空き家等で地域を活性化する方法

空き家に宿る
過去と未来の物語を活用する
物語性を高めて舞台と登場人物を広げる

公益財団法人東北活性化研究センター
２０２４年３月

テーマ選定の背景と目的
背景

東北圏では、人口減少、高齢化等を背景に空き家が他地域を上回るペースで増加するおそれ「空き家バンク」等が行政主導で行われてきたが局所的な解決に留まっている

目的

東北圏における空き家を活用した地域活性化に向けた処方箋を提示
1

本日お伝えしたいこと① 空き家率の現状と予測
 現状の空き家率は西日本が高く、東日本が低い「西高東低」
 今後東北圏で大きく上昇し、２０４３年には西日本と東日本の差が殆どなくなると予測② 空き家等※に宿る「物語性」③ 地域活性化への５つの提言※ 住宅以外にも、事務所、店舗、学校等を広く「空き家等」と表記する
2

① 空き家率の実績と予測 【本調査の空き家率の定義】

分譲・賃貸・別荘等に利用されず、大きなリノベーション無しでも流通可能な住宅（＝その他空き家※）が、全住宅に占める割合

その他空き家は左図の④に該当※ 本調査ではその他空き家を「空き家」と表記する
3

① 空き家率の実績と予測 【実績】
• 空き家率は徐々に上昇• 東北圏は、西日本より低く東日本よりは高い• 「西高東低」の傾向

2008年

平均値（％）
全国

西日本

東日本

2008年

6.1

7.1

5.3

2013年

7.3

8.5

6.2

2018年

7.9

9.1

6.8

20１３年

東北圏
5.7
6.7
7.9

20１8年

4

① 空き家率の実績と予測 【実績】
２０１８年のワースト１００市町村等
西日本が多い
順位
1市町村等名山口県 周防大島町

空き家率（％）
30.016順位
26市町村等名
宮崎県 串間市

空き家率（％）
19.680順位
51市町村等名
奈良県 大淀町

空き家率（％）

順位

17.78476

市町村等名
大分県 豊後高田市

空き家率（％）
15.75052

熊本県 山都町

17.66477茨城県 大子町

15.69653

岩手県 洋野町

17.64778

岡山県 新見市

15.50454

熊本県 天草市

17.55379

熊本県 芦北町

15.49355鹿児島県 日置市

17.54480

鹿児島県 薩摩川内市

15.46556

広島県 庄原市

17.31381

山口県 美祢市

15.38557

熊本県 上天草市

17.26682

鹿児島県 出水市

15.36758石川県 志賀町

17.17283

山梨県 市川三郷町

15.2972鹿児島県 肝付町

26.14427鹿児島県 曽於市

19.4773岩手県 山田町

25.69128徳島県 三好市

19.4124高知県 室戸市

25.52329鹿児島県 阿久根市

19.20459大分県 宇佐市

16.92784

静岡県 下田市

15.2695高知県 土佐清水市

24.06430

愛媛県 西予市

19.19360兵庫県 養父市

16.86785山口県 長門市

15.2686三重県 熊野市

23.52031

京都府 宮津市

19.08661岡山県 備前市

16.56086

石川県 中能登町

15.2577三重県 紀北町

23.17732鹿児島県 垂水市

19.02062広島県 竹原市

16.48787高知県 宿毛市

15.2328和歌山県 串本町

22.80433鹿児島県 指宿市

18.94663

福岡県 築上町

16.39788和歌山県 新宮市

15.1489大分県 竹田市

22.50934

福島県 南相馬市

18.92115奈良県 五條市

16.39589

高知県 須崎市

15.13565

広島県 呉市16.32490

福岡県 嘉麻市

15.07310広島県 江田島市

22.13335

徳島県 美馬市

18.85811鹿児島県 南九州市

22.08236石川県 輪島市

18.75012長崎県 新上五島町

22.05937和歌山県 白浜町

18.73513愛媛県 内子町

22.04438

宮崎県 えびの市

18.54114鹿児島県 南さつま市

21.85739

和歌山県 那智勝浦町

18.53715広島県 北広島町

21.52940大分県 国東市

18.53016鹿児島県 伊佐市

21.33641

岡山県 美作市

18.49917三重県 尾鷲市

21.33642

島根県 江津市

18.35118鹿児島県 志布志市

