いちごオフィス （8975）
Ichigo Office

第13回 投資主総会
July 30, 2022

いちごオフィスリート投資法人
Ichigo Office REIT Investment Corporation

いちご投資顧問株式会社
Ichigo Investment Advisors Co., Ltd.

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新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に罹患された方々
およびご関係者の皆様、感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、心よりお見舞い申し上げます。
また、ウクライナへの侵攻により甚大な被害に遭われた
皆様に心よりお見舞いを申し上げると共に、ウクライナの人々に一日でも早く平穏な日々が訪れることを願っております。
いちご役職員一同© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

Make More Sustainable
サステナブルインフラの「いちご」© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

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概況 ①「中長期的な成長に向けた基盤の構築」を目標に、
ポートフォリオの質的向上を目指す
 外部成長戦略：ポートフォリオの質的向上に資する資産入替【直近2年間の実績】

取得

中規模オフィス 2物件 （取得価格計：76億円）
オフィスビル 1物件（譲渡価格：17.2億円）

売却» 譲渡益（9億円）は、2022年4月期の分配金として投資主の皆様に還元

優先交渉権を取得（都内、福岡市内の中規模オフィス 4物件）
その他

» スポンサーサポートの活用» 収益の成長が期待できる、優良な物件を取得する機会を確保➡ 資産規模（本日現在）： 86物件、2,092億円© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

6

概況 ②
 内部成長戦略– テナント満足度の向上» 「いちごレイアウトオフィス」「いちごラウンジ」の継続展開» 共用部（エレベーターホール、洗面所など）の改修» 社会貢献を重視した取り組みなど

 財務戦略– 第6回投資法人債の発行（2021年5月、15億円）– 金利上昇リスクに備え、固定金利での資金調達を引き続き推進» 固定金利借入の比率 91%（2022年4月期末）– 自己投資口取得による、投資主価値の向上（2021年1月発表）» 18,920口を取得のうえ、消却➡ 1口当たり分配金および1口当たりNAVが増加© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

7

概況 ③
 環境に対する取り組み– 「RE100」の趣旨に鑑み、使用電力を再生可能エネルギーへ切り替え» サステナブル（持続可能な）社会、脱炭素社会への移行を目的とする
国際的イニシアティブ（取り組み、戦略）– 全保有物件※にて再生可能エネルギーへの切り替えが完了※ 区分所有物件および共有物件等を除く74物件– LED照明の設置をはじめとする、省エネルギー施策も進行中© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

8

2022年4月期（第33期）決算の概要
2020年10月期（第30期）

2021年4月期（第31期）

2021年10月期（第32期）

2022年4月期（第33期）

営業収益

7,863百万円

7,725百万円

7,843百万円

8,675百万円

営業利益4,092百万円

3,923百万円

3,962百万円

4,436百万円

経常利益

3,313百万円

3,122百万円

3,201百万円

3,691百万円

当期純利益

3,312百万円

3,121百万円

3,200百万円

3,690百万円

1口当たり当期純利益

2,162円

2,050円

2,114円

2,438円

1口当たりNAV

92,787円

92,874円

92,958円

95,053円

1口当たり分配金

2,230円

2,132円

2,185円

2,508円

物件数（期末）

85物件

86物件

86物件

85物件

資産規模（期末）

2,023億円

2,061億円

2,061億円

2,054億円

稼働率（期末）

97.5%

97.2%

95.4%

94.6%

※ 1口当たり当期純利益、1口当たりNAV、1口当たり分配金は、各期末時点の発行済投資口数で除することにより算出※ NAV（Net Asset Value、純資産） ＝ 分配金控除後純資産＋ 不動産含み益－ 不動産含み損© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

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決議事項
招集ご通知の4頁から11頁をご覧ください。

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第1号議案 規約一部変更の件（4頁から5頁） ①
1. 変更の理由 （招集通知をご覧ください。）
企業会計基準第30号「時価の算定に関する会計基準」 および
企業会計基準第10号「金融商品に関する会計基準」（関連して新たに制定または改正された会計基準、適用指針を含む）の改正により、有価証券およびデリバティブ取引に係る権利の資産評価の方法が変更になったことに伴い、関連する規定を変更するもの© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

11

第1号議案 規約一部変更の件（4頁から5頁） ②
2. 変更内容
招集通知をご覧ください。

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12

第2号議案 執行役員1名選任の件（6頁から7頁）

執行役員候補者
ふ

く

な

が

た

か

あ

き

福永 隆明
【新 任】

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13

第3号議案 監督役員2名選任の件（8頁から9頁）

監督役員候補者
て

ら

だ

ま

さ

ひ

ろ

寺田 昌弘
市場 典子
い

ち

ば

の

り

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【重 任】

こ

【新 任】

14

第4号議案 補欠執行役員1名選任の件（10頁）

補欠執行役員候補者
ち

ば

け

い

す

け

千葉 恵介
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【重 任】

15

第5号議案 補欠監督役員1名選任の件（11頁）

補欠監督役員候補者
き

た

な

が

ひ

さ

北 永久
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【重 任】

16

質疑応答

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議案の採決第1号議案「規約一部変更の件」© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

18

議案の採決第2号議案「執行役員1名選任の件」© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

19

議案の採決第3号議案「監督役員2名選任の件」© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

20

議案の採決第4号議案「補欠執行役員1名選任の件」© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

21

議案の採決第5号議案「補欠監督役員1名選任の件」© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

22

日本を世界一豊かに。
その未来へ心を尽くす一期一会の「いちご」© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

運用状況報告会につきまして
引き続き、当会場にて運用状況報告会を開催いたします。
ぜひご出席を賜りますよう、宜しくお願い申し上げます。
運用状況報告会資料につきましては、
投資主総会資料と合わせてお配りしております。

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いちごオフィス （8975）
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運用状況報告会
July 30, 2022

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目次
 前回の運用状況報告会（2019年9月）以降の取り組み

 いちごオフィスの取り巻く環境 オフィス空室率の推移
 いちごオフィスについても解約はピークアウトの兆し いちごオフィス：テナント入替時に賃料増額を実現 オフィス新規供給量の推移

