環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 12

March, 2018

Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構

Index ────────────────────────────────
東京都の大規模事業所における建築物対策～トップレベル事業所認証ロゴマーク～  .  .  .  . 2ESG投資の潮流と2017年GRESB評価結果  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 6縮小まちづくりの戦略～コンパクトシティ政策、
エリアマネジメントの先進事例～  .  . 10

不動産の環境性能評価 連載 ⓫ ―ESG投資の普及促進に向けた認証制度のあり方（中間とりまとめ）―  .  . 14
地域活性化のグッドパートナー ⑧「耐震・環境不動産形成促進事業」について  . .  . 18
環境不動産ニュース .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 20

東京都の大規模事業所における建築物対策～トップレベル事業所認証ロゴマーク～

東京都環境局
総量削減課

0 はじめに第９号では「東京都の大規模事業所における建築物
対策～トップレベル事業所認定制度～」と題して、都民の健康と安全を確保する環境に関する条例（以下「環境確保条例」という。
）キャップ＆トレード制度におけるトップレベル事業所認定制度について紹介しました。

課長代理（テナント対策担当）

大場 教司

認定を受けたことのある事業所となります。
2016年度認定事業所では、LED照明の全館導入、窓面へ大容量の薄型太陽光パネルの設置等の取組がありました。

2 トップレベル事業所ラベリング制度
２．
１ ト ップレベル事業所認証ロゴマーク作成の
背景

東京都（以下「都」という。
）は、本年度より新た

都は、トップレベル事業所の更なる認知度向上を図にトップレベル事業所認証ロゴマーク（以下「ロゴマり、トップレベル事業所であることの「見える化」をーク」という。
）を作成し、トップレベル事業所ラベ図ると同時に、オーナーの「テナント等への省エネビリング制度を開始しました。

ルとしてのアピール」ツールとして活用できるように、

本稿では、トップレベル事業所認定証の概要やロゴマークの使用方法について紹介します。

ロゴマークを作成しました（図1参照）。
ロゴマークの文字表記は、「トップレベル事業所」、

なお、本稿において、「トップレベル事業所」と「準「東京都」、「キャップ＆トレード制度」のキーワード

トップレベル事業所」とを区別せず、単に「トップレを英語で表し、海外の環境配慮企業にも、分かりやす

ベル事業所」としているときは、「準トップレベル事

いデザインにしました。

業所」を含むものとします。

1 2016年度トップレベル事業所認定について第９号では、2015年度末時点でのトップレベル事
業所認定数を紹介しましたが、2016年度に新たに20事業所（トップレベル事業所：９事業所、準トップレ
ベル事業所：11事業所）認定しました。このうち、8事業所が第２計画期間に新たに認定を受け、12事業所が第１計画期間に続き認定を受けました。
そのため、2010年度の制度開始以降2016年度末時点で100事業所（この数字は、準トップレベル事業所がトップレベル事業所に認定された場合は、トップレベル事業所にカウントし、また、第１計画期間に認定された事業所が第２計画期間に再認定された場合にはカウントしていない。
）が、トップレベル事業所の2

地球環境エネルギー部

RE-SEED ● March, 2018

図1 ロゴマーク東京都の大規模事業所における建築物対策

２．
２ トップレベル事業所認定証、多摩産材記念楯と思っております（図6参照）。

都は、トップレベル事業所認定を受けた事業所にお認定証及び記念楯は、日本語と英語を併記の上、認いて、トップレベル事業所であることをアピールでき

定年度を記載し、トップレベル事業所認定をいつ受けるようにトップレベル事業所認定証（以下「認定証」

たのか分かるようにしています。

という。
）及び多摩産材記念楯（以下「記念楯」という。
）
を作成しました（図2～図4参照）。

認定証の認定番号は、事業所ごとに固有の番号となっています。図2の場合、2016－T9999は、「2016

2017年7月21日開催のトップレベル事業所フォー

年度」に「トップレベル事業所」認定を受けた事業所

ラム及び認定証贈呈式にて、2016年度にトップレベ

番号が「9999」の事業所を示しています。なお、準ル事業所認定を受けた20事業所に対して、小池知事

トップレベル事業所の場合は、2016－N9999と表しより初めて認定証、記念楯を贈呈しました（図5参照）。

ます。認定番号の一覧は、都環境局ホームページに掲

2010年度から2015年度に認定を受けた事業所に対示していますので、是非ご覧ください。

しては、別途認定証、記念楯を配布予定です。

記念楯は、CO2の吸収により地球温暖化防止に貢認定証、記念楯を受付等に掲示し、認定を受けたこ献している東京の木、多摩産材で作成しています。多とをアピールするツールとして活用していただきたい

摩産材の中でも「東京の木多摩産材認証制度※」にお図２ 認定証

ける認証材を用いて作成しております。また、記念楯の裏面に「東京の木 多摩産材（樹種：ヒノキ）」を記載し、多摩産材を用いていることが分かるようにしています（図4参照）。
※「東京の木多摩産材認証制度」とは、多摩地域で生育し、適正に管理された森林から生産された木材を多摩産材として証明する制度です（産地認証）。多摩産材の認証は、森林関係団体、森林所有者、
図3 記
 念楯
（平成28年度認定事業所：
グラントウキョウサウスタワー）

RE-SEED ● March, 20183

図4 記念楯 裏面

図5 トップレベル事業所認定証贈呈式
  （平成28年度認定事業所：東日本旅客鉄道株式会社）

製造業者などで構成される「東京の木多摩産材認証を推進するために協力関係を構築し、省エネを実際に協議会」により行われます。

行ったテナントの取組、省エネ対策への協力を「見える化」することができます。

２．
３ ロ ゴ マ ー ク 使 用 者、 使 用 方 法、 使 用 期 間、

使用料、使用手続き
トップレベル事業所認定を受けた事業所のオーナー
は、ロゴマークを利用して当該事業所のパンフレット、

そして、テナント自身もロゴマークを付したプレー
トを掲示することで、省エネ対策に取り組んでいることを対外的に示すツールとして活用することができます。

看板、ポスター、チラシ又は名刺並びにホームページなどに表示することが可能です。
さらに、オーナーがロゴマークを付したプレートを作成し、当該事業所の入居テナントに渡し、テナント
事業所の入口に掲示することも可能です。

■ロゴマーク使用者
ロゴマークは次に掲げる者が使用できます。
・2010年度以降に認定されたトップレベル事業所の所有事業者等（環境確保条例第５条の８第２項の所トップレベル事業所認定を受けるためには、オーナ

