C O N T E N T S●今号の目次2p Report

被災マンションの被害状況
全管連代表者会議報告

3p Suggestion

復興支援セミナー集会決議文

4p Report-2

マンション実態調査報告②
役員任期は「2年」が53.1％

5p What s New?

マンション向け植栽管理
サービス開始6p Anniversary

川管ネット10周年記念式典開催

7p CPDセミナーのご案内

今年度は2月23日まで全7回

10p 第16回管理組合基礎講座

12p 賛助会員ガイド

業種別賛助企業の一覧表を掲載

14p 会員マンション紹介

ライオンズマンション久末
管理組合

NPO湘管ネット副会長
NPO
湘管ネット副会長 ●藤木賢和
マンションは、区分所有者が全員でその建物等の管理を行うことになっています。
ところが、マンションの管理組合役員に選任された区分所有者は、マンション管理に慣れていない人も多く、そのような状況下では、管理組合は自ら主導的な立場になりにくいと思います。
このような場合は、管理会社主導で管理を行わざるを得ない状況になり、その状態のまま何年も運営を続けているという管理組合は多いのではないでしょうか。
自分たちの財産の管理を自分たちの意思で行っていないマンションの運営状
態は正常な姿とはいえませんが、1年交代で頻繁に役員が変わるような管理状
況では、主体的な管理運営の維持はなかなか難しいでしょう。
管理組合が高齢化や管理知識の不足などの理由により、自分たちでうまく管理ができない管理組合は多いと思います。このような場合は、マンション管理の専門家にアドバイスを求めて契約する顧問委託の方法や、管理者業務を第三者に委託する方法等が発想されます。
しかし、このような顧問委託も第三者管理委託も、また管理会社への業務委託も、結局は自分たちで財産の管理を行うべき業務を委託しているだけの関係であることには変わりありません。
居住者の快適な住生活環境を確保するためには、住民が主体的に管理運営を行うことが基本であり、主体的な管理運営意識を持つことの重要性を管理組合に提案していくことが、我々ネットワークにとっても重要な仕事であると考え
ます。

10・20
東京地裁

マンションは震度5マンションは震度5も免責を否定
保険会社に117
保険会社に
1177万円の支払い命令

東京都のマンションで、東日本大震災時の電気温水器の損傷により、上階から下階へ漏水事故が発生。このため「リフォームを余儀なくされた」と上階区分所有者が加入する保険会社に工事代金などを求めたところ、保険会社は「地震は免責条項である」ことを理由に支払いを拒否したため、下階住民が提訴していた。
東京地裁は10月20日、マンションの建築時期などから「耐震性が高く、5強程度の揺れは免責条項上の『地震』には当たらない」と指摘。保険会社の支払い拒否は不当と結論づけ、117万円の支払い命じた。
＜詳しくは次号に掲載します＞

Kanagawa Mansion Network 19

大規模修繕工事かし保険について

マンション管理の基本は住民の主体的な管理意識

1

NPO
全管連

耐震補強工事見学会、復興支援セミナー
第63回代表者会議 ●於：仙台 ●ホスト団体：NPO東北管連

NPO全国マンション管理組合連合会（全管連、穐山精吾会長）は10月16日、午前は仙台市青葉区の広瀬ニューライフマンションで耐震補強工事見学会、午後は東日本大震災で被災したマンションの復興をテーマに「被災マンション復興支援セミナー」を仙台市宮城野区の仙台サンプラザで開いた。
17日は9時から15時30分まで、仙台市青葉区のスマイルホテル仙台国分町で第63回代表者会議を開催。マンション再生法制定への取り組みなどに関する活動報告・今後の方針を議題に話しあった。
今回のホスト管理組合団体はNPO東北マンション管理組合連合会（東北管連、鎌田坦会長）。

耐震補強工事見学会
耐震補強工事見学会
仙台市のシンボルとして親しまれる広瀬川の河岸に立地する広瀬ニューライフマンションは建築基準法の新耐震基準が施行される前の昭和50年竣工した。
平成21年に第1期耐震補強工事を終え、現在第2期耐震工事が進行中。工事のコンサルタント
はNPO東北マンション管理組合連合会（東北管連）副会長の浅野次郎・1級建築▲柱鋼板巻きを説明する東北管連副会長の浅野次郎
一級建築士
蜷開口部に鋼製のブレースを取り付け、周辺に割裂防止筋を設置士が担当している。
震災前の第1期工事では、柱、梁からなる開口部にRCの耐震壁を9個所に新設。既存柱への鋼板巻きは3個所に施した。
壁を厚くするためのRC壁増し打ちは柱、梁、地中梁にアンカーを打ち込み、鉄筋を取り付け、コンクリートを打設。硬化養生後に吹き付けタイル仕上げを行った。
鉄骨ブレースも1個所に導入。
現在は東日本大震災で大きなクラックが入った1F店
舗内において、RC壁打ち増し工事が進行中。より強固な耐震補強を施している。
今回の地震で、この地区の他マンションは被害を受けたところもあるが、耐震補強工事をしていたことにより、このマンションではほとんど被害がなかった。

被災マンション復興支援セミナー
被災マンション復興支援セミナー
当日は、全国から全管連関係者や宮城県内の管理組合
役員、建築士ら約150人が参加した。
〈次ページにつづく〉

主な活動方針2

１. 被災マンション復興支援への取り組み①管理組合を助成対象とするマンション支援制度を国に働きかける②専門家の派遣制度設置を求める
2. 耐震化助成への取り組み①耐震補強工事の基準を段階化する助成制度の設置を求める②耐震化のための相談窓口や派遣相談員制度等を全国の自治体に無料で設置することを求める
3. マンション再生法への取り組み①再生法技術懇談会で検討している技術的な問題を来春の代表者会議までにまとめる②各地域で積極的に再生法制定に向けた集会を開催する③関係団体及び各政党への働きかけを積極的に行っていく
4. 管理組合の主体性確立への支援①第三者管理方式の方向が強まる中で、管理組合主体の管理の確立に取り組む
5. 全管連活動の普及・拡充①全管連加盟団体がない地域への働きかけを行う②全管連加盟団体への情報活動を活発化する
6. 国や地方自治体への連携・協力①政策提言を行うとともに、調査事業や研究事業を受託して地方自治体との連携・協力体制の構築を図る

仙台市青葉区のスマイルホテル仙台国分町で行われた
第63回代表者会議の様子

〈前ページより〉

セミナーでは、東北管連会長の鎌田坦氏が「東日本大震災のマンション被災概要」、同常務理事の紺野智博氏
が「マンションの被災、その時居住者は…」、同副会長の浅野次郎氏が「東日本大震災におけるマンションの被災と復旧」と題して講演を行った。
「マンションの被害は外部からは損傷のないように見受けられたり、主要構造部ではない非耐力壁の亀裂なので専門家から心配ないと言われることもあるが、居住者にとってのダメージは大きい」と鎌田会長。受水槽が大破したり、建物が傾いているマンションもある。
一方、電気、ガス、水道などのすべてのライフラインが罹災したマンションで、震災対策本部を設置し、炊き出しや介助、水汲み、買い出しなどの「助け合い」を実践した住民同士の活動紹介もあった。
また、全管連として被災マンションあてに募集した義援金が400万円集まり（募金活動は今後も継続）、全管
連・穐山会長から東北管連・鎌田会長に渡された。

セミナーの最後に、被災マンション復興支援セミナー
決議文が全管連事務局長の谷垣千秋氏によって読み上げ
られ、関連法や行政等への指摘・要望としてセミナー参加者一同の決議とし採択した。今後、関係機関に強く要望していく。

▲被災マンションの状況を説明する東北管連・鎌田会長

蜷決 議 文 を 読 み 上 げ る 全 管連・谷垣事務局長

復興支援セミナー集会決議文（要旨）＜要望1＞（建築設備、建築、法律等）派遣制度の設立を要望する。

マンションの建物の復旧・復興に向けた支援制度においては、専有部分だけではなく、共用部分も含めた支援制度を基本とし、支援の対象は、管理の主体者たる管理組合とすることを強く要望する。
理由：

