FUDOSAN RYUTSU KEIEI KYOKAI

2017年 1 月（通巻2号）

2017年1月

鼎 談（通巻2号）

変化する住まいへの意識に応える
既存住宅市場

CONTENTS
伊藤明子・国土交通省大臣官房審議官
中川雅之・日本大学経済学部教田中俊和・不動産流通経営協会理事長［司会］宗健・㈱リクルート住まいカンパニー住まい研究所所長
変化する住まいへの意識に応える既存住宅市場

3

＜鼎談＞

10

＜論点＞

日本大学経済学部教授 中川雅之

住生活基本計画が示す新たなビジョン

表紙イラスト 向井勝明

─新築住宅を中心とした市場からの転換─

12＜ FRK 調査・研究報告＞

16＜ ESSAY ②＞

18㈱東京カンテイ22＜マーケット最前線＞

不動産流通業に関する消費者動向調査結果

新築住宅にこだわらない人の割合が増加傾向
作家 井形慶子

親が残す負の相続物件を活用し、理想の住まいに
市場調査部上席主任研究員 井出武

首都圏中古マンション市場 ─2016 年の総括と2017年の展望─

主要エリアの店舗に聞く

吉祥寺・浦和・武蔵小杉

26＜米国の住宅不動産仲介制度②＞ 米国公認会計士 アンダーソン沢村百合子

28＜日本の不動産流通業史②＞

30

編集後記

ブローカーとエージェントの役割・関係

戦前期の不動産流通業

明海大学不動産学部教授 周藤利一

中川雅之

日本大学経済学部教授

伊藤明子

国土交通省大臣官房審議官

＜司会＞

田中俊和

不動産流通経営協会理事長

宗健（株）リクルート住まいカンパニー
住まい研究所所長（ 2 0 1 6 年 1 0月7日に収 録 ）人口や世帯数 が 減 少し、空き家 が 増 加するなか、既 存 住 宅を流 通させることがますます重要な 政 策 課 題となっています。これから住 宅を購 入しようとしている若 い 世 代は必ずしも新 築
住 宅にこだわらなくなってきているため、 相 対 的に割 安 な 既 存 住 宅 が 受け入 れられる土 壌が 拡 がっていると言えます。既 存 住 宅 市 場 が 活 性 化するための 課 題や仲 介 会 社 の 役 割、 今
後 の 見 通しなどについて３人 の 識 者 が 意 見を交わしました。
3鼎 談

変化する住まいへの意識に応える
既存住宅市場「既存住宅」への呼称変更で、 に問題があって、行政側では中古住宅を「既存住宅」と呼ぶことになりました。そ
産業界と政府の目線が一致

分の住みたい立地で住みたい間取りのの背景はどうですか。

ですから、既に建っているということで既

司会

伊藤氏

存住宅という呼び名は、私どもの考え方

いまの30代くらい人たちが家

中古住宅と聞くと、みなさん住宅に住むためにどうするかということを買う意識は以前と比べてずいぶん変は一般的に「古い、汚い、なんか悪そう、と通じています。

わってきました。

だけど安い」というイメージがあったと

中川氏

田中氏

我々が若い頃は、最初は賃貸思います。平成18年前後ぐらいまでは住を大切にして行こうという方向性があっアパートに住んで次に住宅を買って、そ宅政策の方も築年数で税や住宅金融て、政策側も築年数に関わらずニュートのあと買い替えるというようなステップ

支援機構（昔の住宅金融公庫）の制度

ラルな政策にするという方向性をどちらことです。日本全体でこれだけ空き家が住宅を捉えたいと思っています。

あって、住んでいて風格があるというこ

アップを考えていました。頑張って稼いの対象にしてきました。特に昭和56年以も打ち出しているというメッセージになる

増えて、その中で当然良いものも悪いも司会

最近の顧客は昔ほど新築が良とが、ちゃんと住めていますよというシグ

で車も中古で良いから買って、なんとか前の旧耐震の問題もあり、築年数でいと思います。だから名前を替えるだけでのもあるので、良いものをちゃんと流通いとは言わないと思いますが、そういっナルになっています。
でも日本はどちらかして結婚することが一般的な時代でしろいろな政策があったため、そういうイも、産業界と政府が同じ方向を見て目させていく必要があるということがもうひた面はいかがですか？

というと、中古だ、使っている、というこた。今の20代、30代の人たちは入口でメージを引きずっている可能性もあると線を合わせているという点ですごく意義

とつの理由です。さらに住宅政策として

田中氏

あのマンションに住みたかっとが、質がすごく悪いというシグナルにある結婚に対する考え方も変わってきま思います。しかし、現物を実際に見るこがあります。

見ると、若い人の所得がなかなか伸びな

たのに当時は買えなかった、あるいは風なっていました。そのシグナルの意味のした。交際している相手がいない人の割とができて、どんな場所に建っているのい中で、相対的に有利なのが既存住宅

格のある住宅地に住んでみたいなというギャップは大きく、「住んでいる実績が合が高くなっていますし、昔のような上か、こんな感じなのかとわかる良さが既です。品質が良い割には価格が安くて手思いなどがあると思います。必ずしも新ある」というシグナルを前向きのメッセー

昇志向がなくなってきているという気が存住宅にはあります。だから中古の悪いの届きやすい既存住宅を買いたいとい築である必要はなく、むしろ以前に使わジとするためには、消費者の意識のジャします。

イメージを変えた方が良いということで、

うグループがいて、一方で高齢社会の中れた方がいるということは、利便性が良ンプが必要になります。ジャンプすると司会

既存住宅というニュートラルな呼び名にで、住宅双六が郊外の戸建住宅で最後いとか生活やその仕事をするうえでふさきの仕組みとして、インスペクションを中古住宅に対する若い方々の不動産流通業界も既存住宅

若い人の所得がなかなか伸びない中で、相対的に有利な既存住宅

抵抗感が減っています。賃貸で特に顕

しました。

伊藤氏

既存住宅が着目されている理だと思っていた人が、もう１回都心に戻

わしい住宅や場所だということで根強い行うとか、宅建業法で売買時にインスペ著なのですが、築年が古くても新築で

田中氏

我々FRKのとらえ方も同じで由のひとつは、人口や世帯数の減少でるという動きがあります。持ち家をもう１

ニーズがあるのではないかと感じていま

クションの結果を説明することを位置づ

も、家賃を見て反響が入ってくるという傾すね。お客様が住まいに求めているの住宅をどんどん新たに供給していかなけ

回市場に戻すという行動が出てきているす。

けるとか、そういう仕掛けが必要になっ向があります。
「中古」という呼び方自体

は新築か中古かということではなく、自ればならないという状況ではなくなった

ため、全体の中でもっと真正面から既存

中川氏

誰も住んだことがない新築でてきます。

はなく、使った人がそもそもいて10年く
らい住んでいたという実績は、本来であ4

仲介会社はお客様の思いをリレーする要素も必要

れば、住みやすいと

司会

か、ちゃんと住めて果を伝えるだけということと、最終的にいるというシグナル

何かあったら保証しますということがあになると思います。

りますし、瑕疵担保保証という制度もあ

欧米ではどちらかとるのですが、そのあたりの諸制度の住いうと既存住宅のみ分けや、今後の取り組みはいかがで方が熟成した街にすか？

インスペクションには、検査結

5

鼎 談

変化する住まいへの意識に応える
既存住宅市場物も出ないというところがあります。

家なのに、この値段じゃ売れないという格レベルで変わらない世界を、もう少リフォーム化のほかに、若者が既存住中川氏

マーケットのプレイヤーの意

ことになります。良いものが作られてきち

し質を評価してマーケットで正当に判断宅を購入してリフォームする際のインス識が全然違うと思っています。退出する

んと手入れされたものがきちんと市場でされるような世界を政策側は目指していペクション費用と耐震化のリフォーム費ことを明確に意識しているか、それとも評価されるということがないと、出物がるのかなと感じています。売り手は売り用などを補助します。
流通とリフォームを最後まで住みきるのか、それは全然違う

出ないという問題になると思います。

手の将来像やビジョンに基づいてこれセットでやっていただくことに対して応くらいの値段で売りたいし、買い手は買援する方向を打ち出しています。

住み替えることを組み込んだ社会の設計が重要

い手のビジョンがあるからこれくらいの司会

値段で買いたいし、
そういうところをプロ査をしたら、仲介した不動産会社がリとして仲介されるわけですよね。

フォームしませんか？ と聞くとリフォーから考えると、マンションと戸建ては少

中川氏

田中氏

ム率が倍になるという結果を得ました。

し違いますね。戸建住宅というのは入り態になっている中で、非常に受け入れや

くないという売主の方と、親からもらった

伊藤氏

口もそうですし、最後までこだわりをもっすくて買いやすいから既存住宅が注目ので成立すればいいという方の場合でリューションをプロから提案されることて作る。ただ、買い手側からすると、そのされてきて、それは良いことだと思いま

は、それぞれの背景によって多少値段にが結構あると思います。お客様と相対ます。もう少し経つと、新築って何？ という世代が増えてくると思います。

話です。自分の家だから住みきるという意識の人は、マーケット性がないような、
こだわりのある家を作ってしまいます。
田中氏

伊藤氏

インスペクション自体は新築

不動産を金融商品的な要素

日本経済は低成長が定常状ある時期に買って損を出した

我々が以前、リフォームの調

利用者が気づかなかったソと違って状況がわからないことに対するこだわりは必要ないケースもあります。

すが、売る側にとってはこんな低い値段

影響することがあります。最終的には、している人はそういう情報をものすごく不安を安心させるためにあるのと、その極端な話、解体して更地の方が買いやなの、という失望感はあると思います。

マーケットに応じて判断してもらって、たくさん持っているので、顧客が潜在的結果について保険や保証を行っていく

すいということもあるので、そこをきっちり

もっときちんと評価された、価格が下が我々が縁談を結んでいるという形に近には思っているけど自分では解決策を思いついていないということを、プロとし田中氏

これから建てるか、
すでに建っているかの違いですから、自分がやりたということがありますし、もし悪い箇所つなぐ意味でも、インスペクションの本

りにくくて売りやすい世界を目指してほいです。

があれば当然リフォームするというビジ来の機能と同時に、仲介会社としてはおしい。欧米の住宅の値段が下がらない

中川氏

これからは住み替えることをてちゃんと提案してあげることが大事でネスモデルになっていくと思います。戸建

客様の思いをリレーするような要素も必というのは、下がらない世界で安定して組み込んだ社会を設計することが重要す。
住まいを変えるときは生活を変えると司会

ろいろ苦労されると思います。こうしたほてとマンションの関係でいうと、マンショ

要になります。私も海外視察で住宅を見いるからです。買ってもお得だし、売りだと思います。そのときに、マンションはきなので、いろんな悩みがあると思いまンはすでに中古流通の市場ができていた時に、海外の人は同じ値段だったら新やすいという状態です。いまは低い価