有事業者等をいう。
）

ーの努力だけではなく、実際に入居しているテナント

・その他都が認めるものの協力が欠かせません。オーナー・テナントが省エネ
図6 認定証、記念楯の掲示例（平成28年度認定事業所：帝京大学板橋キャンパス）4

RE-SEED ● March, 2018

東京都の大規模事業所における建築物対策■ロゴマーク使用方法
ロゴマークは次のものへ

図7 ロゴマーク使用手続きフロー
東京都（知事）

認定申請事業所
トップレベル事業所 認定までの手続きの表示に限り使用ができます。

取組状況の確認（自己評価）

・当該トップレベル事業所

依頼に係るパンフレット、看認定基準適合と判断

板、ポスター、チラシ又
は名刺
認定の審査
（書類審査・立入検査）

検証

４月

認定基準適合の確認

・当該トップレベル事業所に係るホームページ（ソ登録検証機関

検証結果の報告

申請
９月末まで

認定の申請

ーシャル・ネットワーク・
サービスを含む。
）

トップレベル審査委員会

・その他都が認めるもの

通知
認定の決定

■ロゴマーク使用期間

削減義務率の減少

通知

・都から使用承認書の通知
後、使用開始の日から１

トップレベル事業所認定証
準トップレベル事業所認定証

事業所名称等 公表

年間・期間満了前に都から書面

ロゴマーク使用開始までの手続きによる事前通知がない限

ロゴマーク使用用途
決定

り、更に１年間更新され、以後も同様の扱い■ロゴマーク使用料・無料

ロゴマーク使用申請
審査

申請

ロゴマーク使用申請書作成

ロゴマーク使用承認
決定

通知

ロゴマーク
使用開始

ロゴマーク使用状況 報告、調査■ロゴマーク使用手続き
都がロゴマーク使用者に対して、使用状況の報告を求め、必要な調査を行う場

ロゴマーク使用報告
依頼

依頼

ロゴマーク使用状況
整理

ロゴマーク使用報告
受理

提出

ロゴマーク使用状況
提出合があり、使用承認を取消す場合もあります。これらのロゴマーク使用に係る手続きやルールの詳細は、「優良特定地球温暖化対策事
業所認証ロゴマーク使用規程」に規定し、使用方法ルールを「トップレベル事業所認証ロゴマークデザイン

3 おわりに
本稿では、本年度作成したトップレベル事業所認証
ロゴマークについて紹介しました。

ガイドマニュアル」に規定しております。都環境局ホトップレベル事業所は、認定時に「省エネ推進体制

ームページに掲示しておりますので、是非ご覧くださの構築」、「高効率な設備の導入」、「効率的な運用」をい。また、使用方法等が不明な場合は、東京都環境局

実施し、認定後も継続して、省エネに取り組んだ、管地球環境エネルギー部総量削減課までお問い合せくだ

理面・ハード面・ソフト面全てに優れた事業所です。

さい。

今後も、トップレベル事業所が優れた省エネ対策を実施した事業所であることをロゴマークの活用を通して、積極的にアピールしていただきたいと考えています。
RE-SEED ● March, 2018

5

ESG投資の潮流と2017年GRESB評価結果
ＣＳＲデザイン環境投資顧問株式会社

ＣＳＲデザイン環境投資顧問株式会社代表取締役社長

マネージング・コンサルタント

堀江 隆一

高木 智子

タリング、投資先とのエンゲージメントに如何にESG

１．はじめにの要素を組み込むかが重要となる。その際に使える指年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）が「責標として、不動産セクターでは、GRESB（グローバ

任投資原則」(PRI)に署名して以来、わが国でもESG

ル不動産サステナビリティ・ベンチマーク）がグロー投資への注目が高まっている。PRIは、機関投資家がバル・スタンダードの座を築いており、日本からも投資判断にESG配慮を組み込むことが、受益者の長期

J-REITや私募ファンドを中心に多くが参加している。

的な利益に資するとの考え方に基づいており、2006

本稿では、その2017年評価結果とともに、日本の不年に国連によって提唱された。その後、リーマンショ

動産セクターにおけるESG取組みの進捗状況を見ていックを経て短期的な利益追求への反省も広がり、ESG

く。

投資の考え方はメインストリーム化していった。
近年では、ESG投資は「パリ協定」や「持続可能な２．GRESBとは開発」（SDGs）を投資の面から実践する考え方とし

GRESBは、不動産会社・ファンドのESG配慮を測て も 捉 え ら れ る よ う に な っ て い る。SDGsと は、る年次評価であり、欧州の年金基金らによって創設さ2015年9月に国連で採択された「持続可能な開発のれたものである。2009年に、既存物件の運用を主とための2030アジェンダ」に掲げられた17の目標のこする不動産会社・ファンドを対象として始まったが（現とである。ESGに関連する課題が幅広く網羅されてお在の「GRESBリアルエステイト評価」）、ここ数年、り、省エネや気候変動対策などの環境問題のほか、健新規開発を主業とする会社・ファンド向けの「ディベ

康と福祉の増進、手頃な価格の住宅の提供など、不動

ロッパー評価」、任意参加の「健康と福祉モジュール」、

産業界に関連する課題も多い。

ESG情報開示の度合いを測る「GRESB開示評価」な

ESG投資の実践には、投資先の選定や投資後のモニ
図表１

ども創設されて広がりを見せている（図表1）。

GRESB評価の枠組みと広がり

GRESBリアルエステイト：不動産会社・ファンドが対象 (2009年～)- 既存物件の運用が主：リアルエステイト評価- 新規開発が主：ディベロッパー評価
参加者850, 62ヶ国, 保有資産計3.7兆米ドル
GRESBリアルエステイトデット：
銀行・デットファンド等が対象(2015年～)

参加者25
GRESBインフラストラクチャ―：
インフラファンド等が対象(2016年～)

参加者64ファンド, 160アセット（出典）GRESB公表資料より筆者が作成

6

RE-SEED ● March, 2018

健康と福祉モジュール(2016年～)GRESBﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄに付属し任意参加

参加者252GRESB開示評価(2017年～)

上場不動産会社・REITを対象

対象者463 （うちGRESB参加者187）
注）参加者数は全てグローバルの数字

ESG投資の潮流と2017年GRESB評価結果

GRESBでは、投資を受ける側の不動産会社・ファ加者には「グリーンスター」の称号が与えられる。しンドが、自主的に、非開示情報を含んだ年次報告を行かし、2015年にグリーンスターが半数を超えたため、って評価を取得する。不動産セクターでの重要項目を2016年からは相対評価の「GRESBレーティング」が網羅的にカバーしており、GRESB投資家メンバーは、導入され、参加者のロゴにも獲得した★の数が表示さ

各社・ファンドが同じフォーマットで提供する回答をれるようになった（図の右上が「5スター」のロゴ）。

横並びで比較できるとともに、スコアや回答の経年で総合スコアでグローバルの上位20％が「5スター」、のモニタリングも可能である（上場・非上場とも同じ

次の20％が「4スター」などと呼ばれ、4本の斜め線

設問）。

で区分されている。
日本参加者の平均スコアをグローバルと比較して見３．2017年GRESB評価結果

ると、2013年ではグローバルを大きく下回っていた（１）参加者数の推移

ものの、2014年で並び、2015年には逆に上回った。

GRESBリアルエステイトの参加者数は毎年伸びてその後も今年まで着実に平均スコアを上げ、グローバ

お り、2016年 か ら2017年 で も、 グ ロ ー バ ル でル平均より優位を維持している。2017年評価では、759→850、日本で46→53と着実な増加が見られた。

日本参加者のGRESBレーティングは4スターが最も多

日本ではJ-REITからの参加が最も多く（30→34）、参く（32％）、3スター（28％）
、5スター（18％）
、2加率は時価総額ベースで85％に上る（2017年9月初

スター（16％）と続いている。

め時点）。また、私募ファンド、私募リートからの参GRESBで評価される項目は、サステナビリティに加が増え、生命保険会社からも日本初参加が見られた。

関する委員会などの体制整備や、目標設定、ESG情報
開示、ポリシーの有無などから、物件におけるエネル（２）「GRESBリアルエステイト評価」の結果

ギー・GHG・水・廃棄物のデータ把握状況、省エネ・① 全体的な結果

節水の診断の実施、テナントとのグリーンリースの締

図表2のように、GRESBでは、「実行と計測」と「マ結状況、さらには自社の従業員への研修や満足度調査

ネジメントと方針」の2軸のスコアにより結果が表示の実施状況などまで非常に多岐に亘る。CASBEE、され、その両軸とも50以上の好スコアを獲得した参BELSなどのグリーンビル認証や省エネルギー格付は

