2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
部会長：天神良久

2017年4月
発売予定-1-

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
部会長：天神良久■はじめに本の発売「目的」と「執筆手法」に関して• 目的：コンピュータ活用研究部会で行っている、調査・研究に関して、時の話題のテーマを見つけ、専門家として具体的な解説をし、JFMA会員および、一般FMユーザに「FMで活用する
ICTシステム」に関する情報を広く提供する。
• 執筆手法：テーマ・サブテーマを決め、サブテーマ毎、部会委員を中心に講師を選定し、月1回の部会で開催している勉強会
にて発表してもらう。サブテーマは11個として、発表後各サブテ
ーマで5～20ページ程度の執筆を担当してもらう。
（本文は150頁程度）-2-

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
部会長：天神良久■はじめに本の「目次と執筆者」
天神良久
第1章：政府で公開しているGISシステム
第2章：地方公共団体におけるICTを活用した「ファシリティ
マネジメントと新地方公会計との連携
阿部順一
第3章：オフィスサーベイシステムの考え方とロジック
森本卓雄
第4章：建物竣工時に作成する長期修繕計画 白岩和浩
第5章：DBシステムを利用した長期修繕計画 丸田睦
第6章：建物台帳・図面管理システム
木村圭介
第7章：屋内3D地図の簡易生成手法と空間情報の利活用
井野昭夫
第8章：建物維持管理業務におけるICTの活用 秋山克己
第9章：建物保全とデータベース
小木曽清則
第10章：建物保全コールセンターシステム
木村圭介
第11章：アセットマネージメントと不動産管理クラウド
大田武-3-

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：天神良久■第1章 「政府で公開しているGISシステム」

GISシステムとは

図 株式会社インフォマティクス HPより 掲載-4-• ICTの活用は、産業構造を大きく変えています。2015年頃
から「IoT : Internet of Things」という言葉が新聞紙上でも掲載されだして来ました。
• GIS(Geographic Information
Systems：地理情報システム）をベースに世の中に存在する
様々な物体（モノ）に通信機能を持たせ、インターネットに接続したり相互に通信することにより、自動認識や自動制御、遠隔計測などが可能になって来ました。

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：天神良久■第1章 「政府で公開しているGISシステム」

国土地理院基盤地図• 基盤地図情報は、インター
ネットにより無償で提供（ダウンロード）されています。
• CADで表示する事も可能になります。
• 地形図には「真北」「磁北」「方眼北」という3種類の「北」が存在します。「真北」とは北極点を示す方位で日影図の作成に必要です。
• 国土地理院の計算サイトの「緯度、経度の換算」を利用して「真北」方向を求めることができます。

図 国土地理院 HPより 掲載-5-2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：天神良久■第1章 「政府で公開しているGISシステム」

総務省統計局のjSTAT MAP• 総務省は、政府統計の総合
窓口「e-Stat（政府統計の総合窓口）」において、インターネット上で利用できる統計
データと地図を組み合わせ
た統計GISを無償で提供しています。
• 「国勢調査、事業所・企業統計調査、経済センサス」の各種情報が地図上に公開されています。
• 左図は、小地域毎の人口が表示されている地図です。

図 総務省統計局 HPより 掲載-6-2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】■第２章 地方公共団体におけるICT を活用した「ファシリティマネジメントと新地方公会計との連携」

コンピュータ活用研究部会
執筆者：阿部順一

地方公共団体において①• 「公共施設等総合管理計画」の策定を20１６年度までに終え、今後はこの計画の実行推進、進捗状況の把握、計画の見直しなどが必要となってくる。
• 国からの求めにより、建物についての維持管理や整備の個別計画の策定が求められている。
（文部科学省においては2020年度まで）-7-2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】■第２章 地方公共団体におけるICT を活用した「ファシリティマネジメントと新地方公会計との連携」

