2018米国住宅地開発事例視察調査

まちなみ2018（平成30年7月10日～7月16日）

行程図

真に豊かな暮らしとは－米国における“伝統的”、“都市型”、“先進的環境共生型住宅
コミュニティ”と“F．L．ライトの住宅建築”を通して－

CONTENTS
Ⅰ. 2018年度視察のねらいと成果

佐々木 宏幸 ・・・・ 2

Ⅱ．プロジェクト報告
1．ノースクラーク・プロジェクト

渡部洋明・板垣真人・程田数馬・島上涼介 ・・・・ 6（North Clark）
2．シカゴの都市開発（City of Chicago）

渡部洋明・板垣真人・程田数馬・島上涼介 ・・・・ 8

3．オーク・パーク（Oak Park）

浜田利彦・岸田 博・森 伸弘・細川裕輔 ・・・・ 10

4．リバーサイド（Riverside）

浜田利彦・岸田 博・森 伸弘・細川裕輔 ・・・・ 12

5．プロスペクト・ニュー・タウン

廣瀬良二・市川敦夫・川波秀樹 ・・・・ 14（Prospect New Town）
6．ステイプルトン（Stapleton）

貫井康平・立花秀夫・岡田良祐 ・・・・ 16

7．ボールダー都市再開発

磯貝 茂・西川剛史・大木迪晴・白鳥 高 ・・・・ 20（City of Boulder、Pearl Street）
8．デンバー市内（16番街再開発）

大木迪晴・白鳥 高・磯貝 茂・西川剛史 ・・・・ 22（City of Denver、16th Street）
9．ハイランズ・ガーデン・ビレッジ、アリア

今井 圭・安部拓郎・本多雅子 ・・・・ 24（Highland's Garden Village、Aria Apartments）

Ⅲ．資料
1．視察日程表・・・・・・・・・・・・・・

26

2．面会者リスト ・・・・・・・・・・・・・・ 27
3．視察参加者名簿

・・・・・・・・・・・・

28

あとがき ・・・・・・・・・・・・・・・・ 青木 徹

シカゴ（photo:佐々木）表

シカゴ（photo:今井）

プロスペクトNT（photo:板垣）

紙 ─ リバーサイド（photo：青木）

裏表紙 ─ ステイプルトン（photo：廣瀬）

2018米国住宅地開発事例視察調査

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Ⅰ．2018年度視察のねらいと成果
視察のねらいダーを第3の訪問都市・宿泊地として組み込んだ。これま当財団主催の海外まちなみ視察のコーディネイトと講で訪れたことのないボルダーを行程に加えることで、新師としての同行も今回で10回目となる。米国での10年にたな目的地ばかりではなく、新たな視点を加えることを及ぶ大学院留学とアーバンデザインの実務に一区切りを狙った試みであった。

つけ、帰国して以来10年もの長きにわたり、本視察に関今回の視察の主要な視察先は、以下の通りである。
シカゴおよびその近郊な視察を継続的に主催されている財団の熱意にも頭が下1）リバーサイドRiverside

がる。一方、10回もの視察を重ねると、行程作成にも今ま：ガーデン・サバーブ

でにも増した工夫が必要になる。初めて海外の住宅コ

2）オーク・パークOak Park

ミュニティを訪れる参加者にとって、代表的米国住宅コ：歴史的ネイバフッド

今後の住宅開発の方向性を考える機会を提供するとともることが求められる。また、過去の視察に複数回参加した

4）パール・ストリート Pearl Streetての新鮮味を保つことも欠かせない。
訪問都市の選定に関しては、昨年度の本稿で述べたよ
うに、昨年から始まる5年のスパンを見据え、各回2つのデンバーおよびその近郊
6）ステイプルトン Stapleton
TOD）

開発群。この基本方針に基づき、今回はまず、シカゴとデ

写真6：パール・ストリートに設置された街の歴史を示す12ある銘板のひとつ：伝統的近隣住区開発（TND）

的・歴史的に見て重要な住宅コミュニティに近接し、それな都市と、その近郊に存在する住宅コミュニティ・都市

写真3：コロラド大学ボルダー校キャンパスの芝生広場

5）プロスペクト・ニュー・タウン Prospect New Town

：伝 統 的 近 隣 住 区 開 発・公 共 交 通 志 向 型 開 発（TND,

とつは、日本での知名度は低くても訪問に値する個性的

写真5：ボルダーのダウンタウン。パール・ストリートのペデストリアン・モール：歩行者専用モール

主要な訪問都市を選定することとした。ひとつは、世界以外にも多くの目的地を持つ魅力的な主要都市。もうひ写真2：ボルダーの歴史的住宅地。豊かな緑の中に佇む邸宅：大和ハウス工業による高層賃貸住宅事業
ボルダーおよびその近郊までの視察にない視点や訪問地を加え、視察ツアーとし

写真4：ボルダー・クリーク公園内を流れるクリークでカヤックの練習をする父子

3）オーレリアン・アパートメント Aurelien Apartmentsに、1週間の「海外ツアー」としても魅力的な行程を作成す
参加者や、主催団体が視察を継続する意義も踏まえ、これ

写真1：シャトークア公園からフラットアイアン山を望む

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年度視察のねらいと成果

年度視察のねらいと成果

わらせていただいたことは、誠に感慨深く、またこのようミュニティを訪れ、歴史的文脈の中での位置づけや意義、

Ⅰ

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佐々木 宏幸ハイランズ・ガーデン・ビレッジ Highland’s Garden Village
7）：伝統的近隣住区開発（TND）
8）アリア Aria Apartments：伝統的近隣住区開発（TND）

ンバーの2都市を選定した。シカゴはニューヨーク、ロサ

9）デンバー16番街 16th Street

ンゼルスに次ぐ米国第3の都市であり、近代建築・都市形：トランジット・モール

成を語る上で欠くことのできない都市であるばかりでな

2

く、近郊には歴史的にも重要な住宅コミュニティである

視察の成果

リバーサイドとオーク・パークが存在する。一方、コロラ

1．ボルダー市におけるLOHAS志向の都市成長管理

ド州の州都であるデンバーは、人口60万人ほどの中堅都

ボルダー市は、ロッキー山脈の麓、標高1,650mの高地

市であるが、いわゆるクリエイティブ・クラスと呼ばれるに位置する人口10万人強の都市である。日本では、陸上とで都市の拡散を防止し、市が計画的に緑地を取得し維

パスやダウンタウンを見渡せる（写真1）。山の麓を北に進高所得者層が多く集まる、米国でも重要な経済拠点であ選手の高地トレーニングの拠点として馴染み深い都市で持・管理することで、自然環境や景観、農地の保全を行っ

むと、歴史ある閑静な住宅地に入る。大きく育った街路樹

る。ダウンタウンの中心の16番街はトランジット・モー

あり、"lifestyles of health and sustainability"（健康でサスている。また、人口増加や住宅建設数を制限したり、建物が並ぶ歩道や住宅の前庭、さらには街角のカフェで、住民ルとして整備され、その東西の端では大規模再開発が進テイナブルな生活スタイル）、通称LOHASを志向する

高さを4層程度に抑えたりするなどの規制も行っている。

達の優しい笑顔が我々を迎えてくれる（写真2）。住宅地を行中である。また、近郊にはニューアーバニストによる多人々が集まる都市としても有名である。市内に足を踏みボルダーの視察は、できる限り街全体の構成と人々の東に抜けると学生街の目抜き通りを経て、広大な大学の数の住宅コミュニティ開発も存在する。これらふたつの入れると、ロッキー山脈の山並みに抱かれた、いかにも健生活を体感できるよう、徒歩主体で行った。最初に訪れた、キャンパスに入る。目抜き通りのバーのテラス席、大きな都市は、今回の視察に限って見れば十分魅力的に映るが、康的でコンパクトなリゾートタウンが出迎えてくれる。

国の歴史登録財にも指定されているシャトークア公園で

樹木の足元に広がるキャンパス内の真っ青な芝生、点在

過去の視察を振り返ると、どちらも複数回訪れており、既ボルダー市は、無秩序な都市の拡大を抑制し、周辺の豊は、多くのハイカーが行き交っている。広大な公園からは、する煉瓦造りの建物群は、知性と感性を喚起する理想的視感は拭えない。そこで今回は、限られた行程を無理をかな自然を保護するために、1976年から厳格な成長管理

西に独特な形状で知られるフラットアイアン山、東に緑な研究・教育環境に映り羨ましい（写真3）。照り付ける日言って調整してもらい、デンバー近郊の都市であるボル政策を導入した。市周辺部にグリーンベルトを整備するこの間から顔を覗かせるコロラド大学ボルダー校のキャン差しを避けバスで5分ほど北に移動すると街の中心部に

