施設におけるエネルギー環境保全マネジメント
ハンドブック

2016

Energy environment
protection managementin building

エネルギー環境保全マネジメント研究部会

はじめに2013 年秋に IPCC 第 5 次評価報告書が発表され、気候変動に人為的な活動が影響しているのは明らかとした。京都議定書に代わる温室効果ガスの削減に向けた新たな国際的取り決めに向けた交渉が進められている。
東日本大震災後、発電の化石燃料への依存が高まり、円安と相まってエネルギーコストが上昇している。一方、電力の自由化が進み、電力料金を低減するため、新電力からの電力を購入する施設も増えている。
このような状況の中、2013 年には省エネ法が改正され、電力ピーク対策が盛り込まれると共に、トップランナー制度に建築材料が加えられた。建築物に関しては省エネ基準が見直され、建築物全体として総合的に評価するように改められた。今後段階的に省エネ基準への適合｢義務化｣が進められていく。
不動産の環境配慮を促すしくみとして国内外で環境認証制度も普及している。
施設の省エネルギーに向けた取り組みも活発に行われている。年間での一次エネルギー消費量が正味(ネット)でゼロとなるネットゼロエネルギービル（nZEB）の実現に向けた取り組みや、省エネルギーのための運用上の改善、施設の改修、外部資金の利用、専門家へのアウトソーシングなどである。
一方、大震災後、温熱環境や光環境の見直しも行われ、それに伴って課題も生じた。
JFMA エネルギー環境保全マネジメント研究部会では、このようなエネルギー環境問題を取り巻く情
勢と、施設等における取組み事例、これに伴って発生した課題等に関する調査研究を行い、JFMA フォーラム、公開セミナー、同ジャーナルなどで発表を行ってきた。
本報告書は、これらの活動をまとめたもので、ファシリティマネジャーが机上（デスクトップ）において、エネルギー環境問題に取組む上で参考となるように作成したものである。本ハンドブックがファ
シリティマネジメントの一助になれば幸いである。
なお本ハンドブックは 2015 年 12 月 1 日までのデータに基づきまとめたものである。

i

目次
はじめに
１章

エネルギー環境保全をとりまく状況 ........................................................................ 1
１．１

エネルギー消費とコスト ............................................................................ 1

レポート１

エネルギー消費量評価 .............................................. 5

１．２

地球温暖化（IPCC 第 5 次報告書） .......................................................... 6

１．３

法規制 ......................................................................................................... 8

１．４

環境認証制度............................................................................................. 17

レポート２

環境マネジメントの経済性分析 .............................. 21２章

省エネルギー技術 ................................................................................................... 22

３章

エネルギー環境保全マネジメント取組み事例 ....................................................... 30
３．１

運用改善事例............................................................................................. 30

３．２

改修事例 .................................................................................................... 33

レポート３
３．３

新築事例 .................................................................................................... 42

３．４

アウトソーシング ..................................................................................... 45

３．５エネルギーデータ（ビックデータ）の活用 ............................................. 48

３．６

省エネルギーマネジメントチェックリスト ............................................. 52

３．７

東日本大震災後の電力不足への対応 ........................................................ 56

レポート４
４章

黒龍堂ビルの取組み ............................................... 35

震災後の節電対策の継続状況 ................................. 62

省エネルギーの課題 ............................................................................................... 64

Appendix１

JFMA フォーラムでの部会発表アンケート結果 ....................................... 69

Appendix２

サプライチェーンにおける温室効果ガス排出量の把握 ............................. 72

Appendix３

エネルギー事情と温室効果ガス ................................................................. 75

Appendix４

事業所系廃棄物処理の動向と課題（2005～2006 年度調査） ................... 81

おわりに～参考になる省エネルギーの事例～ ............................................................... 91

あとがき......................................................................................................................... 94ii

1 章 エネルギー環境保全をとりまく状況
１．１ エネルギー消費とコスト
吉田 淳 (株)ザイマックス不動産総合研究所
1.1.1

エネルギー生成の原価が上昇している。

日本のエネルギー消費

温暖化をはじめとする地球環境問題の顕在化

不動産におけるエネルギーコストは、例えば上や、東日本大震災を契機とした電力需給の逼迫な場 REIT のオフィスビルにおいて、概ね賃貸事業

どによって、エネルギー問題への関心が高まって収入の 10％程度を占めている（図 1.1.2）
。この

きている。

コストの上昇は、不動産のキャッシュフローに大きな影響を及ぼすと考えられる。

エネルギー問題を企業活動の観点からとらえた場合、低炭素・資源循環型社会の実現といった地球レベルの課題に対する各種法令の遵守（コンプライアンス）や企業の社会的責任（ CSR ）といった側面と、より身近な問題として、
エネルギーコストが企業活動や不動産の収益に及ぼす影響といった経済的な側面が挙げられる。
まず前者であるが、これまでの我が国のエネルギー消費量は GDPの伸びに概ね比例する形で拡大してきており（図 1.1.1）、中でもオフィスや商業施設等を含む業務部
門は、2012 年時点で 1973 年比 2.8倍と増大し、国内消費エネルギー

出典 エネルギー白書 2014

全体の 2 割を占める状況となって

図 1.1.1 日本国内におけるエネルギー消費の変遷いる。
政府が 2030 年度に温室効果ガス
排出量を 2013 年度比で 26%削減する温暖化対策目標を決定したこともあり、産業部門に比して増加が著しい業務部門は、一層の省エネ化が求められることになるであろう。
一方、後者の経済的な側面に目を転じると、ここ最近の円安基調

出典 ザイマックス不動産総合研究所

図 1.1.2

や原子力発電の停止も相まって、

1

J-REIT の賃貸事業費用の割合

及ぼし、エネルギー単価を左右することとなる。
1.1.2

電気料金やガス料金には、原油・LNG の価格変

オフィスビルエネルギー消費量およびコ動に応じて、基準となる平均原燃料価格との乖離

スト
図 1.1.3 は、首都圏オフィスビルにおけるエネ

額をもとにした原燃料費調整額が、電力やガス会

ルギー消費量・単価・コストの推移を指数化し、社の請求単価に毎月自動的に反映される仕組み

12 ヶ月移動平均の形でプロットしたものである。

が作られている（図 1.1.5）。

エネルギーコストは、
2011 年の急激なエネルギ
ー消費量減少により一時的に下落したが、その後のエネルギー単価の上昇によって、2014 年 12 月時
点では対 2010 年比 20％上昇となっている。
エネルギー消費量の推移であるが、2011 年に発生した東日本大震災を契機に電力需給逼迫などの出典 ザイマックス不動産総合研究所

影響を受けて急激に減少

図 1.1.3 エネルギー消費量・単価・コストの過去 12 ヶ月平均値の推移し、その後、積極的な省エネが推進・実施され、その行動が定着し、以降はほぼ同程度の水準で推移 し て い る 。 2014 年 は138.0MJ/m2 ・月 （年換 算
1,656MJ/m2・年）であった（図 1.1.4）。
エネルギー単価の動き
としては、月次単位では細かな増減が見られるも出典 ザイマックス不動産総合研究所

図 1.1.4 エネルギー消費量（MJ/㎡・月）の推移のの、年平均値は一貫して上昇傾向にある。原
油・LNG など、その大部分を輸入に依存しているため、これら資源価格は為替レートが加味された形
でエネルギー供給会社に

出典 ザイマックス不動産総合研究所

図 1.1.5 電気料金の計算方法

おける原燃料費に影響を2

1.1.4

また、再生可能エネルギーを拡大する目的で再電力の自由化

規制緩和、競争原理の導入という流れを受けて、生可能エネルギー発電促進賦課金が 2012 年 8 月
から上乗せされている。賦課金の 2015 年度の単電気事業法が改正され、東京電力、関西電力とい

価は電力 1kWh あたり 1.58 円で 2014 年度の 0.75

った既存大手 10 電力会社以外の、特定規模電気

円から 2 倍以上に拡大し、今後も当面は上がり続事業者（PPS:Power Producer and Supplier）にける見通しである。

よる小売が認められるようになった。
自由化範囲は 2000 年 3 月に使用規模（契約電1.1.3

力）2,000kW 以上が対象だったが順次拡大し、用途別のエネルギー消費量

エネルギー消費量は、
建物用途により大きく異表 1.1.1 建物用途別エネルギー消費量原単位（調査期間 2013 年 4 月～2014 年 3 月）

なってくる。表 1.1.1 は、(一社)日本ビルエネルギ
ー総合管理技術協会「建築物エネルギー消費量調
査報告書

第 37 報」による建物用途別エネルギー
消費量原単位（調査期間2013 年 4 月～2014 年 3 月）である。当調査は 1958 年から継続して続けられている貴重な調査である。
これによると、年間の延床面積（m2）当たりのエ
ネルギー消費量は、事務

出典 日本ビルエネルギー総合管理技術協会「建築物エネルギー消費量調査報告書 第 37 報」

表 1.1.2 新電力供給量ランキング

所の 1,451 MJ に対して、デパートやスーパーなどの商業施設は 2,263MJ、ホテルは 2,570MJ などと大きな値を示している。また、サンプル数は少ない
ものの、電算・情報施設
は 6,762MJ となっている。
省エネルギー対策を行
う上で、これらのデータをベンチマークとして比較し活用することが有用

出典 資源エネルギー庁「電力調査統計」より、ザイマックス不動産総合研究所作成

である。

3

2016 年 4 月からは家庭・小規模
店舗などの低圧需要も含めた完全自由化が予定されている。
約 20 兆円ある電力市場の中で、契約電力 50kW 以上の需要家（全体の約 62%）における新電力の割合は 5.2%（2014 年度実績）と小さいものの、年々確実に増加しており、登録事業者は 2015

出典 環境省図 1.1.6 地球温暖化対策税

年 5 月時点で 658 社に及ぶ。ただし、実際に電力供給を行っている事業者は 71

るよう、単位量（kL 又は t）当たりの税率が設定社となっている。

されており、急激な負担増を避けるため、3 段階に分けて引き上げられ、3 段階目の税率は 2016

一般電気事業者は、供給エリア内の需要家から年から適用される。

電気の供給を求められた場合、現時点では一定の条件で全ての要請に応えることが義務付けられ地球温暖化対策税は、図 1.1.6 のように現行のているが、PPS は自社の供給能力や経済条件で供石油石炭税に上乗せする形で課税され、2016 年

注 1)

が低い

以降の平年度税収は 2,623 億円で、税がすべて消など、一定の条件が整った需要家に対して割安な費者に転嫁されると、ガソリンや灯油は 0.76 円

電力を供給することが可能となっている。

/L、都市ガス 0.647 円/Nm3、電気 0.11 円/kWh の給先を選択することが可能で、負荷率上昇となり、平均的な世帯の家計負担は年 1,200

主な PPS を表 1.1.2 に示す。電力事業参入にあ円程度になると見込まれている。

たって各社様々な戦略があり、2016 年の完全自課税を通じた CO2 排出抑制効果、税収を排出抑由化に向けて目が離せない動きとなっている。

制の施策に活用することによる削減効果、国民各
1.1.5

層に意識や行動変革を促すアナウンスメント効地球温暖化対策税

果などが期待されている。

石油・天然ガス・石炭といったすべての化石燃料の利用に対し、環境負荷（CO2 排出量）に応じて広く公平に負担を求めるものとして、2012 年

注 1)負荷率：ある期間の最大電力に対する同期間にお10 月から「地球温暖化対策のための税」が施行

ける平均電力の割合。期間の取り方によされた。
化石燃料ごとの CO2 排出原単位を用いて、り、日負荷率、年負荷率がある。

税負担が CO2 排出量 1t 当たり 289 円に等しくな

4

レポート 1

テナントの電力消費割合を調査した。テナントの「エネルギー消費量評価」

電力消費量とは、テナント室内で使用する主とし原邦夫て照明コンセントなどの消費分で、テナント室内

大星ビル管理(株)への電源供給系統に設置の積算電力計で計量しビルのエネルギー消費削減への取り組みは、個たものである。ここで、テナント室内空調用エア

別にビルの消費実態を把握・分析し目標を設定、コンの電力を含む場合と、当該分をオーナーが共これに向かって諸策を講ずることで関係者の理益費原価として負担するケースがあり、ビル入居

解も得やすく、成果が期待できる。

時の契約により決まるが、これを含むか否かで割今回、当社が管理業務を所管する都内テナント

合は大きく変化する。平均値は 56.5%であったが、（オフィス）ビル 80 棟について 年間電力消費量80%を超えるビルもあれば 20%程度のビルもあり、を調査し、図 R1.1 にプロットしたところ、延床

これらの事情を無視してのテナント電力消費の面積当たりの年間消費電力量が最大のビルは最割合の単純比較・考察は不毛であると言える。

小のビルの約 4 倍になり、各ビルは広範囲に分散

オフィスビルの個別事例として、都内に実在すしている。一方で竣工年代やビル規模に因る顕著

る 5 テナント入居の X ビルの事例を表 R1.1 に示な傾向は見られないことが読み取れる。

す。テナント D（銀行支店）と E（情報系企業）の入居面積は、ほぼ同等ながら年間消費電力は約4 倍にもなっている。
同ビルでの省エネにあたって、お客様であるテ
ナントに節電をお願いすることは、政策的に依頼し難く、共用部のみで 20％の削減を計画したが、全館削減率への寄与は 7.6％程度に留まった。
共用部での大きな省エネは、共用部照度やエレ
ベータ間引きなど、ビル品質への支障は避けられず、ビルオーナーとしては難しい側面を持つテー

図 R1.1 オフィスビルの単位面積当たり電力消費量

マである。
消費量の違いの背景を確認すると、消費量最小値のビルは主テナントが生保営業拠点のオフィ

表 R1.1

スで、朝礼後は社員が営業に出かけ夕刻帰社する、

テナント

いわば朝夕在席型オフィスであった。最大値のビ

A
B
C
D
E

ルは繁華街に立地の、主に飲食物販テナントビル
で、飲食店は終夜営業しており、ある意味オフィ

X ビルのテナントエネルギー消費
年間電力消費量

入居面積

kWh810,005
113,136
31,503306,910
79,786

㎡
2,622
750
375
898
896

%
60
8
2
23
6

%
47
14
7
16
16

原単位

業種

kWh/㎡年
情報機器センター
309
事務所
151
事務所
84
情報
342
銀行支店
89

スビルの呼称は相応しくない、エネルギー多消費

新省エネ法では、ピークシフトなど新たな規制

テナントビルであった。しかしながら、この最大が追加された。今後は、オーナー、テナント、管値のビル以外のビルは全てオフィスビルであり、理担当が一体となった新たな課題への挑戦が強オフィスと云えども単位面積当たりの電力消費く求められるであろう。

量は大小変化に富んでいる。
先程のビル 80 棟について、ビル全体に占める

注：図表の出所は全て大星ビル管理5

1 章 エネルギー環境保全をとりまく状況
１．２ 地球温暖化（IPCC 第 5 次報告書）
大島一夫 （株）NTT ファシリティーズ総合研究所
1.2.1(1)観測事実

IPCC

気候変動に関する政府間パネル（IPCC）は、・1880～2012 年において、世界平均地上気温は人為起源による気候変化、影響、適応および緩和

0.85[0.65～1.06]℃上昇しており、最近 30 年の方策に関し、科学的、技術的、社会経済学的な見各 10 年間の世界平均地上気温は、1850 年以降

地から包括的な評価を行うことを目的として、のどの 10 年間よりも高温である。

1988 年に世界気象機関(WMO）と国連環境計画

・世界平均地上気温は数十年にわたって明確な温暖化を示しているが、その中には、概ね十年程（UNEP）により設立された組織である。
IPCC は、以下の三つの作業部会およびタスク度の周期での変動や年々の変動もかなり含ま

フォースにより構成されている。

れている。過去 15 年（1998～2012 年）の世界

第 1 作業部会：

平均地上気温の上昇率は 1951～2012 年の上昇

気候システム及び気候変化の自然科学的根拠率より小さい。

についての評価(2)温暖化の要因

第 2 作業部会：

・人間活動が 20 世紀半ば以降に観測された温暖気候変化に対する社会経済及び自然システム化の主な要因であった可能性が極めて高い。

の脆弱性、気候変化がもたらす好影響・悪影響、

・1750 年以降の二酸化炭素の大気中濃度の増加

並びに気候変化への適応のオプションについは、地球のエネルギー収支の不均衡に最も大きての評価く寄与している。

第 3 作業部会：(3)将来予測・1986～2005 年を基準とした、2016～2035 年

温室効果ガスの排出削減など気候変化の緩和の世界平均地上気温の変化は、0.3～0.7℃の間のオプションについての評価である可能性が高い（確信度が中程度）。

温室効果ガス目録に関するタスクフォース：

・世界平均地上気温の上昇に伴って、ほとんどの

温室効果ガスの国別排出目録作成手法の策定、陸上で極端な高温の頻度が増加することはほ普及および改定

ぼ確実である。中緯度の大陸のほとんどと湿潤
1.2.2

な熱帯域において、今世紀末までに極端な降水

IPCC 第 5 次報告書

2013 年に、IPCC 第 5 次評価報告書第 1 作業部

がより強く、頻繁となる可能性が非常に高い。
・二酸化炭素の累積排出量と世界平均地上気温の会報告書（自然科学的根拠）が発表された。
本報告書は、2007 年の第 4 次評価報告書以来 6

上昇量は、ほぼ比例関係にある（新見解）。

年ぶりとなるもので、この間に出された新たな研・1986～2005 年を基準とした、2081～2100 年

究成果に基づく、地球温暖化に関する自然科学的における世界平均地上気温の変化は、RCP2.6

根拠の最新の知見がとりまとめられている。このシナリオでは 0.3～1.7℃、RCP 注 4)4.5 シナリオ

報告書の抜粋を以下に示す。

では 1.1～2.6℃、RCP6.0 シナリオでは 1.4～
3.1℃、RCP8.5 シナリオでは 2.6～4.8℃の範囲
6に入る可能性が高い。

オを複数作成して検討することが可能となる。
RCP シナリオでは、シナリオ相互の放射強制力

注 1)

IPCC：Intergovernmental Panel on Climate

が明確に離れていることなどを考慮して、2100

Change
注 2)

年以降も放射強制力の上昇が続く「高位参照シナ

WMO：World Meteorological Organization

リオ」（RCP8.5）、2100 年までにピークを迎えそ

注 3) UNEP：United Nations Environmentの後減少する「低位安定化シナリオ」（RCP2.6）、

Programme

これらの間に位置して 2100 年以降に安定化する

注 4) RCP（代表的濃度経路）シナリオ：「高位安定化シナリオ」（RCP6.0）と「中位安定第 4 次報告書では、複数用意した社会的・経済化シナリオ」（RCP4.5）の 4 シナリオが選択され的な将来像による排出シナリオ SRES（Special

た。
”RCP”に続く数値が大きいほど 2100 年におReport on Emission Scenarios）に基づき将来のける放射強制力が大きい。
注 5) 放射強制力：

気候を予測していた。
これに対し、第 5 次報告書で用いた RCP

地球温暖化を引き起こす効果（Representative Concentration Pathways）シ
ナリオは、放射強制力注 5)の経路を複数用意し、引用・参考文献

それぞれの将来の気候を予測するとともに、その

1)文部科学省、 経済産業省、気象庁、 環境省 :放射強制力経路を実現する多様な社会経済シナ「気候変動に関する政府間パネル（IPCC）第 5

リオを策定できるので、緩和策の効果やその結果

次評価報告書 第 1 作業部会報告書（自然科学

現れる気候変化による影響を反映させることが的根拠）の公表について」、 報道発表資料（2013できる。

年 9 月 27 日）

これにより、例えば「気温上昇を○℃に抑える

http://www.env.go.jp/press/files/jp/23096.pdf

ためには」と言った目標主導型の社会経済シナリ

アクセス 2015.7.2｢全ての RCP シナリオに対して、2081～2100 年の平均が取る可能性が高い範囲を縦カラー
バーで、対応する中央値を水平線で示している。
出典：文献 1)

図 1.2.1 複数の気候予測モデルに基づく 1950～2100 年の世界平均地上気温の経年変化

7

１章 エネルギー環境保全をとりまく状況
１．３ 法規制
吉田 淳 (株)ザイマックス不動産総合研究所
1.3.1

気など）
、電気（燃料を起源とするもの）であり、省エネ法

廃棄物からの回収エネルギーや風力、太陽光など「エネルギーの使用の合理化等に関する法律」
は、1979 年に二度のオイルショックを契機としの非化石エネルギーは対象となっていない。

て化石燃料（石炭や石油など）の消費量低減とい(2) 工場・事業場分野にかかわる措置
2008 年改正で、従来の工場・事業場単位のエ

う課題を、経済活動を阻害しない形で実現するこ

ネルギー管理から、事業者単位に規制体系が変更とを目指して制定された。
その時々のエネルギー事情を反映して、繰り返された。事業者は、全社（本社、工場、支店、営

し改正が行われている。2013 年（平成 25 年）改業所など、賃貸や所有を問わない）のエネルギー

正省エネ法では、2011 年の東日本大震災以降、使用量を合計し、原油換算で年 1,500kL 以上であ

電力需給の安定化が重要な課題となったことか

れば、そのエネルギー使用量を事業者単位で国へ

ら、電力ピーク対策という新たな目的が盛り込ま

届出し、特定事業者の指定を受ける。また、フラれ、法律名も従前の「エネルギーの使用の合理化

ンチャイズチェーン事業等を行っている事業者に関する法律」に「等」が加わった。

も、本部とその加盟店との間の約款等の内容が、主務官庁は経済産業省と国土交通省で、法文上一定の条件に該当すれば、その本部が連鎖化事業の目的には地球環境問題や温暖化に関する事項者となり、加盟店を含む事業全体で年 1,500kLは無く、環境省は主務官庁となっていない。

以上の場合には、特定連鎖化事業者の指定を受け(1)省エネ法が規制する分野

ることになる。

省エネ法が規制するのは、「工場・事業場」「輸

年 1,500kL となる目安としては、小売店舗の延送」「住宅・建築物」「機械器具」の 4 つの事業分

床面積で 3 万 m2 程度、オフィスの電力使用量で野である。工場・事業場分野では、工場を設置し年間 600 万 kWh 程度、
ホテル客室数 300～400 室、て事業を行なう者、及び事業場（オフィス、小売

病院の病床数で 500～600 床、コンビニ店舗数 30

店、飲食店、病院、ホテル、学校、サービス施設～40 店舗程度、ファーストフード店舗数 25 店舗などすべての事業所）を設置して事業を行う者が程度、ファミリーレストラン店舗 15 店舗程度、規制の対象とされている。

フィットネスクラブ 8 店舗程度といわれている。

輸送分野では、輸送事業者や荷主が、住宅・建(3)エネルギー使用量の把握

築物分野では、住宅・建築物の建築主・所有者・省エネ法でのエネルギー使用量は、①燃料の使管理者・住宅供給事業者（住宅事業建築主）が、用量

機械器具分野では、エネルギーを消費する機械器ら供給された電気の量を合算し、原油換算したも具の製造事業者及び輸入事業者が対象になってのとなる。まず使用したエネルギーの種別ごとにいる。

集計し、一次エネルギーの熱量（GJ、ギガジュー

省エネ法におけるエネルギーは、燃料（燃焼用②他人から供給された熱の量③他人かル）に換算する。

途に供する原油、ガソリン、重油、天然ガス、石一次エネルギーとは、化石燃料、原子力燃料、炭など）、熱（燃料を熱源とする冷水、温水、蒸水力・太陽光など自然から得られるエネルギーを
8

いい、これらを使いやすいエネルギーに変換・加めることができるようになる。使用量の集計にあ工した電気、都市ガスなどを二次エネルギーといたっての注意点であるが、電気の「夜間買電」は、う。また、一次エネルギーから二次エネルギーに電力会社から請求される夜間電力の値とは異な変換される過程をエネルギー転換といい、変換そり、電気使用量のお知らせに記載されている有効のものに要するエネルギーや発電および送電に電力量（力率測定用有効電力）が「昼間買電」の伴うロスが発生する。本来 1,000kWh の電気は値なので、全買電量から有効電力量を差し引いた

3.6GJ に相当するが、需要家が電気を使用すると、量が「夜間買電」になる。

昼間は 9.97GJ、夜間は 9.28GJ 相当の燃料を使っ都市ガスは、ガス会社や地域によって単位当たていることに相当するとされ、省エネ法ではこのりの発熱量がさまざまなので、供給を受けている

一次エネルギーの数値を用いる。建物では二次エガス会社に発熱量を確認する。また、請求書記載

ネルギーが多く使われ、電気は kWh、油は L など、の量である「Sm3（standard cubic meter）」を、それぞれ異なる計量単位で使用されている。それ標準状態（温度 0℃、圧力 101.325kPa）である「Nm3を一次エネルギーへ換算することにより、建築物（normal cubic meter）」へ換算する必要がある。

の総エネルギー消費量（使用量）を同じ単位で求

こうして集めたエネルギー使用の合計量を GJ あ
たり原油 0.0258kL として原油の表 1.3.1 エネルギー使用量簡易計算表

量に換算する。
(4)特定事業者・特定連鎖化事業者の義務特定事業者等は、エネルギー管理
統括者とエネルギー管理企画推進者を選任し、届け出た上で、管理
標準の設定や省エネ措置の実施を通じて判断基準を遵守し、中長期的に見て年平均 1%以上、自ら設定した原単位を低減させる。特定事
業者等は、「中長期計画書」及び「定期報告書」を毎年度 7 月末日までに、経済産業局と工場・事業場が行う事業の所管省庁に提出する。
また、エネルギー使用量の内訳として、事業場単体で年 1,500kL 以
上を使用していると、その使用量に応じて、第一種、第二種エネル
ギー管理指定工場に指定され、それぞれ選任や報告が求められる。

出典 資源エネルギー庁

9

組方針及び遵守状況の評価手法は、
定期的に精査を行い必要に応じ変更する（カ）設置している工場等に係る名称、所在地及びエネルギ
ー使用量を記載した書面を作成、更新、保管することにより状況を把握する、という 6 項目を規定している。
事業者は、これに従って管理標
準（自らが事業所ごとに定める省
出典

ザイマックス不動産総合研究所

エネのためのマニュアル）を作成

図 1.3.1 特定事業者の義務

し、省エネを推進する。

(5)判断基準(6)電気需要平準化評価原単位

特定事業者は定期報告書の項目で、判断基準の

電力ピーク対策を目的とした「電気の需要の平遵守状況を報告する。国が示す最新の判断基準は、2009 年（平成 21 年）経済産業省告示第 66 号「工準化の推進」が 2013 年省エネ法に盛り込まれたことにより、エネルギー消費量の削減を目的とし場等におけるエネルギーの使用の合理化に関すた評価指標である「エネルギー消費原単位」に加る事業者の判断の基準」で、この新しい基準の特え、「電気需要平準化評価原単位（以下、平準化

徴は、従来は工場向けに「燃料の燃焼」や「廃熱原単位）」という指標が新たに策定され、今後はの回収利用」など省エネ手法を技術や工程で示し両方の指標を管理し、どちらか一方を年平均１％ていたのに対し、業務部門のビル向けに「空調設以上低減していくことが目標となった。平準化原備」や「照明設備」などの設備単位で、より分か

