環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 22

July, 2021

Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構

Index ───────────────────────────────────
2050年カーボンニュートラル宣言 ～脱炭素宣言の背景とその道筋・具体的な政策について～ �����2
不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー 第５回�����������6
大阪国際ビル環境改修事業におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ① ������������������������� 11
環境不動産ニュース��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 16

2050年カーボンニュートラル宣言～脱炭素宣言の背景とその道筋・具体的な政策について～
環境省 地球環境局 地球温暖化対策事業室 室長補佐

伏見 絵里

１．気候変動対策の世界的加速
産業革命以降、大気中のCO2の平均濃度は急上昇帰しました。このように、気候変動に対する世界の動きは加速していると言えます。

しております。これは、経済活動等を通じた人為起源

また、人類が豊かに生存し続けるための基盤となるのCO２排出量の急増が主因とされ、これに伴い世界

地球環境は限界に達している面もあるとの指摘があり、の平均気温も上昇傾向にあります。

「このままでは世界が立ち行かない。
」という国際社会

日本では、近年大雨や台風による激甚な風水害が大の強い危機感も背景に、2015年9月の国連総会におきく取り上げられ、2018年の台風21号による四国・

いて、「持続可能な開発目標（SDGs）」を含む「持続関西地域での被害（大阪府大阪市で最高潮位329㎝）、

可能な開発のための2030アジェンダ」が採択されて2019年の台風15号による被害（千葉県千葉市で最大います。世界的に持続可能な社会に向けたパラダイム

瞬間風速57.5メートルを観測）、2021年7月には西日シフトが必要とされていたのはここ２～３年の話では本から東日本の広い範囲で記録的な大雨が観測され、なく、その必要性は従前から指摘されていたと言える

大河川での氾濫が相次ぎました。今後、気候変動によでしょう。

り大雨や台風のリスク増加が懸念されます。

また、パリ協定の3本柱として、２度目標（1.5度

また、日本だけでなく世界で異常気象の発生が確認

目標を追求）、気候変動の悪影響に適応する能力と気されております。アメリカでは2018年7月から2019

候に対する強靱性を高め温室効果ガスの低排出型の発

年6月における平均降水量は史上最高。カナダオタワ

展を促進する能力を向上させることに加え、資金の流地域では6,000世帯が浸水する事態となりました。シ

れを低排出及び強靱な開発に向けた経路に適合させる

ベリアでは、2020年1月から同年6月にかけて記録的ことが提示されております。

な高温となり、シベリア北部で38.0℃を観測しましダボス会議が調査しているグローバルリスクでは、た。さらに、南極では2020年2月に観測史上最高の2010年ごろまでは経済リスクが上位を占めましたが、18.3℃を記録するなど、これまで発生した極端現象

近年は異常気象や自然災害などの気候変動に関連するの一部について、気候変動の影響が指摘されておりま

リスクが上位を占めています。生物多様性の破壊の進す。そしてこれらの極端現象の強度及び頻度は、気候

行が感染症の発生頻度を高めているという見方から、変動の進行度合いに応じて増大する可能性があります。

感染症も広義の環境リスクと言えます。一方で、コロ

国際的な近年の動きとしては、2020年9月に中国

ナ禍からの復興を目指して「グリーン・リカバリー」

が遅くとも2060年までにカーボンニュートラルの実の概念が提唱されるなど、気候変動はリスクであると現を目指すとし、同年10月には韓国も2050年までにともに新たなビジネス機会にもなっています。

カーボンニュートラルの実現を目指すとしております。
アメリカは2020年11月にパリ協定を離脱しましたが、

2

イデン氏が大統領に当選し、本年2月にパリ協定に復２．日本における気候変動対策の動き

遅くとも2050年までにCO2排出実質ゼロ、政権の4

そ う い っ た 流 れ の 中 で 日 本 も2020年10月 に、つの重要課題の一つに気候変動を掲げ、電力の脱炭素

2050年までに温室効果ガス排出実質ゼロを表明する、化やグリーンエネルギー等へのインフラ投資に4年間

いわゆるカーボンニュートラルを宣言したことは記憶で２兆ドルを投資する等の温暖化対策を打ち出したバに新しいかと存じます。

RE-SEED ● July, 2021

2050年カーボンニュートラル宣言～脱炭素宣言の背景とその道筋・具体的な政策について～

気候変動・CO2削減の取組
地球温暖化対策推進法の一部を改正する法律｢2050年までの脱炭素社会の実現」を基本理念として法律に位置付け、政策の予見可能性を向上
地球温暖化対策の国際的枠組み「パリ協定」の目標や｢2050年カーボンニュートラル宣言｣を基本理念として法に位置付け

長期的な方向性を法律に位置付け
脱炭素に向けた取組･投資を促進



地球温暖化対策に関する政策の方向性が、法律上に明記されることで、国の政策の継続性・予見可能性が高まるとともに、国民、地方公共団体、事業者などは、より確信を持って、地球温暖化対策の取組やイノベーションを加速できるようになります。



関係者を規定する条文の先頭に「国民」を位置づけるという前例のない規定とし、カーボンニュートラルの実現には、国民の理解や協力が大前提であることを明示します。

地域の求める方針（環境配慮･地域貢献など）に適合する再エネ活用事業
を市町村が認定する制度の導入により、円滑な合意形成を促進

地方創生につながる再エネ導入を促進

地域の脱炭素化を目指す市町村から、環境の保全や地域の発展に資すると認定された再エネ活用事業に対しては、関係する行政手続のワンストップ化などの特例を導入します。



これにより、地域課題の解決に貢献する再エネ活用事業については、市町村の積極的な関与の下、地域内での円滑な合意形成を図りやすくなる基盤が整います。

企業からの温室効果ガス排出量報告を原則デジタル化
開示請求を不要にし､公表までの期間を現在の｢2年｣から｢1年未満｣へ

ESG投資にもつながる
企業の排出量情報のオープンデータ化



政府として行政手続のデジタル化に取り組む中、本制度についてもデジタル化を進めることにより、報告する側とデータを使う側双方の利便性向上が図られます。



開示請求を不要とし、速やかに公表できるようにすることで、企業の排出量情報がより広く活用されやすくなるため、企業の脱炭素経営の更なる実践を促す基盤が整います。

具体的には、第203回国会における菅内閣総理大臣

策に一丸となって取り組んでいくということで、非常所信表明演説内で次のように宣言しました。

に影響力の強い宣言であったと認識しています。日本「菅政権では、成長戦略の柱に経済と環境の好循環は2013年を基準とし、実質GDPは増加し、温室効果を掲げて、グリーン社会の実現に最大限注力してまい

ガスの排出量は減っておりますが、これを更に推し進ります。我が国は、2050年までに、温室効果ガスのめていくということです。

排出を全体としてゼロにする、すなわち2050年カー

この管総理の発言を受け、「2050年カーボンニュ

ボンニュートラル、脱炭素社会の実現を目指すことを、ートラル」が明記された改正地球温暖化対策推進法がここに宣言いたします。もはや、温暖化への対応は経26日に成立しました。この改正により、2050年まで

