【研究ノート】

平成１７年３月期 主要不動産会社決算状況

藤田 隆

引所第一部及び第二部上場会社並びに店頭上場会社のうち、上場後５年を経過した会社で、かつ売上高（営業収益）が直近５期平均１００億円以上の会社とした。

■はじめに
平成１７年３月決算期の主要不動産会社の決算状況に関し、東京証券取引所第一部上場のうち１５社、同第二部上場のうち３社及び店頭上場のうち２社、計２０社について、２．決算期のみなし統一

当該各社が証券取引法第２４条の規定に従って提出した「有価証券報告書」に基づき、その概要を以下のように調査対象不動産会社の決算期はその多くが３月期であ取りまとめた。

り、一部、９月（ニチモ）、１２月（東京建物）の各月末の会社があるが、本調査においては、これらを３月期とみなして整理した。

１．調査対象不動産会社① 第一部上場会社■主要不動産会社の平成１７年３月期決算（連結）の三井不動産（株）、三菱地所（株）、平和不動産（株）、

概要

東京建物（株）、ダイビル（株）、東急不動産（株）、住友不動産（株）、小田急不動産（株）、藤和不動産（株）、（株）

１．営業収益・営業利益の動向

大京、（株）テーオーシー、（株）アゼル、空港施設（株）、明和地所（株）、（株）レオパレス２１① 営業収益の計上状況② 第二部上場会社

益の合計額は、５兆８４６億円で、平成１６年３月期における有楽土地（株）、ダイア建設（株）、ニチモ（株）４兆７，３４４億円と比べると、３，４１２億円、７．２％の増収調査対象会社２０社の平成１７年３月期における営業収となった。
③ 店頭上場会社

営業収益の推移は表１のとおりである。

（株）リクルートコスモス、スターツ（株）（注）調査の対象とした不動産会社は、原則として東京証券取表１

営業収益年度別推移（単位：百万円，％）区分

１３年３月期

１４年３月期

１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期営業収益合計額

４，６２２，４６２

４，５６０，５０９

４，５７９，８１６

４，７４３，４７９

５，０８４，６０１

対前期増減額

１７８，２６７－６１，９５３

１９，３０７

１６３，６６３

３４１，１２３

対前期増減率

４．０－１．３

０．４

３．６７．２これを増加及び減少企業別に見ると表２のとおり、２０円で、減少したのは８社でその額は４，７４４億円である。

社のうち、増加したのは１２社でその額は４兆６，１０２億（企業別内訳は別表１－１のとおり）

表２ 営業収益計上状況（単位：百万円，％）
区

１７年３月期分

１６年３月期増減（－）額増減（－）率４，７３４，４８１

３４１，１２０７．２

１２

３，３２１，０２７

１，２８９，１７７

３８．８

８

１，４２２，４５４－９４８，０５７－６６．６

企業金額

企業金額

営業収益合計額

２０５，０８４，６０１

２０

増加企業数と営業収益

１２４，６１０，２０４

減少企業数と営業収益

８４７４，３９７② 営業収益・営業利益の部門別内訳４５億円）で、前期に比べ１，６０４億円８．５％の増加であっ２０社の営業収益・営業利益の部門別内訳は表３のとおりである。