単位は、エネルギー使用量のうち、平準化時間帯

りやすい基準として示されたことである。

（夏期 7 月 1 日から 9 月 30 日、冬期 12 月 1 日か

判断基準は、事業者全体として取り組むべき事

ら 3 月 31 日の土日祝を含む 8 時から 22 時）の電項として、（ア）設置している工場等について、

気使用量を 1.3 倍して算出する。これにより、平全体として効率的かつ効果的なエネルギーの使

準化時間帯の使用量変動が、エネルギー消費原単用の合理化を図るための管理体制を整備 （イ） アで整備された管理体制には責任者を配置

表 1.3.2 消費原単位と平準化評価原単位（ウ）

設置している工場等におけるエネ
ルギーの使用の合理化に関する取組方針を定め、取組方針にはエネ
ルギーの使用の合理化に関する目
標、設備の新設及び更新に対する方針を含む（エ）設置している工場等における取組方針の遵守状
況を確認するとともに、その評価を行い、その評価結果が不十分で

出典 資源エネルギー庁ある場合には改善を行う（オ）取10

位よりも大きく評価されるため、平準化時間帯の電気使用量削減を促す狙いとなっている。
また、この変更に合わせて定期報告書の書式も変更されており、電気の需要平準化のために実施した取り組みや、平準化原単位
を 1%以上低減できなかった理由などを記入する箇所が設けられた。また、どちらか一方の原単位

出典 国土交通省が改善していたとしても、改善で

図 1.3.2 一次エネルギー消費量基準の導入きなかった原単位について、その理由を記載することが必要となる。
(7)住宅・建築物分野にかかわる措置
建築物の省エネを図るには、新築や改築・大規模改修時など、新たに建物や設備をつくる際に省エネ性能を高めることが必須である。建物ユーザーの省エネ意識
出典 国土交通省が高く、エネルギー使用量の削減

図 1.3.3 省エネ基準の順次強化に努めたくとも、そもそもの建物
本体の省エネレベルが低ければ化に関する建築主等及び特定建築物の所有者の省エネは実現しない。法は建築物に対しても省エ判断の基準」によって、一次エネルギー消費量をネルギーのための判断基準（通称「省エネ基準」）

指標とする新しい基準が示された。従前は、外皮を示し、一定規模以上の建築物の新築・増改築時の断熱性及び個別設備の性能を別々に評価するの届出と報告を義務化している。

基準となっており、建物全体で省エネ効果の高い

2003 年 に は 新 築 ・ 増 改 築 時 の 特 定 建 築 物

取組を適切に評価できないことや、基準が「事務2（2000m 以上の非住宅）の建築主に対し、省エネ所」、「ホテル」など建物用途ごとに設定されていルギー措置（外壁や窓などを通じての熱の損失防るため、複合建築物の省エネ性能を適切に評価で止、及び設備にかかわるエネルギーの効率的利用

きないなどの課題があった。

のための措置）の届出を義務付け、2006 年改正

新たな基準は、一次エネルギー消費量を指標と2

では大規模修繕時を追加したうえで、2000m 以上

し、断熱性能、設備性能を総合的に評価できる基の住宅も対象に加わった。2010 年には、第二種準で、室用途や床面積に応じて省エネルギー性能

2

特定建築物として 300m 以上 2,000m 未満の住宅を評価できる計算方法となっている。なお、非住の新築・増改築時にも届出が義務化された。

宅の外皮基準が PAL から PAL*（パルスター）に2

2013 年には、告示「エネルギーの使用の合理見直しされている。これは、現状の PAL の考え方
11

を踏襲しつつ計算条件を統一し、一次エネルギー

2013 年に交流電動機、電気温水機器、電球型 LED

消費量基準と整合がとれた外皮基準としたもの

ランプの 3 品目が追加され 21 品目が対象になっである。

ている。JIS に基づく任意の制度ではあるが、カタログや本体の表示に、活用されている。

省エネ基準は 1980 年基準（旧基準・昭和 55
年基準）以来、1993 年基準（新基準・平成 5 年基準）、1999 年基準（次世代基準・平成 11 年基準）と順次強化され、今回の 2013 年基準は、改正省エネ基準または一次エネルギー消費量基準と呼ばれている。
(8)トップランナー
省エネ法の「機械器具」分野の施策として「ト出典 資源エネルギー庁

ップランナー制度」がある。省エネ法では制定当図 1.3.4 省エネルギーラベルの表示例

初より機器のエネルギー消費効率に基準を設け、その達成を促している。当初の規定では、電気冷

1.3.2

蔵庫、エアコン、乗用自動車の 3 品目で、基準値

建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律は目標年度に技術的改善により達成可能と判断「日本再興戦略（2013 年）」において、2020

される値とし、製造事業者の自主努力を促すもの

年までに新築建物について、段階的に省エネ基準であった。

適合を義務化することが閣議決定され、それを受1999 年の改正で、基準設定時に商品化されてけて 2015 年「建築物省エネ法」が成立した。従いる製品のうち「最も省エネ性能が優れている機

来から、省エネ法により省エネ措置の届出は義務器（トップランナー）」の性能以上に設定するト化され、適合率も向上していたが、これ以上の適ップランナー制度が導入され、初年度の対象機器

合率向上は望めないとして、強化される。

は自動車やエアコンなど 11 品目であったが、2017 年 4 月より適合義務が生ずる特定建築物

2002 年には 7 品目、2006 年には 3 品目、2009 年

は 2,000m2 以上の非住宅建築物で、新築・増築・に 2 品目と増加している。また、2013 年改正で改築等をする場合、工事着手前に「建築物エネル

は、自らはエネルギーを消費しないが住宅・ビル

ギー消費性能確保計画」を提出し、所管行政庁（まの省エネに寄与する建築材料（外壁等に使用されたは、登録判定機関）の建築物エネルギー消費性

る断熱材、窓に使用されるガラス及びサッシ）が能適合性判定を受ける。適合判定通知書の写しを、対象に追加され、合計 31 品目になっている。

建築確認申請の手続きにおいて提出することで、達成の評価方法として、出荷台数による加重平実効性を確保している。また、省エネ性能向上の均として基準値を超えれば良いとする方式がとための設備について通常の建築物の床面積を超られ、基準に達しないとペナルティーとして社名える部分を不算入とする容積率の特例や、エネル等を公表、罰金を科される。

ギー消費性能の表示などの誘導措置が盛り込ま

事業者の努力により、トップランナー基準を達れている。

成した機器の普及促進には、消費者への情報提供

特定建築物を除く 300m2 以上の建築物は、届出が重要であり、2000 年に省エネルギーラベリン

が義務で、従来の省エネ法では著しく不十分な場

グ制度が、JIS 規格として制定された。当初はエ合に勧告できるとしていたが、新法では適合しな

アコン、テレビ、冷蔵庫など 5 品目であったが、い場合に指示や命令ができるとなった。また建築12

物のエネルギー消費性能に係る認定や、販売・賃貸事業者の表示の努力義務も設けられている。

1.3.3

都市の低炭素化の促進に関する法律

社会経済活動に伴って発生する
CO2 の相当部分が都市で発生していることから、低炭素・循環型社会を構築し都市の低炭素化を促進することを目的とした「都市の低炭

出典 国土交通省

素化の促進に関する法律（エコま

図 1.3.5 省エネ判断基準適合率の推移

ち法）が 2012 年に施行された。
対策の実施、の 8 つの措置がある。

エコまち法では、「低炭素街づくり計画の策定」
や「低炭素建築物の認定」について定められ、「市

また、認定によるメリットとしては、認定基準

街化区域等における民間投資の促進を通じて、都に適合させるため蓄電池や蓄熱槽などの設置に市・交通の低炭素化・エネルギー利用の合理化なより通常の建築物の床面積を超える場合に、延床どの成功事例を蓄積し、その普及を図るとともに、面積の 1/20 を限度とした容積率への不算入があ

住宅市場・地域経済の活性化を図ることが重要」

る。所得税や登録免許税について一定の緩和措置とされている。

が受けられる。

低炭素建築物は、所管行政庁（都道府県、市又
1.3.4は区）が認定を行った CO2 排出抑制に資する建築

温対法物をいう。認定の必須項目（定量的評価項目）は、1998 年に温室効果ガスの排出量を削減するた

外皮の熱性能が省エネ法レベルの断熱性を有し、めの「地球温暖化対策推進法（温対法）」が施行

一次エネルギー消費量が省エネ基準に対してされ、国、地方自治体、企業などの責任と取組が10%以上削減できることである。

定められた。2002 年に日本は京都議定書を批准必須項目に加え、選択的項目のうち 2 項目が講し、同年改正された温対法は、わが国の地球温暖じられるか、標準的な建築物と比べ低炭素化に資化対策の基本法律となっている。所管は環境省でする建築物（CASBEE 評価 A ランク以上など）とある。
2006 年に、温室効果ガスを多量に排出する者

して所管行政庁が認めると、低炭素建築物の認定（特定排出者）が、自らの温室効果ガスの排出量を受けることができる。
②

を算定し国に報告することを義務付ける、算定・再生可能エネルギーと連携した蓄電池の設置報告・公表制度が開始された。国は報告された情③節水に資する機器の設置報を集計し公表する。

選択項目には、①HEMS または BEMS の設置④雨水、井戸水又は⑤住宅の劣化

対象となる温室効果ガスと事業者であるが、エ⑥木造住宅または木造建

ネルギー起源 CO2 については、全社（すべての事⑦高炉セメント又はフライアッシ

業所）のエネルギー使用量合計が、年 1,500kL

雑排水利用のための設備の設置の軽減に資する措置
築物であるュセメントの使用以上となる事業者（特定事業所排出者）、省エネ⑧一定のヒートアイランド法で特定荷主及び特定輸送事業者に指定されて13

いる事業者（特定輸送排出者）、上記以外の温室

国及び独立行政法人等が重点的に調達を推進効果ガスで、温室効果ガスの種類ごとに全社でのすべき環境物品である特定調達品目は、2001 年

排出量合計が CO2 換算で 3,000t 以上の事業者（特度に 14 分野 101 品目でスタートしたが、2015

定事業所排出者）が該当する。

年度には 21 分野 270 品目まで拡大している。

報告は、エネルギー起源 CO2 であれば省エネ法

一方、環境配慮契約法は、国等（地方公共団体の定期報告書によって、それ以外の温室効果ガス

は努力義務）が契約を結ぶ場合に、価格等含め総は、温対法の温室効果ガス算定排出量等の報告書

合的に見て、最善の環境性能を有する物品・サーによって行う。報告の期限は、特定事業所排出者

ビスを供給するものを選択するというもので、グについては毎年 7 月末日、特定輸送排出者は毎年リーン契約（環境配慮契約）の対象契約は、①電

6 月末日である。また、算定対象期間は、代替フ力の購入

ロン等３ガス（HFC、PFC、SF6）以外の温室効果の調達

ガスは年度ごと、代替フロン等 3 ガスは暦年ごと

物処理の 6 つの契約類型となっている。

②自動車の購入及び賃貸借④ESCO 事業

⑤建築設計

③船舶

⑥産業廃棄

グリーン購入とグリーン契約は、調達者自身のになっている。

環境負荷を下げるだけでなく、供給側の企業に環グリーン購入法と環境配慮契約法

境負荷の少ない製品やサービスの提供を促すこ2000 年に「国等による環境物品等の調達の推とで、経済・社会全体を、環境負荷の少ない持続進等に関する法律（グリーン購入法）」、2007 年

的発展が可能なものに変えていく可能性を持っに「国等における温室効果ガス等の排出の削減に

ている。

1.3.5

配慮した契約の推進に関する法律（環境配慮契約
1.3.6

法）
」が、制定された。

フロン排出抑制法

グリーン購入法は、表 1.3.3 のとおり、国など

フロン回収・破壊法が改正され、「フロン類のの公的機関が率先して一定の環境性能を満足し使用の合理化及び管理の適正化に関する法律（略た商品・サービスの調達を推進するもので、グリ

称「フロン排出抑制法」）」が 2015 年 4 月に施行

ーン購入とは「購入の必要性を十分に考慮し、品された。

質や価格だけでなく環境のことを考え、環境負荷

空調機器や冷凍冷蔵機器の冷媒として使われができるだけ小さい製品やサービスを、環境負荷てきたフロンガス（CFC、HCFC）は、オゾン層破の低減に努める事業者から優先して購入するこ壊の原因といわれ、1987 年のモントリオール議と」とされている。

定書の採択によって国際的に生産・使用が規制され、代替フロン（HFC）を使用する機器へと転換されてきた。一方で代替

表 1.3.3 グリーン購入法と環境配慮契約法の対比

フロンは、オゾン層は破壊しないものの、地球温暖化係数（CO2=1 とした
場合の温暖化への影響）が、HFC-134a
で 1,430、HFC-410a では 2,090 と温暖化への影響が極めて大きく、1997
年の京都議定書で国際的な削減対象となっている。
従前は、機器の廃棄の際に回収し出典 環境省14

い量 1,000t-CO2 の目安として、商業ビ
ル（床面積 10,000m2 程度のビル）であれば 28 棟以上、食品スーパー（同1,500m2 程度の店舗）で 8 店舗以上、総合スーパーなどの大型小売店舗（同
10,000m2）6 店舗以上、コンビニ（同200m2）は 80 店舗以上であれば該当するとされている。

出典 経済産業省

1.3.7

図 1.3.6 代替フロン等の排出量推移

東京都 総量削減義務と排出量取引制度ていたが回収率は低迷し、また機器の使用時に大東京都の「都民の健康と安全を確保する環境に量の漏えいをしていることが判明し（冷ケースで関する条例（環境確保条例）」による、オフィス

年間 13～17%が漏えい）、これらフロン類（CFC、ビルも対象とする世界初の都市型のキャップ・ア

HCFC、HFC）の大気中への排出抑制が今回の改正

ンド・トレード制度である。東京都は 2002 年かで強化され、製造から廃棄までのフロン類のライら、大規模事業所を対象とし温室効果ガスの排出

フサイクル全体での管理を行うこととなった。

量の算定・報告、目標設定を求める「地球温暖化

所有者（管理者）が守るべき事項として、①機対策計画書制度」を実施するなど、都内の CO2 排器の適切な場所への設置、適正な使用環境の維出総量の削減に向けた施策を実施してきたが、持・保全2010 年から削減義務を課した本制度をスタート②整備の記録と保管 ③簡易点検の実

施（外観目視による点検、全ての機器に対し 3させた。

ヶ月に 1 回以上） ④定期点検の実施（十分な知前年度の燃料、熱及び電気の使用量が原油換算見を有する者＝資格者による点検） ⑤フロン類

値で年 1,500kL 以上の事業所が「指定地球温暖化の漏えい時の適切な処置（機器の修理をせずに充対策事業所」に指定され、3 ヶ年連続して原油換填することは原則禁止） ⑥算定漏えい量の報告、算値 1,500kL を超過した場合に、「特定地球温暖などの事項が定められている。
義務を負うのが、④は一定の出力以上の機器の場合、⑥が漏えい量の合計が年間 1,000t-CO2以上であるが、それ以外の項目
は、業務用エアコンが 1 台でもあれば該当するので、ほとんど全ての事業者は、法対応が必要になる。
なお、報告が必要な算定漏え

出典

東京都

図 1.3.7 全国（産業・業務）と制度対象事業所の削減の比較
15

化対策事業所」の指定を受け、温室効果ガス排出の削減義務対象事業所が義務量を超えて削減し総量の削減義務が発生する。基準排出量（2002

た量）、都内中小クレジット（都内中小規模事業

年から 2007 年度のうち、連続する 3 ヶ年度の平所の省エネ対策による削減量）、再エネクレジッ

均値で算定されたもの）に対する削減率は、2010

ト（再生可能エネルギーの環境価値。なお、太陽から 2014 年度の第 1 計画期間は 8%（地域冷暖房

光、太陽熱、風力、地熱、小規模水力などは、削を利用している事業所は 6%）、2015 から 19 年度

減量を 1.5 倍に換算可能）、都外クレジット（都の第 2 計画期間は 17%（同 15%）となっている。

外大規模事業所の省エネ対策による削減量）、埼

また、高効率の省エネ対策が実施されていると玉連携クレジット（埼玉県の超過削減量及び県内認定された「優良特定地球温暖化対策事業所」に

中小クレジット）が、用意されている。

認定された場合、トップレベル事業所は削減義務
率が 1/2 に、準トップレベル事業所は 3/4 に減じられる優遇処置が受けられる。

1.3.8

東京都地球温暖化対策報告書制度

東京都の環境確保条例による、中小規模事業所

都によると図のように、第 1 計画期間は順調にの地球温暖化の対策を推進する制度で、2010 年

削減が進んでいるが、自らの削減策だけでは目標度にスタートした。同一事業者が、都内に設置しが達成できない事業所は、排出量取引での削減量ている中小規模事業所（前年度の原油換算エネルの調達により、経済合理的に対策を推進すること

ギー使用量が 30kL 以上 1,500kL 未満事業所。

が出来る仕組みとなっているのが、本制度の特徴

1,500kL 以上の大規模事業所は除く）の使用量のである。排出量取引の方法として、超過削減量（他合計が、年間 3,000kL 以上になると、この事業者
は、事業所等の地球温暖化対策報告書を取りまとめ、都へ提出する義務と公表する義
務が課せられる。
東京都では、報告書のデータを元にした
CO2 排出原単位の平均値を算出し、排出レベ
ルを自己評価する指標として「低炭素ベン
チマーク」を公表して
いる。

出典

東京都

図 1.3.8 ベンチマークの例（2012 年実績版、オフィスビル・中規模）
16

１章 エネルギー環境保全をとりまく状況
１．４ 環境認証制度
吉田 淳 (株)ザイマックス不動産総合研究所
1.4.1

2014 年 9 月現在、8 兆 9,000 億米ドルの資金をも環境認証制度つ 130 以上の機関投資家などが運用機関のメン

不動産の環境配慮を促す仕掛けとして、政策に基づく規制や支援制度の他に、一定の環境性能を有する不動産を評価するラ
ベリング制度が挙げられる。環境性能に応じた建物数の分布を模式化すると図 1.4.1 のようなイメージとなり、標準的な性能の建物群は中央に、それよりも性能の高い建物は右側に位置する。
環境性能のレベルについて、法は最低限の性能が求め、ガイドラインは法
規制のレベルよりもより高いレベルへ

出典 CASBEE 不動産評価マニュアルと誘導する。また、標準よりも環境性

図 1.4.1 環境性能に応じた建物数分布イメージ

能の高いグリーンビルディングに対して格付けを行うものが、環境性能評価
であり、不動産のブランディングツー
ルとして位置付けられるものである（図 1.4.2）。
民間主導の制度も含め、様々なラベ
リング制度が環境性能評価の認証制度として普及している。これらは、大きく分けると、表 1.4.1 にまとめたよう

出典 CASBEE 不動産評価マニュアルに大きく 3 つのタイプに類型化される。

図 1.4.2 評価の位置づけ
表 1.4.1 主な環境性能評価制度

1.4.2

不動産を所有、運用する企業やファンドなどによる評価

欧州の年金基金グループが中心となって創設された GRESB（The Global Real
Estate Sustainability Benchmark）は、不動産ポートフォリオにおけるサステナビリテイパ
フォーマンスを測定するベンチマーク
で、2009 年より運用が開始されている。

出典 ザイマックス不動産総合研究所

17

(2) CASBEE

バーとして名を連ねており、投資先の選定や投資先との対話に GRESB を活用することで、株主価値

CASBEE（建築環境総合性能評価システム Com-の向上を図ることを目的としている。2014 年調

prehensive Assessment System for Built Envi-

査には全世界で 637 者が参加し、日本市場からのronment Efficiency）は、2001 年から現在に至参加者は 30 者であった。

るまで、国土交通省の主導の下、（財）建築環境・

GRESB の評価結果は「マネジメントと方針」と

省エネルギー機構内に設置した委員会において、「実行と計測」の 2 軸により 4 象限（グリーンス

環境に配慮した建築物の普及を目的として開発

ター、グリーントーク、グリーンウォーク、グリが行われている、日本における建物の総合的環境ーンスターター）に分類される。

性能評価ツールである。
事業段階に応じた企画、新築、既存、改修の 4

1.4.3

つの基本ツールと、個別目的に応じた建築、住宅、建物の総合的な環境性能の評価

建物の総合的な環境性能評価としては、国内外

まちづくりなどの拡張ツールがある。①建築物ので数多くの制度が創設されている。米国の LEED

ライフサイクルを通じた評価ができること ②や英国の BREEAM、日本では CASBEE がある。

「建築物の環境品質（Q）」と「建築物の環境負荷

この他、民間主導で開発、運用されている評価・（L）」の両側面から評価すること ③「環境効率」

認証制度もあり、欧米では GreenRating、日本での考え方を用いて新たに開発された評価指標

は DBJ グリーンビルディング認証や SMBC サステ「BEE（建築物の環境効率）」で評価すること、のイナブルビルディング評価などが挙げられる。

3 つを理念としている。BEE のスコアによって、(1)LEED

「S」
「A」
「B+」
「B-」
「C」の 5 段階で評価される。
(3)CASBEE 不動産

LEED（ Leadership in Energy & Environmental
Design）は 1996 年に建築の各分野の代表で構成

建物環境性能評価が不動産市場においても活される U.S. Green Building Council（米国グリ用されることを意図して、2012 年に CASBEE 不動

ーンビルディング協会）によって開発された環境

産マーケット普及版が開発された。開発当初はオ認証である。グリーンビルの設計、建設、運用にフィスビル版のみであったが、2014 年に商業版関する評価基準の提供を目的としている。

も開発され、その名称を CASBEE 不動産に改称している。

2013 年 11 月にリリースされた最新版の LEED
v4 では、評価項目の追加や要求基準の厳格化な評価項目は①エネルギー/温暖化ガス ②水 ③

どの変更が行われた。LEED v4 は、5 つの評価シ

資源利用/安全 ④生物多様性/敷地 ⑤屋内環境

ステム群の中に用途ごとの評価システムが細分の 5 つに分類され、必須項目 5 項目と加点項目化される構成で、建物用途別の分類では、従来の16 項目で構成される。評価項目の設定にあたっ

LEED2009 では設定されていなかったデータセンては、UNEP SBCI（国連環境計画 持続可能な建築

ター、宿泊施設、倉庫や物流センターなどが追加

物と気候変動イニシアチブ）などで検討されていされている。

る国際的な共通項目を網羅するとともに、LEEDなどの海外の評価指標との読み替えを可能にす

評価は必須項目をクリアした上で、評価項目毎ることも意図されている。

のポイントを集計したスコアによって認証が与不動産評価関係者の使い勝手向上を目的としえられ、最上位の格付けはプラチナ、以下、ゴーて、評価項目数を抑え、評価点の加算合計は 100

ルド、シルバーの評価が与えられる。

点満点で、このスコアによって S ランク：★★★
18

★★（すばらしい）、A ランク：★★★★（大変が 5,000 ㎡以下の個別分散型空調システムを採よい）、B+ランク：★★★（よい）、B ランク：★

用している建物に適用可能なモデル建物法や、既★（必須項目を満足）の格付けが行われる。

存建築物評価法、1999 年基準からの読み替え法など、幅広い評価手法が整備されている。

建物の省エネルギー性能に特化した評価

評価体系としては、BEI が小さいほど省エネ性

建物の省エネルギー性能に特化した評価とし能が高いことを意味し、★★★★★（BEI≦0.5）、ては、建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）★★★★（0.5＜BEI≦0.7）、★★★（0.7＜BEI

や、米国において普及が進んでいる ENERGY STAR≦0.9）、★★（0.9＜BEI≦1.0）、★（1.0＜BEIが挙げられる。BELS は建物のハード面から見た≦1.1）の 5 段階で評価される。

1.4.4

エネルギー効率を評価するものであるが、ENERGY
1.4.5

STAR は運用時におけるエネルギー消費量を類似

環境認証制度の評価項目が示すもの

環境性能という言葉からは、地球環境への配慮

物件の実績データとの関係で評価するもので、評や省エネルギーといった要素がイメージされや価要素が異なっている。
国土交通省より 2013 年 10 月に「非住宅建築物

すいが、環境認証制度の評価項目を見ていくと、に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガ

建物を利用する立場に配慮した幅広い意味合い

イドライン」が示され、これに基づく形で制度化での性能が評価対象になっている。
表 1.4.2 は、代表的な認証制度の評価項目を集されたものが、BELS（Building
Energy-efficiency Labeling System）である。

計したものだが、建物内における利便性、快適性、

2013 年の省エネ法改正に伴い新たな省エネル

防災などの安全性など、利用者にとって有用な要ギー基準として用いられる「一次エネルギー消費

素が一定の割合を占めている。また、環境負荷の量」を基に、対象建築物の「設計一次エネルギー低減に分類される公共交通機関との接近性は、車消費量」を省エネ基準となる「基準一次エネルギ

通勤を抑制し、利用者にとって駅などに近く利便

ー消費量」で除して算出する「BEI」という指標性に優れているという利点にもつながる。
利便性や快適性を評価する要素としては、執務

で省エネ性能を評価する。
BELS 開発の背景として、既存建築物

表 1.4.2 代表的な認証制度の評価項目分類を含めた省エネル
ギー性能の評価や表示が課題であったこともあり、図面が残っていない場
合でも評価できるよう、配慮がなされている。このため、通常計算法（標準入力法）およびこれを簡略化した主要室

出典 ザイマックス不動産総合研究所

入力法の他に、面積19

空間の眺望や、細かく制御可能な設備の設置などのハード面とソフト面のレベルを多面的に可視があり、防災面でも、特に日本の認証制度では、化させ、ステークホルダー間のコミュニケーショ

耐震性能やバックアップ電源の有無など、BCP にンを促がし、不動産価値を高めていくことに重要直結する内容が項目に含まれている。また、ハーな役割を果たす事ができるということである。

ドに関するものだけではなく、清掃を例にとって快適な執務環境によって知的生産性が向上す

も、建物利用者の安全性に配慮しながら、清潔でるというワークプレイスのあり方に対する企業

衛生的な環境を維持するための対策が確立されの関心は強く、環境マネジメントを通じて、優良ているか否かが、評価のポイントになっている。

な建築物が適正に評価・選好される状況の整備がこれらから見えてくるのは、環境認証の評価は進めば、環境不動産の普及は、より進むと考える。

単にエコロジーな建物を示すだけではなく、建物

20

レポート２ジメントを考えるにあたって、示唆に富む結果だ「環境マネジメントの経済性分析」と言えよう。

吉田 淳

環境マネジメントの経済性が明らかになると、(株)ザイマックス不動産総合研究所

不動産オーナーは環境不動産の供給に積極的に
環境マネジメントの普及には、その経済性の裏なる。CASBEE 不動産などの環境認証制度は、ハ付けが欠かせない。ザイマックス総研では、東京ードとソフトの両面からオフィスビルの環境マ

23 区内に立地するオフィスビルのデータを用い、ネジメントをサポートし、法規制を超えて、建築

環境マネジメントの状態を表す「環境認証の有無」

物の性能をより高いものへと誘導していく。環境

が、経済性（＝マーケットでの評価）を表す「新認証を取得した、高いレベルで環境マネジメント

規成約賃料」にプラスの影響を与えるかという点が実践されているビルのクオリティが多くのオに関して分析を行った。

フィスビル利用者に認知され、オフィスビルに入分析に用いたのは 2013 年度と 2014 年度におけ居するにあたっての重要な判断材料となっている東京 23 区内の成約事例 6,758 賃料サンプル

けば、環境不動産はより普及していく。高い品質（2,689 棟）で、環境認証（CASBEE 新築・改修、の快適なワークプレイスで仕事を行うことは、オ

CASBEE 不動産、SMBC サステイナブルビルディン

フィスの生産性向上につながり、それは日本の国

グ評価、DBJ グリーンビルディング認証）取得の際競争力の強化にもつながっていくと考えられ

賃料サンプルは 361 件（97 棟）であった。

る。

賃料は、規模や新しさや立地の影響を強く受け

環境認証の経済性が明らかになった今回の研ており、単純に比較しただけでは、賃料の違いが究が、環境マネジメント普及のきっかけとなると環境認証の有無に起因しているとは言えず、これ幸いである。

