【表紙】【提出書類】

有価証券届出書【提出先】

関東財務局長【提出日】

2022年1月4日【発行者名】

マリモ地方創生リート投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都港区虎ノ門一丁目1番21号【事務連絡者氏名】

マリモ・アセットマネジメント株式会社
財務管理部長 島田 勝博【電話番号】

03-6205-4755【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券に係る投資法人の名称】

マリモ地方創生リート投資法人【届出の対象とした募集（売出）内国投資証券の形態及び金額】

形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
4,837,000,000円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
251,000,000円

北方隆士(注1）発行価額の総額は、2021年12月17日（金）現在の株式会社東京証
券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
ただし、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異なります。
(注2）売出価額の総額は、2021年12月17日（金）現在の株式会社東京証
券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

安定操作に関する事項

1. 今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場
投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20条第1項に規定する安定操
作取引が行われる場合があります。
2. 上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）

第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）】（１）【投資法人の名称】
マリモ地方創生リート投資法人（英文表示：Marimo Regional Revitalization REIT, Inc.）（以下「本投資法人」といいます。）(注)

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。

（２）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集（以下「一般募集」といいます。）又は売出しの対象である有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エン
ド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
りません。
(注)

投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

（３）【発行数】
38,158口(注)

一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証
券株式会社が、指定先（後記「(16) その他 ⑤」に定義されます。）から1,908口を上限として借り入れる本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う
場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項 1
オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

（４）【発行価額の総額】
4,837,000,000円(注)

後記「(13) 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価額の総額は、後記「(13) 引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2021年12月17日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【発行価格】
未定
(注1)

(注2)

(注3)

発行価格等決定日（後記「(13) 引受け等の概要」で定義します。以下同じです。）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（1円未満切捨て）を仮条件として需要状況等を勘案した上で決定します。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同
じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。
以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発
行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本
投資法人 ウェブサイト （［URL］https://www.marimo-reit.co.jp/ja/news/index.html）（以下 「新聞等 」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場
合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、2022年1月12日（水）から2022年1月17日（月）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口1口当たりの払込金として引受人から受け取る金額）を決定します。
後記「(13) 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。

- 1 -（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位（８）【申込期間】
2022年1月13日（木）から2022年1月14日（金）まで(注)

申込期間は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記申込期間は、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります 。当該需要状況等の把握期間は、2022年1月7日（金）から、最短で2022年1月12日（水）まで、最長では2022年1月17日（月）までですが、実際の発行価格等決定日は、2022年
1月12日（水）から2022年1月17日（月）までの間のいずれかの日です。
したがって、申込期間は、① 発行価格等決定日が2022年1月12日（水）の場合、「2022年1月13日（木）から2022年1月14日（金）まで」② 発行価格等決定日が2022年1月13日（木）の場合、「2022年1月14日（金）から2022年1月17日（月）まで」③ 発行価格等決定日が2022年1月14日（金）の場合、「2022年1月17日（月）から2022年1月18日（火）まで」④ 発行価格等決定日が2022年1月17日（月）の場合、「2022年1月18日（火）から2022年1月19日（水）まで」となりますので、ご注意ください。

（９）【申込証拠金】
申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
（１０）【申込取扱場所】
引受人の本店及び全国各支店並びに営業所で申込みの取扱いを行います。
（１１）【払込期日】
2022年1月18日（火）(注)

払込期日は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記払込期日は、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります 。当該需要状況等の把握期間は、2022年1月7日（金）から、最短で2022年1月12日（水）まで、最長では2022年1月17日（月）までですが、実際の発行価格等決定日は、2022年
1月12日（水）から2022年1月17日（月）までの間のいずれかの日です。
したがって、払込期日は、① 発行価格等決定日が2022年1月12日（水）の場合、「2022年1月18日（火）」② 発行価格等決定日が2022年1月13日（木）の場合、「2022年1月19日（水）」③ 発行価格等決定日が2022年1月14日（金）の場合、「2022年1月20日（木）」④ 発行価格等決定日が2022年1月17日（月）の場合、「2022年1月21日（金）」となりますので、ご注意ください。

（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 本店営業部
東京都千代田区丸の内一丁目1番2号(注)

上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いを行いません。

（１３）【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、2022年1月12日（水）から2022年1月17日（月）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額（引受価額）にて本
投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行います。
本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。ただし、引受人は、払込期日に発行価額の総額を本投資法人に払い込むものとし、一般募集における発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金とします。

- 2 -引受人の名称

住所

ＳＭＢＣ日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目3番1号

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目13番1号

岡三証券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目17番6号

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目5番1号

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目9番1号

株式会社ＳＢＩ証券

東京都港区六本木一丁目6番1号

引受投資口数

未定

合
(注1)
(注2)
(注3)
(注4)

計

38,158口

本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているマリモ・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
主幹事会社は、ＳＭＢＣ日興証券株式会社です。
各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定します。

（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）
東京都中央区日本橋兜町7番1号（１５）【手取金の使途】
一般募集における手取金（4,837,000,000円）については、後記「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報 3 取得予定資産の個別不動産の概要」に記載の本投資法人による新たな特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。なお、当該特定資産を本書において総称して「取得予定資産」といいます。）の取得資金及びその取得に関連する諸費用の一部に充当します。なお、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当（詳細については、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項 1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。）による新投資口発行の手取金上限（241,000,000円）
については、手元資金とし、将来の特定資産の購入又は借入金の返済に充当します。
(注1)
(注2)

上記の各手取金は、2021年12月17日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。

（１６）【その他】① 申込みは、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
② 申込証拠金には利息をつけません。
③ 申込証拠金のうち発行価額（引受価額）相当額は、前記「(11) 払込期日」に記載の払込
期日に新投資口払込金に振替充当します。
④ 一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
したがって、受渡期日は、(イ)
発行価格等決定日が2022年1月12日（水）の場合、「2022年1月19日（水）」(ロ)
発行価格等決定日が2022年1月13日（木）の場合、「2022年1月20日（木）」(ハ)
発行価格等決定日が2022年1月14日（金）の場合、「2022年1月21日（金）」(ニ)
発行価格等決定日が2022年1月17日（月）の場合、「2022年1月24日（月）」となりますので、ご注意ください。
一般募集の対象となる本投資口は、上記受渡期日から売買を行うことができます。
振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
⑤ 引受人は、本投資法人が指定する販売先として、本資産運用会社の株主である株式会社- 3 -マリモ（本「第一部 証券情報」において以下「指定先」といいます。）に対し、一般募集の対象となる本投資口のうち、835口を販売する予定です。
２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】（１）【投資法人の名称】
前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）と同じです。
（２）【内国投資証券の形態等】
前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
態等」と同じです。

(1) 投資法人の名称」(2) 内国投資証券の形（３）【売出数】
1,908口
(注1)(注2)

オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が指定先から1,908口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。上記売出数は、オーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項 1
オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
今後、売出数が決定された場合には、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間 の 末日 までの 期間中 のインターネット 上 の 本投資法人 ウェブサイト （ ［URL ］https://www.marimoreit.co.jp/ja/news/index.html）（新聞等）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。

（４）【売出価額の総額】
251,000,000円(注)

売出価額の総額は、2021年12月17日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。

（５）【売出価格】
未定(注)

売出価格は、前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
同一の価格とします。

(5) 発行価格」に記載の発行価格と（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位（８）【申込期間】
2022年1月13日（木）から2022年1月14日（金）まで(注)

申込期間は、前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
一とします。

（９）【申込証拠金】
売出価格と同一の金額です。

- 4 -(8)申込期間」に記載の申込期間と同

（１０）【申込取扱場所】
ＳＭＢＣ日興証券株式会社の本店及び全国各支店で申込みの取扱いを行います。
（１１）【受渡期日】
2022年1月19日（水）(注)

受渡期日は、前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）と同一とします。

(16)その他④」に記載の受渡期日（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。
（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋兜町7番1号（１５）【手取金の使途】
該当事項はありません。
（１６）【その他】① 申込みは、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
② 申込証拠金には利息をつけません。
③ オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11) 受渡期日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。
振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。
第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。
第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。

- 5 -第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
1 オーバーアロットメントによる売出し等について
一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が指定先から1,908口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、1,908口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状
況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、ＳＭＢＣ日興証券株式会社に借入投資口の返還に必要な本投資口を取得させるため、本投資法人は2022年1月4日（火）開催の本投資法人の役員会において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする本投資口1,908口の第三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）を、2022年2月15日（火）を払込期日として行うことを決議しています。
また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌日から2022年2月10日（木）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。(注)）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。ＳＭＢＣ日興証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けた全ての本投資口は、
借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
さらに、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー
取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、ＳＭＢＣ日興
証券株式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本
第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出しが行われる場合の売出数については、発行価格等決定日に決定されます。オーバーア
ロットメントによる売出しが行われない場合は、ＳＭＢＣ日興証券株式会社による指定先からの本投資口の借入れは行われません。したがって、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
(注)

シンジケートカバー取引期間は、① 発行価格等決定日が2022年1月12日（水）の場合、「2022年1月15日（土）から2022年2月10日（木）までの間」② 発行価格等決定日が2022年1月13日（木）の場合、「2022年1月18日（火）から2022年2月10日（木）までの間」③ 発行価格等決定日が2022年1月14日（金）の場合、「2022年1月19日（水）から2022年2月10日（木）までの間」④ 発行価格等決定日が2022年1月17日（月）の場合、「2022年1月20日（木）から2022年2月10日（木）までの間」となりますので、ご注意ください。

- 6 -

2

売却・追加発行の制限(1) 一般募集に関し、指定先に対し、ＳＭＢＣ日興証券株式会社との間で、発行価格等決定日から一般募集の受渡期日以降180日を経過する日までの期間、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、指定先が一般募集前から保有する本投資口
16,031口及び指定先が一般募集により取得することを予定している本投資口835口の売却を行わない旨を約するよう要請する予定です。
上記の場合において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、その裁量で、当該制限を一部若し
くは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有する予定です。
(2)

本投資法人は、一般募集に関し、ＳＭＢＣ日興証券株式会社との間で、発行価格等決定日から一般募集の受渡期日以降90日を経過する日までの期間、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本投資口の発行（ただし、本第三者割当及び投資口の分割による本投資口の発行を除きます。）を行わない旨を合意します。
上記の場合において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、その裁量で、当該制限を一部若し
くは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。

- 7 -第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項については、
以下に掲げる書類をご参照ください。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第10期（自 2021年1月1日
提出

至2021年6月30日）

2021年9月28日関東財務局長に

２【半期報告書】
該当事項はありません。
３【臨時報告書】
上記1の有価証券報告書提出後、本書提出日（2022年1月4日）までに、金融商品取引法第24条の5第4項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第29条第1項及び同条第2項第2号に基づき、2021年10月28日に、臨時報告書を
関東財務局長に提出
４【訂正報告書】
訂正報告書（上記1の有価証券報告書の訂正報告書）を2022年1月4日に関東財務局長に提出- 8 -第２【参照書類の補完情報】
本書の参照書類である2021年9月28日付の有価証券報告書（2022年1月4日付訂正報告書により訂正済み。以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている事項については、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
(注)

1

以下の文中において記載する数値は、別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し（ただし、単位未満の金額を切り捨てた結果0となる場合、単位未満の数値を記載します。）、比率については小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。

本投資法人の概要(1) 基本理念
わが国は、人口減少・超高齢化社会・東京圏への人口一極集中等の大きな課題に直面しており、本投資法人は、その解決のためには地方において「まち・ひと・しごと」を創出して当該地域を活性化する「地方の創生」(注1)が必要であると考えています。そして、本投資法人は、本投資法人が地方において魅力的なレジデンス、商業施設、ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場に投資し、地域社会へ貢献することにより、人が動き、経済が動き、都市そのものが動きだ
し、地域活性化に繋がるものと考えています。
この点、政府においても、上記の課題に関し、2014年9月3日の閣議決定によって内閣に「まち・ひと・しごと創生(注2)本部(注3)」を設置し、地方が成長する活力を取り戻し、人口減少を克服するという基本目標の下、①東京一極集中の是正、②若い世代の就労・結婚・子育ての希望の実現、③地域の特性に即した地域課題の解決という3つの基本的視点から人口・経済・地域社会の課題に対して一体的に取り組むものとし、様々な取組みを推進しています。そして、まち・
ひと・しごと創生法に基づき策定された「まち・ひと・しごと創生総合戦略」（以下「創生総合戦略」といいます。）においては、「まち・ひと・しごとの創生と好循環の確立」が掲げられ、「しごと」と「ひと」の好循環を支えるためには、人々が地方での生活やライフスタイルの素晴
らしさを実感し、安心して暮らせるような、「まち」の集約・活性化が必要とされています。
本投資法人は、地方において市街地再開発(注4)事業や不動産再生事業を数多く手掛けてきた
実績を有するスポンサーである株式会社マリモ（以下「マリモ」又は「スポンサー」ということがあります。）のノウハウを活用しながら、資本市場より調達した資金を有効に活用し、主として地方に所在する総合型収益不動産（賃料等の収益の創出を見込むことができる、レジデンス、
商業施設、ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場の総称をいいます。以下同じです。）に投資することで、地域活性化の一翼を担い、「まち・ひと・しごとの創出」の好循環を確立させ、「地方の創生」に貢献し、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念としています。本投資法人は、地方の不動産への投資による「まちの活性化」から、「地域経済の活性化」及び「雇用の創出」を実現し、「地方の創生」の実現を目指します。

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(注1)
(注2)

(注3)

(注4)
(注5)

(2)

本投資法人は、「地方の創生」を、「「東京一極集中」を是正し、日本全国に住む人々が自らの地域の未来に希望を持ち、個性豊
かで潤いのある生活を送ることができる地域社会を創生すること」と定義しています。
「まち・ひと・しごと創生」とは、政府が掲げる地方の創生の推進に係る長期ビジョンであり、国民一人一人が夢や希望を持ち、潤いのある豊かな生活を安心して営むことができる地域社会の形成、地域社会を担う個性豊かで多様な人材の確保及び地域における魅力ある多様な就業の機会の創出を一体的に推進することをいいます（まち・ひと・しごと創生法（平成26年法律第136号。その後の改正を含みます。以下「まち・ひと・しごと創生法」といいます。）第1条参照）。
「まち・ひと・しごと創生本部」とは、まち・ひと・しごと創生法第11条に基づき、人口急減・超高齢化という我が国が直面する
大きな課題に対し政府一体となって取り組み、各地域がそれぞれの特徴を活かした自律的で持続的な社会を創生できるよう内閣に設置された組織です。
「市街地再開発」とは、市街地内の土地の合理化と健全な高度利用、都市の機能更新を図る再開発をいいます。以下同じです。
株式会社みちのく銀行（以下「みちのく銀行」といいます。）、株式会社中国銀行（以下「中国銀行」といいます。）、株式会社
広島銀行（以下「広島銀行」といいます。）及び株式会社足利銀行（以下「足利銀行」といいます。）については、各行の判断により、任意で、物件情報の提供を行うものとされています。各サポート会社による物件情報の提供の詳細については、参照有価証
券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針 ④地域に根付き、「地方の創生」を実現する
サポート体制を構築 (イ) サポートの概要 d. 物件情報の提供」をご参照ください。

インベストメント・ハイライト
本投資法人は、「地方の創生」に貢献することを基本理念とし、地方を中心とした、レジデン
ス、商業施設、ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場に投資し、全国分散・用途分散を図った
総合型ポートフォリオを構築することにより、「安定性」と「収益性」の確保を目指した運用を行います。また、実際の投資に当たっては、本投資法人の定める投資基準を踏まえつつ、目利き力に基づく物件取得を行うことにより、収益性の維持を目指します。さらに、スポンサーである
マリモ並びにサポート会社（本投資法人及び本資産運用会社との間でサポート協定を締結している者をいいます。以下同じです。）である地域金融機関及び株式会社リビタ（以下「リビタ」といいます。）からのサポートを活かした外部成長による全国分散及び用途分散を図った運用資産の確実な成長を志向し、状況に応じて利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）等の運用を行う
ことにより、投資主価値の継続的な向上を目指します。

① コロナ禍においても相対的に堅実な総合型ポートフォリオの構築による「安定性」の確保(イ) 本投資法人及び本資産運用会社は、商業施設比率の低下（本取組み(注)前44.9％→本取組
み後39.7％。取得（予定）価格ベース）と、レジデンス比率の上昇（本取組み前46.1％→
本取組み後46.4％。取得（予定）価格ベース）を実現する予定です。
(注)「本取組み」の定義については、後記「③ スポンサーサポート及び運用会社独自の取得ルートを活用した「着実な外部成長」の実現」をご参照ください。以下同じです。

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(ロ)本投資法人及び本資産運用会社は、地方物件のうち、厳選された稼働率の安定性に優れる
ものを中心としたポートフォリオを構築する予定です。

コロナ禍においてもレジデンス（賃貸住宅）の需要や賃料水準は比較的安定的であり、今後も全国的に賃貸住宅の需要が増していく可能性がある一方で、EC（電子商取引）の市場規模の拡大等により、商業施設の需要は従前よりは減る可能性があると本投資法人は考えています。また、在宅勤務やリモートワークの普及に伴い東京圏からの転出者が増えていることから、地方でも好立地の物件に対するニーズは高まっていると本投資法人は考えています。
今後も新型コロナウイルス感染症の影響等先行不透明な状況が続くため、本投資法人は、本募集(注)により、商業施設比率を低くしつつレジデンス比率を高めるとともに、地方への投資を継続することで、コロナ禍においても安定したポートフォリオ運営の継続を目指します。
(注)「本募集」の定義については、後記「③ スポンサーサポート及び運用会社独自の取得ルートを活用した「着実な外部成長」の実現」をご参照ください。以下同じです。

