2021 年7 月（通巻11号）

2021 年7月
（通巻11号）

Interview

不動産の流通とイノベーションが社会や経済を支える大きなインフラになる
3

柳川範之氏

Interview

不動産の流通とイノベーションが社会や経済を支える大きなインフラになる

東京大学大学院経済学研究科･経済学部教授
東京大学連携研究機構
不動産イノベーション研究センター機構長

東京大学大学院経済学研究科 ･ 経済学部教授

東京大学連携研究機構  不動産イノベーション研究センター機構長 柳川範之 氏

8

表紙イラスト 平野こうじ＜論点＞FRK「中古住宅購入における住宅ローン利用等実態調査」から住宅購入を後押しする住宅ローン控除
築年数要件を見直すタイミングに

柳川範之（やながわ・のりゆき）氏

住宅ジャーナリスト 山本久美子

中学卒業後、父親の海外勤務の都合でブラジルへ。ブラジ
ルでは高校にいかず独学生活を送る。大検を受けたのち

14

慶應義塾大学経済学部通信教育課程入学。同過程卒業後、コロナの影響と2021年米国不動産流通市況
全米リアルター協会

日本大使

1993年東京大学大学院経済学研究科博士課程修了。経済学

西川ノーマン裕子

博士（東京大学）。慶応義塾大学経済学部専任講師、東京大学大学院経済学研究科・経済学部助教授、同准教授を経て、

18

首都圏既存マンション市場の2021 年上半期の動向と下半期の見通し㈱東京カンテイ

24
28

市場調査部 上席主任研究員

32

36
39

2

内閣府経済財政諮問会議民間議員、東京大学金融教育研究センター・フィンテック研究フォーラム代表。一般社団法

井出 武人スマートシティ・インスティテュート代表理事など。
主な著作物に『日本成長戦略＜マーケット最前線＞主要エリアの店舗に聞く

40歳定年制』（さくら舎）、『東大教授が教える独学勉強法』（草思社）、『東大教授が教東京都心／東京立川／千葉県浦安

える知的に考える練習』（草思社）、『４０歳からの会社に頼らない働き方』（ちくま新書）、『法と企業行動の経済分
析』（日本経済新聞社）など。

不動産流通税の変遷①

不動産流通と税金

公益財団法人日本住宅総合センター30

2011年より現職。

専務理事

大柿 晏己

＜FRK 調査 ･ 研究報告1＞中古住宅購入における住宅ローン利用等実態調査

住宅ローン控除制度の築年数要件が築浅物件（戸建て20年以内、マンション25 年以内）を選択する方向に＜FRK 調査 ･ 研究報告2＞既存住宅流通量 地域別推計

全国の既存住宅流通量は60.4万件
既存住宅流通比率は4割に＜「FRK 第 15 回住まいと暮らしのセミナー」から＞有元葉子氏

多拠点居住を実践、家と暮らしへの考え方
編集後記

東京大学は学内７部局が参画して──学内が分野を越えて連携し、不動ました。学問的に不動産がクローズアッ

不動産分野について研究する「不動産を研究する拠点を設けたCREI 発足

プされるようになったのは、現実の社会

産イノベーション研究センター」（略称の意義は何でしょうか。

や経済、技術分野で不動産のインパク

CREI）を昨年 4月に設立しました。学トが大きくなってきたためだと思います。

内が分野を越えて連携し、不動産を

柳川氏

不動産に関する学術的な研私の分野である経済学では、マクロ研究するための拠点を設けるのは日究関心の高まりが大きな背景としてある

経済の変動と不動産価格は非常に大き本の大学では初めてとなります。CREIと思います。経済学、工学、公共政策なな関係があることがわかってきました。

では適切な不 動産 流 通市場を形成

ど、さまざまな学問分野で不動産に関す

また、不動産の取引市場というマーケッ

していくための研究も進めています。

る関心が高まって学術的な研究が進んト面でみたときに、不動産がより適切な

CREI の代表を務める東京大学大学できたことを背景に、それぞれが独立し価格で取引されることは経済全体にとっ院経済学研究科・経済学部教授の柳て行うより連携した方がお互いの知見ても非常に重要だということで関心も強川範之氏に CREI の狙いや今後の研も高まっていいだろうとなり、学部をまたくなっています。経済学だけでなく、工究内容などを聞きました。

がった連携研究機構という形で発足し学や都市工学においても、スマートシ

3Interview

東京大学・不動産イノベーション研究センター機構長 柳川範之氏

ティなどが議論されており、データを活ジェクトには、空き家などの価格形成がの研究家だけでなくいろいろな研究家

いろいろありますが、その説明要因が今す。具体的には、海外で展開されるプ用した都市づくりやエリア開発などにつきちんと行われているかという研究があに集まってもらって議論していきます。そまでよりはるかに多くなり、より詳細な

ロップテックのようなことは、日本ももっいて、学術的に研究していく必要性が高ります。売り手が高めに出しがちではな

れに加えて、不動産は実体がある世界なデータに基づいて不動産を評価できるとできるのではないかということで、テッ

まってきています。

いかという業者からの声もありますが、ので、抽象的な学問的連携だけではなようになるというのが一つの側面です。

クを専門とする企業と地域の不動産会

それを感覚的ではなく、CREIで専門家

く現場をよく知っている業界の人や政策

もう一つは、そういう評価を使ってス社とを結びつけるようなことをこれから

がデータ分析をして本当にそうなのか、に携わっている人、いわゆる実業の部分

ムーズなマッチングができることです。ス

やっていきます。東京はいいのですが、そしてそれがもたらすマーケットのひずに詳しい人に入ってもらい、机上の空論

ムーズな取引が可能になる仕掛けが生地方の不動産を扱おうとすると「人口がみなどを分析していきます。不動産は放にならないよう地に足がついた研究活

まれることも期待しています。技術特性減っていくところでテックと言っても仕方置しておくと経年で減価していきますが、動をしていくことが大きなポイントだとをうまく使えば取引のマッチングに関しないよね」ということにもなりかねません

その減価のスピードはどのくらいなのか

思っています。

て新しいビジネスモデルが起こり、スターが、そうではありません。そういう地域でトアップが入ってくることもあると思いまも不動産は動くし、動かすためにはテッす。新しい技術におけるビジネスモデル

クが必要です。地域の活性化などとのの評価も研究対象であり、それを支える

相乗効果を狙って学術的な研究と、そ必要な制度要因があればその政策も考うした新技術と地域の不動産会社とのえるということも出てくると思います。不マッチングを含めて両輪で押していこう

動産取引をスムーズにする技術革新やと考えています。

適切な不動産流通
市場をつくるために経済学的な知見とデジタル技術を活用という研究も行っています。今計算中で──不動産流通に関する主な研究テー

すが、ここ数年で減価するスピードが落マや今後の活動について教えてくださちてきている可能性もあります。そのことそれをしっかりやっていくことが土台だ

い。

についても感覚的にではなく学問的・定と思っています。データベースができれ量的な分析を行っています。

ば、それを利用して多くの研究者にいろ

柳川氏

適切な不動産流通市場をつ

新しい価値を見いだ
すことで不動産流通
市場も活性化する

いろな視点で分析や提言をしてもらえ

くることは、社会における資産活用にとっ──これからどういう研究が有効にる。場合によっては国土交通省や政府

── AIやIoTなどの新技術の導入に技術活用もこれから出てくると期待されて非常に重要だと言えます。社会全体のなってくるのでしょうか。

がそういうデータを活用することでなん

よって不動産流通のイノベーションはます。

らかの政策に結びついていくこともある

どのように進み、ビジネスモデルはどのように変わっていくのでしょうか。

中で不動産流通市場は大きなウエイト

不 動産 の 特 性に関するを占めているはずですが、株式市場など

柳川氏

データと分析に基づいて実態と思います。
その土台づくりがアカデミッと違って不動産は個別性が高く、さまざを把握することが重要であり、不動産流

クな研究に求められるものであり、そこ

まな特徴があるため、市場で需要と供

通や不動産の実態をできるだけきちんに注力すべきです。ただし、データベー

柳川氏

現在は、いろいろなテクノロが減ります。個別性が強いも給が一致するように価格を決めればいと把握することが第一だと思っています。

ス化だけでは、
われわれとしてもミッショ

ジーを使って不動産に関する実態や特のに関してはどうやってうまくいという単純な価格形成ではないと考え「不動産」と一言で言っても、空き家などンの半分しか果たしたことにならないと性を把握することができるようになって取引をマッチングさせるのかています。いろいろな制度整備を行うに

いろいろあります。空き家にしても、空き思いますので、具体的な政策課題についます。今進んでいる話では、グーグルが重要になるので、テクノロ

当たっても学術的な蓄積が必要です。そ家になった理由はいろいろあり、人が住

いてしっかりとした分析をしていくことがマップの画像データを利用することで、ジーをうまく使えれば、売る方・のため、法律や政策に関する見解などにめる空き家とそうではない空き家は違い重要になります。より良い流通市場をつある不動産から見える景観をデータ化

買う方、貸す方・借りる方が満

加えて、マーケットメカニズムをうまく機ますし、過疎地と住宅密集地とでは全くくることが、どう不動産の有効活用と新することです。いろいろなセンサーを付足する形でマッチングできるよ

能させるための取引市場のあり方に関実態が異なるでしょう。そういうことに関たな不動産を生み出すことにつながるの

けて、あるビルにはどのくらいの需要がうになります。

する経済学的な知見、そしてさまざまなする現実の詳細なデータ収集と分析をかという知見にも繋げていきたいと考えあるのか、周囲の人流はどうなっている

これに関しては「プロップ

デジタル技術を活用することで、よりしっ行うことが学術的にも重要です。

ています。

のかを把握できれば、不動産に関するテック（PropTech）」と呼ばれかりとした流通市場がつくられるよう研究を進めています。
現在具体的に立ち上がっているプロ

4ある不動産を有効活用できるようなデータが集まれば、どんな不動産かわかるのでミスマッチ

今はいろいろなテクノロジーを活用す

そして、連携研究機構として違う分野

需要や特性が今まで以上にリッチに把る不動産の新技術があり、主ることで、詳細な実態把握あるいは詳細の人と連携しながら研究することには大握できます。駅からの距離やサイズなど要な研究テーマの一つとしてなデータ化が可能になりつつあるので、きな意義があり、一つのテーマに特定不動産の内容を説明するファクターはこれから研究を進めていきま5Interview

東京大学・不動産イノベーション研究センター機構長 柳川範之氏

起きれば、より市場や産業できるのかということを明確にしていくの活用の仕方をわれわれが整備する必

柳川氏が活性化するのか、大きな必要があります。何でも情報を開示しま

要があると思っています。データをうまく産の有効活用や高度な活用は決定的に視点で見て必要な支援がしょうということではなく、ある種の公開

使って価格を出す方法を科学的にやっ重要になると思っています。冒頭申し上あれば考えるというのが望情報が整備されることの意義や価値をていきます。海外でも行われていますが、げたように経済学的には不動産の果た

ましい姿かと考えます。新ししっかり見せていくことが大切です。そ

日本でもそこはCREIが先陣を切って行す役割はかなり大きいと認識されてきてい価値を見出すことで、今れが各事業者にとって役に立つというこい、それができたときに、本当に開示がいます。戦後からほとんどの日本人は持まで動かなかった不動産とが見えてくれば、理解が得られる形で必要な情報は何かを世の中に逆に問いち家を得るために働いているという部分が動いていきます。全体的

価格情報を整備することができると思う

かけたいと思います。

がありましたので、個人の資産形成におに広がりが持てれば流通

ので、情報の蓄積・整備が流通市場の実態がよくわからないと、過度の期待

いて不動産の果たす役割はものすごく市場も活性化します。そこ

活性化につながるということについて納と過度の心配を持つ人がでてきます。で大きい。また、多くの人がオフィスで働いにはチャンスがたくさんあ得できる循環をつくり出すためにも、きすから、この種の情報がわかったときにていることを考えるとオフィス環境の整ります。そういう方向性をちんとした分析を行う必要があると思いできることや、起きることを科学的に示備も重要です。現在はコロナをきっかけ

しっかり打ち出せればいいます。

すことが重要です。われわれのミッショにしてリモートワークや二地域居住など

これからの日本にとって、不動と思います。
その土台づくりその次のステップとしては、情報はム

ンの第一はそこだと思っています。そのが出てきており、空き家対策も含めて各を行い、学術的に伝えていラなく集まってこそ意味があるので、な

結果として、この情報がこう使われるの地域の不動産がどれだけ有効活用されことが不可欠です。この部分は社会やくことによって投資が起こんの情報が欠けているのか、この情報であれば問題だとか、それだけでは全くるのかが二地域居住や二地域就労の経済を支える非常に大きなインフラだとり、ビジネスの活性化や流があればもう少ししっかりした分析がで役に立たないという意見が実態に基づ

大きなカギだと思います。これだけ長寿思います。FRK会員のみなさんの役割

テクノロジーの仕掛けはいろいろとあ通市場の活性化につながるという良循

きて、政策提言ができるということがあいた評価になります。実態がない中で心命化が進むと、自分の地元に帰ってそこはすごく大きいし、変化の時代だからこると思います。その発展形がスマートシ環になればといいと考えています。

るならそれを明らかにしていくことが大配し過ぎたり期待し過ぎたりするのではで貢献できるようになりたいという人も多そ、新しい場所に住みたい、
新たなオフィ

事です。

なく、実態はこうだというのを見せてそこくなります。そうなると、不動産の地域経スにしたいという希望が実現されるため三つ目のポイントはどこまでが公開を積み重ねていくことで正しい理解と正済における役割はより一層、大きなものには、流通市場がきちんとあることが一情報であるべきか。公開情報とそれぞれしい評価をできるようにするのが重要でになるでしょう。

層重要になると思います。

の人が持っている情報があるので、どこあり、それが学問の一つの役割だと思っまでを公開情報にするかという線引きのています。

ティになります。テクノロジーをうまく使う
ことでまち全体を盛り上げる仕掛けができます。Maasなど、交通機関がうまく動けば有効に使える不動産もあるので、今までのような路線バスでは需要を吸い上

不動産の価格情報
で何が変わるのかを明らかにする

げられなくても、
オンデマンドバスがあっ

経済の大きな発展や人々の暮らし方・

こうした話を説得力ある形でお話する

働き方の変化を支えるのは、家が確保でには、流通市場の役割を学術的にしっ議論がこの先出てくると思います。ここ

今開示されている情報でできること

きるか、適切なオフィスがあるかというこ

かり研究成果として出すことだと思いまてきちんと運行されれば、人が行かなく──不動産情報インフラのあり方につからは私見ですが、経済学者としては、はどういうことなのか、どんなメリットがとが引き続き重要であり、
不動産流通がすし、人々の生活や経済活動にどんななっていた場所の有効活用もあり得ま

