東京 – 2021第1四半期
MARKETINMINUTES

オフィス市場（要約版*）

Savills Research

Savills Team
連絡先
サヴィルズ・ジャパ ン
クリスチャン・マンシーニ
アジア太平洋地区
最高経営責任者+81 3 6777 5150
cmancini@savills.co.jp

や や 和 ら いだ 市 場 の調 整

リサーチ・アンド・コンサルティング
金子 哲也
マネージング・ディレクター、部長+81 3 6777 5192
tkaneko@savills.co.jp

市場は継続して弱含む一方、調整の度合いは和らいでいる。
• 新型コロナウイルスの影響は東京主要5区の市況を悪化させ、市場の展望に影を落としているが、その悪影響は弱まっていると見られる。

• 優良不動産は引き続き堅調に推移するとみられる一方で、利便性 が低く、築古の物件は厳しい状況が予想され、市場全体を弱含 ませるだろう。

• 東京主要5区内グレードAの平均賃料は前四半期比1.9%減、前年同期比5.3%減の月坪35,762円となり弱含んだ。
• 東京主要5区グレードAの平均空室率は前四半期比0.2%増の1.2%となった。
• 大規模グレードBの平均賃料は前四半期比2.1%減、前年同期比4.5%減の月坪27,275円となり弱含んだ。
• 大 規模グレ ード Bの平均空 室率は前四半期比 0 . 6 % 増、前年同期比 2 . 0 % 増の2 . 2 % となった。
• 本年と翌年にかけての新 規供給は限 定的であり、市場には調整と回復の時間が与えられる見込みである。一方で、2 0 2 0 年の大量供給に起因する二次 空 室の発生

“平均 賃 料 は引き 続 き 弱 含 む ものの、全 体 的 な 調 整 は 対応 可 能な 範 囲 に 止まる と み ら れ る。利 便性 が 低く老 朽 化 し た オ フィスの動向は 厳 しく、市 場 全 体 を 弱 含 ませるで あ ろう。一方 で、一 部 の区や地 域 は引き 続 き 堅 調 に推 移 すると 見ら れ る。”サ ヴ ィルズ リ サ ー チ＆ コ ン サル テ ィ ン グが懸念される。
* 全文は英語版をご覧下さい。

savills.co.jp/research

1

管野 吉洋
マネージャー+81 3 6777 5275
ykanno@savills.co.jp
サイモン・スミス
アジア太平洋地区責任者+852 2842 4573
ssmith@savills.com.hk
Savills plc
Savills is a leading global realestate service provider listed on
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rather than follows, and now hasover 600 offi ces and associates
throughout the Americas, Europe,
Asia Paciﬁ c, Africa and the Middle
East. This report is for general
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オフィス市場

グラフ 1: 東京主要5区平均賃料及び空室率、2011年第1四半期～2021年第1四半期

グレードB平均空室率

グレードA平均賃料

グレードB平均賃料
16%

35,00014%

30,00012%

25,00010%

20,0008%

15,000

6%

10,000

4%

5,000

2%

空室率

月坪賃料 （円）グレードA平均空室率
40,0000%

0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
201120122013

20142015

2016

2017

2018

2019

20202021

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング
主要5区とは千代田、中央、港、渋谷、新宿を指す。

グラフ 2: 東京主要5区グレードA賃料指標、2011年第1四半期～2021年第1四半期

千代田区

中央区

港区

新宿区

渋谷区

平均210Q1/2012 = 100

190
17015013011090
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

20202021

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

グラフ 3: 東京主要5区グレードA空室率、2019年第3四半期～2021年第1四半期

Q3/2019

Q4/2019Q1/2020

Q2/2020

Q3/2020

Q4/2020

Q1/2021

3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
千代田区

中央区

港区

新宿区

渋谷区
出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

savills.co.jp/research2

オフィス市場

表 1: 主要なテナント移転、2021年第1四半期

移転元
千代田区

中央区

港区

渋谷区

新宿区

他

1015

19836

移転先

52

千代田区

5中央区

19

港区

110

渋谷区

13

新宿区

5

他

6

4

1

3

7

2

1

4

4

1
1
2

19

6

2

1

142

出所: Nikkei RE, サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング

地図 1: 東京主要地区の平均月坪賃料、2021年第1四半期

¥33.2
¥32.2

¥47.6

¥37.6

¥25.1

¥36.4
¥30.6

¥33.9¥38.4

出所: サヴィルズ リサーチ・アンド・コンサルティング
グレードAの共益費を含む平均月坪賃料（単位は千円）。色は図示目的。

市場の見通し足元の企業業績及び経済状況の回復は明るい兆しであり、コロナ禍が収束するに伴い、オフィス市場の回復と成長に最終的に寄与すると思われる。 巣ごもり需要を受けた電子機器の需要拡
大や自動車の生産回復、企業のDX投資推進により、企業業績が急改善している。さらに、国際商品市場の上昇により非鉄金属及び化学産業の収益性も向上している。しかしながら、国内のワクチン供給の遅れは2021年の個人消費に影を落とし、
コロナ禍前の水準に経済が回復するのは2022年以降になると思われる。また、2020年の大規模供給に起因する二次空室の発生が懸念される。
短期的には、多くの大企業が現在のオフィス面積を維持する方針であると見られる。 2020年後
半に森ビルが2,000社弱から返答を得た調査にsavills.co.jp/research

よれば、回答企業の60％近くが、コロナ禍収束後は、80％以上の社員をオフィスに戻すと回答している。さらに、約50％の企業がオフィスの見直しを特段検討しないと調査時点で回答している。ただし、これらの企業の多くは、従業員に柔軟な職場を提供しながら、協業と生産性を向上させるため、職場のレイアウトの刷新を計画しているようである。柔軟性の高いオフィスを求める需要の多様化を背景としたレイアウトの変更は、一部の企業にとって、オフィス面積を維持、あるいは増加させることになろう。言うまでもなく、オフィス面積を縮小する企業の存在を一定数考慮すれば、全体的なオフィス需要は減少するものの、それに伴う市況の悪化は対応可能な範囲に止まると見られる。
現時点での動向は、市場の変化に敏感な中小企業を中心としている。残念ながら、中小企業の3見通しは好ましくなく、新規拡大を計画する企業
が限 定的 な こ とを 鑑み ると、オ フィス市 場 へ の悪 影 響は 続 く 見 込 みであり、結果と して 賃 料 と稼 働 率 の悪 化は 継 続 すると 見ら れ る。しかし、主要地 域 で は 、大 型 テ ナントが どっしりと 構 えて い る。ま た、上記の調 査 に よ れ ば 、新 規 賃借
時 に 利 便性の高 い 優 良 物 件 を 優 先する企業が増えており、主要地 域 及びそ の オ フィスは堅調 に推 移するだろう。そ の 一方 で、利 便性 が 低
く老 朽化が 進 んで い る 物 件 には悪 影 響が及 ぶだろう。第2 四半 期の 期 初 に おけるワク チン接種 数 が 少な い こ とを 鑑み ると、オ フィス市 場 の展 望 が 直 ちに 改善 する見 通し は低く、市 場 が底 を 打つま で には 時 間 を 要すると 見ら れ る。全体 的 な見 通し は悲 観 的 で は な いが、市 場 の動向には今後 も 注 視 が 必 要であ る。