2018年８月期中間決算短信（ＲＥＩＴ）
2018年４月13日
上場取引所 東Ｕ Ｒ Ｌ https://xymaxreit.co.jp/（氏名） 稲月 伸仁

不動産投資信託証券発行者名 ザイマックス・リート投資法人
コード番
号 3488代
表者 （役職名）執行役員
資
代
問

産

運

合

せ

用
表
先

会

社

責

任

半期報告書提出予定日

名 株式会社ザイマックス不動産投資顧問者 （役職名）代表取締役社長（氏名） 稲月 伸仁
者 （役職名）業務管理ディビジョンマネジャー （氏名） 山口 理絵
ＴＥＬ
03-5544-6860
2018年５月31日

中間決算補足説明資料作成の有無：無中間決算説明会開催の有無：無（百万円未満切捨て）
１．2018年８月期中間期の運用、資産の状況（2017年９月14日～2018年２月28日）（1）運用状況（％表示は対前年中間期増減率）
営業収益
2018年２月中間期

営業利益

百万円
90

％
-

百万円
51

経常利益
％
-

中間純利益

百万円
△214

％
-

百万円
△215

％
-

１口当たり
中間純利益
円
△9,9092018年２月中間期（注１） ザイマックス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）における2018年８月中間期の計算期間は2017年９月14日から2018
年２月28日までの168日間ですが、実質的な資産運用期間の日数は2018年２月16日からの13日間です。
（注２） １口当たり中間純利益は、中間純利益を日数加重平均投資口数（21,741口）で除することにより算定しています。
（注３） 営業収益、営業利益、経常利益及び中間純利益における％表示は対前年中間期増減率ですが、当中間期は第１期であるため該当はありません。
（注４） 当中間計算期間において、新投資口の発行及び投資口の上場に係る費用等計173百万円を一括費用計上したため、経常損失は214百万円、中間純損失は215百万円となっています。

（2）財政状態
総資産

純資産

自己資本比率１口当たり純資産

百万円
36,435

百万円
21,309％58.5

円
100,087（3）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー百万円
2018年２月中間期△642

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△32,087

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円
34,807

現金及び現金同等物
期
末
残
高
百万円
2,078

2018年２月中間期

２．2018年８月期（2017年９月14日～2018年８月31日）及び2019年２月期（2018年９月１日～2019年２月28日）の運用状
況の予想（％表示は対前期増減率）

営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

１口当たり
分配金
（利益超過分
配金は含ま
ない）

百万円
％ 百万円
％ 百万円
％ 百万円
％
2018年８月期
1,338
859
516
515
2019年２月期
1,270 △5.1
781 △9.1
733 41.9
732 42.0（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末発行済投資口の総口数）（2018年８月期）2,309円 （2019年２月期）3,279円

円
2,309
3,279

１口当たり
利益超過
分配金

円
０
０

（注１） １口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、2018年８月期の予想期末発行済投資口の総口数223,400口により算出しています。
（注２） 営業収益、営業利益、経常利益及び当期純利益における％表示は対前期増減率ですが、2018年８月期は第１期であるため該当はありま
せん。

※

その他
（1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無② ①以外の会計方針の変更：無③ 会計上の見積りの変更：無④ 修正再表示：無（2）発行済投資口の総口数① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む）
2018年２月中間期
212,905口② 期末自己投資口数
2018年２月中間期

０口（注）１口当たり中間純利益の算定の基礎となる投資口数については、16ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧ください。

※

中間監査手続の実施状況に関する表示
この中間決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく中間財務諸表の監査手続は終了していません。

※

運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の予想のご利用にあたっての注意事項等については、５ページ「2018年８月期（2017年９月14日～2018年８月31日）及び2019年２月期（2018年９月１日～2019年２月28日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。
本投資法人の第１期営業期間は、2017年９月14日から2018年８月31日までですが、当該営業期間が９か月を超えることから中間決算を行うものです。また、今後の本投資法人の決算期は２月末日及び８月末日となります。

ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信
目次
１．投資法人の関係法人 .................................................................................... 2２．運用方針及び運用状況 .................................................................................. 2（1）運用方針 ........................................................................................... 2（2）運用状況 ........................................................................................... 2（3）投資リスク ......................................................................................... 6
３．中間財務諸表 .......................................................................................... 7（1）中間貸借対照表 ..................................................................................... 7（2）中間損益計算書 ..................................................................................... 9（3）中間投資主資本等変動計算書 ........................................................................ 10（4）中間キャッシュ・フロー計算書 ...................................................................... 11（5）継続企業の前提に関する注記 ........................................................................ 12（6）重要な会計方針に係る事項に関する注記 .............................................................. 12（7）中間財務諸表に関する注記事項 ...................................................................... 13（8）発行済投資口の総口数の増減 ........................................................................ 17
４．役員の異動 ........................................................................................... 18（1）投資法人の役員 .................................................................................... 18（2）資産運用会社の役員 ................................................................................ 18
５．参考情報 ............................................................................................. 19（1）投資状況 .......................................................................................... 19（2）投資資産 .......................................................................................... 20- 1 -ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信

１．投資法人の関係法人
有価証券届出書（2018年１月11日提出。その後の訂正を含みます。）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため開示を省略しています。

２．運用方針及び運用状況（1）運用方針
有価証券届出書（2018年１月11日提出。その後の訂正を含みます。）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な変更がないため開示を省略します。
（2）運用状況（当中間期の概況）① 投資法人の主な経緯
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき、株式会社ザイマックス不動産投資顧問（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2017年９月14日に出資金300百万円（3,000口）で設立され、2017年10月31日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号 関東財務局長 第131号）。その後、本投資法人は、2018年２月14日を払込期日として公募による新投資口（209,905口）の発行を行い、2018年２月15日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（銘柄コード3488）に上場しました。これらにより、当中間期末日現在の発行済投資口の総口数は212,905口となっています。また、当中間期後の2018年３月20日には、
第三者割当による新投資口の発行（10,495口）を実施しました。
本投資法人は、ザイマックスグループ（注１）の有する不動産マネジメント（注２）力を活用した適切なポートフォリオ運営を行うことにより、不動産が持つ価値を最大限に引き出し、投資主価値の最大化を図ります。
（注１）「ザイマックスグループ」とは、株式会社ザイマックス並びにその連結子会社及び持分法適用関連会社により構成される企業集団をいいます。以下同じです。
（注２）「不動産マネジメント」とは、プロパティマネジメント、総合ビルメンテナンス業務並びにプロパティマネジメント及び総合ビルメンテナンス業務の複合受託業務（サブリースを受託する場合に当該業務を受託する場合を含みます。）を総称
していいます。以下同じです。

②

運用環境
当中間期（2018年２月中間期）における我が国の経済は、企業の景況感が引き続き好調であり、雇用情勢の着実な改善及び賃金の緩やかな増加も見られるなど、堅調な推移を見せました。2017年10月から12月期の実質GDP成長率（２次速報）においても、年率1.6％の上昇と８四半期連続でのプラスとなり、底堅さを感じさせる結果となっています。
このような国内経済環境下で、本投資法人が主として投資対象とするオフィス、商業施設、ホテルの各市場においては、以下の動きが見られます。
オフィスにおいては、2018年２月時点の都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）の平均空室率が対前月比で0.04％減少の3.03％、平均募集賃料が対前月比で162円増加の19,500円（ともに三鬼商事株
式会社によります。）と引き続き堅調な状況でした。また、募集賃料のみならず成約賃料においても、株式会
社ザイマックス不動産総合研究所が公表している「成約賃料DI（東京23区）」（注）が2017年10月-12月期において「+17」と11四半期連続でプラス圏となり、上昇傾向が続いています。
商業施設においては、衣料品や住関品など一部において販売額が対前年比で微減となった品目があるものの、食料品やサービスの品目においては前年と同水準から微増で販売額が推移したことにより、全体としては前年と同水準から微増で販売額が推移しました。
ホテルにおいては、観光庁の宿泊旅行統計調査（2017年・年間値（速報値））において、延べ宿泊者数（全体）が４億9,819万人泊と対前年比で1.2％増加しました。中でも外国人延べ宿泊者数が7,800万人泊（対前年比12.4％増）と過去最高を更新するなど、宿泊需要の増加の原動力となっています。このように、本投資法人の運用環境は概ね良好な環境下にありましたが、一方で、米国における長期金利の上昇や保護主義の高まりなど、一部で先行きに不透明感も見られ始めており、これらの材料が今後の運用環境に及ぼす影響については注視が必要な状況です。
- 2 -ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信（注）「成約賃料DI（東京23区）」とは、東京23区に所在するオフィスビルに関してザイマックスグループが独自に収集した成約ベースの賃料（共益費込み）に関する指標で、①ビルごとに調査時点の成約賃料単価と当該ビルの半年前の成約賃料単価を比較して、「上昇」、「据置」及び「下落」の棟数をカウントし、②①から「上昇」の割合及び「下落」の割合を計算し、③②で求めた「上昇」の割合から「下落」の割合を差し引いた数値をいいます。調査結果の詳細については、株式会社ザイ
マックス不動産総合研究所のホームページ（https://soken.xymax.co.jp/）をご参照ください。

