【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成17年4月1日【発行者名】

野村不動産オフィスファンド投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都新宿区西新宿八丁目5番1号【事務連絡者氏名】

野村不動産投信株式会社

秋山

安敏

ファンドマネジメントグループリーダー【電話番号】

03-3365-0507【届出の対象とした募集（売出）内国

野村不動産オフィスファンド投資法人

緒方敦

投資証券に係る投資法人の名称】【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集

31,205,152,000円

売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
968,777,040円（注1）発行価額の総額は、有価証券届出書提出時における時価を基準として算出した見込額です。
但し、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
（注2）売出価額の総額は、有価証券届出書提出時における時価を基準として算出した見込額です。

【安定操作に関する事項】

1.

今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資証券について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、証券取引法施行令第20条第1項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。

2.

上記の場合に安定操作取引が行われる取引所有価証券市場を開設する証券取引
所は、株式会社東京証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）

第一部 【証券情報】
第１ 【内国投資証券（投資法人債券を除く。）】

１ 【募集内国投資証券】（１）【投資法人の名称】
野村不動産オフィスファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）（英文ではNomura Real Estate Office Fund, Inc.と表示します。）（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集又は売出される有価証券は､投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口を表示する
投資証券（以下「本投資証券」といいます。）です。本投資証券は、記名式かつ無額面であり、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資証券について格付けは取得していません。
（注） 投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員たる地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。「投資証券」は、投資法人の投資口を表示する有価証券であり、本投資証券を購入した投資家は、本投
資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
44,000口（注） 後記「2 売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）」に記載のとおり、本「1 募集内国投資証券」に記載の募集（以下「一般募集」といいます。）に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の主幹事会社である野村證券株式会社が本投資法人の投資主から1,320口を上限として借入れる本投資証券の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。

（４）【発行価額の総額】
31,205,152,000円（注） 後記「（14）その他 / ① 引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「（14）その他 / ①
引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、有価証券届出書提出時における時価を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定（注1） 発行価格決定日（注2に定義します。）における株式会社東京証券取引所の終値（当日に終値のない場合は、その日に先立つ直近日の終値）から予想分配金14,100円を控除した金額に0.90～1.00を乗じた価格（1円未満端数切捨て）
を仮条件とします。
（注2） 上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、平成17年4月18日（月）から平成17年4月20日（水）までの間のいずれかの日（以下「発行価格決定日」といいます。）に一般募集における価額（発行価格）及び申込証拠金を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より1投資口当たりの新投資口払込金として受け取る金額）を決定します。
（注3） 後記「（14）その他 / ① 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発
行価格と発行価額との差額の総額は、引受人の手取金となります。
（注4） 一般募集の対象となる本投資証券に対する金銭の分配の起算日は、平成17年5月1日（日）とします。

－ 1 －

－1－

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位（８）【申込期間】
平成17年4月21日（木）から平成17年4月25日（月）まで（注） 申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間については、需要状況等を勘案した上で繰り上げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、最長で平成17年4月13日（水）から平成17年4月20日（水）までを予定していますが、実際の発行価格及び申込証拠金の決定期間は、平成17年4月18日（月）から平成17年4月20日（水）までを予定しています。従いまして、申込期間が最も繰り上がった場合は、「平成17年4月19日（火）から平成17年4月21日（木）まで」となることがありますのでご注意ください。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
（10）【申込取扱場所】
後記「（14）その他 / ① 引受け等の概要」に記載の引受人の本店及び全国各支店並びに営業所（11）【払込期日】
平成17年5月1日（日）（12）【払込取扱場所】
株式会社ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行
（注）

東京営業部

（東京都千代田区大手町一丁目1番1号）

本店営業部（東京都千代田区有楽町一丁目1番2号）

上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。

（13）【手取金の使途】
一般募集における手取金（31,205,152,000円）については、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金（上限936,154,560円）と併せて、後記「第二部ファンド情報 / 第 1 ファンドの状況 / 2 投資方針 /（2）投資対象 / ② 今後取得予定の資産及び既に取得済みの資産の概要 / Ａ．今後取得予定の資産の概要」に記載の、本投資法人が取得を予定している不動産を裏付けとする信託の受益権を取得するための資金及び借入金の返済等に充当します。
（注）

上記の手取金は、有価証券届出書提出時における時価を基準として算出した見込額です。

（14）【その他】①

引受け等の概要
以下に記載する引受人は、発行価格決定日に決定される予定の発行価額（引受価額）にて本投資証券の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で募集を行います。引
受人は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払込み、発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対し引受手数料を支払いません。
－ 2 －

－2－

名称
野村證券株式会社
メリルリンチ日本証券株式会社
日興シティグループ証券株式会社
みずほ証券株式会社
ＵＢＳ証券会社
大和証券エスエムビーシー株式会社
三菱証券株式会社
コスモ証券株式会社合計

住所
東京都中央区日本橋一丁目9番1号
東京都中央区日本橋一丁目4番1号
東京都港区赤坂五丁目2番20号
東京都千代田区大手町一丁目5番1号
東京都千代田区大手町一丁目5番1号
東京都千代田区丸の内一丁目8番1号
東京都千代田区丸の内二丁目4番1号
大阪市中央区今橋一丁目8番12号

引受投資口数

未定

44,000口（注1） 引受投資口数及び引受けの条件は、発行価格決定日に決定する予定です。
（注2） 本投資法人及び野村不動産投信株式会社は、発行価格決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結する予定です。
（注3） 上記引受人は、引受人以外の証券会社に本投資証券の販売を委託することがあります。

②

申込みの方法等

Ａ．

申込みの方法は、申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ申込

証拠金を添えて申込みをするものとします。
Ｂ．

申込証拠金のうち発行価額相当額は、払込期日に新投資口払込金に振替充当します。

Ｃ．

申込証拠金には、利息をつけません。

Ｄ．

一般募集の対象となる本投資証券の受渡期日は、平成17年5月2日（月）です。一般募集の対象となる本投資証券は、株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）に預託され、受渡期日から売買を行うことができます。なお、本投資証券の券面の交付を希望する旨を事前に証券会社に通知された方には、受渡期日以降に証券会社を通じて本投資証券の券面が交付されます。
Ｅ.

引受人は、本投資法人の指定する販売先として、野村不動産株式会社（以下「野村不動産」といいます。）に対し、一般募集の対象となる本投資証券のうち1,086口を販売する予定です。野村不動産は、本書の日付現在、本投資法人がその資産の運用を委託している野村
不動産投信株式会社の唯一の株主である野村不動産ホールディングス株式会社の100%子会社です。

２ 【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
前記「1 募集内国投資証券 /（1）投資法人の名称」に同じ（２）【内国投資証券の形態等】
前記「1 募集内国投資証券 /（2）内国投資証券の形態等」に同じ（３）【売出数】
1,320口（注） オーバーアロットメントによる売出しは、前記「1 募集内国投資証券」に記載する一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の主幹事会社である野村證券株式会社が本投資法人の投資主から
1,320口を上限として借入れる本投資証券の売出しです。上記売出数はオーバーアロットメントによる売出しの上限
口数を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行わ

－ 3 －

－3－

れない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに際し、野村證券株式会社が上記本投資法人の投資主から借入れた本投資証券（以下「借入投資証券」といいます。）の返還に必要な本投資証券を取得させるために、本投資法人は平成17
年4月1日（金）開催の本投資法人役員会において、野村證券株式会社を割当先とする本投資法人の投資口1,320口の第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を、一般募集及びオーバーアロットメント
による売出しの申込期間の終了する日の翌日から起算して30日目の日の2営業日後の日を払込期日（以下「本件第三者割当の払込期日」といいます。）として行うことを決議しています。
また、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から
本件第三者割当の払込期日の5営業日前までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資証券の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーア
ロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資証券の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により買付けた本投資証券は、その口数の全てが借入投資証券の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数
でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
更に、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買付けた本投資証券の全部又は一部を借入投資証券の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって買付け、借入投資証券の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資証券を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、
その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。

（４）【売出価額の総額】
968,777,040円（注） 売出価額の総額は、有価証券届出書提出時現在における時価を基準として算出した見込額です。

（５）【売出価格】
未定（注） 売出価格は、前記「1 募集内国投資証券 /（5）発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位（８）【申込期間】
平成17年4月21日（木）から平成17年4月25日（月）まで（注） 上記申込期間については、前記「1 募集内国投資証券 /（8）申込期間」に記載の一般募集の申込期間と同一とします。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。

－ 4 －

－4－

（10）【申込取扱場所】
野村證券株式会社の本店及び全国各支店（11）【受渡期日】
平成17年5月2日（月）（12）【払込取扱場所】
該当事項はありません。
（13）【手取金の使途】
該当事項はありません。
（14）【その他】①

引受け等の概要
該当事項はありません。

②

申込みの方法等

Ａ．

申込みの方法は、申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記載する申込取扱場所へ申込証拠金を添えて申込みをするものとします。
Ｂ．

申込証拠金には、利息をつけません。

Ｃ．

本書による売出しの対象となる本投資証券は、保管振替機構に預託され、前記「（11）受渡期日」に記載する受渡期日から売買を行うことができます。なお、本投資証券の券面の交付を希望する旨を事前に証券会社に通知された方には、受渡期日以降に証券会社を通じて本投資証券の券面が交付されます。

３ 【その他の事項】（前記1及び2の各「（14）その他」に記載されていない事項で記載すべき事項）（１）【本邦以外の地域における発行】
該当事項はありません。
（２）【売却・追加発行等の制限】①

平成16年10月31日（第2期末）現在、本投資証券を10,414口保有している野村不動産は、前記「1 募集内国投資証券 /（14）その他 / ② 申込みの方法等 / Ｅ.」に記載のとおり、一般募集の対象となる本投資証券のうち1,086口を取得予定です。同社は、一般募集に関連して、主幹事会社である野村證券株式会社との間で、一般募集に係る新投資口引受契約の調印日から一般募集に係る受渡期日の6ヶ月後の応答日までの期間中、主幹事会社である野村證券株式会社の事前の書面による同意なしには、その保有する本投資証券の売却等（但し、オーバーアロットメントによる売出しのために本投資証券を野村證券株式会社に貸し渡すこと及び上記期間内に行われることのある同様の取引並びにそれに関連する取引の場合等を除く。）を行わない旨合意しています。

②

一般募集に関連して、本投資法人は、主幹事会社である野村證券株式会社との間で、一般募集に係る新投資口引受契約の調印日から一般募集に係る受渡期日の3ヶ月後の応答日までの期間中、主幹事会社である野村證券株式会社の事前の書面による同意なしには、本投資証券の追加発行等
－ 5 －

－5－

（但し、本件第三者割当による本投資証券の追加発行等を除く。）を行わない旨合意しています。
なお、上記①及び②のいずれの場合においても、主幹事会社である野村證券株式会社は制限期間
中にその裁量で当該合意の内容の一部又は全部を解除する権利を有しています。

第２ 【投資法人債券】
該当事項はありません。

－ 6 －

－6－

第二部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】①

主要な経営指標等の推移
期別
決算年月

営業収益
うち不動産賃貸事業収益
営業費用
うち不動産賃貸事業費用
営業利益
経常利益
当期純利益
総資産額
有利子負債額
純資産額
出資総額
発行済投資口総数
1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益（注1）
分配総額
1口当たり分配金
うち1口当たり利益分配金
うち1口当たり利益超過分配金
総資産経常利益率（注2）（注3）
自己資本利益率（注3）（注4）
期末自己資本比率（注5）
期末有利子負債比率（注6）
当期運用日数
配当性向
期末投資物件数
期末総賃貸可能面積
期末テナント数（注7）
期末稼働率（注8）
当期減価償却費
当期資本的支出
賃貸ＮＯＩ（注9）（Net Operating Income）
ＦＦＯ（注10）（Funds from Operation）
1口当たりＦＦＯ（注11）

百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
口
円
円
百万円
円
円
円
%
%
%
%
日
%
件
㎡
件
%
百万円
百万円
百万円
百万円
円

第1期
第2期
平成16年4月
平成16年10月
4,531
6,656
4,531
6,656
2,217
3,725
1,847
3,154
2,313
2,930
1,528
2,607
1,526
2,606
147,946
173,545
61,00064,50073,233
94,77471,706
92,168
148,600
184,650
492,820
513,266
10,274
14,127
1,526
2,606
10,273
14,114
10,273
14,114－－1.1（年換算値2.8）1.6（年換算値3.1）
2.1（年換算値5.2）2.8（年換算値5.6）
49.5
54.6
41.2
37.2
268
184
99.9
100.0
15
18
180,793.50
194,673.65
264
277
93.3
94.4
666
949
22
511
3,350
4,451
2,193
3,555
14,757
19,255（注1） 1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。なお、第2期は、期中に投資口の追加発行を行っており、運用期間に基づき月数加重平均投資口数を算出しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。第1期の1口当たり当期純利益は、実質的な運用日数148日（自：平成15年12月5日

至：平成16年4月30日）に基づき日数加重平均投資口数により算出しています。

－ 7 －

－7－

（注2） 総資産経常利益率＝経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100（小数点第2位を四捨五入して記載しています。）
第1期の期首総資産額には、本投資法人の実質的な資産運用開始日（平成15年12月5日）時点の総資産と同月8日の借入額を含めた総資産額を使用しています。
第2期は、投資口の追加発行を行っているため、総資産額について資産運用期間の月数を考慮しています。
（注3） 第1期の実質的な運用日数148日（自：平成15年12月5日

至：平成16年4月30日）、第2期計算期間に基づいて年換算値を算出しています。
（注4） 自己資本利益率＝当期純利益／｛（期首出資の部合計＋期末出資の部合計）÷2｝×100（小数点第2位を四捨五入して記載
しています。）
第1期の期首出資の部合計には、本投資法人の実質的な資産運用開始日（平成15年12月5日）時点での出資の部の合計を使用しています。
第2期は、投資口の追加発行を行っているため、出資の部について資産運用期間の日数を考慮しています。
（注5） 期末自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100（小数点第2位を四捨五入して記載しています。）（注6） 期末有利子負債比率＝期末有利子負債額／期末総資産額×100（小数点第2位を四捨五入して記載しています。）（注7） 「期末テナント数」とは、本投資法人が各期の末日において投資対象とする運用不動産（以下に定義します。）それぞれのテナント数の合計を指します。なお、貸室の全部又は一部が一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約上の賃借人がエンドテナント（実際の利用者たる賃借人又は転借人）に当該貸室の転貸を行う契約（マスターリース契約）が締結されている場合には、当該マスターリース契約上の賃借人を1テナントと数えています。また、特定のテナントが特定の運用不動産
にて複数の貸室を賃借している場合にはこれを当該資産について1テナントと数え、複数の運用不動産を賃借している場合には別に数えています。
（注8） 「期末稼働率」とは、各期の末日における全ての運用不動産の賃貸可能面積の合計に占める全ての運用不動産の賃貸面積の合計の割合を示しています（小数点第2位を四捨五入して記載しています。）。ここで「賃貸可能面積」とは、一定の時点における個々の運用不動産のうち賃貸が可能な事務所及び店舗等の合計面積（区分所有建物については原則として専有部分ですが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。新宿野村ビルについては、建物全体の賃貸可能面
積に本投資法人が保有する不動産信託受益権（以下に定義します。）の準共有持分の割合を乗じた面積とします。）を指します。
（注9） 賃貸ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収益―不動産賃貸事業費用＋当期減価償却費（注10）ＦＦＯ＝当期純利益＋当期減価償却費（注11）1口当たりＦＦＯ＝ＦＦＯ／発行済投資口総数（小数点以下を切り捨てて記載しています。）

②

事業の状況
本投資法人は、投信法に基づき、平成15年8月7日に設立され、同年12月4日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に本投資証券を上場（銘柄コード8959）しました。
本投資法人は、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行う
ことを基本方針としており、この基本方針に基づき、主として三大都市圏及び政令指定都市等に立地する主たる用途がオフィスビルである不動産及びかかる不動産を主たる信託財産とする信託の受益権に投資を行い、資産の運用を行っています。
（注） 「運用資産」とは、本投資法人に属する資産をいいます。
本書の目的上、不動産には、不動産の賃借権及び地上権を含みます。以下特に指定のない限り同じとします。
不動産を主たる信託財産とする信託の受益権を、以下「不動産信託受益権」といいます。なお、不動産と不動産信託受益権の原資産である不動産を併せて「運用不動産」又は「物件」といいます。

Ａ．運用環境（イ）オフィス賃貸市場
東京都心部においては、企業の経営合理化によって生じる事務所移転等の需要に加え、業績回復に伴う事業拡大等を背景とした前向きな需要が見受けられるようになってきました。この結果、稼働率が改善するとともに、賃料水準にも底入れ感が見え始めています。
－ 8 －－8－

東京周辺部及びその他地方都市においては、賃料水準は引き続き弱含みではあるものの、稼働率の下落は一段落しつつあります。
このように市場環境は、各地域に共通して改善の兆しが現れ始めたものの、立地条
件や建物の規模・基本性能において劣る物件については、依然として厳しい市況が続
いており、賃料水準及び稼働率における二極化の傾向が一層顕著になっています。
（注）「東京都心部」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区を、「東京周辺部」とは、東京都心部以外の東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を、「その他地方都市」とは、東京都心部及び東京周辺部以外の地域をそれぞれ意味します。

（ロ）不動産売買市場
財務の健全化及び減損会計導入に備えた事業法人の資産売却や金融機関の関連会社による保有物件の一括売却等、市場への活発な物件供給が継続するとともに、投資期間の終了を迎えた、又は利益確定を目指した既存プライベートファンド等による保有物件の売却も増加してきています。しかしながら、比較的大型の優良物件については継続して保有されるケースが多く、それらが市場に供給される割合は小さいものとなっています。
一方、需要側については、年金資金等も含め新たな運用先を求める投資家層の拡大を受け、その資金を背景とする新たなプライベートファンドやＪ－ＲＥＩＴ（不動産投資法人）が引き続き積極的な投資姿勢を示しており、東京都心部の優良物件においては、
厳しい投資環境が継続しています。
（注）本書において｢プライベートファンド｣とは、限られた投資家から投資目的で集められた資金又はかかる資金により取得されたその他の資産の集合体をいいます。

Ｂ．第2期及び第3期の運用の状況
本投資法人はその基本方針に従い、中長期の安定した収益を確保すべく、立地条件、建物の基本性能等において競争力が高く、安定したキャッシュフローが期待できる資産への投資を基本方針として、資産運用を継続してきました。
上記の基本方針に基づき、物件情報を積極的に収集し、多数の投資候補物件から吟味・厳選した上で、第2期（平成16年10月期）においては、平成16年5月に「いすゞ芝ビル」（東京都港区、取得価格100.0億円）、平成16年6月に「星和新宿ビル」（東京都渋谷区、同22.8億円）、
平成16年9月に「西武信用金庫渋谷ビル（平成17年3月21日に「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。）」（東京都渋谷区、同120.0億円）に、第3期（平成17年4月期）においては、平成17年3月に「ＪＡＬビルディング」（東京都品川区、同330.8億円）に新たに投資しました。
これらの物件に投資した結果、本書の日付現在における本投資法人の運用不動産の総体（以下「ポートフォリオ」といいます。）は19物件、組入資産規模では約1,846億円（取得価格の合計）と、平成15年12月の上場時の約1.8倍にまで拡大しました。
さらに、平成17年4月1日付で「朝日生命横浜西口ビル」（横浜市西区、取得予定価格50.5億円）の売買契約を締結しており、当該物件へ投資（平成17年5月12日の予定）後のポートフォ
リオは20物件、組入資産規模では約1,896億円になる予定です。
（注）取得予定の「朝日生命横浜西口ビル」を含む上記5物件は、いずれも不動産信託受益権です。

また、ポートフォリオの収益の極大化（内部成長）を図るため、保有物件の運営管理におい
－ 9 －

－9－

ては、新規テナントへの継続的かつ積極的な営業活動を実施しました。この結果、平成17年1月末現在のポートフォリオの平均稼働率は、第1期末（平成16年4月末日）から2.6ポイント上
昇し、95.9%の水準となりました。
第2期及び第3期（平成17年1月末現在まで）の運用不動産に係る稼働率等の推移は以下のと
おりです。
平成16年
5月末

平成16年
6月末

平成16年
7月末

平成16年
8月末

平成16年
9月末

平成16年
10月末

物件数

16

17

17

17

18

18

テナント数の合計

271

279

277

277

279

277

全賃貸可能面積（㎡）

188,958.58

191,418.30

191,399.93

191,400.22

194,673.71

194,673.65

全運用不動産稼働率

94.0%

94.6%

94.6%

94.6%

94.4%

94.4%

平成16年
11月末

平成16年
12月末

平成17年
1月末

物件数

18

18

18

テナント数の合計

280

278

283

全賃貸可能面積（㎡）

194,673.90

194,674.19

194,674.20

全運用不動産稼働率

94.9%

95.7%

95.9%

（注）表中の各項目については、後記「5 運用状況 / （2）投資資産 / ② 投資不動産物件 / Ｄ．運用不動産の概要 / （ホ）第2期末保有資産に係る賃貸状況の概要 / （ⅰ）賃貸状況の概要 / （ａ）賃貸状況」をご参照ください。

さらに、管理仕様の効率化等を通じた運営コストの削減を実現するとともに、既存テナントとの関係を強化することを目的として「テナント満足度調査」を実施するなど、戦略的な運営
管理のための施策も実践しました。
Ｃ．第2期及び第3期の資金調達の状況
第2期（平成16年10月期）においては、新規物件の取得に伴う資金調達と財務の安定化を目的として、上場後初となる投資口の追加発行（公募増資及び第三者割当による）を行いました。
36,050口の投資口を追加発行した結果、発行済投資口総数は184,650口、出資総額は92,168百万円となりました。
有利子負債については、平成17年3月のＪＡＬビルディングへの投資に際してコミットメン
トライン契約（平成16年12月締結：融資枠200億円）に基づき190億円、及びタームローン契約に基づき30億円の合計220億円の借入れを実施しました。
また、資金調達手段の多様化として、平成17年3月に野村不動産オフィスファンド投資法人
第1回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投資家限定）（以下「第1回債」といいます。）及び野村不動産オフィスファンド投資法人第2回無担保投資法人債（投資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投資家限定）（以下「第2回債」といいます。）、併せて100億円の投資法人債を発行しました。
なお、本書の日付現在における本投資法人の有利子負債の状況、借入先金融機関の状況及び－ 10 －－10－

格付けの状況は以下のとおりです。
（有利子負債の状況）項目
短期借入金（一年以内返済予定長期借入金含む）

金額（金利種別）
320億円（内、変動金利型 320億円）
545億円（内、変動金利型 20億円、固定金利型 525億円）
100億円（内、固定金利型 100億円）
965億円

長期借入金
投資法人債
合計

（注）固定金利型の借入金には、借入れに係る金利は変動金利であるものの、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行い本投資法人の実質的な支払金利が固定金利になっている借入金を含みます。

（借入先金融機関の状況）
金融機関の種別
金融機関数
都市銀行

4

地方銀行

5

信託銀行

4

農林系金融機関

1

生命保険会社・
損害保険会社

6

政府系金融機関
合計

1
21

金融機関名
株式会社ＵＦＪ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社東京三菱銀行、株式会社みずほコーポレート銀行
株式会社千葉銀行、株式会社八十二銀行、株式会社
伊予銀行、株式会社広島銀行、株式会社京葉銀行
三菱信託銀行株式会社、住友信託銀行株式会社、
中央三井信託銀行株式会社、野村信託銀行株式会社
農林中央金庫第一生命保険相互会社、三井生命保険株式会社、
明治安田生命保険相互会社、太陽生命保険株式会社、
大同生命保険株式会社、三井住友海上火災保険株式会社
日本政策投資銀行（格付けの状況）
格付会社

格付け内容

備考

スタンダード・アンド・プアーズ・
レーティングズ・サービシズ

長期会社格付け：Ａ
短期会社格付け：Ａ-1

アウトルック：安定的

ムーディーズ・インベスターズ・
サービス・インク発行体格付け：Ａ3

格付けの見通し：
安定的

株式会社格付投資情報センター

発行体格付け：Ａ＋格付けの方向性：ポジティブ

Ｄ．当面の運用方針及び対処すべき課題
当面の投資環境について、本投資法人は次のような認識を持っています。
まず、東京都心部のオフィス賃貸市場においては、「2003年問題」といわれるオフィスビルの大量供給による影響が終息し、景気回復に伴う企業の増床・新規需要等が顕在化してきたことから、緩やかな回復傾向が続くと思われます。
しかしながら、今後もテナントによる物件選別は更に進展し、立地条件や建物の基本性能といったテナント訴求力の優劣による二極化傾向は一段と強まると思われます。
この傾向は、空室率が相対的に高い水準にある東京周辺部及び地方都市においても共通しており、エリア内での競争力の高い物件は、相対的に良好な運用状況を示すと思われます。
－ 11 －－11－

不動産売買市場については、今後も企業による資産売却に加え、プライベートファンドが保有する物件の売却や過去に行われた不動産の流動化案件の期間満了による資産売却により、継続的に物件の供給がなされるものと思われます。一方、プライベートファンドやＪ－ＲＥＩＴ（不動産投資法人）等による積極的な投資姿勢は今後も継続すると思われることから、東京都心部の優良物件については、厳しい投資環境が継続すると思われます。
上記の環境認識のもと、本投資法人は、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を図るため、以下の方針に基づいた運用を行います。
（イ）新規物件への投資による資産規模の拡大
本投資法人は、中期的に目指すべき総資産額の規模を5,000億円と設定し（注1）、その目標としています。この目標は、後記「2 投資方針 /（1）投資方針 / ① 基本方針 / Ｃ．
成長性の確保」、及び同「Ｄ．野村不動産グループとの業務の協調関係」に記載の方針に従い（注2）、かつ資産運用会社による資産運用を通じて、その達成を目指すものです。
本投資法人は、かかる資産規模の拡大を通じた収益拡大（外部成長）とともに、運用不動産の分散による収益変動リスクの低減及び規模のメリットを活かした運営管理コストの逓減を図ってまいります。
物件への投資に際しては、過度な取得競争を避け、優良物件に効果的に投資するため、物件売却情報の積極的かつ早期の入手を図るとともに、投資リスクを見極めるために十分な投資調査（デューディリジェンス）を行ってまいります。かかる方針を遂行するため、
今後も、独自の物件情報ルートの一層の拡大や野村不動産グループとの協調を活かした情報収集力の強化による取引機会の獲得、マーケット・リサーチ、エンジニアリング等の専門的なノウハウを結集させた価格査定力（プライシング力）の強化、売買市場における信用力の強化等を図ってまいります。
また、投資の決定に際しては、中長期的な観点からポートフォリオ全体の安定収益の確保に資する物件であることを基準とした厳しい選別を行ってまいります。
（注1）上記は本投資法人の中期的な資産規模に関する目標です。なお、後記「3 投資リスク / （1）本投資証券への投資に関するリスク要因」を併せてご参照ください。
（注2）野村不動産グループについては、後記「（2）投資法人の目的及び基本的性格 / ② 投資法人の特色 / Ｃ．安定
収益の確保と運用資産の着実な成長 /（ロ）運用資産の着実な成長」の注記をご参照ください。

（ロ）中長期を見据えた物件運営の実践
既存テナントとの良好で密接な関係の構築を強化するとともに、保有する情報力を活かし、物件特性に応じた新規テナントへの積極的な営業活動を実施することにより、中長期を見据えた安定的な稼働率及び賃料水準の維持・向上を図ります。
また、野村不動産グループ等のノウハウを活用して各物件に最適な管理仕様を構築し、運営管理の更なる効率化を通じて安定的な収益の確保を目指します。
さらに、物件が有する機能の維持・向上とともに、周辺物件との差別化・競争力の向上を目的とした戦略的なリニューアル工事を実施することにより、中長期の安定収益の確保を目指します。
上記の方針に従い、例えばＮＯＦ渋谷公園通りビル（平成17年3月21日に「西武信用金庫渋谷ビル」から名称変更しています。）の取得時に空室であった1階及び地下1階部分につき、繁華性の高い公園通りに面しているという当該物件の立地条件を活かすとともに、テナント・ニーズに応える形でのリニューアル工事の実施等を通じて、平成17年5月－ 12 －－12－

（予定）より店舗系テナントの入居を確保しています。
（ハ）保守的な財務戦略の継続
安定的な資金調達力の確保及び中長期的な信用力向上を目指し、借入金による資金調達においては、引き続き保守的なＬＴＶ水準、長期固定金利での資金調達、返済期日の分散、借入先金融機関の多様化等に留意することとします。
また、金融市場の動向を注視しながら、投資法人債の発行を含めた幅広い選択肢の中から、最適な資金調達手段を検討・選択することとします。かかる観点から、平成17年3月に投資法人債の発行により100億円の資金調達を行っています。
（注）ＬＴＶとは、ローン・トゥ・バリューをいい、総資産に対する有利子負債の比率を意味します。

－ 13 －－13－

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】①

投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投信法に基づき、主として不動産等及び不動産対応証券（注）の特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じ。）に投資し、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針として設立された法人です（本投資法人の規約第25条）。
本投資法人は、その資産の運用を資産運用会社（本書の日付現在、野村不動産投信株式会社）（以下「資産運用会社」といいます。）に全て委託しています。本投資法人の規約（以下単に「規約」といいます。）第25条に基づき、かつ本投資法人と資産運用会社との間で平成15
年8月20日に締結された資産運用委託契約（以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定
に従い、資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として資産運用ガイドラインを制定しています。
（注）「不動産等」とは、後記「2 投資方針 /（2）投資対象 / ① 投資対象資産 / Ａ．/（イ）」及び同「（ロ）」に定める資産をいい、「不動産対応証券」とは同「（ハ）」に定める資産をいいます。

②

投資法人の特色

Ａ．本投資法人の目指す役割
近時の我が国の不動産市場は、いわゆるバブル崩壊後の地価下落の影響を受け、「値上がり期待」に依存した投資判断から「収益性」を重視した投資判断へと、投資判断に係る価値基準が大きく変化しています。また、不動産の保有形態は、これを利用する法人等が直接保有する形態（法人保有型）から広く個人投資家も含めた投資者がこれを実質的に保有する形
態（投資家保有型）へと移行しつつあります。本投資法人は、このような基本的な認識に立ち、投資家の方々の運用資金と不動産市場とを直接的に結びつける役割を担うことを目指します。
Ｂ．投資対象と投資地域
本投資法人による投資は、規約及び本書の日付現在における資産運用ガイドラインにより、三大都市圏及び政令指定都市等に立地する主たる用途がオフィスビルである不動産及びかかる不動産信託受益権に対して行われます。資産運用会社は、資産運用ガイドラインにおいて詳細な投資対象及び投資地域を定めています。詳細については、後記「2 投資方針 /（1）投資方針 / ① 基本方針 / Ａ．投資対象」をご参照ください。
Ｃ．安定収益の確保と運用資産の着実な成長
本投資法人は、規約第25条により、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを目的としています。かような目的は、中長期的な資金運用を目指す投資家にとり、資金運用の目的に適合するものであると考えられます。これを受けて、資産運用会社では、資産運用ガイドラインにおいて、安定収益と成長性の確保のための方針等を定めていますが、その詳細については、後記「2 投資方針 /（1）投資方針 / ① 基本
方針 / Ｂ．安定収益の確保」及び同「Ｃ．成長性の確保」をご参照ください。

－ 14 －－14－

（イ）中長期の安定した収益の確保
本投資法人は、安定的な賃貸収益が見込める不動産等に投資を行うことを目指します。
安定的なキャッシュフローを実現するため、資産運用会社は、運用不動産の特性及びマーケット状況に応じた機動的な運用を行います。すなわち、資産運用会社は、個別の運用不動産及びマーケットの特性を十分に分析した上で地理的分散を図りつつ不動産等を取得し、かつ、個別の運用不動産毎にその安定収益を確保することを目指します。また、未稼働（開発中）の不動産への投資については、建物の完工・引渡し等のリスク及び稼働開始時期やテナント確保等の見通しに基づく稼働開始後の収益見込み等がポートフォリオ全体に与える影響を考慮の上、慎重に投資判断を行うこととします。これらにより、運用不動産の稼働率と賃料水準の維持・向上を図ります。
（ロ）運用資産の着実な成長
資産運用会社は、自ら積極的に不動産の売却情報を入手する他、野村不動産グループから得られる不動産売却情報を活用し、継続的に不動産等の取得（いわゆる外部成長）を行うことを目指します。これらに加え、賃料収入の安定的増大及び各種運営管理コス
ト削減を企図した運用（いわゆる内部成長）を図り、もって運用資産の着実な成長を目指します。なお、ここに「野村不動産グループから得られる不動産売却情報」とは、野村不動産グループの保有・開発する不動産等に関する情報、野村不動産グループが売却の代理又は媒介（以下「仲介」といいます。）を委託された不動産に関する情報及び野村不動産グループが収集した売却が見込まれる不動産に関する情報を指します。
（注）「野村不動産グループ」とは、野村不動産をはじめとする野村不動産ホールディングス株式会社の連結子会社からなる企業集団（但し、資産運用会社を除きます。）をいいます。また、野村不動産ホールディングス
株式会社を以下「野村不動産ホールディングス」といいます。

Ｄ．野村不動産グループとの業務の協調関係
本投資法人は、本書の日付現在、その資産の運用を野村不動産ホールディングスの全額出資子会社である資産運用会社に委託しています。資産運用会社における現在の経営陣及び主
要な人材は、不動産の購入、管理、売却等について、とりわけ投資・運用という観点から、
野村不動産グループにて研鑽を積んでおり、現在の資産運用会社の組織体制は、これらの人材が中核となって本投資法人の資産運用業務に当たることを意図して構築されています。このように、資産運用会社は、自らが有する知識・経験を活用して本投資法人の資産の運用を行いますが、加えて、以下のとおり、野村不動産グループとも協調し、本投資法人の運用資産の安定収益の確保及び着実な成長を目指します。
（イ）野村不動産グループから得られる不動産売却情報（ⅰ）野村不動産グループの保有・開発物件及び仲介物件
資産運用会社は、不動産売却情報を自ら取得するとともに、投資機会の増大を図るため、野村不動産グループの一員である野村不動産及び野村不動産アーバンネット株式会社（以下「野村不動産アーバンネット」といいます。）との間で、平成15年9月29日付にて「不動産等の情報提供に関する基本協定書」（以下「情報提供協
定書」といいます。）を締結しており、資産運用会社は、かかる情報提供協定書に基づき、これらグループ会社より一定の範囲の不動産売却情報の提供を受けます。
その詳細については、後記「2 投資方針 /（1）投資方針 / ① 基本方針 / Ｄ．野－ 15 －－15－

村不動産グループとの業務の協調関係 /（イ）野村不動産グループからの情報提供」をご参照ください。
（ⅱ）その他の売却が見込まれる物件
資産運用会社は、野村不動産グループの一員であり、売却が見込まれる不動産等について多くの情報を保有する野村不動産インベストメント・マネジメント株式会社（以下「野村不動産インベストメント・マネジメント」といいます。）との間で、平成15年10月14日付にて「不動産売却情報の取り扱いに関する覚書」（以下「情報取扱覚書」といいます。）を締結しています。かかる情報取扱覚書に基づき、資産運用会社は、野村不動産インベストメント・マネジメントから一定の範囲の不動産売却情報の優先的な提供を受けます。その詳細については、後記「2 投資方針 /（1）投資方針 / ① 基本方針 / Ｄ．野村不動産グループとの業務の協調関係 /（ロ）その他の売却が見込まれる物件」をご参照ください。
（ロ）不動産関連業務の人的・物的支援
資産運用会社は、野村不動産インベストメント・マネジメントにおける不動産関連業
務の人的・物的資源（リソース）を利用して本投資法人の資産運用を効率的に行うべく、
野村不動産インベストメント・マネジメントとの間で平成15年10月14日付にて「業務委託契約」（以下「業務委託契約」といいます。）を締結しています。同契約に基づき、野村不動産インベストメント・マネジメントは資産運用会社に対し、不動産市況の分析とその情報の提供、不動産売却情報の管理（データベース化等を含みます。）、並びに建物及び設備の構造又は仕様に係る技術的サポートの提供等を行います。また、資産運
用会社は、必要に応じ、野村不動産インベストメント・マネジメントに対し、不動産等の取得に関する補助及び助言を求めることがあります。その詳細については、後記「2投資方針 /（1） 投資方針 / ① 基本方針 / Ｄ．野村不動産グループとの業務の協調
関係 /（ハ）不動産関連業務の人的・物的支援」をご参照ください。

－ 16 －－16－

（３）【投資法人の仕組み】
本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の概要は以下の図のとおりです。
下図は、本投資法人が不動産信託受益権を通じて不動産を保有している場合の概要を記載したものです。

名義書換等に係る一般事務受託者

②

本投資法人

会計監査人

UFJ信託銀行株式会社

新日本監査法人
野村不動産オフィスファンド投資法人

資産保管会社経理等に係る一般事務受託者③④

投資法人債に係る一般事務受託者
投資法人債管理会社

投資主総会

株式会社ＵＦＪ銀行

三菱信託銀行株式会社
役員会
不動産信託受託者⑦

投資法人債に係る一般事務受託者(元利金支払事務取扱者)

執行役員 秋山 安敏
監督役員 堀 裕
早川 吉春⑤
株式会社UFJ銀行
野村證券株式会社
みずほ証券株式会社

三菱信託銀行株式会社
三菱信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
住友信託銀行株式会社
中央三井信託銀行株式会社
中央三井信託銀行株式会社
UFJ信託銀行株式会社
UFJ信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社⑥①

プロパティ・マネジメント会社

野村不動産株式会社野村ﾋﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
伊藤忠ｱｰﾊﾞﾝｺﾐｭﾆﾃｨ株式会社
株式会社第一ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ
生駒ﾃｨﾋﾞｰｴﾑ株式会社

情報提供会社・
リサーチ関連業務等受託者

資産運用会社⑧
野村不動産投信株式会社

野村不動産株式会社
野村不動産ｱｰﾊﾞﾝﾈｯﾄ株式会社
野村不動産ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ
・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社（注）上記図においては、各関係者の正式な法人名を記載していないものがあります。

契約の種類
①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
⑧

資産運用委託契約
名義書換等に係る一般事務委託契約
資産保管業務委託契約／経理等に係る一般事務委託契約
投資法人債管理委託契約／登録事務委託契約／投資法人債事務委託契約
元利金支払事務委託契約
プロパティ･マネジメント委託契約（注1）
不動産管理処分信託契約
情報提供協定書、情報取扱覚書、業務委託契約（注2）（注1）プロパティ・マネジメント委託契約は、運用不動産毎に本投資法人、不動産信託受託者及びプロパティ・マネジメント
会社の三者間にて締結されます（但し、本投資法人が不動産を直接に所有する場合には、当該不動産のプロパティ・マ
ネジメント委託契約は、不動産信託受託者を除く本投資法人とプロパティ・マネジメント会社との間の二者契約となります。）。
（注2）資産運用会社は、野村不動産及び野村不動産アーバンネットとの間で、情報提供協定書を、野村不動産インベストメン
ト・マネジメントとの間で情報取扱覚書を、それぞれ締結しています。さらに、資産運用会社は、野村不動産インベス
トメント・マネジメントとの間で業務委託契約を締結しています。

－ 17 －

－17－

社名
野村不動産

運営上の役割
本投資法人

業務内容
本投資法人は、主として不動産等及び不動産対応証券のオフィスファンド投資法人

特定資産に投資し、中長期の安定した収益の確保と運用
資産の着実な成長を目指して運用を行います。

野村不動産投信株式会社

資産運用会社

資産運用委託契約（上図中①）に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産運用会社として、本投資法人の規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、本投資法人の資産の運用を行います。

ＵＦＪ信託銀行株式会社

名義書換等に係る一名義書換等に係る一般事務委託契約（投資口事務代行委

般事務受託者

託契約）（上図中②）に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の投資主名簿（証券保管振替制度による実質投資主名簿を含みます。以下同じ。）、その他
これに付随する帳簿の作成、管理及び備置に関する事
務、本投資証券の発行に関する事務、投資主総会招集通知の発送、議決権行使書に関する事務、投資主・証券保管振替制度による実質投資主（以下「実質投資主」といいます。）に対して分配をする金銭の支払に関する事務等を行います。

三菱信託銀行株式会社

資産保管会社

Ａ．資産保管会社として、資産保管業務委託契約（上図

経理等に係る一般事中③）に従い、本投資法人からの委託に基づき、本務受託者

投資法人の資産の保管に係る業務を行います。
Ｂ．経理等に係る一般事務委託契約（上図中③）に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の機関の運営に関する事務、計算に関する事務、会計帳簿の作成に関する事務、納税に関する事務等を行います。

株式会社ＵＦＪ銀行

投資法人債に係る一元利金支払事務委託契約、登録事務委託契約及び投資法

般事務受託者

人債事務委託契約（上図中④及び⑤）に従い、本投資法
人からの委託に基づき、本投資法人が発行した第1回債
及び第2回債（以下併せて「本投資法人債」といいます。）（注1）に関して、投資法人債券の発行に関する事務、投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務、投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務等を行います。

野村證券株式会社

投資法人債に係る一元利金支払事務委託契約（上図中⑤）に従い、本投資法

みずほ証券株式会社

般事務受託者

人からの委託に基づき、本投資法人債に関して、投資法
人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務を行います。

株式会社ＵＦＪ銀行

投資法人債管理会社

投資法人債管理委託契約（上図中④）に従い、本投資法
人からの委託に基づき投資法人債管理会社としての業務を行います。

野村不動産株式会社

情報提供会社

情報提供協定書又は情報取扱覚書（上図中⑧）を締結し野村不動産アーバンネットて、不動産売却情報の提供を行います。詳細について

株式会社

は、後記「2 投資方針 /（1）投資方針 / ① 基本方針

野村不動産インベストメント/ Ｄ．野村不動産グループとの業務の協調関係 /（イ）・マネジメント株式会社

野村不動産グループからの情報提供」及び 同「（ロ）
その他の売却が見込まれる物件」をご参照ください。

－ 18 －－18－

社名

運営上の役割業務内容

野村不動産株式会社

プロパティ・

本投資法人（不動産信託受益権を取得する場合には、不野村ビルマネジメント

マネジメント会社

動産信託受託者）は、左記のプロパティ・マネジメント

株式会社

会社（以下「ＰＭ会社」といいます。）との間で、各運

伊藤忠アーバンコミュニティ

用不動産についてプロパティ・マネジメント委託契約

株式会社（上図中⑥）を締結しています。プロパティ・マネジメ

株式会社第一ビルディング

ント業務の内容は、以下のとおりです。

生駒ティビーエム株式会社

Ａ．初期業務（業務の引継ぎ等）
Ｂ．リーシングマネジメント業務（賃貸企画業務・賃借人誘致業務）
Ｃ．会計出納業務
Ｄ．建物管理監督業務
Ｅ．賃貸運営業務（入居済みテナント管理等）
Ｆ．修繕工事等管理業務
Ｇ．事業計画・報告書作成業務
Ｈ．その他業務
本書の日付現在において本投資法人が保有し又は取得を予定している信託受益権の原資産たる不動産のＰＭ会社については、後記「各運用不動産のＰＭ会社一覧表」をご参照ください。
本投資法人は、建物及び設備の日常的な維持管理に係る業務をＰＭ会社以外の業者に発注することがあり、このような場合、本投資法人は、ＰＭ会社に当該発注先の監督を委託します。

野村不動産インベストメント・

リサーチ関連業務等

資産運用会社と業務委託契約（上図中⑧）を締結し、以マネジメント株式会社

受託者

下の補助的な業務を行います。

（注2）

Ａ．リサーチ関連業務
Ｂ．技術的助言業務
Ｃ．取得補助業務
Ｄ．取得助言業務（注1）第1回債は、額面総額50億円、利率年1.85%、利払日毎年3月16日及び9月16日、償還日平成27年3月16日として、また、第2回債は、額面総額50億円、利率年2.47%、利払日毎年3月16日及び9月16日、償還日平成32年3月16日として、平成17年2月24日開催の本投資法人役員会の承認に基づき、平成17年3月16日に発行されました。
（注2）野村不動産インベストメント・マネジメントは、野村不動産ホールディングスの100%子会社であり、不動産投資に関する調査及びコンサルタント等を業務とする会社ですが、本書の日付現在における主な業務は、不動産への投資を目的として設立され、適格機関投資家（証券取引法（昭和23年法律第25号）第2条第3項第1号に定める者をいいます。以下同じ。）等一定の限られた投資家が投資を行うファンド（投資目的で集められた資金又はかかる資金により取得されたその他の資産の集合体をいいます。）の運営管理業務（ファンド組織の運営管理、投資すべき不動産に関する情報収集、分析、取得に関するコンサルティング等）です。

－ 19 －－19－

＜各運用不動産のＰＭ会社一覧表＞
新宿野村ビル、ＪＡＬビルディング、天王洲パークサイド
ビル、ＮＯＦ渋谷公園通りビル（注1）、品川ＮＦビル、
野村不動産株式会社（14棟）

駿河台プラザビル、星和新宿ビル、テクノポートカマタＢ棟、ファーレ立川センタースクエア、朝日生命横浜西口ビル（注2）、新横浜日興ビルディング、野村不動産大阪ビル、野村不動産四ツ橋ビル、野村不動産広島ビル

野村ビルマネジメント株式会社（2棟）

ＴＴランディック東陽町ビル、宇都宮ＮＦビル

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（2棟）

イトーピア日本橋本町ビル、神田岩本町東誠ビル

株式会社第一ビルディング（1棟）

神戸海岸ビル

生駒ティビーエム株式会社（1棟）

いすゞ芝ビル（注1）当該資産は、平成17年3月21日に「西武信用金庫渋谷ビル」から「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。
（注2）朝日生命横浜西口ビルは、平成17年5月12日に取得する予定です。

－ 20 －－20－

（４）【投資法人の機構】
本投資法人の機構は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役員2
名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会により構成されています。また、本投資法
人の会計監査人は新日本監査法人です。
①

投資法人の機構

Ａ．投資主総会（イ） 投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会においては、原則として出席した投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（規約第11条第1項）、規約の変更その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口総数の過半数に当たる投資主が出席し、その議決権の3分の2以上により決議されなければなりません（投信法第140条、商法（明治32年法律第48号）第343条第1項等）。投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、一定の場合を除き、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案について賛成したものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第13条）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は規約に定められており、かかる規約の変更には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。また、本投資法人の資産の運用に係る、資産運用会社との間の資産運用委託契約を解約するためには、原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第34条の9、第206条）。
（ロ） 本投資法人の投資主総会は、2年に1回以上開催します。開催場所は、本店の所在地若しくは隣接地又は役員会の決定に基づいて東京都各区内において招集します（規約第9条）。なお、本投資法人は、第2回投資主総会を平成17年7月下旬に開催する予定です。
（ハ）

法令に別段の定めのある場合の他、投資主総会は、執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会において予め定めた順序に従い執行役員の1人がこれを招集します（規約第9条第2項）。
（ニ）投資主総会を開催する場合には、会日から2ヶ月前までに会日を公告し、かつ本投資法人が役員会の決議を経て法令に従い予め公告して定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載された投資主に対し会日の2週間前までに投資主総会の招集通知を発送します（投信法第91条第1項、規約第14条）。なお、第2回投資主総会に係る基準日を平成17年
4月30日とすることにつき、本投資法人役員会において決議しています。したがって、
本書による募集及び売出しに係る本投資法人の投資証券を取得した投資主は、当該投資証券につき、第2回投資主総会において議決権を有しません。投資主総会招集通知には、会議の目的たる事項及び議決権の行使について参考となるべき事項等を記載します（投信法第91条第3項）。
（ホ）

投資主総会の議長は、執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会において予め定めた順序に従い執行役員の1人がこれに当たります。但し、全ての執行役員に欠員又は事故がある場合は、役員会において予め定めた順序に従い、監督役員の1人がこれに当たります（規約第10条）。
Ｂ．執行役員、監督役員及び役員会（イ） 執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法
人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています。但し、投－ 21 －－21－

資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産の運用又は保管に係る委託契約の締結又は変更、資産運用報酬、資産保管手数料等の資産の運用又は保管に係る費用の支払、その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認が必要となります（投信法第97条第2項）。また、監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています（投信法第103条第1項）。
（ロ） 役員会は執行役員及び監督役員で構成され、一定の業務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第97条第2項）他、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職
務執行を監督する権限を有しています（投信法第107条第1項）。役員会の決議は、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます（投信法第108条第1項、
商法第260条ノ2第1項、規約第20条）。
（ハ） 決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができず、その場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入されません（投信法第108条第1項、商法第260条ノ2第2項）。
（ニ） 本投資法人の執行役員は1人以上、監督役員は2人以上とします。但し、監督役員の員数は、執行役員の員数に1を加えた数以上でなければなりません（投信法第102条、規約第15条）。
（ホ） 執行役員及び監督役員は、本投資法人の投資主総会において選任します。但し、法令の規定により、設立の際に選任されたものとみなされる執行役員及び監督役員はこの限りではありません（投信法第95条、第100条、規約第16条）。
（ヘ）

執行役員及び監督役員の任期は、就任後2年を超えることができません。但し、再任は禁じられていません。また、補欠として又は増員により就任した執行役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（投信法第99条第1項、第104条、商法第256条第1項、規約第16条）。
（ト） 役員会は、法令に別段の定めがある場合の他、執行役員が1人の場合は当該執行役員
が、執行役員が2人以上の場合は役員会において予め定めた順序に従い執行役員の1人がこれを招集し、その議長となります（投信法第106条第1項、規約第19条第1項）。
（チ）

役員会の招集通知は、会日の3日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものとします。但し、執行役員及び監督役員の全員の同意を得て、招集期間を短縮
し、又は省略することができます（規約第19条第2項）。
Ｃ．会計監査人（イ） 会計監査人は、本投資法人の投資主総会において選任されます。但し、法令の規定により、設立の際に選任されたものとみなされる会計監査人はこの限りではありません（投信法第114条、規約第22条）。
（ロ） 本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第118条第1項、第129条第4項）。
（ハ）

会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。投資主総会において別段の決議がなされなかった
ときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（投信法第116条、規約第23条）。
②

投資法人の運用体制
本投資法人は、その資産の運用を資産運用会社に全て委託しています。資産運用会社は、本－ 22 －－22－

投資法人との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用を行います。資産運用会社である野村不動産投信株式会社における組織及び意思決定手続は、以下のとおりです。
Ａ．組織

組織図
株主総会

取締役会
監査役
代表取締役社長
コンプライアンス
委員会

投資委員会

投資運用本部

不動産投資グループ

ｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
ｸﾞﾙｰﾌﾟ

財務企画本部

ﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
ｸﾞﾙｰﾌﾟ

財務経理
グループ

業務管理
グループ

（イ）取締役会
資産運用会社の経営の基本的かつ重要な事項について意思決定を行う機関は取締役会であり、取締役会は原則として毎月1回開催され、業務執行の基本方針を決定するとともに、各取締役による業務執行を監督します。
資産運用会社の組織上、上記取締役会の他、「投資運用本部」及び「財務企画本部」が置かれ、それぞれの本部長がこれを統括します。さらに、後記「Ｂ．業務分掌体制」に記載のグループ（合計5グループ）が設置され、それぞれにグループリーダーが配置されます。なお、本部及びグループによっては、担当取締役が本部長を兼務し、又は本部長がグループリーダーを兼務することがあります。
（ロ）投資委員会及びコンプライアンス委員会
資産運用会社の社内規程上、取締役会は、上記の他に重要な組織として各種の委員会を設置して一定の業務を遂行させることができます。本書の日付現在、取締役会決議をもって、投資委員会及びコンプライアンス委員会が設置されています。
投資委員会は、本投資法人の運用資産に係る運用方針等の重要事項を決定するとともに、営業期間経過の都度、運用実績についての評価分析を行います。
コンプライアンス委員会は、法令の遵守状況の確認の他、投信法に定める利害関係人等及び利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言を行っている会社等と本投資法人との競合取引等につき、資産運用の受託者としての責務（社内規程であるコンプラ
イアンス・マニュアルに定められています。）を遵守しているか否か等を審議します。
以上の詳細については、それぞれ、後記「Ｃ．投資運用の意思決定機構」及び「Ｄ．コンプライアンス体制（法令等遵守確保のための体制）」をご参照ください。

－ 23 －－23－

Ｂ．業務分掌体制
各組織・機関の主な業務・権限は次のとおりです。
＜各組織の業務の概略＞
組織名称

各組織の業務の概略

投資委員会

本投資法人の資産の運用に係る重要な事項について審議・決定します。主な審議事項は次のとおりです。
・資産運用ガイドラインの策定及び改定
・本投資法人の投資対象となる不動産等の選定及び運用資産の売却・本投資法人の運用不動産に係る年度運用計画（後記「2 投資方針 /（1）投資方針 / ③ ポートフォリオ運営管理方針 /Ｃ．年度運用計画等の策定及び管理」をご参照ください。）の策定及び変更
・本投資法人の資金調達等の重要な事項に関する方針についての決定
上記の他、営業期間経過の都度、運用実績についての評価分析を行います。

コンプライアンス委員会

投信法に定める利害関係人等及び利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言を行っている会社等と本投資法人との競合取引等について、資産運用の受託者としての責務を遵守しているか否か等を審議します。かかる審議は、その取引を投資委員会に提案するのに先立って行われます。
上記の他、次のとおり、資産運用会社の法令の遵守状況の確認を行います。
・上記に当たらない取引について、コンプライアンス・オフィ
サーからの要請に基づいて、投資委員会に提出される議案における法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を、投資委員会への起案に先立って審議・投資委員会の審議経過における法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を事後的に審議・その他本投資法人の資産の運用状況におけるコンプライアン
ス状況を定期的に確認

投資運用本部
不動産投資グループ

不動産等の取得業務（デューディリジェンス業務を含みます。）
を行います。

アセットマネジメントグループ

本投資法人の運用不動産の運営、管理及び売却に関する業務を行います。

財務企画本部
ファンドマネジメントグループ

本投資法人の運用資産のポートフォリオ管理、本投資法人の情報開示に関する業務等を行います。

財務経理グループ

本投資法人の資金調達に関する業務、本投資法人の運用資産に係る会計、税務及び資金管理に関する業務並びに資産運用会社の人
事、経理及び総務に関する業務等を行います。

業務管理グループ

コンプライアンス及びリスク管理に関する業務（資産運用会社の内部監査等を含みます。）を行います。

－ 24 －－24－

Ｃ．投資運用の意思決定機構
資産運用会社の投資委員会は、本投資法人の運用不動産に係る運用方針等の重要事項を決定する機関であり、特に、本投資法人による新たな不動産等の取得・売却等について、案件の選定や条件の決定を行います。また、本投資法人のための資産運用ガイドライン及び年度
運用計画の策定並びにこれらに基づく運用不動産の運営管理、資金調達の方針等の重要な事項に関する審議及び資産運用会社としての意思決定を行います。
投資委員会は、代表取締役社長を委員長とし、各本部の本部長、各グループのグループリーダー及びコンプライアンス・オフィサーをもって構成されます。また、委員長は必要に応じ上記以外の者を委員として追加指名することが可能であり、また、資産運用会社の役職
員及び資産運用会社外の専門的知識を有する第三者を招聘し、適宜意見を聴取することができます。
投資委員会へ提出される議案は、資産運用会社内のいずれかのグループが作成の上、まずコンプライアンス・オフィサー（業務管理グループのグループリーダーがコンプライアン
ス・オフィサーに就任します。）へ提出され、法令・諸規則（適用ある法令、条例、本投資法人の規約、東京証券取引所の諸規則、社団法人投資信託協会（以下「投資信託協会」といいます。）が定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」（平成13年3月16日制定。その後の改正を含みます。以下「投資信託協会規則」といいます。）、資産運用委
託契約並びに資産運用会社の定款及び社内規程等を含みます。以下同じ。）上の適合性を確認します。その上で、投信法に定める利害関係人等との取引並びに利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言を行っている会社等と本投資法人との競合取引等については、更にコンプライアンス委員会にて、資産運用の受託者としての責務等に照らしてその是非を検討します。これらの手続を経た上、グループリーダーが当該議案を投資委員会へ提出します。
投資委員会においては、各委員がそれぞれの立場から意見を述べ、その上で統一的な意思決定・投資判断を行うことを目的として、決議は、原則として議決権を有する委員の全員一致をもって成立することとしています。なお、投資委員会における決議の中立性を確保するため、議案を提出したグループから委員として参加する者は、当該議案に関して議決権を有さず、審議にのみ参加します。また、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス
上の問題に関する確認を行うために投資委員会の審議に参加しますが、議案に関し議決権を有しません。
投資運用に関する議案の作成・提出から投資委員会における決議までの手続は、以下のとおりです。