たが、営業利益は２０４億円１４，８％の減少となった。
不動産賃貸部門１８社の営業収益の合計額は１兆３，６８

営業収益に占める不動産販売部門、賃貸部門の割合は凡そ２／３、営業利益の場合は凡そ３／４となっている。

８億円（前期１８社合計、１兆３，５７９億円）で、前期比１０９億円、０．８％の増加（営業利益は５８億円の減少）であ

平成１７年３月期における不動産販売部門１６社の営業った。
（企業別内訳は別表１－３のとおり）

収益の合計額は、２兆５５０億円（同前期は１６社、１兆８，９
表３

部門別営業収益・営業利益（単位：百万円，％）

区分

営業収益合計額

１７年３月期金額

企業

金額

２０５，０８４，６０１

２０４，７４３，４８１

１６

２，０５４，９５０

１６

営業利益
不動産販売部門

５２１，００５

営業利益
不動産賃貸部門

１１７，６３６
１８

営業利益
その他の部門

１６年３月期企業

１，３６８，８１０

１８

２８７，９３３
２０

営業利益

１，８３５，１７５

２０

１７８，３７７

増減（－）額増減（－）率

３４１，１２２

７．２

５０６，７０７

１４，２９８２．８

１，８９４，５２７

１６０，４２３８．５

１３８，０２９－２０，３９３－１４．８

１，３５７，８７４

１０，９３６

０．８

２９３，７２８－５，７９５－２．０

１，６６３，８３２

１７１，３４３

１０．３

１３１，０３３

４７，３４４

３６．１

注：各部門の数値は消去等の調整を行うため合計額に一致しない。

２．経常利益及び経常損失の動向

なお、平成１３年３月期以降の各年度における経常利益
及び経常損失は表５のとおりである。
（個別企業の経常損

経常利益及び経常損失の通算額
調査対象会社２０社の平成１７年３月期における経常利
益及び経常損失の通算額は、４，１１３億円の利益で、平成
１６年３月期における３，７７５億円の利益に比較すると、３３８億円、９．０％の増益となっている。
（表４）
売上高経常利益率は１３年３月期の５．６％から１７年３月期の８．１％へと順調に伸びている。

益、売上高経常利益率は別表２－１、２－２のとおり）

表４ 経常利益・経常損失計上状況（単位：百万円、％）
区

１７年３月期分

１６年３月期増減（－）額増減（－）率

３７７，５１９３３，８２１９．０

１９３８１，２６６

５６，１０６

１４．７

４２５，２７０１５

３７０，３０９５４，９６１１４．８

３

１２，１０２４

１０，９５７

１，１４５

１０．４

１－２６，０３２

１－３，７４７－２２，２８５

５９４．７

企業

金額

企業

金額

経常損益通算額

２０

４１１，３４０２０

経常利益計上企業

１９

４３７，３７２

うち 増益企業

１６

うち 減益企業
経常損失計上企業

表５ 経常利益・経常損失通算額（単位：百万円，％）区分

１３年３月期

１４年３月期

１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期

経常損益通算額

２６０，５７１

２９８，８４４

３２８，２８７

３７７，５１９４１１，３４０対前期増減額

７２，０６０３３，２７３

３４，４４３

４９，２３２

３３，８２１

対前期増減率

３８．２

１２．８

１１．７

１５．０

９．０

３．当期純利益の状況増加により、５，０１４億円１０．２％の増加となった。支出面では前期に比べ、営業原価が３，０９７億円８．３％増加、

平成１７年３月期における２０社の当期純利益の状況は販売・一般管理費が１７２億円３．４％の増加、営業外費用は２２６億円１３．８％の減少、特別損失は２，３３８億円７８．５

表６のとおりである。
収入面では前期に比べ、営業収益（５兆８４６億円＋７．２％）の増加、特別利益（２，８７７億円＋１３１．３％）の％増加した。
結果、当期純利益は４６５億円、５４．６％の減少となった。

