第９回脱炭素社会推進会議

2022 年度シンポジウム

資料「脱炭素型の都市づくりに向けた緩和策と適応策」- 今後の都市再生の道筋をどう描くのか，2030 年への緊急応答 -脱炭素社会推進会議 事務局：(公社)日本建築士会連合会 東京都港区芝5-26-20 建築会館5 階 Tel：03-3456-2061
構成団体：(公社)空気調和・衛生工学会,(一社)建築設備技術者協会,(一財)建築環境・省エネルギー機構, (一社)建築設備綜合協会，(一社)住宅生産団体連合会，(一社)電気設備学会，(一社)都市環境エネルギー協会，(一社)日本サステナブル建築協会，(一社)日本建設業連合会，(公社)日本建築家協会，(一社)日本建築学会，(一社)日本建築構造技術者協会，(公社)日本建築士会連合会，(一社)日本建築士事務所協会連合会，(一社)日本太陽エネルギー学会，(公社)日本都市計画学会，(一社)日本木材学会，
日本ヒート
アイランド学会，農村計画学会，
日本環境共生学会，(一社)日本ビルヂンク協会連合会，(一社)照明学会，(公社)日本不動産学会，(一社)環境共生住宅推進協議会

目次
シンポジウムプログラム

p.1

１部 参加団体からの取り組みに関する報告（１） 開催挨拶（２） 活動報告(公社)空気調和・衛生工学会(一社)建築設備技術者協会(一財) 住宅・建築SDGs推進センターIBECs(一社)建築設備綜合協会(一社)住宅生産団体連合会(一社)電気設備学会(一社)都市環境エネルギー協会(一社)日本サステナブル建築協会(一社)日本建設業連合会(公社)日本建築家協会(一社)日本建築学会(一社)日本建築構造技術者協会(公社)日本建築士会連合会(一社)日本太陽エネルギー学会(一社)日本木材学会
日本ヒートアイランド学会
農村計画学会
日本環境共生学会(一社)日本ビルヂンク協会連合会(公社)日本不動産学会(一社)環境共生住宅推進協議会（３） 個別報告
不動産学会
日本建築学会（３） TF からの報告
複合災害TF中村 勉（脱炭素社会推進会議議長）

p.3
p.4-15低炭素社会推進会議参加団体

原科 幸彦（千葉商科大学、日本不動産学会会長）
外岡 豊（埼玉大学名誉教授）
糸長 浩司（脱炭素社会推進会議・複合災害対応検討 TF）

p.16-17
p.18-20

糸長 浩司（前掲）p.29-38（１） 「脱炭素社会推進会議 2020 年提言」と今都市に求められるもの

中村 勉（前掲）p.39-48（２） 建築・都市における LCCO2 排出量評価の課題

外岡 豊（前掲）p.49-80（３） EU の既存建築物の脱炭素戦略から何を学ぶか

西田 裕子(自然エネルギー財団）

p.81-90（４） ヒートアイランド現象に対する適応策

三坂 育正（日本工業大学）

p.91-102（５） 巨大都市再開発を乗り越える都市再生の展望岩見 良太郎（埼玉大学名誉教授）

p.103-108

p.21-27

２部 脱炭素型の都市づくりに向けた緩和策と適応策
主旨説明
話題提供

（６） カーボン・トレーディングによる脱炭素建築・都市づくりの展望（７） 不動産 ESG 投資からみた容積率拡大は脱炭素社会を迎えるか
３部 討論「脱炭素型都市再開発の道筋をどう描くのか 2030 年への緊急応答」
コーディネーター
コメンテーター
登壇者

野城 智也（東京大学建築学会地球環境委員長）
原科 幸彦（千葉商科大学日本不動産学会会長）

糸長 浩司（前掲）大野 秀敏（東京大学）
連 健夫（連健夫建築研究室）
上記３名と話題提供７名

p.109-130
p.131-138

p.140-143
p.144-153

第９回 脱炭素社会推進会議シンポジウム プログラム

脱炭素型の都市づくりに向けた緩和策と適応策
主 催 脱炭素社会推進会議
日 時 2022 年 1 月 21 日（金）13:00-17:00
オンライン
配 信

Zoom ミーティング（参加用 ID・パスコードは 後日メールにて通知）

定 員 300 名 、 関係者 30 名 （申込み先着順)
参加費 無料プログラムと時間（敬称略）
岩本 静男（神奈川大学）, 副司会：寺尾 信子（日本建築家協会） , 記録：宮崎 慎也（福岡大学）
１部 参加団体からの取り組みに関する報告（１） 開催挨拶

中村 勉（脱炭素社会推進会議議長）（２） 活動報告

低炭素社会推進会議参加団体（３） 個別報告
都市計画学会加藤孝明(東京大学生産技術研究所）
原科 幸彦（千葉商科大学、日本不動産学会会長）
外岡 豊（埼玉大学名誉教授）
糸長 浩司（脱炭素社会推進会議・複合災
害対応検討 TF）

不動産学会
日本建築学会（３） TF からの報告
複合災害TF休憩
２部 脱炭素型の都市づくりに向けた緩和策と適応策
主旨説明

糸長 浩司（前掲）

話題提供（１） 「脱炭素社会推進会議 2020 年提言」と今，都市に求められるもの

中村 勉（前掲）（２） 建築・都市における LCCO2 排出量評価の課題

外岡 豊（前掲）（３） EU の既存建築物の脱炭素戦略から何を学ぶか

西田 裕子(自然エネルギー財団）
休 憩（４） ヒートアイランド現象に対する適応策

三坂 育正（日本工業大学）（５） 巨大都市再開発を乗り越える都市再生の展望岩見 良太郎（埼玉大学名誉教授）（６） カーボン・トレーディングによる脱炭素建築・都市づくりの展望（７） 不動産 ESG 投資からみた容積率拡大は脱炭素社会を迎えるか

野城 智也（東京大学，建築学会地球環境委員長）
原科 幸彦（千葉商科大学，日本不動産学会会長）

休 憩
３部 討論
「脱炭素型都市再開発の道筋をどう描くのか，2030 年への緊急応答」
コーディネーター
コメンテーター
登壇者
まとめ

糸長 浩司（前掲）大野 秀敏（東京大学）
連 健夫（連健夫建築研究室）
上記３名と話題提供７名
横尾昇剛（宇都宮大学）

1

１部

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(一社)電気設備学会• 地球環境委員会を常設しテーマ研究• ホームページで、手法ごとのLCCO2量、データベースを公開中• 設計・施工・製造・運用の各立場のサプライチェーン排出量を試算し、電気設備のインパクト評価• 2023年度にEmbodied Carbon算出
用の原単位・計算法の再整備に向けて予備調査・スタディを実施• 第33回電気設備学会賞• 脱炭素の観点から、技術部門では環境寄与型展示施設やユーザ関与の取組み、学術部門では太陽光発電量の予測に基づく出力電圧制御
手法、ドローン活用の太陽光発電
所のメンテナンス、仮想発電所シ
ステムの構築技術などの提案を表彰

地球環境委員会成果品（部分、2023年度見直し予定）
https://www.ieiej.or.jp/activity/environment/env.html

受賞作「ドローンを活用した太陽光発電所のメンテナンス」で使用される電界発光の仕組みと測定結果の例
https://www.toenec.co.jp/docs/solution/onsite_el.pdf• 2023年1月24日
第９回脱炭素社会推進会議• 2023年1月24日
第９回脱炭素社会推進会議•
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.2-, ,721$*$38脱炭素型の都市づくりに向けた緩和策と適応策

脱炭素社会推進会議シンポジウム（地球温暖化緩和策）

地球温暖化の原因となっている温室効果ガスの排出量の削減や、ヒートアイラ
ンド現象の抑制、省エネルギー政策など、低炭素社会に向けた取り組みをすることで、地球温暖化の進行を抑制しようという取り組み
資源を有効に活用し、地域／地球の二酸化炭素の削減につなげ、
温室効果ガスの排出を抑制する「緩和」を確実に進めること
京都議定書のような排出量そのものを抑制するための国際的ルールも有効

脱炭素型の都市づくりに向けた緩和策と適応策「 脱炭素社会推進会議 2020年提言」と今，都市に求められるもの

緩和策の例としては、
省エネLCCO2建築の設計、省エネ改修などの建築を風土に合わせた省エネ化
太陽光・風力・水力・バイオマス発電など再生可能エネルギーの普及
森林の健全化による、 CO2吸収の促進

2023年1月24日
中村 勉

すでに実施されているものとして自動車のアイドリングストップ、冷暖房使用時の適正な温度管理
クールビズ・ウォームビズを通じた節電、節水、ごみの分別によるリサイクル、再生品の活用などによる化石燃料使用の節減。

