C O N T E N T S●今号の目次2p The Interview
識者に訊く―「マンションの明日」

将来のマンシ
将来のマンション維持に大きな負担
ンション維持に大きな負担
ン維持に大きな負担
すべて自分で解決していかなければて自分で解決していかなければ
神管ネット 会長 ●香川・関東学院大学／規矩大義学長

泰男

・㈱スタジオゲンクマガイ／熊谷玄氏

東京都知事が小池百合子氏になって、「築地市場の豊洲への移転」と並んで4p Damage Insurance
マンション総合保険値上げ
管理組合の自己防衛策とは!?

「オリンピック競技場施設の見直し問題」で苦労している。
結局、ボート・カヌー会場、バレーボール会場、水泳会場

いずれも当初予

定された場所のままとなったが、「黒い頭」の存在はともかく、どこに問題があるかを一般都民に認識させ、約400億円のコスト削減になったことが大き6p 防災トイレフォーラム2016
トイレ問題は命にかかわる重要課題
住民個々にも災害用トイレの備蓄をい。これからその費用分担をいかにするかでもめるだろうが、決まった費用は東京都なり国が負担する（いずれも我々の税金だが…）。
ひるがえって、我々のマンションにとって修繕経費の増大は由々しき問題である。東日本大震災、東京オリンピック決定以降建築業界の人件費の増大、資材の高騰は目に余るものがある。
また、2014年4月1日より消費税が5％から8％に上がったのも痛かった。
消費税増税の前は単に税金が3％上がるというだけでなく、その前に新築の家を建ててしまおうとか、マンション大規模修繕を終えてしまおうという需要が殺到し、これが一段と人件費およびその他を上げる要素となり、3％以上に影会場となった東京・有明のそなエリアで展示・販売されている防災
トイレ用品

7p 民泊問題

響が大きかった。
私のマンションでは8％は不可避だったが、2017年4月から予定されている10％の値上げを避けるべく大規模修繕を計画し、今も工事の最中である。
幸いにも10％の増税は延期され、8％増税前に起きたような現象は避けら管理組合、独自防衛の必要もれているが、従来の長期修繕計画で積み立てていた修繕積立金では当然足りず、

国土交通省、許容・禁止の規約例を発表

予定していた外構工事は全面的に取りやめ、サッシも全面交換とせず、戸車と8p 地域ネット活動状況
大規模修繕工事見学会、排水管洗浄のミニセミナー等

不適切コンサルタント問題への提言
マンションリフォーム技術協会

ぐ更新しなくてもよいだろうと判断し、更新工事を先延ばしした。
しかし、これらは時期を延ばしただけで、いつかやる必要がある。将来のマンション維持に大きな負担となり、修繕積立金の値上げということも当然考えなくてはならない。
高経年化マンションの例にもれず「二つの老い」に直面している、当マンシ
ョンでどれだけの値上げができるのか…苦しい闘いが待っている。
オリンピック施設の問題はどんなに大変でも結局東京都なり、国が資金を分

12p 賛助会員ガイド
業種別賛助企業の一覧表を掲載

担するが、マンションの問題はだれも助けてくれない。すべて自分で解決していかなければならないのである。
マンション調査をしてみると、大規模修繕をちゃんとしていないマンション

14p 会員マンション紹介
ライラック鷺沼管理組合が少なくない。多くのスラム化したマンションを見たとき、各自治体は今の空き家問題のごとく、愕然としてその対策に追われるのではないだろうか。

Kanagawa Mansion Network 40

11p Topic

クレセントのみの交換とした。排水管は抜管検査をすると割ときれいで、今す1

―識者に訊く― 「マンションの明日」「マンションの明日」と題して、関東学院大学・規矩大義学長と㈱スタジオゲンクマガイ・熊谷玄代表にインタビューした。
昨年は熊本地震が発生し、マンションの災害対策への関心が再び高まった。また、超高経年マンションでは
空き家、賃貸化により、スラム化の問題が進んでいる。
そこで、規矩先生には神奈川県は液状化のメカニズムと管理組合がとるべき対策について、熊谷氏には左近
山団地中央地区管理組合で実施している団地再生プロジェクト「団地まるごと公園化」から、団地再生への取り組みについて語ってもらった。

関東学院大学規矩

大義 学長

東日本大震災から4カ月後の2011年7月、浜管ネッ
トは馬車道の関内ホールで230人以上の参加者を集めて震災フォーラムを開いた。その際、当時・関東学院大学工学部教授だった規矩大義先生に「地盤の液状化問題と被害の状況」と題して、液状化のメカニズム等を解説してもらった。神奈川
県は液状化の被害想定がある地域も多い。管理組
合としてはどのような対策をすればよいのだろうか。
―浜管ネットの震災フォーラムで「液状化のメカニズム」について解説していただきました
液状化は埋立地や河口など水分をたくさん含んだ砂地盤で発生する現象で、地盤の上の建物を傾かせたり、沈ませたりします。
一定のバランスで安定している砂層が、強い地震によって揺すられると、砂粒子のすき間の水に圧力がかかり、砂同士のかみ合いが外れ、砂粒子が水に浮くような状態となります。その後、水が押し出されて砂とともに地表にあふれ、地盤が液体のようになる現象を液状化といいます。液状化後に砂粒子が再堆積し、地盤沈下を起こすのです。
―震災によって液状化が起こりやすい県
内地域はどん間隙水2

規矩大義（きく・ひろよし）氏
関東学院大学学長。関東学院大学理工学
部土木学系教授。工学博士。消防庁・市
町村災害対策支援アドバイザー、土木学
会調査研究部門幹事などを歴任。著作に『建築と土木の耐震設計 基礎編―性能設計に向けて』（共著・関東学院大学出版会）、『基礎から学ぶ土質工学』（共著・朝倉書店）ほか。

【地震前】
砂粒子がかみ合い
安定している状態

なところですか？
やはり東京湾に沿った埋立地、小田原や平塚のような大きな河川の河口部です。内陸部でも、人工的に掘削して下水管を埋め戻したようなところはありえます。
一方、沿岸部でも金沢区の泥亀のような粘性土が主体の地域は液状化しにくいです。
行政が発表している液状化マップを参考に、液状化の可能性が高い場所については、地盤調査を実施し、地層や地下水位などの状況を把握してほしいです。
―必要な液状化対策はありますか？
近年、にわか液状化対策業者による金銭被害が増えているので注意してください。
基本的に、地下水位より下に3ｍだけ液状化しない層があれば、大きな被害にはなりにくいです。
地盤調査する場合は土木工事業の大手など、地盤改良の専門業者があるので、そうしたしっかりとした会社に依頼してほしいものです。
きちんと液状化対策をしている場所では不動産鑑定の評価を高くしてもいいのではないかと思っています。
―マンションの災害対策に対する規矩先生のご意
見は？
地震被害の想定をどこに持ってくるのかが大事です。
人命に関する災害は当然防がなければなりませんが、経済的ダメージに関しては選択肢があってもいいと思います。
建物や設備、施設の復旧に要する期間・費用と対策費用を天秤にかけて、どこに基準をおくかは各マンションそれぞれの考え方があっていいのではないでしょうか。
ライフスタイルや住環境の価値観に合わせた災害対策について、管理組合の中で合意形成をしてほしいと思います。

各 地
マ 震
ン 被
シ 害
ョ の
ン 想
の 定
価 を
値 立
観 て
に
合
わ
せ
た
災
害
対
策
を

砂粒子

【地震後】
砂粒子のかみ合いがはずれ
液状化後、砂粒子が再堆積し、地盤沈下した状態

液状化により地盤沈下が起きた
金沢シーサイドタウン地区

災害対策、団地再生…
管理組合はどう向き合うべきか㈱スタジオゲンクマガイ

熊谷

玄 代表

横浜市旭区の左近山団地中央地区管理組合（1968年
竣工・62棟・1,300戸）が昨年1月、「団地再生の実現」
を掲げて、一般から提案を募集するコンペティシ
ョンを実施した。そのコンペで最優秀賞に選ばれたのが㈱スタジオゲンクマガイ（横浜市中区）の「左近山ダンチパークプロジェクト（団地まるごと公園化）」。外部環境整備で住民交流やコミュニ
ティの活性化、若い世代の流入を狙う、同プロジ
ェクトについて熊谷代表に話を聞いた。

