FUDOSAN RYUTSU KEIEI KYOKAI

2021 年1月（通巻10号）

2021 年1月
（通巻10号）

信頼産業 という原点に立ち戻る

CONTENTS
3

ＦＲＫ50周年記念対談

ＦＲＫ50 周年記念対談

野村正史 ・国土交通審議官 × 山代裕彦 ・不動産流通経営協会理事長“信頼産業”という 原点に立ち戻る
		
14 		

＜論点＞ FRK「既存住宅需給モデルに関する調査・研究業務報告書」よりPART２		

住宅ストック量の推計結果の報告〜東京23区における住宅流通市場を対象として〜

22

首都圏既存マンション市場

		

表紙イラスト 平野こうじ

コロナ禍でわかった2つの“分岐点”

				～2020年中古マンション市場の総括に代えて

26＜マーケット最前線＞主要エリアの店舗に聞く

30

日本の不動産流通業史⑩（最終回） 明海大学不動産学部教授

周藤利一

32

既存マンションの魅力④（最終回） マンショントレンド評論家

日下部理絵

34

＜ FRK 調査・研究報告＞

39

編集後記

㈱東京カンテイ

市場調査部 上席主任研究員

井出 武

東京赤羽／埼玉県大宮／大阪府なかもず

令和時代の不動産流通業

買ってから価値をあげる方法

不動産流通業に関する消費者動向調査

IT 重説の利用意向は住宅購入者全体の５割

野村正史
国土交通審議官

山代裕彦

不動産流通経営協会理事長

昨年設立5 0 周年を迎えた不動産流通経営協会（F R K ）は
顧客志向を前面に出した提言をまとめました。
首都圏で中古マンションの成約戸数が新築マンションの発売戸数を上回って久しいなど、
不動産流通市場は拡大しつつあります。
市場のさらなる活性化とより安全・安心な不動産取引市場の実現に向けて、市場の担い手であるF R Kと行政の連携がますます重要になってきています。
双方の取り組みを共有するため、不動産行政に精通した国土交通審議官の野村正史氏とF R K・山代裕彦理事長が対談を行いました。
（2020年12月15日収録）

2

3

ＦＲＫ50周年記念対談

信頼産業 という原点に立ち戻る

設立50周年を迎えたFRK

たに住生活基本法が制定されまし

リフォームトータルプランや不動た。当時の住生活基本法の提案理産流通市場活性化フォーラムの提由説明では、「住宅の量の確保を言がなされました。ちょうど私が図るこれまでの政策から住宅セー

不動産業課長に着任した頃です。

物件の情報交換から士で小規模な物件交換会をして情フティネットの確保に配慮し、健2000年代半ばまでさかのぼって、不動産取引市場の確立へ

報交換をするというレベルだった

全な住宅市場の環境整備と居住環

2000年 代 初 頭 以 降、FRKの50年

不動産流通は不動産業ののが実状だったと思います。その境を含む住宅ストックの質の向上の歴史の中で直近の1/3くらいでメインストリームを担ってきたような中、不動産取引市場の確立を図る政策へと本格的な転換をしょうか、私は不動産流通というに向け、当時の不動産協会のメン図り〜」とあります。
そういう意味業態は不動産業におけるメインス

当協会は2020年5月

バーと地元の有力不動産会社が一で2000年代半ばはインフラも住宅

トリームを担ってきたと言ってもに50周年を迎え、11月に記念講演

緒になって不動産取引センターをも量的には課題は残っていたの

過言ではないという思いがしてい会および祝賀会をホテルオークラ

設立したのがFRKの始まりです。

でしょうが、フローの時代からスます。不動産流通業は不動産ビジ

東京で開催しました。講演会ではその後、宅建業法や媒介制度、レイトックの時代へと大きく舵が切ら

ネス全体の中ではやや川下の分野

医師で作家の鎌田實先生にご登壇

ンズなどが整備され、近年は急速れた時期でした。

というイメージもありましたが、私いただき「コロナ時代を生きるヒな情報化社会になり年間50万件のント、コロナを乗り越えて自分ら取引が行われています。新たな制

山代理事長

しく100年を」というテーマでお話ししていただきました。

度や情報を活かしながら、FRK
会員企業と他の団体と協力して官その大きな理念の転換が、業をが不動産業課長に着任した2011年

所管する不動産業行政や住宅行政の時点ではむしろいかに不動産流ということだと思います。市場とグポイントとして不動産流通業などにおいて明確に具体化された通の段階で付加価値を得ていくか、しての完全性がない中で、目指そ界を含む不動産業界全体として新のは2010年代になってからだと考そこで新たなビジネスを展開してえています。2012年には中古住宅

いくのかに関心がありました。

先取りした取り組みを目指された

講 演 と 同 時 に、50周 年 を 機 と民が一緒になって不動産流通業がうとしたところは当時としては非たなフェーズに入ったと思っていしてこれからの不動産流通業の形成されてきたというのが私の実

常に先見性に富んでいたと思いまます。人口減少に転じることを見

あり方を取りまとめた「FRK提言

感です。

す。市場としての完全さを目指す

越して、国土交通行政でも大きな2020 〜顧客志向の不動産流通市

野村・国土交通審議官 不動産流とともに業界への信頼の構築を目

政策転換がありました。マクロで場の発展に向けて〜」を発表しま

通経営協会が設立50周年を迎えら指そうとされた当時の関係者のみ

言うと、国土政策です。2005年にした。50年前は、まずは住宅の「量」

れたということで心よりお祝い申

なさまのご努力には心から敬意をそれまで開発志向型の全国総合開を確保することが喫緊の課題で、し上げます。

表したいと思います。

発法から国土形成計画法に改正

メッセージで終わらず「FRK 提言2020〜顧客志向の不動産流通市場の発展に向けて〜」
山代理事長

今回まとめたFRK

既存住宅の「流通」という概念はあ

設立当初はまだ不動産の流通市以来50年経ったわけですが、一して、国土の開発から利用保全の具体的なアクションプラン提示

提言は、50周年を迎えるにあたりまり十分に認識されていませんで場が極めて不完全という背景もあ方で2008年がわが国の人口が減少

政策に舵を切りました。同時に住顧客満足度の向上は有意義なことを発信したいというした。インフラも未整備でしたし、

り、当時は情報の共有を目指そうに転じたターニングポイントでし

宅行政においては、2006年に当時業界と行政にとって普遍的テーマのがスタートでした。2019年度に不動産業者はお互いの近隣店舗同として、指定流通機構の仕組みをた。私はその人口減少をターニンの住宅建設計画法が廃止され新4

国土交通省が「不動産業ビジョン

5

ＦＲＫ50周年記念対談

信頼産業 という原点に立ち戻る2030」を公表し、不動産流通業は信

ういうものなのかを考え、単なる高めていくというのがより重要だ

頼産業だと謳っています。そこでメッセージで終わることがないよと考えています。

不動産流通業は信頼産業だという

うに具体的なアクションプランを原点に立ち戻って流通業の発展に提示しようと進めてきました。

二つ目は、顧客と点ではなく線

FRK各社のビジネスモデルにはアップしていこうと、サブタイト

もしくは面で付き合う、つまり不必ずしもそぐわないかもしれませ

ルには「不動産最適活用」を掲げて

不動産業課長時代には不動産流動産を通じて顧客と長く付き合うんが、顧客満足度の向上を目指す

います。活用の主語はユーザーだ

通業が少なくとも二つの点でビジ発想です。この考え方は2012年の点では共通かと思っています。

と思います。
その意味で「不動産業向けた具体的な提案をしようと、顧客が満足する市場というのは、ネスモデルをブラッシュアップし4月に不動産流通近代化センター

2019年4月に公表された「不動産ビジョン2030」のまなざしは明確

会員各社と議論を重ねて取りまと

まずは安全・安心な取引ができる市ていく必要があるのではないかと（現不動産流通推進センター）の発業ビジョン2030」では、10年先をに顧客志向で、顧客満足度の向上

めました。
今回の提言は、信頼産業場、そして現在は生活が多様化して考えていました。

表した、これからの不動産業を考にらみながら不動産業の将来像やは業界にとっても行政にとってもが原点ですから、売り主買い主双いますので多様な住宅へのニーズ

一つ目は、不動産流通業をコアえる研究会の報告書が示唆してい目標を認識、共有し、民間事業者とこれから普遍的テーマになると思方の顧客の満足度向上をサポートを充足させる厚みある市場、この二ビジネスとして、そこに住宅の検ます。当時は中小不動産事業者の行政が取り組むべき課題をリストいます。

することこそが不動産流通業界のつの観点を柱として目指すべきと査（インスペクション）や瑕疵保

不動産ビジョン的な位置づけを近発展の基礎になるという視点で、ころを整理してきました。

険、地盤調査等を含めた関連分野

代化センターで行っていたのです

われわれが目指すべき市場はど

野村・国土交通審議官 不動産流が一体となったサービスを提供すが、新規供給と仲介という点だけ

通業は信頼産業であることです。不動産流通業を中心で終わるのではなく、その後も不るという「不動産業ビ

に、総合力を発揮して、ユーザーの動産を通じて顧客のライフステー

ジョン2030」の根底に住宅に対する不安を解消するビジ

ジに応じてさまざまな住生活に関マンションにフォーカスしたていこうと考える顧客が多いことある理念を明確に受けネスモデルができないだろうかとわるニーズに応えることが大事で流通支援策が必要もあると思います。
そのため、マン

継がれ、顧客満足度の考えました。どちらかというと行あると報告しています。住宅管理

マンション管理情報の開示はションにもう少しフォーカスした

向上をサポートするこ

政として力を入れていたのは、中や資産管理、住み替え、相続など時流通業界の重要なテーマ

流通支援策が必要だと考えます。

とが不動産流通業の基

小不動産事業者が新たなビジネス

間軸に沿って、多岐にわたるサー

本的な使命であるといモデルの構築にチャレンジしてもビスを提供するビジネスモデルで山代理事長 われわれ仲介業者のは、戸建てでは売り主に制度へのう顧客志向を全面に打らえないかという働きかけでしす。
面で付き合うというのは、顧客立場からは、家を買う人だけでな理解を求め、普及を進めていくこ

ち出したことはまさにた。地方部の不動産流通市場は戸のみならず顧客を取り巻く地域自く売り主さんも大切な顧客です。

とがわれわれの責務だと認識して時宜を得たものです。

建てのウエイトが高いと思ってい体が抱える問題、空き家対策、高齢ともすれば、どうしても買う人がいます。
しかし、マンションに対し私自身は顧客満足度のます。業の担い手は地場がほとん

者見守りなど、不動産業のノウハ顧客だと捉えがちなのですが、そてはインスペクションの対象は共向上を図るためには、

どなので、中小の不動産流通業がウと信頼のもとに地域価値の向上

うではないことをまずきちんと認用部分になるので、管理組合の承業というものの信頼を中核となって先ほど述べた関連業に寄与して同時にサービスの多様識する必要があります。中古住宅

諾を取らないといけません。
また、

高めるとともにビジネとの連携のもとにワンストップで化を図るという発想です。これはの流通ではマンションの割合が非同じマンションで売買のたびに同スの客体であるモノ、

顧客のニーズに応えられる体制の地域に根差した地場中小事業者

常に高くなっています。マンショ

じ調査をする必要があるなど、使住宅そのものの信頼も整備ができないかと考えました。

に対する提言で、FRKあるいはンは終の棲家というより住み替え

い勝手があまりよくありません。

6

安全・安心な取引市場の実現に向けて例えばインスペクションについて

7

ＦＲＫ50周年記念対談

信頼産業 という原点に立ち戻る

マンションのインスペクションにり組まなければなり

主はエリアの周辺環境、利便施設、自体も別の視点を含めて大きなれてそれが資産価値に反映される

ついては、大幅な運用改善を行うません。これはFRK内教育施設などさまざまな情報にテーマでもあると思いますし、合仕組みです。そしてそれは市場の必要があると考えています。
また、部でも議論を開始し関心があります。
一方で、マーケッ

理化を含めてあり方を検討しなくメカニズムを通じて達成されていマンションについては、管理の適て、レインズを含めど

ト情報については、取引事例を含てはいけません。
また、重要事項説く必要があると思っています。マ

正化と管理情報の開示が必要でのように情報開示しむ情報の開示、公表など事業者サ明という制度の外にあっても、さンション管理の問題は流通の問題す。
これまで、マンション管理業のていくべきかを考えイドとしてはデリケートなテーマ

まざまな形で情報が得られる工夫でもあると思います。先の通常国団体とわれわれも一緒に勉強してたいと思っています。

なので慎重にならざるを得ないこをする必要があります。顧客志向

会でマンション管理適正化法が改きたところですが、管理組合によ

昨年8月にはハザードとは理解しております。それぞれを標榜する以上は情報の提供につ正されました。マンション管理計

る管理に関する情報をきちんと提マップに関して重要の生の数字は個人情報ですしミス

いては避けて通れない課題だと考画の認定制度や地方公共団体の指供することも含めて、等級を付け

事項説明に追加する

リードに繋がる恐れもあるため、えています。

導助言の権限が増えるという措置

ることなどが議論されています。

という省令が施行さ

統計的に指標化するなどの工夫をその一環として、これもかなりが盛り込まれています。マンショ

管理の良し悪しを流通価格に反映れました。これは消費しながら検討すべき課題だと思っ

重要なテーマだと思いますが、マン管理のフェーズが大きく変わるさせるためにも、そのあたりの整者にとっても重要なています。一方で周辺環境や施設

ンション管理の適正化と管理情報きっかけになると感じています。

備をする必要があると考えます。

情報ですので、現場になど不動産を取り巻く情報、デーの開示があります。これは直接的

私のイメージではまずは管理状況徹底しています。

タを一覧比較したいというユーにはマンション管理業界がまず検が良好なマンションの管理組合が消費者への情報提供も大事です。マーケット情報は業界で蓄積

一 方 でITの 活 用 がザーのニーズも非常に強いと思っ

討すべき課題ですが、私は流通業認定を受け、市場である程度のボしていますが、業界として顧客に重要な課題になってています。
ハザードマップなどは、界にとってこそ重要なテーマだとリュームになってもらいたい。そ分析した情報を提供する必要があいます。
デジタル化が非常に進み、理組合からの情報提供を促すこと

