JFMA FACILITY MANAGEMENT FORUM 2023
秋山克己・伊藤秀憲・望⽉利英・渡邊剛【コンピュータ活用研究部会】

ファシリティマネジメントフォーラム2023【研究部会活動報告】

コンピュータ活用研究部会

秋山克己（日本メックス）
伊藤秀憲（株式会社NTTファシリティーズ）
望⽉利英（株式会社NTTファシリティーズ）
渡邊 剛（株式会社NTTファシリティーズ）-1-

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秋山克己・伊藤秀憲・望⽉利英・渡邊剛【コンピュータ活用研究部会】

新刊『FMで活用するICTシステムvol.2』
を2022年10⽉26日にJFMAより発⾏しました。

当講演では、
１．「コンピュータ活用部会及び新刊の概要紹介」、
２．「9章 工場向け設備オぺーレーション最適化サービス」、
３．「10章 IoT×AI時代のビル向けサイバーセキュリティ」について発表します。

-2-

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１．「コンピュータ活用部会及び新刊の概要紹介」-3-JFMA FACILITY MANAGEMENT FORUM 2023
秋山克己・伊藤秀憲・望⽉利英・渡邊剛【コンピュータ活用研究部会】

部会の紹介
■サマリー
｢FM 領域で係わるICT、IoT 新技術の調査｣、｢CAFM の利用実例調査｣等を通じてFM 領域におけるIT 化を調査研究、会員へ成果を発表■活動内容
・部会および ICT、IoT新技術、CAFM等の勉強会 (1回/⽉ JAFM会議室、またはWeb会議）・建物施設、コンピュータ活用現場等の⾒学会（ 2〜3回/年）
・勉強会、調査の報告書作成 (JFMAホームページ、ファシリティマネジメントフォーラム等で発表)■会員部 会 ⻑ ︓天神良久 東洋大学
副部会⻑︓秋山克己 日本メックス
事 務 局 ︓⽊村圭介 FMシステム部 会 員 ︓⽯坂貴勲 アイスクウェアド 森本卓雄 アルファ・アソシエイツ
千葉友範 EYストラテジー・アンド・コンサルティング
伊藤秀憲 NTTファシリティーズ 菊池伸夫 NTTビジネスアソシエ 坂口秋吉 LCマネジメント・ラボラトリー
坂上裕信 構造計画研究所 前澤孝之 住友セメントシステム開発 田邊邦夫 東急コミュニティー
嶋村浩樹 東京美装興業 小⽊曽清則 日本メックス 久野誠 日比谷総合設備寺澤勇希 富士通ホーム＆オフィスサービス 杉山真一 プロパティデータバンク 白岩和浩 フュージョンマネジメントプラッツ※会員は、会社名50音順

事 務 局 ︓山田勝彦 JFMA-4-

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新刊 「FMで活用するICTシステム Vol.2」の概要 〈目次と執筆者一覧〉
はじめに 天神 良久（公益社団法⼈ 日本ファシリティマネジメント協会 コンピュータ活用研究部会部会⻑）１章 LCC(Life Cycle Cost)概要と⻑期修繕費の作成⼿法 天神 良久（東洋大学）
２章 劣化診断から改修計画への実践的展開⼿法 嶋村 浩樹（東京美装興業株式会社）
３章 クラウド型建物情報管理システムの活用 ⽊村 圭介（株式会社ＦＭシステム）
４章 クラウド型建物⻑期修繕計画システムの活用 千野 元就（株式会社ＦＭシステム）
５章 オフィスサーベイシステムの考え方とロジックその2 森本 卓雄（アルファ・アソシエイツ）
６章 FM 分野におけるDX の定義と活用 寺澤 勇希（富士通ホーム＆オフィスサービス株式会社）
７章 維持管理&工事&調査領域におけるICT ツールの活用 秋山 克己（日本メックス株式会社）
８章 次世代型ファシリティマネジメントへのDX〜過去・現在・未来〜 千葉 友範（E Y ストラテジー・アンド・コンサルティング株式会社）