コンピュータ活用研究部会
執筆者：阿部順一

地方公共団体において②• これまで地方自治法238条の規定に基づき、建物や土地などについては、公有財産台帳で管理を行なってきた。
• ２０１６年度決算より複式簿記方式での報告が必要となったことにより、固定資産台帳の整備・管理も必要となっている。

それぞれの台帳を管理する必要がある。⼀元的に管理しＦＭにも活⽤したい。
-8-

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：阿部順一■第２章 地方公共団体におけるICT を活用した「ファシリティマネジメントと新地方公会計との連携」■それぞれ個別に台帳を管理■理想的な管理・活⽤⽅法
異動情報

複数の台帳で同じような項目を重複して管理しているものもある

台帳を⼀元化ＦＭにも活⽤

建物・部位別の劣化度の⼀覧表

総合管理計画の策定・進捗状況の把握・計画⾒直しにも対応したＦＭ機能-9-2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：阿部順一■第２章 地方公共団体におけるICT を活用した「ファシリティマネジメントと新地方公会計との連携」

台帳情報をどのように一元管理していくか
ポイントの１つとして、建物では、公有財産と固定資産とでは、管理すべき単位が異なっていること・・・。
システムにおける情報管理のイメージ
施設単位
の情報

土地の筆
単位の情報

例）
・○○小学校建物単位の情報

公有財産には建物、土地、⼯作物、⽴⽊⽵などの種類があり、これらの種類により固定資産との関係性が異なることにも留意が必要。
- 10 -

固定資産
単位の情報

・南校舎
・北校舎
・体育館
etc..
・建物本体
・設備類
・増築部分
etc..

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】■第２章 地方公共団体におけるICT を活用した「ファシリティマネジメントと新地方公会計との連携」

各種台帳情報のＦＭへの活用
固定資産の情報を活⽤したライフサイク
ルコストの試算

公有財産の情報を活⽤した施設の評
価・分析

固定資産や公有財産の情報をファシリティマネジメントに活⽤- 11 -

コンピュータ活用研究部会
執筆者：阿部順一2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】■第３章 「オフィスサーベイシステムの考え方とロジック」

コンピュータ活用研究部会
執筆者：森本卓雄

オフィスサーベイシステムサービスとは• ２００８年からスタートした、インターネットを使用して社員アンケートを実施するシステムサービス。
• オフィス改革に先立つ要件定義局面、および実施後の評価局面
で、活用されています。
• アクティビティ調査・満足度要望調査・近接要望調査 の３種で構成。

今回は、紙面の関係もあり、最もユニークな調査手法である「アクティビティ調査」に絞って執筆しました。
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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】■第３章 「オフィスサーベイシステムの考え方とロジック」

コンピュータ活用研究部会
執筆者：森本卓雄

アクティビティ調査とは• オフィス改革の対象社員の方々の「行動」（activity）に焦点を当てて情報収集する調査• 社員の方々にアンケートして、業務時間中１時間ごとに、 どこで、何を、どのようにして、やっていたのかを、ご回答いただきます。
（4W1H を把握）
• 数年前からこれに加えてその１時間の「自覚的知的生産性」についても回答していただくようになりました。
• 行動面からの社員の方々の業務実態を把握することができる調査手法です。

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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】■第３章 「オフィスサーベイシステムの考え方とロジック」

コンピュータ活用研究部会
執筆者：森本卓雄

オフィス改革の要件定義にアクティビティ
情報をどのように生かすのでしょうか。

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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】■第３章 「オフィスサーベイシステムの考え方とロジック」

コンピュータ活用研究部会
執筆者：森本卓雄

専用の分析システムがあり、以下のような情報を、調査終了時即座に入手することができます。
在席率・在館率
社員の業務活動の時間ウェート
場所・使用機器の時間ウェート
ワークスタイル類型の元となるアクティビティ類似性とグルーピ
ングサジェスチョン• 現行オフィスの知的生産性指標• ミーティング箇所数算定

