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会 場H京都大学百周年時計台記念館国際交流 ホl ル

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[講演

京町家再生の現代的意義 ￨ N P O法 人 京 町 家 再 生 研 究 会 の 活 動 実績 の犠証

大谷孝彦
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[講演

景観保全と防災の両立をめざしたまち"つくり l 祇 園 町 南 側 地 区 の 取 り 組 み

上林研二

二O O七年七月 一一一日に開催

大島祥子￨ ￨都 市 居 住 推 進 研 究 会 の 活 動 の 事 例 か ら

地域密着型住宅・不動産ビジネスの展開から見る京都のストック活用の展望

T3[講演

い・ま曳つくりの京都モデル

第幻回住総研シンポジウム

9/~

財団法人住宅総合研究財団

2主
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百 E会 不市当・ 司

京都の住まいやまちは︑貴重一な過去の歴史テキス

テーマ趣旨
トであるだけではない︒長きにわたって都心居住
文化を蓄積してきた京都で展開されている住まい
・ ま ち づ く り 活 動 の い く つ か は ︑ 今B各 地 で 問 題となっている住まい・まちづくりの現代的課題にいち早く対応した先進事例としての意義があり︑ストック製社会としてのこれからの住まい・まちつくりを先導するモデルとしても位置づけられるのである︒歴史都市京都で繰り広げられてきた︑

してみたい︒

住まい・まちづくりの主要なモデルを抽出・検討

高閏光雄

間住宅総合研究財団研究運営委員会委員長

︿目次﹀NPO法人京町家再生研究会の活動実績の検証::・7

シンポジウムのテ iマ趣旨・:・:l

はじめに
高 田 光 雄 :::4

︹講演]
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京町家再生の現代的意義
大谷孝彦︹講演︺ 112
景観保全と防災の両立をめざしたまち"つくり祇関町南側地区の取り組み:・:同

上林研二￨￨都市居住推進研究会の活動の事例から

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︹講演]
地域密着型住宅・不動点吹ビジネスの爆開から見る京都のストック活用の日脂製:::川口
大島祥子

パネルディスカッション・:臼司会計高田光雄パネリスト M大
M 谷孝彦/上林研二/大島祥子
見学会抄録・・・・・・刊

各議演は︑このシンポジウムのために警き下ろされた論文をテキストにしています︒
シンポジウム参加者には事前に配布しましたが︑これら論文をご覧になりたい方は︑財開山へお問い合わせください︒
二O O八 年 三 月 に 刊 行 予 定 の 吋 住 宅 総 合 研 究 財 閥 研 究 論 文 集 肋MM にも収録いたします︒

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主な作品に︑﹁大覚寺信徒会館﹂︑﹁樹徳会上ヶ原病続﹂︑﹁特別養護老人ホ lム塔南の際﹂などがある︒

︑王な著書論文に︑﹁現代に生きる町家﹂(吋建築と社会い川沌︑出 5︑一九九七年)︑﹁京都都心部の問家再生﹂(吋建築雑誌﹂恥師︑二000年)︑﹁﹂川小町家に関わる伝
統的木造建築技術 1 1 3﹂(吋建築雑誌 h L川
附︑問︑附︑ニO O一年)︑﹁京町家の市内生について﹂(﹃造景﹂尚ぉ︑ニO O一一年)︑﹁町家の料生による都市景観つくり﹂(﹁環境技術﹄川ぉ︑出8︑
二O O周年)︑﹁市民活動の︑ネットワーク﹂(﹃まちづくりh h 3︑二O O悶年)などがある︒

一九六六年︑ふ京都大学工学部建築学科卒祭︒⁝
九六八年︑河大学院工学研究科建築学専攻修士課程修了︒附慾築研究協会戦円以を絞て︑一九七
O年︑凶開設計事務所ゲンプラン入社︑二Oori
年︑武康川女子大学教綬就任︑攻夜に至る︒一
級建築士︒

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主な作品に︑﹁京都市立桂阪小学校﹂︑﹁京都市立大校中学校﹂︑
コぷ都市常広沢問地﹂︑﹁玉屋・山コ一小路団地﹂(一九九九年︑住宅金激公隊問問活文脳俊良問地川口)︑﹁山和小路間地﹂(⁝一O O四年︑京都民観・
まちづくり貨建築物部門優秀賞)︑﹁川勝法衣応﹂などがある︒

︑五な就刊誌・論 L人
Vに︑
吋十円小都市市街地公矧判制度の見夜しに関する基本
計闘い(京都市都市計爾局︑一九九閲年)︑﹁サンアントニオ水都物一認﹂(共訳︑都市文化社︑一九九O年)︑﹃路地刻共同佼宅の改惑と縦承的再開
発に隠する研究﹄(学位論文︑一九九七年)︑吋まちづくりの科学﹄(共著︑鹿島出版会︑一九九九
年)︑﹁路地からのまちづくりい(共著︑学芸出版
社︑二O O六年)などがある︒

一九六八年︑中部大学工学部慾築学科卒業︒一九七一年︑名古注工業大学大学院工学研究科建築学専攻修士課程修了︒
州開地域計臨建築研究所を絞て︑一九七五年︑側地域生活空間研究所代表に就任︑現在に送る︒
この問︑京都学問凶大学法学部非常勤講師︑京都
造形芸術大然環境デザイン学部非常勤講師︑京抑制村議大学深境デザイン令部非常勤講締を兼任する︒
博士(京大工学)︑技術士(建設部門/都市および地方計幽)︑級建築士︑環境計 一
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主な著者論文に﹁ロ!ルプレイングゲ lムによる住民合立形成プロセスの理解﹂(共著︑吋公共建築﹂拘郎︑二000年)︑﹁京・まちづくり史﹂(共著︑昭和堂︑
二O O一⁝一年)︑﹁京都・一二条通から︑ネットワー
ク型組織によるまちづくり活動﹂(季刊吋まちづくり﹂尚 5︑二O O周年)などがある︒

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王な作品に︑﹁大阪府住宅供給公社泉北桃山会 B問地﹂︑﹁火z 供給公社千堅亥の子谷 A閉山地(エステ
阪府住 宅
溺千里)﹂︑﹁大阪府什叫ん毛供給公社東大波官邸 2問地﹂(次佐代住宅・ふれつくすコ Iト吉田)︑﹁大阪ガス実験集合伎宅NEXT2﹂などがある︒

一一

王な説明主 M ‑論文に︑﹁都市住宅供給システムの再編に開閉する計画論的研究﹂(学位論文︑一九九一年)︑コ尽の町家考﹂(共若︑京都新開社︑一九九五年)︑前川家型集合住宅﹄(共著︑学芸出版社︑一九九九年)︑
吋職住共存の抑制心再生﹂(共著︑学芸出版社︑二
0 0一一年)︑﹃京都の都市景観の一再生﹂(共著︑日本建築学会︑二O O二年)︑﹁日本における集合住宅計画の変選﹂(編著︑放送火学教育振興会︑
一九九八年)︑﹁少子高鈴尚代の都市伎宅学﹄(編著︑ミネルヴァ書房︑二O O二年)︑﹁NEXTn
ーその設計スピリァツと間住実験一 O年の全貌﹄(一総務︑エクスナレ yジ︑二OOK年)︑﹁積層集伎空間の計凶手法に問附する研究﹂(編著︑佼宅総
合研究財田・丸説︑一九九九年)︑﹁側人をベースとしたハウジングに対応した住宅計劉に山附する研究﹂(吋住宅総合研究財団研究年抑制﹄恥幻︑
O O一年)などがある︒

一九七五年︑京都大学工学部建築学科卒業︒一九七九年︑同大学院工学研究科博士課穏中退︒
京都大学工学部建築学科助手︑効教授を経て︑
二O O三年︑京都大学大学院工学研究科都市環境工学専攻教授に就任︑現在に至る︒
この間州︑奈良女子大学大学院家政学研究科住環
境学場攻非常勤講師川︑放送大学客員助教授︑筑波大今大や院芸術学研究科非常勤講姉︑滋賀大学教育学部非常勤講師などを兼任︒
博士(山口小大ヱ学)︑一級建築士︒

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主創山

九九三年︑京都府立大学生活科学部住際学科卒業︒一九九五年︑間大学院生活科学研究科伎
環境科学専攻修士課程修了︒
州側計画工一房を経て︑一九九八年︑制京都市日以鮫・
まちづくりセンタ i プ ロ ジ ェ ク ト デ ィ レ ク
ター︑二O O三年︑ス iク創生川事務所代表︒都市府住推進研究会事務局を務める︒
技術士(建設部門/都市および地方計阿)︑一級
建築士︒

都ス
ム講
市 iィ、強はじめにを受けました︒実際︑町家の問題︑古い住宅がたくさんあること︑袋小路等

したが︑その話を東京でしますと︑しばしば﹁特殊京都的問題﹂という指摘

私たちは京都のすまい・まちぞつくりの問題をこれまで何度も議論してきま

あとで開発された周辺市街地が連続した都市構造になっています︒っていまの京都の町が成立しているわけです︒現在は元からの中心市街地とれるまで日本の首都でしたが︑実は東京選都後に人口が増え︑住宅地も広が

京都は︑七九四年に平安京として建都されて︑八六九年に東京に遷都さ高田光雄の細街路の問題︑伝統木構法の問題︑住宅と伝統産業との関係︑文化財とのが自にする典型的な京町家は︑近世の終わりごろにそのスタイルが完成した

町家が︑京都の住まいを考えるべ l ス に な る と 思 い ま す が ︑ 現 在 わ れ わ れこれらを京都の問題として京都のやり方で解いていくのは一つの考え方でといわれています︒こういう町家を再生して活用していこうという動きが非関係︒こういった問題は︑いずれもきわめて特殊な問題に克えます︒
はありますが︑もっと広い視点から見ることによって︑より発展的に展開で常に活発化しています︒町家の保全・再生を中心にして︑京都︑とりわけ都心部を整備していこうという考え方が︑近年になって多くの市民から支持さきるのではないかという考えに基づく試みが︑近年行なわれるようになってしれ ︒
きC土4 1

町家のある京都の都心部では︑﹁両側阿﹂といって︑通りを挟んで南側の家れるようになっています︒

なわれてきた景観行政︑さまざまな条例が時み台になってできた法律だといがワンセットになって︑コミュニティの最小単位をつくっています(図i1)O

例えば︑一一一年前︑﹁景観法﹂という法律ができました︒これは︑京都で行
われ︑﹁これは京都モデルだ﹂という言い方がされています︒そういうふう

国一 2 元学区
京都市では、明治 2if.に小学校をつくったときの学区割りが、現在もコミュニテ
ィの単伎になっている。

に考えますと︑前述のような問題を京都の中だけで考えるのではなく︑もっといろいろな立場︑いろいろな地域の方に参加していただいて議論するとといる現在の問題︑あるいは将来の陪題を︑これまでとは違った観点から解いもに︑京都からも情報発信をすることによって︑それぞれの地域で起こってていくことができるかもしれない︒これが︑﹁住まい・まちづくりの京都モデル﹂というタイトルの趣旨です︒
きょうの参加者名簿を見ますと︑京都以外︑とりわけ省都聞からたくさんの方々に来ていただいているようです︒そこで︑いまの京都の現状を︑趣旨説明を兼ねてごく簡単にご紹介しようと思います︒

図… 1 両面JI
回
Tとは巡りを挟んで両側の家がワンセットになって、コミュニティの後小単位をつくる。

図 3 町家と共存できる京都都心部へ
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fの「京都市都心部のまちなみ保全.ft
子生に係る若手談会Jの提言に基づいてつくられた f
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3年建築ルール Jによってダウンゾーニ
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4年建築ルールj を絞て、 2006"
手の「景観審議会j答申に基づき f
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年建築ルールj として、市さ、形態とングが図られ、以降、 f
もに規i/Jjl
強化が進められた。

く新潟度地区の機合〉
く現行規事jの場合〉

1露壁菌l
まセットパッウさせるとともに、こまやかな翠置を蕗す

かつては﹁町式日﹂といわれる町のル l ルをもって︑自治組織として運営さ

日常の町内会活動も︑祇園祭の山や鉾が出る単位も︑町が基礎になっている

れていたわけでありますが︑現在もその伝統は︑生活の中に生きています︒
わけです︒

もう一つ︑その上に︑つ冗学区﹂という単位があります︒日本全体の学制ができる前︑明治二年に﹁番組小学校﹂という小学校をつくった単位で︑現在もコミュニティの単位として健在です(図i2)0

京都の人口は︑いったん下がっていましたが近年になって都心部である程度回復が見られます︒実はマンションが建って人口が増えているわけです︒

マンションに関するさまざまなトラブルが起きていますが︑これに対して﹁町家型集合住宅﹂や﹁地域共生の土地利用検討会﹂などの取り組みが続けられてきました︒また︑二O O二年の﹁京都市都心部ののまちなみ保全・再生に係る審議会﹂の提言のあとできた﹁二O O一二年建築ル i ル﹂によって実質的なダウンゾ i ニングが行なわれて︑京都都心部で町家と共存できる建築を考えていこうという動きが生まれました(殴 ￨3)Oさらに︑そのあと﹁時を超え光り輝く京都の景観づくり審議会﹂の答申に基づいて︑今秋から﹁京都市新景観政策﹂が実施されようとしています︒景観に関する規制が市街地全体に拡大されるとともにさらに強化されて︑跳望景観規制が採用されたり︑四五 mの高さが認められていた幹線道路沿道地区

が⁝一二 m︑職住共存地区といわれている幹線道路よりも一つ内側の部分は一一一一m(実質的にはこO O一二年ル l ルにより二 Om) の高さのところが一五 mと︑ふ回向さ規制の強化が図られています︒﹁
ニO O一一一年建築ル!ル﹂ができた前後から︑やはり京都の同の様子は少しずつ変わってきています︒規制が強化され︑中高層の共同住宅の建設がいったんは非常に減りますが︑最近になってまた回復してきでいること︒職住共存地区内の建設が少し減り︑幹線道路沿道地区の建設が増えてきています

が︑新しいル!ル︑形態規制︑高さ規制はそれなりに守られて︑ある程度の目標の達成が認められるようになっています︒ただ︑建てられているマンシ

図‑ 4 2
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年建築ルール以袴の京都都心部の中高層共伺住宅の建設状況伊j
司法{主共存地区の建設は減ったものの、幹線道路沿道地区での建設は増えている。

ヨンが景観上いいのかということになりますと︑さまざまな新たな課題も出てきているところです(図14︑5)0

一方︑一戸建住宅はどうなっているのか︒マンションは壁面線を町家に揃えるというル l ルが一一O O一
一一
年ル i ルでできているのですが︑一戸建てはそのルールが適用されませんので︑大きくセットパックして前に駐車場を確保する事例が増えています︒一戸建てを含めて都市の住宅のあり方を考えなければい
けないという状況が出ています︒

地域の住民によるまちづくりも徐々に育ってきて︑ストックを活かしたまちゃつくりの先進的な事例が幾っか見られます︒また︑民間の事業者︑建設業︑不動産業の方々による保全・再生に関わる取り組みも活発に行なわれるようになってきました︒京都の町にふさわしい住まい・まちづくりが市場メカニ

ズムのなかでどこまでできるか︑という実験があちこちで行なわれていると考えていいと思います︒ということで︑きょうは三名の方にお話をいただきます︒大谷さんは建築家として建築設計に携わってこられるとともに︑京町家再生研究会の代表として長年︑町家再生に取り組んでおられます︒

