土地総合研究 2023年冬号

特集

35

コロナと不動産、コロナと日本経済

COVID19 流行と都市政策の課題・展望

国土交通省 総合政策局 社会資本経済分析特別研究官
沓澤 隆司
くつざわ りゅうじ

．はじめにから、一概にどの国が多いか、あるいはそれぞれ 年 以 降 の 新 型 コ ロ ナ ウ ィ ル ス （ 以 下の国の感染者数、死亡者数の大小の要因を特定す「&29,'」と称する。
）の流行の影響は、世界的ることは困難と言える。

な広がりを見せており、感染者数や死亡者数につその感染の経路については感染当初から人と人いては、増加と減少を繰り返しながらも、これまとの接触や多数の人の移動の流れが感染の大きなでに膨大な数に上り、:+2 の取りまとめによれば、要因として掲げられている。このことは、人が集 年  月  日までの累計で、全世界で感染者数まって居住や社会経済活動をすることが多い都市

は  億  万  人、死亡者数は  万 の中で感染するリスクが大きくなることを意味す

人に上っている。各国の感染者数、死亡者数の状る。そのリスクを回避しようとして、都市の中で況は図１のとおりであるが、各国ごとに把握の体の居住形態や社会経済活動が変化していく可能性制、感染、死亡原因の把握方法などが異なることがある。つまり、人口が集中する都市の中心部を

図１ 各国の&29,'による感染者数、死亡者数（年月日までの累計）
㻝㻞㻜㻜㻜

㻣㻜㻜

㻝㻜㻘㻤㻞㻟㻌㻥㻘㻥㻠㻞㻌㻢㻜㻜㻝㻜㻜㻜㻜㻤㻜㻜㻜㻡㻜㻜㻢㻘㻥㻠㻠㻌㻢㻘㻡㻤㻜㻌 㻢㻘㻢㻤㻝㻌㻡㻘㻟㻜㻣㻌㻠㻘㻠㻢㻤㻌㻢㻜㻜㻜㻠㻜㻜㻜㻠㻜㻜㻟㻘㻢㻠㻞㻌
㻟㻘㻤㻞㻥㻌

㻟㻜㻜㻟㻘㻣㻡㻜㻌
㻞㻘㻥㻤㻜㻌

㻝㻘㻡㻥㻜㻌

㻞㻜㻜㻜㻞㻘㻥㻠㻞㻌

㻞㻜㻜㻞㻘㻡㻝㻠㻌
㻞㻘㻠㻞㻝㻌
㻞㻘㻜㻝㻜㻌
㻝㻘㻤㻠㻢㻌
㻝㻜㻜㻝㻘㻢㻞㻡㻌
㻡㻤㻡㻌

㻟㻞㻡㻌
㻜

㻜
世界

アメリカ

感染者数

インド

フランス

死亡者数

ドイツ

ブラジル

日本

千人当たり感染者数

韓国

イタリア

イギリス

㻝㻜万人当たり死亡者数

注：感染者数、死亡者数の数値は左軸、感染者数の単位は世界が  万人、各国は万人。死亡者の単位は世界が千人、各国は百人。千人当たり感染者数、 万人当たり死亡者数の数値は右軸。
出典：:+2&RURQDYLUXV'LVHDVH &RYLG 'DVKERDUG を元に著者作成。

36

土地総合研究 2023年冬号

避けて、郊外に居住したり、大都市から人口が相．&29,'の流行とそれに対応した人口動態、対的に少ない地方都市に居住したりすることを選地価の動向択する可能性も生ずることになる。
就業の形態も、&29,' の感染については、人口が密集するこ都市の中心部に通勤してオフィスで仕事をすることにより人と人との接触や人流が大きくなり、感とより、自宅においてテレワークが拡がることが染のリスクが大きくなるということが言われてき想定される。

た。それでは、人口密度が大きな地域では

こうした &29,' の流行を踏まえた都市の中の居住や活動の変化は、それに対する新しい都市&29,' の感染者数や死亡者数は大きくなるのだろうか。

政策のあり方が求められている可能性がある。本

これを検証するため、欧米及び日本の国の中で稿では、&29,' 流行によって、日本や欧米におの地域（アメリカでは州ごと、日本では都道府県いて、都市の居住や業務活動を反映していると考ごと、ヨーロッパ各国は ～ の広域の地域で区えられる人口動態や地価の動向や &29,' の流分）ごとの人口当たりの感染者数を縦軸に取り、行に対応していると考えられる都市政策の動きに人口密度を横軸に示したものが図２のとおりであついて示すこととする。

