環境不動産と不動産投資市場の育成に向けてVol. 13

July, 2018

Real Estate Sustainability & Energy-Efficiency Diffusion

一般社団法人 環境不動産普及促進機構

Index ────────────────────────────────
CASBEE-ウェルネスオフィス開発の背景と意義  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 2グリーンボンドをめぐる最新動向と環境省の普及施策について  . .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 8JRFのグリーンボンド発行とサステナビリティへの取り組みについて . . . . . . . . . . 12

不動産の環境性能評価 連載 ⓬ ―ビルの所有者・設計者、不動産鑑定士のためのオフィスビル性能等評価・表示マニュアル―  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 16
環境不動産ニュース .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 20

CASBEE-ウェルネスオフィス開発の背景と意義（一社）環境不動産普及促進機構

理事長（一財）建築環境・省エネルギー機構

理事長「スマートウェルネスオフィス研究委員会」委員長（日本サステナブル建築協会）

村上 周三

1 経済活動とオフィス空間
オフィス建築人類の生産活動の主役が農業、工業、情報・知識と変化するとともに、経済活動のメイン舞台も農地、工場からオフィス空間へと変化してきた。日本における近代的オフィス建築の発祥は、東京、丸の内に建設された一丁ロンドン（1894，明治27年）に見ることが2

つつある。このような新しい動きを的確に評価するた
めに、現在評価ツールCASBEE-ウェルネスオフィスを開発中である。本稿では建物の性能評価の歴史的経
緯や背景としてのESG投資の動向などを踏まえ、新しいツールの開発内容について解説する。

2 建物の環境性能評価の背景と意義
性能の見える化と市場活性化できる。しかしニューヨーク、シカゴ（米国）などで専門的情報の評価やレイティングは、性能の見えるは、当時既に現代のオフィス建築のスタイルに近い高化や専門家／素人間の情報非対称の解消などに有効で層ビルが実現されていた。

ある。日常生活における各種情報を簡便に処理する手オフィスが提供するサービスとコスト

段として大変便利であるため広く利用されてきた。武

ハードとしてのオフィス建築の基本が確立される一道・芸道における段位制度やゴルフのハンディキャッ

方で、経済活動の高度化や情報処理技術の進歩に対応

プは最も古い事例で、より新しいものとして星の数でしてオフィス空間における業務内容は変化し、その主ホテルやレストランの性能を表示するミシュランの事

役は単なる事務処理から知的生産性へと発展してきた。

例等が挙げられる。グローバルスケールで人やものの英語圏ではこれをWorkplace Productivityと呼ぶ。

大交流が進展する情報化社会においては、閉鎖的社会

オフィスの単年度の運営コストの中で、人件費の占めに比べてレイティングと開示という行為の有効性が一る割合は約90％に達する。オフィスの生涯コストに層高まっており、社会もその実施を支援し、広く受けおいても、建築・内装等のハード部分が占める割合は入れている。

人件費に比べてはるかに少ない。ハードとしてのオフ

建物について言えば、その環境性能の評価結果をス

ィス建築の改善がもたらす知的生産性や健康管理の向テークホルダー間で共有することは、グリーン建築に上という便益はますます大きくなる傾向にあり、オフ

対する認知と信頼を向上させ、好循環サイクルの実現

ィス建築に対する投資効率は一層高まってきたというによりその普及を支援し、市場活性化をもたらすもののがこの分野の共通認識である。

で あ る と 考 え ら れ る。 こ の 仕 組 を 図 １ に 示 す。

新しい付加価値GRESB（グローバル不動産サステナビリティベンチ

近年注目を集めている傾向の一つは、オフィス作業

マーク文１））はこの仕組みを世界的な枠組みで組織化における知的生産性の一層の向上やプレゼンティーイ

す る も の で あ る。 評 価 ツ ー ル CASBEE- 建 築 やズム／アブセンティーイズムの改善等に向けて、オフ

CASBEE-不動産により認証された建物は、GRESBに

ィス空間における執務者のウェルネス（Health &おけるグリーンビル認証の対象として評価される。

Well-being、健康と快適性等）面でのサービス向上

性能評価と地球環境問題に関心が高まっていることである。その結果、働き方

建築分野における評価ツールの開発は1990年頃かに関して従来とは異なるパラダイムの下に新しい価値ら 始 ま り、 環 境 対 応 と い う 時 代 の 要 請 に 応 じ て、の提供を提案するオフィス空間のマーケットが拡大し

BREEAM文２）, LEED文３）, CASBEE文４）などのツール

RE-SEED ● July, 2018

CASBEE-ウェルネスオフィス開発の背景と意義

図1 ステークホルダーによる評価結果の共有と市場活性化

たCASBEEでは、評価対象は環境負荷Lと環境品質Q（Environmental Quality）

所有者・利用者の2つになっており、その理念は他のツーウェルネス環境の向上、運用費削減、イメージ向上
による環境不動産の選択

ルと大きく異なっている。これについては後述する。
評価ツールにおけるウェルネス問題の位性能の見える化によるグリーン
建築に関する情報の共有

置付け
冒頭でオフィス空間におけるウェルネ

投資家・ディベロッパー

設計者・施工者

ス向上の傾向について述べた。ウェルネ

需要増加、利回り・価値向上を見込んだ省エネ建築への投資

需要増加による環境不動産の質の向上と価格低下

スの向上は環境負荷Lの削減というよりは
環境品質Qの向上に密接に関わる課題である。オフィスにおけるウェルネスの問

好循環サイクルの実現による市場変革へ

題をリードしてきた米国では、LEEDとはが開発され国際的に普及した。これに対応して評価と別の組織、枠組みの下で、WELL Building Standard

レイティングが建築活動の中で果たす役割は年々大きというウェルネス評価のための新しいツールを開発しくなっている。建物の設計や運用において環境性能評

てこの問題に対応している。LEEDが負荷削減を主な価を実施することは多くの国においてルーティーンワ

るパラダイムとしている以上、別の枠組みで進めたのークになっており、その制度を政府が建築行政に活用は適切なことであったと判断される。一方CASBEEでしている国も多い。各国は独自の評価ツールの開発普は、Qの向上がスタート時点からそのパラダイムに組及に熱心であり、これを持たない国の方が少数派になみ込まれているので、現在開発中のCASBEE-ウェル

りつつある。

ネスオフィスは、既存のCASBEEファミリーの体系に

建物の環境性能評価のルーツは20世紀終盤の地球環境問題の深刻化に関する国際的世論の高まりに帰着する。地球温暖化の危機が強く指摘される状況の中で、大が生み出す環境負荷を削減す

図2に示す。

図２ CASBEEファミリー（概要）

量の資源・エネルギーを消費する建物に対して、建築分野

無理なく組み込まれる。CASBEEファミリーの構成を

新築

住宅
（戸建て）

る必要性が各方面から指摘さ

標準版

既存

CASBEE-戸建（新築）

CASBEE-戸建（既存）

住戸ﾕﾆｯﾄ CASBEE-住戸ﾕﾆｯﾄ（新築）CASBEE-住宅健康ﾁｪｯｸﾘｽﾄ
CASBEE-ﾚｼﾞﾘｴﾝｽ住宅ﾁｪｯｸﾘｽﾄ

ﾁｪｯｸﾘｽﾄれるようになった。このような状況を受けて最初に開発されたツールが英国のBREEAM

新築

建築（1900年発表）である。従っ

標準版

既存

改修

CASBEE-建築 (既存)
CASBEE-建築 (新築)CASBEE-建築(改修)
CASBEE-ウェルネスオフィス* CASBEE-ウェルネスオフィス*

ｲﾝﾃﾘｱｽﾍﾟｰｽ CASBEE-ｲﾝﾃﾘｱｽﾍﾟｰｽてBREEAMでは、環境負荷Ｌ

不動産

CASBEE-不動産（Environmental Load）のﾁｪｯｸﾘｽﾄ

CASBEE-ｵﾌｨｽ健康ﾁｪｯｸﾘｽﾄ*削減という視点が評価のパラ
ダイムとなっている。LEED

街区

街区

をはじめとしてBREEAMに続標準版

CASBEE-街区

ﾁｪｯｸﾘｽﾄ

CASBEE-ｺﾐｭﾆﾃｨ健康ﾁｪｯｸﾘｽﾄ

く殆ど全てのツールはこの環行政区（過去・現在・未来）

境負荷削減のパラダイムを踏襲している。
しかし2001年に発表され

都市

標準版

CASBEE-都市
CASBEE-都市（世界版）＊現在開発中RE-SEED ● July, 20183

野に対して環境／社会問題に対する長期的視点からの

3 ESG投資と環境不動産とコベネフィット

投資を促すものである。図3の事例が示すように、環環境対策とコベネフィット

境対策がもたらすコベネフィットはいわゆる非財務的建物の環境評価の高まりの背景には地球環境問題が価値につながるものが多く、ESG投資の対象として適あり、評価制度の普及の当然の結果として、環境対策

