東日本大震災の被災地における
平成 24 年地価公示実施のための運用指針－平成 23 年地価調査震災運用指針からの展開－

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会 地価調査委員会

東日本大震災の被災地における運用指針目次はじめに .............................................................................................................................. 1
第 1 章 東日本大震災の概況 ............................................................................................. 3
１．地震規模 ...................................................................................................................... 3
２．津波被害 ...................................................................................................................... 4
３．地盤沈下及び液状化 .................................................................................................... 4４．火災被害 ...................................................................................................................... 5
５．東京電力福島第一原子力発電所事故........................................................................... 5
６．計画停電 ...................................................................................................................... 6
７．社会インフラに対する被害 ......................................................................................... 7
８．ライフライン（電気・ガス・水道）に対する被害 ..................................................... 7
９．日本経済への影響 ........................................................................................................ 8
１０．不動産市場への影響................................................................................................. 9
第 2 章 地価公示震災運用指針作成にあたっての主な検討 ........................................... 13
１．地価調査委員会第 6 小委員会（震災対応小委員会）の活動状況 ............................. 13
２．地価公示への対応状況............................................................................................... 14
２－１．地価公示の実施体制 ....................................................................................... 14
２－２．震災格差率の適用 ........................................................................................... 15
２－２－１．震災格差率適用の判断基準 ................................................................. 15
２－２－２．震災格差率適用の際の判断根拠 .......................................................... 16
２－２－３．震災格差率適用の課題......................................................................... 17
第 3 章 地価公示震災運用指針 ....................................................................................... 18
１．地価公示震災運用指針の目的.................................................................................... 18
２．適用範囲 .................................................................................................................... 18
３．鑑定評価を行うにあたって留意すべき事項 .............................................................. 19
３－１．価格形成要因の分析 ....................................................................................... 20
３－１－１．震災に関する価格形成要因の考え方 ................................................... 20
３－１－２．価格形成要因の分析－確認事項と分析における留意点－ .................. 21
３－１－３．最有効使用の判定 ................................................................................ 24
３－２．鑑定評価の手法の適用.................................................................................... 24

３－２－１．取引事例比較法の適用......................................................................... 25
３－２－２．収益還元法の適用 ................................................................................ 29
３－３．試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 .......................................................... 30
第 4 章 平成 24 年地価公示における震災格差率の適用 ................................................ 31
１．震災格差率 ................................................................................................................. 31
２．震災被害を背景とした需給の変化等による増減価（前図Ⅳ－１の Factor1 及び１（２）の部分） ......................................................................................................... 35
３．復旧までの効用価値の減少による減価（前図Ⅳ－１の２の部分） ......................... 36
３－１．都市機能に係る減価要因 ................................................................................ 37
３－２．近隣地域に係る減価要因 ................................................................................ 37
３－３．各要因による減価率 ....................................................................................... 38
４．復旧期間中の効用価値（前図Ⅳ－１の３の部分） ................................................... 39
４－１．効用価値割合（Ｕ（ｋ）） .............................................................................. 39
４－２．効用価値割合の試算例.................................................................................... 40
４－３．割引率と復旧期間 ........................................................................................... 42５．復旧時以降５年間の効用価値（前図Ⅳ－１の４の部分） ........................................ 42
６．復旧時から５年経過後の効用価値（前図Ⅳ－１の５の部分）................................. 42
７．震災格差率の査定において留意すべき事項 .............................................................. 42
７－１．震災格差要因の査定において留意すべき事項 ............................................... 42
７－２．復旧期間の査定において留意すべき事項 ...................................................... 44
７－３．その他留意すべき事項.................................................................................... 44
８．震災格差率の試算例 .................................................................................................. 45
付属資料 地価調査委員会

震災対応小委員会委員名簿

はじめに2011 年 3 月 11 日に発生した東日本大震災は、過去に例をみない規模の災害であった。
社団法人日本不動産鑑定協会（以下「鑑定協会」という。
）では、震災直後から、鑑定評価等業務に対して震災が与える影響を調査し、対応策を検討してきた。
（平成 24 年地価公示への対応）
平成 24 年地価公示においては、一部の被災地の評価員から、既に震災後に取引された取引事例も出現し始めたので、もはや震災被害に係る評価として特別な措置を講じる必要はなく、通常の鑑定評価の手順を尽くせば足りるのではないかとの意見が寄せられたが、次の理由により、「東日本大震災の被災地における平成 23 年都道府県地価調査実施のための運用指針（平成 23 年 6 月 27 日）」（以下「地価調査震災運用指針」という。
）に引き続き、鑑定協会で「東日本大震災の被災地における運用指針」（以下「地価公示震災運用指針」という。
）の作成を行うことになった。
① 平成 23 年都道府県地価調査の価格時点（平成 23 年 7 月 1 日）から、平成 24 年地価
公示の価格時点（平成 24 年 1 月 1 日）までの間において、被災地の復旧状況等の変化や復興計画策定の進捗状況等により、復旧・復興に関する将来予測が大きく変化したことを受け、その動向を意識的かつ明確に鑑定評価に反映させる必要があること。
② 震災後に取引された取引事例を収集することができない地域においても、適切に価格形成要因を分析し、被災地全体の価格バランスを把握する必要があること。
③ 震災後に取引された取引事例は、さまざまな事情を内包して取引されている可能性が高く、通常の価格形成要因のみならず、東日本大震災の震災被害に係る価格形成
要因（震災格差要因）を加えた細やかな分析を行うことにより、比較要因間の重複や勘案要因の漏れを防ぎ、合理的な鑑定評価を補完する必要があること。
このような状況において、地価公示震災運用指針は、実践的な検討の中で段階的に作成され、平成 24 年地価公示の運営に寄与することになった。
（震災格差率の特徴）
震災格差率は、震災直後の被害状況を前提に査定するものではなく、あくまでも価格時点における被災地の状況を反映したものである点が、他にはない特色としてあげられる。
したがって、震災格差率の査定における復旧期間の捉え方も、震災直後から復旧までの期間を査定するのではなく、価格時点から復旧までの期間を査定することになる。
このように、常に価格時点を起点として適用することが可能であるため、震災後ある程度期間が経過した後も、必ずしも震災直後の被害状況と関連させて把握する必要はなく、

1

価格時点の被災地の状況を基礎に試算することが可能である点が、活用場面を広げ、継続評価でも重用されている最大の特徴といえる。
（地価調査震災運用指針の意義）
地価公示震災運用指針のもととなった地価調査震災運用指針は、震災直後の不動産市場が正常に機能していない状態（不動産取引のない状態）も視野に入れて作成されたものであったため、専ら理論的な検討を先行させて震災減価率を検討・整理し、震災減価率の査定における各要因の減価率についても、過去の災害等を参考に目安となる数値を提案した。
このことは、未曾有の災害直後の緊急時において、判断の拠り所を与えたという点で一定の効果があったものと評価されており、今後、何らかの災害により同様の状態が生じた
場合、災害直後の緊急時においては、地価調査震災運用指針の考え方が参考になるものと考えている。
（一般の鑑定評価や他の公的評価において地価公示震災運用指針の考え方を活用する際の留意点）
地価公示震災運用指針の考え方を、一般の鑑定評価や他の公的評価において活用するにあたっては、震災格差要因を含む価格形成要因を適切に分析することが必要であり、震災
格差要因に基づく増減価率や復旧期間の数値を機械的に入力することにより「震災格差率シート」を活用したとしても、適切な結果が得られないことに留意する必要がある。
したがって、震災格差率の具体的な適用にあたっては、分科会や評価員の調査分析能力を反映させた実態に即した適切な運用が必要となる。
特に、被害の程度や範囲等、地域によって異なる多様な被害実態を背景にした市場分析
については、市場でのヒアリングや取引動向の分析結果を踏まえた上で、細分化し、より実態に即した価格の最終判断につなげて頂きたい。

2

第1章

東日本大震災の概況1

１．地震規模2011 年 3 月 11 日 14 時 46 分ごろ、三陸沖を震源とする国内観測史上最大の M（マグニチュード）9.0 の巨大地震が発生し、宮城県栗原市で震度７を観測したのをはじめ、宮城県、福島県、茨城県、栃木県で震度 6 強など広い範囲で強い揺れを観測した。
気象庁はこの地震を「平成 23 年（2011 年）東北地方太平洋沖地震」と命名し、一方で、東北地方太平洋沖地震及びこれに伴う東京電力福島第一原子力発電所事故による災害については、「東日本大震災」と呼称することになった。
今回の地震では、比較的強い余震活動が活発となっており、M7 級の余震についてのみ採り上げても、本震発生後 20 分から 40 分の間に M7.4、M7.7、M7.5 の 3 つの余震が続発した。本震発生後 11 日間の間には、M6 以上の地震が 52 個，最大震度 4 以上の有感地
震が 64 回発生している2。
また、
余震活動地域の外側の地域でも地震活動が高まっており、
長野県北部(3 月 12 日)、
静岡県東部(3 月 15 日)、秋田県内陸北部(4 月 1 日)、茨城県南部(4 月 16 日)で、震度 5 強以上の地震が発生している。
このほか、東日本大震災での特筆すべき被害としては、津波被害、原子力発電所事故
による被害などがあげられる。
参考までに平成 7 年（1995 年）に発生した「阪神淡路大震災」と今回の東日本大震災を比較すると次表Ⅰ－１のとおりである。
表Ⅰ－１ 東日本大震災と阪神淡路大震災
事項

東日本大震災（2011）

阪神淡路大震災（1995）

事項

東日本大震災（2011）

阪神淡路大震災（1995）

地震

海構型巨大地震
日本海溝（M9.0）

都市直下活断層型地震
野島断層他（M7.3）

津波

下北半島～房総半島

なし

季節時間

冬昼（3月11日14：46）

冬早朝（1月17日5：46）

斜面崩壊

宮城・栃木など9県

西宮仁川・六甲山麓

主被災地域（最大震度）

岩手・宮城・福島・茨城
震度7.6（30×400km）

兵庫県南部
震度7.6（10×50km)

液状化

茨城・千葉を中心に発生

兵庫県埋立地などで発生

ライフライン

上下水道・ガス寸断

上下水道・ガス寸断

電気・通信

停電・電話寸断（被災地と情報途絶発生）

停電・電話輻輳
（コミュニティFM・ラジオ・テレビ）

交通施設

道路・鉄道・橋梁・港湾・防潮堤も津波で大破

新幹線・高速道路・鉄道・
新交通システム・港湾も大破

避難者

52万人（2600ヶ所）

32万人（1250ヶ所）

疎開者

6万5千人（1ヶ月後）

19万人（1ヶ月後）

死者（直接死） 14,812人（直接死）5,502人（関連死930人）

行方不明者

9,895人

2人

負傷者

5,446人

43,792人

全壊住家

87,630棟

110,457棟（198,800戸）

全焼住家（大部分が津波による全壊・流出で、その後344件の火災によって焼失した建物もある）

7467棟（13400戸）（66ha）

半壊住家

35,758棟

147,433棟（265,000戸）

出典「東日本大震災から何を学ぶべきか」中林一樹、日本不動産学会春季全国シンポジウム「東日本大震災とまちづくり」基調講演資料（H23.5.21.）に基づく

1 気象庁ＨＰhttp://www.jma.go.jp/jma/menu/jishin-portal.html

参照。
その他 (社)日本不動産鑑定協会 HP 「東日本大震災に関する調査報告」
http://www.fudousan-kanteishi.or.jp/japanese/info_j/2011/06/20110623.html 参照。
2 「東北地方太平洋沖地震について」 2011 年 3 月 25 日 防災科学技術研究所 理事長 岡田義光
http://www.bosai.go.jp/news/oshirase/20110323_01.pdf 参照。

3

なお、警察庁緊急災害警備本部広報資料（平成 24 年 3 月 11 日）によると、平成 23 年
東北地方太平洋沖地震の被害状況（人的被害）は、死者 15,854 人、行方不明 3,155 人、負傷者 26,992 人となっている。
２．津波被害太平洋沿岸を中心に高い津波が発生し、東北地方から関東地方の太平洋沿岸の広い地域において大きな被害をもたらした3。
平成 23 年土地白書4によると、地震により発生した津波による浸水範囲の面積は、青森、
岩手、宮城、福島、茨城、千葉の 6 県 62 市町村において 561 ㎢（平成 23 年 4 月 18 日時点）に達し、石巻市、東松島市、南相馬市等をはじめとして多くの市町村が津波による浸水の被害を受けている。浸水地域の土地利用状況をみると、田が 37％と最も多く、続いて建物用地 20％、その他の用地 10％となっている。
表Ⅰ－２ 県別津波浸水範囲の土地利用構成率