また、上記のような全国分散を図った総合型ポートフォリオは、キャッシュフローの創出という観点のみならず、災害リスクの軽減という観点からも、より安定性を高める効果を有するものと本投資法人は考えています。本投資法人による全国分散を図ったポートフォリオの構築により、ポートフォリオPML値(注1)は1.4％となっており、上場不動産投資法人（以下「J-REIT」といいます。）全体単純平均(注2)が2.8％であることからも、他REITと比較して低い水準を維持しているといえます。

(注1)

(注2)

(注3)

「PML値」とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個々の建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一的な定義はありませんが、本投資法人に関する「PML値」は想定した予定使用期間（50年＝一般
的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。なお、PML値と地震PML値は同義です。以下同じです。各物件の「PML値」及び「ポートフォリオPML値」の詳細については、後記「2本取組み後のポートフォリオの状況 (1) 取得予定資産並びに2021年12月期譲渡済資産及び譲渡予定資産の概要 ⑧ 地震リスク分析等の概要」をご参照ください。
「J-REIT全体単純平均」は、本投資法人以外は、2021年10月31日時点の各J-REITが公表する直近資料に基づき算出しています。
2021年10月31日時点の各J-REITが公表するPML値の定義が本投資法人におけるPML値の定義（詳細については前記(注1)をご参照
ください。）と同一とは限らないため、単純に比較することができない可能性があることにご留意ください。公表資料にポートフォリオPML値の記載がないJ-REITについては除外して計算しています。本投資法人以外の各投資法人の個別のPML値についても同様です。
「ポートフォリオ投資比率」の地図及び「地域別投資比率」の円グラフは、取得（予定）価格に基づいて本取組み後の地域別の比率を記載しています。「用途別投資比率」の円グラフは、取得（予定）価格に基づいて本取組み前と本取組み後の用途別の比率を記載しています。「取得（予定）価格」の定義は、後記「③ スポンサーサポート及び運用会社独自の取得ルートを活用- 11 -

(注4)

(注5)

した「着実な外部成長」の実現」をご参照ください。以下同じです。
「東北」とは、青森県、岩手県、秋田県、宮城県、福島県及び山形県を指します。
「関東（東京圏を除く）」とは、茨城県、栃木県及び群馬県を指します。
「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を指します。
「甲信越」とは、山梨県、長野県及び新潟県を指します。
「北陸」とは、富山県、石川県及び福井県を指します。
「東海」とは、静岡県、愛知県、岐阜県及び三重県を指します。
「近畿」とは、滋賀県、京都府、大阪府、奈良県、和歌山県及び兵庫県を指します。
「中国」とは、岡山県、広島県、山口県、鳥取県及び島根県を指します。
「四国」とは、香川県、高知県、徳島県及び愛媛県を指します。
「九州」とは、福岡県、大分県、宮崎県、鹿児島県、熊本県、長崎県及び佐賀県を指します。
取得予定資産のうち、「スターシップ神戸学園都市」については、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に「スターシップ神戸学園都市」の取得を2022年4月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。以下同じです。「スターシップ神戸学園都市」を除く用途別投資比率及び地域別投資比率については後記「2 本取組み後のポートフォリオの状況 (2) ポートフォリオの概況」をご参照ください。

本投資法人のポートフォリオにおける期中平均稼働率の推移及び取得予定資産の稼働率一覧（2021年10月末時点）は以下のとおりです。
プレスト博多祇園ビルにおいて賃料固定での1棟サブリース契約を解約し、個別賃貸に切り替えたことで2020年6月期（第8期）に一時的にオフィスの期中平均稼働率が大幅に低下しましたが、2020年9月及び2021年1月の新テナントの入居に合わせて賃料増額に成功するとともに、2021年10月末日時点では期中平均稼働率100％への回復を実現しています。2021年10月末日時点においては、ホテル、オフィス、商業施設及びレジデンスのいずれの用途についても期中平均稼働率95％以上を維持しており、コロナ禍においても安定したポートフォリオ運営を継続しています。

(注1)

(注2)
(注3)

第1期は2016年8月末日から2016年12月末日まで、第2期から第10期までは各期の最初の月の月末から最終の月の月末までの、各月末時点におけるポートフォリオ全体平均稼働率を単純平均して記載しています。また、第11期は2021年7月末日から10月末日までにおけるポートフォリオ全体平均稼働率を記載しています。「平均稼働率」については後記「③ スポンサーサポート及び運用会社独自の取得ルートを活用した「着実な外部成長」の実現」をご参照ください。
取得予定資産の稼働率については、後記「2 本取組み後のポートフォリオの状況 (1) 取得予定資産並びに2021年12月期譲渡済資産及び譲渡予定資産の概要 ④ 本取組み後の本投資法人のポートフォリオ一覧」をご参照ください。
取得予定資産のうち、スターシップ神戸学園都市については、本書の日付現在、未竣工であることから、外観写真は本書の日付
現在の計画に基づく完成予想図であり、実際とは異なる場合があります。以下、スターシップ神戸学園都市の外観写真において同じです。

また、本投資法人の今後の成長戦略及び取得方針に関する当面の方針は以下のとおりです。

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(注)成長戦略の「目標」欄並びに取得方針の「今後の取得方針」及び「用途別投資比率（当面の方針）」欄に記載の戦略又は方針は現在の状況を踏まえた当面の方針であり、随時変更される可能性があります。

② 地方を中心とした、相対的に利回りの高い物件への重点投資による「収益性」の確保(イ) 本投資法人及び本資産運用会社は、東京圏に比べ高い利回り（本取組み後の平均鑑定NOI利
回り(注1)6.4％）が得られる地方投資を継続します。
(ロ)

本投資法人及び本資産運用会社は、鑑定評価額を上回る譲渡価格で資産譲渡を実行し、譲渡益を還元することを企図しています。

本投資法人は、平均償却後鑑定NOI利回り(注1)に着目し、収益性の高い物件への重点投資を目指します。取得予定資産の平均償却後鑑定NOI利回りは4.8％となる予定です。
また、本投資法人は、より高い平均償却後鑑定NOI利回りでの取得となるよう、鑑定評価額に対して相応のディスカウントを実現した価格での物件取得を目指します(注2)。
上記のように、本投資法人の平均償却後鑑定NOI利回りとの関係で、相対的に高い利回りでの物
件取得を実現させることにより、高い収益性と1口当たり分配金の継続的な成長を実現させ、ひいては投資主価値の向上に寄与することができるものと本投資法人は考えています。
(注1)
(注2)

「（平均）鑑定NOI利回り」及び「（平均）償却後鑑定NOI利回り」の定義については、後記「③ スポンサーサポート及び運用会社独自の取得ルートを活用した「着実な外部成長」の実現」をご参照ください。以下同じです。
物件の取得価格は、売主との協議により決定されますので、必ず鑑定評価額に対して相応のディスカウントとなる価格で取得できる保証はありません。

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＜取得予定資産マップ＞

(注1)

(注2)
(注3)

「物件番号」は、本投資法人の保有資産及び取得予定資産について、「投資対象」及び「地域別投資比率」の分類を組み合わせて物件ごとに番号を付したものであり、「投資対象」については、Rはレジデンス、Cは商業施設、Hはホテル、Oはオフィスを表し、pは地方、tは東京圏を表します。なお、1棟の建物に複数の用途が存する場合、各用途における面積の比率が最も高いものを当該建物の用途として投資対象を記載しています。以下同じです。
物件名の下に、取得予定価格及び鑑定NOI利回り／償却後鑑定NOI利回りを記載しています。
スポンサーが開発した物件には「スポンサー開発」、スポンサーが一時的に保有していた物件（スポンサーのウェアハウジ
ング機能を活用した物件）には「ウェアハウジング」、運用会社独自ルートを活用して取得する予定の物件には「運用会社独自ルート」（「運用会社独自ルート」については後記「③ スポンサーサポート及び運用会社独自の取得ルートを活用した「着実な外部成長」の実現」をご参照ください。）と記載しています。以下同じです。

また、本投資法人は、本取組みにより、鑑定評価額を上回る譲渡価格で本譲渡資産(注)を譲渡することで譲渡益を還元するとともに、取得予定資産を取得することにより更なる投資主価値の向上を目指します。本取組みの概要は以下のとおりです。
(注)「本譲渡資産」の定義については、後記「③ スポンサーサポート及び運用会社独自の取得ルートを活用した「着実な外部成長」の実現」をご参照ください。

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(注1)(注2)

本譲渡資産の「NOI利回り」は、各期の実績NOIを当該期の運用日数に応じて年換算した数値を、取得価格で除して本資産運用会社が算出しています。
「資産規模」の定義については、後記「③ スポンサーサポート及び運用会社独自の取得ルートを活用した「着実な外部成長」の実現」をご参照ください。

また、本投資法人は、資産価値向上のための様々な施策を通じてポートフォリオの質及び収益力を向上させることにより、内部成長の実現を目指します。各施策の概要は以下のとおりです。

(注1)

(注2)

(注3)

「レジデンスの賃料増減実績推移」は、入替が行われたテナントについて、入替前のテナントと比較して賃料が増額、据置、減額となったものに分類し、各期のそれぞれの件数が、各期における入替テナントの合計に占める割合を示したものです。
「NOI増加」の数値については、2021年4月及び同年5月の実績を平均し、1か月当たりの本投資法人の取組みにより収入が増加した金額及びコストが削減した金額の合計（千円未満切捨て）について、第10期の他の月においても同額であると想定の上、6を乗じて1万円未満を切り捨てて算出したものです。
「PM」とは、プロパティ・マネジメントをいい、不動産の所有者に代わって、不動産の維持・管理、テナント管理、入出金管理等の業務を行うことを意味します。以下同じです。

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③ スポンサーサポート及び運用会社独自の取得ルートを活用した「着実な外部成長」の実現(イ) 本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーサポートに加えて本資産運用会社独自の取得ルートを活用し、資産規模(注1)は400億円を視野に入れることになります。
(ロ)

本投資法人及び本資産運用会社は、複数の物件取得チャネル及び豊富なパイプラインを利用して、着実な外部成長を目指します。

詳細は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1)投資方針 ④ 地域に根付き、「地方の創生」を実現するサポート体制を構築」をご参照ください。
本投資法人は、本募集（本書に基づく一般募集及び本第三者割当を総称していいますが、これらに伴う取得予定資産の取得及びこれらと並行して実施予定の新規借入れ（以下「新規借入れ」といいます。）も併せて「本募集」といい、これと本譲渡資産(注2)の譲渡を併せて「本取組み」という場合があります。以下同じです。）の手取金を取得資金の一部として取得予定資産を取得する予定です。取得予定資産は、本資産運用会社の独自ルートによる取得物件を主軸とし、取得予定資産の取得により、地方への投資による「安定性」と「収益性」の確保を目指します。
取得予定資産8物件の取得予定価格(注3)合計は9,600百万円、鑑定評価額(注4)合計は10,855百万円、含み益率(注5)は13.1％、平均鑑定NOI利回り(注6)は6.0％、平均償却後鑑定NOI利回り(注6)は4.8％です(注7)。
取得予定資産のうち、アルティザ北通町及びスターシップ神戸学園都市については、スポンサーが開発した物件を取得するものです。また、アルティザ水戸泉町については、スポンサーのウェアハウジング機能(注8)を活用し、スポンサーが一時的に保有している物件を取得するものです。アルティザ小倉(注9)、アルティザ倉敷(注9)、光明池アクト、ビッグ・ビー東宿郷及び池下
ＥＳビルは、運用会社独自の取得ルートにより取得するものです。
なお、本投資法人は、アルティザ博多駅南(注10)を、2021年12月期に譲渡価格(注11)350百万円
で一部売却し譲渡益として120百万円を計上しており、2022年6月期には残持分を譲渡予定価格(注11)350百万円で売却し譲渡益(注12)として120百万円を計上する予定です。
(注1)「資産規模」とは、別途注記する場合を除き、各時点の本投資法人の保有に係る各資産の取得（予定）価格の合計額をいいます。
(注2)「本譲渡資産」の定義については、後記(注10)をご参照ください。
(注3)「取得（予定）価格」とは、保有資産又は取得予定資産に係る各不動産売買契約又は信託受益権売買契約書に記載された各不動産又は不動産信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円
未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
(注4)「鑑定評価額」とは、保有資産については2021年6月30日、取得予定資産については2021年8月31日、2021年9月30日、2021年
11月1日又は2021年12月1日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額をいいます。以下同じです。
(注5)「含み益率」とは、当該時点の含み益を帳簿価額の総額で除した比率をいいます。また「含み益」とは、各取得予定資産に係る2021年8月31日、2021年9月30日、2021年11月1日又は2021年12月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額の合計額から、取得予定価格の合計額を控除したものをいいます。必ずこの含み益が実現されることが保証されているわけではないことにご留意ください。以下同じです。
(注6)「（平均）鑑定NOI利回り」とは、不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益（以下「鑑定NOI」といい、後記「2 本取組み後のポートフォリオの状況 (1) 取得予定資産並びに2021年12月期譲渡済資産及び譲渡予定資産の概要⑤ 不動産鑑定評価書の概要 」の(注1)において定義する「NOI」と同義です。）（の合計）の、取得（予定）価格（の合計）に対する比率をいいます。また、「（平均）償却後鑑定NOI利回り」とは、鑑定NOIからそれぞれの資産に係る減価償却
費の実績値又は見込額を控除した金額（の合計）の、各時点における取得（予定）価格（の合計）に対する比率をいいます。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。（平均）償却後鑑定NOI利回り算出の前提となる減価償却費の見込額も本資産運用会社が算出したものです。以下同じです。
(注7)「スターシップ神戸学園都市」が取得できない場合、「スターシップ神戸学園都市」を除いた取得予定資産の物件数は7、取得予定価格合計は8,618百万円、鑑定評価額合計は9,625百万円、含み益率は11.7％、平均鑑定NOI利回りは6.0％、平均償却
後鑑定NOI利回りは4.8％となります。以下同じです。
(注8)「ウェアハウジング機能」とは、将来における本投資法人による物件の取得を目的として、マリモ又はマリモが出資する特別目的会社が、第三者により保有されている物件の取得及び一時的な保有を行い、その後当該物件を本投資法人に売却する機能をいいます。
(注9)「アルティザ小倉」の本書の日付現在の名称は「アーサメイジャー」であり、「アルティザ倉敷」の本書の日付現在の名称
は「アルファレガロ倉敷稲荷町」ですが、本書においては本投資法人の取得後に使用する予定の新名称を記載しています。
(注10) 本投資法人は、2021年12月22日付で当該物件の不動産信託受益権の準共有持分50％（以下「2021年12月期譲渡済資産」といいます。）を譲渡済みであり、2022年1月26日付で当該物件の不動産信託受益権の準共有持分50％（以下「譲渡予定資産」といいます。）を譲渡する予定です。2021年12月期譲渡済資産と譲渡予定資産を併せて「本譲渡資産」という場合があります。以下同じです。
(注11) 「譲渡（予定）価格」とは、本譲渡資産に係る信託受益権売買契約書に記載された不動産信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
(注12) 当該譲渡時点の簿価見込額に基づく試算値です。以下同じです。

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また、本投資法人の資産規模は、第2回公募増資の行われた2020年6月期末においては29,955百万円でしたが、本募集により取得予定資産8物件を取得し、本譲渡資産1物件を譲渡することで、本取組み後には、39物件に拡大し、不動産信託受益権の取得（予定）価格合計は、39,550百万円となる予定です。本投資法人は今後も継続的な物件取得を行うことにより、中長期的な目標として、資産規模50,000百万円の達成を目指します(注)。
(注)あくまでも本書の日付現在の目標であり、その実現を保証するものではなく、また実現の時期を示唆するものではありません。

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＜資産規模推移＞(注)

資産規模に関する中長期目標は、あくまでも本書の日付現在の目標であり、その実現を保証するものではなく、また実現の時期を示唆するものではありません。

本取組み後、本投資法人が保有することになる資産の物件数は39物件、取得（予定）価格合計
は39,550百万円、鑑定評価額合計は46,781百万円となる見込みです(注1)。また、平均鑑定NOI利
回りは6.4％、平均償却後鑑定NOI利回りは4.9％となる見込みであり、「高い収益性」を有することに加え、物件を適切に選別することによって、平均稼働率(注2)は97.7％を達成する見込みです(注3)。
また、取得予定資産の取得及び本譲渡資産の譲渡に伴い、本取組み後における本投資法人のポートフォリオの全国分散はより一層進展することとなります。具体的には、2021年6月期末の時点
で投資比率（取得（予定）価格ベース）(注4)が5.5％であった近畿エリア及び2.1％であった甲信
越・北陸・関東（東京圏を除く）エリアについては、本取組みによってそれぞれ11.9％及び9.6％まで上昇する見込みである一方、本投資法人の保有資産が従来から10％以上存在していた九州エリア、北海道・東北エリア、東海エリア、中国・四国エリア及び東京圏エリアにおける投資比率
はいずれも10％以上を維持しつつも減少する見込みです。このような全国分散を図った総合型ポートフォリオの構築により、安定したキャッシュフローの創出が図られるものと本投資法人は考えています。
さらに、不動産マーケットが活況な博多に所在し、大規模修繕工事を控えた本譲渡資産を売却することにより、修繕費用が増大することによる収益変動リスクを低減するとともに、譲渡益を240百万円計上することが可能となる予定であり、本取組みによって分配金の向上に寄与することができるものと本投資法人は考えています。
本投資法人は、スポンサー及び全国各地に位置するサポート会社からの物件情報取得機会を活かし、今後も高い収益性と安定したキャッシュフローを両立させた物件取得を目指します。