21.33043

広島県 安芸高田市

18.10819高知県 安芸市

21.32944島根県 大田市

17.99520広島県 世羅町

21.12745

愛媛県 愛南町

17.95521岐阜県 揖斐川町

20.59446鹿児島県 さつま町

17.95122高知県 四万十町

20.48047

山口県 柳井市

17.91423石川県 能登町

20.36448

三重県 鳥羽市

17.91324

長崎県 五島市

20.12249

石川県 珠洲市

17.85225新潟県 佐渡市

19.81650

北海道 赤平市

17.82966

高知県 香美市

16.04291群馬県 中之条町

14.96967岩手県 陸前高田市

16.02392

京都府 綾部市

14.87468

北海道 歌志内市

15.98293三重県 志摩市

14.85169

鹿児島県 枕崎市

15.96994

大分県 豊後大野市

14.81570

熊本県 水俣市

15.92295

香川県 東かがわ市

14.79671

和歌山県 かつらぎ町

15.90015

山口県 萩市14.78272

北海道 夕張市

15.89297

長崎県 松浦市

14.77673

岡山県 笠岡市

15.88498

熊本県 益城町

14.73215愛媛県 大洲市

15.88499

長崎県 南島原市14.671

75

秋田県 男鹿市

15.816100

長野県 辰野町

14.642

東北圏の市町村等

6

東⽇本の市町村等

20

⻄⽇本の市町村等

80

5

① 空き家率の実績と予測 【予測】• 空き家率は徐々に上昇• 東北圏の増加幅は大きく、２０４３年には西日本を上回る

平均値（％）
全国

西日本

東日本

東北圏

2018年（実績）

7.9

9.1

6.8

7.9

（平均で２０１８年の南会津町並みの水準になる）

2043年（予測）

13.6

13.7

13.５

14.3

• ２０４３年には「西高東低」の傾向が殆どなくなる

増加幅

5.7

4.6

6.７

6.4

2023年

2033年

20４３年

6

① 空き家率の実績と予測 【予測（全国ランキング）】
２０４３年のワースト１００市町村等

順位

市町村等名

２０１８に比べると東日本が増加

51

高知県 安芸市

18.66876

北海道 士別市

17.78352長崎県 平戸市

18.64677

和歌山県 白浜町

17.71553

和歌山県 新宮市

18.61778

群馬県 みなかみ町

17.71054鹿児島県 南さつま市

18.61379

北海道 森町17.61455鹿児島県 指宿市

18.60680

岩手県 洋野町

17.59056

山口県 萩市18.60181

熊本県 水俣市

17.587

順位

市町村等名

空き家率（％）順位

市町村等名

空き家率（％）

空き家率（％）順位

市町村等名

空き家率（％）

1

山口県 周防大島町

23.65626石川県 輪島市

19.8832高知県 土佐清水市

23.45527鹿児島県 曽於市

19.8773高知県 室戸市

23.37128鹿児島県 伊佐市

19.76957

愛媛県 西予市

18.59182

山梨県 大月市

17.5724北海道 夕張市

23.28629秋田県 三種町

19.58558奈良県 御所市

18.53883奈良県 五條市

17.5565静岡県 熱海市

23.19830福岡県 川崎町

19.58159

秋田県 能代市

18.40284

千葉県 勝浦市

17.543北海道 余市町18.39485

山梨県 市川三郷町

17.514大分県 津久見市

18.37686

青森県 南部町

17.51162

京都府 宮津市

18.32987広島県 庄原市

17.50263

愛媛県 八幡浜市

18.29388

高知県 須崎市

17.500

6

北海道 歌志内市

22.87531長崎県 五島市

19.57760

7北海道 三笠市

22.05732

宮崎県 えびの市

19.56161

8

北海道 赤平市

21.80233宮崎県 串間市

19.4739和歌山県 串本町

21.54434鹿児島県 阿久根市

19.43010三重県 熊野市

21.43535北海道 白老町

19.40011

北海道 芦別市

21.11936

愛媛県 愛南町