③

運用状況
2018年２月16日に当中間期末日現在保有する12物件を合計33,040百万円で取得しました。従って、当中間期の実質的な資産運用期間は13日となりました。
なお、本中間期末日現在における保有12物件の総賃貸可能面積は72,701.04㎡、総賃貸面積は71,887.06㎡、
稼働率は98.9％でした。

④

資金調達の状況（エクイティ・ファイナンス）
当中間期においては、2018年２月14日を払込期日として209,905口の投資口の発行を行い、21,224百万円の資金を調達しました。この結果、当中間期末日（2018年２月28日）時点における出資総額は、21,524百万円となりました。
（デット・ファイナンス）
当中間期においては、2018年２月16日付で株式会社みずほ銀行をアレンジャーとしたシンジケートローンにより、株式会社みずほ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行（現：株式会社三菱ＵＦＪ銀行）、株式会社西日本シティ銀行、株式会社福岡銀行、株式会社りそな銀行、株式会社広島銀行、株式会社
北海道銀行、株式会社新生銀行、株式会社あおぞら銀行、株式会社千葉銀行、株式会社肥後銀行及び富国生命
保険相互会社から13,320百万円の借入れを行いました。この結果、当中間期末日（2018年２月28日）時点における借入金残高は13,320百万円となり、総資産のうち借入金が占める割合（以下「LTV」といいます。）は36.6％となりました。

⑤

業績の概要
当中間期の業績は、営業収益90百万円、営業利益51百万円、経常損失214百万円、中間純損失215百万円となりました。なお、新投資口の発行及び投資口の上場に係る費用等計173百万円を一括費用計上しております。

（今後の見通し）① 運用全般に関する見通し（A）外部成長戦略
不動産マネジメントの顧客基盤を通じた幅広い不動産売却ニーズの捕捉
本投資法人は、スポンサーである株式会社ザイマックスとのスポンサー・サポート契約に基づき、ザイマッ
クスグループの顧客基盤から得られる不動産売却ニーズを捕捉し、本投資法人の物件取得機会に繋げることを目指します。
（B）内部成長戦略
ザイマックスグループの不動産マネジメントの知見・ノウハウ及びネットワークの活用
本投資法人は、スポンサー・サポート契約に基づき、ザイマックスグループから、各種不動産マネジメント
に関する知見・ノウハウの提供を受けております。これにより、本投資法人は、ザイマックスグループの不動産マネジメントの知見・ノウハウ、データベース、管理システム及び私募ファンドの運用経験等を活かした安定的かつ効率的な運用を行います。
（C）財務戦略
安定性及び健全性を重視した財務運営及びLTVコントロール
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し、安定性及び健全性を重視し、かつ、資金調達の機動性を確保する財務戦略を実行していきます。
②

決算後に生じた重要な事実
本投資法人は、2018 年１月 11 日及び 2018 年２月６日開催の本投資法人役員会における承認を受け、本中間期末日以降に以下の条件にて第三者割当による新投資口の発行を行い、2018 年３月 20 日に払込が完了しま- 3 -ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信した。なお、第三者割当による新投資口発行の手取金については、借入金の返済資金（1,060 百万円）に充当
しています。この結果、本投資法人の出資総額は 22,585,746,000 円、発行済投資口の総口数は 223,400 口となりました。
（第三者割当による新投資口発行）
発行新投資口数 10,495 口
発行価額 １口当たり 101,115 円
発行価額の総額 1,061,201,925 円
払込期日 2018 年３月 20 日
割当先 ＳＭＢＣ日興証券株式会社③ 運用状況の見通し
2018年８月期（2017年９月14日～2018年８月31日）及び2019年２月期（2018年９月１日～2019年２月28日）
における本投資法人の運用状況につきましては、下記のとおり見込んでおります。

