発行責任者：加藤壽六
編 集 長：北見義紀
発 行 月：2021年7月

No.58

2021
夏季号

C O N T E N T S●今号の目次2p Information
地域ネットの総会報告

神管ネット設立の経緯と存在意義・活動

2021年度事業の基本方針と計画

NPO 神管ネット

監事 ●山本 育三

4p Consideration
長期マネジメント計画

神管ネットが1999年に設立され、今年で22年になります。1995年に国マンション将来像の緩い共有、

際居住年記念行事がわが国で開催され、その事業として神奈川県でもいくつか

意識の継続の企画が進みました。その中で、県の住宅部局で、「マンション管理」をテー

6p Renewal
大規模修繕の中間で行う「リフレッシュ工事」紹介

マに指針作りがなされ、小職がその任に当たることになり、①マンションの維持管理のための修繕計画や積立金の在り方、②管理情報の積極的な活動として地域や供給者別のネットワークの必要性の2つをサブテーマとしたマンション管理指針を作成しました。
それから数年経って、改めて県内を対象に管理組合ネットワークを立ち上げ
ることとなり、神管ネットが設立されたのです。
横浜市内には既に浜管ネットがあり、当時の会則に「上部の管理団体ができた時はその一員になる」旨が記載され、横浜市外の管理組合からの会員希望に対して、「貴マンションの在る地域で地域ネットができる時はその会員になること」を条件に準会員として受け入れていました。

8p 地域ネット活動状況

2001年に川管ネット、2002年によこ管ネットが設立され、2006年には

川管ネットが管理組合設立総会を

県央ネット、湘南ネットの設立が続きました。こうして、神奈川県全域を網羅

サポート

した「マンション管理の地域ネット」が構成され、各地域ネットとその関連団

10p 判例の広場
令和2年9月30日東京地裁
権利濫用により、原告の請求を棄却

体・個人を会員とする神管ネットという、独自の管理団体が誕生しました。
県内の隅々まで網羅できる体制が整ったことになります。他の都道府県には見られない独自の構成で、筆者はこれを「神奈川方式」と呼んでいます。
神管ネットの主要な活動は、①各地域ネット間の情報交換、②各地域ネット
会員管理組合への情報発信の「ネットワーク通信」の発刊、③神奈川県が進めマンション損害保険

るマンション施策とのタイアップ、④各地域ネットとの共同企画の管理セミ

2022年、また値上げへ

ナー、⑤さらに各地域ネット所属の管理相談員のレベルアップのためのCPD

12p 賛助会員ガイド広告
業種別賛助企業の一覧表を掲載

14p 会員マンション紹介
ホーユウパレス大和管理組合（継続的能力開発）制度推進など。主として地域ネットのみでは荷が重い活動を手がけています。これまで県からの委嘱で全県を対象とする既存マンション調査、県との共同企画の管理セミナー、県主催の市町村自治体職員への管理研
修講師派遣、等々を実施しています。
これからも神管ネットならではの全県を対象とするマンション管理支援、より地域ごとに特化した課題に取り組める体制作りが課題です。

Kanagawa Mansion Network 58

11p Insurance

1

地域ネットの総会報告

2021年度事業の基本方針と計画

2021年度の総会シーズンを迎え、神奈川県下では6月20

特に、近年マンションを取り巻く管理の状況は困難さを増日まで特措法に基づくまん延防止等重点措置を実施中。各地

してきており、小規模な高経年マンションへの支援事業が喫域ネットの総会は昨年同様、当日出席を役員中心とするなど、緊の課題となっている。

三密を避けた開催方法を選択した。総会後の記念講演、懇親会についてもすべてのネットワークで中止。このような事態の中、各地域ネットでは滞りなく総会を終えた。2021年度の基本方針、主な事業計画は下記のとおり。

神管ネット（第23回）
6/6

神奈川県立かながわ労働プラザ9F特別会議室
CPD事業、管理・再生セミナー等
より広域的な活動を推進
総会開催について
昨年度は予約した会場が緊急事態宣言下で使用禁止になったため、別会場にて会長、会計担当理事、監事ら少数の出席で実施したが、今年度は予約した会場が使えたため、役員全員（地域ネット5、個人正会員4）が出席して総会を成立させた。
基本方針：神奈川県下全地域の管理組合に対し、地域ネット
ワークの存在とその活動を紹介し、当該自治体にもマンション施策の実施を促す重要な存在感を示していけるよう努力する。また、機関紙『かながわマンションネットワーク通信』
においても、「わかりやすい」を第一義に管理組合運営に役立
つ掲載を心がけていく。
主な事業計画：⑴マンション相談員等対象CPD事業、セミナー等の実施
マンション相談員や管理組合役員対象のCPD（継続的能力開発）事業、その他昨年度中止になり持ち越しになった条件の整備を構築する。神奈川県とも連絡を密にし、管理組合の支援に向けたマンション管理・再生セミナーの共催など、地域ネット間の枠を超えてより広域的な活動を推進していく。
⑵全管連を通じての活動
全管連版マンション標準管理規約改定委員会等に参加
し、国や中央の諸機関に対しても積極的な活動を展開していく。全管連の通常総会は9月開催予定。
今年度はかながわ労働プラザ特別
会議室で総会を実施した

浜管ネット（第27回）
5/29

2

ハウスクエア横浜4Fセミナールーム
コロナ禍で活動が制約される中オンライン用いて行事の催行へ
総会開催について
当初の予定通り5月29日に実施。出席者は役員を中心に制限し、委任状または議決権行使書による意思確認をお願いした。議決権総数118のうち、出席正会員14、委任状3、議決権行使書70により総会は成立した。
基本方針：浜管ネットは、より積極的に会員管理組合への支援を行い、今後とも横浜市や神奈川県と連携して、新たな事業の展開やこれまでの事業を継続する。そのために各部会・相談業務の活性化、さらに神管ネット傘下の地域ネットをはじめ、友好団体・機関とのより強い連携活動を展開する。

そこで、活動がコロナ禍により制約する中であっても、オンラインを用いた行事の催行について研究と実践を行っていく。
主な事業計画：⑴総務委員会
事務局業務を中心として、各部会・委員会の運営を補助し、対外的には団体正会員の管理組合運営に対する支援の充実と、横浜市をはじめとする行政および各団体との連携を通じて市
内のマンション管理組合支援事業のとりまとめを推進する。
⑵広報委員会
ホームページの管理については、横浜市のマンション登録制度における登録マンションの増加、管理組合向けホームページ開設の提供。さらに浜管ネット通信の発行やセミナー等のオンライン配信を中心に活動していく。
⑶管理組合交流部会
中心とする活動は管理組合との交流にあるが、コロナ禍の状況にあるため、オンラインを用いた定例会議、セミナーの開催を検討する。交流部会内の勉強・研究テーマは、コロナ
禍新常態に対応する組合運営、マンション管理と経営的手法など。
⑷管理運営部会
高齢化、団地再生、小規模マンション、防災のワーキンググループにおいて、テーマ別の活動を行っていく。また、2022年度からはじまる「管理計画認定制度」や管理組合の「経営的管理」等のテーマについても研究課題として取り上げていく。
⑸技術者部会
前年度に引き続き、コロナ禍に対して十分な感染対策を行いながら、相談・診断事業、長期修繕計画策定等の業務、小規模マンションアドバイザー業務、技術者の育成等を行っていく。
⑹専門業部会
建築5グループ、設備2グ
ループにより、それぞれ年1回のセミナー・現場見学会を企画・実施する。幹事会役員の面談により、新規加入企業の増加に対応する。
ハウスクエア横浜セミナールームで実施した浜管ネット総会

川管ネット（第21回）
5/29 川崎市総合福祉センター（エポックなかはら）7F大会議室
正会員への訪問支援と交流の確立等
管理組合支援活動の基礎固めを推進
総会開催について
予定通り川崎市総合福祉センター（エポックなかはら）で、参加者を制限して実施した。議決権総数54のうち、出席8、委任状5、議決権行使書24、合計37で総会は成立した。
基本方針：昨年度にできなかった正会員マンションへの訪問支援と交流体制、事務所内での面談体制の確立に加え、行政とのパイプ強化と団体賛助会員との協力体制を整えることにより、将来を見据えた管理組合への支援活動の基礎固めを進めていく。

主な事業計画：

パークでの開催予定を変更。ライオンズプラザ藤沢のラウン⑴相談業務への配慮と拡充

ジにて、少人数（役員のみ）による総会を実施した。議決権

川崎市まちづくり公社からの管理相談事業、川崎市アドバ

総数29のうち、出席11、委任状4、議決権行使書9の合計

イザー派遣制度を利用した現地相談など、まずは安全に第一24で成立。

に臨機応変に配慮しながら、相談業務を拡充していく。

基本方針：日常の各行事の運営を通し、管理組合との接触機⑵セミナー事業の充実

会を増やして会員数の増加を図り、組織の拡大と運営体制のマンション管理セミナーや会員交流会（年3回）のほか、昨年度は中止となってしまった川崎市まちづくり公社と共催で行うマンション管理基礎セミナー（年2回）等を開催予定。
セミナーは新型コロナウイルスによる事情により臨機応変に対応する。内容を録画し、随時ホームページで配信していく
ことも予定している。

