【表紙】【提出書類】

半期報告書

【提出先】

関東財務局長【提出日】

2018年５月30日【計算期間】

第１期中（自【発行者名】

ザイマックス・リート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区赤坂一丁目１番１号【事務連絡者氏名】

株式会社ザイマックス不動産投資顧問

稲月

2017年９月14日

至

2018年２月28日）

伸仁

業務管理ディビジョンマネジャー【連絡場所】

東京都港区赤坂一丁目１番１号【電話番号】

03-5544-6860【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所

山口（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

理絵

１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】
期

第１期中

決算年月

2018年２月

営業収益（注２）

百万円

90

経常損失（△）

百万円△214

中間純損失（△）

百万円

△215

出資総額

百万円

21,524

口

212,905

純資産額

百万円

21,309

総資産額

百万円

36,435１口当たり純資産額円

100,087

１口当たり中間純損失（△）（注３）

円△9,909

発行済投資口の総口数

分配総額（注４）

百万円-

１口当たり分配金額（注４）円-（うち１口当たり利益分配金）（注４）

円-（うち１口当たり利益超過分配金）（注４）円-

自己資本比率（注５）

％

58.5

自己資本利益率（注６）

％

△2.0

（注１）ザイマックス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）における2018年８月中間期の計算期間は2017年９月14日から2018
年２月28日までの168日間ですが、実質的な資産運用期間の日数は2018年２月16日からの13日間です。
（注２）「営業収益」には、消費税等は含まれていません。
（注３）「１口当たり中間純損失」は、中間純損失を期間の日数による加重平均投資口数（21,741口）で除することにより算出しています。
（注４）中間計算期間には、中間分配制度がありませんので記載していません。
（注５）自己資本比率＝中間計算期間末純資産額／中間計算期間末総資産額×100（注６）自己資本利益率＝中間純損失／{（期首純資産額＋中間計算期間末純資産額）÷２}×100（注７）本書において特に記載する場合を除き、数値については記載未満を切り捨て、比率については四捨五入により表示しています。

- 1 -（２）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在、本投資法人の出資総額、発行可能投資口総口数、発行済投資口の総口数は以下のとおりです。
出資総額

22,585,746,000円

発行可能投資口総口数

5,000,000口

発行済投資口の総口数

223,400口

最近５年間の発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。
年月日

摘要

発行済投資口の総口数
（口）
増減

残高

出資総額（百万円）
備考
増減

残高

2017年９月14日

私募設立

3,000

3,000

300

300

（注１）

2018年２月14日

公募増資

209,905

212,905

21,224

21,524（注２）

2018年３月20日

第三者割当増資

10,495

223,400

1,061

22,585（注３）（注１）１口当たり発行価格100,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格105,000円（発行価額101,115円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価額101,115円にて、借入金の返済資金の調達を目的として第三者割当により新投資口を発行しました。

- 2 -（３）【主要な投資主の状況】（2018年５月21日現在）
氏名又は名称

所有投資
口数
（口）

住所

日本マスタートラスト 信託銀行株式会社

比率（注）
（％）

東京都港区浜松町二丁目11番３号

40,64918.19

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会
東京都中央区晴海一丁目８番11号
社（信託口）

31,76814.22

株式会社ザイマックス

12,5005.59

東京都中央区晴海一丁目８番12号
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券晴海アイランドトリトンスクエアオフィス
投資信託口）
タワーＺ棟

12,2485.48

野村信託銀行株式会社（投信口）

10,9394.89

10,606

4.74

5,316

2.37

奈良県桜井市桜井281番11号

5,000

2.23

東京都千代田区丸の内二丁目７番１号
常任代理人 株式会社三菱UFJ銀行

4,286

1.91

3,000

1.34

136,312

61.01

（信託口）

東京都港区赤坂一丁目１番１号

東京都千代田区大手町二丁目２番２号

ゴールドマンサックスインターナショナル

バンク

オブ

ニューヨークム クライアント
イエスジー

常任代理人
株式会社

ゴールドマン・サックス証券

ジーシーエ 東京都千代田区丸の内二丁目７番１号

アカウンツ

イー

ア 常任代理人
決済事業部

大和信用金庫エスアイエックス
ィーディー

東京都港区六本木六丁目10番１号
六本木ヒルズ森タワー

エスアイエスエルテ

株式会社三菱UFJ銀行

決済事業部

日本国土開発株式会社

東京都港区赤坂四丁目９番９号
合計（注）比率は、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合を記載しています。また、小数第３位以下を切り捨てて表示しています。