2018米国住宅地開発事例視察調査

2018米国住宅地開発事例視察調査

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入る。ダウンタウンの南に位置するボルダー・クリーク

が佇み、店先では住民同士が立ち話をしている（写真10）。

手法を説明すること以上に、直前に肌で感じたボルダー公園を流れる清流にまず目を惹きつけられる。想像以上

徒歩5分の範囲に収まるコミュニティの配置、様々な用における人々の生活とそれをサポートしている環境を参に急な流れの中、カヤックの練習に励む父子の横を、10

途や住宅タイプの混合、住民同士の交流を生むオープン

照してもらうことで、近年の米国における伝統的近隣住

歳くらいの男子が巧みなパドルさばきで通り過ぎ喝采をスペースなどは、いずれもニュー・アーバニズム理論に区開発が目指す街づくりへの理解を深められるのではな

浴びる。クリークにかかる橋の上は、ベビーカーを押した基づく空間構成を忠実に再現しており、伝統的近隣住区

いかと考えたからである。参加者の反応からも、この説明

母子やランナーが頻繁に行き交っている（写真4）。公園かの空間創出手法を理解するには格好の手本であった。

が腑に落ちたことを感じ取れた。また、ボルダーの街歩きⅠ

ら北に進むと、新たに建設された4層ほどの複合用途の建は、ともすると「プロジェクト巡礼」による表層的な空間
今回の視察では、ボルダーやプロスペクト・ニュータウ

き生活のイメージに基づいてつくられた「普通の街」の体ンの他にも、前述のようにリバーサイドやオーク・パーク

験を加えることとなり、住宅コミュニティ開発に携わるをはじめとする多くの住宅コミュニティを訪問した。過際に不可欠な、街づくりを通して生み出すべき社会的価

光客目当ての大道芸人で賑わっている（写真5）。通りの両去にも訪れたこれらの視察地の報告は、参加者のレポー

値への意識を高めることができたのではないだろうか。

側の低層の店舗群とモール各所に設けられた街の歴史を

トを参照していただきたい。

今後の視察のコーディネイトにも是非とも活かしたい視

1970年代にダウンタウン再開発の目玉となる歩行者専
用モールとして整備されたパール・ストリートは、平日の昼前にもかかわらず、多くの歩行者や噴水で遊ぶ親子、観写真7：プロスペクト・ニュータウンの中心にあるダウンタウン・パークと呼ばれる芝生広場

さて、「視察のねらい」で述べたように、今回の行程には、語る銘板が、この街の歴史と我が街への住民の誇りを感点である。

欲張り過ぎとの批判も覚悟で、ボルダーでの宿泊と街歩じさせる（写真6）。

謝辞

2時間弱の短い視察であったが、徒歩中心で街を巡るこきを組み込んだ。宿泊地を3箇所とすることへの懸念もとで、自然環境との共存を目指して丹念に作り上げられあったが、結果として、新たな視察先が加わったこと以上

ミサワホームの庄司団長、財団の青木専務、参加メン

たコンパクトで美しい街並み、そして、この街で日常的にの効果があったと感じている。ボルダーの街歩きに続いバーの皆さん、シー・ムーン企画代表の湯本氏、視察先で繰り広げられるLOHASに象徴される人々の暮らしぶりをて訪れたプロスペクト・ニュータウン到着後の説明で、プご案内いただいたダイワハウステキサス社の脇田社長と体感した貴重な時間であった。

ロジェクトの概要とともに、「本プロジェクトをボルダー

高 岡 氏、Forest City Stapleton Inc.のGleason副 社 長、の街の縮図として捉えて歩いて欲しい」との説明をさせThrive Home BuildersのCrandall女史、Perry Rose LLCのていただいた。これは、コンパクト、複合用途、多様な住

Perry代表とKalkofen女史に、この場を借りて感謝の意を宅タイプの混合、オープンスペースなどの具体的な計画表したい。

2．伝統的近隣住区開発としてのプロスペクト・ニュータウン

写真8：プロスペクト・ニュータウンのダウンタウン・パークから西に延びる芝生広場

ボルダーの街歩きの後、バスに乗り込みランチを挟ん

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年度視察のねらいと成果

年度視察のねらいと成果

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創出手法の理解に留まりがちな視察に、明快な実現すべⅠ

成果のまとめ物 の 間 を 抜 け て、ダ ウ ン タ ウ ン の 目 抜 き 通 り に 入 る。

で訪れたのが、ボルダーの北東ロングモントLongmont市の南に位置する、DPZによる32ヘクタールの伝統的近隣住区開発、プロスペクト・ニュータウンである。1990年代半ばに始まった開発は、現在も進行中で、建設中の建物が散見されるが、コミュニティの全貌はほぼ把握できる段階まで開発は進んでいる。コミュニティの中心は幹線道路から100mほど入ったところに位置するダウンタウン・
パークと呼ばれる芝生広場であり（写真7）、その広場の西側、半径約400mの範囲に収まるよう住宅エリアが広がっている。ダウンタウン・パークの周りには、多様な建築ス

写真9：多様なポーチや色彩に彩られるプロスペクト・ニュータウンのまちなみ

タイルの店舗や事務所が配置され、そこから西に向かって伸びる細長い芝生公園の彼方には美しいロッキー山脈の稜線が見える（写真8）。住宅エリアを貫く円弧状の道路沿いには、大中小、様々な規模の連棟式住宅や戸建て住宅が豊かな街路樹の背後に佇み、通りに面した前庭や様々な形状のポーチが個性的な外壁の色彩と相まって、変化に富む通りの景色をつくり出している（写真9）。通り沿いには3箇所の小規模な公園が設けられ、子供の遊び場や住民同士の語らいの場が設えられている。また、ひとつの小規模公園の向かいには、テラス付きの小さなレストラン

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2018米国住宅地開発事例視察調査

写真10：プロスペクト・ニュータウンの小公園から街角のレストランを望む

集合写真：アリアにて、Perry Rose LLCのPerry代表とKalkofen女史とともに2018米国住宅地開発事例視察調査

5Ⅱ．プロジェクト報告
1. ノースクラーク・プロジェクト
渡部 洋明・板垣 真人・程田 数馬・島上 涼介

Q5．今後の事業展開の方向性は？

— ス タ ジ オ タ イ プ が 約20 ％、1ベ ッ ド の タ イ プ が 約—市場としても、一時下がっていた持家率が戻りつつ

60％、2〜3ベッドタイプが約20％。

あるので、ミレニアル世代（※4）へ向けた戸建ての分譲事もったスペースやパッケージロッカー等がある。フリー

業も面白い。しかし、賃貸事業は安定した収入が見込めるドリンクを楽しめる入居者専用のラウンジや、ドッグラ

Q2．日本の賃貸マンションと比べて違う点は？

ンも設置され、ミーティングルームも用意されている。上—強いて言えば、カーペットを敷くところ。リビング等

階にはプールやフィットネスクラブ、バーベキュー設備にもカーペットを敷き、防音性を高めている。

という利点もあり、景気に左右されにくい。

等、住人が使用できるスペース・設備が豊かである。
また、駐車場にはゲートが設けられており、セキュリ

バーノースエリアに2017年7月に竣工した、31階建て、ティ面にも配慮されている。バイクストレージ（駐輪場）—東向き。日本と違って北向きだから、賃料が安くなる

高さ約100ｍ、総戸数373戸の高級賃貸住宅である。同プに関しても約150台を駐輪する用意があり、都市部でのといったことはなく、基本的に賃料はビュー（その部屋か

ロジェクトは、大和ハウス工業と全米大手の不動産会社

生活によりフィットした内容となっている。

ら見える景色）で決まる。

Q3．人気のユニット（部屋）は？

プロジェクト報告

プロジェクト報告

ノースクラーク・プロジェクトはシカゴ中心街のリⅡⅡ

1．ノースクラーク・プロジェクトの概要

Q1．間取りタイプの割合は？

Lincoln Property Companyとの共同プロジェクト第三弾となっている。
徒歩圏内に鉄道駅や日用品が買える大型スーパー、
ショッピングセンターやループエリアと呼ばれるビジネ
ス中心街もあり、自動車を排除した生活を可能にしてい写真6：脇田社長と庄司団長る。メインターゲットは、比較的生活に余裕がある層、年齢層はジェネレーションY世代（※1）を想定しており、アメリカで展開するにあたっては、5年10年とじっく

