セレオ八王子北館 特別高圧受変電設備他更新工事に伴うＣＭ業務
プロジェクトの基本情報

プロジェクト名称

セレオ八王子北館
特別高圧受変電設備他更新工事に伴うＣＭ業務

所在地

東京都八王子市

完了時期

2017年3月

種別１

■改修

種別２

■非住宅建築CM業務委託者名

ＪＲ東京西駅ビル開発株式会社

CM業務委託者に関する情報 種別

第１電気室

特高電気室

第２電気室

■民間法人

CM業務委託者の所在地 東京都八王子市

応募者に関する情報

応募者(法人)名明豊ファシリティワークス株式会社

種別■CM専門会社

第３電気室

応募者(法人)の所在地 東京都千代田区
業務契約期間CMRの参画時期■基本計画段階■工事発注段階

CMRの選定方法■プロポーザル

設計と施工の発注形式■設計・施工分離

設計者の選定方法■特命

工事の発注区分■コスト・オン

請負契約の形式■総価一式

施工者の選定方法■競争入札

2013年11月～2017年3月■基本設計段階■工事段階■実施設計段階【更新対象設備】・特別高圧受変電設備（Ｂ２階）
本予備２回線受電 受電電圧 66ＫＶ
変圧器：ＳＦ６ガス自冷式 6,000ＫＶＡ×2台
・サブ受変電室：第１,２,３電気室（Ｂ２階）
施設全景
第４,５,７電気室（屋上）・非常用発電機設備（Ｂ２階）：ディーゼル方式 1,000ＫＶＡ
・中央監視設備、高圧幹線ケーブル
・上記に伴う低圧幹線ケーブル延線接続、機器搬出入に伴う支障対策工事等

発電機室

専門性が高く、高難度な受変電設備更新工事へのＣＭ導入により、最小の営業支障※※開店時間の遅れ、冷凍食品が溶ける、空調不能、商品搬入支障などと適正コストで更新を実現

 プロジェクト概要・特徴【プロジェクト概要】
竣工から32年が経過した大規模商業施設（約73,800㎡）において、営業を継続しながら行う基幹をなす受変電設備の更新工事【プロジェクトの特徴】
・商業施設のため、営業支障を最小限にとどめる必要があり、約60回におよぶ大規模停電工事を安全に制限時間内で終える必要があった。
・既に故障が発生していた為、一刻も早い更新が必要な状況であった。 一方で、更新に必要な停電や空調停止は繁忙期や営業イベント、真夏を避けて行うことが求められた。
・一般的に競争が働き難い設備更新工事において、限られた予算内で対象設備の全更新が【プロジェクトフロー】 ゴールを実現する為のＣＭＲの業務

プログラミング

設計マネジメント

発注支援

施工マネジメント

課題抽出
シナリオ構築

更新範囲・仕様を適正化

コストミニマムで工事発注

専門性を補完リスクを回避・現状把握・要望事項整理・課題の抽出・ﾏｽﾀｰｽｹｼﾞｭｰﾙ作成

・要求水準書作成
・設計与条件整理
・設計図書レビュー・VEの助言・提案

ある
適べ正き
コ 姿
スへ
ト ので更実新
現を・発注スキーム検討
・施工計画等の確認
・競争環境の構築
・工事工程調整支援
・RFP作成/RFIの実施 ・設計変更コスト管理
・業務区分表の作成
・検査・引渡し支援
・入札、査定支援必要であった。

 ＣＭＲ導入の背景と要求事項・リスクを伴う難易度の高い電気専門工事に対して社内に十分なスタッフがおらず、発注者側に立つ設備のプロを必要としていた。
✓ 設計者・施工者からの提案に対して、設備専門性の補完により、その妥当性を解り易く解説✓ 豊富な経験による気づき、アイデアの提供により、発注者リスク（事故、営業支障）を低減✓ 既存施工者、既存メーカーに固執しない競争環境を実現する発注方式の提案により、適正かつミニマムなコストでの工事発注を実現【ＣＭＲチームの役割】 高い専門性を持つＣＭＲチームが発注者の意思決定を強力にサポート
発注者: JR東京西駅ビル開発

電気主任技術者【発注スキーム】コストミニマムを実現

専門性の高い提案や問題に対するどこにも属さない中立的立場からの必要性・妥当性の説明・報告
気づきの発信、助言
意思決定の支援

CMR：明豊ファシリティワークス
マネジメントチーム

設備工事および特高機器、特高工事を建築へコストオン

統括責任者

プロジェクトマネジャー

電気設備(設計監修リーダー)

発注者

電気設備(施工監修リーダー)
発注

エンジニアリングチーム

 ＣＭＲ体制とプロジェクト全体体制

コスト担当(電･建･機)・上記、発注者要望に応えるため、商業施設プロジェクト経験が豊富で設備に高い専門性を持つプロジェクトマネジャーを中心に各種専門性を持ったＣＭＲチームを組織し、発注者を強力に支援。
・競争環境構築（コスト縮減）の為にプロジェクト体制は非常に複雑となった。そこで、200項目に及ぶ業務区分表を作成し、責任区分を明確に整理することで品質・事故リスクの回避に努めると共に、各社の得意とする作業を他社の業務と関係を持たせる工夫により、施工者間でも一体感のある発注者リスクの少ないプロジェクト体制の構築に成功。