かつてはユーザー側の利益を阻害思っています。現在進行している

して、認定を受けた良いストック

るでしょう。
取引を考える上では、消費者の利便性向上と取引の安を含め、マンションの重要事項説するという観点からも開示すべき（建物と居住者という）二つの高齢が流通市場で評価されて、適正な直近のマーケット動向は必要な情

全・安心確保を両立させながら取明をもう少し合理化できるのではではないという意識が強くありま化の中で管理不全の物件や空き住

リセールバリューを獲得する取引報だと思います。業界には取引に引を電子化させていくという流れ

ないかと考えています。コロナ禍

したが、昨今の状況では災害リス戸が顕在化し、これを放置してお事例が現れるという正のスパイラ

関するビックデータがあるので、になってきました。宅建業法ではで対面が非常に厳しい状況である

ク情報は消費者の関心が非常に高

くと特に都市部においては、マンルが形成されることを期待してい顧客の適正な判断をサポートする

書面の交付が義務付けられていることも踏まえて、ITを駆使したいことから、しっかり提供をしな

ションは負の遺産になりかねないます。良いものが評価されれば相ためにも、業界自らが個人情報の媒介契約と代理契約、重要事項説

電子化を整える必要があると思いくてはいけない必須の情報になっと思っています。二つの高齢化を対的に管理の悪い物件は低く評価

取り扱いには十分注意しつつも統明、37条書面等の書面に関して電ます。

たため、今回制度化しました。
今後克服して適切な管理が施された持され、「これではいけない」という計的に分析して提供していく努力

子交付と、記名押印に関する電子

野村・国土交通審議官 マーケッ

もさまざまな情報のニーズは強続可能なストックにマンションは管理組合や居住者の気づきが生まをもう少しする必要があります。

署名を認めるように変えていく必

ト情報というお話がありました

まっていくと思います。

ならなくてはいけません。

れるでしょう。山代理事長のご指レインズの問題でもありますが、要があります。
電子化と併せて、共が、売る側も買う側も価格に大きマンションの重要事項説明につもう一つ重要なのは、適正に管もう少し積極的に情報提供に取用部分などマンションに関する管な関心があると同時に、特に買いいては、対象の項目をどうするか理されている物件は適切に評価さ

8

摘は流通業にとっても非常に重要なお話だと思っています。

9

ＦＲＫ50周年記念対談

信頼産業 という原点に立ち戻る

取引の電子化、デジタル化の推すが、重説のオンライン化だけでを盛り込んでいただきました。関て、実際に実施している人の年収

もともと住宅建設五箇年計画を進も重要な課題で、重く受け止めなく書面交付の電子化も、売買契係者の皆様のご尽力に厚く御礼申は平均600万円台で、中間的な層が前身にしていますが、明らかな人るべき話です。重要事項説明のオ約も含めて本格運用へと進展させし上げたいと思います。50㎡未満

そうしたニーズを持っています。

口減少を契機に量から質の転換を

ンライン化（いわゆる「IT重説」）

る方向性を持って検討していきまのマンションは、1990年代半ばに複数拠点は地域活性化につながる目指したというのが新しい基本計

は、賃貸借契約については本格運す。そのために宅建業法の改正が税制の床面積要件が50㎡に引き上でしょうし、親の介護など家族の画です。
今回の見直しでは、より需用に入り、売買契約については引必要となるため、一括法を含めたげられた影響であまり供給されて絆を強化することに寄与するな

要サイドの視点、顧客志向が重視

き続き社会実験を行っておりま

必要な法律案の提出に向け、関係いません。
市場にない、あっても築ど、社会的課題にも対応すると思される方向性だと思っています。

す。
さらに、賃貸借契約に係る書面

省庁とも連携し適切に対応してま年が古いという意味で、まず新築います。地方の空き家対策等にも住宅政策でも新しい基本計画のも交付の電子化についても、現在トいります。
一方で、不動産取引は非サイドに供給を促してもらい、そ有効に利用できるかもしれませと、顧客志向がメインテーマになライアルを実施しています。本格

常に高額であり、さまざまなリス

れがストックに繋がります。今回ん。税制を通じてこれらのニーズると考えています。いくつかキー運用となると詳細にきちんと検討

クを伴うので、その点も考慮しての措置は、世帯構成や暮らし方のの充足を支援する意味は大きいとワードが浮かび上がっているとしなくてはいけない部分もありまいく必要があると考えています。

変化に伴い拡大するコンパクトマ

考えています。

思っています。特にコロナ禍があンションニーズなど、顧客の多様

野村・国土交通審議官 現在、住生るので、「新しい働き方」「新しいなニーズが充足される厚みのある

活基本計画の5年ごとの見直しに住まい方」「災害リスクをいかに

回の追加経済対策や令和3年度当市場に向けて一歩前進させるもの入っています。背景としては人口ヘッジするか」が挙がっています。

初予算案の中にも東京一極集中是と期待しています。多くのニーズ

減少、少子高齢化のさらなる進展、新技術も頭に入れなくてはいけな

正の方向でプロモートする施策がはあると考えていますので、これ

空き家の増加といった社会情勢のいかもしれません。不動産流通業

入ってきました。住宅市場にどう厚みのある取引市場を形成するために

顧客の多様なニーズが充足されるす。そのなかでFRKはいろいろなからはわれわれが情報発信をして変化のほか、共働き家庭の増加なとの関係で言えばやはりストック

影響するかは慎重に見極めなくて市場に向けて情報発信

市場調査や顧客の希望を調査した

新規の供給を促していきたいと

どは広い意味での働き方の変化がの質の評価、良質なストックの将はいけませんので、データの裏付

経済を再び軌道に乗せるためにうえでこれまで提言をしてきまし思っています。

あったことが背景にあります。ま来世代への継承、リフォーム、リノ

けを取りながら検討を進めてまい住宅・不動産市場の活性化が必須た。小規模世帯が増えてきている

もう一つが二地域居住です。ラ

た、増加する災害の中でわが国のベーション、建て替えをどう進めります。今年度末の計画改定を予現状を踏まえ、若い人もお年寄り

イフスタイルが多様化していて複

1/4の世帯がなんらかの災害リス

るか、
空き家対策などです。

定していますが、コロナ禍でスケ

山代理事長 われわれ流通業者はももっとコンパクトなマンション

数の住宅を持ちたい、お金持ちがクの高いエリアに住んでいるといさらには、東京一極集中の対応

ジュールは影響を受けるかもしれ

顧客に一番近い立場にありますに住みたいというニーズがかなり別荘を持つのとは異なり二拠点でう実態が顕在化しています。
今年にも論点になるかもしれません。コません。足元で起きている状況もので、顧客ニーズを把握できてい確認されました。住宅ローン減税

暮らす、田舎で暮らして都心で仕入ってからはコロナ禍での住まい

ロナ禍で密なる大都市圏に住む

含め、住まい方や働き方の今後のます。
買い主売り主の希望を調べ、の40㎡以上への床面積要件の緩和事をする、などいろいろなケース

方や働き方、ニューノーマルとはどというのが、具体的な行動にどう

あり方をどう見据えるのかが住生そこで得た情報を行政や開発業者をここ数年要望し続けてきたとこが考えられます。子育てとか第二うあるべきかという課題も顕在化作用するのか、検証しないといけ活基本計画の改訂にあたっても大に伝えていく、これが流通業界のろ、来年度の税制改正大綱に、限定の故郷を持ちたいなどいろいろなしました。
それらを背景にしながらないと思っています。実際に地方きく影響すると思っています。

大きな仕事の一つだと思っていま的とはいえ床面積要件の緩和措置

ニーズが若い人中心に広がってい議論を進めているところです。

移住の動きも生まれています。今10

来年度の税制改正では、住宅

11

ＦＲＫ50周年記念対談

信頼産業 という原点に立ち戻る「FRK提言2020」
は 右 記QRコ ー ド、
または下記URLよりご覧いただけます。
https://www.frk.or.jp/information/frkteigen.html

ローン減税については今年度適用

り方も議論しなくてはいけないという方向です。
それらをどうサポー

めとする情報開示の問題、インスメリットもあると思っていますのする契約期限と入居期限の枠組み思います。計画の見直しと相まっトするのかも税制改正に当たってペクションの未普及など課題はまで、FRKにおいて先駆的に導入はそのまま1年延長になることが大てニーズも把握しながら、住宅行政のテーマになるでしょう。
住宅は地だまだあります。取引の安全性のされて業界全体の生産性底上げに綱に盛り込まれました。
特に入居期をどう展開していくのか、政策的な域にとっては資産で、固定資産税が確保を目指されていますが、これもぜひ寄与してもらいたいです。

限については、コロナの影響による方向性とも整合性が取れた税制改かかって基礎的な市町村のベース

は顧客志向の一丁目一番地かと思

ストック時代を迎え、性能に優入居遅延を条件とせず、契約期限を正を図る必要があると思います。

の財源になりますので、税がいいのいます。
そのような意味で、顧客がれた住宅・不動産を供給するだけ満たした上で令和4年末までに入居

今年度第三次補正予算に盛りか他の政策がいいのかも含めて大満足度の高い取引を享受するためでなく、相応のコストもかけながした方が対象となります。
コンパク

込まれたグリーン住宅ポイント

きな議論になると思っています。

には情報が今後ともキーワードにら適切に管理され、価値がそれな

トマンションに関しては山代理事

は、既存住宅の取得について初め

住宅ストックをどう活かすかもなる気がします。

りに維持されたものが次のユー

長からお話があったように、実際のて対象になる中で、限られた形で大事なテーマだと思っています。

それとともに、単純に仲介するザーに受け継がれる、正のスパイ

ニーズに由来するものだと思ってはありますが、東京から地方への大きく減速した経済を再び軌道にだけでは顧客の利益や満足度は必

ラルの実現を図っていただきたいます。
新築マンションないしは買移住に対してプロモートする意味

乗せるには住宅不動産市場の活性

ずしも高まらず、税制についての

いと思います。
そうすれば、住宅や取再販という消費税が発生する取合いがあろうかと思います。
かつて化は必須だと思っていますので、アドバイスやリフォームの提案な

不動産にこれまで以上に付加価値引については床面積要件の緩和がのポイント制度はエコや省エネリ税制改正と合わせて令和2年度第ど、不動産のプロという立場からがついて新たなビジネスやお金を適用されることになりました。
贈与

フォーム、耐震、バリアフリーでし三次補正予算あるいは令和3年度

識しています。具体的なアクショのさまざまなコンサルティングが生むかもしれません。そうしたプ

税も基本的に今年度の非課税限度

たが、既存住宅に対するポイントに

当初予算で措置された住宅不動産

ンプランを今回作りましたので、的確に行われなければ顧客満足度

ラスの循環を、不動産に関わるさ

額が維持され、40㎡台のマンショ

ついては新たな政策的目的が加わ関連のさまざまな経済活性化策を着実に実行して不動産流通市場がも向上しません。FRKはこれまで

まざまな関係者全体でつくり上げ

ンについても対象になるので大きりました。
二拠点居住・二地域居住着実に実施していきたいと考えてさらに発展するために努力していも研修等を通じて人材育成に積極ていけば素晴らしいと考えていまな成果が得られました。

についてもしっかり進めるべきと

います。

きます。
できましたら、引き続きご的に取り組まれてきたと承知してす。

そういう意味で、2022年度の税支援を賜ればと思っています。

います。さまざまなノウハウを身さらに、そのような取り組みに制改正が大きなターニングポイン

野村・国土交通審議官 発足からに着けた多様な人材を活かし、不加え、FRKにはビジネスパート

50年を経て、まさにFRKのご努力

動産流通業界全体に対する信頼のナーのウィングを積極的に広げん今の新型コロナウィルスの感のかいがあって、不動産流通市場獲得のためにも引き続き頑張ってて、海外の不動産流通業者や国内

染状況や経済状況はありますが、がようやくマーケットとして確立

もらいたいと思っています。そのの地場事業者とのアライアンスなトになるかもしれません。もちろ

FRKの今後の役割について

ちょうど期限が切れたときに大エビデンスを用意し現場と山代理事長 コロナ禍において不してきたと受け止めています。一際には不動産テックのような新技

どによって、新たなビジネスモデ

きな制度の改定期になると思いま

行政の橋渡しをすることが重要

透明な部分もありますが、目指す方で、事業者と顧客、売り主と買い術の活用で、顧客志向の視点でよ

ルや新たな市場を創出し、不動産す。住生活基本計画の見直しも受アライアンスなどによってべき市場に向けてエビデンスを用

主、当事者同士の間に横たわる情り合理的・効率的なビジネスモデ

流通業周辺のビジネスチャンスをけた今後の政策の方向性をどう打新たなビジネスモデルや意して現場と行政の橋渡しをする

報格差が完全に払しょくされたわ

ルを追求することも進めていただ

大きく育てていただきたいとも切

ち出すのか、新たな住宅税制のあ市場の創出をことがFRKの重要な役割だと認けでもありませんし、品質をはじければと思っています。スケールに願っています。

12

13

論点

FRK
「既存住宅需給モデルに関する調査・研究業務報告書」よりPART２

図表1

住宅ストック量の推計結果

不動産流通の対象となる住宅トータル：275万戸・棟【ゼンリン】

住宅ストック量の推計結果の報告

119万戸

285万戸
【東京カンテイ】〜東京23区における住宅流通市場を対象として〜

事業用
建物

住宅と
事業所が
混在

寮・社宅
団地

個人の家屋

住宅
マンション
賃貸

投資
分譲

アパート

27万戸
合計：130万戸
103万戸

棟ベースに再換算調査の目的と概要
前号（2020 年7月号）に引き続き、一般社団法人不動産流通経営協会（以把握することを目的に、最も基本となる

するとサンプルバイアスが大きくなるとストック量の推計について委員会で協いう特徴を有する。
「居住世帯あり住

議し、分析した結果を提示する。

宅」へのアンケート調査であるため、所有形態の内訳（持家・借家）や築年モデル検討委員会（座長：清水千弘教

住宅ストックを正確に把握する統計は存在しない授）」で議論したテーマについて報告

わが国の住宅ストックを把握する方上、「実需」以外の把握はできず、投法は大きく2 種類存在する。ともに公資用マンションかどうかといった情報

前回の報告では総務省の住宅・土的統計からのアプローチであるが、一は把握できない。

地統計調査が網羅していないセカンドつは総務省「国勢調査」であり、もうハウスや投資物件等の買増し需要を下、FRK）が主催した「既存住宅需給

108万戸

14万棟

12万棟

※30㎡未満を投資用マンションと定義

注：データ時点はゼンリン社2018年、東京カンテイ社2017年のものを使用。
出典：ゼンリン社データ、東京カンテイ社データをもとに作成

数の把 握が 可能である。また、居 住
はじめ建築概要や立地・交 通条件、通の対象となる住宅ストック量の推計

分譲時の価格など約200 項目が収録を目的として考えた場合、以下の点のされている。同社はデータ蓄積に長年調整が必要となる。賃貸マンションや使用するデータは株式会社ゼンリの実績があり、対象は分譲マンション

