JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

コンピュータ活用研究部会
FM領域で係わるICT新技術の動向
各業務ステージで利用可能なシステム●keywords

ICT CAFM CAD BIM
AI POE 長期修繕計画

サマリー

天神 良久（部会長）
東洋大学客員教授認定ファシリティマネジャー
一級建築士、PMP(ProjectManagement Professional)｢FM 領域で係わる ICT 新技術の調査｣｢CAFM の利用実例調査｣ を通じて FM 領域における IT 化を調査研究し、会員へ成果を発表する。
※ ICT（Information and Communication Technology：情報通信技術）※ CAFM（Computer Aided Facility Management：コンピュータ支援による FM のこと。これに関するソフトウェアも CAFM と呼ばれる。

｢AI、センサー、スマホの活用、環境配慮型新技術の調査｣
活動内容

・部会 および ICT 新技術、CAFM 等の勉強会 (1 回 / 月 JAFM 会議室）
・建物施設、コンピュータ活用現場等の見学会（2 ～ 3 回 / 年）
・CAFM 導入 TIPS の整備、FM 支援ソフトウェア一覧表の整備・勉強会、調査の報告書作成 (JFMA ホームページ、日本ファシリティマネジメント大会、各種勉強会等で発表 )・出版「FM で活用する ICT システム」の企画、講師選定、共著執筆

成果

1. CAFM 導入TIPS
http://www.jfma.or.jp/research/scm15/computer_study-g/tips/index.html
CAFM導入の初心者を対象に、関係する用語の解説や、導入にあたっての留意事項。
2. ファシリティマネジメントフォーラム発表原稿
http://www.jfma.or.jp/research/scm15/index.html
3．出版 2017年７月７日初版 「FMで活用するICTシステム」
をJFMAより出版。
章構成：政府で公開しているGISシステム、地方公共団体におけるICTを活用した「ファシリティマネジメン
トと新地方公会計との連携」、
オフィスサーベイシステムの考え方とロジック、建物竣工時に作成する長期修繕計画、DBシステムを利用した長期修繕計画、建物台帳・図面管理システム、屋内3D地図の簡易生成手法と空間情報の利活用、建物維持管理業務におけるICTの活用、建物保全とデータベース、建物保全コールセンターシステム、アセットマネージメントと不動産管理クラウドメンバー

幹事委員 部会長：天神良久（東洋大学） 副部会長：秋山克己（日本メックス） 事務局：木村圭介（FM システム）部会員：山岸 順二（東急リニューアル） 森本 卓雄（アルファ・アソシエイツ） 小木曽 清則（日本メックス）
前澤 孝之（住友セメントシステム開発） 久野 誠（日比谷総合設備） 伊藤 秀憲（NTTファシリティーズ） 白岩 和浩（ケーアンドイー）
河野 明日路（国立情報学研究所） 堀 靖雄・新田 直之（オリックス・ファシリティーズ） 田邊 邦夫（東急コミュニティー）
坂上 裕信（構造計画研究所） 榎本 泰光（オカムラ） 坂口 秋吉（LCマネジメント・ラボラトリー）
髙橋 淳二（EYアドバイザリー・アンド・コンサルティング）
事務局：清水 静男（JFMA）

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コンピュータ活用研究部会

1.

ICT の活用と産業構造の変化

2.

CAFM システムで利用するデータ

ICT の活用は、産業構造を大きく変えている。2015

これからの施設運営における課題はどのようなものだ

年から「IoT : Internet of Things」という言葉が新聞ろうか。オーナーは「予防保全への転換」、管理会社は紙上でも掲載されだしてきた。IoT は、 世の中に存在「 顧 客 満 足 度 の 向 上・ 業 務 の 効 率 化 」 など、 そ れ ぞするさまざまな物体（モノ）に通信機能を持たせ、イれの立場で多くの課題を抱えている。

ンターネットに接続し相互に通信することにより、自動オーナーは現場で蓄積される日々の維持管理データ認識や自動制御、遠隔計測などを行うことである。Iotを裏付けとして、施設の実態に即した独自の更新・修の技術要素は、①インターネット②無線（Wi-Fi）③デ繕周期を割り出し予防保全への転換を目指している。

