~ 初心者のためのＦＭ基礎講座 ~『きっかけづくり』

ファシリティマネジャの運営維持入門

2016/12/14
JFMA 運営維持手法研究部会

2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門• はじめに• 建物のライフサイクルコスト（ Life Cycle Cost ）• 建物の劣化（寿命）• 建物の保全と修繕（更新）• 建物の中長期保全(修繕)計画• 部会の紹介2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティ ⇒ 施設とその環境• 企業・団体などの組織体が事業活動を展開するために自ら使用する施設– 土地、建物、建物付属設備、設備・機器、器具備品、家具什器、消耗品等• 人が働き、利用する場の環境– 内部環境（ワークプレイス）– 外部環境（地球・国・地域社会・近隣など）– 情報環境（コンピュータネットワーク）

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント• 広範囲で多種多様な業務を管理– 不動産資産（土地、建物、構築物、設備等）を経営にとって最も良い状態で保有し、効率的な資産活用や運営維持を行う総合
的な管理手法。
– オフィスワーカーの業務効率化、意識やモチベーションの向上
等、経営的なコスト管理や効率的なオフィス運営に関わる仕事
で、オフィス全体をサポートする役割を担う仕事。

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント ⇒ 運営維持とは• 中長期実行計画及び単年度計画に基づいて、施設を継続して適切な状態に保つとともに、その機能・性能を発揮させる業務。
• 施設を運用し、サービスを提供して、利用者の知的生産性や満足度を高める業務。
（「総解説」P390）

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント ⇒ 運営維持とは• 中長期実行計画及び単年度計画に基づいて、施設を継続して適切な状態に保つとともに、その機能・性能を発揮させる業務。
• 施設を運用し、サービスを提供して、利用者の知的生産性や満足度を高める業務。

１ 維持保全運営
維
持（「総解説」Ｐ４０６～）（１）日常管理 ／ （２）建物診断

２ 運用管理（「総解説」Ｐ４１９～）（１）施設の運用管理 ／ （２）ワークプレイスの運用管理

３ サービス

（「総解説」Ｐ４２９～追補版Ｐ１５５～）（１）ファシリティマネジャーの役割 ／ （２）サービスの内容 ／（３）プロセスとＳＬＡ、ＫＰＩ

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント ⇒ 運営維持とは１ 維持保全（１）日常管理• 日常（定期を含む）の維持保全活動を通じて、施設の機能・性能を当初あるいは現在の使用目的に適合するように一定の水準で保持し、あるいは向上させながら継続して提供していく。

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント ⇒ 運営維持とは（「総解説」P406）
１ 維持保全 主な種別
日常管理

施設の保全

予防保全

点検･保守･整備
修繕・改修

予測保全
事後保全

環境の管理
熱･空気、照明
音･振動、給排水
清掃、リサイクル等
関連法規対応ＩＳＯ14000s

現状で異常がなくとも計画的に対処。
予算措置もあらかじめ決定･実施。
劣化の徴候を測定し対処。
保全タイミング合致、コスト効果も高い。
異常･故障の発見後に対処。
事故につながるリスクが高い場合多い。

衛生管理

シックハウス、レジオネラ菌等

照明･振動･騒音

ワーク環境の整備

給排水

水道水、地下水･中水利用対応

清掃

日常清掃、定期清掃

廃棄物処理

産業廃棄物、一般廃棄物，ＲＣ法

病害虫駆除

ビル管理法４条（ＰＣＯ）

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント ⇒ 運営維持とは１ 維持保全（２）建物診断• 災害の予防と安全性・信頼性の確保• 快適で衛生的な環境の保持• 建物および設備の機能・性能・耐久性の維持・向上• 維持保全関連費用の最適化
主な種類①劣化診断、②耐震診断、③環境診断、④安全性診断、⑤省エネ診断、⑥建築物システム機能診断
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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント ⇒ 運営維持とは２ 運用管理（１）施設の運用管理
運転・監視（巡視点検及び運転監視・制御・調整・測定）• 中央管理室での情報を監視・記録• 利用者への対応が重要（空調、エレベータ、給湯、トイレ等）
エネルギー管理• 省エネルギーの効率的管理の視点（日常管理、小規模投資、高効率投資）

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント ⇒ 運営維持とは２ 運用管理（１）施設の運用管理
セキュリティ管理• 防火管理 消防計画、自衛消防組織編成・訓練等• 災害対策 自然災害への対応（訓練・資材備蓄等）• 防犯対策 入退館管理、鍵管理、巡回警備等
施設資産・物品管理