る。
これをみると、人口密度の高い東京、ニューヨーク州などの大都市を含む地域では、人口当たりの &29,' の感染者数が比較的多くなる傾向が認められるが、日本でも沖縄県や大阪府での人口

図２ 欧米、日本における地域における人口密度と人口当たり感染者数
㻜㻚㻣人
口当 㻜㻚㻢
たり感染 㻜㻚㻡者数（累 㻜㻚㻠積値）
㻜㻚㻟

フランス
ドイツ
イギリス

アメリカ
日本

㻜㻚㻞㻜㻚㻝㻜㻚㻝㻝㻝㻜㻝㻜㻜㻝㻜㻜㻜㻝㻜㻜㻜㻜
人口密度（人㻛㎢）

注：人口当たり感染者数は  年  月  日までの累積値（ヨーロッパは地域により把握した日にずれがある）、人口密度は  年の数値。
出典：以下の資料を基に著者作成。
:+2 “(XUR &29,'6XEQDWLRQDO([SORUHU'DVKERDUG”
   86&HQWHUVIRU'LVHDVH&RQWURODQG3UHYHQWLRQ“&29,''DWD7UDFNHU”
厚生労働省「データから分かる新型コロナウィルス感染症情報」

土地総合研究 2023年冬号

37

当たりの感染者数が東京都を上回っており、都市としては、居住スペースと在宅テレワークに対す全体あるいは都市を含む地域（日本で言えば都道る需要増があることが考えられる。

府県単位）全体の人口密度で見る限り、人口密度

フランスやドイツにおいても、パリやミュンヘと人口当たりの &29,' の感染者数との間とのン、フランクフルトなどの大都市では &29,'

明確な相関は認められない。

が流行した  年以降には一時的に地価が下落

実際の &29,' の人口当たりの感染者数や死する現象が見られたが、その後回復傾向にある。

亡者数の状況が都市の人口密度に連動していない

日本においては、地価公示の推移をみると、図としても、経済社会活動が活発な都市中心部では３のとおり、 年  月  日時点までは、住宅地も人と人との接触の機会が多くなることが強く警告

商業地も地価は全国、東京圏、東京都、東京特別され、国の内外を問わず、感染当初は人が多く集区ではいずれも前年比の増減率はプラスとなってまる場所への移動などが厳しく制限されたり、自おり、特に東京特別区の数値は大きい。これに対粛を求められたりした。このため、都市の住民がして、 年  月  日時点ではすべての地域で地価居住や業務の場所について人口が多い都市中心部の増減率は大幅に下落し、特に東京特別区での下を避け、その場所を郊外部に移すよう変えていくげ幅が大きい。ただし、 年  月  日時点では地可能性が考えられる。

価の増減率は、以前より回復している。また、人そうした状況を把握するためには、都市よりも口移動に関しては、&29,' 流行前は流入超過で小単位の地域別での人口移動の動向や住宅地や商あった東京  区が  年に流出超過に転じてい業地への地域別の需要の状況を反映していると考る。東京都においても流入超過数が大幅に激減しえられる地価の変動について、&29,' の流行前ている。

後の変化を見ることが効果的である。

こうした変化の背景としては、人口が集中し、アメリカについては、郵便番号単位での人口、人と人の接触機会が多い地域では居住や業務活動事業所のデータベースが整備されており、それをを回避しようとする傾向が生ずることが仮説とし

元に 5DPDQLDQG%ORRP  が行った分析によて考えられる。

れば、人口規模の大きい上位  都市においては、

この点、沓澤・赤井・竹本  は、全国の地

人 口 、 事 業 所 と も に &%' （ &HQWUDO %XVLQHVV

価公示のデータを元に人口当たりの感染者数、死'LVWULFW）で大きく流入が減少し、人口密度の高亡者数が地価公示で示された地価に与える影響にい地域でも減少する一方で、人口密度の低い地域

