数字が教えてくれる “住まい”と“資産形成”

新連載

第１回：令和の“住まい”と“住宅ローン事情”〜20歳代の住宅ローンは２割がペアローン？
三井住友トラスト・資産のミライ研究所

丸岡所長

知夫

三井住友トラスト・資産のミライ研究所（以下、「ミライ研」）
では、20〜60歳代の男女１万人を対象とした独自アンケート調査を毎年行っており、2022年は１月に実施しました。今月から全７回にわたり、アンケート調査結果を基に『数字が教えてくれる 住まい と 資産形成 』をお届けします。
第１回は、「令和の 住まい と 住宅ローン事情 〜20歳代の住宅ローンは２割がペアローン？」です。

１．住宅購入は８割が住宅ローンを利用。頭金の主流は「ゼロもしくは１割」
2022年度の税制改正で、住宅ローン控除も改正され、控除率ならびに所得要件が変わりました。
控除率は１％から0.7％に、適用対象者の適用を受ける年分の所得要件についても、従来の3000万円から2000万円に引き下げられました。今回の改正が市況に与える影響は、今後、各種統計で確認されてくると思われますが、2021年度（2021年４月〜2022年３月）の首都圏新築分譲マンションの平均価格は6260万円（不動産経済研究所調べ）と３年連続で上昇しており、バブル期を超えて過去最高を記録しています。
こういった環境の中、ミライ研の１万人アンケート調査では、自宅をご自身で購入した方3947人を対象に、「自宅購入時のローン利用の有無」を尋ねました。「住宅ローン利用中」「住宅ローンで購入したが返済完了した」世帯の比率は全体で78.6％、特に30歳代では高く84.0％となっており、30歳代の住居購入は多くの人がローンを利用していることが確認できました。
また、ローンを組んで住まいを購入した方3118人に対して、ローン設定時の頭金（対物件価格比率）について尋ねています〔図表１〕。全体では「頭金はゼロ」が24.3％、「頭金は１割」が19.7％、とな〔図表 1 〕住宅購入時の頭金比率（物件価額に対しての比率）
ゼロ（頭金なし）

頭金が１割くらい

頭金が２割くらい頭金が３割くらい頭金が４割くらい

頭金が５割くらい

頭金が６割くらい

頭金が７割くらい

頭金が８割くらい

頭金が９割くらい

n=

（%）

TOTAL

3118

24.3

20‑29歳112

26.8

30‑39歳376

40‑49歳679

50‑59歳846

60‑69歳 1105

19.7

17.2

11.6
38.6

6.1

15.2

13.4

14.4

26.9

29.6

22.8

23.8
16.4

8.9

13.4

16.3

19.0

20.6

6.9

5.4

9.6
5.7

15.3
15.1

18.3

21.5
14.7

15.2

6.8

5.9
9.0

6.1
7.1

＊表内年代は、アンケート回答時の年齢。n＝持ち家購入者（相続・譲渡などでの取得者は除く）＊選択肢「わからない・覚えていない」を除く ５％未満は省略
出所：本連載では特に出所を示していない場合、三井住友トラスト・資産のミライ研究所 「住まいと資産形成に関する意識と実態調査」（2022年）を基にミライ研が作成

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Kinzai Financial Plan 2022.7

っており、44％の世帯は「頭金ゼロ、もしくは１割程度」で自宅を購入という結果となりました。特に30歳代の「頭金ゼロ」「頭金１割」の比率を合わせると65.5％となっており、全体の約３分の２を占めていました。
この結果からは、「物件価格は高止まりしていて、待っていても安くなりそうにない」「借入金利が上昇する前にローンで自宅を購入しておきたい」「住宅ローン減税のメリットを利用したい」「頭金を貯めていると、いざローンを組んだ際の返済完了時が高齢になってしまう」など、各世帯の切実な悩みが浮かび上がってきます。

２．20歳代の住宅ローンは２割がペアローンを活用？
今回のアンケートでは、住宅ローン利用者における「単独ローン利用」と「ペアローン利用」の現状についても調査しました（ペアローンとは、１つの物件に対して、一定の収入がある複数の人がそれぞれに住宅ローンを契約し、互いに連帯保証人になる借入れ方法）。住宅ローンを利用して自宅を購入した人（3101人）のうち、全年代では単独ローンが77％（ｎ＝2393人）、ペアローンは９％（ｎ＝286人）となっており、現状は「単独ローンが多数派」となっています。
ただし、年代別に利用率を見てみると、20歳代では単独ローンの比率が７割超と多数派であるものの、ペアローンの利用も約２割を占めており、全年代のペアローン利用比率に対して２倍以上となっていることが分かりました〔図表２〕。
〔図表 ２ 〕住宅ロ―ンの借入形態（単独ローン・ペアローン）
ｎ＝

