環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 15

March, 2019

Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構

Index ────────────────────────────────
東京都の大規模事業所における建築物対策  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 22019年度の不動産市場の見通しと注目点  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 7

環境不動産の経済性について  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 12
環境不動産ニュース .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 16

東京都の大規模事業所における建築物対策～特定テナント等事業所における
2016年度評価結果と今後の対策～

東京都環境局 地球環境エネルギー部
総量削減課 課長代理（テナント対策担当）

大場 教司

ることによって、位置づけを把握できるとともに、他

０ はじめにの事業所の取組を参考にすること」及び「省エネ対策

第８号では「東京都の大規模事業所における建築物を進めている事業者が社会的に評価を受けられるこ対策～特定テナント評価・公表制度～」と題して、都と」を目的に、「特定テナント等事業者における地球

民の健康と安全を確保する環境に関する条例キャッ

温暖化の対策に係る取組を評価・公表する仕組み」（以

プ＆トレード制度における特定テナント等地球温暖化

下「評価・公表制度」という。
）を導入しました（詳

対策計画書制度について紹介しました。本稿では、特細は、第８号を参照）。

定テナント等事業所における2016年度評価結果と今後の対策について紹介いたします。

今回、2013年度から2016年度までの特定テナン
ト等事業所における取組状況の実績をとりまとめまし１ 特定テナント等事業所評価・公表制度（2016年度実績）

たので紹介いたします。
特定テナント等事業所における延べ床面積当たりの東京都（以下「都」という。
）は、2014年度より

特定温室効果ガス年度排出量（原単位）の推移を見て

特定テナント等事業所（床面積5,000㎡以上使用又はみると、2009年度を100とした際に、2016年度に年間の電気使用量が600万kWh以上のテナント事業

は69となっており、特定テナント等事業所において者）に対して、「自らの事業所の省エネ対策度合いを着実に原単位改善が進んでいます（図１参照）。

知り、どの対策から取り組んだらよいか分かること」、

次に、評価結果を見てみると、評価・公表制度を導「自らの事業所の省エネ対策度合いを相対的に比較す入した2013年度実績から比較して、2016年度実績
では省エネの取組が優れた事業所で

図1 特
 定テナント等事業所における延べ床面積当たりの特定温室効果ガ
ス年度排出量（原単位）推移

ある「S・AAA」評価以上の事業所の割合が、「16.0%」から「22.6%」へと上昇しています（図２参照）。

評価・公表制度導入

テナント点検表の取組内容を見てみると、照明器具ではテナント専有部
での照明のLED化が多くの事業所で進み、照明の電気使用量が減少した
ことが挙げられます（表１NO15
参照）。LED化の方法は、オーナー※は、2009年度の延べ床面積当たりの特定温室効果ガス年度
排出量（原単位）を100とした場合の値

主体、テナント主体での交換どちらもありますが、グリーンリースを活用しての交換事例も増えています。
照度は、LED化に合わせて見直しを行っている傾向が見られます（表１

2

RE-SEED ● March, 2019

東京都の大規模事業所における建築物対策

図２ 評価結果（2013年度実績から2016年度実績まで）

NO13参照）。後述するフリーアドレスの増加に伴い、定テナント等事業所の主な要望事項の変化について示

均一な照度ではなく、照度をエリアごとに従業員各々します。

の業務に合わせた好みの照度を作ることで、場の選択（１）テナント専有部への要求条件の変化を促す取組が進んでいることから、今後更に照度の変シービーアールイー株式会社のオフィス利用に関す化が出てくると考えられます。空調対策で、主な居室るテナント意識調査2016によると、従業員の満足度の夏季の実際の室内温度は、27度（以上を含む）のを高めるための対策トップ３が、交通利便性「89%」、割合が「59%」から「49%」へと減少し、26度の割

室内環境の質「73%」、フレキシブルな働き方「40%」

合が「27%」から「38%」へと上昇しています（表１となっています。これまでのテナントビルでは執務環

NO18参照）。照度条件、執務室の温度等の執務環境

境の良い均質な空間を少ないエネルギーで実現するこを重視する傾向が表れていると言えます。

とが求められていましたが、多様な人材が働きやすい

ＰＣ・印刷機器などコンセント機器についても年度仕組みを作ることで多様化するワークスタイルに対応

が進むにつれて着実に省エネ機器が採用され、機器のし、より優秀な人材の確保を目指すテナントの動きが

台数の削減も進んできており、コンセント機器の消費

見え、健康で高い知的生産性を持った状態で執務でき電力も減少しています。特に、ＰＣはフリーアドレス

るオフィスが求められていることが分かります。オフ化の増加に伴いシンクライアントＰＣを採用する事例

ィス立地や人件費により試算値は異なりますが、日本が増えており、ＰＣ自体の消費電力の減少に加えてＰ

ファシリティマネジメント協会（JFMA）の報告によＣの発熱減少により、空調温度への影響も出てきていると、概ねエネルギー費１に対して、賃料が10、人ます（表１NO23-27参照）。以上のように、事業者件費が100と言われています。そのため、オフィス運が取組を進めたことに加え、評価・公表制度を開始し用コストの中でエネルギー以外のNEB（Non Energy

た結果、優良事業所として都ホームページ上に公表さBenefit）の占める割合が大きく、人件費の対象となれることをモチベーションに上のランクを目指そうとる生産性を向上させることが重要となります。一方、する事業者が出てきたことも要因の一つと考えられ、NEBだけを考慮すればよいというものではなく、継今後もこれらの取組を進めていくことが重要と考えて

続 し た 省 エ ネ を 推 進 す る こ と も 必 要 と な り ま す。

います。

2015年7月に策定された「長期エネルギー需給見通

２ 今後のテナント事業所における対策
特定テナント事業所へのヒアリング等から近年の特し（エネルギーミックス）」では、経済成長率1.7%／
年を前提としつつ、2030年度のエネルギー需要を2013年度と比べて5,030万kL程度削減するという見
RE-SEED ● March, 20193