－ 25 －－25－

議案の作成・提出者

・議案を作成したグループに属する委員は、当該議案を投資委員会に提出する前にコンプライア
ンス・オフィサーに提出し、法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無
に関する確認を受けなければなりません。

起案

ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ･ｵﾌｨｻｰ

ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ委員会

・コンプライアンス・オフィサーが必要と認める
場合には、コンプライアンス委員会を開催し、上記確認を行います。但し、投信法に定める利害関係人等並びに利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言を行っている会社等と本投資法人との競合取引等に係る場合には、必ずコンプライアンス委員会の審議及び承認を経なければなりません。
・コンプライアンス・オフィサーが、投資委員会の審議経過に法令・諸規則の遵守状況その他コ
ンプライアンス上の重要な問題があると判断す
る場合には、コンプライアンス・オフィサーの判断により投資委員会における審議を中断するものとし、当該問題の協議のためコンプライア
ンス委員会を別途開催します。その結果、コン
プライアンス委員会において法令・諸規則その他コンプライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、当該議案に関する審議を次回以降の投資委員会にて行います。

投資委員会
意思決定

ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ委員会

・投資委員会における意思決定後、審議経過及び投資判断におけるコンプライアンス上の問題の有無を、コンプライアンス委員会において審議します。

－ 26 －－26－

Ｄ．コンプライアンス体制（法令等遵守確保のための体制）（イ）コンプライアンス委員会
資産運用会社は、資産運用会社の遂行する本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運用する行為であるという基本的な認識のもと、適正な運用体制を構築するため、法令の遵守状況の確認、投信法に定める利害関係人等との取引及び利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との競合取引等について審議する機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。コンプ
ライアンス委員会では、上記目的のため、法令遵守の確認内容と確認手続を定めたコン
プライアンス規程の策定・改廃を行う他、適正な運用を図るために遵守すべき行動指針（資産運用の受託者としての責務を含みます。）を定めるコンプライアンス・マニュアルを策定・改廃します。
コンプライアンス委員会はコンプライアンス・オフィサーを委員長とし、委員は代表取締役社長、常勤の取締役及び監査役並びに委員長が指名した社外の専門家から構成されます。本書の日付現在、社外の専門家は、コンプライアンスに精通した社外の専門家（1名）及び社外の弁護士（1名）です。なお、委員長は必要に応じ、委員を追加指名することができます。
コンプライアンス規程は、投信法に定める利害関係人等との取引の他、以下の（ⅰ）
及び（ⅱ）に定める取引（これに該当する取引として、野村不動産グループのうち投信法に定める利害関係人等に該当しない法人との取引、野村不動産グループの顧客等と本投資法人との競合取引等が想定されます。）についても、法令上の問題点の有無の他、資産運用の受託者としての責務（上記のとおり、コンプライアンス・マニュアルに定められています。）を遵守しているか否かを、当該取引についての議案が投資委員会に提出される前にコンプライアンス委員会において審議・検討するものと定めています。その結果、法令・諸規則その他コンプライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、当該議案が投資委員会に提案されます。
（ⅰ）利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との間の不動産等の売買（ⅱ）その他利害関係人等又は利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との間の、互いに利益が対立するおそれのある契約（プロパティ・マネジメント委託契約等）の締結
コンプライアンス・オフィサーが投資委員会における審議の前に、コンプライアンス
委員会における審議が必要であると認めた取引又は議案についても、上記と同様、コン
プライアンス委員会における審議・検討が先行し、コンプライアンス委員会において法
令・諸規則・行動指針その他コンプライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、当該議案が投資委員会に提案されます。
また、投資委員会における審議の途中であっても、コンプライアンス上の重要な問題があるとコンプライアンス・オフィサーが判断した場合には、その時点で投資委員会の審議を一旦中断し、コンプライアンス委員会において、法令・諸規則の遵守について審議を行います。その結果、コンプライアンス委員会において法令・諸規則その他コンプ
ライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、当該議案に関する審議を次回以降の投資委員会にて行います。
さらに、コンプライアンス委員会には、投資委員会で行われた審議の経過及び結論が全て報告され、事後的にコンプライアンス上の問題の有無が審議・検討されます。
コンプライアンス委員会では3ヶ月に一度以上、本投資法人の資産運用におけるコン
プライアンス状況に係る審議を行い、その結果を資産運用会社の取締役会で決議します。
－ 27 －－27－

コンプライアンス委員会の決議は、審議の対象とされた議案について議決権を有する委員の3分の2以上の賛成により採択されます。コンプライアンス委員会での審議事項が投信法に定める利害関係人等又は利害関係人等が資産の運用及び管理に係る助言を行っている会社等と本投資法人との競合取引等に該当する場合、コンプライアンス委員が利害関係人等の役員若しくは使用人である場合には、当該コンプライアンス委員は、その議案に関する決議について議決権を有しません。但し、当該コンプライアンス委員が、
コンプライアンス・オフィサー又は監査役である場合はこの限りではありません。
（ロ）コンプライアンス・オフィサー
資産運用会社は、法令遵守のため、特に、その他のグループに対する法令遵守に係る
社内牽制機能の実効性確保のため、コンプライアンス委員会に加えて、常設のコンプラ
イアンス担当部門として業務管理グループを設置します。
また、業務管理グループのグループリーダーをコンプライアンス・オフィサーに指名し、様々な権限を認めています。資産運用会社におけるコンプライアンス責任者である
コンプライアンス・オフィサーは、本投資法人の資産運用における業務執行が、法令・諸規則に基づいていることを常に監視します。そのため、コンプライアンス・オフィ
サーは、投資委員会へ提出される全ての議案に関し、法令・諸規則の遵守状況を事前に検討し、コンプライアンス上の重要な問題が認められないと判断する場合においてのみ、当該議案は投資委員会に提出されます。また、投資委員会の審議開始後においても、コ
ンプライアンス上のチェックを行います。
また、コンプライアンス・オフィサーは、本投資法人の運用方針等を決定する組織（意思決定機関）である投資委員会に出席し、同委員会において提出される全ての議案について、その内容、審議の過程及び審議の結果におけるコンプライアンス状況を確認し、必要に応じ意見を述べることができるものとされています。なお、コンプライアン
ス・オフィサーは、投資委員会における議決権を有しません。
コンプライアンス・オフィサーは、本投資法人の運用資産に関連する国内外の法令・諸規則による規則内容を把握・更新し、規制環境等が変更される場合には、必要に応じて社内の各グループへ連絡し、規制の周知徹底を図るとともに、個別案件及び外部提出文書等に関するコンプライアンス上の問題の有無の調査等を通じ、日常の業務執行においてもコンプライアンス状況の確認を行います。
コンプライアンス・オフィサーは、上記コンプライアンス状況の確認の結果、業務執行の過程においてコンプライアンス上の重要な問題を発見した場合には、直ちに代表取締役社長にその旨を報告し、かつコンプライアンス委員会の開催及び審議を含め、適切な措置を取ることを求めます。

－ 28 －－28－

（５）【投資法人の出資総額】
本書の日付現在の本投資法人の出資総額、本投資法人が発行する投資口の総口数及び発行済投資口総数は以下のとおりです。
出資総額92,168,480,000円

投資口の総口数

2,000,000口

発行済投資口総数184,650口

なお、最近5年間における出資総額及び発行済投資口総数の異動は以下のとおりです。

年月日

摘要

平成15年8月7日
平成15年12月4日
平成16年5月19日

私募設立
公募増資
公募増資
第三者割
当による
増資

平成16年6月16日

出資総額（千円）
増加額
残高
200,000
200,000
71,506,500
71,706,500
19,866,000
91,572,500
595,980

92,168,480

発行済投資口総数（口）
増加口数
残高
400
400
148,200
148,600
35,000183,600
1,050

184,650

備考
（注1）
（注2）
（注3）
（注4）

（注1）本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価格500,000円にて投資口を発行しました。
（注2）1口当たり発行価格500,000円（引受価額482,500円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により投資口を追加発行しました。
（注3）1口当たり発行価格588,000円（引受価額567,600円）にて、新規物件の取得資金の調達及び借入金の返済等を目的として公募により投資口を追加発行しました。
（注4）平成16年5月19日に行われた公募増資に伴い、1口当たり発行価額567,600円にて、野村證券株式会社に対して投資口の割当を行いました。

－ 29 －－29－

（６）【主要な投資主の状況】
第2期末時点における主要な投資主の状況及び投資主のタイプ別の構成は次のとおりです。
①

主要な投資主の状況

住所

所有
投資口数
（口）

発行済投資口総数に対する所有投資口数の割合（%）（注）

野村不動産株式会社

東京都新宿区西新宿一丁目26番2号

10,4145.64

株式会社池田銀行

大阪府池田市城南二丁目1番11号

8,707

4.72

東京都中央区晴海一丁目8番11号

8,186

4.43

東京都中央区晴海一丁目8番12号

5,629

3.05

学校法人川崎学園

岡山県倉敷市松島577番地

5,000

2.71

株式会社中国銀行

岡山県岡山市丸の内一丁目15番20号

4,919

2.66

アメリカン ライフ インシュアランス カン
パニー ジーエイエル（常任代理人シティバ
ンク・エヌ・エイ東京支店）

東京都品川区東品川二丁目3番14号

4,698

2.54

株式会社北洋銀行

北海道札幌市中央区大通西三丁目11
番地

4,526

2.45

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

東京都港区浜松町二丁目11番3号

4,459

2.41

富士火災海上保険株式会社

大阪府大阪市中央区南船場一丁目18
番11号

3,796

2.06

60,33432.67

氏名又は名称

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投
資信託口）

合

計

（注）発行済投資口総数に対する所有投資口数の割合は、小数点第3位を四捨五入しています。

②

投資主構成
投資口の状況
区分

政府及び地
方公共団体

金融機関

証券会社

－

180

12

313

49
（3）

14,96815,522

割合
（%）

－

1.16

0.08

2.02

0.32
（0.02）

96.43

100.00

保有投資口数（口）－

100,146

2,386

25,51012,837（9）43,771

184,650

割合
（%）

－

54.24

1.29

13.82

6.95
（0.00）

23.70

100.00

投資主数（人）

その他の国 外国法人等
個人その他
内法人
（うち個人）（注）割合については、小数点第3位を四捨五入しています。よって、合計が100%にならない場合があります。
（注）「その他の国内法人」の欄には、保管振替機構名義の投資口が、8口含まれています。

－ 30 －－30－計２【投資方針】（１）【投資方針】①

基本方針
本投資法人は、投信法に基づき、その規約において、主として不動産等及び不動産対応証券の特定資産に投資し、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことをその基本方針とする旨規定しています（規約第25条）。本投資法人は、本書の日付
現在、その資産の運用を資産運用会社たる野村不動産投信株式会社に全て委託しています。
資産運用会社は、規約に定める本投資法人の基本方針に従い、かつ本投資法人との資産運用委託契約に基づいて、その社内規程として資産運用ガイドラインを制定しており、資産運用ガ
イドラインにおいて、本投資法人の運用資産に適用される運用及び管理に係る方針を以下に記載のとおり定めています。かかる資産運用ガイドラインは、近時の不動産市場について、「収益性」重視の投資判断への変化と、いわゆる投資家保有型の不動産保有形態への移行を基本的な認識とする資産運用会社が、規約に定める本投資法人の投資の基本方針の実現のために現時点で最も適切であると判断して制定した資産運用の細則であり、資産運用会社は営業期間毎にこの見直しを行うこととします。したがって、今後不動産を取り巻く市場環境、資本市場の動向及び経済環境等が変動し、資産運用会社が規約に定める本投資法人の投資の基本方針を実現するために最も適切であると判断する場合には、機動的に資産運用ガイドラインを変更するものとします。
Ａ．投資対象規約及び資産運用ガイドラインに従い、資産運用会社は、主として、以下の資産を対象として投資を行う方針です。
（イ）用途
主たる用途がオフィスビルである不動産及びかかる不動産を主たる信託財産とする不動産信託受益権を対象に投資を行います。
流通市場の規模及び投資機会の絶対数からみて、オフィスビルは、日本における不動
産投資の中心的な投資対象であると考えられます。また、オフィスビルは、特定の企業の本社等として又は特殊な用途において使用される場合を除き、その特性として、①多様なテナントの入居が見込め、テナントを分散させて収益に関するリスクを軽減することにより安定した収益が期待でき、②個別運用不動産当たりの資産額が他のタイプの不動産（例えば住居等）に比べて相対的に大きいことから、投資額当たりの取得コスト及び管理コストを削減し、投資効率を高めることが期待できます。資産運用会社では、これらの点から、オフィスビルは、中長期的な収益安定と資産規模の着実な成長を企図す
る本投資法人の投資方針に合致すると考えています。
（ロ）投資地域
本投資法人は、運用資産の着実な成長を達成するために、下記の三大都市圏及び政令指定都市等に立地する物件を投資対象とします。更に詳細なポートフォリオの内訳については、後記「Ｂ．安定収益の確保 / （イ）分散投資（ポートフォリオ構築方針）」
をご参照ください。

－ 31 －－31－

首都圏：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、群馬県、栃木県、茨城県
中部圏：愛知県、静岡県
近畿圏：大阪府、京都府、兵庫県
その他：政令指定都市及びそれに準ずる都市
Ｂ．安定収益の確保
本投資法人は、安定的な賃貸収益が見込める不動産等に投資を行うことを基本方針としま
す。
（イ）分散投資（ポートフォリオ構築方針）
特定の地域における経済状況の変動、地震その他の特定の地域に重大な影響を及ぼす事情による収益の変動を極小化することは、ポートフォリオとしての安定した収益の確保に不可欠と考えられます。
資産運用会社においては、かかる目的のため、主要都市毎の経済状況及びオフィスビ
ル市場の規模・動向（ストック量、時価総額、売買及び賃貸の需給環境とその将来性予測）を考慮してポートフォリオの地理的構成を決定します。
資産運用会社の資産運用ガイドラインにおいて、運用不動産の地理的構成は下記の数
値を目安としています。但し、かかる数値は中長期的な目標値であり、その達成が約束されるものではなく、今後の資産取得の過程で一時的に下記の数値どおりとならない場
合があります。

1

東京都心部（都心6区：千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区）

60-80%

2

東京周辺部（1都3県：東京都心部以外の東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）

10-20%

3

その他地方都市

10-20%（ロ）個別運用不動産の安定収益確保
資産運用会社は、中長期的に安定した収益を実現するため、下記のとおり物件特性及びマーケット状況等に応じた機動的な運用に努め、稼働率と賃料水準の維持・向上を図ります。
（ⅰ）物件特性の把握
不動産等の取得に当たり資産運用会社は、当該不動産等に関し、収益性の調査、物理的調査、マーケット調査及び法的調査等の詳細な調査（デューディリジェンス）を多角的に行い、運用不動産の物件特性（立地の優位性、建物の性能及び規模、賃料水準、競合物件の有無等）を把握します。また、その特性を踏まえた収益変動
リスク及びその回避・軽減方法を検討した上で、投資の可否及び取得価格等を判断します。その詳細は、後記「② 投資基準 / Ａ．物件選定基準」、同「Ｂ．物件調査（デューディリジェンス）基準」及び同「Ｃ．投資分析基準」をご参照ください。
（ⅱ）サブマーケット分析
サブマーケットとは、特定の不動産に固有の一定の特性に着目した需要層毎に細－ 32 －－32－

分化された賃貸市場のことをいいます。資産運用会社は、不動産等の取得に当たり、対象物件の立地のみにとらわれることなく、物件特性の分析に基づいて当該物件が属する実質的なサブマーケットを見極める等の分析を行います。その際、当該サブマーケットの過去の状況の推移、中長期的なテナント需要及び新規賃貸不動産の供給見通し等に関する調査を実施し、サブマーケット自体の中長期的な安定性を確認し、その上で当該物件自体の収益につき、その安定性を検証します。
（ⅲ）テナント営業（リーシング）
資産運用会社は、営業期間毎に、本投資法人の運用不動産毎に物件別事業計画（後記「③ ポートフォリオ運営管理方針 / Ｃ．年度運用計画等の策定及び管理」
をご参照ください。）を策定し、その一部として、運用不動産毎にリーシング計画を策定します。リーシング計画には、サブマーケット内の新築賃貸不動産の供給動
向、業種別テナント動向及び他物件成約事例等を反映し、新規募集賃料及び既存テ
ナントの継続的な賃料の設定、既存テナントの満足度の向上、新規テナント候補への継続営業等の方針を定め、リーシングにつき機動的な対応を図ります。
（ⅳ）大規模修繕及びリニューアル計画
資産運用会社は、運用不動産の収益の安定化と競争力及び資産価値の維持・向上を図るため、中長期的な視点に基づき、戦略的な大規模修繕（物件機能維持）及びリニューアル（物件機能向上）計画を策定します。これらの計画策定に際し、設備や構造面で高い専門性が求められる分野においては、必要に応じて、野村不動産イ
ンベストメント・マネジメントから建物及び設備等に関する助言を受けることができます。
（ⅴ）未稼働（開発中）不動産への投資方針
本投資法人は、原則として、取得時点において既に賃貸され、収益を上げている
不動産に投資を行います。未稼働（開発中）の不動産への投資については、建物の完工・引渡し等のリスク及び稼働開始時期やテナント確保等の見通しに基づく稼働開始後の収益見込み等がポートフォリオ全体に与える影響を考慮の上、慎重に投資判断を行います。
Ｃ．成長性の確保
資産運用会社は、規約及び資産運用ガイドラインに基づき、以下のとおり運用資産の成長を確保することを目指します。
（イ）内部成長
資産運用会社は、ポートフォリオからの収益の極大化を目標として、賃料収入の安定的成長及び各種運営・管理コスト削減を企図した運用を行います。
（ⅰ）賃料収入の安定的成長
個別運用不動産について営業期間毎に策定する物件別事業計画に定めるリーシン
グ計画に基づき、物件毎に適正なＰＭ会社を選定し、戦略的なリーシング活動を行
い、物件別事業計画に沿った稼働率及び賃料の維持・向上に努めます。
同様に、物件別事業計画に基づいた計画的な大規模修繕・リニューアル工事の実－ 33 －－33－

施により、建物性能の維持及び経年劣化による陳腐化の回避を図り、競争力を高め、稼働率及び賃料の維持・向上を目指します。
（ⅱ）運営・管理コストの削減
管理費、維持・修繕費及び各種手数料の構成比を運用不動産毎に検証し、清掃会
社や警備会社等の使用業者の入札による選定、近接して所在する運用不動産についての建物管理の一括委託等の手法も取り入れることにより、費用削減を模索します。
また、恒常的な支出削減に寄与する機械管理システムの導入や、重要設備の更新等を行うことにより、人件費・動力費の削減・効率化を追求します。
（ロ）外部成長
本投資法人は、平成15年12月に、本投資証券の上場申請時に取得予定であった資産12物件（取得価格の合計 約1,042億円）を取得しました。本投資法人は、これらの資産に加え、その後本書の日付までに7物件（取得価格の合計 約803億円）を追加で取得し、また、1物件（取得予定価格 50.5億円）の取得のための売買契約を締結しています。さらに、本投資法人は、今後とも資産規模を拡大させ、それによって、投資口の流動性向
上、運用不動産の分散による収益変動リスクの低減、規模のメリットによる運営コストの逓減等を図る方針です。
かかる目的のため、不動産の購入についての専門家を擁する資産運用会社は、広く不動産売却情報を収集します。これに加え、資産運用会社は野村不動産グループから得られる売却物件情報（野村不動産グループの保有・開発する不動産等に関する情報、野村
不動産グループが仲介を委託された不動産に関する情報及びその他野村不動産グループが収集した売却が見込まれる不動産に関する情報）を活用します。その詳細については
後記「Ｄ．野村不動産グループとの業務の協調関係」を、また、野村不動産との利益相反の防止については後記「7 管理及び運営の概要 / （2） 利害関係人との取引制限」
を、それぞれご参照ください。
Ｄ．野村不動産グループとの業務の協調関係
資産運用会社における現在の経営陣及び主要な人材は、不動産の購入、管理、売却等について、とりわけ投資・運用という観点から、野村不動産グループにて研鑚を積んでおり、現在の資産運用会社の組織体制は、これらの人材が中核となって本投資法人の資産運用業務に当たることを意図して構築されています。このように資産運用会社は、自らが有する知識・経験を活用して本投資法人の資産の運用を行いますが、加えて、以下のとおり、野村不動産グループとも協調し、本投資法人の安定収益の確保及び運用資産の着実な成長を目指します。
（イ）野村不動産グループからの情報提供（ⅰ）野村不動産グループの保有・開発物件
資産運用会社は、野村不動産及び野村不動産アーバンネットとの間で、それぞれ、情報提供協定書を締結しています。かかる情報提供協定書に基づき、野村不動産及び野村不動産アーバンネットは、自ら保有し又は今後開発して保有することとなる不動産等のうち、本投資法人の物件選定基準（後記「② 投資基準 / Ａ．物件選定
基準」をご参照ください。）に大要適合すると思われる不動産等を売却しようとする場合、その情報を原則として第三者より先に資産運用会社に通知します。資産運－ 34 －－34－

用会社がかかる情報を検討し、その結果取得を決定し、情報提供を受けた会社との間で売却条件等につき合意に達した場合には、本投資法人は、当該会社からこれを買受けることがあります。なお、野村不動産及び野村不動産アーバンネットから不動産等を取得する場合には、資産運用会社は、その社内規程に従い、コンプライア
ンス委員会の承認を必要とします。かかる手続については、前記「1 投資法人の概況 / （4）投資法人の機構 / ② 投資法人の運用体制 / Ｄ．コンプライアンス体
制（法令等遵守確保のための体制）」をご参照ください。
（ⅱ）野村不動産グループの仲介物件
野村不動産及び野村不動産アーバンネットはいずれも、収益を期待できる不動産
に関する仲介事業を展開しています。これらの会社は、本投資法人の物件選定基準に合致する不動産等の所有者その他の関係者から当該不動産等の仲介の委託を受けた場合には、所有者等の意向等によって提供できない場合を除き、情報提供協定書に基づき、その情報を資産運用会社に速やかに通知するよう努めることとなっています。これにより、本投資法人は、野村不動産グループの広範な仲介ネットワーク
により収集される情報をタイムリーに入手することができます。
（ロ）その他の売却が見込まれる物件
資産運用会社は、投資用不動産について多くの情報を保有する野村不動産インベスト
メント・マネジメントとの間で、情報取扱覚書を締結しています。かかる情報取扱覚書に基づき、野村不動産インベストメント・マネジメントは、入手した不動産売却情報のうち、次に掲げる基準に合致する不動産の情報については、所有者等の意向等によって提供できない場合を除き、第三者に開示するより早く又は遅くとも第三者に開示するのと同時に、これを資産運用会社に開示し、開示後一定期間本投資法人を優先順位第一位の購入候補者として取扱うこととしています。かかる取扱いにより資産運用会社は、当該不動産の購入を優先的に検討できます。
（基準）①主たる用途がオフィスであること、②三大都市圏、政令指定都市又はこれらに準ずる
都市等に所在すること、③延床面積が3,000坪以上であること、④新耐震基準若しくはそれと同水準以上の耐震性能を有すること（ＰＭＬ20%未満）又は短期間の工事により耐震性能がかかる水準に達することが可能と見込まれること、⑤情報取得時点において賃貸可能面積の90%以上が賃貸されており、かつ、かかる時点から6ヶ月後においても賃貸可能面積の90%以上が賃貸されていると見込まれること。
（注）ＰＭＬの意味については、後記「（2）投資対象 / ② 今後取得予定の資産及び既に取得済みの資産の概要/ Ｇ．地震リスク分析の概要」をご参照ください。

－ 35 －－35－

本投資法人野村不動産投信

野村不動産
野村不動産アーバンネット
野村不動産インベストメント･マネジメント

不動産売買市場

野村不動産
野村不動産ｱｰﾊﾞﾝﾈｯﾄ
保有･開発物件（ハ）不動産関連業務の人的・物的支援
資産運用会社は、野村不動産インベストメント・マネジメントにおける不動産関連業
務の人的・物的資源（リソース）を利用して本投資法人の資産運用業務を効率的に行う
べく、野村不動産インベストメント・マネジメントとの間で業務委託契約を締結しています。資産運用会社は、同契約に基づき、野村不動産インベストメント・マネジメント
から次のような資産運用業務を補助するサービスの提供を受けます。このうち、下記（ⅲ）及び（ⅳ）については、資産運用会社において業務繁忙等の場合又は必要に応じて、これらを委託することができることとなっており、これにより、資産運用会社における効率的な人員配置が可能となっています。また、業務の対象となる不動産等について利益相反のおそれがある場合には、（ⅰ）以外の業務の委託を差し控えることとなっています。
（ⅰ）リサーチ関連業務
市場動向（経済、不動産売買市場、オフィスビル賃貸市場、資本市場等）の分析並びに不動産売却情報の管理及び分析（ⅱ）技術的助言業務
本投資法人が取得した不動産等又は取得を検討する不動産等に関する建築工学・
建築実務その他技術的側面からの助言及び補助（ⅲ）取得補助業務
資産運用会社が不動産等を取得しようとする際の情報収集、分析及びデューディ
リジェンス補助－ 36 －－36－

（ⅳ）取得助言業務
資産運用会社が不動産等の取得を検討するに当たり必要な情報の分析及びこれに基づく助言等②

投資基準
Ａ．物件選定基準
個別の運用不動産の選定に当たっては、下表の各項目を基準とします。
項

目

選

定

基

準

投資対象

主たる用途がオフィスビルであること

投資地域

三大都市圏又は政令指定都市等に立地すること

物件規模

延床面積が1,000坪以上（注）であること

耐震性

新耐震基準適合又はそれと同水準以上の耐震性能を有し、ＰＭＬが20%未満であ
ること

収益性

取得検討時点までの稼働率及び賃料収入等を勘案し、安定した収益が見込めることテナント構成テナントの信用力、使用目的が適正であること（注）

延床面積（登記簿記載）を基本とし、建築基準法（昭和25年法律第201号）に定める延床面積も考慮して判断します。

なお、上記に加え、共有されている不動産又は区分所有建物である不動産の購入を検討する際には、①他の共有者又は区分所有者の負担部分を含めた敷金及び修繕金等の保全措置が採られているか、②共有の場合につき、共有物の分割請求や持分の売却を制限する措置が採られているか、③他の共有者の持分又は他の区分所有者の専有部分についての担保設定の有
無及び時期、④他の共有者又は区分所有者の属性等を総合的に勘案します。また、建物の築年数については、築年数に応じた経年劣化等に伴う資本的支出額（コスト）を予測し、ポー
トフォリオ全体での資本的支出の平準化に留意するものとします。
Ｂ．物件調査（デューディリジェンス）基準
不動産等の取得に際しては、下記の基準に従って調査を行います。
（イ） 運用不動産の収益性調査、物理的調査、マーケット調査及び法的調査等の詳細な調査（デューディリジェンス）を実施します。
（ロ） 個別の不動産等の調査・投資適格性の判断に関しては、デューディリジェンスにおける調査レベルの均一化を図るとともに、取引に当たって留意すべき事項を十分に調査、認識した上で投資適格性を判断します。
（ハ） 専門性・客観性・透明性の観点から、建物調査（ＰＭＬを含みます。）、環境調査、
マーケット調査、鑑定評価については、利害関係を有しない独立した外部業者へ調査を委託します。

－ 37 －－37－なお、デューディリジェンスに係る一部の業務に関しては、業務委託契約に基づき、必要に応じて野村不動産インベストメント・マネジメントに業務を委託し、業務の効率化を図ります。
Ｃ．投資分析基準
不動産等の取得に際しては、運用不動産に関して投資委員会で多角的な分析を行った上で、最終的な投資判断を行います。分析項目には、以下を含みます。
項

目

目

的

物件概要

・物件選定基準との整合性の確認

物件調査結果・投資対象としての適格性の確認・取引に当たって留意すべき事項の確認
・サブマーケットの現状及び将来性の確認

取引概要

・売買条件及びスケジュールの確認
・売主に起因するリスクの確認

マーケット分析

・当該物件の稼働率及び賃料水準の予測

投資・運用戦略・物件特性を踏まえた上での投資戦略及びマネジメント戦略の検証
・想定賃料及び想定稼働率等に基づく当該案件の予想収支の検証
・取得価格算出におけるキャップレートの検証
・当該物件取得後のポートフォリオ構成及び収支の検証

資金調達

・必要資金額の算出（初期修繕を伴う物件の場合はその内容）及び資金調
達方法の検討ストラクチャー概要

・関係者（ＰＭ会社、不動産信託受託者（資産が不動産信託受益権の場合）を含みます。）の選定、ストラクチャー及び各関係者と締結する委
託契約の概要等の確認

リスク分析

・当該投資に関するリスクの抽出及び個々のリスクへの対応策の検討

Ｄ．保険付保基準（イ） 本投資法人は、火災等の災害や事故等による建物の損害・第三者からの損害賠償請求等に対応するため、火災保険、賠償責任保険等の付保等の措置を講じます。
（ロ） 地震保険の付保については、地震の発生時に予想される各運用不動産及びポートフォ
リオ全体への影響と保険料等の負担の収益への影響等を比較検討した上で決定します。
③

ポートフォリオ運営管理方針
資産運用会社は、投資の基本方針に基づき、中長期的な安定収益とポートフォリオの着実な成長を実現するため、以下の方針に基づいて賃料収入の安定的成長、適切な管理・修繕による物件の資産価値維持及び向上並びに各種運営・管理コスト削減を目的とした運用を行います。
Ａ．基本戦略（イ）リーシング活動の展開
安定した収益を確保するため、運用不動産毎に次の諸点に留意してリーシング活動を展開します。
－ 38 －－38－

（ⅰ）サブマーケット動向の把握
マーケットレポート及び不動産仲介業者等から収集した情報に基づき、各運用不動産の属するサブマーケットのテナント需給の見通し、賃料相場、稼働率、競合物件動向等を分析します。なお、サブマーケットに構造的変化（新規賃貸不動産の開発動向、新たな交通機関の開業・新駅の設置等）が見られる場合には、当該変化の影響を分析します。
（ⅱ）重点営業対象先の選定
サブマーケットにおけるテナントの動き及びその理由（企業統合、事業転換、リストラクチャリング等）を調査及び分析し、営業活動の重点対象先とすべきテナン
ト（又は業種）を選定します。
（ⅲ）最適な賃貸条件の検討
個別のテナントの賃貸条件の決定に当たっては、当該テナントの信用力、ポート
フォリオ全体の収入に対する当該テナントからの賃料収入の割合、契約形態（定期建物賃貸借であるか否か等）を総合的に判断します。
（ⅳ）既存テナント動向の把握
既存テナントとのコミュニケーションを十分に図り、当該テナントの動向、不満や解約ニーズ、又は増床希望等を早期に把握し、適切かつ迅速な対応策を講じます。
（ロ）運営管理の効率化
運用不動産の長期的収益基盤を強化するため、次の諸点に留意して運営管理の効率化に努めます。
（ⅰ） 管理費総額における項目毎の費用の構成を検証し、運営管理コストに削減の余地があると判断される場合は、清掃会社や警備会社等の使用業者の変更、複数物件の一括委託等によるコスト削減を検討します。なお、コスト削減の実施に際しては、
当該運用不動産の競争力及び入居中のテナント満足度に留意します。
（ⅱ） 機械管理システムの導入、主要設備（受変電設備・空調システム制御装置）の更新等、技術的対応による運営管理の効率化を図ります。
（ハ）運用不動産の価値の維持・向上（大規模修繕及びリニューアル）運用不動産の物理的・機能的価値の維持・向上を図るため、次の諸点に留意した大規
模修繕（機能維持を目的とした各種設備機器の更新、建物の経年劣化への対応等）及びリニューアル（機能向上を目的としたＯＡフロアへの変更、フロア別又は貸室別空調設
備の導入、外壁・共用部等の美観及び快適性の向上等）を実施します。
（ⅰ）取得に際しての大規模修繕及びリニューアル方針の策定
運用不動産毎の築年数、過去の修繕履歴、設備水準等を勘案した上で、大規模修繕及びリニューアル方針を策定します。
また、機能維持を目的とした修繕工事に加え、サブマーケット内の他の不動産との差別化を図り、競争力を高めるための機能向上を目的としたリニューアルについ－ 39 －－39－

ても十分な検討を行います。
（ⅱ）営業期間毎の大規模修繕・リニューアル計画の策定
上記の大規模修繕及びリニューアル方針に基づき、物件別事業計画の一部として、
営業期間毎の修繕・リニューアル計画を策定します。適切な修繕・リニューアルを行うため、かかる計画の内容及び予算を、エンジニアリング・レポートの内容を踏まえて検証します。
（ⅲ）ポートフォリオ全体での検証
上記修繕・リニューアル計画の策定においては、内容が共通した工事を複数物件に実施することによって、ポートフォリオ全体の修繕費用の削減につながると判断した場合には、同時期に一括して実施することも検討します。
また、ポートフォリオ全体の収支の安定性を確保するため、営業期間毎の修繕費用と留保資金（減価償却費）とのバランス及びポートフォリオ全体の修繕・リニュ
ーアル工事費用の平準化に留意します。
（ⅳ）既存テナントへの配慮
工事の実施に当たっては、入居中のテナントに対する影響度に配慮し、実施の適否を判断します。
（ニ）売却方針
不動産等の売却については、当該運用不動産の現在及び将来にわたる収益性、サブマーケットの将来性及び安定性、当該運用不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況、
テナントの属性及び契約内容等、ポートフォリオの構成等を考慮の上、総合的に判断します。
Ｂ．ＰＭ会社の選定・管理方針
上記基本戦略に基づき内部成長を実現し、安定収益を確保するためには、運用不動産毎に賃貸管理・会計管理・施設管理を統括するＰＭ会社が重要な役割を担います。資産運用会社
は、運用不動産毎に最適なＰＭ会社を選定し、適切な管理を行うために、以下の諸点に留意します。
（イ）ＰＭ会社の選定方針
ＰＭ会社の選定に当たっては、候補となる会社の経営状態、業務実績、組織体制、報酬水準、社内における利益相反取引・競合取引の防止策等の項目を総合的に検討した上で、最適と思われる業者を選定します。
なお、上記に加え、取得後の運営の継続性（入居中のテナントとの良好な関係の維持等）についても十分に考慮します。また、同一の地域に運用不動産が複数存在する場合には、運営管理の効率化を目的として、同一のＰＭ会社を選定することを検討します。
（ロ）ＰＭ会社の管理方針（ⅰ）ＰＭ会社との一体的な運営管理
資産運用会社は、定期的（原則として毎月）に、各運用不動産のＰＭ会社と以下－ 40 －－40－

の事項に関する状況確認及び対応についての協議を行います。
・前月の収支状況・運用不動産の稼働状況
・既存テナントの動向
・新規テナント営業活動の状況
・今後必要な修繕工事と実行中の修繕工事の状況
・入居中のテナントからのクレーム（ⅱ）物件の特徴に合わせた運営管理体制の構築
ＰＭ会社に対し、各運用不動産の特徴に合わせた運営管理体制を構築するよう求めることにより、適切な運営管理を実行します。
（ⅲ）ＰＭ会社の評価
資産運用会社は、定期的（原則として一年毎）に、各運用不動産のＰＭ会社の運営実績（計画の達成度やテナント満足度等の観点を含みます。）を評価します。その結果によっては、ＰＭ会社を変更することを検討します。
Ｃ．年度運用計画等の策定及び管理
資産運用会社は、本投資法人の営業期間毎に運用資産全体について「年度運用計画」を、各運用不動産について「物件別事業計画」を策定し、計画的な資産の運用を行います。
（イ）年度運用計画
本投資法人の保有するポートフォリオの運営管理について、営業期間毎に、年度運用計画を策定し、計画的な運営管理を実施します。年度運用計画は、各営業期間開始時点のポートフォリオ全体の収支予算及び物件別事業計画により構成するものとし、各営業期間の開始時までに投資委員会の決議により決定されます。
（ロ）物件別事業計画
個別の運用不動産における内部成長の実現のため、営業期間毎に物件別事業計画を策定します。物件別事業計画は、当営業期間の収支予算（月次収支予算を含みます。）、リーシング計画、大規模修繕・リニューアル計画等の項目から構成されます。
（ハ）年度運用計画の検証（ⅰ）月次での検証
資産運用会社は、運用不動産毎及びポートフォリオ全体での月次収支実績を検証します。
月次収支予算と実績に乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正年度運用計画（期中運用計画）を策定します。なお、期中に不動産等の取得・売却を行った場合も同様とします。
（ⅱ）営業期間毎の検証
各運用不動産及びポートフォリオ全体の運用状況を分析し、それを踏まえて、翌－ 41 －－41－

営業期間以降の年度運用計画を策定します。
④

財務方針
本投資法人は、安定収益の実現と運用資産の着実な成長のために、以下に掲げる方針に従い、計画的かつ機動的な財務戦略を立案、実行します。
Ａ．エクイティ・ファイナンス
投資口の追加発行は、新たに取得する不動産等の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率（ＬＴＶ：ローン・トゥ・バリュー）、経済市況等を勘案して決定します。
Ｂ．デット・ファイナンス
資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮し、長期又は短期の借入れ、投資法人債の発行、コミットメントラインの設定等を検討します。また、ＬＴＶ水準については、資金余力の確保に留意した設定とします。なお、本投資法人の借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
・ＬＴＶ水準
ＬＴＶ水準は60%を上限としますが、新規投資や資産評価の変動等により、一時的に上限を超えることがあります。
・担保設定方針
借入れ又は投資法人債の発行に際しては、運用資産又はその原資産に担保を設定することがあります。

⑤

情報開示方針本投資法人は、法令・諸規則の要請する内容及び様式に従って、迅速かつ正確な開示を行います。また、情報の透明性及び分かり易さに配慮し、法定開示以外の情報の開示も積極的に実施する方針です。

－ 42 －－42－

（２）【投資対象】①

投資対象資産Ａ．規約に規定する本投資法人の投資対象は以下の特定資産とします（規約第27条）。
（イ）不動産（ここでは、（ロ）（ⅰ）及び（ⅱ）の資産を除きます。）（ロ）次に掲げる各資産（以下総称して「不動産同等物」といい、不動産及び不動産同等物を総称して「不動産等」といいます。）（ⅰ）不動産の賃借権（ⅱ）地上権（ⅲ）不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と併せて信託する包括契約を含みますが、有価証券に該当するものを除きます。）（ⅳ）信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）（ⅴ）当事者の一方が相手方の行う不動産又は（ロ）（ⅰ）乃至（ⅳ）に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）（ⅵ）信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）（ハ）不動産等を主たる投資対象とすることを目的とする次に掲げるもの（以下総称して「不動産対応証券」といいます。）（ⅰ）優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。以下「資産流動化法」といいます。）第2条第9項に定める優先出資証券をいいます。）（ⅱ）受益証券（投信法第2条第12項に定める受益証券をいいます。）（ⅲ）投資証券（投信法第2条第22項に定める投資証券をいいます。）（ⅳ）特定目的信託の受益証券（資産流動化法第2条第15項に定める特定目的信託の受益証券（上記（ロ）（ⅲ）、（ⅳ）又は（ⅵ）に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）
Ｂ．

本投資法人は、上記Ａ．に掲げる特定資産の他、次に掲げる特定資産により運用します。

（イ）次に掲げる特定資産（ⅰ）預金（ⅱ）国債証券（証券取引法第2条第1項第1号で定めるものをいいます。）（ⅲ）地方債証券（証券取引法第2条第1項第2号で定めるものをいいます。）（ⅳ）特別の法律により法人の発行する債券（証券取引法第2条第1項第3号で定めるものをいいます。）－ 43 －－43－

（ⅴ）譲渡性預金（ⅵ）コマーシャル・ペーパー（証券取引法第2条第1項第8号に定めるものをいいます。）（ⅶ）資産流動化法に規定する特定社債券（資産流動化法第2条第9項に定める特定社債券をいいます。）（ⅷ）金銭債権（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。以下「投信法施行令」といいます。）第3条第11号に定めるものをいいます。）（ⅸ）信託財産を主として（ⅰ）乃至（ⅷ）に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（有価証券に該当するものを除きます。）（ロ）金融デリバティブ取引に関する権利（投信法施行令第3条第14号に定めるものをいいます。）②

今後取得予定の資産及び既に取得済みの資産の概要
Ａ．今後取得予定の資産の概要
本投資法人は、本書の日付現在において下記の不動産信託受益権を取得することを予定しており、現受益者との間で平成17年4月1日付で売買契約を締結しています。かかる不動産信託受益権又はその原資産たる不動産を、以下「取得予定資産」といいます。その詳細については、後記「Ｅ．取得予定資産及び期中取得資産の個別資産毎の概要」をご参照ください。
なお、本投資法人は、その運用方針に適合する資産を今後も引き続き取得することを予定し、そのため、取得予定資産に限らず、常に新たな資産取得に向けた市場調査と物件売却情報の入手に努めています。また、必要に応じ、潜在的な売主や関係権利者との間で交渉を行うことがあります。関係権利者との交渉等を経て新たな資産の取得が決定された場合には、
法令・諸規則の定めるところにより適時開示を行うことになります。
（イ）朝日生命横浜西口ビル（ⅰ）取得資産： 不動産を信託する信託の受益権（ⅱ）物件名称： 朝日生命横浜西口ビル（ⅲ）取得予定価格 ： 5,050百万円（ⅳ）契約締結日：

平成17年4月1日 （信託受益権売買契約締結日）（ⅴ）取得予定日：

平成17年5月12日 （信託受益権の引渡し予定日）（ⅵ）売主： 有限会社クレオ・インベストメント・セカンド（ⅶ）取得資金： 一般募集の対象となる本投資証券の発行により調達した手取金により取得予定（注）売主である有限会社クレオ・インベストメント・セカンドは、野村不動産の100%子会社であり、投信法上の利害関係人等に該当するため、資産運用会社は、投資委員会規程、コンプライアンス規程、コンプライアンス・マニュア
ル等に基づき、本物件の取得及び取得価格その他の条件等について、資産運用会社のコンプライアンス委員会及び投資委員会における審議・承認を得ています。かかる制度の詳細については前記「1投資法人の概況 /（4）投資法人の機構 / ② 投資法人の運用体制 / Ｃ．投資運用の意思決定機構」をご参照ください。

－ 44 －－44－

Ｂ．第3期中に取得した資産
本投資法人は、上記の「取得予定資産」の取得の他、平成17年3月（第3期中）に下記の不動産信託受益権（1物件）を取得しました。かかる不動産信託受益権又はその原資産たる不動産を、以下「期中取得資産」といいます。その詳細については、後記「Ｅ．取得予定資産及び期中取得資産の個別資産毎の概要」をご参照ください。なお、本投資法人は、期中取得
資産の取得以前である第2期末時点（平成16年10月31日現在）において、不動産信託受益権（18物件）を保有しており、その詳細については、後記「5 運用状況 / （2） 投資資産 /② 投資不動産物件 / Ｄ．運用不動産の内容 / （イ）個別の運用不動産の概要」をご参照ください。かかる18物件の不動産信託受益権又はその原資産たる不動産と期中取得資産（1物件）とを併せて、以下「本件取得済み資産｣といいます。
期中取得資産の概要等は以下のとおりです。
（イ）ＪＡＬビルディング（ⅰ）取得資産： 不動産を信託する信託の受益権（ⅱ）物件名称： ＪＡＬビルディング（ⅲ）取得価格： 33,080百万円（ⅳ）契約締結日：

平成16年12月1日 （信託受益権売買契約締結日）（ⅴ）取得日：平成17年3月18日 （信託受益権の引渡し日）（ⅵ）売主： グローバルビルディング株式会社（ⅶ）取得資金： 借入金及び本投資法人債の発行により調達した資金により取得（注）本物件取得に関しては、本物件の仲介者である野村不動産から情報提供を得ております。野村不動産は、投信法上の利害関係人等に該当するため、資産運用会社は、投資委員会規程、コンプライアンス規程、コンプライアンス・
マニュアル等に基づき、かかる仲介業務の委託が資産運用の受託者としての責務を遵守して行われたか否か等について、資産運用会社のコンプライアンス委員会及び投資委員会における審議・承認を得ています。かかる制度の詳細については前記「1投資法人の概況 /（4）投資法人の機構 / ② 投資法人の運用体制 / Ｃ．投資運用の意思決定機構」をご参照ください。なお、当該委託に関して野村不動産に支払われた手数料は、以下のとおりです。
支払手数料：992.4百万円（取得価格の3%、消費税を含みません。）

なお、本投資法人は、今後も野村不動産グループが有する売却物件に関する情報ネットワーク、資産運用事業のプ
ラットフォーム等を活用することにより、優良物件の取得を通じて中長期の安定収益の確保と運用資産の着実な成長を図っていく所存です。

－ 45 －－45－

Ｃ．取得予定資産及び本件取得済み資産の概要（イ）資産の概要
取得予定資産（1物件）及び本投資法人が本書の日付現在で保有している本件取得済
み資産（19物件）（合計20物件）の概要（原資産たる不動産の所在地、資産の種類、不動産信託受託者の権原（所有・それ以外の別）、取得（予定）日、取得（予定）価格、
ポートフォリオに占める比率、鑑定評価額）は以下のとおりです。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成17年1月末日現在のものです。
所有・それ以外の別
用 途

地 域

物件名称

新宿野村ビル （注5）
ＪＡＬビルディング
イトーピア日本橋本町ビル
天王洲パークサイドビル
東京
都心部

ＮＯＦ渋谷公園通りビル（注8）いすゞ芝ビル
品川ＮＦビル
駿河台プラザビル
神田岩本町東誠ビル
星和新宿ビル所在地（住居表示）

東京都新宿区西新宿
一丁目26番2号
東京都品川区東品川
二丁目4番11号
東京都中央区日本橋本町
二丁目7番1号
東京都品川区東品川
二丁目5番8号
東京都渋谷区宇田川町
20番17号
東京都港区芝四丁目2番3号
東京都品川区東品川
一丁目2番5号
東京都千代田区神田駿河台二丁目5番12号
東京都千代田区岩本町
三丁目8番16号
東京都渋谷区千駄ヶ谷
五丁目32番7号

資産の種類
土地

建物

所有権

所有権

所有権
信託受益権
（注6）

区分
所有権

信託受益権

所有権

所有権

信託受益権

所有権
（注7）

区分
所有権

信託受益権

所有権

所有権

信託受益権

所有権

所有権

信託受益権

所有権

所有権

信託受益権

所有権

所有権

信託受益権

所有権

所有権

信託受益権

所有権

所有権

信託受益権

取得
鑑定
取得
（予定） 比率
評価額
（予定）
（%）
価格
（百万円）
日
（百万円） （注2）
（注3）
（注1）
平成15年
38,73020.4
38,40012月8日
平成17年
33,08017.4
30,940
3月18日
平成15年
20,60010.9
20,400
12月5日
平成16年
14,8007.8
14,700
2月27日
平成16年
12,000
6.3
12,000
9月28日
平成16年
10,000
5.3
10,000
5月25日
平成15年
5,500
2.9
5,390
12月8日
平成16年
5,150
2.7
5,220
2月27日
平成16年
3,080
1.6
3,150
2月26日
平成16年
2,280
1.2
2,300
6月25日

東京都心部合計（10物件）
事務所
（注4）

ＴＴランディック東陽町ビル
テクノポートカマタＢ棟
東京 ファーレ立川センタースクエア
周辺部
朝日生命横浜西口ビル
新横浜日興ビルディング

東京都江東区新砂一丁目6番35号
東京都大田区南蒲田
二丁目16番1号
東京都立川市曙町
二丁目36番2号
神奈川県横浜市西区北幸
一丁目11番11号
神奈川県横浜市港北区
新横浜二丁目15番地16
（注12）

所有権
所有権 平成15年
信託受益権（注9） （注9） 12月5日
所有権
区分
平成15年
信託受益権
（注10） 所有権 12月5日
所有権
区分
平成15年
信託受益権
（注11） 所有権 12月5日
平成17年
信託受益権 所有権
所有権
5月12日
信託受益権

所有権

所有権

平成15年
12月5日

東京周辺部合計（5物件）
宇都宮ＮＦビル
野村不動産大阪ビル
その他
地方都
市

野村不動産四ツ橋ビル
神戸海岸ビル野村不動産広島ビル

栃木県宇都宮市馬場通り
二丁目1番1号
大阪府大阪市中央区
安土町一丁目8番15号
大阪府大阪市西区阿波座
一丁目4番4号
兵庫県神戸市中央区
海岸通3番地（注12）
広島県広島市中区
立町2番23号

信託受益権

所有権
（注13）

所有権

信託受益権

所有権

所有権

信託受益権

所有権

所有権

信託受益権

所有権

所有権

信託受益権

所有権

所有権

その他地方都市合計（5物件）
合計（20物件）

（注1）

平成15年
12月5日
平成15年
12月5日
平成15年
12月5日
平成15年
12月5日
平成15年
12月5日

145,22076.6

142,500

7,550

4.0

7,610

6,430

3.4

6,530

3,290

1.7

3,450

5,050

2.7

5,050

3,600

1.9

3,470

25,92013.7

26,110

2,970

1.6

3,080

6,410

3.4

6,560

3,940

2.1

4,130

3,280

1.7

3,200

1,930

1.0

1,910

18,5309.8

18,880189,670

100.0

187,490

取得（予定）価格には、当該不動産等の取得に要した付帯費用を含まない金額（売買契約書等に記載された売買金額）を記載
しています。

（注2）

取得（予定）価格に基づき、各資産が上記表のポートフォリオ全体（20物件の取得（予定）価格の総額）に占める比率を記載
しています。比率は小数点第2位を四捨五入しています。そのため、合計が100.0%にならない場合があります。

－ 46 －

－46－

（注3）

鑑定評価額は平成16年10月31日を価格時点とします。但し、ＪＡＬビルディングの鑑定評価額は平成16年11月15日を、朝日生
命横浜西口ビルは平成17年3月15日をそれぞれ価格時点とします。

（注4）

新宿野村ビル等その一部が店舗等として使用されているものがあります。

（注5）

当該資産は不動産信託受益権の準共有持分であり、本投資法人が保有する準共有持分の割合は全体の50.1%です。上記表中の取得価格は、この準共有持分の価格です。

（注6）

当該資産については、敷地権登記がなされており、本投資法人が保有する敷地権（所有権の共有持分）割合は10,000,000分の
5,089,619です。

（注7）

当該資産については、敷地権登記がなされており、本投資法人が保有する敷地権（所有権の共有持分）割合は10,000分の6,898
です。

（注8）

当該資産は、平成17年3月21日に「西武信用金庫渋谷ビル」から「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。

（注9）

当該資産は、共有持分（2分の1）につき平成13年9月13日に信託設定された後、残る共有持分（2分の1）についても平成14年8月22日に別途信託設定されたため、本書の日付現在2つの信託受益権に分かれています。2件の信託財産たる共有持分の合計は1となります。

（注10）

当該資産のうち土地は2筆からなり、かかる土地2筆のうち、1筆は共有（本投資法人の共有持分は100分の30）です。

（注11）

当該資産については、敷地権登記がなされており、本投資法人が保有する敷地権（所有権の共有持分）割合は100,000,000分の
45,698,000です。

（注12）

当該資産の所在地は、住居表示が未実施です。

（注13）

当該資産のうち土地は10筆からなり、当該土地10筆のうち、1筆は借地権です。

－ 47 －－47－

（ロ）建物の概要
取得予定資産（1物件）及び本件取得済み資産（19物件）（合計20物件）の建物の概要（構造及び階数、竣工年月、賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナントの総数、年間賃料収入）は以下のとおりです。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、
平成17年1月末日現在のものです。

用途

地域

物件名称

新宿野村ビルＪＡＬビルディング
（注9）
イトーピア
日本橋本町ビル
天王洲
パークサイドビル
東京
都心
部

ＮＯＦ
渋谷公園通りビル（注10）

SRC･RC
B2/26F
SRC
B3/8F
S･RC･
SRC
B2/21F
SRC･RC
B2/8F

竣工年月
（注2）

テナント 年間賃料収入
の総数
（千円）
（注6）
（注7）

昭和53年5月

31,804.67

30,759.50

96.7

88

3,035,523

平成8年6月42,084.11

42,084.11

100.0

1

-

昭和36年4月
昭和43年4月増築

19,233.28

18,903.62

98.3

12

1,581,383

平成7年1月18,051.61

18,051.61

100.0

14

1,315,875

昭和62年9月

3,273.80

2,628.38

80.3

2357,437

7,204.2688.2

10514,644

昭和62年11月

7,850.99

7,850.99

100.0

5443,323

平成9年4月

4,160.94

4,160.94

100.0

1

-

神田岩本町
東誠ビル

SRC
9F

昭和63年7月

4,076.38

4,076.38

100.0

8

264,997

星和新宿ビルSRC
B1/8F

昭和61年3月

2,464.71

2,464.71

100.0

5176,223

141,165.57

138,184.50

97.9

146

-

平成元年11月

18,218.17

18,218.17

100.0

1

-

平成2年9月13,683.46

12,817.65

93.7

12

717,870

平成6年12月

6,853.38

6,853.38

100.0

16

414,137

昭和60年10月

6,817.76

6,535.45

95.9

25

415,512

平成2年10月

8,074.83

8,074.83

100.0

3

-

53,647.60

52,499.48

97.9

57

-

平成11年12月

5,887.40

5,657.58

96.1

26

278,434

昭和58年12月

16,977.79

14,805.76

87.2

22

791,470

平成3年11月

11,558.68

11,222.04

97.1

17

569,293

平成10年2月

6,427.01

5,827.27

90.7

27

321,284

昭和51年7月

7,912.02

7,173.90

90.7

14

365,128

48,762.90

44,686.55

91.6

106

2,325,608

309

14,596,414（注12）

東京都心部合計（10物件）
ＴＴランディック
東陽町ビル
テクノポート
カマタＢ棟
ファーレ立川センタースクエア
朝日生命横浜西口ビル
（注11）
新横浜
日興ビルディング

SRC･RC
7F
S･SRC
B1/11F
S･SRC･RC
B2/12F
SRC
B1/9F
SRC
B1/9F

東京周辺部合計（5物件）
宇都宮ＮＦビル
野村不動産
大阪ビル
野村不動産
四ツ橋ビル
神戸海岸ビル
野村不動産
広島ビル

S･SRC
B2/10F
SRC
B2/12F
S･SRC
B2/15F
S･SRC
B1/16F
SRC
B2/9F

その他地方都市合計（5物件）
合計（20物件）

（注1）

稼働率
（%）
（注5）

8,165.08

駿河台プラザビル

その
他
地方
都市

賃貸面積
（㎡）
（注4）

平成3年3月品川ＮＦビル東京
周辺
部

賃貸可能面積
（㎡）
（注3）

SRC･S
B1/7F
SRC
B1/8F
S･RC
B1/8F

いすゞ芝ビル

事務所
（注8）

構造及び
階数
（注1）
SRC･RC･S
B5/50F

243,576.07

235,370.53

96.6「構造」について、「S」は鉄骨造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味しま
す。

（注2）

「竣工年月」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。

（注3）「賃貸可能面積」とは、一定の時点における個々の資産のうち賃貸が可能な事務所及び店舗等の合計面積（区分所有建物については原則として専有部分ですが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。新宿野村ビルについては建物全－ 48 －－48－

体の賃貸可能面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積とします。また、ＪＡＬビル
ディングについては、その共用部分につき、本投資法人が信託受託者を通じて保有する、管理規約に定める共用部分の共有持分割合を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。）を指します。なお、賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではな
く、賃貸借契約に記載されている建物竣工図等をもとに算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致せず、場合により延床面積を上回ることがあります。
（注4）「賃貸面積」とは、個々の資産の賃貸可能面積に含まれ、かつ実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている面積（但し、事務所及び店舗の面積に限り、駐車場等の貸付面積を含みません。新宿野村ビルについては建物全体の賃貸面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積とします。また、ＪＡＬビルディングについては、その共用部分につき、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。）を指します。

（注5）「稼働率」とは、個々の資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を百分率の形式で示したものをいいます。なお、「合計」欄における稼働率は、賃貸可能面積全体に占める賃貸面積全体の割合として求めています。（いずれも小数点第2位を四捨五入して記載しています。）（注6）「テナントの総数」とは、貸室の一部又は全部が一括賃貸に供され、当該賃貸借契約における賃借人がエンドテナント（実際の利用者たる賃借人又は転借人）に対し当該貸室の転貸を行う契約（マスターリース契約）が締結されている資産については、
当該マスターリース契約の賃借人を1テナントと数えています。また、合計のテナントの総数は、1テナントが特定の資産にて複数の貸室を賃借している場合についてはこれを当該資産について1テナントと数え、複数の資産を賃借している場合には別に数えて延べテナント数を記載しています。新宿野村ビルについては、建物全体に係るテナントの総数を記載しています。