•
•
•
•

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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】■第３章 「オフィスサーベイシステムの考え方とロジック」

コンピュータ活用研究部会
執筆者：森本卓雄

近年オフィスのワークスタイル変革ということが叫ばれます。
• オフィスのワークスタイルの変化は、社員行動の変化に表れ、ほぼ必然的に、業務活動や場所や使用機器の時間ウェートの変化となって、現れます。つまりアクティビティデータはこれらの変化をキャッチします。
• 現在のアクティビティを把握し、それを支援または変革する企画を立案し実行して、結果のアクティビティを把握検証することで、
オフィス改革・ワークスタイル改革を着実に進めていくことができます。

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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】■第３章 「オフィスサーベイシステムの考え方とロジック」

コンピュータ活用研究部会
執筆者：森本卓雄

執筆の目的・思い• アクティビティ調査システムサービスは、サービス提供から８年となり、現在までに約40社のオフィス改革に貢献してきました。
• 今回の執筆では、この間、主として分析をご担当になる方々からいただいたご質問の中で、一般的で重要と思われる事項を中心として、考え方やロジックを詳述し、ノウハウの開示をいたしました。
• オフィス改革や業務改革に実践的に携わる方々、これから携わろうとする方々に、ご一読いただき、参考にしていただければ幸いに思います。

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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：白岩和浩■第４章 「建物竣工時に作成する長期修繕計画」

長期修繕計画とは• 企画設計段階、建設段階、運用管理段階、解体再生利用段階
にわたる建物の生涯に必要なすべてのコスト（Life Cycle Cost）のうち修繕費、更新費の計画を立てることです。
• 予め、修繕時期、更新時期とその費用の概算を知ることにより建物の予防保全が可能となります。
• 建設費用を構造体とそれ以外の内・外装、電気設備、機械設備に分け構造体以外の修繕・更新費の合算値となります。

今回は、新築時の内訳書に基づく長期修繕計画についてご説明します。
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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：白岩和浩■第４章 「建物竣工時に作成する長期修繕計画」

内訳書に基づく長期修繕計画とは- 19 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：白岩和浩■第４章 「建物竣工時に作成する長期修繕計画」

長期修繕計画の出力例- 20 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：白岩和浩■第４章 「建物竣工時に作成する長期修繕計画」

長期修繕計画入力のための資料• 契約時の内訳書• 追加・変更が生じたときは、その内訳書。
• 建築・設備・電気の機器類の確認が出来る竣工図。

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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：白岩和浩■第４章 「建物竣工時に作成する長期修繕計画」

中長期修繕計画の補正、劣化診断- 22 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：白岩和浩■第４章 「建物竣工時に作成する長期修繕計画」

中長期修繕計画の活用方法• 部材ごとの修繕時期を確認することが出来ます。
• 5年~10年毎の改修費用を予想することが出来ます。
• 屋上、外壁からや給水・給湯配管からの漏水事故を適切な時期の改修工事で防ぐことができます。
• 電気配線からの漏電等の事故も同様に防ぐことができます。
• 部材の劣化による不具合が生じたときに、個別のトラブルか全体的な修繕時期に来ているのかを判断することができます。

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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：木村圭介■第６章 「建物台帳・図面管理システム」

建物台帳・図面管理システムは．．．
• 建物の維持管理業務において参照する頻度の高い台帳情報や図面情報を管理するシステム• 複数のメンバーでタイムリーな情報として台帳や図面を共有する必要があります。
• 膨大なレコード数の台帳、膨大なファイル数の図面の中から探したい情報をスピーディに探せることが重要

今回は、これらシステムを導入する際のポイントを解説します。
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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：木村圭介■第６章 「建物台帳・図面管理システム」

