〔第 80 回講演会〕

平成１４年地価公示について

国土交通省 土地・水資源局
地価調査課長 小池 一郎

国土交通省の土地・水資源局地価調査課長小池と申します。本日は、３月２６日に、官報に公示し、新聞発表もしておりますけれども、１４年の地価公示の概要につきまして説明をさせていただきたいと思います。
まず、資料を３種類配っています。表題が「平成１４年地価公示に基づく平成１３年の地価動向について」ということで概況が書いてあるもの、これを私どもは「特徴文」というふうに申しておりまして、地価公示で表れた数字を、地価動向としてどういうふうにとらえるかということを、簡単に取りまとめた資料というふうにお考えいただけたらと思います。地価公示は、３万１，５２０地点という地点の価格を一つ一つ判定していくというのが本体部分でございまして、その本体部分のデータの資料はかなり分厚いものなのです
けれども、その中から変動関係の数値をピックアップして薄目にした、１ページ目に「都道府県別変動率」ということで数値が並んだ資料があると思います。これは「データ編」と説明の中で言わせてもらいますので、よろしくお願いします。それから「１４年地価公示参考資料」というふうに表題をつけたものがございます。もっぱら「特徴文」の文書を説明する資料として作っているものです。したがって、データ編の中からもいくつか数字を拾っているという中身になっておりますけれども、この３種類の資料で説明をしたいと思っております。
まず、先ほど、昨年の７月から今のポストについているというご紹介を受けました。実は、国土庁時代にも土地局に勤めたことがございます。６１年、６２年という時期でした。
その時期がどういう時期かというと、後で変動の推移を見ていただきますが、今と逆のコースを駆け上っていたという時期でした。国土利用計画法で監視区域を導入したときで、私は法律改正を担当しました。そういう駆け上っていく時期と、この１１年連続ということで下がっていく時期の両方に遭遇してしまったという人間でございます。その監視区域の時に、こういう状態であれば将来こうなるであると。したがっていろいろ対応していかなければいけないという説明をした覚えがございます。現在、こういう形で、何年連続かということはさておきましても、反動が来るであろうということは、当時考えていた人間

の一人であります。それからもう一つ、６１年、６２年の後、フランスに勤務することになりましたが、ちょうどフランスがやはり今となってみればバブルと言われる時期に相当していました。こういった地価の動向というものが日本だけにとどまらず、諸外国においてもある程度の繰り返しといった形で出てくるのかなという思いを正直なところ感想として持ったところであります。
それでは説明に入りたいと思いますが、最初に、「データ編」と先ほど申しました資料をもとに、ざっとでございますけれども、数字を眺めたいと思います。１ページ目に都道府
県別変動率という数字がたくさん並んでおります。ここで３点ばかり指摘をしたいと思います。全国三大都市圏、地方圏という区分をしておりますけれども、全国住宅地で見ますと、マイナス４．２からマイナス５．２、商業地におきましてもマイナス７．５からマイナス８．３ということで、全国で１１年連続下落しています。しかも下落幅が拡大しているという数字になっております。この現象は三大都市圏、全体としても同じような傾向を示しておりますが、下落幅拡大の方は先ほどの全国から見れば比較的小さい。さらに東京圏の商業地、これは下落幅が縮小しているということです。それから地方圏をごらんいた
だきたいと思うのですけれども、これは、今回１４年に至りまして、下落幅がかなりこれまでに比べて大きくなっているということです。マイナス２．８からマイナス４．０、マ
イナス７．０からマイナス８．１という状況です。その下に４７都道府県の平均の変動率が書いてありますけれども、例えば上から岩手、山形、島根、高知、こういったところは上昇あるいは横ばいという数値であったわけですけれども、１４年に至りますと島根が０．
０ということで１県だけ残しまして、後は下落の方に回ったという状況が見てとれると思います。商業地につきましても、二桁の下落になったというところが結構多く見られるということで、先ほど地方圏全体として下落幅が拡大しましたということを申しましたけれ
ども、これまでかなり長い間横ばいとかあるいは上昇という変動状況を示してきた県におきましても、マイナスという状況になったということをこの変動率の表で指摘したいと思います。
それから、２ページは東京圏、３ページは大阪圏、あと４ページは名古屋圏というふうに、三大都市圏のさらにその中を地域別に区分して、どうかということを見たものです。
先ほど東京圏全体としては一番下に住宅地であれば５．８、５．９という数字が並んでいますけれども、東京都の区部都心部というところを見ますと、マイナス１．６からマイナ
ス１．５ということで、ほぼ横ばいに近づきつつあるという状況だと思っております。ち
なみに、平成１１年はマイナス４．１、平成１２年はマイナス３．２という数字でした。