営業収益

営業利益

１口当たり
１口当たり
分配金
利益超過
経常利益 当期純利益（利益超過分配分配金
金は含まない）

百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

2018年８月期

1,338

859

516

515

2,309

０

2019年２月期

1,270

781

733

732

3,279

０

なお、この見通しの前提条件につきましては、下記記載の「2018年８月期（2017年９月14日～2018年８月31日）及び2019年２月期（2018年９月１日～2019年２月28日）の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
（注）上記予想数値は一定の条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金、１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また本予想は分配金の額を保証するものではありません。

（ご参考）2019年８月期（2019年３月１日～2019年８月31日）の運用状況の見通し

2019年８月期

１口当たり
１口当たり
分配金
利益超過
経常利益 当期純利益（利益超過分配分配金
金は含まない）

営業収益

営業利益

百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

1,277

698

652

651

2,917

０

なお、この見通しの前提条件につきましては、2018年２月15日に公表しております「2018年８月期、2019年
２月期及び2019年８月期の運用状況の予想に関するお知らせ」をご参照ください。

- 4 -ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信
2018年８月期（2017年９月14日～2018年８月31日）及び2019年２月期（2018年９月１日～2019年２月28日）の運用状況の予想の前提条件
項目
計算期間

運用資産

営業収益

前提条件
 2018 年８月期（第１期）（2017 年９月 14 日～2018 年８月 31 日）（352 日）
 2019 年２月期（第２期）（2018 年９月１日～2019 年２月 28 日）（181 日） 本投資法人が本日現在保有している不動産信託受益権（合計 12 物件）（以下「現保有資産」といいます。）を 2019 年２月期（第２期）末まで保有し続けること及び現保有資産以外に新規物件の取得が行われないことを前提としています。
 現保有資産以外の新規物件の取得又は現保有資産の処分等により、変動が生ずる可能性があります。
 賃貸事業収益については、現保有資産の締結済みの賃貸借契約の内容、過去のテナント及び市場の動向等をベースに、テナントの入退去及び賃料水準の予測に基づく想定稼働率や賃料変動予測等を勘案して算出しています。
 なお、変動賃料の算定にあたっては、主にオペレーター提出の運営予想数値をベースに、賃貸借契約に定める計算方法に基づいて算定しています。
[ホテルビスタ仙台]
固定賃料：月額 2,000 万円
変動賃料：①契約開始から 2018 年８月：発生しない。
②2018 年９月から 2019 年２月：月額 470 万円③2019 年３月以降：毎月の変動賃料は、当該月を含む過去 12 か月において、賃借人が転借人から受け取った変動賃料（以下「転貸テナント変動賃料」（注）といいます。）の合計を 12 で除した金額（注）「転貸テナント変動賃料」は、転借人のホテル営業における売上総額に一定歩合を乗じて算出した額とします。なお、歩合の開示については転借人の同意が得られていないため非開示とします。




営業費用








2018 年８月期
2019 年２月期
（第１期）
（第２期）
変動賃料
０百万円
28 百万円
テナントによる賃料の滞納又は不払いがないこと及び不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです（単位未満の数値は切り捨てて表示しています。以下同じです。）。
2018 年８月期
2019 年２月期
（第１期）
（第２期）
賃貸事業費用合計
346 百万円
367 百万円
管理委託費
86 百万円
80 百万円（うち維持管理費）
62 百万円
58 百万円（うちプロパティ・
24 百万円
22 百万円
マネジメント費用）
修繕費
38 百万円
35 百万円
公租公課
０百万円
43 百万円
減価償却費
126 百万円
120 百万円
賃貸事業費用以外合計
132 百万円
122 百万円
運用報酬
85 百万円
77 百万円
主たる営業費用である賃貸事業費用については、本投資法人における過去の実績値（本投資法人における過去の実績値がない期間については前所有者等から開示された過去の実績値）を基準として、費用の変動要素を考慮して算出しています。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については現所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当分が取得原価に算入されるため取得期には費用計上されません。したがって、現保有資産については、2018 年の固定資産税及び都市計画税等は費用として計上せず、2019 年２月期（第２期）において 2019 年の固定資産税等の一部（2019 年１月１日以降計算期間末日までの期間分に対応する金額）を費用として計上することとなります。
修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が、各営業期間に必要と想定した額を費用として計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生する可能性があること、一般に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する
金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。