（注7）「年間賃料収入」とは、平成17年1月末日現在で有効な賃貸借契約上の月額賃料（事務所及び店舗の賃料・共益費合計）を12倍にした金額です（千円未満は四捨五入して記載しています。）。但し、賃料が売上歩合制となっているテナントの場合は、基本賃料水準を基準としています。また、契約により一定期間賃料が免除されているテナントについては、上記の表の目的では
当該免除期間は考慮していません。なお、新宿野村ビルの契約賃料収入は建物全体から得られる賃料に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じて算出しています。取得予定資産についての平成17年1月末日現在の契約上の月額
賃料は、取得予定資産の現受益者から提供を受けた情報に基づくものです。なお、ＪＡＬビルディング、駿河台プラザビル、ＴＴランディック東陽町ビル及び新横浜日興ビルディングの年間賃料収入については、やむを得ない事情により開示していま
せん。

（注8）

新宿野村ビル等その一部が店舗等として使用されているものがあります。

（注9）

ＪＡＬビルディングについては、物件取得時に新たに賃貸借契約が締結されたため、平成17年3月18日現在の情報を記載してい
ます。

（注10）

当該資産は、平成17年3月21日に「西武信用金庫渋谷ビル」から「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。

（注11）

朝日生命横浜西口ビルについては、取得予定資産の現受益者から提供を受けた情報に基づいて記載しています。

（注12）「年間賃料収入」欄のうち「合計（20物件）」欄での数値は、ＪＡＬビルディング、駿河台プラザビル、ＴＴランディック東
陽町ビル及び新横浜日興ビルディングに係る年間賃料収入を含む数値です。なお、ＪＡＬビルディングについては平成17年3月18日現在で有効な賃貸借契約上の月額賃料に基づいており、また、当該賃料算定の対象となっている面積は、本投資法人の保有する信託受益権に係る信託の受託者が保有する専有部分の面積（25,550.70㎡）であり、共用部分は含みません。

－ 49 －－49－

Ｄ．取得予定資産及び本件取得済み資産に係る信託受益権の概要
取得予定資産（1物件）及び本件取得済み資産（19物件）（合計20物件）の個別資産毎の信託の概要（信託受託者名、信託契約期間、保有形態及び保有割合）は以下のとおりです。
なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成17年1月末日現在のものです。
信託契約期間信託の対象となる
物件名称

信託受託者名新宿野村ビル

保有形態（保有割合）

設定日満了日

三菱信託銀行株式会社

平成15年12月8日

平成25年12月末日

信託受益権（準共有持分の割合50.1%）

三菱信託銀行株式会社

平成17年3月18日

平成27年3月末日

信託受益権（100%）

三菱信託銀行株式会社

平成14年3月5日

平成24年2月末日

信託受益権（100%）

天王洲
パークサイドビル

住友信託銀行株式会社

平成3年3月27日

平成26年2月末日

信託受益権（100%）

ＮＯＦ
渋谷公園通りビル（注2）

住友信託銀行株式会社

平成16年9月28日

平成26年9月30日

信託受益権（100%）

いすゞ芝ビル

住友信託銀行株式会社

平成13年9月27日

平成23年9月30日

信託受益権（100%）

品川ＮＦビル

中央三井信託銀行株式会社

平成15年12月8日

平成25年12月末日

信託受益権（100%）

駿河台プラザビル

住友信託銀行株式会社

平成16年2月27日

平成26年2月末日

信託受益権（100%）

神田岩本町
東誠ビル

中央三井信託銀行株式会社

平成16年2月26日

平成26年2月末日

信託受益権（100%）

星和新宿ビル

三菱信託銀行株式会社

平成15年1月30日

平成25年3月末日

信託受益権（100%）

ＴＴランディック
東陽町ビル
（注3）

住友信託銀行株式会社

ＪＡＬビルディング
（注1）
イトーピア
日本橋本町ビル

テクノポート
カマタＢ棟
ファーレ立川センタースクエア

平成13年9月13日

信託受益権（100%）
平成23年9月12日

平成14年8月22日

信託受益権（100%）

中央三井信託銀行株式会社

平成12年9月29日

平成22年9月30日

信託受益権（100%）

ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成15年12月5日

平成25年12月末日

信託受益権（100%）

朝日生命横浜西口ビル

みずほ信託銀行株式会社

平成14年3月29日

平成26年10月31日

信託受益権（100%）

新横浜
日興ビルディング

三菱信託銀行株式会社

平成14年3月27日

平成24年3月31日

信託受益権（100%）

宇都宮ＮＦビル

ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成13年7月5日

平成23年7月4日

信託受益権（100%）

住友信託銀行株式会社

平成15年12月5日

平成25年12月末日

信託受益権（100%）

住友信託銀行株式会社

平成15年12月5日

平成25年12月末日

信託受益権（100%）

神戸海岸ビル

中央三井信託銀行株式会社

平成14年5月10日

平成24年4月末日

信託受益権（100%）

野村不動産
広島ビル

中央三井信託銀行株式会社

平成15年12月5日

平成25年12月末日

信託受益権（100%）

野村不動産
大阪ビル
野村不動産
四ツ橋ビル

（注1） ＪＡＬビルディングについては、平成17年3月18日現在の情報を記載しています。
（注2）

当該資産は、平成17年3月21日に「西武信用金庫渋谷ビル」から「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。

（注3）

当該資産は、共有持分（2分の1）につき平成13年9月13日に信託設定された後、残る共有持分（2分の1）についても平成14年8月22日に別途信託設定されたため、本書の日付現在2つの信託受益権に分かれています。

－ 50 －－50－

Ｅ．取得予定資産及び期中取得資産の個別資産毎の概要
取得予定資産（1物件）及び期中取得資産（1物件）（合計2物件）の個別資産毎の概要は以下に記載の表にまとめたとおりです。かかる表中における記載については、それぞれ下記の説明に従って概要を記載したものであり、これらの概要表については下記の用語をご参照ください。なお、下記の表のうち、各資産の概要を示した表中の各数値は、別段の記載がな
い限り、取得予定資産については平成17年1月末日現在の、また、期中取得資産については
平成17年3月18日現在のものを記載しています。取得予定資産にかかる賃貸可能面積、テナ
ント数及び稼働率については、取得予定資産の現受益者から提供を受けた情報に基づいて記載しています。以下の記載において、取得予定資産及び期中取得資産の原資産たる不動産について、「本物件」と記載することがあります。
（イ）物件名、種類及び所在地等の記載について
・「所在地」（住居表示を除きます。）、「竣工日」、「構造」、「敷地面積」及び「延床面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
・「賃貸可能面積」については、一定の時点における個々の資産のうち賃貸が可能な事
務所及び店舗の合計面積（区分所有建物であるＪＡＬビルディングについては、専有部分に加え、その共用部分につき、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。）を記載しています。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に記載されている建物竣工図等をもとに算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致せず、場合により延床面積を上回ることがあります。
・「用途」については、登記簿上に表示されている建物の種類のうち、主要なものを記載しています。
・「建ぺい率」及び「容積率」については、建築基準法、都市計画法（昭和43年法律第100号）等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。
・「ＰＭ委託先」については、本書の日付現在において、不動産管理業務を委託しているＰＭ会社を記載しています。取得予定資産のＰＭ会社は、引き続き野村不動産となる予定です。
なお、取得予定資産たる不動産信託受益権及び期中取得資産たる不動産信託受益権には、本書の日付現在において担保権は設定されていません。もっとも、本投資法人は、
前記「1 投資法人の概況 / （1）主要な経営指標等の推移 / ② 事業の状況 / Ｃ．第2期及び第3期の資金調達の状況」に記載のとおり金融機関から借入れを行っており、また、将来も行うことを予定しています。さらに、本投資法人は本書の日付現在、投資法
人債を発行しており、また、将来も発行する可能性があります。かかる借入れ又は投資法人債の発行に伴い、本投資法人が現に保有し、又は将来取得する資産の一部又は全部に担保権を設定する可能性があります。
（ロ）特記事項について＜特記事項＞の記載については、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項の他、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して、「法規制」、「権利形態等」、「共有者・区分所有者との取り決め」、「越境物」及び「その他」等の分類をもって記載しています。

－ 51 －－51－

・「法規制」として、法令・諸規則上の制限又は規制の主なものを記載しています。
・「権利形態等」として、権利関係等に係る負担又は制限の主なものを記載しています。
・「共有者・区分所有者との取り決め」として、共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定内容等の主なものを記載しています。
・「越境物」として、本物件の境界を越えた構築物等がある場合の主なものを記載しています。
・「その他」として、構造上、設備上又は機能上の障害等のうち主なものを記載しています。
（ハ）稼働率の推移について取得予定資産についての＜稼働率の推移＞は、平成14年から平成16年までの各年3月末日時点及び平成17年1月末日時点につき、取得予定資産の現受益者から提供を受けた
情報に基づいて、それぞれ賃貸可能面積に占める同時点の賃貸面積の割合を記載しています。
期中取得資産についての＜稼働率の推移＞は、平成13年から平成16年までの各年3月末日時点につき、期中取得資産の前所有者・前受益者等（取得予定資産の現受益者、本件取得済み資産の前所有者・前受益者等を併せて、以下「売主等」と総称します。）から提供を受けた情報に基づき、また平成17年3月18日時点において有効な期中取得資産に関する賃貸借契約に基づき、それぞれ賃貸可能面積に占める同時点の賃貸面積の割合を記載しています。
なお、賃貸面積とは、各資産の賃貸可能面積に含まれ、かつその時点において実際に賃貸借契約が締結されて貸付けが行われている面積をいいます。
（ニ）鑑定評価額について
取得予定資産及び期中取得資産についての＜鑑定評価サマリー＞において記載されている数値及び記載内容は、株式会社中央不動産鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社による不動産鑑定評価書に基づき、当該鑑定評価書を作成した不動産鑑定士等により記載されたものです。
不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号）及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

－ 52 －－52－

＜取得予定資産＞
物件名：朝日生命横浜西口ビル
特定資産の種類
取得予定日

不動産を信託する信託の受益権
平成17年5月12日
地取得予定価格番

5,050百万円

神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番3、同番35

所 在 地
住居表示

神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番11号

ＪＲ線、相模鉄道線、京急線、東急東横線、横浜市営地下鉄線、横浜高速鉄道みなとみらい線
主な利用駅
「横浜」駅
竣 工 日

昭和60年10月31日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建

造

用

敷地面積

1,502.94㎡

延床面積

建ぺい率

100%（注1）

容 積 率

途

事務所・駐車場

10,055.13㎡

賃貸可能面積6,817.76㎡

テナント数

25

土

地

100%

建

物

100%

800%､600%
（注2）
土

地

所有権

所有形態

所有割合
建

物

所有権

有限会社クレオ・インベストメント・
ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

売

主
セカンド

（注1）

本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。

（注2）

容積率について、横浜駅泉町線から35m以内の部分は800%、35m超の区域は600%となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。

＜稼働率の推移＞(注)

平成14年3月末日

平成15年3月末日

平成16年3月末日

平成17年1月末日

97.2%

100.0%

97.3%

95.9%

平成14年3月末日より前の稼働率については、売主から関連する情報の提供を受けていないため、記載していません。

－ 53 －－53－

＜鑑定評価サマリー＞
物件名

朝日生命横浜西口ビル

鑑定評価額

5,050,000,000円

鑑定機関

株式会社中央不動産鑑定所

価格時点

平成17年3月15日(金額：円)
項目

内容

収益価格

5,050,000,000

直接還元法による価格（１）有効総収益
賃料収入（共益費・駐車場含む）(ａ－ｂ)
ａ.可能賃料収入
ｂ.空室損失相当額
水道光熱費収入
その他収入（２）総費用
維持費
水道光熱費
管理費（ＡＭ＋ＰＭフィー）
公租公課
損害保険料
テナント募集費用
その他費用（３）賃貸純収益（ＮＯＩ＝（１）－（２） ）（４）敷金の運用益

5,101,000,000
458,742,000
419,329,000
441,771,000
22,442,000
34,645,000
4,768,000
122,883,000
32,996,000
35,413,000
11,856,000
38,223,000
1,998,000
2,351,000
46,0006,692,000
26,307,000（６）標準化純収益（ＮＣＦ＝（３）＋（４）－（５） ）316,244,000（７）還元利回り

6.2%

ＤＣＦ法による価格

5,052,000,000

期間収益割引率5.9%

最終還元利回り

6.7%

試算価格の調整及び鑑定
評価額の決定に際し留意した事項

中長期的に安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
対象物件の市場競争力等を考慮して査定
過年度の実績額等に基づき査定
看板設置料等を計上
過年度の実績額等を参考に査定
過年度の実績額等に基づき査定
標準的な料率を考慮して査定
平成16年実額を計上
標準額を査定町内会費を計上335,859,000（５）大規模修繕費年間積立額

積算価格
土地比率
建物比率

根拠等
ＤＣＦ法による価格を中心に直接還元法による価格との相互検証を行い端数処理の上試算

運用利回り2.0%で運用するものとして査定
清水建設株式会社作成の建物状況評価報告書等を参考に査定対象不動産の属するエリア標準投資利回りをベースにして対象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
長期国債利回りに不動産のリスクプレミアム（市場・個別性）を上乗せしたものと還元利回りとのバランスにより査定10年後の経済成長・不動産市場・金利水準等の予測と対象不動産の個別性を総合的に勘案して還元利回りとのバランスにより査定

3,599,000,000
72.2%
27.8%

対象不動産は、大型小売店舗・オフィス等の集積により繁華性の高い横浜駅西口エリアに位置し、営業拠点、店舗、来館型事務所等の高いテナントニーズを有している。加えて、対象
不動産の視認性・基準階面積・設備水準等から、長期的に収益面での安定性が見込めると判断し、鑑定評価を行った。

－ 54 －－54－

＜期中取得資産＞
物件名：ＪＡＬビルディング
特定資産の種類取得日

不動産を信託する信託の受益権
平成17年3月18日
地

番

取得価格

33,080百万円

東京都品川区東品川二丁目5番2他5筆

所 在 地
住居表示

東京都品川区東品川二丁目4番11号

主な利用駅

東京臨海高速鉄道りんかい線、東京モノレール羽田線「天王洲アイル」駅

竣 工 日

平成8年6月28日

構

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付26階建

造

用11,670.40㎡
延床面積

（注1）

（注2）

100%（注4）

容 積 率

土所有権（共有）地

678.9%（注5）

所有形態

賃貸可能面積42,084.11㎡（注3）

テナント数

1（注3）

土

地

（注1）

建

物

専有部分につき100%

所有割合
建

ＰＭ委託先

事務所・店舗・倉庫

25,260.48㎡

敷地面積
建ぺい率

途

物

区分所有権

野村不動産株式会社

売主グローバルビルディング株式会社（注1）敷地面積は建物の敷地全体の面積であり、敷地権（所有権の共有持分）の割合は、10,000,000分の5,089,619です。
（注2）本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分の面積です。
（注3）平成17年3月18日現在有効な本物件に関する賃貸借契約に基づき記載しています。なお、賃貸可能面積には専有部分の面積（25,550.70㎡）に加え、共用部分の面積（本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積、16,533.41㎡）を含みます。
（注4）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。
（注5）本物件に適用される容積率は本来500%であるところ、建築基準法第59条の2及び第86条に基づいて割増を受け、適用される容積率は678.9%となっています。
＜特記事項＞＜共有者・区分所有者との取り決め＞
・本物件に係る建物の他の区分所有者は、野村不動産グループに属する会社である野村不動産インベストメント・マネジメントがその資産の運用及び管理に係る助言を行う特別目的会社を受益者とする信託の受託者1社のみです。
・本物件に係る管理規約には、修繕費用・管理費用などの負担についての規定の他、いずれかの区分所有者が区分所有権の一部又は全部を第三者に譲渡しようとする場合は、第三者に優先して事前に他の区分所有者に対して譲渡対象となる区分所有権の譲渡の申入れを行う必要がある等の、専有部分の譲渡に関する制限が含まれています。
・本投資法人と上記特別目的会社は、本物件に関してそれぞれが有する信託受益権に係る協定書を締結しています。かかる協定書には以下の定めが含まれます。
1． 建物の増改築、本物件への担保権等の設定、受益権に係る信託契約の変更、本物件に係るテナントとの間の賃貸借契約の変更
等の一定の重要な事項及びその指図等は、両当事者の合意によって決定されます。
2． 一方が保有する受益権の一部又は全部を第三者に譲渡しようとする場合は、第三者に優先して事前に他方に対して譲渡の申入れを行う必要があります。
＜その他＞
・本物件の土地の一部に、東京臨海高速鉄道株式会社を地上権者とする鉄道構造物設置を目的とした区分地上権を設定しています。

＜稼働率の推移＞
平成13年3月末日

平成14年3月末日

平成15年3月末日

平成16年3月末日

平成17年3月18日

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%

100.0%－ 55 －－55－

＜鑑定評価サマリー＞
物件名

ＪＡＬビルディング

鑑定評価額30,940,000,000円

鑑定機関

大和不動産鑑定株式会社

価格時点

平成16年11月15日（金額：円）
項目

内容

一棟の建物及びその敷地の収益価格
直接還元法による価格（１）有効総収益
賃料収入（共益費・駐車場含む）（ａ－ｂ）
ａ.可能賃料収入
ｂ.空室損失相当額（２）総費用
維持管理費

60,800,000,000
60,900,000,000
3,464,292,000
3,464,292,000
3,464,292,000
0373,594,882
8,399,354

ＰＭフィー
公租公課
損害保険料
（３）賃貸純収益（ＮＯＩ＝（１）－（２） ）（４）敷金の運用益（５）大規模修繕費年間積立額（６）標準化純収益（ＮＣＦ＝（３）＋（４）－（５） ）10,000,000
345,127,178
10,068,350

締結予定の建物賃貸借契約に基づき査定
一棟貸しを前提とするため計上しない
所有者負担と考えられる管理費について、過年度実績額等を参考に査定
見積額を参考に査定
平成16年固定資産税評価額に基づき計上見積額を参考に査定

3,090,697,118
69,285,840
117,404,000

運用利回り2.0%で運用するものとして査定株式会社竹中工務店作成の建物状況調査報告書等を参考に査定

3,042,578,958（７）還元利回り

5.0%

ＤＣＦ法による価格
期間収益割引率

60,700,000,000
4.0%

最終還元利回り

5.6%

一棟の建物及びその敷地の積算価格
土地比率
建物比率

31,100,000,000
47.9%
52.1%

評価対象不動産の価格

30,940,000,000

試算価格の調整及び鑑定
評価額の決定に際し留意
した事項

根拠等
直接還元法による価格及びＤＣＦ法による価格を関連付けて収益価格を試算
標準化純収益を還元利回りで還元して査定対象不動産の地域性・個別性、締結予定の賃貸
借契約内容を総合的に勘案して査定

一棟の建物及びその敷地の収益価格に、取得割
合50.89619%を乗じて査定

対象不動産は、高層オフィスビルやホテル、商業施設等が建ち並ぶ臨海型の商業地域に位置している。対象不動産は、この地区の中でも、高い品等と設備水準を備えており、相対的な競争力を有していることを考慮した。また、「株式会社日本航空インターナショナル」の本社として、今後10年間の賃貸借契約が締結されることを前提とする収益安定性を考慮した。

－ 56 －－56－

Ｆ．建物状況評価報告書の概要
本投資法人では、運用資産の取得に際して、利害関係を有しない独立した外部業者に建物調査を委託し、当該調査に係る報告書（以下「建物状況評価報告書」といいます。）を取得することとしています。以下に記載されている数値は、取得予定資産（1物件）及び期中取得資産（1物件）（合計2物件）の修繕費用等に係る建物状況評価報告書の記載内容です。但し、当該報告書の内容については、下記の建物状況評価報告書作成者の意見に過ぎず内容の正確性については保証されていません。
なお、今後の修繕更新費用を算出する上で、物価上昇率及び消費税は考慮されていません。
緊急修繕費用
の見積額
（千円）
（注1）

短期修繕費用
の見積額
（千円）
（注2）

長期修繕費用
の見積額
（千円）
（注3）

平成16年11月19日

-

1,526

717,050

平成17年3月15日

-

4,730

306,458

物件名

建物状況評価報告書
作成者

建物状況評価報告書
作成日付

ＪＡＬビルディング（注4）株式会社竹中工務店

朝日生命横浜西口ビル

清水建設株式会社（注1） 緊急修繕費用とは、機能上、日常業務に支障をきたす不具合が発生している項目、又は法規上の改善の指導を受けた未改修の項目等のうち、特に緊急性の高い修繕費用を示します。
（注2） 短期修繕費用とは、標準的な修繕、又は内装・設備の更新に係る費用以外で、劣化が進んでいるため早期に改修が望まれる項目、又は、放置すれば不具合が発生すると思われる項目等の修繕費用を示します。
（注3） 長期修繕費用の見積額は、上記表に記載の作成者による建物状況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（12年間）の合計金額です。
（注4） ＪＡＬビルディングについては、建物全体に係る見積額に、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を乗じた金額（千円未満切り捨て）を記載しています。

Ｇ．地震リスク分析の概要
取得予定資産（1物件）及び本件取得済み資産（19物件）（合計20物件）それぞれに係るＰＭＬは、以下のとおりです。下記表におけるＰＭＬとは、想定した予定使用期間（50年＝
一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度起こる可能性のある
大地震＝50年間に起こる可能性が10%の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（%）で示したものを意味します。

－ 57 －－57－

物件名

ＰＭＬ評価者

ＰＭＬ

地震保険の有無

新宿野村ビル

清水建設株式会社

5%なし

ＪＡＬビルディング

清水建設株式会社

6%

なし

イトーピア日本橋本町ビル

清水建設株式会社

14%なし

天王洲パークサイドビル

清水建設株式会社

6%

なし

ＮＯＦ渋谷公園通りビル（注1）清水建設株式会社

12%なし

いすゞ芝ビル

清水建設株式会社

14%

なし

品川ＮＦビル

清水建設株式会社

11%なし

駿河台プラザビル

清水建設株式会社

6%なし

神田岩本町東誠ビル

清水建設株式会社

14%なし

星和新宿ビル

清水建設株式会社

12%なし

ＴＴランディック東陽町ビル

清水建設株式会社

14%

なし

テクノポートカマタＢ棟

清水建設株式会社

10%なし

ファーレ立川センタースクエア

清水建設株式会社

10%なし

朝日生命横浜西口ビル

清水建設株式会社

14%なし

新横浜日興ビルディング

清水建設株式会社

17%

なし

宇都宮ＮＦビル

清水建設株式会社

5%なし

野村不動産大阪ビル

清水建設株式会社

19%

なし

野村不動産四ツ橋ビル

清水建設株式会社

13%なし

神戸海岸ビル

清水建設株式会社

7%なし

野村不動産広島ビル（注2）清水建設株式会社

16%なし（注1）当該資産は、平成17年3月21日に「西武信用金庫渋谷ビル」から「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。
（注2）当該資産については、建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成7年法律第123号）による認定を受けた計画に基づき、耐震改修工事を実施中であり、かかる改修工事は平成17年7月に完了予定です。

取得予定資産（1物件）及び本件取得済み資産（19物件）（合計20物件）全体に関する清水建設株式会社による平成17年3月9日付け地震リスク評価報告書の概要は以下のとおりです。
ポートフォリオＰＭＬ

7.6% （再調達価格

合計905.91億円）（注） 再調達価格とは、評価対象の建物を調査時点において再建築することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。上記の数値は、取得予定資産又は本件取得済み資産が不動産信託受益権の一部である
場合及び区分所有建物の専有部分である場合については、本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分に係る数値又は建物一棟全体に係る数値に持分割合を乗じた数値のいずれかを用いて算出したものです。

Ｈ．賃貸状況の概要（イ）賃貸状況の概要
取得予定資産（1物件）及び本件取得済み資産（19物件）（合計20物件）全体に関する賃貸状況の概要は以下のとおりです。下記表中の各数値はＪＡＬビルディング以外の物件については平成17年1月末日現在の数値、ＪＡＬビルディングについては平成17年3－ 58 －－58－

月18日現在有効な賃貸借契約に基づき記載しております。また、取得予定資産について
は、取得予定資産の現受益者から提供を受けた情報に基づいております。なお、下記の表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語の意味は下記のとおりです。
テナント数の合計309

全賃貸面積 （m2）（Ａ）

235,370.53

全賃貸可能面積 （m2）（Ｂ）

243,576.07

全運用不動産稼働率 （%）（Ａ）÷（Ｂ）

96.6

全契約賃料合計（円）1,216,367,824

全敷金等合計（円）13,595,981,970

・「全賃貸面積」
取得予定資産及び本件取得済み資産それぞれの「賃貸面積」の合計として求めています。なお、「賃貸面積」とは、個々の資産の賃貸可能面積（次項をご参照ください。）のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている面積（賃貸借契約書に記載された面積。但し、事務所及び店舗の面積に限り、駐車場等の面積を含みません。）を指します。また、賃貸借契約の中には賃貸面積を坪単位で表示しているものがありますが、当該契約に係る賃貸面積については記載の便宜上、区画毎の契約坪面積に3.30578を乗じ、平方メートル単位に置き換えて表示しています。
新宿野村ビルについては、建物全体の賃貸面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積とします。また、ＪＡＬビルディングについては、その共用部分につき、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。
・「全賃貸可能面積」
取得予定資産及び本件取得済み資産それぞれの「賃貸可能面積」の合計として求めています。なお、「賃貸可能面積」とは、一定の時点における個々の資産のうち賃貸が可能な事務所及び店舗等の合計面積（区分所有建物については原則として専有部分ですが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。新宿野村ビルについては、建物全体の賃貸可能面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積とします。また、ＪＡＬビルディングについては、その共用部分につき、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。）を指します。
・「全運用不動産稼働率」
全賃貸可能面積に占める全賃貸面積の割合として求めています。なお、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
・「全契約賃料合計」
取得予定資産及び本件取得済み資産それぞれの平成17年1月末日現在で有効な賃貸借契約に基づく「契約賃料合計」の総額として求めています。但し、ＪＡＬビル
ディングについては平成17年3月18日現在有効な賃貸借契約に基づく「契約賃料合計」を用いています。なお、「契約賃料合計」とは、個々の資産の貸付けが行われ－ 59 －－59－

ている部分（区分所有建物については原則として専有部分ですが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。但し、ＪＡＬビルディングの賃料算定の対象には、共用部分の面積を含みません。）に係るテナントとの間の有効な賃貸借契約上規定されている1ヶ月分の賃料及び共益費（当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場賃貸借契約等に規定されている駐車場使用料その他の契約上の賃料は含みません。）の合計を意味します。また、賃料が売上歩合制となっているテナン
トの場合は、基本賃料水準を基準としています。なお、契約により一定期間賃料が免除されているテナントについては、上記の表の目的では当該免除期間は考慮しておりません。なお、新宿野村ビルに係る契約賃料収入は、建物全体から得られる賃料収入に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じて算出しています。
・「全敷金等合計」
取得予定資産（1物件）及び本件取得済み資産（19物件）（合計20物件）それぞれの「敷金等合計」の総額として求めています。なお、「敷金等合計」とは、平成
17年1月末日現在において、個々の資産の貸付けが行われている部分（区分所有建物については原則として専有部分ですが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）に係るテナントとの間の賃貸借契約に規定された敷金・保証金等の合計額です。但し、ＪＡＬビルディングについては平成17年3月18日現在有効
な賃貸借契約に基づく金額とします。また、新宿野村ビルについては、上記に従い計算した敷金・保証金等の合計額に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じて算出しています。
（ロ）主要な資産の概要
取得予定資産（1物件）及び本件取得済み資産（19物件）（合計20物件）のうち、その平成17年1月分の契約賃料合計（ＪＡＬビルディングについては、平成17年3月18日現
在有効な賃貸借契約に基づく契約賃料合計とします。）がそれら全ての資産の当該契約賃料合計の総額の10%以上を占める不動産（以下「主要な不動産」といいます。）は「新宿野村ビル」、「ＪＡＬビルディング」及び「イトーピア日本橋本町ビル」です。
これら主要な不動産の平成17年1月末日現在（ＪＡＬビルディングについては平成17年3月18日現在）の賃貸状況は、以下のとおりです。
なお、新宿野村ビルの契約賃料合計、賃貸面積及び賃貸可能面積については、それぞれ建物全体から得られる賃料収入、建物全体の賃貸面積及びその賃貸可能面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた数値を算定しています。
（ⅰ）新宿野村ビル
テ ナ ン ト の 総 数：88
契

約

賃
賃

貸

賃

料

貸

面

可

能

合

計：平成17年1月分の契約賃料合計は、252,960,232円です。
積：30,759.50㎡

面

積：31,804.67㎡

最近5年間の稼働率の推移：本投資法人が保有する情報及び本物件の売主等から提供された情報による最近5年間の稼働率の推移は、以下のとおりです。
平成17年1月31日 96.7%
平成16年10月31日 96.5%
平成16年4月30日 96.7%－ 60 －－60－

平成15年3月31日 99.2%
平成14年3月31日 97.4%
平成13年3月31日 92.9%（ⅱ）ＪＡＬビルディング
テ ナ ン ト の 総 数：1
契

約

賃
賃

貸

賃

料

貸

面

可

能

合

計：やむを得ない事情により開示していません。
積：42,084.11㎡（注）面

積：42,084.11㎡（注）最近5年間の稼働率の推移：本投資法人が保有する情報及び本物件の売主等から提供された情報による最近5年間の稼働率の推移は、以下のとおりです。
平成17年3月18日 100.0%
平成16年3月31日 100.0%
平成15年3月31日 100.0%
平成14年3月31日 100.0%
平成13年3月31日 100.0%（注）賃貸面積及び賃貸可能面積には、専有部分の面積に加え、共用部分について、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を乗じた面積を含みます。但し、賃料算定の対象となる面積は、本投資法人の保有する信託受益権に係る信託の受託者が保有する専有部分の面積（25,550.70㎡）であり、共用部分は含みません。

（ⅲ）イトーピア日本橋本町ビル
テ ナ ン ト の 総 数：12
契

約

賃
賃

貸

賃

料

貸

面

可

能

合

計：平成17年1月分の契約賃料合計は、131,781,908円です。
積：18,903.62㎡

面

積：19,233.28㎡

最近5年間の稼働率の推移：本投資法人が保有する情報及び本物件の売主等から提供された情報による最近5年間の稼働率の推移は、以下のとおりです。
平成17年1月31日

98.3%

平成16年10月31日 98.3%
平成16年4月30日

94.6%

平成15年3月31日

96.3%

平成14年3月31日 100.0%
平成13年3月31日―（注）（注）平成14年3月31日より前の稼働率については、売主等から関連する情報の提供を受けていないため、記載していません。

（ハ）主要なテナントの概要
取得予定資産（1物件）及び本件取得済み資産（19物件）（合計20物件）について、
平成17年1月末日時点（ＪＡＬビルディングについては平成17年3月18日現在有効な賃貸－ 61 －－61－

借契約に基づくものとします。）で、特定のテナントに対する賃貸面積（取得予定資産及び本件取得済み資産のうち複数に同一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計）が、同日時点のそれら全ての資産の全賃貸面積の10%以上を占めるテナント（以下「主要なテナント」といいます。）は、フラッグシッププロパティーズ有限会社のみです。同社に対する賃貸状況は、以下のとおりです。
（ⅰ）フラッグシッププロパティーズ有限会社
入

居

物

件

業
賃

名：ＪＡＬビルディング
種：不動産業貸面

積：42,084.11㎡（専有部分の面積に加え、共用部分について、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）
を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。
但し、賃料算定の対象となっている面積は、当該受託者の保有する専有部分の面積（25,550.70㎡）であり、共用部分は含みません。）

全賃貸面積に占める割合：17.9%
契

約

満

了

日：平成27年3月31日

契 約 更 改 の 方 法：期間満了1年前までに別段の意思表示がなされない場合、契約は2年間延長され、以後も同様となります。
賃 料 改 定 に 関 す る 規 定 ：該当事項はありません（なお、下記特記事項をご参照下
さい。）
その他賃貸借契約に関する特記事項：
・

フラッグシッププロパティーズ有限会社（以下「フラッグシップ」といいます。）は、ＪＡＬビルディ
ングの他の全ての区分所有者からその所有する専有部分及び共用部分を借り受け、建物全体を株式会社
日本航空インターナショナル（以下「ＪＡＬ」といいます。）に転貸します。

・

フラッグシップから本投資法人の保有する信託受益権に係る信託の受託者に支払われる賃料は、ＪＡＬからフラッグシップに支払われる賃料に当該受託者が保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を乗じた金額です。なお、ＪＡ
Ｌがフラッグシップに支払う賃料は、上記契約満了日までの期間については増減が予定されていません。

・

上記契約満了日まで、賃貸借契約の中途解約はできません。

・

建物の管理に要する費用は、ＪＡＬとフラッグシッ
プとの間の賃貸借契約に従い、ＪＡＬが負担します。

・

フラッグシップは、建物全体をＪＡＬに転貸することのみを目的として、本投資法人の利害関係人等である
野村不動産が100%出資することにより設立した子会社であり、投信法上の利害関係人等に該当します。

－ 62 －－62－賃料及び敷金等合計の金額は、やむを得ない事情により開示していません。
（ニ）主要10テナントに関する情報
取得予定資産（1物件）及び本件取得済み資産（19物件）（合計20物件）について、
平成17年1月末日時点（ＪＡＬビルディングについては平成17年3月18日現在有効な賃貸借契約に基づくものとします。）で、特定のテナントに対する賃貸面積（取得予定資産及び本件取得済み資産のうち複数の資産に同一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計）の、同日時点のそれら全ての資産の全賃貸面積に占める割合が大きい
順に上位10位までのテナントは、以下のとおりです。
なお、賃貸面積の算定に当たっては、区分所有建物については原則として専有部分の面積のみを算入していますが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含むものとし、新宿野村ビルについてはそれぞれのテナントに対する賃貸面積に、本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積を算入しています。
＜賃貸面積上位10テナント＞

業種

入居物件名

契約満了予定日（注1）

フラッグシップ
プロパティーズ有限会社

不動産

ＪＡＬビルディング

平成27年3月31日

42,084.11
（注3）

17.9

株式会社ザイマックス

不動産

ＴＴランディック東陽町ビル

平成21年11月30日

18,218.17

7.7

テクノポートカマタＢ棟

平成17年3月31日（注4）3,415.92

1.5

ファーレ立川センタースクエア

平成17年12月31日

501.350.2
2.8

富士通株式会社

野村不動産株式会社

野村ファシリティーズ
株式会社

電気機器

不動産

不動産

賃貸面積
（㎡）

全賃貸面積に占める割合（%）（注2）

テナント名

新横浜日興ビルディング

平成18年9月30日

6,547.74

野村不動産大阪ビル

平成18年12月31日

809.150.3

新宿野村ビル

平成25年11月30日

3,601.65

1.5

野村不動産大阪ビル

平成25年11月30日

206.650.1

野村不動産四ツ橋ビル

平成25年11月30日

1,266.19

0.5

新宿野村ビル

平成17年5月31日

574.11

0.2

宇都宮ＮＦビル

平成17年12月9日

1,072.69

0.5

野村不動産広島ビル

平成17年3月31日（注5）2,834.48

1.2

富士ゼロックスオフィス
サプライ株式会社

卸売駿河台プラザビル

平成17年4月30日

4,160.94

1.8

株式会社イトーヨーカ堂

小売

テクノポートカマタＢ棟

平成17年10月31日

3,652.38

1.6

コーポレイトソフト
ウェア株式会社

情報・通信

天王洲パークサイドビル

平成19年2月28日

3,598.83

1.5

株式会社ベンチャー・
リンク

サービス

イトーピア日本橋本町ビル

平成17年9月4日

3,352.29

1.4

大建工業株式会社

その他
製品

イトーピア日本橋本町ビル

平成17年2月14日（注6）3,221.93

1.4

99,118.58

42.1

合

計

（注1）

複数の賃貸借契約がある場合には、賃貸面積が最も大きい契約の終了日を記載しています。

（注2）

全賃貸面積に占める賃貸面積の割合は、小数点第2位を四捨五入して記載しています。そのため、記載されている数
値を単純に足し合わせても、合計欄の記載数値とは必ずしも一致しません。

（注3）

専有部分の面積に加え、共用部分について、本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。但し、賃料算定の対象となっている面積は、当該受託者の保有する専有部分の面積（25,550.70㎡）であり、共用部分は含みません。

－ 63 －

－63－

（注4）

本書の日付現在、当該契約満了予定日にかかる賃貸借契約は更新されており、更新後の契約満了予定日は平成19年3月31日です。なお、賃貸面積に変更はありません。

（注5）

本書の日付現在、当該契約満了予定日にかかる賃貸借契約は更新されており、更新後の契約満了予定日は平成19年3月31日です。なお、賃貸面積に変更はありません。

（注6）

本書の日付現在、当該契約満了予定日にかかる賃貸借契約は更新されており、更新後の契約満了予定日は平成19年2月14日です。なお、賃貸面積に変更はありません。

（ホ）利害関係人等への賃貸状況
平成17年1月末日現在（ＪＡＬビルディングについては平成17年3月18日現在）、投信
法上の利害関係人等が取得予定資産の一部及び本件取得済み資産の一部を賃借しています。
かかる投信法上の利害関係人等への賃貸状況の概要は以下のとおりです。なお、賃貸
面積及び年間賃料の算定に当たり、新宿野村ビルについてはそれぞれのテナントに対する賃貸面積及び年間賃料に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた数値を記載しています。

－ 64 －－64－

＜利害関係人等への賃貸状況＞

テナント名称

野村不動産株式会社

野村不動産
アーバンネット株式会社

野村
ビルマネジメント
株式会社

業種

入居物件名

賃貸面積
（㎡）

年間賃料
収入
（千円）
（注1）

年間賃料
収入合計に
占める
割合（%）
（注2）

新宿野村ビル

3,601.65

391,954

2.7

野村不動産
四ツ橋ビル

1,266.19

72,684

0.5

不動産

小

0.1

新宿野村ビル757.51

75,2220.5

平成22年
11月30日更新なし

朝日生命
横浜西口ビル273.71

15,8970.1

平成19年
12月31日更新なし

新宿野村ビル590.2064,273

0.4

野村不動産
四ツ橋ビル

18,3580.1

平成22年
11月30日更新なし

337.12460.71

25,0880.2

平成22年
11月30日

更新なし

71.97

7,838

0.1

平成22年
11月30日更新なし

136.9814,9170.1

平成22年
11月30日更新なし

7,702.69

700,6344.8

利害関係人等合計（注1）

サービス 新宿野村ビル

不動産

更新なし

14,403

計

フラッグシップ
プロパティーズ
有限会社
（注3）

平成25年
11月30日206.65野村
野村不動産
リビングサポート サービス
四ツ橋ビル
株式会社
野村
アメニティサービス サービス 新宿野村ビル
株式会社
株式会社メガロス

契約更改
の方法

野村不動産
大阪ビル

不動産

サービス

契約満了日

ＪＡＬ
ビルディング

42,084.11（注4）49,786.80

-

（注4）

平成27年
3月31日

特記事項

当初5年間（平成20年
11月30日まで）は賃料
変更及び解約不可。5
年経過時（平成20年12月1日）及び以後2年毎に賃料を改定する。5
年経過時以降の解約については借主より1年前までに貸主に対し通知を要する。
当初2年間（平成17年
11月30日まで）は賃料
変更及び解約不可。2
年経過時（平成17年12月1日）及び以後2年毎に賃料を改定する。2
年経過時以降の解約については借主より1年前までに貸主に対し通知を要する。
当初2年間（平成17年
11月30日まで）は賃料
変更及び解約不可。2
年経過時（平成17年12月1日）及び以後2年毎に賃料を改定する。2
年経過時以降の解約については借主より1年前までに貸主に対し通知を要する。
契約期間中は賃料変更及び解約不可。

当初2年間（平成17年11月30日まで）は賃料変更及び解約不可。2年経
過 時 （ 平 成 17 年 12 月 1日）及び以後2年毎に賃料を改定する。2年経過時以降の解約については借主より1年前までに貸主に対し通知を要する。

期間満了1年前に別段の意思当初契約期間中（平成
表示がなされ
27年3月31日まで）は、ない場合は2年解約不可。
間延長され、以後も同様。

-

年間賃料収入は、上記の賃貸借契約に基づく契約上の月額賃料（事務所及び店舗の賃料・共益費合計）を12倍した金額です。千円未満を四捨五入して記載しています。そのため、各テナントの年間賃料の金額の和が合計金額と一致しないことがあります。

（注2）

小数点第2位を四捨五入して記載しています。

－ 65 －

－65－

（注3）

平成17年3月18日現在の情報を記載しています。また、賃貸面積については、専有部分の面積に加え、共用部分について、
本投資法人が信託受託者を通じて保有する共用部分の共有持分の割合（管理規約の定めによります。）を建物全体の共用部分の面積に乗じた面積を含みます。但し、賃料算定の対象となっている面積は、当該受託者の保有する専有部分の面積（25,550.70㎡）であり、共用部分は含みません。

（注4）

やむを得ない事情により開示していません。

（３）【分配方針】①

分配方針
本投資法人は、以下の分配方針に基づき、投資主に分配を行うものとします。
Ａ．

本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して決算日（各営業期間の末日をいいます。）毎に算出される利益（貸借対照表上の純資産額から出資
総額、出資剰余金及び評価差額金の合計額を控除した額をいいます。）の金額とします。

Ｂ．

分配金額は、租税特別措置法（昭和32年法律第26号）第67条の15に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得金額」といいます。）の100分の90に相当する
金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を配当可能所得金額から積み立てることができます。
Ｃ．

分配金に充当せず留保した利益又は決算日までの分配可能利益については、本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。

②

利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、分配可能金額が配当可能所得金額の100分の90に相当する金額に満たない場
合、又は経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、
前記「① 分配方針 / Ｂ.」で定める分配金額に当該営業期間の減価償却額に相当する額を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が、法令に定める投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます。
本投資法人は、安定的な分配金の支払を重視しますが、利益を超えた金銭の分配に関して、かかる分配を受けた個人投資主がその分配の都度税務上の譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいては、投資主に対して利益を超えた金銭の分配は行わないものとします。但し、本投資法人が課税の特例規定における要件を満たすことを目的とする場合等
で、利益を超えた金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超えた金銭の分配を行うことができるものとします。

③

分配金の分配方法
分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算日から3ヶ月以内に、決算日現在－ 66 －－66－

の最終の投資主名簿に記載のある投資主又は登録質権者を対象に、投資口の所有口数に応じて分配します。また、本投資法人は、営業期間の途中で新たに発行された投資口に関しては、役員会の決定により、日割り配当とすることができます。
④

分配金の時効等分配金については、その支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。

⑤

投資信託協会規則
上記①乃至④の他、本投資法人は、金銭の分配に当たっては、投資信託協会規則に従うものとします。

（４）【投資制限】①

規約により定める投資制限
規約により定める投資制限（規約第28条）は、次のとおりです。
Ａ．

有価証券及び金銭債権は、積極的に投資を行うものではなく、安全性、換金性を勘案した運用を図るものとします。
Ｂ．

金融デリバティブ取引に関する権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク

その他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
Ｃ．

本投資法人は、我が国以外に所在する不動産（本投資法人が取得する有価証券及び信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含みます。）への投資は行わないものとします。
Ｄ．
②

本投資法人は、外貨建資産への投資は行わないものとします。

投信法による投資制限
本投資法人は投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。
Ａ．資産運用会社による運用制限
登録を行った投資法人は、投資信託委託業者（資産運用会社）にその資産の運用に係る業
務の委託をしなければなりませんが、資産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業
務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、後記「7 管理及び運営の概要 / （2）利害関係人との取引制限」に記載される利害関係人等との取引制限を除く主なものは次のとおりです。

－ 67 －－67－

（イ）投資法人相互間の取引
資産運用会社が資産の運用を行う投資法人相互間において取引を行うこと（投信法第34条の3第1項第5号）。但し、双方の投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる以下の取引を除きます（投信法施行令第33条）。
（ⅰ）次に掲げる要件の全てを満たす取引（ａ）次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること
Ⅰ．資産運用委託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ．投資口の払戻しに伴う払戻金の支払に応ずるために行うものである場合
Ⅲ．その資産について、法令の規定又は規約に定められている投資の割合を超える
おそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合
Ⅳ．投資法人相互間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合（ｂ）有価証券の売買その他の「投資信託及び投資法人に関する法律施行規則」（平成12年総理府令第129号。以下「投信法施行規則」といいます。）で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること（ⅱ）個別の取引毎に双方の投資法人の全ての投資主の同意を得て行う取引（ⅲ）その他投資主の保護に欠けるおそれのないものとして監督官庁の承認を受けて行う取引（ロ）投資信託財産と投資法人の取引資産運用会社が投資信託委託業者として運用指図を行う投資信託財産と資産の運用を行う投資法人との間において取引を行うこと（投信法第15条第1項第3号）。但し、投資信託財産に係る受益者又は投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる以下の取引を除きます（投信法施行令第18条）。
（ⅰ）投資信託財産について、次に掲げる要件の全てを満たす取引（ａ）次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること
Ⅰ．投資信託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ．投資信託契約の一部解約に伴う解約金の支払に応ずるために行うものである場
合Ⅲ．法令の規定又は投資信託約款に定められている投資の割合を超えるおそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合
Ⅳ．投資法人との間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合（ｂ）有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること（ⅱ）投資法人について、次に掲げる要件の全てを満たす取引（ａ）次に掲げるいずれかの場合に該当するものであること
Ⅰ．資産運用委託契約の終了に伴うものである場合
Ⅱ．投資口の払戻しに伴う払戻金の支払に応ずるために行うものである場合
Ⅲ．その資産について、法令の規定又は規約に定められている投資の割合を超える
おそれがある場合において、その割合を超えることを避けるために行うものである場合
Ⅳ．投資信託財産との間で取引を成立させる意図をもって行うものでない場合－ 68 －－68－

（ｂ）有価証券の売買その他の投信法施行規則で定める取引であって、同規則で定めるところにより公正な価額により行うものであること（ⅲ）個別の取引毎に全ての受益者及び全ての投資主の同意を得て行う取引（ⅳ）その他受益者及び投資主の保護に欠けるおそれのないものとして監督官庁の承認を受けて行う取引（ハ）第三者の利益を図る取引資産運用会社が特定の有価証券等に関し、当該投資法人の資産の運用としての取引に基づく価格、指数、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は当該投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うこと（投信法第34条の3第1項第6号）。
（ニ）投資法人の利益を害する取引資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が当該投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うこと（投信法第34条の3第1項第7号）。
（ホ）その他投信法施行規則で定める取引
上記の他、資産運用会社が行う行為のうち、投資主の保護に欠け、若しくは投資法人の資産の運用の適正を害し、又は投資法人の信用を失墜させるおそれのあるものとして投信法施行規則で定める以下の行為（投信法第34条の3第1項第8号、投信法施行規則第52条）。
（ⅰ）資産の運用の範囲及びその実行に関する事項、報酬の額又は支払の時期その他の資産運用委託契約の内容の重要な部分の変更を、投信法第34条の7において準用する有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律（昭和61年法律第74号。以下「投資顧問業法」といいます。）第15条第1項に規定する書面に準ずる書面を交付しないで行うこと（当該書面の交付に代えて、電磁的方法により当該書面に記載すべき事項を提供する場合にあっては、当該事項を提供しないで行うこと）（ⅱ）資産運用会社が資産運用委託契約を締結した投資法人以外の者の利益を図るため、当該投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと（ⅲ）他人から不当な制限又は拘束を受けて投資法人の資産の売買その他の取引を行い、又は行わないこと（ⅳ）特定の銘柄の有価証券等について、不当に売買高若しくは取引高を増加させ、又は作為的に値付けを行うことを目的とした取引を行うこと（ⅴ）投資法人のために投資顧問業法第2条第13項に規定する証券取引行為を行う場合において、当該証券取引行為の相手方の代理人となること（但し、資産運用会社が証券業を営んでいる場合を除きます。）
Ｂ．同一株式の取得制限
本投資法人は、同一の法人の発行する株式に係る議決権を、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えて取得することができません（投信法第194条、投信法施行規則第142条）。

－ 69 －－69－

Ｃ．自己投資口の取得及び質受けの制限
本投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第1項）。
（イ）合併によるとき（ロ）投資法人の権利の実行に当たりその目的を達成するため必要であるとき（ハ）投信法の規定により投資口の買取りをするとき
Ｄ．子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人の投資口については、次に掲げる場合を除く他、当該他の投資法人は、これを取得することができません（投信法第81条第1項）。
（イ）合併によるとき（ロ）投資法人の権利の実行に当たりその目的を達成するため必要であるとき③

その他
Ａ．有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
Ｂ．借入れ及び投資法人債（イ） 本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しく
は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）
等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。）又は投資法人債を発行することができます。なお、資金を借入れる場合は、適格
機関投資家からの借入れに限るものとします（規約第35条第1項）。
（ロ） 上記（イ）の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第35条第2項）。
（ハ） 借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします（規約第35条第3項）。
Ｃ．集中投資集中投資について法令上制限はありません。なお、運用不動産の所在地域による分散投資に関する方針について、前記「（1）投資方針 / ① 基本方針 / Ｂ．安定収益の確保 /（イ）分散投資（ポートフォリオ構築方針）」をご参照ください。
Ｄ．他のファンドへの投資
他のファンド（投資証券及び投資信託の受益証券）への投資について規約上制限はありません。

－ 70 －－70－

３【投資リスク】（１）本投資証券への投資に関するリスク要因
以下において、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産信託受益権その他の不動産関連資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産としての種類の違いに応じて、この他にも発生する可能性のあるリスクがあります。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が低下し、又は本投資証券の市場価格が下落する可能性があり、その結果、各投資家が投資した金額を回収できなくなる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書における本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
①

投資法人が発行する投資証券に係るリスク

Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク
Ｂ．換金性リスク
Ｃ．市場価格の変動に係るリスク
Ｄ．金銭の分配に係るリスク②

投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク

Ａ．投資法人の組織運営に係るリスク
Ｂ．投資法人の制度に係るリスク
Ｃ．インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定及び大量保有報告書制度に関する規制が存在しないことによるリスク
Ｄ．関係者に係るリスク③

不動産に係るリスク

Ａ．不動産の流動性に係るリスク
Ｂ．鑑定評価額に係るリスク（取得又は売却の際に取引価格と差異が生ずるリスク）
Ｃ．不動産の瑕疵に係るリスク
Ｄ．土地の境界等に係るリスク
Ｅ．不動産から得られる賃料収入に係るリスク
Ｆ．ＰＭ会社に係るリスク
Ｇ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
Ｈ．建築基準法等の規制に係るリスク
Ｉ．共有物件に係るリスク
Ｊ．区分所有建物に係るリスク
Ｋ．借地権に係るリスク－ 71 －－71－

Ｌ．開発物件に係るリスク
Ｍ．有害物質に係るリスク
Ｎ．不動産の所有者責任に係るリスク
Ｏ．不動産の偏在に係るリスク
Ｐ．テナント集中に係るリスク
Ｑ．テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
Ｒ．売主の倒産等の影響に係るリスク④

不動産信託受益権に係るリスク
Ａ．信託受益者として負うリスク
Ｂ．不動産信託受益権の流動性に係るリスク
Ｃ．不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
Ｄ．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
Ｅ．不動産信託受益権の準共有等に係るリスク⑤

税制に係るリスクＡ．導管性要件に係るリスク
Ｂ．税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
Ｃ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
Ｄ．一般的な税制の変更に係るリスク①

投資法人が発行する投資証券に係るリスク
Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク
投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は、本投資法人の収益又は財産及び業務の状況に影響され、譲渡による換価時点において投資金額以上の金額の回収を図ることができるか否かは定かではありません。
本投資証券に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、また、本投資証券は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではありません。
したがって、本投資法人につき、投資主総会での決議等に基づく通常の清算手続が開始され又は倒産手続により清算される場合、投資主は、本投資法人の全ての債権者への弁済の後でなければ、投資口の払戻しを受けることはできません。特に倒産手続に基づく清算の場合には、債権の弁済後の本投資法人の資産が本投資証券全ての投資金額に不足し、投資主が投資金額のほとんどを回収できない可能性があります。
Ｂ．換金性リスク（イ）払戻しがないことに係るリスク
本投資証券については、投資主からの請求による投資口の払戻しは行われません。
したがって、投資主が本投資証券を換金するためには、原則として証券取引所を通じて、又は取引所外において、第三者に売却することが必要となります。
（ロ）市場性に係るリスク
本投資法人は、東京証券取引所が投資家に広く投資機会を付与し、投資主に換金の場を提供するための制度として創設した不動産投資信託証券市場（以下「不動産投資信託－ 72 －－72－

証券市場」といいます。）に本投資証券を上場しています。しかし、不動産投資信託証
券市場において、投資主が希望する時期及び条件で本投資証券を売却できるとの保証はなく、投資主が本投資証券をその投資額や本投資法人の投資口1口当たりの純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合の他、その譲渡自体が不可能な場合があります。
また、本投資証券につき東京証券取引所の「不動産投資信託証券に関する有価証券上場規程の特例」に規定される上場廃止基準に該当した場合には、本投資証券の上場が廃止されることになります。
Ｃ．市場価格の変動に係るリスク
本投資証券の譲渡価格や当初の投資金額については、いかなる保証も付されていません。
本投資証券の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化により影響されることがある他、本投資証券の売買高及び需給バランス、不動産投資信託証券以外の金融商品に対する投資との比較における優劣、市場環境や将来的な景気動向等によって左右されることがある
ことは、その他の上場有価証券の場合と異なりません。また、本投資法人は、前記「2 投資方針 /（2）投資対象 / ② 今後取得予定の資産及び既に取得済みの資産の概要 / Ｂ．第3期中に取得した資産」に記載の不動産信託受益権（1物件）及び後記「5 運用状況 / （2）投資資産 / ② 投資不動産物件」に記載の不動産信託受益権（18物件）（合計19物件）に投資しており、更に平成17年4月1日に取得予定物件に係る不動産信託受益権の取得のための売買契約を締結しています。また、今後もその他の不動産等及び不動産対応証券に投資する予定ですが、それらの評価額は変動する可能性があります。本投資証券の市場価格は、本投資法人の保有に係る運用資産の評価額にも影響されるため、かかる運用資産の評価額の変動によって変動することがあります。その他、不動産市場の趨勢、オフィスの需給バランス、オ
フィス需要を左右することのある企業を取り巻く経済の全般的状況、法制又は税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることもあります。
加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が投資口の追加発行により行われる場合には、投資口1口当たりの純資産額が減少することがあり、更には市場における投資口の需給バランスに影響を与えることになり、その結果、本投資証券の市場価格が悪影響を受けるおそれがあります。
それらの結果、本投資証券への投資家は市場価格の変動にさらされるおそれがあり、当初の投資金額を下回る金額しか回収できないおそれがあります。
Ｄ．金銭の分配に係るリスク
本投資法人は前記「2 投資方針 /（3）分配方針」に記載する分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払は、いかなる場合においても保証されるものではありません。特に、運用不動産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等の場合、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
加えて、本投資法人が営業期間中に投資口を追加発行する場合、当該追加発行された投資口に対して、その期の保有期間にかかわらず、既存の投資家が有する投資口と同額の金銭の分配を行うことがあり、既存の投資主が有する投資口への分配額に影響を与える可能性があります。
②

投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第2条第19項）であり、一般の法－ 73 －－73－

人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。
Ａ．投資法人の組織運営に係るリスク
本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
（イ）役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務を監督する監督役員は、善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しかし、職務遂行
上、本投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場合は、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
（ロ）投資法人の資金調達に係るリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、適格機関投資家からの借入れを行っており、今後も継続的にかかる借入れ及び投資法人債の発行を行うことを予定しています。
本投資法人は、規約において、その上限を、借入れについては1兆円、投資法人債については1兆円（但し、合計して1兆円を超えないものとします。）としています（規約第35条）。
借入れに当たり、税法上の導管性要件を満たすためには、本投資法人は、その借入先を適格機関投資家に限定することが要請されています。また、借入れの条件は、その時々の金利実勢、本投資法人の収益及び財務状況、一般的な経済環境の他、貸付人の自己資本比率規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れを行うことができる保証はありません。
借入れを行う際には、貸付人のために様々な保全措置がとられることがあり、その一環として、他の債務のための担保提供の制限、本投資法人の収益状況や財務状態が一定の条件を下回った場合における担保の提供及び現金その他の一定資産の留保、一定の財務指標を基準とした追加借入制限、資産取得の制限、投資主への分配に係る制限、その他本投資法人の収益状況や財務状態及び業務に係る約束や制限が課されることがあります。このような約束や制限が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、借入れに当たり、本投資法人は、保有する運用資産又はその原資産の全部又は一部を資金の貸付人に対して担保に供することがあります。この場合、本投資法人は、被担保債権を弁済しない限り、担保対象たる運用資産を処分し、又は運用不動産たる建物の建替等を行うに当たり、貸付人の承諾を取得する等の制限を受けることとなります。
その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で運用資産や運用不動産を処分できな
いおそれがあります。なお、本書の日付現在、本投資法人は、保有する運用資産及びその原資産を借入れのための担保に供していません。
さらに、借入れを予定どおり行った場合においても、予測しがたい経済状況の変更に
より投資主に損害を与える可能性があります。
本投資法人が資金を調達しようとする場合には、借入れの他、投資法人債の発行又は投資口の追加発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあり、本投資法人債においては、担－ 74 －－74－