らの要素（共変量）を取り除く必要がある。そこ
で、品質と価格の対応関係を明らかにする「ヘド表 R2.1 ヘドニック法による分析モデル

ニック法」により、新規成約賃料をオフィスビルの所在エリア、延床面積、築年数、環境認証の有無などで説明する回帰モデル（表 R2.1）を作成した。
結果、規模・新しさ・立地などの影響を考慮した上でも、「環境認証あり」の方が「なし」に比

表 R2.2 全体及び層ごとの分析結果

べ、4.4%程度成約賃料が高いとの、統計的にも有意な結果が得られた。
次にデータサンプルを、「傾向スコア(Propensity score)」を用いて似たような特徴をもつグ
ループに層別化(5 層)して、追加の分析を行った
ところ、大規模ビルでの環境認証の効果について
は、はっきりとは確認できなかったが、中規模の注)表の出所は全てザイマックス不動産総合研究所

標準的なビルでは環境ラベル取得の効果が大き（研究内容は以下の URL でダウンロード可能）

く現れ、統計的にも有意であることが判明した

ザイマックス不動産総合研究所の調査研究（表 R2.2）。これは、中小規模ビルの今後のマネ

http://www.xymax.co.jp/report/
21

２章 省エネルギー技術

2.1

空調・照明設備

染谷博行

アズビル(株)

棚町正彦

清水建設(株)川本

新日本空調(株)誠(3)外気冷房有効活用の課題とその評価

2.1.1 外気冷房

既存ビルではダクトスペースの制約から外気(1)外気冷房とは導入比を高めることができず、冷涼な外気を用い中間期や冬期などの、室内の温度よりも外気温

た室内負荷処理に限界があり、中間期・冬期に熱度が低い時に取込み外気量を増やすことにより、源を運転させている建物も少なくない。

冷却のためのエネルギー消費を削減する手法で今後は、外気という自然エネルギーを、より多ある。最近は、建築物の断熱性能の向上や ICT

く活用しその評価方法を確立することが、業務用機器からの発熱の増加により、年間冷房要求のビビルの CO2 排出量削減を進める上で重要である。

ルが増えたといわれている。一般に、年間を通じそのためには、年間を通して冷房が必要な業務用て冷房が必要な建物には常に冷凍機を稼働してビルにおいて、外気冷房の余地があるにもかかわ冷水を供給している事例が多い。しかし、以下のらず、熱源高効率運転だけに頼っていてエネルギ

条件を備えた空調設備を設けた場合は、外気冷房

ー消費量が多いビルを、効率のよいビルだと評価

により中間期や冬期の冷凍機の稼働を低減できするだけでなく、外気冷房の有効活用によるエネる。

ルギー消費量の少ないビルを評価する発想の転(2)冷凍機運転が不要な外気冷房システム

換が必要である。

外気取入ダクトが大きく設計されており、還気と外気の混合比率を制御するモータダンパが設2.1.2

置されている。ダンパにより給気温度を変化させ(1)外気取入量の基準

外気取入量の適正化て冷房の強弱を制御する。また、加湿器を気化式

建築基準法では、室内の空気清浄度を確保する

加湿器とすることで、加湿冷却による空気冷却効ために１人当り 20ｍ3/h 以上の外気取入が義務付

果で、外気湿度が低いときの冷却能力を高めるこけられ、建築物における衛生的環境の確保に関すとができる（図 2.1）。

る法律（建築物衛生法）では特定建築物の室内
CO2 濃度は、1,000ppm 以下に保つことが要求されている。

外気と還気の混合率の制御(2)外気取入量の適正化による省エネルギー
実際には 500ppm 程度の空気環境が多く、過剰個別空調（VAV）に外気が導入されエネルギーロスが発生している。取入れ外気の負荷は、通常、冷房・暖房負荷
定格給気量の70％以上の外気ダクトを確保
出典の 20～30％であり、室内環境管理基準が確保で加湿冷却（水加湿）

きる程度に外気量を減らすことで、省エネが図れる。外気導入量を削減する方法には、外気導入ダ

参考文献 1)

ンパの適正開度調整、空調機起動時のダンパ閉止、

図 2.1 冷凍機運転が不要な外気冷房可能な空調機例
22

(2)ビル用マルチパッケージ型空調機（ビル用マ

CO2 濃度によるダンパ制御がある。

ルチエアコン）(3)CO2 濃度によるダンパ制御
室内の CO2 濃度が設定値を超えないように外気個別分散空調が普及してきた背景には、1980

導入量をダンパで制御する方式である。電力ピー

年代頃から出現した空冷ビル用マルチエアコン

ク時間帯や電力供給の逼迫の際に一時的に CO2 濃の影響がある。空冷ビル用マルチエアコンは大別

度設定を緩和することで電力ピークカットや節すると電気を利用する方式とガスを利用する方電に寄与する可能性がある。CO2 センサーは調整式がある。ガスを利用する方式は、暖房の立ち上や定期的な校正が必要である点を考慮しないと、りが良いことから寒冷地、学校などで普及してい環境悪化やエネルギーの増加を招く場合がある。

る。また、電力ピークカットに対応できる。一方、(4)外気取入に関する留意点

初期コストのメリット、メンテナンスの容易性か

セントラル空調方式では、外気取入れダクト内

ら電気式の方が多く市場に出回っている。空冷ビのダンパ調節により外気量を調節するが、ダンパル用マルチエアコンは、機器性能もアップし現在の設置および管理状況などから操作が困難なこでは、APF(通年エネルギー消費効率)4.5～6.0 程とも多く、注意が必要である。

度になっている。最近は消し忘れ防止機構、オプ

個別空調方式では、換気ファンや全熱交換器がションとしてエネルギー量の監視、デマンド制御設置されるが、その設置目的や正しい使用方法が等が追加できるようになっており予算に合わせ理解されていない場合が多い。店舗等においては、て採用すると一層省エネ効果が出る。

室内にほとんど人がいない場合でも、換気ファン(3)個別分散空調システムの留意点

や全熱交換器を運転しており、これらを停止する

ペリメータは、季節、時刻で冷暖房が変化し、ことにより空調機の負荷を削減することが可能

インテリア側は通年冷房になることが多い。このである。設備管理者による使用状況の点検や適正ような場合は、ペリメータ側の空調機とインテリな使用方法の啓蒙等が必要である。

ア側空調機の設定温度を十分離すことにより冷房と暖房を同時に行うことが避けられる。また、

2.1.3

室外機排熱のショートサーキットを防ぐため、設個別分散空調システム

ビル空調では、中央熱源による空調に代って、置スペースを適正にし、室外機廻りに塀などを設必要な個所に機器を配して空調を行う個別分散

けず、排熱の外気開放を十分出来るようにする必空調を導入するビルが増加している。

要がある。このような配慮を行わないと無駄にエ(1)個別分散空調システムの特徴 2)

ネルギーを費やし，運転トラブルを引き起こす原因になる。

近年、賃貸オフィスでは、比較的大規模なビル
でも個別分散空調が採用されるようになってい2.1.4

る。個別分散空調は、

潜熱顕熱分離空調

モノを暖めたり冷やしたりするときや、水から①

時間外空調が自由になる②

テナント独自で温度設定が可能になる

水蒸気、水から氷など相変化するときに、熱エネ③

空調系統が細分化されているためトラブ

ルギーを必要とする。前者を顕熱、後者を潜熱とル発生時も影響が限定的で済むいう。空調では、空気を暖めたり、冷やしたりす

メーカーソフトなどの利用によりテナン

る熱エネルギーを顕熱といい、人間の汗を蒸発さト課金計算が容易になる

せる熱、外気に含まれる水分を取り除いたり、加④

湿したりする熱エネルギーを潜熱という。

などのメリットがある。
23

一般的なオフィス空間を冷房するときには、外建築と設備両面にまたがる内容で、機器選定

気、日射、人間、照明、パソコンなどの熱負荷をは、時間・季節・年間の負荷挙動をみて決定除去することで室内が冷える。ただし、空調機でする。評価はシミュレーション等により精度

は顕熱が先に除去され次に潜熱が除去される。この高いものとし、システムとしてのエネルギの時必要以上に室温を下げ、そののち湿度を下げ

ー評価にする必要があるとしている。設計時

る現象が起きる。そこで、顕熱、潜熱別々に除去

は設計要件書を作成し運用時は継続的コミすることでその無駄を省くことができる。この考ッショニングを行い、適切な評価をする必要

え方を基にした空調方式が潜熱顕熱分離空調でがあるとしている。

ある。この潜熱顕熱分離空調のひとつにデシカン② 環境および設計条件：

ト空調 3) がある。

環境基準、設計条件、法基準、快適な環境にデシカント空調は、潜熱分を除去する空調方式

なる基準での設計指針を示している。また、で除湿方法により吸着式と吸収式がある。それぞ

気象データの活用についても示している。
③ エネルギーから見た建築計画：

れシリカゲルやゼオライト等の固体の吸着剤または、塩化リチウム等の液体の吸収剤に水分を吸建築にかかわる省エネルギー指針をまとめわせて除湿する。そして，水分を含んだ吸着剤、たもので、建築計画、ファサードエンジニア

吸収剤に再度熱を加え乾燥させ外部へ水分を放リング、自然エネルギー利用についての指針

散させることで除湿する。工場などでは、生産工を示している。
④ エネルギーから見た設備計画：

程で出る高温排熱をこの再加熱に利用することができ、また、2000 年頃より低温再生可能なデ

空調・衛生・電気・照明・昇降機など一般的

シカント製品が商品化されヒートポンプエアコ

設備に係る省エネルギー指針をまとめたもンの凝縮熱、コジェネレーションシステムの排熱、ので、高性能機器・器具の採用、最適効率で太陽熱などで再加熱することができるようになの運転・運用、空気・水・氷の搬送システム、ってきている。ただ、システムの認知度が低く、外気制御、年間運転による効率改善等の指針

標準化が十分でない、コスト的に高くつくなどでを示している。
⑤ BEMS と運転保守管理：

急速な普及が進んでいない。そのため、補助金制

計測計量計画、制御、遠隔監視、運転制御の度の拡大などが望まれている。

最適化、保守管理の改善を示している。
2.1.5(2)省エネルギー性能評価指標 5)

省エネルギー技術指針（公社）空気調和・衛生工学会の省エネルギー

本技術指針から機器やシステムの省エネルギ

技術指針が 2008 年に改定された。本改定は、1994

ー性能評価指数の一例を示す。

年版刊行より 10 年以上経過してのものであり、① 通 年エネル ギー消費 効率（ APF: Annual

その間の時代背景に即した見直しをして、より高Performance Factor）:

いレベルの省エネルギーの推進に資すること目

年間を通してエアコンを使用した時、年間に的としている。

必要な冷暖房能力を年間にエアコンが消費(1)技術指針の概要

4)

する電力量(期間消費電力量)で除した数値
5）

本技術指針は、5 つの章で構成されている。以。

下にその概要を示す。

② 期間成績係数（IPLV：Integrated Part Load

① エネルギー計画：

Value）:
24

熱源機器の冷房期間を通じて運転したとき④ 可視光以外の放射がほとんどないの冷房総出力と総入力エネルギーの比に準⑤ 衝撃に強いじるものとして米国で考案された。ピーク負⑥ 環境に有害な物質を含まない

荷時の COP から部分負荷時の COP を段階的に⑦発熱が少ないため空調負荷が減る等がある 7）。

分け、それぞれ負荷係数を掛けて算出する。
これにより、冷凍機の部分負荷特性を考慮し

2.2

6)

た効率がわかる 。

タスク＆アンビエント

タスク＆アンビエント空調は、パーソナル（タスク）空調で在室者に必要な温熱環境の快適性を③ 空気搬送システム成績係数（ATF: Air
Transportation Factor）：

確保し、建物全体（アンビエント）の空調温度設搬送できる冷温顕熱量を搬送に要するファ定を緩和することで省エネルギー化を図るもの

ン動力で除した値。ピーク負荷時での機器選である。個人用の風量調整が可能な吹き出し口を定における省エネルギー化と、年間負荷変動

床やデスクに設置し個人の快適性を確保しながを考慮した部分負荷時における省エネルギ

ら、室内全体の空調温度を冷房時は高めに、暖房ー化で検討しなければいけない。ピーク負荷時は低めに調整するものなどがある。

6)

タスク＆アンビエント照明は、知的生産性の向時の値は 6 以上にする 。
④ 水搬送システム成績係数（WTF: Water

上と省エネルギー化の両立を図る照明手法であTransportation Factor）：

る。室内全てを明るくする必要は無いことから、搬送できる空調冷温全熱量を搬送に要する作業する机上に卓上（タスク）ライトを設置し、ポンプ動力で除した値。ピーク負荷時での機室内全体（アンビエント域）については、300lx

器選定における省エネルギー化と、年間負荷程度まで暗くする照明方法で、照明の大幅な省エ

変動を考慮した、部分負荷時における省エネ

ネルギー化が図れ、新築や照明改修で採用されるルギー化で検討しなければいけない。ピーク

事例が増えている。従来の照明では、JIS 規格を

負荷時の値は開放系 20 以上、密閉系 35 以上

参考に室内全体での照度下限が設定され、事務室にする 6)。

は 750Lx を基準にそれ以上の明るさを確保する

本技術指針の項は、広範囲のため抜粋に留まっよう設計されている建物が多い。タスク＆アンビ

た。また、2013 年に追補版が発行され、指針のエント照明を活用しタスク照明の色温度をアン効果推定、事例調査を記載している。詳しくは指ビエント域より高める「集中度向上照明」で従来針の内容を参照していただきたい。

照明より知的生産性と省エネ性が高まることも報告されている 8)。

2.1.6

LED

LED が実用化し照明の省エネルギーが急速に2.3進んでいる。普及の理由としては、初期投資は高2.3.1

いが寿命が長く省エネ効果があること。照明器具(1)BEMS とはの交換工事が比較的単純などが考えられる。

BEMS
BEMS によるエネルギー管理

BEMS は Building Energy Management System

LED の特長としては、（ビル・エネルギー管理システム）の頭文字をと① 長寿命ったもので、ベンダー各社により機能は様々だが、② 小型、軽量2011 年度経産省の補助金事業の公募資料におい③ 点滅性に優れているて、「ビル等の建物内で使用する電力使用量等を25

計測蓄積し、導入拠点や遠隔での「見える化」をに接続し、監視・操作・制御および管理を集中・図り、空調・照明設備等の接続機器の制御やデマ自動化し、ビルの設備運転管理を支援する。

ンドピークを抑制・制御する機能を有するエネル

EMS は、BAS より各設備の運転データや計測・ギー管理システム」と定義している。

計量データを受けて、各設備機器の最適運転制御

BEMS によるビルのエネルギー使用状況、設備方法を分析・診断し、BAS の制御方法にフィード

機器の運転状況を一元的に把握、需要予測に基づバックさせ、ビルの効率的な運用を支援する。

いた最適な運転計画を立案・実行し、監視制御に

最近の BEMS は、建物内の LAN に接続し、LAN

よって建物全体のエネルギー消費の最小化を実に接続する PC から Web ブラウザーでエネルギー現する。

使用状況を表示する「見える化」機能、遠隔から設備運転を監視・制御する機能を標準やオプションで用意している。BEMS ベンダーはクラウド活用による設備機器の遠隔運転監視、データの収集・分析、省エネ化提案を実施するサービスを展開している。
(2)エネルギー管理
ビルのエネルギー管理では、季節毎・時間毎の省エネルギーセンター

エネルギー使用状況を分析し、その使用傾向に合BEMS の概念図 9）

わせ建築設備の最適制御を行うことが必要であ

出典

図 2.2

る。データをきめ細かく見ることで、より最適なエネルギー管理が実施できるが、人手による分析

空調衛生工学会では中央監視（BAS:Building

作業では時間と費用を要する。

Automation System）を基本機能にエネルギー環
境管理機能（EMS：Energy Management System）、

BEMS は収集する膨大な計測・計量データを分

設備管理支援機能、施設管理支援機能までを含め

析・評価し、最適な設備制御に必要な情報をリアた範囲を BEMS と定義しており、この内、BAS とルタイムで出力、効率的・効果的にビルのエネル

EMS のシステムで構成されているものが多くのギー管理をサポートしてくれるシステムである。

ベンダーから提供されている。

エネルギー管理に対するニーズは時間の経過とともに変化するため、BEMS の設定条件等は変化

BAS は、建物内の各設備機器、センサー、計測・に合わせて定期的に見直していく必要がある。

計量装置（メーター類）等を中央監視システム

2.3.2

エネルギー消費量の可視化(1)可視化の意義
ビルのエネルギー管理と省エネ化推進にはエ
ネルギー消費量の可視化が不可欠である。可視化においては、データを数値で表示するのではなく、直感的に状況を認識・把握できるよう比較データと合わせてグラフ化することが有効である。比較
出典

対象があることで現在の状況が明確になり、行動

清水建設

図 2.3

の動機付けになる。

BEMS の構成（例）26活用して Web 上で表示するシステムなどがある。
BEMS を導入していないビルでは、通信装置を内蔵した簡易なエネルギー計測装置を設置しクラウド上でデータ管理・表示する製品とサービスが普及している。比較的安価な導入費と維持費で出典

エネルギーデータの管理と可視化が可能で、エネ

清水建設

ルギー管理を積極的に実施したい中小規模事業

図 2.4 エネルギー消費量の比較対象と合わせた表示

者・ビルにお勧めである。受電点 1 箇所の計測で例

電力デマンドと消費電力量のみを計測・計量するものから、デマンド制御機能による設備制御を実(2)可視化のポイント
エネルギー消費量の可視化は、その目的と対象施するもの、高度な EMS 機能を有するものなど、者を明確にしておかなければ、ただ見ただけにな

様々なサービスがあり、事業者の目的に合わせたってしまい省エネ効果などが得られない。誰に何選択ができる。

をしてもらいたいのか、どのような状況の時どのように行動してもらうのか、それを実行すること

2.4

で誰がどのように得をするのかが明確になって

2.4.1

デマンドレスポンス 10)
デマンドレスポンスとはいるほど、実効性が高く大きな効果が得られる。

デマンドレスポンス（DR:Demand Response、需たとえば電力デマンドのピーク抑制のためと、

要応答）とは、米国エネルギー規制委員会

省エネルギー推進のためでは、見せ方も見せるも（FERC:Federal Energy Regulatory Commission）のも異なり、また見せる（行動してもらう）対象

による定義では、｢需給が逼迫している時、あるが誰かも異なる。

いは系統の信頼性が危ういときに、電力使用量の目的とそれに必要な表示内容、目的を実行する

抑制を誘導するために、時間帯により異なる電力ための手段を明確にしておくことが重要で、これ価格やインセンティブの支払いによって喚起さを充分考慮しないと、導入当初は「見て」くれるれる需要家側の機器の停止や分散発電などによが「行動」に至らず、そのうち見向きもされなくる通常の電力使用パターンからの系統電力消費なるケースがある。クラウドサービスが標準で用量の変化｣をいう。

意する「見える化」画面はユーザーニーズに応え

国内では、東日本大震災の影響による原子力発ているとは限らない。導入時にコンサルティング

電所の運転停止により電力需給が逼迫し、その需を実施しユーザーの要望に合わせてカスタマイ

給調整、需要抑制のための手段として脚光を浴びズしてくれる業者もある。メール配信や天気予報ている。この中で特に DR は需要抑制のための有に基づく予測を行うサービスも増えており、業者効な手法であると認識され、経済産業省の補助事選定時にはこれらの考慮も重要である。

業などの追い風もあり注目されている。

(3)可視化（見える化・見せる化）のツール
可視化のツールとしては、専用の計測装置と表

2.4.2

米国の現状

示装置から構成されるもの（太陽光発電の現在発

米国では主として送電事業者が需給調整を管

電量表示など）、BEMS データを活用した専用表示

轄し、需給逼迫時の DR 発動に対応して、DR 事業

装置、ビル内の Web サーバにデータを取り込み

者/アグリゲータ、需要家が契約に基づき需要抑

Web 上で表示するシステム、クラウドサービスを制を誘導、実施する。
27

2.5.2

米国 DR 市場の成長は続き、市場が 2020 年にはZEB 化実現の技術

建物内で消費されるエネルギーの最小化を図

8,000 億円程度に達するとの調査もある。大手 DR
EnerNOC は、2011 年時点において大口需要り、その最小化された消費エネルギーを再生可能

家を中心に売上 287 億円、4,900 顧客 11,400 施

エネルギーでまかなうことで実現を図る(図設の顧客と契約し、7,100MW の需要抑制能力を有

2.5)。

会社

している。

2.4.3

オフィスビル対象の実証試験 11)

BEMS が設置されたオフィスビルを対象にしたADR（自動化デマンドレスポンス）実証試験の実施例を紹介する。
DR 制御実施を判断する試験担当者から指令信号を BEMS に送り、空調設定温度と天井照明照度

図 2.5

ZEB の概念図の遠隔制御を実施した。実証試験の結果から確実な需要削減を期待できる反面、執務者の作業効率

図 2.6 は事務所ビルにおける ZEB 化のための技を低下させるため、執務者の受容性を高める工夫

術活用の概念を示したもので、各項目では以下のが必要である。また冬期試験における需要削減効技術がある。

果は明確でなく、今後の研究の余地がある。

2.4.4

今後の展望

電力自由化の進展に伴い、日本においても今後、DR の需要は高まり、米国のようなアグリゲータ
事業が発展すると予想される。今後の政策、取組に注目する必要がある。

2.5
2.5.1

ZEB 化
ZEB（net Zero Energy Building）とは建築物における一次エネルギー消費量を、

出典 ZEB の実現と展望に関する研究会① 建築物・設備の省エネ性能の向上

図 2.6

ZEB 化技術のイメージ 12）② エネルギーの面的利用、③ オンサイトでの再生可能エネルギー① パッシブ建築：建物の外部から入る日射や温の活用等より削減し、年間での一次エネルギー消熱負荷を建物外皮性能の向上で削減

費量が正味（ネット）でゼロとなる建築物のこと②自然エネルギー利用：外気冷房、自然通風利用をいう。

等より空調・換気動力を削減、自然採光によ

国内では、2020 年までに新築公共建築物で ZEB

り照明電力を削減、太陽熱・地中熱利用空調を実現し、2030 年までに新築建築物（民間を含

により空調動力の削減など

む）の平均で ZEB を実現することを目指している。

③ 高効率熱源、低消費搬送：高効率設備機器により使用電力等を削減

284)空気調和・衛生工学会：建築・設備の省エネル④ 高効率照明：LED 照明、センサー制御によるギー技術指針

必要箇所の点灯により電力を削減

非住宅編、初版、2010 年

5)空気調和・衛生工学会：建築・設備の省エネル⑤ 低消費 OA 機器：建物内で使用する機器類の省
電力機器採用、シンクライアント、サーバのギー技術指針アウトソース化などで電力を削減

2010 年

住宅編、初版、1-2-1 p.139、

6)空気調和・衛生工学会：建築・設備の省エネル⑥ その他の電力消費：待機電力の削減、直流送ギー技術指針電による電力ロスの削減など

非住宅編、初版、4-1-4 p.111、

4-1-5 p.124、4-4-2 p.146、2010 年⑦ 再生可能エネルギー：①～⑥により削減され

7)東芝ライテック：

た消費エネルギーを賄う太陽光発電、太陽熱、地中熱利用システム等の再生可能エネルギー

http://www.tlt.co.jp/tlt/lighting_design/

導入

proposal/led_basics/led_strongpoints.htm
2015.6.21

2.5.3

8)パナソニック：快適性・知的生産性を考慮した

ZEB 化実現のポイント

照明・空調の省エネ制御の実証評価、環境省シ

ZEB 化実現には再生可能エネルギーの活用がンポジウム、2014 年 3 月

重要なポイントとなる。太陽光・太陽熱・地中熱利用に加え、未利用エネルギーである下水道の熱

9)省エネルギーセンター技術部:2004 年度（平成利用が注目されている。公共下水道の熱利用に向

16 年度）省エネルギー技術普及促進事業調査

けた規制緩和も進められている。

報告書、p.66、2005 年 3 月
10)甘利健：BEMS 最新動向とアズビルの取り組み、参考文献

第 3 回エコハウス＆エコビルディング EXPO

1)太宰龍太ほか：外気冷房の特徴を生かした２管専門技術セミナー、2013 年 3 月
11)黒崎淳、小柳隆、オフィスビルを対象にした式配管設計方法に関する研究、空気調和衛生工

自動化デマンドレスポンスの実証試験:Azbil

学会、論文、2014 年 9 月

Technical Review、2014 年 4 月

2)吉田淳：賃貸用オフィスビルにおける個別分散

12)ZEB の実現と展開に関する研究会:ZEB(ネッ型空調方式の普及状況、空気調和衛生工学、

ト･ゼロ･エネルギー･ビル)の実現と展開につvol.82、no.1、p.30、2008 年 1 月

いて、p.21、2009 年 11 月

3)新晃工業：デシカント空調システムの快適技術
省エネルギー性、メーカー資料29

３章 エネルギー環境保全マネジメント取組み事例
３．１ 運用改善事例
大島一夫 (株)NTT ファシリティーズ総合研究所
3.1.1

公共施設

㎡、空調運転時間：357 日／年、地域熱供給利用、(1)庁舎 1)

所在地：福岡県）では、｢良好な建物内環境を維I 庁舎（延床面積：約 101,000m2、地上 25 階、持した上で設備投資ゼロの省エネを続ける。｣と

地下 2 階、竣工 1998 年、所在地：茨城県）では、いう目標のもと、1998 年度を基準年として、８竣工年が新しく、設備更新・リニューアルにはま

年連続平均 5％低減の省エネを行っている。｢もだしばらく時間があるため、運用面での改善を図う省エネすることがない｣と思うのでなく、｢まだっている。

出来る｣と思って新しい省エネ対策の発見に努めた結果だとしている。

エネルギー消費の無駄を無くすため、職員に対する省エネの周知・徹底を第一に心掛けている。

主な省エネ対策として、季節、日射に関係なくそのためパソコン掲示板で年 2 回、省エネの要請

ブラインドを下げたままスラットを水平にしてを行うとともに、各フロアに省エネ担当責任者、

窓の気流（ドラフト）を抑制する、中間期は自動各課に省エネ担当者を設置して、省エネ活動を推

ドアを開放停止しドアの節電と外気冷房を行う、進し、四半期ごとに実施状況のフォローを行ってファンコイルの温度設定を自由に行えないよういる。 クールビズ・ウォームビズ（従前より実にロックする、朝の清掃開始時間を 30 分遅くし施）を実施している。

て照明の点灯時間を短縮する、点灯が必要な廊下の照明スイッチに色付シールを貼るなどである。

セントラル空調については、中央制御により室(3)複合施設 1)

温をコントロールしているほか、空調時間も限定している。窓際に設置している個別空調は 1 日に

Ｎビル（延床面積：約 8,500m2 、地上 5 階地下

６回強制停止させ、無駄な空調を抑えている。空なし、竣工：2003 年、所在地：大分県）は、PFI

き会議室の空調を停止させている。100 箇所以上事業により建設されたビルで、１～２階は主に公の手動ダンパによる外気取入量の適正化を行っ共用途に使用され、3～5 階に民間企業が入居し

