環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 21

March, 2021

Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構

Index ───────────────────────────────────
SDGsの観点から企業がTCFDに対応すべき理由 �����������������������������������������������������������������������2
広島都心におけるオフィス需給と都市発展への展望�����������������������������������������������������������������8
不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー 第４回������� 12
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社のRe-Seed投資事業の活用戦略（その２）����� 16
環境不動産ニュース��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 20

Report

SDGsの観点から企業がTCFDに対応すべき理由

─積極的な移行リスク対策が企業のサステナビリティと
地球・社会へのベネフィットを生む
株式会社三井住友トラスト基礎研究所

私募投資顧問部

主任研究員

菊地 暁

■迅速な気候変動対応がブラウン・ディスカ
ウントのリスクを軽減

気候変動は、経済分野において看過できないリ

気候変動は、ここ数年の国際的なリスク上位に挙げスクとなっており、問題の解決に向けた対策が必られるほど、我々にとって重要な問題である。足元で要である。
本稿では、気候変動対策を通じてTCFDの「移は新型コロナウイルス（COVID-19）感染症対策

行リスク」への対応を実行するために、「戦略的が喫緊の課題となるが、長期的な視点から気候変動が計画・リスク管理マトリクス」を提案した。さら大きなリスクであることに異論はないであろう。世界にSDGsを用いて、どうすれば気候変動対策がで経済フォーラムのグローバルリスク報告書をみると、きて（手段）、どのような地球・社会レベルでの「異常気象」が2017年以降4年連続で1位に、このほ

ベネフィットが得られるか（効果）を検討した。

か「自然災害」や「気候変動対策の失敗」などが上位

気候変動対策としてTCFD移行リスクへ対応すに入り、2020年は長期リスクの上位5位全てが気候

ることは、企業にとってリスク管理だけではなく、関連リスクであった（図表１）。このように経済分野

技術革新やレピュテーションの向上などの「機会」においても、気候変動が看過できないリスクであるこにもなり得る。これらツールを用いて「企業のサとがわかる。

ステナビリティ」と「地球・社会システムのベネ

周知のとおり、異常気象の主な原因は地球温暖化とフィット」を生み出すストーリーは、紋切型では言われている。2015年12月の国連気候変動枠組条約ない各社固有の気候変動対策として発信できるで第21回締結国会議（COP21）では、いわゆるパリ協あろう。

定が採択され、産業革命前からの気温上昇を2℃以内に抑える「2℃目標」という公約が掲げられた。この国際公約を達成するには、石炭・石油・天然ガスなど

図表１ 今後、発生可能性が高いグローバルリスク（2016-2020年）

2016

2017

2018

2019

2020

非自発的移住

異常気象

異常気象

異常気象

異常気象

異常気象

非自発的移住

自然災害

気候変動対策の失敗

気候変動対策の失敗

気候変動対策の失敗

自然災害

サイバー攻撃

自然災害

自然災害

国家紛争

テロ攻撃

データ不正利用 データ不正利用 生物多様性の喪失

自然災害

データ不正利用

気候変動対策の失敗

サイバー攻撃人為的災害

出所）The World Economic Forum「Environmental dangers dominate the WEF s survey for 2020」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

2

RE-SEED ● March, 2021

SDGsの観点から企業がTCFDに対応すべき理由の化石燃料は、埋蔵量の1/3程度しか利用することがるため、これに見合った賃料プレミアムの追求、稼働できない。残りは法規制、市場環境、産業構造の変化

率の安定性などがデベロッパーの開発動機となっていにより、実際に使えない資産として価値が大きく毀損た。一方、我が国における部門別CO2排出量をみると、する「座礁資産（Stranded Assets）」となる可能性事務所等が含まれる「業務その他部門」の構成割合がが指摘されている。

依然として高い。パリ協定を踏まえて策定された地球

座礁資産のように資産価値の毀損が顕在化すると、温暖化対策計画（2016年）では、同部門について、企業会計には大きなダメージとなる。金融監督当局は、2030年までに40%（対2013年実績比）の削減率を

気候変動が企業と金融市場にもたらすリスクについて求めている。現在、環境関連諸法令によりGHG規制

懸念しており、金融安定理事会（FSB）がG20の依頼が進められているが、今後、当該諸法令は、地球温暖を受けて、気候変動が金融市場に及ぼす財務的影響の化計画目標達成のために欧米の環境規制のように厳格可視化の検討を行った。そして、「気候関連財務情報化される可能性が高い（図表２）。この場合、GHG排

タスクフォース（TCFD：Task Force on Climate-

出量が大きいなどの環境負荷が高いアセットは投資撤

related Financial Disclosures）」 が 設 置 さ れ、退（ダイベストメント）の対象となり、いずれは座礁

2017年6月に情報開示ガイドラインとして「TCFD

資産となるリスクが指摘されている。そのため、早い

1

提言 」が公表された。

段階で問題の解決に向けた戦略が必要となる。

１ 気候関連財務情報開示タスクフォースによる提言

不動産において今後の移行リスクを考えるとGHG

ここでTCFDが指摘する気候変動リスクのひとつに排出量が多い、あるいはエネルギー効率が悪い建物は「移行リスク」がある。移行リスクとは、「低炭素社会

大規模な環境改修工事を余儀なくされ、改修不能であへの移行に伴い、温室効果ガス（GHG）排出量の大れば最悪のケースでは賃貸行為そのものが違法となる

きい金融資産を再評価することによりもたらされるリかもしれない。すなわち、グリーンプレミアムの追求

スク」をいう。先に示した「座礁資産」はTCFDが指よりも、ブラウン・ディスカウントのリスクを軽減・摘する移行リスクのひとつである。

排除する投資方針が、持続可能な企業としての成長の

これまで不動産市場においては、環境性能が高いビカギとなると考えられる。

ル（グリーンビル）の開発はイニシャルコストがかか

図表2

建築物に対する欧米の環境規制厳格化の動き
適用時期

法規制内容

EU

2020年12月末まで

米

2030年まで

大規模ビルでCO2排出量40%削減を義務化（NY市）

2018年4月以降

不動産省エネ評価EPCでF以下となる物件の賃貸は違法

英2030年まで

豪

－

オランダ

2023年1月以降

全ての新築ビルをNearly ZEBとする

商業不動産に対し、EUの不動産省エネ評価EPCでB以上を取得することを義務化
政府機関はNABERSの一定レベルのビルにしか入居しない
エネルギー性能が一定以下となるオフィスの使用禁止

出所）各種資料をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

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3

■マトリクスによる「リスクと機会」の整理・検討が具体的なアクションに繋がる
それでは、不動産オーナーや関連プレイヤーは移行リスク対策にどこから着手すべきだろうか。
まず、低炭素化社会への移行にはどのような不動産の4つの評価軸で不動産市場関連リスクを洗い出し、これに対応する「戦略的計画・リスク管理」を列挙した（図表３）。
２ 気
 候関連財務情報開示タスクフォースによる提言最終報
告書（2017年6月）「気候関連のリスクと潜在的な財務的影響の例」

関連リスクがあるか、それにどう対策するかを整理し「①政策・法規制」では、既に欧米で進められていた「戦略的計画・リスク管理マトリクス」を作成する

る環境関連規制が日本でも行われると考えて戦略を策と、直面する課題が可視化されて具体的な解決策に繋定する必要がある。特に「GHG排出量報告義務の強がるだろう。気候変動の主な原因が地球温暖化にある化」
・「GHG排出量規制強化」は十分に想定されうることから、ここでのゴールは「GHG排出削減・省エ

