住宅地の来歴別の既存不適格木造戸建て住宅の分布
構法計画研究室・立川慧
１章

序論

1-1 研究の背景と目的の木造戸建て住宅地においてばらついており、さらには来歴の異な近年、空き家問題が社会的関心を集めている。その背景として空る住宅地においてその傾向が顕著に異なることを仮説とする。

き家率が上昇したことがあるが、加えて「空家等対策の推進に関

1-4 本研究の調査・分析方法及び構成についてする特別措置法」( 以下、空き家措置法 ) が 2014 年 11 月 27 日に本研究の調査・分析方法及び構成は以下の通りである。(a) 四号

施行されたことが空き家が社会的問題として認識される契機となっ建築に関する法規の変化を記述するため年代別の建築基準法令集 3)た。しかし空き家措置法では既存の空き家の活用あるいは保全にの条文の変化を記述した年表を作成する。改定の際に四号建築物をよって周辺環境を良好に保つという方針が示されているものの法律規定する基準法あるいは基準法施行令 ( 以下、令と略す ) をそれらの性格上、誘導的対策にとどまらざるをえない。もっともこれらのから抜き出し 2 章に記述した。

問題には住宅のハードの部分ばかりでなく目視では浮上しない制度(b) 既存不適格住宅の来歴別住宅地の分布を調査するために年代別が関わっている。我が国の建築を規定する基準は 1920 年の市街地

住宅地図 4) を用い地図上でので住宅の伏図の変化からその年代に建築物法に始まり、1950 年の建築基準法制定を経て現在に至るまおける建築行為を推察し、地図上に記録した。その結果から築年数で、度々の改定を重ねてきた。こうした中で漸次的に既存不適格の別の建物件数を算出しその割合を示したものを 3 章に記述した。(c)

住宅が増えることとなる。それら既存不適格住宅は銀行からの融資上の (a) に関して地図上で把握できなかった情報を実地調査により対象になりにくいため、経済的な難局を抱えることに加え再び現行補完した。その後 (a),(b),(c) を関連付け分析を加えたものを 4 章の基準を適合させるためには様々な技術的困難を伴う。この問題はに記述した。最後にまとめとして終章では結論並びに今後の展望を所有者並びに建物の個別的な問題ではなく構造的問題である。以上記述した。

を踏まえ本研究では (1) 建築基準法における木造戸建て住宅に関わ

2 章 四号建築物の建築基準法の変遷る規定の改定過程を明らかにすること及び⑵既存不適格木造住宅の2-1 四号建築物を取り巻く法規地域毎の分布を明らかにすることを目的とする。

表 1 に示すものは四号建築物に関する法規である。次節ではこれ

1-2 建築基準法の性格 - ちぐはぐ・階層的・性能規定化 -らの条文変化の内容についてまとめ改定年表を作成し同時にどのよ本文で扱う制度は「建築基準法」( 以下、基準法と略す ) をはじうな変化があったのかを図 2 に記述する。

めとした建築に関する法制度であるが。とりわけ基準法は複雑な法2-2 構造規定の改定体系として知られている。集団規定と単体規定という階層関係があ四号建築物の構造規定は、屋根に関して 1971 年に屋根葺き材の構りながら幾多の改定を経ているため「ちぐはぐ建築基準法」 1) とい造仕様が建設省告示 ( 以下、建告と略す ) 第 109 号で示され 2016

われるように全体像を掴むことが容易ではない。また 1998 年に仕年に葺き材の防腐化が条文に加わった。基礎 ( ここでは令 42・43

様規定から性能規定に変化したことでそれ自体の性格が覊束的なも条を一括し記述している ) は 1971 年に布基礎が義務化され、その2)のから裁量的なものへと変化した 。つまり建物の部分を見たとし

後 2000 年に建告 1347 号にて基礎の構造仕様が提示される。柱の小てもそれ単体で遵法性は必ずしも判断できず、建物全体を性能的な径に関しては 1971 年に有効細長比が加わり、1987 年には木造 3 階まとまりとして捉えることが必要になる。このことは性能規定化以建ての一階部分の小径が 13.5cm を下回ることが認められる緩和が前の建物の一義的な見方が難しいことを意味している。何れにして表 1. 四号建築を規定する法規一覧
内容

