FMの手法～変えようファシリティ
ハードとソフトの両面から～

JFMA
運営維持手法研究部会 ／ 品質評価手法研究部会

JFMA 秋の夜学校 2014 12 10ファシリティの品質を評価する
品質評価手法研究部会
Since 1995

本日のおはなし⚫これまでの成果⚫部会の基本姿勢⚫検討してきた評価法あれこれ
1. ファシリティマネジャーによる評価
2. 定性的評価の必要性
3. 社会的トレンドに即した評価項目⚫対象となるファシリティの拡がり
3

これまでの成果

4

「東日本大震災を踏まえたファシリティに関するアンケート」
調査からわかったファシリティマネジャーに求められること5

部会の基本姿勢

6

部会の基本姿勢
1. ファシリティマネジメントの初心者にとってわかりやすく、利用しやすい
2. 意思決定のための判断材料になる
3. 個別にアレンジして使うためのひな形

7

オフィスビルを対象に検討してきた評価法
あれこれ8検討してきた評価法あれこれ

1. ファシリティマネジャーによる評価
2. 定性的評価の必要性
3. 社会的トレンドに即した評価項目

9１．ファシリティマネジャーによる評価「他社はどうなっているの？」＜JFMA品質評価手法１９９７＞
JFMA

調査研究委員会

Japan Facility Management Promotion Association

Research Report Vol.4

オフィスの品質評価手法研究
オフィスの品質評価手法研究

報告－ JFMA

品質評価手法1997 －I

社団法人

日本ファシリティマネジメント推進協会
品質評価手法研究部会• 1997年にまとめられた評価法評価シー
トは７つの大項目と４６の評価項目で構成され、ファシリティを客観的・定量的に評価できるようになっている。
• あらかじめ94社、152ビルに対して調査した結果が掲載されており、自社の状況をこれらと比較することができる

評価票の例
ファシリティマネジャーが、定量的に把握できる項目

ファシリティマネジャーが、他社と比較できる
（㎡／人）
1.0以下
1.5以下
2.0以下
2.5以下
2.5を超える
無回答

020

40

60

80

100 (％)

評価票の例12

２．定性的な評価の必要性• 定量的な評価• ファシリティマネジャーが客観的に評価• 作り手側の狙いを評価• 定性的評価• 利用者の主観的な評価• ニーズの把握

狙い通りのファシリティになっているか利用者のニーズは変化していないか
利用者の不満の解消
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• 評価票の項目例

定量的評価、定性的評価（１）定量的評価＜JFMA品質評価手法１９９７＞（２）定性的手法＜JFMA満足度調査手法２０００＞• 定量的に把握できる物理量を中心に評価• シンプルな満足度調査（10分で回答できる）• 企業のファシリティマネジャー自身が回答する• オフィスワーカーが回答する• 自社のオフィス環境を対象として、他社オフィスとの比較ができる• ポジティブな訊き方• 簡便に処理、大枠で評価できる• ４段階評価方式• 企業のファシリティマネジャーが容易に実施できる• 評価票の項目例

定量的評価と定性的評価の項目の対比定量的評価と定性的評価の項目の対比定量的評価と定性的評価の項目の対比

３．社会的トレンドに即した評価項目
ⅠⅡⅢ

Ⅳ

トレンドキーワードの抽出

ファシリティとの関連整理

主要項目の抽出

ファシリティ品質のありかた提言

各キーワードとファシリティとの関連を整理

各キーワードから抽出された
ファシリティに関わる主要項目の全体像を整理＜経営キーワード＞①ＣＳＲ②サステナビリティ③ビジネスコンティニユイティ④ホスピタリティ⑤モチベーション（ＳＷＧ活動）（キーワードマップ）

