振興という開発目的もあって、良質の木材を使ったお屋敷街です。そうしたお屋敷街にもかかわらず細かい基準をつくることへの合意がまだなされていないのはなぜでしょうか。
じつはまだ分譲地がたくさん残っていて、あまり規制をかけすぎると販売に影響するのではないかという開発者側の危惧もあるようです。それに加えて、規範となる建築デザイ
ンが、ワシントン村ほど明快ではないからなのかもしれません。決して景観に関心がないというわけではなく、むしろ関心は高いのだ
けれども、共有できる規範を見出しにくいということです。テーマの設定が曖昧であったということではないでしょうか。
今後、テーマタウンと言えども、縁辺部の郊外住宅地は継続の危機にさらされます。第一世代はともかく、第二世代はそこに住み続けるかどうか怪しい。新しい入居者を受け入れるために、敷地の細分化を認めたり多様な建築デザインを許容したりするなかで、世代交代とともに「普通の住宅地」になる可能性があります。テーマタウンとしての固有性と独自性を追求することによって、ブランド化戦略を取るのか、判断が分かれるところです。
景観法はテーマタウンの持続可能性を検討する上で、まちのアイデンティティを強化す
る方向に機能するのか、それとも固有性にはあまりこだわらずに、そこそこ景観に配慮した「普通のまち」をめざすツールになるのか、
引き続き検討してみたいと思っています。

38

まちなみ塾 講義録 2010

住宅生産振興財団

3

まちなみ塾
2010

まちなみ計画論Ⅱ

コモンとまちなみの維持管理
30 年後に何が起きるのか柴田 建（九州大学大学院 人間環境学研究院 助教）

道路
フットパス
専有宅地

「青葉台ぼんえるふ」街区図・所有区分図
街区図

計画区域

柴田 建（しばた・けん）

九州大学大学院人間環境学研究院助教。1971年福岡市生まれ。2000年九州大学大学院博士課程修了。工学博士。郊外
ニュータウン、沖縄、カリフォルニア、上海等をフィールドに、住宅のつくり手のシステムと住み手のポテンシャルについて研究を行っている。また最近は、子どもの環境についても取り組んでいる。

会場：（財）
住宅生産振興財団 会議室

2010 年 8 月6日（金）
まちなみ塾 講義録 2010

39

はじめに

私は、1971年、団塊ジュニアの最初の年の生まれです。両親がずっと郊外に住んでいましたので、まさに、郊外で生まれ育った者

戸建て住宅地における住環境維持管理の難しさ
戸建て住宅地における住環境の維持管理として郊外の研究をしています。しかしじつ基本的には、単体の戸建て住宅の集積したは、大学では郊外の戸建て住宅地の研究といものが戸建て住宅地です。そこにはとくに集

うのは、もともとほとんどされていませんで合の概念はないですし、時間という概念もなした。なぜかというと、いくら研究してもハい。だから、フローとしての新築時にどうい

ウスメーカーの方が何も言うことを聞いてく

うものをつくるか、その後、時間の経過の中れないというのが一番で、大学の住宅地研究

で、どうその住宅地が育っていくかというこは基本的には公団と公営住宅相手がずっと続とについては、特にイメージしていたこと、いていました。

あるいは、ツールというものがありませんでそうした中で、研究たるものは困っているした。

人を助けるために行うもので、公営住宅や密ですが、今は、この時間の中で集合体とし集市街地の再生に取り組むべきだろうというて変容していく地域の住環境、コモンや街並ことを言われていたのですが、やはり育った

みをどのように「維持管理」あるいはマネジ

郊外住宅地に何か不思議なところがあったのメントしていくかということが、考えられるよで調べ始めたようなものです。ですが、今や、うになってきました。ここで、二つの難しい

郊外住宅地というのは人気のある研究テーマ

ことがあります。一つは、その「管理」が非になっていまして、若い人もかなり取り組ん

常に困難だということ、そもそも集合体としでいます。

ての住宅地を管理する仕組みがない。

理由の一つは、公営住宅はもう増えること

住宅の管理というと、イメージされるのは、はあまりないですし、パブリック・ハウジン

やはりマンションの管理です。今さら言うま

グのほうのルートから実践するのはもうできでもありませんが、制度も整備されています

なくなったということ、もう一つはやはり郊し、管理会社という専門業者もいる。合意形

外というものが、何もやらなくても民間と居成の主体、手続、管理組合というものがあり住者でうまく回っている幸せなところだと思

ますし、その管理組合の規約の中で、どういっていたものが、じつは大きな問題を抱えてうふうな手続で合意形成をしていくか、もちいることが、ここ数年で急に見えてきたとい

ろんマンションもいろいろ問題は抱えていまうことがあげられます。

すが、戸建てに比べると断然仕組みが整って

私は、基本的には住み手の研究、住み手かいる。

ら話を聞いてどういうことが起きているかと戸建て住宅地というのは、基本的に「私」いうことを調べる研究をやっています。しかの領域の集積です。この領域について、「私」

し、やはりつくり手のことも知らないとわからがすべての権利を持っていて、もちろん建築

ないので、一時期、ハウスメーカーの研究所

基準法はありますけども、その範囲内であれでちょっとアルバイトさせていただいたりしば何をやってもいい。黄色い家を建ててもいてたことがあります。

い。一方で、内政不干渉ということで、お隣

コモンと街並み、この二つを今日は特に取の宅地については一切何も言わない。何も言り上げますが、そういうものができて30 年た

わないということはないんですけども、多少ったらどうなってしまうか。かなり思いもよらのことは言っても、基本的にはそれは聞かなないことが起きてくるということ、あるいは、

くてもいいことに日本ではなっている。

その先に何をやっていけばいいのかということをお話ししていきたいと思います。

いやいや、実際は内政干渉もあるかもしれませんが、海外と比べると断然それは緩いですし、非常にあいまいな仕組みです。私は町内会を否定しているわけではありませんし、

40

まちなみ塾 講義録 2010

どこへ行っても町内会長さんにお話を伺いまも違反したらすぐ訴訟に持っていくことも基す。やはり、町内会は日本の財産ですし、「ま

本的にはアメリカではあります。

あまあ」で済むというのは、日本の特質です。

このようなコモンを維持したり、ルールを

防犯に関しても、やっぱり町内会の担う役割

運営したりするために、アソシエーションとは非常に大きいといえます。ただし、どうしいうものが必ずあります。日本のマンションても管理、マネジメントとかそういうことにの管理組合に近いものですけれど、大きな予なると、もう少し企業に近いような、お金を算もありますし、権限も非常に強い。

ちゃんと取り扱う仕組みを持った組織が必要ではないかとも思います。

アメリカで取材していて、何で HOA があるのですかと聞いたら、結局、ルールを違反

さらに、管理という課題がクリアできたらした家を訴えるときに、個人で訴えるのは大オーケーかといえば、そうではなくて、「維持」

変なので、訴えるためにHOA があるという説ということも難しく、日本の住宅地の年のと明をされたこともありますが、そういう強いり方というのは、じつは非常に独自で、アメ力が HOAにあるのです。

リカとはかなり違っています。

ラドバーンは、
1929 年にできた住宅地です。

建って30 年、50 年、100 年後といろんな

建築や都市計画の分野では歩車分離のラドバ

住宅地を見て回っていますが、基本的に維持ーン方式で有名ですが、私にとっては現在のはできません。20 年後も同じ姿というのは、形に近いHOAを最初につくった住宅地としまずあり得ないという気がしています。それて認識しています。そこに建っている住宅はが日本の住宅の特質かなと思うのですが、一

基本的に1929 年からほとんど姿を変えてい

番大きいのは、ハウスメーカーの建てる住宅ません。もちろん、先ほど言ったルールも非が次々とモデルチェンジしてきたこと。これ

常に厳しいですけども、単にルールが厳しいが、ストックの既に建った住宅地にも大きなだけじゃなくて、やはりこのスタイルというの影響を与えています。日本の場合は、次々とがいまだに価値を持っているのです（写真1）。

新しいものができて過去のものが価値を持たラドバーン・アソシエーションで予算を尋ない。住み手のほうも、ああ、古くなってしねると、総額は忘れましたが、弁護士費用だ

まったなと思うわけです。それが日本の非常けでかなりな金額になっていました。当時、4に大きな特徴になっています。

件の訴訟を抱えているという話でしたが、そうまでしてこの姿を守っているんだという話

アメリカのHOA による住環境マネジメントをされていたのが印象的でした。

この「維持管理」ということの、一つのモ

もう一つ、アメリカのロサンゼルス郊外にデルになっているのが、アメリカのHOA（ホアーバインという街があります。ここは、アーム・オーナーズ・アソシエーション）
だと思ーバイン社というディベロッパーが開発したいます。

大規模なニュータウンです。

アメリカのHOAによる住環境マネジメント

その中の住宅地の一つであるウッドブリッについていくつかの住宅地を調査してきまし

ジに行くとまず中央には大きな人工湖がありた。アメリカのそういう戸建て住宅地には、三つの仕組みがあります。一つは、非常に豊
かなコモン
（共有地）
を持つ。さらに、プール
や事務所、ホールなどの共有施設、共有財を持っています。
そしてなんと言っても、ルールが非常に厳格です。建築協定、緑地協定に当たるものですが、それが非常に細かく決められていて、家の前に旗を立てるだけで協定違反になります。また、そのルールを守るために、少しで

写真1 ラドバーン（1929）

まちなみ塾 講義録 201041

写真2 ウッドブリッジ（1976）

ます（写真 2）。

日本における課題

さらに住宅地の中には、多くの公園、プー

この「管理」の仕組みを日本でつくれるか

ル、テニスコート、人工のビーチなどが点在

どうかということもありますが、そもそも当初しています。それらは、住民が共有しているの状態をそのまま守る「維持」が可能なのでものなので、入場に必要な鍵は住民のみが持しょうか。日本の戸建て住宅は、戦後はハウっています。

スメーカーがリードしてきたと思います。平

HOA の事務所には、全部の住宅の履歴が家から始まって、それが 2階建てになり、あ保管されています。何年に増築をして、何をるときから洋風になって、それがさらに進化

改装してという情報を、全て申請を出さないするような商品自体の歴史があります。以前、といけません。全戸の住宅履歴を厳しくコン

積水ハウスが最初期に開発した奈良市の五条

トロールして、HOA が全体の住環境を管理し山団地を調べたことがあります。最初は積水ているわけです。

ハウスのB 型の平家が建っていましたが、そなぜこのような人工的な町をロサンゼルス

れがどうなるかというと、近所の工務店を使から車で1時間以上離れた場所につくって、ってまず部屋を増やしたいということで簡単

しかも、これだけ厳密な管理をしているかとな横増築をします。次に、2階建てがメイン

いうと、小さな改変を認めると、住環境がしになってきて、2階増築、あるいは2階建てにだいに悪化し、価格も低下してしまう。最終

建替えが始まります。そうこうしているうち的には、スラム化するリスクすら、アメリカに、今度は社会では商品化住宅、洋風にデザの戸建て住宅地は抱えている。だから、コモインされた住宅が一般的になって、そうなる

ン、ルール・アソシエーションということで、と、もはや、これは古臭い住宅にしか見えな

この美しい環境を維持しているわけです。でいわけです。これはもうリフォームでは対応

は、こんなことが日本で可能なのでしょうか。

できないので、建替えだけになっていきます。
社会の中の望ましい住宅が、とくに高度成長期以降は目まぐるしく変化していく中で、ス

42

まちなみ塾 講義録 2010

トックの住宅地もかなりそれに引っ張られてで相互にコミュニケーションを重ねながら、いきます。これが日本の住宅地が寿命が短か

将来像をデザイン、編集し合うようなプロセ

った一番の理由かなと、私は思っています。

スというのが、日本では最もうまくいくので

日本は、どうしてもそういう維持ができないはないでしょうか。

ということを前提として、マネジメントを考えないのです。

何が相互なのかというと、一つは、コモン
空間とコミュニティの相互ということがあり財団でコーディネートしている住宅地に関ます。コモンをつくったら、必ずコミュニテ

しても、基本的に、個別の改変によって無秩ィができるというものではなく、むしろ、コミ

序化していくのを避けて、当初の姿をどうやュニティのあり方によってコモンの形、空間ってそのまま維持していくのかという視点かの形を変えていくような、そういう相互性がら管理の仕組みをつくっていくと思うのです

まずは必要だと思います。

が、でも、じつはそれは日本では無理なのでもう一つは、個別の家族の生活に関しても、はないでしょうか。どうしてもアメリカの仕最初はディベロッパーがつくった環境、ハウ組みを参考にするので、同じようなものを導スメーカーがつくった環境の中で生活を形づ入しがちなんですが、デザインが様式としてくっていくわけですけれども、長年住んでい

安定していないのがアメリカとは決定的に違く中で、生活の要求に合わせてその環境、住っています。

環境を変えていく。たとえば、当初、美しい

もう一つ、これも影響が大きいことなんで街並みをつくったけれども高齢化した住民がすが、居住者の入れ替わりが日本は少ない。

多くなって車いすのためのスロープが必要にそのため、同時に高齢化する。アメリカの住なったら、協定を盾にスロープをつくっては

宅地は、基本的に5 年ぐらいで居住者が入れいけないというのではなく、それはやはり生かわると言われています。なので、常に同じ活が優先ではないかなと私は思います。生活ぐらいの世代、同じような階層がその住宅地のほうから環境や空間を変えていくような仕に住んで、ああいうきっちりした住宅地をつ組みが必要なのです。

くると、30 年前に住んでいた人と、今、住ん

もう一つ、これが一番大事なのですが、こでいる人が、同じような階層で、同じようなれまではつくり手側が住宅地をつくってお渡

年齢なんです。あるいは、住宅地の価値が上ししたあとは居住者がそこに住み始めるといがっていれば、その分、上の階層になること

う、1回限りのバトンタッチでした。あとは、もある。

つくり手側が個別の住宅のメンテナンスをしでは、日本ではどのような仕組みをつくれていくもので、つくり手がその住宅地のマネばいいのでしょうか。たとえば「J-HOA」とジメントに関わる仕組みは、日本には基本的いう活動がありますが、マネジメントの仕組になかったと思います。しかし、1回限りでは

みにどういうものがあり得るのかということなく、その後もそこに入っていかないと、やを考えなければいけない状況にあります。

はりうまくいかないのではないでしょうか。

「相互編集型」のマネジメント

高須ニュータウン

言葉としては「維持・管理」でもいいのですが、とくに「維持」を目標にしていると、
日本ではなかなか難しいことがあるのかな思い、私はいつも、「相互編集」という言葉がキーワードになるのではないかなと思っています。

暗黙のルールの共有と限界
緑と外構

次に、実例を挙げて「相互編集」のお話をしていきたいと思います。
高須ニュータウンは、財団でも最初期のプ

これは、当初のものをそのまま維持するのロジェクト（1982 年 60 戸）で、宮脇さんがではなく、それを相互に編集するような仕組

コーディネートしたエポック・メーキング的

みができないか、ということです。時間の中な住宅地です（図1）。

まちなみ塾 講義録 201043

基本的に住宅の入口は外側にとっていて、をちゃんと説明しなかったんですね。売り手

内側にボンエルフという形で、共有地になっもまだ理解していない。ほぼ初めてのコモンています。

でしたので、ちゃんと居住者に説明せずに、

ここは北九州市郊外のニュータウンの一画

普通の戸建てとして売っていたところがある。

ですが、新日鉄のためにつくられた住宅地で、居住者も知らなくて、しばらくは何もせずにその中でも高級ブロックとしてつくろうと計

そのまま過ごしたのです。しかも、売れ行き画されたのでブロックが大きいのですが、単がよかったので、一瞬で売れてメーカーさんにこれを二つに割っても無理だなという判断も引き上げてしまいました。住民は、北九州になって、こちらの財団のほうに話が来たん

市役所に「管理組合をつくらないといけない」

だと伺っています。

と言われて、初めて知ったそうです。そこか

ボンエルフという形でのコモンの共有も、らつくるのが結構大変で、そんなの嫌だとい最初から意図したわけではなくて、これも市う人も多くて、もう全部のコモンを市に移管に移管しようと思ったら、とてもじゃないけ

すればいいじゃないかという話が盛り上がっ

ど市が受け取ってくれなくて、共有になったたりして、最初からちょっとボタンのかけ違というように伺っていますが、その結果、日いがありましたが、何とか組合を結成して、本でもこれだけのデザインとしては最初のコ共有地を維持しています。

モンが誕生したのでした。

もう一つ、基本的には道路側の部分は緑でもう一つ、街並みも非常に美しくて、生垣

守りなさいという緑化協定がありました。道

は基本的に外側 2 段植栽で、玉モノと普通の路および共有地、広場に面する境界線は原則

生垣と2 段になっています。門はセットバッ

として生け垣と決められています。さらに細クして、そこに門塀、門扉と門灯をつけ、そ則のほうで、緑の伐採、移植してはならないの脇にシンボルツリーを植える。駐車場を後とか、枯れた場合には植え替えるとか、そうろのコモンに追いやったことで、この緑の生いうことが規定されているわけです。

垣がずっと連続する非常に美しい街並みになっています。
このデザインされた街並みとコモンを守る

ただし、現状を見てみると、単に木が成長しただけということではなくて、さまざまな改変が起きています（図 2）。

ためのルールも持っています。一つは管理組

何が起きたかというと、まず緑に関してい合をつくって共有地を管理していく。ただ、ろいろ起きるんですけども、一つは、玄関前

ここで何が起きたかというと、売り手がこれのシンボルツリーがかなり伐採が進んでいます。60 件中10 件が伐採してしまって、かわりに石を置いたり、あるいは何もなかったり

ボンエルフ型⃝共有（駐車場含む）⃝大規模街区の処理で導入⃝勝手口のみコモンに面するとかする。あと、通り側の生け垣に関しては、植え替えが起きてますが1件だけで、あとはもとのまま、今でも2 段植栽が維持されている。
一方で、コモン側は、枯れたところだとか、植え替えたところが多くて、合計10 件が変化しています。あと、二段植栽の玉モノのうち、コーナーとか、玄関前とか、その一部だけ抜いて花壇にしている家も結構あります。
住宅に関しては、ベージュ系の同じような色に塗り直した家が11件ありますけども、パステルや緑などの目立つ色に変えた家も多くなっています。

図1 高須ニュータウン

44

まちなみ塾 講義録 2010

門周りに関しては、最初は白かった門の塀

緑化協定⃝植栽のみだりな伐採を一律に禁止

暗黙の了解⃝シンボルツリー : 伐採 OK⃝生け垣 : 通り側では植え替えも認めない。
広場側では状態の悪化⃝玉モノ:コーナー部では撤去後花壇に⃝門塀 : 表面は自由に改変

図2 協定と「暗黙の了解」

ですが、れんがを張ったり、装飾的なライトをつけたりとか、4 分の1はそういう変化をしています。

の了解でコントロールしている。
たとえば通り側の生垣、コモン側の生垣、通り側の玉モノ、門の脇のシンボルツリー、あと、門の周りにプランターを単に置いてこれは全部緑なので、協定的には「みだりにいる家が15 件あります。一方で、当初の生垣

伐採してはいけない」と、それだけの項目なを取り壊して花壇を設置している家が 5 件あんですね。

ったりします。では、これらの改変行為はどですが、実際に住んでいる中でどういうこのように起きてきたのでしょうか。一部は協定違反であったりしますが、それぞれ起きていることが違うのです（図 3）。
ここでは「コミュニティルール」と書いていますが、要は、最初の与えられた協定をそのまま運用しているわけではなく、実際には「暗黙の了解」が明文化されていないルールとして機能しているわけです。アメリカの
HOA のように、その文書を使って裁判で明快にしながら運営をしていくのでは全くなくて、最初の協定は一度は読んだことがあるぐらいの感覚ですが、基本的には、もう住民が暗黙

図3 コミュニティルールの生成と変容

まちなみ塾 講義録 201045

とが起きるかというと、最初は、そのまま守けれども、実際、住んでいく中でバランスをっていたのですが、そのうちに、シンボルツ

見て生み出したルールというか、暗黙の了解

リーを切り出す。虫がつくとか理由があっただと思います。

らしいですが、いつのまにか伐採しはじめて、これに関してはだれも問題と思っていません

駐車場の増設でした。一方で、通り側の生垣は塀にしては基本的に、近所でのつき合いの中での暗黙いけないというのはもちろんみんな知っていの了解できましたが、それでは済まないことましたが、ある家が美しい日本庭園に植え替が15 年前に起きました。最初はコモン側に駐えました。これが周りで問題になって、もう車場をまとめて持っていたのですが1軒1台

道側の生垣は一切植え替え禁止と、どこにも分しかないのですね。ここは電車も何もない

明文化されているわけではないんですが、何ところなので、車がないと生活できない。当となくそのような意識をみんなで共有してい然 2台目、3台目が必要ということで、一部のます。

居住者から自分の宅地内に何で駐車場をつく

一方で、裏のコモン側に関しては、植え替ってはいけないのか、おかしいじゃないかとえがあってももう誰も何も言わないで、許容いう声が大きくなってきました。管理組合がするようなってきました。玉モノも、一部、ちゃんと機能していましたので、話し合いの花壇に植え替えたりした家が少しずつ増えて末に認めることになりました。ただし、景観

いきましたが、何となくそれは許される雰囲が崩れないように事前に図面を提出してそれ気が生まれました。

をチェックし、必ず緑を一部植えるルールも緑化協定はあっても、住宅についてはルーつくった上で開始しました。それでも、結果ルはないのですが、ただ最初は色は守ろうね

的には、街並みに対して非常に大きな影響をという思いは皆さんにありました。それも次与えるものとなってしまいました（図 4）。

第に時間が経つとだんだん派手な色が増えて

もとの街並みを維持するだけでしたら、あきて、結局、もう自由になってきて、これにる意味素人だけでも可能だと思います。しか関しては文句を言う人は、今はいない状況でし、改変を認める場合は、良いか悪いかを判す。

断するにはやはり専門家が必要だと思います。

門についても、撤去や付け替えはいけない

高須ぼんえるふでは結局、自分たちでルール

けれども、塗装やタイル張りは自由になってはつくったんですが、そのルールが街並みがきています。

変化していく際には少なくとも効果的ではな

結局、10 年前の協定とはかなり違うんです

かった。駐車場自体をつくるなとは言わなくても、改変を認めるルールをつくるときには、2 台目の駐車場増設の必要性⃝委員会の設置⃝ルールの策定と図面の事前確認⃝基本的に通り側には設けない
街並みへの大きな影響⃝専門家の関与無し→駐車場増設後の新たな街並みビジョンの不在

デザインの能力が必要でした。
こういう状況を見ていたので、あとでお話しする、この隣にある青葉台ぼんえるふでは、専門家が入る仕組みをつくっていったわけです。
近隣でのコミュニティルール、暗黙の了解というのは大抵どの住宅地にもあります。じつは協定ではなくて、そういうもので日本の住宅地は運営されていることが多い。
ベースは協定ですが、生活していく中でそれがより具体的になってきたり、より強化されたり、あるいは無効になったり、そういうことが起きて、それでルールが共有されていくのではないでしょうか。このルールに法的

図4 駐車場の増設

46

まちなみ塾 講義録 2010

強制力は全くない。明文化はそもそもされてないわけです。完全に近隣での気配り、評判、人間関係の中で、じつは街並みは変わっていくのだなというのが、ここで気づいたことです。
ただ、これでマネジメントすることは難しい。暗黙の了解では、おのずから起きるものをなかなかコントロールはできませんし、限ビバリーヒルズ取材後に街並みデザイン⃝従来の生垣からの脱却

ガーデニングの先取り⃝立体的な緑の配置⃝造園業者任せではなく、自分で植える
楽しみ

界はあります。
ルールが変わっていく中で、それはいい方
向に変わっているのか、あるいは、単に秩序が崩壊する方向に変わっているのか、そうい
う良し悪しの判断はじつは難しい。さきほどの駐車場の例がそうですが、これでいいと思ってやったことが、非常に大きなダメージを

図5 湊坂、ビバリーヒルズを模した街並みデザイン

与えることもあります。
よると木を植え直すしかないはずですが、実際には、塀やフェンスをつける家も多くなっ湊坂てきました。その結果、ルールを守る仕組みというのは崩れてしまって、途中からチェッ

街並みイメージの誘導

クもしなくなるんです。しかし、ここからが「湊坂」は福岡市の隣町の新宮町に1991年

湊坂のおもしろいところで、今行くと、当初に開発された住宅地です。積水ハウスが開発よりもむしろいい住宅地になったじゃないか

した住宅地で、それまでの仕事とかなり違っと思います。そこで何が起きたのかという話て、ビバリーヒルズをモデルにデザインをしをします。

たそうです。従来の生垣からの脱却というこ

ゴールドクレストが枯れてしまうという個とで、今となっては見慣れたものかもしれま

別の変化の中、ガーデニングのブームがやっせんが、当時としては画期的だったと言われて来たのです。90 年代の初めの段階では、まていました。要は、生垣を通り側に並べるのだ「ガーデニング」という言葉も知りません

ではなく、面としての緑地帯の中に立体的にでしたが、その後、急速に一般化して、ここは木を植えていく手法です（図5）。

ガーデニングの住宅地だということで、非常建築協定、緑地協定の両方を持っています
が、建物は一般的な3階建て以下で、屋根の色は基本的にグレーか黒、外構に関しては、
道路境界から1.5m が緑化ゾーンで、そこに工作物の設置を禁止しています。あと、高木は何本、中木が何本など、一応植栽の目安が定められていました。
完成当初は非常に美しい住宅地で、人気も高く、あこがれて入ってきた人も多くいましガーデニングのブーム化⃝女性が、インテリア（カント
リー調など）から、住宅外部へと進出
新しい外構デザインのボキャブラ
リー導入⃝南欧風のテラコッタ塀⃝ラティスフェンスた。できて5 年間は造園業者が契約でこの外構を維持されていたんですが、その後、何が起きたかというと、気候に合わなかったのか、
土壌に合わなかったのかわからないですけども、結局、一番メインのゴールドクレストという木が全部枯れてしまったんです。協定に

図6 90年代半ば以後のガーデニングブーム

まちなみ塾 講義録 201047

に熱心に取り組む人が増えていきました（図 6）。

ずっとかかわり続けてくれる。ここからのア

もともとインテリアが女性の領域、外構はドバイスが非常に大きいのがまずあります。

男性が造園業者とやるような領域という住みもう一つ、ある会報が全戸に配られている分けが一般的だったのですが、最近では、女のですが、元積水ハウスの住民の方がアドバ

性が室内をどんどんやっていく延長で、ついイザーとして会報をつくって配っている。

に屋外に手を出すようになりました。単にデ

それを読むと内容がどんどん変わってきた

ザインが違うだけではなくて、女性が楽しみことがわかりました。最初は「維持型」の会ながら、もちろん男性も参加してガーデニン

報で、街並みに対する関心をつかまないといグがブームになっていきました。そのガーデ

けないので、雑誌に載りましたよとか、賞をニングのデザイン・ボキャブラリーとして、とりましたよとか、この湊坂はいかにすばら

南欧風のテラコッタの塀や、ラティスフェン

しいかということが描かれるのです。あとは、スなど、そういうものは工作物なんですが、街のボトムアップで、まずは協定をイラスト

ガーデニングには欠かせない要素なのでそれ入りで紹介したりとか、雑草は抜いてくださを取り入れる家が増えてくるわけです。

いとか。それが、入居から時間が経過すると、ということで、フェンスや塀が必ずしも悪単に守りなさいではなくて、変えるのだった

者ではない。うまく取り入れると、かえってらこうやったらいいとか、あるいは、望まし街並みにはいいのではないかというところまいガーデニングはこういうスタイルですよ、でなっていきます。

という内容になってきます。

そういうことをどうやってうまくマネジメン

このような状況で、私たちも関わって新たトしていけばいいのかということですが、まに始めた活動としてガーデニングの上手な方

ずは情報源が当然必要になります。

を推薦してもらってフラワークラブという団体

湊坂では、ある花屋さんの影響が大きかっをつくり、そこで街中のガーデニングの見事なた。じつは造園業者の担当者だった若者が、居住者を「名人」として認定しました（図7）。何この湊坂の入口に花屋を開いたのです。だからかの権限を持ったものではなく、好きな人

ら、5 年間この町の面倒を見ていた人がそのが勝手に名人を認定するというものですが、ままそこに居残って、花の「町医者」として何でこんな勝手な形にしたのかというと、要は、協定違反の人も名人として認

ガーデニングの「名人」認定とポスター展⃝全戸アンケートをもとに湊坂のガーデニング「名人」を認定⃝協定を逸脱している庭も認定⃝カイヅカイブキの和風の庭は選ばれない⃝各名人のノウハウをイラスト入りで解説「名人」展による街並みの誘導⃝名人の手法を正統化・広報することで、変化する街並みを誘導定したかったからです（図 8）。
たとえばあるお宅では、ゴール
ドクレストが枯れたのでウッドフ
ェンスを設置したのですが、工夫すれば街並みにも溶け込むこともある。ブロックの塀ではなく、テラコッタの塀とか、フェンスとか、そういうものも街並みに合います
よということで、名人にアドバイスいただいたりするのです（図 9、10）。
時には協定的には微妙だった
り、違反だったりするのですが、要はルールをつくった当時には最適な解決の手法がなかったのです。今となっては、むしろこれらも含めてガーデニングという方向で統一していくほうが街にとって

図7 ガーデニング名人のノウハウの共有による街並みの誘導

48

まちなみ塾 講義録 2010

はいいのではないかということに

図8 湊坂の街並み

当初からの高木

素焼きブロック

枯れたゴールドクレ
ストを間引いて代わりに設置さたウッドフェンス

当初に設けられた
レンガブロック塀

新たに植えられた中木

建売り区画であったため1994年の新築時にA氏の注文にあわせて外構が設定された。その際、庭や居室が外からの視線に晒されることを嫌うA氏の要望に沿って、駐車場と住居の間には煉瓦タイル塀が設けられ、可能な限り広く取られた庭の周囲はゴールドクレストによって囲われた。
その後ゴールドクレストは枯死し、株跡には居住者自らが購入したウッドフェンスが設置された。

C氏はO造園との契約が終了した2000年に外構の改装を行った。その際、裏の家の改装を手がけたT造園に依頼した。南面する庭の道路側に沿って生えるゴールドクレストを撤去し、代わりに背の低い木や花を植えた。また、素焼きの煉瓦ブロックを並べ、手入れの手間を省いた簡素な造形とした。また、住宅の庭側にはテント生地の屋根を設置している。結果、明るく開放的で居心地の良い庭が生み出されている。

図9 名人のアドバイスによる工夫 ①

図10 名人のアドバイスによる工夫 ②

まちなみ塾 講義録 201049

青葉台ぼんえるふ
コモンと街並みの相互編集
成長する住宅地

青葉台ぼんえるふ（1994 年 106 戸）は、高須ぼんえるふの10 年後に、宮脇さんと財団で開発した住宅地ですが、宮脇さんにとっても、財団にとっても、代表的な住宅地ではないか
写真3 住民による街路樹や花壇の管理と思います。それが15年経って、今、どのようになっているのでしょうか（図11）。
青葉台ぼんえるふは、入居後の住民の活動

なってきました。

も非常に活発で、第1回住まいのまちなみコ

さらに、一番のメインストリートの街路樹

ンクールでも優秀賞を受賞しています。当初や花壇が自治体の管理でほとんど何もされなの街並みが美しいだけではなく、日本有数のかったのですが、ここもやはり自分たちで植マネジメントの仕組みを持っている住宅地だ

えていこうという活動が続いています（写真 3）。

と思います。

おもしろいのは、当初は全部同じ花を植えそれでは、どういうマネジメントをやってていたのですが、やはりガーデニングを楽しいるかというと、やはりここも「維持」ではむのに重要なのはそれぞれが好きにやることないのですね。当初とは異なる街並みに秩序なので、今は花壇ごとに担当者が花を選び、を持って変わっていく、そういう仕組みがあ競い合っている状況です。

るということで、「相互編集」をキーワードに、

湊坂では、当初の街並みのルールは維持で現在活動に取り組んでいます。

きなかったわけですが、この街はこういうイ

高須ニュータウンでは、入口は外の道路側

メージが望ましいねということをガーデニン

でしたが、ここではすべての家がコモン側にグのスタイルを主体として誘導していくこと

入口を持っています。

によって、全部に同じものをそろえるのでは

もう一つ、駐車場は高須での反省をいかしなくて、個性を大事にする街になっていった。

て、敷地内につくるんですが、ただし舗装を当初のものをそのまま維持する義務よりも、そろえたりして空間としては広場の一部とし自分で植えていく楽しみ、そういうところかて使えるように考えられており、また、ここ

ら始まる街並みです。

ではちゃんと2台分用意しています。

皆さん本当に熱心で、みんなやるから、う共有のコモン広場の真ん中にはコモンごと

ちもやらないといけないけど、大変なんだよに違うシンボルツリーを植えていて、ここはという話も聞きますが、大変でもやらないと「カエデ・コモン」とか、木の名前でそのブロいけないと思うぐらいイメージが強く共有さックを呼ぶようになっています。

れているわけです。

さらに、二段植栽はここでも基本ですが、湊坂ではスタイルは変化しているのです。

景観遮へいツリー、景観ツリー、コーナーツ

いいと思われる街並みのイメージというのは、

リー、シンボルツリーなど、それぞれ違う意

やっぱり変わってきているわけです。フェン

味を持たせて緑を配置する。しかも、複雑なスとか塀も使って、よりデザインされたもの

形状なので、それに合わせて、どこにどういに変わってきている。そうした中で、住民たう役割の緑を植えるかというのを、あらかじちがふさわしいものを選定しそれらを共有しめ設定しています。

ていくことで、変化する街並みを誘導していあと、高須の場合は住宅はほとんどタッチ

くことが、この湊坂では、起きているというできなかったのですが、ここは住宅に関してことです。

もかなり宮脇さんのほうからアドバイスをしていて、住宅が街並みの機構要素としてデザ

50

まちなみ塾 講義録 2010

インされています。
図12 は、宮脇さんの描かれたスケッチです

が、日本の戸建て住宅地を描いた絵の中でも、特に重要な絵ではないかと私は思います。日
本の住宅地はこのような絵を描かずにずっとやってきました。これは、住宅の絵でなくて、住宅地の絵だと思うのです。絵のパーツとして住宅をどう考えるか、そういうところから生まれたのが青葉台ぼんえるふなのです。
私は、ここで何が起きたかということをずっと調べています。大きく4 つの項目で考えており、一つは、管理組合の運営がどうなったかということ、それと、コモン広場の維持管理をどうしてきたか、そして、街並みのコントロールはどうしてきたか、さらにこれに関して、外部の人がどうかかわってきたか、ということです。この青葉台は、それぞれの