表1 事務所用途 評価項目実施割合（照明・空調・コンセント機器抜粋）
2013
Fy

2014
Fy

2015
Fy

2016
Fy

１：500lx 以下

55%

53%

54%

50%

０：750lx 程度

41%

44%

43%

48%

-１：1000lx 以上又は把握していない

4%

3%

2%

2%

照明
【点灯エリアのゾーニング】

１：明示されている

83%

85%

88%

88%

居室内の必要な場所のみ点灯スイッチを入れられるように、
点灯エリアが０：明示されていない

15%

13%

9%

9%

マッピング等により明示されているか

該当無：操作権限が管理者等、一部の者に限定されている

2%

2%

2%

2%
18%

点検表
NO

13

14

15

評価項目
照明
【照度】
主な居室において、
適正な照度を実現しているか

４：80％以上で LED 化

6%

10%

13%

３：50％以上で LED 化

5%

4%

5%

5%

２：80％以上で Hf 化

60%

59%

57%

56%

１：高効率化していないが、オーナーに提案

13%

14%

14%

11%

０：高効率化していない又は把握していない

16%

13%

10%

9%

３：専有部及び共用部で導入

24%

27%

30%

34%

照明のタイムスケジュール制御（人感センサー制御を含む）
をどの程度導２：専有部又は共用部で導入

41%

44%

45%

44%

入しているか（専有部は使用床面積の 50％以上、共用部は使用床面

１：導入していないが、オーナーに提案

8%

7%

6%

6%

積の 80％以上の場合に導入を選択）

０：導入していない又は把握していない

27%

23%

18%

15%

３：自動制御により、
日射遮蔽と昼光利用を両立させた運用を実施

11%

16%

18%

20%

照明・空調共通【ブラインド類の運用】

２：手動により、
日射遮蔽と昼光利用を両立させた運用を実施

68%

67%

67%

68%

季節状況等を踏まえ、日射遮蔽による空調負荷低減や、昼光利用によ１：日射遮蔽もしくは昼光利用一方のみの運用を実施

15%

13%

11%

9%

る照明負荷低減を勘案し、ブラインド類の効率的な運用を実施しているか

0：実施無し又は把握していない

5%

3%

2%

2%

照明
【高効率照明器具の導入】
ベース照明について、高効率化しているか

照明【タイムスケジュール制御の導入】
16

17

18

19

20

21

22

1%
49%

27%

32%

36%

38%

12%

12%

11%

12%

０：把握していない

2%

0%

0%

1%

４：起動時間及び停止時間について 80％以上

49%

54%

56%

56%

空調
【空調運転時間の適正化】

３：起動時間又は停止時間について 80％以上

14%

15%

15%

17%

就業時間に合わせた季節ごとの空調起動時間の適正化と、居住者の快

２：起動時間又は停止時間について 50％以上

15%

13%

10%

10%

適性やビル管法に定められた規定を損なわない範囲で、室使用終了時

１：起動時間又は停止時間について 50％未満

8%

7%

9%

9%

間前の空調停止をどの程度の割合で実施しているか

０：把握していない

10%

6%

5%

4%

該当無：全て 24 時間空調

4%

5%

5%

4%

空調
【冬季におけるペリメータ設定温度の適正化】

２： 80％以上

25%

27%

26%

27%

インテリアとペリメータの空調が分かれており、ペリメータで暖房、インテリアで

１： 50％以上

9%

9%

10%

10%

冷房をしている場合に、冬季のペリメータ設定温度をインテリアより低くする

０： 50％未満又は把握していない

18%

18%

15%

16%

運用を、
居室の使用面積に対して、どの程度の割合で実施しているか

該当無：インテリアと区別無し

48%

47%

49%

46%

空調
【換気の管理（全熱交換器の活用）
】

１：実施

36%

37%

38%

37%

就業時間や季節状況に応じた全熱交換器の運転・停止の適正化を実０：実施無し又は把握していない

9%

8%

6%

5%

施しているか

該当無：テナント側に操作権限がない又は全熱交換器を設置していない

55%

55%

55%

57%

コンセント機器【執務室のフリーアドレス化】

１：実施している（一部実施も含む）

37%

43%

50%

56%

オフィス内に従業員の専用席を設けず、IP電話や携帯電話、
ノートパソコ

０：実施なし

30%

26%

22%

17%
27%

PC、
印刷機器
（FAX・コピー機・プリンタ・複合機など）
等の事務機器の購入及びリースにおいて、
エネルギースター製品等、省エネ性能に配慮して離席時に、パソコンを省エネモード（スタンバイモードなど）
やスリープ
モードなどに設定することについて、徹底しているか