図表2 日本・グローバルのスコア推移（2013～2017年）とGRESBの評価方式

マネジメントと方針（MP）

1スター

2スター

3スター

4スター

上位 20％：

5スター

2017 2017

グローバル
日本

2013

2014

2016
2015

2016
2015

2014
2013

実行と計測（IM）（出典：GRESB公表資料・非公表資料より筆者が作成）

RE-SEED ● March, 20187

配点の10％超を占めるものの、日本平均がグローバ

英国などで始まり、日本でも、2016年2月に国土交

ル平均を上回ったことの無い分野となっている。

通省から「グリーンリース・ガイド」が出されたことを機に、普及の動きが広がっている。テナントビルの② グリーンビル認証

環境性能の向上にはテナントの協力が不可欠なため、グリーンビル認証分野を詳細に見ると、新築版認証

グリーンリースは、物件の環境性能の向上に積極的にについては日本とグローバルとで大きな差はなく、既働きかける「エンゲージメント」の手法として投資家

存ビル版認証（CASBEE-不動産認証など）の取得率（1からも重視されており、他のESG評価でも良く問われ物件以上に認証を取得している参加者の割合）に至っる。

ては、日本（本年90％）がグローバル（本年47％）

今年のリアルエステイト評価では、国内参加者のを大きく上回る。ただ、その床面積カバー率（認証を64％（2014年は19％）がグリーンリースに取り組持つ参加者のみを対象）は、日本平均（37％）はグんでいるとの結果になり、グローバル参加者の導入率

ローバル平均（42％）よりもやや低く、さらなる普80％にはまだ及ばないものの、かなり取組みが進ん

及の余地が感じられる。一方で、省エネ格付の取得率で来たと言えるだろう。ただし、グリーンリースの内は、BELSの開始を受けて増加しているものの、グロ容を見ると、日本と海外で違いがある。

ーバルとはまだ大きな開きがある（2017年にグロー

日本で「グリーンリース」というと、「改修を伴うバル76％、日本44％）。また、床面積カバー率の差

グリーンリース」を指すことが比較的多い。それは、も非常に大きく、日本では13％に留まる一方、グロオーナーが照明・空調などの設備を改修し、その省エーバルでは、米国（ENERGY STAR）、欧州（EPC）、

ネのメリットをテナントが享受する場合に、テナント

豪州（NABERS）など、以前からベンチマーキングががオーナーに対してメリットの一部をグリーンリース

義務化されている地域が多いため、平均で71％にも料などの形で還元するものである。GRESBへの回答上っている。ここが最も大きな伸びしろであろう。日

でも、「設備改修の協働」は日本からの回答が最も多本でも2016年春に建築物省エネ法が施行され、省エい項目の1つであり、これ自体は高く評価すべき取組

ネ性能表示の努力義務が始まっている。その制度上はみである。

必ずしも第三者認証は必要ないものの、補助事業など

一方海外では、設備改修だけではなく、エネルギー

によってもBELS取得件数は伸びつつあり、今後、政管理、室内環境などの「運用改善のグリーンリース」

府による後押しも受けながら、更なる普及が期待されの比重が高い。GRESBリアルエステイト評価でグリる。

ーンリースの設問の基となっている豪州ベター・ビル

省エネ格付は、パリ協定を実現するための各国の脱ディング・パートナーシップの賃貸借契約条項の雛型

炭素政策の一環としても活用されている。例えば英国（2016年9月発行）では、「運用改善のグリーンリース」

においては、EPCの7段階評価のうち、下位2段階のに関するオーナー・テナント両者の義務を、幅広くか評価を取得したビルは本年（2018年）4月以降、賃つ詳細に取り決めている。

貸することが違法となる。このような規制を契機としまた、これらの場合、テナントが主導でのグリーンて、賃料や不動産価値において、環境性能が高い物件

リース契約が多いことも特徴である。金融・IT系などの「グリーン・プレミアム」や低い物件の「ブラウン・の海外の大手企業では、テナントとして入居する物件

ディスカウント」が顕著になっていくものと思われる。

の環境性能や快適性に一定の条件を付すことが広まっており、日本市場でもいずれこのような動きが見られ③ グリーンリース

ることになろう。

続いて、グリーンリースの一層の普及も課題である。
グリーンリースとは、「ビルオーナーとテナントが協

8（３）「GRESB健康と福祉モジュール」の結果

働し、不動産の省エネなどの環境負荷の低減や執務環

不動産業界では、近年、Health & Well-being（「健境の改善について契約や覚書などによって自主的に取康と福祉」と訳出。昨今は、「健康と快適性」との訳

り決め、取り決め内容を実践すること」である。豪州、語が浸透してきた）が脚光を浴びている。企業の業務

RE-SEED ● March, 2018

ESG投資の潮流と2017年GRESB評価結果

費用のうち、省エネが資す

図表3 「健康と福祉」に焦点を当てたグリーンビル認証

る光熱費はわずか1％程度である一方、人件費は90％

広義・将来のグリーンビルディング

程度を占めるため、従業員“Green Building”評価項目に快適に働いてもらい生産性を高めることが企業へのより大きな魅力となるため

CASBEE/LEEDなど

節水
省エネ格付

認証が大手不動産会社や金換気・低VOC

水

快適性/ 光水摂取

温熱環境・自然光・ 人間工学
個別制御
サーカディアンリズム

敷地/ フィットネスBELS/
EU EPCなど

融機関などを中心に自社オ

WELL/GRESB H&W Moduleなど

室内環境/ 空気材料
廃棄物管理である。海外では、WELL“Health & Well-being”評価項目

栄養オープンスペース健康的な食物摂取
自転車利用 運動の機会

エネルギー

フィスで広まり、Fitwel認

生物多様性

証もテナントビルなども含

心バイオフィーリア

めて増えていると聞く。日
本でも、国交省が健康と快適性に特化した認証制度の（出典：筆者が作成）

創設を主要政策の1つに掲げており、さらには、認証制度の普及促進により、不動産の環境性と健康性・快適性が鑑定評価にも反映されることを目指している。

るものと予想される。

４．おわりにこうした中で、GRESBでは、2016年に任意参加の

日本の不動産セクターからのGRESBへの参加者数「健康と福祉モジュール」が創設された。
「自社の従業は伸びており、その評価対象も「新規開発・大規模改員」と「テナント・コミュニティ」のそれぞれについ修」、「健康と快適性」、「ESG情報開示」など広がりをて、健康と快適性に関する社内体制や、戦略策定のた見せている。実際の取組みでは、グリーンビル認証やめの要望の把握、実際に職場や保有物件で行っている

グリーンリースの普及などが引き続きの課題であり、ハード・ソフトの取組みなどを評価する。グローバル「健康と快適性」はこれからの課題・機会となろう。

の参加率は2016年にリアルエステイト参加者の23％、

GRESBでは昨年9月、「2017 GRESB Investors

2017年に30％と上昇しており、日本からも2017年

Survey Results（投資家調査結果）」と題したレポーには7ファンド（J-REITが5、私募ファンドが2）が参トを出した。そこでは、回答したGRESB投資家メン加。うち、J-REIT 2社が好成績を示す「リーダー」に