ている。

ている。

照明については 1 日 4 回の一斉消灯、共用部照本ビルでは、省エネルギーのためにテナント会

明の間引きを行っている。

議（１回／2 ヶ月）を開催し、日常の啓蒙活動とEV は、夜間に間引き運転を実施している。

して、数的根拠で具体的な効果を広報している。

この他運用改善ではないが、１次２次冷水ポン

テナント会議で電気料金などの具体的数値を報

プのインバータ化、冷却塔を 2 台から 1 台に削減

告するこれにより、テナントの意識が変わったとする改修を行っている。

している。

1999～2006 年度にかけて機器等の運転方法を

空調では、空調機リモコンへの冷暖房設定温度

見直したことによりエネルギー消費量を 2 割削

表示、一部設定温度操作の制限、デマンドの状況減している。

をチェックし必要に応じて共用部の空調を停止(2)図書館2)するなどしている。
照明では、デマンドの状況をチェックし、照F 市図書館（公共図書館、延床面積：約 24,000
30明を消灯すると共に、始業前・昼休み時間の室内還元する「50：50(フィフティ・フィフティ)事業」

消灯を実施している。共用部照明の点灯数は管理と呼ばれる仕組みがあり、全国的に取り組まれて人が天気によって調節し、例えば廊下の照明は、いる。この仕組みは、ドイツから輸入されたプロ晴天時にはほとんど消灯し、曇天時には点灯本数グラムで形を変えながら全国に広まっている。

を減らし、夜間や雨天時には点灯するようにしてN 市においても、小中学校において設備更新をいる。

行わず運営上の努力によって光熱水費を削減し、

この他、エレベータ前、トイレ窓へブラインド

削減費用の半額を各学校に還元し、環境学習を中を設置している。

心とした使途に自由に活用する 50:50 事業を行課題としては、建物利用者の異動が多く、人がっている。対象となるのは、燃料費（灯油、液化入れ替わると啓蒙活動はまた振り出しに戻って石油ガス、都市ガス等）、電気代、水道代である。

しまうので、意識の維持・向上を図るため、根気還元額の使途は、児童生徒の環境学習につなが

よく継続的に活動を続けることが必要となる。個るもの、環境負荷の低減ができ、児童の環境学習

別空調では、温度設定・運転についてテナントのにつながるもの、その他管理する上で高い合理性

意識に任せざるを得ず、スケジュールタイマー設を有するもの、教育委員会が別に定めるものとし備はあるが、現実的には利用できていないなどがている。また実際の還元額は教育委員会で算定さある。

れ、必ずしも 50:50 にはなっていないようである。

2006 年度は前年度と比較し一部を除きエネル
ギー消費量を約 14％削減している。

3.1.2(4)公共施設ベンチマーク 3)

オフィスビル 1)

O ビル（延床面積：約 11,000m2 、地上 8 階

地

S 市では、一元化した光熱水費に関するファシ

下なし、竣工：1971 年、所在地：大分県）は、

リティデータをもとに各施設の状況を分析し、66 テナントを有する商業ビルで、省エネの推進

その原因を探り改善する事業（インハウスエス

が大きな課題である。

コ事業）を行い、光熱水費の異常を発見し、削減

このため、省エネルギーを目標に、オーナー・をはかっている。

管理会社による定例会議を開催（１回/月) し、

このようなベンチマークによる評価は、客観的状況報告・打ち合わせ、半年単位での効果を提示な評価が可能となり、複数施設を管理していく上している。

で有効である。施設開設当初から光熱水費が大き

具体的な省エネルギーへの取組みとしては、駐い場合には、その原因が不具合による場合でも正車場照明のスケジュール制御、不要箇所消灯、エ

常値であると誤認識しやすいが、ベンチマークに

レベータ休止（4 から 3 基へ(1 基休止)）などでよりこの不具合の発見が可能になる。

ある。この他、電力契約種別の変更（業務用 A(5)PPS 利用

4)

から負荷率別へ変更）、契約電力の変更（600kW

S 市では、市内公共施設 54 施設に PPS（特定規から 520kW へ変更）を行っている。改修も行って

模電気事業者、Power Producer and Supplier)

おり、廊下照明や避難誘導灯の Hf 化、電気室変を導入し、1 年間で、およそ 13.7%の光熱費を削

圧器の更新（アモルファス化）を実施している。

減できる見込みである。
(6) 50:50(フィフティ・フィフティ)事業 5)

3.1.3

医療施設

(1)病院 16)

公立学校において生徒や教職員の運営上の努力により、削減した光熱水費の半分をその学校にN 病院（許可病床数：665 床、所在地：東京都）
31

では、FM 業務全般をアウトソーシングする中で、難｣との意見に対し、タスクライトの導入を行っ

FM の一環としての省エネルギーを目標とし、病ている。

院長を委員長とする省エネ推進会議を設置し、1

2011 年夏の電力使用制限令時間帯（9 時～20

回/月以上の頻度で会議を開催している。また省時）に冷凍機を全停止するため、9 時前に過冷却

エネセミナーの開催、病院職員が協力した省エネ

躯体蓄熱を実施している。この結果、「涼しくて効果の情報共有などをはかっている。

快適だった」という意見が 56％、「寒かった」「時

省エネのための取組みとして、温湿度条件の緩間がたつと寒くなった」の意見が計 30％あった

和、空調時間の短縮、ボイラーの運転制御変更なため、予冷を緩和する運用を行った。この結果日

どを行っている。また運用改善ではないが、設備

中、冷凍機を 1 台程度運転が必要になった。

付加や改善のための改修も行っている。そして原
3.1.5

単位管理ツールによる実施評価、データ蓄積に取その他の事例

省エネルギーのために下記のような取組みも組んでいる。

行われている。

これらにより、2004～2006 年度までの 3 年間
で、エネルギー消費原単位を 10％削減の成果を 残業時集まって仕事を行い、省エネルギーを上げている。第 3 回 JFMA 賞を受賞している。

はかる。

(2)病院 26)

 昼休み消灯の実施状況を管理簿に記録
 夜間の全館空調停止（水・金：18 時、それ以Y 医療センター（許可病床数：355 床、延床面
積：42,000m2、所在地：千葉県）では、FM 業務を外の平日：20 時）

アウトソーシングする中で、省エネルギー目標を設定して、取り組みを行っている。この中で、シ

参考文献

ミュレーションによる検証、運用によるデータの

1)日本ビルエネルギー総合管理技術協会 HP をもとに作成

収集、BEMS による削減量の検証を行っている。
シミュレーションによる検証のための入力項目

2)福岡市総合図書館、 東洋ビル管理：8 年連続

は、建築データ、設備データ、建物使用状況デー

5%低減をめざす、 設備投資ゼロ円の省エネル

タ（使用時間・在室人員等）、実気象データ（気ギー、 省エネルギー、 59-2、 51/54 (2007

温・湿度・日射量・風向・風速等（気象庁データ））

年)3)http://www.city.sakura.lg.jp/cmsfiles/conである。第 2 回 JFMA 賞を受賞している。

tents/0000002/2905/in_esco.pdf、 アクセス
3.1.4

2015.7.14

研究施設4)http://www.city.sakura.lg.jp/0000011363.h

A 社テクノセンター（所在地：神奈川県）では

tml、 アクセス 2015.7.15

2011 年度にピーク電力を 2010 年度の 40％以上削減を目標とし、熱源運用の変更による電力ピーク

5)http://www.city.nagareyama.chiba.jp/dbps_

シフト、居住者の意識を利用した「節電」と「知data/_material_/_files/000/000/016/758/h2

的生産性の維持」の両立を図った。

5_dai3_shiryou1.pdf、 アクセス 2015.7.15
6)http://www.jfma.or.jp/award/index.html 、居住者に対して行った居心地調査(アンケーアクセス 2015.7.15

ト)の結果、「気流がほしい」との意見に対し、USB扇風機の導入、｢書類を見る業務で文字判別が困32

３章 エネルギー環境保全マネジメント取組み事例
３．２ 改修事例
大島一夫 (株)NTT ファシリティーズ総合研究所
3.2.1

庁舎

に、運用時のチューニングを行っている。

Y 市の区総合庁舎（竣工 1988 年、延床面積：約

これらの効果を検証した結果、一次エネルギー

15,000m2）では、ESCO 事業による改修を実施した。

の削減量は、運用の変化、外気条件の変化を考慮

主な改修項目を以下に示す。

した補正後で、約 30%を達成している。

熱源では熱交換器を導入し、2 次側冷水温水系
配管のクローズ化（1 次側は蓄熱槽利用）、冷水

3.2.2

温水温度差拡大、二次ポンプへの IPM モータ※1

E 市図書館（1992 年竣工、延床面積：約 2,800m2）の導入、変流量制御を導入すると共に、蓄熱槽のでは、照明設備の省エネ改修により、年間電力消増強、効率向上をはかっている。一次ポンプには費量（26 万 kWh/2009 年実績）を約 12%低減し、インバータを導入している。熱源コントローラを

温室効果ガスの排出量を約 20t 削減する効果が導入し、熱源最適運転を実施している。

見込まれている。

加湿は、蒸気加湿をとりやめ、自然気化式加湿

具体的には閲覧室の柱・壁に設置されていた水を導入している。これによりボイラー用のガスと銀灯の主照明を、LED 照明に更新し、7.2kWh/h の薬剤を削減し、合わせてボイラー室の送風機と排電力削減している。また書架の FLR 型蛍光灯を、風機も停止している。

Hf 型蛍光灯に改修し、1.6kWh/h の消費電力削減

ファンコイルユニットには、高効率な DC モーを行っている。照明色をナチュラルホワイトカラ

タと低水量コイルを採用して省エネをはかってー（5000K/色温度）から、ウォームカラー（2800K

いる。

～3000K/色温度）に変更したことにより、純白の空調機（AHU）では、大温度差コイル、高効率

LED 灯との相乗効果から、明るさの明暗がはっき

ファンの採用、定風量から変風量制御への変更、りとした雰囲気の良い空間になったとしている。

制御には間欠運転制御、最適起動制御を採用して併せて発電容量 3kW の太陽光発電パネルを設置いる。外気導入は、常時定風量から CO2 制御に変し、図書館入口付近に発電モニターを設置してい更し、一方、外気冷房を行えるようにしている。

る。発電量は 1～2.4kWh/h を見込んでいる。

※2

空冷パッケージ空調機では COP 、APF

※3

が高く、

図書館

なおこの改修は北海道グリーンニューディー

オゾン層を破壊しない冷媒を使用する機器の導ル基金事業補助金（地球温暖化対策事業（市町村））入を行った。

公共施設省エネ・グリーン化推進事業の補助を受

照明には高効率蛍光灯を導入して 40%の省エネけている。

をはかっている。
エネルギーマネジメントでは、既設の中央監視システムと連携し、各設備の最適制御（間欠運転、最適起動、デマンド監視制御等）、負荷制御（蓄熱システムと熱源システムの運転制御、外気温度による冷温水送水温度制御）、CO2 制御を行うと共33

表 3.2.1 省エネ改修事例

※1

施設名

延床面積

省エネルギー

(改修年)

（m2）

効果

IPM モータ：磁石埋込式（Interior Permanent
Magnet）モータは銅損等が少なく高効率になる。

※2

COP: エ ネ ル ギ ー 消 費 効 率 （ Coefficient of

一次エネルギー

Performance）、定められた温度条件でのエアコ

区総合庁舎

【改修前】

ンの運転効率を評価する方法(2003～

約 15,000GJ/年

Y市

約 15,000

2004 年)

E 市図書館

約 2,800※3

APF ： 通 年 エ ネ ル ギ ー 消 費 効 率 （ Annual【改修後】

Performance Factor）、建物用途や使用期間を設

約 10,000GJ/年

定し、使用状態に近いエアコンの運転効率を示
す値

電力消費量

（2009～【改修前】

2010 年）

約 260MWh/年

参考文献
1)http://www.city.eniwa.hokkaido.jp/www/con【改修後】

tents/1370320253451/files/2010_GND_HP.pdf 、12%削減

2015.6.29

34

レポート３R3.1 事業所の概要「黒龍芝公園ビルの取組み」

黒龍芝公園ビル

間中昭司(株)黒龍堂(1)建築概要
建築面積：1,151 ㎡(株)黒龍堂が所有・運営する黒龍芝公園ビル

延床面積：9,506 ㎡（写真 1）は、東京都の環境確保条例に基づく「地基準階契約面積：851 ㎡

球温暖化対策計画書制度」に任意で参加し、2008

天井高：2,700 ㎜（うち OA 床 70 ㎜）

年に優秀事業所として認められて以来、「省エネ」

地下 1 階、地上 9 階、搭屋 1 階というキーワードで認知してもらえる機会が増

竣工：1970 年（西館）

RC 造

えた。

増築：1978 年（東館）

SRC 造

当ビルにおける「省エネ」とは、元をただせば経年劣化に悩むオフィスビルの「リニューアル（改修工事）」の成果の一つであり、テナントビ
ルとしての生き残りをかけた戦略の一部であった。
以下では、このリニューアルの企画から竣工、検証に至る一連の期間について、オフィスビル（テナントビル）における省エネへの取り組みと共に紹介する。

図 R3.1 建物断面図(2)設備概要（リニューアル後）
空調設備
・熱源方式：電気・ガスの併用。全館 2 管方式（ヘッダーは冷温水切り替えと冷水専用の 2 系統で冷暖房の共存が可能）
・熱源容量：360RT（リニューアル前の 305RT か
ら 20％増）・空調方式：単一ダクトファン付 VAV（インテリアゾーン） + ファンコイルユニット（ペリメーターゾーン）・空調制御：ファン付 VAV はインバータ制御による風量制御、大温度差空調、専用部スパン毎の

写真 R3.1 黒龍芝公園ビル外観

ゾーニングで温湿制御
35

電気設備
・受電方式：高圧業務用電力 1 回線 引込み
・トランス容量：1,050kVA
・専用部 OA 用電源容量：40VA/㎡
・照明設備：Hf32W2 灯式埋込深型高効率蛍光灯
中央監視設備：Savic-Net FX（管理点数 630 点）
昇降機設備：4 基（15 人乗×2、6 人乗×2）

R3.2 リニューアル(1)リニューアル 1（「空調改修Ⅰ期」、「Ⅱ期」他）
当ビルのリニューアルとは、テナントへ提供す図 R3.2 執務室の空調に関するクレーム（パレート図）

る価値を高め、適正な賃料と高い稼働率を継続的に獲得することで、自らの資産価値を高めようと

表 R3.1 「室内環境調査」の概要いう考えに基づいている。

（1996 年 8 月実施。配布 60、回収数 58、最初のリニューアル計画の検討に着手したの回収率 97%。実施：清水建設技術研究所）は 1994 年のことであるが、当時、当ビルでは空調に対するクレームが非常に多かった（図 R3.2）。
そもそも 6 台の AHU（空調機）で、延べ 15 フロ
ア（西館 1～6 階、東館 1～9 階）をカバーしていたこともあり、制御において、あるいは増大する
室内負荷に対して、能力が不足していた。そこで、竣工後 25 年という節目を迎えた翌年から、施設の経年劣化や社会環境の変化やオフィスニーズ
の多様化への対応も考慮した、抜本的なリニュー

たこともあり、工期、工費の試算結果等を総合的アル計画の企画立案に入った。

に考慮して、空調の改善により重きを置いたリニ

その後、2003 年からのリニューアルは「資産ューアル計画とした。

価値向上計画」と名付け、その目的をより一層明空調設備の改修は全 3 期の対応とし、熱源、空確にした。

調機の更新をⅠ、Ⅱ期に、VAV 導入による個別制立案に際しては、建物管理データ、工事履歴と御化をⅢ期に、それぞれ予定した（表 R3.2）。こいった日常の記録の検討に加え、1995 年夏に空の他に、前述の配管診断で余命 7 年未満と判断さ

調設備系/衛生設備系の配管約 50 本を調査対象

れた冷温水配管の更新や周辺機器の更新を計画とした配管診断を実施した。翌夏には、テナント

したが、いずれの設備もバックヤードに配置され、への聞き取りを含む室内環境調査（表 R3.1）を「居ながら工事」で大きな迷惑をかける割に、テ実施して、より細やかに現状把握にも努めた。

ナントが直接的または直感的に感じられる成果

さらに、この過程で、既存テナントのクレームが少ないと判断し、水廻り-トイレおよび給湯室

のみならず、新規テナント誘致（空室募集）に際‐の全面更新工事を加えて、テナントの満足度のしても空調設備に対する問合せが最も多かっ低下を防ぐ「見える化」の工夫をした。

36

ろ、「築 30 年」、
「新耐震前の施工」、「セントラル

表 R3.2 空調設備の更新計画

空調」、「情報化未対応」など、当ビルの市場価値は相対的に低下傾向にあり、予定していた「空調Ⅲ期」を、市場競争力の確保を目的とした「資産価値向上計画」（図 R3.3）として再企画し、将来における生き残りを目指すところとなった。

資産価値向上計画
省エネ
イメージの向上

安全性の向上機能性の向上

エントランス

耐震性能

空調制御

ＥＬＶホール・廊下

24時間管理空調負荷

オフィス内装防犯

コンセント容量

水廻り

鍵管理

情報化（IT化）対応

エレベーター

入退出管理

照度

リニューアル 1 の内容を下記に示す。

劣化更新①空調改修Ⅰ期（1997 年）
・熱源改修（ターボ冷凍機撤去、空冷ヒートポン

図 R3.3 「資産価値向上計画」概要図

プチラー新設）・空調機更新（AHU1）…Ⅰ期その 1「資産価値向上計画」が、「築 30 年の老朽化ビ

・空調機更新（AHU2、4、6）…Ⅰ期その 2ルの生き残り戦略」である以上、市場におけるポ②空調改修Ⅱ期（1998 年）

ジションの確認と、目指すべき方向の再定義が重・熱源改修（ガス焚冷温水発生機、冷却塔更新）要であった。
「空調改修Ⅰ期」「Ⅱ期」の効果検証

・空調機更新（AHU3、5）

報告を土台にして、現テナントに向けては「他へ③その他

移らない/他から引き抜かれない…弱点をつかれ

・全館トイレ・給湯室、衛生配管更新（1996 年）ない対策」を、今後誘致する新規テナントに対し・西館エレベータ設備 2 基更新（1997 年）ては「長くあかない/すぐにうめられる…築 30(2)リニューアル 2（「空調改修Ⅲ期」→「資産価

年のビルをいかにして移転先候補リストに載せ値向上計画」）

るか」をテーマに、総じて、「マイナスを減らし、「空調改修Ⅲ期」の着手を「Ⅰ期」「Ⅱ期」の魅力を付加する」ことをリニューアル 2 の全体コ効果検証後として、1998 年暮れに一旦リニュー

ンセプトとした。

アル工事を終えた。2000 年になると、大規模事

図 R3.4 は、立案の際に当ビルを診断したレー

務所の大量供給とその後に予想される空室の増ダーチャートで、当時の最新（最高グレードの）大、いわゆる「2003 年問題」が目前の課題とな

ビルのスペックを満点の 4 点に設定して、相対的っていた。「近・新・大」に象徴される駅近一等に評価したものである。一例として、表 R3.3 に地での大型ビルの大量供給は、同時に、情報化・その評価基準を示した。なお、リニューアル計画

グローバル化に対応する施設の高機能標準化なにおいては、立地、建物規模、想定賃料等の事業

ど、オフィス需要の質的変化をもたらすと言われ性を総合的に勘案して、各項目 3 点を目標値としていた。予測される変化に照らして検証したとこた（なお、工事完了後の達成状況は図 R3.5 のと37

選定の際の「重要チェック項目」を網羅したもの
機械警備

外観
4.0
3.0

照度

となった。

玄関ホー
ル

リニューアル 2 の内容を下記に示す。

水廻り

2.0

①「資産価値向上計画」（2003～2006 年）

1.0
フロア配
線

0.0

 空調改修Ⅲ期（ファン付 VAV ユニットの導入）

廊下 耐震補強（現行法規並みの強度の確保）

電気容量

 専用部照明設備更新（高効率 Hf 型器具の導入）

事務室

空調負荷

 セキュリティ（鍵管理自動化・24 時間対応）

耐震性

②その他

空調制御

 東館エレベータ設備 2 基更新（2002 年）
図 R3.4 改修前評価

R3.3 リニューアルの評価
従来、工事の評価は竣工検査と、その後、半年

表 R3.3 評価の判定基準の例：照度（照明設備）

および一年程度を経て実施する点検によるものであった。しかしこうした評価は、そもそも設置
した設備機器の能力を検証することに重点が置かれており、運用者（管理会社）の手に委ねられた建物環境が、当初の企画どおり（設計者の意図どおり）のものになっているかどうかの判断は難しいと感じていた。そこで竣工検査後、工事の実効性を実際の施設の稼動状況を眺めながら、アド
外観
4.0
機械警備

3.5

バイザー、管理会社、設計者、施工者を交えて検玄関ホール

証・評価することにした。性能検証である。なお、

3.0
2.5
照度

水廻り

2.0

省エネについては、この内部検証の他に、外部検

1.5
1.0

証として、「東京都地球温暖化対策計画書制度」

0.5
フロア配線

廊下

0.0

に参加しその指標に準じて評価することとした。
電気容量2006 年 4 月に竣工検査を終えて、以後、約 1

事務室

年間にわたる性能検証を開始した。エネルギー消
空調負荷

耐震性

費量、熱源運転状況、室内環境、テナントヒアリ

空調制御

ング、空調課金といった検証を、前記の 4 者と共に取り組んだ。この検証と実務へのフィードバッ

図 R3.5 改修後評価

クという連続した作業を通じて、即ちデータ蓄積→ 検証 → 運転手法の改善 → 再実行/データ

おりである）。
これら内部評価に加え、一般に入手可能な各種蓄積→ 仕組化といった PDCA サイクルを繰り返の外部公表データを活用してまとめた基本方針

すことで、ともすれば経験則に偏りがちだった設が、図 R3.3 に示した「資産価値向上計画」の概備運転が、検証から導かれた仮説に基づく、学習要図である。結果的に、現テナントにとっては「期管理運転へと進化した。これによって、例えば、

待項目」であり、新規テナントに向けては移転先

2011 年には 1994 年比一次エネルギー消費量は38

37％、契約電力は 35％削減された（図 R3.6、R3.7）
R3.4 リニューアルの成果の定着(1)運用者に対する設計意図の伝達

MJ/㎡

改修工事の効果を最大化するためには、性能検

2000

1800

証によって工事の成果を確認するだけでなく、運1600

用者（管理会社）に対する設計意図の的確な伝達

1400も重要と考えた。そこで従来の竣工図に、運転方1200法等を添え書きすることを設計者に依頼した（表1000

R3.4、図 R3.8）。これは、設備運転において支援

800

600
1994

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

ツールとなっただけでなく、どこか微妙なさじ加

年減、といった感もあった管理者の暗黙知を形式知図 R3.6 一次エネルギー消費量削減の推移

へ表出化する役目も果たした。

表 R3.4 竣工図記載事項（添え書き）

図 R3.7 契約電力の推移

添(え書き )

性能検証で得た知見を下に、補足的な工事も含めて以下を実施した。
①トランス更新（2009 年）②BEMS 更新Ⅰ期（2012 年）③BEMS 更新Ⅱ期、OA ダンパの自動制御との連動（2013 年）
BEMS の更新においては、BEMS に求める機能（「管理項目」「管理目的」）を一から洗い出し、それに必要な出入力点数（「管理場所」）を拾い

図 R3.8 竣工図

出す、という準備作業に時間を費やした。この「機能と入出力の紐付け」により、BEMS を活用(2)LCC 計算書の改善

して何をするのか、という目的と活動の再確認

竣工後の維持管理指針となる LCC 計算書につができたばかりでなく、不要な入出力点数を割いては、改修前から既に導入していたが、日常の愛し、改修費用の適正化という効果も生み出しツールとなるべく進化を図った。そもそもこのた。

LCC 計算書は竣工当時の見積書を元に各管理項
39

目を抽出しており、それらはいずれも職種別に明ことは困難である。そこで、全てのテナントに参細化されていた（例えば「壁面塗装」は、ビル内加して頂く温暖化対策推進委員会を年に 1 回開の全壁面の総㎡数で一括計上）。しかし、実際の催し、情報共有、事例紹介などを通じて価値の共運営（管理）上では、階毎あるいは部位毎に管理有（これを「ベクトル合わせ」と呼んでいる）をしていた。加えて、帳票上、実績を盛り込める体はかった。

裁になっておらず、結果として、5 年程度経つと、(4)継続性を担保する仕組み
省エネを継続的な取り組みにするために関係計画に対する運用状況が把握しづらくなるなど、者の自主的な取組みが欠かせないことは明らか

実用的とは言えなかった。
そこで、抽出項目（管理対象）を職種別表記かであった。そこで、省エネによって削減できたエ

ら部位別表記に変更して（図 R3.9）、実際の管理ネルギーコストを、関係者（エネルギーの主たる単位に即した体裁にした他、設備投資を必要とし使用者であるテナント、設備機器の運転等を通じない汎用ソフトの MS エクセルを利用し、実績デて主たる運用者である管理会社）と当社で分け合ータの反映を可能にし、関係者間のデータ共有もうインセンティブの仕組みを導入した（表 R3.5）。

容易にした。
R3.5 リニューアルの効果(3)テナントとの協働
当ビルの試算では、（CO2 換算で）エネルギー消

不動産賃貸事業は装置産業という側面もあり、施費の 8 割がテナントの事業活動に起因するが、テ設の稼働率は極めて重要である。2006 年のリニ

ナントビルである以上、それを強制的に規制する

ューアル完了直後に満室稼動となって以降、現在

図 R3.9 LCC の管理単位（部位別表記）
40

ものでありたいと考えて来た。しかし、今日のビ
ジネス環境にあって、テナントニーズは多様化、

表 R3.5 インセンティブの一覧

高度化し、求められるスピードは増す一方である。
こうした状況下で、進化し続けるテナント企業へ継続的に付加価値を提供していくためには、優れた事業協力者の存在が欠かせない。幸い、このリ
ニューアルにおいても、一貫して、清水建設の部
門横断的かつ積極的な協力を得ることができた。
加えて、この関係をより実効あるものに導いてくに至るまで、市場データや地域相場と比較して、れた外部アドバイザー/コンサルタントの存在も相対的に高い水準での運営ができている。リニュ

特記しなければならない。当ビルはこうした外部ーアルに際しては、適正な賃料および継続的かつの知恵を有効に活用しながら、テナントにとって高い稼働率の獲得を目標としていたが、その点で、常に価値ある快適な空間であり続けたい。

効果を実感できた。
参考文献

他方、多くの賞を頂き、少なからず注目を集めた省エネ性能に関しては、テナント募集において、

1)神山進、矢花吉治他：“黒龍芝公園ビル”リニ

ほとんど問合せを受けることが無かった。情報発ューアル計画、空気調和衛生工学、第 87 巻第信の更なる工夫や、ビルのエネルギーマネジメン

7 号、p.69-72、2013 年 7 月

トの巧拙が、結果としてテナントにどのような恩

2)大島一夫：FM 領域における省エネルギー・CO2

恵をもたらすのかという点について説得力ある

排 出 量 削 減 対 策 、 JFMA Current 、 no.158 、説明ができることなどが今後の課題である。

p.12-15、2010 年 7 月

オフィスを提供するテナントビルである以上、

3)間中昭司：黒龍芝公園ビルのリニューアル、

テナントの企業戦略上のインフラとして資する

BELCA NEWS、118 号、p.21-26、2009 年 1 月

41

３章 エネルギー環境保全マネジメント取組み事例
３．３ 新築事例
小木曽清則 日本メックス（株）
3.3.1

公共施設 1)