パーキング管理その他 運営管理業務• 官公庁諸届・立会、近隣・地域社会関連業務、各種依頼事務等
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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント ⇒ 運営維持とは２ 運用管理（２）ワークプレイスの運用管理
ワークプレイスの管理• ハード要因 ：執務人数、機能別スペース、家具什器数量、情報
機器数量、他• ソフト要因 ：照度、音・振動、美観、健康管理、勤務形態、エル
ゴノミクス、他
意義• ワークプレイスを利用者の意図どおりに機能させて、その満足と生産性向上に寄与する
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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント ⇒ 運営維持とは２ 運用管理（２）ワークプレイスの運用管理
管理方法～利用標準・規程• 標準 ：数値やガイドラインで示す守るべき目標• 規程（ルール） ：運用・管理するために利用者が順守義務のある
ルール
利用者の要求• 知的生産性は利用者の満足度が重要。細かい要求に応えることは満足度向上に直結（重要性と優先度の判断が必要）• 記録をデータベース化し、総合的な改善は模様替えや移転などの機会に実施142016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント ⇒ 運営維持とは２ 運用管理（２）ワークプレイスの運用管理
スペース管理• 面積基準：ワークステーション面積、一人あたり面積• スペース配分 ：機能別スペース、部門別スペース
スペースの変更管理（大規模改修には至らない日常レベルの変更管理）• 社員の移動率 ：スペース変更・組織変更等で移動した社員の割合
分散型ワークプレイスの運用管理• 「いつでも、どこでも」のワークスタイルの一般化• モバイルワーカーの情報セキュリティ、ワーク環境の整備
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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント ⇒ 運営維持とは３ サービス
（「総解説」P429）
利用者が効率的に業務をおこなうための「業務支援サービス」と健全で安定的な日常業務をおこなうための「生活支援サービス」大別される。

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント ⇒ FM’er（能力と管理レベル）• マネジメントスキル
計画力・組織力・統率力・人材の活用力・問題分析力・判断力・決断力• ヒューマンスキル
リーダーシップ・リスク受容耐性・ストレス耐性・理解力・感受性・柔軟性・表現力・発言力・説得力• テクニカルスキル
戦略策定能力・プロジェクト企画管理能力・財務評価能力・IT活用
能力・運営維持管理能力2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに FM’erの能力と管理レベル
マ
ネ
ジ
メ
ン
ト
ス
キ
ル

ヒ
ュ
ー
マ
ン
ス
キ
ル

テ
ク
ニ
カ
ル
ス
キ
ル

経営
管理
日常業務

能力要件
アウトソーシング

AM・PM・CM・PM・LCM・RM

AM： Asset Management
PM： Project Management
CM： Construction Management

管理レベル
プレゼンテーション

コミュニケーション

PM： Property Management
LCM： Life Cycle Management
RM： Risk Management

BSCを活用した「学習・成長の視点」によるFM’erのスキルアップ
ＢＳＣ： Balanced Scorecard

FMの進展とともに、FM’erに求められる能力も向上が必要

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■はじめに– ファシリティマネジメント ⇒ facility management• facility
便利さ、容易さ、施設• civilization 文明• the facilities of civilization 文明の利器

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ファシリティマネジャのための運営維持入門• はじめに• 建物のライフサイクルコスト（ Life Cycle Cost ）• 建物の劣化（寿命）• 建物の保全と修繕（更新）• 建物の中長期保全(修繕)計画• 部会の紹介2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■建物のライフサイクルコスト（Life Cycle Cost）とは？
– 建物の生涯にかかる費用
土地取得費
設計監理費

建設費
管理費

運営費

解体処分費

保全費
保有費

ライフサイクルコストの図（初期投資額は氷山の一角）

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■建物のライフサイクルコスト(Life Cycle Cost)とは？
ＬＣＣ

イニシャルコスト

建設・設計費３０％

ランニングコスト

改修費
１５％

修繕費 保守管理費
１０％
２０％

光熱水費
２０％

廃棄
５％

モデル事務所ビルのＬＣＣ試算例（ＬＣ＝３５年）をベース

ＬＣＣ全体に対し３０％に過ぎない

LCCの概要2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■建物のライフサイクルコスト(Life Cycle Cost)とは？