安定化を目指す。湘南地域における管理組合等からの相談事や業務の依頼等の要望に適切に対応できるためのスキルを蓄積して、管理組合運営のさらなる適正化に向けてまい進していく。
主な事業計画：⑴藤沢市等周辺自治体との連携活動
毎月第4土曜日13時～、藤沢市市民活動推進センターで無料相談会・研修交流会を実施。湘南大庭市民センターでも無料相談会を毎月実施していく。また個別・出張相談、電話・メール相談も随時受け付ける。
⑵管理組合会員の増加活動
交流会員制度を新設し、諸行事を通した接触機会の増加
活動を活発化。
団体正会員（マ
ンション管理組合）の増加に注力する。
昨年に引き続き、ライオンズプラザ

川管ネットセミナー開催予定
管理
セミナー

公社共催
セミナー

管理
セミナー

公社共催
セミナー

管理
セミナー

7月

9月

11月

2月

3月

よこ管ネット（第19回）
6/20 ヴェルクよこすか（横須賀市立勤労福祉会館）6Fホール

湘管ネット（第15回）
5/15 ライオンズプラザ藤沢集会室
湘南地域の管理組合の要望に対応
組合運営の適正化にまい進していく
総会開催についてまん延防止等重点措置の適用により、藤沢市商工会館ミナ

藤沢のラウンジを借りて実施

県央ネット（第15回）
6/5

大和市富士見文化会館

よりよい管理組合運営へ
会員マンション訪問にも着手
総会開催について出席会員を制限した上で、富士見文化会館2階会議室にて総会を実施。議決権総数29のうち、出席6、委任状4、議決権行使書14の合計24で成立した。
基本方針：昨年度は新型コロナウイルス感染予防対策のため、予定した役員交流会、セミナー・役員研修会、工事見学会を中止した。今年度は少しでも正常な日常生活に戻ることを期待しつつ、特に各会員マンション等を訪問し、管理組合運営の苦労話などを聞きながら、よりよい管理組合運営、マンシ
ョン管理の適正化に尽力していく。
主な事業計画：⑴管理運営のアドバイス、相談会開催
大和市は毎月第4金曜13時30分～（市役所）、毎月第1火曜13時30分～（高座渋谷駅前複合ビル）、海老名市は毎月第4火曜13時～（市役所）、秦野市は毎月第4月曜13時～（市役所東海大学前駅連絡相談室）、伊勢原市は毎月第4水曜13時～（市役所）、相模原市は毎月2回予定（bono相模大野サ
ウスモール）、かながわ県央ネット事務所は毎月第3土曜13時～等、各地で定期的な無料相談会を行う。
⑵役員交流会・セミナーの開催
会員管理組合間の情報交換会を実施する。単棟型、団地型、複合用途型及び超高層マンシ
ョンごとに分かれ、日頃の悩
みごとや課題についての会合を予定。コロナの状況を考慮しながら、役員の資質向上のためマンション管理セミナ
ー、工事見学会を開催する。
県央ネットも役員の参加を中心に総会を実施

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できる範囲で相談会等の事業を展開
WEBツール利用で動画配信も実施
総会開催について
昨年度は会場が使用不可となったため、議決権行使書による承認で総会を成立させたが、今年度は参加者を制限した上で、横須賀市立勤労福祉会館（ヴェルクよこすか）6階ホールで実施した。議決権総数78のうち、出席19、委任状＋議決権行使書39、合計58で総会は成立した。
基本方針：2021年度は新型コロナウイルスの感染予防に最大限注意を払いつつ、できる限りの事業を各関係諸団体と提携しながら、前向きに実施する。また、例年どおり、横須賀
市まちなみ景観課の支援を受け、各種相談会、研修会等の事業を展開していく。
主な事業計画：⑴各種セミナーの開催
ソフト部門とハード部門に分けたマンション管理セミナー、
防災セミナー、逗子・葉山地区の管理組合を対象とした「セミナー＆マンション何でも相談会」などを実施し、会員拡充に努める。なお、コロナ禍での新しい情報発信活動の一つとして、セミナーの模様はWEB・YouTube等のツールを利用して動画発信していく。
⑵ソフト部会と技術者部会の活性化
規約改正や、建物・設備の簡易診断などを低廉な料金で行う管理組合支援業務。特に、原始規約のまま運用し、運営上支障を来たしているマンシ
ョンなど、それぞれのマンシ
ョンの実情に応じた規約改正の支援に取り組んでいく。
壇上で紹介される2021年度役員

3

長期マネジメント計画
マンション将来像の緩い共有、意識の継続は今後の適切な管理運営のために価値あり計画の推進により良好な管理運営マンションの増加に期待
考察

NPO湘管ネット会長・藤 木 賢 和（マンション管理士、1級建築士）「長期マネジメント計画」とは「長期マネジメント計画」とは、管理組合がマンションの将来に向けて適正な管理を行えるよう、ソフト・ハード両面にわたる長期的な管理運営のマスタープランであり、国土交通省が提案したものです。
私たちが現在作成している長期修繕計画は、劣化した部分の修繕などの物理的な項目が主な対象であり、将来想定される区分所有者の高齢化や社会経済の変化等に長期的にどのように対応していくのかというようなマンションの将来については組み込まれていません。また、管理運営の面についても
長期的な視野に立った対応策を策定している管理組合は少な
いのではないかと思われます。
（公財）マンション管理センターでは、マンションの長期的な運営方針とそれに合った修繕改修のマスタープランおよび区分所有者や居住者、社会環境の変化を勘案した組合運営の取り組み方策を一体化した、ハード・ソフトに関する「長期マネジメント計画」の考え方を紹介し、それぞれの管理組合がマンションの将来像を考える手がかりとして、2020年8月に「マンションの長期マネジメント計画策定の手引き」（案）
を作成しました。

マンションの将来の課題を想定する
長期修繕計画は、建物の共用部分の修繕工事に関する25～ 30年の修繕計画です。ハード面の計画としての側面が強いため、管理運営のソフト面の中長期的な課題の把握や、その課題解決のための取り組みは含まれていません。
しかしながら、近年、定住意識を持った区分所有者が増えている中で、マンションがどう維持管理されていくのか、マンシ
ョンの生涯がどうなるのかは重要な関心事となっています。
こうした視点のもと、20年後、40年後、60年後のマンションにどのような課題があるのか、その課題に対してどのような取り組みがあるのかを想定しておくことはマンションの長寿命化を考えるうえでたいへん重要なことだと考えられます。

竣工年次別のマンションの傾向及び今後想定される課題（抜粋）
竣工年～ 1981年

1982年～ 2000年

築年数

38年～

19年～ 37年

2001年～ 2019年
0年～ 18年

現時点での
取組課題

・耐震補強
・省エネ改修（断熱工事）
・バリアフリー化
・給水管更新（耐食管）・排水管更新（スラブ上化）
・幹線改修（容量アップ）
・その他性能向上改修

・省エネ改修（断熱サッシ、設備改修）
・バリアフリー化
・その他性能向上改修

・性能向上改修（必要に応じて）

20年後の
取組課題

・利用限界を仮設定（築70 ～ 80年程度） ・給水管更新（耐食管）・排水管更新（耐食管）・その他性能向上改修

40年後の
取組課題

・建替えまたは敷地売却

・利用限界を仮設定（築80 ～ 100年程度） ・給水管更新
・排水管更新

60年後の
取組課題

―

・建替え

・性能向上改修（必要に応じて）・利用限界を仮設定（築90 ～ 100年程度）

居 住 者（ 世 帯 主 ） ・70歳以上の世帯主が中心的年齢層
・50 ～ 60歳代が世帯主の中心的年齢
・ファミリー世帯が中心の 中 心 的 な 年 齢 層 ・時間的余裕があるため、現状理事会は活 ・リタイア組などが理事会を活発に運営し ・子育てに適した環境作りが必要
による取組課題発に行われていると思われるが、後継者ているものと思われる
・理事のなり手不足が想定されるので、効率的な理事会運営や外部の専門家の活用の育成が急がれる
・将来の高齢化に備え、検討を始める
・高齢者の見守り、支援等を検討するなどについて検討する
備考

4・耐震性、省エネ性能、設備配管の耐食性 ・省エネ改修、バリアフリー化は、できる ・品確法以降のマンションは、建物の基本
等、建物の機能を維持するための基本的だけ早い段階で実施することが望ましい
性能が高いので、現状維持で十分な性能が十分でないため、改修費用が嵩 ・給 排水管は、経年劣化の状況を踏まえ、 ・必要に応じて性能向上改修を検討する（かさ）む恐れがある
予防保全的に更新することが望ましい

長期マネジメント計画を策定するには、マンションのハード、ソフトの両面の現状を確認し、長所と言えるポイントや問題点、課題と考えられるポイントなどを把握する必要があります。
同「手引き」（案）では、長期マネジメント計画の検討の一例として、チェックシートを使った方法を紹介しています。
このチェックシートを活用することにより、当該マンションが選択した将来像の実現に求められる特徴（条件等）を満たしているかを確認できることになります。
「取り組みの方向性」の例では、長所を今後ますます伸ばしていくための取り組みや、問題点・課題への対応を図るために検討する上でのヒントとして例示しています。実際には、それぞれのマンションの状況に合った現実的な取り組みが望まれます。

チェックシートの体系○すべてのマンションに共通する項目
Ⅰ．良質なマンションであり続けるための基本要素○将来像として例示する4類型
Ⅱ．超 長期に（75年以上にわたり）使い続けられるマンション
Ⅲ．高齢者に優しいマンション
Ⅳ．子育て世帯に優しいマンション
Ⅴ．資産価値を維持し続けられるマンション