資料：国土地理院（平成 23 年 4 月 18 日公表資料より）

３．地盤沈下及び液状化
今回の地震では、東北地方の太平洋沿岸地域において顕著な地盤沈下が確認された。
表Ⅰ－３ 各観測地点における地盤沈下調査結果

資料：国土地理院
注：変動量の数値は、平成 23 年 4 月 5 日から 10 日まで観測して得られた標高の変動量

3「東日本大震災調査報告会」開催報告国土技術政策総合研究所 企画部企画課
http://www.nilim.go.jp/lab/bbg/saigai/h23tohoku/houkoku/houkoku.htm 参照。
4 国土交通省平成 23 年土地白書 http://www.mlit.go.jp/statistics/file000006.html 参照。

4

また、各地で液状化現象が認められたが、関東地方においても沿岸部を中心に液状化現象が発生し、各種ライフラインに被害を与えた5。
４．火災被害消防庁の集計（平成 23 年 6 月 2 日 17：00 発表）によると東日本大震災での火災発生
件数は次表Ⅰ－４のとおりである。
表Ⅰ－４ 都道府県別火災発生件数
都道府県

発生件数

都道府県

発生件数

青森県

5件

埼玉県

13 件

岩手県

26 件

千葉県

14 件

宮城県

163 件

東京都

34 件

秋田県

1 件 神奈川県

6件

福島県

11 件

静岡県

1件

茨城県

37 件

群馬県

2件

合計

313 件

表Ⅰ－４に示すとおり、東日本の太平洋側を中心に東北、関東、中部地区と広範囲に火災が発生しており、特に津波被害の大きかった岩手県、宮城県、福島県で全体の 63.9％を占めている。火災に関しても津波被害地域に多数発生しているのが今回の大震災の大きな特徴になっている6。
５．東京電力福島第一原子力発電所事故
2011 年 3 月 11 日、東北地方太平洋沖地震を起因として、東京電力福島第一原子力発
電所において大量の放射性物質の流出を伴う原子力事故が発生した。
国際原子力事象評価尺度（INES）は最終的には確定していないが、原子力安全・保安院による暫定評価は、ソビエト連邦で起きたチェルノブイリ原子力発電所事故（1986 年）と同じ最悪のレベル 7（深刻な事故）とされている7。
また、この事故により、周辺の住民は一定の区域内への立入りを禁止され、他の場所への避難を余儀なくされる等の被害も発生した。具体的な避難区域などの種類について
は、以下のとおりである。
5

平成 23 年土地白書 39 頁参照。
首相官邸ＨＰ、「平成 23 年（2011 年）東北地方太平洋沖地震（東日本大震災）について」より。
http://www.kantei.go.jp/saigai/
7 平成 23 年 4 月 12 日 経済産業省 News Release より。
http://www.meti.go.jp/press/2011/04/20110412001/20110412001-1.pdf
65当該原子力事故の被害は多岐にわたり、また、被害の全容は未だ明らかになっておらず、今後の動向を注視していくことが必要である。
（１）避難区域
政府が原子力災害対策特別措置法に基づいて各地方公共団体の長に対して住民の避難を指示した区域①

福島第一原子力発電所から半径 20 ㎞圏内（平成 23 年 4 月 21 日には、原則立入り禁止となる警戒区域にも設定）②

福島第二原子力発電所から半径 10 ㎞圏内（同年 4 月 22 日には、半径 8 ㎞圏内に縮小）（２）計画的避難区域
政府が原子力災害対策特別措置法に基づいて各地方公共団体の長に対して計画的な避難を指示した区域
・ 福島第一原子力発電所から半径 20 ㎞以遠の周辺地域のうち、本件事故発生から１年の期間内に積算線量が 20 ミリシーベルトに達するおそれのある区域であり、概ね１か月を目途に、別の場所に計画的に避難することが求められる区域（３）緊急時避難準備区域（平成 23 年 9 月 30 日解除）
政府が原子力災害対策特別措置法に基づいて各地方公共団体の長に対して緊急時の避難等の準備を指示した区域
福島第一原子力発電所から半径 20 ㎞以上 30 ㎞圏内の部分から「計画的避難区域」を除いた区域のうち、常に緊急時に屋内退避や避難が可能な準備をすることが求められ、引き続き自主的避難をすること及び特に子供、妊婦、要介護者、入院患者等
は立ち入らないことが求められる区域
６．計画停電東北地方太平洋沖地震において福島第一原子力発電所などが津波によって大きな被害を受けたことで電力需給が逼迫するおそれを考慮し、東京電力株式会社は、3 月 14 日以
降、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、群馬県、栃木県、茨城県、山梨県、静岡県などにおいて計画停電を実施した8。
その後、冷房需要の高まる夏場において再び電力需給の逼迫が懸念されたが、東京電力及び東北電力管内を中心に、官民を挙げて節電対策に取り組んだ結果、計画停電は回避された。また、夏場以降においても計画停電は実施されていない。
8

なお、平成 23 年 4 月 8 日、東京電力㈱は当面の間の、計画停電の「原則不実施」を発表している。

6

７．社会インフラに対する被害9（１）道路
法面崩壊や陥没、橋梁落下等により、東北自動車道や国道 45 号線等をはじめとして、最大で次の区間等で通行止めとなった。
①

高速道路：15 路線②

国道：171 区間（直轄国道 69 区間、都道府県管理国道 102 区間）③

都道府県道等：536 区間（２）鉄道
JR 東日本の東北線等で盛土崩壊、橋げた流失等の被害が発生した。
（３）空港
仙台空港が津波により浸水し、滑走路、誘導路等に車両等が 200 台以上漂着するなどの被害が発生した。
（４）河川
北上川、阿武隈川、利根川等 2,115 ヶ所で堤防崩壊等の被害が発生した。
（５）海岸
岩手県、宮城県、福島県の 3 県の海岸堤防約 300km のうち、約 190km が全壊・半壊となった。
（６）港湾
仙台塩釜港、小名浜港をはじめ多数の港湾において防波堤損壊、岸壁段差等の被害が発生した。
８．ライフライン（電気・ガス・水道）に対する被害10
東北電力管内において、女川原子力発電所等の停止により約 14 万戸が停電となり、東
京電力、北海道電力管内でも停電が発生した。
ガス・水道についても東北地方を中心に供給停止、断水が発生した。

9

平成 23 年土地白書 38 頁参照。

10 平成 23 年土地白書 39 頁参照。

7

９．日本経済への影響
平成 23 年土地白書によると、東日本大震災による経済への影響としては、被災地における民間企業設備の毀損による生産の減少、被災地以外におけるサプライチェーンを通じた影響、電力供給の制約による生産減といった影響が指摘されている。
平成 23 年 4 月の月例経済報告においても、当面は東日本大震災の影響から弱い動きが続くと見込まれるとしており、生産活動が回復していくのに伴い、景気が持ち直していくことが期待されるが、電力供給の制約やサプライチェーン立て直しの遅れ等により、景気が下振れするリスクが存在するとしている。
平成 23 年 5 月の地域経済動向でも、震災による直近の経済情勢の悪化については、東日本大震災により鉱工業生産や消費、雇用の各分野で急激に経済が落ち込み、全国 11 地
域のうち北陸と四国を除く 9 地域で景況判断について下方修正を行っている。また、同調査では、最も被害が大きかった東北を「極めて大幅に悪化」、北関東と南関東を「大幅に悪化」とし、三地域とも 2 月の「持ち直しの動きが見られる」という前回調査から、一気に判断を引き下げている11。
その後、平成 23 年 8 月の地域経済動向においては、生産設備の復旧・稼働再開やサプ
ライチェーンの立て直しなどによる鉱工業生産の増加などを理由として、全国 11 地域のうち北陸と四国を除く 9 地域で景況判断が上方修正となったが、平成 23 年 11 月の地域
経済動向においては、持ち直しの動きが緩やかになりつつある鉱工業生産などを理由として、5 地域（北関東、南関東、近畿、中国、九州）で景況判断が下方修正となり、平成24 年 2 月の地域経済動向においては、7 地域（北海道、東北、北関東、東海、北陸、中国、四国）で景況判断は変更なしとなっている。
また、先行きについては、「各種の政策効果などを背景に、景気の緩やかな持ち直し傾向が続くことが期待される。ただし、欧州の政府債務危機が、金融システムに対する懸念につながっていることや金融資本市場に影響を及ぼしていること等により、海外景気が下振れし、我が国の景気が下押しされるリスクが存在する。また、電力供給の制約や原子力災害の影響、さらには、デフレの影響、雇用情勢の悪化懸念が依然残っているこ

11「地域経済動向（平成23年5月30日）」内閣府政策統括官室（経済財政分析担当）
http://www5.cao.go.jp/keizai3/2011/0530chiiki/gaikyou.pdf

8

とにも注意が必要である。
」とされている12。
なお、民間機関による経済見通しについては、多くの機関が、わが国の GDP(実質国内総生産)について、震災直後の見通しから下方修正している。
これは、復興需要が内需を下支えするものの、海外経済の減速や円高により輸出が伸び悩むとの見方が強いことに起因しているようである。
平成 23 年土地白書によると、平成 23 年 4 月 28 日に開催された日本銀行の金融政策決
定会合では、今後の震災復興等に向けた資金需要等に対応するために、被災地の金融機関を対象とした１兆円規模の新たな貸付制度の導入が決定されている。平成 23 年 5 月 2日には、東日本大震災の復旧・復興に向け、阪神淡路大震災後の補正予算の総額を上回る総額 4 兆 153 億円にのぼる平成 23 年度第１次補正予算が成立した。
その後、平成 23 年 7 月 25 日には、東日本大震災の追加的な復旧策などを盛り込んだ
平成 23 年度第２次補正予算（総額 1 兆 9988 億円）、平成 23 年 11 月 21 日には、本格的な復興に向けた平成 23 年度第３次補正予算（総額 12 兆 1025 億円）、平成 24 年 2 月 8 日には、東日本大震災の被災者の二重ローン対策などを盛り込んだ平成 23 年度第４次補正予算（総額 2 兆 5345 億円）が成立した。
過去の災害との比較から、復興計画策定の遅れが指摘されているが、これらの金融・財政両面の対応からも、被災地の復旧・復興が迅速に進むことが期待される。
１０．不動産市場への影響（１）建築着工の動向
岩手県、宮城県、福島県の建築着工の動向をみると、新設住宅着工戸数は、東日
本大震災以降、しばらくの間、対前年同月比で大幅に減少し、夏において一時増加するものの、その後、低調に推移していたが、平成 24 年に入り、大幅に増加している。

12 「地域経済動向（平成23年8月29日、11月28日、平成24年2月27日）」内閣府政策統括官室（経済財政分

析担当）
http://www5.cao.go.jp/keizai3/2011/0829chiiki/gaikyou.pdf
http://www5.cao.go.jp/keizai3/2011/1128chiiki/gaikyou.pdf
http://www5.cao.go.jp/keizai3/chiiki/2012/0227chiiki/gaikyou.pdf9

表Ⅰ－６ 平成 23 年 3 月以降の新設住宅着工戸数（対前年同月比）（単位：％）
平成 23 年

平成 23 年

平成 23 年

平成 23 年

平成 23 年

平成 23 年

3月

4月

5月

6月

7月

8月

岩手県

-30.1

-32.9

-37.0

-39.9

31.2

26.3

宮城県

-13.9

-35.8

-42.6

35.2

-5.9

4.5

福島県

-21.0

-29.4

-39.7

-42.1

-19.2

59.3

全国

-2.4

0.3

6.4

5.8

21.2

14.0

平成 23 年

平成 23 年

平成 23 年

平成 23 年

平成 24 年

9月

10 月

11 月

12 月

1月

岩手県

44.4

-12.1

-15.6

-14.9

39.7

宮城県

17.5

16.4

0.8

19.3

46.4

福島県

-22.4

-10.3

-9.8

-13.0

21.7

全国

-10.8

-5.8

-0.3

-7.3

-1.1

資料：国土交通省「住宅着工統計調査」より作成（２）オフィス市場の動向13
仙台市においては、新耐震のビルや耐震補強を行ったビルが多かったことからオフィスビルへの被害は比較的小さく、このため、地域外へのオフィス移転を具体的に模索する動きはほとんどみられず、被災した工場等の事務所がこれらのオフィスに移転するなど築浅の物件に対する需要が高まっている。
なお、震災による影響は、被災地域にとどまらず、外資系企業を中心とした一部の企業においては、一時的に首都圏から大阪等に移転するという動きもみられた。

（３）震災前後における J-REIT の動向
平成 23 年土地白書によると、東証リート指数は、地震発生前日の終値 1092.29 から、3 月 15 日には 926.83 にまで下落したものの 3 月 31 日時点では 1055.18 まで回復しており、比較的短期間で回復している14。

