【第１１１回 定期講演会 講演録】
［日時：平成１７年７月６日
第 １１１回 講 演 録 ］
場所：東海大学校友会館

平成１７年版土地白書
国土交通省土地・水資源局
土地情報課長 周藤 利一
ただいまご紹介いただきました周藤でございます。

況です。その中で、我が国の社会経済が構造変化してそれでは、早速お話に入らせていただきたいと思いいるという状況があります。そういったことを背景にます。毎年お出ししている白書でして、今年の土地白して、土地市場においても収益性や利便性が重視され、書については、６月１０日に閣議決定をされて国会に報利用価値に応じて価格形成がなされるという市場メカ

告をさせていただきました。これは土地基本法というニズムが適正に発揮される市場へ、構造的な変化が進

法律に基づく法定白書で、毎年国会に報告をしなけれ展しています。つまり、日本全体が構造変化をしていばならないことになっています。前年度の土地をめぐる中で、不動産市場も構造変化をしているということ

る様々な状況あるいは講じた施策、それから今年度にです。
「利用価値に応じて価格形成がなされる」という講ずることとしている施策、こういったものを記述し

市場メカニズムが適正に発揮されるという、いわば当て国会に報告することになっています。

たり前のマーケットにやっと不動産市場もなりつつあ

本体の方は、昨日、印刷局から発売になりましたの

るということです。

で、刊行物センターなどでお買い求めいただけますし、

それから、それと同時に、いわばマーケット外の構

それから後ほど国土交通省のホームページにも内容を造変化といいますか、景観や環境といった要素に対す掲載しますので、それをダウンロードとしていただけ

る意識の高まりが非常に顕著なわけです。ご案内のよれば、本文の方もご覧いただけるようになります。本

うに昨年景観法というのができまして今年施行されて日は皆様方のお手元に要旨とデータ集をお配りしていいます。それから環境、これは土壌汚染とか土地市場ますので、基本的にこの要旨の方でお話しさせていたに特有の問題もありますが、様々な意味で自然環境をだいて、適宜このデータ集で補わせていただきます。

含めて環境に配慮した土地利用の動きが広まっています。具体的には後で申し上げますが、このように市場の内外においていろいろな変化が起きているというこ■構造変化とで、我が国社会経済の成熟化にあわせて土地をめぐる状況も変化しつつあるということが今年の白書にお要旨の１ページですが、平成１６年度の土地に関する

けるメッセージの一つです。

動向について分析をしています。毎年出している法定

なお、少し強調的な言い方で申し上げれば、我が国の白書ですので、主義主張的なことをそれほど強く訴の不動産市場も段々欧米などの先進市場に近づきつつえることはないわけですが、それでも今回のメッセーあり、成熟化しつつあるということは言っていいのでジといいますか、どういう考え方なのかについては、はないかと私は思っています。

お示ししています。

では、構造の変化というのは具体的に何だろうかと皆さんもご案内のように、地価公示ベースでは全国いうことなのですが、まず一つは、長期にわたって市

平均で地価が１４年連続で下落していますが、大都市圏

場参加者の意識に存在してきた「土地神話」が崩壊しでは一部の地域では上昇しているところもあります。

たこと。それから２番目が、特に上場企業が中心にな

それから、直近の日銀短観などを見ても、若干のいろ

りますけれども、法人の所有資産の見直しが行われて、いろな不安要素も持ちながらも景気は回復している状

土地の所有と利用の分離が一層進んでいるということ。

それから３番目に、不動産証券化市場が拡大して不動ータ等を整理しております。

産投資における資金調達手法が多様化するとともに、一つは国民の意識ですが、土地を他の資産に比べて様々な不動産に関連するいろいろな新しいビジネス、有利と思うかどうかという設問調査を毎年やっていま

新しいマーケットが生まれているということ。４番目

す。
「土地が預貯金や株式といった他の資産に比べて有として、そうしたことの結果として収益性や利便性が利な資産かどうか」という問いに対して、「そう思う」

重視されて、「利用価値に応じて価格形成がなされる」という国民の数は、バブル崩壊後間もない平成５年はという当たり前のマーケットに変化しつつあるという６割を超えていましたが、どんどん減って、平成１６年

こと。以上のことが我が国の土地市場あるいは不動産の直近の調査では３３．２％になっております。そうは市場における構造変化であるというふうに要約できる

思わないという国民が３６％ですから、そうは思わないと思います。

方が若干多いわけで、大体バランスがとれてきている

この土地市場を取り巻く我が国全体の社会経済も構という状況だと思います。と同時に、時系列的に見て造変化をしているわけですが、それは、少子・高齢化

も、平成１０年以降、年によって多少のでこぼこがありに代表される人口構造の変化、世界中のどの国もいまますけれども、平成１０年以降は大体そう思う割合もそだかつて経験したことのない人口減少時代が日本で最う思わない割合も大体安定しています。つまり、イエ

初に起きると言われています。これは、いろいろな産

スかノーかに関してもバランスがとれているし時系列

業分野にも影響を与えますが、当然不動産市場におい的にも安定しているということで、国民の土地に対すてはマクロで見た需要の減退ということで表れるわけ

る意識は均衡、安定していると言っていいのではないです。第二に産業構造の変化や企業経営の変化、第三でしょうか。但し、よく見ると、地域によっての差異に定期借地や不動産証券化などの様々な利活用形態のが若干あり、大都市圏よりも地方圏の方が有利だと思

整備、第四に国際化、こういった様々な構造変化があう人の割合が若干高いということで、これは地方ではるわけですが、これらの内容についてはいろいろなと農業のように土地そのものを直接利用して生計を立てころで言われていますので、これ以上詳しくは申し上ておられる方が多いわけですから、そういった地域差

げません。

が現れているのだろうと考えておりまして、これはある意味では素直な結果であると見ています。
それから第１図、持家志向か借家志向かと聞いてお■土地に対する意識

りますが、これはさすがに持家志向が圧倒的に高いです。継続的に地価が下落しているからといって、持家こういった社会経済の構造変化の中で、土地に関し志向が減るということにはなっておりません。かつててどういう変化が起きているかという点についていろよりは少し減ってはいるという状況ではありますけれ

いろな調査をやっていますので、その結果をご紹介しども、８割を超えていますので、相変わらず国民の志

たいと思います。

向としては持家志向であるということは言えると思わ

まず、 ２ページを見ていただきますと、国民や企れます。

業の土地に対する意識の変化、主観的なところからデ
第１図 持家志向か借家志向か(国民)
（年度）
平成８

0%

20%

40%

60%

80%

100%
3.3

88.1
85.4

10

83.2

4.7

83.4

12

79.2
83.0

14
16

3.9
5.0
4.4

6.0
7.3

5.0

2.7
2.3

7.9

4.2

7.7

4.9

11.4

4.5

8.6

4.0

81.2

4.2

11.8

2.7

82.3

4.4

10.1

3.3

81.2

4.4

10.4

4.0

土地・建物については、両方とも所有したい
借家（賃貸住宅）で構わない

資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」

建物を所有していれば、土地は借地でも構わない
わからない次に要旨の方に戻っていただきまして、 ２ページ

ますが、土地基本調査は土地についての国勢調査に当の下のグラフですが、企業の意識について尋ねておりたるもので、平成５年から５年に一度実施しておりまますが、企業に対して、今後土地や建物について所有

して、今回が３度目になります。
３度目ということで、が有利かどうかという問いをしております。これも毎

平成５年から１０年、１０年から１５年に対する変化の状況

年若干のでこぼこはありますけれども、経年的に所有が見ることができますので、今回は非常に詳細な分析が有利という回答が減少傾向にあると言えます。
ただ、を行うことができました。