理由：
マンションの復旧工事にあたって、管理組合が相談できる専門家が非常に少ない。
被害の状況やそれに対する適切な復旧、それに要する費用など、管理組合が十分検討できる材料を得ることが被災マンションが受けられる支援制度には①被災者生
活再建支援法に基づく被災者生活再建支援制度②災害救助法に基づく住宅の応急修理制度がある。
これらの制度の対象は住宅全般であるため、マンショ

速やかな復旧と無理のない資金計画につながる。
＜要望3＞
適正な復旧・復興を進めるために、積極的に専門家を活用する管理組合に対し、助成制度を設けることを要望

ンでは専有部分に居住する個人が対象となり、管理組合する。

主体の制度として想定されていない。このため、今回、

理由：

マンションの復旧・復興では非常に不合理な制度として復旧工事や様々な課題の対応、さらに専門家活用が長利用されている。

期にわたることもある。こうした災害復旧費用は本来、＜要望2＞修繕積立金に含まれていない。

マンションの速やかで合理的な復旧・復興を促進する
ために、仙台市や宮城県等をはじめとする関係各自治体

復旧工事にかかる費用は1の要望にあるが、専門家派
遣についても助成制度の設立を要望する。

において、早急にマンション管理組合に対する専門家

NPO東北管連探訪「義援金に感謝します！」
被災マンション復興に尽力▲勾当台公園駅徒歩8分、定禅寺通り沿いに事務所を構える

蜻事務所内で東北管連役員を撮影。中央が鎌田会長。その右に浅野副会長、左に木村副会長

Kanagawa Mansion Network 19

東北管連は1998年11月、15管理組合で設立準備会が発足し、翌年2月に設立総会を開いた。2003年にNPO法人として登記。この年、東北管連1級建築士事務
所の登録もし、建物修繕コンサルタント業務を行うようになった。2011年現在、正会員148管理組合。
東日本大震災発生からは被災マンションの復興に尽力。東北管連事務所を災害対策本部とし、被害調査や住民説明会などを行っている。
今回、全管連では被災マンションの復興支援のために義援金を募った。義援金は400万円集まり、16日の復興支援セミナーで全管連・穐山会長から東北管連・鎌田会長に渡された。鎌田会長は「全国からのご支援に感謝します。有効に使わせて頂きます」とセミナーでも代表者会議でもお礼を述
べていた。

3

神管ネット会員マンションの実態調査報告 その2
神管ネットで今年2月、各地域ネットに加入する会員マンションを対象に管理運営状況の実態調査を行った結果報告第2弾です。調査対象マンションは神管ネット傘下の6地域ネットワークと日住協神奈川県支部に属する315マンション。調
査項目すべての回答結果については報告書を作成し、皆様にお知らせいたします。

★調査対象マンション：神管ネット傘下各団体に属する会員315マンション ★回答回収数：145マンション ★回収率：45.7％◆役員の任期
その他

5.5%

広報活動なし 9.0%

無回答

2.1%

広報紙、回覧板、掲示板を併用
2.8%
回覧板＋掲示板
7.6%
広報紙発行
39.3%

広報紙＋掲示板
4.1%
1年任期
41.4%

2年任期
半数交代
37.9%

掲示板を使用回覧板を使用 6.2%

29.0%

◆駐車場利用料（月額）（単位：円）

2年任期

15.2%

組合運営で理想的とされている「2年任期半数交代」の管理組合が全体の37.9%を占め、単なる「2年任期」を加えると53.1%と半数以上が2年任期制となっている。
これを平成21年、22年の2年間に神奈川県が行ったマンション実態調査と比較すると、回答数2,362組合中、「2年
任期」は495組合で、20.9%にすぎない。
また、国土交通省の平成20年度マンション総合調査でも「2年任期」は26.9%である。
こうした数字からみると、ネットワーク会員管理組合の意
識の高さがうかがわれるのではないだろうか。

13,40010,000川崎地区

15,250
9,494

横須賀地区

12,507
7,441
6,462

相模原地区

7,788

県央地区

12,000

湘南地区

9,000
9,000

全体平均

8,666
10,2440◆役員の資格不在区分所有者及び家族を含む
賃借人も含む

8,832

横浜地区

2.7%

無回答

0.7%

2.1%

5,000

10,000平置き式
機械式

15,00020,000

機械式は平置き式に比べて、3割〜5割程度高くなっている。
ただし、相模原地区だけは機械式より平置き式のほうが高いという結果が出た。

◆トラブルの発生状況（複数回答）
同居の家族含む
区分所有者
31.7%

居住する
区分所有者
55.2%

（単位：件）

建物施設

65

周辺環境

24

マナー（生活騒音）

66
53

マナー（違法駐車）13

マナー（その他）
不在区分所有者を含む 7.6%

今回改正された標準管理規約で役員の資格要件が緩和され､「現に居住する」の文言が削除された。役員の成り手不足から、今後は不在区分所有者からも役員選出ができるような規約改正をする管理組合が増えてくるかもしれない。

水漏れ

56

ペット

56
72

滞納金
57

ゴミ捨て
管理会社関係

22

外国人◆広報の伝達手段
広報活動は管理組合業務の中でも重要な位置を占める。今、管理組合はではどのようなことをやっているか、理事会はどのような活動をしているかなどを居住者にできるだけたくさんの情報を提供することが大切である。
また広報活動は居住者の意見を吸い上げることができる手段でもある。広報活動の有益性を再確認したい。

4

9
0

10

20

30

40

50

60

70

80

マナーに関するトラブルが一番多い。
次いで、滞納金、建物施設、水漏れ、ペット問題となっている。管理会社に関係するトラブルも少なからずあった。全体的に国土交通省のマンション総合調査と同じような傾向である。

マンション 関 連

マンション向け植栽管理サービス開始
東邦レオ㈱屋上・壁面緑化などを手がける東邦レオ㈱（神管ネット賛

同社では、同基金の「県内の優れた自然環境及び歴史的環境を保全する」との趣旨に賛同し、自社の利益追求のみならず、地域社会の発展に貢献することを念頭に12年間にわたり寄付を続けている。

助会員）はこのほど、マンションの居住価値向上とコミュニティー形成に特化した植栽管理サービス『クリエイティブ・グリーン』を開始した。
東邦レオ営業担当者は「都市緑化に30年以上の実績を持
つ当社のノウハウを、継続的なコミュニケーションが求められるマンション管理分野に応用しました」と話す。
また『クリエイティブ・グリーン』にかかる費用は、水道料金や人件費などのコスト改善によって、現行の植栽管理費
用内に含めて提供するという。
定年後の元気な60代が増えている。植栽管理を通しての住環境整備やコミュニティー形成は、これからのマンション
にとっての新しいサービス商品といえよう。

13種の管理組合宛届出書式をHPで公開
ナイスコミュニティー㈱マンション管理会社のナイスコミュニティー㈱（浜管ネット賛助会員）は9月22日、管理規約等の規定により管理組合
へ提出する必要がある届出書の書式をHPに掲載。ダウンロ
ードできるサービスを開始した。
掲載したのは、居住者名簿届、第三者使用に関する届兼誓約書、専有部分修繕等工事申請書、駐車場届出事項変更届、駐輪場使用登録書、ペット飼育申請書など13種類。
書式はマイクロソフト社のワードソフト97-2003で作成

問い合わせ

されており、だれでも自由に利用することができる。各種届

専用HP

出書のフォーマットがあると住民も申請等がしやすいといえ蕁03-5907-5500
http://www.mansion-green.jp『クリエイティブ・グリーン』の3つのポイント■植栽管理コストの適正化
・無理や無駄のない植栽管理計画の立案、散水方法の見直しでのコスト改善、技術者からパートまで適材適所のスタッフ配置などよってコストの適正化を図る■花を咲かせる管理の演出