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(注1)
(注2)

(注3)

(注4)

本取組み後の各数値は、一定の仮定の下、既存ポートフォリオに係る第10期末又は2021年10月末日時点の数値と取得予定資産及び本譲渡資産に係る数値から算出したものであり、実際の数値と一致するとは限りません。以下同じです。
「平均稼働率」とは、2021年10月末日の稼働率（総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合）をいいます。ただし、取得予定資産のうち、「スターシップ神戸学園都市」については、2021年10月末日現在、未竣工のため賃貸借契約は締結されていません。したがって、当該物件を除いた平均稼働率を記載しています。各物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」の定義については、後記「2 本取組み後のポートフォリオの状況 (1) 取得予定資産並びに2021年12月期譲渡済資産及び譲渡予定資産の概要 ④ 本取組み後の本投資法人のポートフォリオ一覧」をご参照ください。以下同じです。
「スターシップ神戸学園都市」が取得できない場合、「スターシップ神戸学園都市」を除いた本取組み後の物件数は38、取得（予定）価格合計は38,568百万円、鑑定評価額合計は45,551百万円、平均鑑定NOI利回りは6.4％、平均償却後鑑定NOI利回
りは4.9％となります。以下同じです。
「スターシップ神戸学園都市」を除く地域別投資比率については後記「2 本取組み後のポートフォリオの状況 (2) ポート
フォリオの概況」をご参照ください。以下同じです。

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＜スポンサーパイプライン＞

(注1)

(注2)

上記各物件について、取得予定資産として記載されている物件を除き、本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はな
く、また、今後取得できる保証もありません。本書の日付現在、No.7からNo.17までの各物件の開発は完了しておらず、竣工
予定及び戸数予定は本書の日付現在の計画に基づくものであり、実際とは異なる可能性があります。
レジデンスの戸数欄には各住戸の間取りを記載しています。なお、間取りが一種類のみの物件については当該間取りを記載
し、複数の間取りがある物件については間取りを記載していません。各物件の開発は完了しておらず、間取りは本書の日付
現在の計画に基づくものであり、実際とは異なる可能性があります。

さらに、本投資法人はスポンサーであるマリモの開発力を活用し、レジデンスを中心に全国各地に豊富なパイプラインを確保していることに加え、本資産運用会社の独自の取得ルートを利用した物件取得も進めており、本取組み後のポートフォリオにおける本資産運用会社の独自ルート
による物件取得の比率（取得（予定）価格ベース）は2021年6月期末の3.4％から20.9％まで拡大する見込みです(注)。
本投資法人は、①地方での豊富な不動産開発実績を有するスポンサーが開発した高品質な物件
を、スポンサーが有する地方の不動産マーケットに関する多彩なノウハウを活用して取得することが可能となる「スポンサー開発資産」の取得、②スポンサーが一時的に保有することで柔軟な取得を可能とするスポンサーの有する「ウェアハウジング機能」の活用、③上場5年半で培った運用会社のネットワークである「運用会社独自ルート」の利用といった多様な物件取得チャネルを活用することが、物件仕入れ方法の多様化に繋がり、本投資法人の機動的な成長の実現に寄与することができると本投資法人は考えています。
(注)「スターシップ神戸学園都市」が取得できない場合、「スターシップ神戸学園都市」を除いた比率は21.4％となります。

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(注1)(注2)「運用会社独自ルート」とは、後記「スポンサーサポート」以外の方法で物件の取得を行う方法をいいます。
「スポンサーサポート」とは、スポンサーが開発した物件並びにウェアハウジング機能等によりマリモ又はマリモが出資する特別目的会社が第三者により保有されている物件について取得資金を負担した上で取得し、一時的な保有を行った物件の取得を行う方法をいいます。

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(3)オファリング・ハイライト
本投資法人は、マリモからのスポンサーサポート及び本資産運用会社の独自ルートを活用した
外部成長を企図して本募集を行います。本募集の効果及び今後の目標は以下のとおりです。

① 投資口価格の推移とトータルリターン
本投資法人の投資口価格は、2016年7月29日の上場以降、順調に上昇を続けておりましたが、前回の公募増資（以下「第2回公募増資」又は「第2回PO」ということがあります。）直後の2020年3月、新型コロナウイルス感染症の影響を受けて一時は大幅に下落しました（この間、東証REIT指数も大幅に下落しました。）。しかし、2020年6月期末以降は騰落はあるものの順調に上昇しています。本投資法人の上場以降の投資口価格の上昇は総じて東証REIT指数の上昇を上回っていると評価することができます。このような投資口価格の推移は、地方を中心とした安定的かつ収益性の高い堅実な総合型ポートフォリオの構築をはじめとする本投資法人による投資主価値のための様々な取組みが、市場において十分に評価された結果であるものと、本投資法人は考えています。また、このような取組みを通じて、本投資法人は、他のJ-REITと対比して相対的に高いトータルリターンを実現しています。
本投資法人は、今後も投資主価値向上のための取組みを引き続き実施していくことを通じて、保有資産の高い収益性と安定性に裏付けされた、投資口価格の堅調な上昇の実現を目指します。

(注1)
(注2)
(注3)

上場日である2016年7月29日から2021年12月17日までの推移です。
2016年7月29日の東京証券取引所における東証REIT指数の終値を基準として、その終値がグラフ上本投資法人の上場時の投資口価格81,500円と同値であるように調整した上で、その推移を表示したものです。
本書における「トータルリターン」とは、2016年7月29日に取得した投資口を2021年12月17日まで保有し続けた場合のリターン（当初投資分のリターン）と、2016年7月29日から2021年12月17日までの期間における受取分配金を、投資元本に上乗せして当該受取分配金に係る権利落ち日における当該投資口の普通取引の終値で再投資した場合のリターン（再投資によるリターン）に基づき算出した投資主にとっての収益性を示す指標であり、以下の計算式により求めています。以下同じです。
トータルリターン（％）＝｛（当初投資分のリターン＋再投資によるリターン）－1｝×100
当初投資分のリターン＝2021年12月17日（金）現在の東京証券取引所における投資口の普通取引の終値÷2016年7月29日（金）現在の東京証券取引所における投資口の普通取引の終値*- 22 -

再投資によるリターン＝［｛（1＋第n期の受取分配金÷第n期の受取分配金に係る権利落ち日における投資口の普通取引の終値）の総乗｝－1］×（2021年12月17日（金）現在の東京証券取引所における投資口の普通取引の終値÷2016年7月29日（金）現在の東京証券取引所における投資口の普通取引の終値*）*
2016年7月29日（金）より前に上場したJ-REITについては2016年7月29日（金）現在の東京証券取引所における投資口の普通取引の終値、2016年7月29日（金）以降に上場したJ-REITについては当該J-REITの上場日現在の東京証券取引所
における投資口の普通取引の終値に基づいてそれぞれ計算しています。

② 1口当たり分配金及び1口当たりNAVの向上
本投資法人の1口当たり分配金は、2017年6月期から2021年6月期まで着実に推移しています。
2021年6月期における1口当たり分配金は3,572円、うち利益超過分配金は426円となっています。
また、本投資法人の1口当たりNAV(注1)(注2)も、2016年12月期以降着実に成長を続けており、
2021年6月期においては139,212円となり、さらに本取組み後においては142,509円となることが見込まれています。上記のとおり、本投資法人は、上場以降、1口当たり分配金及び1口当たりNAVを着実に伸ばしており、かつ本取組みにより、さらなる成長を目指します。
本投資法人の1口当たり分配金及び1口当たりNAVの推移は以下のとおりです。

(注1)

(注2)

各期末時点の「1口当たりNAV」は、以下の計算式により求めています。以下同じです。
各期末時点の1口当たりNAV＝（当該期末時点の貸借対照表上の純資産合計＋当該期末時点の保有資産の鑑定評価額合計－
当該期末時点の保有資産の期末帳簿価額合計－当該期末時点の分配金総額）÷当該期末時点の本投資法人の発行済投資口の総口数「本取組み後の1口当たりNAV」は、以下の計算式により求めています。以下同じです。
本取組み後の1口当たりNAV＝（第10期（2021年6月期）末時点の貸借対照表上の純資産合計＋本募集による発行価額の総見込額*＋本譲渡資産を除く第10期（2021年6月期）末時点の保有資産の鑑定評価額**合計－本譲渡資産を除く第10期（2021年6月期）末時点の保有資産の期末帳簿価額合計＋取得予定資産の鑑定評価額**合計－取得予定資産の取得予定価
格合計－第10期（2021年6月期）末時点の分配金総額）÷本募集後の本投資法人の発行済投資口の総口数****
本募集による発行価額の総見込額として5,078,000,000円を見込んでいます。かかる見込額は、2021年12月17日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（139,000円）を基準として、発行価額を本投資口1口当たり126,770円と仮定して算出したものです。また、本第三者割当における募集投資口数の全部についてＳＭＢＣ日興証
券株式会社により申込みがなされ、かつ、払込みがなされることを前提としています。したがって、本募集における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合には、本募集による発行価額の総額は前記金額よりも減少することとな
り、実際の取得予定資産取得後の1口当たりNAVは上記よりも低くなる可能性があります。逆に、実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、本募集による発行価額の総額が前記金額よりも増加し、実際の取得予定資産取得後の1口当たりNAVは上記よりも高くなる可能性があります。
**
各保有資産及び各取得予定資産に係る不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ
株式会社、一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所に委託しており、「鑑定評価額」は、保有資産については、2021年6月末日を価格時点、取得予定資産については、2021年8月31日、2021年9月30日、2021年11月1日又は- 23 -

2021年12月1日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額に基づき算出しています。以下同じです。
***
本第三者割当における募集投資口数の全部についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされ、かつ、払込
みがなされることを前提としています。
本取組み後の1口当たりNAVは、上記の仮定の下に算出した本書の日付現在における見込値であり、実際の本取組み後の1口当たりNAVと一致するとは限りません。

(4)

ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、基本理念である「地方の創生」への貢献を実現するため、地方の不動産マーケットに関する多彩なノウハウを有するスポンサーであるマリモからのサポートを活かし、主として地方に所在するレジデンス及び商業施設を中心としたポートフォリオを構築し、ホテル、オフ
ィス、物流施設及び駐車場へ総合的に投資します。
また、本投資法人は、各地方の特性に応じた総合型収益不動産への投資を通じて、東京一極集中の是正を目指した「まちの活性化」、「地域経済の活性化」及び「雇用の創出」を実現し、「地方から日本を強くしていく」という基本理念の実現を目指します。そのため、本投資法人
は、主として地方に所在する物件に投資を行います。一方、地方に所在する物件については、収益性が高いものであっても、不動産売買市場への参加者が限定される傾向にあることから、市況が悪化した際等には、相対的に流動性が低くなる場合があるため、例えば投資すべき物件がある等の理由により資産入替を行おうとした場合等に、本投資法人が希望する価格で売却できないことも想定されます（詳細は、後記「4 投資リスク (1) リスク要因 ② 本投資法人の運用方針に関するリスク (ヘ) 投資対象を主として地方物件としていることによるリスク」をご参照ください。）。また、地方に所在する物件に限定せずに資産規模を拡大することで、スケールメリ
ットを活かした資産運用を行うことができると本投資法人は考えています。これらの背景から、
本投資法人は東京圏に所在する不動産にも投資を行います。
地方を中心とした総合型ポートフォリオを構築することにより、本投資法人は、「相対的に高い利回り」かつ「安定的な収益」の確保と全国分散及び用途分散を図った運用資産の確実な成長を志向し、これによる投資主価値の中長期にわたる向上を目指します。
本投資法人による総合型収益不動産への投資は、投資資金の地域社会への還流を通じて、当該物件の所在するまち自体の魅力が向上することにより、人々がそこに集うようになり、様々な経済活動が促進され、地域活性化に繋がる効果が期待されます。本投資法人が考える「地方において魅力的なレジデンス、商業施設、ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場に投資し、地域社会へ貢献することにより、人が動き、経済が動き、都市そのものが動きだし、地域活性化に繋がる」とはこのような意味を有しています。

- 24 -

(イ)地域別投資比率（取得価格ベース）
地方（東京圏を除いた全国の地域）： 70％以上
地方を地方都市とその他地域に区分します。「地方都市」とは、東京圏を除いた原則として人口20万人以上の都市をいい、「その他地域」とは、地方都市及び東京圏を除いた全国の地域をいいます。
なお、本投資法人は、レジデンスについては地方都市に所在する不動産を中心に、商業施
設及び物流施設については地方に所在する不動産を中心に投資し、東京圏に所在する不動産にも投資します。ホテル及び駐車場については地方に所在する不動産に、オフィスについて
は地方都市に所在する不動産に投資します。
東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）： 30％以下
用途(注1)
投資比率

投資エリア区分

70％ 地方
以上

地方都市

その他地
域
30％ 東京圏
以下

(注1)
(注2)

東京圏を除いた原則として人口20万人以上の都市(注2)
地方都市及び東京圏を除いた全国の地域
東京都
神奈川県
千葉県
埼玉県

レ
ジ
デ
ン
ス

商
業
施
設

ホ
テ
ル

オ
フ
ィ
ス

物
流
施
設

駐
車
場

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

●

1棟の建物に複数の用途が存する場合、各用途における面積の比率が最も高いものを当該建物の用途とします。
人口20万人に満たない都市であっても、これに準ずる人口を有する都市については、産業の状況や人口動態その他の諸般の事情を考慮し、地方都市として取り扱うことができるものとします。

運用期間
本投資法人は、原則として、中長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件の取得は行いません。売却を検討する場合は、市場状況を勘案し、ポートフォリオ全体に与える影響等を考慮し、総合的に判断します。ただし、投資物件について以下に該当する事象が発生した場合には、当該物件の短期売却を検討及び実施することがあります。
a. 平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合
b. 経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化等により、当初想定した賃貸事
業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場
合c. 本投資法人のポートフォリオ構築上、売却を行うことが投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合
(ロ)

投資対象
本投資法人は、マリモの多彩なノウハウの活用が特に期待でき、収益も相対的に安定していると考えられるレジデンスと、まちの活性化につながるとともに、マリモの市街地再開発事業による取得機会を期待することができる商業施設を中心としたポートフォリオを構築しつつ、異なる収益特性を有する資産の組み合わせによるリスク分散を図ることを目的に、ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場へも投資します。
具体的には、本投資法人は、以下のとおり、レジデンス、商業施設、ホテル、オフィス、
物流施設及び駐車場という各用途の物件について、共通及び用途ごとの個別の投資基準及び投資対象に基づき、総合型収益不動産に投資します。

- 25 -

投資基準（共通）
立地
用途、地域、規模ごとの特性に応じた地域分析や個別分析を行い、これらを総合的に勘案して投資判断を行います。
構造
主要部分(注1)が鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造又はこれらの構造に類する物件とします。なお、借地権が設定された土地（底地）を取得する場合の、当該土地上の建物については、本基準を適用しません。以下、投資基準のうち建物に関するものについて全て同様とします。
耐震性
原則として、新耐震基準(注2)に基づく建築物に相当する耐震性を有している物件を投資対象とします。1981年6月に改正される以前の耐震基
準（いわゆる「旧耐震基準」をいいます。）により設計及び施工された物件については、第三者専門機関による耐震性能基準等に基づき、新耐震基準により設計された建物と同等水準以上の耐震性能を有しているものと確認できたもの、又は取得までに耐震補強工事を完了している物件のみ投資することができます。取得時において、1物件あたりPML値が15％以上の物件がある場合には、原則としてその物件について個別に地震保険を付保することで投資することができます。
遵法性
都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）、関連する諸法令を遵守している物件、又は取得までに遵守することが確定していることを原則とします。ただし、既存不適格物件(注3)については投資を行うことができるものとします。
環境・地質専門業者が作成したエンジニアリング・レポート、地歴調査報告書等において、有害物質等が内在する可能性が低く、又は内在しているが当該有害物質に関連する全ての法令に基づき、適法に保管あるいは処理等がなされている等により、当該有害物質等が内在していることが運用上の障害となる可能性が低いと判断された物件とします。
稼働率
原則として、安定稼働している物件とし、具体的には本投資法人の取得判断の時点において稼働率が80％以上の物件とします。ただし、稼働率が80％を下回る場合においても、本投資法人の取得以後、80％に達する
可能性が十分に高いと判断される場合には、例外的に取得できるものとします。なお、この場合、その達成までに3か月以上要すると判断した場合には、スポンサーであるマリモへ賃料固定型マスターリース契約の締結を依頼し、導入するものとします。
テナント
・テナントの属性、信用力、業種、使用目的、賃貸借契約の条件、入替えの可能性等を総合的に勘案した上で、投資します。
・特定のエンドテナントからの賃料収入が、本投資法人のポートフォリ
オ全体の賃料収入に占める比率（6月末及び12月末の契約賃料をベースとします。）は、25％を上限とします。

