特

少子高齢化と集
土地家屋調査士の未来

登壇者（発言順／肩書きについては座談会当日のものを使用）

服部 利幸 氏池谷 一郎 氏立命館大学政策科学部
教授

京都土地家屋調査士会会長

岡田 潤一郎 氏

山本 憲一 氏

日本土地家屋調査士会連合会
会長

日本土地家屋調査士会連合会
常任理事

司会

座

談

会

特

集
日時：令和 4 年 3 月 17 日（木）場所：京都土地家屋調査士会『少子高齢化と土地家屋調査士の未来』

1 はじめに山本：それでは、座談会「少子高齢化と土地家屋調査士の未来」を始めたいと思います。

りがとうございます。
立命館大学で勤務する以前は、公認会計士として監査法人に勤務しておりました。監査法人では、株

私は、本日、司会を務めます、日本土地家屋調査

式公開支援、企業の内部統制システムの構築、新規士会連合会（以下「日調連」と表記する。
）広報部

事業分野開発など幅広い業務を経験してきました。

長の山本です。よろしくお願いします。

その後、2003 年から立命館大学の政策科学部で助前回の『土地家屋調査士白書 2020』では、発刊の前年に司法書士法及び土地家屋調査士法の一部を教授（現在の准教授）として採用され、2006 年から現職（教授）に就き、現在に至ります。

改正する法律が公布されたことを受け、「法改正と大学では、企業戦略分析や財務分析、ビジネスモ

土地家屋調査士の役割」というテーマで座談会を企

デル分析、ビジネスプランなど、企業経営に関わる画しました。また、所有者不明土地の利用の円滑化

科目を担当しております。私の研究上の関心分野に等に関する特別措置法が完全施行され、同白書にもつきましては、企業の経営理念が企業の業績にどう「所有者不明土地問題、空き家問題と土地家屋調査

つながり、どのような関係があるかというところに士の関わり」というタイトルで記事を掲載していま興味を持っておりまして、現在、老舗の経営戦略をす。

研究しております。

これら社会的問題の背景には、人口減少や少子高

土地家屋調査士の皆様との関わりですが、立命館

齢化といったことがあります。そこで、今回の座談

大学では 2013 年（平成 25 年）から、「土地家屋の会では、この背景に目を向け、人口減少とともに進調査」という寄附講座（15 講）を開講していただ

行していく少子高齢化社会の中で、土地家屋調査士

いております。この春で 10 年 10 回の開講となりまの未来像について皆様からお話をお聞きしたいとす。これほど長く続く寄附講座は、本学にはござい思っております。

ません。この 3 年間の受講者数は、2021 年（令和 3

登壇者の皆様から、それぞれ自己紹介をお願いしたいと思います。
服部：立命館大学政策科学部の服部利幸でござい2ます。この度は座談会にお招きいただきまして、あ年）は 127 名、2020 年（令和 2 年）は 271 名、2019
年（令和元年）が 107 名でした。立命館大学の政策科学部は大規模私学の中でも小規模学部でありまし少子高齢化と土地家屋調査士の未来て、その中で毎年受講者が 100 人を超える人気のあいても土木工学科に進学をさせ、最終的には大学でる講座となっています。このような講座を長年開講

土木関係の勉強をするようにと言われ育ちました。

していただきまして、感謝しております。

当時の京都の私立大学で土木工学科があるのは立命

本日の座談会が収録されます『土地家屋調査士白館大学しかなく、父の考えの下、中学生から立命館

書』は、隔年発行により今回で 10 年目とお聞きし高校に入学し、そのまま大学まで進学して、土木系て お り ま す。 日 調 連 を は じ め と す る、 職 業 プ ロの学科にて勉強をしました。卒業してからは、大阪

フェッショナル団体が、業界の理念、歴史、そしての建設コンサルタントに就職しましたが、父から、

各種統計データを白書として発刊されることは、業会社が忙しいから戻ってほしいとのことで、1 年ほ界にとって、その編集の取組が貴重な経験であり、ど就職した後、父が経営している土地家屋調査士事

自らを見直す機会であり、業界の財産となり、そし務所に戻りました。

て、未来に向けての提案となる非常に有意義な活動

土地家屋調査士試験に合格したのは 1989 年（平です。また、日本の国民とは言い過ぎかもしれませ

成元年）でしたが、実際に登録したのは 1994 年

んが、社会に対しても、非常に貴重なものになるで（平成 6 年）です。そこから約 30 年弱、土地家屋調

しょう。

査士をしています。

今日の座談会では、企業の戦略的な視点より、人土地家屋調査士以外では青年会議所の活動を長く

口の減少社会、少子高齢化社会の解釈に関して、皆していましたので、その中で行政とも関わりが強く様のお仕事に関連するお話をさせていただければとなり、顔も覚えていただいて、つながりができて良考えております。また、近年、企業が経営理念に取かったかなと思っております。

り込んでいるダイバーシティとインクルーシブの視点からも意見交換できればと思っております。
池谷：京都土地家屋調査士会会長の池谷でございます。

父からもいろんなことを聞いていますし、その内容も含め、皆さんに発信できたらと思っています。
岡田：日調連会長の岡田でございます。本日は土
地家屋調査士白書の座談会ということで、ご参集い

私は元々、父が土地家屋調査士であり、現在 85

ただきまして誠にありがとうございます。また、服歳ですが、今もまだ現役で現場に出たりしながら業部先生並びに池谷会長にはお忙しいところご登壇い務を行っています。

ただきありがとうございます。

父は、私が生まれた翌年、1964 年（昭和 39 年）

私の所属は、四国の愛媛県土地家屋調査士会でから開業をしており、長年にわたって開業しています。池谷会長より 3 歳上の 1961 年（昭和 36 年）生す。私が小学生ぐらいの頃から、父は絶対に土地家

