MMM 光 フ ァ イ バ ー 時 代 に 備 え る た め の

いわゆるバブルが弾けて経済が低迷したおかげで、不動産価格と金利が下が梅垣まさひろ＋井上尚司

り、以前に比べて家や土地が買いやすい環境になった。不動産の折り込みチ

Photo : Nakamura Tohru
illust : Nakano Go

ラシも多くなり、そこにはいろいろな宣伝文句が踊っている。
そのなかでもここ最近、「インターネット導入済みのマンション」というのが増えており、それらの多くは入居してすぐにインターネットが利用できるということをウリにしている。とはいえ、ひと口に「インターネット対応」といってもさまざまだ。マンション 全 戸 に 対 し て 先 にCATV を導入し、入居後の契約によって個別にインターネットを利用できるというものから、マンション全体で専用線を引いて、それを全戸で共有するというものまである。さらに、最近では光ファイバー対応マンションまでも登場してきた。数十戸から数百戸が集まっているマンションは、1 戸あたりの負担が小額でも全体では大きな額となり、その費用で、高速な専用線を共用できるようになるからだ。
ここでは、マンションとインターネットの関係について、その現状をレポートする。

300 INTERNET magazine 2000/5

インターネットマガジン／株式会社インプレスR&D©1994-2007 Impress R&D

先入取居り者
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マーンズ
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登場
！

アクセスラインの進化で「インターネット対応」が本格化
本来、インターネット対応マンションとは回線を居住者で共有して低価格な常時接続を実現することを意味していた。しかし、そこにたどり着くまでには、さまざまな意味の「対応」の前史があった。その進化の流れの中から、これからの「インターネット対応」を考えてみよう。

a光ファイバー敷設
a低価格常時接続の出現（OCN、CATV、ADSL）
専用線を入居者で共有する格好で試験的に始まったインターネットマンションのサービスは、OCNエコノミーや OCN スタンダードによる低価格の常時接続サービスが利用できるようになったことで、利用者のコスト負担がぐっと軽くなった。たとえば、月額 2,000 円程度で使い放題というのは、パワーユーザーでなくても魅力的な環境だ。また、CATVインターネットの場合は個々のユーザーがCATV のサービス会社と契約することになるが、それでも接続速度が数百 Kbps と高速だ。これからサービスが開始されるADSLも電話線を使うので、マンションで利用しやすいアクセスラインといえるだろう。の時代が見えてきた光

2005年をめどに進められているFTTH（Fiber To The Home）計画はやや遅れ気味とはいわれているものの、これからマンションを購入する人にとっては、そaドリームキャスト標準装備

こに入居してわずか5 年先のことだ。少ドリームキャストやWebTVなど、インターネットなくともそのころには光ファイバーが各を気軽に利用できる端末が発売されると、それらを標準で装備した「インターネット対応」マンション戸に引かれ、インターネットはもちろん、が現れた。これも、本来のインターネット対応マン

CATV などのテレビ放送、ビデオオンデションの前史にあたるものだ。

マンド、あるいは今はまだ想像もできないようなマルチメディアのコンテンツが配信される時代がやってくるのは間違いない。確かに今すぐ使えるインターネットa 構内 LANa マルチメディア
コンセントの時代

常時接続の既存技術、たとえばCATVインターネットへのアクセインターネットやxDSL 技術は、ユーザスラインとは別に、マンショーに快適なインターネットの常時接続環

ン内 でウェブによる掲 示 板を設 置 するなど、マンショ境を提供してくれる。しかし、これらを1996 年にOCN エコノミーやCATV インタ

ン居住者間のコミュニティ使って数百チャンネルのテレビ放送を配ーネットがサービスインするまで、「インターネーを支 援 する「マンション信したり、各戸にビデオオンデマンドをット対応」は、マルチメディアコンセントでモLAN」とでもいうべきシスジュラージャックが複数設置されたり、ISDNテムも導入された。

が利用できたりといったものだった。平成不況

提供したりするのは難しい。電話、インターネット、放送などを統合したアクセの時代、唯一伸びス網を提供できる高速なインフラは、今ていた「インターのところ光ファイバーしかないのだ。実ネット」を冠にマ験的ながら、すでに光ファイバーを全戸ンションを拡販する苦肉の策であったといえる。に引いたインターネットマンションの建設と募集が始まった。光ファイバー化はまだ端緒についたばかりだが、インターネット対応マンションの未来形が今まさに見えてきた。