脱炭素社会推進会議代表議⻑（地球温暖化適応策）
・厳しく緩和の努力をしても、⻑期的には温暖化の影響による豪雨・渇水・土砂災害

川崎市の緩和策と適応策の戦略• 現在、我が国は、地球温暖化のみならず、高齢化、過疎化等の諸問題を抱えています。

の規模拡大を避けることは困難とも予想されている。
・深刻化する局地的な豪雨や洪水、渇水・土砂災害に対し、流域の水循環に即した「水災害適応型都市」づくりの推進等、特に災害等への対処を「適応策」となる。

地球温暖化による気候変動の影響を回避したり軽減したりすること。
適応策の例としては、・沿岸地域で温暖化の影響による海面上昇に対応するための高い堤防の設置・暑さに対応するためのクールビズ、・作物の作付時期の変更などの対症療法的対策。
・地球温暖化による気候変動の影響によって起こりつつある災
害への対策、備え。
・地震・集中豪雨・洪水・渇水・土砂災害、農業へのストレスなどが発生した際の被害を軽減するための様々な対策。

• 地域の実情に応じた賢い適応を進めることは、結果的に地域のあり方を変え、他の問題の解決をも導く可能性があります。

• 大地のでこぼこを意識しての、まちづくり等を含む総合的な観点から、⻑期的視野の下に、安全・安心な、より豊かな暮らしができる地域社会づくりを目指す
ことが重要です。

具体的には、・災害時ハザードマップの整備。
・高波・高潮・津波に備えた海岸保全施設の耐浸透性・耐侵食性・耐震性の向上整備。
・降水量の低下による水不足対策として水資源の確保、水の再利用。
・災害時における農業用地の水没防止対策や、農業用水の安定確保のための水路保全・管理
・ 流域における自然地保水・遊水機能の保全対策。
・河川における河道整備、遊水地設置など対策
・下水道における下水施設の補強、雨水貯留施設の設置などの対策。
・またこれらの各対策が一体となった流域単位
での総合治水対策など。

• 丘陵などランドスケープを重視した、生命（いのち）の賑わい豊かな自然共生型の都市再生を地域から推進していくこと• 温暖化緩和策だけでなく、流域を枠組みとして、温暖化適応策と生物多様性保全戦略を統合する、⻑期環境戦略なのです。

39

2050 年のカーボンニュートラル化に向けた三つの提言
ストック社会形成による脱炭素・レジリエントな
建築・都市・農村のつくり方

低 炭 素 社 会 推 進 会 議の提言のおさらい（2020 年7 月2 日）• （2） SDGs の採択とパリ協定の締結＜適応策と緩和策＞• （4） 2050 年問題―人口縮減と脱炭素社会＜適応策＞• （3） 日本の削減目標とカーボンニュートラル宣言「 脱炭素社会推進会議 2020年提言」と今，都市に求められるもの• （5） 大災害への対応
中村勉

＜緩和策＞

＜適応策＞

Ⅰ．地域・都市・街づくりにおけるエネルギー・環境計画の推進＜緩和策＞

Ⅲ．脱炭素・レジリエント復興の実現＜適応策＞

Ⅱ．都市・建築のストック活用と改修・再編

ものつくり大学名誉教授
脱炭素社会推進会議代表議⻑＜緩和策と適応策＞

日本建築⼠会連合会環境部会⻑

Ⅰ．地域・都市・街づくりにおけるエネルギー・環境計画の推進＜緩和策＞

Ⅱ．都市・建築のストック活用と改修・再編（1） 省エネ、創エネ、活エネの三位一体的取り組みによる建築と都市の脱炭素化、並びに都市環境性能の向上と地域活性化（2） 地域エネルギーと環境に関するデータベースの蓄積と活用（1） 脱炭素で環境性能の高い街づくりに向けたストック改修・再編のあり方の検討 ＜緩和策＞

＜緩和策＞

＜緩和策＞

（4） 脱炭素でレジリエントな地域・都市・街区計画の策定（2） 良質な空間・意匠を生かした既存建物の用途変更などによる再生＜適応策＞（4） 建築物の性能向上のための効果的な総合的改修とその普及＜緩和策＞（3） 歴史的建築物の再生によるストック価値の創出（3） 街づくりとエネルギー・環境の一体的推進を図るための啓発活動と人材育成、並びに連携＜緩和策と適応策＞＜緩和策＞（5） 建築物の環境・設備性能とエネルギー消費データの蓄積と活用＜緩和策と適応策＞

40

＜適応策＞

＜緩和策＞

◎
Ⅲ．脱炭素・レジリエント復興の実現

理想の社会：＜適応策＞①

脱炭素社会をつくり、②

生物多様性社会をつくり、（1） 市⺠と行政との協働に基づく脱炭素社会に向けた生活再建・復興事業の推進 ＜適応策＞（2） 地域の自然、歴史資源を生かした災害防止のための脱炭素型まちへの再編（3） 復興期における地域エネルギー総合戦略の策定と地域協同事業化

2050年理想都市・社会をつくる思想

＜適応策＞

＜適応策＞

③

④

脱炭素社会

2100年+の地球生命崩壊を避ける

レジリエントな共生社会をつくる

自立循環型社会

生物多様性社会平

自立循環型社会をつくり、個々が自立し、強靭な社会をつくる
少子高齢化社会に対応し、格差をなくし,一人一人が生きがいを感じて豊かな人生を送れる平和な社会をつくる

和

少子高齢平等社会（地球温暖化緩和策）
地球温暖化の原因となっている温室効果ガスの排出量の削減や、ヒートアイランド現象の①

抑制、省エネルギー政策など、低炭素社会に向けた取り組みをすることで、地球温暖化の進行を抑制しようという取り組み
資源を有効に活用し、地域／地球の二酸化炭素の削減につなげ、

脱炭素社会をつくり温室効果ガスの排出を抑制する「緩和」を確実に進めること
京都議定書のような排出量そのものを抑制するための国際的ルールも有効

2100年+からの脱炭素社会をつくり、2100年の地球生命崩壊を避ける

地球生命崩壊を避ける

41

１-2．伝統的建築文化をふまえて2050年の建築を考える

2

原理：多地域におよぶ日本の気候風土に即した建築文化を尊重し、CO2排出量最小の原材料・伐採・製材・輸送・建設・運用・更新・廃棄まで、
LCCO2の最小の住宅・建築を推奨する①

材料の資源：

土に帰る材料を使う②

早めに製材し、自然乾燥③

34

近くの森の木を使う

製造時のLCCO2排出量の少ない原材料の建材を優先し、RC利用、鉄骨利用を最小限にする。

3

地域材を利用した木製サッシ（高い耐火性能、断熱性能、遮音性能の窓）⑥ OFF-GRID住宅として、上水(雨水利用,井⼾水利用)、下水(浄化槽浸透桝,バイオマス浄化槽)、雨水浸透、新鮮空気(地中熱利用,排気熱交換)、ソーラーパネル+蓄電池+VPPク

木造を基本とし、仕上げ材は自然素材、(木板,土壁,漆喰,紙,鉄,草,石)ラスター発電所他を採用し、アルミ・塩ビ等の高CO2製品を最小にする⑦ 更新の時期を30年よりずっと多く、50年、100年住宅を目指す

運営時のCO2を最小とする設計
自然素材の断熱材◎

冬の日射導入：床、壁に蓄熱するダイレクトゲインで日射エネルギーを利用

夏の日射遮蔽：太陽熱を深庇、ルーバーなどで日射を遮蔽
バイオクライマティックデザインを基本とする

1

1(開放率を外皮6面体の最小8%以上、推奨11%以上とし、ポツ窓を避ける)

７ 非住宅では天空光による自然光照明を取り入れ、人工照明を最小にする④ 建設時のCO2を最小とする設計・施工⑤

日本の風土・歴史・文化を窓の開放性と空間の融通性で守る

５．建築を外皮で区切らず、庭や周囲の街区も取り入れ、微気候を設計した

輸送エネを少なく2

自然通風を旨とし、換気もパッシブ換気を基本とする（2回/h以上の換気を行う）一方向換気の建築(セルロースファイバー、羊毛、木粉他)⑧ 廃棄時点で産業廃棄物を少なく、再利用、土に帰る材料を利用

以上

13

18項目を基本とする住宅・建築を奨励したい

脱炭素社会をつくり、2100年の地球生命崩壊を避ける

脱炭素社会推進会議の脱炭素建築・都市のための省エネ手法と法制度への提案• 機械を最小限に少なくし、パッシブで省エネ基準をクリアーする設計手法を基本とする• 空気温度だけに頼らず、放射温度を含めた評価手法を基本とする②• 地域にあった気候風土を尊重し、地産地消、土に帰る自然材料を基本とした建築をつくる• ストック社会への移行を踏まえ、既築建築の性能向上への方策を深める• LCCO2を各建築にラベルし、建材から建設,運用,改修,廃棄までのCO2排出を最小限にする