済成長の制約ではありません。積極的に温暖化対策をのカーボンニュートラルの実現に向けたあらゆる主体

行うことが、産業構造や経済社会の変革をもたらし、の取り組みを加速させていきたいと存じます。

大きな成長につながるという発想の転換が必要です。

さらに、国・地方脱炭素実現会議において、地域脱鍵となるのは、次世代型太陽電池、カーボンリサイク

炭素ロードマップを策定し、具体的な対策を推進する

ルをはじめとした、革新的なイノベーションです。実こととしており、改正温対法による再エネ促進の仕組用化を見据えた研究開発を加速度的に促進します。規みとも相乗効果が発揮されるよう、全力で取り組んで制改革などの政策を総動員し、グリーン投資の更なるいきます。

普及を進めるとともに、脱炭素社会の実現に向けて、

ま た、 日 本 で は2015年 に「30年 度 に13年 度 比

国と地方で検討を行う新たな場を創設するなど、総力

26％削減」の目標を国連に提出し、これを裏付けるを挙げて取り組みます。環境関連分野のデジタル化にために翌年「地球温暖化対策計画」を定め、具体的なより、効率的、効果的にグリーン化を進めていきます。

対策・施策を進めてきました。このような中、本年4世界のグリーン産業をけん引し、経済と環境の好循環

月22日、地球温暖化対策推進本部にて、菅総理はをつくり出してまいります。省エネルギーを徹底し、2030年度の温室効果ガス排出量の削減目標について

再生可能エネルギーを最大限導入するとともに、安全

次のように表明しました。

最優先で原子力政策を進めることで、安定的なエネル「2050年目標と整合的で、野心的な目標として、

ギー供給を確立します。長年続けてきた石炭火力発電

2030年度に、温室効果ガスを2013年度から46％削に対する政策を抜本的に転換します。
」

減することを目指します。さらに、50％の高みに向これは、環境省のみならず、日本全体で気候変動対

けて、挑戦を続けてまいります。
」
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3

国・地方脱炭素実現会議○ 国と地方が協働・共創して2050年までのカーボンニュートラルを実現するため、特に地域の取組と国民のライフスタイルに密接に関わる分野を中心に、国民・生活者目線での実現に向けたロード
マップ、及び、それを実現するための国と地方による具体的な方策について議論する場として、国・地方脱炭素実現会議を開催。

○ 令和２年12月25日の第１回では、ロードマップの素案と各省・地方公共団体の取組を元に議論。
○ 関係各方面からのヒアリング（第１回：２月16日、第２回：２月22日、第３回：３月11日、

第４回：３月19日に実施。）を通じて、ロードマップの具体化とその実現の方策について検討を行い、令和３年４月20日の第２回では、ロードマップの骨子案を議論。

○ ５月下旬頃に開催予定の第３回会議で取りまとめ、成長戦略等に反映。
構成メンバー：＜政府＞
内閣官房長官（議長）、 環境大臣（副議長）、総務大臣（同）、 内閣府特命担当大臣（地方創生）、農林水産大臣、経済産業大臣、国土交
通大臣＜地方公共団体＞
長野県知事、軽米町長、横浜市長、津南町長、大野市長、壱岐市長
第1回国・地方脱炭素実現会議（令和２年12月25日）

我が国の実質GDPと温室効果ガス排出量の推移
1990年度＝100

GDPとGHGが同様の増減傾向

140

基準年
デカップリング
2013年度

実質GDP130

６年連続 減温室効果ガス
（GHG）

120
110
100
90

７年連続 減
GHG/GDP

80
70

（年度）

GHG総排出量

実質GDP

実質GDP当たりGHG総排出量<出典>2019年度の温室効果ガス排出量（速報値）、国民経済計算確報（内閣府）をもとに作成※実質GDP：内閣府「国民経済計算」支出側、実質：連鎖方式[2011年基準]
1990年度～1993年度値：平成30年1月公表の簡易遡及の値
1994年度～2019年度値：令和2年9月8日公表値

この総理発言を受けて、現在、地球温暖化対策計画の見直しなどの検討を行っているところです。

4

に対し、2021年５月現在では東京都・京都市・横浜市を始めとする391自治体（40都道府県、230市、地域においても取り組みが加速化しつつあります。

６特別区、96町、19村）に増え、表明自治体総人口

2050年二酸化炭素排出実質ゼロを表明している自治約1億1,037万人となりました。ここ数年の間に全国

体は2019年9月時点で4自治体1,956万人であったの的に気候変動に対する危機感、カーボンニュートラル

RE-SEED ● July, 2021

2050年カーボンニュートラル宣言～脱炭素宣言の背景とその道筋・具体的な政策について～我が国の温室効果ガス削減の中期目標と長期目標の推移
排出量（億トンCO2換算）

基準年度 排出量16

2013年度 14.08億トン※削減目標決定時の数値

2019年度（確報値）
12.12億トン〈2013年度比14.0％減〉

これまでの2030年度
目標

2021年４月22日
温対本部・気候サミット

新たな2030年度目標

2013年度比14

2013年度比

26%減

46%減

（10.42億トン）

12

を目指す

さらに、
50％の高みに向けて、挑戦を続けてまいります108

2050年までに80%減

2014年度以降
６年連続削減6
今世紀後半のできるだけ早期に「脱炭素社会」(排出実質ゼロ)を実現

4
2020年10月26日
総理所信演説2

2050年までに
排出実質ゼロ

0
1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

中期目標

2040

2045

2050
長期目標

（出典）「2019年度の温室効果ガス排出量（確報値）」及び「地球温暖化対策計画」から作成への関心が高まっていると認識しております。

向けて重要分野であると考えております。環境省では、

また、地方自治体のみならず、民間団体においても建築物・住宅について、過年度より快適な室内環境を脱炭素への関心は高まっております。脱炭素経営に向実現しながら、建物で消費する年間の一次エネルギー

けた取り組みの広がりを表すものとして、TCFD（企の収支をゼロにすることを目指すネット・ゼロ・エネ

業の気候変動への取り組み、影響に関する情報を開示

ルギー・ビル（ZEB）及びネット・ゼロ・エネルギー・する枠組み）に賛同している機関数は2020年10月時

ハウス（ZEH）等の支援を行ってきましたが、令和２点で世界第１位となっております。同様にSBT（企業

年度第３次補正予算及び令和３年度予算においては、の科学的な中長期の目標設定を促す枠組み）の認定企激甚化する災害及び感染症の拡大に適応するため、再業数やRE100（企業が事業活動に必要な電力の100%

