一括請負方式による木造戸建て住宅の改修における設計と施工の関係	 	 	  	  	  	  構法計画研究室	  川又	  修平1. 序論1.1. 研究の背景と目的	  全国に大量に存在する、木造住宅のストックを如何に更新あるいは活用するのかという課題が示されて久しい。
そのような状況を背景に、住宅の改修は一般的になった
図 1 計画全体の工程表

が、改修設計を設計事務所が行うことには事業面での課題も多く、綿密な改修設計を行う方法が確立されているとは言いがたい。そこで本研究では、実際の木造戸建て住宅の改修設計を行うとともに、設計事務所が改修設計を行うことに適した改修計画を工程計画も含め立案、実施し、その記録、分析、考察を通して改修における設計と施工の関係を明らかにすることを目的とする。

図 2	 南西外観注 3)	 	 	 	 	 	 	 	 	 	 	 	 	 	 図 3 内観注 4)

1.2. 既往研究

3) 工事費を 600 万円以下にすること。	  新築の木造戸建て住宅の施工に関する研究は、吉田ら	  以上の与件に対して、1)については、1 階の個室に向

注 1)注 2)など様々な研究の蓄積がなされており、また既存け、既存玄関とは別のアプローチとして、擁壁を切り欠木造住宅の改修に関しては、耐震改修に関する研究も数く形で階段を新設した。また、新たに鋼製建具を取り付多くなされている。しかし、それらは実際の改修プロセけで入り口とし、内部はモルタルによる土間とした。こスの記録を基に、設計と施工の関係について多角的に分れにより、その一室を小店舗やアトリエ等として使用す析する本研究とは視点を異にするものである。

ることが可能となる計画とした。	  2)については、金物により既存軸組接合部を補強する

2. 立案、実施した木造戸建て住宅の改修とともに、軸組に対して合板を貼ることで耐力壁を新設

2.1. 戸建て住宅の改修を取り巻く状況する補強を施した。また、リビング南面については掃き	  本節では、現代において戸建て住宅の改修を取り巻く出し窓を残したまま片面を壁で塞ぎ、構造的な弱点であ状況を概説したが、ここでは割愛する。

った南側壁面の耐震補強とした(図 2)。窓を塞いだ分の2.2. 計画内容

採光は、リビング上部の天井と床板を撤去することによ	  本研究で扱う建物は、東京都調布市に建つ、築 34 年

り 2 階の掃き出し窓から取り込む計画とした(図 3)。

(1981 年竣工)の木造戸建て住宅であり、改修後は販売す	  3)については、材料の選定だけでなく、設計事務所がるため具体的な居住者は想定されていない。改修前の間工事管理までを行う設計・施工体制の構築や、コスト管取りは 4LDK で個室のうちの一室が 1 階に位置していた。 理を施工と併走させながら行う工夫を行った。しかし、工事費は最終的には約 620 万円となった。

計画全体の工程表を図 1 に示した。本計画を行うにあた
り、与件は大きく次の三点であった。
1)

2)

地域の実状に応じた価値を付与するため、住宅の一

3. 実施体制の分析室を街に対して開放できる設えとすること。

3.1. 建築工事の設計・施工体制

耐震補強を行うこと。	  建築工事は、そこに関わる主体の役回りやその関係を1見ることで工事をいくつかに分類することができる。本
研究では、建築工事に関わる各主体及び、その間の関係の総体を設計・施工体制と呼ぶこととする。	  木造戸建て住宅における設計・施工体制として最も一般的なものは、建築主が建物の設計及び施工までをひとつの工務店やハウスメーカーなどに一括で請負わせるもので、一括請負方式などと呼ばれている。

図 4 本計画における設計・施工体制注 5)	  また一般的な形ではないが、工事を分離して複数の業容に合わせて工程を変更したことが挙げられる。

者に発注する方法があり、分離発注方式などと呼ばれて	  2)は、改修計画の性質上、既存建物に不確定要素が多いる。住宅に関する工事では、工務店など元請けを介さいため採用された。そのため、設計内容も着工前に全てず工事を行うことで、元請けで発生する中間経費をなくを決定せず、工事進行に合わせ随時決定した。

しコストダウンする目的で採用されることがある。この	  3)は、施工スピードを管理することが目的で採用され時、建築主に代わり設計事務所が職人の手配や発注業務た。スピードをあげることが必要になる作業に関してはを行うことが多く、この場合、分離発注方式ではなく一応援の大工を呼ぶことで対応した。また主体となる大工括請負方式となる。