13

平成 23 年土地白書 41、42 頁参照。

14 6 月 3 日時点では、1058.60．

10図Ⅰ－１ 投資口価格及び株価の推移
1400
東証REIT指数

東証業種別株価指数（不動産）

TOPIX

1200

1000

800

600

400

200

0
1/4

1/11

1/18

1/25

2/1

2/8

2/15

2/22

3/1

3/8

3/15

3/22

3/29

4/5

4/12

4/19

4/26

資料：東京証券取引所

その他、震災前後における J-REIT の動向について次表にまとめた。
表Ⅰ－７ J-REIT の動向
震災前に取引予定を公表、震災後に契約締結、引渡しが行われた取引において、価格
変更、取引延期等はなし
3/15に新投資口発行及び投資口売出しの中止、3/29に資金調達の不調により、震災
ユナイテッド･アーバン投資法人 前に公表した資産取得を中止（停止条件付売買のため違約金なし）、これに伴い運用状況の予測を変更
震災前から予定されていた物件売却が延期、これを前提条件としていた第三者割当増
インヴィンシブル投資法人
資が中止
震災後に北海道のオフィスを取得し、東京のオフィスを売却するも、震災に関するコメント
ケネディクス不動産投資法人は一切なし
震災後に東京の物件を購入するも、ER業者による調査も加え、今後の運用に重要な影
積水ハウス・SI 投資法人
響はないと判断
震災前に売買締結した7物件のうち、震災後に未決済の1物件について取引延期
アドバンス･レジデンス投資法人 震災後に東京レジを取得するも、外部機関による調査も加え、震災による影響はないと判断
ｼﾞｬﾊﾟﾝ･ﾎﾃﾙ･ｱﾝﾄﾞ･ﾘｿﾞｰﾄ投資法人 震災後に箱根の物件を取得するも、ER業者から重要な影響がない旨を確認
ビ・ライフ投資法人
震災後に東京の2物件（レジ）を売却するも震災による影響の記載なし
日本ホテルファンド
震災後に物件取得、第三者割当増資等を実施したが、震災による影響の記載はなし
日本賃貸住宅投資法人
震災後に物件取得・売却を実施するも、震災による影響の記載は一切なし
震災後に、震災前に売買締結された物件の引き渡しが行われた。引き渡しに際しては、
日本ｱｺﾓﾃﾞｰｼｮﾝﾌｧﾝﾄﾞ投資法人 ER業者の調査により軽微な損傷が認められたが、今後の運用に支障はないと判断。修繕は契約内容どおり売主負担で実施予定。
野村不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ投資法人 震災後に東京の物件を売却するも、震災による影響の記載なし
震災前に売買契約、震災後に引渡し予定であった物件が延期、その後、調査の上、補産業ファンド投資法人
修後に引渡し若しくは補修費用見積額を売主が支払って買主が修繕することを前提に、殆どが引き渡された。
日本ビルファンド投資法人

出典：J-REIT 各社の HP
資金調達の不調による取引の中止、震災による影響を確認するための取引の延期がいくつか生じているようである。また、震災前に売買契約を締結し、震災後に引渡し予定であった物件について、震災による軽微な損傷に関する補修費用見積額を、売主負担とするケースも見受けられた。

11

（４）工場等の生産活動
地震による被害で、被災地に所在する工場が操業停止になるなどの影響のほか、それに伴う部品調達難により被災地以外における生産活動にも影響が及んでいる。
このような事態は建設資材の供給においてもみられ、生産設備の損傷、輸送面での問題等により被災地だけでなく他の地域における需給にも影響が生じている15。
その後、平成 23 年 8 月 1 日公表の「東日本大震災後の産業実態緊急調査２（経済産業省）」によると、被災拠点の生産水準については、「被災した生産拠点の 80％が震災前の生産水準に戻っている又は震災前よりも上回る生産水準になっていると回答。
」、「震災前の水準を下回ると回答した拠点の 7 割以上が 2011 年内に震災前の生産水準に回復すると回答。
」となっており、また、被災していない生産拠点の生産水準については、「被災していない生産拠点の 83％が震災前の生産水準に戻っている又は震災前よりも上回る生産水準になっていると回答。」、「震災前の水準を下回ると回答した拠点についての 9 割が 2011 年内に震災前の生産水準に回復すると回答。
」となっている。

15

平成 23 年土地白書 43 頁参照。

12

第2章

地価公示震災運用指針作成にあたっての主な検討

１．地価調査委員会第 6 小委員会（震災対応小委員会）の活動状況
地価公示震災運用指針の作成及び地価公示の実施における、震災対応小委員会、地元検討委員会、代表幹事、分科会等の連携体制は、次図Ⅱ－１のとおりであ る。
図Ⅱ－１ 地価公示震災運用指針の作成及び地価公示の実施における連携体制図鑑定協会 地価調査委員会第６小委員会(震災対応小委員会)

地元検討委員会
岩手県

宮城県

総括：清水専門委員
総括：千葉専門委員
地元検討委員会の役割

福島県

千葉県

総括：鈴木委員

総括：福士委員①震災運用指針の作成支援②震災運用指針の周知・徹底・適用支援③分科会が行う取引事例の分析（震災後取引事例についての震災格差率査定）の支援④分科会が実施する、取引事例の少なさを補完する市場アンケート及びヒアリングの支援

震災運用指針を適用する分科会
代表幹事

地元検討委員会担当総括① 杉浦専門委員、鉄谷専門委員、井野主任研究員等で準備会合を開催し、本委員会後の確認事項
等の整理、本委員会前の論点整理等の補足業務を行った。
② 震災運用指針を適用する分科会への提出物等の指示及び運用指針遵守についての具体的な指示は、正規の分科会運営ルートを利用して行った。
③ 震災運用指針を適用する分科会への周知・徹底・適用支援は、地元検討委員が行った。

震災対応小委員会では、被災県地価調査評価員に平成 23 年地価調査震災運用指針及び震災減価率計算シートについてのアンケート調査を行い、並行して仙台で地元検討委員
会委員と意見交換を行い、運用指針及び震災減価率計算シートの改善点等について意見聴取を行った。
アンケート結果及び地元検討委員会委員の意見を基に、震災対応小委員会は地価公示
室と協議を行いつつ、震災運用指針及び「震災格差率シート」の見直しを行い、修正して、震災被災県の地価公示評価員に提供した。
地価公示評価員は、震災格差率を被災地域の地価公示地点と取引事例に適用し、その結果を震災対応小委員会にフィードバックした。
震災対応小委員会は、分科会から受信した数値データを集計し、異常値や全体的なバ
ランスを検討し、その結果を分科会に再度フィードバックし、各評価員はこれらの結果を基に震災格差率を算出して、地価公示の鑑定評価を行った。

13

２．地価公示への対応状況
２－１．地価公示の実施体制（１）岩手県特別の実施体制はとらなかったが、被災地の市町村の担当割当については、継続性の観点から可能な限り前年と同じとし、また、新規の評価員は被災地を担当しなかった。
（２）宮城県
震災格差率を理論的に理解し、適正に運用するため、各分科会から１名ずつ意欲的なメンバーを選出して震災対応 WG を結成し、WG において、震災格差率適用についての留意点、適用数値などを検討・議論し、WG 委員は、その結果を分科会へ周知徹底させるパイプ役として活躍した。
また、見込価格の提出前後等、計３回の「震災格差率シート」のデータの集計・分析及び各分科会間の調整を行ったほか、震災格差率を適用する区域等について鑑定官、幹事、WG 全員での会議も行った。
（３）福島県
震災後の地価を適正に判定するために、県の不動産鑑定士協会内に「震災復興対策室」を設置し、その中にマーケット資料の収集と分析を目的とした「震災影響調査委員会」を設け、不動産取引業者へのアンケートの集計・分析を実施し、分科会において、標準地の空間放射線量を測定した。
また、分科会において、震災後の人口の推移動向、地域経済の動向について、平常時よりも丹念に分析を加え、１次データの取引事例についても、都市別、地域別にどの地点の取引が増加し、取引価格がどのように変化しているかを分析した。
以上の作業をとおして原子力発電所事故の影響を分析し、その影響度に対応した
時点修正の目安も定め、震災格差率との整合を図った。

14

２－２．震災格差率の適用
２－２－１．震災格差率適用の判断基準（１）岩手県
沿岸の被災市町村は、人口が最も多い宮古市でも 57,000 人余と規模が小さく、また、公示地点（選定替も含む）が設定される範囲（人口が集中する地域）は、何れも何らかの震災の影響が認められる範囲と重複していることから全地域に震災格差率を適用した。
（２）宮城県
都市機能が甚大な被害を受けた市町においては、全域適用区域（石巻市、気仙沼市、南三陸町等）とした。仙台市については、比較的低価格帯で主に移転需要が特に著しい地域を適用範囲とした（宮城野区、若林区）が、分科会によっては、浸水地域のみを適用範囲にする（太白区）など若干の相違があった。
（３）福島県
まず、県全域を被災地と捉え、その影響の有無を判定した。
その結果、震災の影響のあった地域は、浜通りばかりではなく、内陸部にも認められたが、標準地に係る影響は、被災後９か月がたち、道路及び鉄道等の復旧が進み、都市全体に及ぼすものは小さく、また、近隣地域に及ぼす影響も小さな地点であったため、震災格差率は適用しなかった。
一方、浜通りにおいては、大きな被災を受けた地域にある標準地については選定替えとなったため、その隣接する地域にあり、震災の影響の認められる標準地について震災格差率を適用した。なお、移転需要の発生によりプラスの震災格差率を適用した地域もある。

15

２－２－２．震災格差率適用の際の判断根拠（１）岩手県
被災地の多くでは平成 23 年夏以後、例年を大きく上回る取引事例が収集されており、震災後に取引された取引事例から格差率を判定することが可能であった。
取引事例の調査のため年末まで現地に赴くことが多く、特にインフラ等の復旧状
況の把握は十分に行えた。
また、平成 23 年末までに出揃った被災市町村の復興計画と、JR 線については新聞報道等も参考に判断した。
（２）宮城県「震災被害を背景とした需給の変化等による増減価要因」は、ヒアリング、アンケート調査等による現状の需要増減のほか、復旧・復興に関する長期的な視野も取り入れて判断を行った。
また、「都市機能に係る減価要因」は、各市町の被災の程度、都市規模（人口、世帯数）、港湾の格差、事業所数、仙台都市圏の影響度、復興計画、地勢等を参考に、
WG 内で都市毎に調整して採用数値を決定した。
復旧期間については、昨年末頃から発表された各市町の復興計画（案も含む）の事業計画（港湾の復旧、嵩上げ、区画整理、移転事業等）の予定期間等を参考とした。復興計画にある予定期間を直接採用するのではなく、地域的な事情や新聞報道による動きなども参考に弾力的に判断した。
（３）福島県
価格時点においては、一部の市町村を除き「復興計画」が出そろっておらず、また、「復興計画」には「今後、国や県と協議し決定する」等の表現があり、事業が計画された工程に基づき、どの程度実現されるか不確実であったこと及び「復興計画」が実施されても、地域経済やマーケットにどのように影響するかの予測は困難であったことから、現状で可能な情報をもとに数値を判定した。

16

２－２－３．震災格差率適用の課題（１）適用数値と被災状況の整合性
復興の進行状況に対応する数値の捉え方に、評価員の主観が反映されやすいため、評価員間の整合性を確保するためには、できる限り数値化された被災状況（倒壊家屋の割合、浸水範囲の割合等）に基づいて適用数値を選択する必要がある。
また、鑑定協会が作成した MAP クライアントは震災格差の調整に役立った。このような地図システムの積極的な利用を評価員に働きかけることが必要である。
（２）今後に向けて
震災格差率は、理論的な評価として、評価員の一定のコンセンサスを得ており、
平成 24 年地価公示により浸透した。
また、津波壊滅地域の評価では、国税、買取価格の評価に利用されているなど、日常的な評価手法として被災地に根付いている。
しかし、震災格差率は、市場回復の動きに合わせた運用が必要であり、今後も絶えず検証と分析、修正が必要である。
なお、震災後、一定の時間が経過し、土地取引も活発に行われているという事象が認められた場合には、適切な情報収集と分析を十分に行い、価格に反映させる必要がある。
福島県の場合、震災の影響に加え、原子力発電所事故の影響は収まっておらず、「復興」の進行に影響を与えているため、その影響をどのように判断するかを検討する必要があり、適切な情報収集と分析が必要である。

17

第3章

地価公示震災運用指針

１．地価公示震災運用指針の目的
地価公示震災運用指針は、平成 24 年地価公示における震災被害等の影響の反映のさせ方について、分科会における検討事項も含め、適切な鑑定評価を実施させることを目的としている16。
２．適用範囲地価公示震災運用指針は、原則として、表Ⅲ－１の「東日本大震災の震災被害に係る価格形成要因（増減価要因）」（以下「震災格差要因」という。
）が認められる場合に適用する。
具体的には、地価公示震災運用指針は、東日本大震災による物理的被害が認められる地域とこの地域の居住者等による移転需要等が多く見られる地域を考慮して作成しており、物理的な被害があった地域だけでなく、物理的な被害がなくても、震災を契機とした移転需要等が明らかである地域は地価公示震災運用指針の適用範囲となる17。
一方、復旧18期間や震災後の用途について市場の予測が不明である場合等、予測を行うことができない場合等、「震災格差率」や「震災修正還元利回り」の基礎的前提を欠く場
合には、地価公示震災運用指針を適用することができない19。
震災格差要因には、地域や対象標準地の種別等により、表Ⅲ－１に掲載した要因以外にも多くの要因が考えられるが、地価公示震災運用指針においては、後記第 4 章で説明をする「震災格差率」の査定において考慮する震災格差要因を主たる要因と捉え、整理を行った。
なお、当該震災格差要因が認められるにもかかわらず、地価公示震災運用指針を適用