27

2%
52%

２： 26 度コンセント機器
【PC】

26

1%
56%

１： 26 度未満

導入しているか

25

2%
59%

空調
【居室の室内温度の適正化】

コンセント機器【事務機器の購入・リース】

24

該当無：ブラインド類又は窓がない
３： 27 度
（以上含む）

主な居室において、
夏季の「実際の室内温度」
を何度にしているかン、
無線 LAN の活用により、デスクの共用を実施しているか

23

選択肢

該当無：業務形態上、在席率が高い

33%

32%

28%

４：概ね 100％

56%

60%

61%

64%

３：80％以上

19%

20%

22%

20%

２：50％以上

10%

7%

6%

6%

１：50％未満

6%

6%

5%

5%

０：把握していない

9%

6%

5%

5%

３：集中管理により常時徹底

39%

45%

44%

46%

２：１に加えて、
社内アンケート調査等を行い、実施状況を把握

8%

7%

8%

8%

１：啓発活動により周知

51%

45%

44%

42%

０：実施無し

3%

3%

3%

4%

３：毎日抜いている

26%

25%

26%

25%

コンセント機器【PC】

２：１に加えて、
土日などの休日前は抜いている

6%

5%

4%

5%

退社時にパソコンのコンセントを抜いているか

１：年末年始や夏季休暇など長期休暇前は抜いている

21%

22%

19%

19%

（スイッチ付きテーブルタップ等による電源 OFF を含む）

０：実施無し

34%

33%

34%

33%

該当無：業務の性質上全ての PC で対応できない

13%

16%

17%

19%
33%

３：概ね 100％

25%

29%

31%

２：80％以上

21%

22%

22%

20%

１：50％以上

14%

14%

12%

13%

０：50％未満又は把握していない

16%

15%

13%

13%

該当無：業務の性質上全ての PC で変更できない

24%

21%

21%

21%

３：概ね 100％

57%

61%

65%

68%

コンセント機器【印刷機器】

２：80％以上

21%

20%

19%

17%

複合機を導入し、プリンタや FAX の集約を行っているか

１：50％以上

コンセント機器【PC】
デスクトップからノートタイプへの変更を進めているか

０：50％未満又は把握していない

4

RE-SEED ● March, 2019

7%

6%

5%

5%

15%

13%

11%

9%

東京都の大規模事業所における建築物対策

通 し が 示 さ れ て い ま す。 都 で も 環 境 基 本 計 画 で、ドレスが増加していくことが想定されます（表１

2000年度比で2030年度までに30％の温室効果ガス

NO22参照）。また、シービーアールイー株式会社の削減、38%のエネルギー消費量の削減を目標としてオフィス利用に関するテナント意識調査2018でも、います。そのため、今後はNEBを考慮しながら、省

フリーアドレスの導入率は2015年と比較して約1.6エネを図ってくことが求められます。

倍に増えているという報告もあり、概ねの傾向は一致（２）働き方の多様性、健康に配慮した執務室レイア

しています。今後、特定テナント等事業所における省

ウトの変化

エネを進めていくには、こういったフリーアドレスを

NEBを考慮しながら省エネを図る方法の一つとし利用した新しいワークスタイルに対応した省エネ対策て、働き方改革と合わせた手法で、ABW（Activity
Based Working）を採用する事例が挙げられます。
ABWの取組として、オフィス空間の中に働き方に応の取組例を提供していくことが必要となります。

３ フリーアドレスを採用した取組例

じた多様な空間を用意し、従業員が「集中」、「リラッ「省エネ」と「快適性」は相反するものではなく、
「快

クス」
、
「リフレッシュ」、「コミュニケーション」など

適性」を伴いながら「省エネ」を達成している事例と仕事の状況に応じて働く場所を選ぶワークスタイルがして、本稿では平成30年度テナント省エネセミナー

日本でも増えてきました。働き方改革の視点では、こにて事例紹介で紹介した「フリーアドレスを採用したのスタイルを実践するためには、従来の島型レイアウ

オフィスにおける省エネ対策」の事例を紹介します。

トのオフィス方式ではなくフリーアドレスを採用して都内の環境配慮型ビルである品川シーズンテラス内にいる企業が多く、フリーアドレスを実践する際には、入居し、1.5フロア約6,270㎡を賃借し、特定テナン「完全フリーアドレス」、「グループアドレス」など様々

ト事業所に該当している事業所である株式会社丹青社

ですが、働き方の多様性に合わせて場の選択を促す観の事例です。図３に示すフロアレイアウトで、執務エ点が重要視されています。デスクは、「スタンディン

リアを建物のコア側に配置しています。様々な形の机

グデスク」、「昇降機能付きデスク」など用途に応じたを用意することで、その日の業務にあったワークプレ

什器が取り入れられ、打合せコーナーも「集中ブース」、

イスを選べるようにし、フリーアドレスの導入でコミ「ファミレス形式デスク」、「ひし形デスク」などが取ュニケーションの活性化を図っています（Aのスペー

り入れられ、会議の形態
もスタンディングミーテ

図３ オフィスレイアウト（出典：H30年度テナント省エネセミナー資料[都環境局]）

ィングを実施し会議を効率的に開催する取組が増え、会議室のあり方も変化してきています。
こういった状況は、都内の大規模事業所内の特定テナント等事業所にも多く見られ、フリーアドレスの採用について、オ
フィス用途の特定テナン
ト約640事業所で「37%」から「56%」へと上昇しA
B
Cており、今後も働き方の多様性に配慮しフリーア
RE-SEED ● March, 20195

図４ 電気使用量推移（出典：H30年度テナント省エネセミナー資料[都環境局]）

図５ 従
 業員へのアンケート結果（出典：H30年度テナント省エネセミナ
ー資料[都環境局]）

実績を比較すると、概ね90%となっています（図４参照）。執務環境についても満足度が上がり、本事業所において「省エネ」と「快適性」を両立できていることが分かります（図５参照）。

４ おわりに今後のZEB建築物の普及を見据えると、テナントビルにおいても、これまで以上に「省エネ」
、
「再エネ」
、
「健康・快適性」を配慮した建築物が求められると考えられます。新たな国際的枠組みであるパリ協定の発

6

ス）。建物の外周部をコリドー（回廊）として集中ブ

効による低炭素から脱炭素への流れは、顕著で、企業ースや打合せスペースを設置しています（Bのスペーの脱炭素を巡る動きでは、使用するエネルギー全てをス）。そして、複合機、サンプル、模型室など各従業再生可能エネルギーで賄うことを目指すRE100へ加員の共有物を集めて配置し、よく使う文房具やゴミ箱