そういうことが可能なマーケットになっすから、お客様と相対してそういう付加ているけれども、戸建ては質の分散が大価値をつけていただきたいです。

います。マンションを新築で購入される

築よりも既存住宅の方を選ぶことに正直方は、ここはもし住まなくなっても売れる

びっくりしました。この家はこういう人がき過ぎてそうなっていない。政府がそう

中川氏

かなとか、貸せるかなと考えることが多住んで、こんな思いがあって、こういった

いうビジョンを提供したり、制度を用意いる人たちがどういう行動を取るかといFRKの会員や流通をやっていこととマッチングさせれば必ずしも新築にこだわる必要はないという時代になってきました。
住宅ローンについては現場でいうが良いということはありますか？
田中氏

既存住宅か新築かと言う区分が一切なくなれば購入者の意識もよ

いと思います。ところが戸建ては、非常家だからという物語を買うのです。

したりすることが非常に大事なことだとうのは、社会の習慣とか慣習の標準をに高額にもかかわらず出口がない金融

司会

マンションは品質の分散が小さ思います。売るときのことを考えて買うこ作っていくことになります。
流通業者がリしょうか。

商品です。戸建てを購入・建設される時

くて規格化が進んでいるので、すごく良とや、建てるときも売るときのことを考えフォームしますか？ とか、こういう選択

中川氏て作ることが重要になります。

肢がありますよ、ということを消費者のいは、ほぼ同じになっていると思います。

に、これはいくらで売れるかなとあまり考いものも少ない代わりに全然ダメというえていない。実際に既存住宅の流通量のも少ないのですが、戸建住宅は品質のを見ても、マンションは流通量が増えてばらつきが大きく、坪単価で25万〜200いるのですが、戸建ては遅れているとこ

万円くらいの開きがあります。欧米の住ろがあって、みなさんの意識としても貸宅は戸建ての規格化が進んでいるので、したり売ったりするものではない、
そうい

ばらつきが小さく、安心感があります。

う選択肢があると思っていないから、出6伊藤氏

売る人からするとこんな良い立場に立っていろいろアドバイスするよ

利用者が気づかなかった
ソリューションをプロが提案
伊藤氏

今回の補正予算の住宅ス

トック循環支援事業では、住宅のエコ

り既存住宅に向いてくるのではないで新築と既存住宅の制度の扱

なぜ日本の中古住宅マーケットが小さうな商習慣が標準になることは、政策がいかというと、過去の政策の履歴の影

いくら旗を振っても変えることはできな響があると思っています。新築と既存でいのですごく重要なことです。
司会

いまの30代くらいの人たちには新築に一回も住んでいない人が増えてい

制度的な扱いを揃えることはすごく重要だと思っていて、ここは達成できつつあるのではないでしょうか。
7鼎 談

変化する住まいへの意識に応える
既存住宅市場

伊藤氏

ざるを得なかった。

うしたら良いだろうと考えたときに、いろ

データベース化するのが難しいと思いま

そこに人が住み続けていると

中川氏

高齢者の貯蓄行動

んな情報がどんどん入ってくる時代になっす。仲介の人たちがいろいろなソリュー

か、人の入れ替わりがちゃんとを見た時に、普通は若い時のてきましたので、総合的に相談に乗れるションを出してあげて、社会を少し変え

あって、値段がついていかなけ

貯蓄を切り崩します。それが世「人」の要素が大きくなってくると思いまていってもらいたいです。相当個別性がればいけません。空き家が増

界的な傾向ですが、日本の高す。一般の方から相談を受けた時に、今高いので、ヒトに寄り添って、リフォー

えると値段がつかない地域に齢者は貯蓄をまだ増やしていはお客様も相当情報を持っていらっしゃ

ムなど他のビジネスとちゃんと結び付なってしまう。本当はそれなります。家を売れない、家の資産るのですけど、本当にどっちの方へ進めた

けて、いろんな形でのソリューションをに良い地域にもかかわらず、流価値みたいなものを自分のアら良いのか、どの情報が正しいのか、い具体的に出してあげられることはネット通がないために価値が落ちてセットとしてなかなか認識でき

くつか選択肢がある中でプロとして適切

ワークや知恵を持った人じゃないとできしまうことにはならないでほしないので、金融資産をまだ増にアドバイスしていけるのか、という点をません。

い。みんながウィンウィンの関やしているのです。
金融機関がもっと磨いていくことが必要です。

平成18年前後、住生活基本

どれだけの担保価値を自分の住宅に見法ができた前後で制度がニュートラルに出してくれるのかというところがすごく大なって、既存住宅だから不利、新築だか

きなポイントになっています。日本もいずら有利ということはなくなったので、ぜひれは欧米のような普通に評価される状

そこは声を大にして言いたい。ただ、ど況は実現できると思いますが、社会の制

中川氏

不動産会社が行っていたマッ

うしても既存住宅が不利だと思っている

度や普通の意識を変えるのは難しい。

人が多いのは残念ですね。

係を作るためには流通市場が仲介業は地域と自分の業務が直結している仕事必要です。

供給はなかなか減らないとなると価格が中川氏

不動産会社が地域で働く役

暴落します。普通は数量を調整して価格

割を、住宅政策で明確に意識し始めてを調整しますから、いまストックがある

いるのではないですか。

ところを無理に維持しようとした場合は情報をたくさん持っています。いまは良伊藤氏

そういうことはAIにはまだま結構大変なことになります。都市政策を

チング業務は、テクノロジーによってス

くても20〜30年後も住み続けられるのだできません。かなり複雑な情報処理

入れた地域のビジョンを、行政は提供しそのときに、
やはりジャンプが必要になっトックされた大量の情報をバックにしなか、仮にそうだとしても資産価値としてど能力がないとできないし、仲介業は地域た方が良いと思っています。

て、既存住宅と新築住宅に対する制度

がらやるというのが止められない流れとうなのかというのは、自分の地域に関すと自分の業務が直結している仕事だと田中氏が同等であること自体は最低限必要で、してあります。ただ、どういうマッチング

る情報をどれだけ持っていて、消費者に思います。

ることで結果的に人がやってくるというそれをもう少し加速するのが今回の補を実現させるかというときには、売り手と対してそれをどう伝えられるのかという司会

人口と世帯数が減っていくと地ことですね。我々のように全国に店舗を正予算の試みかなと思います。

買い手の人生設計や、これからどうやっのがすごく重要だと思います。

域に勝ち負けが出てくると思うのですが、持っている立場では、こんな魅力があり

伊藤氏

団塊の世代の方々は前の世て生きていくのか、ということにも答えら

伊藤氏

その辺の政策をどう考えていますか？

ますよ、と発信するような役割がすごく行われていて、建築上の制度と金融上代と少し違って、自分で戸建てを買ってれなければいけません。そこまでAI（人

伊藤氏

選ばれる地域と選

大切な仕事だと思います。住んでみないの実務の問題があって、中古住宅です

いるケースが多い。先祖代々の家なの工知能）がアドバイスできるかというと、ばれない地域が正直出てくる

とわからない魅力がたくさんあるわけでと一部築年数によってローン期間や担で市場に出せないというしがらみもない

難しいでしょう。

とは思います。

すから、それを発信していくことが大事

保評価が違います。

し、自分でいろんなことをやりたいと思

伊藤氏

中川氏

選ばれない地域やですね。不動産は大きい買い物なので、伊藤氏

既存住宅の評価が低くなるとう人も多いため、いまの自分の資産のフんなが比べられるようになるのは良いに衰退するところを無理に維持失敗したくないと皆様は思っていらっいうのは、長持ちしなさそう、担保価値ロー化に対して前向きな人たちが大勢決まっているので、しっかりデータ化さしようとすることはあまり良いしゃいます。

がなさそうということだと思うのですが、いらっしゃる。制度を活用して住み替えれてそれが表示されて表に出ていくのは結果をもたらさないと思いま伊藤氏

そこはインスペクションできちんと評価を検討し、この家を自分の資金とするた

良い方向だと思います。ただ、人生設計

す。長期優良住宅は耐用年数

文化を変えるという意味で仲介のプロされて、反映されるようにならないといけ

めにどうすればいいのかを悩んでいる売に対してソリューションを提供し、そのがすごく高い。ということは、は大事な人たちです。
「頑張ってくださません。その部分がいままでなかったた

り手側がすごく多いはずです。

中核に住宅を売るという行為は相当な普通需要が下がると供給も減い」と声を大にしてお願いしたいと思い

め、金融機関にとっては安全な側に行か田中氏

蓄積がないとできないし、そのあたりはるはずだけど、需要が減ってもます。

資産のフロー化に対して前向きな人たちが大勢いる
司会

8

現在、金融も巻き込んだ議論が人生の大切な大きな節目でど売り手と買い手の人生設計に寄り添えるのは「人」の領域

できるだけ様々なデータを、み司会

不動産会社は地域に密着した価値が維持されるためには、

地域の魅力をどんどん発信すだからプロが必要なのです。

9

論点

住生活基本計画が示す
新たなビジョン

確かに、既存住宅市場が活性化し、現在住んでいる

政策資源の配分をより大胆に住宅を相当の価格で売却し、品質のよい既存住宅を手に新しい住生活基本計画では、図に示された世帯増がそのことを勘案しても新築住宅をこれまで引っ張ってきた

むしろ世帯減に転換するということを前提に（5367万世帯

世帯増が世帯減に転換し、必ずしも老朽化を原因として（2019年）→5244万世帯（2025年））、既存住宅流通市場

いない建替えが低下することから、新築住宅着工が住宅住宅市場には、住宅に居住する側の個人、住宅を貸すの市場規模を倍増し、そのためにインスペクションの充市場の中心となっていたビジョンとは大きく異なる世界が側の個人、事業者、住宅を建設し売却する側の事業者な実を含む様々な政策手段を講じるというものであった。こ示されていると考えるべきではないだろうか。

ど、様々なプレイヤーが登場する。そして、需要者はいつ、のことは、新築を伴わない住宅取得を容易にするため、筆者は住生活基本計画に示された将来像は、少なくとどんな形態で、どこに、どのくらいの規模の住宅に住もう