る。
閲覧の方法は、同社HPのトップページより、「居住者の皆さまへ」のタブをクリックし、新しくあらわれたページの「管理組合宛各種届出書」の項目をクリックする。
http://www.nicecommunity.co.jp/community/download/index.html

・開花時期に合わせた頻度の高い植栽管理を行い、季節感を演出する■コミュニティー形成のお手伝い
・植栽管理で摘み取った花のプレゼントや、寄せ植え体
験やハーブ石鹸づくり講座などのイベントを定期的に開催する『スマイルエコ コレクション 2011』
開催㈱LIXIL
住宅総合サービスを提供する㈱LIXIL（浜管ネット、よこ
管ネット賛助会員）は横浜・みなとみらい地区のパシフィコ

みどり基金寄付で知事から感謝状㈱神奈川保健事業社
給排水設備工事を手がける㈱神奈川保健事業社（浜管ネッ
ト、川管ネット賛助会員）は7月15日、かながわトラストみどり基金への寄付に対し、黒岩祐治・神奈川県知事より感謝状を受けた。

横浜B展示ホールで10月22・23日、『スマイルエコ
クション

コレ

2011』を行った。

住戸の簡単リフォームから大規模リフォームまでの情報紹介、最新の住宅設備機器の展示など、これからの住まいづくりを楽しみながら体験する。
セミナーは「間違った節電していませんか？今日から役立
つ節電セミナー」「地震に負けない家を作ろう！地震対策セミナー」など。他にも芸能人のトークショー、プリキュアショ

寄付や募金などを積み立てて、神奈川県に残る貴重な緑の保ーや仮面ライダーショー、アルミ材クラフトや太陽光クラフ

全をしていくための「かながわのナショナル・トラスト運動」

トのワークショップ、東北グルメのフードコーナーなど、家の資金。

族で楽しめるイベントとなった。

黒岩知事（右）から感謝状を受け取る西之宮
優社長

開催2日間で2万3,000人の集客があった。マン
ションリフォームコーナ
ーにも人があふれていた

Kanagawa Mansion Network 19

かながわトラストみどり基金とは、企業や個人の方からの

5

NPO川管ネット10周年記念式典開催
10・15 川崎市総合福祉センター（エポックなかはら）
NPO川管ネットが4月に設立10周年を迎え、10月15日、川崎市総合福祉センター（エポックなかはら）
で記念式典を行った。
香川泰男会長は主催者あいさつで、「管理組合の方が興味を持つセミナー、相談会を行い、川管ネットから積極的に接触しないと関心を持ってもらえない状態が続いています。しかし、自分と同じ悩みを持っていることがわかるとそこに一体感が生まれる。マンション住まいの人はこれからもどんどん増えていくし、新しい問題は尽きません。川管ネットは共に考えることで何らかの役に立っていきたい」と話した。
設立10周年記念講演では山本育三・神管ネット会長が「マンションの歴史的経緯と今日的課題」と題して、マンション管理の変遷から今後の動向として建物の長寿命化や部分的な再生に取り組むべき課題などについて話を進めた。

主催者あいさつをする香川泰男会長

懇親会には約100人が参加。譛川崎市まちづくり公社・清水常夫部長が音頭を取り、10年の労をお互いにねぎらった記念講演を行う山本育三・神管ネット会長

よこ管ネット理事

当日出席者全員に配布した10周年記念誌

被災地ボランティアで奮闘

NPOよこ管ネット理事の岸本章さんが東日本大震災の被災地へ支援活動を行いに頻繁に足を運んでいる。
神奈川災害ボランティアネットワークに所属しているが、震災発生
後最初の活動は同ネットワーク代表の依頼により、同ネットワークが支援体制を組織化する前に個人で被災地の乗り込んだ。情報も少ない
中、3週間分の自給荷物を用意し、交通機関はバスを使っての現地集
合で、岩手県下閉郡山田町に赴いてボランティア活動を開始した。そのときの記録は組織後の同ネットワークボランティアたちの行動指針にもなったという。
岸本さんはその後も宮城県石巻市や亘理町など、被災地には何度もボランティ
アで訪れている。
岸本さんが訪れた岩手県下閉郡山田町の様子。最初は3週間分の自給荷物を持って出か
けたという

6

平成23年度「マンション相談員等のCPD研修セミナー」のご案内
平成22年度「マンション相談員等を対象とする継続的能力開発（CPD）事業」として、今年度も神管ネ
ットを事務局とする神奈川県下マンション管理アドバイザー等CPD委員会がセミナーを実施しています。
今年度のメインテーマは「マンションのより長寿命化と再生を求めて」。

9月28日 第1回CPD
1回目は9月28日、かながわ県民センター301で関東学院大学名誉教授である山本育三・神管ネット会長が講演を行った。
「スクラップ・アンド・ビルド」から「ストックの尊重」への価値観の転換の重要性から、建物のより長寿命化と再生（改善）の意義と必要性を説明。
具体例としては、横浜・旭区の若葉台住宅管理組合協議会の事例をあげ、
バリアフリー、耐震化への段階的補強、専有部分の増築などへの取り組みを紹介した。
マンション再生をテーマに講演を行う山本会長
最後は全管連がすすめるマンション再生法の提言要旨の解説を行った。

10月14日 第2回CPD
2回目は10月14日、かながわ県民センター402でマンションリフォー
ム技術協会（MARTA）の田邉邦男会長が講演を行った。
テーマは専有部分を含めた居住性向上と長期修繕計画で、グレードアップ
改修を含めた修繕計画をいつから立てるかが重要という説明があった。一般
的な大規模修繕工事も必要であり、将来的に陳腐化するであろう設備を時代のニーズに合わせて改良する必要もある。
住民が高齢化してからの積立金値上げは難しい。窓サッシや玄関ドアの取り替え等グレードアップとなる高額な工事は別会計にして、特別修繕費として別に積み立てる工夫なども必要と話していた。

浜管ネット技術者部会部会長も務める
田邉MARTA会長● ● ● ● ● 23年度スケジュール ● ● ● ● ●第1回

適正な管理と長寿命化、再生への取り組み〜再生事例の紹介を含めて〜

9月28日18：30〜20：30
第2回

講師

マンションリフォーム技術協会会長

田邉邦男氏

会場 かながわ県民センター

講師㈱スペースユニオン代表取締役

講師

秋元建築研究所

奥澤健一氏

会場 かながわ労働プラザ

秋元隆夫氏ほか

会場 かながわ県民センター

講師 未定

会場 かながわ県民センター

講師

ノンフィクション作家

山岡淳一郎氏

精度の限界〜大規模修繕工事の出来栄え・保証・精度に関して事前に知っていただくために〜

2月23日18：30〜20：30

会場 かながわ労働プラザ

講師 マンションリフォーム技術協会

マンション相談員等向けの研修ですが、一般の管理組合の方の参加も歓迎します。
参加希望者は、氏名（複数の場合は代表者）、所属組織名（管理組合、マンション管理士会、企業等）、参加
人数、住所、電話番号、メールアドレスを記入の上、下記まで。希望する回のチラシをご案内します。
E-mail：info@jinkan-net.com
神管ネット事務局 蕁・FAX：046-824-8133