浄水や植栽散水に利用している。
・屋上緑化

A 庁舎（延床面積：253,493 ㎡）は都市再生、
環境共生、歴史再生をコンセプトとする、省エネ

低層部分の屋上を緑化して空調負荷を低減

ルギー等環境に配慮した超高層ビルで下記の技している。

術を採用している。
3.3.2①自然エネルギーの直接利用
・昼光利用照明制御

オフィスビル 1)(1)オフィスビル 1

事務室内に設置したセンサーで昼光を検知

B ビル（延床面積：117,000 ㎡）は熱負荷抑制、し、照明器具の照度補正により消費電力を削

省エネ対策、BEMS、再生可能エネルギーを導入し減している。

た複合用途ビルである。

・ナイトパージ①外装

吹抜の煙突効果を利用した夜間の自然通風

本建物は、建物全周の大庇により、日射を遮蔽により、躯体を冷却して昼間の冷房負荷を低し、大開口とすることで眺望を確保して、自然減している。

光を取り込んでいる。大庇は外壁のメンテナン②自然エネルギーの間接利用

ス歩廊を兼ねており、メンテナンスし易く、建・太陽光発電・風力発電

物の長寿命化に寄与している。

高層棟の屋上に多結晶シリコン型太陽光発

熱負荷低減のために、窓面ではLow-e複層ガラ

電パネル、風力発電装置を設置している。

スを採用し、太陽光追尾電動ブラインドを設置③各種省エネルギー・省環境負荷対策

している。

・コジェネレーションシステム

エコボイドによる外壁面での自然換気の導入、ガスエンジン発電機や燃料電池で発電を行

人感センサー・明るさセンサーによる照明負荷

い、その排熱を空調や給湯に利用して、エネ低減等、省CO2技術を複合させた外装を構成しルギー効率の向上を図っている。

ている。

・高効率な冷水蓄熱システム②省CO2型熱源・設備システム

夜間に熱源機器を高効率運転して冷水を蓄

外装の高遮熱高断熱化、蓄熱槽や外気量制御、熱槽に蓄え昼間の空調に利用している。蓄熱

照明のLED化等により、ピーク負荷を削減、熱槽は高効率な温度成層型を採用している。

源機器をコンパクト化している。

・簡易型エアフローウィンドウ

年間を通じてフラットな熱負荷により高効率

事務室の窓際は、夏は天井付近の熱気を排出運転をしている。

し、冬は窓下から冷気を排出して空調負荷を③再生可能エネルギー活用システム低減している。

都市の未利用エネルギーとして、地下躰体によ・中水・雨水利用

る地中熱をビルの冷暖房に利用している｡

雑排水・厨房排水等の中水と雨水をトイレ洗

屋上スペースに太陽光発電を設置している。
42

いる。豊かな自然環境を保全し、さらに地球環境(2)オフィスビル2を守るために、省エネ、低炭素排出をする等、環C ビル（延床面積：212,000 ㎡）は環境負荷低減、自然エネルギー利用、地域冷暖房施設の連携

境保全への取り組みを行っている。

利用を導入した超高層ビルである。

①自然環境の保全
・建物の平面形をコンパクトに計画①事務所フロアの快適性と省エネルギーの両立
高層事務所は、日射遮蔽ルーバーと高性能遮熱・立体的な緑の連続による屋上庭園の配置

断熱ガラスによるエアフローウィンドウを組

・計画地の持つ緑を顕在化させる外構計画②省エネ、低炭素排出への取り組み

み合わせることにより、眺望の確保と外皮負荷削減の両立を行っている。

・全熱交換機、外気冷房等による空調負荷低減

LED照明器具の採用、昼光利用、外気冷房等の・局所換気、換気量制御による電力削減

省エネルギーシステムを採用している。

・高効率機器、照明器具による電力削減

事務所フロアでの徹底した省エネルギーで、年・人感センサー、調光システムによる電力削減

間約4,700ｔのCO2削減を目指し、事務所部分の・中央照明制御盤タイムスケジュールによる電力削減

CO2排出量原単位は、東京都省エネ事務所基準よ・ヒートポンプ給湯機による高効率エネルギー

り約36％の削減を目指している。

利用②自然エネルギー利用によるアトリウム環境

・雨水、厨房排水利用による中水設備の採用

光、風、水等の自然エネルギーを活用し、アトリウム空間の省エネルギーを目指している。

3.3.4

・光の活用： トップライトにシースルー型太教育施設(1)教育施設 1 2)

陽光発電パネルを設置している。
・風の活用： アトリウムのトップライト窓を

T大学（延床面積：約72,600㎡ 、収容学生数：

開閉することにより自然換気を行っている。

約5,000名）は、創立記念事業の一環で、2012年

・水の活用： 地中熱エネルギーを利用した冷移転キャンパスが竣工した。既設校舎の施設が老暖房を導入し、未利用エネルギー利用とヒー朽化していたため、大学校舎を移転しこれからのトアイランド現象の緩和に努めている。

100年間を見据え、教育・研究の充実、強化を図

自然エネルギーの活用で年間約110ｔのCO2

ることが目的である。ここでは下記の省エネルギ

削減を目指している。

ー技術が採用されている。
窓際にエアフローウィンドウを設置し、外皮負③地域冷暖房施設の連携利用によるCO2削減
施設の冷熱源となるDHC冷熱源プラントは、隣荷を低減している。ペアガラス内に太陽光追尾型

接ビルDHCプラントとの連携運転を行うことで、

自動調光ブラインドを内蔵し日射による熱負荷

年間約850ｔのCO2削減を目指している。

を低減している。また、自然換気口ガラリを設置
している。

3.3.3

医療施設

1)

空調方式として、中央熱源と個別空調方式を採D 病院（延床面積：約 55,000 ㎡）は病院改革用している。中央熱源＋縦型蓄熱槽＋分散ポンプ

により再編整備を行い、機能性の向上、集約立体の組み合わせ方式である。また、1号館では、ス化による利便性の向上等を図り、医療施設の拠点

ラリー蓄熱方式を設置している。

としての役割を果たすことを目的としている。敷

未利用エネルギーの活用として、建物入口前の地周辺は、歴史的に豊かな自然環境が形成されて敷地を使用して、地中熱利用ヒートポンプ設備を
43

は小学校、幼保一元のこども園、児童健全育成機設けている。
エントランスホールや廊下、トイレ等の共用部、能、地域交流室からなる 0 歳から 18 歳までの児教室や研究室等にＬＥＤ照明を行っている。明る童を対象とした総合こども施設である。PFI 事業

さセンサー、人感センサーにより制御している。

により整備された。

各棟の屋上に太陽光パネル（25kw）を設置し、目に見える環境施策とすることにより、児童の発電した電力の内 5kw をＬＥＤ照明の電源とし環境学習教材に利用することで都心部において、ている。

様々な自然環境と触れ合える都心型エコスクー(2)教育施設 2 1)ルを実現している。
①緑に親しめる施設

E 学校（延床面積：約 12,000 ㎡）は先進的なエコスクールとして、環境教育の実践的な教材に

通りの緑と連続する壁面緑化によって街並みなることを目指し、環境配慮型モデル校としてとの調和を行い、天然芝グラウンド整備と教室

CO2 排出を削減している。

前の児童が育てる緑化フェンスや屋上菜園等、① 環境負荷低減・エコ体験

都心の限られた敷地で緑に親しめる施設とし・太陽光発電、地熱利用、自然換気システム等ている。
②再生エネルギー利用の自然エネルギーの活用を最大限に行い、都太陽光発電、風力発電、太陽熱集熱外壁パネル

心部の環境負荷を低減
・生徒にとって「水・光・空気（熱）・土・水」

地中熱利用換気システム等の自然エネルギー等の自然環境を身近に体験できるエコロジー

を有効活用し、CO2排出削減やヒートアイラン

な教材となる｢体験できる学び舎｣とする。

ドの抑制に努めている。

② 省エネ
・LED照明、調湿外気処理機、水蓄熱システム

参考文献

床放射冷暖房等の高効率機器・システムの採

1)東京都環境局: Low Emission Buildings TOP30

用in Tokyo 東京の低炭素ビル TOP30、2011 年 9・停電時も発電が可能なマイクロコジェネレー

月ションシステムを用いた熱電併給。

2)原田公明ほか：東京電機大学(3)教育施設3 1)

東京千住キャン

パスの最新設備、OHM 社、
2012 年 4 月号（vol.99 、no.4）、別紙

F 学校・児童施設（延床面積：約 13,500 ㎡）

44

p.16～21

３章

エネルギー環境保全マネジメント取組み事例

３．４ アウトソーシング
染谷博行 アズビル(株)3.4.1

ることで、省エネを推進するモチベーションを高省エネルギー診断

める効果もある。

(1)省エネルギー診断とは(2)無料省エネ診断 1)

エネルギー消費に関して、運用上の改善および設備改修や新規設備導入による改善のために、現(一財)省エネルギーセンターの 2015 年度（平状の把握、問題点の抽出、対策の提案の実施する成 27 年度）無料省エネ診断は、以下のいずれかことをいう。

に該当する場合に対象となる。

省エネルギー診断には、目的や方法に応じて以・中小企業（中小企業基本法で規定される事業

下の 2 つに大きく分類できる。

者）

①簡易診断

・年間のエネルギー使用量（原油換算値）が、過去から現在までのエネルギー種別毎のエ原則として 100kL 以上 1,500kL 未満の工場・

ネルギー消費量を把握し、対象ビルや対象設

ビル等

備毎に大まかな消費傾向を把握する。

工場・ビルの各々のエネルギー使用特性等に応（一財）省エネルギーセンター等での集計デじた具体的な提案（診断報告書）の作成とその内ータを利用した同一用途ビルのエネルギー容に基づいて個別のアドバイスや説明を行う。

消費原単位とのベンチマーキングにより、問題点の抽出、省エネ対策の候補の洗出しと3.4.2実施による想定省エネルギー効果を推定す(1)ESCO 事業とはESCO 事業の有効性と運用支援型 ESCO

る。

ESCO とは、Energy Service Company の略で、

②詳細診断

ESCO 事業は、設計、施工、運用、保守に至るまで

簡易診断を実施した結果に基づいて、より詳

包括的なサービスを提供することにより、省エネ

細なデータ計測や記録を行うことにより、ルギーを実現し、光熱水費の削減を図るものであ

適切かつ有効な省エネ対策の選定、想定省エる。工事費用、費用調達にかかる金利、ESCO 事業

ネルギー効果の精度を向上させる。

者の利益を除いた部分は顧客の利益となる。光熱省エネルギー対策には、実施し易さにより以下

水費の削減量は、ESCO 事業者との契約により保証の 3 つに分類することができる。

され、それを下回った場合でも顧客に不利益が及①運用や設定の見直し等で実現可能な対策

ばない仕組みが特徴である。

②小規模投資で実現可能な対策

契約方式には 2 つの方式があり、工事資金の調③設備更新・大規模改修が必要な対策

達者により、区別される。ギャランティードセイ

省エネルギー診断は、専門家の知見や経験をベ

ビングス方式は顧客が、シェアードセイビングスースにした業務であるため、ビルオーナーや管理

方式は ESCO 事業者が資金調達を行い、顧客の初者が自ら実施する場合と比較して、客観的に行わ期投資が不要になる。

れる。また、新たな省エネ手法の指摘を受けるこ(2)ESCO 事業の有効性 2)と、省エネルギー効果が削減金額として算出され従来から、ESCO 事業は一般省エネ工事を比べて45

割高である等の認識があった。経済産業省による従来型 ESCO において、導入メリットが見込まれ『業務部門における ESCO 事業の省エネ効果と普るのは大規模・エネルギー多消費・設備老朽化施及課題に関する調査』の結果から、以下のことが設等であった。運用支援型 ESCO により、ESCO 導

報告された。

入施設は拡大する可能性があり、上記の課題はあ・ESCO 事業は一般省エネ工事に比較して 6 ポイ

るものの、ファシリティマネジャーは運用支援型
ESCO も視野入れた導入検討を行うべきである。

ント以上省エネ効果が高い。

(一社)ESCO 推進協議会では、セミナーの開催、・ESCO 事業による高い省エネ効果は、限界設計

ESCO 説明会の講師派遣等を行っている。

効果（設備容量のダウンサイジング）と限界運用効果（チューニング）に起因する。

3.4.3

ESCO 事業は包括的なサービス事業であり、設ネットワークサービス(1)ICT 技術の進展とネットワークサービス

計・施工・運用・保守の一括契約の採用により顧企業活動に必要な情報システムは、1970 年代メ

客のリスク低減できる。
3)4)

インフレームと呼ばれる大型電子計算機の導入

2010～13 年（東日本大震災の影響がある 2012の時代から、1990 年代のワークスステーションの年度除く）の業務用 ESCO 事業の受注金額は、約登場によるクライアント・サーバシステムへ発展

140 億円/年である。2000 年代に市場が急成長しした。その後、インターネットの普及に伴い、デたが、経済環境の変動にも影響され、近年では、

ータセンターの時代が始まり、現在では、『情報その市場規模の伸びは停滞傾向にある。なお業務

インフラの所有から利用へ』の時代へ移行の過程

用とは、オフィスビル、小売店舗、病院、学校等にあり、ネットワーク（またはクラウド）を利用をいう。

したサービスの普及へと発展し、FM 領域では、資(3)ESCO 事業普及の課題

産管理、エネルギー管理、設備管理、テナント情ESCO の普及拡大にあたり、主な課題は以下の 3点である。

報管理等のサービス利用の機会が増加しつつあ・ESCO の低認知度る。

・金融機関の ESCO 対象顧客の特定困難(2)BEMS アグリゲータ
経済産業省は、エネルギー管理のアウトソース

・補助金申請手続きの煩雑さ
公共施設では省エネルギーの取り組みが進ん活用を推進している。東日本大震災後の 2011 年

でいる施設が多く、事業者側にとっては利益が出度には『エネルギー管理システム導入促進事業費

しにくい状況があり、応募事業者が減少している。 補助金』制度を契機に「BEMS アグリゲーションサ
このため、Ｙ市では、機器更新の場合、年間補修ービス」導入を、2014 年度からは「エネマネ事業

委託契約を別途契約する等発注者側の努力が必者」活用に対する補助を実施している。ビルのエ5)要と考えている 。

ネルギー管理による省エネ推進には専門的な知(4)運用支援型 ESCO

識を有する者の活用が有効で、BEMS の導入と BEMSを活用したエネルギー管理サービスを提供する

運用支援型 ESCO とは、初期投資を必要とせずビジネスの普及を図っている。

に設備運転スケジュールや自動制御の設定値等の運用を改善することで省エネルギー、光熱水費

当事業における BEMS アグリゲータとは、中小の削減を図るものである。初期投資が必要な従来ビル等に BEMS を導入し、クラウド等を利用してESCO と比べて設備更新時期、建物の規模、エネル

自ら集中管理システムを設置し、エネルギー管理

ギー消費量の大小に関係なく、導入が可能である。 支援サービス（電力消費量を把握し節電を支援す46

るコンサルティングサービス）を行う(一社)環境

参考文献

共創イニシアチブ（SII）に登録された事業者を

1)省エネルギーセンター：
http://www.shindan-net.jp/service/shindan

いう。

.html

2011～2012 年度の BEMS 導入事業の成果は、導入件数 6,471 件、契約電力合計 1,091,726kW であ2)住環境計画研究所：2013 年度（平成 25 年度）

る。建物用途としては、スーパーマーケット、ドエネルギー使用合理化促進基盤整備事業

ラッグストア、飲食店の件数が多い。

務部門における ESCO 事業の省エネ効果と普及(3)ネットワークサービスのメリットと課題

課題に関する調査報告書、p.31、2014 年 2 月

業3) ESCO 推進協議会:ESCO 事業の市場動向（市場規サーバ、OS、アプリケーションの運用管理が不要（バージョンアップ、保守等）であるメリット

模･対象施設･採用技術）、2015 年 3 月の反面、課題としてネットワーク断により、業務

4)住環境計画研究所：2013 年度（平成 25 年度）

や事業の停止、さらにはデータ喪失、顧客情報がエネルギー使用合理化促進基盤整備事業

失われる等のリスクもある。

務部門における ESCO 事業の省エネ効果と普及

クラウドであっても、ファシリティマネジャー

業

課題に関する調査報告書、p.89～90、2014 年 2

は、情報システム部門と連携して上記のメリット、課題等を考慮して、クラウド化すべきデータやサ

月5) ESCO 推進協議会：ニュースレター、p.2～3、ービス、事業者を慎重に選定する必要がある。

2008 年

47

３章

エネルギー環境保全マネジメント取組み事例

３．５ エネルギーデータ（ビックデータ）の活用
横山健児 (株)NTT ファシリティーズ
2016 年 4 月からの電力完全自由化に先立ち、

表 3.5.1 ビックデータの特徴

一般電力事業社がスマートメータの設置を開始

ビッグデータの特徴した。設置されれば、各家庭の電力量が 30 分単位でほぼリアルタイムで計測することが可能とVolume

容量が大きいデータ

情報処理技術の進歩により、大量のデータを処理することが容易となった。

Variety

種類が多い
データ

非構造化データも含めた、多様なデータを取り扱うこととなった。

Velocity

頻度が高い
データ

ビッグデータにおいてリア
ルタイム処理のニーズが顕在化した。

なる。また、BAS/BEMS においても低価格化とビルを群管理するニーズに応えるためクラウド型のシステムが現れ、複数ビルの電力情報をリアルタイムで収集することが可能となってきた。こん特徴となる背景

な中、最近のビックデータ分析のブームと相俟って、これら多量のエネルギーデータを活用したサービスや業務改善を目指した試みが注目され始めている 1-2）。ビックデータ分析の市場は 2020 年
で 3000 億円を越えると言われている 3）。これに伴って技術レベルも飛躍的に進歩してきていることから、エネルギーデータを活用したサービスが今後幅広い分野で進展していくものと考えられる。本項では、最近のエネルギーデータ（ビックデータ）の活用事例について簡単に紹介する。

3.5.1

エネルギーデータ活用事例の分類

一般的にビックデータには「3 つの V」（Volume、
Variety、Velocity）の特徴があると言われている 4）。その特徴を表 3.5.１にまとめた。また、データの種類としては、財務データのような構造化
データ、センサーデータやテキストのような準構

形式

概要

非構造化
データ

リレーショナル・データベースのテーブルのカラム構造ではない形式のデータ

準構造化
データ

平易なテキストデータで、テキスト内の記号(カンマ区切り、タブ区切り、改行)を用いて値や行を区切りリレーショナル･データベー
ス上のテーブルとして格納できるデータ

構造化
データ

リレーショナル･データベース上のテーブルとして格納できるデータ

図 3.5.1 ビックデータの種類

造化データ、動画のような非構造化データがある（図 3.5.1）。エネルギーデータを活用する場合
は、これらビックデータの特徴と各種データを組み合わせた分析を行い、新たなサービスや業務改ては電力量データと電力設備データに分類され善を生み出すことになる。

る。データの活用目的としては、データ分析によ

図 3.5.2 には、エネルギーデータ活用事例の分る各種診断とデータを見守りサービス等の他の類を示す。現状、電力に関する事例が多いことか目的に利活用することがあげられる。次項から

ら、電力に絞って取りまとめた。対象データとし各々についての事例を紹介する。
48

う事例が多くある。これら省エネ手法は電力会社

データ分析による診断

データ利活用

電力量
データ

発電診断
省エネ診断
ﾃﾞﾏﾝﾄﾞﾚｽﾎﾟﾝｽ

見守りサービス
営業戦略策定

電力設備
データ

故障予測

部品在庫管理交換計画
修理作業員効率化

向けに電量使用のピークカット/シフトにも活用されている。分析手法としては一般的な統計分析
や機械学習等が用いられる。

3.5.3

電力量データを多目的に利活用する事例を表

図 3.5.2 電力データ活用事例の分類

3.5.2

電力量ｘデータ利活用

3.5.3 に示す。データの利活用についてはその有用性を期待されているが、実際にはその事例は多電力量ｘデータ分析による診断

くない。よく言及されるのが「見守りサービス」

表 3.5.2 には電力量データを各種診断に用いであるが、収益性の面から疑問視する声もある。

た事例を示す。サービスとしては大きく再生可能

対して、営業戦略を策定する上で電力量データをエネルギー等の発電診断と省エネ診断に分けら活用する事例がある。これは全く別のサービスやれる。発電診断では日射量や地形データ等を実際物品販売に電力量データを利活用するものであの発電量と比較して将来の発電量の予測や故障る。ここでは電力量データを気象データ、国勢調の有無を判断する。また、発電設備の構築前に発査、SNS 等の幅広いデータと一緒にマッピングし電量を予測する試みもある。一方、省エネでは家販売戦力を策定するものであるが、個人情報保護

庭の電力消費量を一般的な家庭と比較して使いの問題が解決されれば有用な利活用方法といえすぎかどうかのレポートをお知らせする事例がる。

多く見られる。また、ビルや店舗では、快適性や利便性を損なわない範囲で機器の自動制御を行

表 3.5.2 電力量データ分析による診断事例（電力量ｘデータ分析による診断）
サービス概要

データ種類

分析手法

【発電：PV】各発電状況のデータの収集・分析に
より発電量予測・故障分析

発電量
天気予報

数値予報モデル【発電：風力】風力発電の発電量を予測し、最適な設置場所やメンテナンススケジュールを作成

天候、地形、塩の満ち引き
衛星写真、森林地図、気象モデル（不明）【省エネ：家庭】｢使い過ぎか、平均的か、優秀な節約家か｣の通知表を提供するサービス

電力使用量

各ユーザー世帯間でのエ
ネルギー消費量の比較【省エネ：ビル】自動制御により快適性と省エネを実現

電力使用量、温度、照度
照明・空調機器からの設備ﾃﾞｰﾀ

機械学習ソフトウエア「Microsoft Azure
Machine Learning」【省エネ：店舗】標準的な電力使用モデルを作成し、自動制御による省エネを実現

空調機器、調理器具の電力使用量
店舗ごとの特徴（店舗サイズ、使 標準モデルとの比較用機器の種類・台数、来店者数等）【省エネ：ビル】独自指標に基づく自動制御により省エネを実現

電力使用量
温湿度、照度、天候、外気の温湿度

独自快適指標との比較【DR：ビル・家庭】デマンドレスポンスを含めてエネルギーを「いつどう買うか」「どう使うか」のコンサルサービス

電力使用量

料金計算

【DR：ビル】デマンドレスポンス発動時、需要予測に基づいて機器の自動制御を実施

過去の電力使用量
気象予報、設備の設定値

多変量解析
LCEM ツール49

表 3.5.3 電力量データの利活用事例（電力量ｘデータ利活用）
サービス概要

データ種類

分析手法

【家庭】
電力データを活用した見守りサービ
ス

電力消費量

【家庭・ビル】
需要を予測し、営業戦略を策定

電力使用量
国勢調査や所得・貯蓄等のデータ、（不明）
エリア毎社内販売実績データ
SNS データ

3.5.4

使用または不使用の判断

クラスタリングなど高度分析が用いられる。

電力設備データｘデータ分析による診断

最新の発電機や照明・空調装置には様々なセン
3.5.5

サーが取付けられており、これらデータも遠隔で電力設備データｘデータ利活用

収集可能な状態となっている。表 3.5.4 には電力

電力設備データの利活用事例を表 3.5.5 に示設備データを各種診断に用いた事例を示す。電力す。基本的には故障予知から部品の在庫管理や修設備データとは発電量、温度、流量、アラーム情理作業員の最適配置を目的としたものである。こ報等のセンサー情報と日々の点検から得られるれらの事例では、電力設備データが全く違うサー

テキスト情報を含む種類（Variety）の多いデー

ビスではなく、業務プロセスの一貫として利活用

タであり、これらを用いて故障予知が行われていされていることが特徴である。この考えは最近注る。この場合も気象データ等の幅広いデータと一目されている Industry4.0 や Industrial

緒に分析されることが多い。分析手法としては、Internet におけるビジネスプロセスマネージメ

多数のパラメータを扱うことから、多変量解析やントと同様な考え方 5）であり、これら技術動向

表 3.5.4 電力設備データ分析による診断事例（電力設備データｘデータ分析による診断）
サービス概要

データ種類

分析手法

ガスタービンコンバインドサイクル(GTCC)の異常予知検知：
マハラノビス距離(MD)の単一指数で判断

多岐にわたる監視パラメータ

Mahalanobis-Taguchi
Method(ＭＴ法)

インフラ製品の異常検出：
複数のセンサーデータの正常時の動作をクラスタとして学習し、現在の状態を正常時のクラスタと比較

複数のセンサーデータ

Vector Quantization
Clustering (VQC)法

事故・トラブルの予兆発見

センサーデータ
運転・引継日誌の中の言葉
ヒヤリハット情報
事故・トラブル情報

テキスト・マイニング

表 3.5.5 電力設備データの利活用事例（電力設備データｘデータ利活用）
サービス概要

データ種類

分析手法

設備の型番、類似の型番の故障実績にもとづく稼働時間ベースで、故障可能性を予測し、部品在庫や交換計画を最適化

故障情報の多次元分析
故障情報（部品名、メーカ名、
時間ベースによる故障可能性の予
製造年度、地域）
測（Time Based Maintenance）

交換が必要となりそうな部品を自動で割り出し、修理作業員の業務を効率化

修理履歴
コールセンタ情報
50

（不明）

れる。

も新しいファシリティマネジメント技術を検討する上で、今後注視していく必要があると考えられる。もし故障予知に基づく設備運用が可能とな

参考文献

れば、より高度なファシリティマネジメントが実

1）横山健児、中島壮平、川上公一郎、川上遊亀、
松下 傑、辻本昌弘、正代尊久：現されるものと期待される。

「エネルギーデータを活用したスマートサー
ビス」、 2014 年（平成 26 年） 電気学会電子・エネルギーデータの活用事例を示したが、ビッ
クデータ分析技術や IoT（Internet of Things）

情報・システム部門大会講演論文集 TC3-4

技術、Industry4.0 技術の進歩により、今後ます

2）山崎正宏、松岡辰郎、辻川知伸、中島壮平：

ますデータ活用サービスが拡大していくものと「建物・設備データの活用技術」、 NTT 技術ジ考えられる。さらには、今回の事例では見られな

ャーナル、26-7、p.35-40、2014 年
3）矢野経済研究所：ビッグデータアナリティク

かったが、頻度が高い（Velocity）データを処理

ス市場に関する調査結果 2013

できる大規模リアルタイム分析基盤の開発も進んでおり 4）、非構造化データをリアルタイムで処

4)中川慶一郎、小林佑輔：データサイエンティス

理するサービスも出現する。また、政府も「電子トの基礎知識、第 1 版、2014 年、リックテレ

行政オープンデータ戦略」に基づき積極的に公共

コム

6）

データを公開しており 、データの種類（Variety）

5）日経 BP 社：まるわかりインダストリー4.0

第4 次産業革命、2015 年も増大する傾向にある。

6） オープンデータに係る情報ポータルサイ

ファシリティマネジメントもこの大きな潮流

ト：http://www.data.go.jp/に影響され、より高度化されていくものと予想さ

51

３章 エネルギー環境保全マネジメント取組み事例
３．６ 省エネルギーマネジメントチェックリスト
大島一夫 (株)NTT ファシリティーズ総合研究所
3.6.1

省エネルギーマネジメントチェック

併せて JFMA FORUM 2012 の参加者に、2011

リスト

年夏期にどのようなピーク電力カットや省エネ

省エネルギーのための様々な技術・手法が開

ルギーのための取り組み（以下、省エネルギー取発されている。これらの技術・手法を実際の省エ

組み項目数）を行ったか選択式で質問した(表ネルギーに活用するには、そのマネジメントが重3.6.2)。選択肢は、“その他（自由記入欄）”を含要となり、このためには、PDCA（Plan<計画>