チェックリスト・取り組みの方向性の一覧（抜粋）
将来像等

求められる特徴

Ⅰ．良 質なマンションであり続けるための基本要素

管理組合の運営が円滑である

チェックリスト

取り組みの方向性（例）□総 会への出席率が低下傾向に ・声 掛け等により、出席者または議決権行使書
あるを増やす取組を行う
・議案の内容をあらかじめなるべく明確に示す
・理 事会に寄せられた意見に対し、対応の可否にかかわらず回答する□高 齢化や賃貸化等により、理 ・非 居住組合員とその配偶者及び組合員の住戸事のなり手が少ないに同居する親族、外部の専門家も理事等の役員になれるよう管理規約を改定する

Ⅱ．超 長 期 に（75 年 以 上 にわたり）使い続けられる
マンション

適切な長期修繕計画を立案し、見直しを行っている□現 行の長期修繕計画以降に発 ・30年超の長期修繕計画を作成する
生する大規模な工事項目・費 ・専 門家に委託し、長期的な視点をもった長期用を把握していない
修繕計画を作成する

メンテナンスの容易性に優れ、改修の自由度が高い□共 用排水管の点検・清掃・補 ・改 修により、排水管の点検・清掃・補修等を修等を行うための点検口や掃行うための点検口や掃除口を設置する
除口が設置されていない□躯 体天井高が2,500㎜未満で ・構 造躯体の制約の範囲内での間取り変更の工ある
夫を管理組合で出し合う

Ⅲ．高齢者に優しい
マンション

高齢者が暮らしやす
い設備・施設等が整備されている□敷 地外から各⼾の⽞関まで車 ・段差部分にスロープを設置する
いすで通行できない□エ ントランスドアが開き⼾で ・引き⼾や自動ドアなどに改修する
重いなど、車いすで通りにくい□上 階に住む高齢者等が移動に ・上 階から1階への住み替え等、ソフト的な取苦労している（エレベーター
り組みについて検討するの無いマンションの場合）

Ⅳ．子育て世帯に優しい
マンション

高齢者を意識したコ
ミュニティが形成されている□見 守 り 等 を 行 え る コ ミ ュ ニ ・地 域の自治会・町内会等と連携して、高齢者
ティが築かれているの集える場所づくりを行う

高齢者が安心して暮らせる居住環境である□駅・バス停から遠い、バス便 ・居 住者のニーズを把握し、コミュニティバス
が少ない等、公共交通の利便の運行等を自治体に要望する性が低い・NPO等による地域乗り合いタクシー事業等のモビリティ支援の検討を行う

子育て世帯が暮らしやすい設備・施設等が整備されている□少 人数世帯向けの⼩規模な住 ・ト ランクルームが無い場合、居住者のニーズ⼾が多いを把握し、トランクルームを設置する

子育て世帯が安心して暮らせる居住環境
である
Ⅴ．資 産価値を維持し続けられるマンション

□敷 地内の車道にスピードが出 ・現 行の仕様の意義について組合員で共有されない工夫が施されている。
るようにするとともに、良い点が継承されるような大規模修繕の計画を立案し、工事を行う□子 育て支援団体と連携した各 ・連 携可能な子育て支援サービスの提供団体を種サービスを利用できる探す□上 記のような連携をしていな
い

立地・周辺環境が良い□洪 水・ 河 川 浸 水・ 津 波 浸 水・ ・浸水予測地域であることを改めて情報共有し、高潮発生時の浸水予測地域で災害発生に備えるある・地 下階に設置した設備等の浸水対策等減災対策の検討を行う・建替え時には、浸水・津波対策を行う

高い住宅性能を有している□ 住宅性能評価書の取得

持続可能な計画策定体制の設置を良好・適切な管理運営マンションの増加に期待
私たちには、快適な住環境の継続と長期にわたる資産価値の確保を目指し、代々にわたり、この資産を引き継いでいく義務があると思います。

「長期マネジメント計画」は、マンションの将来像を区分所
有者間で緩く共有し、将来起きる事態に備えつつ、円滑な管理組合活動の実施を目的としています。区分所有者間で意見を交換し合い、意識の共有を継続していくことは、今後の適切な管理運営のために極めて価値があるものと考えます。
長期修繕計画に加え、さらに大きな枠でマンションをとらえた「長期マネジメント計画」の存在が広く活用され、良好かつ適切な管理運営を行う管理組合が増加していくことを期待しています。
「マンションの長期マネジメント計画策定の手引き」（案）のダウンロード用ファイルは、マンション管理センターのホームページから、次の要領で検索してください。
トップページ ＞ 調査・研究 ＞ Ⅰ調査報告 ＞ マンションの長期マネジメント計画に関する検討結果

Kanagawa Mansion Network 58

マンション管理センターでは、長期マネジメント計画の策定にあたり、個人ではできないので必要に応じて専門委員会を設置するなど、検討を行う体制の構築を勧めています。
建物の維持管理に関係する部分も多くあるので、修繕委員会等がすでにある場合は、そうした委員会を活用する方法もあります。必要なのは検討の継続性を確保することです。
メンバーについては、建物や組合運営に関して、必ずしも専門的知識を持っている必要はありません。ただし、自分たちだけの知識では十分な検討ができないところについては、
適宜専門家を活用することも考えられます。

・建 築基準法が想定している水準を超える性能を示す等級を取得していない項目について、改修工事等を行い、既存住宅として評価書を取得する

5

大規模修繕の中間で行う「リフレッシュ工事計画」 前編

修繕計画に反映されていない社会的ニーズへの取り組み方◇よこ管ネット正会員
よこすか海辺ニュータウンかがやきの街管理組合 1999年竣工・SRC・2棟・14階建て・201戸
第1回大規模修繕工事／ 2012年2月（第13期） 駐車場附置率（総台数÷総戸数）／ 100%（201台分）
駐車場の月額使用料／屋外平置き7,000円、自走式1階8,000円・2階7,000円、機械式5,000円
管理会社／大和ライフネクスト㈱ 理事会構成／理事16人・監事2人

リフレッシュ工事計画 2021
2月
2．自動火災報知機更新
3．各戸の分電盤を感震機能付きに交換
4．自走式駐車場＆外構改修
5．外灯LED化工事
6．玄関扉更新

4月

5月

6月

7月

8月

9月

総会決議＆工事発注

1．開放廊下長尺シート更新

3月

7．ELV籠内養生シート張替え

よこすか海辺ニュータウンかがやきの街管理組合は今
年2月の第22期定期総会で、リフレッシュ工事計画の承認を得て、4月から9月までの工事を開始した。
リフレッシュ工事計画の項目は、足場を必要とせず、マンション全体に影響する部位の維持保全、耐久性・美観向上、機能面の追加などを目的とするもの。大規模修繕工事周期の中間地点で行う工事計画であり、修繕計画に反映されていない社会的ニーズへの取り組み方について、夏季号と秋季号の2回に分けて掲載する。

器の故障による誤発報が発生した。原因は各戸内の火災感知器の不具合によるものと判明。故障を放置すると、有事の際に警報が発報しない事態にもなりかねい。火災
感知器の耐用年数は8年であり、作業効率、施工金額、故障リスクを考慮した結果、これを期に一斉交換をしたほうがよいと判断した。

開放廊下長尺シート更新（4月～ 5月）
第1回大規模修繕工事（13期）で先送りにしていた開放廊下の長尺シート打ち替えを実施した。開放廊下の工
事は足場の必要がないため、大規模修繕の工事項目に含めなかった。ただし、海辺に立地していることもあり、築20年を超えてシートの劣化・汚れなどが目立つよ
うになり、2回目の大規模修繕工事を待たずに更新工事を行った。

不具合のある火災感知器のみの交換でなく、一斉交換を実施した（写真右はインターホンとの連動試験中の様子）

各戸の分電盤を感震機能付きに交換（6月）
各戸に備え付けられている分電盤が交換推奨期間（13年）を過ぎていることから、感震機能付き分電盤内に交換する。分電盤内のブレーカーによる通電火災、復電火
災、漏電火災等に対応する。
専有部分の範囲だがなかなか個人では取り替えない部
分であり、災害時の安全確保を理由に管理組合主導時で実施することにした。交換後のメンテナンスは各戸で行う。

既存の長尺シートを撤去し、下地補修・洗浄を行った後、ウレタンを塗布し、新しい長尺シート貼りを行う
マンション全体の防災面向上の観点から、分電盤についても一斉交換を選択した

自動火災報知機更新（5月）

62020年7月と8月に続けて自動火災報知器から、機＜59号（秋季号）で自走式駐車場＆外構改修等、
リフレッシュ工事計画の続きを掲載します＞

2021……………… ランキングについて ………………

【概要】各 管理会社が総合管理の業務受託をしている件数のう
ち、神奈川県内で受託している物件に限定して管理組
合数、棟数、戸数を調査した【集計時点】2021年3月31日現在【調査対象】各 地域ネットワークに賛助会員として加入している管理会社を中心に、首都圏または全国的に活躍する管理会社を編集部が選んで協力をいただいた【調査方法】電話および電子メール

総合管理
マンション管理適正化法第2条で定め
総合管理
とは・・・
とは・・・ ら れ た 基 幹 事 務 を 受 託 し て い る こ と● 管理組合の会計の収入及び支出の調定
基幹事務 ● 出納の 内 容 ●マ
 ンション（専有部分を除く）の維持又は修繕の企画又は実施の調整