そういった意味で、近づきつつあるというのは下落幅が小さくなるとともに、１％の前半になりつつあるといった状況にあるということです。さらに今申しました区部の都心部以外においても区部南西部、区部北東部といったところが、下落幅を縮小させております。
したがって東京都区部全体としても、下落幅を縮小させているという状況にあるということです。

このほかの地域をざっと見ていただきますと、埼玉の東京近接地域がマイナス３．７ということで下落幅を縮小させていますが、その他のほとんどのところでは下落幅を拡大させているといった状況が見てとれるのではないかと思います。商業地につきましては、下落幅の縮小といったところがほとんどを占めているのですけれども、川崎あるいは神奈川県のその他といったところで下落幅の拡大という状況にあるということです。そういった住宅地を中心といたしました東京都区部、こういった地域における下落幅縮小傾向ということがあらわれているということです。
それから３ページの大阪圏、同じように見ていただきたいと思うのですけれども、こちらは地域割を全部見ても分かりますように、ほとんどのところで下落幅拡大という状況にある中で、住宅でいうと大阪市の中心６区が下落幅を縮小させているという状況が見てとれると思います。それから、神戸市がマイナス８．６からマイナス１２．７ということで、かなり下落幅を拡大させて、二桁の下落という状況になっているということが見てとれると思います。それから商業地について見ますと、実は大阪圏は、後で経済状況を見た資料がございますけれども、二桁の下落がここ最近続いておりまして、１３年、１４年と見ても分かりますように、依然としてほとんどで二桁の下落を示しているということです。ただ、下落幅縮小を探せということになりますと、大阪市中心６区、それから北大阪、こう
いったところが二桁の中で下落幅を縮小させているといった状況にあります。
それから４ページに名古屋圏についても同様の資料がありますけれども、これはすべての地域で下落幅を拡大させているという状況です。今回、特に名古屋圏で下落の幅が大きくなった、住宅、商業ともそういった傾向が見られるということですが、先ほど大阪の商業で二けたのところが大変依然として多いということを言いましたが、それから比べれば名古屋圏において下落幅拡大といっても、まだそこまではいっていないという状況にあるということだと思います。
５ページは、先ほど東京圏全体としての数字を申し上げましたけれども、市区ごとに見てどうかという資料です。ここでご注目いただきたいと思いますのが、５ページの右側の下半分ごろに都区部平均ということで、その下、各区ごとの数字が並んでいます。先ほど都区部平均の数字を見ていただきましたが、これを見ると、住宅で言うと港区が１３年が０．３、１４年が０．１ということで、２年連続上昇という数字になっております。ちな
みにその前はどうだったのか数字を申しますと、平成１１年がマイナス４．１、平成１２
年がマイナス３．１、それから上昇に転じて、２年連続の上昇という状況であるということです。
それから下の方にいって、渋谷区はマイナス０．２が０．０ということで、横ばいということになったということです。実は、渋谷区は３２地点すべて０．０以上という数値を示しております。渋谷区の中のどこかの地点が他の地点を引っ張って、０．０ということではなくて、渋谷区全体として横ばい以上の状態になっているということであるということです。

さらに、その間に挟まれたところを見ても、特に南西部を中心にしまして、マイナスであっても、１点いくつという数値が並んでいると思います。先ほどほぼ横ばいに近づきつつあるという状況であると申しましたけれども、そういった１点台の下落幅を示している
区がかなり多くなってきているということを指摘できるのではないかなと思います。
それから商業の方も、やはり先ほど申しました港区、渋谷区、こういったところが港区
はマイナス４．３からマイナス２．１、あるいは渋谷区はマイナス１．９からマイナス０．
３というふうに下落幅縮小がかなり大きいという状況を示している一方で、例えば中央区
がマイナス８．６がマイナス８．７とか、あるいは豊島区がマイナス８．６がマイナス８．
６というふうに、１０％に近い下落を依然として示しているという状況です。商業ということで見た場合には、住宅の広がりよりも、かなり狭い形で二極化というか、個別化というか、そういった現象が見てとれるという状況ではないかと受けとめております。
次に７ページにですが、これは札仙広福という地方の中核都市を見たらどうかということです。後にさらに１０万以上の地方都市の変動率が載せてありますので、細かくはそち
らで見てほしいと思いますが、例えば札仙広福で見た場合に、それぞれの市で下落幅を拡大しているのですが、商業地、これは若干ですが、福岡市がマイナス７．５からマイナス
７．４ということで、下落幅を若干縮小させているという状況です。これは後で福岡市の天神の状況について、参考資料の方で説明をしますが、その概観ということです。
それから８ページ、９ページには全国人口１０万人以上の地方都市の変動率ということで、それぞれの市の平均の変動率を掲げています。これも住宅地で、先ほど全国の都道府