アパートの流通単位を考えた場合に、双方の公的統計は5 年に一度の統ン（以下、ゼンリン社）の「建物ポイントであるが、規模別に把握が可能なた

戸単位でなく棟単位となることから、棟一つは総務省「住宅・土地統計調査」

計であり、公表時点はさらに1〜2 年遅データ」と株式会社東京カンテイ（以め、投資用マンションの推計が可能でベースのデータを採用した。また、寮・捕捉し、アンケートにより需要と供給である。国勢調査の主たる目的は「人」れるというやむを得ない特性がある。

下、東京カンテイ社）のデータである。

あり、マンションストックの推計の精社宅や団地も一般的に流通しづらいとにつながる消費者の行動予定を網羅であり、居住者ベースで人口や世帯数

また、東京都に限っては「東京の土地」

ゼンリン社の建物ポイントデータは目度向上に寄与するものといえる。

考えられることから、これらを合算対的に把握した。また、それを推計に反という捉え方で集計されている。そのという統計があるが、主たる目的が土視による個別建物データの積み上げ

本稿では、分譲マンション・投資用

象から除外した。その結果、不動産流

映するというアプローチを提示し、東ため、地域に居住する世帯数は把握

地利用の把握にあるため、「面積」ベー

であり、戸建て住宅や商業ビル・オフィ

マンションなど、「住宅・土地統計調査」

通の対象となるストック量は275万戸・

京 23区および行政区別の既存住宅のできるが、同地域に住宅ストックがいスの集計となっており、「戸数」ベース

スビルをはじめ、マンションやアパーが把握できない区分に分解し、最も精棟と推計される（図表1の水色で記載

需要量と供給量の推計結果を示した。

くつあるかを把握できるものではない。

での把握ができない。このように様々

トなど全国約3,800万棟のデータであ度が高いと考えられるデータにもとづされた数値の合算）。なお、「住宅・土これらの分析から規模別には50㎡以

つまり、使用していない住戸はカウン

な公的統計はあるものの、その目的にる。所在地の緯度・経度情報や、建物

き、住宅ストックの全容を把握するこ地統計調査（2013）」では、東京 23区

下のストックが不足している実態を明トの対象外となる。また、持家・借家

より得手不得手があり、全容を把握す

面積や集合住宅の戸数、オフィスビル・

とを目指し、分析を行った。住宅ストッで約480万戸であり、戸ベースで比較らかにする等、これまで漠然と理解しや戸建て・共同住宅という区分はあることが難しいという現実がある。か商業ビルの部屋数、店舗数なども収録

クを概念的に整理すると、図表1のよすると同推計値は6% 強多いが、地域てきた事象を定量的に把握することがるが、共同住宅の内訳（マンションor

つては住宅に対する需要が供給を誘している。
「住宅・土地統計調査」と

うに戸建て（= 個人の家屋）・マンショの分布は類似した傾向を示している。

可能なことを提示した。2021年度の税

アパート）の区分はなく、構造（木造・引してきた時代が続いてきたことから、異なり、全数調査であり拡大推計を用ン（賃貸・分譲・投資）・アパート・寮・

これらストック量を地域別に再集計

制改正で住宅ローン控除適用の対象

S・RC・SRC）とのクロス集計で推測需要つまり人口や世帯を追うことで、いていない点で、精度の向上が期待で社宅・団地に大別できる。ゼンリン社

すると、図表 2のような結果が得られ

床面積要件を一部限定的ながら、戸するほかない。

住宅市場の全容を把握しようと努めてきるものである。また、建物ごとに建物データをもとに、個人の家屋・アパート・る。当然ながら人口・世帯数に比例しを行う。

者に対するアンケート調査という特性

果について報告を行う。

住宅ストック量の推計

建て・マンションとも50㎡以上から40

次に住宅・土 地 統 計 調 査である

きたし、それが妥当な手段であった。

分類（個人の家屋（=戸建て）
・マンショ

寮・社宅・団地・賃貸マンションを把て住宅ストックの量が多いが、世田谷㎡以上に引き下げる（50㎡未満の場合

が、こちらは「住宅」を調査することをしかし、人口の減少が本格化し、世帯

ン・アパート・事務所・商業施設等）

握することが可能であり、マンションに区・大田区をはじめ、東京中心部を囲は1,000万円の所得制限を設ける）と目的としているため、「戸数」という単構成やライフスタイルが多様化したこや、住戸数・面積等の把握が可能で強みを有する東京カンテイ社のデータ

む行政区で住宅ストック量が多い傾しており、前回報告の分析で得られた位で把握可能である。また「居住世帯とから、より細やかに住宅ストックのあり、表札などの情報から空き家の把で分譲マンションと投資用マンション

向が見て取れる。

需給のアンマッチ は今後解消に向あり住宅」と「居住世帯なし住宅（＝空量を把握することが望まれている。そ握も可能となっている。

のボリュームを推計することで、全容に23区全体では個人の家 屋（=戸 建

かうことが期待される。

き家）」の双方が把握可能である。同

こで、本稿では可能な限り詳細に住宅

東京カンテイ社のデータは全国の近づくことができると考えられる。そのて）が43%、
分譲マンションが37%とな

さて、今回の報告内容は、住宅に関調査はサンプリング調査であり、アン

ストック量を把握することを目的とし、

約 750万 戸のマンション専門データ

結果、東京 23区の住宅ストック量はり合計で約8割を超える（賃貸マンショする政策やビジネスを考えるうえで欠ケート結果を拡大推計するという手法

民間データを活用することで東京 23

ベースであり、販売用広告等の収集・512万 戸（285万 戸 +119万 戸 +108万

ン・アパートは棟ベースで計算）。都心

かせない情報である“ 市場 規模を取るため、地域を小さな単位に区分

区の住宅ストック量の推計を行った結集計を行うことで個別建物の部屋数を戸）と推計された。しかし、不動産流

3区（千代田区・中央区・港区）では戸

14

を

15

論点

図表2

行政区別の住宅ストック量

建てが圧倒的に少なく、分譲マンショ

みならず、周辺区においても収益性が「住宅・土地統計調査」で把握可能

で、住宅ストックの全容把握に近づくンが多い一方で、練馬区・足立区・葛見込めるエリアで供給が進んできたこである建物分類（個人の住宅（=戸建ことは重要なアプローチであり、本稿

飾区・江戸川区等の城東地区では戸とが分かる。

て）・マンション・アパート）別の建築で紹介するのはその一つの有力な手法と言える。

建てが多い傾向がみられる（図表3）。

このように、ゼンリン社と東京カン

時期割合のデータを用い、これまで推戸建てと分譲マンションの比率を

テイ社のデータを合わせると、今まで計してきた住宅ストックのデータに乗

世帯数と住宅ストックの比較にお比較すると、都心3区は圧倒的に分譲

漠然と理解してきた住宅ストックのイじることで、建物分類別×竣工年別の

いては、世帯数を上回る住宅ストック

マンションの比率が高く、新宿区・文

メージをより細かく把握することがで住宅ストックデータを推計することがが存在する地域は文京区・世田谷区・

京区・台東区・墨田区・江東区・品川区・きる。しかし、同データでは建物の竣できる（図表 6）。特性を踏まえたうえ

渋谷区・杉並区・板橋区となり、他の渋谷区・豊島区・荒川区・板橋区では工年を把握することができないため、で、官民のデータを組み合わせること

地域では世帯数を下回ることが分か

マンションの比率が23区平均を上回っている（図表4）。また、投資用マンショ
ンと実需（=戸建て＋分譲マンション）

図表4

戸建てと分譲マンションの比率
計算式：分譲マンション／戸建ての比率では、江戸川区・足立区・葛飾（倍）

区の実需の割合が高い（図表5）。実需10の割合が低い地域は都心3区に加え、

87川区・大田区・渋谷区・豊島区が挙げ6られる。2000 年中頃以降、投資用マン

5
4

ションが増加してきたが、都心 3区のマンションの方が多い

3
2

行政区別の建物属性構成比の比較

1
0

100%

出典：ゼンリン社データ、東京カンテイデータをもとに
作成

90%

特別区部
千代田区
中央区
港区
新宿区
文京区
台東区
墨田区
江東区
品川区
目黒区
大田区
世田谷区
渋谷区
中野区
杉並区
豊島区
北区
荒川区
板橋区
練馬区
足立区
葛飾区
江戸川区

図表3

都心 3 区
城北
城南
城東
城西

9

新宿区・文京区・台東区・墨田区・品

注：賃貸マンション・アパートは棟ベース。
出典：ゼンリン社データ、東京カンテイ社データをもとに作成※戸数ベース

個人の家屋の方が
多い

80%

図表5

70%

投資用マンションと実需の比率
計算式：（戸建て＋分譲マンション）／投資用マンション

60%

（倍）

50%

40

40%

35

30%

30

20%

25

都心 3 区
城北
城南
城東
城西

実需の比率が高い

15

注：賃貸マンション・アパートは棟ベース。
出典：ゼンリン社データ、東京カンテイ社データをもとに作成

投資用マンション

賃貸用マンション

区

区

川

区

戸

5

江

葛

飾

区

足

立

区

練

馬

区

板

橋

区

荒

川

区

北

区

豊

島

区

杉

並

区

中

野

区

渋

谷

区
世

田

谷

区

大

田

区

目

黒

区

品

川

区

江

東

区

墨

田

区

台

東

区

文

分譲マンション

10

0

アパート
出典：ゼンリン社データ、東京カンテイデータをもとに
作成

特別区部
千代田区
中央区
港区
新宿区
文京区
台東区
墨田区
江東区
品川区
目黒区
大田区
世田谷区
渋谷区
中野区
杉並区
豊島区
北区
荒川区
板橋区
練馬区
足立区
葛飾区
江戸川区

個人の家屋

京

区

新

宿

区

港

区

央

中

田

代

千

別

区

部

0%

特

120

20

10%

16

※戸数ベース

実需の比率が低い

17

論点

る
（図表7）。住宅ストックが世帯数を点（2017年・2018 年）と世帯数の時点

は2カウントの対象となるため、住宅ス

果を提示してきた。以降では、本デー上回る地域は、新規供給が増加して（2019 年12月）で異なることに加え、トックが世帯数を下回る理由とはならタを活かして、既存住宅の流通に関しいること、空き家が 存在すること、住

寮・社宅等（戸建て・マンション・ア

ないと整理できる。

てどのような分析が可能か例示する。

民基本台帳ベースの世帯数であるたパート以外の建物形態）に居住する世め単身赴任者等の（住民票を移してい帯が多いことが考えられる。複数世帯ない世帯）がいること等が考えられる。

図表7

世帯数と住宅ストックの比較

今後、新規供給が多い地域の需給バランスがどのようになる可能性があが居住しているケース（同居世帯など）

住宅ストックデータを活かした
分析例

一方、住宅ストックが世帯数を下回る

は、ゼンリン社データにおいては原則

ここまでで、住宅ストックデータのデータがないことから、実施すること

地域については、ストック量の推計時として表札が二つある戸建てについて

推計手法とその中身に関する分析結ができなかった。例えば、不動産経済

るか、こうした分析はこれまでストック研究所の調査によると、東京 23区で
図表6

建物分類別×竣工年別の住宅ストック量の推計 建築年時期別のストック割合

建築年時期別のストック割合

0%

個人の住宅

10%

20%

17.7%

マンション 6.1%
アパート

16.9%

16.3%

8.2%

30%

50%

17.4%

19.8%

14.1%

40%

60%

70%

19.5%

20.8%

26.5%

2020 年以降に超高層マンションが5.5
80%

11.9%

15.9%

22.2%

11.0%

90%
10.8%

15.1%

100%
5.9%

6.1%

12.7%

5.4%

万戸の供給が予定されている。中でも中央区と港区で合計約2.5万戸の供給が予定されており、ほぼ半数が集中している。そのほか、新宿区・江東区・品川区・豊島区・葛飾区でもそれぞれ0.3万戸の供給が予定されている。
前回報告した分析結果では、東京23区に住み替える層は、元々東 京 23区に居住している層が多く、つまり地

出典：総務省「住宅・土地統計調査（2013）」をもとに作成

昭和45年以前

昭和46年～55年

昭和56年～平成2年

域内循環が多くみられることが分かっ

平成3年～12年

平成13年～17年

平成18年～22年ている（図表8）。また中央区・港区な

（戸・棟）

（戸・棟）

建物分類別×竣工年別の住宅ストック量の推計

どの中心部をはじめ、城北地区、城西

平成23年～25年9月

建物分類別×竣工年別の住宅ストック量の推計

1,400,000

住み替え需要

3,830

1,896

1,284

507

城南
（大田区・品川区・渋谷区・世田谷区・目黒区）

5,347

1,723

1,177

715

ら、マッチングが成立する可能性が高

城東（台東区・足立区・葛飾区・墨田区・江東区・江戸川区・荒川区）

3,319

1,671

816

261

いと予想することができる。一方、江東

城西（新宿区・杉並区・中野区）

3,475

984

672

381

需給バランスが拮抗している地域であ戸

戸

棟

昭和45年以前

平成３年〜12年

平成23年〜25年９月

昭和46年〜55年

年平成13年〜17年

棟るため、地域内循環によって新築が多アパート

く買われる場合（城東・城南⇒中央区・

昭和56年〜平成２年
年平成18年〜22年

従後居住地

城北
（文京区・豊島区・練馬区・板橋
区・北区）

区・品川区は城東・城南地区がともに分譲マンション 投資用マンション 賃貸用マンション

買増し需要

376

しても、供給に対して需要が多いことか戸

東京 23 区外

住み替え需要775て中古物件が市場にリリースされたと

個人の家屋

買増し需要

1,034

が発生した場合、その住み替えに応じ

200,000

現居住地

1,665

1,000,000

400,000

18

東京 23 区

都心 3 区（千代田区・中央区・港区）に予定通りに多量の新規物件の供給

600,000

現居住地・従後居住地別の既存住宅の住み替え・買増し需要量（図表 9）なこともわかっていることから、これらを総合して考えると、同地域

800,000

出 典： ゼ ン リ ン 社、 東 京 カ ン テ イ
データ、総務省「住宅・土地統計調査（2013）」をもとに作成

図表8

地区では中古住宅の供給が不足気味

1,200,0000

注1：賃貸マンション・アパートは戸単位で集計。計算式：住宅ストック／世帯数（戸数ベース）。
注2：世帯数は2019年12月の住民基本台帳ベースを使用。
出典：ゼンリン社データ、東京カンテイデータ、東京都「住民基本台帳」をもとに作成