いてどのように考えますか。

価格情報は基本的に幅広く知られた方あるのか、不足部分が開示されることでしっかりしていないとその地域に行きた成果が出るのかを、数値やデータで示すがみんなに重要なシグナルになるので何ができるのか、ということを明らかにし

くても行けません。そう考えると、暮らしことは重要です。具体化しデータ化されす。不動産がうまく使われるようなまちづ
くりや知恵出しもテクノロジーで可能に

柳川氏

不動産価格などの情報を使え

開示され方がいいと思っています。ただて、そのうえで問題が出れば改善すべきや働き、
個人レベルだけでなく企業活動た分析結果を示すという役割を果たす。

なれば不動産価値が上がり、うまく価格ることで何が変わるのか、どんなことがし、不動産は個別性が強いため、どん

です。

も含め、
不動産ができるだけ有効活用さ

不動産流通、仲介の役割をデータ解析

や取引に反映されていきます。
そんなことより良くなるのかをしっかり明らかにするな条件の不動産がどういう価格なのかれることが非常に重要になります。

の結果として出せれば非常に大きな説も技術活用としては考えられると思ってことがCREIの一つ大きな役割だと思っを細かく検討しなくてはいけない分野

──不動産流通の未来像とＦＲＫへのいます。

ています。現行のレインズデータでも何です。原理原則を明らかにしたうえであ

期待をお願いします。

がわかり、何が不動産流通市場に貢献るべきデータ整備の姿を考え、データ

CREIでは、全体としてどんなことが6

有効活用を促すためには、不動産仲得力になると思いますので、このCREI介事業者ができるだけ良いマッチングをを起点として学問的な研究を進めること

して有効活用できる不動産が流通するがますます必要だと思っています。

7

論点

FRK
「中古住宅購入における住宅ローン利用等実態調査」から住宅購入を後押しする住宅ローン控除
築年数要件を見直すタイミングに住宅ジャーナリスト 山本久美子［筆者プロフィル］
リクルートにて、「週刊住宅情報」「都心に住む」などの副編集長を歴任。
現在は、メディアへの執筆やセミナー等の講演等を行う。SUUMO ジャー
ナル、Yahoo!ニュース、東洋経済オンライン等連載多数

住宅購入で住宅ローンを利用し、住宅ローン控除を受けることが下がってしまう。

7割が住宅ローンを組み、ローン利用者の7割が〇住宅ローン控除の概要

では、どの程度の人が住宅ローンをさて、住宅ローンを利用した68.2%

しても金銭的なメリットが少ないから」利用し、住宅ローン控除の適用を受けの人たちはどの程度住宅ローン控除（15.2%）を理由に挙げた人もいたが、たのだろうか。
【図表1】がその結果だ。

を受けたのか見ていこう。
【 図 表 2】

最も多いのは「住宅ローン控除を利

まず、住 宅ローンの利 用率 は68.2%

を見ると、住 宅ローン利 用者 のうち用できる物件ではないから」（68.3%）だった。逆にいえば、３割超の人が住69.3% が住宅ローン控除を受けていだった。

宅ローンを利用せずに、中古住宅をる。さらに、住宅ローン控除を受けた

次に、「住宅ローン控除を利用でき買ったことになる。住宅ローンを利用人のうち、54.3% が「住宅ローン控除る物件ではなかった」人の具体的な要しなかった理由としては、「物件の事情が適用される物件を探すようにした」

因を聞くと、【図表３】の結果となった。

（築古、再建築不可など）で金融機関と回答している。住宅ローン控除が、「購入者の所得要件」や「住宅ローンの審査が通らなかったから」（14.7%）

住宅の購入と密接な関係にあることがの償還期間要件」を満たさない場合など、審査がらみの理由もあった。中わかる結果だろう。

もわずかにいるが、多いのは「物件の古一戸建てに限ると住宅ローンの利用

一般化「言葉も内容も知っている」66％

住宅ローン控除を活用

筆者がリクルートの住宅メディアの「言葉は聞いたことがあるが内容リクルートの調査が、過去1年以内に要因があるのだろう。しかし、最も多率が 64.1％に下がるのは、このあたり

編集や記事執筆を通して、取材や調査は知らない」22%に住宅の購入・建築、リフォームについ理由は「預貯金などで一括購入したで会った住宅の購入者たちは、一次取〇中古住宅でも条 件を満たせばいて具体的な一定の行動を取ったことかったから」（65.7%）だ。

得者が多いという背景もあるが、ほぼ

住宅ローン控除が適用されるがある20〜69歳、つまり「住宅取得やn=
次に、中古住宅の購入資金の内訳

全員が住宅ローン控除を意識してい「言葉も内容も知っている」58％

リフォームの検討者」を対象としていた。このように、住宅を購入する際に住「言葉は聞いたことがあるが内容るのに対し、FRKの 調 査 は、2018〜

宅ローンを利用し、住宅ローン控除をは知らない」26%

2020年の3年間に中古住宅を購入し受けるという流れは、すでに一般化し【調査 対 象】過 去1年以内に住宅ていると見ていいだろう。

適用要件」を満たさない場合で、その住宅ローン控除が適用されない
築年数の中古住宅を買っている人も多い

中でも「築年数要件」を満たさないという理由が73.7%と圧倒的に多い。

では、今回の調査対象者が購入し住宅ローンを利用していない
住宅ローンを利用した

一方で、住宅ローン控除の認知度
0%

10%

20%

30%

40%

た、中古住宅の築年数を確認しよう。

50%

は、「制度があることを知っている」人【図表４】を見ると、中古一戸建て・マ

60%

70%

80%

90%

100%

全体
（2,393）
を見ると、預貯金などの金融資産のほまで含めると91.5%68.2になるので、住宅

31.8
ンションで折れ線に山があることがわ

かに、親などからの資金援助や所有し中古一戸建て・計（1,401）

ローン控除のことを知らなくて利用
64.1

かる。中古一戸建て
（青線）
では、
「築1
35.9

ている不動産の売却金、親族からのできなかったという人は少ないと見てた20歳以上（本調査有効サンプル数は相続などが挙がった。富裕層の親族やいいだろう。住宅ローン控除を受けなで高く、次に「築 21年〜25 年以内」がの購入・建 築、リフォームについ2,393件）、つまり「中古住宅の購入者」

買い替え層、ローンを組むことを嫌う

かった理由はどこにあるのだろうか。

高くなっている。中古マンション（赤線）

リクル ートが2020 年12月に実 施て具体的な一定の行動を取り、かを対象にしているという違いはあるが、シニア層など、ローンを利用しない一住宅ローン控除非利用者にその理のほうは、「築11年〜15 年以内」「築した「『住宅購入・建築検討者』調査

つ 検 討 に 関 与してい る20 ～ 69

FRKの調査でも、「住宅ローン控除」

定の層もいると推察できる。

由を聞くと、「住宅ローン控除を申請

16 年 〜20 年 以 内」「 築 21年 〜25 年（2020 年）」で、「認定長期優良住宅」

歳の男女（本調査集計サンプル数の認知度は次のように高くなっている。

や「フラット35S」「ZEH」などの優遇

1,688件）制度や優良な品質等を示すキーワー〇住宅ローン控除を知っているか

ドの認知度を調べたところ、最も認知

こうした実態のなか、中古住宅の購度が高いのは「住宅ローン控除」の入と住宅ローン控除の関係についている」49.1％

66％だった。ただし、住宅ローン控除

深堀りしたのが、一般社団法人不動「具体的ではないが、制度があるこ

は「中古住宅でも適用される」ことの

産流通経営協会（以下、FRK）の調査とは知っている」42.3%

認知度となると、残念ながら次のようにだ。

「どのような制度か具体的に知って中古マンション・計（992）

年〜5 年以内」と「築 6 年〜10 年以内」

73.9

26.1

【図表2】住宅ローン利用者の住宅ローン控除適用状況と物件選びへの影響■住宅ローン控除の利用状況
住宅ローン控除利用＆築浅物件購入
住宅ローン控除非利用＆築古物件購入
0%
10%
n=

49.2

住宅ローン利用者全体 （1,632）
中古一戸建て・計（899）

中古マンション・計（733）

住宅ローン控除利用＆築古物件購入
わからない
20%
30%
40%
50%

住宅ローン控除非利用＆築浅物件購入
60%

70%

20.1

43.7

7.4

22.8
56.1

80%

8.0
16.7

90%
17.9

19.6
6.5

15.9

100% 住宅ローン

控除利用者・計

5.4

69.3%

5.8

66.5%

4.9

72.7%

【図表1】中古住宅購入者の住宅ローン利用率
住宅ローンを利用した
n=

8

0%

全体

（2,393）

中古一戸建て・計（1,401）

中古マンション・計

（992）

10%

20%

30%

40%

68.2
64.1

50%

60%

70%

住宅ローンを利用していない
80%

90%

31.8
35.9

73.9

26.1

■住宅ローン控除が与える影響（住宅ローン控除が適用される物件を探すようにした）とてもあてはまる100%

ややあてはまる10%n= 0%

あまりあてはまらない
全くあまりあてはまらない
どちらとも言えない
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100% あてはまる・計（1,131）

21.8

32.5

26.3

12.6

6.7

54.3%

中古一戸建て・計

（598）

22.5

33.0

26.4

11.3

6.9

55.4%

中古マンション・計

（533）

21.1

14.2

6.5

53.1%

全体

32.0

26.3

9

論点

【図表３】物件が要因で住宅ローン控除の適用を受けられなかった具体的な理由【図表3】物件が要因で住宅ローン控除の適用を受けられなかった具体的な理由【図表３】物件が要因で住宅ローン控除の適用を受けられなかった具体的な理由※住宅ローン控除非利用者ベース※住宅ローン控除非利用者ベース
80%
75.3

80%

の25 年を超えても、建築士などの検全体

中古一戸建て・計

中古マンション・計全体

中古一戸建て・計

中古マンション・計

73.7
73.7

40%
20%

4.96.74.92.4
6.7

13.1

築年数が要件を満たして築年数が要件を
いないから
満たして
いないから

18.6
18.6

2.4

借入金の
償還期間が
借入金の
10償還期間が年未満だから

床面積が 50 ㎡
以上ではないから
床面積が 50 ㎡
以上ではないから

10 年未満だから

2.9 3.4
2.92.6
3.4

1.11.91.11.9-

購入者の合計所得金額が3,000 万円より購入者の合計所得金額が
大きいから
3,000
万円より

8.6

2.6

大きいから

その他

わからない

その他

わからない

全体

中古一戸建て・計

中古マンション・計20%

全体

中古一戸建て・計

中古マンション・計

16.8
15.5
15.5

12.1
12.1

10%

15.8
15.8

16.8

14.8
14.813.4

13.7
13.7
11.4

13.4

11.4

14.6

14.5

14.6
14.5
13.6
12.9
13.0
12.9 13.6
11.8

13.0

11.8

10%
7.3

0%

9.8
9.8

8.2
8.2
7.1

7.3

1.8
0% 1.8耐火構造 25年

7.1

2.5

6.4
6.6
6.4

6.3 6.6
6.3

6.0
6.0
5.6 5.4

5.6 5.4

2.5
0.9
0.9

築1年
築未満
1年

築 1 年〜
5 年以内
築
1 年〜

未満

5 年以内

4.9
4.7 4.9

4.8
4.7
4.8

2.2
2.2

2.9

3.0

2.9
1.7

3.0
2.1
0.92.1

1.7

築 6 年〜 築 11 年〜 築 16 年〜 築 21 年〜 築 26 年〜 築 31 年〜 築 36 年〜 築 41 年〜 築 46 年〜
10
年以内
1511
年以内
2016
年以内
2521
年以内
3026
年以内
3531
年以内
4036
年以内
4541
年以内
5046
年以内
築6
年〜 築
年〜 築
年〜 築
年〜 築
年〜 築
年〜 築
年〜 築
年〜 築
年〜
10 年以内 15 年以内 20 年以内 25 年以内 30 年以内 35 年以内 40 年以内 45 年以内 50 年以内

0.9

築 51 年
築以上
51 年
以上

1.8

1.7
1.7

1.8
1.6

等を取ろうとしても「できなかった」た

では、住宅ローン控除を利用するた会社の割合が48.7％、個人の割合がめに、住宅ローン控除が使えなかった

めに、購入者が自ら証明書等を取得

46.3％と二分する形になったが、「既存と回答している。

したのだろうか。
【図表７】によると、

住宅売買瑕疵保険」では売主が不動

今度は、住宅ローン控除を利用し「自分で手配した」のは、「耐震基準適産会社の割合が 73.4％と多くを占め、た人で、築年数の要件外の築古物件合証明書」については半数（50.5%）い

個人の割合は26.2％しかなかった【図を購入した人を見ていこう。
【図表６】

るが、
「既存住宅売買瑕疵保険」につ

表8】。どちらの場合も市場相場の比のフロー図を見ると、住宅ローン控除

いては26.3%に過ぎない。つまり、「も率から見ると、売主が不動産会社であの利用者の23.4% が築年数要件外のともと取得あるいは加入した物件だっる割合がきわめて高いことになる。つ

中古住宅を買っている。住宅ローン控た」ので、住宅ローン控除が利用でき

まり、売主の不動産会社がサービスと除の適用を受けられたのは、耐震性のた、という人が多いわけだ。

して、瑕疵保険に加入したり適合証明

証明書等を取得したからで、「耐震基

さらに、耐震性要件を満たしたこと

書を取得したりしていた住宅を購入し準適合証明書」が43.8%、「既存住宅

で住宅ローン控除を受けた人が購入た可能性が高い、という実態が透けて売買瑕疵保険」が26.8%で、「既存住した住宅の売主を見ていくと、
「耐震

見える。

宅性能評価書」はわずか2.1%だった。

基準適合証明書」では売主が不動産が新しく、かつ手ごろな価格の住宅を築年数適用外でも耐震性要件を【図表５】住宅ローンおよび住宅ローン控除の利用状況（住宅ローン控除非利用理由）

わからない
わからない

購入者の68.2％が住宅ローンを利用した。ローン利用者の69.3% が住宅ロー

他方で、築年の古い住宅を購入し満たせばよいが多くの人は「特に何もしていない」

た人が多いことも見逃せない。中古一FRKの調査 結果には、とても分かを受けなかった人の最大理由は、物件戸建てで「築 21年以上」を購入した比りやすいフロー図が掲載されている。