建物台帳管理に求められるもの• 建物に関するさまざま情報をテキスト、数値などで保存・管理• 台帳の種類としては、敷地、建物、スペース、設備、家具什器、工事、光熱水など• 台帳ごとに管理項目が異なる• 建物タイプによっても管理項目が異なる場合もある。
• 複数の台帳を交互に見ながら情報を探す、編集
建物→スペース→設備• 新築時は台帳を一括で作成する必要もある- 25 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：木村圭介■第６章 「建物台帳・図面管理システム」

建物台帳管理に求められるもの- 26 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：木村圭介■第６章 「建物台帳・図面管理システム」

図面管理に求められるもの• 建物に関する図面情報を保存・管理• 建築、電気、空調、衛生、搬送などに分かれる• 確認検査時点、竣工時点、改修時点で常に変更される（最新の現況図を把握できる仕組みが重要）• 賃貸ビルの場合は、テナント図面もある。
（管理体制、更新時の仕組みが重要）• 紙図面をスキャニングした画像データ、ＣＡＤデータ
データの種類による可変性も考慮する- 27 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：木村圭介■第６章 「建物台帳・図面管理システム」

図面管理に求められるもの- 28 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：木村圭介■第６章 「建物台帳・図面管理システム」

その他
•
•
•
•
•
•
•
•

利用デバイスに適した表示・編集画面
レスポンス、検索までのステップ数の把握
他の業務システムとの連携
データ管理体制、更新ルールの構築
廃棄（削除）ルールの構築（ＤＢの肥大化を防ぐ）
クラウドサービスの活用（コスト低減）
アクセス権限、セキュリティの設定
ポートフォリオ分析、工事分析など、ＦＭ戦略への活用- 29 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会■第７章 「屋内3D地図の簡易生成手法と空間情報の利活用」

執筆者：井野昭夫

屋内３D地図の簡易生成手法と空間情報の利活用• 本章では、近年、関心の高まっているパノラマ撮影機材や３Dレーザー装置を活用し、既存施設の屋内３D地図を効率よく生成する手法について、その最新の活用事例を交えてご紹介しています。
• 今後、ますます進化していくコンピュータ処理やデータ分析技
術を最大限に活かし、屋内空間の情報にさらに価値を付けていく技術開発の取組みについて述べています。

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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会■第７章 「屋内3D地図の簡易生成手法と空間情報の利活用」

執筆者：井野昭夫

屋内３D地図• 屋外ではデジタル地図とGPSにより、多くの有益なアプリケー
ション（カーナビなど）が普及しています。
• 一方で屋内ではまだ地理情報サービスが普及していません。
• 屋内地図や、自分や相手の位置情報が簡単に活用できると、施設利用者にとって利便性をより高めることが期待できます。
＜屋内地図の活用例＞○施設内の設備機器の情報、メンテナンス状況の共有○不慣れな駅や空港の構内でのナビゲーション○商業施設などでのリアルタイムの商品案内や広告の配信○改修工事や設備更新、定期点検などの現場調査の効率化、共有- 31 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会■第７章 「屋内3D地図の簡易生成手法と空間情報の利活用」

執筆者：井野昭夫

簡易生成手法 - 計測機器（M3 Trolley）• トローリー型の屋内マッピング装置で、1m間隔の高密度パノラ
マ撮影をしながら、1日2～5万㎡の点群データを取得します。
• 計測現場に特別な装置などを設置することなく、誰でも簡単に、
短時間で効率よく作業できます。
組み⽴て

電源ON

センサ調整

所要時間：5～10分＜現場での作業イメージ＞- 32 -

計測開始

計測効率：
20,000～50,000㎡／日

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会■第７章 「屋内3D地図の簡易生成手法と空間情報の利活用」