なお、平成 24 年地価公示実務においては、現場への対応を優先させ、地価公示震災運用指針の概要を示した要約版による対応を行った。
17 主として岩手県、宮城県、福島県、千葉県（液状化被害）の被害を対象として作成しているが、分科会等の判断により、当該エリア以外においても適宜利用することは可能である。
18 この場合の「復旧」とは、概ね震災前の状態に回復することをいう。ただし、必ずしも震災前の状態に回復しない場合もあることに留意する必要がある。この判断は、価格時点又は取引時点において予測す
るものとする。
19 地価公示においては、「価格判定不能」として、鑑定評価の実施を見合わせることもやむを得ないものと整理する。また、国等の指示により標準地の調査のための立ち入りが認められない場合、あるいは標準地の調査に立ち入ることが困難である場合には地価公示を実施することができないため、「調査不能」となる。このような事態が想定される場合としては、水没等により立ち入りができない地域や東京電力福
島第一原子力発電所事故関連で避難区域や計画的避難区域に指定された場合等があげられる。なお、不動産鑑定士が「評価不能」及び「価格判定不能」を判断する際には、被災直後の最大被害の状況のみならず、地価公示の価格時点（平成 24 年 1 月 1 日）における復旧の程度にも留意して判定する必要がある。
16

18

しない場合には、鑑定評価書に非適用の理由を記載する必要がある。
表Ⅲ－１ 東日本大震災の震災被害に係る価格形成要因（震災格差要因）
１ 震災被害を背景とした需給の変化等による増減価要因
２ 復旧までの効用価値の減少(1)都市機能に係る減価要因による減価要因① 鉄道の被害② 建物等都市機能への影響③ 港湾機能（住宅・商業）の低下(2)近隣地域に係る減価要因① 土地利用に関する被害（浸水・液状化・地盤沈下）② 建築制限区域、被災市街地復興推進区域③ 道路の状態（損壊・液状化・地盤沈下）④ 周辺建物の状態⑤ 水道の被害⑥ 電気の被害⑦ 下水の被害⑧ 港湾機能（工業のみ）の低下⑨ 擁壁等の崩落

３．鑑定評価を行うにあたって留意すべき事項20
地価公示震災運用指針を適用する被災地においては、東日本大震災の影響により、未だ取引市場の機能が正常な状態に回復していない場合も予測される。
地価公示において求める価格は、正常価格であり、市場で成立するであろう市場価値
を、不動産鑑定士が市場参加者の観点から判断するものである。したがって、市場が正常に機能し、適切な取引事例等が得られる場合には、これらの資料を重視するものであるが、市場が必ずしも正常に機能していない状況下においては、対象標準地の属する近隣地域及び同一需給圏内に存する類似地域、あるいは近隣地域の周辺の地域に係る次のような調査分析等を基礎に、不動産鑑定士が市場価値を判断することが求められる。
① 過去からの取引価格の動向分析② 震災後の市場参加者の動向分析③ 震災後の需給分析④ 震災格差要因の分析⑤ 復旧状況及び予測⑥ 行政機関などから公表された復興計画等の実現性⑦ 震災格差率及び震災修正還元利回りの査定

20

なお、地価公示における対象不動産の確定・確認業務は、点検業務に関する国の指示によるもののほか
は、従来どおり不動産鑑定評価基準に則って行うものとする。想定上の条件の付加に関しても、従来ど
おりその付加を認めないものとする。

19

３－１．価格形成要因の分析
３－１－１．震災に関する価格形成要因の考え方
平成 24 年地価公示の鑑定評価においては、震災前の価格形成要因の分析に加え、不動産価格の形成に大きな影響を与える震災に関する価格形成要因についても分析を行う必要がある。
震災に関する価格形成要因の分析にあたっては、まず、標準地及び当該近隣地域の被災状況を十分に調査し、把握するものとする。
また、不動産市場の停滞に伴い、近隣地域及び同一需給圏内の取引情報等の入手が困難な場合には、震災後の市場参加者の動向、需給状況、復旧状況等を総合的に勘案して価格形成要因の分析を行う必要がある。このような場合、取引が行われている近隣地域の周辺の地域や震災前の取引状況を分析することも有用な分析方法の一つとなる。
これらの価格形成要因の分析結果は、復旧期間の予測、震災前用途の継続性、震災格差率及び震災修正還元利回りの査定等についての判断に反映させるものとする。
不動産鑑定評価基準においては価格形成要因を、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分類している。この度の東日本大震災のように、広域的に被災を受けた地域においては、震災に関する価格形成要因が、地域要因及び個別的要因のみならず、一般的要因にも影響を与えているものと考えられる。
しかし、平成 24 年地価公示を対象とした地価公示震災運用指針においては、東日本大
震災の震災に関する一般的要因は、専ら地域の諸条件と結合し、地域要因として標準地の価格形成に影響を与えるものと整理し、東日本大震災の震災被害に係る価格形成要因（震災格差要因21）は、地域要因にて勘案するものとした22。
なお、地盤沈下の対策工事や工事期間等については、行政が行う場合もあるため、震災格差率の査定にあたっては留意する必要がある23。

21

震災格差要因の詳細及び震災増減価の考え方については第 4 章７．震災格差率の査定において留意すべ
き事項を参照。
22 このような考え方の整理においては、地価公示の統一フォームによる鑑定評価書作成に係る制約等も勘案している。なお、地価公示や都道府県地価調査のような継続地点の評価を行う場合には、震災被害に係る価格形成要因は、時の経過により、例えば、取引事例比較法における地域要因の比較のみならず、
時点修正にも反映されていくことになる。すなわち、評価過程上、地域要因のみならず一般的要因として捉える場面も予想されるが、両価格形成要因項目、並びに両比準項目の整理については、今後の課題
として引き続き検討を行う予定である。
また、震災格差要因以外の震災に関する価格形成要因、例えば、東京電力福島第一原子力発電所事故関連の要因等は、取引事例比較法において用いる「震災格差率」には含まれないため、時点修正等に反映させることになる。
23 瓦礫の撤去費用や撤去期間の負担についても同様に留意する必要がある。撤去費用を国若しくは地方公共団体等の補助によりまかなえる場合には、評価上、撤去費用は考慮外とすることができる。撤去期間
は、撤去にあたる公共団体等の計画を踏まえて判断する必要があり、当該期間は建築待機期間として、

20

３－１－２．価格形成要因の分析－確認事項と分析における留意点－
価格形成要因の分析に必要となる震災被害に関する確認事項を例示すれば、
次のとおり
である。
（１）被害状況、価格時点（平成 24 年 1 月 1 日）における復旧状況、及び将来における復旧の見込み等の確認
Ⅰ．震災被害を背景とした需給の変化等に係る状況
Ⅱ．都市機能に係る被害状況
①

鉄道の被害

②

建物等都市機能への影響

・ 行政機関、公共施設、義務教育施設等の機能状況
・ 企業、商店、工場等の営業状況
・ 居住者の日常生活の状況
・ 消費財の供給状況
・ 交通施設（空港、幹線道路）の状況
・ 津波による破壊の状況
・ 瓦礫の撤去及び除去の状況
・ 震災による建物損壊の状況24
・ 地域の主要産業に対する打撃の程度③

港湾機能（住宅・商業）の低下

Ⅲ．近隣地域に係る被害状況①

土地利用に関する被害－浸水・液状化・地盤沈下被害等－②

建築制限区域、被災市街地復興推進区域③

道路の状態－損壊・液状化・地盤沈下被害等－④

周辺建物の状態

⑤

水道の被害

⑥

電気の被害

⑦

下水の被害

⑧

港湾機能（工業のみ）の低下

取引事例比較法で用いる震災格差率の査定においてのみならず、収益還元法で用いる震災修正還元利回りの査定においても考慮する必要がある。
24 建物に損壊が生じている場合、当該損壊が地盤など土地に起因するものなのか、あるいは建物の質、構造、耐用年数、維持管理の状態に起因するものなのかについての調査分析を行う必要がある。

21

⑨ 擁壁等の崩落（２）震災による法令制限等の確認①

建築基準法に基づく被災市街地における建築制限25１）制限区域２）期間（期間延長の可能性を含む。）②

災害対策基本法に基づく警戒区域26等の制限

１）立入禁止、立入制限等の範囲
２）期間③

東日本大震災により甚大な被害を受けた市街地における建築制限の特例に関する法律による建築制限27１）制限区域
２）期間（参考）28
震災による法令制限等について、宮城県では次のような建築制限が実施されていた（平成 23 年 6 月 5 日現在）。
東日本大震災により甚大な被害を受けた市街地における建築制限の特例に関する法律第１条第１項及び第２項に基づく被災市街地における建築制限
１．建築制限の区域
気仙沼市、名取市、東松島市、女川町、南三陸町、石巻市（石巻市は特定行政庁として独自に定める。
）
２．建築制限の内容
上記区域内においては、建築物（次に掲げるものを除く。）の建築を制限する。
(1) 停車場、官公署その他これらに類する公益上必要な用途に供する応急仮設建築物(2) 工事を施工するために現場に設ける事務所、下小屋、材料置場その他こ
れらに類する仮設建築物(3) その他一の区域内の市又は町の意見を聴き、その復興に係る事業の施行に支障がないと知事が認める建築物
３．建築制限の期間
平成 23 年 5 月 12 日から 9 月 11 日までの間
25

建築基準法第 39 条、第 84 条
災害対策基本法第 63 条
27 東日本大震災により甚大な被害を受けた市街地における建築制限の特例に関する法律第 1 条
28 宮城県ホームページ 参照。
http://www.pref.miyagi.jp/kentaku/110311_earth/kenchikusidou/110511_seigentokurei.htm
26

22

④

その他土地価格形成要因として考慮すべき法令制限等（３）復興計画等についての確認
今後の復興計画等については、次のような確認を踏まえた上で把握するものとする。
①

復興計画の策定状況と内容
基本構想段階での土地利用計画の方向性②

復興計画の具体性と策定時期
具体的復興計画策定の時期③

復興計画に基づく各種施策とその実施時期

１）震災前と復興後の土地利用の状況の変化の可能性
２）都市計画の用途地域、建ぺい率・容積率の変更の可能性、建築制限等の可能性等による標準的使用の判断④

当該復興計画の実現性

１）実施主体29２）実施時期30
なお、岩手県・宮城県・福島県沿岸市町村における復興計画の状況は、（付録）２．
「岩手県・宮城県・福島県沿岸市町村の復興計画一覧（平成 24 年 3 月調査）」のとおりである。
（４）同一需給圏及び市場参加者の判断
対象標準地の同一需給圏の判断にあたっては、震災前の地域要因の類似性に係る観点に加え、前記（１）～（３）で把握された被災状況や震災による法令制限等の適用状況、復旧の程度、復興計画の策定状況及び予測される復旧後の状況について、類似性の高い地域の地域要因の変動及び需給動向を分析することが望ましい。
（５）近隣地域における標準的使用の判定
近隣地域の標準的使用の判定にあたっては、前記（１）～（４）の調査分析を踏まえた上で適切な判断を行うことが必要である。
価格時点において、ただちに建物等の利用に供することが困難な地域における標29

実施主体が国、地方公共団体、民間団体のいずれであるか等についての確認を行う。なお、地価公示における鑑定評価では、復興計画の実現性に係る想定上の条件を付加することができないことに留意する必要がある。
30 実施主体に対し、復興計画の策定状況や実施時期についての確認を行う。

23

準的使用は、建物等の利用に供することが可能となる時点を予測し、当該時点における利用により判断するものとする。
３－１－３．最有効使用の判定
対象標準地の最有効使用を判定するにあたっては、前記３－１－２．の調査分析等を踏まえた上で適切な判断を行うことが必要である。
近隣地域における標準的使用の判定同様、価格時点においてただちに利用することが困難である場合でも、利用が可能となる時点を予測し、当該時点における最有効使用を判定するものとする。ただし、震災後の対象標準地の近隣地域における標準的使用とは同じであるものの、当該震災後に判定された最有効使用が震災前の最有効使用と異なる
場合には、継続地点としての評価を行うことが適切ではない場合もあるため、国と協議の上、対応を検討する必要がある。
３－２．鑑定評価の手法の適用
東日本大震災による震災被害の影響は、次のように鑑定評価手法へ反映させるものとする。
（１）取引事例比較法
・ 震災被害の影響（直接的なもの、間接的なものの双方を含む。）は、時点修正率又は震災格差率に反映させる。
・

震災被害の影響のうち、時点修正率に反映させるのは、東京電力福島第一原子力発電所事故により放出された放射性物質による放射線の影響31のみであり、それ以外は震災格差率に反映させる。