県でこれまで横ばいとか上昇であったところが、今回下落の方に転じたということを言いましたが、ここで市単位で見ても、北の方からいけば北見であるとか青森であるとか、秋田、山形、酒田、こういったところが下落に転じておりますし、さらに９ページで島根県の松江が０．０、それから高知がマイナスに転じております。こういったところが先ほどの都道府県の動向に平仄を合わせるような形で、下落に転じてきているということがわかると思います。それから商業地の方も、今回１３年に比べまして二けたの下落を示している市というものが、実は１３年がこの中に３５市あったのですが、今回５３市にふえております。地方の１０万人以上の地方都市の商業地で見た場合には、二桁以上の下落というところが増えてきているということを指摘できるのと思います。
それから１０ページを見てただきたいと思います。最初に申すべきことであったかもし
れませんけれども、１４年地価公示というものが対象としている期間は１３年の１月１日
から１４年の１月１日なのですが、その後半の四半期ごとに見た時にどうだったのだろう
かというものを分析するために出しているものです。東京圏あるいは大阪圏、名古屋圏い
ずれも後半になると、若干下落幅が大きくなっているということが言えると思います。これは後で経済動向について１３年１年間の前半と後半の動きも見ますが、いずれにせよ後半で経済動向がかなり悪化の度を深めたということが、こういった数値として表れているのではないかと思います。

同様の数値が１１、１２、１３ページと並んでいます。あと１４、１５ページですが、
これは先ほどの全国とか東京圏とか地方圏の昭和５０年からの変動率の推移を数値として表したものです。
１６ページ以降は、上昇率上位１０はどういったところかといったものを並べています。
１６ページですが、ちなみに全国住宅地で例えば大田－４とか、大田－２０とか、これは田園調布ですけれども、そういったところが登場してきているということであるとか、あるいは商業でいうと、千代田、港という常連に加えて、立川とかが出てきているとか、そういった特徴が今回このポイントで見られるということです。
それから１７ページには、各県域ごとに今の住宅地であれば上位１０がどういったとこ
ろかということを掲げたものです。逐一はご説明する時間がないですけれども、例えば大阪圏でいうと１位から１０位まで神戸北というのが並んでいるという状況が見てとれるとか、そういったところが特徴的であるということです。以上が１４年地価公示のデータということで、どういう状況であったかというのを数字をもとに概観していただいたということです。
次にこういったデータをもとに、私どもがどういう地価動向であったのかということをまとめてみたということで、先ほど申しました「特徴文」というものと参考資料というものを元に、重複部分は避けて、さらに補足したいと思います。今、データ編で見ましたけ
れども、「特徴文」のイの一番に概況というところがあります。これは特徴をまとめたものです。１３年一年間の地価の状況を概観すると、下落幅が全国平均として拡大した。それから三大都市圏においても、先ほど申した商業地を除いて下落幅拡大であるけれども、これは後でまた申しますが、東京圏で横ばいの地点が大幅に増加した。これは先ほど、渋谷区とか港区とか区ごとの数値として見ましたが、そういったことに表れているということです。三つ目、これは少し解説をしたいと思うのですけれども、バブルの反動という状況を経て、利便性・収益性ということでかなりシビアな目で取引が行われるという状況が一般化したのではないかということだろうと思います。ただその利便性がいい、悪い、あるいは収益性がいい、悪いということが、どういう要素で表れるかということが個別の状況によって違う。したがってどの地点、あるいはどういう地域で、収益性・利便性が高い、低いということを一般的にいうことがなかなか難しい状況にある。個別の地点、地点で、そこがどういう状況なのかということを若干詳しく見ていかないと、その収益性とか利便性がどういうことで作用したのかということがなかなか掴みづらいという状況にあるということを言っているわけです。今抽象的に申しましたけれども、後でどういった地点に横ばいとか上昇というところが出たのかということを見てもらえば、二極化・個別化というのが把握していただけると思います。
次に、先ほどデータ編で申した三大都市圏の特徴などをさらに書いているわけなのです
けれども、特に三大都市圏の住宅地について、先ほど東京都区部では３年連続下落幅縮小ということを言いましたけれども、それではどういった地点で、先ほど大幅に増大したという横ばいの地点が出てきたかについて説明をしたいと思います。
特徴文の１ページの一番下で、渋谷区ではすべての地点で、港区でほぼすべての地点で上昇、横ばいとなったということを書いています。その横ばいの地点についてどういう状況であるかについては、参考資料の８ページに東京圏の上昇、横ばいの推移について表にしています。これを見ると分かりますが、東京圏の住宅地で１２年は０、１３年が１４、１４年が６と、上昇地点は若干減少しております。その一方で横ばい地点ということで見ると、１２年が０であったのに対して、１３年から１４年は４５から９０ということで、これは倍になっているという状況にあります。