執筆者：井野昭夫

空間情報の利活用 – Webブラウザ閲覧（Indoor Viewer）• コンピュータによる自動後処理後、ネットワーク上（クラウド・オ
ンプレミス）で空間情報を共有することができます。
• 特殊なプラグインも不要で、汎用的なWebブラウザで閲覧できます。
＜Indoor Viewerの特徴＞○パノラマ画像、点群データを様々なWebブラウザで共有○パノラマ画像に写ったモノや場所の情報タグ付け○パノラマ画像の上の任意の２点間の寸法計測○点群データを元にした現況のフロアマップを自動生成○目的地への屋内の経路探査、ルート表示○既存の業務システムとのシームレスな連携（WebAPIによるデータ連携）- 33 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会■第７章 「屋内3D地図の簡易生成手法と空間情報の利活用」

執筆者：井野昭夫

空間情報の利活用 – Webブラウザ閲覧（Indoor Viewer）• 主な活用事例– 商業施設（リテール）• 某大型複合商業施設– 自動生成されたフロアマップを下図にした来場者向けの地図作成 など• ショールーム– バーチャル・ショールームのサイト運営 など– 工場・プラント（建物や設備の維持管理）• 某電子機器 工場建屋
– レイアウトや製造ラインの更新による現況調査と図面作成 など• 一般オフィス リニューアル工事– 最新の建物の現況調査と図面作成 など– 展示会場（施設・展示案内）• 東京ビッグサイト 展示会場
– バーチャル・展示会のサイト運営 など- 34 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会■第７章 「屋内3D地図の簡易生成手法と空間情報の利活用」

執筆者：井野昭夫

おわりに• 施設の維持管理において、ICTへの期待はますます高まっています。
• しかし、ICT活用が目的化してはなりません。
• ICT活用によって、現場業務の効率化など一時的・部分的な変化よりも、施設や設備を長い期間、保全していくための維持管
理のプロセス全体として評価することが重要です。

- 35 -

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コンピュータ活用研究部会■第８章 「建物維持管理業務におけるＩＣＴの活用」

執筆者：秋山克己

建物維持管理業務におけるＩＣＴの活用
建物維持管理業務における有効なシステムについて紹介①建物カルテシステム②省エネルギーナビゲーションシステム③建物点検支援システム- 36 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】■第８章 「建物維持管理業務におけるＩＣＴの活用」
新築

→

維持管理へ

入手 ・設計意図の伝達（館内利用規則等）
・完成図書類の引継ぎ
・中長期計画策定（LCC検討）・コミッショニング計画

新築
・
購入
・
借用

保全工事実施・安全な仮設計画と工事実施
・工事品質確保・近隣対応、行政対応
等

コンピュータ活用研究部会■ 業務フローでのポイント 執筆者：秋山克己

維持管理のベース領域
活用・運用 ・オーナーとして維持管理〈バリューアップ〉※弊社での主なサービス対応領域

手放業務内容の把握（社内・委託）
・点検等の確実な実施と記録・信頼できる業者（パートナー）
選定

維持管理〈バリューアップオペレーション＆メンテナンス〉

調査・診断

保全工事

〈バリューアップ
コンサルティング〉〈バリューアップ
リニューアル〉- 37 -

解体
・
売却
・
返却

維持管理の付加価値領域
・現状機能と要求機能とのギャップ把握・ギャップの評価と対策・省エネされているか・省エネの継続運用の確認2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：秋山克己■第８章 「建物維持管理業務におけるＩＣＴの活用」■ 建物カルテ（建物機能を担保するベースサイクル（ＦＲＥＩＭ））<R>基準・標準<F>実態の把握（求められる機能）

現地調査<E>評価･判定
差異を評価
建 物 カ ル テ
エンジニアリング レ ポ ー ト

<M-②>進捗管理<I-①>改善策１（全体）施策展開・中長期計画<I-② >改善策2（個別）具体的計画・設計<M-①>実施
工事実施・工程管理- 38 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：秋山克己■ 省エネルギーナビゲーションシステム（ｴｺﾁｭｰﾆﾝｸﾞ＆ｴｺｴｺﾅﾋﾞｹﾞｰｼｮﾝｼｽﾃﾑ）
メイン画面