盟表明する企業が増加しています。実際に特定テナン

も同じ場所に集めることでそれらの設置台数を削減しト等事業所としてオフィスビルに入居するテナントも、ています（Cのスペース）。あわせてインフラ関係の使用する電力を再エネ電力とすることをビルオーナー

整備（クラウド化、ワークフロー、電話の見直し）もに対して要望する企業が増えてきています。

実施しています。この執務室計画は、インテリア部分

都では毎年特定テナント事業所の取組内容を紹介すの外皮からの影響を少なくするレイアウトとなっている「テナント省エネセミナー」を開催しているため、ます。

セミナー等の開催を通じて、これらの動向及び優良事

電気使用量実績を見てみると、以前入居していたビ例の情報を提供していきたいと考えています。なお、

ルからの移転により電気使用量を約48%削減し、さ誌面の関係上、一部抜粋で掲載しているため、都環境らに移転後の状態から定常的な状態となった2015年

局ホームページにて詳細資料をご覧いただければ幸い

10月を基準にした入居後1年経過後の2016年10月のです。

RE-SEED ● March, 2019

2019年度の不動産市場の見通しと注目点
一般財団法人日本不動産研究所 研究部
不動産エコノミスト

吉野 薫

図表2 東京における主要アセットの期待利回り●2018年度の不動産市場は概ね好調であり、か7（％）
Aクラスビル

つ過熱を示す兆候もみられませんでした。

（丸の内、大手町）●これまでのところ不動産市場をとりまくマク
ロ経済の状況に大きな変調が確認できないこ

ワンルームマンション

6（城南）
外国人向け高級賃貸住宅
（低層型）

5

とから、2019年度もこうした「適温相場」が続く可能性が高いと考えられます。

都心型高級専門店（銀座）
4●しかしながら日本経済をめぐるダウンサイド・
リスクは高まっています。今後の不動産市況
を見通す上での注目点を、日本不動産研究所の不動産エコノミストが解説します。

シングルテナント型物流施設（湾岸部）

3

宿泊特化型ホテル
2013

2014

2015

2016

2017

2018

出所：日本不動産研究所「不動産投資家調査®」

タイルアクトによる「店舗賃料トレンド」によると、2018年上半期の1階賃料水準は、銀座、表参道などを含む多くの主要エリアで2017年下半期と比べて上1．2018年度の不動産市場の振り返り昇した。また日本不動産研究所「全国賃料統計」では、2018年度の日本の不動産市場は好調さを保ったと総括できる。まず賃貸市場においては、特にオフィス2018年9月末時点の共同住宅賃料指数（全国）が前年と比べて微増を示した。

市場の賃貸需給の引き締まりが顕著であった。三鬼商

利回りの低下傾向も続いている。日本不動産研究所

事のデータによると、東京ビジネス地区におけるオフの「不動産投資家調査®」によると、幅広い地域およィス空室率は歴史的な低水準に至っており、賃料水準

びアセットで利回りの低下傾向が観察された（図表2）。

も緩やかな回復傾向が継続している（図表1）。そのこの結果、資産価格の緩やかな上昇も続いている。

他の主要都市においても同様にオフィス賃貸市場が改とりわけ地価については、平成30年（2018年）都道善している。

府県地価調査において全国・全用途平均が27年ぶり

商業店舗や住宅の賃料も上昇傾向にある。日本不動にプラスになったことが大きな話題となった（図表

産研究所、ビーエーシー・アーバンプロジェクト、ス3）。この結果は不動産価格の上昇基調が全国津々浦々

図表1 東 京ビジネス地区におけるオフィス賃料および空室率
1025,0008

20,0006

15,000

図表3 都 道府県地価調査における地価変動率
（全用途平均）
8

（％）

6
4
2
0
-2

4

10,000

2

5,000

-4
-6
-8
-10

0
2013

2014

2015

2016

2017

2018

0

2000

2003
全国

空室率/平均(％)

出所：三鬼商事

2006
三大都市圏

2009

2012
地方圏

2015

2018
地方四市

平均賃料/平均（円/坪）（右目盛）

注：地方四市は札幌、仙台、広島、福岡の各市。
出所：国土交通省

RE-SEED ● March, 20197

にまで波及していることを意味する訳ではな

図表4 都 道府県地価調査における圏域別地価騰落地点割合
（住宅地、平成19年調査と平成30年調査）い。しかしながら、拠点性の高い地方都市における地価回復の広が0%

全国・H19（14,988地点）

50%

23.6%

9.2%

全国・H30（14,634地点）

67.2%

りは鮮明である。たとえば地方四市（札幌、

0%

100%

50%

25.9%

100%

19.4%

54.7%

6.8%
三大都市圏・H19（1,669地点）

84.8%

三大都市圏・H30（1,787地点）

8.4%

56.7%

26.4%

16.9%

仙台、広島、福岡）に
おいては、前回の不動
産価格上昇期（都道府
県地価調査では平成19年（2007年）調査）

4.5%
地方四市・H19（435地点）

46.0%

17.0%

地方四市・H30（333地点）

37.0%

87.4%

8.1%

14.9%
その他地方圏・H19（12,884地点）

9.2%

その他地方圏・H30（12,514地点）

75.9%

19.9%

18.8%

上昇

横ばい

61.4%

と比べて地価上昇地点の割合が高まっている（図表4）。かつては三

上昇

横ばい

下落

出所：国土交通省

大都市圏を中心として
地価上昇は “単峰型” に分布していたが、足下では大図表5 企業の設備投資額と従業員数
1236

都市圏、地方圏それぞれに優勝劣敗が進む “多峰型”