保提供制限、留保資産提供制限、投資法人負債比率の維持条項等の財務制限条項が規定されております。かかる財務制限条項に抵触する場合、本投資法人は本投資法人債についての期限の利益を失うこととなります。また、投資法人債の発行時期及び条件は、格付機関からの格付け又は市場環境に左右されることがあり、したがって、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。また、一般に、借入れの場合と同様の収益状況や財務状態及び業務に係る約束や制限が課されます。
投資口の追加発行を行う場合、投資口の発行時期及び価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。また、投資口が追加発行された場合、前記「① 投資法人
が発行する投資証券に係るリスク / Ｃ．市場価格の変動に係るリスク」に記載のとおり、本投資証券の市場価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。
（ハ）投資法人の倒産リスク
本投資法人は、一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有する状態となる可能性があります。本投資法人は現行法上の倒産手続として破産法（平成16年法律第75号）、
民事再生法（平成11年法律第225号）及び投信法上の特別清算手続に服します。本投資法人につき、これらの倒産手続を回避するための特別の制度や保証はありません。
本投資法人におけるこれらの法的倒産手続により、投資主が損害を受ける可能性があります。
（ニ）投資法人の登録取消リスク
本投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。
登録が取り消されると、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散することとなります。本投資法人が解散し、清算する場合には、投資主は、当初の投資金額の回収を期待できない可能性があります。
Ｂ．投資法人の制度に係るリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
（イ）業務委託に係るリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業として行うことができず、使用人を雇用することはできません。資産の運用については、投資法人は、「投資信託委託業者にその資産の運用に係る業務の委託をしなければならない」こと（投信法第198条第1項）となっています。また、投信法には、投資法人が、「資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければならない」こと（投信法第208条第1項）、並びにその資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務であって投信法第111条に定めるものを、投信法施行規則で定めるところにより他の者に委託しなければならないことが定められています。したがって、本投資法人の業務全般が円滑に執行されるか否かは、資産の運用に係る業務の委託を受けている投資信託委託業者、資産の保管に係る業務の委託を受けている資産保管会社及び本投資法人の投信法第111条に定める事務の委託を受けている一般事務受託者の能力や信用性に依拠することになります。
投信法上、投資信託委託業者は認可制で能力その他の適格性が審査されており、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たす法人に資格が限定されており、－ 75 －－75－

一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当な者でないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が今後も維持されるとは限らず、かかる人的・財産的基盤が損なわれた場合には、業務遂行が十分に行われず、投資主に損害を与える可能性があります。
また、投資信託委託業者、資産保管会社及び一般事務受託者の業務遂行は適正に行われることが必要であるため、投信法上、これらの者はそれぞれ、投資法人に対して善管
注意義務を負い、また、投資法人のため忠実義務を負いますが、そのいずれかが職務遂
行上善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行う場合には、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、資産運用会社の投資委員会は、より詳細な投資方針を定める資産運用ガイドラインを、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、資産運用ガ
イドラインが変更される可能性があります。
その他、投資信託委託業者、資産保管会社及び一般事務受託者のそれぞれが、破産手
続又は会社更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、
本投資法人はそれらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に投資信託委託業者、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約し又は解除することが求められることがあります。そのような場合、本投資法人は、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂行に影響を受けることになります。また、委託契約が解約又は解除された場
合には、新たな投資信託委託業者、資産保管会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して上記各業務を委託することが必要とされます。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、上記各業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。また、適切な投資信託委託業者を選定できない場合には、東京証券取引所の「不動産投資信託証券
に関する有価証券上場規程の特例」により本投資証券が上場廃止になる可能性もあります。
（ロ）資産の運用に係るリスク
投信法上、投資法人は、資産の運用行為しか行えず、また投資信託委託業者にその資産の運用に係る業務を委託しなければならないため、本投資法人の資産の運用成果は、資産の運用に係る業務を行う投資信託委託業者の業務遂行能力に依拠することになります。投資信託委託業者についての主なリスクは以下のとおりです。
（ⅰ）投資信託委託業者の運用能力に係るリスク
投資信託委託業者は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、資産運用の結果に対して何らの保証を行うものではありません。また、投資信託委託業者は認可制であり、投信法第38条から第45条に定める監督を受けており、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、投信法はその運用能力まで保証するものではありません。
本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している野村不動産投信株式会社（「資－ 76 －－76－

産運用会社」）と締結している資産運用委託契約においては、本投資法人が資産運用会社に対して3ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、投資主総会の決議を経た
上で資産運用委託契約を解約することができること、また資産運用会社が職務上の義務に反し、若しくは職務を怠ったとき、又はその他資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重要な事由があるときは、本投資法人が役員会の決議により資産運用委託契約を解約し、資産運用会社を解任することができる旨規定されています。
本投資法人は、これらの規定により運用能力の不足する資産運用会社を解任することができますが、他方、本投資法人は、投信法上、資産の運用に係る業務を投資信託委託業者に委託しなければならないため、解任するまでに後任の投資信託委託業者の選定が必要になります。かかる選定に時間を要することがあり、その期間中は、能力不足と判断された資産運用会社による運用資産の運用が続くことになります。また、後任の投資信託委託業者が適切な運用能力を有することが保証されているわけでもありません。それらの場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
（ⅱ）投資信託委託業者の行為に係るリスク
投資信託委託業者は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、更に投資信託委託業者の行為により投資法人が損害を被る
リスクを軽減するため、投信法において投資信託委託業者の業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。
具体的には、投資法人に対して損失の全部又は一部を負担することを約すること、資産運用委託契約を締結するに際し、投資法人に対して特別の利益を提供することを約すること、投資法人の資産の運用としての取引により生じた投資法人の損失を補填
し又は投資法人の利益に追加するため投資法人又は第三者に財産上の利益を提供すること、通常の取引の条件と異なる条件で、かつ当該条件での取引が投資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うこと等の行為そのものが禁止されています（投信法第34条の3第1項）。
また、投資信託委託業者の「利害関係人等」（当該投資信託委託業者の総株主の議決権の過半数を所有している者、その他投信法施行令で定める者）の顧客等の利益を図るため、又は投資信託委託業者の「利害関係人等」の利益を図るため、「投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと」も禁止されています（投信法第34条の3
第2項第1号及び第2号）。また、投資信託委託業者の「利害関係人等」の利益を図る
ため、「投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと」が禁止されています（投信法第34条の3第2項第3号）。ここに「利害関係人等」とは、本投資法人の投資信託委託業者である資産運用会社については、野村不動産ホールディングス並びにその子会社である野村不動産、野村不動産アーバンネット、野村不動産インベストメント・マネジメント及び野村ビルマネジメント株式会社その他の野村不動産の子会社等が含まれます。
このように、投資信託委託業者は、投資法人の利益を第一義的に考慮して忠実に業務を遂行する義務を負うことから、投資法人の利益と相反する可能性のある投資信託
委託業者の「利害関係人等」や投資信託委託業者自身の利益を図るため、投資法人の利益を害する取引を行うこと等が禁止されています。
また、投信法では、上記要件に該当するもの以外の取引で、必ずしも投資主の利益を害するとは限らない行為については、行為そのものを類型的に禁止せず、損害が生－ 77 －－77－

じた場合に投資信託委託業者の責任を追及できるよう、投資信託委託業者や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させています（投信法第34条の6、第34条の7、第37条、第211条及び第212条）。さらに、投資信託委託業者に特定資産の価格等の調査を一定の専門家（弁護士、公認会計士、又は不動産鑑定士等）に行わせる（投信法第34条の4）ことで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。
しかしながら、資産運用会社が、上記の投資信託委託業者としての行為準則に反し、又は法定の措置を適正に取らない場合には、投資主に損害が発生するリスクがあります。
その他、本投資法人の投資信託委託業者である資産運用会社に関し、その株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、本投資法人の運用資産又は運用不動産について、その取得又は運用に関する取引に関与する可能性があります。また、投信法上、投資信託委託業者自身による投資活動は禁止されていません。
そのような場合、上記のとおり、投信法により一定の行為が禁止され、その結果、本投資法人、ひいては投資主の利益が害されないように法的な規制はなされていますが、個別具体的には、実質的にどのような基準でこれらの取引がなされた場合に投信法の規制が遵守されたかが一義的には明らかではなく、したがって、結果として資産運用
会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
資産運用会社では、上記リスクを回避するため、投信法の定める利害関係人等との取引及びこれに準ずる取引について、資産運用会社の社内規程である投資委員会規程、コンプライアンス規程等に基づき、資産運用会社の投資委員会及びコンプライアンス
委員会において審議することで、利益相反の可能性のある行為に対して十分な対応をとることとしていますが、上記リスクを完全に排除できるとの保証はありません。
なお、投信法上、資産運用会社は、複数の投資法人等の資産運用を受託することを禁じられていません。投信法は、このような場合に備えて、資産運用会社が、その資産の運用を行う投資法人相互間において取引を行うことを原則として禁止する等の規定を置いており、また、当該資産運用会社が利益相反の問題に対処するための自主的なルールを策定することも想定し得ます。しかしながら、資産運用会社が将来において、本投資法人とは別の投資法人等の資産運用を受託した場合には、当該投資法人等と本投資法人との間に利益相反の問題が生じ、本投資法人の利益が害される可能性がないという保証はありません。
Ｃ．インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定及び大量保有報告書制度に関する規制が存在しないことによるリスク
証券取引法上、投資法人に係る関係者その他の内部者に対しては、投資口に係る未公表の重要な事実が存在した場合に罰則をもって投資口の有償での取引を規制するとの、いわゆるインサイダー取引規制（証券取引法第166条以下）は適用されないこととなっています。このため、本投資法人及び資産運用会社は、社内規程として、それぞれ「内部者取引管理規則」及び「内部者取引管理規程」を設け、内部者がかかる取引を行うことを制限しています。
しかしながら、これら社内規程は証券取引法におけるインサイダー規制と異なり罰則の適用はなく、その実効性は法律上の規制とは異なるものです。したがって、本投資法人、資産運
用会社その他の内部者が本投資法人や投資口に係る未公表の内部情報を知りつつかかる投資口の取引を行うことがないとの保証はなく、その場合には、投資家の本投資証券又は不動産－ 78 －－78－

投資信託市場に対する信頼を損ねる可能性があり、その結果、本投資証券の市場価格が悪影響を受けるおそれがあります。
その他、投資証券については、大量保有報告書制度（証券取引法第27条の23以下）の適用はありません。その結果、投資証券においては、他の投資主の窺い知れない間に大口の投資主が出現する可能性があります。その場合、大口の投資主と小口の投資主とでは利益が必ずしも一致しないことがあるため、投資主は不利益を被るおそれがあります。なお、平成16年
12月1日より、投資証券に関して公開買付けに関する規制（証券取引法第27条の2以下）が適用されています。
Ｄ．関係者に係るリスク
野村不動産は、第2期末現在投資口10,414口を保有する本投資法人の大口投資主であり、かつ、資産運用会社の唯一の株主である野村不動産ホールディングスの100%子会社です。また、本投資法人は本書に基づく一般募集の対象となる本投資証券のうち1,086口につき、野村不動産を販売先として指定しています。さらに、本投資法人の執行役員及び資産運用会社の役員や従業員の出向元でもあります。
また、本投資法人は、前記「2 投資方針 / （1）投資方針 / ① 基本方針 / Ｄ．野村不動産グループとの業務の協調関係」に記載のとおり、第三者からだけでなく、野村不動産グ
ループからも不動産売却物件情報を入手する等の関係にあり、さらに、運用資産の一部には、
野村不動産をはじめとする野村不動産グループの会社がテナントとして入居しており、又は今後入居する可能性があります。
これらの点に鑑みると、本投資法人や資産運用会社は、野村不動産グループと密接な関連性を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と運用資産の成長の成否に対する野村不動産グループの影響は相当程度高いといえます。
したがって、本投資法人が野村不動産グループとの間で、本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場合等には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。なお、
資産運用会社と野村不動産及び野村不動産アーバンネットとの間の情報提供協定書並びに野村不動産インベストメント・マネジメントとの間の情報取扱覚書の有効期間は締結から2年間とされ、以後は、別段の通知のない限り1年毎に更新されることとなっていますが、必ず更新されるとの保証はありません。資産運用会社と野村不動産インベストメント・マネジメ
ントとの業務委託契約については、有効期間は契約締結日から1年とされ、以後は、別段の通知のない限り1年毎に更新されることとなっていますが、かかる業務委託契約も必ず更新されるとの保証はありません。さらに、本投資法人は、資産運用活動を通じて、野村不動産グループとの間で取引の機会を提供される可能性又はそれを提供する可能性があり、この場
合、野村不動産グループが、自己又はその顧客の利益を図るために本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性があります。このような利益相反取引において資産運用会社が本投資法人に対して負う忠実義務とそれに関するリスクについては、前記「Ｂ．投資法人の制度に係るリスク / （ロ）資産の運用に係るリスク / （ⅱ）投資信託委託業者の行為に係るリスク」をご参照ください。また、かかる利益相反リスクに対する対策については、後記「（2）投資リスクに関する管理体制」をご参照ください。これらの対策にもかかわらず、
野村不動産グループが本投資法人の利益に反する取引を行った場合には、投資主に損害が発生することがあります。
③

不動産に係るリスク
本投資法人は、前記「2 投資方針 / （1）投資方針 / ① 基本方針」に記載のとおり、不動－ 79 －－79－

産及び不動産信託受益権をその主要な投資対象としています。本投資法人は、上場後本書の日付現在までに前記「2 投資方針 / （2）投資対象 / ② 今後取得予定の資産及び既に取得済みの資産の概要 / Ｂ．第3期中に取得した資産」に記載する資産（1物件）及び後記「5 運用状
況 /（2）投資資産 / ② 投資不動産物件」に記載する資産（18物件）（合計19物件）を取得
しています。これらの資産はいずれも不動産信託受益権ですが、不動産及び不動産信託受益権の原資産である不動産については、以下のリスクがあります。
Ａ．不動産の流動性に係るリスク
不動産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状
況や権利関係等を詳細に調査する（デューディリジェンス）こともあります。デューディリ
ジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する可能性があります。その他、不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
さらに、不動産が共有される場合、区分所有建物である場合、又は土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様によっては、以上の流動性等に関するリスクが相対的に増幅します。
また、プライベートファンドやＪ－ＲＥＩＴ（不動産投資法人）及び国内外の投資家等による不動産に対する投資は積極化する傾向にあり、また本投資法人が投資対象とするような不動産について競合する状況が今後も継続すると思われ、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産を取得することができるとは限りません。また、取得に当たり、投資採算の観点より、本投資法人の希望する価格や時期その他の条件で取得できるとの保証はありません。
このような場合も含め、本投資法人が目標とする資産規模の拡大や成長を達成できない可能性があります。さらに、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。
これらの結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
Ｂ．鑑定評価額に係るリスク（取得又は売却の際に取引価格と差異が生ずるリスク）
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における不動産鑑定士等による評価を示したものにとどまります。また、その評価の目的・方法は、必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。加えて、同じ不動産について鑑定等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。したがって、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額
や調査価格による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。
Ｃ．不動産の瑕疵に係るリスク
不動産は、物件毎に個性を持ち、代替性が低いという性質を有しています。したがって、既に取得した不動産（不動産信託受益権の原資産たる不動産を含みます。以下、特記しない限り本Ｃ．について同じ。）又は今後取得する不動産に一定の瑕疵があった場合、本投資法
人は損害を被ることがあります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等があり、この他、－ 80 －－80－

不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。また、不動産に関する権利が第三者の権利により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることもあり得ます。
不動産の売買においては、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた
瑕疵があった場合には、売主は、民法（明治29年法律第89号）第570条により買主に対して
瑕疵担保責任を負うことになります（買主は瑕疵があることを知った日から1年以内に解除
権又は損害賠償請求権の行使をすることができます。）。したがって、本投資法人が特定の不動産の買主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたものである場合には、上記に従い、本投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。また、本投資法人では、取得しようとする不動産に係る売買契約等において売主から一定の事実に関する表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化した上で不動産を取得することとしています。
しかし、裁判所による競売で購入する不動産については、法律上、瑕疵担保責任の追及ができません（民法第570条但書）。さらに、売主が既に解散・清算されている場合、又は売主が倒産し、若しくはその主要な資産が本投資法人に売却した不動産のみであった特別目的会社等であるためにその資力が十分でない場合には、買主である本投資法人は、実際には売主との関係において上記の瑕疵担保責任による保護を受けることができず、損害を被ることになります。また、個別の事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任を負担する期間を限定し、又はこれを全く負わない旨の特約をすることがあります。さらに、売主が表明・保証
した事項が真実かつ正確であるとの保証はなく、表明・保証は法律上の制度ではないため、個別の事情により、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補償責任の期間又は補償金額が限定され、あるいは表明・保証が全く行われない場合もあり得ます。
そこで、本投資法人では、不動産を取得しようとする場合、当該不動産について自ら調査を行う他、宅地建物取引業者が作成する重要事項説明書等の関係書類の調査、売主に対する資料の徴求を行い、かつ、建物の構造、耐震性、法令や条例の適合状況、有害物質の有無、隣地との境界等について、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエンジニアリングレポート（建物状況評価報告書）、地震リスク調査報告書等を取得します。
しかし、本投資法人による不動産の取得に際して行われる上記の調査には限界があり、提供される資料の内容、依頼を受けた専門家の能力、売主やその前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的な制約等から、不動産に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。したがって、本投資法人による取得の後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。
このような場合には、当該瑕疵を理由とした不動産の資産価値が減耗することを防ぐために買主である本投資法人がその補修その他の措置を執ることになり、予定しない補修費用等が発生し、売主からかかる費用の賠償や補償が得られないと、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕疵について瑕疵担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のよ
うに実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的－ 81 －－81－

所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
なお、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）上みなし宅地建物取引業者であるため、本投資法人が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を完全に排除することができません（宅地建物取引業法第40条）。また、本投資法人が保有する不動産信託受益権に係る不動産信託受託者はいずれも宅地建物取引業者です。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。
加えて、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産に第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
Ｄ．土地の境界等に係るリスク
わが国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若
しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
Ｅ．不動産から得られる賃料収入に係るリスク
本投資法人の主な収入は、不動産については本投資法人が当該不動産に関し第三者（テナント）との間で締結する賃貸借契約に基づく賃料収入です。本投資法人が不動産信託受益権を保有する場合には、本投資法人の主な収入は、不動産信託受益権に基づく信託の純利益の配当ですが、その主たる原資は、不動産信託受託者が原資産たる不動産についてテナントとの間で締結する賃貸借契約に基づく賃料収入です。このような不動産の賃料収入に影響を与える主なリスクは、以下のとおりです。
（イ）不動産の稼働状況に係るリスク
不動産の稼働率は、事前に予測することが困難であり、予想し得ない事情により低下する可能性があります。
一般的なオフィススペースの賃貸借契約では、契約期間を2年程度とするものの、テナントからの一定期間前の予告により期間中いつでも解約でき、また、期間満了時までに解約の意思表示がなされれば更新されない（意思表示がない場合には自動的に2年程度の期間をもって契約が更新される）ものとされています。すなわち、テナントは、契約期間中であっても賃貸借契約を終了させることが可能であり、かつ、期間満了時に契約の更新がなされる保証もありません。しかも、通常の場合において、不動産について－ 82 －－82－

一定の稼働率又は稼働状況について保証を行う第三者は存在しません。
本投資法人においても、定期建物賃貸借契約を締結する一部のテナントを除き、上記のような一般的な条件の賃貸借契約を締結し、又は承継することが避けられません。したがって、解約が増加し、又は更新がなされないことにより稼働率が低下し、運用不動
産から得られる賃料収入が減少して、投資主に損害を与える可能性があります。また、解約が多く発生する場合、上記収入の減少のみならず、退去するテナントへの敷金・保証金の返還等が必要とされることとなり、十分な積立金が留保されていない場合には、
場合により新たな資金調達を余儀なくされ、その結果、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
なお、賃貸借契約で期間内の解約を制限し、違反についての違約金条項を置くこともありますが、裁判所によって違約金が一部減額され、又はかかる条項の効力が否定される可能性があります。
（ロ）テナントの信用力及び賃料未払に係るリスク賃貸借契約が終了しない場合においても、テナントの財務状況が悪化し、又はテナン
トが破産手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払が滞る可能性があります。このような延滞された賃料等（場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、本投資法人の収益に影響を与える可能性があります。本投資法人では、新規のテナントを入居させるに当たって、一定の信用調査を行いますが、かかる調査が完全であるとは限らず、また、入居後に財務状況が悪化することもあり、リスクを完全に防ぐことはできません。なお、後記「Ｐ．テナント集中に係るリスク」もご参照ください。
（ハ）テナントによる賃料減額請求権行使のリスク
上記のとおり、オフィスビル等に入居するテナントとの一般的な賃貸借契約では2年程度の期間毎に契約が更新され、その都度賃料が改定される可能性があります。また、契約期間中であっても、賃料相場の下落その他の様々な事情により、テナントから減額の請求を受け、これに合意を余儀なくされることがあります。
さらに、テナントは、定期建物賃貸借契約において賃料減額請求権を排除しうる特約がある場合を除いては、借地借家法（平成3年法律第90号）第32条に基づく賃料減額請
求をすることができます。当事者間で変更後の金額についての協議が調わない場合には、賃貸人は、減額を相当とする裁判が確定するまで、テナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができます。但し、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年1割の利息を付してテナントに返還しなければなりません。したがって、テナントから賃料減額請求権の行使があった場合には、賃貸人としては、この利息支払のリスクを避けるために従前の賃料を減額して請求をせざるを得ない場合もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入が減少するため、本投資法人の収益に影響を与える可能性があります。
なお、テナントの方で相当と考える減額された賃料のみを支払っていた場合で後に裁判で減額が認められた場合には、賃貸人の方から賃料未払を理由として賃貸借契約を解除することもできませんので、その場合にも当該不動産から得られる賃料収入が減少することになるため、投資主に損害を与える可能性があります。
これに対し、借地借家法第38条の要件を満足して締結された定期建物賃貸借契約においては、当事者間の合意により、上記賃料増減額請求権を排除することができます。こ－ 83 －－83－

の場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、現在のように貸室の供給が多く、今後の賃料の上昇が望めないような状況では、テナントがこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求めることがあります。また、このような特約を設けた場
合には、賃料増額請求ができなくなります。このように、定期建物賃貸借は、場合により、賃料収入を比較的長期に渡り相対的に低水準に抑えるおそれがあります。
Ｆ．ＰＭ会社に係るリスク
一般に、建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動産の管理が成功するか否かは、Ｐ
Ｍ会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、本投資法人においても、管理の良否及びその結果としての収益性の確保について、ＰＭ会社の業務遂行能力に大きく依拠することになります。本投資法人では、ＰＭ会社を選定するに当たっては、その候補業者の資質・経験・ノウハウを慎重に考慮し、十分な能力を持つ業者を投資信託委託業者に選定させる予定ですが、選任に係る調査は完全であるとは限らず、選定されたＰＭ会社における人的・財産的基盤が優良である保証はありません。また、仮に選任時点では優良であってもそれが将来にわたって維持されるとの保証もありません。本投資法人は、締結済みのプロパティ・マ
ネジメント委託契約上、ＰＭ会社につき業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、自ら又は不動産信託受託者に指図して、ＰＭ会社に対して改善を求め、又はＰＭ会社との契約を解除する権利を確保しており、今後締結するプロパティ・マネジメント委託契約においてもかかる権利を確保するようにします。しかし、ＰＭ会社が交代する場合、後任のＰＭ会社が選任され、管理業務を開始するまでは、一時的に当該不動産の管理状況が悪化し、本投資法人が損失を被るおそれがあります。なお、本投資法人が不動産信託受益権を保有する場合においてＰＭ会社が解任されたときは、不動産信託受託者において、その善良な管理者の注意義務に従って信託財産たる不動産を一時的に管理することになります。
取得予定資産及び本件取得済み資産について選任されたＰＭ会社については、前記「1 投資法人の概況 /（3）投資法人の仕組み」をご参照ください。
Ｇ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性があります。このような場合には、毀損、滅失した個所を修復するた
め予期せぬ費用が発生するばかりでなく、一定期間建物が稼働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少して、費用が増加することで本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、評価額が下落するおそれもあります。
そこで、本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険（特約による利益補
償としての財産保険、家賃保険を含むことがあります。）又は賠償責任保険等を付保する方針としています。このような複数の保険を組み合わせることによって、予期せざるリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険金をあてることで、原状回復を行うことが一定程度期待できます。但し、個々の不動産に関する状況により保険契約が締結されない可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない災害や事故（戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるとは限りません。また、通常の火災保険では地震による火災はカバーされません。）が発生する可能性、又は保険会社が当
該保険会社の財務状態の如何にかかわらず保険金を完全に支払わず、若しくは支払が遅れる
可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることができない可能性があります。このよう－ 84 －－84－

な場合には投資主に損害が生じることがあります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、本投資法人の運用不動産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本
投資法人は、本投資法人の運用不動産全体の地震によるＰＭＬの値に鑑み、本書の日付現在、これらの資産のいずれについても地震保険を付保する予定はありません。したがって、本投資法人の運用不動産については、地震又は地震を原因とする火災・津波・擾乱等の災害による損害及びこれらにより発生した第三者の生命・身体の被害については、保険によるリスク
カバーの対象外となります。また、将来、地震保険を付保したとしても対人的被害の賠償については、保険でカバーされないこともあります。
本投資法人は、上記リスクを軽減するため、前記「2 投資方針 /（1）投資方針 / ① 基本方針」に記載のとおり、不動産等の取得に当たり、運用不動産の所在地域によって分散を図ることとしています。かかる分散投資により、本投資法人の運用不動産のうち多数の建物が同時に毀損・滅失するリスクは、一定限度緩和されていますが、地震リスクを完全に排除するものではありません。
Ｈ．建築基準法等の規制に係るリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。その建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格になることがあります。たとえば、建築基準法は、耐震基準について昭和56年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。
その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令の他、各地方公共団体の条例や行政規則等による規制があることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等の他、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団
体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、これらの規制も、随時改正・変更されています。
法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建ぺい率・容積率・高度・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場
合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
以上の他、土地収用法（昭和26年法律第219号）や土地区画整理法（昭和29年法律第119号）のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があります。
本投資法人の運用不動産についても、排煙設備、非常用照明、防火区画等について、竣工
当時の基準には適合しており、本書の日付現在、当該建物の使用に支障はないものの、現行の基準には合致していないものがあり、将来に改修工事、解体工事等がなされる場合にその時点の基準に基づく適切な扱いが必要になります。

－ 85 －－85－

Ｉ．共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数で決定する（民法第252条）ものとされています。したがって、特に本投資法人が持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるかかる権利行使によって、本投資法人の当該不動産の利用が妨げられる可能性があります。
共有不動産を賃貸する場合、賃料債権は不可分債権であり、敷金返還債務は不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の共有者（賃貸人）の債権者が当該共有者の持分の割合を超えて賃料債権全部を差し押さえ、又は他の共有者がテナントからの敷金返還債務をその持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が敷金全額を返還せざるを得なくなる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた賃料のう
ち自己の持分に応じた金額の支払や返還した敷金のうち他の共有者の持分に応じた金額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。共有不動産に課税される固定資産税等の公租公課、共有不動産の修繕費、保険料等にも、他の共有者が債務を履行しない場合につき、同様の問題があります。
また、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求（民法第256条）を受ける可能性があります。分割請求が権利の濫用等として排斥されない場合で、現物による分割が不可能である場合又は著しくその価値を損なうおそれのある場合は、本投資法人の意向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第2項）。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが（民法第256条）、合意の有効期
間は5年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、その旨の登記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できないことがあります。また、共有者において、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割の請求をすることができます。但し、共有者は、破産手続、会社更生手
続又は民事再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法（平成14年法律第154号）第60条、民事再生法第48条）。
共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。これに対し、共有者間の協定書等において、共有者が共有持分を処分する場合に他の共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
また、他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、本投資法人の運用不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の運用不動産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。

－ 86 －－86－以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
本投資法人の運用不動産のうち、ＴＴランディック東陽町ビルは、不動産の共有持分を主たる信託財産とする二つの不動産信託受益権です。但し、各共有持分の不動産信託受託者は同一の信託銀行であり、かつ、本投資法人はこれら二つの不動産信託受益権を双方とも取得いたしましたので、上記リスクが顕在化するおそれは少ないものと考えます。詳細については、後記「5 運用状況 /（2）投資資産 / ② 投資不動産物件」をご参照ください。
Ｊ．区分所有建物に係るリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（建物の躯体、エントランス部分等）から構成されます。区分所有建物の場合、建物及びその敷地（以下「区分所有物件」といいます。）の管理及び運営は、区分所有法の規定に従い、また、区分所有者間で定められる管理規約その他の規則（以下「管理規約等」といいます。）がある場合にはこれに服します。管理規約は、原則として、区分所有者数及びその議決権（管理規約に別段の定めのない限り、区分所有者の所有する専有部分の床面積の割合）の各4分の3以上の多数決によらなければ変更できません（区分所有法第31条）。なお、建替決議等においては更に多数決の要件が加重されています。運用不動産が区分所有物件の一部である場合、本投資法人単独では上記決議要件を満足することが難しいた
め、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。
さらに、他の区分所有者が自己の負担すべき区分所有建物の共有部分に係る公租公課、修繕費又は保険料等の支払又は積立を履行しない場合、本投資法人が運用不動産の劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされるおそれがあります。これらの場合、本投資法人は、他の区分所有者に係る立替払金の償還を請求することができ、かかる請求権については区分所
有法第7条により担保権（先取特権）が与えられていますが、当該他の区分所有者の資力の如何によっては、償還を受けることができない可能性があります。
各区分所有者は、自己の所有する専有部分を自由に処分することができます。したがって、
本投資法人の意向にかかわりなく他の区分所有者が変更される可能性があります。これに対し、管理規約等において、区分所有者が専有部分（所有権の共有持分その他の敷地利用権（以下に定義します。）を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合には、本投資法人の知らない間に他の区分所有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人が専有部分を処分する際に制約を受けることになります。
また、各区分所有者は、自己の所有する専有部分を自由に賃貸し、その他使用収益することができます。本投資法人の運用不動産である専有部分の価値や収益は、このような他の区分所有者による使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利（所有権の共有持分等）を「敷地利用権」といいますが、区分所有法は、原則として、専有部分と敷地利用権を分離して処分することを禁止し（区分所有法第22条）、不動産登記法（平成16年
法律第123号）は「敷地権の登記」の制度を用意しています。しかし、敷地につき、敷地権の登記がなされていない場合には、専有部分と敷地利用権を分離して処分されたときに、その処分の無効を善意の第三者に主張することができません。また、区分所有建物の敷地が数－ 87 －－87－

筆の土地であり、各区分所有者が、これらの土地の一部について、単独で敷地利用権を有している場合（いわゆる分有形式）には、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが可能とされています。分離処分がなされると、区分所有物件を巡る権利関係が複雑になるため、既に述べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
敷地利用権が使用貸借権やそれに類似した利用権である場合に、それらの利用権を設定した者から当該敷地を譲り受けた第三者が区分所有者に対して利用権の否認を試みるリスクがあります。使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力を生じる（区分所有法第54条）とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有持分）に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
本投資法人の運用不動産のうち、区分所有物件であるものは、ＪＡＬビルディング（他の区分所有者は、野村不動産インベストメント・マネジメントがその資産の運用及び管理に係る助言等を行う特別目的会社）、天王洲パークサイドビル（他の区分所有者は東京証券取引所第一部に上場している事業会社）、テクノポートカマタＢ棟（他の区分所有者は生命保険会社）及びファーレ立川センタースクエア（他の区分所有者は、損害保険会社、地方公共団
体及びいわゆる第三セクター）です。このうち、テクノポートカマタＢ棟については、敷地権の登記がなされていません。これらの資産に関する区分所有関係の詳細については、前記「2 投資方針 / （2）投資対象 / ② 今後取得予定の資産及び既に取得済みの資産の概要 /Ｅ．取得予定資産及び期中取得資産の個別資産毎の概要」及び後記「5 運用状況 / （2）投資資産 / ② 投資不動産物件」をご参照ください。
Ｋ．借地権に係るリスク
本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物（以下「借地物件」といいます。）に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあります。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶されることがあり、また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場
合に、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号）又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条－ 88 －－88－

件で借地物件を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
本投資法人の運用不動産のうち、宇都宮ＮＦビルは、敷地の一部（敷地全体の面積の約1.2%）を賃借しています。詳細については、後記「5 運用状況 /（2）投資資産 / ② 投資
不動産物件」をご参照ください。
Ｌ．開発物件に係るリスク
本投資法人は、原則として、取得時点において既に賃貸されている不動産に投資を行います。しかし、将来、規約又は資産運用ガイドラインに定める投資方針に従って、竣工後に不動産や不動産信託受益権を取得するために予め開発段階で当該不動産等の売買契約等を締結する可能性があります。かかる場合、既に稼働中の物件につき売買契約を締結して取得する
場合に比べて、a）開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となる可能性、b）工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性、c）開発コス
トが当初の計画を大きく上回る可能性、d）天災地変により開発が遅延、変更又は中止される可能性、e）行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性、f）開発過程において事故が生じる可能性、g）竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られない可能性、h）その他予期せぬ事情により開発が遅延、変更又は中止される可能性等の固有のリスクがあります。これらの結果、開発中の物件からの収益が本投資法人の予想を大きく下回る可能性がある他、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があり、そのため本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
Ｍ．有害物質に係るリスク
土地については、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、運用不動産たる土地にかかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法（平成14年法律第53号）が制定され、平成15年2月より施行されています。同法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場
合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を構ずべきことを命じられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は支出を余儀なくされた費用についてその原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。なお、本書の日付現在、運用不動産には、
土壌汚染対策法に基づく調査を義務付けられた土地は含まれていません。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、ＰＣＢその他の有害物質を含む建材又は設備が使用され、又は過去に使用されていた可能性があります。かかる場合には、当該－ 89 －－89－

建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され又は過失がなくても責任を問われることとなる可能性があります。
Ｎ．不動産の所有者責任に係るリスク
土地の工作物（建物を含みます。）の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています（民法第717条）。したがって、本投資法人の運用不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、運用不動産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方針です
が、保険契約に基づいて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生しないとの保証はな
く、また、保険事故が発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
Ｏ．不動産の偏在に係るリスク
本投資法人は、中長期の安定した収益の確保のため、本書に記載のとおり、ポートフォリ
オの構築に当たっては地理的に一定の割合にて運用不動産を分散させることを目指しており、
本投資法人の運用不動産は、取得価格ベースでほぼ目標とした割合で分散しています。しかし、継続的に不動産等の取得を行っていく過程では、本投資法人の運用不動産が一定の地域に偏在するおそれがあります。また、本投資法人の投資対象はオフィスビルに限定されています。したがって、一定地域のオフィスビルにおける収益環境等の変化が本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
さらに、本投資法人の運用不動産が近接して所在する場合には、オフィス賃貸借マーケッ
トにおいて相互に競合し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
本投資法人の運用不動産は、本書の日付現在において取得価格ベースでその約78.7%（取得予定資産を含めると、その取得時点で約76.6%）が東京都心6区内に集中しています。したがって、東京における不動産賃貸市場の動向により、その収益が影響を受けることがあります。
Ｐ．テナント集中に係るリスク
不動産が一又は少数のテナントに賃貸される場合には、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。かかるテナント
が賃料の支払能力を失った場合や賃料の減額を要求する場合には、収益が大きく圧迫されます。さらに、かかるテナントが退去する場合には、敷金等の返還のため一度に多額の資金の出捐を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産の収益が急激に悪化することがあります。さらに、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するのは、時間を要し、かつ、場合によっては賃貸条件をテナントに有利なものとすることを求め－ 90 －－90－

られ、その誘致に要する期間と条件次第では、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
本投資法人の運用不動産のうち、3物件についてテナントが1社となっています。すなわち、
ＪＡＬビルディングのテナントはフラッグシッププロパティーズ有限会社、ＴＴランディッ
ク東陽町ビルのテナントは株式会社ザイマックス、駿河台プラザビルのテナントは富士ゼ
ロックスオフィスサプライ株式会社のみとなっています。フラッグシッププロパティーズ有限会社との賃貸借契約の概要については、前記「2 投資方針 / (2) 投資対象 / ② 今後取得予定の資産及び既に取得済みの資産の概要 / Ｈ．賃貸状況の概要 / （ハ）主要なテナン
トの概要」及び同「（ニ）主要10テナントに関する情報」をご参照ください。また、株式会
社ザイマックス及び富士ゼロックスオフィスサプライ株式会社との賃貸借契約の概要については、前記「2 投資方針 / (2) 投資対象 / ② 今後取得予定の資産及び既に取得済みの資産の概要 / Ｈ．賃貸状況の概要 / （ニ）主要10テナントに関する情報」をご参照ください。
Ｑ．テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力を勘案のうえ、賃貸借契約を締結するか否かを決定し、また、締結後も、ＰＭ会社を通じてその利用状況を管理していく所存ですが、個々のテ
ナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテ
ナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また、一部のテナントの属性により、又は、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する場合
等に、当該不動産が全体として悪影響を受けることがあります。このような場合には、本投資法人は、直ちにこれに対応する所存ですが、当該不動産の価値が減損し、本投資法人の収益に悪影響が及ぶおそれがあります。
Ｒ．売主の倒産等の影響に係るリスク
本投資法人が不動産等を取得した後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等の倒産手続が開始された場合、当該不動産等の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。この場合、不動産等は、破産財団等に取戻される一方で、本投資法人が売主に支払った売買代金等の返還請求権は、倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。倒
産手続が開始されない場合であっても、売主の財務状況が劣悪である場合には、当該不動産等に係る売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、本投資法人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等がなおも売主（倒産手続であればその財団等）に属すると判断することがあります。この場合には、本投資法人は、あたかも当該不動産等についての担保権者であるかのように取り扱われ、担保権（とみなされた権利）の行使に対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手続では、担保権の実行は会社更生手続に従って行われて、弁済金額が切下げられることとなり、担保権の実行を手続外で行える破産手続等に比較して、本投資法人はより大きな損害を受けるおそれがあります。
また、上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者）が倒産した
場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である本投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法－ 91 －－91－第93条、民事再生法第134条）。
以上のとおり、本投資法人又はその売主の売買契約が否認され、詐害行為取消権の行使を受け、又は真正売買性が否定された場合には、本投資法人に損害が生じるおそれがあります。
本投資法人においては、売主等の財務状況等も十分に検討した上で投資を決定しますが、売主又はその前所有者に関する正確な財務情報が入手できる保証はなく、上記リスクが現実化するおそれは否定できません。
④

不動産信託受益権に係るリスク
本投資法人は、不動産、地上権又は土地の賃借権を主な信託財産とする不動産信託受益権を取得することがあります。この場合、不動産信託受託者が不動産の名義上の所有者（又は地上権者若しくは賃借人）となり、信託受益者である本投資法人のために不動産を管理、運用、処分します。信託受益者である本投資法人は、不動産信託受託者に指図をすることによりその運用方針に従った運用を行うこととなります。不動産を直接所有する場合と不動産信託受益権を保有する場合とでは、税務上の取扱い、資産を担保提供する方法等に違いがあります。不動産
信託受益権を取得する場合、本投資法人は、以下のような不動産信託受益権特有のリスクを負います。なお、本書の日付現在における本投資法人の運用不動産は全て不動産信託受益権です。
Ａ．信託受益者として負うリスク
信託受益者とは、信託の利益を享受する者とされ（信託法（大正11年法律第62号）第7条）、信託の収益は、信託交付金等の形で信託受益者に引渡され、信託が終了するときは信託財産全てが交付されます。他方で、信託財産に関する租税、不動産信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等（以下「信託費用等」といいます。）は、最終的に信託受益者が負担することになっています（信託法第36条、第37条、第54条等）。すなわち、信託受益者は、名義上は信託財産の所有者ではありませんが、信託財産に係る経済的利益及び損失の最終的な帰属主体といえます。したがって、
不動産信託受益権を保有する場合も、不動産そのものを所有する場合と同様に不動産に係るリスクを負うことになります。
Ｂ．不動産信託受益権の流動性に係るリスク
本投資法人が不動産信託受益権を運用資産とする場合において、不動産信託受託者を通じて信託財産たる不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します（前記「③ 不動産に係るリスク / Ａ．不動産の流動性に係るリスク」をご参照ください。）。
また、不動産信託受益権を譲渡しようとする場合には、通常、不動産信託受託者の事前の承諾を要求されます。一部の有価証券として取り扱われる信託受益権と異なり、不動産信託
受益権は、指名債権と同様の譲渡方法によって譲渡することになります（債務者としての不動産信託受託者への確定日付のある通知又は承諾が必要です。）。平成16年12月30日に施行された信託業法の改正（平成16年法律第154号）により、信託受益権販売業等の登録の制度が設けられましたが、運用実務の集積はこれからであり、不動産や有価証券と比較すると相対的に流動性が低いものといえます。
Ｃ．不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
不動産信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合に、信託財産が破産財団、再生債務者又は更生会社の財産その他不動産信託受託－ 92 －－92－

者の固有財産に属するか否かに関しては、信託法に明文の規定はありません。しかし、不動
産信託受託者において破産手続の開始が決定した場合、不動産信託受託者の任務は終了し（信託法第42条第1項）、信託財産の名義人でもなくなること（信託法第50条）、また、信託財産に対する不動産信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており（信託法第16条）、信託財産は不動産信託受託者の債権者との関係では不動産信託受託者自身の債務の引当財産にならないこと等から、信託財産である不動産その他の資産が不動産信託受託者の破産財団、再生債務者又は更生会社の財産その他不動産信託受託者の固有財産に帰属すると解釈される可能性は、極めて小さいものと考えられます（信託財産の独立性）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された財産について信託の公示が必要とされます。不動産、地上権又は土地の賃借権の場合には、信託の登記がこれに当たります。
本投資法人の運用不動産については、その全てにつき信託の登記済みです。
Ｄ．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
不動産信託受託者は、信託業務を行うにあたり、受益者に対して忠実義務及び善管注意義
務を負います（信託業法第28条第1項、第2項）。また、受益者を害するおそれのある一定の行為を行ってはならないものとされています（同法第29条第1項、第2項）。しかし、不動産信託受託者が、かかる義務又は信託契約上の義務に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である不動産を引当てとして何らかの債務を負うこと等がないとはいい
きれず、これらの場合には、不動産信託受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、信託法は、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を信託受益者に認めていますが（信託法第31条）、常にかかる権利の行使により損害を回復できるとは限りません。
Ｅ．不動産信託受益権の準共有等に係るリスク
不動産信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。
準共有者は、不動産信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。これに対し、準共有者間の協定書等において、準共有
者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている不動産信託受益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。したがって、
特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解され－ 93 －－93－

ています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が不動産信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。
本投資法人の運用不動産のうち、新宿野村ビルについては、本投資法人は不動産信託受益権を野村不動産と準共有しています。この点に関し、本投資法人は、準共有持分の過半を保有する他、下記の対応策をとることにより上記リスクを極力軽減しています。すなわち、不動産信託受益権の一部の譲受と同時に、野村不動産との間で協定書を締結し、① 準共有持分の譲渡に際しては相互に優先買取交渉権を与え、準共有持分に対する担保設定については他の準共有者の同意を要するものとし、また、② 準共有者間にて協議会を設置し、建物の建替等の特に重要な事項を除き、不動産信託受益権及び信託財産たる不動産の管理及び運営については、同協議会の決定（準共有持分による多数決）によるものとしています。また、不動産信託受託者との信託契約において、③ 信託交付金請求権、信託費用等の請求権等の不動産信託受託者と信託受益者との間の金銭債権債務を分割債権債務として取扱い、一方の準共有者の財務状態の影響を受けにくくしています。この点については、後記「5 運用状況/（2） 投資資産 / ② 投資不動産物件」をご参照ください。但し、かかる措置によって、不動産信託受益権の準共有に由来するリスクが全て回避されるわけではありません。
⑤

税制に係るリスク本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法
人の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収集して、できる限り事前に対応をする体制を取っています。
Ａ．導管性要件に係るリスク
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除する
ため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらし、本投資証券の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、後記「4 手数料等及び税金 /（5）課税上の取扱い / ② 投資法人の税
務 / Ａ．利益配当等の損金算入要件」をご参照ください。
Ｂ．税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度に－ 94 －－94－

おいて損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
Ｃ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第26条）としています。本
投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
Ｄ．一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
（２）投資リスクに関する管理体制
上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下の検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。本投資法人及び資産運用会社は可能な限り、本投資証券への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収めるとの保証はありません。
①

本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役
員会により運営されています。執行役員は、3ヶ月に1回以上の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び資産運用会社の業務遂行状況の詳細な報告を行います。この報告手続を通じ、資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。同時に、かかる報告により、本投資法人は、資産運用会社の利害関係人等との取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、資産運用会社から各種報告を受ける権利及び資産運用
会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資
法人は、運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は、内部者取引管理規則を定めて、役員によるインサイダー類似取引の防止に努めています。

－ 95 －－95－

②

資産運用会社の体制
資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、原則としてレベルの異なる、かつ複数の検証システムを通じてモニターし、管理しています。
Ａ．

資産運用会社は、資産運用ガイドラインにおいて、分散投資によるポートフォリオの構築

方針、個別の運用不動産の安定収益確保のための諸方策、投資を決定する際の物件選定基準、物件調査基準、投資分析基準及び保険付保基準、ポートフォリオ運営管理方針（ＰＭ会社の選定基準、年度運用計画等による計画的な運用を含みます。）等を定めています。かかる資産運用ガイドラインを遵守することにより、不動産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
Ｂ．

資産運用会社は、投資委員会規程を定めて本投資法人の資産運用に係る重要な事項の決定プロセスの明確化を図っている他、不動産等の調査、取得、管理運営その他の業務それぞれについて、客観的な業務手順を確立して、リスクの管理に努めます。資産運用会社の組織及び業務分掌体制並びに意思決定手続については、前記「1 投資法人の概況 /（4）投資法人の機構 / ② 投資法人の運用体制 / Ａ．組織」、同「Ｂ．業務分掌体制」及び同「Ｃ．投資運用の意思決定機構」をご参照ください。
Ｃ．

資産運用会社は、コンプライアンス規程及びコンプライアンス・マニュアルを定めて、コンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス委員会による法令遵守の確認、コンプラ
イアンス委員会による投信法の定める利害関係人等との取引及び利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との競合取引等についての利益相反の有無の確認を行い、これによって、法令違反のリスク、利益相反のリスクの防止に努めます。資産運用会社のコンプライアンス手続については、前記「1 投資法人の概況 /（4）投資法人の機構 / ② 投資法人の運用体制 / Ｄ．コンプライアンス体制（法令等遵守確保のための体制）」をご参照ください。
Ｄ．

資産運用会社は、内部者取引管理規程を定めて、役員及び従業員によるインサイダー類似取引の防止に努めています。

－ 96 －－96－

４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
該当事項はありません。
（３）【管理報酬等】
以下は、本書の日付現在の内容を記載しています。
①

執行役員及び監督役員
執行役員及び監督役員の報酬は、執行役員及び監督役員の各々について1人当たり各々月額金80万円及び金70万円を上限とし、当該職務と類似の職務を行う株式会社その他の法人の取締役・監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定される金額を、当該月の末日までに支払います（規約第17条）。
本書の日付現在、本投資法人は、監督役員に対する報酬を月額1人当たり金40万円とし、執行役員は無報酬とする旨を役員会の決議を経て決定しています。

②

会計監査人（新日本監査法人）
本投資法人の会計監査人に対して支払われる報酬の額は、監査の対象となる決算期毎に金2,000万円以内で役員会で決定する金額とし、当該決算期分を決算期末日経過後3ヶ月以内に支払うものとします（規約第24条）。

③

資産運用会社（野村不動産投信株式会社）
資産運用会社に支払う運用報酬は、運用報酬Ⅰ、運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅲから構成され、それぞれの具体的な計算方法及び支払時期は下表に記載のとおりです（規約第36条）。

－ 97 －－97－

報酬の種類

運用報酬Ⅰ

計算方法

支払時期

計算期間Ⅰ
（直前の決算日の翌日から3ヶ月目の末日までの期間）直前期末総資産額（注1）×0.35%×当該計算期間の実日
数÷365

計算期間Ⅰ
満了日まで

計算期間Ⅱ
（計算期間Ⅰの末日の翌日から決算日までの期間）（直前期末総資産額＋計算期間Ⅰの期中に取得した運用資産の取得価額－計算期間Ⅰの期中に処分した運用資産の直前期末貸借対照表価額）×0.35%×当該計算期間の実日数÷365

計算期間Ⅱ
満了日まで

当該営業期間の経常キャッシュフロー （注2）×5.0%

当該営業期
間の計算書
類の役員会
承認後1ヶ月以内イ）投資口1口当た
りキャッシュフ
ロー（注3）が直近6営業期間（注4）連続で前営業期間と同額か増加し、かつ当該営業期間に係る投資口1
口当たりキャッ
シュフローが前
営業期間比で増加した場合（当該営業期間に係る決算日の投資口1口当たりキャッ
シュフロー－前営業期間に係る決算日の投資口1口当た
りキャッシュフロー）×当該営業期間に係る決算日の発行済投資口総数×30.0%

当該営業期
間の計算書
類の役員会
承認後1ヶ月以内ロ）上記イ）の条件が満たされな
かった場合において、当該営業
期間における投資口1口当たりキャッシュフローが直近の6
営業期間の単純
平均を上回り、
かつ当該営業期間における投資口1口当たりキャッシュフローが前営業期
間比で増加した場合（当該営業期間に係る決算日の投資口1口当たりキャッ
シュフロー－直近6営業期間の単純平均の投資口1口当た
りキャッシュフロー）×当該営業期間に係る決算日の発行済投資口総数×30.0%

運用報酬Ⅱ

運用報酬Ⅲ

（注1）「直前期末総資産額」は、本投資法人の直前の営業期間の決算日付け貸借対照表に記載された総資産額をいいます。
（注2）「経常キャッシュフロー」とは、損益計算書における運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅲ控除前の経常損益に減価償却費及び繰延資
産償却額を加えて特定資産の売却損益及び特定資産の評価損益（特別損益の部に計上されるものを除きます。）を差し引いた金額のことをいいます。
（注3）「投資口1口当たりキャッシュフロー」は、経常キャッシュフローを各営業期間に係る決算日時点の発行済投資口総数で除することにより算出します。
（注4）「直近6営業期間」には当該営業期間を含みます。なお、設立後から第5期の営業期間までは「設立後の全ての営業期間」とします。

－ 98 －－98－

④

名義書換等に係る一般事務受託者（ＵＦＪ信託銀行株式会社）
本投資法人は、名義書換等の対価として名義書換等に係る一般事務受託者に対し、下表に基づき計算した額を上限として、投資主数、名義書換等の事務処理量に応じて両当事者間の合意に従って計算された金額に消費税相当額を加算した手数料を支払うものとします。但し、下表に定めのない事務に対する手数料は、両当事者協議の上決定するものとします。
名義書換等に係る一般事務受託者は手数料を毎月計算して翌月中に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに当該金額を名義書換等に係る一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込送金による方法（振込手数料並びに当該振込手数料
金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座振替による方法により支払うものとします。
＜名義書換等手数料明細表＞
項目

手数料

対象事務

投資主名簿管理料（基本料）

１．月末現在の投資主1名につき下記段階により区分計算した合計額の6分の1（月額）5,000名まで
390円
10,000名まで
330円
30,000名まで
280円
50,000名まで
230円
100,000名まで
180円
100,001名以上150円
但し、月額の最低額を220,000円とする。
２．月中に失格となった投資主1名につき55円

投資主名簿及び投資証券不所持
投資主名簿の保管、管理に関す
る事務
投資証券未引換投資主の管理、名義書換未引取投資証券の保管
事務
決算期日における投資主確定並
びに投資主リスト、統計諸資料の作成に関する事務
分配金振込指定投資主の管理に
関する事務

名義書換料

１．名義書換（1）書換投資証券枚数1枚につき115円（2）書換投資口数1口につき、①から③の場合を除
き120円① 保管振替機構名義への書換の場合100円② 商号変更の提出の際に投資証券上への投資
主名表示の変更を行った場合60円③ 合併による名義書換の場合60円
２．投資証券不所持（1）不所持申出又は交付返還1枚につき115円の2分の1（2）不所持申出又は交付返還1口につき、保管振替機構名義の場合を除き、120円の2分の1（保管振替機構の場合50円）

投資主の名義書換、質権登録（抹消）及び信託財産表示（抹消）に関し投資証券並びに投資主名簿への記載に関する事項（なお諸届のうち同時に投資証
券上への投資主名表示の変更を行った分を含む。）－ 99 －－99－

投資証券不所持申出・投資証券交付返還による投資主名簿への表示又は抹消に関する事項

項目

手数料

対象事務

分配金計算料

１．投資主1名につき下記段階により区分計算した合計額
5,000名まで120円
10,000名まで
105円
30,000名まで
90円
50,000名まで
75円
100,000名まで60円
100,001名以上
50円
但し、1回の最低額を350,000円とする。
２．振込指定分 1件につき 130円加算

分配金の計算、分配金支払原簿の作成、領収証又は振込通知の作成、振込票又は振込磁気テー
プの作成、支払済領収証の整理
集計、支払調書の作成、特別税率（分離課税を含む。）及び分配金振込適用等の事務分配金支払料

１．分配金領収証又は郵便振替支払通知書1枚につき500円
２．月末現在未払投資主1名につき5円

取扱期間経過後の分配金の支払事務

投資証券交換分合料

１．交付投資証券1枚につき75円
２．回収投資証券1枚につき70円

分割、併合、除権判決、毀損、汚損、満欄、引換、投資証券不所持の申出及び交付・返還等による投資証券の回収、交付に関
する事務

諸届受理料

諸届受理1件につき550円

住所変更、商号変更、代表者変
更、改姓名、常任代理人等の投資主名簿の記載の変更を要する
届出及び事故届、改印届、分配金振込指定書の受理並びに特別税率（分離課税を含む。）及び告知の届出の受理に関する事務
但し、名義書換料を適用するものを除く。

諸通知封入発送料

１．封入発送料（1）封書① 機械封入の場合
封入物2種まで1通につき25円
1種増す毎に5円加算② 手作業封入の場合封入物2種まで1通につき35円
1種増す毎に10円加算（2）はがき 1通につき15円
但し、1回の発送につき最低額を30,000円とする。
２．書留適用分 1通につき30円加算
３．発送差止・送付先指定 1通につき200円
４．振込通知を分配金計算書と分配金振込先確認書に分割した場合1件につき25円加算
５．ラベル貼付料 1通につき5円

投資主総会招集通知状、同決議通知状、議決権行使書、事業報告書、分配金領収証等投資主総会関係書類の封入発送
事務－ 100 －

－100－

未払投資主の管理に関する事務

項目

手数料

対象事務

返戻郵便物整理料

返戻郵便物1通につき 250円

投資主総会招集通知状、同決議
通知状、事業報告書等の返戻郵
便物の整理、再発送に関する事
務

議決権行使書作成
集計料

議決権行使書の作成、提出議決
１．議決権行使書作成料 作成1枚につき18円
権行使書の整理及び集計の事務
２．議決権行使書集計料 集計1枚につき25円
但し、1回の集計につき最低額を25,000円とする。

証明・調査料

発行証明書1枚、又は調査1件1名義につき600円

分配金支払、投資主名簿記載等に関する証明書の作成及び投資口の取得、移動（譲渡、相続、贈与等）に関する調査資料の作
成事務

保管振
替制度
関係

実質投
資主管
理料

１．月末現在の実質投資主1名につき下記段階により区分計算した合計額の6分の1（月額）5,000名まで210円
10,000名まで
180円
30,000名まで
150円
50,000名まで
120円
50,001名以上100円
但し、月額の最低を60,000円とする。
２．月中に失格となった実質投資主1名につき40円