内容に対応する法令

基礎

建築基準法施工令第二節

構造部材等 第三十八条

屋根葺き材

建築基準法施工令第二節

構造部材等 第三十九条

土台及び基礎建築基準法施工令第三節

構造部材等 第四十二条

柱の小径

建築基準法施工令第三節

木造 第四十三条

横架材の欠込み

建築基準法施工令第三節

木造 第四十四条

筋交い

建築基準法施工令第三節

木造 第四十五条

必要な軸組

建築基準法施工令第三節

木造 第四十六条

継手 / 仕口

建築基準法施工令第三節

木造 第四十七条

接道条件

建築基準法 第三章 都市計画区域等における建築物の敷地 第二節 第四十三条

用途地域

建築基準法 第三章 都市計画区域等における建築物の敷地 第三節 第四十八条

容積率

建築基準法 第三章 都市計画区域等における建築物の敷地 第三節 第五十二条

建蔽率

建築基準法 第三章 都市計画区域等における建築物の敷地 第三節 第五十三条

外壁の後退距離建築基準法 第三章 都市計画区域等における建築物の敷地 第三節 第五十四条

高さ制限

建築基準法 第三章 都市計画区域等における建築物の敷地 第三節 第五十六条など住宅性能に関する政策を打ち出しているが、しかし現在の住宅防火地域

建築基準法 第三章 都市計画区域等における建築物の敷地 第五節 第六十一条

準防火地域

建築基準法 第三章 都市計画区域等における建築物の敷地 第五節 第六十二条 二項

ストック総数約 5210 万戸を建築年代別に見ると、1980 年以前に建法 22 条区域

建築基準法 第二十二条

耐火性能

建築基準法施行令 第百七条

準耐火性能

建築基準法施行令 第百七条の二

防火構造

建築基準法施行令 第百九条

準防火性能

建築基準法施行令 第百九条

も基準法は高度に複雑化しており本文では木造戸建て住宅に関する1-3 来歴の異なる住宅地

構 造

法的な枠組みを整理することを試みる。

1950 年に建築基準法が成立した当時の我が国の戦後復興の課題の一つは 420 万戸の住宅不足であった。その後住宅金融公庫などの住の上では解決と見た。それ以降住宅供給の主題は「量から質へ」と集 団宅政策により 1973 年には住宅数が世帯数を上回り住宅不足は数字移り、国交省も長期優良住宅の普及の促進に関する法律 (2009 年 )防 火

築された住宅ストック（築 35 年以上）は 1369 万戸存在し、全体の約 1/3 は未だに 1981 年の建築基準法大改正以前つまり耐震基準が旧耐震の建物であるという事実がある 。ただそれらの数字は木造戸建てに限定された数字ではない。本文ではそれらの数字が実際

環 境2)

木造 3 階技術的基準 建 築 基 準 法 施 行 令 第 百 三 十 六 条 の 二
建築基準法施行令 第百八条の二
不燃性能
居室の採光及び換気

建築基準法 第二十八条

シックハウス

建築基準法 第二十八条の二西暦 (1950-2016)

規定内容

50法令

② 屋根59 60

屋根

令第三十九条

77

70 71

64

新耐震基準移行
80 819087

性能規定化
99 00 01 03

93 94

05

10

14 15 1612

2014 屋根葺き材の防腐化

1971 屋根葺き材の緊結[ 建告 109]①基礎
令第四十三条2000 構造仕様が提示

鉄筋入り基礎導入期

2000 構造仕様が提示可能性あり基礎の可能性あり[ 建告 1347]③ 土台及び基礎
1980~90[ 建告 1347]④柱の小径①壁量が②壁量が足りない可能性あり足りないに問題の可能性あり

可能性あり

増

増

増

壁

③壁バランス

量量量

令第四十四条

令第四十五条1987 木造 3 階の柱の緩和

現行法⑤ 横架材の欠込み⑥筋交い

壁1971 柱の有効細長比追加

壁令第四十三条壁

構 造 規 定1971 布基礎義務化

令第四十二条⑦軸組1971 風圧力のための[ 建告 1352]

