136 土地総合研究 2017年春号

特集 所有者不明地等の課題と対応 

人口減少下における土地の所有と管理に係る今後の制度のあり方に関する研究会 平成  年度とりまとめ
一般財団法人 土地総合研究所



はじめに

ひとまず今年度の成果をとりまとめた。

近年所有者がわからない土地、利用されずに荒なお、平成  年  月には、自由民主党に「所れた土地が増えていることが問題となりつつある。

有者不明土地問題に関する議員懇談会」が設けら

東日本大震災では、土地の所有者がわからないこれた。また、平成  年  月には、学識経験者、関とによって事業の進捗が遅れたと言われている 。

係士業、地方公共団体からなる「所有者不明土地

また、平成  年には、管理不全の空家に対処する問題研究会」が発足している。

ため、空家等対策の推進に関する特別措置法が制定されている。さらに、平成  年  月には国土交

１ 背景

通省において、「所有者の所在の把握が難しい土地

わが国は本格的な人口減少社会を迎え、国土のへの対応方策に関する検討会」を設置し、平成 

無居住化が進行し、耕作放棄地、管理されない

年  月には「所有者の所在の把握が難しい土地に

森林、空き地の増大等国土管理上の問題が生じて関する探索・利活用のためのガイドライン」をときている。加えて、土地の所有者について、そのりまとめた 。所在が不明であったり、相続を経て多数の共有でこのような状況において、土地総合研究所におあったりすること等により直ちに所有者が判明しいては、土地の所有と管理に係る今後の制度のあない又は判明しても連絡がつかないこと若しくはり方について、中長期的な観点から、法律制度は探索に多大の費用を要することによって、当該土もとより、取引慣行、税制、金融、財政措置等を含め幅広く検討し、必要な政策提言を行うことを目的に、平成  年  月に「人口減少下における土地の所有と管理に係る今後の制度のあり方に関する研究会」を設置した。以降  回にわたり、有識者からヒヤリングし、それを基に課題と今後のあり方について、別紙のとおり議論を深めてきた。
これらを踏まえ、
次年度以降の検討に資するため、 年岩手県調査では、県及び市町村の土地取得契
約予定権数  件のうち、共有・相続、所有者不明、行方不明等の懸案案件は  件であった。
平成  年  月には改訂版がとりまとめられた。



国立・社会保障人口問題研究所の平成  年中位推計
では、我が国の総人口は、 年の  万人をピー
クに、 年には   万人、 年には  万人と推計。かっこ内は平成  年中位推計。
国土交通省の推計によれば、 年には NP メッシ
ュ単位でみると、居住地域の  割が無居住化する（国立・社会保障人口問題研究所平成  年中位推計に基づ
く。
）
。

耕作放棄地は年々増加し、 年には  万 KD と全農地面積の ％になっている（農林水産省調）。
「土地基本調査（国土交通省）」によれば、世帯の所
有する空き地は、 年の NP から  年には N ㎡に増加している。NP のうち相続・贈与で取得した割合は ％である。
「平成  年度地籍調査における土地所有者等に関す

土地総合研究 2017年春号 137

地を利用、管理する上で支障がある「所有者不明

２ 問題の所在と現行制度の限界

土地」問題が生じてきている。管理が適正にされ上記の問題を引き起こしているのは、一つにはない土地に起因する問題と所有者不明土地に起因

社会経済情勢の変化である。人口減少・高齢化、する問題とが複合することにより、土地の所有と過疎化の進行等により、土地の利用価値・資産価管理に関し多くの問題が生じるおそれがある。こ

値が低下し、かつてであれば土地は重要な財であのような問題は、人口減少、高齢化、過疎化の進り、当然に管理・利用する対象であったのが、今行により、ますます増大することが懸念される。

では利用価値がない、所有しているとコストがか

具体的には、①空き家・空き地の管理不全によかってしまう土地が増えている。相続の際に相続る周辺環境への悪影響、②マンション空き家増大

財産を放棄したり、相続人が不分明になったりすによる管理水準の低下、③ＮＰＯ等による環境管る場合も増えている。また、地方から大都市に理への支障、④税負担の不公平、⑤共有地の管理・人口移動し、地方の山林等が適正に管理されなく処分への支障、⑥耕作放棄地等の農地の集約化へなってきており、相続の際に何も手続きされないの支障、⑦森林施業の集団化への支障、⑧所有者