（参考）所有者別状況（2018年５月21日現在）
個人・その他

金融機関（証券会社を含む）

所有者別投資主数（人）

3,909

60

101

61

4,131

比率（注）（％）

94.62

1.45

2.44

1.47

100.00

所有者別投資口数（口）30,817

119,828

22,57250,183

223,400

比率（注）（％）

13.79

53.63

10.10

22.46

100.00

区分（注）比率は、小数第３位以下を切り捨てて表示しています。

- 3 -

その他
国内法人

外国
法人・個人

計

（４）【役員の状況】
本書の日付現在における本投資法人の役員の状況は、以下のとおりです。
役職名

執行役員

氏名

稲月

伸仁

所有
投資
口数
（口）

主要略歴
1989年 ４月
1995年 10月

ファーストファイナンス株式会社
株式会社リクルート 入社

入社

2003年 １月
2003年 ６月

株式会社ザイマックス 入社
株式会社マックスリアルティー

2007年 12月
2011年 ４月

株式会社ザイマックス不動産投資顧問 代表取締役
株式会社ザイマックスアクシス（現：株式会社ザイマッ

出向

クスアルファ） 出向
株式会社マックスリアルティー

監督役員

監督役員

栗林

石渡

康幸

朋徳

出向

2012年 ４月

株式会社ザイマックス不動産投資顧問
任）2017年 ９月

ザイマックス・リート投資法人

代表取締役（現執行役員（現任）

1992年 ４月

由本・高後・森法律事務所

1997年 ６月

米国ニューヨーク市クデール・ブラザーズ法律事務所
入所

1999年 ６月

栗林法律事務所（クデール・ブラザーズ法律事務所との特定共同事業） 開設

2000年 12月
2001年 ４月

田中・高橋法律事務所 入所
ユーワパートナーズ法律事務所（現：シティユーワ法律2005年 11月

事務所） パートナー弁護士（現任）
トップリート投資法人（現：野村不動産マスターファン2017年 ９月

ド投資法人） 監督役員
ザイマックス・リート投資法人

監督役員（現任）

1998年 ４月

株式会社河村不動産鑑定事務所

入所

2000年 ４月

監査法人太田昭和センチュリー（現：新日本有限責任監
査法人） 入社

2014年 ７月
2017年 ６月

ファーストブラザーズ株式会社 入社
東京共同会計事務所 入所（現任）2017年 ９月

ザイマックス・リート投資法人

- 4 -

―

入所

監督役員（現任）――

（５）【その他】①

役員の変更
執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任されます（投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）第96条、規約第17条第１項）。但し、役員が欠けた場合等において、関東財務局長は、必要があると認めたときは、利害関係人の申立てにより、一時役員の職務を行うべき者を選任することができます（投信法第108条第２項、第225条第１項及び第６項）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です。但し、投資主総会の決議によって、その期間を延長又は短縮することを妨げないものとします。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（規約第17条第２項）。なお、補欠の執行役員又は監督役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（但し、当該投資主総会において執行役員又は監督役員が選任されなかった場合には、その直前に執行役員又は監督役員が選任された投資主総会）において選任された被補欠者である執行役員又は監督役員の任期が満了する時までとします。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします（規約第17条第３項）。
執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決されたときは、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前より引き続き当該投資口を有する者に限ります。）は、当該投資主総会の日から30日以内に、訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第854条第１項第２号）。

