【寄 稿】「不動産投資インデックス ガイドライン」の公表について
国土交通省総合政策局不動産業課不動産投資市場整備室

1．背景

我が国の不動産投資市場を公正かつ透明なものとし、今後とも発展させていくためには、我が国においても、欧米諸国で行われているように、市場の情報インフラのひとつとして不動産投資インデックスを整備することが不可欠です。

このような認識のもと、国土交通省では、不動産投資インデックスの作成b整備に向けた機運を高め、民間による取組みが円滑に進められるよう、平成13年6月より、不動産投資に関する専門家からなる「不動産投資インデックス整備検討会」を開催してまいりました。
今般、不動産投資インデックス整備検討会での議論をもとに、「不動産投資インデックス ガイドライン」を作成し、12月24日に公表いたしました。
「不動産投資インデックス ガイドライン」は、不動産投資インデックスの作成者に対するガイドラインであるとともに、インデックスとは何かを分かりやすく説明することを目的としており、① 不動産投資インデックスの具体的な内容② 不動産投資インデックスに必要な情報収集③ 不動産投資インデックスに必要な不動産評価等の事項について基本的な在り方を明記しています。
2．ガイドラインの要旨
第1章 不動産投資インデックスとは
1 不動産投資インデックスとはどのようなものか

不動産投資インデックスとは、「不動産の収益率を表したもの」であり、不動産投資を合理的に検討し、投資成果を客観的に評価するための指標です。
また、不動産投資を、金融商品への投資と同じ土俵で収益率を比較するための指標として定義されるべきものであります。
2 不動産投資インデックスの必要性

不動産投資インデックスが整備されれば、不動産市場に関する客観的情報を、一部の不動産事業者や機関投資家だけでなく、一般投資家をはじめ誰もが簡単に知ることが可能になります。
具体的には、○ 投資対象とする不動産の収益性の動向を示す指標として、金融王学を応用した合理的な判断を行うために用いる○ 不動産の運用者が自らの不動産投資の成果と不動産投資インデックスとを比較することによって不動産の運用の評価を行う○ 機関投資家が資金提供者に対して資金の運用状況を詳細に報告する際−1−

に、わかりやすく説明する等に活用されます。
また、不動産投資インデックスが整備されることは、様々な不動産情報の開示や開示に向けた取組みが促進されることにもなり、市場の透明性の向上に資するものと期待されています。
3 不動産投資インデックスの利用方法
不動産投資インデックスは、大きく分けて2つの利用方法があります。
① 投資判断に際して、不動産から得られるリスクーリタ馳ンと他の金融商品のリスクbリタ拉ンとの比較等を可能とする指標としての利用② 実際に行われた不動産投資の効率性を評価することを可能とする指標としての利用

4 不動産投資インデックスの算出方法
不動産投資インデックスの基本式は以下の通りです。
不動産投資インデックス＝ある期間の総合収益率［期間中のキャッシュフロー］＋［期間中の資産価値の増減］
E期首の資産額］［総収益］岬［総費用］［期末の資産額］皿［期首の資産額］［期首の資産額］［期首の資産額］

なお、不動産投資インデックスの算出過程や推計式等についてはできる限り公表し、第三者がチェックできるように留意する必要があります。
5 インデックスが備えるべき条件

不動産投資インデックスは、株式における日経225やTOP‡Xと同様な信頼を投資家から得られなければならず、① 豊富な実取引データを収集し、デ隅タのカバレッジが高いこと。
② 信韓性の高い算出方法を採用すること。
③ 十分な頻度と継続性を確保すること。
が必要です。
第2葦 不動産投資インデックスに必要な情報収集の在り方
不動産投資インデックスの作成に当たっては、情報保有者に対して適切なインセンティブを与えつつ、秘密保持の下、必要とされるデ隅タを収集していくー2−ことが重要です。
1 必要とされるデ血夕
不動産投資インデックスで必要とされるデ剛タの内容としては、① インデックスが対象とする範囲（地域別、用途別等）の投資不動産に係る不動産価格② 当該不動産が生み出す収益に関するデ肋タ（賃料デ凶タ、維持管理費、公租公課等）等があります。
また、デ血タの提供を受ける際には、関係者において同じ用語を用いても意味することが異なることがあるので、デ血タに関する用語の定義を統如化した土でデ闘夕提供を受けることが必要となります。