切とみなされることが多い。すなわちコベネフィットを強化した建築の普及をもたらすことになる。これをとESGは極めて親和性が高いといえる。環境不動産とグリーン建築、環境不動産などと呼ぶ。環境不動産が

ESG投資の関連を、SDGsやパリ協定を含めたより広もたらす大きな恩恵は、本来の目的である建物の環境い枠組みで図4に示す。前述のGRESBは不動産分野に改善以外に、様々のコベネフィットをもたらすことでおけるESG投資推進の実践組織であるといえる。

ある。住宅における断熱の向上が健康改善というコベ

ESG／SDGsとウェルネス向上問題

ネフィットをもたらす事例は広く知られるようになっ冒頭で述べたオフィス空間におけるウェルネス向上

た。IPCCの第5次報告（2014.4文５））においても、の運動は、従業員の健康改善や働き方改革などの流れ

コベネフィットの視点が広く紹介されている。その事と軌を一にするものであり、ESGやさらに国連主導の例を図3に示す。図3に見るようにコベネフィットはSDGs（Sustainable Development Goals、持続可

環境／社会／経済の課題改善に広く貢献するもので、能な開発目標文８））の理念にも適合するものである。

建物の品質Qの改善に直結するとは限らない。またコ

米国で2014年にWELLが開発されたのは、その意味

ベネフィットは多くの場合貨幣価値換算が容易でなく、いわゆる非財務的価値とみなされることが多い。
コベネフィットとESG

図３ 環
 境対策がもたらすコベネフィット：IPCC第5次評価報告書による（2014.4）
環境面のコベネフィット

近年ESG（Environment, Society, Governance文６））

社会面のコベネフィット

経済面のコベネフィット

投資の動きが盛んで、これは不動産分野においても例•屋外の汚染抑制•災害に対する対応力•雇用創出

外ではない。ESGの理念は国連が主導するPRI（責任•室内の環境改善•燃料貧困の緩和•エネルギーセキュリティ•エコシステムの保全•女性、子供の生産的な時間の増加

•生産性向上投資原則、Principle for Responsible Investment、2006年•ヒートアイランド抑制

文７））などの活動に由来するもので、金融分•エネルギー助成の軽減
コベネフィット：環境対策に伴って発生するさまざまな便益

図４ 環境不動産とESG投資

2. グローバルな視点
①SDGs

経済

•建物の資産価値向上

1. 環境不動産投資の対象①財務的価値

3. 建築とコベネフィットの視点:
省エネ建築が提供する
コベネフィットの事例① EB (Energy Benefit)②-1(光熱費削減 等、貨幣価値換算可能)

社会

②パリ協定

環境

＝

③国連の動向・ PRI (責任投資原則)
・ RPI (責任不動産投資) 等②非財務的価値
②-2

ESG投資

・ CSR

4

RE-SEED ● July, 2018

(環境改善、健康・福祉、教育、パートナーシップ 等、貨幣価値換算されにくい。一般的に ②-2 が通例で②-1 は少ない。）②-1：貨幣価値換算されるNEB④その他の動向・ GRESB（グローバル不動産
サステナビリティベンチマーク）② NEB (Non-Energy Benefit)②-2：貨幣価値換算されないNEB

投資対象として顕在化した不動産の非財務的価値

CASBEE-ウェルネスオフィス開発の背景と意義

で時宜を得たものであったと言える。日本においては

CASBEEが有する大きな長所である。

2007年に、「健康維持増進住宅の研究」と「オフィス環境効率における知的生産性向上の研究」の２つの研究委員会

他の利点は、環境効率BEE=Q/L（Built Environ-が国交省の主導でスタートしている。これらの活動もment Efficiency）という指標の導入を可能にしたこ

ESGやウェルネスの動きを早い段階で敏感に捉えていたとである。環境効率という指標の導入により、LとQ

ものといえる。委員会のアウトプットとして、CASBEE-から構成される複雑な建物の環境性能を一つのスカラ

文９））やCASBEE-コ

ー指標で簡便に表示することが可能になる。この構造

ミュニティ健康チェックリスト（2013.6文10））等を刊

を2次元の図として図5に示す。効率（＝アウトプッ

行している。建物の評価にウェルネスの側面を導入すト÷インプット）という概念はあらゆる生産活動に適るという意味では米国のWELLに先行しており、世界用される普遍的なものである。その意味で建物の環境をリードする試みであったといえる。

評価に効率の概念を導入できることは、多様な分野で

住宅健康チェックリスト（2011.7

4 評価ツールCASBEEのデザインコンセプト
負荷削減と品質向上の評価

グローバルに展開される環境改善運動の中で、建築分野の活動を紹介する際の大きな利点となる。ドイツの
ワイツゼッカー教授が提案したファクター4は同様な建物の環境性能の評価ツールとしてのCASBEEの最大の特徴は、既に指摘したように評価対象として環境
負荷Lの側面と環境品質Qの側面の両者を含んでいることである。その趣旨は、環境負荷削減を推進しながら、そしてその制約の下で、一層品質の高い建物を目効率の概念で、資源利用効率を４倍に向上させるべきであるという主張である文12）。

5 ウェルネス評価に関連する既存ツール
WELL

指すというものである。負荷削減と品質向上というあ

WELL Building Standard文13）は2012年米国で開る意味でのトレードオフ問題に正面から取り組んでい発が開始され、2014年に第一版が発表された。7個る。従ってCASBEEでは評価項目がLとQに明示的にの大項目、100個の中項目、205個の小項目から構成分離して示されている。他のツールでは評価項目が一される大規模なものである。評価項目は必須条件

覧として示されており、Lの削減が主要な内容となっ（Preconditions）と最適化条件（Optimizations）ている。CASBEEのこの構造が有する利点は、評価ツに分類されている。評価内容等から判断して、医学的ールの世界的権威であるカナダのRaymond Cole教

側面に充分留意しており、建物そのものの評価より運授をはじめとして国際的に高く評価されている文11）。

図５ LとQに基づく建物性能の２次元表示（名古屋市における新築建物の評価）

Lのみの評価の場合、環

★★★★★

100

境負荷削減対策が評価対象

3.0

★★★★

1.5

★★★ BEE = 1.0となるので、それを受けたック的になる傾向が強くなる。Lの削減はQの向上に直結するわけではない。すなわちLの評価のみでは優れた建築がもたらす人類の★★

建築計画はネガティブチェ

Q

0.5

素晴らしい
大変よい
よい
やや劣る
劣る

事務所（n=159）

物販店（n=72）
飲食店（n=5）
病院（n=135）
ホテル（n=26）★

集会所（n=46）
工場（n=119）

ティブな側面が、結果としくい。この点がLとQの両

S
A
BB+
C

学校（n=108）

環
境 50
品
質

生活環境の向上というポジての建築計画に反映されに環境効率BEEのRank

0

総件数（ N=1,739）

050

L（環境負荷）100

集合住宅（n=1,069）（2004年4月～2014年12月、
床面積2,000m 2 超）者を対置させて評価する
RE-SEED ● July, 20185

営管理の評価に高い関心を抱いて開発されたツールと

図６ SWOの構成概念における４階層モデル

いう印象が持たれる。オフィス空間のウェルネス向上という視点から新たな評価ツールを開発したことは過去に見られないチャレンジで、前述のESGの理念に照knowledge

