JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

ESG/SDGsとファシリティマネジメント

コンピュータ活用研究部会「サステナビリティ」
におけるコンピュータ活用（DX）

天神 良久（部会長）
東洋大学客員教授認定ファシリティマネジャー

久野秋山 克己

誠（部会員）（副部会長）
日本メックス株式会社

日比谷総合設備株式会社

認定ファシリティマネジャー

認定ファシリティマネジャー

田邉 邦夫

１．はじめに（部会員）「サステナビリティ」におけるコンピュータ活用は重要な

株式会社東急コミュニティー
認定ファシリティマネジャー

アイテムであり、DX は中心的な課題である。「環境負荷の最小化」における二酸化炭素排出量削減には、建物長寿

京 都 新 宿 区 に 1971 年 に建 設された共 同 住 宅である。

命化による更新に伴う負荷の削減、センサー利用による使模様替え設計は、耐震補強、設備更新、内外装を一新用エネルギー縮減が挙げられる。また、「ウェルビーイングする大規模なデザイン変更と、 検査済証を再取得するの最大化」をテーマにしたスマートビルでは「ICT 技術が計画である。建物概要→「賃貸住宅（32 戸）
・店舗 1 戸、ビルをつくる」とも言われだしている。コンピュータ活用研

構造：高層棟 SRC 造・低層棟 RC 造、延床面積 / 建築究部会では、部会員 4 名により、現在の FM 領域でのコン面積：2,612㎡ /405㎡」。CO 2 排出量削減の共同研究

ピュータ活用の事例をテーマに解説を行う。

は、青木茂建築工房、三井不動産株式会社、東京大学大学院新領域創成科学研究科清家剛教授により実施さ

2．二酸化炭素削減と建物長寿命化（天神良久）
日本社会において、公共建物を中心に建物の長寿命化（例えば、 鉄 筋コンクリート造 建 物であれば竣 工 後れた。既存建物の躯体を再利用するため、「鉄、セメントなど建築資材の製造時に発生する CO 2」 が新築時に調達する場合からは削減される。研究結果から 72% 削減という大きな削減効果が検証された。（図表 1）

80 年～ 100 年間、 適時に修繕しながら建物を使用す建築資材の製造に伴うCO2の排出量ることを言う）の推進が始まっている。この流れは一部建替え

躯体：1,761t

内外装設備：614t

合計：2,375t

民間の建物でも事例が現れ始め、2022 年 3 月にリファリファイニング建築

躯体：内外装設備：614t

合計： 654t

イニング建築された賃貸住宅（鉄骨鉄筋コンクリート造：既 存 建 物 1971 年 竣 工 ） 事 例では「二 酸 化 炭 素 削 減効果」に関する「新築建て替え」対「既存建物の長寿命化」に関する興味深い調査研究が発表されている。
SDGs では、 二酸化炭素削減と建物長寿命化に大きな係わりが有ることが分りつつある。当章では、建物長寿命化（耐震補強、大規模の模様替え工事の実施）での二 酸 化 炭 素 削 減 事 例、 公 共 建 物での建 物 長 寿 命 化

躯体の再利用により全体で72％削減
72％削減
躯体の再利用により[−1,721t][−1,721t] 全体で
図表 1

二酸化炭素削減効果検証（2）公共建物での建物長寿命化事例
筆者 ( 天神良久 ) の書籍『よくわかる！公共建物の長寿命化～先進事例から学ぶ～ vol.1、2、3』（株式会社クレヴィス）を参照・引用し長寿命化実施事例を解説する。
・弘前市庁舎実施事例、 長寿命化を実現するコンピュータ活用技術を解説する。
（1）建物長寿命化での二酸化炭素削減事例
書籍「Ud42・建築都市デザイン 11（発行日：2022
年 3 月 25 日、発行：株式会社コーポレイトデザイン研究所）」内に掲載されている「テクニカルノート⑤ CO2 排出量の削減への挑戦」を参照し概要を解説する。
建物は、青木茂建築工房がリファイニング設計した東86