デ血夕保有者に一部の不動産のみのデ開タの提出を求める場合には、どのような選択なされているのかが明示される必要があり、かつ、デ伽タが母集団を代表するような選択がなされる必要があります。

2 デ血タの秘密保持のあり方
データの保有者においては、宅地建物取引業法等の守秘義務に従った上でデmタを提供する必要があります。
また、インデックス作成機関においては、提供を受けたデータが漏洩しないような仕組み（機関内の守秘義務一罰則規程、責任体制の明確化、セキュリティシステムの整備等）を整備することが必要となります。
3 継続的なデータ提供とデ馳夕提供者におけるインセンティブ
インデックスの利用者のニmズを踏まえ、デ伽夕提供については適切な頻度設定がなされることが重要です。
海外においては、機関投資家等がインデックス作成機関の会員となり、必要なデータを提供し、それらのデータを基として得られた分析結果報告書を受け取るという方式のビジネスモデルも存在しており、我が国でも活用することが考えられます。
4 デ岨夕収集機関の在り方
不動産投資インデックスのデ地夕収集機関においては、不動産情報の収集や分析について知識・経験を有する人材の確保やコンピュータ機器等のハ如ド面の充実、漏洩防止のための組織内部の罰則規程等情報管理に係るソフト面の充実が必要となります。
また、基本的には、自ら不動産投資を行わないことが適当であり、特定の者から資金供与を受けるなど特定の者の影響が強い機関でない方が望ましく、しかしながら、現状においては、不動産に関する情報インフラの整備や費用負担の問題があり、このような情報収集機関も存在しますが、この場合においても剛3−

第三者から申立・公正な運営が確保されていると評価されるよう体制を整備する必要があります。
第3葦 不動産投資インデックスに必要な不動産の評価の在り方

不動産の評価に関して、必要なデ開タの定義、評価の手法等について、確保すべき標準を示し、デ出タを提供する者及び評価する者に示すことが必要です。
1 評価額の考え方

不動産投資インデックスに用いられる評価額は、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格である「市場価格」を基本とします。
2 評価する者
不動産所有者自身もしくは不動産投資インデックス作成者が評価する「内部評価」の場合には、客観性や信矩性を確保するために何らかの形で外部評価を取り入れる必要があります。
3 評価手法
評価手法については、個々の不動産の状況を勘案し、利用可能な市場情報の性格と範囲に適合した評価手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）を採用し、また、できる限り採用した評価手法は明示しなければなりません。

各評価方式の長所短所は、以下のとおりです。
E原価法】（長所） 建物の評価の場合には計算が容易。
（短所） 不動産の収益性や市場性の反映が難しい。
【取引事例比較法】（長所） 実際の取引価格を元に評価するため信頼性が高い。
（短所） 比較できる事例が少ないと精度が落ちる。
E収益還元法】〈直接還元法〉（長所） 計算が容易。

（短所） 将来の変動予測を明示的に盛り込みにくい。
〈DCF法〉（長所） 将来予測を評価に明示的に盛り込むことが可能。
（短所） 変数が多く計算が複雑。
4 評価する頻度

評価頻度は、不動産投資インデックス作成の頻度に合わせて実施することが−4−必要です。
5 評価のためのデータ
評価は実際の取引や発生するキャッシュフローに基づいて実施する必要があり、可能な限り実デ出タを集めることが重要です。
6 評価額の点検
インデックスは、その作成段階で第三者による客観的なデ幽タチェックがなされることが必要です。
第4章 不動産投資インデックスの今後の課題
現在の欧米では、当初は極少数の投資家グル隅プによる情報交換から始まったものが、数十年にわたる蓄積の後に、淘汰、洗練され、不動産投資インデックスを有用なものと認めるに至っています。
我が国でも、不動産投資インデックスについて、関係者や開般の方々の理解が深まり、その整備が徐々に、しかしながら着実に進められることによって、一般的な信頼を得ていくことが重要です。

また、Jリ血トについては、不動産投資法人に関する様々な開示情報を適切に活用しつつ、我が国にふさわしい」リ山トーインデックスを整備し、継続的に開示していくも必要です。
不動産投資インデックスの整備を促進するためには、各種不動産関連情報の開示を進めることが重要であり、「規制改革推進3カ年計画」（平成14年3月29日間議決定）を踏まえ、不動産関連情報を開示していくことも必要です。
3．最後に