まれですけれども、正直に申し上げますと、私自身

屋調査士を継がせたいという思いがあり、学校につは土地家屋調査士の仕事しか知りません。東京農業大学を卒業して、測量の資格を取得し、そのまま松山の土地家屋調査士の事務所に入りましたので、生まれてこの方、土地家屋調査士の仕事しかしたことが な い 人 間 で す。27 歳 の 時 に 独 立 し て、 今 日 に至っております。
その後、42 歳で日調連の理事に就任させていた
だいて、その当時は、最年少の理事でした。46 歳の時に地元愛媛に帰って会長を 2 期（4 年）務めた
後、日調連の副会長に就任したのが 50 歳の時でした。この任期中に、最初の『土地家屋調査士白書
2014』を編集発刊しました。それまで土地家屋調査
士の白書は存在していなかったのですけれども、私山本 憲一 氏
日本土地家屋調査士会連合会 常任理事（司会）たちのデータを私たちがまとめ上げたデータベースが必要ではないか。まとめることによって、自分たちの業界が見えてくることもあるだろうし、将来に発信できることもたくさんあるはずだろうと考え

3

座

談

会
て、初めてこの白書を発刊した時にも携わらせてい
ただいて、そのようなご縁で本日の座談会にもつながったのかなとも感じております。
白書の座談会そのものは、2018 年の時にも、当時会長をしていましたので参加させていただきました。なので、白書の座談会としては 2 回目という形になります。どうぞよろしくお願いいたします。
また、服部先生並びに池谷会長からも、今ほど、大学での寄附講座のお話がたくさん出てきましたけ
れども、私自身も地元の愛媛大学で不動産登記法を週に 1 コマ、前期か後期の計 7～8 コマを非常勤講

服部 利幸 氏師として 10 年以上の間、講義をさせていただいて立命館大学政策科学部 教授

います。ただ、立命館大学のように 100 人以上の受講者ではなく、多くて 50〜60 人ぐらい、法文学部の司法コースの学生たちが主に受講してくれています。
最近は女子学生の受講者が多くて、戸惑いもあり思いますし、それが一つの見方かなとも思います。

ますが、学生たちとの時間は、私自身も楽しい時間

しかし、ここでちょっと別の見方を披露しますと、なので、ライフワークとして続けております。本日

私が注目するのは、増加ないしは減少のフローの原

はどうぞよろしくお願いします。

因です。総人口の動態をもう少し原因別に見てみた

2 人口減少の到来、
社会はどのように変わるのから、別の現象が見えてきます。
特に皆様のお仕事に関係してくるというところになってきますと、死亡者数というのが一つ大きな切り口になるのではないかと。なかなか死亡者数とい山本：それでは早速、本題に入っていきたいと思うものは、人前で議論するのにタブーな部分もある

います。人口減少の到来、社会はどのように変わる

かと思いますが、論理的かつ客観的にそこを見ていのかということですが、土地家屋調査士の予測報告

く必要があります。

書というのがございます。

昨今、新型コロナウイルス感染症で毎日何人が亡

これまでも、会員数の推移から、将来会員数は減くなったとか、いろいろなデータがメディアで発信

少していくことは予想されていましたが、改めて民されていますけれども、厚生労働省によりますと、間の調査会社で分析をしてもらったところ、やはり令和元年（2019 年）では年間で 138 万人が諸事情といいますか、裏付けが取れたというところです。

でお亡くなりになっており、これは平均して毎日約

現在、土地家屋調査士の会員数が大体 1 万 6,000

3,750 人が亡くなっておられるのです。年間で 130人、これが 2040 年（令和 22 年）頃には 1 万 4,530

万人を超える方々が亡くなっていっているという状

人ぐらいに減少しているという予測が出ています。

況、これを少し考えてみる必要があります。

報告書の中では、新設住宅着工予測が出ており、そしてこの年間死亡者の数が、この後確実に増えこちらは厳しい数字が出されています。人口が減少ていくという点です。予測によりますと、2030 年

していく中で社会全体はどのように変わるのか、までは年間 160 万人以上となり、160 万人台がしばらた、まずはそこからお話しいただければと思っておく続く予想です。減少に転じて、150 万人程度になります。

るのが 2050 年です。

服部：土地家屋調査士数の予測報告書を拝見させ

その原因は、皆様がご推測されるように、高齢化ていただきました。報告書は人口の減少、人口動態の進展により、多くの高齢者が存在する現状です。

から受験者数、登録者数、それから会員数等々を数

ベビーブーマーの方々が生まれたのは大体戦後の理モデルを使って解析しておられる資料です。

1947 年からですね。ベビーブーマーの方々が今 70

日本の総人口の推移から、このデータは検討され4ています。その面では非常に有意義なものであると歳を超えて、80 歳近くになり、その方々の余命が少子高齢化と土地家屋調査士の未来
ストックとして高齢者が存在し、今後、毎年死亡者数増加が続くという人口動態より、皆様の業界に対して、非常に大きな仕事の増加、需要が発生すると想定できます。この需要の存在が、土地家屋調査士
受験の経済的な動機要因となり、受験者数の相対的な減少のブレーキとして作用するのではないかと思います。
人口減少は、土地家屋調査士の皆様が対処できる
ことではございませんが、お仕事が増えてくる可能性が非常に高いという中において、未来の土地家屋

岡田 潤一郎 氏
日本土地家屋調査士会連合会 会長

調査士を迎え入れるところにおいては、皆様の公私の活動が重要な要因になってくると思います。詳し
くは、後のテーマで紹介します。
岡田：予測報告書をまとめていただいたところですけれども、今、服部先生がおっしゃっていただい

限界近くになっています。
この死亡者数というのは、実は終戦直後からしばらくは 150 万人を超えておりました。その当時は赤たように、報告データ、数字、グラフの形状だけを捉えると、すごくネガティブな数字、データでしかないと、一目したときはそう感じました。

子、幼児などの子供たちが、現在よりもレベルが低

しかし、今、服部先生からご示唆いただいたようい当時の医療技術や衛生状況の中で若くして亡くなな切り口で物事を考えていくと、不動産の移動、流られています。ところが、今後はこの数値の大方が通がこれから盛んになる可能性があるということに高齢者で、子供とは異なり、ご高齢の方々は持ち家よって、不動産の表示に関する登記に主に関わる私の可能性が非常に高い。持ち家比率は高い。それかたちの業務形態にも変化が生まれてくるのではない

ら、全員が全員、相続が発生するというわけではなか、という展望を頂いたところですけれども、確かいですけれども、相当数の不動産相続案件も出てくにそういう方程式が成り立つというふうにも思いまるのではないでしょうか。これは、いまだ、土地家す。