- 26 -

権利関係

土地及び建物を取得する場合には、原則として、敷地を含め一棟の建物全体に係る独立した所有権が取得できる物件を投資対象とします。また、借地権が設定された土地（底地）を取得する場合には、原則として、事業用定期借地権設定契約又は一般定期借地権設定契約が締結されており、借地権者の属性や賃料負担能力が十分と判断できるとともに、借地期間満了後の収益確保が見込めると判断した物件を投資対象とします。
ただし、以下の形態の物件についても、各々の定める検証を行った上で、投資対象とすることがあります。
＜共有物件＞
・管理運営（賃貸・改良行為等を含みます。以下同じです。）の自由度を確保するため、取得する共有持分割合が50％超であることを原則としますが、他の共有者の属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮し、個別に投資判断を行います。
・処分の自由度を確保するため、共有者間協定等による共有者間の優先買取権や譲渡制限等の有無、内容等を確認します。
・収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性や信用力を十分確認の上、仕組み上の手当て（共有物不分割特約の締結、登記の具備や敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限りません。）を講じます。
＜区分所有建物及びその敷地＞
・管理運営の自由度を確保するため、1区分所有権あたりの延床面積が200坪以上であることを原則としますが、他の区分所有者の属性や信用力、物件の特性等を総合的に考慮し、個別に投資判断を行います。
・処分の自由度を確保するため、管理規約等による区分所有者間の優先買取権や譲渡制限等の有無、内容等を確認します。
・収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況（積立金、負債比率、付保状況等）を確認し、必要に応じて独自の手当て（本投資法人内の積立額増額、管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますが、これらに限りません。）を講じます。

- 27 -

権利関係

現物不動産と信託受益権の選択
最低投資額

最高投資額
(注1)
(注2)
(注3)

＜借地権付建物＞
・原則として、旧借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。以下「旧借地法」といいます。）又は借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）に基づく借地権を対象とします。
・底地権者の属性を慎重に検討し、地代の改定、借地契約更新時の更新
料、建替え時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上、投資判断を行います。
＜借地権が設定された土地（底地）＞
・原則として、借地借家法第22条に定める定期借地権又は同法第23条に定める事業用定期借地権の設定されている土地のみを投資対象とします。
・借地権者の属性や賃料負担能力の有無等を慎重に検討し、借地契約期間満了後の収益確保の見通しも踏まえて総合的に投資判断を行います。
＜境界確定が未了の物件＞
・隣接地との境界確認が未了の物件については、隣接地の所有者との協議状況その他の従前の経緯、当該土地及び隣接地の所有者等を含む土地の利用状況、将来の紛争可能性、その他境界確認が未了であることに起因して当該建物に対する遵法性の観点等から考え得る検証を行い、これらの影響等について総合的に勘案し、運営への影響、リスクの程度を検証した上で適切と認める場合には、投資対象とします。
＜用益権が設定されている物件及び越境物が存在する物件＞
・第三者による地上権又は地役権等の用益権が設定されている不動産については、その内容や相手方を確認し、投資対象資産の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。
・隣接地からの越境物が存在する物件、又は隣接地への越境物が存在する物件については、越境物の内容や所有者の属性、経緯、覚書締結の有無等を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。
投資物件の取得にあたり、現物不動産の形態で取得するか、信託設定を行った上で信託受益権の形態で取得するかは、現所有者の意向、取得時の流通コスト、取得後の管理コスト等を総合的に勘案して判断します。
・レジデンス、ホテル及び物流施設については、1物件あたり3億円（取得価格ベース）とします。
・商業施設及び駐車場については、1物件あたり2億円（取得価格ベース）とします。
・オフィスについては、1物件あたり5億円（取得価格ベース）とします。
ただし、持分の追加取得や隣地買増し等の場合には、これらの基準は適用しません。
1物件取得後の取得価格総額に対する当該物件の取得価格の比率は、25％を上限とします。

「主要部分」とは、投資対象の延床面積合計において80％以上の延床面積を占めている部分をいいます。
「新耐震基準」とは、建築基準法施行令の一部を改正する政令（昭和55年政令第196号）による改正（1981年施行）後の建築基準法施行令（昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。）に基づく構造基準をいいます。以下同じです。
「既存不適格物件」とは、建築基準法第3条第2項の規定により、建築物の一部又は全部につき建築基準法令の一部又は全部の規定の適用を受けない建築物をいいます。

- 28 -

a. レジデンス
i.
投資エリア
地方都市を中心に、東京圏にも投資します。
ii.

投資基準
景気に左右されずに比較的安定した賃貸需要及び賃料水準が見込め、稼働率の安定性を望むことができ、かつ立地条件やエリアに見合った建物スペック、賃料設定に鑑みて、近隣競合物件との比較において競争力が維持できる物件に投資します。

iii.

投資対象
本投資法人は、以下のシングルタイプからファミリータイプまで幅広いレジデンスに投資します(注1)。
主たるテナント対象
住戸タイプ
立地
1戸当たりの専有面積
シングル
単身世帯
最寄駅（主要なバス停(注2)を35㎡未満含みます。以下同じです。）からの距離が徒歩10分以内を目途とします。ただし、大学等の教育施設への通学圏内等（自転車で10分以内(注3)）で安定的な稼働が確保できると見込まれる
立地はこれに限られません。
コンパクト
2人程度の世帯
最寄駅（主要なバス停を含みま35㎡以上50㎡未満
す。）からの距離が徒歩15分以内を目途とします。ただし、住ファミリー
3人以上の世帯
環境が良く、近隣にスーパーマ
50㎡以上
ーケット等の地域貢献型商業施設が所在する等、生活利便性の高い地域と見込まれる立地はこれに限られません。

(注1)
(注2)
(注3)

1戸当たりの専有面積に関して、35㎡未満、35㎡以上50㎡未満、50㎡以上の3つのレンジのうち、該当する戸数が最も多いレンジによって物件の住戸タイプを決定するものとします。
「主要なバス停」とは、終日にわたり定期的にバスが運行され、日常的に通勤・通学に利用されているバス停をいいます。
以下同じです。
自転車での所要時間は、分速250mの速さで移動した場合の時間（単位未満切上げ）で算出します。

- 29 -

b. 商業施設i.
投資エリア
地方を中心に、東京圏にも投資します。
ii.
(a)

投資基準
商圏分析によって評価された立地の物件について投資します。

(b)

地域貢献性（日常生活に必要な施設であり、地域住民の利便性に資するものであること）のほか、運用安定性及び資産性が望める物件に、立地条件、視認性、周辺競合状況等を鑑みて投資します。

(c)

主要テナントにおいては、原則として固定賃料での賃貸借契約に基づく安定した収益が見込め、地域住民の生活利便に繋がっている物件や、地域の生活に密着し、安定した購買需要が見込める物件に投資します。

iii.

投資対象
本投資法人は、シングルテナント及び複数テナントの幅広い商業施設に投資します。
地域貢献型商業施設

スペシャリティストア
ネイバーフッドショッピング リージョナルショッピング
（SS）
センター（NSC）
センター（RSC）
・スーパーマーケット
・家電量販店等の専門店
・多数の専門店（一般的に・複数の各種専門店を有す
ドラッグストア
は100テナント以上）をる中規模ショッピングセ
コンビニエンスストア
有する大規模ショッピン
ンター
グセンター
スポーツクラブ等の各種専門店を有する商業施
設
商圏分析による立地
1km商圏において商圏人口1万人
以上の人口集積度の高い立地

5km商圏において商圏人口5万人以上の人口集積度の高い立地

10km商圏において商圏人口20万人以上の人口集積度の高い立地

c. ホテルi.
投資エリア
地方に投資します。
ii.
(a)

投資基準
駅前、空港、観光地、ビジネス街、繁華街、ターミナル駅等の交通の要所付近等の宿泊需要が見込める立地の物件に投資します。

(b)

オペレーターの信用力及び運営状況を鑑みて、長期かつ固定賃料若しくは変動賃料(注)での賃貸借契約に基づく安定した収益を確保できる物件に投資します。

(注)

(c)

変動賃料部分は、原則として総賃料の30％を上限に設定できるものとします。かかる変動賃料は、取得の決定又は賃貸借契約の締結の直近1年間の売上高又はGOP（売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）を意味し、原則として、ホテルの売上高から、ホテル運営経費を控除した残額をいいます。以下同じです。）等を基に算出した額とします。ただし、稼働1年未満の物件は、想定売上高又は想定GOP等を基に算出した額とします。

景気下降局面においても相対的に安定的な収益力を確保することが可能な宿泊特化型ホテルに優先的に投資しますが、ホテル用不動産等の分散を図るため、収益の安定性に加え、当該ホテルのブランドについて高い認知度があることによる成長を期待することが可能なフルサービスホテルにも投資します。

- 30 -

iii.

投資対象
本投資法人は、以下の2つのタイプのホテルに投資します。
タイプ
定義
宿泊特化型ホテル
駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等（シェア型複合ホテル(注)を含みます。）の集客エリア、ターミナル駅等の交通の要所
付近等に位置した宿泊に特化したホテル（時間貸しスペースも備えたホテルも含みます。）
フルサービスホテル
駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、地方都市及び市街地郊外に位置し、宿泊施設に加え、レストラン等の料飲施設・設備、宴会・会議場等の付帯設備を備
えたホテル

(注)

「シェア型複合ホテル」とは、ホテルの空間や設備だけでなくホテルを利用する多様な人々のアイデアや知識、ライフスタ
イルや価値観をシェアする場を提供するホテルをいいます。以下同じです。

d. オフィス
i.
投資エリア
地方都市に投資します。
ii.
(a)

投資基準
本投資法人は下記の(a)から(c)の全てを満たすオフィスに投資します。
最寄駅から徒歩5分以内の立地、又はビジネス街に位置する立地(b)

企業集積度が高く、底堅いテナント需要があり、一定の流動性を有する物件(c)

Bクラス以上の物件（延床面積が500坪以上かつ基準階（2階以上の階で当該建物のうち標準的なフロア）専有面積が50坪以上を指します。）

タイプ（地方都市）
延床面積

基準階専有面積

Aクラス

2,000坪以上150坪以上Bクラス

500坪以上2,000坪未満

50坪以上150坪未満

e. 物流施設i.
投資エリア
地方を中心に、東京圏にも投資します。
ii.
(a)

投資基準
物流拠点（消費地・生産地への近接性やアクセス性、通勤利便性等）として評価された立地の物件について投資します。

(b)

標準的なスペックの建物（床荷重、天井高、柱間隔、空調照明設備等）施設であり、運用安定性及び資産性が望める物件に、立地条件、周辺競合状況等を鑑みて投資します。

(c)

主要テナントにおいては、賃貸借の状況・賃料水準・契約形態等を勘案し、安定した収益が見込め、テナントの定着性が見込める物件に投資します。

- 31 -

iii.

投資対象
本投資法人は、シングルテナント及び複数テナントの幅広い物流施設に投資します。
タイプ

BTS型
（ビルド・トゥ・スーツ型）

マルチテナント型

ラストワンマイル型

定義
将来的にテナントの入替えにも対応できるように、建物の一定の汎用性を確保しながら、特定のテナントの要望に応じて建設されたタイプの物流施設

様々な業種、複数のテナン
トにマッチする物流適地に立地しており、同地に最も適した規模・グレード・設
備を有する汎用性のある物
流施設

最終拠点からエンドユーザ
ーへの配送を目的とした物
流施設

f. 駐車場i.
投資エリア
地方に投資します。
ii.
(a)

投資基準
駅前、ビジネス街、繁華街に位置する立地の物件に投資します。

(b)

オペレーターの信用力及び運営状況を鑑みて、中長期にわたり安定した収益を確保でき、底堅い需要が見込める物件に投資します。

g.

底地
底地は、底地上の建物の用途に応じて上記のa.からf.までの分類をすることとします。底地への投資に際しては、土地賃貸借契約の内容や、テナント属性、土地としての資産価値、
ポートフォリオ全体に占める底地の割合(注)に留意して投資します。
(注)

底地の割合については、ポートフォリオ全体の資産規模に対し15％を上限とします。

- 32 -

(5)スポンサーの概要
本投資法人は、本投資法人の掲げる地方創生を実現するため、不動産開発及びバリューアップ
の分野で専門的な機能やノウハウを有するスポンサーの強みを積極的に活用することで、成長戦略の実現を図ります。
本投資法人のスポンサーであるマリモの概要及び強みは、以下のとおりです。
マリモは、設計事務所をルーツに持つ企業です。1990年に自社分譲マンションの販売を開始して以来、全国各地の地方主要都市を中心に事業を展開し、地方の不動産マーケット環境、エリア
特性、地域の社会・経済的状況、テナントのニーズ及び属性、訴求力のある物件の仕様・設備、
適切な賃料水準等に関する知識、経験を蓄積してきました。2008年のリーマンショック、2011年の東日本大震災等、近年は国内外の景気を揺さぶるトピックが多々あり、不動産業界全体は低迷を余儀なくされましたが、近年では不動産開発・分譲マンション事業を中心とした国内での不動産関連事業に加えて、海外での事業展開も積極的に行っています。
a.

マリモの概要
社名
代表
本社所在地
設立
展開エリア
売上高（単体）支店・営業所
認定事項

資本金
従業員数
事業内容（子会社の事業内
容を含みます。）

株式会社マリモ代表取締役社長 深川 真
広島県広島市西区庚午北一丁目17番23号
1970年9月1日
日本、中国
471億円（2021年7月末現在）
東京、甲信越、中部、関西、九州
一級建築士事務所 広島県知事20（1）第3489号
宅地建物取引業 国土交通大臣（5）第6032号
金融商品取引業 中国財務局長（金商）第47号
1億円（2021年7月末現在）
217名（2021年7月末現在）
分譲住宅の企画・開発・設計・監理・販売業務、不動産流動化事業、海外マンション分譲事業b.

マリモの事業概要
マリモが行う事業のうち、本投資法人に対するサポートに関連するものは、以下のとおりです。
i.

不動産開発事業・市街地再開発事業
不動産開発事業は、全国から取得した用地において、エリア・用途・賃料・販売価格等を検証し、その用地の持つ価値の最大化を図るべく、企画から開発、販売に至るまでを網羅する事業です。分譲マンションを中心に、賃貸マンション、店舗、ホテル等を開発対象としています。
市街地再開発事業は、その目的のとおり、市街地内の土地の合理化と健全な高度利用、そして都市機能の更新を図る事業です。
(注1)
(注2)

ii.

マリモが行う不動産開発事業・市街地再開発事業において対象となる物件のうち、分譲マンションは本投資法人の取得対象にはなりません。
マリモは、市街地再開発事業において、住宅部分の取得を行いますが、市街地再開発事業のプロジェクト全体を単独で行うものではなく、市街地再開発組合、コンサルティング会社、ゼネコン等とともにプロジェクトを推進します。

不動産流動化事業
資産価値の低下した中古のマンションやオフィス、商業施設を買い取り、エリア特性
やニーズに合わせて不動産のバリューアップを行うことによって当該不動産が本来持つ価値を向上させ、再生を行う事業です。

- 33 -

c.

マリモの地方での豊富な不動産開発実績
マリモは、同社の代表的なマンションブランド「ポレスター」の開発及び分譲、収益不動
産開発、市街地再開発事業に全国で参画し、「まち」の活性化に取り組んでいます。マリモ
は、地方を中心に厳選した不動産開発をすることで、相対的に高い利回りかつ安定的な収益の確保を目指しており、本投資法人は、マリモとスポンサーパイプライン・サポート契約を締結することで、①マリモの開発する収益不動産の優先的売買交渉権が付与されること、②
不動産開発ノウハウ及びバリューアップノウハウが提供されることに加え、③本投資法人からマリモへ売却した不動産が再開発され、マリモが当該不動産を売却する場合において、本投資法人に優先的売買交渉権が付与されるため、本投資法人は、マリモの不動産に関する多様なノウハウを最大限に享受し、安定的な成長を図ることができるものと考えています。
i.

不動産業者とのネットワークによる情報収集力
マリモグループ（マリモ及びその子会社をいいます。以下同じです。）は、これまでの不動産開発事業の実績により、各地の不動産業者と良好な情報ネットワークを構築しています。さらに、不動産流動化事業・不動産賃貸事業等、事業領域の拡大により、あらゆる規模・用途の不動産情報が入手可能となっています。

ii.

地域金融機関とのネットワークによる情報収集力・資金調達力
マリモグループは、これまでの事業実績から、地域金融機関との緊密なネットワークを構築できており、地域金融機関からの物件情報の提供・資金提供は、マリモグループの不動産取得においても優良物件の確保・事業化に貢献しています。

iii.

立地の見極め力
地方においては、マリモでは、自社の開発部門が各拠点におけるフットワークと見極
め力を活かして、事業を成功へと導いています。

d.

マリモの地方創生への取組み―市街地再開発事業の推進―
マリモは地方での開発・販売ノウハウを強みとして、専門部署を設けて市街地再開発事業に積極的に取り組んでいます。市街地再開発事業を通して、課題を抱えた区域の権利者が主体的にまちづくりを推進することで、防犯性の向上、住・商・業及び公共施設の整備が実現されることが期待され、地方の都市に再び活況を取り戻す大きな力となると考えられます。
そして、再開発物件の住宅部分の分譲・販売をマリモが推進し、本投資法人がマリモの市
街地再開発事業において開発される商業施設、レジデンス、オフィス、ホテル等を保有することによるマリモと本投資法人のシナジー効果により、地方の都市での市街地再開発が促進され、コンパクトシティ形成(注)の一翼を担うことも可能となるものと本投資法人は考えて
います。
(注)

「コンパクトシティ形成」とは、都市の中心部に居住と各種機能を集約させた人口集積が高密度なまちを形成することを
いいます。

e.

マリモの収益不動産事業実績
マリモは、長年分譲マンション事業にて培ってきた経験、多彩なノウハウを活用して、住宅に限定することなく、地域別・用途別のさまざまなニーズに合致した収益不動産の開発、運営、バリューアップを行っています。その中核事業となる賃貸マンションブランドの推進の一つの実績である賃貸マンションシリーズ「アルティザ（ArtizA）」は、快適に住まうためのレジデンスをテーマとした物件であり、本投資法人は上場時（2016年8月1日）、第1回公募増資時（2018年1月23日）、追加物件取得時（2017年6月1日、2019年1月4日及び2021年2月26日）、第2回公募増資時（2020年1月21日）に係るシリーズの一部を取得しました。

f.