にしました。
「外部空間」には団地内回遊ルート（散歩道）、植物のサイン表示、みちばた菜園・花壇、住民がものづくりできる工房、自分たちで作ったベンチの設置、ピクニッ
クプレイス、「空き家」にはシェアキッチン・ダイニン
グ、プレイルーム・託児所、図書館・勉強部屋、
趣味の部屋など、さまざまな「人が集まる場所」
をつくります。
―プロジェクトが高経年団地の課題に言えること
は？
団地再生はハードの整備だけでなく、ソフト面のケアが必要です。
プロジェクトでは、団地内の小中学生とともに「この広場で何をしよう？」と題して計画ワーク
ショップを開きました。
公園は6月竣工予定で、その後はワークショッ
プで出た映画上映などのイベント企画、日曜大工部や料理部などの部活動を提案していきます。
今も住んでいることから子どもを中心としたコ
ミュニティがあります。少しずつでも人を巻き込んで、住民主体の団地・公園としていきたいですね。
団地の魅力を発信し、コミュニティを再整備し、世代交代をどうするのか。子どもが大きくなるまで「まるごと公園の団地」に住むという人が増えるだけでも団地はすごい可能性のある場所だと思
います。

ソ 団
フ 地
ト 再
面 生
の は
―なぜ団地再生プロジェクトのコンペに応募しようと思いましたか？
ケ ハ
ランドスケープデザイン（景観や風景などのデア ーザイン）として、これまで公園や広場、商業施設
が ド等の空間デザインを手がけてきましたが、マンシ
ョン・団地を手がけるのははじめてです。
必 のそのため、「やるのならしっかりやりたい」と
要 整
思っていました。実は生まれも育ちも左近山。現
在も家族と住んでいます。
備
自分の愛着のある街を手がけるのですから、本だ
気でやらないでどうすると思ったのです。
―左近山ダンチパークプロジェクトのコンセプト
けは？
で
左近山はそもそも広大な敷地があり、緑が多く、団地再生のポテンシャルが高いと感じていましなた。
く
東京都内でも価値が高い地域は近くに大きな公園があります 。「 人 が 住
みたいという環境とは何か」―そこをしっかり意識し、団地をまるごと公園化す
るというコンセプト

設計提案の対象となったⅠ期整備地区。今年6月の完成を目指して環境整備を行う㈱スタジオゲンクマガイが作成した、Ⅰ期整備地
区完成後の地形模型（ジオラマ）

Kanagawa Mansion Network 40

熊谷玄（くまがい・げん）氏
株式会社スタジオゲンクマガイ代表。ランドスケープデザイナー。主な受賞歴は
ラゾーナ川崎プラザ（グッドデザイン賞受賞）、三井アウトレットパーク木更津（指名コンペン1等受賞）、ウェルカムガ
ーデン新大阪（オープンコンペ1等受賞）、横浜駅西口ビル（指名コンペ1等受賞）。http://stgk.jp…………左近山団地中央地区管理組合…………
所 在 地：横浜市旭区左近山
竣 工 年：1968年（昭和43年）1月竣工
建物概要：RC造5階建て・62棟・1,300戸
建設会社：日本住宅公団（現UR都市機構）
管理形態：自主管理※左近山団地は1960年代後半、日本住宅公団（現都市再生機構）が建設。分譲、賃貸を合わ
せ全体で4,800戸を数える。

3

Damage Insurance

マンション総合保険値上げ
管理組合の自己防衛策とは!?
マンション総合保険の保険料が改定のたびに高騰している実況の診断を行い、その結果に基づいて保険料が決まる。最高点

態が各所で報じられている。特に10年契約や5年契約の満期の場合と最低点の場合とでは保険料に2倍以上の差があり、日更新ともなると、前契約との間隔が開いていることもあり、2頃からの管理に対する取り組みが保険料負担の削減に直結す倍〜6倍という隔世の感のある水準だ。

る。点数の比重は、築年数にもよるが、配管（給水管、汚水

一方で、引受保険会社にとっては、保険金請求が少ないマン

管・雑排水管）に関する修繕工事を15年以内に行っているか

ションは優良物件であり、優良物件だけは選別して引き受けた

どうかがポイント。3年以内の漏水事故の発生の有無もポインいという本音もある。その選別のために新たな取り組みをはじトとなる。

めている保険会社もある。

T社は2016年4月から、S社は今年1月から、無事故割引を

今回は、管理組合の自己防衛策として割引制度を有効活用に注目。どの程度、保険料負担を削減することができるのか、ま新設した。T社の割引が築10年以上なのに対し、S社の割引は
築1年以上から適用可能と範囲が広くなっている。

た、割引を得るためにはどのような条件が必要なのかについて、T社もS社も無事故割引に該当するための条件はほぼ同じで、マンション保険専門の保険代理店であるマンション保険バスタ

契約前半年は対象期間ではなく、半年前から遡る1年間が対象

ーズ㈱の西澤健之CEOに協力を得てページを作成した。

期間となる。
例えば2017年4月1日始期であれば、2015年10月1日〜

保険金請求の有無と時期
配管更新の有無と時期

2016年10月1日に保険金の受領がなければ無事故割引を使える。他社での契約も可能。保険事故の発生日ベースではなくマンション総合保険を取り扱う主な損保会社のうち、保険料が群を抜いて高いM社とA社を除く3社について割引の有無が保険料に及ぼす影響を下表にまとめた。

保険金受領日ベースなので、対象期間前後の事故対応は、割引適用も視野に入れて行う必要がある。
保険の話は、満期が近づいてはじめて検討する組合が多いが、N社は、保険料見積りの前にマンション管理士による管理状

割引を考えるのであれば満期2年前くらいから検討したい。

〈割引の有無による保険料の違い〉
割引制度のある3社比較
神奈川県

75戸

5年契約

一括払

延床面積6,000㎡

H29.1.1時点での試算
保険金額4.8億円

施設賠償1億円

個人賠償3,000万円

基本情報【築15年】

4

特約有：破汚損・臨時費用・修理付帯
無事故割引無し

特約無：水災・地震・設備・失火見舞
無事故割引有り

保険会社

配管更新済（※1）

配管未修繕

配管更新済（※1）

配管未修繕

N社

¥1,209,450¥1,573,680¥1,183,560¥1,547,790

T社¥2,095,280¥1,885,570（▲約10％）S社¥2,417,040¥1,958,750（▲約20％）【築20年】

無事故割引無し

無事故割引有り

保険会社

配管更新済（※1）

配管未修繕

配管更新済（※1）

配管未修繕

N社

¥1,390,950¥2,304,170¥1,344,520¥2,257,790

T社¥2,874,210¥2,585,580（▲約10％）

S社¥2,901,230¥2,358,440（▲約19％）【築25年】

無事故割引無し

無事故割引有り

保険会社

配管更新済（※1）

配管未修繕

配管更新済（※1）

配管未修繕

N社

¥1,523,910¥2,929,050¥1,452,890¥2,858,080

T社¥3,508,780¥3,156,120（▲約10％）

S社

近似条件での比較困難（リスク内容次第で補償内容が変わるため）（※1）N社は管理状況の診断結果次第で保険料の変更あるため、配管更新と事故有無以外の基礎点を仮に13点とした

2017. 1. 1

地震保険料改定 神奈川は11.4％アップ

火災保険に付帯することができる地震保険について、2017年1月１日以降を始期日（中途付帯日、自動継続日を含む）とする契約から大きく上がった。全国平均5.1%。東京・神奈川・千葉は11.4%である。この改定は第1弾で、19年、21年と3段階の実施となる予定だ。このページは㈱グッド保険サービスの伊藤昌弘専務の協力を得て作成した。
これまでの地震保険は、保険の対象に生じた損害の程度に応

表1
改
損害の程度
全 損
半

損害区分の変更

定前
地震保険金額1億円の場合の支払い保険金
お支払いする保険金
地震保険金額の100％
１億円

損

地震保険金額の50％

5,000万円

一部損

地震保険金額の5％500万円

じて、「全損」「半損」「一部損」の3区分だったが、2017年
1月1日以降の契約からは「半損」（50%）を分割して保険金額の60%を受け取れる「大半損」、30%を受け取れる「小半損」とし、4つの損害区分となる（表1）。
損害査定により保険金の受け取りに大きな差がつくことへの不満解消に向け、保険金支払い割合の差を縮小させることが目的だ。

損害判定はマンション規模により、鑑定人3〜4人と建築士等が全物件を立会い調査する。
調査員は全フロアの損害実態を調査し、一番損害の大きいフ
ロアの損害状況で損害判定（最上階を除く）する。タワー型マンションの地震損害は低層階から中層階にかけて損害が大きい
が、一番損害の大きいフロアが損害判定の対象となる。

改
損害の程度
全 損
大半損
小半損
一部損

定
後
地震保険金額1億円の場合の支払い保険金
お支払いする保険金
地震保険金額の100％
１億円
地震保険金額の60％
6,000万円
地震保険金額の30％
3,000万円
地震保険金額の5％500万円

表2、表3参照。部分的被害の損害割合に液状化等の傾斜・沈下による損害割合を加えて建物全体の損害割合を求めて損害判定が行われることになる。
ただし損害判定決定後、判定不服の際は再度立会いを求めることも可能。東日本大震災でも熊本地震でも、再判定で被害の程度が変更となるケースが少なくなかった。