物理的に必要ない建替え等を抑制し、その他空家の発も定性的には、大きな違和感を持たないで受け止めるこ

新しい住生活基本計画が、昨年3月に閣議決定されとするのか、供給者は同様の視点でどのような住宅を供生を防止する効果を伴い、図の青色の部分は縮小することができると思っている。むしろ、この世界観の転換をよた。この計画では、今後の住宅政策の方向性が示される

給するのかを、それぞれの住宅市場の姿に関する予測にとが予想される。

り明示的に示すことで、政策資源の配分をより大胆なものと同時に、それによって実現する国民の住生活、住宅市

基づいて決定する。その際に、それぞれのプレイヤーの予場の将来像が示されている。

測値がバラバラで、大きく離れている場合は、住宅市場が─ 新築住宅を中心とした市場からの転換 ─
日本大学経済学部教授

中川雅之

政府が示す
「予測」と
「目標」の意味10

まず、いくつか重要な目標をピックアップしよう。家主

大きく不安定化する可能性があるだろう。示された予測値

が長期不在となっているなどの空家数について、2013年

が必ずしも正確でなくても、共通の参照値をそれぞれのプの318万戸から、何も対策を行わなかった場合に比べてレイヤーが持っている場合には、予測値の誤差を修正し100万戸ほど増加を抑えて、2025年時点に400万戸程度ながら、最適な点に安定的に移行することが可能になるとする目標を掲げている。また、2013年時点で市場規模だろう。

4兆円の既存住宅の流通市場を、2025年に8兆円に倍増

それでは、住生活基本計画によって示されたビジョンとし、2013年に7兆円だったリフォーム市場を2025年に12は、どのようなものであろうか。まず、現在の住宅市場の兆円に拡大する、という目標も掲げている。

構造を明らかにしてみよう。

入れることができれば、住み替え等が活性化し人々の住宅に関する需要が底上げされる可能性が高い。しかし、とすることが今後求められると考える。
図5389万戸
（2003年ストック数）

1030万戸
（2003 〜 2013年フロー数）
674万戸（ストック増加に結びついた部分）

6063万戸（2013年ストック数）
524万戸（世帯数）356万戸（ストック増加に結びつかなかった部分）●44万 戸（市 場 の フ
リクション+2戸目の住宅）●106万戸（市場からはじかれたもの）●物理的にどうしても必要な減失、建替え●既存住宅流通と代替的な部分

住宅市場とは、公営住宅や都市再生機構が保有する11頁の図に示されているように、2003年の住宅ストッ

ものを除き、ほとんどが個人を含む民間セクターが建設、クは5389万戸であったが、10年後にはそれが6063万戸

保有している。そのような意味において、上記の目標は政へと、674万戸増加している。一方、2003〜2012年度の府、公的機関の「目標」であると同時に、民間セクターの10年間の住宅着工戸数は1030万戸である。つまり、住宅

行動の予測を含んでいる。
自由な民間経済活動が主役で着工戸数のうち356万戸はストック増に結びついていな

ある世界で、政府が「予測」を行い、「目標」を立てることい。この中には、老朽化が進展して止むなく建替えられたにどんな意味があるのだろうか。

ものだけでなく、建物の質等に不安があるために、あえて東京大学公共政策大学院客員教授

確かに、旧ソビエト連邦のように計画経済を採用して建替えられたものも多く存在するであろう。さらに、674万

1961年生まれいる社会では、政府の「目標」は自己実現するであろう。

戸のストック増加にしても、世帯増によりもたらされている

一方、市場経済を採用している社会での「計画」は、そののは524万戸にすぎず、残りの150万戸は、セカンドハウ

予測がはずれる、あるいは目標が達成できない可能性がスや在庫増のような市場にとどまっている44万戸のほか、高いと考えられる。そんな計画に一体どんな意味が込め

その他空家として分類される市場から排除されているスられているのだろうか。

トック増を含んでいる。

中川 雅之（なかがわ まさゆき）
日本大学教授政策研究大学院大学客員教授
京都大学経済学部卒業、同年建設省入省後、国土交通省都市開発融資推進官などを経て、2000
年に大阪大学社会経済研究所助教授、2004年から日本大学経済学部教授。専門は都市経済学と公共経済学で、主な著書等に「都市住宅政策の経済分析」(2003年度日本経済図書文化賞)、「放棄された建物：経済学的な視点」(2014年学会賞・論文賞)がある。

11F R K調 査・研 究報告
不動産流通業に関する消費者動向調査結果

新築住宅にこだわらない人の割合が増加傾向
既存住宅の購入理由は「立地」
「価格」
「質」

住宅の購入に対する意識が若干変わ

くてもリフォーム費 用がかかるから」がってきていることがわかる（図1）。既 存

17.0％と、既存住宅の性能面に関する

住宅購入者の購入理由をみると、「希懸念が挙がっているが、いずれの理由

望エリアの物件だったから」が64.3％とも前年度と比べて割合が減少している

当協会（FRK）
では2016年度の「不最も多く、「手頃な価格だったから」が（図3）。

動 産 流 通 業に関する消 費 者 動 向 調

54.7％、「良質な物件だったから」が購入した住宅の延床面積別に住宅査」の結果をまとめた。
この調査は居住44.6％と続いており、立地や価格の手購入にあたって探した住宅をみると、新用不動産取得者の取得行動や関連す

頃さに次いで、住宅の質が購入の決

築住宅の購入者では「新築住宅のみ」るサービス等の利用実態・評価を時系

め手になっていることが伺える（図2）。
まを探した割 合 が 延 床 面 積80 〜 100

列に把握することによって、不動産流通

た、「新築にはこだわらなかったから」と㎡で58.6％と最も高かった。既 存 住 宅に対する消費者の行動を捉えることを目いう理由は34.0％で、前年度に比べての購入者では、延床面積80㎡未満で的としている。
会員会社の取引実績をもと

5.7ポイント増加した。
また、「多くの既「既存住宅のみ」または「主に既存住に実施しており、1991年から隔年で調存物件から選ぶことができるから」と回答宅」を探した割合が50％超となってお査を開始、2001年から毎年行っている。

した者の割合は、2013年の4.0％から

り、面積が小さい住宅では既存住宅を首都圏1都3県で購入した住宅を2015

2016年の8.3％と一 貫して増 加してお求めるニーズが高くなっている。

年4月1日から2016年3月31日までに引渡り、既存住宅市場の厚みが着実に増しを受けた世帯が調査対象。
調査期間していることが伺える
（図2）。

既存住宅の
性能面に関する懸念が減少

は2016年6月。
回答数は1097件。

一方、新築住宅購入者が既存住宅「既存住宅売買かし保険」
を利用した既存住宅購入者の割合は8.0％

調査結果によると、新築住宅購入者

を購入しなかった理由では、「既存住のうち、物件を探す際に「新築・既存に宅では耐久性や品質に不安があるか

こだわらなかった」割合は20.3％で、前ら」が16.5％、「新築住宅に比べて耐既存住宅購入者の不動産会社等に

年度より3.8ポイント増加しており、既存

震性に不安があるから」が16.0％、「安

よる住宅保証の利用率は42.6％で、
この

図1

うち建物保証の利用が32.4％を占めてる住宅保証が今回の住宅購入に多少保険）」の利用率は8.0％にとどまっていいる。建て方別に「建物保証」と「住宅なりとも影響したという回答は住宅保証

るが、保険が利用者の住宅購入に与設備保証」の利用状況をみると、既存利用者の73.4％を占めた（図5）。

えた影響をみると、多少なりとも影響し戸建てでは建物保証を利用した購入

既存住宅購入者における「既存住者が41.4％、既存マンションでは28.5％

宅売買かし保険（国が指定した住宅となっている（図4）。不動産会社等によ瑕 疵 担 保 責 任 保 険 法 人が提 供する

図2

既存住宅を購入した理由＜既存住宅購入者＞

図3

図4

不動産会社等による住宅保証の利用状況＜既存住宅購入者＞

図5

不動産会社等による住宅保証の住宅購入への影響＜既存住宅購入者＞たという回答が78.6を占めている（図6、
図7）。
不動産会社等による住宅保証または既存住宅を購入しなかった理由＜新築住宅購入者＞

住宅購入にあたって探した住宅〈新築住宅購入者〉〈既存住宅購入者〉

12

13

F R K調 査・研 究報告
不動産流通業に関する消費者動向調査結果「既 存 住 宅 売買かし保 険 」を利 用す

円）となっており、いずれも前年度を上の5.2％となっており、変動型が増える

る際に実 施された検 査 以 外に行われ回った（図10、図11）。利用率も新築住傾向にある。
また、利用者の9.5％が契た民間の建物検査（ホーム・インスペク

宅購入者が21.6％（前年度比2.1ポイ

約当初に複数の金利タイプを選択する

ション）の実施率は、「既に売主が行っント増）、既存住宅購入者が17.0％（同「ミックスプラン」
を利用している。

ていた」が10.0％、「売 主に依 頼して

1.2ポイント増）といずれも増加した。

民間の建物検査（ホーム・インスペクション）※1 の実施状況＜既存住宅購入者＞※1 不動産会社等による住宅保証や「既存住宅売買かし保険」の利用にあたって実施された検査を除く。
なお、不動産会社が提供する無償のインスペクション
サービス（主に買主側の購入申込前に実施）がおこなわれた場合を含む。

固定金利については、「固定金利行ってもらった」が3.1％の合計13.1％と借入資金等については、前年に引き期間選択型5年」の割合が30.4％（前なっている（図8）。既存住宅の購入に続き最も利用者が多い「銀行等の民年度比1.5ポイント減）で最も多かった。

あたって何らかの建物検査を行った購間ローン」の利用率は、新築住宅購入

また、「固定金利選択型1・2・3年」が入 者は既 存 住 宅 購 入 者の38.3％で、者が7割弱、既存住宅購入者が6割7.9％（同11.4ポイント減）と大幅に減

既存戸建て購入者については47.0％と強となっている。「フラット35」と「フラッ少したのに対して、「固定金利期間選

なっている
（図9）。

ト35S」の利 用 率の合 計は、 新 築 住

択型10年」が27.7％（同11.2ポイント

宅購入者が前年度比0.6ポイント増の増）と大きく伸ばしている。

「親からの贈与」の利用者平均額は新築住宅が931万円、既存住宅が809万円

図813.8％、既存住宅購入者が同0.4ポイ

金利の選択理由をみると、金利タイ

ント減の9.3％と、ともにほぼ横ばいだっプに関わらず「現 在の金 利が低いかた。利用者平均額をみると、新築、既存ら」との回 答が最も多かった。全 期 間ともフラット35が減少し、フラット35Sが固定金利型では、「金利が上昇した