四分割法が提示

壁量増加[ 新 耐 震 基 準 ]

壁量増加

壁量増加

2000 壁量バランス追加

1981 地震力のための加1959 地震力のための加加令第四十六条⑧継手 / 仕口

条文改定のうち四号建築物に関するもの

無筋コンクリート

条文改定

基礎5)

基礎が砕石や沓石などの[ 建告 1352]

2000 構造仕様が提示

令第四十七条N 値計算方法集①接道条件[ 建告 1460]

法第四十三条

団

②用途地域

規

1950 用途地域

1971

4 種類

③建蔽率

用途地域

1994

8 種類に

用途地域
12 種類に定

現行法

法第五十二条

大④容積率

容積率超過の法第五十三条可能性あり

1971 容積率導入

1977 容積率制限前面道
路 (12m 未満 ) 幅からの容積率( 容積率 2 種類に )1987 特定道路緩和
壁面線指定緩和追加

1977 日影規制の新設

1987 第一種住居地域 10mor12m 以下

改⑤外壁の後退距離

幅

集 団 規 定法第四十八条⑥ 高さ制限1977 例外規定新設 1987 後退距離緩和
公園など( 隣地・道路 )( 法 55)

1964 部位ごとの耐火性能定義

令第百七条

③防火構造

2000 年性能規定以前

令第百九条
1987 木 3 階
耐火技術定義令第百三十六条の二⑤ 不燃性能

地域別の性能規定≦ 2F
かつ[ 準耐火性能 ]≦ 100 ㎡

( 令 107 条の二 )上 記[ 耐火性能 ]以外( 令 107 条 )現行法
3F[ 技術的基準適合物 ]≦ 500 ㎡

( 令 136 条の 2)≦ 2F
かつ延焼の恐れのある≦ 500 ㎡

部分を [ 防火構造 ]( 令 109 条 )屋根は不燃材料

２２条区域)規 定④木 3 階技術基準

準 防 火 地 域

1993 準耐火性能時間定義(技 術

防 火 規 定②準耐火性能令第百七条の二防 火 地 域①耐火性能

1971 隣地・北側斜線制限の新設
道路斜線制限の導入

燃 焼 時 間法第五十六条1971 住居地域の絶対高さ20m → 10m に正法第五十四条1994 住宅の地階面積の 1/3 緩和≦ 2F
かつ≦ 500 ㎡

延焼の恐れのある部分を [ 準防火構造 ]( 令 109 条 )環 境 規 定令第百八条の二①換気と採光換気技術を定義する以前

令第二十八条2005 アスベスト禁止1971 換気技術規定

現行法⑦ アスベスト

1956 頃から

1975

令第二十八条の二アスベスト使用開始

吹き付けグラスウール禁止

2003 24 時間
換気の規定

法令以外での事項

図 1: 四号建築に関する建築基準法改定年代と改定内容
来歴別住宅地

農地

つつじヶ丘

年代
件数 , 割合

由来

北沢

年代
件数 , 割合工業

小石川年代
件数 , 割合

混在

千住緑町

年代
件数 , 割合

商業

戸越銀座

混在

砂町銀座

-1973
15 件 ,6%

1974-1980
23 件 ,9%-1973
94 件 ,26%

年代
件数 , 割合
年代
件数 , 割合

010

20

1981-1990
61 件 ,25%
1974-1980
58 件 ,16%-1973
88 件 ,51%-1973
372 件 ,76%
-1973
399 件 ,64%-1973
447 件 ,71%30

2001-2016
110 件 ,41%

1990-2000
37 件 ,15%
1981-1990
59 件 ,16%
1974-1980
9 件 ,5%4050

図 2: 来歴別住宅地の既存不適格住宅の割合

1991-2000
67 件 ,18%
1981-1990
59 件 ,16%

2001-2016
88 件 ,24%
2001-2016
1991-2000
88 件 ,24%
67 件 ,18%
1974-1980 1981-1990
1991-2000
34 件 ,7%40 件 ,8%
41 件 ,8%
1974-1980 1981-1990 1991-2000
2001-2016
56 件 ,9% 36 件 ,6% 54 件 ,9%75 件 ,12%
1974-1980 1981-19901991-2000 2001-2016
51 件 ,8% 34 件 ,6%34 件 ,9% 61 件 ,10%6070