む 15 種類である。

→Do<実行>→Check<評価>→Action<改善>）をチェックリストへの記入数は、2012 年は 56繰り返す必要がある。そこでエネルギー環境保全

件(テナントビル：25 件、自社ビル：31 件)、2013

マネジメント研究部会では、これらが行われてい年は 44 件、省エネルギー取組み項目数(2011 年

るか評価するための省エネルギーマネジメント

夏期)への記入数は 71 件（テナントビル：31 件、チェックリスト（以下、チェックリスト）を作成

自社ビル：35 件、その他 5 件）である。

した(表 3.6.1)。本チェックリストは、省エネル
ギーで成果をあげている組織で実践されている

3.6.2

項目を参考に作成を行った。そして JFMA

(1)省エネルギー取組み項目数と省エネルギーマ

省エネルギーマネジメント実施率

FORUM 2012 と同 2013 のエネルギー環境保全

ネジメント実施率

マネジメント研究部会発表の参加者に、チェック

省エネルギー取組み項目数を図 3.6.1 に示す。

リストへの記入をしてもらった。

取組みは、｢照明等の消灯・間引き｣、｢空調の設A(Action)については、チェックリスト記入に定温度引上げ｣の順に多い。また省エネルギー取

表 3.6.1 省エネルギーマネジメントチェックリスト

52組み項目数と省エネルギーマネジメント実施率

省エネルギー取り組み項目数が多い組織では、の関係を図 3.6.2 に示す。省エネルギー取組み項

省エネルギーマネジメント PDC 各項目の実施率

目数が増加するに従って省エネルギーマネジメ

もまんべんなく高くなっているが、省エネルギー

ント実施率が増加する傾向にある。省エネルギー

取り組み項目数が少ないビルでは、“体制”、”省取組み項目数（平均値）は、自社ビルとテナント

エネ知識”、”情報共有”、”見える化”、”環境把握”

ビルで大きな差はない（図 3.6.3）。

の実施率が少なくなっている。

(2)省エネルギー取組み項目数別の省エネルギー

表 3.6.2 ピーク電力カット・省エネルギーのための取り組みに関する質問項目

マネジメント実施率
省エネルギーマネジメント PDC の“目標設定”、“体制”、“省エネ知識”、“情報共有”、“省エネ活動”、 “見える化”、“環境把握”の各項目別の実施率について、省エネルギー取組み項目数別に評価を行った。本来は省エネルギー率等で評価すべきであるが、この数値を会場で求めることは困難
なので、省エネルギー取組み項目数別とした。結果を図 3.6.4 に示す。なお省エネルギー取組み項
目数は、9~11 項目(平均 9.6 項目)、7~8 項目（同
7.4 項目）、5~6 項目（同 5.7 項目）、3~4 項目（同
3.5 項目）、1~2 項目（同 1.7 項目）で分類した。

件
0

取組内容（複数選択）

10

20

40

30

50

60

70

照明等の消灯・間引き6443

空調の設定温度引上げ

62

従業員への啓発実施

51

OA機器の省エネモード設定

33

空調運転時間調整

30

待機電力の削減

26
21

ブラインドの調節
照明設備の交換（LED化等）

20

1

17

就業・操業調整（輪番休業・サマータイム等）
13

デマンド監視装置等の導入

13

卓上スタンドの購入

13

扇風機の購入専門家への相談
何もし なかった

4

N=71

0
5

その他*
*北海道なので通常のクールビズ対応程度、EVーの間引き、暖房便座の停止
昼食時間（社員食堂）の30分シフト（12：30～13：30）通常12：00～13：00、照明設備調光の実施

図 3.6.1 ピーク電力カット・省エネルギー取組み項目数53

(3)自社ビル・テナントビル別の省エネルギー
マネジメント実施率
テナントビルと自社ビルの、省エネルギーマ
ネジメント項目別実施率を図 3.6.5 に示す。
テナントビルと自社ビルでは大きな差はない
が、自社ビルの方が省エネルギーマネジメン
ト実施率は高い。自社ビルでは、”目標設定”
や”情報共有”がやや高い実施率になっている。
(4)省エネルギーマネジメント細目別実施率

図 3.6.2 省エネルギー取組み項目数と省エネルギーマネジメント実施率

省エネルギー取組みが 9 項目以上のテナン
トビル・自社ビルの省エネルギーマネジメント細目別の実施率を図 3.6.6 に示す。実施率が 100%の細目は、”体制 No2（総務等省エネ推進部門の責任者が選任されている）”、”情報共有 No2 (省エネ取組みが周知されている) ”、”省エネ活動
No1 (クールビズ・ウォームビズが実施されている) ”、”見える化 No1 (エネルギー使用量を把図 3.6.3 省エネルギー取組み項目数

握している) ”、”見える化 No3 (エネルギー
使用量の前年度比較を行っている) ”、”環境

P目標設定
1.0

把握 No1 (温湿度を確認している) ”、”環境

0.8
C環境把握

把握 No3 (CO2 濃度を確認している) ”である。

0.6

D体制

0.4

一方、実施率が少ない細目は、"省エネ知識 No4

省エネルギー
平均取組み項目数
9.6

0.2

7.4
5.7

0.0

(省エネに関する社員向け講習会を行っていC見える化

D省エネ知識る) ”、”情報共有 No1 (テナント会議に参加している) ”である。

3.6.3

D省エネ活動D情報共有

図 3.6.4 省エネルギーマネジメント実施率（項目別）

省エネルギーマネジメント実施率比較(2012 年 vs 2013 年)

JFMA FORUM 2013 エネルギー環境保全マ
ネジメント研究部会発表の参加者に、前年と同様に本チェックリストへの記入をしてもらった。
結果を図 3.6.7 に示す。2012 年と 2013 年はほとんど同じ実施率になったが、”環境把握”は2013 年の方が低下している。”体制””省エネ知識” ”情報共有” は 2013 年になっても2012 年と同様に相変わらず実施率が低い。

図 3.6.5 省エネルギーマネジメント実施率（テナントビル・自社ビル別）

省エネマネジメントの実施細目別にみると、
54

3.5
1.7

体制 No.1(省エネの責任者が経営層から選任さる)”の実施率が 2013 年は 2012 年に比較して大れている)” 、”環境把握 No.2(照度を確認してきく低下している（図 3.6.8）。

いる)”、”環境把握 No.3(CO2 濃度を確認してい図 3.6.6 省エネルギーマネジメント細目別実施率

P目標設定
1.0
0.8
C環境把握

D体制

0.6
0.4
0.2

2012年

0.0

2013年

C見える化

D省エネ知識D情報共有

D省エネ活動図 3.6.7 省エネマネジメント実施率比較(2012 年 vs2013 年）

P 目標設定C 環境把握
2
1

1

1

0.8

2

D 体制
3

0.6

3

C 見える化

31.0

4

0.4
0.2

2

1

0.0

1

2013年

2

4

3
3

D 省エネ活動

2012年

D 省エネ知識

4
2

1

3

2

1

D 情報共有図 3.6.8 省エネマネジメント実施細目別比較 （2012 年 vs2013 年）
55

３章 エネルギー環境保全マネジメント取組み事例
３．７ 東日本大震災後の電力不足への対応
大島一夫 (株)NTT ファシリティーズ総合研究所
高橋忠幸 (株)イトーキ
計画停電 1)、2)

3.7.1

ない。電力ネットワーク（系統）は、ピーク時

2011 年 3 月 11 日の東北地方太平洋沖地震（東の需要量に対応できる供給力を備えておく必日本大震災、以下｢震災｣と記述）直後に、東北電要がある。一方、総量規制は、一定期間の電気力管内、東京電力管内で大規模な停電が発生した。

の消費総量をコントロールするものであって、そしてその後の電力不足による予測不能な広範瞬間・瞬間の需要の高さを確実にコントロール

囲にわたる停電を回避するため、3 月 14 日以降、できない。このため、総量規制の方法では、ピ

東京電力管内で計画停電が計 10 日間（延べ 32

ーク時に需要量が供給力を上回り、系統全体が回）実施された。東北電力管内でも計画停電の可不安定となって広い範囲にわたり電力供給が能性があったが実施されなかった。同時に石油製止まる事態（大規模停電）を回避できない。

品やガスの供給にも大きな影響が出た。計画停電

・今回の需給ギャップが大幅であるため、その解消には、産業界のみならず、業務部門や家庭部の実施状況を図 3.7.1 に示す。

門の消費抑制が不可欠であるが、総量規制では
とりわけ一般家庭の消費を確実にコントロー
ルすることができない。

このため、ピーク時における電力の需給バラン
スを適切に保ち、予測不能な大規模停電を回避するため、系統の変電所に則した需要のかたまり毎に順次停電させる計画停電による対応が行われることとなった。
(2)計画停電の内容と実施状況
出典

計画停電はその実施地域、スケジュールを巡る

エネルギー白書 2011

混乱があった。また東京電力管内におけるその後

図 3.7.1 計画停電の実施（東京電力管内）のピーク電力カットへの取組みが真剣に行われたのは、電力使用制限令によることもあるが、こ(1)経緯
震災による電力供給力不足に対する方策としの計画停電を経験したことも影響していると考て、以下の理由により、いわゆる総量規制（一定えられる。以下に計画停電の実施状況を示す。

期間の電気の消費総量を制限するという方法）で東京電力管内の計画停電は、管内需要家を 5 グ

は、ピーク時の需要量が供給力を上回らないようループに分け、グループごとに、あらかじめ定めにする手段たりえないと判断された。

られた時間割（6:20～22:00 の間を 5 コマに分け、・電気は、その性質上貯蔵できないため、瞬間・一回につき最大 3 時間）に従い、各グループに属

瞬間の需要量に供給側が対応しなければならする地域に対する電力供給を順次停止するもの
56

である。東京 23 区（一部例外あり）および被災

ンター・クリーンルーム、鉄道、冷蔵倉庫、港湾地である茨城県および千葉県の一部は対象外となどがある。
電力業大口需要家ばかりでなく、小口需要家なった。
計画停電は、2011 年 3 月 14 日から始まり、初（契約電力 500kW 未満の事業者）や家庭に対して日は、夕方のみ一部地域で実施された。その後、も、使用制限は行われなかったが、節電の要請が日ごとに電力需要が拡大するのにあわせ、停電実された。

施地域も拡大した。

夏期ピーク日の電力需要カーブ推計(東電管

3 月 17 日には、気温の低下等から電力需要が朝内・震災前）を図 3.7.2 に、同日の業務用電力業

から急拡大した結果、需給バランスがギリギリの種別需要推計(東電管内・震災前）を図 3.7.3 に状態になり、このままの状態が続けば夕方から夜示す。

にかけてのピーク時に需給バランスが崩れる恐オフィスビルが平日 14 時の電力需要に占めるれがあったため、午後に経済産業大臣他から一層割合は 40%であり(図 3.7.3）、床面積当りの最大の節電を呼び掛けた。結果的に、国民や産業界の需要電力は 55W/m2 と推定された(表 3.7.1)。夏期

節電努力により電力需要は抑制され、大規模停電

ピーク日のオフィスビルの用途別電力需要推計に至る事態は回避された。

(東電管内･震災前）を図 3.7.4 に示す。14 時の電力需要のうち、空調が 48%、照明が 24%を占め

3.7.2

ピーク電力カット

3) 4)

ている。
2011 年の冬期電力需給対策としては、電気事業(1)電力使用制限
2011 年夏期の電力需給対策として、東京電力、

法第 27 条に基づく電気の使用制限は行われなか

東北電力管内では電気事業法第 27 条に基づく電ったが、関西電力管内、九州電力管内では節電要力の使用制限が行われた。対象は大口需要家（契請がされた。関西電力管内の節電目標は▲10%以

約電力 500kW 以上）の事業所で、削減率は、使用上、節電期間は 2011 年 12 月 19 日～2012 年 3 月

制限期間・時間帯における 1 時間当たりの使用最

23 日の平日 9:00～21:00（除く 12 月 29 日～1 月

大電力を、前年夏の使用最大電力等（基準電力）4 日）であった。九州電力管内の節電目標は▲5%の 85%以内（削減率 15%）に制限するものであっ

以上、節電期間は 2011 年 12 月 19 日～2012 年 2た。期間・時間は、計画では東京電力管内は 2011

月 3 日の平日 8:00～21:00（除く 12 月 29 日～1

年 7 月 1 日～9 月 22 日の 9:00～20:00（平日のみ）、

月 4 日）である。

(実際は 9 月 9 日で終了）、
東北電力管内では 2011年 7 月 1 日～9 月 9 日の 9:00～20:00（平日のみ）であった。
電力使用制限の対象者は、使用制限が行われた期間における電気の使用状況について、所定の報告書様式に必要事項を記載し、経済産業大臣に提出することが求められている。報告書提出の期限
は検針日から 15 日以内としており、提出先は経済産業局（関東もしくは東北）である。
出典 エネルギー白書 2011

この電力使用制限の適用が緩和された施設等

図 3.7.2には、医療施設、老人福祉・介護施設、データセ
57

夏期ピーク日の電力需要カーブ推計(東京電力管内・震災前）

出典：エネルギー白書 2011

図 3.7.3 夏期ピーク日業務用電力業種別需要推計(東電管内・震災前）
表 3.7.1 オフィスビルの電力消費

出典：エネルギー白書 2011

出典：エネルギー白書 2011

図 3.7.4 夏期ピーク日オフィスビル用途別電力需要推計 (東電管内･震災前）

出典経済産業省：冬期の節電メニュー（事業者の皆様）、2011 年 11 月

図 3.7.5 冬期ピーク日オフィスビル用途別電力需要イメージ58

なお節電の際の基準となる電力（基準電力）は、

常設事業所では 21%と、削減目標を大きく上回る

前年同月の使用最大電力の値（kW)を目安とした。

ピーク電力カットを行っている。
ピーク電力カットのために採用された手法を

その他の電力会社管内（前述の期間以外の関西電
力・九州電力を含む）の節電目標は国民生活・経

表 3.7.5、図 3.7.7 に示す。

済活動に支障を生じない範囲での使用最大電力(4)取り組み事例
A 事業所（東京都大田区の抑制（照明・空調機器等の節電など）が求めら製造業事業所）は、

れ、節電期間は 2011 年 12 月 1 日～2012 年 3 月

敷地内に 4 つのオフィス棟と食堂を含む管理棟

30 日の平日 9:00～21:00 とされた。

から構成されている。生産設備はなく、従業員は約 500 名である。主な使用電力は、オフィス棟の冬期ピーク日オフィスビル用途別電力需要イ
メージを図 3.7.5 に示す。

照明、空調、PC と管理棟の食堂で使用する空調(2)ピーク電力カットと省エネルギーの電源である。ファシリティマネジャーがピーク

ピーク電力カットと省エネルギーは似て非な

電力 15%削減対策案を作成し、総務部門を通じて、るものであり、それまでの省エネルギーとは異な

社内の承認を得た。削減対策は、以下の 4 項目でった対応が必要になる。ピーク電力カットになるある。

が省エネルギーになる対策、その両方を満足する

・照明用蛍光灯の間引き：LED への交換を検討し対策、省エネルギーにはなるがピーク電力カット

たが、納期と費用面から既設照明の蛍光灯を間にならない対策を図 3.7.6 に示す。

引くこととした。机上照度は、社内管理値が JIS(3)取組み結果基準に準拠するため、間引き後も JIS 基準の推奨照度 500lx を概ね確保した。

電気事業法第 27 条に基づく電力の使用制限が要請された 2011 年の夏期ピーク電力（東京電力

・空調機室外機の熱交換器への散水 ：熱交換器管内）を表 3.7.2 に示す。大口契約で 29%、小口を散水による気化熱で冷却し、冷媒管から放熱契約で 19%、家庭で 6%の削減となった。また、さしやすくした。気化熱により、コンプレッサー

まざまな組織から 2011 年夏期のピーク電力カッの負担を減らすことで、電力削減を行った。散トへの取り組み結果が発表になっている（表水は、簡易なスプリンクラー設備を設置し、タ

3.7.3～4）。 (一社)日本ビルヂング協会連合会会

イマーによる自動制御とした。
・食堂の閉鎖：食堂は南面が窓側のため、昼食時

員企業では約 23%の、(一社)日本建設業連合会のに日射が最大となる。空調機の電力使用が大きいため、食堂を閉鎖した。数年前より、ピーク電力カット&省エネルギー

ピーク電力カット

省エネルギー
ピーク電力カット
非電気系(ガス・油等)利用機器運転
非発・CGS・吸収式冷凍機運転
ピークシフト
蓄熱・蓄電
輪番就業

空調設定温度緩和
クールビズ・ウオームビズ
ミキシングロス防止
一斉休暇拡大・分散
設備部分停止
照明減光
EV停止
外気制限
パッシブ手法採用
自然換気
自然採光
日射遮蔽
再生可能エネルギー利用発電
省エネ機器への改修

カフェテリアから弁当販売へ変更していたため、弁当販売を 1 階で行い、食事は自席とした。
・オフィス棟の人員配置見直し：人員が少ないフロアがいくつかあり、空調機が分散使用されていた。人員密度を鑑み、人員配置を見直し、1 棟を閉鎖、もう一つの棟では、1 フロアを閉鎖した。

省エネルギー
非電気系(ガス・油等)利用機器停止
残業時照明・空調停止

また、ピーク時間帯のみ、外調機を停止させた。

図 3.7.6 ピーク電力カットと省エネルギー59表 3.7.5

表 3.7.2 夏期ピーク電力の削減状況

出典2011 年夏期のピーク電力カットへの取り組み結果東京電力 HP より作成

表 3.7.3 節電取組み状況(1)出典 日本ビルヂング協会連合会プレスリリース、2011 年 10 月 25 日をもとに作成

出典日本ビルヂング協会連合会プレスリリース、2011 年 10 月 25 日をもとに作成

表 3.7.4 節電取組み状況(2)出典日本建設業連合会ニュースリリース、2011 年 11 月 16 日をもとに作成

出典日本経済団体連合会：今夏の電力需給対策に関するアンケート結果について、 2011 年 10 月 21 日

図 3.7.7 ピーク電力カットの手法

603)電気事業連合会、電力使用制限令

参考・引用文献

http://www.fepc.or.jp/library/words/keiei

1)電気事業連合会、計画停電/jukyuuhinpaku/1225645_4547.html

http://www.fepc.or.jp/library/words/keiei

4)夏期の電力使用制限に関する経済産業省から/jukyuuhinpaku/1225646_4547.htmlのお願い

2)経済産業省、「計画停電」の実施状況等について、2011 年 3 月 25 日

http://www.meti.go.jp/earthquake/shiyosei

http://warp.da.ndl.go.jp/info:ndljp/pid/

gen/pdf/gaiyo110601-01.pdf

1621320/www.meti.go.jp/earthquake/electri
city_supply/0325_electricity_supply_01_01
.pdf

61

レポート４

1 つ目は高効率設備の導入効果である。特に「震災後の節電対策の継続状況」

LED 照明は、ここ数年の急速な価格低下・性能向木村

上とも相まって普及が進んでおり、震災後 4 年間

宰(一財)電力中央研究所

で約 60％の事業所が導入した。また、空調設備
電力中央研究所では、東日本大震災後 4 年間にの高効率機への更新も毎年着実に実施されておわたって節電実態に関するアンケート調査を実り、実施率は 4 年間累計で約 30％に及んだ。こ施してきた。これは、沖縄を除く全国の事業所をれら設備更新による節電効果は、今後も老朽設備対象にしたものであり、約 1,000 事業所から 4の更新が進められる中で一層増大していくだろヶ年を通じて回答をいただいた。この調査からは、う。

震災後の大幅な需要削減の要因や対策の継続状

2 つ目の理由は、意識されない形で定着した節況を把握する上で多くの貴重な分析結果が得ら

電対策の存在である。冷房緩和を例にとると、設れている。詳細は参考文献に挙げた報告書をご覧

定温度を節電のために変更したとする事業所はいただくとして、ここでは特に興味深い点につい上述の通り大きく減少したが、設定温度自体は震て紹介したい。

災前より高い 27℃前後で収束している（図 R4.2

それは、読者諸氏もお気づきの通り、震災直後

左）。同様に、照明間引きを実施したとする事業と比べると節電意識は確実に低下しており、節電所は減少したものの、調査対象事業所における平対策の実施率も低下しているにも関わらず、10％

均照度は震災前より 10％以上低い 600 ルクス程前後の需要抑制が継続している点である。

度で落ち着いている（図 R4.2 右）。震災直後のよ

節電対策の実施率の低下傾向について述べる

うな無理な節電がなくなった一方で、以前よく見と、例えば空調設定温度変更の実施率は、2011

られた過剰冷房や過剰照明もまた少なくなった。

年夏には関東圏では 80％を超えるオフィスが実そういった過剰使用は無理なく削減できたため、施していたが、2014 年夏には 50％程度まで低下

あまり意識されずに対策が引き継がれているもした（図 R4.1）。また、大口事業所で広く実施さのと考えられる。

れた時間シフト対策や自家発電対策といった負したがって、今後も節電意識は次第に低下して担の大きい対策の実施率は、10％程度まで低下しいくと思われるが、高効率設備導入の累積的な効た。これに伴い、節電に負担を感じる事業所も果や定着した節電による需要抑制は中長期的に10％未満まで低下してきた。

継続していくと思われる。

一方で、節電の実績は震災前と比べると依然高

なお、本調査結果報告書はインターネット上で公い節電率を維持している。調査対象事業所におけ表しており（参考文献の URL 参照）、詳細に関心る 2014 年夏の使用電力量の削減率（2010 年比）

ある方はご覧いただきたい。

は、産業部門で 5～10％、業務部門で 10～15％程度であった。これは東北電力・東京電力管内 15％

参考文献

削減の電力使用制限令が発令された 2011 年夏と木村宰：事業所における 2011～2014 年夏の節電比べると低いものの、依然高い削減率である。

の実態―東日本大震災以降の定点調査―、電力中央研究所研究報告、Y14013、2015 年 4 月

このように、節電対策の実施率が低下しているにも関わらず、10％前後の需要抑制が継続していhttp://criepi.denken.or.jp/jp/kenkikaku/rep

るのはなぜだろうか？

ort/detail/Y14013.html

調査結果からは、以下の2 つがその理由として考えられる。
62

25%

50%

使用抑制

照明の間引き・減灯

室内設定温度の変更*

11
7.0
11
11
8.4
7.4
7.7
7.0

外気導入量の抑制
空調の早朝前倒し運転

省エネ(設備投資)

LEDの導入高効率蛍光灯への更新

エネルギー
管理体制

省エネ
(運用対策)

空調の運転時間・台数抑制

熱源・空調器チューニング

CO2濃度の実測値確認・活用

高効率空調機への更新
照度の実測値確認・活用メーカーや設備業者との相談

75%
58

不要時・不要エリア消灯【中部・北陸・中国】【関西・北海道・四国・九州】【東京・東北】
0%100% 0%50%

76 89
68照明間引き85
82
不要照明の消灯7380
73 82
設定温度変更54 64
5847
空調運転抑制3035
外気導入抑制
プレクーリング

27 35
1621
20
22
21
26
5.6
8.8
9.1
5.6
6.011
9.8
8.8
20
7.713
6.7
5.3
6.0
4.2
2.1
24
1721
16

25%

チューニング
LED導入
高効率蛍光灯(n=285)
空調設備更新
2011
照度実測
2012
CO2濃度実測
2013
2014
専門業者相談

11
13
9.3
12
2.7
1.3
4.0
4.0

36
36
3237

75%

100%

0%

外気導入抑制
プレクーリング

29
32
27
28
17 29
3239
5.3
9.3
2.7
5.3
9.3
1115
15
17
5.311 20
2.7
1.3
2.7
2.7
2833
1723

チューニング
LED導入
高効率蛍光灯(n=75)
空調設備更新
照度実測
2011
2012
CO2濃度実測
2013
専門業者相談2014

図 R4.1 オフィスにおける主な節電対策の実施率の推移（2011 年～2014 年）

東京・東北
関西・北海道・四国・九州
中部・北陸・中国

[ルクス]

[℃]

800

28

700

27

600
26

500
400

25
10

11

12

13

14

10

11

12

13

14

照度

冷房設定温度図 R4.2 オフィスにおける冷房設定温度と照度の平均値の推移（2010 年～2014 年）

63

25%

61
5761 照明間引き557376
不要照明の消灯71 81
6871
設定温度変更
52 65
空調運転抑制

50%
3336

9.1
9.1
7.313
1.87.3
3.6
5.5

100%

75%
56 64

7580
62 73
58
4247
40
45
33
35
35

2025
11 18
27
25
27
27
9.1
7.3
5.511
13
9.1
9.1
7.3
9.1 18
7.3
5.5
9.1
13
9.1
7.3
2025
7.3 18(n=55)
2011
2012
2013
2014

4 章 省エネルギーの課題
川田 勝 (株)イトーキ
4.1

光環境

照度設定の課題は、照明器具は新品から使用し東日本大震災以降、人工照明による光環境の構て行く過程で徐々に劣化していくが（保守率と言築が一番考え方を変えたと言っても過言ではなう）その過程の状況の平均値＝平均照度が JIS 基い。震災以降、各業界で行われた省エネセミナー

準に合致するように設計されることが多く（新品の中心的な話題が照明の明るさに関する内容での状態は初期照度）、初期照度では JIS 基準をはあった。一般的なオフィスビルにおいて、照明にるかに超えた明るい環境が造られる傾向にある。

よるエネルギー消費は熱源機器に次ぐ割合で約

最近では調光機能により器具劣化に合わせて調

21％である。またこの割合は占有部のエネルギー

光を行うことで JIS 規格を満たすような設計も行

消費の 40％に当る。光環境においては幾つかの設われている。

計基準、規格、法規が存在する。

②労働衛生安全法①JIS 基準

労働環境の明るさの基準には、1972 年に規定さ1979 年に標準規格として規定され、2010 年に改れた「労働衛生安全法・事務所衛生基準規則」に訂、2011 年に震災後の電力需要ギャップを埋める

定める照度の基準もあり、室の作業面の照度につために照度の範囲（上限、加減の表示）を規定しいて事業所の責務を規定している(表 2)。最近のている。

改定等により明るさだけでなくグレア（眩しさ）や明暗差（均斉度）にも配慮することがうたわれ、

表 4.1

照明環境の改善が照度アップのみでない内容とJIS Z9110：20111)

なっている。

表 4.2 労働安全衛生法・事務所衛生基準規則
作業面の照度基準③VDT（Visual Display Terminals）作業における労働衛生管理のためのガイドライン
執務環境の照度では「VDT 作業における労働衛
生管理のためのガイドライン」が策定されており、
主に情報系端末使用者の増加により、VDT 作業に
64

気温が 10 度以下の場合は、暖房する等適当な温おける安全衛生管理のあり方について端末画面と室内照度について表 4.3 にようい規定している。 度調節の措置を講じなければならない。」

前者

は努力義務、後者は罰則付き規定である。

また、ディスプレイ画面の明るさ、書類およびキオフィスビルでテナントの苦情の多くは空調

ーボード面における明るさと周辺の明るさの差はなるべく小さくすることとしている 2)。

に集中されると言われ働き方の違い等による体感温度の違いを満足させることが課題であり、そ表 4.3

れによって発生する過度な冷房、暖房を抑制する

VDT 作業環境管理内容

ことが温熱環境の省エネルギーに繋がると言える。

表 4.4 労働安全衛生法・事務所衛生基準規則における事務室の環境の基準

これら３つの光環境の規格、法規、ガイドラインが存在することで、それぞれに若干の明るさの差があることから節電要請時には各事業所がそれぞれの判断で照明の間引きや消灯を行い、作業者への負担を強いられた場合も見受けられた。ただし、快適性を損なわず従来照度以下でも業務に支障の無い場合も多く、また、照明方法への工夫により明るい方が良いとされて来た日本の事業
所の光環境に変化をもたらす要因となった。
光環境の設計、評価においては作業面等の照度が基準とされてきたが、人が感じる光の量は光源から発せられる光が様々な場所に当たり反射等①温熱快適性指標も加わった輝度に配慮すべきと照明設計の考え

