【「一口家主 iAsset」４つの特徴】「一口家主」通信号

第５７号

令和元年９月 16 日

令和元年７月 16 日

１． iAsset
・ご購入いただいたマンションの運用状況

Point１ 安定した高利回り
100 万円で 2 万円～３万円（定期預金の２00 倍）

Point２ 何よりも元本の安全を３つの仕組みで元本の安全性を確保

Point３ 運用期間は５～６年国債のイメージ
5～６年後に元本を償還

Point４ 相続税対策にも強み
相続税・贈与税の軽減に有効

いずれの物件も計画通り順調に運営されています。右表をご参照ください。
【販売済商品の運用状況】

・第 17 号商品を募集しています。
第 1７号商品 「コンシェリア品川南 THE GRAND RESIDENCE 205 号室」① 東京の明日を拓くビッグターミナル品川と空の玄関羽田の中間に位置② 豊かな緑が点在する穏やかな街並みが広がる住宅街に立地する大型マンション③ 京浜急行「立会川」駅まで徒歩 6 分④ 「立会川」駅→「品川」駅５分、「立会川」駅→「羽田空港国際線ターミナル」駅 14 分と新幹線、飛行機での旅行、出張にも高い利便性を誇ります。

マンション名＊下記の数字は各物件の直近の決算時のものです。
運用
年数

稼働率

一口当り優先持分

事業開始後

事業開始後

支払賃料

評価額

賃料ダウン

元本割れ

① 早稲田 GF605 号室

6 年目

100%

12,160 円

500,000 円

なし

なし② 神楽坂 902 号室

6 年目

100%

12,203 円

500,000 円

なし

なし③ 東京 BC407 号室

5 年目

100%

12,180 円

510,512 円なし

なし④ 東京 BC507 号室

4 年目

100%

11,753 円

503,842 円

なし

なし⑤ 馬込 TERRACE401 号室

4 年目

100%

11826 円

501,522 円

なし

なし⑥ 池袋 CROSSIA201 号室

4 年目

100%

11,041 円

500,000 円

なし

なし

・「一口家主 iAsset」第 17 号商品募集概要⑦ 池袋 CROSSIA301 号室

4 年目

100%

10,908 円

500,094 円

なし

なし

マンション名コンシェリア品川南 THE GRAND RESIDENCE 205 号室⑧ 池袋 CROSSIA401 号室

4 年目

100%

10,909 円

500,300 円

なし

なし

共有持分総口数

104 口

募集口数

83 口

⑨ 王子飛鳥山 104 号室

3 年目

100%

11,079 円

500,032 円

なし

なし

募集総額

5,200 万円

一口の価格

50 万円

⑩ 池袋 M’S VILLA203 号室

3 年目

100%

10,652 円

500,000 円

なし

なし⑪ 新宿 HS 306 号室

3 年目

100%

10,660 円

500,000 円

なし

なし

最小購入単位

1 口（50 万円）

予定利回り

2.13％

⑫ 新宿 HS 203 号室

2 年目

100%

10,660 円

500,000 円なし

なし

運用期間（6 年間）

2019 年９月 1 日～2025 年８月 31 日（予定）⑬ 新宿 HS 703 号室

2 年目

100%

10,660 円

500,000 円

なし

なし

注1

賃料は借上げ保証となっています。

⑭ 目白 TGR 109 号室

1 年目

100%

10,667 円

500,000 円

なし

なし

注2

運用終了時はお客様の持ち分をクレアスライフが買取ります。

⑮ 大塚 HS 205 号室

1 年目

100%

10,669 円

500,000 円

なし

なし⑯ 目白 TGR103 号室

1 年目

100%

10,660 円

500,000 円

なし

なし

２． 「コンシェリア JAsset（ｼﾞｪｲｱｾｯﾄ）」第 1 号商品募集概要【コンシェリア JAsset（ｼﾞｪｲｱｾｯﾄ）とは】マンション名

コンシェリア目白 THE GRAND RESIDENCE 101 号室

共有持分総口数

51 口

募集口数

51 口

募集総額

5,100 万円

一口の価格

100 万円

最小購入単位（＊）

5 口（500 万円）

想定利回り（＊＊）

３％

運用期間（10 年間）

2019 年７月 1 日～2029 年 6 月 30 日（＊）5 口以上は、６口、７口・・・等１口単位で購入できます。
（＊＊）賃貸経費控除後、現況賃料で１００％稼働想定時の利回りです。

「一口家主 iAsset」、「コンシェリア JAsset」についてご興味のある方は、0120-375-558（大島・武藤・元土肥）までお問い合わせください

・最低５００万円～
都心の新築コンシェリアマンションの共有持分を購入できる・安定利回りクレアスレント管理物件の入居率は９８・５％以上（＊２０１９年６月当社データ）
・手間なし
不動産投資一体サポート２０年超のクレアスライフグループが管理・運用期間１０年～２０年
中途売却可、延長もあり
・相続対策
概ね時価の１／４から１／５の資産圧縮効果あり（＊物件により異なります。）（この商品では賃料は集金代行、終了時に持分は対象不動産の時価に基づき評価されます。）

【やさしい資産運用のお勉強】【一口家主をもう少し詳しく】
現物所有型の小口化不動産商品がだんだん増えてきました。以前は出資証券型のものが多かったのですが、相続時のメリットなどから現物所有型が増えてきています。
第 56 号（7 月 16 日号）で不動産特定共同事業の主として任意組合型の仕組みについて説明しましたが、今回は少し違った角度から見てきたいと思います。

老後の資金 2,000 万円問題はいろいろな議論を呼びました。きわめてまともな提言でしたが政府と野党の参院選挙前の政治的やりとりで訳の分からない結末となりました。しかし提言の目的であった、「年金だけでは不足、何らかの自助努力が必要」ということは多くの人に伝わったと思われます。ここでこの問題に多少の付言をしておきたいと思います。