の適用要件を満たさなかったことで、率は43.0％、中古マンションで「築 26

このフロー図【図表５】を見ながら、

特に築年数が要件外という人が多い。

年以上」を購入した比率は31.0％。
「住住宅ローンの利用者で住宅ローン控

このことがフロー図からよくわかる。

宅ローン控除」の適用要件のうち、築除の適用を受けなかった人の状況を年数要件から外れる中古住宅を買っ探っていこう。

買っている人が多いことがうかがえる。

た人がこれだけいるということだ。

これまで見てきたように、中古住宅

もちろん、買主の中には、自ら適合

1.62018 年 -2020 年の間に、中古物件を購入した人

N=2,393

ン控除の適用を受け、25.3%は適用を受けていない。住宅ローン控除の適用

非利用：31.8%

利用：68.2%

住宅ローン
以内」で高くなっている。比較的築年

既存住宅売買瑕疵保険の付保障証明る。そして、合わせて39.0% は証明書

9.3
7.7
9.3
8.67.7【図表4】購入した中古住宅の築年数
20%

既存住宅性能評価書「特に何もしていない」と回答してい

26.2
13.1

20%

or

年数が要件 外だったうちの69.8% が

26.2

0%

木造 20 年

【図表５】のフロー図を見ると、築

40%

0%

耐震基準適合証明書

あれば耐震性が確保されていると認
になる。

71.5

60%

査による右3つのいずれかの証明書がめられ、住宅ローン控除の適用対象

75.3
71.5

60%

中古住宅の耐震性の要件

利用：47.2%（69.3％）

住宅ローン控除（

非利用：17.2%（25.3％） わからない：3.7%（5.4％））内は住宅ローン利用者に占める割合

物件理由（ ）内は住宅ローン非利用者に占める割合
11.8%（68.3％）

住宅ローン控除
非利用理由

床面積が 50 ㎡未満
2.2%（18.6％）
築年数に
代わる
要件適用

既存住宅売買瑕疵保険に 耐震基準適合証明書を加入しようとしたが、 取得しようとしたが、できなかった
できなかった0.7%（8.2％）

しかし、築年数要件は「住宅の耐震（性」を確認する一つの要件ではある

1.8%（20.2％））内は築年数が要件外に占める割合

築年数が要件外
8.7%（73.7％）（ ）内は住宅ローン控除
非利用理由が物件理由の人に占める割合

既存住宅性能評価書 特に何もしていない（耐震等級 1 級以上）取得ができなかった

0.9%（10.6％）

6.1%（69.8％）「特に何もしていない」以外は複数回答可

が、築年数が木造の20 年、耐火構造

1011
N=2,3932018 年 -2020 年の間に、中古物件を購入した人

築年数に
代わる
要件適用

既存住宅売買瑕疵保険に 耐震基準適合証明書を加入しようとしたが、 取得しようとしたが、できなかった
できなかった論点

0.7%（8.2％）（

1.8%（20.2％））内は築年数が要件外に占める割合

既存住宅性能評価書 特に何もしていない（耐震等級 1 級以上）取得ができなかった

0.9%（10.6％）

6.1%（69.8％）「特に何もしていない」
以外は複数回答可【図表6】住宅ローンおよび住宅ローン控除の利用状況（築年数要件に代わる要件）【図表8】中古住宅の売主別耐震性要件の比率

2018 年 -2020 年の間に、中古物件を購入した人

N=2,393

利用：68.2%

住宅ローン
住宅ローン控除

利用：47.2%（69.3％）（ ）内は住宅ローン控除
利用者に占める割合

非利用：17.2%（25.3％） わからない：3.7%（5.4％）

既存住宅売買瑕疵保険に加入

一般法人

耐震基準適合証明書を取得

46.3

48.7

2.8

既存住宅性能評価書を取得

31.8

43.0

25.1

既存住宅売買瑕疵保険に加入

26.6

73.4

0.0

わからない

53.7

42.7

0.0

3.0%
（26.8％）

0%n=

ションの場合、現時点ではおよそ築 40
年以内が該当する。ところが、住宅ロー
ン控除の築年数要件では築 25 年が上わからない

必要な時期に

もともと保険に加入している/ 証明書・評価書が取れている物件だった

全体

（71）

中古一戸建て・計

（51）

10%

20%

30%

40%

50%

60%

26.3

「住宅ローンが組める物件である

減税制度などがあったが、住宅ローン

こと」58.5％

利用者への減税や中古住宅への対象「住宅ローン控除を受けられる物

拡大などでその姿を変え、築年数も緩

もともと保険に加入している/ 証明書・評価書が取れている物件だった

70%

80%

件であること」45.0％

最近は、大手の仲介会社を中心に、

0%

10%

20%

わからない
90%

100%

（20）

66.9

8.7

中古一戸建て・計（73）

中古マンション・計

（42）

50.5

わからない
90%

43.2

100%
6.4

56.2

40.0

3.8

を取得
48.7

10.8

証明書等を取得するように動いた人も耐震性要件を満たせば住宅ローン

工程を自力で行うのは簡単なことではいたわけだが、一般の購入者が自力控除が受けられることを理解し、どうない。また、検 査によってすぐに耐震で耐震性に関する証明書等を手配す

やって証明書等を取得するのかを把性があると判定されればいいが、耐震ることは、かなりハードルが高いので、握し、そのための検査機関を探し、検性を満たさない場合には耐震改修を「特になにもしていない」人が多かった

査に立ち会うなど日程を調整し、費用したうえで検査を受ける必要もある。

ということになるのだろう。

を負担し……と取得するまでの一連のとても、専門知識などのない一般の消【図表8】住宅選びで「新耐震基準を満たした（1981年6月以降に建築確認申請した）物件であること」を重視する度合い
とても重視した

重視した

0%

10%

（2,393）

22.9

n=

20%

どちらとも言えない

30%

40%
31.1

重視していなかった

50%

60%

全く重視していなかった

70%
25.3

70%

80%

90%

100%

いる。
保証の内容はさまざまだが、中
既存住宅売ローン控除は、その後も対象期間や控買瑕疵保険
中古一戸建て・計（51） 住宅ローン控除は住宅ローンを利
33.1には既存住宅売買瑕疵保険を活用し66.9
除上限額を変えながら、住宅購入を支に加入ている仲介会社もある。
また一部の仲用することが前提となるが、所得税等

え続け、現在まで続いているが、築年8.7の還付という特典がある。
それと同程
介会社では、買主へのサービスとして、（20）

91.3
数要件は
20 年以上も変わらないまま

中古マンション・計

瑕疵保険や適合証明書等の取得をサ度に、特典はないが住まいに対する安で来ている。

する体 制を作っている。仲 介 会社にる購入者はとても多い。特に、中古マほうが一般的にわかりやすく、木造 20

50.5

ンション購入者では62.0％になり、中とっては、手離れの悪いこうしたサポー （116）6.4
年、耐火構造 43.2
25 年という条件も納得

トはしたくないと思うかもしれないが、

古一戸建て購入者の48.5％と比べて感のあるものだったのだろう。ところ

一般消費者がプロとして頼っているか

かなり高い結果となっている【図表 9】。

が、築年数要件を満たさない中古住

おそらく、多くの消費者は、新耐震宅を購入する人も増え、耐震性 の要基準＝一定の耐震性があると理解し件を満たして住宅ローン控除を活用しところで、耐震性に関する証明書等ているのだろう。筆者も執筆記事やセようとすると、消費者側に大きな負担の大きな負担を強いる元になる「築年ミナーで、マンションであれば新耐震をかける構図になっている。耐震性の数要件」だが、果たして納得感のある基準設計を導入した1981年の建築基要件の妥当性について、そろそろ見直ものだろうか。次に挙げる「住宅選び準法改正以降、一戸建てであれば耐されてもよいタイミングに来ているのでで重視した割合」を見てほしい。

震設計が強化された2000 年の建築はないだろうか。

80%

90%
13.8

100%
6.9

中古一戸建て・計

重視した・
計
54.1%

（73）

を取得

らには、積極的に支援をすることをぜ
中古マンション・計

ひ検討してほしい。

耐震基準

40.5

60%

20 年以内、耐火構造が築 25 年以内」になったのは1999年のことだ。住宅
73.7

耐震基準

91.3

自分で手配した もともと保険に加入している/ 証明書・評価書が取れている物件だった
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
n= 0%
（116）

50%

や設備の保証を付ける事例が増えて全体（71）ること」54.1％
26.3

適合証明書

全体

40%

自分で手配した もともと保険に加入している/ 証明書・評価書が取れている物件だった わからない
おそらく、
建築確認日よりも築年数の「新耐震基準」を重視す
ポート（耐震改修のサポートも含めて） 心感を持てる
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
n= 0%

に加入
中古マンション・計

30%

わからない
和を繰り返し、現在と同じ「木造が築売主へのサービスとして、自社で建物 n= 「新耐震基準を満たした物件であ

73.7

33.1

1972 年から住宅購入者への所得税の自分で手配した

3.0%（27.4％）

住 宅ローン 控 除 の 歴 史 は 古 い。

視＋重視）割合

全体

全体を説明している。新耐震 基 準のマン

〇住宅選びで重視する（とても重

仲介会社のサポートはもちろん、築年数要件の見直しも

既存住宅売

適合証明書

震性があると考えられると、その目安のだろう。

ドルだろう。

耐震基準適合証明書 既存住宅性能評価書を取得（耐震等級 1 級以上）
を取得
4.8%
0.2%
（43.8％）（2.1％）

自分で手配した

12

不動産会社

限となっている。この違いはどこにある【図表7】築年数要件の代わりに活用した要件の取得方法（自分で手配したか）

買瑕疵保険

個人

費者には、簡単には越えられないハー（ ）内は住宅ローン利用者に占める割合（ ）内は住宅ローン控除
利用かつ築古物件購入者に占める割合非利用：31.8%

築古物件を購入（一戸建て築 21 年以上 /MS 築 26 年以上）
11.0%（23.4％）

住宅ローン控除
利用物件

築年数に代わる要件適用

売主要件

基準法改正以降であれば、一定の耐

単位：%

（42）

56.2

40.0

40.5

3.8

48.7

10.8

【図表8】住宅選びで「新耐震基準を満たした（1981年6月以降に建築確認申請した）物件であること」を重視する度合い【図表9】
住宅選びで「新耐震基準を満たした（1981年以降に建築確認申請した）物件であることを重視する度合い
とても重視した

全体

重視した

0%

10%

（2,393）22.9

n=

中古一戸建て・計（1,401）

中古マンション・計

（992）

19.4
28.0

20%

重視していなかった

どちらとも言えない

30%

40%

50%

31.1

60%

全く重視していなかった

70%

27.1
34.0

90%
13.8

25.3

29.1

80%

15.6
22.7

11.2

100%

重視した・
計

6.9

54.1%

8.8

48.5%

4.1

62.0%

13

コロナの影響と2021年米国不動産流通市況
全米リアルター協会

日本大使

西川ノーマン裕子
図1

動を活発に行っています。また、MLS

国民に去年と今年の2回、1人1,200ド

は日本のレインズに相当するものです

ルと800ドルなどが支 給されるとともが、MLS に関してどうルール付けをすに、失業保険も申請しやすくなり、景アメリカで不動産業を営んでいるほるのかという委員会もあります。私が気は回復に向かいました。また、コロ

カリフォルニア州不動産協会で定点

とんどの不動産エージェントが全米リ担当しているグローバルアンバサダー

ナで打撃を受けたレストラン業界など観測をしている「売り時」「買い時」とアルター協会（NAR）に加入しており、（大使）は国際 部門の中にあります。

のオーナーには経費の何割かが補填

いうアンケート（図２）では、買い手は全米の取引総数の約 90％が NAR 会

NAR は全世界74カ国の109の協会されるなど、予算を取って景気刺激策

競争が激しいので、買い時だとは思い

員による契約となっています。アメリカと友好関係を結ぶ協定を結んでいましを進めてきました。その結果、GDPにづらいはずなのですが、19 年の「買いは各 州が法 律を管轄していますが、て、それぞれの国に担当の大使を任命

関しては2020 年 Q2に前年比 -8.5％と時」が20％未満に対して、5月頃から

NARのメンバーになると各州のリアルしています。日本では FRK、JARECO

落ち込みましたが、Q4は少し回復して

29 〜30％まで上がりました。金利が低ター協会が作成する契約書のひな型（日米不動産協力機構）、不動産協会、-1.2％となりました。そして、個人所得

くなったことが影響していると思われを使ってほとんどの契約業務を行うこ

全宅連、全日の5団体と結んでいます。

は2020 年 Q2が 前 年 比＋10.7%、Q4ます。売り手は、現在かなり売れ行きとができます。また不動産協会に入る

複数の団体がありますので、アメリは＋4.3％と前年より増加するという興が良いため、「売り時」だと思う人が3と各協会が保有するMLS（Multiple

カと何か協働するときにはJARECO

味深い結果となりました。これは、旅月は63％に上っています。

Listing Services）というシステムにを窓口にまとめていただいています

行業界やエンタメ、映画関係、音楽関入ってマーケティングを行うことできまが、機会があれば喜んで情報提供を連など一番打撃を受けた業界は一年着いて今年後半に景気はかなり戻る

は2％台の金利は高く感じるかもしれ

購入者が増えていることもあります。アす（独立系のMLSもあります）。このよさせていただきます。

間を通じて大変厳しい状況でしたが、のではないかと言われているので、こませんが、アメリカ史上最低水準です。

メリカの人口の中で25％を占める「ミガイドラインに沿って、仕事が復旧しの貯金が消費や家の頭金に回るのでこれによってローンの申し込 みは前レニアル世代」が20 〜30 代に突入し、ている業界もたくさんあったことによりはないかという話をよく聞きます。

年同月比で昨年 5月くらいからかなり家庭を持って家を買おうという年代に

NARについてうな仕組みがしっかり整っていることが入っていまして、会員数は約140万

コロナの影響と米国不動産流通市況

人。アメリカの人口は約3 億3,000万人もあり、NARにはほとんどの事 業者

物件不足で価格が上昇

また、売れ行きが良い背景には若います。例えば商社などは全て在宅勤務

コロナの状況は、州によって違いま増えて、多いときは前年比 30％アップ

なったこともあります。この傾向はまだ2020 年春先はコロナで全世界の不となりましたが家で普通に仕事ができ

すが、カリフォルニア州は1〜2月にまという状況でした。まだコロナで停滞

しばらく続くと思われます。

なので、230人に1人がリアルターとい

動産マーケットは凍り付いたような状ましたし、物流も売り上げが伸び、生ず65歳以上、4月1日からは50 代、4月している時期でいったん冷え込んだ

2020 年の1カ月ごとの販売件数は、うことになります。

態でした。アメリカでもいろいろなビジ

活密 着の業界（Essential Business）

15日からは16歳以上のワクチン接種のが 3 〜 4月でしたが、金利の低下を3〜4月は落ち込んでそこからV字回復

会員のプロフィールですが、平均年ネスがストップして2020 年 4月は失業や、外 出が制限されたためとりわけがスタートし、かなり普及しています。

受けて「じゃあ買い時だ」とバイヤー

して秋口までかなり売れ、年間では前

齢 50 代で、女性が 60％以上、短大卒率が14.7％と、この十数年で一番高く

Amazonなどの配送が発達しました。

私も1週間前に1回目を打ってきましたが動き始めました。

年比 3％アップしました。一方で、物件か大卒が中心。アメリカは転職が多なりました。その後いろいろな対策やE コマースが大幅に伸びたのでそれに（4月15日時点）。様子を見ながらです