ことも多い。

不明による災害復旧の遅れ、⑨災害予防等の公共

社会経済の変化のほか、制度的な原因として、事業への支障、⑩国境離島等で外国人に土地を占大きく分けると、①土地の地番・境界と所有者と有されることによる安全保障上の問題などが挙げを正確に把握する土地情報制度が不十分であるこられる。

と、②適正に管理されない土地を管理・有効利用「土地の『所有者不明化』～自治体アンケートする制度が不十分であることの二つがある。

が示す問題の実態～（ 年東京財団）」による

と、％の市町村が「所有者不明化による問題あ 土地情報

り」と回答しており、具体的な問題としては、「固土地の地番と所有者を把握する仕組みとしては、

定資産税の徴収が困難」、「空き家の危険家屋化」、「国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と「土地が放置され荒廃」「公共事業の実施に支障」、

円滑に資することを目的」に「不動産の表示及びなどが挙げられている。

不動産に関する権利を公示する」不動産登記制度

このような問題の核心は、所有者不明土地にながある。不動産登記には第三者に対する対抗力はることにより、その土地を利用・管理しようとす認められるが（民法第  条）、相続においては、るときに支障が生じることにある。

相続の開始事由は被相続人の死亡のみであるため

る調査（国土交通省）」では、登記簿上で所有者の所在が確認できない土地は、筆数ベースで ％、そのうち、追跡調査によっても所在不明なものは ％であった。特に林地については、それぞれ ％と ％であ
った。
 また、
「平成  年度所有者不明化による国土利用困難化に関する調査（国土交通省）」では、最後に所有権に関する登記がなされたのが  年以上前の土地が ％であった。
 さらに、「相続未登記農地等の実態調査（農林水産省）」
では、相続未登記農地は  万 KD、相続未登記のおそれがある農地は  万 KD と合計で約  万 KD、全農地の約  割であった。そのうち、遊休農地は  万 KD で遊休農地全体の約  割であった。
脚注  に同じ。

（民法第  条）、
被相続人を起点とした相続によ「土地問題に関する国民の意識調査（国土交通省）」
では、「土地は有利な資産か」という設問に対し、平成 年度調査では、「そう思う」％、「そう思わない」
％であったのが、平成  年度調査では、「そう思う」
％、「そう思わない」％となっている。

「司法統計年報（最高裁判所）」では、相続放棄申述
受件数は、 年の  から、 年には 
に、相続人不分明の場合の財産管理人専任等の新受件数
は、 年の  から  年の  に増加している。

「農地・森林の不在村所有者に対するインターネッ
トアンケート調査（ 年国土交通省）によれば、農地所有者の ％は不在村、森林所有者の ％が不在村であり、不在村所有者の ％は相続時に何も手続きをしていない。

138 土地総合研究 2017年春号

る物権変動と他の物権変動が二重譲渡の関係に立行政機関であっても、個別の法令による情報提供

つことにはならず対抗問題にはならない。また、請求が規定されていなければ、原則として利用で登記に公信力（物件が甲の所有と公示されている

きない。また、真の所有者が把握できず、「死亡者

ならば、たとえ甲が真の権利者でない場合であっ課税（死亡者に対する無効な課税）」になっているても、甲から移転を受けた乙の所有権の取得は認

場合や、免税点未満等で所有者の住所を把握しめられる効果）も付与されていないことから、権ていない場合もある。

利者が実体法上の権利関係と登記の内容とを不一



致のまま放置することによる不利益は生ぜず、こ一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、のことも権利者による登記申請を促進する動機と境界の位置と面積を測量する「地籍調査」が進めなっていない。

られているが、
平成  年度末時点における進捗率

一方登記をするには登録免許税や登記手続き費
は ％にとどまっており、特に都市部と山村部で用がかかるため 、土地の売買、抵当権の設定等遅れている。また、地籍調査は市町村の自治事

で対抗要件が必要との積極的理由がないと登記さ務であり、基本的には市町村の発意に任されていれないことになりかねない。とりわけ、相続時にるため、市町村により著しい進捗率の差異が見ら登記されないことがあるが、一旦登記されず代をれる、地籍調査の結果は登記所と市町村に送付さ重ねるごとに相続人が加速的に増えると、所有者れるだけで、ＧＩＳ等により一元的な利活用がでが不分明になってしまうことになる。また、共有