９章 工場向け設備オペレーション最適化サービス 伊藤 秀憲、望⽉ 利英（株式会社NTTファシリティーズ）
10章 IoT×AI 時代のビル向けサイバーセキュリティ 渡邊 剛（株式会社NTTファシリティーズ）
11章 次世代研修施設 ICT でつながる研修、省エネ 田邉 邦夫（株式会社東急コミュニティー）
おわりに 秋山 克己（公益社団法⼈ 日本ファシリティマネジメント協会 コンピュータ活用研究部会副部会⻑）-5-

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２．「9章 工場向け設備オぺレーション最適化サービス」-6-

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１．工場におけるファシリティマネジメントの課題
熟練者がセンサーの値を⾒て、経験に基づき、設定値を変更

課題例３．
熟練者へ依存し代わりがいない、若⼿への技術伝承に頭を抱えている

熟練者【工場の現状】【工場の理想像】増え続けるセンサーデータ（電⼒量、温度、湿度、圧⼒、流量、バルブ開度、熱量・・・）

品質維持の為ならエネルギーロスも仕方ない・・・

課題例１．
データを測定しているもののデータの活用方法がわからない

省エネ
品質-7-




課題例２．
省エネは実施したいが品質への影響が心配

生産性向上
品質確保
技術伝承
省エネ・・・JFMA FACILITY MANAGEMENT FORUM 2023
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２．『工場向け設備オペレーション最適化サービス』による期待効果▶サービス運用イメージ
クラウド

工場
データ
転送装置

施設・設備など

プラットフォーム

◁従来の流れ

オペレータ

分析

改善

ダッシュボード

現状把握現状把握
分析
シミュレー
ション

最適提案

オペレータの知識と経験
専門技術者の知⾒
工場要件（品質など）＋
AI

プラットフォームへ取込み

-8-

効果１．
複雑なデータの相関関係の分析
データサイエンスにより、これまで困難であった複雑なデータの相関を分析

効果２．
品質確保の上、最適オペレーション
品質を加味したシミュレーション
により提供される最適提案の実⾏で省エネも実現

品質

省エネ

効果３．
熟練者の技術の伝承

オペレータの知識と経験をモデルに組み込むことで“⼈”への依存から脱却

伝承

効果４．
共通理解の促進・改善意識の醸成
お客様のご要望と専門技術者の知⾒を元に提供されるダッシュボード
により誰もが一目でデータを把握JFMA FACILITY MANAGEMENT FORUM 2023
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３．サービス構成-9-JFMA FACILITY MANAGEMENT FORUM 2023
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４．サービスメニュー（可視化）
軸グラフ

円グラフインジケーター

サンキーダイアグラム

カウンター

散布図

テキスト

表棒グラフ

クロノグラム✔ 使用例１︓工場全体のエネルギーの流れを⾒たい。
エネルギー収支(サンキーダイアグラム)
オフィス△△△kWh

排水処理□□□kWh

ラインA（生産待ち）○○kWh
ラインB（停止） △△kWh◇◇◇kWh✔ ラインC □□kWh○○○kWh生産ライン

使用例２︓CO2排出量や再⽣可能エネルギー量を可視化したい。
太陽光発電量とCO2排出量［ kg ］［t］

スコープ1・2におけるCO2排出量と目標値との比較
1k30201002018

2019

2020

08/10

8/11

8/12

8/13

8/14

（太陽光発電量）- 10 -

8/15

8/16

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４．サービスメニュー（エネルギー消費予測）
エネルギー消費量予測モデル（ベースライン）＝ ⾼精度に状態の再現を⾏うモデル※過去データを基にエネルギー消費量に影響のあるパラメータを選定し作成
省エネルギー効果確認