道路
フットパス
専有宅地

図11 青葉台ぼんえるふ（1994年 106戸）
街区図

計画区域

時点で外部とのさまざまな関係を築いてきまで、ここでノウハウがつくり手側から住み手した。それもマネジメントに非常に大きな役側に伝えられたのです。結果的に売りっ放し割を果たしてきた住宅地なのです。

ではなくて、ここは宮脇さんがこんなことを

入居開始が 94 年ですが、最初は全然売れ考えてデザインしたんですよ、これはこうやませんでした。106 戸ありますが、96 年の組って守るんですよ、というノウハウが資料も合設立時点で 24 世帯しか入っていませんで含めて伝わっていって、まずはこれが非常にした。管理組合ができた段階でも、まだ隣はよかった。

つくり手側が展示用として使っていて、そこ

もう一つ、24 世帯と少ないので全員が何らのコモンはもちろん展示用としてマネジメン

かの役割を持たないといけない。ここで非常トされていた。つくり手側と、住み手側の組に強い全員参加の仕組みができた。みんな当合とが同時並行でコモンを管理をしていたの然参加するんだよという意識のもと、住んで図12 宮脇檀による"住宅地のスケッチ"

まちなみ塾 講義録 201051

いないところも含めてコモン全部を全員で巡門灯もアクリル製に変わったりしましたが、回したりして、そういう苦労をしながら最初

ここでは一切変えない、そこまで厳密にやっの管理がスタートしたのです。そうやっていている。

く中で、管理組合が非常に積極的なものになった。

しまって、それを一切変えないでくれというすが、居住者側がちゃんとハウスメーカーがルールです。それだけのものをつくったのだ

建てる家をチェックするようになるのですね。

から、それを守ってくれということです。こ

工事前と竣工時のチェックリストをつくって、

こには、ハウスメーカー向けのデザインガイ

実際に業者に注意をしたりしている。こうしドラインもあり、各社が家を建てるときにはて、次第に居住者のほうが力が強くなって、宮脇さんのほうからデザインガイドラインがマネジメントの主体として成長していきまし

配られていて、ここはちゃんと出窓をつくった。

てくださいとか、駐車場に関してはどこどこ

組合総会は当然ほぼ全員参加なんですが、の会社のどの製品を使ってくださいとか、そそれが終わった後に学習会を開いて、この街

ういうのを全部指定されている。それは住民並みをどうしようか自分たちで考えています。

の協定には入らないのですが、それよりもさ

総会は9 割ぐらいが参加し、コモン広場の維らに詳しいルールなのです。住民は、このデ持管理も、基本的には年 4回やりますが、参ザインガイドラインも入手しており、これも加率が 8 割、9 割をずっと維持していました。

ルールと認識しています。

街並みの維持管理については、建築協定だ

たとえば、協定では駐車場が各家に2台分けですが、これより詳しい協定があったら教あって、奥のほうだけは屋根をつけていいこ

えてくださいというほど、住宅から住宅周りとになっていますが、デザインガイドライン

含めて、詳細な協定になっています。たとえでは、色は黒とか、かなり細かい指定がありば、門周りに関しては、門塀の素材まで指定ます。この二つを合わせて、どうやってルーしているわけですね。これは、当初つくった

ル化しているかというと、暗黙の了解ではなものから、もう一切変えてくれるなと。高須

くて、学習会資料というかたちでルールブック

では、色が変わったり、タイルを張ったり、をつくっている。それも毎年改定しています。

図13 専門家により再整理された「建築協定ガイド」

まちなみ塾 講義録 2010

宅と外構を含めて最初に完璧につくり込んでそのうちに、だんだん家が建っていくので専門家によるビジュアル表現のルールブック
当初の建築協定と, 入居後の独自ルールを同列に記載

52

結局、これはどういうことかというと、住協定よりも厳しくなっている分に関しては

いはコモンの一部をつぶして駐車場をつくる

法的根拠はないのですが、結局、コミュニテ

案など、いろんなことを検討しましたが、結ィの力で守られていく。何となくコミュニケ

局、各宅地内の増設を認める方向に今は動いーションで広まっていったものが、毎年の管ています。高須の経験があるので、何もしな理組合の総会の後に学習会を開いて、その項いで認めると本当にあっという間に街並みが目が追加され、ルールブックを新しくしてい

崩れてしまうので、良い駐車場増設の手法をく。とはいえ、よく読んでもわからない人もあらかじめ描いたデザインガイドを作成する

いますので、市のほうから助成金をもらって、のです。

専門家にお願いをして新たに書き起こして、そこで変更については、宮脇檀建築研究室

建築協定のガイドをつくったりもしていますの担当者であった二瓶正史さんにお願いして

（図13）
。

があらかじめデザインしてしまう。駐車場を

これだけのことをやって10 年間維持をして増設するならこのようにすればいいですよときて、協定違反はほとんど起きなかった。しいうのをつくって見積りも先に出してしまお

かし、やっぱり厳し過ぎるんです。そこで、

うということを、今、考えています。

次のステージに入ってきました。

外壁、屋根に関しては、青葉台専用の色見
本をつくろうとしています。これも今年度に10 年後の変化やる予定です。

2005 年、全戸アンケートをとってみると、高齢化してくるとスロープが必要になってどうやら、今のままではいかないというのがくるところもありますが、単純に生垣を取りわかってきました。3台目以上の駐車場が欲払ったり、貴重な石組みを崩したりするので、しい人が多いんです。また、高齢化が進んでうまく回避しながらつくれる方法を先につく

スロープを設置したいとか、増築や建替えをってしまおうとしています（図14）。

考える家がだんだん出てくる。あと、外壁塗装も、当初と同系色という方が多いですけどリフォーム・建替えのプロセスもそろそろ整備しようとしています。

も、変えたいという方もいらっしゃる。
色が難しいのは、居住者が見て、あるいは
私たちが見て、明らかにまずいと思う色でも、数値的には協定の規制内なんですね。逆にこコモンの魅力化

コモンについても、15年、20年経ってくると、もとのままではいかないことも出てきます。

れはいいでしょうという色はアウトだったり売り出してから10 年後、この頃はコモンもする。ここではアースカラーの落ちついた色

非常に頑張って整備をしている。全員で管理を指定しているので、流行の白い家を建てたをしていると言いましたけども、当初よりもりすると協定的にはアウトですが、それをそ木が増えていました。管理組合が自分で桜ののままアウトと言うわけにはいかなくなって木を植えているんです。枯れた木も植え替え

きて、1回考え直さないともうコントロールでしたりして、このコモンの緑地を念入りに手きなくなっているという状況があります。

入れをしていました。

湊坂で経験したこともあったので、やはりガーデニングが好きなお宅もあるのです「誘導する仕組み」というのが必要なんだろうが、基本的に庭の内部でやっていて、外側はなとここ数年考えるようになってきました。

昔のまま残っていて、コモン側の街並みは美結局、青葉台では「デザインガイド」というしい状態で守られています。しかし、景観とことをやりました。何でもやってはいけない

してのコモンはいいのですが、使う場、活動のではなくて、もしやるんだったら、こうしの場、生活の場としてのコモンは、かなり変たらいいですよというものを新たにつくるとわってしまう。

いうことをやったのです。

学生が数日間、コモンに朝から晩まで張り

課題の一つは、駐車場です。管理組合がどついて見ていたのですが、全然人のいないコ

こかに空き地を見つけて管理をする案、あるモンもありました。当初は年に10回もバーベ

まちなみ塾 講義録 201053

キューをやっていた一番メインなコモンも今

せんかということになりました。

ではまったくやってないんです。コモンとい高齢化したコモンがあったり、子供の多い

うのは、子供がいるときには機能するのです

コモンがあったりするときに、それぞれ違っが、子供が中学生になった途端にだれも使わていていいのではないのか。たとえば定年後ない空間になってしまうんです。奥さん方にに花植えを楽しめるような共同の花壇のある

しても、PTA のつき合いもなくなるから、おコモンだったり、あとは、子供の遊び場だっ互いにあまり話もしなくなったわねと言うんたり、そういう個性を認める。これまでやっです。もちろん今でも掃除のときには会っててきてベースはもうしっかりできているので、いますが、普段から話す機会は激減してしま

ひどいことは起こり得ないのではないか。そっている。

の上で、より魅力化をしましょうということ

これまでは、コモンごとの個別の改変は一切認めずに、全部で同じレベルを維持するとで、コモンの魅力化プロジェクトというのを一昨年と去年でやっています。

いうことでやってきました。枯れたところもたとえばあるコモンでは、子どもが成長し、必ず植え替えてもらっていましたが、やはり昔のような母親同士のつきあいもなくなって

これだけコモンごとの状況が変わってくるとしまった。そこで、もう一度コモンでお話し

それぞれのコミュニティに対応したコモンにしましょうと、みんなでコモンの緑地内に花していったほうがいいのではないか、もう一壇をつくって、お茶の飲めるベンチも置きま

度コモンの価値は何なのかを考え直してみま

した（写真 4）。

【スロープの設置】

アプローチに高低差がある場合は、
スロープを設けます。スロープは車
いすでも通行できる幅員とし、勾配は緩やかなものにします。高低差が大きくなる場合には踊り場を設けると良いでしょう。

【庇の設置】

広い庇を設け、雨に濡れずに出入りできると良いでしょう。

【明るい照明】

ポーチ部分は十分な照度を確保します。また階段などは影ができないよう、
照明位置や角度に気をつけます。足元灯を設けるのも良いでしょう。

【手すりの設置】

階段やスロープには手すりを設置し、連続させることが望ましい。手すりは壁面に取り付けるとともに、手触り、耐久性にも配慮しま
しょう。

【カーポート】

カーポートはできるだけ玄関付近に配置し、歩行距離を短くし、玄関出入口まで雨に濡れないようにします。

【インターホンの設置】

来客時に玄関先、または門まで出る必要のないようにインターホンを設けると良いでしょう。

【滑りにくい舗装】

アプローチやスロープ舗装は平坦な仕上げとし、水たまりができないようにします。また、水に濡れても滑りにくい仕上げ材を使います。
なお、集水ますなどを途中に設ける場合は突出しないよう、また蓋の形状など、車いす使用者
等の運行に支障のないように注意が必要です。

青葉台ぼんえるふでは、スロープや段差解消機等は門の内側に設置してください。ただし、スペースが取れない場合は、敷地内の駐車場から直接出入りすることも可とします。また、宅地との高低差が大きいほど、出入りが困難な場合は、道路（コモンを除く）
からの直接出入りも幅1m以内に限り可とします。
石積みの変更を必要とする場合は、管理組合までご相談下さい。

図14 アプローチ周りのバリアフリー例

54

まちなみ塾 講義録 2010

街並みの相互編集

冒頭に「相互編集型」というキーワードを出しましたが、まさに、青葉台でやっていることがそれかなと思っています。協定は最初に住民に与えられたもので、つくり手側がつくったものでした。それは、非常に強力なルールで、住民もそれを使って街並みの「維持」を実現していました。しかし、10 年経つと、それではうまくいかなくなってしまった。そこで、専門家といっしょに「デザインガイド」を編集することで、街並み自体を自らの手で

写真4 コモンの魅力化プロジェクト

編集する仕組みへとシフトしているのです。
コモンに関しては、やはり子供がいるとき家を建てようとすると管理組合のほうから図と、いないときでは大きく意味が違ってきま

面が二瓶さんのほうに送られて、窓の位置をす。そのときに、もうコモンは要らないとな変えたほうがいいなどのチェックが入って返るのか、いやもう1回活用していこうとなるってきています。建築家のボランタリーな継か、まさに20 年後、30 年後の課題につなが続的関与でそれが実現している。そういう役っていきます（写真 5）。

割の人にどうやってお金を払えるのか、ある計画者から与えられた完成体、まさに宮脇いは、ハウスメーカーがその後もずっとかかさんの作品をみんなで頑張って守ってきたのわり続けようとした場合も、どうやってお金ですが、やはり居住の中で、コモンや街並みが払われるのかというと難しい。

をより望ましい方向へ「相互編集」をしてい青葉台はトップランナーということで、いくような、そのような仕組みをつくれないか

ろいろな財団、団体からお金をいただいたり、なと思っています。そのためには、やはり専あるいはボランティア的な活動に支えられて門家とのコラボレーションが必要になってき来ていますが、やはり持続的な専門家、専門ます。

組織が関与する仕組みというのが、これから

この青葉台の場合は、売出し当初、全戸をは求められるのではないかと考えています。

宮脇研究室でチェックしますということになっていたのですが、結局、いまだにだれかが

写真5 コモンの未来

まちなみ塾 講義録 201055

住宅生産振興財団

4

まちなみ塾
2010

現場

まちなみ視察＋住民懇談会

公園

道路
フットパス
公園・緑地
専有宅地、
その他施設

高幡鹿島台ガーデン54 街区図

防火水槽用地（上部緑地）

計画のディテール記載範囲
計画区域
縮尺 1：2500【まちなみ視察】2010 年 8 月7日（土） 12：30 〜13：30
グリーンタウン高尾（東京都八王子市）
高幡鹿島台ガーデン54（東京都日野市）
フォレステージ高幡鹿島台（東京都日野市）【住民懇談会】

2010 年 8 月7日（土） 13：30 〜15：00［出席］
高幡鹿島台ガーデン54自治会員のみなさん 4 名
管理業務代行：川辺秀一（東急コミュニティー）
アドバイザー：柴田 建（九州大学大学院）、大谷宗之（ミサワホーム）

注：今回の視察は住民の方々の許可をいただいたものです。
一般に住宅地の見学にあたっては、住民の迷惑にならないよう十分な対応を踏まえてください2010 年 8 月7日（土）
まちなみ塾 講義録 201057

高幡鹿島台ガーデン54の視察の前段として、グリーンタウ
ン高尾を短時間見学した。グリーンタウン高尾は、1985年に
東京都住宅供給公社が販売した財団コーディネートの住宅団地である。戸数174戸、公園、集会所、テニスコートなど広い共有地（その後、行政移管）を持った当時としては画期的で人気のあった住宅地である。まちなみのコンセプトやデザインには密度の高さを感じさせるものがあり（イカリ設計）、塾生の印象もよかった。
その後に訪れた主目的のガーデン54は、ほぼ同時期の民間事業者による住宅地であり、宮脇檀氏の一連のまちなみ設計の中でも最も高い評価を得ている住宅地である。道路や植栽帯など組合管理による質の高い維持管理が続いており、時の先行して見学したグリーンタウン高尾

58

経過のなかでその熟成度は際立っている。

航空写真：右上の広場から、写真下側と左側の植樹帯やハンプが見える道
路沿いがガーデン54高幡鹿島台。幹線道路を挟んで左側に展開する化粧舗装と屋根色が統一されたエリアがフォレステージ高幡鹿島台

フォレステージ
高幡鹿島台

高幡鹿島台
ガーデン54

まちなみ塾 講義録 2010

59

60

まちなみ塾 講義録 2010

北傾斜の本来なら不利な条件を画地割りに工夫を凝らすことで対処する。独特のパターンのボンエルフ道路は、擁壁、敷地境界、
ハンプのパターン、車庫、植栽帯まで一体としてデザインされている。

2.5m

フット
パス
ボックス車庫擁壁
みち広場

ボックス車庫街区のディテール

化粧舗装
アスファルト舗装
植栽帯
ファニチュア

高木植栽
官民境界
計画区域

隣接するフォレステージ高幡鹿島台（1998年）もいっしょに見学することができたが、コモン広場を囲む
クラスター状の住宅群はガーデン54とはまたコンセプトも異なり、充実した視察内容となった。

まちなみ塾 講義録 201061

【住民懇談会】［出席者］
高幡鹿島台ガーデン54自治会員の皆さん（4 名）
管理業務代行：川辺秀一（東急コミュニティー）
2010 年度塾生（16 名）
アドバイザー：柴田 建（九州大学大学院）
・大谷宗之（ミサワホーム）

入居時期

私は、1986 年に移転してきました。

定された住宅メーカーのどこかと契約して既当時、家族は私と家内と子供が 2 人でした。

定のガイドブックの内容に沿った家を建ててしかし、入居後1年ほどで転勤になり、そのくださいということでしたから、そのへんの後ほぼ 8 年ほど経って戻ってきて、それ以来、ことについては、よく話し合いながら理解しずっと住んでいますが、今はもう夫婦 2 人だ

たつもりで入居しております。販売開始当初

けです。

の入居者は、皆さん大体、そうだったと思い

A さん

ここの販売開始は1884 年 3月ですが、私ます。

が入居したときは、ほぼ 3 分の2くらいに家

柴田が建っていて、3 分の1ほどが空地でした。

あったのですか。それとも入居後にできたもその頃はちょうど住宅不況が始まった頃だっのですか。

たと記憶していますが、現在でもその当時入A さん居された方が半数ぐらいかと聞いています。

組織されていたと思います。東急コミュニテ

私は2008 年入居で、居住歴 2 年になィーの方に実務的な面はお願いして、住民のります。家族は、当時はまだ身重の妻と私のほうは、環境の維持を中心として活動しまし2 人でしたが、今娘が 2 歳になりました。

た。それから、まだ空き地が相当ありました

B さん

私が入居したときには、もうすでにから、建設のやり方や外壁の色についてもガ

前はすぐ近くに住んでいたのですが、こちら

イドブックに沿うように、側面からお手伝いに越して来ました。家族は、妻と高校 2 年のしたように記憶します。

娘と中学 2 年の息子がおります。

柴田

D さん

私は1995 年にこちらに来ましたか

その管理組合のミーティングはどれぐ

らいの頻度で行われていたのですか。
3カ月に1回くらい、今とあまり大きら、15 年になります。家族は、私と妻と18 歳

A さんの息子です。子供が 3 歳のときにこちらに移く変わっていません。ただ、スタートした直りました。

後は、初期に入られた方を中心にかなり自発

川辺

私は管理業務代行会社のものですが、こちらの担当になって5 年になります。
柴田

ここは普通の住宅地とは違って共同で的にいろいろなかたちで、それぞれの家に集まって打ち合わせをするというのが結構多かったです。
その頃は、みんなで話す必要があった

管理するものがありますが、入居される前、柴田それについてどのような説明を受けられましのはどのようなことでしたか。

たか。そのことを大体、理解されて入ってこA さんられたのでしょうか。

を維持するために、どのようにしていったら規制することではなく、今ある環境

基本的には理解はしていましたね。

いいのかなど漠然と話していたような感じで

鹿島建設の方や、現場のあるハウスメーカー

した。私は、その後1年ほどで転勤になりまの方、それと設計者の宮脇檀先生がデザインしたので、その後どういう意見があったかとされた家がすでに６、７棟建っていましたが、いうのはちょっとわかりませんが。

A さん

まちなみ塾 講義録 2010

管理組合は入居されたときにはすでに

私はもう少しで丸 3 年になります。以

C さん

62

宮脇さんの設計した家の分譲か、それとも指柴田

植栽帯の管理もその当時すでに東急さんに任せていたのですか。
A さん
柴田

はい、そうですね。
特に、どうすればいいかわからないというようなことはありませんでしたか。

専用の冊子とかルールブックはあったのですか。
A さん

ルールブックはありました。あと、宮脇先生が 3回ぐらいプライベートで来られたことがありました。3 軒ぐらいの家に行って、規定以外のことをしようとされる方ある家に集められて、デザインやルールにつがいらっしゃいましたが、強制力はないのでいて、どういうふうに守って欲しいか話し合

どうしようかというのが議題になって、なかったことがあります。

A さん

なかうまくいかないことがありました。何度か、鹿島建設の方にも相談しましたが、一旦お売りした土地に、こういう規則があるから

購入の動機
大谷

今日は、各ハウスメーカーの分譲の企

厳守してくださいというのはなかなか難しか

画、設計、営業にかかわっているメンバーがったことがあったのは事実です。たとえば、集まっていますが、皆さんのほうから、まち規定外の屋根の色であるとか、本来なら共通

なみを見学した後の疑問あるいは確認しておの植栽帯であるところをせり出したりしたときたい点などありましたらご質問ください。

か、あるいは、カーポートのスタイルを変え

高橋（積水ハウス） 25 年ほど経ている訳ですてしまうとか。厳密には途中で緩められたケが、新しく住まわれた方に対する勉強会、たースもあります。鹿島建設と提携されている

とえばデザインや色など、ルール以外の町の住宅メーカーとの間の打ち合わせで規制を緩コンセプトを説明するような機会はあるのでやかにした部分があって、それで建てられた

しょうか。

方もいらっしゃいます。

川辺

典型的なのは、それぞれの家からの視界を

基本的には、そういうことはやっていません。ただし、住宅マニュアルと管理規約考慮して総 2階は認めていなかったのですが、だけは一応お渡ししています。

結果としては、完全にはそうなっていません。

D さん

あとは、各自治会役員の任期が1年

それは地区計画的に定められた項目でで入居の順番になっていましたので、1年間はなくて、独自の建設マニュアルに依った取理事をやる過程で、ガーデン54の持つ特殊り決めだということは、当初から、皆さんは

性は、皆さん、理解されてきていると思いまご存じだったわけですね。

す。

柴田

A さん

ええ、知っていましたね。

D さん

ただ、理事は替わりますが、過去か法的規制ではないけれど、これはどう

らの経緯がわからないと困ることもあるので、いう意図でつくられたのかを明文化した何か

顧問とか、あるいは街路灯の管理など特定の柴田

住民懇談会のヒトコマ

まちなみ塾 講義録 201063

仕事について常任委員という形で残っていたでここはいいなという感じは確かにありまし

だいています。

た。しかし、なんでここだけ区画が整理され馬田（住友林業） 新しく住まわれた方は、どいてきれいなのか、最初は理由はわかりませのような理由でこちらを選ばれたのでしょう

んでした。

か。

柴田

個人的には、高幡不動近辺で家を探B さん

通りがかりで見ていたころと、実際に入居されてからでは、何か感じられた違いはしていました。不動産屋に、その当時の自分ありますか。

の希望や価格帯を伝えていました。そこでガC さんーデン54を紹介されて下見に来ました。その柴田ときに気に入ったのは、角の家で四方から光

かはありませんでしたか。入居してみて、じが入ってくる場所だったところです。これ後つは大変だったとか。

から知ったことですが、総 2階は禁止というC さんのは、そのような日差しの加減を考慮したもから規制されるということは、私はないようのだったのですね。あとはまちなみです。電に思います。皆さんと同じような仕組みで住線がないとか、車がスピードを出せないなとむだけですから、特に変わったことをしよう

いう、とにかくもう他では見られないようなとは思っていませんので、特殊性はそんなにまちなみでした。何件か見た中でここが一番ないと思います。

いいと思いました。

D さん

違いはそれほどありません。
自治会の仕組みなどは、特に戸惑いといや、それほど。特にガーデン54 だ

私の家は広場の真上なので、その展

私はこの近くのマンションを社宅で望がたいへんよかった。西に富士山、東のほ

借りて住んでいました。期間が決まっていた

うは筑波山まで一望できました。多摩川の花ので出なければならなくなり、たまたま、今

火も自分の家から見られるほど眺望がよく、住んでいるところが売りに出たので購入しま

さらに眼前が広場だから障害物が建つわけでした。

はないからと思って、ここを決めました。

C さん

では、社宅にお住まいの2 年間の間に、

あと、やはりガーデン54内に入居して本当

ガーデン54の物件には目を光らせたいたのでに良かったと思った点は、車のスピードが出すね。

ないようにしてあるということと、レンガ色の

大谷

C さん

奥に広場があるので、子供を遊ばせるために住宅地の中を通るわけですが、それタイルがすごく落ちついた感じでよかったということですね。
柴田

どうやって、ガーデン54をお知りになったのですか。不動産屋の紹介ですか。
D さん

そうです。価格と、この近辺という希望でとりあえず案内してもらいました。まちなみのことはあまり意識していませんでし
たね。

植栽の管理

小熊
（トヨタホーム） 分譲地として開発されてから25 年経ったところで、そろそろリフォームをしたいという方もいらっしゃると思いますが、たとえば、景観的に何か規定づけられていることはあるのでしょうか。
A さん

管理組合として、よほどのことがな

い限り、そこまでの管理は難しいと思います。
建ぺい率もスタートしたときは4 割だったのですが、今は5 割になっています。

64

まちなみ塾 講義録 2010

大谷

建ぺい率が緩和されたことによって、増築をされたお宅はありますか。
A さん

増築はないと思います。ただ、新たに建てられた方は、その基準に依っています。
藤井（積水化学工業） 植栽に関して、道路やフットパス沿いの植栽帯などすべて一括で組合管理されているとのことですが、定期的にどれぐらいの頻度でなされていますか。また、差し支えがなければ、その費用も教えていた

っと時間だけませんか。

はかかりますが、

川辺

年間約 6回、費用的には全部で120 万

補修していただけます。
今後の課題としては、西円ほどです。メイン通りのメタセコイアだけ

A さん

は、日野市と組合が毎年交代で実施していま

側階段部分のフェンスがちょっと傷んでいす。

るので補修をお願いしていますが、なかなか

大谷

公園とメタセコイアは、基本的にはまだ。ベンチの補修もお願いしていますが、個々の住民が管理しているのですか。

ただ、このような財政状況ですから、なかな

川辺

日野市が管理しています。

か首を縦に振ってもらえないという状況です。

大谷

道路の植栽、私有地側の植栽の方はい古川（パナホーム） 管理組合と自治会がありかがですか？
川辺

管理組合が直接地元の業者さんと直接契約して剪定を行っています。
柴田

植栽について、年 6回の管理以外に個人でされる必要はないのですか。
川辺

月に1回の共同清掃のときに、公園入ますが、その連帯をとる仕組みというのが何かありますか。また、日本でも管理費を必要とする住宅地というのはめずらしいわけではありませんが、ご購入するに当たって、お客様がどんな印象で「管理費」をとらえているのか知りたいのですがいかがでしょうか。
最初の質問に関して言えば、もとも口や道路の雑草を抜いたりはします。そのとA さん

きに、そこの植栽、たとえばツルが出たりしとは広域の自治会に所属しており、その中でていたら取っている人もいらっしゃいます。

ガーデン54 だけが管理組合というかたちで長期的メンテナンス計画

やっていました。しかし、全体の住民の高齢化の問題、あるいは、大きな自治会の中でい定期的なメンテナンスのほかに、たとろいろと食い違うこともあったりしたので、3えば長期の修繕計画は組んでいらっしゃるの年前からガーデン54の管理組合と自治会がでしょうか。

全く同一の形で運営するようにしています。

大谷

川辺

共有部分にある街路灯など街灯関係だ

けですね。それ以外は占有になるのでちょっと。それについては、先ほどお話しした常任
委員（電気委員会）を設立して、その方が長年
メンテナンスをしています。たとえば、メタ
セコイアのあたりにアップライトがあります
が、水が入って漏電するので電源を切っているところも何カ所かあったので、今度はアップライトではない高価な点灯用に替えました。
A さん

道路のタイルで欠けているものがあれば、それは日野市にお願いしています。タ
イルは日野市道路課のほうに預けて高速道路の下に置いてありますが、お願いするとちょ東側に隣接する公園

まちなみ塾 講義録 201065

それから、いわゆる一般住宅地の管理費という点については、それは当初からあまり抵余りいないのかもしれません。

抗はなかったというふうに聞いています。管

柴田

理費の支出のほとんどが植栽の維持なので金題というのは何になりますか。

額的にも非常に低くなっています。

A さん

一つは高齢化。二つ目は、やはり25年たって、かなり大がかりな改修がこれかららっしゃると思いますが、このように非常に必要になってくる家と、そうでもない家といつくり込まれた美しい住宅地でお子さんを育

ろいろ個別に差がありますので、それを管理てて、何か違いを感じられたことはありませ

組合なり、自治会として、どのように解決しんか。また、独立されたお子さんで、戻ってていくかというのが非常に大きな問題になっ来られるケースというのはございますか。

ています。高齢の方の単身世帯も４、5 軒ほ

私のところは2 人ともすでに独立してどあります。防災委員会でそういう方の見回

いますが、もう都心で職住近接がいいというりの役割を少し負えないかと、そのような議ことで戻って来ないと思います。

論は始まっています。

A さん

B さん

私のところは、まだ小さいですが、柴田住宅の改修ということではいかがでし子育てという点に関しては自然環境もいいでょうか。

すし、また、日野市自身が子育てに力を入れA さんているので、家内が大変気に入っていますね。

いますとガレージのゲートが剥がれて落ちて公園がすぐ近くにあるのがいいです

きているところがあります。また、地下の配ね、すぐ遊びに行けますし。また、車とかは線が劣化しているという問題がありますし、全然気にせずに道路でも遊べるのもいいです

それから、個別の家のトチの木が枯れて、そね。

の辺の改修をどうしようとかいうことですね。

D さん

たとえば、街路灯や、個別の家で言南雲（三井ホーム） 購入を決められとき、価あのガレージのゲートについても、今も個格面などいろいろご検討されたと思いますが、人で塗りかえされている方もいらっしゃいま

ここは高かったけれどもロケーションがよか

すが、完全にフリーにしてやっていいのかどったのか、同じような価格だったけれどロケ

うかという議論も、これから出てくるかもしーションがよかったから決めたのか、その辺れません。

のどちらでしょうか。
B さん

そうですね、値段は少し高めでしたが、確かにロケーションがよかったですね。
駅近のところを何カ所も見て回りましたが、同じ価格帯のものであれば、こちらを選ぶでしょう。ここは駅から徒歩で15 分くらいなので、歩いて通勤できる範囲です。
大谷

住宅地内を見回してみたところ、駐車場が1台のところがほとんどでしたが、2台目の需要はどのようなものですか。
A さん

何軒か 2台持っている方はおられます。今の地下の駐車場に1台と、その前に1台という方はお見受けします。小型の車で、無理やり自分のところの敷地にスペースを確保している方もいます。あとは、どこかに借りているのでしょう。今もそうですが、ガー
デン54の中に住んでいない方がいらして、そこの駐車場をお借りしている方もいます。とまちなみ塾 講義録 2010

今、管理組合で議論している一番の課

もうお子さんも独立されている方もい柴田

66

はいえ、2台持たなきゃいけないという人が（文責編集部）

住宅生産振興財団

5

まちなみ塾
2010

まちなみ設計演習

課題「公園と緑道に接する中規模の住宅地開発計画」

まちなみ演習Ⅰ［敷地現況図］

課題解説／グループ課題発表／講評

既存電柱

宅地

歩 専道

F H=24. 20

宅地

宅地

F H=24. 20

既存電柱

F H= 24. 10

4, 00023. 50既存電柱

24. 106,000

24. 0023. 4023. 50既存電柱

既存電柱

24. 0023. 90既存電柱

自動車メインアクセス

ボラード
消火栓

6,000

6,000
,

既存電柱

宅地

F H= 23. 60

課題地

23. 3023. 705,273.00㎡
FH=24.20

既存電柱

既存電柱

近隣公園
F H= 24. 10

Ｎ

23. 30駅（徒歩5分）

ボラード

22. 4023. 406,000

23. 20既存電柱

歩専 道

23. 50ボラード

1 : 1000

23. 40

1 : 500【講評アドバイザー】
上井一哉（積水ハウス株式会社 設計

部 東京設計室 部長）〈設計〉
1958年兵庫県神戸市生まれ。大阪大学建築工学科大学院修了。主な業務：
戸建住宅、住宅団地の設計。
『まちな
み設計コーディネートマニュアル』（財）
住宅生産振興財団発行・編集委員、『まちなみに配慮したすまいづくり』（社）
住宅生産団体連合会発行・編集委員

会場：（財）
住宅生産振興財団 会議室

大谷宗之（ミサワホーム株式会社 販
売商品企画部 まちづくり・分譲企画グ
ループマネージャー）〈設計〉
1962年生まれ。神奈川県出身。明治大学工学部建築学科卒業。財団まちなみ事業「リファージュ高坂」の設計幹事として、まちなみコーディネートを行う。まちなみ大学第1期生。一級建築士、土地区画整理士。明治大学大学
院非常勤講師（2011）

青鹿政幸（株式会社駿府設計 専務取

横田 滋（ミサワホーム株式会社 販締役）〈開発〉
売商品企画部 まちづくり・分譲企画
1950年生まれ。静岡県相良町出身。 グループ調査役）〈営業〉
島田工業高等学校土木科卒業。官庁の土木設計および民間の宅地開発許可申請に従事。財団「イデアスはるひ野開大石淳一（住友林業株式会社 不動
発許可」「リファージュ高坂開発許可」 産事業本部 まちづくり事業部部長）担当。一級土木施工管理士、RCCM都 〈営業〉
市および地方計画
2010 年 9 月16日（木） 2010 年11月18日（木）
まちなみ塾 講義録 201067

「まちなみ演習」の趣旨

課題解説

演習の構成

まちなみ計画は、関連する業務の範囲が極

まちなみ演習は大きく2つのフェーズによ

めて多岐にわたり、かつそれぞれに専門性がって構成されます。
〈フェーズ1〉は、受講生

高い分野の集積によって成立しています。そ個人での課題への取り組み。
〈フェーズ 2〉は、して、その実施プロセスは各分野の分業によグループワークによる答案の作成です。すなり、それぞれが独自の手法論によって進めら

わち、受講生は同じ演習課題を2 度解くこと

れ、相互の意思疎通が充分とは言えない状況になります。

の下では、計画全体を一元的に把握・コント

この2 段階演習の着想は、15 年前に行われロールしながら魅力的なまちなみを創造する

た「まちなみ大学」にあります。今回の「まのは極めて困難であることも事実です。

ちなみ塾」は基本的に、先の｢まちなみ大学 ｣近代以降の日本の “まちなみ” がつくられを下敷きに構成されていますが、演習についてきた過程を振り返ると、戦後の復興期を経ては改良を加えました。その目的は全員参加て大量供給に応える効率重視の画一的な宅地の環境をつくることです。

造成が行われ、土木と建築、造園は相互の意

多くの受講生は企業内において、企画・営

思疎通や調整が希薄な状態で建設された結業・設計など、さまざまな専門部署に所属し

果、今日の戸建住宅地景観を魅力に乏しいもていますが、過去の｢まちなみ大学 ｣のグルーのにしてきたという現実があります。

プ単位の演習では、この専門分野に即した役

今回の演習では、戸建て住宅地計画におい割分担が瞬時に形成され、分業による答案作て、研修プログラムとしてほとんど取り組ま成が行われました。そのため専門外の作業にれていない “まちなみコーディネート” をテー