きない、一旦調査しても、物権変動の結果が反映

地については、もともと所有者が多数にのぼるのされていないなどの問題がある。

が、更に増えてしまう。



また、登記所に備え付けられている公図の精度

農地については、平成  年の農地法改正により、が低いため、境界に争いが生じ、土地の利用の妨

農地について権利を取得した者は、農業委員会へ

げになることもある。

の届出が義務付けられた。また、平成  年の農

さらに、被相続人が死亡すれば、市町村に死亡

地法改正により、①農地の所有者の氏名又は名称届を提出するが、情報がネットワークされておら及び住所、②農地の所在、地番、地目及び面積、ず、死亡届があった際に当該市町村内では情報共③農地に附着する権利の種類と存続期間等を記録有が可能であるが、他市町村等に伝わる仕組みもした農地台帳を作成することが農業委員会に義務ない。戸籍については、住民票記載の住所地の移付けられた。そして、農地台帳と農地に関する転履歴の記録である「戸籍の附票」と「戸籍の附票の除票（除籍された戸籍の附票）」が土地所有者の探索をする上で有力な手段となるが、その保存
期間は  年であり、遡った探索を困難にしている。

次に、土地の地番と所有者を把握する仕組みとして固定資産課税台帳があり、土地の納税者に関する情報を記録しているが、地方税法上の秘密に該当するため、一般に利用できるものではなく、
東京財団調によれば、所有権移転登記にかかる費用
は、登記名義が父親（被相続人）の場合約  万円、名義が祖父（死亡）のままの場合約  万円と試算している。



「土地の『所有者不明化』～自治体アンケートが示す問題の実態～（ 年東京財団）」では、免税点以上の土地のうち、納税義務者に占める死亡者課税の割合は％と推計している。

「全国の地籍調査の実施状況」国土交通省 +3KWWSZZZFKLVHNLJRMSVLWXDWLRQVWDWXVLQGH[KWPO
第三条の三 農地又は採草放牧地について第三条第一項本文に掲げる権利を取得した者は、同項の許可を受けてこれらの権利を取得した場合、同項各号（第十二号及び第十六号を除く。
）のいずれかに該当する場合その他農林水産省令で定める場合を除き、遅滞なく、農林水産省令で定めるところにより、その農地又は採草放牧地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。

第五十二条の二 農業委員会は、その所掌事務を的確に行うため、前条の規定による農地に関する情報の整
理の一環として、一筆の農地ごとに次に掲げる事項を記

土地総合研究 2017年春号 139

地図は、所有者の氏名等を除き、インターネット

産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法で公表されている。なお、農地台帳の作成につい律でこれを定める。
」と規定されている。また、民ては、固定資産税課税台帳との照合が可能となっ法第  条には「所有者は、法令の制限内においている。

て、自由にその所有物の使用、収益及び処分をす

林地については、平成  年の森林法改正により、新たに森林の土地の所有者になった者は、市町村
る権利を有する。
」と規定されている。所有者不明
土地であっても、当然財産権の保障の対象になるへの届出が義務付けられた 。また、平成  年のが、「法令による制限」を受ける可能性がある。こ

森林法改正により、平成  年  月から、①森林のの制限には、①公益による制限と②警察規制とが土地の所有者の氏名又は名称及び住所、②森林のある。

土地の所在、地番、地目及び面積、③森林の土地

の境界に関する測量の実施状況等を記載した林地

公益による制限としては、公共事業、土地区画台帳を作成することが市町村に義務付けられた 。

整理事業、農地の集約などのように公益性が認め林地台帳と地図は公表されることになる。また、られるものについては、個別立法により、所有者

新たに権利を取得した者について、固定資産課税

不明土地についても、一定の手続きを経た上で一台帳との照合が可能となる。

定の利用が可能となっている。

 土地の管理・利用
憲法第  条第  項には「財産権は、これを侵してはならない。
」と規定され、同条第  項には「財録した農地台帳を作成するものとする。
一 その農地の所有者の氏名又は名称及び住所
二 その農地の所在、地番、地目及び面積
三 その農地に地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権又はその他の使用及び収益を目的とする権利が設定されている場合にあつては、これらの権利の種類及び存続期間並びにこれらの権利を有する者の氏名又は名称及び住所並びに借賃等（第四十三条第二項において読み替えて準用する第三十九条第一項の裁定において定められた補償金を含む。
）の額
四 その他農林水産省令で定める事項