物件価値の向上の追求
マリモは、不動産流動化事業の一環として、資産価値の低下した不動産について、エリア
特性、ニーズ等に合わせたリノベーションを行うことで不動産が本来持つ価値を向上させる事業に取り組んでいます。本投資法人は、マリモが当該事業で培ったバリューアップノウハ
ウを活用し、物件価値の向上を追求します。

- 34 -

g.

マリモの総合力i.
多彩なノウハウを活かしたマリモの総合力
マリモは、上述した豊富な不動産開発事業・不動産流動化事業の実績を通じて、地方の不動産マーケットに関する「情報収集・分析ノウハウ」、「不動産開発ノウハウ」及び「バリューアップノウハウ」を培っており、マリモの総合力を高めています。
(a)

情報収集・分析ノウハウ
全国各地から集まる年間1万件(注)を超える多種多様な不動産情報を収集し、地方での不動産投資・運用業務を熟知した経験豊富なメンバーによる深い知見、立地の評価、需給バランスの調査、建物の仕様・構造・設備等、様々な要素を検討し、投資対象不動産の競争力やポテンシャルを分析します。
(注)

マリモの不動産情報システムに情報を入手するたびに登録された件数の総数です。一部異なる情報提供者から同一の物件の情報を入手した等の理由により、同一不動産が重複して登録されることもありますが、かかる重複については調整を行っていないため、実際に情報を入手した不動産の数はこれより少なくなります。以下、全国各地から集まる不動産情報について同じです。

(b) 不動産開発ノウハウ(i) 企画力
同業他社が事業イメージを持ちにくい地方に関して、全国各地から集まる多種多様な不動産情報について、マリモは、長年の業務を通じて蓄積された経験に基づき、その不動産の潜在価値を最大限に活かし、ポテンシャルを引き出すことのできる様々な企画を立案します。
(ii) テナント誘致力
マリモは、長年の業務を通じて構築した全国各地の地場の不動産会社とのリレー
ションにより、多種多様な業界のテナントへのリーシングアプローチが可能であり、対象不動産のエリアや物件特性に合わせたテナント誘致を行います。
(iii) 開発力
マリモのルーツは、設計会社です。社内にて度重なる議論を経て作成された企画書に基づき、プランの精査、コスト検証等を重ね、徹底した監理を行い、プロジェ
クトを完遂します。
(c)

バリューアップノウハウ
全国のマンション設計実績を通じて培った、その地域や立地、不動産特性に応じたリノベーション工事（専有部分及び共用部分）を企画、実行することにより稼働率の上昇や賃料の上昇に繋げる等不動産の価値向上を実現し、物件のポテンシャルを引き出します。
本投資法人は、このようなマリモの3つのノウハウを活用することによって、主に地方に所在する不動産に対する投資機会の拡大及び高稼働率で相対的に高い投資利回りの確保を追求し、投資主価値の中長期にわたる向上を目指します。また、このような投資を通じて、本投資法人は、政府が創生総合戦略において掲げる政策の一つである「人口減少等を踏まえた既存ストックのマネジメント(注)強化」に従い、既存建築ストックの活用を通じて環境にも配慮した、社会的意義のある事業活動を行うことができると考えています。
(注)

ii.

「既存ストックのマネジメント」とは、既存の建築物（ストック）を有効に活用し、長寿命化を図る体系的な手法のことをいいます。

マリモの総合力を示す地方創生事例
マリモは、企業社宅跡地や工場跡地等地方中心部に所在する広大な遊休地を取得し、分譲マンションの建設や商業施設の誘致等を通じて、閑散としていた「まち」に活気を取り戻す複合開発を手がけてきました。中心部に定住する人が増え、働く場所が生まれ、地域経済が活発化することにより「まちの活性化」やコンパクトシティ化に貢献していると考えられます。

- 35 -

(注)(6)

本書の日付現在、上記の物件について本投資法人が取得する予定はありません。

外部成長戦略～スポンサーサポートを活用したパイプラインの確保
本投資法人は、スポンサー及びサポート会社の豊富な物件ネットワーク、物件情報取得力、開発力、ウェアハウジング機能等並びに本資産運用会社の役職員が不動産業界において培ってきたネットワークに基づき入手する物件情報、保有物件のテナントとの良好な関係の維持に基づき入手する物件情報を、本投資法人の着実な外部成長に最大限に活用していく方針です。

(イ)

全国6拠点のマリモとの連携
本投資法人は、全国6拠点のマリモの不動産開発ノウハウ、情報収集・分析ノウハウを、本投資法人の外部成長のパイプラインとして活用します。

(ロ)

優先的売買交渉権やスポンサーのウェアハウジング機能の活用
本投資法人は、本書の日付現在、マリモとのスポンサーパイプライン・サポート契約に基づき、同社の賃貸マンションシリーズ「アルティザ（ArtizA）」や、同社の市街地再開発事業により開発される商業施設等、同社が保有・開発する物件の優先的売買交渉権の付与やウェアハ
ウジング機能の提供を受けることができます。
本書の日付現在、マリモが開発し、本投資法人が優先的売買交渉権を有している物件はあり
ません。

a.

本投資法人が優先的売買交渉権を有するスポンサー開発物件
本投資法人は、スポンサーパイプライン・サポート契約に基づき、前記「(5) スポンサーの概要」に記載されたマリモの開発実績を外部成長に利用することができると判断しています。

b.

マリモからの国内収益不動産に係る優先的売買交渉権の付与
本投資法人は、本書の日付現在、マリモとのスポンサーパイプライン・サポート契約に基づき、同社が外部から取得した国内収益不動産を同社が売却しようとするときは、優先的売買交渉権の付与を受けることができます。
本投資法人は、不動産を取得するにあたり、収益不動産を外部から取得してきたマリモの実績を利用することができるため、同社のかかる実績は、本投資法人の外部成長に貢献していくと判断しています。
本書の日付現在、マリモが外部から取得し、本投資法人が優先的売買交渉権を有している物件はありません。

- 36 -

c.

マリモからの市街地再開発事業により開発される商業施設等に係る優先的売買交渉権の付
与本投資法人は、本書の日付現在、マリモとのスポンサーパイプライン・サポート契約に基づき、同社の市街地再開発事業により開発される商業施設等の優先的売買交渉権の付与を受けることができる地位にあります(注)。
スポンサーであるマリモは、今日まで全国の地方主要都市において市街地再開発案件に携わってきました。低層階に商業施設のある複合型マンションの再開発案件等が多いことから、本投資法人は、マリモを、市街地再開発による優良物件を取得できる有力な取得先として位置付けることができると考えています。
また、テナント誘致等に関しても、行政サービス・子育て支援サービス等自治体と一体になって取り組むことで、その地域のコミュニティを形成し、人が自然と集まる商業施設の実現が可能となります。そして最終的には、本投資法人が広く資本市場から調達した資金が、地域住民にとって欠かせない施設の提供と、コミュニティの形成に役立つこととなり、その地域の地方創生に貢献していくと考えています。
(注)

本書の日付現在、マリモの市街地再開発事業により開発される商業施設等で優先的売買交渉権の付与を本投資法人が受けている物件はありません。

＜市街地再開発のイメージ＞(注)

マリモが市街地再開発事業を行い、かかる事業により開発された物件を本投資法人が取得する場合のイメージを記載したものであり、実際とは異なる場合があります。本投資法人による商業施設、レジデンスの取得を保証するものではなく、また、上記とは異なる形態で市街地再開発が行われる場合があります。

d.

マリモの全国にわたるネットワークを活かした物件情報取得力の活用
本投資法人はマリモが有する全国の情報ルートから、継続的に物件情報の取得機会を確保
し、継続的な外部成長を目指します。

(ハ)

地域に根付いたサポート会社（地域金融機関等）の活用
本投資法人は、サポート会社である各地の地域金融機関等をはじめとした幅広いネットワー
クにて、物件情報提供を主体としたサポート協定を締結しており、同契約に基づき各地の地域金融機関等が提供可能な物件情報を取得することができます。本投資法人は、当該物件情報提供支援を活用して取得した情報を元に、各地の優良物件を選別・取得します。

(ニ)

本資産運用会社独自のパイプライン
本資産運用会社は、不動産マーケットを熟知した役職員が有するネットワークに基づく全国の物件情報の取得及び保有物件のテナントとの良好な関係の維持に基づく物件情報の取得をすることができる独自のパイプラインを構築しています。本投資法人は、マリモグループからの物件取得のみならず、全国各地のネットワークに基づき、地主や商業テナントへのダイレクトアプローチ（直接的な営業活動）を通じた物件情報の取得、物件取得を目指します。

- 37 -

(7)内部成長戦略
本投資法人は、適切な保有資産のマネジメントを通して、収益の安定性と収益力の向上を目指すとともに、地域コミュニティの活性化に向けた取組みを行うことで、中長期的な資産価値の向上を目指します。
(イ) スポンサーサポートを活用した適切な保有資産のマネジメント
本投資法人は、スポンサーであるマリモからの下記の内部成長に係る各種サポートを活用
した適切な保有資産のマネジメントを通じて、安定的な収益の確保を目指します。
a.

PM業務等の提供
本投資法人が取得を検討又は保有する物件につき、本資産運用会社とスポンサーであるマ
リモは、資産運用業務及びPM業務の一体的な推進を行い、収益の安定化と向上を図ります。

b.

リーシングサポートの提供
本投資法人が取得を検討又は保有する物件につき、本投資法人が稼働率を中長期的に安定させることを目的として、本資産運用会社から要請があった場合、マリモは、媒介、管理等のサポートを提供します。原則としては、6拠点で全国をカバーするマリモをPM会社として、リレーションを有する各地域の不動産会社及び管理会社と協働し、地域ごとの特色を踏まえたテナントリーシングにより、本投資法人のリーシング活動が支援されると本投資法人は考
えます。

c.

保有資産の再生サポートの提供
本投資法人が保有資産の中に、改修・改装工事等が必要なものがある場合、マリモは、当
該改修・改装工事等に対して適切なアドバイスを提供します。

d.

人材確保支援の提供
本資産運用会社から要請があった場合、マリモは、適切な人材の提供に最大限協力することで本投資法人の資産の安定運用をサポートします。

(ロ)

資産価値の向上の追求
本投資法人は、本資産運用会社とマリモによるアセットマネジメント業務及びPM業務（本書の日付現在、信託受託者は本投資法人の保有資産の全てについてマリモとPM契約を締結しています。）の一体的な推進を通じて資産価値及び収益力の向上を図り、ひいては収益の安定化を目指します。また、マリモは、各地域の支店を通じて当該地域のPM業者と幅広い取引実績を有し、かかる取引において得られた信頼と実績のあるPM業者をサブプロパティ・マネージャーに選任することで、個別テナントとの連携を密にし、テナントニーズを反映したき
め細かい対応を行いながらリーシング等の安定稼働に向けた助言を受けることが可能です。
また、本投資法人は、本投資法人のスポンサーであるマリモのリノベーションノウハウ及びバリューアップノウハウを活用し、物件価値の向上を追求します。なお、マリモのリノベ
ーション・バリューアップ実績の一例については、以下をご参照ください。

- 38 -

＜内部成長戦略における基本方針＞(注)

アルティザ博多駅南は、本譲渡資産として、2021年12月22日付で当該物件の不動産信託受益権の準共有持分50％が譲渡済みであり、2022年1月26日付で当該物件の不動産信託受益権の準共有持分50％も譲渡される予定です。

- 39 -

(8) 財務戦略① 財務状況
(イ)

本書の日付現在又は本取組み後の主要な財務指標
本投資法人の本書の日付現在又は本取組み後の主要な財務指標、総資産LTV（借入金額と投資法人債発行残高の合計額を総資産額で除して得られる割合をいいます。以下同じです。）の推移、借入先の分散状況及び返済期限の分散状況は以下のとおりです。

＜財務指標（本取組み後）＞(注)

本取組み後の「有利子負債残高（上限）」及び「長期負債比率」とは、以下の計算式より求められる数値をいいます。
有利子負債残高（上限）＝本書の日付現在の借入れの残高＋新規借入れの予定額（上限）
長期負債比率＝（本書の日付現在の各借入れのうち長期借入れ（*）であるものの残高＋新規借入れのうち長期借入れ（*）であるものの借入予定額（上限））÷（本書の日付現在の借入れの残高＋新規借入れの借入予定額（上限）－新規
借入れの借入予定額のうち本第三者割当の払込金額を原資として返済を予定している借入予定額（上限））（*） 「長期借入れ」とは、借入実行日から元本返済期日までの期間が1年超の借入れをいい、残存期間が1年以内となっているものも含みます。
なお、新規借入れについては、アレンジャーが金融機関から検討結果通知書を受領していますが、本書の日付現在、金銭
消費貸借契約は締結していません。したがって実際に借入れが行われることは保証されているわけではありません。本取
組み後の有利子負債残高及び長期負債比率は変動する可能性があります。

＜借入先の分散状況（本書の日付現在）＞(注)

借入先の金融機関名は略称を使用しています。

- 40 -

＜総資産LTVの推移＞(注)

本取組み後の「総資産LTV」とは、以下の計算式より求められる数値をいいます。
総資産LTV＝（本書の日付現在の有利子負債残高＋新規借入れの借入予定額（上限））÷（第10期末時点の総資産額＋本譲渡資産の譲渡益＋2021年8月2日付で借り入れた長期借入金－同日付で実施した借入金の期限前弁済額－第11期に実施した借入金の約定元本一部弁済額＋新規借入れの借入予定額（上限）＋本募集の払込金額の見込額－第10期末時点の本譲渡
資産の敷金＋取得予定資産の敷金）
なお、新規借入れについては、本書の日付現在、アレンジャーが金融機関から検討結果通知書を受領していますが、金銭
消費貸借契約は締結していません。したがって実際に借入れが行われることは保証されているわけではありません。
また、本募集の払込金額の見込額は、一般募集における発行価額の総額4,837,000,000円（2021年12月17日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額）と、本第三者割当における発行価額の総額の上限241,000,000円（2021年12月17日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額）を用いています。実際の発行価額及び本第三者割当の申込口数に伴い、実際の本募集の払込金額は変動する可能性があり、本取組み後の総資産LTVも変動する可能性があります。

＜返済期限の分散状況（本書の日付現在）＞(ロ)

新規借入れの予定（本取組み後）
本投資法人は、取得予定資産の取得資金及びその付帯費用の一部に充当することを目的として、2022年1月19日を借入実行日として、以下の新規借入れを行う予定です。ただし、当該新規借入れは、下記「借入先」欄記載の金融機関の合理的に満足する様式及び内容による関連する諸契約の締結、当該契約に記載される融資実行に係る前提条件が全て充足されること、並びに当該金融機関において関連する諸契約の条件及び内容について最終的な機関決定が得られること等を条件とします。

- 41 -

区分
(注1)

借入先

借入金額
変動・
（上限）
固定の
（百万円）
区分
(注2)

借入
予定日

長期
借入金

株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団

2022年
1月19日

4,970

変動

短期
借入金

株式会社三井住友銀行

2022年
1月19日

230

変動

(注1)

利率
（％）
(注3)
基準金利
(注4)
＋0.80％
又は基準金利(注4)＋0.90％
(注5)
基準金利
(注4)
＋0.20％

返済期日

返済
方法

摘要

2027年
1月19日
又は
2028年
1月19日
(注6)

期限
一括
弁済

無担保
無保証

2023年
1月19日

期限
一括
弁済

無担保
無保証

「短期借入金」とは、借入実行日から元本返済期日までの期間が1年以内の借入れをいい、「長期借入金」とは、借入実行日から元本返済期日までの期間が1年超の借入れをいいます。以下同じです。
本書の日付現在における借入予定額であり、一般募集における発行価額の総額等を勘案の上、最終的な借入金額は借入実行の時
点までに変更される可能性があります。
借入先に支払われる融資手数料等は含まれません。以下同じです。
各利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払期日（ただし、第1回の利息計算期間については借入実行日）の2営業日前の時点における1か月又は3か月の全銀協日本円TIBORとなります。なお、1か月又は3か月の全銀協日本円TIBOR
が0％を下回る場合には、基準金利は0％とします。
借入金額（上限）の一部の利率は基準金利＋0.80％、残部の利率は基準金利＋0.90％となることを見込んでいます。
借入金額（上限）の一部の返済期日は2027年1月19日、残部の返済期日は2028年1月19日となることを見込んでいます。

(注2)
(注3)
(注4)

(注5)
(注6)

② 利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）
(イ)

基本方針
本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、キャッシュマネジメント方針の一環として、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し（本②の説明においては一時差異等調整
引当額を含みません。））（以下、本②において「利益超過分配」といいます。）を行う場
合があります。
利益超過分配(注)は、後記「(ハ) 利益超過分配の実施方法」に記載のとおり、本投資法人の計算期間ごとにその時点における諸般の事情を総合的に考慮した上で実施の是非を判断するものであることから、毎期又は数期にわたって継続的に実施することを予定するものではありませんが、結果的に一定の期間、複数期にわたり連続して実施される可能性があります。また、利益超過分配を実施した場合、当該金額は、出資の払戻しとして、出資総額又は出資剰余金の額から控除されることとなります。
(注)

(ロ)

利益超過分配は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断により行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。

