東京 – 2020第4四半期
MARKETINMINUTES

オフィス市場（要約版*）

Savills Research

Savills Team
連絡先
サヴィルズ・ジャパ ン
クリスチャン・マンシーニ
アジア太平洋地区
最高経営責任者+81 3 6777 5150
cmancini@savills.co.jp
リサー チ

市 場 の弱 含み は 継 続
賃料の弱含みは続いているが、当面の間は市場に大きな変化は生じないであろう。
• 東 京主要5区においては、2四半期連続で賃料が弱含み、空室率が上昇した。しかしながら、渋谷区以外の変化は緩やかだった。

• 在 宅勤務の普及により、都 心のオ フィスが縮小される可能性 がある。しかし、こ れらは従前空 室のなかった優良オ フィスに関心があった企業にと って、新たな 機 会となるだろう。

• 東 京主要5区内グレードAの平均賃料は前四半期比2.6％減、前年同期比2.4％減の月坪36,460円となり弱含んだ。
• 東 京主要5区グレードAの平均空室率は微増し、1.0％になった。
• 大 規模グレードBの平均賃料は前四半期比2.3％減、前年同期比1.1％減の月坪27,866円となり弱含んだ。
• 大 規模グレ ード Bの平均空室率は前四半期比0 . 6％増、前年同期比1. 5％ 増の1. 6％となった。

“賃料はやや弱含む状況が続くものの、調整は渋谷区に集中しており、他区は底堅く推移している。在宅勤務等の普及は、オフィス市場に構造的な変化を及ぼすだろう。”
サヴィルズ リサ ー チ＆ コン サル ティング

• 多 くの企業が 在宅勤務 制度を導入するに伴い、東 京主要5区外の需 要が増加し、シェアオ フィス 運営企業が急展開をしてい る。こ れらのシェアオ フィスは都 心のオ フィスを補完し、在宅勤務における課題の解決策の一つとなるだろう。

savills.co.jp/research* 全文は英語版をご覧下さい。
1金子 哲也
ディレクター、リサーチ・アンド・コンサルティング部長+81 3 6777 5192
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ykanno@savills.co.jp
サイモン・スミス
シニア・ディレクター
アジア・パシフィック+852 2842 4573
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throughout the Americas, Europe,
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オフィス市場

グラフ 1: 東京主要5区平均賃料及び空室率、2011年第1四半期～2020年第4四半期

グレードB平均空室率

グレードA平均賃料

グレードB平均賃料
16%

35,00014%

30,00012%

25,00010%

20,0008%

15,0006%

10,0004%

5,0002%空室率

月坪賃料 （円）グレードA平均空室率
40,0000%

0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017201820192020

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング
主要5区とは千代田、中央、港、渋谷、新宿を指す。

グラフ 2: 東京主要5区グレードA賃料指標、2011年第1四半期～2020年第4四半期

千代田区

中央区

港区

新宿区

渋谷区

平均210

Q1/2012 = 10019017015013011090
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
201120122013201420152016

2017201820192020

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

グラフ 3: 東京主要5区グレードA空室率、2019年第3四半期～2020年第4四半期

Q3/2019

Q4/2019

Q1/2020

Q2/2020

Q3/2020

Q4/2020

2.00%
1.75%
1.50%
1.25%
1.00%
0.75%
0.50%
0.25%
0.00%
千代田区

中央区港区

新宿区

渋谷区
出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

savills.co.jp/research2

オフィス市場

表 1: 主要なテナント移転、2020年第4四半期

移転元
千代田区

中央区

港区

渋谷区

新宿区

他

2592

2

12

移転先

1

121311

31

11

11

2

1
1

10

5

千代田区

5中央区

5港区

2渋谷区

2新宿区

13他

出所: Nikkei RE, サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

地図 1: 東京主要地区の平均月坪賃料、2020年第4四半期

¥33.6
¥33.2

¥48.4

¥37.8

¥27.0

¥36.9
¥31.2

¥34.6
¥38.7

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング
グレードAの共益費を含む平均月坪賃料（単位は千円）。色は図示目的。

市場の見 通し東 京主要5区グレ ードA オ フィス市場は新型コロナウイルスの猛 威に何とか持 ち堪えている。平均賃料は前年比でも弱含むものの、変化への対応が速いI T企業の集中する渋谷区における急 激 な 調整が主因となってい る。渋谷区と港区の空 室率が 若干高めではあるが、東 京主要5区の空 室率は依然として低い。それ ゆえ、安定度の高い千代田区及び中央区において、賃料動向に大きな動きは見込ま れ ないが、より空室率の高い他区においては、テ ナント誘 致のため、賃料が調整する可能性 がある。
現在、日本は新型コロナウイルスの第3波ともいわれる状況下にあり、職 場 復帰 への機 運はしばらく盛り上がらないだろう。コロナ禍前と比savills.co.jp/research較 すると、本第4四半期における最 混 雑時の駅利用率は70％ 程 度に過ぎない。コロナ禍の収束次 第、利用率は上昇するだろうが、コロナ禍前の水 準には至らず、新しい需 要と機 会が生まれるだろう。また、オ フィス市況における不透明感が継 続する中で、賃貸借需 要に対 する見解が分かれるため、投資の機 会も生じるだろう。
在宅勤務は一定の形で定着するだろうが、あくまで オ フィスへの補完的な役割に留まると推測される。東 京における住宅は一般的に狭く、継 続的な勤務環境としては適さないため、多くの人は依然本社もしくは近 郊のサ テ ライトオ フ
ィスに通 勤することに なるだろう。在宅勤務 制度
は個人の選 好や生活様式に応じて、勤務地を柔軟に選択で きる 機 会として存続すると見られ3る。しかし、景況が悪化すると、費用削減の一環としてオ フィス が 削 減 さ れ、在宅 勤 務がより広範 に 実 施 さ れ る可能 性 があ る。最 終 的 には 、必 要 と なる オ フィス面 積は業 種や 職 務 に よって決まると 考えら れ る。例 えば 、一 般 的 な事務 業
務は在宅 で も 大き な 支 障 は な いだろうが、対面や直 接 的 な 協 業 が重要 と なる業務は 原則出社 する こ と が 必 要 と なるだろう。
今後は 、ワク チンの投与に伴 い、国 内 外 の 経済 活動 が 円滑 に なる こ と が、経 済 へ の刺 激 策と なるだろう。楽 観 的 には 経 済 環 境 が予 想以
上に 早く 改善 する 場 合、上 述の新しい動きの一部は一過性となり、従前の体制への揺り戻しが起こる可能性もある。