第十条の七の二 地域森林計画の対象となつている
民有林について、新たに当該森林の土地の所有者となつた者は、農林水産省令で定める手続に従い、市町村の長にその旨を届け出なければならない。ただし、国土利用計画法（昭和四十九年法律第九十二号）第二十三条第一項の規定による届出をしたときは、この限りでない。

第百九十一条の四 市町村は、その所掌事務を的確に行うため、一筆の森林（地域森林計画の対象となつている民有林に限る。以下この条から第百九十一条の六までにおいて同じ。
）の土地ごとに次に掲げる事項を記載した林地台帳を作成するものとする。
一 その森林の土地の所有者の氏名又は名称及び住所
二 その森林の土地の所在、地番、地目及び面積
三 その森林の土地の境界に関する測量の実施状況
四 その他農林水産省令で定める事項 ※経過措置として、平成  年  月末までは、「作成す
るものとする」を「作成できる」と読み替える。


土地収用
制度にお
ける不明
裁決

根拠法
土地収
用法 
②、
④但
書、
Ⅱ②
土地区画 土地区
整理事業 画整理
における 法 
公示通達 Ⅰ

都市再開
発事業に
おける公
示通達

都市再
開発法
Ⅰ

遊休農地
における
知事の裁
定制度

農地法




制度概要
土地所有者等を確知できない
場合でも、土地所有者等を不明として土地収用委員会が裁決し、起業者は、補償金等を供託することにより、土地所有権の取得等が可能となる。
土地所有者等に送付すべき事
業の施行に関する書類について、土地所有者等を確知できない場合でも、その内容を公示す
ることにより、事業の実施が可能となる。
土地所有者等に送付すべき事
業の施行に関する書類について、土地所有者等を確知できない場合でも、その内容を公示す
ることにより、事業の実施が可能となる。
所有者を確知できない遊休農地（共有地の場合は過半の持分を有する者が確知することができない場合）については、農業委員会は公示を行い、都道府県知事の裁定により利用権設定が可能となる。農地中間管理
機構は、補償金を供託し、利用権を取得できる。

吉田克己「都市縮小時代の土地所有権」（土地総合研究  春号）

140 土地総合研究 2017年春号


間伐・路
網整備に
係る知事
の裁定制
度

根拠法
森林法
 の
 の
、
～

制度概要
・所有者を確知できない要間伐
森林については、掲示を行い、都道府県知事の裁決により、公告を経て、間伐木に係る所有権及び土地の所有権設定が可能となる。施業代行者は、補償金を供託し、間伐できる。
・森林の路網を設置するに当たり、他人の土地を使用する必要がある場合であって、所有者を確知できないときは、公示を経た上で都道府県知事の裁定により、土地の使用権設定が可能となる。事業者は、補償金を供託し、路網を設置できる。


また、周辺環境に悪影響を及ぼす外部不経済を除去するため、警察規制の必要が認められるものについては、一定の手続きを経た上で、除去等が可能となっている。

所有者不
確知の場
合の危険
建築物除
去等の略
式代執行
所有者不
確知の場
合の支障
の除去等
の略式代
執行

所有者不
確知の場
合の支障
の除去等
の略式代
執行

根拠法
建築基準
法 

空家等対
策の推進
に関する
特別措置
法 

廃棄物の
処理及び
清掃に関
する法律
 の 

制度概要
著しく保安上危険又は著しく衛生上有害となるおそれがある建築物について、その所有者等を確知できない場合でも、公告を経て、特定行政庁は建築物除去等の代執行ができる。
周辺の生活環境の保全を図る
ために放置することが不適切である状態にある空家（特定空家）について、その所有者等を確知できない場合でも、公告を経て、市町村長は特定空家の除去等（除去は、著しく保安上危
険又は著しく衛生上有害の場合に限る。
）の代執行ができる。

一般廃棄物の処分に当たり生
活環境保全上支障が生じる場
合、当該処分を行った者を確知できないときでも、公告を経て、市町村長は、支障の除去等の代執行ができる。

しかし、これらの制度は、特定の公益目的のために一定の利用を認めたり、特定の外部不経済を除去するため、行政庁に一定の措置を認めたりす
るものであって、適用対象は限定的である。

所有者不明の場合の制度としては、民法の規定による財産管理制度や取得時効の適用がある。しかし、これらの制度は、適用される事象が限定的である。また、申立てがないと財産管理人は選任されない。なお、財産管理制度は、財産の処分を裁判官の判断に係らしめているが、機動的な運用に課題がある。