ファミリー向けではなく、単身者もしくはDINKs（※2）がり時間をかけて、日本の精密な技術力や、管理能力の高さ

主なターゲットとなっている。

といった部分を活かして他社と差別化していきたい。今

幅広いニーズに応えられるよう、間取りのタイプもス
タジオタイプ（※3）から3ベッドのタイプまで様々である。
リーシング率は、2018年7月現在で約95％と、ほとんど

写真2：バーベキュー設備等があるコミュニティスペース

すぐに日本のモノを持ってくるというよりは、少しずつ
写真4：フィットネスルームから見えるミシガン湖

日本の企業（住設など）とのタイアップを進めていく方針。
大和ハウス工業では、ノースクラーク・プロジェクトにの部屋がリースされている。

次ぐ賃貸事業としては、2018年6月にテキサス州のダラ

3．インタビュー
Daiwa House Texas inc. 社長の脇田健氏とプロジェク
トマネージャーの高岡昌弘氏に、ノースクラーク・プロ

Q4．ペットは飼育可能か？

スで竣工した、新たな高層賃貸住宅開発事業「アトリエ・—可能。犬を飼う場合は450ドルを、猫を飼う場合はプロジェクト」に取り組んでいる。

300ドルを入居時に支払う必要がある。

ジェクトについてのレクチャーをしていただきながら、

4．所感

質問にも応じていただいた。

日本ではマンションに対して「必要ない（使用頻度が低い）
機能は最小限に抑え、その分コストも抑える」という考え方が一般的である。しかし、ノースクラーク・プロジェ
クトでは、「私用部以外の部分＝共用部を充実化させることで価値を上げ、それに対してコストを支払う」という考え方に価値観を見いだせる、中・高所得者層をターゲット

写真1：1階共用部の応接機能をもったスペースとすることにより、高い入居率を維持しているようだ。

2．ノースクラーク・プロジェクトの特徴
一番の特徴は充実した共用部にある。日本においても共用部が充実した賃貸マンションは比較的珍しいが、そ

写真5：豊富なバイクストレージ

れはアメリカでも同様である。

※1

1975年〜1989年頃までに生まれた世代。

※2

共働きで子どもを意識的につくらない、もたない夫婦。

※3

いわゆる「ワンルームタイプ」のこと。

※4

1980年〜1995年頃までに生まれた世代。

1階にはコンシェルジュが常駐し、客人との応接機能を
写真3：充実している屋内の共用スペース

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2. シカゴの都市開発
渡部 洋明・板垣 真人・程田 数馬・島上 涼介
1．シカゴ市の概要

ゴ・トリビューン・フリーダム・センター」のあたりで折2．シカゴのまちなみ
シカゴには見応えのある著名な建築物が建ち並ぶ。

り返し、来た道を戻るように南へと直進していく。先ほど1871年の大火で唯一焼け残った公共建築物「シカゴ・の分岐路の南側へと進んでいくと、下向きの矢印のようウォーター・タワー」、1974年の竣工以来20年以上に亘っな形をした「150ノースリバーサイド・タワー」が右手にて世界一高いビルであり続けた「ウィルス・タワー」、上階

見えてくる。

Ⅱ

ミシガン湖の南西に位置し、ニューヨーク、ロサンゼルに設けられた展望スペースからシカゴを一望することがシカゴには、印象的な形状をした建築物が多いように

スに次いで米国第三の人口（約270万人）をもつ都市であできる「ジョン・ハンコック・センター」など、観光の名所思えるが、日本ほど地震へ備える必要性がないため、特徴る。1800年代に交通の要衝として発展したが、1871年のとなるポイントも多く存在する。

的な形状をもった建築物が実現可能なのだろうか。
南は「リバー・シティ・マリーナ」の付近で折り返し、再大火により、街の中心部は大きな被害を受け、ほとんどの
写真5：協会公認説明員による建築物の解説物が相次いで建設され、摩天楼発祥の地として知られるび来た道を戻る。当日は窓掃除を行っている様子が見られたが、特徴的な形状をもっている分、掃除等の維持管理協会公認のリバー・クルーズCHICAGO's FIRST LADY号

トを支払ってでもユニークな外見を維持し、シカゴといに乗り込んで、シカゴの都市部を巡った。

うまちなみの価値向上を意識しているのだろう。

シカゴ川の河口付近からスタートし、西へ向かって進

リバー・クルーズは、その後出発した船着き場へと戻む。すぐに「トランプ・インターナショナル・ホテル＆タり終了となった。トータル約90分間のツアーである。主

ワー」が正面に見え、続いてその形がトウモロコシに似て要な建築物を効率良く見て回ることができ、また、説明員いる「マリーナ・シティ」も現れる。

の詳しいガイドも聞けるため、建築に対する知識がない

しばらく進むと「333 ウエスト・ワッカー・ドライブ」
写真3：シカゴのオアシス ミレニアムパークのTHE BEAN

プロジェクト報告

コストも高まっているのではないか、と感じた。そのコス都市となった。

Ⅱ

プロジェクト報告

建築物が焼失した。その後の再開発によって超高層建築

観光客でも十分に楽しめるはずだ。

を左手に眺めながら、分岐路を北側へ進んでいく。
「シカ

都市の成長管理という考え方が基本となり都市部のス
プロールの進展、広域に発生する環境問題、中心市街地の
写真1：1871年のシカゴ大火で焼け残った唯一の公共建築物「シカゴ・ウォーター・タワー」

衰退等の諸問題に対して、個別対応をとるのではなく、都市として包括的に対応していく方針である。

また、近郊のオーク・パークを中心にフランク・ロイド・
ライトの住宅群が広がり、世界的に有名な建築が建ち並ぶ。新しい建築物と古い建築物が融合した、魅力的なまちなみをもった都市である。

写真8：リバー・シティ・マリーナ
写真6：マリーナ・シティ

4．所感
シカゴという都市は、陸上から見えるまちなみだけではなく、シカゴ川からの見え方、景色を意識して開発されたように感じる。日本では川からの見え方という意識が
写真4：ジョン・ハンコック・センターから見るシカゴの夜景

希薄であるが、シカゴでは、どちらが裏側、という気配もなく、非常に見られることを意識してつくられたように

3．リバー・クルーズから見るまちなみ思える。

シカゴの高層建築物は、シカゴ川から見上げると、より

また、シカゴには日本でも見たような特徴的な高層建

一層の迫力を感じられ、陸地を歩きながら見る景色とは、築物が多くある。おそらくシカゴの建築物のデザインがまた違ったまちなみが見られる。今回は数あるリバー・

日本の高層建築物のデザインの参考となっているようなクルーズのツアーの中でも、一番人気であるシカゴ建築
写真2：シカゴのまちなみとシカゴ劇場

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2018米国住宅地開発事例視察調査

写真7：150ノースリバーサイド・タワー

気がした。

2018米国住宅地開発事例視察調査

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3. オーク・パーク

戸建て住宅は、敷地境界を仕切る柵や塀が存在することいた芝生といった豊かな自然に建物が囲まれている姿は、なく立ち並び、一見住宅内が外部より見えてしまいそうだ

ライト建築の特徴でもある「自然と建築との融合」が顕著に

浜田 利彦・岸田 博・森 伸弘・細川 裕輔

が、居間の床を1階分上げてあることと、居間の前にバルコ現れている。

1．オーク・パークの概要
シカゴ中心地から西約20kmに位置する人口約50,000人の住宅コミュニティ。20世紀を代表する建築家フランク・ニーを設けることで、プライバシーが守られるような設計

また、建物自体も背が低く、外壁やひさしによる水平線のとなっているようだ。また、床を1階分上げることによって、強調、傾斜の緩い屋根、といった特徴が現れている。これは、積雪対策や地下室を設けるといった実用的な部分でも効果

1902年にライトによって設計されたもので、当時のアメリ的であることから、多くの世帯で採用されている。

カでは珍しいプレーリースタイルの代表作とも言われている。落ち着いた色のレンガの壁が周囲の景観に溶け込み、自ロイド・ライトが設計した戸建て住宅、教会、テニスクラブ
等40点の歴史ある建築物が立ち並ぶ。