バ ー（35機 関 ） の う ち の94 ％ が「 何 ら か の 形 で区分された。なお、「健康と福祉モジュール」参加者

GRESBの結果を投資プロセスに用いている」と報告の「リアルエステイト評価」での平均スコア（70）した。また、多く（66％）の投資家が何らかの形では グ ロ ー バ ル 平 均（63） を 大 き く 上 回 っ て お り、

GRESBへの参加を投資先に義務付けていると回答しESG全般の取組みが進んでいる参加者ほど「健康と快ている（私募の投資先の例が多いと思われる）。

適性」に関する取組みも進んでいることがわかる。
図表3に示すように、「健康と福祉」の認証の視点は、SDGsの目標を達成するためには毎年5～7兆米ドルの投資が必要であり、公的資金は毎年1兆ドル程度

従来のグリーンビル認証と一部共通するものの、例えと想定されるため、毎年最大で6兆ドル程度のギャッ

ば、フィットネス・栄養・心など、よりソフトな対策

プが民間資金から投資されなければならない（国連貿に着目したものも多い。GRESBにおいても、従来の易開発会議（UNCTAD）の試算）。したがって、ESG

労働安全衛生ではなく、より積極的に健康と快適性を投資はSDGsが目指す社会を実現するためにも不可欠上げるための取組みであることが強調されている。

であり、GRESB は、実物資産におけるESG投資の実

SDGsや「働き方改革」に向けた取組みが推進される

践ツールとして、今後ますます重要な役割を果たして

中、環境性能だけでなく健康・快適性・知的生産性のいくものと期待される。

向上に寄与する不動産が企業から選択される時代が来RE-SEED ● March, 20189

縮小まちづくりの戦略～コンパクトシティ政策、
エリアマネジメントの先進事例～
富士通総研

1 空き家問題
1.1 歯止めがかからない空き家の増加

10

経済研究所

主席研究員

米山 秀隆

長く使い継いでおり、購入するのは普通、中古住宅である。欧米の住宅市場では、全住宅取引のうち中古の割合が70～90％程度を占めるのに対し、日本ではそ日本の空き家率は戦後一貫して上昇を続け、2013の比率は14.7％（2013年）に過ぎない。また、日本

年時点で13.5％に達した。空き家率の国際比較は、の住宅寿命は短く、取り壊された住宅が取り壊された

統計上の空き家の定義の違いにより厳密には難しい。

時点で何年経過していたか（滅失住宅の平均築後経過

ここでは住宅数と世帯数のギャップから算出した広義年数）を見ると、日本の32.1年に対し、アメリカの空き家率をみると、日本の13.5％に対し、イギリ

66.6年、イギリス80.6年となっている（国土交通省

スやドイツでは数％、アメリカは10％程度となって調べ）。

いる（不動産流通近代化センター（現、不動産流通推

1.2 点としての対応から面としての対応へ

進センター）調べ）。日本の空き家率は上昇し続けて日本では、戦後、高度成長期の住宅不足に対応する

きたのに対し、欧米先進国の空き家率は、景気の良し

ためまち（市街地）を広げ、新築を大量に造ってきた悪しなどによって循環的に上下に変動しているに過ぎが、一転して人口、世帯が減少に向かうようになると、ない。もちろん、どの国でも衰退地域で空き家率が上条件の悪い地域から引き継ぎ手がなく、空き家になる

昇する例はあるが、日本のように全国的に空き家が増

住宅が増えている。短期間で建て替えることが前提でえている例はない。

住宅寿命が長くなく、使うに使えないという事情もあ

日本の空き家率は、先行きも上昇を続けていく可能る。空き家を増やさない根本策としては、広がりすぎ性が高い。筆者の試算では、新築を今のペースで造りたまちを縮減するとともに、新築を減らし中古市場を

続 け、 取 り 壊 し も 今 の ペ ー ス の ま ま だ と す る と、拡充していくことが必須である。

2033年の空き家率は2013年の13.5％から28.5％に空き家対策についてはこれまで、個別の問題空き家上昇する。新築を段階的に減らして半減させ、取り壊への対処やまだ使える空き家の再生など「点としてのしのペースも段階的に引き上げて倍にしたとしても、対応」が中心であった。しかし今後は、まちの縮減を2033年の空き家率は22.8％に達する。このような厳図りながら、まちづくり全体の中で空き家問題に対処しい条件でも空き家率が2割を超えてしまうのは、世していくという「面（エリア）としての対応」を進め

帯数が2019年をピークに減少し、住宅需要が減少していく必要がある。すなわち、空き家対策とコンパクていくことによる。

トシティ政策、エリアマネジメントの連動である。

こうした日本と欧米における空き家事情の違いの背面としての対応は、最近、まちの「スポンジ化」が景には、次のような点がある。まず、欧米のまちづく

問題視されていることからも必要性が高まっているとりでは総じて、市街地とそれ以外の線引きが明確で、考えられる。スポンジ化とは、都市の内部において、どこでも住宅を建てられるというわけではない。そし小さな穴が開くように空き家や空き地が点在するようて、建てられる区域の中で、長持ちする住宅を建ててになる現象である。例えば、宮崎市の中心市街地では

RE-SEED ● March, 2018

縮小まちづくりの戦略

空き地の割合が18.3％（2016年）となっており、スが実施）があげられる。前者は景観にも配慮した住宅

ポンジ化の典型事例とされる。まちを広げる郊外化の地が開発され、それがその後の住民の活動によって維過程で、中心市街地の衰退が進んだため、多くのまち持されているケースである。後者は業者がニュータウ

では、空き家は条件の悪い郊外と中心市街地の双方でンの建設に当たり、一気には開発せず時間をかけて少増加している。

しずつ開発し、その後の高齢化の進展に合わせ、空いた戸建てをリノベーションして新たな住民の呼び込み

2 エリアマネジメントに使うといった成長管理型のまちづくりとして知られ

2.1 エリアマネジメントの必要性る。

エリアマネジメントは、「地域における良好な環境

この二つは、ともに良質な住宅地として成長した。

や地域の価値を維持・向上させるための、住民・事業

適切な維持管理、成長管理を行うことが住宅地として主・地権者等による主体的取り組み」（国土交通省）の価値を維持することにつながるため、住民や業者にと定義される。これまでのところ、エリアマネジメン

とってエリアマネジメントは、費用がかかっても十分トに基づき、まちづくり全体の中で空き家問題に対処

採算の合う活動となっている。人口減少下でも持続可

していくという、面としての対応はあまり進んでいな

能なエリアを形成するためには、当初からエリアマネ

いが、市民や事業会社、NPOなど民間を主体とする

ジメント活動を行うことが望ましい。

活動の中には、個別の物件再生の動きから始まりなが衰退を未然に防ぐため、エリアマネジメントの考えらも、エリア全体の再生を視野に入れた活動に発展す方を取り入れた例として、東急沿線（㈱東急電鉄が実る例も出ている。また、当初からエリアを永続させる

施）の例がある。沿線の高齢化に対処するため、駅近ことを志向して成長管理的な手法でまちづくりを行い、のマンションにシニア層を誘導し、空いた戸建てをリ各地でエリアの衰退が進む中、その活動の先進性が際