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40t

写真 1

弘前市庁舎前川本館

コンピュータ活用研究部会

弘前市庁舎本館は、RC 造 4 階建て 1958 年竣工。改は保全されているが、年月が経つと情報の管理が煩雑にな

修設計者：前川建築事務所。2015 年 9 月より居ながら改る。そこで、図面管理システム（図表 2）の導入を推進し修工事が始まり、2017 年 10 月共用開始。弘前市庁舎前ている建物オーナーも多く現れている。

川本館は国の登録有形文化財に登録された。
・吉本興業東京本部（旧新宿区立四谷第五小学校）

図表 2
写真 2

吉本興業東京本部（旧四谷第五小学校）

旧新宿区立四谷第五小学校は、RC 造地下 1 階地上3 階建て 1934 年竣工。地域住民会により旧小学校施設の地域活性化への活用が要望され、新宿区は吉本興業株式会社との定期借家契約を締結、長寿命化改修工
事は耐震補強と内装の大規模改修が行われたが、外観は当時のままのインターナショナルスタイルのデザインを維持している。 工事費は吉本興業が負担。2008 年
4 月改修オープン。

図面管理システム

また、FM 領域では統合された建物情報管理システム導入の動きも加速している。施設の所有者、設計者、施工者、維持管理担当等さまざまな関係者が建物の情報のデジタル化を進め、よりスピーディに、より簡単に施設情報をクラウド環境上で管理する仕組みが求められている。
図表３の解説図は、施設台帳管理、図面（２次元、３次元含め）管理、長期修繕計画、各種エネルギー使用状況管理等を関係者で共有できる ICT システムのイメージ図である。

・京都国際マンガミュージアム（旧龍池小学校）

写真 3

京都国際マンガミュージアム（旧龍池小学校）

旧京都市立龍池小学校は、RC 造地下 1 階地上 3 階建て 1928 年竣工。京都市、京都精華大学、龍池地域との「三図表 3

建物情報管理システムのイメージ者協議会」が設立。京都精華大学運営による「京都国際規模改修工事費は京都精華大学が負担。

3．SDGsとロボット化（床清掃・警備）の最新動向（秋山克己）（3）建物情報管理システム活用の広まり

2030 年までに達成する世界共通の目標として SDGs の 17マンガミュージアム」が 2006 年 11 月改修オープン。大建物長寿命化の実現には、既存建物の情報（図面、書類）管理が特に重要になる。竣工図書、建築確認申請図書、のゴールが決められているが、その中でロボット化に関係する目標が多く存在する。

確認済証、構造計算書等々、また、運用後の模様替え工

ここではロボット化の中でも床清掃と警備についての最事に伴う変更図面等も重要になる。製本、青図等で当初新動向を紹介する。まず床清掃として除塵型業務用床面清2023 ● JFMA JOURNAL - R687

コンピュータ活用研究部会

掃ロボットを取り上げる。この領域では現状、ロボット自身で作成する対象床面清掃マップ等に基づいて清掃するというのが主流だが、2022 年 6 月 23 日の建設通信新聞によれば広島工業大学建築保全業務ロボット研究センターではBIM と連携したセンサーを建物に整備し、建物内で動く搬送や清掃ロボットに位置情報を共有するシステム「Building
Positioning System（BPS）」を開発した。このシステムの実
現により、BIM の情報に基づいてロボットを制御するほか、ロボットから得られるさまざまな情報（人の動きや温湿度、床の汚れ度合いなど）を位置情報とともにストックすることが可能となった。BIM の空間情報や属性情報に基づいて行