②

規約の変更
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の３分の２以上に当たる多数をもって、規約の変更に関する議案が可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項第３号）。
投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第90条の２第２項、第92条第１項）。また、投資主は、本投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます（投信法第92条の２第１項）。さらに、投資主は、代理人により議決権を行使することができます。但し、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を有する投資主１名に限られます（規約第11条第２項）。また、投資主又は代理人は、投資主総会毎にその代理権を証する書面を本投資法人に提出しなければなりません（投信法第94条第１項、会社法第310条第１項及び第２項、規約第11条第３項）。これらの方法にかかわらず、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成する
ものとみなされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項）。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）の規則に従ってその旨が開示される他、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制
限又は金銭の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
本投資法人の登録申請書記載事項が変更された場合には、関東財務局長に対し変更内容の届出が行われます（投信法第191条）。

③

事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。

④

出資の状況その他の重要事項
前記「（２）投資法人の出資総額」をご参照ください。

⑤

訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実該当事項はありません。

- 5 -２【投資法人の運用状況】（１）【投資状況】
本投資法人の当中間計算期末における投資状況の概要は以下のとおりです。
当中間期（2018年２月28日現在）
資産の種類

用途

地域（注１）
保有総額
（百万円）
（注２）

対総資産比率
（％）
（注３）

都心５区

14,370

39.4

東京23区

1,164

3.2

東京経済圏

2,629

7.2

商業施設

東京経済圏

8,132

22.3

ホテル

政令指定都市

4,463

12.3

その他

政令指定都市2,833

7.8

信託不動産合計

33,59592.2

預金・その他の資産

2,840

7.8

資産総額

36,435

100.0

オフィス
信託不動産

（注１）「都心５区」とは、東京都のうち千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
「東京経済圏」とは、都心８区（東京都のうち千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区及び品川区をいいます。）を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注２）「保有総額」は、2018年２月28日現在における中間貸借対照表（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、用途がホテルである信託不動産の保有総額には、ホテルに付随する動産の帳簿価額を含みます。
（注３）「対総資産比率」については、少数第２位以下を四捨五入して記載しています。

当中間期（2018年２月28日現在）
金額（百万円）（注１）

対総資産比率（％）（注２）

負債総額

15,126

41.5

純資産総額

21,30958.5

資産総額

36,435100.0（注１）負債総額、純資産総額及び資産総額の各金額は、2018年２月28日現在における中間貸借対照表計上額によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）「対総資産比率」については、少数第２位以下を四捨五入して記載しています。

- 6 -（２）【運用実績】①【純資産等の推移】
下記計算期間末における本投資法人の総資産額、純資産総額及び１口当たり純資産額は、以下のとおりです。

年月日

総資産額（百万円）

純資産総額（百万円）

１口当たり純資産額（円）（注１）（注２）（注１）（注２）（注２）

36,43521,309

第１期中（2018年２月28日）

100,087（注１）総資産額及び純資産総額は帳簿価額を記載しています。
（注２）総資産額、純資産総額及び１口当たりの純資産額については、期中では正確に把握できないため各月末における推移は記載
していません。

また、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に2018年２月15日付にて上場されており、同所における市場相場は以下のとおりです。
回次

第１期中

計算期間別最高・最決算年月2018年２月

低投資口価格（注）最高（円）114,900

最低（円）

107,900

月別2018年２月

2018年３月

2018年４月

月別最高・最低投資

最高（円）

114,900

115,800

115,200

口価格及び本投資口
売買高（注）

最低（円）

107,900

109,700

112,600

売買高（口）

135,277

84,692

27,929（注）最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の終値によります。

②【分配の推移】
計算期間
第１期中

自

2017年９月14日

至分配総額（千円）
2018年２月28日

１口当たり分配金（円）

中間分配制度がないため、該当事項はありません。

③【自己資本利益率（収益率）の推移】
計算期間
第１期中

自

2017年９月14日

至

2018年２月28日

自己資本利益率（％）（注１）

年換算値（％）
（注２）

△2.0

△4.3

（注１）自己資本利益率＝中間純損失／{（期首純資産額＋中間計算期間末純資産額）÷２}×100（注２）第１期中間計算期間における年換算の数値は、当中間計算期間である2017年９月14日から2018年２月28日までの日数を年換算したものを記載しています。

- 7 -（３）【投資リスク】
ａ.
ｂ.