1135の地価上昇が生じているといえよう。

10

34

9

33

こうした不動産市場の好調の背景には、我が国の良832

好なマクロ経済環境がある。これまで企業の設備投資

731や従業員数は底堅く推移しており、2018年も堅調さ

6

2．これまでの不動産市場をとりまく諸条件

2012

2013

2014

2015

2016

を保っている（図表5）。このように企業が業容を拡

設備投資額（百万円）

大するということは、いきおい不動産の床実需もしっ

注：金融業・保険業を除く全規模・全産業。
設備投資額はソフトウェアを除く。
出所：財務省「法人企業統計」

かりとした足取りをたどることを類推させるものであり、これまで不動産賃貸市場が引き締まってきたことと実体経済の状況とは整合的であったといえる。
また不動産を巡るファイナンス環境が緩和的であっ30たことも不動産市場を下支えする要因として見逃せな20い。日銀短観にみる不動産業の貸出態度DIおよび資10

金繰りDIは、それぞれ判断の分かれ目となるゼロを0

大幅に超過した状態が続いている。また借入金利水準-10についても、低下ペースこそ鈍化しているものの、過-20

去の動向に照らせば低位に抑制された状態にあるとみ

-30
2012

RE-SEED ● March, 20192018

従業員数（百万人）（右目盛）

2013

2014

2015

2016

2017

金融機関の貸出態度（「緩い」－「厳しい」）
資金繰り（「楽である」－「苦しい」）

このようにマクロ経済環境が不動産市場の改善に寄与する一方、不動産市場の過熱を懸念すべき状況もみ

2017

図表6 貸
 出態度、資金繰り、借入金利水準DI
（全規模・不動産業）

られる（図表6）。

8下落

借入金利水準（「上昇」－「低下」）

出所：日本銀行

201830

2019年度の不動産市場の見通しと注目点

図表7 東 京（丸の内、大手町）の賃料の予測
（調査時点から1年後、2年後、5年後の水準）

図表9 企業の設備投資（年度計画）の足取り
45

（兆円）

（調査時点＝100）

112
110

40

108
106

35
104
102

30
100

3月調査

6月調査

2023

2022

2021

2020

2018

2019

2017

2016

2014

2015

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2005

2006

98

出所：日本不動産研究所「不動産投資家調査®

12

2,500

10

2,000

8

1,500

6

1,000

4

500

2
0
2009

2012

実績見込

2013年度

2014年度

2015年度

2016年度

2017年度

2018年度

実績

図表10 企業の新卒者採用状況の足取り

3,000

2006

12月調査

注：土地を除きソフトウェアを含む。全規模・全産業。
出所：日本銀行

図表8 東証REIT指数とJ-REITの分配金利回り

0
2003

9月調査

2015

2018

東証REIT指数

（万人）
60
55
50
45
40
35
前年

前年

6月調査

12月調査

6月調査

実績見込

実績

J-REIT分配金利回り（％）（右目盛）
イールドギャップ（％）（右目盛）

注：イールドギャップは10年国債金利との差。
出所：Boombergられない。たとえば「不動産投資家調査®」によると、
前回の不動産価格上昇期には投資家は先行きのオフィ

2013年度

2014年度

2015年度

2017年度

2018年度

2019年度

2016年度

注：イールドギャップは10年国債金利との差。
出所：日本銀行

3．2019年度の不動産市場の見通し

ス賃料を強気に予測していたが、足下ではそうした強これまでのところ、日本経済の先行きを危ぶませる

気は観察されない（図表7）。現在の不動産市場にお指標は多くはない。日銀短観によると、2018年度の

いて、過度な賃料上昇期待を織り込んだ投資が蔓延し企業の設備投資計画は12月調査時点で総額44.3兆円ていないことを示している。

となっている（図表9）。これは12月調査どうしの比不動産市場に対する証券市場の見方も穏当さを保っ較では2008年度以来の高水準である。また2019年ている。J-REITの分配金利回りはこのところ4％弱の度の企業の新卒者採用の見通しは2018年12月調査時水準を保っており、長期金利との差でみるイールドギ

点で59.3万人であった（図表10）。これも前年12月

ャップも前回の不動産価格上昇期と比べて厚みを保っ

調査どうしの比較では過去最高の水準である。このよている（図表8）。このことは不動産投資市場におけ

うに、企業は過去数箇年度と比べても極めて積極的なる過度な高値取引を食い止める要因として寄与してい業容拡大マインドを維持していることがわかる。

る。

2019年度を通じて緩和的な金融政策が維持される
RE-SEED ● March, 20199

こともほぼ確実である。日本銀行は2018年7月の金図表11 中国の企業心理

融政策の調整に当たり、金融緩和を「粘り強く」続け150ていく観点から金融政策の「持続性を強化する措置」

140を決定した旨を公表した。物価目標である2％の実現

130のために相応の時間を掛けて緩和的金融政策を繰り広120げるとの意思表示であり、当面の間2％の物価目標の110達成が困難であると見込まれる中、2019年度のうち100に日銀が金融引き締めに転じる可能性を意識する必要90

性は乏しい。

802005

このように、これまでの不動産市場の回復を支えてきたマクロ経済に係る前提条件が大きく崩れていない
以上、2019年度も引き続き不動産市場の回復基調が継続する可能性が高いと結論づけることが妥当である。

4．懸念すべきリスク要因

6,000

は海外経済の動向、とりわけ中国経済の帰趨である。

3,000

米国は2018年9月に対中輸入の4割程度に当たる

2,000

2,000億ドル相当分に対する10％の関税を導入して

1,000
0
2005

2008

2011

2014

深圳総合指数2017

上海総合指数出所：深圳証券交易所、上海証券交易所／CEICもあり、実際に税率が引き上げられることとなれば輸る。これまでのところ、税率引き上げに伴う負担増分

出が大幅に鈍化する可能性が否めない。

と同額の還付を受けられる住宅ローン減税の期間延長

すでに中国では先行きの景気減速を危ぶむ声が広がをはじめ、住宅分野においては手厚い増税対策が予定っている。2018年後半以降、企業や事業者のマインされている（図表13）。このことが消費者に周知され