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FTTH（エフ・ティー・ティー・エッチ／ Fiber To The Home)：郵政省が提唱する光ファイバーによる高速ネットワーク。数十Mbpsの光ファイバーネットワークですべての家庭を結ぶ。当初2005年に全国を網羅して実現するのが目標だったが、やや遅れて2010年が現在の目標となっている。
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各住戸へ光ファイバーを敷設

新時代マンションの実態
三井不動産がJR 山の手線の大崎駅すぐそばに建設中の東京サウスパークタワーは、総戸数 239 戸、地上 30 階建ての高層マンションだ。一般販売されるのは、最安値の 1DK（50 平米）3,780 万円からもっとも広い30 階の3LDK（136 平米）1 億8,000 万円まであり、間取りも価格もバリエーションに富む。
すでに販売が始まっている日本初の「光ネットマンション」をここに紹介する。

住戸まで光ファイバーを先行敷設

全

この東京サウスパークタワーは、最初から全住戸まで光ファイバーが敷設される。この光ファイバーの目的は、集合アンテナで受信したCS放送を全戸で全チャンネル見られるようにする（もちろん、契約は別途必要）ことと、インターネットを利用できるようにすることだ。これまで、同軸ケーブル1本ではCSの全チャンネルをマンションの全戸に届けられない場合が多かったのだが、各住戸までの線路

三井不動産（株）都市開発事業部 第二事業室 事業課 課長代理の玉置敏浩氏を光ファイバー化することで、1本のケーブル三井不動産「東京サウスパークタワー」（東京・品川区）完成予想図（中央の高層建物）で全住戸が利用できる環境が実現した。一方、インターネットは専用線を各戸で共有する方式だが、各住戸までは同じ光ファイバー上でサービスが行われる。電話網はメタル（銅）線で各住戸に配線されるが、これについても「将来的には光ファイバー上に乗せたいと考えています」（三井不動産、玉置敏浩

三井不動産
tokyo-s.infinity.co.jp（東京サウスパークタワー）氏）とのことだ。インターネットのアクセスラ
インは、各住戸で光ファイバーから10BASETに変換されて各部屋のマルチメディアコンセントに配線される。そのため、いきなり最大共聴アンテナ
スカイパーフェクTV

10Mbps でインターネットに接続できる。各住戸で共有する専用線も「少なくともユーザー様のところで、1Mbpsを保証できる帯域をテレビチューナー確保する」（玉置氏）という。また、メール

パソコン

LANカード

テレビ

チューナー

パソコン

LANカードサーバーなどはマンション内には置かず、外部に設置することになっている。

10Mbpsを定額 2,000円で提供

これだけの機材とサービスが、管理費に含まれる月額 2,000 円のインターネット接続料

テレビ

チューナー

パソコン

LANカードCS放送（同軸）
全居室へ分配器

ON
UHUB

インターネット（10BASE-T）

インターネット

光ファ
イ
バーO
NU

同軸ケーブルだけで使えるというのは大きな魅力だ。しかし、気になるのはコストである。つまり、光ファイバー関連の機器や、専用線などのサービスの初期費用、ランニングコストをざっと算出してみても、月額 2,000 円ですむとは到O
NU各住戸へONUOLTISP
光ファイバー

底思えない。それに対する回答は、「まず、言302 INTERNET magazine 2000/5

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集合アンテナ：地上波放送はもちろん、CS、BS放送などのアンテナをマンションやビルの屋上に設置し、分配器で共有できるようにしたもの。

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接続概念図 インターネットのアクセスラインと共 同 アン
テナの CS 放 送 は光 化 されて各戸に届けられる。ONU（オプティカルネットワークユニット）でイーサネットとCS 放送用 の同 軸 に変 換 されたあと、
全 居 室 の情 報 コンセントへ。
なお、OLT はオプティカルラ
インターミナルのこと。

葉は悪いのですが、これは実験であるということです。実際に、お客様がどのようにインターネットを活用されるか、どう評価していただけるかを実地でテストするという意味合いがあります。ですから、三井不動産の持ち出し（負担すること）になっても、何が何でも月額 2,000 円は崩しません」（玉置氏）と＝情報配線ジャンクション