ノベーションして子育て層を呼び込むなどの取り組み

立つような例も現れている。

を行い、衰退を食い止めようとしている。衰退を防ぐ

活動の発展形態も多様で、民間主体の活動から出発ことができれば、業者にとって採算の合う活動となる。

しながらも、行政がその成果に注目し行政との連携に

ただ、当初は導入しておらず、中途段階でエリアマネ

発展したりする例、また、逆に行政が仕掛けることでジメントを導入して衰退を防げるエリアは、そもそも民間の潜在力を呼び起こす例などがある。活動開始時

エリアとしての魅力を備えた場所でなければ難しい。

期も、当初から活動をしてきた例、逆に衰退の極みに

すでに衰退してしまった場合で、民間の活動が行政至って民間や行政による仕掛けが登場し、それが成果をも巻き込むエリアマネジメント活動に発展しているを出し始めているような例もある。
2.2 エリアマネジメントの事例
ここではエリアマネジメントが導入さ

表1 エリアマネジメントの事例
名称

れた時期別に、エリアの開発当初から導福岡市百道浜四丁目
戸建地区町内会

入されたケース、エリアの衰退予防の活㈱山万動として立ち上がったケース、衰退後の再生活動として立ち上がったケースの三つに分け、これまでの事例を簡単に紹介する（表1）。
エリアマネジメントを開発当初から導入したケースとしては、福岡市シーサイ
ドももち（百道浜四丁目戸建地区町内会が実施）、佐倉市ユーカリが丘（㈱山万㈱東急電鉄㈱MYROOM
NPO法人尾道空き家
再生プロジェクト

契機

主体

成果

採算性

地域特性

美しい街並みの創出、維持に ○エリア 郊外型高よる住宅地としての価値向上 価値維持 級住宅地

住民
開発
当初
空き家を発生させず、住民をから 事業会社 循環させる事業としてのまち ○エリア 郊外型住価値維持 宅地づくり
空き家を発生させず、住民を衰退○エリア 高級住宅
事業会社 循環させる事業としてのまち予防
価値維持 地づくり
事業会社

衰退 NPO、後の 行政
再生
NPOつるおかランド・
NPO、
バンク
行政

空き店舗、空き家の事業とし
○
ての再生

中心市街
地

官民連携による空き家、空き × 要 補 助 中心市街
店舗の再生
金
地
官民連携による空き地所有権
× 要 補 助 中心市街の移転、再利用コーディネー
金地ト（出所）米山秀隆「人口減少下の地域の持続性─エリアマネジメントによる再生」『研究レポート』（富士通総研）No.438、2017年4月

RE-SEED ● March, 201811

例として、長野市善光寺門前（㈱MYROOMが実施）

第二に、薄く広く拡散したまちの公共施設やインフラと尾道市旧市街（NPO法人尾道空き家再生プロジェ

を、人口減少が進んでいく中では、すべて維持するこクトが実施）がある。空き家、空き店舗の新たなユーとは財政的に困難ということである。第三は、地方にザーへの橋渡し役を、前者では地元の業者、後者ではおいては税収に占める固定資産税の割合が高いが、中地元のNPOが担い、活用を進めた。

心市街地が空洞化してその価値が下がると、固定資産

前者は民間事業として採算の合う活動となっており、後者は民間事業として採算を取ることは難しいが、補一般には、第一の理由が強調されることが多いよう

助金やクラウドファンディングの助けによって、継続に見受けられるが、自治体にとっては財政上の第二、している。ただしいずれにしても、一度、衰退したエ

第三の理由がより切実である。

リアの再生を図るためには、エリアの潜在力を引き出

3.2 立地適正化計画の策定状況

すアイディアや人材を発掘することが必要になる。二

これまでコンパクトシティ政策は、改正中心市街地

つのケースは、再生のキーマンがいずれも地元出身で、活性化法（2006年8月施行）の枠組みで行われるこエリアの再生に貢献したいという思いが強かった。

とが多かった。しかし、成功事例として取り上げられすでに衰退してしまったケースで、行政が主体となってエリアの再生を促す仕掛けをつくったのが鶴岡市
中心市街地（NPOつるおかランド・バンクが実施）

るのは富山市くらいで、十分な成果が上がったとはいえない。
そこで、新たなコンパクトシティ化の枠組みとして、である。行政が資金面で支え、民間の協力を得ること

改正都市再生特別措置法（2014年8月施行）により「立で土地利用の再編を行っている。権利関係を調整し、地適正化計画」の仕組みが導入された。立地適正化計

空き家・空き地を道路拡幅や隣家の敷地拡張に使うこ

画は、住宅と都市機能施設の立地を誘導することでコとで居住環境を改善する取り組みで、官民で3,000万

ンパクトなまちづくりを目指すもので、都市計画マス

円のファンドを組成している。民間の採算が合わない

タープランを補足するものと位置づけられる。策定す場合にエリアマネジメントを導入するためには、行政る動きは急速に広がっており、2017年7月末時点でによる支援が不可欠になる。

357都市が立地適正化計画に取り組んでおり、うち3 コンパクトシティ政策
3.1 コンパクト化の必要性

112都市が計画を策定、公表した（国土交通省調べ）。
立地適正化計画では、住宅を集める「居住誘導区域」と、その内部に商業施設や医療施設、福祉施設などの人口減少下で将来的に生き残るエリアの選抜が行わ立地を集める「都市機能誘導区域」が設定される。居

れつつあるのが現在の状況であり、生き残るエリアに

住誘導区域外では、例えば3戸以上の住宅開発には届

ついては、民間や行政、NPOなど何らかの主体によ出が必要になり、開発が抑制される。

るエリアマネジメント活動が出現しつつあるというの

3.3 コンパクトシティ政策の事例

が、現在の状況と捉えられる。エリアマネジメントを

12

税収が維持できず、財政に悪影響が及ぶことである。

まちのコンパクト化に対するこれまでの取り組みは、進めていくに当たり、まちが広がりすぎているケース

その契機や進捗度合いによって、およそ三つに分類すでは、コンパクト化を図る必要がある。高度成長期にることができる（表2）。

まちが大きく広がったものの、その後の人口減少によ

第一は、財政破綻で否応なくコンパクトシティ化にり空き家や空き地が増え、まち全体の維持が難しくな

踏み切らざるを得なくなったケースである。夕張市がっているケースは少なくない。

それで、住宅の多くを占める公営住宅（旧炭鉱住宅）

コンパクトシティ化の必要性が主張される場合、主の集約という形でまちのコンパクト化を進めている。

な理由は次の三つである。第一は、高齢化社会におい中心市街地活性化計画や立地適正化計画によるものでて、日常の買い物や通院において自分で車を運転しなはなく、破綻後の取り組みという特殊なケースである

ければ用を足せないまちは、暮らしにくいことである。

が、目指す方向は同じである。

RE-SEED ● March, 2018

縮小まちづくりの戦略

3.4 公共交通の選択肢

表2 コンパクトシティ政策の事例
都市名

都市規模

富山市

中核市
418,686人（15年）
15〜40年で人口−16.4％

岐阜市

中核市
406,735人
同上−17.2％

契機

夕張市

8,843人同上−56.1％

段階

公共交通整備と、中 LRT
一定の心市街地・公共交通 （既存鉄軌道
成果
沿線への居住誘導の活用）
広く薄く拡散 バスネットワークの BRT、
一定のした市街地の 構築を先行。次いで コミュニティ
成果
維持困難
居住誘導
バス

中核市
宇都宮市 518,594人
同上−10.5％
37,275人
毛呂山町
同上−16.2％

新たな
公共交通

手法

LRT
これ
東西の公共交通軸整（全区間新備。同時に居住誘導から設）
ゴーストタウ
衰退阻止のため、誘ン 化 の 懸 念、バス
導区域の利便性向上
財政危機
財政破綻