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ファシリティマネジャのための運営維持入門• はじめに• 建物のライフサイクルコスト（ Life Cycle Cost ）• 建物の劣化（寿命）• 建物の保全と修繕（更新）• 建物の中長期保全(修繕)計画• 部会の紹介2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■劣化（寿命）建物が完成してから、経過年数と共に性能や機能・品質が低下すること。
✓ 物理的寿命✓ 社会的寿命✓ 経済的寿命2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■劣化（物理的・社会的・経済的な寿命）

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■劣化（物理的・社会的・経済的な寿命）

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ファシリティマネジャのための運営維持入門• はじめに• 建物のライフサイクルコスト（ Life Cycle Cost ）• 建物の劣化（寿命）• 建物の保全と修繕（更新）• 建物の中長期保全(修繕)計画• 部会の紹介2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■保全と修繕（更新）✓ 保全
建築物が完成してから取り壊されるまでの間、性能や機能を良好な状態に保つこと。社会・経済的に必要とされる性能・機能を確保し、保持し続けること。
✓ 修繕（更新）
建物の劣化した部分等の機能や性能を回復させること。「同じ材料を用いて元の状態に戻し、建築当初の価値に回復させる」（保守による取替えは含まない）
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ファシリティマネジャのための運営維持入門■保全（１）予防保全／予測保全
建築物等の部分や部材に不具合、故障が生じる
以前に､部分や部材を修繕又は交換し、性能、機能を所定の状態に維持する保全。
（２）事後保全
建築物等の部分や部材に不具合、故障が生じた
後に､部分や部材を修繕又は交換し、性能、機能を所定の状態に維持する保全。
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ファシリティマネジャのための運営維持入門■保全（１）予防保全 ・・・ とは！
建築物等の部分や部材に不具合、故障が生じる
以前に､部分や部材を修繕又は交換し、性能、機能を所定の状態に維持する保全。
機器や部材ごとに耐用年数や耐用時間を定め、一定期間使ったら故障していなくても交換する。
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ファシリティマネジャのための運営維持入門■保全（１）予防保全 ・・・ すると！
建築物等の部分や部材に不具合、故障が生じる
以前に､部分や部材を修繕又は交換し、性能、機能を所定の状態に維持する保全。
✓ 故障の可能性が大幅に減る。
✓ 作業も計画的にできる。
✓ 機器等を停める時間を短縮できる。
2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■保全（１）予防保全 ・・・ しかし！
建築物等の部分や部材に不具合、故障が生じる
以前に､部分や部材を修繕又は交換し、性能、機能を所定の状態に維持する保全。
予防が早め早めになり過ぎると過剰になり建物の維持にかかる費用が増える。
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ファシリティマネジャのための運営維持入門■保全には（１）予測保全 ・・・ そこで！
予知的な保全として対応する必要がある。
日常の運営維持において、機器や部材の状態を管理（監視）、故障や不具合の兆候が出たら適時適切な交換や修理を行うことで・・・・✓ 不具合、故障が生じた時の影響を抑える効果。
✓ 復旧時の時間と費用を最小限にする効果。
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ファシリティマネジャのための運営維持入門■保全には（１）予防保全 ・・・ 対象とする現象「危機管理タイプ」✓ いきなり機能停止となり即クレーム、安全性の損失につながるもの。
✓ 部材や機器類の更新等で法令違反につながるもの。
✓ 最重要な設備、法定年数の定めのある設備。
（個別の修繕・更新予算）
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ファシリティマネジャのための運営維持入門■保全には（１）予防保全 ・・・ 対象とする現象「危機管理タイプ」
施設に対して影響が大きい機器や専門性の高い機器類など・・・・✓ 保守（メンテナンス）契約等で一定期間毎に点検を実施することで、安全あるいは安定した状態に保つことで管理していく。
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ファシリティマネジャのための運営維持入門■保全には（２）事後保全 ・・・ とは！
建築物等の部分や部材に不具合、故障が生じた
後に､部分や部材を修繕又は交換し、性能、機能を所定の状態に維持する保全。
✓ 壊れたら修理、部品を交換する。
✓ しかし、いついかなる時にどのくらいの被害が出るか分からないリスクがある。
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ファシリティマネジャのための運営維持入門■保全には（２）事後保全 ・・・ そこで！
建築物等の部分や部材に不具合、故障が生じた
後に､部分や部材を修繕又は交換し、性能、機能を所定の状態に維持する保全。
✓ 不具合、故障が生じても影響が小さく、範囲が限定されること。
✓ 復旧にあまり時間と金額を要しないこと。
2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■保全には（２）事後保全 ・・・ 対象とする現象「適宜措置タイプ」✓ 壊れてからの処置で間に合うもの。
✓ 代替えが効き、破損による影響が軽微なもの。
✓ 定期点検が義務化されていて、劣化状況が把握されているもの。
✓ 一般設備。（一般の修繕予算で対応が可能なもの）2016 秋の夜学校／運営維持39