8090100(%)

通りである。

表 2: 単体規定の年代別チェックリスト
建設年代

構造

集団

防火

① 2000- 2016 ・屋根葺き材の防腐化④ 1973-1980 ・壁量 ( 地震力 )⑤ -1973・アスベスト・24 時間換気

防火性能② 1991-2000 ・壁量バランス③ 1981-1990 ・無筋コンクリート基礎

環境

・壁量 ( 風圧力 )・壁量 ( 地震力 )・基礎が沓石など

3-2 農地由来型の分布
他の地域と比較してつつじヶ丘、北沢といずれも 2000 年以降建設された住宅の割合が大きいことがわかった。分布の特徴としてはつつじヶ丘、北沢ともにランダムに住宅の更新がすすんでいると推察

・換気技術

され全体としての数字も比較的更新が進んでいることをましている。

なされた。横架材の欠込みに関しては、改定が確認できなかった。

3-3 工業混在型の分布

筋交いは次の軸組・継手・仕口とともに壁量計算時に必要な項目と小石川、千住緑町ともに 1973 年以前の建物が過半数を占めているして挙げられる。壁量は 1959・1981 年に地震力、1971 年に風圧力ことがわかった ( 図 2・図 4))。小石川は他の地域と比較し 1981-に対する改定があった。中でも 1981 年の改定により壁量は現行の90 年の建物が多く確認できた。今回、工場に関しては 1990 年以降基準の同等となり、それ以降の建物は新耐震基準と呼ばれるようにのも建物はなかったが、住宅は 1981 年以降の建物も多く確認できなった。

た。また 2000 年以降には細分化されたミニ開発も目立った。

2-3 集団 ( 形態 ) 規定の改定

3-4 商業混在型の分布

形態に関する集団規定には、1971 年に大きな変化があった。す戸越銀座と砂町銀座の住宅ストックの割合は近似した ( 図 2・図なわち (1) 容積率の導入 (2) 現行の斜線制限 ( 道路・隣地・北側 )5)。特徴として、主線道路に面する建物は 1980 年以降の更新されの新設 (3) 用途地域の細分化 (4 種類→ 8 種類 )(4) 建蔽率の合理化る事例が多く見られた。

( それぞれ用途地区に合致した値が定まる )(5) 第一種住居地域に3-5 既存不適格住宅の単体規定の特徴

おける高さ制限追加 (20m → 10m 以下 ) 次に 1977 年には第一種住居以上の結果を図 1 及び表 2 と照らし合わせることと各住宅地にお専用地域内の絶対高さの例外規定が新設され、容積率は都市計画でける既存不適格住宅の構成を類推することができる。

定められた数値に前面道路幅員によって算出された数値が新たに加4 章 分析

えられ、二者の低い数値を採用するようになった。1987 年には大4-1 住宅地調査

幅な規制緩和が生じた。その要点は 3 つであり、すなわち (A) 第一住宅地調査は 2016 年 10 月 30 日と 2017 年 1 月 21 日、22 日に目

種住居専用地域の高さ制限の緩和 (10m → 12m)(B) 後退距離による視で行った。本章では主に地図上では判断できない増築による建蔽

斜線制限 ( 道路・隣地 ) が緩和 (C) 特定道路による容積率緩和した。

率、容積率超過と接道条件を満たせず既存不適格になっているもの

1994 年には住宅の地階面積緩和が加わった。

を目視で確認し記録する ( 図 6-11)。

2-4 防火規定の改定

4-2 農地由来型の既存不適格住宅の考察

防火規定の規定内容と改定年については図 1 に示す通りであり最も既存不適格住宅の年代が新しいのがこの地域であり他の地域1959 年と 2000 年に大きな改定があった。と比較し無接道住宅の少なさも一つの要因と考えられる。増築に関2-5 環境規定の改定