増加している。

時に月々の支払額が上昇するのが嫌

住宅購入資金の調達状況をみると、利用した民間ローンの金利タイプは、だから」が20.9％（前年度比23.5ポイ

自己資金のうち「親からの贈与」の利「変動金利型」が前年度比4.3ポイン

ント減）、「今後金利が上昇すると思っ

用者平均額は、新築住宅購入者がト増の63.9％、「固 定 金 利 期 間 選 択たから」が18.6％（同18.4ポイント減）と、

930.5万円（前年度884.5万円）、既存型」が同10.1ポイント減の18.0％、「全ともに大幅な減少となっている。

住宅購入者が808.9万円（同744.9万

期間固定金利型」が同2.3ポイント減

図9

住宅購入にあたっての建物検査※2 の実施状況＜既存住宅購入者＞※2 不動産会社等による建物保証及び「既存住宅売買かし保険」の利用にあたって実施された検査、ならびそれ以外におこなった民間の建物検査（ホーム・インスペクション）。

図10

各資金の利用者平均額の変化／新築住宅購入者

図11

各資金の利用者平均額の変化／既存住宅購入者

図6 「既存住宅売買かし保険」の利用状況＜既存住宅購入者＞

図7 「既存住宅売買かし保険」の住宅購入への影響＜既存住宅購入者＞

14

15

E S S A Y ②

親が残す負の相続物件を活用し、理想の住まいに井形 慶子 作家子

かねてから大好きなイギリスへ足繁く通い、イギリス人

へ 帰って納 屋をのライフスタイルや文化を紹介してきたが、とりわけ受け継いで改 造

これは、2015 年に住 宅メーカー9 社が共同で行った住宅を活用するイギリス人の考え方には敬服する点が多することを決心した「相続に対する親子の意識調査」の結果である。既婚い。老朽家屋に手を入れ、新しい設備を導入して、大切（建 物としての納の25〜49 歳の子世帯のうち、将来「親の家に住むつもり」に住み継いでいく。住みづらいところがあれば、時には自ら屋の利 点についと答えた子は13%にとどまり、「相続はするが住むつもりは手を入れながら、愛しむように家を守り、成熟させていく。

ては著 書に詳 述ない」が23%、「わからない」が29%と、「親の家」の約

歴史を刻む住まいが誇らしいのだ。そしてそこには、決してした）。弁 護 士と5 割は将来の 空き家予備軍 といえる結果となっている。

お金では買えない精神的に豊かな価値観があることをい

家屋査定士の力

つも羨ましく思っていた。

を借りて銀行からどもの2 人に1 人は将来「親の家」に住まないかもしれないと考えている。

年々深刻さを増す「空き家問題」だが、2013 年には全国に約 820 万戸の空き家があり（総務省統計局住宅・以前イングランド北部のヨークシャーを訪れた時に、畜リフォームのため

土地統計調査）、
そのうち賃貸や売却に出されている空き産業を営む父親から家畜小屋を生前贈与された20 代の融 資を受け、4

家は約 461 万戸に止まっている。またこれを受けるように、の女性の話を聞いて、驚いたことがある。小学校の教師と年をかけた改 装2015 年 5月には「空家等対策の推進に関する特別措置に積極的であり、約半数が「生前贈与」を考えているといしてイギリスをはじめ、ポーランド、イタリア、マレーシアなど

工 事 を 経 て、夢法」が全面施行され、建物の所有者は従来よりも、より適う（「相続に対する親子の意識調査」）。

海外で教鞭を執っていた彼女は、一時帰国した際に、父の住まいを獲得し正な空き家の管理を求められるようになった。

しかしながら、親と子で家（実家）に対する認識に違い

親から干し草を貯蔵する納屋へ連れて行かれ、「おまえにた。さらに小さな一方、2015 年度の税制改正により制度が変わったことがあることは確かで、親の方は「うちは先祖代々、この土将来の住居としてここを譲る」と突然言われた。それは築B&B（朝 食 つきもあり、親は相続税対策としての不動産を含む資産移転

地で暮らしてきたのだから、これからも子どもの代、孫の代と200 年の荒れ果てた石造りの元家畜小屋だった。
しかも、の民宿）を始めたのだった。

引き継いでいくのが当然」

屋根補修には危険なアスベストも使われている。

リフォームにより美しい住まいに生まれ変わった元廃屋にと思っている親も多い。逆廃屋同然の家を安く買い、お金をあまりかけずに自分に子は、実家から遠く離れの理想とする住まいを作りあげることなど、イギリス人にとっ多くのイギリス人は、空き家を持て余す日本人を住宅た都 会で就 職して結 婚。

てはお手の物だが、まだ元気な親から崩れかけた築 200

活用が下手だと揶揄する。家を回転させる発想とスキル

既に家も購入し、田舎に帰

年の納屋を譲ると言われた彼女は、ババをつかまされたとを持てば、親の家も負の遺産からお宝物件に変わる。だる考えはないなど、実家を苦悶。彼女は、教師の仕事に未練があったこともあり、
このから危険な納屋ですら子へ受け渡す。それを理想の住ま相 続する時には、子 独自

贈与を保留にしたまま数年間教師を続けた。

いに変えるのも、家を回転させることが身近な資産形成ののライフスタイルを確立しやがて29 歳になり、海外を移動する生活に疲れ、故郷は、なんと約 7,000 万円の査定が付いたという。

第一歩だからだ。

ているケースが多いのである。
では、実 家を相 続した時に、住む人のいない空き家という負の遺産としてではなく、その土地をもっと有効活用し、資産価値を高めるための方法はないもの
だろうか。

Proﬁleいがた・けいこ長崎県生まれ。大学在学中から出版社でインテリア雑誌の編集に携わる。28歳で出版社を立ち上げ、
イギリスから豊かな暮らしと生き方を考える英国生活情報誌『ミスター・パート
ナー』を発刊する。
同誌編集長。100回を超える渡英経験を通じ書き下ろした著書は、ベスト
セラーになった『古くて豊かなイギリスの家 便利で貧しい日本の家』（新潮文庫）など多数。
他にも『イギリス式シンプルライフ』（宝島社）、『イギリス式 月収20万円で愉しく暮らす』（講談社＋α文庫）、『よみがえれ！老朽家屋』
（ちく
ま文庫）
、
『突撃！
ロンドンに家を買う』（講談社）、「東京吉祥寺田舎暮らし」
（ちく
ま文庫）
、
「イギリス人が知っている心を豊かにするたった一つの方法」（KADOKAWA）、『今すぐ会社をやめても困らない お金の管理術』（集英社）など。 ザ・ナショナル・
トラストブランド顧問。
日本外国特派員協会会員。

1617

首都圏中古マンション市場 ─2016年の総括と2017年の展望─
株式会社東京カンテイ

市場調査部

上席主任研究員

井出武

2016年の中古マンション市場

ることがわかる。2016年（1 〜 10月）も概

年の夏頃に投資家の中で 利益確定

築マンション市場が年間（不動産経済

グラフ-3～在庫件数の増加と新規登録件数

ねこの傾向が踏襲されている。東京カン売り の動きが出た研究所の推計値）で3.5万戸前後の戸万円	

の伸び悩み～

テイによる売り事例※の推移を見てもほぼ②同様の理由で一 般 消 費 者の購 入数となっていることと単純に比較しても10同様の動きを示しており、このことからも、意欲が減退し 買い優勢の市場 から倍を優に超える巨大なマーケットであるこ

中古マンションの市場動向をREINS

2015年の夏以降はそれ以前の新規登売り優勢の市場 に転換したとがわかる。

のデータで俯瞰してみよう。REINSの録件数も在庫件数もともに増加する状況③ 売り優勢の市場 に転換したことで新国 土 交 通 省は21世 紀に入り600万

登録件数は2015年の夏以降増加傾向

から、新規登録件数は増加せず在庫件

規登録物件の価格が低下したため、戸を超える中古マンションストックを重視を示した。
その内訳を新規登録件数と在数のみが増加する 売り中心 のマーケッ

新規登録件数の伸びが鈍化したすることを住宅政策の中心に据え、住宅庫件数に分けて見ると新規登録件数はトに転換したと考えられる。
その要因として

この中で③の要素についてはグラフ-3

ローンの新築と中古の差を解消し、また、伸び悩むか、もしくは若干減少傾向となっ

以下が考えられる。

の新規登録単価の動きが2016年5月以返済期間を新築と同様に最長35年に延ているが、在庫件数は徐々に増加してい①価格の上昇が急激であったため2015

降下落に転じていることからも明らかであ長する等の政策を実施した。

グラフ-1 REINS 首都圏 新規登録件数と在庫件数の推移（2015年～ 2016年10月）件	

新規登録件数	

在庫件数	

45,000	
  40,000	
  37,394	
  35,000	
  34,258	
   34,065	
  33,661	
   33,363	
   33,645	
  34,431	
  35,274	
  

38,445	
  39,408	
   39,566	
  41,126	
   41,555	
   40,675	
   40,812	
  40,644	
  41,253	
   41,638	
  42,278	
   42,704	
  42,819	  36,039	  30,000	
  25,000	
  20,000	
  15,000	
   14,098	
   13,982	
  14,775	
  14,116	
   14,183	
  15,644	
  

14,945	
   14,820	
  16,985	
   16,940	
  16,333	
   15,945	
  16,394	
  16,971	
  
15,671	
   15,749	
  17,313	
  

1月	

2月	

3月	

4月	

5月	

6月	

7月	

8月	

9月	

10月	
 11月	
 12月	

1月	

2月	

3月	

2015年	

グラフ-2

東京カンテイ

4月	

5月	

6月	

7月	

8月	

9月	

30076	  31452	
   30997	
  30174	
   29942	
   29493	
  29168	
  34917	
   34297	
  32919	  2015年	

2016年	

では、ほぼ一貫して流通事例数は増加

フォーム技術の向上やリノベーションなど

不動産流通市場に横たわる課題

からわかっており、値付けが相場と大きくの一途をたどっている。
しかし2013年以新たな再生手法の確立等により単純な～ 2017年の展望と物件スペックと乖離すると、成約までに時間が掛かるた