エネ設備・蓄電池等の導入による脱炭素化・防災機能を最エネで賄うことを目指す枠組み）の参加企業数にの強化と同時に、省エネ型の換気設備等の感染症対策

関しても日本は世界でトップクラスです。こういったも兼ね備えたZEBの支援や、平時の省CO2化と緊急企業の取り組みについては、気候変動が企業の持続可

時のエネルギー自立化が図られ、災害発生や感染症拡能性を脅かすリスクとなりつつあることが挙げられま

大等の緊急時には一時避難生活が可能な独立型施設す。しかし一方で、脱炭素化によるビジネスチャンス（コンテナハウス等）の支援を行っています。

の創出に繋がるということから、決してネガティブな

また、コロナ禍による在宅時間の長時間化に伴う住転換ではなく、ポジティブな転換であるということも宅のエネルギー消費量増加という状況も勘案し、新た言えるでしょう。こういった自治体、民間団体のこうに「おうち快適化チャレンジキャンペーン」として、した取り組みはさらに大きくなると予想され、今後の断熱リフォーム・ZEH化と、省エネ家電への買い換え

私たちの日常生活にも様々な影響を与えると考えておを呼びかけ、行動変容を促しています。これと連動すります。

る形で、令和２年度第３次補正予算にZEH・断熱リフ

３．環境省の住宅・建築物に係る省エネ推進策
住宅・建築物からの温室効果ガス排出量は約３割を占めており、2050年カーボンニュートラルの実現に

ォーム支援事業を計上、令和３年度からはZEHに加え、さらなる高断熱化・高効率設備の導入による省エ
ネ・省CO2を実現するZEH＋の補助を実施していきます。
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5

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

第５回

第一生命保険株式会社

第一生命保険株式会社 不動産部 ファシリティマネジメント課 ラインマネジャー 堀 雅木 様
アシスタントマネジャー 辰巳 仁 様、チーフ 長島 りか 様、アソシエイト 石浦 皓平 様
不動産投資課 ラインマネジャー 坂東 剛 様、アシスタントマネジャー 小野 綾香 様
不動産企画課 マネジャー

渡辺 隆文 様、アシスタントマネジャー 藤崎 裕子 様

聞き手：一般財団法人日本不動産研究所（業務部

西岡、古山、資産ソリューション部を捉えています iii 。

１ ESG投資への取り組みの経緯■JREI：「サステナビリティ」が、新中計において、■日本不動産研究所（以下、JREI）：御社のESG投資より中核になったということでしょうか？

への取り組みについて、これまでの経緯を教えてく□堀（DL）：そのとおりです。サステナビリティにつださい。

いては従来から取り組んでおります iv が、新中計にお□堀（第一生命保険株式会社、以下、DL）：当社グルi

ープは、2021-23年度中期経営計画 （以下、新中計）

いては、より踏み込んだかたちで、中心に位置づけられました。

に示されているとおり、将来にわたって、全ての人々

生命保険事業は、今の世代と将来世代を橋渡しし、が世代を超えて安心に満ち、豊かで健康な人生を送れ

両世代をコネクトする仕事であると考えています。将るWell-being（幸せ）に貢献し続けられる存在であ来世代を当社の重要なステークホルダーと捉え、私た

りたいと考えています。そのため、事業領域を４つのちの子供世代の将来をサステナブルなものにしていく

体験価値（保障、資産形成・承継、健康・医療、つなことが使命と考えています。そのため、事業領域としがり・絆）へと拡げることで、従来に増してお客さまては、保険を通じた相続、資産承継、死亡保障によるに寄り添ってまいります。また、私たちが追求する全将来世代への経済的なサポートを行っております。近ての人々の幸せは、持続的社会（サステナビリティ）

年は、温暖化による風水害増加など、社会そのもののがあってこそ実現するものです。今般、持続的社会の

持続可能性が脅かされており、サステナブルな社会を実現を事業運営の根幹と位置づけ、地域・社会の持続実現することが、生命保険の商品・サービスの提供と性確保に関する重要課題にも、従来に増して取り組ん

ともに、お客さまからお預かりした保険料を運用する

ii

側面でもより重要となるという考えのもとに、ESG投

また、新中計においては、SDGsに掲げられている資に取り組んでおり、新中計においても「サステナビ

でいきたいと思っています 。
目標について、マテリアリティ分析により当社グルーリティ」という言葉を中心に据えている訳です。

プが取り組むべき重要課題を設定していますが、責任ある投融資を通じた責任投資という文脈で、ESG投資

さらに、当社ならでは、という特徴を申し上げると、当社は、全国の保険契約者からお預かりした資金を幅広い資産で運用する第一生命が目指す姿
地域
社会

将来
世代

保険
契約者
保険金

約1,000万名

保険料
保険金

株主

（出所）
「2020年責任投資活動報告」

RE-SEED ● July, 2021

「ユニバーサル・オ

ESG投資

第一生命

投融資先

ユニバーサルオーナー

・国、地方政府

総資産
約36兆円

・企業
・不動産 等

スチュワードシップ
活動

6

蓮見）

ーナー」として、多様なステークホルダ
持続可能な社会の実現ーを意識した資産運

運用収益の獲得と社会課題解決の両立用を行う必要があると認識しています。
また、「一生涯のパートナー」をミッシ
ョンに掲げる当社の重要な取り組みの一

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

つに責任投資を掲げて取り組みを推進することで、中長期的な投資リターンの獲得と持続可能な社会の実現⑤

ポジティブ・インパクト不動産投資 第一号案件：
ホテル、ワーケーションスペース（帯広）を目指しています。2020年度は持続的な社会の実現に向けてESG投資をさらに力強く進めることにコミットするために、「ESG投資の基本方針」を公表しました。
この方針の中でも掲げておりますとおり、当社は2023年度までに全ての運用方針・運用プロセスにおいて、ESGを考慮した投資を目指しています。
特に、非財務情報であるESGは中長期的な企業価値向上に不可欠な要素だと考えており、ESG投資の取り組みは中長期的なリターンの向上やリスク抑制にもつながるものと考えています。
また当社は、エンゲージメント（中長期的な対話）（出所）ニュースリリース 2021年3月30日

を特に重要視しており、ダイベストメントのようにで数社にあたりましたが、経済条件が合わないことが多きないから突き放すのではなく、全ての企業・オーナ

く、その点で非常に苦労しました。若手メンバーがホー含め、「誰一人取り残さない」という想いでサステテルに限らず、多くの事業者に接触し、なんとかこのナブルな社会へのトランジションを目指しています。

スキームを創り出したという格好です。また今回は帯■JREI：ESG投資は中長期的にみて、リターンを確保

広市の協力もあり実現できました。

できるとお考えでしょうか？

■JREI：今後、全国にある営業拠点をリノベーション□堀（DL）：中長期的にみてリターンを確保できるとする際に、ポジティブ・インパクト投資を考えてい考えています。ESG投資については、不動産部だけでくのでしょうか？