公営住宅の集約

これから

デマンド交通 一 定 の（JR廃線後） 成果（出所）米山秀隆「縮小まちづくりの戦略─コンパクトシティ・プラス・ネットワークの先進事例」『研究レポート』（富士通総研）No.444、2017年6月（注）都市規模は、総務省「2015年国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別
将来推計人口（2013年3月推計）」による

これら事例のうち、将来の衰退に対する危機感が特に強い例は、夕張市、毛呂山町である。富山市、岐阜市、宇都宮市
はそれほどの危機感があるわけではないが、薄く広がったまちを維持できなくなるという問題意識が強い、地方の大都市（中核市）という共通点を持つ。
また、これら事例は、新たに整備する
公共交通として、バスを重視するか（岐阜市、毛呂山町）、LRTを重視するか（富山市、宇都宮市）、それ以外か（JR廃線
後はデマンド交通重視の夕張市）に分けることができる。LRTを重視する場合、第二は、将来への危機感からいち早くコンパクト化を進め、一定の成果を出しているケースである。富山

既存鉄軌道を活用するか（富山市）、全区間新設するか（宇都宮市）の違いがある。

市がそれに当たる。富山市の場合は、既存の鉄軌道を公共交通として何を選択するかは、地域の状況によ利用してLRT（次世代型路面電車）を整備するとともって異なる。富山市の場合は、恵まれた鉄軌道のストに、中心市街地や公共交通沿線に移り住むインセンテ

ックを活用した。岐阜市は路面電車が廃止された上、ィブを設け、近年は中心市街地の人口増加、地価回復

鉄道は市外との交通手段に過ぎないため、バスネットという成果が明確になってきた。

ワークを充実させるしか方法がなかった。宇都宮市で岐阜市は公共交通の整備を先行させてきた。岐阜市

は南北の鉄道軸はあるが東西軸がないため、LRTの新は、路面電車が廃止された後、BRT（バス高速輸送シ設で補おうとしている。毛呂山町は旧市街地の人口維ステム）やコミュニティバスなど、バスを中心とする持で既存の鉄道路線を保つとともに、ニュータウンと

公共交通ネットワークの構築を進め、今はまちの集約

鉄道駅を結ぶバス整備に注力しようとしている。このを進めている。

ように、コンパクト化を進めていく前提としては、公

第三は、将来への危機感から取り組み始めたが、まだこれからというケースである。その一例には、LRTを導入しようとしている宇都宮市がある。富山市と異共交通の整備が重要になる。

4 今後の課題

なるのは、既存の鉄軌道を活用するのではなく、全区まちを必要以上に広げないことで、そのエリア内で間新設という点である。それだけに財政的負担が大き長く使える住宅を建て、そのエリアに住む場合には、

く、また、期待通りの成果が発揮されるのかの見極め

普通、中古住宅を購入する形に変えることが、対症療が難しいものとなっている。

法ではない、根本的な空き家対策となる。これは、日埼玉県毛呂山町もこれから進めようとしている。毛本の住宅市場を、欧米先進国型の住宅市場に変えてい呂山町の立地適正化計画は、空き家率や地価上昇率のくということにほかならない。そのための手段として、目標値を設定している点がユニークである。空き家対

コンパクトシティ政策とエリアマネジメントの組み合策とリンクさせ、また、地価上昇によって固定資産税

わせによって、空き家対策を面としての対応に進化さの税収維持を図ろうとしている。町村で最初に立地適せていくことが今後の重要な課題となる。

正化計画を策定したのは毛呂山町であり、それだけ危（本稿は、筆者が2017年11月29日に行った「第2回機感が強いことを示している。

Re-Seed機構特別セミナー」の概要である。
）
RE-SEED ● March, 201813

不動産の環境性能評価

連載 ⓫―ESG投資の普及促進に向けた認証制度のあり方（中間とりまとめ）―一般財団法人 日本不動産研究所
資産ソリューション部

内田 輝明

前回（第11号）は、一般社団法人日本サステナブ

動産投資市場の成長に向けたアクションプラン」を踏

ル建築協会（JSBC）が研究開発を、一般財団法人建まえ、「ESG投資の普及促進に向けた勉強会」（座長  

築環境・省エネルギー機構（IBEC）が普及促進や制堀江隆一   CSRデザイン環境投資顧問株式会社代表取度運営等を行っている「CASBEE-不動産」のうち、締役社長）において、健康性、快適性等に優れた不動

2016年版より評価対象に加わった物流施設版の特徴

産に係る認証制度のあり方について、検討を重ねてきについてご紹介しました。

ました。

今回は、国土交通省が検討している「ESG投資の普及促進に向けた認証制度のあり方」の中間とりまとめについてご紹介します。

概要
国土交通省では、2017年６月にとりまとめた「不図表１

国土交通省資料

14

環境室長

RE-SEED ● March, 2018

そして、2017年12月に当該認証制度のあり方について中間とりまとめを行いました。

不動産投資市場の成長に向けたアクションプラン
生産性向上や新たな需要創出による中長期的な成長の実現に向け、経済成長を支える不動産ストックの有不動産の環境性能評価 ── 連載 ⓫効活用の最適化が喫緊の課題となっており、2017年
６月９日に閣議決定された「未来投資戦略2017」においても、2020年頃までにリート等の資産総額を約30兆円に倍増することを目指すとされています。

ESG投資原則と不動産分野
ESGという言葉は、環境（Environment）、社会（Social）、ガバナンス（Governance）の英語の頭文

国土交通省では、「不動産投資市場政策懇談会」（座

字を並べた言葉で、2006年にUNEP FI（国連環境計長   田村幸太郎   牛島総合法律事務所弁護士）におけ

画金融イニシアティブ）と国連グローバル・コンパク

る議論を踏まえて、2017年6月21日に「不動産投資

トが機関投資家に対し、ESGを投資プロセスに組み入市場の成長に向けたアクションプラン」をとりまとめれる「責任投資原則」（PRI、
Principles for Responsible

ました。

Investment）を提唱したことをきっかけに広まりまこのアクションプランでは、次の4つの具体的施策が示されています。

した。
PRIには、2017年10月現在で1,832機関が署名し1．ＣＲＥ等の改革（企業・団体不動産の活性化）ており、それを国・地域別に見ると、米国、英国、フ2．リート市場等の改革

ランスの順に多く、日本では58機関が署名していま

3．不動産投資家の投資環境の改革

す。また、2015年９月には、GPIF（年金積立金管理

4．人材育成の改革

運用独立行政法人）が署名しています。

このうち、2.リート市場等の改革において、ESG投資の基盤整備が位置付けられています。

PRIを受けて、UNEP FI不動産ワーキンググループ（PWG、Property Working Group）では、PRIを不動産投資に適用する考え方として「責任不動産投資（RPI）」を推進しています。

図表２

国土交通省資料

RE-SEED ● March, 201815

ESG不動産投資の基盤整備
投資家が投資先企業に対して環境・社会・ガバナンスへの配慮を求めるESG投資原則が、欧米を中心に世界的潮流となりつつある中で、不動産分野においては、
不動産そのものの環境負荷の低減だけではなく、執務