平成１５年から１６年度にかけて有利という回答が若干

その詳細な内容については白書の本文に書いてあり増えておりますので、これが最近の大都市圏の中心部ますので、そこに譲るとして、トピック的なことを申などでの地価の反転を反映しているのかどうかというし上げますと、一つは上場企業を中心に所有する資産のが気になるところですが、そこら辺の判断は今年時の見直し、オフバランス化、所有と利用の分離が進展点で下すということは留保させていただいて、来年のしている、これはもう一般に言われていることで、新調査結果を見て、詳しく分析したいと思います。

しい知見でも何でもありませんが、これが数字としてそれから、企業の場合には当然資本金別に見方が違実証されたということです。

いまして、 ３ページを見ていただきますと、資金調

２番目に、特に収益性の低い、企業としては当面キ達における土地所有の重要性を資金規模別に聞いておャッシュフローを生まない、寮・社宅、グランドなどります。大企業ほど土地所有の重要性を認識していまの処分が進展しているということです。

せんが、２，０００万未満の中小企業ですと「非常に重要

それから３番目に、土地所有面積が製造業で減少しである」と「ある程度重要である」という回答を足すておりますが、減る一方ではなくて、サービス業などと、半分ぐらいの企業が重要であると考えています。

においては増加しています。ということで、産業構造

これは中小零細企業の場合には、工場とか本社とか不の変化に対応した動き、いわばメリハリが出てきたと動産以外に担保になるのがないものですから、資金調いうことです。

達上、どうしても不動産担保に頼らざるを得ない状況

それから４番目にバブル期に取得した土地の処分がを反映しているのだろうと思いますので、これは非常進む一方で、景気回復あるいは企業の財務体質の改善に納得できる結果であると思います。

などを背景として、あるいはその戦略的な観点から、それから興味深いのは ３ページの下のグラフで、近年、土地取得面積の増加が見られます。ですから一

現在の地価が事業活動に及ぼす影響について聞いてお方的に処分するだけではなくて、実需に基づいて取得

りますが、近年、影響がないという回答が非常に増加するという傾向もあるということです。

しておりまして、今回、平成１６年度で初めて５０．６とまず、オフバランスについてですが、４ページの図いうことで若干ではありますけど、５０％を超えました。

は社宅、従業員宿舎、グラウンドなどの福利厚生施設

つまり過半数になったわけです。現在の地価が事業活について日本全国の企業が持っているストックを面積動には影響を及ぼさないという企業が過半数、メジャ

ベースで足したものですが、例えば社宅、従業員宿舎

ーになったということであります。つまり企業は地価でいいますと、平成５年には１６５．９ｋ㎡あったのが平動向に左右されない企業経営構造に体質が変化しつつ成１０年には１３９．８ｋ㎡、１５年には１２０．４ｋ㎡と着実にあるといったことが、意識面ではありますが伺えると減っています。それからグラウンドなどの福利厚生施

いってよろしいと思います。

設についても６１．１ｋ㎡、４３．４ｋ㎡、３４．９ｋ㎡と、着実以上が主観的なデータに基づく分析ですが、次に客観データに基づく分析に移りたいと思います。

に減っているので、処分が進んでいる状況がわかります。但し、要旨には書いておりませんが、企業にとって不要な土地の処分が本当にうまくいっているかというと、他方で、空き地も増えております。平成５年か■土地基本調査に基づく分析

ら１０年に、一旦は企業が有する空き地の数が減りました。しかし、１５年にまた増えております。駐車場とか４ページですが、平成１５年に私どもの方で土地基本

資材置き場ももちろん増えていますが、それにさえ使調査を実施しました。国勢調査というのが人口など世えず、駐車場、倉庫、物置にさえ使えない純然たる空帯の動向の状況について調べるセンサスであって、５き地も実は増えています。ですから、まだ実は処理す

年に一度に行われるということは皆さんご案内でありべき土地というのは残っているわけで、いわゆる広い意味での不良債権処理、不良資産の処理は実はまだ終ます。

わっていない、これからもう一波乱あるのではないか

５ページの上の棒グラフにもう一度戻っていただきと、これは私だけではなくて皆さんおっしゃっておりたいのですが、どんどん減らしているのがバブル期にますが、そのことがこの「土地基本調査」の数字でも取得した土地についてですが、他方で取得面積も増加

出ております。空き地の数、広さについては本日の資していまして、右の方を見ていただきますと、「近年の料には示していませんが、白書本体を買っていただけ

取得面積の増加」と書いて楕円で囲ってありますよう

れば、それに出ておりますのでご覧ください。

に、平成１０年以降、１１、１２、１３、１４とそれぞれの年

次に、バブルの処理の話ですが、５ページの上の図の、これはフローベースといっていいのですが、それ表が取得時期別の宅地などの面積を示しています。ちぞれの年に企業が取得した面積は着実に増えています。

ょっと見にくいかもしれませんが、図の左側の方が棒

これは全企業、全国計の数字ですが、内訳を見るとサグラフが３本一組になっています。これが左から平成ービス業が圧倒的に多くなっています。ジャスコやイ

５年、真ん中が平成１０年、右側が平成１５年時点の所有

オンのように借地・借家で展開されているところもあ面積です。
その意味は、
一番左の３本セットで言えば、りますが、ＧＭＳなど商業施設などのために土地を取

これは昭和３６年から昭和４５年の間に取得した土地を得する企業が多いということが統計上表れています。

平成５年、平成１０年、平成１５年、それぞれの時点におそれから、企業が放出した土地の使い方として、マいてどれだけ持っているかという数値で、取得時期別

ンションのような居住系だけではなくて事業系もありに、その調査時点でどれだけ持っているかというストます。６ページの写真は、関西電力の発電所の跡地にックベースの数字を示したものです。これは全企業の松下電器産業と東レの合弁会社によってプラズマ・デ

全国の合計です。

ィスプレイ・パネル工場が立地したものです。これは楕円で囲って「バブル処理の進展」という注がつけ２０年の定期借地権でありまして、買収しないことで初てあるところを見ていただきたいのですが、昭和６１年

期投資の軽減が可能になっています。プラズマ・ディ

から平成２年、ちょうどバブルの絶頂期に取得した土

スプレイ・パネルというのは、プラズマテレビに使う地が平成５年の時点では全国で２０８平方キロありまし

パネルですが、今テレビ業界ではプラズマ型と液晶型た。これが平成１０年では１７１平方キロ、それから平成との間でシェア争いを繰り広げており、松下電器産業

２年では１４９平方キロと顕著に減っています。そういとしては早く工場を建設して大量生産を行いシェアをう意味でバブル処理が進展したということは言えるわ

確保することによって液晶に対してプラズマの優位をけです。バブル期の前後の取得時期の数字と比べてみ確保したいという戦略から、海外に工場立地をしない

ると、まだ若干山が立っているわけですが、大分ならで、あえて日本国内に立地をしたいという企業戦略がされてきたということは言えると思います。

あって、それと関西電力側のもう発電所は要らない、

では、こういった土地がどこに行っているのか、例
えば社宅や従業員宿舎、福利厚生施設が売れた先でど土地が要らないということで、両者の需給がうまくマッチしたという例です。

うなっているのかはご案内のとおり、都市内ではマン

それから、７ページに行っていただきますと、不動ション用地になっているわけで、その結果が表れてい産証券化市場の拡大について取り上げています。不動

るのが、５ページの下のグラフです。これはその持家

産証券化市場について調べたデータというのはなかな

世帯率、持家を持っている世帯の率を見たものですが、かなくて、全体像がわかるのは唯一、私どもで実施し全国ベースの持家率は少しずつ上昇しているという状ております不動産の証券化実態調査です。これは新聞況になっておりまして、平成１５年時点では６０．９％になどで報道されましたので、既にご案内だと思います