ドリフト検知エネルギー消費量予測モデル（ベースライン）

エネルギー消費量予測モデル（ベースライン）

エネルギー最適化

省エネ効果

実消費量
最適化
実施前
2022/1/1

削減状況

2022/1/25

2022/1/6

異常発⽣

実消費量

最適化
実施後
2022/1/11

削減率

2.9 %

2022/1/16

2022/1/21

過剰消費(ドリフト)
異常発⽣後

正常
2022/1/26

2022/1/1

2022/1/6

2022/1/11

2022/1/16

2022/1/21

2022/1/26

検知したドリフト例） ・蒸気トラップ故障による漏れ・オペレータの設定ミス

削減⾦額

607,892 円✔ オペレーション変更による省エネルギー効果のリアルタイムな確認が可能✔ 省エネルギー効果の定量化（削減率、削減⾦額）が可能- 11 -✔ 従来の警報システムでは検知できない過剰消費や異常をいち早く検知可能✔ ベースラインを基準としたアラーム設定により、定数比較によるアラーム設定と比べ、より実状に即したアラーム設定が可能

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４．サービスメニュー（最適化提案）
 生産設備冷却には16℃の冷却⽔が必要。→生産に影響する『しきい値』であり逸脱できない条件。
 冷凍機からの送⽔温度は年間通じて常時8℃で送水していた。

導入前

冷却塔

冷却塔往還

外気温湿度

温度・流量
チラー

⽣産設備
チラー

16℃±0.5℃
熱交換器 （しきい値）

常時︓8℃↓
最適提案により11℃まで温度緩和

チラー
電⼒量
負荷側往還
温度・流量

導入後

 生産冷却⽔のしきい値（冷却水温度16℃）、取り込みポイント（温度緩和に必要なポイント）等をクラウド上のシステムに取り込みシミュレーション環境を構築。
 しきい値を維持しながら、負荷状況等に応じて送水温度の推奨値（緩和可能温度）をダッシュボードに表⽰し、11℃まで温度緩和し、省エネオペレーションを実現。

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４．サービスメニュー（最適化提案）
ダッシュボード
表⽰例

提案値10５９ 11
6 ６7 ７8 9８ 10

冷凍機送水温度（℃）

冷凍機送水温度実測値ー提案値

実測値

時刻

重要監視ポイントモニタリング
重要管理室A︓25.0℃（12.2℃）

重要管理室B︓24.8℃（11.9℃）
生産設備冷却⽔温度︓15.1℃

冷凍機消費電力量（kWh）

重要管理室C︓25.4℃（12.3℃）：実測値

冷却コイルＡ冷⽔温度︓16.2℃

9.４℃
11.0℃

8.1℃
6.9℃

：提案値
生産設備冷却⽔温度︓22.4℃

冷却コイルＢ冷⽔温度︓16.7℃
冷却コイルＣ冷⽔温度︓15.9℃

オペレーション変更による省エネ効果の確認

省エネ効果：
4,560kＷh／日
削減金額：59,280円／日
時刻：実測値- 13 -：予測値

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５．モデル化の仕組み
モデルを使ってシミュレーション

設備の振る舞いのモデル化 （関数化）※1
仮想空間

f(1)＝AX1＋By1＋Cz1＋D

最適運用提案

専門技術者がお客様の知⾒を取り入れながら“AI”を活用してA〜Lの定数を算出

f(3)＝IX3＋Jy3＋Kz3＋L
f(2)＝EX2＋Fy2＋Gz2＋H

外気温、湿度、⽣産品目、⽣産量といった複雑な外的要因の変数を基に、モデルで目的の値を予測※1︓モデルの形態は、モデリング⼿法により異なります。

現実
（工場内）
材料Ａ

材料Ｂ

設備
Ａ
設備
C

製品Z

設備
B

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６．プラットフォームの活用例①設備の効率モニタリング
冷凍機Ａ_COP（効率）

冷凍機B_COP（効率）

冷凍機C_COP（効率）

中中

中

3

低063低⾼9690②設備稼働状況の確認

設備稼働状況
設備A
設備B
設備C
設備D
設備E
設備F
設備G

ON⾼OFF- 15 -3

低06⾼9

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６．プラットフォームの活用例③設備更新時の影響シミュレーション

例）発電機更新に伴う影響シミュレーション
発電機Cの場合の予測
発電機Bの場合の予測
発電機Aの場合の予測④省エネ対策実施による効果シミュレーション例）ボイラー給⽔予熱器改造時の効果シミュレーション
予熱器⾯積︓20㎡
予熱器⾯積︓18㎡
予熱器⾯積︓16㎡
予熱器⾯積︓14㎡- 16 -