順位

管理会社

組合数

棟数

戸数

加入ネット

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

㈱東急コミュニティー
㈱大京アステージ
日本ハウズイング㈱㈱長谷工コミュニティ
三菱地所コミュニティ㈱三井不動産レジデンシャルサービス㈱大和ライフネクスト㈱ナイスコミュニティー㈱JS日本総合住生活㈱住友不動産建物サービス㈱野村不動産パートナーズ㈱コミュニティワン㈱明和管理㈱㈱合人社計画研究所（関連会社管理物件含む）㈱相鉄リビングサポート
大成有楽不動産㈱伊藤忠アーバンコミュニティ㈱㈱日鉄コミュニティ
㈱東京建物アメニティサポート
㈱レーベンコミュニティ㈱穴吹ハウジングサービス㈱ウィッツコミュニティ㈱ライフポート西洋㈶若葉台まちづくりセンター
住商建物㈱双日ライフワン㈱六華㈱東京互光㈱㈱ハリマビステム㈱穴吹コミュニティ
㈱菱サ・ビルウェア
国土管理㈱セントラルライフ㈱㈱ビルシステム東横ハウスサポート㈱
昭和管財㈱

1,030
1,225
1,059
528
613
622
583
653
118
229
310
513
457
296
133
175
139
81
112
121
209
309
142
15
30
35
92
43
64
51
56
35
19
31
20
11

1,519
1,276
1,399
736
816
735
679
696
1,498
317
334
542
466
347
248
297
204
105
136
121
215
309
143
66
51
39
120
91
64
51
62
35
19
31
22
14

73,79964,79361,75055,186
51,71450,63938,03534,12733,13924,05424,01823,783
21,611
17,165
15,634
12,941
12,748
9,855
9,795
8,060
7,540
7,359
7,276
5,195
4,592
3,658
3,567
2,883
2,591
2,503
2,469
1,217
1,143
892
600
555

神 浜 川 よこ

10,15913,803696,886

計

―
―
浜
浜 よこ
浜

―
―
浜
湘
浜 よこ

―
浜

―
―
川

―
―
川
央 湘
浜
浜

―
川 湘

―
―
―
―
―
―
―
―
よこ
よこ

Kanagawa Mansion Network 58

合湘
浜 川 よこ7

浜管ネット
4／19、5／24
ワーキンググループ定例会活動
防災WG、首都直下型地震テーマに
4月19日16時～、浜管ネット事務局とオンラインを結んで管理運営部会の防災ワーキンググループ（防災WG）
定例会を行った。今回は川管ネットから神谷敏男理事に参加してもらい、「首都直下型地震についての一考察（川崎市直下最大震度想定）」と題し、自宅マンションの防災対応について話してもらった。
マンションは旧耐震基準の1980年3月竣工・RC造・2棟・陸屋根5階建て・90戸。川崎市「ゆれやすさマップ」
では1号棟が「ゆれにくい」区域、2号棟が「比較的ゆれやすい」区域に立地している。管理組合は2012年に耐震診断を実施し、2棟ともIs値（耐震指標）0.6以上の判定を得て、建築基準法等に適合した建築物であることを確認した。給排水管設備においても耐震性は問題ないと認識し、地震保険の加入や適時改修工事を実施するなど、建物の維持管理は良い状態を保っているという。
神谷理事は「次の世代にお任せするため、現在の懸案事項はすべて取り組もうというのが今の管理組合の姿勢」と話す。神谷理事の説明後は参加者と意見交換を行った。
◇
5月24日16時からは高齢化ワーキンググループの定例会を実施。マンション管理センターが作成した「長期マネジメント計画策定の手引き」を参考に、マンションに長く住み続けるためにはどんな課題が想定されるかについて、築年数別の現在の取り組み課題、20年後、40年後、60年後の取り組み課題等をまとめ、情報を共有した。
さらに区分所有者の高齢化から成年後見制度について、司法書士である今戸晴美氏が日本の現状と、自身の経験談等を紹介し、参加者と意見交換等を行った。

パソコン画面に映るオンライン会議の様子とレジュメ

湘管ネット
6／26
研修交流会
8

毎月第4土曜日15時10分～、藤沢市民活動センターで実施している研修交流会。

6月26日：
「マンション政策にかかるキーワード（現状と課題）」
講師：湘管ネット理事・織茂広氏
当日は最初にマンションの現状をキーワードで分類（高経年マンションの急増、高齢化・非居住化等による役員の担い手不足や議決の困難さ、適切な維持管理を行わないことから生命・身体に危険を生じるマンションの発生、
要除却認定、建替え事業等）と、その課題について国交省等の資料をもとに紹介した。
最新のマンション政策では、改正適正化法等、マンションストック長寿命化等モ
デル事業などについて説明。
行政の支援を受けるために
は、支援を受ける体制を管理組合のほうで作り、手を上げなければならないと述べた。
6月 度 研 修 交 流 会 の 参 加 者 は12人だった川管ネット
小規模マンションの自立をサポート
築33年目で管理組合を設立
川管ネットは、川崎市が実施するマンション管理
適正化に関するモデル事業の一環で、川崎市まちづ
く り 公 社 よ り 委 託 を 受 け、 高 津 区 の マ ン シ ョ ン（1987年竣工・RC造6階建て）に対して、管理組
合立ち上げのサポートを行った。
きっかけは2020年夏、川崎市まちづくり公社ハ
ウジングサロンに一部住民が相談に来たこと。地権者親族が各住戸を所有しており、これまで33年間、マンションの管理運営は行ってこなかったという。
管理規約も長期修繕計画もなかったため、住戸の売却や賃貸に支障が出てきて、はじめてマンション管理の必要性を知り、相談に来たのだった。
相談者の要望を聞きながら管理規約や使用細則、長期修繕計画の作成、委託管理会社の選定、管理費・修繕積立金の設定、損害保険への加入等をサポート。
区分所有者全員が参加する勉強会を複数回行い、住民代表者と試行錯誤しながら12月の設立総会に漕ぎつけた。
川管ネットの事業の基本は、マンション管理運営
や建物の維持保全等の支援にある。相談マンションのように管理組合組織のないマンションも少なからずあることから、相談による要望があれば、今後も管理組
合の立ち上げによる自立サポートを事業とし2020年の12月に行った設立て行っていく。
総会の様子

コロナ禍における管理組合～こんなときこそ“人権”を考える～
4月11日第47回マンション維持管理講座・公開相談会よりマンション維持管理支援・専門家ネットワーク／内田耕司 弁護士
マンション維持管理支援・専門家ネットワーク（M-net）の内田耕司弁護士が4月11日、第47回マンション維持管理講座・公開相談会で「コロナ禍における管理組合～こんなときこそ“人権”を考える～」と題して講演した。コロナ禍における管理組合運営の参考として紹介する。
コロナ禍における管理組合運営の問題はいろいろあります
が、今日は人権という切り口で考えてみたいと思います。
マンションの中でコロナ感染者あるいは濃厚接触者という方が出てくる可能性は否定できません。それに対して管理組合はどう備えたらよいか、どこまで、何をしたらよいのだろうかについて考えてみます。
管理組合の対応として、現場の工夫を尊重することは大事ですが、過剰な対応も危険です。
「公衆衛生」を理由に、過去に起こってしまった重大な人権侵害という事案が日本にもあります。ハンセン病患者に対する強制隔離など不当な偏見・差別や人権侵害がそれであり、いまだに社会的な問題となっています。
「感染した人」と「こちら側の私たち」をはっきりと分けて考えて、とにかく感染した人を排除することによって、「こちら側」の安心を保つという発想に陥りました（感染症を起因とする差別）。
今回のコロナ禍においても、この点に気を付けて管理組合運営を考えていく必要があるといえるでしょう。
【参考事例紹介】●刑事事件
愛媛県今治市で発生した事案。とある飲食店の店先に、特定の男性の顔写真と氏名を出して、「この顔にピンときたらコロナに注意！」というビラを貼っていた。
この件は名誉棄損罪で起訴され、2021年2月に有罪判決が言い渡された。
●民事事件
大阪で発生した事案。自治会の役員の選定において、
知的障害・精神障害のある男性が自分の症状について現役員に打ち明け、役員の職務遂行が無理であることを伝えた。
現役員らが他の自治会員の理解を得るため、症状の詳細を文書にして提出すること、その文書を自治会全体に開示することを告知したところ、その男性は自死してしまった。
遺族は当該役員らを相手に、不法行為に基づく損害賠償を求めて訴えを起こした。

「公衆衛生という公共の福祉」と「個人のゆるぎない人権」とは、バランスで考えるしかありません。そして人権に対する制約は必要最小限でなければなりません。
大事なのは「そのとき、その場で、その立場に置かれた人に考えられる方策としてどうなのか」ということ。
だからこそ、
現場の努力を可能な限り最大限尊重すべきと考えます。
◇
日ごろから組合運営に工夫しながら幅広いマンション管理を実践している管理組合を紹介します。
この管理組合では、総会決議を経てコロナ対策チームを発足しました。占有者も含めマンション住民を対象に、コロナに感染したり、濃厚接触者になった場合には、対策チームへの報告義務を定め、管理組合内部へは「感染者・濃厚接触者が居住するフロア（階数）」の公表措置を定めたのです。この際、例え誰かわかったとしても絶対に口外しないようにと徹底しました。
この場合のポイントは、管理組合は情報を積極的に得ようとするのはよいが、その情報をどう管理するのかという点です。情報が漏れたとき、また、いつか必要なくなり廃棄する
ときの問題をどうやって担保するのか。
さらに、義務違反に対しては何があるのか。仮に違反しても報告がないことを知り得るすべはあるのか。
ちなみにこのマンションでは、「うちではまだ出ていなくて安心」とだけ述べられていました。
◇
コロナ禍では、報告義務規定は難しいと言わざるを得ません。私も相談があれば「要請レベルにとどめるのが無難」「スローガンとしての意味付けであればいいのではないか」と回答するだろうと思います。
管理組合運営は「揉めなければだいたいのことはそのまま」という風潮にあります。気を付けることは、普段からの風通
しのよい組合運営、少数者だけの独善に陥らない組合運営が大切で、それができなければコロナだろうが何だろうが、対処できないといえます。
現場の工夫は最大限尊重する精神は大事ですが、その前に絶対に誰も置いてきぼりにされないような組合運営を心がけてほしいと思います。