内廊下;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;
リラクシング;;;;;;
バ;;;;;;
コーナー
ル;;;;;;;;;;;;
コ;;;;;;;;;;;;
ニ;;;;;;
ー;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;

洗面室

浴室

玄関

トイレ

廊下
ウォークイン
クローゼットキッチン

いうことなのだ。残念ながら、三井不動産のマンションがすべて光ファイバー化されるとい納戸う話ではなく、あくまでも大崎の東京サウスパークタワーでの話になる。だが同時に「こ洋室

れから先、バックボーンへの接続コストはどん

書斎

主寝室

リビング・ダイニング

どん下がっていくはずだから、月額 2,000 円というのはそんなに無理な数字ではないでしょ;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;バルコニー;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;う」（玉置氏）という主張は確かに間違ってはいない。

室内にも複数の情報コンセントを配置

居次に、居室内の配線を見てみよう。各住戸まで配線された光ファイバーはONU（Optical Network Unit）でCS 放送の同軸ケーブル＝電話アウトレット＋インターネットジャック＝2口コンセント＝電話アウトレット＝3口コンセント＝TVアウトレット＝インターネット用配線

間取りと宅内配線のイメージ図 玄関脇の目立たない場所にONU、分配器、ハブなどが設置されている。すべての部屋に、インターネットジャック（10BASE-T）とCS放送の同軸ジャックが用意され、どこでも利用できる。とイーサネット（10BASE-ればかなわないだろう。これだけの立地条件T）に分離され、同軸ケーブで、価格を現実的な数字に押さえていくには、ルは分配器で、またイーサネ

どうしても高層化せざるを得ないということなットは10BASE-Tハブを介しのだ。だが、マンションには一戸建てにはなて各居室のコンセントへとスいインフラ上の問題がある。たとえば、あとター接続される。したがって、からインターネット用の配線をしたいと思ってテレビやパソコンが複数台あも、共用部分の変更には管理組合の決議などっても問題なく接続できるだ

ややこしい手続きが必要になるのが普通だ。

けのコンセントが確保されて一戸建てなら単に工事業者を呼んで線を通すいると考えてもいい。もちろだけのことが、マンションでは難しい。だからん、今後の方向としては居室こそ、光ファイバーをはじめとした線があらか

内では無線によるネットワー

じめ通してある、インターネットを含めた設備クを使うケースが増えてくると思われるが、コンセントがあらかじめ用意されているのに越したことはない。せっかくの新築マンションだ。

立地と自由度のジレンマ

好が契約時の前提になっているという点が重要なのだという。もちろん、ネットワークの陳腐化や設備の保守など課題はある。
「水道のよ汚らしい配線はできる限り目に付かないよう

この東京サウスパークタワーは、誰の目かうに」いつでも気軽にインターネットを使う時にしたいものだ。なお、付属する10BASE-T

ら見ても駅から近い好立地のマンションだ。

代を見越し、今から対応しようとするこの試

ハブはユーザーが自由に変更できるように責もし、この場所に自由に設計できる一軒家をみが、入居者にどのようなインパクトを与え任分界されている。

建てようと思っても、よほどの資産家でなけるのか、引き続き注目していきたい。

入居後もネットワークでサポートする不動産会社の新アフターサービス
分譲マンションというと、不動産会社にとってウェブサイト「LFOS」（ライオンズファミリーオンは販売したら客との関係は終わる「売ったら終わラインショップ）を開設した。このオンラインショな保守管理を除けば客との縁が切れるのが普通だっり」の商品という性格が強かった。しかし、これをップでは、将来的には入居者に応じてパーソナライたのだ。ところが、マンションをインターネット化変えようとする動きがある。特徴的なのは、大京のズされた情報を提供することを目指している。このした副産物として、ネットワークを利用して販売後ライオンズファミリーの動向だ。全国25 万世帯70