Kanagawa Mansion Network 19

持続するコミュニティ〜東日本大震災の事例を踏まえて（仮題）〜

1月20日18：30〜20：30
第7回

会場 かながわ県民センター

マンションのバリアフリー改修の実例

12月2日18：30〜20：30
第6回

山本育三氏

省エネへの取り組み事例と課題〜外断熱と窓断熱〜

11月18日18：30〜20：30
第5回

神管ネット会長

耐震化への取り組み事例と課題〜外壁改修工事と連動したプロポーザル方式による耐震補強事例の紹介〜

10月31日18：30〜20：30
第4回

講師

マンションの居住性向上と長期修繕計画〜大規模修繕工事による専有部分を含めた居住環境の改善を図る〜

10月14日18：30〜20：30
第3回

会場 かながわ県民センター

7

湘管ネット

浜管ネット

第２土曜、毎週木曜
無料マンション相談受付中
湘管ネットは藤沢市市民活動推進センターで定期相談の受け付けを行っている（一部新設）。内容は下記の通り。
○管理運営相談
日時：毎月第2土曜13時〜16時
会場：藤沢市市民活動推進センター○給排水設備全般
日時：毎月第2土曜15時〜17時
会場：藤沢市市民活動推進センター○マンションなんでも相談
日時：毎週木曜13時〜17時
会場：藤沢市市民活動推進センター※相談は予約制
湘管ネット事務局：蕁・FAX 0466-50-4661
メール担当 藤木 fkatakazu@hotmail.com
メール担当 二宮 h-minomiya@hello.odn.ne.jp

かながわ県央ネット
9／17
長寿命化のかぎは「ご近所力」が握る―マンションを終の棲家とするために―
ノンフィクション作家・山岡淳一郎氏
大和市の冨士見文化会館で9月17日、『狙われるマンション』などの著書があるノンフィクション作家・山岡淳一郎氏の講演を行った。
テーマは「既存マンションの長寿命化と震災への対応―マンションを終の棲家とするために」。山岡氏は東日本大震災の状況を被災地の現場取材の写真を使って説明。阪神淡路大震
災では「終の棲家は建替えによって壊された」とし、東北の被災マンションに対する行政の支援制度が現場に見合った形とする必要があると指摘した。
長寿命化の事例は、阪神淡路大震災で115棟が建替える中、全壊認定されたマンションが建替えせずに復興した例を紹介。
改修して住み続けることが可能であることを証明した。
「ご近所力」では、65歳以上の人たちが、「できる時に、できる人が、できることをする」ということをモットーに互助会を作り、例えば水道のパッキンや電球を替えてあげるな
ど1回300円で行っている「まきのハイツ」。
助け合いをしているうちに5、6年たち、これから先は「介護」ということで行政に申請してNPO化した「なぎさニュー
タウン・NPOなぎさ
虹の会」などの事例を紹介した。

蜷震災直後の状況を、写真を使って説明する山岡氏

88／30
技術者部会・建築専門業部会合同セミナー
大規模修繕後の保証とアフター
浜管ネット技術者部会・建築専門業部会Aグループは8月30日貂18：30〜、かながわ県民活動サポートセンター
402号室で技術者部会・専門業部会マンション改修セミナー「どうなるのか？震災後の大規模修繕工事」を行った。
東日本大震災により神奈川県内でも、外壁ひび割れ、エキ
スパンジョイントの破損・落下など多くのマンションで被害が出た。
地震の影響による建物被害状況を技術者部会の1級建築士・星川晃二郎氏が阪神・淡路大震災の建物被害などと比較しながら、震災後の対処法を解説。次いで、㈱ヨコソー・伊藤正氏が関東地方の被災状況と補修方法を説明した。
後半では㈱アール・エヌ・ゴトーの金子一平氏が今回のサブテーマにもなっている「材料の調達、作業員の確保、工事費への影響」について講演。
最後にまとめを技術者部会の1級建築士・岡田英二氏があらためて「どうなるのか？大規模修繕工事」として、地震被害の補修、大規模修繕工事予算額・工事実施時期の検討、消費税アップの懸念など、管理組合が今後考慮する必要があることを述べた。
蜻当日参加者は約30人

10／1
技術者部会・建築専門業部会合同セミナー「逃げる」を考える
浜管ネット技術者部会・建築専門業部会Bグループは10月1日貍、かながわ労働プラザ第6会議室で、「『逃げる』を考える〜安全・安心と建築部材の改修について〜」と題して技術者部会・建築専門業部会合同セミナーを行った。
避難通路、隣戸避難板（隔壁板）、避難ハッチ、消火栓について、大規模修繕では付属的な部材であるが「これらがさびているから避難通路が遮断されてしまっている」などの理由
から非常時に役に立たないケースが少なくないと技術者部会の尾崎京一郎・1級建築士。
こうした建築二次部材の役割とその改修事例を相鉄建設㈱の戸田明雄氏が説明。竹内化成㈱の庄司和弘氏がタイル等への防滑対策や携帯トイレを紹介。㈱LIXLの東吉男氏が玄関ドアの耐震化、非常用面格子の説明など、避難通路の確保について話した。
蜷竹内化成の庄司氏がワンタッ
チで組み立てられる簡易な携
帯テント・トイレを紹介

川管ネット9／3
技術部会「マンション管理組合の防災」をテーマに
9月3日、高津市民館で「マンション管理組合の防災」をテーマに今年度2回目の技術部会を行った。
川管ネット理事である鈴木義昭・1級建築士が被災地専用「住まいるダイヤル」（東日本大震災で国土交通省が設けた窓口無料相談制度）の相談員として8月31日まで活動した様子を報告した。主な相談では建替えと補修の概算費用、支援制
度の種類と内容、がれきの処理方法など。また、マンション
住民からの苦情には津波の報道ばかりで内陸部の現状が報道されていないなどがあった。
その他、地震時の管理会社の対応を興和不動産レジデンス
サービス㈱の守屋誠氏が、地震保険について㈱グッド保険サービスの伊藤昌弘氏が講演した。

蜻地震保険について、実際に保険に加入するかどうかより、管理組合で検討（意思統一）をした記録（総会議事録等）が大切と話すグッド保険サービ
スの伊藤氏

10
／22
セソール川崎京町ハイライズ
第２回大規模修繕工事現地見学会
10月22日、セソール川崎京町ハイライズ第2回大規模修
繕工事の現地見学会を行った。
管理組合では平成19年に大規模修繕工事準備委員会を発足。建物診断を実施。23年着工を目指して勉強会を開始した。21年第2回大規模修繕工事実行委員会を発足。コンサル
タント会社選定、施工業者選定、臨時総会の開催を経て、23年4月に着工した。

工事内容では、着工前の東日本大震災（川崎震度5）によりエキスパンションジョイントが崩落。震度6でも大きな破損事故のないものに更新。
吹き抜け部分には鳩害対策のステンレスのワイヤーネットを取り付けた。
建物概要／1987、8（昭和62、63）年竣工・SRC造・5棟・528戸＋管理棟、自走式立体駐車場棟
工事期間／2011年4月1日〜2012年1月31日（予定）

よこ管ネット
9／11
小規模マンションの大規模修繕工事
9月11日、ヴェルクよこすかで「失敗しない 小規模マンションの大規模修繕工事（工事内容・予算・工事会社の選び方から工事完成まで」と題して情報交換会を行った。
○事例マンションの概要
建物概要／1973（昭和48）年竣工・RC造2階建て・2棟22戸
管理形態／自主管理
設計監修／㈱英綜合企画設計・施工／㈱ヨコソー
工事期間／2011年1月24日〜5月15日
小規模マンションでは、1戸当たりの工事費用負担が大き
い、敷地に制限があるので仮設事務所や資材置き場等の設置が難しい、スケールメリットとしてのコストダウンにつながらないなどの問題がある。
管理組合は平成15年によこ管ネットに相談し工事概算予算書を依頼。翌年、建替えか大規模修繕か比較検討するための基本計画を作成。22年長命化をもとに大規模修繕を進める方針を立て、改修設計コンサルタントを導入。工事着工後は技術顧問として工事の監修を行った。
蜷事例紹介後の意見交換では、工法など大規模修繕に関する質問や、自主管
理マンションの運営の無難しさについての訴えな
どもあった

10
／23
蜻管理組合や設計コンサル
タントの説明のあと、工事現場を見学

地震保険と大規模修繕瑕疵保険

蜷棟と棟の間、震災で崩落したエキスパンションジ
ョイントを更新蜻鳩のフン害対策に防鳥ネットを設置

蜻大規模修繕工事瑕疵保険は管理組合が契約者ではないが「知っておくということが大切」と伊藤氏。地震保険も同様に管理組合の意思を持っておく必要があるというKanagawa Mansion Network 19