表2 （ステップ1）非木造建物（マンション等）の傾斜・沈下による損害認定（液状化含む）
被

傾

斜

沈

下

害
の
程
度
①0.2/100（約0.1°）を超え0.3/100（約0.2°）以下②0.3/100（約0.2°）を超え0.6/100（約0.4°）以下③0.6/100（約0.4°）を超え0.9/100（約0.6°）以下④0.9/100（約0.6°）を超え1.2/100（約0.7°）以下⑤1.2/100（約0.7°）を超え1.5/100（約0.9°）以下⑥1.5/100（約0.9°）を超え1.8/100（約1.1°）以下⑦1.8/100（約1.1°）を超え2.1/100（約1.2°）以下⑧2.1/100（約1.2°）を超える場合①5㎝を超え、10㎝以下②〜⑩ 略⑪100㎝を超える場合損害割合（％）
3
5
10
15
20
30
40
全損
3
5 〜 45全損

表3 （ステップ2）非木造建物（マンション等）の部分的被害による損害認定対象となる主要構造部（接合部を含む柱・はり）
被

害

の

程

度

Ⅰ

近寄らないと見えにくい程度のひび割れ

Ⅱ

肉眼ではっきり見える程度のひび割れ

Ⅲ

部分的にコンクリートが潰れたり、鉄筋、接合鉄筋・接合合板が見える程度のひび割れ

Ⅳ

大きなひび割れやコンクリートの潰れが広い範囲に生じ、手で突くとコンクリートが落下し、鉄筋・接合鉄筋・接合鋼板が部分的または全部見えるような破壊がある鉄筋の曲がり、破断、脱落、座屈がある（損傷割合）①10％以下②〜⑤ 略⑥50％を超える場合①10％以下②〜⑩ 略⑪50％を超える場合
①3％以下
②〜⑪ 略
⑫50％を超える場合
①3％以下
②〜⑪ 略
⑫50％を超える場合損害割合（％）
0.5
1〜4
5
0.5
1 〜 1113
2
3 〜 2530
3
5 〜 45
全損

Kanagawa Mansion Network 40

5防災トイレフォーラム2016開催 NPO日本トイレ研究所

トイレ問題は命にかかわる重要課題
住民個々にも災害用トイレの備蓄をNPO日本トイレ研究所は11月25日、そなエリア（東京臨海広域防災公園）で「防災トイレフォーラム2016」を行った。災害時におけるトイレ問題が命にかかわる重要課題であること、災害用トイレの備蓄の推進に向けて役立つ情報を提供することを目的としている。
日本トイレ研究所はフォーラムの開催にあたって、「排泄のためのトイレ空間はいかなる場合も安心・安全でなくてはならない」と言及。トイレが汚かったり使い勝手が悪い場合には、トイレに行かないよう飲食を控えてしまい、それによって脱水症状を起こしたり、東日本大震災や熊本地震ではエコノミー症候群等で命を落とした事例もあったという。
一方、水洗トイレは上下水道、浄化槽、電気、給排水設備のすべてが機能して成り立つシステムであるが、「現状では災害時におけるこれら各分野の連携は確立されていない」という。こうしたことからあらかじめ住民個々に災害用トイレの備蓄を促すことは非常に重要だ。
当日展示された災害用トイレを下記に紹介する。

簡易トイレ

携帯トイレ

し尿を単に溜めるタイプ、し尿を分離して溜めるタイプ、電力を必要とするタイプあり

断水や排水不可となった洋式便器等に設置して使用する便袋（し尿をためるための袋）■カンプレット■驚異の防臭袋BOS
本体を開いて台座をロックし、便座をのせるだけ。折りたたみ・持ち運び可能。水を使わな
い吸収シート（ケアバック）5
回分付き。定価5,900円（税別）【発売元】日野興業㈱http://www.hinokogyo.co.jp

クリロン化成㈱排泄後の汚物袋を「驚異の防臭
袋BOS」に入れて処理する。処理は1回ずつ、2重の袋で臭い・菌を閉じこめる仕組み。セ
ット内容は驚異の防臭袋BOS5枚、吸水シート5枚、汚物袋6枚から。定価800円（税抜）。
http://www.bos-bos.com■どこでもトイレのドコレット
ダンボール製。工具、接着剤不要。凝固剤で固めて、袋ごと処分するだけ。セット内容は本体
プラス給水凝固剤5個、処理用袋5枚。定価3,000円（税別）。
目隠し用ポンチョあり。

■サニタクリーン【販売代理店】㈱ネクスコ東日本ロジテム
http://www.e-nexco-engini.co.jp㈱総合サービス
http://www.sservice.co.jp/field/disaster■リリーフトイレ
ダンボール組立式便器。室内や特設スペースでの使用のほか、既設トイレの和式便器の上にセットしても使用可能。セット内容は本体
プラス凝固・消臭剤と汚物処理袋
を20回分、交換用便座シート3枚。定価：オープン価格㈱神田製作所
http://www.kanda-seisakusho.co.jp

ライフラインの破損により水を流せなくなった便器に被せる災害対策用トイレ袋。吸水シートが袋に圧着された一体構造で、ワンタッ
チで便器に設置できる。袋とシートの二重構造。セット内容は便袋20枚。定価3,000円（税抜）。

排泄物処理剤
排泄物を凝固し、消臭、除菌する製剤■バイオ凝固剤「かたまる隊BB40」
排水処理、浄化槽等で使用されている新素材・微生物製剤を使用。バイオの力で悪臭の発生を防ぐ。1包で約450ccを凝固。
40包（1日5人分）入り定価
7,700円（税抜）■ラップポン・トレッカー3
水を使わず、熱圧着によって排泄物を1回ごとに個包装にして切り離す自動ラップ式トイレ。
アルミニウム合金製で軽量、コンパクト。本体定価160,000円（税別）。
日本セイフティー㈱6

http://wrappon.com㈱テイト微研 http://www.teito.org■ほっ！トイレタブレット
前もって錠剤を入れるだけの大小便器処理剤。石灰等を主成分とした薬剤が汚物を除菌し、悪臭と腐敗を防ぐ。定価10回分
2,000円〜（税抜）。
㈱エクセルシア
http://excelsior-inc.com

「民泊」、迫られる対応！
管理組合、独自防衛の必要も
国土交通省、許容・禁止の規約例を発表
国土交通省は11月11日、特区民泊の滞在日数要件を6泊7日から2泊3日に短縮するなどを内容とする改正国家戦略特とし、他の用途に供してはならない。
2

区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13

別区域法施行令が施行されることから、「特区民泊の円滑な普条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人及を図る」ことを目的に民泊の許容・禁止の管理規約例を作滞在施設経営事業に使用することができる。

成、関係自治体・団体に通知した。
管理規約で民泊禁止を規定していれば、ルール違反への対応ができる。現在の管理規約（専有部分の用途）にある「専◇禁止を明示する場合の管理規約の一例
第○条

有部分を専ら住宅として使用するもの」とする規定は、解釈によって変動する可能性があるため、管理組合が独自に防衛する必要があるようだ。

区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2

区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

◆民泊に狙われやすいマンション
・観光や行動で利便性がある◇使用細則に委ねることとする場合の案

・管理規約に用途の規定がない

第○条

・管理員の勤務時間が少ない（小規模マンション等）

区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

・賃貸住戸、空き住戸が多い

2

区分所有者が、その専有部分を国家戦略特別区域法第13◆民泊の問題点

条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人・騒音

滞在施設経営事業に使用することを可能とするか否かにつ・ごみ出し

いては、使用細則に定めることができるものとする。

・オートロックの暗証番号のネット上での掲載
・喫煙、傘などの盗難＜福管連モデル管理規約＞

・見知らぬ外国人の出入りへの不安（NPO福岡マンション管理組合連合会作成）（専有部分の用途）管理規約で制限する場合のポイントとして、あいまいな表

第12条

区分所有者及び占有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

現は見解や解釈で変動するため、具体的な記載をすることが大事。管理規約にないとどうなるのか…民泊ホストの言い分（12条関係コメント）が強くなる、いつの間にか民泊推進が多数派になる展開にな①

対象物件の使用方法については、占有者も区分所有者と同様に規約遵守義務がある（第5条第2項）が、用法の遵る可能性がある。

守は重要事項として、確認的に規定した。

また、民泊を容認する場合でも迷惑行為の禁止と発生した②

場合の原状回復義務を明文化しておくことが必要だ。

「専ら住宅として使用」とは、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、
生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。茶道、華道、ピアノ等の教授等が「専ら住宅としての使用」に違反するかどうかは一律に決められず、規模・人数・時間帯・周囲の状況等により、個別に判断することになろう。