ついて、パネルデータを元に、感染者数等の有すでは人口流入が増加する傾向が報告されている。

る内生性を踏まえた操作変数を用いた固定効果分

また、家賃や住宅価格に関しては、上記の人口上析による検証を行っている。

位  都市においては、&%' と人口密度の高い地域分析の結果、①&29,' の人口当たり感染者数で家賃は減少し、相対的に人口密度の低い地域でや死亡者数が多い地点ほど流行後の地価の下落度は増加傾向にある。また、住宅価格は &%' から離合は大きく、②容積率が高く土地利用が高度化しれるほど増加傾向にある。ている地点ほど感染による地価の下落度合は大きイギリスに関しては、&KHVKLUHHWDO いことが明らかとなっている。②の結果から言えによれば、住宅価格は &29,' の影響により大きば、人が多く集まる可能性が高い容積率の高い地く下落したがすぐに回復した。一方で、住宅種類域において地価の下落度合が大きいことは先に掲

別にロンドン中心部からの距離に応じたげた仮説の妥当性を裏付けていると言える。

&29,' の流行前後の価格の変化を見ると、一戸

ただし、内外の大都市における地価の変動率は、建てやテラスハウスでは住宅価格が上昇している&29,' の人口当たりでの感染者数や死亡者数が、アパートでは住宅価格が下落しており、背景は、流行当初の  年と比べれば深刻な状況にあ38

土地総合研究 2023年冬号

図３ 全国及び各圏域、東京都、東京特別区における地価の推移（１）住宅地㻡対前 㻠年平 㻟
均 㻞変動 㻝率㻜（％） 㻙㻝㻙㻞
㻙㻟㻙㻠㻞㻜㻝㻝年

㻝㻞年

全国

㻝㻟年
東京圏

㻝㻠年

㻝㻡年大阪圏㻝㻢年㻝㻣年名古屋圏

㻝㻤年

㻝㻥年

地方圏

㻞㻜年東京都㻞㻝年㻞㻞年

東京特別区（２）商業地
㻝㻜対 㻤
前年 㻢平均 㻠変動 㻞率㻜（％） 㻙㻞㻙㻠
㻙㻢
㻞㻜㻝㻝年
全国㻝㻞年

㻝㻟年
東京圏

㻝㻠年

㻝㻡年

大阪圏

㻝㻢年

㻝㻣年

名古屋圏

㻝㻤年
地方圏

㻝㻥年

㻞㻜年
東京都

㻞㻝年

㻞㻞年

東京特別区

注：東京圏：首都圏整備法による既成市街地及び近郊整備地帯を含む市町村の区域。
  大阪圏：近畿圏整備法による既成都市区域及び近郊整備区域を含む市町村の区域。
  名古屋圏：中部圏開発整備法による都市整備区域を含む市町村の区域。
出典：国土交通省「地価公示」

るものの、直近ではむしろ回復傾向にある。このその点は更なる検討を要する。

背景としては、流行の当初においては、&29,'の流行の要因、その被害の程度やどの程度対人接．ポストコロナに対応した欧米における都市政策

触することについてのリスクが大きいのかが十分&29,' に対応した都市政策の在り方について認識できず、実際の危険よりも過剰に反応していは、その流行が始まった  年  月に 2(&' が「新た可能性もある。また、&29,' の流行が始まっ型コロナウィルス（&29,'）への都市の政策対た  年段階では人が密集する商業店舗の営業応」との報告書を取りまとめている。
この中では、規制などが厳格に実施されていたが、徐々にその&29,' が与える教訓として、①デジタルツール規制についても緩和されていったこともあり、その利用（デジタルツールによる感染者の接触追跡、の点も影響して、人口の集中する地域でも地価の移動データ等のリアルタイムデータの解析、イン水準の回復傾向が見られている可能性はあるが、ターネット接続とデジタル機器の利用機会を強土地総合研究 2023年冬号

39化・拡大）、②都市モビリティと都市の公共交通のの上で、グリーン雇用の創出、重要性の高い公共将来（パンデミック下でも安全に使える交通手段サービスへの投資、公共交通機関の保護、エッセであるが、利用者減により財務の安定性が脅かさ

