改正長期優良住宅法の概要について

住宅の質の向上及び円滑な取引環境の整備のための長期優良住宅の普及の促進に関する法律等の一部を改正する法律
背景・必要性令和３年５月28日公布【長期優良住宅の認定実績】○ 多世代にわたり良質な住宅が引き継がれる住宅循環システムの普及・定着を図り、脱炭素社会の実現にも貢献していくため、長期優良住宅の普及促進と住宅の円滑な取引環境の整備（特に紛争処理機能の強化）が必要。
※１ 居住世帯のあるストック総数約5,400万戸（H30住宅土地統計調査）に占める割合※２ 新築住宅着工全体に占める割合

法案の概要（長期優良住宅法・住宅品確法の改正関係）① 認定対象の拡大等【長期優良住宅の認定基準】<1>住宅の長寿命化のために必要な条件○ 共同住宅について、区分所有者がそれぞれ認定を受ける仕組みから管理組合が一括して認定を受ける仕組みに変更 （住棟認定の導入）

・劣化対策、耐震性
維持管理・更新容易性 等※併せて、省エネルギー性能の向上のための基準の見直し【告示改正】<2>社会的資産として求められる要件・高水準の省エネルギー性能
・基礎的なバリアフリー性能（共同住宅のみ）○ 共同住宅の認定基準の合理化等【告示改正】（賃貸住宅の特性を踏まえた基準の設定等）○ 良質な既存住宅を長期優良住宅として認定する制度を創設<3>長く使っていくために必要な要件② 認定手続の合理化○ 住宅性能評価を行う民間機関が住宅性能評価と長期優良住宅の基準の確認を併せて実施③ 頻発する豪雨災害等への対応

・維持保全計画の提出※現行制度の優遇措置
・税制、融資の優遇・補助制度の適用<4>その他必要とされる要件
・住環境への配慮
・災害への配慮（新設）・住戸面積○ 認定基準に災害リスクに配慮する基準を追加（災害の危険性が特に高いエリアを認定対象から除外等）【目標・効果】 優良な住宅ストック形成、住宅の円滑な取引環境の整備を通じて、質の高い既存住宅の流通を促進（ＫＰＩ） 認定長期優良住宅のストック数 １１３万戸（R1） ⇒ 約２５０万戸（R12）1

住棟認定に伴う各手続きの主体の変更（法第9条3項関係）【令和４年２月２０日施行】（改正前 ：住戸単位認定 ）○分譲マンションの認定は、建築前に分譲事業者が申請し、引渡後に各住戸の区分所有者と共同で変更認定を受けることが必要。また、認定後のマンションの維持保全は、各住戸の区分所有者が行うこととなっている。

（改正後 ：住棟単位認定 ）○ 分譲マンションの認定は、建築前に分譲事業者が申請し、引渡後に各区分所有者ではなく管理組合の管理者等※が一括して変更認定を受ける。
また、維持保全の実施主体を各住戸の区分所有者から管理組合の管理者等に変更。

住戸単位認定（改正前）

住棟認定（改正後）

分譲事業者

分譲事業者

区分所有者
管理組合

○当初申請：分譲事業者○当初申請：分譲事業者○変更申請：分譲事業者＋区分所有者○維持保全実施主体：区分所有者①認定手続きの合理化②認定計画実施者の変更○変更申請：分譲事業者＋管理組合の管理者等○維持保全実施主体：管理組合の管理者等※管理者等とは、管理組合の決議で選任された管理者（理事長）の他、管理組合法人の理事のことを指す。（法第５条第４項）

2

住棟認定に伴う①認定手続きの合理化（法第5条第４項及び第9条第３項・省令関係）【令和４年２月２０日施行】
着工

住戸
単位
認
定（改正前）

申請（住戸ごと）

審
査

（竣工前）
契約・入居者決定

変
更認
定
手
続
き
①

認
定
通
知

所管行政庁による審査

変
更認
定
手
続
き
②変
更認
定
手
続
き
③

竣工
引渡し

変
更認
定
手 ・・・
続
き
④

管理組合
設立総会

管区
理分者所等有の住
選宅
任の（竣工前）譲受人決定に伴う計画変更※１（竣工後）
契約・入居者決定

変
更認
定
手
続
き
⑤変
更認
定
手
続
き
⑥

変
更認
定
手
続
き
⑦変
更認
定
手 ・・・
続
き
⑧（竣工後）
譲受人決定に伴う計画変更※１ 譲受人決定に伴う計画変更は、譲受人を決定した日から３月以内に行うこと