上林さんは︑コンサルタントとして︑京都独特の困難な事情のあるまちミつ

くりの支援を長年してこられました︒きょうは防災とまちづくりという視点

で︑祇園町に焦点を当ててお話しいただきます︒

大島さんは︑コンサルタントとしてさまざまなプロジェクトの支援︑企画に携わっておられますが︑一方で︑都市居住推進研究会という組織のなかで︑不動産事業者の方をコ 1 デ イ ネlト し て さ ま ざ ま な 取 り 組 み を し て お ら れ ま

男宮前ÎM~ を|町家に揃える

こと、上!習郊のセット
パックによるボリュー
ム!惑の低減など、建築ルールの効果は認められるが、それでもさま
ざまな諜題は多い。

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す︒きょうは民間の不動産事業者の活動についてお話しいただきます︒

図 ‑5
建築ルールの効果

京町家は伝統構法でできています︒全体(次賞︑図 31a︑b)Oも時間の変化を楽しむ暮らしがありますに涼しげな夏の姿︒夏と冬︑一日のなかでほんのりとした冬の姿︑度一戸が入って非常です(次災︑国 ￨2)O 鹿敷は︑障子が入ってっと通して見られるというのが町家の空間

きますので︑非常に奥行きの深い空障をず

表の格子が外されてお飾りを見る場所がでの空間になるわけです︒祇園祭のときにはる織の空間になっています︒奥のほうが住表のほうは﹁庖の問﹂︑商売をやっていとが考えられた間取りです︒

間は︑自然を取り入れた暮らしを楽しむこを挟んでうなぎの寝床状の奥行きの深い空﹁通り庭﹂という土需があって︑﹁坪庭﹂のが町家の基本です︒

物とそこにある暮らしが一体となってある

最近怪しくなっているのですが)など︑建職人さんの技やお出入りの仕組み(これは代的意義 l N P O法人京軒家再生研究会の活動実績の検証

住共存による賑わいと落ち着きのある都心居住︑落ち着いた詮影と木造の軸いる人たち自身の意識の共有による豊かな町内︑両側釘のコミュニティ︑職秩序のある洗練された意匠が魅力のある町並みをつくっていること︑住んでら昭和にかけての町家があります(関 1)︒その特性は︑適正なスケi ルとような町家と︑﹁総二階﹂と呼ぶ︑二階を少し高く暮らしゃすくした︑大正か京都の代表的な町家には︑﹁中二階型﹂と呼ぶ︑二階が低くて虫龍窓があるとした幾つかの町家がコミュニティをつくって残っているという状況です︒

が建って景観上のアンバランスを生んでいます︒また路地奥には小ぢんまりして残っている部分もある一方︑町家の町並みのなかに︑ビルやマンションの四つの伝建地区があります︒職住共存地区である都心部にも︑町家が連続

京都市内には︑祇園新檎︑清水寺の産寧坂︑上賀茂の社家町︑嵯峨鳥居本

京可家とはるのではないかということについて︑並行してお話ししようと思います︒

現代的な意義と︑合わせてわれわれの市民活動のやり方に現代的な意義があ

きょうは︑京町家という歴史的な建物がもっているその意義︑その再生の月一七日︑祇溜祭巡行の日で満一五年になりました︒

京町家再生研究会という市民活動が一九九二年に始まり︑つい先ごろの七の組みの構成を見せる木の表清豊かな建物空間︑自然との係わりゃハレとケの総 2踏 E
室町家

中 2階建田T家

彦家 1
再けじめを大切にした秩序のある暮らし︑町家の維持・継承システムとして︑

図‑ 1 京都の代表的な町家の外観

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表京露

復
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関 … 2 京町家の標準平面

明

何に鳥龍のような形になっていまして︑現代構法では二時を受ける桁が入りますが︑伝統構法では柱は犀根の下の母屋まで一本で立ち上がっています(図!4)0

柱と桁は︑ほぞをつくって栓でとめる構法で︑非常に柔らかく揺れること

で地震の力を吸収︑粘りをもって対応する︒現代は土台に緊結する構法です

が︑京町家の柱は五の上に載っていますので︑免震的要素をもっているといえます(図 ￨5)0 土器は︑竹小舞を下地にして︑適度に耐力をもちますが︑こういうように全体として非常に柔軟性をもった構造であるというのが伝統

地震力がある大きさを超えると壁は壊れて︑軸組みに耐力を受け持たせる︒

構法です︒これがいまの建築基準法にそぐわないということで︑﹁既存不適格﹂といい方で現在の町家が存悲しているということです︒

町家︑ 町なみの現状の改修をしてしまう事例が多いことです︒

東京資本が町家を買ったり借り上げたりしては︑不適切な改修︑見栄えだけ例があります︒問題なのは︑町家を改修して商売をすることが第一になり︑って吹抜けにしてレストランに︑昔の銭湯をそのまま喫茶庖に︑などという最近の状況として︑町家の改修・活用が盛んです︒たとえばニ措を取り払など︑さまざまな問題があります︒

う問題︑そして高層ビルが増えて日当たりが悪くなるなどの立地環境の悪化

続かないこと︑建物が老朽化してそれを在す職人さんとの出会いがないといらしの習慣の変化︑建物の維持費用︑相続税︑住人が高齢となって住み手が町家が壊される原因は︑耐震・防火に対する不安︑暑いとか寒いとか︑暮︒
ます(悶j6)

じて残っているという状況です︒まさに京都を象徴している状況を示してい通は京都市のシン︑ボルロ lドになっていますが︑ピルの谷間に町家がかろうと︑黒い屋根瓦が白いピルに変わってしまったことがよくわかります︒御池九七O年と一一000年と︑京都タワ!の上から見たところを比べてみる

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関‑ 3 a 障子の入った冬の座敷
図‑3‑b 霞戸の入った夏の座敷

図‑4 伝統軸組構法と在来執組橋i
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伝統輪組構法の軸組例

図‑5 京町家の3
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そういう状況に対し︑いろいろ

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Jに、屋根瓦の 111い色がなくなり、ヒ、 jレに illて替わって白い!日]になってしまったことがわかる。左下は東本願 'B。
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な施策が行政のほうでもなされています︒景観法ができ︑私は景観
重要建造物の指定の委員をしているのですが︑現在一 O軒足らずが指定されました︒それから︑資金的な閣ではファンドができ︑改修に対して助成金を出す︒町家の不動産証券化もやりました︒
高田先生がお話しになられた︑規制改正がされ︑建物の高震を下げるということ︒これは町家に直接関係ないように思えますが︑建物が低くなるということで︑町家の立地環境整備になります︒町家のデザインを基準にしたデザイン基準もでき︑町家町並みの景観保
全と整備という意味で期待されるところです︒
その規制案ができた当時︑いろいろ話題になりました︒新開記事に﹁死活問題と猛反対﹂とあるのは︑不動産業や広告業から出てきました︒一方で︑﹁一般の方は関
心低い京都手法﹂︒結果は﹁規制

1970年

2000年

強化賛成八割強﹂ということで︑市議会でも全会一致で通ったという結果になっています︒

図‑6 京都タワーからみる町家・町並みの現状

活動の塗擦

情報の発信

再生の実践

閥凶査・研究再生'"筒銭鈴

町家街豆袴生路地奥湾生賀会計薗

〈らしの綾子防火防火椀透)
，
会
震
活
度
再生手法

ネットワーク概念~

回一 8 京国T
家再生研究会

京町家再生研究会の率業
1 京町家の歴史および特性に係る研究
2 京町家の実態調査および実測・研究
3 京町家の環境、防災、構造などに係る研究
4 京町家における{暮らし Jに係る調査・研究
5 京盟T
家再生のために必要な法制度に係る誘査・研究
6 京盟T
家、町家街区の再生手法の研究および実践
7 ~.各地奥再整備の手法の研究および再整備の実践
B 京町家再生、周知のための諸活動と情報発信
9 京罰T
家再生に係る他の組綴との連携活動
10 その他、本会の目的を透成するために必要な事業

図‑ 7 京 町 家 ネ ッ ト の 活 動

溜麗盤電罷覆聾塑冨竪聖事書軍曹掘輔

京町家ネットの活動と か ︑ 友 の 会 か ら の い ろ い ろ な 情 報 提 供 と か ︑ さ ま ざ ま な こ と が ネ ッ ト ワiに町家の状況調査をしたり︑契約を結んでからの工事を作事組のほうでやる

この情報センターにいろいろな情報が集まってきます︒再生研究会で事前ーが担うという仕組みで運営しています︒

けるという方たちで︑実際の情報提供とか︑不動産業実務をそういうメンバほどいます︒もちろん町家に理解があって︑町家を町家として扱っていただ

うものを結びつけるわけです(図叩)︒このメンバーに不動産関係が二一O社

たいという方にも登録してもらい︑両方の情報を検討して︑うまく条件が合いただき︑一方で︑町家に住んでみたい︑町家を活用して何か事業をしてみ町家を誰かに活用してほしい︑あるいは売りたいという要望物件を登録してもう一つは﹁京町家情報センター﹂で︑町家の持ち主・貸し主から︑このピールして広めていくための組織です︒

在 は 四O O名 近 く の メ ン バ ー が 参 加 さ れ て い ま す が ︑ 町 家 の こ と を 勉 強 し ア

コ口小町家友の会﹂は︑町家の活動を支援してくださる方々を広く募り︑現います(図120てを事務局でいろいろ調整したりして︑そういう実践的な活動部分をやって組織です︒本当に町家を大事にしていけるような工事内容や担当者の組み立組﹂をつくりました︒具体的な補修・改修要望に専門的に取り組むのがこのそのなかで︑伝統講法ができる職人さん︑設計者が集まって﹁京町家作事

基 本 趣 旨 と し て や っ て き ま し た ( 図i8)︒ていく情報発信︑活動の連携︑ネットワークづくり︒そういうようなことをを 再 生 し た り ︑ 改 修 し た り す る 実 践 ︑ わ れ わ れ の 活 動 を 皆 さ ん に ア ピ i ルし

九九二年に最初にできた母体で︑いろいろな調査・研究︑そして実際に町家効果的な活動ができていると自負していますが︑﹁京町家再生研究会﹂が一i7)︒ そ れ ぞ れ 専 門 的 な 分 野 を 受 け 持 ち な が ら 全 体 で 連 携 を と っ て ︑ 非 常 にわれわれの会はいま四つの会の有機的なネットワークになっています(函3クとして有機的な形で動いているわけです︒

その町家再生は︑京町家の歴史性︑特性を正しく継承することが基本です︒

また一方で現代的な感性ゃ︑技術を取り入れた新たな展開︒この南方が必要だということです︒継承と展開の共存︑共存というよりもっとつながりが深い同一化としてやっていく︒﹁持続的制創造﹂が再生の大事なことであります︒

巷には︑手っ取り早くお金儲けを中心にやっているというのもあるように思

情報センターでは情報を合わせるお見合いが五一件成立していますが︑実われます︒

はここにくるまでにオi ナl ユーザー登録七O 一二件︑登録物件数六五四件あり︑そのなかでやっと五一件が成立しているということです︒われわれの活動としては︑一件一件を点としてやっていく︒そして︑点から線︑線から面と広げていくのが役割であろうと考えているわけです︒

町家の改修例なL D Kへの改修が実現しています︒

キッチンは使いやすいものを入れ︑バリアフリーにお年寄りが住めるようことになっているわけです︒

あるかどうかは別として︑建物としての維持・保全をしていくことが大事なガミ突き﹂といいます︒そういうことをして直せるわけです︒既存不適格です︒建物が傾いているわけですが︑揚げ前をして︑ユガミを直すことを﹁イ足元を切って缶統的な構法で足すということで︑これを﹁揚げ前﹂といいま

まず柱の足元の腐りはジャッキで持ち上げて根継ぎということをします︒

す ( 次 賀 ︑ 図 什 )0

れが直るのかということでお施主さんは心配されているわけですが︑直りまの竹小舞が見えている︑あるいは︑腐っているというようなひどい状況︒こ家﹂です︒調査に行くと︑壁は横から水が入って漆喰が落ちてしまって︑中

まず︑午前中の見学会コ iスlにご参加の方々にはご覧いただいた﹁山田実際の改修例を見ていただきましょう︒

4

ネットワーク概念図

9 京町家作事組
図ネットワーク概念図

図‑10 京 町 家 情 報 セ ン ター

京町家作事組の仕事
1 町家の保存・再生のための相談・認査・提案
2 木造建築に熟遼した殺人(技能者)の紹介
3 設計者・コーディネ 1;
1 の紹介
4 現地検分と工法の線認
5 工事資の査定と契約に関する劫言
6 町家の保全、改修工事、設計などの監修
7 京lllT家ネットワ クの推進
B 町家の定期診街
9 見学会、セミナーなどの実施
10 広報、普及活動
1
1 その他、目的達成に必要な各穫の活動

雪
量
録

コメント
・ユーザー紹介
オーナー紹介‑物件チェック図 一1
1 出格子のかわりにガラスの窓台として展示ウインドウとし、町とのかかわりを大切に改修した「山田家J

かつては主:
1豆をされていた小規
好家。作業場だった!よい土
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]を活かして、外と住まいのゆill]領域のある{1:まいに改修する。
内部はバリアフリーに住めるよっLDKIこ。

改修前{土、布の f
写真のように自主の下地の tf
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がむき出しになっているほどだった由人主主の足元の腐りは切って根継ぎをし、itられたベ
ゆがみを直す。告をに!l
ニヤを剥がすと真っ黒く変色した援が現れた。家の俊史を表すものとして一部はそのまま残し、2主任としている(ド '1f;:t~) 。

二階のほうは︑い壁を一部残し︑この家の歴史を大事に︑思い出を残しながら新しくしています︒

玄関を入ったところに広い土聞があり︑昔は畳屋さんをなさっていたので︑ここで畳の作業をされていたのでしょうが︑その土問を生かし︑そのかわり︑通り庭の土聞は帽の狭い町家を広く使︑つためになくなっていましたから︑この土聞が表と家の中間領域をつくっています︒この場所が非常に有効に使われています︒

アルミの建具が入ったり︑表へ張り出していた一階表を元に戻し︑表には山山ガラス窓台の展示スペースをつくっています︒ご主人が毎月盆栽などの展

示を入れ替える︒町内の人がいつもそれを楽しみに通られるというお話があります︒町家に暮らすということは︑町内とのいろいろなおつき合いを大切にしていくことですから︑そのためのこういう空間が必要だということです︒﹁祇園町の町会所﹂(図!叩)は︑空き家になっていでかなり傷んでいた町

家を︑吹抜けをつくり︑展示ギャラリーとして活用しようということ︒それによってこの建物の維持費用が出るということ︒これは必要なことであって︑それによってこの町家が生き残っていくわけです︒適切な活用をするという次の事例は︑かなり傷んでいた仕舞屋ですが︑虫龍窓は焼夷弾が落ちた時︑ことも必要です︒

避難できないということで戦時中に取っ払ってしまっていたのを復元し︑傷んで腐っているところをきっちり直してきれいな町家になった例です(図i︒
3)

町家は﹁寒い﹂﹁暗い﹂﹁使いにくい﹂というのが三要素といわれているのですが︑土問仰を上げて床を張り︑現代のキッチンも入れ︑床暖房にして暮らしゃすさを実現しています︒ただ︑町家の基本的な空間というものは残す︒

歴史の継承と現代的な展開︑まさにそれをどう実現していくかが︑設計ある

この改修をやることになり︑それまで外に出ていた息子さんたちが帰って

いは工事をする者の役割なのです︒

きて一緒に住みたいという話になったのです︒これは町家再生が家族を呼び

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改修後、息子さん家族が決って一緒に住むこと

すことは大事なことである。
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万が実現した。

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2 ~き言葉を改修、ギャラリーに図
図‑13 虫箆窓を復元し関子 2階建ての伝統的な外観を復元