らしても画期的な試みといえる。指摘されている問題

知識創造

点の一つは、評価に必要とされる作業量が過大である

Health & Comfortというものである。

健康・快適

FitwelFitwel文

14）

Energy & Resourceは2017年に米国で開発、発表されたエネルギー・資源

もので、WELL同様オフィスのウェルネス評価に視点

resilienceを置いたツールである。Fitwelは63の評価項目から

レジリエンス構成されており、建築関係者にとって使いやすい構造となっている。GRESB（グローバル不動産サステナの観点を踏まえて、オフィスの健康問題に着目した

ビリティベンチマーク）との連携も進んでおり、今後「ESG投資の普及促進に向けた勉強会」の活動を実施

急速な普及が予想される。

し、ウェルネスオフィスの普及に向けた方向を示し

Wfun

た文16）。国交省の勉強会で示されたウェルネスオフィ

Wfun（Work Functioning Impairment Scale文15））は産業医学分野の成果で、オフィスの労働機能障害をのSWO委員会のメンバーも協力している。

評価する観点から開発されたものである。医学の観点

ツールの枠組みから、オフィスの執務環境における環境障害の程度を

国土交通省の勉強会と平行して、IBECにおいてツ評価するものである。大変簡便で且つよく練られた内ール開発を目的としてSWO委員会の活動が進められ容になっており、広く活用されている。後述するてきた。同委員会における評価ツールCASBEE-ウェ

CASBEE-ウェルネスオフィスでは、当初からWfunを

ルネスオフィスの枠組みを図8に示す。最も主要なツ介して医学分野と連携することを企画している。

ールが同図における客観評価ツールとしてのツールA

6 CASBEE-ウェルネスオフィスの開発
SWOの概念構成

であり、それを補完する形で主観評価ツールであるツールBが位置付けられている。ツールA, Bともに、産業医学界の成果であるWfunとの連携を意識してデザ

ウェルネスオフィスの計画は、幅広い環境的課題にインされている。CASBEE-ウェルネスオフィスは、配慮する枠組みの下になされなければならない。健康既存のCASBEE-建築（オフィス）を健康重視の視点だけに留意して進められるわけではない。知的生産性から見直すもので、環境品質Qの部分を健康重視の方の向上を重視する現代のオフィスデザインにおける価向に拡張する構造になる。したがってCASBEE-ウェ

値のヒエラルキーを図6に示す。IBEC（（一財）建築ルネスオフィスの評価項目はQが中心となり、Lの部

環境・省エネルギー機構）では、国土交通省の支援の分が明示的に示されない内容になる。ウェルネスに特下に、2007年来、図6に示す価値体系に沿ってオフ化するため、CASBEE-ウェルネスオフィスは従来のィスの知的生産性に関する研究を推進してきた。この建 築 環 境 性 能 評 価 ツ ー ル と は 守 備 範 囲 が 異 な る。

研究は2014年からスマートウェルネスオフィス（以CASBEE全体の運用においては、建物の総合環境性能

降SWOと略称する）の研究委員会と名称変更されてはCASBEE-建築やCASBEE-不動産で評価され、ウェ

おり、健康問題も組み込んで知的生産性に関する研究

ルネスに特化した内容はCASBEE-ウェルネスオフィを推進している。

スを用いて評価されることになるが、両者の連携の仕

国土交通省主催の勉強会

組を考えることが今後の課題となる。

国土交通省では幅広い観点からオフィス建築に関わる行政を推進しているが、2017年度、特にESG投資
6スの評価項目の体系を図7に示す。この活動にはIBEC

RE-SEED ● July, 20182018年度の早い段階で新しいツール案を公表し、パブリックコメントを仰ぎたいと考えている。

CASBEE-ウェルネスオフィス開発の背景と意義

図７ ウェルネスオフィスの評価要素（候補）（国交省：「ESG投資の普及促進に向けた勉強会」による）
分類

評価要素

評価要素の内容

評価項目（例）

基本性能

空間・内装

執務者の健康性・快適性を考慮した空間・内装が確保されていること。

高さ、広さ、内装計画、
什器配置

音

執務者の健康性・快適性を考慮した音環境が確保されていること。

遮音、吸音

光

執務者の健康性・快適性を考慮した光環境が確保されていること。

照度、グレア対策、自然光、
タスクアンビエント照明

空気・空調

執務者の健康性・快適性を考慮した空気・空調が確保されていること。

室温、湿度、換気、空気質

リフレッシュ

執務者のリフレッシュを可能とするための一定の措置が講じられていること。

トイレ・パウダールーム、
キッチン、リフレッシュ設備、眺望、屋内・屋外緑化

運動

執務者の運動を促進するための一定の措置が講じられていること。

階段、駐輪場、シャワー、健康に配慮した家具

移動空間・
執務者にとって利便性の高い移動空間の形成や、執務者同士のコミュニケーション コミュニケーションを促進するための一定の措置が講じられていること。

EV、廊下、打合せスペース

情報通信

高度な情報通信を可能とするための一定の措置が講じられていること。

情報通信インフラ、OAフロア

災害対応

災害や緊急時に備えるための一定の措置が講じられていること。

耐震性能、非常用電源

有害物質対策

有害物質の発生を防止するための一定の措置が講じられていること。

VOC対策、アスベスト対策

水質確保

給湯、給水の水質の安全性を確保するための一定の措置が講じられていること。

給水設備

セキュリティ

建物のセキュリティ確保のための一定の措置が講じられていること。

入退館管理システム

維持管理

維持管理について、計画・体制の整備、調査の実施等、一定の措置が講じられていること。

中長期保全計画、BCP、定期調査、清掃

満足度

執務者の満足度を確認するための一定の措置が講じられていること。

満足度調査、
テナントリレーション

執務者の健康性・快適性等を考慮したプログラムの実施について、一定の措置が講じられていること。

メンタルヘルス対策、運動促進プログラム、
交流促進プログラム

運営管理

プログラム プログラム

図８ CASBEE－ウェルネスオフィスの構成

客観評価ツール

７ P
 RI［Webサイト］
https://www.unpri.org/pri/about-the-pri

主観評価ツール

８ S
 DGs［Webサイト］
https://www.un.org/sustainabledevelopment/

・ 執務者の満足度、健康感などを主観調査により評価する・ 建築の仕様や設備の性能など、定量的に評価可能な項目により構成される
開発予定範囲

A.専門家版評価ツール

CASBEEウェルネスオフィス

建築･環境･設備の仕様・性能
ビル・テナントの運用・管理

相関分析

B.主観評価ツール

相関分析

CASBEEｵﾌｨｽ健康ﾁｪｯｸﾘｽﾄ

ﾜｰｶｰの行動・感覚

C.労働機能障害調査

WFun

ﾒﾝﾀﾙﾍﾙｽ等

９ C
 ASBEE-住宅健康チェックリスト（2011.7）
［Webサイト］

http://www.ibec.or.jp/CASBEE/casbee_
health/index_health.htm
10 C ASBEE-コミュニティ健康チェックリスト（2013.6）［Webサイト］
http://www.ibec.or.jp/CASBEE/casbee_
health/index_health.htm
11 M urakami, S. Iwamura, K. and Raymond J.
Cole: CASBEE: a decade of development andapplication of an environmental assessment
system for the built environment, 2014
12 Ernest Ulrich Von Weizsacker: Factor 4, 2007

文献リスト
１ G
 RESB［Webサイト］

http://www.csr-design-gia.com/gresb/index.html
２ BREEAM［Webサイト］https://www.breeam.com/
３ LEED［Webサイト］https://new.usgbc.org/leed
４ CASBEE［Webサイト］http://www.ibec.or.jp/CASBEE/
５ IPCC第5次報告（2014.4）［Webサイト］
https://www.ipcc.ch/report/ar5/
６ E
 SG［Webサイト］

http://www.gpif.go.jp/operation/esg.html

13 W
 ELL Building Standard［Webサイト］
https://www.wellcertified.com/en
14 Fitwel［Webサイト］https://fitwel.org/
15 F
 ujino, Y. Uehara, M. Izumi, H. Nagata, T. Muramatsu, K.
Kubo, T. Oyama, I. and Matsuda, S.: Development andvalidity of a work functioning impairment scale based on
the Rasch model among Japanese workers. J Occup
Health. 201516 国土交通省：健康・快適なビルを認証へ［Webサイト］
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_
hh_000149.html