実質投資主名簿の作成、保管及び管理に関する事務
実質投資主間及び実質投資主と投資主を名寄せする事務
照合用実質投資主データの受
理、点検及び実質投資主票との照合並びに実質投資主名簿の仮更新に関する事務
失格した実質投資主の実質投資主名簿及び実質投資主票を管理
する事務

実質投
資主に
関する
データ
受理料

１．実質投資主票登録料
２．実質投資主通知受理料

実質投資主票・同送付明細表に基づき、実質投資主を仮登録する事務
実質投資主通知の受理、点検及び実質投資主票との照合並びに実質投資主名簿の更新に関する事務受理1件につき200円
受理1件につき100円（注）本表に定めのない臨時事務（新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作成事務、商号変更等による投資証券一斉引換事務又は解約に関する事務等）については両当事者協議のうえその都度手数料を定めることとします。

－ 101 －

－101－

⑤

資産保管会社（三菱信託銀行株式会社）
本投資法人が資産保管会社に対して支払う資産保管業務に係る報酬（以下「資産保管業務報酬」といいます。）は、1月、4月、7月、10月の末日を最終日とする3ヶ月毎の各計算期間（以下本項において「計算期間」といいます。）において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の営業期間の決算日における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第1項第1号に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、下表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて当事者間の合意に従って算出した金額に消費税相当額を加算した金額とします。
なお、3ヶ月に満たない場合は、当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額（円単位未満切捨）に消費税相当額を加算した額とします。
経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。
本投資法人は各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに資産保管会社の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。支払に要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
＜資産保管業務に係る報酬の計算方法＞
資産保管業務に係る報酬の金額は、以下の計算式により計算した額を上限として、その資産構成に応じて当事者間の合意に従って算出した金額とします。

資産総額算定方法（3ヶ月分）
100億円以下

1,750,000円

100億円超500億円以下

1,750,000円＋（資産総額－

100億円）

×0.0125%500億円超1,000億円以下

6,750,000円＋（資産総額－

500億円）

×0.01%

1,000億円超

2,000億円以下

11,750,000円＋（資産総額－1,000億円）

×

0.00875%

2,000億円超

3,000億円以下

20,500,000円＋（資産総額－2,000億円）

×

0.0075%3,000億円超

5,000億円以下

28,000,000円＋（資産総額－3,000億円）

×

0.00625%

40,500,000円＋（資産総額－5,000億円）

×

0.005%

5,000億円超（単位円：円未満切り捨て）－ 102 －

－102－

⑥

経理等に係る一般事務受託者（三菱信託銀行株式会社）
本投資法人が経理等に係る一般事務受託者に対して支払う経理等に係る一般事務報酬（以下「一般事務報酬」といいます。）は、1月、4月、7月、10月の末日を最終日とする3ヶ月毎の各計算期間（以下本項において「計算期間」といいます。）において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の営業期間の決算日における貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第1項第1号に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。）に基づき、下表により計算した額を上限として、その資産構成に応じて当事者間の合意に従って算出した金額に消費税相当額を加算した金額とします。なお、3ヶ月に満たない場合の一般事務報酬は、当該期間に含まれる実日数をもとに日割計算した金額に消費税相当額を加算した金額とします。
経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び経理等に係る一般事務受託者は、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
本投資法人は各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに経理等に係る一般事務受託者の指定する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。支払に要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
＜経理等に係る一般事務報酬の計算方法＞
経理等に係る一般事務報酬の金額は、以下の計算式により計算した額を上限として、その資産構成に応じて当事者間の合意に従って算出した金額とします。

資産総額算定方法（3ヶ月分）
100億円以下

2,750,000円

100億円超500億円以下

2,750,000円＋（資産総額－

100億円）

×0.02%

500億円超1,000億円以下

10,750,000円＋（資産総額－

500億円）

×0.015%

1,000億円超

2,000億円以下

18,250,000円＋（資産総額－1,000億円）

×

0.01375%

2,000億円超

3,000億円以下

32,000,000円＋（資産総額－2,000億円）

×

0.01%

3,000億円超

5,000億円以下

42,000,000円＋（資産総額－3,000億円）

×

0.00875%

59,500,000円＋（資産総額－5,000億円）

×

0.0075%5,000億円超（単位円：円未満切り捨て）⑦

本投資法人債の発行等に係る一般事務受託者（株式会社ＵＦＪ銀行）
本投資法人が本投資法人債に係る発行事務及び期中事務の一般事務受託者に対して支払う手数料は、第1回債について金11,550,000円（消費税及び地方消費税を含みます。）、第2回債について金15,225,000円（消費税及び地方消費税を含みます。）とし、本投資法人債の払込日に、それぞれ各本投資法人債の払込金から、手数料及び消費税を控除した金額を、上記一般事務受
託者から受領することにより、支払済みです。
なお、上記一般事務受託者は、社債等登録法（昭和17年法律第11号）に基づく登録機関を兼ねており、登録機関として行う応募者登録に対する手数料は、各本投資法人債につきいずれも
額面金額100円につき金10銭の割合によります。

－ 103 －

－103－

⑧

本投資法人債の元利金支払事務に係る一般事務受託者（株式会社ＵＦＪ銀行、野村證券株式会
社、みずほ証券株式会社）
本投資法人が本投資法人債に係る元利金支払事務に係る一般事務受託者に対して支払う手数
料は、いずれも以下のとおりとします。
・元金償還の場合

額面金額の10,000分の10.5 （消費税及び地方消費税相当10,000分の0.5を含みます。）

・利息支払の場合

利息金額の10,000分の21 （消費税及び地方消費税相当10,000分の1を含みます。）

情勢により、元利金支払事務に係る一般事務受託者は、本投資法人の同意を得て手数料を変更することができます。上記手数料及び当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、それぞれ本投資法人債の投資法人債管理会社を経由して本投資法人債の元利金支払事務に係る一般事務受託者に支払うものとし、当該投資法人債管理会社が支払済み本投資法人債券等の精査及び交付した元利金支払基金との照合等の確認を行った後、当該一般事務受託者にその取扱金額に応じて交付します。
⑨

本投資法人債の投資法人債管理会社（株式会社ＵＦＪ銀行）
本投資法人が本投資法人債に係る投資法人債管理会社に対して支払う投資法人債管理の委託に関する手数料は、第1回債及び第2回債について、それぞれその発行日の翌日から償還又は買入消却によりその全額が消滅する日（以下「全額消滅日」といいます。）まで、各本投資法人
債の基準残高（各計算期間の各月初における各本投資法人債残高の合計を、当該計算期間の月数で除した金額）につき1か年10,000分の2.1 （消費税及び地方消費税相当10,000分の0.1を含みます。）とします。上記手数料は、各本投資法人債の利息を支払うべき日（以下「利払日」といいます。）及び全額消滅日の翌月の25日（満期償還の場合には償還期日）に支払うものとします。但し、支払日が銀行営業日でない場合にはその前銀行営業日となります。

⑩

主たるプロパティ・マネジメント会社（野村不動産（以下本項において「本ＰＭ会社」といいます。））

Ａ．

プロパティ・マネジメント委託契約に基づき、本ＰＭ会社に支払う報酬は、基本報酬、契約更新業務に係る報酬及び工事管理業務報酬から構成され、それぞれの内容及び支払時期は下表に記載のとおりです。
報酬の種類

計算方法

基本報酬

各物件の総収益の3%を上限として、物件毎に定める。

契約更新業務に係る報酬賃貸借契約の更新時に更新状況に応じたインセンティブ報酬を支払う。

工事管理業務報酬

各物件に関する工事の管理業務につき、工事金額（注）に応じた
以下の金額①工事金額が50万円以下の場合：なし②工事金額が50万円を超え、1,000万円以下の場合：工事金額の5%相当額③工事金額が1,000万円を超え、1億円以下の場合：工事代金から1,000万円を差引いた金額に3%を乗じ、その積に50万円を加えた金額④工事金額が1億円を超える場合及び工事管理についての専門業者を選任する場合：別途協議により定める金額－ 104 －

－104－

支払時期
プロパティ・マネジメント業務実施
月の翌月末

（注）工事管理業務報酬の対象となる工事とは、本投資法人の会計処理上、修繕費又は資本的支出に計上されるものを指し、消耗品、備品及び雑費計上するものは除くものとします。また、本投資法人が工事費用を負担するものを指し、テナントが費用を負担する工事は別途合意したものを除き対象外とします。

Ｂ．

一般媒介業務報酬（仲介手数料）
各物件につき別途締結する一般媒介契約に基づき、本ＰＭ会社が自らテナントを仲介し、賃貸借契約が成立した場合には（既存テナントの増床も含みます。）、当該賃貸借契約に係る賃料の1ヶ月分を上限として（消費税別途）仲介手数料が支払われます。

（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、資産運用会社及び資産保管会社が本投資法人から委託を受けた業務を処理するに際し要する以下の諸費用を負担する他、当該費用が立て替えられた場合の立替金の遅延利息又は発生した損害金を負担します。
①

運用資産の取得処分に関する費用
登録免許税、不動産取得税、契約締結等に伴う印紙税その他運用資産の取得及び処分に係る公租公課、運用資産の取得及び処分に係る仲介手数料、運用資産の取得時及び取得検討時のデューディリジェンス等の調査に係る費用（外部の専門業者に対する報酬及び手数料等を含みます。）、不動産信託受託者へ支払う信託報酬及び費用、鑑定評価費用、専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、税務・会計顧問及び司法書士等を含みます。）等②

運用資産の運営に関する費用
テナント誘致に係る費用（媒介手数料、広告宣伝費等）、管理委託費用（ＰＭ会社へ支払う
報酬及び外注委託費を含みます。）、運用資産に付保された保険料、運用不動産に係る維持修
繕費用（改修等を含みます。）、水道光熱費、借地借家料、運用資産の維持に係る公租公課、不動産信託受託者へ支払う信託報酬及び費用等③

借入れ等（投資法人債を含みます。）に関する費用
借入金利息及び借入れに係る諸費用（借入枠設定費用、ローン実行手数料等）、投資法人債の発行に係る諸費用（引受手数料等）、本投資法人の広告宣伝、ＩＲ活動に係る費用、専門家
等に対する報酬又は費用（法律顧問、税務・会計顧問及び司法書士等を含みます。）等④

資産運用報告書等の作成等に関する費用
有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用、財務諸表、資産運用報告書、計算書類、附属明細書、資産管理計画書等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も含みます。）、運用資産に係る定期的な調査の費用、専門家等に対する報酬又は費用（法律顧問、税務・会計顧問及び司法書士等を含みます。）等⑤

投資証券又は投資法人債の発行に係る費用
有価証券届出書及び目論見書等の作成、印刷及び交付に係る費用（監督官庁等に提出する場
合の提出費用も含みます。）、申込証及び券面の作成、印刷及び交付に係る費用（印紙税を含みます。）、投資証券の上場及びその上場維持に関する費用（上場審査費用、上場費用等）、払込金取扱手数料、アドバイザー（法律顧問、税務・会計顧問、司法書士及び証券会社等を含－ 105 －－105－

みます。）に支払う費用、募集に係る広告宣伝費等⑥

本投資法人の運営に関係する費用分配金支払に係る費用（取扱手数料、領収証作成交付費用等）、投資主総会招集に係る費用（公告費用、招集通知作成交付費用、会場設置運営費用等）、執行役員及び監督役員に係る保険料等⑦

その他上記に類する本投資法人が負担すべき費用
上記の他、これらに類する費用を本投資法人が負担することがあります。

（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。
①

投資主の税務Ａ．個人投資主の税務（イ）利益の分配に係る税務
個人投資主が投資法人から受け取る利益の分配は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われ、原則20%の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。但し、本投資法人の投資口の利益の分配は特例の対象となり、個人投資主は金額にかかわらず源泉徴収だけで納税手続を終了させる確
定申告不要の選択が可能となります。また、利益の分配に係る源泉税率は、特例により平成20年3月31日までに受け取る利益の分配に関しては10%（所得税7%、住民税3%）、そして平成20年4月1日以後に受け取る利益の分配に関しては20%（所得税15%、住民税5%）となります。なお、大口個人投資主（発行済投資口総数の5%以上を保有）はこの特例の対象とはならず、原則どおりの20%の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。
（ロ）利益を超えた金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注1）として上記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注2）として取り扱われます。
各投資主は、この譲渡収入に対応する譲渡原価（注3）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注4）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記（ハ）における投資口の譲渡における証券会社等を通じた譲渡等の場合と原則同様になります。
（ハ）投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合－ 106 －

－106－

と同様に、株式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20%（所得税15%、
住民税5%）の税率により課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。但し、本投資法人の投資口を証券会
社等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。
（ⅰ）

申告分離課税の上記20%の税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に関しては10%（所得税7%、住民税3%）となります。
（ⅱ） 本投資法人の投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年度における他の株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果株
式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合は、申告を要件にこの損失を翌年以降3年間にわたり、株式等の譲渡所得等の金額から繰越控除を行うことが認められます。
（ⅲ） 証券会社等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に対しては10%（所得税7%、住民税3%）、平成20年1月1日以後の譲渡等に対しては税率は20%（所得税15%、住民税5%）となります。

－ 107 －

－107－

Ｂ．法人投資主の税務（イ）利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配は、株式の配当と同様に取り扱われ、原則20%の税率により所得税が源泉徴収されます。但し、本投資法人の投資口の利益の分配は特例の対象となり、この所得税の源泉税率は平成20年3月31日までに受け取るものに関しては7%、平成20年4月1日以後に受け取るものに関しては15%となります。この
源泉税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
（ロ）利益を超えた金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注1）として上記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻しのうちみなし
配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注2）として取り扱われます。各
投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注3）を算定し、投資口の譲渡損益（注4）の額を計算します。
（ハ）投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則
約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
（注1）みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
みなし配当の金額 ＝ 出資の払戻し額 － 投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額（注2）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり算定されます。
投資口の譲渡に係る収入金額 ＝ 出資の払戻し額 － みなし配当金額（注1）（注3）投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
投資法人の出資払戻し総額

出資払戻し直前の取得価額 ×投資法人の前期末の簿価純資産価額※※この割合は、小数点第3位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。
（注4）投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額 ＝ 譲渡収入金額（注2）－ 譲渡原価の額（注3）－ 108 －

－108－

②

投資法人の税務
Ａ．利益配当等の損金算入要件
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するために留意すべき主要な要件（導管性要件）は以下のとおりです。
（イ）配当等の額が配当可能所得の90%超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90%超）であること（ロ）他の法人の株式又は出資の50%以上を有していないこと（注）（ハ）適格機関投資家（証券取引法第2条第3項第1号）以外の者から借入れを行っていないこと（ニ）事業年度の終了時において同族会社に該当していない（発行済投資口総数の50%超が3人以下の投資主あるいはその特殊関係者により保有されていない）こと（ホ）発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50%を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること（へ）事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること（注）投資法人が特定目的会社の優先出資証券の全部を取得した際においては、一定の要件を満たすことにより（ロ）の要件の除外事項となります。本投資法人に関しては、本書の日付現在、この特例の条件を満たしていないため、この除外規定の適用はありません。

Ｂ．

不動産流通税の軽減措置（イ）登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が平成18
年3月31日までは課税標準価格の1%、そして平成18年4月1日以後は2%の税率により課されます。但し、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価格の合計額が本投資法人の有する特定資産の価格の合計額に占める割合を100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは適格機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人は、平成18年3月31日までに取得する不動産に対しては、登録免許税の税率が特例により0.6%に軽減されます。
（ロ）不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が平成18年3月31日までは課税標
準価格の3%、そして平成18年4月1日以後は4%の税率により課税されます。但し、上記（イ）の要件を満たす投資法人が平成17年3月31日（又は税制改正によりこの期間が延長される場合はその日）までに取得する不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税標準価格が3分の1に軽減されます。

－ 109 －

－109－

５【運用状況】（１）【投資状況】

資産の種類

地域

第1期
平成16年4月30日現在
保有総額（百万円）（注1）

東京都心部
信託不動産
東京周辺部
その他地方都市
小計
預金その他資産
資産総額

資産総額に対する保有総額
資産総額に対する比率（%）（注2） （百万円）（注1） 比率（%）（注2）

87,883
20,737
18,469127,089
20,856
147,946

第1期
平成16年4月30日現在
金額（百万円）
資産総額に対する（注3）
比率（%）（注2）74,713
50.5
73,233
49.5

負債総額
純資産総額

第2期
平成16年10月31日現在

59.4
14.0
12.5
85.9
14.1
100.0

112,766
20,72018,327
151,815
21,730173,545

65.0
11.9
10.6
87.5
12.5
100.0

第2期
平成16年10月31日現在
金額（百万円）
資産総額に対する（注3）
比率（%）（注2）78,77045.4
94,774
54.6（注1） 保有総額は貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額の合計額）によっています。
（注2） 小数点第2位を四捨五入して記載していますので、合計が100.0%にならない場合があります。
（注3） 負債総額及び純資産総額の金額は、貸借対照表における負債合計及び出資合計によっています。

（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
本投資法人が平成16年10月末日（第2期末）現在保有する不動産等（18物件）（第2期末保有
資産）の概要は以下のとおりです。第2期末保有資産は、全て不動産信託受益権です。なお、
下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成16年10月末日現在のものです。また、本投資法人が平成16年10月末日より後に取得した資産及び今後取得する予定の資産については、前記「2投資方針 /（2）投資対象 / ② 今後取得予定の資産及び既に取得済みの資産の概要 /Ｅ．取得予定資産及び期中取得資産の個別資産毎の概要」をご参照ください。

－ 110 －
－110－

Ａ．価格及び投資比率
以下は、第2期末保有資産の価格及び投資比率を示しています。

地域

東京
都心部

東京
周辺部

その他
地方都市

取得価格
（百万円）
（注1）

物件名称

期末算定価格
（百万円）
（注2）

投資比率
（%）
（注3）

新宿野村ビル（注4）38,73038,40025.3

イトーピア日本橋本町ビル

20,60020,40013.5

天王洲パークサイドビル

14,80014,7009.7

西武信用金庫渋谷ビル（注5）12,00012,0007.9

いすゞ芝ビル

10,00010,000

6.6

品川ＮＦビル

5,500

5,390

3.6

駿河台プラザビル

5,150

5,220

3.4

神田岩本町東誠ビル

3,080

3,150

2.1

星和新宿ビル

2,280

2,300

1.5

東京都心部合計（9物件）

112,140

111,560

73.6

ＴＴランディック東陽町ビル

7,550

7,610

5.0

テクノポートカマタＢ棟

6,430

6,530

4.3

ファーレ立川センタースクエア

3,290

3,450

2.3

新横浜日興ビルディング

3,600

3,470

2.3

東京周辺部合計（4物件）

20,87021,06013.9

宇都宮ＮＦビル

2,970

3,080

2.0

野村不動産大阪ビル

6,410

6,560

4.3

野村不動産四ツ橋ビル

3,940

4,130

2.7

神戸海岸ビル

3,280

3,200

2.1

野村不動産広島ビル

1,930

1,910

1.3

その他地方都市合計（5物件）

18,53018,88012.5

合計（18物件）

151,540

151,500

100.0（注1）「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（信託受益権譲渡契約書に記載された不動産等の譲渡金額）を記載しています。
（注2）「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び内閣府令「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額（第2期決算日（平成16年10月末日）を価格時点として、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社が収益還元法に基づく価格を標準として算出した鑑定評価によります。）を記載しています。
（注3）「投資比率」は、期末算定価格に基づく各資産がポートフォリオ全体（18物件）に占める比率を記載しています。なお、小数点第2位を四捨五入しているため、合計が100.0%にならない場合があります。
（注4）当該資産は不動産信託受益権の準共有持分であり、本投資法人が保有する準共有持分の割合は全体の50.1%です。上記表中の取得価格及び期末算定価格は、この準共有持分の価格です。
（注5）当該資産は、平成17年3月21日に「西武信用金庫渋谷ビル」から「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。

－ 111 －
－111－

Ｂ．建物の概要
第2期末保有資産の建物の概要（構造及び階数、竣工年月、賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナントの総数、賃貸事業収入、対総賃貸事業収入比率）は以下のとおりです。

用途

地域

東京
都心
部

物件名称

構造及び
階数
（注1）

竣工年月
（注2）

賃貸可能
面積
（㎡）
（注3）

賃貸面積
（㎡）
（注4）

稼働率
（%）
（注5）

テナント
の総数
（注6）

賃貸事業
収入
（百万
円）
（注7）

対総賃貸
事業収入
比率
（%）

新宿野村ビル

SRC・
RC・S
B5/50F

昭和53年5月

31,804.43

30,705.42

96.5

87

1,727

26.0

イトーピア
日本橋本町ビル

SRC
B3/8F

昭和36年4月
昭和43年4月増築

19,233.28

18,903.62

98.3

12

797

12.0

天王洲
パークサイドビル

S・RC・
SRC
B2/21F

平成7年1月18,051.60

17,832.58

98.8

14

737

11.1

西武信用金庫渋谷ビル（注 9）

SRC･RC
B2/8F

昭和 62 年 9 月

3,273.80

2,628.38

80.3

2

39

0.6

いすゞ芝ビル

SRC･S
B1/7F

平成 3 年 3 月

8,165.08

6,904.67

84.6

9

250

3.8

品川ＮＦビルSRC
B1/8F

昭和62年11月

7,850.99

7,850.99

100.0

5

258

3.9

駿河台プラザビル

S・RC
B1/8F

平成9年4月

4,160.94

4,160.94

100.0

1

（注10）

（注10）

神田岩本町東誠ビル

SRC
9F

昭和63年7月

4,076.38

3,596.31

88.2

7

125

1.9

星和新宿ビルSRC
B1/8F

昭和 61 年 3 月

2,464.71

2,464.71

100.0

5

62

0.9

99,081.20

95,047.62

95.9

142

－

－

東京都心部合計（9 物件）
事務所
（注8）
東京
周辺
部

ＴＴランディック
東陽町ビル

SRC・RC
7F

平成元年11月

18,218.17

18,218.17

100.0

1

（注10）

（注10）

テクノポート
カマタＢ棟

S・SRC
B1/11F

平成2年9月13,683.46

11,669.20

85.3

11

399

6.0

ファーレ立川センタースクエア

S・SRC・RC
B2/12F

平成6年12月

6,853.38

6,853.38

100.0

16

232

3.5

新横浜
日興ビルディング

SRC
B1/9F

平成2年10月

8,074.83

8,074.83

100.0

3

（注10）

（注10）

46,829.84

44,815.58

95.7

31

－

－

東京周辺部合計（4物件）

その他
地方
都市

宇都宮ＮＦビル

S・SRC
B2/10F

平成11年12月

5,887.40

5,657.58

96.1

26

170

2.6

野村不動産
大阪ビル

SRC
B2/12F

昭和58年12月

16,977.79

14,588.63

85.9

23

475

7.1

野村不動産
四ツ橋ビル

S・SRC
B2/15F平成3年11月

11,558.68

11,008.35

95.2

16

315

4.7

神戸海岸ビルS・SRC
B1/16F平成10年2月

6,427.01

5,378.77

83.7

24

191

2.9

野村不動産
広島ビル

SRC
B2/9F

昭和51年7月

7,911.73

7,234.46

91.4

15

207

3.1

48,762.61

43,867.79

90.0

104

1,359

20.4

194,673.65

183,730.99

94.4

277

6,656
（注11）

100.0

その他地方都市合計（5物件）
合計（18物件）（注1） 「構造」について、「S」は鉄骨造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
（注2） 「竣工年月」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。

－ 112 －
－112－

（注3） 「賃貸可能面積」とは、一定の時点における個々の資産のうち賃貸が可能な事務所及び店舗等の合計面積（区分所有建物については原則として専有部分ですが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。新宿野村ビルについて
は建物全体の賃貸可能面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積とします。）を指します。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に記載されている建物竣工図をもとに算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致せず、場合により延床面積を上回ることがあります。
（注4） 「賃貸面積」とは、個々の資産の賃貸可能面積に含まれ、かつ実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている面積（但し、事務所及び店舗の面積に限り、駐車場等の貸付面積を含みません。新宿野村ビルについては建物全体の賃貸面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積とします。）を指します。
（注5） 「稼働率」とは、個々の資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を百分率の形式で示したものをいいます。なお、「合計」欄における稼働率は、賃貸可能面積全体に占める賃貸面積全体の割合として求めています。（いずれも小数点第2位を四捨五入して記載しています。）（注6） 「テナントの総数」とは、貸室の一部又は全部が一括賃貸に供され、当該賃貸借契約における賃借人がエンドテナント（実際の利用者たる賃借人又は転借人）に対し当該貸室の転貸を行う契約（マスターリース契約）が締結されている資産については、当該マスターリース契約の賃借人を1テナントと数えています。また、合計のテナントの総数は、1テナント
が特定の資産にて複数の貸室を賃借している場合についてはこれを当該資産について1テナントと数え、複数の資産を賃借している場合には別に数えて延べテナント数を記載しています。新宿野村ビルについては、本投資法人が保有している不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた数値ではなく、全体の数を記載しています。
（注7） 「賃貸事業収入」は、第2期中の賃貸事業収入（第2期中に取得したものは取得日からの賃貸事業収入）を記載しています。
（注8） 上記表中の資産には、新宿野村ビル等その一部が店舗等として使用されているものがあります。
（注9） 当該資産は、平成17年3月21日に「西武信用金庫渋谷ビル」から「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。
（注10）当物件については、やむを得ない事情により「賃貸事業収入」及び「対総賃貸事業収入比率」を開示していません。
（注11）「賃貸事業収入」欄のうち「合計（18物件）」欄での数値は、駿河台プラザビル、ＴＴランディック東陽町ビル及び新横浜日興ビルディングに係る賃貸事業収入を含む数値です。

－ 113 －
－113－

Ｃ．第2期末保有資産たる信託受益権の概要
第2期末保有資産の個別資産毎の信託の概要（信託受託者名、信託契約期間、保有形態及び保有割合）は以下のとおりです。
信託契約期間信託の対象となる
物件名称

信託受託者名新宿野村ビル

保有形態（保有割合）

設定日満了日

三菱信託銀行株式会社

平成15年12月8日

平成25年12月末日

信託受益権（準共有持分の割合
50.1%）

イトーピア
日本橋本町ビル

三菱信託銀行株式会社

平成14年3月5日

平成24年2月末日

信託受益権（100%）

天王洲
パークサイドビル

住友信託銀行株式会社

平成3年3月27日

平成26年2月末日

信託受益権（100%）

西武信用金庫渋谷ビル（注1）

住友信託銀行株式会社

平成16年9月28日

平成26年9月30日

信託受益権（100%）

いすゞ芝ビル

住友信託銀行株式会社

平成13年9月27日

平成23年9月30日

信託受益権（100%）

品川ＮＦビル

中央三井信託銀行
株式会社

平成15年12月8日

平成25年12月末日

信託受益権（100%）

駿河台プラザビル

住友信託銀行株式会社

平成16年2月27日

平成26年2月末日

信託受益権（100%）

神田岩本町
東誠ビル

中央三井信託銀行
株式会社

平成16年2月26日

平成26年2月末日

信託受益権（100%）

星和新宿ビル

三菱信託銀行株式会社

平成15年1月30日

平成25年3月末日

信託受益権（100%）

ＴＴランディック
東陽町ビル
（注2）

住友信託銀行株式会社

テクノポート
カマタＢ棟

中央三井信託銀行
株式会社

平成12年9月29日

平成22年9月30日

信託受益権（100%）

ファーレ立川センタースクエア

ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成15年12月5日

平成25年12月末日

信託受益権（100%）

新横浜
日興ビルディング

三菱信託銀行株式会社

平成14年3月27日

平成24年3月31日

信託受益権（100%）

宇都宮ＮＦビル

ＵＦＪ信託銀行株式会社

平成13年7月5日

平成23年7月4日

信託受益権（100%）

野村不動産
大阪ビル

住友信託銀行株式会社

平成15年12月5日

平成25年12月末日

信託受益権（100%）

野村不動産
四ツ橋ビル

住友信託銀行株式会社

平成15年12月5日

平成25年12月末日

信託受益権（100%）

神戸海岸ビル

中央三井信託銀行
株式会社

平成14年5月10日

平成24年4月末日

信託受益権（100%）

野村不動産
広島ビル

中央三井信託銀行
株式会社

平成15年12月5日

平成25年12月末日

信託受益権（100%）

平成13年9月13日

信託受益権（100%）
平成23年9月12日

平成14年8月22日

信託受益権（100%）（注1）当該資産は、平成17年3月21日に「西武信用金庫渋谷ビル」から「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。
（注2）当該資産は、共有持分（2分の1）につき平成13年9月13日に信託設定された後、残る共有持分（2分の1）についても平成14年8月22日に別途信託設定されたため、本書の日付現在2つの信託受益権に分かれています。

－ 114 －
－114－

Ｄ．運用不動産の内容（イ）個別の運用不動産の概要
第2期末保有資産の個別資産毎の概要は以下に記載の表にまとめたとおりです。
かかる表中における記載については、平成17年1月末日までに判明した事項につき下記の説明に従って概要を記載したものであり、これらの概要表については下記の用語をご参照ください。なお、下記の表のうち、各資産の概要を示した表中の各数
値は、平成17年1月末日現在のものです。但し、賃貸借の概況及び損益状況等は平成16年10月末日の状況を記載しています。また、以下の記載において、第2期末保
有資産の原資産たる不動産を、「本物件」と記載することがあります。
（ⅰ）物件名、種類及び所在地等の記載について
・「所在地」（住居表示を除きます。）、「竣工日」、「構造」、「敷地面積」及び「延床面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
・「用途」については、登記簿上に表示されている建物の種類のうち、主要なものを記載しています。
・「建ぺい率」及び「容積率」については、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。
・「ＰＭ委託先」については、平成17年1月末日現在それぞれの資産の不動産管理業務を委託しているＰＭ会社を記載しています。
第2期末保有資産には、平成17年1月末日現在、担保権は設定されていません。
もっとも、本投資法人は、前記「1 投資法人の概況 /（1）主要な経営指標等の推移 / ② 事業の状況 / Ｃ．第2期及び第3期の資金調達の状況」に記載のとおり金融機関から借入れを行っており、また、将来も行うことを予定しています。さらに、本投資法人は本書の日付現在、本投資法人債を発行しており、また、将来も発行する可能性があります。かかる借入れ又は投資法人債の発行に伴い、本投資法人が現に保有し、又は将来取得する資産の一部又は全部に担保権を設定する可能性があります。
（ⅱ）特記事項について＜特記事項＞の記載については、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項の他、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して、「法規制」、「権利形態等」、「共有者・区分所有者との取り決め」、「越境物」及び「その他」等の分類をもって記載しています。
・「法規制」として、法令・諸規則上の制限又は規制の主なものを記載しています。
・「権利形態等」として、権利関係等に係る負担又は制限の主なものを記載しています。
・「共有者・区分所有者との取り決め」として、共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定内容等の主なものを記載しています。

－ 115 －
－115－

・「越境物」として、本物件の境界を越えた構築物等がある場合の主なものを記載しています。
・「その他」として、構造上、設備上又は機能上の障害等のうち主なものを記載しています。
（ⅲ）賃貸借の概況及び損益状況等について
後記「第2 財務ハイライト情報」に記載の「重要な会計方針」に則して、第1期及び第2期における損益状況を記載しています。なお、ＮＯＩとはネット・
オペレーティング・インカムを意味し、賃貸事業収入から賃貸事業費用（減価償却費を除きます。）の合計を控除した金額をいいます。
これらの数値は、将来における各数値を表示し、又は保証するものではありません。
なお、金額は千円未満を切り捨てて記載しています。そのため、記載されている数値を足し合わせても合計値とは必ずしも一致しません。
（ⅳ）鑑定評価額について
第2期末保有資産に係る鑑定評価額の記載については、前記「Ａ. 価格及び投資比率」の表中の期末算定価格の欄に記載のとおりです。
不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時点における評価対象
不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方
法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑
定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
なお、鑑定評価の算定にあたっては、原価法及び収益還元法（直接還元法及びＤＣＦ法）を適用しています。対象となる不動産について、市場において投資採算性が重視されて価格形成されており、適格機関投資家等の投資対象と認められる場合には、収益還元法を採用して鑑定評価額が決定されています。原
価法による積算価格は、収益価格を検証するための指標として活用されています。
直接還元法とは、収益還元法（不動産が将来生み出すであろうと期待される
純収益の現在価値の総和を求めることにより不動産の試算価格を求める手法）
によって収益価格を求める方法のうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をいいます。
ＤＣＦ法（ディスカウント・キャッシュフロー法）とは収益還元法によって収益価格を求める方法のうち、連続する複数の期間に発生する純利益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法
をいいます。

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－116－

物件名：新宿野村ビル
特定資産の種類所 在 地

不動産を信託する信託の受益権
地

番

住居表示

取 得 日

平成15年12月8日

東京都新宿区西新宿一丁目26番2、同番3
東京都新宿区西新宿一丁目26番2号

主な利用駅

ＪＲ線、小田急線、京王線、東京メトロ丸ノ内線｢新宿｣駅

竣 工 日

昭和53年5月31日

構

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造・陸屋根地下5階付50階建

造

用

途

事務所・店舗・駐車場・倉庫

敷地面積

9,298.21㎡（注1）

延床面積

117,258.88㎡（注1）

建ぺい率

100%（注2）

容 積 率

1,090%（注3）

所有形態

土

地

所有権

建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

38,730百万円

所有割合

直接還元法
鑑定評価額

38,400百万円（注5）
価格時点：平成16年10月31日

土

地

建

物

50.1%（注4）80,900百万円（注5）
還元利回り：4.9%

74,900百万円（注5）
割引率：5.1%（最終還元利回り：
5.4%）（注1）敷地面積及び延床面積は、本物件の土地・建物全体の面積を記載しています。
（注2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることか
ら割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。
（注3）容積率について、本物件の土地のうち青梅街道より20ｍ以内の部分は800%、20ｍ超の部分は1,000%となっています。但し、都市計画法に定める特定街区内にあるため、1,090%が適用されます。
（注4）所有割合については、本投資法人が取得している不動産信託受益権の準共有持分の割合である50.1%を記載しています。
（注5）直接還元法及びＤＣＦ法欄に記載した金額は、本物件全体について査定した価額です。これらを考慮の上、本投資法人の保有に係る不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じて鑑定評価額が決定されています。
＜特記事項＞＜共有者・区分所有者との取り決め＞
・野村不動産は、本物件全部を信託し、これにより取得した受益権の一部（準共有持分の割合：50.1%）を本投資法人に譲渡しました。かかる譲渡以降、本投資法人と野村不動産は、それぞれ50.1%及び49.9%の割合で当該受益権を準共有しています。野村不動産と三菱信託銀行株式会社が締結した信託契約には、受益権の準共有に対応した規定が設けられ、また、本投資法人と野村不動産は、準共有関係について協定書を締結しています。かかる信託契約上の規定及び協定書の概要は以下のとおりです。
1．共有者は代表受益者を定め、この代表者が不動産信託受託者への指図、承諾、通知の授受等を行います。代表
受益者は本投資法人とします。
2．一方の準共有者による準共有持分の譲渡に際し他の準共有者は優先買取交渉権を付与され、また、準共有持分に対する担保設定については他の準共有者の同意が必要とされます。
3．準共有者と不動産信託受託者との間の金銭債権債務は、分割債務とし、一方の準共有者の債務不履行は、他方の準共有者と不動産信託受託者との債権債務に当然には影響を与えません。
4．受益権及び信託財産たる不動産の管理についての意思決定方法を明確化します。準共有者で組織する準共有者間協議会を設置し、建物の建替等の特に重要なごく少数の合意事項を除き、準共有持分に基づく多数決による同協議会の決定又は同協議会が承認した計画に従って管理が行われる仕組みとします。なお、本投資法人又は野村不動産が、特定の事項につき、受益者としての利益と相反する利害関係を持つときは、受益者としての議決権を有しません。
＜その他＞
・本物件は、旧建築基準法施行令（旧耐震基準）に準拠し設計、施工されていますが、当時の法令における高層建築物に該当するため、構造性能について財団法人日本建築センター（高層建築物構造審査会）の審査を経て、建設大臣認定を取得しており、平成14年11月28日付清水建設株式会社作成の建物状況評価報告書では、当該認定をもって、十分な耐震安全性を有することが認定された旨、及び、新耐震基準施行以降に建設された高層建築物と遜色のない耐震性を保持している旨記載されています。同建物状況評価報告書では本物件のＰＭＬは5%と評価されています。なお、ＰＭＬの意味については後記「（ハ）地震リスク分析の概要」をご参照ください。
・本物件は、建物の一部にアスベストが使用されている箇所がありますが、上記建物状況評価報告書において、環境への影響はない旨記載されています。
・株式会社エネルギーアドバンスに地域冷暖房供給配管施設のために本物件の土地の一部を賃貸しています。
ＤＣＦ法－ 117 －
－117－

＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分
賃貸料（共益費含む）

第1期
自 平成15年12月8日
至 平成16年4月30日（日数145日）
金額（千円）
1,132,422

1,520,103

137,949

207,317

1,270,371

1,727,421

160,648

196,57113

189,635

150,355

223,978

その他収入①賃貸事業収入合計

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）

外注委託費
公租公課
水道光熱費
保険料

3,144

3,983

修繕費

11,64828,574

その他費用

18,367

41,950②賃貸事業費用合計

344,177

684,693③ＮＯＩ（①-②）

926,193

1,042,727④減価償却費141,938

173,282⑤賃貸事業利益（③-④）

784,254869,444－ 118 －
－118－

物件名：イトーピア日本橋本町ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

所 在 地

番

住居表示

取 得 日

平成15年12月5日

東京都中央区日本橋本町二丁目4番1他8筆
東京都中央区日本橋本町二丁目7番1号

主な利用駅

東京メトロ銀座線、半蔵門線「三越前」駅、ＪＲ線「神田」駅、ＪＲ線「新日本橋」駅

竣 工 日
（注1）

昭和36年4月19日
昭和43年4月16日増築

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付8階建

造

用

途

事務所

敷地面積

3,196.31㎡

延床面積29,430.67㎡

建ぺい率

100%（注2）

容 積 率

800%

所有形態

土

地

所有権

建

物

所有権

所有割合

ＰＭ委託先

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

取得価格

20,600百万円

鑑定評価額

土

地

100%

建

物

100%

直接還元法

21,200百万円
還元利回り：5.9%

ＤＣＦ法20,200百万円
割引率：5.7% （最終還元利回り：
6.4%）

20,400百万円
価格時点：平成16年10月31日（注1）登記簿上の竣工日です。検査済証によれば、昭和32年2月7日新築、昭和36年4月26日増築、昭和43年5月8日増築とされています。
（注2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることか
ら割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。
＜特記事項＞＜その他＞
・本物件は旧建築基準法施行令（旧耐震基準）に準拠し設計、施工されており、現行建築基準法施行令（新耐震基準）が規定する耐震性能を保持していない可能性があります。なお、平成15年3月31日付清水建設株式会社作成の建物状況評価報告書によるとＰＭＬは14%と評価されています。
＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）

第1期
自 平成15年12月5日
至 平成16年4月30日（日数148日）
金額（千円）

賃貸料（共益費含む）

645,203756,524

その他収入

35,055

41,213①賃貸事業収入合計

680,258

797,738

外注委託費

59,863

68,985－42,305

水道光熱費

39,12958,003

保険料

1,339

1,664

修繕費

4,045

1,384

その他費用

4,053

15,238②賃貸事業費用合計

108,431

187,582③ＮＯＩ（①-②）

571,827

610,156④減価償却費77,416

94,121⑤賃貸事業利益（③-④）

494,411516,035

公租公課－ 119 －
－119－

物件名：天王洲パークサイドビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成16年2月27日

東京都品川区東品川二丁目6番1他2筆

所 在 地
住居表示

東京都品川区東品川二丁目5番8号

主な利用駅

東京臨海高速鉄道りんかい線、東京モノレール羽田線「天王洲アイル」駅

竣 工 日

平成7年1月13日

構

鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付21階建

造

用

途

事務所・店舗

敷地面積

5,816.26㎡（注1）

延床面積17,587.30㎡（注2）

建ぺい率

100%（注3）

容 積 率698.50%（注4）

土地

所有権（共有）

所有形態
建

物

区分所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

14,800百万円
直接還元法

鑑定評価額

土

地

（注1）

建

物

専有部分につき100%

所有割合

14,700百万円
価格時点：平成16年10月31日

15,000百万円
還元利回り：5.9%

14,500百万円
割引率：6.0%（最終還元利回り：
6.4%）（注1）建物の敷地全体の面積であり、敷地権（所有権の共有持分）の割合は10,000分の6,898です。
（注2）本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分の面積です。
（注3）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることか
ら割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。
（注4）本物件に適用される容積率は本来500%であるところ、建築基準法第59条の2及び第86条に基づき、隣接建物（天王洲ビュータワー）とともに割増を受け、適用される容積率は698.50%となっています。
＜特記事項＞＜権利形態等＞・本物件の土地の一部に、東京臨海高速鉄道株式会社を地上権者とする鉄道構造物設置を目的とした区分地上権を設定しています。
＜共有者・区分所有者との取り決め＞
・現所有者である信託銀行と他の区分所有者とは、天王洲パークサイドビル管理規約を締結しています。同規約においては、区分所有者がその区分所有権を譲渡する際には、他の区分所有者に対して優先して譲渡を申し出ることとされています。
ＤＣＦ法＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）

第1期
自 平成16年2月27日
至 平成16年4月30日（日数64日）
金額（千円）

賃貸料（共益費含む）

225,020

611,001

その他収入

23,383

126,864①賃貸事業収入合計

248,403

737,865

外注委託費

76,581

146,935

－

116

水道光熱費

6,856

36,664

保険料

2,081

5,983

修繕費

－

7,962

その他費用

809

9,689

②賃貸事業費用合計

86,327

207,351③ＮＯＩ（①-②）

162,076

530,514④減価償却費79,694160,114⑤賃貸事業利益（③-④）

82,381

370,399

公租公課－ 120 －
－120－

物件名：西武信用金庫渋谷ビル（注）本物件は平成17年3月21日に「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

所 在 地

番

住居表示

取 得 日

平成16年9月28日

東京都渋谷区宇田川町88番5、同番7
東京都渋谷区宇田川町20番17号

主な利用駅

ＪＲ線、東急東横線、東急田園都市線、東京メトロ銀座線、半蔵門線、京王井の頭線
「渋谷」駅

竣 工 日

昭和62年9月29日

構

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付8階建

造

用

途

事務所・店舗・駐車場

敷地面積

637.08㎡

延床面積

5,358.55㎡

建ぺい率

100%（注）

容 積 率

800%

所有形態

土

地

所有権

建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

12,000百万円

鑑定評価額

所有割合

土

地

100%

建

物

100%

直接還元法

12,530百万円
還元利回り：4.7%

ＤＣＦ法

11,910百万円
割引率：4.6%（最終還元利回り：
4.9%）

12,000百万円
価格時点：平成16年10月31日（注）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。
＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第1期
自 平成－年－月－日
至 平成－年－月－日（日数－日）

第2期
自 平成16年9月28日
至 平成16年10月31日（日数34日）

金額（千円）

金額（千円）

賃貸料（共益費含む）－

32,765

その他収入

－

7,085

①賃貸事業収入合計－

39,850

外注委託費

－

804

公租公課

－

－

水道光熱費

－

－

保険料

－

62

修繕費

－

－

その他費用

－

223

②賃貸事業費用合計

－

1,089

③ＮＯＩ（①-②）－

38,760④減価償却費－7,190⑤賃貸事業利益（③-④）－

31,569－ 121 －
－121－

物件名：いすゞ芝ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

所 在 地

取 得 日

番

東京都港区芝四丁目501番

住居表示

東京都港区芝四丁目2番3号

主な利用駅

ＪＲ線「田町」駅、都営三田線、浅草線「三田」駅

竣 工 日

平成3年3月8日

構

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付7階建

造

用

途

平成16年5月25日

事務所・駐車場

敷地面積

2,074.65㎡（注1）

延床面積

11,425.20㎡

建ぺい率

100%（注2）

容 積 率

500%

所有形態

土

地

所有権

建

物

所有権

所有割合

ＰＭ委託先

生駒ティビーエム株式会社

取得価格

10,000百万円

鑑定評価額

土

地

100%

建

物

100%

直接還元法

10,290百万円
還元利回り：5.3%

ＤＣＦ法9,880百万円
割引率：5.0%（最終還元利回り：
5.5%）

10,000百万円
価格時点：平成16年10月31日（注1）建築基準法第42条第2項により道路とみなされる部分約22.6㎡を含みます｡（注2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることか
ら割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。
＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分
賃貸料（共益費含む）

第1期
自 平成－年－月－日
至 平成－年－月－日（日数－日）

第2期
自 平成16年5月25日
至 平成16年10月31日（日数160日）

金額（千円）

金額（千円）－

217,140

その他収入－

33,398①賃貸事業収入合計－

250,538

外注委託費－

13,902

公租公課

－

5

水道光熱費

－

19,618

保険料

－

587

修繕費

－

6,289

その他費用

－

3,362

②賃貸事業費用合計－

43,766③ＮＯＩ（①-②）－

206,772④減価償却費－45,874⑤賃貸事業利益（③-④）－

160,897－ 122 －
－122－

物件名：品川ＮＦビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

所 在 地

番

住居表示

取 得 日

東京都品川区東品川一丁目58番1、同番2
東京都品川区東品川一丁目2番5号

主な利用駅

ＪＲ線、京急線「品川」駅

竣 工 日

昭和62年11月17日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建造

平成15年12月8日

用途

事務所・車庫敷地面積

3,240.30㎡

延床面積10,077.02㎡

建ぺい率

70%（注）

容 積 率

300%

所有形態

土

地

所有権

建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

5,500百万円

鑑定評価額

所有割合

5,390百万円
価格時点：平成16年10月31日

土

地

100%

建

物

100%

直接還元法

5,540百万円
還元利回り：6.1%

ＤＣＦ法

5,320百万円
割引率：6.2%（最終還元利回り：
6.6%）（注）本物件の所在地が準工業地域内に属するため本来60%であるところ、角地であることから割増を受け、適用建
ぺい率は70%となっています。
＜特記事項＞＜権利形態等＞・本物件の土地の一部に、東京都を地上権者とする公共下水道施設埋設を目的とした区分地上権を設定しています。

＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第1期
自 平成15年12月8日
至 平成16年4月30日（日数145日）
金額（千円）

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）

賃貸料（共益費含む）

176,045

221,661

その他収入

25,93437,233①賃貸事業収入合計

201,980

258,895

外注委託費

19,97920,687

公租公課

516,911

17,537

24,683

保険料

509

645

修繕費

3,509

12,094

水道光熱費

その他費用

1,080

994

②賃貸事業費用合計

42,62176,016③ＮＯＩ（①-②）

159,359

182,878④減価償却費26,432

31,719⑤賃貸事業利益（③-④）

132,926

151,159－ 123 －
－123－

物件名：駿河台プラザビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成16年2月27日

東京都千代田区神田駿河台二丁目5番12

所 在 地
住居表示

東京都千代田区神田駿河台二丁目5番12号

主な利用駅

ＪＲ線、東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅

竣 工 日

平成9年4月30日

構

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建

造

用

途

事務所

敷地面積

1,056.92㎡

延床面積

5,782.27㎡

建ぺい率

100%（注）

容 積 率

500％

土

地

所有権

所有形態
建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

5,150百万円

鑑定評価額

土

地

100%

建

物

100%

所有割合

5,220百万円
価格時点：平成16年10月31日

直接還元法

5,400百万円
還元利回り：5.6%

ＤＣＦ法

5,140百万円
割引率：5.9%（最終還元利回り：
5.9%）（注）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。

＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）

第1期
自 平成16年2月27日
至 平成16年4月30日（日数64日）
金額（千円）

賃貸料（共益費含む）

－

－

その他収入

－

－

①賃貸事業収入合計

－

－

外注委託費

－

－

公租公課

－

－

水道光熱費

－

－

保険料

－

－

修繕費

－

－

その他費用

－

－

②賃貸事業費用合計－－③ＮＯＩ（①-②）－－④減価償却費－－⑤賃貸事業利益（③-④）－－（注）やむを得ない事情により、本物件については＜賃貸借の概況及び損益状況＞を開示していません。

－ 124 －
－124－

物件名：神田岩本町東誠ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

番

取 得 日

平成16年2月26日

東京都千代田区岩本町三丁目7番1他4筆

所 在 地
住居表示

東京都千代田区岩本町三丁目8番16号

主な利用駅

都営新宿線「岩本町」駅、ＪＲ線、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅

竣 工 日

昭和63年7月15日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根9階建

造

用

途

事務所

敷地面積

773.32㎡

延床面積4,698.97㎡

建ぺい率

100%（注1）

容 積 率700%・500%（注2）

土

地

所有権

所有形態
建

物

所有権

ＰＭ委託先

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

取得価格

3,080百万円

鑑定評価額

土

地

100%

建

物

100%

所有割合

直接還元法

3,250百万円
還元利回り：5.7%

ＤＣＦ法3,110百万円
割引率：5.8%（最終還元利回り：
6.2%）

3,150百万円
価格時点：平成16年10月31日（注1）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることか
ら割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。
（注2）容積率について、本物件の土地のうち靖国通り道路境界線より20ｍ以内の部分は700%、20ｍ超の部分は500%となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）

第1期
自 平成16年2月26日
至 平成16年4月30日（日数65日）
金額（千円）

賃貸料（共益費含む）

45,588113,930

その他収入

5,424

11,427①賃貸事業収入合計

51,012

125,357

外注委託費

4,410

9,796

公租公課

－

7

2,443

7,553

保険料

101

288

修繕費

16

672

水道光熱費

その他費用

2,264

511

②賃貸事業費用合計

9,236

18,829③ＮＯＩ（①-②）

41,775

106,528④減価償却費7,599

15,451⑤賃貸事業利益（③-④）

34,176

91,076－ 125 －
－125－

物件名：星和新宿ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

所 在 地

番

住居表示

取 得 日

東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目32番4、同番11
東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目32番7号

主な利用駅

ＪＲ線「新宿」駅、ＪＲ線「代々木」駅

竣 工 日

昭和61年3月4日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建造

平成16年6月25日

用途

事務所・店舗・駐車場

敷地面積

545.87㎡（注1）

延床面積3,160.05㎡

建ぺい率

100%（注2）

容 積 率

600%

所有形態

土

地

所有権

建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

2,280百万円

鑑定評価額

所有割合

2,300百万円
価格時点：平成16年10月31日

土

地

100%

建

物

100%

直接還元法

2,360百万円
還元利回り：5.6%

ＤＣＦ法2,270百万円
割引率：5.9%（最終還元利回り：
6.1%）（注1）建築基準法第42条第2項により道路とみなされる部分約43.03㎡を含みます。
（注2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることか
ら割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。
＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第1期
自 平成－年－月－日
至 平成－年－月－日（日数－日）
金額（千円）

第2期
自 平成16年6月25日
至 平成16年10月31日（日数129日）
金額（千円）

賃貸料（共益費含む）－

51,087

その他収入－

11,665①賃貸事業収入合計－

62,753

外注委託費

－

5,562

公租公課

－

470

水道光熱費

－

6,936

保険料

－

146

修繕費

－

2,075

その他費用

－

1,267

②賃貸事業費用合計－

16,458③ＮＯＩ（①-②）－

46,294④減価償却費－6,736⑤賃貸事業利益（③-④）－

39,558－ 126 －
－126－

物件名：ＴＴランディック東陽町ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

所 在 地

取 得 日

番

東京都江東区新砂一丁目624番69

住居表示

東京都江東区新砂一丁目6番35号

平成15年12月5日

主な利用駅

東京メトロ東西線「東陽町」駅

竣 工 日

平成元年11月9日

構

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根7階建

造

用

途

事務所・電気室・駐車場

敷地面積

8,926㎡

延床面積18,051.08㎡

建ぺい率

60%

容 積 率

200%

所有形態

土

地

所有権

建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村ビルマネジメント株式会社

取得価格

7,550百万円

鑑定評価額

7,610百万円
価格時点：平成16年10月31日

所有割合

土

地

100%

建

物

100%

直接還元法

7,970百万円
還元利回り：6.5%

ＤＣＦ法

7,450百万円
割引率：6.5%（最終還元利回り：
6.9%）＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第1期
自 平成15年12月5日
至 平成16年4月30日（日数148日）
金額（千円）

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）

賃貸料（共益費含む）

－

－

その他収入

－

－

①賃貸事業収入合計

－

－

外注委託費

－

－

公租公課

－

－

水道光熱費

－

－

保険料

－

－

修繕費

－

－

その他費用

－

－

②賃貸事業費用合計－－③ＮＯＩ（①-②）－－④減価償却費－－⑤賃貸事業利益（③-④）－－（注）やむを得ない事情により、本物件については＜賃貸借の概況及び損益状況＞を開示していません。

－ 127 －
－127－

物件名：テクノポートカマタＢ棟
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

所 在 地

番

住居表示

取 得 日

東京都大田区南蒲田二丁目31番6、同番4
東京都大田区南蒲田二丁目16番1号

主な利用駅

ＪＲ線「蒲田」駅、京急線「京急蒲田」駅

竣 工 日

平成2年9月5日

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付11階建造

平成15年12月5日

用途

事務所・店舗・駐車場

敷地面積①9,429.59㎡、②3,483.90㎡（注1）

延床面積21,516.54㎡（注2）

建ぺい率

100%・70%（注3）

容 積 率300%・200%（注4）

土地

所有権（一部共有）

建

物

区分所有権

所有形態

地

建

物

所有割合

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

6,430百万円
直接還元法

鑑定評価額

土

6,530百万円
価格時点：平成16年10月31日①につき100%②につき30%
専有部分につき100%

6,590百万円
還元利回り：6.5%

6,500百万円
割引率：6.6%（最終還元利回り：
7.0%）（注1）①は所有する土地（31番6）の面積、②は共有する土地（31番4：本投資法人の保有する持分の割合は100分の30）の面積となっています。
（注2）本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分の面積です。
（注3）建ぺい率について、本物件の敷地はその一部が近隣商業地域でそれ以外の部分が準工業地域であるため、それぞれの建ぺい率は本来80%及び60%であるところ、近隣商業地域部分について耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。また、準工業地域部分については角地等であることから割増を受け、適用建ぺい率は70%となっています。
（注4）容積率について、本物件の土地は、近隣商業地域300%と準工業地域200%に跨っており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます｡＜特記事項＞＜法規制＞
・本物件の西側では都市計画道路事業が認可されています。この事業が施行された場合、本物件の敷地境界線が西側
現況道路境から約4.2ｍ後退し、敷地面積が約154㎡減少します。
＜共有者・区分所有者との取り決め＞
・所有者である信託銀行と他の区分所有者とは、テクノポート・カマタ管理規約を締結しています。同規約においては、修繕費用・管理費用等に関する費用負担についての規定があり、また、専有部分の全部又は一部を譲渡する場
合は、他の区分所有者へ優先して譲渡することとされています。
ＤＣＦ法＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分
賃貸料（共益費含む）

第1期
自 平成15年12月5日
至 平成16年4月30日（日数148日）
金額（千円）
286,972

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）
339,420

その他収入

40,952

59,679①賃貸事業収入合計

327,925

399,099

外注委託費

43,03451,747

8

38,261

公租公課
水道光熱費

38,09751,297

保険料

985

1,224

修繕費

3,193

16,364

その他費用

3,995

3,849

②賃貸事業費用合計

89,313

162,745③ＮＯＩ（①-②）

238,611236,353④減価償却費52,721

65,760⑤賃貸事業利益（③-④）

185,890

170,593－ 128 －
－128－

物件名：ファーレ立川センタースクエア
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

所 在 地

番

住居表示

取 得 日

平成15年12月5日

東京都立川市曙町二丁目297番
東京都立川市曙町二丁目36番2号

主な利用駅

ＪＲ線「立川」駅、多摩都市モノレール線「立川北」駅

竣 工 日

平成6年12月15日

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付12階建

造

用

途

事務所

敷地面積

4,454.59㎡（注1）

延床面積6,865.80㎡（注2）

建ぺい率

70%（注3）

容 積 率600%（注4）

土地

所有権（共有）

所有形態
建

物

区分所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

3,290百万円

鑑定評価額

土

地

（注1）

物

専有部分につき100%

所有割合

3,450百万円
価格時点：平成16年10月31日

建

直接還元法

3,460百万円
還元利回り：6.3%

ＤＣＦ法

3,450百万円
割引率：6.5%（最終還元利回り：
6.8%）（注1）敷地面積は建物の敷地全体の面積であり、敷地権（所有権の共有持分）の割合は100,000,000分の45,698,000です。
（注2）本投資法人が信託受託者を通じて保有する専有部分の面積です。
（注3）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、都市計画法に定める高度利用地区内にあるため適用建ぺい率は70%となっています。
（注4）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来500％であるところ、高度利用地区内にあるため適用容積率は600％となっています。
＜特記事項＞＜その他＞
・本物件のテナントに転貸するために敷地外の駐車場の賃借人としての地位を前所有者より承継しています。
＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第1期
自 平成15年12月5日
至 平成16年4月30日（日数148日）
金額（千円）