原単位及び効率が直感的に把握できるようアナログメーターを配置

左から右に流れるエネルギーフロー

階層化表示- 39 -

搬送システム管理画面

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：秋山克己■ 省エネルギーナビゲーションシステム（ナビゲーションシステム概要）
中央監視装置

ナビゲーションシステム

前日分
データ取得
（オフライン）
日報（CSVファイル）例えば「管理頻度を1日」
前日の管理項目の状態評価

ｴﾈﾙｷﾞｰ計測ﾃﾞｰﾀ
当日の運用を計画

運用
管理担当者

管理対象設備- 40 -©2017 MECCS

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：秋山克己■第８章 「建物維持管理業務におけるＩＣＴの活用」■ 建物点検支援システム（建物維持管理業務のイメージ）「業務」、「ライセンス」、「契約」のプラットフォームを適正に運用して建物等維持管理業務を実施することが重要 ⇒ その記録をシステマティックに残す①よりスピーディに、②より正確に、③建物資産価値向上に

２．建物・設備管理

１．日常管理・防災設備点検・その他設備点検

・運転監視・日常巡視・ﾄﾗﾌﾞﾙ対応等

４．保安警備・清掃 他
・廃棄物処理・植栽管理・管理ｻｰﾋﾞｽ等

３．環境衛生管理
・衛生管理・害虫防除等

業務ﾌﾟﾗｯﾄﾌｫｰﾑ(業務ﾚﾎﾟｰﾄ・点検結果等)・ＤＢ

ﾗｲｾﾝｽﾌﾟﾗｯﾄﾌｫｰﾑ(資格者・登録状況・スキル等)・ＤＢ

契約ﾌﾟﾗｯﾄﾌｫｰﾑ(協力会社等)・ＤＢ- 41 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会

執筆者：秋山克己■ 建物点検支援システム（日常点検プロセスとシステムの流れ）＜コスト削減効果＞①点検表の検索・印刷不要による点検前準備作業の短縮②野帳からのデータ移行
稼働削減③スケジュール管理機能等による計画管理者の稼働削減④点検表内のチェック
稼働や点検総括表作成
稼働削減⑤システム導入による副次的効果として
ＢＰＲ（点検ルートを見直したことによる
作業効率向上）等- 42 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：小木曽清則■第９章 「建物保全とデーターベース」

建物保全とデータベースに基づいた修繕計画、改修計画
手法などの事例について紹介します① 建物の劣化② ライフサイクルにおける建物保全③ 建物調査診断④ 中長期修繕計画⑤ 修繕・改修工事⑥ データベース- 43 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：小木曽清則■第９章 「建物保全とデーターベース」

建物の長寿命化
建物の性能や機能を適切に維持保全していくことが重要！
建物のライフサイクルとして、計画的に維持保全を継続するために、維持管理や調査診断等に関わるデータベースを蓄積する■ 建物の調査診断・修繕計画★ 維持管理、調査診断、改修工事毎に、継続的なデータベース化を実施- 44 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：小木曽清則■第９章 「建物保全とデーターベース」

建物ライフサイクルとデータベース
建物の維持保全サイクル[ BELCA:建物のライフサイクルと維持保全 地球環境世紀のビル保全学入門 参考 ][ BELCA:建物のライフサイクルと維持保全 地球環境世紀のビル保全学入門 参考 ]★ 維持管理、調査診断、改修工事毎に、継続的なデータベース化を実施- 45 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：小木曽清則■第９章 「建物保全とデーターベース」

建物調査診断良好な建物を維持するためには、調査診断して建物の状態を知る！
■ 建物調査診断の業務内容とフロー■ 建物・設備調査診断
・耐震調査診断・アスベスト調査診断
・省エネ調査診断
・建築基準法１２条点検★ 維持管理、調査診断毎に、継続的なデータベース化を実施- 46 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：小木曽清則■第９章 「建物保全とデーターベース」