RE-SEED ● July, 20187

グリーンボンドをめぐる最新動向と環境省の普及施策について環境省

1 グリーンボンドの多角的な意義
パリ協定において採択された「２℃目標」の達成のためには極めて巨額な資金が必要となるが、この全て

課長補佐

永田

綾

に寄与し、持続可能な社会の実現に貢献できる。さらに、グリーンプロジェクトを支援していることをアピールすることができ、それを通じて社会的な支持の獲得につながる、といったことが期待される。

を公的資金でまかなおうとすることは現実的ではなく、加えて、グリーンボンドは、従来、債券等を通じた脱炭素化に必要な技術、製品、サービスから生じる事

投資とは関わりの薄かった層の掘り起こし、新たな金業機会等に対して民間資金を積極的に導入していく必融の流れを生み出すことができる可能性を持つ。例え要がある。

ば、地方自治体や地域の事業者が、地域におけるグリ

グリーンボンドは、調達資金の使途を環境改善効果

ーンプロジェクトのためにグリーンボンドを発行すれのある事業（グリーンプロジェクト）に限定して発行

ば、地域の資金が地域で循環する新たな資金の流れをされる債券であり、発行体・投資家の取組が組み合わ生み出す可能性がある。地域の資金が地域における良さることで、明示的にグリーンプロジェクトに向かう

好な自然環境の保全のための事業に投資されることは、資金の流れを作りだすことができ、市場関係者が投資再生可能エネルギー事業における雇用の創出、観光事機会を得ながら、良好な地球環境の維持への自らの基業の維持・発展などを通じた地域活性化や、災害への本的な責務を果たすことができる道筋の1つになると強靱性の高い地域の構築にも資するものであり、地方期待されている。

創生にも貢献し得るだろう。

こうしたグリーンボンドの普及がなされれば、再生

こうしたグリーンボンドの優れた点や社会的意義に可能エネルギーや省エネルギー等の事業への民間資金

ついて研究と理解が進み、その普及と拡大が進んでいの導入拡大が図られ、国内外における温室効果ガスのくことが期待されている。

長期大幅削減や、エネルギーコストの低減、エネルギ
ー安全保障の強化、地域経済活性化、災害時のレジリ
エンスの向上等に資するだろう。

8

大臣官房環境経済課

2 グリーンボンドの発行・投資状況
2014年のグリーンボンド原則の公表を機に、海外発行体にとって、グリーンボンドは、調達資金の投を中心にグリーンボンドの発行・投資は急速に拡大し資対象がグリーンプロジェクトに限定されるものであており、2017年のグリーンボンド発行額はおよそることから、その発行により、グリーンプロジェクト

1,600億米ドルにのぼり、2012年のグリーンボンド推進に関し積極的であることをアピールすることがで

発行額31億米ドルから比べ5年間でおよそ50倍増加

き、それを通じた社会的な支持の獲得、地球温暖化をした。発行額の増加に伴い発行体も多様化しつつあり、

はじめとした環境問題の解決に資する性質を有する投従前国際開発金融機関によるグリーンボンドの発行が資対象を高く評価する投資家等との関係構築ができ、中心であったところ、近年ではApple社のような事業

資金調達基盤の強化につながるといったことが期待さ会社によるグリーンボンド、マサチューセッツ州等のれる。

地方自治体によるグリーンボンド及びフランスによる投資家にとっては、グリーンボンドへの投資は脱炭

ソブリングリーンボンドなどが発行されている。特に素化に係る事業への投資機会を得ることにつながり、

アメリカ、フランス、中国でのグリーンボンド発行が債券投資による利益を得ながら、環境面等からの利益活況であるほか、ＥＵ諸国やインドでも数多くのグリ

RE-SEED ● July, 2018

グリーンボンドをめぐる最新動向と環境省の普及施策について

図１ 世界のグリーンボンド発行額の推移

図２ 国内企業等によるグリーンボンドの発行事例

Climate Bonds Initiative HPのデータをもとに環境省作成

ーンボンドが発行されている。グリーンボンドの発行を後押しする動きも活発で、ＡＳＥＡＮ資本市場フォ

ドル110円として、約18億米ドル）と海外の水準とーラムによるグリーンボンドスタンダードの策定のほ比べるとまだまだ十分とはいえないが、環境省では

か、香港、シンガポールではグリーンボンド発行に係

2018年度からは後述する「グリーンボンド発行促進

る補助金制度が開始されている。ＥＳＧ投資の普及に

体 制 整 備 支 援 事 業 」 を 開 始 す る こ と と し て お り、

伴いグリーンボンドに対する投資家の関心が高まりつ

2018年のグリーンボンドの発行額又は件数は、前年

つあること等から、欧米では「グリーンプレミアム」

比少なくとも倍増することが期待される。

と呼ばれる、通常の債券と比べてグリーンボンドの発
行条件が発行体に有利と思われる形で発行される事例もみられる。

3 グリーンボンドをめぐる諸課題
グリーンボンドの普及については依然として課題も我が国も、2014年に日本政策投資銀行が国内で初多い。グリーンボンドによる調達資金の資金使途となめてグリーンボンドを発行して以降、2015年の三井ったグリーンプロジェクトのグリーン性に対する評価

住友銀行等のメガバンクによるグリーンボンドの発行については、投資家、外部レビュー機関毎に意見が分や、2016年の野村総合研究所による国内の事業会社

かれることもあるという問題があり、実際にグリーン

では初のグリーンボンド発行等、徐々にグリーンボン

ボンドとして外部レビューを取得して販売された債券

ドの発行事例が出てきた。こうした状況下、環境省でのグリーン性について、ＮＧＯ等から議論が喚起されは2017年3月に後述する「グリーンボンドガイドラた事例も報告されている。環境問題に対して企業としイン」を策定したほか、同年「グリーンボンド発行モて真剣に取り組んでいくという姿勢を発信するはずのデル創出事業」を開始し、グリーンボンドの普及促進

グリーンボンドに対して思わぬ批判を浴びることのなに向けた動きを強力に後押ししてきた。2017年は東いよう、発行体は外部レビュー機関や投資家と十分に京都による自治体初のグリーンボンド発行、ＳＭＦＧ

対話をする必要があるだろう。

によるグループでは 2 回目となるグリーンボンドの日本国内の課題に目を向ければ、国内ではまだまだ

発行やみずほFGによるグリーンボンド発行等、メガ発行事例が少ないこと等により、グリーンボンドの普バンクによる継続的なグリーンボンド発行、鉄道建設・及促進の研究材料が不足しているほか、投資家側、発運輸施設整備支援機構による「グリーンボンド発行モ

行体側双方にグリーンボンドの普及促進に向けた課題

デル創出事業」第1号案件となるグリーンボンドの発が生じていると考えられる。投資家側を見ると、グリ行、戸田建設による浮体式洋上風力発電設備の投資資ーンボンドに係るインデックスといった指標、それに金を資金使途としたグリーンボンド発行等、グリーン係る商品等も十分には整備されておらず、特に機関投ボンドの発行事例は増加基調にある。2017年の年間

資家にとって積極的にグリーンボンドに投資していくでのグリーンボンド発行額は、約2,000億円程度（ 1

ことが難しい場合がある。また、発行体側にとっては
RE-SEED ● July, 20189

発行のメリットの１つになると考えられるグリーンプ

リーンボンド、第 2 号案件として、北陸グリーンボ

レミアムも、投資家にとって納得して受け入れること

ンド株式会社が北陸 3 県の自治体が所有する既存照のできるものであるかという課題が残る。また発行体

明設備を、ESCO事業によりLED化するプロジェクト側を見ると、グリーンボンドの発行に当たっては外部を資金使途として発行を計画するグリーンボンド、第レビューの取得費用や調達資金の管理、レポーティン

3号として日本郵船株式会社によるＬＮＧ燃料船等をグに係る費用及びグリーンボンド発行に向けた内部調

資金使途として発行する世界初のグリーンボンド、第整に係る費用等、通常の債券発行に比べると追加的コ４号として三菱地所株式会社による大規模都市開発をストが発生するが、新規にグリーンボンドの発行を検構成するグリーンビルディングを資金使途として発行

討する発行体の内部でこうしたグリーンボンドに係るするグリーンボンドを選定し、情報を発信している。

追加費用の負担を正当化することができず、割高な資こうしたモデル発行事例を参考に新たなグリーンボン

金調達の手法に感じられてしまうという課題がある。

ドが発行されることや、更なるモデル発行事例が創出

4 グリーンボンド発行促進施策
環境省では、こうしたグリーンボンド市場におけるされることが今後とも期待される。
（３）グリーンボンド発行促進体制整備支援事業①グリーンボンド発行支援体制整備に係る補助事業