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７．まとめ
 本サービスは、工場におけるファシリティマネジメントの課題である『データの有効活用』『品質と省エネの両⽴』『技術の伝承』の課題解決サポートに加え、企業全体でのデータ共有による改善意識の醸成効果も期待できる。
 モデル構築においては、データ分析のみならず、オペレータの知識と経験を反映することが重要である。
 本プラットフォームは、エネルギー管理の効率化のみならず、GHG排出量管理、設備異常の早期発⾒、省エネ効果のシミュレーションなどにも活用可能である。

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３．「10章 IoT×AI時代のビル向けサイバーセキュリティ」- 18 -

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１．「Society5.0」の到来とビルにおけるサイバーリスクの増大（1/3）
 狩猟社会、農耕社会、工業社会、情報社会に続く新たな経済社会 サイバー空間とフィジカル（現実）空間を高度に融合させたシステムにより、経済発展と社会的課題の解決を両立する人間中心の社会（Society）
サイバー空間とフィジカル空間を高度に融合させることにより、地域、年齢、性別、言語等による格差なく、多様なニーズ、潜在的なニーズにきめ細かに対応したモノやサービスを提供することで経済的発展と社会的課題の解決を両立し、人々が快適で活力に満ちた質の高い生活を送ることのできる、人間中
心の社会- 19 -

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１．「Society5.0」の到来とビルにおけるサイバーリスクの増大（2/3）
 従来は、セキュリティを確保した組織間の取引であればプロセス全体のセキュリティは確保可能
 サイバー空間とフィジカル空間が一体化した産業社会では、自組織のセキュリティの確保だけではプロセス全体のセキュリティ確保は困難「Society5.0」以前
データ

データ

「Society5.0」以降
サイバー空間データ

データ

データ

データ

データ
データ

データ

データ
データ

転写
企業等の組織C

企業等の組織A
フィジカル空間

企業等の組織B信頼できる組織間のモノ・データの交換が中心でその責任をとる組織が明確企業等の組織C企業等の組織A
フィジカル空間

企業等の組織B

信頼が確認できない組織間のモノ・データの交換が⾏われるため、その責任をとる組織が不明確「サプライチェーン」まで含めたリスク管理が重要- 20 -【第３層】
サービスを創造するためのデータの信頼を確保【第２層】
フィジカル・サイバー間を正確に転写する機能の信頼を確保【第１層】
適切なマネジメントを基盤に各組織の信頼を確保

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１．「Society5.0」の到来とビルにおけるサイバーリスクの増大（3/3）
 海外では様々なインシデントが発生している
 原因の多くは、「サポートが切れたOS」「ソフトウェアの脆弱性」「教育不足」- 21 -

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2．ビルシステムの動向（1/3）
 ビル管理業務の高度化・効率化の動きに対応して、ビルシステムにおいても外部接続やネットワークのIP化が急速に進展し、サイバーセキュリティの脅威や被害も拡大傾向。
 ビルシステムのセキュリティに対するビルオーナー様の意識も高まりが見られる。
①これまでのビルシステム
BAS

照明

BAS

空調

入退館サーバリーダ

ゲート

ITVサーバカメラ

カメラ• サービスやメーカーごとに閉じたネットワーク• 基本的に外部接続しない• 他社システムとの接続を考慮していない③クラウドと連携②外部との接続

照明

空調

外部
ネットワーク

入退館サーバ

リーダ

ゲート

サーバ
外部
ネットワークITVサーバ

カメラ

BASサーバサーバ

外部
カメラ ネットワーク• サービスやメーカーごとに閉じたネットワー
クであるが、一部機能が外部接続する• 他社システムとの接続を考慮していない- 22 -

照明

空調

入退館サーバ

データ記録（クラウド）
外部
ネットワーク

リーダ

ゲート

ITVサーバカメラ

カメラ• インターネットを介しクラウドと接続する• 他社システムと接続し機能連携する

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2．ビルシステムの動向（2/3）
 高度経済成⻑期に開発された技術
 当初の用途はビルの中央管制であり、近年はビルの省エネルギーや環境管理にも利用
 ICTの変化にあわせシステム構成が変化- 23 -

