環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 20

November, 2020
Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構
Index ───────────────────────────────────
東京都建築物環境計画書制度について ���������������������������������������������������������������������������������������������2
仙台都心における開発誘導とオフィス需給の展望 ���������������������������������������������������������������������8
不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー 第３回������� 13
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社のRe-Seed投資事業の活用戦略 ������� 18
環境不動産ニュース��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 24

東京都建築物環境計画書制度について

東京都環境局

地球環境エネルギー部

1 建築物環境計画書制度について

環境都市づくり課課長代理（制度調整担当）

徳田 堅（１）建築物環境計画書
一定規模以上の建築物の新築又は増築等の際に、建東京においては、業務及び家庭部門で消費されるエ

築物の環境配慮の取組の全体像を示した建築物環境計

ネルギー消費量の比率が全体の過半を占めており、気画書を作成し、建築計画の初期段階で提出することが候変動対策を推進するためには、オフィスやマンショ

建築主に義務付けられている。求める環境配慮の措置

ンなどの建築物において環境負荷を低減させていくこ

は「エネルギーの使用の合理化」、「資源の適正利用」、とが重要である（図１）。

「自然環境の保全」及び「ヒートアイランド現象の緩和」

また、高度成長期前後に建設された多くの建築物がの４分野についてである。

更新時期を迎えており、これらが新たに建設される際提出された建築物環境計画書の主要事項が変更されには、建築物をより一層環境に配慮したものにしているときには変更届、工事完了時には計画事項の実施結くことが必要である。

果を含めた工事完了の届出が必要となる。

都は、平成12年12月に制定された都民の健康と安全を確保する環境に関する条例（以下「環境確保条例」という。
）に基づき、平成14年6月から建築物環境計
画書制度を施行した。
本制度は、大規模な建築物の新築等を行う建築主に（２）関連制度
建築物環境計画書とともに建築物の環境配慮の措置に関する評価結果を表示する関連制度として、以下の２つの制度がある。

建築物環境計画書の提出等を義務付け、提出された建築物環境計画書等の概要を都が公表することにより、

ア マンション環境性能表示

環境に配慮した質の高い建築物が評価される市場の醸

建築物環境計画書を提出した、延べ面積2,000㎡以成と、新たな環境技術の開発の促進を目的としている。

上の住宅用途（マンション）を含む建築物の建築主に対し、販売等の広告において、図２に示すようなマン

図１ 都内におけるエネルギー消費量の部門別構成比

ションの環境性能を示したマンション環境性能表示

図２ マンション環境性能表示

2

RE-SEED ● November, 2020

東京都建築物環境計画書制度について（ラベル）の表示を義務付けている。

２ 建築物環境計画書制度等の改正「建物の断熱性」、「設備の省エネ性」、「再エネ設備・（１）改正の必要性

電気」、「維持管理・劣化対策」及び「みどり」の評価

東京都は世界に開かれた環境先進都市を目指すべく、を星印（★）により、３段階で表示している。

2016年12月に都が策定した「都民ファーストでつく
イ 環境性能評価書

る「新しい東京」〜2020年に向けた実行プラン〜」

延べ面積10,000㎡超の建築物で、2,000㎡以上のに お い て、2030年 の 都 内 の エ ネ ル ギ ー 消 費 量 を用途（工場等の用途を除く住宅以外の各用途）の部分

2000年比で38％削減することを目標に掲げた。建築を含む建物の建築主に対し、当該建築物の断熱性

物環境計画書は令和元年度まで延べ面積5,000㎡超の（PAL*低減率）、設備の省エネ性（ERR）、再生可能エ

新築建築物等を対象としていたが、この目標の達成に

ネルギーの利用、建築物の長寿命化及び緑化に関する向け、5,000㎡以下の新築建築物においても、省エネ

環境性能について評価した内容（図３）を売買・賃貸

ルギー性能をはじめとした環境性能のより一層の向上

等の相手方へ交付することを義務付けている。

が必要となっている。
また建築物省エネ法において平成29

図３ 環境性能評価書

年 4 月から開始された省エネ適合性判定
は、延べ面積2,000㎡以上の非住宅用途

1 建築物の概要
建築物名称

（

）

建築物所在地

（

）

建築主

（

）

敷地面積

（

）㎡

延べ面積

（

）㎡

建築面積（

）㎡

通の評価指標に基づく環境性能の評価を

建築物外皮の熱負荷抑制
PAL＊低減率％段階

再生可能エネルギーの変換利用段階(2)再生可能エネルギーの利用

イ

さらに地方自治体等におけるCASBEE
末現在で約23,500件）、国内において共(1)建築物の熱負荷の低減

ア

新築建築物の環境配慮が求められている。
の活用が進んできており（平成30年3月

2 建築物の環境性能
アの建築物を対象としており、より多くの

太陽光

（

）kW

太陽熱 （

）kW

地中熱

（

）kW

その他 （

）kW

合計

（

）kW

再生可能エネルギー電気の受入れ）

再生可能エネルギー利用率（）

を構築していくことも必要となっている。
このような背景のもと、東京都は平成31年に環境確保条例を改正し、令和２段階

CO2排出係数等（行うことで、広く市場で評価される仕組

年４月から新たな指標等により建築物環
境計画書及び関連制度を運用している。

(3)省エネルギーシステム
ア

設備システムの高効率化
ERR

ZEB

％

段階

(4)長寿命化等
アイ

維持管理、更新、改修、用途の変更等の自由度の確保

段階

(ア)

躯体以外の劣化対策に係る事項における適合数

(

/ 2 ）

(イ)

大型機器等の搬出入に係る事項における適合数

(

/ 3 ）

(ウ)

その他に係る事項における適合数

(

/ 4 ）

躯体の劣化対策
(ア)

木造

(イ)

）

(

緑の量の確保イ

高木等による緑化）（旧制度は建築確認申請等の30日前ま段階

総緑化面積の敷地面積に対する割合

築等に拡大した（ただし、歴史的建築物
提出期限は、建築確認申請等の日まで

(5)緑化
ア

提出対象を延べ面積2,000㎡以上の新）鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造(

及び仮設建築物等は対象外）
。

鉄骨造

(ウ)

ア 建築物環境計画書の提出対象及び提
出期限

段階

(

（２）主な改正事項で）とした。

％
段階(ア)

建築物上における樹木の量の確保に係る事項の点数

(

/ 2 ）

(イ)

高木の植栽に係る事項の点数

(

/ 2 ）

(ウ)

既存の樹木の保全に係る事項の点数

(

/ 2 ）

イ 再生可能エネルギーの導入検討義務
アの提出対象拡大に合わせて、再エネ導入検討義務対象も延べ面積2,000㎡以
RE-SEED ● November, 20203

上の建築物に拡大した。

エミ住宅（図６）の要件を満たす場合は、それらを明

また、太陽光発電設備その他の再生可能エネルギー

確に表示する仕組を導入した。

を利用するための設備の導入検討に加え、再生可能エ
ネルギーの割合が高い電気（以下「再生可能エネルギー電気」という。
）の受入れに関する検討を追加した。

キ 評価項目及び評価基準等の見直し
環境確保条例で定める環境配慮措置について評価する項目及びその基準について、見直し及び新設を行っ

ウ 省エネルギー性能基準の順守た。これにより建築物環境計画書における評価項目数

延べ面積2,000㎡以上の建築物における住宅以外のは、住宅用途で22、非住宅用途で25となった。それ

用途の部分は、建築物省エネ法において省エネ適合判ぞれの評価項目については難易度に相当する基準につ定の対象となる部分であるが、この部分について都はいて、低い方から段階１、段階２、段階３を設定して省エネルギー性能基準を定め、その順守を求めている。

いる。

省エネルギー性能基準の基準値は旧制度から引き続き、あわせてCASBEEと連携し、建築物環境計画書の作※

PAL*低減率 （工場等の用途に供する部分を除く。
）及びERR※がと

図４ ZEBの定義（イメージ）

もに0以上としている。
ERR：（１−BEI）×100

エ マンション環境性能表示の対象

エネルギー供給量※ PAL*低減率：（１−BPI）×100

省エネルギー①負荷の抑制（高断熱化、日射遮蔽等）②自然エネルギー利用（再生可能エネルギー除く）③設備システムの高効率化『ZEB』

100%以上減(Net Zero)

40%以上減＋未評価技術導入

住宅用途の部分の床面積が2,000㎡未満のマンションにおいても、建築物環境計画書を任意で提出した場合に限り、マンション
環境性能表示（ラベル）を広告へ表示することができるようにした。

事務所、学校、工場等

エネルギー自立④再生可能エネルギーの導入

NearlyZEB

75%以上減ZEB
Oriented(延べ面積10,000㎡以上)