・・・ 29 いちごオフィスの成長
・・・ 30 運用資産ポートフォリオ（2020年6月30日時点）
・・・ 31
 心築による価値の創出 ①
・・・ 32
 心築による価値の創出 ②
・・・ 33
 心築による価値の創出 ③
・・・ 34
 心築による価値の創出 ④
・・・ 35  中長期的な成長に向けて
 心築による価値の創出 ⑤
 アフターコロナにおけるいちごオフィスの・・・ 36
 環境問題に対する施策の強化 ①
成長戦略
・・・ 37
 環境問題に対する施策の強化 ②
 パイプライン（スポンサー保有物件）
・・・ 38
 鑑定評価額を超える価格での資産売却を実現
 「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度
・・・ 39
 外部成長：物件取得 ①（いちご中目黒ビル）
・・・ 40 外部成長：物件取得 ②（いちご立川ビル）
 ESGへのコミットメント
・・・
41
 外部成長：物件取得 ③（いちご東池袋三丁目ビル）
・・・ 42  Appendix
 外部成長：ブリッジファンドへの出資
・・・ 43
 財務戦略：安定的な財務運営の継続

・・・ 45・・・ 46・・・ 47
・・・ 48・・・ 50・・・ 51・・・ 52・・・ 53・・・ 59心築（しんちく）について
心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。

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27

前回の運用状況報告会（2019年9月）
以降の取り組み© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

28

いちごオフィスの成長
コロナを経て、機動的な運営により分配金の向上、1口当たりの純資産額（NAV）の向上を果たす
2019年4月期

2022年4月期

増減

営業収益8,451百万円

8,676百万円+224百万円

純利益

3,732百万円

3,690百万円-41百万円

うち売却益

668百万円

940百万円+271百万円

1口当たり分配金

2,255円

2,508円+253円

1口当たりNAV

87,934円

95,053円+7,119円

資産規模

2,030億円

2,054億円

+24億円

85物件

85物件

-

263,008.25㎡

249,947.13㎡-13,061.12㎡

99.3%

94.7%

-4.6%

平均賃料坪単価

14,600円

15,100円

+500円

含み益

343億円

448億円

+105億円

環境認証取得9件（9物件）20件（19物件）+11件（+10物件）

格付

A（安定的）A（ポジティブ）

-

物件数
賃貸面積
期末稼働率

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29

運用資産ポートフォリオ（2022年6月30日時点）
中規模オフィスに特化したポートフォリオ■ ポートフォリオ概要

物件数■ 地域分散86物件（オフィス82物件、商業4物件）

取得総額

2,092億円

鑑定評価額 （※1）

2,463億円

賃貸可能面積約266,700㎡

稼働率

95.6%

平均賃料単価 （※2）

15,100円／ 坪- 都心6区

中段： 取得価格（億円）
下段： 投資比率

18,200円／ 坪※1 鑑定評価額：2022年4月30日時点の運用資産は2022年4月30日時点の鑑定評価額、2022年10月期の取得資産は取得時の鑑定評価額※2 平均賃料単価：2022年4月30日時点のオフィス物件© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

福岡 仙台
18
36
0.9%
1.7%
その他
関西圏
89
82
4.3%
3.9%
名古屋
205
9.8%

その他首都圏
514
24.6%

都心6区
1,146
54.8%

30

心築による価値の創出 ①
物件取得後に心築を施すことにより、ビルのイメージを向上
いちご乃木坂ビル（東京都港区）
2019年10月期

2020年4月期

2020年10月期

貸室内および共用部の改修

外壁およびエントランスホールの改修「いちごラウンジ」の新設
化粧室の移設・拡張

デザイン性の高い共用部と快適な
オフィス空間の提供により、テナント
満足度の向上と賃料収入アップを実現

建物正面の外壁に石目調タイルとライン
照明を採用、エントランスホールには大きな光壁を設置

化粧室の移設・拡張とあわせて、食品
自動販売機とミニカウンターを設置した「いちごラウンジ」を新設、オフィスの利
便性を向上

投資額

28百万円

投資額

29百万円

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投資額

28百万円

31

心築による価値の創出 ②
需要の変化に応じて心築を施すことにより、競争力を向上
いちご内神田ビル（東京都千代田区、2019年4月期）

投資額

24百万円

• ビジネスのオープンイノベーションが活性化されるような自由度の高いオフィス空間を提供• 「いちごレイアウトオフィス」を設置し、9階、10階の2フロアで同時展開© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

32

心築による価値の創出 ③
ダウンタイムの長期化を打開するために心築リニューアル
いちご箱崎ビル（東京都中央区、2021年10月期）

エントランス

エントランスホール

いちごレイアウトオフィス①

いちごレイアウトオフィス②

投資額

13百万円

• 「いちごレイアウトオフィス」を設置• 心築後、早期リースアップに成功© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

33

心築による価値の創出 ④
定期的な共用部リニューアルを通じて、競争力を向上
いちご神宮前ビル（東京都渋谷区）

ウィン第2五反田ビル（東京都品川区）

いちご渋谷道玄坂ビル（東京都渋谷区）（2021年4月期）（2022年4月期）（2022年4月期）

エントランス

エレベーターホール

1階ファサード部分およびエントランス
通路等、共用部をリニューアル

エレベーターホール

化粧室①

化粧室②
化粧室

エレベーターホール、通路、化粧室等の共用部をリニューアル© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

化粧室等の共用部をリニューアル34

心築による価値の創出 ⑤
 1棟貸しテナント退去後、エントランスや共用部等の全面
リニューアルを実施
 ダウンタイムの短縮化と増額入替を目指し、リーシング活動に注力中
いちご九段二丁目ビル（東京都千代田区、2022年10月期）

エントランス

各階通路

エレベーターホール

リーシング計画（稼働率）

投資効果（想定）

2022年5月末

0%

投資額

34百万円

2022年10月末

63%

年間NOI
増加

+14百万円

2022年12月末

100%

ROI

43.9%

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35環境問題に対する施策の強化 ①
 2021年GRESBリアルエステイト評価（2016年度より参加）
 GRESBレーティング：「3 Star」を4年連続で獲得
 組織体制や取り組みに対する評価である「Green Star」を5年連続で獲得 全保有物件※の電力を再生可能エネルギーへ切り替え完了
 スポンサーが加盟した「RE100」の主旨に鑑み、いちごオフィスにおいても事業活動で消費する電力を再生可能エネルギーへ切り替え
 切り替えにより、CO2排出量は年間21,345トン減少（2019年比）※ 区分所有物件および共有物件等を除く、74物件

 大阪市による「ごみ減量優良建築物」表彰 受賞
 いちご堺筋本町ビルにおいて、大規模建築物における廃棄物の減量・資源化について優秀な取り組みを行っていると評価© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