3．ライト建築の特徴

村道に沿って邸宅が建築されることで、次第に住宅コミュが建つ住宅地は、観光地として世界中の人々が足を運ぶ場

ニティが形成された。

所となっている。

シカゴから伸びる郊外列車Metraの「オーク・パーク駅」が住宅コミュニティに隣接しており、シカゴ都市部へのアク

写真7：地下に車庫を構える住宅

プロジェクト報告

プロジェクト報告

フランク・ロイド・ライト邸やライトが手掛けた建築物

ⅡⅡ

富裕層を中心とした開拓者によって、舗装されていない

然との調和がとれているように感じた。

また、様々な言語に対応したイヤホンガイドも存在し、我々も日本語音声ガイドを聞きながら街並みを視察した。

セスも良好な立地である。

写真1：THE CHARLES A.PURCELL邸

写真5：ARTHUR B.HEURTLEY邸

写真8：HILLS-DECARO邸

写真6：基礎を高くした住宅

写真9：NATHAN G.MOORE邸

写真3：現地ガイドによる説明

2．オーク・パークの特徴
格子状の街路が規則正しく構築され、1つ1つの街区は長方形にて形成されている。

4．感想
敷地境界に塀を設け閉鎖的な住まいを演出する日本の住

開放的な空間を演出する一方で、バリアフリーや安全面

居形態と異なり、塀を設けないことで開放的な空間を演出

に関して対策が必要だと感じた。床を1階分上げることで、しているように感じた。また、玄関前のバルコニーには椅

必然と階段を設けることになるのだが、高齢者に対する配子や机が設置され、近隣住民とのコミュニケーションの場

慮が欠如しており、また、柵や塀を設けないからこそ、防犯

ライト・ホーム・アンド・スタジオのフォレストアベとして活用しており、近年、近隣とのコミュニケーション

対策も入念に行うべきだと考える。

ニュー沿いにはライトが設計した住宅が多く立ち並び、まが希薄になりつつある日本も参考にするべき点があると考るで、街全体が美術館のようである。木々や手入れの行き届える｡

写真4：支給されたイヤホンガイドやパンフレット

写真2：格子状に構築される街並み

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2018米国住宅地開発事例視察調査

2018米国住宅地開発事例視察調査

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4．感想

4. リバーサイド

専門業者の管理によって、街全体の美観が維持され続

浜田 利彦・岸田 博・森 伸弘・細川 裕輔

けているのは勿論のこと、住民１人１人の努力があるか
らこそ実現出来ているように感じた。また、住宅の色使いや形状等のデザインも、ある一定の規律によって同じ景

1．リバーサイドの概要
ニューヨークのセントラル・パーク等をデザインした

色が続かない様に配置されており、街全体の美観をさら造園家F．L.オルムステッド、建築家カルヴァート・ヴォーに向上させている。木々や芝生が生い茂り、自然との調和

クスといったランドスケープデザイナーによって、シカが保たれているような住宅コミュニティは、日本でも取ゴ郊外に計画・開発されたリバーサイドはオーク・パー

り入れていきたい。

口約9,000人の住宅コミュニティ。

写真2：前庭が広い戸建て住宅

写真4：リフォームを行う住宅

観を損ねるためか、ほぼ見受けられず、エコへの関心は低周辺に住宅コミュニティが形成されており、シカゴ都市

駅には、自転車が乱雑に駐輪されており、リバーサイド部へのアクセスも約25分の鉄道沿線型住宅地である。

の街並みの雰囲気が損なわれているように感じた。リ

1871年のシカゴ大火ののち郊外への移住やモータリ

バーサイドの入り口でもある駅周辺の設備を見直すこと

ゼーションが進む中で、オルムステッドの思想を受け継で、街並み全体のイメージアップにも繋がるのかもしれぐ米国版ガーデン・サバーブの代表的事例である。

ない。

写真3：曲線美が特徴の街並み

プロジェクト報告

プロジェクト報告

いように感じた。

シカゴから伸びる郊外列車Metraの「リバーサイド駅」

ⅡⅡ

一方で、太陽光パネルを設置しているような住宅は、外クの南約10km、デプレインズ川に沿う形で形成された人

写真5：販売中の中古住宅

覚に捉われ、自然と共存していく姿勢が伺える。また、住民１人１人が、敷地内のガーデニングに熱心に取り組んでいたことから、街全体で街並みを良く見せようという
写真1：リバーサイド駅

意識を感じた。
写真7：自転車が乱雑に駐輪されている駅

3．既存住宅の資産価値
街内を歩いていると、リフォームや外壁の清掃を行う

2．リバーサイドの特徴

12

世帯や施設が何軒か見受けられた。また、他の住宅も同様、

1869年にデプレインズ川沿いの広大な土地に計画さ劣化を感じさせることなく綺麗な状態を維持し続けていれたこの住宅地は、起伏に従って引かれた街路は全て曲る。これは、アメリカ人は住宅を大事にしようという意識線で構成されている。リバーサイド駅周辺の商業地区をが高いからだ。一般的にアメリカの住宅は、既存住宅の流抜け、住宅地に一歩足を踏み入れると曲がりくねった道

通シェアが大半を占めていることから、資産価値があるには信号機もなく、木立や広い前庭が視線を遮り、駐車場

既存住宅を大事に扱う世帯が多い。また、アメリカ人は、も家の裏手に配置されるなど、計画から150年経過した

一生に何度も転売を繰り返しながら住居を変える傾向が現在も豊かな環境と景観が維持されている。

あるため、メンテナンスを積極的に行うからである。

また、緑地（公園）や川辺の保存林など緑のネットワー

中には、空き物件も見受けられたが、状態も良好で、リクが巧みに配置されており、野生のリスやウサギが街内

バーサイドに憧れを抱いている人も多いようなので、すを走り回る姿は、まるで、公園の中を歩いているような感

ぐに買い手が決まってしまうようだ。

2018米国住宅地開発事例視察調査

写真6：販売中の中古住宅看板

写真8：美しいリバーサイドの街並み

2018米国住宅地開発事例視察調査

13

5. プロスペクト・ニュー・タウン
廣瀬 良二・市川 敦夫・川波 秀樹
1．プロスペクトＮＴの概要
コロラド州ボールダー郡のロングモント市の南端に位置し、“東の横綱” といわれているDPZ（ドゥアニー・プラ
ター＝ザイベック・アンド・カンパニー）によってニューアーバニズムで計画された郊外住宅地である。
おり、20年以上経過した今でも、魅力ある街並みとなっ写真2：緑地で分離された歩道と車道

写真4：モダンデザインの住宅と3階建て共同住宅

Ⅱ

Ⅱ

1990年中頃から開発され、現在、第6段階まで完成して
写真6：住宅街の中にあるカフェ

プロジェクト報告

プロジェクト報告ている。この開発は、80エーカー（32ヘクタール）の敷地内に建設されており、幅広い組み合わせの伝統的なデザ
インとモダンなデザインが混在している。新しい建築物の中には、20世紀初頭の伝統的な住宅スタイルに似ているものもあれば、非常に折衷的で最先端なものもある。
公共交通としてバスがあり、コンパクトタウンとして商業施設エリア（タウンセンター）と店舗併用住宅を基点に緑の軸を中心（背骨）とした全体開発されている。

写真3：曲線で設計された車道

3．住宅配棟上の特徴

写真1：ロッキー山脈を一望できる緑の軸線（歩専道）2．道路計画

曲線の道路を用いて細やかなコミュニティを形成して良いくらい、住宅のサイズがコンパクトである。タウンセ

いるためグリッド状ではないが、コーナーカフェがあっンターから、半径400ｍ（歩いて約5分）の円の中に585ユ

たりすることで、基本的な感じはボールダーの街を縮小

ニットが密度高く納まり、集合住宅から戸建住宅と密度したような感じを受けた。周辺の区画の大きさがバラバの高い住宅から比較的小さな戸建住宅が中心部より順番

ラだったり、家の色もまちまちであり、あえての不規則性

で広がりいろんなタイプの住宅が混在している。

を見える空間に表現したDPZの腕のみせどころと言って自由でありながら前面の壁位置の統一や、家の裏側（アリー）へ車庫が統一されていることから、見える空間が素離方式を採用し、車道は 曲線の道路を用いながらも細め晴らしい。またFLを90cm程度上げることにより、最低限

なコミュニティを形成している。家の区画が小さいことのプライバシー確保による配慮がされている。

また、複合施設内の短距離を歩くことの望ましさを促進するうえで、歩行者に優しい設計になっている。ス

写真7：伝統的なデザインの住宅

4．感想

アメリカ型の大きな住宅タイプと対極にあると言って歩道と車道は干渉帯としての緑地で分離された歩道分から、最低限の幅の歩道となっている。

写真5：家の裏側にまとめられた車庫

良いだろう。
ただ、段階的に開発されていることから商業テナントが埋まっていない所もあり少々寂しく感じた。
とはいえ、現在売り出されている最安値物件は、戸建て

写真8：街の入り口にある商業施設エリア（タウンセンター）

で700,000ドル、共同住宅で580,000ドルであり、緑豊かな自然環境に囲まれ、DPZによって計画された住宅地は、一度は住んでみたいと思わせる夢の一つである。