NPO福岡マンション管理組合連合会（福管連・畑島義昭理事長）は3月、2017年に創立30周年記念行事の一環として作成した『管理組合読本』の第2弾となる『管理組合読本Ⅱ』を発行した。
本書は、⑴総会・理事会・運営編、⑵管理規約・管理委託編、⑶管理組合財
務編、⑷建物・設備改修編、⑸生活ルール編、⑹保険・防犯防災、コミュニティ編の各章から成り、テーマごとにQ＆A、参考資料、判例紹介を掲載。その上で、『管理組合読本Ⅱ』では2018年7月に実施した正会員への管理実態調査の結果、コロナ禍における総会や理事会の運営方法、その他改修工事や防災など具
体的な管理組合活動の紹介などが加わり、構成されている。
管理組合の新任理事がはじめて学べるものから、マンション管理士などの専門家が知識を深めるものまで、管理組合運営の様々な課題やその対応を網羅した一冊といえる。

本 の 紹介『管理組合読本Ⅱ』
A4判・174ページ
定価／ 1,000円（税込・送料別）
発行／ NPO福岡マンション管理組合連合会〒810-0041
福岡市中央区大名2-8-18
天神パークビル3F☎092-752-1555
FAX. 092-752-3699
http://www.fukukan.net
fukukan@ fukukan.net

Kanagawa Mansion Network 58

NPO法人福管連『管理組合読本Ⅱ』

9

判例の
広場
管 理 組 合 総 会 決 議 無 効 確 認 請 求 事 件「区分所有者数足りず」総会決議の無効確認も権 利 濫 用 に よ り、 原 告 の 請 求 を 棄 却●事案の概要定期総会の特別決議について、無効ないし不存在の確認請求を棄却した事案【当事者】
原告：区分所有者（X社）
被告：管理組合【本件総会】
・2007年1月28日開催の第18期定期総会【本件総会第5号議案の内容】＜本件管理規約第31条の改正＞
・理事の定員を「3名」から「3名以上」とする。
・理事の資格を「組合員（法人の場合はその役員または従業員）」
を「現に居住する組合員」とする。
＜本件総会の決議結果（特別決議要件）＞・議 決権総数10万個のうち賛成議決権数8万2,422個（4分の3超）・組合員総数35のうち賛成組合員24（4分の3未満＝3人不足）※決議要件を欠いたものの、総会で議案は可決承認された。なお、本件総会の役員改選で理事4人、監事1人が選任されている。役職は理事会の互選で決定した。
原告X社は2019年になり、被告に対し、本件特別決議の有効性についての異議を唱えはじめた。このため被告管理組合は本件総会決議の問題が影響を与えない旨を確認する臨時総会を開いた。
本件総会の決議が無効ないし不存在となると…
・理事の定員・資格要件に沿って選任された理事、またその理事によって互選された理事長は適法に選任された者
ではないことになる。
・招集権のない者によって招集されたこれまでの総会は評価されないため、これまでの総会決議もすべて不存在と評価される。
・決議が無効となれば、管理組合内部のみならず、第三者（委託業者、請負業者など）に対する関係にも影響を及ぼす。
【本件臨時総会】
・2019年12月14日開催の臨時総会
・議題：現 行管理規約第31条の今後の適用及び過去の議決に影響がないこと等の承認の件①今後の管理規約第31条の適用に当たって、本件総会における決議が行われる前の規約が適用されることについては、特別決議要件を要しないため決議を諮ることはしない②本件総会の決議の問題が過去の議決に影響を与えない旨を確認する●裁判所の判断

10【主文】
原告らの請求をいずれも棄却する。訴訟費用は原告らの負担とする。
＜本件総会決議の確認＞
・被 告管理組合は、総議決権数では賛成が4分の3を優に超え

令和2年9月30日

東京地裁ているから、決議の瑕疵の性質としては軽微であると主張する。しかし、
区分所有法の趣旨（議決権要件と頭数要件の並列）は、多くの床面積を持たない少数議決権者の権利を一定程度保護することにある。このため、頭数要件を欠いていたことが軽微な瑕疵であるとはいえない。
・被告管理組合は、本件臨時総会の議案について満場一致としているが、組合員総数57のうち41、議決権総数10万のう
ち5万9,956個の賛成票によるものにすぎない
・本 件特別決議後13年間にわたって理事が選任されていることを踏まえても、本件特別決議の後に招集された定期総会は、招集権のない理事長により招集されたものといわざるを得ない。
・以上のことから本件総会の特別決議は無効である。
＜原告の権利濫用＞
・原告X社は、議長に一任する委任状を提出していた。
・原告X社は、議事録の配布によって決議の手続的瑕疵について知り得たのに、本訴提起まで12年間にわたり何らの手続とることもなかった。
・本 件マンションは、13年ぶりに大規模修繕工事を予定している。
・自ら賛成し、長年にわたって何らの異議も唱えていなかった
原告X社が12年も後になって、区分所有者のカウント不足（3人分）という不備を本件総会の特別決議のミスと主張するのは、権利濫用といわざるを得ない。

☞コメント
東京総合法律事務所
弁護士 土屋賢司（NPO湘管ネット賛助会員）
総会で決議に瑕疵（かし。欠陥やキズの意味）があった場合、その決議に基づき実施された管理行為も無効となる危険があります。
特に影響が大きいのは、理事長の資格に関わる決議の瑕疵です。瑕疵を理由に決議が無効となれば理事長の資格が失われるため、理事長として実施した管理行為はす
べて無効となります。
理事長の管理行為には定期総会の招集も含まれるところ、無効な招集による総会は無効・不存在となり、そこで決議された翌期の理事の選任も無効となって、その理事の互選で選任された理事長もまた無資格者となります。
この繰り返しにより瑕疵は翌期以降も継続し、いつまでも歯止めがかかることはありません。
その恐ろしさを再認識させるのがこの判決です。特に管理規約の変更（特別決議）は、議決権のみならず頭数（区分所有者の数）でも4分の3が必要となることを改めて注意していただきたいと思います。
なお本判決は、12年前の総会決議の瑕疵を理由にその後の総会を不存在（決議も無効）と判断しましたが、最初の瑕疵ある決議に賛成していた区分所有者（原告）が12年後に瑕疵を主張するのは権利の濫用であると判示し、原告による総会決議の無効主張は棄却しました。
追認決議の可否や要件も明らかでない中、首の皮一枚で救済された印象です。

2022年 マンション保険料、また値上げへ―!?
築20年超のマンションは大幅アップが確実
管理費を圧迫、改正前に具体的な対策をマンション保険料、また値上げへ―!?住宅向け火災保険料が2022年度中にも最大11％強の値上げをすることがわかった。マンション保険は2021年1月1日始期契約から大手損保会社が一斉に値上げしたばかりだが、一般向け住宅火災保険の改定はマンション保険にも連動する。改定のタイミ
ングは過去の例から2022年10月くらいだと推察される。
マンション共用部分の火災保険は年々高騰しており、この4年で3回も実質値上げとなる改定が行われている。理由は、多発する自然災害（大型台風やゲリラ豪雨など）による保険金支払額の増加で、損保会社の収支が悪化しているためだ。
事例研究1

川崎市

1992年3月竣工（築29年） 61戸
現在の契約概要
1億6,900万円
60%
1億140万円
1億円（免責0円）
2,000万円（免責0円）

共用部分評価額
約定付保割合共用部分保険金額
施設賠償責任保険
個人賠償責任保険とはいえ、保険料の値上げはマンション管理費を圧迫する。
特に築20年超のマンションは、次の契約更新時に大幅な保険料アップが確実視される。
できるだけ保険料を節減するためにはどうすればよいのか。
対策は、損保各社の保険料比較、さらに保険料体系や補償内容の理解に尽きる。来年の値上げ改正前に管理組合として具体的な対策がとれるよう、早めに問題意識を持って行動を起こすことが必要だ。
＜取材協力＞㈱グッド保険サービス／伊藤昌弘専務取締役（浜管ネット、川管ネット、よこ管ネット、県央ネット賛助会員）
エレベーター 1基
更新後の契約概要
1億6,540万円
61%
1億140万円
1億円（免責0円）
3,000万円（免責0円）