これをさらにどういった区で横ばい、上昇があるのかということを説明しているのが参考資料９ページです。ここでまず渋谷区を見ると、上昇地点が１３年１地点、１４年１地
点、それから横ばいが渋谷区が１３年２０地点、１４年３１地点となっています。先ほど申したように渋谷区は全部で３２地点あって、１４年公示においては渋谷区はすべて上昇
または横ばいになったということが見てとれます。それから港区です。同様に見ていただ
きますとあわせて２４地点が横ばいまたは上昇ということです。港区は全部で２７地点ありますので、ほとんどすべてのところで横ばいまたは上昇ということになったというふうに見ていいと思います。それから他の区ですが、目黒区とか大田区とか江東区とか、さらに東京都区部以外にさいたま市とか鳩ヶ谷市とか川口市とか市川市、こういったところで横ばいないし上昇ポイントが出てきているということです。区の数でいうと１２年は０なのですが、１３年は６区、１４年になりますと１０区ということで、区の数で表現しまし
たけれども、地域的に広がりを見せていると思います。
では、そういった地点がどういうふうに地図上で分布しているのだろうかということを地図上に落としてみたものが１０ページからです。先ほどの渋谷、港、こういったところを中心として、大きい丸が上昇、小さい丸が横ばいという印になっています。去年のポイント状況をあわせて見てみないと、広がっているという印象が持ちにくいかと思いますけ
れども、例えば昨年ですと地図の左下、大田区の田園調布であるとか、あるいは自由が丘
周辺、それから八雲とか目黒区、こういったところはありませんでした。そういった南西方向への広がりということ、あるいは新宿駅周辺にいくつかプロットされておりますけれども、笹塚とか代田橋の辺というのは昨年はありませんでした。新宿辺りで言いますと西の方への広がり、そういったところが特徴的に、広がりということで出てきているのかなというふうに思います。
これも後でまた触れるかもしれませんけれども、実は何でこういうことになったんだという時に、いくつかの要因が考えられるかもしれませんけれども、ここに南北線と都営大江戸線を落としてみますと、特に港区の方、こういったところで南北線、大江戸線の影響が分かるような分布を示しています。それから、広がっているということだけを指摘しましたけれども、昨年大江戸線の影響かなというふうに思いました新宿の東あたりですけれ
ども、こういったところでは横ばいであったものが今回若干の下落というような動きも示しております。その意味で必ずしも新線が通ったという効果がきちっと定着して持続するというような状況でもないといったことが言えると思っています。
それから１１ページには２ポイントありますけれども、左側が中央区の月島です。これは再開発、あるいは大江戸線ということで、かなりこの地域の住宅地、あるいは業務地としての変化があるところでして、そのような環境の変化が表れていると思います。それから右側が江東区の南砂です。専門の方も多いかもしれませんけれども、ここは最近マンシ
ョンの立地がかなり進んでおります。その影響かなと思いますけれども、南砂駅近くの地
点が横ばいになったということです。
それから１２ページは市川の妙典です。妙典は、これはどちらかというとその地域特有の事情が反映していると思いますけれども、区画整理が相当進んだといいましょうか、ほぼ完了いたしまして、周辺の画地から見ますと、相当大きな画地がスーパー堤防の関係で整備されている場所の地点です。昔から優良ということではないかもしれませんけれども、区画整理が行われて、優良の画地というものが評価されている地点ではないかと思います。
それから先ほど埼玉の東京近接地、あるいはさいたま市とか川口市、鳩ヶ谷市で横ばい地点が出てきていることを申しました。１３ページですが、要するに埼玉の新都心、その拠点を中心として大宮寄りのところとか、あるいは埼玉高速鉄道が開通して駅距離が劇的に近くなって、通勤の便がよくなったところ、こういったところを中心に横ばい地点が表れていることが特徴だと思います。このようなことが住宅地で東京圏で横ばいの地点が倍増したということの背景ではないかと考えています。
次に「特徴文」の２ページにお戻り下さい。大阪、名古屋についても特徴ということで記載しております。東京のように横ばいの地点が増えたということではありませんが、大阪市の中心６区で２年連続して下落幅縮小ということが書いてあります。ただ下落幅縮小と言っても、先ほど見ましたように、依然としてマイナス４．２という水準です。まだまだ横ばいというレベルには達しないレベルですけれども、東京圏と同じように都心回帰というのでしょうか、地価の水準には明確に表れないけれども、取引の動向としては都心回帰というようなものが大阪の中心にも見えるということ、このようなことが背景になって、この２年連続下落幅が縮小しています。ただかなりピンポイント的な部分があって、東京圏のような広がりは見せていないということかなとは思いますけれども、そういったことでこの特徴を記載しています。名古屋圏については先ほど見ましたように、かなり下落が広がっているという状況です。景気の動向が大きく影響しているのではないかと思います