ZEB
Ready

旧制度（省エネルギー性能評価

50%以上減書）はPAL*低減率及びERRに関す
る省エネルギー性能について評価するものであったが、これらに加え、再生可能エネルギーの利用、
建築物の長寿命化及び緑化に関する内容を追加した。この改正に伴い、評価書の名称を環境性能評価書に変更した。
カ ZEB評価等の新設
建築物の省エネルギー性能に関する評価において、経済産業省が定めるZEB（図４）、ZEH（図５）のほか、東京都が定める東京ゼロ
4

RE-SEED ● November, 2020

図５ ZEHの定義（イメージ）

ホテル、病院、百貨店、飲食店、集会所等

50%以上減エネルギー消費量

オ 環境性能評価書の記載内容

30%以上減＋未評価技術導入

基準一次エネルギー
消費量

Reference Building

東京都建築物環境計画書制度について

図６ 「東京ゼロエミ住宅」仕様基準の概要（木造住宅の場合）

太陽光
発電
システム

壁

屋根
天井
床 など

容量を問わず、
可能な限り設 置が 望ましい

断熱材の熱抵抗値
省エネ基準以上※

断熱材の熱抵抗値（R 値）
2.3㎡・K／W以上

水栓

節湯水 栓
（浴室シャワー水栓は手元止水機能付、浴室以外の水栓はシングルレバー水優先吐水機能付）

浴槽

高断熱浴槽
（追焚機能付の場合のみ）

配管方式

ヘッダー方式

窓

省エネ 建 材 等 級（窓ラベル）4 ★
（ 熱貫流率（U 値）
2.33W／㎡・K
以下の性能）（例：アルミ樹脂複合サッシ＋
Low-E 複層ガラス）

暖・冷房
高 効 率 エアコン
（ 統一省エネラベル4★
または5★）の設置

ドア
JIS 断熱性等級 H-3 以上（ 熱貫流 率（U 値）3.49W／㎡・K 以下の性能）

照明

全室 LED（ 玄 関、トイレ、洗 面・脱衣所、廊下、階 段 のうち１箇 所 以上は
人感 センサー 付 ）

給湯器

高効率給湯 器潜 熱 回 収 型 ガス給湯器（エコジョーズ）、
電気ヒートポンプ給湯器（エコキュート）など

断熱※国土交通省告示第 266 号の基準

設備成、提出を合理的に行うことができるよう改正した。

に共通点はあるものの、記載方法や評価方法が異なる

CASBEEとの連携については次項で詳述する。

ため、以前はCASBEEによる評価を実施した場合でも、

３ 改
 正後の制度におけるCASBEEの活用（１）評価体系について

改めて都の様式に基づいて一から作成する必要があり、書類作成負担の点で課題があった。
そこで今回の制度改正では、環境確保条例が対象とCASBEEと建築物環境計画書の評価体系の比較を示す（図７参照）。
建築物環境計画書では１（１）で示した４分野の環
境 配 慮 の 措 置 に つ い て 評 価 し て い る。 こ れ ら はCASBEEの評価体系では主にＬ（建築物の環境負荷）の項目が対応し、「自然環境の保全」の中の緑化の評

図７ CASBEEと建築物環境計画書の評価体系

CASBEEの評価体系

建築物環境計画書の評価体系

Ｑ．建築物の環境品質分野による分類・エネルギーの使用の合理化

一方で、CASBEEの評価項目のうち、Q１（室内環Q1：室内環境
Q2：サービス性能
Q3：室外環境（敷地内）

境）及びQ２（サービス性能）の耐震性等に関する評

Ｌ．建築物の環境負荷

価等、一部にＱ（建築物の環境品質）の評価項目も含まれる。

価項目は、建築物環境計画書における環境配慮の措置には含まれていない。
また、CASBEEには、Ｑ全体及びＬ全体での評価結果に基づく総合評価（BEEやランク）を行う仕組がある一方、建築物環境計画書にはない。

LR1：エネルギー
LR2：資源・ﾏﾃﾘｱﾙ
LR3：敷地外環境

BEE＝Ｑ／Ｌによる総合評価を実施

・資源の適正利用
・自然環境の保全
・ヒートアイランド
現象の緩和
主にＬの部分が対応(一部Ｑの部分)総合評価は実施しない

このようにCASBEEと建築物環境計画書は評価内容
RE-SEED ● November, 2020

5

表１ 制度改正後の建築物環境計画書の評価項目とＣＡＳＢＥＥとの対応
対象

評価項目

CASBEE との対応

住宅

非住宅

住宅

非住宅

建築物外皮の熱負荷抑制

○

○

②

①

再生可能エネルギーの直接利用

○

○

②

①

再生可能エネルギーの変換利用

○

○

─

─

再生可能エネルギー電気の受入れ（※）

○

○

─

─

設備システムの高効率化
エネルギーの面的利用（現行：地域冷暖房等）
最適運用のための予測、計測 、表示等
（現行：最適運用のための計量及びエネルギー管理システム
及び 最適運用のための運転調整と性能の把握）
躯体材料におけるリサイクル材の使用（現行：再生骨材等利用、混合セメント等利用、リサイクル鋼材利用）
躯体材料以外におけるリサイクル材の使用（現行：その他のエコマテリアル利用）
断熱材用発泡剤

○

○

②

①

─

○

─

─

○

④

○

○

②

②

○

○

②

②

○

○

②

②

空気調和設備用冷媒

○

○

②

②

維持管理、更新、改修、用途の変更等の自由度の確保

○

○

④

④

躯体の劣化対策
建設資材の再使用対策等（※）（現行：短寿命建築物の資材の再利用対策等）
雑用水利用

○

○

②

②

○

○

①

①

○

○

③

③

雨水浸透

○

○

─

─

緑の量の確保○○④④

高木等による緑化（現行：緑の質の確保及び生態系への配慮）

○

○

④

④

緑の質の確保（現行：動植物の生息・生育環境）

○

○

③

③

植栽による良好な景観形成（現行： 連続した緑の形成）
緑化等の維持管理に必要な設備並びに管理方針の設定（現行：樹木・芝・草花等の維持管理への配慮 ）建築設備からの人工排熱対策

○

○

③

③

○

○

③

③

─

○

敷地と建築物の被覆対策

○

○

④

④

風環境への配慮

○

○

①

①

ＥＶ及びＰＨＶ用充電設備の設置（※）○○（※）制度改正後から新たに追加される評価項目（「建築資材の再利用対策等」は、現行制度では仮設建築物のみが対象）

─

─

④

＜CASBEE との対応の欄＞①：CASBEE-建築（新築）と評価方法及び評価基準が一致【住宅：２項目、非住宅：５項目】②：CASBEE-建築（新築）と評価の考え方が一致【住宅：８項目、非住宅：５項目】③：CASBEE-建築（新築）の評価シートから評価基準に関連する取組内容（数値等）を一部参照することにより対応が可能【住宅：４項目、非住宅：４項目】④：CASBEE-建築（新築）とは別に評価（ 関連する評価項目はある）【住宅：４項目、非住宅：６ 項目】
─：CASBEE-建築（新築）に関連する評価項目がない（都独自の評価項目）【住宅：４項目、非住宅：５項目】

する環境配慮措置の４分野は維持しつつ、CASBEEの住宅以外の用途ともに14（表１の①から③の項目）評価を行った場合には建築物環境計画書の作成についとなり、評価項目全体の半数以上に及んだ（表１参照）。

て負担が軽減されるよう、評価項目や評価方法の全面

相互の制度間で取組内容の転記が可能となるため、提的な見直しを実施した。

出者の建築物環境計画書及びCASBEEの評価、書類作その結果、CASBEEと連携する項目数は住宅用途、
6

RE-SEED ● November, 2020

成は旧制度より大幅に合理化された。

東京都建築物環境計画書制度について

表２ 対応関係①の例（再生可能エネルギーの直接利用【住宅以外の用途（学校用途（小中高校）を除く）】）

建築物環境計画書

段階

評価基準

ＣＡＳＢＥＥ
レベル

採点基準
＊

３

CASBEE で評価する取組の利用量の合計が15MJ/㎡・年以上５「評価する取組 」の利用量が 15ＭＪ/㎡
年以上

２

CASBEE で評価する取組のいずれかを行っている。

４「評価する取組＊」が有効性を検討したうえで採用されている。

１

段階３又は段階２の評価基準に適合しないこと。

３「評価する取組＊」が採用されていない。
又は、採用されているが、有効性は検討されていない。

＊「評価する取組」
採光利用：太陽光を利用した自然採光システムが計画されていること。
通風利用：冷房負荷低減に有効な自然通風・自然換気システムが計画されていること。
地熱利用：冷暖房負荷低減に有効な地熱利用システムが計画されていること。
その他：その他、自然を活用した有効なシステムが計画されていること。