ンシャルワーカー（社会機能を維持するために必れている）、③都市密度の役割（&29,' の影響要不可欠な労働者）の支援、及び公共空間の人々を受けやすくなる原因は密度だけではない。構造と自然への返還に重点を置いた対策を提示してい的な経済・社会状況、例えば都市貧困層の密集度る。

によって、その都市が効果的な政策対応を実施でこれらの報告書や提言に共通して見られる傾向きる能力が左右される）、④都市計画と都市設計

としては、人口の密集している地域という都市の（各都市は居住者の安全と健康を確保しながら、特徴をとらえて、その密集性を批判するのではな

都市計画を改良し、市民のための公共空間を改善

く、&29,' の流行の拡大を抑えなければならな

し、都市のサービスや施設を利用しやすくなるよ

いという課題に ,7 技術の活用やオープンスペー

うに不可欠な都市機能の立地を再考している）、⑤

スの活用によって対応する一方で、従来からの公協調的ガバナンス（国と地方政府の対話、都市ネ共交通の活用、自動車利用の抑制による環境負荷ットワークの重要性、ステークホルダー関与と市の抑制や社会的な格差の是正といった課題にも対民参加等、異なる立場・組織間の協調的な対応）応しようとする方向性が伺われる。特に、電車やの  点を掲げている。これを踏まえて、新型コロバスなどの公共交通が人と人との距離が近く、オナウィルスによる経済・社会危機から回復するたープンスペースに比べれば外気の入る機会が小さめに各都市がとった対策事例を収集し、①包摂的い空間の中にいる時間が長いことから感染の恐れな都市（高齢者、ホームレスなど社会的弱者に医が自動車による移動より大きいのではないかとい療、在宅介護などの効率的な社会地域サービスをう懸念が広がると交通手段として自動車が選択さ提供）、②グリーンな都市（自家用車の利用を減られる可能性が高まることになる。そうなると都市し、環境にやさしいアクティブ都市モビリティなの中で自動車利用による &2２の排出量が増加する

どのマルチモーダル交通を改善、都市の密集性やことなどの環境負荷が高まるのでそれは抑えたい。

都市形態（コンパクトあるいはスプロール）の利

そこで、公共交通についてもソーシャル・ディス点を活用）、③スマートな都市（アプリを使った配タンスの確保等を通じて安定的に通勤や買い物な車サービスなど公共交通分野の新技術の包摂性とどの際に利用して頂けるような環境を整備し、併持続可能性を確保）、④優れたガバナンス（自治体せて、感染のリスクがより低いオープンな空間で間の連携、官民パートナーシップを活用）、⑤十分移動できる歩行や自転車で職場や商店に移動できな財政資源の活用からなる  つの長期的な都市戦るようなまちづくりを進めていく方向性を求めて略を提言している。

いる。

また、世界のメガ都市を中心に  都市（日本でこうした提言と並行して欧米の国や都市においは大阪市、横浜市が参加）により構成される &ては、&29,' の流行の元で、その感染や損害の&LWLHV とよばれる都市連合では、 年  月に新拡大を抑えつつ、都市の中での経済社会活動を確しい提言を行っており、コロナからの復興にあた保していくための方策を打ち出している。っては、摂氏  度の温度上昇に向かっていた従来

例えば、イギリスにおいては、 年  月策通りの事業活動に戻るものであってはならないと定の国家インフラ戦略  において、
パンデミッ

強く求め、公衆衛生と科学的専門知識に従うこと、クに対応するため、サイクリング、ウォーキング公共サービスを保証すること、格差解消に取り組の推奨（歩行・自転車空間の拡充）、空気の質の改むこと、気候変動危機の緩和と適応のための取り善（渋滞緩和策）、グリーンインフラの整備が示さ組みを推進することの重要性を強調している。それ、 年  月にロンドン復興会議（ロンドン

40

土地総合研究 2023年冬号

市長とロンドン評議会議長を共同議長とする）がパクトシティ、スマートシティの推進は引き続き提示したロンドン復興プログラムでは、コロナ禍重要であるが、新型コロナの危機による変化に柔からの復興にむけた  つの取り組みを示しており、軟に対応していくことが必要とし、ニューノーマ