内部は、 1日家の弱点である「楽し¥附い、{安いにくいj をY
aJll.するために、快適さを求めて改修。
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:げて!ぷを係り、床暖房も設[打。しかし京冊]家の特徴のハシリの~~~~寄せるということで大事なことだと思います︒それで︑増築もしました︒したがって︑全体の確認申請は出していますが︑別棟の増築部分は劫火構造の関係で土蔵造り︑主家の方は既存不適格のままということを組み合わせて改修工事をやっていく︑増築も含めてやっていくということになります︒

京都の町中にあるお醤治屋さんの事例です(次頁︑図￨叫 ) Oいまだに木の樽を鈍って醸造している︒これをきれいに整理しまして︑中にお客さんが入れるようにして︑観光客が訪れてはお土産を買っていくという企爾を立てて︑改修しました︒

西本願寺前の仏具屋さんが並んでいるところにある数珠屋さん(次頁︑図日 ) 0全 部 ア ル ミ サ ッ シ に な っ て い た の を 元 の 姿 に 戻 し ︑ 中 で 職 人 さ ん が 座 っえるようになりました︒て数珠をつくっているのを克せるということにして︑お客さんがたくさんみ

モルタルで表にくっ付けたような看板建築も︑それを取っ払って︑少し手を入れますと︑元の姿が簡単に蘇ります(次頁︑図￨市 )0簡 単 と い っ て も 費 用 は必要ですけれども︑そういうことが可能であるということです︒

以上のような実際の改修実践以外に︑いろいろな研究的な取り組みをやってきました︒京町家の建物・暮らしにかかわる実態調査をしたり︑﹁京町家歳時記﹂と誼って︑参加者を集め︑お茶の会とか︑お盆の過ごし方とか︑町家の暮らしを体験する会︒また︑できるだけ冷房を入れない︑暖房を入れない

自然エネルギーの研究︒技術については︑設計施工交流会ということで︑設計する側の建築士会と施工する側の組合とが一緒に勉強会をする企画もやっています︒

要は︑暮らしであるとか技術︑資材︑防災︑活用︑資金︑制度︑景観︑ネットワークの問題という︑非常に多様で複合的な課題に取り組んできました︒

防火については︑水幕をつくって訪火構造をつくれないかという実験をやってきました︒最近は研究者による実験や研究の結果︑木を使いながら防火構造ができるという成果が出て︑現在︑告示改正まできているわけです︒

ネットワーク活動としては︑京都市や景観まちづくりセンターという行政こうということも企画しています︒建築学会のほうともいろいろと連携させたが︑今後もそういう全国的な活動の連携を行ない︑お互いに力を高めてい

生交流会を一昨年開催し︑全国から多くの活動国体に集まっていただきましサイドとの連携︑地の組織との連携︒全国ネットということで︑全国町家再ます︒

として共有して︑京都のまちづくりに生かしていく必要があると思っており

特に市民が︑町家再生を一つのまちづくりの根拠として︑アイデンティティ

これから︑それをさらに深めていくということが必要だなと感じています︒

町家は︑歴史文化を根拠とした持続的な創造行為によって個性ある景観・町家再生の現代的意義ていただいて︑﹁京都の都市景観特別研究委員会﹂にも多くのメンバーが参も町家の原:il~，こ忠突な町家の優れた特性を継承し︑積極的に活かした都市住居持っているといわせていただいていいのではないかと思っております︒の連携の広がり︒こういう中身をもった活動そのものが大きな現代的意義をた活動とその連携︑そのための有機的なネットワークシステム︒さらにはそ更に複合的な課題に対して総合的な取り組み︒実践と理論︑専門性をもっのですが︑それと前面からの対応をしていくということです︒っていく︒行政は上からネットをかぶせるような対応のしかたでいいと思う

ティの共有︑町の共有意識にとなることを目指して︑一つひとつの物件をやていく︒それを点から菌ヘボトムアップしてゆく︒町家再生がアイデンティ活動です︒行政と連携をもちつつ︑市民として︑一つひとつのものに対応しもう一つ︑われわれがやっている活動は︑市民が主体となったまちづくり

基本的な現代的意義だろうと思います︒

代に生かす︒それぞれの町において町の歴史を大事にしていくということが︑

まちづくりを目指すための大きな資産であります︒これは京都だけの話では改修を施す。
京都iii絞・まちづくり会すまいづくり銭円俊
秀賞を受賞。

なり向上してきたように思いますし︑技術に閲してもかなり修得したり︑継型を把援し、あくまでないと思います︒町家の優れた暮らし︑あるいは建物がもっている要素を現

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翠を調査して原承したりということで︑職人さんたちの意識も変わってきたように思います︒

そういうふうにして︑現在活動一五年目ということで︑住み手の意識もか加させていただきました︒

5

図‑14 辰吉南の改修一 3つの裁のシンボル性を活かした景観づくり

あるいはコミュニティとしての関係性を大事にした共同住宅︒町家型共間住

いく︑ということ︒一つひとつの建物ということではなくて︑町並みとして︑

都市住居の具体的な内容として︑町家・町並みの優れた特性を寂り込んでとの同一化︒まさに地域に根ざしてということを目指すことが必要です︒

つには︑都市住居のあり方の基本理念として︑地域の歴史・文化︑社会6

図‑15 底舗の改修一数珠屋の外観を元に戻し、山内を改修

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1
1‑16 看板建築も元の姿を蘇らせることができる

右の主主:J~ç のように現代的な外投になってしまっていても、復元は可能だ。

宅︑あるいは町なみ共有型住宅︒こういうことが町家そのものがもっている要素としての住居のあり方だと思います︒

これはすでに町家型共同住宅で実現されていることだと思いますが︑・職住共存︒これを基本とするコンパクトシティをつくる︒

・両側町は表通りを根拠としたコミュニティの形成合可能とする︒

・表の外観と町︑なみ︒これは人間的なスケール︑温かみのある木の表情︑あるいは庇謀︑屋根線の統一秩序︒格子などの要素による変化をもちながら魅力のある町なみ︒そういうふうな町家の要素を外観に活かす︒

・奥行き活用型の密集︒隣接地との隔離による低層・高密度︑内と外の中間領域としての土問・通り庭による表通りとのつながりと奥虚空地の活用︑り方というものを活かす︒

連担した奥の緑地空間山による良好な都市環境︒町家がもっている密集のあ・自然との共生︑省資源持続型住賠システム︑季節や自然を感じる豊かな暮らし︒これもすでに町家型共同住宅のなかで実現されつつあることだと思います︒しかし︑そのためにはそういうゆとりの場所をとる必要があり︑そのためには有効率というのでしょうか︑費用の問題︑経済的に成り立つかどうかという問題が常にあります︒そこをどう乗り越えていけばいいのかが大きな課題です︒

・今一つは住居をつくるシステムとして︑住民が主体となった都市住居創造の取り総みが大事であって︑住み手︑つくり手︑支援者による有機的な連携︑仕組みがさらに実現できればいいのかなということがいえます︒

現代の町家というのは︑伝統的・歴史的な木造都市居住建築ということだと思うのですが︑木造だけではないかもしれません︒京都の町をこれからもつくっていく町家のあり方は︑京都の町にずっと存在してきた町家をよくよ

くながめ考えて︑どうしていったらいいかということをさらに考えていきた
いと思っている次第です︒

︹講演]￨￨2のか︒

このあたりは建仁寺の竹薮でした(図1)0 竹薮がなぜ茶屋街になっていく以降です︒一八六八年の絵閣を克ると︑祇闘町通(現在の四条通)の南側の世期あるいはそれ以前にできているのに比べ︑この南側の市街地形成は明治

景観保全と拐災の両立をめざしたまち申つくり l 州問一問地区
上林研二

祇関町南側地区は︑現在でも営業中の京都で最も大きい茶屋街です︒
九九年六月に京都市の市街地景観整備条例による厩史的景観保全修景地区に指定され︑国の伝建制度に準じた︑京都市独自の支援策による町並み景観のいろいろな史料や︑お茶屋﹁一力﹂の言い伝えなどを開きますと︑江戸末銀全事業が進んでいます︒
当初は指定地区の大半に準防火地域︑四条通には防火地域が指定されてい期︑つまり維新前夜︑神社や町衆が︑よく勤王の志士を支えた︒嘘かまこと
あるじか︑官箪の錦の御旗は芸舞妓の金欄の帯︑だという話も地元にはまことしやかに流れていますし︑一力の主の娘さんは大久保利通卿の後妻さんです︒結果

かわらせていただいて︑現在の制度は一九九五年に制定し︑﹁市街地景観整ことがいろいろ報われてくるわけであります︒

え応援したわけですが︑ともあれ決着がついて︑大久保さんたちを志援したます︒勤皇派だけを援助していたわけではなく︑佐幕派にも手を替え品を変としてそうなったにしろ︑国とツ lカl の仲だったろうということがわかり備条例﹂となっています︒調査業務は終了しましたが︑祇園町の活動家の皆が行なったアンケート調査から︑ああなるほどこういう地区なのだという情

きょうは︑地区の沿革︑歴史的景観保全修景地区とは何か︑そして京都市激震です︒ところが︑地元の祇園社では︑そういうものが出ることをあらかという形が︑近世期は一般的でしたので︑慶応末期に出された神仏分離例は

きく揺るがされました︒それまでの寺には鎮守社があり︑神社には寺がある

東山の里一帯には大きな神社があります︒この神社が実は明治の初期に大報を共有していただき︑なぜ地区協議会ができたのかや取り組んでいる防災︑領地が没収されますが︑非常に細かく寵い方も決めて﹁おまえのところに払

明治一一年に上知令が行なわれて︑建仁寺の竹薮であるとか︑使っていないと変えるわけです︒

じめ予想していたかのような速さで延磨寺から離脱して︑名前も﹁八坂神社﹂

祇閤町南側地区は︑市内の茶屋街のなかでも最も後発です︒ほとんどが近祇園町南側地区の沿革

町並み景観︑人づくりといった活動を紹介させていただこうと思っています︒

形で︑約一 O年地域活動を見つめさせていただくことになりました︒

さんから︑﹁残って勉強せい﹂といわれ︑祇居可荷側地医協議会の顧問というしに関する基本計閣の策定に取り組ませていただき︑その条文の起案にもか

市街地景観整備制度は一九七二年に制定されていますが︑私は︑その見直全上の困難さをもってこの制度は出発しています︒て︑木祝をあらわした意匠が規制されるなど︑伝建地区制度にはない建築保九O‑3 明治35(1
90
2) 年の祇富町南側地区

uい下げる﹂ということで︑明治最初に建仁寺の竹薮を地元が手に入れます︒
鼻薬が利いたわけです︒

まず最初に道路をつくって茶屋街の形成に着手します︒ほほ当時の四条通る︒八坂神社の南門(正門)にも連絡させるような道路(南園小路)を設けと同じ七 m幅の道路を建仁寺の境内地まで突き抜けさせて︑花見小路をつく

ますし︑近世からあった宮川という茶屋街にもつなげる(初音小路)という形の骨組みを設けて市街地の形成に着手します(図13)0

明治の中ごろになりますと︑四条通の北側が拡幅されます︒四条通(祇鹿通南側が拡幅されるなかで︑私は﹁九尺小路﹂と呼んでいる細街路をつくっます︒このことにより︑ますます南側が脹やかになるわけですが︑次に四条町通)の北側にも多くのお茶屋が並んでおりましたけれど︑そういう人たち

2 現在の花見小路通

歴史的景観保全修景地区制度

たということです(図 ￨2)0

その後︑町の発展は順調で︑さらに幾つかの道路を加えて現在の姿になっす︒

口を付け替えさせられました︒建物は﹁潰すに及ばず﹂として残ったわけで一力も︑敷地北側︑四条通に入口があったわけですが︑花見小路側に玄関だといわれています(図 ￨4)0て開発が進みます︒図に﹁松竹﹂と付いているのは︑映画会社の松竹の開発時過にあるお茶屋は﹁営業はまかりならない﹂という規制が出されてしまい

大正と改元した一九二一年︑貸座敷寂締規則が改正され︑四条通と大和大が新しく開発された南側に少しずつ流入してくるということになります︒

関

う形で実を結んだのですが︑東山の里景観を整えることが主で︑﹁市街地景観

さて︑一九七二年の市街地景観条例は︑美観地区九一一一O Mを指定するといできます︒その一つが﹁歴史的景観保全修景地区﹂です︒

地域の皆さんと一緒にまちづくりをやって景観を整えていこうという制度が一九九五年三月に市街地景観整備条例ができ上がりますが︑そのなかで︑

2

図 1 慶応 4 (1868) 年の絵図にみる周辺の様子;改正京町鈎!絵図 *1
1
1見 大 成 ( 燦 応 4年)による。
参考￨支i
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参考図ー京都市「学限界町名人り京都市1図‑ 4 昭和 1
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) 年の祇園町南側地区

図‑ 5 197
2
年制定の京都市の初代「市街地愛観条例j による美観地区等の指定包図‑ 6 現在の京都市の景観計画図
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1'‑に金改正され美観地区(立大1高に拡大し、 2007
年さらに拡充された。

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、 ムベージより条例﹂とはいっているものの︑先ほど大谷先生がおっしゃった町家がたくさん残っている洛中の大半は美観地誌に入っていないわけです︒﹁風致景観を整える﹂といったほ︑つがいい市街地景観条例でした(図16)0

一九九五年に全部改正をした条例は︑美観地灰一は二種類から五種類に拡大し︑面積も約ニ倍の一八OOMを指定しました︒そして︑浩中だけではなくて︑伏見という旧市街地も取り込んで美観地区の指定をしています︒﹁ほころびた﹂町並み景観を整備し直そうという意気込みで大々的にやっているわ

けです︒巨大工作物の規制区域制度も全面的に変えて︑六九O O凶の広さに及ぶ建造物修景地区を指定します︒美観地区の周りを建造物修景地区で閉って︑その外側に風致地涯を設ける︒京都の景観をもう一度整え直そうではな

いかということをやりだしたわけです(図16は二O O七年の景観計画図)︒歴史的景観保全修景地区は︑美観地区のなかでもとりわけ和風の景観を強くもっている地域をイメージしています︒

地区を指定すると︑併せて歴史的景観保全修景計画を策定し︑なければいけません︒その修景計閣は︑建築物︑その他の工作物の位寵︑規模を特定します︒形態も︑意置も︑非常に細かく決めることになっています︒非常に窮屈な中身です︒これらは美観地区二種︑あるいは三種の規制に相当の上乗せをするという非常にハードルの高いものです︒

その地区のなかで新築︑あるいは模様替えをしようとする者はすべて市長の承認を受けなければいけない︒その後でしか建築の確認申請ができないというものです︒

この承認の基準は︑また細かく書いてあり︑建物全体が見せる建築の様式

も︑地区が指定している様式でないといけない︒さらには︑道路から見える

一二一条に︑修理・修繕費用の発生に対して京都市が補助できるということ部分の階数は一一一階以下でないといけない︑というようなことです︒にしています︒この補助の中身は︑伝建地詑とほとんど同じものになっています︒なお︑伝建は文化財ですが︑こちらはそうではないという違いがあります︒

す︒午前中の見学会コ!ス 2 でも︑﹁なぜあんなに後退しているのか︒後退し四 m以上後退させる︒その他の通りでは三 m以上後退しなさいということでていないものもありますね﹂といった質問がありましたが︑実はこういう基