一般に、いかなるインデックスも、関係者や一般の方々の信頼ド催するものであるためには、透明性が高くかつ標準的な定義及び評価方法に基づいている必要があります。このガイドラインは、不動産投資インデックスについて理解を深め、我が国における整備を支援することを目的としており、今後、このガイドラインの公表がきっかけとなり、不動産投資インデックスに対する認識が高まり、不動産投資インデックスの整備が推進されることを期待します。
なお、「不動産投資インデックス ガイドライン」は、
http：／／www．mlit．go．jp／sogoseisaku／const／fudousan／indexOOlhtml（国土交通省ホームページ）

及びhttp：／／ww．

lij．jp／（土地総合研究所ホ℡ムページ）にて公開しております。

−5−

英米豪の不動産投資インデックス
NCREIF

Investment Performancelndex［PD（InvestmentProperty（NationaL Counc＝ of Rea［Estate （投資実績パフオ旧マンスインデ Databank）
lnvest汀IentFiduciaries）

ツクス）（不動産投資受託者協議会）

PropertyCouncilofAustralia（投資不動産データバンク）（オ○ストラリア不動産協会）

インデッ
クスの利

ヤー、ポートフォリオマネージャ

用者

ー、投資アドバイザー、ファイナ
ンスアドバイザー

インデッ ①ファンド・マネージャーのパフ①他の資産とのパフォーマンス ①所有者が不動産の実績を客観

クスの利 オーマンスの評価のための基 比較
用方法

準的に評価する基準（塾ポートフォリオ・パフォーマン ②市場の動向の軌跡及び分析の②利用者がそれぞれのニーズに スの最適化応じて利用。

指数③個々の不動産のパフォーマン ③ファンド・マネージャーのパフ
オーマンスの評価のための基スの最適化④不動産市況の動向把握

準利用方法（Dリサーチインデックス

からみた取引価格をベース

インデッ②ベンチマークインデックス

クスの在鑑定評価価格をベース

り方
データの四半期レビュー

四半期ごと

期間
インデッ

★データの正確性確保のため、15クスが備以上のチェックがかかっていえるべきる。

条件☆インデックスの質、継続性、厳密性確保のため、専門の委員会が監視。
☆6月・12月配イ言収集の必 会員が保有するNCREIF指数の ★純貸借可能面積が1，000汀デ以上 投資用不動産の評価額、会計記要のあるで、少なくとも毎年評価替されデータ

る不動産

データの

ⅥまIuationGuidelinesで提示。

定義の提情報収集☆四半期ごとにデータ収集

方法

−15−

別紙1

情報収集
機関NCREIFPROPERTY COUNCIL or ☆IPD
☆独立性を確保するため客観的

Aus七ralia

な不動産価値の測定と不動産の分析に専念。マーケットへの投資や投資アドバイスは行わない。
不動産評

AustralianPropertyInstit11teのメ

価方法にンバーによって年一回以上鑑定ついてを受けている稼働物件（市場価値のあるもの）評価する ☆年会費制（1機関4，500ドル但 ☆年会費制（会社単位：9，900ドルために必p．a）

要なデー
タの整備方策不勤産投 ☆個別の物件が特定できないよ ☆個別物件の情報の第三者への ☆個々の不動産や所有者につい資インデ提供の禁止（守秘義務）

ツクス作☆生データを扱うことができる成者の留者を2人に限定。

意点ー16−ての情報の匿名性の確保

やト￠堵萱融厨凰

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中 ミ丁垂喜葉看喜萱喜1妻≠≡；； 聾者リi薯榊蜜〉く uJZ
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不動産投資インデックスのイメージ

地区別不動産総合収益率（オフィスビル）

一−A地区
−・B地区
C地区
D地区
E地区
F地区
G地区
H地区

平成13年
平成12年
平成11年
平成10年

平成9年
平成8年
平成7年
平成6年
平成5年
平成4年
平成3年
平成2年

平成元年

昭和63年
昭和62年
昭和81年
昭和60年

※不動産投資インデックスのイメージを示したものであり、実在する地区や総合収益率の数値を用いたものではありません。