図2

く、セカンドキャリアやサードキャリア

政府によるガイドラインができて徐々携わっている業界の売り上げはものす

がレストランも開きはじめ、夏頃には回で転職して不動産業界に入る人が多にビジネスが再開し、現在（2021年3

ごくアップしました。

復すると言われています。

いようです。日本と違いエージェント制

月時点）は全米で6.3％、カリフォルニ

アメリカは消費文化なので景気がアメリカの住宅ローンのほうは、コなので自営業扱いです。不動産会社に

ア州で8.3％くらいまで落ち着いてきて良いとクルーズや海外旅行のほか、いロナ禍で金 利がかなり下がりました

属す必要がありますが、自分の時間にいます。

ろいろな業界のビジネス系コンベン（図１）。ブルーのラインが30 年固定金

合わせてフレキシブルに仕事ができま

オバマ大統領以降、トランプ、バイ

ションでは数万人規模で集まってパー利です。アメリカでかつて1番高かっすので、例えば子育てをしながら仕事

デンとずっと景気は回復傾向で、雇用ティーなども催されたりしてお金を使いた金利は18％くらいだったそうですがができるなど、女性が働き続けやすい

件数はずっと右肩上がりでした。そのます。こうしたものが一切なくなったの（1981年）、20 年 前 の2000 年 代 でもため女性比率が高いと思われます。

10 年間で積み上げた数字が2020 年 4で、それらに代わって近場にキャンプ

6％前後でした。2018 年からの金利のNARには様々な部門があります。行

月にコロナで一気になくなったというに行ったり、車で行ける範囲で遊ぶな

推移を見ると4%台後半で推移してい政に対するロビー活動は NARのコアのが今回のコロナショックでした。米どが娯楽の中心でした。アメリカ人はもましたが、2020 年の夏頃は3％を切っな存在意義になりますが、全米のホー

国では、いろいろな政策、特に景気刺ともと貯畜の概念が低いのですが貯て2.7〜2.5％、頭金率が高いとさらにムオーナーシップを拡大するための活

激策（Stimulus Package）として、全蓄額も増えたそうです。コロナが落ち低い金利で借りられました。日本人に

14

15

コロナの影響と2021年米国不動産流通市況

図4

図3

少し落ちますがそれでも前年比14％上

別・人種・障害・家族構成で差別し昇と、今 年になってからさらに動きがてはいけないということを記したディス

活発になっています。

クロージャー書類が作られ、売主・買これは全米どこでも起こっている現主、大家・テナントに書面で伝えてい象で、競争が激しくて値段が上昇してます。また、不 動産 免許 の新 規 取得

います。日本は売り出してから買い付と更新時にはCode of Ethic（倫理綱

けが入ったらまずその人と契約してい領）の勉強を必ず行いますが、リアル

くと聞きますが、アメリカでは中古住宅

ターメンバーは仕事にかかわらず Fairを売りに出して多くのオファーが入っHousingを念頭に置いて活動するといた場合、期間を区切ってオファーを集う項目を追記しています。

めることができます。集まったオファー

NARとの窓口を担っているJARECO

に対して1番いい人を選ぶときにもう少は国際交流、調査研究、教育研修をし高い金額を示すというカウンターオ

行っています。国際交流ではもっと交数の在庫が少ない状況がずっと続い

そのほか、アメリカでは用途地域やファーを出して、それに対して返事がえて、バーチャルツアー、3D、ドローン

リゾート地での半定住、たとえばここか流を深めようと、バーチャルイベントをています（図３）。2008 年9月のリーマ

地域ごとの規制がかなり厳しいのも新きます。つまり、競争が激しいと売り出による空撮などがあります。日本はどんら90 分で行けるスキー場や避暑地の企画しており、調査研究は毎回テーマ

ンショックからリセッションの後、市場築が建てづらい原因となっています。例

し価格より値段が上昇する構造になっな物件でも間取り図があると思います

エリアは去年の夏から秋にかけて例年を決めて発表会をしてもらっています。

が停滞したので売りに出さざるを得な

えば都心部で2階以上の建物が建てています。このマップ（図４）は2021年

が、アメリカは中古住宅がすごく多いの2倍くらい売れたそうです。

教育研修は NARの公認資格を日本い物件もかなり増加しましたが、2013

られなかったり大きな土地の分割分

３月のデータですが、赤い色は成約物という背景もあり間取り図はほとんど

コロナ禍でも不動産の活動ができに輸入してもらい、日本語の講師とア

年くらいから回転が速くなり、市場に譲ができないなどの規制があり、人口件のうち50％以上の物件が売出し価ありませんでしたが、間取り図面の書

るよう、NAR はいち早く政府や各地域

メリカの講師が通訳を付けて話をする出ている物件流通戸数は2007〜8 年増に対応して都心部で人口密度を高格よりも成約価格が上がった地域でき起こしも増えました。これまではお客の行政に対して活動のガイドラインをというようなことを行っています。

と比べて半分くらいになっています。こ

めなくてはいけないという命題があるす。オレンジは20 〜50％の物件が売さんと対面で契約書を説明していまし

出してもらうようロビー活動に注力しま

れは回転が速いだけでなく、他にも大にもかかわらず、高層化や密集化が難

出しより成約価格が上がった地域で、たが、今は資料をシェアしてZoomでした。その結果、不動産業界ではマスしい。加えて材料費の高騰や、リーマン

赤色オレンジ色でほとんどの州が占め行うことが増えました。日本がハンコクをしたり換気や消毒、人数制限など

リーマンショック後、新築物件の供ショックで大幅に解雇したので、建設られています。各地で非常に売主が強文化であるように、アメリカはサイン文を規定することによって活動可能とい給が非常に停滞したことです。アメリカ

業界の人材不足もあります。例年150万いマーケットになっていて、今年は引き化でサインは偽造もあり得るので大変うガイドラインが早い時期に出されま

では、すべての物件販売数の約80％戸程度の供給が必要だと言われていま

続きこの傾向が続きそうです。

重要な書類は必ず公証人サイン（ノーした。こういった動きもNARの功績のタリー）が必要となります。特に不動産一つだと思います。

きな理由があります。

が中古で、20％が新築となっています

すが、50万戸程度の供給という年が数が、この20％の新築が毎年供給され年続き、これがいまだに影響して全体続けることで、人口が増加するアメリカ的な流通戸数が低迷しています。

協会の活動とコロナで変わったこと売買では、譲渡証明書の受け渡しのもう一つ、ご存知のように、去年は際に必要となります。通常は必ず対面

人種 差 別をなくしていく活動が活発の住宅需要に供給が満たされると言物件供給が少なく、買いたい人が増

今はかなり人が動けるようになりまになりますが、オンラインでも公証人サで し た。Black Lives Matter、こ れ

われています。しかし、リーマンショッ

えているため、中間価格（ここでは平均

したが、2020 年の春先からはこれまでインを認める州も出てきました。まだオは根深い問題で一言では語れません

ク後の新築物件数の推移をみると、価格でなく中間価格を使います）は前のように物件を気軽に見に行くことをンラインノータリーを認めている州の方が、アメリカには不動産取引において2005〜 6 年レベルから供給が大きく

年比13〜15％アップという状況が続い制限されたため、テクノロジーが浸透が少なく、私が仕事をしているカリフォ

人種 差 別をしないことを取り決めた

減少し、それが数年続きました。リセッています。ロサンゼルス市の数字を見しました。もともとオンラインでサイン

ルニア州はできないので大変です。

Fair Housingという法律があります。

ションで銀行が負債を抱え過ぎておると、中間価格は103万ドル（1ドル＝をする電子サイン（e-Signature）はかリモートワークと意識の変化でいう

NARでは改めて、不動産事業者とし金を貸せない状態となり、大型の住宅

100円として1億 300万円）で1年前かなり浸透していましたが、一部使わなと、家族全員が家にいるので家が狭て人種差別のない取引をしっかりとお開発を行うデベロッパーへの融資がら22.3％上昇し、ロングビーチでは76

い人もいました。しかし今はそれが使え

い、部屋数が足りないということで、広客さんに伝えていこうという浸透の強かなり難しくなったことが原因と聞いて

万5,000ドル、だいたい7,650万円です。

ないと仕事ができないくらい、ほとんど

くて部屋数の多いところを求めて郊外化を図っています。例えばカリフォルニ

ロサンゼルスよりは郊外なので数字がが電子サインになっています。それに加立地の人気が高くなっています。加えてア州では、肌の色・宗教・出身国・性

います。
16

西川ノーマン裕子
ロサンゼルス在住、京都出身。大阪外国語大学卒業。
（株）リクルートに入 社し住 宅 情 報 誌 部 門に在 籍。
制作、営業部門を経て、住宅情報誌の編集長を務める。2004年に渡米。日系の情報誌『Lighthouse』の編集長を経て、不動産エージェントに転身。RE/MAXESTATE PROPERTIESに所属し、ロサンゼルスの不動産の売買やリースに携わる。2013年から業界団体の活動に関わり、地元の不動産協会（Greater Los
Angeles REALTORS®）ではグローバル委員会の委員
長、
全米アジア不動産協会L.A. Coastal支部では理事を務めた。2021年からは全米リアルター協会にて日本大使・モンゴル大使、またロサンゼルスの女性リアルター協会L.A./Beverly Hills支部では次期会長を務め、国際間の不動産取引の促進や女性リアルターの活動支援に尽力している。

17

首都圏既存マンション市場

株式会社東京カンテイ 市場調査部 上席主任研究員 井出武

首都圏既存マンション市場の2021年上半期の動向と下半期の見通し
1

売り手市場への変化と
継続的な
「品不足」
の発生

出された「新規住戸数」を示す青色の失が発生するではほとんど見られなかったのに対し、
この棒より、翌月に市場から消え去った「消中古マンションを取り扱う仲介業者に「売り手市場」への変化はコロナ禍で起滅住戸数」を示す赤色の棒の方が高くとっては、買いたいという人が店舗に訪れなる状態が継続して起きていることがわかても、紹介できる物件がないという状況にではなぜ「売り手市場」となったのでる。
これは市場が「売り住戸数＜買い住陥っていると見られ、さらに長期化すれば、あろうか。
これを証明するのは困難である

戸数」となっていて、この動きが一時的で機会損失により取扱件数の減少とそれにが、いくつかの仮説を立てて考えている。

はなく継続したことで、明らかな「売り手伴う売上の減少に繋がる可能性もあるの①コロナ禍でも、史上稀に見る低金利で、決して楽観視できる状況にはない。

政策と不動産税制優遇政策などが継象で、2020年6月の最初の緊急事態宣およその動きを見ることができる。当社では市場」となり、
その結果として在庫が減少

言が解除されたあとから、ほぼ同時に起そのような集計を行い、傾向を見ているする状況になった。

こっている。

が、2020年6月以降は2021年4月までここのような「品不足」は新型コロナの

このようなことが起こると2つの異なる動き

こった最大の変化であると言える。

続され追い風となっており購入意欲が感染拡大以前と最初の緊急事態宣言

衰えなかった。

の際には発生していなかった。各地でほ②コロナウイルスが全地球規模で感2021年から発生していたことではなく

首 都 圏では2020年の6月以 降、買の傾向が継続しているため中古マンショ

2020年下期から連続して起こっていたこい住戸数が売り住戸数を上回る状況にン市場に残る在庫住戸数が月を追うご①売り手より買い手が多い状況となるぼ2020年6月というタイミングで起こって染が拡大したため感染リスクを避けるとであるが、中古マンション市場ではかななった。買い住戸数はデータで直接集とに減少しているのである（グラフ-2参ため価格には上昇圧力が掛かる

いる点は大いに注目すべきポイントだ。コことができる立地が存在せず、大きなり深刻な「品不足」状態が発生してい計することはできない。
そのかわり、市場か照）。

②「品不足」が継続すると欲しい人

ロナ感染症のマンション市場への影響

買い替え心理を生まなかったる。
この傾向はほぼ全国的に見られる現ら消滅する住戸数をカウントすることでおが多くいるのに売れないという機会損

は、価格や人気立地の変化といって面③コロナ禍による人の移動はあく
まで一

グラフ-1

首都圏

グラフ-1では新たに中古市場に売り

中古マンション市場の新規住戸数と消滅住戸数の変化■ 新規住戸数

が起こる。

グラフ-2

首都圏

中古マンション市場の在庫住戸数の変化■ 消滅住戸数■ 首都圏
30,000

9,000
8,378

8,000

8,134

7,737

7,606
6,927

6,867

7,000 6,743

7,173

6,000

5,817

5,998

7,331

6,572

5,777

25,0007,257

24,97925,415

26,689 26,972
25,31725,862

24,687

23,95622,2606,673 6765

6,362

6,203

6,145

5,773

20,00021,501 21,453

20,586 20,243
18,471

5,440
5,097

5,030 5,112
4,829

5,000

7707
6,961 7,009 7,070

6,508

6,402

6,307

7,469

26,05618,021 17,929

15,0004,000
10,000

3,000
2,000

5,000

1,000
0

18

20年
1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月 11月 12月 21年
1月

2月

3月

4月

5月

0

20年
1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月 11月 12月 21年
1月

2月

3月

4月

5月

19

時的なもので、大都市には早晩人が進んだ。

行政区別に新規住戸数がどう変化した

半期まで継続した。
そのため第2四半期

政区で前年同期（2020年第1四半期）

性格の異なる2つの理由が原因で起こっ戻ってくるとの意識が共有されたため主以上の4点が考えられる。
このような要のかを調べている。当初はリモートワーク

よりも無色の行政区が増えており、面的と比べ1ランク下の色への変化や無色にていると考えられる。

として投資マインドが冷え込まなかった。

因であれば、投資安定性の高い大都市などの進展によって立地選好が変化しな広がりも見られない。第4四半期では、変化しており、全体的な新規住戸数の減①実需で住宅購入や住み替えを考え

株価の再上昇と高止まり傾向も後押しの中心部、
とりわけ東京都心部の不動て、それが新規住戸数に現れる可能性

新規住戸数がやや増加する傾向となっ

少が都心部ではなく郊外で起きていることている人は新型コロナ感染症が沈静した。

産に人気が集中する傾向も頷ける。

について調査する目的で行ったものであたものの、コロナ前の第 1四半期まで戻がわかる。

化して雇用や給与面の不安が解消さ④世界の中の都市として日本の大都2る。2020年10月に同年の第3四半期まることなく、1 年を終えた形である。
しかし、での地図を作成したが、この記事作成このような第 3四半期→第 4四半期のにあたり昨年の第4四半期と2021年第動きの中でも東京23区内では桃色の行