トリートは、山の景色を最大限にするように指向され
ている。

14

2018米国住宅地開発事例視察調査

2018米国住宅地開発事例視察調査

15

6. ステイプルトン
貫井 康平・立花 秀夫・岡田 良祐
1．ステイプルトンの概要
アメリカン・ロッキーの麓、標高1,600mのデンバーとその周辺地域に位置する旧デンバー空港跡地4,700エー
カー（1995年閉鎖、約1,880h＝東京ドーム約1,450個分）

事 業 担 当 者 で あ る、Forest City Stapleton,Inc.副 社 長⑤住宅の仕様と街並み

Thomas J.Gleason氏（以下、グリーソン副社長という）も・色々なビルダーが通りを挟んで住宅を販売しており、

私たち一行のバスに同乗しながら開発のコンセプトの説

近隣のキャラクターに変化を与えることで統一感が出明をいただいた。

すぎず、単一均一的になり過ぎない工夫をしている。

グリーソン副社長からの説明は以下のとおり。
（順不同）①住宅の価格帯る。マスタープランは、ニュー・アーバニストのピーター・

ら1億2,000万円と広い価格帯となっている。
②居住者数、配置、アフォーダブル
（低所得者向け）
住宅など

フォーダブルな郊外型大規模複合開発プロジェクトとし・現在、ステイプルトンには27,000人が居住。

て計画されている。現在、12,000戸の戸建て及び集合住・第1期エリアでは、主にコミュニティスペースを中心に

写真2：アフォーダブル住宅のアリー（裏道）プロジェクト報告

プロジェクト報告

カルソープ事務所によるもので、サスティナブルでアⅡⅡ

プロジェクト内の住宅の価格は日本円で1,800万円か

ネス商業地区など現在建設中である。

なっている場所もある。

非常に広大なプロジェクトを視察するにあたり、開発

を1998年から25年の予定で開発中のプロジェクトであ宅（人口30,000人規模）に加え、就業者数35,000人のビジ

また、ビオトープなど自然の生態系を学べるように

2．事業担当者からの開発コンセプトの説明

グリセリー、ミクストユースなど配置。
・各地区では住宅の価格帯が分散するようにしている。
写真6：開放的で落ち着きのある街並み

また、アフォーダブル住宅については、そうでない住宅と区別がつかないようなデザインとし、配置する（４戸に１戸の割合）こと
でミクスド・インカム住宅を実現している。
・10%の戸建て住宅と20%のアパートメ
ント（共同住宅）がアフォーダブルで

写真3：地区内にある学校

なければならないという基準がある。
・大きな区画では行政府が入り組んでいる区域があるが、このステイプルト

写真7：開放的で落ち着きのある街並み

ンの中ではそれが見えないよう一つの町として見えるよう工夫している。

⑥既存施設の再利用

・ディタッチハウス（戸建て）とアタッ

・飛行場の格納庫だった施設は、警察官のトレーニング施

チハウス（四戸一アパート）は6：4の設や企業の社屋にコンバージョンして再活用している。

比率となっている。

・管制塔も地域の遺産として残している。

③公共施設
・学校はプロジェクト内全体で15校あり、いずれも高い教育水準にある。

⑦住民の交通計画
写真4：サスティナビリティ的な公園

・歩いたり、自転車に乗ったり車に乗ったりして鉄道駅④公園施設
・東西のグリーンベルト（緑道）を中心軸に開発されている。
また、近隣住民に憩を与える公共空間となっており緑に配慮した計画としている。
・滑走路だった場所は自然があふれる、水の浸透などサスティナビリティ的な公園となっている。
写真1：ステイプルトンの全景図

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2018米国住宅地開発事例視察調査

写真5：サスティナビリティ的な公園

写真8：元格納庫（現在は、警察官のトレーニング施設）

2018米国住宅地開発事例視察調査

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③地下室と設備関係
・地下室は、ゲスト用のリビングスペース（遊戯室）、ベッ
ドルーム、バスルーム。

4．感想
これほどに大規模な開発を視察するのは初めてで圧倒された。自転車で移動可能な距離をひとつの目安として諸・設備では、エントランスに車いす用段差解消機、タンク施設を設計していることで、大規模でありながらも生活のなしの温水器、ラドンシステム、空気濾過設備、ガレー

利便性を感じた。アフォーダブル住宅は日本にいる我々にジのドア開閉装置、空調設備、外構フェンスで囲われたは馴染みの薄い考え方であるが、街全体に溶け込むように裏庭付き。

計画されており、様々な人々が共存し街に多様性を持たせられる効果を生み出すように思えて非常に興味深かった。
全ての公園にはそれぞれの機能を持たせており、そこでは

写真12：商業施設も要所に配置されていた

コミュニティのみならず生態系の勉強等にも役立てられⅡⅡ

写真9：元管制塔（地域の歴史のシンボル）ているとのことで、住みながらにしてワイルドライフを体はしていない。パーク＆ライドという形で、車で通勤する人も多い。

納庫は諸施設へと姿を変えながら元々あったものを大切

バスで各地区を巡回視察した後、販売のため公開されにする理念は日本においても取り入れることのできる大ている、ある1つのビルダーによるモデルホーム（型番名⑧省エネルギー住宅、今後の開発予定

称SolarisⅢ）を視察した。また、当該ホームのビルダーで・住宅の持続可能性についても配慮しており省エネル

あ るThrive Home Buildersの コ ミ ュ ニ テ ィ・ マ ネ ー

ギー設計が要求されている。高級仕様のものではLEED

ジャーNathan Crandall氏より各カタログ資料の提供を

認証取得の住宅もある。

いただいた。

・空地になっている未開発地区もまだ残っており今後色々な状況を勘案し開発を継続していく。

験できることは羨ましくさえ思えた。滑走路は公園へ、格3．モデルルーム住宅の視察

以下、住宅のカタログより概要を抜粋。

切な考え方であると思う。本プロジェクトが成功事例としプロジェクト報告

プロジェクト報告にアクセスしている。シャトルの構想もあったが実現て今後の計画に広まっていくことを期待する。
（貫井）
浸透水や地熱エネルギーの利用等、環境に配慮された計画や、滑走路跡地の緑地化、管制塔や倉庫を再利用する等、
写真13：モデル住宅外観

空港であった歴史を活かした計画により快適な生活空間を作り出しており、楽しく豊かな暮らしを生み出している①規模、構造、間取り

開発は、まさにサスティナブル･コミュニティの理想的な・2×4木造による地下室付きの2階建て住宅。

例だと感じた。コミュニティ形成のための様々な取り組み

・価格は、土地186㎡（56坪）、延床249㎡（75坪）で615万や仕掛けは大いに学ぶべきものがあり、今後のプロジェク＄（約6,800万円）。

トにおいて、行政やニーズに受け入れられる仕掛けを積極・豪華な4ベッドルーム、3.5のバスルーム（バスタブ付き的に検討していきたいと感じた。
（立花）が3つ、シャワーのみが1つ）、2階建て、メインフロアーの天井高さは3m、2台のガレージ、粗壁の地下室を付設。

これまでもアメリカの住宅開発地は何度か見る機会が・2階は、メインのスイートルーム、洗濯室、2つのゲストあったが、これほど規模の大きい開発プロジェクトを視察

ルーム、シャワー室とトイレが別になった2番目のバス

したのは初めてだった。また、使わなくなった空港の跡地

ルーム、特上のメインスイートルームには、エレガント
写真10：太陽光発電搭載の住宅（10戸に1戸位の割合）

なタイル貼り、ヨーロッパタイプの枠なし型のシャをそのまま住宅などのプロジェクトに転用してしまおう
写真14：モデル住宅内観（リビング）

ワー付きのバスルーム付き。

番のアメリカンスタイルである程度予想していたもの②内装、調度品等についてだったが、今回特に興味深かったのは、開発担当されたグ・プロデザイナーによって選択された内装で、メインフリーソン副所長からの説明だった。まず、自然とエコロ

ロアーにおける美しいウッドフローリングをはじめとジーの重視、統一感の強い外観を避けるためビルダーを分して、上質な収納とたんすや水晶によるカウンター

散することによって多様性をもった街並みを創出していテーブル仕様。

ること、更に富裕層だけでなく一定の割合で低所得者層も・1階はステンレスのキッチン（ダブルオーブン、ガス取り込んだミクスト・コミュニティを志向するなど、現政コンロ付き）、化粧室、染色された横木付きの食堂と権に染まらず淡々とニューアーバニズムによる事業を進