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■保全には（２）事後保全 ・・・ 対象とする現象「対処療法タイプ」✓ いきなり機能停止とはならないが、劣化の進行により機能不全になるもの。
✓ 劣化進行により状況悪化が深刻なもの。
✓ 早期に対応することにより劣化拡大が防止できるもの。
2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■保全には（３）まとめ
修繕・更新計画の区分
Ａタイプ 危機管理タイプ 予防保全すべきもの／最重要設備、法定年数の定めのある設備。（個別の修繕・更新予算）
Ｂタイプ 対処療法タイプ ＡとＣに属さないもの／重要設備、法令上設置義務のある設備。（個別の修繕・更新予算）
Ｃタイプ 適宜措置タイプ 事後保全でもよいもの／一般設備。（一般の修繕予算対応）
2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門• はじめに• 建物のライフサイクルコスト（ Life Cycle Cost ）• 建物の劣化（寿命）• 建物の保全と修繕（更新）• 建物の中長期保全(修繕)計画• 部会の紹介2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 ・・・ 一般的には！
（１）建物の快適な環境を確保し、資産価値の維持向上を図る事を目的に「建物の劣化」に対して適時適切な修繕工事を実施するために計画したもの。
✓ 経年によって進行する「建物の劣化」を補うため。
✓ 必要な資金をどのように考えておくのか、あらか
じめ計画したもの。
✓ 「修繕費」が毎年、「何に」「いくら」かかるのかを「見える化」する。
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2016 秋の夜学校／運営維持

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 ・・・ 一般的には！
（２）修繕項目、修繕仕様、修繕周期などから必要な費用について、30年程度の長期的な視点でまとめたもの。
✓ 計画的な修繕工事を実施するため。
✓ その修繕費用は多額になるため。
✓ 毎年、安定的に修繕が発生しないから。
✓ 経営を圧迫しないように「修繕費」を予測する。
2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■更新（修繕周期）の目安 ・・・ 例えば！
✓ アルミ建具
３５年✓ 受変電設備（屋内）
３０年✓ エレベータ
２５年✓ 衛生配管
２０年（１０～３０年）✓ 照明器具１５年✓ 空調（パッケージ）
１５年・・・・ etc
官庁営繕／建築学会／ＢＥＬＣＡ等から目安が示されている。
2016 秋の夜学校／運営維持

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ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 イメージ
4,000,000

3,500,000

建築

電気設備

衛生設備

空調設備

昇降機設備

共通費

3,000,000

2,500,000

2,000,000

1,500,000

1,000,000

500,000-2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
(H27) (H28) (H29) (H30) (H31) (R2) (R3) (R4) (R5) (R6) (R7) (R8) (R9) (R10) (R11) (R12) (R13) (R14) (R15) (R16) (R17) (R18) (R19) (R20) (R21) (R22) (R23) (R24) (R25) (R26)2016 秋の夜学校／運営維持

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『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 イメージ
建築工事
電気設備工事
工事費内訳
（改修時・
躯体除）

空調設備工事
28%

27%

20%

7%

7%

10%
2%

衛生設備工事
昇降機設備工事
ゴンドラ設備工事

共通仮設費

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

2016 秋の夜学校／運営維持

90%

100%

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『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 イメージ
≒75％

工事費内訳
（改修時・
躯体除）

4%
17%

16%

12%

4%
6%
1%

18%

建築工事
電気設備工事躯体工事≒40％

空調設備工事
衛生設備工事

昇降機設備工事
ゴンドラ設備工事
工事費内訳
（新築時）

57%

16%

12%

4%

4%

共通仮設費
工事分割割増

6%
1%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

2016 秋の夜学校／運営維持

100%

48

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門
中長期保全（修繕）計画 イメージ
年度別費用

大分類

2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年 2032年 2033年 2034年 2035年 2036年 2037年 2038年 2039年 2040年 2041年 2042年 2043年 2044年