9月23日、ヴェルクよこすかで「地震保険と大規模修繕瑕
疵保険」と題してセミナーを行った。講師はよこ管ネット賛助会員の保険代理店㈲湘南マリーンと㈱グッド保険サービス。
内容は保険の仕組みと補償内容等であるが、地震保険も大規模修繕瑕疵保険も任意で加入する商品であるため、管理組合の考えがあるかないかは非常に重要になる。
地震によって水濡れ被害を出した住戸の所有者が理事長ら役員を呼び出してクレームをつけた例もあるという。瑕疵保
険も必要があるのかないのか、保険料は組合負担か業者負担かなど、グレーな点がある。「組合で決めておくこと」「知っておくこと」に越したことはない。

9

ワンポイント

第 16 回管理組合基礎講座
大規模修繕にかける保険
工事完成保証、かし保険について

2008年1月、給水管ライニング工事など、主にマンションの水回り設備改修工事を手掛けていたN社が自己破産し、倒産した。
当時、工事の途中で元請け会社（N社）が倒産するという事態を招いた管理組合が複数あった。管理組合にとっては突然の施工業者倒産の知らせ。元請け施工業者がなくなって放置された工事のその後はいったいどうなるのだろうか。
◇
N社の件では、すべての物件で工事完成までの保証会社をつけていたために、その保証会社が工事を最後まで完成させ、管理組合への被害は事実上免れた。
こうした工事中の元請け会社倒産に対し、そのリスクを回避
する（最後まで工事を完成させる）保証契約を「工事完成保証」という。
見積もり参加条件の際に保証を請け負う施工業者の名前と印を盛り込む。この会社が工事完了までの責任を持つことで、管理組合は元請け会社倒産のための危機管理とするのだ。
また、「工事完成保証」を制度として運営している施工業者の団体もある。管理組合が施工業者に完成保証への申請を団体へ要望し、施工業者が保証機関に申し込むと、万が一倒産した
場合でも団体の会員会社が工事を完成まで責任を持ってくれるというシステムである。
施工業者で構成する団体の保証制度は、元請け会社が個別に保証会社を選択するよりも安心感はもちろん、公平性（談合の排除）などの点にメリットがあるといえる。
◇
しかし、「工事完成保証」によって工事は完了したとはいえ、当初倒産した会社との工事契約にある、施工不良や欠陥工事などに対する瑕疵担保契約等についてはどうなってしまうのだろうか。
工事完成保証は工事の完成が目的。引き継ぎ施工業者に工事
完成以後の保証は含まれていない。
倒産といった会社存続の危機とは関係なく、平素でも施工不良、欠陥工事によるトラブルは起こっている。工事完成後に不具合が出て再施工となれば金銭的な問題が発生するため、施工業者も施工不良や欠陥工事を認めないためだ。
そこで2009年10月、欠陥工事の被害を補償する住宅瑕疵
担保履行法が施行され、既存マンションについては翌年12月から、「大槻模修繕工事かし保険」がスタートした。

「工事完成保証」
元請け業者倒産のリスクを回避

10

これまでは「資本金や売上高が元請け業者と同等規模以上」の工事保証人（第三者である他の業者）の保証を取り付けるよう管理組合側が元請け業者に要求し、万一、元請け業者が倒産した場合はその工事保証人が責任を持って工事を完成させることとし、工事が途中で放置されるようなリスクを回避するケー
スが多かった。
こうした背景から改修専門会社が団体を作り、保証料を払う
ことにより会員会社が責任を持って工事完成に導くシステムが構築されている。
●「工事完成保証事業」
全国マスチック事業協同組合連合会
概 要：施工業者が工事を完成できない状況に陥った場合、組合・連合会が責任を持って残りの工事を完成させる保証事業。長期性能保証事業との組み合せが条件となる
保証料：完成保証は請負工事金額の0.1％、長期性能保証は同1％（変動あり）
蕁03-3496-3861●「MKS計画修繕保証制度」
譖マンション計画修繕施工協会
概 要：会員企業に事故（倒産・廃業等）が発生した時にその債務を同協会が代行する引受保険幹事会社：三井住友海上火災保険㈱保証料：請負工事金額の0.3%
蕁03-5512-2798●「マンション大規模修繕工事完成保証制度」
譖全国建物調査診断センター
概 要：請負工事業者が倒産などの事由により修繕工事が中断し、継続の見込みが立たなくなった場合の①役務
保証②金銭保証を行う
保証金融機関：㈱ジェイ・モーゲージバンク
保証料：工事内容・金額により変動
蕁03-6278-0424「大規模修繕工事かし保険」
保険法人による検査で施工精度の向上に期待
2005年11月、国土交通省は千葉県の一級建築士がマン
ション等の安全性の計算を記した構造計算書を偽装していたと公表した。
日本中に激震が走り、構造計算書を偽装した建築士やマンションの売り主、建築主、関連のコンサルタント会社、それぞれの関係者らが国会の証人喚問に呼ばれ、答弁をする事態になった。
この「構造計算書偽装問題」で判明したマンションは構造耐力が不足しているため、建替えを含む大規模な補修工事が必要であったが、売り主が倒産。住宅購入者に負担がかかることになった。
こうした背景から、2000年施行の「住宅品質確保法」で定められた瑕疵担保責任を履行するための措置を住宅供給業者に義務付け、買い主や発注者の救済を図るため、「住宅瑕疵担
保履行法」が2009年10月に施行された。
マンションの大規模修繕工事を対象とした欠陥工事も問題をかかえていることから2010年12月、マンション大規模修繕工事における被害を補償する新たな保険商品「大規模修繕工事
かし保険」の発売がスタートした。
保険の取り扱いについては、国土交通省の認可を受けた保険法人のみ行うことができる。平成23年9月26日現在では下記4法人。
保険契約の対象は大規模修繕工事業者で、業者の倒産以外は、保険金は工事業者へ支払われ、その保険金を欠陥工事等の瑕疵の補修費用に当てる仕組みとなる。
大規模修繕工事かし保険のメリットは、施工不良による瑕疵
保証のほかに保険法人による検査体制がある。保険法人としては保険金の支払い対象となる工事はできるだけ避けなければならない。このため施工中から徹底した工事の検査体制を整えている。
つまり、設計事務所や施工会社の工事監理以外の、保険法人の検査という第三者の目が入ることでより精度の高い施工につながることが期待できるわけだ。

大規模修繕工事かし保険の制度概要

国土交通省

平成23年9月26日発表資料

保険金支払い対象：大規模修繕工事を実施した部分のうち、①構造耐力上主要な部分②雨水の浸入防止部分③給排水管路部分④給排水・電気設備部分⑤手すり等の鉄部、の欠陥・不具合について（ガス管路・設備、充電ス
タンド、灯油等管路・設備、手すりの新設・交換工事についても対象としている保険法人もある）
保険期間：5年（手すり等については2年）
保険金支払いについて：[業者営業時] 事業者（施工業者）に補修費用の80％をてん補[業者倒産時等] 発注者（管理組合）に補修費用の100％をてん補保険料等について：保険料等は大規模修繕工事の内容や保険金額（請負金額）等による

平成23年9月26日現在

住宅瑕疵担保責任保険法人名（50音順）

商 品 名

工事内容

モデル① 保険料＋ モデル② 保険料＋保険金額 検査料 保険金額 検査料

構造以外す㈱住宅あんしん保証
あんしん大規模修繕 べての工事〈浜管ネット賛助会員〉
工事瑕疵保険蕁03-3562-8120
設備のみ
http://www.j-anshin.co.jp