祇園町南側地区の修景計画

祇関町の修景計掴は一九九九年六月に告示されますが︑祇園町南側地区︑だ準を設けた前後で景観が変わっているわけです︒

軒も︑申しわけ程震に出すのでは︑なくて︑半開出しなさい︑通りに面した

どれかに合わせて修景・修繕するということです︒もちろん新築も︑そうし極めつけは歴史的な様式を特定したことです︒茶屋様式では七種類指定し︑二階の窓には可能な親り簾をかける︑というようなことも書いています︒

は一一一 m以下に抑えなさい︒形態も非常に細かいことが書いてあります︒屋はいけない︒建物の規模は︑高さは一一九 m以下︑公共用空地から見える部分7)︒

たものに合わせなければいけません(図アンケート調査の結果

造りを基調とする︑となっています︒準防火地域にもかかわらず︑﹁外観は真地区指定に際して京都市がアンケート調査をしました︒協議会がかなり応援して回収することができた調査ですが︑祇園町南側地区の有効回収は一八

新築することが求められる。

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期のものがどこかでリニュ l アルされているということです︒四条通商は近

宮川町も同じようですが︑少し後期のほうが多くなっている︒つまり︑近世﹁建築時期﹂￨￨祇園町南側では︑だいたい明治とか大正の時代のものが多く︑地持家で︑四条通はばらつきが見られる︒

が建てるというスタイルで町家が建っているわけです︒宮川町は圧倒的に持女紅場学厨という法人が大きな家主になって所有しています︒建物は個々人持家︒明治政府から払い下げられた土地が飼人に分割所有されるのではなく︑﹁土地の所有形態﹂￨￨これは特教的で︑祇園町南側はほぼ半数近くが借地

く︑宮川町と比べ︑少し規模が大きくなっています︒﹁敷地の広さ﹂￨￨祇園町南側地区は︑九o d未満︑一ニ 02m未 満 あ た り が 多

明治期以降の市街地の意識の違いを知っていただきたいということです︒(現・八坂神社)の参詣道になっていたところです︒そういう歴史的なものとた︒宮川町は近世間期からの茶屋街︑西条通南側はそれよりも古く︑祇菌さん

比較のために︑宮川町地区と四条通の南側のアンケート結果を併記しまし風デザインで︑格子などを組んでガラス揺が露出しないようにすることを決本 21(告を基本として、住居様式 2 種類、!日ilìHð~4 綴類、茶屋様式 7 種類を特定した。このどれかに合わせて修沢、修 ~!I: 、花見小路通に面する敷地においては︑一二階の表側の控は道路からおおむね

八票ありました︒

4

めています︒

壁造り﹂と乱暴なことをいっているわけです︒通りに面した一階関口部は和い軒︑一時は通り庇を設けなさい︑屋根は日本瓦あるいは鋼板︑外観は真接

根は切妻平入り︑勾配は一 O分の三から一 O分の凹・五︑道路に面しては深

建物の位置は︑道路から大きく後退してはいけない︒⁝・八 m以上離れて塔から伸びてくる八坂通地区も含めて︑⁝体のものとして指定されています︒

けが指定されたわけではなく︑近世期からの茶屋地区である宮川町︑八坂の3
図 ‑7 祇園町南側地区の歴史的様式(建築調査の結巣)﹁建物の階数﹂￨￨祇関町南側では圧倒的に二階建てです︒その他は少しずはいろいろな形態の建て方になっている︒

スタイルで建っている︒宮川町は木造真壌が七五%ともっと高く︑四条通南﹁建物の構造﹂￨￨祇闘阿南側では一一一分のこが木造真壁︒木机をあらわした

いことがわかりました︒

代的なピルが並んでいるように見えますが︑実は江戸時代の建物も少なくなはないというのがこの結果からも読み取れると思います︒というのがあまり高くありません︒観光客がふえることを望んでいるわけで

住環境のほうをメインにしている︒祇園町南側では﹁地域来訪者を増やす﹂

常に高い割合なのに対し︑宮川町は﹁住みやすい環境の整備﹂ということで︑﹁景観整備の目的﹂￨￨a祇闘町南側では﹁伝統的文化の保全﹂というのが非常に高く︑次いで﹁鴻火栓など防災設舗の整備﹂です︒

ii ﹁電線・電柱の整理﹂が南側では六一﹁整備を望む公共施設﹂ tが︑﹁事業専用﹂は祇関町のほうが多い︒つまり︑夜住まない人も増えてきたるわけですが︑﹁併用住宅﹂が半分少し超えています︒宮川町も似た傾向です

お茶屋はだいたい階下で暮らして︑お客は二階で接待することになってい景観を整織する﹂ということになっています︒

が整えられてきたという特性もあるでしょうけれども︑﹁街路を選んで通りことが祇園町南側です︒宮川町のほうは︑もともと長く通りに沿って市街地﹁景観整備のイメージ﹂ i i ﹁区域全体をくくって整備してほしい﹂という二%と非つ高度化が関られている︒ということです︒四条通南は非常に高い割合で併用住宅︑つまり︑どなたか﹁地域の人が建物で満足している点﹂ i l祇園町南側では﹁外観の風格﹂に位置では﹁半開ほど下がって建て・なさい﹂︑建物の構造は﹁木造を中心にしな建てるとしたらどういうものを希望しますか﹂と開いてみたところ︑建物の﹁あなたはどういう建物を建てますか﹂という質問ではなく︑﹁ほかの人が満足する点を見出している︒それに対してほかの地区はちょっと違って︑宮さい﹂︑階数は﹁二階建て﹂︑外観意匠は﹁伝統様式を守りなさい﹂というよが住んで営業されているということです︒

川町では専用住宅の多さもあり︑﹁住み心地﹂に高得点をあげています︒

うなことをいっています︒

祇園町南側地区協議会の活動﹁地域に存在すると匝る業種﹂は︑﹁場外馬券売場﹂と﹁風俗営業﹂でした︒﹁定住意向﹂￨￨まちづくりを進めるうえで定住意向は非常に重要な指探です︒ずっと住み続けている人がいればいるほど︑まちづくりは強いものになるわけですが︑祇園町南側では七一一一%が﹁ずっと住み続ける﹂といっていま

議会はいったいどうやってできたのだろうか︒実は一九九五年に市街地景観す︒宮川町はそれよりも抵く︑凶条通南は祇園町南側より高い割合で定住性整備条例ができ︑﹁一九九六年から祇園町南側を含めて景観調査したい﹂といこういうアンケート調査を協議会の協力で実施できたわけですが︑その協﹁住み続ける理由﹂ i i ﹁商売の都合上離れられない﹂が祇間町南側では四が見られます︒
二%︑﹁町の雰囲気が好き﹂が一一一九%︑﹁伝統や文化を守る﹂も非常に高い数

うことが新開記事に載りました︒地元の町会長の杉浦さんが﹁そんなこと開中心﹂となり︑少し分かれています︒ということであります︒これは宮川町もほぼ同じ︒四条通南は﹁観光振興を﹁まち つくりの中心方針﹂￨￨﹁飲食・装客業中心﹂のまちづくりをやるのだ

れ替え﹂﹁室内の壁の修繕﹂が多くなっています︒﹁
二0年間の改善履歴﹂

八月に︑約三O O人という地区の全員が加入する協議会を設立させたのですということで︑地元に戻ってほかの町会長さんたちと相談をして︑その年の総意でしょうか﹂といなされて︑﹁そうだ︒総意をつくら・なければいけない﹂

市にねじ込んだわけですが︑京都市から﹁あなたが一言っていることは地元のいてない︒誰がお願いをしてそういう調査をすることになったのだ﹂と京都
118
接客業をされているということもあり︑﹁畳の入

字です︒

5

ーま叫

部削減策定泌総中市と組制綴

南側関地紋協が発建

抵園町発展自分たちで
図‑10 私設消火栓の分布と初期消火可能範盟

図… 8 地区協議会の設立を報じる新聞記事
I
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Tの方向{土地元が決める 地 I
R全員が加入して発足。
図 9 協議会は(私設消火栓〉の設鐙を呼びかけ
壬だが、本終的な消火栓と遜色がなく初期消化に威力を発症1する。
水道管は 40mmf

私設消火栓経iィ
(i'火後*'、ノクス)と中を￨剥けたところ

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図 8)

協議会設立を取材した新聞が︑﹁住民の皆さんは﹁京都市の勝手にさせへんで﹄というてまっせ﹂と大々的に報じたわけです(図 ￨8)O ﹁観光名所にしてはいけない﹂﹁町の方向は役所が決めるのではなく︑地元が決めるのだ﹂ということをはっきり言ったわけです︒で︑﹁当局と正式に折衝できる組織をつくる﹂と設立趣意書に書かれています︒

先ほどのアンケート結果が整備計画の立案以前にまとまりましたので︑最初の活動は︑防災を中心に進みだします︒その成果が︑私設消火栓の設置です︒火事の際は︑地毘の全員がこの一扉を開けて中のホi スをもって初期消火に駆けつける(図19)0 一九九八年から大規模な訓練をやっています︒

私設消火栓によって地区のだいたいのところがカバーできるということで︑地 域 の 機 械 的 な 消 火 力 は 相 当 整 備 さ れ た と 思 い ま す ︒ 私 設 消 火 栓 は 四O m径

で す が ︑ 本 格 的 な 消 火 栓 と 遜 色 が な い こ と も わ か っ て い ま す ( 殴i 叩 ) O

6 町並み景観の整備

歴史的景観保全修景地区では︑新築あるいは大規模な改善をするときには︑

建築確認を山山す前に京都市長の承認を得ることになっています︒しかし確認申請が要らないものは野放図になるわけで︑それは大きな問題です︒そこで地元では︑京都市にもそういう制度をつくって進めてもらうけれど︑地元としても景観協定を独自に結んで小さな建築行為もコントロールしていこうとしています︒

地区が指定されて以降は京都市の補劫もどんどんとふえ︑一九九九年から

昨 年 ま で の 七 年 間 で ざ っ と 九000万円が補助されたという実績があります︒

通りのお畳もでき︑町並みが整ってきました︒

地元は私設消火栓で活火力を整えてくる︒しかも︑大規模な訓練を毎年やる︒つまり︑大事な人の消火力も整える︒こういうこつの鵠火力をもって︑そこで︑京都市は地元の取り組みを高く評価し︑準防火地域の解除を検討

京都市に﹁準防火を外せ﹂と要望するわけであります︒

木机をあらわにした外観はオーケーということになりました(翻￨什 ) 0劫火︑

仕掛けにするという上乗せの基準は付くわけですが︑当初から要望していたします︒建物の内部は不燃性の高いものでつくるとか︑火を出さないようなぶんと議論しました︒なかなか自分たちでは結論が出せませんので︑京都市

ら揺れてそれでももっ免震型︑制震型のものにするのか︑ということはずいしたが︑がんじがらめに筋交いを入れて対応するのか︑ド伝統構法の︑ゆらゆ

地震に対する寂り組みもやっています︒先ほど大谷先生のお話にもありま

京都市は、地域~j:L の紡火活にお願いをして幾つかの調査をしました︒耐力限界を算定する終局耐力の調準防火地域が外れるのはまれではないかと思います︒

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J2002年 71J25
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その後︑二人で続々と持てるポンプが購入できれば︑初期消火の機動力も動を、外壁防火・イド燃性能の或・代替措置と認め、￨坊火池1
準ドU
j火地域の解除を検討。
2005年 10月に防火地域・ i部:}
j
火地域の解除のための条例を市会で可決した。

査では︑半数が潰れて半数が残るということでしたので︑最近の議論では︑

ろうか︑という話になってきております︒

外観の修景工事と同時に防振ダンパーなどを入れて地震に対応したらどうだ

いろいろ進めてきて︑残るのは道路の二項指定です︒建築基準法上︑九尺

小路は︑建て替えるときには︑道路中心から二 m後退して建て替えなければいけないということです︒二 m下がることが︑﹁はたしていいのだろうか﹂と京都市に問い掛けたわけです︒二項指定は問題ありという意識を共有しながら︑一一一項指定に動き出してもらったわけです(図 iMM・ a ) 0

でも︑一二項指定するだけでは町並みは守れないこともわかりました︒道路に地誌計画の変更を行なって︑景観上必要な軒などは認めることになりまし斜線があるから軒先は出せないということもありますから︑コ一項指定と同時た(凶imM‑b)0

京都市は九尺小路を﹁控史的細指路﹂と命名しました︒非常にいい名前を付けたと思います︒歴史的細街路という緬値を見出して一一一項指定したということです︒祇屈町南側地灰一では敷地後退しなくても建て替えられる︑ということが広く知れ渡ったところであります︒

人"つくりこうということです︒

用が決まるのではなくて︑協議会と協議しながらあとの土地利用を決めてい

どんな業種でもいいというわけにはいかない︒お茶屋の意思であとの土地利

繊細で上品なものをもっている︒お茶屋が廃業して新しいお屈になるときに︑

最後に︑人づくりの活動です︒祇閣は︑接客文化においてもほかにはない

ア

上がるといった思いもあり︑消火力を一段とアップしているところです︒

図‑11 防火規制緩和・ 3項道路指定で敷地後退免除を報じる新翻記事

図 一1
2 3項道路指定と地区計画の変更で祇園町の景観を守る(b) 3項道路指定だけでは斜線
制限で守れない車干の出を、地区
謙譲務緩窃配計画変更で認めることとする 0(a) 3項道路を指定=道路中心線から 1.35m
指定。

15

んだわけです︒協議会のて︑結局︑業種協定を結ではないか﹂という問い掛けです︒

きるのではないんだよ︒自分も周りもうまくいくようにしていくのが祇麗人ではないかということ︒ちょっといい一言葉では︑﹁国りと関係なく勝手に生地域にあった良き嵐習を皆で確認しながら︑さらにそれをふやしていこう

常にこまごまとした町式日を設けました︒

役員会に業種規制委員会

いろいろと議論を重ねを設け︑毎回︑﹁こういう届けに応じているわけでどうでしょうか﹂というた一 O年ではなかったか︑ということです︒

るようにしてきた一 O年 ︑ そ し て 地 域 に 愛 着 を も っ 人 を 少 し ず つ ふ や し て き

この活動を振り返り︑町並み景観のほころびをなんとか制度としても繕え業種はいいでしょうか︒

す︒

挙げられると思います︒

景観づくりや業種規制︑町式日の制定などができた理由を︑私は四つほどにありますが︑協議会設一︑協議会が行なった活動の方針の科学性︒会長さんが鶴の二百でああしよ

お茶屋は減少する傾向
立以降は減少に少し歯止う︑こうしようと一一出回ったのではなく︑京都市がやってくれたアンケート結

二︑ものごとを決めるにあたり︑きわめて透明な形で決めていったというこ果に基づいて︑それを着実に課題として解決してきたという方針の科学性︒とによって︑お茶屋の活と︒毎月の役員会︑年一回大規模に総会をやります︒総会の一カ月前にはめがかかったかなと思い性化に寄与してきたので

議案書を全員に届けることを原則にし︑何を決めるかということを全員がます︒景観整備をするこはないかと私たちは思っ周知する期間を設けてやっています︒という︑拙速を避けた活動をしたこと︒

一二︑すぐに決めるのではなくて︑協議会の中においても何年もかけて決するているところです︒
もう一方で﹁町式日﹂を制定する︒町のル!ル

くれて︑二一項道路の指定なども︑国土交通省と掛け合って非常に早い時期

居︑行政プランナーが私たち地域の活動をその都度非常に早くフォローしてに地元の要望を形にしてくれたということ︒地元も汗をかくわけですが︑です︒京都では室町期以を設けて暮らし方のルー