事項であることから、速やかに環境不動産関連専門所

ネルギーの達成」とした。これを達成するために、管を定め、これまで以上にPM会社等と連携してGHG

2「①政策・法規TCFD提言の評価フレーム を用いて、排出量等の報告・管理体制を確立していく必要がある

制」
・「②技術（テクノロジー）
」
・
「③市場」
・
「④評判」

だろう。また、GHG排出量制限に伴い排出権取引が図表3 移行リスクに対する「戦略的計画・リスク管理マトリクス」（例）
不動産市場関連リスク①政策・法規制

戦略的計画・リスク管理

GHG排出量報告義務の強化

専門部署設置・報告体制整備

GHG排出量規制強化

GHG排出量削減目標の設定

GHG排出価格の上昇（排出権取引）

エネルギー効率性の追求

炭素税導入の可能性

EMS（BEMS・HEMS等）の設置

エネルギー規制強化

省エネ投資
関連税制・補助金関連動向モニタリング

環境性能が劣る建物の陳腐化

設備関連企業との連携強化
PM/BMとの連携強化
環境改修工事の実施②技術（テクノロジー）

再生可能エネルギーの導入
Net Zero Energy Buildingの取得・運用

③市場

④評判

低エネルギー効率ビル需要の減退

テナントニーズの把握

環境性能が劣る資産の価値低下

環境認証評価取得

テナント志向の変化

グリーンリース等とのテナント協働

電力価格の高騰

電力使用の効率化

原材料コストの上昇

資産の入替

気候変動リスク対応の遅れによるレピュテーションの低下

グリーンファイナンスによる資金調達

気候変動リスク対応の遅れによる資金調達コスト上昇

シナリオ分析結果・対応策の開示

GHG排出削減・省エネルギーの達成
出所）三井住友トラスト基礎研究所

4

RE-SEED ● March, 2021

SDGsの観点から企業がTCFDに対応すべき理由

活発になることを想定し、排出権の売却側となる、もの「④評判」に繋がるだろう。将来的に企業に対するしくはできるだけ超過排出を行わないための準備が必

環境格付の付与が通常となれば、気候変動リスク対応要となる。我が国における炭素税はCOVID-19の影の遅れは格下げ要因となり、資金調達コスト上昇など

響により導入が延期されたが、いずれ地球温暖化対策の影響を受けるかもしれない。

の一環として導入が再検討されることになるだろう。

上記のようなマトリクスでの検討ができれば、次に、これに対応するためには、現在のGHG排出量をモニ

どの物件でどのような取組をするか、重要業績評価指タリングし、例えば「炭素税：1万円/CO2排出量1t

標（KPI）の設定も含めてさらに具体化することがで当たり」などの設定を置きつつ、どれだけ財務的な負きる。TCFDが求める複数のシナリオ分析についても、荷がかかるか、改修工事等で解決可能か、などを検討

個々のリスクを回避するために講じる費用や、対応がし、社内で課題認識を共有しておく必要がある。省エ遅れた場合の機会損失等について、外部コンサルタン

ネルギーについては、改正建築物省エネ法等のさらなト等の協力を得ながら、合理的な推計が可能となろう。

る規制強化の可能性を想定しておくべきだろう。

目前に迫る気候変動の対策は、企業のサステナビリ「②技術（テクノロジー）」に関する不動産市場関連

ティの観点から可及的速やかに始める必要がある。逆

リスクはどうか。
「技術」は日進月歩である。建物のに早い段階から着手していれば、レピュテーションの

環境性能が意識されるようになり、例えばネット・ゼ

向上やノウハウの蓄積、さらにはビジネス機会の創出

ロ・エネルギー・ビル（ZEB）などの技術も進歩してにも繋がるだろう。例えば、住宅メーカーなどでは、いる。また、再生可能エネルギー導入コストも低減し早い段階からネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）ている。現在の環境性能が高いビルは、将来の「普通に取り組んでおり、省エネルギー性能の義務化によるのビル」になるかもしれない。これは逆に、エネルギ

1棟当たり平均単価の上昇や、賃貸住宅のZEH化によー効率が悪い既存ビルの陳腐化をもたらす。これに対る売上増を想定している。このように低炭素社会への応するには、エネルギー効率改善のための環境改修工

移行をリスクだけではなく、ビジネスの機会と捉える事の実施、PM/BM等との連携による省エネチューニ

ことが、今後の環境対応に求められるだろう。

ング、再生可能エネルギーの導入などが必要となる。
同様に、「③市場」の観点からみるとどうか。エネ
ルギー効率が悪いビルは、環境意識が高い企業のみな■気候変動に対応する意義とその効果はSDGsで可視化することができる

らず、環境関連規制の厳格化によりエネルギー削減に

気候変動対策は、リスクの回避のみならず、自社の努めている企業のニーズにそぐわない。加えて、環境

レピュテーション向上やビジネス機会の創出など、企性能が高いビルが「普通のビル」になることにより、

業側のミクロな視点でプロフィットをもたらす可能性

エネルギー効率が悪いビルは相対的に需要が減退するを十分に秘めているが、マクロな視点では、持続可能だろう。このようなビルは資産価値の低下は免れないな開発目標（SDGs：Sustainable Development

だろうから、建物の魅力を維持するためには、環境改

Goals）3の達成を通じて、地球・社会レベルでのベ修工事後に環境認証を取得するブランディング、もしネフィットにも貢献できると考える。

くは資産の入替等を検討する必要がある。

３ 2
 015年9月の国連サミットで採択された「持続可能な開発のための2030アジェンダ」に記載された、2030年までに持続可能でよりよい世界を目指す国際目標

もし、このような一連の気候変動対策を行わなかった場合には、「気候変動リスクに適切な対応を行っていない企業」として「レピュテーションの低下」など

では、どのようなストーリーで考えればよいか。
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5

SDGsは17の目標と169のターゲットから構成されてルギーマネジメントシステム（EMS）による管理がいる。この17の目標を体系的に整理し、例えば目標必要となる。これは「9.産業と技術革新の基盤をつくのひとつである「13.気候変動に具体的な対策を」をろう」が起点となるだろう。この目標には「9.4 資源

軸とした場合、どうすれば気候変動対策ができて（手利用効率の向上とクリーン技術及び環境に配慮した技

段）、どのようなベネフィットが得られるか（効果）

術・産業プロセスの導入拡大を通じたインフラ改良やについて考察したのが図表４である。

産業改善により、持続可能性を向上させる」とのター

気候変動の主な原因として指摘されるGHGを減らゲットが示されている。クリーン技術として、例えば、すためにはZEBなどのグリーンビルディングや、エネ

全国複数の都市で地域連携・低炭素水素技術実証事業

図表４ 「13.気候変動に具体的な対策を」を軸とした場合におけるSDGsへの効果


手段

効果

目的

土
台
出所）三井住友トラスト基礎研究所

6

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・基礎

SDGsの観点から企業がTCFDに対応すべき理由が進められており、水素エネルギーの実用化が始まっている。技術革新により大規模で安定かつ安価な水素製造技術、風力発電や太陽光発電などの再生可能エネ
ルギーの出力変動への対応といった技術開発が進めばるものであり、この目標も土台・基礎となろう。

■各社固有の気候変動対策のストーリーが求められる〉「7.エネルギーをみんなに そしてクリーンに」に繋が不動産関連リスクは共通であることから、不動産関り、「13.気候変動の具体的な対策」の目標達成に寄与

連企業が設計する「戦略的計画・リスク管理」はあるする。加えて、環境負荷の高い化石燃料からの脱却、程度類似するのは当然であり、むしろ基本的な検討項

再生可能エネルギーの使用は、大気汚染を回避するこ

目はテンプレート化が効率的かもしれない。しかし、とから「12.4 化学物質や廃棄物の大気、水、土壌へ

不動産関連企業といってもデベロッパー、仲介・販売、の放出を大幅に削減する。
」のターゲットを通じて「12.

不動産運用会社等色々であり、また同じ不動産運用会

つくる責任 つかう責任」の目標を達成し、「14.海の社であってもスポンサー企業の業種や協力体制の状況

豊かさを守ろう」
・「15．陸の豊かさも守ろう」の目が異なる等、各社ともに立ち位置が様々であることか

標達成にも繋がる。技術革新や、クリーンエネルギー

ら、具体的・個別的な対策レベルの検討において各社をもとに気候変動への具体的な対策を行った企業は、の強みと達成すべきゴールは千差万別となる。図表３・

経済的な観点からみて、環境関連の市場獲得という大図表４で示したマトリクスやストーリー以外にも様々きな機会を手にすると考えられると同時に、自社が環なシナリオを描くことが可能である。

境や社会に貢献をしているとの自負は、従業員の士気を高め、仕事のやりがいとなるかもしれない。これは「8.働きがいも 経済成長も」の達成に繋がる。

自社の強みと課題を認識した上で具体的な対策を取れば、リスクの抑制と機会の獲得や、「企業のサステ

このほか、地球レベルで見れば気候変動を抑えるこナビリティ」に繋がる。さらに、それらの取組は、「地とで、干ばつや洪水など、極端な気象現象による環境

球・社会レベルでのベネフィット」にも貢献できる。

的ショック・災害曝露・脆弱性の軽減に役立ち、さら今回、TCFDの「移行リスク」への対応を実行するたには、安心・安全に住み続けられる街の維持を可能にめに「戦略的計画・リスク管理マトリクス」を提案しし、気温や天候の安定は、人々に精神的な安らぎを与た（前掲図表３）。さらにSDGsを用いることで、どえ、健康や快適性にも寄与すると考えられる（「2.飢