屋調査士の皆様の歴史になかった事態になります。

ただ、私たちが忘れてはいけないところは、例え釈迦に説法となりますが、土地家屋が今後、相続人

ば、相続登記の義務化がうたわれていますけれどの方々に移動していく、ないしは売却されるというも、義務化ということだけがどうも世の中に先走っ状況が、今までにない数量規模で、かつ、20 年をている。本当は義務化といいながら代替措置も考え

越え、30 年近く続く訳です。

られているわけですが、国民の皆様には、義務だ

さらに、今はコミュニケーションが難しい時代とよ、罰則があるよ、ということが先走って伝わってもいわれております。近所の方々とのコミュニケー

いるようなところもあるんじゃないかなと感じていション、親子間でもコミュニケーションが難しい場ます。その辺りは私たちも隣接法律専門職として、合もあります。そんな状況では、相続人と相続対象

正しく国民の皆様に伝える必要、責務はあるというの物件のある隣接地の関係者の話合いも、難しい場

ことは、日調連の役員、あるいは全国の会長の皆様

面が多くなるでしょう。加えて、昔はなあなあで良にもお伝えしているところであります。そこに関連かったようなところもありましたが、昔からの曖昧して、やはり社会に不安を与えて自分たちの仕事が未確定な土地の境界線を巡っての確認のお仕事も、増えればいいというようなことではなく、そこのと今まで以上に増加していきますね。

ころはやはり意識しながら、自分たちの業務の拡大

そこで、受験者数減少という点を検討しますと、につなげていく必要があるだろうと思います。

総人口減少から住宅着工件数減少という流れから

そのためには、今までの土地家屋調査士法第 3 条

は、確かに受験者数は急激に減少するということに業務だけにこだわっていたのでは、どうしても頭打なり、報告書の試算にあるような傾向を示すでしょ

ちだと思います。やはり私たちはコンサルティングう。しかしながら、少子高齢化の結果、巨大な人口

業務、皆様の悩み事を含めた心の叫びを聞いていく

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座

談

会
ような業態であり続けるべきだろうというふうに考

服部：少し脱線しますが、土地の境界線というのえております。すごく抽象的で精神論みたいな話には、単なる座標なのか、それとも「生もの」なのかなりますけれども、そのようなことがこの報告書かという視点によると思います。それが単なる座標でら私が感じたところであります。

あるならば、デジタル技術やドローンを飛ばして、

山本：人口減少の到来で社会がどのように変わるのかという部分はいかがでしょうか。

全部をデジタルデータの世界で処理することができる。しかし、まだきっちり決まっていない境界線に

岡田：社会における働き方に関しては、最近はリ皆さんが入っていかれて、双方のお話を聞きながらモートワークであるとか、遠隔で業務ができますよ

測量される。皆様のお仕事案件とすると、楽でないとか、いろいろありますけれども、私たちはやっぱ場面ですが、その場合は人と人との欲といいます

り人に会って、さっきも言ったような心の叫びを含か、見栄といいますか、いろんなものがぶつかってめた声を自分の耳で聞いて、依頼者の目を見て仕事いた結果の境界線確認ですね。まだまだ、人によるをする業態だと理解しています。ここの部分が私た

コミュニケーション技術が必要です。ぼやっとした

ちの業務のとてもいいところですので、急速にデジ境界線から、きっちりとした座標の間に立って、測タル技術が発達したとしても、この業務形態は変わ

量技術や今までの経験を踏まえてやっておられる仕らない部分だろうと思います。

事だと思います。

それが現実に面と向かってなのか、タブレットの

この境界線というのは、有史の昔から絶えず人間

画面を通してなのかということは十分考えられるとが問題を抱えてきた場であり、実際、それを非常に思いますけれども、やはりお客様の本当の心の内を生もの的なものから、未来へ向けて、デジタルといお聞きしながら、目的に沿った仕事をしていくといいますか、きっちりと数字で表せるところに置き換

うのが大きな使命だと思っておりますので、そうい

えるお仕事を今、土地家屋調査士の皆様はされておう意味では、やはり今まで私たちの先輩方が築いてられます。これはもう社会的イノベーションの一翼きてくれた地域に密着してきた部分、たくさんの方を担う、歴史に残るお仕事です。

が地域に密着をしてお仕事をしてきてくれている業

岡田：服部先生がおっしゃっていただいたとおり

界なので、そこの部分はどんなにデジタル技術やで、金属プレートや杭といった「境界標識」だけをAI が発達しようが、大事なところというか、守り捉えると、本当に無機質な金属やプラスチックでで続けていってほしいところだと思います。

きた「ブツ」なわけですけれども、それに込められ

山本：池谷会長はいかがでしょうか。

た人の思いというものが必ず存在するはずです。家

池谷：岡田会長が言われたように、人口が減少

族の想い、それこそ先代から引き継いできている思

し、デジタル化や AI が発達しても土地家屋調査士

い。そういう思いまでをも巡らせて私たちはお話をの業界はそれだけでは成り立たないということ。立
会いに関してもリモートにて行え、現場に土地家屋調査士がいて、画面に映しながら説明するような話は伺ったこともありますがやはり、リモートで確認するのと、現場で見て確認するのとでは、本人に直接お会いして、本音を伺うこととまた違うと思います。私たちの業界としては余りそのような社会になっても変わらない部分があるということは十分思いますし、逆に我々がリアルで話して、いろんなコ
ンサルティングをするというような形を前面に押し出せば、もっと良い未来が拓けるのではないかと思っています。
ただ、一般的な社会全体という意味では、都市に一極集中ではなく、地方に拠点を移して社員はリモートで仕事をするというような形が本当に増えてくるのではないかなと思っています。

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池谷 一郎 氏京都土地家屋調査士会 会長

少子高齢化と土地家屋調査士の未来お聞きして、今、先生がおっしゃっていただいたよて警鐘を鳴らし続けてきておりましたけれども、そうな思いから座標にして、筆界として法務局に認れが社会的に注目され、問題意識として根付き始め

定、届けるというのが私自身、この仕事をしていたのが約 5 年ほど前です。

て、そういう部分が一番大きいなと思いますので、そこから、所有者が直ちには判明しない土地の発

それは画面越しやスマホ越しではなかなか難しいと生を防ぐための方策等を、法務省や国土交通省等で思うのです。やはり、境界標に込められた、そこにいろいろ検討いただき、各市町村にガイドラインを住まう、生活する人々の思いをも私たちは日々くみ配ったりもしてきましたけれども、そこから始まっながら業務を、全国の 1 万 6,000 人はやってくれてて、今般の民法、不動産登記法等の改正につながっいると認識しているところですので、先生が今おったものだと思います。