降新築マンションの供給減少が起こって売買以上に様々な供給チャネルを持ち流通量から見える流通阻害要因～

め多くの売主は価格下落局面になれば、いる中で必ずしも中古マンション市場は始めている市場である。今後、市場規模

より売り価格を低めに設定する傾向とな

拡大せず、首都圏で年間36万件程度がさらに拡大する大きな「伸びしろ」を有

グラフ-4

東京カンテイ

首都圏

していると考えられる。

の水準で横ばいで推移している。

売却期間別

中古マンションの価格乖離率％	の動きが継続する形で進むと思われるが、市場自体は年々変化している。
このような雇用情勢などと絡み合いながら起こるもの-3.6 	

で、とりわけ一般勤労者の所得の伸びは-6.3 	

中古だけでなく新築マンションの市場にも-8.4 	
売
出
�
取
引
事
例
�
価
格
乖
離
率

2017年の中古マンション市場は2016年

変化は経済情勢や景気、所得の伸びや

0.0 	

-5.0 	

-10.3 	

-10.0 	

大きな影響を及ぼすと考えるのが妥当だろ-11.8 	

う。所得の大きな伸びがなければ現在実-13.7 	
-14.7 	

-15.1 	
-15.9 	

-15.0 	

-15.3 	
-17.5 	

-20.0 	

施されているマイナス金利政策による低金

21頁のグラフ7および8は2010年から-25.0 	1ヵ月以内	

2ヵ月	

3ヵ月	

4ヵ月	

はないかと言われている。
そのような中でも15000	
  

5000	
  

1月	
 2月	
 3月	
 4月	
 5月	
 6月	
 7月	
 8月	
 9月	
 10月	
 11月	
 12月	
 1月	
 2月	
 3月	
 4月	
 5月	
 6月	
 7月	
 8月	
 9月	
 10月	

5ヵ月	

6ヵ月	

7ヵ月	

8ヵ月	

9ヵ月	

10ヵ月	

11ヵ月	

12ヵ月	

売出→成約までの期間
1 ヵ月以内

2 ヵ月

3 ヵ月

4 ヵ月

5 ヵ月

6 ヵ月

7 ヵ月

8 ヵ月

9 ヵ月

10 ヵ月 11 ヵ月 12 ヵ月

合計

登録件数の増減はあるが概ね順調に増

売出価格
（万円）

2,300

2,431

2,500

2,497

2,478

2,516

2,430

2,411

2,739

2,866

3,105

2,540

2,413

加しており、近年では毎月4 〜 5万件が

取引価格
（万円）

2,217

2,277

2,289

2,240

2,186

2,170

2,074

2,048

2,304

2,429

2,497

2,096

2,230

価格乖離率
（％）

-3.6

-6.3

-8.4

-10.3

-11.8

-13.7

-14.7

-15.1

-15.9

-15.3

-19.6

-17.5

-7.6

事例シェア
（％）

45.2

15.2

10.4

7.9

5.8

3.9

3.3

2.2

1.9

1.4

1.5

1.3

100.0

累計事例シェア
（％）

45.2

60.4

70.8

78.7

84.5

88.4

91.7

93.9

95.8

97.2

98.7

100.0

2.8

流通する市場に成長している。
これは新2016年10月までの中古マンションの流通事例数を各々価格帯別と築年帯別に売出→成約までの期間	

中古マンション市場は景気動向によって10000	
  大きな市場の回復も起こりにくい。

-19.6 	

数が減少傾向となっており、2016年は首都圏において年間で4万戸を割るので20000	
  

18

1月	
 2月	
 3月	
 4月	
 5月	
 6月	
 7月	
 8月	
 9月	
 10月	
11月	
12月	
 1月	
 2月	
 3月	
 4月	
 5月	
 6月	
 7月	
 8月	
 9月	
 10月	

が、東京カンテイの調査結果（グラフ-4）

新築マンションは近年、新規分譲戸

29976	  2016年	40	
  利の恩恵を受けられる人は限定的であり、34333	
  26700	  2015年	

45.80	
  45	
  36876	  36035	
  25000	  0	
  48.58	  

	30000	
   28971	
  36395	
   35950	
  33900	
  33507	
  52.15	  50	  しかしながら、中古マンション市場はリいいし、その余地は十二分にある～
35639	
  52.75	
  る姿勢に変換した2003年以降2012年ま45000	
  34246	
  55.22	  55	  付けをするほど成約に時間が掛かること～中古マンションはもっと流通して35000	
  56.85	
  が中古マンションに対する融資を強化す

50000	
  40000	  在庫単価	であるかにかかわらず一般に強気の値持つ中古マンションマーケット件	

新規登録単価	

拡大傾向を示している。特に金融機関

新築市場の10倍超の市場規模を首都圏中古マンション売り事例件数推移

成約単価	

が功を奏し、中古マンション市場は年々10月	

2016年	60	
  このような中古マンション重視の政策※東京カンテイの売り事例数：仲介会社が取扱物件を広告やweb等で市場に公開した売り希望物件の件数。

5,000	
  

登録物件の㎡単価推移

価格が上昇局面であるか下落局面にこの動きを反映したものとみられる。

10,000	  0	  い環境となっているのである。

る。2016年の5月以降の価格動向はまさ

14,663	
  

14,474	
  13,981	
  16,603	
  16,174	  る。つまり売り手は強気の値付けをしにく

REINS 首都圏

分類表示したものである。順調に市場規模を拡大させてきた中古マンション市場
ではあるが、2014年を境に価格帯別の流通事例数のシェアが高額価格帯の19首都圏中古マンション市場 ─2016年の総括と2017年の展望─

物件にシフトしていることがわかる。2013

市況が 資産防衛型市場 に変化し都

万円以上と1億円以上の拡大比率が大

税制面での築年要件の緩和など、年以降の景気浮揚政策と低金利政策

心の高額物件が取引されるようになった

きく、高額なマンションが中古市場でも取より柔軟な対応が必要に加え、相続税の非課税枠の4割圧縮な影響である。3,000万円台や4,000万円

引の中心となっている様子がわかる。

〜低価格物件を流通市場から退場

ど税制の大規模な改正によって不動産台のシェアも拡大しているが、特に5,000

グラフ-5

REINS

させないような配慮を〜
また、築年帯別のシェアグラフを見る

首都圏における在庫件数の推移（2009年～ 2016年10月）
新規登録件数	件	

と2015年以降は築10年未満の築浅物

在庫件数	

件のシェアが拡大しており、同時に築40

70,000	
  

年を超える築年の古いマンションのシェ
アも拡大していることがわかる。一方でマ

60,000	  ンションストックのボリュームゾーンである
築10年以上20年未満という1995年から

50,000	
  2005年頃の大量供給時代（新築首都グラフ-7
2016年	
1～10月	

13.2	
  	
  

2015年	

14.6	
  	
  

27.4	
  	
  

2014年	

15.0	
  	
  

28.8	
  	
  

ている点が注目される。
マンションストックの築年は1年に1歳年をとるため相対的

30,000	
  に築年の古い物件のシェアが大きくなっていくはずであるが、築年10年未満が拡

20,000	  大しているにもかかわらず中間の築年代
物件のシェアが拡大しないのには何か

10,000	
  理由があると考えられる。

25.4	
  	
  

23.7	
  	
  

15.1	
  	
  

25.5	
  	
  

8.6	
  	
  

11.7	
  	
  

14.6	
  	
  

27.1	
  	
  

7.2	
  	
  

14.4	
  	
  

9.0	
  	
  

1.7	
  	
  

6.5	
  	
  

6.9	
  	
  

1.3	
  	
  

13.8	
  	
  

6.0	
  	
  

6.3	
  	
  

1.1	
  	
  

14.4	
  	
  

6.3	
  	
  

6.8	
  	
  

1.2	
  	
  

17.7	
  	
  

29.4	
  	
  

2012年	

17.2	
  	
  

28.5	
  	
  

2011年	

15.7	
  	
  

27.9	
  	
  

25.9	
  	
  

15.1	
  	
  

6.7	
  	
  

7.3	
  	
  

1.4	
  	
  

2010年	

16.3	
  	
  

27.8	
  	
  

25.4	
  	
  

14.9	
  	
  

6.6	
  	
  

7.5	
  	
  

1.5	
  	
  

0%	
  

10%	
  

20%	
  

1000万円未満	

グラフ-8

25.7	
  	
  

2.3	
  	
  

2013年	

圏8万戸時代）の物件のシェアが縮小し40,000	
  東京カンテイ首都圏価格帯別中古マンション流通事例数シェア推移

25.6	
  	
  

30%	
  

1000万円台	40%	
  2000万円台	50%	
  3000万円台	

60%	
  

70%	
  

4000万円台	

80%	
  

90%	
  

5000万円以上	

100%	
  

1億円以上	

東京カンテイ首都圏築年帯別中古マンション流通事例数シェア推移

2016年	
1～10月	

22.6	
  

26.2	
  

22.5	
  

18.9	
  

9.4	
  

0.4	
  

2015年	

22.1	
  

26.3	
  

23.2	
  

19.0	
  

9.2	
  

0.2	
  

2014年	

21.8	
  

28.7	
  

7.6	
  

0.1	
  

2013年	23.5	  2012年	25.5	  2011年	27.0	
  2010年	

28.7	
  

22.7	
  

28.3	
  

19.1	
  

23.6	
  

19.0	
  

5.6	
  

2009年	

グラフ-6

2010年	

東京カンテイ

2011年	

2012年	

2013年	

2014年	

2015年	

9月	

7月	

5月	

3月	

1月	

9月	

11月	

7月	

5月	

3月	

1月	

9月	

11月	

7月	

5月	

3月	

1月	

9月	

11月	

7月	

5月	

3月	

1月	

9月	

11月	

7月	

5月	

3月	

1月	

9月	

11月	

7月	

5月	

3月	

1月	

9月	

11月	

7月	

5月	

3月	

1月	

9月	

11月	

7月	

5月	

3月	

0	
  

1月	

まずは税制など依然として残る新築と2016年	

中古の格差である。住宅ローンでは新耐
震マンションに限っては新築と中古の垣宅取得に係る税額控除制度や既存住件	
600000	  	
  宅への住宅ローン控除制度が新築とイ0%	
  478752	  	
  400000	  	
  291372	
  	
  300000	  	
  254229	  	
  207477	  	
  201092	
  	
  194261	
  	
  

0	
  	
  

20

90年	

82119	
  	
  

91年	

73764	
  	
  

92年	

212811	
  	
  156868	  	
  163249	
  	
  143233	
  	
  138004	  	
  135302	  	
  132897	
  	
  129431	
  	
  121323	
  	
  125567	
  	
  123236	
  	
  100043	
  	
  81413	
  	
  