近年の主な改定項目
・保険期間最長5年
・事 故件数に応じた保険料体系
・築年数別保険料体系

事例マンションの現在の契約と同水準の保険料比較
事故
なし
事故
あり

（単位：円）

現在の契約

A社

B社

5年一括保険料

536,425

1,486,120

921,980

3,499,180

3,617,330

1年当たり保険料

107,285

297,224

184,396

699,836

723,466

349,482

1,728,070

1,236,950

4,665,640

3,848,400

3,022,400

345,614247,390933,128

769,680

604,480

5年一括保険料
1年当たり保険料

備

考

C社

D社

E社
1,747,410

・事 故 件 数 に 応 じ て 料 ・メ ン テ ン ナ ン ス ・1戸 室 あ た り の ・事 故 件 数 ゼ ロ ・1戸室当たりの事故
率 を5区 分 設 定。1戸状 況 を 診 断。 上
事故件数が0.02の場合に割引件数が0.02を超え
室当たりの事故件数
表 は50/100とを超えると割引
適用あり
ると割引適用せず
0.14を 超 え る と 割 引
仮定適用せず
・延 床 面 積 ・延 床 面 積6,000 ㎡
適用せず
・1戸 室 あ た り の ・延 床 面 積3,000
3,000 ㎡ 以 上
以上かつ保険金額
・過 去15年 間 で 給 排 水
事故件数が0.02㎡ 以 上 の 場 合、 の 場 合、 管 理
10億 円 以 上 の 場
管の工事を実施していを超えると割引
管理状況に応じ
状況に応じて合、 管 理 状 況 に 応た場合、割引適用あり
適用せずて割引適用あり
割引適用ありじて割引適用あり※1年当たり換算で約10万円強だった現在の契約が、次回更新時には7倍以上になってしまうケースもある。保険料のチェックだけでなく、保険料体系や補償内容など、専門家を活用しながらマンション保険商品への理解を深めたい。

保険期間最長5年…住宅向け火災保険の契約期間が2022年度より、最長10年から5年に短縮される見通しとなった。マンション保険ではすでに5年が最長。
事故件数に応じた保険料体系…一定期間内にカウントされる保険金請求事故件数÷戸室数を事故率とし、その事故率に応じて保険料率が変更する体系。保険を利用すれば支払保険金に関係なく1件とカウントされ、保険料に反映されるため、保険を利用するか自己負担にするか判断に注意が必要となる。
築年数別保険料体系…建物の築年数に応じて保険料率が変更する体系。築年数の短い物件ほど保険料は安く、築年数の長い物件ほど保険料が高くなる。

おススメする保険料節減の手法

横浜市 1986年12月竣工（築35年）67戸
延床面積4,757.04㎡
共用部分保険金額：4億3,300万円、施設賠償
特約：1億円（免責0円）◆現在の契約Ｆ社 主契約保険料（5年一括）
施設賠償特約（5年一括）2,459,160円
895,350円
3,354,510円

保険料合計◆「施設賠償保険」を別契約とした場合
Ｆ社 主契約保険料（5年一括）2,459,160円
Ｇ社 施設賠償保険（別契約・5年一括）
215,210円
保険料合計 2,674,370円
差額 −680,140円
・上記の通り、施設賠償保険を別契約とすることで、合計保険料で約20％の節減となった。
・あいおいニッセイ同和・三井住友海上の施設賠償保険は、他社では免責とされる共用部からの雨水の染込み、浸入による損害賠償も担保する。

Kanagawa Mansion Network 58①複数社の保険商品を比較・検討する。
→日 新火災海上ではメンテンランス状況の診断（無料）の結果により、高得点の場合は大幅な節減も可能となる。その他、事故率のカウントの仕方、築年数と契約
時期、免責事項と金額など、各社の商品内容を比較することができる。
②最長5年の再契約をする。
→マンション保険は中途解約も可能なため、保険会社が保険料を値上げする前に、最長5年の再契約を締結し、値上げの引き延ばしを図る。
③施設賠償特約を別契約とする。
→火災保険に付帯する「施設賠償特約」は築年数に応じて保険料が増大するため、主契約から切り離して別契約とする。施設賠償保険は単体では築年数による割増がなく、高経年マンションへの導入は効果が大きい。

事例研究2

11

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03-3562-8031
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https://www.j-anshin.co.jp/service/daikibo

湘 東京都豊島区東池袋4丁目
21番1号アウルタワー 4階☎03-3988-1526
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設計コンサルタント
企 業 名
設計・監理

12

企 業 名
所 在 地
設計・監理 神 浜 川 よこ 湘 央 横浜市中区山下町193-1

川 横浜支店
横浜市中区山下町31
ベイサイド上田ビル3階☎045-264-4253
yokohama@tds-arc.com
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P R
創業以来41年、「信頼はお客様の安心と満足から」を理念とし、マンションの維持保全に特化した一級建築士事務所です。（一社）神奈川県建築士事務所協会、（一社）
横浜市建築士事務所協会所属。

山下町コミュニティビル3階☎045-227-8471
http://www.krcnet.jp
info@.krcnet.jp

株式会社神奈川建物
リサーチ・センター

P R
神奈川県内に特化した大規
模修繕・設備改修・耐震改修工事の設計コンサルタン
トです。
公益社団法人BELCA正会員。

改修一般
企 業 名
大規模修繕

所 在 地
浜

株式会社
アルテック
株式会社
アール・エヌ・ゴトー☎044-777-5158
044-777-5120
office1@rngoto.com
http://www.rngoto.com

大規模修繕

浜 横浜市鶴見区生麦1-5-3

株式会社☎045-502-1604
045-521-0287
office@ikatsu.co.jp
http://www.ikatsu.co.jp

伊勝

大規模修繕

浜 リニューアル事業部
横浜市泉区和泉中央南1-42-7
0120-958-249
http://www.ichinosekensou.co.jp
gaisou@ichinosekensou.co.jp

株式会社
一ノ瀬建創
大規模修繕

N・Kビル
☎045-372-5900
http://www.nk-inc.co.jp
info@nk-inc.co.jp

大規模修繕 浜 川 よこ 央 東京本社

株式会社カシワバラ・
コーポレーション

統括営業本部 第2営業部
東京都港区港南1丁目8番27号
日新ビル9階☎03-5479-1402
https://www.kashiwabara.co.jp

浜 川 よこ 横浜支店

建装工業株式会社
大規模修繕

創立以来、改修工事専業者として外壁の塗り替えから内装工事、給排水設備工事に至るまでお客様のニーズにお応えするべくトータルな改修工事をご提案申し上げております。
伊勝は専門知識をもとに、建物のライフサイク
ル・時代の変化に応じて、調査・診断を計画的に提案し、施工を行います。私たちは、完成してからが長いおつきあいの始まりと考えています。アフターケアには、自信を持ってお応えできる品質保証システムを実行しています。

より良いマンションへの進化を成功させましょう。無料の調査・診断で早期に不具合を発見し、適切な修繕で長寿命化を図り、管理組合様に安心をご提供いたします。

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株式会社
エヌ・ケー

大規模修繕

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アルテックが目指すのは「未来へつなぐ
横浜市中区新山下2-12-43 大規模修繕工事」。快適かつ安全にお住☎045-621-8917
まいいただくための、施工内容のご提案、施工の管理、そして実際の施工を行ってhttp://www.alteche.co.jp
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お客様に最高の満足をご提供致します。

大規模修繕 神 浜 川 よこ 川崎市中原区新城中町16-10

横浜市西区平沼2-2-7☎045-290-6090
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yokohama@kenso.co.jp
http://www.kenso.co.jp

神 浜 よこ株式会社サカクラ
大規模修繕 神 浜 川 よこ 湘 央

シンヨー
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株式会社大和株式会社富士防での培ってきた技術力と経験をもとに安全・安心・満足をお客さまに御提供いたします。大規模改修工事、修繕工事、建物調査診断は横浜のエヌ・ケーをご利用ください。

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よりよい住環境の実現を目指します！
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内装リフォームまでトータ
ルに対応する総合リニュー
アルカンパニーです。

横浜市磯子区岡村7-35-16☎045-753-5000
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昭和15年創業・昭和53年には業界草分けとしてマンション大規模修繕工事に着手、以来42年間豊富な経験・実績を通じて、各種技術のノウハウを確立し、改修専門業者として付加価値のあるグ
レードアップ工事の提案を致します。

川崎市川崎区大川町8-6☎044-366-4840
re-eigyo@sinyo.com
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お陰さまで創立90年を迎える事が出来ました。'大切な未来へ繋ぐ' を合言葉にこれから先も皆様と共に成長していけるよう、進んで参ります。

大規模修繕 神 浜 川 よこ 央 湘 （本社）横浜市中区港町6-28

大規模修繕
所 在 地

株式会社 T. D. S

分譲マンションには、特有の法律やルール、さらには管理組合特有の性格があります。マンションという居住形態にどれだけ理解があるのかが、業者選定の大きなポイントになることに間違いはありません。ここでは、各地域の管理組合ネットワークに加盟する賛助会員から広告を募集し、有志の企業を掲載しています。参考の一助としてください。

☎045-225-8200（東京支店）東京都港区芝浦1-14-5
0120-040-011
http://www.daiwa-co.com

マンション大規模修繕工事の専門業者として60年。“住み慣れた環境に時を取り戻す”をスローガンに、常にお客様第一の姿勢を貫き、質の高い技術とサービスを提供いたします。

よこ （本社）横須賀市森崎1-19-18 改修工事専業として、自社☎046-830-5481（東京支店）
中央区銀座8-18-7 エイワビル6階☎03-3549-3131
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お客様のニー
ズにお応え出来る技術・品
質・アフター・点検を提供
して参ります。