表６ 営業収益～当期純利益の計上内訳（単位：百万円，％）区分

１７年３月期

１６年３月期増減（－）額増減（－）率

営業収益

５，０８４，６０１

４，７４３，４８１

３４１，１２０７．２

営業原価

４，０４１，８９０

３，７３２，２３７

３０９，６５３

８．３

営業総利益

１，０４２，７０４

１，０１１，２３６

３１，４６８３．１

販売・一般管理費

５２１，６９２

５０４，５２３

１７，１６９３．４

営業利益

５２１，００５

５０６，７０６

１４，２９９２．８

営業外収益

３１，７４４

３４，８３０－３，０８６

－８．９

９，７９０

９，４９１

２９９

３．２

１４１，４０７

１６４，０１４－２２，６０７－１３．８

１１１，５５３

１２６，３１５－１４，７６２

－１１．７

経常利益

４１１，３４０

３７７，５２０３３，８２０

９．０

特別利益

２８７，７２９

１２４，４０５

１６３，３２４

１３１．３

特別損失

５３１，４７７

２９７，７１１

２３３，７６６７８．５

１６７，５９６

２０４，２１３－３６，６１７－１７．９

法人税等

７７，８８１

８０，７５８－２，８７７－３．６

法人税等調整額

３３，９６１

１１，６１５

２２，３４６

１９２．４

うち 受取利息
営業外費用
うち 支払利息

税金等調整前当期純利益

少数株主利益

９，２８５

９，４７０

－１８５－２．０

当期純利益

４６，４５４

１０２，３５６－５５，９０２－５４．６

企業別内訳は別表３のとおり。

前期比４，２１４億円、５．９％の減少であった。
有形固定資産のうち土地計上額は４兆４，３７１億円（前４．有形固定資産の動向

期、４兆７，２１８億円）で、前期比２，８４７億円、６．０％の減少となった。

調査対象２０社の有形固定資産の状況は表７のとおりである。

土地計上額を増やしたのは７社でその額は８３８億円（前期７社、１８１億円）、減らしたのは１２社で３，６８５億円

２０社の有形固定資産の平成１７年３月決算期末におけ（前期１２社、１，１０４億円）となっている。

る計上額は、６兆６，６９６億円（前期、７兆９１０億円）で、
表７ 有形固定資産の年度別推移（単位：百万円）
区分

１３年３月期

１４年３月期

有形固定資産１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期

６，９８３，６５７

７，５３３，３６４

７，２６３，６０２

７，０９１，００５

６，６６９，５７３（対前期増減額）（１６４，２０９）（５４９，７０７）（－２６９，７６２）（－１７２，５９７）（－４２１，４３２）

うち土地計上額

４，３０８，７９０

５，０５０，９７８４，８１４，１０３

４，７２１，７６９

４，４３７，１０７（２１０，９５８）（７４２，１８８）（－２３６，８７５）（－９２，３３４）（－２８４，６６２）

（１７）

（１０）

（９）

（７）

（７）

２１１，５１２

９９０，２７８

５９，０９２

１８，０５７

８３，８０８（対前期増減額）
増加企業数と増加額
減少企業数と減少額

（２）

（９）

（１１）

（１２）

（１２）

－５５４

－２４８，０９０－２９５，９６７－１１０，３９１－３６８，４７０

期、６兆８６９億円）で、前期末の残高と比較すると６，８０６５．借入金等残高の動向億円、１１．２％の減少となっている。
調査対象２０社の借入金等残高の状況は表１６のとおりである。

増加したのは４社で、増加額は２００億円（前期３社、５７８億円）、減少したのは１６社で、７，００６億円（前期１７２０社の平成１７年３月決算期末における借入金等残高（流動負債のうち、短期借入金、１年以内償還予定長期借入金、短期償還社債、短期償還転換社債及びコマーシャルペーパー並びに固定負債のうち、長期借入金、社債社、４，６０５億円）となっている。
また、ここ５年間における借入金等残高は表８のとおりである。
なお、企業別内訳は別表５のとおり。

及び転換社債の残高）の合計額は、５兆４，０６３億円（前表８ 借入金残高の年度別推移（単位：百万円）
区分
借入金残高
対前期増減額

１３年３月期

１４年３月期

１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期

（２０）

（２０）

（２０）

（２０）

（２０）

７，９６８，８３２

７，６１３，２９８

６，４９５，６１９

６，０８６，９４８

５，４０６，３２２－４１９，８９４－３５５，５３４－１，１１７，６７９－４０８，６７１－６８０，６２６

増加企業数と

（５）

（４ ）

（７ ）

（ ３ ）

（ ４）

増 加 額

１８９，１４４

６１，３３２

６７，３６７

５７，８１４

２０，００５

減少企業数と

（１４）

（１６）

（１３）

（１７）

（１６）

減 少 額

－６０９，０３８－４１６，８６０－１，１８５，０４６－４６６，４８５－７００，６３１（注）（）書きは企業数。

６．利払い負担率の動向

８、別表５）、収益の改善（表６別表１－２）、金利水準の低下により、１３年３月期の４１．４％から１７年３調査対象２０社の利払い負担率（支払い利息÷営業利月期の２０．６％まで大幅に低下している。