けれども、特に名古屋市の東側の区でかなり大きな潜在的な供給力を抱えているという状
況にあるようでして、それが一方で都心に向かうマンション需要というものと重なって、
今回下落幅が大きくなったという状況であると思っています。こういったところが三大都市圏の住宅地の特徴です。
次に「特徴文」の２ページの（３）に、商業地の動向が書いてあります。これも、まず東京圏について説明をしたいと思いますけれども、東京都区部都心部の港、中央、渋谷で上昇、横ばいとなった地点が増加したと記載しております。
「参考資料」で申しますと、再び８ページをみてほしいのですが、そこに東京圏の商業地の上昇、横ばいの地点数の推移が掲載されております。上昇が８から１５、横ばいが１６から２３ということで、これも住宅ほど劇的ではありませんけれども増加という状況にあります。この地点を先ほど同じように区ごとにはどうなっているのかということを見るために、「参考資料」１４ページを見ていただきたいと思います。上と下を足し算しないと出入りがあるものですから難しいのですが、例えば港区ですが、港区は上昇が２から４と、それから横ばいが１から２、数としては少ないのですけれども、そういった意味で上昇、横ばいとも増大しています。これは中央区、渋谷区も同じです。渋谷をもう一度同じように見ますと、上昇は１地点ということで変わらないのですけれども、横ばいが５から１１という状況になっています。さらに立川市、さいたま市、海老名市、こういったところで上昇、あるいは横ばいという地点が表れたいう状
況にあります。これを同じように地図にプロットしたのが１５ページ以降にあります。これを一つ一つ地点ごとに背景、理由を説明するというのは、大変難しいことなのですけれ
ども、１５ページは東京駅周辺がどうだということを示したものです。見方なのですが、例えば中央何とか－何とかという番号の横に、０．８（０．０）とか、そういった数値が並んでおります。括弧の中が１３年、括弧の外が１４年と、その下に平方メートル当たりの単価を書いております。その下に地点のビルであればビルの名前を書いています。見ていただくとわかりますように、ほとんどが前年も上昇あるいは横ばいであったものが、今回も上昇あるいは横ばいになっているということです。東京駅周辺は、ご案内のように非
常に業務地としては優良な場所ということと併せて、丸の内あるいは八重洲で再開発が行われております。このようなことが反映されたこと、あるいは資料の左下の方にまいりま
すと、外資ブランドの出店の展開が依然として旺盛なところ、そのようなところが横ばい、上昇ということになって地点として表れていると考えています。
それから１６ページが新宿です。新宿は駅周辺を中心に、これは一時期渋谷もそうでしたけれども、ＩＴの事務所が駅周辺でかなり、ちょっと遠目にも出てきた。例えば地価調査、昨年の７月１日時点の地価調査では、そういった傾向がありましたけれども、それから見れば今回は駅周辺の集客力が非常に高い高度商業地を中心に横ばいということになっています。
それから渋谷が次の１７ページにありますけれども、渋谷も駅周辺、それから原宿とか青山通りの外資ブランドがさらに広がりを見せた、例えば芸能プロダクションとかいろいろな出店が進んでいるところがあるのですけれども、それらが背景となってこういった地点が表れてきていると考えられます。
それから次のページが港区ですね。これはある意味ではっきりしていると言えばはっきりしているのかもしれませんけれども、皆様ご案内の麻布十番、これは南北線、大江戸線、これの両方が交差しているところということで、最近出店がかなり盛んになってきているというようなところ、あるいは品川駅、これはそこにインターシティとかいろいろ書いてありますけれども、再開発が行われているようなところ、そういったところで横ばい、上昇といったところが見られるということです。
それから１９ページは立川です。立川は昨年の地価調査でも同じようにあらわれていた
ところなのですけれども、北側が再開発、駅の南側が区画整理ということで、さらに駅の左側に南北にモノレール、こういったものがいろいろ整備されてまいりまして、中央線の左右の集客、あるいは南北方向からの集客、そういったものがかなり目立ってきたところです。南北両方駅周辺で上昇、あるいは横ばいといった地点があるということです。
それから２０ページは海老名です。これはかなり先ほどの住宅の妙典と同じようなイメ
ージかなと思うのですけれども、ここの地域独自の要素があるのではないかなと思います。
そこにビナウォークとか書いてあります。１４年４月オープンと書いております。長い間
ここは駐車場用地としてそのまま利用されてきたというところであるようです。かなりな面積を占めていますが、駅前の商業地としては非常に立地のいいところがついにオープンということで、そういったことが影響して横ばいということになったのではないかなというふうに考えられるところです。
こういったところが東京圏については横ばい、上昇といったところで、先ほどの海老名とかはちょっと一般的な特徴ということで申し上げることはできないのかもしれませんけ