生物多様化社会をつくり、• 全ての建材にその段階までのLCCO2を明記し、その後簡単に計算できる仕組みをつくる

レジリエントな• すべての建物にLCCO2や省エネ率が明記され,登記される制度をつくり、不動産価値に繋げる• 更新の時期を50年、100年へと⻑い間愛され、利用でき、成熟した空間となる建築にする• 地域エネルギーと環境に関するデータベースを制度化し、データ蓄積と活用をはかる

共生社会をつくる• 建物の周囲を緑化してヒートアイランドを緩和し,外気を快適化して,内部への緩和も誘導する• 大規模インフラ施設をやめ、雨水浸透を義務付け、小規模ごみ処理発電施設や小規模バイオ下水処理施設を基本とした「小さな環境世界で自給自足できる社会」を目指す• 自然エネルギーを熱利用やVPP発電でコミュニティ･建築に導入し、大規模発電送電を中止する• 脱炭素型ライフスタイルの実行、コミュニティでの議論と普及をはかる

4214

■地球温暖化

東経137度線、東経165度線の各緯度における表⾯海⽔中の⽔素イオン
濃度指数(pH)の⻑期変化

2005年9月29日毎日新聞•北⻄太平洋（東経137度線、東経165度線）における表面海水中の水素イオン濃度指数(pH)は、10年あたり約0.02低下しており、世界平均と同程度の割合で海洋酸性化が進行しています。
•pHの低下は高い緯度で進行が速いなど、海域による違いはありますが、観測を行っている全ての緯度帯において、海洋酸性化が進行しています。
表⾯海⽔中の⽔素イオン濃度指数(pH)の変化

2005年7月1日 ニューヨークタイムズ（米）二酸化炭素は、それが地球温暖化の原因であろうとなかろうと、海を酸性化させている—。英王立協会の科学者グループは6
月30日、こう警告した。同グループの報告書によると、海の酸性化が進めば、今世紀末には珊瑚礁やさまざまな海洋生物に被害が出るという。
「これは非常に深刻な問題だ。影響は骨や殻、炭酸カルシウムの硬い組織をもつあらゆる生物に及ぶ。」同グループの議長で、スコットランド・ダンディー大のジョン・ラーベン博士は、こう指摘する。
自動車や発電所などで化石燃料を燃やした結果、毎年250億トン以上もの二酸化炭素が大気中に放出される。そして、そのざっと3分の１が海水に吸収される。ラーベン博士
海水中の水素イオンは30%も増え、いまのペースで化石燃料を燃やし続けると、海面付近の海水のPHは2100年には7.7～
7.9にまで下がるという。これは過去42万年で最も低い値だ。

海洋の二酸化炭素を吸収する能力が低下すると、大気中に残る二酸化炭素の割合が増えるため地球温暖化が加速される可能性があります(IPCC, 2021)。また、海洋酸性化の進行によってプランクトンやサンゴなど海洋生物の成⻑に影響が及ぶため、水産業や観光業などへの影響も懸念されています(IPCC,
2022)。

全球の表⾯海⽔中の⽔素イオン濃度指数(pH)偏差の⻑期変化(左図)と2021年におけるpH分布図（右図）•太平洋の各海域の表面海水中のpHの⻑期変化傾向 気象庁

5. 社会沈没からの回避策

エコディストリクト

できるだけ小さな世界で 循環型 自然・再生可能エネルギーで分かち合いながら住むコミュニティ
知足世界が基本③「小さな世界循環「分かち合いコミュニティ」

自然エネルギー」
ｶｰｼｪｱPV

ｼｪｱ室

自立循環型社会をつくり

ｶｰｼｪｱPV

ｼｪｱ室

ｼｪｱ室
ｼｪｱ室
農園

住⼾

ｼｪｱ室
ｼｪｱ室

個々が自立し、住⼾

強靭な社会をつくる

ｼｪｱ室

ﾃﾚﾜｰｸ

住⼾

ﾃﾚﾜｰｸ

ｼｪｱ室

ｼｪｱ室
農園

住⼾

住⼾

ｼｪｱ室
ｶｰｼｪｱPV

農園

住⼾

ｼｪｱ室

ｼｪｱ室

外国人移⺠⇒⇒労働人口増 経済活力 外国との文化交流増農村部と都市部の融合⇒⇒里山文化、農園のある都市生活
コモン・コミュニティが支える高齢社会
コモン⇒⇒すまいのコーポラティブ・現代総有(⻫藤幸平･五⼗嵐敬喜)
2043

6. コモン・コミュニティで支える超高齢社会

Livelihood and Community○ 暮らし・コミュニティ
分かち合いコミュニティ
みんなの家 コモンダイニング
日本建築学会 特別調査委員会 (中村勉＋大野秀敏＋糸⻑浩司＋梅⼲野晃) 2009〜2011(環境省推進費)⑨
他人（ひと）も家族も、つながり支えるコミュニティ© 日本建築学会低炭素社会特別委員会

超高齢化でもいつまでも健康、認知症にならない工夫。病気にならない体をつくる・集中型の大型施設より、小規模多機能分散型コミュニティ施設（日替り公共施設・コミュニティ
ダイニング・デイケアセンター等）を整備する
・多様な世帯（高齢者や若者の単身世帯・核家族等）に対応する支援システムをつくる
・集まって住むことにより省エネルギーで楽しく暮らす
・車や家をシェアする仕組みをつくる
・教育や普及啓発等により民意の成熟を図る
・身近に高齢者や婦人、外国人等のための就業環境を整備し、労働力人口の高齢者ケアの負担を減ずる

飯島勝也教授実践のフレイルチェック
フレイルとは加齢で心身の活力が低下した状態①⇒要介護への中間点②⇒健康に戻れる可能性③⇒心・社会性・身体の備え

下条村いきいきランド
金子満先生
浜松脳リハビリセンター
かな拾いテスト、脳刺激訓練による疾病率低下
介護認定以前の認知度１,２の進行を遅くする運動

みんなの家

コモンダイニング

21

22

まちの未来ビジョンと気候変動適応策

共同所有の手法② エコディストリクト コーポラティブ協同組合運営方式（分かち合いコミュニティ２ 既存の町の再生に適小林広英 京都大学）

東大都市工 村山顕⼈研究室よりアイデア議論募集
https://n2-lab.jp/event/event-693/
3の原則：公正・レジリエンス・気候保護
６の優先事項：場所,繁栄,健康と平和,つながり,生活基盤,資金保全
３の実現段階：組織化,ロードマップ,達成評価• 徒歩や自転車により15分で生活に必要なものにアクセスできる「15分都市構想」（パリのアンヌ・イダルゴ市⻑）町全体がホテル(ｱﾙﾍﾞﾙｺﾞ･ﾃﾞﾌｰｿﾞ分散ホテル)

町全体がすまい＝分かち合いコミュニティのイメージ• レセプションや客室、レストラン、会議室、土産物屋などの様々な施設が、小さな町や村の中に分散 道が廊下

寝るところや食べるところ、どこでも仕事場、テレワーク室、作業場、図書室、家族の場、銭湯などの家を構成する様々な機能が、小さなコミュニティの中に分散 道が廊下
生活⇒⇒町全体がすまい
家族の家
公園緑地

https://www.forbes.com/sites/carltonreid/2020/01/21/phasing-out-carskey-to-paris-mayors-plans-for-15-minutecity

寝るところ
どこでも仕事場
家族の家

出前銭湯

みんなの家 テレワーク 寝るところ
家族の家
食べるところ
図書室
寝るところ
銭湯
作業場
家族の家
作業場
どこでも仕事場
どこでも仕事場
図書室
寝るところ
家族の家
テレワーク 介護される
家族の家
24
寝るところ

23

44

パターン①

エコディストリクト

分ち合い団地

通常開発事例と分かち合い団地との有効活用評価比較

開発敷地面積 5,400㎡
各⼾敷地面積合計 3,500㎡ 22⼾ 平均160㎡/⼾
周辺道路面積 1,830㎡ 道路率 34.2%
中央南北に背割り線コモン歩道 420㎡ 約8%

パターン①

分ち合い団地④

開発敷地面積 8,230㎡
各⼾敷地面積合計 6,400㎡ 28⼾+みんなの家1,100㎡
平均190㎡/⼾ 市⺠農園含む
ｼｪｱﾘﾝｸﾞ室14室(若者･高齢者)、ﾃﾚﾜｰｸｽﾍﾟｰｽ12
周辺道路面積 1,830㎡ 22.2%