なく、運用企画部や責任投資推進部等とも連携を取り□藤崎（DL）：立地等の条件にもよりますが、不動産ながら進めています。

活用の選択肢のひとつとして検討していくということ

２ 不動産におけるESGの取り組みになると考えます。

＜ホテル・ワーケーションスペース創造の事例：帯広＞＜保育所ファンドの事例＞□藤崎（DL）：元々、帯広市内で保険営業を行う地域□小野（DL）：ポジティブ・インパクト投資二号案件

拠点として使用してきた建物に一として取り組みました vi 。認可保定程度空きスペースができ、何か

育 所15物 件 へ の 投 資 を 行 い、

ESG投資として取り組めないかと100億円超の投資額のうち、当社いうことで検討を始めました。本

が75億円を投資しました。いずリノベーションプロジェクトの推れも東京23区内の物件で、安定進に当たっては、帯広市及び地元のホテル事業を展開

的な収益貢献も見込めるところです。2011年より、当している会社と協定を結び、ワーケーションや地域創社保有不動産への保育所誘致等を行い、全国の待機児生を進める事業として、単なるテナントへの賃貸では童数（※）の約1割に相当する2,500名の児童受入れをなく社会的なインパクトを与えるポジティブ・インパ

目指すという目標を掲げていました。今回の投資によ

クト投資の第一号案件となりましたv。内部は、2〜３る受入可能児童定員数は1,000名超、累計で2,700名

階がホテル、4階以上が保険営業所、1階がエントラ

超となり、目標を達成することができました。

ンスとワーケーションのスペースとなっています。

（※）2011年4月時点■JREI：初めてのポジティブ・インパクト投資として、□小野（DL）：今回の15物件への投資については、ポ苦労したところはどのような点でしょうか？

ジティブ・インパクト投資として認めていただくにあ□藤崎（DL）：地域活性化に資するような活用を検討

たって、プラスの側面として待機児童問題解消への貢する中で地域貢献に意欲的なテナントを誘致しようと

献の他に、女性の社会進出促進などがあります。一方、
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7

近隣住宅への「騒音」といったマイナス面のインパク

年度100%削減と目標を引き上げたのは、当社CO2排

トも定期的にモニタリングしていくことがポイントと出量の約8割を占める電力の100%再エネ化（RE100）

なっています。

を早期達成することにより、全社の脱炭素化を早める■JREI：帯広の案件のようにオペレーターを探すのにことができると考えたからです。

ご苦労はなかったでしょうか？

RE100への取り組みについては viii、当社としては□小野（DL）：本件については、オペレーターが決ま2023年度までに達成することを目標としました。昨っている案件をご紹介いただきました。一方で、この年度は、当社が投資している太陽光発電所からの環境

ようなファンドを設立することで、開発者にとっても価値を取得するスキームを構築できたことも当社ならオペレーターにとっても、保育所開設のビジネス機会

ではの取り組みになったかと思います。日比谷や豊洲を創出することに貢献できると思います。

本社ビルといった代表的なビルについて、同スキーム■JREI:保育所ファンドに入る物件は大型物件が多いを活用して、今年度から再エネに切り替えています。
もうひとつは、The Net-Zero Asset Owner Alli-のでしょうか？
□小野（DL）：規模は5〜6億円/件が中心です。中規

ance（以下、AOA）に日本で初めて加盟したもので模で、定員50〜60名の一般的なサイズです。

す ix。AOAへの加盟を通じて、今後2050年までに運■JREI：インパクト投資のKPIをどのように設定され用ポートフォリオの温室効果ガス排出量を実質ゼロとすることにコミットし、産業革命以降の平均気温上昇たのでしょうか？
□小野（DL）：女性の社会進出促進という意味で雇用

を1.5℃未満に抑制するというパリ協定の目標と整合的数を正確に把握することは難しいですが、児童の受入なポートフォリオへ移行することを目指していきます。

数が増えれば、雇用数にもプラスの影響があるという

以上3つの取り組みについて、気候変動リスクに対整理をしています。
「騒音」については、遮音性の高する当社の本気な姿勢を示すために、脱炭素、RE100、いサッシを導入したり、苦情件数をカウントしたりす

AOAの3つ同時にニュースリリースするというチャる予定です。

レンジもしました。
■JREI：この目標は菅政権のカーボンニュートラル宣＜脱炭素への取り組み事例＞

言によって後押しされた面はあるのでしょうか？

□長島（DL）：環境関連の事案として、2021年3月5□長島（DL）：従来より気候変動問題は当社における日にニュースリリースを出しまし重要な課題と認識しており、RE100の早期達成に向vii

た気候変動に関する案件 をご紹けた目標設定、運用ポートフォリオにおける気候変動

介いたします。

リスク分析等、気候変動問題への対応について検討を

CO2 排出量削減目標（スコー

進めていました。日本政府におけるカーボンニュート

プ1+2）を2025年度50%、2040

ラル宣言によって、日本社会全体が更に真剣に気候変

ポジティブ・インパクト不動産投資 第二号案件：保育所ファンド

さくらさくみらい東仲通り（東京都中央区）

8

RE-SEED ● July, 2021

※下記の他13物件の都内認可保育所に投資

さくらさくみらい西永福（東京都杉並区）（出所）ニュースリリース 2021年3月30日

不動産分野におけるESG投資等への先進的取り組み事例インタビュー

動問題に取り組まなけ
ればならないという意
識を強く持ったのではないかと感じています。
■JREI：目標達成のた
めに数字を積み上げるという裏作業はどのようにされたので新たなCO２排出量削減目標の設定
CO２ 排出量削減目標（スコープ１＋２）
現行

電力使用量を踏まえて、
再エネ化の概算コストを試算し、RE100達成
までにロードマップを検討しました。当社は見直し後グループ全体対前年比 1％削減

第一生命（2013年度比）
中期 ： 2030年度 40％削減
長期 ： 2050年度 70％削減（2019年度比）
中期 ： 2025年度 50％削減
長期 ： 2040年度 100％削減

CO２ 排出量削減目標（スコープ３）（※）
現行

見直し後

目標設定なし（2019年度比）
中期 ： 2030年度 30％削減
長期 ： 2050年度 100％削減

しょうか？
□長島（DL）
：現状の

⑤

第一生命

（※）把握可能な項目で、当社事業や社員の行動変容につながる観点で重視すべき項目を対象
・現時点では、DLについて、カテゴリ1（購入した製品・サービス）、カテゴリ3（スコープ1,2に含まれない燃料及びエネルギー活動）、カテゴリ4（輸送、配送（上流））、カテゴリ5（事業から出る廃棄物）、カテゴリ6（出張）、カテゴリ7（雇用者の通勤）、カテゴリ
12（販売した製品の廃棄）を対象
・今後、カテゴリ15（投資）について、目標設定予定。また、その他のカテゴリの追加も検討する（出所）ニュースリリース 2021年3月5日