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）

賃貸料（共益費含む）

168,305

207,095

その他収入

19,11025,763①賃貸事業収入合計

187,415

232,858

外注委託費

34,62235,101－

14,514

22,38442,064

保険料

481

620

修繕費

－

70

その他費用

5,964

5,205

②賃貸事業費用合計

63,451

97,576③ＮＯＩ（①-②）

123,963

135,281④減価償却費26,58431,901⑤賃貸事業利益（③-④）

97,379103,380

公租公課
水道光熱費

－ 129 －
－129－

物件名：新横浜日興ビルディング
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

所 在 地

取 得 日

番

神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目15番16、同番17

住居表示神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目15番地16（注1）

主な利用駅

ＪＲ線「新横浜」駅

竣 工 日

平成2年10月22日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建造

平成15年12月5日

用途

事務所・車庫

敷地面積

1,320㎡

延床面積11,149.99㎡

建ぺい率

100%（注2）

容 積 率

800%

所有形態

土

地

所有権

建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

3,600百万円

鑑定評価額

所有割合

3,470百万円
価格時点：平成16年10月31日

土

地

100%

建

物

100%

直接還元法

3,770百万円
還元利回り：6.7%

ＤＣＦ法

3,340百万円
割引率：6.6%（最終還元利回り：
7.1%）（注1）本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
（注2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることか
ら割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。
＜特記事項＞＜その他＞
・本物件の土地の北側隣接地（地番：15番15他）に場外馬券売場が建設予定ですが、本書の日付現在、建設の時期は未定です。
＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第1期
自 平成15年12月5日
至 平成16年4月30日（日数148日）
金額（千円）

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）

賃貸料（共益費含む）

－

－

その他収入

－

－

①賃貸事業収入合計

－

－

外注委託費

－

－

公租公課

－

－

水道光熱費

－

－

保険料

－

－

修繕費

－

－

その他費用

－

－

②賃貸事業費用合計－－③ＮＯＩ（①-②）－－④減価償却費－－⑤賃貸事業利益（③-④）－－（注）やむを得ない事情により、本物件については＜賃貸借の概況及び損益状況＞を開示していません。

－ 130 －
－130－

物件名：宇都宮ＮＦビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

所 在 地

番

住居表示

取 得 日

平成15年12月5日

栃木県宇都宮市馬場通り二丁目1番1他9筆
栃木県宇都宮市馬場通り二丁目1番1号

主な利用駅

東武宇都宮線「東武宇都宮」駅

竣 工 日

平成11年12月7日

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付10階建

造

用

途

事務所・店舗

敷地面積

1,545.13㎡

延床面積10,479.63㎡

建ぺい率

100%（注1）

容 積 率

600%

所有形態

土

地

所有権（注2）

建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村ビルマネジメント株式会社

取得価格

2,970百万円

鑑定評価額

3,080百万円
価格時点：平成16年10月31日

所有割合

土

地

（注2）

建

物

100%

直接還元法

3,130百万円
還元利回り：6.6%

ＤＣＦ法

3,060百万円
割引率：6.8%（最終還元利回り：
7.1%）（注1）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることか
ら割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。
（注2）敷地の一部（18.01㎡）を賃借しており、当該借地上に稲荷神社があります。敷地のうち、当該借地以外の部分については本投資法人が信託受託者を通じてこれを保有しており、その所有権の割合は100%です。
＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第1期
自 平成15年12月5日
至 平成16年4月30日（日数148日）
金額（千円）

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）

賃貸料（共益費含む）

111,632

137,294

その他収入

25,53733,178①賃貸事業収入合計

137,169

170,473

外注委託費

25,904

27,635

公租公課

8,455

17,273

水道光熱費

14,79018,308

保険料

575

715

修繕費

170

732

その他費用

2,520

3,971

②賃貸事業費用合計

52,417

68,638③ＮＯＩ（①-②）

84,751

101,834④減価償却費32,25538,708⑤賃貸事業利益（③-④）

52,495

63,126－ 131 －
－131－

物件名：野村不動産大阪ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

所 在 地

番

住居表示

取 得 日

大阪府大阪市中央区安土町一丁目8番15号

主な利用駅

大阪市営地下鉄堺筋線、中央線「堺筋本町」駅

竣 工 日

昭和58年12月13日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付12階建造

平成15年12月5日

大阪府大阪市中央区備後町一丁目6番1、大阪府大阪市中央区安土町一丁目61番1

用

途

事務所

敷地面積

3,136.56㎡

延床面積23,522.82㎡

建ぺい率

100%（注）

容 積 率

800%

所有形態

土

地

所有権

建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

6,410百万円

鑑定評価額

6,560百万円
価格時点：平成16年10月31日

所有割合

土

地

100%

建

物

100%

直接還元法

6,640百万円
還元利回り：6.6%

ＤＣＦ法

6,530百万円
割引率：6.5%（最終還元利回り：
7.1%）（注）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。

＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第1期
自 平成15年12月5日
至 平成16年4月30日（日数148日）
金額（千円）

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）

賃貸料（共益費含む）

347,013405,651

その他収入

45,51469,362①賃貸事業収入合計

392,527

475,013

外注委託費

53,65364,686

公租公課

22,85045,747

水道光熱費

35,45354,937

保険料

1,143

1,421

修繕費

4,007

17,679

その他費用

1,237

4,357

②賃貸事業費用合計

118,346

188,829③ＮＯＩ（①-②）

274,180

286,184④減価償却費40,00348,072⑤賃貸事業利益（③-④）

234,177

238,111－ 132 －
－132－

物件名：野村不動産四ツ橋ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

所 在 地

番

住居表示

取 得 日

平成15年12月5日

大阪府大阪市西区阿波座一丁目39番他17筆
大阪府大阪市西区阿波座一丁目4番4号

主な利用駅

大阪市営地下鉄四つ橋線、御堂筋線、中央線「本町」駅

竣 工 日

平成3年11月15日

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付15階建

造

用

途

事務所

敷地面積

1,865.34㎡

延床面積16,845.87㎡

建ぺい率

100%（注1）

容 積 率876.83%（注2）

所有形態

土

地

所有権

建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

3,940百万円

鑑定評価額

所有割合

4,130百万円
価格時点：平成16年10月31日

土

地

100%

建

物

100%

直接還元法

4,160百万円
還元利回り：6.5%

ＤＣＦ法4,110百万円
割引率：6.5%（最終還元利回り：
7.0%）（注1）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることか
ら割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。
（注2）本物件に適用される容積率は、本来800%であるところ、建築基準法第59条の2に基づき割増を受け、適用される容積率は876.83%となっています。

＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第1期
自 平成15年12月5日
至 平成16年4月30日（日数148日）
金額（千円）

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）

賃貸料（共益費含む）

220,641

276,893

その他収入

27,07438,719①賃貸事業収入合計

247,716

315,613

外注委託費

38,75944,497

公租公課

16,47432,964

水道光熱費

24,50037,127

保険料

793

985

修繕費

1,738

4,238

その他費用

1,435

2,670

②賃貸事業費用合計

83,700122,485③ＮＯＩ（①-②）

164,016

193,128④減価償却費34,86041,903⑤賃貸事業利益（③-④）

129,155

151,224－ 133 －
－133－

物件名：神戸海岸ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

所 在 地

番

住居表示

取 得 日

平成15年12月5日

兵庫県神戸市中央区海岸通3番、4番3
兵庫県神戸市中央区海岸通3番地（注1）

主な利用駅

ＪＲ線「元町」駅

竣 工 日

平成10年2月28日

構

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付16階建

造

用

途

事務所・店舗・駐車場

敷地面積

1,451.31㎡

延床面積

10,292.93㎡

建ぺい率

100%（注2）

容 積 率800%・700%（注3）

所有形態

土

地

所有権

建

物

所有権

所有割合

ＰＭ委託先

株式会社第一ビルディング

取得価格

3,280百万円

鑑定評価額

3,200百万円
価格時点：平成16年10月31日

土

地

100%

建

物

100%

直接還元法

3,300百万円
還元利回り：6.8%

ＤＣＦ法

3,150百万円
割引率：6.9%（最終還元利回り：
7.3%）（注1）本物件の所在地は、住居表示が未実施です。
（注2）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることか
ら割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。
（注3）容積率について、本物件の土地のうち南側境界線より北側30ｍ以内の部分は800%、30ｍ超の部分は700%となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます｡＜特記事項＞＜その他＞
・本物件のうち建物については、文化財保護法（昭和25年法律第214号）に基づき、文化財登録原簿への登録を受けています。
＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第1期
自 平成15年12月5日
至 平成16年4月30日（日数148日）
金額（千円）

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）

賃貸料（共益費含む）

127,882

154,753

その他収入

26,47736,592①賃貸事業収入合計

154,359

191,345

外注委託費

21,60225,874

公租公課

9,116

18,230

水道光熱費

19,101

26,980

保険料

688

855

修繕費

2,366

2,041

その他費用

2,927

3,784

②賃貸事業費用合計

55,801

77,767③ＮＯＩ（①-②）

98,558113,578④減価償却費28,61034,338⑤賃貸事業利益（③-④）

69,947

79,240－ 134 －
－134－

物件名：野村不動産広島ビル
特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権
地

所 在 地

番

住居表示

取 得 日

広島県広島市中区立町2番11他5筆
広島県広島市中区立町2番23号

主な利用駅

広島電鉄「立町」駅

竣 工 日

昭和51年7月31日

構

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付9階建造

平成15年12月5日

用途

事務所・店舗・車庫・倉庫・機械室

敷地面積

1,319.15㎡

延床面積

11,950.37㎡

建ぺい率

100%（注）

容 積 率

900%

所有形態

土

地

所有権

建

物

所有権

ＰＭ委託先

野村不動産株式会社

取得価格

1,930百万円

鑑定評価額

所有割合

1,910百万円
価格時点：平成16年10月31日

土

地

100%

建

物

100%

直接還元法

1,930百万円
還元利回り：7.0%

ＤＣＦ法

2,180百万円
割引率：7.1%（最終還元利回り：
7.7%）（注）本物件の所在地が商業地域内に属するため本来80%であるところ、防火地域における耐火建築物であることか
ら割増を受け、適用建ぺい率は100%となっています。
＜特記事項＞＜その他＞
・本物件は旧建築基準法施行令（旧耐震基準）に準拠し設計、施工されており、現行建築基準法施行令（新耐震基準）が規定する耐震性能を保持していない可能性があります。平成14年11月28日付清水建設株式会社作成の建物状
況評価報告書によるとＰＭＬは16%と評価されています。なお、本物件については、建築物の耐震改修の促進に関する法律による認定を受けた計画に基づき、耐震改修工事を実施中で、平成17年7月に竣工予定です。
・本物件は、建物の一部にアスベストが使用されている箇所がありますが、上記建物状況評価報告書において、環境への影響はない旨記載されています。
＜賃貸借の概況及び損益状況＞
運用期間
区分

第1期
自 平成15年12月5日
至 平成16年4月30日（日数148日）
金額（千円）

第2期
自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日（日数184日）
金額（千円）

賃貸料（共益費含む）

155,237

182,529

その他収入

18,51624,495①賃貸事業収入合計

173,753

207,025

外注委託費

23,08528,474

公租公課

9,995

20,006

水道光熱費

13,58422,020

保険料

547

680

修繕費

2,009

8,523

その他費用

2,109

6,410

②賃貸事業費用合計

51,331

86,115③ＮＯＩ（①-②）

122,422

120,9108,544

10,288113,878

110,621④減価償却費⑤賃貸事業利益（③-④）－ 135 －
－135－

（ロ）建物状況評価報告書の概要
本投資法人では、運用資産の取得に際して、利害関係を有しない独立した外部業者に建物調査を委託し、当該調査に係る建物状況評価報告書を取得することとしています。
以下に記載の数値は、第2期末保有資産の修繕費用等に係る建物状況評価報告書の記載内容です。但し、当該報告書の内容については、下記の建物状況評価報告書作成者の意見に過ぎず内容の正確性については保証されていません。また、以下の見積額等は作成
日付現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。
なお、今後の修繕更新費用を算出する上で、物価上昇率及び消費税は考慮されていま
せん。
緊急修繕費
用の見積額
（千円）
（注1）

短期修繕費
用の見積額
（千円）
（注2）

長期修繕費
用の見積額
（千円）
（注3）

平成14年11月28日

-

4,008

4,094,709

清水建設株式会社

平成15年3月31日--

1,107,815

天王洲パークサイドビル（注5）

清水建設株式会社

平成16年1月9日

-

1,000

733,336

西武信用金庫渋谷ビル（注6）清水建設株式会社

平成16年8月25日-

11,801

314,136

いすゞ芝ビル

清水建設株式会社

平成16年3月12日

-

2,950

302,283

品川ＮＦビル

清水建設株式会社

平成15年3月31日

-

3,900

376,993

駿河台プラザビル

清水建設株式会社

平成16年1月9日

-

2,000

90,370神田岩本町東誠ビル

清水建設株式会社

平成16年1月9日

-

3,350

209,679

星和新宿ビル

清水建設株式会社

平成16年6月15日

-

1,530

104,468

ＴＴランディック東陽町ビル

清水建設株式会社

平成15年4月9日

-

8,000

538,086

清水建設株式会社

平成15年3月31日-

100

565,243

鹿島建設株式会社

平成15年8月6日

-

4,550

88,900

新横浜日興ビルディング

清水建設株式会社

平成15年4月9日-

900

229,114

宇都宮ＮＦビル

株式会社竹中工務店

平成15年4月1日-

840

172,130

野村不動産大阪ビル

清水建設株式会社

平成14年11月28日-

650

1,671,488

野村不動産四ツ橋ビル

清水建設株式会社

平成14年11月28日

-

4,000

772,772

神戸海岸ビル

清水建設株式会社

平成15年4月9日-

100

103,539

野村不動産広島ビル

清水建設株式会社

平成14年11月28日

-

5,400

746,466-

55,07912,221,527

建物状況評価報告書
作成者

建物状況評価報告書
作成日付

新宿野村ビル（注4）清水建設株式会社

イトーピア日本橋本町ビル

物件名

テクノポートカマタＢ棟（注5）
ファーレ立川センタースクエア（注5）

合計（18物件）（注1）緊急修繕費用とは、機能上、日常業務に支障をきたす不具合が発生している項目、又は法規上の改善の指導を受けて未改修の項目等のうち、特に緊急性の高い修繕費用を示します。
（注2）短期修繕費用とは、標準的な修繕、又は内装・設備の更新に係わる費用以外で、劣化が進んでいるため早期に改修が望まれる項目、又は、放置すれば不具合が発生すると思われる項目等の修繕費用を示します。
（注3）長期修繕費用の見積額は、上記表に記載の作成者による建物状況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（12年間）の合計金額です。
（注4）新宿野村ビルについては、建物全体に係る見積額に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合（50.1%）を乗じた金額を記載しています。
（注5）天王洲パークサイドビル、テクノポートカマタＢ棟及びファーレ立川センタースクエアについては、各建物全体に係る見積額に、本投資法人が信託受託者を通じて保有する、各物件の管理規約に定める共有持分の割合を乗じた金額を記載－ 136 －
－136－

しています。
（注6）当該資産は、平成17年3月21日に「西武信用金庫渋谷ビル」から「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。

－ 137 －
－137－

（ハ）地震リスク分析の概要
第2期末保有資産それぞれに係るＰＭＬは、以下のとおりです。下記表におけるＰＭ
Ｌとは、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度起こる可能性のある大地震＝50年間に起こる可能性が10%の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（%）で示したものを意味します。
物件名

ＰＭＬ評価者

ＰＭＬ

地震保険の有無

新宿野村ビル

清水建設株式会社

5%

なし

イトーピア日本橋本町ビル

清水建設株式会社

14%なし

天王洲パークサイドビル

清水建設株式会社

6%なし

西武信用金庫渋谷ビル（注1）清水建設株式会社

12%なし

いすゞ芝ビル

清水建設株式会社

14%

なし

品川ＮＦビル

清水建設株式会社

11%なし

駿河台プラザビル

清水建設株式会社

6%なし

神田岩本町東誠ビル

清水建設株式会社

14%なし

星和新宿ビル

清水建設株式会社

12%なし

ＴＴランディック東陽町ビル

清水建設株式会社

14%

なし

テクノポートカマタＢ棟

清水建設株式会社

10%なし

ファーレ立川センタースクエア

清水建設株式会社

10%なし

新横浜日興ビルディング

清水建設株式会社

17%

なし

宇都宮ＮＦビル

清水建設株式会社

5%なし

野村不動産大阪ビル

清水建設株式会社

19%

なし

野村不動産四ツ橋ビル

清水建設株式会社

13%なし

神戸海岸ビル

清水建設株式会社

7%なし

野村不動産広島ビル（注2）清水建設株式会社

16%なし（注1）当該資産は、平成17年3月21日に「西武信用金庫渋谷ビル」から「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。
（注2）当該資産については、建築物の耐震改修の促進に関する法律による認定を受けた計画に基づき、耐震改修工事を実施中
で、かかる改修工事は平成17年7月に竣工予定です。

第2期末保有資産全体に関する清水建設株式会社による平成16年11月25日付地震リス
ク評価報告書の概要は以下のとおりです。
ポートフォリオＰＭＬ

7.7% （再調達価格

合計766.37億円）（注）再調達価格とは、評価対象の建物を調査時点において再建築することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。上記の数値は、本投資法人の運用不動産が不動産信託受益権の一部である場合及び区分所有建物の専有部分である場合については、建物一棟全体に係る数値に持分割合を乗じた数値を合計したものです。

－ 138 －
－138－

（ニ）資本的支出の状況（ⅰ）資本的支出の予定
第2期末保有資産について、平成17年1月末日現在において計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用処理される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）

不動産等の名称
（所在地）

目的

予定期間

当期
支払額

既支出
総額

－

－

－

－

70

－

－

20

－

－

280

－

－

42

－

－

240

－

－

総額

新宿野村ビル
機能更新（東京都新宿区）（地下貸室及び共用部変更工事）
新宿野村ビル
機能更新（東京都新宿区）（基準階共用部内装更新工事）
イトーピア日本橋本町ビル
機能更新（東京都中央区）（貸室内個別空調化工事）
イトーピア日本橋本町ビル
機能維持（東京都中央区）（雨水配管更新工事）
西武信用金庫渋谷ビル（注2） 機能更新
（東京都渋谷区）（地下1階・1階ﾘﾆｭｰｱﾙ工事）（注3）
野村不動産大阪ビル
機能更新（大阪府大阪市）（共用部内装更新工事）
野村不動産広島ビル
機能向上（広島県広島市）（耐震補強工事）（注3）

自 平成17年3月
至 平成17年8月
自 平成17年2月
至 平成17年4月
自 平成17年2月
至 平成17年6月
自 平成17年3月
至 平成17年4月
自 平成17年1月
至 平成17年5月
自 平成17年2月
至 平成17年7月
自 平成17年1月
至 平成17年7月

240
（注1）
174
（注1）

（注1）上記記載のうち新宿野村ビルの工事予定金額の総額は、工事に要する費用全額に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合（50.1%）を乗じた額を記載しています。
（注2）当該資産は、平成17年3月21日に「西武信用金庫渋谷ビル」から「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。
（注3）平成17年1月末日現在において既に着工しています。

（ⅱ）第2期中の資本的支出
第2期末保有資産について、第2期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。第2期中の資本的支出は511百万円であり、第2期中の費用に区分された修繕費127百万円と合わせ、合計638百万円の工事を実施しています。
不動産等の名称（所在地）
新宿野村ビル（東京都新宿区）
イトーピア日本橋本町ビル（東京都中央区）
テクノポートカマタＢ棟（東京都大田区）
その他の不動産等目的
機能更新（低層階空調機更新工事）
機能更新（貸室内個別空調化工事）
機能更新（貸室内個別空調化工事）
機能維持・更新合計

工事期間
自 平成15年12月
至 平成16年5月
自 平成16年7月
至 平成16年10月
自 平成16年5月
至 平成16年9月
自 平成16年5月
至 平成16年10月

工事金額（百万円）
107
100
152
151
511

（注）上記記載のうち新宿野村ビルの工事金額は、本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合（50.1%）を乗じた額を記載しています。

－ 139 －
－139－

（ⅲ）長期修繕計画のための積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件毎に策定した長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュフ
ローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等に充当するための金銭の積立てを以下のとおり行っています。
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日－

184百万円

当期積立額

218百万円

487百万円

当期積立金取崩額

33百万円

124百万円

次期繰越額

184百万円

548百万円

計算期間
前期末積立金残高（ホ）第2期末保有資産に係る賃貸状況の概要（ⅰ）賃貸状況の概要（ａ）賃貸状況第2期末保有資産全体に関する賃貸状況の概要は以下のとおりです。下記表
中の各数値は平成16年10月末日（第2期末）現在のものです。

テナント数の合計

277

全賃貸面積 （㎡）（Ａ）

183,730.99

全賃貸可能面積 （㎡）（Ｂ）

194,673.65

全運用不動産稼働率 （%）（Ａ）÷（Ｂ）

94.4

全契約賃料合計（円）1,027,480,293

全敷金等合計（円）11,673,157,218

なお、上記の表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語の意味は下記のとおりです。
・「全賃貸面積」
第2期末保有資産それぞれの「賃貸面積」の合計として求めています。なお、「賃貸面積」とは、個々の資産の賃貸可能面積（次項をご参照ください。）のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている面積（賃貸
借契約書に記載された面積。但し、事務所及び店舗の面積に限り、駐車場等の面積を含みません。）を指します。また、賃貸借契約の中には賃貸面積を坪単位で表示しているものがありますが、当該契約に係る賃貸面積について
は記載の便宜上、区画毎の契約坪面積に3.30578を乗じ、平方メートル単位に置き換えて表示しています。新宿野村ビルについては、建物全体の賃貸面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積とします。

－ 140 －
－140－

・「全賃貸可能面積」
第2期末保有資産それぞれの「賃貸可能面積」の合計として求めています。
なお、「賃貸可能面積」とは、一定の時点における個々の資産のうち賃貸が可能な事務所及び店舗の合計面積（区分所有建物については原則として専有部分ですが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。新宿野村ビルについては、建物全体の賃貸可能面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積とします。）を指します。
・「全運用不動産稼働率」
全賃貸可能面積に占める全賃貸面積の割合として求めています。なお、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
・「全契約賃料合計」
第2期末保有資産それぞれの平成16年10月分の「契約賃料合計」の総額として求めています。なお、平成16年10月分の「契約賃料合計」とは、個々の資産の貸付けが行われている部分（区分所有建物については原則として専有部分ですが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）に係るテナントとの間の平成16年10月末日（第2期末）現在有効な賃貸借契約上規定されている1ヶ月分の賃料及び共益費（当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場賃貸借契約等に規定されている駐車場使用料その他の契約上の賃料は含みません。）の合計を意味します。但し、賃料が売上歩合制となっているテナントの場合は、基本賃料水準を基準としています。また、契約により一定期間賃料が免除されているテナントについては、上記の表の目
的では当該免除期間は考慮していません。なお、新宿野村ビルに係る契約賃料収入は、建物全体から得られる賃料収入に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じて算出しています。
・「全敷金等合計」
第2期末保有資産それぞれの「敷金等合計」の総額として求めています。
なお、「敷金等合計」とは、平成16年10月末日（第2期末）現在において、個々の資産の貸付けが行われている部分（区分所有建物については原則として専有部分ですが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）に係るテナントとの間の賃貸借契約に規定された敷金・保証金等の合計額です。新宿野村ビルについては、上記に従い計算した敷金・保証金等の合計額に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じて算出しています。

－ 141 －
－141－

（ｂ）稼働率等の推移
本投資法人の各時点における運用不動産に係る稼働率等の推移は以下のと
おりです。
平成15年
12月末

平成16年
1月末

平成16年
2月末

平成16年
3月末

平成16年
4月末

物件数

12

12

15

15

15

テナント数の合計

247

245

263

263

264

全賃貸可能面積（㎡）

154,504.58

154,504.58

180,793.50

180,793.50

180,793.50

全運用不動産稼働率

94.5%

94.4%

94.0%

93.2%

93.3%

平成16年
5月末

平成16年
6月末

平成16年
7月末

平成16年
8月末

平成16年
9月末

平成16年
10月末

物件数

16

17

17

17

18

18

テナント数の合計

271

279

277

277

279

277

全賃貸可能面積（㎡）

188,958.58

191,418.30

191,399.93

191,400.22

194,673.71

194,673.65

全運用不動産稼働率

94.0%

94.6%

94.6%

94.6%

94.4%

94.4%

（ⅱ）第2期末保有資産のうち主要な資産の概要
第2期末保有資産（18物件）のうち、その第2期末における契約賃料合計がそれら全ての資産の平成16年10月分の契約賃料合計の総額の10%以上を占める不動産（以下「主要な不動産」といいます。）は「新宿野村ビル」、「イトーピア日本橋本町ビル」及び「天王洲パークサイドビル」です。これら主要な不動産の平成16年10月末日現在（第2期末）の賃貸状況は、以下のとおりです。
なお、新宿野村ビルの契約賃料合計、賃貸面積及び賃貸可能面積については、それぞれ建物全体から得られる賃料収入、建物全体の賃貸面積及びその賃貸可能面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた数値を算定しています。
（ａ）新宿野村ビル
テナントの総数：87
契約賃料合計：平成16年10月分の契約賃料合計は、252,165,215円です。

賃貸面積：30,705.42㎡

賃貸可能面積：31,804.43㎡

最近5年間の稼働率の推移：本投資法人が保有する情報及び本物件の売主等から提供された情報による最近5年間の稼働率の推移は、以下のとおりです。
平成16年10月31日 96.5%
平成16年4月30日 96.7%
平成15年3月31日 99.2%
平成14年3月31日 97.4%
平成13年3月31日 92.9%
平成12年3月31日 97.2%－ 142 －
－142－

（ｂ）イトーピア日本橋本町ビル
テナントの総数：12
契約賃料合計：平成16年10月分の契約賃料合計は、132,536,760円です。

賃貸面積：18,903.62㎡

賃貸可能面積：19,233.28㎡

最近5年間の稼働率の推移：本投資法人が保有する情報及び本物件の売主等から提供された情報による最近5年間の稼働率の推移は、以下のとおりです。
平成16年10月31日 98.3%
平成16年4月30日

94.6%

平成15年3月31日

96.3%

平成14年3月31日 100.0%
平成13年3月31日―

平成12年3月31日―（ｃ）天王洲パークサイドビル
テナントの総数：14
契約賃料合計：平成16年10月分の契約賃料合計は、108,552,747円です。

賃貸面積：17,832.58㎡

賃貸可能面積：18,051.60㎡

最近5年間の稼働率の推移：本投資法人が保有する情報及び本物件の売主等から提供された情報による最近5年間の稼働率の推移は、以下のとおりです。
平成16年10月31日 98.8%
平成16年4月30日

87.3%

平成15年3月31日

98.3%

平成14年3月31日 100.0%
平成13年3月31日

98.1%

平成12年3月31日

98.3%（ⅲ）主要なテナントの概要
第2期末保有資産（18物件）について、平成16年10月末日（第2期末）時点で、特定のテナントに対する賃貸面積（第2期末保有資産のうち複数に同一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計）が、同日時点のそれら全ての資産の全賃貸面積の10%以上を占めるテナントは、該当ありません。
（ⅳ）主要10テナントに関する情報
第2期末保有資産（18物件）について、平成16年10月末日（第2期末）時点で、特定のテナントに対する賃貸面積（第2期末保有資産のうち複数に同一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計）の、同日時点のそれら全ての資産の全賃貸面積に占める割合が大きい順に上位10位までのテナントは、以下のとおりです。
なお、賃貸面積の算定に当たっては、区分所有建物については原則として専有部分の面積のみを算入していますが、共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含むものとし、新宿野村ビルについてはそれぞれのテナントに対する賃貸面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積を算入しています。

－ 143 －
－143－

＜賃貸面積上位10テナント＞
賃貸面積
（㎡）

全賃貸面積
に占める
割合（%）
（注2）

テナント名

業種

入居物件名

契約満了予定日（注1）

株式会社ザイマックス

不動産

ＴＴランディック東陽町ビル

平成21年11月30日

18,218.17

9.9

テクノポートカマタＢ棟

平成17年3月31日（注3）2,296.90

1.3

ファーレ立川センタースクエア

平成17年12月31日

501.350.3

新横浜日興ビルディング

平成18年9月30日

6,547.74

3.6

新宿野村ビル

平成25年11月30日

3,601.65

2.0

野村不動産大阪ビル

平成25年11月30日

206.650.1

野村不動産四ツ橋ビル

平成25年11月30日

1,266.19

0.7

新宿野村ビル

平成17年5月31日

574.11

0.3

宇都宮ＮＦビル

平成17年12月9日
平成17年3月31日（注4）1,072.69

0.6

2,834.48

1.5

富士通株式会社

野村不動産株式会社

野村ファシリティーズ
株式会社

電気機器

不動産

不動産

野村不動産広島ビル
富士ゼロックスオフィス
サプライ株式会社

卸売駿河台プラザビル

平成17年4月30日

4,160.94

2.3

株式会社イトーヨーカ堂

小売

テクノポートカマタＢ棟

平成17年10月31日

3,652.38

2.0

コーポレイトソフト
ウェア株式会社
株式会社ベンチャー・
リンク

情報・
通信

天王洲パークサイドビル

平成19年2月28日

3,598.83

2.0

サービス

イトーピア日本橋本町ビル

平成17年9月4日

3,352.29

1.8

3,221.93

1.8

2,514.81

1.4

57,621.11

31.4

大建工業株式会社
日立ソフトウェアエンジ
ニアリング株式会社
合

その他
製品
情報・
通信

イトーピア日本橋本町ビル
野村不動産大阪ビル

平成17年2月14日（注5）
平成16年11月30日（注6）

計（注1）複数の賃貸借契約がある場合には、賃貸面積が最も大きい契約の終了日を記載しています。
（注2）全賃貸面積に占める賃貸面積の割合は、小数点第2位を四捨五入して記載しています。そのため、記載されている数値を単純に足し合わ
せても、合計欄の記載数値とは必ずしも一致しません。
（注3）本書の日付現在、当該契約満了予定日にかかる賃貸借契約は更新されており、更新後の契約満了予定日は平成19年3月31日です。なお、賃貸面積に変更はありません。
（注4）本書の日付現在、当該契約満了予定日にかかる賃貸借契約は更新されており、更新後の契約満了予定日は平成19年3月31日です。なお、賃貸面積に変更はありません。
（注5）本書の日付現在、当該契約満了予定日にかかる賃貸借契約は更新されており、更新後の契約満了予定日は平成19年2月14日です。なお、賃貸面積に変更はありません。
（注6）本書の日付現在、当該契約満了予定日にかかる一部の賃貸借契約（対象となる賃貸面積は345.37㎡）が契約期間満了により終了しています。なお、その他の部分については、賃貸借契約は更新されており、更新後の契約満了予定日は平成18年11月30日です。

－ 144 －
－144－

（ⅴ）利害関係人等への賃貸状況
平成16年10月末日（第2期末）現在、投信法上の利害関係人等が第2期末保有資産の一部を賃借しています。
かかる投信法上の利害関係人等への賃貸状況の概要は以下のとおりです。なお、
賃貸面積及び年間賃料の算定に当たり、新宿野村ビルについてはそれぞれのテナン
トに対する賃貸面積及び年間賃料に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた数値を記載しています。
＜利害関係人等への賃貸状況＞
テナント名称

野村不動産株式会社

野村不動産
アーバンネット
株式会社

業種

入居物件名

賃貸面積
（㎡）

年間賃料
収入
（千円）
（注1）

年間賃料
収入合計
に占める
割合（%）
（注2）

新宿野村ビル

3,601.65

391,954

3.2

野村不動産
四ツ橋ビル

1,266.19

72,684

0.6

不動産

不動産

野村不動産
大阪ビル

206.65

14,4030.1

新宿野村ビル757.51

75,222

0.6

新宿野村ビル590.2064,273

0.5

野村不動産
四ツ橋ビル

337.12

18,358

0.1

契約更改の
方法

特記事項

平成25年
11月30日更新なし

当初5年間（平成20年
11月30日まで）は賃料
変更及び解約不可。5
年経過時（平成20年12月1日）及び以後2年毎に賃料を改定する。5
年経過時以降の解約については借主より1年前までに貸主に対し通知を要する。
当初2年間（平成17年
11月30日まで）は賃料
変更及び解約不可。2
年経過時（平成17年12月1日）及び以後2年毎に賃料を改定する。2
年経過時以降の解約については借主より1年前までに貸主に対し通知を要する。

平成22年
11月30日更新なし

平成22年
11月30日

更新なし

契約満了日

野村
ビルマネジメント
株式会社

サービス

野村
リビングサポート
株式会社

サービス

野村不動産
四ツ橋ビル

460.71

25,0880.2

平成22年
11月30日更新なし

野村
アメニティサービス
株式会社

サービス

新宿野村ビル

71.97

7,838

0.1

平成22年
11月30日

更新なし

株式会社メガロスサービス

新宿野村ビル136.9814,9170.1

平成22年
11月30日更新なし

7,428.98

684,7375.6

合計

当初2年間（平成17年
11月30日）は賃料変更及び解約不可。2年経過時（平成17年12月1日）及び以後2年毎に賃料を改定する。2年経過時以降の解約については借主より1年前までに貸主に対し通知を要する。

（注1）年間賃料収入は、上記の賃貸借契約に基づく契約上の月額賃料（事務所及び店舗の賃料・共益費合計）を12倍した金額です。千円未満を四捨五入して記載しています。そのため、各テナントの年間賃料の金額の和が合計金額と一致しないことがあります。
（注2）小数点第2位を四捨五入して記載しています。

③【その他投資資産の主要なもの】
不動産信託受益権については、前記「② 投資不動産物件」をご参照ください。その他については、該当事項はありません。

－ 145 －
－145－

（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
第2期の直近2計算期間末における本投資法人の総資産額、純資産総額及び1口当たりの純資
産額の推移は以下のとおりです。なお、総資産額、純資産総額及び1口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。
総資産額
（百万円）
147,946（146,419）
173,545（170,939）

年月平成16年4月（第1期）
平成16年10月
（第2期）

純資産総額
（百万円）
73,233（71,706）
94,774（92,168）

1口当たりの純資産額（円）
492,820（482,547）
513,266（499,152）（注）計算期間末に分配を行った後の分配落の額を括弧内に記載しています。

また、東京証券取引所における本投資証券の第1期及び第2期の市場相場並びに第2期末後（平成17年2月まで）の月別の市場相場は以下のとおりです。
回次
決算年月
最 高
最 低
売買高

計算期間別
最高・最低
投資口価格
及び売買高

第2期中の
月別最高・最低
投資口価格
及び売買高

第2期末後の
月別最高・最低
投資口価格
及び売買高

月別
最 高
最 低
売買高

月別
最 高
最 低
売買高

第1期
平成16年4月
715,000円
505,000円
96,288口

第2期
平成16年10月
779,000円
591,000円
55,159口

平成16年
5月
640,000円
591,000円
13,271口

平成16年
6月
629,000円
611,000円
8,367口

平成16年
7月
655,000円
623,000円
5,399口

平成16年
8月
694,000円
645,000円
7,033口

平成16年
11月
767,000円
729,000円
5,609口

平成16年
12月
758,000円
678,000円
11,202口

平成17年
1月
765,000円
728,000円
3,900口

平成17年
2月
749,000円
714,000円
6,282口

平成16年
9月
748,000円
678,000円
8,462口

平成16年
10月
779,000円
727,000円
12,627口（注）最高投資口価格及び最低投資口価格は、取引値によります。

②【分配の推移】
第2期の直近2計算期間における本投資法人の分配総額、1口当たりの分配の額は以下のとお
りです。

計算期間

分配総額

1口当たりの分配金

1口当たりの利益超過分配金

第1期

自 平成15年8月7日
至 平成16年4月30日

1,526 百万円

10,273円－

第2期

自 平成16年5月1日
至 平成16年10月31日

2,606 百万円

14,114円－－ 146 －
－146－

③【自己資本利益率（収益率）の推移】
第2期の直近2計算期間における本投資法人の自己資本利益率は以下のとおりです。

第1期
第2期

自
至
自
至

計算期間
平成15年8月7日
平成16年4月30日
平成16年5月1日
平成16年10月31日

自己資本利益率（注）小数点第2位を四捨五入して記載しています。

－ 147 －
－147－

2.1

%

2.8

%

６【手続等の概要】（１）申込（販売）手続等
該当事項はありません。
（２）買戻し手続等
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第5条）。したがって、該当事項はありません。
本投資証券は東京証券取引所に上場されており、東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

７【管理及び運営の概要】（１）資産管理等の概要
①

資産の評価

Ａ．1口当たりの純資産額の算出
本投資法人の投資口1口当たりの純資産額（以下「1口当たり純資産額」といいます。）は、
本投資法人の総資産額から、総負債額を控除した金額（以下「純資産額」といいます｡）をその時点における本投資法人の発行済投資口総数で除して算出します。
Ｂ．資産評価の方法
本投資法人の資産評価の方法は、運用資産の種類毎に規約に定めるところにより行います。
Ｃ．1口当たり純資産額等の公表
1口当たり純資産額等の運用経過は決算日後に作成される計算書類（資産運用報告書等）に記載され、投資主に送付される他、証券取引法に基づいて決算日後3ヶ月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。
②

保管

Ａ．投資主は、証券会社等と取交わす保護預り契約により、本投資証券の保管を委託できます。
保護預りの場合、本投資証券は混蔵保管され、投資主に対しては「取引残高報告書」が定期的に交付されます。
Ｂ．投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、又は当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を保管振替機
構に預託することができます。保管振替機構に本投資証券を預託した投資主は本投資証券の保管の委託をした証券会社等に申し出ることにより、保管振替機構に預託した本投資証券の券面の交付及び返還を受けることができます。
Ｃ．投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することも可能です。
③

存続期間
本投資法人の規約に存続期間の定めはありません。

－ 148 －
－148－

④

計算期間
本投資法人の営業期間は毎年5月1日から10月末日まで、及び11月1日から4月末日までの各6ヶ月間とします。但し、本投資法人の第1期の営業期間は、本投資法人設立の日（平成15年8月7日）から平成16年4月末日までとします。

⑤

その他
Ａ．増減資に関する制限（イ）投資口の追加発行
本投資法人は、200万口（但し、既に発行済みの投資口数を除く。）を上限として、役員会の承認を得た上で投資口の追加発行を行うことができます（規約第6条第1項、第3項）。
（ロ）最低純資産額
本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度額として保持します（規約第8条）。
なお、投信法第67条第6項により、現在のところ5,000万円を下回る額を最低純資産額とする規約変更はできません。
Ｂ．解散又は償還条件等
本投資法人は、投信法に従い、投資主総会の決議、合併、破産手続開始の決定、解散を命ずる裁判又は投信法第187条の登録の取消しがあった場合には解散します（投信法第143条）。
Ｃ．規約の変更（イ）規約の変更手続
規約を変更するには、発行済投資口総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席者の議決権の3分の2以上により可決される必要があります。
（ロ）規約の変更の開示方法
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の規則に従ってその旨が開示される他、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は配当の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
Ｄ．関係法人との契約の更改等
本投資法人と各関係法人との間で締結済みの契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は以下のとおりです。
（イ）資産運用会社（野村不動産投信株式会社）との間の資産運用委託契約（ⅰ）契約期間
資産運用委託契約の有効期間は、本投資法人の登録を完了した日（平成15年9月22日）から1年間とし、有効期間満了の3ヶ月前までに当事者のいずれか一方から書面による別段の申し出がなされなかったときは、更に従前と同一条件にて自動的に1年間延長されるものとし、その後も同様とします。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項（ａ） 資産運用委託契約を解約する場合は、他方当事者に対して3ヶ月前までに書－ 149 －
－149－

面をもって解約の予告をし、本投資法人は投資主総会の承認を得た上で、資産運用会社は本投資法人の同意を得た上で、契約を解約することができます。
（ｂ） （ａ）にかかわらず、本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により資産運用委託契約を解約することができます。
Ⅰ． 資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠ったとき
Ⅱ． 上記Ⅰ.に掲げる場合の他、運用資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由があるとき（ｃ） 本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、資産運用委託契約を解約しなければならないものとします。この場合、資産運用会社は資産運用委託契約の解約に同意するものとします。
Ⅰ． 投資信託委託業者でなくなったとき
Ⅱ． 投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき
Ⅲ． 解散したとき（ロ）名義書換等に係る一般事務受託者（ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約（ⅰ）契約期間
名義書換等に係る一般事務委託契約（投資口事務代行委託契約）の有効期間
は、一般事務委託契約に規定される効力発生日（注）から2年間とし、一般事務委託契約の有効期間満了の3ヶ月前までに当事者のいずれか一方から文書による別段の申し出がなされなかったときは、従前と同一の条件にて自動的に2年間延長されるものとし、その後も同様とします。
（注）一般事務委託契約に規定される効力発生日とは、本投資法人の設立の日（平成15年8月7日）をいいます。

（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項（ａ） 一般事務委託契約は、次に掲げる事由が生じた場合には、以下の規定に従いその効力を失います。
Ⅰ． 当事者間の文書による解約の合意。但し、この場合には一般事務委託契約は、両当事者の合意によって指定した時点で失効します。
Ⅱ． 当事者のいずれか一方に次に掲げる事由が生じたときは、他の当事者は一般事
務委託契約の解除を文書で通知することができます。一般事務委託契約は、解除を通知する文書において指定する日に失効するものとします。なお、本号に基づいて当事者が相手方に対して損害賠償請求することを妨げません。
・支払停止、又は会社更生手続、民事再生手続、破産手続その他これに類似する
倒産手続開始の申立がなされた場合
・一般事務委託契約につき、重大な違反をした場合（ｂ） 本投資法人及び一般事務受託者は契約失効後においても一般事務委託契約に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。
（ハ）資産保管会社（三菱信託銀行株式会社）との間の資産保管業務委託契約（ⅰ）契約期間
資産保管業務委託契約の有効期間は、本投資法人の登録を完了した日（平成15年－ 150 －
－150－

9月22日）から2年間とし、資産保管業務委託契約の有効期間満了の3ヶ月前までに当該者のいずれか一方から書面による別段の申し出がなされなかったときは、従前と同一の条件にて自動的に2年間延長されるものとし、その後も同様とします。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項（ａ） 当事者のいずれか一方が、その相手方に対し契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは資産保管業務委託契約を終了します。
（ｂ） 当事者のいずれか一方が、資産保管業務委託契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に相当の期限を定めて催告した上、当該期間内に履行がないときは契約を解除することができます。
（ｃ） 相手方が次に掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続を要せず即時契約を解除することができます。
Ⅰ． 解散原因の発生、又は破産手続開始、特別清算開始、会社整理開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき
Ⅱ． 支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき（ニ）経理等に係る一般事務受託者（三菱信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約（ⅰ）契約期間
経理等に係る一般事務委託契約の期間は、一般事務委託契約に規定される効力発生日（平成15年8月20日）から2年間とし、有効期間満了の3ヶ月前までに当事者のいずれか一方から書面による別段の申し出がなされなかったときは、更に従前と同一の条件にて自動的に2年間延長されるものとし、その後も同様とします。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項（ａ） 当事者のいずれか一方が、その相手方に対し契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは一般事務委託契約を終了します。
（ｂ） 当事者のいずれか一方が、一般事務委託契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に相当の期間を定めてその履行を催告した上、当該期間内に履行がないときは一般事務委託契約を解除することができます。
（ｃ） 相手方が次に掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続を要せず即時契約を解除することができます。
Ⅰ． 解散原因の発生、又は破産手続開始、特別清算開始、会社整理開始、会社更生手続開始、若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき
Ⅱ． 支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき（ホ）本投資法人債の発行等に係る一般事務受託者（株式会社ＵＦＪ銀行）との事務委託契約の概要
契約期間及び契約期間中の解約に関する定めはありません。契約内容に変更の必要が生じたときは、当事者間で変更に関する協定をすることとしています。
（ヘ）本投資法人債の元利金支払事務に係る一般事務受託者（株式会社ＵＦＪ銀行、野村證券
株式会社、みずほ証券株式会社）との元利金支払事務委託契約の概要－ 151 －
－151－

契約期間及び契約期間中の解約に関する定めはありません。契約内容に変更の必要が生じたときは、当事者間で変更に関する協定をすることとしています。
（ト）本投資法人債の投資法人債管理会社（株式会社ＵＦＪ銀行）との投資法人債管理委託契約の概要
契約期間及び契約期間中の解約に関する定めはありません。契約内容に変更の必要が生じたときは、当事者間で変更に関する協定をすることとしています。但し、本投資法
人債の投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更は、裁判所の許可を得た
上、投資法人債権者集会の決議を要するものとし、さらに、当該決議に係る裁判所の認可を要するものとされています。
（チ）主たるＰＭ会社（野村不動産）との間のプロパティ・マネジメント委託契約の概要（ⅰ）契約期間
プロパティ・マネジメント委託契約の有効期間は、物件毎に締結済みのプロパ
ティ・マネジメント委託契約に規定する期間とします。
（ⅱ）契約期間中の解約に関する事項
業務委託者又は主たるＰＭ会社は、解約予定日の一定期間前までに書面をもってその旨を相手方に通知し、プロパティ・マネジメント委託契約を解約することがで
きます。
Ｅ．公告
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第4条）。
（２）利害関係人との取引制限①

利害関係人等との取引制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について一定の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の3 第2項、投信法施行規則第53条）。ここで「利害関係人等」とは、資産運用会社の総株主の議決権の過半数を保有している者その他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者を指します。

②

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と投信法施行令で定める一定の者との間における利益相反のおそれのある取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、原則として当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人
その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません。

③

資産の運用の制限
投資法人は、(ⅰ)その執行役員又は監督役員、(ⅱ)その資産の運用を行う投資信託委託業者、(ⅲ)その執行役員又は監督役員の親族、(ⅳ)その資産の運用を行う投資信託委託業者の取締役若しくは監査役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為を行うことは一定の例外を除き認められません。
Ａ．有価証券の取得又は譲渡Ｂ．有価証券の貸借－ 152 －
－152－

Ｃ．不動産の取得又は譲渡
Ｄ．不動産の貸借
Ｅ．不動産の管理の委託
Ｆ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引④

資産運用会社の社内規程による利害関係人等との取引制限
資産運用会社では、投資委員会規程及びコンプライアンス規程に基づき、上記利害関係人等との取引については、コンプライアンス委員会にて、法令上の問題点の有無の他運用資産の受託者としての責務を遵守しているか否か等の審議・検討を経てコンプライアンス上の問題がな
いと判断された取引のみ投資委員会に提案されるものとする仕組みとなっています。また、かかる社内規程は以下のような取引についても、同様な取引制限を行うこととしています。
Ａ．利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との間の不動産等の売買
Ｂ．その他利害関係人等又は利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との間の、互いに利益が対立するおそれのある契約（プロパティ・マ
ネジメント契約等）の締結
本投資法人は、上記のような手続きを経ることを前提として、野村不動産グループから不動産等を取得することがあります。この場合の不動産等の取得価格は、利害関係人等ではない不動産鑑定士による鑑定評価額以下とするものとします。但し、売主である野村不動産グループの会社が当該不動産等の取得に要した諸費用相当額を上限として、鑑定評価額を上回る価格で取得することがあります。

⑤

利害関係人等との取引状況等
Ａ．取引状況
第2期における利害関係人等との特定資産の売買取引等については、該当事項はありません。
Ｂ．支払手数料等
第2期に係る利害関係人等への支払手数料等は以下のとおりです。

区分

支払手数料総額（A）

外注委託費

632,668千円

プロパティ・
マネジメント報酬

156,533千円

その他費用

47,480千円

利害関係人等との取引内訳（B）／（A）

支払先

支払金額（B）

野村ビルマネジメント株式会社

390,020千円

61.7%

野村不動産株式会社

121,820千円

77.8%

野村ビルマネジメント株式会社

7,295千円

4.7%

野村不動産株式会社

10,717千円

22.6%

野村ビルマネジメント株式会社

21,063千円

44.4%（注）利害関係人等とは、投信法施行令第20条に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している投資信託委託業者の利害関係人等であり、上記においては、第2期中に取引実績又は支払手数料等の支払実績のある野村不動産株式会社及び野村ビルマネ
ジメント株式会社について記載しています。
（注）本投資法人は、第2期末現在、野村ビルマネジメント株式会社にプロパティ・マネジメント業務のほか、建物及び設備の日常的な維持管理に係る業務を委託しており、管理報酬とその他の外注委託費を合わせた金額を外注委託費として記載しています。
（注）上記記載の支払手数料等以外に、第2期中に利害関係人等へ修繕工事等を発注しましたが、その支払額は以下のとおりです。

－ 153 －
－153－

野村不動産株式会社

12,531千円

野村ビルマネジメント株式会社

184,329千円

また、利害関係人等であるＰＭ会社に支払ったプロパティ・マネジメント業務に係る管理報
酬の物件別の内訳は以下のとおりです。

物件名

ＰＭ会社

プロパティ・マネジメン
ト報酬（千円）（注1）、（注2）

新宿野村ビル野村不動産株式会社

41,514天王洲パークサイドビル

野村不動産株式会社

16,071

西武信用金庫渋谷ビル（注3）野村不動産株式会社

804

品川ＮＦビル野村不動産株式会社

6,197

駿河台プラザビル

野村不動産株式会社

4,160

星和新宿ビル野村不動産株式会社

1,438

テクノポートカマタＢ棟

野村不動産株式会社

9,249

ファーレ立川センタースクエア

野村不動産株式会社

5,224

新横浜日興ビルディング

野村不動産株式会社

8,973

野村不動産大阪ビル

野村不動産株式会社

13,384

野村不動産四ツ橋ビル

野村不動産株式会社

8,568

野村不動産広島ビル

野村不動産株式会社

6,233

ＴＴランディック東陽町ビル

野村ビルマネジメント株式会社

1,931

宇都宮ＮＦビル

野村ビルマネジメント株式会社

5,363（注1）上記のＰＭ会社に支払う管理報酬（プロパティ・マネジメント報酬）は、基本報酬及びインセンティブ報酬の合計額です。
（注2）上記には、野村ビルマネジメント株式会社に委託している建物及び設備の日常的な維持管理に係る業務の外注委託費は含まれていません。
（注3）当該資産は、平成17年3月21日に「西武信用金庫渋谷ビル」から「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。

（３）投資主・投資法人債権者の権利①

投資主の権利
投資主は、投信法及び本投資法人の規約により以下のような権利を有します。
Ａ．投資口の処分権（投信法第78条第1項、第4項）
Ｂ．投資証券交付請求権（投信法第83条第2項）及び不所持請求権（投信法第83条第5項、商法第226条ノ2）
Ｃ．金銭分配請求権（規約第34条第3項）
Ｄ．残余財産分配請求権（投信法第163条第1項、商法第425条本文）
Ｅ．議決権（投信法第89条、規約第11条）－ 154 －
－154－

投信法又は本投資法人の規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される
投資主総会で決議されます。
Ｆ．代表訴訟提起権（投信法第110条、商法第267条）、違法行為差止請求権（投信法第110条、
商法第272条）及び役員解任請求権（投信法第99条第1項、第104条、商法第257条）
Ｇ．帳簿等閲覧請求権（投信法第138条第1項、第2項）②

投資法人債権者の権利
本投資法人の投資法人債権者の有する主な権利の内容は、次のとおりです。

Ａ．元利金支払請求権
Ｂ．投資法人債の譲渡
Ｃ．投資法人債権者集会における議決権
その他、本投資法人債については、担保提供制限条項、留保資産提供制限条項及び一定の財務制限条項が付されています。

第２【財務ハイライト情報】
本投資法人は、証券取引法第193条の2の規定に基づき、第1期計算期間（平成15年8月7日から平成16
年4月30日まで）及び第2期計算期間（平成16年5月1日から平成16年10月31日まで）の財務諸表について、
新日本監査法人により監査を受けています。なお、第1期計算期間及び第2期計算期間の監査報告書は、「第三部

投資法人の詳細情報

第5投資法人の経理状況」に記載されている財務諸表に添付されています。
以下は、「第三部

投資法人の詳細情報

第5投資法人の経理状況

務諸表からの抜粋です。

－ 155 －
－155－1

財務諸表」に記載された財１【貸借対照表】
区分

第1期

第2期

平成16年4月30日現在

平成16年10月31日現在
構成比（%）

金額（千円）

構成比（%）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ．流動資産
現金及び預金5,006,510

7,303,972

信託現金及び信託預金

13,289,638

13,913,477

営業未収入金106,869

128,967

前払費用

48,096

14,04930

17

未収消費税等 ※4

2,145,478-

その他の流動資産62,72758,081

繰延税金資産流動資産合計20,659,351

14.0

21,418,565

12.3

Ⅱ．固定資産1.有形固定資産
信託建物
減価償却累計額
信託構築物

44,877,282
639,60744,237,674

1,549,249

94,970

減価償却累計額

12,394

信託機械及び装置

378,160

減価償却累計額

14,281

信託工具器具備品-

減価償却累計額-

信託土地

49,872,975
48,323,725

101,452
82,57630,63170,820394,475
363,879

35,669358,805

3,548
-

86

3,462

82,405,699

103,058,350

その他有形固定資産

12396

有形固定資産合計

127,089,952

85.9

151,815,26287.5

2.無形固定資産
信託その他の無形固定資産
無形固定資産合計

1,463
1,463

1,762
0.0

1,762

0.0

3.投資その他の資産差入敷金保証金

10,78010,780繰延ヘッジ損失

184,663

299,192

投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計

195,4430.1

309,9720.2

127,286,859

86.0

152,126,996

87.7

147,946,210

100.0

173,545,562

100.0－ 156 －
－156－

区分

第1期

第2期

平成16年4月30日現在

平成16年10月31日現在
構成比（%）

金額（千円）

構成比（%）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ．流動負債
営業未払金

239,578

322,474

10,500,000

14,000,000

未払金

354,559

505,171

未払費用

209,821230,670

1,406

938

-

18,599

前受金

986,168

1,041,675

預り金

137,377

1,040

短期借入金 ※1

未払法人税等未払消費税等 ※4

流動負債合計12,428,912

8.4

16,120,570

9.3

Ⅱ．固定負債
長期借入金

50,500,000

50,500,000

信託預り敷金保証金

11,599,483

11,851,123

184,663

299,192

デリバティブ債務
固定負債合計62,284,147

42.1

62,650,315

36.1

負債合計

74,713,059

50.5

78,770,886

45.4

71,706,500

48.5

92,168,480

53.1（出資の部）※3

Ⅰ．出資総額
出資総額 ※2
Ⅱ．剰余金
当期未処分利益

1,526,651

剰余金合計

1,526,651

1.0

2,606,196

1.5

出資合計

73,233,151

49.5

94,774,676

54.6

負債・出資合計

147,946,210

100.0

173,545,562

100.0

－

157 －
－157－

2,606,196

２【損益計算書】
第1期
区分

第2期

自 平成15年8月 7日

自 平成16年 5月 1日

至 平成16年4月30日

至 平成16年10月31日
百分比

金額（千円）（%）

百分比

金額（千円）（%）

経常損益の部
Ⅰ. 営業損益の部
1.営業収益賃貸事業収入 ※1
その他賃貸事業収入 ※1

4,072,606
458,457

5,849,377
4,531,064

100.0

807,083

6,656,460

100.0

3,725,909

56.0

2,930,551

44.0

167,073

2.5

490,537

7.4

2,607,087

39.2

2,607,087

39.2

974

0.0

2,606,11339.2

2.営業費用
賃貸事業費用 ※1

1,847,238

3,154,267

資産運用報酬

276,803459,359

資産保管及び一般事務委託報酬

31,392

63,850

役員報酬

7,200

4,800

その他営業費用

55,182

営業利益

2,217,816

48.9

2,313,247

51.1

43,632

Ⅱ. 営業外損益の部
1.営業外収益
受取利息
違約金
受入原状回復費
その他営業外収益

41

116

5,726

27,182

13,339119,736
19,1070.4

20,0372.営業外費用
支払利息

209,821353,647

融資関連費用232,833

47,367

新投資口発行費87,01040,120

投資口公開関連費用

156,746-

創業費

100,000

その他営業外費用

17,907

経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税

1,414

法人税等調整額

△ 30

当期純利益

804,31917.8

1,528,035

33.7

1,528,035

33.7
961

1,384

0.0

1,526,651

33.7

前期繰越利益
当期未処分利益

49,40112-

83

1,526,651

2,606,196－ 158 －
－158－

３【金銭の分配に係る計算書】
区分

第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日

Ⅰ.当期未処分利益

1,526,651,096円

2,606,196,654円

Ⅱ.分配金の額

1,526,567,800円

2,606,150,100円（投資口1口当たり分配金の額）
Ⅲ.次期繰越利益
分配金の額の算出方法（10,273円）（14,114円）

83,296円

46,554円

本投資法人の規約第34条第1項第2号に定める「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」
旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である1,526,567,800円
を利益分配金として分配することとしました。なお、規約第34条第2項に定める利益を超えた金銭の分
配は行いません。