なっていますが、東京や大阪では近年の持家率の上昇が、毎年組成される広義の証券化案件の物件の件数とが非常に著しいわけです。大阪が平成１０年から１５年の資産額を見たものですが、件数・金額とも着実に増え

５年間で２．３ポイント、東京の場合は３．２ポイントとています。昨年度は、７兆５千億円ということで、業非常に増加しています。これはストックベースの数字

界の方々は年度途中で６兆円ぐらいだろうという見通ですから、フローベースでは極めて大量に持家が供しをされていたようですが、それをはるかに上回った

給・取得されたということです。そしてその大部分がということです。Ｊリートは、予想どおりで９，０００億

マンションといっていいと思いますから、マンション円でしたが、それ以外の、特にプライベートファンドが大量供給されたという事実がここに明確に表れていが皆さん方の予想以上に多く組成されたということで、

合計の７兆５千億円という数字は、前年度の平成１５年

例えば昨年度の５兆４，８００億円もいずれはＪリー

度の３兆９，８００億円に比べると倍近い急増をしていトにいくか、または他のファンドでリファイナンスさるということです。近年、稀に見る成長産業といいまれるということになるわけで、二次市場の予備軍です

すか、成長分野ということになります。

から、二次市場についても１７年度以降どんどん大きく

しかも、そういった量的拡大と同時に、この棒グラなっていくことが展望されるわけです。不動産証券化

フが３種類に分かれていまして、一番下の黒がＪリー

市場については、全体のパイが拡大すると同時に、中ト、それから真ん中の白いところがＪリート以外とい味も一次市場だけじゃなくて二次市場も大きくなってうことで様々なものがありますが、その上に１兆１，４いくという、いわば市場構造も、構造的に大きくなっ００億円という部分があります。これがＪリート以外のていくということが見通されるわけです。これをさらうち、リファイナンスまたは転売されたものですので、に物件の種類とか地域別とかいろいろ見てみたいわけ

期限が来て、そのまま元の通常の不動産に戻るというですが、Ｊリート以外のものはなかなかよくわからな

物件もあるでしょうが、もう一回リファイナンスしていのですが、第２図を見ていただきたいのですが、証証券化をする、あるいは他のファンドに転売をすると、券化された不動産の用途別資産額の割合というのを見こういったものが１兆１，４００億円で、これはいわば証ております。
これは見ていただくとわかりますように、券化における二次市場だというふうに言っていいと思

平成９年、証券化の初期の時代には対象の不動産は圧います。これが平成１５年度時点では４，２００億円だった

倒的にオフィスが多かったわけですが、だんだんオフ

わけですから、
これも２倍強増えておるということで、ィスが減っております。それ以外に住宅や商業施設と二次市場も急増しており、これも一つの大きな特徴でいったものがだんだん増えています。

す。
第２図 証券化された不動産の用途別資産額の割合
オフィス
100%

7.2

6.1

13.3

18.8

80%

住宅

商業施設

12.4

16.1

6.8
2.2
5.5

3.8
0.8

8.1
13.7

30.3

工場

倉庫

ホテル

19.9
0.5

24.8
0.2

60%

37.1
2.1

2.5
1.0

0.4

40%

22.7

79.4
67.0

2.2
0.7

1.7
1.4

0.3
18.9

8.9

0.9

11.1

11.1

8.3

27.1

33.2

0.5 6.2
10.4

その他

1.0

13.9

14.8
14.5
13.6

62.4
51.2

20%

41.7

39.9

40.6
31.1

29.3

0%
平成９

10

11

12

13

14

15

16

（年度）

累計

資料:国土交通省「不動産の証券化実態調査」
注 1:「その他」に含まれるものは以下のとおり。
・オフィス、住宅、商業施設、工場、倉庫、ホテル以外の用途のもの(駐車場、研修所等)
・対象となる不動産が複数の用途に使用されているもの
・用途の異なる複数の不動産を対象としているもの
注 2:平成 13 年度以降は、SPC 法に基づく実物不動産の証券化について、内訳が不明のため除いてある。

特徴的なのは平成１６年度の数値を見ていただきま

れかに分類できないために「その他」にしているだけ

すと、「その他」というのが３７．１％になっています。

ですが、いずれ具体的に見れば、オフィスか住宅か商

この「その他」というのは、オフィスと住宅、あるい業施設か何かに必ず分類されるわけです。そういう意

は商業施設とオフィスとか複数の用途になっているも味で最近の状況については、複合不動産が増えてきたのです。いわゆる複合不動産です。複合ですので、どということが第一の特徴、それからオフィスだけでは

なく、様々な用途に多様化しているというのが第二の体どの都市でも最近Ｊリートの方が増えている。もち特徴として言えると思います。

ろんオーダーとしては１０％行っていませんので、そん

次に地域別に見るとどうかということで、これはＪ

なにメジャーなシェアを占めているというわけではあリートしかわかりませんので、Ｊリートだけについてりませんが、しかし、傾向的には少しずつ増えている

見ていますが、第３図で地域別のＪリート保有物件のということが言えます。特にこれを見ますと、金沢が推移を見ています。これについては、相変わらず都心

一番多くて、それから次に新潟が多くなっています。

５区が非常に多くて、平成１６年度でやっと４９％とい

これはなぜだということをすぐ疑問に思うわけですが、うことで半分は切りましたが、２３区と関東を加えると私も正確なことはわかりませんが、多分こういった地

８割ぐらいを占めているということで、関東８、その方都市というのはそもそも賃貸オフィスビルというの

他２という構造になっています。もちろん各地域でもはそんなにたくさん棟数がないと思うので、例えば１それぞれ額は増えておりますが、いかんせん比率とし件とか２件とかＪリートができると途端にこの比率がてはやはり少ないということで、地域分散については上がるのではないかと考えています。つまり、分母がまだ十分でないという感じがあります。

小さいために分子がちょっとだけ動くとすごくはね上

さらに第４図ですが、各主要都市における賃貸オフ

がってしまうのかなというふうに思っていますが、正ィスビルストックに占めるＪリートの構成比を見てい確なことはよくわかりません。

ます。平成１４年末と平成１６年末を比べていますが、大第３図 地域別Ｊリート保有物件の推移（取得価格ベース）
0
（年度）

5,000

10,000295 30平成133,465

491 970668

15,00020,000
都心5区
東京23区（都心5区除く）
関東地方（東京23区除く）
北海道・東北地方）
北陸・中部地方
近畿地方
中国・四国地方
九州地方

152

235
380
14

5,142

667 1,314

39

1,123

306

325
110 471

452
8,676

15

25,000
（億円）

2,070

1,914

855 1,494

511
11,514

16

3,644

3,433

211

1,042

2,540

722

資料：国土交通省「不動産証券化市場の拡大とその影響に関する調査」

第４図 各主要都市における賃貸オフィスビルストックに占めるＪリート物件比率

(% )
10

8 .4

8

平 成 14年 末
平 成 16年 末

7 .0
6 .8
6

6 .0

4 .1

4

2 .3
2 .0
1 .5

0 .9
0 .3

0 .4
市

広

島

市
神

戸

市
京

都

市
横

浜

市
金

沢

市
新

潟

市
台
仙

札

幌

市

市
名

古

屋

市
阪
大

１
辺
周

主

要

５

８

区

区

0

市

0 .7

岡

1 .1

2 .4

2 .2

1 .5

福

1 .2

2 .3

2 .1

市

1 .7

3 .5

松

2 .5

2 .2
2

3 .8

3 .3

3 .4

高

3 .1

資料：国土交通省「不動産証券化市場の拡大とその影響に関する調査」
注１：構成比＝（各地区におけるJリート所有オフィスビル賃貸可能面積）／（各地区におけるオフィスビル貸室総面積）
注２：Ｊリート公表資料及び（株）生駒データサービスシステム「不動産白書」より作成。

