不動産経済ファンドレビュー２０１９年７月５日号より抜粋「投資判断スピードとテナントリレーションに強み底地への投資比率は10倍、20倍になる可能性も」
地主アセットマネジメント 西羅弘文社長に聞く

西羅 弘文
8

国内初の底地案件のみを組み入れ対象とした底地特化型の私募リート「地主プライベート投資法人」を運用する地主アセットマネジメント。スポンサーである日本商業開発が展開する「JINUSHIビジネス」が生み出す安定的なキャッシュフローに支えられ、確実に成長を続けている。運用会社の西羅弘文社長に、底地投資市場の足元と今後の事業戦略などを聞いた。

私募リートの運用状況について。

スも多くなっている。現在、地主リートで運用

西羅氏――地主プライベート投資法人（以する 39 物件のうち、9 物件はリートに直接寄下、地主リート）は 2017 年 1 月から、9 物件、せられた案件で、増資と取得のタイミングが合150 億円、投資家数 31 で運用を始めており、わなかったために、ウェアハウジングで日本商

その後 2 回の増資を経て、投資家数は 81 に業開発を経由して取得している。また、底地なり、資産規模は 500 億円を超えてきた。スのマーケットができたことにより、既に建物がタート時に 5 年で資産規模を 1000 億円まである土地のオフバラが着目されると思うので、成長させることを掲げ、ここまで順調に成長しこうしたニーズも取り込んでいけるだろう。てきている。ほとんどの投資家にとって底地組み入れる底地はどういう規模感？

は初物であり、スポンサーの知名度も高くな西羅氏――リートは手間との兼ね合いで、かったために様子見も多かったが、3 年連続一定の投資額以上を選好するが、我々は一切の増資で資産規模が 500 億円を超えてきた実ルールを設けず、実際に 3 億円～ 5 億円台の績を受け、今は多くの方から関心を持ってい案件も複数組み入れている。1 万坪よりも 500ただいている。2020 年 1 月には 4 回目の増資

坪や 1000 坪のほうが、状況の変化に対応しを行い、資産を 300 億円程度増やし、800 億やすいとの考えからだ。1 万坪を貸しているテ円超となる予定だ。その後、次は 1000 億円

ナントが抜けると大変だが、小さければ対応を超えれば成長スピードが加速し、3000 億円がしやすい。大きい案件より小さい案件の方を目指すことになるだろう。

が、結果的にリスクが分散される。取得時に底地に対するマーケットの見方は？

更地から入る場合は、もちろん住宅デベやテ西羅氏――底地特化型の地主リートができナント自身と競合するが、基本的には、相対たことで、多くの方に底地の良さを理解していで継続取引を前提にした取組を行っている。

ただくことができ、底地マーケットは狙い通り

また日本商業開発の取得情報の約 4 割はテナ広がっている。スポンサーである日本商業開ントからで、「出店したいので土地を購入してほ発以外にも、総合商社や住宅デベロッパーなしい」といった話がくる。土地の取得時には、どが底地案件を開発し我々に持ち込んできた当然競争にさらされるのだが、さらされないより、共同事業として持ちかけられたりするケーうな手法を常に模索している。「地主ビジネス」と銘打った事業の強みは何か。
西羅氏――大きく 2 点あり、1 つは底地専業で、2000 年の創業からこれだけを手掛けていることから、投資に対する判断スピードが圧倒的に早いこと。もう1 つは、テナントとのリレーション。底地専業で唯一の会社であ●プロフィール

り実績もあるため、お互いの信頼関係が構築資家に参加いただきたい。これからは、よりできていること。こういう土地ならば、こうし多くの中央の機関投資家、年金基金などに入ったテナントならば安定性があるという判断は、ていただけると期待している。現在 81 の投資

底地専業の独自のノウハウがあるからこそでき家数も、次の 4 次募集では 100 を超えてくるる。これまでの開発実績は、140 物件、2500だろうし、大学の資金も入ってくるなど広がり億円。これらは、リーマン・ショックや東日本を見せている。まずは底地投資の良さを実感

大震災を経ても、賃料減額や退店が 1 件も出してもらうことを優先しようと考えている。投ておらず、投資家の安心材料につながってい

資家構成は、中央金法の比率が徐々に増え、る。日本商業開発が保有する案件については、ここに年金基金の需要が増えてくると、全体地主アセットマネジメントに第 1 優先交渉権のバランスも変わってくる。昨年から大手生保がある。日本商業開発にとって、個別では外に大口の出資をいただいており、底地特化型部へ売却するほうが目先の利益は大きい。しの地主リートは生損保の投資姿勢になじむのかし我々グループが目指しているのは、「日本で、さらに増えていくだろう。の大地主になる」こと。そうなることで結果ポートフォリオ戦略は？