温熱環境設定の基準は「予測平均温冷感（PMV）」

方も変化してきた。

値の設定により大多数の人が感じる温冷感の平

明るく作業に支障の無い何処でも同じ明るさ

均値により求められている。これは気温、湿度、の光環境（エネルギー消費も大きい）から業務、気流、放射熱、（人の）代謝量、着衣量をもとに作業に適した照度、グレア（眩しさ）の無い快適

計算した値で、暑い寒いの予測の基準となる。まな視環境への変化が始まっている。

た、より生活実感に近い快適性を求める標準新有効温度（SET）での設定も行われている。

4.2

温熱環境

②「クールビズ」「ウォームビズ」の普及「労働衛生安全法・事務所衛生基準規則」では2005 年に始まった「クールビズ」（COOL BIZ）

空調による室温設定においても規定があり、「空「ウォームビズ」（WARM BIZ）は温室効果ガス

気調和設備を設けている場合は、室の気温が 17削減のための行動としてかなりの定着率となっ

度以上 28 度以下、及び相対湿度が 40%以上 70%ている。

以下になるように努めなければならない。
」「室の「クールビズ」はオフィスで夏季の冷房温度を65

「事務所衛生基準規則」で定める 28℃に設定にし解されているが、温度上昇に伴い、室内環境へのて男性はノーネクタイでオフィスでの服装を軽不満が生産性の低下を生むと言われており、着衣装化して働きやすくし、省エネルギーに寄与するや代謝量、冷房に対する体質の違いに起因し個人

環境づくりを目指し、「ウォームビズ」は冬の暖差の大きさが課題である。先述の「PMV」「SET」

房温度を 20℃に設定して過度な暖房に頼らず、服で温冷感を設定して全てのワーカー個人に快適装で調整して執務することを環境省が主体となな温熱環境を提供し、満足感を得ることは大変難り提唱してきている。

しい。

③室内熱中症への注意
4.3

夏季の室温設定では外気温や湿度とのバラン

空気質

スを考慮して温度設定をする必要があり、気温・

建築物衛生法（建築物における衛生的環境の確湿度ともに高い梅雨時期は室内での熱中症の発保に関する法律）では、空調設備による空気環境症に注意が必要となる。熱中症の発症は屋外と捉基準として表 4.5 に示す規定がある。このうち二えがちだが、屋内での発症は 2013 年 6 月～9 月

酸化炭素濃度は、全般的な室内空気汚染を評価す

4463 人、うち会社・公共施設内での発症 3.9％

る 1 つの指標としても用いられていることから（123 人）である。熱中症に掛かりやすい環境を

1000ppm 以下と定められている。

以下に示す。
 前日より急に温度・湿度が上昇した日

表 4.5 建築物衛生法の空気環境基準

 涼しい室内から急に暑い屋外へ出た場合

浮遊粉じんの量 睡眠不足空気 1 ㎥につき0.15mg 以下

 部屋内の直射日光の当る場所

一酸化炭素の含有率

10ppm 以下

 パソコン、プリンターが集中している場所

二酸化炭素の含有率

1000ppm 以下
17～28℃

室温が低くても、湿度が高い場合は要注意であ

居室における温度をる。特に体が暑さに慣れていない時期は発汗が上

温度

手くできず、熱が体内にこもり発症する。

外気の温度より低くする場合は、その差を熱中症を回避するために天気予報などでも情報著しくしないこと。

を発信しているが、気温、湿度、輻射熱の値を元

相対湿度

40％以上

に算出する「暑さ指数＝WBGT（Wet Bulb Globe気流

0.5m/秒以下

Temperature、湿球黒球温度）値」が基準となる。
ホルムアルデヒドの量

熱中症の注意喚起に環境省では「熱中症予防情70%以下

空気 1 ㎥につき 0.1mg
以下報サイト」を立ち上げ、地点を決め WBGT 値を確認することが可能である。

労働安全衛生法・事務所衛生基準規則では④知的生産性への影響

・気積（床面積×天井高）＝一人当たり 10 ㎥以

温熱環境については温湿度の調整が省エネルギ

上、とされている。

ーに寄与すると共に、知的生産性への影響が大変①室内 CO2 濃度

大きく、様々な研究が行われている。

有害化学物質やウィルスなどは機能性建材や空冷暖房の温度設定は空調機器の省エネルギーに

気清浄機などで除外することも可能であるが、室対して大きな効果を上げることが一般的にも理内 CO2 は 外 気導 入で 希 釈を 行 う。 室内 CO2 を66

1000ppm 以下に保つためには概ね１人当たり

環境社会検定試験（東京商工会議所主催）は総30m3/h 以上の換気量を確保することが必要であ合的な省エネ知識の取得に役立つ入門編と言える。

幅広い知識を得るために有効である。

室内の人員が増加すれば CO2 濃度も上昇するが4.5

空調設備の調整不足や人員増、外気取入量不足な

省エネルギーの課題、阻害要因

どで法規が守られていないケースが増加してい省エネルギーに取り組む上での課題や阻害る。主な原因として中央管理方式の空調設備から要因について、運営、計画・設計、制度の項目

個別空調への変化、夏場の節電での換気ファンのごとに部会で議論を行った。

停止や間欠運転なども一因とされている。

①運営上の課題②感染症対応 ファシリティマネジャーの仕事の範囲が広く

2009 年に新型インフルエンザの世界的流行がなり、エネルギー環境の課題に割ける時間が減少している。

起こり、感染による被害が広がったが、インフル

 中小ビルでは、ビル管理者不在のビルが増加

エンザウィルスを室内に滞留させないためにもしている。

換気量の確保は重要である。

 トップダウンでないと省エネルギー施策の選4.4

択肢が限られる。

啓蒙、人材育成

環境負荷低減（省エネルギー、CO2 削減）は FM 自社ビルと賃貸ビルでは省エネルギーへの取領域の運営・管理には欠かせない分野であり、施り組み方が異なる。賃貸ビルでは環境を売っ

設の従業員やスタッフに省エネ意識の醸成、喚起ているのでエネルギーの節約はしにくい。テすることは小さな事でも全員参加で活動の啓蒙

ナントに省エネルギーの仕方が説明されていや人材の育成を行う必要がある。ファシリティコ

ない。

スト面でも省エネルギー対策が有効な効果の打 サーバルームを持つ企業、残業の多い企業がち手となり、FM 目標の財務面、品質面に有効に入るビルは、省エネルギーでは不利になる。

作用する手段である。FM 業務の流れの中で有効

 エネルギーの計量ができない。このためエネ事例などを経営層へアピールして理解いただき、ルギーを使い過ぎているのかどうかわからな

継続的な FM 業務として推進して行くことが重要い。可視化は重要である。工場ではエネルギである。

ーを 1 ラインごとに監視している。太陽光発電では小規模でも発電量を表示しているが、ある事業所では排出される紙ごみの分別や計

空調・照明では行われていない。

測を行い、従業員全員参加の当番制で行うことで省エネルギー、環境配慮への意識付けをしている。  マルチ型空調システムの操作方法が理解され省エネ機器に頼るだけの環境配慮ではなく如ていない。このため隣接する空調機が、冷房

何に社員、従業員、スタッフの方々の省エネルギと暖房を同時に行っている。ウォームビズでー意識を上げて行くかがファシリティマネジャ

冷房を行っているケースもある。

ーの課題と言える。その意味でファシリティマネ②計画・設計上の課題

ジャーは省エネルギーについての制度や法を理 ガラス建築が増加しているが、省エネルギ

解して自ら取り組み、施設の状況を理解して専門

ー・室内環境に配慮した設計が必要である家と協力しながら省エネルギーに取り組む必要 マルチ型空調システムでは、空調システムが独立しており、連動制御・スケジュール制御

がある。
67

などが導入されていない。温度設定がユーザ案件との兼ね合いなどから、省エネ対策への投ーにオープンになっている。

資資金を十分に確保できない。

 計量センサーを計画するが VE で削減される

 社内影響力：エネルギー管理担当者の社内ポジ場合が多い。

ションの影響により、省エネ対策の実施に関す

 エネルギーの問題点を容易に発見できるようる提案が通りにくい状況にある。

に BEMS の画面の工夫が必要である。

 課題優先度：省エネ対策よりも優先度の高い課

 小規模ビルでは BEMS が導入されていない。

題が存在し、新しい技術オプション導入の検討

 設計者がクレームを心配して、過大な設計にに時間を割くのが難しい。

 将来の不確実性：経済や経営の行く先が不透明なっている。快適性が優先されている。
③制度に関わる課題

なため、新しい技術に関する長期的な投資判断

 各種温暖化対策制度、補助事業制度が理解さを行うことが難しくなっている。

 操業への影響：新しい技術を導入するために既れていない。
 ビルにもテンモード燃費のような、ビル運営

存の生産ラインを停止させる必要が生じるほか、状態での省エネルギー指標が必要である。

人件費などのコストが発生することがある。

 耐震性がないとテナントが入らなくなってい 技術の適用可能性：新しい技術が既存の製造工るように、省エネルギーについても同様にな

程や設備に適合できず、生産性や品質面への悪るとよい。

影響が懸念される。

 トップランナー制度の機器があるが、理解が進んでいない。

参考・引用文献
1)経済産業省産業技術環境局環境生活標準化推進室：JIS Z9110（照明基準総則）の改正につ環境省が調査を行った省エネルギーの阻害要因を以下に引用する 3)。

いて（周知）、2011 年 6 月 1 日

 意識不足：通常業務が優先し現場での省エネル

2)厚生労働省労働基準局：新しい「ＶＤＴ作業に

ギーの推進や対策実施の意識が充分でない。

おける労働衛生管理のためのガイドライン」の 情報不足：新しい技術の導入効果や導入コスト、策定について、2002 年 4 月 5 日
3)環境省排出削減ポテンシャルを最大限引き出

具体的な設備仕様に関して充分な情報が得られすための方策検討会：排出削減ポテンシャルをず、判断を行うことが難しい。

 人員不足：社内で省エネ対策の検討や実施のた

最大限引き出すための方策検討について、2013
年5月

めの人材確保ができない。

 投資の優先度：生産および開発などの他の投資

68Ａｐｐｅｎｄｉｘ１

ＪＦＭＡフォーラムでの部会発表アンケート結果
藤原雅仁 （株）エネショウ

A1.1

2011～2014 年アンケート結果の比較

当部会発表の出席者は FM 領域での職歴についエネルギー環境保全マネジメント研究部会でては、1～5 年目がどの年においても 50％以上では、2011 年の JFMA フォーラムから当部会発表のある。専門については、技術系が事務系に比べて出席者を対象にアンケート調査をおこなってき多い傾向がある。つまり、当部会発表には FM 領た。ここでは、2014 年までの 4 年間における結域において比較的経験の浅い、技術系の方に興味

果をまとめたものを以下に紹介する。なお、同じを持たれて出席されているということがうかが設問がある場合は年ごとの比較ができるよう、ひわれる。

とつのグラフにまとめた。
※各年サンプル数

Q. 部会報告はいかがだったでしょうか・2011 年

ｎ＝48 ・2012 年

ｎ＝71

・2013 年

ｎ＝52 ・2014 年

ｎ＝39

70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Q. FM 領域での経験年数について
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

2011

2011
2012
2013

2012
2013
2014

図 A1.3 部会報告の満足度「大変役に立った」「役に立った」と満足したと思われる回答はいずれも全体の 70％以上を占めた。それでは、どのような内容に満足したのか

図 A1.1 FM 領域での経験年数がわかる質問に対して得られた回答の抜粋を以下に記す。

Q. 専門について・省エネ成果の見える化、金額提示による実感化

80%などで理解が得られ易くなったということ

60%

2011

・情報共有が大切だということ

40%

2012

・簡易計測手法の紹介

2013

・ピークカットと省エネの違い、それの具体例。

2014

・具体的省エネ事例。省エネ法改定動向、補助金

20%
0%
技術系

事務系

の動向

その他

・照度推奨と作業効率・バランス・インセンティ
ブの例

図 A1.2 専門

・照明を消すほど、空調が強くなる制御方法とい69

うのがおもしろかった。
・夏と冬の節電のポイントが異なる点がデータで

Q. 職場の生産性に及ぼす影響はどうでしたか

示された。
・省エネに関する社内マネジメント状況の確認。

A1.2 東日本大震災後の取組み
東日本大震災後のアンケートには、職場での電力需給対策など、具体的な実態調査につながる質問が追加された。実際に取組んでみた結果や影響などについて 2012 年の結果を紹介する。

図 A1.6 生産性への影響

Q. 取組んだことによる効果を把握していたか
A：ピーク電力

B：日別のエネルギー使用量

電力需給対策が、｢とても悪影響｣ 、 ｢悪影響｣

C：月別のエネルギー使用量とする職場は 23％、一方｢平時と同じ｣「どちらとも言えない」とする職場は 70％を占めた。
2 年後の 2014 年の質問結果によると、継続されている取組の多いものを上から順にあげると｢クールビズ・ウォームビズの実施｣、｢室温設定の緩
和｣、｢照明の間引き｣といった比較的取組みやすい施策が上位をしめた。また、それにより職場での自身の生産性が下がったと思うかという質問に対し、下がったという回答は 15％であるが、それは室温設定によるものがほとんどで、照度不足

図 A1.4 取組み効果の把握によるものは少なかった。それに関連し、「震災前の照明が明るすぎた。暖房を効かせすぎていた」

ピーク電力を把握している職場が約 70％あった。

といった記入回答もあった。

Q. 職場は取組に対して協力的でしたか

Q. 東日本大震災後、省エネ・節電のための改修を行いましたか図 A1.5 取組みへの協力度

図 A1.7 改修の有無

電力需給対策に、｢とても協力的｣ 、 ｢協力的｣な職場が 86%あった。
70

Q. その他、省エネ・節電のために実施されていQ. ｢改修を行った｣と回答された方、どのようなること課題などがありましたらご記入くださ改修を行いましたか（複数回答可）

い・削減率を設定し、年々節電に取組んでいるが、限界を感じる。
・改修コストが値上がりしている。エネルギー単価（ガス・電気）の値上がり（サブコンが忙し
く、細かな既築改修に対応できない）。
・テナントとして入居しているビルにおいて、ベース照明を減灯しづらい点。賃貸ビル建設計画

図 A1.8 改修の内容において、ベース照明照度を下げづらい点。→
リーシング上、不利になる。

2014 年の時点で改修をおこなったというのは・社員各人の意識

全体の約半数であり、その内容としては LED など
への｢照明の高効率化｣が最も多かった。

71Appendix２

サプライチェーンにおける温室効果ガス排出量の把握
大島一夫 (株)NTT ファシリティーズ総合研究所
川田勝 (株)イトーキ

省エネ法や東京都の環境確保条例では、企業が世界的な温室効果ガスの算定基準に準拠しつ直接使用したエネルギー量やこれに伴って排出つ、日本の企業に使いづらい部分や解釈が難しい

した温室効果ガス排出量が管理の対象になって部分を整理したガイドラインを環境省が整備し

いる。

ている。

一方、企業のサプライチェーンでの温室効果ガ
ス排出量の把握・管理・情報開示を求める動きがA2.1

GHG プロトコル

活発になっている。これらには GHG プロトコル、

GHG プロトコルは、
米国の環境シンクタンク WRIISO14064 、CDP などがある。

（World Resources Institute 世界資源研究所）

グローバル展開を加速させている日本企業にと、持続可能な発展を目指す企業連合体である

おいてもこれらへの取り組みが拡大している。

WBCSD（World Business Council on Sustainable

海外の機関投資家などを意識して、サプライチェ

Development 持続可能な開発のための世界経済ーンにおける温室効果ガスなどによる環境イン人会議）が共催する「GHG プロトコル」が、開発・パクトを把握すべきだと考えるようになってき発行の主体となっている。
この中で企業のバリューチェーンにおける排たことが、その背景にある。

出典

経済産業省：サプライチェーンを通じた温室効果ガス排出量算定に関する基本ガイドライン
Ver1.0（案）I-9、 2012 年 3 月

図 A2.1 GHG プロトコルの SCOPE1、2、3
72

A2.2

出量や算定の報告の方法を示す「GHG プロトコルISO

SCOPE3 算定報告基準」が 2011 年に策定された。

ISO では、ISO/TR14069「温室効果ガス－組織

SCOPE3 の算定では、表 A2.1 に示す 15 個のカテの GHG 排出量の定量化及び報告－ISO 14064-1 にゴリに分解・体系化して、原則として全ての排出対する技術的手引」が検討され、2013 年に ISO/TR

量の算定・報告が求められる。なお「SCOPE1・2・14069 として発行された。この ISO/TR14069 は、

3」とは GHG プロトコルで定義された以下に示す

組織の直接および間接排出量の定量化、ならび

排出量の呼び方である。

に報告方法に関する指針を示すものであり、・SCOPE1

事業所が所有、管理する施設からの直SCOPE3 との整合性を図るように検討されてい

接排出量

る。

・SCOPE2

他社から供給を受けた電気、熱などの使用に伴い発生する排出量

・SCOPE3

A2.3 カーボンディスクロジャープロジェクト

その他の排出量、メーカーでの部品調

カーボンディスクロジャープロジェクト

達の製造過程や活動での排出量。サプ(Carbon Disclosure Project、CDP)は、欧米を中ライヤーが多いと排出量も増加する。

心とした機関投資家によって、2000 年に設立された非営利団体である。ビジネスや政策、投資に

排出量データの収集は、他の事業者と連携しておける意思決定に必要な情報を提供することで、行うことが望ましいが、困難な場合も想定され、企業の気候変動問題の解決を促進することを目サプライチェーンを自社と上流、下流に区分し比指している。2003 年からは毎年、世界の有力企較的把握し易いデータから算定できるように以業に対して気候変動に対する戦略や温室効果ガ

下の様な定義をしている。

ス排出量の実績に関する質問状を送り、その回答

・自社

自社における燃料使用量などの活動量を分析・評価し、投資家に提供・公開を行ってい

データに排出量の排出原単位を乗じてる。CDP の気候変動に関する調査は 2014 年でグ

算定

ローバルでは 12 回目、日本企業を対象としたも・上流 自社への原材料・廃棄物などの入力デーのは 9 回目になる。日本企業を対象とした調査は、

タ（物量データ、金額データ）に、資源

2006 年から 2008 年は 150 社を対象として質問書

採取段階まで遡及した排出量の原単位を送付していたが、2009 年より対象を 500 社にを乗じて算出。主に取引単位での算出を

拡大した。

想定
・下流 製品については、製品ごとに応じてシナリオを活用し流通・使用・廃棄段階での参考文献
1)環境省、経済産業省：グリーン・バリューチェ

活動量や排出量の原単位など関するデーンプラットフォーム、ータを取得し、これらを積み上げること

http://www.env.go.jp/earth/ondanka/supply_

で算定

chain/gvc/index.html、アクセス 2015.7.24

73

表 A2.1 GHG プロトコルの SCOPE1、2、3 カテゴリと算定対象

出典

経済産業省：サプライチェーンを通じた温室効果ガス排出量算定に関する基本ガイドライン
Ver1.0（案）I-10、 2012 年 3 月

ＳＣＯＰＥ1
自社の排出
直接排出

ＳＣＯＰＥ2
自社の排出エネルギー起源の
間接排出

ＳＣＯＰＥ3その他の間接排出カテゴリー1

カテゴリー3
スコープ1.2に含まれない
燃料および
エネルギー
関連活動

カテゴリー4

購入した
製品・ｻｰﾋﾞｽ

輸送・配送
上流

カテゴリー9

カテゴリー11

カテゴリー12

資本財

カテゴリー5

輸送・配送
下流

販売した製品の使用販売した製品の廃棄カテゴリー8

事業から出る
廃棄物

カテゴリー2

リース資産
上流

出典

自社

カテゴリー10

カテゴリー13

出張

販売した製品
の加工

リース資産
下流

カテゴリー7

カテゴリー14

カテゴリー15

雇用者の通勤フランチャイズ

投資カテゴリー6㈱イトーキ社会環境報告書（HP)

図 A2.2 GHG プロトコルの SCOPE1、2、3 カテゴリ

74

Ａｐｐｅｎｄｉｘ３

エネルギー事情と温室効果ガス
大島一夫 （株）NTT ファシリティーズ総合研究所

A3.1 世界・日本のエネルギー事情

その増加分の約半分はアジアによるものとされ(1)世界のエネルギー消費量（見通し）ている。特に中国、インドなどの発展途上国では、2030 年には世界のエネルギー消費量は 2007 年

今後の経済成長に伴いエネルギーの需要がますの 1.4 倍、石油換算 167 億ｔに達する見込みで、ます大きくなると予想されている(図 A3.1)。

国際間燃料
アフリカ
中東
中南米
日本
インド
中国

アジア(日中印韓除く)
ロシア
東欧・中央アジア
米国
OECD(日米除く)

出典

資源エネルギー庁：日本のエネルギー2010

図 A3.1 世界のエネルギー消費量の伸び

出典

総務省統計局:世界の統計 2009～2015 を元に作成

図 A3.2 GDP とエネルギー消費量(2004～2011 年)

75

出典

総合資源エネルギー調査会：地球温暖化を巡る動向について、2013 年 8 月

図 A3.3 世界のエネルギー起源 CO2 排出量

出典環境省：2013 年度（平成 25 年度）の温室効果ガス排出量(確報値)

図 A3.4 日本の温室効果ガス排出量76

A3.3 日本のエネルギー自給率(2)GDP（国内総生産）とエネルギー消費量
図 A3.2 に、各国の 2004～2011 年の GDP と一次2013 年の日本のエネルギー自給率はわずか

エネルギー消費量の関係を示す。GDP の伸びは、6％(推計値)である(図 A3.5)。エネルギー安全保中国、インドなどで大きく、米国、EU、日本の伸障の観点からも、再生可能エネルギーの利用、省びは小さい。GDP の伸びに従って中国、インドなエネルギーへの取り組みが重要となるどでのエネルギー消費量は大きく増加する一方、
A3.4 日本の貿易収支

先進国では GDP が伸びてもエネルギー消費量は輸出額から輸入額を差し引いた日本の貿易収それほど変化していない。

支は、2011 年に 2.5 兆円の赤字になり、その後A3.2 温室効果ガス排出量

2014 年は 12 兆円の赤字になっている(図 A3.6)。

(1)世界の CO2 排出量

輸出の不振もあるが、燃料輸入が増加したことも原因である。

世界の CO2 排出量は 2010 年に 300 億ｔだった
ものが 2030 年には 360 億ｔまでに増加すると予A3.5 日本のエネルギーバランス・フロー

想されている。また世界の CO2 排出量の 7 割は非OECD 諸国が占める(図 A3.3)。

2013 年の日本のエネルギーバランス・フロー(2)日本の温室効果ガス排出量を図 A3.7 に示す。一次エネルギー国内供給に占日本の温室効果ガス排出量は、2013 年度は 14

める石油の割合は 43%、石炭 25%、天然ガス 24%

億 800 万ｔ（CO2 換算）で、前年度比 1.2%増、2005となる。一方水力・地熱・新エネは 8%弱にとど

年度比 0.8%増、1990 年度比 10.8%増になっていまる。最終エネルギー消費に占める電力の割合はる(図 A3.4)。前年度と比べて温室効果ガス排出25%である。

量が増加した要因としては、火力発電における石炭の消費量の増加や、業務その他部門における消参考文献

費量の増加によりエネルギー起源 CO2 の排出量

1)資源エネルギー庁：日本のエネルギー2010、が増加したことなどが挙げられている。2005 年

http://www.enecho.meti.go.jp/about/pamphl

度と比べて温室効果ガス排出量が増加した要因

et/energy2010html/world/

としては、HFCs の排出量の増加、火力発電所かアクセス

2015.9.172)https://www.env.go.jp/press/100862.html、らのエネルギー起源 CO2 の排出量が増加したこ

アクセス 2015.7.30となどが挙げられている(表 A3.1～2)。

3)資源エネルギー庁：2014 年度（平成 26 年度）(3)ポスト京都議定書

エネルギーに関する年次報告（エネルギー白書

地球温暖化対策の新たな国際枠組み(ポスト京都議定書)に向けた交渉も行われている。日本は2015）、

温室効果ガスの排出量を、2030 年に 2013 年比 26%

http://www.enecho.meti.go.jp/about/whitep

削減する目標を決め、国連に提出している。各国

aper/2015pdf/whitepaper2015pdf_2_1.pdf

が国連に提出した 2020 年以降に削減目標を表

アクセス 2015.7.30
4)財務省：貿易統計、

A3.3 に示す。

http://www.customs.go.jp/toukei/shinbun/happyou.htm、アクセス 2015.7.30

77

表 A3.1 2011 年度の温室効果ガス排出量の 2005 年度および前年度との比較

出典

環境省：2013 年度の温室効果ガス排出量(確報値)

表 A3.2 2011 年度の各部門のエネルギー起源二酸化炭素（CO2)排出量

（電気・熱

出典

環境省：2013 年度の温室効果ガス排出量(確報値)

表 A3.3 各国の温室効果ガス削減目標

国名
日本
米国
EU
中国
ロシア

目標年
30
25
30
30
30

基準年
13
5
90
5
90

削減率（%)
26
26～28
40以上
GDP単位当たり60～65
25～30

78

配分後）

出典

エネルギー白書 2015 を元に作成

図 A3.5 日本のエネルギー自給率

出典

財務省：貿易統計を元に作成

図 A3.6 日本の貿易収支

79

出典

エネルギー白書 2015

図 A3.7 日本のエネルギーバランス・フロー概要(2013 年度)
80

Appendix４ 事業所系廃棄物処理の動向と課題(2005～2006 年度調査)

変化が現れつつある状況でこのテーマは意義あエネルギー環境保全マネジメント研究部会でるものと理解する。

は、2005～2006 年度に「事業所系廃棄物処理の動向と課題」をテーマに調査・研究活動を行なっ

具体的には、参加メンバー（末尾記載）が関係た。本 Appendix は、このときの調査結果をまとする 14 事業所の事業系廃棄物処理の実態を調査めたものである。なお※印を付した箇所は、2015

分析し、抱える問題点、課題を明らかにしたうえ

年度時点での情報を加筆したものである。

で解決の糸口を見出すための環境活動への提言を行った。
併せて実態調査から導き出された各種データ

A4.1 廃棄物調査の目的
3R の誤解、アジア経済の急速な発展による工を環境保全活動、施設計画などへ有用できるように統計的にまとめてある。

業生産原資源の逼迫化など静脈流通でも大きな
表 A4.1 調査対象事業所(14 事業所)の概要

図 A4.1 有効面積と入居人員の関係

81調査対象の 14 事業所の概要を表 A4.1 に、有効

いるかは企業に任せられている。

面積と入居人員の関係を図 A4.1 に示す。主に首都圏内のオフィス専用ビルが調査対象となっている。

A4.2 法体系と環境マネジメントシステム(1)法体系
循環型社会形成推進のための法体系は図 A4.2の①～④に区分された各法律で構成されている。
またこれらの法規のほか事業所管轄の自治体の条例に従う必要がある。
(2)環境マネジメントシステム
環境関連法規制を順守することのみでなく、どのような環境問題に対してどこまで取り組んで