益）の状況は表９のとおりである。有利子負債の減少（表なお、企業別内訳は別表９のとおり。

表９ 利払い負担率の年度別推移（単位：％）
１３年３月期

１４年３月期

１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期

４１．４

35.7
３５．８

29.9
３０．０

２４．９

２１．４
20.6

参考 資本金１０億円以上の全産業、不動産業の利払い負担率（単位：％）
区分

１３年３月期

１４年３月期

１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期

全産業

２５．３

２８．４

２１．６

１８．６

１４．２

不動産業

６１．７

４８．６

３７．７

３１．０

２４．１

注：財務省「法人企業統計」

６．連結と単独の比較て低い。
この要因として考えられるのは、連結バランスシート

調査対象２２社の営業収益、総資産、純資産の連結と単独の状況は表１０のとおりである。

では、親会社経由の子会社の借入金は連結によって親会社が保有する債権と相殺・消去される。しかし親会社が営業収益の連単倍率は１．４倍強で推移しているが、個抱えた借入金とこれによって取得した資産はバランスシ別では１．００～２．３２倍（１６年３月期）の間に分布し、うート上に残り、資産合計をそれだけ膨らませることにな

ち１８社が１．３倍以下である。

る。

総資産・純資産（自己資本）の連単倍率は１．０倍前後であり、連結ベースの規模が見劣りする。

この結果自己資本の対総資産比率を示す自己資本比率は、連結ベースでは低くなりやすい。

連結ベースの自己資本比率は殆ど例外なく単独に比べ
表１０ 営業収益・総資産・純資産の連結と単独の比較表
区分

１３年３月期

１４年３月期

１５年３月期

１６年３月期

１７年３月期営業収益（連）４，６２２，４６２

４，５３２，５０９

４，５７９，８１７４，７４３，４７９

５，０８４，６０１（単）３，１９２，３８８

３，１５４，４６２

３，２０９，２３７

３，３３７，６６１

３，５０８，４５９

倍率

１．４５

１．４４

１．４３

１．４２

１．４５

総資産 （連）１３，０４１，００６

１３，３１４，６６９

１２，６２３，２５２

１２，５７９，０６３

１２，１３９，９３０（単）１１，０３９，７２６

１１，７１５，８２９

１１，３３６，９８４

１１，３６７，６３３

１１，１２６，３３１

倍率

１．１８

１．１４

１．１１

１．１１

１．０９

純資産 （連）１，６９７，３０５

１，８７０，８９０

２，２９８，５７５２，５８１，０２５

２，７５６，７３９（単）１，８７８，１４６１，９３０，２０８

２，３４６，０６８

２，６１３，４９５２，７３２，８５０

倍率

０．９０

０．９７

０．９８

０．９９

１．０１

自己資本（連）

１７．５

１６．９

１７．５

２０．２

２３．６

比率

２７．４

１８．９

１９．１

２１．７２３．６（単）企業別内訳は別表６－１，６－２，６－３，６－４ のの期首残高は４１８億円の欠損金（７社５，６４９億円の赤字、とおり。

１４社５，２３１億円の黒字）が生じていたが、１６年３月期末は５，５１６億円の剰余金（６社１，２２７億円の赤字、１６社６，７４３億円の黒字）が生じた。これは、この２ヵ年度に７．連結剰余金の動向わたり純利益６，６４５億円、資本金等の取崩２，０１５億円が大きく寄与し、純損失２，０２１億円等の剰余金減少要因を連結剰余金の状況は表９のとおりである、１５年３月期補ったものである。