36環境問題に対する施策の強化 ②
 各種環境認証の取得
 20件（19物件）、賃貸可能面積合計（オフィス）の33.3%【2022年6月30日時点】
CASBEE

BELS（建築物環境総合性能評価システム）（建築物省エネルギー性能表示制度）

Sランク

いちご
高松ビル

いちご
丸の内ビル

いちご
神宮前ビル

東京都中小低炭素モデルビル

2つ星（★★）

1つ星（★）

低炭素ベンチマーク A2+

いちご
秋葉原ノースビル

いちご大宮ビル

いちご九段ビル

低炭素ベンチマーク A1+

Aランク

DBJ Green Building
3つ星（★★★）

1つ星（★）

いちご恵比寿 いちご堺筋 いちご仙台
いちごグリーングラス 本町ビル イーストビル 東五反田ビル

いちご秋葉原
ノースビル

いちご
大森ビル

いちご
大塚ビル

低炭素ベンチマーク A1

いちご
日本橋イーストビル

ウィン五反田ビル

いちご
いちご
いちご・みらい ウィン第2池之端ビル 神田錦町ビル 信金ビル
五反田ビル

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いちご広尾ビル37

鑑定評価額を超える価格での資産売却を実現
2物件を譲渡、含み益の顕在化に寄与すると共に成長資金を確保
ライオンズスクエア川口

いちご赤坂五丁目ビル

物件タイプ

商業施設

中規模オフィス

帳簿価格

2,360百万円

727百万円

鑑定評価額

2,530百万円

878百万円

譲渡価格

2,845百万円

1,720百万円

譲渡日

2020年4月24日

2022年2月18日

譲渡益

3.9億円

9.4億円

回収資金使途資産取得やCAPEX等の成長投資に活用© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

38

外部成長：物件取得 ①（いちご中目黒ビル）
渋谷・恵比寿に隣接する中目黒エリア所在の中規模オフィスを取得
取得日2020年4月14日

取得先

外部（国内の合同会社）

所在地

東京都目黒区立地

東急東横線、東京メトロ日比谷線「中目黒」駅 徒歩約8分

取得のポイント

オフィス需要が好調な渋谷、恵比寿に隣接する中目黒エリアに所在する中規模オフィス

取得価格

1,495百万円

鑑定評価額（※）

1,670百万円

想定NOI利回り

4.6%（※）取得時の鑑定評価額© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

39

外部成長：物件取得 ②（いちご立川ビル）
東京都心部と多摩地区を結ぶ拠点都市である立川市に所在する
中規模オフィスを取得
取得日2020年12月18日

所在地

東京都立川市立地

JR中央線他「立川」駅 徒歩約8分、多摩モノレール「立川北」駅 徒歩約7分

取得のポイント

多摩地区の拠点都市である立川市に所在する中規模オフィス

取得価格

3,830百万円

鑑定評価額（※）

4,000百万円

想定NOI利回り

4.6%

取得先

合同会社立川ホールディングス（※）取得時の鑑定評価額© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

40

外部成長：物件取得 ③（いちご東池袋三丁目ビル）
幅広い業種による底堅いテナント需要が期待できる東池袋エリアに所在する中規模オフィスを取得

取得日

2022年6月20日

所在地

東京都豊島区立地

JR線他「池袋」駅 徒歩約8分、東京メトロ有楽町線「東池袋」駅 徒歩約9分

取得のポイント

大小のオフィスビルや商業ビルが集積し、幅広いテナント需要が見込まれるエリア

取得価格

3,840百万円

鑑定評価額（※）

3,930百万円

想定NOI利回り

4.1%

取得先

外部（国内の特定目的会社）（※）取得時の鑑定評価額© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

41

外部成長：ブリッジファンドへの出資
スポンサーサポートにより組成されたブリッジファンドへの出資を通じて、4物件（125億円）に係る配当の他、優先交渉権を取得。
将来的な外部成長機会を確保する■ 優先交渉権の対象物件
いちご博多駅東ビル

いちご博多明治通りビル

福岡建設会館

櫻岳ビル

物件名

所在地

福岡県福岡市

東京都千代田区

立地

JR鹿児島本線他「博多」駅 徒歩約4分

福岡市地下鉄箱崎線「呉服町」駅 徒歩約1分 他

福岡市地下鉄空港線「東比恵」駅 徒歩約2分

JR山手線他「秋葉原」駅
徒歩約3分 他

優先交渉権価格

3,500百万円

3,080百万円

2,750百万円

3,240百万円

2025年1月31日

優先交渉権期限
鑑定評価額

3,580百万円

3,360百万円

2,820百万円

3,380百万円

評価のポイント

福岡市を代表する業務商業地域である博多駅東エリアに所在する中規模オフィス

交通利便性が高い地域である呉服町エリアに所在する
中規模オフィス

福岡市を代表する業務商業地域である博多駅東エリアに所在する中規模オフィス

首都圏各地からのアクセスが良好である秋葉原エリアに所在する中規模オフィス© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

42

財務戦略：安定的な財務運営の継続
2019年4月期末

2022年4月期末

変動

平均借入金利

1.0%

0.79%

低減化

平均借入期間

6.2年

6.9年

長期化

金利固定化比率

96.9%

91.3%

9割以上維持 資金調達方法の多様化
第4回～第6回投資法人債の発行により37億円を調達

 格付見通しの向上
日本格付研究所：「A（安定的）」 → 「A（ポジティブ）」（2021年9月）

 自己投資口の取得
自己投資口（18,920口）の取得・消却により1口当たり分配金および1口当たりNAVが増加（2021年4月期）© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

43

いちごオフィスの取り巻く環境© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

44

オフィス空室率の推移
コロナにより上昇傾向にあった空室率は、直近では横ばいの状況■ 東京ビジネス地区の空室率の推移
（空室率）

10.0%
9.4%
8.0%
6.4%
6.0%

4.0%

2.0%
1.5%
0.0%
2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022 （年）（出所）三鬼商事株式会社が公表する資料により本資産運用会社作成
調査対象地区内にある、対象ビルのテナント入居状況および募集条件の動向を集計分析したものです。
・調査対象地区：東京ビジネス地区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）
・調査対象ビル：基準階100坪以上の主要貸事務所ビル© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

45

いちごオフィスにおいても解約はピークアウトの兆し■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス）■ 入居面積■ 退去面積 （%）期末稼働率（単位：m2）