不在者財
産管理制
度

根拠法
制度概要
民法
不在者（従来の住所又は居所を去～ り容易に戻る見込みのない者）に財産管理人がいない場合、不在者の利害関係人又は検察官が家庭裁判所に申立て、家庭裁判所は不在者財産管理人を選任。財産管理人
は、財産を管理・保存するほか、必要があれば、家庭裁判所の許可を得て、財産の処分ができる。
相続人が明らかでないとき（相続相続財産 民法人全員が相続放棄した場合を含
管理制度 ～む。
）
、被相続人の利害関係人又は
検察官が家庭裁判所に申立て、家庭裁判所は相続財産管理人を選任。財産管理人は、請求申出の公告、相続人捜索の公告をし、相続人がいないことを確定、財産を管理・保存するほか、必要があれば、家庭裁判所の許可を得て、財産を処分し、相続債権者等に被相続人の債務を弁済し、残った財産を国庫に帰属させる。
所有者不明土地、相続人が多数存
時効取得 民法
在する土地等について、占有者にを原因と 
よる取得時効が完成している場
する所有
合、所有権確認等の訴訟を提起す
権確認等ることにより、土地所有権の範囲
訴訟
の確定が可能となる。


また、共有地等について、団体の所有又は管理にしたり、一定の手続きにより特定の利用を可能としたりすることにより、共有者の一部の所在が不明になっても、全員同意でなく一定の同意により、団体として土地を利用できるようにする制度がある。しかし、これらの制度は、対象が限定的である。また、認可地縁団体の活用は、将来生じるおそれがある所有者不明土地問題の予防策であり、現に生じている問題の解決策ではない。
また、共有地等の特例は、少なくとも一定の割合の共有者が判明している必要がある。


土地総合研究 2017年春号 141

公共団体も、公的利用が見込めない場合、権利関


認可地縁
団体によ
る不動産
の取得と
登記の特
例

共有農地
の利用権
設定

共有林の
伐採・造
林に係る
知事の裁
定制度

土地改良
事業のた
めの土地
改良区の
設立

根拠法
地方自
治法 
の 、
の 、
 の 

農業経
営基盤
強化法
～
森林法
 の 
の ～
の  の


土地改
良法 ～


制度概要
地縁団体が、地域的な共同活動のための不動産を保有するため市
町村長の認可を受けたときは、その規約に定める目的の範囲内において、権利を有し、義務を負う。
不動産の処分は規約によることになる。また、所有権の登記名義人等の所在が知れない場合は、市町村長の公告を経て、認可地縁団体のみで登記ができる。
共有農地について、農用地利用集
積計画による  年を越えない利用権の設定・移転を行う場合は、
 分の  を超える共有持ち分の同意で行うことができる。
共有者の一部を確知できない共有林について、公告を経て、都道府県知事の裁定により立木共有
持分又は土地使用権の設定が可能となる。森林共有者は、補償金を供託し、伐採・造林ができる（平
成  年  月施行）
土地改良事業を実施する場合、公告を経て、一定地域内の事業参加
資格者の 分の  以上の同意を得た上で、都道府県知事は、公告縦覧等所定の手続きを経て、土地改良区の認可を行うことができる。
この場合、所有者不明で意思確認ができないものは未同意として取り扱う。


利用価値がない、所有しているとコストがかかってしまう土地について、所有者が国や地方公共団体に寄付することにより、当該土地が所有者不明になり、将来の利用に支障を来すことを避けることが考えられる。しかし、行政目的で使用する目的がない土地について、国が寄付を受けることは、閣議決定により抑制している。また、地方国が国以外の方から土地等の寄附を受けることは、
強制、行政措置の公正への疑惑等の弊害を伴うことがあるため、閣議決定（参考）によって原則として抑制しております。
 しかし、前述の制限に反しないような寄附の申出があった場合、土地、建物については、国有財産法第  条
及び同法施行令第  条の規定により、各省各庁が国の行政目的に供するために取得しようとする場合は、財務大臣と協議の上、取得手続をすることとなります。