を１人にすることで、設計内容の共有などコミュニケー

3.2. 本計画の設計・施工体制ションの質の向上に繋がることもその採用理由である。	  本改修計画の設計・施工体制を図 4 に示した。本計画	  4)について、本工事は手配する材料に合わせて、建材の特徴は、2 社の設計事務所が JV を組み、設計事務所 S屋だけでなく、近隣のホームセンターやインターネットが意匠設計を行い、設計事務所 A が工事管理を行った点を介した通信販売を活用した。この方法は、材料の手配である。ここで、JV をひとつの設計事務所と捉えると、 に要する時間が短いため、工事状況に合わせた手配が可設計から施工までを設計事務所が行っていると言える。

能でありロスが少ない。

ひとつの設計事務所が設計から施工までを行うメリット
は、第一に、設計と施工が密に連携することで施工と並4. 工数分析

行したコスト管理を可能にし、それに伴い現場での設計

4.1. 調査方法

上の判断を積極的に取り入れることが可能となる点であ	  本計画の工事について施工調査を行い、工数分析を行る。第二に、設計事務所が小規模な改修計画においてもった。対象建物の既存躯体は腐朽も見られず、基礎も鉄採算を取りやすくなる点である。この点に関して詳しく筋の入ったコンクリートであった。

は 6.3.で述べる。	  本工事は、大工では施工の出来ない専門工事は、その3.3. 施工に関わる主体間の具体的なやり取りの記述

都度職人を手配して工事を行い、最終的に工事に要した	  前述した設計・施工体制と改修工事であることが要因

職種数は全体で 8 職種であった。となり、本工事に関して以下の特徴がみられた。	  調査は全工程を対象とし、作業内容とそれに要した時

1)工程の柔軟な変更間を計測した。調査員は自身も設計、施工を行いながら

2)コスト管理と施工の併走計測したため、計測の単位時間は 0.5 時間とした。

3)

大工１人が主体となり施工を行う体制

4.2. 作業内容別の工数

4)ホームセンターやインターネット通販を用いた材料	  調査で得られた、作業内容別の工数を図 5 に示す。工の手配数は非職人の施工を除くと、内装仕上げ工事、解体工事、1)は、具体的には、着工後も設計及び工事の進度に合わ内装下地工事が大きい値を示した。解体工事は、大工とせて工程の変更が頻繁に行われたことを意味する。理由

非職人が中心となり行い、設計を検討しながら解体を進として、現場で設計上の重要な判断を行った後にその内めたため、その値は比較的大きいものとなっている。
2

4.3. 職種別の稼働率	  本工事における、職種別の工数及び人工数を算出し、それをもとに工数の人工数に対する割合（以下、稼働率と呼ぶ）を算出した(図 6)。なお、稼働率の算出に用いた工数は、全ての作業に要した工数を合計したものである。また、人工数は半日以下の作業を行った作業員を0.5 人工、半日を越える作業を行った作業員を 1 人工と数えた。作業時間が 7.5 時間を越えた場合は、超過時間
図 5 作業内容別の工数	 を加えて算出した。稼働率は、その値が低い程、作業員の 1 日当たり作業時間が短くなることを示している。今回のような小規模の改修工事の場合、一般的には工事が細分化し、まとまった作業量にならず、稼働率が低くなることが課題となる。	  工事全体の稼働率は 1.04 と非常に高い値を示している。
職種毎に見ると、大工、外構工は人工数が多く、まとまった作業を行うことが出来ていたと言える。人工数の少ない左官工と多能工が高い稼働率を示しているのは、現

図 6 職種別の稼働率場で事前に人工数に見合った作業が可能であるかを精査	 (作業時間 8:30〜18:00 から休憩等の非作業時間 2 時間を除いた正味 7 時間半)

＊工数は、450 人・分を 1 人・日として換算した。

し、発注したことが要因である。

5. 工程分析
5.1. 工事における設計と施工の関係	  本計画では、設計と施工は密接な関係を取り結んでおり、互いに影響を及ぼし合っている。そのことを踏まえ、工程表に設計における検討項目を加え、一体的に記述したプロセス表について分析を行うことで、その関係図 7	 キッチン洗面台施工のプロセス	 の一端を明らかにすること試みる。

材料がコスト面からも限られていた。その制約の中でど5.2. 工程表による分析のように施工可能かを判断したため、納まりの決定が施	  調査の結果を基に本工事のフロー型ネットワーク工程工の直前となっている。そして、設計と大工の打ち合わ表を作成し、工程分析を行った。ここでは、鋼製建具のせで施工手順を確認した後、それぞれ外構工、大工が施工程に着目し、改修工事において既存部分との関係によ工に入るという流れがみてとれる。