修繕・改修工事
建物の性能回復、快適性・安全性の向上を目指して！
建物劣化診断、中長期修繕計画をもとに、修繕・改修工事を行う
屋上や外壁等の改修、室内の模様替え・改修
給排水・空調、電気設備改修など★ 維持管理、調査診断、改修工事毎に、継続的なデータベース化を実施- 47 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：小木曽清則■第９章 「建物保全とデーターベース」

データーベース
維持保全業務では、計画的な維持保全に向けて最適な改善提案が可能なデータベースシステムを構築！
・日常点検、定期点検によるデータ入力作業の効率化
・日報・月報・年報グラフ作成の自動化
・各種データとグラフ分析■ 点検・診断・修繕サイクルデータフロー★ 維持管理、調査診断、改修工事毎に、蓄積されたデータベースを活用- 48 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：木村圭介■第１０章 「建物保全コールセンターシステム」

建物保全コールセンターシステムは．．．
• 建物に発生した不具合、障害の受付や手配を行う電話とデータベースが連携したシステム• 複数のメンバーでタイムリーな情報として障害情報や関連情報を共有する必要があります。
• 受付案件の進捗をわかりやすく表示し、より少ないオペレータで多くの案件を正確に処理することが重要

今回は、これらシステムを導入する際のポイントを解説します。
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コンピュータ活用研究部会
執筆者：木村圭介■第１０章 「建物保全コールセンターシステム」

建物コールセンターに求められるもの• 障害連絡の電話着信から手配までの迅速性（ＣＴＩ機能、ＤＢマスタ連携など）• 申告者との通話時の細やかな対応（建物情報、図面、通話対応履歴の表示）• コールセンター部門と工事部門との情報連携（特にステータス、日付の管理が重要）• 対応力向上のためのＰＤＣＡサイクル（障害内容分析、通話ログ分析、あふれ呼の低減）- 50 -

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コンピュータ活用研究部会
執筆者：木村圭介■第１０章 「建物保全コールセンターシステム」

建物コールセンターに求められるもの- 51 -

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コンピュータ活用研究部会
執筆者：木村圭介■第１０章 「建物保全コールセンターシステム」

建物コールセンターに求められるもの
コールセンターシステム- 52 -

図面、関連情報表示2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：木村圭介■第１０章 「建物保全コールセンターシステム」

建物コールセンターに求められるもの- 53 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：木村圭介■第１０章 「建物保全コールセンターシステム」

建物コールセンターに求められるもの- 54 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：木村圭介■第１０章 「建物保全コールセンターシステム」

その他
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利用デバイスに適した表示・編集画面
レスポンス、検索までのステップ数の把握
他の業務システムとの連携（工事、点検）
データ管理体制、更新ルールの構築
廃棄（削除）ルールの構築（ＤＢの肥大化を防ぐ）
クラウドサービスの活用（コスト低減）
手配漏れの防止（メール自動送信）
障害解消までの進捗の監視（上長確認）- 55 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会
執筆者：大田 武■第11章 「アセットマネジメントと不動産管理クラウド」

不動産証券化と運営管理• 不動産証券化の進展は不動産投資の幅を広げるのみならず、
不動産の運営管理手法も大きく変革しました。
• 所有と経営の分離を背景に不動産運営に関わる多くの専門事業者が現れました。
• これらの事業者が連携することで不動産運営は飛躍的に効率が上がります。

Ｊ－ＲＥＩＴのスキーム図 出展：国土交通省HP不動産証券化の解説より- 56 -

2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会■第11章 「アセットマネジメントと不動産管理クラウド」