項目 築01年目 築02年目 築03年目 築04年目

築05年目 築06年目 築07年目 築08年目 築09年目 築10年目 築11年目 築12年目 築13年目 築14年目 築15年目 築16年目 築17年目 築18年目 築19年目 築20年目 築21年目 築22年目 築23年目 築24年目 築25年目 築26年目 築27年目 築28年目 築29年目 築30年目

実施1年目 実施2年目 実施3年目 実施4年目 実施5年目 実施6年目 実施7年目 実施8年目 実施9年目 実施10年目 実施11年目 実施12年目 実施13年目 実施14年目 実施15年目 実施16年目 実施17年目 実施18年目 実施19年目 実施20年目 実施21年目 実施22年目 実施23年目 実施24年目 実施25年目 実施26年目 実施27年目 実施28年目 実施29年目 実施30年目

単年度 - - - - 87,145 - - - - 219,629 - - - - 658,046 - - - - 461,598 - - - - 145,477 - - - - 891,245
1,5 71,8 95
2,4 63,1 40
累積- - - - 87,145 87,145 87,145 87,145 87,145 306,774 306,774 306,774 306,774 306,774 964,820 964,820 964,820 964,820 964,820 1,426,418
単年度 - - 232 132 5,583 4,519 5,806 22,334 51,476 29,666 - 4,651 - 5,806 205,204 4,264 - 2,172 51,244 151,208 2,347 5,788 18,302 3,760 97,557 246 2,365 2,562 57,264 747,257
電気設備
累積- - 232 364 5,947 10,466 16,272 38,606 90,082 119,748 119,748 124,399 124,399 130,205 335,409 339,673 339,673 341,845 393,089 544,297 546,644 552,432 570,734 574,494 672,051 672,297 674,662 677,224 734,488 1,481,745
単年度 - - 2,618 - 1,355 2,618 - 852 2,618 16,793 - 1,432 1,186 - 6,704 1,340 - 1,432 1,186 32,103 - - 3,316 154 182,349 2,618 - - 2,618 185,982
衛生設備
累積- - 2,618 2,618 3,973 6,591 6,591 7,443 10,061 26,854 26,854 28,286 29,472 29,472 36,176 37,516 37,516 38,948 40,134 72,237 72,237 72,237 75,553 75,707 258,056 260,674 260,674 260,674 263,292 449,274
単年度 - - - 54 667 - - 26,452 - 41,250 - 54 - - 102,087 4,295 - - 54 78,284 - - 22,157 - 25,900 - 54 4,295 - 241,171
空調設備
累積- - - 54721 721 721 27,173 27,173 68,423 68,423 68,477 68,477 68,477 170,564 174,859 174,859 174,859 174,913 253,197 253,197 253,197 275,354 275,354 301,254 301,254 301,308 305,603 305,603 546,774
単年度 - - - - - - - - 65,210 - - - - - - - - 65,210 - - - - - - - - 599,196
昇降機設備
累積- - - - - - - - 65,210 65,210 65,210 65,210 65,210 65,210 65,210 65,210 65,210 65,210 130,420 130,420 130,420 130,420 130,420 130,420 130,420 130,420 130,420 130,420 729,616
単年度 - - 855 56 28,425 2,141 1,742 14,891 16,228 111,764 - 1,841 356 1,742 291,612 2,970 - 1,081 15,745 236,521 704 1,736 13,133 1,174 135,385 859 726 2,057 17,965 799,455
共通費
累積- - 855 911 29,336 31,477 33,219 48,110 64,338 176,103 176,103 177,944 178,300 180,041 471,654 474,623 474,623 475,705 491,450 727,971 728,675 730,411 743,544 744,718 880,103 880,962 881,688 883,745 901,709 1,701,165
1,263,653
1,024,924
3,464,306
2 4 2 1 2 3 ,1 7 5
4 8 4 ,3 1 2
5 8 6 ,6 6 8
単年度 - 総計
2,043,833
3,154,540
3,813,779
7,371,714
1 2 7 ,1 2 2
7 6 3 ,1 1 2
累積
- -

