マンション・バリューアップ・アワード２０２３♦ マンション管理適正評価部門 ♦【バリューアップのための実施内容】★２つから★５つへの大幅な評価ＵＰを実現！
～いかにして１年後に大幅な評価ＵＰを実現することができたのか！？～Ｊワザック両国 管理組合
理事長

片岡 忠朗

１．残念だった昨年度の評価結果

２０２２年４月からマンション管理適正評価制度が開始

情報を理事会側でいち早くキャッチし、理事会で検討
高評価を取得すれば資産価値の向上も期待できますね！

このような今までになかった新しい評価制度にも積極的に取組みたいですね！

ここ数年の間に積極的に管理改善してきたので、良い評価が取得できるはず！
評価制度への登録申請に賛成です！

総会に議案上程し、評価制度の登録申請を決議

正式にマンション管理適正評価の評価をして登録申請を実施

♦ ２０２２年度 マンション管理適正評価登録申請の結果（登録情報公開日：２０２２年９月９日）

管理評価獲得ポイント★２ （４２POINT）【 管理評価主要５項目 】
１．管理体制関係：１１／２０２．建築・設備関係 ： ５／２０
３．管理組合収支関係 ：１６／４０：１０／１０４．耐震診断関係
５．生活関連： ０／１０マンション管理適正評価サイト掲載物件９７件中９７位（最下位）※ ２０２２年１０月３０日時点

非常に残念な結果となってしまった･･･

２．洗い出された問題点

洗い出された３つの大きな問題点① 過去の総会議事録の不備
・過去に開催された総会の３つの議事録において議長及び議事録署名人による署名・捺印がないことが発覚② 長期修繕計画書案などの未承認・竣工時に作成されていた長期修繕計画書案及び資金計画案の総会承認が得られていないことが発覚③ 防災対策に対する低い意識
・竣工時以来、少量の災害備蓄品の備蓄と防火管理者の選任以外の防災対策を全く講じていなかった

３．改善への取組み

審査結果をもとに理事会で議論を実施
低評価となった原因は、前管理会社のずさんな管理業務支援の影響が大きく、それがはっきりと表面化しました。数年前に管理会社を変更して正解でしたね！

この評価制度で重要なのは高評価を取得することではなく、この評価制度を活用することでマンションの健康診断ともとれる管理状態を認識し、適切な管理の維持と改善をすることだと感じました！

この評価制度を利用して感じたのは、このマンションの実態に即した改善をしていかなければ、たとえ高評価を取得したとしても本当に良いマンションにはならないと思ったことです！
結果は残念でしたが、問題点が洗い出されて良かったと思います。
より良いマンションにするために改善をすることが本来の目的で、改善の結果、高評価につながれば更に良いぐらいに考えれば良いと思います！

残念な評価結果となったが、全く否定的な意見はなかった

評価ＵＰのためではない実態に即した改善をしていく！

① 総会議事録不備の改善

管理会社と協力し、当時の議長及び総会出席者の調査を実施

各議長及び各総会出席者（２名）に署名・押印依頼を実施

該当の議長でさえ署名・押印を断ってくるようなことも！

議事録への署名・押印の必要性を説明し理解頂く総会議事録への署名・捺印完了！

管理体制関係項目の改善（評価ＵＰ）

② 長期修繕計画書及び資金計画案の作成・承認

管理会社へ長期修繕計画書及び資金計画案の作成を正式発注※２０２２年５月の通常総会にて長期修繕計画書の見直し議案は承認済み

２０２３年１月に長期修繕計画書及び資金計画案が完成

しかし･･･

修繕積立金を均等積立方式に改定すると４倍以上の値上げが必要との試算に！？
（￥７５／㎡ → ￥３１０／㎡への改定が必要）

修繕積立金の改定を理事会で議論
これまで多くの収支改善を実施してきていても修繕積立金を現在より４倍以上に値上げしなければいけない
結果には正直驚きました。竣工時からの修繕積立金の金額があまりにも低額だったということなのですね。

均等積立方式ではなく、段階増額方式の方が一見すると負担が軽く感じて受け入れられ易いかもしれません
が、後々は均等積立方式よりも高額となるので決して負担が軽くなるものではありません。均等積立方式での改定が望ましいですね。

修繕積立金の改定が受け入れられな
いと、別議案で上程する長期修繕計画書及び資金計画案の議案の賛否にも影響がでてくることが考えられます。多くの区分所有者の方が４倍以上の値上げを容認してくれる内容を記載した議案書が必要ですね。

このマンションでは約３分の２が賃貸として住戸を貸している外部区分所有者が多いので、４倍以上の値上げとなると利回りが悪くなり、そのような区分所有者の方たちからの反対も相当数あるかもしれませんね。

