東京 – 2019第3四半期
MARKETINMINUTES

オフィス市場（要約版*）

Savills Research

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サヴィルズ・ジャパ ン
クリスチャン・マンシーニ
アジア太平洋地区
最高経営責任者+81 3 6777 5150
cmancini@savills.co.jp
リサー チ

景況感が悪化する中でもオフィス市況は底堅い
主要5区における賃料上昇、空室率低下の傾向は減速が見られるものの継続。
• 東 京主要5区のグレードAオフィスに対する需要は依然として底堅い。空室率は9四半期連続で低下し、更に0%に近づいた。平均賃料は増額幅の減速が見られるものの上昇を続けている。

• 需 要は底堅 く、2 0 2 0 年までの新 規供給 物件の過半は成約済みである。一方で、景況感の更なる悪化は、オ フ
ィス市場へ悪 影 響を及ぼす可能性 がある。

• 東 京主要5区内グレードAの平均賃料は前四半期比0.8%増、前年同期比6.7%増の月坪36,386円となり強含んだ。

“マクロ環境が悪化する中、空室率は極めて低水準であり、平均賃料も上昇傾向にある。全体的な市況観は肯定的であるが、割高な物件や利便性に劣るオフィスはやや苦戦している事例もあり、市況の変調の兆しの可能性がある。”• 東 京主要5区内グレ ードAの平均空 室率は前四半期比0 .1% 減、前年同期比 0 . 4 % 減の0 . 2 % となった。
• 大 規模グレ ード Bの平均賃料は前四半期比1. 0 % 増、前年同期比7. 0 % 増の月坪27, 9 0 4円となり強含んだ。
• 大 規模グレ ード Bの平均空 室率は前四半期比 0 .1% 減、前年同期比 0 . 2 % 減の0 . 3 % となった。
• W eWo r k社のI P O延期は コワーキング市場に対 する懸念を高めたが、日本における見通しは他の市場より安定的と見られる。

サヴィルズ リサ ー チ＆ コン サル ティング

* 全文は英語版をご覧下さい。

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1

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オフィス市場

グラフ 1: 東京主要5区平均賃料及び空室率、2011年第1四半期～2019年第3四半期

グレードA平均空室率

グレードB平均空室率

グレードA平均賃料

グレードB平均賃料

40,00014%

35,00012%
10%25,0008%

20,0006%

15,000空室率

月坪賃料 （円）

30,0004%

10,000

2%

5,000
00%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
201120122013201420152016201720182019

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング
主要5区とは千代田、中央、港、渋谷、新宿を指す。

グラフ 2: 東京主要5区グレードA賃料指標、2011年第1四半期～2019年第3四半期

中央区

千代田区

港区

渋谷区

新宿区

平均190180

Q1/2012 = 100

170160150140130120110100
90
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
20112013201220142015201620172018

2019

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

グラフ 3: 東京主要5区グレードA空室率、2018年第2四半期～2019年第3四半期
Q2/2018

Q3/2018

Q4/2018

Q1/2019

Q2/2019

Q3/2019

5%

4%

3%

2%

1%

0%
千代田区

中央区

港区

新宿区

渋谷区
出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

savills.co.jp/research2

オフィス市場

表 1: 主要なテナント移転、2019年第3四半期

移転元
千代田区

中央区

港区

渋谷区

新宿区

他

9363124

移転先613221713千代田区

29中央区

11711

港区

1214渋谷区

11新宿区

68他

2

出所: Nikkei RE, サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

地図 1: 東京主要地区の平均月坪賃料、2019年第3四半期

¥31.4
¥33.6

¥47.2

¥36.9

¥26.3

¥35.3
¥30.2

¥34.3
¥40.8

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング
グレードAの共益費を含む平均月坪賃料（単位は千円）。色は図示目的。

市場の見通し全体としてオフィス市況は好調なものの、弱含みの兆候が見られる地域もある。米中の緊張関係の影響を回避することはできず、海外需要の減少が日本企業に悪影響を及ぼしている。肯定的な側面を見れば、内需に支えられ、本年上期のG DPはプラス成長となり、他国よりは相対的に底堅い経済状況を維持しているとも言える。不安的な国際 情勢を鑑みると、日本の政治、経済の安定性は際立っている。
他方で、東京のオフィス市場は全体的には好調であるものの、変調の兆しが見られる地域もある。I T系を中心とした企業は高額な賃料を負担し、新築で好立地のオフィスへの入居を希望している一方、主要5区外に出ることも厭わず、割安な物件を探す企業もある。
賃料が高くなった、利便性が必ずしも良くない地域の築古のオフィスはこういった動きの影響を受けやすいだろう。過去10年間、二次
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空室を館内テナントの増床等で埋めてきたオフィスでも外部募集が始まる例もあった。マクロ経済の見通しの悪化は特に輸出依存度の高い製造業で業績予想を下方修正させ、設備投資の減額につながっている。とはいえ、失業率は2 . 2％と歴史的な低水準であり、企業は人材の確保に躍 起で、従業員のためのオフィスを必要としている。結果として、来年に竣工するオフィスの約8 0％は成約済みである。この10月より開始した消費増税はリスク要因ではあるが、今回は事前の駆け込み需要も限られ、増税の影響は限定的と思われる。
大量供給下での空室率の低さと好調な竣工前事前成約率は不動産市況の好調を示し、当面賃料の微増は続きそうである。とはいうものの、好調を示すデータの一方で、投資家は注意深く市況を見守る必要があるだろう。