リサーチ・メモ
住宅金融支援機構の報告書「マンションの価値向上に資する金融支援の在り方」（2019.2.21）について2019 年 4 月 2 日（はじめに）
国土交通省の調査によると、2017 年度末現在のマンションストック戸数は 644 万戸であるが、10 年後の 2027 年には 744 万戸、20 年後の 2037 年には 844 万戸へと増加が見込まれ、うち築 40 年超のストック数及びそれが上記各年のマンションストック数に占める割合は、それぞれ 73 万戸（ストック数の11％）、185 万戸（同 25％）、352 万戸（同 42％）と、絶対数、シェアともに急拡大が予想されている（図表１）。こうした中で、共用部分の修繕単価の過小設定及び修繕積立金の滞納者の増加に起因する修繕積立金が不足して、適切な時期に必要な修繕工事を行えない可能性のある管理不全マンションの増加及びそのスラム化の懸念が指摘されている。住宅金融支援機構（以下「機構」という。）の表記報告書「マンションの価値向上に資する金融支援の在り方」（以下「報告書」という。）の前書きには、「適切な修繕工事の実施に当たっては、マンション管理組合において長期修繕計画を策定し、当該計画に基づき計画的に積み立てられた修繕積立金により対応することが必要であるが、近年の工事費高騰の影響もあり、必要な修繕積立金が不足し、居住者の高齢化等の要因も相まって、修繕積立金の引上げや一時金の徴収が困難となる管理組合も見られる。こうした状況は一過性のものではなく、今後も修繕積立金の不足を理由に適切な時期に適切な工事が実施できない管理組合が増加することが懸念される。個人が自らの住宅を購入する際に住宅ローンを活用するのと同様に、管理組合においても適切な修繕工事を適切な時期に実施するために、管理組合向けのマンション共用部分リフォームローン（以下、「共用部分リフォームローン」という。
）を活用することも選択肢の一つになると考える。他方、共用部分リフォームローンの市場は、個人向けの住宅ローンやアパートローンと比べて金融機関における取組が限定的であるほか、市場における情報の非対称性が存在し、修繕工事にあたってローンを活用するという選択そのものが限定的に捉えられているなど、様々な観点で金融インフラの整備が遅れている状況にある」と記述されている。
以下では、報告書に記述されている修繕積立金や共用部分リフォームローンに関連するデータを紹介した上で、修繕積立金の確保対策についても考えてみたい。
（共用部分のリフォーム市場規模）
報告書では老朽マンションの増加に伴い、全国の修繕工事金額は 2017 年の 7000 億円から、20 年後の2037 年には 1 兆 2 千億円に 7 割以上増加すると予測されている。共用リフォーム融資金額も 500 億円から 1100 億円強に増加する見込みである。近年の共用部分のリフォームローン融資金額、年間 500 億円の金融機関の業態別シェアを見ると、リース会社等のノンバンクが 60％～70％、機構が 20％～30％、その他地域金融機関等が 10％程度と推計されている（図表１，２）。

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（図表１）将来の市場規模（機構による試算）（図表２）共用部分リフォームローン市場の業態別シェア（機構への共用部分リフォームローンの申込件数は５年で倍増）
マンションの老朽化に加えて、居住者の高齢化や昨今の工事費高騰の影響もあり、適切な修繕工事を実施するための修繕積立金の引上げや一時金の徴収が難しくなっており、マンションの価値を維持するために、修繕工事に必要な積立金の不足を借入により補填せざるを得ない（又は適切な工事を実施できない）管理組合が増加しており、機構の公表資料によると、機構への共用部分リフォームローンの融資
実績は、5 年前と比べて件数・金額ともに 2 倍以上に増加している（図表３）。
なお、国土交通省「平成 25 年度マンション総合調査結果」によると、管理費・修繕積立金を 3 ヶ月以上滞納しているマンション住戸の割合とマンションの築年数との間にはある程度の相関性が認められ、管理費・修繕積立金を 3 ヶ月以上滞納している住戸の割合が 5％を超えるマンションは、築 35 年を超える昭和 40 年代に建設されたマンションでは約 1 割に達しており、修繕積立金の確保のためには、滞納住戸への対応が課題となっている（図表４）。

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2（図表３）住宅金融支援機構へのマンション共用部分リフォームローン融資状況
年度

件数

金額（億円）

平成２２年度

１９３（２３）４６．９

２３１８０（２２）４８．２

２４２４６（２６）４０．９

２５２９３（３０）

６７．７

２６

２９３（３２）８５．３

２７３８８（３４）

１０４．７

２８４７５（３１）

１１９．５

２９４４４（３５）１１９．０（注）１．住宅金融支援機構調べによる。
２．
（ ）内の数値は築 35 年以上のマンションに対する融資戸数割合である。

（図表４－１）管理費･修繕積立金を 3 ヶ月以上滞納している住戸の割合（建物完成年次別）
完成年次～昭和44～49～54～59～平成元～6～11～16～21

回答組合数

39133147255250293400351258

3か月以上滞納住戸あり48.756.452.4

41.6

37.6

40.3

38.8

29.3

26.0

うち、滞納戸数5％超

12.99.0

7.5

3.5

1.22.02.90.91.6

うち、滞納戸数10％超

2.64.51.40.40.401.000.4（注）１．国土交通省「平成 25 年度マンション総合調査結果」による。
２．完成年次が平成 22 年以降のデータの記載は省略した。