・ 平成 24 年地価公示では、震災被害の包括的な把握をめざし、これらをまとめて震
災格差要因として整理した。また、地価公示統一フォームにおいては、当該震災
格差率は地域要因の比較項目に反映させる。
・

取引事例比較法の各過程において、震災に関する価格形成要因を重複して考慮しないように留意する必要がある。

・ 価格形成要因（主に震災に関するもの）と取引事例比較法の関係は次のとおりである。

31

震災後に取引された取引事例数に制約があることを背景に、地元の不動産鑑定士による取引事例の分析
からは、放射線量の多寡による精度の高い分析結果は得られなかったものの、福島第一原子力発電所事故による不動産取引価格へのマイナスの影響は観察されている。

24

比準の各過程

価格形成要因

事
情
補
正

時
点
修
正

社会経済情勢の変化○

放射線の影響○建築資材価格の変動

○

標準
化
補正

地域要因の比較（震災格差要因による
震災格差率の査定）

復旧・復興のスピード○（「復旧期間」で考慮）

震災による移転需要○（「1震災被害を背景とした需給の変化等による増減価」で考慮）

地域の主要産業に対する打撃の程度○（「2（1）②建物等都市機能への影響」
で考慮）

液状化による需要の減退○（「1震災被害を背景とした需給の変化等による増減価」で考慮）

個別的
要因の
比較

（２）収益還元法
・

基本利率の査定にあたっては、復旧期間の予測の不確実性を反映させる。

・

直ちに建物の建築等に取りかかれない待機期間の期間損失を考慮し、待機期間のない場合の純収益を「震災修正還元利回り」32で割り戻すことにより反映させる。

３－２－１．取引事例比較法の適用（１）事例の選択とその範囲について
対象標準地の復旧後の状況により（または想定し）同一需給圏を判定し、その近隣地域又は同一需給圏内の類似地域若しくは近隣地域の周辺の地域から選択する33（下図Ⅲ－１参照）。
ただし、後記（４）のとおり、震災格差要因以外の地域要因の比較では、概ね震災前の状況を前提に地域要因の比較を行うことに留意する必要がある。

32 「震災修正還元利回り」とは、価格時点において建物建設に着手するまでの間に一定の待機期間（インフラ施設等の復旧が進み、建物等の建築が可能となるまでの期間）が見込まれる場合に、当該期間に対応した期間減価分を反映させた還元利回りである。
33 復旧期間や復旧の程度に多少差がある場合でも、両者の震災格差率を比較することで試算を行うことが可能であるため、震災後に取引された取引事例を積極的に採用されたい。ただし、一般に、需要者は、復旧期間や復旧の程度が大きく異なるものを比較して取引を行うことは少ないため、この場合には、これらを同一需給圏と把握することは困難となる。

25

図Ⅲ－１ 同一需給圏の判定の考え方（イメージ図）

なお、震災後に取引された取引事例は、被災状況や震災による法令制限等の適用の有無、復旧の程度、復興計画の策定状況、その実現性等により、同一需給圏の範囲が、震災前とは異なる場合もあるため留意する必要がある。
また、被災の程度・復旧の進捗の程度（復旧到達までのスピード感）は、震災格差率で考慮するため、事例選択時に考慮する必要はない（現時点で復旧が終わっていようと、5 年先に終わるのであろうと最終的な状態が類似しているのであれば、事例の選択を妨げない。
）（下図Ⅲ－２参照）。
図Ⅲ－２ 事例選択時の被災程度・復旧進捗程度の考え方（イメージ図）
同一需給圏

同一需給圏

震災前取引事例

震災後取引事例
対象標準地

対象標準地の
震災格差率で考慮

対象標準地及び取引事例地のそれぞれの震災格差率で考慮

被災程度・復旧進捗程度

26

（２）事情補正について
震災後の取引では、震災という特殊な状況の中で、売り急ぎ、買い進み等さまざ
まな事情をかかえて取引される場合がある。この場合には、取引当事者の属性や取引事例の被災状況等を確認した上で、当該特殊な事情の有無の判断を行う必要がある。
また、震災後の取引には、明らかに震災を契機として行われたものが多く含まれており、震災前と比べて数多くの取引件数が見られるようになっている地域もある。
取引事例の選択にあたっては、取引における特殊な事情の有無の判断を行う必要があるが、取引当事者の属性や取引事例の被災状況等を確認し、生活基盤を立て直すため等の新たな居住先として売買されるような取引（いわゆる「移転需要」）であると判断される場合については、正常な取引であることから、取引事例として選択することを妨げない。
なお、地価公示震災運用指針においては、移転需要の高まりに起因する増価について、原則的には、事情補正ではなく、震災格差率で考慮することとする。
具体的には、震災格差要因「１

震災被害を背景とした需給の変化等による増減

価要因」に反映させる。
取引事例については、震災格差要因を反映した震災格差率を用いて、地域要因の比較項目に、当該震災による影響を反映させるものとするが、この場合、事情補正
等の要因と重複して考慮しないように留意する必要がある。
（３）時点修正について
時点修正の要因と震災格差率で考慮すべき震災格差要因を重複して考慮しないよ
うに留意する必要がある。
また、震災格差要因以外の震災に関する価格形成要因を時点修正に反映させる場
合には、当該要因の内容及び時点修正に反映させる理由を「比準価格の決定の理由」
欄に記載する必要がある。
なお、時点修正において考慮すべき要因及び時点修正で考慮すべきでない要因（震災格差率で考慮すべき要因）を例示すれば、次のとおりである。
①

時点修正において考慮すべき要因

・

取引時点以降の国内及び海外における社会経済状況の変化

・

東京電力福島第一原子力発電所事故により放出された放射性物質による放射
線の影響

・
②

建築資材価格の変動
時点修正で考慮すべきでない要因（震災格差率で考慮すべき要因）

27

・

復旧・復興のスピードの変化（震災格差率の算定時において、予測する復旧期間に反映させるため、時点修正率で考慮してしまうと、重複計上することになる。
）

・ 震災による移転需要（震災格差率の算定時において、「１ 震災被害を背景とした需給の変化等による増減価要因」で考慮するため、時点修正率で考慮してしまうと重複計上することになる）
・ 液状化による需要の減退（震災格差率の算定時において、「１ 震災被害を背景とした需給の変化等による増減価要因」で考慮するため、時点修正率で考慮してしまうと重複計上することになる）（４）地域要因の比較及び個別的要因の比較について
取引事例地と対象標準地とでは、震災の影響の程度が異なることにより、従来の価格形成要因バランスに変化が生じている可能性もある。したがって、地域要因及び個別的要因34の比較を行う場合には、価格形成要因の変動の程度に留意する必要がある。
また、震災格差率に反映させる震災格差要因とそれ以外の地域要因を整理することにより、重複して考慮しないように留意する必要がある。
震災前に取引された取引事例を選択した場合、対象標準地の震災格差要因による影響は、震災格差率を用いて「地域要因の比較項目その他」で考慮（ここで震災格
差要因の影響を反映）し、震災格差要因以外の地域要因の比較では、震災格差要因の影響を反映させない。
つまり、震災格差要因以外の地域要因の比較では、原則として、「取引時点の取引事例地に係る地域要因」と「震災前の対象標準地に係る地域要因」を比較する。
また、震災後に取引された取引事例を選択した場合、取引事例地と対象標準地の
震災格差要因による影響は、両者の震災格差率を用いて「地域要因の比較項目その他」で考慮（ここで震災格差要因の影響を反映）し、震災格差要因以外の地域要因の比較では、震災格差要因の影響を反映させない。
つまり、震災格差要因以外の地域要因の比較では、原則として、「震災前の取引事
例地に係る地域要因」と「震災前の対象標準地に係る地域要因」を比較する。
なお、震災前の状況が、復旧後の状況と異なる場合（震災前の状態まで回復しない

34

ただし、震災による被害のうち、対象標準地に、個別に地割れや地盤沈下等が生じている場合で、当該被害が地域の標準的な被害状況とは異なる場合には、選定替え等をも含んだ対応を検討する必要があることに留意する必要がある。

28

場合や震災前の状態よりも良くなることが予測される場合）、この震災前の状況と異なる程度については、震災格差率で考慮することが多いので、震災格差要因以外の地
域要因の比較では考慮しないことに留意する必要がある。
（５）震災格差率の適用について
後記第４章により求めた震災格差率を、取引事例比較法における「地域要因の比較」項目に反映させることにより、適切な比準価格を求めるものとする。
なお、当該震災格差率は、前年代表標準地等の価格との規準においても用いるが、この場合にも、「地域要因の比較」項目に反映させるものとする35。
３－２－２．収益還元法の適用（１）総収益の査定
総収益の査定に必要となる賃料水準の把握にあたっては、被災後の賃貸事例は、
一時的な需給の不均衡により賃料が急上昇している場合や復旧過程にあるため低い賃料が設定されている場合等が想定されるため、価格時点における中長期的な需給動向の予測の下に適切な賃料水準を把握するように努めるものとする。
（２）総費用の査定
建設資材価格の上昇による建設費の上昇、建築・造成期間の長期化、地割れ、液状化が発生したことによる地盤改良費等が見込まれる場合は、その費用等を想定した建物の初期投資額等に適切に反映させるものとする36。なお、公的な補助により、土地の瑕疵に関する補完がなされる場合にも当該補助を適切に反映させる必要がある。
（３）純収益を還元する方法
基本利率の査定にあたっては、復旧期間の予測の不確実性を反映させるものとする。具体的には、復旧期間の予測の不確実性については、震災特有のものであると考え、この不確実性に対するリスクプレミアムを「通常時の収益還元法の基本利率」

35 具体的な試算例については、第 4 章
36

１．震災格差率参照。
ただし、地盤改良費は建物耐用年数満了時に想定する再建築費用に含まれないことに、留意する必要がある。

29

に加算することにより、平成 24 年地価公示の収益還元法で採用する「復旧期間の予測の不確実性を考慮した基本利率」を求める。
倒壊建物の撤去や、公法上の規制により、価格時点において建物建設に着手するまでの間に一定の待機期間が見込まれる場合には、当該期間に対応した期間減価分を還元利回り等に勘案した「震災修正還元利回り」を用いて収益価格を求めるものとする。
３－３．試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定にあたっては、通常の再吟味・説得力に係る判断に加え、震災の影響や判定した震災格差率についての説明を記載する必要がある。

30

第4章

平成 24 年地価公示における震災格差率の適用

１．震災格差率
震災格差率とは、震災格差要因37が対象標準地又は取引事例地（以下「対象標準地等」という。
）の価格形成に与える影響の程度を反映させるための率38であり、取引事例比較法の適用や前年代表標準地等の価格との規準において用いられる率である。
なお、価格時点（平成 24 年 1 月 1 日）
（取引事例地の場合は取引時点（以下併せて「価格時点等」という。））における震災格差率を査定するためには、被災直後の震災格差要因の状況と被災直後から復旧までの期間を把握するのではなく、価格時点等における震
災格差要因の状況と価格時点等を起点とする復旧までの期間（以下「復旧期間」という。
）
を把握することに留意する必要がある39。
価格形成要因（増減価要因）に基づく格差率には、角地や不整形のように増減価要因
が半永久的に継続することを前提としたものと、ある事象により生じて一定期間のみ継続することを前提としたものがあり、一般に、経験的に捉えることができるのは前者の増減価要因に基づく格差率である。
したがって、地価公示震災運用指針の震災格差率を求めるにあたっては、これら二つの増減価要因に基づく格差率の違いを十分認識した上で、「震災格差率シート」を用いることが必要である。
価格時点等から一定期間の効用価値の増減を計測するにあたっては、次の１・２の増減価要因に基づく格差率の合算を震災格差率と把握することにした。
１

震災被害を背景とした需給の変化等による増減価要因（１）一定期間のうちに消滅する増減価として処理しない場合（２）一定期間のうちに消滅する増減価として処理する場合
２

37

第３章

復旧40までの効用価値の減少による減価要因

19 頁、表Ⅲ-1 参照。

38 東日本大震災の震災被害に係る価格形成要因の変化に着目し、震災が発生しなかった場合の価格との差（増減価の程度）を率で表示している。
後記 45 頁、８．震災格差率の試算例参照。
40 この場合の「復旧」とは、概ね震災前の状態に回復することをいう。ただし、必ずしも震災前の状態を前提としない場合もあることに留意する必要がある。この判断は、価格時点等において予測するものと
する。
39

31

これら二つの増減価要因に基づく震災格差率の考え方を図示すると次のようになる。
図Ⅳ－１ 震災格差率の考え方（イメージ図）

１（１） 震災被害を背景とした需給の変化等による増減価のうち一定期間のうちに消滅する増減価として処理しない場合（Factor1）
１（２） 震災被害を背景とした需給の変化等による増減価のうち一定期間のうちに消滅する増減価として処理する場合（Factor2）
２