最近の有価証券届出書に記載した投資リスクについて、重要な変更はありません。
本投資法人が将来にわたって営業活動を継続するとの前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況その他本投資法人の経営に重要な影響を及ぼす事象はありません。

- 8 -３【資産運用会社の概況】（１）【資本金の額】
２億円（本書の日付現在）（２）【大株主の状況】
本書の日付現在、株式会社ザイマックス不動産投資顧問（以下「本資産運用会社」といいます。）の大株主の状況は以下のとおりです。

名称
株式会社ザイマックス

住所
東京都港区赤坂一丁目１番１号
合計（注）発行済株式総数に対する所有株式数の比率を記載しています。

- 9 -

所有株式数
（株）

比率（注）
（％）

5,000

100.0

5,000

100.0

（３）【役員の状況】
本書の日付現在、本資産運用会社の役員の状況は以下のとおりです。
役職名

代表取締役

取締役
兼 業務管理ディビジョン長

氏名

稲月

山口

伸仁

恭司

所有
株式数
（株）

主要略歴
1989年 ４月

ファーストファイナンス株式会社

入社

1995年 10月
2003年 １月

株式会社リクルート 入社
株式会社ザイマックス 入社

2003年 ６月
2007年 12月

株式会社マックスリアルティー 出向
株式会社ザイマックス不動産投資顧問

2011年 ４月

株式会社ザイマックスアクシス（現：株式会社ザイマックスアルファ） 出向

代表取締役

2012年 ４月

株式会社マックスリアルティー 出向
株式会社ザイマックス不動産投資顧問 代表取締役（現任）2017年 ９月

ザイマックス・リート投資法人

1984年 ４月
1989年 11月

東京ビルディング株式会社 入社
日本トータルファイナンス株式会社

1999年 １月

株式会社リクルートビルマネジメント（現：株式会社ザイマックス） 入社2006年 ４月

株式会社ザイマックスアカウンティングパートナー（現：株式会社ザイマックスウィズ） 取締役

2012年 ４月
2018年 ４月

株式会社ザイマックス不動産投資顧問 取締役（非常勤）
同社 取締役兼業務管理ディビジョン長（常勤）（現任）- 10 --

執行役員（現任）
入社

-

役職名

氏名

所有
株式数
（株）

主要略歴
1988年 ４月
1990年 ４月

株式会社リクルート 入社
株式会社リクルートビルマネジメント（現：株式会社ザイマッ

1996年 10月

クス） 出向
同社 転籍

2002年 11月
2004年 ６月

株式会社マックスリアルティー
同社 取締役

2006年 ４月
2006年 ６月

株式会社ザイマックス
同社 取締役

2007年 １月
2007年 ６月

アルファリート・アドバイザーズ株式会社
株式会社ザイマックス 執行役員

2008年 11月
2010年 ４月

株式会社マックスリアルティーアドバイザリー
株式会社ザイマックスアクシス 取締役

2011年 ４月
2012年 ４月

株式会社ザイマックス不動産投資顧問
株式会社ザイマックス 常務執行役員

出向

ストラクチャー企画部

株式会社マックスリアルティー
株式会社ザイマックスフェロー
取締役
（非常勤）

吉村

竜一 2012年 10月
2013年 ４月

部長

取締役
取締役

代表取締役

取締役
取締役

株式会社ザイマックスアセットコンサルティング
株式会社ケーマックス 取締役

取締役-

株式会社ザイマックスアクシス 取締役
株式会社ザイマックスキューブ 取締役
株式会社ザイマックスサガーシア
株式会社ザイマックス・スクェア

取締役
取締役

2013年 ４月
2013年 10月

ＳＧアセットマックス株式会社 取締役
株式会社ザイマックス 常務執行役員

2014年 ８月

株式会社アイテックス 取締役
株式会社ザイマックスフェロー 取締役

2015年 ４月

同社 代表取締役
株式会社ザイマックスアセットコンサルティング

2015年 10月
2016年 ３月

株式会社ケーマックス 取締役
オライオン資産運用株式会社 社外取締役

2016年 ４月

株式会社マックスリアルティー
同社 代表取締役