ドは悪化しており、株価の低迷も顕著である（図表れば住宅市場における駆け込み需要とその反動をかな

11、図表12）。

り抑制できるかもしれない。

翻って我が国の実体経済を振り返ると、これまでは

もっとも、前回の消費税率引き上げ時における住宅

旺盛な外需が日本の企業活動を支えてきた。中国の輸市場の状況を回顧すると、数量面（着工戸数等）の影

出不振が顕在化すれば、国際的な分業ネットワークを響は大きかったものの、市況面（価格）での影響は特通じて周辺諸国の生産活動にも悪影響が及び、ひいて段観察されなかった。今回も上記のような手厚い増税

は日本の景気を下支えしてきた外需も鈍ることになり対策は、数量面での一時的変化を抑制することには寄かねない。このように、2019年度の我が国の不動産与することが期待されるものの、市況の不安定さを回市場を巡る不安材料として最も注目すべきは中国経済避するという点ではそもそも意義に乏しい。

の行く末である。
また2019年は消費税率の引き上げも予定されてい10

事業者期待感指数

7,000

4,000

き上げ前の「駆け込み出荷」が寄与しているとの指摘

2017

図表12 中国の株式市況

無視できないこともまた事実である。最も懸念すべき年の中国の対米輸出は概して好調であったが、税率引

2014

出所：国家統計局／CEIC

5,000

引き上げる方針を示している（本稿執筆時点）
。2018

2011

企業景気指数しかしながら、日本経済のダウンサイド・リスクがおり、今後の交渉の帰結に依っては、これを25％に

2008

RE-SEED ● March, 2019

むしろ筆者は、消費税率引き上げが実体経済、特に企業活動に与える悪影響をより注視している。消費税

2019年度の不動産市場の見通しと注目点

図表13 消費税率引き上げに伴う住宅取得支援策
前回（2014年4月）

今回（2019年10月）

注文住宅の請負契約
に関する経過措置

2013年9月30日以前の契約締結分に旧税率を適用

2019年3月31日以前の契約締結分に旧税率を適用

住宅ローン減税

控除対象借入限度額を3,000万円から5,000万円に拡充（長期優良住宅・低炭素住宅の場合）

左記の措置を継続＋控除期間を3年間延長

すまい給付金制度を創設（給付額は最大30万円）

給付額を最大30万円から50万円まで拡充
非課税枠を最大1,200万円から3,000万円まで拡充（質の高い住宅の場合）

贈与税非課税措置
出所：国土交通省

はその前提として最終需要に課されるものであり、本来であれば企図表14 前回の消費税率引き上げ前後の鉱工業出荷
120

業の中間需要に対する消費税の影
響は相対的に軽微であるはずだ。
しかし前回の消費税率引き上げを

110

挟んで、資本財や建設財の出荷動向も大きく変動した（図表14）。
今回の消費税率引き上げにおいて100

も、これを契機として企業活動が減退し、それが長続きすることとなれば、ゆくゆくは不動産市場に

90
2011

2012

おける床需要が縮小することにもなりかねない。
不動産市場を巡る金融環境につ

2013

2014

2015

輸送機械を除く資本財（国内）

2016

2017

2018

建設財（国内）注：3箇月移動平均。 出所：経済産業省

いては、3. で述べたとおり、金融政策が引き締めに転じることを想定する意義は乏しい。しかしながら、

5．まとめ

金融機関の貸出態度が硬化し、その結果不動産市場にこれまで我が国の不動産市場は、総じて好調ではあ

悪影響が及ぶ可能性については考慮に値しよう。このるが過熱の状態にもない、いわば「適温相場」の状況

ところ企業の倒産の減少に伴って金融機関の貸倒損失にあった。2019年度も「適温相場」が継続する可能が減少した結果、貸倒引当金の計上も薄くなっている。

性が高いものの、下振れリスクは相応に高まっている。

今後万が一企業の倒産を急増させるような偶発的事象

最も懸念すべきことは、海外経済の減速や消費税率のが生じれば、金融機関の収益がただちに圧迫され、ひ引き上げが我が国の企業活動を減退させ、不動産の床

いては金融機関の貸出態度が急変する可能性が高いこの実需を縮小する、という経路である。緩和的な金融とを意味している。2019年度を占う上では、このよ

政策は今後も継続し、また不動産市場に内在するバブ

うな事態はテールリスク（生起する可能性は低いが、ル的な歪みが観察されない昨今、将来の不動産市況を生起すると影響が甚大であると考えられるリスク）の占う上で実体経済に対する見通しを立てることがこれひとつに過ぎないが、景気回復が長続きすることに内まで以上に重要となっている。

在するリスク要因としてここに指摘しておきたい。
RE-SEED ● March, 201911

環境不動産の経済性について
一般財団法人日本不動産研究所
業務部参事

1 環境不動産が必要とされる背景
2015年に制定されたパリ協定により、産業革命前
からの気温上昇を 2 ℃以内に収めることが各国の目標として認識された。様々な産業がこの課題に取り組
む中、「不動産」がこの目標に貢献できることは少な

ESG 支援チーム

古山 英治

このように、パリ協定における目標達成の観点、
ESG投資の広まりの観点から、環境不動産の必要性はますます高まっている。

2 環
 境不動産を「見える化」する環境性能
評価

くない。不動産所有者やディベロッパーは地球温暖化

そもそも環境不動産とは何か。
「地球環境にやさしに悪影響をもたらす二酸化炭素の排出をおさえ、建物いビル」「持続可能なビル」など、様々な概念があるが、の省エネ化を進めることが急務である。