注：年間の需要量。メインシナリオベース（詳細は前回報告資料を参照）。

港区）には、既存住宅の需給バランスが悪化する可能性がある、という視点
で市場を見ることが可能となる。
19

論点

図表9

地域別の既存住宅の需給バランス

需給バランス
0

2,000

4,000

6,000

8,000

（戸）

10,000中心部

城北

中心部と城西では需要と供給の率を分母として考えると、新規供給量がに乖離が認められる。さらに、より細地域別にどの程度のインパクトがある

かく、住み替え需要と買増し需要がスか、ということを事前に検討することがトックに占める比率をみると、中心部可能となる。前述の高層マンションのと城西で住み替えが高く、買増し需要建設予定を例にとってみると、
図表10の比率は中心部で高い。住み替え需要のような供給インパクト（高層マンショ

では城東で低い傾向があり、買増し需ン建設予定戸数／住宅ストック数）が要については中心部以外の差異が小想定される。中央区・港区のインパク

城東

城南

城西

需要量（メイン）

図表10

また、本稿で推計した住宅ストック

供給量

注：年間の需要量。メイン
シナリオベース（詳細は前回報告資料を参照）。

高層マンションの地域別の供給インパクト

出典：ゼンリン社データ、東京カンテイデータをもとに作成

20

900,000
800,000
700,000
600,000

2.5%

2.2%
1.7%

1.6%

1.4%

400,000
300,000

くない渋谷区などでも供給インパクトていなかった住宅ストックを可能な限200,000

でみると特別区平均を上回ることが分

り細かく区分した上で推計を行ったこ

100,000

かる。新築マンションの供給予定からとに加え、そのデータを用いて、既存

0

既存住宅の流通市場の動向について

住宅市場への影響を推察できる可能

先読みすることも一考であろう。ここで性について言及した。住宅ストックのは分子に高層マンションの供給予定

推計についても、今後のテクノロジー

戸数を使用したが、戸建てや分譲マンの進展とともに、より詳細な把握が可

ションの供給戸数が把握できるデータ

能となる方法が提案されることが予想があれば、これを利用して需給バランされるが、現在取り得る手法で把握をスの見通しを立てることも可能となる。

試みた。
タイルの多様化に伴い、住宅需要の形

ストック量に対する需要量・供給量の比率

1.4%

500,000

本稿では、これまで明確に把握でき前述したように、
世帯構造やライフス

住宅ストック量に占める既存住宅の需要量・供給量（戸）

トが大きく、供給予定量はそれほど多既存住宅需給モデルとの連携

注：分母となる住宅ストックは戸建て・分譲マンション・投資用マンションに限定した。
計算式：高層マンション建設予定戸数／住宅ストック数

さい特徴がある、ということが分かる。

図表11

0.8%

1.1%

1.5%

1.3%

1.1%
1.0%

0.8%

中心部

城北

城東

ストック量

0.5%

城南

需要量の比率

2.0%

0.0%

城西

供給量の比率

注：分母となる住宅ストックは戸建て・分譲マンション・投資用マンションに限定した。
出典：ゼンリン社データ、東京カンテイデータをもとに作成

図表12

住宅ストック量に占める既存住宅の住み替え需要量・買増し需要量

需給バランス

ストック量に対する需要量・供給量の比率（戸）900,000 0
800,000

本 稿で紹介した住宅ストック量と態も多様化を見せている。それらの動前号で紹介した既存住宅需給モデル

きの政策的な把握や、新たなマーケッによる需要量・供給量の推計結果をトの分析を行うためには、住宅の属性・合わせてみると、ストック量に占める

仕様別のボリュームだけでなく、これま

需要量・供給量はそれぞれ 0.8〜2.2%

で以上に質に関する情報が求められ、程度となり、概ね1〜2% 前後と認識で300,000
城北

さらには流通の観点から言えば、現住200,000

きる（図表11）。つまり、住宅ストックの居の情報だけでなく従前住宅の情報

100,000

総 量の1〜2% が年間に市場に出て、と、従前従後時の世帯属性の情報を紐

城東

マッチングしていると考えることができづけて分析できることが望まれる。新規る。地域別には中心部でストック量に供給の既存住宅市場への影響に関し対する需要量の比率が2.0%を超えてて、住宅ストック量を活用して分析する

おり、相対的に旺盛な需要が存在する

手法については、本稿で紹介したものと考えることができる。この割合の絶以外にも様々なアプローチが考えられ対値の多寡は判断できないが、供給にる。住宅ストックに関する分析は途上比して、需要の多い地域があることをであり、引き続き分析の向上に関する

相対的に認識することができる。

取り組みを課題としたい。

1.4%

2,000

4,000

6,000

8,000

（戸）
1.6%
10,0001.3%

700,000

1.2%

中心部

600,000
500,000

0.8%

0.9%

1.0%

1.0%

0.8%

400,000

0

1.4%

0.4%

0.3%
中心部
ストック量

城北

0.4%

0.5%

城東

住み替え需要量の比率

0.4%
城南

0.6%
0.4%
0.2%

城西

0.0%

買増し需要量の比率

注：分母となる住宅ストックは戸建て・分譲マンション・投資用マンションに限定した。
城南
出典：ゼンリン社データ、東京カンテイデータをもとに作成

21

首都圏既存マンション市場

株式会社東京カンテイ 市場調査部 上席主任研究員 井出武ンション市場における「在庫住戸」の価格は前月からの価格の動きから3種類にコロナ禍でわかった2つの 分岐点〜 2020年中古マンション市場の総括に代えて調査結果を基に、現在の中古マンション市場がいかに安定しているのか、2020年
はコロナ禍に見舞われながらも、1年を通じ価格（坪単価）が下落することがなかっ首都圏たのはなぜかを根拠を示しながら解説す
る。

東京
23 区

下落率（％）
下落率（％）

落」である。
これ以外にはないので完全

270.0

-0.20

250.0

-0.40

230.0

-0.60

210.0

-0.80

190.0

-1.00

170.0

-1.20

150.0

-1.40

な網羅性がある。
このうち上昇する住戸
数は全体の0.5〜1％程度に過ぎない。
ばい」か、早期の成約を期待して価格を中古マンションの動向分類別の月別住戸数

坪単価（万円）
坪単価（万円）

290.0

0.00

動向
区分

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10 月

下げる「下落」によって構成されている。

新規

6,748

8,383

6,872

6,412

5,118

5,834

6,009

5,782

5,808

6,610

したがって、平均値を集計すると-0.5〜

130.0

-1.60

在庫

24,982 25,422 26,063 25,324 26,702 26,986 25,890 24,716 23,983 22,324-1％程度の値になる。
ところが金融危機

110.0

-1.80

消滅 （ 6,308）（ 7,742）（ 7,611）（ 5,034）（ 4,834）（ 6,930）（ 7,183）（ 6,515）（ 7,467）
合計

31,730 33,805 32,935 31,736 31,820 32,820 31,899 30,498 29,791 28,934

新規

2,648

在庫

10,107 10,079 10,121

3,307

2,890

2,319

2,420

2,309

2,390

2,754

月）にはこの値が-1％を超える低い水準に

9,769 10,414 10,405

9,934

9,346

9,090

8,514

あったことがわかる。なぜ-1％なのか、正

2,626

1,985

消滅 （ 2,676）（ 3,265）（ 3,242）（ 1,981）（ 1,994）（ 2,790）（ 3,008）（ 2,565）（ 2,966）

1 調査の前提となるデータの網羅性についてに存在していたが、これは「新規住戸」

東京カンテイでは中古マンション市場の5,808戸と「在 庫 住 戸」の2万3,983

今回のコロナウイルス流行が不動産を調べる時に売り事例を使用する。
これ

戸の合計と一致する。
また、9月の「消滅は当然ながら売り希望価格の集合体で合計の価格下落期（2008年1月〜2009年612,755 13,386 13,011 12,395 12,399 12,724 12,354 11,655 11,480 11,268

確な数値は-1.00％なのか-0.95％なのか

2006 年 2 月
2006 年 3 月
2006 年 4 月
2006 年 5 月
2006 年 6 月
2006 年 7 月
2006 年 8 月
2006 年 9 月
2006 年 10 月
2006 年 11 月
2006 年 12 月
2007 年 1 月
2007 年 2 月
2007 年 3 月
2007 年 4 月
2007 年 5 月
2007 年 6 月
2007 年 7 月
2007 年 8 月
2007 年 9 月
2007 年 10 月
2007 年 11 月
2007 年 12 月
2008 年 1 月
2008 年 2 月
2008 年 3 月
2008 年 4 月
2008 年 5 月
2008 年 6 月
2008 年 7 月
2008 年 8 月
2008 年 9 月
2008 年 10 月
2008 年 11 月
2008 年 12 月
2009 年 1 月
2009 年 2 月
2009 年 3 月
2009 年 4 月
2009 年 5 月
2009 年 6 月
2009 年 7 月
2009 年 8 月
2009 年 9 月
2009 年 10 月
2009 年 11 月
2009 年 12 月
2010 年 1 月
2010 年 2 月
2010 年 3 月
2010 年 4 月
2010 年 5 月
2010 年 6 月
2010 年 7 月
2010 年 8 月
2010 年 9 月
2010 年 10 月
2010 年 11 月
2010 年 12 月

表-1

東京23区の平均坪単価推移と在庫住戸の下落率変化の関係分類できる。前月比「上昇」
「横ばい」
「下

在庫住戸の多くは価格を据え置いた「横今回はいつもと異なり、当社の詳細な

グラフ-1

グラフ-2

大阪市の平均坪単価推移と在庫住戸の下落率変化の関係
坪単価(万円）
坪単価（万円）

変動率（％）
下落率（％）

0.00

はわからない。しかしこれは大阪市や名140.0

古屋市の動き（グラフ-2､ 3参照）とも共

130.0

通しており、ある種の法則性があるのかも

120.0

市場にどのような影響をもたらすのかを検

しれない。

110.0

住戸」数（9月には存在したが翌10月に証するために頻繁に集計作業を繰り返し（２）在庫住戸中における下落住戸数ある。実際には売り希望価格で成約しては市場から消滅したという意味）である

たが、その際に採用した集計方法を使シェア「20％」いるわけではないため、成約住戸を調べ

7,467戸と、翌10月の「在庫住戸」数のい、金融危機時のデータを遡って再集

もう1つの 分岐点 は在庫住戸のうち80.0

る必要があるのだが、これは非常に難し

2万2,324戸の合計とも一致する。
これらは計する必要性を感じた。
そこで2006年か「横ばい」と「下落」の戸数シェアに関

70.0

-1.60

い。すべての成約住戸を見なければ成すべての地域、すべての月で完全に一致

ら2010年の5年間のデータを再集計しするものである。前述の通り在庫住戸のほ

60.0

-1.80

約価格はわからない。
しかし、売り住戸のする。
これは市場に存在したすべての住た。膨大なデータ処理を伴うため、大都

とんどは前月比に価格を据え置いた「横網羅性を活用して分析できれば、売り住戸をその動きから3種類に分類しているの市圏の再調査しか行うことができなかったばい」住戸と、下落させた「下落住戸」

戸の集計だけでもほとんどの動きは理解でで当然なのだが、このような完全な網羅が、これらの調査から2つの数値が価格にほぼ二分できる。
「上昇」住戸は1％きる。
このことがコロナ禍で行った調査で性を持ったデータで、坪単価や価格を動向を分ける 分岐点 となっていること程度なので、
この集計からは除外して、
そわかった最も重要なことである。

集計することが何よりも重要であると考えてがわかった。

れぞれその戸数シェアを集計すると、やは

120.0

り興味深い傾向が現れる。

110.0

-0.20

100.0

-0.40

90.0

-0.60

80.0

-0.80

70.0

-1.00

60.0

-1.20

50.0

-1.40

40.0

-1.60

30.0

-1.80

いる。

（1）在庫住戸の平均下落率「-1％」
グラフ-1は1つ目の 分岐点 を示す

東京23区における金融危機時の価資料である。金融危機の間、東京23区

格下落期には下落シェアは概ね20％以の中古マンション平均坪単価は青い線上となっている。例外は価格下落が底をマンション市場における前回の価格下のように推移した。2007年12月まではバ打つ直前2ヵ月の2009年5月、2009年6＝「消滅」。
これ以外の動きはあり得ない。

落期は「リーマン・ショック」（2008年9

ブル的な急上昇を続けた。2008年1月

月のみである。
そもそも、平均価格や平均

そのためこれらの合計値で市場に存在す

月15日に発生）が象徴的であった金融に反転下落して以降下落が継続、2009

坪単価が下落するということは、価格を下るすべての住戸数を導くことができる。表

危機の際に起こったものである（東日本大年6月に底を打ち、同年7月から反転上げる住戸が増えるのだから、シェアが上-1はこれを実数で示したものである。首都

震災時にも価格下落が発生したが一時昇した。
この間の「在庫住戸」の平均下昇するのは当たり前であるが、20％を超え

圏の2020年9月には2万9,791戸が市場的かつ地域限定的な下落であったため落率を示したのが赤い線である。中古マて上昇すると中古マンション価格の下落はその動きにより3つに分類できるからだ。