93年	

94年	

95年	

96年	

97年	

98年	

99年	

00年	

01年	

02年	

03年	

04年	

05年	

06年	

07年	

24.0	
  

4.7	
  

16.6	
  

4.0	
  

08年	

09年	

10年	

11年	

12年	

29.7	
  
20%	
  

30%	
  

10年以上20年未満	

40%	
  
20年以上30年未満	

24.1	
  
50%	
  

60%	
  

30年以上40年未満	

70%	
  

80%	
  

40年以上50年未満	

14.9	
  

2.6	
  

90%	
  

100%	
  

50年以上	

れるべき要件が数多く存在するため、多く

373641	
  	
  363336	
  	
  342288	
  	
  73841	
  	
  

28.4	
  

18.2	
  

要件の緩和など、より柔軟な対応が行わ

428714	  	
  413690	
  	
  

10%	
  
10年未満	

コールの扱いになっていない点や、築年500000	  	
  100000	
  	
  

23.8	
  

根は概ね撤廃されたが、税制面では住首都圏年間売り事例数推移（1990年～ 2016年10月）

200000	
  	
  

27.8	
  

13年	

14年	

15年	

16年	
1～10月	の売りが発生している優良な住宅ストッ

老朽化している。価格が1,000万円未満

クを充分活用できていないのではないかの物件は2016年1 〜 10月には13.2％のという懸念も存在する。

流通シェアを占めているものの、年々シェ

井出武（いでたけし）
中 央 大 学 法 学 部 卒、89
年マンションの業界団体に入社、以降不動産市場の調査・分析、
団体活動に従さらに、築年が経過し価格が低くなっ

アの縮小が見られる。
これには価格に応た物件の流通策も拡充が求められる。

じてほぼ一律となっている仲介手数料

ンテイ入社、現在市場調査

特に郊外エリアの公団や公社が分譲しの問題もあると考えられ、価格が低くなっ

産マーケットの調査・研究、た築年が40年を超える団地では価格がた物件は流通市場から 退場 を余儀な

1,000万円以下となるものも増え、これらのくされないような配慮が必要であると思わ物件では築年の経過と共に設備機器もれる。

事、01年株式会社東京カ部上席主任研究員、不動講演業務等を行う。

21

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

仲 介 の 営 業 現 場 は ど ん な 動 き に な っ て い る の か 。主 要 エ リ アに注目し、実際に取引されている物件や購入者の動向、マーケ ッ ト 全 体 の ト レ ン ド な ど を 営 業 の 最 前 線 に 聞 い た 。今 回 は郊 外 で 人 気 の あ る 吉 祥 寺 、浦 和 、武 蔵 小 杉 を 取 り 上 げ る 。

吉祥寺エリア（武蔵野市・三鷹市）

業に務 めている給 与 所 得 者が多方、買い主が低めの価格から交渉い。年収 1,000 万円以上で、ある程をスタ ートするなど価 格 目 線 がか

度自己資金を持ち、建物を建てて 1

い離しており、成約までに時間を要

億 円くらい の 予 算という人 が 多くしてしまうケースも多い。

なっている。土地を買って自分で好吉祥寺駅の徒歩圏内の物件は場きなように建 てた いというニ ー ズ

所によって価 格は若 干 上 昇していが強く、建築条件付きの土地を、条るが、人気のある場所は吉祥寺の件を外して土地で売ってくれないか

南町、本町または三鷹駅周辺の西という希望が増えている。

久保、中町などに限られている。住

浦和エリア（さいたま市浦和区）

大成有楽不動産販売
流通営業本部 流通営業第四部
浦和センター所長

森山敏裕 氏

バス便物件の購入者は 30 代が中居系でも徒歩圏内とバス便の価格

心で、小さい子供がいる一次取得

差が他のエリアに比べて違う。吉祥層が多い。吉祥寺限定ではなく、中寺 駅 徒 歩 10 分 圏 の 住 居 系 の 良 い

大学を含め学校が多いので、
このエ

央 線で小 金 井やもう少し西 側 の 奥

場所は坪 250 万円程度で、高円寺

リアで 子 供を通 学 させ た いというに行って徒歩圏にするのか、もしくや 阿 佐ヶ谷より高 い。ただ 徒 歩 20

ニーズも非常に強い。

は吉祥寺辺りのバス便で、という比分 以 上、 バスで 6 〜 7 分 の 地 域に

新 築 の マンションと戸 建 て の 価は絶対的な戸数が少ないので、市較検討で買う人が多いため、希望エ

行ってしまうと、坪 100 万〜 110 万格がかなり上昇しているので、それ場に出ると当 時 の 分 譲 価 格より高リアは比較的広い。

円、上限でも 130 万円程度。

に引っ張られる形 で 中 古 価 格 もこ

三菱 UFJ 不動産販売
吉祥寺センター所長

若林邦彦 氏徒歩 20 分以上のバス便物件はま

ここ1 〜 2 年は金利が非常に低くの 3 年ほどかなり上がっており、前

住みたい街のランキングで吉祥だ価格が下がっており、相場は二極なっているので買い希望はかなり増年と比べても 5 ％ほど高くなってい寺は No.1 常連である。お客様の求化している。現在も徒歩圏はある程えている。マンションを探していて、ると感じる。築 4 年くらいのマンショ

めているニーズのほとんどは JR 中

度上昇傾向にあるが、バス便はミニ

吉祥寺駅周辺の築浅物件が出てく央線の徒歩圏。だが吉祥寺・三鷹エバブル再 来と言われていた時です

ると7,000 万円程度にはなるので、

リアは 駅 から10 〜 15 分 の 徒 歩 圏

ら横ばいでここ1 年は若干下がって3,000 万 〜 4,000 万 円 で 探して い

物件は非常に数が少なく、需要と供いる。バス便の中古戸建てでは、相る人が吉 祥 寺からのバス便で練 馬

給がアンバランスである。武蔵野市

場動向に対する認識の違いから、売区の物件を買うケースも多い。

は面積規制があるので、建売住宅

り主 は 高 め の 売 却 価 格 を 望 む 一

く売れるケースがある。

新築価格に引っ張られ中古価格も上昇、浦和駅徒歩圏の築浅マンションは分譲時を上回る

ンが販 売 時は坪 190 万 円 程 度だっ

中古 戸 建てで動きが あるのは担当しているエリアは、京浜東北

弱 だった。 300 万 円 はか なりの 好だとグロス価格

3,500 万〜 4,000 万円で土地約 30

線 の 南 浦 和 からさ い たま新 都 心、

立地だが、駅から徒歩 10 分前後でが 高くなってし

坪 の 築 年 数が新しい 物 件。 4,000

埼京線の武蔵浦和から与野本町辺

も 280 万円前後。築浅のマンション

まうため、業者

万円半ばから後半までいくと、新築

りで、都心へのアクセスが非常に良の動きはかなりある。売り物自体はこ の エリア は 戸 建 て が 中 心 のは所有する土地の 30 坪が同じような価 格で出るたいため人気がある。新宿、東京、上

少ないが、築 4 年で 70 ㎡程度の成マーケット。マンションの 新 築 物 件

を建売にはせず

め新築が選ばれる。中古マンション

野 な ど そ れ ぞ れ30 分 程 度 で 行 け

約価格は 5,000 万円程度になる。

（ファミリータイプ）は吉 祥 寺 駅 周土地で分譲するの 価 格もバス便は3,000 万 円 半ばる。特に浦和駅は、上野東京ライン

中古物件が市場に出ると、高い辺ではほとんどない状況。たまに供ことが多い。

から、広めの築浅では4,000 万円台

や湘 南 新 宿ラインができたのでア

新築の価格に比べて割安感があるなので、価格帯的には同程度。

クセスがさらに良くなった。 2015

ためすぐに成約している。浦和駅か戸建て中心のマーケット、駅徒歩圏のマンションは売り物
少なく価格は上昇傾向たが、今の成約価格は坪 230 万〜

240 万 円くら い。浦 和 駅 周 辺 の 新
築 マンション の 坪 単 価 は 280 万 〜

300 万 円 程 度。 4 年 前 は 200 万 円

給 さ れ て も 徒 歩 圏 は 坪 400 万 〜

吉 祥 寺と三450 万 円 で 総 額 が 1 億 円（ 3LDK・鷹の徒歩物件現時点では物件が動いているの

年 11 月には浦和駅に商業施設が完ら徒歩圏内の土地や戸建ては、売り

4LDK)クラスになってしまう可能性を探している層

でマーケット環境としては悪くはな成したのでそれも人 気 の 高さにつ物件が少なく希少性があるため、サがあるため、築浅の中古マンション

は 30 代〜 50 代

い。成約数はほぼ横ばいか、1年〜

ながっている。昔からの文教都市でイズにもよるが 3,000 万 〜 5,000を 探して いる人 が 多 い。築 浅 物 件

前半で上場企

1年半前と比べると若干減っている。

も あるの で 教 育 熱 心 な 方 も 多 い。

万円台で出てくるとまず売れる。新22

23

マーケット最前線

主要エリアの店舗に聞く

浦和駅周辺

ションに少し売れ残りが出てきてお立 地 はほとんど東 京と言って い〜 9,000 万 円 ほ ど で 取 引 さ れ て

4,000 万 〜 4,500 万 円 程 度 だが、は、 15 年 ほ どり、販売在庫を売り切るために価格

い ほど便 利 で ある。首 都 圏 のどこいる。武 蔵 小 杉 は そ れ ほど大 幅に

武蔵小杉の注目度向上によりその前までは 戸 建

調整が起きた場合は、築浅の中古にでも 1 時間程度で行けるため、首上昇していないが、20 ％ 程 度 は 上

金額が安く感じられるようになってて の 市 場 でマンションの売りにも影響がでると

都 圏 内であれば転 勤リスクに対 応がっている。

きたということだと思う。数年前かあったため、マ

みている。浦和エリアは都心と同じできる。

ン ション は 比動きをしているので、都心の価格が較的築浅の物件が出てくる。

特 徴 的に言うと、 共 働き夫 婦がら立て続けに大きな 商 業 施 設が武蔵小杉の中古マーケットとは、

50 ㎡ 台 の 物 件 を 5,500 万 円くらオープンしているが、 そ れも武 蔵

動くとこちらも 比 較 的 早 い スパン「マンション」であり、中古マンショ

い で 探して いる場 合 が 多 い。勤 務

小 杉 の イメージアップに寄 与してで影響を受けるだろう。

ンを語るときに一 番 分 かりや す い

先が二子玉川や品川、大崎で、夫いる。あとは新築マンションの価格

昭和 60 年代の

戸 建 て に 関して は 普 通 の サ ラのはタワーマンションだ。現在売り

婦 二 人で年 収 1,600 万 円 程 度。物が高 騰した影 響も大きいが、 同じ

マ ン ション はリーマンであれば、土地建物 30 坪に 出 て い る 新 築 マ ン ション が 坪件によって眺 望や 価 格 帯が異 なる

武 蔵 小 杉でこの 価 格なら少し離 れ

少 な く、 平 成

で 7,000 万 円 ま で で、 8,000 万 円

330 万 円 程 度。新 築 マ ンション がので、 物 件を絞り込 んで希 望するてもう少し広いところを、と考える

10 年以降のもだとかなり収 入 のレベ ルが 高くな

プ ラ イ スリ ー ダ ー な の で、 中 古

人 が 多 い。新しい 街 な の で 子 育 て人もでてきている。

の が ほとんど

いと買えないが、総額 1 億 3,000 万マーケットが分かりやすくなってきファミリーを含め若い人が多いが、今 後 の マ ー ケットはやや 調 整 期

築 一 戸 建 て は、 駅 から 徒 歩 15 〜

で ある。購 入 層 は 一 次 取 得 層 が 中

円 で 50 坪 とか 60 坪 の 土 地 に 家 をて い る。中 古 マンション の 成 約 坪

面積が比較的小ぶりなので、子供に 入 る の で は な い か。値 段 が 上

20 分、土地 30 坪付きで 7,000 万〜

心であるが、最近は5,000 万円程度建てている人もいる。地元に対する単価は 2016 年に入って 2015 年よが 成 長 す ると 買 い 替 え る 人 も 多がってしまった期間がここ3 〜 4 年