図表 4

巡回サービスの利用イメージ（出典 : セコム株式会社）

われるロボットによるメンテナンス行為からさまざまな情報を収集することで、メンテナンス行為のデジタル化「デジタルメンテナンス」が可能となると発表している。

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4．SDGsへの貢献に向けたBEMSの活用（久野 誠）

続いて警備についてはドローンを使った巡回警備を紹介

中規模以上のオフィスビルや商業施設において、その活する。セコム株式会社では 2018 年 3 月 1 日から自社開発

動上必要なエネルギーを無駄なく効率的に使用するため、した民間防犯用の自律型飛行監視ロボット「セコムドロー

空調設備、照明設備、給排水衛生設備などの運転状況を計ン」を活用した「巡回監視サービス」を山口県美祢市にあ測、制御し、消費状況や運転効率の見える化によりさらなるる PFI 刑務所でサービス展開している。同社ではドローンを削減を図るために、BEMS（ビル・エネルギー・マネジメント・巡回警備の用途で使用し、かつ発進から飛行、帰還・充電システム）が多くの建物に導入されている。

までを完全自律で行うサービスは日本初の実運用であり、当大規模ビルにおいては、ビル管理の専門技能を持ったサービスは主に、郊外型店舗や工場、スーパーなど比較的運転管理員が、設備の日常管理や、監視画面、日報、ト規模の大きな施設向けに提供するとしている。

レンドグラフなどから得られるさまざまな情報から、適切その仕組みは、決めた時刻やお客様の警備室などに設な運転の実現と、日々の最適性向上が図られている一方、置したドローン監視卓からの遠隔操作により「ドローン」

中小規模の施設では、そうした熟練の運転管理者を十分が発進すると事前に設定した経路（お客様の敷地を現地に配置することが難しいことと、また設備の運転状態を詳調査した情報を基に作成した 3D の飛行可能エリアマップ

しく知ることのできるセンサーなども経済的な理由から省及び速度 / 高度 / 向き）で敷地内を自律飛行し、警備室略化されることが多い。そのため、管理者が、比較的簡の監視卓でドローンが撮影した映像により、リアルタイムで易なエネルギー管理画面を通じて、前年との比較などで安全確認を実施。ドローンによる「巡回監視サービスの利消費の傾向変化や、異常を見つけやすいようなシステム用イメージ」を図表 4 に示す。

が装備されることとなる。

これにより、屋上等の危険な個所の監視が容易になるこ

しかしながら、わが国の民生業務用建物に占める 10,000とや、さらに上空から監視することで、地上の固定監視カ㎡超の大規模ビルは建物数でわずか 2.5％＊１に過ぎず、ほメラのみの場合と比べて死角が少なくなる。また、撮影しとんどの建物において、大型ビルのような BEMS を活用するた映像は保存可能であり、過去の映像の確認や、記録・ことができていない現状である。

証拠として残せることや「常駐者の巡回」と「ドローンでこうした課題の解決につながる取り組みとして、近年の巡回」を組み合わせることで巡回時間の短縮ができるこの IoT 進展により、遠隔地の建物の設備運転データをクとなど、より高度なセキュリティを実現できるとしている。

ラウドで収 集・ 処 理し、 複 数 建 物を効 率 的に管 理・ 運

今後、ロボット化の進展は急速な不可逆的展開が想定さ用する取り組みが増加しつつある。IoT という言葉が登れるが、それによってもたらされる技術革新はもとより作業場する以 前より、 複 数 棟 管 理、 建 物 群 管 理といった名危険の排除や労働環境の改善など期待される効果は大き称 のシステムが 存 在していたが、これらは 中 小ビルをい。その中でロボット化し任せる領域と人が労働することに管理するというよりも大型ビルの複数棟管理といった事例や、意義ある領域を探求することも極めて重要である。

各地に点在する工場施設に多く適用されてきた。

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コンピュータ活用研究部会

こうした時 代 変 遷を経て、 現 代のクラウド BEMS は、環境問題でも地球温暖化が年々進行し、近年では気大規模ビルにも、中小ビルにも対応すべくその性質を変候変動の影響と思われる異常気象が世界各地で多様な化させてきている。 通信の信頼性は向上し、 かかる装被害をもたらしている。TCFD（気候関連財務情報開示