表１１ 連結剰余金・利益剰余金の内訳
区

分

期首残高

１７年３月期

１６年３月期増減額

４３１，７６３－４１，８３３

４７３，５９６

利益剰余金増加高
土地再評価差額金取り崩額

４，４０８

４，４０８

子・関連会社数等の変化による増加額

３，７０３

７０

３，６３３

資本剰余金取崩額

３５，４３０

１０６，３８６－７０，９５６

資本金取崩額２４，６４９３５，０４６－１０，３９７

当期純利益

１５９，７１０

５０４，７６６－３４５，０５６

７３５－７３５

２２７，９０２

６４７，０１０－４１９，１０８

土地再評価差額金取崩額

１６，７１１

１１，１４８

５，５６３

子・関連会社数等の変化による増加額

２，５３０

３８４２，１４６

配当金

２８，３３５２３，９１９４，４１６

７１７５０５２１２５９，４６０

１４２，６４９－８３，１８９

２８４５９２２５その他
計
利益剰余金減少高

役員賞与
当期純損失
その他
計

１０８，０４９

１７８，６７９－７０，６３０

期末残高

５５１，６２３

４２６，４９７

１２５，１２６

企業別内訳は別表７のとおり。
参考 「連結剰余金」の増減要因
要
年間の最終利益が因残高の変化する方向

膨らむと

増

減少すると減

膨らむと減

減少すると

増

黒字の溜まっている子会社・持分法適用親会社の支配比率が増える・連結対象に入ると増会社で親会社の支配比率が減る・連結対象から外れると減

赤字の溜まっている子会社・持分法適用親会社の支配比率が増える・連結対象に入ると減会社で親会社の支配比率が減る・連結対象から外れると増利益蓄積を原資にした自己株式償却が実施されると減年間の最終損失が

８．連結キャッシュフローの動向いる。財務キャッシュフロー（ＣＦＦ）では借入金等残高の減少と平仄を合わせ過去に調達した資金の返済に向か企業の本業の現金創造能力をみるための重要な指標でっていること示している。

ある営業キャッシュフロー（ＣＦＩ）は５千億円前後のプラ

ここ５年間の状況は表１２のとおりである。

スを維持している。投資キャッシュフロー（ＣＦＯ）上で

なお企業別内訳は別表８のとりである。

は１４年以降投資が資産処分等に依る回収を上まわって
表１２ キャッシュフロー計算書の年度別推移
区分

１２年３月期

１３年３月期

営業キャッシュフロー

４５１，５１５

５７８，４３４

４３７，５５８

４９９，２３２

４５８，６１９投資キャッシュフロー

５４，２０８

１０，７７１－２２４，１１５－１９９，８４３－９３，９７５

財務キャッシュフロー－５０８，７２１－３５７，３９３－３２３，０８２－３１０，６９６－２９４，８９９

現・預金等期末残高

６１２，８０９

７３８，２５０

６３９，９７７

６２４，２３３

６９０，６３０

１２年３月期以前より連結財務諸表を作成している企業を対象とする。

なお、個別企業のキャッシュフローは別表８のとおりである。
キャッシュフローのパターンについて、一般的には、次のような特性があるとされている。
ＣＦＯ＋、ＣＦＩ－、ＣＦＦ－のパターンが多いが、営業活動から生み出した現金を、投資に振り向けたり債務の返済等に充てているとみられる。
ＣＦＯ＋、ＣＦＩ－、ＣＦＦ＋の場合、営業活動の現金に加え外部からの資金調達を行い、投資活動を積極的に行っているとみられる。
ＣＦＯ＋、ＣＦＩ＋、ＣＦＦ－の場合、営業活動や投資活動の現金を過去に調達した資金の返済に充てているとみられる。

［ふじた たかし］［土地総合研究所 参事役］

１４年３月期

１５年３月期

１６年３月期