金融業のため、工場を持っているような企業に比べ、り込んで推進しています。

使用電力量が相対的に少なく再エネ化しやすいと判断

ここ5〜10年を振り返ると、不動産部内だけではな

し、また、よりスピーディーにやることが何より重要

く、会社全体の空気感として、単なる収益性だけではだと考えて、国内外の同業他社とも比較しながら達成

なく、ESGマインドをもった投資がどうすれば実現で目標年を策定しました。

きるかを、日々考えるような土壌や文化が根付いてき□辰巳（DL）：精緻な積み上げもさることながら、スたような気がします。経営やマネジメント層だけでな

ピーディーに高い目標を自ら掲げることを重視しましく、若いフロント層においてもです。またニュースリ

た。できるレベルで積み上げるのではなく、世の中でリースのかたちで、社外へ積極的に発信していくこと求められている水準をベンチマークしながら、それよの重要性も認識され、社内における学習効果や担当者

りも一歩踏み出して、どうすれば達成できるかというのモチベーションアップ、新たなESG案件の紹介などことを考え、省エネと再エネを組み合わせてCO2排につながるという好循環も出てきています。

出ゼロを目指すことにしています。

■JREI：再エネはRE100への取り組みを通じて実現し■JREI：菅政権の目標設定よりも高い設定、高い目標ていくと理解しましたが、一方で省エネは具体的にを掲げていらっしゃいますね。ちなみに、CRREMはどのような方策を考えているのでしょうか。LED（Carbon Risk Real Estate Monitor）という取り照明への改修や、空調設備の更新などが一般的かと組みが示したパスのほうが、より高い目標を掲げら思います。

れていますね？

□辰巳（DL）：空調設備更新とLED照明への改修が大□辰巳（DL）：CRREMとの比較は今年度取り組もう

きいのは確かです。当社所有物件は、築30年前後のとしております。まだ検証段階にはいたっていません

ものが多く、改修時期において、省エネ効果が相対的が、CRREMのパスを意識しながら、対策を打っていに高いものを入れています。LEDは順次改修を行いつこうと思っています。

つ、一部ですがグリーンリースを導入し、テナントと■JREI：不動産部としては、国内アセットにおける導入コスト・メリットのシェアも行っている場合もあ

ESG投資の取り組みについて、年間目標を置かれてります。また、年度ごとに省エネと再エネのロードマいらっしゃるのでしょうか？ また、先ほどの事例

ップを描いて進めています。今後は、再エネ証書等にのような具体的なアイデアはどこから出てくるのでよるものだけでなく、追加性、継続性のある再エネ調

しょうか？

達も積極的に進めていきます。

□堀（DL）：不動産部のESG取り組みについては、ア■JREI：ESG投資やSDGｓにどう取り組んでよいのか

セスメント計画（年間の業務計画、KPIを規定）に盛わからないという声を聞くことがあります。全社を
RE-SEED ● July, 20219

挙げて、ESGに取り組んでおられることがよくわか極的に取り入れようという取り組みが出てきています。

ります。そうした文化を醸成することが大変で、時コロナがなければ、こういう動きは出てこなかったか

間のかかるものではないでしょうか？

もしれません。

□ 堀（DL）：不動産部で保育所誘致を始めたのが□藤崎（DL）：木造建築については、単に構造を切り

2011年です。その時には、「いちばんひとを考える

替えるというハード対応だけではなく、積極的に取り会社になる」という会社ビジョンを踏まえ、「いちば組めるよう、社内の投資基準の変更も行いました。

んひとを考える不動産とは何か？」ということを不動

ESG要素を踏まえた社内投資基準の策定にはJREI様に

産部の若手中心に議論しました。オフィス中心だったもご協力をいただきまして、ありがとうございます。

投資について、収益を上げつつも社会貢献につながる

環境・社会への配慮をしている物件における収益性の投資ができないか？という話し合いの中から、保育所

安定性・賃料上昇効果の優位性が認められたことを受誘致の発想が出てきました。ホームページから電話番

け、投資判断にも反映させていこうと考えています。

号を調べ、さまざまな事業者や自治体に飛び込みでア

具体的には、グリーンビルディング認証などの環境認

ポをとり、お話を伺うといった地道な行動の積み上げ

証取得物件や木造・木質化建物について、ハードル・が現在につながっています。

レートの引き下げを行いました。

■JREI：本日のインタビューでも、若い方が多く参加■JREI：この動きは、相当なインパクトを市場に与えされていますね。
□堀（DL）：まさにフロントで実務対応してきたメン
バーの声をお聴きいただけたと思います。

3 ESG投資にコロナが与えた影響■JREI：ESG投資におけるコロナの影響は、いかがでるものと考えています。今後どのようになるか、楽
しみにしています。

４ 今後の方針や取り組み■JREI：最後に今後のお取り組みについて、一言いただけますでしょうか？

しょうか？ 後押しされたことや方向転換されたと□堀（DL）：新中計に掲げる基本方針に沿って、具体

いったことはありましたか？

的な案件に取り組んで参ります。

□堀（DL）：会社としては新型コロナ対策支援としてサステナブルな社会の実現に向けて、攻めのESGのソーシャルボンド（コロナ債等）の発行機運の高まり

姿勢で様々な新しい取り組みにチャレンジしていきたを受けた債券投資や、インパクト投資を通じたヘルス

いと考えております。

ケア関連のイノベーション創出の後押しを行っていま■JREI：今後も御社ならではの幅広い取り組みを楽しす。不動産については、ニューノーマルにおけるオフ

みにしております。本日は長時間、どうもありがと

ィスのあり方やオフィス管理方法の改善に取り組んでうございました。

います。例えば、環境的にも、LCC的にもサステナブ

2021年5月6日（木）オンライン・インタビューに基づきJREIが構成

ルな木造建築にトライしていこうとか、自然換気を積i

第一生命HD 2021−23年度中期経営計画 https://www.dai-ichi-life-hd.com/newsroom/newsrelease/2020/pdf/index_037.pdf

ii

第一生命HD サステナビリティ報告書 https://www.dai-ichi-life-hd.com/sustainability/library/report/2020/pdf/index_001.pdf

iii

2020年責任投資報告書 https://www.dai-ichi-life.co.jp/dsr/investment/pdf/ri-report_002.pdf

iv

2015年にPRIに署名して以降、責任投資体制の整備を進めてきた。2018年には21世紀金融行動原則の定時総会にて「環境大臣賞」を受賞。2020年2月にはESG金融の普及・拡大に向けて創設された環境省「ESGファイナンス・アワード・ジャパン」において、
ESG投資に対する先駆的な取り組みが評価され、投資家部門金賞（環境大臣賞）を受賞している。

v

ポジティブ・インパクト投資第一号案件（帯広：ホテル、ワーケーション）
https://www.dai-ichi-life.co.jp/company/news/pdf/2020_109.pdf

vi

ポジティブ・インパクト投資第二号案件（保育所ファンド） https://www.dai-ichi-life.co.jp/company/news/pdf/2020_108.pdf

vii

新たなCO2排出量削減目標の設定について https://www.dai-ichi-life-hd.com/newsroom/newsrelease/2020/pdf/index_033.pdf

viii

2023年度までのRE100達成方針を策定 https://www.dai-ichi-life.co.jp/company/news/pdf/2020_097.pdf

ix

本邦初となるネットゼロ・アセットオーナー・アライアンスへの加盟について
https://www.dai-ichi-life.co.jp/company/news/pdf/2020_096.pdf

