戸建て住宅ストックを活用した小規模店舗の特徴と分布-調布市仙川駅周辺を中心として構法計画研究室

山内健太郎

1. 序論
1.1. 研究背景
現在、全国の空き家数は約 819 万戸あり、住宅総数の約 14%である注 1)。しかし、1970 年の世帯人員数は 3.41人注 2)であったが、2014 年には 2.49 人注 3)となり、構成人員が約 1 人少なくなっており、理論的には、1 部屋もしくは 2 部屋の空き室が生まれている事になる。その結果
図 1 仙川駅の駅勢圏余った部屋を住用途以外に活用している住宅が現れつつある。また、インターネットが発展した事で、口こみサイト等による発信が可能になり、小さな店舗でも遠方かする。定めた駅勢圏内において、ロードサイド型の運営らの来客を望める環境が整いつつある。結果、商業地域をしていない店舗、フランチャイズチェーン展開してい以外での小規模店舗の出店を後押しすると考えられる。

ない店舗をフィールドワークにより把握しヒアリング調

よって、住宅の一部の住用途以外での活用は、都心の査を行う。また、それらを地図に記入し店舗の分布を明商業地域ではなく、都心と郊外との間にこそ成立するとらかにする。ヒアリング調査は、店主の人物像、事業、考えられ、一つの例として調布市仙川町が挙げられる。

集客・顧客、建物、地域に関する５つの項目とする。

1.2. 既往研究と本研究の位置付け
アサダワタルはプライベートな空間を不特定多数に解

2. 個人経営店舗の実態

放する活動を全国に見出しその運営者にインタビューを

2.1. ヒアリングの結果

注 5)行っている。加えて坂上翔子は住み開きをキーワード

仙川駅はつつじケ丘駅、千歳烏山駅、成城学園前駅に隣接しており、長方形に近い形状の駅勢圏になる(図 1)。にソフト・ハード両面の運営の特徴について大都市圏を(注 6)。また、緒方大仙川駅の駅勢圏内には 47 件のレストラン・カフェさら地は福岡市内を対象としインターネット等を介したネッにギャラリー・オープンスペースを有している建物が存トワークにより住宅地内部に高い趣味性をもった新たな在している。その中でフランチャイズ店舗として経営さ店舗が生じていることを指摘し、また、デザイン上の特れているものは 19 店、複数の店舗が同一の主体で経営中心にヒアリング調査を行っている

注 7)

性を記述している

されているのは 3 店、個人で経営されているものは 25。しかし、それらの地理的分布や、具体的な店舗運営について充分に明らかとなっていない。 店ある。個人経営の 25 店舗のうち 17 店舗をヒアリングすることが出来た(表 1)。

1.3. 研究目的と方法
本研究の目的は、次の 3 点である。

ヒアリング調査の結果、傾向と特徴を見出せた。

(1)仙川駅の駅勢圏の個人経営店舗の実態を明らかにする。

まず店を始めた動機、居住地に傾向が見られた。動機(2)仙川駅の駅勢圏の個人経営店舗の地理的分布とその特は、以前に同じような仕事をしているもの、自分の好き徴を明らかにする。

なことをやりたいためというものが多かった。次に、多(3)仙川駅の駅勢圏の都市的位置づけを明らかにする。

くの店主は、店舗の徒歩・自転車 5~10 分圏内に住居をそこで、仙川駅の駅勢圏にある個人経営店舗を対象と構え職住が近接している。

し調査を行う。駅勢圏は半径 2km とし近接する駅と店舗の開店時期に特徴があった。開店年は、25 店舗の2km の円が重なる場合、重複地域を等分し駅勢圏と定義

うち 22 店舗で判明し、1970 年代が 2 店舗、1980 年代が1

2 店舗、1990 年代が 2 店舗、2000 年代が 5 店舗、2010「仙川地図研究所」は、2013 年から始まった団体であり、年代が 11 店舗であった。これにより 2000 年以降に多く地域地図を作成している。また、この団体は地域雑誌の店舗が出店していた。