③

一般住宅に旅行者を有料で泊める、いわゆる「民泊」については、国が法的措置を検討中であるが、このモデル規約のように「専有部分を専ら住宅として使用するもの」と定めている場合は、当該規約に違反するものと考えられる。

第18条

区分所有者及び占有者は、本マンション内において、次の行為を行ってはならない。ただし、各区分所有者の共同の利益に反せず、迷惑にならない行為であって、事英語や中国語で民泊禁止を呼びかけるマンションの例

前に理事長の書面による承認を受けた場合はこの限りではない。

【民泊に関する規定例】

一〜七（省略）＜特区民泊に対する管理規約例＞

八

有料の休憩・宿泊施設（対価を得て、専有部分の全部又は一部を休憩所又は宿泊施設として使用させるもの）とし（国土交通省作成）
区て使用すること

分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するもの

九〜十五（省略）◇許容することを明示する場合の管理規約の一例第○条

Kanagawa Mansion Network 40（禁止事項及び使用細則）7

浜管ネット11／5
大規模修繕工事のポイント
１〜３回目の具体的な事例紹介
11月5日13時30分〜、建築分科会Cグループが都筑区のハウスクエア横浜セミナールームで「知っておきたい大規模修繕工事ポイント」と題してセミナーを行った。
大規模修繕工事は回を重ねるごとに内容が違ってくる。このため、工事内容の違いと長期修繕計画による修繕積立金の確保の必要性を説いた。
1回目の大規模修繕工事では、新築時の状態に復元することがテーマとなる。主に防水、外壁タイル、塗材の劣化等の修繕やコンクリートの爆裂やひび割れ等の修復を行う。
2回目では、コンクリート、外装等の修繕（基本工事）のほ
か、防水材の取り換え、集合郵便受けや消火栓BOX、面格子、避難ハッチなど鋼製品の取り換え、外構フェンス等の更新が入ってくる。
さらに3回目は玄関扉、アルミサッシ、隔て金物の更新、敷地内道路の舗装、駐輪場更新、耐震補強など、建物本体や外周、そこに使用されている資材の劣化更新等が加わる。
3回目は基本工事でも外壁塗材等の剥離工事が割合を増す
等、金額が大きくなる。そのためには長期修繕計画の見直しなどを繰り返し、長期的な視野にたった修繕積立金の確保が必要だ。
1回目から3回目の具体的な工事事例については施工前、施工後の写真を用いて説明。その他、配管交換など設備の修繕も計画に入れておかなければならない。
最後は横浜市の補助制度、助成金を紹介。行政の制度を利用しながら、管理組合の資金繰りを上手に行いたいものである。

浜管ネットが事務局をおく
ハウスクエア横浜で実施

説明する技術者部会の
島村利彦氏

12／10
大規模修繕工事のポイント
１〜３回目の具体的な事例紹介
横浜市建築局と市内のマンション関連4団体で構成する横浜
市マンション管理組合サポートセンターは12月10日9：15〜16：30、中区の横浜市開港記念会館で新任役員研修会（ハード編）を行った。浜管ネットからは技術者部会の伊藤和彦氏（総合環境技術㈱）が「給排水管の更新・更生は何時どのように進めたら良いか、そのポイントは！」と題して講師を務めた。
伊藤氏はマンション設備の基礎（給排水・通気方式、使われている機器、管材等）の説明を前段で行ったのち、専有部分の改修はどうするのかについて事例を紹介した。
≪例1≫費用は工事5年前から特別修繕積立金として、5年間

8に限り1万円アップ。
◆横浜市、450戸、竣工37年目、工期9カ月、費用約72万円／戸○給水・汚水・雑排水管（共用・専有）更新≪例2≫費用は長期修繕計画に計上していた。
◆鎌倉市、40戸、竣工36年目、工期4カ月、費用約92万円／戸○汚水・雑排水管（共用・専有）更新、給水・給湯管（専有）
更新≪例3≫費用は長期修繕計画に計上していた。
◆横浜市、217戸、竣工27年目、工期9カ月、費用約109万円／戸○給水・給湯管（専有）更新、建築工事としてバルコニー補修、
郵便受け交換○リフォーム済みの住戸については仕様等の確認をしたあと、一部費用を返却≪例4≫費用は各戸負担。修繕積立金から一時立て替え払とし、15年間の分割返済。
◆八王子市、220戸、竣工28年目、工期7カ月、費用81〜104万円／戸○給水・排水管（共用・専有）更新○専有部分の工事費用はタイプ別に積算し、不公平感を回避○工事負担修繕積立金として平均5千円／月×15年間○リフォーム済みは実費を算出し、調整金として一括返却
横浜市マンション管理組合サポートセンターとは横浜市の管理組合支援事業で、原則毎月第1日曜日の午前中、市内18区の地区センター等で開いている交流会。参加は自由。マンショ
ン管理の専門家と参加者が情報交換をしながらさまざまな問題解決に向けて話し合いを行って当日は9時15分から16時30いる。
分まで、70人超が参加した

冒頭であいさつする横浜市
建築局・大谷部長

浜管ネットからは技術者部会の伊藤和彦氏が講師を務めた

川管ネット
11／18
情報交換会・交流会
11月18日18時10分〜、エポックなかはら第1〜3会議室で正会員と賛助会員の情報交換会・交流会を行った。第1部はアルミサッシ改修、川崎市の住宅政策をテーマにミニセミナーを実施。第2部は居酒屋に場所を移して懇親会を行った。参加者は約80人。
第1部のアルミサッシ改修についてはYKK AP㈱の江尻佳孝
氏が改修方法とその効果、最新の製品情報、補助金制度の紹介を説明。国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」等を参考に、築30年前後が改修の適齢時期ではないかとし、その時期を目安に劣化状況、住民の要望を確認することを薦めていた。
製品としては遮熱・断熱性能の高い複層ガラスを使用することでエアコンの電気代の節約となるなど、今までとは違う快適な生活が送れると説明した。また、経済産業省の「住宅省エネ
リノベーション促進事業費補助金」について、引き続き来年度以降も継続され、予算へ組み込まれる見込みとしている。
川崎市の住宅政策は林直人部長が説明。川崎市では平成29
年3月に「川崎市住宅基本計画」を改定する予定としている。
中でもマンション政策は、建替え、耐震改修、バリアフリー化に関して支援を実施しているが、管理組合の運営支援のため、川崎市への登録制度、相談会の実施、アドバイザーの派遣等も行っている。
高経年マンションの増加など、情勢の変化に注視しながら今後も管理組合による適正管理を支援していくとしている。
懇親会は会場を移し、管理組合と企業との情報交流会となった。

サッシ改修について説明す
るYKK AP㈱・江尻氏

川崎市の住宅政策を話す
林直人部長

12／3
大規模修繕工事見学会
テーマは「経年劣化と環境変化への対応」
12月3日14時〜、川崎市高津区の日商岩井溝の口マンショ
ンで大規模修繕工事見学会を行った。当日は約20人が参加した。橋詰泰理事長は冒頭あいさつで「今回の工事テーマは経年劣化と環境変化への対応」と説明。事前のアンケート結果も踏
まえ、築34年が経過し建物と居住者の老いが同時に進行している中、「全戸の玄関ドア、アルミサッシ窓の戸車・クレセント全面交換、サインプレートや階数表示の交換、共用部照明のLED化、外溝アスファルト舗装の修繕等でバリューアップを試み、安心・安全な生活環境の確保を目指す」と話した。
現場見学では主に、劣化部位を修復し、衝撃音遮音性の高いシートを敷いた鉄骨外階段、既存シートを撤去し、新規防滑性
シートへ張り替えた共用廊下、これから行う玄関ドア交換などの説明があった。

○工事名／第3回日商岩井溝の口マンション大規模修繕工事○建物概要／1982年（昭和57年）竣工・SRC造、一部RC造・地上7・9階建・2棟・341戸 ○設計・監理者／㈱改修
設計 ○施工者／㈱アール・エヌ・ゴトー ○工事期間／
2016年8月1日〜2017年3月31日（予定）

12／3
第４回ミニセミナー
排水管洗浄のポイント
12月3日18時15分〜、高津区のてくのかわさき第1研修室で「排水管洗浄のポイント」と題して、第4回ミニセミナーを行った。講師は賛助会員であるフジクス㈱の上甲誠氏が務めた。
排水管の中でも水や油、洗剤、髪の毛などが流れる台所、浴室、洗濯場、洗面所等の雑排水管は汚れが付きやすい。このため、定期的に洗浄しないと管が閉塞してしまう。
洗浄方法は、一般的に高圧水によるジェット洗浄が行われる
が、共用管は下階から上階へ洗浄するのがポイント。上階から洗浄すると、落ちた汚れが通る道を確保できない。落とした汚れを外部に排出するまでが洗浄であるため、「下から上」が基本となるわけだ。
一般的な質問で多いのが、戸建てでは定期洗浄を行っていな
いのに、なぜマンションでは洗浄が必要なのかというもの。上甲氏は「戸建てで汚れがたまって閉塞してもすべて自己責任だ
が、マンションで排水管が詰まってあふれ、漏水事故となったらだれが責任をとるのかという問題が出てくる」と説明。近年
では後付けの家庭用ディスポーザーも出てきているが、汚れがどこにたまるかわからない。他の住民に迷惑がかかるという観点から、トラブルの予防保全のためにも管理組合事業の一環として定期的な洗浄が必要だといえる。