相当数の反対者は避けられないと予想しながらも、これまで実施してきた改善と修繕積立金の値上げの必要性を詳しく記載した上
程議案書を作成し、総会への議案上程を実施

総会へ議案上程・長期修繕計画書及び資金計画案
・修繕積立金改定案

♦ 総会の決議結果♦① 長期修繕計画書及び資金計画案
賛成：４２個／反対：５個② 修繕積立金改定案
賛成：３８個／反対：９個

両議案とも予想以上に反対者が少なく可決承認される！

管理組合収支関係項目の改善（評価ＵＰ）

③ 防災対策の改善

マンション内には居住している約１／３の区分所有者分のみの水・乾パン・トイレ凝固剤（袋もなし）の災害備蓄品があるだけで、その他の防災対策（消防訓練含む）は全く実施されていなかった･･･※ 災害備蓄品の配布方法なども全く決められていなかった

水などの災害備蓄品だけではなく、個人では準備の難しいバールなどの災害資機材や災害対策本部を立ち上げた時を想定した什器などの準備も必要ですね。

このマンションは単身者の賃貸での居住者が多いのと、コロナ禍の影響もあり、通常の消防訓練では参加者はほとんど望めません。
実態に即して工夫した消防訓練を実施した方が良いですね。

現在備蓄している水等の災害備蓄品は、当初居住している区分所有者分のみを想定して購入したようで、全ての居住者へ均等に配布することができません。賃借人、区分所有者は関係なく、全居住者へ均等に配布できるように準備しておくべきです。

大震災などの大規模災害が発生した時は管理会社にも連絡がつかない可能性が高いです。
このマンション居住者たちだけで対応可能な現実的な防災マニュアルを作ることが大切ですね。

賃借人、区分所有者関係なく実態に合わせた改善を実施することに！

１- ① 消防訓練実施の検討
当マンションでは単身かつ賃貸での居住者が多いことと、コロナ禍であることから集合訓練での消防訓練の実施は参加率が非常に低くなると想定しました。また、感染予防の観点からも集合訓練の実施には抵抗もあり、消防庁から推進されていたネットを活用した消防訓練を参考にして検討しました。

１- ② 消防訓練の実施検討の結果、ＱＲコードなどＩＴを活用して個別に実施できる４項目の消防訓練を考えて実施することにしました。
また、少しでも多くの方に実施して頂くために、実施期間を１ヶ月間とし、実施した方には自己申告してもらえるように掲示板に自己申告書を掲示しました。これにより実施結果がより明確になると思われ、今後の参考にしていけるものとも想定しました。

１- ③ 消防訓練の結果
消防訓練の実施結果は、想定していた以上の半数以上の方に実施して頂けました！（自己申告上）
また、統括防火管理者として実施した事項は、実施結果をまとめて居住者の方たちへ報告しました。
また、消防庁への消防訓練実施の報告も忘れずに実施しました。

【消防訓練実施結果】
実施率
合計
実施住戸数
実施率

共用部への避難経路の確認

動画視聴

私物放置の確認と撤去

4343

4356.6%

56.6%

56.6%

２- ① 防災マニュアル類の作成
地方自治体から提供されている防災マニュアルなどを参考にしながら、当マンションの実態に即した現実的な内容とした防災マ
ニュアルを作成しました。また、ハザードマップや避難場所も防災マニュアルの中に記載しました。
他にも災害が発生した際に必要になると想定される安否確認シー
ト、建物応急チェックリスト、災害備蓄品配布リストなども作成し、備蓄倉庫の中に災害時書類として保管することにしました。

２- ② 防災マニュアルの完成・配布
居住者の方たちへの防災マニュアル完成及び配布のお知らせは、まずはＡ４サイズの用紙１枚（表裏）に「命を守る防災マニュアル」というインパクトのあるタイトルにして防災マニュアルの内容を簡潔にまとめたものを全居住者の方に配布しました。
そして防災マニュアルの提供は電子データ（ＰＤＦ）をダウンロードする方法と希望者には紙媒体で提供するという２種類の提供方法で実施しました。

３- ① 災害備蓄品・災害対策品の購入検討
災害備蓄品の追加購入や新たに購入を検討する災害対策品は防災マニュアルを作成する時に同時に検討しました。
特に災害対策本部の立ち上げを想定した時に必要と想定される災害対策品を熟考しました。その結果、ホワイトボード、長机、救出工具となるバールなどを総会で承認されていた予算の範囲内で購入することにしました。
また、エレベーター内に閉じ込められたことも想定し、水やトイレ凝固剤などを保管できるエレベーター椅子も購入して設置することとなりました。

３- ② 災害備蓄品・災害対策品の購入・設置購入した災害対策品は設置するだけではなく、設置場所に使用方法などを記載した書面を作成して掲示しました。
また、水や食料などの災害備蓄品の保管リストや配布方法などを記載した書面を作成し、備蓄倉庫の扉前に掲示しました。

防災関連項目の改善を複数実施

生活関連項目の改善（評価ＵＰ）

４．マンションの管理を評価・認定する２つの制度への申請を実施

洗い出された問題点を実態に即して改善① マンション管理適正評価制度の更新登録申請
昨年と同様にマンション管理適正評価の評価者資格を保有する理事長にて評価して更新登録申請を実施② マンション管理計画認定制度の認定申請
２０２３年４月１日から東京都墨田区にて開始されたマンション管理計画認定制度への認可申請実施※ マンション管理業協会のワンストップ申請は利用せずにマンション管理センターの支援サービスを利用して認可申請を実施

そして申請結果へ