り合理的な施工手順を踏むことが出来ない場合、工事が	  このように時間の経過に着目した場合、設計における細分化し効率が向上しない傾向を示した。

決定、建材の発注、施工までのプロセスが短期間に凝縮

5.3. プロセス表による分析されていることが分かる。	  次に、工程表に日付と設計及び管理に関する作業項目を併記したプロセス表をもとに分析を行う。ここでは、

6. コストに関する分析

キッチンと洗面台の工程に着目する(図 7)。

6.1. コスト管理に関する分析	  設計における納まりの決定から施工までがおよそ 1 週	  前章では、施工現場における実際の設計と施工の関係間となっている。本計画では、施工方法及び入手できるを分析した。それに対して、ここでは広義の設計と施工
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の関係を捉えるために、本計画のコスト管理や事業的成り立ちに着目する。
6.2. 大工の計画人工数の推移	  施工と併走して行われた工事管理業務として、大工の計画人工数の調整に着目する。大工人工数の推移をみると着工後も随時調整が行われ、職人との交渉が工期を通して行われていたことが明らかになった。

図 8	 本計画の事業形態

6.3. 事業としての小規模改修計画

表 1	 設計及び管理の人工計算	 	  次に本計画について事業的な観点からの分析を行う。	  小規模な改修計画は、設計事務所にとって、設計・監理業務だけでは設計料も少額となり採算を取ることが出来ない現状がある。以上を踏まえ、立案した本計画の事業スキーム(図 8)をみると、本計画は小規模改修事業の料の 560 万円を上回ったため事業として課題があると言採算性を高めるための特徴を二点含んでいると言える。

える。ただし、担当 1 は学生であり、通常以上に設計に	  第一に、JV をひとつの設計事務所と捉えると、設計人工を要したことを付記しておく。

事務所が設計から管理までを行う形となり、事業の規模

6.5. 	  改修計画と事業計画が小さい改修においても、設計料と管理費を報酬として	  大工人工数の推移から、今回のような設計・施工体制得ることが出来る体制であると言える。第二に、改修後の場合、専門工事業者との交渉も従来以上に重要となるの建物を転売するというプロセスを利用している点であこと、また、事業的観点から設計人工数をさらに抑えるる。改修によって設計者が建物に付加価値を与えたもの必要があることを示した。と見なし、その分の金額を上乗せした値段で建物を販売

7. 結する計画としている。設計者には、差益分の金額が報酬	  本研究は、設計事務所が改修設計を行うにふさわしいとして支払われるが、同時に売れないことへのリスクを改修計画を立案し、実際の木造戸建て住宅の改修を通し売り主と分担するという関係になっている。て検証することで、改修計画における設計と施工の関係

6.4. 設計・工事管理の人工数と採算性を実証的に示した。本研究の主な成果を以下に記す。	  ここでは、前節で分析した、本計画の事業としての成	  設計事務所が設計及び工事管理を行う設計・施工体制立可能性を検討する。事業の成立基準を、本計画で想定を構築し、その体制のもと行った工事について、工数分した設計・管理費(以下、想定設計料と記す)である 560

析、工程分析を行った。そして、現場での設計上の判断万円に対して設計及び工事管理に要した人件費がどの程が施工に与える影響及び、施工と併走した工事管理が与度下回っているかを検証し判断する。転売時の販売価格える影響を明らかにするとともに、事業的観点からも分は 4,680 万円であり、その内訳は、土地代が 3,500 万円、 析を行い、立案した小規模住宅の改修計画における事業工事費が 620 万円、想定設計料が 560 万円である。想定面での課題を示した。	 

設計料の金額設定は、理論的には設計者が建物に付加し【注釈】	 
注1)	 吉田倬郎，加藤裕久，小松幸夫：木造専用住宅の労務量に関する調査研
究 その 1・研究の概要、および調査工務店と調査住宅の概要，第 56 回
研究報告集．計画系，pp.365-368,1985.7
注2)	 吉田倬郎，加藤裕久，小松幸夫：木造専用住宅の労務量に関する調査研
究 その 2 大工の労務量，第 56 回研究報告集．計画系，pp.369372,1985.7
注3)	 撮影：長谷川健太
注4)	 撮影：長谷川健太
注5)	 また、本計画は設計と施工に大学の研究室も参加しており、本研究の記録もその活動のなかで行われた。
注6)	 作業者の人工単価は、国土交通省の示している平成 27 年度設計業務委託等技術者単価における設計業務についての金額をもとに算出した。主任技師の基準日額は¥49,500 であり、技術員は¥23,800 である。

た価値を評価したものと言える。	  設計と工事管理に要した人工数は、調査記録を基に計測し、それぞれ主任技師にあたる作業員、技術員にあたる作業員に対して応分の単価注 6)を設定することで、業務に対して生じた理論上の料金を算出した。その結果を表1 にまとめた。その総計は約 815 万円であり、想定設計
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