2017年 ４月

株式会社ザイマックス不動産投資顧問
任）2018年 ４月

株式会社ザイマックストラスト- 11 -

代表取締役

取締役（非常勤）
取締役（非常勤）（現代表取締役社長（現任）

役職名

監査役
（非常勤）

氏名

川北

所有
株式数
（株）

主要略歴
1984年 ４月
1990年 ４月

株式会社リクルート 入社
株式会社リクルートビルマネジメント（現：株式会社ザイマッ

1992年 ２月

クス） 出向株式会社イー・エイ・エイチ（株式会社ニュー・ステージ・エ

1992年 ５月

イへ商号変更） 取締役
株式会社アール・オー・エステート取締役

1992年 ５月

株式会社アール・ケー・エステート 代表取締役
株式会社ニュー・ステージ・エイ 監査役

1996年 10月

株式会社リクルートビルマネジメント（現：株式会社ザイマックス） 転籍2002年 ６月

株式会社ザイマックスプロパティズ（現：株式会社ザイマック
スアルファ） 取締役

2002年 10月

株式会社朝日ビルマネジメントサービス（現：株式会社ザイマ
ックスアルファ） 出向

2003年 ５月
2006年 ６月

同社
同社

2006年 ６月
2007年 ６月

株式会社ザイマックス
株式会社ビイマックス

2007年 10月
2011年 ９月

株式会社ザクテクノサービス 取締役
株式会社ザイマックスメンテナンスファクトリー

2012年 １月

社長
株式会社ザイマックスファシリティズ

茂樹

取締役
常務取締役
取締役
取締役（非常勤）
代表取締役
取締役

2015年 ７月

株式会社ザイマックスジェペット
任）代表取締役（非常勤）（現2015年 10月
2016年 １月

株式会社ザイマックスアルファ 常務取締役
株式会社ザイマックス 執行役員
株式会社ザイマックスアルファ 監査役（非常勤）（現任）
株式会社ザイマックス関西 監査役（非常勤）（現任）
株式会社ザイマックス九州 監査役（非常勤）（現任）
株式会社ザイマックスファシリティズ 監査役
株式会社ザイマックス不動産投資顧問
任）

監査役（非常勤）（現株式会社ザクテクノサービス 監査役（非常勤）
株式会社スポーツ・クリエイション 監査役（非常勤）
株式会社アイテックス 監査役（非常勤）
株式会社都市開発安全機構 監査役（非常勤）（現任）
2016年 ４月

ＳＧアセットマックス株式会社 取締役（非常勤）（現任）
株式会社ザイマックス 常務執行役員（現任）2017年 ６月

株式会社ザ・カントリークラブ・ジャパン
同社 監査役（非常勤）（現任）

2018年 ４月

株式会社ザイマックストラスト- 12 -

取締役（非常勤）

監査役（非常勤）（現任）また、上記の他、本書の日付現在、本資産運用会社の主要な役職員は、以下のとおりです。
役職名

コンプライ
アンス・

氏名

徳永

寛

オフィサー

公募投資
運用ディビ
ジョン長

佐々 一真

所有
株式数
（株）

主要略歴
1982年 ４月
2004年 ５月

安田信託銀行株式会社（現：みずほ信託銀行株式会社） 入行
株式会社ザイマックス 法務部兼情報システム部 担当部長

2014年 ９月

ＳＧアセットマックス株式会社
当部長

2016年 ４月

株式会社ザイマックス不動産投資顧問
ス・オフィサー（現任）2003年 10月

株式会社インテリジェンス（現：パーソルキャリア株式会社）

2006年 １月

入社
株式会社ザイマックス

2008年 ７月
2012年 ６月

株式会社ザイマックス不動産投資顧問 出向
みずほ証券プリンシパルインベストメント株式会社

2015年 ４月
2017年 10月

株式会社ザイマックス不動産投資顧問 出向
同社 公募投資運用ディビジョン長（現任）- 13 -

出向

業務ディビジョン出向担-コンプライアン入社
出向

（４）【事業の内容及び営業の状況】①

資産運用委託契約上の業務
本資産運用会社は、資産運用委託契約に基づき、以下の業務を行います。
（ア）運用資産の運用に係る業務（イ）本投資法人が行う資金調達に係る業務（ウ）運用資産の状況についての本投資法人への報告業務（エ）運用資産に係る運用計画の策定業務（オ）その他本投資法人が随時委託する前記（ア）ないし（エ）に付随し又は関連する業務