講師を務めたフジクス㈱の高木和己氏（右）と上甲誠氏

排水管の汚れのメカニズム、洗浄工法などについて説明す
る上甲氏

よこ管ネット
11／19
よこ管ネットセミナー
管理規約・委託契約を学ぶ

現場見学の前に集会室で工事の概要説明。右奥はあいさつする橋詰泰理事長

当日は2班に分かれて現場で説明を聞き、工事の実際を学んだ

掲示板には施工会社からのお知らせだけではなく、管理組合作
成の「大規模修繕ニュース」が随時掲示されている

11月19日13時30分〜、横須賀・汐入の産業交流プラザ
で「管理規約・管理委託契約を学ぶ」をテーマにセミナーを行った。
当日は「改正標準管理規約」と題してマンション管理士の須賀一朗氏（よこ管ネット個人賛助会員）が、「管理委託の考え方と標準管理委託契約書」と題して同じくマンション管理士の堀内敬之氏（よこ管ネット理事）がそれぞれ講演した。
2016年3月14日に改正された標準管理規約について、須賀氏は改正点を細かく分析。理事の代理出席について「外部専門家などは、代理出席を認めることは適当でない」とする改正に対し「至極当然である」とコメント。議決権の行使方法については「代理出席よりは優るといえよう」などと注釈をつけてKanagawa Mansion Network 40

現場は2棟・341戸の大型マンションで、3回目の大規模修繕工事を実施中

9解説した。
議決権割合については「共用部分共有持分割合の算定基準に価値割合を導入し、これを基準に費用の負担、議決権割合、敷地持分割合の設定を一体として設定する」のであれば、須賀氏も「賛成する」としている。
標準管理委託契約書は7月29日改正。堀内氏は「管理委託契約書はどんな考え方でどんなふうになっているかを学ぶこと
によって、メリハリのある充実したマンション管理ができる」と話す。
管理委託契約における管理事務は①事務管理②管理員③清掃④建物・設備管理の各業務。具体的な業務内容は契約書の別表で定められているが、規約等の規定状況、各種図書類や記録等の情報開示のあり方を検討する
必要性が求められている。
最後に堀内氏は「管理組合と管理会社は、一方的に要求したり対立したりするのではなく、良い関係を作っていく、育てていくことが大事」と結んだ。
講師を務めた須賀一朗氏

湘管ネット
11／26、12／17
研修交流会
11月度：居住者の高齢化問題
12月度：発災時対策の一元的な取り組み
毎月18時10分〜、藤沢市民活動センター実施している研修会。
11月度は11月26日。テーマを「居住者の高齢化問題」とし、住民の自治とコミュニティの充実、高齢者の把握と支援等について、湘管ネット理事の高津篤氏（マンション管理士）が講演した。
老人が倒れているので部屋まで連れていくと段差が原因で足の親指を骨折していた。管理員室に認知症の老人が表れて意味不明なことを言うので自治体に知らせると、該当する人がわかり家族に迎えに来てもらった。独り暮らしで話し相手もなく、うつ状態になった老人が自殺未遂を起こしていた。
このような例を踏まえて、高津氏は自宅マンション（築40年・557戸）で手掛けた取り組みを「あるマンションの一例」

本 の 紹介『マンション格差』
35年前に4,000万円で購入した2つのマンションについて、不動産仲介業者から売却査定額を出してもらうと、一方は3,200万円、もう一方は800万円という結果が出た。
なぜこうした格差が出るのか。本書は、マンション業界の舞台裏がどんなものであるのかを克明に記し、その格差の理由を紐解く。
新築マンションの資産価値は、デベロッパー、設計、施工会社等のもくろみが優先し、20年後に中古マンシ
ョンとなってからは、当時の設計デザインや設備・仕様が不要となるケースも少なくない。
とはいえ、マンションの価値は9割が立地だという。

10として紹介した。
まず高齢者対策として、65歳以上の住戸がわかるマップを作成。居住者名簿の管理・閲覧には厳しい制限をしながら、毎
年100%更新しているという。
マンション敷地内では各所のバリアフリー化を実施。高齢者・障がい者が快適な生活をおくることができるようにした。
またソフト面でも高齢者の見守り活動の一環として、①生きがいと仲間作りの輪を広げる「いきいきカフェ」の開催②お花見会やお祭りの実施などの活動③その他ゲートボール、園芸クラブなどのサークル活動に力を入れている。
これから迎える超高齢化社会に備えて、住民の高齢者対応は避けることのできない大きな課題といえる。
◇
12月度は12月17日。茅ヶ崎グリーンハイツ団地管理組合（築39年・ＰＣ造・6棟・113戸、一部管理委託〈出納・管理員業務のみ〉）と自治会が共同して設置した「茅ヶ崎グリー
ンハイツ自主防災会」の発災時対策の一元的な取り組みを紹介。
同団地管理組合の中田安麿氏が説明にあたった。
平成27年5月、通常総会で管理規約改正を行い、緊急時対応条項を追加し、防災関連条項を明記。大規模な災害や事故の発生時に理事会が即断できるような議決前実施を可能とする条件を明記した。
規約改正を受けて管理組合の自衛消防隊と自治会の自主防災組織を統合し、両組織が同一メンバーで活動する発災時体制への再編を図った。
7月、自主防災会の会則等を制定。管理組合と自治会それぞれで自主防災会発足を議決。理事会事務局が作成した「防災・発災時〜居住者マニュアル〜」を承認し、活動メンバー初の全体会議を9月に開催した。
自主防災会は、会計を管理組合と自治会からの拠出金による独立運営とし、防災資機材や備蓄品の購入・点検・管理ならびに各種訓練、啓発活動を行う。
今後も「防災・発災時／行動指針」を充実し、消防計画ガイ
ドラインを参考に防災管理業務実施対策建物に準じた内容にしていく考えだとしている。

自宅マンションの取り組みを紹介し、高齢化問題を話す高津理事

管理組合、自治会から独立して立ち上げた茅ヶ崎グリーンハイツ自主防災会の説明をする中田氏

その残りの1割が管理。「管理が機能していないマンシ
ョンは、見た目が悪くなる。そこに漂う空気の感じも悪くなる。財政も悪くなる。すると中古としての価値が下がる。優良な管理を行っているマンションと比べて、どんどん格差が広がっていく」とも。
市場から高く評価される中古マンションは管理組合
が健全に機能しているケースが多いという。本書のサブタイトルは「あなたのマンションは『勝ち組』『負け組』？」である。
読者のマンションは―？
マンション業界を知る上でも有益な一冊といえる。
講談社現代新書『マンション格差』
著者／榊 淳司 発行／講談社
新書判・192ページ 定価／740円+税
2016年9月20日発売
ISBN978-4-0628-8388-7

神奈川県下マンション管理アドバイザー等CPD委員会主催

平成28年度「マンション相談員等のCPD事業セミナー」■28年度CPD事業セミナースケジュール
回数

日

時

セ ミ ナ ー 等 名 称 ・ 講 師会

大規模修繕工事における修繕周期について
第1部：高橋建治氏、相川洋明氏（ともに川管ネット理事）
3月11日（土）
第3回
第2部：カスター・ジャパン㈱・尾崎晴彦氏（屋上防水）、川18:20〜20:30
本工業㈱・堀金俊介氏（給排水設備）、STO ジャパン㈱・鈴木浩之氏（外断熱）場

川崎市総合福祉センター（エポックなかはら）
第1会議室（7階）

共

催

川管ネット

マンション相談員等向けの無料研修ですが、一般の管理組合の方の参加も歓迎します。
参加希望者は、氏名（複数の場合は代表者）、所属組織名（管理組合、マンション管理士会、企業等）、参加人数、住所、
電話番号、メールアドレスを記入の上、下記まで。
●川管ネット事務局 蕁・FAX：044-380-7163 E-mail：info@kawakan-net.or.jp