『せんがわ 21』を中心となって復活させた団体でもあり、発足 2 年であるが、地域内での影響が大きい事がわかる。

また、経営的に黒字となっている店舗が多いことがわかったが、そこまでの余裕はないという意見は多くあっ

2.2. 戸建て住宅改修事例た。店舗は、店員数が少なく、運営規模には限界がある

この駅勢圏に戸建て住宅を改修し店舗として活用して傾向にある。それは、1 日に訪れる客数にも反映されている事例は 4 件あった。そのうち 3 件についてヒアリンおり、来客数の平均は、1 日 20〜30 人であった。集客にグ調査を行った。事例 1 は、戸建て住宅の一部で洋菓子関しては、全ての店舗で、インターネットを活用してい店及びカフェを経営している店舗である。店舗の開店はることがわかった。インターネットで店を確認し訪問す2013 年 9 月で、築年数はおよそ 30 年の住宅に改修を加る客が一定数いる事がわかり、地域内からの来客を上回え活用している。この住宅は、店主の祖父母の住居である来客数を獲得している場合もある。その中でも、全国ったが亡くなり、一時空き家になっていた。この住宅をから来客のある店舗が複数あり、SNS などのインターネ孫にあたる店主が改修し自宅を兼ねて経営している。部ットを通しての来店が 7 割をしめる店舗もある。改修に屋数を減らし、内装をそのまま活かし外階段と店舗用玄際して、DIY を行っている店舗は 8 件が確認できた。改関を付加しプライベートな空間と商業空間を分けている。

修費用をみると全てを専門業者に任せた場合よりも比較

2.3. 小結的安価に抑えられている事がわかる。

仙川町駅勢圏における個人経営店舗にはいくつかの特「仙川地図研究所」の活動が複数より挙げられている。 徴が見られた。店舗の多くは 2000 年代以降に出店して
表 1 ヒアリング調査の結果

2

おり、規模は小さなものが多い。また、空き家を利用した店舗もあり、住宅街である事から店主は店舗の近くに住居を構えている場合が多い。さらに、DIY で改装され店舗が多い。集客には、地域内ネットワークだけではなくインターネットによるネットワークを活用している。

3. 駅勢圏における個人経営店舗の分布
3.1. 駅勢圏での商店のプロット結果
3 章では、2 章で調査した店舗の位置を地図に記入し、その分布の特徴を分析する。ここでは個人経営をしている店舗、都内で複数店を経営している店舗、全国展開している店舗の３種類に店舗を分類している(図 2)。まず、小売店は仙川駅の南側に多く分布している事がわかる。
図 2 仙川駅の駅勢圏内店舗のプロットと用途地域

これは南側に商店街があるためであり、多くの店舗が500m 圏内に収まっている。特にフランチャイズ店舗は仙川駅を中心としてほとんどが 500m 圏内に収まり、商店街の店舗の多くはフランチャイズ店舗となっている。
また、500m 圏内と圏外とでは店舗数に差が生じない。
500m 圏外の店舗は多くが個人経営のものであり、こうした店舗は地理的に集塊していないことも特徴である。
さらに、戸建て住宅を改修したものは、仙川駅とつつじケ丘駅の間の南側の住宅街に見られる。
3.2. 用途地域の検討

図 3 2014 年地価公示価格による調布市と世田谷区の色分け

用途地域に着目すると(図 2)仙川駅の南側には商業系用途地域が広がっている。ほとんどの店舗は商業地域、

3.4. 開発年代との関係性

近隣商業地域に出店しているが、商業系地域以外にも多戸建て住宅を改修し活用している店舗は駅南側に集中く出店しているのがわかる。個人経営店舗は用途地域にしている。仙川駅とつつじケ丘駅周辺の宅地開発は 1956

さほど影響なく出店している。

年に始まっており、1970 年代には住宅地が形成されてい3.3. 調布市と世田谷区の地価公示価格の違いる。しかし、初期に宅地開発が行われたのは、主として

図3

注 8)

は調布市と世田谷区の地価公示価格を示したもの鉄道路線以南であった。そのために南側に比較的古い戸である。調布市と世田谷区では、地価の違いが明確に表建て住宅が多く、これを改修して店舗が生じたと考えられている。仙川駅西側に戸建て住宅を改修した事例が多れる。また、1970 年代に建てられたものは、二項道路にいのは、この地価の違いが影響している可能性がある。

面するものも多く、新築には土地のセットバックが必要

仙川駅の周辺は調布エリアでも地価が高いが、その近隣となる。よって新築が行われず、改修という手段を取っでは地価が大きく下落する。仙川町周辺の地域は地価にたと考えられる。