復旧までの効用価値の減少による減価（Factor2）

３

復旧期間中の効用価値

４

復旧時以降５年間の効用価値

５

復旧時から５年経過後の効用価値

１（１）＋１（２）＋２＋３＋４＋５ ＝ 震災前の不動産価格（Ｐ）
１の格差率 ＝ （１（１）＋１（２））／Ｐ
２の減価率 ＝ （ΣαＰｒＵ(ｋ)／(１＋ｒ)k）／αＰ－１＝ ΣｒＵ(ｋ)／(１＋ｒ)k－１※ α、Ｐ、ｒ、Ｕ（ｋ）については、後記４．復旧期間の効用価値参照

32

付録の「震災格差率シート」は、入力された格差率と復旧期間に基づいて計算された
効用価値率を価格時点等から 10 年（120 ヶ月）間の効用表として作成した。入力すべきパラメータは白色・二重線枠青色・点線枠黄色のセルで、求められる格差率として、「震
災被害を背景とした需給の変化等による格差率」と「復旧までの効用価値の減少による減価率」のそれぞれを表示し、両者の合算を震災格差率とした。
震災格差率の適用にあたっては次の点に留意する必要がある。
①

震災前に取引された取引事例を選択する場合、対象標準地の震災格差要因による影響は、価格時点（平成 24 年 1 月 1 日）における対象標準地の震災格差率を基に計算した格差率により、「地域要因の比較項目その他」で震災地域格差として反映させる。
また、前年代表標準地等の価格との規準においても、対象標準地の震災格差率を基に計算した震災地域格差を「地域要因の比較項目その他」に反映させる。
この場合、時点修正には、前年代表標準地等の震災格差要因の影響を反映させないことに留意する必要がある。

②

震災後に取引された取引事例を選択する場合、取引事例地と対象標準地の震災
格差要因による影響は、取引時点における取引事例地の震災格差率及び価格時点（平成 24 年 1 月 1 日）における対象標準地の震災格差率を基に下記計算式により計算した格差率により、「地域要因の比較項目その他」で反映させる。

（計算式）（１+取引時点における取引事例地の震災減価率）－1（１+価格時点における対象標準地の震災減価率）

33

（①震災前に取引された取引事例を選択する場合の試算例）
・時点修正では、
震災格差要因の影響を反映させない。

取引価格（Ｈ23.2.10）
40,012 円/㎡ ×

事情補正

100
100

時点修正

×

・対象標準地の震災格差要因による影響は、震災格差率を用いて「地域要因の比較
項目その他」で考慮する（ここで震災格差要因の影響を反映させる。）。
・震災格差要因以外の地域要因の比較では、震災格差要因の影響を反映させない（つまり、原則として、「取引時点の取引事例地に係る地域要因」と「震災前の対象標準地に係る地域要因」を比較する。）。

建付減価
の補正

96.7
100

×

100.0
/

標準化補正

×

100.0
93.0

推定価格

≒

※ 前年代表標準地との規準について

41,604 ×

100.0
126.4

個別的要因
の比較
100.0
100

≒ 32,915 ×

地域要因の比較
街路条件△1
交通･接近条件 ±0
環境条件
＋20
行政的条件
△5
その他
＋12

前年代表標準地の価格は、H23.1.1時点（震災前）価格であるので、震災前の取引事例を選択する場
合に準じて規準を行う。
従って、対象標準地の震災格差要因による影響のみ考慮すればよく、代表標準地の震災格差要因による影響を考慮する必要はない。

標準価格

地域要因
の比較

査定価格

≒

32,900 円/㎡

震災格差率計算シート【計算結果】（２）震災地域格差（％）の右欄数値を入力【参考】
1－1(1－0.104)

価格時点における対象標準地の震災格差率≒ 0.12（12％）

震災格差率計算シート【計算結果】（１）震災格差率（％）△10.4％（②震災後に取引された取引事例を選択する場合の試算例）
・時点修正では、
震災格差要因の影響を反映させない。

取引価格（Ｈ23.7.10）
36,501 円/㎡ ×

事情補正

100
100

時点修正

×

98.2
100

・取引事例地と対象標準地の震災格差要因による影響は、両者の震災格差率を用いて「地域要因の比較項目その他」で考慮する（ここで震災格差要因の影響を反映させる。）。
・震災格差要因以外の地域要因の比較では、震災格差要因の影響を反映させない（つまり、原則として、「震災前の取引事例地に係る地域要因」と「震災前の対象標準地に係る地域要因」を比較する。）。
建付減価
の補正

×

100.0
/

標準化補正

×

100.0
95.0

≒

推定価格

37,731 ×

地域要因
の比較
100.0
115.2

地域要因の比較
街路条件±0
交通・接近条件 △3
環境条件
＋20
行政的条件
±0
その他
△1

取引時点における取引事例地の震災格差率△11.5％

価格時点における対象標準地の震災格差率△10.4％

標準価格≒

32,753 ×

個別的要因
の比較
100.0
100

査定価格

≒

32,800 円/㎡

両震災格差率の開差率を入力（1－0.115）－1 ≒ △0.01（△1％）(1－0.104)

震災格差率計算シート【計算結果】（１）震災格差率（％）

なお、震災前に取引された取引事例を選択する場合も、取引時点における取引
事例地の震災格差率が０になるため、前記格差率の計算式：（１＋０）／（１＋
価格時点における対象標準地の震災格差率）－１＝１／（１＋価格時点における対象標準地の震災格差率）－１となり、（①震災前に取引された取引事例を選択する場合の試算例）において、震災格差率を基に震災地域格差を計算する場
合の計算式と一致する。
③

震災格差要因以外の震災に関する価格形成要因は、時点修正や震災格差率以外の地域要因の比較項目に反映させることになるが、この場合には、それぞれ当該要因の内容を鑑定評価書に記載する必要がある。

34

なお、地価公示震災運用指針の震災格差率は、その考え方を検証するために、予めサンプルテストを行い、可能な限り実態を反映させるよう努めている。
（参考）
地価公示震災運用指針における震災格差率を一般の鑑定評価等において採用する
場合には、「対象不動産の属する市場（同一需給圏等）が、概ね、震災前の状態へ復旧することを前提とした市場参加者により形成されている」という前提条件を満たす必要がある。
また、取引事例比較法の比準においては、地価公示の統一フォーム等による制約もないため、震災地域格差修正という項目にて次のように反映させることになる。
（１００％－震災格差率）の数値を計上する。
取引価格

事情補正

時点修正

建付減価

100
円/㎡ ×

標準化補正

地域要因
の比較

100.0

100.0

100.0
×

×

×

×

100

個別的要因
の比較

震災地域
格差修正
×

×
100

比準試算値

≒

円/㎡

100

２．震災被害を背景とした需給の変化等による増減価（前図Ⅳ－１の Factor1 及び１（２）の部分）
震災被害を背景とした需給の変化等による増減価とは、震災によって発生した同一需
給圏内の不動産市場における需給の変化等による増減価であり、主に心理的要因や地域の社会経済状況の変化に基づく増減価である。
当該需給の変化を例示すれば、次のとおりである。
・

震災による購買力の低下等が引き起こす需要の減退

・津波による浸水地域における心理的要因による需要の減退（漁村等海と深い関わりを持っている地域では、需要の減退の程度は小さいと考えられる。
）

・

震災被害の大きな地域から被害の小さな地域や被害のなかった地域への移転需要・液状化により顕在化した軟弱な地盤の地域に対する需要の減退

当該増減価要因による格差率の算定にあたっては、震災によって発生した同一需給圏内の不動産市場における需給の変化等による増減価を総合的に判断するものであり、時点修正率との関係に十分配慮しつつ、適切に処理する必要がある。
現在の市場で増減価が観察されているとしても、市場は必ずしもこの増減価要因がそ35

のまま永久に継続するとは考えていない場合もあるため、将来の変動を十分に考慮して検討する必要がある（特に、震災格差率シートにおいて、「一定期間のうちに消滅する増減価として処理しない場合」であっても、平準化した数値として入力するのはあくまでシステムの要請によるものであり、増減価が永久あるいは無期に残ると判断しているわ
けではないことに留意する必要がある。）。
（１）一定期間のうちに消滅する増減価として処理しない場合（前図Ⅳ－１の Factor1の部分）
実際の市場において見られる増減価要因について、現時点で格差が発生しているとしても、市場は必ずしもこの格差がそのまま永久に継続するとは考えていないこともあるので、将来の変動も十分に考慮して、総合的な判断の結果、平準化したものとして処理する。
また、効用が元の状態に戻らない、あるいは、元の状態の延長線上ではあるが元の状態より良い状態に至るようなことが予測される場合には、「復旧までの効用価値の減少による減価率」とこの項目を併用することにより対応する。
（２）一定期間のうちに消滅する増減価として処理する場合（前図Ⅳ－１の１（２）の部分）
スティグマ（心理的嫌悪感）など、一定期間（復旧後５年程度）でなくなる増減
価と判断する場合が考えられる。一定期間のうちに消滅すると判断する場合でも、それが長期を見込むような場合には、「一定期間のうちに消滅する増減価として処理しない場合」として処理することが多いと考えられる。
価格時点における市場において、当該需給の変化が復旧まで一定で継続し、その後、５年間（60 ヶ月）で直線的に消滅していくと予想されている場合の格差率を入力する。
３．復旧までの効用価値の減少による減価（前図Ⅳ－１の２の部分）復旧までの効用価値の減少による減価とは、震災によるインフラの被害等が概ね震災前の状態に回復するまでの効用価値の減少による減価であり、主に物理的要因に基づく減価である。
当該減価要因を、対象標準地等の近隣地域や同一需給圏内の類似地域を含む都市全体の効用に働きかけて、近隣地域の効用に間接的な影響を与える「都市機能に係る減価要因」と、当該対象標準地等の近隣地域の効用に直接的な影響を与える「近隣地域に係る減価要因」の二つに分けることにする。

36

３－１．都市機能に係る減価要因
都市機能に係る減価要因とは、対象標準地等の近隣地域や同一需給圏内の類似地域を含む都市全体の効用に働きかけて、近隣地域の効用に間接的な影響を与える減価要因である。
なお、工業地の港湾機能は、近隣地域への間接的な影響ではなく、直接的な影響であると考え、地価公示震災運用指針においては「近隣地域に係る減価要因」へ分類している。
「都市機能」に分類される減価要因は、時間の経過とともに直線的（連続的）にその減価率が減少（直線的に効用価値が回復）していくものとした。
都市機能に係る減価要因としては次のようなものを考慮している。
①

鉄道の被害…………………………………直線的に回復②

建物等都市機能への影響…………………直線的に回復③

港湾機能（住宅・商業）の低下…………直線的に回復

なお、都市機能として、鉄道や港湾施設を取り上げたが、それ以外のものは包括的な「建物等都市機能への影響」で処理することにした。
３－２．近隣地域に係る減価要因
近隣地域に係る減価要因とは、対象標準地等の近隣地域の効用に直接的な影響を与える減価要因である。
「近隣地域」に分類される減価要因は、時間の経過とともに直線的（連続的）にその減価率が減少（直線的に効用価値が回復）していくものと、ある時点を境に不連続で減少（不連続に効用価値が回復）するものの二通りの計算方法を想定した。
加算して、-100 を超えた場合は-100 とみなしている。
近隣地域に係る減価要因としては次のようなものを考慮している。
①

土地利用に関する被害(浸水・液状化・地盤沈下)…不連続に回復②

建築制限区域、被災市街地復興推進区域……………不連続に回復③

道路の状態（損壊・液状化・地盤沈下）……………直線的に回復④

周辺建物の状態…………………………………………直線的に回復⑤

水道の被害………………………………………………不連続に回復⑥

電気の被害………………………………………………不連続に回復

37⑦

下水の被害………………………………………………不連続に回復⑧

港湾機能（工業のみ）の低下…………………………直線的に回復⑨ 擁壁等の崩落……………………………………………不連続に回復
一般に画地の前面道路やそれに接続する道路等は重要な価格形成要因の一つである。
一方、画地と離れた国道や県道も都市機能を提供する重要な価格形成要因の一つである。
したがって、画地が損壊した県道沿いにある場合は、「都市機能に係る減価要因」と「近隣地域に係る減価要因」の両者による減価が生じることになる。

３－３．各要因による減価率（１）都市機能に係る減価要因による減価率
都市機能全体の機能低下による減価率（％）及びその復旧期間（月数）を査定す
る（減価率及び復旧期間については、各地点間のバランスを考慮するため分科会で
決定する。
）
。
なお、この場合の減価率は、その月ごとの効用の減価であり価格の減価ではないことに注意する。
また、復旧期間は、自治体の復旧・復興計画を参考に市場がこれをどのように判断しているかをもとに査定する。なお、復旧期間のぶれは、割引率算定におけるリ
スクプレミアムで考慮していることに留意する。
鉄道の被害については、地域によって鉄道依存度が高い地域と低い地域があることに留意して、減価率を査定する必要がある。その際、平常時に鉄道を増価要因としてとらえてないのであれば減価率０％もありうると考えられる。
また、建物等都市機能への影響については、鉄道の被害や港湾機能の低下以外のすべての都市機能低下による減価率となる（例えば、地域の主要産業に対する打撃の程度もここで考慮する。
）ので、市町村間で特にバランスを考慮する必要がある。
なお、市町村単位ですべてのポイントが同じである必要はなく、同一市町村であっても地域によって被害の状況等に差が見られる場合には、この項目で差をつけることにより対応すべきである（例えば、市町村の中心部の減価が大きいものの、中心部から離れた郊外のポイントでその影響が軽微な場合など）。