- 5 -ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信

営業外費用

有利子負債

投資口

１口当たり分配金（利益超過分配金は
含まない）
１口当たり
利益超過分配金

 2018 年８月期（第１期）は、342 百万円を想定しており、うち支払利息その他融資関連費用として 146 百万円を、2018 年８月期（第１期）の一時的な費用として、本投資法人創立費等として 196 百万円を見込んでいます。
 2019 年２月期（第２期）は、支払利息その他融資関連費用として 47 百万円を見込んでいます。
 有利子負債の総額は、2018 年８月期（第１期）末において 12,260 百万円、2019 年２月期
（第２期）末において 11,680 百万円を前提としています。
 本投資法人は、2018 年２月 16 日付で、金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家から総額 13,320 百万円の借入れを行っています。このうち、1,060 百万円を2018 年３月 20 日付にて実施した第三者割当による新投資口発行による手取金を原資として返済したこと及び 2019 年２月期（第２期）中に 2018 年８月期（第１期）に対応する消費税の還付がなされる予定であることから当該還付金等を原資として、当該借入金の一部を 2019 年２月期（第２期）中に返済することを前提としています。
 LTV については、2018 年８月期（第１期）末に 33.5％、2019 年２月期（第２期）末に32.2％を見込んでいます。また、LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100
 本日現在の発行済投資口の総口数 223,400 口を前提とし、2019 年２月期（第２期）末まで
新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
 １口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は、2018
年８月期（第１期）及び 2019 年２月期（第２期）の予想期末発行済投資口の総口数
223,400 口により算出しています。
 １口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出しています。
 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があります。
 利益を超える金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点において行う
予定はありません。

 法令、税制、会計基準、東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信託協会のその他定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

（3）投資リスク
有価証券届出書（2018年１月11日提出。その後の訂正を含みます。）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略します。

- 6 -ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信

３．中間財務諸表（1）中間貸借対照表（単位：千円）
当中間期(2018年２月28日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
未収消費税等
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託土地
有形固定資産合計
投資その他の資産
長期前払費用差入敷金及び保証金
その他
投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計

706,673
1,371,433
18,74327,523630,051
7,339
2,761,765

108,288△1,006107,2818,848,149△7,286
8,840,863
45,500△55
45,44524,601,597
33,595,187
53,07822,6003,170
78,84933,674,036
36,435,802- 7 -ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信（単位：千円）
当中間期(2018年２月28日)
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
未払金
前受金
その他
流動負債合計
固定負債
長期借入金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
中間未処分利益又は中間未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計- 8 -

159,734
3,976,000
307,384
140,850
8,409
4,592,378
9,344,000
1,190,315
10,534,315
15,126,694

21,524,544※１△ 215,435△ 215,435
21,309,108
21,309,108
36,435,802

ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信（2）中間損益計算書（単位：千円）
自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
融資関連費用投資口交付費
創立費
開業費
営業外費用合計
経常損失（△）
税引前中間純損失（△）
法人税、住民税及び事業税
法人税等合計
中間純損失（△）
中間未処分利益又は中間未処理損失（△）

当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日※１※１

88,553
1,999
90,553※１

20,958
5,646
107
2,414
2,400
7,803
39,331
51,2226
6

2,156
90,78892,46272,0008,753
266,160△ 214,931△ 214,931
504
504△ 215,435△ 215,435- 9 -ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信（3）中間投資主資本等変動計算書
当中間期（自2017年９月14日

至

2018年２月28日）（単位：千円）

投資主資本
剰余金
中間未処分利益又は中間未処理損失
（△）

出資総額

-

当期首残高

-

純資産合計
投資主資本合計

剰余金合計

-

-

-

21,524,544

21,524,544△ 215,435△ 215,435

当中間期変動額
新投資口の発行

21,524,544

中間純損失（△）△ 215,435

当中間期変動額合計
当中間期末残高※１△ 215,435

21,524,544△ 215,435△ 215,435

21,309,108

21,309,108

21,524,544△ 215,435△ 215,435

21,309,108

21,309,108- 10 -

ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信（4）中間キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）自至当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日