12

和歌山県 那智勝浦町

20.9343713高知県 四万十町

20.7843864

福島県 南会津町

18.17989静岡県 伊豆市

17.47965

大分県 豊後大野市

18.02290

熊本県 芦北町

17.47519.37866兵庫県 佐用町

18.02191

大分県 国東市

17.459熊本県 山都町

19.36567

北海道 紋別市

17.99292高知県 宿毛市

17.453鹿児島県 枕崎市

19.27668山口県 長門市

17.97793

岩手県 釜石市

17.431

秋田県 仙北市

17.96794

千葉県 いすみ市

17.39214

石川県 珠洲市

20.69939

広島県 江田島市

19.26169

15

徳島県 三好市

20.68840

静岡県 下田市

19.16570

秋田県 鹿角市

17.93595

青森県 七戸町

17.38516鹿児島県 肝付町

20.67141

鹿児島県 垂水市

19.09371

兵庫県 香美町

17.90096

長崎県 壱岐市

17.37572

山梨県 北杜市

17.90097

北海道 深川市

17.35573

高知県 いの町

17.89598

鹿児島県 いちき串木野市

17.32574奈良県 宇陀市17.83399

愛媛県 宇和島市

17.32175

和歌山県 かつらぎ町

17.793100

愛媛県 内子町

17.31017三重県 紀北町

20.39542鹿児島県 西之表市

19.02018

秋田県 男鹿市

20.32943鹿児島県 南九州市

18.99519北海道 美唄市

20.24544新潟県 佐渡市

18.99420茨城県 大子町

20.17145

神奈川県 湯河原町

18.99321大分県 竹田市

20.07046

北海道 小樽市

18.98022

石川県 能登町

20.04447

秋田県 北秋田市

18.96523三重県 尾鷲市

19.94948

千葉県 南房総市

18.96424長崎県 新上五島町

19.91449

静岡県 伊東市

18.71725鹿児島県 さつま町

19.89150

福岡県 嘉麻市

18.675

東北圏の市町村等

12

東⽇本の市町村等

41

⻄⽇本の市町村等

59

7

① 空き家率の実績と予測 【予測（全国ランキング）】
上昇％ポイント ワースト１００市町村等
東日本が殆ど
順位

市町村等名

1

静岡県 熱海市2

北海道 三笠市

3

北海道 深川市

上昇ポイント

市町村等名

上昇ポイント順位

市町村等名

上昇ポイント51

大分県 別府市

9.713

76

福島県 福島市

9.320

52

北海道 芽室町

9.680

77

東京都 狛江市

9.303

53

北海道 音更町

9.641

78

神奈川県 藤沢市

9.295

54

北海道 伊達市

9.638

79

東京都 青梅市

9.277

北海道 登別市

9.63880

北海道 紋別市

9.276

順位

市町村等名26

埼玉県 三郷市

10.31555

13.80527

北海道 倶知安町

10.27656

埼玉県 草加市

9.637

81

神奈川県 南足柄市

9.266

12.33228

北海道 北見市

10.21357

埼玉県 春日部市

9.588

82

神奈川県 横浜市

9.252

58

神奈川県 小田原市

9.578

83

北海道 北斗市

9.236

59

千葉県 八千代市

9.567

84

宮城県 大河原町

9.224

60

静岡県 静岡市

9.541

85

北海道 芦別市

9.203

61

群馬県 板倉町

9.530

86

北海道 名寄市

9.196

62

東京都 町田市

9.503

87

東京都 瑞穂町

9.169

63

大阪府 河内長野市

9.502

88

静岡県 三島市

9.168

15.432

上昇ポイント順位4

北海道 江別市

11.96029

北海道 稚内市

10.1935兵庫県 芦屋市11.940

30

埼玉県 入間市

10.1506

北海道 美唄市

11.78831

北海道 新ひだか町

10.0527北海道 旭川市

11.66932

大阪府 八尾市

10.0408奈良県 上牧町

11.59133

北海道 幕別町