■地価と取引の動向

年後の土地取引の状況をどう見ていますかという設問もしています。
その結果は要旨には載せていませんが、さて、要旨に戻っていただきまして、 ９ページの今回の調査で初めて東京がプラスになりました。つまところです。最近の土地市場の動きについて分析してり、東京に本社を置く企業は東京における将来の土地います。ひとつは、地価と土地取引の動向について見

取引は活発になるだろうと考えており、地価の動向にていますが、地価については 3 月に地価公示が公表さ関して非常に前向きといいますか、積極的といいます

れています。先般の講演会で地価調査課長の講演があか、簡単に言えば上昇期待がだんだん強くなってきてり、聴かれた方もいらっしゃると思いますので、ここいるということが初めてわかりました。

では割愛させていただきますが、東京都区部を中心にそこで、昨今言われておりますバブルの再来ではな

下げ止まりの傾向が強まっています。しかも、その範

いかと、日銀も心配しているけれども、そこをどう見

囲が広がっていまして、東京だけではなくて、大阪、

るんだという問題に当然なるわけですが、これに対し名古屋、特に名古屋の中には最高上昇地区が名古屋のて国土交通省として特に公式見解を持っているわけで中にあったりして、あるいは札幌、福岡でも下げ止まはありません。
地価公示のときにもご説明しましたし、りの傾向が広がり始めたということで、都心その他の９ページの上にも書いてあるとおり、今後の地価動向

一部地域で地価動向の変化が鮮明になったということについては注意深く見守っているというのが国土交通が言われています。

省の立場ということになります。ここで、いわゆるミ

それから次に、これは私どもの独自の調査で、企業

ニバブルとか言われていることに対して、私の個人的に対して、資本金１０億円以上の大企業については全てな見解をあえて申し上げれば、1980 年代後半からの企業に聞いており、全部で１万社以上に際してアン1990 年代初めに生じた地価バブルと同じ現象は、日本

ケート調査を行っています。この結果を示してありまではもう起こらないと思います。従って、現状に対すすが、この ９ページの下の図表は、本社所在地におる見方としては、かつての地価バブルのような状況でける現在の土地の取引の状況に対する判断を聞いておはないけれども、あえて言うならば「プチバブル」でります。日本全国の企業に聞いていますが、本社所在はないかということを言っているわけです。プチバブ地というと圧倒的に東京、次に大阪が多くて、それ以ルとは、私が個人的に勝手に名付けているのですが、外の例えば名古屋とか札幌に本社があるという企業は意味が二つあります。ひとつは、ちょっと高過ぎる取非常にわずかで統計数値としてまとまらないので、東引がやはりあるのだろうと考えています。これは特に京と大阪だけ示してありますが、これを見ますと、東ファンド系の物件取得とかマンション用地の仕入れな京の場合、現在の土地取引の状況に対する判断としてどです。なぜか分譲マンションよりも賃貸マンション

活発だと答える企業よりも、やはり不活発であるといの方が高く買っているとか、そういった点で若干高い

う企業の方が圧倒的にまだ多いわけです。ですから、取引が現実にあるのではないかと考えています。つまＤＩはマイナスでつまり水面下にありますが、だんだ

り、面的にある広がりを持ってバブっているというこん水面に近くなっていまして、直近の調査、平成１７年とではなくて、個々の取引の中にオーバーシュートし３月の調査ではマイナス２．２と、ほとんど０に近づいているものがあるのはやはり事実だと思います。それています。

は当然いずれかの時点では修正される、クラッシュと一方、大阪の方がやはりまだ景気が相対的に悪いということもあって、ＤＩのマイナスは大きいのですが、いうことはないでしょうが、修正されるということになるだろうというふうに思います。

ちょっと興味深いのは、活発だと見ている企業の数をプチバブルのもうひとつの意味は、いわゆるファン

見ると、大阪の直近が１４．６ですが、これは東京の半ドバブルと言われていることに関してですが、ある関年前の平成１６年９月の１４．２に割と近いです。大阪の係者の方々はマネージャーバブルだと言われています

平成１６年９月の８．５は、東京の平成１６年３月の８．７

が、私に言わせるとマネージャーのみならず、いろいにちょっと近い。大阪の平成１６年３月の５．２は東ろな分野で証券化に参加されている方はどんどん最近

京の平成１５年９月の６．２とまあまあ近いということ増えていますので、プレイヤーズバブルという方が適で、私などはこれを見て、大阪というのは大体東京の当ではないか。玉石混淆と言ってしまうと怒られそう

半年遅れなのかなという感想を持っています。これはですが、実に多くの方が関与している。証券化の実績

現在の土地取引の条件に対する判断ですが、将来、半はさっきのグラフで見てもわかるようにどんどん増え

ていますので、誰も負けない６年間になっています。

都市線沿線における有料老人ホームへのコンバージョ

しかし、このまま永久にうまくいくはずはないので、ンの状況を示したものです。シニアマンションや有料

必ずどこかで調整局面が起きます。マネージャーとし老人ホームについては、新規で土地を取得して新規にての資質の優秀な人もそうでない人も全員勝っていま

施設を建てるという原則的な形もありますが、初期投すから、今のところ差がつかないのですが、いずれそ資を抑えるために借地あるいは借家形式でやるというのうちメッキが剥がれる人も出てくるということで、のもありますし、既存施設をコンバージョンするといそういった意味で人間のバブルが起きているのではな

うこともあります。特に東急田園都市線沿線は従来企

いかいうことで、プレイヤーズバブルではないかと申業の寮や社宅が非常に多いところですので、これらがし上げています。そういった二種類の現象があると見大量に放出されており、それを取得して、通常の賃貸ています。

マンション等にしているケースもありますが、有料老これに対して、経済学で言うバブルというのは、実はその最中はわからない。終わってみて、あのときは人ホームへのコンバージョンも非常に多く行われていることが図を見てもわかると思います。

バブルだったというのがわかるわけですから、今この時点がバブルか否かを科学的データで実証するのはな○高齢化の進展と土地市場かなか難しいわけです。ただ、いずれにせよ、現在の第５図 東急田園都市線沿線における有料老人ホーム

不動産証券化市場の右肩上がり状況は永久にいつまでへの用途変更(コンバージョン)の状況も続くわけではなく、やがて調整局面が来ます。クラッシュが来ると明言されている方もおられますので、そうすると、特に証券化案件を中心に価格調整が起きるだろうということです。それがいつ、あるいは何によって引き起こされるのかは非常に興味深いところですが、一番確実だろうと思われるのは当然金利の引き上げということになります。アメリカでも連邦準備銀行が金利を少しずつ上げていますので、それに対応して日銀がどういうふうにするのか、少なくとも今日の時点で福井総裁は今のスタンスは変えないとおっしゃっておりますので、直ちに金利が上がる状況にはありません。しかし、いつか上がるということは間違いないわけですから、そのときに市場に何らかの効果を及ぼすことは間違いないでしょうから、そのときにどうするかということになります。余り言うと何か脅しているような話になりますので、これはあくまで私の個
人的感想として申し上げていることです。

■人口構造の変化と土地利用
さて、次に、１０ページにいきますが、第３節としそれから次のページを見ていただきますと、事例がて、人口構造の変化と土地利用について分析していま紹介してあります。これは金沢市の事例ですが、かな