そういう行政の迅速な汗のかき方︑フォローはきわめて重要だと思ってい降いろいろな町内で式日ルをつくってきましたけます︒

るのではないかなということが見えてきたと思っております︒

こうして︑町並みと人が織り成す地域文化︑祇園情緒がなんとか継承できれど︑ 平成版の町式目を祇園でもつくろうではな
いかということです︒六
項目・二四項にわたる非

地域ぬ
から岡

価値を向上させる不動産ビジネスのあり方を考察したいと考えております︒

はじめに
現在︑ストックマ︑ネジメントの時代に入り︑中古住宅の流通に向けたさま
ざまな制度も制定されてきています︒京都の町家だけでなく︑全国的にも町家や民家の間生市予備が数多く見られるようになっています︒ただ︑全体の総量から見ると︑これらストック話用の量は多くはありませんし︑安心・安全︑

開都市居住推進研究会の活動の事例から

一 地 域 密 着 型 の 中 小 の デ ベ ロ ッ パ iが 創 意 工 夫 に 富 ん だ 事 業 を 展 開 す る 事
例が数多く見られる︒

ニ戦前の木造家屋とか近代態築など︑ストック活用の可能性をもっ物件が多数残存している︒

そ し て ︑ 先 進 的 な ス ト ッ ク 活 用 が ス タ ン ダ iド に な る と い う と こ ろ へ は 至させていく仕組み・体制﹂︑ 2 ﹁良質なストックの活用の展開方法﹂︑ 3 ﹁地

地域密着型不動産ビジネスを考察するにあたり︑ー﹁ストックの質を向上

比較的小規模な開発︑改修事例が多く︑ほかの地方都市への汎舟が可能︒

らず︑まだまちにおける点でしかあり得ません︒地域賞獄的な取り組みとし域共生型住まいづくりの要件の整理﹂︑を一二つの課題として提起し︑まず住産ビジネスの視点でとらえて事例の分析を行ない︑ストック活用の質の向上

本論では︑ストック活用の長期的な評緬指標の構築の必要性に鑑み︑不動題の 1︑2を考察し︑そして︑ユニークなプロセスを採用した一つの事剣︑動産ビジネスの検証と︑京都の不動産ビジネスの傾向を分析することで︑課いと思っております︒今回は﹁都市居住推進研究会﹂がかかわった住宅・不宅市場を概観し︑次に事例を分析していくことで︑この課題に答えていきたを図るための条件を整理したいと思いますが︑既存の建物のコンバージョン︑果が十分ではないと判断されているのではないでしょうか︒て展開されているところもあろうと思いますが︑何より事業採算性や投資効

防災・防火︑地域社会との共生の出では︑幾っか諜題を抱えています︒

京都の建築︑不動産の特鍛として︑大きく一一一つに整理できます︒

リノベ l シ ヨ ン 等 で 再 利 用 し て い く こ と だ け で は な く て ︑ 控 史 や 風 土 な ど の望る

本論では︑京都でユニークな不動産ビジネスを展開する事例を紹介︑分析

大島祥子

吟

地域ストックを活用した住まいづくりも視野に入れて分析していきたいと思議
産、し︑ストックの一民の向上のために必要な仕組み︑ストック活用の取り組みの

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います︒

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裾野を広げる要件︑そして地域と共生する良質なストックづくりに必要なプ

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1京都の建築︑不動産の特徴

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ロセスづくりを考察していきたいと思います︒以上を踏まえて︑地域社会の査着﹁京都まちなかこだわり住宅﹂設計コンペの取り組みを通じて︑課題3を 考察していきたいと思います︒

都住研の活動と不動産ビジネスの新しい展開

都住研の活動は︑会員相互の学びの場キつくりを行なってきたとともに︑ネットワークを構築することで︑一社では難しいモデルプロジェクトを可能としてきました︒そして︑活動を通じて不動産事業者のまちづくりへの意識醸

成につながってきた︑と感じています︒

ーのかかわりを見ていきたいと思います︒

京都市内の建築・不動産事業に関するトピックと︑それに対してのメンバ

・まちづくりに関する活動を行なう鉦意団体です︒不動産事業者︑建築士︑

中古マンションの流通に向けた取り組み

災害時における安心・安全の確保︑住宅の改修・増改築をする際に既存不適と市場の機能が重要と指摘されていますが︑マンション管理組合の役員︑研適正評鏑するための情報と仕組みが必要とされており︑かつ適正な情報公開

な社会問題になってくることが指摘されています︒そのためにマンションを

京都市内には二一O O棟 の マ ン シ ョ ン が あ り ︑ 中 古 流 通 や 改 修 が 今 後 深 刻

さまざまな諜題を抱えていました︒これらの課題を解決︑緩和していくため

当時の課題であった袋小路︑二項道路に関して︑打開策を提案しました︒一

(当時の建設省)等へ提言を提出してきました︒一九九六年の第一次提言では︑

都住研の活動として︑これまで四閉にわたって︑京都府︑京都市︑密交省と流通を可能にする基盤整備が進められています︒ここにも都住研のメンバ

め︑ホームペ lジ を 通 じ て 情 報 が 発 信 さ れ て い ま す ︒ こ れ に よ り 適 正 な 選 択

では京都・滋賀のマンションに関する情報︑具体的には建物や管理状況を集なって﹁京都マンションデータバンク﹂が昨年の夏に創設されました︒ここ究者︑不動産コンサルタント︑マンション管理士等々︑住民とプロが一緒に九九九年の第三次提言では︑﹁都市居住を促進する開発投資の誘導に向けてーが複数参翻しています︒

全国各地で地域産材を活用した家づくりが進められていますが︑京都でも￨市民参加による開発コントロール﹂という題で提言し︑タイミング的にも動が大いに貢献したという評価もいただいています︒第由次では︑﹁歩きた

地産地消の木の家づくりを含めたさまざまなテーマで複数のグループが車り

地域産材の活用

くなる京都(みやここという提言を出したのですが︑かなりまちづくり的な組んでいます︒これらは地域産業振興に加え︑健康志向︑環境への配車からの取り組みも多く見られます︒

京都市では一一O O五 年 か ら ﹁ 京 の 山 柚 人 工 房 事 業 ﹂ を 実 施 し て い て ︑ こ れと並行して︑都住研メンバーもこの取り組みに参画しつつ︑各自の事業においても地域産材を積極的に活用していく取り組みを展開しています︒

京町家の証券化が昨年開始され︑現在運用中です︒これは三件の京町家をていまして︑モデルプロジェクトとしては︑二O O 一年に﹁まちなみ住宅設
なか住宅コラボレ i シ ヨ ン ﹂ 2 京 都 ま ち な か こ だ わ り 住 宅 設 計 コ ン ペ ﹂ 等 の五年間運用するもので︑全国から出資者を募りました︒一口一 O万 円 で 合 計

京町家の証券化

モデル事業も都住研が主体として実施︑あるいはサポートしてきでいます︒

計コンペ﹂として︑二一区闘の建売住宅のコンべをし︑その後︑﹁北大路まち

このような取り組みだけではなく︑実際に家を建てるプロジェクトもやっています︒

情報発信としては︑ゥェブサイトおよびブログの運営︑ ニュースを発行し内容になっています︒

行政施策と合致したこともあって︑連指建築物設計制度の創設に都住研の活に︑当事者が自ら研究を重ね︑打開策を見出すために発足したのです︒

格のために改修ができない︑接道条件等から新規の住宅供給が難しい等々︑

では︑二項道路や袋小路が︑住まい・まちづくりの課題となっていました︒

学識経験者︑行政の O B等 で 構 成 し て い ま す ︒ 歴 史 的 市 街 地 が 多 い 京 都 市 内﹁都市居住推進研究会﹂(以下︑都住研)は︑一九九四年に発足した住まい

2

組みとは若干性格が異なり︑京町家の継承の一手法としての性格が色濃いと

二O九 日 の 想 定 を 超 え る 応 募 が あ っ た そ う で す ︒ 一 般 の 不 動 産 証 券 化 の 取 りした︒不動産管理会社は大学と一括契約し︑ぎ込んでリノベ i シ ヨ ン す る こ と に な り まトのオーナーは約一一000万 の 改 修 費 を 注

玄関から広い廊下へ入ると︑テレビ︑ソ

学生に対して入居募集を行なうという事業

京都における不動産ビジネスやトピックには都住所メンバーがかかわるケ

ファー︑テiブ ル が あ る 共 用 空 間 が あ り ま

評錨されています︒こちらにつきましでも︑都住研のメンバーが複数参閉しースが多数見られます︒都住研が来たしてきた役訴としては︑事業の中に社す︒奥にはシャワー室と全室ウォシユレツ

構造になっています(図i1)O

会への提案や公益性を内包する動きを展開させる契機となっているのではな

ト付きのトイレがあります︒学生がいちばています︒

いかと考えられますし︑建築と不動産の両領域に及ぶさまざまな取り組みのん望むのは﹁快適・清潔・安全に暮らせる

事業モデル

建築・不動産の環境の変化と都住研の役割展開を可能にしてきた︑そういう組織であると感じています︒

家 ﹂ と い う こ と か ら ︑ 入 口 も オ lト ロ ッ ク﹁リ・ストック町家﹂の応募が寄せられるそうです︒ているようです︒空き室に対して一一⁝1 四倍になっていますし︑学生の人気物件になっ3 事例から見る住宅・不動産ビジネスの効果と課題
都住研がかかわった京都市内の住宅・不動産ビジネスの事例をご紹介︑分﹁シェアフラット桜木﹂析していきたいと思います(図i116︑お lmu頁の表i114参照 ) O

これは老朽化した住宅を購入して改修を施し︑現在の生活に適合する住まいとして京都は人口の一割を学生が占める約一間万人の学生がいる学生のまちです︒
シ ェ ア フ ラ ッ ト 桜 木 は ︑ 築 五O年 ︑ 空 き 家 率 五O %を超える老朽化したアパを改修した場合に﹁リ・ストック町家﹂︑ふ供給する附ハチセの登録商標です︒京町家

家賃が通常のワンル l ムマンションの半値以下ということもあるようです

つうの老朽住宅を改修した場合は﹁リ・スー ト を ︑ 芸 術 大 学 の 女 子 専 用 の 推 薦 下 信 と し て リ ノ ベ i シヨンされました︒
が︑ワンル l ム マ ン シ ョ ン の コ ン ク リ ー ト の 壁 の 中 で 孤 独 に 暮 ら す の で は な

トック住宅﹂と呼んで︑屋根や外壁︑関口部を交換・補修し︑改修の度合いに応じてく︑せっかく京都にきたのだから︑みんなで共同で暮らしてみたいということを希望する学生が増えていることもあるようですし︑そういう状況を親御して︑耐震性の補強とか︑防犯︑バリアフ

保証期間を設定しています︒オプションとこ の シ ェ ア フ ラ ッ ト の 卒 業 モ デ ル は ︑ 不 動 産 管 理 会 社 フ ラ ッ ト エ 1ジエン

リーも施されていますし︑現在までに市内さんが望むということもあるようです︒
シ!が︑アパ iト オ ー ナ ー が 出 資 し 合 っ て い る ﹁ 資 産 活 用 倶 楽 部 ・ 京 都 ﹂ をに約四回O軒供給されています︒

通常の物件の市場錨格と大きな開きが出ないような形で展開されていますので︑単事業モデル

事業モデ Jレ

運営していることもあり︑アパートオ lナ!と信頼関係があるなかで︑この老朽化したアパートをどうしたらよいか︑オーナーから相談されたことに始まります︒そこで︑不動産管理会社は︑﹁シェアフラット﹂を提案し︑アパ i

シェアフラット桜木

ス lックを活!日したと"
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I出産地 H~í による町家 P主主

図 2 1) ・ストック町家
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J家を現代の生活にあわせた改修 'J;;
主3 燈箆盟T
町家再生

図

体としてはそんなに摩い事業利援があるわけではないようですが︑数を手掛いただけると思います︒

事併です︒建売住宅は群として建設される

これは建築家参加盟のまちなみデザイン

これは昭和六年に建てられた︑四条烏丸近く︑本当に都心部にある京町家

ことが多い物件ですから︑まちなみを形成

宅づくりをしたことです︒そもそも地産地消で住宅づくりはされていたので討など︑不動産事業者のゼロ・コーポレ i

八名の建築家によるデザインコ iドの検円前後だそうですが︑これは一一一000円で設定したそうです︒それでも人気

京都では通常︑ファミリータイプのマンションの家賃はば単価は一八0 0部の土地利用の状況と展望を踏まえた住戸宅です(罰 6︑白頁︑図 718)︒京都都心

ターの共催でコンペを実施して実現した住京協には数少ないお級賃貸マンション﹁北大路まちなか住宅コラボレlシヨン﹂

を基本構造に大きな改変を加えず︑現在のライフスタイルにふさわしい機能

するうえでも大きな要悶と考えることがで﹁燈寵町町家再生﹂を加えて改修された京町家です︒通り土聞を生かしたキッチンカウンターをきます︒一方︑建売事業者も寵品の差別化

すが︑それを現在に再現しようという心意気で事業に取り組まれました︒遊シヨンと建築家が共降で運営会議を設置し物件になっています︒不動産事業主のフラットエ lジェンシ!と建築家が一計画︑景観デザイン︑地域産材と技術の活図‑ 4 )f，・グラン井筒

i.ll築家参加担のまちなみデザイン

け る こ と に よ っ て 採 算 を 成 り 立 た せ て い る と い う 事 業 モ デ ル で す ( 図 2)0

付けたり︑京都の町家には訪空壕をもっている家が結構あるのですが︑そのます︒この取り組みは︑建売住宅の質の向と高付加舗値を志向する傾向が出てきてい確保し︑水回りを集約させています︒景観に配慮して外観には大きな変更は上や景観形成を目的に建築家の参画を得て防空壕を多目的空間に改修し︑吹抜けを新たに設けて採光と空間の広がりをしていません︒

び心と付加価値を与えることによって︑比較的高所得者を対象に分譲されまて実現したものです︒八名の建築家がそれ行なった開発事業です(図j5)︒

した︒これは単に高級仕様にして売ったというのではなく︑四条烏丸というぞれ個性的な住宅を計爾していますが︑調

ここで何より特徴的なのが︑伝統構法と地域産材を活用し︑地産地消の住地域性を踏まえて︑このような形で分譲したということです(包13)0

和のとれた住宅地になっています︒これら

年間企闘をあたためて︑こういう新しい器を提供することで新しい需要層を用を大きなテーマとしています︒この取り

都住研と側京都市景観・まちづくりセン

コ京都まちなかこだわり住宅﹄設計コンペ﹂

デザイン賞﹂を受賞しています︒

一連の取り組みは二O O四年度の﹁グッド﹁ル・グラン井簡﹂
琵琶湖疏水沿いの緑豊かな住宅地に立地する︑京都には数少ない高級賃貸
マンションの事例です︒これはオーナーの﹁地域のためになることを﹂という要望を受けて企画され︑住戸は一 002mを超える大規模なもので︑所有で発掘することができた事情ではないかと感じています︒一二者の信頼関係があ組みによって﹁建売住宅のスタンダード構4)︒
はなく利用にこだわった層を対象にしています(図iって成り立った事例でもあるようです︒外線写真そ見ると︑パルコニ!を非築を目指そう﹂ということで︑今年の四月

建

常に広くとるなど︑全体的にゆとりのある空間となっていることがおわかり

設率業モデ)"

率業モデ)"

率業モデル

図‑ 5 北大路まちなか住宅コラボレーション

図‑ 6 京都まちなかこだわり住宅

コンセプト講説

表一 1 京都の不動産ビジネスの一覧(1)ー日P日間⑤北大路まちなか住宅
コラポレーシ E ン

日

包

ι

表‑ 2 6事例の不動産事業主が建築・不動産で関わった領域

流通
入手①シェアフラット桜木理宮(不動産)

謹呈
企盤

設計

O

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総工

販売

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②リ・ストッイフ町家

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喧燈箆町陀家再生

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④ Jレ・ゲフン井筒O⑤北大路コラポレーション

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⑥尽都まちなか、だわり住宅

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〈未)

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未
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除却

表‑3 京都の不動産ピジネスの一覧 (2)
1) 建物のストック活用

2) 地域のストック活熊¥¥¥① シ ェ ア フ ラ ッ ト 桜 木 ② リ ス ト ッ ク 町 家 { 申j ③ 燈 綴 間 町 家 再 生怒工法採用物件〉

所議総

北区

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2006
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2004年

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2003年

〈改修}竣

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⑥京都まちなかこだわ
り住宅

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2003年

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2003年

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2003年

2007年

2006年

2006
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2004年

106.24m

67.20m

747.5m

建都住宅JI.lii.告側側八溶(ハチセ)

第 一1
到底騒住底地域，

準工業地織，量産絞言語 4

第一極建造物修索地区

E量，準紡火地域

戸
雪
量
五

襲
撃
物

下民主主

上良区

⑤北大路まちなか住宅
コラポレ ション④J
レーグラン井筒認築地域，撃譲住共存特

L準防火地
別用途地主!
域

檎}フフットヱ〆〉

2316.54

ジヱン

怒一種低層住建専用地
域，第一種霊童遊物{事笈地区

第二綾住居地域.31:重笑 観 地 区 ， 準 防 火 地i
詩80/40050/80

60/10060/160

木i
誼

木造

木造

RC

木造

木造

2

2

z

2

2‑3

2

19室

1

1

2燦 4戸

山口幸一(アークハイ

殺計

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アパートの所有者に企衝を持ちかけ.学生寮として再生。コンサル

ティングと管理重量徴収!こより収益主a

学生が孤立せず、金銭的な負担無く暮らせる住宅が必要主だと考えた.