（２）建築物環境計画書の評価項目とCASBEEとの対応せている。さらに、評価基準でも建築物環境計画書の建築物環境計画書の評価項目と、
CASBEE−建築（新段階１から３までと、CASBEEでのレベル３から５ま築）の評価項目の比較を行い、評価の考え方等が類似又は一致する項目については、可能な限りCASBEEと連携が図れるように評価方法の見直しを行った。各項でが対応する。
（表２参照）

４ 都独自の評価項目

目の評価基準（難易度に相当する段階１から段階３のCASBEEに関連項目がなく、都独自に評価を行う項

基準）については、旧評価基準における各段階の件数

目が５（住宅用途では４）ある。この中でも特に「再割合をもとに、CASBEEのレベルや関連法令の基準も生可能エネルギー電気の受入れ」と「EV及びPHV用

参考にしながら見直しを行った。

充電設備の設置」の項目は、都がより一層導入を促進

制度改正後の建築物環境計画書の評価項目とCASBEEとの対応関係を表１に示す。対応関係は、次の①から④まで４つに分類することができる。
① 評価の方法及び基準が一致するもの② 評価の考え方が一致するもの

していくために、今般の制度改正において新たに評価項目に追加したものである。

５ より一層の環境配慮の促進に向けて
令和２年4月の改正運用開始に当たって、対象とな③ CASBEEの評価シートの中から、評価する際に使る建築物の規模が拡大したため、建築物環境計画書等用する取組内容（数値、種類等）を一部参照するこを作成・提出する計画が増加することが想定された。

とにより対応することが可能なもの

そのため建築物環境計画書の作成方法を記載した手引④ CASBEEとは別の方法で評価を実施するもの等を整備するとともに、複数回にわたる制度説明会を実施してきた。説明会で使用した資料等は都のホーム①の例として、非住宅用途（学校用途のうち小中高ページで公開しているため、ご覧いただきたい。

校を除く。
）における「再生可能エネルギーの直接利用」

今回の制度改正において、都の建築物環境計画書制の項目がある。採光利用（太陽光を利用した自然採光

度として初めて、CASBEEと連携する仕組を盛り込むシステム）、
通風利用（冷房負荷低減に有効な自然通風・こととなった。CASBEEの評価結果を活用して建築物

自然換気システム）及び地熱利用（冷暖房負荷低減に

環境計画書を作成、提出する建築物の件数が少しでも有効な地熱利用システム）等の計画の有無と利用量に増えていくことを期待してやまない。

基づき評価を行う項目であり、評価する内容を一致さ
RE-SEED ● November, 20207

仙台都心における開発誘導とオフィス需給の展望
一般財団法人日本不動産研究所
東北支社

支社長代理

五十嵐 亮治１．はじめに税等相当額の助成）、「高機能オフィスの整備」に着目した容積率の緩和（指定容積率の最大2倍）、「仙台市

新型コロナウイルスの感染拡大により、 4 月16日

市街地再開発事業補助金制度」の拡充（補助額・補助に仙台市で緊急事態宣言が発出されてから、もうすぐ率の見直し）、駐車場附置義務条例等の改正（基準の6 カ月が経過しようとしている。終わりの見えない緩和）である。

未知のウイルスとの戦いは長期戦の様相を呈してきた。

更に、第 2 弾施策として「都市再生緊急整備地域」

仙台市では、東日本大震災以降、沿岸被災地の復興の拡大に向けた検討を進めており、東北では初となるに全力で取り組んできた。その間、仙台の中心部は、「特定都市再生緊急整備地域」の新規指定と併せ、低未利用地が増加し、建物の老朽化が顕著になった。
市内総生産を押し上げていた復興需要が終息しつつあり、近い将来、仙台市の人口はピークを迎え、2050
年頃には100万人を割り込むことが見込まれている。
2019年 7 月仙台市は「せんだい都心再構築プロジ
ェクト」（再構築 PJ ）を立ち上げ、老朽化した建物の建替促進に本格的に乗り出した。このプロジェクト
は仙台市が2019年 3 月に策定した「仙台市経済成長
戦略2023」で促進するICT関連企業等の企業誘致政策と連動したプロジェクトである。
本稿では、仙台市の開発誘導策である再構築 PJ の概要のほか、仙台都市部で計画されている開発プロジ

図表-１ せんだい都心再構築プロジェクトの概要
A方針
B「仙台市都心部建替え促進助成金制度」の創設
・解体工事中の土地の固定資産税等相当額を助成・整備した建物の固定資産税等相当額の１年分を助成「高機能オフィスの整備」に着目した容積率の緩和

方針 ・要件を満たせば指定容積率の最大２倍まで緩和
C
方針
D
方針
E

「仙台市市街地再開発事業補助金制度」の拡充
・補助額上限を総事業費「18％」から「25％」へ拡充
・補助率を補助対象事業費の「1/3」から「2/3」へ拡充

駐車場附置義務条例等の改正
・一般駐車施設の義務付け台数算定基準の緩和
・公共交通利用促進策による義務付け台数の低減
都市再生緊急整備地域の拡大へ向けた検討

ェクト、仙台の不動産市況、コロナ渦の状況等を交え、今後の仙台オフィス需要について考察する。

図表-２ 都市再生緊急整備地域の拡大等について

２．せんだい都心再構築プロジェクト
仙台都市部では、旧耐震基準で建築された老朽建築
物や指定容積率を超過した既存不適格建築物が多く、近年の建築費の高騰、オフィス賃料の低迷も相俟って、建替えが進まず、市が誘致を進めるICT関連企業のニーズを満たす床が不足していることが課題となっていた。
仙台市は開発誘導策を策定するにあたり、民間事業者ヒアリングを行い課題を抽出し、2019年 7 月に再構築 PJ を立ち上げた。導入された第 1 弾施策は、「仙台市都心部建替え促進助成金制度」の創設（固定資産8

RE-SEED ● November, 2020

（出典）仙台市HPをもとに作成

仙台都心における開発誘導とオフィス需給の展望

2020年 4 月に国へ素案が提出された。

図表-３ （仮称）さくら野百貨店跡地開発計画

３．仙台都市部における開発計画
2020年4月再構築 PJ 第１号として、NTT都市開発株式会社が手がける「NTT仙台中央ビル（仮称）」が指定され、19階建て延床面積約 4 万㎡のオフィスビルが検討されており、2023年 9 月の竣工を予定している。
同年 5 月には仙台市とNTT東日本グループ2社が「都心部の活性化に関する連携協定」を締結し、東北大学で整備が進む次世代型放射光施設の利用促進、起業家の育成、まちの回遊促進に取り組んでいくことが（出典）PPIH

図表-４ 青葉通屋外広場イメージ発表され、再構築 PJ 第１号「NTT仙台中央ビル（仮称）」は次世代型放射光施設との連携を見据えたビルとなる。
また、東北の玄関口であるJR仙台駅西口の旧さくら野百貨店仙台店跡地では、ディスカウントショップ「ドン・キホーテ」などを展開するパン・パシフィック・
インターナショナルホールディングス（PPIH）等が再開発を検討している。同社が公表した「（仮称）さくら野百貨店跡地開発計画」によると、オフィスビルとホテルの 2 棟を建設し、低層部を商業施設でつなげる予定である。オフィス棟の高さは約150ｍ、ホテル棟の高さは約130ｍ、総延床面積は約11万㎡を計画している。2021年秋頃に準備組合を設立し、着工
は2024年度、竣工は2027年度を予定している。
旧さくら野百貨店仙台店跡地の対面のGSビル跡地
では、オリックスグループが商業施設「EDEN（エデン）」との一体的な再開発を検討している。

（出典）仙台市HP

越える水準まで上昇した。
2011年の東日本大震災以降、復興需要により空室率は下落に転じ、2018年10月には空室率が5％台を下回った。その後も空室は順調に解消し、2019年 9月には過去最低水準の4.07％まで低下した。
直近では、新型コロナウイルス感染症の影響により、更に、仙台市は再構築 PJ の一環として、JR仙台駅

空室率は5.63％となり、 4 カ月連続で上昇している。

西口の青葉通の一部区間を屋外広場に整備することを仙台ビジネス地区の平均賃料は、東日本大震災以降検討しており、旧さくら野百貨店仙台店やGSビル跡

も下落基調にあったが、空室率が順調に低下してきた地の再開発事業と連動した整備を行う計画である。

ため、2017年頃から上昇に転じた。

その他、仙台の老舗百貨店「藤崎本館」やその周辺

地方主要都市の2009－2020年 8 月の平均賃料上

ビルを含めた再開発が検討されており、事業協力者が昇率は、福岡が19.8％、札幌が15.5％など高い上昇

今年公募され、 9 月に優先交渉者が決定される予定を示しているが、仙台は、他の地方主要都市と比べて、である。

空室の解消に時間を要し、上昇トレンドに入るのが遅

４．仙台の不動産市況
４-１．仙台ビジネス地区の空室率・賃料れたこともあり、平均賃料上昇率は4.2％に留まっている。
仙台を含めた地方主要都市の平均賃料は、2020年