す。高齢化が進展するということは、当然高齢者向け

り大きいホテルをコンバージョンして、有料老人ホーの不動産ニーズが増えてきますので、不動産業界としムにしているものです。金沢市では別の１５階建てのホては新しいお客さんが増えたということになります。

テルについても老人ホームにしているということです代表的な高齢者向けの商品としては有料老人ホームやから、それぐらい大規模なコンバージョンも行われて

シニアマンションがどんどん増えていくということにいるということです。

なりますが、一例としてデータ集の第１３図は東急田園【事例】ホテルからの用途変更（コンバージョン）

全、安心、環境、景観の面で非常に困るという強い問寮や社宅から有料老人ホームへの用途変更（コンバー

題意識を持っているのに、当の地主本人は全然問題意ジョン）が多くみられるが、ここではホテルから有料老識がないということです。これは一つにはそこに住ん人ホームへの用途変更（コンバージョン）の事例についでいないからということがあるわけです。次の第９図て紹介する。

を見ていただきますと、土地の未利用の理由を聞いて石川県金沢市にあるサンシャイン神宮寺（敷地面積います。
ここで一番多いのは、「遺産として相続したが、

１，５７８㎡、１１階建て）は、ビジネスホテルとして昭和

今のところ利用する予定がない」というのが３３．７３％

５７年に開設されたが、その後、建物の老朽化や大型ビになっています。典型的なケースとして考えられるの

ジネスホテルの進出などにより競争が激化する中、用途は、東京とか大阪とか大都市に地方から出てきて就職

変更（コンバージョン）を行い、有料老人ホームとしてして、結婚してそこに家を持って住んでいる、自分の

平成１５年２月に開業した。

故郷である地方に帰るつもりはないが、田舎の両親がまた、同じく金沢市内で平成２年に開設された１５階

亡くなって、土地を相続してしまった。自分が使わな建ての都市型ホテルについても用途変更（コンバージョ

いから当然空き家、空き地になっているわけです。そン）を行い、有料老人ホームとして平成１６年９月に開れを売れる人は売るかもしれませんけど、売れないと業している。

いう、貸しても借り手がいないというようなこともあ

次に人口減少についても分析をしています。高齢化

るでしょうから、そのままにしているというわけです。

は高齢者が増えるというある意味でマーケットに対し多分こういうケースが非常に多いのだろうと思われまてプラスの現象があるのに対して、人口が減るというす。これから少子化で一人っ子が増えますから、こうのは、要は土地を使う人が減るということですから、いうケースはもっと増えると思われます。こういった

これは純然たるマイナスしかないということであり、人たちが多いために、第７図で見たように、地主本人

しかも来年からそういう時代が来るということで、こは問題意識を持っていないということになり、問題解

れはもう様々な分野に大きな影響を与えますが、不動決を非常に困難にしているわけです。当の所有者、原産、土地問題について土地政策上も非常に大きな問題

因者といっても言い過ぎですが、所有者本人が問題意になります。

識を持っていないのに、周りの人たちは非常に心配し

これはアンケートを行いまして、第６図に示してあているということです。実際、空き地が増えたことにりますように、住まいの周辺に空き家または空き地がよって、空き地に草が生えて、それに放火されて火事増えた場合に何に困るかということを聞いています。

が増えているという事例が、東京近郊で実は増えておそうすると、一番多いのは犯罪が増加するなど防犯面ります。ですから、実害があるわけです。これに対しで不安だというのが６割を超えています。次にごみのて何らかの対策を打たないといけない。ところが、土

不法投棄、３番目に、周辺環境や街並みが悪化すると地所有者は意識がないわけです。こういった状況でそいうのが挙げられています。最近いろいろなところでれでは一体誰に頼るのだということを聞いていますが、

キーワードとして使われていますが、安全、安心、環第８図で周辺の周囲の土地又は建物が管理されず、街境、景観、こういったことについて空き家、空き地が並みや防犯等の問題が生じる場合、どのような主体が増えると困るということが強く意識されていることが問題解決に向け関与すべきか、土地所有者本人以外、わかります。当然のことながら空き家や空き地をどう関与すべきかを聞いたところ、やはり圧倒的に多いのするかといったときには、まずその空き家、空き地をが市町村、地元の行政だということになります。次に持っている人、所有者が当然何とかしてくれないとい自治会や町内会だという結果になっています。

けないわけです。しかし、そこがなかなかうまくいか

今回の白書では、こういう問題意識に関するアンケ

ないのは、第７図を見ていただきますと、空き地を持ート調査だけを行ったわけですが、国土交通省では現っている人に対する設問調査を実施して、あなたは空在、国土審議会土地政策分科会の企画部会で土地政策

き地を持っていながら利用していませんが、周りに何の全般的な見直しを行う中で、空き地対策についてもらかのご迷惑をかけているのではないですかというふ検討を行っています。従来の空き家・空き地対策、つうに聞いたところ、「特に影響はないと思う」という回

まり、これまでの低・未利用地対策というのは有効利

答が７５．４％もありました。第６図で見たように、周用しようということでありまして、都市再生や地域再辺の人は空き家、空き地が増えると非常に困ると、安生という施策はその文脈上にあるわけです。

表第６図 住まいの周辺に空きや又は空き地が増えた場合に何に困るか（複数回答）（複数回答）
0

10

20

30

40

50

（％）
60

70
61.1

犯罪が増加するなど防犯面で不安
44.6

ゴミの不法投棄が不安になる
34.7

周辺環境や街並みが悪化する
24.0

コミュニティのつながりが悪化する
ゴミの排出等の管理が行き届かなくなる

21.8

災害時の対応が不安になる

21.5
13.3

自分の住宅の価値が低下する

10.6

何も困らない1.0

その他

資 料 ： 国 土 交 通 省 「 「 土 地 の 保 有 ・ 管 理 に 対 す る 意 識 」 に 関 す る ア ン ケ ー ト 」 （ 平 成 17年 ２ 月 ）資料：国土交通省「「土地の保有・管理に対する意識」に関するアンケート」（平成１７年２月）

第７図 土地を積極的に利用していないことにより周辺に何らかの影響を与えているか(複数回答)
0

10

20

30

40

50

60

（％）
80

70

n=248
特に影響はないと思う

75.4

9.3

農地・山林の荒廃

5.2

不法投棄が増えている
防犯への不安を高めている

3.2

街並みの調和を損ねている

3.2

街の賑わいを損ねている

2.0

その他

1.6

資料：国土交通省「土地の保有・管理に対する意識」に関するアンケート」（平成17年２月）

第８図 周辺の土地又は建物が管理されず、街並みや防犯等の問題が生じる場合、どのような主体(所有者・管理者以外で)が問題解決に向け関与すべきか(複数回答)
0

10

20

30

40

50

60

70

80
82.0

市町村

54.4

自治会・町内会

39.2

警察

21.3

都道府県

19.9

近隣の人々
まちづくり・地域運営に係るNPO等

12.5

国

12.3
5.0

商工会議所・農協等
その他

90
（％)

0.6

資料：国土交通省「土地の保有・管理に対する意識」に関するアンケート」（平成 17 年２月）

40（％）

第９図 土地の未利用の理由

33.7

30

23.3

20.9
20
9.2

10

10.4

11.7
5.5

12.9

9.8

0.6
わからない

その他

体力的な問題や後継者不足のため

虫食いや不整形の土地で、利用方法が見当たらないた
め

事業の採算見込みが立たな
いため

利用に当たっての資金的な余裕がないため条件が合わない等により売
却又は賃貸に至っていない

将来の生活設計のため遺産として相続したが、今のところ利用する予定がな
い特に利用目的はなく、土地を資産として所有していたい0

資料:国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」(平成17年1月)
注:「居住地以外の土地を所有している」と回答した者(442人)のうち「未利用地がある」と回答した者(163 人)に対する質問