うすれば気候変動対策ができて（手段）、どのような

餓をゼロに」
・「11.住み続けられるまちづくりを」）。

地球・社会レベルでのベネフィットが得られるか（効これらの達成にはステークホルダーとの対話・協働、果）の検討に役立つと考えた。気候変動対策として

すなわち「17.パートナーシップで目標を達成しよう」

TCFD移行リスクへ対応することは、企業にとってリが土台・基礎となる。また、「4.質の高い教育をみん

スク管理だけではなく、技術革新やレピュテーション

なに」には「4.7 持続可能な開発を促進するために必の向上などの「機会」にもなり得る。これらツールを要な知識及び技能を習得できるようにする」というタ用いて「企業のサステナビリティ」と「地球・社会シーゲットが定められている。本来は児童・学生を対象

ステムのベネフィット」を生み出すストーリーは、紋とした目標ではあるが、社会人にも教育は必要である。

切型ではない各社固有の気候変動対策として発信でき

SDGsを通じて企業のサステナビリティと、地球・社

るであろう。

会システムのベネフィットを生み出すストーリーを考える力は、質の高い継続的なESG研修によって培われ
RE-SEED ● March, 2021

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広島都心におけるオフィス需給と都市発展への展望
一般財団法人日本不動産研究所
中四国支社

支社長

仁王頭 毅

１．はじめに新型コロナウイルス感染症拡大の影響から、旅行取
扱額、主要観光地への入込客数は大幅に落ち込んだ状町交差点」から市役所までの約1200ｍ、そして平和大通り沿い約600ｍまでがオフィス街である。このう
ちの「八丁堀交差点」から「紙屋町交差点」までの約600ｍが中心的なオフィス街である。

態が続いており、自動車・鉄鋼を中心とした生産・輸

これらの幹線道路沿いのオフィスビルに対しては、出も大幅に減少している。雇用・所得環境をみると、

オフィス立地の改善目的による郊外事業者の移転進出

労働需給・雇用者所得ともに弱めの動きがみられておや、耐震性や設備の機能性を求め、エリア内で別の築り、広島県の景気はほとんどの経済分野で厳しい状態

浅オフィスビルへ移転するといったニーズが多い。一が続いている。

方、広島市中心部の主要なオフィスビルにおいてはテ

こうした状況のもと、広島市中心部のオフィス（事ナント側の移転需要を満たすようなオフィスビルの新務所、建物ビルも含む）についての現状、そして将来性について少し分析してみたい。

２．広島市のオフィス市況

図表１ 広島市の想定成約賃料と空室率(円/坪)12,000シービーアールイー株式会社の「Japan Office

11,500Market View」によると、広島市における2020年第10,500

３四半期の想定成約賃料（共益費込み）は、
前期（2020
年第２四半期、以下同様）比約−0.3％の11,880円/坪(％)

12,50011,0003.0

た（図表１）。これらは新型コロナウイルス感染症の影響による解約によるところが多いと考えるが、事務所借手側が大型オフィスビルや築浅のオフィスビルを

2.9

3.0

2.3

2.1

1.9

1.8

1.9

1.7

2.0

10,000
9,500
9,000

1.0
10,940 11,030 11,130 11,230 11,420 11,510 11,600 11,780 11,870 11,920 11,920 11,880

想定成約賃料

空室率※想定成約賃料は、共益費を含む、フリーレント等のインセンティブは考慮外（資料）シービーアールイー株式会社「Japan Office Market View」をもと●に作成

図表２ 広島市のオフィス街
広島城
合同庁舎

いる中でのコロナ禍による足踏み感の現れで、今のと的であるといえる。

原爆ドーム

★

広島駅

県庁
●

紙屋町交差点

３．広島市のオフィス街・ビルの現状

平和公園●
八丁堀交差点●「稲荷町」電停

広島市の主なオフィス街は（図表２）に示す幹線道
路沿いである。JR広島駅南口を出て広島駅前大橋をさらに南下し、広島電鉄「稲荷町」電停から西方へ向
かって原爆ドームまでの幹線道路沿い約1,900ｍと、途中「八丁堀交差点」から南北各500ｍ程度、「紙屋
8

RE-SEED ● March, 2021

0.0

18.Q1 18.Q2 18.Q3 18.Q4 19.Q1 19.Q2 19.Q3 19.Q4 20.Q1 20.Q2 20.Q3 20.Q4 年 期

中心に、よりグレードの高いビルへの移転等が進んでころ広島市の好調なオフィス市況に及ぼす影響は限定

4.0

3.1

2.9

と実に29期ぶりの下落となった。また空室率は、前期比＋1.6％の3.5％となり、２期連続の上昇となっ

3.2

3.5

市役所

（出典）広島市HP 都市再生緊急整備地域区域図より加工

広島都心におけるオフィス需給と都市発展への展望

規供給は増えていない現状（図表３・４）もある。

図表４ 広島中心部の主要オフィスビル

こうした現状を踏まえると、経済活動の長期的な停番号

名称

滞がなければ、たとえ働き方改革によるテレワークが①

新広島ビルディング②

GRANODE広島

2019年3月③

スタートラム広島

2017年11月④

おりづるタワー

1978年3月竣工
2016年9月改修⑤

広島トランヴェールビルディング

2014年2月⑥

アクティブインターシティ広島

2010年8月⑦

広島ビジネスタワー

2009年12月⑧

広島鉄砲町ビルディング

2009年4月⑨

ニッセイ広島ビル

2007年11月⑩

大手町平和ビル

2004年6月⑪

アーバス広島ビル

2003年3月⑫

広島袋町ビルディング

2002年1月⑬

JEI広島八丁堀ビル

1999年2月⑭

広島イーストビル

1998年4月⑮

NHK広島放送ビル

1994年8月

景写真」では、現在のオフィス街の中心地である八丁⑯

広島クリスタルプラザ

1992年4月

堀交差点から紙屋町交差点沿い、そして紙屋町交差点⑰

NBL広島立町ビル

から平和大通り交差点沿いに今も残る中高層ビルが⑱

ひろしまハイビル21

1990年11月

1975年当時の写真からも確認できる。戦後の老朽化❶

広島銀行新本店ビル

2021年春開業予定❷

広島駅南口開発(仮称)2022年8月

進められようとも、オープンスペースや会議室の充実など、生産性を高めるような事務所環境改善の一環としてのオフィス床確保の動きも考えられることから、オフィス市況は引き続き好調に推移することが見込まれる。

４．広島市における開発誘導政策
広島市中心部において1990年代以降に竣工した主
要オフィスビル（一部竣工予定を含む）は概ね図表３・４のとおりである。
広島市は1945年８月の終戦後に急速に復興した都市であるが、中国地図出版社が発行する「広島市の情したビルの更新が図られず、高度利用が十分になされていないことが、都市全体の活性化を遮るひとつの要因となっている。

竣工年月
2019年10月

1991年11月竣工
2003年12月改修

弊所調べ

合したうえで、新たに、その一部を特定都市再生緊急

このような中、広島県・広島市は、県内最大の集積整備地域に指定した。

地である広島市の都心中枢拠点性の更なる向上の必要

都市の再生の拠点として、都市再生特別措置法に基性から、市内オフィス街における民間開発を誘導し、づき国が政令で定める地域を都市再生緊急整備地域と国内外から多くの人や企業を惹きつける都市機能のさいい、この都市再生緊急整備地域のうち、都市開発事らなる集積・強化を図ることとしており、また国は業等の円滑かつ迅速な施行を通じて緊急かつ重点的に2003年７月に「広島駅周辺地域」、
2018年10月に「広市街地の整備を推進することが都市の国際競争力の強

島紙屋町・八丁堀地域」を都市再生緊急整備地域に指化を図るうえで特に有効な地域として国が政令で定め

定、2020年９月には両地区を「広島都心地域」に統る地域が特定都市再生緊急整備地域である。
都市再生特別措置法は民間事業者が提案する都市開発事業に対して特例によるメリットを与える法律でも図表３ 広島中心部の主要オフィスビル