不適切コンサルタント問題への提言〜マンション改修業界の健全な発展のために〜
martaマンションリフォーム技術協会
務所）全体が疑われ信用を失うこととなる。
◇
提言では「不適切コンサルタントが蔓延する最大の理由は、彼らが管理組合へ提示するコンサルタント費用の見積もりが異
常に安いから」と指摘する。
一方、管理組合のほうも「競争見積もりで、より安い見積金額を提示したコンサルタントをその場限りで選ぶことが多く」とある。
一般的にコンサルタントは委任契約であり、工事会社は請負契約とされる。
・委任契約…受任者が委任された行為の処理を善良なる管理者の注意義務（善管注意義務）のもとに行う。仕事の完成義務は負わない。
・請負契約…請負人が仕事を完成する義務を負う。仕事を完成させなければ報酬は得られず、債務不履行責任まで負う。
こうしてみると契約内容に大きな違いがあるにもかかわらず、管理組合がコンサルタントを工事会社と同じく競争見積もりで選択することにも問題があるのではないだろうか。
善管注意義務で役務を行うコンサルタントと、仕事の完成が役務の工事会社が同じ「金額」で選ばれることには違和感を覚える。
不適切コンサルタントは契約金が安くても、バックマージン
により工事費は割高になり、結局は管理組合の負担になるという。
コンサルタントの選択は「金額」ではなく、「人」であることを管理組合が理解すれば、提言でいう「業界全体の信用が失われる」こともないかと思う。
Martaでは「管理組合の正当な利益のため、広く問題提起・啓発するとともに、業界の弊害を改善していくことに尽力したい」としている。
11月発行会報第25号の表紙
URL：http://www.marta.jp

Kanagawa Mansion Network 40

マンションリフォーム技術協会（marta）は平成28年11月30日発行の会報第25号で「不適切コンサルタント問題への提言―マンション改修業界の健全な発展のために―」を発表した。
提言で述べている「不適切コンサルタント」とは、計画的・組織的に工事会社からバックマージンを受け取っている一部のコンサルタントを指す。
また、こうした不適切コンサルタントの問題により、「数多くの弊害が生じている」とし、具体的に７つ弊害を上げている。
弊害1. 割高な工事費
工事会社はコンサルタントに渡すバックマージン分を工事費に上乗せするため、当然その分の工事費は割高になり、結局は管理組合の負担となる。
弊害2. 過剰な工事内容
工事費のパーセントで決まるバックマージンを増やすため、工事費全体を増やす必要があり、過剰な工事項目や仕様を設定する場合がある。
弊害3. 不明朗な工事発注
不適切コンサルタントはバックマージンを出す特定の工事会社が受注できるように不適切な工作をするため、管理組合の公明正大さが損なわれる。
弊害4. 甘い工事監理
バックマージンをもらっている不適切コンサルタントの設計や工事監理は、工事会社に「お任せ」の場合が多く、甘くなりがちとなる。
弊害5. 不適切コンサルタントの拡大再生産
不適切コンサルタントにより安易に利益を得る手法がビジネ
スモデルとして蔓延し、不適切コンサルタントの拡大再生産は現に進行中である。
弊害6. 真面目なコンサルタントの減少
真面目なコンサルタントは費用面での業務受注が極めて困難となり、一部の理解ある管理組合の業務を細々と続けるか、不適切な行為に手を染めるかとなる。
弊害7. 業界全体の信用が失われる
不適切コンサルタントを客観的に特定することは難しく、排除することはなかなかできないため、コンサルタント（設計事11分譲マンションには、特有の法律やルール、さらには管理組合特有の性格があります。マンションという居住形態にどれだけ理解があるのかが、業者選定の大きなポイントになることに間違いはありません。ここでは、各地域の管理組合ネットワークに加盟する賛助会員から広告を募集し、有志の企業を掲載しています。参考の一助としてください。

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横浜市磯子区岡村7-35-16
蕁045-753-5000
http://sakakura-kk.co.jp

大規模修繕 神 浜 よこ 央 湘 （本社）横浜市南区高砂町2-19-5

三菱電機クレジット
12

神奈川県内に特化した大規
模修繕・設備改修・耐震改修工事の設計コンサルタン
トです。

す。特徴は、①保険金請求にこだわり②比較見積りにこだわり（取扱い損保9社）
驚異の契約継続率が顧客満足度の証です。

バスターズ

株式会社

三井住友海上テプコビル6階
蕁03-3562-8122
蕭03-3562-8031
t-shibuya@j-anshin.co.jp
http://www.j-anshin.co.jp/service/daikibo

P R

昭和シェル山下町ビル3階
蕁045-227-8471
http://www.krcnet.jp
info@.krcnet.jp

浜 川 東京都中央区東日本橋3-9-12 マン管専門の保険代理店でマンション保険金融

リサーチ・センターP R

浜 川 よこ 央 湘 東京都渋谷区代々木1-57-2
取り扱い損保会社7社の比較

保険

株式会社神奈川建物

建装工業株式会社

金融・保険
保険

企 業 名
所 在 地
設計・監理 神 浜 川 よこ 湘 央 横浜市中区山下町193-1

株式会社
マンション・ビルの管理運営を基盤に、賃貸業、工事業などを融合させ、資産価値向上に向けたサービスを提供しております。

川 〒101-0032

株式会社
マンション管理P R

湘 【窓口】東京都新宿区新宿2-3-15 神奈川県内で約1,200管理組合（約株式会社
マンション管理設計コンサルタント
所 在 地

マンション大規模修繕工事の専門業者として55年。 住み慣れた環境に時を取り戻す をスロー
ガンに、常にお客様第一の姿勢を貫き、質の高い技術とサービスを提供いたします。

よこ 本社：横須賀市森崎1-19-18 改修工事専業として、自社
蕁046-830-5481
東京支店：
中央区銀座8-18-7 エイワビル6階
蕁03-3549-3131
fujibow@bird.ocn.ne.jp

で多数の技術職人を有している会社です。お客様のニーズにお応え出来る技術・
品質・アフター・点検を提供して参ります。

改修一般

給・排水設備改修

企 業 名
浜 よこ 央 （本
大規模修繕

株式会社
ヨコソー
大規模修繕

所 在 地

P R

社）蕁046-834-5191（東 京 支 店）蕁03-3736-7751（横 浜 支 店）蕁045-595-0601（北 関 東 支 店）蕁048-449-0091
http://www.yokosoh.co.jp

建物の修繕工事を手がけて100余年。確かな経験と実績を活かしながら、個々のお客様のニーズや時代の要請にもしなやかに応えられる改修工事
No.1企業を目指しています。

浜 央 横浜市西区楠町10-8（神奈川営業所） リニューアル工事によって
蕁045-290-3222
蕭045-290-8363
sugimoto@ruxy.co.jp
http://www.ruxy.co.jp

株式会社
ラクシー

生まれる、新しいゆとりの空間をご提供できるよう、
建物調査診断、施工、アフ
ター点検まで一貫したサービスを提供しております。

所 在 地
浜

株式会社NB建設（旧相鉄建設株式会社）
大規模修繕

地元に密着したゼネコンと横浜市神奈川区栄町5番地1 して、建築・設備・耐震・
蕁045-451-8816（代表） 内装などのリニューアルをお客様の立場でご提案。地蕭045-451-8820
daimon-akiko@nb-const.co.jp 域社会の安心と発展に貢献します。

リノベーション営業課
蕁045-911-5438
蕭045-911-5951
http://www.kudo.jp

おかげさまで創業50周年。
これからも皆様に求められる技術とサービスを提供してまいります。

企 業 名
所 在 地
P R
給・排水設備改修 浜 川 横浜市金沢区鳥浜町4-18 『水』にこだわり60年、誠実蕁045-772-1424
蕭045-778-1024
eigyou@khj.co.jp
http://www.khj.co.jp

で質の高い給排水設備改修
工事・維持管理会社です。
集合住宅の『水』の問題は、
何でも当社にご相談下さい。

給・排水設備改修 浜 川 よこ 央 リニューアル事業部

弊社は集合住宅の改修実績
が年間約5000戸ございます。設計・施工・改修後のアフターフォローまで、実績と経験をいかし適切なサポートをさせて頂きます。

株式会社
神奈川保健事業社

川本工業株式会社

横浜市中区寿町2-5-1
蕁045-662-2759
蕭045-662-2780
http://www.kawamoto-ind.co.jp

浜 東京都新宿区若葉1-12-5
蕁03-3358-4873
蕭03-3358-4876
http://www.keihin-se.com
keihin-se@keihin-se.com

京浜管鉄工業株式会社

浜 川崎市川崎区貝塚1-8-2
川

フジクス株式会社

蕁044-245-0822
蕭044-245-0824
jetmen@fujiks.com
http://www.fujiks.com

集合住宅の給排水改修工事の豊富な実績と経験を生かし、皆様の豊かなマンショ
ンライフのお手伝いをいたします。
年間30万世帯もの実績を持つ、排水管洗浄の専門業者です。建物ごとに綿
密な事前調査を行い、洗浄計画をご提案します。