建築

3,705

3,705

3,947

9,278

7,548

64,52970,322

1 3 6 ,4 0 0

1 4 3 ,9 4 8

2 0 8 ,4 7 7

2 7 8 ,7 9 9

7 6 3 ,1 1 2

7,978

1,542

7,548

12,8697 7 1 ,0 9 0

7 7 2 ,6 3 2

7 8 0 ,1 7 9

2 ,0 5 6 ,7 0 1

2 ,0 5 6 ,7 0 1

1,426,418

1,426,418

1,426,418

1,426,418

1,571,895

1,571,895

1,571,895

1,571,895

4,685

68,229

3,051

7,524

56,908

5,088

3,723

3,145

8,914

77,847

2 ,0 6 1 ,3 8 7

2 ,1 2 9 ,6 1 6

3 ,1 5 7 ,5 9 1

3 ,1 6 5 ,1 1 5

3 ,2 2 2 ,0 2 3

3 ,2 2 7 ,1 1 1

3 ,8 1 7 ,5 0 2

3 ,8 2 0 ,6 4 7

3 ,8 2 9 ,5 6 1

3 ,9 0 7 ,4 0 7

2016 秋の夜学校／運営維持49

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 イメージ• 作成は技術的な視点で・・・・• 新築時にあるべき姿を描いたもので・・・・✓ 劣化状況と整合しているとは限らない。
✓ 全てを同時に実施できるとは限らない。
✓ 投資計画と整合しているとは限らない。
✓ これらを適時適切に実施するために、中期計画
や短期計画に落とし込む必要がある。
2016 秋の夜学校／運営維持

50

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 イメージ
• 建物の劣化を、将来発生する費用として組立て、
中期や短期計画に落とし込むためには・・・✓ ビルの現場から上がってくる劣化の状況から修繕（原状回復）計画を検討する。
✓ バリューアップやテナント要望等を取り込んだ修繕（リニューアル）計画を検討する。
※これらを劣化対策の修繕項目と関連させて実行計画に落とし込んでいく。
2016 秋の夜学校／運営維持

51

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 イメージ
• 建物の劣化を、将来発生する費用として組立て、短期計画から実行計画に落とし込むためには・・・✓ 工事の分散化を検討。
✓ 工事の前倒しを検討。
✓ リスクテイクしたうえで延命化を検討。
※ これらの検討から工事の平準化を図る。
※ 現場や経営の視点で考動する。
2016 秋の夜学校／運営維持52

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 イメージ
（１）長期計画・・・概ね30年を一区切りとした予算計画（10年毎に中期計画で調整）（２）中期計画・・・概ね10年を一区切りとした予算計画（3年毎に短期計画で調整）

2016 秋の夜学校／運営維持

53

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 イメージ
（３）短期計画
・・・修繕･更新･劣化の状況や中長期計画を考慮した、概ね3年を目安とした予算計画（４）年度計画
・・・修繕･更新･劣化の状況や短期計画を考慮した、年度の予算計画

2016 秋の夜学校／運営維持54

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 イメージ計画

1 ～ 10

経年

11 ～ 20

21 ～ 30長期計画（30 年）
中期計画（10 年×3）
短期計画（概ね 3 年）年度計画（1 年）

2015.7～2016.4

7

8

9

10

11

12

1

2

予算資料作成・調整

3

4

決定

年度予算計画・短期予算計画

2016 秋の夜学校／運営維持

55

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 イメージ
✓ 落とし込みのイメージ
中長期計画

リーシングからの要望

劣化対応工事等
テナントからの要望
工事実施計画

管理サイドからの要望
経営からのアップグレード

予算／投資計画

工事実施

小修繕の工事履歴2016 秋の夜学校／運営維持56

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 イメージ
✓ 平準化のイメージ
空調（マルチパッケージ）
更新時期

１５年

蛍光灯安定
器交換時期

照明器具
更新時期

２０年

２５年

・空調と照明器具をＬＥＤに同時交換
・実施時期を平準化 １５年～１９年・ＬＥＤにより安定器の交換が不要
・同時に工事を実施
テナントへの影響を最小限・費用の平準化

１５年

2016 秋の夜学校／運営維持

２０年

２５年
57

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 ・・・ おさらい！
• 中長期保全（修繕）計画と工事実施履歴は必ずしも一致しない。
• 工事項目・範囲を全て実施できるとは限らない。
✓ やり残した課題を把握し、今後の実施計画へ
フィードバックすることが大切。
✓ 工事を実施したら、実績を中長期保全（修繕）計
画へフィードバックすることが大切。
2016 秋の夜学校／運営維持58