①

合同庁舎

❷

原爆ドーム

⑦
★④
●
③ ⑬
紙屋町交差点 ⑤
⑰
● ⑧②
❶
⑨
⑮ ⑫
⑯

整備地域のうち、都市の再生に貢献し、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る特別の用途、容積、高さ、配列等の建築物の建築を誘導する必要のあると認めら

県庁

八丁堀交差点
平和公園

広島駅 ⑥ある。都市計画に関する特例としては、都市再生緊急⑱●れる区域について、事業者による都市計画提案に基づ⑪

き市が都市計画に都市再生特別地区を定めることがで「稲荷町」電停

き、これにより既定の用途地域等による用途規制、容積率制限、斜線制限、日影規制等を適用除外としたう
えで自由度の高い計画を定めること等が可能となる。

⑩

市役所（出典）広島市HP 都市再生緊急整備地域区域図より加工⑭

また、税制上の特例措置として、都市再生緊急整備地
域の区域内の都市開発事業が民間都市再生事業計画とRE-SEED ● March, 2021

9

図表５ 都市再生緊急整備地域

図表６ 八丁堀交差点から紙屋町交差点方面を望む

ウ

ア
中央公園
広島駅

4

イ
広島県庁

エ

5

2

オ

1

エ

6

エ

2020年11月25日午前8時 筆者撮影
3

広島市役所

の観光客やビジネス来訪者等のさらなる誘客、滞在ニ
都市再生緊急整備地域
特定都市再生緊急整備地域（新規）
都市開発事業（未着手）
都市開発事業（事業中）
都市開発事業（完了）
公共施設整備（未着手）
公共施設整備（事業中）
0

500m

1000m

公共施設整備（完了）（出典）広島市HPよりーズに資する世界に通用する良質なホテルを整備する。
」ことが地域の国際競争力強化に資するものとされる。本計画におけるオフィス利用については、中心部最高位の立地であり、今後の新規大型供給は2棟に留まることから、十分な賃貸需要が見込まれる。また、ホテルについては現在のコロナ禍による入国・外出自
粛の流れから打撃を受けた状態が続いているが、新型して国土交通大臣に認定された場合、所得税・法人税

コロナウイルス感染症に対する感染防止策やワクチン

については５年間の割増償却、登録免許税のうち建物接種によるコロナ禍の収束後には、人間が平和に対す保存登記についての軽減、不動産取得税の軽減、固定る価値観を変えない限り、原爆ドームや平和資料館で資産税・都市計画税の５年間の軽減に加え、民間都市

戦禍を知りたいといったインバウンドの回復が見込ま

開発推進機構からの金融支援として、金融機関からのれ、中長期的には採算性は見合うものと考える。本計融資を受けにくいミドルリスク資金について、貸付や画は2020年６月に事業化検討パートナーが決定され社債取得を行うメザニン支援を受けることができる。

ており、今後の計画の具体化等に向けた進捗が期待さ

税制上の優遇を受けるには事業地の取得期限等の要件れている。

があり、特定都市再生緊急整備地域においては償却率・軽減率に対してさらに優遇される。なお、都市再生特別地区等の都市計画提案に係る事業区域の面積要件に

これまではオフィス街の現状と都心部の開発促進策

ついて、広島市は開発促進の強化策として従来のに触れてきたが、この先はオフィス街にも影響を及ぼ

0.5haから0.2haに緩和している（2020年２月条例

す要因として、広島市という都市が発展するための課施行）。これは広島市中心部の土地の一画地単位の規題とその先の展望について考えたい。

模が小さい実情に合わせた特例であろう。

10

５．広島市が発展するための課題と展望

地方創生が謳われて久しい。しかし、政府・自治体「広島都心地域」における現在進行中の主要プロジ

による施策の背景にある思いが必ずしも現実化されてェクトのうち、オフィス・ホテル等の機能を備えた計いないと感じるのは私だけではないであろう。私は地画に「（仮称）広島市基町相生通地区第一種市街地再方創生の先陣を切る役割は地方の核となる都市でなけ開発事業」（図表５②の地点）がある。事業地は八丁ればならないと考える。核となる都市が、行政・業務・

堀交差点と紙屋町交差点のほぼ中間地点の相生通りに

商業・娯楽・教育、そして地域の特色を活かした観光

位置する広島市のまさに中心部に位置し、「A.国際的など、それらが充実されなければ人口流出の構造は変なビジネス環境の形成、業務機能の高度化に資する高わらない。少子化が進む中では、いかに社会人口流出

規格オフィスを整備する。B.都心を訪れる国内外からに歯止めをするかが大きな課題である。

RE-SEED ● March, 2021

広島都心におけるオフィス需給と都市発展への展望
図表７ 道県・中心市の人口変化（2003年3月末,2020年1月1日,人）

札幌市

仙台市

2003年

1,837,901

991,169 1,118,767 1,315,007

2020年

1,959,313 1,064,060 1,195,775 1,554,229

2003→2020年

121,412
北海道

72,891
宮城県

広島市

福岡市

77,008広島県

239,222福岡県

2003年

5,662,856 2,350,132 2,870,542 5,001,592

2020年

5,267,762 2,292,385 2,826,858 5,129,841

2003→2020年 −395,094−57,747

図表８ 2025年の広島駅南口イメージ図−43,684

128,249（出典）総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告、年報」より（出典）広島市HPより

広島市と類似した都市に札幌市・仙台市・福岡市が効果によるにぎわい空間への変貌が期待されている。

例えられる。いわゆる札仙広福である。いずれも地方

サンフレッチェ広島の本拠地を中心部へ移転するをまとめる行政機関が集積し、政治・経済・商業、そ「中央公園サッカースタジアム（仮称）」計画地（図表

して人口が類似した都市であるが、札仙広福の2003

５㋐の地点）では、2020年７月には整備手法もかた

年から2020年までの人口変化（図表７）を見るといまり、埋蔵文化財の調査が進められている段階である。

ずれの市も増加し都市の発展も窺える。一方、道県単本計画は「街なかスタジアム」として中央公園全体の位でみた場合に人口増加は福岡県のみ、他の3道県は空間づくり、紙屋町・八丁堀地区のにぎわい創出・回減少している。道県外への社会人口流出に歯止めをか

遊性向上などのまちづくりの視点から整備されるが、けるためには核となる都市の活性化が重要であり、広広島市へのふるさと納税制度を活用したスタジアム建島に対しては国・県・市による都市機能の集積・強化

設資金としての寄付額が、2019年11月の募集開始か策に地権者と民間事業者が共に足並みを揃え、今後のら４週間で2023年３月末までの目標額１億円を達成

民間開発の機運の高まりに大いに期待したい。

しており、これはスタジアム建設への大きな期待が寄

なお、もちろん現時点でそのような機運がない訳でせられていることの表れである。

はない。
「広島都心地域」の主要プロジェクトとして、

このように、中心地への移動時間の短縮といった利「広島駅ビルの建替え」（図表５⑤の地点）、「広島駅南

便性、娯楽施設の充実により中心部の吸引力は高めら

口広場の再整備等」（図表５㋓の地点）の工事が着工し、れ、各計画の実現を通じて回遊性も向上し、これらのいずれの計画も2025年春の竣工予定である（図表８）。

積み重ねを通じてより多くの人が集うまちへと成長す

広島駅南口広場の再整備では広島電鉄の路面電車を駅ることで都市の活性化が進む。この活性化の中で広島ビルの２階レベルへ高架で進入させることにより、JR市にチャンスを見いだした企業が参入し、従業者数も広島駅と広電駅との乗り換え時間が約１分短縮される。

増加することでオフィス街の発展にも繋がっていく道

さらに広島電鉄の市内線の路線（軌道）が同計画と並筋が想像できよう。

行して整備されることで、整備後は従来の路線と比較
して広島駅から八丁堀・紙屋町方面までの乗車時間は６．おわりに約4分短縮となる。広島駅を経由して中心部方面へ通先に述べたように、オフィス市況は引き続き好調にう通勤通学客にとっての５分の短縮はありがたく、乗