改修一般

電気設備改修企 業 名
所 在 地
浜 よこ 央 （本社）横須賀市森崎1-17-18
大規模修繕

株式会社ヨコソー
大規模修繕（横浜支店）横浜市都筑区早渕1-40-1☎0800-888-6191
info@yokosoh.co.jp
https://www.yokosoh.co.jp

P R
建物の修繕工事を手がけて110余年。確かな経験と実績を活かしながら、個々のお客様のニーズや時代の要請にもしなやかに応えられる改修工事
No.1企業を目指しています。

浜 央 横浜市西区楠町10-8（神奈川営業所） YKK APグループ内の総合大株式会社
YKK AP ラクシー

☎045-290-3222
045-290-8363
zitsukawa@ruxy.co.jp
http://www.ruxy.co.jp

規模修繕工事会社だからこ
その安心と信頼。そして技術で「キレイ」と ｢快適｣を実現します。

総合建設
企 業 名
大規模修繕

所 在 地
浜 建設事業部

工藤建設株式会社

リノベーション営業課
横浜市青葉区新石川4-33-10☎045-911-5438
045-911-5951
http://www.kudo.co.jp

P R
当社は大規模修繕・耐震補強・30年保証防水・エレベーター増設工事等の企画・提案・施工まで、総合建設会社として高品質な技術とサービスで皆様に必要とされる企業を目指します。

給・排水設備改修☎045-772-1424

株式会社
045-778-1024
eigyou@khj.co.jp
神奈川保健事業社 http://www.khj.co.jp
給・排水設備改修 浜 川 よこ 央 リニューアル事業部『水』にこだわり60年、誠実で質の高い給排水設備改修工事・維持管理会社です。
集合住宅の『水』の問題は、
何でも当社にご相談下さい。
弊社は集合住宅の改修実績
が年間約5000戸あります。
設計・施工・改修後のアフ
ターフォローまで、実績と経験をいかして適切なサポートをいたします。

浜 東京都豊島区目白2-1-1目白NTビル6F
集合住宅の給排水改修工事☎03-6871-9961
03-6871-9962
http://www.keihin-se.com
keihin-se@keihin-se.com

京浜管鉄工業株式会社
給・排水設備改修

横浜市中区寿町2-5-1☎045-662-2759
045-662-2780
http://www.kawamoto-ind.co.jp

P Rの豊富な実績と経験を生かし、皆様の豊かなマンショ
ンライフのお手伝いをいたします。

よこ
浜 横須賀：横須賀市大矢部2-9-20 集 合 住 宅 の 各 種 設 備 リ☎046-835-0630
町田：町田市小川7-9-19☎042-850-6250
tokken-info@daijin.co.jp
https://www.daijin.co.jp

ニューアル工事や維持管理等、「より快適な環境の維 持 」 を テ ー マ に、 お 客
様のご要望にお応えいたします。

（本社）横須賀市内川1-7-23☎046-837-2261
文化興業株式会社 eigyo2@bunka-kogyo.co.jp
http://bunka-kogyo.jp

創立1946年。水漏れ、排水管詰まり清掃、エアコン・給湯器取り替え、給排水管の改修工事、保守点検…
何でもご相談に応じます。実績と経験のもと、お客様のニーズにお応えできる工事をご提案します。

株式会社大神給・排水設備改修

よこ

P R
創業90年、地元神奈川で高い信頼と実績を築いて参りました。電灯幹線改修・弱電改修・省エネ改修（LED等）、お気軽にご相談ください。

建材メーカー・販売
企 業 名
防水メーカー

所 在 地

P R

浜 首都圏支店

AGCのハイレベルなウレタ
東京都中央区日本橋人形町 ン技術を背景に製造しており、ウレタン塗膜防水の専
1-3-8沢の鶴人形町ビル
業メーカーとしてトップク☎03-6667-8421
ラスの実績を誇っておりま
https://www.agc-polymer.com す。

AGC ポリマー
建材株式会社

防水メーカー・施工 浜 川 よこ 横浜市戸塚区上矢部町2916

カスター・ピーエヌ・
ジャパン株式会社☎045-443-5102
info@koster-japan.com
http://koster-japan.com
http://www.polyfine.net

関西ペイント販売
株式会社

東京都大田区南六郷3-12-1☎03-5711-8905
http://www.kansai.co.jp

床材等建材メーカー 浜 央 東京都港区港南2-15-1

タキロンマテックス
株式会社

当社は塗料の製造・販売をしている会社です。これからも管理組合の皆様に有益である「環境配慮形高性能塗料」を開発・提供することで貢献していきます。
防滑性塩ビ床材「タキストロン」

品川インターシティ A棟15F 「タキステップ」、扉・EV等向け
粘着剤付き化粧フィルム「ベルビ☎03-5781-8150
アン」のメーカーです。防災対策
03-5781-8130
として軽量簡易止水板「フラッドhttps://www.t-matex.co.jp セーフライト」も扱っております。

防水・床材メーカー 浜 央 横浜営業所

田島ルーフィング
株式会社

25年間防水保証付き屋上防水シート ポリフィン, アスベス
トを飛散させないクラック補修材ダッシュフレックス等々
ドイツ製の特徴ある防水材を取り扱っております。

1919年 創 業。 総 合 防 水 材メーカー、床材メーカーの横浜市中区相生町6-113
先駆けとして、お客様の建オーク桜木町ビル10F
物を風雨や熱から守り、安☎045-212-4431（床材）☎045-651-5245（屋根・屋上） 心して快適に暮らせる生活空間の創出を目指します。
https://www.tajima.jp

外断熱・サッシ改修
企 業 名
外断熱メーカー

川 東京都千代田区平河町2-11-1

Sto Japan
株式会社

平河町ロンステート1階☎03-5216-1530
info@stojapan.com
http://www.stojapan.com

サッシ改修

所 在 地

浜 よこ 湘株式会社LIXIL
リニューアルP R

横浜市都筑区中川中央2-5-18-3F☎045-522-9517
http://www.lixil-renewal.co.jp

ヨーロッパ最大手の外断熱メー
カー Sto社の日本総代理店です。日
本国内では北海道から沖縄まで施工実績があり、近年では結露防止工事・タイル剥離防止工事で弊社
工法が数多く採用されております。

企業名は五十音順に掲載しております

給・排水設備改修

三沢電機株式会社☎045-241-1621
045-253-4744
j-okamoto@misawa-dk.co.jp
http://misawa-dk.co.jp

塗料メーカー・販売 神 浜 川 よこ 湘 央

企 業 名
所 在 地
給・排水設備改修 浜 川 横浜市金沢区鳥浜町4-18

川本工業株式会社

企 業 名
所 在 地
浜 よこ 横浜市西区戸部町4丁目158番地
電気設備改修当社は、LIXILグループ内で
窓 や 玄 関 ド ア、 手 摺 等、 リ
フォーム専門の販売施工会社です。迅速な対応とサービスを心がけておりますので、お気軽にご相談ください。

加入するネットワークの略号▶
神 神管ネット
よこ よこ管ネット

Ｎ Ｐ Ｏ 浜 管 ネ ッ ト
技
術
者
部
会

浜 浜管ネット
湘 湘管ネット川 川管ネット

相 相管ネット

央 県央ネット

NPO浜管ネット建築等専門技術者部会は、尾崎京一郎部会長を中心に、マンション改修工事に豊富な経験を持つ一級建築士事務所等で構成しています。建物の現地相談から調査・診断、工事の設計・監理まで、管理組合の視点でお手伝いいたします。
【問い合わせ】 浜管ネット事務局 ☎045-911-6541

連絡先

氏名・所属事務所

連絡先

島村利彦
株式会社英綜合企画設計

横須賀市小川町25-5-203☎046-825-8575
https://hsekkei.com

町田信男
有限会社トム設備設計

横浜市南区榎町1-18-202☎045-744-2711
http://www.tm-sethubi.com

東京都港区芝浦3-6-10-307

伊藤和彦
総合環境技術株式会社

横須賀市湘南鷹取2-13-4☎046-869-4767
sp3r2c49@true.ocn.ne.jp

横浜市都筑区茅ケ崎中央44-5-503

阿部一尋
株式会社みらい東京都文京区本郷1-18-5-802☎03-3830-0988
abe@mirai-mi.com

片山啓介
有限会社鹿窪建築設計

横浜市港北区綱島西6-13-40-204☎045-546-9651
bzg16700@nifty.com

岡田和広
株式会社耐震設計〒107-0013 東京都豊島区東池袋1-27-8-6F☎03-3353-3352
http://www.taishinsekkei.com

石川裕子
Lapis建築工房

横浜市南区榎町1-18-202☎045-744-2711
lapis0103@yahoo.co.jp

小島孝豊☎03-3457-6762
株式会社ＩＫ都市・建築企画研究所 http://www5.ocn.ne.jp/˜ik-archi
尾崎京一郎☎045-532-9260
有限会社モア・プランニングオフィス https://moa-planning.jp