1．現物所有型の小口化不動産

3．「小口化された」「不動産」のメリット

１．「100 年安心」で論点のすり替え

不動産を小口化した投資商品には住友不動産の「サーフ」や東京建物の「インベストプラス」のような出資証券型のものと、(１) 希少性のある好立地物件が買える小口化されているので 1 棟なり、1 戸では手が出ない好立地の優良物件が買える。

政府は「この提言は不安を煽るだけだから受け取らない」と臭いものに蓋をするような対応。一方野党は年金だけでは不足ならクレアスライフの「一口家主 iAsset」や「コンシェリア JAsset」、あるいはコスモスイニシアの「セレサージュ」のような現物所有型のものがあります。この現物所有型のものは不動産そのものを所有するという意味において投資対象として 1K のマンションを持つのと同じことです。1 人で 1戸を持つ代わりに何人かでシェアして持つという違いだけです。

(２) 安定した賃料、下がりにくい物件
価値
好立地の優良物件は入居率が高い ＊ ため賃料は安定、物件価値は下がりにくい*＊。

「100 年安心」は嘘だったのかと迫りました。これに対し安倍首相はマクロ経済スライドがあるから大丈夫と何度も繰り返しました。これはあたかも、マクロ経済スラ

２．なぜ小口化された現物所有型が増えているのか（１）安定収益が得られる投資商品として不動産の認知度が上がってきた。
超低金利が続く中、定期預金や国債が資産運用の手段となり難い。株や投資信託は元本変動リスクが大きくて怖い。
それに対し不動産は安定した賃料収入を生み、物件の価格も極端な変動はない。
（２）小口化されたことでローンを使わなくても不動産投資をしやすくなった。
都心では１K のマンションでも 3,000 万円以上のものが多い。小口化されたことで手元の資金に合わせて投資できる。
（３）「不動産であること」、「小口化されていること」によるメリットが認識されてきた。
不動産なので金融資産に比べ相続対策に有利、小口化されているのでリスク分散ができる等々のメリットががある。

*クレアスレント管理の都心中心の物件約8,000
３．
100 歳まで生活レベルを維持するには件の平均入居率は 98.5%強（本年 6 月実績）*＊山手線駅近のマンションでは、10 年前の分譲時よりも上がっているものも多い（KANTEI EYE2018 SUMMER に拠る）

(３) 不動産であるため相続資産が圧縮され節税効果がある
相続の場合不動産は相続税評価額で算定され、それは時価よりも大幅に安くなり*、節税できる。生前贈与にも適用される。
＊コンシェリアの場合約 1/4～1/5 に圧縮される。

(４) 相続において「争族」が回避できる
小口不動産を複数口所有すれば、相続人が複数いる場合に公平に分けやすい。
(５) 小口であればリスク分散が可能
一箇所の立地に 1 棟ないし 1 戸を持つことに比べリスク分散がしやすい。
４．不動産投資の一般的リスク(１) 空室リスク、賃料低下リスク、物件価値低下リスク
これらのリスクを回避するために立地選びが重要。
(２) 天災リスク
想定外の強度の地震などによる滅失・毀損リスクがある。
＊上記リスクは小口化商品も同様です。

イドにより年金だけで老後の生活は問題ないと言っているように見えます。しかしこれは明らかに論点のすり替えです。
２. 「100 年安心」とは「年金 100 年安心プラン」は 2003 年の衆院選に向けに年金制度改革のスローガンとして当時の厚労相により使われました。
これは、「国民の老後生活が 100 年安心」ということではなく、「年金制度の存続が100 年安心」という趣旨でした。この改革の柱がマクロ経済スライド制です。これは物価や賃金の上昇よりも年金の支給額の伸びを抑える給付抑制策、分かりやすく言えば年金カットの仕組みです。
年金を減らす仕組みがあるから老後の生活は安心と、安倍首相は矛盾したことを言っていることになります。
３．真実の直視
公的年金だけで老後の生活が安心と考えている人はいないでしょう。年金制度があっても自ら老後に備えるのは当然です。その金額については人それぞれの生活水準に対する満足度により異なりますが、2,000 万円不足とのレポートは厚労省等の調査資料による平均値としての実態です。
「年金だけでは不足、何らかの自助努力が必要」という真実を直視して老後に備える必要があります。
４．現役時代の収入により異なる老後資金
老後も生活水準を落とさず、現役のときと同水準の生活をしたいものです。これに関してニッセイ基礎研究所より興味深いレポートが出ています。下の表は平均余命の間、現役時代と同水準の生活をするには 65 歳の時、どのくらいの蓄えが必要かとの推定です。
現役時代の老後の支出

現在水準維持世帯年収額（年額）の老後資金

300 万円未満

238 万円

1,800 万円

300～500 万円

283 〃1,900 〃

500～750 万円

358 〃3,200 〃

750～1,000 万円

404 〃3,650 〃

1,000～1,200 万円

524 〃6,550 〃

1,200 万円以上

582 〃

7,700 〃

（出所：ニッセイ基礎研究所）

５．老後の資産運用
上表で見ると年収 750～1,000 万円だった人
が、現役時代と同水準の生活をするには年間に 404 万円の支出をし、65 歳の時に 3,650万円の蓄えが必要ということになります。
これがない場合は生活水準を落とすか資産運用するかの選択になります。
老後の資産運用については一般的に次のことが言われています。
① 将来の生活資金に予定している資金はなるたけリスクの少ない運用をすること。
② 年齢が高くなるほどリスクの少ない運用に切り替えること。
安心できる資産運用商品が少ない中、目的にあった資産運用をご検討ください。