しかし、ここで問題にしている空き地は、従来型のそこで、今年の白書では、東京都内の風致地区とそ施策で有効利用しようと思ってもできない、マーケッ

れに隣接する区域、それから地区計画が策定されていトに載らない土地、つまり土地市場での負け組です。

るところ、つまりもともと法律上、都市計画制度上、この負け組の土地を放置しておくとマイナスの害を与良い街並みあるいは景観というものが保全されている

えますが、さりとて有効利用もできない。せめてマイ地域とその周辺の地域の方々にアンケート調査をしま

ナスを起こさない程度に何とか保全管理をする必要がした。

ある。つまり、今までは低・未利用地対策イコール有

その結果、良い街並みや景観を守り育てていきたい

効利用対策だったのですが、これからは、マーケットかという問いに対して、「大いに守り育てていきたい」、

から外れた負け組対策としての土地の保全的な管理とあるいは「守り育てていきたい」という方が非常に多いうのが、新しい行政課題というか新たに対応すべき

いということがわかりました。これはそういう地区の政策課題となっているということで、現在、審議会の中で、実際に良い街並みや景観を享受している人たち方で検討していただいています。
できれば来年度以降、自身もさることながら、その近隣の地域の方々もそう

具体的な対策を打ち出したいということで現在検討中いう地区の良さを高く評価して、景観を守り育てていですので、今回の白書ではアンケート調査の結果だけきたいという意識が非常に高いということです。あるをご紹介させていただきました。

程度高いだろうということは予測しておりましたが、こんなに高いとは思いませんでした。

■魅力ある地域づくりと土地利用ですから、規制緩和で高いビルを建てても結構ですが、やはりそれだけではなくて、例えば風致地区とい次に、第４節で魅力ある地域づくりと土地利用につうのは非常に厳しい制限がかかっているわけですが、いて分析しています。１１ページ、第１０図でアンケー

それでも良い街並みや景観を守り育てていくと、こうト調査の結果を示しています。

いう意識が非常に高く、国民の意識は高いという事実

最近、まちづくり、景観というテーマがマスコミでも頻繁に報道されていますし、各地方公共団体でもまちづくりの中で景観が非常に重視され、ＮＰＯの取り組みなども非常に活発に展開されているのは、皆さん
ご承知のことと思います。

がわかったということは非常に大きな発見でした。

第１０図 良い街並みや景観を守り育てていきたいか
大いに守り育てていきたい

守り育てていきたい

どちらともいえない

守り育てなくてもよい

まったく守り育てなくてもよい

無回答

0%

20%

40%

60%

80%

100%
0.2

66.0

風致地区

30.5

0.2
1.1
0.2
0.8
4.2

2.0
風致地区に隣接する区域

58.3

36.5

41.9

地区計画（経年16年）

48.4

0.6

9.0
1.1

33.0

地区計画（経年12年）

55.1

10.2

0.6

資料：国土交通省「景観に係る土地所有者等の意識に関するアンケート」（平成１６年１２月）

それから第１１図では、隣接地の開発行為による住宅についてもきちんと把握しておられて、開発行為によ

資産価値への影響ということで、自分の周辺の土地でってそこが損なわれることに対する意識が高いという

仮に開発が行われたら、「資産価値に影響しますか」とことがわかりました。

いうことを聞いたところ、やはり「影響をする」と答ということは、従来は、都市計画制限をすると、使えている方が非常に多くなりました。ですから、そのい勝手が悪いからその分だけ地価が下がるのではない

開発行為に対する規制が厳しくて、開発行為がなかな

かということがよく言われているわけですが、むしろかできにくいというのは、
実は景観とか街並みという、

逆にきちんとした住宅が建って、街並みに良い景観が非常に抽象的な価値だけではなくて、実は住宅の資産形成されていれば、逆にそういった規制というのがそ価値という経済的価値にもしっかり影響するという認

ういう資産価値を実は保全しているのだ、むしろ高め

識はきちっとされています。つまり、単に抽象的に街るということもあるのだということが、少なくとも主並みの美しさがいいという観念的な評価をされている観的なアンケートの結果では、わかったということでわけではなくて、こういった風致地区や地区計画につす。

いては、住宅の資産価値という、非常に現実的な価値
第１１図 隣接地の開発行為による住宅資産価値への影響
資産価値に影響する
0%20%

資産価値に影響しない
40%

60%

無回答
80%

100%

89.6

風致地区

4.6 5.0
2.2

風致地区に隣接する区域
地区計画（経年16年）
地区計画（経年12年）

85.0
80.6
77.3

12.8
7.1

12.3

13.1

9.7

資料：国土交通省「景観に係る土地所有者等の意識に関するアンケート」（平成１６年１２月）■適切な土地利用の実現のための課題と取り組み

は公正性の高い市場の条件整備を進めていくためにいろいろな課題について紹介をしています。

以上が個別のテーマごとの分析ですが、１２ページ

１番目が地籍調査の推進ということです。ご案内の以降は適切な土地利用の実現のための課題と取り組み

ように、地籍についてはなかなか進捗状況が遅々としについて記述してあります。ここでは、透明性あるいているという状況で、戦後５０年かけて４６％、大体半分

近くになりました。５０年で半分ですから、残りあと終テムというサイトを立ち上げます。サイトそのものはえるのにやっぱり５０年かかるということになって非

もうこの夏から運用していますので、地価公示とか都

常に息の長い話ではありますが、しかし、平成１６年度

道府県地価調査など既に存在している情報についてはからは地籍整備を後押しするためにその前提となる基

もちろんご覧になれますが、この土地情報提供システ

図、基本の図、基図をつくるための基礎調査としてのムの上にこの実取引価格に関するデータについてもあ「都市再生街区基本調査」というのをこれは直轄で、わせて提供することにしています。

つまり１００％国費でやっております。こういったもの

そのイメージは１４ページの図にあるとおりでして、を昨年からやっていますので、特に都市部において地一定の地域を単位にして表示します。取引された方の籍の整備の達成率が低いところを何とか応援していこ実名も出しませんし、あるいは所番地の詳しい、例えうとしております。

ばマンションでいうと何号室という情報も出しません

二番目に、１３ページは定期借地権制度などの活用が、ある程度まとめて金額についても何円ということですが、これについては前年度の税制改正において、ではなくてある程度まとめるということになると思い

定期借地の一時金に関して税務上の取り扱い、支払っ

ますが、このような価格情報、取引時点などについてた方ももらった方も一時金としてのその年に処理するの情報を提供するということにしております。この資のではなくて、後年度に繰り延べて処理することがで料の１４ページはあくまでもイメージ図ですので、来きるようにするという税制改正が行われましたので、

年実際に公表するときには若干異なるかもしれません

一時金を利用した定期借地の活動が、非常に使いやすが、基本的には、このような形で提供していきたいとくなって、借りる方も貸す方も使いやすくなりました

思っています。

ので、一層進展することが期待されます。

４番目は、不動産証券化の推進に向けての課題といまた、事業用借地権は、物流やアウトレットモール

うことです。これは先ほど申し上げましたように、市などで非常によく使われているわけですが、いかんせ場が急激に拡大している現状にあって、拡大しているん期間が１０年から２０年の間と上限も下限も決まってということ自体はよいわけですが、いずれその反動なおります。特に上限が２０年であるということが投資しりクラッシュが来るということも考えられます。投資