営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前中間純損失（△）
減価償却費
投資口交付費
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
長期前払費用の増減額（△は増加）
その他の資産の増減額（△は増加）
その他の負債の増減額（△は減少）△214,931
8,348
92,462△6
2,156△18,743△630,051△27,523
11,91848,196140,850△53,078△7,3397,672

小計△640,070

利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額

6△1,988△1

営業活動によるキャッシュ・フロー

△642,052

投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
敷金及び保証金の差入による支出
その他△108,288△33,143,257
1,190,315△22,600△3,170

投資活動によるキャッシュ・フロー

△32,087,000

財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
長期借入れによる収入
投資口の発行による収入

3,976,000
9,344,000
21,487,161

財務活動によるキャッシュ・フロー

34,807,161

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

2,078,107

現金及び現金同等物の期首残高-

現金及び現金同等物の中間期末残高※１- 11 -

2,078,107

ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信（5）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（6）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法(1) 有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
３～63年
構築物
13～51年
工具、器具及び備品
２～13年(2) 長期前払費用定額法を採用しています。

２．繰延資産の処理方法(1) 創立費
支出時に全額費用処理しています。
(2) 開業費
支出時に全額費用処理しています。
(3) 投資口交付費
支出時に全額費用処理しています。

３．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法
保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当中間期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当中間期において、不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は229百万円です。

４．ヘッジ会計の方法(1) ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。
(2) ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利(3) ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4) ヘッジの有効性評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略
しています。

５．中間キャッシュ・フロー計
算書における資金の範囲

中間キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

６．その他中間財務諸表作成のための基本となる重要な事項(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、中間貸借対照表及び中間損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、中間貸借対照表において区分掲記しています。
① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託土地③ 信託預り敷金及び保証金(2) 消費税等の処理方法- 12 -

ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。
（7）中間財務諸表に関する注記事項[中間貸借対照表に関する注記]※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
当中間期（2018年２月28日）
50,000千円[中間損益計算書に関する注記]※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日

自至A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入

76,527
12,02588,553

その他賃貸事業収入
水道光熱費収入
駐車場収入
その他賃貸収入

15
1,875
109

不動産賃貸事業収益合計

1,999
90,553

B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費
プロパティ･マネジメント報酬
水道光熱費
支払地代
修繕費
損害保険料
信託報酬
減価償却費
その他賃貸事業費用

4,462
2,824
1,764
325
2,047
183
398
8,348
604

20,958

不動産賃貸事業費用合計

20,958

C.不動産賃貸事業損益（A-B）

69,594[中間投資主資本等変動計算書に関する注記]※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
自
至

当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日

発行可能投資口総口数

5,000,000口

発行済投資口の総口数

212,905口- 13 -

ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信[中間キャッシュ・フロー計算書に関する注記]※１．現金及び現金同等物の中間期末残高と中間貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
自
至

当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日

現金及び預金
信託現金及び信託預金

706,673千円
1,371,433千円

現金及び現金同等物

2,078,107千円[リース取引に関する注記]
該当事項はありません。
[金融商品に関する注記]
金融商品の時価等に関する事項
2018年２月28日における中間貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
中間貸借対照表計上額（千円）(1) 現金及び預金(2) 信託現金及び信託預金

706,673
1,371,433

時価（千円）
706,673
1,371,433

差額
（千円）
-

資産計

2,078,107

2,078,107-(1) 短期借入金(2) 長期借入金

3,976,000
9,344,000

3,976,000
9,411,887

67,887

負債計

13,320,000

13,387,887

67,887-△ 4,011△ 4,011

デリバティブ取引（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産（1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債（1）短期借入金
短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価格にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（2）長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。）及び固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
当中間期（2018年２月28日）
信託預り敷金及び保証金

1,190,315千円※信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。

[有価証券に関する注記]
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
- 14 -

ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信

２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの当中間期における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の種類等