しては他の地域と比較し多く、それは他の地域と比較し建蔽率が低環境規定は 1971 年に換気設備の技術的基準が示された。2003 年

く設定されていることが一つの要因と考えられる。に 24 時間換気が義務化され 2005 年にはアスベスト対策が規定され4-3 工業混在型の既存不適格住宅の考察た。

小石川は無接道住宅が最も数が多く、その数も全住宅数の半数を2-6 小結

占める 1973 年以前の住宅に対して約半数つまり全体の 1/4 が無接図 2 は上記の四号建築に関する基準法改定年と改定内容を包括的道で再建築不可である。千住緑町は最も 1973 年以前の建物の割合に記述したものである。それらから単体規定における既存不適格が多いが、小石川ほどの無接道住宅は見られなかった。

判定のチェックリストを作成した。特徴として時代が遡るごとに両地域とも工場に関しては木造の建物は稀有だったが、1980 年以チェック項目が増えていくことがあげられる。例えば③の年代の前の鉄骨造の建物が多く見られた。

チェック項目は①と②の項目を加えなければならない。

4-4 商業混在型の既存不適格住宅の考察

3章

両地域ともに商店街主要通りの背後の短冊状の街区に狭隘道路が住宅地の来歴別の既存不適格木造戸建て住宅の分布

3-1 住宅地の来歴別の既存不適格木造戸建て住宅の分布

多く接道条件を満たしていないものが確認された。また主線通りに

この章では来歴の異なる住宅地を調査し既存不適格住宅がした地面する建物は RC 造の建物に建て替わっているケースが見られた。

図を明示する。住宅地の来歴の代表的な型として農地由来型 ( 以下、4-5 小結

農地型と略す ) 工業混在型 ( 以下、工業型と略す ) 商業混在型 ( 以

接置不良住宅は集団規定による既存不適格住宅であり、これらは下、商業型と略す ) をあげ、農地型は航空写真より農地から宅地化

1973 年以前の住宅にほぼ限定されることがわかった。

されたことがわかった。農地型として東京都調布市つつじヶ丘・世一方、1973 年以降の建物は単体規定に関連する既存不適格項目が田谷区北沢を選定した。工業型として地図より町工場を複数確認し、主であると考えられる。

なおかつ住居混在である東京都文京区小石川・足立区千住緑町を選

5 章 終章定した。また商業型として商店街の機能を有する住宅地東京都江東5-1 結論

区砂町銀座・品川区戸越銀座を選定した。調査方法は一章に示した来歴の異なる住宅地において 1973 年以前の既存不適格住宅は場

つつじヶ丘

戸越銀座

小石川砂町銀座

千住緑町

北沢
図 3: 農地由来型の既存不適格住宅の分布

図 5: 工業混在型の既存不適格住宅の分布

図 6: 商業由来型の既存不適格住宅の分布

非増築

非増築

非増築

非増築

増築

増築

増築

増築

増築

非増築 :244 件 ,99%

非増築 :13 件 ,85%

増築 :2 件 ,1%

増築 :2 件 ,15%

増築率
非増築

1973 年以前の建物の増築率

増築 :2 件 ,15%
非増築

非増築

北 沢非増築 :53 件 ,90%

増築 :5 件 ,1%

増築 :5 件 ,10%

増築

無接道

無接道

接道 :13 件 ,85%

無接道 :2 件 ,1%

無接道 :2 件 ,15%

接道率接道1973 年以前の建物の接道率

増築 :9 件 ,2%

無接道 :3 件 ,4%

接道率

図 9: 農地由来型の接道と年代の関係

無接道1973 年以前の建物の接道率

接道 :35 件 ,92%
無接道 :9 件 ,8%
1973 年以前の建物の接道率

図 10: 工業混在型の接道と年代の関係るチェックリストを作成した。
2) 来歴別の既存不適格住宅の地図を作成した。
3) 住宅地における増築・無接道と住宅の築年数の関係についての記述し明らかになった。
4) 増築・無接道による既存不適格住宅は 1973 年以前に建設されたものに集中したことが明らかになった。
今後の課題
今後の課題は以下
1) 調査範囲の母数を増やすこと
2) ヒアリングなどの建物単体に関わる実態調査の必要性
3) 地域という単語のの詳細な再定義