2

金融危機時（2007 ～ 2009年）の再調査

庫」、翌月には市場に表れなかった住戸

当該月に表れた住戸＝「新規」、前月から繰り越され市場に残った住戸＝「在

22

-0.20
-0.40
-0.60
-0.80

100.0

-1.00

90.0

-1.20

2006 年 2 月
2006 年 3 月
2006 年 4 月
2006 年 5 月
2006 年 6 月
2006 年 7 月
2006 年 8 月
2006 年 9 月
2006 年 10 月
2006 年 11 月
2006 年 12 月
2007 年 1 月
2007 年 2 月
2007 年 3 月
2007 年 4 月
2007 年 5 月
2007 年 6 月
2007 年 7 月
2007 年 8 月
2007 年 9 月
2007 年 10 月
2007 年 11 月
2007 年 12 月
2008 年 1 月
2008 年 2 月
2008 年 3 月
2008 年 4 月
2008 年 5 月
2008 年 6 月
2008 年 7 月
2008 年 8 月
2008 年 9 月
2008 年 10 月
2008 年 11 月
2008 年 12 月
2009 年 1 月
2009 年 2 月
2009 年 3 月
2009 年 4 月
2009 年 5 月
2009 年 6 月
2009 年 7 月
2009 年 8 月
2009 年 9 月
2009 年 10 月
2009 年 11 月
2009 年 12 月
2010 年 1 月
2010 年 2 月
2010 年 3 月
2010 年 4 月
2010 年 5 月
2010 年 6 月
2010 年 7 月
2010 年 8 月
2010 年 9 月
2010 年 10 月
2010 年 11 月
2010 年 12 月

-1.40

グラフ-3

名古屋市の平均坪単価推移と在庫住戸の下落率変化の関係
坪単価（万円）
坪単価（万円）

下落率（％）
下落率（％）

2006 年 2 月
2006 年 3 月
2006 年 4 月
2006 年 5 月
2006 年 6 月
2006 年 7 月
2006 年 8 月
2006 年 9 月
2006 年 10 月
2006 年 11 月
2006 年 12 月
2007 年 1 月
2007 年 2 月
2007 年 3 月
2007 年 4 月
2007 年 5 月
2007 年 6 月
2007 年 7 月
2007 年 8 月
2007 年 9 月
2007 年 10 月
2007 年 11 月
2007 年 12 月
2008 年 1 月
2008 年 2 月
2008 年 3 月
2008 年 4 月
2008 年 5 月
2008 年 6 月
2008 年 7 月
2008 年 8 月
2008 年 9 月
2008 年 10 月
2008 年 11 月
2008 年 12 月
2009 年 1 月
2009 年 2 月
2009 年 3 月
2009 年 4 月
2009 年 5 月
2009 年 6 月
2009 年 7 月
2009 年 8 月
2009 年 9 月
2009 年 10 月
2009 年 11 月
2009 年 12 月
2010 年 1 月
2010 年 2 月
2010 年 3 月
2010 年 4 月
2010 年 5 月
2010 年 6 月
2010 年 7 月
2010 年 8 月
2010 年 9 月
2010 年 10 月
2010 年 11 月
2010 年 12 月

売り住戸に網羅性があるのは、
それら

捨象した）
。

0.00

23

圧力となることが示されている。金融危機

グラフ-4

時には2009年7月以降価格は上昇に転2010 年 12 月

81.1

18.9

2010 年 11 月

78.4

21.6

2010 年 10 月

79.6

20.4

2010 年 9 月

80.1

19.9

じた。しかし、2010年6月には平均坪単価が下落している（グラフ-4参照）
。
この

東京23区

在庫住戸の「横ばい」「下落」の動向シェア推移（％）

警戒感を持ったが、同シェアは3月、4月た。同月は緊急事態宣言の影響もあっ

時の下落シェアは28.1％と急激に拡大し

83.2

16.8

かったと考えられるが、6月以降もシェアはている点も興味深い。

2010 年 5 月

17.5

20％を下回り、16％前後で推移している。

これら2つの「謎の数値」は相互に連

28.1
82.5

78.6

21.4

2010 年 3 月

78.0

22.0

2010 年 2 月

81.6

18.4

2010 年 1 月

81.0

19.0

-1％になることは、仮に下落住戸シェアが2009 年 12 月

82.2

17.8

84.1

15.9

20％であれば、下落させた住戸がそれぞ2009 年 11 月
2009 年 10 月

83.8

16.2

関している。在庫住戸の平均下落率がれ-5％価格を下げれば横ばいの住戸を含めた下落値は-1％になる。今回は細か2009 年 9 月

83.9

16.1

2009 年 8 月

82.7

17.3

2009 年 7 月

82.0

18.0

2009 年 6 月

82.3

17.7

い言及を避けるが、中古市場の中では、2009 年 5 月

新規住戸の坪単価が高くなること、消滅

2009 年 3 月

76.0

24.0

住戸の坪単価が低くなることによってマイ2009 年 2 月

75.4

24.6

2009 年 1 月

77.2

22.8

2008 年 12 月

74.5

25.5

2008 年 11 月

72.6

27.4

庫住戸の平均下落率が-1％を大きく超え2008 年 10 月

74.8

25.2

2008 年 9 月

76.6

23.4

るようになると下落シェアも25％を超えるよ2008 年 8 月

76.5

23.5

うな状況になり、マイナスが相殺しきれなく2008 年 7 月

73.2

26.8

2008 年 6 月

74.8

25.2

2008 年 5 月

69.5

30.5

2008 年 4 月

72.1

27.9

る。少なく
とも金融危機時にはこのような動2008 年 3 月

70.9

29.1

2008 年 2 月

71.0

きがほぼ連続して起こったと考えられる。

2008 年 1 月

なって平均価格が下落しはじめるのであ3

現在の中古マンション市場が置かれている状況

2007 年 12 月

売買において悲観的なマインドにないこと

19.1

2007 年 9 月

82.3

17.7

2007 年 8 月

83.3

16.7

2007 年 7 月

82.5

17.5

では、
これらの結果を踏まえ、コロナ禍

2007 年 6 月

83.4

16.6

における現在の中古マンション市場がど2007 年 5 月

83.0

17.0

2007 年 4 月

83.0

17.0

のような状況に置かれているのか見てみよう。

2007 年 3 月

83.1

16.9

2007 年 2 月

82.7

17.3

2007 年 1 月
0%20%

グラフ-5は平均坪単価（縦軸）と在

30%

40%

横ばい

50%

60%

70%

80%

90%

100%

下落

安定的に上昇が続いている状況だ。直示したものだ。
ここで注目して欲しいのは2

近の10月は前月比＋0.69％の281.4万円

月の動きである。2月は東京23区においてとなっている。2020年7〜10月の在庫住

中古マンションの平均坪単価が271.9万上昇となり、市場は徐々に安定感を取り戻した。緊急事態宣言の影響などもあり、5月は前月比 -0.66％と下落したが、6月は
24

8月
0.00

6月

2月

-1.00

5月

-2.00

-3.00

グラフ-6

首都圏

在庫住戸の坪単価動向分布

17.5

8月

82.9

17.1

続すれば、金融危機の時と同じように中

7月

81.4

18.6

古マンション価格は下落するはずだと考え

6月

83.0

17.0

月の時のように「悪化」し、その状態が継

5月

84.6

4月

で市場の変調を早い段階で確認することができると考えている。

1月

戸の平均下落率は-0.6〜-0.5％の間で円で前月比 -0.43％下落した。同時に在安定しており「危険水準」と見做している

庫住戸の平均下落率が-1.01％と-1％を-1.0％に近づく気配もない。

超えていた。同月の東京23区の下落戸

さらに、在庫住戸の下落シェアの動きも

数シェアは25.5％と1月の18.6％から大きく見てみよう。グラフ-6は首都圏、
グラフ-7

跳ね上がっていた。私はこの動きにかなり説にもまた悲観的な要素がない。
そのような状況である。

井出武（いでたけし）中央大学法学部卒、89
年マンションの業界団体に入社、以降不動産市場の調査・分析、
団体活動に従事、01年株式会社東京カンテイ入社、現在市場調査部上席主任研究員、
不動産マーケットの調査・研究、講演業務等を行う。

15.4

78.9

3月
2月

識」はある。
しかしそれらから導かれる仮は東京23区の2020年1月以降の動きをかし同年3〜4月と平均坪単価は前月比

1月

1.00

18.1

考察が必要ではないか、という「問題意-0.07％とほぼ横ばいとなった。7月以降は

坪単価も-0.43％の271.9万円となった。
し

10月

82.5

こった市場の構造的な変化を加味した見たものである。2020年2月は売り急ぎの下落率が-1％を超え-1.01％となり、平均

3月

21.1

77.4

22.6

72.9

27.1
80.8

0%

10%

20%

30%

19.2

40%

50%

横ばい

れと同じように見てよいのか、この間に起庫住戸の平均下落率（横軸）の関係を発生により、一時的に在庫住戸の平均

4月 9月

81.9

ただ、金融危機時の市場を現在のそ

15.0

85.0
10%

2.00
7月

9月

ん難しいが、
このような調査を継続すること

19.6

0.00
3.00

10月

を示している。
このような状況が2020年2る。2021年の市況を予測するのはたいへ

80.4

-0.20

て見ているが、今のところ危険なシグナルは見られない。現状は中古マンションの2007 年 10 月

-0.40ためである。他にも様々な指標があり併せ

28.3

71.7

-0.60

岐点 が示す危険水準に達していない

21.5

80.9

2007 年 11 月

-0.80

度楽観的に見ているのは、データが 分

29.0

78.5

-1.00

私が今の中古マンション市場をある程

価格下落期

ナスが相殺されているのである。
しかし在

-1.20

超える状況にない。

27.5

72.5

-1.40

やはり「危険水準」と見なしている20％を

19.1

80.9

2009 年 4 月-1.60

坪単価の前月比変動率︵ ％ ︶15.42010 年 7 月

2010 年 4 月

在庫住戸の平均下落率（％）-1.80て価格を下げること自体が物理的に難し

84.6
71.9

東京23区の平均坪単価前月比変動率と在庫住戸の下落率との相関性と漸次縮小し、5月には15.0％まで下がっ2010 年 8 月
2010 年 6 月

グラフ-5

60%

70%

80%

90%

100%

下落
81.9

グラフ-7

東京23区

在庫住戸の坪単価動向分布

10月

82.7

17.3

9月

83.6

16.4

8月

84.0

16.0

7月

83.4

16.6

6月

83.3

16.7

5月

15.0

85.0

4月

78.8

21.2

3月

78.3

21.7

2月

25.5

74.5

1月

81.4
0%

10%

20%

30%

40%

18.6
50%

横ばい

60%

70%

80%

90%

100%

下落

25

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

売買仲介の営業現場は今どんな状況にあるのか。主要エリアに注目に実需が中心で、住宅がほしいといた。2019年の大型台風で、当初は1実需が旺盛なので下がるとは考えてた。価格も上昇しているため、早いし、実際に取引されている物件や購入者の動向、マーケット全体のト

うお客様が多いため購入の動きは階の被害が懸念されていたが、あれいない。逆にどこまで上がるのか心

うちに買った方が良いと感じられた常にある。扱っているのは、マンショ

だけ大きな台風がきても問題ない、

配で、市況が読みづらくなっている。

のか、昨年6 〜 8月でお客様がとてン6割、戸建て3割、土地1割で、マン大丈夫だという判断で、1階で専用

価格が上がりすぎると反動も怖い。そも 増 えてそこから減ることは なくションがやや多めだ。

庭があって開放感がある物件に対ろそろ落ち着くのかなと思っている

ゆっくり増加している。どのくらい続

赤 羽 駅 周 辺10分 以 内 に は マ ン

して興味を持つお客様が増えたようが、勢いは変わっていない。

くのかという気持ちもあるが、不動ションの数はあまり多くないが、営だ。建売住宅を供給している会社はコロナの影響で市況が悪くなると

業エリア全体では、5,000万円台後リビングにパソコンコーナーなどを思っていたが、そんなことはなかっ半〜 6,000万円台前半、築年数10年

積 極 的 につくるなど在 宅 勤 務 に対以内の中古マンションがよく売れてする工夫を凝らしているところも非いる。新築戸建てが少ないため、中常に多く、そういう間取りに需要が古 戸 建ては 出 たらすぐに売れていシフトしている。

レンドなどを営業の最前線に聞いた。今回は東京赤羽エリア、埼玉県
大宮エリア、大阪府なかもずエリアを取り上げる。

東京赤羽エリア（東京都北区）

池袋、上野、東京駅にもすぐ行けるという強みが人気
旺盛な実需で中古マンション価格は１年前より上昇る。中古戸建ては、3階建ての狭小

新築物件の価格は上昇傾向にあ

三井不動産リアルティ

タ イプ が4,000万 円 後 半 か ら あ る

る。中 古 は 新 築 に 引っ張られる たが、広めのしっかりした物件は8,000

め、お客様も1年待つともっと上がっ井村優喜 氏万円近くになる。ただし、赤羽に昔てしまうので は な い か、 そん な にか ら 住 ん で い て10年 前 の 価 格 を待っていられないという感じになっ住まいを持ちたいということで求め知っている人で買う方は少ない。赤ている。1年前と比べて中古マンショるケースもある。路線が都心部につ羽 の 発 展 に 魅 力を感じてやってきンの 単 価 は5 ％ から1割 近く上 がっながっていて、池袋、上野、東京駅にたお客様が、高額だけれど都心寄りている。30％近く上昇している物件

もすぐ行 けるという強 み が 人 気 にはもっと高くなるからという理由でもある。

なっている理由の一つだと考える。

購入している。

赤羽センター所長

産業界はコロナ禍でも強い衣食住を担っていると再認識した。

埼玉県大宮エリア（さいたま市大宮区）

大宮駅前の中古マンション群が人気、坪400万円の成約も賃貸住宅から広めの持ち家に住み替える需要は増えている
東急リバブル
大宮センター

センター長

山田悟 氏

当センターの営業エリアは、大宮成約件数、取扱高、物件価格はわを中心に北側の久喜、白岡、蓮田ま

コロナの影響で昨年4、5月の営コロナが問題になって以降、少しずかだがいずれも1年前より上がっ

で 広 範 囲 に 及 ぶ。大 宮 駅 周 辺 は 人

当センターの重点営業エリアは、

業活動はストップしていたが、その広めの住宅を希望する動きは出てている。高く売れるが買う方の物件気があり、不動産価格は都心と比較

北区が赤羽、浮間、王子で、足立区間でもお客様のニーズはあったたきている。1階の部屋の取引も増え価格も高い。売却を決める人は買替してもあまり変わらない。
しかし、少の新田と板橋区の船渡、埼京線の駅