図 A4.2 法体系

図 A4.3 分別から最終処分・リサイクルまでのフロー図 A4.4 マニフェストの流れ

82

ISO140001 は社会に認められる環境への取組れた(その後｢第三次循環型社会形成推進基本計

みの国際規格で、1996 年に発効されて以来、多画」(2013 年 5 月）で新たな目標が設定され、2020

岐に渡る企業にて取得件数が増え、ISO14001 は

年度に 2000 年度比で 35％削減することが掲げら進展してきている。2015 年 6 月時点で 20,027 件

れた※)。各企業・事業所において、どの程度目標※

が認証を取得している。また参加メンバーの 14を設定・活動しているか 14 事業所について調査事業所のうち 11 事業所が認定を取得している。

を行った。この結果、図 A4.5 に示すように 11
事業所で目標設定がされ、その具体的な目標は表
A4.2 に示すようになっている。

A4.3 廃棄物の把握状況
調査対象の 14 事業所すべてが分別数および分A4.5 廃棄物処理・リサイクルフローの新たな傾

別毎の廃棄物量を把握し、9 事業所が分別～最終処分までの流れを把握していた(図 A4.3)。

向(1)有価引取りの導入事例

排出事業者が廃棄物の処理を委託するときは、

ごみの資源化が進むと、従来、廃棄物として処マニフェスト（産業廃棄物管理表）に廃棄物の種
類、数量、運搬業者名、処分業者名などを記入し、分していたものが有価物として扱われる方向性

業者から業者へ、廃棄物とともにマニフェストをが強くなる。
アンケート調査を行った事業所においても、新渡しながら、処理の流れを確認することによりト

聞・雑誌類を図 A4.6 に示すフローによる有価引

レーサビリティが図られている(図 A4.4)。
マニフェストの電子化は、1998 年より日本産取りの事例が見られた。

業廃棄物処理振興センターが JW ネットとして(2)無償引取りの導入事例

運用しているが、電子マニフェストの普及率は有価引取りと類似の事例として、自販機の紙コ3.6％であった（2014 年度には 39%の普及率にな

ップ、ペットボトル、缶類などをベンディングマっている※）。

シン業者が無償で引取っている事例が見られた(図 A4.7)。

A4.4 企業・事業所における環境目標設定
数字は事業所数「循環型社会形成推進基本計画」（2003 年 3 月に閣議決定）で廃棄物の減量化目標が設定され、2010 年度の 1 日あたりの事業所から排出するごみ量を 2000 年度より 20%削減する目標が設定さ
図 A4.5 目標設定の割合
表 A4.2 具体的な目標

83

・ルール、マニュアルの徹底と教育・啓蒙(3)導入事例による効果と懸念点
ものは廃棄物と有価物に分類され(図 A4.8)、有資源有効利用を企業経営の課題と位置づけて、価物は廃棄物の扱いを受けない。これまで廃棄物

廃棄物の削減・適正処理・リサイクルへ主体的として扱われていたものを有価引取り、無償引取に取組み、企業活動としての CSR の責務を果りとすることにより、下記に示されるとおり、排たす。

出事業者、引取り業者ともメリットがあり、環境面ではリサイクルの活性化という効果があるが、一方で懸念点も見えてきている。
排出事業者のメリット
・廃棄物処分コストの削減
・廃棄物量の減少
引取り業者のメリット
・良質リサイクル原料の確保
・分別選別作業コストの削減
・廃棄物でなく免許関連不要
排出事業者のデメリット

図 A4.6 有価取引きの事例・分別化徹底によるコスト負担引取り業者のデメリット
・原料入手の価格競争激化
・安定した入手市場の確保難
環境全体からの懸念
・一見して事業所排出量削減にみえるが資源使用削減には繋がらない・トレーサビリティの仕組み

図 A4.7 無償引取りの事例がなく、不正移動廃棄に繋がる可能性がある
調査活動を通じた認識
・委託先に依存しない、主体的な取組みと体制の構築
・目指す方向性と達成すべき
目標の設定・有価物に限らず、排出物全体の実態とプロセスを把握
・全社への情報のフィードバック

図 A4.8 有価物と廃棄物

84

A4.6 廃棄物量の調査結果
14 事業所の廃棄物量の調査結果を以下に示す。
事業所別の単位有効面積当りの年間廃棄物
総量は図 A4.9 に示すとおりである。平均値
は 9.3kg/(㎡・年）、最大は 18.6kg/(㎡・年）、
最小は 4.0kg/(㎡・年）であった。
一人当り年間廃棄物総量は図 A4.10 に示す

図 A4.9 単位有効面積当り廃棄物総量

とおりである。平均は 135.6kg/(人・年)、 最
大は 249.1kg/(人・年)、最小は 47.0kg/(人・年)であった。
事業所別の廃棄物分別数は図 A4.11 に示すとおりである。平均は 13.6 、最大が 20、最小が 7 分類であった。
有効面積と廃棄物総量の関係を図 A4.12 に、

図 A4.10 一人当り年間廃棄物総量

入居人員と廃棄物総量の関係を、
図 A4.13 に、有効面積当り総廃棄物量と分別数の関係を図A4.14 に、一人当たり総廃棄物量と分別数の関係を図 A4.15 に示す。
14 事業所の事業所系廃棄物の約 70％は紙系であることわかった(図 A4.16)。紙系ごみの図 A4.11 廃棄物分別数

内訳を図 A4.17 に、紙以外のごみの内訳を図A4.18 に示す。
14 事業所の事業系廃棄物を分類すると図A4.19 のようになり、リサイクルごみが 86%を占める。
14 事業所の事業系廃棄物を、ごみ処理方法で分類すると図 A4.20 のようになる。マテリ

図 A4.12 有効面積と廃棄物総量

アルリサイクル率とサーマルリサイクル率はほぼ同数でマテリアルリサイクル率向上が課題である。
一般（市町村）のごみリサイクル率と本調
査対象の 14 事業所のリサイクル率は、表A4.3 に示すようになり、一般のごみリサイク
ル率は 22%であるが、14 事業所では 86%と高い数値になっている。ごみの分類数はリサ

図 A4.13 入居人員と廃棄物総量

イクル率に大きく寄与する。

85

分 別 数と リサ イ クル 率の関 係 を図 A4.21に示す。廃棄物の分別の細分化は廃棄物削減に効果あり分別数が多くなるほどリサイクル率が向上する。

A4.7 リサイクル率 100%に向けて
前節の図 A4.21 のリサイクル率のデータ分
図 A4.14 有効面積当り総廃棄物量と分別数

析の中で、リサイクル率が高いグループと低いグループに分類された。
リサイクル率 100%を達成するには、16 分別
以上、最低でも 14 分別必要であることがわかった。
リサイクル率の向上のためには分別を増やせば良いのであるが、コストとのトレードオフ
でもあるが 14 分別というのは一つの目安と言える。

図 A4.15 一人当たり総廃棄物量と分別数率

今回の分析を通じ、廃棄物処理の課題は、①総量の削減、②リサイクル率の向上といえる。
分別数の多い事業所では、廃棄物の排出量が減少し、リサイクル率が高いことから一般的に紙と紙以外のごみの割合

分別できている紙類以外で、分別時に一定の労力をかけることによってリサイクル率を向上

31%させることが可能か検討した。

紙類

以下は、一例であるが、廃棄物のリサイクル

紙類以外については、分別の徹底が一番大事なことであ69%

り、排出者である一人一人の意識で、その後の図 A4.16 事業所系は廃棄物の内訳

リサイクルのレベルが決定されるといっても過言でないといえる。
1)分別時に汚れを落とすことによりリサイク
ル化させる。（弁当などの容器、歯磨き粉のチューブなど）・汚れている状態であれば燃やすごみとなるた
めサーマルリサイクルとなる。
・分別時に清掃することによりマテリアルリサ
イクル可となる。
これらは、分別前の清掃や、洗って乾かす時間

図 A4.17 紙系ごみの内訳が必要となり、個人で行う作業としては時間がかかることが課題である。
86

2)種別ごと更に細かく分別する（ビン、缶 など）
・ビン：色ごとの分別
缶：アルミ缶とスチール缶で分別・各種材料になるためマテリアルリサイクル可となる。
これらは、分別時の手間としては特にない（色や表示で識別可能のために分別は容易）が、置き場のスペースは大きくなることが課題である。
3)プラスチックを細分別する（粗大ゴミ OA 機器

図 A4.18 紙以外のごみの内訳など）・分別が多いほど材料別に分別されるためリサイ
クル率が高くなる。
・汚れの付着しているものや金属との混合体については【不燃ごみ】として扱われるケースが多い。
・分別数の少ない事業所では、不燃か可燃のどち
らかに大別されて一緒に処理されている可能性がある。
これらは、分別時の手間としてはかかるが、プ
ラスチックは廃棄物に占める割合は大きく、マテ

図 A4.19 ごみの処分状況

リアルリサイクルとしての効果は高い。
このように、少しの手間をかけるだけで、回収コストの削減が可能となり総廃棄物量が削減できる施策もあるが、ほとんどは環境意識を高くもち、それに伴う適正な分別を実施するために、ある程度の労力をかけないと 効果が表れない状況下に置かれているのが、現状であるといえる。
このことが、事業所において、費用対効果として捉えるとマイナスな面であることは明白であり、実現が難しい状況を生み出していると思われ

図 A4.20 ごみ処理方法

る。
そのため、いかにプラスチック類をマテリアル

表 A4.3 ごみの分別数とリサイクル率

リサイクルのサイクルに乗せることができるかということが、廃棄物による環境への影響に対するファシリティマネジャーの責務であるともいえる。

87もちろん、事業所の方針
分別数とリサイクル率の相関および執務者全員の意識

120.00%100.00%

おける協力が必要不可欠

80.00%であることはいうまでもない。

リサイクル率向上と分別・清掃作業に

y = 0.0394x + 0.2839

60.00%
40.00%

分別数、リサイクル率共に低いグループ(7~14 分別)

20.00%

A4.8

事業系廃棄物処理

0.00%
0

5

10

境への提言
(1)ごみ問題の解決は社会的価値観の変革「ごみ」とはその社会的な定義によって分類された一方の結果と見ることができる。捨てれば「ごみ」、分ければ「資源」といわれるように捨てる行為の最終形が「ごみ」とみなされる。同時にこれらは社会や

15

20

25

分別数

の実態から持続可能な社会形成環

分別数、リサイクル率共に高いグループ（14~20 分別）

図 A4.21 分別数とリサイクル率
表 A4.4 分別数事例
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

OA・事務用紙
新聞
雑誌類
ダンボール
機密書類
雑がみ
紙コップ
ペットボトル
金属類/缶類
ガラス類/ビン類
プラスチック・ビニール乾電池
PC関連・付属品
一般ゴミ
厨芥

個々人の価値観に大きく依存し、同じものでも「ごみ」として捨てる場合もあれば、価値のあるもの

ことが環境本質論としての「ごみ」問題を深刻にとして生かしている場合もある。

させているのである。

このように社会的行動に依存する「ごみ」は、「ごみ」問題の解決は自然循環のセオリーに立当然ながらその処理についてもさまざまな「ごみ」
問題へと展開し、深刻の度合を増してきている。

脚し、現代社会の価値観を見直すことに他ならない。

｢ごみ」問題の根幹は廃棄物の量的側面を除けば(2)分別によるストック社会への転換物質にあると言われている。自然界の中にもとも分別によるリサイクル率への寄与は先述の通りと存在していない、人間が新たに創造した物質がである。分別による廃棄物削減は一義的にはコス

自然循環を阻害しており、結果として地球上に生トとのトレードオフにより判断されがちである存しているあらゆる生物の持続性を脅かしていが、資源利用削減による地球資源の枯渇防止が本るのである。自然循環の中で対処しきれない膨大質にあることを忘れてはならない。近年、廃棄物

な数の物質が大量生産されるだけでなくいともを有価物として扱う傾向が見られる。処理コスト

簡単に捨てられ、しかもその中身がプラスチック

削減に始まった着目であるが大量消費社会からなどに代表される自然界にはなかった、つまり自ストック充足社会への意識変革へも通じ、徹底し然の循環に入りにくい性質のものであるというた分別による有価物転換の効果に着目する必要88

が出てきた。そのためには排出事業者の社会的責あり方、広報宣伝に至るまであらゆる事業活動と務を追及するだけでは解決せず、廃棄に係わる管密接に関係しているからである。
環境問題は計測に始まり計測に終わるとも言わ

理会社、運搬会社、廃棄物処理会社との共通認識れている。管理技術から固有技術に至るまでファと協業が不可欠となる。

シリティマネジャーの基本的責務であることは廃棄物を取り巻く環境はますます複雑化し、ま認識の通りである。

た廃棄物処理に関連する法規は難解でかつ、改正の頻発により理解しがたいのも事実である。このファシリティマネジャーの知見と技術を駆使しような環境に影響されずごみ問題の本質を見据て、廃棄物問題への明確な戦略とビジョンを描く

えかつリーダーシップを発揮できる専門家の育ことはとりもなおさず持続可能な社会形成に向成も急がれるところである。

けた環境創りへの確かな布石となるのである。

(3)3R の誤解とファシリティマネジャーの役割(4)環境が破壊されるという危機感と地球の持続可能性の認識ごみ問題は社会的価値観の変革なくしてはその解決は難しい。地球環境破壊への確かな認識と、

スウェーデンで組織された世界規模での環境

人間社会の持続可能性への強い危機感が左右す

NGO ナチュラル・ステップでは、環境保護と経ることは言うまでもない。3R は廃棄物に係わる

済発展双方を維持することが可能な社会の実現

基本的スタンスとして重要な行動指針であるが、を目指し、人類の愚かな環境破壊行動を科学的視

バゼル会議（図 A4.22）においても明らかな通り

点で明確に指摘し、あるべき行動指針を示してい

廃棄物削減のための発生抑制（Reduce）が再使る。物質とエネルギーは、消失することも作り出用（Reuse）、再生利用（Recycle）に優先される

すこともできないなどの基礎科学をベースに持ことは論を待たない。廃棄物における静脈流通の続可能性社会の実現を目指した 4 つのシステム

活性化はみかけの環境施策であり、本末転倒であ

条件がそれである。

ることはこのことによる。
限りある資源への認識と廃棄物問題を考えるとナチュラル・ステップ 4 つのシステム条件

き施設経営に直接係わるファシリティマネジャ

Step1

ーの役割は大きい。廃棄物はエネルギー問題と併 自然の中で地殻から堀出した物質の濃度が増え地殻からの採掘続けない。

せて施設デザインや使用建築資材からワークプ

 具体的には、石油・石炭といった化石燃料、鉛・レイス形態、清掃、衛生管理、総務系サービスの水銀・カドミウムといった重金属などを増やさ
ない。
Step2

化学物質

 自然の中で人間社会の作り出した物質の濃度が増え続けない。
 具体的には、PCB、フロン、一部の農薬、ダイオ
キシン、臭素系難燃剤、NOx、SOx などを増やさ
ない
Step3

自然の基盤・多様性

 自然が物理的な方法で劣化しない。
図 A4.22

3R（バゼル会議）

 具体的には、無秩序な森林の伐採、肥沃な土地
89

の上に建設される道路や建物、海や湖沼での乱

森口

毅獲などを行わない。

原邦夫

オムロン(株)大星ビル管理(株)そして、その社会においては

岩佐 義久

日本アイ・ビー・エム(株)Step4．効率と公平

原立蔵

日本郵政公社 人々のニーズが世界中で満たされている。

笠原 直樹(株)ビルコム 具体的には、国内外を問わず賃金・労働環境・

神林

アイビムス

修

安全衛生・福祉・若年労働者・人権・公平など

棚町 正彦

清水建設(株)について十分配慮されている。

白沢至(株)荏原製作所

川本誠

新日本空調(株)検討メンバー(所属は当時)
國井 孝昭

日本アイ・ビー・エム(株)斉藤 夫美雄環境整備(株)佐々木 晃(株)NTT ファシリティーズ

三枝 孝之

JFMA 事務局※ 2015 年時点の情報を追記した部分

90

おわりに ～参考になる省エネルギーの事例～

エネルギー環境保全マネジメント研究部会では、省エネルギーへの取組みで参考となる事例を、文献あるいはヒアリングにより調査し、本ハンドブックや JFMA ジャーナに紹介してきた。これらをヒト（組織）、モノ（設備）、カネ（財務）、情報で分類して示す(図 C.1)。
(1)ひと（組織） 施設のトップや役員の下に省エネルギー・環境管理体制を組織している。
 企業内の各組織に省エネルギー責任者を配置して、省エネルギー活動を推進し、定期的に実施状
況のフォローを行っている。
 FM 業務全般あるいは省エネルギーに関する業務を専門会社（FM 支援企業、建設会社、計装会
社、コンサルタントなど）にアウトソーシングしている。その際に、アウトソーシング先に任せ放しではなく、定例委員会を設けて、報告、指示などを行っている。
 テナントの入れ替わりや、建物利用者の異動が多い場合には、省エネルギーの啓蒙活動が振り出しに戻ってしまうため、継続的に啓蒙活動を続けている。
 テナント（ワーカー）の要求（苦情）を、ビル管理会社ではなくファシリティマネジャーが受けとめ必要な対策のみ実施する。このようにしないとビル管理会社はテナントの要求に応えようとして、結果として省エネルギーに反する運営になる。

(2)もの（設備）
省エネルギーのためには、空調・照明等を行う①空間を小さくする、②時間を短くする、③過剰な品質を避ける、④自然エネルギー・再生可能エネルギーの利用、機器の効率向上をはかっていく必要がある（図 C.2）。照明で言われる｢適所、適時、適光｣に通じる対策である。
①空間を小さくする例
 フリーアドレスの採用、資料保管スペースの縮小によって床面積を縮小し、これに伴ってエネル
ギー使用量を削減する。
 1 フロアの面積が大きいビルに入居し、スペースの分割損を回避して、トータルの床面積を削減
し、エネルギー使用量を削減する。
 残業時に一箇所に集まって業務を行う。シンクライアントや無線 LAN などの ICT の発展により、
どこでも仕事ができるようになったため、このようなことが可能になる。
②時間を短くする例
始業前、残業時等のオフィスワーカーが少ないあるいは不在のゾーンや時間帯の空調・照明のエネ
ルギーを削減する。
 空調・照明を 1 日に何回かスケジュール制御やタイマーを利用して強制停止させるようにし、引き続き空調・照明が必要な場合はワーカーが再起動するようにして無駄なエネルギーを抑える。
 スケジュール制御等が行えないビルでは、管理簿で担当者を決め、空調や照明の停止を行う。

91

③過剰な品質を避ける例
 クールビズやウォームビズによる空調設定温度の緩和は多くの施設で採用されている。
 サーバルーム等 24 時間空調（冷却）が必要なスペースは、床面積に占める割合は小さいが多くのエネルギーを使用している。この設定温度を許容範囲内で見直して、光熱費を削減する。
④自然エネルギー・再生可能エネルギーの利用、機器の効率向上の例
 自然採光による窓際照明の消灯、春や秋の窓あけによる空調の停止などを行う。
 ポンプのインバータ化、照明の LED 化・高効率化、外気取入れ量の適正化等を行う。
 ノート型 PC や省エネ型複写機等を採用する。これらの台数を見直す(3)かね（財務）省エネルギーにより、光熱費の削減、基本料金の削減が可能になり、削減額はそのまま経常利益の増につながる。利益増であるので、売上げに換算すれば大きな金額になる。
 省エネルギーのためだけに大きな改修を行う事例は少ないが、建築設備の改修時期に併せて、専門家と協力して改修を行う。
 電力使用量が削減されて基本料が減った場合には、テナントやビル管理会社に基本料金低減分を還元しているケースもある。これらにより、テナントとビル管理者双方の意識が高まる。
 米国では、グリーンビルの賃料が周辺のビルに比較して数パーセント高くなり、空室率が減少しているという報告がある。これらは、グリーンビルであることの価値（イメージ）の向上と、エネルギー使用量の削減がもたらす価値の向上がもたらしている。国内においても特に中規模ビル
では「環境認証あり」の方が「なし」に比べ、成約賃料が高いという分析がされている。
 LCC（ライフサイクルコスト）計算書を、一般的に行われている職種別ではなく、部位別に管理して、計画に対する改修状況を効果的に把握する。
 設計、施工、運用、保守にわたり包括的なサービスを提供する ESCO（Energy Service Company）
を利用して、光熱水費を削減する。
 PPS（特定規模電気事業者、Power Producer and Supplier)

から、安価な電力を購入する。

 公立学校で、生徒や教職員の運営上の努力により、削減した光熱水費の半分をその学校に還元する。
「50：50(フィフティ・フィフティ)事業」と呼ばれる。

(4)情報 省エネルギー機器への改修や、ビル管理システム（BEMS）の導入にあたり、各種補助制度や優遇制度がある。これらを調べて利用する。
 省エネルギーに関して、設計・施工側からビル運営側に設計意図を伝達するため、竣工図に設定
値や季節切り替え方法などを記載する。
 BEMS などにより運転データを蓄積し、このデータを専門家がシミュレーション結果と対比して、目論んだ省エネルギー性能を達成しているか検証する。
 施設間、組織間、フロア間の単位面積あるいは単位生産量あたりの光熱水費を比較して、異常を発見し削減をはかる。当初から光熱水費が大きいと、その原因が不具合による場合でも正常値であると誤認識しやすいが、ベンチマークによりこの不具合の発見が可能になる。
92 エネルギー消費の無駄をなくすため、ワーカーに対する省エネルギーに関わる各種情報を Web 等
で知らせる。

省エネルギービルに入居したり、省エネルギー機器の導入が進んだりすると、安心してしまって省
エネルギーへの取組みがゆるんでしまうことも多い。イギリスの経済学者ジェヴォンズが 19 世紀なかばに著書｢石炭問題｣の中で、技術の進歩により資源利用の効率性が向上したにもかかわらず、資源の消費量は減らずにむしろ増加してしまうと唱えた。これを｢ジェヴォンズのパラドックス｣という。省エネルギーに関してこのようなことが起きないようにする取組みが重要である。

図 C.1 省エネルギーの事例

図 C.2 省エネルギーの方法

93

あとがき

2011 年の東日本大震災後、それまで数パーセントの省エネも難しいと言われていた多くの施設で数十パーセントもの省エネが行われた。中には行き過ぎた省エネも見受けられたが、これまでが明るす
ぎ、冷え過ぎだという意見も多くあった。これらの大部分は運用段階で達成された省エネであることから、ファシリティマネジャーの取組が改めて重要であることが示された実例である。もちろん新築時や改修時に省エネの仕組みを導入しておかなければ、運用時の対策も限られたものになってしまう。
当部会の活動は長い歴史を持つが、前回の IPCC 報告書（第 4 次）が発表されて以降、下記に示すメンバーで主に省エネ、大震災後はピーク電力カットを加えた調査研究を行ってきた。そして活動成果
を JFMA フォーラムなどで発表してきたが、発表会場に来られた方に、アンケートや省エネルギーマ
ネジメントチェックリストに記入いただくという形で協力を頂いた。ここに記して感謝する次第である。
日本ではエネルギー分野で大変革が起きようとしている。
政府からは 2030 年の望ましい電源構成（エネルギーミックス）と温暖化ガス排出削減目標が発表された。さらに電力とガスの完全自由化やネガ
ワット取引を含む電力取引市場の整備が行われる。一方、技術面では自動車分野から新たな蓄電技術
や水素活用技術が、情報通信分野から IoT（Internet of Things）技術、ビックデータ技術が新たに創出されようとしている。これらに伴ってファシリティマネジメントも大きく変革していくものと考えられる。
そこで今後は、これまでの省エネ、節電、環境不動産などに加えて、上記のエネルギー市場・技術動
向にも、さらには手薄であった緑化、木材利用、静脈系（廃棄物、汚泥産廃など）などの環境保全にも領域を広げた調査研究を行っていくつもりである。

部会メンバー
部

会長：

副部会長 ：

部会員：

NTT ファシリティーズ総合研究所）

大島 一夫（～2015

横山 健児（NTT ファシリティーズ）

斉藤 夫美雄 （～2012

環境保全コンサルタント）

原邦夫（～2015

大星ビル管理）岩佐 義久（～2008

日本アイ・ビ-・エム）

氏家 徳治（エコクリエイト）

江角 健治（江角建築事務所）

大髙 宣光（KEN アソシエイト）

小木曽 清則 （日本メックス）
川嶌 貴生（日本郵政）

笠原 直樹（～2010

川田勝（イトーキ）

川本誠（新日本空調）

スターツファシリティサービス）

94

神林

修

（オムロン フィールドエンジニアリング）

國井 孝昭（～2009日本アイ・ビー・エム）

今野忠（荏原製作所）申

東熙（～2015 グローリー）

関澤充（東京都市サービス）

染谷 博行（アズビル）

高橋 忠幸（イトーキ）

田中 康弘（スリーエムジャパン）

棚町 正彦（清水建設）

永井 忠守（エムケイ興産）

谷（～2009日本郵政）

土田 真一郎 （～2014

日本郵政）

友竹 園江

（～2008

ワンモスト・デザイン）

中明 是泰

（2010

日本郵政）

西島 拓二

（2008

富士通）

野呂 弘子

（日本郵政)

光明

波多野 弘和 （日本郵政）
廣部 光紀（～2011

イオンディライト）

福浦 敏昭（～2010

富士通）

藤原 雅仁

（エネショウ）

御手洗 知陽 （～2010

岡村制作所）

緑川 道正（～2011

日本メックス）

森本 康平（～2013

イトーキ）

山田 雄介

（～2014

岡村製作所）

吉田（ザイマックス不動産総合研究所）

淳

オブザーバー： 加藤 克己
木村宰（ソフトバンクテレコム）（電力中央研究所）

嶋津 祐美子 （日本ビルエネルギー総合管理技術協会）

事務局：

中嶋 輝雄

（MID ファシリティマネジメント）

西森 浩史（～2012

深田 治男（～2015 プロプラン）

三枝 孝之（2007～2009）

藤沼武（2009～2010）

竹澤 悌二（2010～2012）稲田（2012～2013）

祥

三宅 玲子

国土交通省）（2013～）

95

編集統括

執筆者

はじめに
１章 １．１
レポート１

大島 一夫

(前出)

吉田

淳

(ザイマックス不動産総合研究所)

原邦夫(大星ビル管理)

大島 一夫

(前出)

１．３

吉田

淳

(前出)

１．４

吉田

淳

(前出)

吉田

淳

(前出)

２章

染谷 博行

(アズビル)

棚町 正彦(清水建設)

川本(新日本空調)

誠

３．１

大島 一夫

(前出)

３．２

大島 一夫

(前出)

間中 昭司

(黒龍堂)

レポート３
３．３

小木曽 清則 (日本メックス)

３．４

染谷 博行

(前出)

３．５

横山 健児

(NTT ファシリティーズ)

３．６

大島 一夫

(前出)

３．７

大島 一夫

(前出)

高橋 忠幸

(イトーキ)

木村宰(電力中央研究所)

４章

川田

勝

(イトーキ)

Appendix１

藤原 雅仁(エネショウ)Appendix２

大島 一夫

(前出)

川田

勝

(前出)

Appendix３

大島 一夫

(前出)

Appendix４

大島 一夫

(前出)

おわりに

大島 一夫

(前出)

あとがき

大島 一夫

(前出)

横山 健児

(前出)

成田 一郎

(日本ファシリティマネジメント協会)

三宅 玲子(日本ファシリティマネジメント協会)

レポート４

事務局

(NTT ファシリティーズ総合研究所)

１．２

レポート２

３章

大島 一夫

96

施設におけるエネルギー環境保全マネジメントハンドブック 20162016 年 2 月 1 日

編

集

第 1 版第 1 刷発行

公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会
エネルギー環境保全マネジメント研究部会

発 行

公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会
東京都中央区日本橋浜町 2-13-6
TEL：03-6912-1177
URL：http://www.jfma.or.jp

表紙デザイン

桑原 弘茂

印刷

日本印刷株式会社

ISBN コード

978-4-906857-26-5 C2434¥2500E

無断で複製、転載することを禁じます。
落丁、乱丁はお取替えします。

定価（本体 2,500 円 ＋ 税）