ｶｰｼｪｱPV

ｼｪｱ室

少子高齢化社会に対応し、格差をなくし,ｶｰｼｪｱPV

ｼｪｱ室

ｼｪｱ室

一人一人が生きがいを感じ

ｼｪｱ室
農園

住⼾

ｼｪｱ室
ｼｪｱ室

住⼾

• 日本の戦後の都市計画手法は

ﾃﾚﾜｰｸ

住⼾

ﾃﾚﾜｰｸ

ｼｪｱ室

豊かな人生を送れる

ｼｪｱ室
農園

浦和美園地区で最近開発された街区
中央の背割り線に共有のコモン歩道？

ｼｪｱ室

住⼾

住⼾

ｼｪｱ室
ｶｰｼｪｱPV

農園

住⼾

ｼｪｱ室

平和な社会をつくる

ｼｪｱ室

豊かな緑の公園型居住環境
市⺠農園も活用し、協同の組合管理のすまい
25

日本にとって、最適な人口規模はどの程度なのか、その規模で安定させるにはどのような政策が必要なのかなど、
まだまだ人とお金を投入して研究されるべきテーマがたくさんある。
客観的研究に基づく議論が必要だ。

復興と開発であった。
• 人口が増大し、都市の産業が発達し、日本の可住地面積と適性人口規模

良い循環をしていた時代は終わった。

日本可住地面積=103,500㎢• 人口が縮減し、貧富の格差が増大し、貧困者が19%以上になり、労働人口が平均人口密度=127,000,000人/10,350,000ha/=12.27人/ha
適切人口密度=
10人/ha：10,350,000ha×10=103,500,000人
7人/ha：＝72,450,000人
軽井沢町 8.19人/ha

50%に近づいているが移⺠も制度化できていない、そして高齢者が40%にもなると、公助が崩壊し、自己責任を言
い始める。

イギリス
67,530千人/206,300㎢=3.2人/ha
フランス
65,130千人/397,200㎢=1.64人/ha
ドイツ
83,517千人/237,900㎢=3.51人/ha• 人口縮減高齢社会がすぐそこにある状
態で、従来型の都市再開発手法で対応しきれる状況ではない。

45

人口の適正規模と一人当たりGDP• 人口が少なくなる⇒

消費が少なくなる・ヨーロッパの⼈⼝:ドイツ8千万,イギリ
ス,フランス5千万⼈,スエーデン1千万⼈。
国土の大きさから可住地割合は⽇本は27.3%で森が多い。12.1⼈/ha。
欧州にはまだ遠いが、1/2の6⼈/haとして6千万⼈を目標としても良いのでは。
・一⼈当たりGDPは⽇本とほとんど同じ、
4万〜5万ドル(約480~600万円/年)。
ゆったりした成熟期の社会は人口減となっても、一人当たりGDPを維持する社会をつくりあげる知恵を考えることが重要なのだと思う。
･人口が減ることは、マイナス面ばかりではない。

税金を納める人が少なくなる• 個人GDPは一定と仮定
これも少なくなる場合
多くなる場合• 日本より個人GDPが大きい国は？

二つの指標？？不明• 日本は2009年と2020年一人当たり年間GDP40,000＄(480万円)変化ない。それが2位から25位。でもそれで⼗分。

2020年一⼈当たりGDP

2000年一⼈当たりGDP･地価や家賃は下がり、交通の混雑は緩和され、空間的な「幸福度」は高くなる。

フランス
日本40,089$/人

40,299$/人

46,216$/人

スエーデン

イギリス

･高齢化率は上昇するが,高齢化率は2020
年以降増加せず,横ばい｡30年以降は後期高齢者も減り始めるという指摘もある。

可住地当り 可住地当り
人口
人口密度･高齢者数もいずれ10,20年先には減りだ
し,これを前提とした高齢者対策が必要。

1.2億人⇒6千万人
125.6/百万人 12.1人/ha⇒6.0
https://ecodb.net/exec/trans_cou
68.5
3.3
ntry.php?type=WEO&d=LP&c1=D
E&c2=JP&s=&e=
65.6
3.1
83.9
3.5

• このように先が見えてくれば、我慢のしどころも出てくるだろう。

非就業者人口60
50

単身高齢者,⺟子家庭など,
みんなで分かち合う近隣
関係コミュニティの力を
備える必要

30

豊田市の40年来地域のために作り続けた工務店に,単身住宅の要望0

何が起こっているのか

就業者人口

70

公的ケアの限界が近づいている。

就業人口の税金で非就業者についても支えていくと考え、就業者と非就業者人口の推移を見る。
既に非就業者の人口のほうが多くなっている。

• 文化が成熟し花開くのは、人口が減少または停滞している時期と重なる。
• 江⼾時代：⼈⼝も領土もほぼ一定に推移した状況下で、世界に類を見ない文化の爛熟期を迎えた。
• 14世紀の欧州でペストが大流行したが、この時期に大勢の死者が出たイタリアからルネッサンスが始まった。
• 人口が激減し、国力が衰えて没落してもおかしくなかったイタリアで、「再生」を表す芸術運動であるルネッサンスが興り、欧州中に広まったのである。

2030,2050年は全体の人口が減少するだけではなく、

40

• なぜか

高齢化が進み、非就業者人口
は,就業者人口の約1.5倍（A）。
これをBにする工夫？

20
10• 人口が増加している時代はモノを増産して消費も増え、経済が拡大していく。
• 人口減少社会では、生産量を増やす必要はなく、⼈⼝が減ることで一人当たりの所有物が増える• ＜時間を持て余した人々は、非生産的な文化へ癒し、こころのよりどころを求める。＞（BN）

1990年
1990年 2005年
2005年 2030年
2030年 2050Ａ
2050Ａ 2050Ｂ
2050Ｂ
歳出総額

0千円

2008年
2008年

2050年
2050年

一⼈当たりGDP：2021年IMF

人口が減少する時期に文化が花開く(余談)

人口縮減社会問題
日本の高齢化率は2037年から35%越え
労働人口は50%以下に

40,394$/人

52,129$/人･いくつかの教育機関−特に高等教育−は淘汰されが,進学もむしろ容易になる。

千人
80

ドイツ

さらに人口減少は歳出の低下を招き,自治体の政策は限界となる。

• 社会が成熟し、人々は余暇を楽しむようになる。

この少なくなる税収、予算をどうやりくりするか• ここに、⼈⼝減少をきっかけに拡大一辺倒から価値観を転換し、文化を成熟させる方向に、社会やお金の回し方を変えていく
リーダーが必要となる。

10,000,000千円
20,000,000千円
30,000,000千円
40,000,000千円
50,000,000千円

市⺠が早くに検討を進め、市⺠がどこまで幸せな生活が出来る
かを幾通りかのシミュレーショ
ン調査を実施することが必要。

46• 経済は停滞するが、代わりに芸術・文化にお金が回っていくのではないだろうか。

3. 貧困高齢者の住宅問題• 人口減少率：2017年年率0.24％、25年0.50％、40年
0.79％、60年1％

世帯収入別の持ち家率・借家率（出所）総務省「平成25年住宅・土地統計調査」• 空き家総数；1993年448万⼾、2018年849万⼾、25年間で1.9倍に増加(住宅・土地統計調査（総務省）
空き家率： 18年13.6％、 33年30.2％予測(野村総研15年6月）• 住宅ローン減税控除制度の主な利用者は中・高所得階層
低所得階層は住宅購入の余裕ない。高所得者の租税負担軽減を、低所得層等の税金等で賄う仕組み、公平性を損なう※1917川上肇 貧乏の三分類：①相対的所得格差 ②絶対的貧困(救済を要す) ③低所得者(健康な生活を送れない者)
川上の解決策：①富者の奢侈廃止 ②福祉国家と環境管理型権力の浸透 ③経済組織を指導する人間教育
現在でも変わらない①日本人の人口は5年間で実は倍近い178万人も減少している②外国人人口がこの5年間で84万人増えている③その差し引きで日本の総人口が94万人減少と報道されている

2030年には日本の人口が大幅に減少し、経済が回らなくなる

貧困高齢者は200万人突破
経済的には外国人増加の方向に向かうのが良い
日本文化では移⺠を認めたくない日本人が多い。
この問題は本当は社会全体でもっと議論されるべき。
現在の状況は、国⺠が認識しないうちに日本の実質移⺠国家化が進んでいる。

・貧困高齢者は「住まいの貧困」にも陥っている。
・少子高齢化によって貧困高齢者が大幅に増加する。
・現在65歳以上の約100万人が生活保護の貧困高齢者。48年に200万人を突破し、65年には215万人にも急増する可能性。
・この現実に我々はどう向き合うのか。
課題と方策 ①人口減少で「空き家」が急増する。
②住宅ローン減税の廃止③住宅手当拡充④空き家の有効活用
33⑤現物給付での住宅政策のあり方等 検討すべき• 大都会だけをみているとその状況は大したことないと思えるが、15万人以下の中小都市で、新規開発が行われていない地域などはその減
少傾向は激しい。

◎

11月30日に総務省が2020年国勢調査の確定値を公表した。NHKは『日本の総人口減少続く 5年前より94万人余減少』と発表。

・イギリスで00年,独では94年,
仏では97年に廃止• 2017年に1億2770万⼈のピークを迎えた⼈⼝が、2050年には9500万人〜1億人に減少することが予測(⼈⼝問題研究所)されている。
• その減少も戦後の各地の産業構造、⼈⼝移動の歴史などをふまえて各地で大きなばらつきがある。