バイス（スマホ、 携帯端末、PC）④アプリケーション

一方、管理会社においてもオーナーが必要とする維持ソフト⑤データアナリティクス（データ分析）から構成

管理データの提供やデータの裏付けのある付加価値のされている。

高い提案で、顧客満足度の向上につなげていく。そのFM の現場でも、大型の機械（例：冷凍機）・空調ためには、 維持管理データが蓄積されていることが前機などにセンサーと通信機能を内蔵して稼働状況や劣提となるが、現実は紙などの情報として保管されている化状況、 故障の予知、 交換が必要な部品などを建物ことが多く、情報の整理に手間がかかり活用にたどり着運営会社、製造元がリアルタイムに把握できるシステム

けていない。なども考案されだしている。維持保全、 作業現場でス双方に共通する課題は、維持管理データを負担を増マートロック（Wi-Fi を利用した鍵システム）を扉に設やさずに「デジタル化」して、活用していくことが求め置するだけで業務内容が激変する。

られている。
ある管理現場では、タブレットを活用し、 点検作業を実施したり、スマートフォンを活用し、作業内容の音声入力、現場写真の共有（故障箇所、メーターなど）、QR コードによる設備と作業の紐づけなど、データ入力の負荷を低減しながら効率的に維持管理データを「デジタル化」している。課題を解決するために、維持管
理データのデジタル化の重要性を認識し、これまでの施設運営管理から ICT 利用の運営管理に移行しだして

図表 1 スマートロック（RemoteLOCKより掲載）いる。

例えば設備点検時に委託の点検業者とスマートロックシステムを共有しておけば、 何月何日何時に扉の開閉の指定が可能。点検業者はスマホに届いたテンキー
コードで扉を開けて作業を開始。建物管理会社は何時に誰が来ることが分かり、室内に無線 Wi-Fi ビデオカメ
ラを設置しておけば、点検作業の状況を遠隔の部屋に居ながらスマホで確認。その画像データをクラウドサーバで保存してくれるサービスも、月数千円で利用できる時代になった。
図表 2 CAFMシステムで利用する多種のデータ

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3．BIM-FM の時代が到来

４．DB を利用する長期修繕計画

設計事務所・施工会社など個々に BIM の成果を上

長期修繕計画は、保有・管理する建物がその機能や美げてきたが、ビルオーナーやビルメンテナンス会社など観を維持するために今後どのくらい費用がかかるかを試算も BIM を活用する時代が来るようになる。BIM で作らしながら修繕工事の実施時期を立案する作業である。竣れたモデルは 3D だけでなく 4D・5D など 3D 以外の工後から建物の廃棄までの期間にかかる総費用は建設コ分野でも活躍している。BIM モデルに入力されたオブストの３，４倍といわれるが、その詳細は掴みづらく、多ジェクトには数量が保持されている。そのオブジェクト

くの経営者の悩みの種となっており、ファシリティマネジメに分類情報を付加できれば FM に役に立つ BIM モデントの観点からも重要な要素といえる。

ルと早変わりする。オブジェクトは画面内で集計ができ長期修繕計画を策定するための基本的な流れは①る。集計ができた BIM モデルからデータベースを出力

長期修繕計画の対象となる部位部位材を決める。②建することで FM 管理ソフトに連携することができる。FM物の図面より該当する部位部材とその数量を拾い出す。

管理ソフトでは中長期修繕計画や施設台帳、部材台帳、③拾い出した部位部材を集約し、費用や周期を設定す設備台帳等々を作成することも可能である。ただし、こる。④建物内すべての部位部材の費用や周期を統合し、の一覧の流れは現時点では簡単ではない。一例として各年の修繕費用や任意の期間における総費用を集計すは建築で使われる名称と FM で使われる名称・分類がる。⑤修繕工事の実施時期を調整し、平準化を検討しマッチしない、BIM では分類という情報が基本的になて長期修繕計画が完成する。