課題を解消し、グリーンボンドの更なる普及、市場の本事業は、2018年から新たに開始したグリーンボ

拡大への支援を目的として大きく４つの施策を講じてンドの発行に当たり要する追加的な外部コストについいる。

て補助する補助事業である。具体的には、日本国内の（１）グリーンボンドガイドライン2017年版

発行体によって発行されるグリーンボンドであって、グリーンボンドガイドラインは、グリーンボンド原

国内の低炭素化事業を資金使途として一定以上含むも則との整合性に配慮しつつ、実務担当者が参考としやのについて、その外部レビューやグリーンボンドフレ

すいように具体例等を充実させたものである。グリー

ームワーク整備に関するコンサルティングに係る費用

ンボンド市場は本来、発行体と投資家との間での十分を補助するものである。補助要件の詳細は本事業に係な対話を通じて成熟していくべきものであり、ある債

る交付規程をご参照いただきたいが、従前発行体にと券がグリーンボンドとして投資に相応しいかの判断はって大きな課題として認識されてきたグリーンボンド

市場によって判断されることとなる。その上で重要な発行に要する追加的コストを低減させることで、グリことは、発行体と投資家の間の対話に必要となる十分ーンボンドの発行額を大きく増加することを目的としな情報が発行体から投資家に提供されることであり、た制度である。グリーンボンド発行後の外部レビュー

本ガイドラインはその基礎として、グリーンボンドにや、グリーンボンドに係る環境面での目標についての期待される事項を整理したものである。

コンサルティング等も補助金の対象として含むので、（２）グリーンボンド発行モデル創出事業

グリーンボンド発行に係る追加的費用の存在からグリ

2017年度より発行事例の増加と有用な事例の創出

ーンボンド発行を躊躇している発行体の皆様には、本を目的として、「グリーンボンド発行モデル創出事業」

制度の活用を是非ご検討いただきたい。なお補助金のを開始し、我が国におけるグリーンボンドの更なる普システムとして、補助金交付の申請に係る手続きはす

及に資するモデル性を有する事例を、毎年度数事例程

べて予め登録されたグリーンボンドの発行支援者（登度モデル発行事例として選定し、グリーンボンドガイ録発行支援者）にとっていただくこととなっているのドラインに記載されている、「グリーンボンドに期待

で、活用に関心がある発行体の皆様は証券会社等、グされる事項」（以下「期待事項」という。
）との適合性

リーンボンド発行促進プラットフォームにて公表されを確認の上で情報発信することとしている。これまでている登録発行支援者までご相談いただきたい。

４件のモデル発行事例を選定しており、第1号として独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構が神奈
川東部方面線の敷設事業を資金使途として発行したグ
10

RE-SEED ● July, 2018

②グリーンボンド発行促進プラットフォームの整備
発行体、機関投資家、グリーンボンドの発行を支援

グリーンボンドをめぐる最新動向と環境省の普及施策について

図３ グ
 リーンボンド発行促進体制整備支援事業に係る補助金交付のスキーム概要

はよりグリーンボンドへの投資を検討しやすくなるであろうし、こうした機関投資家の行動の変化と発行事
例の増加によるグリーンボンド発行に係る追加的費用の低減は、発行体にとってもより発行し易い市場環境を作り出すと考えられる。環境省では、補助金の段階的な低減や、グリーンプレミアムを始めとするグリー
ンボンドをめぐる諸課題の研究等を行い、投資家と発行体の双方が資金使途のグリーン性、発行条件、追加的費用について十分な対話を重ね、WIN-WINの形でグリーンボンドの発行、投資が行われる自律的な市場を目指していきたいと考えている。
グリーンボンドをめぐる国際情勢は日々目まぐるし
く変化している。欧州ではHLEG（サステナブルファ
イナンスに関するハイレベル専門家会合）による提言を受け、サステナブルファイナンスに係るタクソノミ
ーや、グリーンボンドの基準等に係る制度整備が進められている。加えて、こうした各国・地域によるそれぞれのグリーンボンドに係る基準についていかに調和していくかということも今後議論となろう。そのようする発行支援者等がグリーンボンドに係る情報収集をな中、個々のグリーンボンドに対する投資家の目線も行い易くするため、国内のグリーンボンド発行事例や厳しくなり始めており、単なる環境改善効果の有無で国内外のグリーンボンド市場に係る動向及び調査研究はなく、２℃目標といった国際目標との整合性や、企等の一元的な情報プラットフォームを整備することと業の戦略の中での資金使途となるプロジェクトの位置している。あわせて英語版も開設し、国内の取組を情づけが問われる事も多くなってきている。こうした世報発信することで、日本国内のグリーンボンド市場に界の流れの中で、日本の発行体や機関投資家は、むし

対する海外の認知を高め、今後海外市場に向けて国内

ろグリーンボンドにおいて今後世界をリードしていくの企業がグリーンボンドを発行して資金調達を実施す

ポ テ ン シ ャ ル を 有 し て い る と 考 え ら れ る。 実 際、る際に、理解を得やすくする。このプラットフォーム

2018年は三菱ＵＦＪフィナンシャルグループや鉄道

は2018年の 5 月に開設されており、今後掲載情報の建設・運輸施設整備支援機構による 2 回目のグリー

拡張を行っていく予定である。グリーンボンドの発行

ンボンド発行に始まり、三菱ＵＦＪリースによるリーを検討中の発行体や、グリーンボンドに関心のある方ス会社として初の発行、日本リテールファンド投資法に是非ご覧になっていただきたい。
（グリーンボンド人による、今後の継続的なグリーンボンド発行を見据

発行促進プラットフォームのＵＲＬ：http://green

えた、投資法人として初の意欲的な発行、先述した日

bondplatform.env.go.jp/）

本郵船による２℃目標との整合性を踏まえた世界でも5 今後の展望ここまで環境省によるグリーンボンドの普及支援策をご紹介してきたが、これらの施策の到達点は、いず初の発行と、その萌芽を見せつつある。環境省としては、こうした動きを捉え、我が国のグリーンボンド市
場の更なる発展に向けて、今後とも全力を尽くして支援していく所存である。

れも自律的にグリーンボンドが発行されるような市場を作り出すことにある。グリーンボンドの発行事例が増加することにより指標等が整備されれば機関投資家
RE-SEED ● July, 201811

JRFのグリーンボンド発行とサステナビリティへの取り組みについて
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社

リアルティグループでは、JRFに加え、産業用不動産

１ はじめにを投資対象とする産業ファンド投資法人（以下IIF）、

商業施設特化型のJ-REITである日本リテールファン

オフィスビルを主な投資対象とするMCUBS MidCity

ド投資法人（以下JRF）は、2018年 5 月にJ-REIT初投資法人（以下MidCity）の 3 つのJ-REITを運用してとなるグリーンボンドを発行しました。

おり、運用資産の合計は1.4兆円超とJ-REITの資産運

JRFは、日本初の商業施設特化型のJ-REITとして用会社の中ではトップクラスの資産規模を誇ります。

2002年に上場し、2018年2月末現在、東京、名古屋、

MC-UBSは2013年にサステナビリティ・コミッテ

大阪、京都などの主要都市を含め日本全国で100物件、ィーを組織し、ESGの関連情報の共有や課題への取り取得価格ベースで9,101億円の資産を保有する最大規組みの検討等を行い、責任不動産投資を組織的に推進