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 ・・・ おさらい！
• 大切な二つの視点（１）運営管理上の視点✓ 運行管理・専門会社（メーカー）の定期保守点
検結果から実施時期を見直す。
✓ 修繕や更新実績（部材・機器類等の工事履歴）から劣化状況を判断して、実施時期を見直す。
2016 秋の夜学校／運営維持59

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 ・・・ おさらい！
• 大切な二つの視点（２）経営管理上の視点✓ 修繕対象ではないが、同時に措置した方が合理的と判断して実施時期を見直す。
✓ リスク保有を前提として実施時期を見直す。
※部材・機器類の劣化状況で、工事範囲の分割や抜本的な修繕時期を見直す。
※応急的な修繕や一部修繕での対応による部
材・機器類の延命措置で実施時期を見直す。
2016 秋の夜学校／運営維持

60

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■中長期保全（修繕）計画 ・・・ おさらい！
≪資産価値の維持や向上を図り経営に貢献≫✓ コストミニマム・・・設備投資、施設運営費の最小化。
✓ エフェクトマキシマム・・・効用の最大化。
✓ フレキシビリティ・・・将来の発展や変化、社会や環境へ柔軟な対応。
2016 秋の夜学校／運営維持61

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門• はじめに• 建物のライフサイクルコスト（ Life Cycle Cost ）• 建物の劣化（寿命）• 建物の保全と修繕（更新）• 建物の中長期保全(修繕)計画• 部会の紹介2016 秋の夜学校／運営維持62

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■調査研究委員会

2016 秋の夜学校／運営維持63

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■部会の活動方針– 『納得感のもてる最良の運営維持』を目指す。
• ユーザーの視点に立ったファシリティ運営維持業務とその評価に関するあり方を研究– 人と社会との関わりを良好に保つこと• 施設そのものの性能と室内環境（執務空間・生活空間）• 施設を利用する人たちの満足度（利用者満足度）• 地域や地球環境への対応（配慮）
これらにスコープをあて、調査研究活動を行っている。
2016 秋の夜学校／運営維持64

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■部会の活動– 運営維持の視点で『きっかけづくり』• コミュニケーションｼｰﾄ
– 利用者満足度チェックシート（Customer Satisfaction Check Sheet）– 組織品質評価シート（Yes/No Check Sheet）– 身近な省エネルギー（Guideline／手引き） ・・・ 作成中» 中小規模で専門技術者が非常駐のオフィスビルを対象» ファシリティマネジャーの考動規範» いろいろな取組み方

2016 秋の夜学校／運営維持65

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■部会の活動– 『きっかけづくり』を行うキーワード• 「知識の充実」「心構えの醸成」「継続」「広報（情報発信／社内をつなぐ／心ひとつに）」「目標」– 『考動（考えて活動）』を行うキーワード• 「公表（見える化／原単位化）と分析」「平等から公平へ（くまなく一様に／必要とされるところへ）」「追従から可変へ（変わらない／変わっていく）」「投資対効果（波及）」「想定（QCDS計画）」「Win&Win」
2016 秋の夜学校／運営維持66

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門■部会員（15社19人／2016.7 現在／順不同・敬称略）– 小木曽 清則（日本メックス㈱）、彦田 淳一（㈱グローブシップ）、相羽 広志（㈱グローブシップ）、本多 学（㈱世界貿易センタービルディング）、 白田 和昭（ＭＩＤファシリティマネジメント㈱）、寺尾 圭太郎（㈱セノン）、木村 圭介（㈱ＦＭシステム）、加藤 克己（ソフトバンクテレコム㈱）、木村 徹（新日本ビルサービ
ス㈱）、望月 昌夫（東京美装興業㈱）、佐々木裕悟（㈱エヌ･ティ･ティファシリティーズ）、宮下 昌展／奥宮 智大／宇都宮 勝志／永井 忠守（㈱エムケイ興産）、日高 富士夫（日本メックス㈱）、 畠山 貴紹（ソニーコーポレートサービ
ス㈱）、小野 真一（太平ビルサービス㈱）、吉瀬 茂（ＪＰビルマネジメント㈱）– 運営維持の視点で『きっかけづくり』省エネルギー編WG-2／2016
彦田 淳一、畠山 貴紹、小野 真一、吉瀬 茂

2016 秋の夜学校／運営維持67

『きっかけづくり』

ファシリティマネジャのための運営維持入門

ご清聴ありがとうございました。

2016 秋の夜学校／運営維持

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