10RE-SEED ● July, 2021

大阪国際ビル環境改修事業におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ①
みずほ不動産投資顧問株式会社
オリジネーション第一部

１．MONEグループについて

稲垣 光剛て掲げてきました。
付加価値創造の手段の一つとして、オフィスビルをMONEグループ（みずほリアルティOne、みずほ中心とした省エネ改修にも積極的に取り組んできまし不動産投資顧問、みずほリートマネジメント）の前身

た。グループ傘下のOneリート投資法人は、2014年

であるシンプレクスグループは、2002年に創業し、よりGRESBへ参加し、「Green Star」の評価を取得

2015年よりみずほフィナンシャルグループ傘下の不しました。その後もサステイナブル方針やポリシーの動産AM会社として、私募ファンド、上場リート、私制定、ESG検討会の設置、環境認証の取得に継続的に募リートの運用を行っています。

取り組んでいます（2020年度の評価は★4）。特に環境認証については、
2020年度では運用物件の70%（延約20年におよぶ当社の社歴の中で、リーマンショ

床面積ベース）を超える割合で認証を取得しています。

ックや東日本大震災、昨今のCOVID-19など、様々

私募ファンドにおいても、築古の案件を取得し、建な社会情勢の変化や市場の変動を経験してきましたが、物の意匠的なバリューアップと合わせて、大規模な設

当社では一貫して不動産の価値を最大化すること＝備投資による省エネ改修を行う老朽化不動産の再生案「付加価値創造」を、当社の企業文化を表す言葉とし件を数多く手掛けています。最近では、開発型AM案

図表１ MONEグループ概要

件において、屋上テラスやテナント
専用ラウンジを設けることや、生物
多様性や地産地消の観点から植栽選定を行うなど、不動産におけるESGを重視した企画・運用を積極的に行っています。
中でも2014年12月より運用している大阪国際ビルディングは、耐震・環境不動産形成促進事業（Re-Seed投資事業）の3号案件として当社がファンド組成した案件であり、築古・大型ビルをバリューアップすること
による「付加価値創造」から、より社会的な課題である不動産におけるESG＝「ESG不動産」の認識を深める大きな契機となりました。
本稿では、大阪国際ビルディングの事業計画立案の背景や経緯、および具体的な運用の成果等を中心にご紹介させていただきます。
RE-SEED ● July, 202111

図表２ Re-Seed投資事業の活用事例
出資年度

ファンドマネージャー

1

2013年度トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱東京都内の既存のオフィス・住居複合ビルの環境改修案件

2

2014年度トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱横浜市内の既存のオフィスビルの環境改修案件

3

2014年度シンプレクス不動産投資顧問㈱（現 みずほ不動産投資顧問㈱）大阪市内の既存のオフィスビルの環境改修案件

4

2014年度オリックス不動産投資顧問㈱大阪市内における一定の環境性能を有するホテルの開発案件

5

2015年度㈱玄海キャピタルマネジメント

大阪市内のサービス付き高齢者向け住宅２物件についての環境改修案件

6

2015年度

ケネディクス不動産投資顧問㈱東京都内における一定の環境性能を有するホテルの開発案件

7

2016年度ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社

東京都内における一定の環境性能を有する高齢者施設の開発案件

8

2016年度㈱玄海キャピタルマネジメント

千葉県及び東京都内のサービス付き高齢者向け住宅２物件についての環境改修案件

9

2017年度

ＰＡＧインベストメント・マネジメント㈱岩手県、山形県、福島県、栃木県、埼玉県及び長野県に立地する
既存のオフィスビル６物件についての環境改修案件

10

2017年度トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱東京都内の既存のオフィスビルの環境改修案件

11

2017年度トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱横浜市内の既存のオフィスビルの環境改修案件

12

2017年度

三菱地所投資顧問㈱東京都内の既存のオフィスビルの環境改修案件

13

2018年度

サンアローズ・インベストメント㈱兵庫県内における一定の環境性能を有する物流施設の開発案件

14

2020年度みずほ不動産投資顧問㈱東京都内の既存のオフィスビルの環境改修案件

15

2020年度

サンアローズ・インベストメント㈱大阪府内における一定の環境性能を有する物流施設の開発案件

２．大阪国際ビルディングについて事業の概要

図表３ 大阪国際ビルディング概要

大阪国際ビルディングが所在する本町エリア
は、かつて大阪を代表する商社や繊維の有力企業が集積しており、昨今新築ビルの供給が多く見られる梅田や中之島などと比較して比較的歴史のあるオフィス街です。大阪国際ビルディン
グは、その伝統ある本町のオフィス街の中心に位置し、1973年に竣工しました。大阪大林ビ
ルディング（現「北浜 NEXU BUILD」）と並び、大阪で最初に建てられた超高層ビルの一つと言われ、当時の建築学会賞を受賞しています。1
街区全体のゆとりある敷地を有し、特徴的な白色カーテンウォールの外観から、通称「白ビル」

・所 在 地：大阪市中央区安土町二丁目 3 番13号と呼ばれる本町のランドマーク的な存在となっ・階

数：地下 3 階、地上32階、塔屋 1 階・構造：鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造

ています。
設計当時、
「高層化によって生まれた価値あるスペースを緑の広場として多くの市民に提供する」というコンセプトをもとにデザインされ
12

RE-SEED ● July, 2021

・主 用 途：オフィス、店舗
・竣

工：1973年 3 月

・延床面積：65,029.29㎡
・設計施工：㈱竹中工務店

大阪国際ビル環境改修事業におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ①た２階基壇部の屋上庭園には、40年以上の歳月をかでは大阪国際ビルディングのポテンシャル、具体的にけて樹木が生い茂り、大阪国際ビルディングのテナン

は、恵まれた立地と建物規模、オフィスビルとしてのトのみならず、近隣のオフィスワーカーにも憩いの場

歴史と品格といった点に着目し、設備更新と今後のマ所を提供しています。

ーケットの回復により、今後数十年にわたり十分な競オフィスのテナント専有部についても、１フロア約争力を備えるオフィスビルに再生することができるも400坪の整形無柱空間となっており、センターコアにのと考えました。また、ただ建物を現代的に装い直す