いため紐づけるにはマスターなどの決まりが必要にな

DB を活用する特長は、大量のデータを効率よく処理る。FM で BIM を活用しようとするには新築プロジェクできるため、 長期修繕計画の精度がより向上できる点

トで作成する設計・施工の BIM モデルではなく FM 用にある。例えば、上記①では対象となる部位部材をよモデルを作成する必要がある。

り詳細なレベル細分化でき、 ②、 ③では、Excel の一

近年 BIM-FM の技術も向上し新築時の BIM モデル

括エクスポート・インポートにより部位部材ごとの単価・にデータマイニングができるようになり、誰でも簡単に周期情報を簡単に編集できる。④にて修繕更新費用を使える仕 組 みの BIM-Viewer も登 場している。FM 全集計・グラフ化し、⑤にて個々の部位部材の修繕更新般を網羅する仕組みにはまだ達してはいないが、BIM-時期を微調整しながら、何度でも再計算できる。実際

FM 技術の進歩は早く、FM 関係者が BIM モデルを活の利用では、 過去の工事実績や直近３年程度の確定用する時代が到来しつつある。

した予算の情報も取り入れて、修繕更新費用を試算したり、 複数の建物の修繕更新費用を集約し、60 年後の更新（既存施設と同じ延べ床面積で新築）等、保有施設全体での予算検討を行うことができる。

図表 3 BIMモデルでの設備機器確認

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図表 4 A,BC３建物を合体した長期修繕計画

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5. オフィスの知的生産性指標の必要性

6. 建物保全とデータベースオフィスの知的生産性向上の必要性が認識されて久建物の長寿命化においては、建物の本来の性能や機能しいが、 知的生産性向上のための施策の成果は量的を適切に維持保全していくことが大切である。「ストック・評価が困難である、という壁が立ちはだかっている。し維持保全・長寿命化」へ向けて、建物の竣工から維持管理、かし企業は定量的な成果を必要とする。アンケートによ

修繕・改修工事、廃棄までのライフサイクルとして、計画り社員行動を把握するアクティビティ調査手法を利用し的に維持保全を継続するために、維持管理業務や調査診て、社員の自覚に基づいた一般性がある知的生産性指断等に関するデータベースの蓄積が基本となる。

標を作ることができるのではないか。物理的客観性に【建物・設備劣化調査診断】は欠けるが、職種や役職によらない一般性がある指標

良好な建物を維持するためには、維持保全活動に基づとなる。2013 年よりこうした知的生産性指標を盛り込き、定期的に建物・設備の性能や機能等を調査診断しんだインターネットサービスが提供されている。て、 建物の現状を把握することが必要である。主な調アンケートの回答者は、5 日間にわたって、1 時間ご査診断として、日常・定期点検、建築基準法の 12 条とに「どこで何をしていたか」、その 1 時間の自分自身点検、耐震調査、アスベスト調査、省エネ調査等があの「知的生産性の程度や、その時の行動（例：考えてる。それらの調査診断（目視診断、詳細調査等）や分発想・分析・決断する行為）はどうであったか」を回析結果をデータベース化する。

答する。 結果はシステムにグラフが表示され、 確認・【 デ ータベ ース 活 用 】分析していくことができる。

蓄積された各種データベース活用による主な改善提案

特に、Pre.OE , Post.OE として、オフィス改革の前後でとして、 建物リニューアル提案、 設備機器の故障傾向同様の調査を実施することにより、意図したとおりオフィス分析による改善提案、省エネへ向けたエネルギーコス

全体の知的生産性は向上したか、どのような部門や職種ト削減提案等がある。データベース活用は建物や設備で向上したか、逆に低下した部門や職種はあるか、社員におけるさまざまな改善に向けて、 建物品質の向上に行動はどのように変化したか、など、的確に把握できる。

寄与するものである。データベースシステムは、タブレッ

部 門 別の知 的 生 産 性 指 標と時 間 数をグラフで確 認

トでも利用できるようにし、データの「レポート出力機し、知的生産性向上のための手段とその効果について能」、「レポート分析機能」を用意している。

理解を深め、オフィスの知的生産性向上のための現実的な処方を編み出していくことがシステムを利用することで可能になって来た。

図表 6 維持管理に利用する各種データベース（共同執筆者：前澤孝之、飯島勇、木村圭介、森本卓雄、
図表 5 知的生産性指標 アクティビティ別グラフ

小木曽清則）

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