これからの時代に求められるファシリティのあり方を提言＜その他キーワード＞⑥デューデリジェンス

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■時代トレンドとファシリティの重要キーワード
レベル

検討項目

企業に必要な最低限レベル企業として望ましいレベル

企業戦略の上位概念レベル①CSR（企業の社会的責任）・コンプライアンスの確保

・環境への配慮・地域社会との共生・経営理念への適合
・長期的な視点（持続性）
・ステークホルダーの利益確保
・危機管理への対応（BCP）②サスティナビリティ（環境への配慮）・コンプライアンスの確保

・地球環境負荷の低減
・地球環境への適合

・物理的にも社会的にも長寿命な建築物構築
・計画保全による長寿命化③ビジネスコンティニュイティ（事業継続性）・BCPの作成

・ファシリティ面の対応

・情報公開・社会貢献への取組み④ホスピタリティ（おもてなし感）

・安全・安心・快適性、アメニティ・ユニバーサルデザイン的配 （主に身体的快適性）
慮⑤モチべ－ション（人を大切にする経営）

・健康・安全への配慮

・ワークスタイルに適合し ・モチベーションの向上
た快適なワークプレイス ・生産性を高めるワークプレイス
提供の構築⑥デューデリジェンス（不動産証券化とFM）

・資産評価に不可欠なデータベースの整備

・資産価値の向上を図る ・社会的に良好なストックとしての（高く売れるビル）
長期的な資産価値向上を図る

・自分を大切にしてくれる「また来たくなる」もてなし

品質評価軸の変化• 現在• 2003年頃• 『ファシリティの品質を考える』

• 7つ

５つ

（地域性・景観性・ブランディング）
品格性（居住性・エルゴノミ
クス・保健性）
快適性

環境保全性（機能性・効率性・利便性・融通性・俊敏性）

安全性・信頼性

生産性（安全性・防犯性・耐久性・保全性）
信頼性（省エネルギー・省資源・長寿命）
環境保全性

耐用性・保全性

社会性・品格性

多様性（ＵＤ）

快適性・機能性

心理配慮性

『FM品質から見るオフィス評価項目 －ビルを建てるとき、借りるとき－』（小冊子）『FM品質から見るオフィス評価項目 －ビルを建てるとき、借りるとき－』（小冊子）• 評価軸（７つの視点）と評価項目
オフィスビルを借りるとき

ワークプレイスを構築するとき

安全性・信頼性
快適性・機能性
耐用性・保全性
環境保全性

社会性・品格性
多様性（ＵＤ）
心理配慮性
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『FM品質から見るオフィス評価項目 －ビルを建てるとき、借りるとき－』（小冊子）評価法の利用シーンの検討『FM品質から見るオフィス評価項目 －ビルを建てるとき、借りるとき－』（小冊子）法開発のターゲットとなる利用シーン

評価手

対象となるファシリティの拡がり

オフィスビル

ワークプレイス

公共施設

• カフェ
• 自宅
• 空港ロビー•車• 庁舎

現在の部会メンバー
塩川完也：NTT都市開発(株) 取締役関西支店長
恒川和久：名古屋大学大学院工学研究科 准教授
赤松光哉：富士通(株) 川崎工場 総務部 マネージャー
上田雅則： (株)朝日ビルディング関西支社 大阪中之島支店 支店長
坂本泰紀：(株)電通ワークス 関西支社 関西支社長
菅野文恵：フリーランスのファシリティマネジャー
高須小百合：山法師文庫 電気設備技術者
吉田慎也：株式会社セノン
渡邉誠：市原市役所 総務部総務課 副主幹
渡邉良成：(株)エー・ビー・シー興産 警備部防災センター副隊長
野瀬かおり：（公財）労働科学研究所 協力研究員
成田一郎（JFMA常務理事兼事務局長）
清水静男（事務局）

簡易な遠隔地会議システムを用いて遠隔地からの部会活動参加
実績：東京（JFMA事務局）
大阪（個人宅、車内）
名古屋（個人宅）
広島（ホテルロビー）
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