価調査課、不動産市場整備課の３課が事務局となっています。勉強会の下には「認証基準ワーキンググルー
プ」を設置しています。

認証制度のあり方の中間とりまとめ

環境の改善、知的生産性の向上、優秀な人材確保等の2017年12月20日に公表された中間とりまとめで観点から、働く人の健康性、快適性等に優れた不動産

は、「働く人の健康性・快適性に関するオフィスビルへの注目が高まっています。

の認証制度」として、認証制度のあり方が示されていこのため、「不動産投資市場政策懇談会」の下に設ます（図表3）。

置された「ESG投資の普及促進に向けた勉強会」にお評価の対象はオフィスビルで、自社ビル・賃貸ビル、

いて、健康性、快適性等に優れた不動産に係る認証制

新築ビル・既存ビルの両方を幅広く対象としています。

度のあり方について、検討を重ねてきました（図表2）。

申請者については、ビルオーナーによる申請を基本と「ESG投資の普及促進に向けた勉強会」は、認証制

しますが、ビルオーナーとテナントの両者による申請

度及び鑑定評価の活用・普及を図ることでESG投資を等も可能とされています。評価のタイミングは設計段

促進し、より質の高い不動産ストックの形成等を推進

階又は運用段階とされています。認証の有効期間は３する狙いもあり、不動産業界や、建築・環境不動産・～５年間とされています。

不動産投資・不動産鑑定の専門家等で構成されていて、

図表３

国土交通省資料

16

国土交通省の住宅局住宅生産課、土地・建設産業局地

RE-SEED ● March, 2018

本認証制度では、オフィスビルの基本性能、運営管

不動産の環境性能評価 ── 連載 ⓫理、プログラムの３分類について、働く人の「健康性・されています。

快適性」「利便性」「安全性」に関する内容を評価する

リフレッシュ（執務者のリフレッシュを可能とすることを想定しています。ちなみに、健康とは、病気でための一定の措置が講じられていること。
）、運動（執ないとか、弱っていないということではなく、肉体的務者の運動を促進するための一定の措置が講じられてにも、精神的にも、そして社会的にも、すべてが満たいること。
）という評価要素は、新鮮に感じられた方された状態にあることをいいます。

が多いかもしれません。

認証制度の評価要素「利便性」「安全性」についても、「執務者の健康性・快適性」がキーワードとなっています。

2017年12月20日に公表された中間とりまとめで運営管理とプログラムについては、オフィスビルのは、認証制度の評価要素として図表4の内容が示されオペレーション等を評価する評価要素となっていて、ています。

これも従来の不動産評価にはないものです。

オフィスビルの基本性能は、更に「健康性・快適性」「利便性」「安全性」に分類されています。
このうち、「健康性・快適性」は、執務者の健康性・快適性に関するハードの要素が盛り込まれています。
空間・内装、音、光、空気・空調については、評価要素の内容で「執務者の健康性・快適性を考慮した○○

今後の動き
今後は、年度内（2018年３月）に最終とりまとめが行われる予定です。
最終とりまとめでは、認証制度のあり方とともに評価要素のイメージ等も示される予定です。

が確保されていること。
」と、健康性・快適性が強調

図表４

国土交通省資料

RE-SEED ● March, 201817

地域活性化のグッドパートナー ⑧「耐震・環境不動産形成促進事業」について
一般社団法人 環境不動産普及促進機構（略称：Re-Seed 機構）
動産の改修、建替え又は開発を行う事業者（特定目的

１．本事業の目的と仕組み

会社（TMK）、合同会社（GK）などのSPC等）に出資「日本経済再生に向けた緊急経済対策」（平成25年1等を行うLPS＊1に出資を行うスキームとなっています。

月11日閣議決定）において、国土交通省及び環境省＊１投資事業有限責任組合契約に関する法律に基づく投資事
業有限責任組合（英文名称Limited Partnershipの略称）の共管事業として「耐震・環境性能を有する良質な不動産形成のための官民ファンド創設」が盛り込まれたことを受け、平成24年度補正予算において「耐震・２．本事業の流れ
本事業の流れは、以下のとおりです。

環境不動産形成促進事業」が創設されました。
本事業は、老朽・低未利用不動産について、国が民（１）機構は、LPSの運営を行うファンドマネージャ

間投資の呼び水となるリスクマネーを供給することにー（以下「FM」という。
）を募集します。本事業におより、民間の資金やノウハウを活用して、環境不動産

いて、LPSは１つに限定されず、複数のFMがそれぞの形成（改修・建替え・開発事業）を促進し、地域のれのLPSを組成することを想定しています。なお、

再生・活性化に資するまちづくり及び地球温暖化対策

FM等からLPSへの無限責任出資（以下「GP出資」とを推進することを目的とするものです。

いう。
）が1%以上、スポンサー企業等からの出資を含

一般社団法人環境不動産普及促進機構（以下「機構」

め10%以上の出資が、機構からの有限責任出資（以という。
）は、平成25年3月に本事業の基金設置法人

下「LP 出資」という。
）以外に必要です。

として採択され、補助金の交付を受けて「耐震・環境（２）応募するFMは機構に投資計画等の資料を提出

不動産支援基金」を造成しております。本事業は、下し、機構は、投資計画の内容やFMの業務遂行能力等

図のとおり、当該基金を活用して、老朽・低未利用不を総合的に勘案して、それぞれのLPSへの出資限度額（以下「コミットメント枠」という。
）

耐震・環境不動産形成促進事業の仕組み
国費（補助金）

国
（国交省）
（環境省）

を決定します。なお、１つのLPSに基金設置法人：（一社）環境不動産普及促進機構

対するコミットメント枠の上限・下耐震・環境不動産支援基金

限はなく、LPSやFMの数について

指導・監督
事業報告
合わせて10％以上

ファンド・マネージャー（FM）等（不動産運用会社）

スポンサー等

投資家のリスク選好に応じた資金シニアローン
メザニンローン
出資

GP出資
1%以上
GP/LP出資

償還

LP出資・モニタリング（３）機構は、FMと協議して、必要
官民ファンド
官民ファンド
LPS
官民ファンドな時期にLPS 契約を締結します。な（投資事業有限責任組合）

お、事業の進捗や資金需要など必要出資等に応じて契約前にコミットメントレ

対象事業者【SPC等】

ター＊2を発出する場合もあります。

償還

耐震・環境不動産に関わる事業（改修・建替え・開発）

更地
老朽不動産

物件売却

出資等の譲渡【Ｊリート】【私募リート】【企業・個人・年金】【スポンサー】等

18

RE-SEED ● March, 2018

も限定はありません。

（４）機構は、LPS 契約に基づき、FM からのキャピタルコールに応じてLP出資を行い、LPSから対象事業者 に 対 し て 出 資 等 が 行 わ れ ま す。
LPS から対象事業者への出資等は対「耐震・環境不動産形成促進事業」について■これまでの活用事例の概要（平成29年12月までの集計）
出資年度

ファンドマネージャー

事業の概要

1 H25年度 トーセイ・アセット・アドバイザーズ（株） 東京都内の既存のオフィス・住居複合ビルの環境改修案件
2 H26年度 トーセイ・アセット・アドバイザーズ（株） 横浜市内の既存のオフィスビルの環境改修案件
3 H26年度 みずほ不動産投資顧問（株）