その中では $*UHHQ1HZ'HDO 移動手段を徒歩、ル（住宅、テレワーク）に対応した機能を提供で自転車、公共交通機関への転換 、+LJK6WUHHWVIRU

きるリニューアルの推進、総合的な公共交通戦略

DOO 街路の緑化と空間確保 を対策として掲げての推進、自転車を利用しやすい環境整備、緑やオいる。

ープンスペースの柔軟な活用などが提言されていアメリカのニューヨークにおいては、&29,'る。また、公共交通における混雑回避のための情の流行に対してソーシャル・ディスタンスの対策報提供体制の整備も東京メトロやバス会社などでと市内飲食・小売り事業者支援の観点から公共空進められている。

間の開放、例えば、2SHQ6WUHHW として街路の車両制限をして歩行や自転車の利用を優先させ、2SHQ5HVWDXUDQW としてレストランに歩道やカーブサイドの利用を優先させる措置を取った。



．おわりに
これまで解明されているところでは、人と人との近接した距離での接触が &29,' の感染の経フランス・パリにおいては、従来からソルボン路となっている可能性が大きい。一方で、人やモヌ大学 &・モレノ教授が提唱する  分シティ運動

ノを集中させながら人と人との交流を通じて経済として、日常的に使うお店や仕事、学校まで自転

社会活動や日常の生活を送っていくことは都市の車・徒歩等で  分以内に行けるような地域づくり基本的な機能を果たす上で本質的な部分でもあり、を行い、自動車依存の移動から脱却し地球環境にその両立を図っていくことが必要である。特に、配慮した移動手段に転換することを目指してきた&29,' の流行が始まった  年から  年目をが、&29,' の流行を契機に、大気汚染による喘迎え、依然として感染者数、死亡者数などがなか息の悪化が重篤をもたらす懸念からさらにこのなか完全には収束する状況が見通せない中では、

 分シティ運動にさらに重点を置いた都市政策

感染拡大を抑制しながら、都市本来の社会経済活を進めている。

動を確保していくことが求められる。こうした意

イタリア・ミラノにおいては、ヨーロッパの中味から、今後は、&29,' の流行からポストコロ

でも特に &29,' の大きな打撃を受けたことをナを見通した都市政策の展開が求められていると踏まえアフターコロナの時代を見据えた都市再生言える。の取り組みの一環として復興計画「ミラノ適応戦

略 」を発表した。その後、市民からの提案を＜参考文献＞

募り、リモートワーキングの普及、ソーシャル・

沓澤隆司・赤井伸郎・竹本亨  「&29,' の感染

ディスタンスを確保した公共交通の確保、市民参加ツールのデジタル化、医療など生活に必要なサービスを徒歩  分以内で利用できる機会を増や状況と被害が地価に与える影響の実証研究」『財政研究』第  巻、日本財政学会、SS
国土交通省  「新型コロナ危機を契機としたまちづくりの方向性」（論点整理）

す  分コミュニティなどの提案が盛り込まれ、
改&&LWLHV  “&0D\RUV$JHQGD”

定されている。

&KHVKLUH3&+LOEHUDQG26FKöQL  “7KH

日本においては、国土交通省が「新型コロナ危機を契機としたまちづくりの方向性」との論点整理を行っており、その中では、人や機能を集積させる都市そのものの重要性に変わりはなく、国際競争力の強化、ウォーカブルなまちづくり、コンSDQGHPLFDQGWKHKRXVLQJPDUNHWD%ULWLVKVWRU\”
&HQWUHIRU(FRQRPLF3HUIRUPDQFH1R&RPXQHGL0LODQR  “0LODQR6WUDWHJLDGL
DGDWWDPHQWR”
2(&'  “2(&'3ROLF\5HVSRQVHVWR&RURQDYLUXV
&29,' &LWLHVSROLF\UHVSRQVHV”

土地総合研究 2023年冬号

5DPDQL $ DQG 1 %ORRP   “'RQXW (IIHFW RI
&29,'RQ&LWLHV”1%(5:RUNLQJ3DSHU
+0 7UHDVXU\ 8.   “1DWLRQDO ,QIUDVWUXFWXUH
6WUDWHJ\”
/RQGRQ&RXQFLO  “/RQGRQ5HFRYHU\3URJUDPPH”
※本稿は研究者としての見解を示したものであり、国土交通省およびその担当者としての見解を示すものではない。

41