模のJ-REITの一つです。資産運用を委託する三菱商事・する体制を整備しました。そして同年、「環境憲章」

ユービーエス・リアルティ株式会社（以下MC-UBS）

及び「責任不動産投資に係る基本方針」を制定し、とともにサステナビリティの考え方を共有し、環境面

ESGに対する配慮を運用する投資法人の資産の投資・に関しては保有物件における環境・省エネルギー対策

運用のプロセスに融合させています。また、サステナ

やエネルギー利用の効率化に取り組んでおり、環境へ

ビリティのビジョンを実現すべく、以下のサステナビの配慮と環境負荷低減に向けての対応を進めています。

リティ目標を設定しています。

今回のグリーンボンドの発行は、JRFがこれまで積み重ねてきた先進的かつ積図① グリーンボンドフレームワーク（2018年２月末時点）
投資法人の帳簿価額

関する取り組みの結実であ

帳簿価額

グリーン
適格資産

グリーン
適格負債額※

8,590 億円
100 物件

3,176 億円
21物件

1,429 億円

り、幅広い投資家の方々にこの点をご評価頂いたもの

２ MC-UBSの取り組みについて

MC-UBSは、 大 手 総 合（1,429 億円）

グリーン
適格資産
3,176 億円
21 物件

商社である三菱商事とスイスの金融大手UBSグルー
プをスポンサーとする資産
運 用 会 社 で す。MC-UBS
RE-SEED ● July, 2018

グリーンボンド
発行可能額上限※グリーン適格負債額と考えております。

12

グリーンバランスシート

極的なサステナビリティに帳簿価額から
グリーン適格資産を選定

グリーン＝ 適格資産（3,176億円）

有利子

× 負債比率DBJ Green Building
2,179 億円

（45.0%）

認証
12 物件

CASBEE 不動産評価認証
997 億円
9物件

JRFのグリーンボンド発行とサステナビリティへの取り組みについて

写真① mozoワンダーシティ 外観

１ 太陽光パネル等の環境配慮設備を導入するこ

写真② mozoワンダーシティ エントランス壁面緑化とで、資産の利益率を向上していきます。
２ エネルギー消費量の情報についてモニタリン
グを実施します。
３ GRESB等の外部評価機関による調査に参加することで、ファンドのESG要因についてモニタ
リングを行います。また、評価結果を今後の改善に活用していきます。
その後、ESG投資分野の国際イニシアチブである「国連責任投資原則（PRI）」、「国連環境計画金融イニシア
チブ（UNEP FI）」、「国連グローバル・コンパクト（UNGC）」や「PRIモントリオール・カーボン・プレッジ」へJ-REITの運用会社として最初に署名しました。
また、環境省がサポート役を務める「持続可能な社会の形成に向けた金融行動原則（21世紀金融行動原則）」にも署名しています。

３ JRFの取り組みについて
前述のとおり、JRFは、MC-UBSとともにサステナ

2 ）地域とのつながり、及び 3 ）環境への取り組み

ビリティの考え方を共有し、取り組みを推進していまという 3 つのアプローチでサステナビリティ活動にす。投資・運用プロセスに関しては、「責任投資に係取り組んでおります。

る基本方針」に準じて活動を行っています。また、

このうち、環境への取り組みとして、テナント様とJRFは 1 ）ステークホルダーとのコミュニケーション、協働した省エネルギー対策や、施設の緑化、資源の循
RE-SEED ● July, 201813

環的利用に取り組んでいます。例

写真③ mozoワンダーシティ 施設内

えばmozoワンダーシティ（愛知県）では、2015年に行ったリニ
ューアルの際、エントランス部分の壁面緑化や施設内緑化に加え、共用部照明のLED化、空調インバータ導入工事を実施し、使用エネ
ルギー量の削減を実現しました。
イオンモール伊丹（兵庫県）では、
施設壁面にソーラーパネルを設置
して発電電力を同施設で利用する
ことにより、CO2排出量の削減を実現しました。また、発電電力やCO2排出の削減量をパネルに表示
し、お客さまに身近にエコを感じて頂ける工夫もしています。さら

写真④ イオンモール伊丹 太陽光パネルに、おやまゆうえんハーヴェスト
ウォーク（栃木県）では、リニューアルに伴い6,000平方メートルを超える地面の透水性舗装等を行い、雨水を地下に還元する取り組
みの実施に加え、駐車場の一部を屋外広場へと改修する等、緑地帯や憩いのスペースの拡張を行いました。これらの取り組みも寄与し、mozoワンダーシティ、おやまゆ
うえんハーヴェストウォークは
DBJ Green Building認証の最高位である5つ星を、イオンモール
伊丹はCASBEE不動産評価認証のAランクを取得して連続で取得しました。また、2016年より導入されたいます。この他にも、イオンモール神戸北（兵庫県）
・

相対評価に基づく「GRESB レーティング」( 5 段階

イオンモール札幌発寒（北海道）・イオンモール大和（神評価)において 4 つ星の評価を得ています。2018年

奈川県）
・イオン板橋ショッピングセンター（東京都）

2 月 末 現 在、CASBEE不 動 産 評 価 認 証 を13物 件、においてLED照明を導入しており、これらの物件はDBJ Green Building 認証を17物件、BELSを 1 物件

CASBEE不動産評価認証の最高位であるSランクを取で取得しており、ポートフォリオにおける認証取得物

得しています。

件の割合は77％（延床面積ベース）と、非常に高い

JRFでは、サステナビリティ活動を通じて保有物件

14

数値となっています。

における環境認証・評価の取得を進めており、2017

こうした一連のサステナビリティへの取り組みが評年に実施されたGRESB（Global Real Estate Sus-

価され、2017年 7 月に「MSCIジャパンESGセレク

tainability Benchmark）リアルエステイト評価におトリーダー指数」に組み入れられました。本指数は、

いて 4 ランクの中で最高位の「Green Star」を 3 年

ニューヨーク証券取引所に上場するMSCI社が提供す

RE-SEED ● July, 2018

JRFのグリーンボンド発行とサステナビリティへの取り組みについて

資金は、適格クライテリア(注)を満

写真⑤ おやまゆうえんハーヴェストウォーク 噴水広場

たす既存または新規物件（グリーン適格資産）の取得資金、同資産の取得に要した借入金の借換資金、発行済みの投資法人債（グリーンボンド含む）の償還資金に充当します。
（注）“適格クライテリア” とは、DBJ
Green Building認証の3つ星以上若しくはCASBEE不動産評価認証のB+ランク以上を過去2年以内に取得済又は将来取得予定である物件をいいます。

グリーン適格資産の帳簿価額に有利子負債比率を乗じて算出された負債額(グリーン適格負債額)をるESG指数として新たに開発されたインデックスです。

グリーンボンドの発行上限理論値として設定し、グリ時価総額が一定基準を満たした銘柄のうち、ESG評価

ーン適格資産・負債額の状況及びグリーン適格資産のの高い銘柄のみが選出されており、年金積立金管理運

CO2排出量・エネルギー使用量等を年 1 回ウェブサ

用独立行政法人(GPIF) は本指数に連動したパッシブ

イト上で開示することとしております。

運用を開始すると発表しています。本指数にはJ-REIT

今回のグリーンボンド発行では、幅広い投資家から７銘柄が組み入れられ、JRFとIIFも選出されました。

多くの需要を集めることに成功し、発行額80億円に

さらに、JRFはJ-REITとして初めて、気候変動情報

対して約 2 倍の需要を集めました。また、発行利率

開示に対する活動を評価する団体「CDP（Carbon

も0.21%と、昨年 5 月に発行した同年限の投資法人

Disclosure Project）気候変動プログラム」に参加し、債よりも▲ 1 bp低く条件が決定しました。さらに、カーボンリスク対策として、保有物件のエネルギー使

10社の投資家が投資表明を実施しましたが、その中用量・CO2排出量を定期的に開示しています。

には投資法人債へ初めて投資を行う投資家もおり、投４ JRFのグリーンボンドについて
JRFは、物件以外にもJ-REIT初の投資法人債の発行

資家層の拡大につながったと考えております。

５ おわりに等、財務面でも先進的な取り組みを行ってきました。

ESGに 留 ま ら ず、 近 年 はSDGs（Sustainable

今般、質の高いESGへの取り組みの一環として、更なDevelopment Goals／持続可能な開発目標）への取るサステナビリティ活動の強化と、投資法人債の投資り組みにも注目が集まっています。これは、2015年