仙台では2007年から2010年にかけて合計12.6万

4 月以降も僅かながら上昇傾向を維持しているが、坪が供給され、2008年のリーマンショックの影響も

賃料は空室率に遅行する傾向があるため、今後の動向あり、仙台ビジネス地区のオフィス空室率は20％をに注視を要する。
RE-SEED ● November, 20209

４-２．仙台ビジネス地区のオフィス需給仙台ビジネス地区の賃貸可

図表-５ 仙台ビジネス地区の平均賃料・空室率
（円/坪）

（％）

10,50025

能面積は、近年46万坪程度で推移しており、賃貸面積は20

空室率（右軸）平均賃料（左軸）

10,0002009年 の 約36.7万 坪 か ら
2019年の約44.2万坪へと10

15
9,500

9,345

年間で約7.5万坪増加しており、空室面積は2009年の約

10
5.63

9,000

5

8.3万坪から1.9万坪へと減少
した。

8,500

0

2020年8月 時 点 に お い ては、新型コロナウイルスの影（出典）三鬼商事オフィスマーケットデータをもとに作成

響もあり、賃貸面積が10年ぶりに減少し、空室面積が 9
年ぶりに増加した。
オ フ ィ ス の 新 規 供 給 は、

図表-６ 地方主要都市の平均賃料・賃料上昇率（円/坪）13,00040％

11,00030％

2013 年 以 降、 7 年 間 で 約6,700坪 に 留 ま っ た。2020年以降は、大規模ビルの竣工が予定されており、2020年

20％

9,000
19.8％

1 月に「仙台花京院テラス」（約1,693坪）、同年 7 月には「仙台宮城野ビル」（約4,154坪）が、いずれも満室で竣工

15.5％

7,000

10％
10.6％

5,000

した。

8.6％

4.2％
仙台

札幌

2009－2020年平均賃料

ダミー

名古屋

大阪

直近平均賃料

今年10月には「新仙台ビルディング」（ 約3,387坪 ）0％

福岡

直近賃料上昇率（右軸）直近：2020年8月（出典）三鬼商事オフィスマーケットデータをもとに作成が竣工予定で、2021年には「JR仙台イーストゲートビル」（約7,743坪）や「ミレーネT

図表-７ 仙台ビジネス地区の賃貸可能面積等

仙台ビル」（約2,959坪）等、（万坪）

約11,317坪が供給予定であ

50

（万坪）
10

る。リーシング状況は、「新8

仙台ビルディング」が新型コ
ロナウイルスの影響で100坪

640の内定が取り消しになったも4のの、その後約60坪がすぐ2に決まり、 9 月時点で残り約40坪となっている。
「JR仙台

30

0

イーストゲートビル」は約50％が内定しており、「ミレーネT仙台ビル」は１フロア
10

RE-SEED ● November, 2020

賃貸可能面積（左軸）

賃貸面積（左軸）（出典）三鬼商事オフィスマーケットデータをもとに作成

空室面積（右軸）

仙台都心における開発誘導とオフィス需給の展望

JR仙台支社ビル建替が関心事

図表-８ 仙台ビジネス地区のオフィス新規供給量

としてクローズアップされて（坪）きた。現在JR東日本が仙台支

45,00040,000見通し

社ビルの建替え（ 7 階建て延35,000

床面積約5,900坪）を行って30,000

おり、2021年夏頃の竣工を

25,000

予定している（コロナの影響

20,000で秋以降にずれ込む可能性が

15,00010,000ある）。建替期間中、JR関連

5,000

企業は仙台市内の複数事務所

0に仮移転しており、仙台支社ビルが竣工すれば、新仙台支社ビルへ集約移転することに（出典）三鬼商事オフィスマーケットデータをもとに作成なる。そこで生じる 2 次空室が仙台のマーケットでは空室

図表-９ 仙台の新型コロナウイルスの影響

率 2 ％程度に相当するといわ状況が改善・影響はない 67.9％

れており、1年後の不動産市

5.2%
27.8%

0%

4.3%

14.7%

40.3%

7.7%

影響が出ている・影響があった・今後影響が懸念される 92.3％
20%
40%
60%
80%

100%

６月以前も影響が出ており、現在は更に状況が悪くなった
６月以前は影響が出ていなかったが、現在は影響が出ている
現時点では影響は出ていないが、今後影響が出る懸念があるが 8 月に行った調査では、新６月以前と同じく影響はない

20

30

40

50

従業員の雇用調整

42.5

経費削減

35.9

運転資金の借入・資金繰り

27.9

助成金等の活用26.6

テレワーク・在宅勤務

25.1
19.2

仕入れ・受注調整

13.2

新規サービス・顧客開拓
その他
未対応

60
59.2

感染予防対策の実施

休業、事業の縮小、営業の縮小

５．新型コロナウイルス
感染症拡大の影響
仙台市及び仙台商工会議所

６月以前には影響があったが、現在影響はない

10

れる。

５-１．仙台経済界への影響

６月以前も影響が出ており、現在は影響の度合いは軽減した

0

場に影響を与えるものとみら

8.4
2
4.1

70（％）

型コロナウイルスの影響があった事業所は全体の72.4％で、「 6 月以前も影響が出ており、現在は影響の度合いは軽減した」が40.3％と最も多く、「6
月以前も影響が出ており、現在は更に状況が悪くなった」
が27.8％となっている。新型
コロナウイルスの影響があった事業者と今後影響が出る懸念がある事業者を合わせると（出典）仙台市・仙台商工会議所「仙台市地域経済動向調査報告」をもとに作成

92.3％にのぼる。
「実施した対応策」として、「従業員のを除き内定している。
新型コロナウイルスの影響が一部で見られたものの、雇用調整」が42.5％、「経費削減」が35.9％、「テレ
ワーク・在宅勤務」が19.2％となっており、経済のリーシングは順調に進んでおり、大きな空室を抱えた

先行き不安から、これまでオフィス需要を牽引してきまま竣工することはないと考えられる。

た就業者数や事業所数の伸びの鈍化が懸念される。

また、コロナ前から仙台の不動産関係者の間では、
RE-SEED ● November, 202011

の相談が増えているとのこと図表-10 宮城県の就業者数（千人）であったが、同時に、首都圏

1,250からの分散移転の相談も増えているとのことであった。

1,200

1,150

６．仙台都市部におけるオフィス需要展望

1,100

新型コロナウイルス感染症
拡大により東京一極集中リス

1,050

クの怖さがクローズアップされ、2020年 7 月東京圏で初めて転出超過となるなど、地方への関心が高まっている。

（出典）総務省「労働力調査」をもとに作成

仙台市は企業立地促進の観図表-11 仙台テナント移動状況（件）
90点から、コロナ渦前の20192019年1-8月

81

年 5 ～ 6 月に「オフィスニ

2020年1-8月

80

72

73

65

70

の担当者によれば、首都圏や近畿圏等の企業で地方都市へ

54

60

ーズ調査」を行っている。市の移転・増設を検討している

50
40

企業のうち、仙台市を候補地

30

30

19

20

に挙げている企業は8割で、

20

仙台へのオフィス移転や増設10を考えている企業は元々多く、

0
新規

増床

減床

撤退・集約

コロナ渦で相談が増えているとのことであり、その傾向は（出典）三幸エステート提供資料をもとに作成より強まるとみられる。
５-２. コロナ渦のテナント動向
三幸エステート株式会社提供の「仙台テナント移動

昇傾向にあるが、今後、首都圏の企業を中心に地方分状況」によると、2020年 1 - 8 月のテナント移動状

散の流れが加速し、オフィス需要を底上げすると考え

況は、前年同期と比較して、「新規」「増床」の件数がられる。

大きく減少しているものの、意外なことに「減床」「撤

実際に今年 9 月には、IT企業の「GMOインターネ

退・集約」は前年同期とほぼ同水準であることがわかット株式会社」がBCPの観点から、東日本初の地方拠る。コロナを理由に減床・撤退したテナントも少なか

点としてカスタマーサポート拠点を開設することが発らず確認できたが、直近の空室率を押し上げた大きな表されるなど、首都圏からの新規出店の動きが水面下要因として「新規」「増床」が減ったことが考えられる。

で増えている。

また、旅行関係・貸会議室等の新型コロナウイルスの人口減少・少子高齢化が進む中、都市を持続的に発影響を大きく受けている業種の解約が目立っている。

展させていくには「企業に選ばれる都市」であり続け

新規の事務所開設も見られたが、その多くは、コロナ

なければならない。

対策のためのコールセンターや行政機関、医療関係が中心であった。
三幸エステートによると、現在、来年度以降の企業組織体制の見直しを行っている企業から減床・移転等
12