オンラインショップ展開をアクセス網として支えるも入居者と不動産会社との結びつきを保っていける

万人のライオンズマンションのオーナーである会員のが次ページで紹介する大京の考えるインターネッようになるのだ。顧客の声を開発に生かせるメリッに、リフォームやハウスクリーニングなどの住まいトマンションだ。もちろん、三井不動産でも同様のトがあるばかりでなく、大京の例のように物品販売に関することはもちろん、より広く生活全般にわた構想を検討中という。これまで、入居者がどのよなどの新ビジネスの市場として生かせるメリットもる情報を提供し、オンラインショッピングもできるうに生活し、何に満足しているかを不動産会社が出てくるというわけだ。

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知ることは難しかった。分譲マンションは、基本的

スター接続：ネットワークの接続トポロジーの1つ。子になるノードが親になるノードと一対一で接続される。たとえば、10BASE-Tのハブによる接続はスター型接続の一例。

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今すぐインターネットが使える技術を採用

25万世帯のニーズを把握した
マンション展開

大京「ライオンズステージ キャピタルイースト」（東京・江東区）の完成予想図
同社が提供するインターネット対応マンションの1つ。

大京のインターネット対応マンションは「各戸のモジュラージャックでインターネットがすぐに使える」「常時接続で、24 時間、365日使える」「プライバシーを確保できるセキュリティー完備」の3つの考え方を明確にする堅実な対応だ。新築マンションだけでなくすでに入居済みの物件でも積極的にインターネット化を図るという。なぜなら、「インターネットは入居者にとって不可欠なインフラになってきている」（大京、秋山豊氏）からだという。

H

大京

omePNAでインターネット化を実現

HomePNA は既存の電話線を使って1Mbpsの通信を行う宅内通信技術だ。日本の家

www.daikyo.co.jp

屋ではモジュラージャックが各部屋に敷設されていないためあまり注目されていない技術だ
が、マンションやホテルなど新たに配線するこ（株）
大京 事務企画部 事務企画課係長の秋山豊氏とが難しい場所でHomePNA を使ったネットワークを構築する例が増えている。既設の電話線をそのまま使うのだが、電話機もそのまもインターネット化することを視野に入れた対ま何の変更もなく使えるので、とにかく工事応という点では、絶妙な選択であるといえそが簡単でコストがかからないというメリットがうだ。なお、大京の新築マンションのインタある。また、アナログ公衆回線だけでなくーネット利用料金はおおむね月額2,000 円程

ISDN やADSL などとも使用する周波数帯が度で管理費に含まれる。

違い、共存が可能という利点もある。一方、インフラへの対応がカギにインターネットへのアクセスラインは、OCNスタンダードなどの専用回線やCATV（CATV新してもらうのはなかなか面倒だ。また、5 年後、10年後の新インフラにはどう対応できるのだろうか？ もちろん「将来に備えるといっ大京の特徴は、HomePNA など今すぐ使ても、5年後のインターネットアクセスラインえる技術ですべてのユーザーにインターネットがどうなるかは読みきれない。配管さえきちん

これらの技術は、いずれも珍しいものではのアクセスラインを届ける点だ。だが、悩みとしておけば、物理的な対応はまったく問題なく今すでにある技術の組み合わせではあるもある。というのも、すでに入居中のマンシないはず」（秋山氏）という考え方は理に適が、従来販売してきたすべてのマンションをョンを新たにインターネット対応にするには、っている。大京でも、現実には光ファイバー管理組合の承認が必への対応をオプション扱いで可能にする方向要だからだ。インターには進んでいる。しかし、基本は今あるこなネット化を必要としてれた技術をどう提供するかというスタンスで、いない入居者にも賛成

光ファイバーの時代が来ればそれには対応すのインターネットサービスが利用できる地域のみ）と、柔軟に対応する。

電話回線各住戸共用部るという考え方だ。別のいい方をすると、入MJ
電話パソコン

電話

インターネット

MDF（電話接続端子盤）
アダプター
インターネット
専用回線

アダプター

パソコン

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集合型モデム

ルー
ター

ISP
メール
サーバー

居者の意思と合意に沿って、将来にわたってHomePNA 方式の接続概念図
集合型モデムとMDFを接続するだけで、各戸でHomePNAによるインターネット接 続 環境が実現できる。電話とアダプターはまったく同じ電話線上で同居できる。

必要なものはそろえていけばいいという考え方ともいえる。入居者が、光ファイバーを含めたアクセスラインや情報インフラに対してどれだけ関心を持ち、積極的にかかわるかということなのだ。