3

れるまでは「様子見」となっている。

1四半期を追加して可視化したものであ政区が増加しており、 立地の郊外化

このように郊外エリアにおいて新規のる。

とはまったく逆の現象が起きていたことが住戸マンション供給が減少していることにち」の姿勢を取っている。

裏付けられる。

ついては、量的分析だけでなく、価格に結果は同じ「売らない」という姿勢に市は比較的安全であるとの認識が世界的に高まったことで、東京都心部などを中心に将来への期待から買いが中古マンションの「品不足」
はどこで起きているのか

当社では2020年以降四半期単位で中古マンションも新築ほどではない

20

郊外の新規住戸減少行政区
の価格
（坪単価）
動向

②投資目線で売却を考えている人は今後マンション価格が上がる可能性が高いので、更なる上昇期待から「待が、最初の緊急事態宣言時には住戸

しかし新型コロナの感染者が急激についても確認する必要がある。コロナ禍と行き着くのだが、その過程や考えはまった

数の減少が見られ、第 2四半期では住増加した2020年の年末から2021年のの関連は薄いとは言え、郊外都市においく異なるが2つの動きが重なり「売却＜戸数そのものの減少と主として郊外に供

年始、そして2度目の緊急事態宣言が発ても住宅需要が高まり、価格が上昇する購入」という図式が継続していると考えら

給がほとんど見られない無色の行政区

出された1月から3月にあたる2021年のことによって売り渋り等が起こり供給減少れる。

が散見された。
しかし、第3四半期以降

第1四半期は再び感染拡大の影響がに繋がる可能性はあるからだ。

は徐々に新規住戸数が減少していき、出たため新規住戸数は減少した。
また、1

現在起こっている新規住戸数の減少

政区の中古マンション平均坪単価推移

売り渋りの状況に変化し始めたことで供

月に再び新規住戸数の減少が発生した

は、物件を購入したいという人が多く存を示したのが次頁のグラフ-3である。
こ

給立地の面的広がりにおける回復は鈍ため、全体的には郊外の行政区で新規在するのに対して、「今は売るタイミングのうち佐倉市と市原市は一見すると下落くなった。第 3四半期以降は前述の通住戸数の減少が起こり、千葉県では市ではない」との判断が働き、売りを躊躇うしていたり上昇しているようにも見えるのだ

り買い住戸数が売り住戸数を上回る状

原市、印西市、佐倉市、神奈川県では人が一定数存在するためであると考えてが、そもそもの坪単価水準がコロナ前の況が続いており、この動きは同年第 4四

相模原市緑区、厚木市などの郊外の行いる。
この 売り渋り に関してはまったく

2019年以降で大きく変動しているとは言

前述の新規住戸数が減少している行

21

えない。
またコロナ禍で市場に供給されるから脱却しようとしており、他の2都市とはいる。緑区はかなり広い範囲をカバーす

規供給も多くないと当然中古の価格を大ら少しずつ回復していくと考えられる。将の価格が下落に転じるのであろうが、その中古マンションの減少によって希少性が

坪単価の動きは異なるものの、コロナ禍にる行政区だが、リニア中央新幹線の停きく押し上げる力に欠ける結果となる。

来的に現状の価格面での好調さが崩れくらいのショックでもない限りは、現状の傾発生し、価格が上昇しているとも言い難

よる動きとも無関係である。

車駅となる橋本駅が存在する区である。

コロナ感染症に関してはワクチン接種てしまう要素を見つけるのは困難である。

向は当面続くと考えるべきである。

い。唯一印西市は明らかに上昇を示し

グラフ-４は青色から無色となった相2020年に同区はやや弱含んだが2021

が高齢者から始まり、順調にいけば年内

少なく
ともコロナ由来で市場が大きく動く可ている。新規住戸数が減少する中で価

模原市緑区と緑から青にランクダウンし年は上 昇している。反 対に厚 木 市はにかなりに人がワクチン接種を終えるだろ

能性はかなり小さいと考える。他方、米国格が上昇しているのだが、これは印西市

た厚木市の坪単価を見たものである。比2021年に入り明らかに下落しており量のう。集団免疫を獲得する状況もそう遠くなのインフレを背景とする利上げ圧力の高に多くのデータセンターが建設され、一較のために相模原市中央区と南区も掲減少と価格の下落が同時に起きている。

いと考えられる。そうなれば、日本経済は

まりや、別の局面に入った米中の様々な大データセンター都市への変貌が起き載している。
これを見る限り相模原市緑これらの郊外都市は駅前の再開発など回復に向かうだけでなく、多くの人が日常摩擦等、外患となる要素はかなりあるのていることと無関係ではない。印西市は区の坪単価は明らかに上昇しており、相が行われていないと将来的に価格が上

生活を取り戻す。大学生はキャンパスにが実情だ。
これらが日本の株価を大きく

従来からの千葉ニュータウンの一都市

模原市の他2区とは異なる動きとなって昇する期待感も薄く、新築マンションの新戻り、旅行や会食なども、慎重を期しなが下振れさせるようなときに、初めて不動産

グラフ-3

千葉県郊外3都市の中古マンション平均坪単価推移（単位：万円）
佐倉市

グラフ-4

市原市

印西市

90.0
84.8
82.5
79.3

80.0

75.4

70.0

69.8

70.8

71.6

70.6

68.3
63.6

60.0

60.8 59.9
60.6

60.8

68.7 68.3 68.9

64.6

60.2

57.0
53.7

56.1

70.5
63.1

65.2
61.6 63.1

58.6

76.5 75.9

74.0

69.4 72.0
69.4

67.0 67.1

65.9

72.8

62.5
57.8

59.9

55.5
55.4

54.2

62.1 62.6

63.2

100.4

101.8

100.7

102.3

100.0

123.5

126.1

118.1
116.4 117.3

114.6

96.1

97.2

98.2 98.9

119.2
117.3
116.9
114.6114.7
116.2
115.7
115.5
115.4
114.5
114.4113.6
113.4113.5
112.7
111.7
99.7 99.1

96.8 96.1

98.4

98.1
96.5 97.2

99.6 100.0

98.2 98.4
95.6

89.2

80.0

85.4

83.9
81.3

80.6
77.1

22

124.2

123.0

113.3

112.9

98.2

123.0

51.3
49.0

70.0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1年 2年 3年
2019年

99.2 99.3

128.3

127.2125.2

123.1

116.9

114.4

118.5
116.7

127.0

125.4
127.5

2020年

95.8

97.1

99.6

90.0

54.3

50.0

40.0

127.6

128.2

60.0

57.1

53.8
53.8

127.1

110.0

66.1

65.5

厚木市

131.4

120.0 122.1

121.0
118.8

相模原市南区

134.5

133.9

122.0

76.5 77.0 77.0

相模原市中央区

136.8

130.4

63.0

65.0

61.7

130.0

75.9

73.3

70.3

69.0
64.8

71.5
68.7

73.5

79.6

136.4
134.8
134.9
133.3

83.2

82.5

81.1

140.0

79.6

78.1

77.4

81.7 81.4 81.8

相模原市3区と厚木市の中古マンション平均坪単価推移（単位：万円）
相模原市緑区

89.4

井出武（いでたけし）
中央大学法学部卒、89年マンションの業界団体に入社、以降不動産市場の調査・分析、団体活動に従事、01年株式会社東京カンテ
イ入社、現在市場調査部
上席主任研究員、不動産マーケットの調査・研究、講
演業務等を行う。

2021年

78.5

76.6

79.1

81.3 81.7 82.1
77.4

83.3 83.1 84.1

86.3
79.8 80.1 80.6 79.6

81.4

82.8

91.1 90.3
84.0 83.5

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1年 2年 3年
2019年

2020年

2021年

23

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

売買仲介の営業現場は今どんな状況にあるのか。主要エリアに注目

層階は軒並み1,000万円を超えていも、金融市場が安定していて、日経が、上記のようなお客様方との取引る動きは、将来の相続対策を見越しし、実際に取引されている物件や購入者の動向、マーケット全体のトるものもある。新築マンションだけ

平均株価が上昇してきたことなどもが増えてきたこともあって、この数カても効果的であり、そういった方々

ではなく中古マンションでも高層階下支えになっており、M&AやIPOな

月の取り扱い平均価格は2億円を超の需要も交えて、現在の都心部マーは同様に高額だ。場合によってはむ

どにより資金調達した富裕層や、金えている。

ケットが形成されている。

しろ中古の方が高かったりする。新

融関係者や株式など金融商品のト

低金利、かつ共働きが主流の昨とはいえ、肝心なことは都心のど築マンション購入者が引渡しまでのレーダー、投資家などが投資先とし

今では、1億円台前半までだと有名の 物 件でも一 様 に上 昇していると間で事情が変わり、竣工直後に売りて金 融 資 産を不 動 産 に 換えていく

企業のサラリーマン夫婦が買えるこいうことではなく、前述のような国に出さざるを得ないというケースも動きが激しくなっている。

ともある。また、投資家が多いエリア

内富裕層の各ニーズ（住居・投資・レンドなどを営業の最前線に聞いた。今回は東京都心の高級住宅エ
リア、東京・立川エリア、千葉県浦安エリアを取り上げる。

東京・都心エリア（東京都港区、
渋谷区）

あるが、そのマンションが人気物件

富裕層の方々の範囲や種別も変ではあるが、単純な投資というより節税等）を満たしている物件に限りで即完していた場合などは購入時わってきている。昔ながらの名家やは 相 続 対 策を絡 め た 投 資 が 多 い。

起きている事象だということは、忘の価格より高値で売れてしまうケー

資産家、一部上場企業の経営一族、

多額の金融資産を不動産に転換す

れてはならないポイントといえる。

スも多い。そのため価格の水準がま創業一族などで元麻布や松濤、成城

三井不動産リアルティ

た 上 がる。2016 〜 2018年 頃 までや田園調布に大きな邸宅を構えて

川村康治 氏は高いと思われていた坪1,000万円いたような方々が20年近く前までの以上という価 格 が、 今で は 物 件 に代表的な富裕層だった。もちろんそよっては受け入れられるようになっういった 方々は 現 在も富 裕 層 の 代

当社のリアルプランセンターは青てきているし、新築の販売も中古の表格ではあるが、昨今は金融を絡め

山、麻布、銀座、番町、六本木と東京

リセールの動きを見ながらマーケッて財を成した、あるいはIT系のベン

都心部の高級住宅エリア5拠点に構トを刷新している。

チャーで 成 功した 経 営 者 やグロー

新富裕層の台頭で坪1,000万円以上の物件も成約
国内富裕層のニーズを満たす物件は価格が上昇
青山リアルプランセンター所長

えている。各拠点の周辺エリアがメ
インターゲットで、当センターは港をキープしている。

コロナ禍でも不動産市場が好調

バ ル 金 融 市 場 で 活 躍して 日 本 になのは、コロナ禍で住居に対する考戻ってきている外 資 系 企 業 の 勤 務

東京・立川エリア（東京都立川市、日野市、八王子市）
駅徒歩10分以内の中古マンションは流動性が高い
成約価格は上昇傾向、駅前タワマンは億ション取引も野村不動産ソリューションズ
立川センター

センター長

藤沼広樹 氏区南青山・北青山のほか、渋谷区の

都 心 部 で は2016年 あ たりか ら

え方が変わってきたという要因は多者など、20年前にはいなかった新渋谷、神宮前、松濤などが主な対象

徐 々 に 坪1,000万 円 を 超 える マ ン分にある。今までは都心に近くて面しい 富 裕 層 の 方々をお 見 か けする

エリアになる。ただ、青山で探していションが 出 始 め た が、 その 頃 の 坪積が比較的小さめでも2LDKで3、4機会が増えている。

る人は青山だけでなく、例えば麻布

1,000万円超マンションは主にイン

人なら十分であったのが、リモート

今の都心部で積極的に不動産を一番西側に位置しており、営業エリや六本木、虎ノ門などまで広げて探バウンド需要が中心で、続いて地方

ワークで共働きだと部屋が足りない

購 入しているの はこれらの 層も多

アは立川市、日野市、昭島市、八王子しているので、都心部全体を5拠点の資産家層が相続対策として購入から買い換えたいという需要は増え

く、いわゆる新しい富裕層が増えて市までをカバーしている。ボリュー

得者層の平均が3,000万〜 3,500万でカバーするという考え方だ。

していた。

た。一方で都心部については、コロいる。新しい 富 裕 層 の 台 頭 により、ムゾーンの立川は取引全体の5 〜 6円の立川駅周辺以外のマンション、ナ 禍 で イン バウンド 需 要 が なくて商品の幅・価格帯も広がりを見せて割を占めている。日野、豊田、八王子駅周辺だと5,000万円超のマンショ

都心高額物件の市況は非常に好2018年 頃 まで は 坪1,000万 円 を

当 セ ン タ ー は、 野 村 不 動 産 ソ
リューションズの中央線店舗の中で調 で ある。コ ロナ 禍 の2020年4、5超えるマンション はま

おり、一昔前は都心の高額マンショの中央線各駅で駅周辺の取引は重ンと、マーケットが大きく分かれて月は各センターを閉 めて営 業 活 動だ 数 が 少 な かった が、ンといえば2億〜 3億円で、5億円も点的に行っている。

いる。八 王 子 も駅 前 のタワー マン

をストップしていたが、営業を再開

最近の都心の新築マンすると驚いたが、今は区分マンショ

立川を中心としたエリアは、建売

ションとそれ以外のマンションではした6月以降から徐々に取引が増え

ションは坪1,000万円以

ンでもペントハウスだと10億円を超と中古マンションの一次取得者層が大きく価格が異なる。八王子駅前の始め、その動きは夏を超えたあたり

上の住戸が高層階を中えるものもあるし、それ以上の価格

比較的多い。特に立川にスポットをタワーマンション「サザンクロスス

で加速し、2020年の第2、第3四半

心 に 増 加 傾 向 に ある。

設定でも売れることがある。

当てると、モノレールや南武線など

カイタワー八王子」は70㎡台前半で期は手数料、成約件数ともにコロナ

低層階と均した平均で当社リアルプランセンターの取り

南北に広がっていく沿線があるが、6,000万円半ばの売値で出た。上層前の状況を上回った。第4四半期も坪800万 円 台 半 ば に な

扱い価格は、区分マンションの場合

立川駅10分以内とそれ以外では顧階の一部は坪340万円超の億ション

2021年 第1四 半 期も引 き続 き好 調

るマンションの場合、高は1億円前後から10億円超と幅広い

客層もかなり変わってくる。一次取

住戸の取引もある。

2425

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞くるが、豊田は大型SC

くで探してきた人たちには価格が高建っているが、駅の近くには昭和50

多く、中古戸建ての流もあり、比較的築年数くなったと感じられるが、他の地域

年代前半に建設された公団系のマ通量は多くはない。エンの浅い大規模マン

からのお客様には今の価格があまンションも多い。新浦安駅周辺は戸ド価格の物件でも不動ションがいくつかある

り抵抗なく受け入れられ、比較的早建て分譲地の売出しが少なく、取扱産業者が強気で買うのので、そうした物件がく成約に至っている。

いのシェアは圧倒的にマンションがで、 結果として建売住出たときは立川駅10

価格の上昇トレンドがどこまで続中心。一方で、東京メトロ東西線の宅が多く供給されてい分 以 内 の マンション

くかを危惧している部分はある。す

浦安駅から妙典駅にかけては戸建る。マンションは妙典にと同じような動きがあでに頭打ちになっているのか、そうてもマンションもあり、マーケット環

大 規 模 物 件 があるが、る。SCに隣接している

じゃな い の か は 判 断 が 難しい。た境はやや異なる。

基本的には小・中規模「クレヴィア豊田多摩

だ、金利は低いままであり、都市銀

当該エリアの現在の市況は一言

マンションを細分化すると、駅前

平 の 森レジデンス」（2015年 竣 工、

行でもかなり低金利で一部のお客でいうと「需要過多」となっており、は 幅 がある。ファミリータイプ が 多

リータイプで、単身者向けの物件はタワーマンションとそれ以外の駅10

全440戸）はこれまでは70㎡・3LDK

様には融資しているので、ある程度

あらゆる価格帯で購入希望は多い

く、自己居住用の購入が主である。

少ない。6,000万円台の物件も一次分以内のマンション、さらにそれよが4,000万円台前半だったが、今はこの マ ー ケットが 続くと思って いが、 物件供給が不足している状態