10.0379北海道 当別町

11.07334

東京都 福生市

10.03664

福島県 会津美里町

9.501

89

埼玉県 所沢市

9.152

10

北海道 帯広市

11.07135

北海道 留萌市

10.02665

東京都 東大和市

9.486

90

福岡県 水巻町

9.145

11

北海道 小樽市

11.01636

静岡県 清水町

10.02266

千葉県 我孫子市

9.471

91

千葉県 鎌ケ谷市

9.142

宮城県 多賀城市

9.470

92

沖縄県 那覇市

9.139

北海道 千歳市

9.449

93

青森県 青森市

9.130

12

東京都 清瀬市

10.95037

東京都 羽村市

10.0096713新潟県 見附市

10.88138

埼玉県 幸手市

10.0026814北海道 釧路市

10.69539

東京都 東村山市

9.987

15

北海道 中標津町

10.68840

神奈川県 二宮町

9.968

16

北海道 北広島市

10.62641

長崎県 時津町

9.963

17

埼玉県 坂戸市

10.59142

北海道 網走市9.917

18

北海道 岩見沢市

10.58943奈良県 平群町

9.857

19

静岡県 伊東市

10.55544

神奈川県 秦野市

9.843

20

長野県 軽井沢町

10.50745

北海道 函館市

9.836

21

東京都 昭島市

10.49946

北海道 恵庭市

9.819

22

北海道 苫小牧市

10.49747

神奈川県 茅ヶ崎市

9.812

23

東京都 立川市

10.46548

静岡県 沼津市

9.747

24

東京都 多摩市

10.43749

群馬県 邑楽町

9.725

25

北海道 滝川市

10.40650

兵庫県 播磨町

9.725

69

埼玉県 北本市

9.431

94

埼玉県 上尾市

9.116

70

東京都 東久留米市

9.405

95

千葉県 松戸市

9.114

71

北海道 札幌市

9.398

96

埼玉県 桶川市

9.110

72

兵庫県 神戸市

9.383

97

京都府 向日市

9.109

73

宮城県 白石市

9.371

98

兵庫県 西宮市

9.096

74

兵庫県 稲美町

9.358

99

大阪府 藤井寺市

9.071

75

北海道 士別市

9.339

100

兵庫県 伊丹市

9.066

東北圏の市町村等

7

東⽇本の市町村等

848
⻄⽇本の市町村等

16

① 空き家率の実績と予測 【予測（東北圏ランキング）】
東北圏の２０４３年予測 ワースト１０
2043年
予測(%)

No.

市町村等名1秋田県 男鹿市

20.32

2

秋田県 三種町

3

2018年
実績(%)

東北圏の２０４３年予測 ベスト１０
2043年
予測(%)

2018年
実績(%)

No.

市町村等名

15.82

1

宮城県 大和町

9.52

３．７９

19.58

13.43

2

宮城県 富谷市

9.53

３．０７

新潟県 佐渡市

18.99

19.82

3

宮城県 名取市

10.12

4.39

4

秋田県 北秋田市

18.96

13.27

4

宮城県 利府町

10.18

1.75

5

秋田県 能代市

18.40

12.12

5

岩手県 矢巾町

10.36

5.23

6

福島県 南会津町

18.17

13.46

6

山形県 東根市

10.50

3.71

7

秋田県 仙北市

17.96

11.57

7

岩手県 滝沢市

10.75

3.25

8

秋田県 鹿角市

17.93

12.78

8

福島県 西郷村

11.12

4.94

9

岩手県 洋野町

17.59

17.65

9

宮城県 仙台市

11.15

2.78

10 岩手県 南部町

17.51

13.04

10 山形県 天童市

11.17

3.47
9

① 空き家率の実績と予測 【政策の寄与度】• 新築持家住宅の抑制や古い住宅の適切な除却促進といった施策を打つことによって、空き家率を低下させることが可能となることや、その定量的な影響度合いも示唆された
平均値（％）
全国
２０４３年
予測
政策
シミュレーション政策による変化15%以上の市町村数