利益超過分配を行う場合がある背景
本投資法人の主な投資対象となる地方に所在する不動産は、東京圏に所在する不動産と比較して土地の価格が相対的に安価であるため、資産全体に占める建物割合が相対的に高くなり、結果として高い減価償却費を計上できる傾向があります。他方で、本投資法人の保有資
産の現状等に鑑みて、計算期間ごとに見込まれる減価償却費として計上される金額に対して、実際に必要となる資本的支出は低額にとどまることが予想され、また、将来の資本的支出の金額の予測可能性は高く、実際の金額との差異も大きくはならないものと考えています。当面は、この割合が大きく変動する予定もなく、物件を取得するごとに内部留保が蓄積されることを想定しています。
このように、地方に所在する不動産を中心としつつ、商業施設、オフィス及びホテルを含む本投資法人のポートフォリオの特性等を考慮し、修繕費や資本的支出の計画に影響を及ぼさず、資産の競争力の維持・向上に向けた適切な対応が可能であり、かつ、資金需要（資産の新規取得、保有資産の維持・向上に向けて必要となる資本的支出等、本投資法人の運転資金、債務の返済及び分配金の支払等）に対応するため、融資枠等の設定状況を勘案の上、本投資法人が妥当と考える現預金を留保していることを前提として、資金効率の向上を実現するキャッシュマネジメントの手段の一つとして、その実施が最適と考えられる場合には利益- 42 -

超過分配を実施することが、投資主価値を最大化するものと考えています。
(ハ)

利益超過分配の実施方法
本投資法人がキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施する場合には、具体的には、以下のとおり実施の可否及び金額を決定します。
本投資法人は、計算期間の期末時点において保有する不動産等の鑑定評価額の合計が、当該計算期間の不動産等の帳簿価格合計と当該計算期間の次期の資本的支出予定額（資本的支出のための積立金の総額をいいます。）の合計を上回る場合に限り、利益超過分配を行います。ただし、経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を勘案し、利益超過分配を行わない場合もあります（規約第25条第2項第2号）。
利益超過分配を行う場合には、投信協会の諸規則に定める金額を上限とし、かつ、減価償
却費の30％に相当する金額を限度とします（規約第25条第2項第2号）。当該計算期間における実際の利益超過分配金の額は、修繕費や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当等の他の選択肢についても検討し、修繕費や資本的支出の計画に影響を及
ぼさず、かつ、資金需要（資産の新規取得、保有資産の維持・向上に向けて必要となる資本的支出等、本投資法人の運転資金、債務の返済及び分配金の支払等）に対応するため、融資枠等の設定状況を勘案の上、本投資法人が妥当と考える現預金を留保し、財務状態に悪影響を及ぼさない範囲で、本投資法人が計算期間ごとに決定する額とします(注1)。実際の分配金額については、金融環境や不動産投資信託市場の状況等も勘案して決定することになります
が、ペイアウトレシオ(注2)を参考指標とし、ペイアウトレシオが75％を上回ることのない範囲の金額とします。
なお、本資産運用会社において、利益超過分配案は、まず財務管理部が、投資部、資産運用部に翌期以降の投資計画、修繕計画等について意見聴取した上で、利益超過分配案を起案
し、投資運用委員会に上程され、主として本投資法人に与える財務リスクを含めた本投資法
人の分配戦略及び修繕費や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当等の他の選択肢の適否の観点から審議及び決議されます。投資運用委員会で承認の決議がされた後、取締役会に上程され、審議及び承認の決議がされることにより策定されます。策定された利益超過分配案は、本投資法人の役員会の承認を受けて実施されるものとします。
(注1)
(注2)

投信協会の規則においては、クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益超過分配を行うことが可能とされています。
「ペイアウトレシオ」とは、当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配を含む分配金総額の割合をいいます。以下同じです。

(ニ)

利益を超える金銭の分配の方針に係る開示方針
利益の範囲内で行う金銭の分配と利益超過分配の開示は、以下のとおり行うものとします。
i.
利益超過分配を実施する考え方について、キャッシュマネジメント上の判断根拠、実施の可否及び金額決定に至るプロセス等を明記し、過去の決算データ、建物状況評価報告書等に基づいた客観的な根拠を併せて示した上で有価証券届出書、有価証券報告書及び目論見書において記載するとともに、本投資法人のホームページにおいても開示を行います。その際、利益超過分配である旨が分かりやすいよう、イメージ図を用いる等、平易な表現を行うよう努めます。
ii.
資産運用報告において、分配される金銭が利益の範囲内で行う金銭の分配ではなく、利益超過分配である旨を明示します。また、当該利益超過分配の水準の妥当性等について、本投資法人の財務状況等に基づく客観的な根拠を示した上で、資産運用報告の該当箇所に注記等を行います。
iii. 資産管理計画に定める長期修繕計画に影響を与えないよう配慮した根拠を示した上で、資産管理計画及び資産運用報告の該当箇所に注記等を行います。
iv.
利益超過分配の実施の制約となる本投資法人の規則・ルール等についても有価証券届出書、有価証券報告書及び目論見書において記載するとともに、本投資法人のホームページ
においても開示を行います。
v.
東京証券取引所の規則に従って適時開示等として実施する業績予想に関する開示において、利益超過分配の実施の可否及び金額の見直しを持つに至った根拠となる事項等（開示以前に行われた、当該計算期間に係る外部経済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状
況等の見通しの内容、並びに、これらを総合的に勘案した結果としてのキャッシュマネジ- 43 -

メントの方針及び減価償却費相当額に対する割合の決定内容等をいいます。また、これらの開示以後、修正が生じた場合においてはその内容等を含みます。）についても記載します。
＜利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）＞（イメージ図）(注)

上記はあくまでイメージであり、純資産の部に対する利益超過分配の比率等を示すものではありません。実際には、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等により、利益超過分配の額は変動し、又は利益超過分配が行われない可能性もあります。

- 44 -

＜利益超過分配の決定フロー＞- 45 -

(9)ESGに関する取組み
本投資法人及 び 本資産運用会社 は 、 環境 （Environment） ・ 社会 （Social） ・ ガバナンス（Governance）（以下総称して「ESG」といいます。）に配慮した企業活動を行うことが、本投資法人の基本方針である安定的な収益の確保及び資産価値の向上に資すると考えています。

① 本投資法人の取組み(イ)

環境への取組み本投資法人は、一部の保有資産においてLED照明や電子ブレーカーの設置、看板のLED化等の取組みを行っています。このように、効率的なエネルギー利用を推進するとともに、省エ
ネルギーを通じたCO2排出削減の取組みを推進することで、環境負荷の低減も貢献しています。

(ロ)

社会への取組み本投資法人は、一部の保有資産ではシェアサイクルやカーシェアを設置することにより社
会生活上の利便性の向上に向けた取組みを行っており、一部の保有資産ではAED等の医療機器を提供することにより人命救助活動の補助等を行っています。かかる取組みにより、保有資産の運用を通じて、社会に貢献しています。

(ハ)a.

ガバナンスへの取組み
資産の取得及び譲渡に係る利害関係人等との取引における意思決定フロー
本投資法人は、資産の取得及び譲渡が利害関係人等との取引になる場合には、参照有価証
券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構」で述べたとおり慎重な意思決定フローを採用しています。
本資産運用会社が利害関係人等と資産の取得及び譲渡取引を行う場合には、本資産運用会社が定める「利害関係人等取引規程」及び「職務権限規程」の定めるところにより、事前に、外部専門家を含めたコンプライアンス委員会及び投資運用委員会による審議と、全会一致での承認を必要としています。
なお、各委員会の外部専門家には、弁護士又は公認会計士、不動産鑑定士の資格を有するものであって十分な能力を有すると認められる者を選任しており、加えて投資法人役員会による監視機能を確保した透明性の高い意思決定フローになっています。

b.

マリモによる本投資法人への出資（スポンサーのセイムボートコミットメント）
マリモは、本書の日付現在において発行済投資口の総口数の約10.5％を保有しています。
一般募集において引受人であるＳＭＢＣ日興証券株式会社は、本投資法人が指定する販売先として、マリモに対して、835口を割り当てる予定であり、これを前提とすると、本取組み後において、マリモは、発行済投資口総数の8.8％(注)にあたる16,866口を保有する予定です。
本投資法人は、マリモが本投資法人に出資し、本投資法人の投資主と利益を共有することで、本投資法人の投資主価値の向上に繋がると考えています。
(注)

本第三者割当による発行投資口の全部が発行されることを前提としています。

- 46 -

② 本資産運用会社の取り組み
本資産運用会社は、従業員が働きやすい環境を整備し、従業員の満足度を向上させることを通じて従業員の作業効率等が上がり、ひいては本投資法人の資産運用の安定性向上や資産価値の向上につながると考えています。本資産運用会社における従業員支援等の概要は以下のとおりです。
■感染予防対策－新型コロナウイルス感染症の予防対策の為の取組みを実施
・緊急事態宣言の内容に応じたテレワークや時差勤務の実施
・面談や会議をオンライン会議へ切り替え（office365の導入）
・体温測定、手指消毒液の設置■福利厚生制度－福利厚生制度を設け従業員の満足度向上の為の取組みを実施
・出産、育児、介護休暇制度
・リフレッシュ休暇制度
・育児、介護短縮勤務制度
・健康診断の負担補助制度
・資格取得支援制度■人材教育研修－資格取得支援制度を設定し、社員のスキル向上、専門性の維持向上の為の取組みを実施
・月1回の研修会の実施（テーマ：個人情報保護、ハラスメント防止等）
・弁護士による年2回のコンプライアンス研修の実施- 47 -

2

本取組み後のポートフォリオの状況(1) 取得予定資産並びに2021年12月期譲渡済資産及び譲渡予定資産の概要
本投資法人は、本募集の対象となる投資口の発行により調達した資金及び新規借入金により、取得予定資産を取得することを予定しています。また、本投資法人は、2021年12月期（第11期）にアルティザ博多駅南（第11期譲渡分）を売却し、2022年6月期（第12期）にアルティザ博多駅南（第12期譲渡分）の売却を予定しています。
本投資法人は、取得予定資産について、2022年1月4日付で、各取得予定資産（アルティザ倉敷、光明池アクト及びビッグ・ビー東宿郷を除きます。）に係る現受益者又は所有者（以下、アルティザ倉敷、光明池アクト及びビッグ・ビー東宿郷の現受益者又は所有者と併せて「売主」といいます。）との間で、売買代金の調達を目的として買主が発行する募集投資口の全ての払込金額の支払及び買主に対する売買代金の調達を目的とする貸付の実行により、買主が売買代金の資金調達を完了すること等を売買代金支払の前提条件とする信託受益権売買契約（以下「本件売買契約①」といいます。）並びにアルティザ倉敷、光明池アクト及びビッグ・ビー東宿郷に係る現所有者又は現受益者及び当該現所有者又は現受益者と同物件に係る信託受益権を譲り受ける旨の2021年9月16日付、同年11月30日付及び同年10月26日付信託受益権売買契約（以下「本件原売買契約」といいます。）を締結した譲受人との間で、2022年1月4日付で、本件原売買契約の買主としての地位及びこれに基づく権利義務を本投資法人に移転する旨の地位譲渡契約（以下「本件地位譲渡契約」といい、本件地位譲渡契約と本件原売買契約とを併せて、「本件売買契約②」といい、本件売買契約②と本件売買契約①とを併せて「本件売買契約」といいます。）を締結しています。スターシップ神戸学園都市に係る本件売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等
向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等(注)に該当します。
本件売買契約①においては、売主又は本投資法人のいずれかが本件売買契約上の債務を履行せず、又は、本件売買契約に定める売主の表明保証事項若しくは本投資法人の表明保証事項につき重大な違反が判明し、かつ、本件売買契約の目的を達成することができない場合に、催告の上契約の解除ができます。本件原売買契約においては、売主又は買主のいずれかが本件売買契約上の債務を履行せず、又は、本件売買契約に定める売主の表明保証事項若しくは本投資法人の表明保証事項につき重大な違反が判明し、かつ、本件売買契約の目的を達成することができない場合（ただし、アルティザ倉敷については本件原売買契約に定める合意事項の違反又は表明保証事項の違反があった場合）に、催告の上契約の解除ができます。
ただし、本件売買契約①においては、本投資法人が売買代金の資金調達を完了すること等が売買代金支払の前提条件とされており、かかる条件が成就しない場合には、本投資法人は、違約金を負担することなく本件売買契約①を解除できるものとされています。また、本件地位譲渡契約においては、(i)本投資法人は、本件原売買契約に基づく売買代金相当額の資金を新投資口の発行又は借入により調達できない場合、売買実行日の5営業日前まで（同日を含みます。）に、本件原売買契約の売主、本件地位譲渡契約の他の当事者及び関連する信託受益権に関する信託受託者に対する書面による通知により、本件地位譲渡契約を解除することができるものとされ、かつ、(ii)かかる解除が行われた後は、本投資法人が本件売買契約②に基づく一切の義務から免れるものとされています。したがって、本募集又は資金の借入れ等が完了できずに本件売買契約上の代金支払義務を履行できない場合においても、当該履行できないことにより違約金を支払うことにはならないため、本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと考えています。
なお、アルティザ北通町、スターシップ神戸学園都市及びアルティザ水戸泉町の売主は、いずれも本資産運用会社の自主ルールである利害関係人等取引規程に定める利害関係人等に該当し、アルティザ倉敷、光明池アクト及びビッグ・ビー東宿郷についても本件地位譲渡契約を締結した買主が利害関係人等に該当することから、本資産運用会社は、利害関係人等取引規程その他の社内規程に基づき、必要な審議及び決議を経ています。本資産運用会社の自主ルールである利害関係人等取引規程については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 利害関係人等取引規程」をご参照ください。
(注)

先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。

- 48 -

①

取得予定資産の概要
取得予定資産の物件名称、取得予定価格、投資比率、不動産鑑定評価額、対不動産鑑定評価
額、売主及び取得予定年月日は、以下のとおりです。

分
類

オ
フ
ィ
ス

(注1)
(注2)
(注3)
(注4)
(注5)
(注6)
(注7)

対不動産
鑑定
評価額
（％）
(注4)

売主

取得予定
年月日
(注5)

物件名称

Rp-13

アルティザ北通町

780

8.1

856

91.1

株式会社マリモ

2022年1月19日

982

10.2

1,230

79.8

株式会社マリモ

2022年4月1日

609

6.3

707

86.1

株式会社マリモ

2022年1月19日

Rp-15

スターシップ
神戸学園都市
アルティザ
水戸泉町

Rp-16

アルティザ小倉

1,849

19.3

1,970

93.8

芙蓉総合リース
株式会社

2022年1月19日

Rp-17

アルティザ倉敷

590

6.1

612

96.4

非開示(注6)2022年1月19日

4,810

50.1

5,375

89.4

－

－

2,040

21.3

2,340

87.1

非開示(注6)2022年1月19日

2,040

21.3

2,340

87.1

－

－

小計／平均(注7)
商
業
施
設

不動産
鑑定
評価額
（百万円）
(注3)

物件
番号

Rp-14
レ
ジ
デ
ン
ス

投資
比率
（％）
(注2)

取得予定
価格
（百万円）
(注1)

Cp-13

光明池アクト
小計／平均

Op-03

ビッグ・ビー
東宿郷

1,750

18.2

1,990

87.9

株式会社都市開発

2022年1月19日

Op-04

池下ＥＳビル

1,000

10.4

1,150

86.9

非開示(注6)2022年1月19日

小計／平均

2,750

28.6

3,140

87.5

－

－

合計／平均(注7)

9,600

100.0

10,85588.4－－「取得予定価格」は、本件売買契約に記載された各物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
「投資比率」は、取得予定価格の合計に占める各物件の取得予定価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
各物件の鑑定評価については、日本ヴァリュアーズ株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所に委託しており、2021年8月31日、2021年9月
30日、2021年11月1日又は2021年12月1日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。
「対不動産鑑定評価額」とは、各物件の取得予定価格を不動産鑑定評価額で除した値をいい、小数第2位を切り捨てて記載しています。
なお、小計欄又は合計欄には、取得予定価格の小計又は合計を不動産鑑定評価額の小計又は合計で除した値を記載しています。
「取得予定年月日」は、本書の日付現在、上表記載のとおりですが、本募集の払込期日又は今後行う借入れの実行日が決定した際に、数日程度繰り下げられることがあります。以下同じです。
売主の承諾が得られていないため、非開示としています。
「スターシップ神戸学園都市」が取得できない場合、レジデンスの取得予定価格小計は3,828百万円、投資比率小計は44.4％、不動産鑑
定評価額小計 は4,145百万円、対不動産鑑定評価額小計平均 は92.3％、取得予定価格合計 は8,618百万円、不動産鑑定評価額合計 は9,625百万円、対不動産鑑定評価額合計平均は89.5％となります。

- 49 -

②

2021年12月期譲渡済資産の概要
2021年12月期譲渡済資産の物件名称、譲渡価格、所在地、不動産鑑定評価額、対不動産鑑定
評価額、譲渡先及び譲渡年月日は、以下のとおりです。

分
類

物件
番号

物件名称

譲渡価格
（百万円）
(注1)

レ
ジ
デ
ン
ス

Rp-04

アルティザ
博多駅南
（第11期譲渡分）

350

(注1)
(注2)
(注3)
(注4)

所在地

不動産
鑑定
評価額
（百万円）
(注2)

対不動産
鑑定
評価額
（％）
(注3)

譲渡先
(注4)