仙台都市部のオフィスビルの空室率は、足下では上RE-SEED ● November, 2020

地方都市間の競争は激しくなっている。今後、再構
築 PJ の第 2 号、第 3 号プロジェクトが動き出すことに期待するとともに、第 3 弾・第 4 弾の施策にも注目したい。

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

第３回
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社

企画調査・ESG 推進部長

聞き手：一般財団法人日本不動産研究所（資産ソリューション部■日本不動産研究所（以下、JREI）：ESG投資への取り組みについて、これまでの経緯を教えてください。

庄司 愛 様西岡、蓮見、業務部

古山）■JREI：ESG投資の推進には組織体制の確立が重要と思われますが、いかがでしょうか？

□庄司（三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会□庄司（mc-ubs）：そのとおりだと思います。当部

社、以下、mc-ubs）：ESG投資に関わり始めたのは、ではESGレポートの作成、サステナビリティ委員会の2012年頃、IR活動においてヨーロッパの投資家から運営、各種協会団体やESG投資家対応などを行ってい

ESG投資を組み入れているかという質問を受けたことます。また当社は3つのリートを運営していますので、がきっかけでした。PRI（責任投資原則）にも影響を

ESG推進における全社的なとりまとめも当部が行って受け、不動産だけでなく金融にも携わる機関として社います。各本部にESG担当者が兼任ではありますが4

会的責任を果たすという自覚を促されました。環境面〜6名ずつおり、投資法人毎のESG活動の推進を担っにおける理念と行動指針である環境憲章と責任不動産ています。ESG担当者とはサステナビリティ委員会の投資に関する基本方針を定めた後、PRIに署名しまし分科会で、実務レベルでの情報共有や各種検討を行った。また、スポンサーであるUBS AGはGRESB創始ています。全社的な戦略立案や３つのリートのESG活者メンバーの一社でもあったため、GRESBへの参加

動のモニタリングはサステナビリティ委員会が行っても我が国のJREIT業界では最も早い時期から取り組み

おり、各本部から四半期ごとに活動報告を受けていまました。当時はESG投資に関して日本ではあまり事例す。2020年1月からは、委員長にChief Sustainabil-が無かったので、海外の取り組みやGRESBを指標に

ity Officer (CSO)が就任し、委員会での内容を取締しながら進めていきました。

役会へ報告しています（現在のCSOは副社長の鈴木氏）。

■JREI：庄司さんご自身は、どのように関わられたのでしょうか？
□庄司（mc-ubs）：私は2018年11月に企画調査・■JREI：企画調査・ESG推進部やサステナビリティ委
員会の体制は？

ESG推進部に異動し、ESG担当部長に就任してから□庄司(mc-ubs)：企画調査・EGS推進部は、私を含

ESG投資の推進に携わっています。

めて4名おります。サステナビリティ委員会は、CSO

サステナビリティ委員会構成図

資料：三菱商事UBSリアルティ「ESGレポート」より

RE-SEED ● November, 2020

13

資料：三菱商事UBSリアルティ「ESGレポート」より

及び当方のほか、社長、COO、本部長、経営企画部長といったマネジメント層で構成されています。

■トップダウンではない進め方というのは、珍しいよ
うに思います。
□庄司(mc-ubs)：おかげさまで度々「ユニーク」と■JREI：ESGへの御社の取り組みの特徴は？

いう評価をいただいております。JRFはJリートで初□庄司(mc-ubs)：全体の特徴としては、トップダウ

めてグリーンボンドを発行しました。IIFによるOTA

ンでやるのではなくて、社員一人ひとりが自発的に創テクノCOREの取得は、ポジティブインパクト金融原

意工夫の意識で取り組んでいることです。これは我々則に則って投資したJリート初の事例です。また、の企業理念「人に地域に新たな価値を創造し続ける」

MMIはJリートで最初にCASBEEウェルネスオフィスを実行することが持続可能な社会を実現し、投資主価を取得しました。このように「Jリート初」という取値の向上にも繋がるという社員の意識が根付いている

り組みが比較的多いと思います。何れも社員各人の発からだと思います。

想に端を発しており、発案が実現することによって各

現在、3つのリートを運営し、AUMは1兆45百億円、人のモチベーションも高めていると思います。

合わせて1,500のテナントとの関わりがあります。投3つのリートは、競争しているというより、相互に資家をはじめ、PM会社、サービスプロバイダー、レ

刺激を受け合っています。それぞれアセットタイプやンダーなど非常に多くのステークホルダーに支えられ投資家が異なっていることから、単に真似をすればよていることを鑑みると、社会的責任はとても大きいといわけではありませんが、事例を目の当たりにできる

思っています。

ことで刺激を受けられる環境にあると思います。
もう一つの特徴は、親会社がデベロッパーではない

14

RE-SEED ● November, 2020

不動産分野におけるESG投資等への先進的取組み事例インタビュー③

ため、既存のビルを様々なオーナーから取得している

分な説明時間が取れないなか、普段できないディスカ

ことでしょう。最初から環境性能が必ずしも高いもの

ッションができました。例えば、ESGへの取り組みにばかりではなく、データを集めながら環境改善をしてコストはそれほどかかっていない点や、ESGへの取りいくという点で、社会貢献的な、SDGs的な意義も感組みを評価して当社を選んでいただいたテナントもいじています。

ることなどもお伝えできました。また質問もいただいたことで、開示の方向性についての「気づき」も得る■JREI：環境性能向上における指標は？

ことができ、当社としても実りあるものでした。この□庄司(mc-ubs)：ポートフォリオ全体でいえば、DBJ

ような説明会もJ-REIT初の取り組みだったと思います。

GB認証等のグリーンビル認証の取得物件を増やしていくことですね。もう一つは、高い環境目標設定をしてバックキャストで、いま何をすれば良いかを考えて■JREI：ESG投資の効果をどのようにみていらっしゃ
いますか？

いくということです。CO2削減の目標はリートごと□庄司(mc-ubs)：テナントから選ばれるという点でに開示していますが、TCFDやCRREM1といった気候確認できると思います。ESGに関して外資系テナント

変動に対応するための新しい開示ツールも出てきておやアパレルテナントからの関心は強いです。彼らの顧り、対応し続けるのは難しいですがチャレンジしてい客がサステナビリティを重視する傾向が強いといったるところです。

ことがあります。そうした要望に応えないと選ばれる
不動産になりません。またIT関連企業は、社員の健康■JREI：最近はウェルネスへの関心が高まっていますと快適性や働く環境を重視し、社員を大事にするとい□庄司(mc-ubs)：健康と快適性の取り組みというこう特徴があり、こちらもESGへの関心が高い業態の一とですね。従業員向けとテナント向けの二つの方向で

つといえます。

取り組んでいます。後者については、「働きやすさ」を意識しています。具体的には、物流施設であれば、保育設備の充実や清潔であること。商業施設では、バ■JREI：サステナビリティやESG配慮についてテナン
トは何を基準にしているのでしょうか？

ックヤードが整備されていること。特に、女性トイレ□庄司(mc-ubs)：環境認証を見て選んでいただいてや休憩室を充実させることですね。オフィスについているテナントは、残念ながらあまりいないと思います。

は、入居しているテナントの従業員の要望をうかがいそこまで浸透していないということでしょう。当社は、ながら改善していきます。昨今どんどん新しいアイデ「ESGハンドブック」を作成し、テナント向けに取りアが出てきているので、テナントと協働しながらやっ組みを説明し、お薦めしたい活動もお示ししていますています。

が、これに共感してくれているのだと思います。顕著な事例としては、Gビル自由が丘01 B館を2016年■JREI：御社のESGへの取り組みは投資家等からどのような評価を受けていますか？
□庄司(mc-ubs)：今年1月に３投資法人合同ESG説明に木造で建て替えたことです。感度の高いテナントに選んでいただきました。そのあとも、多くの方からご照会をいただいております。

会を開催しました。アナリスト等を招待し、大変好評でした。ESGレポートを発行したばかりの時期であり関心も高かったのだと思います。決算説明会では、十1

CRREMとは、EUがスポンサーになっているもので、不動産のリスクをモニタリングし、パリ協定の実現を目指した道筋を示すツールのこと。

■JREI：ESGへの取り組みは、不動産価値へ反映しているでしょうか？
□庄司(mc-ubs)：不動産価値の向上につながっていくと認識しています。テナントから選ばれるオーナーになるにはESGへの配慮が欠かせません。日本では、
RE-SEED ● November, 2020

15

資料：三菱商事UBSリアルティ「ESGレポート」より

まだ欧州のように環境への配慮が足りない不動産に対これらESGの要素が、不動産評価に反映されることする規制はありませんが、環境性能が高い物件が選ばを待ち望んでいます。賃料以外でも、不動産の価値をれる時代が来ていると思います。実際に、投資家から高める要素があるのではないでしょうか。Sは、数値の評価は、結果として出てきていると感じています。