受講生自らが携わる機会はあまりありません

マとしています。すなわち、素地取得から企でした。

画・コンセプト、事業計画、宅地造成、建築、今回の演習では、まちなみ形成のコーディ

外構植栽、維持管理までのまちなみ形成プロ

ネーターとして、専門外の実務を把握するこ

セス全体を監修できるスキルを習得していたとを目的としていますので、横断的な視点で、だくことを主眼に置きました。

まちなみを考えることのできる人材を育成す

課題に対する提案力や表現力も重要ですが、本演習の目的は、自己の守備範囲を超えるために、この “専門分野” の壁を一度壊す必要があったのです。

たところで各人が住宅地全体を主体的にコー

そこで今回は、個人による答案作成を演習

ディネートするという視点に立って、プロジの前段に組み入れました。これは受講生に対ェクト進行の上で何がポイントとなり、どのして相当の負荷をかけることは想定していまような過程を経て決定されているのかを知っしたが、まちなみ形成に関する一連のプロセていただくことです。当然、未知の分野も含

スや関連する知識の習得に意識を持ち、解答

まれますから、疑問や知識不足を感じることを導きだす中で突き当たる疑問や不明点に気も多くあると想定されます、まず、自身の専づくことにより、〈フェーズ 2〉で取り組むグ

門分野の周辺で行われている “コト” を知るこ

ループワークに全員が同じスタートラインでとによって、より高度なまちなみ形成のプロ

加われるよう、課題把握のための助走区間を

セスや流れをコーディネートする取り組みに設定したことにあります。また、運営サイド

ついて考えていただくことをめざしています。

からすれば、受講生を適正にグループピング

この演習の成果の1つは、不明点、疑問点、するための個人のパフォーマンスの把握に活誤認識が百出し、それを解決するための各人用できたことも、〈フェーズ 2〉の円滑な進行の思考と行動そのものです。実際の業務ではのための貴重な指標となりました。

なかなか踏み込むことのない専門外の領域に果敢に飛び込こむことこそ、この演習の効果を享受する要諦です。

68

まちなみ塾 講義録 2010

〈フェーズ1〉個人解答

演習課題は、「まちなみ演習Ⅰ」の講義に

先立つ1カ月前に受講生に配布され、3 週間の答案作成期間を経て8月末に提出されました。答案のレベルには個人差がありましたが、その内容は、事業計画からまちなみ設計まで
期待を上回る水準であり、中にはそのまま実施検討の可能なものがいくつも見受けられました。
提出された答案から、まちなみ形成の類型を抽出し、5 パターンのダイアグラムに整理したものが図2 です。四周を道路に囲まれた課題地では、どこから開発道路を導き入れる
かがまちなみ形成のポイントになっています。
今回の課題地は、リアリティを持たせるた

図1 課題地の周辺条件の解説

めに住宅生産振興財団が実際に事業化したプ
ロジェクトを引用しましたが、それと重なる
ダイアグラムがなかったことは意外でした。
このダイアグラムは、まちなみ演習1のグ
ループワークでの参考になるよう受講生に開示されました。
〈フェーズ 2〉グループワーク

演習のメインはグループワークです。受講
生 4 〜 5 名のグループを5つ編成し、同じ課題に再度取り組むのです。各グループは、9月16日の「まちなみ演習Ⅰ」の講義
（ブリー
フィング）
の後、6 週間後の提出をめざしてワ
ークショップをスタートさせます。
彼らは現業をこなしながら、グループでの共同作業を進めていかなければなりません。

図2-1 TYPE Ⅰ
		
		
		

・東西接道宅地による均質なまちなみ形成
・開発道路側と外周道路側とで居住環境に差ができる・まち全体をつなぐ効果的なフットパス配置
・約半数が外周道路切削となり、造成コスト注意

図2-2 TYPE Ⅱ
		
		
		

・宅地有効率の高い計画
・南北宅地による価格差で予算に応じたマーケット対応
・開発道路沿いのまちなみ形成に配慮が必要
・約半数が外周道路切削となり、造成コスト注意

メンバー相互のスケジュール調整や作業分担など、限られた時間とアイデアを効率的に絞り出すマネジメントを経験することになります。講義は東京で行われましたが、関西方面から参加した受講生はさらに負担が大きかったと思います。
10月31日の答案締切後、講評に向けての講師陣の意見調整を経て11月18日の、「まちなみ演習Ⅱ」でグループ発表ならびに講評が行われました。
1グループあたり35 分が割り当てられ、代表による趣旨説明に10 分、質疑応答に5 分、講師による講評に20 分の配分で進行しました。受講生には事前に各グループの答案デー
タを配信し、当日はパワーポイントを使用するプレゼンテーションとしました。

まちなみ塾 講義録 201069

個人課題から積算すれば約 2カ月ともなる思考の積み重ねの成果をたった10 分間で発表するというのは酷な設定ではありますが、クライアント（聴衆）に対して短時間でいかに思いを伝えきるかというプレゼンテーション
スキルを磨くトレーニングとして、各グループの発表に注目しました。講評にあたった講
師は、設計・開発・営業のエキスパートで、各人がコメントを述べています。講評の詳細は次の章に掲載されています。
まちなみ演習の成果
図2-3 TYPE Ⅲ
		
		
		

・まちなみ、コミュニティ完結型
・公共減歩（道路）の負担が大・敷地形状（プロポーション）に注意
・課題地北面の景観に要配慮

今まで経験したことのない課題に取り組んだ受講生が獲得した最大の成果は、同業他社メンバーとのネットワークです。親しみを込めた表現をすれば「苦労を共にした仲間」と言えるでしょう。住宅生産振興財団ではこれまで、参画企業の担当者が多くのプロジェク
トを通じて社外の人々と知り合い、多くの刺激を受け、まちなみ形成について研鑽を積んできました。受講生の中には「一生ものの知己を得た」という声もあり、まちなみ形成への新たな地平に踏み出したという手応えを感じました。
演習は1つのケースにすぎませんが、魅力のあるまちなみの創造と向かい合う姿勢に、多くの可能性が備わったのではないかと思い

図2-4 TYPE Ⅳ
		
		
		

・近隣公園を取り込んだまちなみ景観
・まちなみ、コミュニティ完結型
・公共減歩（道路）の負担が大・課題地北面の景観に要配慮ます。理想を貫くためには困難な課題をあきらめず、一つひとつ乗り越えていく粘り強さと強い意志が必要です。受講生の皆さんには、
まちなみ形成へのチャレンジの心をもって、21世紀のまちなみ創造を担う中心的な存在となるよう、その活躍に期待しています。
（文責：大谷宗之）

図2-5 TYPE Ⅴ
		
		
		

70

・車両の進入を排除した歩行者中心の計画
・路地的な歩行者ネットワーク
・課題地外周道路のまちなみ配慮
・全面的な外周道路切削となり、造成コスト注意

まちなみ塾 講義録 2010

提出物

課題
公園と緑道に接する中規模の住宅地開発計画

条件
1．立地
都心部より鉄道で約 40 分の郊外型住宅地。
鉄道駅までは徒歩 7 分。
周辺には住宅用地がある（未建築）。⇒現況図参照
標準土地譲渡価額南宅地 45 万円／坪北宅地 40 万円／坪。
2．事業方針
対象地を土地所有者より譲り受け（素地譲渡価額 2 億円）、宅地造成により整備した後、一般顧客に分譲する。
市場としては近郊からの住み替えをメインターゲットとして、総価額 4,000 万円〜 5,000 万円の建売住宅を計画する。
当該エリアでのまち開き第1号の事業であり、先導的モデルとなるまちづくりが期待されている。
3．法規制
用途地域：第1種低層住居専用地域建ぺい率 50％容積率100％。
高度地区：第1種高度地区 5m＋1.25L 最高高さ10m 以下。
地区計画：外壁面の境界までの距離道路境界1.5m 以上。
敷地境界1.0m 以上
開発指導要綱：別紙参照
4．その他
地耐力5T/m2
アスファルト舗装
建柱架空方式宅地造成工事費は12,000円 /m2 を標準とする。
駅前商業施設⇒生活日用品の販売
小学校・中学校⇒それぞれ徒歩 5 分
周辺環境⇒ロケーションの設定は自由とする。

a）
土地利用計画図［縮尺：1/500］
・造成計画高・宅内供給処理施設引込位置
・面積表
b）
事業計画表
（書式は自由とする）
必須事項
・まちづくりのテーマ（コンセプト）・販売価格
土地─造成・原価
建物─建築（付帯込み）
・外構
・区画数（原価と利益から必要区画数を割り出す）
c）
事業スケジュール
（書式は自由とする）
2010年10月土地譲渡契約〜2012年1月建物完成〜3月引渡し（売上）d）
まちなみガイドライン（書式は自由とする）
必須事項
・まちなみ形成方針
・建物─北側配慮
─相隣プライバシー配慮・外構─統一外構ルール
e）
モデルブロック計画図［縮尺：1/200］
モデルとなる6 〜 8区画程度のエリアを抜き取り
住戸プラン・外構植栽設計・通り立面を作成
f）
その他
・コンセプトダイアグラム
・パース・スケッチ等のプレゼンテーション

配付物
・まちなみ塾まちなみ演習について
・敷地現況図・開発指導要綱
・質疑書フォーム

開発指導要綱
第１条

第２条

第３条
第４条

第５条

第６条

この要綱は、区域内における開発行為、及び中高層建築
物の建築に対する指導を行うことにより、公共施設の整備の促進を図り、もって良好な都市環境の形成に資することを目的とする。
開発行為
開発行為とは、都市計画法に規定するその規模が 500m2以上のもの。主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区域をいう。
ア．区画変更とは道路、水路等で区割りをすること。
イ．形の変更とは1mを超える盛土または2mを超える切土を生ずる行為。
ウ．質とは宅地以外の土地を宅地として利用すること。
宅地規模開発行為により造成する1区画の宅地の規模は、150m2 以上とする。
道路
開発区域内の道路は、幅員6m 以上とし二方向以上の取付道路を計画すること。なお、道路隅切り長は3mとする。
歩行者専用道路は4m 以上とする。
開発規模が 5ha 以上の幹線道路は、別途協議すること。
公園および緑地
開発区域の面積が 3,000m2 以上のものについては、区域の面積の3％以上の公園、緑地を設け完成後は、無償提供
すること。
緑化基準
宅地面積から法定建ぺい率を控除した面積の20％を緑化する。
3.3m2 当 たり、高 木（H＝1.5m）1本、または 低 木（H＝1.5m 未満）3 本を植栽する。

第７条

第８条

第９条
第10 条

第11条
第12 条

第13 条

消防施設
開発区域は、既設消火栓または防火水槽より半径120m 以
内に網羅していること。
網羅していない場合は、新たに消火栓を設置すること。また、消火栓付近に規定の標識を設置すること。
ごみ収集施設計画戸数 8 戸以上は、ごみ置場を設置する。面積は1戸当たり0.25m2、奥行きは0.6m 〜1.5m 以内、三方をブロッ
ク等で囲み高さは約1.2mとする。
設置箇所は交差点から5m 以上離すこと。
上水道
水道法に基づく水道事業者からの供給以外は認めない。
排水施設
排水計画は、原則として分流式とし、公共下水道計画に適合させるものとする。
雨水流出抑制対策として、開発区域の規模が10,000m2 以上である場合は、一時雨水を貯留する施設、「調整池」を設置するものとする。ただし、流末に調整池が設置されてる場合は除く。
街路灯の設置
街路灯は25m 程度の間隔で設置すること。
文化財
事業者は、埋蔵文化財包蔵地に指定されている区域内で事業を行う場合は、これらの保存に関し事前の発掘調査について、市長と協議なければならない。
集会所施設用地
計画戸数が100 戸から200 戸未満は、1カ所 200m2 以上の用地を確保する。
200 戸以上は別途協議による。

まちなみ塾 講義録 2010

71

設計演習

A

【趣旨説明】

グループ

まちづくりのテーマ：

将来へ渡り受け継がれ、成熟していく街

計画概要
区画数：22
宅地有効率：72.3％
公共施設（移管）：27.7％
共用施設（共有等）：なし
電線計画：歩専道内建柱
平均分譲価額（土地・建物）：
4,840万円
粗利益率：32.5％

赤堀正司

旭化成ホームズ㈱宅地開発営業部
東日本開発事務所
営業グループ

井野善久

大和ハウス工業㈱技術本部
東京デザイン事務所
街づくりグループ

川田真純

スウェーデンハウス㈱
商品開発部

田川利江子

トヨタホーム㈱都市開発部
分譲企画室
分譲企画グループ72

まちなみ塾 講義録 2010

道路の北側を一番低くして歩専道から抜くよ
うにしています。

土地利用の考え方を最初にご説明させていまちづくりのコンセプトは、「将来へ渡り受

ただきます。この課題地を読み解くと、立地

け継がれ、成熟していく街」ということで設としては、近隣公園に東側で面していること、定しています。何げない日常をスムーズに過課題地北側の既存街区からの歩行者の動線がごすということと、住まう人々が愛せるまち

あり、南西側に鉄道駅があるという構成になづくりをするということで、将来にわたり受っていますので、この2 つの要素をいかに組

け継がれて繁栄していくまちとなると考えてみ入れて、プライバシーも守りながらコミュ「住まう人の記憶に残り、愛されるまちづくり」

ニティをつくるか。そのようなまちづくりがでと「日常に動きと変化をもたらすまちづくり」

きないかと考えました。

という2つの柱を設けてつくっています。

東側の近隣公園に面して、今回の課題地の近隣公園を望む統一感のあるまちなみ、石東側のまちなみをどうやってつくるかという積みの意匠を凝らしたメーンゲートとサブゲのが1つのポイント、それから、近隣の住民

ート、大きな空が開放的に広がる無電中の道が街区を通り抜けて、まちなみを見ながら駅

路計画、コミュニティ形成として、まちの人々に行っていただくためにどういう構成にするが集う公園、通り抜けを抑制するU 字型道路、

かというところを考え、近隣公園の緑も取り

駅への近道となる歩専道、それから北側の既込んで、同じようにこの通りと緑の並木を意

存の街区へとつながる歩専道、最後に近隣公識しながら計画しました。

園と続きます緑豊かな歩専道。

導線計画としては、近隣公園に垂直に、中宅地については、すべて南道路の住戸扱い

央に歩行者専用道路（歩専道）を通していまという計画で、なおかつ、ほぼ 2 面ないし3す。グリーンベルト的なイメージで公園につ面に開放するように考えました。

ながるということです。今回の課題の中で公

まちなみガイドラインについては、近隣公園は必要ないということですが、この歩専道

園側を意識した計画を行っているのですが、の中央に公園を配置して、北側の既存街区のその際に極力自然素材を使うということと、歩専道を通られる方が、この歩専道を通って

それからまちなみに対して圧迫感がないよう

ちょうど公園の正面に抜けるラインと、駅へにということ、閉じたまちにしたくない思い

向かっていくラインの2 つの導線で構成してがありましたので、ゲートを設けるというこいます。

とで計画をしました。

自動車は、U 字型道路で取り付けを2カ所

今まで、こういったまちづくり計画の経験

とも近隣公園側へ設定することで、通過交通がなかったので、とても勉強になりました。

を極力減らそうと計画しました。

道路の屈曲する部分は構造物をつくるのでは

宅地の背割間に東西に歩専道を通し、ここなく、舗装面で演出する部分をつくることをに建柱することで各戸に電力の引き込みがで気をつけて計画しました。また、家なみを切きて、道路には建柱・架空線が出てこない計

妻屋根で揃えることで、まちとしての統一感画になっています。

を出したいなと思いました。

このU 字型道路が各住戸のメーンのアクセ

歩専道のしつらえは、仕上げを蛇行させてスとして表の顔になっていますが、外周に対人が歩くための道であることを強調するようして閉塞的になってしまうというところがあなデザインにしています。イメージとしては、るので、緑化と建物デザインでうまくまちな

歩く人の目線で楽しめるような外構計画、歩みをつくるように外に向けての顔をつくる工専道に面して和室があって、生活する人たち

夫をしました。

のコミュニティの場として使えるようなイメ

歩専道は4mの幅員とし、今回の計画ではージで計画しています。

移管できない部分はなく、共有地がない状態

また、各戸にサンデッキを設けて、閉じ過で計画できると思っています。排水は、区画

ぎず、開き過ぎない部分を計画しています。

まちなみ塾 講義録 2010

73

74

まちなみ塾 講義録 2010

【講評】それと、揺らぎ道路。道がカーブしているから気持ちがいいこともありますが、1宅地ず

設計：ダイアグラムがわかりやすい。プレゼ

つの敷地規模が一定の範囲に集約されている

ンテーションをするときに何枚も説明するペ

場合、揺らいだ分、敷地の間口と奥行きが各ージがあると、結局説明がわかりにくくなる

宅地で違ってくるので、いろいろなバリエー

ことがあります。これは1枚に言いたいことがションの宅地がおのずとできて、それに連動集約されていますし、色使いも好感が持てるしたプラン、かつ、揺らぐことによって、さきれいなプレゼンテーションです。

まざま見え方ができるエクステリアのデザイ

この案の一番いいところは、公園に対してンということでも、ただ曲げているだけじゃ

まちが開いていることです。開発道路の2カなく、ロジックがうまくできていると思います。

所の導入部と、歩専道、その3つから近隣公

隣接するまちなみに対して一番ポイントな園の借景も取り入れ、導線的にも連続させてのが課題地の北面。いつもおろそかになるのいるので、近隣公園を100％この22 宅地のが、この北面のまちなみです。

方々が享受できるという、非常に理にかなっ車のメインアクセスもそこですから、お客た道路計画だと思います。駅の方向への動線、さんが、このまちに出会うときの最初のファ

北側街区からの歩線道のつなぎ方ということ

サード、それがこの北面で、水周りの小窓がも考慮されています。

ずらっと並んだ総 2階の、木は植わっている

給排水は2カ所程度の外周道路の掘削、接かもしれないけれども、課題地の中から比べ続だけで、あとは開発道路からの接続ですの

るとかなりトーンダウンするようなファサード

でこれも理にかなっていると思います。

にならないようにしながらつくるということほとんどの宅地は南面道路に近い日当たり

が、ポイントです。

のよさで、全体的な住戸の配当のバランスも

開発：役所側の立場で話すことになりますが、いい。無電柱化に対しても、歩専道に1系統

管理する側からすると、この揺らぎの必要性は入れることであとは外部からとっているので、なかなか認められない。皆さんはそれを何度もそれも理にかなっている気がします。

説明してうまくやらないと、なかなか移管を受

公園は区画整理事業内なので必要ではあり

けてくれません。公園については、これを公園ませんが、厳密にいうと2 方向の接道を指導としてではなく、緑道幅が 4m 以上の広い幅員されます。この設計は一方向接道と言われるを持ったものと説明すれば可能性はあります。

のか、検討が必要です。

公共下水は5 年確率で計画されていること

設計：Aグループの発表は、いい意味で渋いが多く、ゲリラ豪雨の場合は、あふれてしまと言いますか、言葉をかえると大胆で、そつうケースがあります。そういったときにも被のない計画だと思いました。

害が出ないようにするためには、低いほうに宅地が 2 方向以上に開放しているという評管渠を持っていくとよいでしょう。

価の高さ、宅地のとり方も非常にうまくでき

営業：有効宅地率を72％確保することなど事ていますし、この公園のとり方が手馴れてい

業的にも理解されているし、宅地の評価を上るというか、老獪です。両側を建物に囲まれげるような区割りをしています。よく研究さて北接道ですから、宅地にすると一番評価がれているなというのがわかりました。

悪いところですが、こういう売り物になりに

販売サイドからの意見として、メーンゲー

くいところを公園とすることによって、隣接

トとサブゲートの動線で、駅への動線は、反する2つの宅地が救われる。あるいは、これ対側のフットパスですね。駅から徒歩圏であがまちの中心にあることによって、ある意味、

れば、「駅に近いですよ。一度歩いてみてくだ

コミュニティのクロス、いわゆる “へそ” の部

さい」とお客さんに言うはずです。とすると、分にあるので、コミュニティの場としては非表のゲートと、駅からのゲートという2つの常に押さえたレイアウトにしているところが、ゲート性を持つような形のほうが、より販売

うまいと感じます。

上はやりやすいと感じました。

まちなみ塾 講義録 2010

75

設計演習

B

【趣旨説明】

グループ

まちづくりのテーマ：“ まちにわ” PROJECT
計画概要
区画数：24区画
宅地有効率：75.1％
公共施設（移管）：24.9％
共用施設（共有等）：なし
電線計画：架空方式
想定分譲価額（土地・建物）：
45,000,000円
粗利益率：16.6%

グができるようなスペースを設定し、プラグがつくりたいものをまず考えようということインできる充電設備が入っています。コミュ

で、ぼくらの活動を始めてみました。

ニティパークの真ん中にはクリスマスイルミ

テーマを、「住宅を初めて購入する方の視ネーションができるよう、メタセコイアを、点で計画」として、メンバーが住宅購入者のまちのどこからでも見えるようなコミュニテ

第一次層に近いこともあって、等身大の視点

ィの核として配置しました。

を大事に計画しました。

ば、子供を預かってくれるようなスペースがる強い歩専道の軸です。北側の既存宅地からあるととても安心なので、託児スペースを設の歩専道の与条件もあり、そのネットワーク

けて、賃貸や二世帯にも転用できるプランにをきちんと補完する意味で、課題地の中にもしてあります。

歩専道をつくる形でダイアグラムをつくってプライバシーの点で、正面を向いているのいます。公園との一体感も、こういった形では少しシンドそうだったので、この家だけ少少し意識し、カーシェアリングというテーマ

し振ってあります。
た結果、LEDの照明を各住宅に設置し、タイ側には落葉樹を配置し、北側は針葉樹を使っマーをかけて4 個ぐらい使うと、月々大 体て冬の北風をシャットアウトするよう考えま

200円ぐらいでタウンライティングができました。また、計画地の外周部は、閉じる形をす。これは、購入するときにお客様にこの状とって、まちのエッジの部分もはっきりと明況をご理解いただいて、タウンライティング

示しています。

に協力していただくというステップを踏むこて、クルドサックの転回広場型を採用してい
ます。

古川淳也

とで、まちの中の照明は、皆様の宅地の明かりで担保されるようにしてみました。
まちづくりとしては、かなり特化されるところがあるので、販売時からお客様の同意を

歩行者空間は、自然石を使った舗装をやっいただきながら進めていく必要があります。

てみようというアイデアが出ました。地産地

営業担当の方には、ルールブックを説明して消の正攻法な話し方でまず行政と交渉してみ署名をいただくというプロセスをあえてつくたいと思っています。

ることで、入居した後のトラブルを防ぎながまち全体の大きなコンセプトである歩専道

三洋ホームズ㈱東京設計部

ルールブックでは、防犯灯について議論しまちの断面構成は、微気候の考え方で、南一筋縄ではいかないものと思いますが、あえ

進藤康雄

19 号地の住宅では、共働き夫婦がいるなら

まちのコンセプトは、駅からつながってく

土地利用計画図は、行政に持っていってもミサワホーム㈱販売商品企画部
まちづくり・分譲企画グループ

コミュニティパークには、カーシェアリン

この課題に取り組むに当たって、自分たちにも取り組みました。

小林秀和

考えています。

ら、このまちを売っていきたいと思います。

をいかに生かすかという点で苦労しました。

グループの疑問として解決できなかったこ

特に、19 号地に関しては、前面がコミュニテとは、歩専道をどうやって評点して表現した

ィパークに面していますので、その関係性をらいいのかということです。

併せて検討しています。ここで子供たちが集まちの維持管理で、樹木の剪定を住民にレまる駄菓子屋ができないかということで、シクチャーするようなプログラムや、タウンマョップスペースを考えてみました。
「まちかど

ネジメントしていくきっかけとなるような、販カフェ」みたいに、駄菓子を食べながらお茶売後のフォローを飲んでもいいし、そういったスペースもコも、 今 後、 事パナホーム㈱首都圏環境開発支社
設計部

ミュニティ広場にあわせてあったらいいかな

業プログラムのということで、ワンちゃんを洗っているシー

中に入れて考ンがありますが、これは、「ドックカフェ」のえていきたいと森 雪江

イメージです。横を見ると、自転車が置いて思います。

スウェーデンハウス㈱
商品開発部

76

まちなみ塾 講義録 2010あります。歩行者の安全・快適を生かすようまちなみ塾 講義録 2010

77

78

まちなみ塾 講義録 2010

【講評】もう一つは、クルドサック道路とコミュニ
ティパークを一体的な広場のデザインにした

設計：全体の骨格をフットパスの歩行者ネッ

ほうが、絵的にはインパクトがあるのではな

トワークで組んで、1本のクルドサック道路

いでしょうか。そこに面する住宅が何か全部で接道を解いている。極めてシンプルですが、ちょっとずつ違う方向を向いている、そうす

歩行者優先の生活空間をつくることではうま

ると、景観的に違うものができたのではない

くできている。特に課題地中央のコミュニテ

でしょうか。

ィパークとクルドサック道路が一体的にみち

歩専道は、公共に移管はしますが、上物の広場として、そこに住んでおられる方のコミ

管理は住民でするのですか。

ュニティの場となり、生活の場の一部である

メンバー：歩専道は公共移管して、販売のしというつくり方が良いと思います。

やすさをめざしたほうがいいと考えました。

全体的に絵がきれいですね。行政の方も人

設計：住民参加型というのは、あくまでも自間ですから、やはりきれいな絵を持っていく

分の宅地内の管理の話ですか。

とこんなにいいものを考えているのかと、協メンバー：そのほうが売りやすいかと。

力的な指導をしていただけることもあると思

設計：住民管理で自分たちの庭だから自分たいます。

ちで管理することも選択肢としてはあります。

課題点としては、架空線です。コミュニテ

開発：Bグループは、かなり経験があると思ィパークの上空を横断して引き込みをとらざいました。ただ、公園等は区画整理地内なのるを得ない。すなわち、NTT、東電、CATV

で要らないとしましたが、歩専道も行政とのあるいはインターネットが錯綜してかなりう

やりとりでは難しい面があるでしょう。

るさい空間になってしまうのが惜しい点です。

もう1点、行き止まり道路は、行政によっそれから、課題地外周の駐車場から生活空間て見解が分かれていますが、行政との交渉もに至る動線の考え方がまだゆるい。パブリッ

含めてとの説明がありましたから、よく考えクな部分と、プライベートな部分の切り分けているなと思いました。

が、ふにゃっとしていて、駐車がなかったら

あと4mの歩専道、戸数の割には面積率が他人が緑道まで敷地を通り抜けてしまいそう

大きいですね。行政は管理をしたくないといです。セキュリティやプライバシーをどう切う観点もあるので、そういった点が問われる

り分けるか、緑道計画とアプローチ計画と駐かと思います。

車場、玄関までをどのようにつなげるか、大営業：デザイン力の高さとか、思い入れを感

きなポイントだと思います。

じて、こういうまちが実際にできたら販売サ

設計：建物、まちづくりのコンセプトとして、イドもお客さんへのアピール度は高いというワークショップ型というところにも踏み込んのが第一印象です。

でいる。住民の方とのコラボレーションまで考えられていて、評価できます。

先ほど歩専道のポイントづけの話がありましたが、完全な南道路まではいかないまでも、排水経路を、課題地の外周道路から取ってかなりのポイントアップにはなると思います。

いますが、歩専道は公道扱いですね。そこにただ、プライバシーの問題などは出てくると給排水を通してもいいのですが、どうしてし思います。それを嫌われる方もある中で、あなかったのでしょうか。

えてこういう計画案になると、コミュニティ

メンバー：枡のフタを緑道に出したくないとをかなり重視するお客さんを選べる状況ならいう考えです。

住んでもらえると思いますが、販売が苦しく

設計：しかし、出てくるのは、おそらく曲がなるとどうかと感じます。

りのところだけですね。外周から給排水を引

それから、東西入りの宅地が詰め込み過ぎき込むために外周道路を全面掘り起こすことという感じがします、22 戸程度にしたらいいを考えると、化粧枡にする工夫というのが現のではないでしょうか。

実的でしょう。

まちなみ塾 講義録 2010

79

設計演習

C

【趣旨説明】

グループ

郊外住宅地の
新たなスタイル

計画概要
区画数：23区画（賃貸住宅2区画）
宅地有効率：99.8％
公共施設（移管）：0.2％
共用施設（共有等）：なし
電線計画：架空方式
平均分譲価額（土地・建物）：
48,222,000円
粗利益率：22.4％

一ということもあり、ゲート的な木柵に囲まわれました。そこで私たちは、コンセプチャ

れたコミュニティをこの街区の中で成立させルな案を現実路線に落ちつけていくというよる計画です。

うなスタンスで課題に取り組むことにしました。

は、外周木柵の設置ルール。樹木を勝手に切よる衰退で活性化できなくなっている現状にらないように設定しています。

一石投じられるようなアイデアが出せないかと考えました。

まちなみ塾 講義録 2010

当たりの負担として600 万円程度を上乗せして販売する計画です。ローン負担を考えるとがあれば学生が入ったり、若いご夫婦が入っ

厳しいところはありますが、家賃収入がある

たり、子供連れが入ったり、住民更新が常にという考え方にしています。

行われるというような提案ができると思いま

設計：共同住宅管理は住民が皆さんでやるとす。住民の共有資産として賃貸住宅を運営しいう話ですが、所有はどうなんですか。

ていくという形態です。

メンバー：所有は、21世帯で管理組合を立ち上げて法人格をとった上でそこの所有にしまち」。かつて日本でコミュニティの核となるよす。

うな中間領域、「コモン」と呼んでいますが、

設計：共有ということのようですね。こうい

大田区に長屋の賃貸でつくられている団地がった販売をするのはおもしろいと思って聞いあります。一体的に路地空間をつくっているていましたが、住宅ローンはどう考えていまような団地で賃貸としても人気があって、空すか。

きが出ないそうです。コミュニティを重視しメンバー：こういうケースをやったことない

たまちづくりです。

のでわかりません。それぐらいの自己資金が三つ目に、共有空間というか、そこが住民ある人をターゲットにしようということで。

の方の憩いの場となるカフェをつくる。そこ

設計：ということは、借入金に対する減税措に入ると、「おかえり」「ただいま」というよう置はないわけだ。ちょっと痛い。

な会話ができる場所をつくりたいと思いまし

設計：住宅ローンと事業ローンと二本立てにた。

なるのかもしれません。

四つ目に「つながって暮らす」ということ。

設計：賃貸経営の目的の一つは事業用の経費

自分の空間だけでなく、つながりのあるまちを収入で相殺するという節税効果が大きいわをつくりたい。あたかも一つの大きな敷地のけですから、自己資金を充てるというのはな

中に家が点在するようなまちをつくりたい。

かなか厳しいですね。

基本的には、自動車の駐車はすべて外周にメインの入口をつくりながら課題地の動線計80

事業計画では、集合住宅の建築費を1世帯そこで賃貸住宅を考えました。近隣に大学

藤井明善

森永真由子

という計画です。

郊外のまちづくりの問題点は何か、高齢化にとって敷地内は歩行者の動線のみとしていま

住友林業㈱不動産事業本部
まちづくり事業部
まちなみ設計グループことにしています。
「賃貸住宅付戸建て住宅」「まちなみルール」で一番重視しているの積水ハウス㈱設計部
東京設計室

積水化学工業㈱住宅カンパニー
分譲・集合グループ

共同住宅は21世帯の住民で管理していく

ることがなかなか難しいと感じましたので、二つ目のポイントは、「懐かしさを感じるま

堂城直人

外周沿いは、駐車場が並ぶので、景観の統会社の上司に相談したところ「遊べ」と言土地条件がきつく、地域性や地歴を読み取
まちづくりのテーマ：

いと考えました。

す。近隣公園への動線と、駅への動線部分に画をし、また、住戸を緩やかに路地空間でつなげました。真ん中にすべての住民が集まれる祭り広場をつくり、カフェを併設しています。そこには菜園広場があり、カフェでみん
なに振る舞うことができるまちづくりをしたまちなみ塾 講義録 2010

81

82

まちなみ塾 講義録 2010

【講評】置がこの計画だったらできるはずだなというところがちょっと残念に思いました。

設計：これからのまちづくりを考えていく上

設計：共同住宅の全体的な事業スキームにつで、考えさせられる提案であったと思います。

いては、これからのまちづくりとして重たい

ミックスド・コミュニティ。多世代が持続的テーマを出されているという意味で先進的、に一つのまちの中で世代交代をしながらどの

これから避けては通れない課題というものにように暮らしていけるかが大きな課題です。

立ち向かった勇気ある提案じゃないかなと思1970 年代以降、ニュータウン時代の一番大いました。

きな問題は、単一世代がどんどん高齢化して定期借地権事業だったらありですね。地主

まち自体が高齢者タウンになってしまうことさんが1人だけのときはおもしろい考え方がです。これに対して、住民の世代更新をまちい ろい ろ 入 ると思 いますし、 供 給 価 格 もづくりのシステムに組み込むことによって老3,000 万円前半ぐらいになるでしょうから非化させない。常にいろんな世代が混在して住

常にリーズナブルで、それに合ったターゲッ

むことのできるまちづくりというのは、21世

トも入ってくる感じでよりリアリティのある計紀型を考えていく上では、有効な手段、手法

画になるかなとは思います。しかし、遊びきではないかと思います。方向性としては今のっていないという意味では、戸建て住宅の配状況にピタッと合っている計画だと思います。

置が単純であったり、全体の動線計画の中でそれと今回の提案は、敷地至上主義の価値一番エネルギーをかけなければいけないのは観を1回取っ払って、建物の外壁から外側は建物の外側の計画ですが、どうもその辺がまみんなで使う空間ですよ、そういうふうに使だエネルギー不足を感じます。それぞれの広ったらもっと楽しく暮らせるんじゃないです