譲渡年月日

福岡県
福岡市
博多区

294

119.0

－

2021年12月22日「譲渡価格」は、売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円未
満を切り捨てて記載しています。
鑑定評価については、日本ヴァリュアーズ株式会社に委託しており、2021年11月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額の50％持分相当額を記載しています。
「対不動産鑑定評価額」とは、譲渡価格を不動産鑑定評価額で除した値をいい、小数第2位を切り捨てて記載しています。
譲渡先は、国内の事業会社ですが、当該譲渡先より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。

③

譲渡予定資産譲渡予定資産の物件名称、譲渡予定価格、所在地、不動産鑑定評価額、対不動産鑑定評価額、譲渡予定先及び譲渡予定年月日は、以下のとおりです。

分
類

物件
番号

物件名称

譲渡予定
価格
（百万円）
(注1)

レ
ジ
デ
ン
ス

Rp-04

アルティザ
博多駅南
（第12期譲渡分）

350

(注1)
(注2)
(注3)
(注4)

所在地

不動産
鑑定
評価額
（百万円）
(注2)

対不動産
鑑定
評価額
（％）
(注3)

譲渡予定先
(注4)

譲渡予定年月日

福岡県
福岡市
博多区

294

119.0

－

2022年1月26日「譲渡予定価格」は、売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
鑑定評価については、日本ヴァリュアーズ株式会社に委託しており、2021年11月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額の50％持分相当額を単位未満切り捨てで記載しています。
「対不動産鑑定評価額」とは、譲渡予定価格を不動産鑑定評価額で除した値をいい、小数第2位を切り捨てて記載しています。
譲渡予定先は、国内の事業会社ですが、当該譲渡予定先より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。

- 50 -

④

分
類

物件
番号

本取組み後の本投資法人のポートフォリオ一覧
本取組み後のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。

物件名称

所在地

土地面積
（㎡）
(注1)

建物面積
（㎡）
(注2)

年間
賃貸面積
建築時期 賃料収入（㎡）(注3) (百万円)
(注5)
(注4)

賃貸可能 テナ
稼働率
面積
ント
（％）
（㎡）
数
(注8)
(注6)
(注7)

2,213.78

11,345.53

2009年
1月26日

235

9,547.69

9,810.37

162

97.3

238.96

1,156.48

2014年
3月6日

29

922.04

1,096.48

37

84.1

982.703,961.45

2006年
2月22日

93

3,804.39

3,804.39

117

100.0

253.681,514.38

2016年
2月22日

41

1,287.00

1,336.50

52

96.3

354.25

1,652.42

2016年
2月8日

44

1,457.08

1,557.9047

93.5

420.082,176.78

2017年
9月12日

67

2,035.94

2,062.06

77

98.7

572.802,029.25

2016年
12月16日49

1,774.80

1,809.60

51

98.1

213.21

968.51

2019年
2月6日

26

813.45841.5029

96.7

856.492,294.66

2019年
10月4日

73

2,155.28

2,180.10

90

98.9

1,528.65

3,112.04

1998年
3月2日

53

2,791.52

3,012.53

53

92.7

284.64

1,161.45

2020年
2月10日

32

1,025.24

1,079.20

38

95.0

273.63781.69

2014年
3月16日

35

641.16641.1619

100.0

2,707.36

3,913.86

1989年
4月27日

74

3,556.67

3,731.75

59

95.3

1,628.25

3,055.80

1998年
3月25日

55

3,055.80

3,055.80

1

100.0

3,244.25

6,148.56

1993年
2月14日

96

5,370.28

5,703.73

79

94.2

保有資産
Rp-01

アルティザ
仙台花京院

Rp-02

アルティザ
上前津

Rp-03

アルティザ
博多
プレミア

Rp-05

アルティザ
東別院

Rp-06

アルティザ
上前津Ⅱ

Rp-07

アルティザ
千代田

アルティザ
レ
Rp-08
東島田
ジ
デ
アルティザ
ン Rp-09
鶴舞
ス
Rp-10

アルティザ
淡路駅東

Rp-11

アルティザ
松本

Rp-12

アルティザ
浅間町

アルティザ
池尻
アルティザ
Rt-02 都筑中央
公園
アルティザ
Rt-03
川崎
ＥＡＳＴ
アルティザ
Rt-04
相武台
Rt-01

宮城県
仙台市
宮城野区
愛知県
名古屋市
中区
福岡県
福岡市
博多区
愛知県
名古屋市
中区
愛知県
名古屋市
中区
愛知県
名古屋市
中区
岡山県
岡山市
愛知県
名古屋市
中区
大阪府
大阪市
東淀川区
長野県
松本市
愛知県
名古屋市
西区
東京都
世田谷区
神奈川県
横浜市
都筑区
神奈川県
川崎市
川崎区
神奈川県
座間市

- 51 -

分
類

物件
番号

物件名称

Cp-01

ＭＲＲ
おおむた

Cp-02

垂水駅前ゴ
ールドビル

所在地

土地面積
（㎡）
(注1)

福岡県 20,039.48
大牟田市
(注9)

兵庫県
神戸市
垂水区
宮崎県
宮崎市

329.15

Ｆｏｏｄａ
3,821.51
ｌｙ青葉店
(注10)
ヤマダ電機
広島県
Cp-04 テックラン
11,876.87
三原市
ド三原店
商
ヤマダ電機 長崎県 ①7,679.69
業 Cp-05 テックラン 西彼杵郡 ②1,859.00
施
ド時津店
時津町
(注13)
設
Cp-03

Cp-07

ＭＲＲ
くまもと

熊本県
熊本市
中央区

6,249.39

ＭＲＲ
長崎県
5,611.24
させぼ
佐世保市
ＭＲＲ
福岡県
Cp-09
5,529.25
いとしま
糸島市
ＭＲＲ
秋田県
9,281.47
Cp-10
あきた
秋田市
(注15)
スーパーセ
長崎県
ンタートラ
Cp-11
西彼杵郡 13,719.74
イアル時津
時津町
店（底地）
Cp-08

Cp-12

Ct-01

Ct-02

ＭＲＲ
あきたⅡ
ＭＲＲ
いちはら
（底地）
ケーズ
デンキ
北本店
（底地）

建物面積
（㎡）
(注2)

年間
賃貸面積
建築時期 賃料収入（㎡）(注3) (百万円)
(注5)
(注4)

賃貸可能 テナ
稼働率
面積
ント
（％）
（㎡）
数
(注8)
(注6)
(注7)

①837.00②1,136.15③823.80④335.97⑤664.18⑥115.80⑦1,699.00⑧810.79⑨80.35(注9)①2005年
3月25日②2006年
6月28日③2005年
3月25日④2005年11月30日⑤2005年
3月25日⑥2005年
3月25日⑦2005年
3月25日⑧2005年
3月25日⑨2017年
8月3日
(注9)

74

5,493.74

6,485.11

7

84.7

771.93

2008年
6月26日

38

678.57678.577100.0

1,681.49

2009年
4月20日

31

1,729.30

1,729.30

1

100.0

7,361.00

2008年
9月5日

非開示 11,579.19 11,579.19
(注11)
(注12)
(注12)

1

100.0

5,998.15

1981年
5月5日

非開示
(注11)

5,998.15
(注12)

1

100.0

180

10,362.64 11,157.71

47

92.9

98

5,070.01

5,070.01

5

100.0

65

2,842.78

2,842.78

3

100.0

64

8,416.10

8,416.10

4

100.0

非開示
13,719.74 13,719.74
(注11)

1

100.0

①2008年①11,993.41 10月16日② 6,089.71 ②1986年
(注14)
1月15日
(注14)
2008年
5,089.63
4月1日
2008年
3,002.70
7月2日
830.28
1994年
(注15)
4月8日

5,998.15
(注12)

－

－
①2004年
3月23日②1985年
4月2日
(注14)

84

5,587.25

5,587.25

3

100.0

42

18,326.76 18,326.76

5

100.0

非開示
11,451.00 11,451.00
(注11)

1

100.0

秋田県
秋田市

14,902.48①4,304.81②1,314.39
(注14)

千葉県
市原市

18,326.77

－

－

埼玉県
北本市

11,452.94－－- 52 -

分
類

物件
番号

物件名称

ホ
ルートイン
テ Hp-01
一宮駅前
ル
ＭＲＲデル
オ Op-01
タビル
フ
プレスト
ィ
Op-02 博多祇園
ス
ビル

所在地

土地面積
（㎡）
(注1)

建物面積
（㎡）
(注2)

年間
賃貸面積
建築時期 賃料収入（㎡）(注3) (百万円)
(注5)
(注4)

賃貸可能 テナ
稼働率
面積
ント
（％）
（㎡）
数
(注8)
(注6)
(注7)

愛知県
一宮市

817.67

3,988.87

2008年
5月30日

非開示
(注11)

3,860.81

3,860.811

100.0

1,007.03

4,387.69

2002年
11月1日

94

3,053.57

3,053.57

14

100.0

622.432,239.53

2008年
8月17日

93

1,931.47

1,931.47

12

100.0

広島県
広島市
福岡県
福岡市
博多区

小計／平均

148,898.84 110,829.49－

2,358 150,339.42 153,610.59 1,02497.9

取得予定資産Rp-13
レ Rp-14
ジ
デ
Rp-15
ン
ス
Rp-16
Rp-17

アルティザ 群馬県
北通町
高崎市
スターシッ
兵庫県
プ神戸学園
神戸市
都市
アルティザ 茨城県
水戸泉町
水戸市
アルティザ 福岡県
小倉
北九州市
アルティザ 岡山県
倉敷
倉敷市

商
光明池
大阪府
業
Cp-13
アクト
堺市
施
設
ビッグ・ビ 栃木県オ
Op-03
ー東宿郷 宇都宮市
フ
ィ
池下ＥＳ
愛知県
Op-04
ス
ビル
名古屋市
合計／平均(注16)
(注1)
(注2)

(注3)
(注4)

(注5)

(注6)

496.202,535.52

2020年
6月16日

56

1,915.65

1,915.65

54

100.0

3,384.00

2,801.77

2022年
1月31日

－

－

－

－

－

964.091,896.92

1,671.92

5,730.84

883.14

2,404.42

2,081.39

12,013.67

1,905.14

7,197.22

8,641.41(注17)2,373.13

2019年
3月12日
2015年
6月6日
2007年
11月15日43

1,801.36

1,843.68

46

97.7

114

5,153.44

5,307.82

136

97.1

39

2,144.32

2,275.84

45

94.2

1988年
4月15日

189

6,189.61

6,379.29

31

97.0

142

4,849.00

5,106.48

74

95.0

77

2,066.02

2,066.02

5

100.0

2001年
2月2日
1997年
10月24日168,926.13 147,782.98－

3,022 174,458.82 178,505.37 1,415

97.7「土地面積」は、登記簿に基づいて土地の面積（借地がある場合には借地面積を含みます。）の合計を記載しています。
「建物面積」は、登記簿に基づいて建物の床面積（附属建物も含みます。）の合計を記載しています。ただし、取得予定資産のうち、「スターシップ神戸学園都市」は、本書の日付現在、未竣工のため建物について未登記であることから、建築基準法の規定に基づく確認済証の内容に基づき竣工時点の予定を記載しています。
「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。ただし、取得予定資産のうち、「スターシップ神戸学園都
市」は、本書の日付現在における予定日であり、建物の建設工事の進捗によっては、建築時期が変更される場合があります。
「年間賃料収入」は、取得予定資産については、2021年10月末日現在の各取得予定資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約（ただし、建物に係る賃貸借契約においては、倉庫及び土地（平面駐車場を含みます。）を除きます。）に規定されている月額固定
賃料（共益費を含みます。）を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています（ただし、2021年10月末日現在において、覚書等で本投資法人の取得までに賃料が変動することが合意されているものについては、当該変動を反映して算出しています。）。ただし、取得予定資産のうち、「スターシップ神戸学園都市」については、2021年10月末日現在、未竣工のため賃貸借契約は締結されていません。したがって、当該物件の年間賃料収入は記載しておらず、年間賃料収入合計にも含まれていません。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、賃料額がエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に規定されている賃料額の合計額と同額とされている場合、エンドテナントとの賃貸借契約に規定されている年間賃料又は月額賃料を12倍した金額
を、百万円未満を切り捨てて記載しています（ただし、2021年10月末日現在において、覚書等で本投資法人の取得までに賃料が変動することが合意されているものについては、当該変動を反映して算出しています。）。また、本投資法人の取得時にマスターリース種別
が賃料固定型マスターリース契約に変更される予定である場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載しています。なお、消費税等は除いています。
他方で、保有資産については、第10期における不動産賃貸事業収益に加え、その他賃貸事業収益も含んだ数値に基づいて年換算値を算出し記載しています。
「賃貸面積」は、2021年10月末日現在の賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、本投資法人とテナントの間で締結予定又は締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。ただし、取得予定資産のうち、「スターシップ神戸学園都市」については、2021年10月末日現在、未竣工のため賃貸借契約は締結されていません。したがって、当該物件の賃貸面積は記載しておらず、賃貸面積合計にも含まれていません。なお、信託受託者とマリモの間で、「ヤマダ電機テックランド三原店」に係るものについては賃料固定型マスターリース契約、それ以外の保有資
産及び取得予定資産についてはパス・スルー型のマスターリース契約が締結されています。以下同じです。
「賃貸可能面積」は、2021年10月末日現在、各物件に係る建物の（ただし、底地物件については、その土地の）本投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。ただし、取得予定資産のうち、「スターシップ神戸学園都市」については、2021年10月末日現在、未- 53 -

(注7)

(注8)

(注9)
(注10)
(注11)

(注12)
(注13)
(注14)
(注15)

(注16)
(注17)

竣工です。したがって、当該物件の賃貸可能面積は記載しておらず、賃貸可能面積合計にも含まれていません。以下同じです。
「テナント数」は、2021年10月末日現在の各物件に係る賃借人の数を記載しています。ただし、取得予定資産のうち、「スターシップ
神戸学園都市」については、2021年10月末日現在、未竣工のため賃貸借契約は締結されていません。したがって、当該物件のテナント
数は記載しておらず、テナント数合計にも含まれていません。建物に係る賃貸借契約においては、住居・店舗・事務所等を用途とする賃貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載しています。したがって、同一の賃借人への賃貸区画を1件として計算すると、テナント数が少なくなる物件があります。なお、マスターリース会社が転借人と賃料固定型サブマスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、その転借人の数を1件として記載しています。また、「テナント数」の合計は、各物件のテナント数を単純合算した数値を記載しています。
「稼働率」は、2021年10月末日現在における、各物件に係るテナントとの間で締結されている各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を各物件に係る建物の（ただし、底地物件については、その土地の）本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得られた数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。ただし、取得予定資産のうち、「スターシップ神戸学園都市」については、2021年10月末日
現在、未竣工のため賃貸借契約は締結されていません。したがって、当該物件の稼働率は記載しておらず、平均稼働率にも含まれていません。
土地面積には、転借地部分の面積（1,519.00㎡）を含んでいます。また、敷地内に9棟建物が存在するため、建物面積及び建築時期をそれぞれ記載しています。
土地については 、建物のための敷地権が設定されており 、本投資法人 が取得した建物持分割合 に相当する敷地面積は約598㎡（約15.6％）です。
テナントの承諾が得られていないため非開示としています。なお、「ヤマダ電機テックランド三原店」については、テナントはマリモ
であるものの、エンドテナントとの間の契約内容に関わる項目があり、エンドテナントからの承諾が得られていないことを考慮して、非開示としています。
「ヤマダ電機テックランド三原店」及び「ヤマダ電機テックランド時津店」の賃貸可能面積及び賃貸面積には、1階自動車車庫（建物下のピロティ式駐車場部分）及び倉庫棟の面積を含みます。
①は店舗が所在する敷地面積に関する事項を、②は隔地に所在する店舗用駐車場面積に関する事項をそれぞれ記載しています。①には借地部分の面積（2,124.42㎡）を含んでいます。
敷地内に2棟建物が存在するため建物面積及び建築時期をそれぞれ記載しています。
敷地内に4棟建物が存在しますが、本投資法人が保有している不動産信託受益権の信託財産に含まれている建物は1棟のみです。残りの3棟は、信託受託者から土地を賃借している者が所有しています。建物面積は本投資法人が保有している不動産信託受益権の信託財産に含まれている建物1棟（以下「取得建物」といいます。）の面積を記載しており、信託財産に含まれている賃借権の対象である土地の面積（780.03㎡）は含まれていません。また、信託受託者は土地及び建物を所有し賃貸しているため、賃貸面積及び賃貸可能面積については、取得建物及び取得建物の敷地以外の土地に係る面積をそれぞれ記載しています。
「スターシップ神戸学園都市」が取得できない場合、土地面積合計は165,542.13㎡、建物面積合計は144,981.21.㎡となります。
土地については、建物のための敷地権が設定されており、本投資法人が取得する建物持分割合に相当する敷地面積は約658.26㎡（約7.6%）です。

- 54 -

⑤

不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社、一般財団法人日本
不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所から、保有資産については、2021年6月30日、取得予定資産については、2021年8月31日、2021年9月30日、2021年11月1日又は2021年12月1日を価格
時点として不動産鑑定評価書を取得しています。その概要は、以下のとおりです。
不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社、一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

