東京 – 2019第2四半期
MARKETINMINUTES

オフィス市場（要約版*）

Savills Research

Savills Team
連絡先
サヴィルズ・ジャパ ン
クリスチャン・マンシーニ
アジア太平洋地区
最高経営責任者+81 3 6777 5150
cmancini@savills.co.jp
リサー チ

グレードAオフィスの空室率は更に低下
過去平均を上回る新規供給の中で、主要5区における賃料上昇、空室率低下は継続。
• 東 京主要5区のグレ ードA オ フィスに対 する需 要は底堅い。空室率は8四半期連続で低下し、更に0%に近づいた。
平均賃料は7年連続で上昇している。
• 東京主要5区内グレードAの平均賃料は前四半期比2.4%増、前年同期比7.3%増の月坪36,10 0円となり強含んだ。
• 東 京主要5区内グレ ードAの平均空 室率は前四半期比0 .1% 減、前年同期比 0 . 5 % 減の0 . 3 % となった。
• 大 規模グレ ード Bの平均賃料は前四半 期比 3 . 0 % 増、前年同期比7. 8 % 増の月坪27, 6 3 2円となり強含んだ。
• 大 規模グレ ード Bの平均空 室率は前四半期比では0 .1%増、前年同期比では 0 . 2 % 減の 0 . 4 % となった。悲 観 論 者にすれば、微 増ではあるものの、空 室率の増加が 市況の転換点の兆候ということに なるかもし れ ない。

• 景況感悪化の兆候は見られるが、底堅い需 要及び好調な 竣工前成約状 況を鑑み ると、オ フィス市場への悪 影
響は短 期的には限られると見られる。

“オフィス需要は根強く、空室率は極めて低水準であり、平均賃料も上昇傾向にある。オフィスの集約や部門間の協業促進が望まれる
中、賃料上昇は大型の基準階面積を有する物件において顕著である。”
サヴィルズ リサ ー チ＆ コン サル ティング• 直近の日本不動産研究所の調査によ れば、多くの投資家は東 京オ フィス市場が 転換点に近いと見るが、少なくとも6 カ月間は高止まりが続くと予想している。
* 全文は英語版をご覧下さい。

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金子 哲也
ディレクター、リサーチ・アンド・コンサルティング部長+81 3 6777 5192
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管野 吉洋
マネージャー、リサーチ・アンド・コンサルティング部+81 3 6777 5142
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サイモン・スミス
シニア・ディレクター
アジア・パシフィック+852 2842 4573
ssmith@savills.com.hk
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throughout the Americas, Europe,
Asia Paciﬁ c, Africa and the Middle
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オフィス市場

グラフ 1: 東京主要5区平均賃料及び空室率、2011年第1四半期～2019年第2四半期

グレードA平均空室率

グレードB平均空室率

グレードA平均賃料

グレードB平均賃料

40,00014%

35,00012%
10%25,0008%
20,0006%空室率

月坪賃料（円）

30,00015,0004%

10,000

2%

5,000
00%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
201120122013

201420152016201720182019

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング
主要5区とは千代田、中央、港、渋谷、新宿を指す。

グラフ 2: 東京主要5区グレードA賃料指標、2011年第1四半期～2019年第2四半期
千代田区

中央区

港区

新宿区

渋谷区

平均190180

Q1/2012 = 100

17016015014013012011010090
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

グラフ 3: 東京主要5区グレードA空室率、2018年第1四半期～2019年第2四半期

Q1/2018

Q2/2018

Q3/2018

Q4/2018

Q1/2019

Q2/2019

5%

4%

3%

2%1%

0%
千代田区

中央区

港区

新宿区

渋谷区
出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

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オフィス市場

表 1: 主要なテナント移転、2019年第2四半期

移転元
千代田区

中央区

港区

渋谷区

新宿区

他

67

113316

移転先

42

4

1

4

1

1

51516

千代田区

39

中央区

410

港区

1渋谷区

2

新宿区

8

他

1
1
1

1

1

1

1

4

出所: Nikkei RE, サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

地図 1: 東京主要地区の平均月坪賃料、2019年第2四半期

¥30.9
¥33.3

¥47.2

¥36.3

¥25.9

¥34.6
¥29.7

¥34.1
¥40.7

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング
グレードAの共益費を含む平均月坪賃料（単位は千円）。色は図示目的。

市場の見通し近年の好業績を背景に、企業は投資を増加させている。労働力不足と苛烈な人材獲得競争が続く中、従業員に魅力的な新築グレードA 及び大型グレードBオフィスの需要は堅調に推移すると思料される。企業は大型基準床を有する物件にオフィスを集約させ、部門間の協業を促し、生産性の向上を図ろうとしている。法人需要を益々取り込み、拡大を加速させるコワーキングに対する需要も同様である。好調な竣工前成約、キャップレートの低下、大型取引の動向を鑑みると、短期的な見通しは明るい。
他方で、中国経済の減速及び人件費、原材料費の高騰を背景に、2019年3月期の企業利益は依然として高水準にあるとはいえ、3年ぶりに低下した。景況感はやや弱含み、米国の対中圧力の強化による地政学的リスクが高まっている。直近の日本不動産研究所による調査では、過去2年間と同様に、多くの投資家が東京オ

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フィス市場は転換点に近いという見解を示した。リスクが顕在化すれば、稼働率及び賃料に悪影響を与え得る。
短期的には上記の懸念がオフィス市場に影響を与える可能性は低いと思われる。しかし、状況が悪化するならば、企業活動に、そしてオフィス市況に悪影響を与え得る。世界経済は資本市場の急変や不確実性の高まりを切り抜けて来たが、転換点が突然訪れる可能性は否定できない。景況感の悪化により、企業が慎重な見通しを持つ中、リーシング期間は、特に一部の地域で長期化し、グレードBオフィスの空室率も微増している。これらは、市場の転換点の兆候かもしれない。とはいうものの、極めて低水準の空室率が続く中で、僅かに稼働率が低下したという話である。依然として、低い空室率及び好調な竣工前成約状況は不動産市場の底堅さを示している。