化にしにくいですが、少なくとも認証取得した物件の現にパッシブ投資家からの直接的な照会も増えていま

評価が高くなる世界が来ると良いと思っています。

す。有難いことにMSCIのESGインデックスに３つの16

リートとも入っており、高評価を頂いております。こ■JREI：ESGにおけるコロナの影響はいかがでしょうか？

れがさらに投資家を呼び込むという好循環も生んでい□庄司(mc-ubs)：Sという意味で、健康と快適性へのると思います。MSCIから環境認証をとっている物件

フォーカスは高まっています。従業員や顧客の安心・の割合を聞かれますので、ESG評価には欠かせないも安全、ヒトにフォーカスした課題が出てきたと思ってのになっていると認識しています。

います。環境については、経済活動が止まったことで、投資家が気にする点としてESGのうちEの部分は比見えなかった山などの景色が見えるようになった、水較的わかりやすく、日本でも向上していると思います。

が澄んできたなど、一時的ではありますが環境がクリ

これに対して、Sの部分は課題がややわかりにくいのーンになることを私たちは目の当たりにしました。どで、不動産評価に反映されるには多少の時間を有する

れくらいGHGが削減されれば環境が良くなるというと思います。

ことを体験できたわけです。経済活動はコロナ後であRE-SEED ● November, 2020

不動産分野におけるESG投資等への先進的取組み事例インタビュー③

えんハーヴェストウォーク」には芝生を敷くほか、栃木県の木を入れ、生物多様性や生態系を重視してデザインしています。既存の物件でこうした機会が増えてくると楽しいですね。
■JREI：最後に今後のESGに関する御社の取り組みについて教えてください。
当社には、サステナビリ
ティ・ミッションがあります。
「投資運用を通じて投資料：日本リテールファンド投資法人ホームページより「Gビル自由が丘01 B館」

資主価値の向上を目指し世界的課題の解決に貢献すっても、単純に元へ戻ることはなく、次のステージにる」というものです。サステナビリティについてはこ行くでしょう。その過程で環境への意識もまた高まっのミッションに基づいてこれからも対応していきます。

ていくと思います。

今般の新型コロナウイルスへの対応によって、ESGのSがフォーカスされたので、ESGの観点で課題を解決■JREI：コロナ禍を経験してパリ協定のハードルが高いことも認識されましたね

できるかを考えていきたいと思います。そもそも不動
産運用業は社会的に責任を強く帯びている事業である□庄司(mc-ubs)：今まではパリ協定の目標実現の姿と理解しています。人々が豊かで快適に暮らせる社会がボンヤリしていましたが、今回のコロナ禍で認識がづくりをするうえで不動産が環境や社会に与える影響

明確になったように思います。次の新しいビジネスには大きいものです。中長期的な保有のために、気候変

おいて、今回の経験が生かされてイノベーションが生動によるダメージは避けなければいけません。そのたまれていくのではないでしょうか。

めにはTCFDへの対応をしていくことがひとつ。取り組み方針を決めて、ターゲットを決めていきながらミ■JREI：木造建物への取り組みについてお聞かせください。

ッションの実現、課題解決を進めていきたいと思って□庄司(mc-ubs)：自由が丘のケースは、木を採用すいます。

ることは、新しい取り組みでありましたが、居心地がTCFDについては、データ分析をどうするか検討し良い物件とは何かを追求して出てきたものです。物件ています。CRREMという新しいツールも出てきていは小規模でもあり挑戦してみました。リートはデベロます。どちらも気候変動に関するグローバルな枠組み

ッパーではないため新規開発が難しいので、新しい木として対応してまいります。

造建物を建てるケースは少ないと思いますが、リニュ

サステナビリティに係る課題は沢山あるので、優先ーアルでそのような機会があれば考えてみたいと思い順序を付けて、リスクと機会を分析し、目標設定をします。また木造建物ではありませんが、保有する商業て実現していくことの繰り返しになるでしょう。

施設の庭に植える木は、その土地の（地元の）木を植えたりする工夫はしています。例えば、「おやまゆう2020年７月28日（火）オンラインインタビューに基づきJREIが構成

RE-SEED ● November, 202017

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社のRe-Seed投資事業の活用戦略

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社

取締役

■はじめに

私募ファンド運用本部副本部長

神谷 栄次

図表① トーセイのエネルギー削減目標

当社は、トーセイグループにおけるアセットマネジメント会
社として、2008年から不動産ファンド（私募ファンド）の運用を行ってきました。
私募ファンドでは、欧米系の機関投資家を中心に、これまで運用資産残高を積み上げ、また、
2014年からはJ-REIT（トーセイ・
リート投資法人）の運用を開始

図表② トーセイのValue Up Code

したことで、以来、私募とREIT
で順調に運用資産残高を伸長することができ、本年 9 月末時点
で、節目となるアセットマネジ
メント受託資産残高1兆円を突破することができました。
本稿では、「Re-Seed投資事業の活用戦略」と題しまして、当社が制度上におけるファンド・マネージャーとして、過去に手掛けた耐震・環境不動産形成促進事業（Re-Seed投資事業）の案件の中から、実際の事例を踏まえつつ、その事業活用のポイントについてご紹介しValue Up Codeに基づいて、物件の特性に合わせて、ます。

対象物件ごとに省エネルギー、省資源化を実践してき■Re-Seed投資事業へ参加の背景について
もともと、トーセイグループでは事業活動を通じて、

このような背景の中で、当社では、Re-Seed投資事業が制度化された平成25年度（2013年度）において、さまざまな環境配慮への対応に取り組んできました。

ファンド・マネージャーとしての登録をいちはやく完

環境に関する目標としては、2009年 4 月に「トーセ了させた後に、具体的な案件（環境改修案件）の検討

イグループエコ宣言」を制定し、エコミッション（行を進め、制度発足以来の第１号案件を実現することが動方針）を定めるとともに、以来、温室効果ガスの排できました。

出削減と環境負荷軽減に努めてまいりました（図表①参照）。
とくに、中古不動産のバリューアップ（不動産流動化事業）や不動産開発事業では、トーセイグループの18た実績があります（図表②参照）。

RE-SEED ● November, 2020

また、これまでにも、Re-Seed投資事業として合計４案件を手掛けてきました（図表③参照）。

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社のRe-Seed投資事業の活用戦略
図表③ Re-Seed投資事業の活用事例
出資年度

ファンドマネージャー

事業の概要

1

2013年度 トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱東京都内の既存のオフィス・住居複合ビルの環境改修案件

2

2014年度 トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱横浜市内の既存のオフィスビルの環境改修案件

3

2014年度シンプレクス不動産投資顧問㈱（現 みずほ不動産投資顧問㈱）大阪市内の既存のオフィスビルの環境改修案件

4

2014年度 オリックス不動産投資顧問㈱大阪市内における一定の環境性能を有するホテルの開発案件

5

2015年度 ㈱玄海キャピタルマネジメント

大阪市内のサービス付き高齢者向け住宅２物件についての環境改修案件

6

2015年度 ケネディクス不動産投資顧問㈱東京都内における一定の環境性能を有するホテルの開発案件

7

2016年度 ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社

東京都内における一定の環境性能を有する高齢者施設の開発案件

8

2016年度 ㈱玄海キャピタルマネジメント

千葉県及び東京都内のサービス付き高齢者向け住宅２物件についての環境改修案件9

2017年度

ＰＡＧインベストメント・マネジメント 岩手県、山形県、福島県、栃木県、埼玉県及び長野県に立地する既存㈱のオフィスビル６物件についての環境改修案件

10 2017年度 トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱東京都内の既存のオフィスビルの環境改修案件

11 2017年度 トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱横浜市内の既存のオフィスビルの環境改修案件