め、緊急事態宣言明

えがほとんどなので高く売れるからし外 れると坪 単 価で3分 の1以下 にでいうと浮間舟渡、赤羽、京浜東北

け の 営 業 再 開と同売るという単純な考えのお客様はほなる ほど、 価 格 差 が ある。開 発 が坪約400万円の成約もある。大宮駅

線は王子までで、南北線が赤羽岩淵時に需要がどっと動

とんどいない。売って次に何が買え

徐々に行われているため、大宮駅か周 辺で の 新 築 マンションの 供 給 がから王子神谷を中心に扱っている。

きだした。むしろ貯るのかを考えている。勢いで売りにら少し離れると市街化調整区域のエ

しばらくないため、中古物件がよく

赤羽エリアは借地権の物件が多まっていた分、反動

出す人はいなくなった。売る人も買リアもある。そうした エリアは 価 格動く。また、大宮駅から離れたエリ

い の が 特 徴。お 寺 の 地 主さん が 多的になって動きがよう人も理由がより明確になっているがかなり下がるので、業者が買うのアでは、 戸建ては土地の坪単価がく、代々続いている借地権所有者がり活 発 に なっ て いので、条件が合致すればすんなり決も大宮までで、そこから先はあまり

150万〜 160万円、中古マンション多い。京浜東北線、埼京線がラインる。特に購入検討の断されるし、ニーズはずっと続いて買わないというのが顕著な傾向だ。

は100万円台と、大宮の半値以下になな ので 都 心 寄りで の 購 入 が 難しい

お 客 様 は 前 年と比いる。

大宮で人気があるのは駅前のマるが、大宮の北にあるステラタウン

人が赤羽で探す場合があるし、外側

べて非常に多い。営価 格の上昇基調は当分続くと予測

ンション群。駅周辺は、中古物件の（北区宮原町）周辺と川越線・日進駅の 人 が 不 便 な のでもう少し内 側 に

業 エリア は 基 本 的している。緩やかにはなると思うが、坪単価が240万〜 300万円、最高での総戸数500戸程度のマンション群

2627

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

中 古 戸 建 てで 大

件の在庫は減ってきた。11月に入っば。大規模なマンションにこのタイ不動産会社が買取り、築浅（平成以

宮 駅 から徒 歩 圏てからは、コロナの影響で売れない

プは多い。大規模物件の例を挙げる

降）であればフルリフォームし、土地

内 で4,000万 円という先入観があった売り主が、どうと、なかもず駅から徒歩で10分ほどが大きければ分割して新築の建売台、駅からバス便

やら相場は下がっていないというのの南海鉄道高野線・白鷺駅前には、住宅として販売するケースが多い。

で 新 大 宮 バ イパ

を知って相談にくるようになったた

600戸 規 模 の マンションがある。な

再販売された新築の建売住宅は需（パークシティさいまた北）は大宮の6スを超えると3,000万円を切るのが、め、売り物件の確保もできるようにかもず駅を経由し、天王寺や難波、要が高く、中古マンションに次いで〜 7割程度の価格水準になる。大宮

おおよその相場だ。

なってきた。駅前マンションや徒歩

梅田、新大阪まで始発で座って行く人気が高い。価格はマンションと差から北はとても安くなるが、ステラタ

コロナの影響を一番受けたのは

圏戸建てなどの売却相談が増えていことができるため、人気が高い。
このが なく、2,000万円台 後 半 〜 3,000

ウン周辺のマンション群とパークシ

昨 年3 〜 4月で、5月からは ほ ぼ 通る。1年前と比べて価格はやや上がっ

エリアは中古マンションのストック

万円台半ば。物件によって土地の坪ティさいたま北は広さと価格のバラ常に戻った。前年比で見ると、5 〜 9ている。ただし、人気と不人気の落差が多いが、一番古いマンションでも単価などに違いはあるが、なかもずンスがよく、大宮駅前の物件には手が月の合計では前年と変わらない状況

が激しくなっており、人気のある物件

地下鉄御堂筋線沿線エリアを中心

平成12 〜 14年の竣工。価格は新築

駅 周 辺で 徒 歩5分 以内 の 土 地 の 価

届かない年収500万〜 700万円くらだ。
コロナの影響で駅近ではなく、駅は価格が上がっても売れるが、不人にマンションが建ち並び、ベッドタ

分譲時2,000万円台だったが、ここ格は坪100万〜 110万円で、南大阪

いのファミリー層の購入条件にマッから離れたやや広めの物件を選ぶよ

気の物件は価格を下げても動きがウンとして開発が進んでいるエリア

数年で大きく上昇し、 今では3,000では1、2を争う水準だ。

チする物件だ。
ステラタウンはさいたうになっているという印象はあまり鈍い。人気マンションとなる要因はだ。御 堂 筋 線 は 大 阪 中 心 部 へ 一 本

万 〜 4,000万円となっている。平 成

売却に関する相談は、マンション

ま市北区宮原町にある大型商業施設ない。ただ、広めの部屋を借りようと立地が一番で、大宮駅徒歩圏の価格で行くことができ、堺市内にある御25年頃と比べても500万〜 600万円

については前年と同じくらいいただ

で、その周辺には小学校も新設されすると賃料が15万〜 17万円程度で、は下がっていない。

堂筋線の3駅、“なかもず駅”（始発

位は上昇しているようだ。

いている。マンションの所有者は比てい て、 生 活 が イメージしや すく

その広さの住宅を買った場合の月々売り相談がもう少し増えるといい駅）と“新金岡駅”、“北花田駅”の駅

主な購入者は、20代後半から40

較的若い方が多く、戸建てや同じ棟

3,000万〜 4,000万円の物件を求めるのローンは10万円程 度で 収まるたが、現状では商品が少ない状態なの

前中古マンションは人気が高い。駅

代 後 半 の 子 育てをしな がら働 いて内の広いタイプへの買い替えが多一般的なサラリーマン層が多い。

め、賃貸から購入へという動きがかで困っている。ただ、希望する物件が徒歩10分圏内にある旧市街地の戸いるファミリー層で、近隣の賃貸住い。戸建の売却相談は前年より減少なり増えたという変化はある。

ない場合に条件を妥協するお客様

建てや区画整理後の住宅地も人気宅の居住者、もしくは隣接の東区やしているが、相場についての問い合駅近マンションは、投資用の狭小物件を含めてどれもよく売れている。

買い主が多くて売り主が少ない状は少ない。ステラタウン周辺のマンが高いが、市場に出る物件数が少な

堺区に住んでいて御堂筋線沿線を

わせはかなり多くいただいているの70㎡台のファミリータイプは6,000万

況が昨年6 〜 9月はずっと続いていションでは、相場を大幅に上回る価く、北区で取り扱う物件はマンショ

希望している方々が多い。

で、潜在的に売りたい層は一定数あ〜 7,000万円程度で、最近は100㎡て、2、3年 売 れ な かった 物 件 が10格での成約事例も出ており、人気物ンが中心になっている。

前後で8,000万円の物件を扱った。大月に成約するなど、それくらい売り物

件は上がり基調だと感じている。

宮の北側エリアで人気のマンション
群 は3,000万 〜 4,000万円の 価 格 帯の取引が活発である。大宮駅周辺のマンションは月に1 〜 2件、北側エリアのマンションは月2 〜 3件程度扱っている。
大宮は駅から徒歩20分以上になると新築の建売住宅も多くなり、仕入れも結構動いている。駅近で狭小の戸建てを扱うような会社は大宮ではまだ多くない。土地30坪・建物100㎡程度を得意とするビルダーが強い。
28

中古戸建は一般消費者ではなくると思っている。

購入意欲は旺盛で、購入希望者からの問い合わせは前年と比べて増

大阪府なかもずエリア（堺市北区）

えている。コロナによる緊急事態宣言明けの6月以降、成約件数が増加しているが、市場の売り物件はなかなか増えない傾向にある。
中 古 マンションの 売 れ 筋 は 築 年

中古マンションの人気高く、価格は上昇
昨年6月以降、成約件数が増加

数10年以内だが、15年以内でも売

住友不動産販売

当センターの主な営業エリアは、

ミリータイプも人気だ。一番供給が堺市の北区、堺区、東区、中区と、松多い住戸タイプは、60㎡台後半〜

原市。

70 ㎡ 台 後 半 の3LDKで、 価 格 帯 は

なかもず営業センター所長

北村昌宏 氏なかもずエリアを擁する北区は、れている。駅から徒歩5、6分のファ

2,000万円台後半〜 3,000万円台半
29日本の不動産流通業史

 最終回

令和時代の不動産流通業

明海大学不動産学部教授

周藤 利一（すとう としかず）

周藤 利一

1956年島根県生まれ。1979年東京大学法学部卒業。
同年建設省入省。
土地情報課長、
不動産適正取引推進機構研究理事、
日本大学
経済学部教授、国土交通政策研究所所長などを経て2015年より明海大学不動産学部教
授。
博士
（工学）

世帯減少時代の到来
日本は既に人口減少時代を迎えているが、住宅需要の観点からは、人口よりも世帯数が重要であることは今さ

滑な流通のための管理履歴の蓄積という観点から、履間に不動産取引を頻繁にするわけではないし、不動産

果、住宅取引も既存住宅の流通が大宗を占める、いわ歴のメニューや構築方法について流通サイドから積極に関する知識は容易に得られないのが実情である。
そば欧米並みの構造になるわけである。

的に提案して欲しい。

のため、いざ紛争が生じた時に話がこじれることが多い。

②マンションストックの適正管理と再生の促進

その対象が心理的瑕疵である場合はなおさらである。

ら指摘するまでもないであろう。下表は、国立社会保障

そこでは、新築住宅を売るために既存住宅を売るとい･人口問題研究所が推計した日本の世帯数の将来推

う、かつてのビジネスモデルに代えて、既存住宅の流通

ビジョンは「マンションの管理状況に応じた支援を行計の最新版の数値であるが、全国の世帯数は2025年に主軸を置いた不動産流通業のビジネスモデルを各

う地方公共団体の先進的な取組も踏まえつつ、マンショをピークに、
その後は減少に転じる。
そして、表に掲げた8社が確立することが求められる。

ン管理の一層の適正化を図るとともに、老朽ストックのつの都県は2020年から2025年にかけて増加する地域

また、現状有姿で売り手から買い手に「流して通す」

である。
つまり、
その他の道府県は現時点で世帯数が減ような単純な取引モデルに依存せず、「一手間も二手少していることを意味する。
さらに、これら8都県のうち増間もかける」ような不動産価値向上型の取引モデルが加傾向が2035年まで続くのは沖縄県のみであり、大都求められる。

市地域は2030年までにピークが到来すると見込まれている。
こうした世帯減少時代の到来が不動産流通市場の量的な側面に大きなインパクトをもたらすことは否定できない。グローバル化の一層の進展に伴う外国人定住再生を促進するための施策の検討が必要である」とする。

瑕疵あるいは契約不適合に関する流通業サイドの積
極的なアプローチが望まれる。

レインズの発展と成熟
筆者は、2015（平成27）年、ステータス管理業務とこれまでの実例を見ると、再生されたマンションの多く

情報項目の追加、建物の性能・品質関係等に関する情が流通市場に乗ってくる。
つまり、マンション再生の促進

報項目の追加が行われたレインズ（第5版）策定に当た

もちろん、現在、各社においてこうした取り組みが展開

は、流通市場に直接的にプラスの効果をもたらす。流通

り、レインズ運営委員会の委員長を拝命したが、現在されていることは周知のとおりであるが、今後は一層の深業者としても、再生プロジェクトの早期の段階から積極に至る状況を見ると、レインズの本来の目的は未だ達成化が必要だ。

的に関与して、円滑な流通に寄与して欲しい。

されていないと感じざるを得ない。「仲介を依頼したの

③不動産を
「たたむ」
ことに対する政策的アプローチに何か月も結果が出ないので、調べてみたら、レインズ

業容・業態の変化への対応

ビジョンは「市場原理では流通市場に乗らない物件

への登録がいつの間にか取り下げられてしまっていた」という売主からの相談を筆者自身が受けたこともある。

者の増加というプラス要素はあるものの、コロナウイルス

それでは、令和時代の不動産流通業の業容・業態に係るマッチング機能の強化に向けた仕組みづく
りや、問題の長期化により当面は期待し難いであろう。
そこで、の方向はどこに求めるべきか。国土交通省「不動産業管理不全で周囲に悪影響が生ずる前に不動産を早この制度の導入に当たり範とした米国のシステムの以下では世帯減少時代の不動産流通業のあり方につビジョン2030 〜令和時代の『不動産最適活用 』に期に『たたむ』
ことへの動機づけ、政府一体となって対実態と関係者の意識・姿勢を改めて正しく認識した上いて考えてみたい。