97.2%
99.6%
入居面積平均6,745m2（※3）

99.4%
99.3%

4,636

11,422

8,187

7,418

97.5%

5,723

94.7%
95.4%

5,804

4,023
（※1）

-4,028-5,590

退去面積平均-8,003m2（※3）-6,276-6,714-7,433（※2）-9,110-10,900-12,244
2019年
4月期

2019年
10月期

2020年
4月期

2020年
10月期

2021年
4月期

2021年
10月期

2022年
4月期

入居率

3.5%

4.6%

6.5%

3.2%

8.9%

4.5%

5.8%

退去率

3.0%

4.5%

5.9%

7.3%

9.6%

5.3%

8.6%

入居－ 退去
（m2）

+608

+133

+754

-5,087-822-910-3,4822022年10月期（見込）
（※1）
4.9%
（※1）

（※1） 2022年10月期の入居面積は、本書日付現在未定（2022年5月20日時点で2,325m2 の入居が契約済もしくは契約見込み）（※2） 2022年10月期（見込）の退去面積は、2022年5月20日時点で入居テナントから受領済の解約予告を対象（※3） 入居面積平均および退去面積平均は、2018年4月期から2022年4月期の平均値
・ 各期中の売却物件を除く
・ 入居率および退去率は、各期の入居面積および退去面積の合計をそれぞれ各期末時点の賃貸可能面積で除した数値を年換算© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

46

いちごオフィス：テナント入替時に賃料増額を実現■ テナント入替による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース）

13,156（単位：千円）

5,731

5,235

4,601
3,412
2,879

増額入替による増額分

815
-52

減額入替による減額分

-175

-482

-187

-2,215-2,689
2019年
10月期
差異

+5,1832020年
4月期+12,980

2020年
10月期

2021年
4月期

+4,414+3,042

-301

2021年
10月期
+2,3972022年
4月期+1,1972022年
10月期（※）+513※ 2022年10月期は、2022年5月20日時点で契約済（契約手続中含む）を対象© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

47

オフィス新規供給量の推移
 今後4年間の平均新規供給量は過去10年間の平均値を下回る（単位：万坪） 大型ビル以外の中小ビルの新規供給は限定的■ 東京23区のオフィス新規供給量（賃貸面積）
延床10,000坪以上

延床3,000坪以上～10,000坪未満

27.5

2012年～2021年平均

27.5

2022年～2025年平均

17.8万坪15.2万坪
23.1
21.3

17.7

18.8

17.9
16.8

15.1

23.4

11.8

11.0

12.5

15.1

27.2

20.9

11.5

18.2

11.0

14.2
14.7

7.5

17.5

8.0

10.2

8.0

9.9
6.5

4.1
2012年

3.5

2.6

2.6

2013年

2014年

2015年

3.7
2016年

1.6

3.1

2.1

0.3

1.6

1.5

2.2

3.0

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年

1.3
2025年

（出典）「オフィス新規供給量2022」（ザイマックス不動産総合研究所）を基に本資産運用会社にて作成© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

48

中長期的な成長に向けて© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

49

アフターコロナにおけるいちごオフィスの成長戦略
オフィス空室率の上昇等、不確実性が高まっている状況においていちごオフィスが考える当面の課題／ 施策／ 目標
課題
稼働率の回復内部成長（2022年4月期末［オフィス］）
契約稼働率 ：95.6%
経済的稼働率 ：94.1%

施策
 稼働の回復を重視した柔軟なリーシング 心築を通じたバリューアップと投資効率の徹底追求

 いちご東池袋三丁目ビル：38億円

外部成長

アップサイド余地のある
中規模オフィスの取得（2022年4月期末 資産規模）
85物件／ 2,054億円（2022.6.20取得完了予定）
 ブリッジファンド物件（125億円）の取得➡ ただし、ファイナンスについては要検討（公募増資、第三者割当増資等）
 商業施設の譲渡（2022年4月期末：4物件／ 66億円）

ESG

GRESBリアルエステイト
評価の向上（2021年評価の結果）
3Star［4年連続］、GreenStar［5年連続］金利上昇への対応

契約稼働率（オフィス）
97%以上

資産規模
2,200億円以上（ブリッジファンド物件の取得）
商業施設ポートフォリオ➡ 全物件譲渡 GRESBリアルエステイト評価向上を念頭に置いた各種環境認証の取得
 エネルギー消費量や温室効果ガス排出量

GRESBレーティング
3Star ➡ 4Star

削減目標の設定ならびに達成 安定性の高い財務基盤の維持することに

財務

当面の目標

より、発行体格付の向上を目指す
 投資口価格や市場動向を踏まえた、臨機応変な財務戦略の検討© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

発行体格付（JCR）
A（ポジティブ）➡ A+（安定的）

50

パイプライン（スポンサー保有物件）
東京都内、福岡市を中心に約560億円（2022年2月末時点）

東京都江東区

東京都品川区

東京都港区

東京都武蔵野市

福岡県福岡市

福岡県福岡市

福岡県福岡市

宮城県仙台市※ 金額は2022年2月末時点における取得時簿価の累計© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

51

「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度
 2つの日本初となる優待制度① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約70,000名）② Ｊリーグの全クラブと全試合が対象

 いちごは、株主・投資主様と一緒にＪリーグ全クラブを応援し、地域創生への貢献を目指します© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

52

ESG（環境・社会・ガバナンス）へのコミットメント© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

53

いちごオフィスのサステナビリティ理念
 いちごオフィスのサステナビリティ方針
私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と発展に貢献することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組むことを目的に、以下のとおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。
1. 環境との調和
不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。
2. 省エネルギー
不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の削減、施設等の長寿命化、節水、廃棄物の削減･リサイクル等に努め、低炭素社会と資源循環の実現を目指します。
3. 法令対応と環境管理体制の整備
環境に関わる法規制や、自ら受け入れを決めたその他の環境に関わる要求事項を順守し、環境管理体制を整備することにより環境保全に努めます。
また、法規制等の動向を常に注視し、その変化に適応します。
4. 教育・啓発活動
サステナビリティに関する社内教育を充実させ、当方針を全従業員およびサイト内で働くすべての人に周知し、意識の向上を図ります。
また、協力会社・入居テナント等 ビル利用者に対しても当方針に関する理解・協力を呼びかけ、さまざまなステークホルダーとサステナビリティの推進に努めます。
5. サステナビリティ・パフォーマンスの開示等
本方針やサステナビリティに関する取り組み等の情報開示に努め、投資主をはじめ広く社会とのコミュニケーションを図ります。
また、サステナビリティに関する認証等の取得に継続的に取り組みます。
6. グリーン調達の実施
建物の改修等において、環境配慮型の工法や材料、省エネルギー・省資源設備等を積極的に採用します。また、協力会社の選定に際しては、サステナビリティに関する取り組みを考慮するなど、グリーン調達を推進します。