的にテナントとの関係や情報の集約度がより西羅氏――ポイントは 20 ～ 30 年後も他に変わってくる。目先の利益より、将来、目指し貸せる、売れる土地であること。人口動向やているところを優先している。そのためには、足元の商圏を見ながら、3 大都市圏と福岡が地主リートが順調に成長することが大切だし、投資エリアの中心となる。今のポートフォリオ

逆に底地の取得時は何でも日本商業開発からも東京圏が 4 割、大阪圏が 4 割、名古屋等買うということではなく、外部ルートと両輪のが2 割で、テナントはスーパーやドラッグストア、スタンスをとっている。

ホームセンターなど生活密着型が中心であり、目標リターンは？

災害が起これば、行政から緊急支援物資の供西羅氏――4％前後の物件 N OI 利回りで、給先として指定されるなど、役に立つ拠点にもLT V が 3 割、投資家への分配で年 4％程度をなっている。具体的には、郊外型の大型商業想定する。まだマーケットを作っていく過程な施設には投資せず、自転車や徒歩で行く近所ので、自然体で今のような数字感で多くの投のスーパーやドラッグストアを想定し、そのほ

1998 年 3 月 甲南大学法学部卒業。1998 年 4 月 兼松都市開発㈱に入社し、商業施設開発・ 運 営 に 従 事。2000 年 10月 日本商業開発㈱へ創業メンバーとして入社。2005 年 6 月
同社取締役開発営業本部長、2007 年 7 月 同社常務取締役
東京営業本部長、2012 年 2 月
同社常務取締役投資運用本部長。2016 年 4 月 地主アセットマネジメント㈱代表取締役社長に就任（現任）。2016 年 9 月
地主プライベートリート投資法人執行役員就任 ( 現任）。

不動産経済ファンドレビュー 2019.7.05

9

「投資判断スピードとテナントリレーションに強み底地への投資比率は 10 倍、20 倍になる可能性も」
地主アセットマネジメント 西羅弘文社長に聞く

10かにスポーツクラブやメモリアルホール、保育オフィス、医療機関、倉庫を対象としている。

園など、街中で社会的に必要な施設であるが、日本にも当然そうしたアセットはあるので、潜土地は固定資産として持ちたくないニーズがあ在的な底地マーケットはまだまだあると実感しる案件を対象としている。住宅デベ系が底地ている。米国には約 276 兆円の潜在的な底地を保有していると、テナントは再開発で追いマーケットがあり、日本商業開発もそこに着目出される可能性があるが、底地特化型リートし、既に 2 物件を購入しスタートしている。なを持っている我々グループは、借地料が金融お、海外資産は今の地主リートではなく、別商品になり、アップサイド狙いではない安定収の器に組み入れることになるだろう。

益を求めているため、テナントにとっても安心当面の成長戦略は？

感がある。結果的に実績が実績を呼び、テナ西羅氏――マーケットを創出し実績を積みントからも優先的に情報が入るようになる。

上げてきた結果、ようやく投資家、レンダー

底地を扱う他のプレイヤーとの差別化は？

からきちんとした視点で見てもらえるように西羅氏――日本商業開発の目利き力、情報なった。一方で、事業用定期借地権における力、テナントとの関係だ。今のテナントがいな底地のイメージを正しく持ってもらえない投資くなっても、他に貸せるような土地の目利きが家もまだいるが、会って説明すれば一気に認重要。あとは前述のテナントとのリレーション識が変わるケースが多い。リート市場におけの点でも差がある。リートとして見た時、「底地る底地への投資比率が 3％に満たない中、こ特化（100％底地）」と「底地比率が高い」でこから市場規模が 10 倍、20 倍になっていくは似ても非なるもの。ポートフォリオに建物を可能性がある。足元では投資商品としての認保有してしまっているので、災害を想定した時識はまだまだだと思っており、だからこそチャなど、投資家は全く別のものとみているだろう。

ンスがある。不動産というと、建物を建てるこ

今後のビジネスの可能性をどこに見る？とが常識だろうが、我々は権利が不動産であ西羅氏――上物のバラエティーに広がりがるだけで、契約に基づいたキャッシュフローをでてくるだろう。現にホテルの案件が非常に増生み出す金融商品を作っている。上場リートえており、地主リートも 1 年後からホテルが増の資産規模約 18 兆円のうち、底地の比率はえてくる。また、土地建物のオフバラで土地だ

約 2.6％だが、ここから 30％まで成長する余けという相談も今後は増えてくるのではないか。

地は十分にある。底地は災害に強く、マーケッ

なお、我々は「世界初の底地特化型リート」とトのボラティリティーに強い。実際、昨年災害

うたっているが、2 番目は NYSE に上場している。

が多く発生し、改めて底地の良さ、建物を保その米国リートSafehold Inc.の経営陣と打ち有しないこと、色々な意味で管理の手間がな合わせたが、彼らは金融の切り口から入り、我々い商品であることの良さを投資家もレンダーもは不動産の切り口から入ったが、行き着いた物再認識しだしており、この流れは変わらないの考え方が一緒で面白かった。彼らはレジやであろう。