向けて〜」第三章これからの不動産業ビジョン３．
（２）策の検討が進められている土地所有権の放棄、引き取で、学ぶべき点を学びつつ、レインズの発展と成熟に努

は各業態のあり方を提示しているが、ここではあえて５．

り手のない不動産への対応など不動産の出口戦略のめてもらいたい。

2030年に向けて重点的に検討を要する政策課題の中

あり方について検討が必要である」と述べる。

世帯数の将来推計（単位：千世帯）2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
全国

54,107

54,11653,48452,31550,757

埼玉県

3,055

3,093

3,085

3,042

2,981

千葉県

2,669

2,688

2,689

2,620

2,559

東京都

6,922

7,054

7,107

7,097

神奈川県

4,077

4,125

4,113

愛知県

3,149

3,197

滋賀県

548

福岡県
沖縄県

から流通業の方向を探ってみたい。

不動産を「たたむ」ことは、利用を完全に放棄すること連載を終えるに当たり

ではなく、可能な限り他の利用形態に転換することも含

長期にわたる連載の場を与えていただいたFRKの皆

普及方策

意する。
そうした転換に流通業が関与する余地があるは様にこの場を借りて御礼申し上げるとともに、駄文にお付き

7,019

ビジョンは「適切な管理・修繕・改修が施された不動ずである。利用価値が失われたと認識される不動産に合いくださった読者の皆様に感謝申し上げます。
さらに、
よ

4,051

3,956

産が市場において適正に評価される環境を整備するこ

新たな利用形態を見出す価値創造型・利用提案型流くサポートしていただいた不動産経済研究所の田村様

3,208

3,188

3,150

555

550

541

とが極めて重要であるが、これに加えて、例えば、不動産

通ビジネスの道を模索して欲しい。

に御礼申し上げます。

554

2,248

2,265

2,255

2,221

2,167

の管理履歴に関する情報が適切に蓄積され、流通段④心理的瑕疵を巡る課題の解決

590

610

625

634

634

①管理・ガバナンスなどソフト面を考慮した不動産の最後に、前回の東京オリンピック・パラリンピックが開催

階において適切に情報開示されるなどのガバナンスがこの課題は、改めて強調するまでもなく、不動産流通確保された不動産が市場において高く評価されるための基本的テーマである。
これまでの取り組みをみると、説の方策の検討が必要である」と指摘している。

明をきちんとして後日の紛争を防止するアプローチや、い「不動産仲介業者は、公正な第三者としての商人

不動産流通業者の中には、管理業を兼業している

わゆる訳あり物件として契約するアプローチが一般的でであり、不動産市場の中核体なのである。」宮下正一

企業も多く、また、グループ企業を構成しているケースもあるが、心理的瑕疵に関する顧客（あるいは、その潜在郎「鑑定評価制度と不動産取引業」住宅新報社「不これまで大量に新規供給されてきた住宅戸数が積みある。
そうした業態の結びつきを活用して、管理のための的存在としての一般人）に対する広義の教育・啓蒙とい動産鑑定」1巻1号（創刊号）、1964年2月、36頁。

上がっている中で、世帯数が減少する状況下では、住不動産の管理履歴の蓄積という視点だけではなく、円うアプローチも必要なのではないか。一般人は生涯の（資料）
国立社会保障･人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）2019（平成31）
年推計」
より作成

市場構造の変化への対応

30

宅市場の構造はストック中心にならざるを得ない。
その結された1964年における関係者の言葉を紹介して筆を置
きます。

（完）
31

既 存 マ ン シ ョン の 魅 力
第 4 回（ 最 終 回 ）買ってから価値をあげる方法

種類

意味

物理的劣化

建築されてから年月が過ぎた建物は、雨水や排気ガスその他化
学的や、経年の使用による物理的要因によって、使用材料・機器の劣化が始まり、進行する。
この劣化に応じて定期的な修繕がマンショントレンド評論家・マンション管理士

必要になり、劣化が建物全体に広がると大規模修繕が必要であ

日下部 理絵既存マンション（中古マンション）とひとく
くりに言っても、未入居物件

や築 浅 物 件、築 10 年や20 年、さらに住宅ローン減税「50㎡規制」の緩和

築 50年以上の築古まで様々なマンショ

さらに2021 年 度の税 制 改 正で、住ンが存在する。一般的に立地などの諸宅ローン減税の適用条件 「登記簿面条件が似ていれば、中古より新築物件

積 50㎡以上」が限定的ながら緩和さの方が好まれる傾向にある。しかし、築れ40㎡以上になる。ファミリーマンション

年数に関わらず高値で取引きされるマであれば、この条件は楽にクリアできる

ンション、なかには売り出されるのを順が、シングルやDINKSにとっては、ハー番待ちされるほどの人気物件も存在す

ドルが高い条件だと言われていた。

る。

今後は住宅ローン減税が適用でき

背 景には、社 会 情 勢や立 地によるないからと、見 送られていた40㎡台の影響もあるが、「マンションは管理を買物件など、いわゆる小型物件のニーズ

え」と言われるように、築古になればなが高まりそうだ。間取りもワンルームなどるほど、維持管理による側面が大きい。

のスタジオタイプより1DK+DEN など

当 然ながら時の経 過とともに社 会 的

小さく刻む小部屋が人気になりそうであ

ニーズは変化していく。維持管理におる。

る。

うな雰囲気のなか、自由なスタイルで仕機能的劣化

相対的に劣化（陳腐化）することがある。
また、法改正によって、数にあわせてテーブルのレイアウトを変法令の基準に適合しなくなることも、この劣化にあたる。
例え

更できる「カンファレンスルーム」、複合機や電話ブース、Wi-Fiなど仕事のみ
ならず、子どもとも勉強できる「スタディス

ば、
新耐震基準※前に建築された建物等が該当する。
社会的劣化

げられる。
防犯カメラやオートロックなど防犯システムが完備

打ち合わせができる「会議室スペース」

されているマンションが多く販売されている今日において、高など、レンタルオフィスのような機能を持度情報化や部屋構成等のニーズに対応できないことにより生じ

つ新築マンションが注目されている。部
屋にいると、ペットなどの誘惑で集中して仕事をするのが難しいと言われるが、自宅マンションから出ずとも、共用施設で社会的な要求が時代とともに変化するため生じる劣化のことをいう。
例えば、インターネットやオール電化、防犯システムが挙ペース」、来訪者を部屋にあげることなくる劣化がこれに該当する。
※新耐震基準は、
昭和56年6月1日以降に着工した建築物に適用される。

たり、管理のより深い助言が得られるなできない効果がある可能性もある。
買ってから、立地や築年数、社会情勢などは、変えることはできないが、社会的ニーズにあわせて室内のリフォームなどで「居住価値」を高めたり、管理組
合が「利用価値」の高い施設を導入
し「付加価値」をつけることは可能だ。
居住者の意向や時代の変化とともにマンションも変化すべきなのだ。この変化に対応するためには、質の高い管理が求められる。
日本では中古より新築の方が評価方で外部者がマンションに出入りするたンが増えれば、欧米のように住んでいる

今後は感染症対策も重要に仕組みを作る、機械式駐車場や受水め、防犯面への課題などが問題視され実績や風格として築年数が評価される槽を撤去し、できたスペースにコインランている。

日もそう遠くはないと感じる。

コインランドリー施設があるマンション

ドリーや強風を当て体についているホコ住む場所で働くという概念をどう取り

リやチリを落とす、エアシャワー室を設入れていくのか、取り入れた場合どのよが、資産価値に大きく影響を及ぼす。

なければ、管理組合に専有部分修繕

インランドリーがある物件といえば、今ま置するなどが考えられる。

うに運 営していくのかは、管 理 組 合に

いま社会に求められ、資産価値に影等の工事申請書を提出し、許可を受けでは室内やバルコニーに洗濯機置場

響するのは、
どの様なマンションか。専ることで、リフォームやリノベーションを行がないため共 用部 分に設 置されてい有部分・共用部分についてマンション

うことができる。社会的ニーズにあわせるか、1 階などのスペースにコインランド

トレンドを解説していく。

た間取りに変更したり、最新設備に交リー業者が賃借しているというのが主流

換することで価値があがる。可動式のであった。

大規模修繕にあわせて検討する方法も既存マンションでは、管理組合の合意形成を経て、共用施設の運営を変とって大きな課題の一つである。
マンションの価値を維持するカギは質の高い「管理」
これら課題に一緒に取り組むパート（１）可変性のある間取りに間仕切りや収納を利用した可変性のしかし、近年では、クリーニングに出更することができる。多額の費用を伴う新型コロナは住まいにも大きく影響しある間取りであれば幅広い需要も期待さなくても毛布や布団などが洗えること、設備の導入などは、10〜15 年に一度マンション管理は多岐に渡る専門的ている。テレワーク需要を受けて、DENできる。実際に室内がリフォームなどで、さらに感染症対策から旅行に行った際の周期で（計画的に）広範囲を一時に知識や経験が求められる上、仕事を持

いわゆる納戸やサービスルームといわれ綺麗な状態のマンションは一定のニーの洗濯物を部屋に持ち込まない、といっ

施工する大規模修繕にあわせて実施

つ組合員が大半など、様々なライフスタる書斎として使える小部屋が人気だ。なズがある。管理組合に支払う管理費等た理由から需要が高まっている。

するというのも選択肢の一つだ。

イルがあるため、知識的にも時間的にもかには、1LDK+Wなど、work（仕 事とは別にリフォームなどの費用を積み立部屋）という新表記まで出始めているほてておくことをお薦めしたい。

ナーがマンションの管理会社だ。

中古物件は、新築の流行や動向に

大規模修繕は、主に図表の物理的管理会社を頼りにするのは自然な流れ

左右されやすい。中古マンションでも、テ劣化に該当し、新しい生活様式への対と言える。それだけに管理会社との上手（２）これからの共用施設はまた2013 年から続く価格の高騰や、「働く」がキーワード
1 世帯当たり平均人員が2.33 人と減少

レワークと感染症対策について共用部

応は社会的劣化に該当する。

な付き合い方が、安全・安心・快適な分をどう活用するか早急に検討すべき

ただし、テレワークスペースや感染

マンションライフ、ひいては資産価値にである。例えば、消防法に支障のない症対策になる施設を導入しても、管理大きく影響するといっても過言ではない。

（平 成 27 年 国 勢 調 査）などの理由か

共用施設にも新型コロナによる新し範囲でエントランスホールやラウンジの組合がどう運営していくかは当面の課題

管理会社と上手に付き合うには、管ら、都心では30㎡台〜40㎡台のいわゆい生活様式の影響が出ている。人々のスペースを活用し、家具の設置やレイとなりそうだ。近年、マンションで始まっ理会社は同じ目的を持つパートナーでるコンパクトマンションの需要が高まって働き方が変わり、オフィスと住宅に対す

アウトを替える、空き駐車場となり使われたばかりの取り組みとして、民泊や空きあるという認識を持つ、連絡系統を整いる。1DK、1LDKなどの間取りが流行る価値観が変化しているためだ。

なくなったスペースに個別ブースを設置

駐車場の外部貸しなどが挙げられる。

理・把握し、意思疎通をスムーズに行

する、共用トイレやペットの足洗い場を

いずれも管理組合に収入が得られる一う、常日頃から管 理 組 合 活 動に進ん32

担当者が物件に足を運ぶ回数が増え

改良して部屋に入る前に手洗いできるも再 注目されている。マンション内にコ

テレワーク需要を受けて、カフェのよやマンションへの愛着が増し、フロント完結できるため人気がある。

既存マンションでも、構造躯体を触らと言える。

そうすれば、仕事へのモチベーションが高いが、質の高い管理を行うマンショ

いても、時代のニーズにあっていること

どだ。

行ってもらう環境を整えることが重要だ。

ど、契約の書面上では言い表すことが技術の進化により、
建物建築時に比べて高性能・小型化された設備機器や材料が開発された結果、性能が低下していなくても事ができる「コワーキングスペース」、人で協力するなど、気持ちよく管理業務を

日下部 理絵（くさかべ・りえ）
マンショントレンド評論家・マンション管理士
大学在学中の2001年に実施された第１回マンション管理士・管理業務主任者試験に合格。マンション管理会社勤務を経て、マンションの総合コンサルタント事務所「オフィス・日下部」を設立。女性ならではの視点で、マンション管
理組合の相談や顧問業務にあたる。
また、数多くの調査や維持管理の側面から、中古マンションの実態に精通する。テレビ・ラジオなどのメ
ディア、講演会・セミナーでも活躍中。主な著書等に、『マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい！』（ダイヤモンド社）、『負動産マン
ションを富動産に変えるプロ技』
（小学館）
、
『マ
ンション管理・修繕・建替え大全2021』
（朝日
新聞出版）
などがある。

33

F RK調 査・研 究報告

不動産流通業に関する消費者動向調査

図2

IT重説の利用意向は住宅購入者全体の５割しを受けた世 帯を対 象としている。

ではない。そこで本稿では今回の調

25回不動産流通業に関する消費者

これらの調査対象者の抽出にあたっ査に追加した重要事項説明に関する動向調査（2020年度）」の結果をまては、会員会社の協力を得て、住宅調査結果を中心に紹介したい（これとめた。この調査は、居住用不動産

タイプ（新築戸建て、新築マンショ

以外の項目については、FRKのホー取得者の取得行動や種々のサービン、既存戸建て、既存マンション）のムペ ージに掲 載されている結 果 概ス等の利用実態・評価を時系列把握

バランスに配慮し、対象を抽出した。

要を参考にされたい）。

することで、不動産流通に対する消調査結果によると、既存住宅購入

重 要 事 項 説 明にかかった時 間を費者の行動を捉えることを目的に、者のうち、既存住宅を中心に探した

みると、新築、既存とも1時間～ 1時

1991年 から隔 年 で、2001年 から割合は52.4％と半数超を占め、前回間半未満が約半数で最も多く、次いは 毎 年 実 施して いる。首 都 圏1都3の調査
（2019年度）
より3.6ポイント

で1時間半～ 2時間未満となってい県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉

増えた。

る。
この傾向は、戸建て、マンション県）
で2019年4月1日から2020年3

このほか、全体的な傾向としてはの別を問わず同様であることがみて月31日の間に、購入した住宅の引渡

これまでの調査と大きく異なるもの

とれる（図1）。重要事項説明にかかっ

新築戸建て(N=69)

図1

重要事項説明にかかった時間

20%

30%

40%

20.3

50%

60%

70%

56.5

80%

90%

18.8

4.3 0.0

23.7

4.7 0.4

新築計(N=343)

17.5

54.8

22.7

4.7 0.3

18.5
19.4

30%

40%
48.6

50%

60%

70%

80%
27.3

49.7

24.7

34

19.1

49.5

25.6

60%

70%

80%

10%

20%

90%

100%
5.6 0.0
6.2 0.0
5.9 0.0

90%

8.0

2.9
0.4

7.0

2.6
0.3

22.4

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%
14.5

80.3

やや長いと感じた
長いと感じたやや短いと感じた
短いと感じた
無回答

100%
3.2

概ね妥当

2.0
0.0

やや長いと感じた
長いと感じた

0.7
0.3

既存マンション(N=582)

73.2

18.0

7.7

既存住宅購入者(N=845)