家層の拡大を通じた資金調達手段の拡充を目的とした

9 月の国連サミットで採択された、国連加盟国がグリーンボンドの発行を決定しました。

2016年～2030年の15年間で達成するために掲げら

J-REITの特性も考慮したフレームワークを構築し、れた目標です。SDGsへの取り組みも含め、JRFは引

世界的にも有名なESG評価会社サステイナリティクス

き続き、投資家の皆様に選ばれるJ-REITであり続けるよりグリーンボンド原則に適合している旨のセカンド

べく、積極的かつ先進的なサステナビリティへの取り

オピニオンを取得すると共に、R&IよりR&Iグリーン

組みを継続すると共に、社会的な要請に真摯に向き合

ボンドアセスメントの最高位評価である「GA1」をっていきたいと考えております。

取得しました。
フレームワークにおいてグリーンボンドで調達した
RE-SEED ● July, 201815

不動産の環境性能評価

連載 ⓬―ビルの所有者・設計者、不動産鑑定士のためのオフィスビル性能等評価・表示マニュアル―

一般財団法人 日本不動産研究所
企画部次長兼総務部次長

前回（第12号）は、国土交通省「ESG投資の普及促進に向けた認証制度のあり方」の中間とりまとめについてご紹介しました。認証制度のあり方については
その後、2018年3月28日に国土交通省から「健康性、内田 輝明

ビルの性能を定量化して評価する手法を本マニュアル
としてとりまとめました。
本マニュアルの性能等評価は、市場における相対的な水準を総合的に評価するものです。

快適性等に関する不動産に係る認証制度のあり方」として最終とりまとめが公表され、認証制度のあり方に加えて、評価要素のイメージ、ESG不動産投資の基盤整備に向けた今後の方向性が示されました。
今回は、2017年に公益社団法人ロングライフビル推進協会（BELCA）と公益社団法人日本不動産鑑定

性能等項目及び性能等評価指標
本マニュアルでは、オフィスビルの性能や維持保全
状況、遵法状況等を６つの大項目と43の小項目に細分化して３段階の相対評価を行い、その評価点を総計して定量化します。

士協会連合会（JAREA）が共同でとりまとめた「ビ大項目は図表１のとおりです。

ルの所有者・設計者、不動産鑑定士のためのオフィス

大項目のうち、「耐震・環境不動産形成促進事業」

ビル性能等評価・表示マニュアル」をご紹介します。

に関係の深い「安全性」、「環境性」に関する小項目は、

本マニュアルは、耐震性能等の「安全性」や環境性能等の「環境性」を含むオフィスビルの性能等を、相対的に示すものです。

図表２のとおりです。
各性能等項目には 1 つから 4 つの性能等評価指標が定められており、重みが付与されています。すべての性能等項目、性能等評価指標は、図表３のとおりで背景す。

建物の資産価値や市場競争力を長期に亘って保持しながら運営していくためには、効果的なバリューアップ改修等の実施が必要となります。無駄のない改修等を実現する為には、建物性能を定量化して性能等の向上の度合いを把握することが求められます。
一方、不動産鑑定評価においてもストック型社会の進展に伴い、従来の土地中心の評価から建物価値も重視した評価が求められるようになっており、建物評価の精緻化を図る必要性が出てきています。建物評価の精緻化にあたっては、原価法における減価修正、収益還元法における収益と費用の算定、取引事例比較法における個別的要因の説明性を高めるための理論構築と評価手法の確立が求められています。

図表１ 性能等項目の大項目
基本性能
安全性
環境性
利便性・快適性
維持保全
遵法性（前記評価項目に含まれないもの）（BELCA資料をもとに筆者作成）

図表２ 安全性及び環境性に関する性能等項目
大項目

小項目
耐震性

安全性

災害対応
健康性（有害物質の非含有性）
防犯性概要
2017年、BELCAとJAREAは共同で、オフィスビル
を対象に、バリューアップ改修等の企画検討や不動産鑑定評価における建物評価の精緻化に向け、オフィス
16

RE-SEED ● July, 2018

省エネルギー性
環境性

外皮の断熱性
設備機器・システムの省エネ性

自然エネルギー利用
省資源・リサイクル（BELCA資料をもとに筆者作成）

不動産の環境性能評価 ── 連載 ⓬図表３ 性能等項目及び性能等評価指標
性能等項目
大項目
1．基本性能性能等評価指標小項目
1.1 外観1）外観のグレード

1.2 外装1.3 内部空間

2）外装材のグレード
共用部3）エントランス、ELV ホール、廊下等のグレード

専有部

4）内部空間のグレード

1.4 空間構成のフレキシビリティ

5）基準階の階高の程度
6）間仕切りの変更容易性
7）設備の更新容易性

1.5 .外部環境

敷地内

8）敷地内環境の豊かさ

周辺

9）周辺環境の適合性
10）眺望の優劣

2．安全性

2.1 耐震性

11）構造躯体の耐震性
12）設備の耐震性
13）内外装（天井）の耐震性

2.2 災害対応

14）浸水防止対策
15）非常用電源の確保

2.3 健康性（有害物質の非含有性）

16）アスベスト対策（除去・封じ込め等）
17）PCB 管理
18）土壌汚染の有無

2.4 防犯性
3．環境性

3.1 省エネルギー性

19）防犯設備の設置の状況
外皮の断熱性20）外皮の断熱措置の採用の状況

設備機器・システムの省エネ性 21）省エネルギー設備機器・システムの採用の状況

4．利便性・快適性

3.2 自然エネルギー利用

22）自然エネルギー利用機器の採用の状況

3.3 省資源・リサイクル

23）省資源リサイクル措置の採用の状況

4.1 空気環境

24）空調制御ゾーン
25）分煙対応

4.2 音環境

26）遮音性の確保

4.3 光環境

27）室内照度

4.4 アメニティスペースの整備状況

28）トイレ、給湯室等の機能性、清潔感及びリフレッシュコーナー等の設置

4.5 移動容易性

29）エレベーター利用の快適性

4.6 バリアフリー性30）バリアフリー法の建築物移動等円滑化基準への対応の程度

4.7 OA 対応

31）コンセント容量の確保
32）冷房増強対応の容易性
33）OAフロアの採用（共用室、会議室を含む）
34）情報シャフトの設置、複数通信キャリアの引込み

5．維持保全

6．遵法性

4.8 駐車利便性

35）駐車場の有無及び必要台数の確保

5.1 維持保全の状況

36）維持保全の取組み状況

5.2 管理システム

37）中央監視システム・BEMS の採用

6.1 建築基準法

38）定期調査・検査報告書（建築・防火設備・設備・昇降機等）の提出
39）建築基準法のその他主要事項への適合（上記評価項目に含まれないもの）

6.2 消防法

40）消防設備等の届出
41）定期点検の指摘事項の是正

6.3 建築物衛生法

42）建築物衛生法の主要事項への適合

6.4 その他関係法令

43）その他関係法令の主要事項への適合（BELCA資料をもとに筆者作成）

RE-SEED ● July, 201817

例えば、大項目「安全性」、小項目「耐震性」に関しては、「構造躯体の耐震性」、「設備の耐震性」、「内

他の項目についても、評価基準がそれぞれ定められています。

外装（天井）の耐震性」の３つの性能等評価指標があり、それぞれ重みが「4」、「2」、「2」とされています。

「環境性」の評価における環境性能評価等の活用
大項目「環境性」の評価については、「CASBEE（建性能等項目に関する評価

築環境総合性能評価システム）の評価ランク」、「LEED

性能等項目に関する評価については、図表３の性能の格付け」、「BELSのBEI値」、「年間一次エネルギー消等項目ごとに設定した性能等評価指標と当該性能等評

費量」が把握できれば、性能等評価指標による評価に価指標による評価基準によって、図表４の 3 段階で、それぞれにその相対的な水準が評価されます。
性能等項目ごとの評価点（レベルAの場合は130点、レベルBの場合は100点、レベルCの場合は70点）に重みづけをして、対象建物の性能等の総合評価点が求められます。
性能等評価指標による評価については、書類調査、現地における目視等による調査、管理者等へのヒアリングを行って判定します。判定のための資料の例は、
図表５のとおりです。
大項目「安全性」、小項目「耐震性」に関する「性能等評価指標」と「性能等評価指標による評価基準」は、図表６のとおりです。

