2022 年 8 月 18 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区虎ノ門一丁目 1 番 21 号
マリモ地方創生リート投資法人
代表者名
執行役員
北方 隆士
（ コ ー ド番 号 3470）
資産運用会社名
マリモ・アセットマネジメント株式会社
代表者名
代表取締役社長
北方 隆士
問合せ先
財務管理部長
島田 勝博
TEL:03-6205-4755

国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ
マリモ地方創生リート投資法人（以下、「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託するマリモ・アセットマネジメント株式会社（以下、「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり国内不動産信託受益権の譲渡（以下、「本件譲渡」といいます。）を行うことについて決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 譲渡の概要
譲渡資産の名称
譲渡予定価額（注2）

帳簿価額（注3）
譲渡益（見込）（注4）
譲渡先
媒介の有無
譲渡決定日
売買契約締結日
譲渡予定日
決済方法

アルティザ都筑中央公園第1回（準共有持分50％）：665百万円
第2回（準共有持分50％）：665百万円
合計：1,330百万円（それぞれ準共有持分の形式（準共有持分50％及び準共有持分50％）で2回に分けて譲渡することを予定しており（以下、「分割譲渡」といいます。）、各譲渡予定日における譲渡予定価額は上記の通りです。）
1,066百万円
第1回（準共有持分50％）：132百万円
第2回（準共有持分50％）：132百万円
後記「4.譲渡先の概要」をご参照ください。
有（注5）2022年8月18日
2022年8月26日
第1回（準共有持分50％）：2022年9月30日（引渡決済日）
第2回（準共有持分50％）：2023年1月11日（引渡決済日）
各譲渡予定日に、譲渡する準共有持分に応じた売買代金の支払い及び引渡しを実施（注1） 金額は百万円未満切捨てで表示しています。
（注2） 「譲渡予定価額」は、固定資産税及び都市計画税相当額の精算分、消費税等は含まれていません。
（注3） 「帳簿価額」は、2022年6月期（第12期）末時点の数値を記載しています。
（注4） 「譲渡益（見込）」は、「譲渡予定価額」から「帳簿価額」を控除して算出した額です。実際の譲渡損益は、上記の「譲渡益（見込）」と異なる可能性があります。
（注5） 媒介者は、本日現在、投信法投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に定める利害関係人等、並びに本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者のいずれにも該当しません。
（注6） 本件譲渡に係る売買契約（以下、「本売買契約」といいます。）は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される本投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本売買契約においては、本投資法

1

人若しくは買主のいずれかが故意若しくは過失により本売買契約上の債務を履行せず、又は、本売買契約に定める本投資法人の表明保証事項若しくは買主の表明保証事項につき重大な違反が判明しかつ本売買契約の目的を達成することができない場合に、催告の上契約の解除ができます。かかる解除がされた場合には、解除された者は相手方当事者に対して、かかる解除の違約金として譲渡予定価額（消費税及び地方消費税相当額を除きます。）の20％相当額を直ちに支払うことになっています。但し、本売買契約では、本投資法人は売主であり、本売買契約の履行に関し資金調達リスク等の懸念はないことから、上記の違約金の負担が生じる可能性は低く、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと、本投資法人は判断しています。

2. 譲渡の理由
本投資法人は、市場状況を勘案し、ポートフォリオを構築する上で中長期的に適切であると判断した場合に物件の売却または入替えを検討します。入替え対象資産については、エリアの需給バランスや競合環境の変化等により、取得時に想定した収益性等が期待できない物件や将来における競争力が懸念される物件について売却の検討を行い、中長期的な入替え効果を総合的に判断して決定します。
譲渡予定資産である「アルティザ都筑中央公園」（以下、本物件といいます。）は神奈川県横浜市に所在するレジデンスとして、横浜市営地下鉄 センター南駅から徒歩圏のアプローチでかつテナントリーシングにおいては相応の競争力を持つ一方、竣工から33年が経過し、今後修繕費や資本的支出などのライフサイクルコストの増大が見込まれます。本件譲渡では、帳簿価格や直近の不動産鑑定評価額を大幅に上回る価格で譲渡が見込め、かつ投資主の皆様に売却益を還元することが投資主利益の最大化に資すると判断したことから、今般の譲渡先への譲渡を決定しました。
本投資法人は、本物件の譲渡により得られた資金により資産の取得に努めますが、入替資産の取得可能性や想定される取得スケジュールに鑑み、本物件の譲渡による賃貸事業収益の低下が本投資法人の業績に与える影響等、総合的に勘案し本受益権をそれぞれ準共有持分の形式で２回に分けて譲渡することとしました。
3. 譲渡資産の内容
譲渡資産の名称
特定資産の種類
信託受託者
信託期間
所在地
地番
（注1）
住居表示
土地所有形態
用途地域
敷地面積（注1）
建ぺい率
容積率
建物
所有形態
主な用途竣工日
延床面積
構造
取得価格
譲渡予定価額
帳簿価額（注3）
譲渡予定価額と帳簿価額の差額
鑑定評価額 評価方法
鑑定評価額
価格時点
賃貸借の内容（注4）アルティザ都筑中央公園
不動産信託受益権
三菱UFJ信託銀行株式会社
2016年3月29日から2026年3月末日
神奈川県横浜市都筑区荏田東四丁目 25 番地 4 他
神奈川県横浜市都筑区荏田東四丁目 25 番 5 号
所有権
第二種中高層住居専用地域
2,707.36 ㎡
60％
150％
所有権
レジデンス
1989年4月27日
3,913.86 ㎡
鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
1,050百万円
1,330百万円
1,066百万円
264百万円
大和不動産鑑定株式会社による鑑定評価
1,150百万円
2022年6月30日