を加え、商品として多数供給している.

箆い取った町家!こ改修を純し.付加価鐙をつけて販売。

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交通至便な場所の京町要員を地..材を，舌照して再生.現代的な要素在加味して綴発。

京刻家の改修に地盤材を活用、京都を慈識し高値型を向上さた 付 加f
せた再生モデルとして
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超える資貸住宅を隙静な住宅街に供給@市場にない降級資貸住宅を開発することで、坪単備の割高な緊箆住宅の供給を可能した.

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住文化が蓄積される京防擦の書室長長を会社の審伎まいづくりが地域のへの移行に鍛え、良質..~註を逮関させていた桜として取り組む。

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翠りたかったな室電波住宅の器は必ず支持されると陵傍した.

デザインコード等の検討を経て、複数の建築療が害参加する惑発住宅によるまちなみ形成。

良重重な町並みを形成させるとともに、建充住宅としての様々な実験
獲量長を盛り込んだ r~電験 住 宅 J として開発、分譲。

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京都にこだわった住宅のコンベを災施、建設後はモデルハウスとして活用
イベントを伴う地域密
宅住宅のモデル連蜜型建E的関発。地媛の著書加やプロセス会てを公開しf
雷額感と話題性を怒成。

会社として様々な要素

京都都心部の住宅供給を盛り込むことで.今後の商品喜号発の実験固のあり方を綴索するモ

的に爽絞.

デル約取組として皇室関。

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付加鏑健の付与

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ヒす芳己こと7J去できた弘次章で詳しくお話しいたします︒に完成︑現在モデル住宅として公開しています︒この取り組みについては︑

東山尽に建築しました︒モデル住宅は﹁京都まちなかこだわり住宅﹂の情報案をいただきました︒設計審査は公開で行ない︑優秀賞はモデル住宅としてヨツプを重ねて︑これからの京都まちなかこだわり住宅の提案﹂の設計提

ワークショップには市内でまちづくりを展開されている方や︑モデルハウのために審査委員は非常に苦労されました︒

非常に短い募集期間にもかかわらず︑全国から八一の提案をいただき︑こ発信拠点として活動しています(図1718)0

京都の不動産ビジネスの傾向
京都には地域性を意識した開発や改修事例が多数見られることがおわかりいただけたと思いますが︑これらは全国の都市再生や地方分権の流れ︑ライ
フスタイルや晴好の多様化を追い風に︑より京都を意識した展開で好循環が構築されていると感じています︒それぞれの事例について︑付加価値を付け地消﹂﹁固有性﹂﹁池域産業への波及﹂﹁地域まちぐつくりへの波及﹂﹁利用者満れました︒この提案のなかには︑ストック活用や︑京都のまちなみになじむ︑

優秀賞は偶然にも京都の方︑現代京都都市型住居研究会の設計提案が選ばスを建設する東山区粟田学区の住民の方々にも参加いただきました︒

足度﹂の五つの項目から分析し︑すべての項目について︑いずれの事例も網共生するという視点が躍りだくさんにあります︒地産地消の視点から︑さまていく視点︑卒業性︑社会や地域に与えた効果と影響について︑﹁環境・地産羅しているという状況がおわかりいただけると思います(前頁︑表‑4)0

宅を見ていただいて︑体感していただきたいと思います(八月一一二日まで公開 ) O

ざまな京都の伝統技術︑伝統産品を使った家となっています︒ぜひモデル住仕組み・体制が必要か﹂については︑建築︑不動産の問領域にまたがって事

上棟見学会には︑お向かいさんをはじめ通りの端から端まで地域の方にお越では︑最初に提示した課題1 ﹁ストックの質を向上させるにはどのような業者が参画していること︑両領域にまたがる融合的な取り組みが︑より質のた︒﹁京都まちなかこだわり住宅﹂は︑高級住宅ではなく二庶民の住宅をイメしいただき︑地域の方が建設を見守ってくれているということを実感しまし課題2 ﹁良質なストック活用の取り組みの裾野を広げる方法﹂については︑ていくことを願っています︒

iジして進めてきた住宅づくりです︒同様のコンセプトで市内各地に広がっ高い住宅供給に寄与する可能性が認められました︒
建物単体の質の向上だけではなく︑地域への波及効果という視点も重要であ

五組の提案いずれも力作だったのですが︑各提案のエッセンスを分析するることが認められました︒地域性を反映した付加価値の付与を展開するとともに︑地域のニ!ズを鑑みた企画力︑賃貸住宅では企画力の重要性︑分譲住宅と京町家の空間構成を継承するコンセプトを含んだものが多数提案されてい感じています︒て︑これが﹁京都まちなかこだわり住宅﹂が備えるべき基本的要件なのだとでは市場価格との希離のない設定が必要であることが認められると思います︒﹁京都まちなかこだわり住宅﹄の取り組み

コンペが社会や環境に与えた影響につきまして︑総合的な評価は今後になりますが︑地産材を使うことでウッドマイレ 1ジへの認証もあり︑価格的にました︒﹁まちなか住居の計画とアザインのあり方﹂﹁景観形成に配慮した住

あれば坪単錨六O万程度で施工可能で︑従来の建売住宅と変わらないコスト

ドが高いものになっていますが︑コストダウンは可能です︒基本的な構成で今回はモデル住宅として建設しましたので︑仕上げの仕様は非常にグレー

も環境的な負荷もだいぶ削減することができました︒のテ l マを設けて募集︑論文審査を通過した建築家五組と学習会︑ ワークシ

居のあり方﹂﹁循環型社会の構築に貢献するまちなか住居のあり方﹂の三つ

い将来の住まいの建設︑供給方法はいかにあるべきか﹂という論文を募集しこの設計コンペの特鍛として︑京都都心部の土地利用状況等を時まえ︑﹁近課題3を考祭するための素材として詳しく見ていきたいと思います︒

4

図‑7 京都まちなかこだわり住宅コンペの優秀貿作品
魚谷繁礼ほか 2名(現代京都都市型隠伎研究会)

関… 8 京都まちなかこだわり住宅のモデル住宅建設

ワークショップを開依し、設計般家者のプロポーザルの内幸Fを共有。

に入れたな見 3
主役を地5f:の人たちと行なう。

モデル ti:~t; ínJ~ にあたっては、まちっくりを視野

パフォーマンスが実現できました︒

細い路地においては︑重機を入れるためにどうしてもセットパックした施工をせざるを得ないのですが︑今回壁画線をそろえた施工が可能になったのは︑道路を通行止めにすることを了承いただいた地域のご理解と協力があったからです︒

それで︑課題の3 ﹁地域と共生する住まいづくりを進めるのに必要なプロ

セス﹂についてですが︑今回のコンペの結果から踏まえ︑情報公開︑参画︑住宅を買う方︑住む方がこのような趣旨を理解されるかどうかが大きな鍵

協働関係など︑ソフト閣のマネジメントの重要性が挙げられます︒

を握っていますし︑今回の一連のプロセスは︑全国都市再生モデル調査として行ないましたので︑費用を賄うことができましたが︑これらの一連のプロ

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セスの費用ををどのような形で捻出していくのかが課題として挙げられます︒

結することができたのではないかと患っております︒

生する住まいづくりができる﹂というメッセージをこれらの事例からお伝えとか事業者が連接してこういう取り組みをしていくことによって︑地域と共いるという特殊性があると思うのですが︑﹁すべての地域において︑専門家

う意味では︑京都では専門家︑事業者のパートナーシップが既に構築されてにN P Oの数も多く︑対人口比で東京に次ぐ地域でもありますので︑そうい

京都モデルということで︑京都からのメッセージなのですが︑京都は非常ック活用に関する情報公開と可能な限りの関係者の参画が重要︒

一二︑地域と共生する住まい守つくりを進めるためのプロセスについては︑ストな視点での評価手法が求められる︒

二︑良質なストック活用の取り組みの裾野を広げる方法については︑長期的の両領域に及ぶ連関した取り組みが重要︒

一︑ストックの質を向上させるための仕組み・体制について︑建築と不動産

呈ゐ京都の歴史︑町家の問題に大変お詳しい大販市立大学の谷直樹先生に︑発一言高田(司会)質問問訟の撃現をする問︑住総研の研究運営委員を代表して︑なりなくなってしまっている︒そういう点でも︑京都でしかできない京都モ

立にいなくなってしまったことで︑大叛は伝統的なコミュニティがすでにか

うにつくったのか非常に興味をもってお話を開いていました︒居住者が職住がつくって借家人に押し付けているところがある︒いまの社会でどういうふ

パネルディスカッションの口火を切っていただきたいと思います︒よろしくお願いいたします︒

デルという側面もあるのではないかなと思いました︒に合わせる︒大阪は逆で︑入ってきた人に町の人が合わせてしまう︒こうい

梅梓忠男先生は︑﹁京都の町は︑町に入ってきた人がライフスタイルを町

職住一致が残るまち京都︑それが阜くに撮れた大阪
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益 直 樹 ( 大 甑 市 立 大 学 ) き ょ う の テi マ に つ い て ︑ ﹁ 京 都 ? ダ
モデルだけれども︑非常に一般性があるのだ﹂というお話が撃機織欝
ありましたが︑大阪と比較して考えてみると︑いろいろ述︑つ鱗欝繁務畿え丸

自分のところの流議に合わせてくれないと認めないところがある︒そこが︑自分をばかにして相手を楽しませる︑もてなすというやり方です︒京都は︑うのが大阪のやり方なんだ﹂とよくおっしゃいます︒大阪の吉本の漫才は︑

大阪は戦災で焼けましたので︑前提条件がかなり述︑っ︒それだけではなく伝統がきっちりと継承される京都の文化的な下地なのでしょう︒大阪はもう

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て︑京都は︑一戸建ての問家がほとんどですね︒大阪は長屋建ての町家が一般

少しいろいろ考えていかなければいけないと思いました︒

ところがあるという印象です︒暴露警

的な伝統的居住スタイルで︑戦後︑それが間住者にバラバラに切り売りされ︑大阪の人は︑大阪を歴史都市だと思っていないところがあるのですが︑私代的意義をまとめてくださったのですが︑私がミュ lジアムをやっているな

また︑大阪は職住一致が最も尽く崩れてしまった町だと私は思っています︒

長屋として全体が残らずに︑その⁝部が残っているという状況があります︒

かで(編集部註谷さんは︑大阪市 JV
一住まいのミュ iジアム﹁火仮くらしの今昔館﹂館長

は﹁大抜は歴史都市だ﹂と常にいい続けて︑歴史をどう生かしながら大阪の﹁町家﹂という一一一一口業は︑もともと平安時代の終わりごろに出てくるのですを務めている)︑町家の現代的意義︑効用はもう一つあるような気がします︒ひ

富裕層は芦屋などへ住居を移し︑船場が業務空際に特化するということがかが︑﹁高舗付き住宅﹂がもともとの町家の定義で︑﹁都市の住宅﹂という意味と昔前は︑耳目はよかった﹂というと︑すごく懐古趣味だと思われるような町の中に根付かせていくかを考えているのです︒大谷先生は町家の効用︑現はあとから付いてきたのです︒業務空間をもった職住一致の建物が町家の本時代がありました︒最近は﹁昔はよかった﹂ということの積極的な意義を見なり早くから起こりました︒

来の意味だと思うのですが︑京都はまだそれがかろうじて残っている︒最後

出そうということが臨床心理学などで行なわれています︒これを﹁回想法﹂といいます︒﹁昔を回想することは人間にとって非常にプラスなことだ﹂との幸せな関係をまだもっている都市だと私は思います︒大阪の場合︑これを上林先生のお話のなかで︑町式日を現代風につくったという話がありましいう学説が一九七0年代の初めごろからイギリスあたりで始まったのです︒

さらに再生していくのはかなり悶難な諜題があると思います︒
た︒江戸時代の町式日は上からつくったところもあるのです︒あるいは家主

そのことが実は脳の活性化に最もつながっているのです︒認知症の予防︑あ

自分の町で実行していく︒まさにずっと一貫して日本の町は京都モデルで動に一度京都に行き︑新しい商売の仕方やお庖のしつらえなどを見て︑それをいてきたわけです︒ちょっと京都モデルはかすんでいると思っていたら︑こるいは進行を遅らせる効果がものすごくあるといわれています︒
私のミュ lジアムの江戸時代の空間の中で回想をすると︑いっそう効果がる︒京都に住んでいる人︑特に高齢者たちにとって町家は︑最も幸せな空間

や工務自と一緒になって動いているというところに非常に期待をするわけで非常に多彩な形で︑しかも草の根に根ざして︑しかも地域のデベロッパーの一 O年の聞にもりもり盛り返してきた︒になっているのではないかと思います︒ぜひそういう視点で現代的な意義も出ます︒そういう意味で︑京都の町家︑町並みにはそういう効果が非常にあお考えいただいたらどうかなと思います︒

どうなのか︒かなり深刻な問題である気もしますので︑議論を深めていただ

どの程度の勢力を占めていて︑今後本当の京都モデルを打ち立てる見通しはきていただいている研究運営委員もたくさんおられますので︑千葉大学の福

きたいと思います︒

す︒この動きは︑グロ iパリゼ i シヨンに覆われた京都全体の動きのなかで川先生に一一廿一問いただけたらと思います︒

会場からは具体的なコストなどへの質調が高田非常に興味深いお話をいただいたと思います︒関西以外のところから再び︑モデルとなる京都ヘ突き進んでほしいのですが︑京都では一九九O年に第二ニ問自をやっているんですね︒そのと私は全国町並みゼミをお手伝いしていて︑今度一一一O 回目を伊勢河崎でやる三つなのかが疑問と不満で︑これからどうなっていくのかと思っていました︒