（図表４－２）完成年次別滞納戸数が 5%超存在するマンション棟数の割合（％）
1412108642019691974

197919841989

19941999

2004

2009

（修繕積立金の不足を補う共用部分融資の拡充が必要）
適切な修繕工事の適時の実施のためには、修繕積立金の計画的な積立が重要であることは言うまでもないが、今後、上記のとおり、修繕工事積立金の不足がより一層深刻化していくと見込まれる状況下、管理組合が融資を活用して適切な修繕工事を適時に実施することができるようにすることがマンション

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のストック価値を維持する上で重要である。他方、共用部分リフォームローン市場は将来的には市場規模の拡大が見込まれるものの、現状では個人向けの住宅ローンやアパートローンと比べると市場規模が小さく、管理組合向けリフォームローンを手掛ける金融機関は機構と一部の民間金融機関（ノンバンク等）に留まっている。そこで、公的な支援を含め、マンション共用部分リフォームローンの融資条件の改善（図表５）を進めるとともに、管理組合向けの共用リフォームローン融資への民間金融機関の参入を促進するため、金融機関サイドで不足している融資の適格性を判断できる専門家の協力体制、公民の協調融資体制、返済不能となった場合の信用補完策などの整備が課題である。
（図表５）機構のマンション共用部分リフォームローンの商品内容（2019 年 2 月現在）

事項

概要

融資利用者

マンション管理組合（法人格の有無を問わない）

融資要件①共用部分のリフォームを行うこと、機構から融資を受けること、本返済に修繕積立金を充当すること等について管理規約または総会決議で決議されていること②修繕積立金が 1 年以上定期的に積み立てられており、その滞納割合が 10％以内であること。また、管理費や組合費と区分して経理されていること③借入金に係る毎月の返済額が毎月徴収する修繕積立金の 80％以内であること

融資対象工事分譲マンションの共用部分のリフォーム工事

融資限度額

融資対象工事費の 8 割

返済期間

1 年以上 10 年以内（金利は全期間固定）

担保不要（注）公益財団法人マンション管理センターの保証を利用する場合の融資条件である（活用が期待される修繕積立金に係る機構が開発したシミュレーションモデル）
こうした中で、機構は、保有している管理組合向け融資に関する関連データを活用して、マンションの現況を踏まえた将来にわたる修繕積立金に係る資金収支や必要となる修繕積立金の水準などを管理組合自らが簡易に試算できるシミュレーションモデルを開発し、2020 年度までに WEB 上に公開するとしている。管理組合自身が修繕積立金額に関する正確な現状認識の上に、共用部分の修繕工事を計画的に実行するアクションプランの具体化の端緒になることが期待される。
（求められる修繕積立金に係る各種の条件整備）
修繕工事積立資金を確保するため、管理組合が共用部分リフォームローンを活用することにより、適切な時期に修繕工事を行いやすくすることは重要であるが、修繕積立資金不足への対応策は単に融資の改善だけにはとどまらない。報告書でも、資産価値の維持・向上に資する修繕工事を行われたマンションが、既存住宅流通市場で適正に資産価値が評価される仕組みについて検討を行うとともに、当該仕組みを普及・定着させるための担保評価の多様化についても検討する必要があるとしている。
このほかにも、先ずは行政が、修繕積立金の必要額を共用部分の確保すべき性能・品質の確保の度合いに応じた標準的な金額（単価）をガイドラインとして示し、これに基づいて入居者が修繕積立金の多寡・妥当性を判断できるよう、広く周知させる手法を強化すべきである。その上で、修繕積立金が適正に積み立てられるよう、初期費用を抑えるために新築時の修繕積立金を低くして、修繕の実施時期が近一般財団法人 土地総合研究所

4づくとこれを大幅に引き上げ、追加的に一時金を徴収するという反発を招きやすい慣行自体を見直し、例えば必要額を年数で除した必要額を新築時から定額制で徴収し、入居者の将来の修繕積立金に関する予測可能性を高める手法の検討も、入居者の安心感の醸成にもつながり、有益であろう。入居者は初期段階の費用が安いことを期待しているわけではなく、マンションの資産価値が適正に維持されることを希望していると考えられるからである。また、新築時マンション購入者と既存マンション購入者の公平性を維持するうえでも定額法の方が望ましいであろう。仮に、修繕積立金を段階的に値上げするとしても、行動経済学の教える人々が自発的に望ましい行動を選択するような仕掛け・手法であるナッジ理論を踏まえて、これを当初からデファクトルールとして定め、入居者の抵抗感を低めておくことも有用であろう。さらに、本論とは直接の関係はないが、貴重な修繕積立金が過大積算からの浪費を免れ、修繕工事が適正な価額で実施されるよう、管理組合の行う工事入札の仕組みを適切に整備することも重要である。

（荒井 俊行）一般財団法人 土地総合研究所

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