大阪市内の既存のオフィスビルの環境改修案件

4 H26年度 オリックス不動産投資顧問（株）

大阪市内における一定の環境性能を有するホテルの開発案件

5 H27年度 （株）
玄海キャピタルマネジメント

大阪市内のサービス付き高齢者向け住宅２物件についての環境改修案件

6 H27年度 ケネディクス不動産投資顧問（株）東京都内における一定の環境性能を有するホテルの開発案件

7 H28年度 ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社

東京都内における一定の環境性能を有する高齢者施設の開発案件

8 H28年度 （株）
玄海キャピタルマネジメント

千葉県及び東京都内のサービス付き高齢者向け住宅２物件についての環境改修案件

9 H29年度 ＰＡＧインベストメント・マネジメント（株） 岩手県、山形県、福島県、栃木県、埼玉県及び長野県に立地する既存のオフィスビル６物件についての環境改修案件
10 H29年度 トーセイ・アセット・アドバイザーズ（株） 東京都内の既存のオフィスビルの環境改修案件
11 H29年度 トーセイ・アセット・アドバイザーズ（株） 横浜市内の既存のオフィスビルの環境改修案件

象事業に対する同順位トランシェ以下の民間出資等と建物が対象となります。なお、サービス付き高齢者向同額以下を原則としています。また、LPSからの出資

け住宅等のヘルスケア施設の場合又は一定の地域＊3

等は、原則としてメザニン出資としていますが、必要における旧耐震建築物の建替えの場合においては、要に応じて劣後出資、メザニンローンの貸付、メザニン

件の特例があります。なお、対象地域の制限はありま

社債の取得も可能です。ただし、民間より劣後した単せん。

独の劣後性資金は提供しないこととなっています。ま＊３ 埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、大阪府、名古屋市、京都市及び神戸市以外の地域

た、投資期間としては原則10年以内を予定しています。
（５）LPS契約締結後は、FMはLPS 契約に従ってLPSを運営し、対象事業の進捗状況等を含むLPSの運用状
況等の報告や対象事業者からの配当等に応じたLPSの５．これまでの活用事例について事業実施以降平成29年12月までの間で、出資実行

金銭分配等を行って頂くことになります。

した案件の概要を取りまとめたものが上表で、累計で（６）なお、LPS から機構に償還された金銭は耐震・11案件となります。アセットタイプとしては、オフ

環境不動産支援基金に繰り入れられ、LPSへの新たなィスビルが最も多く６案件を占めます。次いでサービ

コミットメント枠の決定に向けた原資とすることが可

ス付き高齢者向け住宅や高齢者施設等のヘルスケア施能となっています。

設への投資案件が３案件、ホテルの開発案件が２案件＊２正式な契約締結前に出資等の意思を表明する文書となっています。

３．ＦＭの選定要件と随時募集

当事業に係るより詳細な要件等につきましては、当FMの選定にあたっては、一定の要件を定めていま

事業のウェブサイト（http://www.kankyofudosan.

す。主な要件としては、LPS の運営を円滑に遂行できjp/）をご確認下さい。機構では、本事業の実施により、る能力及び経験を有すること、十分な資本金を有する

今後も老朽・低未利用不動産の再生・利活用を通じて、こと、経営が安定的であること、情報管理体制や内部

良質な環境不動産の供給を促進し、地域の再生・活性管理体制が整備されていること、等です。

化に資するまちづくり及び地球温暖化対策の推進に寄

現在、事業提案とセットで、ＦＭを随時募集しております。

４．LPSからの出資等の対象事業の要件
整備後の建物の主な要件としては、改修の場合には、与して参ります。
なお、近時、耐震改修促進法に基づく「要緊急安全確認大規模建築物」の耐震診断結果が相次いで公表されています。耐震性能が不足している百貨店やホテルなどの建築物の中には資金的な問題で耐震改修等の予一定の耐震性能又は環境性能（建物全体のエネルギー定が決まっていないものがあるかと思われます。本事

消費量を15％以上削減する省エネ改修など）を有す

業では旧耐震建築物の耐震改修や建替えを対象としてる建物が対象となり、建替え、開発の場合には、一定おり、支援が可能な場合もあるかと思いますので、おの環境性能（CASBEE「Ａ」ランク以上など）を有する

気軽にご相談いただければと思います。
RE-SEED ● March, 201819

環境不動産ニュース
アセットごとの不動産投資意欲の変遷 ～10年前と現在との比較から～
このたび日本不動産研究所が公表した第37回「不期待利回りをみると、10年前と比べて下回っている

動産投資家調査」（2017年10月現在）によると、各都市は見られない。郊外型ショッピングセンターに対アセットとも概ね期待利回りの低下傾向が観察され、する投資家の投資意欲は当時よりも消極的になってい投資家による不動産投資意欲が失われていないことがることが示唆される。

明らかとなった。

このように、10年前と現在とを比べると、総じて

これらのデータを10年前の不動産市場活況時（第不動産投資意欲が高い状況は共通しているものの、投17回調査、2007年10月現在）と比較すると、アセ資対象として選好されるアセットには変化があったとットごとに投資意欲の変遷に差があったことを振り返いえる。

とホテルの期待利回りの推移について着目すると、札幌および福岡においては両者の期待利回りが逆転している。
大阪と名古屋についてもホテルの期待利回りがAクラスビルに接近した。この10年間でホテルに対する投資選好性が相対的に高まっており、特に地方都市においては既にホテルがオフィスを凌駕しているといえる。
また郊外型ショッピングセンターの

2017年
10月

福岡
2007年
10月

7

札幌
2017年
10月

（％）

名古屋

2007年
10月

まずAクラスビル（オフィスビル）

大阪

2017年
10月

ーの利回りの変化を示した。

2007年
10月

東京

2007年
10月

型ホテル、郊外型ショッピングセンタ

2017年
10月

ラスビル（オフィスビル）、宿泊特化

図表 「不動産投資家調査」投資対象都市（一部）における10年間の期待
利回りの変化2007年10月

図表には、一部の都市におけるAク

2017年
10月

ることができる。

6
5
4
3
Aクラスビル（オフィスビル）ホテル

郊外型ショッピングセンター（注）ホテルは2007年10月は「宿泊特化型ビジネスホテル」、2017年10月は「宿泊特化型ホテル」。
東京のAクラスビル（オフィスビル）は丸の内、大手町。
大阪のAクラスビル（オフィスビル）は御堂筋。
（出所）日本不動産研究所「不動産投資家調査®」［表紙の写真］赤坂インターシティAIR
国際色豊かな赤坂エリアの新しいランドマークとして、2017年9月にオープンした大規模複合ビル。
「働く人・住む人・訪れる人全てが快適に過ごせる街」
をコンセプトに、次世代のオフィスビルとして最新の機能を追求するだけでな
く、約5,000㎡もの広大な緑地を擁し、都心にありながら豊かな緑とさわやかな空気がもたらす開放感を実現しました。
「先導的省CO2ビル」としての各種省
エネ・省CO2設備を備えるとともに、エネルギーの面的利用の促進、創エネル
ギー、クールスポットの創出を推進することで、地球にやさしい街づくりを実践します。

・事業主体：赤 坂一丁目地区市街地再開発組合
（事業協力者／参加組合員：新日鉄興和不動産）

・所 在 地：港区赤坂１－８－１
・階

数：地下3階、地上38階、塔屋1階・構

造：鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造、・竣

工：2017年8月

鉄筋コンクリート造
・延床面積：178,328.01㎡
・設

計：日本設計・施工：大林組

RE-SEED		 Vol. 12 ● March, 2018
編集発行：一般社団法人 環境不動産普及促進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門１−16−４ アーバン虎ノ門ビル2階
T e l：03-6268-8015（代表・総務部） 03-6268-8016（企画部・調査研究部） Fax：03-3504-8826
http://www.re-seed.or.jp/

制

作：株式会社 たいせい

〒156-0042 東京都世田谷区羽根木 １−７−11
T e l：03-3321-2111
Fax：03-3321-2100

大成出版社ビル４階