 いちごオフィスのサステナビリティ推進体制
 オフィスリート本部長を責任者とし、サステナビリティ推進に係る体制の整備、各種施策の実行を統括
 サステナビリティ会議 （原則、3か月に1回開催）— サステナビリティ責任者、アセットマネジメント部長、企画管理部長により構成し、アセットマネジメント部が事務局となり運営— スポンサーの環境・建築技術担当者を加え、サステナビリティに関する目標や各種施策を検討、立案

 教育・啓発活動— 年に1回程度、アセットマネジメント部担当者にサステナビリティに関する研修を実施

 情報開示— サステナビリティ目標と実績の適切な開示に努めるとともに、投資主をはじめとするステークホルダーとのコミュニケーションを図る© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

54

いちごのサステナブル経営
CO2削減量 ： 前期比+19%（前期削減量 115,884トン）
 クリーンエネルギー事業拡大に伴い、環境負荷低減への貢献も拡大

いちごのECO発電所

CO2削減量（2022年2月期実績）

いちごグループの

137,848

59,235

CO2排出量 （※）

トン

トン■ いちご（28,763トン） ■ いちごオフィス（22,727トン）■ いちご（115,342トン） ■ いちごグリーン（22,506トン）

コロナ前排出量との比較でも削減量が超過（2020年2月期の排出量75,807トン）■ いちごホテル（7,745トン）（※）
CO2排出量は2021年2月期実績
2022年2月期実績は集計中、再エネ切り替えの進捗に伴い減少を見込む© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

55

【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】

環境「サステナブル経営」の実現に向けた各種取り組みの推進 2021年 GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加）
 GRESBレーティングでは「3 Star」を取得（4年連続）
 ESG推進のための方針や組織体制等を評価する「マネジメント・コンポーネント」および保有物件の環境
パフォーマンスやテナントとの取り組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方で高い評価を受け、「Green Star」を5年連続で獲得

 消費電力の再生可能エネルギーへの切り替え【いちごの目標】 2025年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーにする スポンサーが加盟した「RE100」の主旨に鑑み、いちごオフィスにおいても2022年4月期中に全保有物件※で電力需給契約を再生可能エネルギーに切り替え完了※ 区分所有物件および共有物件等を除く74物件© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

56

【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】

社会
ステークホルダーの満足度を高める、各種取り組みの推進■ いちごオフィスにおける災害対策
 非常時発電やエレベーター内防災キャビネットなど、
災害時救護自動販売機設置
 河川氾濫対策としてビル敷地内に土嚢を設置■ いちごグループ全体の取り組み
 地域活性化への貢献• 地域独自の魅力を集約した観光拠点の創出、不動産・
クリーンエネルギー事業を通じた地域雇用の創出、地域活動支援による防災性能や景観対策への貢献など、本業を通じた形での地域活性化を、関係者との持続的な共栄関係を築きながら推進 「いちご大学」の運営

ELV内
防災キャビネット

AED

災害時救援自動販売機• 役職員一人ひとりが学び続けられる場「いちご大学」を、2013年5月
より企業内大学として開校
開催する講座では、専門性の高い役職員が自ら講師となり、経験談や実績を踏まえた講義内容を展開するほか、外部専門講師を招聘（1年間の平均開講数 30回）
【いちご大学の様子】

 新型コロナ感染拡大防止に向けた取り組み• 感染拡大防止に関する啓蒙ポスターの掲示、行政による各種案内の共有、配布• 共用部にアルコール消毒液を設置、エレベーター等のボタン、
建物出入口のドアノブ等の除菌を徹底• 管理・清掃会社スタッフのマスク着用、手洗い、消毒、うがいの励行• 罹患懸念者発生時における行政との速やかな連携、館内の除菌作業実施の体制等を構築

オンライン開催

オフライン開催（コロナ前）

 スポーツ支援• スポーツ支援の枠組みに限らない地域活性化への取り組みが可能と考え、Ｊリーグのトップパートナーとして提携契約を締結し、活動を支援。
また、かねてよりウエイトリフティング部・ライフル射撃部・陸上部を創設し、可能性豊かなアスリートたちを社員 として雇用のうえ、競技活動を支援© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

57

【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】

ガバナンス
徹底したガバナンス体制が、健全かつ効率的な運用を可能に■ 完全成果報酬体系
への移行
 2020年11月1日より、
資産規模連動報酬等とは異なる、投資主
価値向上との完全連動報酬体系を導入
 静観的な運用ではなく投資主価値向上につながる能動的な運用の促進■ ベストプラクティスを目指すガバナンス体制【投資法人】【資産運用会社】

 資産運用会社の執行をモニタリング• 投資法人の役員は全員、資産運用会社および
いちごグループから独立した社外役員にて構成• 執行役員を中心とした役員会での活発な議論により、運用会社への牽制機能を発揮• 監督役員を弁護士・公認会計士とし、専門的な見地から執行を監督

 ベストプラクティスを目指す運用体制• 取締役5名のうち3名が社外取締役• オフィスリート運用部門を他業務から分離し、独立判断による最良執行を図る• リスク・コンプライアンス部および監査部を社長直轄とし、法令順守・内部管理体制を確保• 投資運用委員会、リスク・コンプライアンス
委員会に外部有識者を入れることで、
投資判断、コンプライアンス運営の客観性を充実

資産運用会社の社長が、投資法人の執行役員を兼務しておらず、かつ、
資産運用会社の取締役の過半数が、社外取締役で構成 されているのは、
Jリート 61投資法人中、3投資法人（うち2投資法人は、いちごオフィスといちごホテル）
資産運用会社社長・投資法人執行役員の兼務

資産運用会社の取締役会の独立性➡ Jリート61投資法人中、27投資法人で兼務➡ （1名でも）社外取締役を導入している
資産運用会社は3社のみ

いちごオフィス： 役員は全員、いちごグループから独立した第三者© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Hotel REIT Investment Corporation All rights reserved.