図表４ 性能等項目に関する評価
レベル

内容

レベルA

標準的なものよりは優れているレベル

レベルB

市場における標準的なレベル

レベルC

標準的なものよりは劣っているレベル（BELCA資料をもとに筆者作成）

図表５ 性能等評価指標の判定のための資料の例
1）竣工図書（建築・設備・構造）
2）確認申請図書副本
3）検査済証4）テナント募集用パンフレット
5）貸方基準6）緑化申請書・緑化完了書
7）周辺地図8）浸水ハザードマップ
9）アスベスト管理台帳10）PCB管理台帳・調査報告書
11）不含証明書
12）指定区域台帳・土壌汚染調査報告書
13）BEMSデータ等
14）維持保全計画書
15）保守・点検・診断・修繕等実施記録
16）耐震診断結果報告書
17）定期調査・検査報告書
18）消防用設備設置届・検査結果通知
19）消防用設備点検結果報告・是正工事完了報告
20）建物衛生法点検結果報告・是正工事完了報告21）CASBEE評価結果
22）LEED認証結果
23）BELSの表示マーク（プレート）
24）エネルギー使用実績確認資料（BELCA資料）

図表６ 「耐震性」に関する「性能等評価指標」と「性能等評価指標による評価基準」
性能等評価指標による評価基準
レベルAの基準（優れている）
評価点：130点

性能等評価指標

レベルCの基準（劣っている）
評価点：70点構造躯体の耐震性

現行耐震基準を上回る安全性 現行耐震基準を有する（改修 現行耐震基準を下回り既存不
を有する
後を含む）
適格である

設備の耐震性

現行耐震基準を上回る安全性 現行耐震基準を有する（改修 現行耐震基準を下回り既存不
を有する
後を含む）
適格である

内外装（天井）の耐震性－（BELCA資料をもとに筆者作成）

18

レベルBの基準（標準的である）
評価点：100点

RE-SEED ● July, 2018

特定天井が現行耐震基準を満 特定天井が現行耐震基準を下たす（改修後を含む）又は特 回り既存不適格である
定天井を有しない

不動産の環境性能評価 ── 連載 ⓬替えて、当該評価を活用することができます。

原価法では、①再調達原価の査定へ振り分ける項目

CASBEEの認証を受けている場合は、「環境性」の「省と、②減価修正額から経済的残存耐用年数の判断へ振エネルギー性」、「自然エネルギー利用」、「省資源・リ

り分ける項目があります。①と②に重複して用いてはサイクル」にかかる各評価指標による評価に替えて、いけません。

CASBEEの評価ランクによる評価に置き換えることができます。

収益還元法では、①還元利回りを求める際に活用することと、②純収益を求める場合に活用することが考

例えば、CASBEE－建築（新築）：S、A やCASBEE

えられますが、原則として、①還元利回りを求める際－不動産：S、A の場合は、本マニュアルにおいて、「レに活用することとされています。収益還元法でも、①

ベルA」と評価されます。

と②に重複して用いてはいけません。

評価者

おわりに

本マニュアルによる性能等評価の評価者は、建物の本マニュアルの第3編「性能等評価指標・評価基準

性能等に通じた建築の専門家又は所定の研修を終了し及び評価方法の説明」では、「性能等評価指標」や「評た不動産鑑定士とされています。

価基準」の具体的説明のほか、「評価方法」や「評価また、不動産鑑定評価への建物性能等評価の活用は、ポイント」が図等を用いながら詳しく説明されており、所定の研修を終了した不動産鑑定士が行うこととされ

本稿で主にご紹介した「安全性」、「環境性」以外の項ています。

目を含めて、建物の性能等を学ぶ上で参考になります。

性能等の表示【参考文献】

オフィスビルが具備している性能等を表示する場合

公益社団法人ロングライフビル推進協会、公益社団法には、総合評価点によることを基本としますが、必要人日本不動産鑑定士協会連合会（2017）：『～ビルのに応じ、性能等評価項目ごとの評価点を表示すること

所有者・設計者、不動産鑑定士のための～オフィスビができます。

ル性能等評価・表示マニュアル』

性能等の表示に当たっては、図表７に掲げる事項を明示することとされています。

※案内HP：
http://www.belca.or.jp/office-manual.htm

不動産鑑定評価への活用
本マニュアルによる建物性能等の評価を不動産鑑定
評価へ活用する場合は、対象建物の性能等項目についての評価結果を勘案して、原価法における積算価格及び収益還元法における収益価格を求める際の参考とすることとされています。

図表７ 性能等の表示に当たり明示する事項
明示する事項・「オフィスビル性能等評価・表示マニュアル」によって性能等を評価したものである旨
・評価者
・自己評価又は第三者評価の別（BELCA資料をもとに筆者作成）

RE-SEED ● July, 201819

環境不動産ニュース
ESG投資に対する不動産投資家の意識 ～3年間での変遷を追う～
日本不動産研究所は「不動産投資家調査®」を通じが着目される中、こと不動産市場においてその経済的てESG投資に対する不動産投資家の意識を定期的に調価値が既に実現しているとは言い難い。しかし将来そ査している。下図には、ESG投資に適した不動産とその効果が現れるという気運は徐々に醸成されつつある

うでない不動産とを比べて賃料収入にどの程度の違いといえよう。

があるのかについて、これまでの投資家の意
識の変化を図示した。
まず図１には、各調査時点現在における賃料収入の相違に対する投資家の意識を示した。
これによると大多数の投資家が「特に違いが

図１ 「ESG
投資に適した不動産の賃料収入は、そうでない不動産に比べてどの程度の違いがありますか。もしくはあると思いますか」＝現在＝
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2016年4月調査

16.1

82.1

かながらその割合が高まっている。2016年

2017年4月調査

15.8

83.2

以降の不動産投資市場において、ESG投資へ

2018年4月調査

13.5

86.5

ない」と認識する中、調査年を追うごとに僅の適合性が賃料収入を押し上げることに寄与する、という認識は必ずしも広まっていない。
しかしながら将来についてはその限りではない。図２には各調査時点から10年後における賃料の相違に対する投資家の意識を示した。2018年４月調査では、７割以上の投資家が賃料収入が高くなると回答しており、過去２回の調査よりもその割合は高まっている。
将来、ESG投資に適した不動産が賃料収入にプラスの効果をもたらす、という認識は拡大

70%

80%

90%

100%

10％超

6〜10％

1〜5％

特に違い

1〜5％程度

6〜10％程度

10％超

高い

程度高い

程度高い

はない

低い

低い

低い

図2 「ESG
投資に適した不動産の賃料収入は、そうでない不動産に比べてどの程度の違いがありますか。もしくはあると思いますか」＝10年後＝
0%

10%

2016年4月調査

9.0

2017年4月調査

11.0

2018年4月調査

11.9

していることが確認された。
昨今金融・資本市場全般においてESG投資

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

57.7

90%

100%

31.5

59.0

29.0

65.3

22.8

10％超

6～10％

1～5％

特に違い

1～5％程度

6～10％程度

10％超

高い

程度高い

程度高い

はない

低い

低い

低い

［表紙の写真］たのしい家 大田多摩川
東急多摩川線「矢口渡」駅徒歩7分に所在。平成30年3月1日に開設した介護付有料老人ホーム（定員80名）。敷地内に老人ホームでは珍しい緑豊かな中庭を設けることにより、１階ラウンジには自然光が差し込み、食堂からの景観は
四季折々に変化し、明るさと安らぎのある快適な居住空間を演出している。また、
建築物省エネルギー性能表示制度に基づく「ＢＥＬＳ★★★」評価を取得し、環境配慮への取組みも行うことで、人と環境に優しい施設となっている。

・事業主体：合 同会社のぞみシニアレジデンス（AIP耐震環境不動産投資事業有限責任組合〈Re-Seed機構・AIPヘル
スケアジャパン合同会社〉及び東銀リース㈱より出資を受けたSPC）
・所 在 地：東京都大田区多摩川二丁目19番４号（住居表示）・構
造：鉄筋コンクリート造地上5階建
・設計：㈱井上穣建築デザイン研究所
・施
工：鉄建建設㈱・運営会社：㈱ケア21

RE-SEED		 Vol. 13 ● July, 2018
編集発行：一般社団法人 環境不動産普及促進機構〒105-0001 東京都港区虎ノ門１−16−４ アーバン虎ノ門ビル2階
T e l：03-6268-8015（代表・総務部） 03-6268-8016（企画部・調査研究部） Fax：03-3504-8826
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制

作：株式会社 たいせい

〒156-0042 東京都世田谷区羽根木 １−７−11
T e l：03-3321-2111
Fax：03-3321-2100

大成出版社ビル４階