No. 290

2011.9月号【目次】
・土地活用モデル大賞第一次審査結果について

Ｐ１

・土壌汚染地の有効活用方策検討調査（国土交通省 土地・水資源局）のご報告

Ｐ２

・機構の活動状況

Ｐ６§ 土地活用モデル大賞第一次審査結果について
都市みらい推進機構では、国土交通省の後援のもとに、土地の有効活用や適切な維持管理に取り組み、土地活用の模範的事例、「成功モデル」となる事例を募集し、優れた事例について「国土交通大臣賞」をはじめとする表彰を行い、優れた土地活用を全国的に紹介しその普及を図っています。
H23 年度は 12 件の応募があり、去る９月２日に審査委員会を開催し下記の７プロジェクトを一次選考いたしました。
＜一次選考プロジェクト＞
・半世紀ぶりに蘇った産業遺産－旧国鉄愛岐トンネル群の第一次再生活動（愛知県春日井市）
・出石小学校跡地整備事業（岡山県岡山市）
・二子玉川ライズ（東京都世田谷区）
・ららぽーと横浜・パークシティ LaLa 横浜プロジェクト（神奈川県横浜市）
・標津町営定住促進団地（北海道標津郡標津町）
・中山道「御嶽宿」景観修景プロジェクト～賑わいと誇りの持てるまちづくりをめざして～（岐阜県御嵩町）
・大阪駅開発プロジェクト（大阪府大阪市北区）

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都市みらい通信 IFUD LETTER

今後、各プロジェクトの現地調査を行い、最終審査を経て受賞プロジェクトを決定いたします。
なお、国土交通省主唱の「平成 23 年度『土地月間』活動」の一環として、受賞プロジェクトの表彰式および土地月間記念講演会を開催する予定でいます。
＜平成 23 年度土地活用モデル大賞表彰式、土地月間記念講演会＞■日 時：平成 23 年 10 月 26 日（水）13：30 ～ 16：30■場 所：アルカディア市ヶ谷（東京都千代田区九段北 4-2-25）■内 容：１．土地活用モデル大賞表彰式（13：30 ～ 14：05）
２．土地月間記念講演会（14：15 ～ 16：30）○状況報告 ～土地行政の再起の動向について～
・国土交通省 土地・建設産業局 土地市場課長 西川 智 氏○受賞プロジェクト概要発表
・受賞プロジェクト代表者○講演 （タイトル：未定）
・（株）まちづくりカンパニー・シープネットワーク代表取締役
西郷 真理子 氏
詳細が決まりましたら別途ご案内いたしますので、奮ってご参加お願いいたします。

§ 土壌汚染地の有効活用方策検討調査（国土交通省 土地・水資源局）のご報告
はじめに
近年、市街地内の工場跡地等において、土壌汚染の存在や懸念により、土地が取引や活用の対象として忌避され遊休化するケースが発生（いわゆるブラウンフィールドの顕在化）しています。また、平成 22 年４月に改正土壌汚染対策法が施行され、自然由来による土壌汚染への対応が加わるとともに、汚染土壌の封じ込め等のオンサイト措置が強く推奨されるようになりましたが、現場の対応策としては、依然掘削除去が主流を占める傾向にあります。
一般的に、土壌汚染問題には、莫大な対策費、健康への影響等のリスク、心理的嫌悪感に起因する風評被害等のマイナス要素を含むため、汚染土壌を残したままの土地は、合法的に処理され有効利用された場合であっても、存在自体が秘匿される傾向にあります。また、まちづくり事業（面的整備事業等。以下同じ）における土壌汚染問題への対応状況についてはこれまでほとんど取上げられたことがなく、実態が明らかになっていません。
以上のような背景を踏まえつつ、土壌汚染地の有効活用を促進すべきとの課題認識のもと、この解決に資するものとして、土壌汚染とまちづくり事業の関係性等を具体的かつ詳細に把握し対応策等を検討することが求められています。
当機構は、平成 22 年度に、国土交通省土地・水資源局より「土壌汚染地の有効活用方策検討調査」（以下「本調査」という。
）を受託しました。これは「土壌汚染地や土壌汚染の潜在的可能性のある土地におけるまちづくり事業の円滑化」に資する各種検討を目的としており、以下に、調査概要と成果の一部を紹介します。

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都市みらい通信 IFUD LETTER

本稿は、『土地取引に有用な土壌汚染情報データベース』（国土交通省土地・建設産業局企画課；
http://tochi.mlit.go.jp/dojodb/index.html）において公開されている標記調査の報告書をもとに、当機構の責任において作成しました。