差が大きく現れる地域であるとも言える。すなわち個人

3.5. 小結

経営店舗は地価の低い場所に開店するものが多く、した本章では、仙川駅勢圏の店舗の分布状況を分析し、特がって、不利となる集客をインターネットによる広告で徴を明らかにした。また、用途地域、地価、開発年代か補っていると考えられる。

ら戸建て住宅活用型店舗が生まれる要因の考察を行った。
34. 広域での都市的位置付け
4.1. 地価4 章では、東京都全体における仙川駅の駅勢圏の位置付けを明らかにするとともに、戸建て住宅活用型の店舗が生じうる地域について考察する。図４注 9)は東京都全域の地価公示価格の分布を示したものである。3 章において、仙川駅周辺の地価の特徴である駅周辺の地価が高く、その周囲の住宅地で地価が下落する。その地価分布と同様の構造を持ち、かつ地価水準が同程度の駅を図 4 から

図 4 2011 年 地価公示価格

抽出すると、図 5 に挙げたとおり、武蔵境駅、富士見台駅、高島平駅、志村坂上駅、常盤台駅、北千住駅、亀戸駅、京成立石駅、下丸子駅、糀谷駅、蒲田駅それぞれの周辺地域の 11 件となる。
4.2. 開発年代
前節で取り上げた 11 件の地域開発年代を検討し、仙川駅と同じ類似性がある地域を抽出した。仙川駅周辺は1956 年から開発が始まり、70 年代に住宅地が形成されている。仙川駅周辺の住宅地の成り立ちに類似しているものを国土地理院の空中写真を利用し 1950 年代から現在までを比較し絞り込んだ。その結果、特に武蔵堺駅周辺、富士見台駅周辺の住宅地は、その成り立ちの上でも図 5 地価公示価格での仙川駅周辺と類似性のある地域類似していた。高島平駅は開発された年代に類似性があるが、高島平駅周辺では集合住宅団地が形成しているたを活用しているものが多い。また、地価、開発年代からめ仙川駅周辺と状況が異なっていた。また、その他の 8戸建て住宅活用型店舗が生まれる要因について考察を行

地域では、1960 年代に現在とほとんど変わらない住宅地

い東京都全域での検討を行い、いくつかの地域に、同様が、形成されているためこれらの地域でも戸建て住宅活の可能性がある事を確認できた。

用型店舗が成立している可能性が考えられる。

本研究では、仙川駅の駅勢圏内においての調査を行い

4.3. 小結

仙川駅の個人経営店舗の特徴と分布を明らかにする事が本章では、東京都全域での地価、開発年代を調査し仙できたが、類似性のある地域の調査、京王線沿線の他の川駅周辺と類似性を有する地域を抽出した。まず、地価駅周辺での調査などが今後の課題である。の分布により、11 の地域に絞り、そこから開発年代の比【注】

較を行い可能性がある地域を示唆した。

注 1)総務省統計局：平成 25 年住宅・土地統計調査
注 2)国立社会保障・人口問題研究所：人口統計資料集 2012 年版

5. 総括

注 3)平成 26 年 国民生活基礎調査の概況 厚生労働省
注 4)松尾洋介：せんがわ・21—第 14 号 せんがわ界隈史 特集号,せんがわまちニティー本研究で得られた知見は以下のようになる。

情報センター,1993 年 9 月 25 日
注 5)アサダワタル：住み開き 家から始まるコミュニティ,筑摩書房 2012 年 1 月 10 日

仙川町駅勢圏における個人経営店舗は 2000 年代以降

注 6)坂上翔子：「住み開き」の活動と場に関する研究,日本建築学会大会学術便覧,E-2 分冊,pp299-300,2011.7に多く出店しており、規模は小さなものが多い。また、

注 7)緒方大地：住宅内部の新たな様相,日本建篳学会大会学術講演梗概集,E-2 分冊,pp135-136,2011.7

空き家を利用した店舗もあり、住宅街である事から店主

注 8)国土交通省土地・水資源局地価調査課：地価公示,国土交通省土地鑑定委員会,2014年

は店舗の近くに住居を構えている場合が多い。さらに、

注 9)国土交通省土地・水資源局地価調査課：地価公示,国土交通省土地鑑定委員会,2011 年

DIY で改装され店舗が多く、集客には、インターネット
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