6,000
万円

¥324,950

3,000
万円¥241,200

6,000
万円¥227,150

3,000
万円¥179,200

構造以外す
まもりすまい大規模 べての工事
修繕工事かし保険
設備のみ

6,000
万円

¥463,780

3,000
万円¥295,940

6,000
万円¥317,090

3,000
万円¥210,860

構造以外す
べての工事

7,000
万円

¥349,530

3,000
万円¥185,770

設備のみ

7,000
万円

¥299,760

3,000
万円¥153,220

1億円¥435,550

5,000
万円¥256,700

1億円¥286,850

5,000
万円¥181,350㈱住宅保証機構
蕁03-6435-4690
http://www.how.or.jp㈱ハウスジーメン
大規模修繕かし保険
蕁03-5408-8486
http://www.house-gmen.com
ハウスプラス住宅保証〈浜管ネット賛助会員〉
蕁03-5962-3814
http://www.housepuls.co.jp

事業者
登録料

事業者
更新料

¥25,200¥25,200¥26,250¥15,790¥12,600¥8,400¥36,750¥23,100〈モデル①（大規模共同住宅）〉
対象住宅（住棟）：延床面積：4,800㎡、1階当たりの延床面積：600㎡、8階建て（参考：請負金額約5,500万円）〈モデル②（小規模共同住宅）〉
対象住宅（住棟）：延床面積：1,800㎡、1階当たりの延床面積：450㎡、4階建て（参考：請負金額約3,000万円）

大規模修繕工事かし保険がわかりにくい理由

取材協力

各保険法人の代理店・譛神奈川県建築安全協会〈神管ネット賛助会員〉蕁045-212-3599㈱グッド保険サービス〈浜管、川管、よこ管、湘管ネット賛助会員〉蕁0120-77-8160

Kanagawa Mansion Network 19○管理組合は保険会社や保険商品を選べないの？
○対象工事は大規模修繕で、発注者が管理組合なのに、どうして施工業者が保険料を払うの？
○施工業者が保険料を払うとしても、工事代金に含まれてしま
えば、結果的に管理組合が支払うことになるのでは？
大規模修繕工事かし保険が今ひとつ理解できないという管理組合は少なくない。それが前述した3つの疑問にあらわれているのではないだろうか。
大規模修繕工事の発注者は管理組合であるものの、事業者登録や保険加入の手続き、保険金支払いなど、保険法人とのやりとりがあるのはすべて施工業者になる。
それなのに保険法人やその保険代理店が、大規模修繕工事かし保険の理解を管理組合に求めて、私たち管理組合団体の集会などに説明に来ることが少なからずある。
この保険は任意であるため、発注者である管理組合の理解があってはじめて施工業者の保険加入の広がりにつながるからだ。
しかし、管理組合との関わりが不明確であることに変わりはない。
この理由に、住宅瑕疵担保履行法の最初の対象が「新築住宅」
であり、新築住宅をその後所有者となる買い主に引き渡す「建設業者」や「宅建業者」であったことによると考えられる。
新築住宅、特に分譲マンションでは建設前に所有者はいない
上、「建設業者」「宅建業者」が瑕疵担保責任を履行することになるため、保険契約の対象者となる。
わかりにくさの原因は、新築住宅のフローをそのまま既存マンションの大規模修繕工事かし保険にスライドしたことにあるのではないだろうか。
大規模修繕工事の保険契約対象者を新築同様、「業者」としてしまったため、発注者である管理組合が「蚊帳の外」に置かれた形になってしまったのだ。
保険料がどこにかかるのかという問題は、工事ごとに費用が発生するため、施工業者としては工事請負金額に含めたいというのが本音だろう。
管理組合への工事見積もり金額に保険料を計上するケース、会社の方針で保険加入しますと言って見積もり金額に組み込まないケース、サービスですと言いつつも見積もり金額に含んでしまうケース…施工業者によって対応はさまざまである。
管理組合としては、施工業者がどの保険法人に登録しているか、その保険法人の大規模修繕工事かし保険の補償内容、検査の実績などを知っておくべきだろう。
管理組合としてできることはまず「知る」こと、情報を得ること。そして検討したことを総会議事録等に残すことが第一である。

11

分譲マンションには、特有の法律やルール、さらには管理組合特有の性格があります。マンションという居住形態にどれだけ理解があるのかが、業者選定の大きなポイントになることに間違いはありません。ここでは、各地域の管理組合ネットワークに加盟する賛助会員から広告を募集し、有志の企業を掲載しています。参考の一助としてください。

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清掃、エアコン・給湯機の取替えか
ら給排水配管の全面改修工事まで、何でもご相談に応じます。実績と経験のもと、お客様のニーズにお応えできる工事を提供していく所存です。

所 在 地

P R

電気設備改修企 業 名
電気設備改修浜 横浜市西区戸部町4丁目158番地

三沢電機株式会社

蕁045-241-1621
蕭045-253-4744
business1@misawa-dk.co.jp
http://misawa-dk.co.jp

株式会社
建材メーカー・販売

貯水槽清掃・排水管清掃・給排水設備メンテナンス、
二丁目38番1号
改修工事をさせていただい蕁045-383-2221（代表） ております。給排水設備にhttp://www.toyogroup.co.jp ついてお困りの方はお気軽
juutaku@toyogroup.co.jp にご相談下さい。

浜 川崎市川崎区貝塚1-8-2
川

関西ペイント販売「より快適な環境の維持」をテーマに、給排水各種設備の調査診断、改修工事、メンテナンスまで、確かな技
術と細やかな対応をお約束します。

浜 横浜市神奈川区羽沢南

東洋住宅サービス
給・排水設備改修

誠実で確実な給排水設備改修工事・維持管理会社です。
集合住宅の『水』の問題は、全て当社にお任せください。

創業83年という長い歴史の中で、地元神奈川で高い信頼・実績を築いて参りまし
た、電気設備改修工事のプロ集団です。お気軽にご相
談下さい。

Ｎ
Ｎ Ｐ
Ｐ Ｏ
Ｏ 浜
浜 管
管 ネ
ネ ッ
ッ ト
ト
技
術
者
部
会
技
術
者
部
会

浜

タキロンマテックス
株式会社

所 在 地

P R

当社は塗料の製造・販売を
東京都大田区南六郷3-12-1 している会社です。これからも管理組合の皆様に有益蕁03-5711-8905
である「環境配慮形高性能
http://www.kansai.co.jp
塗料」を開発・提供することで貢献していきます。

東京都港区港南2-15-1
品川インターシティA棟30階
蕁03-5781-8101
http://www.t-matex.co.jp

マンションの開放廊下や共用階段用の床材に特に力を入れております。詳
しくはホームページをご覧ください。

企 業 名
所 在 地
P R
浜 よこ リフォーム特需東日本支店 神奈川営業所 株式会社LIXILは、国内最大手のアルサッシ改修
横浜市西区みなとみらい2-2-1-1
横浜ランドマークタワー33Ｆ
蕁045-225-5083
蕭045-225-5084
LIXIL（リクシル） http://www.lixil.co.jp

株式会社

ミサッシメーカーです。現在、お使いの窓や玄関ドア、手摺を新築と同じ性
能へリニューアルし、資産価値向上のお手伝いをさせていただておりますので、お気軽にご相談ください。

設備機器販売企 業 名
所 在 地
防犯カメラ・防犯機器 浜 セキュリティ事業部

P R

東京都墨田区緑4-20-7 アステ21 2階
03-5600-7352
株式会社日本ネット 蕁蕭03-5600-7353

ワークヴィジョンcamera@nnv.co.jp
http://www.nnv.co.jp

防犯カメラ、インターホン、各種
防犯センサー、地デジ対策工事等、通信施工全般を行っております。
通信施工のことなら何でもお任せ下さい。日本防犯設備協会、神奈
川県防犯設備士協会 会員