いちご投資顧問： 5名中、3名が社外取締役※ 2022年5月末の調査に基づく

58

Appendix© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

592022年10月期 予想
物件売却を見込んでいないことから、予想分配金は減少（単位：百万円）

2022年4月期
実績（B）
営業収益

8,675

2022年10月期
予想（A）
7,732

増減
（A）-（B）

主な差異要因 （2022年4月期実績比）- 942■ 不動産等売却益の剥落-940■ 不動産賃貸事業収益の減少 -3・2022年4月期物件売却による減少 : -17、2022年10月期物件取得による増加 : +71【既存物件】
・賃料共益費収入の減少 : -17（いちご九段二丁目ビル ： -16、他）
・原状回復工事費収入等の減少 : -39

営業利益

4,436

3,737

- 698

経常利益

3,691

2,957

- 734

当期純利益

3,690

2,956

- 734

任意積立金 積立額合計 (-)

–

–

–

任意積立金 取崩額合計 (+)

105

105

–

1口当たり分配金 （DPU）

2,508円

2,023円- 485円■ 営業費用（賃貸事業費用除く）の減少 -365
・譲渡成果報酬の剥落 ： -141
・減益による収益・分配金成果報酬の減少 ：-210
・控除対象外消費税の減少 ： -19
・投資主総会関連費の増加 ： +5

巡航EPU （1口当たり当期純利益）

2,036円

1,954円- 82円■ 営業外収益の減少 -2
・未払分配金戻入、受取保険料等の減少 ： -2

1,513,367口

1,513,367口

–

NOI

5,637

5,522

- 115

運用物件数

85物件

86物件

+1物件

期末稼働率

94.7%

96.6%

+1.9%

(95.0%)(95.9%)(+0.9%)

発行済投資口数（期中平均稼働率）■ 不動産賃貸事業費用の増加 +121
・2022年4月期物件売却による減少 : -8、2022年10月期物件取得による増加 : +18【既存物件】
・水道光熱費の増加 : +55
・仲介手数料等外注委託費の増加 : +45
・固定資産税の増加 ： +30
・修繕費およびその他費用の減少 : -19■ 営業外費用の増加 +33
・支払利息（投資法人債利息を含む）の増加 : +25
・融資関連費用の増加 : +11
・貸倒引当金繰入額の剥落 : -3
【参考】資本的支出
・2022年10月期予想 : 816【参考】2022年10月期分配後予想
・一時差異等調整積立金残高 : 8,794
・配当積立金残高 ： 3,368（※1） 分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出（※2） 巡航EPUは、当期純利益（1口当たり）から譲渡益（1口当たり）を控除し、譲渡による運用報酬の増加額（1口当たり）を足し戻して算出（※3） NOI＝賃貸事業収益－ 賃貸事業費用＋ 減価償却費（※4） 各期末時点の運用物件数を記載© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

60

2023年4月期 予想
空室は徐々に解消し、賃料収入は増加する見込み
2022年10月期
予想（B）

2023年4月期
予想（A）

増減（A）-（B）

主な差異要因 （2022年10月期予想比）

営業収益

7,732

7,793

+60

営業利益

3,737

3,818

+80

経常利益

2,957

3,038

+80

当期純利益

2,956

3,037

+80

任意積立金 積立額合計 (-)

–

–

–

任意積立金 取崩額合計 (+)

105

105

–

1口当たり分配金 （DPU）

2,023円

2,076円+53円

巡航EPU （1口当たり当期純利益）

1,954円2,007円+53円

1,513,367口

1,513,367口

–

NOI

5,522

5,669

+146

運用物件数

86物件

86物件

–

期末稼働率

96.6%

96.6%

–

(95.9%)(97.2%)(+1.3%)

発行済投資口数（期中平均稼働率）（単位：百万円）■ 不動産賃貸事業収益の増加 +59
・2022年10月期物件取得による増加 : +24【既存物件】
・賃料共益費収入の増加 : +54（いちご三田ビル : +20、いちご恵比寿グリーングラス : +17、
いちご渋谷道玄坂ビル : +15、他）
・季節変動による水道光熱費収入の減少 : -17
・施設使用料の減少 ： -2
■ 不動産賃貸事業費用の減少 -63
・2022年10月期物件取得による増加 : +6
【既存物件】
・季節変動による水道光熱費の減少 : -49
・仲介手数料等外注委託費の減少：-32
・修繕費およびその他費用の減少 ： -9・減価償却費等の増加 : +21■ 営業費用（賃貸事業費用除く）の増加 +43
・増益による収益・分配金成果報酬の増加 ： +45
・投資主総会関連費用の減少 ： -5・その他費用の増加 ： +3
【参考】資本的支出
・2023年4月期予想 : 945【参考】2023年4月期分配後予想
・一時差異等調整積立金残高 : 8,689
・配当積立金残高 : 3,368（※1） 分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出（※2） 巡航EPUは、当期純利益（1口当たり）から譲渡益（1口当たり）を控除し、譲渡による運用報酬の増加額（1口当たり）を足し戻して算出（※3） NOI＝賃貸事業収益－ 賃貸事業費用＋ 減価償却費（※4） 各期末時点の運用物件数を記載© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

61

2022年4月期 決算 P/L （前期比）（単位：百万円）

2021年10月期
実績（B）

2022年4月期
実績（A）

営業収益

7,843

8,675

+831

営業利益

3,962

4,436

+474

経常利益

3,201

3,691

+490

当期純利益

3,200

3,690

+490

任意積立金 積立額合計 (-)

–

–

–

任意積立金 取崩額合計 (+)

105

105

–

2,185円

2,508円+323円

1口当たり分配金 (DPU)
巡航EPU （1口当たり当期純利益）

増減（A）-（B）

主な差異要因 （2021年10月期実績比）

2,116円

2,036円-80円

1,513,367口

1,513,367口

–

NOI

5,843

5,637

-205

運用物件数

86物件

85物件

-1物件

期末稼働率

95.4%

94.7%

-0.7%

(96.8%)(95.0%)(-1.8%)

発行済投資口数（期中平均稼働率）■ 不動産等売却益の増加+940■ 不動産賃貸事業収益の減少 -108・2022年4月期物件売却による減少 : -10【既存物件】
・賃料共益費収入の減少 : -74（フチュール和泉 : -49、いちご三田ビル : -16、
いちご東池袋ビル ： -14、いちご神宮前ビル : +17、他）・解約違約金収入等の減少 ： -34
・水道光熱費収入の増加 : +10■ 不動産賃貸事業費用の増加【既存物件】
・水道光熱費の増加 ： +49
・修繕費の増加 : +46
・減価償却費の増加 ： +7