上階への踊場、リビングルームには上質なタイルの暖めている姿は勇敢で称賛されるべきものだと感じた。是非

炉付き。
写真11：まだ未開発の地区も残っている

18

2018米国住宅地開発事例視察調査という大胆な発想にも驚いた。視察したモデル住宅は、定このプロジェクトが将来的にわたっても成功していける
写真15：エントランス横の車いす用段差解消機よう応援したくなった。
（岡田）2018米国住宅地開発事例視察調査

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7. ボールダー都市再開発
磯貝 茂・西川 剛史・大木 迪晴・白鳥 高
1．ボールダー市の概要
コロラド州デンバー市から北西46kmに位置しロッ

イクリング道路等の多数のオープンスペースが設置され再開発の中心の4ブロックは、ともに煉瓦づくりの由緒ている。これらは市が所有および管理していて土地の購ある建造物はそのまま残し、建物の立地位置を敷地境界入資金や維持管理費は税金や寄附によって賄われている。

線に統一している。また、植栽や花壇による緑を多く植え

現在では計画によるオープンスペース像をおおむね満たていることも共通して、4ブロックに分断されていること

し、市街地の周辺を取り囲むように「グリーンベルト」がを感じさせない空間の統一感がある。モール内には、その形成されている。

ほかにも、ストリート・ファニチャーやベンチ、さらには噴水や砂場が設置されている。さらに、ストリートミュー

が約1,650m あり、日本ではマラソン選手の高地トレー

ジシャンを始めとした各種大道芸が行われたり、噴水でニング場所としても知られている。人口は約10万人。コ

水遊びをしたり、砂場で遊ぶ多くの子供たちが見受けら

ロラド大学を有し、豊かな自然に囲まれたコンパクトなれるなど、歩行者専用通路というよりも公園のようであキャンパスタウンである。

り、公共空間を豊かなものにしている。

Ⅱ

Ⅱ

キー山脈の東側に広がるボールダー市は、中心部の標高

写真7：植栽の維持管理をする市の職員て維持管理がなされている。

プロジェクト報告

プロジェクト報告

これらの公共空間は、40年に渡りボールダー市によっこのように、歩行者が安全・快適に買い物や散策を楽し
むことができるので、地元民が集い、観光客も訪れる街となり、公共空間を豊かにすることで、付加価値を生み出し、

写真2：シャトークア・パークより市内中心部を望む

ダウンタウンの活性化に成功した街といえる。

4．中心市街地の活性化
5．視察を終えて1960年代から郊外型ショッピングセンターが立地すボールダー市が元々は木のない草原であったと聞いてるようになり、ダウンタウンの中心通りであったパール・
写真1：ボールダー市のシンボル、フラットアイアン山

ストリートは半分が空き店舗になるまで衰退した。この状況を改善するために、市民が対応策の検討を始め、最終驚いた。年間300日以上が晴天である地で木々を育て維
写真4：ストリート・ファニチャーが多く設けられている持管理するには相当の財源が必要であるのは想像に難く的には、1970年から1977年にかけて、パール・ストリーない。税収の多くを緑地の維持管理等に投入するには住都市の成長管理という考え方が基本となり都市部のス

トの11番から15番までの4ブロックから自動車を締め出

民の理解が必要であろうことから、一人一人の意識の高

プロールの進展、広域に発生する環境問題、中心市街地のしたペデストリアン・モール（歩行者専用道路）にするとさがうかがえる。

衰退等の諸問題に対して、個別対応をとるのではなく、都いう再開発がボールダー市によっておこなわれた。

2．都市政策の概要

パール・ストリートでは、行政主導による地区計画により民間投資を喚起し経済活性化へとつなげるという理想市として包括的に対応していく方針である。

的な成長戦略の成功例を見て取ることができた。道沿い

成長管理政策の一方で、山岳景勝地に囲まれた景観やに立ち並ぶ個人商店はみな個性的で生き生きとしている。

自然環境を保持するために、標高5,750フィートにブルー

かつて賑わいを見せていた日本の商店街を今一度活性化

ラインという規制線を設け、その線から上の地域には上させるためのヒントになるのかもしれない。

下水道やガスの供給をおこなわないことで、住宅などの建築を困難にしている。また、新築する建物の高さを55

写真5：佐々木先生の説明を聞く視察団

フィート以下に制限するなどの工夫をこらして、豊かな都市の将来を確保するための施策を展開している。
そのおかげで、ロッキー山脈の山肌には人工物は見当たらない。

3．都市開発の規制

20

写真3：歩行者専用モールであるパール・ストリート・モール

パール・ストリート・モールに入る商店は、地元オーボールダー市には、都市部のスプロール化（無秩序な肥ナーによる店で構成されているため、郊外型のショッピ

大化）の抑制、自然環境の保護や景観の保護を目的とした、

ングセンターに入るチェーン店との競合がなく、共存が独自のオープンスペース計画があり、市内には公園やサ図れている。

2018米国住宅地開発事例視察調査

写真6：パール・ストリート・モールに設置された砂場

2018米国住宅地開発事例視察調査

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8. デンバー市内（16 番街再開発）
大木 迪晴・白鳥 高・磯貝 茂・西川 剛史
1．デンバーの概要
コロラド州の州都であるデンバーは19世紀中盤、ゴー駅から伸びる鉄道はデンバーにおける重要な交通手段ととも思えたが、一般車両の乗り入れを禁止することで、あなっており、2016年4月にはデンバー国際空港と市内をる程度の危険を排除できているのだろう。車歩道間の段結ぶ新路線も開通した。自動車移動だけに頼らないデン

差を調整したり、歩道が広く感じられるよう舗装デザイ

バーの中心市街地はジェントリフィケーションサイクル

ンを統一したりと、利用者（歩行者）への配慮が随所に感の渦中にあり、この都市が今後どのような発展を遂げるじられる。今後は、社会実験として無料バスも運休させてのか、数年後に再訪したいと思わせる都市である。

より歩行者向きの通りにしようとの試みも行われていくようだ。

ルドラッシュの辺境の町であったが、その後交通、流通の3．16番街（フリー・モールライド：無料バス）

拠点として発展した。この都市はアメリカの都市計画家

デンバーのダウンタウンの中心部16番街は35年ほど

ピーター・カルソープが提唱したTOD（Transit Oriented
た16番街を走るフリー・モールライド（無料）バスの運行

写真2：デンバー公共交通の要となるユニオンステーション

前から一般車両の進入を禁止し公共の無料バスと歩行者

Ⅱ

Ⅱ

Development）型の都市の一つであり、I.M．ペイが設計しのみが通行できるトランジットモールと呼ばれる形態でプロジェクト報告

プロジェクト報告

開発されてきた。

やラリマースクエア等の歴史的な街並み保全など、様々な取組みが国内外から注目されている。

写真7：16番街の車道と歩道の舗装

写真8：乗り入れ禁止の看板

写真3：駅徒歩圏内に増えるコンドミニアム
写真5：16番街を走る「フリーモールライド」と呼ばれるバス
写真1：歴史的町並みが残るラリマースクエア

米国では日本よりも住宅購入を「投資」と捉える傾向が強い。子育て環境を求めて郊外の一軒家に住み、子育てが2．再開発の経緯
デンバーのダウンタウン中心部は、古くから居住者が16番街を行き交うバスは誰でも無料で利用でき、早朝終われば一軒家を高く売却し都市部に戻ってくるというから深夜まで約5〜10分の間隔で運行されている。通り

住宅すごろく的な発想も生まれやすいのだろう。住宅の沿いにはカフェやレストラン、ブティックやオフィスな

付加価値を高めるためメンテナンスを怠らない。

多いエリアではなかったが、1900年代に形成された米国

日本でも「スムストック」などの中古住宅流通促進に向内の他の都市と同様、中心市街地で就業する人々はフけた動きは徐々に活発になってきたものの、米国流の成熟

リーウェイを車で数十分走ったところに開発された郊外した住宅文化を、住宅関連企業に頼るばかりではなく、自型のニュータウンに住居を構えた。しかし、行き過ぎた車

治体の街づくり政策と個人レベルの意識の改革を通じて依存型のライフスタイルが見直され1980年代からTOD型の都市開発が行われるようになった。

住宅流通市場に浸透させられるかが課題であると感じた。
写真4：駅前広場は市民や観光客の憩いの場となり賑わっている

日本と米国では、人口も国土も自然災害リスクも異鉄道やバスなどの公共交通網が整備されていくにつれ、なっていて「すまい」に関する考え方は根本的に異なる部

駅を中心とする都心部に住む居住者を計画的に増やし、分も多いが、土地の広さだけではない便利さや快適さ（コ

職住近接の環境が整備されることで昼夜の人口が確保さ
写真6：約１マイル（約1.6ｋｍ）に渡って続くトランジットモール

れ、その結果、街が活性化し、業務移設以外に物販店や飲食店も増加した。
脱自動車、即ち徒歩や自転車、バスや鉄道といった公共交通機関で生活に困らないという都市型のライフスタイ