れども、東京都区内ということで申しますと、新線の影響とかあるいは再開発の影響とか、基本的に高度の業務ブランドというのでしょうか、あるいは高度商業地としての集客力を持っているところは非常に強いのですけれども、さらにその上で先ほど申しました再開発とか新線効果があらわれるところ、こういったところが上昇、横ばいということで加わってきたのかなと、そういったところが特徴かなと思っています。
それからいま一度「特徴文」の２ページにお戻りいただきまして、今度は大阪の話を申し上げたいと思います。大阪につきましても全体としての数字は、大阪市で例えば平成１
４年がマイナス１１．６ということでかなり大きな下落を示しているのですけれども、高度商業地の一部の地点では下落幅の大幅な縮小が見られたと書いてあります。これを「参考資料」２１ページにプロットしたものがありますので、これで見ていただきたいと思います。一部の地点というのは、この地図を見ていただきますと分かるように、要するに御堂筋沿いでございます。梅田駅前、北５－１というところ、先ほどと同じように数字を見ていただきますと括弧の中がマイナス１０．０、今回マイナス１．０、それからずっと下にいって中央５－４１というところがあると思います。これも同じようにマイナス１１．
６がマイナス１．０ということで、かなり下落幅を縮小させています。かつそれに挟まれたところもマイナス１４．４からマイナス４．２とか、そういった下落幅縮小ということでは大きい縮小を示しているということで紹介しています。基本的にこの御堂筋沿いは、
ここ何年か支店の撤退とかが非常に多く空き事務所や空室が目立ったところです。そういったところも最近埋まってきているという状況があるようです。そういったまずベースとしての話が一つです。
さらに梅田駅前周辺ですが、そこにヨドバシカメラとか書いてあります。それから三越も再開発ビルに入ってくるとかといった状況もあるようです。それらの影響、それから心斎橋ですけれども、東京で言えば銀座の外資系ブランドといった出店、それほどではないのですが外資系ブランドの展開が見られるわけです。外資ブランドの店の路面展開というふうに最近は言うそうですけど、それが見られる場所ということで、集客力を高めているというような場所であるようです。この線上にやっとこさと言った方がいいのかもしれま
せんけれども、下落ではあるけれども下落幅の大幅な縮小を示しているような地点が見られるということです。ただ、今線というふうに申し上げました。この線から左に行ったり、右に行ったり、あるいは南に行ったりしますと、依然として大きな下落を示しているとこ
ろがあります。そういった意味で、まだまだと言うか、やっとこさと言うか、そこら辺が非常に難しいところであると思いますけれども、大阪の御堂筋というところでこういった現象が見られるということです。
それから「特徴文」の３ページ上の方に名古屋についても書いてございます。こちらは「参考資料」２２ページですけれども、先ほど大阪は線だと申しましたけれども、名古屋は点としてしかまだ見られないのかなというふうに思います。名古屋では、栄、大須、こういったところが従来からの繁華性が高いところですね。栄で、中５－１、ＰＡＸビルは昨年の０．８の上昇、今年はさらに上昇を高めて１．６とか、あるいは大須の方は０．７
が０．０とか、こういったポイントとして上昇あるいは横ばいといったところがあるということです。ちなみに、ＰＡＸビルの上に名古屋三越というのが書いてあると思います。
ここはマイナス４．０ということで依然として下落ということです。ＰＡＸビル周辺に三越に入っていた外資ブランドが、先ほど路面展開と申しましたけれども、独自の店舗を展開させているというような場所のようでして、そういったことが背景にあるのかなと思います。それから大須の方は、若者中心のいろいろな集客力の高い店があるということが反映しているのかなというふうに思っております。
今、どの地点がどういうふうに分布しているか、あるいはその背景としてこういうことがあるのではないかということを概略的に申し上げました。東京圏だけではなくて、大阪、
名古屋といったところも同じような背景があるようなところが、線あるいは点として存在するのだということを紹介申したところです。
三大都市圏は以上のような状況にあります。
一方で地方圏ですが、地方圏は先ほど１０万人以上の地方都市のことを申しましたけれど
も、かなり下落幅を拡大させているところが多いわけです。
「参考資料」２３ページに一つの見方ということで、１０万人以上の地方都市の商業地の平均の変動率と最高価格地の平均変動率、これは何を意味しているかと申しますと、最高価格地というのはすべてではありませんけれども、まさに地方都市の中心に存在していることが多いわけですが、その中心がより大きな下落幅を示しているということを表した数値です。この背景、実は、全国から、公式な調査ではありませんけれども、中心の既存の商店街近くから大型の店舗がどれぐらい撤退をし、その一方で郊外にどれぐらい大きな店舗が進出したかということを調べました。かなりの都市でそういった状況がうかがえます。特に、昨年一年間に、全国展開をしている流通店舗が、経営が立ち行かなくなって、随分撤退を示しました。そういっ