１．調査の全体象□ 今後の土地施策の展開等を見据え、土壌汚染地の有効活用のための具体的方策を検討しつつ、様々な観点から課題整理を行ないました
本調査では、潜在的な土壌汚染を考慮した土地の活用動向について、土地政策の観点のもとで幅広く調査し結果を分析するとともに、土壌汚染が原因で遊休地化する土地の発生モデルを作成しました。
本調査の具体的手順及び全体像は、図１の通りです。

（１）まちづくり事業における土壌汚染の顕在化及び対策に関する調査
自治体へのまちづくり事業
アンケート調査（２）土壌汚染により遊休化する土地の発生モデル

情報の収集と整理

土壌汚染地の推計モデル（３）土地需要者の土壌汚染問題に関する状況把握と土地活用
土地需要者等へのヒヤリング・ディベロッパー・土地活用者・ゼネコンなどデータの集計結果

まちづくり事業者等へのヒヤリング調査

詳細分析

遊休化の原因整理

既往文献、資料調査

ブラウンフィールド化の可能性推計モデル

現状把握と活用事例収集

推計モデルの活用と課題

土壌汚染地の活用（４）土壌汚染地の有効活用のための方策

図１ 調査の全体像

２．調査結果の概要（１）まちづくり事業における土壌汚染の顕在化及び対策に関する調査□ 土壌汚染問題とまちづくり事業の関係に着目したアンケート調査を実施し、結果を分析するとともに、土壌汚染地の活用促進に向けた課題を整理しました
全国の市町村を調査対象（47 都道府県及び 19 政令市に回答を依頼）とし、土壌汚染の存在やその懸念により停滞している事業（７地区）、及び土壌汚染対策を講じて進捗している事業（61 地区
113 敷地）に関する回答が得られました。
１）まちづくり事業における土壌汚染問題の傾向分析①土壌汚染情報の入手時期
・事業認可後が多い（認可前 17％、認可後 64％）。
②土壌汚染内容とその対策・工場等人為活動による汚染敷地が全敷地の約半分（件数ベース）。
※１・自然由来等 の低濃度の汚染敷地は全敷地の約４割（44％）であり、工場等人為活動による汚染敷地とほぼ同割合。
・対策は掘削除去が約７割。原因による対策工法の違いは見られない。
③汚染対策費用の負担者
・土地所有者（原因者）以外（まちづくり事業主体等）が負担したケースは約８割（一部負担の場合含む）。事業認可前に汚染が判明した場合には約５割に低下。
④土壌汚染地の対策規模
・人為汚染等の敷地は全敷地の約半分であるが、対策費ベースでは約８割。
２）対策に工夫した事例①事業認可前あるいは事業着手前に定めた指針等（土壌汚染対策費の負担ルールの共有化な

3都市みらい通信 IFUD LETTERど）に基づいて事業の停滞を回避②対策費用の圧縮を図るために、汚染土壌の域外搬出を可能な限り避け、汚染土壌の一部を事業区域内の IC ランプの盛土に流用③公的機関が土壌汚染地を保有したままリスク管理を行ないつつ、民間事業者に賃貸して地域の活性化に資する商業施設を誘致（汚染を残したままでの利活用）
３）土壌汚染地の活用促進に向けた主な課題①土壌汚染の把握時期が事業認可後の場合が多いため、費用負担者の決定や事業の遅延回避に苦慮するケースが多数を占める。
②工期短縮・リスク回避対策として掘削除去に偏重している傾向がみられ、汚染土壌を残したままリスク回避できる活用策検討が求められる。
③面的整備事業（まちづくり事業）のメリットを最大限活かすことが重要である。
※１：いわゆる自然由来による基準超過敷地に、鉛等の低濃度の汚染物質による敷地を合わせたもの
（２）土壌汚染により遊休化する土地の発生モデルの作成□ 一定範囲の土地における土壌汚染地の存在可能性や規模を簡便に推計するモデルを作成しました□「土地の価額や収益」と「対策費」の関係を考慮して、土壌汚染地が活用されずブラウン
フィールド化する可能性を推計するモデルを作成しました
１）土壌汚染地の推計モデルの作成
 まちづくり事業等の検討の際に、一定範囲の土地における土壌汚染地の存在可能性やその規模及び対策の必要性等を事前に推計することができるよう、土地利用の現状や履歴情報など入手可能な情報を活用して、簡便に土壌汚染されている土地を推計するモデルを作成しました。
実際の都市を取り上げ、モデル地区における土壌汚染地の推計を試みました。
２）ブラウンフィールド化推計モデルの作成
 土壌汚染の可能性が高いと判断される土地において、土地活用形態や対策工法の工夫による事業収益と対策費の関係等を考慮して、活用さ