着工

住棟
認
定（改正後）

申
請（住棟）

審
査認
定
通
知

所管行政庁による審査（竣工前）
契約・入居者決定

手続き不要

竣工
引渡し管理組合（竣工前・竣工後）※３
契約・入居者決定
設立総会

管区
理分者所等有の住
選宅
任の変
更認
定
手
続
き

変更申請は住棟で１回のみ⇒竣工後に各戸の居住者が変わっても変更申請は不要

区分所有住宅の管理者等※４の選任に伴う計画変更 （３月以内に行うこと（省令案））※３ 竣工してから、１年以内に区分所有住宅の管理者等が選任されない場合は、所管行政庁は認定の取り消すことができる。（省令）※４ 管理者等とは、管理組合の決議で選任された管理者(理事長)の他、管理組合法人の理事のことを指す。（法第５条第４項）

3住棟認定に伴う②維持保全実施主体の変更（法第11～13条関係）【令和４年２月２０日施行】（改正前）○共用部分も含めて個々の譲受人（区分所有者）が認定計画に従い維持保全を行うこととされており、維持保全に係る記録の作成及び保存義務や所管行政庁による報告徴収等への対応は区分所有者となっている。
（改正後）○専有部分（専用配管等）も含めて区分所有住宅の管理組合の管理者等※が認定計画に従い維持保全を行うこととして、維持保全に係る記録の作成及び保存義務や所管行政庁による報告徴収等への対応は管理組合の管理者等となる。

住戸単位認定（改正前）

住棟認定（改正後）
共用部分

維持保全の実施主体（実態上）区分所有者が管理組合と共同管理組合

区分所有者が管理組合と共同管理組合

担 適 記録の作成及び保存（法第11条）
保切のなた 維 報告の徴収への対応
め持（法第12条）の保措 全 改善命令への対応
置の（法第13条）

＝専有部分

＝

共用部分≠専有部分＝措置の内容＜認定計画実施者＞＜認定計画実施者＞

区分所有者

管理組合の管理者等※管理者等とは、管理組合の決議で選任された管理者（理事長）の他、管理組合法人の理事のことを指す。（法第５条第４項）

4

住宅性能表示制度との一体申請（品確法第６条の２関係）【令和４年２月２０日施行】（改正前）○長期優良住宅認定制度と住宅性能表示制度の両者を利用する場合はそれぞれ申請・審査が必要。
また、認定にあたり、登録住宅性能評価機関による任意の技術的審査を活用。
（改正後）○登録住宅性能評価機関に、住宅性能評価の申請に併せて長期使用構造等の確認の申請が可能。
長期使用構造等である旨の確認結果が添付された長期優良住宅建築等計画については、長期使用構造等に係る基準に適合しているものとみなすこととし、審査を省略。

改正前

登録
住宅性能評
価機
関

改正後

住宅性能表示制度

長期優良住宅認定制度

申請

申請

性能評価

技術的審査

評価書交付

適合証交付

住宅性能表示制度
登録
住宅性能評
価機
関

長期優良住宅認定制度

申請

性能評価

併せて確認評価書交付※※長期使用構造等の確認結果について記載

申請

審査
・長期使用構造等・その他の基準

認定証交付

申請

所
管行
政庁

審査
長期使用構造等の審査を省略

・その他の基準

所
管
行
政庁

認定証交付

5

災害に係る認定基準の追加【令和４年２月20日施行】○ 現在、長期優良住宅の認定にあたり、地震以外の災害リスクは考慮されていない。
○ 今般の改正により、認定基準に「自然災害による被害の発生の防止または軽減に配慮されたものであること」を追加。