8,000 万 円 で 売 れ て い る。バ ス 便

まで価格が上昇しているので、やや意 識 が 強 い の でコミュニティにもり若 干 下 がって い る。以 前 は 新 築い。

続いているため、多少の価格調整

物 件は分 譲 時 の 価 格より高く売 れ様子を伺う状況になってきている。

活気があり、将来的な発展がまだま物 件が少 なかったのでかなり高 い

レインズのデータによると、成約は 起 き そうだ。棟 内 でどの 区 画 がるケースはない。築 4 〜 5 年でおお今後の見通しとしては、新築マンだ見込めるエリアだ。

価格がついていたが、最近は比較

価 格 は 前 年 より3 ％ 程 度 下 がって良いのか、という見極めがよりなさ

よそ 坪 140 万〜 150 万 円、グロス

的 落 ち 着 い て き た。グ ロ ス で は、いて、それを勘案すると、 2015 年

れていくと思われる。たまに投資家

で 2,000 万 円 後 半 から3,000 万 円

7,000 万 〜 8,000 万 円 の 物 件 がが 成 約 価 格 の ピ ークと言 える。だが相続対策としてキャッシュで買う

飛 ぶ ように 売 れ る わ け で は なく、が逆に駅から徒歩 10 〜 15 分程度

ケ ー スが ある。都 心 でタワ ー マン

6,000 万円前後が売れ筋である。との 低 層マンションの 成 約 価 格が上ションを買おうとしても高過ぎるのころが売主はもう少し高く売れると昇して い る。こ れ ま で 坪 220 万 円

で、武蔵小杉の 6,000 万〜 7,000

思っているのでそのミスマッチが起

程 度 の 物 件 が 2016 年 で は 5 〜

万 円 台 が 安 く感じる の で は な い

6 ％ 程 度 上 昇して い る。グ ロ ス でか。

が相場である。
前 年より売 却 の 相 談がかなり増えて い る。価 格 が 上 昇して い るの武蔵小杉エリア（川崎市中原区）

で、価格によっては売却しようと考えているお客様が多い。それに対し

野村不動産アーバンネット

こってしまい、最近の 2カ月ほどはて購 入 顧 客はこれまでは増えてい野村の仲介+（PLUS)

動きがやや停滞気味である。

たが、現在は横ばいから若干減って

武蔵小杉センター長きたという感じが ある。そ の ため、
今 後 は 少し調 整 が 入るかもしれない。成 約 件 数 は 一 年 前より若 干 増
えているか横ばい程度だ。
浦 和 駅 周 辺 のマンションの 人 気

辻谷昭彦 氏再開発が進むタワマンの代
名詞的エリア、中古物件は6,000万円前後が売れ筋が一番高い。少し駅から離れると埼タワーマンションであれば、築 5〜 7 年程度で売りの希望価格が概ね坪 300 万円程度であるが、成約
価 格 は 平 均 す る と 坪 270 万 〜

280 万 円 程 度。そ れでも分 譲 当 初の 価 格 より上 昇して い る。因 み に当 該 エリア に お い て タ ワ ー マ ン

京線の中浦和駅になるのでその周

武蔵小杉エリアの特性は、神奈ションが 分 譲 され 始 めたとき の 中

辺 で あ れば 二 路 線 が 利 用 可 能 だ。

川 の 中 で 一 番 都 心に近 い 場 所 で、

心 価 格 帯 は 4,000 万 〜 5,000 万

バス便であれば埼京線を越えて西再開発が進んでいる街であること。

円 台 で あった。横 浜 の MM タワ ー側までが範囲で、バス20 分程度で

特にタワー マンションの 代 名 詞 的は 当 時 5,000 万 〜 5,500 万 円 で総額は 3,000 万円を切る。

なエリアになっている。

分 譲されたが、現 在では 8,000 万2425米国の住宅不動産仲介制度 ❷基 本 的 な 仕 組 みにつ い て

ブローカーとエージェントの役割・関係
米 国 公 認 会 計 士 アンダーソン沢村百合子

その理由として考えられるのは、①マネジ

個人エージェントの規則違反、道徳違

コミッション市場で、80 〜 20の法則がどこ

メント業務に対する抵抗感、②市場の情反等はそのエージェントが所属しているブの業界にも適応されるように上位20％未満

報および規則の変化に随時対応するため

ローカーの責任問題にもなるため、ブローがその80％以上を稼いでいる。
ウォールストのリソース不足、③個人レベルの集客業

カーは常にエージェントに契約書の変更

リートジャーナルにも毎年上位のスーパー

務不備、がある。
それらのエージェントは、ブ

に対するアップデート、
日々起こり得る種々のエージェントの取引数とコミッション収入がローカーの取り分をブローカーにまかせる

ビジネス上の問題にどう対処するか等の発表されるが驚くばかりの数字が載ってい業務の代償として納得できる金額の接点

幅広い教育を施す必要がある。
リスクマる。
月3件、平均1物件100万ドルの物件を見つけようとするのである。
インハウスにすネージメントのために掛ける保険等の選択の取引を成立させると、コミッション3％としるか、アウトソースにするか、それがどの取りもブローカーの重要な仕事となる。

て、年間約100万ドルがグロスのコミッショ

分で納得できるかであろう。
前回の米国住宅不動産仲介制度の基本的な仕組みの解説に続き、今回は米国のブローカーとエージェントの役割、関係について、その基礎となる構成、事業、契約形
態内容の違い等の説明を行う。

米国のエージェントは
個人事業主

ブローカーは優秀なエージェントの確保が鍵

州の資格試験に受かっているだけではな

これらのサービスをエージェントに提供ンとなる。
しかしこれを10万ドルの物件とするすることにより得られるコミッション収入のとグロスは約10万ドル。20万ドル以上の一定の取り分がオフィスを経営するうえで

コミッションを稼ぐ上級エージェントの3分の通常の費用及びコストを上回れば利の1以上は100％のコミッションを受け取る

り、レベルアップを図るためのトレーニン

益が出ることになる。
ブローカレッジの事

かわりに毎月フィーを支払う形態をとっていグをブローカレッジとは別の教育のビジ業としてマーケットによってそのパターンはるようである。

ネスとして発展させているのである。

く、一定の年ごと（ニュージャージー州ではブローカレッジごとに、取り分を設定する

色々あるものの、スーパーエージェントを1人で対応できる取引の数には限りがあ2年）に不動産協会が行う道徳の試験に種々の契約内容がある。
大きく分けると、①

どれだけキープできるかがその利益を上るため、ある一定のボリュームを超えると必受からなければならない。

コミッションをエージェントが100％受け取る

げる上で非常に重要な事項となる。
そのず、チームを作ることが必要になり、ブロー

パーフェクトマッチのエージェントを選ぶには！

全米不動産協会（National Association

住宅不動産仲介業に従事するためにかわりに、ある一定のフィーをブローカーにため、エージェントに長く居てもらうためのカー業務のエッセンスをエージェントとしてof Realtors）によると米国におけるブローカはそれだけでなく、各州が発行する資格証支払う契約、②コミッションのうち同意され様々な恩恵の与え方がいろいろ形を変え

こなさなければならない必要性が出てくる。

レッジ（不動産仲介会社）の数は現在8

明書（ライセンス）を、住宅不動産仲介ブたパーセンテージをブローカーに支払う契てトレンドを作っている。

万6,000社ほどとされている。
それに対してローカーの資格を得た者が経営するオフィ

約、③コミッションがある一定の額に達する

協会員数は約122万人であるが住宅不ス（ブローカレッジ）に預けなければならなと100％エージェントのものとなるシーリング

動産仲介有効資格保有者は200万人にい。
特別の場合でない限り、従業員とはなら設定を含む契約、がある。

も及ぶと推定される。
日本の不動産仲介

ないが、個々の契約に基づき、ブローカー

これらを背景としたブローカーから見業界が一般的に会社とその従業員の形は一定のサービスと引き換えに、
エ−ジェン

た、ビジネスとしてのブローカレッジの役をとっているのに対しアメリカではエージェ

トのコミッション収入より一定の取り分を徴割というのが、マネジメント業務であるライ

米国では、2016年3月の数字を基に

例えば筆者の所属しているケラーウイリ

ントは個人事業主（インディペンデントコン収する。

センスのアップキープ、MLS（Multiple

した1年間の住宅不動産取引数が約

アムス不動産仲介会社は現在米国でパリ大学第十ナンテール校社会学部卒。PMG

ブローカーに一定の取り分を支払うこと

Listing Service）
に対する種々の支払い530万件で、平均取引額は22万2,700ド

最もエージェントの数の多いブローカーフ

事務所の国際法人税務担当パートナーとして、日を避けるために、優秀な営業スタッフである等の業務、コミッションの取り扱い等だけでルである。
ざっと計算して、約1.2兆ドルのランチャイズであるが、その存在目的はスーパーエージェントみんながブローカー

なく、IT、ビジネスモデル等を含む事業

取引高、約600億ドルのコミッションの市

エージェントのためのエージェンシーであトラクター）であるところに、日米の根本的な相違が存在する。
全米不動産協会およびローカルの不動

最近のインターネットの普及に伴い、ものすごい勢いで伸びているZillow等のビジ

上位20％未満のエージェントが80％以上稼いでいるネスモデルを前に米国不動産業界はまさに過渡期といえる変化に見舞われている。
これらの変化によって、新しい形のブローカ
レッジもこれから沢山でてくるであろう。