よる四面採光により全方位へ眺望が確保された開放的だけでは時代の変化によりいずれまた陳腐化してしま

かつ機能的な執務空間は、竣工から40年以上を経た

うものと考え、これまでの時間の積み重ねにより醸成

今日でも普遍的ともいえる品格を際立たせています。

された風格を残しながら、これからの時代に求められ大規模ビルならではの付帯施設として、平面駐車場

るものを新たに融合し、将来も持続可能な価値を創造（119台）、貸会議室（17階）、低層階店舗（書店、飲することをリニューアルのビジョンとし、『これまで食店、コンビニ、ATM等）の他、テナント専用施設の40年、これからの40年』を改修計画のキーコンセ

として、食堂（17階）、リフレッシュスペース（32

プトとしました。

階展望フロア、完全分煙）、貸自転車（無償貸出40台）

なお、運用方針の一つの可能性として、建物を解等も備えています。

体して再開発を行った場合の検証も行いましたが、新耐震基準相当の耐震性（旧建築基準法第38条の規定

３．
『これまでの40年、これからの40年』に基づく大臣認定）を備えていることから、大規模改2008年いわゆるリーマンショックの後、大阪のオ修を行うことの方が合理的であるものと判断しました。

フィスマーケットが悪化し、大阪国際ビルディングも４．ストラクチャーおよび資金調達についてその影響を直接的に受けました。本町エリア全体の空室率が当時11%程度まで低下し、大阪国際ビルディ

前述のとおり、当社では築古案件のバリューアップ

ングでも一時的に空室率が30%超、平均賃料単価もや開発案件を多く取り組んでいたことから、エクイテ

リーマンショック前と比較して25%超下落しました。

ィもしくはメザニン資金としてのRe-Seed投資事業と当社が取得検討を行った2014年後半には、空室率

当社事業の親和性が高いものと考え、Re-Seed投資事は8%程度まで改善していたものの、平均賃図表４ ストラクチャー概要

料はほぼ底をついて

Re-Seed機構

横ばいといったタイ（基金設置法人）

耐震・環境不動産支援基金

ミングであり、オフィ
ス賃貸マーケット、キャピタルマーケット
ともにまだ回復傾向に至る一歩手前という時期でした。そうした環境下にあって、当時は十分な設備更新のための投資をすることも難しい環境にありました。

ＦＭ ：シンプレクス不動産投資顧問（現みずほ不動産投資顧問）
スポンサー ：
シンプレクス・インベストメント・
アドバイザーズ（現みずほリアルティOne）

LP出資

配当
GP出資

投資事業有限責任組合
（LPS）
LP出資
出資

配当

【SPC】

融資

金融機関

環境改修事業

出資

投資家

しかしながら、当社
RE-SEED ● July, 2021

13

業が制度化された平成25年度（2014年3月）にファ設備更新CAPEXが再調達価格の約14%程度、②バリ

ンドマネージャーの登録を行いました。

ューアップ投資が再調達価格の約3%程度、それら合その後の2014年7月頃より本案件の取得検討を開計で17%（以上すべて運用期間5年間の合計）、年平始するにあたり、初期検討の段階からRe-Seed機構様均で3.4%という水準としました（再調達価格は当社には本案件への参画を相談させていただきました。

が取得したERに基づきます）。これは、同程度の築年

スキームの組成にあたっては、本案件のエクイティ

数のオフィスビルにかかる標準的なCAPEX投資と比投資家（国内リース会社）の意向によりGK-TKスキー

較して2〜3倍程度の水準となります。なお、この

ムを採用し、大阪本町エリアに本店を構えるりそな銀

CAPEX投資の原資は、取得時にエクイティで50%、

行よりノンリコースローンを調達しました（取得時鑑期中のキャッシュフローで50%を賄う計画としまし

定価格に対して50%程度）。

た。

Re-Seed投資事業の対象要件は、既存建物の改修を対象とする要件を複数検討した結果、下記の理由により「CASBEE不動産の評価においてAランク以上」と① 個別補助空調更新（2016〜2018年）
竣工後OA機器の普及に伴い空調負荷が増大したたしました。

め、1998～2003年にかけて水冷式の水熱源個別補①CASBEE不動産は、エネルギー消費だけではなく、助空調を設置していました。

資源利用や生物多様性、屋内環境といった評価項目

その後、当時主流となっていたHCFC(R22)冷媒のが含まれており、本案件の改修コンセプトにより親規制が世界的に進み（モントリオール議定書）、2020

和性が高かったこと。

年以降は冷媒補充が困難になること、また部品の供給②取得検討段階において、現状および改修後の机上評価が可能であったこと。
③本案件を対象とした机上評価により、現状でB+、
改修後でA以上であることが見込まれたこと。

５．CAPEX計画の策定について減少により将来の保守点検対応も受けられなくなることが見込まれたため、将来的な汎用性とメンテナンス性を考慮し、空冷式のビル用マルチACへの更新を順次行いました。
（試算上の電力使用量更新前後比40%削減、水使用量更新前後比100%削減）② サブ変電所の新設（2016〜2017年）

CAPEX計画の検討にあたっては、大規模な設備更電圧が新築時に主流であった254V（440V配電）

新の投資費用だけでなく、結果としての効果を定量的仕様のままであったため、各階のEPS内変圧機を撤去に評価することが重要なポイントとなりました。

し、18階機械室にサブ変電所を新設しました。これ

そのため、当初事業計画立案時には、CAPEX投資により、100ＶのOA専用幹線を新設し、電源の信頼を①設備更新CAPEXと②バリューアップCAPEX（共性の向上と変圧器の電力損失を削減しました。
（試算用部改修など）の2種に分類し、各々の工事項目につ上の電力使用量更新前後比60％削減）

いてCASBEEスコアリングへの貢献度を数値化するこ③ テナント専有部照明器具のLED化（2017年）とで、環境性能の改善効果を測ることに加え、その費共用部のLED化に加え、テナント、PM、BMと共用対効果、優先順位、実施時期等の判断を行いました。

同して省エネ化を図る取り組みの一環として、テナン

また、設備更新については、すでに更新期が到来してト専有部内照明器具のLED化を進めるためのグリーン

いる、または運用期間に更新期が到来する設備更新にリース契約を一部導入しました。関係各社にメリット加え、今後10年間のランニングコスト（設備にかかが共有されており、今後も未導入のフロアへの展開をるメンテナンス費用や水光熱費）も考慮し、必要であ検討しています。
（試算上の電力使用量更新前後比

れば将来の設備更新を前倒して行う計画としました。

69％削減）

その結果、CAPEX投資の具体的な金額規模は、①14

６．設備更新CAPEXの実行と効果について

RE-SEED ● July, 2021

大阪国際ビル環境改修事業におけるRe-Seed投資事業の活用戦略 ①

図表５ CASBEE評価結果概要

評価項目

最大加点

改修前

改修後

(2014/10)(2017/12)