主な
ヘッジ対象

金利スワップの特例処理

金利スワップ取引（変動受取・固定支払）

長期借入金

契約額等（注１）
うち１年超2,336,000

2,336,000

時価（注２）△ 4,011（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。

[持分法損益関係に関する注記]
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
１．セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報当中間期（自 2017年９月14日 至 2018年２月28日）（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（2）地域ごとの情報①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が中間貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
（3）主要な顧客ごとの情報（単位：千円）
顧客の名称又は氏名

営業収益関連するセグメント

株式会社新都市ライフホールディングス

非開示（注）

不動産賃貸事業

株式会社ザイマックス

12,795（注）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。

- 15 -

不動産賃貸事業

ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル、商業施設、ホテル及び住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の中間貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
当中間期
自 2017年９月14日
至 2018年２月28日
中間貸借対照表計上額
期首残高

-

期中増減額

33,595,187

中間期末残高33,595,187

中間期末時価41,253,000（注１）中間貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）期中増減額のうち、主な増加額は不動産信託受益権12物件の取得（33,603,535千円）、主な減少額は減価償却費（8,348千円）です。
（注３）中間期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、価格時点は、2017年11月30日です。

なお、賃貸等不動産に関する損益は、「中間損益計算書に関する注記」に記載しています。
[１口当たり情報に関する注記]
自
至

当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日

１口当たり純資産額

100,087円

１口当たり中間純損失（△）△9,909円（注１）１口当たり中間純損失は、中間純損失を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり中間純損失については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり中間純損失の算定上の基礎は、以下のとおりです。

自至中間純損失（△）（千円）

当中間期
2017年９月14日
2018年２月28日△215,435

普通投資主に帰属しない金額（千円）-

普通投資口に係る中間純損失（△）（千円）△215,435

期中平均投資口数（口）21,741[重要な後発事象に関する注記]
2018年１月11日及び2018年２月６日開催の本投資法人役員会における決議に基づく第三者割当による新投資口
発行の払込が2018年３月20日に完了しました。この結果、本投資法人の出資総額は22,585,746,000円、発行済投資口の総口数は223,400口となりました。
（第三者割当による新投資口発行）
発行新投資口数 10,495 口
発行価額 １口当たり 101,115 円
発行価額の総額 1,061,201,925 円
払込期日 2018 年３月 20 日
割当先 ＳＭＢＣ日興証券株式会社
なお、本新投資口の発行による手取金により、2018年３月20日付で借入金1,060,000,000円（借入実行日：
2018年２月16日、返済期限：2019年１月31日）について期限前弁済を実施しています。

- 16 -

ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信（8）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人設立から当中間期末日（2018年２月28日）までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

年月日

摘要

発行済投資口の総口数
（口）
増減

残高

出資総額（千円）
備考
増減

残高

2017 年９月 14 日

私募設立

3,000

3,000

300,000

300,000（注１）

2018 年２月 14 日

公募増資

209,905

212,905

21,224,544

21,524,544（注２）（注１）本投資法人の設立に際して、１口当たり発行価額100,000円にて投資口を発行しています。
（注２）１口当たり発行価格105,000円（発行価額101,115円）にて、公募により新投資口を発行しました。

- 17 -

ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信

４．役員の異動（1）投資法人の役員
当中間期における役員の異動はありません。
（2）資産運用会社の役員
当中間期における役員の異動はありません。

- 18 -

ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信

５．参考情報（1）投資状況

資産の種類

地域
（注１）

用途

保有総額
（百万円）(注２)対総資産比率（％）(注３)

都心５区

14,370

39.4

東京23区

1,164

3.2

東京経済圏

2,629

7.2

商業施設

東京経済圏

8,132

22.3

ホテル

政令指定都市

4,463

12.3

その他

政令指定都市

オフィス
信託不動産

当中間期
2018年２月28日現在

信託不動産合計

2,833

7.8

33,59592.2

預金・その他の資産

2,840

7.8

資産総額

36,435100.0（注１）「都心５区」とは、東京都のうち千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
「東京経済圏」とは、都心８区（東京都のうち千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区及び品川区をいいます。）を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注２）「保有総額」は、2018年２月28日現在における中間貸借対照表（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっており、
百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、用途がホテルである信託不動産の保有総額には、ホテルに付随する動産の帳簿
価額を含みます。
（注３）「対総資産比率」については、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