推移することが見込まれるが、計画される各プロジェ

り換え時間が短縮することは交通弱者にとっても喜ば

クトの相乗効果により都市空間の満足感が高まり、都しいことである。

市全体が活性化されることでオフィスビル需要は加速

そして、建替え後の駅ビルには商業施設・ホテル等することとなろう。

が整備され、シネマコンプレックスも出店する。目新

この原稿が読まれる頃には、コロナ禍が収束に向かしい施設ではないが、広島市中心部には映画館が少な

い、都市再生へ着実に進んでいることを期待したい。

く、大抵の映画ファンは郊外のシネマコンプレックス

なお、本稿の内容における意見・提言は、筆者が属へと足を運んでいる。利便性の向上と娯楽施設の充実、する組織・団体の公式的な見解ではなく、筆者個人の屋上等の広場も活用した交流の創出など、様々な相乗考え方であることを念のため申し添える。
RE-SEED ● March, 2021

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不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

第４回

野村不動産投資顧問株式会社
野村不動産投資顧問株式会社

同 ESG・エンジニアリング課

課長

運用企画部長齋藤 裕之 様、同課

聞き手：一般財団法人日本不動産研究所（業務部

１ ESG投資への取り組みの経緯■日本不動産研究所（以下、「JREI」）：ESG投資への取り組みについて、これまでの経緯を教えてください。

執行役員
課長

下道 衛 様小木 崇広 様西岡、古山、資産ソリューション部

蓮見）■JREI：ESG投資の推進には組織体制の確立が重要と思われますが、いかがでしょうか？
□下道：当社が参加したGRESB評価への観点から、社内体制の構築が急務でした。当時苦労したことは大□下道：ESGの検討を始めたのは2015年頃で、当社

きく二つありました。一つ目は「エネルギーデータのが運用していた３つのREIT（野村不動産オフィスフ計測」です。オフィス、住宅、商業施設など様々な用

ァンド投資法人、野村不動産レジデンシャル投資法人、途の物件が対象であることに加え、物件毎に異なる建

野村不動産マスターファンド投資法人）が合併し、新物管理業務の委託先から、年間CO2排出量やエネル

しく野村不動産マスターファンド投資法人（以下、ギー使用量を集計する仕組みの構築が必要でした。二「NMF」）が誕生した頃です。当時、J-REITに上場しつ目は、会社方針の決定と関係者をいかに巻き込むかている約30銘柄がGRESBに参加しておりましたが、という点でした。必ずしも社内でESGに関する認知が

GPIFがPRIに署名したことで、REIT業界内でもESG投進んでいない状況の中、「サステナビリティ方針」の資への関心が急速に高まっていきました。当社も、先制定や諸規定の整備に関係部署と連携して取り組みまずはGRESBに参加するところから始まりました。

した。市場の要請が変化していくことを敏感に察知し、ボトムアップの形で社内体制を構築していきました。

サステナビリティ推進体制

取締役会
指定ファンドサステナビリティ方針
各環境ポリシー＝業務手順

委員長 ＝ サステナビリティ推進執行責任者

サステナビリティ推進規程

サステナビリティ推進会議
サステナビリティ推進最高責任者

推進会議メンバー・委員長（サステナビリティ推進執行責任者）

最高戦略責任者

・ファンドマネジメント部（課）・資産運用部（課）・運用企画部

投資委員会

・企画部
・財務会計部等

委員長：社長執行役員
委

員：最高戦略責任者、その他執行役員及びコンプライアンス・オフィサー

協議内容
・目標、施策等の策定（年次、長期）・実施状況の確認

意思決定・サステナビリティ目標や施策の決定

出所）野村不動産投資顧問HPより

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RE-SEED ● March, 2021

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー■JREI：社内で取り組みが進み始めてからの展開は、④

21世紀金融行動原則 環境大臣賞（最優良取組事例）受賞

いかがでしたでしょうか？
□下道：取り組みの成果としてNMFは、2017年にGRESB評価の最上位である「５star」を獲得することができました。一方、グローバルな競合他社とのESG比較では、まだまだ取り組むべき課題があることを痛感し、MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ
指数に選ばれることを目標に据え、GRESBと並行して推進していきました。この時期にPRIやUNEP FIといった国際的なイニシアティブへも参加を表明し、グローバルな活動も徐々に増えていきました。こうした授賞式の様子 左：野村不動産投資顧問 代表取締役社長（現会長）安部 憲生、
右：小泉進次郎環境大臣

取り組みを進めた結果、NMFは2018年にGRESBでこう」という声があがり、ファンドのIRを担当する部

上場/総合型のグローバル・セクターリーダーを受賞、署からも投資家との対話の中で、GRESBへの参加が2019年にMSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ

ステークホルダーへ伝わりやすいのではないかという指数への組入れを達成しました。一方、私募REITの話になりました。その後、NMFとNPRの2つのREIT

野村不動産プライベート投資法人（以下、
「NPR」
）も、

がGRESBへ参加し、数年後にそれぞれがグローバル

非上場/総合型でアジア・セクターリーダーを受賞しやアジアでのセクターリーダーを受賞できたことが、ました。2020年はNMFでの先進的な取り組み（J-REIT

当社のESGへの意識の更なる向上につながりました。

初のエコアクション21取得）が評価され、環境大臣

現在は、各々のファンドがより主体的・積極的に取り賞という名誉ある賞を受賞できました。

組みを推進しています。

■JREI：サステナビリティの推進体制は、どのように■JREI：GRESB起点ということですね。エンジニアリ

なっていますか？
□下道：サステナビリティ推進体制としては、2015

ング課から声があがったということですが、普段はどういうことをする部署でしょうか？

年からサステナビリティ推進最高責任者（以下、「最□齋藤：主に運用資産のハード・アセットの部分につ高戦略責任者」）を設置し、最高戦略責任者が対象フ

いて、ファンドに技術的な支援をする部署です。

ァンドにおけるサステナビリティ方針に基づく目標設■JREI：エンジニアリング課が関わっているというの

定や実施状況について、取締役会での報告を行っておは珍しいですね。ESGはどちらかというと、ファンります。

ドのIRの部署が担当するイメージがあります。御社

また、スポンサーである野村不動産ホールディング
スとは、定期的にESGに関する情報交換を実施していの場合、エンジニアリング課も一緒に取り組みを進められたというのも特長ではないでしょうか。

ます。

□下道：確かに、エンジニアリング課とファンド担当■JREI：御社で5年くらい前にESGの取り組みが始ま者が協力して進められたという点は特長ですね。不動ってからのスピードがとても速かった印象を持って産におけるESGの推進には建築や設備などの技術的ないます。そのように進めて行かれる際に、取り組み

知見も重要であり、必要なことと認識しているからだ

方の方針や戦略はありましたでしょうか？

と思います。

□下道：ESGへの取り組みのきっかけとなったGRESB■JREI：情報発信を進められるなかで、テナント、アから派生する形で進化していったと思います。GRESB

ナリスト、投資家といった関係者から、どのような評価向上に取り組む過程において、ESGへの取り組み

評価がありましたでしょうか？

が足りない部分は段階的に強化していこうというスタ□小木：最近では、ファンドのIR担当者経由で、投資ンスでした。

家からのESGに特化した質問が増えてきています。投□齋藤：当時、投資運用企画部 エンジニアリング課

資家が新たにファンドへ投資を行う際のデューデリジ

（現、運用企画部ESG・エンジニアリング課）から「グェンス項目としても、ESG情報が考慮される事例も見ローバル潮流に沿って、ESGに積極的に取り組んで行

受けられます。また、テナントとの情報交換を通じ、
RE-SEED ● March, 2021

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テナント独自のESGに対する取り組みから学ぶ機会も認証がLEEDほど著名ではないという面もあるかもあると感じています。今後も、様々なステークホルダ

しれませんが。

ーと接点を持つことで、さらにESGの取り組みを推進□小木：以前、出張で海外のSクラスオフィスビルをしていきたいと考えています。

訪れた際に、ビルのエントランスホールにLEED認証

2 環境認証と不動産価値だということを効果的にアピールできていると感じた■JREI：不動産への価値の反映は、いかがでしょうか？

ことがありました。一方、日本のDBJ Green Build-□下道：残念ながら、私が知る限りでは、環境認証がing 認証等を例にとれば、ウェブサイトでは情報開示あるから賃料が高くとれるという話は、聞こえてきてがなされていますが、実際に、ビルに掲示されている