新浦安駅周辺の主な購入者層の取得及び買換えの対象となり、引きり離れたマンションという分け方に4,000万円台後半で成約している。

る。

だ。このエリアは東京からのアクセ

中には、上場企業に勤務して年収が合いも多い。東西線沿線のマンショなる。立川駅前の「プラウドタワー立

成約価格は昨年4、5月の第一回売り物件の確保は難しい。新築マスが非常によく、京葉線で東京駅か比較的高く、教育環境や住環境を変ンは、価格帯に幅があり2,000万〜川」（2016年竣工、全319戸）は、売り

緊急事態宣言が明けて以降、徐々にンションが少ないので、買い替えにら、東西線なら大手町からそれぞれ

えたくな いという方々が 多 い。エリ

5,000万円台。た だし、 築 浅 の マン

出し当 時としては 平 均 坪 単 価 が 周

上がってきており、今は出せば成約伴う売却は少なくなってきているこ

20分程度と、非常に利便性が高くか

ア内で の 住 み 替えを希 望 する動き

ションも多く、所有者も比較的若い

辺相場よりかなり高額だったが、直するという状況に近い。媒介を取れとが要因の一つだ。査定件数自体はつ価格が都心に比べ手頃なため、そも特徴の一つで、マンションの指名

年代で、転居や転勤、買換え等の事

近ではさらに2割近く高い分譲時価

れば成約するという印象がある。立

少なくないため、売りの依頼は増えこに不 動 産 価 値を見 出しているお買いもかなり多い。エリア外からの情が発生しないと売り物件は出づら

格比で成約した。

川 駅10分 以内 の 物 件 は 前 年 比で7てきていると思うが、購入希望者も客様が多い。

場合、家族や知人がこのエリアに居い 状 況 だ。むしろ東 西 線 沿 線 の 土〜 8％上がっている。

増加しており在庫の品薄感が増して売れ筋物件は、新浦安駅の公団住しており、呼び寄せたり、住環境の地・戸建ては相続関連の売り事情が駅から徒歩10分以内の中古マン物件が多く、価格帯にションは非常に流動性が高い。売れ

駅10分以内 の マンションを購 入いる。グロス価格の低い物件では、マンションで、価格は4,000万円台、

良さや住みやすさを聞いて興味を増加している。ただ、両エリアとも売

筋は、
これまでは4,000万〜 5,000万するお客様は、都心部や神奈川方面

コロナの影響でローンの支払いが

築 年 数 は や や 古 い が 利 便 性 がよ持つなど、縁があって購入を検討す

り時を見極めようと迷っている部分

円で、5,000万円を超えると比較的からの一次取得者層も多く、一部買厳しくなったという後ろ向きの理由

く、行き届いた管理や敷地のゆとりるケースが多いのも特徴だ。

もあるように思える。現時点の資産動きが重かったが、今年の4、5月にい替え層もいる。これまで地元の近で売却されるケースも見られる。

など公 団 特 有 の 良 さが ある上 に、成約価格は、現在上昇傾向にあ

価 格 的 な 魅 力 もあり人 気 だ。民 間る。先日売りに出た公団マンション

分譲マンションは、総戸数が数十〜に は1日で7件 の申し込 み が 入った

需要は底堅いため、都心部の価

千 戸 超までと様々で 価 格 差 がある

例もあり、かなりの売り手市場であ格が上がれば上がるほど、このエリが、4,000万〜 5,000万円台前半まることは間違いない。売出価格に対アの割安感が際立つのではないか。

で の マンションは 非 常 に売 れ 行き

して価 格 交 渉 をしていると他で 決

東 京と千 葉という行 政 区 の 違 い はがいい。

まってしまう状況にある。

あるが、それだけで利便性の高い不入ってからは、5,000万 〜 5,500万
円のレンジでも比較的短期間で成約している。駅から10分以内、70㎡の物件は、坪単価が20万円くらい上がっている。これまで高いと思っていた物件が、高くても早期に成約に

千葉県浦安エリア（千葉県浦安市、市川市）

利便性が高く、価格が都心に比べて手頃
エリア内での住み替えを希望する動きも多い

価値だけを知りたいという査定依頼が非常に多くなっている。

戸建ては東西線沿線の行徳と妙マーケットは、概ね新浦安、妙典

動産が都心に比べ割安で手に入る

東急リバブル

典の南側が中心になる。新築で多い

周辺、浦安から行徳にかけての旧市のであれば検討の優先度は高くなのは5,000万円台。妙典は街並みが街地の３つに分けられ、新浦安がマるエリアだ。交通利便性は相当高く

土谷喜一郎 氏

整っていて東西線沿線では最も新ンションも戸建ても最も高額エリア評価され、そこに価値を見出す方もしい駅なので人気が高い。中古戸建になる。新浦安駅の南側の中古マン多い。一方で、マーケットが活発な

当センターの 営 業エリアは 浦 安ては4,000万円台で売り物件が出れションは4,000万円台であれば一次ため、「都内は高いから千葉県であ市全域と市川市の妙典・行徳エリア

ばあっという間に成約するほどだ。

取得の購入希望者が多く、5,000万れば」という方には、過度に期待す日野 市 は 立 川と比 較して物 件 のとなる。JR新浦安駅の周辺は中・大

ただし不動産業者の購入意欲が強円を超えていなければ、価格交渉にるほど割安には感じてもらえない状

動きは多くはなく、相場も若干下が規模の民間分譲マンション群が多く

く建売用地として購入するケースもなることはあまりない。多くはファミ

況にある。

なっている。売り手が強気に出した
金額で、査定価格より10 〜 20％程
度高いと思っても成約している事例
が 散 見される。立 川10分 以 内 は10
年 以 内 の も の が5,000万 円 超 で 決まっており、内容によっては6,000万
円近いケースもある。

26

新浦安センター

センター長

27

不動産流通税の変遷 第１回

不動産流通と税金

公益財団法人日本住宅総合センター
専務理事

大柿 晏己（おおがき やすみ）

大柿 晏己

公益財団法人日本住宅総合センター専務理事
中央大学法学部法律学科卒。
１９７３年社団法人不動産協会事務局入社。
１９９５年同事務局長。入社以来、土地税制・住宅税制・消費税・地価税等の税制改正業務を担当。
１９８０年の宅建業法第８次改正に際し、標準媒介契約約款策定Ｗ
Ｇ、価格査定マニュアル策定ＷＧ等に業界委員として参画。
２００１年財団法人日本住宅総合センターに移籍。
２００６年より現職。

はじめに
流通税とは、権利の取得・移転等の取引行為を課税対象とする租税であるとされ、その代表的なものが１．
住宅取得と複数の税
普通のサラリーマンが住宅ローンで持家を取得する
場合を想定してみよう。

かなかった。嚆矢となったのは昭和54年度税制改正

ただし、これらのほとんどが時限措置であり、かつ、により導入された「登録免許税の特例」である。次い「一定の要件」がある。
これらは、いわゆる「政策税制」

で、昭和55年度改正で「不動産取得税の特例」の創「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」である。

まず、売買契約書作成に対し「印紙税」が課税されと呼ばれるものだが、あくまでも基本税制に対する例外

設と「住宅ローン減税（当時は住宅取得控除）」の適

また、流通税は、とくに不動産取引と密接な関係をる。
ちなみに、かつては仲介の媒介契約書も同税の課であり、特定の政策遂行という目的がなかったならば課用対象への追加が行われ、さらに昭和61年度改正で有する税でもある。
それは、不動産がきわめて高額で、税対象であったが、平成元年４月の消費税導入に際し税の公平や歳入確保の観点から到底容認できない優「住宅資金贈与特例（当時は5分5乗特例）」の適用

かつ、表現資産（有価証券や貴金属と異なりその存在て非課税となった。

遇措置である。
そのため、真に政策的配慮が必要な者

対象への追加が行われたのであった。

を隠せない資産）であることに加え、厳格な契約書や次に、所有権移転登記に「登録免許税」が課税さだけに限定する厳格な要件が設定されているのである。

登記が要求されるという不動産取引の特殊性が関係れる。住宅ローンの抵当権設定登記についても同様で

なお、これら要件は特例ごとに異なり、かつ、複雑である

している。

ある。
また、住宅と敷地の取得に対して「不動産取得

が、詳細は次回以降で紹介したい。

登場は明治の中期にまで遡るが、当時は近代国家形

支払うわけではないが住宅価格に含まれて実質的に負成の黎明期で農業以外に見るべき産業もなかったか

担する「消費税」がある。

３．
当初は新築優先
ところで、このような特例は当初はもっぱら新築

ら、「捕捉の容易性」と土地所有者は裕福であるとする

日本のサラリーマンの場合、米国と異なりほとんどが源「担税力の推定」によって、不動産取引を課税対象と泉徴収課税だから、所得税などは普段あまり意識するこすることが確実な財源調達手段だったのである。

とはない。
しかし、一生のうちに何度も経験するわけでは

戦後の絶対的住宅不足からスタートしたわが

しかしながら、その後の一世紀の間にわが国は農業

ない住宅取得に伴う複数の税負担は、高額な出費が国の住宅政策にとっては、「新しく住宅を建てる」

国から工業国へと急激な変貌を遂げ、産業資本の充発生する時期と重なるため、それだけ負担感も大きい。

ことが最優先課題だったのである。

税収構造が大きく変化してくると流通税の税収上の重税について特例措置が講じられている。
まず、印紙税については不動産売買契約書の税率

その後も、高度成長期における大都市への人口集中に対処するため、昭和４１年に「住宅建設計

印紙税

称に「建設」の2文字が入っているところが、いかにも新築優先の政策スタンスを象徴している。

住宅の所有権移転登記の軽減税率特例等があり、不しかし、五箇年計画の着実な実施により良質なする側面がある。
そのため、昭和４０年代以降、住宅問

動産取得税についても、「住宅の課税標準控除特例」

住宅ストックが次第に蓄積され、昭和55年の宅地題の深刻化とともに流通税の負担をいかに軽減するかや「住宅用地の減額特例」がある。

建物取引業法の大改正等によって流通市場がが住宅政策推進上の課題の一つとなり、各種の税制特例は取得に直接関係する税だけに限らない。取上の特例措置を講ずることによって調整を図ってきた。

得資金の一部を親から援助を受けた場合の贈与税

流通税の歴史とは特例の創設と改廃の歴史でもある。

や、住み替えのために既に所有する住宅を売却した場

そして、国民の住宅取得に果たす中古住宅のそして、消費税というまったく新しいタイプの税が導入

合の譲渡所得税についても、それぞれ特例がある。取得役割が増大していった昭和50年代後半以降、中され、住宅取得に伴う税負担が増加した現在、古典的の翌年以降の固定資産税には、新築住宅や住宅用

古住宅（税法上は「既存住宅」）についても様々な流通税はそのあり方自体が問われるようになっている。

地についての特例があり、借入金年末残高の１％を毎な特例が適用されるようになったのである。中古住このシリーズでは、流通税の制度改正とその背景を

年の所得税から控除する「住宅ローン減税」もある。

宅税制は不動産流通業の発展とともに拡充されて取得時が指摘しているように、流通税には不動産取引を阻害整備されてくるにしたがって中古住宅流通は着実

登録
免許税

不動産
取得税

に増加していった。

ただし、すべての税目で同時にというわけにはい

取得後負担の軽減

きたといっても決して過言ではない。

取得後

め、取得前、取得時、取得後の3つの場面で特例が講

所得税年計画」が長らく住宅政策の基本となってきた。名を軽減する特例がある。次に、登録免許税については

このように、国民の住宅取得を政策的に支援するた贈与税

画法」が制定され、同法に基づく「住宅建設五箇

ところで、戦後のシャウプ勧告はじめ多くの経済学者紹介し、今後の議論の素材を提供することとしたい。

税の種類

た。

直接的支出の軽減

要性も低下していった。

住宅取得に多くの税が課されている一方で、それらの需要者支援策としての税の特例（廃止された制度を含む）

資金形成の支援第二次・第三次産業の拡大、国民所得の向上等により

２．
住宅需要者支援と政策税制

許税について、その背景と変遷を紹介することにしたい。

住宅だけが対象とされ、中古住宅は除外されてい取得前

く異なるものとなった。
とくに、戦後の高度成長期を通じ、表

次回では、最も早く中古住宅を特例対象とした登録免趣旨税」が課税される。
さらに、取得者が納税義務者として時期

わが国における流通税の歴史は古く、その原型の実、都市化の進展等、社会経済構造は当時とはまった28

じられているのである
（表）。

固定
資産税

所得税

特例の内容
〇 旧・住宅取得資金贈与の５分５乗特例（昭和59年創設、平成17年で廃止）
両親・祖父母からの住宅資金贈与の税額計算の特例〇 直系尊属からの住宅取得資金贈与の特例★
直系尊属からの住宅資金贈与の非課税（最大1,500万円）〇 相続時精算課税制度の住宅取得資金の特例★
住宅資金の場合に限り、贈与者の年齢要件（60歳以上）を緩和〇 旧・住宅貯蓄控除（昭和43年創設、昭和57年で廃止）
一定の財形住宅貯蓄の年間積立額の一定割合を所得税額から控除〇 居住用財産譲渡の譲渡所得の特例
居住用財産の買換え特例★、居住用財産譲渡の3,000万円
特別控除〇 不動産売買契約書、工事請負契約書の税率の軽減★
契約金額に応じて、階級定額税率の５０％〜２０％を軽減〇 住宅の所有権移転登記の軽減税率★
本則：20/1000→3/1000 （1/1000※）〇 住宅敷地の所有権移転登記の暫定税率★
本則：20/1000→15/1000〇 住宅の課税標準の控除課税標準から一定額（100万円〜 1,300万円※）を控除〇 住宅用地の税額の減額
敷地の税額から、住宅床面積の２倍に相当する税額分を減額〇 住宅および敷地の税率の軽減★
本則：
４％→３％
〇 新築住宅の税額の１/ ２減額★
一定期間（３年間、
５年間、
７年間※）
の税額を１/２に減額〇 住宅用地の課税標準の特例
住宅用地の課税標準を１/６、１/３に減額〇 旧・住宅取得控除（昭和47年創設、昭和58年で廃止）
ローンの有無を問わず床面積3.3㎡あたり1,000円を所得税額から控除〇 住宅ローン減税★
借入金年末残高の１％の所得税額控除（控除不足分は住民税から控除）★印はすべて時限措置。※印はすべて長期優良住宅等の場合。