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2．ビルシステムの動向（3/3）
 ビル情報の活用先も多様化。
 ビルシステムの情報は、「省エネルギー」が目的だけでなく、個人情報やPOSと連携しワーカーの「働きがい向上」や、店舗の「売上拡大」に寄与。

省エネルギー・快適性・省稼働

働きがい向上

売上拡大

売上情報
健康情報

ビルシステム
⼈流情報

Shop

室内温度

室外温度

⼈流センサ

バイタルセンサ- 24 -POS

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3．ビルシステムのオープン化（1/2）
 様々な規格があるが、主流は「BACnet」- 25 -

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3．ビルシステムのオープン化（2/2）
 異なるベンダーの装置を一つの自動制御システムに統合するための通信技術
 ASHRAEで開発され、ISOで承認
 日本では、電気設備学会が規格検討を行い、日本の市場に合うような機能追加や拡張を実施①BACnet装置は全て同格同等・ネットワークに接続されるBACnet装置は、能⼒やアプリケーションの差はあっても同格同等②装置の抽象モデル化
・各装置を、“データの集合体”である“オブジェクト”として抽象モデル化
・オブジェクトの特性は“プロパティ”で設定③“サービス“の規定により情報をやり取り
・設定値変更や連動動作は装置(オブジェクト)のプロパティを読み書きすることにより実施され、その方式は“サービス”として定義

BACnetAPDUZService = WritePropertyMultiple‘List of Write Access Specifications’= ((Binary Output,Instance N),(Present_Value,ACTIVE),(Priority, 8))

UDP
IP

ｵﾌﾞｼﾞｪｸﾄ

ｵﾌﾞｼﾞｪｸﾄ

ｱﾌﾟﾘｹｰｼｮﾝ

ｱﾌﾟﾘｹｰｼｮﾝ④豊富な通信プロトコル
・通信⼿段としてEthernet、LonTalk、RS232Cなど利用可能。

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名称 ：Binary Output Object
プロパティ：
・・・現在値=INACTIVE
・・・

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3．ビルシステムのオープン化（3/3）
 BACnetプロトコルにネットワークセキュリティが考慮されていない背景
・BACnetプロトコルの開発に起因→ 開発当時はネットワークセキュリティへの要求がない→ IPネットワークの専門技術者が開発に関わっていない
・ビル管理システムにおける要求条件に起因→ 安価に構築できる→ 大量の通信を⾼速処理できる→ 閉域網における運用が多く要求がない

 BEMS構築おけるネットワークセキュリティの考え方①データ収集側・セキュアな通信回線を利用する
・L2、L3スイッチなどは鍵がかかる場所に格納する(物理的なセキュリティ)②データアクセス側
・UTMなどを設置し、不要なアクセスを制限する
・WebサービスなどHTTPプロトコルを利用し、SSLなど暗号化を施す- 27 -･暗号化やTCP通信などの採用
はBACnetのオープン性を損う･装置価格が⾼価になる

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４．ビルシステムの課題
 高度化するビルシステム（BAS/BEMS・入退室管理・ITV等）のセキュリティ対策には、建物に関する知見とICT(OAシステム等)に関する知見の両方が必要
 製品のライフサイクルが⻑いうえに、OAシステムに適用するようなサイバーセキュリティ対策が適用できない

ヒトの問題

モノの問題

オーナー・ビル管理者
設計者にサイバーセキュリティの知識がない■ビル設備は、寿命が⻑いOS→15年~20年使う→OSのサポートが切れてしまう→最新の脅威に対応できない

ビル管理の問題■重要な装置に誰でもアクセスできる→ 扉に鍵がない→ 誰でもスイッチに触れることが可能→ 中央監視室に複数の⼈々が出入り- 28 -■ビル設備の管理ポリシーがない→ メーカーが自由にPCをつなげる→ 接続機器を台帳管理していない