②

営業の概況
本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。

- 14 -

４【投資法人の経理状況】
１．中間財務諸表の作成方法について
本投資法人の中間財務諸表は、「中間財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和52年大蔵省令第38号。その後の改正を含みます。）及び同規則第38条並びに第57条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。）に基づいて作成しています。
２．監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第１期中間計算期間（2017年９月14日から
2018年２月28日まで）の中間財務諸表については、新日本有限責任監査法人の中間監査を受けています。
３．中間連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、中間連結財務諸表は作成しておりません。

- 15 -

（１）【中間貸借対照表】（単位：千円）
当中間期(2018年２月28日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
未収消費税等
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託土地
有形固定資産合計
投資その他の資産
長期前払費用差入敷金及び保証金
その他
投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計

706,673
1,371,433
18,74327,523630,051
7,339
2,761,765

108,288△1,006107,2818,848,149△7,286
8,840,863
45,500△55
45,44524,601,597
33,595,187
53,07822,6003,170
78,84933,674,036
36,435,802- 16 -

（単位：千円）
当中間期(2018年２月28日)
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
未払金
前受金
その他
流動負債合計
固定負債
長期借入金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
中間未処分利益又は中間未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計

159,734
3,976,000
307,384
140,850
8,409
4,592,378
9,344,000
1,190,315
10,534,315
15,126,694

21,524,544△215,435△215,435
21,309,108※１ 21,309,108
36,435,802- 17 -

（２）【中間損益計算書】（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
融資関連費用投資口交付費
創立費
開業費
営業外費用合計
経常損失（△）
税引前中間純損失（△）
法人税、住民税及び事業税
法人税等合計
中間純損失（△）
中間未処分利益又は中間未処理損失（△）

当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日※１ 88,553※１ 1,999

90,553※１ 20,958

5,646
107
2,414
2,400
7,803
39,331
51,2226
6
2,156
90,78892,46272,0008,753
266,160△214,931△214,931504
504△215,435△215,435- 18 -

（３）【中間投資主資本等変動計算書】
当中間期（自2017年９月14日

至

2018年２月28日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計

出資総額

当期首残高

中間未処分利益又は中間未処理損失（△）－－

投資主資本合計
剰余金合計
－

－

－

21,524,544

21,524,544

当中間期変動額
新投資口の発行

21,524,544

中間純損失（△）
当中間期変動額合計
当中間期末残高△215,435△215,435△215,435△215,435

21,524,544△215,435△215,435

21,309,108

21,309,108※１ 21,524,544△215,435△215,435

21,309,108

21,309,108- 19 -

（４）【中間キャッシュ・フロー計算書】（単位：千円）自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前中間純損失（△）
減価償却費
投資口交付費
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
長期前払費用の増減額（△は増加）
その他の資産の増減額（△は増加）
その他の負債の増減額（△は減少）
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
敷金及び保証金の差入による支出
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
長期借入れによる収入
投資口の発行による収入
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の中間期末残高

当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日△214,931
8,348
92,462△6
2,156△18,743△630,051△27,523
11,91848,196140,850△53,078△7,3397,672△640,070
6△1,988△1△642,052△108,288△33,143,257
1,190,315△22,600△3,170△32,087,000
3,976,000
9,344,000
21,487,161
34,807,161
2,078,107－※１ 2,078,107- 20 -

（５）【中間注記表】［継続企業の前提に関する注記］
該当事項はありません。
［重要な会計方針に係る事項に関する注記］
１．固定資産の減価償却の方法（１）有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物