• 企業は多くの外国人を住⺠として必要としている。
国籍を問題にすること自体、的が外れている(田中優子東京新聞21年12月19日)

住宅ローン利子控除制度：
住宅政策上,援助の必要な階層を助けるように機能していない• いまだ年間81万⼾建設(令2･持家50借家31,木造住宅47)• 現在「住宅ローン税額控除制度」：10年以上の住宅ローン
で住宅購入（増改築を含む）、所得税一部を控除
年末住宅ローン残高×1％で上限は40万円
減税総額：年間約5000億〜1兆円未満の範囲

世帯収入別持ち家率・借家率：
年収100万円未満世帯；約4割、2000万円以上世帯 ；約9割

• 住宅総数： 18年6,240万⼾,08年から481万⼾(7.7%)増加
総世帯数5,400万⼾ 住宅ストック供給過剰• 政府による持ち家促進税制が支える強い住宅建設需要
戦後の住宅政策：持ち家重視、自助努力で住宅取得支援
住宅取得支援政策：1972[住宅取得控除制度], 78[住宅ローン控除分]導入 銀行ローン金利0.45%安も加担

4. 外国人移⺠『2030年問題』東洋経済211215鈴木貴博

CIGS キャノングローバル戦略研小黒一正

日本

隠れ移⺠国家化

出入国管理及び難⺠認定法(入管法)の人権問題• ⼈⼝減少社会では、• 労働人口の減少による自治体財源の縮小• 公的ケアの高齢者ケアや生活保護などの社会保障制度も不安定となり、

少子高齢化社会に対応し、• いずれ都市のインフラの維持も滞ることが予想される。
• エネルギー問題も地震大国の⽇本では原発に代わる再生可能エネルギーとそのネットワークの整備が急務となる。

過剰容積率の許容による• そのような状態を見越して政府は自助努力をと言い始めてきた。

刹那的な再開発をやめ• 外国人労働者問題も貧困者増大の問題も、建築・都市に関係し、私たちが社会と向き合うときには考えなくてはならない問題である。

平和な社会をつくる

大都市・大企業重視の政策から中小規模・中小企業を尊重し、力をつけていく政策に重点を移し
市場原理経済から社会資本経済への転換による、格差社会の是正と貧困者増大の解消
移⺠政策の実施による、一⼈当たりGDPの維持と社会経済の発展
地方の自治力を向上し、エコディストリクトを強化・発展させるなどの方策を進めたい。

47

34

• 東京及び大都市、あるいは地方中核都市での大規模な都市再開発が盛んである。

脱炭素社会からみた東京再開発の課題

各地の大規模再開発状況• 東京では2000年代より老朽オフィスビル等の新陳代謝が進んで① 将来に向けた脱炭素型の建築・都市の創造のおり、丸の内・大手町・汐留・豊洲・品川など多くのエリアでためには膨大なGHGを排出するという矛盾が付きまとう。
②

再開発が行われました。

※外岡豊• 現在も大規模な再開発が都心3区を中心に無数に進行中です。

開発先行型の容積率を増す（床面積を• 高さ390mの「常盤橋再開発B棟」は2027年度竣工予定、高さ325mの「⻁ノ門・⿇布台地区 A街区」は2023年度竣工予定

増す）開発事業スキームは少子高齢化社会の

小田急百貨店新宿店を建て替え再開発。高さ約260m、
新宿ミロードも建て替えへ。新宿駅⻄口地区開発計画

状況を理解していない行為だ。※大野秀敏③

TCFD気候関連財務情報開示TFによる国際的評価でも無駄な建築不動産投資シ
ステムとみなされる。

※原科幸彦④ 貴重な緑地資源の喪失は都市防災と憩いの点でも成熟都市へ負の挑戦だ。※ロッシェルカップ
2030年に向けて問われているのは、建築・都市環
境を的確に継承し、脱炭素型の建築・都市経済行
動への変革、再編にある。

「⻁ノ門・⿇布台プロジェクト」森ビルによる巨大複合商業施設。
高さ325mの「⻁ノ門・⿇布台地区 A街区」は2023年度竣工予定

高さ390mの「常盤橋再開発B棟」は2027年度竣工予定◎ 従来型の都市での建築床面積を増大させる容積率手法による都市再開発は、① 建設時の co2 排出量が非常に大きい。増大するCO2負担はどのくらいか？どこで回収できるか？ 緩和と適応策に逆行するのではないか？
② ⼈⼝減少社会、かつ、低経済成⻑社会である⽇本において、過剰な建築床面積の増殖はなぜ必要か？ 将来的に負担とならないか？

日本橋一丁目中地区再開発
380,000㎡ 52階 284m
2025年度完成

東京駅前八重洲一丁目区市街地再開発東地
240,000㎡ 54階 250m
2025年完成

東京ミッドタウン八重洲
289,750㎡ 45階 240m
2022年8月完成

八重洲二丁目中地区 第一種市街地再開発
418,000㎡ 46階 240m
2025年度完成

八重洲一丁目北地区再開発
181,500㎡ 45階 235m
南：2023年着手 北：2030年解体着手

三井不動産グループ主導で進行した日本橋の再開発
2000年代より、⽇本橋を中心に三井不動産グループ手動で再開発が行われてきました。東京オリンピックを前後して数多くの再開発が進行中で、丸の内側に比べて高度利用が進んでいなかった八重洲・⽇本橋が一変します。
東京駅前八重洲一丁目東地区市街地再開発 240,000㎡ 54階 250m
八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発
八重洲二丁目中地区 第一種市街地再開発 418,000㎡ 46階 240m
日本橋一丁目1,2街区(仮称)新TODAビル
181,500㎡ 45階 235m
八重洲一丁目北地区再開発
日本橋室町一丁目地区再開発
⽇本橋室町三丁目地区第一種再開発事業A地区コレド室町2019 168,000
日本橋一丁目中地区再開発
380,000㎡
階 284m㎡ 52階
ヤンマー東京ビル
日本橋一丁目東地区再開発 A街区
日本橋一丁目東地区再開発 B街区
⽇本橋本町二丁目特定街区開発計画 武田ビル 45,000㎡ 24階 123m
京橋三丁目東地区
41,814㎡
計1,473,000㎡
京橋一丁目地区ミュージアムタワー京橋：㎡③ 余剰容積率を許容している問題。 容積率は市⺠の参画により、景観を守るため、インフラへの過度な負担を軽減するため、都市のCO2負担を少なくするためなど、環境を守るために造られた。それが容積率を売買する対象としたのは誰が了解したのか？
④

これらの制度を変えたのはいつから？

どんな制度によって？

のうごきを許容しているか？ できない真の理由は何か？

我々は現在、これら⑤ さらに、TCFDの視点から、SDGｓの視点からもその問題点を整理し、課題として社会に訴える必要があると考える。

八重洲で巨大再開発が目白押し
東京駅八重洲⼝側には高さ240m〜250mの3棟の巨大ビルが計画されており、それらの地下に巨大バスター
ミナルを設けられる予定です。インフラ面でも大きな進化が予想されています。

※

国際的取り組みとしての TCFD の視点からも、緩和と適応に応える本質的な建築・不動産投資が問われている。この面からも、従来型の建設・不動産経済振興から、気候変動への緩和と適応に寄与する都市再生のデザインと事業展開が求められる。

日本橋でも高さ284mの再開発が進行中
また2017年7月に概要が明らかになった⽇本橋一丁目
中地区再開発は高さ284mの超高層ビルを含む巨大な再開発で、⽇本橋エリアのランドマークになることが予想されます。高さ284mは計画・建設中の高層ビルを含め⽇本で第5位の高さです。

※ SDGs のゴール 11 の持続的なまちづくりには広い市⺠の参画による都市づくりが求められ、都市再生への直接的な市⺠参加を促進させる、都市計画及び計画アセスメントの樹⽴が求められている。