+103

■ 営業費用（賃貸事業費用除く）の増加 +253
・収益・分配金成果報酬の増加 ： +90
・物件売却による譲渡成果報酬の発生 ： +141
・物件売却による控除対象外消費税の増加 ： +18
・その他費用の増加 : +4
■ 営業外費用の減少 -15・支払利息（投資法人債利息を含む）の減少 ： -34
・融資関連費用の増加 : +14
・貸倒引当金繰入額の増加：+3（※1） 1口当たり分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出（※2）巡航EPUは、当期純利益（1口当たり）から譲渡益（1口当たり）を控除し、譲渡による運用報酬の増加額（1口当たり）を足し戻して算出（※3） NOI＝賃貸事業収益－ 賃貸事業費用＋ 減価償却費（※4）各期末時点の運用物件数を記載© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

62

2022年4月期 決算 B/S（前期比）（単位：百万円）
2021年10月期
実績（A）

2022年4月期
実績（B）

資産の部

2022年4月期
実績（B）

増減（B）-（A）

1年内返済予定長期借入金

19,292

19,266- 26

その他流動負債

3,458

3,544

+ 86

22,75022,810

+ 60

負債の部

流動資産

流動負債

現預金、信託預金23,39524,545+ 1,149

その他流動資産

453

453

+0

23,84924,998+ 1,149

流動資産合計2021年10月期
実績（A）

増減（B）-（A）

固定資産

流動負債合計固定負債

有形固定資産

投資法人債

6,900

6,900

－

長期借入金

85,06185,059-2

預り敷金及び保証金

10,416

10,340

- 75

103

105

+1

固定負債合計102,480

102,404

- 76

負債合計

125,231

125,214

- 16

出資総額

66,17566,175－

剰余金合計

36,246

36,630+ 384（うち 配当積立金）

3,201

3,691

+ 489

（うち 一時差異等調整積立金）

3,368

3,368

－

純資産合計

102,421102,806+ 384

負債純資産合計

227,653

228,020+ 367

40,93340,580- 352

構築物 （※）

37

36

+0

機械及び装置 （※）

536

550

+ 13

その他固定負債

工具、器具及び備品 （※）

127

127

+0

156,306

155,700

- 606

7

8

+0

有形固定資産合計

197,949

197,003

- 945

純資産の部

無形固定資産合計

4,494

4,494

－

投資その他の資産合計

1,309

1,478

+ 168

固定資産合計203,753

202,976- 777

繰延資産合計50

46-4

建物 （※）土地 （※）
建設仮勘定 （※）

資産合計227,653

228,020+ 367※ 信託物件を含む© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

63投資口価格の推移（2015年5月1日～2022年4月30日）
投資口価格（円）

出来高

投資口価格

出来高（口）

東証REIT指数（指数化）150,000

60,000■ 2015年5月以降最高値（終値）
119,300円 （2020年2月21日）■ 2015年5月以降最安値（終値）54,300円 （2020年3月19日）

125,000

50,000100,000

40,00075,00030,00050,00020,00025,00010,000

0
2015年

0
2016年

2017年

2018年

2019年

※ 東証REIT指数については2015年5月1日の本投資法人投資口価格を基準として指数化© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

2020年

2021年

2022年

（出所）Bloomberg64投資主の状況（2022年4月30日時点）■ 主要投資主

1
2■ 所有者別投資口数
氏名または名称

所有
投資口数

比率

いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド

331,19021.9%

株式会社日本カストディ銀行（信託口）

229,02215.1%

3

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

179,250

11.8%

4株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口）

67,457

4.5%

5

NOMURA BANK (LUXEMBOURG) S.A.

53,6293.5%

6

野村信託銀行株式会社（投信口）

52,394

3.5%

7
8
9

10

GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL
BNP PARIBAS SECURITIES SERVICESLUXEMBOURG / JASDEC / SECURITIES- AIFM
STATE STREET BANK WEST CLIENT TREATY 505234

35,736

2.4%

23,391

1.5%■ 外国法人・個人■ その他の国内法人■ 金融機関（証券会社を含む）■ 個人・その他

680,073口(44.9%)

691,117口(45.7%)

728,954口(48.2%)

13,296口(0.9%)

12,972口(0.9%)

708,902口(46.8%)

692,132口(45.7%)

639,799口(42.3%)

111,096口(7.3%)

117,146口(7.7%)

132,552口(8.8%)

2021年4月期

2021年10月期（1,513,367口）

2022年4月期（1,513,367口）

発行済投資口数（1,513,367口）■ 所有者別投資主数
所有者区分

22,0211.5%

SCBHK AC LIECHTENSTEINISCHELANDESBANK AG

20,8761.4%

合計1,014,966

67.1%

12,062口(0.8%)

個人・その他
金融機関（証券会社を含む）
都市銀行・信託銀行
地方銀行
その他（証券会社を含む）
その他の国内法人
外国法人・個人
合計© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

2021年4月末

2021年10月末

2022年4月末

投資主数
13,442

投資主数
13,628

投資主数
15,485

比率
96.8%

57
7
7
43

60
8
8
44

57
7
9
41

0.4%
0.0%
0.1%
0.3%

181
231
13,911

178
238
14,104203
249
15,9941.3%
1.6%
100.0%

65

投資法人概要
2022年7月30日時点■ 投資法人名称

いちごオフィスリート投資法人

証券コード

8975

所在地

東京都千代田区内幸町1-1-1

執行役員

福永 隆明

保有物件数

86物件

ポートフォリオ規模

2,092億円 （取得価格ベース）

決算期

4月期（11月1日～4月30日）および10月期（5月1日～10月31日）■ 資産運用会社

会社名

いちご投資顧問株式会社代表取締役社長執行役員

岩井 裕志

登録・加入協会

金融商品取引業 関東財務局長（金商）第318号（投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）
一般社団法人投資信託協会会員© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

66

年間スケジュール
次回の権利付き最終取引日は2022年10月27日
決算期末

10月期

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

運用期間（5月～10月）

12月

1月

決算
発表

分配金
支払
開始

6月

7月

決算
発表

分配金
支払
開始

決算期末

4月期

11月

12月

1月

2月

3月

運用期間（11月～4月）© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

4月

5月

67

運用状況報告会資料 用語集
ページ

用語

定義・意味

P29

1口当たりNAV

NAVは、Net Asset Valueの略。バランスシートの含み損益を純資産に反映させ時価ベースで純資産額を算出するために利用される指標。1口当たりNAVは、以下の計算式で算出される。
1口当たりNAV＝（分配金控除後純資産額＋ 不動産含み益－ 不動産含み損）÷ 期末時点発行済投資口数

