平成 29 年 4 月 17 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区虎ノ門一丁目 1 番 21 号
マリモ地方創生リート投資法人
代表者名
執行役員
北方 隆士
（ コード 番号 3470）
資産運用会社名
マリモ・アセットマネジメント株式会社
代表者名
代表取締役社長
北方 隆士
問合せ先
財務管理部長
島田 勝博
TEL:03-6205-4755

平成29年6月期及び平成29年12月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
マリモ地方創生リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、平成 29 年 2 月 14 日付「平成 28 年12 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」において公表した平成 29 年 6 月期（平成 29 年 1 月 1 日～平成 29 年 6 月 30日）及び平成 29 年 12 月期（平成 29 年 7 月 1 日～平成 29 年 12 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想（以下「本予想」といいます。）について、下記のとおり修正しましたのでお知らせいたします。
記
1．平成 29 年 6 月期の運用状況及び分配金の予想の修正

営業収益

営業利益

当期
純利益

経常利益

1 口当たり分配金(利益超過分配金を含む)

前回発表
予想
（A）
今回修正
予想
（B）
増減額
（B-A）
増減率

724

298

245

244

3,210

2,693

517

百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

円

727

300

247

246

3,231

2,711

520

百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

円

3

1

1

12118

3

百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

円

0.5

0.5

0.7

0.7

0.7

0.7

0.6％

％％％％％％（参考）平成 29 年 6 月期
(注1)
(注2)
(注3)

(利益超過分配金は含まない)

1 口当たり利益
超過分配金

1 口当たり
分配金： 予想期末発行済投資口数

90,968 口、1 口当たり予想当期純利益

2,711 円平成29年6月期の運用状況及び分配金の予想の修正は現時点のものであり、実際の数値については変動する可能性があります。
本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
本予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、本予想の修正を行うことがあります。
単位未満の数値は切り捨てて表示しています。

－

1 －2．平成 29 年 12 月期の運用状況及び分配金の予想の修正

営業収益

営業利益

当期純利益

経常利益

1 口当たり分配金(利益超過分配金を含む)

前回発表
予想
（A）
今回修正
予想
（B）
増減額
（B-A）
増減率

(利益超過分配金は含まない)

1 口当たり利益超
過分配金

1 口当たり分配金

724

297245

244

3,203

2,686

517

百万円

百万円

百万円

百万円円円円

745306254

253

3,321

2,784537

百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

20988118

9820

百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

円

2.93.2

3.7

3.7

3.7

3.7

3.9％％％％％％％（参考）平成 29 年 12 月期： 予想期末発行済投資口数

90,968 口、1 口当たり予想当期純利益

2,784 円

(注1)

平成29年12月期の運用状況及び分配金の予想の修正は現時点のものであり、実際の数値については変動する可能性があります。
本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
(注2) 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、本予想の修正を行うことがあります。
(注3) 単位未満の数値は切り捨てて表示しています。

3．修正の理由
本修正の主な要因は、本日付で公表した「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ」及び「借入金の一部期限前弁済及び資金の借入れに関するお知らせ」において、お知らせした不動産信託受益権（アルティザ東別院）の取得（以下「本取得」といいます。）、本取得に伴う資金の借入れ及び平成 28 年 8 月 1 日付で借入れた短期借入金（トランシェＡ）の一部期限前弁済を勘案した結果、平成 29 年 6 月期（第 2 期）（平成 29 年1 月 1 日～平成 29 年 6 月 30 日）及び平成 29 年 12 月期（第 3 期）（平成 29 年 7 月 1 日～平成 29 年 12 月 31日）の予想の前提に変更が生じたため、平成 29 年 6 月期及び平成 29 年 12 月期の運用状況及び分配金の予想の修正を行います。

以上＊本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会＊本投資法人のホームページアドレス：http://www.marimo-reit.co.jp－2 －平成29年6月期及び平成29年12月期の運用状況の予想の前提条件
項目
計算期間

前提条件
●
●
●

運用資産
●
●
営業収益
●
●
●
●

営業費用

●

●
営業外費用

借入金

●

支払利息及びその他融資関連費用として、平成29年6月期に52百万円、平成29年12月期に52百万円をそれぞれ見込んでいます。

●

資産の取得、各種費用支払いに伴う消費税の還付を受け、当該還付金及び自己資金を原資として、平成29年6月1日に借入金480百万円を返済することを前提としています。
平成29年6月1日に資産の取得に伴い640百万円の借入れを行うことを前提としています。
上記に加え、減価償却費の一部から生じる内部留保を原資として、毎期15百万円の元本返済を行うことを前提としています。
有利子負債総額は、平成29年6月期末に9,655百万円、平成29年12月期末に9,640百万円を前提としています。
本日付現在の発行済投資口の総口数90,968口を前提としています。
平成29年12月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。