おりませんね。

事例は少ないように思います。アナログなやり方かも■JREI：不動産価値へのプラスの影響という点では、しれないですが、そうした効果的な掲示を行うという

環境認証取得により賃料が上昇する、というのがシことも、認知度向上につながるかもしれませんね。リンプルですが、環境認証を得ていることでテナントーシングの現場で目に入らないと、テナントも実感がから選ばれやすくなる、契約期間が長くなるという

わかないと思いますし。DBJ Green Building 認証で、こともあるかもしれません。環境認証の有無と賃料

そのような掲示はやっていないのでしょうか？

には相関が見られるという統計分析結果があるので■JREI：認証証明書を発行したり、楯を作ったりする

すが、運用会社に伺うとそうした実感が薄いということはありますが、大々的に掲示されているビルはこともあり、どこでそうしたずれが生じているのかまだ少ないですね。

なと感じます。もう少し、情報発信が必要かなと。

□小木：環境認証を取得している建物には、どのよう□下道：シンプルではないですが、直接的な効果としな価値があるのかということをわかりやすく見せる工て、環境認証を取得したビルは省エネ性能が高く、動夫も重要なのでしょう。不動産会社以外の一般事業会

光熱費の面で省エネ効果を実感できると思います。テ社では、このような不動産関連の環境認証のことは詳ナントとしても専有部の動光熱費が通常より割安にな

しくないでしょうから。

るといった、経済的な恩恵は受けているはずですので、□下道：エントランスにそうした掲示物を取り付ける

テナントから選好され契約期間が長くなってもいいで際は、デザイナーや設計者ともよく協議し、協力してすよね。

もらい建物の意匠性へも配慮した方がより効果的かも■JREI：リーシングの現場で、PMや仲介業者がそうしれません。

した面をテナントへあまり伝えきれていないのかも□齋藤：テナントの入居案内一覧のところに取付けるしれません。PMや仲介業者が変わっていく必要ものもありえますね。以前、NMFのロゴマークについあるのではないでしょうか？

ても、現地の建物に掲示するか、しないかでさまざま□下道：そうですね、そういった必要性はあるかもしれません。一方、環境への意識が高いテナントからは、
環境面への配慮についての要望があがってきているとも聞いております。将来的には環境認証取得により、テナントに選好されるという、効果も期待したいですね。

14のロゴが大々的に掲示されていて、環境に優れたビル

な検討を行いました。

3 ESG投資に新型コロナが与えた影響■JREI：ESGにおける新型コロナの影響はいかがでしょうか？

■JREI:テナント側がESGに配慮しているということ□下道：新型コロナの影響は甚大ですね。あらためてであれば、入居するビルについてもそうした意識が痛感しているのは、ESGの「S」の部分の大切さです。

出てくるはずです。海外だとLEED認証があるビル

不動産運用業は、土地とハコ（建物）があって、そこしか入らないというテナントもいます。そのためか、にヒトがいてはじめて成り立つビジネスです。不動産

アメリカの投資ファンドには、投資対象は全て

は、ハコの中身を活用し、動かしてくれるヒトがいな

LEED認証を取得しているというアピールをしていければ、ただのハコなんだ、ということを痛感しまし

るところもあるようですが、日本ではそこまでではた。他社さんも同じ想いをしていらっしゃるのではな

ないのでしょうか。日本で広まっている国内向けのいでしょうか。

RE-SEED ● March, 2021

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー④□齋藤：飲食ビルでは、食事券を配布したり、販促活

わち急性リスクです。これらは、定量化が難しく、レ動を強化したりもしています。

ジリエンスという観点で、日本の災害の実態に即した□下道：テナントが抜けてしまえば、この状況下で後使い勝手の良い指標をつくり開示へと導くことで、皆継のテナントがいないことは容易に想像がつきます。

様のより安全かつ安心な暮らしにつなげていけないもそのため、既存テナントの退去防衛およびリレーショのかと考えました。そして、CSRデザイン環境投資顧ン強化の観点で、ビルオーナー側としてどこまで協力

問株式会社様とJREI様にもお声がけし、賛同をいただ

できるかということを、細かく検証して実施していまき同プロジェクトが立ち上がり、始動しました。

す。投資家も、このような状況を理解されており、短このプロジェクトの想いは、①日本の災害に合致し期的でなく中長期的な視点に立っているからこそ成りた指標であること、②災害リスク及び対策を把握し、立っていると考えます。このように、テナントだけで可視化すること、③リスクを機会へ転換することによはなく、投資家、PM、BMを含めた関係会社など、り、人々の安全・安心な生活に貢献することです。

全てのステークホルダーの足並みをそろえて立ち向か

私たちは、TCFDの概念に着目し、日本で発生するっていく必要があると実感しました。ESGにおける

外水氾濫、内水氾濫、地震、高潮、土砂災害といった「E」の部分は、ある程度定着してきていると思います。

物理的リスクと、機会としての「レジリエンス」を可

しかし、ビルオーナー側としての社会的責任やテナン

視化し、スコアリングすることによって、さらなる災

トへの安全・安心の提供といった「S」については、

害対策の促進につなげたいと考えております。その結今回あらためてクローズアップされたのではないでし

果、不動産ストックが強靱化され、生活の安全・安心

ょうか。

に貢献し、ひいては、このような取り組みが定着する■JREI：まさに、ビルオーナーにおける社会的責任とことにより、SDGsへの貢献、持続的な成長へとつなは何か？ということを考えさせられた場面ですね。

いでいければと考えております。今後2年間を目標に、建物のなかで安全に働ける、お客様が安心して時間

このレジリエンススコアを実用化させ、ESG指標の仲を過ごせるということの大切さを改めて感じます。

間入りができればと思っています。

4 今後の活動について■JREI：TCFDにかかるリスク情報開示のための分析ツールには、グローバルに展開されているものもあ■JREI：御社は今後のESGに関する活動として、不動

りますが、特に日本における重要課題に着目し、わ産のレジリエンス評価に関して取り組まれていらっ

かりやすい指標を開発しようという試みですね。先しゃいますね。私どももお声かけいただいて、研究日開催された不動産ESGセミナーiiでも概要を報告

会に参加させていただいておりますが。

され、多くの賛同の声をいただいていると伺ってお□下道：はい、昨年より、「D-ismプロジェクト」とります。今後のご発展を益々お祈りしつつ、当社もいう名前で他社を含めディスカッションと検証を重ね微力ながらお手伝いさせていただければと考えておております。このプロジェクトの発端は、近年日本をります。

襲う地震や水害による大きな被害に対し、当社がどのように対応すれば良いかを検討し実践したところから始まりました。2018年に株式会社イー・アール・エ
ス様と株式会社建設技術研究所様に相談を開始し、試行錯誤を経て、地震アラートと浸水アラートiを開発し、運用を開始しました。
もうひとつの背景として、グローバル潮流である
TCFDへの取り組みがあります。当社も昨年７月に賛同表明をいたしましたが、TCFDにかかる情報開示として、海外では温暖化による海面上昇に代表される慢性リスクが注目されるのに対して、日本の足元の課題として考えられるのは、台風や豪雨による氾濫、すな

本日は、お忙しいなか、どうもありがとうございました。
2020年12月16日（水）同社におけるインタビューに基づ
きJREIが構成i
地震アラートと浸水アラート：地震アラートとは、地震が発生した際、物件所在エリアの計測震度・被害発生確率等が、資産運用会社の経営層や担当社員宛にメールにて通知されるシステム。浸水アラートは、
内水氾濫の浸水の恐れがある場合、発生に先立ち同様にメールにて通知されるシステム。
ii
2020年度不動産ESGセミナー「コロナ後の我が国不動産
ESGと気候変動対策〜GRESB結果発表と情報開示、環境認証・指標の動向〜」（主催：2020年度不動産ESGセミナー運営委
員会（一般社団法人不動産証券化協会、CSRデザイン環境投資顧問株式会社、株式会社日本政策投資銀行、一般財団法人
日本不動産研究所））

RE-SEED ● March, 2021

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トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社のRe-Seed投資事業の活用戦略（その２）

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役

私募ファンド運用本部副本部長

神谷 栄次

前号（案件Ｃ）に続きまして、本号では、案件Ｄに② また、横浜ビジネス地区のマーケットと比較してついて述べていきたいと思います。まずは図表①をご安価な賃料水準であることから、当立地ならではの参照ください。