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5．ビルサイバーセキュリティアセスメント（1/4）
 ビルへのサイバー攻撃によるビルリスクを見える化し、セキュリティ対策を立案・実施

日々⾼まるサイバー攻撃の脅威
社会インフラを狙う
サイバー攻撃の増加

ビルシステムとセキュリティリスクの可視化

ランサムウェアによる被害拡大

大型イベントの開催
ビルシステムの状況を調査し、内在するセキュリティリスクのアセスメントを⾏います。

ビルの現状は・・・
現状のビルシステムの構成が把握できていない
インターネットとビルシステムが接続されている
ビルシステムのセキュリティはほぼ実装されていない

サポート切れOSを使用している
セキュリティパッチを適用していない

ビルシステムのセキュリティ対策計画策定

リスクアセスメントの結果に基き、ビルシステムの実態に⾒合った効果的な対策計画を策定します。

ビルシステムのセキュリティ監視・遮断
保守ベンダー作業員のPC持ち込みを管理できていないお客様に代わってビルシステムを常時監視し、サイバーセキュリティ攻撃からシステムを守るお手伝いをします。

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5．ビルサイバーセキュリティアセスメント（2/4）
 ビルシステムをサイバー・フィジカルの両面からアセスメント
 ビルシステムの“実態把握（運用状況や事業継続における重要性）” “脆弱性と脅威の見える化”
ITシステムOTシステム通信サービスの保守作業等で、作業性向上のために導入したIT機器で、攻撃により不正アクセスのリスクが生じる通信サービスを提供するために、ビルに備わっている各種設備、及びそれを制御・運用するためのシステムで、攻撃により可用性に影響が生じる

情報系NW
接続端末

外部NWと接続の可能性

入退室設備

電源設備

熱源設備

昇降設備

監視カメラ

空調設備

給排⽔設備

照明設備

中央監視

BEMS

消火設備

侵入警報装置

付属設備
IT・OTシステムを直接構成する設備ではないが、 攻撃されることでIT・OTシステムの可用性に影響が生じる、もしくは不正アクセスリスクが増加する設備
PS・EPS

扉盤（制御系収容）- 30 -

中央監視室（※BAS導入ビル）

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5．ビルサイバーセキュリティアセスメント（3/4）
 ビル向けのガイドラインはまだ少ない
ビルシステムにおけるサイバー・フィジカル・セキュリティ対策ガイドライン

IEC62443-2-1• 産業サイバーセキュリティ研究会（経済産業省）が策定中のビルシステム向けガイドライン（今年度中に制定予定）• 多様なビルを複数の観点から分類し、サイバーセキュリティ対策として適用すべき要件、対策実施のための条件を整理• ビルの企画・建設から運用までを対象とし、共通編と個別編から構成• 制御システムセキュリティ認証の国際基準• マネジメントシステムの評価（リスクを把握して、監視および改善を継続できる状態になっていることの評価）• セキュリティ対策の評価（⾼度化・複雑化したサイバー攻撃に対して現⾏の制御システムセキュリティの状態を評価- 31 -JFMA FACILITY MANAGEMENT FORUM 2023
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5．ビルサイバーセキュリティアセスメント（4/4）- 32 -

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6．脆弱性の例
防災センターEPS 露出した操作パネル

 施錠されていない
EPS内にあるONU

 ログインしたま
まのBEMS

天井のカメラ 露出したネットワーク
接続口

制御盤

設備機械室

 露出したネットワーク機器、空きポート

 IPアドレスの表示- 33 -

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７．まとめ

 「Society5.0」社会の到来とともに、サイバーセキュリティ対策は企業にとって重要な課題となりつつある。これまでICTと関係が薄いビルにも、その危険は迫っている。
→ 新たなBCP要因として定義すべき→ 特に大型のイベントは狙われやすい まずはビルをアセスメントし、リスクを“⾒える化”することが有効→ サイバー・フィジカルの両⾯からのアプローチが必要→ 経済産業省のガイドライン、IECを活用

 ビルの寿命は⻑く、サイバーリスクは日々増大する。定期的なアセスメントと、通信の常時監視によるサイバーセキュリティインシデントの兆候の検知が有効- 34 -