38

（２）近隣地域に係る減価要因による減価率
近隣地域に係る減価要因による減価率については、地域の区別なく概ね一定であると思われる。ただし、道路の状態、周辺建物の状態、工業用の港湾機能の低下については土地価格比準表をもとに減価率を査定する。水道・電気・下水の被害については、一般に、人が受ける不便さを勘案して査定する。
なお、交換機能が失われた状況では、失われた効用価値を市場で評価することができないため、経験的に把握している減価率を参考にしながらも、通常人の感ずる不便さを斟酌した減価率となることに留意する必要がある。

４．復旧期間中の効用価値（前図Ⅳ－１の３の部分）
経験的な減価率を前提にした実際の効用価値減少割合を、価格時点等から一定期間について計測する。ただし、価格時点等から時間が経過するにつれて、時間価値を考慮する必要があるため、複利現価率で価格時点等へ割り戻す必要がある。
Ｐ：震災前の不動産価格α：震災被害を背景とした需給の変化等による増減価による補正率αＰ ：震災被害を背景とした需給の変化等を考慮した補正後価格
Ｎ：復旧までの期間（月）Ｕ(ｋ)：ｋヵ月目の効用価値割合ｒ：１ヶ月当たりの割引率（効用率）とすると、ｋヵ月目の効用価値はαＰｒＵ(ｋ)となり、これらの価格時点等から復旧
時点Ｎまでの効用の現在価値の総和は、各月の効用価値に複利現価率１／(１＋ｒ)k を乗じたものの総和となり、ΣαＰｒＵ(ｋ)／(１＋ｒ)k となる。
４－１．効用価値割合（Ｕ（ｋ））
不動産の効用価値割合Ｕ(ｋ)（ｋは時間）に影響する要因を、前記３．のとおり、「都市機能に係る要因」と「近隣地域に係る要因」の二つに分けることにする。
「都市機能」の効用価値率をＡ(ｋ)「近隣地域」の効用価値率をＢ(ｋ)39とすると、Ｕ(ｋ)＝Ａ(ｋ)×Ｂ(ｋ)と考えられるが、「都市機能」が壊滅的な被災を受けながら、画地レベルでは、ほとんど無傷のような、Ａ(ｋ)＝0、Ｂ(ｋ)＝1 のような場
合でも、都市機能の影響があまりない農家村落等の価格との比較で価格が 0 にならないと考えられる。したがって、単純にかけあわせることはやめ、
Ｕ(ｋ)＝(１－δ)Ｂ(ｋ)＋Ａ(ｋ)Ｂ(ｋ)δ（但し、0＜δ＜1）とする。
これは「都市機能」の効用価値率Ａ(ｋ)が影響するのは、「近隣地域」の効用価値率Ｂ(ｋ)のうち割合がδの部分だけであるという判断である。δはいわば、都市機能依存度である。
したがって、Ａ(ｋ)＝0、 Ｂ(ｋ)＝1 とするとＵ(ｋ)＝1－δとなるから、震災前でもＡ(ｋ)＝0 の土地、すなわち、都市機能の影響があまりない農家村落等の土地の価格が把握できれば、震災前の対象標準地とこの価格の差を対象標準地の価格で割ることにより、理論的にはδの近似値が求められる。なお、「都市機能」の効用価値率は、実質的にδによって減少する効果があるので、Ａ(ｋ)の決定については注意を要する。
なお、バランスのとれた震災格差率を求めるためには、都市機能の減価とδとを乗じたものが近隣地域に影響するものであることに注意する必要がある。
市町村単位の被災状況等から市町村ごとに都市機能の減価を査定した場合は、当該都市機能へ依存する程度が画地ごとに異なるので、δでバランスをとる必要がある一方で、反対にδをほぼ一定として、よりきめ細やかな都市機能の減価を、対象標準地ごとに設定することでバランスをとる方法も考えられる。
４－２．効用価値割合の試算例
δを地価公示標準地及び地価調査基準地の分布から求めた。
ただし、これは各市町村の平均的なδであり、対象標準地の震災前価格を変数としてδを計算することも可能である。
商業地は住宅地よりもδが大きく、工業地は、値が小さいか、0 となるものもある。そのため、前述のとおり、工業地の港湾機能は「近隣地域」に分類した。

40

δについて
イメージ図

都市部
浸水境界

壊滅的ダメージにより、都市機能▼80％

線
×…地点Ｑ（浸水はしていない。停電▼30％）
×…地点Ｒ（浸水はしていない）
以下、効用を地代に置き換えて説明する。
震災前
地点Ｑ 地代 10,000 円/月額
地点Ｒ 地代 2,000 円/月額で、都市機能の影響があまりない農家村落等

震災後地点Ｑの評価は次のようになる。
停電▼30％で、10,000 円×(100%-30%)＝7,000 円
都市機能▼80％で、7,000 円×(100%-80%)=1,400 円
地代は 1,400 円となり、地点 R と逆転してしまう。
そこで、7,000 円のうち、都市機能の影響を受ける部分の割合を 0.6（＝δ）とし、都市機能の影響

都市機能の影響を受けない部分

を受ける部分

都市機能の影響7,000 円×(1-0.6) + 7,000 円×0.6 × (100%-80%)＝

3,640 円 と考える。

辺々を震災前の地代 10,000 円で割ると、7,000/10,000×(1-0.6)+7,000/10,000×0.6×(1-0.8)＝3,640/10,000
上記の例では、
Ａ(ｋ)：「都市機能」の効用価値率（=0.2）←都市機能▼80％
Ｂ(ｋ)：「近隣地域」の効用価値率（=0.7）←停電▼30％

41

したがって、Ｕ（ｋ）：ｋヵ月目の効用価値割合は、0.364 と求められる。
４－３．割引率と復旧期間割引率は、収益還元法との関係から、「通常時の収益還元法の基本利率」＋リスクプレ
ミアムとなると考えられる。
復旧期間の予測の不確実性については、震災特有のものであると考え、この不確実性に対するリスクプレミアムを「通常時の収益還元法の基本利率」に加算することにより、割引率を求める。
なお、「通常時の収益還元法の基本利率」及び当該リスクプレミアムについては、収益還元法で採用している率と同じとする。したがって、当該割引率と平成 24 年地価公示の収益還元法で採用する「復旧期間の予測の不確実性を考慮した基本利率」は同じ率となる。

５．復旧時以降５年間の効用価値（前図Ⅳ－１の４の部分）
復旧時以降５年間の効用価値とは、対象標準地等並びに対象標準地等の属する近隣地
域及び都市全体が、概ね震災前の状態に回復しているものの、震災被害を背景とした需給の変化等による増減価のうち「一定期間のうちに消滅する増減価として処理しない場
合の増減価」が残っている期間（復旧後５年間）における対象標準地等の効用価値である。
６．復旧時から５年経過後の効用価値（前図Ⅳ－１の５の部分）復旧時から５年経過後の効用価値とは、震災被害を背景とした需給の変化等による増減価のうち「一定期間のうちに消滅する増減価として処理しない場合の増減価」が消滅した後（復旧後５年経過以降）における対象標準地等の効用価値である。
７．震災格差率の査定において留意すべき事項
７－１．震災格差要因の査定において留意すべき事項
震災格差要因の査定において留意すべき事項を次表Ⅳ－１にまとめた。

42

表Ⅳ－１ 震災格差要因の査定において留意すべき事項
１ 震災被害を背景とした需給の変化等による増減価要因
震災によって発生した同一需給圏内の不動産市場における需給の変化等による増減価率を査定する。当該需要の変化を例示すると次のようなものがあげられる。
・ 震災による購買力の低下等が引き起こす需要の減退
・ 津波による浸水地域における心理的要因による需要の減退
・ 津波の被害が大きな地区の周辺における被災の程度が低い地区（高台など）に対する移転需要・ 液状化により顕在化した軟弱な地盤の地区に対する需要の減退
２ 復旧までの効用価値の減少による減価要因（１）都市機能に係る減価要因
近隣地域及び類似地域を含む都市全体について、被災により発生する都市機能の減退が、これら地域の効用に与える影響を考慮する。
① 鉄道の被害
鉄道の被害がもたらす地域への影響を考慮して減価率を査定する。その際、駅の乗降客数や鉄道の利
用度、鉄道を利用できない場合の代替となる交通手段の整備状況等に留意し、当該鉄道の地域への貢献の程度を斟酌する。
一般に、地下鉄等の鉄道網が整備されている都市部への影響は大きくなり、整備されていない地域では限定的な影響にとどまる傾向があるが、都市部においても代替手段の如何によっては、その影響が小さくなることもあるため留意を要する。
② 建物等都市機能への影響「①鉄道の被害」や「③港湾機能（住宅・商業）」以外で、都市機能全体の損壊状況や地域の主要産業に対する打撃の程度の減価率を査定する。都市機能の指標を例示すると次のようなものがあげられる。
・行政機関、公共施設、義務教育施設等の機能状況
・企業、商店、工場等の営業状況
・居住者の日常生活の状況
・消費財の供給状況
・交通施設（空港、幹線道路）の状況
・津波による破壊の状況
・瓦礫の撤去及び除去の状況
・震災による建物損壊の状況等
・地域の主要産業に対する打撃の程度③ 港湾機能（住宅・商業）の低下
住宅地や商業地において、港湾機能の損壊による周辺地域の需要の減退や集客力の低下により発生する減価率を査定する。
特に漁村における影響は大きいため、留意する必要がある。
（２）近隣地域に係る減価要因
近隣地域の標準的な画地について、被災前の状況と比較した被災後の主に物理的な効用価値の減価である。なお、交換機能が失われた状況では、失われた効用価値を市場で評価することができないため、経験的に把握している減価率を参考にしながらも、通常人の感ずる不便さを斟酌した減価率となることに留意する必要がある。
① 土地利用に関する被害（浸水・液状化・地盤沈下）
震災前のこれらの被害の予測可能性の有無等により、減価の程度が異なることに留意すべきである。
② 建築制限区域、被災市街地復興推進区域③ 道路の状態（損壊・液状化・地盤沈下）
道路上の瓦礫の状態を含む。
④ 周辺建物の状態
周辺建物の損壊等により生じた地域内の環境等に与える影響を考慮する。
⑤ 水道の被害人が受ける不便さを勘案して査定する。
⑥ 電気の被害
なお、今回の被災地においては、比較的ガス使用の比重が低いこと、また、⑦ 下水の被害
復旧の程度等も勘案して、「ガス」は減価要因としては採りあげなかった。
⑧ 港湾機能（工業のみ）の低下
当該工業地が依存している港湾機能が低下している場合は、その効用の減価を考慮する。
⑨ 擁壁等の崩落
擁壁等の崩落により生じた地域内の環境等に与える影響を考慮する。

43

７－２．復旧期間の査定において留意すべき事項
震災被害を背景とした需給の変化等による増減価要因については、半永久的に継続するか、一定期間のみ継続するかの別に関わらず、一定期間のうちに消滅する増減価として処理しない場合と一定期間のうちに消滅する増減価として処理する場合に分けて格差率を算定するものとしている。
前者については、各要因を総合的に判断のうえ、平準化した数値として査定し、後者については、復旧期間までは一定で推移し、復旧後５年間影響を与え続けることを前提としている。
復旧までの効用価値の減少による減価要因については、風評等に惑わされることなく、可能な限り確かな情報源に基づいて復旧期間を判定するものとする。
地価公示震災運用指針においては、復旧期間の予測を行うことができない場合や復旧期間が 10 年（120 ヶ月）を超える場合には、「価格判定不能」に該当し、鑑定評価を行う
ことができないことに留意する必要がある41。
なお、震災格差要因は価格時点（平成 24 年 1 月 1 日）時等の状況を査定し、復旧期間
は価格時点等を起点として査定する必要があるため、被災直後の最大被害の状況や被災時を起点とした復旧期間とは異なることにも留意する必要がある。
７－３．その他留意すべき事項
震災格差率の都道府県あるいは市町村バランスについては、サンプルテストの結果を反映し各分科会で検討するものとする42。

41
42

前記 18 頁、第 3 章 ２．適用範囲 参照。
ただし、対象標準地又は取引事例地の特性により、震災被害の価格への影響の及ぼし方は、画一的かつ一律なものではないことに留意する必要がある。前記 39 頁、４．復旧期間中の効用価値 参照。