アンダーソン沢村百合子

LLPにおいて1987年より2011年までニューヨーク
系企業、日本国政府機関等に対する米国税務アドバイザリー業務に従事。KPMG LLPを定年
退職後、
米国・ニュージャージー州のレジデンシャ

産協会等の業界が目指しているのは、取引の資格を取得し自分のブローカレッジを作の知識教育、マーケット
トレンドに関する情

場規模である。米国エージェントの平均るというモットーを掲げており、それぞれのル不 動 産ライセンスを取 得。現 在はKELLERの透明性、公明公正の追求そして不正のり独立するかというとそうではなく、ブローカー

報の収集等の教育がある。
そしてだんだコミッション収入は全米不動産協会によ

個人事業主であるエージェントのビジネ

HOBOKEN NJ.において、 所 有 不 動 産 管 理

追放である。
そのため、住宅不動産仲介取の資格を取得してもあえてそのままエージェんインターネットの発展とともに縮小されてると3.92万ドル（2015年）となる。

スの発展に力を入れている。エージェン

引に関わるエージェントはすべて個人としてントで居続ける人も多い。

いる 集客 があげられる。

26

全米の600億ドルの住宅不動産仲介

トのためのブランド及びビジネスプラン作

WILLIAMS CITY LIFE REALTY,
及び不動産エージェントとして米国の物件の売
買、投資のアドバイス等の業務に携わる。
ウエスト
ニューヨーク在住。
米国公認会計士。

27

日本の不動産流通業史❷

戦 前期の不動産流通業
明海大学不動産学部教授

周藤 利一

都市化・産業化の進展
人類史上初めての世界戦争である第一次世界大戦への参戦は、我が国経済に未曾有の好景気をもたらした。大戦が勃発した1914（大正3）年からの5年間で国民総生産が3倍にもなり、
日露戦争の戦費負担により疲弊した財政も税収増により劇的に改善した。国家歳入におを政令により課すことができるとともに（1条）、国防上必要

等の紹介業と並んで、「不動産の売買又は賃借者」のは、不動産流通業の発展の場が用意されたことも意味すな地区においては、政令により外国人・外国法人の土地紹介を行う紹介業者について、本籍、法人の所在、代表るのである。

に関する権利の取得を禁止又は条件若しくは制限を付者、営業所の所在地を所轄警察署に届け出て営業のけることができる
（4条）
とされた。

許可を得なければならないと規定した。許可を得るために不動産取引に関する諸制度の整備
戦前期には、今日の不動産取引に関する諸制度の骨格が形作られた。

ける所得税の割合が地租を上回り、工業生産高も農業公法の面では、1888（明治21）年の「東京市区改正

生産高を上回り、我が国が農業国から工業国へ脱皮し条例」に始まり、1919（ 大正8）年には「旧・都市計画法」

たのが大正期であった。

「市街地建築物法」という現在の「都市計画法」「建築

戦後は1条、4条の政令はいずれも制定されていない

は、2,000円以上の不動産を有することと、営業上適当ので、現在は外国人の土地所有は日本人と全く同様に自な者であることが要件とされた。
また、営業者は、看板を揚由である。
ただし、この法律自体は廃止されてはいないのげるか又は掲示をしなければならず、従業員の雇い入れで、現在も効力を有していると解されている。

にも警察の認可が必要であり、さらに、帳簿を備え付け、戦前の不動産仲介制度

営業の紹介を記載し、警察官吏の検査を受けるものとされていた。
このほか、大阪府、京都府その他10数県も類

こうした政治・経済情勢の変化は社会面にも大きな変基準法」の元となる枠組みができ、1923（大正12）年の江戸時代に始まる口入屋などの営利を目的とした職業革を誘発した。
それは、農村から都市に人口が集中し、都関東大震災を受けて策定された「帝都復興計画」は今紹介に対する規制は、各府県ごとに行われていたが、第国家の制度として不動産業を規制する仕組みの成立

市化が進展したことと、社会構造も大きく変わって、庶民の日の災害復興法制の先駆けである。

一次世界大戦がもたらした労働力需要の中で、法的なは、1952（昭和27）年の「宅地建物取引業法」制定まで待つこととなる。

生活スタイルにも大きな変化が生じたことに代表される。

私法の面では、1896（明治29）年に制定された「民整備を伴い全国的に行われるようになる。1919（大正8）例えば、映画が大衆娯楽として定着し、雑誌の刊行が法」を補完する仕組みとして、1909（ 明治42）年の「建物

年にワシントンで開催された国際労働機関（ILO）の第1

相次ぎ、洋食、洋服文化が浸透し始めた。
また、電灯、ガ保護ニ関スル法」、1921（大正10）年の「借地法」「借回総会で、公益職業紹介所施設の増設と営利紹介所

ス、水道といった都市インフラの整備が進展し、自動車の家法」、翌年の「借地借家調停法」などが制定された。

の全廃を内容とする失業に関する条約・勧告が決定され普及も進んだ。現在の鉄道網の体系も大正期にほぼ完成している。

外国人土地法たことによって、国際的な労働基準に合わせた政策の調整が必要となったことから、1921（大正10）年には「職業似の規則を制定した。

市区改正計画の事業達成率
項目

当初計画

事業実績

達成率（％）

道路 （線数）

316線

133線

42.1

（延長）

117里

44里

37.6

鉄道網の整備に伴い、明治期の末から首都圏・関西

明治初期の政府は外国人に対し日本国内の土地所紹介法」が制定されたが、営利職業紹介に関しては「命河濠 （新設）

8個

3個

37.5

圏で電気鉄道による郊外路線の開業ブームが起こり、大有権を認めなかった。
その理由は、不平等条約により治令をもって別に定める」と規定されるにとどまり、ILO第1号

（改修）

22個

1個

4.5

正期を経て昭和初期まで続くが、これは郊外型住宅の外法権等が存在したため、外国人に土地所有権を認め勧告にいう有料又は営利職業紹介所の禁止規定は実（外堀埋築）

4個

3個

75.0

開発を伴った。新たに開発された郊外住宅地には、家るのが適当でなかったからである。
このため、外国人は、現をみなかった。

49個

30個

61.2

族本位の間取りを基本コンセプトとする洋風の居間や客

神戸、横浜等の一定の地域で永代借地権を取得した

また、1927（昭和2）年に施行された「営利職業紹介

69万坪

69.0

間のある
「文化住宅」が多く建設され、こうした当時の先り、999年等の期間が極めて長期の地上権を取得したり取締規則」は、営利職業紹介事業に対する地方長官の

市場

0坪

0

進的な住宅に入居したサラリーマンは電車で通勤するとした。

許可制や紹介業者の兼業禁止を内容とするにとどまり、禁

火葬場

0坪

0

墓地

100万坪
8個
12万坪
5個
1万坪
6個
30万坪

0坪

0

いう、今日のサラリーマン生活のスタイルが確立される。

その後、不平等条約が改正されると、外国人に土地所止の措置をとるものではなかった。営利職業紹介事業は、

さらに、1917（大正6）年には「主婦乃友」誌が創刊

有権取得を認めることが立法上可能になったため、1925

1939（昭和14）年に制定された改正職業紹介法のもとに（大正14）年に「外国人土地法」が制定された。

おいてもなお存続し、その全面的な禁止は第二次世界大され、創刊号には、常盤松女学校（現在の学校法人トキ28

近代的な不動産市場が形成されたことを意味し、さらにワ松学園）の創設者であり初代校長の三角錫子設計の同法は、相互主義及び国防上の観点から、外国人の「安価で建てた便利な家」が掲載される等、住宅設計

日本国内における土地所有に対して規制できる制度を導戦前の不動産仲介業に対する規制は、このような職業の大衆化が進み、平面図付きの住宅設計集がブームに入した。即ち、
日本人・日本法人による土地の権利の享有紹介に対する規制の一環として、地方行政の中で行われなったという。

を制限している国に属する外国人・外国法人に対しては、たのである。

戦後に残された。

このように都市化・産業化の進展が住宅やインフラと日本における土地の権利の享有について、その外国人・

例えば、東京府が1926（ 昭和元）年に定めた「営利職いった都市ストックの形成をもたらした。
このことは同時に、外国法人が属する国が制限している内容と同様の制限

業紹介事業取締規則」は、「芸者、娼婦、酌婦、里子」

公園 （箇所数）（面積）（資料）池田宏「都市計画法制要論」都市研究会、1921年、120 〜 121頁。

周藤 利一（すとう としかず）
1956年島根県生まれ。1979年東京大学法学部卒業。同年建設省入省。
土地情報課長、不動産適正取引推進機構研究理事、
日本大学経済学部教授、国土交通政策研究所所長などを経て2015年より明海大学不動産学
部教授。
博士
（工学）

29

編・集・後・記ＦＲＫコミュニケーションの第2号ができました。
冒頭の鼎談では、「変化する住まいへの意識」に対して、既存住宅市場が応えるためには、「住み替えることを組み込んだ社会」の設計が重要であると指摘されています。
ＦＲＫ消費者動向調査では、新築にこだわらずに住まいを探す人が増えていることがわかりました。井 形 先 生のエッセイでは、「親の家」の活用について、石造りの元家畜小屋など、イギリスにおける住
まいに関する思 考の豊かさや厚みが感じられるエピソードが語られています。
近頃は、「空き家」や「空き地」の増加について、あたかも暗い未来に向けた、深刻な社会問題であるかのように報道される向きもあり
ますが、本当にそうでしょうか。
ちょっと昔の物語を思い起こすと、リンド
グレーンの「長くつしたのピッピ」では、町はずれの古い「空き家」で９歳の女の子が一人暮らしをしたり、長谷川町子の「サザエさん」
や藤子不二雄の「ドラえもん」では、子供たちが近所の「空き地」で遊んだりしていましたが、みんな楽しそうです。
稼働率100％でカツカツに回すことに縛られ過ぎていないか、駅徒歩５分の利便性にとらわれ過ぎていないか、余剰や多様性の持つ豊かさや楽しさについて、
もっと考えてみたいと思います。
（Ｍ）

一般社団法人 不動産流通経営協会
2017年冬季号＜通巻2号＞
発行日

2017年1月20日

発行人（一社）不動産流通経営協会〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-25-2 虎ノ門ＥＳビル5階
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企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所

レイアウト・デザイン

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印刷

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Fudosan Ryutsu Keiei Kyokai

不動産物件の情報交換、不動産流通に関する調査研究、諸制度の改善に取り組んでいます。