評価(自主）

評価

評価改善に寄与が大きな改修等
・個別空調更新（能力の適正化）による電気使用量削減

1. エネルギー／温暖化ガス

35

21

33

・サブ変電所の設置による無負荷電圧の削減
・共用部及び専有部のＬＥＤ化による電気使用量削減
・テナントとオーナーでの共同したエネルギー削減の取り組み（グリーンリース契約等）

2. 水

10

6

7

・水冷式から空冷式への個別空調更新による水使用量の削減

3. 資源利用／安全

20

10

13.2

・エントランスホールリノベーション等における再生資材利用

4. 生物多様性／敷地

20

14

17

・生物多様性を考慮した1階植栽帯等のリニューアル

5. 屋内環境

15
100

評価結果

9.7

9.7

60.7

79.9

★★★☆☆

★★★★★

B+ランク

Sランク

1. エネルギー／温暖化ガス

で、CASBEE不動産の認証を取得し、結果として物件
5. 屋内環境

2. 水

取得時に想定していたAランクを上回るSランクを取得することができました。
CASBEE不動産取得物件の中で、築45年を超えているものは約3.2%、築45年を超え、かつSランクを取得しているものは、全物件中約1.4%（本稿執筆時）

4. 生物多様性／敷地

3. 資源利用／安全

改修前(2014/10)

改修後(2017/12)にとどまっていますが、今後は、老朽化不動産の環境性 能 を 改 善 す る 際 の 一 つ の ガ イ ド ラ イ ン と し て、
CASBEEを含む環境認証制度がより活用されることを期待しています。
本稿にてご紹介させていただいた大阪国際ビルディ④ 給湯ボイラー更新（2019年）

ングを通じて、設備更新投資を戦略的に行うことによ給湯ボイラーの更新にあたり、既設の容量9,000Ｌ

り、築40年を超える不動産であっても、技術的、経から適正サイズ2,800Ｌへとサイズダウンし、セント済的合理性を両立させながらも、環境性能を大幅に改

ラル給湯方式から、局所式給湯方式へ更新しました。

善し、価値ある不動産ストックを長寿命化することが（試算上の電力使用量更新前後比25%削減）可能であることをお示しできたものと考えています。

2015年に工事の実施計画を策定後、2016年から次稿では、もう一つのCAPEX投資の柱であるバリ

2018年の3年間に集中して設備更新を行った結果、

ューアップCAPEX（共用部改修など）や、CASBEE

2018年 の 全 体 年 間 消 費 電 力 量 は、2014年 比 で 約

スマートウェルネス認証の取得、ESGに配慮したより

11％の削減を達成することができました。

発展的な当社の取り組み事例などについて、ご紹介をまた、2018年までの設備更新工事が完了した段階させていただきます。
RE-SEED ● July, 2021

15

環境不動産ニュース
2020年度後半の地価動向
前号では新型コロナウイルス感染症による地価の動図表１ 半年ごとの用途別地価変動率（全国）

向を確認し、2020年９月末までの半年間、特に宿泊施設や商業施設が立地する商業地の地価上昇率が各地で軒並みマイナスに陥っていることを紹介しました。
このたび日本不動産研究所は2021年３月末時点の「市街地価格指数」を公表し、これによってその後半（％）

2019.92020.32020.92021.3

商業地

0.8

0.5

▲ 0.5

▲ 0.3

住宅地

0.4

0.2

▲ 0.2

▲ 0.1

工業地

0.4

0.3

0.1

0.3

全用途平均

0.6

0.3

▲ 0.3

▲ 0.1

出所：日本不動産研究所「市街地価格指数」

年間の地価動向が明らかとなりました。図表１は全国の半年間の地価変動率の変遷を用途別に示したもので

かし年度後半に掛けて、一部の部門を除いて経済活動す。これによると、商業地や住宅地で地価下落が継続が正常化に向かう中、不動産市場を取り巻く不確実性していますが、下落のペース自体は緩和していることが徐々に低下し、地価の下落圧力が軽減したものと解がわかります。特に商業地について地域別の変動率を釈できます。日本の経済活動がコロナ禍以前の状態に追うと（図表２）、多くの地域において地価の下落率

完全復活するまでにはなお時間を要するとはいえ、そが縮小していることが見て取れます。

の過程において地価の下げ止まり傾向が一層着実なものになることが期待されます。

2020年度の前半は、新型コロナウイルス感染症が

0.0
▲0.5

かりました。し

北海道地方

東北地方

関東地方

北陸地方

中部・東海地方

近畿地方

中国地方

四国地方

2021.32020.92020.32019.92021.32020.92020.32019.92021.32020.92020.32019.92021.32020.92020.32019.92021.32020.92020.32019.92021.32020.92020.32019.92021.32020.9価下落圧力が掛2020.3▲1.5

2019.9▲1.0
2021.3を中心に強い地

0.5

2020.9っていた商業地

1.0

2020.3

要の受け皿とな

1.5

2019.9インバウンド需（％）

2021.3コロナ禍以前に

2.0

2020.9募 ら せ た 結 果、

図表２ 半年ごとの商業地地価変動率（圏域別）

2020.3きの不透明感を2019.9日本経済の先行

九州・沖縄地方

出所：日本不動産研究所「市街地価格指数」［表紙の写真］Hareza Tower

Hareza Towerは豊島区が掲げる「国際アート・カルチャー都市構想」のシンボルプロジェクトである「Hareza（ハレザ）池袋」の一角を担う大規模複合施設として2020年5月に竣工しました。
外装の仕様、LED照明や明るさセンサー・人感センサー制御、高効率型空冷ヒートポンプパッケージの採用など汎用性が高い設備システムの導入に加え、事務所専用部における照明照度500lx器具の選定など適正な設計条件の検討等を行い、CASBEE-建築（新築）Sランク、DBJ Green Building認証において最高ランクの星５つ、建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）の建築物全体評
価にて最高ランクである星5つ、事務所用途の部分評価では超高層複合用途ビル
において認証取得の第一号案件として「ZEB Ready」を取得しました。

所 在 地：東京都豊島区東池袋一丁目18 番１号
竣
工：2020年５月
構
造：鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造・
一部鉄筋コンクリート造規
模：地上33階地下２階
建物高さ：約158m
敷地面積：約3,620m²（約1,095坪）
延床面積：約68,600m²（約20,751坪）
事 業 主：東京建物株式会社、株式会社サンケイビル
設
計：KAJIMA DESIGN
施
工：鹿島建設株式会社

Vol. 22 ● July, 2021
編集発行：一般社団法人 環境不動産普及促進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門１−16−４ アーバン虎ノ門ビル2階
Tel：03-6268-8015（代表・総務部）03-6268-8016（企画部・環境不動産部）Fax：03-3504-8826
http://www.re-seed.or.jp/

制

作：株式会社 たいせい

〒156-0042 東京都世田谷区羽根木 １−７−11
T el：03-3321-2111
Fax：03-3321-2100

大成出版社ビル４階