44

８．震災格差率の試算例【モデル地点の概要】
気仙沼市中心部の住宅地域内に所在する。
気仙沼駅から南東方へ約 2.5km、南西側が 6m 市道に等高に接面。
【震災被害状況等（サンプルテスト時点）】
津波により約 1.5ｍ程度の浸水被害を受けたが、低層階の被害に留まり周辺建物の倒壊は少ない。ライフラインは既に復旧しており日常生活は可能。建築制限はないが、河口付近にあり周辺地域では、従来より洪水被害による冠水もみられ、今回の地震により地盤沈下もあったことから周辺住民の戻りは鈍い。震災前は利便施設の接近性に恵まれた比較的地
価水準の高い住宅地域であったものの、震災後の需要は減少している。
市の復興計画は計画案を検討中の段階で具体化はしていない。当地域については構想段
階のゾーニングでも特に予定はない。
【モデル地点の写真】

45

①鉄道の被害

5.3
0.5
5.8

（１）基本利率（％）（２）リスクプレミアム（％）（３）割引率（％） （基本利率＋リスクプレミアム）

46：分科会で決定：標準的数値はあるが変更も可能

：固定値

：自動計算

21

（４）復旧までの効用価値の減少による減価率（％）（３）都市機能依存度⑨擁壁等の崩落⑧港湾関係（工業のみ）の低下⑦下水の被害（２）震災地域格差（％）(地域要因の比較で入力する値)⑥電気の被害-17.3（１）震災格差率（％）（＝上欄1×右欄２）⑤水道の被害④周辺建物の状態③道路の状態（損壊・液状化・地盤沈下）②建築制限区域、震災復興推進区域①土地利用被害(浸水・液状化・地盤沈下)【計算結果】※上記格差率は、減価の場合は負数、増価の場合は正数を入力。

-11.7

60

需給の変化（有期）の減衰期間(月数)（３）需給の変化による格差率（％）

60

需給の変化（有期）の据置期間(月数)-5 スティグマ

60

60

60

-6.3

0.68

0

0

0

0

0

-5

0

0

0

0

0

0

0

0

36

0

0

0

減価率(%) 復旧期間
（月数）（2）近隣地域に係る減価要因（１）一定期間のうちに消滅する増減価として処理しない場合の格差率（％）-10 津波浸水による需要減退-68

都市機能全体の減価率（①から③の合計）【１．震災被害を背景とした需給の変化等による増減価要因】（２）一定期間のうちに消滅する増減価として処理する場合の格差率（％）

-15

-50

-3

減価率(%) 復旧期間
（月数）

③港湾機能（住宅・商業）の低下②建物等都市機能への影響（1）都市機能に係る減価要因【割引率】【２．復旧までの効用価値の減少による減価要因】※下記で査定した減価率及び復旧期間に基づき、効用の現在価値の合計を算定（「効用表シート」参照）-3.5

地点名：サンプル

時点修正率（％）

【震災格差率計算表及び試算例】

47

八戸市
三戸郡階上町
宮古市
大船渡市
久慈市
陸前高田市
釜石市
上閉伊郡大槌町
下閉伊郡山田町
下閉伊郡岩泉町
下閉伊郡普代村
九戸郡野田村
九戸郡洋野町
仙台市宮城野区
仙台市若林区
仙台市太白区
石巻市
塩竈市
気仙沼市
名取市
多賀城市
岩沼市
東松島市
亘理郡亘理町
亘理郡山元町
宮城郡松島町
宮城郡七ケ浜町
宮城郡利府町
牡鹿郡女川町
本吉郡南三陸町
相馬市
南相馬市
相馬郡新地町

市町村名
住宅

鉄道の被害
商業
工業

建物等都市機能の損壊状況
住宅
商業
工業

港湾機能の低下（住宅・商業） 水没ポイ
住宅
商業
ント割合
0.9
0.0
43.5
52.9
13.3
88.9
35.7
83.3
83.3
20.0
0.0
80.0
0.0
11.0
国土交通省の航空写真による
仙石線、常磐線、気仙7.8
調査、水没ポイント割合、グーグ
住宅0.68、商業0.81、工業0.34、 沼線、大船渡線、三陸
0.0
ルマップでの市町村中心部の状 復旧期間に留意しながら、村落0.4とする
鉄道それぞれについて、
82.4
態をもとに決定
分科会で決定する（シート「都市機能依存度」参照） 復旧期間に留意しなが53.8（シート「建物等都市機能の損ら、分科会で決定する
50.0
壊状況」参照）
8.0
33.3
25.0
88.2
22.2
50.0
27.3
0.0
0.0
77.8
100.0
8.3
0.0
16.7

住宅

都市機能依存度(δ )
商業
工業
村落

パラメータ表（主に主要都市圏）

48

都市機能が低下又は喪失している可能性のある主な地域は上表の通りである。
都市機能の影響が極めて小さい宅地の価格は、調整区域内の宅地及び住宅地の中で、最小の価格であると考え、調整区域内の宅地データがある地域を参考に平均を求めた。
なお、村落地区については、住宅最小価格をもとに計算した。
δ を地域、価格帯によって変更するということも考えられるが、ひとまず平均値を提示し、現場の裁量を加えた方がバランスがとれると考える。

所在地 市区町村
可住地 人口 住宅 住宅平 住宅標 住宅最 住宅最 商業 商業平 商業標 商業最 商業最 工業 工業平 工業標 工業最 工業最 調区 調区平 調区標 調区最 調区最 住宅 商業 工業 村落
人口総数
コード
名
面積 密度 個数 均価格 準偏差 小価格 大価格 個数 均価格 準偏差 小価格 大価格 個数 均価格 準偏差 小価格 大価格 個数 均価格 準偏差 小価格 大価格 δδδδ
03202 宮古59442
70.45 844
18 24804 15913 4240 54100
4 59475 20771 30300 74700
1 25700
25700 25700
03203 大船渡
40738
58.96 691
12 24383 10259 10300 40100
4 50025 7682 43500 60100
1 17600
17600 17600
03207 久慈36875
79.14 466
11 21936 11249 5250 36800
3 52400 6994 44500 57800
1 99509950 9950
03210 陸前高田
23302
45.48 512
5 23220 6468 16300 32800
3 38733 3287 35200 41700
03211 釜石39578
52.1 760
9 33722 10845 21900 47800
4 54700 3743 49200 57600
03461 大槌15277
24.42 626
5 27560 5046 22300 35900
1 54300
54300 54300
03482 山田18625
26.04 715
4 28050 5338 23500 35400
1 55900
55900 55900
03503 野田4632
10.61 437
4 13125 4329 8800 16900
1 19000
19000 19000
04102 宮城野
19048554.22 3513
45 62113 11334 31200 91200
18 178000 181277 57900 784000
5 33540 12013 23300 53200
1 24900
24900 24900
0.6 0.86 0.26
0.204103 若林13219145.94 2877
34 84274 18732 51400 123000
9 151256 63425 52300 277000
1 35600
35600 35600
4 19975
814 18900 20700 0.78 0.88 0.47 0.63
04202 石巻
160704241.8 665
42 23169 13083 5200 46600
15 38960 15468 14100 61300
2 12700
990 12000 13400
2 13600 3394 11200 16000 0.78 0.87 0.59
004203 塩竈
56490
15.19 3719
13 37569 6448 27200 49800
8 48863 7569 41400 66000
2 18200 9051 11800 24600
04205 気仙沼
73494
62.79 1170
13 21015 8226 8900 40000
4 42750 16339 25200 63300
1 20500
20500 20500
04207 名取
73140
71.45 1024
16 49519 11691 31600 64700
3 63833 4193 59000 66500
3 20833 1710 19700 22800
0.6 0.69
04209 多賀城
62979
19.08 3301
15 55833 12541 37000 77800
2 55950 7849 50400 61500
3 40967 22915 19800 65300
04211 岩沼44198
46.95 941
9 38644 8327 20200 48000
3 49533
306 49200 49800
3 11467 3821 7900 15500
2 12350 2051 10900 13800 0.72 0.78 0.05 0.4604214 東松島
42908
69.7 616
10 27880 10011 16000 42700
2 40950 1344 40000 41900
4 11450 1515 9500 13000 0.66 0.77
0.4104361 亘理
34846
61.07 571
6 23367 4922 16600 29500
2 35300 6788 30500 40100
04362 山元
16711
42.69 391
5 11360 2489 7600 14100
1 14000
14000 14000
04401 松島15089
26.42 571
5 28780 3814 22100 31700
3 50533 26194 32000 80500
3 12010 2668 8930 13600 0.69 0.82
0.604404 七ケ浜
20419
11.26 1813
5 29360 1733 26800 31600
04581 女川
10051
9.69 1037
6 19233 4264 14800 25100
2 34850 2899 32800 36900
1 76107610 7610
0.6 0.78
0.4904606 南三陸17431
36.91 472
7 18721 9971 6600 34500
1 36800
36800 36800
07209 相馬37796
90.7 417
7 30186 8862 16100 40800
3 47967 2754 44800 49800
1 92609260 9260
07561 新地
8218
29.48 279
6 16283 4554 10800 22100
平均 0.68 0.81 0.34
0.4

都市機能依存度（δ ）49

面積(ha) 人口(千人) 用途地域面積(ha) 浸水面積(ha) 浸水割合(%) 水没地点割合 都市機能減価率
30,540
237.5
5829
80
1
0.9
0
9,391
14.7
335
10
3
0.0
0
30,32017.9
00.0
062,314
36.9
792
210
27
13.3
-20
8,084
4.6
55
50
91
80.0
-70
6,969
3.1
00.0
0
99,291
10.8
151
0
0
20.0
0
125,989
59.4
932.8
260
28
43.5
-50
26,345
18.6
409
260
64
83.3
-60
20,059
15.3
403.6
300
74
83.3
-60
44,14339.6
1469.5
390
27
35.7
-50
32,330
40.7
916
350
38
52.9
-50
23,229
23.3
290.7
250
86
88.9
-70
33,33773.5
1,558.60
480
31
50.0
-50
16,374
17.4
175.7
150
85
100.0
-70
6,580
10.1
273.6
150
55
77.8
-60
55,578160.7
3,158.60
2,310
73
82.4
-70
10,186
42.9
676.5
550
81
88.2
-70
5,404
15.1
288.4
90
31
27.3
-40
4,475
34
936.9
0
0
0.0
0
1,786
56.5
1,290.50
490
38
53.8
-50
1,327
20.4
416
110
26
0.0
-20
1,965
63
1,332.70
540
41
33.3
-50
33,468
514.1
8,953
990
11
11.0
-30
↑
↑
↑
↑
7.8
-20
↑
↑
↑
↑
0.0
-20
10,00773.1
1,775.70
210
12
8.0
-20
6,071
44.2
1,093.90
370
34
25.0
-30
7,321
34.8
652
80
12
22.2
-20
6,448
16.7
050.0
-30
4,635
8.2
352.1
300
85
16.7
-50
19,76737.8
1,222.00
250
20
8.3
-20
39,85070.9
1,048.6000
0.00

集落が２つにわかれているような、市町村単位での統一が困難である場合があることや現場の判断も重要なので、裁量による増減は可能である。

NUMBER 市町村
1 八戸市
2 階上町
3 洋野町
4 久慈市
5 野田村
6 普代村
7 岩泉町
8 宮古市
9 山田町
10 大槌町
11 釜石市12 大船渡市
13 陸前高田市
14 気仙沼市
15 南三陸町
16 女川町17 石巻市18 東松島市
19 松島町20 利府町21 塩竃市
22 七ヶ浜町
23 多賀城市
24 仙台市（宮城野区）
25 仙台市（若林区）
26 仙台市（太白区）
27 名取市28 岩沼市29 亘理町30 山元町31 新地町32 相馬市33 南相馬市

建物等都市機能の損壊状況と減価率

付属資料

地価調査委員会

氏名

震災対応小委員会委員名簿

勤務先名称

所属等

地域

委員長

小 川 隆 文 （株）中部第一鑑定所

愛知県第３分科会評価員

中部

副委員長

後 藤

東京都代表幹事

東京

委 員

鈴 木 禎 夫 不動産リサーチ・アンド・アプレイザル（株）

福島県代表幹事

東北〃

福 士 正 直 （株）福士不動産鑑定所

千葉県代表幹事

関東甲信

専門委員

小野寺 和 夫 青葉不動産鑑定（株）

宮城県第２分科会鑑定評価員

東北〃

清 水 幹 夫 清水不動産鑑定岩手県代表幹事〃〃小 泉

岩手県分科会鑑定評価員〃〃

高 橋 幾 夫 （株）日本会計評価センター

宮城県代表幹事〃〃

千 葉 和 俊 （株）ケー・シー評価システム

宮城県第３分科会幹事〃〃

吉 村 英 博 （有）英不動産鑑定

福島城県第３分科会幹事〃〃

杉 浦 綾 子 （株）緒方不動産鑑定事務所

東京都区部第９分科会幹事

東京〃

鉄 谷 義 宏 (有)鉄谷不動産鑑定事務所

東京都多摩第６分科会評価員〃〃

武 田 辰 雄 （有）中国総合アプレイザル

広島県第１分科会評価員

中国

主任研究員

井 野 好 伸 （社）日本不動産鑑定協会

主任研究員

東京

計 （株）二十一鑑定

寛（有）小泉不動産鑑定事務所

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