－ 159 －
－159－

本投資法人の規約第34条第1項第2号に定める「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」
旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である2,606,150,100円
を利益分配金として分配することとしました。なお、規約第34条第2項に定める利益を超えた金銭の分
配は行いません。

４【キャッシュ・フロー計算書】
区分

第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日
金額（千円）

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日
金額（千円）

Ⅰ.営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

1,528,035

2,607,087

減価償却費

666,358

949,432

受取利息

△ 41

△116

支払利息

209,821353,647

営業未収入金の増加・減少額△ 106,869△22,097

未収消費税等の増加・減少額△ 2,145,478

2,145,478

営業未払金の増加・減少額

239,578

82,896

未払金の増加・減少額
未払消費税等の増加・減少額
前受金の増加・減少額
預り金の増加・減少額

354,559－
986,168
137,377

72,856
18,59955,507△136,337△ 110,765

38,625

その他

1,758,744

6,165,580

利息の受取額

小

計

41

116

利息の支払額－△332,799

法人税等の支払額－△1,4291,758,786

5,831,467

営業活動によるキャッシュ・フロー
Ⅱ.投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出

△ 165

－

△ 127,756,112△25,610,057△ 1,495△351

信託預り敷金保証金の支出△ 467,541△895,966

信託預り敷金保証金の収入

12,066,957

1,147,673

差入敷金保証金の支出△ 10,780－△ 116,169,137△25,358,701

短期借入金の借入による収入

10,500,000

3,500,000

長期借入金の借入による収入

50,500,000－

投資口の発行による収入

71,706,500

20,461,980－△1,513,445

財務活動によるキャッシュ・フロー

132,706,500

22,448,534

Ⅳ.現金及び現金同等物の増加・減少額

18,296,148

2,921,300

Ⅴ.現金及び現金同等物の期首残高－

18,296,148

Ⅵ.現金及び現金同等物の期末残高

18,296,148

21,217,449

投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ.財務活動によるキャッシュ・フロー

分配金の支払額－ 160 －
－160－

〔重要な会計方針〕

１．固定資産の減価償却の方法

第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日① 有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物
3～65年
信託構築物
2～6年
信託機械及び装置
3～11年
信託財産を除く有形固定資産の取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しています。
② 無形固定資産定額法を採用しています。

２．繰延資産の処
理方法① 創業費
支出時に全額費用として処理しています。
② 新投資口発行費
支出時に全額費用として処理しています。
なお、平成15年12月4日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」といいます。）によっています。
「スプレッド方式」では、発行価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平成15年12月4日
付一般募集による新投資口発行に際し、募集価額と発行価額との差額の総額は、2,593,500千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の発行価格
で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」といいます。）による新投資口発行であれば、新投資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、新投資口発行費
は、2,593,500千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額
多く計上されています。

－ 161 －

－161－

①

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日
有形固定資産同 左
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物
3～65年
信託構築物
2～45年
信託機械及び装置
3～11年
信託工具器具備品
3～10年
同 左

②

無形固定資産
同 左

①

創業費
－

②

新投資口発行費
同 左
なお、平成16年5月19日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」といいます。）によっています。
「スプレッド方式」では、発行価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平成16年5月19日
付一般募集による新投資口発行に際し、募集価額と発行価額との差額の総額は、714,000千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」といいます。）による新投資口発行であれば、新投資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、新投資口発行費
は、714,000千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額多く計上されています。

３．収益及び費用の計上基準

４．ヘッジ会計の方法

５．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日
固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とす
る信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は67,369千円です。

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日
固定資産税等の処理方法
同 左① 繰延ヘッジ等のヘッジ会計方法
繰延ヘッジ処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価を行っています。

①

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から 3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

－ 162 －

－162－

なお、不動産又は不動産を信託財産とす
る信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は184,884千円です。

②

繰延ヘッジ等のヘッジ会計方法
同 左ヘッジ手段とヘッジ対象
同 左

③

ヘッジ方針
同 左

④

ヘッジの有効性の評価の方法
同 左

同

左

６．その他財務諸表作成のための基本となる
重要な事項

第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科
目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財
産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
（1）信託現金及び信託預金（2）信託建物、信託構築物、信託機械及
び装置、信託土地（3）信託その他の無形固定資産（4）信託預り敷金保証金② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

〔表示方法の変更〕
該当事項はありません。

－ 163 －

－163－

①

②

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日
不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
同 左

なお、該当勘定科目に計上した信託財
産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
（1）信託現金及び信託預金（2）信託建物、信託構築物、信託機械及
び装置、信託工具器具備品、信託土
地（3）信託その他の無形固定資産（4）信託預り敷金保証金
消費税等の処理方法
同 左〔注記事項〕（貸借対照表関係）
第1期
平成16年4月30日現在

第2期
平成16年10月31日現在※1．コミットメントライン契約※1．コミットメントライン契約

本投資法人は、取引銀行3行とコミットメントライ
ン契約を締結しています。
但し、当期末における契約に基づく借入残高はありません。

本投資法人は、取引6金融機関とコミットメント
ライン契約を締結しています。

コミットメントライン契約の総額

コミットメントライン契約の総額

借入実行残高差引額10,000,000千円－千円
10,000,000千円※2．発行する投資口の総数及び発行済投資口総数
発行する投資口の総数
発行済投資口総数

20,000,000千円

借入実行残高3,500,000千円

差引額

16,500,000千円※2．発行する投資口の総数及び発行済投資口総数

2,000,000口
148,600口発行する投資口の総数
発行済投資口総数2,000,000口
184,650口※3．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第6項に定める最低純資産額
50,000千円※3．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第6項に定める最低純資産額
50,000千円※4．消費税課税期間の特例
本投資法人は、消費税法における課税期間の特例を選択しています。
平成15年8月7日から平成16年2月6日までの課税期間に係る還付税額と平成16年2月7日から平成16年4月30日までの課税期間に係る還付税額を未収消費税等に計上しています。

※4．消費税課税期間の特例
同 左－ 164 －

－164－

平成16年8月1日から平成16年10月31日までの課
税期間に係る納付税額を未払消費税等に計上しています。

（損益計算書関係）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日※1．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日※1．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
その他賃貸事業収入
月極駐車場収入

A．不動産賃貸事業収益
3,120,372
952,234

賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
その他賃貸事業収入
月極駐車場収入

4,072,606

83,9984,458,746
1,390,630
129,459

付帯収益

349,753

付帯収益609,820

その他賃料収入22,510

その他賃料収入67,542

その他雑収入不動産賃貸事業収益
合計
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費

2,195

458,457
4,531,064

その他雑収入不動産賃貸 事 業収益
合計
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費

473,473

プロパティ・マネジメント報酬
公租公課

118,680

水道光熱費
保険料

261

410,430

670,998

13,841

保険料

21,877

修繕費

37,124

修繕費

127,002

減価償却費

666,358

減価償却費

949,432

その他費用

51,224

その他費用

110,185

1,847,238

不動産賃貸事業費用
合計
C．不動産賃貸事業損益（A－B）

1,847,238

156,533
485,569

不動産賃貸 事 業費用
合計
C．不動産賃貸事業損益（A－B）

2,683,826

807,083
6,656,460

632,668

プロパティ・マネジ
メント報酬
公租公課
水道光熱費

76,1055,849,377

3,154,267
3,154,267
3,502,193（キャッシュ・フロー計算書関係）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成16年4月30日現在）

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成16年10月31日現在）（単位：千円）（単位：千円）

現金及び預金5,006,510

現金及び預金7,303,972

信託現金及び信託預金

13,289,638

信託現金及び信託預金

13,913,477

現金及び現金同等物

18,296,148

現金及び現金同等物

21,217,449－ 165 －

－165－

（リース取引関係）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日

オペレーティング・リース取引（貸主側）

オペレーティング・リース取引（貸主側）

未経過リース料（単位：千円）

未経過リース料（単位：千円）

1 年以内

2,935,744

1 年以内

3,968,832

1年超

4,617,330
7,553,075

1 年超

4,284,523
8,253,355（有価証券関係）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日

本投資法人は、有価証券取引を全く行っていませんので、該当事項はありません。

－ 166 －

－166－

同

左

（デリバティブ取引関係）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日（１）取引の内容
本投資法人のデリバティブ取引は、金利スワッ
プ取引です。

（１）取引の内容
同 左（２）取引に対する取組方針
本投資法人のデリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針です。

（２）取引に対する取組方針
同 左（３）取引の利用目的
本投資法人のデリバティブ取引は、借入金利等の将来の金利市場における利率上昇による変動リ
スクを回避する目的で利用しています。
なお、デリバティブ取引を利用してヘッジ会計を行っています。

（３）取引の利用目的
同 左①

ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価を行っています。
（４）取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は市場金利の変動によるリスクを有しています。
なお、取引相手先は高格付けを有する金融機関に限定しているため、信用リスクはほとんどないと認識しています。

（４）取引に係るリスクの内容
同 左（５）取引に係るリスク管理体制
資産運用会社の運用管理手続に基づき、リスク管理を行っています。

（５）取引に係るリスク管理体制
同 左（退職給付関係）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日

本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事
項はありません。

－ 167 －

－167－

同

左

（税効果会計関係）
第1期
平成16年4月30日現在

第2期
平成16年10月31日現在

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別
内訳（単位：千円）（繰延税金資産）１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別
内訳（単位：千円）（繰延税金資産）

未払事業税損金不算入額30

未払事業税損金不算入額

17繰延税金資産合計

30

繰延税金資産合計

17（繰延税金資産の純額）

30（繰延税金資産の純額）

17

２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった
主要な項目別の内訳（単位：%）
法定実効税率２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった
主要な項目別の内訳（単位：%）

39.39

（調整）

法定実効税率

39.39

（調整）

支払配当の損金算入額
その他△39.35支払配当の損金算入額

0.05

税効果会計適用後の法人税等の負
担率

0.09

その他

0.03

税効果会計適用後の法人税等の負担率（持分法損益等）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日

本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。

－ 168 －

－168－

同

左

△39.380.04

（関連当事者との取引）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日（１）親会社及び法人主要株主等（１）親会社及び法人主要株主等（単位：千円）該当事項はありません。

議決権
事業

関係内容
等の

資本金

の内

又は

容又

出資金

は

会社等
属性

取引の

所有
住所

の名称

取引

内容

（被所 役員の

期末
科目

事業上
金額

残高

の
有）

兼務等

職業

関係
割合

その

東京

不動産

野村不
他の

被所有
都

動産株
関係

新宿
式会社

会社

不動
2,000,000

の
直接

なし

なし

69,100,000 －

－

購入

産業
7.01%

区

（注）

（注）不動産の購入については、第三者による鑑定評価額に基づき購入価格を決定しています。

（２）役員及び個人主要株主等
該当事項はありません。
（３）子会社等
本投資法人が出資する子会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
（４）兄弟会社等
該当事項はありません。

（２）役員及び個人主要株主等
同 左（３）子会社等
同 左（４）兄弟会社等
同 左－ 169 －

－169－

（投資口1口当たり情報）第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日
1口当たり純資産額
492,820円
1口当たり当期純利益 10,274円
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数
で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日
1口当たり純資産額
513,266円
1口当たり当期純利益
14,127円
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数
で除することにより算定しています。
なお、期中に投資口の追加発行を行っており、当期運用期間に基づき月数加重平均投資口数を算出しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。

（注）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日
当期純利益

（千円）

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日
1,526,651 当期純利益（千円）

2,606,113

普通投資主に帰属しない金額 （千円）

－ 普通投資主に帰属しない金額

（千円）

－

普通投資口に係る当期純利益 （千円）

1,526,651 普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,606,113

期中平均投資口数 （口）148,600 期中平均投資口数－ 170 －

－170－

（口）

184,475

〔重要な後発事象〕
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日

投資口の追加発行
本投資法人は、平成16年5月19日に一般募集により35,000口の投資口を、また平成16年6月16日に一般募集に伴う第三者割当により1,050口の投資口を、それぞれ発行し、約205億円の資金を調達しました。投資口の追加発行の概要は、以下のとおりです。
（１）公募による新投資口発行（一般募集）
・発行新投資口数 ：35,000口・発行価格の総額 ：20,580,000,000円（1口につき588,000円）
・発行価額の総額 ：19,866,000,000円（1口につき567,600円）
・払込期日：平成16年5月18日
・分配金起算日 ：平成16年5月1日（２）第三者割当による新投資口発行（一般募集に伴う第三者割当増資）
・発行新投資口数 ：1,050口
・発行価額の総額 ：595,980,000円（1口につき567,600円）
・払込期日：平成16年6月15日
・割当先：野村證券株式会社
・分配金起算日 ：平成16年5月1日－ 171 －

－171－

第３【内国投資証券事務の概要】
１

名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料
本投資証券の所持人は、本投資法人及び本投資法人の名義書換等に関する一般事務受託者であるＵＦＪ信託銀行株式会社の定める手続に従って本投資証券の名義書換を本投資法人に請求することができます。本投資証券の譲渡は、かかる名義書換によらなければ、本投資法人に対抗することができません。名義書換手続の取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は次のとおりです。
取扱場所： 東京都千代田区丸の内一丁目 4 番 3 号
ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部

取次所： ＵＦＪ信託銀行株式会社 全国各支店

代理人の名称及び住所 ： 東京都千代田区丸の内一丁目 4 番 3 号
ＵＦＪ信託銀行株式会社
手数料

： なし

ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して直接名義書換手続を行う場合には、手数料はかかりません。
なお、他の証券会社等を通じて名義書換手続を行う場合、当該証券会社等に対する手数料が別途必要となることがあります。
２

投資主に対する特典
該当事項はありません。

３

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

４その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

第４【投資法人の詳細情報の項目】
第１投資法人の追加情報

１

投資法人の沿革

２

役員の状況

３

その他

第２

手続等

１

申込（販売）手続等

２

買戻し手続等

第３

管理及び運営

１

資産管理等の概要（1）資産の評価－ 172 －

－172－

（2）保管（3）存続期間（4）計算期間（5）その他
２

利害関係人との取引制限

３

投資主・投資法人債権者の権利

第４１

関係法人の状況
資産運用会社の概況（1）名称、資本の額及び事業の内容（2）運用体制（3）大株主の状況（4）役員の状況（5）事業の内容及び営業の概況

２

その他の関係法人の概況（1）名称、資本の額及び事業の内容（2）関係業務の概要（3）資本関係

第５１

投資法人の経理状況
財務諸表（1）貸借対照表（2）損益計算書（3）金銭の分配に係る計算書（4）キャッシュ・フロー計算書（5）附属明細表

２

投資法人の現況（1）純資産額計算書

第６

Ⅰ

資産総額

Ⅱ

負債総額

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

Ⅳ

発行済数量

Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ/Ⅳ）

販売及び買戻しの実績－ 173 －

－173－

第三部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成15年8月5日

設立企画人（野村不動産投信株式会社）による投信法第69条に基づく設立に係る届出

平成15年8月7日

投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立

平成15年8月20日

投信法第188条に基づく登録の申請

平成15年9月22日

投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号

関東財務局長平成15年12月4日

東京証券取引所に上場

平成15年12月5日

資産運用の開始第24号）

２【役員の状況】
本書の日付現在における役員の状況は以下のとおりです。

役職名

氏名

執行役員

秋山 安敏
（注）

監督役員

堀 裕

主要略歴
昭和58年 4月
平成 9年 6月
平成12年 4月
平成13年 4月
平成14年 6月
平成15年 1月
平成15年 4月
平成15年 8月

野村不動産株式会社入社
同社 ビルディング事業部次長
同社 資産運用事業部次長
同社 資産運用事業部長
同社 ビル事業部長
野村不動産投信株式会社代表取締役社長就任（現職）
同社 出向
本投資法人執行役員就任（現職）－

昭和54年 4月
昭和61年 3月
平成元年12月
平成 4年 4月
平成11年 6月

弁護士登録（第一東京弁護士会）
Freehill,Hollingdale&Page法律事務所（シドニー）
堀裕法律事務所 代表弁護士（現職）
第一東京弁護士会常議員会副議長就任
一橋大学大学院非常勤講師（「金融関係法」）就任（現職）
本投資法人監督役員就任（現職）
国立大学法人千葉大学理事就任（現職）－

監査法人中央会計事務所（現中央青山監査法人）入所
公認会計士登録中央クーパース・アンド・ライブランド
コンサルティング株式会社 代表取締役
中央監査法人（現中央青山監査法人）
業務本部担当代表社員
霞エンパワーメント研究所 代表（現職）
本投資法人監督役員就任（現職）－

平成15年 8月
平成16年 4月
監督役員

早川 吉春

所有
投資口数

昭和45年 4月
昭和48年 8月
昭和60年 4月
平成 4年 1月
平成 9年12月
平成15年 8月（注）秋山安敏は、資産運用会社である野村不動産投信株式会社の代表取締役社長と本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第13条に基づき平成15年7月23日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。

－ 1 －

－174－

３【その他】（１）

役員の変更
執行役員及び監督役員の任期は、就任後2年を超えることができません。但し、再任は禁じられていません。また、補欠として又は増員により就任した執行役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします（投信法第99条第1項、第104条、商法第256条第1項、規約第16条）。
執行役員及び監督役員は投資主総会で選任されます（投信法第95条、第100条、規約第16条）。
執行役員及び監督役員は投資主総会の特別決議で解任することができます（投信法第99条第1項、第104条、商法第257条第1項、第2項）。執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主
総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口数の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主（6ヶ月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第99条第1項、第104条、商法第257条第3項）。

（２）

規約の変更
規約の変更に係る手続等については、後記「第3 管理及び運営 / 1 資産管理等の概要/（5）その他 / ③ 規約の変更」をご参照ください。

（３）

営業譲渡又は営業譲受
該当事項はありません。

（４）

出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。

（５） 訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実
該当事項はありません。
（６）

格付け
本投資法人は、下記のとおり、3つの格付け会社より格付けを取得しています。

①

スタンダード・アンド・プアーズ・レーティングズ・サービシズ（以下「Ｓ＆Ｐ」といいます。）は、平成16年7月8日、本投資法人に関する格付けにつき長期会社格付けを「Ａ」、短期会社格付けを「Ａ-1」とする旨、及びそのアウトルック（格付け見通し）は「安定的」である旨公表しました。
Ｓ＆Ｐの格付けには、発行体格付け（イシュアー格付け）及び債券格付け（イシュー格付け）があります。「会社格付け」は「発行体格付け」のひとつであり、投資法人が債務を履行する総合的な能力（信用度）を格付けする際に用いられます。投資法人が発行する投資法
人債、投資法人が調達する銀行ローンを格付けする場合には「債券格付け」が用いられます。
アウトルック（格付け見通し）は、格付けの中期的な方向性に関する意見であり、Ｓ＆Ｐの場合、「ポジティブ」、「ネガティブ」、「安定的」又は「検討中」で表されます。
－ 2 －

－175－

②

ムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク（以下「ムーディーズ」といいます。）は、平成16年7月8日、本投資法人に発行体格付け「Ａ3」を付与し、そのアウトルッ
ク（格付け見通し）は「安定的」とする旨公表しました。
ムーディーズの発行体格付けは、シニア無担保金融債務及び契約を履行する能力に関する意見です。アウトルック（格付け見通し）については、Ｓ＆Ｐと同様ですが、ムーディーズの場合は「ポジティブ」、「ネガティブ」又は「ステーブル（安定的）」で表されます。

③

株式会社格付投資情報センター（以下「Ｒ＆Ｉ」といいます。）は、平成17年2月21日、
本投資法人に発行体格付け「Ａ＋」（格付けの方向性：ポジティブ）を付与する旨公表しました。
Ｒ＆Ｉの発行体格付けは、発行体の負う全ての金融債務について回収の程度を考慮する前の、総合的な履行能力についての評価です。この格付けは、原則として全ての発行体に付与されるものであり、個々の債券の格付けは、契約等の内容等を反映し、発行体格付けを下回
る、又は上回ることがあります。

④

本投資法人が平成17年3月16日に発行した第1回投資法人債及び第2回投資法人債について、
平成17年2月24日に、Ｓ＆Ｐから「Ａ」、ムーディーズから「Ａ3」、Ｒ＆Ｉから「Ａ＋」の債券格付けをそれぞれ取得しました。

－ 3 －

－176－

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。

２【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第5条）。したがって、該当事項はありません。
本投資証券は平成15年12月4日に東京証券取引所に上場されており、東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】①

1口当たりの純資産額の算出
本投資法人の投資口1口当たりの純資産額（以下「1口当たり純資産額」といいます。）は、
本投資法人の総資産額から、総負債額を控除した金額（以下「純資産額」といいます。）をその時点における本投資法人の発行済投資口総数で除して算出します。
1口当たり純資産額は、原則として、後記「（4）計算期間」記載の営業期間の末日（以下「決算日」といいます。）毎に算出します。
純資産額の算出に当たり、運用資産の評価方法及び基準は、運用資産の種類に応じて下記②
乃至④のとおりとする他（規約第32条）、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報
告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」（平成12年総理府令第134号）、
投資信託協会規則、同協会が定めるその他の諸規則及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従います。

②

資産評価の原則的方法
本投資法人の資産評価の方法は、次のとおり運用資産の種類毎に定めます。

Ａ．不動産、不動産の賃借権及び地上権（規約第27条第1項（1）、（2）①又は②に定めるもの）取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法によります。但し、正当な事由により採用した方法による評価が適当ではなくなった場合でありかつ投資者保護上、問題ないと合理的に判断できる場合に限り他の評価方法に変更することができるものとします。
Ｂ．不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（規約第27条第1項（2）③に定めるもの）
信託財産がＡ．に掲げる資産の場合は、Ａ．に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
－4－
－177－

Ｃ．信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約第27条第1項（2）④に定めるもの）
信託財産の構成資産がＡ．に掲げる資産の場合は、Ａ．に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
Ｄ．不動産に関する匿名組合出資持分（規約第27条第1項（2）⑤に定めるもの）
匿名組合出資持分の構成資産がＡ．乃至Ｃ．に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額とします。
Ｅ．信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（規約第27条第1項（2）⑥に定めるもの）
信託財産である匿名組合出資持分についてＤ．に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額を算定した価額とします。
Ｆ．有価証券（規約第27条第1項（3）、第2項（1）②乃至④、⑥又は⑦に定めるもの）
公表されている最終価格に基づき算出した価額又はこれに準ずるものとして合理的な方法により算出した価額とします。但し、優先出資証券及びコマーシャル・ペーパーについて、公表されている最終価格に基づき算出した価額又は合理的に算出された価額がない場合には、取得原価により評価します。
Ｇ．金銭債権（規約第27条第2項（1）⑧に定めるもの）
取得価額から、貸倒引当金を控除した金額。但し、当該金銭債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額とします。
Ｈ．金銭の信託の受益権（規約第27条第2項（1）⑨に定めるもの）
信託財産の構成資産がＦ．又はＧ．の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、それらの合計額をもって評価します。
Ｉ．金融デリバティブ取引に関する権利（規約第27条第2項（2）に定めるもの）（イ）取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額より評価します。
（ロ）取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。

－5－
－178－

Ｊ．その他
上記に定めがない場合は、投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥当と認められる会計基準により付されるべき評価額をもって評価します。
③

公正なる価額資産運用報告書等に価格を記載する目的で、前項と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします。
Ａ．不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、収益還元法により求めた評価額
Ｂ．不動産、地上権又は土地の賃借権を信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資
持分
信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産がＡ．に掲げる資産の場合はＡ．に従った評価
を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持分相当額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額④

算定方法の継続適用
運用資産の評価方法については、継続性の原則に則り変更は行いません。但し、正当な事由により採用した方法による評価が適当ではなくなった場合であり、かつ投資者保護上問題がな
いと合理的に判断できる場合に限り、他の評価方法に変更できるものとします。評価方法を変更した場合には、直後に投資者に交付する資産運用報告書において次の事項を記載します。
Ａ．当該評価方法の変更の事実及び変更日
Ｂ．変更前に採用していた評価方法と変更後の評価方法の具体的内容
Ｃ．期末における変更前に採用していた評価方法による評価額と変更後の評価方法による評価額
Ｄ．具体的な変更理由
Ｅ．その他、投資者保護上必要と認められる事項⑤

1口当たり純資産額等の公表
1口当たり純資産額等の運用経過は決算日後に作成される計算書類（資産運用報告書等）に記載され、投資主に送付される他、証券取引法に基づいて決算日後3ヶ月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。

（２）【保管】①

本投資証券
Ａ.保護預り投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託することができます。（本投資証券が東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場していない場
合には、保管を委託できない場合があります。）保護預りの場合、本投資証券は、混蔵保管され、投資主に対しては「取引残高報告書」が定期的に交付されます。
Ｂ．保管振替機構
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、又は当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を保管振替
－6－
－179－

機構に預託することができます。この場合、保管振替機構はこれらの預託された本投資証券について分別保管せず混蔵保管によって集中保管します。保管振替機構は、これらの預託された本投資証券について預託後相当の時期に保管振替機構名義への書換えの請求を本投資法人に対して行います。保管振替機構に本投資証券を預託した投資主は本投資証券の保管の委託をした証券会社等に申し出ることにより、保管振替機構に預託した本投資証券の券面の交付及び返還を受けることができます。
Ｃ．投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することも可能です。
②

本投資法人債券
本投資法人債の保有者は、原則として社債等登録法に基づく登録を請求しなければなりません。かかる登録をなした本投資法人債については、債券を発行しません。なお、本投資法人債の保有者は、登録機関を経由して登録を抹消し、債券を直接保有することも可能です。

（３）【存続期間】
本投資法人の規約に存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の営業期間は毎年5月1日から10月末日まで、及び11月1日から4月末日までの各6ヶ月間とします。但し、本投資法人の第1期の営業期間は、本投資法人設立の日（平成15年8月7日）から平成16年4月末日までとします。
（５）【その他】①

増減資に関する制限

Ａ．投資口の追加発行
本投資法人は、200万口（但し、既に発行済みの投資口数を除く。）を上限として、役員会の承認を得た上で投資口の追加発行を行うことができます（規約第6条第1項、第3項）。
但し、後記「③ 規約の変更」に記載の方法に従い規約を変更することにより追加発行の口数の上限を変更することができます。
当該投資口の追加発行における1口当たりの発行価額は、本投資法人の運用資産の内容に照らし公正な価額としなければならないとされます。
なお、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ハに規定される要件を満たすため、本投資法
人が発行する投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は100分の50を超えるものとします（規約第6条第2項）。
Ｂ．最低純資産額
本投資法人は、5,000万円を純資産額の最低限度額として保持します（規約第8条）。なお、投信法第67条第6項により、現在のところ5,000万円を下回る額を最低純資産額とする規約変更はできません。
②

解散又は償還条件等
本投資法人は、投信法に従い、下記に掲げる事由が発生した場合には解散します（投信法第143条）。
－7－－180－

Ａ．規約で定めた存立時期の満了又は解散事由の発生
Ｂ．投資主総会の決議
Ｃ．合併
Ｄ．破産手続開始の決定
Ｅ．解散を命ずる裁判
Ｆ．投信法第187条の登録の取消し
Ｇ．投信法第190条第1項の規定による第187条の登録の拒否
なお、本投資法人の規約には、解散又は償還事由の定めはありません。
③

規約の変更
Ａ．規約の変更手続
規約を変更するには、発行済投資口総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席者の議決権の3分の2以上により可決される必要があります。但し、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき後記「3 投資主・投資法人債権者の権利 /（1）投資主の権利 / ⑤ 議決権」をご参照ください。
Ｂ．規約の変更の開示方法
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の規則に従ってその旨が開示される他、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は配当の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
なお、本投資法人の登録申請書記載事項が変更された場合には、関東財務局に対し内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。

④

関係法人との契約の更改等
本投資法人と各関係法人との間で締結済みの契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は以下のとおりです。
Ａ．資産運用会社（野村不動産投信株式会社）との間の資産運用委託契約（イ）契約期間
資産運用委託契約の有効期間は、本投資法人の登録を完了した日（平成15年9月22日）から1年間とし、有効期間満了の3ヶ月前までに当事者のいずれか一方から書面による別段の申し出がなされなかったときは、更に従前と同一条件にて自動的に1年間延長されるものとし、その後も同様とします。
（ロ）契約期間中の解約に関する事項（ⅰ） 資産運用委託契約を解約する場合は、他方当事者に対して3ヶ月前までに書面をもって解約の予告をし、本投資法人は投資主総会の承認を得た上で、資産運用会社
は本投資法人の同意を得た上で、契約を解約することができます。
（ⅱ） （ⅰ）にかかわらず、本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、役員会の決議により資産運用委託契約を解約することができ
ます。
－8－
－181－

（ａ）資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠ったとき（ｂ）上記（ａ）に掲げる場合の他、運用資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由があるとき（ⅲ） 本投資法人は、資産運用会社が次に定める事由の一つにでも該当する場合には、資産運用委託契約を解約しなければならないものとします。この場合、資産運用会
社は資産運用委託契約の解約に同意するものとします。
（ａ）投資信託委託業者でなくなったとき（ｂ）投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき（ｃ）解散したとき（ハ）契約の内容の変更に関する事項
資産運用委託契約は、本投資法人及び資産運用会社の書面による合意並びに法令に従って変更することができます。
（ニ）解約又は契約の変更の開示方法
資産運用委託契約が解約され、資産運用会社の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、資産運用委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
Ｂ．名義書換等に係る一般事務受託者（ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約（イ）契約期間
名義書換等に係る一般事務委託契約（投資口事務代行委託契約）の有効期間は、一般事務委託契約に規定される効力発生日（注）から2年間とし、一般事務委託契約の有効期間満了の3ヶ月前までに当事者のいずれか一方から文書による別段の申し出がなされなかったときは、従前と同一の条件にて自動的に2年間延長されるものとし、その後も同様とします。
（注）一般事務委託契約に規定される効力発生日とは、本投資法人の設立の日（平成15年8月7日）をいいます。

（ロ）契約期間中の解約に関する事項（ⅰ） 一般事務委託契約は、次に掲げる事由が生じた場合には、以下の規定に従いその効力を失います。
（ａ）当事者間の文書による解約の合意。但し、この場合には一般事務委託契約は、両当事者の合意によって指定した時点で失効します。
（ｂ）当事者のいずれか一方に次に掲げる事由が生じたときは、他の当事者は一般事
務委託契約の解除を文書で通知することができます。一般事務委託契約は、解除を通知する文書において指定する日に失効するものとします。なお、本号に基づいて当事者が相手方に対して損害賠償請求することを妨げません。
・ 支払停止、又は会社更生手続、民事再生手続、破産手続その他これに類似する倒産手続開始の申立がなされた場合
・ 一般事務委託契約につき、重大な違反をした場合（ⅱ） 本投資法人及び一般事務受託者は契約失効後においても一般事務委託契約に基づ
く残存債権を相互に請求することを妨げません。

－9－
－182－

（ハ）契約の内容の変更に関する事項
一般事務委託契約は、本投資法人及び一般事務受託者が協議の上、書面により合意した場合に限り、これを改定することができます。
（ニ）契約の変更の開示方法
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
Ｃ．資産保管会社（三菱信託銀行株式会社）との間の資産保管業務委託契約（イ）契約期間
資産保管業務委託契約の有効期間は、本投資法人の登録を完了した日（平成15年9月22日）から2年間とし、資産保管業務委託契約の有効期間満了の3ヶ月前までに当該者のいずれか一方から書面による別段の申し出がなされなかったときは、従前と同一の条件
にて自動的に2年間延長されるものとし、その後も同様とします。
（ロ）契約期間中の解約に関する事項（ⅰ） 当事者のいずれか一方が、その相手方に対し契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは資産保管業務委託契約を終了します。
（ⅱ） 当事者のいずれか一方が、資産保管業務委託契約に定める義務又は債務を履行しないときは、その相手方に相当の期限を定めて催告した上、当該期間内に履行がないときは契約を解除することができます。
（ⅲ） 相手方が次に掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続を要せず即時契約を解除することができます。
（ａ）解散原因の発生、又は破産手続開始、特別清算開始、会社整理開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき（ｂ）支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき（ハ）契約の内容の変更に関する事項
資産保管業務委託契約の内容については、当事者間で協議の上、関係法令との整合性
及び準則性を遵守して変更することができます。
（ニ）契約の変更の開示方法
資産保管業務委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、関東財務局に資産保管会社の変更の届出が行われます（投信法第191条）。
Ｄ．経理等に係る一般事務受託者（三菱信託銀行株式会社）との間の一般事務委託契約（イ）契約期間
経理等に係る一般事務委託契約の期間は、一般事務委託契約に規定される効力発生日（平成15年8月20日）から2年間とし、有効期間満了の3ヶ月前までに当事者のいずれか一方から書面による別段の申し出がなされなかったときは、更に従前と同一の条件にて
－10－
－183－

自動的に2年間延長されるものとし、その後も同様とします。
（ロ）契約期間中の解約に関する事項（ⅰ） 当事者のいずれか一方が、その相手方に対し契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは一般事務委託契約を終了します。
（ⅱ） 当事者のいずれか一方が、一般事務委託契約に定める義務又は債務を履行しない
ときは、その相手方に相当の期間を定めてその履行を催告した上、当該期間内に履行がないときは一般事務委託契約を解除することができます。
（ⅲ） 相手方が次に掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続を要せず即時契約を解除することができます。
（ａ）解散原因の発生、又は破産手続開始、特別清算開始、会社整理開始、会社更生手続開始、若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき（ｂ）支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受けたとき（ハ）契約の内容の変更に関する事項
一般事務委託契約の内容は、当事者間で協議の上、関係法令との整合性及び準則性を遵守して変更することができます。
（ニ）契約の変更の開示方法
一般事務委託契約が解約され、一般事務受託者の異動があった場合には、証券取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
また、一般事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局に内容変更の届出が行われます（投信法第191条）。
Ｅ．本投資法人債の発行等に係る一般事務受託者（株式会社ＵＦＪ銀行）との事務委託契約の概要（イ）契約期間
契約期間の定めはありません。
（ロ）契約期間中の解約に関する事項
契約期間中の解約の定めはありません。
（ハ）契約内容の変更に関する事項
契約内容に変更の必要が生じたときは、当事者間で変更に関する協定をすることとしています。
Ｆ．本投資法人債の元利金支払事務に係る一般事務受託者（株式会社ＵＦＪ銀行、野村證券株式会社、みずほ証券株式会社）との元利金支払事務委託契約の概要（イ）契約期間
契約期間の定めはありません。
（ロ）契約期間中の解約に関する事項
契約期間中の解約の定めはありません。
－11－
－184－

（ハ）契約内容の変更に関する事項
契約内容に変更の必要が生じたときは、当事者間で変更に関する協定をすることとしています。
Ｇ．本投資法人債の投資法人債管理会社（株式会社ＵＦＪ銀行）との投資法人債管理委託契約の概要（イ）契約期間
契約期間の定めはありません。
（ロ）契約期間中の解約に関する事項
契約期間中の解約の定めはありません。
（ハ）契約内容の変更に関する事項
契約内容に変更の必要が生じたときは、当事者間で変更に関する協定をすることとしています。但し、本投資法人債の投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変
更は、裁判所の許可を得た上、投資法人債権者集会の決議を要するものとし、さらに、
当該決議に係る裁判所の認可を要するものとされています。
Ｈ．主たるＰＭ会社（野村不動産）との間のプロパティ・マネジメント委託契約の概要（イ）契約期間
プロパティ・マネジメント委託契約の有効期間は、物件毎に締結済みのプロパティ・
マネジメント委託契約に規定する期間とします。
（ロ）契約期間中の解約に関する事項
業務委託者又は主たるＰＭ会社は、解約予定日の一定期間前までに書面をもってその旨を相手方に通知し、プロパティ・マネジメント委託契約を解約することができます。
（ハ）契約の内容の変更に関する事項
プロパティ・マネジメント委託契約は、当事者らの書面による合意による場合に限り、変更又は修正することができます。
⑤

公告
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第4条）。

－12－
－185－

２【利害関係人との取引制限】（１）

利害関係人等との取引制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について次の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の3第2項、投信法施行規則第53条）。ここで「利害関係人等」とは、資産運用会社の総株主の議決権の過半数を保有している者その他の当該資産運用会
社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者を指します。

①

資産運用会社の利害関係人等である次のＡ．乃至Ｇ．までに掲げる者の当該Ａ．乃至Ｇ．までのそれぞれに定める顧客等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
Ａ．投資信託委託業者 投資信託委託業に係る受益者又は投資法人資産運用業に係る投資法人
Ｂ．信託会社 信託の引受けを行う業務に係る受益者
Ｃ．信託業務を営む金融機関 信託の引受けを行う業務に係る受益者
Ｄ．投資顧問業者 投資顧問業に係る顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約に係る顧客
Ｅ．宅地建物取引業者 宅地建物取引業に係る顧客
Ｆ．不動産特定共同事業者 不動産特定共同事業の事業参加者
Ｇ．上記Ａ．からＦ．までに掲げる者の他、特定資産に係る業務を営む者として政令で定めるもの②

政令で定める顧客等

資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。

③

資産運用会社の利害関係人等である次に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと。
Ａ．証券会社等
Ｂ．登録金融機関（証券取引法第65条の2第3項に規定されるものをいいます。以下同じ。）
Ｃ．宅地建物取引業者
Ｄ．上記Ａ．乃至Ｃ．までに掲げる者の他、投信法施行令で定めるもの④

資産運用会社の利害関係人等である証券会社が有価証券の引受けに係る主幹事会社（投信法第15条第2項第4号に規定する主幹事会社をいいます。）である場合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しない作為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと。

⑤

資産運用会社の利害関係人等である発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が有価証券の募集、私募若しくは売出し又は募集、私募若しくは売出しの取扱いを行っている場合において、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該発行者、証券会社、証券仲介業者又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって取得し、又は買い付けること。

⑥

資産運用会社の利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産特定共同事
－13－
－186－

業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産特定共同事業者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
⑦

資産運用会社の利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結に係る勧誘をする
場合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。

⑧

資産運用会社の利害関係人等である信託業者等が信託契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該信託契約に係る信託財産の額が当該信託業者等が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託業者等の要請を受けて、当該信託契約に係る受益権を投資法人の資産をもって取得すること。

⑨

資産運用会社の利害関係人等である信託受益権販売業者が信託受益権の販売又はその代理若し
くは媒介を行っている場合において、当該信託受益権販売業者に対する当該信託受益権の買付けの申込みの額が当該信託受益権販売業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託受益権販売業者の要請を受けて、当該信託受益権を投資法人の資産をもって買い付けること。

（２）

利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び内閣府令で定めるものを除きます。以下本項において同じ。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第34条の6第2項）。但し、資産運用
会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第34条の6第4項、第26条第3項）。

（３）

資産の運用の制限
投資法人は、①その執行役員又は監督役員、②その資産の運用を行う投資信託委託業者、③その執行役員又は監督役員の親族、④その資産の運用を行う投資信託委託業者の取締役若しくは監
査役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為（投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行
うことは認められません（投信法第195条、第193条）。

①

有価証券の取得又は譲渡②

有価証券の貸借③

不動産の取得又は譲渡④

不動産の貸借⑤

不動産の管理の委託⑥

宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
－14－
－187－

なお、投信法施行令第96条において、①投資信託委託業者に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、②投信法第34条の10第2項の届出をして不動産の管理業務を営む
投資信託委託業者に、不動産の管理を委託すること等が認められています。資産運用会社は、本書の日付現在投信法第34条の10第2項の届出を行っておりません。
（４）

資産運用会社の社内規程による利害関係人等との取引制限
資産運用会社では、社内規程である投資委員会規程及びコンプライアンス規程に基づき、投信法の定める利害関係人等との取引については、コンプライアンス委員会にて、法令上の問題点の有無の他運用資産の受託者としての責務（同じく社内規程であるコンプライアンス・マニュアルに定めています。）を遵守しているか否か等を審議・検討します。かかる審議・検討の結果、コンプライアンス委員会において、法令・諸規則・行動指針その他コンプライアンス上の問題がな
いと判断された場合に限り、当該取引についての議案が投資委員会に提案されます。問題があると判断された取引は、投資委員会に提案されず、本投資法人は当該取引を行わない仕組みとなっています。資産運用会社では、投資委員会規程及びコンプライアンス規程に基づき、上記利害関係人等との取引の他、以下のような取引についても、同様の取引制限を行うこととしています。

①

利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との間の不動産等の売買②

その他利害関係人等又は利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会
社等と本投資法人との間の、互いに利益が対立するおそれのある契約（プロパティ・マネジメ
ント契約等）の締結
詳細は、後記「第4 関係法人の状況 / 1 資産運用会社の概況 /（2）運用体制 / ④ コンプラ
イアンス体制」をご参照ください。
本投資法人は、上記のような手続を経ることを前提として、野村不動産グループから不動産等を取得することがあります。この場合の不動産等の取得価格は、利害関係人等ではない不動産鑑定士による鑑定評価額以下とするものとします。但し、売主である野村不動産グループの会社が当該不動産等の取得に要した諸費用（各種手数料、デューディリジェンス費用、登録免許税等）
相当額を上限として、鑑定評価額を上回る価格で取得することがあります。その場合には、売主である野村不動産グループの会社から費用の金額に関する資料を徴するものとし、不動産等の取得後速やかにかかる費用を開示するものとします。

（５）①

利害関係人等との取引状況等
取引状況
第2期において利害関係人等との特定資産の売買取引等については、該当事項はありません。

－15－
－188－

②

利害関係人等への支払手数料等の金額第2期に係る利害関係人等への支払手数料等は以下のとおりです。
利害関係人等との取引内訳

支払手数料総額
（A）

区分
外注委託費

632,668千円

プロパティ・
マネジメント報酬

156,533千円

その他費用

47,480千円（B）／（A）
支払先

支払金額（B）

野村ビルマネジメント株式会社

390,020千円

61.7%

野村不動産株式会社

121,820千円

77.8%

野村ビルマネジメント株式会社

7,295千円

4.7%

野村不動産株式会社

10,717千円

22.6%

野村ビルマネジメント株式会社

21,063千円

44.4%（注）利害関係人等とは、投信法施行令第20条に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している投資信託委託業者の利害関係人等であり、上記においては、第2期中に取引実績又は支払手数料等の支払実績のある野村不動産株式会社及び野村ビルマネジ
メント株式会社について記載しています。
本投資法人は、第2期末現在、野村ビルマネジメント株式会社にプロパティ・マネジメント業務の他、建物及び設備の日常的な維持管理に係る業務を委託しており、管理報酬とその他の外注委託費を合わせた金額を外注委託費として記載しています。
上記記載の支払手数料等以外に、第2期中に利害関係人等へ修繕工事等を発注しましたが、その支払額は以下のとおりです。
野村不動産株式会社

12,531千円

野村ビルマネジメント株式会社

184,329千円

また、利害関係人等であるＰＭ会社に支払ったプロパティ・マネジメント業務に係る管理報
酬の物件別の内訳は以下のとおりです。

物件名

ＰＭ会社

プロパティ・マネジメント
報酬（千円）(注1)（注2）

新宿野村ビル野村不動産株式会社

41,514天王洲パークサイドビル

野村不動産株式会社

16,071

西武信用金庫渋谷ビル（注3）野村不動産株式会社

804

品川ＮＦビル野村不動産株式会社

6,197

駿河台プラザビル

野村不動産株式会社

4,160

星和新宿ビル野村不動産株式会社

1,438

テクノポートカマタＢ棟

野村不動産株式会社

9,249

ファーレ立川センタースクエア

野村不動産株式会社

5,224

新横浜日興ビルディング

野村不動産株式会社

8,973

野村不動産大阪ビル

野村不動産株式会社

13,384

野村不動産四ツ橋ビル

野村不動産株式会社

8,568

野村不動産広島ビル

野村不動産株式会社

6,233

ＴＴランディック東陽町ビル

野村ビルマネジメント株式会社

1,931

宇都宮ＮＦビル

野村ビルマネジメント株式会社

5,363（注1）上記のＰＭ会社に支払う管理報酬（プロパティ・マネジメント報酬）は、基本報酬及びインセンティブ報酬の合計額です。

－16－
－189－

（注2）上記には、野村ビルマネジメント株式会社に委託している建物及び設備の日常的な維持管理に係る業務の外注委託費は含まれていません。
（注3）当該資産は、平成17年3月21日に「西武信用金庫渋谷ビル」から「ＮＯＦ渋谷公園通りビル」に名称変更しています。

－17－
－190－

３【投資主・投資法人債権者の権利】（１）

投資主の権利投資主が投信法及び本投資法人の規約により有する主な権利の内容及び行使手続の概要は次のとおりです。

①

投資口の処分権
投資主は投資口を自由に譲渡することができます（投信法第78条第1項）。なお、投資口を譲渡するには、投資証券を交付しなければなりません（投信法第78条第4項）。

②

投資証券交付請求権及び不所持請求権
投資主は、本投資法人の成立（その成立後に投資口を発行するときは、その払込期日）の後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます（投信法第83条第2項）。また、投資主は、投資証券の不所持を申し出ることもできます（投信法第83条第5項、商法第226条ノ2）。

③

金銭分配請求権
投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた金銭の分配方針に従って作成され、役員会の承認を得た金銭の分配に係る計算書に従い、金銭の分配を受ける権利を有しています。
毎決算期末日における最終の投資主名簿に記載されている投資主又は登録質権者をもって、その決算期に関する金銭の分配を受ける権利を行使することのできる者とします（規約第34条第3項）。

④

残余財産分配請求権
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています（投信法第163条第1項、商法第425条本文）。但し、本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しは行いません（規約第5条）。

⑤

議決権
投信法又は本投資法人の規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される投資主総会で決議されます（投信法第89条、規約第11条）。
投資主は投資口1口につき1個の議決権を有しています（投信法第94条第1項、商法第241条第1項本文）。投資主総会においては、原則として出席した投資主の議決権の過半数をもって決議されますが（規約第11条第1項）、規約の変更その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口総数の過半数に当たる投資主が出席し、その議決権の3分の2以上により決議されなければなりません（投信法第140条、商法第343条第1項等）。
投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第92条第1項、規約第12条第1項）。
議決権は、代理人をもって行使することができますが（投信法第94条第1項、商法第239条第2項）、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を行使することができる投資主に限られます（規約第11条第2項）。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第13条）。
投資主総会において権利を行使すべき投資主は、本投資法人が役員会の決議を経て法令に従い予め公告し定める基準日現在の最終の投資主名簿に記載された投資主とします（規約第14条
－18－
－191－

第1項）。
⑥

その他投資主総会に関する権利
発行済投資口総数の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主（6ヶ月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、会議の目的たる事項及び招集の理由を記載した書面を執行役員に提出して投資主総会の招集を請求することができます（投信法第94条第1項、商法第237条）。
発行済投資口総数の100分の1以上に当たる投資口を有する投資主（6ヶ月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、執行役員に対して会日より8週間前に書面をもって一定の事項を総会の会議の目的となすべきことを請求することができます。但し、その事項が総会の決議すべきものでない場合はこの限りではありません（投信法第94条第1項、商法第232
条ノ2第1項）。
発行済投資口総数の100分の1以上に当たる投資口を有する投資主（6ヶ月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、投資主総会招集の手続及びその決議の方法を調査させるため、投資主総会に先立って検査役の選任を監督官庁に請求することができます（投信法
第94条第1項、商法第237条の2）。
投資主は、①招集の手続若しくは決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、②決議の内容が規約に違反するとき、又は③決議につき特別の利害関係を有する投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときは、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます（投信法第94条第1項、商法第247条）。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は無効である場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確認する訴えを提起することができます（投信法第94条第2項）。

⑦

代表訴訟提起権、違法行為差止請求権及び役員解任請求権6ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面にて執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えを提起することを請求できる他（投信法第110条、商法第267条）、執行役員が投資法人の目的の範囲外の行為その他法令又は規約に違反する行為を行い、その結果投資法人に回復困難な損害を生ずるおそれがある場合には、執行役員に対してその行為を止めるよう請求することができます（投信法第110条、商法第272条）。
執行役員及び監督役員は投資主総会の特別決議（投信法第140条第2項において準用する商法
第343条の規定による決議を意味します。）により解任することができますが、執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済
投資口総数の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主（6ヶ月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第99条第1項、第104条、商法第257条）。
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、本投資法人に対して投資口の追加発行の無効確認の訴えを提起することができます（投信法第123条第1項、商法第280条ノ15）。
投資主は、本投資法人の合併がある場合で、その手続に瑕疵があったときは、本投資法人に対して合併無効確認の訴えを提起することができます（投信法第150条第1項、商法第415条）。
投資主は、本投資法人の設立手続に瑕疵があった場合には、本投資法人に対して設立の日から2年以内に設立無効確認の訴えを提起することができます（投信法第163条第1項、商法第428条）。

⑧

帳簿等閲覧請求権
投資主は、執行役員に対して、理由を付した書面により、会計の帳簿及び資料の閲覧又は謄
－19－
－192－

写を請求することができます（投信法第138条第1項、第2項）。
（２）

投資法人債権者の権利
投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。

①

元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。

②

投資法人債の譲渡
記名式の投資法人債の移転は、取得者の氏名及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録し、かつその氏名を投資法人債券に記載することにより行われます（投信法第139条の6第1項、商法第307条）。無記名式の投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人
債券を交付することにより行われます。取得者が譲受を投資法人に対抗するためには、投資法
人債券の引渡及び継続占有が必要です。投資法人債が登録債の場合には、譲渡人及び譲受人間の意思表示により投資法人債の移転が行われますが、取得者がかかる譲受を投資法人に対抗するためには、移転の登録が必要です。

③

投資法人債権者集会における議決権
Ａ．投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、裁判所の許可を得て投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の6第1項、商法第319条）。
投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、投資法人債の最低額毎に1個の議決権を行使することができます（投信法第139条の6第1項、商法第321条）。投資法人債権者は、投資法人債権者集会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第139条の6第1項、商法第321条ノ2）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます（投信法
第139条の6第1項、商法第327条）。
Ｂ．投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです（投信法第139条の6第1項、商法第324条）。
（イ） 法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、決議に出席した投資法人債権者の議決権の過半数をもって行われます（普通決議）。
（ロ） 投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、総投資法人債権者の議決権の3分の1以上を有する投資法人債権者が出席し、その議決権の3分の2以上にあたる
多数をもって行われます（特別決議）。
Ｃ．投資法人債総額の10分の1以上を保有する投資法人債権者は、会議の目的たる事項及び招集の理由を記載した書面を、本投資法人又は投資法人債管理会社に対して提出して投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の6第1項、商法第320条第3項）。
かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます（投信法第139条の6第1項、商法第320条第5項、第237条第3項）。
Ｄ．投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄
－20－
－193－

写を請求することができます（投信法第139条の6第1項、商法第339条第6項）。
④

投資法人債管理会社
本投資法人は、投資法人債を募集する場合には、投資法人債管理会社を定め、投資法人債権者のために、弁済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。但し、各投資法人債の金額が1億円以上である場合については、この限りではありません（投信法第139条の3）。本投資法人債の管理会社は、いずれも株式会社ＵＦＪ銀行です。

⑤

担保提供制限条項及び留保資産提供制限条項
本投資法人は、第1回債の投資法人債要項において、当該投資法人債の未償還残高が存する
限り、本投資法人が今後発行する他の投資法人債（第2回債を含みます。）のために、担保権を設定し又は一定の資産を留保する場合には、第1回債のためにも、同順位の担保権を設定し又は投資法人債管理会社が適当と認める留保資産提供を行うものとされています。第2回債についても同様の条項が設けられています。

⑥

財務制限条項
本投資法人は、本投資法人債の未償還残高が存する限り、一定の財務制限条項に従います。

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本の額及び事業の内容】①

名称
野村不動産投信株式会社②

資本の額
300百万円（本書の日付現在）

③

事業の内容
Ａ．不動産等に係わる投資顧問業及び投資一任契約に係わる業務
Ｂ．宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業務
Ｃ．投信法に基づく投資法人資産運用業及び投資信託委託業
Ｄ．前各号に付帯関連する一切の業務④

沿革
資産運用会社は、日本法上の株式会社として設立された投資信託委託業者です。主な変遷は
以下のとおりです。なお、この他に、本書の日付までの間、合併等の変更はありません。

平成15年1月24日

会社設立

平成15年2月28日

宅地建物取引業者としての免許取得（東京都知事（1）第81679号）

平成15年6月17日

宅地建物取引業法の取引一任代理等の認可取得（国土交通大臣認可第18号）

平成15年7月23日

投信法上の投資信託委託業者としての認可取得（内閣総理大臣第28号）

－21－
－194－

（２）【運用体制】
①

組織

組織図
株主総会

取締役会
監査役
代表取締役社長
コンプライアンス
委員会

投資委員会

投資運用本部

不動産投資
グループ

Ａ．

ｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
ｸﾞﾙｰﾌﾟ

財務企画本部

ﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
ｸﾞﾙｰﾌﾟ

財務経理
グループ

業務管理
グループ

取締役会
資産運用会社の経営の基本的かつ重要な事項について意思決定を行う機関は取締役会であり、取締役会は原則として毎月1回開催され、業務執行の基本方針を決定するとともに、各取締役による業務執行を監督します。
資産運用会社の組織上、上記取締役会の他、「投資運用本部」及び「財務企画本部」が置かれ、それぞれの本部長がこれを統括します。さらに、後記「②

業務分掌体制」に記載のグループ（合計5グループ）が設置され、それぞれにグループリーダーが配置されます。なお、本部及びグループによっては、担当取締役が本部長を兼務し、又は本部長がグループリーダーを兼務することがあります。
Ｂ．

投資委員会及びコンプライアンス委員会
資産運用会社の社内規程上、取締役会は、上記の他に重要な組織として各種の委員会を設置して一定の業務を遂行させることができます。本書の日付現在、取締役会決議をもって、投資委員会及びコンプライアンス委員会が設置されています。
投資委員会は、本投資法人の運用資産に係る運用方針等の重要事項を決定するとともに、営業期間経過の都度、運用実績についての評価分析を行います。
コンプライアンス委員会は、法令の遵守状況の確認の他、投信法に定める利害関係人等及び利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言を行っている会社等と本投資法人との競合取引等につき、資産運用の受託者としての責務（社内規程であるコンプラ
イアンス・マニュアルに定められています。）を遵守しているか否か等を審議します。
以上の詳細については、それぞれ、後記「③ンプライアンス体制」をご参照ください。

②

業務分掌体制各組織・機関の主な業務・権限は次のとおりです。

－22－
－195－

投資運用の意思決定機構」及び「④コ＜各組織の業務の概略＞
組織名称

各組織の業務の概略

投資委員会

本投資法人の資産の運用に係る重要な事項について審議・決定します。主な審議事項は次のとおりです。
・資産運用ガイドラインの策定及び改定
・本投資法人の投資対象となる不動産等の選定及び運用資産の売却・本投資法人の運用不動産に係る年度運用計画の策定及び変更
・本投資法人の資金調達等の重要な事項に関する方針についての決定
上記の他、営業期間経過の都度、運用実績についての評価分析を行います。

コンプライアンス委員会

投信法に定める利害関係人等及び利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言を行っている会社等と本投資法人との競合取引等について、資産運用の受託者としての責務を遵守しているか否か等を審議します。かかる審議は、その取引を投資委員会に提案するのに先立って行われます。
上記の他、次のとおり、資産運用会社の法令の遵守状況の確認を行います。
・上記に当たらない取引について、コンプライアンス・オフィ
サーからの要請に基づいて、投資委員会に提出される議案における法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を、投資委員会への起案に先立って審議・投資委員会の審議経過における法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無を事後的に審議・その他本投資法人の資産の運用状況におけるコンプライアン
ス状況を定期的に確認