12 2017年度 三菱地所投資顧問㈱東京都内の既存のオフィスビルの環境改修案件

13 2018年度 サンアローズ・インベストメント㈱兵庫県内における一定の環境性能を有する物流施設の開発案件

14 2020年度 みずほ不動産投資顧問㈱東京都内の既存のオフィスビルの環境改修案件

15 2020年度 サンアローズ・インベストメント㈱大阪府内における一定の環境性能を有する物流施設の開発案件

図表④ 当社におけるRe-Seed投資事業活用事例（ 4 案件）
対象物件

案件Ａ

案件Ｂ

案件Ｃ

案件Ｄ

台東区オフィス・
住居複合ビル

新横浜オフィス

墨田区オフィス

横浜市オフィス

案件実施時期2013年12月

2014年 9 月

2017年 8 月

2017年10月

対象事業

省エネ改修工事

省エネ改修工事

省エネ改修工事

省エネ改修工事

環境要件

エネルギー消費量の15%以上削減

エネルギー消費量の15%以上削減

建築物省エネルギー性能表示制度取得（BELS）星３つ以上エネルギー消費量の15%以上削減

改修工事内容・LED照明工事
・空調設備工事

・LED照明工事

・LED照明工事
・コンバージョン工事（住居→事務所）

・LED照明工事
・空調設備工事

工事実施時期2014年3月～2014年5月

竣工年（築年）※案件実施時点

2014年12月～2015年2月 2017年12月～2018年2月 2017年11月～2018年10月

1994年1月（20年）

1990年12月（24年）

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造

階数

地上 9 階地下 1 階

延床面積

4,237.031m²

1992年4月（25年）

1993年11月（24年）

鉄骨鉄筋コンクリート造

鉄骨造

鉄骨鉄筋コンクリート造

地上 9 階地下 2 階

地上 9 階地下 1 階

地上18階地下 1 階

6,114.85m²

4,747.21m²

50,304.72m²

建物外観■Re-Seed投資事業活用のポイントについて

修案件（案件Ｃ）を事例として、案件組成上のポイン
トを述べていきます。

本稿では、当社が過去に手掛けたRe-Seed投資事業

なお、本案件では、海外投資家からのエクイティ調（図表④参照）のうち、2017年8月に実施した環境改達とバリューアッド型投資戦略（運用期間５年間）を
RE-SEED ● November, 2020

19

図表⑤ ファンド投資戦略（運用タイプ）
コア型

コアプラス型

バリューアッド型

オポチュニスティック（オポ型）

不動産賃貸から生じ コア型と同様、賃貸インカ 賃貸インカムの獲得に加え、割安に取得 市場動向予測に基づいた不動産のるインカム･リターン ムの獲得を主な目的とする した不動産等について、積極的に収益性 売買によるキャピタル・リターンの（賃貸インカム）の獲 とともに、一部キャピタル を高めて価値を増加させることで得られ 獲得を主な目的として運用される得を主な目的として ･リターンの獲得も目的と るキャピタル･リターンを獲得すること ファンドで、コアプラス型、バリューアッド型よりもリスクが高い。
を目的として運用されるファンド
運用されるファンド して運用されるファンド

想定したうえで、キャッシュ・オン・キャッシュやＩ

いては、REITをはじめとする不動産ファンドおよびＲＲの両面からみてエクイティ投資リターンを組み立

エンド投資家（事業法人）に至るまで幅広いターゲてました（図表⑤参照）。

ット（顧客属性）が見込めるものと判断されること。
⑥ また、ファンド出口時における売却時キャップレ（1）対象不動産の選定について
対象不動産は、当社がアセット・マネージャーとして取得を検討していた東京都墨田区内の既存オフィスート（想定NOI利回り）についても合理的に説明ができる水準感（当時の水準感で４％台後半）にあると判断されること。

ビル（地下１階付地上９階建）であり、検討段階における築年数は25年以上が経過しており、立地、規模感、（2）対象事業（省エネ改修事業）の検討について

建物スペックおよび築年数等からの基準上ではＢクラ

対象不動産については、館内LED照明化（共用部分

スオフィス（中型ビル）に分類される物件でした。

および専有部分）は1フロアを除いて未実施であった

検討段階における対象不動産選定のポイントは以下ため（当該1フロアはテナントが自主的にLED照明工のとおりでした。

事を実施済み）、全館LED照明化を実施する計画を前① オフィス部分（１～８階）については現状満室で、提として、Re-Seed投資事業における対象事業（省エ取得以降においても、一般的なオフィス賃貸需要が期待できる物件力が備わっており、今後も安定した
キャッシュフローの継続が見込めること。

ネ改修工事）として検討を行いました。
具体的には、改修工事内容を立案し、その工事見積書（概算工事費用）を取得したうえ、あわせてスケジ② とくに、オフィス部分の既存テナントは、ほとんュール実施計画（工程表）の蓋然性について検討を行

どが長期入居（10年以上）のテナントで、いずれいました。とくに、専有部分のLED照明化については、も本社や支店などで使用されていることから、テナ資材搬入と照明器具の交換工事を実施するため、テナントの粘着性が高いと推察できること。この点は、ントスペースに立ち入ることが必要となることから、安定稼働のみならず、対象不動産における今後の賃

各階テナントの休業日（基本的には土日祝）における料上昇（賃上げ交渉）に向けても好材料であると判工事作業を想定して、検討段階においては工事着手か断されること。

ら工事完了まで約３か月間の工事実施期間を計画しま③ 最上階（９階）の住居部分（約40坪）についても、した。

オフィス用途にコンバージョン工事を実施する計画

加えて、最上階のオフィスコンバージョンについてを立案し、その改修計画案とテナントリーシング（リも、専有部分の事務所仕上げ工事（新規間仕切り、トテナント）を総合的に勘案したうえ、さらなる収益

イレ・給湯室、OAフロア、LED照明化等）とルーフ（賃料）の向上が見込めるものと判断されること。

バルコニー部分の各改修工事（ウッドデッキおよび可④ 一定の築年数が経過しているオフィスビルであっ動式テント設置等）について、建築基準法上の適法性たものの、建物設備（空調設備等）のメンテナンスと照合しながら検討しました。

状況が全般的に良好であり、結果的には、短期的修繕コスト（取得時の修繕コスト負担）が抑えられると判断できること。

20（3）対象事業の選定について
対象事業（省エネ改修工事）については、投資ガイ⑤ 周辺エリアにおける類似物件の売買取引事例（売ドラインに定められる一定の環境要件（図表⑥参照）

買COMPS）を集積し、それらを分析した結果、対のうち、改修後において建築物省エネルギー性能表示

象不動産についての流動性は高く、売却候補先につ制度（BELS）による評価結果の星表示が3つ以上の取RE-SEED ● November, 2020

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社のRe-Seed投資事業の活用戦略
図表⑥ 投資ガイドライン（対象事業のうち一定の環境要件を満たすことを目的とした事業）
事業の概要
イ 省エネルギー改修

ロ、ハ 建築物環境総合性能評価システム（CASBEE)

事業要件の主な概要
既存建築物全体におけるエネルギー消費量が、事業の前と比較して概ね15％以上（ヘルスケア施設（※1）は10％以上）削減「CASBEE-建築」又は「CASBEE-不動産」の評価においてAランク以上（三大都市圏（※2）以外における旧耐震建
築物の建替の場合はB＋ランク以上）「CASBEE-建築」におけるライフサイクルCO2の評価において緑星表示が３つ以上

二 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS)「BELS」による評価において、星表示３つ以上（非住宅の場合は削減率20%以上）

ホ 低炭素建築物の認定制度「都市の低炭素化の促進に関する法律（エコまち法）」に基づく「低炭素建築物」認定【ヘルスケア施設、又は三大都市圏（※2）以外における旧耐震建築物の建替（三大都市圏（※2）おいては耐震診
へ 建築物の低炭素化の促進のために誘導断義務付建築物に限る）】
すべき基準（※3）
建築物省エネ法で定めるエネルギー基準値より10％以上の削減等
ト 地方公共団体等による一定の環境性能
東京都建築物環境計画書制度等の確保（※1）ヘルスケア施設とは高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成13年法律第26号）第5条第1項に規定するサービス付き高齢者住宅、法人福祉法（昭和38年法律第133号）第29条第1項に規定する有料老人ホーム・病院などをいう。
（※2）埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、大阪府、名古屋市、京都市及び神戸市をいう。
（※3）建築物に係るエネルギーの使用の合理化の一層の促進その他の建築物の低炭素化の促進のために誘導すべき基準（平成24年経済産業省・国土交通省・環境省告示第119号）のうち「Ⅰ．建築物に係るエネルギーの使用の合理化の一層の促進のために誘導すべき基準」を満たすこと。

得を実現すること（現在の投資ガイドラインの「ニ」のやり取りを行い、その評価結果を提示してもらいまに該当）を前提として検討を行いました。

したが、BELSの評価制度は、検討（立案）段階にお

具体的には、検討段階から、BELSの評価機関（第ける改修工事計画を実施する前提で、評価書（評価結

三者認証機関）との間に、関連資料（改修工事計画案、果）を交付してもらうことが可能であったという点が工事見積書、工程表、エネルギー削減量の計画書等）

対象事業を選択するうえでポイントとなりました。

図表⑦ BELS評価書（一部抜粋）

RE-SEED ● November, 202021

実際に本案件では、案件実施（対象不動産を取得し

導売却やシークエンシャル・ペイ（シニア→メザニ

た2017年 8 月）の事前に、第三者認証機関から評価ンの順序で元本償還を実施）による返済条件など、書（星４つ）の交付を受けることができました（図表

シニアレンダーとの間に各種条件を取り決めること。

⑦参照）。
（5）対象事業の実施について（4）‌Re-seed投資事業のストラクチャーおよび資金調達について本案件では、本案件投資家（海外）の意向と税制面

対象不動産の取得後、当初立案計画に基づいて、対象事業（省エネ改修工事）を実施しました（図表⑨参照）。

の透明性の高さから、投融資先（対象事業者）として、これにより、ビル１棟の全館LED照明化と完全オフ

特定目的会社（TMK）を用いる前提で、以下の手順

ィス化が実現でき、また、最上階については、当初計によりストラクチャーおよび資金調達手法の検討を行

画段階の想定賃料を上回る条件でのリテナントが早期いました（図表⑧参照）。

に完了するなど、対象不動産全体のバリューアップ

① 投融資（投資事業有限責任組合から対象事業者に（NOI向上）に大きく寄与することができました。

対する投融資）の形態を、エクイティよりも安全性の高いメザニン融資（特定社債）とすること。
② シニア部分はノンリコースローン（特定借入）と省エネ改修工事が完了した後、対象不動産全体につして市中銀行（レンダー）から調達すること。