置、回線費用は低下、計測・計量に必要なセンシングは、タスクフォース）の提言は、ガバナンス、 戦略、リスク計装グレードの高価なものだけでなく、いわゆる IoT セ管理、指標と目的の 4 項目の情報開示を推奨し、各国ンサー、IoT クラウドプラットフォームにより、 低コストにおける環境保護活動に大きな力を与えている。詰まる化が進んでいる。信頼性に影響する制御には使いにくいところ、2000 年以降の世界は、経済、環境そして平和としても、執務者の居住域を把握するためのセンサーや、という共通の社会課題を抱えていたのである。

在室者数、入場者数をカウントするセンサーなどの従来、（2）不動産業界と SDGs把握が難しかったアイテムが次々と開発されている。

不動産業界は、他の業界と同様に多くの社会課題と向きコスト低下だけでなく、データ活用においてもクラウ合う中、不動産証券化（流動化）という課題も抱えていた。

ドの計算能力を活かした高度な統計処理や AI 処理など建築物を所有する者もしくは組織にとっては、維持保全や建により、 従来と異なる価値創造が進んでいるといえる。

築物のバリューアップを行うには、所有不動産に資産としてまた複数の広域の建物データが集まることによるビッグの流動性、換金性を持たせる必要があった。

データとしての価値も期待される。大規模な太陽光発電

1931 年の「抵当証券法」施行から半世紀以上を経た所における雲の移動に伴う発電量の推移予測などの事例

2000 年に「特定目的会社による特定資産の流動化に関すをヒントにすると、広域エリアにおける多数のビルが自る法律（SPC 法）」「証券投資信託法」が施行され、不動産動デマンドレスポンスに参加することによって、電力の安業界の証券化（流動化）の基盤が整備された。

定利用、自然エネルギーの活用強化なども期待される。

このように、建築物に資産価値を求める流れが不動産業

SDGs の目標である「11. 住み続けられるまちづくりを」界には存在したが、企業の SDGs 取り組みの理由を鑑みても、「12. つくる責任 つかう責任」を果たすために、大規模ビ企業イメージの向上、新規事業創出への期待、働く者のモルのみならず、中小ビルにおいてこそクラウド BEMS によりチベーションアップなどが挙げられており、これらは不動産その運営管理を効率化していくことが大きな意味を持つと業界の持つ資産価値向上の考え方と合致した。

考える。
＊１ 建物の延べ床面積別建物件数割合（住宅を含まない）
・平成 25 年法人土地・建物基本調査・国土交通省

また、SDGs には、身近なものから取り組むという考え方があるが、不動産が日常的に関係する項目として「業務上の協業」「エネルギー消費」「廃棄物排出」などがあった。これらのテーマを SDGs の取り組み課題とすることは、

5．不動産業界におけるSDGsとIoT（田邉 邦夫）あった。

（1）世界共通の社会課題（3）不動産業界と IoT

不動産業界での資産価値向上の観点からも当然の帰結でSDGs（持続可能な開発目標）は、世界に貧困、不平等、不動産の資産価値については、建築意匠、設備機器、立環境問題等が山積するなか、今よりより良い世界を目指す

地というコンストラクション的要素以外に、近年では、内装、ために 2015 年国連総会で採択された提言である。

ワークプレイス、照明、什器等での差別化を図る動きが顕一方、近年は社会変革につながるような世界的事象が数著である。

多く発生し、経済活動もその影響を受けてきた。1995 年、加えて、IoT の進化により、エネルギーの見える化、トイマイクロソフト社 Windows95 の展開は、インターネット社