３～63年

構築物
工具、器具及び備品

13～51年
２～13年（２）長期前払費用定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法（１）創立費
支出時に全額費用処理しています。
（２）開業費
支出時に全額費用処理しています。
（３）投資口交付費
支出時に全額費用処理しています。

３．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当中間期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当中間期において、不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、229百万円です。

４．ヘッジ会計の方法（１）ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
ヘッジ対象

金利スワップ取引
借入金金利（３）ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
（４）ヘッジ有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略
しています。
５．中間キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

中間キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

- 21 -

６．その他中間財務諸表作成のための基本となる重要な事項（１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、中間貸借対照表及び中間損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、中間貸借対照表において区分掲記しています。
① 信託現金及び信託預金②③

信託建物、信託構築物、信託土地
信託預り敷金及び保証金（２）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。
[中間貸借対照表に関する注記]※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
当中間期（2018年２月28日）
50,000千円[中間損益計算書に関する注記]※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）自至当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日

A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入

76,527

共益費収入

12,02588,553

その他賃貸事業収入
水道光熱費収入

15

駐車場収入

1,875
109

その他賃貸収入
不動産賃貸事業収益合計

1,999
90,553

B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費

4,462

プロパティ・マネジメント報酬

2,824

水道光熱費

1,764

支払地代

325

修繕費

2,047

損害保険料

183

信託報酬

398

減価償却費

8,348
604

その他賃貸事業費用

20,958

不動産賃貸事業費用合計

20,958

C.不動産賃貸事業損益（A－B）

69,594- 22 -

※２．減価償却実施額は、次のとおりです。
自
至

当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日

有形固定資産8,348千円

無形固定資産-[中間投資主資本等変動計算書に関する注記]※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
自
至

当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日

発行可能投資口総口数

5,000,000口

発行済投資口の総口数

212,905口[中間キャッシュ・フロー計算書に関する注記]※１．現金及び現金同等物の中間期末残高と中間貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
自至
現金及び預金当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日
706,673千円

信託現金及び信託預金

1,371,433千円

現金及び現金同等物

2,078,107千円- 23 -

[リース取引に関する注記]
該当事項はありません。
[金融商品に関する注記]
金融商品の時価等に関する事項
2018年２月28日における中間貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
中間貸借対照表計上額（千円）（1）現金及び預金（2）信託現金及び信託預金

時価
（千円）

差額
（千円）

706,673

706,673-

1,371,433

1,371,433-

資産計

2,078,107

2,078,107（1）短期借入金

3,976,000

3,976,000-（2）長期借入金

9,344,000

9,411,887

67,887

負債計

13,320,000

13,387,887

67,887-△4,011△4,011

デリバティブ取引（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産（1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債（1）短期借入金
短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（2）長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。）及び固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
当中間期（2018年２月28日）
信託預り敷金及び保証金

1,190,315千円※信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。

[有価証券に関する注記]
該当事項はありません。

- 24 -

[デリバティブ取引に関する注記]
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの当中間期における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の種類等

金利スワップ

金利スワップ取引の特例処理(変動受取・固定支払)

主な
ヘッジ対象
長期借入金

（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。

[持分法損益関係に関する注記]
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
該当事項はありません。

- 25 -

契約額等（注１）
うち１年超2,336,000

2,336,000

時価（注２）△4,011[セグメント情報等に関する注記]
１．セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報当中間期（自 2017年９月14日 至（１）製品及びサービスごとの情報

2018年２月28日）

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90％を超えるた
め、記載を省略しています。
（２）地域ごとの情報①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が中間貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報（単位：千円）
顧客の名称又は氏名
株式会社新都市ライフホールディングス

営業収益
非開示（注）

株式会社ザイマックス(注)

関連するセグメント
不動産賃貸事業12,795

不動産賃貸事業

賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル、商業施設、ホテル及び住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の中間貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）自至当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日

中間貸借対照表計上額
期首残高

－

期中増減額

33,595,187

中間期末残高33,595,187

中間期末時価41,253,000（注１）中間貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）期中増減額のうち、主な増加額は不動産信託受益権12物件の取得（33,603,535千円）、主な減少額は減価償却費（8,348千円）です。
（注３）中間期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、価格時点は、2017年11月30日です。