場やつながりがどうなっているのか、ここはか、ということです。
『街並みの美学』で芦原

行けるのか行けないのか、そういうところまさんは全く同じことをおっしゃっていますね。

でまだ細かい詰めができてないなという感じ

長屋的な住宅というのは、建物と建物のすきがします。

間が遊び場だったりすることがあったわけで共同住宅のエリアが複雑に入っています

すから、新しい発想というより過去のスタイが、もう少し単純な形状でリアリティを持た

ル、あるいは計画の中からいいところをチョせて、この計画の方向性を煮詰めてみるとよイスしているのではないかなと思います。

いのではないでしょうか。

なによりいいのは安全性ですね。自動車は開発：このプランについては、帰属物件はご入ってこないわけですから。子供がどこに座

み置き場しかないので、非常にとりやすく協

りこんでいても危険がない。安全なまちは、議も楽だと思います。

住んでいる方にとってとても魅力的じゃない

営業：ハウスメーカーがこの土地をスーパー

かと思います。ただ、既存の外周道路から見ロットで購入して分譲する場合はあり得ない

たまちなみはどうなのか見てみると、全部駐計画だと思います。発想の転換というか遊び

車場。それを木柵で隠しますという景観上の心でご提案されていると思いますが、この計手法はあるにしても、周辺環境に対する影響

画をあえてやろうとすると定借事業。もう一がどうなのかというところは、気をつける必つあり得るのは、コーポラティブハウジング要があると思います。

ですね。この一団の土地を全部共有地にして、それと、建物の配置をもっと遊んでほしか

先にお客さんを集めて、皆さんでこういうまった。建物半戸分ぐらいずらしてそれぞれのちづくりをしていくということであれば可能

建物のすき間から景色が見えているぐらいに性はあると思うんです。それは市場との兼ねしてもよかったかも。そうすることによって合いになると思います。コーポラティブとい長期的な空間のシェア、お互いがすき間を利

うのは、設計者も営業も手間がかかりますの用しながら景観、日照、眺望、通風、そういで、実現すればおもしろい。

った居住環境をより向上させるような住戸配

まちなみ塾 講義録 2010

83

設計演習

D

【趣旨説明】

グループ

まちづくりのテーマ：

一街空間

計画概要
区画数：22区画
宅地有効率：76.9％
公共施設（移管）：6.0％
共用施設（共有等）：17.1％
電線計画：架空方式＋一部埋設
平均分譲価額（土地・建物）：
45,857,000円
粗利益率：10％差部の膨らみ。ここが一つの小さなコミュニ

たいのか、というディスカッションを大事にティ単位で、向かい合っている4 軒で、コミしました。

ュニティ空間となるコモンスペースをつくっ

計画のポイントは3点です。

ています。4 軒にとっては自分の庭のようにもまずやりたいと思ったのは、共有地です。

使える広がりのある空間です。玄関がある場

自分たちの自由に計画できる共有地をやって所は、この共有地に面しています。だれもが

みたい。

出てきて、
「こんにちは」できる空間を考えて次に事業性です。メンバーのほとんどが、

佐々木 修

ミサワホーム東京㈱開発事業部
不動産開発課鈴木 剛

パナホーム㈱首都圏環境開発支社
環境開発営業部

高橋洋介

積水ハウス㈱
設計部
大阪設計室

84

まちなみ塾 講義録 2010

います。

道路が少ない、宅地率をしっかり重要視した

課題地中央の共有地はコミュニティガーデ

プランを考えて来ましたが、不平等性にならンと名前をつけました。ここは憩いの広場でない宅地割をやってみたい。

すが、貸し駐車場として、共有地を利用して三つ目はコンセプトです。まち全体を「一利益を生み出す空間も必要と考えました。

街空間（いちまち）」にしたい。どういうこと

建柱計画は、共有地で架空線を引き込んかといいますと、住宅を間仕切りで仕切るので、途中から地中管路配線にします。開発道

ではなく建具で緩やかに仕切っていくような、路をちょっと曲げているのは、コミュニティ

そういうまちづくりの考え方です。

ガーデンのところで、車を減速させたいという発想です。

この境界線をできるだけ緩やかにつないでい共有地を持つということは、当然どんな管く。そこが、これからのコミュニティを展開

理組合を持つかを考えなくてはいけませんが、するまちづくりの中で、課題としてあると思全体で共有するのがいいと考えました。やはっています。

り法人格を取りたいと思っています。隣に住できるだけ行政に移管する部分を少なくしんでいる人を知るということがコミュニティ。

たいと考えました。次に、均一に、平等にとそれがまちなみにつながってくると思うので、いうことで、やはり東西入り宅地を基本にしそれをあえて誘導するということです。AEDて、道路の延長が最短となるように課題地中（自動体外式除細動器）
を設置しようという提央に道路を入れました。価値とか効率性とい案もあります。

うところで、やっぱりこういう形というのが、外構については、歩車分離の発想で考えて実際、日本では一般的なんだろうなと思っています。緑化計画では腰高ぐらいの樹木を想います。

定して視線が行き交うようにしたいと考えま

特徴は背割り境界の結びつきです。開発道

トヨタホーム㈱都市開発部
分譲設計室
分譲設計グループ

スポイントを持っています。もう一つは、交

私たちのグループは、どんなまちをつくり

まちづくりにおいて、バウンダリーという小熊孝典

公園への抜け、駅への抜けとか複数のアクセした。

路に向かい合ったコミュニティ空間ではなくまた、バルコニーは、コモンスペースのシて、その裏の宅地を結びつけたコミュニティ

ンボルツリーが見えるところに計画にしてい空間を考えることによって、今までとは少します。バルコニー同士の視線は、建物を振る

違うストーリーが生まれてくるのではないか

ことで、視線が交差せずに配置をすることがと思います。

できます。さらに、向い合わせの家の壁を見

敷地境界にあわせて家の向きが決まってしるのではなくて、視線の抜けを意識していままうのではなく、一番気持ちいい角度、太陽す。そこに緑のたまりをしっかりつくって緑の方角に向けて家を配置しました。こうしたのまちなみを外からも意識してもらうねらい

設計手法の重ね合わせ、これを「マルチプラもあります。

イレイヤード・デザインメソード」と名付けました。
歩専道は移管しないので 4mもとっていません。共有なので自由度の高い細い緑道空間。

まちなみ塾 講義録 2010

85

86

まちなみ塾 講義録 2010

【講評】環境をつくり込む上では、ひし形の敷地というのも付加価値としてはあると思いますし、

設計：日ごろできないことをやってやろうと

積水ハウスさんの「コモアしおつトリコパル

いう意欲は評価したいと思います。この宅地ク」のように他人の敷地を借景して全体の住割というレイヤーの上に斜めに建物が乗って環境をよくしましょうという発想もあります。

くるというレイヤーを考えた場合に、敷地も建柱計画ですが、外側から引き込んで共有

斜めに切ってもよかったと思いますが、それ地を地中化で分岐することで、架空線がないは考えなかったのですか。

というロジックはいいですが、各論としてリ

メンバー：考えましたが、やめました。営業

ビングの前に電柱が立つわけです。ちょっとが喜ぶのはここだというのを一つつくってみ

甘かった。

ました。

共有駐車場は月1万円で、菜園も使用料を

設計：あまり喜ばないと思います。というの徴収すると、1カ月当たり、3,000円という数

は隣棟間隔が狭いし、建物の四隅がぎりぎり字が出ています。管理費も戸建て分譲地だと、の配置になっているから、敷地も斜めにして1,000円でも嫌と言われる場合もあります。

いったほうが建物も配置しやすい。また、斜開発：開発道路について、S 字が二つ重なっめ配棟を推し進めていくと結局斜め方向に画たような道路になっていますが、行政も警察一的に並んでいるように見えてしまう。関東も嫌います。30mほどの短い間で曲げるといだと本当の南中は真下に向けているほうが日うことが問題になると思います。

照時間はじつは長い。全体に斜めの抜けがで

営業：共有の管理地の形態についてちょっときて、建物からいろいろなものが見えるよう営業の立場から言わせていただくと、このよなことがあってもおもしろい。

うな共有地にして管理をするというのはメリ

設計：プレゼンテーションが上手ですね。専ット、デメリットがあって、私はどちらかとい門職でやっていると自分のスキルというのがうと賛成派です。フットパスや緑地などを移専門知識であると錯覚しがちですが、基本的管すると、行政の管理ではなかなか難しい。

にコミュニティの場をつくっているわけです

メインツリーとして公園に植えたものが、枝から、自分自身が人と人とのコミュニケーシ

が茂ってくると丸坊主にしてせっかくいい木

ョン、あるいはプレゼンテーションというもを入れてもきちんと管理してもらえませんかのがきちんとできていないといいまちはつくら、自主管理によって緑を守るというケースれない。

が多い。時間が経つほど緑が育っていいまち

駐車場は各戸1台。さらに欲しい人は共用

なみになりますから、そういう意味から自主の駐車場を貸すという話がありましたが、こ管理をしていくというのは販売上もメリット

こ20 年ぐらい郊外型住宅地では駐車場は2台があると思います。

以上でなければだめだという定説があります

ただ、デメリットはやっぱり費用です。あが、他方、実際に買われている購入層、30 代る程度の規模がないと管理組合を導入するとの人たちはあまり車を持ちたがらないです。1

いうのはリスクがある。私は100あるいは台分は確保して、さらに欲しい人は追加で借200区画ぐらいの大きな団地で、4,000 万、りればいい。30 年ぐらい前に宮脇さんが発想

5,000 万円クラスで環境をつくるための管理したカーシェアリング、スペースをどう有効組合を導入してエリアマネジメントをしてい利用するかを勉強なさって、あえて今このタくというのは大切な考え方だと思います。

イミングで出してきていると思いますが、いいなと思います。
建物を振ることについては賛否両論あると思います。敷地を斜めに振ったほうが建物に合うが、そうするとひし形になり、変形地で評価が下がるという話も片やあるわけですが、

まちなみ塾 講義録 2010

87

設計演習

E

【趣旨説明】

グループ

まちづくりのテーマ：

パークサイドの開放的な立地を生かし、車と人の流れを意識した機能的で美しいまちづくり

計画概要
区画数：22区画
宅地有効率：71.8％
公共施設（移管）：28.2％
共用施設（共有等）：なし
電線計画：架空方式
平均分譲価額（土地・建物）：
46,781,000円
粗利益率：23.3％

既存の外周道路からアクセスしないで、課題地の中にループ道路をつくることによって、三井ホーム㈱商品開発部
商品開発グループ

馬田 聡

住友林業㈱
不動産事業本部
まちづくり事業部
まちなみ設計グループ

野田勝久

旭化成ホームズ㈱宅地開発営業部
東日本開発事務所
設計グループ88

まちなみ塾 講義録 2010と考えています。

も、2 方向へ出していくことができるというこために、案内版やモニュメントなどを設置しとが土地利用の特徴です。

て、人々が集まるスペースにして、ベンチや、

ポイントとなるのは、この近隣公園です。

花などをしつらえて、公園のアプローチであやはり課題地を設計する上で重要な位置づけ

ると同時に人がちょっと休めるスペースとしと考えて、そこに対してどう見せていくかとて計画しています。

いうことを、メンバーで話し合いをしました

ガイドラインは、基本事項、遵守すべき制が、開発道路を北側から接続させることで、

限、ガイドラインのエリア、駐車場の位置を居住者が街区公園を楽しむという考えで進め指定しました。隣地間の垣・柵の位置も別途ました。

図面で表現しております。外構ルールでは、

次に、近隣公園に接するコモンゲート。こ

特に道路面の造作物に関して、できるだけ遮のゲートをアクセスしやすいようにしつらえ

へい性のないものをつけるようように、道路ることによって、住民の利用のしやすさを実から30cm 程度後退させて、道路面の緑化を践したところが動線上のポイントです。

促進するように規定しています。

もう一つは、北側にある既存宅地の歩専道

図中で、1台目の駐車場の位置、垣・柵のへの動線と近隣公園に加えて駅へのアクセ

位置を点線と、ブルーの色分けで表現していス。この3つのポイントをどう繋げていくかがます。
課題地の中で特徴のあるまちなみは幹線道

計画のポイントは、近隣公園の良好な環境

路沿いのエリアを考えています。基本的には、を生かしたまちづくり。揺らぎのある道路にオーソドックスな住宅プランが入る宅地規模よる美しい通りの景観、さらに歩専道やコモに設定しており、イメージとしては、揺らぎ

ンを要所に配して、人の流れをコミュニティがある道路線形とすることによって、アイススペースに導くという考え方。この3つの柱

トップの部分で緑化を積極的に行い、建物はを中心に、大きなテーマをつくっていくとい

整然と並んでいながら、カーブすることによう考え方です。

って緑を感じたり、あるいはまちなみの変化

は、人の流れに配慮した計画です。ここには、内田 敦を設けてまちなみの特徴を表現していきたい
それぞれのコモンにはゲート性を持たせる

コモンスペースを通って公園に至る動線

大和ハウス工業㈱技術本部
大阪デザイン事務所
街づくりグループ

道路仕上げでは、交差部にイメージハンプ

インフラの整備が比較的しやすい。雨水計画

重要ということで議論を重ねました。

阿部功治

なみにしていきたい。

もう1つコモンスペースを設けまして、駅からアクセスするときのゲート性も、ここで実現できます。自動車は北側から入りますから、そのときにも、ここでゲート性が表現できると考えています。
車のアクセスは、2カ所ありますが、課題
地内の幹線道路は、自動車が速く走ってほし
くないラインということで、揺らぎを設けました。もう一方を区画道路の扱いとする考えで、その機能を分けています。
建柱計画では、区画道路内には架空線を出しますが、幹線道路はなるべく出さない。ごみ置き場も区画道路に設けていくというような考え方で、なるべく幹線道路を見せるまちを感じたりすることができることを期待して、計画しました。

まちなみ塾 講義録 2010

89

90

まちなみ塾 講義録 2010

【講評】発想を転換して、幹線道路の西側から入れてみる。たとえば 9 号地に1本建柱すれば、設計：無理のない、オーソドックスな土地利

20 号地が配線できます。19 号地については、用計画です。全区画が 2 方向以上に開放する、

18 号地の建柱を少し移動すると引き込めます

評価の高い土地利用計画ですので、販売面でから、すっきりしたまちなみ景観がこの計画も賛同を得られるのではないかと思います。

で実現できるはずです。

それと、揺らぎ道路。まちなみに変化を持

設計：こういう辻広場的なコモンの考え方は、たせるという意味で道路に緩いカーブを持た公園のゲートが緑地のようになっているので、せるというのも魅力的な計画だなと思います。

動線が一体化されておもしろい。

Aグループは公園を意識して開いたわけで偏りがあるのは、歩専道と幹線道路が近い

すが、Eグループは、逆に借景を取り込めること。幹線道路とはいえ、6mの街区道路でような宅地を、この近隣公園に対して配置しすから、1宅地を挟んで存在しているので、た。Aグループでは近隣公園に面して4 宅地

機能分化があるのか疑問です。

でしたが、Eグループは、それを一つ増やし

15 号地と16 号地の間を車と人の入口にして5 宅地にして、借景と敷地のセットした住てもいい、仮に歩専道自体がなくなれば、有宅地の構成をとられた。

効率もアップします。

気になったのは、道路計画と建柱計画です

建柱計画はかなり早い段階での見極めが必ね。道路計画について、土地利用計画のペー要で、その土地利用が成立するかしないかとジで説明しますと、幹線道路と街区内道路というのが、建柱によって決まることもあるのいう二種類の道路。説明図に書いてあるから、で、できない場合には土地利用を考え直すこ

皆さん理解できるわけですが、お客さんが現ともあります。

地に入って行ったときに、こっちが幹線道路

それから、22 戸の計画で、販売価格が安で、こっちが街区内道路とはわからないです

いのはなぜかと見ると、建物の粗利を15.97

ね。なぜかというと、道路のヒエラルキー、％に設定していますが、これでは社内の稟議段階構成が見えない。両方とも6m 道路。たが通らないのでは。

またま、幹線道路がちょっとカーブしていて、

開発：取りつけ道路ですが、計画地の北東に区画道路が直線だというだけで、同じ道路に交差点があって、この交差点が十字路ではな見えると思います。たとえば幅員5mの小区

く、やや変形していますね。こういうところ

画道路の扱いとすることも、まちなみの中では、警察でも非常に注意するポイントで、その段階性をきちんと表現する上では大切なこれに非常に交差点が近いことから、もう少しとだと思います。また、幹線道路に面する宅

離すようにという意見が出ると思います。

地は良くても、区画道路の宅地はちゃんと扱

営業：マイナス要因というのは少ないと思いってもらっていないような印象になりますの

ますが、この規模でループで道路をつくるので、道路の段階構成ということをもう少し詰は道路率が高いと感じますので、現実の分譲

めるとよいと思います。

計画ではもう少し改善を要すると感じます。

2 点目は建柱計画。相当苦労されたと思い

それから、歩専道の取り方も設計の方で指ますが、課題地中央に歩専道を通しています

摘がありましたが、南北の人の動線を意識さから、区画道路内に架空線と建柱が出ないよ

れたと思うのですが、むしろ宅地の評価から

うな計画をもう少し工夫するとできる。

いうと、南北に入れている歩線道より、背割

たとえば、歩専道内に建柱していくと、サりへ東西に入れたほうが宅地の評価を上げらービスできないのは2 宅地しかない。それ以れると思いますので、同じ有効率をであれば、外は、外周道路を使うと供給できるわけです。

そのほうがよかったと感じました。

19 号地と20 号地に引き込むために、電柱が 3本、それも道路を雁行して、まちなみを損な外周に向けたコモンのつくり方は、ゲート性があってポイントになり良いと思います。

っているわけです。もったいないですね。

まちなみ塾 講義録 2010

91

総評

戸建住宅地の計画は、事業性を背景として、この設計演習では、各住宅メーカーの中でその時その時の経済的な原則論に負うところ

まちなみ設計士をめざす人たちが、お互い各が多く、また都市計画論としても確立してい社のまちなみに対するボキャブラリーの微妙ないせいか、学校教育で学ぶ機会はそう多くな違いを再確認し、根底にある価値観を共有はないかと思います。

しながら議論、検討を進めることに大きな意

しかも企業の中では当然、事業としての成味があるのではないかと思います。

立が最低限の条件ですから、計画論としての今回の演習のテーマは、比較的小規模の開完成度の高さの前に、「これで本当に売れる発ではありますが、周辺環境のみならず事業のか」を優先させてしまうことも否定できまとしての経済的背景も首都圏ではありがちなせん。それでも、社会的背景である環境問題設定となっており、計画者にとっては取り組の他に、防犯、防災、景観、コミュニティな

みやすい課題ではなかったかと思います。

どの今日的なテーマをクリアしながら、最終

また今回のまちなみ塾の参加者は、開発関的な落としどころを見出していく作業は大変係に長けた人ばかりではなく、住宅設計士やではあります。

営業担当者、企画担当者なども含まれており、冒頭の「まちなみ演習の趣旨」でも触れた

企業風土を越えさらに多面的な視点からの価ように、今日の戸建て住宅地を概観すると景値観をも闘わせながら、ディスカッションが観的魅力の乏しさについて、われわれは時と繰り広げられたのではないかと思います。各

してその原因を、行政の責任や、経済原則論

グループの案を拝見すると、極めて実現性のを理由にあげたりしてきました。しかし、そ高い作品もあれば、日常業務での現実的な束

んな厳しい環境の中でも、本当に価値のある縛（いわゆる事業性と許認可上の制約）からのいくつかの実例をわれわれの先輩たちはつく

解放をめざした作品もあり、多岐にわたる回ってきました。

答案が揃ったことは、演習課題的にもなかな

ただやはり、そこに何らかの確立された方か良かったのではないかと感じています。

法論があったわけではなく、暗中模索の中で試行錯誤を繰り返し、幾度かの失敗も経験し演習の評価ですから、どうしてもコンセプトながら、最後に奇跡的に到達したような実例もや絵の巧拙、土木的あるいは建築計画論上の意外に多くあるのではないかと思っています。

指摘や、事業的な数字の評価になってしまい

われわれ講師陣にしても、かれこれ10 数年ましたが、それはそれで大いに勉強する必要

前の「まちなみ大学」（当時）
で故宮脇檀先生はあります。ただ、われわれが日常的に取り組から、戸建て住宅地の計画は土木屋に任せてんでいる事業では、最終的な評価者はお客様きたから、ドラフターで引きやすい線しか引ですから、常にそこに暮らす人たちの声に耳をかず、そのため東西方向に一直線の道路しか傾け、その人たちの眼線を大切にする必要ができないんだ、などの講義を聞いて、思わずあります。つまり、住宅メーカーの中のまちな膝を打ったことを思い出したりはするものの、み設計士として、そのまち、その家での快適な戸建て住宅地の計画論をまともに教わった記暮らしが提案できているかどうかが、当たり前

憶はほとんどなく、われわれは財団 20 周年にのようでいて重要な視点であると言えます。

出版された『日本のコモンとボンエルフ』なそしてさらに言えば、現在築 30 年余りを迎ど見ながら、見よう見まねでここまでやってえている国内すべての住宅地が抱えている、

きたような気がします。

高齢化、人口減少、商店舗の衰退やコミュニ

そんな状況の中でも、各住宅メーカーごと

ティの崩壊などの諸問題にどのように対応しに「まちなみ設計士」が生まれ育ち、普遍性ていくかということと、3.11の震災以降の大のある一定の価値観を共有しながら、お互いきな価値観の変化や日本人の暮らしに求めら切磋琢磨し、全国各地に多くの住宅地を生みれる新たな住まい方にも、考えをめぐらせて出してきました。

いかなければならないものと思っています。
（文責：上井一哉）

92

まちなみ塾 講義録 2010

住宅生産振興財団

6

まちなみ塾
2010

公開講座Ⅰ「まちなみ景観と住宅地の今後」

戸建て住宅地時代の大転換
マイホームからシェアハウスへ
三浦 展（消費社会研究家 マーケティング・アナリスト）

日本橋

第一山の手

浅草

山の手

上野

郊外
新宿

郊外

第二山の手

山の手化 池袋

隅田川
元祖
下町ライン

銀座

渋谷

第三山の手

山の手化

郊外

吉祥寺

成城学園

多摩
ニュータウン

田園調布

港北
ニュータウン

山の手化

第四山の手

所沢

立川
八王子

府中
聖蹟桜ヶ丘
調布
新百合ケ丘

町田

二子玉川

たまプラーザ
厚木

川崎

つくし野

藤沢

蒲田

多摩川
新下町ライン横浜

三浦 展（みうら・あつし）

消費社会研究家 マーケティング・アナリスト。1958年生まれ。82年、一橋大学社会学部卒業。㈱パルコ入社。マーケティング情報誌『アクロス』編集室勤務。同誌編集長。90年、三菱総合研究所入社。99年、「カルチャースタディーズ研究所」
設立。団塊ジュニア世代、団塊世代などの世代マーケティン
グを中心に調査を行うほか、家族、若者、階層、都市などを研究し、新しい社会デザインを提案し、各方面から注目されている。著書に、80万部のベストセラー『下流社会』のほか、『ファスト風土化する日本』『、「家族」と「幸福」の戦後史』『マ
イホームレス･チャイルド』『団塊世代の戦後史』『吉祥寺スタイル』『富裕層の財布』『シンプル族の反乱』など多数。

会場：大和ハウス工業（株）東京ビル 2階ホール 201

2010 年12 月16日
（木）
まちなみ塾 講義録 201093

首都圏における郊外住宅地の系譜──「第四山の手論」

さて、早速内容に入っていきますが、最初に、釈迦に説法ですが、首都圏における戸建

皆さん、こんにちは。まちなみ塾の講師を賜りまして光栄に存じております。

て住宅地の変遷というものをちょっと見ておきたいと思います。じつは、私は30 年ほど前

今日は住宅メーカーの方々が多いというこに、渋谷のファッションビルのPARCOに入となので、戸建て住宅の将来についての話を社しました。PARCOは当時、建築の出版物してもらいたいということで、とりあえず講

もたくさんあり、そういう本を出したいなと思演のタイトルを事務局から求められたのでって入社したのですが、マーケティングの雑「戸建て住宅地時代の終焉」ではどうかとメ誌『アクロス』に配属されまして、そこで、ールしましたところ、「それは、ちょっと……」1986 年から翌年にかけて、「第四山の手論」と言われて、「大転換」になったのですが、内というものを展開しました。

容は同じなので、気楽に聞いてください。

どういうことかというと、東京の場合、良もちろん、「時代が変わる」という意で、戸好な住宅地というのは、主に都心から見て西建て住宅がなくなるとか、住宅地が消えると部、南部に展開しているわけです。田園調布

か、そういうことではなく、戸建て住宅地にも、成城も、洗足も、荻窪も、西南部にあり非常に消費者が力を入れてきた時代ではなくます。これは言うまでもなく、地形的な要因なるということです。

に制約されているわけです。江戸時代は武家

私は、まちづくりや住宅の専門家ではなく、屋敷が本郷台など江戸城近くにつくられまし

専門は消費者の研究であり、消費社会の研究

たが、明暦の大火以降は今の山手線のあたりです。そういう消費社会の変質と消費者の価まで屋敷がつくられた。明治以降、その武家値観の変化という観点から、人生最大の買い

屋敷を住宅地化するところから住宅地づくり物である住宅というものがどのようにとらえらが始まったので、大正、昭和、現在に至るまれ、変化していくのかと、こういう話になりまで、東京の良好な、特にブランド性の高い住す。それは、新しいトレンドをつかむ話でもあ宅地というのは、西へ西へと発展してきた歴るので東京が中心になり、それから、比較的、史があるわけです。

若い世代の話が最終的には中心になりますが、そのあたりはご容赦願いたいと思います。

人口で見ると、江戸時代は100 万人と言われておりますが、これが大正時代になります
第四山の手 形成期
（多摩・神奈川・埼玉）

住
都
公
団
設
立
︵
昭
30
︶

︵
人
口
︶

1,000

第三山の手 形成期

万人

第二山の手 形成期

東
第一山の手 京形成期（本郷） 市
区
改
正
条
例
︵
明
21
︶ 15
区
成
立
︵
明
22
︶

1876 1880

（明9）
（明13）

1890

（明23）

文
化
住
宅
出
現
︵
大
３
︶

東京市
東京15区

1900

（明33）

1910

（明43）

田
園
都
市
株
式
会
社
設
立
︵
大
７
︶

都
市
計
画
法
︵
大
８
︶

帝
都
復
興
計
画
︵
大
12
︶

関
東
大
震
災
︵
大
12
︶

1920

（大9）

同
潤
会
設
立
︵
大
13
︶

東 田新 多京 園都 摩オ 都市 ニリ 市計 ュ
ーン 線画 タピ 開法 ウッ 通︵ ︵ ンク︵ 昭昭 起昭 41 44 工
39 ︶ ︶ ︵
昭
︶
44
︶

東京23区

東
京
都
政
施
行
︵
昭
18
︶
35
区
成
立
︵
昭
７
︶

1930

（昭5）

第
２
次
世
界
大
戦

1940

（昭15）

東京都

旧山の手 安定期（目黒・世田谷・杉並）（目白・四谷・赤坂・麻布・青山）

500

首
都
圏
整
備
法
︵
昭
31
︶

神奈川
埼玉

都下

23
区
成
立
︵
昭
22
︶

1950

（昭25）

1960

（昭35）

1970

（昭45）

1980

図1 東京は人口が増えるごとに「山の手」を拡大してきた。昭和40年までは『日本地誌』第７巻東京都、41年以降は「住民基本台帳」 出典：アクロス編集室

94

まちなみ塾 講義録 2010

1985

（昭55）
（昭60）

と200万人から300万人、さらに、昭和の初第一、第二、第三、第四という形で拡大して期になると500 万人ほどに増えていきます。

きたのです（図 2）。こういう「第四山の手論」

このどんどん増えていく人口を次々と住宅地を今から25 年ほど前に展開しました。これはをつくって吸収してきたのです（図1）。明治かちょうどバブル直前だったものですから、大ら大正の初期にかけては路面電車がやっと整変本が売れました。

備された頃ですが、だいたい山手線の内側、

昭和初期の住宅地開発で、三井、三菱の信路面電車が届く範囲に、かつての武家屋敷が託会社が、どこに住宅地をつくったかを調べ

洋館になって、住宅地として供給されたわけていくと、山手線の西半分とその外側、環七です。

の内側ぐらいにつくられたことがわかります。

さらに、関東大震災（1923 年）
により、都心「山の手」と言うと、今でも本郷西片、駒込部の人がさらに外側、西側に引っ越していく。

あるいは目白台といった山手線の内側はもち

また、大正時代は景気がいいですから、地方

ろん、世田谷、杉並、目黒といったあたりをからどんどん東京に人口が流入してくるので、その中でも中流階層の人たちは西側に住むよ
うになっていきます。それが田園調布や成城、

郊
外

洗足、あるいは、上池台とか、荻窪、吉祥寺
といった現在のブランド住宅地になっていき

山
の
手
化

ます。
これがずっと続くわけですが、戦争で一旦
郊
外なると、再び地方から東京に人口が集まってを超えていくわけですが、そうなると、もう

渋
谷

山
の
手
化

東 京 23区 の中 ではとても収容し切れな

成城学園

多摩
ニュータウン

第
一
山
日 の
本
橋 手

隅田川
元祖
下町ライン

銀
座

山
の
手
化

第
二
山
の
手

第
三
山
の
手

吉祥寺

郊
外

発がさらに進んでい

浅
草

新
宿

きます。そして、東京 23区の人口が 800 万人る郊外の住宅地の開

上
野

池
袋

人口が減りまして、やがて高度経済成長期にい。そこで、いわゆ

山
の
手

田園調布

く。こういう過程で皆さんの会社が住宅事業を展開していく

港北
ニュータウン

わけですが、東京の多摩あたりだけでは足 り ず に、 神 奈 川
県、埼玉県あるいは山の手
化に住宅地がつくられていくわけです。
このように、明治

立川
八王子

府中
聖蹟桜ヶ丘
調布

から大正時代、それから昭和の初期からうことで、山の手的な良好な住宅地が、

新百合ケ丘

町田

高度成長期、さらに高度成長期以降とい

第
四
山
の
手

所沢

千葉県といった郊外

二子玉川

たまプラーザ
厚木

川崎

つくし野

藤沢

蒲田

多摩川
新下町ライン横浜

図2 「山の手」の移動。出典：アクロス編集室

まちなみ塾 講義録 201095

イメージするわけですが、これは第四山の手

かなり西に広がっていきます。そして昭和に時代になっても、厳然とした山の手です。たなると、荻窪、吉祥寺、自由が丘、田園調布、

とえば三菱地所のパークハウスというマンシ

それから池上線の辺りに広がってきているこョンシリーズの立地を見ると、明らかに第一とがわかります。ちょうど、第一、第二、第から第二、第三山の手に固まっているわけで三になっています。

す。また、第一、第二、第三、第四山の手とこのように東京大学の教授のお住まいを見いいましても、第二山の手ができたら、第一山てくると、山の手住宅地というものが広がっの手は消えていくというわけではなく、第一もてきたことが非常にわかりやすい。これの現残る。第三ができても第一、第二も残る。第

在版をつくりたいなと思っているのですが、四ができても第一から第三は残るというかた

このごろは個人情報保護が厳しくなっている

ちで、山の手の住宅地が拡大してきたのです。

ので東大の先生の住所録が手に入りません。

東京大学の教授のお住まいを地図に落とし

どなたか私に下さらないかなと思っているのていくと、明治時代まだ東大が本郷にできたですが、しょうがないので1980 年の東大教ばかりのころは、皆さん多くは本郷の周りに授マップをつくっています。その地図は2011

いたり、あとは麻布、芝あたりに住んでいた

年に出る本でお見せできると思います。

り、さらに日本橋や浅草といったような下町方面にも住んでいました。第二山手はまった
くなかったわけです。それが大正になると、首都圏の人口──団塊世代の動向

次に首都圏の人口を見ると、東京の人口は
高度経済成長が始まって10 年ぐらいするとも（万人）

う伸びなくなります（図 3）。23区では1968 年

1400
東京

1200

摩地域や周辺 3県の人口は増えて、今、埼玉で 700 万人、千葉で 600 万人ですが、今から

1000
神奈川

神奈川

90 年前の昭和初期と比べると6 〜 7 倍ぐらい
埼玉

800

埼玉
千葉

600

に郊外の人口が増えたわけです。
千葉

戦後になると、日本最大の人口集団である団塊世代が、1970 年代末ぐらいから郊外に引っ越しを始めます。1985 年に30 代後半だ

400った団塊世代が、それぞれの市区町村に占め2000がピークで、それ以降ずっと横ばいです。多る割合を見ると、一番割合が多いのは千葉か
20

25

30

35

40

47

50

55

60

65

70

75

80

85

90

95 2000 05 （年）ら茨城にかけての常磐線あたりになります。
それから、千葉一帯、埼玉一帯、横浜はなか

図３ 首都圏の人口
第1次
ベビーブーム専門的・技術的職業従事者

なか住めなくなっていて、その向こう側の相

第2次
ベビーブーム

管理的職業従事者

事務従事者

国分寺市

23.1

千代田区

14.1

埼玉浦和区

25.6

文京区

22.8

港区

12.7

武蔵野市

24.4

鎌倉市

22.6

東京中央区

11.0

小金井市

23.9

ひ
の
え
う
ま

模平野一帯に広がり、東京都心はほとんどいない状態になります。
東大教授だけじゃ面白くないということで、

神奈川中原区

22.1

渋谷区

10.5

青葉区

23.7

今から20 年近く前に、『会社四季報』の別冊

武蔵野市

21.7

目黒区

9.1

中野区

23.5

多摩区

21.6

文京区

8.8

埼玉中央区

22.8

『役員四季報』に役員の住所が出ていたので、

港北区

21.2

世田谷区

8.6

国分寺市

22.4

小金井市

21.1

武蔵野市

7.5

埼玉南区

22.4

三鷹市

20.6

台東区

7.5

習志野市

22.4

青葉区

20.6

鎌倉市

7.5

杉並区

22.3

渋谷区

20.2

杉並区

7.0

浦安市

22.1

神奈川麻生区

20.0

新宿区

7.0

千葉稲毛区

22.0

無作為に選んだ一部上場企業の役員の居住地をマップ化したことがありましたが、明らかに杉並、世田谷、目黒に多いのですが、あとは東海道沿線、鎌倉、逗子、藤沢のほうに広がっていました。

多摩市

19.7

佐倉市

6.6

調布市

21.7

もう一つ、たまプラーザ、新百合ケ丘を中

戸塚区

19.6

青葉区

6.3

神奈川麻生区21.6

心とした田園都市線沿線に一つのゾーンが形

図4 男性雇用者に占めるホワイトカラー

96

まちなみ塾 講義録 2010

（万人）

300

成されています。これは、まさに第四山の手
この役員のマップを見ることによってよくわかる。これも最新版をつくりたいのですが、っています。
それから、いかにその第四山の手が山の手