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㼃㻮㻳㼀㻨㻞㻡㻣᭶㻤᭶㻥᭶㻣㻛㻝 㻣㻛㻞 㻣㻛㻟 㻣㻛㻠 㻣㻛㻡 㻣㻛㻢 㻣㻛㻣 㻣㻛㻤 㻣㻛㻥 㻣㻛㻝㻜 㻣㻛㻝㻝 㻣㻛㻝㻞 㻣㻛㻝㻟 㻣㻛㻝㻠 㻣㻛㻝㻡 㻣㻛㻝㻢 㻣㻛㻝㻣 㻣㻛㻝㻤 㻣㻛㻝㻥 㻣㻛㻞㻜 㻣㻛㻞㻝 㻣㻛㻞㻞 㻣㻛㻞㻟 㻣㻛㻞㻠 㻣㻛㻞㻡 㻣㻛㻞㻢 㻣㻛㻞㻣 㻣㻛㻞㻤 㻣㻛㻞㻥 㻣㻛㻟㻜 㻣㻛㻟㻝 㻤㻛㻝 㻤㻛㻞 㻤㻛㻟 㻤㻛㻠 㻤㻛㻡 㻤㻛㻢 㻤㻛㻣 㻤㻛㻤 㻤㻛㻥 㻤㻛㻝㻜 㻤㻛㻝㻝 㻤㻛㻝㻞 㻤㻛㻝㻟 㻤㻛㻝㻠 㻤㻛㻝㻡 㻤㻛㻝㻢 㻤㻛㻝㻣 㻤㻛㻝㻤 㻤㻛㻝㻥 㻤㻛㻞㻜 㻤㻛㻞㻝 㻤㻛㻞㻞 㻤㻛㻞㻟 㻤㻛㻞㻠 㻤㻛㻞㻡 㻤㻛㻞㻢 㻤㻛㻞㻣 㻤㻛㻞㻤 㻤㻛㻞㻥 㻤㻛㻟㻜 㻤㻛㻟㻝 㻥㻛㻝 㻥㻛㻞 㻥㻛㻟 㻥㻛㻠 㻥㻛㻡 㻥㻛㻢 㻥㻛㻣 㻥㻛㻤 㻥㻛㻥 㻥㻛㻝㻜 㻥㻛㻝㻝 㻥㻛㻝㻞 㻥㻛㻝㻟 㻥㻛㻝㻠 㻥㻛㻝㻡 㻥㻛㻝㻢 㻥㻛㻝㻣 㻥㻛㻝㻤 㻥㻛㻝㻥 㻥㻛㻞㻜 㻥㻛㻞㻝 㻥㻛㻞㻞 㻥㻛㻞㻟 㻥㻛㻞㻠 㻥㻛㻞㻡 㻥㻛㻞㻢 㻥㻛㻞㻣 㻥㻛㻞㻤 㻥㻛㻞㻥 㻥㻛㻟㻜㻞㻡 㻞㻠 㻞㻞 㻞㻜 㻞㻟 㻞㻟 㻞㻡 㻞㻡 㻞㻠 㻞㻟 㻞㻡 㻞㻡 㻝㻥 㻞㻝 㻞㻝 㻝㻤 㻝㻥 㻞㻜 㻞㻜 㻞㻠 㻞㻞 㻞㻡 㻞㻡 㻞㻞 㻞㻡 㻞㻡 㻞㻠 㻞㻠 㻞㻡 㻞㻝 㻞㻞 㻞㻠 㻞㻟 㻞㻞 㻞㻠 㻞㻡 㻞㻢 㻞㻢 㻞㻢 㻞㻟 㻞㻣 㻞㻣 㻞㻤 㻞㻢 㻞㻡 㻞㻤 㻞㻥 㻞㻣 㻞㻤 㻞㻢 㻞㻡 㻞㻢 㻞㻣 㻞㻠 㻞㻡 㻞㻡 㻞㻡 㻞㻣 㻞㻣 㻞㻣 㻞㻢 㻞㻣 㻞㻞 㻞㻡 㻞㻣 㻞㻢 㻞㻠 㻞㻡 㻞㻡 㻞㻢 㻞㻢 㻞㻢 㻞㻢 㻞㻢 㻞㻞 㻞㻝 㻞㻞 㻞㻝 㻞㻞 㻞㻡 㻞㻡 㻞㻝 㻞㻝 㻝㻥 㻝㻥 㻝㻥 㻝㻥 㻞㻜 㻝㻥 㻝㻤 㻝㻣 㻝㻠㻞㻡 㻞㻟 㻞㻞 㻞㻜 㻞㻟 㻞㻟 㻞㻡 㻞㻢 㻞㻠 㻞㻟 㻞㻡 㻞㻡 㻝㻥 㻞㻝 㻞㻝 㻝㻤 㻝㻥 㻞㻜 㻞㻜 㻞㻟 㻞㻞 㻞㻡 㻞㻡 㻞㻞 㻞㻡 㻞㻠 㻞㻠 㻞㻠 㻞㻟 㻞㻜 㻞㻞 㻞㻠 㻞㻞 㻞㻞 㻞㻠 㻞㻡 㻞㻢 㻞㻡 㻞㻢 㻞㻟 㻞㻢 㻞㻣 㻞㻣 㻞㻢 㻞㻡 㻞㻣 㻞㻥 㻞㻣 㻞㻤 㻞㻡 㻞㻡 㻞㻢 㻞㻣 㻞㻠 㻞㻠 㻞㻠 㻞㻠 㻞㻣 㻞㻣 㻞㻣 㻞㻢 㻞㻣 㻞㻞 㻞㻡 㻞㻣 㻞㻡 㻞㻠 㻞㻡 㻞㻡 㻞㻣 㻞㻢 㻞㻢 㻞㻢 㻞㻡 㻞㻝 㻞㻝 㻞㻝 㻞㻝 㻞㻞 㻞㻡 㻞㻡 㻞㻝 㻞㻝 㻝㻥 㻝㻥 㻝㻥 㻝㻥 㻝㻥 㻝㻤 㻝㻣 㻝㻣 㻝㻠㻞㻡 㻞㻟 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2023/1/10

はじめに——大規模化が進む都市再開発

巨大都市再開発を乗り越える
都市再生の展望◆都心部に集中する
大規模都市再開発

0. はじめに
1. なぜ再開発は巨大化するのかー－再開発のしくみと原理
延べ床面積（㎡）2.「選択と集中」の規制緩和――新自由主義の都市再生戦略
3. 都市計画・都市壊しの特定規制緩和

4. もう一つの都市再生の展望

出所：『東京大改造マップ 開発プロジェクト
データ集２０１8年版』（日経BP社）、他資料より作成
注. 2018年以降に完成する延べ床面積1ヘクタール
以上のプロジェクトをプロットしたものである

埼玉大学 岩見良太郎

1

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超高層ビルラッシュの日八京エリア◆ 大規模化を促進する
容積率緩和

出所：「市街地再開発事業地区一覧」（東京都、2021年10月末現在）より作成

出所：『東京大改造マップ

注.1.組合施行のみ抽出
2.時期区分は、都市計画決定年次による
3.図中の％は、各時期の平均容積率を示す

開発プロジェクトデータ集２０１8年版』（日経BP社）、より作成

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2023/1/10

1.なぜ再開発は巨大化するのか——再開発のしくみと原理◆再開発のしくみ◆ 再開発の原理——利潤原理と共同原理

開発利益の源泉：ビル市場価格とビル原価の差利潤原理：開発利益の最大化追及

権利変換：開発利益の分配手法

共同原理：共同投資し、開発利益を平等に分配◆いかにして開発利益を最大化するか

再開発の原理＝本質を説明しない国交省の説明図

ビル市場価格の引き上げ：
大規模化による複合用途化（都市の中に都市をつくる）で魅力アップ
ビル原価の引き下げ：
補助金増、利子負担減、公有財産の割安
投入、公共施設の割高購入、事業のスピードアップ（時は金なり）、容積率の緩和等

56◆ 開発利益創出の最強手段：容積率緩和◆ 相矛盾する「ビル原価の引き下げ＝規制緩和」と「ビル市場価格の引き上げ」

規制緩和はどれだけ追加利益をもたらすか：単純モデルで考える

床面積当たり価格〇一般的には、容積率の規制緩和は、ビル供給量の増大をもたらし、
ビル市場価格を引き下げる

市場価格
開発利益

従前開発利益

追加開発利益

分譲床面積増加効果〇この矛盾をいかに回避するか➡「選択と集中」の規制緩和

床単価引き下げ効果
用地費

建設費

用地費

建設費

延べ床面積
容積率500％

容積率800％

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2

2023/1/10

2.「選択と集中」の規制緩和——新自由主義の都市再生戦略◆

あらゆる空間レベルで「選択と集中」【選択と集中の国土再編】
スーパーメガリージョン（リニアで三大都市圏を連結し、最強の大都
市圏づくりめざす。地方は置き去り）◆新自由主義都市再生＝集権（選択と集中）+市場（規制緩和）〇国家権力に支えられた市場主義としての新自由主義：
レッセフェールによる利潤確保は不可能になったことの証左〇人口減少・低経済成長による不動産市場の低迷➡開発エリアを限定（「選択と集中」）することで、開発ポテンシャル維持＝持続的都市開発

出所：「国土のグランドデザイン
２０５０ 資料」（国交省）

9

10【選択と集中の都市再編】〇立地適正化計画（都市のコンパクト化で開発ポテンシャル維持）【選択と集中の都心強化】〇都市再生緊急整備地域で特区的支援（容積率の異次元緩和）〇開発エリアを囲い込むことで価格維持