しゃっていただいたことは本当によく感じていただ
けたなと思って、私は有り難かったです。
服部：そうしますと、地域社会でのコミュニケー

この議論の初めの頃は、相続登記を義務化させる
なんてとんでもないという議論が多くの有識者の方からあったことを記憶しております。

ションの能力が少しずつ低下しているという状況をそのような中、いろんな議論を行ってきて、相続皆さんは実感されていますね。そんな状況の下で、登記が義務化されることに今回なったわけですけれ

皆様のクライアントの方々が境界線に関して土地家ども、義務化といいながら本当は相続登記を促すと屋調査士の関与なく、建設的な話をできるのかどういう方策というのが正確だろうと思います。それでか？きっちりとした落としどころへ持っていけるのも国民の皆さんが受けたインパクトはセンセーショ

かどうか不安ですね。このクライアントのコミュニ

ナルなものになっておりますし、日々報道をされてケーション能力の課題を補完し、解決する任務が高おります。

まるでしょう。

しかも、この法律の特殊なところは、施行日からさらに、先ほども言いましたように、昔は曖昧でではないのです。施行日以降に相続が発生したもの

許された部分、どうにかなっていた部分が、将来をだけではなくて、施行日から遡るのです。遡ったも見据えて明確化が必要になり、きっちり法令順守をのも全て相続登記の義務化に係るわけです。そうい

求める社会において、クライアントの方々が頼るべ

う部分も国民の皆様にはとても関心の大きなところ

き存在は皆様です。だから、更に皆様のニーズは高なんじゃないかなと思っております。

まるのではないかと思います。

3 改 正民法、改正不動産登記法及び相続土地国庫帰属法の施行で見えてくるもの

ただ、こういう法律ができまして、国民の皆様にどれだけ浸透するかというのは、これからの広報活動等々、私たちも含めた伝え方次第だろうと思っておりますけれども、やはり正しく伝える、そして正しく履行してもらうことが一番大事だと感じていま

山本：改正民法と、それから改正不動産登記法及す。私も審議会等々の様々な場面で発言させてもび相続土地国庫帰属法の施行で見えてくるもの、とらったときには、是非中学校とか高等学校の生徒、いう部分に入りたいと思います。

学生の皆さんに、登記とか相続とか立会いとか境界

これらの民事基本法制の見直しにより、土地家屋とか、そういうキーワードを学校の先生の言葉とし調査士に期待されるものは何でしょうかというところですが、まず岡田会長の方から、この改正に関して、連合会としての取組等を少しお話いただければと思います。
岡田：この民法、不動産登記法の改正及び相続土
地国庫帰属法というものが施行されるわけですけれ
ども、全ての始まりは 5 年ほど前に遡った、所有者が分からない土地が日本にはたくさんあるぞということに警鐘を鳴らしたことから始まります。要は、今でいう所有者不明土地問題として、当時から、もっと前の先輩方から、日調連ではこの問題につい

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座

談

会
したのだろうと思いますけれども、今はもうそれだ
けの価値がないのです。そのような観点から、相続登記もしない、現地の管理もしない、放置をしてしまうということに結び付いているのではないかと感じています。
池谷：それもあるかとは思いますが、ただ単純に相続登記しないといけないと思っていない人も結構いると思います。相続で、相続税を税務署に納付す
れば、別に登記がどうであれ関係ないという方が結構いると思います。ですので、先ほどの岡田会長がおっしゃったように、そういうことを教育していかて教えてほしい、伝えてあげてほしいと。18 歳か
20 歳になって、「選挙権が付与されたら投票に行き

山本：この改正を受けて、これからの社会の中でましょうね」というのと同じレベルで伝えてあげて土地家屋調査士がどう活躍できるのかという視点でほしいと。選挙の投票に行くのは国民の三大義務ではいかがでしょうか。

はないはずですけれども、社会科か公民か、道徳の

岡田：そこの視点でしたら、やはり管理でしょう

時間で行きなさいと言われます。それと同じレベル

ね。土地は有効利用をして収益を上げましょうといで、親から財産をもらったら相続登記はするものだ

う政策を、ずっと日本の政策としてやってきてくれよ、不動産を取得したら速やかに登記をするべきだ

ましたけれども、バブルがはじけて土地の価値がどよ、お隣から立会いを求められたら境界を見に行く

んどん下がってきた。管理が不十分になってきてしものだよ、そういうことをやはり若い世代に伝えてまっているというところから生まれた今回の法改正いく必要があると確信していますので、ずっと愛媛ですから、これから先は管理をする責務を負ってい大学の講義では伝え続けております。

く、それのお手伝いを私たちはしていくべきだろう

学生に聞いても、登記とか相続とか境界とか、そと思っています。それが服部先生がおっしゃってく

ういうワードを高校や中学で授業の一環として聞いれたコンサルティング業務ということになるのではたことがありますかという問いには、ほぼ聞いたこ

ないかなと、私の中では理解したところです。

とないという反応です。法律職を志す学生ですらそ山本：例えば、京都会では、今回のこの改正、来うなのです。大学に来て初めて勉強しました、聞き年から順次施行されていくわけですけれども、今後ましたという方がほとんどです。今の子どもたち

行っていく取組などはありますでしょうか。

は、多分大きな確率で日本の中で財産を取得すると

池谷：令和 4 年度の連合会長の事業方針大綱にも思うのです。親からもらおうが、自分で買おうが、ございましたが、私も京都土地家屋調査士会の事業人からもらおうが。その場面で、登記あるいは相続方針大綱として、この内容をもっと全面的に押し出登記というものがどれほど大事なものかということ

そうと思っており、研修等についても絡めて行っては、やはり日本の教育として私の持論としては伝えいこうと思っています。

てほしいなというのがあります。

あとは、いわゆる相続登記なので、やはり司法書

服部：一点、教えてください。所有者不明土地の士会など、関係の諸団体と密に連絡を取り合いながグラフに相続登記の未了というのがありますが、こら、アピールできる場面があったら一緒にやりまの未了状態が発生する要因として、相続でもめてい