300
200

150

100

100

で三鷹と一緒。1位が国分寺ですが、文京区、鎌倉市、吉祥寺のある武蔵野市、それから、多摩区、港北区、青葉区、麻生区、多摩市、

01947 50

55

60

65

70

75

80

85

90

95

2000

05 （年）

1947 50

55

60

65

70

75

80

85

90

95

2000

05 （年）

70

75

80

85

90

95

2000

05 （年）

90

95

2000

05 （年）

500

図5 日本全国の出生数の変遷
（万人）

25

それから、事務的職業になると、青葉区が

20

（万人）

25
ひのえうま

が入っています。

15
20

第 4 位。都心部の山の手と比べれば、まだ遜
色はあるものの、第四山の手がかなり山の手的な性格を持ってきているということがわかります。
以上、山の手の住宅地の変遷について見たのですが、最後にちょっとだけ蛇足なんですが、戦後の出生数のグラフを見てみましょう。

2006年
109万人

ひのえうま

谷など都心が多くなりますが、14 位に青葉区

第2次
ベビーブーム
1973年
209万人

2006年
109万人

戸塚区といった第四山の手です（図 4）。
管理職については、千代田、港、中央、渋第2次
ベビーブーム
1973年
209万人

150

に、男性雇用者に占めるホワイトカラー率、

技術的職業従事者の割合は青葉区では21％

1966年
136万人

200

50

に、いわゆる事務というので見ると、専門的・

1966年
136万人

250

的な性格を既に持ってきているかを見るため
専門的・技術的職業、それから管理職、さら

第1次
ベビーブーム
1949年
270万人

ひのえうま

個人情報保護の足かせがありまして難しくな

250
（万人）

ひのえうま

ゾーンの中心的な地域になっていることが、第1次
ベビーブーム
1949年
270万人

10
15

5
10

0
5

1947 50

55

60

65

図6 東京都の出生数。団塊ジュニアは大都市に集中して生まれた47 〜 49 年に団塊世代が毎年 270 万人生まれました（図5）。その後、第二次ベビーブーム世代というのは1973 年、ことし37 歳の方がピークになって、4 年間で 800 万人生まれたわ

0
ちが、東京で子供を産んだから、こういうカ
1947 50
55
60
65
70
75
80
85

ーブになるわけです。

（万人）

ところが、それ以降、東京都の出生数は減450

けです。その後、ずっと下がっていきますが、っていきます。数の多い団塊世代が東京にい

しかし、これを都道府県別に見ると面白い。

（万人）

今日はこれが本題ではないので東京都だけ見ますが、東京都の出生数のグラフは全然全国たのになぜここで減るのかというと、団塊世
400
450
代は余りにも数が多過ぎて東京で産めなかったからです。ですから、千葉、埼玉、神奈川
350

版と違います（図6）。つまり、東京における団400に流出して、郊外で子供を産むことになりま塊の世代は団塊世代ではないのです。東京にす。

おける団塊の世代は、1964 〜 72 年生まれで

350

300

以上、東京の住宅地の歴史を見てまいります。64 年から72 年、東京オリンピックからしたが、もうここまで聞いただけで、これか

札幌オリンピックまで、日本のまさにオイル

ら、もうあまり戸建て住宅の需要はなさそう300

ショック直前の高度成長期、ここで生まれた250だなという気がどうしてもしてきちゃいます

人が東京の団塊世代です。なぜこんなにいた

200
1910
52
62
72
82
ね。ここは突っ込み過ぎると話が暗くなってかというと、これを生むお父さんお母さん世

いきますので、ここで話を転じてアメリカの代、つまり今の70 歳前後の方が東京に、就

戦後の郊外住宅地について見てまいりたいと職や進学で集まってきたからです。その人た

1910
思います。

250

200

52

62

72

82

92

2002

（年）

92

2002

（年）

まちなみ塾 講義録 2010

97

（万人）

25

アメリカの戦後の郊外住宅地

15

10

5

0

アメリカの出生数を見ていただきたいのでしていないのはヒスパニックです。私は財団

すが、図7 のようなカーブを描いております。

の海外視察にこれまで４回参加していろいろ

1914 年ごろからありますが、第二次世界大戦な住宅地を見てきましたが、ニューアーバニ

後には一気に増えて、1946 年から64 年まで

ズムの住宅地でも、白人だけではなくてそのの19 年間は毎年 400 万人以上ずつ生まれま

他の人種の方の住む住宅地も多いので、アメした。日本では団塊世代というのはたった3リカが移民を受け入れることによって出生数年ですけど、アメリカでベビーブーマーと言を保っていることを実感しました。それにようと、特にこの19 年分を指します。その後、ってサブプライムローン破綻以前の住宅ブー

やはり減るのですが、近年もずっとほぼ 400

ムもあったわけです。

ひのえうま

20

1947 50

55

60

65

少子化も始まっているそうです。今、少子化万人前後なんです。
70

75

80

85

90

95

2000

図 8 はアメリカの住宅着工戸数です。戦後、05 （年）

アメリカの出生率はまだ 2.0 以上あります。

一 気 に 増 え て195 万 戸 を 記 録 し た 時 期 がもちろんそれは白人ではありません。白人は1950 年代にありました。その後、アメリカの

すでに日本と同様に少子化しており、黒人の輝かしい1950 年代〜 60 年代初頭にかけて大体130 万戸前後の着工がありました。
アメリカの大規模郊外住宅地の代表がレヴ

（万人）

450

ィットタウンです（写真1）。
「レヴィットタウン」とはそれを開発した会

400

社の名を冠した住宅地のことで、一昨年の財団の海外視察で、1947 年にロングアイランド

350につくられたレヴィットタウンを訪ねることができました。レヴィットタウンはその後、ニュージャージーとペンシルバニアにつくら300れましたが、アメリカの戦後郊外住宅地の代名詞です。ですから、ヘッドフォン付カセッ

250

トレコーダーを、ソニー製品でなくとも「ウ
200

1910

52

62

72

82

92

2002

（年）

図7 アメリカの出生数の推移ォークマン」というように、同社のレヴィット
タウンでなくても、大きな住宅地をレヴィッ
トタウンと言ってしまうほど、大規模な住宅

（万戸）

200

地の代名詞となったものです。

195.2万戸

ロックシンガーのビリー・ジョエルは、ずっと自分がレヴィットタウンで生まれたと思
146.9

150

っていたけれど、よく調べると、それはレヴィットタウンのちょっと横だった。でも大体
この辺はレヴィットタウンというふうに思っていたという、それぐらいだだっ広いところ70.6だったのです。第二次世界大戦後に帰ってき第２次世界大戦

75.3

世界恐慌

100

た若い兵隊がすぐに結婚して子供ができた。
でも、住む家が足りないということでつくられたわけです。当時のアメリカでは、大体
22、23 歳で結婚して子供が 5 人くらい生まれ

50るという勢いであったので、こういうプレハブの戸建て住宅がたくさん必要だったんです。
0
1928

9.3
30

32

34

ちなみに、東急田園都市を開発するにあた

14.2
36

38

40

42

44

46

48

50

52

54

56

58

60

図8 アメリカの新規住宅着工戸数の推移（民間・公共合計）〈非農家世帯〉
年 29 年 31 年 33 年 35 年 37 年 39 年 41 年 43 年 45 年 47 年 49 年 51 年 53 年 55 年 57 年 59 年 61
U. S. Bureau of the Census “Housing Constructions Statistics” より作成

98

まちなみ塾 講義録 2010

62（年）

り、東急電鉄はこのレヴィットタウンの会社

写真1 アメリカの大規模郊外住宅団地の代表、レヴィットタウン

写真2 ラドバーンと一時提携していました。レヴィットタウン路を建設し、車をどんどんつくり、車で都市

は車を中心とする住宅地ですが、マンハッタと住宅地を結ぶ。そういう巨大な田園都市圏

ンからロングアイランドまで電車が通じていとも言うべきものを構想していたわけです。

て、駅まで車に乗るかたちが当時は多かった

もちろんこういう構想のもとになっている

ようなので、こういうライフスタイルを学ぼうのは、他の講義でも詳しく紹介されたと思いとされたのでしょう。すぐに提携は解消されますが、ご存じのハワードの「田園都市」でましたが、まさにこの第四山の手をつくり上す。
「ガーデン・シティーズ・オブ・トゥモロー」

げた東急電鉄がレヴィットタウンと提携しては、複数形で「ガーデン・シティーズ」、田園

いたというのは非常に興味深い話です。

都市群が連なり合う、そういう大都市圏といこういった郊外の発展というものは、そのいますか、都市構造を構想したわけで、まさモデルが既に戦争前の時代につくられていまに「デモクラシティ」というのは、それを念した。さらに、そのモデル、そのまたモデル

頭に置いてつくられていました。

といって、これをたどっていくと切りがない

この田園都市としてレッチワースが実現しですが、直接的には1939 年に開かれたニュ

たのですが、私はこれも財団の海外視察でツーヨーク万博がひとつのエポックメイキング

アーで初めて行ってまいりました。皆さんも、な出来事です。ここでゼネラル・モーターズ

やはりレッチワースは行ったほうがいい。すが「フューチュラーマ」という未来都市の展

ばらしいところです。

示をします。1960 年の都市がジオラマで展示

このハワードの田園都市は即座に世界中にされているのですが、都心は高層ビル群で、影響を与えます。アメリカにもすぐに広まり

そこから15 車線ぐらいのハイウエーに乗ってます。ルイス・マンフォード、ラドバーンの郊外の住宅に通うのです。これはGMの展示

設計者クラレンス・スタインとか、近隣住居ですから、こういう都市になってくれれば、論のクラレンス・ペリー、そういった人たち

車がたくさん売れるわけでありまして、それがアメリカで田園都市協会をつくり、アメリを狙って展示したわけです。

カにもレッチワースのようなものをつくろうとするわけです。そして、フォレストガーデン「ガーデン・シティーズ・オブ・トゥモロー」

ヒルズとか、サニーサイドガーデンといった一方、この万博ではもうひとつ「デモクラ住宅地が開発されますが、最後にできるのが、シティ」という展示がありました。それは都ご存じのラドバーンです（写真 2）。ここも、やは

心のまわりのグリーンベルトのかなたに人口り一度は見るべき、やっぱり来てみるものだ

3 万人規模の住宅地、スモールタウンが点在なという、すばらしい住宅地です。これも財している。つまり、これからアメリカでは道団の海外研修で行きました。

まちなみ塾 講義録 201099

さて、レヴィットタウンのような大規模住るという暮らしのほうが若い人には楽しい。

宅地が、戦後、アメリカではたくさんつくら

郊外だと、みんな清潔で、きちんと暮らさなれています。今でもつくられています。ニュ

いといけない。こういう不満の中から生まれ

ーアーバニズムなどの住宅地は、そういう大たのが『緑色革命』という本です。この本も規模で画一的な住宅地への批判から生まれて1970 年に出ます。これがアメリカのヒッピ

います。しかし、今でも大多数の95％は、批ー・ムーブメントの一つのバイブルになる。

判される対象の非常に単調な住宅地です。先1950 年代のビート族と呼ばれるアメリカの若ほどのルイス・マンフォードが、そういう郊者のカウンターカルチャーも郊外から生まれ外批判を一番激しく、一番最初に行った人物てきたものです。

ですが、そのほかにも、いろいろな社会学的それから、黒人の排除ですね。当初、アメな本がこの20 年間の間に出ています。何でこリカの郊外住宅地には白人しか住むことがなの20 年間に郊外を批判的に考える社会学のかった。典型的な WASP ですね。アングロサ本が多く出たかというと、それは先ほどのベクソン系の白人しか住めなかったわけです。

ビーブーマーが原因なのです。つまり、郊外

私ぐらいの年齢の人までは子供時代にテレビで生まれ育ったベビーブーマーが「一体、自でアメリカのホームドラマを見た記憶があり分が育ったあの住宅地って何だったんだろますが、そこに出てくるのは完全にこのアンう」ということを考えて、1990 年代にはたく

グロサクソン系の白人です。そこに配達に来さんの郊外批判がアメリカで書かれています。

るクリーニング屋さんは大体イタリア系、ア

それを私の意見をまじえてまとめると、次イスクリーム屋さんもイタリア系と、こういうのようになります。
一つは、これは当たり前ですが、遠距離通

ところが、黒人たちはテレビで見ると、白人勤であることです。今のアメリカの郊外、新が郊外の広々とした緑の芝生の一戸建てで豊しくできている郊外では車で1時間半走るの

かな暮らしをしているということに気づいてしもめずらしくありません。遠距離通勤で職住まうわけです。それもひとつの引金となって、分離になっている。環境にもよくないし、家黒人にも権利をよこせという公民権運動が起

族生活という意味でもよくない。

きていく。この象徴がキング牧師ですが、「私

それから、遠距離通勤で職住分離になったには夢がある」という演説、これが1963年でがために、お父さん、お母さんが共働きするす。1960年代に、早くも戦後つくられた郊外ということができなくなります。お母さんは住宅地から、さまざまな不満が生まれてくる。

家で子育てと家事をしてください。お金はおもう一つは、環境問題です。当時のアメリ

父さんが稼ぎにいきますというライフスタイ

カの郊外住宅地は、当然、車中心の社会であルにならざるを得ない。つまり、ジェンダー

るということと、非常に衛生を重視した。戦による役割の分離が起きます。あまり張り合争中に開発した化学兵器を農薬に変えて、そいのない家事を毎日続けている女性の中に、れまでの自然豊かな地域に散布するわけでさまざまな不満が生まれてくる。こういう不す。1960 年代というと、ヘリコプターによる満を最初に書いたのはベティ・フリーダンの農薬散布が行われていましたが、アメリカで『女性の神話』という本です。これはアメリカ

は環境問題への問題意識というものがいち早のウーマン・リブ、フェミニズムの古典です。

く生まれる。それの象徴がレイチェル・カー

それが1963 年に出版されている。

ソンの『沈黙の春』です。これも1962 年にさらに、若者の抑圧というのがある。これ100ことになっています。

まちなみ塾 講義録 2010

出ています。

は単に郊外住宅地だからというだけの理由でそれから、車中心の社会になっていく。交はないのですが、都心から離れた郊外の住宅通事故などのさまざまな問題が生まれる。こ地で暮らすということが、若者にとってはあ

れに対しては、弁護士のラルフ・ネーダーがまり面白くないわけです。東京で言えば、渋1965 年に『どんなスピードでも自動車は危険谷の近くに住んで、センター街をブラブラすだ』という本を書いて、市民活動のカリスマ

的なリーダーになっていきます。

さてそれでは、その郊外で生まれ育った今

こういうことが一気にアメリカ社会の郊外化の20 代、30 代の人たちは、一体、郊外をどのもたらした矛盾の中から生まれてくるわけでう考えているのだろうか。最近、私が1都 3す。言ってみれば、今の日本の社会も、環境

県の20 代、30 代の女性に対して行った調査

だ、エコだと、さまざまな課題を自分たちの社があり、それを居住地別に集計してみました。

会の問題として抱えておりますが、その問題

10 年後にどこに住みたいかという質問をしの起源をたどっていくと、直接的にはこのアメてみたのですが、都心の人はやはり都心がいリカの郊外というものに辿り着くわけです。

いと言っており、城南の人も、城西の人も、下町の人も、できれば都心がいい。しかし、

少子高齢社会と首都圏住宅市場の変化

今のままでもよいという人が多い。大体 50％

さて、最後に、ようやく話を首都圏のこれからというところに戻してまいります。

です（図 9）。
それから、中央線の多摩、小金井、国分寺

皆さんはすでに何度か人口予測は見られてあたり、調布、府中と町田、多摩などの京王・いると思いますが、これまでの80 年間で人口

小田急線、西武線沿線、これらについては、が 7 倍にも膨れ上がった東京の郊外も、これ約半数近くが東京の郊外住宅地と言っていまから30 年経つと埼玉県で 80 万人、千葉県ですから、大体今のままということです。あま

60 万人、神奈川県でも40 万人ぐらい、合わ

り都心がいいとも思っていない。

せて200 万人ぐらい減っていく。東京はまだ

ところが千葉、埼玉、神奈川の郊外の人た

あと30 年はそんなに減らないようですが、今ちはどうかというと、東京の郊外の住宅地でまで人口爆発地域であった首都圏も、これかいいよという人はあまり多くない。東京の郊らは人口が縮小していく。そういう段階に、外と同じかもっと多いくらいの割合の人が、今、入ろうとしています。

東京に近くて田園、山、海のあるところに住

人口はそんなに減らないじゃないかと言っみたいと言っている。また、地方都市の中心ても、高齢化率は、現在の23％が 35％ぐらい

部、仙台とか福岡、よく「サラリーマンが定に増えていく。30 年後だと、1970 年生まれの年後に住みたい町は福岡と仙台だ」と言いま

第二次ベビーブームが 70 代になり始めるわけ

すが、今の20 代、30 代の女性が、今の段階です。郊外で生まれ育った人が高齢者になる。

で10 年後はそういうところに住みたいと回答

東京の
都心部
合計
都心 7区
城南 4 区
城西 3区1市
下町 4 区
湾岸 2区
新下町 2区
中央線多摩
京王小田急
西武
横浜東部
横浜西部
第四山の手
南武線
小田急郊外
湘南
さいたま市
川越ゾーン
東北線ゾーン
埼玉南部ゾーン
伊勢崎線ゾーン
千葉市
房総
湾岸
常磐線
成田線

15.2%
52.2
33.3
32.2
30.0
28.8
17.5
7.5
6.3
13.6
7.6
8.7
9.3
7.4
5.1
2.4
11.9
4.5
3.7
14.8
10.3
4.8
0.0
14.5
11.6
9.8

東京の
山の手の
住宅地
7.8%
14.9
21.3
17.8
20.0
11.9
7.5
7.5
12.5
1.7
6.1
0.0
3.7
3.7
6.8
4.9
9.0
1.5
0.0
3.7
8.6
2.4
0.0
3.9
7.2
2.4

東京の
伝統のある
下町
5.9%
11.9
8.0
3.3
26.7
22.0
25.0
3.8
2.1
8.5
6.1
2.2
1.9
5.6
1.7
2.4
1.5
3.0
0.0
3.7
1.7
2.4
7.1
3.9
2.9
2.4

東京の
郊外の
住宅地
22.6%
7.5
13.3
30.0
10.0
10.2
25.0
47.5
45.8
45.8
13.6
6.5
29.6
22.2
23.7
12.2
14.9
25.4
29.6
24.1
20.7
23.8
14.3
26.3
18.8
4.9

東京に近くて、 地方都市の
田園、山、海 中心部のあるところ
16.2%
10.2%
6.0
0.0
12.0
2.7
5.6
2.2
6.7
3.3
3.4
1.7
15.0
2.5
20.0
5.0
14.6
4.2
11.9
8.5
19.7
9.1
19.6
21.7
25.9
9.3
18.5
14.8
25.4
6.8
26.8
12.2
16.4
25.4
25.4
7.5
14.8
29.6
16.7
18.5
12.1
13.8
9.5
33.3
7.1
14.3
22.4
15.8
24.6
8.7
19.5
7.3

地方都市の
郊外の
住宅地
8.9%
1.5
0.0
1.1
0.0
6.8
2.5
1.3
2.1
6.8
10.6
23.9
7.4
5.6
18.6
17.1
10.4
17.9
11.1
9.3
10.3
9.5
14.3
7.9
7.2
39.0

図9 1都3県、20−39歳女性が10年後に住みたい所。カルチャースタディーズ研究所「現代最新女性調査」2010より

地方の農村、
山村、漁村
など田舎
2.0%
0.0
1.3
1.1
0.0
5.1
0.0
1.3
2.1
0.0
1.5
0.0
3.7
7.4
0.0
2.4
1.5
1.5
0.0
1.9
5.2
2.4
7.1
1.3
2.9
2.4

まちなみ塾 講義録 2010101

している。埼玉県の人も、千葉市の人も、3ると、これから一杯のみに行こうよと電話が割ぐらいはそう回答しています。

かかってくる。そうすると家から歩いて飲みさらに、地方の郊外がいいという人までいに行く。そういう暮らしができちゃうわけでます。つまり、今の東京の郊外住宅地のまます。そういう暮らしができるなら地方に行くでいいという人は少ないのです。もちろん経のもいいわけですが、なかなか地方には雇用済的な問題もありましょうから、都心に引っがありません。

越そうという人もそんなにいない。この郊外

そうなので、現実には多くの人は郊外に住で生まれ育った女性たちは、生まれ育った郊

み続けるとは思いますが、何か不満を持ちな

外住宅地にそのまま住みたいという人はあまがら暮らすことになる危険性がある。そういり多くないということなのです。

う意味では、住宅産業としては、その不満をこれはなぜかというと、一つ考えられるの解消するというのが一つのビジネスであって、は、もちろん都心のほうが格好いい、便利だ

単に家を売るというだけではなくて、そういうということはあります。ただ、今現在都心にサービスをこれから検討されねばならないで住んでいる女性は、未婚のひとり暮らしが多しょう。

い。それから、未婚の親元住まいも多い。
最近、都心回帰と言われますが、回帰とい
うのはちょっと語弊がある。一旦出ていた人

102

まちなみ塾 講義録 2010

ジャパニーズドリームとしての
郊外住宅地の再構築が戻って来るわけではない。東京への流入人

それから、今の若い人は、住宅ローンを背口はあまり増えてないのに、なぜ回帰に見え負ってきたお父さんの苦労を見て育っている。

るかというと、都心から出ていく流出人口がお父さんがマイホームを買ってくれて、私も減っているからです。だから、差し引き、都マイルームがあるのはうれしいが、毎日、通心回帰に見える。何で流出人口が減ったか。

勤電車に長い時間乗って高いローンを払っ流出する理由は何か、これは子供です。子供て、まだ払い切れなくて大変だ。自分たちがが生まれたら、特に2 人になったら、ちょっ

結婚したら、こういう苦労はしたくないなとと23区内には住みにくい。それが流出の理由

思うわけです。やっぱり親の苦労を見過ぎたですから、流出人口が減ったということは、というのも、郊外に夢を持てない理由の一つ

子供を産まなくなったということです。東京

かと思います。

都の出生率は1です。ですから、都心に住みそれから、今ある郊外の問題として、高齢

たいのはいいんですが、そのまま産まないと化、孤独死、無縁社会みたいなことがよく言なると、これは日本の国の行く末が危ぶまれわれます。もちろん若い人でも、お金のあるるわけです。しかし、じゃあ郊外がいいかと人は都心に出てきます。そうすると、あまり言うと、さきほどから申してきましたような

お金のない若い人がこれから郊外に残るとい郊外が抱える問題がある。共働きは難しくなう可能性もあります。ただ、共働きをする場

るわけです。今の20 代、30 代は、もう男女合、親と同居かどうかは別として、親と近居雇用均等法が始まってから就職しました。均

をする。おばあちゃんが子供の面倒を見てく等法が始まったころはまだ小学生だった人もれるというのは非常に望まれています。それいます。そういう人が「当然私も働きたい」

は私の今までの調査でもそういう結果がありと思っているのに、今、住んでいる、お父さます。郊外で共働きを続けるには、親の援助んの買ったこの家から通うのは大変だというこが必要です。そういう意味では、親が援助しとになる。結婚して子供ができて、共働きするやすい家というか、そういうものもこれからのにも遠過ぎる。やっぱりこの距離の問題が、の家のコンセプトになるかもしれません。

共働きを当然だと思っている今の若い女性に話を戻すと、人口はさっき言ったように減とっては、非常に大きなネックになっている。

っていく。せっかくできた住宅地がだんだん地方の、たとえば福岡の町中ですと、夕方

歯抜けになっていくということはもう起きて5時になるとすぐに家に帰り晩飯を食べていいます。最近、埼玉県の鳩山ニュータウンの中古一戸建てが 400 万円になったと聞きまし

カリフォルニアのヴィレッジホームズのようた。所沢の駅から20 分歩くと800 万円、東松

な農村と一体化した住宅地はどうだろうか。

山から20 分歩くと600 万円とか、全盛期には住宅地の中に農地があって、その農地で何を4,000 万円以上した住宅地が 20 年経ってみる

つくるかは住民自身が相談して決める。そしと1,000 万円しないという事態が起きていまて、そこで収穫されたものを住民自身が食べす。となると、相続してもあまり価値がなく、ることができる。こういうシェア型の住宅地

売って儲けるというほどの値段はしない。そは非常に魅力があると思うんです。

れをお父さんが残してくれそうなわけです。

また、フロリダのセレブレーションに視察

こういうことを言うと非常に暗くなるのですに行ったときに「フロリダのこんなところで、が、私は、それを逆手にとって、明るい郊外

一体、どこに働きに行っているんですか」との未来を描けないかと思っています。

質問したら、「週 2、3回、ニューヨークかロ

たとえば、ニュータウンがオールドタウン

サンゼルスに行っています」という回答でしになって大変だと言いますが、そもそも先ほた。つまり、すでにテレワークなんです。IT

どのアメリカにおける郊外批判のところでもを駆使して家で仕事をやっている。そういう申しましたように、昼間は若いお母さんと幼ことがなぜ日本でできないのかわかりません

い子どもしかいないというまちはおかしいわ

が、それもどんどん実現すれば、もっと豊かけです。お年寄りもいて、働いている人もいな郊外暮らしができるのではないでしょうか。

るほうがまちとしては正常です。そういう意
味では、オールドタウンというとネガティブ

シェアハウス、参加型住宅

ですが、じつはまちとしては正常になってい

最近、まだ一部の若い人の間でですが、「シるのではないでしょうか。あるいは、歯抜けェアハウス」が流行っています（図10）。1軒のになって土地が余るなら、そこを市民農園に

家に10 人ぐらいの人が集まって住む。部屋にするみたいなことで緑を増えしていけば、今は洗面所ぐらいはあるけれども、風呂、トイまでは都心から1時間かけても広い庭がある

レ、キッチン、リビングルームを10 人で共用住宅を買えなかったのが、これからは緑の多するというものです。今、東京を中心にそのい本当の田園住宅、田園郊外になれるかもしようなシェアハウスに住んでいる人が1万人れない。あるいはまた、ITを活用して郊外にいると言われています。アパートだったもの

いながらそこでも働けるようになっていけば、や一戸建てを改造して、中庭をつくったり、

単に田園郊外になるだけでなく、本当に衣食

リビングを格好よくして住むようにすると、住が兼ね備えられた田園都市になっていく可

空室も埋まり家賃収入が上がるようになる。

能性も出てきているわけです。そういう意味

大家さんの協会では、シェアハウスのセミナ

で、「シュリンキング・シティ（縮小する都市）」ーを開いたりしています。借りる側のニーズというとネガティブですが、むしろ、高密度も拡大しているし、貸す側の大家さんの関心

でより親密な人間関係も構築できるコミュニも高まっているのがシェアハウスです。

ティとして郊外が再編されていくようなあり方をめざせないのかなと思うわけです。
そういう意味で、そもそも東京のように電これがその一例ですが、皆さん、ボロいなと思われるかもしれませんが、これは今の若者が好むカフェっぽいインテリアなわけでし

車が発達し、車と自転車と徒歩を併せて生活できるまちは、すでにニューアーバニズムの理全体想ではないか。さらに、そこに緑が増える、公未婚・ひとり暮らし

未婚・
親元で同居

既婚・
既婚・
夫だけと同居 夫と子どもと（子どもはいない） 同居

園が増える、衣食住が一致した核都市が発達

してみたい

3.4%

3.8

4.2

2.2

2.6

していけば、これはじつは理想に近いものにな

少ししてみたい

14.3

19.7

17.8

5.7

10.5

るのじゃないかとも私は考えているわけです。

あまりしたくない

22.7

23.4

23.3

22.9

21.6

したくない

43.8

36.9

36.5

54.8

52.8

わからない

15.8

16.3

18.3

14.3

12.5

そういう中で、では、どんな戸建て住宅地が求められていくのでしょうか。たとえば、

図10 シェアハウスの希望者。1都３県20─39歳の女性、2010年。資料：カルチャースタディーズ研究所
まちなみ塾 講義録 2010

103

私

マイホーム
一戸建て

賃貸

利
用

マンション

リノベー
ション

所
有

シェアハウス
コーポラティブ
ハウス
社会
住宅
公・共

写真3 シェアハウスのインテリア例

図11 「公・共と私」「利用と所有」の関係て、もうこれを見ただけで即決する人はたく同じ調査で、今後、家を買うとしたら、「絶さんいるわけです（写真 3）。もちろんもっとモダ対新築」という人は25％しかいない。
「でき

ンなインテリアのシェアハウスもあります。

れば新築がいいが、中古でもいい」は36％でそれから世田谷では、大家さんも一緒に住す。
「できれば中古がいいが、新築でもいい」むホームシェアの活動が始まっています。大という人は3％いました。
「買う予定はない」
マイホーム

家さんはまだ定年したばかりで元気なので、りは中古でもいい」という人が多いです。新でも、息子たちが使っていた部屋は空いてい利築を買っても、昔なら値上がりが期待できまる。そこを貸そうかなというものです。

リノベー
したが、それも期待できないという経済的な

用

マンション

ション

どれぐらいシェアハウスのニーズがあるの理由もあると思います。それよりも、「中古をかというと、当然既婚の人はあまり関心がな

買ってリノベーションしたい」、そういう人はいですが、未婚者ですと2 割から3 割は関心

ハウス
すでに4 割います。コーポラティブハウスもに聞いても、強気の予測では、ひとり暮らし

まちなみ塾 講義録 2010

賃貸

一戸建て
人は多いですけれども、すでに「絶対新築よ

どこかに引っ越すようなことはしたくない。

を持っている。これはシェアハウス業界の人

104

私

シェアハウス

コーポラティブ

社会
18％が関心があります。
住宅

それから、住んでみたい家として、
「トトロ
公・共

の3 割はシェアハウスに住むようになるのでの家」みたいな家とか、町家とか、古民家・はないかということです。それを裏づけるデ農家とか、そういうのも一定数おります。もータは私たちの調査でも出た。

ちろん超高層マンションも地中海風も人気でシェアハウスはなぜ人気があるのか。マイですが、古い家を自分なりに改造して住むとホームは家を私有する、私専用の所有をする

いう住み方もかなり関心を持たれています。

ということです。しかしそのほかにも、共同

このように、これまでは東京に集中してき利用とかレンタルでも、いろいろな家の住また若者が、結婚して子供ができて、持ち家住い方があるじゃないかと若い人たちは思い始

宅に集中的に関心が向いて、実際それを買っめた（図11）。共同利用型の住宅というと、これてきたわけですが、その郊外の戸建て住宅地

までは、公営住宅の担当でしたが、今はそれで育った次の世代というものは、昔ほど持ちも縮小している。あるいは民間企業のつくる家に関心が集中しない。もっと別の住まいの社宅も減っているので、それの肩がわりを民選び方、住まい方というものが出てきていま間の若いベンチャー企業的な不動産屋さんがす。彼らに対する住まいの提案というものが、

シェアハウスをつくることで充足させている

今後、ますます重要になってくるだろうと考という言い方もできないでしょうか。

えております。

所
有

住宅生産振興財団

7

まちなみ塾
2010

公開講座Ⅱ「まちなみ景観と住宅地の今後」

まちなみ景観のデザイン
敷地主義を超えて門内輝行（京都大学大学院 工学研究科 教授）

門内輝行（もんない・てるゆき）

京都大学大学院工学研究科教授。1950年岡山県生まれ。京都大学工学部建築学科卒。東京大学大学院修士課程修了、同博士課程退学。東京大学生産技術研究所助手、早稲田大学理工学部助教授・教授を経て現職。博士（工学）。研究分野は、建築・都市記号論、設計方法論、景観デザイン論。日本建築学会理事のほか、京都市美観風致審議会、京都府景観審議会等の委員を務める。
「街並みの景観に関する記号学的研究」
により、1998年日本建築学会賞（論文）を受賞。主な著書に、『人間─環境系のデザイン』（彰国社）、『もうひとつのデザイ
ン─その方法論を生命に学ぶ』（共立出版）、『建築・都市計
画のための空間計画学』（井上書院）等。

会場：大和ハウス工業（株）東京ビル 2階ホール 201

2010 年12 月16日
（木）
まちなみ塾 講義録 2010105

美しいまちなみをつくるためにが立ち向かわなければならない課題です。具

私は、京都大学を出て、東京大学の大学院

体的には、1戸1戸の住宅をいかに設計するに進み、その後 31年間東京に住んでから、京かというだけではなく、まちなみや住宅地の都へ戻っています。団塊の世代で、先ほど、全体でどんな付加価値をつくることができる

三浦さんのお話にあった通り、東京 23区の中かが問われているのです。要するに、ミクロに住めなくて多摩ニュータウンに住んでいたな建築のレベルと、マクロな都市のレベルがという、典型的な大学教授の事例であることあるのですが、その中間のコミュニティレベを痛感いたしました。

ルで最適解を創り出していくこと、それを積東京大学で最初に所属した研究室は池辺陽

み重ねていって、都市全体を変えていくとい先生の研究室で、「箱の家」を設計している

う戦略があり得るのではないかと考えている

難波和彦さんとは一緒に実施設計をやったりわけです。そこで、まちなみの美の秘密は「コしていました。その後、池辺先生が亡くなら

ミュニティの景観」にあるということを話の1れたので、原広司先生の研究室へ移り、原先

つの柱にさせていただきます。

生の助手を9 年半務めましたが、その間、池ところで、現代社会の中でそういうものを

辺研究室でプレファブリケーションや設計方

つくろうとしたらどこにネックがあるかという法の研究に携わり、原研究室では集落研究のと、日本の建築・都市の法体制に浸透してい一環としてまちなみ研究を始めたわけです。

る「敷地主義」という仕組みにあります。つ

今日の主題は、ハウスメーカーさんの製品

まり、容積率や建ぺい率などの敷地ごとに定で伝統的なまちなみが持っているような深いめられた法規制を守っていれば、あとは何を味わいを創り出すことができないかというこ

やってもいいですよという、徹底した敷地主とではないかと考えています。私自身として義が日本の法体制を支配しています。ドイツは、池辺研究室へ行き、原研究室へ移り、その都市計画におけるBプラン（地区詳細計画）