●
●
●

投資口

平成29年 6月期（第2期）（平成29年1月1日～平成29年 6月30日）（181日）
平成29年12月期（第3期）（平成29年7月1日～平成29年12月31日）（184日）
本投資法人が本日現在保有している不動産信託受益権17物件（以下「保有資産」といいます。）を平成29年12月期末まで保有し続けること、及び本投資法人が平成29年6月１日付で不動産信託受益権（アルティザ東別院）（以下「取得予定資産」といいます。）を取得して平成29年12月期末まで保有し続けることを前提としています。
実際には新規物件の取得又は保有物件の処分等により変動が生ずる可能性があります。
保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸借契約書記載の賃料等及び過去の実績値等を基準として算出しています。取得予定資産の賃貸事業収益については、現受益者等より提供を受けた賃貸借契約の内容、過去のテナント及び市場の動向等並びに取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約の内容をベースに、取得後のテナントの入退去及び賃料水準の予測に基づく想定稼働率や賃料の変動予測等を勘案して算出しています。
テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値等をベースに費用の変動要素を反映して算出しています。
賃貸事業費用（減価償却費を含む。）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を除く。）は、平成29年6月期に420百万円、平成29年12月期に430百万円をそれぞれ見込んでいます。
一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前受益者等と期間按分による計算を行い取得時に精算しており、本取得による取得資産の当該精算金相当分が取得原価に算入されるため平成29年6月期及び平成29年12月期については費用計上されていません。したがいまして、平成29年度の固定資産税及び都市計画税等が平成30年6月期から費用計上されることとなります。本取得を加えた18物件において、通期で固定資産税及び都市計画税等が費用化された場合の影響額は、平成30年6月期に59百万円、平成30年12月期に60百万円を見込んでいます。なお、本取得における影響額は、平成30年6月期に0百万円、平成30年12月期に1百万円を見込んでいます。
建物の修繕費は、本資産運用会社が策定する中長期の修繕計画を基に、平成29年6月期に15百万円、平成29年12月期に15百万円をそれぞれ見込んでいます。なお、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、平成29年6月期に159百万円を、平成29年12月期に164百万円をそれぞれ見込んでいます。

●●

１口当たり ● 1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない。）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配分配金の方針に従い分配することを前提として算出しています。
（利益超過 ● 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む
種々の要因により、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない。）は変動する可能性があり分配金を含ます。
まない）
－

3 －

項目

前提条件
●
●
●
●

●

１口当たり利益超
過分配金●

1口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約及び資産運用会社の社内規程である運用ガイドラインに定める方針に従い算出しています。
利益超過分配については、税会不一致の合計額を、課税の軽減を目的とする一時差異等調整引当額として分配することを前提として算出しています。
本日付現在、本投資法人は、外部経済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状況について、大幅に悪化する具体的なおそれは生じていないものと判断しています。
平成29年6月期及び平成29年12月期に関しては、ポートフォリオの収益力向上に資する投資としての新規物件の取得機会等が生じた場合にそれに対応するための一定の資金留保の必要性は高い一方で、本投資法人の財務状況や借入金に係るリファイナンスの可能性の見込等に鑑みると、当該2計算期間においては有利子負債削減等に優先的に資金充当を行うべき状況にはないものと考えています。
保有資産に係る減価償却費として、平成29年6月期に159百万円、平成29年12月期に164百万円を見込む中、保有資産に係る建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額（いずれも更新費（資本的支出）に該当するもの。）を合計した額の6か月平均額は、56百万円であり、また、本投資法人が現在想定している修繕予定額（資本的支出に該当するもの）は平成29年6月期において29百万円、平成29年12月期において29百万円に留まるため、各計算期間の末日において減価償却費相当額の手元現預金から建物等の機能維持のための将来の資本的支出を目的とした積み立てや運転資金等として見込まれる資金相当額並びに上記のポートフォリオ収益力向上に資する投資に備えた一定の資金留保を行っても、さらにフリーキャッシュフローの残余が生じることを見込んでいます。
以上を勘案し、本日の日付現在、平成29年6月期及び平成29年12月期については利益超過分配を実施することが相当であると判断し、平成29年6月期の利益超過分配金総額として、47百万円、うち一時差異等調整引当額の分配金総額は1百万円、その他の利益超過分配金総額は46百万円、平成29年12月期の利益超過分配金総額として、48百万円、うち一時差異等調整引当額の分配金総額を1百万円、その他の利益超過分配は47百万円を見込んでいます（注1）。この場合、当該利益超過分配金総額は、それぞれ当該計算期間に発生すると見込まれる減価償却費の29.7％、29.8％に相当する金額となり、ペイアウトレシオ（注2）は、それぞれ72.5％、72.4％となる見込みです。
（注 1）

利益超過分配は、計算期間の期末時点において保有する不動産等の鑑定評価額（本投資法人が保有する不動産等について計算期間の期末を価格時点として取得する不動産鑑定評価書における鑑定評価額をいいます。）の合計が、当該計算期間の不動産等の帳簿価格合計と当該計算期間の次期の資本的支出予定額（資本的支出のための積立金の総額をいいます。）の合計を上回る場合に限り、修繕費や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、実施されるものとします。そのため、かかる条件を満たさない場合には、上記の予想にかかわらず、第 2 期（平成 29 年 6 月期）及び第 3 期（平成 29 年 12 月期）においても利益超過分配を実施しません。
また、本投資法人は、本日の日付現在、平成 29 年 6 月期及び平成 29 年 12 月期に関しては、各計算期間について、一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいます。）の諸規則に定める額を上限として、当該計算期間の減価償却費の 30％に相当する金額を限度として、ペイアウトレシオが 75％を上回らない範囲において、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として、分配する方針としていますので、これらの限度に抵触する場合には利益超過分配を行わないか利益超過分配金額が減少する可能性があります。
さらに、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等の著しい悪化等が今後新たに生じた場合には、平成 29 年 6 月期及び平成 29 年 12 月期においてキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施するとの本書の日付現在における方針が変更され、平成 29 年 6 月期及び平成 29 年 12 月期においても利益超過分配が実施されない場合や利益超過分配金額が減少する場合もあります。例えば、かかる計算期間に係る利益超過分配が最終的に実施されるまでの間に、新規資産の大規模な追加組入れ等によるポートフォリオの収支構造の大きな変動等が新たに生じた場合、金融環境や不動産投資信託市場の状況等の重要な変動が生じた場合等においては、各計算期間における上記のような利益超過分配金額に関する限度が見直される可能性があります。
（注 2） 「ペイアウトレシオ」とは、当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配を含む分配金総額の割合をいいます。以下同じです。

●

その他

法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
● 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

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