表１ 政 令指定都市におけるモデル事例の汚染推計結果（試算例）
項目設定したモデル地区の概況区域面積

区域内の土地価格

41.7ha

平均
197,000 円／ m2

地区の概況

工業地域と準工業地域を合わせると４分の３を占め、小規模工場が混在している。

項目

推計結果概要汚染の可能性のある事業所数

67 事業所

土壌汚染
存在確率

4％～ 84％

汚染面積

1.3ha

汚染土量

39,000m3

汚染対策費①掘削除去：16 億円、②原位置封じ込め：7 億円、③舗装：0.5 億円
ブラウンフィールド化推計モデル全体フロー

１ ブラウンフィールド化の基本情報の設定

内容①路線価の収集整理

市場価格を推定するために必要な、事業所の住所に対応した路線価の収集・整理②対策費用

対策費を設定（掘削除去、原位置封じ込め、舗装）

２ 市場価格と使用価格の設定③市場価格＜土地を売却の場合＞

市場価格=０

対策費用／土地価格＞0.3

推計モデルで抽出した事業所等の敷地で汚染していた場合の市場価格を推定○土地価格－対策費（掘削除去）④使用価格
推計モデルで抽出した事業所等の使用価格＜土地を自ら使用の場合＞ ○純利益÷還元利回り－対策費（掘削除去、封じ込め、盛土） その他地方都市の場合は、使用価格＝０の時の還元利回りを求め、その都市の妥当な還元利回りであるかを判断

使用価格=０（掘削除去）

使用用途の設定

用途地域、その土地の立地条件を考慮のうえ、使用用途を設定

純収益の設定引用資料等を用いて売上高、経常利益率を用いて純収益を設定（封じ込め）

還元利回りの設定

政令指定都市、地方都市（県庁所在地クラス）、その他地方都市の３区分にて還元利回りを設定
その他地方都市の場合は、使用価格＝０の時の還元利回りを求め、それが想定できるものであるかを判断（舗装）

３ 市場価格と使用価格によるブラウンフィールド化の検討⑤市場価格と使用価格の検討 ブラウンフィールド化検討シートを作成
ブラウンフィールド化パターンによる判定（右上図）
４ アウトプット作成

図２ 土地価格と面積によるＢＦ化判定図

図３ ブラウンフィールド化推計モデルのフロー4

都市みらい通信 IFUD LETTER

れずブラウンフィールド化（以下、「BF 化」という。）する可能性の推計モデルを作成しました。
（３）土地需要者の土壌汚染問題に関する状況把握と土地活用に関する調査□ 土地を実際に活用する土地需要者へのヒアリングにより、土壌汚染地の活用可能性（事業の可能性）を調査しました【ヒアリング結果概要】①マンションデベロッパー、ハウスメーカー、戸建て業者など
・住宅系施設では入居者の土壌汚染に対する意識に左右されることが多く、土地の売買、賃貸に係わらず土壌汚染を残したまま土地が取引されるケースは稀。
②商業デベロッパー、量販店（商業系施設）
・商業系施設では土地を購入するケース自体が少ないが、土地購入の場合は、掘削除去が求められる。土地賃貸の場合は、自ら建物を購入する大手商業デベロッパーは、土壌汚染に比較的寛容な事業者がいる一方、拒否反応を示す業者も存在。
③業務系デベロッパー（オフィス）
・土地購入の場合は、掘削除去が前提。土地賃貸の場合は、証券化手法や不動産信託受益権・定期借地権の設定等によって土地流動化を目指すケースが想定されるため、テナントが確保できる需要の高い立地であれば可能性はある。
④製造業者、運送業者など（工場、倉庫・配送センター）
・土壌汚染が現に存在するか、またはその可能性があった場合でも、土地売買は行われている。
土地賃貸の場合は、売買より条件が緩和されるため、事業用定期借地権などを設定した活用事例あり。

３．土壌汚染地の有効活用のための方策（１）本調査で得られた成果のまとめ
まちづくり事業における土壌汚染地の活用促進策（事業等の円滑化のポイント）を整理しました（図４）。
（２）土壌汚染地の有効活用のための今後の課題
まちづくり事業における土壌汚染地の活用を促進するための課題は、下記のように整理されます。
□ 土壌汚染状況の事前把握や負担等のルール作成□ 土壌汚染対策及び対策費用削減方策の充実（土壌汚染地の活用手引きの整備、土地需要者の土地活用可能性を踏まえた出口戦略検討、汚染土壌の受入れ先の確保等）□ 自然由来の土壌汚染に関する情報・データの充実□ 汚染土壌を残した場合のリスク管理□ 専門家の育成、相談機関の設置やノウハウの蓄積