大規模オフィスビルとしての強みを活かせるものと判断されること。具体的には、横浜ビジネス地区お■Re-Seed事業活用のポイントについて

よびサブマーケットエリアにおける過去10年間の案件Ｄでは、案件実施（2017年10月）に先立って、賃料水準や空室率の推移（トラックレコード）を分以下の手順で検討を行ってまいりました。

析・比較し、対象不動産の取得以降においても、さ（1）対象不動産の選定についてらなるNOIの向上（賃料上昇および稼働率UP）が対象不動産は、横浜市内の工場や研究施設が多く立期待できること。

地する臨海地域（京浜工業エリア）の一角に位置する③ 既存テナントは、
国内・海外の大手メーカー企業（自既存オフィスビル（地下１階付地上18階建）であり、動車部品、電気機器、通信機器など）および国内金

検討段階において築年数24年が経過しており、延床融機関で占められており、その多くのテナントが本

面積が50000㎡超で大規模オフィスビルに分類され社や支社（海外メーカー企業の日本支社を含む）でる物件でした。

使用されていたことから、テナントの粘着性が高い

また、検討段階における対象不動産選定のポイントは以下のとおりでした。

と推察できること。
④ 低層階にカフェ・コンビニエンスストア・レスト① 横浜ビジネス地区（横浜駅地区やみなとみらい21

ラン（ケータリングサービス付き）のテナントを配地区など）に近接しており、一般的なオフィス需要

置し、最上階（18階）にはスカイラウンジ（テナ（横浜ビジネス地区のサブマーケット需要）に加えントが利用できる飲食兼休憩スペース）が設置されて、コールセンターや研究開発（Ｒ＆Ｄ）の用途なるなど、共用部のリノベーションがすでに実施されど、多様なオフィス需要が見込めること。

ており、テナント誘致（リテナント戦略）に優位に

図表① 当社におけるRe-Seed投資事業活用事例（4案件）
対象物件
案件実施時期
対象事業
環境要件
改修工事内容案件Ａ
台東区オフィス・
住居複合ビル2013年12月
省エネ改修工事
エネルギー消費量の15%以上削減・LED照明工事
・空調設備工事

工事実施時期2014年3月～2014年5月
竣工年（築年）
1994年1月（20年）※案件実施時点
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造
階数
地上 9 階地下 1 階
延床面積
4,237.031m²

建物外観

16

RE-SEED ● March, 2021

案件Ｂ

案件Ｃ

案件Ｄ

新横浜オフィス

墨田区オフィス

横浜市オフィス

2014年 9 月
省エネ改修工事
エネルギー消費量の15%以上削減

2017年 8 月
省エネ改修工事

2017年10月
省エネ改修工事

1990年12月（24年）

1992年4月（25年）

1993年11月（24年）

鉄骨鉄筋コンクリート造
地上 9 階地下 2 階
6,114.85m²

鉄骨造
地上 9 階地下 1 階
4,747.21m²

鉄骨鉄筋コンクリート造
地上18階地下 1 階
50,304.72m²

建築物省エネルギー性能表示
エネルギー消費量の制度取得（BELS）星３つ以上15%以上削減・LED照明工事
・LED照明工事
・LED照明工事
・コンバージョン工事
・空調設備工事（住居→事務所）
2014年12月～2015年2月 2017年12月～2018年2月 2017年11月～2018年10月

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社のRe-Seed投資事業の活用戦略（その２）働くものと判断されたこと。

ンバータ制御を導入することで、約８割の削減電力量⑤ 上記④に加えて、基準階（4階から17階）は1フロ

効果（熱源系のシステム電力消費量のみから算出した

ア（基準階）の賃貸面積が500坪を超え、スクエア

もの）が見込めるとの事前検証（測定結果）が得られ形状で、エレベータ、給湯、トイレなど共用施設をました。

ビル中央部にまとめたセンターコア方式であること

なお、熱源インバータ工事については、空調システ

から、フロア分割をフレキシブルに行うこと（1/2

ムの適切な運用という側面に加えて、投資回収効率（※）

や1/4に分割）が可能であり、この点からもリテナも大きいため、一定の築年数が経過している大規模ビント戦略上で優位であると判断されたこと。

ルもしくは大型ビル物件においては、非常に省エネ効⑥ 地下駐車場および屋外駐車場（敷地内）で約150

果の高い手法であると考えられます。本案件における台の駐車場スペースが確保されており、駐車場ニー

投資回収効率は、約4年程度が見込まれました。

ズのあるテナントに対しても対応可能であること。

※投資回収効率
設備工事費用（初期投資）を導入後に予想されるランニン
グコスト・メリット（年間の削減電気代）で除すことで算出され、初期投資が向こう何年間で回収できるかという投資指標を意味する。

（2）対象事業（省エネ改修事業）の検討について
対象不動産については、①空調システム（セントラル空調）における熱源インバータ制御の導入（空調熱源機器の交換およびインバータ盤の設置等により熱源

また、②については、館内LED照明化（LED照明化

機器にインバータを設置する工事＝熱源インバータ工済み等の一部フロアを除く。
）を実施する計画を前提事）、および、②館内LED照明化（共用部分および専として、同様に削減電気量効果を測定しました。

有部分）のそれぞれの省エネルギー改修事業を実施す

結果として、①および②による対象不動産（建物）ることを前提に、事前の効果測定（電力消費率の算定

全体での省エネ率を算定し、改修工事を実施した場合をメインとしたエネルギー消費量の削減効果）を行いに、従前と比較して15％以上の削減効果が得られるました。

との検証に至りました。

とくに、①については、大手ビルメンテナンス会社（3）対象事業の選定についてにコンサルティングを依頼し、対象不動産（建物）の対象事業（省エネ改修工事）については、上記(2)

機器調査を事前に実施したところ、従前の熱源機器のの事前検証をもとに、投資ガイドラインに定められるままでは部分負荷効率が悪く、新たに高効率な熱源イ

一定の環境要件（図表②参照）のうち、イ．省エネル

事業要件の主な概要
事業の概要
図表② 投資ガイドライン（対象事業のうち一定の環境要件を満たすことを目的とした事業）
イ 省エネルギー改修

ロ、ハ 建築物環境総合性能
評価システム（CASBEE)

既存建築物全体におけるエネルギー消費量が、事業の前と比較して概ね15％以上（ヘルスケア施設（※1）は10％以上）削減「CASBEE-建築」又は「CASBEE-不動産」の評価においてAランク以上（三大都市圏（※2）以外における旧耐震建築物の建替の場合はB＋ランク以上）「CASBEE-建築」におけるライフサイクルCO2の評価において緑星表示が３つ以上

二 建築物省エネルギー性能
表示制度（BELS)「BELS」による評価において、星表示３つ以上（非住宅の場合は削減率20%以上）

ホ 低炭素建築物の認定制度「都市の低炭素化の促進に関する法律（エコまち法）」に基づく「低炭素建築物」認定【ヘルスケア施設、又は三大都市圏（※2）以外における旧耐震建築物の建替
へ 建築物の低炭素化の促進（三大都市圏（※2）においては耐震診断義務付建築物に限る）】のために誘導すべき基準（※3）
建築物省エネ法で定めるエネルギー基準値より10％以上の削減等
ト 地方公共団体等による一定
東京都建築物環境計画書制度等の環境性能の確保（※1）ヘルスケア施設とは高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成13年法律第26号）第5条第1項に規定するサービス付き高齢者住宅、法人福祉法（昭和38年法律第133号）第29条第1項に規定する有料老人ホーム・病院などをいう。
（※2）埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、大阪府、名古屋市、京都市及び神戸市をいう。
（※3）建築物に係るエネルギーの使用の合理化の一層の促進その他の建築物の低炭素化の促進のために誘導すべき基準（平成24年経済産業省・国土交通省・環境省告示第119号）のうち「Ⅰ．建築物に係るエネルギーの使用の合理化の一層の促進のために誘導すべき基準」を満たすこと。

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ギー改修事業（既存建築物全体におけるエネルギー消費量が、事業の前と比較して概ね15％以上削減が見