22

4．感想

トレンドとなっていくのではないか、そのような可能性を感じた。日本では当たり前のTOD（公共交通指向型開化するという好循環が生まれる。駅周辺では駅裏地区にどが立ち並び、昼間も夜もたいへん賑わっていて都心部

発）という考え方が、今後のアメリカの都市開発においておいても複数のコンドミニアムが建設中であった。

再開発の成功事例となっている。

重要な意味を持つことは間違いなさそうだ。

ルを好む若年層が増え、都心部の環境が整備され付加価

歴史的建造物としても有名なユニオンステーションは

16番街は車道と歩道の境目があいまいで、意匠面では値が向上することで、高収入層が転入し、更に商業も活性

駅舎自体がホテルやカフェとして活用されていて、この美しいと思える反面、安全上は、はっきり区別されるべき2018米国住宅地開発事例視察調査

ンパクト・シティ）を求める動きは、今後米国においても2018米国住宅地開発事例視察調査

23

9. ハイランズ・ガーデン・ビレッジ、
アリア
今井 圭・安倍 拓郎・本多 雅子
1．デンバーのダウンタウン、2つの複合用途開発地への半屋外空間は結婚式やクリスマスパーティー等のコ
ミュニティスペースとして利用されている。

5．ビレッジ感を求めて、多世代が共生する街区
コハウジングは分譲住宅＋コモンハウス（共用のダイ

また、歴史あるElitch Gardens Theatreを保存し、NPO

ニング、キッチン等）から構成されている。中央の共用庭

により無料映画会やコミュニティイベントを実施。シアが見えるように各戸のリビングがあり、自然と挨拶や交ター前広場も、社会的・環境的責任の一環として、コロラ流が生まれる造りになっている。

ド土着の芝「バッファローグラス」としたそうだ。

ちょうど共用庭で修繕中だった、住民のポールさんに話を伺うことができた。

た。我々の使命として、パブリックの壊れた部分の修復がた2つの複合用途開発地を視察した。

「この街区の56人の内、12歳以下の子は15人。13〜20ある。」とペリー氏。最初に「いい学校」をつくったのも、廃案内役はデベロッパー代表のチャールズ・ペリー氏。

歳は25人。90代の人もいる。皆、ビレッジ感を求めて集れない街づくりを考えてのこと。この住宅地が出来たこ

まってきた。キッチンが窓際にあり、共用庭で遊ぶ子供達が失われたりすること）を抑える為、ヘルスケアやジョブ

強いリーダーシップを感じさせる方で、解説も明快だ。

とで周辺にレストラン等のお店が増えており、広域でのを皆で見守ることができる。共用部のメンテナンスも規

トレーニング等の独自プログラムを実施していることだ。

住環境の向上に寄与している。

則ではなく、自発的にやっているよ。」

1992年、ペリー氏達は第1弾となる「デンバードライブビ
ルディング（賃貸アパート・店舗・事務所等3.5ha）」を開発

写真4：住民が共同でコミュニティファームを運営している

8．健康に良い食など、持続性を考えたプログラム

した。当時、ダウンタウンの住環境は良いとは言えず住宅

アフォーダブルの分譲住宅の場合、住宅タイプによっも少なかったが、この開発を機に人が住み始めた。第1弾のて異なるが、市平均年収＄90,000の30〜60％以下、4人収益を基に造られた第2弾「ハイランズ・ガーデン・ビレッ

家族なら世帯年収約600万円を上限に入居できる。一度

ジ」、現在進行中の第3弾「アリア」
が今回の視察地である。

入居したら、年収が上がっても立ち退く必要はない。むしプロジェクト報告

プロジェクト報告「周辺地域をリスペクトし都市に溶け込むことを考え分。ピーター・カルソープ事務所がマスタープランを行っ

Ⅱ

Ⅱ

コロラド州デンバー市の中心部から北西へバスで約15

ろ、開発側は低所得者のステップアップを望んでおり、そ2．ハイランズ・ガーデン・ビレッジ概要の機会を積極的に設けている。

1996〜2007年、閉園した遊園地跡地に計画された複補助金で農地を取得し、コミュニティファームを提供。

合住宅地開発で、全306戸、敷地面積は約12ha。63のシニ

住民が共同で運営し、農産物を自由な価格で売買しておア住宅、74のマルチファミリー住宅、52のシングルファ
ミリー住宅、33のコハウジング（全体図で青の街区）、26

り、低所得でも健康に良い野菜を低価格で入手できる。
写真1：コミュニティスペースとして利用されているメリーゴーランド

写真3：雨樋の補修中に解説してくれるポールさんのリブワーク（SOHO型）住宅、店舗等があり、その間を緑
豊かな共用の庭及び通路が巡らされている。
開発地の南側の街区は周辺と連続するように戸建て住ガやフェイスペイント、料理教室などのイベントを開催。

4．多様な住宅、様々な収入・年齢層の人々が共存

6．複層的なHOAによる維持管理

1階がオフィスで2・3階が居住空間のリブワーク住宅、

HOAは5つのグループに分かれており、最上位にマス宅を配し、北に行くに連れて、建物の密度を下げて共用のガレージ上の2階にアクセサリーデュエリングユニット

ターアソシエイト。その下に住戸タイプ毎（リブワーク

庭や公園を多く配置している。最も北側の通りに面して、と呼ばれる賃貸住宅を併設した分譲住宅など、多様な住等）に4つのHOAがある。

スーパー、カフェ等の生活利便施設を配し、近隣からの利宅タイプが混在。外観フォルムや色合いもバリエーショ用も促していた。

ンに富み、画一的でない楽しい街並みとなっていた。
特に、アフォーダブル住宅（低所得者向け住宅）は、デン

3．遊園地の承継、地域へのリスペクト

また、補助金でプログラムコーディネーターを雇い、ヨ設けられていた。家賃は＄800〜1,000／月（周辺相場はゴーランドの屋根を残して街のランドマーク化。屋根付＄1,500〜1,800）。シ ニ ア 用 住 戸 で は65戸 中40 ％ が ア
フォーダブル住宅である。

るなど、大きなコミュニティの交流も図っている。

9．2つの開発地を視察しての感想

共用の屋外（樹木、舗装等）はマスターアソシエイトで様々な収入、年齢層、住宅タイプが混在し、共有、共存維持管理している。年間費用は＄25,000（約275万円）程することにより、豊かな住環境が形成されていることに度。商業施設にも一部費用負担してもらっている。

魅力を感じた。

バー市に設置規制がないにも関わらず、自主的に約20％

元々の遊園地の玄関口をHistorical Walkとし、メリー

さらに、近隣街区や大学までを結ぶ周辺の歩道を整備す

元の施設のリノベーション、近隣街区との一体感や既7．アリア概要
2009〜2019年での開発計画が進む、修道院跡の複合

存インフラの活用等、元々この場所にあるものを極力生かした計画に学ぶべき点が多く見られた。

住宅地で、全400戸、敷地面積は約7ha。１期では28のコハウジング、72のアパートメント等を建設。現在、街の入口のカフェ等の商業施設も建設中だった。
この街は全ての住戸タイプにアフォーダブル住戸を計画。政府の制度により、13億円の工事費の内、2億円の補助金を受けて財源としている。
特筆すべきは、ジェントリフィケーション（家賃の相場等が上がり、それまで暮らしていた低所得者が立ち退きなどによって住居を失ったり、それまでの地域コミュニティ