事業認可以前の検討

Ⅰ 土壌汚染の推計①土壌汚染推計モデルによる概要把握②BF化の推計モデルによる活用可能性検討

Ⅱ 土壌汚染地の対応策検討及び汚染の把握①汚染対策方針の検討（活用用途との関係、対策工法等）②土地需要者の意向把握③土壌汚染地活用（流動化策等）の検討④土壌汚染問題に関するルールの作成⑤土壌汚染調査（自主調査等を含む）の実施
まちづくり事業施行期間

Ⅲ まちづくり事業の推進①土壌汚染地の活用者との協議（具体の流動化方策）②土壌汚染地活用に資する土地利用計画・ゾーニングの検討③権利調整（換地や権利変換等）への反映④土壌汚染対策工事の工夫（費用削減策等）⑤土壌汚染対策費を考慮した事業資金計画の検討⑥リスクコミュニケーション
事業完了後

Ⅳ 土壌汚染の管理①土壌汚染情報の保管と運用②管理体制の確立・管理方法の工夫（効率化によるコストの低減）

一連の流れについて、対応策を事前に検討し整理することにより、土壌汚染問題を抱えるまちづくり事業は、これまで以上にスムーズに進むものと思われる。

（文責 開発調査部  秋田）図４ まちづくり事業における土壌汚染地の活用促進策

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都市みらい通信 IFUD LETTER§ 機構の活動状況
日

８月日

９月

３

国土交通省と意見交換（震災復興支援）

２

４

都市みらい・地下研・UIT 合同講演会（国交省 都市計画調査室）

８

土地活用モデル大賞第２回審査委員会
土地活用モデル大賞現地調査（JR 大阪駅開発プロジェクト）

５

墨田区と意見交換（観光戦略）

10

土地活用モデル大賞現地調査（中山道「御嶽宿」景観修景プロジェクト）

10

鎌倉市役所と意見交換（観光戦略）

14

鎌倉市観光戦略協議

11

首都圏定期借地借家権推進機構と意見交換（連携協議）

20

土地活用モデル大賞現地調査（出石小学校跡地整備事業）

17

国土交通省と意見交換（震災復興支援関連）

24

土地活用モデル大賞現地調査（ららぽーと横浜）

22

地中熱利用ヒートポンプを活用した低炭素都市づくり研究会
第１回会議

25

土地活用モデル大賞現地調査（旧国鉄愛岐トンネル群の再生活動）

22

国土交通省海事局と意見交換‥震災復興支援関連

27

土地活用モデル大賞現地調査（標津町営定住促進団地）

30

日本不動産研究所と意見交換‥震災復興支援関連

30

土地活用モデル大賞現地調査（二子玉川ライズ）【機構関係諸団体】《都市地下空間活用研究会》
２

東京都都市整備局都市基盤部地下浸水シュミレーション中間説明

５

地下街帰宅困難者ヒヤリング ISP、東武ホープ、京王モール、小田急

４

都市みらい・地下研・UIT 合同講演会（国交省 都市計画調査室）

12

地下街帰宅困難者ヒヤリング京急

４八重洲・京橋・日本橋地区分科会 WG

12国交省河川局打合せ

８

地下利活用検討分科会 WG1

13

八重洲・京橋・日本橋地区分科会 WG

11

地下浸水シュミレーション中間説明、千代田区役所

20

福岡市打合せ23

中野区副区長打合せ

20

事業部会

26

国交省都市局都市計画課打合せ

28

国際交流部会30

地下利活用検討分科会 WG130

地下利活用検討分科会 WG

30

国交省下水道企画課地下浸水シュミレーション中間説明

31

定例懇話会

28

第 23 回技術研究発表会論文審査委員会《アーバンインフラ・テクノロジー推進会議》
４

都市みらい・地下研・UIT 合同講演会（国交省 都市計画調査室）

11

技術研究発表論文調整打合せ

30

交流展示会出展打合せ《まちづくり情報交流協議会》（財）
都市みらい推進機構
住所

東京都文京区関口１−２３−６
プラザ江戸川橋ビル２０１号電 話 ０３−５２６１−５６２５
ＦＡＸ ０３−５２６１−５６２９

当機構は、「新しい都市拠点形成等の都市活性化に関する総合的な調査・研究、情報・資料の収集等、民間の技術と経験を活かしつつ、地域社会と調和した活力ある都市づくりの推進を図ること」を目的として、昭和６０年７月２９日に設立された財団法人です。

・都市再生整備計画事業支援
・都市拠点開発・都市再生支援
・中心市街地活性化支援
・低・未利用地有効活用支援 他

ホームページもご覧下さい
http://www.toshimirai.jp/

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