京都市立地適正化計画

都市再生法の改正（2014年）で創設

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3

2023/1/10

3.都市計画・都市壊しの特定規制緩和【選択と集中の拠点都市開発】〇特定規制緩和等で拠点開発誘導◆拠点地区位置図

様々な特定規制緩和制度

特定規制緩和：特定開発プロ
ジェクトに限定した都市計画規制緩和〇 都市計画に穴をあける特定都市計画規制緩和制度〇東京都の場合〇 開発ポテンシャルの独占「新しい都市づくりのための都
市開発諸制度活用方針」※により
拠点強化〇 特定規制緩和制度の団子五兄弟：
特定街区、総合設計、高度利用地区、再開発等促進区、都市再生特区※「グランドデザイン」の都市像を実現していくため、再開発等促進区、高度利用地区、特定街区、総合設計の４規制緩和制度の戦略的活用を図る最強の特定規制緩和制度としての再開発等促進区、都市再生特区

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14

再開発等促進区の適用事例
再開発等促進区〇協議型まちづくり手法：
事業者がまちづくりへの貢献を
提案、行政が評価して、容積率の上積みを認める。

武蔵小杉駅周辺地区開発にみる再開発等促進区による容積率緩和川崎市武蔵小杉駅周辺地区の開発〇実際は、事業者の提案鵜呑み、
密室協議

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2023/1/10◆

特定規制緩和の問題点〇総合評価というあいまいな公共貢献評価○なんでも公共貢献：公共貢献内容の水膨れ

例1.「事業者が提案する容積率等の設定の考え方や具体的な設定方法等について、説明を求めながら、都市再生に対する貢献にふさわしい適切なものとなっているか、総合的見地から評価する。」（仙台市都市再生特別地区の運用指針）

例. 離れた地域の緑化を公共貢献として評価、中心部の容積率緩和（「東京における土地利用に関する基本方針について」2019、東京都都市計画審議会）

川崎市：「低炭素都市づくり・ガイドライン」

例2.京都市：評価基準なし➡行政裁量例3.川崎市：「低炭素都市づくり・ガイド
ライン」による総合評価〇マイナス評価なし

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4.

〇地域の全体環境容量規制不在の個別規制緩和

もう一つの都市再生展望

容積充足率◆ “都市空間は市民のもの”

千代田区：121.5％
中央区 ：103.5％
港区：99.8％
江東区 ：73.5％
品川区 ：79.7％
渋谷区 ：77.1％

例：イギリスの開発権国有化のアイデア
都市の空間価値は、市民により信託された都市計画によって生み出される➡開発企業は、市民の共有財産である空間価値から開発利益を得ることは許されない

出所：『東京の土地2021』（東京都都市整備局）➡「開発権の国有化」（「都市・農村計画法」1974年、短命で終わる）〇容積率緩和決定手続きに住民参加なし※川崎市は、専門委員会で評価し、決定にあたり、二度の住民説明会を義務付けている。

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2023/1/10◆利潤最大化原理から生活原理への転換◆生命経済・生技術にもとづく生技術都市（L.マンフォード）

生活原理で実現した埼玉県上尾再開発

生命経済：利潤・効率ではなく、生活原理にもとづく経済
生技術：機械技術への依存を最小限に、自然と協働の力によって目的を実現する技術。
※1 洗練された、高度な「生技術的都市計画」
信玄の治水まちづくり※2 「生技術的都市計画」としての「場のまちづくり」
生技術都市：生技術・生命経済にもとづく都市、そのネットワークとしての社会都市

上尾オクタビアヒルズ

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洗練された、高度な「生技術的都市計画」
信玄の治水まちづくり

霞堤

都市計画の意味論的転回へ〈場のまちづくり〉

聖牛

出所：拙著『場のまちづくりの理論』（日本経済評論社、2012年）

以上

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110

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7

Autonomous House by Mr. & Mrs. Vale, Nottingham UK
Example of ‘strong sustainability’

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8

Copyright (C) 2023, Tomonari Yashiro, Institute of Industrial Science, The Univ. of Tokyo, All rights reserved.

9

Preface John Perlin

Definitions and Introduction to the
Problems
Definitions
Introduction to the problems
The future for buildings
The Philosophical and Technical BackgroundThe environmental movement / Alternativetechnology / Utopias -- technology and society/Technologies and societies /Appropriate
targets /Conclusion: the alternativetechnology approach

The Autonomous House as Built
Introduction / Why a house?
The site / The house
Theoretical Analysis the Technical Options
A methodology for design
Structure / Building enclosure / Services
The Technical Options Implemented
Saving energy / Structure /Building enclosure
Services / Conclusions

Performance in Use
The performance of the fabric
Ventilation /Space heating /Waste and water/Cost /Conclusions /Further research/
10
Copyright (C) 2023, Tomonari Yashiro, Institute of IndustrialConclusions
Science, The Univ. of Tokyo, All rights reserved.
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13

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trading scheme, March 2010 Bureau of the Environment Tokyo Metropolitan
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Government
115

14

https://www.urbangre
encouncil.org/sites/def
ault/files/trading_repo
rt_urban_green_2020.
pdf

Copyright
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Copyright (C) 2023, Tomonari Yashiro, Institute of Industrial Science, The Univ. of Tokyo, All rights reserved.

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122

27

Slides by Chris Twin presented at SB08 conference in Melbourne

29
Copyright(C) 2021 Tomonari Yashiro, IIS The Univ. of Tokyo all rights reserved
Copyright (C) 2023, Tomonari Yashiro, Institute of Industrial Science, The Univ. of Tokyo, All rights reserved.

Carbon metric for carbon economy

Copyright (C) 2023,
Copyright(C)Copyright(
Tomonari(C) 2021
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123

30

System boundary definitionї

rce: slides titled as “A Common Language for CO2 performance ofdings” presented by Stéphane Pouffary, Niclas Svenningsen at
struction Counts for Copyright
Climate COP15
Side
Event
–Yashiro,
11
Dec
2009
(C) 2023,
Copyright(C)CCo
pyright(C)TomonariC)) 2021
20
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Yashiro,Yaasshofhiro,irrIndustrialo, IIS The Univ.
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The Univ.
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Tokyo,
reserved
All rights reserved.
a Center - Copenhagen

ISO 16745 Environmental
performance of buildings— Carbon metric of abuilding
during the use stage

Tomonari Yashiro
The University of Tokyo
Convener
ISO/TC59/SC17/W4
124

31

Consensus
on
SystemBoudryBoundary andenergy flows
ISO/FDIS 16745Environmen
tal performance ofbuildings — Carbon metricof a building — Use stage

Copyright (C) 2023,
Copyright(C)yright(C)Tomonari
2021
Yashiro,Tomonari
Institute
Yashiro,Yashiroof Industrial
IIS The Univ.
Univ
Science,of Tokyo
The Univ.
all rights
of Tokyo,reserved
All rights reserved.

33

Principle of MRV
for sustainability indicators

Measureable
Reportable
VerifiableວUsable in transactions in market placei.e. sustainable indicator is an translation of sustainable
performance from profession to business people
Note that this is not the yardstick for ideation in building
designCopyright (C) 2023,
Copyright(C)Tomonari
2021
Yashiro,Tomonari
Institute
Yashiro,of Industrial
IIS The Univ.
Science,of Tokyo
The Univ.
all rights
of Tokyo,reserved
All rights reserved.
12534‫ܯ‬଎Ͷ͖͖ΚΖ՟ୌ
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138

3部

消費経済のなかの街と家
大野秀敏

ⅰ 都市空間の商品化•1990 年代以降の都市の変化には消費経済があり、それが住宅にまで及ぶようになったことがある。消費経済の特徴の一つは、市場に多様な商品が提供されることである。
たとえば、住宅では、ハウスメーカーの商品販売は洋服でいえばパターンオーダーである。一方、住宅デベロッパーの建売とマンションは完成品を売る方式で既成服である。つまり、購入者
はモデルハウスで完成した姿を実際の大きさで体験することができる。購入前に他社の商品と比較ができて、選択できるという点で普通の消費財と同じ買い方に変わった。

ii. 多様性と個性•自由主義経済のなかで、企業が競ってさまざまな商品を作り、市場で消費者の判定を受けて、いいものが残ってゆく。こうして商品の品質は上がり、商品は豊かになって選択幅が広がる。これまでは多くの人が消費社会に満足しているだろう。しかし、飽和した市場での競争を勝ち抜くた
めに企業は、消費者が欲しいと思わなかったものを欲しがらせるために、ひとりひとりに向かって、これはあなたのために作られたものだと語りかけなければならない。
全ての商品において、多様性のための多様性が無限に供給されるようになる。現代社会で光が当てられる多様性は、ほとんどの場合は企業によって仕組まれた商品の多様性である。
消費社会を生きる個人からすれば、誰もが個性的でなければならないという強迫観念に急き立てられ、これが今の流行の先端で、あなたの持っているものは流行遅れだと煽られる。消費社会においては、自己実現は商品の購入によって果たされる、と人々が考えように仕向けられるので、消費力や消費の質で人々は階層化され、消費者同士で競争する。当初は自由の追求のなかで成長した消費社会は、自由を脅かし、同時に、社会を分断し競争を煽ることで平等を蔑み、公共空間が縮小してしまう。
消費社会の都市や地域も同じような境遇にある。住宅地も都心の商業地も地方都市も、観光地も個性的な〈まち構え〉を持つことが求められる。ここでも手っ取り早い方法はココデハナイドコ
カを演出する開発手法である。国際化によって大都市は繁栄するが、その陰で、地方都市では第一次産業人口が減り続け、第二次産業は海外に出ていってしまう。特に交通の要衝から離れた地
方小都市にとっては厳しい時代になった。有力な民間企業がない地方都市では民活もできない。
過疎の見返りにある「豊かな自然」が魅力に化けることを期待して観光産業に賭けるしか残されていないような気分にさせられる。旅行客を迎えるために国を動かして、新幹線網の延伸や飛行場の整備を進める。有識者やコンサルに意見を求めれば、それだけでは不十分なので、はるばる
遠くからやってきた旅行客に選ばれためには独自性を追求しないとダメだと言われる。こうし140