係に問題がある場合、維持管理が負担となる場合
等は、土地の寄付を受け取らない傾向にある。
そこで、土地の所有者は、その所有権を放棄できるのかという問題がある。放棄できるのであれ
ば、民法第  条第  項の規定により「所有者のない不動産は、国庫に帰属する」ことになる。しかしながら、所有権放棄に関する学説は錯綜しており、十分な議論がされているとは言い難い。
民事局長回答では、「不動産の所有権は放棄できない。これを原因とする登記もできない。
」とする
が、これは公序良俗違反に当たるケースであり、一般に敷衍するのは適切ではないと思われる。
単に義務や負担を免れるための土地の所有権放棄
は、公序良俗違反であり認められないとするのが妥当であろう。しかし、公序良俗違反でない場
合、所有権放棄できるかは定かではない。もっとも、所有権の放棄は単独行為であり、所有権を放棄したい者が放棄できるとしても、登記の申請は
 また、行政目的で使用する予定のない土地等の寄付を受けることには合理性がなく、これを受け入れることはできないと思われます。
（財務省ＨＰ：KWWSZZZPRIJRMSIDTQDWLRQDOBSURSHUW\DEKWP）

「土地の『所有者不明化』～自治体アンケートが示す問題の実態～（ 年東京財団）」によると、土地の寄付を受け取ることについて、次の場合に土地の寄付を受け取らないと回答している。
「公的利用が見込めない場合」％、「個人の都合による場合」％、「権利関係に問題がある場合」、「維持管理が負担となる場合」％、「原則として寄付を受け取らない」％

田処博之「土地所有権の放棄はゆるされるか」（「札
幌学院法学 」SS）に詳述されている。

「昭和  年  月  日民事甲  号民事局長回答」
では、「不動産の所有権は放棄できない。これを原因とする登記もできない。
」とするが、これは、ある神社所
有の土地の一部である崖地が崩壊寸前にあって、同神社
及び付近の氏子の住家数軒が危険な状態にあつたが、その危険を防止するための工事には多額の費用を要する
ため、右神社が右土地の所有権を放棄して国に帰属させ、国の資力によって危険防止を図ろうとした事例である。
吉田克己「都市縮小時代の土地所有権」（土地総合研究  春号）では、「単に義務や負担を免れるための所
有権放棄は、公序良俗違反に反するものとして無効とするという構成が考えられる」とし、「その物に価値を認める者が現れてこないような場合には」、それは「絶対負財」であり、「この場合の所有権放棄は民法  条に反する」としている。

142 土地総合研究 2017年春号

登記権利者と登記義務者の共同申請による必要が

の要）



あるが 、登記権利者となる国はそれに応じない

ⅱ）登記の義務化等のが実態である。

・ 年フランス登記制度改正について研究の

要

３ 今後の検討課題

・義務化することの理屈付け。
（「土地について上記２を踏まえ、土地の所有と管理に係る今後は、公共の福祉を優先させるものとする（土の制度のあり方について政策提言するという目的

地基本法第  条）」とされていることに鑑み、を前提に、本研究会での検討により次の課題が抽

土地情報について義務付けても大きな負荷で出された。

はなく公益の方が大きいと言えるか。農地・



林地について農業委員会・市町村への届出が土地の所有者について、その所在が不明であっ義務付けられたが、宅地についても義務付けたり、相続を経て多数の共有であったりすること

が妥当か。
）

等により直ちに所有者が判明しない又は判明して・個人情報保護との関係をどう整理するか。

も連絡がつかないこと若しくは探索に多大の費用

・登記義務違反の罰則を大きくすることはできを要することによって、当該土地を利用、管理すないであろうし、登記義務が課せられたかる上で支障がある「所有者不明土地」問題への対らといって、必ず登記するわけではない。

応策としては、 将来の発生を予防するための土・登記を物権変動の効力発生要件とする。
（現行制度の抜本的な転換であり、ハードルは高い。
）


地情報制度の構築と  問題を解決するための土・筆界特定制度のあり方の見直し（登記官の職地を管理・有効利用する制度の構築とがある。


権で可能とする、筆界特定に形成力を持たせ 将来の発生を予防するための土地情報制度のる等）
・戸籍がネットワーク化し、登記制度も相続時

構築

の所有権移転の職権登記が可能となるような土地の地番、境界と所有者が明らかになる土地制度となれば、戸籍と登記との連動が有効に情報制度を構築する。

なる。

ⅰ）相続登記制度の実効性の向上

ⅲ）地籍調査の推進

・相続登記にかかる登録免許税の非課税化（も・地籍調査の位置付けの転換（市町村事務からっとも登録免許税を廃止するだけで登記が促進されるわけではない。
）国の事務とする（地方分権に逆らう必要性を・相続登記手続きの簡素化