しょうかということで、司法書士会の会長とはそうる状態が放置されているケースが多いといえます

いう話もさせていただいています。

か？

8

ないといけないかなと思います。

先ほど、余り義務化を強調しすぎるようなことは

岡田：もめている場面ももちろんありますけれどとおっしゃっていましたけれども、土地家屋調査士

も、相続の登記をするだけの価値がないと判断されの関係でも、未登記建物は 1 か月以内に登記しなける場面の方が多いと思います。戦後、バブル期までればならないという縛りがあるのに、結局何もされは土地というのは資産価値があったものでしたかていないので、もう少し PR していければいいなとら、山だろうが農地だろうが相続登記を割りと実行

思って、取り組んでいこうと思っています。

少子高齢化と土地家屋調査士の未来
服部：不動産市場のことは詳しくないのですが、重要なのは、そこで皆様がどのようなご活躍をされ4 魅力のある業界を目指してるのか。国や地方自治体の行政機関、そして皆様の

山本：次に、魅力ある業界を目指して、というこ

クライアントが、ここで土地家屋調査士制度に社会とですが、まず、土地家屋調査士の現状を少しお話的意義があり、どのような任務を通じて社会に貢献すると、令和元年（2019 年）の個人会員数が 1 万しており、その存在が必要か否かという点を見てい6,471 名です。年代の構成ですけれども、40 代、50

ると思います。好調な時ほど傲りを戒めるためにも代、60 代、 そ れ と 70 代 ぐ ら い が ほ ぼ 均 等 で、20業界団体、日調連の活動が重要になるでしょう。

代、30 代が圧倒的に少ない状況です。そして、新

これは、土地家屋調査士の社会的認知を高める一

規登録者数の年代構成ですけれども、こちらは 40

つのチャンスです。土地家屋調査士がこういう仕事

代が 43.2％で、40 代の方が多いです。これは受験をし、こういうことをやっている、さらに、社会的者、合格者の平均年齢が 40 歳というところとほぼにどういう立場にあるのかというアピールをする、一致しています。

絶好の機会ではないかと思います。

受験者の方ですけれども、平成 18 年（2006 年）

さらに場合によると、例えば、時限的に 3 年間なには 6,500 人ほど受験者がいましたが年々減少を続

いしは 5 年間は、未了相続登記において生じた費用

けております。令和 2 年（2020 年）まではずっと減の補助を行政に提案するなど、市民目線からの行政

少 傾 向 で 3,785 人 の 受 験 者 で し た が、 令 和 3 年

への働き掛けがその成否にかかわらず、皆様の存在（2021 年）は少しだけ増えて、3,859 人でした。長

を世間に知らしめることにつながるでしょう。

期的に見るとやはり減少傾向にあります。合格者の池谷：相続土地の国庫への帰属について、価値の平均年齢は、令和 3 年（2021 年）では 39.74 歳で、ある土地ばかりではなく、どちらかというと処分に

最低年齢数は 21 歳、最高年齢が 68 歳、毎年大体最

困ったような土地が増えるだけであって、なかなか低の年齢は 20 代、そして最高齢は 66 歳前後というそれが不動産の市況に反映されるかどうかいうのような受験結果になっているというところです。

は、不動産業者ではないので分からないですけれど
も、感覚としては厳しいかなと思います。

そういった状況により、会員数も減少傾向である
一方、不動産登記の事件数については、平成 21 年

岡田：相続土地国庫帰属制度については、私自身（2009 年）から減にはなっておりますが、全体ではも地元で、既に数名の方にいろいろ相談されまし

それほど大きく変化していないという統計となってた。
「国がもらってくれるらしいけど何とかしてほ

おり、東日本大震災（平成 23 年（2011 年））、リーしい」と。ただ、利用価値のないような土地は受け

マンショック（平成 22 年（2008 年））などの大き取ってもらえないし、管理費用としてのお金を 10な不況の影響も受けていないことも見られます。

年分払わないといけないのですよと伝えると、条件

このように常に一定程度の申請件数があるのです

として厳しいと判断される場面が多いのが実情です。

が、やはり何といっても 20 代、30 代という若い世代がなかなか受験をされない。当然、受験をしない
ので新しい会員は増えてこない。
また先日、日調連で行ったウェブアンケートでは、土地家屋調査士の認知度、特に女性からの認知度が男性の半分ぐらいというデータが出てきました。やはり女性にもっとこの土地家屋調査士という職業を知ってもらうということが、会員数とか受験者数の拡大につながっていくのかなと思います。
いずれにしても、少しでも会員数を増加させるにはどうしたらいいのか、もっと魅力のある業界を目指すため我々の取組をどういった方々にどうアピー
ルすれば認知度が上がるのかというところを少しお話しできればと思います。
池谷：京都土地家屋調査士会の状況ですが、ま

9

座

談

会
ず、会員数が、平成 5 年が約 260 人だったのが、平成 20 年に 300 人になり、そこから 300 人以上を維持はしていたのですけれども、令和 3 年現在 293 人となり、300 人を切りました。特に昨年度は退会者が増えました。次期の予算もかなり厳しくなっております。
京 都 会 と し て は、4〜5 年 前 に 会 員 数 の シ ミ ュレーションを行い、減少の一途だということを危惧しながら運営していたのですが、その予想よりももっと早い減り方をするのではないかと予想し、再度、シミュレーションを行うことを考えています。
次に、受託状況ですが、こちらの方は先ほどのたり、そんなことで簡単な漫画みたいな形で教えた「土地家屋調査士白書 2020」にもありましたようりしているので、そういうことも、もしかしたら、に、件数的にはそんなに増減はないということで、小学校や中学校等へ PR を行い、子どもの時からそ少し減っているかなという印象はありますが、このういうことを教えていけたらいいのではないかと

10 年間ぐらいは変わっていないという状況でござ思っております。

います。
取組としては、幾つか行っており、まずは京都土ことで、京都会では 30 代の方を社会連携部長にし地家屋調査士会のパンフレットを作りました。広告

まして、SNS などを利用した新しい視点からの広の専門家に依頼し、土地家屋調査士会を紹介する冊

報活動をしています。

子を作らせてもらいました。内容も堅いものばかり

そのような活動を若い世代の方に見てもらい、そでなく、クイズを入れたり、スマホでかざすとそこの方から逆に自分の親や周りの方に、土地家屋調査

で動画が見られるというようなパンフレットを作士の存在や活動などを知らせてもらうなどして広げり、様々な箇所へ配布したりしています。

ていけたらと思っています。

また、金融機関に特化したセミナーを（コロナの山本：土地家屋調査士の PR をするときの強みと影響でこの 2 年は開催できていないのですが）行いいうのは、一体どういったものがあるのでしょうか。