レの空き待ち表示等、建物利用者に向けた情報提供サービ

会を大きく変貌させ、それは 2011 年以降に誕生した機器とスや RFID（無線通信による個体識別技術）を利用したカーインターネットをつなぐ IoT（モノをインターネットでつなぐドセキュリティー、ごみ収容量をセンサーにより自動的に概念）へと発展した。

チェックするなどの新たなサービスも生み出している。

また、2008 年のリーマンショック、2019 年のコロナ

また、IoT 技術は、すでに設備制御や IT 機器として既存

ウィルス感染症拡大は、 人類の働き方そのものに影響

建物設備の多くに備えられていたが、それらの技術を活用すし、ニューノーマルの活動を推進してさまざまな社会課ることがその不動産のコアコンピタンスを活かし、SDGs の取題を浮き彫りにした。

り組みを推進することになる。

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コンピュータ活用研究部会（4）SDGs と IoT の関係事例

ルギー、 廃棄物を通して SDGs の推進に貢献している。

小職は総合不動産管理会社である東急コミュニティーに属しているが、東急不動産ホールディングスの一員としてデベロッパーの存在も身近にある。
東急不動産株式会社（現 東急不動産ホールディングス）では、1998 年に「環境理念」（2011 年、環境ビジョンに改訂）を策定したが、環境マテリアリティとして、SDGs 取り組みテー
マを「７. エネルギーをみんなに そしてクリーンに」「11. 住み続けられるまちづくりを」「17. パートナーシップで目標を達成しよう」の 3 項目としている。
エネルギー事業については、2014 年より再生可能エネルギー事業（ReENE ブランド）を立ち上げており、2019 年には RE100（再エネの活用を促す国際的イニシアティブ）に不動産業で初めて参画した。

写真 4

東急コミュニティー技術研修センター NOTIA

SDGs は、世界的な規模かつ困難な問題の解決を目指しより良い世界を作ろうとする取り組みである。不動産業界に特に、再生可能エネルギー事業は事業規模としては 81

おいても、コアコンピタンスである建築物に存在する IoT や事業所、定格発電容量 1,311 ＭＷ（2022 年 3 月実績）にその知見を活用し、企業ごとに設定したゴールを目指すこと拡大した。2050 年のカーボンニュートラル実現に向け、広が肝要である。

域渋谷圏での再生可能エネルギー利用構想にも着手している。
この取り組みは、所有不動産と関連するパートナーシップ、そして IoT でつながる建築設備を活用した点で、SDGs の目的・ゴールに沿ったものと言える。

図表 6

ZEB 実現プロセス

6．おわりにアムステルダム郊外に 2015 年に建設された賃貸オフィ
スビル The Edge では、現在でもサステナビリティとウェルネスという視点から多くの見学者の訪問を受けている。
ビル内には多くのセンサーが配置され、光環境・温熱環
図表 590

TFHD 再生可能エネルギー事業ポートフォリオ（出典：TFHD 環境経営レポート 2022）

境がコントロールされ、そのウェルネスな環境はワーカーの思考能力をアップさせた。また、これらセンサーと ICTグループ企業である東急コミュニティーでも「TFHD 環の利用により、使用エネルギーの最小化も実現したスマー

境理念（環境ビジョン）」が意識されていて、省エネルギー

トビル が 継 続 供 給されている。 今 回 FM にお けるコンや廃棄物減量について建物管理者として取り組んでいる。

ピュータ活用の事例をテーマに解説を行ってみて、サス2019 年 には 東 急コミュニティー 技 術 研 修 センター

テナビリティとコンピュータ活用（DX）は不可欠ではなく、NOTIA（写真 4）を竣工、 事務所建築物としては東京むしろ中心的な課題であることを実感した。今後も SDGs

都で初めての BELS 認証 /NearlyZEB（一次エネルギーと FM とコンピュータ活用の新たな展開が始まると期待し75 ％ 以 上を 削 減した建 築 物 ） を 取 得 するなど、 エ ネている。◀

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