て、地方都市も個性合戦に参戦せざるをえなくなる。街が美しければ来訪者も移住者も増えると期待して景観整備という名の擬態をする。国も通称景観三法と呼ばれる法律を作り「美しい街」
づくり支援に乗り出す。

iii. 新築好み
短命な建築•現代の世界中の人々も都市も大なり小なり似たような状況におかれているのだが、日本には、ココデハナイドコカ戦略を歓迎する（おそらく）固有な状況がある。それは、人々が新築を好み、
建物寿命が短いことである。現代の日本の建物は目覚ましい発展を遂げ、耐火建築も増えて、近世の都市とは別物になったにもかかわらず、築 30 年もすれば建て替えが話題に上るのが普通であり、５０年たてば老朽建物と呼ばれる。東京浜松町の超高層ビル貿易センタービルは約 50 年で建て替えられ、赤坂プリンスホテル新館に至ってはたったの 28 年の寿命であった。マンハッタンの超高層ビルで取り壊されたのは、テロで破壊された世界貿易センタービルを除けば、一棟しかないそうだ。
日本では、なぜ建築寿命が短いのか。建物をめぐる国の技術基準が大災害がある度に更新されてきたことがある。公的基準が引き上げられると、古い建物の安全性に不安がつのる。中古住宅の評価が低いことも短命化に拍車をかけている。同様に、日本独特の不動産に対する税制もこの傾向を助長する。法定償却期間を過ぎた建物は使えても使えなくても価値が無いものとされ、不動産取引では「古家あり」と表記されゴミ扱いである。住宅の短命化には、家族のあり方の変化もある。寿命が長くなり、親が介護施設に移って住まいを息子や娘に引き継ごうと思う頃には息子たちは家を買っている。一世代で使い捨てするしかなくなる。以上挙げた状況は建築寿命の短縮の理由になるが、新築しなければ解決できない問題では無い。結局、短命の主因は、建物が消費財化していることに尽きる。

建設産業•しょっちゅう建て替えをすれば建設産業は肥大化し、自らの維持のために大食を求める。建主に建て替えをさせるには、いまある建物を時代遅れにと思わせれば良い。パソコンでは処理速度をあげ、携帯であれば付属のカメラの性能を上げるように、建築のデザインにも流行現象が作られる。「時代遅れ」に仕立て上げる根拠に、SDGs や、多様性や、国産木材の活用といったあらゆ
る正論が動員される。日本では街の風景が変わることこそ活力だと信じられている。個人も街も取っ替え引っ替え新しい仮面を被ってくれるのなら、建設業、不動産業だけでなく、資本主義にとってこんな都合の良いことはない。だから、国も側面支援する。都市再生プロジェクトなどはその最たる政策である。

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SDGs や、多様性などの新しい正論を背景に、環境問題を解決するためには、遅れた古い建築を壊して新しい環境的な建築に作り変えなければならないという論理が基本になっている。一瞬、社会を動かす主導原理にも変化が出てきたのかと思ってしまうが、これは問題が多い発想である。というのは、古い建物を壊して新築することも環境にとっては負荷だからである。これは借金から始めて、その借金を、日々のエネルギー使用の抑制によって返えそうということである。
ところが、新築好きが変わらなければ、もっと優れた省エネ技術が登場すると、借金をかえすまえに建て替えたくなる。結局、借金は膨らむばかりである。同じことは、地域のレベルでは、現代日本の都市計画を支えている中心的なコンセプトであるコンパクトシティについても同じことが言えるし、建築の照明設備でも、消費電力が少ない光源である LED で同じようなことが起こっている。日本では、官民を上げての LED 化の環境貢献が喧伝された結果、急速に照明器具が交換されたのだが、片方で消費電力が少ないことから、爆発的に屋内外に電飾が増えている。
個々の建築の消費財化だけでは飽き足らず都市空間の消費財化までもが進められている。わかり
やすく言えば、都市全体を巨大なションピングモールに再編成する企てである。日本政府が音頭を取る都市再生プロジェクトは、容積率の緩和による高層化と古くなった繁華街の更新の商業空間への模様替えのことであると言っても大きくは間違いがない。ションピングモール化は、鉄道
駅が先行した。そして、世界中の空港が続いた。そして東京でいえば、地区を丸ごと作り替える
大規模プロジェクトが進む。大手町・丸の内・有楽町地域を筆頭に、品川や、五反田や、渋谷やが続いた。さらにこの勢いは、構造物だけでなく公共緑地にまで及んでいる。都市を商業空間化したい人たちから見ると、緑地のような空地はアキチと読み替えられ、容積率を無駄にしていると見えるようだ。
企業は、新自由主義経済のもとで、コミュニケーションのシステムである〈まち構え〉を操作することに大きな経済的価値を見出してそこに資本を投下する。〈まち構え〉を管理下におけば、人々の生活を入れる器丸ごと消費戦略の対象になるからである。衣類や自動車と同じように〈まち構え〉も商品として再定義され、嗜好が人為的に操作される。商品化された〈まち構え〉は、
消費者の欲望を刺激し続けるために、飽きられる前に更新されなければならない。〈まち構え〉にも流行が持ちこまれ、街が消費社会のリズムに同期しはじめている。
商業戦略でできた現代の〈まち構え〉の典型はショッピングモールであろう。見かけの多様さや賑やかさにもかかわらず、なんとも言えない退屈さがある。そこにあるのは、意図された意味しかない退屈な多様性である。もちろん、ショッピングモールだからといって日本の都市のイデンシを無視しているわけではない。むしろそれらを巧みに組み合わせて、どんな風に演出すれば受けるかをよく知っているプロの仕事であろう。だからこそ、そこに意図された多様性は一時代の短時間に考案され、効率よく計画されたものに過ぎないのである。
退屈な〈まち構え〉でも、長くそこにあれば、人々はめいめいに意味づけをし、やがてわれわれの環境の一部となるのだが、企業は、〈まち構え〉を支配し続けるために常に多様性と変化を作142

り続けなければならない。家も店も人生より短い時間で建て変わる。もはや〈まち構え〉は、生の記憶を世界に繋ぎとめる杭としての役割を担えなくなる。しかし、それを受け入れさえすれば、〈まち構え〉が気軽なファストファションのようなものになるのかもしれない。物的環境である都市の形から自由になれる可能性もある。街を、洋服と同じ様に最新の流行りのデザインに着替えられる生活は、心をくすぐる消費社会の究極の姿かもしれない。

ⅳ 投資が引き上げられた後•しかし、この危惧は、いつまでも消費経済が都市を支配することができ、都市の更新に投資が続くという前提での話である。長期的には消費経済は二つの資源を乱費する。一つが地球が地球の誕生以来蓄えた鉱物資源と生物資源。そしてもう一つが〈まち構え〉の文化である。こちらも、その多くは近代前期までに蓄えられたものがほとんどである。前者は地球環境問題を引き起こし、その先には資源の枯渇と温暖化が待っている。後者については、〈まち構え〉が蓄えてきた
複雑で厚みのある文化を消費し、広告戦略として考案された薄い文化に代えてしまう。
消費者を煽り続けなければ維持できない消費経済は持続可能性が低いのだが、その前に、日本では人口減少が続き人口構成が高齢化し、消費市場の縮小が続くという抜き差しならない現実が待ち構えている。早晩、〈まち構え〉の商品化戦略には限界が訪れ、投資先として有望ではなくなる日が来るだろう。そうなると、投資は引き上げられ、現在の地方都市の衰退する商店街と同じ風景がそこらじゅうに広がるだろう。公園までも PFI 化して稼ごうとしてきた日本の街並みは悲惨な風景になる、と肝に銘ずべきである。

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153

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発⾏⽇：2013 年 1 ⽉ 20 ⽇
編集：宮崎 慎也

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