が学生時代には︑たくさん歴史的な環境があるのに︑なぜ缶建地区がたつた町並み保存は︑かなりまだるっこしい感じがありました︒私ぷ轟麟鶴湾が︑正直いうと︑千葉から見ていて︑京都のまちづくりとか離瞳龍撃開熱線

えで︑京都が京都モデルになってほしいと思っているのです偽麟欝機機軟弱

するか︑それについていまどういう取り組みが行なわれているのか︒また︑をどう継承していくかに関して︑居住者の修繕などの費用負担をいかに軽減

特に相手を限定しない質問として多いのは︑費用に関する問題です︒町家いう成果が︑衰退している他都市の市街地にどう役立つのか︑顔欝綴畿際匙‑
どうこの成果を還元することができるのか︑ということです︒乱冷没叫苅

比較的ポテンシャルの高い町で議論されている京都モデルと験類髪範静

安枝(副司会)全体に関して多かった意見は︑京都という)じ

紹介していただきたいと思います︒

高田それでは︑費問票の整理が済んだようですので︑副司会の安枝さんにきはまさにバブルで︑規制緩和が争点になっていました︒そのとき京都側の特に建築と不動産のかかわりのところで︑今回紹介されている事業は︑一般

福川裕一(千葉大学)これからの都市の未来を切り開くう

主催団体だった伏見の酒蔵の町並み保存会は︑マンションに反対していたグの京都の市街地のなかでの建売住宅︑マンションの販売価格とどのくらいのj? 量移

ループだったのですが︑コ京都も︑ぜひ町並み条剖をやってほしい︒ただし︑あ大谷先生には︑京町家について取り級まれている成果は非常に素晴らしい差があるのか︑一般物件と比べ違う事業が展開されているのか︑という意見︒

ものである︒運営される上でご苦労された点︑最初の一歩を踏み出されたき

きょうお話を伺っていると︑一九九0年代の初めに京町家再生研究会がでまり市︑府の行政を批判しないように﹂といわれた記憶があります︒
きて草の根から始まった運動が︑この一 O年あまりの開にものすごい勢いで︑っかけについて教えていただきたい︑という意見がありました︒

ロ!ンに対応しているかなど︑具体的な質問がいろいろ来ています︒

大島さんには︑出資の方法とか出資者の募集方法︑さらに証券化実施時に個別の町家をどう保存していくか︑いろいろな形でシステム化して︑日本の最先端を走っているなという感じがして︑大変感激に浸っているところです︒
地方の都市にいっていろいろなお話を伺うと︑かつて荷面︑王の方は何年かす︒では︑大谷さんから︒

高聞大きな問題は後回しにして︑倒別の質問から解決していこうと思いま

衰退した地方都市に︑いかに京都モデルとなれるかという︑草の根的な靖報発信で募集されていたように感じています︒

先ほど福川先生から︑京都は最近になって頑張っている

高 閑 話 を 大 き な テ l マのほうに移したいと思います︒
も襲警察 F?η7J安大谷いまから一五年前に京町家再生研究会が発足したの︑ミミ;;史志?::;︒
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?畿翠瀦馨譲錦鉾伊です O 研究会の初代会長はもともと町{家糸で生まれ育つた方似総総λ
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麟際繍懇機機議離というご指摘がありました︒京都は︑基本的に資源がたく
議離麟襲警ぷ輔さんあって︑住まい・まちづくりのさまざまな活動をやろ験線機騒騒欝ゑ欝ょうだけれども︑その前は少しサボっていたのではないか︑

えまったのが︑最初は建築家を︑王に一二十数名です︒やり始め

うと思えばやれるポテンシャルが十分ある︒一方︑資源の豪
糸姦J鱗燃機繍畿麟欝 いと思われ︑その方のお声掛けがあったのです︒そこへ集J

パ凡パ凡凡一ぐ
ると︑どんどんのめり込んでいくという結果でここまできました︒取っ掛かう現象も見られる︒そういうところにきょうの話は役立つのだろうか︒京都

少ない地域が全国にたくさんあって︑そういう地域が衰退してきでいるとい

確かに苦労もありました︒京町家再生研究会は N P O法 人 に な っ て い ま すは︑恵まれているからこんなことができるのではないか︒そういう問題につりはそんな単純なことでした︒

が︑基本的にはボランティア活動ですから︑それぞれが仕事を持つなかで集質問をお寄せいただいた世儀さん︑度接お話しください︒

いて少し議論をしてみたいと思います︒

そんなことは寄っていられないので︑どんどんやってきたわけですが︑発足

くことも重要ですが︑衰退してきでいるところをどう助けて鱗鱗議機議議欝

世儀敦裕(ジi ユ ! 計 画 研 究 所 ) 京 都 で 先 進 的 に や っ て い

まったり︑調査に行ったりという︑時間間的に大変だったということ︒でも︑してから一五年ということは︑皆︑年をとったということ︒だんだん引継ぎ

く︑町家を継承していく手法として証券化を採用したという意味合いが強い調査をさせていただいた立場ですが︑今回は投機対象としての証券化ではな

大島京町家の証券化については︑私は実施主体にかかわったというより︑苦労といえば苦労のうちかなと思います︒

つかの話はだめになっています︒これは仕方がないことだと思うのですが︑活動をしている方々にたくさん集まっていただき︑いろいろ話し合ってみま

大谷私どもは一昨年︑全国町家再生交流会をやりました︒全国でそういうそ の 土 地 の 歴 史 ︑ そ の 土 地 の あ り 方E根拠を見極めることからかせいただきたいのです︒

でも意味があると思うのです︒何かアイディア︑お考えがありましたらお聞で盛り上がっていくのが当然ですけれども︑そういうきっかけを与えるだけ

か働きかける︑展望を与える︒本当は地域の中からにじみ出てきて自分たち

1)あげるか︑活性化していくかが重要だと思うのです︒議膿襲警一一

iき ? 事をしていかなければいけない︒そのような点が苦労の一つですね︒
もう一つは︑物件によっては︑われわれを利用しようというのか︑その目ので︑ SPC(特定臼的会社)としては︑一人が多額の出資をするというより京都モデルということで︑京都がそういうような地域に何は︑一口一 O万円でより多くの人にサポートしていただきたいというスタン

すと︑確かに京都と地方では違いがあるんですね︒やはり大きな問題として的が町家再生の本来目指している目的に沿っていないということで︑結局幾スでやられています︒一 O万円なりご O万 円 な り 口 数 を 振 り 込 む と い う 手 続

京都は最近町家ブ l ムみたいなことがいわれ︑庖舗や飲食屈に改修する方

空き家対策があるようです︒

大規模なキャンペーンを張って出資者を募集をしたわけではなく︑新聞報がたくさんおられる︒それは確かに京都だからできることで︑地方ではなかきでやっていますので︑ローンという手法は採用されていないと思います︒
道を通じてや︑ spCが関係者の方にD Mを 送 り ︑ そ こ か ら 広 ま っ て い っ た生が﹁大阪ではとうの昔に職住一致ではなくなった﹂とおっしゃった職住一

はたしていまのブ l ム 的 な 町 家 活 用 で い い の か と 疑 問 が あ る の で す ︒ 谷 先

うふうに思っております︒

ードをつくっていく︒それを京都から発信して全国に汎用していければといことだけではなくて︑特殊解から学︑び︑かつビジネスとして新しいスタンダる︒これらの取り組みは京都の住環境およびストックを良くしていくという致が︑東京資本によってどんどん庖舗になっていくことで︑京都からも消え

高田地域それぞれがもっている資源力の強さあるいは弱さに︑住まい・まなかそうはいかないですね︒

つつある︒少し時代がずれていま京都でそれが起こっているのではないかとちづくりの活動はずいぶん拘束される︒もうすでに悪循環が始まっているよ

一方︑地方は︑各地方のそれぞれの場所がそこの歴史をちゃんとふまえて︑されているのではないですか︒

ないのか︑という趣旨の問題提起だと思いますが︑世儀さんも地域で活動をうな地域では︑いくらこういう活動をやってもうまくいかない︒何か方法が考えると︑非常に心配になるのです︒
それを活かす︒当然︑京都モデルそのままでいくことはありえませんよね︒
たとえば︑石見銀山が世界遺産に登録されるところに漕ぎ着けたようです

きょう見学コ i スlで伺った家の方が︑﹁土壁を見ていると︑生まれ育っすごく意味があると思︑つんです︒そういうようなネットワーク︑つながりを違いを感じるんですね︒だから︑何かきっかけを与えていただけるだけでもれてきているのです︒京都を歩いたり︑町の人とふれあったりすると︑熱の世儀私はいま神戸の三木でまちづくりをやっていまして︑三木は湯の山街てきた自分の歴史を思い出す﹂とおっしゃる︒それがまさに﹁人が生きていちょっとでももっていただけたらと思うんです︒

が︑当然石見という土地の歴史を掘り起こしていくことが基本的に必要なこる根拠﹂だと忠︑つんですね︒一人ひとりの人にとってそうだろうし︑京都な活動は人から︒地域でのイベントも大事

道︑姫路道という街道筋の町家がまだ残っていて頑張っているのですが︑壊ら京都のあり方︑地方なら地方のあり方︑根拠︑そこの地方の歴史をどう見とであって︑どこそこにモデルを求めるという話ではないと思うのです︒

直し活かしていくかが大きなことだと思︑つんです︒というようなことが京都はないかと思っています︒

畿襲撃議議護条件︑だと思います︒自然発生的にリーダーの誕生を待つの畿欝議機織機畿勢なるのは︑そこに優れたリーダーがおられることが大きな

ゑ塾畿綴警上林活動は人が進めていくわけですから︑活動が大きく

京都の特殊解からビジネススタンダードへの思いで

議欝警鐘襲繁三ではなくて︑リーダーを発掘するということがかなり大きと地方の違いでもあり︑地方として目指していかなければならない考え方で大島先ほどご紹介させていただいたようなプロジェクトで都住研の皆さん

委譲襲警芝︑な仕事になると思います︒

私は一つ方法をもっているんです︒それは﹁かつてこの地域で非常に信頼たちとご一緒するなかで︑皆さんがよく言われるのが︑﹁僕らが当たり前だと思ったらあかんで﹂と︒あくまでも特殊解であって︑京都の不動産業界全

その人の息子さん︑非常に近いところに素質をもった人が必ずおられるのでされた人がいろいろな活動をされてうまくいったことはないか﹂と︑亡くな

ただ︑﹁都住冊は特殊解﹂という話で終わってしまうのはあまりにもったす︒そういう人が発見できると非常に進み方が早くなりますし︑そういう人

体がこのような方向に向いているのかというと︑必ずしもそうではないといいないと思います︒それがちゃんと評価できるような事項を克つけて︑かっが手を挙げるだけで何も一言わなくても周りに人がワl ッと集まってくる︒祇

った人を探し出すことです︒その人を探し出すと︑その人に影響を受けた人︑それが事業的にも長期的に見れば採算がとれるということが証明できれば︑閤町で﹁杉浦﹂というと︑﹁あの人の一言うことやから︑いっぺん開こか﹂とうことは常にいわれています︒﹁全層的にビジネスとして汎用できますよ﹂ということをなんとか構築できさることになるのですが︑それがみんなといっしょにやろうという意識を高一斉にひと月間かけてイベントをやるのです︒ずいぶん大勢の方がきてくだ

われわれの会でも︑﹁楽町楽家﹂といい︑われわれが関係した町家何十軒で高田大島さんに︑産業︑経済というような視点からプレゼンテーションをうこともできるようになるのかなと考えている状況です︒のほかに︑もう一つ資金に関するシステムがほしいのです︒間間もなくそうい

われわれのほうも︑日ごろのネットワークとして︑作事組︑情報センター

ただいて支援をしていただくことが必要だと思います︒幾つかの方法を総合

める大きな要素になっているんですね︒

していただいたわけですけれども︑そのこと自体が本当に成り立っているのいう信頼がある︒そのことが活動会進めていくうえで大いに力になります︒

低コストで再生・改修できる仕組みを工夫する

かという質問がある一方︑先ほど大谷さんから問題提起があったようなこと的に伸ばしていくという形のなかで︑町家再生に対する費用の開題は︑もう

高田経済の問題︑費用の問題についての意見がたくさん来ています︒紹介に対してどのように考えているのか︑コメントをいただきたいと思います︒

大谷もう一つ大事なのは︑地域でのイベントです︒京都でも︑最近ご町内されたさまざまな事業が経済的に成り立つのかが疑問だということがあるのビジネスにも︑利益だけでなく︑地域に貢献するという視点が必要

少し考えていかないと大変だとは思っています︒

だと思います︒どういうふうにして実現可能になったのか︑こういう工夫をとか通りでいろいろなイベントが藤んに行なわれるようになってきました︒

しているのだという︑より詳細な情報を開きたいという希望が出ています︒

大島ビジネスとして成功しないと︑それはビジネスではAF
議議後議夢ないということになりますので︑きょう報告した六事例に鱗鯵欝J 一 ︑ 言 つ い て は ︑ す べ て ビ ジ ネ ス と し て 成 り 立 っ て い る と 評 価 し

もう一つ︑経済と文化の関係︑両立することもあれば対立することもある︒

ただし︑﹁北大路まちなか住宅コラボレ l シヨン﹂は︑企

そこにはどういう問題が出てくるのか︒少し議論をしたいと思います︒

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繍欝欝麟襲撃建ていただいていいと思います︒

画︑運営等︑膨大な費用がかかった取り組みで︑事業主のスタンスとしては︑のっとったやり方で考えていますが︑費用については︑みんなで議論してで大谷確かに町家再生には費用がかかります︒作事組では改修は伝統構法にきるだけリーズナブル︑低コストで再生・改修できることを目指しています︒

今回は建売住宅として新しい繭品を州開発していく開発費として計上すること

で︑事業として成り立ったという処理をされています︒

一方で︑いろいろな仕組みを考えています︒テナントに入っていただくときに︑ボロボロの町家をまず改修する必要があるので︑最初に資金が要るん

者と協働関係会築きながら事業を構築してきたという取り組みもあります︒﹁シェアフラット桜木﹂や﹁ル・グラン井信﹂などのように︑土地の所有を前倒しでいただき︑それで先に改修してしまうということができます︒あオーナーはいずれも︑土地のオiナlが 出 資 し 合 っ て 経 営 さ れ て い る 資 産 活ですね︒テナントに五年開入るという約束をいただければ︑その部分の家賃る部分をテナントにも先立って負拒していただくという前提ですけれども︑有者の方が単に自分の利益だけではなくて︑常に地域に貢献することでより用倶楽部のメンバ i で あ る ん で す ね ︒ そ こ で は 土 地 所 有 者 が よ り 良 い 資 産 価あるいは︑町家の外観改修をファンドの助成を得てやるとか︑あるいは歴良い事業を展開していくという学習をされているというインフラがあったこ

そうすることによって町家の再生がスタートしていくというふうな工夫︑手史的意匠建造物の指定を受けると︑京都市のほうからも補劫が出ます︒そうとが大きな点だと思います︒どういうふうにビジネスとして成り立っていこ値を形成していくためにどうすべきかという勉強会を開催されています︒所いう補助を活用すると同時に︑補助の内容を更に充実していただく︒ファン