接道

無接道 :9 件 ,2%

1) 建築基準法改定年代を記し、既存不適格住宅の単体規定におけ

図 8: 商業混在型の増築と年代の関係
無接道

接道 :481 件 ,98%

本研究で得られた成果は以下の通りである。

1973 年以前の建物の増築率

接道

無接道

らかになった。

増築 :4 件 ,1%

無接道

接道

降の住宅に関しては建物単体に不適格事項に問題があることが明

非増築 :438 件 ,99%

増築 :4 件 ,1%

無接道

無接道 :30 件 ,15%の固有性に依存する不適格事項があるものが確認されたが、それ以増築

接道

接道 :135 件 ,85%

接道率

非増築

接道

無接道 :33 件 ,1%

1973 年以前の建物の接道率

1973 年以前の建物の増築率非増築 :618 件 ,99%
増築率

接道 :584 件 ,91%

接道 :360 件 ,90%

無接道 :36 件 ,9%

無接道 :36 件 ,10%

接道率
接道

接道

無接道

無接道

砂 町 銀 座北 沢

接道 :96 件 ,96%

無接道 :6 件 ,1%

1973 年以前の建物の増築率

接道 :137 件 ,81%

接道
無接道

接道 :360 件 ,99%

増築

非増築 :390 件 ,98%

接道率

千 住 緑 町

無接道

増築

戸 越 銀 座接道

小 石 川

つ つ じ ヶ 丘

接道

増築 :3 件 ,1%
非増築

図 7: 工業混在型の増築と年代の関係

図 6: 農地由来型の増築と年代の関係

非増築 :396 件 ,99%

増築 :3 件 ,1%

非増築

増築 :9 件 ,1%
増築率

非増築 :614 件 ,99%
増築率

非増築 :481 件 ,99%

1973 年以前の建物の増築率

接道 :244 件 ,99%

1973 年以前の建物の増築率

砂 町 銀 座増築

非増築 :361 件 ,90%

増築率

非増築 :13 件 ,85%

増築 :2 件 ,1%
増築率

千 住 緑 町増築

非増築 :168 件 ,99%

戸 越 銀 座

非増築

増築

小 石 川

つ つ じ ヶ 丘

非増築

1973 年以前の建物の接道率

無接道

接道 :610 件 ,99%

接道 :430 件 ,97%

無接道 :17 件 ,1%

無接道 :17 件 ,3%

接道率

接道

1973 年以前の建物の接道率

図 11: 商業混在型の接道と年代の関係参考文献
1) 国土交通省住宅局 建築基準法例集 [ 法令編 ], 技報堂出版 ,2016
2) 建設省住宅局 編 , 建築基準法令集 , 日本建築学会 ,1991
3) 東京都建築行政協会 編集 , 建築基準法 ,1981
4) 建設省住宅局 編 , 建築基準法令集 日本建築学会 ,1971
5) オーム社 , 建築基準法令集 昭和 34 年 12 月改正 ,1959
6) 饗庭 伸 ," 新たな規定と地域の主体 特集 つぎはぎ建築基準法を越えて
7) 日経アーキテクチュア他 , プロが読みよく増改築の法規入門 ,20168) 望月利男 , 宮野道雄 , 木造建物の諸性状と地震被害の関係について ,1979
注
注 1) 参考文献 6) より
注 2) 出典：総務省「H25 住宅・土地統計調査」
注 3) 参考文献 1),2,3,4,5 にて改定を追っていき 7 にて情報を補完
注 4) 株 式 会 社 ゼ ン リ ン が 発 行 し て い る 住 宅 地 図 ( 年 代 は 2016・2000・1990・1980・1973) を使用した
注 5)「reinforcement」創刊号で松崎育弘によれば 1986 頃か ら 組 立 鉄 筋工法が無筋から鉄筋コンクリート基礎への起爆剤に、また中 央 建 鉄 株
式 会 社 の 調 査 に よ る と 1982 年 の 住 宅 金 融 公 庫 仕 様 書 で 爆 発 的 に 普 及とされるためである。
注 6) 文献 8) によると 1971 年以前は沓石や砕石が基礎の代替物になっていたとされる。