た施設の耐用年数との関係で必ずしもフィットしない家は、当然リスクを取って投資されているわけですか

ため投資効率の点で問題があるので、上限をもっと長ら、市場の拡張期の後には縮小期が来ることは、あるくすることによって投資効率を上げることができれば、意味で当然といえば当然です。しかし、それにしても事業借地権がもっと使いやすくなると指摘されておりかなり大きな影響を与えるということで、できるだけます。これについても現在検討しております。法律改事前にリスクを避けることができればこれに越したこ正が必要ですので、最終的には国会で議決していただとはないわけです。

く必要がありますが、いずれにせよ定期借地権につい現時点で我が国における広い意味での不動産証券化ては使いやすいようにしていきたいというふうに考えの世界での基本的課題について考えてみますと、やはており、そのための作業を進めています。

り情報基盤の不足ということが指摘できるのではない

三番目は土地情報の整備ですが、これについては昨

かということが言えます。Ｊリートについては情報開年の白書で随分詳しく分析をしております。今年は、示というのは一番進んでいるといっていいわけですが、昨年紹介した内容に沿って、取引情報の開示に向けてそれ以外のものを含めた広義の広い意味での証券化市着々と整備を進めておりますので、その内容について

場については、株式など他の投資商品に比べて情報基紹介をしています。具体的には、登記の異動、つまり盤が不足していると言わざるを得ません。その結果と売買によって所有権が変わったというような異動情報して生じている現象が、現在の投資家の不動産証券化

を、今夏から、オンラインで法務省からいただけるよ

市場に対する投資の態度というのが、不動産を必ずしうになりますので、それを基に、取引された方に取引もアセットクラス、すなわち、保有すべき資産の一部価格などに関してアンケート調査を実施することにしとして位置づけているわけではなくて、つまりコア投ています。
アンケート調査ですので、
当然任意であり、資ではなくて、絶対リターンを求めるオルタナティブ

強制ではありません。ご協力をいただいた方からデーに過ぎないものとして位置付けているということです。

タをいただいて、これを取りまとめまして、来年にな

つまり、ほかのオルタナ商品とかヘッジファンドとな

りますが、国土交通省のホームページに土地情報シス

どと同じ種類の投資対象であって、株や国債のような

基幹的な投資対象とは異なる、あくまでその他商品にいったことを書いております。

過ぎないという位置付けをしており、そうした見方に

１５ページ以降は、第２章土地に関する動向という立った投資が専らというふうに聞いています。ですかことで、毎年出しております統計データを紹介していら、市場の多少の変動があっても、一定程度は安定的ます。

かつ長期的に投資し続けてくれるような対象、ユニバ

それから、「第２部 土地に関して講じた施策」につースに不動産投資商品は含まれていないのが、欧米といては、今までお話し申し上げた中に含まれておりま

異なる日本の現状です。そういうことであれば、仮にすので、省略しています。

クラッシュがきた場合に一斉に金を引き上げるということになり、その後もう一度復活するということはな
かなか難しいことになるのではないかと思われます。

■平成１７年度土地に関する基本的施策

やはり、その場合に備えてといいますか、多少の市況の上下、変動にもかかわらず、安定的にコアとして投

それから１７ページ、１８ページが平成１７年度土地資をしてくれる投資家の資金を呼び込むということがに関する基本的施策について記述している部分の要旨

重要ではないかと思われます。つまり、不動産をアセです。この白書自身が閣議決定をして、政府として国ットクラスにきちんと位置づけて、もちろん株や国債会に提出するものですから、この土地に関する基本施などと同じ程度ということにはいきませんが、例えば、策というのも私ども土地・水資源局で所掌している施

アメリカではカルパースは常時９％ぐらいは不動産に

策のみならず、広い意味で土地に関連する各省庁の各投資しているという数字もありますので、９とは言い部局の施策をまとめたものになっています。

ませんが、仮にですが５とか６とか一定程度は常に大

１番目が土地利用計画の整備・充実、それから２番規模な機関投資家は安定的に金を入れて投資をしてく目が土地再生の推進、それから３番目が都市基盤施設

れるといった状況にしていくことが来るべきクラッシ整備の促進、４番目に低・未利用地等の有効利用の促ュに備えるというか、不動産証券化市場が安定的に拡進ということで、この中をさらに１番として低・未利

大するためには必要だろうというふうに思っておりま

用地の利用促進、２番目に規制市街地の有効高度利用す。そのための情報基盤の整備ということでは、個々の促進、３番目に市街化区域内農地の宅地化の推進、のいろんな情報開示もさることながら、やはりその不４番目に災害に強いまちづくりの推進を挙げておりま

動産を他の金融商品と並べてみることができるように、す。

不動産についてのリターン特性、金融、他の株や債権

それから１８ページに行きまして、５番目として宅とどのように違うかということをきちんと定量的に把地住宅対策の推進、６番目に不動産取引市場の整備、

握、時系列的に把握できるためのベンチマークという７番が土地に関する情報の整備、８番目が土地税制ののがやはり必要ではないかというふうに思うわけです。

改正、９番目が地価対策のための体制の整備、１０番目

ご案内のようにアメリカにはＮＣＲＩＥＦがありますし、に国土政策との連携、それから１１番目に環境保全等とヨーロッパではＩＰＤという英国の民間企業が提供して土地対策、こういった事項について今年度施策を展開

いるＩＰＤインデックスというのがあります。欧米の市するということにしております。内容についてはここ場においては、投資家はこういったものをベンチマーに書いてあるとおりですので、説明は省略させていた

クとして使ってコア投資をするというビヘイビアがあだきます。

るわけですが、日本にはベンチマークがないのでオルということで、今年度の土地白書の内容についてごタナティブ投資しかない。そういう意味において現在説明をさせていただきました。以後はご質問、ご意見の日本の不動産証券化市場の投資形態は欧米と同じで等をお受けして、私のお話できる範囲内で答えさせてはなく、まだ未熟だというと怒られますが、不足していただきたいと思います。

いる点があるのではないかと思いますので、ＩＰＤやＮ
ＣＲＩＥＦ並みのベンチマークを日本でも中立的な機関が作ることが必要ではないかと考えております。

■質疑応答

五番目に、不動産鑑定の評価の充実です。これは昨年度法律を改正しましたので、それに基づいて着実に（質問者Ａ） １５ページですけれども、土地所有・鑑定評価制度が運用されるということが必要であると取引の動向というグラフがあって、純売却と純購入と書いてあるのは、下が売った人で上が買った人だと思

かも、平成１５年が３７．２％だったのですが、１６年度はうのですけど、基本的に一般政府がずっと買い続けて

４０．１ですから４割を超えています。ですから、売りいますが、これはどういうことなのでしょうか。

たいけど売れないので空き地になっているということ（周藤） これは公共事業で、予算の額はかつてよりです。

は減ってはいるものの、道路とか何か公共事業をやる

こういった未利用地についてどうするのですかといと、土地を買収しますので、一般政府としては継続的

う質問もしておりますが、「当面そのままにしておく」に純購入になっているわけです。他方で不要な土地はという回答が以前は多かったのですが、「売却する」と売却しており、例えば物納された土地については財務いう回答が平成１２年以降一番多くなっていまして、平

省理財局が売却していますけど、それよりは圧倒的に成１６年度の場合に４５．７％、企業は未利用地は売りた買っている方が多いわけで、これは公共事業によるもいということで売却志向が非常に強いということが言のとご理解いただければと思います。なお、一般政府