始めまして、その際に活用できるテキストを作り、

岡田：私たち土地家屋調査士の強みというところ

銀行行員の方にセミナーを行うということで、結構を、今、広報部長がおっしゃいましたけれども、一人気があり、開催した銀行からは一定の評価も得て番は地域に密着をして仕事をしてきたこと。そしいます。もっとこのような取組を増やしていきたいて、これからもするであろうことが一番大きな強みなと思っております。

だろうと思います。そして土地家屋調査士倫理規程

あとは寄附講座の話ですが、これも若い方に我々の第 6 条にも、その使命にふさわしい社会的な活動の魅力を発信するのには重要だということで行ってに従事せよというようなことが、規定されていまいます。また、京都府立林業大学校という林業の専す。とても大事なことだし、先輩方が残してくれ

門の大学が丹波地方の方にありまして、そちらの方

た、大きな財産だと思っております。

も年に 1 回だけですが出前授業をやっています。

また、私たちのもう一つの強みはやはり現地を歩

あとは京北町にある京都府立北桑田高校に出前授けること。現地を見る目が備わっていること。机上業を行い、どちらかというと、山や森林の関係の高の議論だけではなくて、現地の様子、そして現地の校であり、測量を教えたり、いろんなことをして、人々の思いをも含めた議論ができることが、大きな少しでも若い人に興味を持ってもらうことを行って強みだろうと思っております。

おります。

10

そして、20 代、30 代の若い世代への期待というそういう意味からいうと、私たちが更に魅力のあ

あと、私は納税協会にも入会しており、そちらでる業界を目指していく上で、土地家屋調査士法第 3租税教室という、自分の出身の小学校に行って、税条業務だけにこだわることはなくて、登記屋でもなの話、税金を納めなさいよという話をするのです

ければ手続屋でもないわけですから、ここでいろん

が、もしも税金がなかったら、というビデオを流しな法改正の後押しも受けて、不動産の管理をする業

少子高齢化と土地家屋調査士の未来
務にもシフトをしていく必要があると思います。
具体的には、例えばこれから先、法務局も人で名動をされています。このような活動に取り組めるという点も、魅力の一つであります。

寄せするサービスを始めます。5 年以内というよう

今回、土地家屋調査士業界を、魅力ある業界にしなこともうたっています。そのようなことを考えまて、受験者数を増やす可能性の話をされていました

すと、私たちは、その土地がどこにあるのか、名寄が、まずは現状の魅力の部分をアピールし、更に高せで出てきた土地がどこだか分からないという人もめていく。先ほどの京都会のお話でもありましたよ

たくさんおられるかもしれません。そのような人た

うに、いろいろと魅力につながる部分を発信されてちのニーズに応えていける場面もあったり、また、いる。また、今回のような白書を作成され、発信を今現在であれば地方税ではありますけれども、固定しておられます。魅力のコアといいますか要因とな

資産税を払っている土地がどこにあるのかというこる部分が受験者ないしは志望者を増やすとともに、とを探させてもらうようなサービス、お仕事も、私

クライアントやお仕事も増やすでしょう。法律上のはしてもいいだろうと思っています。建物もそうで単なる業務だけではなくて、コンサルティング業務

す。実際に存在しない建物に課税されていたというも含めたところのクライアントも増やしていくので方も中にはおられましたから、そういうものを調べはないかと。魅力の発信を契機として、物事が動てあげて報告をするというようなことも視野に入っき、ぐるぐるスパイラルみたいに回って、新たな魅てくると思っております。

力を創造していくのではないでしょうか。

また、先ほどの相続の関係からいうと、名寄せにこの中で注目すべき点は、女性の活躍だと思いまも関連しますが、ご先祖様から受け継いだ土地が一す。データで頂いています土地家屋調査士の女性の体どこにあるのかを探しますというようなサービス

会員数は 3.1％であり、これは業界の魅力から見などは、私たちは得意中の得意だと思います。そうて、また、将来に向けて残念な状況だと思います。

いう業態もこれからは私たちの強み、現地を知ってまず、この業界の魅力、ないしは魅力と考えられいる、現地の声が聞ける、人の思いに寄り添える業

る部分は、現状でも十分に女性を引き付けると思わ界だと思っているので、とても強みだろうと思ってれます。独立事業者であるため、企業勤務と比較しおります。

て、ある程度時間の融通が効き、自分のスタイルで

山本：この土地家屋調査士の強みというものは、働ける。何人かで組んで業務をする場合は、それぞ

例えばこれを経営戦略みたいなところで捉えると、れ助け合いながら業務を進めることができる。突発

何か明確に見えてきますでしょうか。

的な仕事もあるでしょう。けれども業務分担をしや

服部：魅力ある業界を目指しての「魅力ある」とすいのではないかと思います。これからの世の中はいう言葉の部分ですけれども、何をもって魅力かと女性だけが子育てをするわけじゃないですし、男性

いうところは深く検討することができます。収入面も業界に入ってくるのですけれども、そういうあるでの実力次第のお金の話なのか、又はそれ以外の別程度スケジュールの融通が利くスタイルというとこのものになのか。国家資格の下でお仕事をされておろで女性を引き付けるのではないかと思います。

られ、かつ、合格率が 8〜10％台の難しい試験を合それから、他の分野でも女性の社会進出が非常に格された皆様でありますので、社会的な地位、これ目立ってきております。例えば「もっと女性が活躍は非常に高い。難関試験を経てきた職業的専門家とできる建設業行動計画」など建設業界でも女性活してのお立場です。

用・参画社会の流れが高まってきています。今後、お金の話をするならば、独立の事業者となることが可能で、更に働き方という意味でも魅力があるのではないでしょうか。

皆さんのクライアントの女性比率も格段と増えてきます。
さらに、建設業界では、「女性の定着促進に向け

それから、岡田会長が話されたように、地域でのた建設産業行動計画」を発表し、女性の建設業界へ貢献というところで、業界団体として社会に貢献すの進出、働いてもらうためにどうしたらいいのかとるだけでなく、社会的な地位を有する土地家屋調査