図1：ハイランズ・ガーデン・ビレッジ全体図

24

2018米国住宅地開発事例視察調査

写真2：多様な住宅タイプが混在した街並み

図2：アリア全体計画図

2018米国住宅地開発事例視察調査

25

1.視察日程表

2.面会者リスト

日数 日付 曜日
1

7/10

火

発着時間／発着地
18：05

成田発

15：30

シカゴ着

終日
（バス）
2

11

水

（バス）
12

木

15：32

シカゴ発

17：28

デンバー着

19：30

金

（バス）

5

14

土

6

15

日

13：00

デンバー発

7

16

月

15：40

成田着

脇田 健氏

プロジェクト・マネージャー

10：50

オーク・パーク視察（日本語イヤホンツアーを含む）

13：35

ノースクラーク視察

14：50

ミレニアム・パーク視察、後自由視察（シカゴ泊）

09：00

シカゴ建築財団ショールーム視察

モデル・ホーム

10：30

シカゴ川クルーズ

Thrive Home Builders

高岡

昌弘氏

7月13日
（金） 15：00～ 「ステイプルトン」
Forest City Stapleton, Inc.
副社長

Thomas J. Gleason氏

コ ミ ュ ニ テ ィ・セ ー ル ス・マ ネ ー ジ ャ ー Nathan
バスでボールダーへ

09：15

ホテル着
（ボールダー泊）
シャトー・クワ公園およびボールダーの住宅街

10：20

パール・ストリート等再開発地区視察

12：50

プロスペクト・ニュー・タウン視察

15：00

ステイプルトン視察とインタヴュー

17：30

ホテル着
（デンバー泊）09：30

ハイランズ・ガーデン・ビレッジ視察とインタヴュー

11：00

アリア視察とインタヴュー

12：05

ホテル着

12：20

デンバー市内（16番街再開発等）
視察
（徒歩）

13：30

自由視察

22：00

ホテル着
（デンバー泊）Crandall女史
７月14日（土） 9:30～ 「ハイランズ・ガーデン・ビ

庄司団長とCharles J. Perry氏（photo：青木）

レッジ／アリア」

資 料

資 料

13

社長

リバーサイド視察～コロラド大学～ダウンタウン地区視察（徒歩）4

大和ハウス工業テキサス社

09：20

19：30
終日
（バス）

ホテル着
（シカゴ泊）

7月11日（水） 13：30～「ノース・クラーク」

Ⅲ

Ⅲ

3

研修地等

Perry Rose LLC
代表Charles J. Perry氏
Rachelle Kalkofen女史

ボールダー（photo：庄司）

ボールダー（photo：庄司）

ステイプルトン（photo：廣瀬）
リバーサイド（photo：板垣）

ハイランズ・ガーデン・ビレッジ（photo：廣瀬）

プロスペクトNT（photo：本多）

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2018米国住宅地開発事例視察調査

2018米国住宅地開発事例視察調査

27

3.視察参加者名簿
氏名

会社名

佐々木宏幸

明治大学

団

長

庄司

健吾

ミサワホーム（株）取締役常務執行役員

メン バ ー

貫井

康平

住友林業
（株）

住宅・建築事業本部 まちづくり推進部 販売推進グ
ループ 資材まちなみ設計チーム マネージャー

渡部洋明

大和ハウス工業（株）

群馬支社住宅事業部

本多雅子

トヨタホーム（株）

不動産開発部分譲推進室

森伸弘

パナソニック ホームズ（株）

分譲事業推進部

近畿情報開発課

板垣

真人

（公財）
建築技術教育普及センター

企画部

課長代理

岡田

良祐

（一財）
日本建築センター

情報事業部

白鳥

高

（株）
ニューハウジング

執行役員

程田

数馬

（株）サンフジ企画

温浴事業本部

リーダー

安部

拓郎

（株）サンフジ企画

営業開発本部

リーダー

細川

裕輔

エー・ビー・シー開発（株）

ハウジング首都圏営業部

島上涼介

エー・ビー・シー開発（株）

ハウジング関西営業部

市川敦夫

首都高速道路サービス
（株）

施設部

施設課

磯貝

茂

首都高速道路サービス
（株）

企画部

新規事業営業課大木

迪晴

日本ホーミング
（株）

営業部

課長

浜田

利彦

（株）大本組

土木本部

土木企画部

川波

秀樹

（株）大本組

岡山支店

営業部長

立花

秀夫

（株）
近畿日本コンサルタント

常務取締役

西川

剛史

（株）
近畿日本コンサルタント

東京支社

設計部

今井

圭

（株）
アール・アイ・エ―

東京支社

設計３部

青木

徹

（一財）住宅生産振興財団

専務理事

岸田

博

（一財）住宅生産振興財団

事業部部長

廣瀬

良二

（一財）住宅生産振興財団

事業部部長

湯本

昭夫

（株）
シー・ムーン企画

Ⅲ

同 行 講 師

資 料

添

乗

員

理工学部建築学科

あとがき

部署・役職

一般財団法人住宅生産振興財団 専務理事

青木

徹

専任准教授

企画課

本年の海外住宅地の視察調査は、「 真に豊かな暮らしとは−米国における “ 伝統的 ”、“ 都市型 ”、“ 先進的環境共

住宅営業所所長
販売企画グループ主任

課長

名の参加を得て実施しました。
この海外視察調査は、我が国のまちなみづくりに役立ていただけるように、海外の優れた住宅地計画の手法やデザイン、商品企画、管理運営などを幅広く視察するもので、平成9年の「 まちなみ大学 」以来当財団の事業として実施し、本年で20回目となります。
視察調査のコーディネート及び現地同行指導は、昨年に引き続き、明治大学理工学部建築学科専任准教授の佐々

部長
CM事業部

生型住宅コミュニティ” と “ F.L.ライトの住宅建築 ” を通じて 」をテーマに、平成30年7月10日から16日の7日間、25

木宏幸先生にお願いしました。

部長

具体的な視察先としては、○計画から150年を経てなお高い価値を保つ歴史的ネイバフッド「 リバーサイド 」と「 オーク・パーク 」、Ｆ.Ｌ.ライトの設計による住宅群○ニュー・アーバニズムに基づくＴＮＤ型住宅地開発「 プロスペクト･ニュー・タウン 」、「 ハイランズ・ガーデン・
ビレッジ 」、「 アリア 」

課長

○空港跡地でサステイナブルな大規模複合開発が進む「 ステイプルトン 」○大和ハウス工業による中心市街地での高層賃貸住宅事業「 ノースクラーク 」○中心市街地の再生事例となる「 パール・ストリート 」と「 16番街再開発 」

部長など、それぞれに大変興味深く、また、立地、時代背景、計画思想などが多岐に渡るものとなりました。
各視察先では貴重な視察調査成果を得ることができ、参加者も大いに触発されましたが、加えて、欧米の住宅地計
画の大きな流れや都市再生の動向などへの理解も深めることができたのではないかと思います。

部長
副参事

この報告者は、今回の海外視察調査で得られた成果を、参加者の皆様が手分けして取りまとめたものです。手作りで視察調査結果を記録したものではありますが、このようなプロジェクトに関心のある方々はもとより、これからの住
宅地やまちなみづくりに携わる幅広い関係者の皆様に参考としていただけることを期待する次第です。
最後に、視察調査のコーディネートに加え、的確な解説と通訳で現地指導していただいた佐々木先生、団長として視察団をまとめ、盛り上げていただいたミサワホーム株式会社の庄司取締役常務執行役員、各地の視察に積極的に参画いただき、この報告書を取りまとめていただいた参加者の皆様、そして臨機応変に視察団をサポートしていただ
いた株式会社シー・ムーン企画の湯本さんに、心より感謝申し上げます。
また、視察地でご案内や解説をしていただいた脇田健氏、高岡昌弘氏、Thomas J.Gleason氏、Nathan Crandall氏、Charles J. Perry氏、Rachelle Kalkofen氏、そして参加者を送り出していただいた財団会員社や関係各社の皆様をはじめ、ご協力いただきました方々にも厚く御礼を申し上げます。ありがとうございました。

アリア（photo：本多）

アリア（photo：庄司）

住宅生産振興財団海外視察（平成30年7月10日～7月16日）

真に豊かな暮らしとは－米国における“伝統的”、“都市型”、“先進的環境共生型住宅コミュニティ”と“F．L．ライトの住宅建築”を通して－

本部〒105-0001 東京都港区虎ノ門3丁目11番15号 SVAX TTビル5階
Phone 03-5733-6733 Fax 03-5733-6736
関西事務所〒541-0046 大阪市中央区平野町3-3-8 辻梅ビル5階

2018年9月20日 発行
The MACHINAMI Foundation (c)2001 Printed in Japan

http://www.machinami.or.jp/

発行人：青木 徹
発行所：一般財団法人

無断転載・複製を禁止します。

2018米国住宅地開発事例視察調査
アリア案内看板（photo：浜田）印

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2018米国住宅地開発事例視察調査

住宅生産振興財団

Phone 06-6231-3655 Fax 06-6231-3656

刷：瞬報社写真印刷株式会社

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