ここでは第三者による環境性能評価を取得したビルとパリ協定の目標達成とは別の側面からも環境不動産
がかつてないほど注目されつつある。不動産投資業界

定義したい。一般的にも環境不動産と呼ぶときは同様の意味で捉えることが多いからである。

において「ESG投資」がメインストリームになっているからだ。

環境性能評価を少し概観してみたい。これは各国に存在しており、諸外国の制度も含めて代表的なものは

12

ESG投資とは、環境、社会、ガバナンスといった非図表１のとおりである。制度の目的や対象等、評価項

財務情報に配慮して投資を行うことであり、短期的な目の内容による分類を試みた。このうち我が国では、利益ではなく長期的な利益を志向する考え方である。

総 合 的 な 環 境 性 能 等 を 評 価 す るCASBEEやDBJ

日本では2015年に世界最大の投資家であるGPIF（年Green Building認証、省エネルギー性能を評価する

金積立金管理運用独立行政法人）が「責任投資原則

BELSなどが特に普及している。海外の環境性能評価（PRI）」に署名したことが大きな転機となり、ESG投では米国発のLEEDが日本でも著名であり認証実績も資が一気に浸透することになった。また、ESG投資は豊富だ。また、企業やポートフォリオ単位で評価する

2015年に制定された「持続可能な開発目標（SDGs）」

グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク

を投資という手段で実践する手段としても捉えられて（GRESB）に参加する企業も近年のESG投資の高まりいる。

を受け増加傾向である。

ESG投資が主流になれば、投資対象となる不動産は

このような環境性能評価を取得することによって環

いわゆる環境不動産が選好されることになる。環境不境不動産を「見える化」することが可能であり、環境動産であれば将来の流動性が増加し、不動産価値の向性能評価の取得者は、不動産の売買、賃貸、投融資の上に繋がることが考えられる。ひいてはこのような不それぞれのマーケットに対して、その取り組みをアピ

動産を保有する企業価値の向上にも繋がるのである。

ールすることができるのである。

RE-SEED ● March, 2019

環境不動産の経済性について

図表１ 環境性能評価一覧表
設計や行政の支援（普及・底上げ）対象等

優れた建築物への自主的な取組み

一定規模以上の建築物への義務づけ

方 法

第三者による認証

自己評価

単 位

ポートフォリオ

個別物件

個別物件

GRESB

CASBEE建築認証
CASBEE不動産認証
DBJ Green Building認証
LEED
BREAM
NABERSなど

CASBEE-建築
自治体版CASBEE
CASBEE横浜
CASBEE川崎
CASBEEかながわ
など

−

BELS
ENERGY STAR

総合的な環境性能等

不動産・企業の価値を高めるため（ブランディング・差別化）

省エネルギー性能内 容

目 的省エネルギー基準
建築物環境計画書など

図表：一般財団法人日本不動産研究所作成

3 環境性能評価と経済性

では、環境性能評価を取得したビル、すなわち環境不動産は経済性も伴っているのであろうか。環境不動産

環境性能評価を取得するためには、新築ならまだしは他のビルに比べて価値が高いといえるのだろうか。

も、既存のビルは建物に対して相応の投資が必要とな

海外では様々な研究が既に行われているが、我が国にる。代表的な投資はLED照明への改修や、高効率の空おいても、徐々にこのような研究が増えつつある。経調設備やBEMS（ビルエネルギー管理システム）の導

済性には様々な視点があるが、一般的にはテナントか入などである。災害の多い日本においては、BCP対応

らの評価、すなわち賃料の高さという形で現れることも一例だ。このように建物に対して一定のコストをかが多く、賃料が他の物件に比べて高いのか否かに焦点けた結果、環境性能評価が取得可能となる。しかし、を当てた研究が多い。ここでは我が国の研究結果をいこのような投資は特に中小規模ビルの所有者にとってくつか紹介したい（分析プロセスなどは省略した）。

は、効果不詳のコストとして認識されがちであった。
RE-SEED ● March, 201913

（1）ス マートウェルネスオフィス研究委員会による研究
一般財団法人日本サステナブル建築協会の「スマートウェルネスオフィス研究委員会経済調査ワ

考慮した空間エラーモデルによる分析を行った結果、DBJ Green building認証がある物件はない
物件に比べて賃料が12.2％高いという推定結果が得られた。

ーキンググループ（主査：伊藤雅人）」は2014
年度にCASBEEを用いた経済効果調査を実施し、以上のとおり、環境性能評価の有無と賃料には正のCASBEEの認証や評価を受けているビル（以下相関があり、環境認証を取得しているビルは賃料が高「CASBEE」ビル）約200棟と、これを受けていいということが判明している。環境不動産の経済性はないビルを対象に分析を行った。オフィス賃料に既に明らかになっているのである。ここで注意したい

影響を及ぼす様々な要因の中で、CASBEEのスコのは、環境認証を取得したから賃料が上昇したという

ア等がどの程度の影響を与えているかに関する重因果関係までは分析できていないことだ。因果関係の回帰分析において、「CASBEEビルは非CASBEE

分析は今後の研究に委ねたい。また、これらの分析はビルに比べて賃料が坪当たり約564円（サンプルある一時点における相関関係を分析したものであり、の平均賃料比約3.64％）高い」ことが判明した。

たとえば、ある一定期間における環境不動産の賃料や入居率の安定性などが証明できれば、環境不動産の経（2）ザイマックス不動産総合研究所による研究
ザイマックス不動産総合研究所の研究によれば、「規模、新しさ、立地、成約時期、他の性能・設済的な優位性を補強することができるだろう。