いう研究を続けています。事実、建設業界ではもう士個々の社会貢献活動に注目できます。現にスケ女性が増えてきているのです。現場監督も増えてき

ジュールのコントロールが比較的容易な自営業者、ていると聞きます。建設業界でも女性就業そして活経営者である土地家屋調査士が各地域で地域貢献活躍が増えてきているということは、土地家屋調査士

11

座

談

会
業界でも女性の土地家屋調査士活躍の機運が高まってきています。

です。
山本：ただ、事業承継といっても、我々は守秘義

皆様の前職のご経歴においては建設業界から転職

務との関係はどうなるんですかね。そのままデータされる方も多数おられると伺っております。そこでをただ単純に渡すというわけにもいきませんよね。

測量士補などを取得されて、建設業界でいろんなこ

法人は別として個人対個人となると、クライアンとを見られた女性がこの「土地家屋調査士業界は面

トはそうなのですけれども、仕事が終了した人とか白いんじゃないか」という形で入ってこられる可能のデータをもらうときとか、なかなかそう簡単にク性も高いと思います。建設業界ないしは関連する業

リアできない部分が出てきますよね。ただ、そう界からキャリアパスの一つとして、今後この業界にいった事業承継とかがスムーズにいくようだと、い女性が入ってくる可能性は高く、それを促進し、か

いかもしれないですね。

つ活用するということが業界の発展のため必要です。

服部：お互いに Win-Win の形での事業承継ですね。

業務の内容でも皆様の事務所内でこの案件このス

池谷：若い人にとっても、ゼロから始めるよりはタッフが行った方がいいとか、これは所長が行った

いいですよね。

方がいいとか、いろいろある業務と担当の組み合わ

服部：事業承継に関わっての提案ですが、これかせの最適化、そういうところでの多様性が高まりまら引退される先輩方の貴重な体験談を記録できる範すね。

囲で残されてはいかがですか？

ただ、残念ながら、やはり女性比率 3.1％という事務局からご紹介いただきました『日本を測る人のはかなり少ない数字かなと思います。逆にいえびと』という書籍内に記載されている土地家屋調査

ば、未開の宝の山です。

士の誕生物語などは、記録として素晴らしいもので

山本：データ的にいうと、令和 3 年までの合格者す。こんな事例があったという事例集みたいなものの男女比率を出したんですけれども、ここ 2 年はを次の世代に残されてはいかがですか？測量技術か9.9％台。明らかに令和に入ってから女性の合格者

ら法律的な手続事例、境界線確定をどう解決するのが増えてはいます。いい傾向かなと思います。

かというものまで、守秘義務違反に触れない範囲でやっぱり法人が認められたということで、法人のの事例の蓄積は意義があります。

社員とか使用人という形で働きやすくなったのかな

この事例集は、これから入ってくる世代の人たちと思います。もっとその辺をアピールする必要があの知恵になると同時に、先輩方に対しての最大の敬ると。

意になると思います。そういうものも残していくと

服部：女性部会も、場合によって必要かも分かりません。そこから女性に向けて発信してもらおうというのは、業界全体としての事業承継になってくるのかなと思います。

いう取組なども検討できますね。
岡田：ある年配の土地家屋調査士なのですけれども、女性の土地家屋調査士に事業承継するという話を聞きました。
池谷：自分は引退するけれども、そのまま誰か、若い方に継いでもらうということですね。それは絶対重要だと思います。これからの時代にとっていいことだと思います。

12

5 まとめ〜土地家屋調査士の未来
山本：まとめとして、この座談会の内容から見えてきたこと、又は感想、展望などをお聞かせください。
服部：以前より、土地家屋調査士のお仕事は知っておりました。そして、「土地家屋調査士」という

服部：税理士事務所自身の事業承継が進んでいま

名称は長いなと思っておりました。座談会のためのす。白書の中で土地家屋調査士の年齢構成がありま

業界勉強を深める前までは、直感で不動産管理調査

したね。60 代、70 代という方々も今後リタイアさ

士とかの方が適切だろうと妄想しておりました。しれます。その後、事業承継がどうなるか。税理士業

かし、その歴史と業務内容を深く知り、やっぱりこ

界は、事務所の事業承継では時間的に先行していまの名称、「土地家屋調査士」であるべきだと確信しす。かなり以前より税理士事務所の所長の平均年齢ました。

が確か、60 歳を超えていたのです。事業承継の一

例えば、英国とかは資格の名前をころころ変えたつの形態は、お弟子さんや従業員の方への事業承継

りしないです。100 年、200 年、300 年続いている

少子高齢化と土地家屋調査士の未来
資格が社会の要請に応え続けて、必然的に残ったりことがたくさんある明るさです。

する。
「土地家屋調査士」という名称をずっと貫い

池谷：今までお話しをいただいた中で、とても参た方が、各種資料を拝見して、私なりにいろいろ調考になりました。私としては、もう少し土地家屋調

べさせてもらったところではかっこいいなと思いま

査士がどのような人たちか、本当に一般の人にもっした。なぜ我々は「土地家屋調査士」と命名されてと知ってもらわないといけないのかなと以前からいるのか、そういう議論の機会は、最初に言った業思っており、やはりもう少し幅広く広報活動をする界の理念の再確認と発展に非常に有意義な議題となのも大事かなと思います。繰り返し流れる CM のるでしょう。