○ 土砂災害、津波、洪水などの災害リスクが高い区域が所管行政庁の区域内において既に指定されている場合、その区域で認定を行う際に配慮を求める。
○ 例えば、災害の危険性が特に高いエリアは認定対象から除外。一定の災害の危険性はあるものの居住継続が必要とされる区域については、所管行政庁において必要な措置を求めることができることとする。
【災害の危険性に応じた対応のイメージ】
認定対象から除外

その地域の災害の発生状況に応じた対策が講じられた住宅を認定
・所管行政庁の判断で例えば浸水対策の実施を求めることが可能
浸水想定区域など

土砂災害特別警戒区域など

災害の危険性が特に高いエリア

災害の危険性が高いエリア

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災害に係る認定基準の追加
・今般の改正により、認定基準に「自然災害による被害の発生の防止または軽減に配慮されたものであること」を追加。
・所管行政庁による認定に当たって、災害の危険性が特に高い区域は認定対象から除外。災害リスクが高い区域では、必要な措置を求めることができることとする。
・国の定める基本方針において、それぞれの区域を例示。
①認定を行わないことを基本とする区域の例
・土砂災害特別警戒区域 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（第９条第１項）
・地すべり防止区域
地すべり等防止法（第３条第１項）
・急傾斜地崩壊危険区域 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律（第３条第１項）②認定を行わない、または、認定に当たり必要な措置を求めることができる区域の例
・浸水被害防止区域
特定都市河川浸水被害対策法（第56条第１項）
・災害危険区域建築基準法（第39条第１項）
・津波災害特別警戒区域 津波防災地域づくりに関する法律（第72条第１項）③認定に当たり必要な措置を求めることができる区域の例
・津波災害警戒区域
津波防災地域づくりに関する法律（第53条第１項）
・土砂災害警戒区域
土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（第７条第１項）
・洪水浸水想定区域
水防法（第14条第１項）
・雨水出水浸水想定区域 水防法（第14条の２第１項）
・高潮浸水想定区域
水防法（第14条の３第１項）

7

「長期優良住宅型」総合設計（長期優良法第18条）
認定長期優良住宅について、一定の敷地面積を有し、市街地の環境の整備改善に資すると認められる場合に、容積率制限を緩和する。

◇制度のイメージ（長期優良住宅型総合設計制度）（通常の建築計画）

容積率の緩和長期優良計画の認定◇敷地面積の最低限度（長期優良住宅法施行令第５条）

用途地域

敷地面積の規模

第一種
低層
住居専
用
地域

第二種
低層住居専
用地
域

1,000㎡

第一種
中高層
住
居
専
用
地
域

第二種
中高層
住
居
専
用
地
域

第一種
住
居
地
域

500㎡

第二種
住
居地
域

準住
居地
域

田園
住
居
地
域

1,000㎡

近隣
商
業
地
域

商
業
地
域

300㎡

準
工
業
地
域

工業
地
域

500㎡

工業
専
用
地
域

用
途
地
域の指
定のない
区
域

1,000㎡

8

建築行為を伴わない既存住宅の認定制度の創設【令和４年１０月１日施行】（改正前）○現行の認定制度は建築行為を前提とし、建築計画と維持保全計画をセットで認定する仕組みであるため、既存住宅については、一定の性能を有するものであっても、増改築行為を行わない限り認定を取得することができない。
（改正後）○優良な既存住宅について、増改築行為がなくとも認定（維持保全計画のみで認定）できる仕組みを創設。
従来の認定対象
新築今回追加建築行為なし（新設）

増改築
建築＋維持保全計画の作成（建築士等による現況検査の実施）

維持保全計画の作成

建築＋維持保全計画の作
成

認定（建築計画＋維持保全計画）
新築工事（建築士等による現況検査の実施）

認定

認定（建築計画＋維持保全計画）（維持保全計画）

増改築工事

計画に基づき実施

計画に基づき実施（認定基準）
・維持保全しようとする住宅の構造及び設備が長期使用構造等であること。
・維持保全計画に点検の時期及び内容を定めること・維持保全の期間が30年以上であること 等

計画に基づき実施
適切な維持管理

適切な維持管理

適切な維持管理9