当中間期
2018年２月28日現在
金額（百万円）(注１)

対総資産比率（％）（注２）

負債総額

15,126

41.5

純資産総額

21,30958.5

資産総額

36,435100.0（注１）負債総額、純資産総額及び資産総額の各金額は、2018年２月28日現在における中間貸借対照表計上額によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注２）「対総資産比率」については、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

-

19

-

ザイマックス・リート投資法人（3488）2018 年８月期中間決算短信（2）投資資産
不動産等組入資産明細
2018年２月28日現在、本投資法人が保有する資産（不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権。以下総称
して「保有資産」ということがあります。）は、次のとおりです。

分
類

オフィス

所在地

取得価格
（百万円）
(注２)

中間期末
帳簿価額
（百万円）

投資
比率
（％）
(注３)

取得時
鑑定評価額
（百万円）
(注４)

対取得時
鑑定
評価額
（％）
(注５)

所有
形態

取得
年月日

ザイマックス
西新橋ビル

東京都
港区

2,500

2,526

7.6

3,070

81.4

信託
受益権

2018 年２月 16 日OF-02

ザイマックス
岩本町ビル

東京都
千代田区

4,250

4,302

12.9

5,240

81.1

信託
受益権

2018 年２月 16 日OF-03

ザイマックス
新宿御苑ビル

東京都
新宿区

5,020

5,076

15.2

6,190

81.1

信託
受益権

2018 年２月 16 日OF-04

ザイマックス
神谷町ビル

東京都
港区

880

894

2.7

1,130

77.9

信託
受益権

2018 年２月 16 日OF-05

ザイマックス
東麻布ビル

東京都
港区

1,550

1,570

4.7

2,090

74.2

信託
受益権

2018 年２月 16 日OF-06

ザイマックス
東上野ビル

東京都
台東区

1,150

1,164

3.5

1,590

72.3

信託
受益権

2018 年２月 16 日OF-07

ザイマックス
八王子ビル

東京都
八王子市

2,600

2,629

7.9

3,430

75.8

信託
受益権

2018 年２月 16 日-17,95018,16554.3

22,74078.9-

2018 年２月 16 日

物件
番号
(注１)

物件名称

OF-01

小計／平均

商業施設

RT-01

ミューザ川崎

神奈川県
川崎市

RT-02

ライフ川崎御
幸店

神奈川県
川崎市

790

802

2.4

973

81.2

信託
受益権

2018 年２月 16 日RT-03

ヴィータ聖蹟
桜ヶ丘

東京都
多摩市

3,100

3,191

9.4

3,830

80.9

信託
受益権

2018 年２月 16 日

-

7,990

8,132

24.2

9,873

80.9

-

-

2018 年２月 16 日

小計／平均

ホテル

HT-01

ホテルビスタ
仙台

小計／平均
その他

OT-01

ルネッサンス
21 千早

小計／平均
合計／平均

4,100

4,139

12.4

5,070

80.9

信託
受益権

宮城県
仙台市

4,400

4,463

13.3

5,510

79.9

信託
受益権
及びホ
テルに
付随す
る動産

-

4,400

4,463

13.3

5,510

79.9

-

-

福岡県
福岡市

2,700

2,833

8.2

3,130

86.3

信託
受益権

2018 年２月 16 日

-

2,700

2,833

8.2

3,130

86.3

-

-

-

33,04033,595100.0

41,25380.1--（注１）「物件番号」は、本投資法人の保有資産について、各用途のタイプに応じて、物件毎に符号及び番号を付したものです。各符号について、OFはオフィスを、RTは商業施設を、HTはホテルを、OTはその他をそれぞれ表します。
（注２）「取得価格」は、保有資産の取得に要する諸費用（媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（各保有資産に係る信託受益権売買契約書等に記載された不動産等の売買代金の金額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注３）「投資比率」は、保有資産に係る取得価格の合計に対して各保有資産に係る取得価格が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載
しています。
（注４）各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に委託しており、「取得時鑑定評価額」には、2017年11月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。
（注５）「対取得時鑑定評価額」は、各保有資産の取得価格を各保有資産の鑑定評価額で除した値をいい、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、合計／平均欄及び小計／平均欄には、取得価格の合計又は小計を鑑定評価額の合計又は小計で除した値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。

-

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