東京 – 2021年第2四半期
MARKETINMINUTES

オフィス市場（要約版*）

Savills Research

Savills Team
連絡先
サヴィルズ・ジャパ ン
クリスチャン・マンシーニ
アジア太平洋地区
最高経営責任者+81 3 6777 5150
cmancini@savills.co.jp
リサーチ・アンド・コンサルティング
金子 哲也
マネージング・ディレクター、部長+81 3 6777 5192
tkaneko@savills.co.jp
管野 吉洋
マネージャー+81 3 6777 5275
ykanno@savills.co.jp

長引く 市 場 の調 整
軟調なオフィス市場が続く中、ワクチン接種の加速が、コロナ後の回復の契機となるだろう。
• 新型コロナウイルスの長引く影響は東京主要5区の賃料水準の重石となり続けている。

• 中心部の優良不動産は堅調だが、立地 難や、築古のオフィスにおける賃料調整が、オ フィス市場全体を軟 調に推移させている。

• 東京主要5区内グレードAの平均賃料は前四半期比1.7%減、前年同期比7.1%減の月坪35,157円となり弱含んだ。

2 0 2 2年までの供給床は限られるため、2 0 23年の大 規“優 良 オ フィス は引き 続 き 堅 調 なも の の、そ れ 以 外 の オ フィス が全体 の調 整 を 招 いて い る。と は いう
も の の、ワク チン接 種の加 速 に より、本 年 後半 に は 企 業 業 績 の回
復 が本 格 化 し 、オ フィス市 場 の見通し が 開 けるだ ろう。更 に 、2 0 2 2年 後半ま で は オ フィスの 供 給 が限 ら れ るた め、市 場 に 時 間 的 余裕が生ま れ るで あ ろう。”

模供給を前に市場が回復する余地がありそ うだ。

サ ヴ ィルズ リ サ ー チ＆ コ ン サル テ ィ ン グ• 東京主要5区グレードAの平均空室率は前四半期比0.6%増の1.8%となった。
• 大規模グレードBの平均賃料は前四半期比1.9%減、前年同期比6.6%減の月坪26,765円となり弱含んだ。
• 大 規模グレ ード Bの平均空 室率は前四半期比 0 . 5 % 増、前年同期比 2 . 0 % 増の2 .7 % となった。
• 2 0 2 0 年の供給床に起因する二次 空 室 顕在化の懸念が 高まるものの、2 0 21年の新 規供給床は堅調である。

* 全文は英語版をご覧下さい。

savills.co.jp/insight-and-opinion/

サイモン・スミス
アジア太平洋地区責任者+852 2842 4573
ssmith@savills.com.hk

1Savills plc
Savills is a leading global realestate service provider listed onthe London Stock Exchange. Thecompany established in 1855, hasa rich heritage with unrivalled
growth. It is a company that leads
rather than follows, and now hasover 600 offi ces and associates
throughout the Americas, Europe,
Asia Paciﬁ c, Africa and the Middle
East. This report is for general
informative purposes only. It may
not be published, reproduced orquoted in part or in whole, nor may
it be used as a basis for any
contract, prospectus, agreement
or other document without priorconsent. Whilst every effort has
been made to ensure its accuracy,Savills accepts no liability
whatsoever for any direct orconsequential loss arising from itsuse. The content is strictly
copyright and reproduction of thewhole or part of it in any form is
prohibited without written
permission from Savills Research.

オフィス市場

グラフ 1: 東京主要5区平均賃料及び空室率、2011年第1四半期～2021年第2四半期

グレードB平均空室率

グレードA平均賃料

グレードB平均賃料
16%

35,00014%

30,00012%

25,00010%

20,0008%

15,000

6%

10,000

4%

5,000

2%

空室率

月坪賃料 （円）グレードA平均空室率
40,0000%

0Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
20112012201320142015201620172018201920202021

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング
主要5区とは千代田、中央、港、渋谷、新宿を指す。

グラフ 2: 東京主要5区グレードA賃料指標、2011年第1四半期～2021年第2四半期
千代田区

中央区

港区

新宿区

渋谷区

平均210

Q1/2012 = 100190
17015013011090
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

グラフ 3: 東京主要5区グレードA空室率、2019年第4四半期～2021年第2四半期

Q4/2019

Q1/2020

Q2/2020

Q3/2020

Q4/2020

Q1/2021

Q2/2021

3.5%
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
千代田区

中央区

港区

新宿区

渋谷区
出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

savills.co.jp/insight-and-opinion/

2

オフィス市場

表 1: 主要なテナント移転、2021年第2四半期

移転元
千代田区

中央区

港区

渋谷区

新宿区

他

1617

17

7620

移転先

94259161131123

千代田区

10中央区

31

港区

5渋谷区

14

新宿区

79他

486122

出所: 日経不動産マーケット情報, サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

地図 1: 東京主要地区の平均月坪賃料、2021年第2四半期

¥32.1
¥31.6

¥47.3
¥24.4
¥36.4

¥36.1
¥30.3

¥33.4
¥37.9

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング
グレードAの共益費を含む平均月坪賃料（単位は千円）。色は図示目的。

市場の見通し新型コロナウイルスは以前の楽観論を吹き飛ばしてしまったが、2020年後半より経済状況は当初の予想を上回る急回復を見せている。更に、ワクチン接種の加速により、低迷している個人消費が盛り返し、来年以降の企業業績の回復を促し、オフィス市場の成長に寄与することが期待される。
好立地の新築オフィスに対する需要は根強く、本年の2大案件、常盤橋タワー、日比谷フォートタワーともにほぼ満床での開業を迎える。しかしながら、長引くリモートワークにより、市場全体は不確実性を増し、賃料、稼働率ともに軟調な展開となっている。
そうはいうものの、オフィスは協業、企業文化及savills.co.jp/insight-and-opinion/

び帰属意識の醸成の場として必要不可欠である。
それゆえ、サテライトオフィス等を併用するハイブリッドモデルがより普及することが予想され、フリーアドレスの導入事例も増加している。この機運に乗り、柔軟な賃貸借契約やセットアップオフィスを提供することにより、有利なリーシングが可能となるかもしれない。更に、サテライトオフィスの普及は関連する市場の追い風となるだろう。
株式投資家は経済及びオフィス市場について一定程度楽観的な見通しを持っているようで、オフィスREITも昨年後半以来、上昇基調となっている。
更に、グレードの低いオフィスについては、テナントのIT設備の水準を考えると、テナントが原則出社となる可能性が高く、ワクチン接種の加速にあわせ3て、状況が改善していくことだろう。
ワクチン接種に目処が立ち次第、企業は長期的な戦略及び柔軟な勤務体制の導入に関する具体的な計画を始めるだろう。今までのところ、大企業によるオフィス戦略の顕著な変更事例は限定的であるが、今後は新型コロナウイルスの鎮静化に伴い、事例が増えていくだろう。現在、オフィス需要は限定的であるが、2023年までは供給が限られていることから、既存空室を埋める余地があるだろう。
堅調な地域は賃料、稼働率ともに底堅く推移する
一方、軟調な地域が市況全体を弱含みさせる傾向が続く見込みである。経済が再開し、オフィスに人出が戻るにつれ、市場がどう推移していくのか、当面の間は見届ける必要があるだろう。