た撤退をした店舗が中心にあったということですね。一方で今全国展開を積極的に進めている流通業者があります。そういった業者が進出するというのは、既存の中心市街地というよりも、郊外に展開されているのが多いようです。前から言われていることなのですけ
れども、そういった状況が中心市街地の集客力を減少させて、この数値になって表れていると思ってます。
特徴の２番目に、景気の悪化云々ということが書いてあります。先ほどから申しておりますけれども、今年に入りましてつい最近明るい兆しも見えてきたということで、昨今の新聞にも鉱工業生産指数がどうのこうのとか、いろいろな明るい兆しに関する記事が増えてまいりました。この影響がどうなるのかということは十分見ていかなければいけないのですけれども、では昨年一年間はどうだったのだということを見てみたいと思います。
「参考資料」の２４ページをご覧いただけますでしょうか。これは地域経済動向ということで定期的に内閣府の方から出されているものです。これで昨年一年というスパンで見ますと、５月ぐらいから弱含みとか足踏みとか、８月に入りますと悪化とか大幅悪化とか、１１月になるとさらにそれが進んでいくという状況が見てとれると思います。冒頭申しましたが、地方圏でさらに下落幅を拡大させているとか、あるいは名古屋圏の住宅とか商業がさらに下落幅を拡大させているということを申しました。島根とかの例を申しましたけれども、ここはバブルの影響というのはほとんどありません。ここ何年間かずっと上昇、横ばいという平たい線がフラットに続いてきて、ここにきてかなり下落方向に動いていると、そういった状況にあるわけです。そういったバブルの反動ということに加えて、今回景気の影
響がかなり左右しているのではないかというふうに見ているわけです。今見ていただきま
した地域経済の動向、あるいは次のページは鉱工業生産指数ですね。例えば大阪が全国平均に比べて、さらに下回った変動をしているということとか、あるいは愛知県が１２年には１００を上回ったわけですけれども、１３年には腰折れの状況になったとか、が見てとれると思います。それから２６ページは企業の経常損益ですけれども、これはどの地域も１２年から１３年にかけて上昇局面から下落局面に変化したということとか、２８ページには所得の推移（実収入）というところで見ていただきますと、かなり激しい動きをしていまして、名古屋の腰折れ、それから大阪の上昇への展開、といったことが見てとれると思います。こういった地域ごとに違った指数を示していますが、平均的には１２年から１３年にかけて、さらに景気の動向というのが悪化の方向に進んだ。これがベースとして今回の地価公示の変動といったところに影響を及ぼしたということではないかなと思っています。以上に述べたことが今回の地価公示の特徴であると思います。
最後に、「特徴文」で申しますと５ページになるのですけれども、先ほど地方圏について
中心商業地の状況を申しました。ただ地方圏で、それでは真っ暗なのかということで、参考資料３６ページで福岡の状況を載せております。福岡、いろいろな博多駅周辺とか拠点がいくつかあります。その中の天神駅周辺というのが、ここで見ますと、例えば福岡中央
５－９マイナス３．１がマイナス０．５、あるいは５－１これは一昨年がないために昨年の変動率は出ておりませんが、昨年と今年を比べるとマイナス０．８ということで、ほぼ横ばいと言っていいような状況になっています。その要因について見たわけなのですけれ
ども、いろいろな再開発の状況というのがそこに名前が書いてあると思います。いずれも９年とか８年とかそういった時期から始まっているようでして、やっといろいろな再開発がここへきて完成を迎えたというのでしょうか、それぞれが総合力を発揮するようになったということで、県内はもちろん、県外からも集客力を高めているというような状況にあると聞いております。ここもどちらかというとポイント的な現象だと思いますけれども、福岡にもこういった地点があるということです。先ほど全国の住宅地の上昇１０番目ということで、今泉二丁目というのが福岡の中であったと思います。それはどこら辺かと申しますと、ちょうどこの地図の左下あたり、警固とかという地名が見えると思いますけれど
も、そこの周辺です。そこはこういう天神地区が集客力を高めてきたということで、そういう集客力を高めたところの近くに住みたいという方がかなり多くなってきて、従来近隣
商業的な土地利用であったところにマンション開発がかなり進んできた。そういったことが背景となって、先ほど申しました今泉二丁目というところで上昇ポイントが出てきました。このような福岡の天神の周辺の地価の動きというのが見られるということを紹介をしたいと思います。
それから３７ページは札幌です。札幌も紹介するほど横ばいとか、上昇ではありません
けれども、今札幌南口再開発というのが進んでいるところです。そういった中で、下落がマイナス４．２からマイナス２．７とか、あるいはマイナス３．３からマイナス２．１とか、まさにこのちょうど太く駅から下に伸びていく線を囲いましたけれども、そのまさに中心の大通り沿い、こういったところで線の一部の中で他の周辺のところとは違った動きが見られるということを紹介します。地方都市の中でも、いろいろな再開発が行われ、それが集客力であったり、利便性を高めている場所については、必ずしも下落幅拡大一方向ではないということを紹介したいと思います。