なお、賃貸等不動産に関する損益は、「中間損益計算書に関する注記」に記載しています。

- 26 -

[１口当たり情報に関する注記]
自至１口当たり純資産額
１口当たり中間純損失（△）

当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日
100,087円△9,909円（注１）１口当たり中間純損失は、中間純損失を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり中間純損失については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり中間純損失の算定上の基礎は、以下のとおりです。

自至中間純損失（△）（千円）

当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日△215,435

普通投資主に帰属しない金額（千円）－

普通投資口に係る中間純損失（△）（千円）△215,435

期中平均投資口数（口）21,741[重要な後発事象に関する注記]
2018年１月11日及び2018年２月６日開催の本投資法人役員会における決議に基づく第三者割当による新投資口
発行の払込が2018年３月20日に完了しました。この結果、本投資法人の出資総額は22,585,746,000円、発行済投資口の総口数は223,400口となりました。
（第三者割当による新投資口発行）
発行新投資口数 10,495口
発行価額 1口当たり 101,115円
発行価額の総額 1,061,201,925円
払込期日 2018年３月20日
割当先 ＳＭＢＣ日興証券株式会社
なお、本新投資口の発行による手取金により、2018年３月20日付で借入金1,060,000,000円（借入実行日：
2018年２月16日、返済期限：2019年１月31日）について期限前弁済を実施しています。

- 27 -

５【販売及び買戻しの実績】
計算期間

発行日
2017年９月14日

自第１期中2017年９月14日

至

2018年２月28日

2018年２月14日

販売口数

買戻し口数

発行済口数

3,000口０口

3,000口

（０口）

（０口）

（０口）

209,905口

０口

212,905口

（０口）

（０口）

（０口）

（注１）括弧内の数は、本邦外における販売口数、買戻し口数及び発行済口数です。
（注２）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。
（注３）第１期中間決算後から本書提出日までの間、2018年３月20日に10,495口を販売しており、本書提出日現在の発行済投資口数は、223,400口となっています。

- 28 -

独立監査人の中間監査報告書
2018年５月30日

ザイマックス・リート投資法人
役員会

御中
新日本有限責任監査法人
指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

向出

勇治

印

指定有限責任社員
業務執行社員

公認会計士

齋木

夏生

印

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられているザイマックス・リート投資法人の2017年９月14日から2018年８月31日までの第１期計算期間の中間計算期間（2017年９月14日から2018年２月28日まで）に係る中間財務諸表、すなわち、中間貸借対照表、中間損益計算書、中間投資主資本等変動計算書、中間キャッシュ・フロー計算書及び中間注記表について中間監査を行った。
中間財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる中間財務諸表の作成基準に準拠して中間財務諸表を作成
し有用な情報を表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない中間財務諸表を作成し有用な情報を表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した中間監査に基づいて、独立の立場から中間財務諸表に対する意見を表明す
ることにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる中間監査の基準に準拠して中間監査を行った。中間監査の基準は、当監査法人に中間財務諸表には全体として中間財務諸表の有用な情報の表示に関して投資者の判断を損なうような重要な虚偽表示がないかどうかの合理的な保証を得るために、中間監査に係る監査計画を策定し、これに基づき中間監査を実施することを求めている。
中間監査においては、中間財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するために年度監査と比べて監査手続の一部を省略した中間監査手続が実施される。中間監査手続は、当監査法人の判断により、不正又は誤謬による中間財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて、分析的手続等を中心とした監査手続に必要に応じて追加の監査手続が選択及び適用される。中間監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な中間監査手続を立案するために、中間財務諸表の作成と有用な情報の表示に関連する内部統制を検討する。また、中間監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め中間財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、中間監査の意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
中間監査意見当監査法人は、上記の中間財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる中間財務諸表の作成基準に準拠して、ザイマックス・リート投資法人の2018年２月28日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する中間計算期間（2017年９月14日から2018年２月28日まで）の損益及びキャッシュ・フローの状況に関する有用な情報を表示しているものと認める。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（注）１．上記は独立監査人の中間監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しています。
２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。