執筆者：大田 武

証券化不動産の運営管理とＩＴ• 複数の専門事業者によって運営される証券化不動産のパフォー
マンスの向上に、事業者間の高度な情報連携は欠かせません。
• 特にファンド運営の中心に位置するアセットマネジャーにとって、正確な不動産運営情報を効率的に入手することが重要な課題となります。
• これらの課題は、クラウドサービスを利用した情報ネットワークを事業者間で構築することで解決できます。

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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会■第11章 「アセットマネジメントと不動産管理クラウド」

執筆者：大田 武

不動産管理クラウドの活用例1• Ｊ－ＲＥＩＴにおける不動産運営の流れをクラウド利用の観点から概観します。
• 投資不動産運営において、最も重要なテナントリーシングでのクラウドを活用した情報連携方法を紹介します。
• 家賃管理業務におけるクラウドの活用方法とその有効性について紹介しています。

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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会■第11章 「アセットマネジメントと不動産管理クラウド」

執筆者：大田 武

不動産管理クラウドの活用例2• 修繕工事の企画・立案、工事の実施管理業務におけるクラウドの利用方法を紹介します。
• 証券化不動産運営において、特に重要なアセットマネジャーとプ
ロパティマネジャー間の情報連携もクラウドを利用すればスムー
スに行うことができます。
• 運営業務の中でクラウドに蓄積された情報はファンド決算やファンドＩＲ等の上流業務にも大いに活用されます。

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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】■第11章 「アセットマネジメントと不動産管理クラウド」

コンピュータ活用研究部会
執筆者：大田 武

不動産運営管理におけるクラウドサービスの利用メリット（まとめ）1.各地に分散している施設、不動産の運用情報や業務連絡をインターネットにより一元管理できる。
2.適切なアクセスコントロールを施すことにより、安全に関係者間で情報交換、共有が可能となり、拠点事務所においてもタイムリーで質の高い現場管理を実現することができる。
3.パッケージタイプに比べ、高度で精緻な施設・不動産管理を最小のコストとリードタイムで実現できる。
4.システムを１から作る必要はなく、自社開発に比べて圧倒的な低コスト、リードタイムで利用できる。
5.ブラウザだけで動作し、アプリケーションの操作に精通していなくても、ホームページを閲覧する感覚で簡単に操作できる。
6.バージョンアップに対しての追加投資が不要となり、常に最新機能を利用できる。
7.単体としての建築物データ管理から複数資産のポートフォリオとしての情報集約による分析評価まで、さまざまな顧
客ニーズに対応できる。
8.管理を合理化し、総合的なデータベースを構築することが出来る。
9.システム運用のアウトソーシングにより、ハードウェアからアプリケーション、およびその運用までのすべてを事業者からの提供に委ねることができる。
10.ユーザーの要望を反映してアプリケーションがバージョンアップしてゆく。
11.データセンターが分散しており、相互バックアップ体制を構築していることにより、災害時もデータが守られる。
強固なセキュリティ体制の下でデータが管理されるため、社内でデータを保管するより安価かつ確実なセキュリティ体制でデータを管理できる。

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2017年 2月24日 FACILITY MANAGEMENT FORUM【FMで活用するICTシステム】

コンピュータ活用研究部会◆本日の発表者※本文・発表内容の一部あるいは全部を無断で複写・複製することを禁じます。

第1章：政府で公開しているGISシステム
天神良久
第2章：地方公共団体におけるICTを活用した「ファシリティマネジメントと新地方公会計との連携
阿部順一
第3章：オフィスサーベイシステムの考え方とロジック
森本卓雄
第4章：建物竣工時に作成する長期修繕計画
白岩和浩
第6章：建物台帳・図面管理システム
木村圭介
第7章：屋内3D地図の簡易生成手法と空間情報の利活用
杉山光郎
第8章：建物維持管理業務におけるICTの活用
秋山克己
第9章：建物保全とデータベース
小木曽清則
第10章：建物保全コールセンターシステム
木村圭介
第11章：アセットマネージメントと不動産管理クラウド大田武- 61 -