西日本 東日本 東北圏

全国

13.6 13.7 13.6 14.3

281147134

46

10.0 10.2

39

25

14

1-3.6 -3.5 -3.7 -3.9 -242 -122 -120-45

9.9 10.4

西日本 東日本 東北圏

10

② 空き家等に宿る「物語性」 【調査事例の選定】• 空き家等の活用で地域活性化するには、民間主導の取り組みが重要• 民間中心に次の基準で１２の先進事例を選定し現地調査等を実施
事例選定の１０の視点①

地域活性化・地域づくり②

移住・デュアルライフ促進による若者の呼び込み③

インバウンドの促進④

地域の魅力や地場産業をきっかけにした人の呼び込み⑤

官民共創によるアイデアやビジネスモデルの工夫による集客アップ⑥

市民の価値観・意識変化を促す⑦

ストックの維持⑧

空き家等に係るプレーヤーの増加⑨

売り手と借り手をつなぐマッチングの仕掛け⑩

ストックの掘り起こし11

② 空き家等に宿る「物語性」 【象徴的な調査事例】＜Ｑ1＞ ～過去の物語を共有する～
山形市と協働で、山形市中心部の歴史ある小学校の旧校舎をリノベーションし飲食店やアート系活動に活用したやまがたクリエイティブシティセンターQ1 を運営• 以前使われていたときの雰囲気を維持• 空き家等が持っている物語をつないで「古いこと」「誰かが使用していたこと」を価値に転換
12

② 空き家等に宿る「物語性」 【象徴的な調査事例】＜家いちば＞ ～過去の物語を共有する～不動産会社を介さない「セルフセル」方式等により運営会社のコストを抑え、所有者の思いに共感した買主が直接交渉するため、空き家の流通が促進• 所有者が空き家の物語を記述する場を提供することで「共感」を醸成
空き家等の過去の物語を見える化し、購入希望者等が空き家等の価値を発見する仕組みやアクションにより、空き家等活用を促進している
13

② 空き家等に宿る「物語性」 【象徴的な調査事例】＜さかさま不動産＞ ～未来の物語を共有する～物件を借りて挑戦したいことがある人の想いを可視化して貸主を募集するサービス• 空き家所有者には、不特定多数に物件情報を公開したくないが、借り手次第では出しても良いと思う人が多い• 活用者の人となりや活用目的を掲示することで、この態度を変容空き家等の活用目的（＝未来の物語）を見える化し、空き家等所有者が空き家等の価値を発見することで、所有者が空き家等を市場に出しやすくしている14

② 空き家等に宿る「物語性」 【象徴的な調査事例】＜ナゴノダナバンク（商店街オープン）＞～物語の登場人物を広げる～
名古屋市那古野地区で商店街の商業機能再生を図る「商店街オープン」の実施等を通じて空き店舗を活用• まちづくりに関わりたいと考えている人の受け皿になっている
受け入れ態勢を構築する、地域のネットワークを活用する等により登場人物を増やしている15

② 空き家等に宿る「物語性」 【象徴的な調査事例】＜ＮＩＰＰＯＮＩＡ＞ ～物語を地域に展開する～
面的・段階的なエリアマネジメントの下、歴史的価値を持つ空き家を宿や店舗に再生・活用するまちづくり事業を実施• 分散型ホテルにすることで、宿泊者が地域とのつながりを持つことができ、より良い体験を提供
地域とのコミュニケーションを促進したり、地域に拠点を置くことで、地域にも物語を広げ、より魅力的な事業にしている
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② 空き家等に宿る「物語性」 【象徴的な調査事例】＜ＨＡＧＩＳＯ＞ ～物語の質を高める～
企画・設計・デザインから飲食店・宿泊施設の運営までを実施• 統一感のあるデザインでブランドを確立• それぞれの物件のつながりを強め、物語性を強める
コンセプトを明確化し、物語性のあるコンセプトを活用することで、物語性の質を高めている
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② 空き家等に宿る「物語性」 【分析】空き家等には「物語性」が宿っていて、その物語性を認識して広めることが、空き家等による地域活性化のエンジンになっている