投資運用本部
不動産投資グループ

不動産等の取得業務（デューディリジェンス業務を含みます。）
を行います。

アセットマネジメントグループ

本投資法人の運用不動産の運営、管理及び売却に関する業務を行います。

財務企画本部
ファンドマネジメントグループ

本投資法人の運用資産のポートフォリオ管理、本投資法人の情報開示に関する業務等を行います。

財務経理グループ

本投資法人の資金調達に関する業務、本投資法人の運用資産に係る会計、税務及び資金管理に関する業務並びに資産運用会社の人
事、経理及び総務に関する業務等を行います。

業務管理グループ③

コンプライアンス及びリスク管理に関する業務（資産運用会社の内部監査等を含みます。）を行います。

投資運用の意思決定機構
資産運用会社の投資委員会は、本投資法人の運用不動産に係る運用方針等の重要事項を決定する機関であり、特に、本投資法人による新たな不動産等の取得・売却等について、案件の選定や条件の決定を行います。また、本投資法人のための資産運用ガイドライン及び年度運用計
画の策定並びにこれらに基づく運用不動産の運営管理、資金調達の方針等の重要な事項に関する審議及び資産運用会社としての意思決定を行います。
投資委員会は、代表取締役社長を委員長とし、各本部の本部長、各グループのグループリー
ダー及びコンプライアンス・オフィサーをもって構成されます。また、委員長は必要に応じ上記以外の者を委員として追加指名することが可能であり、また、資産運用会社の役職員及び資産運用会社外の専門的知識を有する第三者を招聘し、適宜意見を聴取することができます。
－23－
－196－

投資委員会へ提出される議案は、資産運用会社内のいずれかのグループが作成の上、まずコンプライアンス・オフィサー（業務管理グループのグループリーダーがコンプライアンス・オ
フィサーに就任します。）へ提出され、法令・諸規則（適用ある法令、条例、本投資法人の規約、東京証券取引所の諸規則、投資信託協会が定める投資信託協会規則、資産運用委託契約並
びに資産運用会社の定款及び社内規程等を含みます。以下同じ。）上の適合性を確認します。
その上で、投信法に定める利害関係人等との取引並びに利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言を行っている会社等と本投資法人との競合取引等については、更にコンプライア
ンス委員会にて、資産運用の受託者としての責務等に照らしてその是非を検討します。これらの手続を経た上、グループリーダーが当該議案を投資委員会へ提出します。
投資委員会においては、各委員がそれぞれの立場から意見を述べ、その上で統一的な意思決
定・投資判断を行うことを目的として、決議は、原則として議決権を有する委員の全員一致をもって成立することとしています。なお、投資委員会における決議の中立性を確保するため、議案を提出したグループから委員として参加する者は、当該議案に関して議決権を有さず、審議にのみ参加します。また、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス上の問題に関する確認を行うために投資委員会の審議に参加しますが、議案に関し議決権を有しません。
投資運用に関する議案の作成・提出から投資委員会における決議までの手続は、以下のとお
りです。

－24－
－197－

・議案を作成したグループに属する委員は、当該議案を投資委員会に提出する前にコンプライア
ンス・オフィサーに提出し、法令・諸規則の遵守状況その他コンプライアンス上の問題の有無
に関する確認を受けなければなりません。

議案の作成・提出者

起案

ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ･ｵﾌｨｻｰ

ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ委員会

・コンプライアンス・オフィサーが、投資委員会の審議経過に法令・諸規則の遵守状況その他コ
ンプライアンス上の重要な問題があると判断す
る場合には、コンプライアンス・オフィサーの判断により投資委員会における審議を中断するものとし、当該問題の協議のためコンプライア
ンス委員会を別途開催します。その結果、コン
プライアンス委員会において法令・諸規則その他コンプライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、当該議案に関する審議を次回以降の投資委員会にて行います。

投資委員会
意思決定

・投資委員会における意思決定後、審議経過及び投資判断におけるコンプライアンス上の問題の有無を、コンプライアンス委員会において審議します。

ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ委員会④

・コンプライアンス・オフィサーが必要と認める
場合には、コンプライアンス委員会を開催し、上記確認を行います。但し、投信法に定める利害関係人等並びに利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言を行っている会社等と本投資法人との競合取引等に係る場合には、必ずコンプライアンス委員会の審議及び承認を経なければなりません。

コンプライアンス体制
Ａ．

コンプライアンス委員会
資産運用会社は、資産運用会社の遂行する本投資法人の資産運用業務が本投資法人の投資主の資金を運用する行為であるという基本的な認識のもと、適正な運用体制を構築するため、法令の遵守状況の確認、投信法に定める利害関係人等との取引及び利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との競合取引等について審議する機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。コンプ
ライアンス委員会では、上記目的のため、法令遵守の確認内容と確認手続を定めたコン
プライアンス規程の策定・改廃を行う他、適正な運用を図るために遵守すべき行動指針（資産運用の受託者としての責務を含みます。）を定めるコンプライアンス・マニュアルを策定・改廃します。
コンプライアンス委員会はコンプライアンス・オフィサーを委員長とし、委員は代表取締役社長、常勤の取締役及び監査役並びに委員長が指名した社外の専門家から構成されます。本書の日付現在、社外の専門家は、コンプライアンスに精通した社外の専門家（1名）及び社外の弁護士（1名）です。なお、委員長は必要に応じ、委員を追加指名することができます。
コンプライアンス規程は、投信法に定める利害関係人等との取引の他、以下の（ⅰ）
及び（ⅱ）に定める取引（これに該当する取引として、野村不動産グループのうち投信法に定める利害関係人等に該当しない法人との取引、野村不動産グループの顧客等と本投資法人との競合取引等が想定されます。）についても、法令上の問題点の有無の他、
－25－
－198－

資産運用の受託者としての責務（上記のとおり、コンプライアンス・マニュアルに定められています。）を遵守しているか否かを、当該取引についての議案が投資委員会に提出される前にコンプライアンス委員会において審議・検討するものと定めています。その結果、法令・諸規則その他コンプライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、当該議案が投資委員会に提案されます。
（ⅰ）利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との間の不動産等の売買（ⅱ）その他利害関係人等又は利害関係人等がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との間の、互いに利益が対立するおそれのある契約（プロパティ・マネジメント委託契約等）の締結
コンプライアンス・オフィサーが投資委員会における審議の前に、コンプライアンス
委員会における審議が必要であると認めた取引又は議案についても、上記と同様、コン
プライアンス委員会における審議・検討が先行し、コンプライアンス委員会において法
令・諸規則・行動指針その他コンプライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、当該議案が投資委員会に提案されます。
また、投資委員会における審議の途中であっても、コンプライアンス上の重要な問題があるとコンプライアンス・オフィサーが判断した場合には、その時点で投資委員会の審議を一旦中断し、コンプライアンス委員会において、法令・諸規則の遵守について審議を行います。その結果、コンプライアンス委員会において法令・諸規則その他コンプ
ライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、当該議案に関する審議を次回以降の投資委員会にて行います。
さらに、コンプライアンス委員会には、投資委員会で行われた審議の経過及び結論が全て報告され、事後的にコンプライアンス上の問題の有無が審議・検討されます。
コンプライアンス委員会では3ヶ月に一度以上、本投資法人の資産運用におけるコン
プライアンス状況に係る審議を行い、その結果を資産運用会社の取締役会で決議します。
コンプライアンス委員会の決議は、審議の対象とされた議案について議決権を有する委員の3分の2以上の賛成により採択されます。コンプライアンス委員会での審議事項が投信法に定める利害関係人等又は利害関係人等が資産の運用及び管理に係る助言を行っている会社等と本投資法人との競合取引等に該当する場合、コンプライアンス委員が利害関係人等の役員若しくは使用人である場合には、当該コンプライアンス委員は、その議案に関する決議について議決権を有しません。但し、当該コンプライアンス委員が、
コンプライアンス・オフィサー又は監査役である場合はこの限りではありません。
Ｂ．

コンプライアンス・オフィサー
資産運用会社は、法令遵守のため、特に、その他のグループに対する法令遵守に係る
社内牽制機能の実効性確保のため、コンプライアンス委員会に加えて、常設のコンプラ
イアンス担当部門として業務管理グループを設置します。
また、業務管理グループのグループリーダーをコンプライアンス・オフィサーに指名し、様々な権限を認めています。資産運用会社におけるコンプライアンス責任者である
コンプライアンス・オフィサーは、本投資法人の資産運用における業務執行が、法令・諸規則に基づいていることを常に監視します。そのため、コンプライアンス・オフィ
サーは、投資委員会へ提出される全ての議案に関し、法令・諸規則の遵守状況を事前に検討し、コンプライアンス上の重要な問題が認められないと判断する場合においてのみ、当該議案は投資委員会に提出されます。また、投資委員会の審議開始後においても、コ
ンプライアンス上のチェックを行います。
また、コンプライアンス・オフィサーは、本投資法人の運用方針等を決定する組織（意思決定機関）である投資委員会に出席し、同委員会において提出される全ての議案
－26－
－199－

について、その内容、審議の過程及び審議の結果におけるコンプライアンス状況を確認し、必要に応じ意見を述べることができるものとされています。なお、コンプライアン
ス・オフィサーは、投資委員会における議決権を有しません。
コンプライアンス・オフィサーは、本投資法人の運用資産に関連する国内外の法令・諸規則による規則内容を把握・更新し、規制環境等が変更される場合には、必要に応じて社内の各グループへ連絡し、規制の周知徹底を図るとともに、個別案件及び外部提出文書等に関するコンプライアンス上の問題の有無の調査等を通じ、日常の業務執行においてもコンプライアンス状況の確認を行います。
コンプライアンス・オフィサーは、上記コンプライアンス状況の確認の結果、業務執行の過程においてコンプライアンス上の重要な問題を発見した場合には、直ちに代表取締役社長にその旨を報告し、かつコンプライアンス委員会の開催及び審議を含め、適切な措置を取ることを求めます。
（３）【大株主の状況】
本書の日付現在の資産運用会社の大株主の状況は次のとおりです。
（本書の日付現在）
名称

住所

所有株式数
（株）

比率（%）
（注1）

野村不動産ホールディングス株式会社（注2）

東京都新宿区西新宿一丁目26番2号

6,000

100

6,000

100

合計

（注1）「比率」は、発行済株式数に対する所有株式数の比率を表しています。
（注2） 野村不動産ホールディングス株式会社（資本金：22,670,400千円）は、野村不動産グループのグループ連結経営の一層の推進を図るために設立された持株会社です。平成16年12月1日、野村不動産株式会社が商法上の会社分割の方法により子
会社管理営業を分割し、野村不動産ホールディングス株式会社がこれを承継したことによって、それまで野村不動産株式会社が保有していた資産運用会社の株式はすべて、同日付で野村不動産ホールディングス株式会社へ承継されました。

－27－
－200－

（４）【役員の状況】
本書の日付現在の資産運用会社の役員の状況は以下のとおりです。
役職名
代表取締役社長

氏名
秋山 安敏

兼投資運用本部長

主要略歴
昭和58年4月

野村不動産株式会社入社

平成 9年6月

同社

ビルディング事業部次長

平成12年4月

同社

資産運用事業部次長

平成13年4月

同社

資産運用事業部長

平成14年6月

同社

ビル事業部長平成15年1月

野村不動産投信株式会社代表取締役社長就任

所有株式数

－

（現職）
代表取締役副社長

丸子 祐一

兼財務企画本部長

取締役

植松 丘

（非常勤）

監査役

木村 博行

（非常勤）

平成15年4月

同社

出向

昭和52年4月

野村不動産株式会社入社

平成 8年6月

同社

経理部次長

平成 9年6月

同社

事業企画部長平成12年4月

同社

資産運用事業部長

平成13年4月

同社

資産運用カンパニー企画室長

平成15年1月

野村不動産投信株式会社取締役就任

平成15年3月

同社

代表取締役副社長就任（現職）

平成15年4月

同社

出向

昭和48年4月

野村不動産株式会社入社

平成 6年6月

同社

事業企画部長平成 9年6月

同社

取締役

平成13年6月

同社

常務取締役

平成15年1月

野村不動産投信株式会社取締役就任（現職）

平成15年6月

野村不動産株式会社専務取締役（現職）昭和59年4月

野村不動産株式会社入社

平成12年6月

同社

経理部次長

平成14年6月

同社

経理部長（現職）

平成15年1月

野村不動産投信株式会社監査役就任（現職）

－

－

－

（注）秋山安敏は、資産運用会社である野村不動産投信株式会社の代表取締役社長と本投資法人の執行役員を兼務しており、投信法第13条に基づき平成15年7月23日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。

（５）【事業の内容及び営業の概況】①

資産運用委託契約上の業務
資産運用会社は、投信法上の投資信託委託業者として投資法人資産運用業を行っています。
本書の日付現在において、資産運用会社がその資産を運用する投資法人は本投資法人のみですが、将来において本投資法人以外の投資法人の資産を運用する可能性があります。
Ａ．委託業務（イ）本投資法人の資産の運用に係る業務（ロ）本投資法人が行う資金調達に係る業務（ハ）運用資産の状況についての本投資法人への報告業務（ニ）運用資産に係る運営計画の策定業務（ホ）その他本投資法人が随時委託する上記各業務に関連し又は付随する業務
－28－
－201－

Ｂ．助言・指示等（イ）

資産運用会社は、委託業務に関連する事項について、本投資法人を代理して、本投資法人の締結した資産保管業務委託契約及び一般事務委託契約に基づく資産保管業務受託者及び一般事務受託者に対する通知及び指図等を行うことができます。
（ロ）

資産運用会社は、委託業務に付随し又は関連する本投資法人の投資主に対する金銭の分配、投資口の分割又は併合、本投資法人の解散、合併その他の事項に関して本投資法
人に助言を行い、あるいは本投資法人を代理してこれらの事項に関し指示を出し、ある
いは交渉に参加し又は交渉を行うことができます。
②

経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
Ａ．主な資産、負債の概況
第2期
平成16年3月31日現在
総資産334,692千円

総負債62,656千円

純資産

272,036千円

Ｂ．損益の概況
第2期
自 平成15年4月 1日
至 平成16年3月31日
営業収益

320,126千円

経常損失

33,491千円

当期純損失

25,003千円

－29－
－202－

２【その他の関係法人の概況】
Ａ．ＵＦＪ信託銀行株式会社（１）【名称、資本の額及び事業の内容】
名

称 ： ＵＦＪ信託銀行株式会社

資 本 の

額 ：

事 業 の 内 容：

280,536百万円（平成16年9月末日現在）
銀行法（昭和56年法律第59号）に基づき銀行業を営むとともに、金融機関
ノ信託業務ノ兼営等ニ関スル法律（昭和18年法律第43号。以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。

（２）【関係業務の概要】
名義書換等に係る一般事務受託者としての業務（イ）投資主名簿及び実質投資主名簿、その他これに付属する帳簿の作成、管理及び備置に関する事務（ロ）投資口の譲渡・移転等に係る名義書換、質権の登録又はその抹消、信託財産の表示又はその抹消及び実質投資主の通知の受理に関する事務（ハ）投資主名簿の投資口の数と実質投資主名簿の投資口の数との合算に関する事務（ニ）投資証券の発行に関する事務（ホ）投資主の投資証券不所持申し出並びに投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事
務（ヘ）投資主、実質投資主及び登録質権者、これらの法定代理人又は以上の者の常任代理人の氏名、住所及び印鑑の登録又はその変更の登録に関する事務（ト）前各号に掲げるものの他、投資口に関し投資主、実質投資主の提出する届出の受理に関する事務（チ）投資主総会招集通知の発送、議決権行使書に関する事務（リ）投資主及び実質投資主に対して分配する金銭の支払いに関する事務（ヌ）投資主及び実質投資主からの照会に対する応答に関する事務（ル）投資口に関する統計及び法令又は契約に基づく官庁、証券取引所、保管振替機構等への届出又は報告のための資料の作成に関する事務（ヲ）新投資口の発行、投資口の併合・分割その他に関連して本投資法人が臨時に指定する事
務（ワ）投資主及び実質投資主に対する通知、催告、報告等の発送に関する事務（カ）投資主及び実質投資主の権利行使に関する請求その他の投資主及び実質投資主からの申し出の受付に関する業務（前各号の事務に関連するものに限ります。）（ヨ）前各号に掲げる事務に付帯する印紙税等の納付に関する事務（タ）前各号に掲げる事項に付随する事務（３）【資本関係】該当事項はありません。

－30－
－203－

Ｂ．三菱信託銀行株式会社（１）

名称、資本の額及び事業の内容
名称 ： 三菱信託銀行株式会社

資 本 の

額 ：

事 業 の 内 容

324,279百万円（平成16年9月末日現在）： 銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んで
います。

（２）

関係業務の概要①

資産保管会社としての業務（イ）資産の保管に係る業務②

経理等に係る一般事務受託者としての業務（イ）機関の運営に関する事務（ロ）計算に関する事務（ハ）会計帳簿の作成に関する事務（ニ）納税に関する事務

（３）

資本関係
平成16年10月末日現在、本投資法人の投資口を550口保有しています。
上記以外には該当ありません。

Ｃ．株式会社ＵＦＪ銀行（１）

名称、資本の額及び事業の内容

名資

称 ： 株式会社ＵＦＪ銀行
本

の

額 ：

事 業 の 内 容（２）①

1,233,582百万円（平成16年9月末日現在）： 銀行法に基づき銀行業を営んでいます。

関係業務の概要
本投資法人債の発行等に係る一般事務受託者としての業務（イ）本投資法人債の投資法人債申込証の作成及びとりまとめに関する事務（ロ）応募者登録請求に関する事務（ハ）本投資法人債の投資法人債原簿及び謄本の作成及び管理に関する事務（ニ）代わり投資法人債券等を発行する場合の調製及び交付に関する事務（ホ）投資法人債権者からの費用の徴収に関する事務（へ）租税特別措置法に基づく利子所得税の納付に関する事務（ト）その他本投資法人と協議の上必要と認められる事務

－31－
－204－

②

本投資法人債の元利金支払事務に係る一般事務受託者としての業務③

本投資法人債の投資法人債管理会社としての業務

（３）

資本関係
該当事項はありません。

Ｄ．野村證券株式会社（１）

名称、資本の額及び事業の内容

名称 ： 野村證券株式会社

資 本 の

額 ：

事 業 の 内 容
（２）

10,000百万円（平成16年9月末日現在）： 証券取引法に基づき証券業を営んでいます。

関係業務の概要
本投資法人債の元利金支払事務に係る一般事務受託者としての業務

（３）

資本関係
平成16年10月末日現在、本投資法人の投資口を375口保有しています。
上記以外には該当事項はありません。

Ｅ．みずほ証券株式会社（１）

名称、資本の額及び事業の内容

名

称 ： みずほ証券株式会社

資 本 の

額 ：

事 業 の 内 容（２）

195,146百万円（平成16年9月末日現在）： 証券取引法に基づき証券業を営んでいます。

関係業務の概要
本投資法人債の元利金支払事務に係る一般事務受託者としての業務

（３）

資本関係
平成16年10月末日現在、本投資法人の投資口を92口保有しています。
上記以外には該当事項はありません。

－32－
－205－

Ｆ．引受人（１）

名称、資本の額及び事業の内容

社名

資本の額（注）(平成16年9月30日現在）

野村證券株式会社

10,000百万円

メリルリンチ日本証券株式会社

87,768百万円

事業の内容

日興シティグループ証券株式会社

証券取引法に基づき証券業を営
76,307百万円 んでいます。

みずほ証券株式会社

195,146百万円

ＵＢＳ証券会社

外国証券業者に関する法律（昭60,000百万円 和46年法律第5号）に基づき証券業を営んでいます。

大和証券エスエムビーシー株式会社

205,600百万円

三菱証券株式会社

65,518百万円 証券取引法に基づき証券業を営んでいます。

コスモ証券株式会社

32,366百万円

（注）

（２）

資本の額は百万円未満を切り捨てています。

関係業務の概要
投資口の募集に係る一般事務受託者としての業務

（３）

資本関係
野村證券株式会社
平成16年10月末日現在、本投資法人の投資口を375口保有しています。
上記以外には該当事項はありません。
メリルリンチ日本証券株式会社
平成16年10月末日現在、本投資法人の投資口を20口保有しています。
上記以外には該当事項はありません。
日興シティグループ証券株式会社
平成16年10月末日現在、本投資法人の投資口を1,484口保有しています。
上記以外には該当事項はありません。
みずほ証券株式会社
平成16年10月末日現在、本投資法人の投資口を92口保有しています。
上記以外には該当事項はありません。
ＵＢＳ証券会社
該当事項はありません。

－33－
－206－

大和証券エスエムビーシー株式会社
平成16年10月末日現在、本投資法人の投資口を193口保有しています。
上記以外には該当事項はありません。
三菱証券株式会社
該当事項はありません。
コスモ証券株式会社
該当事項はありません。

－34－
－207－

第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、第1期計算期間（平成15年8月7日から平成16年4月30日まで）及び第2期計算期間（平成16年5月1日から平成16年10月31日まで）について、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表規則」といいます。）及び同規則第2条の規定により、「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」に基づいて作成しています。
なお、第1期計算期間（平成15年8月7日から平成16年4月30日まで）及び第2期計算期間（平成16年5月1日から平成16年10月31日まで）につき、いずれも「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成16年内閣府令第5号）附則第2項但書により、
上記内閣府令による改正前の財務諸表等規則に基づいて作成しています。
また、「企業内容等の開示に関する内閣府令等の一部を改正する内閣府令」（平成16年内閣府
令第91号）が施行され、改正後の「特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令」（平成5年大蔵省令第22号）が適用されたことにより、第1期計算期間（平成15年8月7日から平成16年4月30日まで）の財務諸表に「金銭の分配に係る計算書」及び「キャッシュ・フロー計算書」を追加しています。
２．監査証明について
本投資法人は、証券取引法第193条の2の規定に基づき、第1期計算期間（平成15年8月7日から
平成16年4月30日まで）及び第2期計算期間（平成16年5月1日から平成16年10月31日まで）の財務
諸表について、新日本監査法人の監査を受けています。
なお、第1期計算期間（平成15年8月7日から平成16年4月30日まで）の財務諸表については、「企業内容等の開示に関する内閣府令等の一部を改正する内閣府令」（平成16年内閣府令第91号）が施行され、改正後の「特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令」が適用されたことにより、新たに監査証明を受けています。
３．連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。

－35－
－208－

１【財務諸表】（１）【貸借対照表】

区分

第1期

第2期

平成16年4月30日現在

平成16年10月31日現在
構成比（%）

金額（千円）

構成比（%）

金額（千円）（資産の部）
Ⅰ．流動資産
現金及び預金5,006,510

7,303,972

信託現金及び信託預金

13,289,638

13,913,477

営業未収入金106,869

128,967

前払費用

48,096

14,04930

17

未収消費税等 ※4

2,145,478-

その他の流動資産62,72758,081

繰延税金資産流動資産合計20,659,351

14.0

21,418,565

12.3

Ⅱ．固定資産1.有形固定資産
信託建物
減価償却累計額
信託構築物

44,877,282
639,60744,237,674

1,549,249

94,970

減価償却累計額

12,394

信託機械及び装置

378,160

減価償却累計額

14,281

信託工具器具備品-

減価償却累計額-

信託土地

49,872,975
48,323,725

101,452
82,57630,63170,820394,475
363,879

35,669358,805

3,548
-

86

3,462

82,405,699

103,058,350

その他有形固定資産

12396

有形固定資産合計

127,089,952

85.9

151,815,26287.5

2.無形固定資産
信託その他の無形固定資産
無形固定資産合計

1,463
1,463

1,762
0.0

1,762

0.0

3.投資その他の資産差入敷金保証金

10,78010,780繰延ヘッジ損失

184,663

299,192

投資その他の資産合計
固定資産合計
資産合計

195,4430.1

309,9720.2

127,286,859

86.0

152,126,996

87.7

147,946,210

100.0

173,545,562

100.0

－36－
－209－

区分

第1期

第2期

平成16年4月30日現在

平成16年10月31日現在
構成比（%）

金額（千円）

構成比（%）

金額（千円）（負債の部）
Ⅰ．流動負債
営業未払金

239,578

322,474

10,500,000

14,000,000

未払金

354,559

505,171

未払費用

209,821230,670

1,406

938

-

18,599

前受金

986,168

1,041,675

預り金

137,377

1,040

短期借入金 ※1

未払法人税等未払消費税等 ※4

流動負債合計12,428,912

8.4

16,120,570

9.3

Ⅱ．固定負債
長期借入金

50,500,000

50,500,000

信託預り敷金保証金

11,599,483

11,851,123

184,663

299,192

デリバティブ債務
固定負債合計62,284,147

42.1

62,650,315

36.1

負債合計

74,713,059

50.5

78,770,886

45.4

71,706,500

48.5

92,168,480

53.1（出資の部）※3

Ⅰ．出資総額
出資総額 ※2
Ⅱ．剰余金
当期未処分利益

1,526,651

剰余金合計

1,526,651

1.0

2,606,196

1.5

出資合計

73,233,151

49.5

94,774,676

54.6

負債・出資合計

147,946,210

100.0

173,545,562

100.0

－37－
－210－

2,606,196

（２）【損益計算書】

区分

第1期

第2期

自 平成15年8月 7日

自 平成16年 5月 1日

至 平成16年4月30日

至 平成16年10月31日
百分比

金額（千円）（%）

百分比

金額（千円）（%）

経常損益の部
Ⅰ. 営業損益の部
1.営業収益賃貸事業収入 ※1
その他賃貸事業収入 ※1

4,072,606
458,457

5,849,377
4,531,064

100.0

807,083

6,656,460

100.0

2.営業費用
賃貸事業費用 ※1

1,847,238

3,154,267

資産運用報酬

276,803459,359

資産保管及び一般事務委託報酬

31,392

63,850

役員報酬

7,200

4,800

その他営業費用

55,182

営業利益

2,217,816

48.9

2,313,247

51.1

43,632

3,725,909

56.0

2,930,551

44.0

167,073

2.5

490,537

7.4

Ⅱ. 営業外損益の部
1.営業外収益
受取利息
違約金
受入原状回復費
その他営業外収益

41

116

5,726

27,182-

119,736

13,33919,1070.4

20,0372.営業外費用
支払利息

209,821353,647

融資関連費用232,833

47,367

新投資口発行費87,01040,120

投資口公開関連費用

156,746-

創業費

100,000-

その他営業外費用

17,907804,319

17.8

経常利益

1,528,035

33.7

2,607,087

39.2

税引前当期純利益

1,528,035

33.7

2,607,087

39.2

1,384

0.0

974

0.0

1,526,651

33.7

2,606,113

39.2

法人税、住民税及び事業税

1,414

法人税等調整額

△ 30

当期純利益

961

前期繰越利益
当期未処分利益

49,40112-

83

1,526,651

2,606,196

－38－
－211－

（３）【金銭の分配に係る計算書】

区分
Ⅰ.当期未処分利益
Ⅱ.分配金の額（投資口1口当たり分配金の額）
Ⅲ.次期繰越利益
分配金の額の算出方法

第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日

1,526,651,096円
1,526,567,800円（10,273円）
83,296円

2,606,196,654円
2,606,150,100円（14,114円）
46,554円

本投資法人の規約第34条第1項第2号に定める「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」
旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である1,526,567,800円
を利益分配金として分配することとしました。なお、規約第34条第2項に定める利益を超えた金銭の分
配は行いません。

本投資法人の規約第34条第1項第2号に定める「租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の100分の90に相当する金額を超えて分配する」
旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である2,606,150,100円
を利益分配金として分配することとしました。なお、規約第34条第2項に定める利益を超えた金銭の分
配は行いません。

－39－
－212－

（４）【キャッシュ・フロー計算書】

区分

第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日
金額（千円）

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日
金額（千円）

Ⅰ.営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

1,528,035

2,607,087

減価償却費

666,358

949,432

受取利息

△ 41

△116

支払利息

209,821353,647

営業未収入金の増加・減少額△ 106,869△22,097

未収消費税等の増加・減少額△ 2,145,478

2,145,478

営業未払金の増加・減少額

239,578

82,896

未払金の増加・減少額
未払消費税等の増加・減少額
前受金の増加・減少額
預り金の増加・減少額

354,559－
986,168
137,377

72,856
18,59955,507△136,337△ 110,765

38,625

その他

1,758,744

6,165,580

利息の受取額

小

計

41

116

利息の支払額－△332,799

法人税等の支払額－△1,4291,758,786

5,831,467

営業活動によるキャッシュ・フロー
Ⅱ.投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出

△ 165

－

△ 127,756,112△25,610,057△ 1,495△351

信託預り敷金保証金の支出△ 467,541△895,966

信託預り敷金保証金の収入

12,066,957

1,147,673

差入敷金保証金の支出△ 10,780－△ 116,169,137△25,358,701

短期借入金の借入による収入

10,500,000

3,500,000

長期借入金の借入による収入

50,500,000－

投資口の発行による収入

71,706,500

20,461,980－△1,513,445

財務活動によるキャッシュ・フロー

132,706,500

22,448,534

Ⅳ.現金及び現金同等物の増加・減少額

18,296,148

2,921,300

Ⅴ.現金及び現金同等物の期首残高－

18,296,148

Ⅵ.現金及び現金同等物の期末残高

18,296,148

21,217,449

投資活動によるキャッシュ・フロー
Ⅲ.財務活動によるキャッシュ・フロー

分配金の支払額

－40－
－213－

〔重要な会計方針〕

１．固定資産の減価償却の方法

第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日① 有形固定資産定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物
3～65年
信託構築物
2～6年
信託機械及び装置
3～11年
信託財産を除く有形固定資産の取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しています。
② 無形固定資産定額法を採用しています。

２．繰延資産の処
理方法① 創業費
支出時に全額費用として処理しています。
② 新投資口発行費
支出時に全額費用として処理しています。
なお、平成15年12月4日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」といいます。）によっています。
「スプレッド方式」では、発行価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平成15年12月4日
付一般募集による新投資口発行に際し、募集価額と発行価額との差額の総額は、2,593,500千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の発行価格
で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」といいます。）による新投資口発行であれば、新投資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、新投資口発行費
は、2,593,500千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額
多く計上されています。

－41－
－214－

①

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日
有形固定資産同 左
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物
3～65年
信託構築物
2～45年
信託機械及び装置
3～11年
信託工具器具備品
3～10年
同 左

②

無形固定資産
同 左

①

創業費
－

②

新投資口発行費
同 左
なお、平成16年5月19日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」といいます。）によっています。
「スプレッド方式」では、発行価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平成16年5月19日
付一般募集による新投資口発行に際し、募集価額と発行価額との差額の総額は、714,000千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の発行価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」といいます。）による新投資口発行であれば、新投資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、新投資口発行費
は、714,000千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額多く計上されています。

３．収益及び費用の計上基準

４．ヘッジ会計の方法

５．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日
固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とす
る信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は67,369千円です。

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日
固定資産税等の処理方法
同 左① 繰延ヘッジ等のヘッジ会計方法
繰延ヘッジ処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価を行っています。

①

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から 3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

－42－
－215－

なお、不動産又は不動産を信託財産とす
る信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は184,884千円です。

②

繰延ヘッジ等のヘッジ会計方法
同 左ヘッジ手段とヘッジ対象
同 左

③

ヘッジ方針
同 左

④

ヘッジの有効性の評価の方法
同 左

同

左

６．その他財務諸表作成のための基本となる
重要な事項

第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科
目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財
産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
（1）信託現金及び信託預金（2）信託建物、信託構築物、信託機械及
び装置、信託土地（3）信託その他の無形固定資産（4）信託預り敷金保証金② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

〔表示方法の変更〕
該当事項はありません。

－43－
－216－

①

②

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日
不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
同 左

なお、該当勘定科目に計上した信託財
産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
（1）信託現金及び信託預金（2）信託建物、信託構築物、信託機械及
び装置、信託工具器具備品、信託土
地（3）信託その他の無形固定資産（4）信託預り敷金保証金
消費税等の処理方法
同 左〔注記事項〕（貸借対照表関係）
第1期
平成16年4月30日現在

第2期
平成16年10月31日現在※1．コミットメントライン契約※1．コミットメントライン契約

本投資法人は、取引銀行3行とコミットメントライ
ン契約を締結しています。
但し、当期末における契約に基づく借入残高はありません。

本投資法人は、取引6金融機関とコミットメント
ライン契約を締結しています。

コミットメントライン契約の総額

コミットメントライン契約の総額

借入実行残高差引額10,000,000千円－千円
10,000,000千円※2．発行する投資口の総数及び発行済投資口総数
発行する投資口の総数
発行済投資口総数

20,000,000千円

借入実行残高3,500,000千円

差引額

16,500,000千円※2．発行する投資口の総数及び発行済投資口総数

2,000,000口
148,600口発行する投資口の総数
発行済投資口総数2,000,000口
184,650口※3．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第6項に定める最低純資産額
50,000千円※3．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第6項に定める最低純資産額
50,000千円※4．消費税課税期間の特例
本投資法人は、消費税法における課税期間の特例を選択しています。
平成15年8月7日から平成16年2月6日までの課税期間に係る還付税額と平成16年2月7日から平成16年4月30日までの課税期間に係る還付税額を未収消費税等に計上しています。

※4．消費税課税期間の特例
同 左

－44－
－217－

平成16年8月1日から平成16年10月31日までの課
税期間に係る納付税額を未払消費税等に計上しています。

（損益計算書関係）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日※1．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日※1．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
その他賃貸事業収入
月極駐車場収入

A．不動産賃貸事業収益
3,120,372
952,234

賃貸事業収入賃料収入
共益費収入
その他賃貸事業収入
月極駐車場収入

4,072,606

83,9984,458,746
1,390,630
129,459

付帯収益

349,753

付帯収益609,820

その他賃料収入22,510

その他賃料収入67,542

その他雑収入不動産賃貸事業収益
合計
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費

2,195

458,457
4,531,064

その他雑収入不動産賃貸 事 業収益
合計
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費

473,473261

118,680

水道光熱費

410,430

プロパティ・マネジ
メント報酬
公租公課
水道光熱費

保険料

13,841

保険料

21,877

修繕費

37,124

修繕費

127,002

減価償却費

666,358

減価償却費

949,432

その他費用

51,224

その他費用

110,185

1,847,238

不動産賃貸事業費用
合計
C．不動産賃貸事業損益（A－B）

1,847,238

156,533
485,569
670,998

不動産賃貸 事 業費用
合計
C．不動産賃貸事業損益（A－B）

2,683,826

807,083
6,656,460

632,668

プロパティ・マネジメント報酬
公租公課76,1055,849,377

3,154,267
3,154,267
3,502,193（キャッシュ・フロー計算書関係）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成16年4月30日現在）

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係（平成16年10月31日現在）（単位：千円）
現金及び預金5,006,510（単位：千円）
現金及び預金7,303,972

信託現金及び信託預金

13,289,638

信託現金及び信託預金

13,913,477

現金及び現金同等物

18,296,148

現金及び現金同等物

21,217,449

－45－
－218－

（リース取引関係）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日

オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料

オペレーティング・リース取引（貸主側）（単位：千円）

未経過リース料（単位：千円）

1 年以内

2,935,744

1 年以内

3,968,832

1年超

4,617,330
7,553,075

1 年超

4,284,523
8,253,355（有価証券関係）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日

本投資法人は、有価証券取引を全く行っていませんので、該当事項はありません。

－46－
－219－

同

左

（デリバティブ取引関係）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日（１）取引の内容
本投資法人のデリバティブ取引は、金利スワッ
プ取引です。

（１）取引の内容
同 左（２）取引に対する取組方針
本投資法人のデリバティブ取引は、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針です。

（２）取引に対する取組方針
同 左（３）取引の利用目的
本投資法人のデリバティブ取引は、借入金利等の将来の金利市場における利率上昇による変動リ
スクを回避する目的で利用しています。
なお、デリバティブ取引を利用してヘッジ会計を行っています。

（３）取引の利用目的
同 左①

ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価を行っています。
（４）取引に係るリスクの内容
金利スワップ取引は市場金利の変動によるリスクを有しています。
なお、取引相手先は高格付けを有する金融機関に限定しているため、信用リスクはほとんどないと認識しています。

（４）取引に係るリスクの内容
同 左（５）取引に係るリスク管理体制
資産運用会社の運用管理手続に基づき、リスク管理を行っています。

（５）取引に係るリスク管理体制
同 左（退職給付関係）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日

本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

－47－
－220－

同

左

（税効果会計関係）
第1期
平成16年4月30日現在

第2期
平成16年10月31日現在

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別
内訳（単位：千円）（繰延税金資産）１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別
内訳（単位：千円）（繰延税金資産）

未払事業税損金不算入額30

未払事業税損金不算入額

17繰延税金資産合計

30

繰延税金資産合計

17（繰延税金資産の純額）

30（繰延税金資産の純額）

17

２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった
主要な項目別の内訳（単位：%）
法定実効税率２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった
主要な項目別の内訳（単位：%）

39.39

（調整）

法定実効税率

39.39

（調整）

支払配当の損金算入額
その他△39.35支払配当の損金算入額

0.05

税効果会計適用後の法人税等の負
担率

0.09

その他

0.03

税効果会計適用後の法人税等の負担率（持分法損益等）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日

本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。

－48－
－221－

同

左

△39.380.04

（関連当事者との取引）
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日（１）親会社及び法人主要株主等（１）親会社及び法人主要株主等（単位：千円）該当事項はありません。

議決権
事業

関係内容
等の

資本金

の内

又は

容又

出資金

は

会社等
属性

取引の

所有
住所

の名称

取引

内容

（被所 役員の

期末
科目

事業上
金額

残高

の
有）

兼務等

職業

関係
割合

その

東京

不動産

野村不
他の

被所有
都

動産株
関係

新宿
式会社

会社

の

不動
直接

2,000,000
産業なし

69,100,000 －

なし

－

購入
7.01%

区

（注）

（注）不動産の購入については、第三者による鑑定評価額に基づき購入価格を決定しています。

（２）役員及び個人主要株主等
該当事項はありません。
（３）子会社等
本投資法人が出資する子会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
（４）兄弟会社等
該当事項はありません。

（２）役員及び個人主要株主等
同 左（３）子会社等
同 左（４）兄弟会社等
同 左

－49－
－222－

（投資口1口当たり情報）第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日
1口当たり純資産額
492,820円
1口当たり当期純利益 10,274円
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数
で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日
1口当たり純資産額
513,266円
1口当たり当期純利益
14,127円
1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数
で除することにより算定しています。
なお、期中に投資口の追加発行を行っており、当期運用期間に基づき月数加重平均投資口数を算出しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。

（注）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日
当期純利益

（千円）

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日
1,526,651 当期純利益（千円）

2,606,113

普通投資主に帰属しない金額 （千円）

－ 普通投資主に帰属しない金額

（千円）

－

普通投資口に係る当期純利益 （千円）

1,526,651 普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,606,113

期中平均投資口数 （口）148,600 期中平均投資口数

－50－
－223－

（口）

184,475

〔重要な後発事象〕
第1期
自 平成15年8月 7日
至 平成16年4月30日

第2期
自 平成16年 5月 1日
至 平成16年10月31日

投資口の追加発行
本投資法人は、平成16年5月19日に一般募集により35,000口の投資口を、また平成16年6月16日に一般募集に伴う第三者割当により1,050口の投資口を、それぞれ発行し、約205億円の資金を調達しました。投資口の追加発行の概要は、以下のとおりです。
（１）公募による新投資口発行（一般募集）
・発行新投資口数 ：35,000口・発行価格の総額 ：20,580,000,000円（1口につき588,000円）
・発行価額の総額 ：19,866,000,000円（1口につき567,600円）
・払込期日：平成16年5月18日
・分配金起算日 ：平成16年5月1日（２）第三者割当による新投資口発行（一般募集に伴う第三者割当増資）
・発行新投資口数 ：1,050口
・発行価額の総額 ：595,980,000円（1口につき567,600円）
・払込期日：平成16年6月15日
・割当先：野村證券株式会社
・分配金起算日 ：平成16年5月1日

－51－
－224－

（５）【附属明細表】①

有価証券明細表
該当事項はありません。

②

特定取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
平成16年10月末日現在、本投資法人における特定取引の契約額及び時価の状況は、以下のと
おりです。

区分

契約額等（百万円）（注1）
うち1年超（注1）

種類

市場取引以外の取引

時価（百万円）（注2）

金利スワップ取引
合

変動受取・固定支払

31,00031,000△299

計31,00031,000△299（注1）金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注2）当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。

③

不動産等明細表のうち総括表

資産の種類

当 期

当 期

当期末

残 高

増加額

減少額

残 高

（千円）

（千円）

（千円）

（千円）

－

流動資産

差 引

減価償却累計額

前期末

又は償却

当 期

当期末

累計額

償却額

残 高

（千円）

（千円）

（千円）

－

－

－

－

－ 49,872,975

1,549,249

909,641

48,323,725

（注）

摘 要

－

－

44,877,282

4,995,693

信託構築物

94,970

6,481－

101,452

30,631

18,23770,820（注）信託機械及び装置

378,160

16,315－394,475

35,66921,388358,805（注）

信託工具器具備品

－

3,548

－

3,548

86

86

3,462

（注）

82,405,699

20,652,651－ 103,058,350－－

103,058,350

（注）

165

－

－

165

68

27

96

－

127,756,277

25,674,690－ 153,430,968

1,615,706

949,380

151,815,262

－

信託建物

－

有形固定
資産
信託土地
その他有形固定資産
小計
無形固定信託その他の無形固定資産

1,495

351

－

1,846

84

51

1,762

（注）

資産

小計

1,495

351

－

1,846

84

51

1,762

－

合計

127,757,773

25,675,041－ 153,432,815

1,615,790

949,432

151,817,024－（注）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具器具備品、信託土地、信託その他の無形固定資産の増加は、第2期に西武信用金庫渋谷ビル、いすゞ芝ビル、星和新宿ビルを追加取得したことによるものです。

④

その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

⑤

投資法人債明細表
該当事項はありません。

－52－
－225－

⑥

借入金等明細表
区分

前期末

当期

当期

当期末

平均

残高

増加額

減少額

残高

利率

（千円）

（千円）

（千円）

（千円）

株式会社ＵＦＪ銀行－

875,000－

875,000

株式会社三井住友銀行－

875,000－

875,000

株式会社東京三菱銀行－

700,000－

700,000

三菱信託銀行株式会社－

350,000－

350,000

住友信託銀行株式会社－

350,000－

350,000

農林中央金庫－350,000－

350,000

株式会社ＵＦＪ銀行

1,000,000－－

1,000,000

株式会社三井住友銀行

1,000,000－－

1,000,000

株式会社東京三菱銀行

3,000,000－－

3,000,000

株式会社千葉銀行

500,000－－

500,000

株式会社八十二銀行

1,000,000－－

1,000,000

株式会社広島銀行

1,000,000－－

1,000,000

株式会社京葉銀行

1,000,000－－

1,000,000

株式会社東京三菱銀行

2,000,000－－

2,000,000

10,500,000

3,500,000－

14,000,000

株式会社東京三菱銀行

1,000,000－－

1,000,000

住友信託銀行株式会社

2,500,000－－

2,500,000

野村信託銀行株式会社

2,000,000－－

2,000,000

株式会社千葉銀行

1,500,000－－

1,500,000

株式会社八十二銀行

500,000－－

500,000

株式会社ＵＦＪ銀行

2,000,000－－

2,000,000

株式会社三井住友銀行

2,000,000－－

2,000,000（注 無担保

借入金 三菱信託銀行株式会社

1,000,000－－

1,000,000

2） 無保証

住友信託銀行株式会社

2,000,000－－

2,000,000

中央三井信託銀行株式会社

1,000,000－－

1,000,000

野村信託銀行株式会社

2,000,000－－

2,000,000

株式会社千葉銀行

1,000,000－－

1,000,000

株式会社広島銀行

500,000－－

500,000

株式会社伊予銀行

1,000,000－－

1,000,000

借入先

短期
借入金

小計

長期

－53－
－226－

返済期限 使途

摘要

（%）
（注1）

0.47917平成16年
11月29日（注 無担保2） 無保証0.497500.50000

0.60000

1.14500

平成16年
12月8日

平成17年
2月26日

平成18年
2月26日

平成18年
12月8日

区分

前期末

当期

当期

当期末

平均

残高

増加額

減少額

残高

利率

（千円）

（千円）

（千円）

（千円）

2,000,000－－

2,000,000

明治安田生命保険相互会社 1,000,000－－

1,000,000

株式会社ＵＦＪ銀行

1,500,000－－

1,500,000

株式会社三井住友銀行

1,500,000－－

1,500,000

株式会社東京三菱銀行

500,000－－

500,000

三菱信託銀行株式会社

2,500,000－－

2,500,000

中央三井信託銀行株式会社 1,000,000－－

1,000,000

株式会社伊予銀行

500,000－－

500,000

第一生命保険相互会社

3,000,000－－

3,000,000

株式会社ＵＦＪ銀行

2,000,000－－

2,000,000

株式会社三井住友銀行

2,000,000－－

2,000,000

借入金 三菱信託銀行株式会社

1,000,000－－

1,000,000

株式会社伊予銀行

1,000,000－－

1,000,000

農林中央金庫2,000,000－－

2,000,000

三井生命保険株式会社

2,000,000－－

2,000,000

太陽生命保険株式会社

1,000,000－－

1,000,000

大同生命保険株式会社

1,000,000－－

1,000,000

1,000,000－－

1,000,000

農林中央金庫3,000,000－－

3,000,000

1.77500

三井生命保険株式会社

1,000,000－－

1,000,000

1.50625

小計

50,500,000－－

50,500,000

合計

61,000,000

3,500,000－

64,500,000

借入先

第一生命保険相互会社

長期

三井住友海上火災保険株式
会社

返済期限 使途

摘要

（%）
（注1）
1.04500

1.22500

1.05250

平成18年
12月8日

平成20年
2月26日

平成20年
2月26日

（注 無担保1.66750

1.51625

平成20年

2） 無保証

12月8日

平成20年
12月8日

平成22年
2月26日
平成22年
2月26日

（注1）平均利率は、ローン契約毎の借入利率（期末残高の加重平均）を小数点第6位で四捨五入して記載しています。
また、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行った借入金については、金利スワップの効果を勘案した加重平均利率を記載しています。
（注2）資金使途は、不動産信託受益権の購入資金です。
（注3）長期借入金（1年以内に返済のものを除く。）の第2期末から起算して5年以内における1年ごとの返済予定額は以下のとおりです。

長期借入金

1年超2年以内（千円）

2年超3年以内（千円）

3年超4年以内（千円）

4年超5年以内（千円）

7,500,000

15,500,000

10,500,000

13,000,000

－54－
－227－

⑦

出資総額増減明細表及び出資剰余金増減明細表

区分

期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

期末残高
（千円）

摘要

出資総額

71,706,500

20,461,980－

92,168,480

出資剰余金

－

－

－

－

－

71,706,500

20,461,980－

92,168,480－

合計（注1）（注2）（注1）1口当たり発行価格588,000円（発行価額567,600円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募の方法で投資口を追加発行しました。
（注2）1口当たり発行価額567,600円にて、新規取得物件の取得資金の調達等を目的として第三者割当による投資口を追加発行しました。

－55－
－228－

２【投資法人の現況】（1）【純資産額計算書】（平成16年10月31日現在）
Ⅰ．資産総額173,545,562千円

Ⅱ．負債総額78,770,886千円

Ⅲ．純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）

94,774,676千円

Ⅳ．発行済数量

184,650口

Ⅴ．1単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）

513,266円

第６【販売及び買戻しの実績】
第2期の直近2計算期間における本投資法人の投資口の販売及び買戻しの状況は以下のとおりです。
計算期間
第1期
第2期

発行日

発行口数

買戻し口数

発行済口数

平成15年8月7日

400口

0口

400口

平成15年12月4日

148,200口

0口

148,600口

平成16年5月19日

35,000口

0口

183,600口

平成16年6月16日

1,050口0口

184,650口（注）本邦外における販売又は買戻しの実績はありません。

－56－
－229－

第四部【その他】
１．

本書に基づく投資証券の募集及び売出しに関し、証券取引法及び関係政省府令に基づき、交付
目論見書及び請求目論見書を作成し、これらを合冊して投資家へ配布する（以下、交付目論見書と請求目論見書を合冊したかかる目論見書を「目論見書」といいます。）ことがあります。その際には、当該目論見書に表紙を設け、「新投資口発行及び投資口売出届出目論見書」と記載する
ほか、交付目論見書及び請求目論見書のそれぞれに表紙を設けます。

２．

交付目論見書の表紙及び請求目論見書の表紙裏に以下のとおり、金融商品の販売等に関する法律（平成12年法律第101号）に係る重要事項の記載を行います。

「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
３．

目論見書の表紙並びに交付目論見書及び請求目論見書の表紙以降の頁に、本投資法人のロゴ及び英文名称又はその略称等を記載することがあります。また、目論見書及び請求目論見書の表紙並びに交付目論見書の表紙以降の頁に取得予定資産及び本件取得済み資産の写真、所在分布図並びに本書「第二部 ファンド情報」及び「第三部投資法人の詳細情報」の内容の一部を要約した文章及び図表等を記載することがあります。
４．

目論見書の巻末に、用語の説明を記載します。

５．

請求目論見書の表紙裏に、請求目論見書が証券取引法に基づき投資家の請求により交付される目
論見書（請求目論見書）である旨、及び、請求目論見書で用いられている用語が、請求目論見書に別段の定めがある場合を除いて、交付目論見書において使用される用語と同様の意味を有する旨を記載することがあります。

６．

交付目論見書の表紙に、交付目論見書が証券取引法に基づき投資家に交付される目論見書（交付目論見書）である旨、及び、次の文章を記載します。
「証券取引法上、上記の有価証券届出書第三部の内容を記載した目論見書（請求目論見書）は、投資家の請求により交付されること及び投資家がかかる請求を行った場合にはその旨を記録しておくべきであることとされています。」
さらに、交付目論見書及び請求目論見書を合冊して投資家へ配布する場合は、上記の文章に続けて次の文章を記載します。
「但し、本書においては、投資家の便宜のため、既に請求目論見書が合冊され、交付されており
ます。」

－230－

（用語の説明）
本書において、各用語につき適宜説明された部分を除き、以下の用語は次に定める意味で用いられています。
用語

用語に関する説明

アセットマネジメント

不動産ファンドや投資家のためのアドバイザー業務をいいます。投資パフォー
マンスを最大化させるため、投資運用方針・計画の立案や実施、プロパティ・マ
ネジメント会社（ＰＭ会社）等を使った物件管理やテナントリーシング、資金調達や会計業務等を行い、不動産ファンドの価値の最大化を図ることを目的とします。

エンジニアリングレポート（建物状況評価報告書）

建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法の法令遵守状況調
査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価について専門家が作成したレポートです。

瑕疵担保責任

民法第570条に基づく、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときに売主が買主に対して負う責任です。

稼働率

賃貸面積÷賃貸可能面積で算出され、通例、百分率（パーセント）をもって表記されます。
賃貸可能面積とは、不動産の賃貸可能な面積をいいます。本書の目的において、区分所有物件においては、原則として、本投資法人の運用不動産たる専有部分の面積としますが、共用部分等を賃貸している場合はその賃貸面積を含み、新
宿野村ビルについては建物全体の賃貸可能面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じて算出しています。また、賃貸面積とは、賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結され、賃貸されている面積をいいます。本書の目的において、新宿野村ビルについては、建物全体の賃貸面積に上記準共有持分の割合を乗じて算出しています。

区分所有建物

一棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に使用される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができます。このような所有権のことを区分所有権といい、区分所有権を有する者のことを区分所有者、区分所有の対象となる建物全体を区分所有建物といいます。

減価償却費

有形固定資産は、使用している間に少しずつその価値が減少していきます。そのため、有形固定資産の価値の減少額は、その資産が使用できる各期間に規則的に費用として配分するともに、配分した金額だけ資産を取得した時の帳簿価額から減額しなければならず、その額のことを減価償却費といいます。

建ぺい率

建築基準法第53条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。用途地域等に応じて都市計画で定められます。

原価法

不動産鑑定評価において、価格時点における不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って不動産の試算価格を求める手法をいいます。原価法によって求められた試算価格を積算価格といいます。

再調達原価

不動産鑑定評価において、不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。

敷地権

区分所有者が区分所有建物を所有するために敷地について有する所有権、借地借家法第 2 条に定める地上権又は同法同条に定める賃借権（敷地利用権）であって、敷地権として登記がなされたものをいいます。

地震リスク評価報告書及びＰＭＬ

地震リスク評価報告書とは、地震リスクの程度を認識するため、個別物件の耐震性・ＰＭＬを評価するレポートをいいます。ＰＭＬ（Probable MaximumLoss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。ＰＭＬには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。

資本的支出及び修繕費

固定資産（建物・設備等）の維持保全・更新等により支出した金額のうち、固定資産の機能、価値を増加又は使用可能期間の延長をもたらす増加分として、固定資産の取得価額に加算される支出を資本的支出、その支出事業年度の費用とす
るその他の支出を修繕費といいます。

新耐震基準

昭和56年に改正された建築基準法及び建築基準法施行令に基づく建物等の耐震基準をいいます。

ターミナルキャップレート

不動産の鑑定評価に当たり、収益還元法におけるＤＣＦ法の適用の際に、不動産の将来の収支分析の期間末における元本価格を求めるため、分析期間末の翌年に期待される純収益を資本還元するための還元利回りをいいます。

（最終還元利回り）

用語

用語に関する説明

宅地建物取引業者

宅地建物取引業法第2条第3号に定義され、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けて、宅地建物の売買・交換又は貸借の代理・媒介等を反覆継続して営む者をいいます。

直接還元法

収益還元法（不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより不動産の試算価格を求める手法）によって収益価格を求める方法のうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をいいます。

ＤＣＦ法（ディスカウン
ト・キャッシュ・フロー
法）

収益還元法（不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより不動産の試算価格を求める手法）によって収益価格を求める方法のうち、連続する複数の期間に発生する純利益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法をいいます。

デューディリジェンス

不動産又は不動産を裏付け若しくは引当てとする資産を取得する際に、経済的側面、法的側面、物理的側面から多角的に不動産の価値に影響を及ぼす事項について詳細な調査を実施することをいいます。具体的には、経済的調査（価格調査、賃貸市場調査）、物理的調査（建物診断、地震リスク評価、土壌汚染調査）、法的調査（権利関係調査）等が行われます。

ＮＯＩ（ネット・オペレー
ティング・インカム）

当該物件に係る賃貸事業収入の合計から賃貸事業費用（減価償却費を除きます。）の合計を控除した金額をいいます。

延床面積

不動産登記簿に表示されている、建物の各階面積の合計値をいいます。

不動産鑑定評価

土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する行為（不動産の鑑定評価に関する法律第2条第1項）をいいます。
不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格ですが、投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資
採算価値を表す価格を求める場合には特定価格となります。この場合の鑑定評価の方法は、基本的に収益還元法（ＤＣＦ法及び直接還元法）による収益価格に基づき、取引事例比較法による比準価格及び原価法による積算価格による検証を行い鑑定評価額を決定します。

プロパティ・マネジメント（ＰＭ）業務不動産のオーナーから委託を受け建物保守管理、テナント管理（テナント営業戦略の策定、賃貸借条件交渉、クレーム対応等）、修繕計画策定並びに入出金管理等を行う業務をいいます。

マーケットレポート

不動産の競合市場の分析及び適正賃料について専門家が作成した調査レポートをいいます。

容積率

建築基準法第52条により定められる、建築物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合をいいます。用途地域等に応じて都市計画で定められます（指定容積率といいます。）が、前面道路の幅員その他の要因により実際適用される割合（基準容積率といいます。）とは、異なる場合があります。

用途地域

都市計画法第8条第1項第1号に掲げられています。地域内で建築（新築・増築・改築・移転）したり建物の用途を変更したりするような場合には、用途地域の種類によって一定の制限を受けます。

割引率

不動産の鑑定評価に当たり、収益還元法におけるＤＣＦ法の適用の際に、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率をいいます。

独立監査人の監査報告書
平成１７年１月１４日
野村不動産オフィスファンド投資法人
役

員

会

御

中

新 日 本 監 査 法 人
代表社員
関与社員

代表社員
関与社員

公認会計士 吉村 貞彦 印

公認会計士 原田 昌平 印

当監査法人は、証券取引法第１９３条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられている野村不動産オフィスファンド投資法人の平成１５年８月７日から平成１６年４月３０日までの第１期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算
書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、野村不動産オフィスファンド投資法人の平成１６年４月３０日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益の状況及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
投資法人と当監査法人又は関与社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以（注）

上

上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しております。

独立監査人の監査報告書
平成１７年１月１４日
野村不動産オフィスファンド投資法人
役

員

会

御

中

新 日 本 監 査 法 人
指 定 社 員
業務執行社員

指 定 社 員
業務執行社員公認会計士 吉村 貞彦 印

公認会計士 原田 昌平 印

当監査法人は、証券取引法第１９３条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられている野村不動産オフィスファンド投資法人の平成１６年５月１日から平成１６年１０月３１日までの第２期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計
算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、野村不動産オフィスファンド投資法人の平成１６年１０月３１日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益の状況及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき
利害関係はない。
以（注）

上

上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しております。