 ＣＭ方式導入による効果【更新内容】✓ 専門性が高く設計者、施工者任せとなりがちな事項をピックアップし、技術的に中立な第三者として、その提案内容により得られるメリット・デメリット、コストを別の方法や仕様とも比較し、整理。
解り易い説明を通して伝えることで、発注者が納得できる更新の実現に向けて意思決定を支援。
✓ それらを要求水準書に整理し、省エネ性、メンテナンス性、安全性等、発注者の望む内容を確実に反映した更新を実現【スケジュール】✓ 発注者目線で、営業に支障を及ぼす作業を抽出（長時間停電、空調停止、ﾏｼﾝﾊｯﾁ開閉）✓ 期限超過の要因であった発電機搬入は耐震壁へ大開口が出来れば先行が可能なことに着目✓ 上記により、特高電気室工事と発電機室工事を同時に進めることが可能となり、その結果生まれた余裕により、営業支障を招く作業の実施時期を繁忙期やイベント時期、真夏を避けた時期への移動が可能となり、その影響を最小限に押さえることに成功✓ この作業ステップの組み替えは大幅な工期短縮も可能とし、期限内での全更新を実現【コスト】✓ 設計段階で発生した発注者要望をかなえる為のコストアップに対して、総工事費の多くを占めると想定された特高工事を、電気工事から分離してコストオンとすることで、さらなる競争効果を引き出し、当初概算以下に工事費を抑えることに成功✓ 上記、コストオン発注方式による特高メーカー間の競争を成立させる為に、ＲＦＩ（情報提供依頼）を実施。 これにより得られた情報を分析し、複数メーカーの参加が可能な計画とし、通常では困難な特高更新工事でのメーカー間競争を実現✓ 100項目に及ぶ追加増減を業務区分表等の活用により管理し、事業予算内で全更新を完了

 設備更新工事への高まるＣＭニーズ
・バブル期に建設された多くの施設が基幹設備の更新時期を迎えている中で、要求事項の多様化も重なり、その更新工事には高い設備専門性が必要となってきているが、一方で発注者側にはその技術リソースが不足している。
その為、設備更新工事に対する社会的なＣＭニーズは高まり、その普及が大変重要と感じる。
専門性が高い内容のため、設計者、施工者、メーカー等に任せがちな内容に対して、ＣＭＲが発注者側の意思決定のサポートとその為のプロセスを踏むことで発注者にとって納得感の高い更新となる。 また、より上流から早期にＣＭＲが支援に入ることで省エネ性等、更なる全体最適化に寄与できると考えられる。

機械設備施工監修担当

プロジェクト管理

工事監理

建築

施工マネジメント

工事監理

査定・交渉

コストオン（統括管理）

工事発注支援設計・工事監理者

マネ
ジ
メン
ト

設計・監理者

建築施工監修担当

設計マネジメント

CMR

特高機器

電気機
械

特高工事

専門工事調整施工者【プロジェクトスケジュール】 更新STEPの組み替えにより営業支障を押さえて、期限内で予定範囲の全更新を実現
2013年度

年度

2014年度

2015年度

2016年度

11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3月

プログラミング プログラ
ミング
設計

施工者選定

基本設計

実施
設計

特高機器メーカー選定

RFI▼特高機器メーカー決定

見積▼施工者決定
施工者選定

電力会社

審査

見積

審査

長時間全館停電▼負担金入金期限
実施
設計

協議

繁忙期/
イベント

▼VCT設置電力会社
工事

VCT等製作イベント 繁忙期
◆繁忙期
盛夏

●

全館停電作業回数（全 6回）▼VCT更新期限● ●部分停電作業回数（全52回）

繁忙期
盛夏

●

●

●

部分停電作業 52回

営業支障

マシンハッチ開閉（4回）
空調停止

工事準備

搬入支障対策
第2電気室受変電設備

更新工事

工事準備

特別高圧受変電設備

工事準備

高圧受変電設備

工事準備

耐震壁開口

空調配管切廻し 支障盛替え工事

第2電気室更新▼新受電盤にて受電▼特高母線管路撤去

竣工
原状回復

饋電盤撤去
受電盤撤去

特高電気室更新工事
第1,3,4,5,7電気室更新工事

工事準備

電力監視/幹線設備

変圧器1台運用／1回線受電

電力監視設備更新、高圧幹線更新、低圧幹線接続工事

発電機設備工事準備

仮設発電機更新

仮設撤去【プロジェクトのコスト推移】 発注者要望をかなえる為のコストアップ分は最適な発注方式を中心としたコストコントロールによりあるべき姿での更新を目標予算内で実現
設計段階

当初
計
画
内
容(100)
当初概算

発注者要望のヒアリングによる仕様適正化

要望事
項
反
映

発注支援段階実施設計
段階でのVE実施(112)
仕様適正化後概算( )内の数字は、当初概算金額を100とした場合の金額比率を表す

実
施
設計時
点

最適な発注スキーム検討と競争環境創出(107)
実施設計概算

契
約時
点
(94)
発注金額

施工段階
発注者要望を満たし、且つ予算内でプロジェクト実現
100項目に及ぶ追加増減を厳格に管理

竣
工時
点

(97)
最終金額