金融・保険
企 業 名
保険

所 在 地

P R

浜 川 よこ 湘 東京都渋谷区代々木1-57-2
取り扱い損保会社7社の比較

株式会社
グッド保険サービス金融

浜 よこ

三菱電機クレジット株式会社

ドルミ代々木408号
薔0120-77-8160
蕭03-5302-6054
ito@goodhoken.co.jp

見積もりで、共用部分の最適な火災保険をご提案いたします。管理費節減にお役立てください。

東京都品川区西五反田1-3-8
蕁03-5496-9497
薔0120-585-366
http://www.credit.co.jp/mansion-reform

大規模修繕から防犯カメラ
等設備工事まで、マンション管理組合様専用のトータ
ルファイナンスをご提案します。

加入するネットワークの略号蜷 神 神管ネット
相 相管ネット

浜 浜管ネット川 川管ネット

よこ よこ管ネット

湘 湘管ネット

央 県央ネット

NPO浜管ネット建築等専門技術者部会は、田邉邦男部会長を中心に、マンション改修工事に豊富な経験を持つ一級建築士事務所等で構成しています。建物の現地相談から調査・診断、工事の設計・監理まで、管理組合の視点でお手伝いいたします。
【問い合わせ】 浜管ネット事務局 蕁045-911-6541

連絡先

氏名・所属事務所

連絡先

星川晃二郎
株式会社汎建築研究所

東京都中央区日本橋堀留町1-9-6
蕁03-5623-3881
http://www.han-kenchiku.co.jp

吉岡誠
有限会社吉岡設計

横浜市西区南幸2-9-9-306
蕁045-311-6723
mktyoshi@cds.ne.jp

島村利彦
株式会社英綜合企画設計

横須賀市小川町25-5-203
蕁046-825-8575
http://www.hanabusa.e-arc.jp

横浜市神奈川区鶴屋町3-35-11-504
福市博臣
蕁045-324-6152
株式会社建物保全センター http://www.k-tateho.jp

長友秀信

藤沢市鵠沼海岸1-10-1-311
蕁0466-34-7535
hanagatomo@yahoo.co.jp

町田信男
有限会社トム設備設計

横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
http://www.tm-sethubi.com

内田修司
デルフィ設計

横浜市鶴見区市場上町6-32
蕁０45-511-3998
derufi@clock.ocn.ne.jp

臼井貞雄
総合環境技術株式会社

横須賀市湘南鷹取2-13-4
蕁046-869-4767
skt-usui@beige.plala.or.jp

東京都港区芝浦3-6-10-307
小島孝豊
蕁03-3457-6762
株式会社ＩＫ都市・建築企画研究所

伊藤和彦
FKコンサル

横浜市旭区中希望が丘176
蕁045-361-6046
sp3r2c49@true.ocn.ne.jp

横浜市港南区日野中央3-24-5
岡田英二
蕁045-836-1267
株式会社岡田建築設計事務所

井田洋一郎
有限会社エルグ

横浜市港南区笹下6-23-27
蕁045-844-0844
erg@c3-net.ne.jp

横浜市都筑区茅ヶ崎中央44-5-503
尾崎京一郎
蕁045-532-9260
モア・プランニングオフィス

阿部一尋
蕁090-6001-5234
AB住計画一級建築士事務所 abe@abjukei.com

http://www5.ocn.ne.jp/˜ik-archi

okd-arc@mist.dti.ne.jp

http://homepage3.nifty.com/moa̲p
横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
lapis0103@yahoo.co.jp

横浜市青葉区すすき野1-4-3-405

Kanagawa Mansion Network 19

氏名・所属事務所

石川裕子
Lapis建築工房

企
業
名
は
五
十
音
順
に
掲
載
し
て
お
り
ま
す

13

会員
ション
マン
紹介

ライオンズマンション
久 末 管 理 組 合ＮＰＯ
川 管 ネ ッ ト
正会員

傾斜地立地のマンション
受水槽撤去跡にエレベーター新設
付加価値による財産と美的環境の維持
2つをコンセプトに修繕工事を実施
2回目の大規模修繕工事。「今回は、付加価値による財産の維持、美的環境の維持、この2つをコンセプトに工事を実施した」と語るのは大規模修繕委員会の浅地究委員長。
給水システムを直結増圧方式に変更する。これまでは
水道本管から受水槽に貯水し、それを屋上にあげて高架
水槽から各戸に給水する方式だった。
水槽の清掃や点検等の維持費用、衛生面などを考えて水道本管の水が直接各戸に給水される直結増圧方式を選択した。
付加価値はここで生まれる。不要となった受水槽を撤去し、その跡にエレベーターを新設するのだ。
マンションは傾斜地に立地する。エントランスは3F。
エレベーターも3Fから上階のものだけしかなかった。
「これから10年もすれば住民が3Fのエントランスまで階段を上がるのがつらくなるかもしれない。だから10年
先を見越して今3Fまでのエレベーターを新設するのです」（浅地さん）。
既存エレベーターも全面改修し、油圧式→ロープ式で機械室が不要となる。空いた部屋は理事会議事録や修繕履歴など管理組合資料の書庫にする予定という。
美観の維持では、エントランスの天井の色彩を明るくしたり、開放廊下の蛍光灯などを取り替える。また屋上のライオンズマンションの看板も撤去。維持費がかかるためだ。
現在輪番制の理事会は今後、立候補・推薦制とし役員報酬も出す予定。意思を持った責任感のある人たちで管理運営を取り組んでいくという。

工

事

概

要

○工事名／ライオンズマンション久末 大規模修繕工事○設計・監理者／株式会社ジャパン・ドラフティング一級建築士事務所 ○施工者／SMCリフォーム株式会社
東京支店 ○工事期間／平成23年6月27日〜12月17日 ○工事内容／エレベーター新設、既存エレベーター
更新／仮設／躯体補修／シーリング／外壁等塗装／防水／電気設備／給水設備

蜻工事の安全祈願祭のときの様子。中央右側が大樽一男理事長、左側が浅地究大規模修繕委
員長

蜷受水槽跡にエレベータ
ーを新設するため、鉄骨を組み立てる作業の様子■マンションデータ
1984（昭和59）年竣工・9階建て・1棟・62戸

14

建物構造 ……………………RC造
敷地面積 ……………………2,360.75㎡
建築面積 ……………………879.44㎡
建築延べ床面積 ……………4,067.36㎡
管理費（月額） ……………平均約11,330円
修繕積立金（月額） ………平均約13,900円
駐車場充足率 ………………11台÷62戸＝18％
駐車場使用料（月額） ……11,000円
駐輪場使用料（年額） ……ラック式上段1,000円
下段1,200円、バイク
分譲業者 ……………………㈱大京建設業者 ……………………㈱黒川建設
管理業者 ……………………㈱大京アステージ
管理形態 ……………………全部委託
管理員の勤務形態 …………通勤管理理事会 ………………………月1回
メンバー構成 ………………理事5人
任期 …………………………1年交代輪番制（2年制に変更予定）

DATA

蜻新設エレベーターの鉄骨組みを上から見たところ。これまでは3階がエントランスだった

蜷3Fエントランスにあるエレベーター機械室
は理事会議事録や修繕履歴など管理組合資料の書庫にする予定

イベント情報 ■■神管ネット交流・相談会

蕁046-264-6054

第9回マンション管理セミナー
日 時：11月19日（土）13：30〜17：00
テーマと講師：第1部「マンションに関わる名簿と個人情報保護」
河住志保氏（弁護士）
第2部「首都直下地震とマンションの要援護者名簿の実際」
向井邦良氏（かながわ県央ネット会長）
会 場：大和市民活動センター会議室（小田急線・相鉄線大和駅徒歩2分）
参加費：会員無料、一般1,000円（資料代）

浜管ネット

蕁045-911-6541

技術者部会・専門業部会合同セミナー
設備Aグループ
日 時：11月25日（金）18：30〜20：30
会 場：かながわ県民センター403会議室
テーマ：「マンション設備改修シリーズ第16回
排水配管の更生工事」
参加費：会員無料、その他1,000円（資料代）