Kanagawa Mansion Network 58

氏名・所属事務所

13

会員
ョン
ショ
マンシ
紹介

ホーユウパレス大和管理組合

ＮＰＯ
県 央 ネ ッ ト
正会員

■マンションデータ
所在地：大和市中央
1986年（昭和61年）12月竣工・地上10階、塔屋1階、地下1階建て・1棟・38戸＋4店舗

修繕計画に則って着実に工事を実施
隣接マンションとの「助け合い」も来年は築36年目にして、3回目の大規模修繕工事を予定しているというマンション。「長期修繕計画に則って着実に工事をしてきた」というのは佐久間一夫理事長。大規模修繕工事の間も、5年～ 7年ごとに鉄部塗装、約12年ごとに屋上防水を計画どおりに行ってきた。
共用部分のLED化や防犯カメラ、オートロック設備、光ファ
イバーの導入など、社会性に合わせた改良工事も実施。居住者のニーズにも配慮している。
特に佐久間理事長が「設置して良かった」と語るのが、側道からエントランスまでの階段横に設置した段差解消機（リフト）。マンションのエントランスは2階にある形状のため、車いす利用者には不便な建物だった。「階段で転倒した高齢者がいてね。『このマンションにはもう住めないわぁ』と。そう話しているうちに本当に引っ越しちゃったんだよ」。
エントランスまでの階段は11段あり、スロープは設置できない。将来的にも高齢者が増えることから、佐久間理事長は独自で調べて福祉機器メーカーのリフトを調達し、バリアフリー工事を実施した。
リフトの利用については、本当に利用しなければならない
人だけに使ってもらうよう、リフトシステム管理規定を作って、機器を作動する鍵は決められた人だけに渡しているという。

粗大ごみ置き場を変更した集会室（左が佐久間理事長）

14

建物構造………………………… SRC造（一部RC）
用途地域………………………… 商業地域
敷地面積………………………… 988.81㎡
建築面積………………………… 780.37㎡
延床面積………………………… 3,621.71㎡
管理費（月額）…………………… 約1万円（平均）修繕積立金（月額）……………… 約2万円（平均）
駐車場附置率（台数÷総戸数）…… 65.8%（25台÷38戸）
駐車場使用料（月額）…………… 17,000円（区分所有者）、
18,000円（ 外 部・ 隣 接マンション）
駐輪場使用料（月額）…………… 自 転 車200円、 バ イ ク
500円
分譲会社………………………… 朋友建設㈱建設会社………………………… ㈱地崎工業
管理会社………………………… 日本ハウズイング㈱管理形態………………………… 全部委託
管理員の勤務形態……………… 日勤
理事会…………………………… 2 ヵ月に1回、理事6人・監
事1人
任期……………………………… 1年（立候補制）

DATA

その他、粗大ごみ置き場を集会室に改修したり、管理員室横にあった集合郵便受けを移動して囲みを立てて管理組合資料を保管する書庫室を新設するなど、マンションに合った改良も行っている。
ソフト面での特徴は、横隣の3マンションと連携した活動をしていること。ごみ置き場のスペースが確保できるのは真ん中のマンションだけだったので、3マンションで協議して、確認書を交わして一緒に利用させてもらっている。
一方、駐車場スペースの少ない横隣マンションの住民等に貸し出しを許可、駐車場使用契約を締結している。地下ピロ
ティにある25台分の駐車場スペースは現在、8台分を隣のマンション住民が契約中。
「助け合い」で良好な関係を築いているという。
水回り設備に関しては、2014年の築28年目で給水方式変更（貯水槽方式⇒直結方式）工事を実施。さらに専有部分の給排水管更新計画の実施を目
指し、管理規定を制定のもと2017年 か ら 特 別 積 立 金 の 徴収を開始した。管理組合主導で行う専有部分の給排水管更新工
事の実現へ下地を作っている最中である。

2階にあるマンションエントランスと段差を解消したスロープ

側道からエントランスまでの階段横に車いす用リフトを設置

集合郵便受けを移動して囲いを設置。管理組合書庫を整備した

イベント情報 ■■川管ネット☎044-380-7163

令和3年度第1回マンション管理セミナー＆無料相談会
日 時：7月31日（土）13：30 ～テーマ：①マ ンション管理運営（新任理事研修）について
講師：川管ネット副会長・相川洋明氏②地震のそなえについて
講師：川管ネット理事・神谷敏男氏
会 場：川崎市産業振興会館 第三研修室（JR川崎駅徒歩8分）※当日はオンラインによる動画配信も実施。
希望者は川管ネットまで。
info@kawakan-net.or.jp
参加費：会員無料、一般資料代1,000円
令和3年度第1回マンション管理基礎セミナー
日 時：9月5日（日）Webセミナーとして開催予定。参加申し込み等、詳
細は後日決定します。
テーマ：未定講 師：未定参加費：無料

よこ管ネット☎046-824-8133

防災セミナー
日 時：9月4日（土）13：30 ～テーマ：新 型コロナウイルス感染症を踏まえた横須
賀市の対策
講 師：横須賀市市民部危機管理課
会 場：ヴィルクよこすか第1会議室（京急線横須賀中央駅徒歩5分）
参加費：無料

国土交通省

湘管ネット

☎0466-50-4661

研修交流会
会 場：藤沢市市民活動推進センター（JR藤沢駅徒歩7分）
日 時：7月24日（土）15：10 ～ 17：00
テーマ：上手な修繕見積の取り方
講 師：湘管ネット理事、マンション管理士・
北村拓氏
日 時：8月28日（土）15：10 ～ 17：00
テーマ： 大規模修繕工事見積の見方
講 師：湘管ネット理事、マンション管理士・
北村拓氏
日 時：9月25日（土）15：10 ～ 17：00
テーマ：自 主管理マンションの出納・会計をサポー
ト！！
講 師：日本総合住生活㈱参加費：資料代500円
2021年度第2回マンション管理セミナー
日 時：10月9日（土）13：30 ～テーマ：解りやすい設計監理方式
講 師：㈱神奈川建物リサーチ・センター・嘉山亨氏
会 場：藤沢市商工会館ミナパーク505会議室（JR藤沢駅徒歩3分）
参加費：会員無料、一般資料代1,000円

◆賛助会員
名

称

加入ネット 主な業種 資本金
水環境・バ
1,000
㈱エランビタール 川管ネット イオ関連製
万円
品の販売

設立年
2000

ベランダからの子どもの転落事故に注意を！
子どもの転落事故の傾向◆窓を開けたり、ベランダに出る機会が増えたりする
夏頃から転落事故が増加◆子どもの中でも3 ～ 4歳の転落事故が最も多い◆2階からの転落でも入院が必要な中等症と診断されている事例が多い◆窓が開いた部屋で子どもだけで遊んでいて発生する事例が多い

令和2年度に国土交通省に報告があった子どもの転落事故
年月日
R2.6.8R2.6.15
R2.6.16R2.6.27
R2.8.11

都道府県
福岡県
北海道
神奈川県
神奈川県
北海道

事
故
の
概
要
マンションのベランダから組み立て式布団干しを足がかりにして、女児が転落した（死亡）マンション7階のベランダの腰壁に取り付けられた物干し竿を踏み台として男児が転落した（重傷）マンション8階のベランダにあった椅子によじ登り女児が転落した（死亡）マンションのバルコニーから女児が転落した。原因特定できず（死亡）マンションの8階のベランダの柵の下部に足をかけ男児が転落した（重傷）Kanagawa Mansion Network 58

国土交通省住宅局は6月16日、「窓やベランダからの子どもの転落事故防止について（注意喚起）」と題する事務連絡を関係団体に出した。
子どもがマンションのベランダから転落する事故で、国土交通省に報告があったのは令和2年度だけで5件。新型コロナウイルスの影響による外出自粛などで、在宅時間が増えていることもあり、これから夏にかけて十分な注意をするよう、周知・啓発呼びかけている。

15

※新型コロナウイルス感染症拡大防止に基づく緊急事態宣言下におきまして、各地域ネットの相談事業を中止または制限している場合があります。ご確認の上、ご了承ください。

NPO法人かながわ県央マンション管理組合
ネットワーク（県央ネット）

NPO法人かわさきマンション管理組合
ネットワーク（川管ネット）/FAX.046-259-7399☎/FAX.044-380-7163

事務所開室日：毎週月・水・金曜
無料相談開催日：毎週火・木・土曜（予約制）
開催場所・連絡先
まちづくり公社ハウジングサロン（クレール溝口）☎/FAX.044-822-9380（予約は火〜土曜9:00〜16:00）

NPO法人横浜マンション管理組合
ネットワーク（浜管ネット）

NPO法人湘南マンション管理組合
ネットワーク（湘管ネット）☎045-911-6541 FAX.045-910-0210☎0466-50-4661 FAX.0466-97-2461

事務所開所日：毎週月・火・木・金・土曜

NPO法人かながわマンション管理組合ネットワーク（神管ネット）
http://www.jinkan-net.com

E-mail: info@jinkan-net.com

蕁045-620-6300 蕭045-620-6299〒221-0835 横浜市神奈川区鶴屋町2-9-22-216 事務所電話対応：毎週月・火・木・金曜

川管ネット☎/FAX.046-824-8133

浜管ネット

横浜市

湘管ネット

藤沢市、
鎌倉市、
茅ヶ崎市、
平塚市、
小田原市、
寒川町、
大磯町、
二宮町、
中井町、
真鶴町、
湯河原町、
箱根町

川崎市

よこ管ネット

NPO法人よこすかマンション管理組合
ネットワーク（よこ管ネット）

横須賀市、三浦市、逗子市、葉山町

県央ネット
相模原市、大和市、厚木市、秦野市、海老名市、座間市、伊勢原市、綾瀬市、南足柄市、山北町、松田町、大井町、開成町、愛川町、清川村

会員状況報告
浜管ネット

川管ネット

よこ管ネット

湘管ネット

県央ネット

108組合
26,084戸

43組合
6,956戸

69組合
11,283戸

12組合
1,184戸

21組合
4,323戸合計

253組合
49,830戸※令和3年6月30日現在

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