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③ 地域活性化への５つの提言 【提言１】
空き家等所有者・購入希望者へ的確に情報提供する•

空き家等所有者に「どのような活用方法があるか」を具体的に説明し、空き家等に価値があるということを理解してもらう•

購入希望者が空き家等の物語を知ることができるように見える化する

具体策

 所有者が物件のストーリーを記述する場を提供することで共感を醸成
 以前使われていたときの雰囲気を維持することで、空き家等が持っている物語をつなぎ、古いことや誰かが使用していたことを価値に転換 活用者の人となりや活用目的を掲示することで、空き家等所有者の態度変容を喚起
 物件を使いたいという想いをコミュニケーションとして用いる
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 事業計画を策定のうえ、事業者を連れて所有者に話をしに行く③ 地域活性化への５つの提言 【提言２】
空き家等活用に関わるプレーヤー※１を増加させる•

地域内外に関わらず、地域や空き家等活用に興味を持った人に参加してもらえるように、窓口になるようなイベントや受け皿となるような組織を作る•

民間の力やＤＡＯ※２等の新しい仕組みを活用して地域と連携しプレーヤーを増加させる※１ 空き家所有者・空き家仲介者・空き家活用者等※２ シェアハウス等において、入居や宿泊する権利、運営する権利等を販売し、購入者が共同運営等を行う分散型自律組織具体策

 まちづくりに関わりたいと考えている人の受け皿を作る
 距離や立場等を越えたフラットなつながりを持つことが可能な仕組みを作る
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③ 地域活性化への５つの提言 【提言３】
空き家等の物語性を活かした東北圏らしい事業を展開する•

東北圏に住む者たち自身が東北ローカルの物語性を再発見し、エリアの空き家等活用事業を展開する•

地域に根差す組織と連携し、地域が主導権を握り活動する•

行政における主要な人物が主体的に関わる•

プロジェクト単位での行政・事業者・住民の合意形成の場を創出（空家等対策の法定協議会を設置）する

具体策

 積極的な住民参加を促進する手法を採り、地域住民を物語の登場人物にする
 廃校を高齢者介護施設に活用する 低迷した温泉街等の観光地や商店街の再生に空き家等を活用する21

③ 地域活性化への５つの提言 【提言４】
空き家等活用を地域に広げる•

地域に既に存在する地場産業や他の空き家等活用事業と連携できるような空き家等活用を行うことで、来訪者に地域の魅力を知ってもらう•

事業者自身も地域に根差し、最終的にはエリア全体の魅力向上を目指す

具体策

 分散型ホテルを展開し、宿泊者が地域とのつながりを持つことができるようにし、より良い体験を提供する
 特定の地域において取り組みを続けていくことによって、エリアに広がりを持った物語を作る
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③ 地域活性化への５つの提言 【提言5】
空き家等の物語が価値になることを広く周知する•

物語の存在が価値になることを広く理解してもらう•

住宅や店舗等の建物は次の世代に使い継ぐものであるという意識へ転換する
具体策

 統一感のあるデザインで、それぞれの物件のつながりを強め、物語性を強める
 住み継いでいくという仕組みを提案し物語を作る
 ＳＤＧｓの文化的教育等、目的を明確化したうえで、地元の自然や農林産業を物語化する
 空き家等の活用に芸術を利用する
 空き家の解体で生じた部材を他の物件や家具等に再利用して物語をつなぎ、解体することの後ろめたさを解消し、適切な解体を促進するというような活用方法も考えられる
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２０２３年度事業報告会
202４年３月2１日（木）公益財団法人東北活性化研究センター
主任研究員 加藤 雄一郎〒980-0021
仙台市⻘葉区中央2丁目9番10号セントレ東北9F
TEL:022-222-3394
FAX:022-222-3395

報告書は当センターHPにて４月頭頃公表予定

E-mail: y-kato@kasseiken.jp
https://www.kasseiken.jp/