各種条件を取り決めた。
（5）出口戦略について込まれること）を選定しました。当社が手掛けた過去

売却先ターゲットとしては、対象不動産の規模感等

４案件のうち、３案件はこれに該当しますが、Re-から判断して、J-REITや私募REITを含めた不動産フ

Seed投資事業においては、もっともスタンダードなァンドを想定しながら、対象不動産について大規模オ

環境要件であると考えられます。
また、Re-Seed投資事業（省エネルギー改修事業）を活用する場合には、所定の様式「省エネ効果計算シ

図表③ 省エネ効果計算シート（様式）ート」（図表③参照）を作成し、省エネ効果の計算を実施した建築士が記名したうえで提出する必要があります。
（4）‌Re-seed投資事業のストラクチャーおよび資金調達について本案件では、本案件投資家（海外）の意向と税制面の透明性の高さから、投融資先（対象事業者）として、特定目的会社（TMK）を用いる前提で、以下の手順によりストラクチャーおよび資金調達手法の検討を行いました（図表④参照）。
① 本案件では、取得時点におけるリターン（NOI利回り）水準が比較的高かったことから、安定したキャッシュフロー（インカムゲイン）の享受を投資方針
として長期運用シナリオ（投資期間7年間）を計画し、投資方針に即したシニアローン調達を検討した。
② また、投融資（投資事業有限責任組合から対象事業者に対する投融資）の形態を、エクイティよりも安全性の高いメザニン部分とし、投融資期間を長期（7年間）とした。
③ さらに、メザニン部分を二層（Ａ号およびＢ号）に区分し、各経済条件（LTVや金利条件等）を綿密に検討し、各トランチングを行った。なお、かかる二層のトランチング（シニアローンを含めて三層のデット区分）は過去4案件のなかで初の試みとなった。
④ 借入人となる対象事業者における有事（デフォルト等）の場合を想定した対応策として、レンダー主導売却やシークエンシャ
ル・ペイ（シニアローン→A号特定社債→B号特定社債の順序で元
本償還を実施）による返済条件など、シニアレンダーとの間に
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図表④ ストラクチャー図（概要）トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社のRe-Seed投資事業の活用戦略（その２）
フィスビルとしての優位性やマーケット動向がポジテ

図表⑤ 改修工事の一例

ィブであると判断されること、また、運用期間中（長期運用シナリオのため5年から7年の長期スパンで想定）における更なるNOI向上（賃料上昇、稼働率UP
およびランニングコスト削減等）が期待できることから、売却時キャップレート（想定NOI利回り）についても合理的に説明ができる水準感（当時の水準感で５％台前半）にあると判断されました。
（6）対象事業の実施について
対象不動産の取得（2017年10月）から約１年間（〜2018年11月）にわたって、当初立案計画に基づいて、対象事業（省エネ改修工事）を実施しました（図表⑤参照）。

熱源インバータ工事（冷温水ポンプ インバータ盤設置工事）※上段は施工前、下段は施工後対象不動産（建物全体）のエネルギ
ー使用量について、当社では四半期に一図表⑥ GRESB評価の種類と国内参加者度の計測（モニタリング実施）を現在まで継続しておりますが、改修工事完了後における暦年（2019年）ベースで従前（2017年）と比較したところ、全館電
気使用量においては約18.4％の削減を実現することができました。

■当社のＥＳＧ活動への取り組み
2017年中において、案件Ｃおよび案件Ｄを立て続けにRe-Seed投資事業として実施したことを契機として、当社においてもESG活動への取り組み意識がいっそう高まっていき、2018年からは以降も毎年（2019
GRESB（※）に参加し、年・2020年）参加を継続しています。
※GRESB（グレスビー）…不動産会社・ファン
ドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価及びそれを運営する組織の名称（図表⑥参照）

対象不動産（案件Ｄの横浜市オフィス）については、※ＣＳＲデザイン環境投資顧問株式会社のホームページより引用
http://www.csr-design-gia.com/gresb/index.html

を展望スペースとして地域住民へ無料開放し、公開敷

GRESB調査（評価）に先立って、環境不動産の認証

地部分を近隣住民の緊急避難場所に指定するなど、地（DBJ Green Building 認証）も実施（取得）しており、域活動（コミュニティ）への参加にも努めてまいりま

また、ESG活動の一環として、対象不動産におけるハ

した。

ード（省エネ改修事業等）の側面のみならず、ソフト

ESGに対する取り組みは、グローバルな視点で観て（運用・管理）の側面にも、当社は注力してきました。

も、今後ますます大きな潮流になっていくと考えられ、具体的には、各テナントに対し、「サステナビリティ・

前回でも触れましたが、当社（ＡＭ会社）としては、ガイド」を配布し、節電・節水への協力呼びかけを行

その結果として「長期的なリターンを確保していくこ

い、また、対象不動産における最上階スカイラウンジと（＝ESG投資）」に繋がるものと考えております。
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環境不動産ニュース
コロナ禍を受けた地価動向
新型コロナウイルス感染症によるインバウンド観光

2020年３月末にかけてプラス幅を縮めたのち、同年需要の消滅や人々の外出制約により、宿泊施設や商業

9月末の半年間でマイナスに陥ったことを確認するこ

施設は苦境に陥っています。また、それはいち早く地とができます。特に商業地について地域別に見てみる価の動向として顕在化しています。

と（図表２）、2019年までインバウンド需要等を背日本不動産研究所が公表する「市街地価格指数」の景に商業地の地価上昇が著しかった北海道地方、近畿

結果を図表１に示しました。宿泊施設や商業施設が立

地方、九州・沖縄地方をはじめ、全国各地で地価に変地する商業地の地価上昇率は、2019年９月末から調を来したことが見て取れます。

図表１ 半年ごとの用途別地価変動率（全国）もっとも改めて図表１を確認すると、商業地のみな（％）

らず、コロナ禍の直接的な影響を受けていないであろ2019.32019.92020.32020.9

商業地

0.7

0.8

0.5

▲ 0.5

住宅地

0.3

0.4

0.2

▲ 0.2

工業地

0.4

0.4

0.3

0.1

感が高まったことを指摘することができます。先行き

全用途平均

0.5

0.6

0.3

▲ 0.3

にかけて景気の回復が確かなものになっていくのか、う住宅地でも足下でマイナスに転じたことがわかります。その背景として、景気全般に対する先行き不透明

出所：日本不動産研究所「市街地価格指数」

ひいては地価も下げ止まりから再上昇に転じていくの

図表２ 半年ごとの商業地地価変動率（圏域別）

か、次回以降の調査が注目されます。

2.0
1.5
1.0
0.5
（％） 0.0
▲ 0.5

北海道地方

東北地方

関東地方

北陸地方

中部・東海地方

近畿地方

中国地方

四国地方

2020.92020.32019.92019.32020.92020.32019.92019.32020.92020.32019.92019.32020.92020.32019.92019.32020.92020.32019.92019.32020.92020.32019.92019.32020.92020.32019.92019.32020.92020.32019.92019.32020.92020.32019.9▲ 1.5

2019.3▲ 1.0

九州・沖縄地方

出所：日本不動産研究所「市街地価格指数」［表紙の写真］虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー
大規模オフィスと商業施設を擁する、地上36階建ての超高層複合タワー。ガスコージェネレーションシステム（CGS）などの自家発電システムや、大規模水蓄熱槽・廃熱利用設

備を活用した高効率熱製造システムを導入し、環境に配慮したエネルギーネットワークを構築。また、各階に深い庇を設置することで日射を抑制し、建物の環境性能を向上。
加えて、屋上や壁面に緑化を施し、ヒートアイランド現象の抑制にも寄与。

所 在 地：港区虎ノ門1丁目17番 1 号 他
敷地面積：約10,065m²
延床面積：約172,925m²
用途：事務所、店舗、ビジネス支援施設 他
階
数：地上36階・地下 3 階
着
工：2017年 2 月
竣 工：2020年 1 月
構造：S造、RC造、SRC造
施 行 者：虎ノ門一丁目地区市街地再開発組合
設
計：森ビル㈱一級建築士事務所
デザイナー：（外装）インゲンホーフェン・アーキテクツ（内装）ワンダーウォール 他
施
工：㈱大林組、㈱きんでん、三機工業㈱、斎久工業㈱Vol. 21 ● March, 2021
編集発行：一般社団法人 環境不動産普及促進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門１−16−４ アーバン虎ノ門ビル2階
Tel：03-6268-8015（代表・総務部）03-6268-8016（企画部・環境不動産部）Fax：03-3504-8826
http://www.re-seed.or.jp/

制

作：株式会社 たいせい

〒156-0042 東京都世田谷区羽根木 １−７−11
T el：03-3321-2111
Fax：03-3321-2100

大成出版社ビル４階