4 おわりに備などの影響を考慮した上でも、環境認証＊を持

建物への投資（たとえば省エネ改修など）は、不動っていることは、新規成約賃料に対して約4.4％

産価値が上がるなどのわかりやすいメリットがほしい

プラスの影響を与える」ことがわかった。

という声をよく聞く。前述したように不動産価値には既に反映されているといえるのだが、このことはまだ＊

環境認証はCASBEE（77棟）、CASBEE不動産

市場関係者にはあまり知られていない。様々な研究結（36棟 ）、DBJ Green building認 証（90棟 ）、果が浸透していくのを待ちたいが、一方で「環境不動SMBCサステイナブルビルディング評価（ 8 棟）

産のプレミアムが広く知られる時期は果たして到来すが対象であり、どれかひとつでも取得しているこるのか」という疑問が涌いてくる。環境不動産はパリとを要件にしている。

協定の実現のため、あるいはESG投資の受け皿として、今後ますます増えていくことになるだろう。ある時期（3）一般財団法人日本不動産研究所による研究
一般財団法人日本不動産研究所の研究によれば、

14には環境不動産であることが当たり前になっているかもしれない（図表２）。そうなると逆に環境不動産で

DBJ Green building認証とオフィス賃料には正ないものは、市場から選別されなくなる、あるいは価の相関関係あることがわかった。空間自己相関を値が低く見られるという事象が起きるだろう。たとえRE-SEED ● March, 2019

環境不動産の経済性について

図表２ 環境不動産の割合推移

環境不動産

割合

その他の不動産

環境不動産が大半を占める時代

現在はこの
あたり？
時間の経過
図表：筆者作成

ば、「耐震性」「アスベスト」「土壌汚染」などの要因【参考文献】

はそれがクリアされていることが当然であり、クリア

伊藤雅人：不動産に関する『環境付加価値』の検討／されていない物件は価値が低い。これをブラウンディ（社）東京都不動産鑑定士協会10周年記念論文／

スカウントと呼ぶが、これと同じような事象が環境不2005

動産に関しても起こる可能性は十分にある。価値を高伊藤雅人：不動産のサステナビリティ向上とその付加めるために投資を行うことや環境不動産のプレミアム

価 値 に つ い て ／ARES不 動 産 証 券 化 ジ ャ ー ナ ルを求めることも大事であるが、価値を毀損させない、

Vol.26／2015.7-8

あるいは市場から取り残されないために投資をすると中山善夫、吉田淳、大西順一郎：第4回 これからのいう考え方も重要ではないだろうか。

不動産市場における環境マネジメントの重要性〜環境
認証の経済性分析を通じて〜／ARES不動産証券化ジャーナルVol25／2015.6
RE-SEED ● March, 201915

環境不動産ニュース
リーマンショックから10年を経た不動産投資市場（日本不動産研究所「不動産投資家調査®」より）
リーマンブラザーズの経営破綻（2008年9月15日）

り過熱していないと思う理由については、賃料水準がに象徴される金融危機から満10年を経て、このたび

当時より低いことや、イールドギャップが当時より余日本不動産研究所は「不動産投資家調査®」の特別ア

裕があることを挙げる意見が多かった。

ンケートとして不動産投資家の市況認識を尋ねた。

また、リーマンショック前と比べて現在の不動産市

図1のとおり、現在の不動産市場（市況）がリーマ場における危機への耐久力やサステナビリティが高まンショック前より過熱しているか否か、という問に対った、とする意見も過半数を占めた（図2）。不動産する投資家の回答は分かれた。当時より過熱している

投資家の間で、不動産市場の持続的な発展に対する期と思う理由としては、不動産の利回りが当時を下回っ

待感や自信が広がっているものと考えられる。

ていることを挙げる意見が大勢を占めた。また当時よ図１

現在の不動産市場（市況）は、リーマンショック前（2008年上期）と比較して過熱していると思いますか？
（有効回答129社）
28.7%

35.7%

35.7%

現在の不動産市場（市況）は、リーマンショック前と比較して過熱している。
現在の不動産市場（市況）は、リーマンショック前と比較して過熱していない。
どちらとも言えない。

図２

現在の不動産市場について、リーマンショック前（2008年上期）と比較して、危機への耐久力やサステナビリティは高まったと思いますか？
（有効回答129社）
62.8%
高まった。

高まっていない。

8.5%

28.7%

どちらとも言えない。

（出所）日本不動産研究所「不動産投資家調査®」［表紙の写真］ココファン柏豊四季台
当該施設は2014年5月開設のサービス付き高齢者向け住宅（定員138名）。豊四季台地域は柏市、東京大学高齢社会総合研究機構、
UR都市機構の3者による都市高齢化に対応した長寿社会のまちづ
くりが進められており、当施設も介護・医療・住まい・地域支援・多世代交流機能を備えた各種介護施設を併設しております。2017年にはRe-Seed機構等の出資による資金により環境改修工事を実施し、水光熱を中心としたエネルギー利用の効率化を実現、地域住民へのサービスの提供のみならず環境にも配慮した施設となっております。

・事業主体：合 同会社ココファンド2（学研投資事業有限責任組合＜Re-Seed機構・㈱玄海キャピタルマネジメント＞及び日本
政策投資銀行、東銀リース㈱、学研グ
ループ等から出資を受けたSPC）
・所 在 地：千葉県柏市豊四季台一丁目3番1号（住居表示）・構造：鉄筋コンクリート造地上6階建
・設
計：㈱硯川設計・施工：㈱熊谷組・運営会社：㈱学研ココファン

RE-SEED		 Vol. 15 ● March, 2019
編集発行：一般社団法人 環境不動産普及促進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門１−16−４ アーバン虎ノ門ビル2階
T e l：03-6268-8015（代表・総務部） 03-6268-8016（企画部・環境不動産部） Fax：03-3504-8826
http://www.re-seed.or.jp/

制

作：株式会社 たいせい

〒156-0042 東京都世田谷区羽根木 １−７−11
T e l：03-3321-2111
Fax：03-3321-2100

大成出版社ビル４階