「参考資料」の中には、いろいろな資料をつけていますので、後でまた参考にしていただければと思いますけれども、一つ３５ページ、これは例年つけている資料なのですが、先ほど東京の都区の中で中央区は依然として８．いくつで、他の渋谷区とか港区に比べると下落幅が大きいということを申し上げました。中央区なのですけれども、ここは要するに表通りと裏通りの違いがどうなっているかということを見た資料です。表も裏も下落ということには変わりないのですけれども、裏通り５－３９というところを見ますと、二桁台の下落というような状況です。さらにこの首都高速を超えて右側、ご案内のように景気の悪化の影響をかなり受けているところがあります。そういった中で、倒産空き店舗、空き事務所といったところであるとか、あるいはマンション用地として提供されるというような取引が入ってきております。一般的にこういう商業系から住居系に変わっていくとき
は、短期的には価格を引き下げる方向に働く、さらにその後は安定する方向に働くといった状況が傾向として見られるわけです。このような動きが中央区の中で存在していて、先ほど見たような数字になっているのではないかということです。
こういった景気の悪化の影響を特に強く受けているような場所というのは、例えば先ほど御堂筋の左とか右とか申した、船場とかといったところでも景気の事情からかなりの下落を示しているようなところもあります。そういった意味で表裏二本ですか、この場合だと、通りが違うとかなり変動の状況が違うということを紹介したいと思います。
それから「参考資料」の４０ページは、これだけ１１年連続して下落だと一体ピーク時から比べるとどれぐらいになったんだということをよく聞かれるので、用意した資料です。
東京圏で見れば、ピーク時の平成３年１００といたしますと、商業地で４分の１弱の２３．
８です。それから住宅地で半分弱というところです。商業地で申しますと、名目ベースでしか見られないのですが、５５年ぐらいですか、それから住宅地で申しますと、６１、６２年ぐらいの時期の価格水準になっているということが見てとれるのではないかなと思います。
以上、駆け足ですが、今回１４年地価公示の概況及び特徴というところで申し上げたいことであります。いろいろ申し上げましたけれども、全国的に見た場合に景気の悪化というのは否定できない。そういった中で利便性、収益性を高めるような、あるいは目に見えると言った方がいいのでしょうか、そういったことが行われた場所について、ここから先が難しいのだと思うのですが、その利便性、収益性というものについてきちんと評価されたものについては地価の動向にも反映しているということなのだろうと思います。
よく今後どうなりますかという質問を受けまして、私ども非常に困るのですけれども、ベースとしての景気というのが収益性、利便性、特に収益性の重視ということになってま
いりますと、基本的に景気の動向というのが大きく左右する。これは事の当然のことだろうと思います。景気の動向というものが、基本的なところでかなり大きく作用するということになるだろうと思います。そういった意味ではこの一年間あるいはその後１月から３月、これからの景気、明るい兆しが見えてきたということだろうと思いますが、その部分はプラス方向に働くことが期待できるのではないかなというふうに思いますが、一方で再開発とか特に不動産関係の利便性、収益性を高めるというような、目に見えるものと先ほど申しましたけれども、それについてはいろいろな取り組みというのでしょうか、都市再生の関係のいろいろな仕組みがどんどん現実化していくのですけれども、それの影響がど
ういうふうにプラス方向に働くかということですね。一方で依然として企業からの土地の供給量がかなり多いという状況があります。それを吸収する需要がどれぐらい期待できるのかというところが重要です。一昨年前半まで引っ張ってきたＩＴとか外資関係が、どうも余り積極さを失ってきたというところがあります。そういったところが一つ需要サイドとしてどうなのかなということがあります。

供給サイドの話としてはよくこれも聞かれて返答に困るのですが、２００３年にかけてかなり供給が出てくると。これはオフィスビルの話をしていますけれども、そういったことが今日新聞に出ていましたね。ある民間の会社が需要予測をされて、たしか空室率がそんなに大きな数字の予測ではなかったと思うのですけれども、いずれにせよそういった供
給サイドあるいは需要サイドの様子というのをしばらくよく見ていかないと、必ずしも１
４年地価公示で出てきた動向というのが安定的に続くということは言えないのではないかと、これは断っておきますが、個人的な感じということで申し上げたいと思うのですが、そういった感じを持っているということです。
以上、つたない説明で申しわけございませんでしたけれども、１４年地価公示の説明ということにさせていただきます。
◆第８０回講演会

２００２年４月３日

於：東海大学校友会館