75.1

17.2

1.1
6.4 0.2

図3

概ね妥当

2.9
1.4
0.0

15.9
24.1

100%

やや短いと感じた
短いと感じた無回答

重要事項説明時のマンション管理情報のうち特に重要と思ったもの

重要事項説明時のマンション管理情報のうち特に重要と思ったもの＜マンション購入者＞＜マンション購入者＞
0

10

20

30

40

25.2
28.2
27.2

ペット飼育、楽器使用、リフォーム、居住目的以外での利用に関する制限等

28.2
32.9

駐車場、駐輪場、バルコニーや専用庭の使用権や使用料等

50

60

マンション管理組合の名称や、管理を委託している管理会社
等の情報
0.7
その他 0.3
0.5
1.5
5.3
特になし
4.1
0.7
無回答 0.2
0.4

58.8
61.8

12.0

19.2
16.9
16.4
30.1

70

80

90

43.1

月々支払う修繕積立金額やマンション全体での計画修繕積立金の積立状況等
月々の管理費用（修繕積立金とは別に、マンション管理のために毎月支払う金額）

(%)

68.2

84.3
77.7
79.8

36.6

新築マンション(N=274)
既存マンション(N=582)
マンション計(N=856)※複数回答

未満2時間以上

1時間未満
1時間〜1時間半未未満2時間以上
無回答

既存計(N=845)

67.3

1時間〜1時間半未

満1時間半〜2時間
既存マンション(N=582)

新築住宅購入者(N=343)

1時間未満

無回答

20%

50%

満1時間半〜2時間

54.4

既存戸建て(N=249)

64.2

既存戸建て(N=249)

図3

40%
79.7

100%

16.8

10%

30%

共用部分の修繕実績、専有部分のリフォーム実績等の建物の維持修繕実施状況の記録

新築マンション(N=274)

0%

20%

新築マンション(N=274)0%

重要事項説明にかかった時間

10%

10%

重要事項説明にかかった時間の妥当性

新築戸建て(N=69)

不動産流通経営協会（FRK）は
「第

0%

図2

0%

既存住宅購入者のうち既存住宅を中心に探した割合は半数超

図1

重要事項説明にかかった時間の妥当性

た時間に対する妥当性については、報で特に重要と思ったものとして最建物の維持修繕実施状況の記録」
が新築では67.3％、既存では75.1％

も多いのは「月々支払う修繕積立金

36.6％となっている（図3）。

が「概ね妥当」と回答。新築、既存と額やマンション全体での計画修繕積

今 後 住 宅を購 入する際にIT重 説

も戸建てに比べてマンションの方が立金の金額や積立状況」「 月々の管を利用できるとした場合の利用意向「長 いと感じる」の 割 合 が 高 い（図理費用」など金銭面の項目の割合がについて尋ねたところ、住宅購入者

2）。

特に高くなっている。その他、既存マ全体の49.7％が「利用したいと思う」

マンション購 入 者 の 重 要 事 項 説

ンションでは、「共 用部 分 の 修 繕 実と回答した。また、年齢別にみると、

明時に伝えられるマンション管理情

績、専有部分のリフォーム実績等の年齢が若いほど利用意向が高い。た35

F RK調 査・研 究報告
だし、29才以下では「利用しないと高くなっており、全体では80.5％としては「住宅購入に関わる大事なこと思う」と回答した割合が30、40代よなっている。
また、年齢が若くなるほなので対面での説明がよいと考えるりも高くなっている（図4）。

ど「重要事項説明の日程調整の幅がIT重 説 を 利 用した いと思う理 由
としては、「不 動 産 会 社に行く手 間

した いと思う」が 全 年 齢 帯 で 高く、て全 体で 最も多 い のは「住 宅 購 入

今後住宅購入の際にIT重説の利

約8割となった（図7）。利用したいとに関わる大 事 なことな ので書 面 がから」が年齢を問わず最も多く、全体用意向がある方に、重要事項説明

思う理由として最も高いのは「書面よいと考えるから」（ 71.3％）となっ広がるから」の割合が高くなる傾向

では76.6％となっている。
「十 分な書をPDFファイル などの 電 子 デ ーに比 べて受け取りなどの 手 間 が 省

ている
（図9）
。

がみられる
（図5）
。

IT環境が整っていないと思うから」とタで 交 付 できるとした 場 合 の 利 用

けるから」が全体の75.4％と最も高今後住宅を購入する際、売買契約の回答は、29才以下で相対的に多意向について尋ねたところ、
「利用

い
（図8）
。利用しないと思う理由とし

締 結における電 子 署 名を利 用できIT重説を利用しないと思う理由とが省けるから」が年齢を問わず最も
図4

世帯主の年齢別・今後住宅を購入する際のIT重説の利用意向
0%

10%

20%

30%

29才以下(N=50)

40%

50%

図7
60%

56.0

30〜39才以下(N=457)

70%

35.3

45.1

60才以上(N=150)

35.3

26.0
49.7
利用したいと思う

積極的には利用しないと思う

利用しないと思う

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

18.0

0.0

29才以下(N=50)

13.1

0.0

30〜39才以下(N=457)

15.7

0.6

40〜49才以下(N=343)

80.1

19.6

0.0

50〜59才以下(N=184)

80.7

0.7

60才以上(N=150)

84.6

12.8

0.3

全体(N=1188)

83.9

12.2

17.1

32.8

世帯主の年齢別・IT重説における重要事項説明書の電子交付の利用意向

100%

29.3

44.0

全体(N=1188)

90%

27.1

48.4

50〜59才以下(N=184)

80%

26.0

59.7

40〜49才以下(N=343)

くなっている
（図6）
。

78.6

14.3

7.1

87.9

無回答

利用したいと思う

100%

9.9
12.7

2.2 0.0
7.2

16.9

積極的には利用しないと思う

利用しないと思う

0.0

0.0

2.4 0.0
0.0

2.6

3.7 0.2

無回答（注）図4で「利用したいと思う」と回答した者が対象。

図5 世帯主の年齢別・IT重説を利用したいと思う理由
0

20

40

60

80

重要事項説明を実施する日程
調整の幅が広がるから

対面よりも分からない点など
質問がしやすいと思うから

41.0

無回答

51.8

78.6
68.9
62.7
63.5

7.1
9.9
9.0
14.5
12.8
10.3
40.7
39.2
38.6
38.5
39.3

0.0
0.4
1.8
1.2
0.0
0.8
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0

9.1

30〜39才以下(N=273)
40〜49才以下(N=166)
60才以上(N=39)
全体(N=591)（注）図 4 で「利用したいと思う」と回答した者が対象。

40

60

無回答

80

(%)
100

72.7
71.7
81.1
82.2
73.6
76.6

テレビ電話等での会話や書類の画面確認といったやり取りに不安があるから29才以下(N=28)

50〜59才以下(N=83)

20

住宅購入に関わる大事なことなので対面での説明がよいと考え
るから

その他

※複数回答

36

0

IT 重 説を行うための 十 分な
Ｉ
Ｔ環境が整っていないと思うから

28.6

長時間の相対による説明を回避できるから（ウィルスなどの感染リスクを回避できるから）

その他

(%)
100

82.1
83.2
81.3
72.3
74.4
80.5

不動産会社に行く手間が省
けるから

図8

図6 世帯主の年齢別・IT重説を利用しないと思う理由

20

40

60

書面に比べて受け取りなどの手間が省けるから

51.5

その他

30〜39才以下(N=184)
40〜49才以下(N=175)

全体(N=593)

無回答

世 帯主の年齢別・IT重説における重要事項説明書の電子交付を利用しないと思う理由
0

20

40

60

0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0

住宅購入に関わる大事なことなので書面がよいと考えるから

56.3
60.0

40〜49才以下(N=175)
50〜59才以下(N=101)
60才以上(N=110)
全体(N=593)※複数回答（注）図 7 で「利用したいと思う」と回答した者が対象。

無回答

50.0

80.0

37.2
0.0

30〜39才以下(N=184)

71.3

50.0

30.3
27.3

電子データの受け取り、保存、閲覧などを行うIT環境に不安があるから

29才以下(N=22)

81.8

33.3
27.3
24.2
43.8
20.0
28.7

送信トラブル等による個人情報漏えいの不安があるから

その他

(%)
100

80
66.7
69.7

75.4

0.0
1.3
3.0
1.5
0.0

※複数回答
（注）図 4 で「積極的には利用しないと思う」「利用しないと思う」と回答した者が対象。

80.8
75.2
70.1

63.6
63.3
52.6
59.7
57.6
59.7

1.6

29才以下(N=22)

60才以上(N=110)

(%)
100

77.3
69.6
59.4
64.2
66.7
66.3

パソコンやスマートフォンなどでいつでもどこからでも内容を確認できるから

50〜59才以下(N=101)

80

図9

68.2

保管に場所を取らないから

18.2
15.2
9.1
13.9
13.6
13.0

0.0
0.0
0.0
2.0
1.8
0.7

0

36.4

21.1
22.8
28.2
27.2

9.1
4.3
4.6
5.0
5.5
4.9

世 帯主の年齢別・IT重説における重要事項説明書の電子交付を利用したいと思う理由

3.0
0.0
0.0
6.4
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0

15.2

29才以下(N=6)
30〜39才以下(N=33)
40〜49才以下(N=33)
50〜59才以下(N=16)
60才以上(N=5)
全体(N=94)※複数回答（注）図 7 で「積極的には利用しないと思う」「利用しないと思う」と回答した者が対象。

37

編・集・後・記F RK調 査・研 究報告

羽生善治さん（棋士）、西本智実さん（指揮者）、宮藤官九郎さん（脚本家）、伊達公子さん（テニスプレイヤー）、斎藤隆さん（元メ

高い
（図11）
。

るとした場合の利用意向について尋

利用したいと思う理由としては「保

ねたところ、「利用したいと思う」が管に場所を取らないから」が全体の利用しないと思う理由としては「住

全体の53.2％となった。年齢別にみ77.2％で 最 も 高 い。年 齢 別にみる

宅購入に関わる大事なことなので書ぞれ、天賦の才能の上に、おそらくは、凡人には真似ができないようると、IT重説（図4）と同様に年齢がと、年齢が若いほど「パソコンやス面がよいと考えるから」が年代を問な努力を重ねることで専門分野を極め、また、50年間に様々な経験

若 いほど利 用 意 向 が 高くなる傾 向

マートフォンなどいつでもどこからわず最も高く、全体で77.4％となっ

がみられる
（図10）
。

でも契約締結できるから」の割合がている。
（ 図12）
。

図10

10%

20%

30%

29才以下(N=50)

利用したいと思う

積極的には利用しないと思う

60

80

保管に場所を取らないから

82.8
69.0
64.8
72.2

その他

無回答

0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0

利用しないと思う

お陰様で、FRKも、昨年設立50周年を迎えることができました。

12.2

0.3

12.5

0.0

的とはいえ、住宅ローン減税等の最低床面積要件の緩和が盛り込まれました。
コンパクトな住まいを志向するお客様にとっては朗報です。
お客様に満足いただける、「厚み」のある既存住宅流通市場を目指し、新たな50年の第一歩となることを期待しています。
（S.K）

13.2

0.2

無回答

20

40

60

送信トラブル等による個人情報漏えいの不安があるから

無回答

80

(%)
100

76.2
80.3
80.6
76.2
70.6
77.4

住宅購入に関わる大事なことなので書面がよいと考えるから40〜49才以下(N=182)

全体(N=632)

昨年12月に取りまとめられた令和3年度税制改正大綱では、限定

0.0

030〜39才以下(N=300)

60才以上(N=41)

野として、世の中の大きな期待を担う存在へと育ってきました。

世 帯主の年齢別・売買契約締結における電子署名を利用しないと思う理由

29才以下(N=29)

※複数回答

38

5

その他

（注）図 10 で「利用したいと思う」と回答した者が対象。

0.0

30.6

52.4
43.3

42.9
29.4
37.4

FRKコミュニケーション

28.6
37.6
26.3
36.2
35.8
33.6

電子データの受け取り、保存、閲覧などを行うIT環境に不安があるから

50〜59才以下(N=79)

活躍されています。

取引を行う業者間コミュニティーから、ストック社会を支える産業分

10.3

67.4

58.6
57.7
57.1
54.4
51.2
56.8
3.4
1.0
4.4
0.0
0.0
1.9

図12

図3

(%)
100

72.4
81.3
72.0
78.5
70.7
77.2

印紙税が発生せず費用負担が
減るから

0.0

25.3
33.4

 帯主の年齢別・売買契約締結における電子署名を世利用したいと思う理由

46.3

14.0

44.6

53.2

40

100%

34.4

47.3

全体(N=1188)

90%

24.1

27.3

20

80%

28.0

42.9

60才以上(N=150)

パソコンやスマートフォンなどでいつでもどこからでも契約締結でき
るから

70%

53.1

50〜59才以下(N=184)

を積む中で、人として深みと幅を拡げながら、各分野の第一線で大クなどの大きな波に揉まれながらも、限られた範囲で情報を共有し、
60%

65.6

40〜49才以下(N=343)

0

50%

58.0

30〜39才以下(N=457)

図11

40%

いずれも1970年生まれで、昨年50歳を迎えられた方々です。
それ不動産流通の世界は、オイルショック、バブル崩壊、リーマンショッ

世帯主の年齢別・売買契約締結における電子署名の利用意向
0%

ジャーリーガー）、中山美穂さん（女優）、千原靖史さん（タレント）。

0.0
1.3
5.6
1.0
6.4
3.4
0.0
0.0
1.3
1.0
0.9
0.7

2021年冬季号＜通巻10号＞
発行日
発行人

30〜39才以下(N=157)
50〜59才以下(N=105)
60才以上(N=109)
全体(N=554)

一般社団法人 不動産流通経営協会〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-25-2 虎ノ門ＥＳビル5階
Tel. 03-5733-2271
Fax. 03-5733-2270
https://www.frk.or.jp

29才以下(N=21)40〜49才以下(N=160)

2021年1月25日

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所

レイアウト・デザイン

株式会社タクトデザイン事務所

印刷

株式会社東伸社※複数回答（注）図 10 で「積極的には利用しないと思う」「利用しないと思う」と回答した者が対象。

39

Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

不動産物件の情報交換、不動産流通に関する調査研究、諸制度の改善に取り組んでいます。