い て、 工 事 完 了 後 の 6 か 月 間（2018年 3 月 か ら③ シニアとメザニンの各経済条件（LTV、期間、利2018年 8 月まで）における電気使用量を前年同期間

回り条件等）を比較して適切なトランチング（デッ（2017年 3 月から2017年 8 月まで）と比較したとこ

ト区分）を行うこと。

ろ、およそ15％の削減を実現することができ、ほぼ④ 借入人となる対象事業者における有事（デフォル

当初計画どおりのエネルギー削減効果を挙げることがト等）の場合を想定した対応策として、レンダー主できました。それ以降も、エネルギー等使用量のモニ

図表⑧ ストラクチャー図（概要）22（6）対象事業実施後の効果測定について

RE-SEED ● November, 2020

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社のRe-Seed投資事業の活用戦略
図表⑨ 改修工事内容の一例

LED照明交換〈エントランス部分〉

LED照明交換〈専有部分（テナント執務室内）〉

LED照明・エアコン設置〈最上階の専有部分〉

可動式テント・ウッドデッキの設置〈最上階のルーフバルコニー〉

タリング実施を継続しています。

いえば、一般的に「築古」とよばれる中古不動産（既■ESG投資との関連性について
Re-Seed投資事業のポイントとして「ESG投資との親和性が高い」ということが言えるかと思います。

存物件）を対象不動産と見定めてRe-Seed投資事業を活用することにより、その物件力を高めること（バリューアップ）が可能となります。
対象不動産のバリューアップ後においては、周辺競

まずは、対象事業（省エネ改修工事）を実施する意

合物件と比較して物件のリーシング上の優位性を確保

識や行為そのものが、直接的に環境配慮、地域社会へすることができ、①安定稼働率の確保と継続、②賃料の貢献など様々なESG課題への取り組み（ESG活動）水準の維持と向上、③ランニングコスト削減（電気水へ繋がっていくという側面が挙げられます。実際に、

道使用料の削減や建物設備メンテナンスコストの軽減

上記の案件（案件Ｃ）では、対象不動産の運用面にお等）などの効果が得られ、対象不動産におけるＮＯＩ

いて、節電節水を促すポスターの貼付（共用掲示板）、

向上を大きくサポートするとともにESG投資の基本姿

テナント向けESG研修の実施、既存テナントとの賃貸勢である「長期的なリターンを確保していくこと」に

借契約におけるグリーンリース条項追加（オーナーと適した投資戦略を実現することができました。

テナントとで互いに節電節水に努めるなど環境パフォ

次号では、引き続き、当社におけるRe-Seed投資事ーマンスを向上させる努力義務を規定）締結など、テ業の案件事例（案件Ｄ）と、案件実施後におけるナントに対して環境意識を高めるための働きかけを実GRESB（ESG配慮を測る年次のベンチマーク評価）

践し、オーナー側とテナント側の双方でESG活動の推へ参加した経緯などについてご紹介させていただく予進を深める契機となりました。

定です。

一方、不動産投資（不動産ファンド）との関連性で
RE-SEED ● November, 202023

環境不動産ニュース
安倍政権下の不動産市場
2020年9月16日に安倍内閣が総辞職し、2012年

低下しました。

末から 8 年弱に亘って続いた安倍政権が幕を閉じま

日本における住宅の賃料は非常に安定的であると指した。この間、「アベノミクス」と呼称された経済政

摘されており、ここ数年間に亘ってごく緩やかな上昇策に後押しされ、我が国経済は好転しました。不動産

基調で推移しています。

市況にも大きな変化がもたらされましたので、いくつマンションの価格は顕著に上昇しました。この 7かのデータを用いて振り返ってみたいと思います。

年半の間に、新築マンション発売価格、中古マンショ

地価は主要都市を中心に上昇基調を辿りました。イ

ン売買価格いずれも高い上昇率を示しました。

ンバウンド需要の受け皿となった商業地などでは地価

このように、安倍政権下において不動産市況は着実が著しく上昇する例もみられました。また全国平均でに改善してきました。もっとも日本経済は2018年にも地価は上昇に転じており、地価上昇の裾野の広がり

景気の山を越えており、かつ昨今はコロナ禍が経済活も観察されました。

動を停滞させています。菅政権下で不動産市況がどう

オフィス賃貸市場は大都市圏のみならず地方圏でも引き締まり、全国的にオフィス賃料の上昇がみられました。
オフィスの期待利回

図表 安倍政権下での不動産市況の変化
地価りも全国の主要都市でオフィス賃料

徐々に下落し、投資家

オフィス期待利回りの投資意欲が高まった

住宅賃料ことを示しています。
指標となる東京の丸の内・大手町のオフィスビルの期待利回りは 7
年半で1.0％ポイント

展開していくか、今後の動向がますます注目されます。

市街地価格指数（六大都市・全用途）
2010年3月末＝100

直近

変化

95.6

117.4

＋22.8%

日本不動産研究所＋22.9%

日本不動産研究所（2012年9月末） （2020年3月末）

全国賃料統計（六大都市・事務所）
2010年＝100

96.1

118.1

（2012年9月末） （2019年9月末）

Aクラスオフィス（東京 丸の内・大手町）％

全国賃料統計（六大都市・共同住宅）
2010年＝100

3.5

▲ 1.0

日本不動産研究所（2012年10月）

4.5（2020年4月）

99.5

100.3

＋0.8%

日本不動産研究所

79.2

114.0

＋43.9%（2012年下期）（2020年上期）

日本不動産研究所、
アットホーム、
ケン・コーポレーション

56.3

87.9

＋56.1%（2012年下期）（2020年上期）

日本不動産研究所、
アットホーム、
ケン・コーポレーション（2012年9月末） （2019年9月末）

住宅マーケットインデックス（新築発売価格）（東京23区、標準タイプ）
マンション価格

出所

安倍政権前

万円／㎡

住宅マーケットインデックス（中古売買価格）（東京23区・築10年補正、標準タイプ）
万円／㎡

注：六大都市は東京区部、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸の平均。
出所：日本不動産研究所。住宅マーケットインデックスは日本不動産研究所、アットホーム、ケン・コーポレーション。

［表紙の写真］ESR尼崎ディストリビューションセンター
2020年 6 月30日に竣工した、アジア最大の延床面積388,570㎡を誇る

先進的物流施設。

環境にやさしい持続可能な物流施設となることを目指し、CASBEE Aランク認証を取得し、環境配慮型照明システムなど省エネルギーで持続可能な設計をいたしました。また、自然と共生する物流施設の実現のため、ビオトープエリアを設けABINC認証も取得。

ESRは「HUMAN CENTRIC DESIGN.」をコンセプトに、休憩ラウンジ、

ショップ、スカイデッキ、託児所、憩いの広場など、当施設で働く方が心身を癒し快適に過ごしていただける職場環境の提供にも力を注いでおります。

事業主体：ESR株式会社
所 在 地：兵庫県尼崎市末広町1丁目5-1（住居表示）
階
数：地上 6 階建て
構
造：柱 RC造 梁 S造
竣
工：2020年 6 月30日
延床面積：388,570㎡
企画設計：ESR株式会社
設計：‌大成建設株式会社一級建築士事務所、（アメニティ）タカトタマガミデザイン株式会社、（ラ
ンドスケープ）a+L /渡辺美緒デザイン事務所
施
工：‌大成・長谷工・錢高・ノバック・神鋼興産建設
特定建設工事共同企業体

Vol. 20 ● November, 2020
編集発行：一般社団法人 環境不動産普及促進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門１−16−４ アーバン虎ノ門ビル2階
Tel：03-6268-8015（代表・総務部）03-6268-8016（企画部・環境不動産部）Fax：03-3504-8826
http://www.re-seed.or.jp/

制

作：株式会社 たいせい

〒156-0042 東京都世田谷区羽根木 １−７−11
T el：03-3321-2111
Fax：03-3321-2100

大成出版社ビル４階