Ｎ Ｐ Ｏ 浜 管 ネ ッ ト
技
術
者
部
会

P R

蕁046-837-2261
横浜営業所：横浜市金沢区寺前1-7-14
蕁045-781-3245
eigyo2@bunka-kogyo.co.jp
http://bunka-kogyo.jp

創業68周年、水漏れ、排水管詰まり
清掃、エアコン・給湯機の取替えか
ら給排水配管の全面改修工事まで、何でもご相談に応じます。実績と経験のもと、お客様のニーズにお応えできる工事を提供していく所存です。

電気設備改修企 業 名
電気設備改修所 在 地

P R

浜 横浜市西区戸部町4丁目158番地
蕁045-241-1621
蕭045-253-4744
j-okamoto@misawa-dk.co.jp
http://misawa-dk.co.jp

創業89年、地元神奈川で高い信頼と実績を築いて参りました。電灯幹線改修・弱電改修・省エネ改修（LED等）、お気軽にご相談ください。

建材メーカー・販売
企 業 名
塗料メーカー・販売 神 浜 川 よこ 湘 央

関西ペイント販売
株式会社

所 在 地

P R

当社は塗料の製造・販売を
東京都大田区南六郷3-12-1 している会社です。これからも管理組合の皆様に有益蕁03-5711-8905
である「環境配慮形高性能
http://www.kansai.co.jp
塗料」を開発・提供することで貢献していきます。

外断熱・サッシ改修
企 業 名
外断熱メーカー

給・排水設備改修

給・排水設備改修

文化興業株式会社

P R

浜 建設事業部

工藤建設株式会社

給・排水設備改修

所 在 地
よこ 本社：横須賀市内川1-7-23

三沢電機株式会社

総合建設
企 業 名
大規模修繕

企 業 名
給・排水設備改修

所 在 地
平河町ロンステート1階
蕁03-5216-1530
info@stojapan.com
http://www.stojapan.com

Sto Japan
株式会社
サッシ改修

P R

川 東京都千代田区平河町2-11-1

浜 よこ

株式会社LIXIL
リニューアルヨーロッパ最大手の外断熱メーカ
ーSto社の日本総代理店です。日本
国内では北海道から沖縄まで施工実績があり、近年では結露防止工
事・タイル剥離防止工事で弊社工法が数多く採用されております。

横浜市西区みなとみらい
4-3-6-2F
蕁045-330-1064
https://www.lixil-br.co.jp

当社は、LIXILグループ内で唯一の窓や玄関ドア、手摺等
リフォーム専門の販売施工会社です。迅速な対応とサービスを心がけておりますので、お気軽にご相談ください。

所 在 地

P R

千葉県市川市下貝塚3-31-4
蕁047-375-1015
jaem@kni.biglobe.ne.jp
http://www1a.biglobe.ne.jp

弊社は機械式駐車装置のメーカーであり、現在では他社メーカー様の機械式立体
駐車場の保守点検も行っております。

機械設備メンテ企 業 名
機械式駐車場メンテ 浜

KMPメンテナンス
株式会社

加入するネットワークの略号蜷 神 神管ネット
相 相管ネット

浜 浜管ネット川 川管ネット

よこ よこ管ネット

湘 湘管ネット

央 県央ネット

企
業
名
は
五
十
音
順
に
掲
載
し
て
お
り
ま
す

NPO浜管ネット建築等専門技術者部会は、星川晃二郎部会長を中心に、マンション改修工事に豊富な経験を持つ一級建築士事務所等で構成しています。建物の現地相談から調査・診断、工事の設計・監理まで、管理組合の視点でお手伝いいたします。
【問い合わせ】 浜管ネット事務局 蕁045-911-6541

連絡先

氏名・所属事務所

連絡先

星川晃二郎
株式会社汎建築研究所

東京都中央区日本橋小伝馬町6-13
蕁03-5623-3881
http://www.han-kenchiku.co.jp

石川裕子
Lapis建築工房

横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
lapis0103@yahoo.co.jp

島村利彦
株式会社英綜合企画設計

横須賀市小川町25-5-203
蕁046-825-8575
http://www.hanabusa.e-arc.jp

吉岡誠
有限会社吉岡設計

横浜市西区南幸2-9-9-306
蕁045-311-6723
mktyoshi@cds.ne.jp

東京都港区芝浦3-6-10-307
小島孝豊
蕁03-3457-6762
株式会社ＩＫ都市・建築企画研究所

町田信男
有限会社トム設備設計

横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
http://www.tm-sethubi.com

横浜市港南区日野中央3-24-5
岡田英二
蕁045-836-1267
株式会社岡田建築設計事務所

伊藤和彦
総合環境技術株式会社

横須賀市湘南鷹取2-13-4
蕁046-869-4767
sp3r2c49@true.ocn.ne.jp

横浜市都筑区茅ヶ崎中央44-5-503
尾崎京一郎
蕁045-532-9260
モア・プランニングオフィス

阿部一尋
株式会社みらい東京都文京区本郷1-18-5-802
蕁03-3830-0988
abe@mirai-mi.com

http://www5.ocn.ne.jp/˜ik-archi

okd-arc@mist.dti.ne.jp

http://homepage3.nifty.com/moa̲pKanagawa Mansion Network 40

氏名・所属事務所

13

会員
ション
マン
紹介

鷺 沼 ラ イ ラ ッ ク
管理組
合

住戸内給排水管更新工事を実施
住民説明会の出席率は100％
2010年。築30年経過した。「この建物を今後どうしていくか」を検討するプロジェクトチームが理事会の諮問機関として発足した。スローガンは「資産価値の向上と安心・安全な住まいづくり」。団塊世代の有志を中心に12,13人で構成される。
プロジェクトチームがまず提案したのは建物診断―次
いで耐震診断を実施した。旧耐震基準の建物のため、川崎市の助成制度を利用。このときに川管ネットを知り、川崎市の制度利用についてアドバイスを受け、それがきっかけで川管ネットに加入している。
2次診断の結果はIs値0.6以上。耐震性の心配は払拭されたが、プロジェクトチーム内では今後もマンションの将来を見て建替え・修繕・リフォームの方向性について検討を進めている。
今度はいかに建物を長持ちさせるかである。問題として年々、漏水事故が頻繁に起こるようになっていた。
管理会社からは年１回、建物設備総合調査報告書が提出され、漏水事故や修繕工事の記録がはっきりわかる。
ここ数年、漏水事故の増加傾向が続き、共用・専有部分の給水・給湯・排水管
一斉更新工事の必要性が高まった。
実は大規模修繕工事
における専有部分への管理組合の対応について、修繕積立金の取り工事前には住民説明会を4回開催。出席率は100％だった

14

床下に新規に設置した専有部分の給水・給湯・排水管

10月1日、川管ネット主催
した現場工事見学会を実施

ＮＰＯ
川 管 ネ ッ ト
正会
員

崩しができるよう、管理規約が改正されていた。この規約に準じて臨時総会を開き、管理組合主導で専有部分の工事を行うことの合意を取った。
とはいえ、1戸でも嫌だと言われたら工事はできない。
すでに専有リフォームをしている住戸も床をはがさなければならず、全戸の理解を得なければならない。
理事会では理解を求めるチラシを何度も回し、工事説明会は4回行った。これにより、説明会出席率は100%を達成。全戸から理解を得ることができた。
工事は7月1日にはじまり12月25日に完工。建物内に埋まっている配管を交換するために床をはつる騒音が続き、さらに作業員が住戸内に立ち入ることから在宅を要請されるため体調を崩す人もいたというが、完工後は「これでマンションに安心して住める」と工事を喜ぶ声も上がっているそうだ。
今年は屋上防水工事をはじめ、直ぐに3回目の大規模修繕工事が待っている。「まずは住民アンケートをとって計画していかなくては。外構や電気関係、サッシまわりなど、3回目ともなれば工事個所もいろいろあるんでしょうね」。今後もプロジェクトチームが理事会を支えていく。
■マンションデータ
所在地：川崎市宮前区
1980年（昭和55年）3月竣工・地上5階建て・2棟・総戸数90戸+集会室
建物構造 ……………………………壁式PC造
敷地面積 ……………………………5,253.05㎡
建築面積 ……………………………7,487.48㎡
管理費の㎡当たり（月額）…………約136円
修繕積立金の㎡当たり（月額）……約204円
専用庭（月額）………………………470円（9戸分）
駐車場充足率（台数÷総戸数）……38%（34台÷90戸）
駐車場使用料（月額）………………平置きのみ10,000円
駐輪場使用料（月額）………………バイク2,000円／台（50cc超）、500円／台（50cc以下）、
自転車100円／台
分譲会社 ……………………………東急電鉄㈱建設会社 ……………………………東急プレハブ㈱管理会社 ……………………………㈱東急コミュニティー
管理形態 ……………………………全面管理委託
管理員の勤務形態 …………………通勤／月〜土曜（週6日制）
理事会 ………………………………月1回（理事10人、監事1人）
任期 …………………………………
輪番制（各階段から1人選出）、任期1年。ただし、理事の中から留任理事を1人選び、副理事長に就任、次年度の理事長となる。このため留任理事のみ任期2年