単独ローン

ペアローン

わからない、覚えていない

TOTAL

3101

77%

9%

14%

20-29歳

107

72%

21%

7%

30-39歳

377

76%

13%

11%

40-49歳

710

77%

11%

13%

50-59歳

881

79%

8%

13%

60-69歳

1026

77%

7%

17%

また、当初借入額に関しては、単独ローンよりもペアローンのほうが高額となっています。特に20歳代では差分が大きく、ペアローンの借入額は単独ローン比で150％超の水準となっていることも確認できました〔図表３〕。
〔図表 ３ 〕住宅ローンの当初借入額（中央値）-単独ローンとペアローンの比較
単独ローン（万円）（①）

ペアローン（万円）（②）

増加金額（万円）
（②-①）

増加分
（②/①）

TOTAL

2345

2796

451

119%

20-29歳

2420

3747

1327

155%

30-39歳

2798

3396

598

121%

40-49歳

2469

2791

322

113%

50-59歳

2313

2728

415

118%

60-69歳

2061

2237

176

109%

Kinzai Financial Plan 2022.7

51３．令和時代は「ローンリテラシー」も大事
若い世代を中心に利用が増えてきているペアローンですが、・借入額が大きくできることで、物件の選択肢が広がる・

住宅ローン控除の要件を満たした場合、それぞれの住宅ローンにおいて住宅ローン控除が適用できる・契約が別々となることから、金利タイプ（固定・変動など）、返済方法（元利均等・元本均等など）、返済期間などを個別に選択できるなどのメリットが期待できる一方で、・事務手数料などの費用負担の増加（それぞれにローンを設定することから、事務取扱手数料、印紙税、保証料、抵当権設定費用などが契約ごとに発生）・返済の持続性・ペアを解消（離婚など）した場合の対応の想定といった留意点についても確認しておくことが望まれます。
通常、ペアローンは「共働き世帯」で利用されますが、20〜30年といった返済期間において「共働き状態」が継続することが前提になっています。よって、子育てや転職といったライフイベントなどの発生時に、パートナーの収入が大きく減少してもローン返済を継続できるかどうかという点を、世帯のライフプラン・キャリアプランの中で検討しておくことが望まれます。
また、将来においてペアを解消（離婚など）することになった場合、選択肢としては「住宅を売却する」と「所有を続ける」に大別できるでしょう。購入した住宅が共有名義の場合、パートナー双方の「売却同意」が必要となり、片方が売却を拒否した場合は売却できません。売却に同意した場合でも、「物件売却⇒ローン完済」ができればよいのですが、それでも債務が残るケースでは、返済が困難になることもあります（オーバーローン）。
ペア解消後も２人で所有を継続し、それぞれローンを返済していくという選択肢もありますが、引き続き「自身が債務者」であり、「元パートナーの連帯保証人」でもある点に留意が必要です。特に片方の返済が滞った場合、２人分の返済を求められることも想定しておくべきです。
住宅ローンの利用に当たっては、借入形態を含めて「選択肢」が増えてきています。将来における環境変化などに対して迅速に対応できるよう、メディア記事などで関心を持っておくとともに、「ローンリテラシー」を高めておくことが重要と考えられます。

〈参考〉三井住友トラスト・資産のミライ研究所 １万人への独自アンケート調査（第３回）【調査概要】⑴ 調 査 名：「住まいと資産形成に関する意識と実態調査」（2022年）⑵ 調 査 対 象：全国の20〜69歳の男女
ただし関連業種（金融、調査、マスコミ、広告）従事者を除く⑶ 調 査 方 法：WEBアンケート調査⑷ 調 査 時 期：2022年１月⑸ サンプル数：１万1197サンプル

まるおか ともお 三井住友トラスト・資産のミライ研究所 所長 1990年に三井住友信託銀行株式会社に入社。
確定拠出年金業務部にてDC投資教育、継続教育のコンテンツ作成、セミナー運営に従事。2019年より現職。主な著作として、『安心ミライへの「資産形成」ガイドブックQ&A』（金融財政事情研究会、2020）がある。

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