ように、土地家屋調査士もそういう広報活動を行う

岡田：全国の会員や各土地家屋調査士会の会長さことが大事であり、また、心に残ると思うのです。

ん方、そして全国の私たちに関連してくれる全ての私たち土地家屋調査士会は、いろんなことを広報活

方々、皆さんと共有をしたいのです。そのためには動していますけれども、やはり予算にも限界があり

歴史の共有、情報の共有、そういうことによって、ますので、日調連に予算を取っていただき、広報活

それこそ未来を共有できると私は思っているので、動を幅広くやるというふうなことをすれば、おのず

今正に先生がおっしゃっていただいたように、歴史と未来は開けてくるのではないかと思います。

を共有するということは、ややもすると耳の痛い話

岡田：本日は服部先生、池谷会長ありがとうござもたくさんあるかもしれないけれども、歴史を直視いました。今回のテーマでありました「少子高齢化

して、明日のために、私たちの先輩方が築いてきてと土地家屋調査士の未来」という内容で、人口減少

くれた歴史はやはり共有すべきだろうと強く思って

社会と高齢化なのですけれども、これを今日のこのおります。それが私たちの次の世代へ伝えるためのお話の中で、私たちは、千載一遇の機会と捉えるこ

一つの大きな役目だろうというふうに思っているととができるんじゃないかという希望が私の中では見ころです。

えてきたような気がします。これからの会務にもも

今、先生が「土地家屋調査士」たる資格名をかた

ちろん生かしていきたいですし、様々な難問に立ちくなまでに貫いてほしいとお話しいただき、私とし向かうことがあるとは思うのですが、「やります、やては感激いたしました。

れます、やってみせます。
」の心意気でこれからの服部：魅力ある業界が一体何なのかは、先ほど話社会にも立ち向かっていきたいなと考えております。

題とさせていただきました。魅力ある業界になればこの国における少子高齢化問題が決して内向き、人材も集まり、世間やクライアントからの更なる信あるいは下向きな内容ばかりではないということを頼も得ることができるでしょう。ここで更に皆様の考える機会となりましたので、このことを全国の会

社会的なステータスをどのように上げていくかとい

員にお伝えをしていきながら、私たちの未来を切りう点が、私は大事ではないかと思います。境界を測開いていきたいなと考えております。どうぞこれかるという業務、歴史的に誰に求められ、誰が担当

らもよろしくお願いできたらと思います。

し、測っていたのか。私は歴史的な細かいことは分

山本：皆様ありがとうございました。

かりませんけれども、朝廷、幕府、領主とか藩とか、そのような方たちが必要としました。そして日本に近代国家が成立し、その後に皆さんのお仕事になってきた歴史的経緯があります。不動産の境界線を巡る古代から現代まで続く社会の要請、その要請に応える土地家屋調査士のお仕事の社会的なステータスを高めていくことが、個々の土地家屋調査士だ
けでなく、業界そして制度の格を高めていくでしょう。この社会的ステータスは、外からどう見られているのかという点だけでなく、土地家屋調査士自身が強く自覚しないと高まりません。
最後に、私は土地家屋調査士の未来は非常に明る
いと思います。それは、未来につながる、やるべき

13

◉資料

データから見る土地家屋調査士の未来

民間のデータ分析会社に依頼した土地家屋調査士の将来予測に関するデータ分析結果を抜粋して掲載します。

〈予測結果〉
土地家屋調査士の受験者数は減少傾向を示し、2020 年（R2）は 3,785 人である。
今後は更に減少し、10 年後の 2030 年は 3,264 人、20 年後の 2040 年は 2,609 人になると予想される。
土地家屋調査士の個人会員数は減少傾向を示し、2020 年（R2）は 16,327 人である。
今後は更に減少し、20 年後の 2040 年は 14,530 人、50 年後の 2070 年は 11,615 人になると予想される。

（人）
6,000

土地家屋調査士受験者数の予測

5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0

2010

2015

2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010

2020

2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020

8,203
7,938
7,494
6,968
6,523
6,250
6,074
6,026
5,643

2025

5,056
4,986
4,700
4,617
4,568
4,506
4,600
4,380
4,198
3,785

2030

2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030

2035

3,947
3,799
3,833
3,772
3,686
3,587
3,500
3,426
3,348
3,264

2040
（年）

2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040

3,216
3,135
3,069
2,972
2,897
2,822
2,755
2,713
2,657
2,609

（人）

20,000土地家屋調査士個人会員数の予測
15,00010,000

5,000

0

2010

2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010

2020

18,741
18,64818,59018,46518,32018,14618,002
17,82017,617

2030

2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020

2040

17,48817,32817,216
17,111
17,017
16,94016,761
16,625
16,471
16,327

2050

2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030

2060

16,204
16,07915,96915,865
15,765
15,666
15,56915,475
15,384
15,295

2070
（年）

2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2050
2060
2070

予測に用いたデータを示す。
※1

出典：「〜第 5 章※2

出典：
「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」※3

出典：建築着工

人口予測：出典

日本全国あなたの近くの土地家屋調査士〜」（土地家屋調査士白書 2020、2014）
統計調査（国土交通省）

人口問題研究所

新設住宅着工戸数予測：野村総合研究所

14

15,212
15,12915,05014,97014,891
14,813
14,737
14,665
14,596
14,53013,353
12,454
11,615

〈人口予測〉国立社会保障・人口問題研究所は、国勢調査の確定数が公表されたことを受けて、これを出発点とする新たな全国人口推計（日本の将来推計人口）を行い、平成 29（2017）年 4 月 10 日にその結果を公表した。

0～14歳（年少人口）（千人）

15～64（生産年齢人口）

65歳以上（老年人口）

90,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000

40

38

（年）

20

36

20

34

20

32

20

30

20

28

20

26

20

24

20

22

20

20

20

18

20

16

20

14

20

12

20

10

20

08

20

06

20

04

20

20

20

02

0

15

〈受験者数と新設着工住宅戸数との関係〉
受験者数、人口千人当たり新設着工住宅戸数の時系列推移を比較した。どちらも減少傾向にある。
新設着工住宅戸数の受験者数への影響は 2 年後に表れることが分かった。

● 人口千人当たり住宅着工戸数（人）
10,000

18

9,000

16

8,000

14

7,000

12

6,000
トレンド

10

4,000

6

0

3,000

人口千人当たり新設住宅着工戸数
（一戸）

4

2,000

受験者数
（人）

2

H14

H16

1,000

H18

H20

H22

1.2

1.0

1.0

H28

H30

R2

0

増減一致度

0.6

0.4

0.4

人口千人当たり新設住宅着工戸数
増減指数
受験者増減指数

0.2
0.0

H26

0.8

増減一致度

0.6

16

H24

1.2

0.8

5,000

8

受験者数

人口千人当たり住宅着工戸数

（一戸）
20

H14

H17

H20

H23

人口千人当たり新設住宅着工戸数増減指数タイムラグ2年後
受験者増減指数

0.2
H26

H29

R2

0.0

H14

H17

H20

H23

H26

H29

R2