れから京都に戻った経緯の中で、住宅、まちを見ると、敷地の中の建設位置や建築の形

なみ、景観について学んできたことが重なり態・外観なども決まっているわけです。

合っていますので、この主題は最終の着地点

開発地をひな壇状に造成し、その敷地ごとのようなものですから、そういう思いを込めに売って、そこに建物を建てていくという住てお話をさせていただきます。

宅地のつくり方は、典型的な敷地主義のやり

私が日本建築学会賞をいただいた論文『街方なのです。それに対して、先に住み手を決並みの景観に関する記号学的研究』で明らか

めて、住み手が話し合って、付加価値を創出にした重要な論点は、美しいまちなみには、

し、新しい魅力のあるまちをつくろうとする

自己主張するよりも、お互いに他を生かすことなかなか大変ですが、そういうまちづくりとによって、みずからの個性を発揮する機会のプロセスを通して、美しいまちなみができを得る「コミュニティの景観」が実現されてる可能性が生まれるのです。こうしたまちづいるということです。自分が目立つ建築をつ

くりのプロセスについて考えることが、今日くるよりも、他者との関係に配慮し、類似との話の第二の柱となります。

差異のネットワークをつくり出すことによって、1戸の美しさではなくて、まちなみのレベ

106

まちなみ塾 講義録 2010

21世紀のデザインビジョン

ルに美しさをつくり出そうという知恵がある

日本の国土は約 3,778 万 haありますが、そということです。そういう意味では、個別最の中で、都市計画地域に入っているのは約 25

適ではなくて、全体最適を図るということに、％です。市街化区域は国土の3.5％、市街化

まちなみのエッセンスがあります。

調整区域は9.8％程度です。多く方は、用途

まちなみをつくる、あるいは住宅地をつく

地域はどこでも指定されているように思われる、もう少し言えば、コミュニティをつくるとているかもしれませんが、指定されているのいうことは、都市レベルで全体最適化を図る

は国土の3.5％程度です。そしてその狭い範ことであり、これから建築・都市計画の人間

囲に人口の65％が住んでいます。これが現在

の日本の国土の姿ですが、そのような中で、景観は非常に壊れやすいものです。自分の美しいまちなみをどう考えるのでしょうか。

ところで幾ら頑張っても、隣に変なものが一

20 世紀は、科学技術の進展により、大量生戸建つと終わってしまいます。ですから、そ産・大量消費を基調とした工業社会が蔓延し、こに住んでいる人たちの合意形成がなけれ

かけがえのない環境や美しい景観が失われた

ば、いいまちなみができない。住んでいる人時代です。それに対して21世紀では、工業が本当に「いいところだな」と実感している社会で失われた自然環境、文化環境の回復をところにしか、世界の人たちは魅力を感じて図るところからスタートし、自然との共生やくれません。美顔術で表層だけきれいにした

人間相互の絆を大切にするとともに、付加価

まちには人は集まらない。そこに住んでいる

値としての情報・サービスを創出する知識社

人たちが本当に生活を楽しみ、生活の価値を会を構築することが求められています。

つくり出していくという営みがあってこそ、美東京大学の人工物工学研究センターでは、

しいまちなみはできるわけです。

「サービス工学」の研究に取り組んでおり、サ子育てなど、いろいろ困っている問題を共ービスを製品化するさまざまな試みが展開さ同で解決できるコミュニティビジネスが住宅れています。いわゆる知識社会、ポスト工業

地の中にあってもいいわけで、そういう新し社会では、機能は買うが、モノを買わなくな

い付加価値を持ったまちなみをつくっていくった世代が出てきたそうですが、現在、こうということを考える必要がある。ユニバーサ

した大きなデザインパラダイムのシフトが生ルデザインとかエコロジカルデザインとか言じているのだと思います。それは地球環境にわれているものも、広い意味での関係性のデ対する意識、地域や文化に対する意識が変わ

ザインに含まれるのだと思います。

ってきているとことの現れでもあります。

それから、もう一つのポイントは、
「つくる

それから、
「要素のデザインから関係のデことから育てることへ」とデザインパラダイ

ザインへ」とデザインパラダイムが変わってムが変わってきているということです。そこきています。つまり、人工物を単体として考では、新しいものをつくるだけではなく、既えるのではなくて、他の人工物、周囲の自然存のものをいかに活用するかということも重

環境、社会、文化環境などと関連づけて考え

要な課題となっています。

るという考え方です。自動車産業の場合、あ

総務省の2 年前の発表によれば、日本全国る製品を一つのプロダクトとして設計するの5,700 万戸の住宅（マンションを1戸と数えではなく、製品シリーズを設計するようになて）のうち、13.1％が空き家になっているといっています。シャーシーは多くの車種に共有

うデータが出ていましたが、要するに、日本させる、ドアもある程度共有させるというふ全体の平均で、8 軒に1軒が空き家になってうに、部品の共通化を図っていく。そうするいるわけです。そういう空き家をいかに活用と、部品のコストは下がるし、メーカーのアしていくか。

イデンティティも出てくるわけです。
つまり、プロダクトを個別に設計する時代

ロベルタ・グラッツが、“Cities : Back fromthe Edge, New Life for Downtown” というは終わって、製品群を設計する時代へと変化

本の中で次のような文章を書いています。

してきている。それを設計工学の分野では、「都市を育むということは、場所に存在して「プロダクトファミリー」という言葉で表現しいる資産を大切にし、それをほかのものに置ており、国際会議でも「プロダクトファミリ

き換えないで、場所に根差した活性化のため

ー・デザイン」というセッションが設けられに活用する。都市は少しずつ変化していくべています。いわゆる製品だけでなく、都市デ

きものであり、注意深くその変化を監視し、ザインの領域でも同じような考えが認められそれぞれのステップから大いに学習する必要る。一つの建物だけでなく、エリア全体の付がある。都市の養育は、何よりも存在してい加価値を高めていく「エリアマネジメント」

る生命に配慮し、それを評価し、それを大切が注目を集めているわけです。

資産とみなす」と。住宅や住宅地のデザイン

まちなみ塾 講義録 2010107

についても、こういうプロセスの中で考えてで意識を広げていくことが求められているといかなければいけない。

いうことです。だから当然、「住宅づくり」は、21世紀におけるデザインでは、「要素のデザインから関係のデザインへ」、「つくること「住宅地づくり」や「まちづくり」に展開していかなければならない（図 2）。

から育てることへ」という2つが大きなパラ
まちなみ景観の魅力を探る

ダイム・シフトとしてあります。

じつを言うと、景観というのはなかなか難
景観・環境における関係性のデザイン

それでは、それを「まちなみ」という問題について考えてみましょう。

まちなみ塾 講義録 2010

ウンスケープ」という言葉は、1950 年代にイギリスの景観論者ゴードン・カレンがつくっ

まず、景観・環境には、さまざまなレイヤたものです。その背景には、第二次世界大戦

ーがあります（図1）。たとえば、われわれは住後にイギリスで都市景観が壊れ始めたという宅の中に住んでいますが、同時に、まちの中事実があります。つまり、美しい景観が当たにも住んでいます。また、社会─文化環境のり前であった時代には、「都市景観」という言中にも住んでいるし、さらに自然環境の中に葉は存在せず、景観が壊れ始めたときに初めも生きているわけです。そういう多重の環境て景観の価値がわかったということです。カに囲まれて生きていますから、人工物のデザ

レンは「田園の中にぽつんとある建物は建築インにあたっては、人工物と人工物相互の関作品として体験される。しかし半ダースの建係や人工物と人間・環境との関係を十分考慮物が集まると、建築をしのぐ芸術が芽生える」

しないといけません。

と述べています。別の箇所では、「これとあれ」次に、景観・環境のレベルがあります。最「こことあそこ」という関係性の中に景観が現

近は製品1つにしても、地球のことまで考えれることを指摘しています。このように、「タないとつくれなくなっている。要するに、エウンスケープ」という言葉は、20 世紀の後半

コなことをきちんと考えていない製品は売れになって出てきたものなのです。ですから、ないわけです。たとえば、コピー機では、部

景観は先ほどから言っている「関係性のデザ

品のリサイクル率の高いほうがいい製品としイン」そのものなのです。

て評価されるそうです。全部新しい部品ででじつは私は、1980 年頃から、日本の伝統的きているコピー機は存在しない時代に入ってなまちなみへの旅ということで、200カ所のいます。それはどうしてかというと、人々がまちなみの現地調査を行いました。

そういう価値観を持ち始めたからです。そう

その中のいくつかの例を挙げると、たとえいう意味で、住宅をつくるときにも、まちな

ば、兵庫県の〈平福〉というまちなみは山のみのこと、都市や地域のこと、地球のことま辺とともに水の辺にありますが、そこには同

図1 景観・環境のレイヤー（多層性）

108

しい概念です。
「都市景観」を意味する「タ図2 景観・環境のレベル（マルチスケール）

じような形をした住居が向きを変えながら、繰り返し現れています（写真1）。窓の形は一緒ですが、位置はそれぞれの家で変わってくる。
つまり、同じような要素を使いながら、変化のあるまちなみが形成されています。
ここが大事なのです。
「同じもの」が繰り返し現れているのではありません。
「同じようなもの」が繰り返し現れるわけです。つまり、個々の建物は変形しても構わない。
「同じよう

写真1 日本の伝統的まちなみへの旅──平福（兵庫）

なもの」が変化をしながら並んでいくのです。
そのつもりになって見ると、魅力的なまちな
みはほとんどがそうなっています。
〈近江八幡〉にしても、この建物とあの建物のどこが違うかというと、色、建物の幅、つくり方などがちょっとずつ違う。そういう変化を許すということです（写真 2）。
〈函館〉は、明治時代になって開港したま
ちで、外の文化と内の文化がぶつかり合う場

写真2 日本の伝統的まちなみへの旅──近江八幡（滋賀）所です。そのまちの物語が和洋折衷という形
でまちの表層に出てくるわけです（写真 3）。
函館のまちなみグループは面白いことをやっています。建物の外壁は下見張りで、ペンキをどんどん塗り重ねています。そこで、壁をこすっていくとペンキの地層が表れてくる。
そうすると、どの時代にどの色だったかがわ
かり、「こすり出しによるまちの歴史の発掘」につながるのです。

写真3 日本の伝統的まちなみへの旅──函館（北海道）

あるいは、青森県の〈黒石〉で大事なのは「私」の土地「こみせ」という空間です（写真 4）。
を供出して、雪のときにも誰でも通れる「公」の道をつくっている。つまり、伝統社会では公私の関係が切れていないのです。
長崎県の〈島原〉に行くと、道の真ん中に水路が走っている（写真 5）。こういうまちなみ
は、日本の中でたくさんあったわけですが、車社会とともに消えていきました。
それから鹿児島県の〈知覧〉へ行くと、1

写真4 日本の伝統的まちなみへの旅──黒石（青森）軒のファサードが120mぐらいある約 600mの長さのまちなみがあります（写真 6）。大刈り込
みの形は、それぞれの家がお互いに競い合っているもので、見応えがあります。
これは長野県の〈海野宿〉の「うだつ」ですが（写真 7）、明治時代になってから養蚕で儲けた金でつくられたものです。徳島県の〈脇町〉の「うだつ」は、1戸1戸よくよく見ると、

写真5 日本の伝統的まちなみへの旅──島原（長崎）

まちなみ塾 講義録 2010

109

形もみんな違います（写真 8）。
福島県の〈大内宿〉は非常に美しい集落ですが、現地調査で訪れたときは赤や青のトタ
ンが屋根の一部にかけられていてそんなにきれいじゃないなあと思って見ていましたが、夕やみが迫ってくると、シルエットがすごく
きれいなことに気づきました（写真 9）。
このとき、色と形を区別して分析する着想を得ました。実際、形が一定の場合には色を
写真6 日本の伝統的まちなみへの旅──知覧（鹿児島）

変化させても美しく見えるのです。地中海のミコノスの集落にしても、非常に複雑な形をしていますけど、全体が白色で統一されているので、魅力的な景観が実現されています。
色と形の両方を一緒に動かすと、秩序が失われますが、どちらかを安定させると、非常に美しい景観が形成されます。
類似と差異のネットワーク

伝統的なまちなみの面白さは、変化と安定
写真7 日本の伝統的まちなみへの旅──海野宿（長野）のバランスがとれていることです。そんなことを直観的に捉えるだけではなく、論理的に研究してみようと思いました。建築・都市計画の領域で、平面図を研究する人は多いのですが、立面図を研究する人は少ないのです。
そこで立面図の研究を始めたのですが、はじめは皆さんから「やめたほうがいい、立面図
では研究にならない」と言われました。確かに立面図の研究は非常に難しいのですが、まちなみの景観が「意味」
、
「形式」
、
「実質」と

写真8 日本の伝統的まちなみへの旅──脇町（徳島）いう3つの層の重ね合わせとして把握できる点に注目すると、それをうまく解読できることが分かりました。たとえば、屋根の「形式」（切妻屋根や入母屋屋根）
と「実質」
（色彩や
素材）
が、
「意味」
（経済的な豊かさなど）を表現している場合などがそれです。そこで、まちなみを構成する基本的なエレメントの分類
表をつくり、まちなみの景観をエレメントの組合せとして表現する方法を考案し、景観の階層構造を表現するツリー図に置きかえてい

写真9 日本の伝統的まちなみへの旅──大内宿（福島）

きました（図 3）。
言葉で言えば、みんなわかっていることですが、まちなみ景観を具体的に記述することによってわかってきたことは、美しいまちな
みには、限られた数の要素の組合せから無限の景観のバリエーションを生成する仕組みが110

まちなみ塾 講義録 2010

組み込まれているということです。
日本の伝統的なまちなみには、約 30 種類の要素が共有されていて、それぞれの景観は
それらの組み合わせでできている。日本語の場合は50 音、英語の場合はアルファベット
26 文字ですね。その組み合わせで無限の表現を生成する仕組みがあるということです。
後でわかったことですが、これは数学的に「離散無限」という言葉で呼ばれているものであり、森林の生態学的多様性や言語表現の複雑さを分析するときにも使われているものです。共有された要素が適当に変形・結合されて、互いに類似しながら、それぞれに個性が感じられる魅力的なまちなみが形成されるわ
けですが、私はそれを「類似と差異のネットワーク」と呼んでいます。
ヨーロッパの美学の伝統でいう「多様の統図3 記号連鎖によるまちなみ景観の記述。有田（佐賀）における記号の共有構造

一」も、この概念になっているわけです。京のつくり方だったということです。そういう建

都の祇園も、イタリオのアルベルベロも、ほ築のつくり方に対して、今は自己主張的な建とんど同じ要素だけど、変化のあるまちなみ

築のつくり方に変わってきてしまった。じつとなっている。類似と差異が織りなすまちな

は京都は類似と差異の織りなす景観の宝庫でみは、互いに他を生かすことによって、みずすから、〈祇園新橋〉で全数調査をしました。

からの個性を発揮する機会を得る。類似によ

現地調査で撮影した写真をPhotoShopでつって共同体への帰属を表現し、それをベース

なぎ、これをもとにCAD図面を作成していまにして変化をつくり出すことで、自分の個性

すが、CAD 化していますので、クローズアッをも発揮できるわけです。

プすることも可能です（図 4）。

このように、1戸1戸で最適化を図るのでは

CADで図面を作成しているため、すべてのなく、まちなみ全体で個性を出していくとい要素の座標がとれますので、さまざまな要素

うデザイン方法が、古来、人々の普通の建築の組み合わせを自由にコンピューターで描け

図4 現地調査。祗園新橋（京都）

まちなみ塾 講義録 2010111

図5 類似と差異のネットワークを解析する景観との対話システム

るようになるわけです。さらに、どの要素が係のデザインにあります。京都では、町家をどこに分布しているか、要素を組み合わせる

街路側に建て、居住密度を高めるために建物とどのように類型化されるかをコンピュータ

を相互にくっつけます。そうしますと、側面ーで解析できるようになります（図5）。これにから光が入りませんので、坪庭と奥庭をとる

よって、まちの共通項は何なのかを調べ、保ことになります。こうした建物を街路側に、存すべきものを見定めていく手がかりを得る

庭を奥にとるというルールをみんなが守りまことができます。たとえば全部 2階建てのますと、奥庭が連担して、街区の中央に緑地がちなみの中に、一つだけ高い建物を建てるとできるのです（図 6）。

まちなみが壊れるわけです。こうした保存再

この緑地と街路をつなぐのが通り庭なので生の論理を探るシステムを開発しています。

す。そこでたとえば道に打ち水をすると温度差が生まれて、通り庭を空気が流れます。つミクロとマクロの相互作用

それから、まちなみのもう一つの原理につに共有の緑地をつくる」という新たな付加価

いて説明します。それは、ミクロな建築のレ

値をつくり出しているわけです。町家を単体

ベルでの記号が相互に関連し合って、マクロで考えるだけではなく、近隣レベルに微気候な都市レベルに新たな創発的特性としての美をつくり出すように町家の集合をデザインし的秩序を生成するという原理です。

ている。これが町家システムの重要なポイン

その典型例は京都の町家です。私は「町家トなのです。個々の単位のレベルでも住みやシステム」と呼んでいるのですが、その仕組

すい工夫をいろいろしているけれども、集合

みは大変興味深いものです。京都の街割は、したときにも付加価値が出てくるように、町条里制に由来する120m×120mを基本とし家の集合状態をデザインしているのです。

ていますが、卓越した都市計画家でもある豊

おもしろいことに、じつは奥庭をオープン

臣秀吉がその真ん中に道を通してつくり出しな庭にしていません。所有関係は決まっていた120m×60mの街区も混在しています。

て塀で囲っているのですが、塀には木戸があ

町家システムの秘密は、町家と街区との関112

まちなみ塾 講義録 2010

まり「町家は集合することによって、街区内って、一朝有事のときに避難できるように、

図6 奥庭が連担する町家システムの構造

鍵はかけないというルールがあります。そう

ここで注意していただきたいのは、じつはすると、街路上での表のつき合いとは別に、木造建築の方が現行法規に合わない「既存不たとえばお醤油がないときは、裏の木戸をく

適格建築物」だということです。京都の町中

ぐって借りることもできるわけです。町家シなので、防火もしくは準防火地域に指定されステムは、こうしたコミュニティのあり方と一ていて、延焼の可能性があるところは木造を体になってできているのです。今日のまちな

露出しないように規制されているからです。

み景観の破壊は、こうしたコミュニティの喪

そのため、都心部では木造は既存不適格建築

失とも連動しているのだと思います。

となり、鉄筋コンクリート造のマンションは適格建築となります。その意味では、まちな

まちなみ景観の破壊と景観再生の取り組み

み景観という観点からみると、建築基準法やでは、どんな破壊が起こるのかを京都のま

都市計画法自体が問題を抱えているという側

ちなみ景観を事例として考えてみます。まず、面があるわけです。だから、まちを壊してい自然景観のレイヤーが破壊されている。それるのは必ずしもディベロッパーではなくて、から人工景観のレイヤーも破壊されている。

国家の法律や税制までもが、歴史都市・京都

さらにもっと深刻なことは、社会的背景の構造変化が起こっていることです。たとえば、木造技術や造園技術を担う職人さんがいなくなっている、自動車優先の交通によって環境が破壊されている、19 校あった小学校が 5 校に統廃合される、コミュニティが崩壊している、といった変化が生じているわけです。
これは四条烏丸の交差点界わいの景観です
が、木造建築の町家が壊されて、奥庭部分にも高層マンションが建っています（写真10）。

写真10 奥庭が埋めつくされて建てられたマンション（京都・四条烏丸）
まちなみ塾 講義録 2010113

の景観を組織的に破壊しているのです。

かの眺望景観規制を受ける状態になっていま

先斗町は幅1.8mの路地ですが、道路は4m

す。じつはこれは大変なことが起こっている以上という幅員規定があるため、新たに建てのです。たとえば、比叡山の借景庭園で有名

替えるときは中央から2m セットバックしなけ

な円通寺から遠く離れた住宅地に電柱を1本ればなりません。今、先斗町では、ノコギリ設置する場合にも、美観風致審議会の許可を歯状のまちなみに変わりつつあります。祇園得ないと建てられないわけです。

のお茶屋さんの文化財レベルの建物でも、相続税が高額になるため、維持するのに苦労しているという話をよく聞きます。だから、保114

まちなみ塾 講義録 2010

コミュニティ・ガバナンスに基づく
まちなみの景観形成存という問題も、法的制度まで含めて検討し最近、私は「コミュニティ・ガバナンス」

ないと、解決できないわけです。こうした法という概念に注目をしています。まちなみ景

制度は、国家の近代化という問題と非常に深観は、個々の人がいくら頑張っても、1人がくかかわっていますので、景観の問題は根の変なことをしたら、つくれないからです。原

深い問題であることが分かります。

理的には、コミュニティ形成を図ることなし

私が京都大学に戻ったのは2004 年 4月でには、まちなみの景観形成はあり得ません。

すが、ちょうど同じ年の6月にわが国で初めこの問題は、よく考えてみると、20 世紀のての景観に関する総合的な法律である「景観

工業社会が何をやってきたかということとも法」が制定されました。ちょうどいいところ

深く関連しています。われわれが生きていく

へ帰ってきたということで、京都市や京都府上で必要な資源を入手する方法には次の4 つから多くの依頼があり、京都の景観づくりにがあります。第一はお金を払ってマーケット

さまざまな形で関与しています。特に、2007

で買ってくる「市場交換」、第二は税金を払っ

年 3月に制定された京都市の「新景観条例」て公共サービスを受ける「再配分」、第三は、は大幅なダウンゾーニングを含む画期的なもお互いに助け合うコミュニティを基盤とするので、全国的にも大変注目を集めましたが、「相互扶助」、第四に自分で生活資源をつくる

この条例の制定にもコミットしました。

「自給自足」です。郊外住宅地のよそよそしさ2010 年 4月には、「景観政策の進化の素案」

はどこにあるかというと「生活に必要な資源が作成され、それを踏まえた条例改正が行わは、お金だけで手に入れる」というありようれることになっています（2010 年12月に改正なのです。20 世紀の工業社会は、そういう社され、2011年 4月から施行されています）。

会をつくってしまったということですね。そこの改正内容には、非常におもしろい制度がの結果、問題解決の役割を担ってきたコミュ含まれています。
「コミュニティの中でみんなニティが衰退してしまったのです。

が合意して景観のルールをつくったら、市のですから、21世紀社会にとって最大の課題

デザイン基準を外して、コミュニティの景観の1つは、「コミュニティのエンパワメント」

ルールを適用していい」という、上位規定をであると私は思っています。

外してくれる画期的な制度です。今、われわ

この問題については、京都大学のグローバ

れはこの制度を活用するコミュニティ運動をル COEプログラム「アジア・メガシティの人

展開したいと考えています。

間安全保障工学拠点」でも研究しています。

新景観条例の一環として、注目すべき景観

アジア・メガシティの安全・安心・健康は、政策である「眺望景観創生条例」も制定されお金だけで実現できるものではありません。

ました。たとえば、大文字の眺望を遮る建物

持続可能な生活の質の向上には、お金以上に、は、次に建て替えるときは、遮る部分を削除

コミュニティ・ガバナンスが大事なのです。

しなければならないことになりました。現在

その目で日本のまちなみの問題を考えてみま

条例では38カ所の眺望景観保全地域が定め

すと、景観というのは共同性を本質としていられていて、それらの遠景デザイン保全区域

ますから、コミュニティ形成の問題が重要なを重ね合わせてみると、ほぼ京都全域が何ら意味を持つことがよく理解できます。

まちなみ形成は、根源的にはコミュニティ形成の問題として考えていかないと、表層だけの空々しい景観しかできていかないからです。逆に言えば、ハウスメーカーもコミュニティ形成と一体になったまちづくりに参加し、コミュニティ・ガバナンスの一翼を担うようことにより、新しい住まい・まちづくりの可能性を拓くことができるかもしれません。
Y.エンゲストロームという人が「活動理論」という面白い理論を提案しています。それは「1人の主体が問題を解決するやり方から、みんなで力を合わせて問題を解決していくやり方へ」と方法を転換していくことを提唱したものです。集団で問題を解決していくためには、ルール、分業の仕組み、協働のための媒図7 まちづくり活動システムのモデル

介的道具、コミュニティなどを整備していく必要があります。活動理論は、目的や対象を修徳学区というのは人口約 3,000 人のエリ

共有する人々が共有のルールをつくり、お互

アですが、日本で最初に小学校をつくった由いに分業し協働して問題を解決していく、そ緒ある学区です。歴史を調べてみると、親鸞

ういう活動のプロセス自体をデザインしていが入滅したお寺とか、九条兼実や藤原俊成のくモデルとして注目されています。

居所とか、多くの歴史的資源が出てきます。

われわれは現在、京都市の都心部で、この本当にまちづくりの種になる資源が数多く蓄活動理論に基づいてまちづくりを推進する試積されているまちです。こういうものを大切みを展開しています。すなわち、まちづくりにして、それを活かしてまちづくりを展開し活動の目的・課題を見定め、コミュニティをようと考え、いろいろやっています。

形成し、共有のルールをつくり、分業の新しまちづくりとは、まちが直面している問題

い仕組みをつくって、まちなみ景観を変えては何か、問題を解決する手がかりとなる資源

いく取り組みを推進しています。このようなにはどのようなものがあるか、問題を解決す

景観まちづくりを展開するためには、じつはるためにどのように協働するかを考え、それ媒介的道具の拡張が必要になります（図7）。なを実践していくことだと思います。私どものぜなら、個々の建物の図面だけでは不十分で、研究室では、こうした修徳学区におけるまち

近隣の建物との関係や周辺の自然環境との関づくりを担う主体として参加し、景観や安全・係を検討する道具立てが必要なのです。ルー安心の問題に取り組んでいます。

ルにしても、敷地の中の基準だけではなく、まちなみ景観を考えてみますと、町家と大まち全体をどうするかというまちなみのルー

きな建物が混在する景観の乱れが大きな問題

ルが必要になります。

となっています。その背景には、人口構成のそれから、協働関係をどうやって構築して大きな変化が認められます。修徳学区では、

いくかということも重要です。地区計画にし20 歳から24 歳の女性が突出して増えているても一人協定であれば比較的容易に作成するのです。男性よりもずっと多い。じつは京都ことができますが、それを継承していく仕組の都心部は、圧倒的に若い人たちが住むコミ

みがないと、持続的なまちづくりにつながっ

ュニティに変質しているのです。しかし、まていかないからです。

ちづくりに参加しているのは町内会に所属し具体的な事例として、京都の町なかの五条通りと烏丸通りに近接した修徳学区における景観まちづくりについてお話しします。

ている人たちで、マンションの住民の多くは町内会に参加していません。
私がその話をすると、町内会の人たちには、

まちなみ塾 講義録 2010115

かつてシンポジウムの質疑応答で、「自分のまちには始動資源が何もない」と言われたことがありますが、そのときの私の答えは、「質
問をしている貴方がいる」というものでした。
じつは人間も大事な資源です。人と人とのつながりを含む人的資源、ソーシャル・キャピ
タルも立派な始動資源になるのです。
さきほどの「媒介的道具」ですが、私ども研究室では、連続立面写真、全方位カメラによる360 度の映像、三次元 CGなどのまちな
みをデザインするための道具の開発を進めてきました。特に、全方位カメラについては、研究室で購入し、車に搭載してまち中を走ら
図8 まちなみ景観のデザインツール。修徳学区の連続立面写真

せましたところ、多くの人が「グーグルが来た」と寄ってきました。実際、これはグーグ
ルのStreet View の画像を撮影しているカメラです。このカメラを使うとまちなみ景観の動画像による記録が比較的短時間で可能となりますので、これから10 年間くらい継続的に撮影していこうと考えています。そうしますと、まちなみの変化を記録できますから、そのデータベースを作成していくと、まちにどんな力が働いて、どんなことが起こったかを解読することが可能になります（図 8）。
修徳学区での取り組みは、既成市街地の中でルールをつくってまちなみの景観形成を進

図9 3次元CGによる景観シミュレーション──まちなみにシュレーダー邸やハウスメーカーモデルをはめ込む

めていく試みですが、これは多分、郊外住宅地でも今後課題になると考えています。今は「再開発の再開発」も行われる時代であり、こ「若い人たちは見かけないけど、どこにいるのれからは、開発された住宅地を再開発していだろうか。夏祭りなどのイベントをやれば、くという新しい仕事があるわけです。修徳学

ぞろぞろ出てくるんじゃないか」とおっしゃ

区における取り組みは、そのときのモデルにっていました。じつは、こんなにコミュニテもなり得るだろうと思います。

ィは変わっているのですが、住み続けている
人たちの多くは、このことにも気づいていな
いのです。

116

まちなみ塾 講義録 2010

まちなみ景観のデザイン・ワークショップ

修徳学区では、小さな規模の建物でも市役

このような状況のもとでも、コミュニティ

所に各種の申請を出す前に、計画案を修徳まづくりを進めていく手がかりになるのは地域

ちづくりの委員会に提出してもらい、まちな資源です。この点について、ジェイン・ジェ

みワークショップを行って計画案の内容を検イコブスという都市論者はおもしろいことを討することにし、それをみんなで合意して、言っています。
「まちをつくっていく始動資源『まちづくり憲章 第 2 部町並み編』に組み込がある」と。それは何でもいい。どんなまちみました。ところが実際は、事前には申し出にも、必ずそのまちを動かす始動資源があっがなくて、市役所への申請の結果が出た後にて、それを見きわめていくところからまちづ

なってまちづくり委員会に申し出があるのでくりは始まるというわけです。

す。総論は賛成でも自分の問題についてはと

やかく言われたくないというわけです。
それを何とか突破しようということで、いろいろなやり方で、まちなみワークショップを開催しています。たとえば、まちなみの三次元 CG モデルを作成し、その中の空き地の部分に、京都府建築士会のメンバーがつくった住宅モデル、ハウスメーカーの住宅モデル、
有名建築家の名作住宅モデルの三次元 CGによるコンポーネントを埋め込んでみて、どのデザインがまちなみに似合うかを評価する景観シミュレーションを行っています（図 9）。
この3 次元 CGを活用したまちなみ景観の図10 3次元CGによる景観シミュレーション──色彩を変化させ、通りの個性を探る

デザイン方法は、非常に分かりやすく、住民も容易に景観デザインに参加することができます。京都のまちなみに、オランダの建築家
リートフェルト設計のシュレーダー邸を挿入したシミュレーションでは、住民から「入れてみると意外と悪くないですね」とか、「周りの建物が統一されていて、1つだけ変わったのが入ってくるのもよいかもしれませんね」
といった発言が出てきました。
ハウスメーカーのモデルを入れてみると、「いかにも新興住宅地という感じですね」「まわりに傾斜のついた屋根の建物が並んでいますから、それに合わないですね」「こんなんばっかり並んでいるところはよいんでしょうけ

図11 最近の実例から──町家を学生マンションに建て替える

どね」といった意見が出されました。京都のまちなみでは平入りの住居が並ぶのが一般的にあるのです（図10）。

ですから、このモデルの屋根の傾斜は、そこ

次のまちなみワークショップでは、町家をから外れているのですが、そのことに気づい

学生マンションに建て替えた実例をもとにしているわけです。

て、多様なデザインの可能性を検討したいとそれから、3階建ての住宅モデルを入れる

考えています（図11）。京都市には、マンションと、「2階建てにしてみたらどうなりますか」

でも庇をつける、3階以上はセットバックする、という注文が出てきたのですが、私どもの3といったデザイン基準がありますが、それら

次元 CG モデルでは、その場で修正することを外してもよいとすれば、異なるデザインがができます。看板を消したり、壁の色彩を変可能になるからです。そこで、新たなデザイ

えたりしながら、まちなみについてディスカンの可能性を探求しながら、修徳学区にふさッション進めていくことができる。言葉では

わしいまちなみのルールを作成するワークシ

なく、3 次元の映像を見ていくと、まちなみを

ョップを行う予定です。

本当によく理解することができます。

これまでのワークショップでおもしろかっまちなみの景観シミュレーションのねらいたのは、連続立面写真が思いのほか、多くのは、必ずしも検討している建物のデザインを

住民の心をひきつけたことです。個々の住宅変えさせることにあるのではなく、こうしたについて語るのは、特定の個人を批評するこ検討を重ねていくことにより、みんなが協働とになるので、やりにくい面がありますが、して、通りやまちの個性を学習していくこと

驚くべきことに、まちなみの連続立面写真を

まちなみ塾 講義録 2010117

見せると、話に花が咲くのです。
「昔、ここでました。そんなに空き地があるのなら、そのこんなことがあったよね」とか、「ここはこう一部をコミュニティの成員が駐車場として利なんだよね」と。つまり、通りには物語性が用できる「モビリティセンター」として活用あるので、まちなみになるとみんな盛り上がしてはどうかと考えています。モビリティセるのです。町内ごとに住民に集まってもらう

ンターは、人々の出会いの場としてのサードと、もう話が尽きないです。

スペースや電気自動車への電源供給ステーシ

住民がつくったまちづくりの新聞もありま

ョンの役割も果たします。

す。その中に、「この試みを5 年、10 年と続け

また、町家に設けられた駐車スペースによていくと、きっとまちが変わるはずだ、と門ってまちなみが壊れているのですが、近くの内教授は言う」と書かれています。

モビリティセンターに駐車スペースを確保できれば、町家から自動車を除去できます。そまちなみ景観のデザインの展望──敷地主義を超えて結論としては、まちなみ景観における「関係性のデザイン」の重要性を指摘しておきたたちが食事を楽しめるお店をつくるとか、コミュニティビジネスのためのスペースをつくることができるわけです。

いと思います。人工物相互の関係や人工物と一つの敷地だけで対応しようとすると、町

人間・環境との関係をデザインし、意味の豊家をマンションに建て替える結果になること

かなまちなみ景観を形成するためには、関係が多いのです。それに加えて、たとえば老後主体が協働すること、さらに言えばコミュニの収入を得るために地域住民がマンションをティを形成することが必要となります。この建てることもあり、その場合はマンションととき、単にまちなみをつくるだけではなく、町家の対立は、地域住民同士の対立となるわ