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配管：施工時に住居の壁内部やビルの床面下などに敷設される配線用の管。電話線や電灯線などが配管を使って各部屋に配線される。配管に余裕があればあとからネットワークの配線などを通すこともできる。
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マギンガ
シビ
ョッ
ント
選をび意
識した
井上
尚司

21世紀の光社会に向けて大手不動産会社の2 社のインターネット対応を知ったところで、ここでは、実際にマンションを購入する際にインフラにかかわる部分についてあらかじめ気をつけたい点をまとめておく。
半永久的に利用するものだからこそ、将来を見据えた検討が必要だ。

そこから先はメタル線というのが普マンションの購入前にしておきたいこと通で、既存の配線以外に個人でさらに敷設するには、やはり管理組合

1.区分所有法を理解する
2.購入希望物件の（原始）規約をもらい、以下を調べるの承認が必要となる。また自宅まですでに光ファイバーが来ているとしても、個人的に回線スピードをコ

A. 専有部分、専用で使える共用部分、共用部分の切り分け

ントロールできない限り、将来にわ

B. 議決権の取り扱い。誰が何票持つことになるのか（議決権総数と組合員総数の違いにも注意）

たって安心とはならない。

C. 電話、CATVやインターネットに関する設備が、誰の所有で、誰に使用権があるのか。業者が所有権を持つ機器がある場合、それらを更新・廃棄する権利は誰にあるのかが自宅まで専用の光ファイバーを引

D. インターネットに関する、外部業者との関係、責任分界点、費用の負担方法

ときに、対応するための機器を設置ける余地があることだろう。全戸が光ファイバーを導入したと仮定したするスペースや配管をあらかじめ確保し、さらにはそれを利用するうえと規約がすべて法での規約上の取り決めがなされていれば、自分の意志で設置ができることになる。

ンションの今後マンションを購入する前にしておきたいことを上にまとめた。いずれの項目もとても重要マであるにもかかわらず、一般的に購入者はあまり気にせずに購入してしまう。

ンションの基本マ

注意をしなければならないのは、住宅と店れも、ただ単に接続するだけではなく、インターネットを通じたサービスの提供が重要として元々の地権者が複数の住居を所有していなるはずだ。業者はマンションを購入した世るような場合だ。この場合、何かしようとし帯の情報を、その家族構成から勤務先や年収てもその所有者が反対しただけで、議決できまでもつかんでいるので、この情報を使ったプロモーションや販売活動が考えられるのだ。

まず、いっておきたいなくなってしまうこともある。議決権の取り扱い方

あいが苦手な人は、マンを確認しておこう。

ションを購入すべきではまた、申込金を払う時ない、ということだ。

期になってもまだ最初のマンションを良好な状規約が決まってないとい態に維持するためには、うような物件は、個人的所有者同士の意思疎通には購入をおすすめできが必要不可欠。購入時ない。の環境や設備がよくても、所有者で構成する管理組合が機能しないと、悪化したり陳腐化したりする。逆に、購入時の環境や設備が貧マンション業者は、付加価値として今後インターネットへの対応が盛んになるだろう。そ舗が一体となったものや、販売対象外住戸とことは、隣近所とのつき個人向けのポータルサイトとは別に、そのマンションに住む住戸に対する、いってみればレジデンシャルポータルといったサービスが出てくるのは必須だ。
これらの付加サービスを含め、今後のマンション業界の動向に注目したい。

ンターネッ
トマンションの将来性

イ

弱でも、管理組合の意識が高いと環境をよく残念だが、現状ではインターネットのヘビし、設備をより新しいものに更新することがーユーザーが、将来も含めて十分満足できるできる。といい切れるインターネットマンションはない。

要は、購入時の設備グレードが多少違ったいずれの場合も先々何かしらの対処が必要で、からといって、それだけではマンションの良しそのときは管理組合の議決を避けて通れない。

悪しは決められないということだ。

完全な将来性があるとは、個人

MDF まで光ファイバーが来ていたとしてもインターネットマガジン／株式会社インプレスR&D

責任分界点：ネットワーク接続回線などにおいて、自らが保守する責任を持つ部分と、通信事業者などの他者が保守する責任を持つ部分との境界の場所のこと。

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