29

F RK調 査・研 究報告1

中古住宅購入における住宅ローン利用等実態調査 (2021年6月）

住宅ローン控除制度の築年数要件が築浅物件（戸建て20年以内、マンション25年以内）を選択する方向に探した」と回答した人が40.8％といた人が47.3％であるのに対し、実際年数を築浅の方向に誘導しているこう結 果を得ている。自分にとって最「築21年以上の物件を購入した」人

とがうかがえる。

適な物件を、築年数に関わらず幅広が42.0％である。

先の国土交通省「住生活基本計画

い選択肢の中から選ぶのではなく、

マ ン ション を 同 様 に 見 て み る（見直し）」（ 2021年3月）では、既存

ローン控 除 の 対 象となる範 囲に候と、「築26年 以 上を許 容できる」が住宅流通の活性化の必要性が示さ

補を絞り込んだうえでその中から購38.2％に対し、「築26年以上を購入れた。今 後 住 宅ストックを優 良なも入物件を探す購入者が、一定程度存した」は31.5％となっており、一戸建のとし、その既存のストックを長期に在すると考えられる。

て、マンションのいずれも割合が減

わたりできるだけ有効に活用しよう

少している。

とする流れの中で、この誘導の方向

この点を念頭に置いて、下のマト

さらに詳細を見ると、もともと要性をどのように評価するか。老朽化

この図は今回調査の回答者を、中件を上 回る築 年 数を許 容していたにより、築年数要件を超えたストック

リックス図を参照いただきたい。

不 動 産 流 通 経 営 協 会（FRK）は得行動に及ぼす影響を把握する

住宅ローン控除の古一戸建てと中古マンションとでそ

人のうち、要件内の物件を購入したの質が低下しているのであれば、現今 般、全 国 の20歳 以 上を対 象に、② 中 古 住 宅 を 取 得 する際 の 住 宅

築年数要件の誘導効果

れぞれ、購入時に許容していた建物

人の割合は、一戸建てでは9.6％、マ

状 の政 策 の 方向 性は妥 当と考えら

2018年1月 ～ 2020年12月 の3年ローン控除利用者／非利用者の今回の調査で得られた結果の中

築 年 数と実 際に購 入した建 物 築 年

ンションでは8.4％に達するのに対れるが、要件とされる築年数を超え間で、中古住宅を購入した人に対し、特徴を把握する

で、住宅ローン控除制度の政策誘導数を分類し、その比率をまとめたもし、もともと要件内の築年数が許容てなお、十分に活用可能なマンショ

効果について考察したので、本稿でのである。

範囲であった人のうち要件を上回るンや一戸建てを念頭に置くならば、中古住宅の築年数について、購入

築古の物件を購入した人は、一戸建「実際に物件を見てみると、当初許住宅ローン利用に関する調査『中古住 宅 購 入における住 宅ローン利 用等実態調査 』の結果を公表した。こ

③ 融 資条 件における耐用年 数についてを把握するはその点について触れたい。

④中古の住宅購入（エンド売主から今回、ローン控除を利用した人の時に「許容できる」と考えていた築年てでは4.3％、マンションでは1.7％

容していた築年数よりも築古の物件の調査の目的は主として、

エンド買主が買う）時の経済効果

54.3％がローン控除の要件に適合数と実 際に購 入した物 件 の 建 物 築にすぎない。

でも十分に選択に値する」と考える①住宅ローン控除の築年数要件（木を試算するする物件を探しており、さらにその年数を比較すると、一戸建てでは「築

このことから、住宅ローン控除制

うち「築年数要件に適合する物件を21年 以 上 を 許 容 できる」として い

度の築年数要件が、購入物件の築造20年・耐火構造25年）
が住宅取としたものである。

人を増やす方向に誘導することが重要ではないだろうか。

※調査結果資料は以下URLよりダウンロードできます。
https://www.frk.or.jp/suggestion/loanriyoujittai.pdf
調査方法●調査対象者：●本調査対象者条件： 物件購入者
購入関与者

30

2021年3月4日～ 3月10日●調査手法：

インターネット調査●サンプル数：

スクリーニング調査

  

本調査

100,000サンプル

回収数：2,408サンプル、
有効サンプル数：2,393サンプル

20

21年以上

許容築年数が20 年以内で、実際に20 年以内を購入

許容築年数が20 年以内で、実際には21年以上を購入

48.4％

21

許容築年数が21年以上だが、実際には20 年以内を購入

4.3％
許容築年数が21年以上で、実際に21年以上を購入

築 20 年以内許容計 52.7％

築 21年
以上許容

計 47.3％25［実際に購入した物件の築年数］
25年以内

26年以上

許容築年数が25 年以内で、実際に25 年以内を購入

許容築年数が25 年以内で、実際には26 年以上を購入

60.1％

26

年以上

本調査

2021年2月26日～ 3月9日

中古マンション
429
309
137
161
1036

20年以内

N=977

年以内

スクリーニング調査

中古一戸建て
322
359
190
486
1,357

年以上

●調査実施期間：

首都圏
関西圏
中部圏
その他

都道府県
東京、
神奈川、
千葉、
埼玉
大阪、
京都、
兵庫、
奈良
愛知、
三重、
岐阜
上記以外の都道府県
合計［実際に購入した物件の築年数］［許容築年数］

地方

中古物件の購入について、
主に自身が関与した者［許容築年数］エリア
大都市

N=13752018年1月-2020年12月に中古住宅を購入した者

年以内●本調査割付：中古マンション

中古一戸建て日本全国の20歳以上男女

許容築年数が26 年以上だが、実際に25 年以内を購入

1.7％
許容築年数が26 年以上で、実際に26 年以上を購入

8.4％

29.8％

築 21年以上購入

築 25 年以内購入

築 26 年以上購入

計 42.0％

計 68.5％

計 31.5％

9.6％

37.7％

築 20 年以内購入

計 58.0％

築 25 年以内許容計 61.8％

築 26 年
以上許容

計 38.2％31

F RK調 査・研 究報告2

既存住宅流通量 地域別推計（2021年2月）

全国の既存住宅流通量は60.4万件
既存住宅流通比率は4割に東京都の既存住宅流通量は

通 比 率（令 和 元 年 暫 定 値）は 平 成ト減）、「新宿区」の59.1％、前年比14.4万件、京都府の流通比率が30年と比 べ て0.3ポイント上 昇し、

10.5ポイント減）と続く。複 数 区 合

51.8％でトップ

52.6％となった。また、東京都全体

算エリアの令和元年暫定値の既存

都 道 府 県 別 推 計（令 和 元 年 暫 定の既存住宅流通比率（50.8％）と比

住宅流通量をみると、最も多いのは値、図１）では、既存住宅流通量が最

較すると1.8ポイント高い水準にある「墨 田 区、 江 東 区 」（ 1万2,970件、も多 い のは東 京 都 の14.4万 件（前（表２）。

前年比870件増）で、次いで「千代田区、中央区、文京区」「 渋谷区、目黒

年 比 約1,000件 増）で、 次 い で 大
不動産流通経営協会（FRK）は独している。

阪 府 が6万 件（前 年 比 約1,000件

東京23区で最も流通量が多いのは区」となっている。また、既存住宅流

度の既存住宅流通量推計の最新年

増）、神奈川県が5.8万件
（前年比約

世田谷区

通比率（令和元年暫定値）をみると、次は令和元年（2019年）となる。

2,000件増）となっている。既存住宅

東京都・区別の推計結果（令和元

最も高いのは「渋谷区、目黒区」で自に行っている全国ベースによる既昨年度に引き続き、建物の売買に

存住宅流通の推計を今年2月にまとよる所 有 権 移転 登 記 個数と住 宅ス

全国ベースの推計値（令和元年暫

流通比率を見ると、令和元年暫定値

年暫定値､ 図2）についてみると、単62.8％（前 年 比0.8ポ イント減）とめた。総 務 省 が5年ごとに行っていトック割合を用いたＦＲＫ既存住宅流

定値、表１）では、既存住宅流通量はでは、京都府が最も高い51.8％（前

独の区部で既存住宅流通量が最もなっている。

る住宅・土地統計調査（以下、住調）

通量の推計及び流通比率の計算に60.4万件（前年比8,000件増）とな

年比2.3ポイント減）で、次いで東京多いのは「世田谷区」で8,460件（前の既存住宅流通量は、住替えに伴いついて、全国ベース、都道府県単位、り平 成30年と比 較して 微 増となっ都が50.8％（前年比1.0ポイント増）

年比610件増）、次いで「新宿区」の23区を除く首都圏16エリアでは持 家として取 得された既 存 住 宅 の東京都区部は区毎、首都圏（１都３県）た。既存住宅流通比率（令和元年暫だった。

8,310件（前年比2,270件減）
となっ

「横浜」
が流通量・比率ともトップ

うち、調査時点でその住宅に購入者

市部より選定した16エリア、横浜市区

定値）は、既存住宅流通量の微増と東 京 都23区 全 体 の 既 存 住 宅 流ている。次に単独の区部の既存住宅

首都圏（２３区を除く１都３県）
１６エ（回答者）が居住している戸数（世帯別、関西圏（大阪府、兵庫県）の22エリ

併せて新設住宅着工総数が減少し通 量を見ると、令 和元 年 暫 定 推 計

流通比率（令和元年暫定値）をみる

リアの推計結果（令和元年暫定推計数）であるのに対してFRKの既存住

ア、中京圏
（愛知県）
14エリアのほか、た（前年比3万7,200件減）ため、平

値は12.2万件で、前年比503件減と、「品川区」が61.8％（前年比9.0

値､表3､図3）では、既存住宅流通推

宅流通推計量は、建物売買による所

地方都市圏4エリア（札幌、仙台、広成30年に比べて1.3ポイント上昇し少した。東 京 都 全 体（14.4万 件）のポイント増）で最も高く、次いで「中計量が最も多いのは、「神奈川県横

有権移転登記個数をベースに推計

島、福岡）を対象に行った。
なお、本年

40.0％と４割に達した。

約85％を占めている。既 存 住 宅 流野区」の59.2％、前年比1.0ポイン

浜」の2万7500件であり、次いで「神

表１ 全国ベースの推計結果（令和元年暫定値）

表2

東京都23区全体の推計結果（令和元年暫定推計値）

図１ 都道府県ベースの推計結果（令和元年暫定推計値）

図2

東京都・区別の推計結果（令和元年暫定推計値）

32

33

F RK調 査・研 究報告2

通量は増加傾向に転じている。一方、

奈川県川崎」（ 1万100件）、「東 京

30年からの既存住宅流通量の増加

都府中」（ 7,300件）、「埼 玉 県 さ い率が特に高いエリア（図5）をみると、 「神奈川県横浜」では既存住宅流通たま」（7,000件）となっている。なお、 「東京都町田」「 千葉県千葉」は既存

量は平成26年以降緩やかな増加傾「神 奈 川 県 横 浜 」の 既 存 住 宅 流 通

住宅流通量と合わせて新設住宅着向がみられるものの、新設住宅着工

量は、神奈川県全体（5万8,000件）

工総数も増加している。また、「千葉

総数は平成29年をピークに減少傾の半数弱を占めているほか、北海道

県船橋」
は新設住宅着工総数は平成向にある。

全体（2万6,000件）より1,500件程

30年から減少したが、既存住宅流度多くなっている。既存住宅流通比※調査結果資料は以下URLよりダウンロードできます。
https://www.frk.or.jp/suggestion/2020chiikibetsu_kisonjyutaku.pdf

率（令和元年暫定値）をみると「神奈川県横浜」（ 48.4％）が最も高く、次いで「埼玉県川口」（ 44.3％）となっている。令 和 元 年 暫 定 値 の 既 存 住
宅流通量の対前年増減率をみると、「東 京 都 町 田 」が 平 成30年と比 べ
流通量が22.1％増加で最も増加率が高く、次いで「千葉県千葉」（ 9.5%増 加）、「千 葉 県 船 橋 」（ 5.4％増 加）となっている。なお、「東京都町田」と「千葉県千葉」では、新設住宅着工

表3

首都圏（23区を除く1都3県）16エリアの推計結果（令和元年暫定推計値）

推計エリア

都道府県

1 さいたま
2 川口
3 志木

市区町村

埼玉県

所沢市,狭山市,入間市

6 松戸

船橋市,八千代市

9 市川

市川市,鎌ケ谷市,浦安市
町田市

13 立川

東京

武蔵野市,三鷹市,府中市,調布市,小金井市,狛江市,多摩市,稲城市
小平市,東村山市,西東京市,清瀬市,東久留米市
立川市,昭島市,武蔵村山市,東大和市,国分寺市,国立市,日野市

14 横浜

横浜市

15 川崎

神奈川県 川崎市のエリアでの直近６年間の推移（図16 藤沢4）をみると、「神奈川県横浜」「 東京※推計エリアの対象となる市町村は上表の通りである。
※建物売買による所有権移転登記個数のデータについては、入手できる最小単位が法務局出張
所単位であるため、藤沢エリアには寒川町を含む。ただし、町村部では、住調の未調査年における住宅ストック戸数の推計にあたり、「滅失建築物統調査」のデータがないため、寒川町を除く市部の建築物ストックに占める住宅比率（住宅ストック戸数／（非住宅ストック棟数＋住宅ストック戸数）) により既存住宅流通量の推計を行っている。

都府中」が緩やかな増加傾向を維持、「神奈 川県 川崎 」
「 埼 玉 県さいたま」
ではほぼ横ばいとなっている。平成
図3

34【埼玉県_さいたま】
既存住宅流通量の推移

柏市,我孫子市,野田市

10 町田

けて増加している。

【神奈川県_川崎】
既存住宅流通量の推移

松戸市,流山市
千葉県

8 柏

11 府中

【東京都_府中】
既存住宅流通量の推移

川口市

千葉市,習志野市

12 西東京【神奈川県_横浜】
既存住宅流通量の推移

志木市,朝霞市,和光市,新座市,富士見市

5 千葉
7 船橋

流通量上位4位のエリアにおける直近6年間の推移

さいたま市,戸田市,蕨市

4 所沢

総数も平成30年から令和元年にか
既 存 住 宅 流 通 量 の 上 位４位まで

図4

図5

平成30年からの流通量増加率が大きいエリアにおける直近6年間の推移【東京都_町田】
既存住宅流通量の推移【千葉県_船橋】
既存住宅流通量の推移【千葉県_千葉】
既存住宅流通量の推移【神奈川県_横浜】
既存住宅流通量の推移