そのエリアの中にクラインガルテンを入れてけで、問題は複雑なのです。

みたり、コミュニティビジネスのためのスペ〈住宅地・まちなみのデザインへ〉ースを入れてみたり、というふうにいろいろな可能性を探求することができます。

118

してその空いたスペースを利用して、若い人

ここに例示した2つの提案のように、敷地のレベルで問題を解くのではなく、まちのレ

そのような新たなデザインの事例として、

ベルで問題を設定すると、多様な解があり得

修徳学区のまちづくりにおいて私どもの研究ることに注目する必要があります。このこと室が作成している提案をお見せします。

をふまえて、私は「住宅」ではなく「住宅地」〈ネットワーク居住〉を、「建物」ではなく「まちなみ」をデザイン

一つは、学区内に残る240 軒余りの町家のすることを提唱しています。個々の建物をば

うち、約18 軒が空き家になっています。これ

らばらにデザインする敷地主義を超えて、住らの空き家を活用して、「ネットワーク居住」

宅地やまちなみを形成することで、豊かな生のための場を形成する提案です。共同居住を

命と暮らしを育むまちづくりを進める可能性

可能にするシェアハウス、共同の賄い場などを拓くことができるからです。

をつくり、若い学生さんたちが地域コミュニ

私は日本の伝統的なまちなみの美の秘密をティの一員として生活する環境を形成する試

解読するところから研究を開始しましたが、みです。こうした工夫をすると、町家をマン

最近は、現代都市の文脈のもとで魅力的なまションに建て替えなくても、地域全体で町家ちなみを創出する実践に力を注いでいます。

を継承しながら、新しい住民を受け入れるこ

まちなみ景観の魅力はさまざまな要素の関係とができるのではないかと思います。

性から生じるものであるため、まちなみの景〈モビリティセンター〉

観形成には住み手を中心とする多くの人々のまちなみ塾 講義録 2010

それから、もう1つ別の提案を作成してい協働が不可欠となります。したがって、「まちます。修徳学区内に散在する青空駐車場の面

なみ景観のデザイン」という実践は、「コミュ

積を総計してみますと、京都の都心部である

ニティのエンパワメント」を図る試みとしてにもかかわらず、何と1㏊もの空き地がありの意味を持つことになると考えています。

住宅生産振興財団

8

まちなみ塾
2010

マネジメント

住宅地の維持・管理
住まいのまちなみコンクール受賞団体にみるタウンマネジメント
大月敏雄（東京大学大学院 工学系研究科 准教授）

まち

まち

まち

まち
住戸
家族

大月敏雄（おおつき・としお）

東京大学大学院建築学専攻 准教授。1967年福岡県八女市生
まれ。東京大学大学院博士課程修了後、横浜国立大学助手、東京理科大学准教授を経て現職。同潤会アパートの住みこな
しや、アジアのスラムのまちづくりなどを中心に、住宅地の生成過程と運営過程について勉強している。著書:『集合住宅の時間』、『奇跡の団地 阿佐ヶ谷住宅』など

会場：（財）
住宅生産振興財団 会議室

2011年 2 月17日
（木）
まちなみ塾 講義録 2010119

知恵をみんなで共有できないだろうかという

住まいのまちなみコンクール受賞団体にみるタウンマネジメント

ことを考えております。なぜそういうことをやるのかというと、一つは、団地をつくると住宅生産振興財団が主催する「住まいのまいうのは専門職の建築家なり造園家なり、もちなみコンクール」は、30 軒以上の戸建て住ちろんいろいろなプランナーや営業の方も入宅団地に5 年以上まちなみづくりの活動を続ってできていくわけですが、それぞれの業種

けてきた住民団体を顕彰、応援をしましょうの仕事はそれなりに専門化されているので、ということで始めたものです。2010 年度です

教科書があったり、先輩がいたりして、つくでに6回を数えています。

る技術の関しては体系化されています。しか毎年10 から15ぐらいの応募が全国の各団

し、住む技術に関しては、全然体系化されて地からあって、それを日本建築士会連合会会

いません。世の中に町内会長、自治会長、建長の藤本昌也先生をはじめとする審査員が現

築協定運営委員長とかいっぱいいますが、そ住 ま い の 地審査までして、地元の町会長さん、自治会
まちなみ全国マップの人たちはほぼ孤軍奮闘で、優れたアイデア

受賞団体の活動地区
長さんなどに根掘り葉掘りお話を伺って、そなり経験なり技術を持った人も、その宝物でれで受賞団体を決めています。毎年 6月の「ま［凡例］
灰色の文字＝第 1 回から第 3 回受賞団体の活動地区
ちづくり月間」の関連事業のひとつとして、黒色の文字＝第 4 回から第6 回受賞団体の活動地区

ある技術が、少なくともそのエリアぐらいにしか伝授されずに埋もれていくのは、もった

国土交通大臣賞を1団体、あとは主催者からいない話です。

「住まいのまちなみ賞」4 団体を顕彰するものですが、ただあげっ放しではもったいないの

北海道

で、昨年度からこの賞を受賞した団体のOBのグループを組織して、「住まいのまちなみネ
ットワーク（まちネット）」をつくって、全国でスウェーデンヒルズ

このようなまちなみづくりを頑張っている居（北海道石狩郡当別町）

住者組織を横つなぎにしようと話しておりま
青森す（図1）。
現在、全国でこの賞をもらったのは30団体

秋田

ありますが、この各住宅団地で培われてきた
瑞樹団地（石川県金沢市）

山形

新海浜（滋賀県彦根市）
グリーンヒル青山（滋賀県大津市）
新潟（京都府京都市）
西竹の里タウンハウス

富山

新千里南町（大阪府豊中市）
アルカディア 21、学園ワシントン村島根

コモンライフ新宮浜

兵庫

岡山

広島

（福岡県糟屋郡新宮町）

香川

山口

シーサイドももち戸建地区（福岡県福岡市）

愛媛

福岡
佐賀
長崎

大分

徳島
高知

京都

岐阜

滋賀

奈良

群馬
長野

福井

（ともに兵庫県三田市）

鳥取

愛知

静岡

三重

和歌山

土佐土居廓中

鹿児島
沖縄

大城地区

（沖縄県北中城村）

120

まちなみ塾 講義録 2010

東京
神奈川

茨城

千葉

（茨城県桜川市）
真壁町
光葉団地（茨城県稲敷市）（茨城県守谷市）
オーナーズコート守谷（千葉県我孫子市）
布佐平和台（埼玉県越谷市）
こしがや・四季の路（千葉県浦安市）
マリナイースト 21 碧浜（東京都台東区）
谷中上野桜木（ともに東京都町田市）
南大谷埴の丘、三輪緑山（ともに神奈川県横浜市）
青葉美しが丘、横浜山手地区
鵠沼松が岡（神奈川県藤沢市）
高幡鹿島台ガーデン 54（東京都日野市）（静岡県静岡市）
蒲原宿

宮崎

図1 住まいのまちなみコンクール受賞団体

栃木

埼玉
山梨

（高知県安芸市）

熊本

福島

石川

コモンシティ星田（大阪府交野市）

青葉台ぼんえるふ宮城（福島県伊達市）
諏訪野

オナーズヒル奈良青山（奈良県奈良市）（福岡県北九州市）

岩手そこから、むしろつくる側が学んでよかったと思えるような発見とか、あるいは、似たようなことで困っている他の団地がそれを学ぶことができるようになったら、日本全国の団地が少しずつよくなるのではないかという期待を込めて、財団の事務局が中心になって
ホームページを立ち上げたり、ネットワーク
づくりをやっております。
私はその活動をお手伝いしている関係から、コンクール受賞団体にインタビューさせていただいておりますので、今日は、どういう団体にどういう知恵があって、つくる側もどういうことを現場から学んでいくかという

図2 コモンシティ星田HUL-1地区建築協定運営委員会・同街並み保全委員会（大阪府交野市）

ことを順不同でお話ししたいと思います。
さらに後半は、近居・隣居と地域循環居住・て住宅地で組合を持っているところは法人化

地域誘導計画という話をちょっと掘り下げてしているところもあったりします。そうするから、住んでいる人たちがどのようにまちなと、たとえばみんなで何かやろうとする場合

みづくりに励んでいるのかという話も踏まえでも銀行からお金を借りられたりするわけでて、近未来の、特に少子超高齢社会におけるす。組合でやっているところは、そういう意

ハウジングのあり方をちょっと展望してみた

味で法律に準拠していて強いわけです。

いと考えています。

次に、自治会とか町内会というのは、特に日本では自治会法とか町内会法という法律はコモンシティ星田

ないのですが、現実として地方自治体が相手

コモンシティ星田（大阪府交野市）は、第1回にするのは、みんな自治会長さん、町内会長の国土交通大臣賞をもらった住宅地です（図2）。

さんなのですね。そういう意味で、実質的にもともと大阪府が開発したところで、大阪

自治会、町内会の単位というのは、行政のカ

府の住宅供給公社が中心になってゴルフ用地

ウンターパートとしてある種の権力なりを持をハウジング用地として事業コンペを行い、っているわけです。ではこの建築基準法上の積水ハウス＋宮脇檀建築研究室が共同でとっ建築協定に基づく運営委員会というのは、どて実施されたところです。

れだけの権限があるのか。要するに、お宅は北斜面の戸建て住宅地でよくやる手法とし協定違反だからこの木を切って別な木を植えて二段階植栽がありますが、ここでは自分のなさいと本当に言えるのかどうかというと、ために植えるのではなくて人に見せるためにそれは言えない。

植える空間を用意していることが一つのコン

建築協定自身は、建築基準法で決まっていセプトになっており、それはうまく設計されるのですが、いつ抜けても自由ですし、違反ていますが、住民も植栽を共同で見守りながしたからといって罰則がないし、裁判に訴えら管理することをずっと続けてきたというとたら大体負けます。要するに、この協定を運ころに高い評価が与えられました。それでは営している側が負けるということになっていだれがこれを責任を持って運営してきたかとるわけです。そうなので、はっきり言って、いうと、それは建築協定運営委員会なのです。

建築協定自体はそんなに権限がありません。

普通、こういう住宅地を管理運営するときのなおかつ、この運営委員会というのは、法律団体として考えられるのは、コモンがもし共にも書いていない。つまり全くの任意組織な有地である場合は、区分所有法上の管理組合

わけです。だから、運営委員会名でいろいろを準用した管理組合が結成されます。それは命令するのは、かなり制度的に言うと説得力

法律に基づく団体です。場合によっては戸建のない話にならざるを得ません。

まちなみ塾 講義録 2010121

直しというか、必ず期限つきなので、1回は失効するのです。1980 年ぐらいから開発許可制 度 が ち ょ っ と 強 化 さ れ て、 た と え ば
3,000m2 を戸数開発を行うときは、自治体と協議しなさいなどと言われます。自治体と協議しているときには開発を認めるから、ここは一人協定で、建築協定をつくって下さいと言われます。開発をする側は、一人協定をつけると売れないかもしれないと思っているので、あまりそのことを説明しないまま居住者に渡すことが多いのです。私が調べた東京近郊の団地でも、建築協定エリアになっている
図3 青葉美しが丘中部地区計画街づくりアセス委員会（神奈川県横浜市）

かどうかすらも知らず、建築協定が何なのかも知らない居住者が数多くいて、当然、その星田の運営委員会は、そのような状況下で20 年間よくやってきたところが評価されたということです。全くもって、居住者の熱意が評価されたのです。

ようにできた建築協定地区は、10 年後に誰知らず自然消滅してしまいます。
そうした中にあって、美しが丘中部地区は3回、30 年にわたって、自主的に建築協定を

またここでは、毎月1回、建築協定運営委

更新しています。それだけ自治会（ここでは自員会が開かれていますが、開発者の積水ハウ

治会＝協定運営委員会）
が頑張っているとい

スのスタッフがオブザーバーとして参加してうことで、それが評価されました。でもやはいます。自分らがつくった環境がどのようにり開発時期の問題として、そろそろ相続が出住まわれているか、どんなところが問題になてきて、敷地分割などのため、協定から抜けるのか、リニューアルで営業をかけるとすれていく人も多い。しかし、そうしたときに、このば、こんなところがいいのかなとかというこ

団地の当時の会長さんが頑張って、30 年続いとを勉強されて帰られています。

た建築協定を、横浜市の支援もありましたが、そういうことまで仕込んで、つくった後に住民自身の発意で地区計画に衣替えすること何が起きているのか、どういうビジネスチャをやったので、その点も評価されています。

ンスが転がっているのかというアンテナづく

それだけ頑張る自治会が強いということは、

りもちゃんとやる。そのためにも、やはりコミ

コミュニティが強いということでもあり、自分ュニティをどう計画するのかという理念やビたちのまちなみを維持したり、管理したり、ジョンとか、住宅メーカーが考えなければい

場合によっては行政に手助けしてもらわなけ

けないのではないでしょうか。

ればいけないときには役員を決めて、勢ぞろ
いして、ここを何とかしてほしいと要求する。

青葉美しが丘70 年代以降言われていたようなコミュニティ

この辺一帯の多摩田園都市は、東急不動産

やふれあいなど、ナイーブなご近所づき合いがずっと区画整理を続けてきて、おそらく民が漠然と大事だというのではなく、既にまち

間の代行方式の区画整理では国内最大のプロ自体が老朽化していく中で、どうやってそのジェクトです。ループ状のクルドサックを幾

老朽化と闘っていくのかということが大事な

つか敷地の中に設ける街区計画が特徴です。

のです。

これは1969 年ころの開発ですが、まちなみを考えて区画整理をやった多分第1号的ではな
いでしょうか（図 3）。

122

まちなみ塾 講義録 2010

スウェーデンヒルズ

これも建築協定地区ですが、北海道のある

ここも建築基準法上の建築協定をつくって山の中を開発して、多分日本で有数の本格的います。建築協定は大体10 年に1回ぐらい見な外国風な家並みをつくったところです（図 4）。

開発した会社が今も少しずつ住宅地を分譲していますが、そこで住宅地を開発する企業と住民に、よい意味での持ちつ持たれつの関係が生じるわけですね。
たとえば、冬には除雪車が必要ですが、地方自治体は毎日出動するわけではありません。
そうすると地元は困るので、みんなでお金を出してやろうということになりますが、ここでは住宅地の管理業務を委託している管理会社
を開発業者がつくっていて、そこに除雪を依頼するわけです。地元に常駐していて、当然、その家の補修とかメンテナンスも全部、大体
そこの1社でやる。一方、自治会で管理費を

図4 スウェーデンヒルズビレッジ地区建築協定運営委員会（北海道石狩郡）

集めています。管理会社の方も結構持ち出しがあるとも聞きますが、このまちをよくしておかないと、毎年少しずつ分譲を続けている
ので、きれいにずっとしておかないと売れる
住宅地も売れません。その関係がもう20 年続いていますが、まちの人は、その会社を信頼しているわけですね。メンテの必要があるとすぐその会社の人が来てくれる。そのような、マネージメントシステムもありかと思います。
でも、全部この土地を売り切ってしまった
後に、開発会社が去ってしまったらどうしようというのが住民の不安ですが、広い開発地では本当は新築の販売拠点のはずだった現地事務所が、どんどんストックができると中古の面倒まで見るようになり、地域のメンテナ

図5 布佐平和台自治会（千葉県我孫子市）

ンス拠点になる例があります。それは会社にとってマイナスかもしれませんが、地域住民

300 戸ぐらいのまとまりで中組織をつくってにとっては、この会社あってこそというよういます。ほかの例を見ても、このくらいが、になる。とするならば、そういうハウスメー

人間が組織としてまとまれる、要するに町内カーの営業拠点の展開もあり得るのではない

会や自治会をつくれる一つの規模の目処かとかというふうなことを考えております。

も思います。
ここが全体で1つの自治会として機能でき

布佐平和台ているのは、毎月第三日曜の午後に、情報交

千葉県我孫子市の布佐平和台という団地

流会という名前で自治会館をオープンにして、は、1,395 戸の大きな住宅団地ですが、5 年、町に関心のある何か言いたい人、アイデアの10 年ずつぐらいで期を分けて、第1期、第 2

ある人、そういう人が来て、いろいろまちの期、第 3 期、第 4 期と開発されています（図5）。

ことをフリーにディスカッションする場がセ

第1期はすでに高齢化社会が進んでいます

ットされているのです。

が、第 4 期はまだ子どもがたくさんいます。

もちろん、そこには会長か役員さんがいる

ところが、自治会は全体で一つで、これだ

わけですが、地域のことについて何か思ってけの数の人たちの意思統一するのは大変なこいる人がどこに駆け込めばいいのか、それがとです。ここでは開発工区ごとに200 戸からハッキリしていることが重要なのです。

まちなみ塾 講義録 2010123

とにかく第三日曜日の午後と決めておけば、1、と冬枯れして、たばこの火がつくと、ここは2回は休んでも、だれでもいつでもまた参加

風が強いから火事になる危険性が高い。不法できるということが、大事なことなのではな投棄が増える。犯罪の危険性も高くなる。夏いのかと思います。

になると虫がいっぱいわく……、とにかくこ
ういうことで住宅地内の空き地というのは、

新海浜

相当苦労するわけです。

滋賀県の彦根の新海浜は、琵琶湖のほとり

一般の住宅地では、たとえ草ぼうぼうの空の、非常に風光明媚なところにあって、1970

き地があっても、他人の土地なのでだれも文

年代ぐらいに燃料メーカーの岩谷産業が別荘

句言えません。しかし、ここの自治会は所有地として開発し始めたところです。企業の保者を調べて電話して許可をとり、私有地にも養所などはいくつも建設されたのですが、時かかわらず道路境界から1mまできれいに整が悪くて、真ん中の個人向けの別荘地自体は備する。

あまり売れませんでした。結局、ずっと空き

これに似たようなことが、じつは他の住宅地になっていたところに、新しく木が生えて地でもあって、茨城県のある町では空き地条しまって、また自然に戻ってしまうようなとこ例というのがあって、町が、草ぼうぼうの空

ろも出てくるようになりました。

き地を年に2回、業者委託して刈り取ってあ

ところが、少し時代が下り、みんな車を持げる。そのかわり、所有者は年に5,000円、

つようになって車で通勤することが可能とな

市に納めなければいけないという。それは自り、琵琶湖も近いということで、若い人に最由契約なので、強制的にはできませんが、新近人気が出始めました（図6）。

海浜の場合は、半ば強制的に住民が刈り込ん

ここでは30 年ぐらい前に頑張って住み始めでいる。これは法律的に言うとすごいことで、た人たちを中心に自治会がつくられていて、他人の財産に近隣居住者組織が手を出してい若い人が入るようになってさらに力をつけてるということです。今後、住宅地の将来を考きました。保養地を持っている大会社にも自えていった場合に、この辺を考え直さなけれ治会の特別会員になってもらうわけです。そばいけないかもしれません。

うして、自治会の防災倉庫をつくり、小さな消防車を買ったり、自治防衛組織のようなものまでつくっていきました。

新千里南町

それに近いような話が、新千里南町でもあ建物が建てられずに荒れ地になってしまっります（図7）。千里ニュータウンはもうすぐ半ているところが結構あって、見通しが悪いと世紀を超えてしまうニュータウンですが、こ車にとっても人にとっても危ない。冬になる

こは地区計画も建築協定も何もなくて、昔から住民パワーだけでまちなみを守ってきたところです。宅地が相続や売買などによって細分化されようとする時に業者に直談判に行ったり、制度も何もないわけですが、お願いとして、実力行使でまちを守ってきたところが評価されました。手入れがなされない宅地では、歩道に向かってはみ出した分だけ刈ってあげようとかということを話し合っていたりするわけです。
これはささいな出来事に見えますが、法律的に言うと、今までの日本における私有財産
はとにかく絶対です。どんなわがままなやつ
でも、嫌なやつでも、それだけは侵してはな

図6 新海浜自治会（滋賀県彦根市）

124

まちなみ塾 講義録 2010

らないということをかたくなに信じてきた日

本の住まいづくり、まちづくりにおいて、他人の財産にちょっかいを出すということは、
革命的なことだと私は思っています。持続的なまちづくりを進めていく場合、こういうものをいかに正当化していくかというのは今後大事になるのではないでしょうか。
マリナイースト21 碧浜

浦安の埋立地にある高級物件です（図 8）。ミ
サワホームと積水ハウスによる開発で、まだ数年しか経っていませんが、住民がよく手入れをしています。若い住宅地なので子どもがいっぱいいます。市に提供した提供公園があるのですが、子どもたちはそんなしつらえら

図7 新千里南町3丁目住宅自治会（大阪府豊中市）

れた公園で遊ばないで、車が通る通りでなぜだかいっぱい集まって遊ぶようになり、いつからかその通りは「キッズ・ストリート」と呼ばれるようになっています。
なぜそうなったかは定かではありません。たまたまここに子どもが多かったという人もいれば、ここだけ見通しがよくて、子どもが家の前で遊んでいるのがよく見えたからという人もいます。子どもが道端で遊ぶようになると今度は、基本的には浦安市が管理しなければならないその大通りの横にある植栽帯を、親たちが、そこの道は大事だと思って気にし始めるわけです。宅急便の車が植栽帯に入らないように注意して回ったり、木が枯れそう

図8 碧浜自治会（千葉県浦安市）になったら肥しを与えてあげたり、そのような連鎖反応が起きてくるわけです。そういうの人が NPOをつくって、この山を一緒に管理

連鎖反応をどうやって紡いでいくかが私がずしようと地域の人たちを呼び集めて、この山っと気にしていることで、最初からいいものをみんなが使える公園にしてしまいました。

をつくっていくのも一つのやり方ですが、最揃いのジャケットを着たおじさんたちが一生

初はそこそこでも時間をかけて住民がしつら

懸命、とても楽しそうに整備しています。山

えていくような計画論というのもあるのではから採れた竹で、ちょっとした地場産品みたないかということを、こういう事例を見て感いなものをつくったりする。ただの山だと思じるわけです。

っていたところを、昔の言葉で言うと入会地、英語で言うコモンズとして、自主的に管理し、グリーンヒル青山

滋賀県大津市の青山地区は、大手ゼネコン

意図したことではないですが、そのプロセス
を住民たちが楽しんでいるわけです。

が 2、30 年間にわたって開発した住宅地です

後半の話とつながるのですが、こういう活（図 9）。開発に当たって隣接する山も一緒に買動を見ていてわかることは、人々は家に住んい取らざるを得なくなりました。ゼネコンとでいるだけではなく、地域に住んでいるといしてはしようがなくその山を持っているわけ

うところから何かを発想しなければいけない

ですが、住民でもあるこの会社を辞めたOBのではないかということです。周りの環境を

まちなみ塾 講義録 2010

125

す。この団地の規模だと、理事会は13 〜15
人ぐらいですが、持ち回りで役員をやると、じつは建築のことに詳しい人、法律のことに詳しい人など町の中のいろんな能力を持った人を発見できるわけです。そうすると、有用な人を見つけたら、理事のポストを1つ増やしていく。今はもう20 人ぐらい理事さんがいます。
このように、管理組合規約にどういう文言を入れればコミュニティがうまく回っていくかというような文系的な知識があればまちの運営がよりよく回っていくこともあるのです。
逆に、こういう住民同士の智恵については多図9 NPO法人 青山まちづくりネットワーク（滋賀県大津市）

分メーカーのみなさんには、あまりピンとこないと思いますが、自治会長さんたちにとっては、町を管理してくれる仲間がいるかいな
いかというのは大きな悩みであるのです。メーカー側からすると、そういう智恵が住民に必要とされているのだという認識があるのと、ないのとでは、同じ管理組合、原始規約をつくるときの意気込みも違ってくるのではないでしょうか。
埴の丘

埴の丘住宅はよくできた斜面地住宅で、コーポラティブ方式のタウンハウスです（図11）。
図10 青葉台ぼんえるふ団地管理組合法人（福岡県北九州市）

開発当初は、古くから住む周りの人から「今までは、ここは豊かな緑だったんだけれども、こんなにすっからかんな緑のない住宅地にしいかに使いこなせるかというプログラムが、ちゃって」みたいな嫌みを言われたらしいで建築の側から発想できるかどうかというのが、す。それに対して、住民が一致団結して、「緑

じつは大事なことで、それはこういう人々の化」をこの団地のテーマの一つにしました。

活動から学ばされます。

ここも管理組合があって土地を共有していますが、最初の15 年間は、何の木を植えるか、

青葉台ぼんえるふ126

まちなみ塾 講義録 2010

どこに植えるか、どうやって肥料をやるか、設計の宮脇檀さんが頑張った団地の一つだ

だれがやるかなど、主として、木をどうやっと思いますが、この団地の設計が気に入ってて増やすかという議論をしていますが、そう購入した居住者も多くいます（図10）。いいもの

した努力が実り、今行くとほとんどジャングをつくると、人々も愛着を持ってくれるといルのようになっていて感動します。しかし、うことには感動しました。ここの管理組合は、15 年後あたりから、今度は木が育ち過ぎてしマンションの管理組合と一緒で、理事長や役

まい、木がトラブルのネタになる場面も出て員は1、2 年で替わっていくわけです。理事会

きます。斜面地になっていますから、たとえや役員の経験をした人というのは、町の弱点

ばサクラの木が生えているところよりも上のやいいところを知って町の運営に携わるわけ

人にとっては、自分のベランダから下を見おです。そこでおもしろいのは、役員の定数でろすと、こよなくすてきですが、桜の木の下

にある家は、いつも日陰で葉が散ってしまうと枝ぶりも悪いし、夏になると毛虫がぽこぽ
こ落ちてきて早く切ってほしいと思ってしまう。あるいは、木がどんどん大きくなって擁壁に木の根っこが生えてくる。最初の手当たり次第の緑化の努力が、15 年後に裏切られる場面があるわけです。
15 年というのはよく考えてみると、建物自体の設備、外壁や、植栽もある種の転換点を迎えます。人間も15 年経つと、たとえば 5 歳
で来た子どもが 20 歳になって、いつ家を出ていくかもわかりません。戸建て住宅地でもマンションでも、建って15 年というあたりに、一つの転換期があるのではないでしょうか。

図11 埴の丘住宅団地管理組合法人（東京都町田市）

三輪緑山

野村不動産が開発したところですが（図12）、
まっすぐな区画割りが特徴的です。二段階植
栽の下の方の50cmぐらいが私有地で、その上にサツキの植栽帯をつくっています。おもしろいのは、このサツキの立木自体を居住者全員で共有していることです。つまり、管理組合をつくって、管理組合の共有物としてサツキのグリーンベルトを持っている。土地は個人のものですが、緑は管理組合のものだか
ら、管理組合が肥料をあげたり、買ったりしているわけです。
ここの団地の自治会に「ペロの会」という図12 三輪緑山管理組合（東京都町田市）

会があって、犬を飼っている奥さんがたくさんいます。さきほどの南千里でも「わんわんと草刈りしましょう」と緑地をきれいにしての会」という似たような会があったのですが、しまいました。

犬の散歩のときに、犬のうんちだけではなく、空き缶もついでに拾いましょう、みたいな活動を続けています。

オーナーズコート守谷

ミサワホームの開発した小さな住宅地です

この「ペロの会」の奥さんたちがすごくて、が（図13）、東電の送電線の線地役権が設定さ夏祭りの飾り付けに活躍したり、去年の5月

れています。ここは家が建たないところなのには、近くにある東京都が所有する下水処理

で、それを小道としてうまく設計しています。

施設の一角をドッグランにしたいと東京都や送電線の鉄塔の足回りは、もともとつかって町田市に働きかけてオープンさせました。遠いなかったのですが、管理組合で、市の公園

くは神奈川県の藤沢などからも来たりして、里親制度というのを利用して、ここを公園に

広域交流の活動拠点になっています。本当にしてしまいました。

脱帽するほどの女性パワーですが、男性も負

また、こういうことで力をつけて、今度はけておりませんで、団地の入口近くにある緑

茨城の県の別な補助金を得る。自分たちで何地の地主が困っていることを聞きつけると、かをやろうとすると、お金がかかりますが、

ちょっと力の余ったおじさんたちが「ちょっいろんな補助金を得ることで、自立したコミ

まちなみ塾 講義録 2010

127

に玉砂利を置いているわけです。共有物を持っていることによって管理をその法人がやるというような仕組みにしています。この写真のお嬢ちゃんは、お母ちゃんに言われて、あるいは自分で進んで、私有地の葉っぱを掃除し始めたけれど、結局、共有地の葉っぱもいっぱいあるわけなので知らず知らずに、道路まで掃除しています。彼女にとっては、空間はつながっているのです。
なぜ、このような空間のしつらえとかデザインが大事なのかというと、公・共・私の区別を飛び越えて、空間がつながっていることを認識できるからです。デザインでもって、こ図13 オーナーズコート守谷・維持管理組合（茨城県守谷市）のような共空間の教育ができるということは、
すばらしいことだと思います。
谷中上野桜木

住まいのまちなみコンクールでは、古い既成市街地のところも対象にしていて、これは台東区の谷中です（図15）。谷中は何百年もかけてできた町ですが、お寺さんが多くて、お寺が経営しているような町でもあります。古い住宅も残り、今の郊外団地の空き家をどうするかという話とちょっとつながります。芸大や東大もこの辺にあるので安い家賃で住まわせてもらっている学生もいます。古い物件が
図14 団地管理組合法人諏訪野会（福島県伊達市）

好きな学生さんは今結構多いですし、シェアハウスとして今まで体験したことのないようなジャパニーズな空間で過ごすニーズもあるュニティになっています。

わけです。このNPOでは、活動の一つとして、こうした古い物件に若者を住まわせています。

諏訪野

128

まちなみ塾 講義録 2010

安く学生さんが住まわせてもらうためには条

福島県の住宅生活協同組合が開発したとこ

件があって、契約の中に、地域で何か行事がろです（図14）。日本では珍しい形態ですが、こあったら必ず参加するなんていう項目がある

れも宮脇檀さんの設計です。もともと県の住んです。

宅公社が関与していた団地だったこともあっ

東京は、江戸も、明治も、昭和 30 年代も、て、県のバックアップもあり、コモンは共同

若者がつくってきた文化です。たとえば、裏所有ではなくて、公有地です。ただ、集会所

長屋の熊さん・八つぁん、あの人たちはみんの土地建物と、コモンの上にある樹木などはなひとり者の貧乏暮らし。だけど、都心で生共有です。管理組合法人をつくって団地全体

活して、都心の文化を築いてきた。坪内逍遙

がある種の運命共同体のようにしようというの『当世書生気質』、尾崎紅葉の『金色夜叉』

意図がありました。おもしろいなと思ったのなど明治初期の文学作品は、みんな東京の中

は、地面は公有地ですが、そこに設計者は、

心に住んでいるひとり者の物語なんです。そ

石、土、木を組合の共有物として置いている

れが平成に入って、東京 23区では、若者がところです。フットパスも組合が公有地の上都心に住むなといわんばかりに、ワンルームマンション規制をやっています。だからたい
てい今の学生は郊外に住んでいる。こんなことで、東京の文化はいいのかと私は思うのですが、そういうことにあらがうように、今、
シェアハウスが増えています。この人たちは得体の知れない若者ではなく、教育すればわ
れわれの味方になる。教育というとおこがましいですが、ちょっとした交流さえあれば、じいちゃん・ばあちゃんしかいなくて町が逆
限界集落になっていくのを手助けしてくれる人かもしれないのに、それを自縄自縛で、自分たちで若者を追い出している現実があるわけです。そのことを区の議員も気づかない、

図15 特定非営利活動法人たいとう歴史都市研究会（東京都台東区）

町内会も気づかない、行政の職員も気づかない。だけど、民間がいち早く気づいているというのが今の現状だと思います。
地域の中に若者がいるということは、地域の持続力としてとても大事なことで、これは谷中が特殊な例なのではなくて、郊外の戸建て団地で、今一挙に高齢化しつつあるような
ところが今後どうなっていくのか、どうしたらいいのかというところの何かヒントになるのかなという気がしております。
横浜山手地区

横浜の山手地区は、エリスマン邸などの宝物がいっぱいあり、そのようなまちなみを残図16 山手まちづくり推進会議（神奈川県横浜市）

す活動をしています（図16）。ここには集会所がありませんが、必要なときはエリスマン邸の2階展示室をちょっと片付けて会議室にする。

強しなければいけないわけです。そこで今、

つまり、ここでは文化財を会議室として使っ財団と話し合って、町内会というのはどういているわけです、地域に集会機能だけの集会

う組織なのか、管理組合とどう違うのか、な所がほんとうに必要なのか、文化財とまでいどなど、そういうことを各種事例を踏まえてわなくとも、お寺など利用できる施設はいろ解説した「住むための手引書」をつくりたい

いろあってもいいと思いますね。

と思っているところです。
そうすることによって、おそらく今後、新住むための手引書

規のハウジングが大きく伸びることはなく、これまでの話が、何につながっていくかと事業者としてはいかにまちを成熟させるプロ

いうと、財団で出された『住まいのまちなみ

セスにかかわっていけるか、いかにまちが住を創る』という書籍のように、まちなみをつみこなされるのか、というところに目を向けくるための教科書はいくつかありますが、住るしかないと思われるからです。住まいのま

むための教科書というのは、じつはない。ほちなみコンクールで受賞された住宅地を観察

とんどの人は、たまたま町内会の役員になっすることによって、いろいろな角度から、いたりしていますが、そこで建築協定とか地区

ろいろな読み取り方ができるのではないか、

計画といきなり言われても、全くゼロから勉という投げかけが前半の話です。

まちなみ塾 講義録 2010129

近居・隣居と地域循環居住
計画住宅地の「限界の場面」

なっているからです。当然ご存じだと思いま
すが、35 歳ぐらいで、ようやく結婚して、子どもが生まれて、ローンの残り期間を考えれ現在、われわれの回りで起きているハウジ

ばもうそろそろ買わないとまずい状況になる。

ングシーン、住宅で言うと、戸建て住宅団地、

それは、日本人の給与曲線を見てみても、ち分譲集合住宅（マンション）、公共賃貸住宅団

ょうど頭金が貯まり始めて、給料も上がって地は、それぞれに20 世紀的な限界を抱えてきたぞと思う瞬間なのです。最近はそうでもいます。これらの住宅地はいずれも、20 世紀

なくなりましたが。だから、35 歳で家を買う中に開発された「計画住宅地」の形です。

というのは、はからずしも日本の国の制度が茨城県のある大団地の人口構成を調べてみ仕組んでやっていることとしか私には思えまました（図17）。1980 年にできましたが、当然せんが、そうすると、勢い、不動産屋さんものように35 歳とその子どもたちがピークで、

ハウスメーカーも、35 歳で核家族の人たちにこの形を「ふたこぶラクダ」と呼んでいるわ

家を買わせるにはどうしたらいいかというこけですが、入居が始まってこれが大きくなっとを考える。よく「nLDK 批判」というのをていきますが、15 年後の1995 年にふたこぶ