えます。しかし、先ほど申し上げましたように、売りですから、当然国だけではなくて地方公共団体や公

たいけど売れないということで結果として空き地が増社・公団も全部入っています。

えている。駐車場とか資材置き場に使えるところはとりあえず使っているけれども、それにさえ使えない空（質問者Ｂ） ４ページですけれども、企業の土地所

き地が非常に増えているということです。

有の状況のところで、法人の所有する空き地や資材置では、売却する理由ですが、それについても聞いてき場などの低・未利用地が増加しているとありますけ

おりまして、「事業の債務返済のため」という回答が圧れども、もう少しかみ砕いて教えてください。これら

倒的に多いわけですが、だんだん減っています。第一が増えているというのは何に起因するか、例えば何か位ですが、平成１６年度の場合２９．８％が事業の債務返で使っていたものを転用というか、空き地にしたため済のために土地を売ると答えておられます。

増えているとか、工場をやめてとりあえず資材置き場

２番目に多いのが「資金調達、決算対策」というこにしてしまってそのままになっているとか、具体的にとで、これは昔からほとんど変わっておりません。昨はどういったことが考えられるのでしょうか。

年度が２２．５％ということになっています。

（周藤） 先ほどちょっとご説明をして、本日お配り

それから３番目に多い回答が「土地保有コストを低した資料には数字を示していないのですが、白書本文減するため」ということで、これは昨年度２０．６％でには書いてありますので、ご説明します。

す。債務返済、資金調達、決算対策、それから保有コ

基本的な状況については今ご質問された視点で全く正しいのです。
つまり駐車場や資材置き場というのは、

スト低減、こういったことが売却の理由になっております。

そうする必要が実際にあるものも中にはあるでしょう
が、本来の用途に使えないので、とりあえず使ってい（質問者Ｃ） 国民の土地に対する意識の関係で、昨る場合が多いのです。何も使えない空き地が平成５年

年災害が多かったんですけれども、災害を受けたとこには全国で５６６．５ｋ㎡ありました。これが平成１０年にろに住んでいる人の意識がどういう意識があるかといは４４９．０ｋ㎡まで減ったのですが、平成１５年には６２８．６

うのをちょっと調べていたものがあるか、あるいは調ｋ㎡に増えました。平成１５年時点での駐車場は１２４．４

べる意向があるのかということを聞きたい。例えばこｋ㎡、資材置き場は１５４．５ｋ㎡、これらは平成５年かられだけ災害、水に浸かったので、こういう危険な所か

少しずつ増えていますが、増え方は少しです。これにら出ていきたいとか、あるいは補償があれば安全なと対して、空き地は平成１０年に一旦減ったのに、また格ころに出ていきたいとか、そういった意識調査みたい段に増えています。また、ストックのオーダー自体ものがあれば知りたいのですが。

大きいわけです。それでは何で未利用地になったのか（周藤） 私どもの調査というのは、そういった災害と理由を設問調査で聞いています。
「売却を検討したが、のように突発的に起きるものを捨象して、経年的に同売却に至っていない」という回答が最も多くて平成１６

じ条件といいますか、一般的な設問調査です。また、年度の場合４０．１％あります。この割合は調査を開始

地域的にも特定の地域を対象とするものではなく、全した平成７年から少しずつ増えています。そして、平国的な動向を聞いておりますので、全国の方を対象に成１０年度以降はこの理由、実は売りたいけど売れない

無作為抽出でやっております。答えられる方の中にはという理由が平成１０年度以降ナンバーワンでして、したまたま災害を受けた人もおられるかもしれませんが、

特に災害について着目した調査はやっておりません。

様な手法を使っておりますので、第一に仮にバブルで災害関係については別途防災白書もありますし、内閣あるとして、第二に仮にそれを人為的に何か操作する

府の防災担当部局で、災害に遭った人に住まいあるい必要があったとして、第三に仮にそれについて具体的は不動産をどう処分するか、聞かれているかもしれまに施策を選択しなければならないとしたら、トリガー

せんが、あいにく私存じ上げません。そういう調査がのような間接金融対応の手法ではなくて、別の手法をあれば当然オープンになっていますので、内閣府の防とらなければならないということになると思います。

災担当部局のホームページにアクセスして調べていた

仮にというのが三つぐらいつきまして、すみません。

だければと思います。

ついでに申し上げておきますと、証券化市場におい若干個人的な見方を申し上げますと、人間というのてはバブルは起きないという説があります。なぜかとは土地に対する執着、土地自身というよりも自分の住いうと、かつてのバブルは更地売買だから天井がない、

んでいるふるさとといったものに対する意識が割と強収益といった歯止めがなかったために、自然崩壊をすいようで、この間の中越地震で非常に大きな被害を受るまで上がり続けざるを得なかったわけです。ところ

けた山古志村の皆さんも元に帰りたいですねと言ってが、証券化というのは必ず利回りで見ており、そして、おられる。また、三宅島の場合も、もう一回噴火があキャップレートはマイナスにならない数字なので、そるかもしれないし、現在も安全な状況ではないのにそれが歯止めになる、すなわち、キャップレート自身がれでも戻られるということで、案外人間というのは、トリガーだと言う方がおられます。その意見が正しけ

一度危ない目に遭ってもやはり同じところに住みたい

れば、仮に現在がバブルであったとしても、キャップという習性がかなり強いのではないか、これは日本人

レートというトリガーでもって、マーケット内で自律だけではないと思います。
世界中そうだと思いますが、的に調節が図られるでしょう。ところが、これに対しかなり強いと思うので、もちろん災害が大きければ、てキャップレートというのはただの計算ですから、幾そこはやっぱり不動産鑑定的に言うと災害リスクが高らでもそんなの変えられるといいますか、トリガー機いんだから価値が下がると、そういったことがあるか能はないという人もいます。私はどちらかというと後もしれませんけど、人間の主観的価値としては、やは者の説に近いのですが、だからといって人為的に何かりそこに住み続けたいという気持ちはかなり強いんだ

した方がいいかとは私も必ずしも思いません。マーケと思うので、周りの方々が、いや、そこは客観的に危ットで皆さんがリスクをおとりになっている以上は、ないんだとか、リスクはこれだけあるといっても、でクラッシュするのもそれはマーケットの中でおやりにも、自分は住み続けるという人がいらっしゃるのではなることで、政府がどうこうすることではないでしょ

ないでしょうか、これはあくまで私見ですが。

う。但し、仮にクラッシュが起きたときにもう少し被害を縮小するようなことが公共の利益になるというの（質問者Ｄ） ファンドバブルなどといわれているこであれば、事前予防策をやるというのは、それは公共とに関してのお話ですが、それは政府全体の認識なのの施策として無駄なことではないと思います。
そして、か、それとも周藤さん個人の認識なのでしょうか。

その施策の内容は、直接関与ではなくて事前予防的なそれと、かつて金融の側面からトリガーをおやりに施策が望ましい。具体的には、先ほど申し上げたようなりましたよね。そういうことまで行くほどの状況になベンチマークを提供して、皆さんの羅針盤となるよ至っていると考えていらっしゃるのかどうか。

うなものが提供されればいい。ただし、それは役所が（周藤） 全く私の個人的見解であり、政府としてそ提供するものじゃなくて、あくまで民間ベースで中立のような認識を持っているわけではございません。

的な機関が提供していただければ良いと思っています。

また、
仮に今が経済学で言うバブル状況だとしても、それは証券化市場におけるバブルということになりま（了）

すので、かつての地価バブルのときとは構造が違います。仮にその対策を人為的に行うといっても、かつて（編集部注）講師は、現在、本州四国連絡橋公団総務のトリガーが意味を持っていたのは、当時のファイナ経理部長です。

ンスの仕組みが銀行を中心にした間接金融であったからこそで、今日の証券化市場においては直接金融、しかもストラクチャード・ファイナンスという非常に多