うかという評価軸をきっちり共有していくことが大事だと感じています︒

法もあり得るわけです︒

ドもよりいっそう中身を充実する必要があるし︑行政のほうにも頑張ってい割高感でこれが成り立ったのか︒たぶん市場で普通に新築あるべく具体的な数字を開きたいと思うのですが︑どの程度の単価が割高な賃貸住宅の供給を可能にしたと伺いました︒な

八神崇胃(八神崇湾建築事務所)﹁ル・グ一フン井簡﹂は坪きな開きがないように価格設定がされているということです︒一棟売って利

大島リーズナブルというふうに判叫制されていいと思います︒市場価格と大わりとリーズナブルな価格を出していると思︑つんですが︒

修復して高くなったら売れないではないかという意見だったと思うのですが︑では︑京都の地価を考えると安いのではないかという気もするのだけれども︒

益を上げるというやり方ではなく︑たくさん手掛けることによって事業総体

るいは改築したマンションより割高になるのは間違いないです︒
大島通常あのあたりのファミリータイプの賃貸住宅の家賃は︑ぱ単価として成り立たせていくという展開をされているということです︒
市畏の意識改革も必要

上林京都には町家という優れた建物があるわけで︑そういう特性を生かし0 0円ぐらいだそうです︒今回の﹁ル・グラン井筒﹂については︑ 2m単価一一一000円に設定されているということです︒
八神家賃に反映できれば︑もちろん事業者からすれば﹁よかった︑よかったものをつくっていけばいいだろうという方向はあるんです︒そうすると︑に対して︑市民が京都の文化を生かした建物であるということへの理解をも当然空間のとり方とか︑いろいろなことで費用がアップするでしょう︒それって︑少しコストアップになってもしょうがないのだというバランス感覚がほしいわけです︒

修理の場合︑建物の状況によって改修費用は全然変わってくる︒非常に毎ない︒一日付一軒建物の状況によって変わってくる︒また︑その地域の状況にんでいたら非常にかかります︒骨組みがしっかりしていたらそれほどかからけますよ﹂という事例のなかで納得していただく︒で︑工事にかかるといっ

掛けが必要ではないかと思うのですが︒

よっても変わる︒評価してもらうお客さんとの対話でも︑弾力的に進める仕場でかなり高いです︒

高田都住研の活動については︑うまくいった事例ということになるのでしょうけれども︑なかには町家の再生・活用が好ましくない形で進められて︑資源の食い潰しになっている場合もある︒これも市場メカニズムのなかで起こっているわけですね︒

大島何をもって健全と目評価するかというのは難しいところがあると思いま

すが︑市場が健全な機能を果たそうと思えば︑生産者だけの話ではなくて︑

002mの﹁リ・ストック町家﹂を臨屈O O万円で売ってい一を継いでその地域に根ざしていこうと思うと︑ちゃんとそういうことを理解ですね︒﹁京都まちなかこだわり住宅﹂については︑その当初の企画の意図

やはり消費者が変わっていかなければいけないというところがあると忠︑つんるのが︑ミニ戸建と比べて市場性があるかどうかということです︒私の感覚して高く貸しているということですね︒わかりやすいのは︑

改修ではなく︑新しく高級なものをつくって地域価値を生か前田雅信(積水ハウス大阪設計部)﹁ル・グラン井筒﹂は八神それでも成り立つんですね︒それはそれで立派だなと思います︒

活用したストック活患ということができると思います︒

していくという意味でのストック活用なので︑京都というインフラを大いに

大島今回は地域の環境ストックとして活用し︑かっその地域の環境を継承たことはあると思いますが︑一八O O円に対して5000円というのは︑市します︒改造の場合は︑いろいろな事例があるのを説明して︑﹁こんなのでい高いと思います︒格安になれば市場ベ l スに乗っていくだろうなという気が﹁京都まちなかこだわり住宅﹂がスケルトンで坪六O万というのはかなりいところでどこまでやれるのかなというのがあって・・︒

いう︒ホテンシヤルの高いところならばうまくいくだろうけれど︑そうではな

り立つ事業ですから︑損をしてまでやりたいということはまずない︒京都とた﹂になるのでしょうけれど︑賃貸の場合はお客さんが入居してはじめて成)¥大島コンペでやってきたワークショップなどはイベントとは考えていませけでしょう︒業者の方のイベント的な発想と︑住民の方と地域の方との交流

そういう意味では︑都住研というのはモデル住宅を一方的に生産者の意図ん︒プロセスと考えています︒従来︑建売住宅というのは落下傘で︑周辺がした消費者に買ってもらいたいということがありますから︑生産者と消費者だけでやっていくのではなくて︑情報発信ということも大事にしていきたい

知らないまま家が建って︑新しい人が入って︑新しい生活が営まれていくとというのはまた別のものじゃないかなと思うのですけれど︒と思いますし︑広報活動︑ P R活 動 と い う の は 市 場 形 成 の た め に は 欠 か せ ないう過程があるのですが︑今回は建設の過程すべてを地域に公開していくとの資質の向上がセットで循環していくということが大事だと思います︒

いと感じています︒

いう意図から︑そのためのプロセスとしてワi クショップ等を開催してきたO

再生事例は︑居住ということがかなりあるのか︑あるいはそういうところに食宿)にして古い建物の良さを活用する場合が多いのですが︑京都の町家の谷町家の活用という話になると︑どうしても大阪では脂舗(だいたいは飲のです︒

市民の町への思いと︑地域になじむということ
今小路小百合(常楽台保存会)京都の町が壊れていくのは︑暴長d:J

大谷京都全体を見ていると︑ずいぶん飲食応︑庖舗が増えているなという織機機臨畿鰯線機醗叡絞釈かイメパ)匂並普回通の市民の並普日通の住宅字︐かからという気がしています
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いうふうにすれば︑町並みを保存していこうという方向へも溺欝猿錦︑一今﹁まちなかこだわり住宅﹂もいいとは思うのですが︑問題はピジ︑ネスだけ印象があります︒われわれの作事組︑あるいは情報センターは︑基本的にはずいぶんこだわった形の再生をしておられるのか︒

ではないと思︑つんです︒私は実はパリとベネツィアとロンドンと見て一昨日

住まいが大切と考えていますので︑われわれが手掛けているのは居住が圧倒っていけるかが問題だと思っているんです︒

京都に帰ってきたんです︒まず第一番に患いましたのが︑﹁京都つてなんて的に多いです︒職住共存であり︑住まうということを大事にしていかないと︑町家の再生が進んでも︑どんどん可としての半面が消えてしまうという心配

汚いのだろう﹂ということだったのです︒絶望的な気持ちがしました︒
新しい町家の再生と伝統的な京都の古都としての兼ね合い︑バランス︒そコミュニティ活動の原点となるような人の交流の前でも共生していく︑必要がンスとして考えています︒景観上︑地域になじむということだけではなくて︑

きたいなと思うのです︒周辺の地域と共生していくということを第一のスタ大島そういう意味では︑ぜひ﹁京都まちなかこだわり住宅﹂を見ていただ

市民の皆さんから立ち上げていくところまでいかないと︑本当の町家の再生︑が必要なんですね︒この町をこういうふうにしようという計画をつくって︑

うしようということで︑志を一つにして立ち上がるという市民サイドの動きでないといけないと︒本当は市民の皆さんが︑自分の住んでいる町並みをど

今小路さんのお話の︑外国にいったらきれいだった︑京都はもっときれいがあるので︑それは特に意識してやっています︒

あると考えたことから︑コンべという手法を採用しましたし︑その設計提案

ういうものはどういうふうにお考えでしょうか︒

をいただく過程で︑地域とワークショップ︑交流会をし︑建設過程において思いますが︒

高田住町先生︑住総研の元運営委員を代表して最後にご感想を伺いたいと

本的に地域との共生については貫けていると思います︒

両側町とマンション

私も大較を中心に仕事をしていまして︑

まちづくりはできないと思います︒

今小路住まいというのはイベントではないわけですよね︒日常生活の場所

住田昌二(現代ハウジング研究室)

も地域の方に積極的に情報を出していくというスタンスでやっています︒基でしょう︒住宅にお住まいの方も地域の方も普通の暮らしをしていかれるわいく︑あるいはオーナーがそれを人に貸すためにつくっていと患︑つんですね︒だから︑戸建を中心にして持家をつくって

京都モデルというのは︑い換えれば持家モデルではないか

薄れていくなかで︑新しいリーダーが誕生して加の組織をつくったというこ

は町内会が決めてきた経緯があるわけですが︑祇間町では︑町内会の存在が上林京都の町は︑町内会がしっかりしていて︑地域の課題とか将来のこととです︒

組織ができ上がって︑はけ口︑開いてくれる場所ができると︑いろいろなくというモデルを職住一体型で展開していくという一つの方向をかっちりと明示されたのではないか︒これは地方の中心商庖街なんかでに進んだなかで︑残念ながらすっかり壊れてしまったわけで︑これをどうい

大阪は戦前は借家モデルを開発してきたのですが︑戦後の職住分離が強烈

が非常に大事だと思います︒

は︑まず声を出して︑そういうものについて考える集団をつくるということで非常に大きな力になるということを確認しました︒何かをやりたいときに人がいろいろなことを言ってくる︒そのことがまちさつくりを前に進めるうえうふうに復活していくのかは非常にしんどい︒それをしようとするとマンシいう︑そのこつがあっての町家だということです︒新しい町家も当然できて大谷町家というのは歴史的な建物であると開時に︑そこに暮らしがあると持家が多いところには大いに応用していけるのではないかと思うんです︒

ョンになってしまうということなんです︒だから︑本来の意味での︑仕舞屋思います︒本物というのは︑賛沢してお金がかかるという意味ではないです︒

くると思います︒それは︑本物の京都の町家らしい町家であってほしいなと大谷先生は︑町家再生の現代的意義ということで︑町家再生の理念モデル

京都の良さを取り入れて︑それを継承した新しい町家だという意味で﹁本物﹂︒に与えられた課題ではないかというふうに思った次第であります︒

をどうつくっていくか︒はたして都心につくれるのかどうか︒これが逆に私を説かれたということで非常に参考になったのですが︑やはり持家を中心とやはり経済性との両方を考えていく大事なところがあると思︑つんですね︒

町家の再生に関しては︑本当の町家を再生していくわけですから︑南側町した地縁性による京都の町の成り立ちが両側町でつくられているということがあると恵︑つんです︒いままで成り立っていた根拠としての両側町というも

ョンと町家はボリュームの問題とかいろいろな意味で相対するものになってとしての仕組みは整っています︒問題になるのはやはりマンション︒マンシいるわけですが︑通りから通りまで一つのブロックが一つのマンションになのが︑これからのまちづくりで成り立っていくものなのかどうか︒
いまの両側町の話も含めて︑結局住まいというのは人の生活が基本にし︑逆に大切にしていかないといけないと思っていますが︑そういうことが高部と思います︒

起こっているというのが実情です︒っている事例があります︒これは明らかに両側町という町の仕組みを壊して

大島不動産ビジネスとして成り立っていくには︑市場の整備も視野に入れ高田ありがとうございました︒きょうは京都の方にプレゼンテーションをいます︒町家の一再生においてはいまのところそれは心配ないと思っていますてやっていく必要があります︒その一方で︑生活者の視点を忘れてはいけな

していただいて︑開いている方は全国から集まっていただいているという︑の問題︑パネリストの先生方から二一言︑ずつコメントをいただいて終わりたい

いと思いますので︑都住研の今後としては︑これまで生産者からさま︑ざまな

普段ない形でパネルディスカッションをすることができました︒皆さんのおなってできていると思います︒生活の問題︑コミュニティの問題︑職住関係事業の提案という形でやってきているのですけれども︑粛々と進めてきた感(文責刊行一編集部)

かげで充実した会になったと思います︒これで終了させていただきます︒

ょうあらためて感じさせていただきました︒の あ る 消 費 者 を 巻 き 込 ん だ ム iブ メ ン ト づ く り ︑ そ う い う も の の 重 要 性 を き

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京町家再生見学

国凡学コース1
いなか︑生活との共存・共生を閉山

応などへ転用する安易な事例が多喫茶応になっている︒間川家を飲食
案内目上林研二

見学コi ス2
祇園町南冊地区見学った好州閣の事例である︒

案 内 H大火口孝彦

見学コース3

案内日大島祥子

地域密着型不動産ビジネス
見学

im河川会からストック担初がそれぞれのコ i ス の 案 内

講演いただく各議飾の先生

分かれて見学会を行なった︒

当臼の午前中に3 コi スに

情報センターのネットワーク活動﹁町家再生﹂へ向けての三つの会と動産業︑市民たちが一体となって︑さんや設計者︑建物オーナー︑不た﹁京町家羽生研究会﹂は︑職人⁝五年ほど前に活動がはじまっった︒にたいへん参考になる見学会であの都市崎住のあり方を考えるため話をお叩きすることができ︑今後と再生後の使い勝手など詳細的な

ちの﹁まちの将来は地元が決める﹂

ここへ至るまでには︑地元の人た全への施策が進められているが︑制限保余地区﹂に指定され︑叩以観保

祇問問問尚川山地区は︑つ除史的円以スが展開されている︒

活用したユニークな不動産ビジネ

京都においても近年︑ストックを会への移行が指摘されて久しいが︑フロ人となって︑講演趣旨に沿に発展している︒

伎み手から︑町家再生への思いった住まい・まちづくりのシンポジウムに先立ち︑

見実裏
じめ理解を深めることを企

実践事例を見学し︑あらか

同家の空間を継承してゆくか︒見や技術を採り入れながら︑いかに大事なことであり︑現代的な感性

持続的創造こそ間家内生の⁝番

染軟さ︑外観の規制や町内ル l ル

一治参応舗の受け入れを融通する

防火活動が生み出した賜物である︒

観を守る方策は︑地一万の人たちの築できる方策︑水肌を現わした外て狭い送籾でも敷地後退せずに改った︒﹁歴史的絢街路﹂と名付けという聞い決意と地道な活動があ

業者と設計者︑オーナーの三者の共生する住まいづくり︑不動産卒の緑豊かな住宅街であり︑地域と例である︒周囲は琵琶湖疏水沿いは珍しい高級賃貸マンションの事

ハウスへ改修した事例と︑京都でアパートを女子学生専用のシェア見学したのは︑築五O年の木造図したもの︒
各コ l スとも定員二O名
学会ではその実例として︑京町家

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ントの可能性がうかがえた︒

良好な関係があって初めて成り立
くり活動が展開印されている︒

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町内生研究会が手掛けた下京区の山出家︑左近家の二つの再生事例をとしていたが︑定員を超え会となった︒

山間家は︑老朽化した建物の附

みと、地元が整備した私設消火栓(上)。

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民性への不安から︑バリアフリーのだが︑もと忠康さんだったので︑に生活できるLPKへ改修したも小規模な町家ながらも作業相初だった広い空間があったことが同生のリーや救護にも使える空間にし︑よは、高級賃貸マンショ
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印刷・ 製本 H慶 昌堂印刷株式会社

制作目 建築 思潮研究所 (山本直人 )‑

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FAX (0 3)3 4 8 4 5 7 9 4

TEL (0 3)348415381〒前附東京都世田谷区船橋 四 丁 目 勾8

発 行 人 H峰 政 克義

発行 H財 問 法 人 住 宅 総 合 研 究 財 団

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り

マ
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すまいろん制作ヰ秋号別冊

一 、O月二O 日発行
二O O七年 一の住勢
京ま雇
都い春