説明する必要。
）、地籍調査の基礎調査の成果

・登記事務と戸籍事務、固定資産税事務とを連を一元的に管理し、公開する等）
・境界判定の考え方の転換（筆界確定について、動させ、例えば死亡届があれば、登記所に連

文献主義から現況主義とする、所有者不明、

絡

資料不十分の場合の新たな境界判定手法、地・戸籍の附票と除票の保存期間を除籍簿等の保籍整備型土地区画整理事業の推進等）

存期間に合わせて  年とする。

ⅳ）入会地等の共有地の解消

・相続手続きのワンストップ化等相続手続きの・入会地等の共有地について、一部の共有者が整備（フランスの公証人等制度・実態の研究不明になることにより共有地の変更ができな「土地所有権放棄の場合の登記申請の方法について（昭和 年月日民三号民事局第三課長回答）」
では、「所有権放棄者の単独申請によることはできないものと考えます。
」としている。

不動産登記法第  条により表示の登記は義務付けられているが、その違反は  万円以下の過料である（同法  条）。

土地総合研究 2017年春号 143

くなることのリスク回避のため、認可地縁団

め、所有者不明土地を利用する場合は、裁定・体等による共有地取得促進

供託による利用・所有を可能とする。

・国境離島の所有者不明土地について、国境離 問題を解決するための土地を管理・有効利用

島地域の保全のため国が管理を行う必要があする制度の構築

ると認められるものは、公示による所有権のⅰ）所有者不明土地について、ア）公示による確定手続きを経て、国庫に帰属させる。

所有者の確定、イ）所有者確定できなかった・利用目的をどこまで拡大することが妥当か。

土地は国庫に帰属、ウ）利用者が補償金を供・土地収用法の対象事業を拡大する。
（東日本大

託し、
土地の所有権を取得し、
利用する。
イ）
′

震災復興特別区域法第  条第  項第  号トの所有者を確定できた場合であっても、土地所規定により、小規模団地住宅施設整備事業（有者が周辺環境を侵害する形でその土地を未戸～ 戸の集団移転住宅の整備）が収用適格利用のまま放置する場合には､その土地の利事業とされている。
）

用を希望する第三者に、その土地の利用権をⅲ）国又は地方公共団体よる不動産の受け入れ

取得させる手段を認める制度の検討

・無主の土地（無主と認められる土地）の国公
有化

・「土地については、公共の福祉を優先させるものとする（土地基本法第  条）」、
「国民は、土・土地の所有権放棄の考え方の整理（所有権放地の利用及び取引に当たっては、土地につい棄は認められるか、認められるとしてどの範ての基本理念を尊重しなければならない（同囲か、そのための手続きはどうするか等）

法第  条）」とされていることから、土地所有・相続放棄制度の検討（相続財産管理人の申し立てのない土地の取扱い等）

者が周辺環境を侵害する形でその土地を未利用のまま放置することは、国民の義務に反す・行政目的がないものまで受け入れてよいか。

るものと言えるか。

・所有者の安易な放棄によるモラルハザード対策の要（費用を徴収すべきか。
）・言えるとする場合には､第三者に利用権の取得を認めることが可能か。可能としても、どの・フランスでは民法改正により、無主の土地にような利用でも認めるのか、ある程度の公益ついて国庫帰属からコミューン帰属にした性があるものに限るか、その場合公益性の判（改正理由、実態等の研究の必要。
）ⅳ）中間管理機構による不動産の受け入れと管断をどうするか（第三者委員会、土地利用計理

画との適合など）

・中間管理機構が不動産を受け入れ、管理し、・利用者の申請がある場合に限るか、国による第三者へ利用させる。

手続き開始も認めるのか。

ⅴ）入会地等共有地の変更等

・利用者申請だけでは、管理不全の土地の管理

・共有者の一部を確知できない入会地等の共有ができない。

地についての裁定による利用制度の検討（森・所有者不明土地について、国が最終的な管理責任を負うのは適当か。
ⅱ）特定の目的に係る所有者不明土地の利用について、裁定による利用権・所有権の設定、供託による利用・所有を認める制度の検討
・津波防災地域づくりに関する法律の規定による津波防災地域づくり推進計画に記載する津波防災地域づくり推進のために行う事業のた