2マスターリース(ML)会社
テナントの総数
総賃料収入（年額）
敷金・保証金
総賃貸面積
総賃貸可能面積
稼働率の推移その他特筆すべき事項

株式会社マリモ
58件
72百万円
8百万円
3,492.23㎡
3,731.75㎡
2020年
2020年
6月末日
12月末日
95.2％
88.5％
－2021年
6月末日
93.6％

2021年
12月末日
92.1％

2022年
6月末日
93.6％

（注1） 「所在地（地番）」及び「敷地面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注2） 所有する土地の面積となっています。
（注3） 2022年6月期（第12期）末時点の数値を記載しています。
（注4） 「テナントの総数」は、本日現在の本物件に係るエンドテナントの総数を記載しています。
「総賃料収入」は、本日現在において有効な本物件に係るエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料（賃料・共益費合計。但し、賃貸借契約上、賃料に駐車場使用料相当分が含まれている場合には、当該駐車場使用料相当分を含みます。）の合計を12倍した金額（百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨てています。）を記載しています。
「総賃貸面積」は、エンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「総賃貸可能面積」は、賃貸が可能な合計面積を記載しています。

4. 譲渡先の概要
譲渡先は、国内の事業会社ですが、当該譲渡先より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。なお、譲渡先は、本日現在、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に定める利害関係人等、並びに本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者のいずれにも該当しません。また、譲渡先と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、譲渡先は本投資法人の関連当事者には該当しません。
5. 媒介の概要① 媒介者の概要
(１)
名称
(２)
所在地
(３)
代表者の役職・氏名
(４)
事業内容
(５)
資本金
(６)
設立年月日
(７)
純資産
(８)
総資産(９)
大株主及び持株比率(10)

投資法人・資産運用会社と当該会社の関係

コリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社
東京都千代田区内幸町二丁目2番3号
マネージングディレクター兼会長 小笠原 行洋
不動産投資仲介（国内外）他
1,000万円
2016年12月20日
非開示（注）
非開示（注）
非開示（注）
本日現在、当該媒介先と本投資法人及び本資産運用会社との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、当該媒介先は本投資法人又は本資産運用会社の関連当事者でもありません。

（注）媒介先からの承諾が得られていないため、非開示としています。

② 媒介手数料等の額
媒介手数料 金39,900,000円

36. 決済方法等
各譲渡予定日に、譲渡する準共有持分に応じた売買代金の支払い及び引渡しを実施することにより決済する予定です。
なお、本件譲渡に伴って得られる譲渡益は、投資主の皆様に分配金として還元し、残金は今後の物件入替等を含めたポートフォリオ運営に使用する予定です。
7. 今後の見通し
譲渡予定資産の譲渡による2022年12月期（2022年7月1日～2022年12月31日）及び2023年6月期（2023年1月～2023年6月30日）の運用状況の見通しについては、本日付「2022年6月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」をご参照ください。
なお、本譲渡は2022年9月30日、2023年1月11日に譲渡予定のため、2022年6月期（第12期）の運用状況への影響はございません。

48. 鑑定評価書の概要
物件名称

アルティザ都筑中央公園

鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点

1,150百万円
大和不動産鑑定株式会社
2022年6月30日

項目
収益価格

内容
1,150,000千円

直接還元法による価格

1,160,000千円

運営収益
可能総収益

77,743千円
81,797千円

空室等損失額4,053千円

運営費用
維持管理費

19,154千円
2,138千円

水道光熱費

541千円

修繕費

572千円

専有部の原状回復費

2,948千円

PMフィー

2,311千円

テナント募集費用

2,246千円

公租公課
損害保険料

5,857千円
236千円

その他費用

2,302千円

運営純収益

58,588千円

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概要等
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより市場に適合した価格であると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、査定。
中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定。

現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ、査定。
対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づき、対象不動産の競争力等を考慮して査定。
建物管理業務の内容は概ね標準的であると判断し、契約額等に基づき、類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い査定。
過年度実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を行い査定。
類似不動産の修繕費の水準による検証からER記載の年平均修繕費を妥当と判断し査定。
テナント入替費用を、入替率及び空室率を考慮のうえ査定し査定。
プロパティマネジメント契約の内容は概ね標準的であると判断し、当該契約に基づき、類似不動産のPM フィーの水準による検証を行い査定。
貸室及び駐車場について、想定入替率を適用した場合の入替部分に、過年度実績額を参考に、類似不動産の水準に基づき査定。
公租公課関係資料に基づき査定。
契約額を妥当と判断し、類似不動産の損害保険料の水準による検証を行い査定。
依頼者から入手した実績額を参考に、消耗品費、予備費等のその他物件運営費用を査定。

一時金の運用益

資本的支出

114千円

4,304千円

純収益還元利回り

54,399千円
4.7％

DCF法による価格割引率

1,140,000千円
4.5％

最終還元利回り

積算価格
土地比率
建物比率
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

4.9％

一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを査定。
類似不動産の更新費の水準による検証からER記載の年平均更新費を妥当と判断し査定。
対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。
類似の不動産の評価事例等との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法を併用のうえ査定。
類似の評価事例等に係る評価利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。

1,580,000千円
91.9％
8.1％
収益価格に比して積算価格が高く求められたが、総合的に検討し、収益価格がより説得性が高いと判断し鑑定価格に採用した。

以上
本投資法人のホームページアドレス：https://www.marimo-reit.co.jp

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