東京 – 2020第3四半期
MARKETINMINUTES

オフィス市場（要約版*）

Savills Research

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サヴィルズ・ジャパ ン
クリスチャン・マンシーニ
アジア太平洋地区
最高経営責任者+81 3 6777 5150
cmancini@savills.co.jp
リサー チ
金子 哲也
ディレクター、リサーチ・アンド・コンサルティング部長+81 3 6777 5192
tkaneko@savills.co.jp

顕 在化 する市 場 の脆 弱 性
渋谷区の減速を中心とし、ほぼ10年ぶりの賃料減額が見られた。
• 東京主要5区では、新型コロナウイルスの影響が顕在化している。渋谷区における調整を主因とし、賃料が微減し、空室率が上昇した。しかしながら、その変化は依然限定• 借主、貸主ともに様 子見姿勢のため、賃料動向は横 這いだろう。2 0 21年上半期には来期の見通しや 経 営戦 略の見直しのため、大きな動きが出る可能性 がある。

的である。
• 東京主要5区内グレードAの平均賃料は前四半期比1.1%減、前年同期比2.8%増の月坪37,421円となり弱含んだ。
• 東京主要5区内グレ ードAの平均空 室率は微増し、0 .7 %となった。
• 大 規模グレ ード Bの平均賃料は前四半 期比 0 . 5 % 減、前年同期比 2 . 2 % 増の月坪28 , 511円となり弱含んだ。

“新型コロナウイルスの影響が表面化しているが、その影響は渋谷区を中心としている。企業の健全なバランスシート、今期の業績見通しを鑑みると、向こう半年間の賃料動向は安定しているだろう。”• 大 規模グレ ード Bの平均空 室率は前四半期比 0 . 3 % 増、前年同期比 0 .7 % 増の1. 0 % となった。

サヴィルズ リサ ー チ＆ コン サル ティング

• オ フィス 環境の変化が景況感の悪化から注 意をそらせてい る可能性 がある。企業の財務は堅固であり、オ フィ
ス戦 略 をじっくりと考 察 する時間があるだろう。
* 全文は英語版をご覧下さい。

savills.co.jp/research

1西松 英雄アソシエイト、リサーチ・アンド・コンサルティング部+81 3 6777 5175
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サイモン・スミス
シニア・ディレクター
アジア・パシフィック+852 2842 4573
ssmith@savills.com.hk
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throughout the Americas, Europe,Asia Paciﬁ c, Africa and the Middle
East. This report is for general
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オフィス市場

グラフ 1: 東京主要5区平均賃料及び空室率、2011年第1四半期～2020年第3四半期

グレードB平均空室率

グレードA平均賃料

グレードB平均賃料
16%

35,00014%

30,00012%

25,00010%

20,0008%

15,0006%

10,0004%

5,0002%空室率

月坪賃料 （円）グレードA平均空室率
40,0000%

0Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2011201220132014201520162017201820192020

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング
主要5区とは千代田、中央、港、渋谷、新宿を指す。

グラフ 2: 東京主要5区グレードA賃料指標、2011年第1四半期～2020年第3四半期
千代田区

中央区

港区

新宿区

渋谷区

平均210

Q1/2012 = 100190
17015013011090
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2011201220132014201520162017201820192020

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

グラフ 3: 東京主要5区グレードA空室率、2019年第2四半期～2020年第3四半期

Q2/2019

Q3/2019

Q4/2019

Q1/2020

Q2/2020

Q3/2020

1.75%
1.50%
1.25%
1.00%
0.75%
0.50%
0.25%
0.00%
千代田区

中央区港区

新宿区

渋谷区
出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

savills.co.jp/research2

オフィス市場

表 1: 主要なテナント移転、2020年第3四半期

移転元
千代田区

中央区

港区

渋谷区

新宿区

他

25113420

移転先11338千代田区
中央区

18114

港区

1渋谷区

12

新宿区

1520

他

4

1
1
1

31

出所: Nikkei RE, サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

地図 1: 東京主要地区の平均月坪賃料、2020年第3四半期

¥33.6
¥34.3

¥49.1

¥38.5

¥27.1

¥37.7
¥32.0

¥35.2
¥40.0

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング
グレードAの共益費を含む平均月坪賃料（単位は千円）。色は図示目的。

市 場 の見 通し
新 型コロナ ウィルス に よる 猛 威の中、グレ ー ドA オ フィス市 場は
全 体 と して、依 然 堅 調 に推 移 して い る。賃 料 の減 額 は 見ら れ る ものの、渋谷区を中心 と した在宅 勤 務 の動 きの 影 響 を 受けや す い市 場 に 概 ね 限ら れて い る。渋谷区で さえ、賃 料減 額、空 室率 上昇
は全 体 的 な 動 きと いうよりも 特 定の 物 件 に 集中して い る。
2 0 21年に おける供 給床の内定率は凡そ 8 0 ％ と 順 調 であ る。心強 い 数 字 で は あ るが、好立 地の 優 良物 件 へ の 需 要が 確 認 さ れて い ると 見る べき で、全 体 の市況観 にはや や 不透 明 感 が 漂う。
日本企業 の業 績、財 務は悪 くな いため、都 心主要 5 区の動 向は弱含み の兆候 があ る渋谷区、港区、もしくは 新宿区の動 向に よるだろう。借主、貸主と も に 様 子見姿勢 のため、賃料 動 向は 横 這いだろう。多 くの場 合、必ず しも賃料水 準 が リー シン グの問 題で は ないため、貸主は 賃 料 の減 額やフリー レント の 付与には 消 極 的 でsavills.co.jp/research3あ る。空 室率は 翌四半 期 も 低 水 準 を 維 持 し、港 区や 渋谷区で も2 ％ を 越 えるこ とは な いだろう。
グレ ー ドA オ フィス市 場は依 然安定はして い る も のの、心許ない 状 況に あり、2 0 21年上半 期は重要 な局面と なるだろう。来期の業 績 見 通し、経 営戦 略 は春 に 見直さ れ るだろうし、中期 的 には働 き方 改 革で は なく、コロナ ウイルス に 起 因 する景 況感 がオ
フィス市況の 行方 を 決め るだろう。
残念 な がら世界市 場 へ の向か い風 は 大き くなり、世界 経 済 だ
け で なく、日本 経 済 の重石と なる可能 性 があ る。日本 経 済 は 相対的 に安定して い る も のの、景気回復の兆候 を期 待 せ ずには
いら れ な い。