DATA
工事見学会には20人以上の参加者があった

現場にはトイレや洗面台等のショールームも設置

イベント情報 ■■浜管ネット

蕁045-911-6541

よこ管ネット蕁046-824-8133

三部会合同研修会
日 時：2月21日（火）18：00〜21：00
場 所：かながわ労働プラザ（Lプラザ）第3会議室
テーマ：標準管理規約改正のポイント解説
講 師：佐々木好一弁護士（田中･石原・佐々木法律事務所）
定 員：60人※参加は管理運営部会・技術者部会・専門業部会に加入する個人・団体のみ

マンション管理セミナー

UR都市機構技術見学会
日 時：3月15日（水）12時集合（横浜駅西口）18時
半解散予定（現地見学2時間30分程度）
場 所：都市再生機構技術管理分室（八王子市石川町）
・集合住宅歴史館…集合住宅の歴史・変遷を展示
・居住性能館…住宅に求められる基本性能の体験や展示
講 師：技術者部会・専門業部会Dグループ
定 員：40人

場

技術者部会・専門業部会Eグループセミナー
日 時：4月19日（水）18：30〜20：15
テーマ：「下地補修工事の実費精算とは」（仮）※下地補修工事の動画と見積内訳の解説
場 所：川本工業㈱8階会議室
講 師：尾崎京一郎氏（モア・プランニングオフィス）、
高木正彦氏（㈱カシワバラ・コーポレーション）
費 用：会員無料、一般1,000円 定員：80人

日時：2月18日（土）13：30〜16：30

場

所：横須賀産業交流プラザ

テーマ：長期修繕計画と大規模修繕の基礎知識
講

マンション管理セミナー
日蕁044-380-7163

時：3月18日（土）13：30〜15：30
個別相談会15：30〜16：30
所：逗子文化プラザ市民交流センター

テーマ：総会をスムーズに運営するために
講

師：須賀一朗（マンション管理士）

湘管ネット

蕁0466-50-4661

マンション管理セミナー
日時：3月11日（土）13：30〜16：30

場

所：藤沢商工会館ミナパーク505号会議室

テーマ＆講師：第1部「マンション共用部と専有部を含む給排水設備改修工事の有効な進め方」／丸山昭氏（㈱神奈川建物リサーチセンター）
第2部「 マ ン シ ョ ン 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 し の ポ イ ント」／細井知英氏（マンション管理士）
参加費：一般1000円

定員：30人

研修交流会
会

川管ネット

師：黒川浩道（㈱銀座トレーディング代表取締役）

場：藤沢市市民活動推進センター・Ａ会議室（2月度）2月25日（土）18：10〜20：00
テーマ：「発災前から建物復旧までの管理会社としてのマンション管理基礎セミナー

関わり」

日

時：2月5日（日）13：30〜16：00

講場

所：川崎市総合福祉センター（エポックなかはら）7（3月度）3月25日（土）18：10〜20：00

階大会議室
テーマ：「マンショントラブルの対処法〜管理費の滞納問題〜」
講師：河住志保弁護士（横浜開港法律事務所）

定

員：150人（申し込み順）

師：㈱大京アステージ（湘管ネット賛助会員）

テーマ：「管理組合で行う専有部分の工事」
講師：藤木賢和氏（湘管ネット会長・マンション管理士）

新 会 員 紹 介
報…………………………………………………

熊管連のリーダー・平江会長が急死
熊本地震被災マンション復興に全力
NPO法人熊本県マンション管理組合連合会（熊管連）の平江澄雄会長が1月8日、入院中の熊本大学病院で、急性肝炎のため死去した。享年73歳。昨年4月14日の熊本地震以来、被災したマンションの管理組合の支援に駆け回るほか、相談会、支援セミナーを10数回開くなど、11月初めに入院するまで、休みもとらずに奔走してきた。大きく被災した自らのマンションの復旧工事にも尽力した。その死は、災害関連死といっていいのではないか。（全管連会長・川上湛永）◆正 会 員
名 称

加入ネット

棟数

戸数

竣工年

藤沢パーク・ホームズ
セントラルステージ管理組合

湘管ネット

1

33

2001

主な業種

◆ 賛助会員
名 称

加入ネット

資本金

設立年

カスタージャパン㈱浜管ネット 止水、防水 1,000万円
よこ管ネット 専門施工

2006

三菱電機クレジット㈱川管ネット 金融10億1,000万円

1970

Kanagawa Mansion Network 40

……訃

15

編 集 後 記
防災トイレフォーラム2016（6p参照）では、新潟大学の榛沢和彦（はんざわ・かずひこ）
先生の話された「震災時にみられるエコノミークラス症候群について」が印象的だった。熊本
地震では51人がエコノミークラス症候群（症状のある下肢の深部静脈血栓と肺塞栓症）を発症。このうち6人が重症、1人が死亡したという。特に40、50代の女性に発症が多く、トイレに行きたくないために水分も取らないという悪循環が原因だとされる。榛沢先生は、イタリ
アの避難所を例にあげ、日本は被災者に対して「いかにヒューマニズムが足りないか」を強調。
イタリア被災地の仮設住居の写真を見れば、診療所、警備、食堂…その充実ぶりは驚くほど。
すべては法律のもとに設置されるそうだ。日本は地震大国にも関わらず、被災者の仮設住宅を 榛沢和彦・新潟大学大学院
呼吸循環外科講師
みれば災害対策の先進国とは言い難い。他国に学ぶべきところも多いのではないか。

神管ネット組織図
ＮＰＯ横浜マンション管理組合
ネットワーク（浜管ネット）

ＮＰＯ湘南マンション管理組合
ネットワーク（湘管ネット）

http://www.hamakan-net.com
蕁 045-911-6541

http://syokan-net.jimdo.com
蕁 0466-50-4661

定期無料相談：毎週土曜午後 ハウスクエア横浜

ＮＰＯかわさきマンション管理組合
ネットワーク（川管ネット）
http://www.kawakan-net.or.jp
蕁 044-380-7163
定期無料相談：毎週火・木・土曜
まちづくり公社ハウジングサロン（クレール溝口）

定期無料相談：毎月第 4 土曜午後
藤沢市市民活動推進センター

ＮＰＯかながわマンション
管理組合ネットワーク（神管ネット）

ＮＰＯかながわ県央マンション管理組合
ネットワーク（かながわ県央ネット）
http://kenou-net.com
蕁 046-264-6054

http://www.jinkan-net.com
蕁・蕭 045-620-6300

定期無料相談：毎月第 4 月曜午後 秦野市役所東海大学前駅出張所
毎月第 4 火曜午後 海老名市役所 7 階会議室
毎月第 4 金曜午後 大和市役所市民相談課相談室
毎月第 3 土曜午後 大和市民活動センター会議室
毎月第 1 火曜午後 「IKOZA」内 1 階市民相談コーナー
毎月第 4 水曜午後 伊勢原市役所 1 階市民相談室〒 221-0835
横浜市神奈川区鶴屋町2-9-22-216

ＮＰＯよこすかマンション管理組合
ネットワーク（よこ管ネット）
http://www.yokokan-net.jp
蕁 046-824-8133

ＮＰＯ日本住宅管理組合協議会（日住協）
神奈川県支部

定期無料相談：毎月第 4 土曜午後 ヴェルクよこすか

事業内容

http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp
蕁 045-762-1795

それぞれのマンション管理組合ネットワークは、マンション管理適正化と生活向上に寄与することを目的に、主に下記の事業を行っています。
（1）マンションの適正な管理運営のための指導相談、支援（2）マンション管理運営についての経験交流、情報交換、資料の提供（3）セミナー、シンポジウム、工事見学会、各種相談会などの実施（4）行政や他の公共団体との協働によるマンション施策の推進※定期相談以外の無料相談も随時、電話やメール等で行っています。詳細は各ネットワークへお問い合わせ下さい。

会員状況報告
日住協

浜管ネット

川管ネット

よこ管ネット

湘管ネット

県央ネット

神奈川県支部

110組合
26,466戸

43組合
8,269戸65組合
10,446戸

12組合
909戸

20組合
4,503戸

41組合
8,209戸合計

291組合
58,802戸※平成29年1月10日現在〒108-0075 東京都港区港南１丁目８番27号
日新ビル９階TEL：03-5479-1400 FAX：03-5479-1401
http://www.kashiwabara.co.jp

16