領海を確定する離島については、無主の土地の国有化を進めている。
 また、有人国境離島地域の保全及び特定有人国境離島地域に係る地域社会の維持に関する特別措置法第  条には、「国は、有人国境離島地域内の土地であって、当該有人国境離島地域の保全のため国が適切な管理を行う必要があると認められるものについては、買取りその他の必要な措置を講ずるよう努めるものとする。
」と努力義務が規定されている。

144 土地総合研究 2017年春号

林法、農業経営基盤強化法からどこまで利用目的を拡大することができるか。
）・共有地の登記について、長期間占有している共有者や代表共有者の単独登記申請を可能とする制度の検討
・長期間空き室になっている区分所有権について裁定による利用権（所有権まで可とするか）設定を可能とし、管理組合法人が補償金を供託し利用（処分まで可とするか）できるようにする制度の検討
・公有地入会について、未利用の入会権を消滅させ、公有化する制度の検討
ⅵ）土地の時効取得制度の容易化
ⅶ）警察規制による行政庁の命令・代執行・警察規制の必要があれば、行政庁による命令・代執行・略式代執行を制度化することは可能である。例えば、空き地の管理など必要に応じ制度をつくればよい。


おわりに
本研究会は、このとりまとめを踏まえ、引き続き  年程度検討を行い、土地の所有と管理に係る今後の制度のあり方について政策提言を行う予定
である。




土地総合研究 2017年春号 145

別紙
平成年度人口減少下における土地の所有と管理
第２回研究会（平成  年  月  日）
演 題：日本の土地制度の課題～自治体アンケーに係る今後の制度のあり方研究会
における検討経緯の概要

トが示す「所有者不明化」の実態～
講演者：吉原祥子（（公財）東京財団研究員・政策１ 研究会設置の目的
人口減少下において、無居住化の進行等により、プロデューサー）

第３回研究会（平成  年  月  日）

耕作放棄地、管理されない森林、空き地の増大等

演 題：所有者所在不明土地問題について

国土管理の問題が生じている。土地の所有者が不講演者：山野目章夫（早稲田大学法学部教授）

明であったり、相続を経て多数の所有者の共有となっていたり、
権利が錯綜したりすることにより、第４回研究会（平成  年  月  日）

土地の管理が適切に行われなくなる土地がますま

演 題：相続未登記問題への対応について

す増大するおそれがある。

講演者：鯨井康夫（日本司法書士連合会副会長）、

そこで、本検討会では、国土利用のあり方を念

末廣浩一郎（同専務理事）

頭に置きつつ、①土地管理・国土管理のための土

地情報の整備（土地の境界と関係権利者、特に所第５回研究会（平成  年  月  日）

有者が明らかになるように土地に関する情報を整

演 題：急増する所有者不明土地と、国土の有効備すること）及び②土地の有効利用の推進（土地利用～立法提案：国土有効利用の促進にを有効利用しようとする者に、その土地の利用が関する法律（案）

円滑に供されるように措置すること）を図る観点

講演者：加藤雅信（名古屋大学名誉教授 名古屋

から、人口減少下における土地の所有と管理に係

学院大学教授）

る今後の制度のあり方について、法律制度はもと

より、取引慣行、税制、金融、財政措置等を含め第６回研究会（平成  年  月  日）

幅広く検討し、必要な政策提言を行うことを目標

演 題：新たな地籍調査の方向について

に、研究を進めることを目的とする。

講演者：鮫島信行（鹿島建設顧問 元国土調査課

長）

２ 委員



座長 吉田 克己 早稲田大学大学院法務研究科

第７回研究会（平成  年  月  日）

教授

演 題：相続処理におけるフランス公証人の役

   小柳春一郎 獨協大学法学部教授   小西 飛鳥 平成国際大学法学部法学科教割：相続登記未了問題解決のために
講演者：ジャック・コンブレ -DFTXHV&RPEUHW（フ授ランス名誉公証人）

オブザーバー   吉原 祥子 公財 東京財団研究員・政策第８回研究会（平成  年  月  日）

プロデューサー演 題：過少利用時代からの入会権論・再考
講演者：高村学人（立命館大学教授）

３ 開催概要



第１回研究会（平成  年  月  日）

第９回研究会（平成  年  月  日）

演 題：研究会の進め方について

演 題：来年度の進め方