聞きますが、そのような細かいことを批判す

目が少し落ちている。これは何かというと、るのではなくて、35 歳をみんなで寄ってたか

子どもが大学になって出て行く。ここは筑波って家を建てさせようとするシステム自体をの外れの団地でバブルのころに通勤限界圏を攻撃しなければしようがないんじゃないかと

ちょっと越えたところにつくられたもので、

私は思います。そういうことでどんどん進ん

半分ぐらい売れ残っている。そういう状況ので、今当たり前のように子どもが減っている。

団地なのですが、20 年経つと子どもが半分に

最後は「ジジババ団地」になったらどうしよ

なりかけている。この2000 年頃、ハウジングう。これに税金を投入するべきかどうかみた

シーンでキーワードになったエンプティネス

いな、そんなご時世に今なっています。

ター（巣立ち世代）とは、まさにこういう状況

分譲マンションも、ほぼ同じようなことがを指しているわけです。今となっては、全く言えます。やはり分譲ですと概ね15 年周期でこの人たちがいなくなって、超高齢化をどう修繕にするのか、建替えた方が得かみたいな

するか、空き家をどうするかということが問ことが起こってきますが、今後は建替えがで題になっている。どの団地を調べても、大体きるようなマンションはもうザラにはなく、修このようなパターンをたどります。

繕するか、見捨てるかになっていくわけです。

なぜかというと、日本のハウジングの仕組

そうすると、管理がうまくいかない場合、途みが制度的にここにいかざるを得ない状況に端に「難破船の論理」でいち早く抜けた方が勝ちということになる。
もう一つは、今まで良好なコミュニティだ
ったものが、建替えの話をすると、必ず賛成・反対が出てきてA 派とB 派に分かれる。建替えの話が頓挫すると、そのしこりが残る。次の建替えの話がでてくると、A 派とB 派と分かれていたのが、今度はさらにC 派とD 派に分かれるようになって、文字どおり四分五裂
していくわけです。
僕は同潤会アパートで、20 年も30 年もか
けて建替えているのを身近で見ていますが、
本当に50 代、60 代のいい大人がつかみ合いのケンカをしたりするのです。そういう修羅

図17 年齢別人口構成の経年変化

130

まちなみ塾 講義録 2010

場ができると、コミュニティは崩壊する。マンションも下手をすると相当やばいんじゃな
いかと、私なんかは思っています。
賃貸住宅は、後でちょっと触れますけれど
も、家主に見識があるかどうかが重要です。
たとえば公共賃貸団地で何が起きているかというと、昭和 30 年代ぐらいにつくった団地を、軒並み全面建替えにしてきました。どのように2,000 戸、3,000 戸の団地を建替えしようとしたかというと、最初に募集停止をするのです。地域への活力流入の蛇口を閉めるようなものですから、住宅地の人口バランスが極端に悪くなる。今の日本の65 歳以上の平均のパーセンテージは20％強ですが、調べてみた
ら、こうした建替中の団地では高齢化率が 40〜 50％、場合によっては60％なのです。元

図18 「現代住宅双六 1973」上田篤

気な人を蛇口を閉めて全く入れないものですから、高齢化ドライブがずっと20 年、30 年続くのです。たとえば何千世帯もある建替え団地で、20 年間ずっと蛇口を閉めっ放しだとまちはどうなるか。募集停止するかわりに、定期借家を入れて若者を呼び込むようなことをしたらいいのではないかと言ってますが、事業者の話では、自治会では定期借家は居住権を侵害するものだというような観念があって、反対が起きるから定期借家は入れられないということでした。だから、これでしょう
がないのだみたいなことを言っていますが、事ほど左様に、じつは公共賃貸団地の問題というのは非常に大きいものがあって、今回直図19 「現代住宅双六 2007」上田篤

接関係ないのであれですけれども、ちょっと護付き老人ホーム 安楽」とか、両親、兄弟、主張してみたかった点です。

孫との「近居・隣居」、親子がマンションの中に住み合って、お互い助け合いながら住んで現代住宅双六いく「親子マンション 互助」、あるいは団塊

どうしてこのような限界が出てきたのでしの世代が好きそうな、農家や町家に帰っていょうか。1973 年に上田篤さんがつくった「住く「回帰」、いわゆるIターン、Uターンの世界。

「郊外庭付き宅双六」にもありますが（図18）、

あるいはまた最近流行りつつありますが「海一戸建て」を上がりにして一直線でここに行

外移住」。

くということをみんな夢想していましたが、住まいのまちなみコンクールの審査でいろ今となってはもう、行政も産業もユーザーも、

いろな団地を訪れて気づくのは、地域というそこにリアリティを感じていません。2007 年ことを考えたときに、「住宅双六」だけでは、に、もう一回上田篤さんが「住宅双六」の最一定の地域の課題が解決できるのだろうかと新版をつくり直しましたが（図19）、今度は真ん感じました。ある特定の地域が、老人介護マ

中にふり出しがあって、上がりのパターンがンションは最近はいろいろな株式会社が進出

いっぱいあるのです。つまり、「郊外庭付き一

していますが、ウチは老人介護ホームを頑張戸建て」だけが上がりではなく、たとえば、「介りますとか、ウチは子育てマンションを頑張

まちなみ塾 講義録 2010131

ります、地方自治体を挙げてIターンを待っ

年代初期に民間の会社が開発したもので、まていますとか、そういうことでいいのでしょう

さに通勤限界圏を超えているところですが、か。つまり、あるエリアがひとつだけの〝上

結構東京からも買っている人がたくさんいる。

がり〟によって構成されるのではなく、ある

一応土地自体は全部売れたのです。白抜きにエリアの中で多様な上がり方を用意できるこなっているところが空き地で、思惑買いをしとこそが、じつは地域のまちづくりの目標とて塩漬けになってしまっている土地で、これして重要なのではないかということを最近考が半分ぐらいある。ここだけではなく、このえるようになりました。ある一定の地域が、「庭辺の民間開発の団地は、軒並みこのような状付一戸建て」という、1パターンの「上がり」

態です。私が調べたところでは、関東近県のしか用意していなかったことこそが問題なの

5ha 以上の、開発許可でつくった民間の団地です。

の2 割が空き地です。総数の2 割が空いていそれには幾つかの伏線があって、よく言うるのです。

のですけれども、ここに書いてある「1家族in 1住宅 on 1敷地」という、これは私が勝手につくっていますけれども、このテーゼか132

脱「1家族1住宅1敷地」

この茨城県の住宅団地での例ですが（図20）、

ら抜けなければならないということです。

ある家族が1972 年に入居してから、お嫁さ「ハウジング」という動詞的な言葉ができたんが頑張って隣の土地を買ってお店をつくっのはほぼ150 年ぐらい前のイギリスですが、たり、さらに家庭菜園の土地も手に入れる。

「ハウス」という言葉はそれまでは「家」といやがて息子が自宅兼鍼灸院を開業して繁盛しう名詞でしたが「ハウズ」という動詞で使うて、さらに角地も買い取って駐車場用地にすようになりました。つまり、「ハウス」というるというように、「1家族1住宅1敷地」ではのは、住宅に困っている人がいっぱいいるけ

なく、一族で、建物は3 建物、敷地は5、これど一人ひとりを家族単位に小分けして、住

ういう組み合わせで生活を成り立たせている。

宅に困っている家族をハウスに入れてあげる

さきほどの住まいのまちなみコンクールの話のが「ハウジング」です。日本も、当然このにも、隣の山まで耕してしまうのがありましイギリスで始まったハウジング政策に大きくたが、そういう敷地を越えたところの地域も影響されて、一つの家族は一つの家に住むべ含めてクオリティー・オブ・ライフというもきであって、戸建てであればそれは一つの敷のを考えるならば、これだけ土地建物が余っ地の上に建っているべきだということが、いてくる時代で、こうした「1家族1住宅1敷地」

わゆるハウジング関係の人の頭にすり込まれではない発想を、これからのハウジングと呼てきました。ですから、日本の住宅施策では、

ぶような考え方も成り立つのではないかとい何万戸不足して、何万戸建てなければならな

うことを考えたりするわけです。これは多少

い、一戸当たり幾らかかるから何億円の予算

極端かもしれませんが、こんな事例は調べたが必要ですということで、すべてその方式でらいっぱいあるはずではないでしょうか。

まちなみ塾 講義録 2010

成り立ってきました。今もやはり、独居老人今の事例もそうですが、東北のオールドタが何人いるから特養ホームが何戸必要で、一ウン化したニュータウンの不動産屋さんに根戸当たり何十万円かかるから何十億予算計上

掘り葉掘りいろいろ話を聞いていると、どんが必要ですという、そういう掛け算だけで物な物件が一番人気があるかというと、隣に空事を成り立たそうとする20 世紀的なやり方がき地があったりすると、そこを買いたいといあります。しかし、われわれが住んでいるリう人がいるとのことです。隣という空間は、

アルな世界というのは、そういう足し算、掛

普通に不動産屋さん的に流通させると何丁目

け算ではなくて、結構複雑な様相で成り立っ

何番地何号というデータしか持っていませんているのではないでしょうか。

が、隣の人にとってはひときわ価値が高かっ

なぜかというと、これは、茨城県のある団

たりするわけです。そこに何か提案をできた地で昔調べたものですが、この団地は1970

りするというのがストック型の中の企画の大きなあり方のような気がします。たとえば同潤会アパートではRCの壁を4 軒分ぶち抜いて一家で使っている例もあります。
これはぼくが学生のころ調べた同潤会の猿江アパートですが、複数住戸を増築したり、改築したりして1家族で住んでいた例です（図21）。私の研究暦の一番最初に調べた物件がこれなので思い入れがあるのですが、最初にこれをやったのがまずかったのか、「1つの家族
は1つの住宅に住む」なんていう概念がおかしいのではないかと思っていろいろな集合住宅を調べ始めました。
これは横浜にあった、いわゆる棟割り長屋です（図22）。日本人が住んでいる棟割り長屋で図20 脱「1家族 in 1住宅 on 1敷地」の例

多分最古のものだったと思いますが、関東大震災の復興住宅として横浜市がつくった木造の長屋です。ここにも4 軒で1戸にしている
例とか、平家の長屋だったものを2階も増築してしまったものがあります。
それと減築もあります。もともとこれは横浜市が管理していたのですが、空襲で管理データが紛失してしまったので、戦後の何十年かは全く無管理状態だったのです。そこで、家賃も払わずに住んでいた人もいましたが、それがようやく横浜市が再発見して、一種の不法占拠だというので出ていってもらいまし
たが、また人が勝手に住んでもらっては困るので減築ということで横浜市が壊してしまった。ここでおもしろいのは17 番で、横浜市が建物を壊してしまったのですが、見えないだ

図21 同潤会アパートから学んだこと・猿江（住利）アパー
トの複数住戸使用

ろうということで町内会の集会所をここにつくってしまった。つまり、それほど1戸の住宅を固定的に考えないということが、クオリティー・オブ・ライフを増すことになるのかということです。
そういうことを、関東大震災直後の人たちは結構考えていたのではないかなと思うのでまないたばしすが、これは九段下の俎板橋の横にある九段下ビルで、関東大震災の復興住宅で建った建物で、今もあります。RCの3階建てのアパー
トです（図23）。
平面図に人の名前が書いてありますが、これは昔の町屋のつくりと全く一緒なのです。
店舗があって、奥に茶の間があって、台所があって、便所があって、真ん中に階段がある

図22 横浜の棟割り長屋の減築

まちなみ塾 講義録 2010133

図23 九段下ビルの所有形態と。階段を上っていくと2階があって、2階にあげますよということをやったのです。これ

左右振り分けで部屋が 2 つある。これはもとは東京市がそういうことをやり始めた第1号

もとあった昔の町屋と全く同じ空間構成なのです。そこで、もともと住んでいた間口のまです。町屋が全部、関東大震災で倒壊して丸

まRC で建替えた訳です。だから、RCのラー焼けになってしまったのですが、当時の東京メン構造なのに1軒1軒間口が違うのです。

市の復興建築助成株式会社が共同建築をつく

もともとの一筆を、ちょっとだけ筆をずらすって不燃化を図れば長期低利でお金を貸してことによって解決している。私は、今の災害復興とか、共同建替えに使える技なのではな

韓国の法令では

いのかなと思うのですが、それはともかく、

単独住宅
（戸建）

何を言いたいかというと、プランで見ると、1
アパート

集合住宅
（共同住宅）連立住宅

階・2階は、昔の町屋を入れ込んだ状態でそ

5階建て
以上

れぞれメゾネットになっています。ところが 34階建て 19戸 660m 超
まで
まで
多世帯住宅
660m2以下
2

階にも部屋があって、人に貸すことができる。
復興助成建築株式会社からお金を借りているので、ここに店子を入れていれば、その賃料

多世帯住宅（下記HPより）で借金返済ができるという発想でつくられているらしいです。
お隣の韓国に行くと、それをかなり一般的にやっている連立住宅という建築タイプがあります（図 24）。市街地の中では一般的らしいの

http://www.vividcar.com/cgi-bin/WebObjects/f1b8d82887.woa/wa/read/f1bb2a4afb/

図24 韓国の多世帯住宅、連立住宅

134

まちなみ塾 講義録 2010

ですが、昔は戸建て住宅が建っていましたが建て替えるときに、RCの3階建てとか 4階建

てをつくるのです。基本的には外階段にして、フロアを分けるのです。たとえば家主は1階2階を使い、3階は店子を住まわせて家賃を取り、戸建住宅団地：地方都市のニュータウン
昭和50（1975）年、約4,000戸、県公社
近年移動した人の3割が近居を目指している

それをローンの返済に充てる。これがごく一般的に行われているらしくて、このように第三者を敷地の中に入れ込んで何とかしている
ことも、脱「1家族1住宅1敷地」の実践の一つと言えるのではないでしょうか。
近居の実態調査

要は1家族1住宅1敷地というのは、実態とは反しているということを主張したかったわけです。
それでは、どれだけそうではない事例、たとえば近居・隣居が世の中に普及しているのか。このような話をすると、みんな「うん、あるよねうちの兄もやっています」というよ
うな話をよく聞ききますが、「だから何？ 大月の話を聞いていると楽しそうだけれどハウ
ジングの仕事と何の関係があるの」と二言目には言われてしまいます。
近居・隣居がどれだけ発生しているのかを調べたいなと思っても、じつは、だれも知ら図25 地方都市ニュータウンでの近居の実態調査1
全住宅数 4,962戸

持ち主変化住宅数 953戸（住宅地図より）
変化率 19.2%

データの捕捉率=約67.2%■売買近居について

1999年から2010年までの売買取引に占める近居を理由とした売買は26.5%。
賃貸物件の16.5%を大幅に上回る数字。

■隣を買ってセットで利用するための売買取引
1999年から2010年においては3件。

ないのです。それでは自分で調べてやろうというのでやってみました。
岩手県で一番人気のあったニュータウンなのですが、約 5,000 戸が建っていて、1975 年にこれは県の公社が分譲したところです（図25、26）。ごらんのように見事な戸建て住宅地で、ここがおもしろいのは周りが山に囲まれていて、ある種、ピュアなニュータウンであり、

図26 地方都市ニュータウンでの近居の実態調査2

人の出入りがよく観察できるところでした。

ろ、図26 のようなことがわかりました。過去

ある不動産屋さんの協力を得て、ここで中古

10 年分の売買物件のうちの27％が近居をめの売買があったときに、そこにだれがどう移

ざして移り住んでいました。いろいろタイプってきたのか、賃貸物件の仲介があるときにはありますが、数値的にこれぐらいの人が近どういう家族構成の人が来たかなど、調べる

居をめざしていることがわかってきました。

ことができました。

もう一つは、中曽根政権の民活第1号の西細かいことはまだ集計中ですが、全部で戸山地区の再開発住宅でも、20 周年記念史

5,000 戸ぐらいのうち、ここ30 年で住居表示、をつくるのにちょっとお手伝いするかわりに住んでいる人の名前が変わった件数が全体の調べさせていただいたら、全部で 500 戸ぐら

2 割。大体これはリーズナブルな数字だと思いあるうちの、アンケートをとった入居者のいますが、そのうちの67％を不動産屋さんがうちの1割の人は親か子ども、あるいは兄弟データとして捕捉していました。

がここのどこかにいることがわかりました。

それで、ニュータウンで空いた家を買う人
はどんな人なのかをいろいろ調べてみたとこ

つまり、戸数でいうと2 割の物件は近居状態だったのです。

まちなみ塾 講義録 2010135

ても何かハイカラなデザイン、たとえば最近だと片流れだと若者に人気があるとか、リタ
イア層向けなら結構お金を持っているので庭があって、できれば平屋建て。駅前の高層マンションでは、資力のある若者が上の方に住むとか、近所の古い住宅から引っ越してくれ
るような人たちがここに住むとか、そういうことを検討する。
これはまさに、住宅が持っているある種の性能をうまい案配で地域に配分するやり方だ
なと思います。ここ10 年、20 年建築の業界で流行っている性能評価では、耐震性、耐火性、断熱性、遮音性、CO2 の低減とか、最近
図27 団地内近居の主要4パターン

ではCASBEEが出てきて、とにかく数値目標
が日本人はいつの間にか好きになってしまっ

それと、東大で高齢社会総合研究機構といたようですが、そうした数字にはなかなか現

うのが立ち上がって、そこで市のあるUR 団

れてこない、住宅の新しい性能というのがあ地の調査することになり、約 3,000 通のアン

るのではないかと、われわれも取り組んでいケートをとることができました。これは相当ます（図 28、29）。

信憑性が高いと思いますが、そこでも大体1

建物にはわれわれが気づかない性能がもう割から2 割の人が 30 分圏内に親族がいる。団一つあって、それは記憶を蓄積する機能だと地内だけでいうと1割の人が親戚というか親思うのです。空間そのものがそのような性能

子がこの団地内に住んでいました（図 27）。

を持っているのかもしれませんが、人々の記憶が蓄積されるという機能も建物は持ってい新たな建築の可能性・アトラクティビティ

つぎに、最近たどり着いたのが、建築の新たり、あるいは地域で愛されている建物であ

たな性能、「アトラクティビティ」と名づけてったり、地域のランドマークであったり、思いますが、どんな建物がどんな人を惹きつけい出の場所であったりします。

やすいかということを、もうちょっと真剣に考えたらどうかなと思い始めました。

まちなみ塾 講義録 2010

冒頭にお話ししたコモンシティ星田でも、隣接する坂本一成さんが設計した方はいかに

たとえば、山万が開発している千葉県のユも若者向けのデザインで、ここに老人は好ん

ーカリが丘は、じつはわれわれが 5 〜 6 年前

で住みません。そういう住宅地が隣接するのに調査したことがありますが、ここでは年間がはからずしもすばらしかったんじゃないか

200 戸ずつしか建てないという決まりをつくと思っています。さきほどの布佐平和台ではって開発したのですね。そのための部隊があ近くにマンションがあってそこから若い人がって、来年の200 戸は戸建てで 200 戸をつく

引っ越してくるという話も同様です。

ろうか、アパートで 200 戸をつくろうか、マ

以前調べた都心にあった同潤会の江戸川アンションで 200 戸をつくろうとかを検討してパートでも、80 幾つの人にインタビューしている。戸建てでもこの辺はちょっと若者が不みると、近年、飯田橋のちょっと奥の東五軒足しているので若者向けでつくろうとか、若町とかあの辺は、結構リーズナブルな若者が者を惹きつけるようなアパートでいこう、も住めるミニマンションがいっぱい建っていて、

しくは、リタイア層向けにつくろうかという、

そういうところに子どもが引っ越してくれてとっても楽しい企画会議をやっているといういるから安心なのよというお話でした。じつことでした。

は近 居しているわけです。
「住宅双 六」のたとえば、同じ戸建てでも目いっぱい建て

136

る。それが蓄積をしているのが文化財であっ2007 年版の上がりで親子マンション（互助）というのがありましたが、同じマンションで互
助をしなくても、ちょっと離れたマンション同士で互助をするようなことが現実にある。
そうすると、どんなことが可能なのかなというと、建物のアトラクティビティ、つまり戸建てなのか、集合か、長屋か、広さ、値段、周辺、環境、手に入るサービスとかデザイン
だとか、こういう掛け算で幾つかのパターン
で住宅の種類が出てきますが、これにどういう人が住み着きやすいかという性能がもし出てくれば、これをある一定エリアを設定して、そのエリアに適正な人口規模を配置するようなガイドラインというかマスタープランを立

図28 新たな建築の性能：アトラクティビティ 1

てると、戸建てだけではだめじゃないかとか、アパートをかませた方がいいのでは、今は若者ばっかりだから高齢者住宅を建てようかとか、特養を誘致してみようとか、その地域の中でどのハウスタイプを誘致すべきかというのが見えてくると思うのです。それは行政が誘導する。都市計画のように、ここはショッ
プはだめですよというのではなく、行政がやるとすれば、アパートがほしいから、もしアパートを建ててくれたら固定資産税をちょっと減らしてあげます、向こう5 年にわたって
幾らか補助をしますとか、そういうバックア
ップができないでしょうか。
民間の方はどうするべきかというと、営業や企画の問題で、不動産屋さんからもらって

図29 新たな建築の性能：アトラクティビティ 2

きた敷地だけで設計するのではなくて、その敷地があるエリアの中でどういうポジショニ

たからです。だから高級住宅地にはお店がな

ングなのか、どういうポテンシャルを持ってい。それを勘違いしちゃったから、なぜか建いるのか。ここにアパートを建てたらどうな

築協定や地区計画で、お店がないのがいい住

るのか、戸建てを建てたらどうなるのかを、宅ですよみたいな神話が広がっていったので

このアトラクティビティによって計算しながす。

ら、企画なり販売戦略を立てていくというこ

ちょっとした習い事の教室をやりたい、塾とがもし起こっていけば、少しずつ何か是正を開きたい、クリーニング屋さんをやりたい、されていくような気がするのです。

パーマ屋さんをやりたい、いろいろな需用が日本人が高級住宅地だと思っているのは、あるのにそれを規制している。本当におかし芦屋だったり田園調布だったりします。アメな話だと思いますが、これは業界の方も、行リカでもそうですが、高級な住宅地というの政も考え直さなければいけません。都市計画

はお屋敷ばかり並んでいてお店が一つもないも考え直さなければいけない。本当にピュアのがいい住宅地だという既成概念がありまな住宅地がいい住宅なのかがよくわからない。

す。なぜお屋敷町には店がないのかというと、お店があったらねずみやゴキブリ、煙がでる、出入りの八百屋とか魚屋がいたときに形成さカラオケの声がうるさいとか、いろいろと反れているからで、買い物に行く必要がなかっ

対の理屈は出てきますが、これだけ設備が進

まちなみ塾 講義録 2010137

化した日本であれば、いかようにでも防げる

兄ちゃんが受験勉強なので一部屋を借りていはずです。だからもっともっとゴチャゴチャ

るとか、家の単位と家族の単位が異なってくしたまち。それこそ成熟したまちというのは、る。そうすると家族の範囲がまちの中につな

地域循環居住があったり、そういうまちをみがっていく。そこから先はよくわからないでんなで少しずつ誘導的につくっていくような、すが、おもしろい展開があるんじゃないのか

そんな仕組みができるといいのではないでしなと思っています。

ょうか。

理念的というか、漫画的かもしれませんが、今、実際私がやっているのは、柏市と組んそのような社会になっていったらおもしろい

で 60ぐらいのエリアを調べて、あるエリアののではないでしょうか。人間がまちにしゃし中に戸建てで築何年で何平米にどんな家族構ゃり出ていく中で、小さな子どもはウチで面成が住んでいるかを全部調べ上げて、それで倒みてもいいですよ、ああ、このおばあちゃ

建築のアトラクティビティを試算しようと思んはちょっと心配だからちゃんとこちらでケっています。物件の成立をいびつな市場に任アしておくよ、みたいなことが出てくるのでせてしまうと、その瞬間最大風速で一番もうはないでしょうか。これを「コミュニティ」とかるやつしか建たない。それは地域にとっていうみんなが嫌いな言葉を使ってやるのではは100 年にわたって負の財産になるかもしれなくて、「まちに住む」というようなキーワード

ない。それをコントロールするのが私は計画で取り組んでみたらどうかと考えております。

学だと思っています。もしアトラクティビテ
ィが分かると、今度はこれだけ土地があれば、こういうアトラクティビティを持った家を何軒開発してください、という企画が可能になる。今まで行政とプロバイダーというのは敵対関係でしたが、一緒にいいまちをつくっていくというような関係になり得るのではない
かということを、今ぐるぐると考えています。
要は、「住宅に住む」から「まちに住む」という発想です（図 30）。今までは、都市計画があって、街路計画があって、敷地があって、その敷地に建物をつくって、最後に人間に入ってもらう。どんな人間が住むかわからないか
ら、とにかくnLDK で計画するというような、
まちのつくり方から、今度は、まちのここにお年寄りが住んでいて、ここに家族が住んでいる。これとこれが隣居している。ここにお

まち

まち

まち

まち
住戸
家族

図30 「住宅に住む」から「まちに住む」へ

138

まちなみ塾 講義録 2010

主催：財団法人住宅生産振興財団
企画・運営： 松本 浩 （財団法人住宅生産振興財団 専務理事）
門馬 通 （財団法人住宅生産振興財団 事業部 部長）
石川奈津子（財団法人住宅生産振興財団 総務部）
大谷宗之 （ミサワホーム株式会社 販売商品企画部 まちづくり・分譲
企画グループマネージャー）
江田修司 （株式会社江田編集企画室）

講師一覧

中井検裕
角野幸博
柴田 建
上井一哉
大谷宗之
青鹿政幸
三浦 展
門内輝行
大月敏雄

2010 年度
塾生一覧（五十音順）

赤堀正司
阿部功治
井野善久
内田 敦
馬田 聡
小熊孝典
川田真純
小林秀和
佐々木修
進藤康雄
鈴木 剛
堂城直人
高橋洋介
田川利江子
野田勝久
藤井明善
古川淳也
森 雪江
森永真由子

東京工業大学大学院 社会理工学研究科 教授
関西学院大学 総合政策学部 教授
九州大学大学院 人間環境学研究院 助教
積水ハウス株式会社 設計部 東京設計室 部長
ミサワホーム株式会社 販売商品企画部 まちづくり・分譲企画グループ
マネージャー㈱駿府設計 専務取締役
消費社会研究家 マーケティング・アナリスト
京都大学大学院 工学研究科 教授
東京大学大学院 工学系研究科 准教授

旭化成ホームズ㈱宅地開発営業部 東日本開発事務所 営業グループ
大和ハウス工業㈱技術本部 大阪デザイン事務所 街づくりグループ
大和ハウス工業㈱技術本部 東京デザイン事務所 街づくりグループ
三井ホーム㈱商品開発部 商品開発グループ
住友林業㈱不動産事業本部 まちづくり事業部 まちなみ設計グループ
トヨタホーム㈱都市開発部 分譲設計室 分譲設計グループ
スウェーデンハウス㈱商品開発部
ミサワホーム㈱販売商品企画部 まちづくり・分譲企画グループ
ミサワホーム東京㈱開発事業部 不動産開発課
三洋ホームズ㈱東京支店 設計部
パナホーム㈱首都圏環境開発支社 環境開発営業部
積水ハウス㈱設計部 東京設計室
積水ハウス㈱設計部 大阪設計室
トヨタホーム㈱都市開発部 分譲企画室 分譲企画グループ
旭化成ホームズ㈱宅地開発営業部 東日本開発事務所 設計グループ
積水化学工業㈱住宅カンパニー 住宅事業部 分譲グループ
パナホーム㈱首都圏環境開発支社 設計部
スウェーデンハウス㈱
商品開発部
住友林業㈱
不動産事業本部 まちづくり事業部 まちなみ設計グループ

住宅生産振興財団の発行物＊『家とまちなみ』および『私たちがつくる住まいのまちなみ』は、会員社および財団事業関係者を中心に配布するものですが、ご希望の方は、住宅生産振興財団事務局へお問い合わせください。

『家とまちなみ』
住宅生産振興財団が年 2回刊行する機関誌です。
戸建住宅地の企画、設計、事業推進に携わる実務家、日本の住宅地の歴史、計画、制度に関わる研究者を対象に、専門性の高い情報を発信する雑誌です。テーマ特集や、連載、エッセイ、さらに財団の基幹事
業の実績報告、シンポジウム、コンクールなど各種事業の結果報告や詳細などが掲載されています。一般の建築専門誌にはフォローできない分野でもあり、新進の研究発表や問題提起の場を提供する貴重な雑誌として関連業界からも注目されています。

発行日：年 2回
（3 月、9 月）
仕様：A4 判、約 80 ページ（全 4 色刷り）

最新号『家とまちなみ』
2011年 3月発行、通巻 63 号
特集：アジア住宅事情
第 22回住生活月間協賛「まちなみシンポジウム
健康なすまい・まちづくり」報告『私たちがつくる住まいのまちなみ』「住まいのまちなみコンクール」は、今後わが国がめざすべきストック型社会のモデル構築に資するために、エリアマネジメントに携わる居住者の方々を支援する事業として行ってきました。これまで 6 年間にわたり、全国の活動団体から多くの申し込みをいただき、それぞれの活動報告を審査委員の方々は毎年熟慮し、合計 30団体を顕彰してきました。
本書では、その受賞団体の活動内容の紹介をメインに、関連して維持管理活動団体のネットワークとして立ち上げた「すまいのまちなみネットワーク」について紹介しています。

『私たちがつくる住まいのまちなみⅠ』『私たちがつくる住まいのまちなみⅡ』「住まいのまちなみコンクール」3 年間のあゆみ［平成17 年〜平成19 年］「住まいのまちなみコンクール」3 年間のあゆみ［平成20 年〜平成22 年］

発行日：2008 年 10 月
発行：住宅生産振興財団

発行日：2011 年 5 月
住まい・まちづくり担い手支援機構
発行：住宅生産振興財団、
（一社）

刊行に
『住まいのまちなみを創る』
寄せて
齊木崇人
良好な戸建て住宅の形成をめざして ｢ 住宅生産振興

神戸芸術工科大学 学長
神戸芸術工科大学大学院芸術工学科 教授

広角で撮影した写真が私たちを生きたまちなみに引き財団 ｣ が設立され30周年を機会に、優れた特徴や住環つける。

境を創り続けている全国の177事例を、幅広い視点で選「事例解題・10の切り口」は、177の事例から現代が選

び、その設計手法や事例の解題をまとめた世界に類を見んだキーワードを解説している。価値観やライフスタイない珠玉の一冊である。

ルの多様性が生み出す新しいテーマ。道路と敷地の境界

戦後の日本の郊外住宅地は区画整理事業を駆使してを消し、コモンを取り囲むために周囲から接道を取る手

大規模な新開発事業としてつくられてきた。その郊外住法や、共有財産として多様なコモンを生み出す手法。景

宅地は今やオールドニュータウンと呼ばれ、地域差はあ観、ルール、コミュニティづくり、安全・安心へと続き、るものの経済の低迷と相まって人口減少や世帯減少等に住宅地・15年周期説、複合性の更新とニュータウンの継より、空き家が増加し急激に衰退しつつある。しかし一承へと展開する。

方、本書が主張するように、均質で画一な住宅地建設か同じ住宅地や住まいの設計に携わる者として、道路とら脱して、社会資産となる魅力的なテーマを創出した郊住まいを一体的にとらえた断面図が欲しいと思うのは欲外住宅地が生まれ続けたことも事実である。その住宅地であろうか。この一冊の魅力は、それぞれの住宅地空間の規模は多様であるが、共通することはコミュニティのの多様性に加えて、時を経た未来の生活のしくみを思い形成をめざし、住宅敷地と道路との関係を一体として個めぐらせる力があることだ。

性ある ｢ 人間の生活領域 ｣ の形成をめざしている。

しばらくは、この分厚い一冊をショルダーバックに入「郊外住宅地形成・小史」や「住宅・住宅地関係年表」、

れて、宮脇檀氏から学んだデザインサーベイの新たなフ

そして「まちなみ用語解説」は読み手を時の流れに引ィールドとして ｢ 生き続ける住宅地 ｣ を巡る旅が続きそき込み、一つひとつの計画事例の特徴やディテールをうである。

まちなみを創る住まいの工夫された住宅地・設計事例集

編者：㈶住宅生産振興財団
監修：中井検裕（東京工業大学教授）
本の概要：A4判472ページ、カラー
発行日：2010年8月30日
定価：7140円（本体6800円＋消費税）
購入方法：一般書店にて販売しています。
店頭にない場合は、発行元：建築資料研究社に直接お申し込み下さい。

http://www.ksknet.co.jp/book/
株式会社建築資料研究社
171-0014 東京都豊島区池袋2-68-1
日建サテライト館 7F
TEL03-3986-3239 FAX03-3987-3256

本書の内容に関するお問い合わせは、住宅生産振興財団へ
TEL 03-5733-6733 welcome@machinami.or.jp【目次構成】
はじめに
郊外住宅地の未来 中井検裕
郊外住宅地形成・小史 大川 陸工夫された住宅地・設計事例集
住宅地一覧［地域別］
事例の構成
設計手法インデックス［年代別］
工夫された住宅地・設計事例001−164
エクストラ（EX）事例 EX01− EX13
事例解題 10の切り口①テーマ性／角野幸博②道路と敷地の構成／田中友章③オープンスペースとコモン／坂井 文④景観／宮脇 勝⑤ルール／中西正彦⑥サステナビリティ／秋田典子⑦コミュニティづくり／岡絵理子⑧安全・安心／樋野公宏⑨維持・管理／大月敏雄⑩複合性／柴田 建

スケールで考える まちなみ設計手法
まちなみ事業研究チーム＋平山郁朗
付録
まちなみ用語解説 大月敏雄
住宅・住宅地関係年表 大月敏雄

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まちなみ塾 講義録 2010
発行日：平成 23（2011）
年 8月31日
発行所：財団法人住宅生産振興財団（本部）105-0001 東京都港区虎ノ門 3-11-15 SVAX TTビル５F
TEL 03-5733-6733
FAX 03-5733-6736（関西事務所）

541-0046 大阪市中央区平野町 3-3-8 辻梅ビル 5階
TEL06-6231-3655
FAX06-6231-3656
http://www.machinami.or.jp/
発行人：松本 浩
編集：江田修司（株式会社江田編集企画室）
編集協力：佐藤雅夫

デザイン：佐藤裕久
印刷製本：株式会社日本制作センター───────────────────────────