鎌倉市,藤沢市,茅ヶ崎市,寒川町
（高座郡）

首都圏
（1都3県）16エリアの既存住宅流通量（令和元年暫定推計値）

35

「第15回FRK住まいと暮らしのセミナー」第2部「特別トーク、
有元葉子『私の住まい考家と暮らしのこと』」
から

多拠点居住を実践、家と暮らしへの考え方
不動産流通経営協会が3月20日にオンラインで開催した「第15回FRK住まいと暮らしのセミナー」の第2部では、料理研究家の有元葉子さん、建築家の八木このみさん、
インテリアデザイナーの小野由記子さんによる「有元葉子

私の住まい考家と暮らしのこと」と題した特別トークをしていただきました。

す。
その代わり、全部メンテナンスをしてくれますので。

築30年のマンションを
スケルトンリフォーム
小野氏

次に東 京のお住まいについてお聞きしたいと思います。田園調布にキッチンスタジオをお持ちで、そこから遠くない範囲で中古マンションをお探しに

有元氏
（中央）
、
八木氏
（右）
、
小野氏
（左）

しんでらっしゃったのですか。

ダンなイタリアのものに替えて古いものとなったのですか。

のようなスペースがあって、それがその集

理教室をやっていたのですが、ここに移有元氏 すごく楽しかったです。家が14新しいものを組み合わせてみたら、すごく

有元氏

新しい住宅も見ましたけれども、合住宅全体をとても感じのいいものにしるけれども生徒数は減らしたくない、25

世 紀のものですので、600年、700年

居心地が良くなりました。

ここにしたきっかけは、窓から見える緑でていると思います。
そこに大きなケヤキの名ぐらいは入れるようにしたいということ

有元さんの著書『私の住まい近く経っている建造物です。
今の東京の

小野氏

した。
この緑があれば大丈夫と思って、
こ木が植えられています。

で、狭さの克服というのが一番の課題

家と暮らしのこと』では、4つの住ま暮らしから考えるとかなり古い家という感れているところは、どういうところですか。

こにしました。

有元氏 ここはもともと住んでいた場所でした。
壁を全て壁面収納にして、たくさいを紹介していて、その後にもう1軒、葉じですけれども、その地方にとっては当た

有元氏

小野氏

八木さんからもお話をお伺いなのですが、ケヤキの木はそのときから生んの食器がそこにしまわれているのです

山にもお住まいを造られましたので、今日り前で古くもなんともない。2000年ぐらいいるので窓は小さいのですが、そこからしたいのですが、こちらのお住まいはどうい

えていました。新しい建 物になるときにそが、収納だということを感じさせないようにはお2人に、
その5つの住まいについて、
お経つ古い家に住んでいる人もいるみたい

入る光ですとか、見える景色が一つの絵

うふうにして組み立てられたのでしょうか。

れが切られるということを知ったので、周壁として作りました。
それから収納を天井

話を伺っていきます。

なところですので、600年ぐらいは新しいになっています。
どこの窓を開けても絵に

八 木 氏 この建 物は築30年ぐらいのりの住民の協力を得て残していただこ

からちょっと下に下げておいて、そこから小野氏有元さんのイタリアの家からかなという感覚です。
何軒か見ているうちなっていて、30年近くなりますけれども、そ古いマンションで、窓がたくさんある物件

うということになり、今は残ってKEYAKI

上を全部鏡で張りました。
そうすると、非伺います。
このイタリアの家はいつ頃からに、面白いことに気が付きました。
広い庭の景色が全く変わらないんです。

だったんです。珍しい物件だと思うので

GARDENという名前になっています。1

常に広々とした、どこまでも続いていくよう住まわれたのですか。

が付いた小さなおうちと、私が今いるよう小野氏 石造りの壁に囲まれている家にすが、そこをスケルトンリフォームしました。

本の木が街の人を結び付けるということな錯覚に陥るので、もっと広く感じられるよ有元氏 1994年 頃に1年 半 〜 2年 近な庭はほとんどない小さな家と、値段が住む気分というのは、どういうものでしょうか。

そのときに、まず色を決めようということにもあります。
お庭を手入れしたり、水まきを

うになりました。

くかけて探し、それから約1年かけてリ

同じなんです。土地代というのがありませ有元氏 しばらく家を空けてから入ると、なって、たくさんのカラーサンプルの中かしたり草取りをしたりしていると、通りすがりフォームして住み始めたのが96年です。

ん。
その空間にお金を払うという感覚で、ひんやりと洞窟の中に行ったような感じな

ら、この組み合わせでこの調和でいけばの方たちが「この花は何ていうんですか」

小野氏 イタリアにお住まいを探してらっ

何 坪だから幾らではない。
そこが日本とのですが、いったん暖まると、いわゆる暖すてきな配色じゃないかしらというので色とか「この種をもらってもいいですか」としゃったのですか。

全然違います。

房の暖かさではない自然のぬく
もりという

を決めて、
そこから素材を選んでいくというか、何となく会話ができます。
暑い日に、そ

有元氏 その頃は東京の賃貸マンショ

小野氏 このイタリアの家に25年ほど住のがあって、
すごく気持ちがいいんです。

ことをしました。

こでちょっと涼んでいらっしゃる方がいて、小野氏ンに住んでいました。旅行するのが大好

まわれて、何か変わったことや発見したこ

小野氏 お隣近所の方々との交流はど

有元氏

自分が長時間いる場所です「この木陰があって本当に助かったわ」

伺いたいと思います。
この野尻湖の別荘

きでしたので、イタリアのある街にふと寄っとはありますか。

うだったのですか。

ので、自分の好きな白に近い色にしましと一言おっしゃっていただいたり、そういっ

は、お施主さまが有元さんで、建築家がたのがきっかけで、ここに住もうと思いまし

有元氏

有元氏

東京だとお隣の人とめったにた。
青い色を感じさせる白ではなく、ベーたことがすごくうれしいです。

お嬢さまの八木さんです。設計的にも難た。外国人も多いトスカーナ地方を探し

中世の家ですので、中世の家具にした

お顔を合わせないですし、外ですれ違っジュとか、どちらかといえば黄色に近い白

小野氏 キッチンスタジオは66㎡で、料しい案件だと思いますが、設計秘話などていたのですが、あるときお隣のウンブリ

かったんです。16世 紀とか15世 紀のても誰だか分からないということがよくありでしょうか。

理教室をされたり、撮影も行ったりするたがありましたら教えてください。

アという、田舎ですが、そこにおいしいレス

家具が古道具屋さんに行くといくらでもます。
でも、お隣近所の方やその町、村の小野氏

田園調布にお持ちのキッチ

め、
この限られたスペースを有元さんがフ

八木氏

トランがあるよと聞いて立ち寄りました。車

見つかるので、それを修復してもらって入方と仲良くすることが、そこで生きていくためンスタジオについてお話を伺います。建レキシブルに使えるようにと、八木さんはど

句するぐらいの傾斜地でした。
さらに私どを降りた瞬間にここにしようと思いました。

れていたのですが、何だか重苦しくなりまには何よりも大事です。私は今、全てお物の1階に幾つかショップが入っていて、

ういうふうに工夫されたのでしょうか。

もが独 立して最 初の作 品でしたので、小野氏1年ほどかけてリノベーションをした。
やはり家具の重々しさのせいだなと隣に家の鍵も車の鍵も渡し、どうぞ勝手

そこに有元さんのセレクトショップである

八木氏 このスタジオに移る前に、ここ

白黒で鉄の塊が崖に刺さっているようなされたということですが、その間もかなり楽思って、半分ぐらいを新しい、いかにもモに使ってくださいという、そんな感じでいま

SHOP281もあります。
その前に小さな林の2.5倍 以 上ぐらいの広さのところで料形のちょっと前衛的なものを考えていまし14世紀の石造りの家
小野氏
考

36

最初にインテリアを変えました。

特に大事だというふうに感じら
壁が１ｍくらいある石でできて景観を一体的に取り込む
次に野尻湖の別荘のお話も最初に見たときは、ちょっと絶37

「第15回FRK住まいと暮らしのセミナー」第2部「特別トーク、
有元葉子『私の住まい考家と暮らしのこと』」
から

編・集・後・記本号の「第１５回FRK住まいと暮らしのセミナーから」では、料理
研 究 家の有 元 葉 子さんをはじめ３人の方々による講 演 会でのお話た。
そうしましたら全く予算が合わなくて、も囲まれて鳥の鳴き声がする場所という私た

場所も違いますし、目的も違うということでう一回一からやり直すことになりました。最ちの希望に合っている場所でした。

すけれども、それぞれの住まいに共通する初に考えていたのは自然に抗うような、重八木氏ことはありますか。

い鉄の塊をそこに置くということだったの

ら登ると、ずっと三浦半島を歩いていけ

有元氏

住まいそのものよりも、住まいかが多数寄せられました。「住まいに求めるものは居心地の良さ」「考で、構造的に無理があり過ぎて、予算にるような道になっているんです。一歩山にら外を見たときの緑のあり方には共通点

える前に感じる」「身の丈に合った空間や住まい」など、私も幾度とな響いていたわけです。
そこで、等高線に入ると別世界が広がっているようなところがあると思います。

く頷きながら拝聴させていただきました。有元さんのお話しでは、「自沿わせて自然にあるがままの、この土地

です。

小野氏

分で料 理をしている人は概して元 気 」であり、「献 立を考え、手をを生かして作りましょうというふうに考えまし小野氏

お庭の作り方も特徴的だと思いを自分で管理して、そこで過ごしていくた。
水の波紋が広がるかのように、円弧うのですが、
ちょうど角地で街に開かれたというのはとても面白いと以前おっしゃっをつなげていくような形で造った空間でようになっています。

ていたことがありますが、この身の丈というワークを模索中のところ、よいヒントをいただきました。料理には、食す。外の車庫を含めて66㎡ですので小八木氏のはどういうことですか。

材・調味料・調理法等の組み合わせで様々な美味しさが創造できる

さいですが、緩やかにどこまでもつながっ

ば、塀というものは一切作りたくないと思っ有元氏

面白さがあります。
そして、何よりみんなを笑顔にする魅力があります。

ているかのような広がりが感じられるようにていました。
もともとはすごく高い塀がある

お掃除をしたり、そこでお料理をしたり、しました。

中古住宅だったのですが、塀を取って片付けものやら、いわゆる家事をする中住まいというのは延床面積だ

角に階段を作って、公園のように人が自で無理なく行える、そういうことだと思いま

スタイルになりつつあります。
といっても、いざ実践しようとすると少し勇けじゃなくて、そこから感じられる景観で然に入れるような雰囲気にしました。
街にす。
誰かを雇わないとできないとかではな

気が要りますが、身の丈に合ったなかで頑張ってみたいと思います。

すとか、空への広がりも含めて一体で捉開かれた、庭を皆さんにも楽しんでもらい

く、自分でできる範囲なので、そんなに大（T）えるべきなんだと、このお宅を見ると思いたいなと思って作った庭です。

きな家は必要ないのです。

小野氏

後ろが山になっていて、ここか

自分たちの家を造るのであれ

小野氏

ます。
有元氏 目が床から壁、そして窓の外まで、それらを全部ひっくるめて景色として

住まいは居心地の良さ

身の丈に合った空間や住ま

経済的にもそうですけれども、をご紹介しました。本年３月に行われた本講演会では、住まい、食、暮らしへのこだわりなど「住まい考」をテーマに語っていただき、終了
後の視聴者アンケートには、講演者への感謝や共感のメッセージ

動かして料 理をすることがいい頭の体 操になる」とのこと。
リタイアを間近に控えた私にとって、目下の課題は「楽しい日々の過ごし方」を見つけることです。あまりお金がかからず、趣味と実益を兼ねたライフ

食材を菜園や海で自給、さらには二地域居住へと、料理を軸に考えると楽しみが広がります。
いまや多拠点居住は、富裕層が別荘を持つというかつてのイメージとは異なり、ごく普通の人が実践するライフ

有元さんにとって住まいというのはどういうものでしょうか。
有元氏

人生のほとんどを過ごすところですので、やはり居心地の良さだと思い見るわけですから、外の景色がとても大切ですね。

小野氏 ここまで5つのお住まいについてます。
インテリアや室内の光などが大事

小野氏

八木さん、この素晴らしい景お話していただきました。5つの住まいをです。
光はすごく影響があります。
時間帯

色を家の中に引き込んで一体になって有元さんは、持っているだけではなく、
ちゃによって光が移動していくと、家の中の陰いるというのは、やはり床から天井までのんと使われているというのが素晴らしいな

影もだいぶ変わってきます。
そこら辺を楽ガラスといいますか、この開口部の効果と思います。
この多くの家を行き来されるこしめる家だといいなと思います。

ですよね。

とで得られているのは、どういうことでしょう

小野氏

八木氏

か。

住まいを設計されることです。住宅を設

2021年夏号＜通巻11号＞

計する上で大切にされていることはどうい

発行日
発行人

できる限り無駄なものを排除す

八木さんのお仕事はそういうる、削いでいくという形で、景色だけがな

有元氏るべく見えるようにデザインしています。

性というのか、
そういうことが嫌でも鍛えられうことでしょうか。

小野氏

るかもしれません。私はそのことがとても楽八木氏竣工された葉山のおうちです。

しいです。
例えば日本の国を出ると、英語そのものだと思いますので、その人らしさ、有元氏

最初は土地を探すところから始すら通じないような世界になってしまうの

その人のこだわり、
それまでどうやって過ごめました。
予算があまりなかったのですが、で、変わらざるを得ないです。
その変わるしてこられたか、これからどうやって生きて何年間も探していく中でだんだんと予算ことが、とても自分を刺激してくれているよ

いきたいか、ということを全て映すようなもが上がっていきまして、最後にここならといううで気持ちがいいです。

のですので、そこを大事に設計するというところで見つけたのがこの土地です。
山に

小野氏

ことを、
いつも大切にしています。

38

次にご紹介するのが2年前に気持ちの転換というか、順応

5つのお住まいは、それぞれがFRKコミュニケーション

住宅というのは、本当にその人

2021年7月25日

一般社団法人 不動産流通経営協会〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-25-2 虎ノ門ＥＳビル5階
Tel. 03-5733-2271
Fax. 03-5733-2270
https://www.frk.or.jp

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所

レイアウト・デザイン

株式会社タクトデザイン事務所

印刷

株式会社東伸社

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不動産物件の情報交換、不動産流通に関する調査研究、諸制度の改善に取り組んでいます。