川管ネット

給

蕁044-222-5136

技術部会セミナー
日 時：12月10日（土）13：00〜16：30
会 場：多摩市民館
テーマ：「マンション共用部分の省エネ対策」（仮）
参加費：無料

相管ネット

蕁042-855-0555

マンション管理セミナー
日 時：12月17日（土）13：30〜16：00
会 場：相模原市民会館
テーマ：「後付けエレベーター新設の現状と課題」
参加費：無料新 会 員 紹 介
◆正 会 員
名 称

加入ネット

棟数

戸数

竣工年

管 理 組 合 法 人
第2ライオンズマンション

よこ管ネット

1

56

1977

第5回弁護士による無料法律相談会

恒陽藤沢マンション
管
理
組
合

湘管ネット

2

120

1977

日
会

松濤ハイツ管理組合

湘管ネット

1

44

1973

主な業種

資本金

設立年

住宅瑕疵担保譛神奈川県建築1億
神管ネット
安 全 協 会
責任保険業務 5千万円

1973

時：11月26日（土）場：かながわ県民センター401号
神管ネットでは傘下の地域ネットと共同で、横浜弁護士会に所属するマンション問題に詳しい弁護士の協力のもと、無料相談会を行っています。
各地域ネットの定期相談を事前に受け、法律実務が必要な案件について受け付けています。

◆ 賛助会員名 称

加入ネット

Kanagawa Mansion Network 19

神管ネットでは、23年度に横浜地区4個所、その他3個所の計7地区で交流・相談会を企画しています。
横浜地区（浜管ネット主催）
西部地区（保土ヶ谷区、旭区、瀬谷区、泉区）
日 時：11月19日13：30〜17：00
テーマ：「高経年マンションの長寿命化策」
講 師：柳田洋氏（左近山団地管理組合協議会会長）、山本育三氏（浜管ネット会長）他
会 場：左近山団地中央地区住宅管理組合 第3集会所（相鉄線二俣川駅バス15分）
中央地区（西区、中区、神奈川区、鶴見区）
日 時：平成24年2月4日14：00〜16：30
テーマ：「マンションの再生と活性化、問題点」（仮）会 場：アトラス野毛山管理組合集会所（京急線日の出町駅
徒歩5分）
北部地区（青葉区、都筑区、緑区、港北区）
日 時：平成24年2月26日13：00〜
テーマ：「機械式駐車場を自走式立体駐車場へ」「不要自転車の無償撤去」など（仮）会 場：港北ニュータウンイオ集会所（予定）
南部地区（戸塚区、金沢区、港南区、磯子区、栄区、南区）
日 時：平成24年3月11日13：30〜17：00
テーマ：「管理組合の活性化…防災活動を通したコミュティー活動」（仮）会 場：グランフォーレ戸塚ヒルブリーズ コモンハウス（JR戸塚駅徒歩15分）
川崎地区（川管ネット主催）
日 時：11月26日13：30〜16：40
テーマ：「マンションの耐震診断と施工事例」
会 場：川崎市産業振興会館第2研修室（JR川崎駅徒歩8分）
講 師：一級建築士 坂東保則氏
横須賀地区（よこ管ネット主催）
日 時：11月19日13：30〜16：30
テーマと講師：第1部「マンションの地震対策とコミュニティー」
高尾勝彦氏（よこ管ネット事務局長）
第2部「管理組合によるマンションの自主点検方法」
中島悦朗氏（首都圏マンション管理士会湘南地区部会長）
会 場：ヴェルクよこすか（京急線横須賀中央駅徒歩6分）
藤沢地区（湘管ネット主催）
日 時：11月19日13：30〜17：00
テーマ：「終の棲家としてのマンション〜共用部分のバリア
フリー対策〜」
会 場：藤沢市労働会館（小田急線藤沢本町駅徒歩10分、
JR藤沢駅北口徒歩15分）

かながわ県央ネット

15

本 の 紹介『精度の限界』〜大規模修繕工事の出来栄え・保証・精度に関して事前に知っていただくために〜

マンションの大規模修繕工事は居住しながら作業することが前提であるため、選択する材料、工法にも制限が生じる。居住しながらでは、騒音、臭気、粉塵、毒性の高い材料の使用や、全面剥離・撤去ができない外壁改修・屋上防水など、作業上でかなりの配慮が必要となる。
A5判・全52ページ 定価1,260円（税込） 蜷
また、建築部材・機具類の新築時の設置によっては、その機具類の裏に一般社団法人マンションリフォーム技術協会
手が入らないこともある。
品質保証分科会／編著
大規模修繕工事は既存建物の修繕であることから、工事の精度にも限界※一般書店では販売しておりません。
購入希望者は一般社団法人マンションリフォームがある。業者側の施工不良は問題外だが、100％クリアできないのも事
技術協会事務局までお申し込みください。
実。本書はそんな限界を項目ごとに列挙した。管理組合が知っておくこと
蕁03-5289-8641
で、精度の限界か施工不良かを理解することができる。
http://www.marta.jp/katsudo̲info/books.html

神管ネット組織図
ＮＰＯ横浜マンション管理組合
ネットワーク（浜管ネット）

ＮＰＯ相模原マンション管理組合
ネットワーク（相管ネット）

http://www.hamakan-net.com
蕁 045-911-6541

http://www.so-kan.net
蕁 042-855-0555

定期無料相談：毎週土曜午後 ハウスクエア横浜

無料相談：随時

ＮＰＯかわさきマンション管理組合
ネットワーク（川管ネット）
http://www.kawakan-net.or.jp
蕁 044-222-5136

ＮＰＯ湘南マンション管理組合
ネットワーク（湘管ネット）

http://www.jinkan-net.com
蕁 045-201-2422
蕭 045-664-9359

定期無料相談：毎月第 2 土曜午後
藤沢市市民活動推進センター

定期無料相談：毎週木曜 まちづくり公社ハウジングサロン
毎月第 2、第 4 火曜午後 川崎市住宅供給公社 NPO 住宅相談コーナー

横浜市中区弁天通 3-48
譖 かながわ住まい・まちづくり協会内

ＮＰＯよこすかマンション管理組合
ネットワーク（よこ管ネット）

http://www.kawakan-net.or.jp/syokan-net
蕁 0467-46-5571

ＮＰＯかながわ県央マンション管理組合
ネットワーク（かながわ県央ネット）
http://kenou-net.com
蕁 046-264-6054

http://www.yokokan-net.jp
蕁 046-824-8133

定期無料相談：毎月第 4 月曜午後
毎月第 4 火曜午後
毎月第 4 金曜午後
毎月第 3 土曜午後

定期無料相談：毎月第 2 土曜午後 ヴェルクよこすか

事業内容

事務局所在地

ＮＰＯかながわマンション
管理組合ネットワーク（神管ネット）

それぞれのマンション管理組合ネットワークは、マンション管理適正化と生活向上に寄与することを目的に、主に下記の事業を行っています。
（1）マンションの適正な管理運営のための指導相談、支援（2）マンション管理運営についての経験交流、情報交換、資料の提供（3）セミナー、シンポジウム、工事見学会、各種相談会などの実施（4）行政や他の公共団体との協働によるマンション施策の推進

秦野市役所東海大学前駅出張所
海老名市役所附属棟会議室
大和市役所市民相談課相談室
大和市民活動センター会議室

ＮＰＯ日本住宅管理組合協議会（日住協）
神奈川県支部
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp
蕁 045-762-1795※定期相談以外の無料相談も随時、電話やメール等で行っています。詳細は各ネットワークへお問い合わせ下さい。

会員状況報告
日住協

浜管ネット

川管ネット

よこ管ネット

相管ネット

湘管ネット

県央ネット

神奈川県支部

合

計

124組合

32組合

51組合

29組合

15組合

17組合

41組合

309組合

27,104戸

6,391戸

9,156戸

1,657戸

1,420戸

3,052戸

8,209戸

56,989戸※平成23年10月末日現在

16