P29

含み益

不動産の期末算定価額（期末鑑定評価額）から不動産の期末貸借対照表計上額を差し引いた数値でプラスとなるもの。
逆にマイナスであれば、含み損という。

P29

平均賃料坪単価

月額賃料（共益費込み）の合計を賃貸中の合計面積（坪）で除した単価。

P30

ポートフォリオ

保有する不動産等資産全体のこと。

P30

中規模オフィス

本投資法人が定義するもので、賃貸可能面積が1,000㎡から10,000㎡までのオフィス。

P30

都心6区

東京23区のうち、千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、品川区のこと。

P31

心築（しんちく）いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた価値向上を図り、既存不動産に新しい価値を創造すること。バリューアップと同義語。

P32

いちごレイアウトオフィス

独自の戦略的なリーシング手法

P34

ファサード

建築物の正面部分（デザイン）のこと。

P35

NOI

Net Operating Incomeの略。賃貸事業収益の合計から賃貸事業費用（減価償却費等の非支出費用や支払利息等を除く）の合計を控除した純利益のこと。

P35

ダウンタイムテナントが退去した貸室において、次のテナントの契約が開始するまでの空室期間。

P35

ROI

Return On Investmentの略。投資額に対して、どれだけ利益を生み出せるかの比率。

P36

GRESBリアルエステイト評価

責任投資原則（PRI)を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設された、不動産セクターの環境・社会・ガバナンス（ESG)のパフォーマンスを測る年次のベンチマーク評価。

P36

RE100

自らの事業で使用する電力を、CO2を発電時に排出しない太陽光、風力、水力、バイオマス等の再生可能エネルギーで100%調達することにコミットし、将来的に脱炭素社会（カーボンニュートラル）社会に移行することを目的とする国際イニシアティブ。

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

68運用状況報告会資料 用語集
ページ

用語

定義・意味

P36

再生可能エネルギー

エネルギー供給事業者による非化石エネルギー源の利用及び化石エネルギー原料の有効な利用の促進に関する法律（エネルギー供給
構造高度化法）においては、「再生可能エネルギー源」について、「太陽光、風力その他非化石エネルギー源のうち、エネルギー源として永続的に利用することができると認められるものとして政令で定めるもの」と定義されており、政令において、太陽光・風力・水力・地熱・太陽熱・大気中の熱その他の自然界に存する熱・バイオマスが定められている。

P37

環境認証

第三者である審査登録機関が企業の環境対策方式を、規格に従って審査し認定すること。JリートではGRESBリアルエステイト評価や物件毎の評価である CASBEE（建築環境総合性能評価システム）、DBJ Green Building 認証、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）、東京都中小低炭素モデルビル等がある。

P37

CASBEE

建築物環境総合性能評価システムのこと。建築物や街区、都市などに係わる環境性能を様々な視点から総合的に評価するためのツールであり、現在、国内の建設事業者や設計事務所、建物所有者、不動産投資機関などにおいて広く活用されている。

P37

BELS

建築物省エネルギー性能表示制度のこと。国交省が制定する「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」に基づいて第三者機関が非住宅建築物の省エネルギー性能の評価および表示を適確に実施することを目的とした制度。

P37

DBJ Green Building「環境・社会への配慮」がなされた不動産とその不動産を所有・運営する事業者を支援する取り組みとして2011年に創設された認証制度
のこと。

P37

東京都中小低炭素モデルビル

東京都は、CO2排出量の少ない低炭素なビルが評価される不動産市場の形成を目指し、平成24年5月に「低炭素ビルの評価指標（低炭
素ビルベンチマーク）」を公表。東京都が作成した低炭素ビルベンチマークでは、CO2排出原単位（延床面積1m²あたりの年間CO2排出量）により、排出の程度に応じて7つに区分しており、ベンチマーク上でA1以上が、CO2排出量の小さい低炭素ビルの目安となる。

P38

CAPEX

Capital Expenditure（資本的支出）の略。不動産を維持するための修繕費ではなく、不動産および設備の価値・競争力を高めることを目的とした支出のこと。

P39

外部成長

追加の物件取得により資産規模を拡大させることで、NOIやEPU（1口当たり当期純利益）を増加させること。

P42

スポンサーサポート

スポンサー（いちご株式会社）が投資法人および運用会社に対して行う物件売却情報の提供、ブリッジファンドの組成支援、ファイナンスに関する支援及び不動産金融の専門性を有する人材の出向等、幅広いサポートのこと。

P42

ブリッジファンド

将来的に本投資法人が取得することを前提にした不動産等を保有する私募ファンドのこと。

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.

69

運用状況報告会資料 用語集
ページ

用語

定義・意味

P43

平均借入金利

有利子負債（借入及び投資法人債）の各契約における借入金利を加重平均した金利。

P43

平均借入期間

有利子負債（借入及び投資法人債）の各契約における借入期間を加重平均した期間。

P43

固定金利比率

有利子負債（借入及び投資法人債）のうち、固定金利で調達した有利子負債の割合。

P43

投資法人債

投資法人が 発行する債券、株式会社でいう社債に相当するもの。

P50

内部成長

保有物件の賃料収入の増加や賃貸経費の削減等により、NOIやEPU（1口当たり当期純利益）を増加させること。

P50

ESG

環境（Environment）、社会（Social）、ガバナンス（Governance）の頭文字を取ったもの。今日、企業の長期的な成長のためには、ESGが示す3つの観点が必要だという考え方が世界的に広まってきており、投資の意思決定において、従来型の財務情報だけを重視するだけでなく、ESGも考慮に入れることが機関投資家の間で急速に広がってきている。

P50

バリューアップ

保有不動産における改修工事、リニューアル工事を実施し、物件の価値向上と収益性を高めること。

P50

公募増資

資金調達手段のひとつとして、広く一般の投資家を対象に新投資口を募集し、発行する方法のこと。

P50

第三者割当増資

特定の第三者に株式（投資口）を有償で引き受けてもらうことで資金を調達する手法のこと。

P50

発行体格付

債務履行能力の確かさを評価するため、投資法人が外部格付け機関から取得した信用格付。

P53

ガバナンス

企業統治（コーポレートガバナンス）のこと。

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70

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