分
類

物件
番号

物件名称

鑑定評価
機関

収益価格
鑑定
DCF法
評価額 直接還元法 還元
割引率
による価格
利回り
による価格
(百万円)
（％）
（百万円） （％） （百万円）

鑑定
最終
NOI利回
NOI
還元
(百万円) り（％）
利回り
(注2)
(注1)
（％）

保有資産
アルティザ
大和不動産
仙台花京院 鑑定株式会社
アルティザ
大和不動産
Rp-02
上前津
鑑定株式会社
アルティザ
日本ヴァリュア
Rp-03 博 多 プ レ ミーズ株式会社アアルティザ 日本ヴァリュア
Rp-05
東別院
ーズ株式会社
アルティザ 日本ヴァリュア
Rp-06
上前津Ⅱ
ーズ株式会社
アルティザ
株式会社
Rp-07
千代田
谷澤総合鑑定所
アルティザ
株式会社
Rp-08
東島田
谷澤総合鑑定所
アルティザ
株式会社
Rp-09
鶴舞
谷澤総合鑑定所
アルティザ 日本ヴァリュア
Rp-10
淡路駅東
ーズ株式会社
アルティザ 日本ヴァリュア
Rp-11
松本ーズ株式会社
アルティザ 日本ヴァリュア
Rp-12
浅間町
ーズ株式会社
アルティザ
大和不動産
Rt-01
池尻
鑑定株式会社
アルティザ
大和不動産
Rt-02 都 筑 中 央 公
鑑定株式会社
園
アルティザ
大和不動産
Rt-03 川 崎 Ｅ Ａ Ｓ
鑑定株式会社
Ｔ
アルティザ
大和不動産
Rt-04
相武台
鑑定株式会社
Rp-01

レ
ジ
デ
ン
ス

小計／平均

3,790

3,950

4.9

3,720

4.7

5.1

205

7.5

538

546

4.7

535

4.5

4.9

27

6.9

1,270

1,280

4.9

1,260

4.7

5.1

71

6.7

688

695

4.6

680

4.4

4.8

32

5.1

786

794

4.7

777

4.5

4.9

37

5.3

1,130

1,150

4.4

1,120

4.5

4.6

51

5.3

731

741

5.0

726

5.1

5.2

37

5.4

470

476

4.3

467

4.4

4.5

21

4.9

1,300

1,310

4.4

1,280

4.2

4.6

58

5.0

649

650

5.7

648

5.5

5.9

43

6.8

518

519

4.7

516

4.5

4.9

24

5.0

744

761

3.7

737

3.5

3.9

28

4.7

1,240

1,250

4.7

1,230

4.5

4.9

62

6.0

1,000

1,030

4.9

988

4.7

5.1

53

6.9

1,420

1,440

4.9

1,410

4.7

5.1

76

6.8

16,274

16,592－

16,094

－

－

834

6.2

- 55 -

分
類

物件
番号

一般財団法人
日本不動産
研究所
垂水駅前ゴ 日本ヴァリュア
Cp-02
ールドビル ーズ株式会社
Ｆｏｏｄａ 日本ヴァリュア
Cp-03
ｌｙ青葉店 ーズ株式会社
ヤマダ電機
日本ヴァリュア
Cp-04 テックランーズ株式会社
ド三原店
ヤマダ電機
日本ヴァリュア
Cp-05 テックランーズ株式会社
ド時津店
ＭＲＲ
日本ヴァリュ
Cp-07
くまもと
アーズ株式会社
ＭＲＲ
株式会社
Cp-08
させぼ
谷澤総合鑑定所
ＭＲＲ
日本ヴァリュ
Cp-09
いとしま
アーズ株式会社
ＭＲＲ
日本ヴァリュ
Cp-10
あきた
アーズ株式会社
Cp-01

商
業
施
設

物件名称

鑑定評価
機関

ＭＲＲ
おおむた

収益価格
鑑定
DCF法
評価額 直接還元法 還元
割引率(百万円) による価格 利回り による価格 （％）（百万円） （％） （百万円）
963

971

6.1

954

5.8

6.3

66

5.2

552

557

5.7

547

5.5

5.9

33

6.7

425

426

6.1

423

5.9

6.3

26

10.5

2,920

2,930

6.1

2,910

5.9

6.3

180

9.0

1,170

1,180

6.2

1,160

6.0

6.4

77

8.2

2,500

2,510

5.7

2,500

5.5

5.9

153

7.2

1,300

1,320

5.6

1,290

5.7

5.8

75

7.7

976

987

5.2

964

5.0

5.4

53

5.9

891

892

6.4

890

5.7

7.0

57

6.8

5.0

59

5.2

1,240

5.0
(注3)

1,230

1～6
年度
4.9
7年度
以降
5.0

1,020

6.6

1,020

6.4

6.8

70

7.3

1,230

－

1,200

4.2

－

35

5.0

1,140

4.5

1,130

4.4

4.5

50

4.9

16,297

16,403－

16,218

－

－

939

6.9

765

787

5.6

755

4.9

6.1

51

7.0

765

787

－

755

－

－

51

7.0

1,310

5.2

1,270

5.0

5.4

80

6.7

1,300

4.5

1,290

4.3

4.7

64

8.0

2,610

－

2,560

－

－

144

7.2

36,392－35,627

－

－

1,970

6.6

スーパーセ
ンタートラ
株式会社
Cp-11 イアル時津1,230
谷澤総合鑑定所
店（底地）
ＭＲＲ
日本ヴァリュア
1,020
あきたⅡーズ株式会社
ＭＲＲ
日本ヴァリュア
Ct-01 いちはら
1,220
ーズ株式会社（底地）
ケーズデン
株式会社谷澤総
Ct-02 キ北本店
1,130
合鑑定所
（底地）
Cp-12

小計／平均
ルートイン
大和不動産
ホ Hp-01
一宮駅前
鑑定株式会社
テ
ル
小計／平均

ＭＲＲ
日本ヴァリュア
Op-01
1,290
デルタビル ーズ株式会社オ
プレスト博 日本ヴァリュア
フ
Op-02
1,300
多祇園ビル ーズ株式会社
ィ
ス
小計／平均
2,590
中計／平均

鑑定
最終
NOI利回
NOI
還元
(百万円) り（％）
利回り
(注2)
(注1)
（％）

35,926- 56 -

分
類

物件
番号

物件名称

鑑定評価
機関

収益価格
鑑定
DCF法
評価額 直接還元法 還元
割引率(百万円) による価格 利回り による価格 （％）（百万円） （％） （百万円）

鑑定
最終
NOI利回
NOI
還元
(百万円) り（％）
利回り
(注2)
(注1)
（％）

取得予定資産アルティザ 日本ヴァリュア
856
北通町
ーズ株式会社
スターシッ
日本ヴァリュア
Rp-14 プ神戸学園
1,230
ーズ株式会社都市
アルティザ 株式会社谷澤総
Rp-15
707
水戸泉町
合鑑定所
アルティザ 日本ヴァリュア
Rp-16
1,970
小倉
ーズ株式会社
アルティザ 日本ヴァリュア
Rp-17
612
倉敷
ーズ株式会社

Rp-13

レ
ジ
デ
ン
ス

小計／平均(注4)

861

5.0

850

4.8

5.2

44

5.6

1,240

4.6

1,220

4.4

4.8

57

5.9

717

4.9

702

5.0

5.1

35

5.9

1,990

4.8

1,950

4.6

5.0

99

5.4

619

4.9

605

4.7

5.1

33

5.7

5,375

5,427

－

5,327

－

－

270

5.6

2,340

2,340

4.7

2,340

4.5

4.9

127

6.2

光 明 池 ア ク 日本ヴァリュア
商
Cp-13
ト
ーズ株式会社業
施
小計／平均
設
ビッグ・ビ 日本ヴァリュア
Op-03
ー東宿郷
ーズ株式会社オ
池 下 Ｅ Ｓ ビ 日本ヴァリュア
フ
Op-04
ル
ーズ株式会社
ィ
ス
小計／平均

2,340

2,340

－

2,340

－

－

127

6.2

1,990

2,000

5.0

1,970

4.8

5.2

114

6.6

1,150

1,150

4.6

1,140

4.4

4.8

60

6.0

3,140

3,150

－

3,110

－

－

174

6.4

中計／平均(注4)

10,855

10,917－

10,777

－

－

572

6.0

合計／平均(注4)46,78147,309－46,404

－

－

2,542

6.4

(注1)

(注2)

(注3)
(注4)

「NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益をいいます。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件のNOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
「鑑定NOI利回り」は、NOIを取得（予定）価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
ただし、小計欄又は合計欄の数値は、NOIの小計又は合計を取得予定価格の小計又は合計で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
現行賃貸借契約内容、不動産投資市場の動向、純収益の変動可能性等を総合的に勘案して算出した割引率を記載しています。
「スターシップ神戸学園都市」が取得できない場合、取得予定資産のレジデンスの鑑定評価額小計は4,145百万円、直接還元法による価格小計は4,187百万円、DCF法による価格小計は4,107百万円、NOI小計は212百万円、鑑定NOI利回り小計は5.6％、取得予定資産の鑑定
評価額中計は9,625百万円、直接還元法による価格中計は9,677百万円、DCF法による価格中計は9,557百万円、NOI中計は515百万円、鑑定NOI利回り中計は6.0％、鑑定評価額合計 は45,551百万円、直接還元法 による価格合計 は46,069百万円、DCF法による価格合計 は45,184百万円、NOI合計は2,485百万円、鑑定NOI利回り合計は6.4％となります。

- 57 -

⑥

建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各保有資産及び取得予定資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費
評価及び環境アセスメント等に関する報告書を東京海上ディーアール株式会社(注1)、大和不動
産鑑定株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント及び日本建築検査協会株式会社より取得しています（以下、東京海上ディーアール株式会社作成のエンジニアリング・レポート、大和不動産鑑定株式会社作成のエンジニアリング・レポート、株式会社ハイ国際コンサルタント作成の建物調査診断報告書及び日本建築検査協会株式会社作成の建物状況調査報告書を、併せて「建物状況評価報告書」といいます。）。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示した
ものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。
なお、東京海上ディーアール株式会社、大和不動産鑑定株式会社、株式会社ハイ国際コンサ
ルタント及び日本建築検査協会株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
長期修繕費
（年平均）
（千円）
(注2)(注4)

物件名称

調査業者

調査年月日

短期修繕費
（千円）
(注2)(注3)

アルティザ仙台花京院

東京海上ディーアール株式会社

2021年3月29日

209,000

14,655

Rp-02 アルティザ上前津

東京海上ディーアール株式会社

2021年3月25日

－

2,277

アルティザ博多プ
レミア

東京海上ディーアール株式会社

2021年3月30日－

12,765

Rp-05 アルティザ東別院

東京海上ディーアール株式会社

2017年2月20日－

989

アルティザ上前津
東京海上ディーアール株式会社
Ⅱ

2017年10月5日

－

990

物件
番号
保有資産
Rp-01

Rp-03

Rp-06

Rp-07 アルティザ千代田

東京海上ディーアール株式会社

2017年10月5日

－

1,188

Rp-08 アルティザ東島田

東京海上ディーアール株式会社

2018年10月18日－

859

Rp-09 アルティザ鶴舞

東京海上ディーアール株式会社

2019年10月18日－

626

アルティザ淡路駅
東京海上ディーアール株式会社
東

2019年10月31日

－

1,751

Rp-10

Rp-11 アルティザ松本

東京海上ディーアール株式会社

2019年6月21日

400

6,251

Rp-12 アルティザ浅間町

大和不動産鑑定株式会社

2020年12月15日－

740

Rt-01 アルティザ池尻

東京海上ディーアール株式会社

2021年3月23日

200

1,046

東京海上ディーアール株式会社

2021年3月23日

－

4,876

東京海上ディーアール株式会社

2021年3月24日

1,700

3,493

Rt-04 アルティザ相武台

東京海上ディーアール株式会社

2021年3月24日

－

6,863

Cp-01 ＭＲＲおおむた

東京海上ディーアール株式会社

2021年3月16日－

10,238(注5)2021年4月2日

－

2,634

2021年3月29日－

540

2021年4月8日

35,0406,101

2021年3月30日

－

6,838

アルティザ都筑中央公園
アルティザ川崎Ｅ
Rt-03
ＡＳＴ
Rt-02

垂水駅前ゴールド
東京海上ディーアール株式会社
ビル
Ｆｏｏｄａｌｙ青Cp-03
東京海上ディーアール株式会社
葉店
ヤマダ電機テック 株式会社ハイ国際コンサルタン
Cp-04
ランド三原店
ト
ヤマダ電機テックCp-05
東京海上ディーアール株式会社
ランド時津店
Cp-02- 58 -

長期修繕費（年平均）（千円）(注2)(注4)

調査業者

調査年月日

短期修繕費
（千円）
(注2)(注3)

Cp-07 ＭＲＲくまもと

東京海上ディーアール株式会社

2017年10月10日－

15,927

Cp-08 ＭＲＲさせぼ

東京海上ディーアール株式会社

2017年10月11日

－

3,492

Cp-09 ＭＲＲいとしま

東京海上ディーアール株式会社

2017年10月10日

－

3,466

Cp-10 ＭＲＲあきた

東京海上ディーアール株式会社

2017年10月4日

－

903

－

－

－

2019年11月13日

－

5,539

－

－

－

－

－

－

2021年3月25日－

10,632

物件
番号

物件名称

スーパーセンター
Cp-11 トライアル時津店 －（底地）
Cp-12 ＭＲＲあきたⅡ

東京海上ディーアール株式会社

ＭＲＲ いちはら－（底地）
ケーズデンキ北本
Ct-02
－
店（底地）
ルートイン一宮駅
Hp-01
東京海上ディーアール株式会社
前

Ct-01

Op-01 ＭＲＲデルタビル

東京海上ディーアール株式会社

2021年4月2日－

18,241

プレスト博多祇園ビル

東京海上ディーアール株式会社

2021年3月30日

－

8,463

日本建築検査協会株式会社

2021年10月20日

－

1,457

2021年12月7日
(注6)

－

681

2021年10月20日

－

960

Op-02

取得予定資産Rp-13 アルティザ北通町

スターシップ神戸
大和不動産鑑定株式会社
学園都市
アルティザ水戸泉
Rp-15
大和不動産鑑定株式会社
町
Rp-14

Rp-16 アルティザ小倉

大和不動産鑑定株式会社

2021年10月29日

－

5,402

Rp-17 アルティザ倉敷

大和不動産鑑定株式会社

2021年8月2日

－

4,868

Cp-13 光明池アクト

日本建築検査協会株式会社

2021年10月15日－

27,263

ビッグ・ビー東宿
日本建築検査協会株式会社
郷

2021年9月27日－

22,0582021年10月15日－

11,142

Op-03

Op-04 池下ＥＳビル
(注1)
(注2)
(注3)

(注4)

(注5)

(注6)

大和不動産鑑定株式会社

東京海上日動リスクコンサルティング株式会社は、2021年7月1日付で東京海上ディーアール株式会社に商号変更しています。以下同じです。
「短期修繕費」及び「長期修繕費」は、東京海上ディーアール株式会社、大和不動産鑑定株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント又は日本建築検査協会株式会社の作成した建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
「短期修繕費」は、1年以内に行うべき修繕更新費用を示しています。日常の予防保守よりも優先的に修繕や交換が必要
な物理的不具合や保守の遅れ、設計上の欠陥や品質の悪さ、耐用年数が過ぎているものや建物状況評価報告書発行日から1年以内に更新が必要なものも含まれます。これらの見積額は建物状況評価報告書の日付現在のものであり、本書の日付
現在のものではありません。また、「短期修繕費」を算出するにあたり、物件上昇率及び消費税は考慮されていません。
「長期修繕費」には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、東京海上
ディーアール株式会社は建物状況評価報告書発行日から起算して12年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用を、
大和不動産鑑定株式会社は建物状況評価報告書発行日から起算して12年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用を、株式会社ハイ国際コンサルタントは建物状況評価報告書発行日から起算して11年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用を、日本建築検査協会株式会社は建物状況評価報告書発行日から起算して12年以内に必要とされている修繕費
用及び更新費用の合計を、本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。これらの見積額は建物状況評価報告書の日付現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。また、「長期修繕費」を算出するにあたり、物件上昇率及び消費税は考慮されていません。
敷地内に9棟の建物が存在していますが、そのうち8棟のそれぞれの建物に関する長期修繕費の合計を記載しています。
2017年9月1日に取得した増築棟の長期修繕費は含んでいません。なお、当該増築棟単独の中長期修繕費（建物状況評価報
告書発行日から起算して12年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用をいいます。）は、2017年7月31日付建物状
況評価報告書によると、年平均で68千円です。
未竣工であり建物の現地調査は行っていないため、建物状況評価報告書の発行日を記載しています。

- 59 -

⑦

保有資産、取得予定資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確
認機関
各保有資産及び取得予定資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計
算確認機関は、以下のとおりです。
なお、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上ディーアール株式会社（旧商号：東京海上日動リスクコンサルティング株式会社）及び株式会社ハイ国際コンサルタントに、構造計
算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、東京海上ディーアール株式会社からは設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨、
一般財団法人ベターリビング及び株式会社ハイ国際コンサルタントからは構造計算書の中に意図的な改竄操作がなされている箇所は見受けられず、構造計算書と構造設計図は整合しており、したがって、建物建設時、構造設計図に基づき適切に施工されていることを条件として、当該建物は当該構造計算書に記述されている内容によって設計当時の建築基準法の耐震安全に関する要件を満足しているものと認められる旨の総合所見を取得しています。かかる所見は、各機関の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
物件
番号

物件名称

設計者

施工者

確認検査機関

構造計算者

構造計算
確認機関

保有資産
有限会社アーク
ブレイン
株式会社未来図アルティザ
株式会社未来図建 株式会社都市居 震災後再計算：
Rp-01
建設一級建築士
仙台花京院
設
住評価センター 株 式 会 社 ア ー
事務所
ル・アイ・エー(注2)
株式会社日東建ビューローベリアルティザ
Rp-02
佐瀬建築設計室
設一級建築士事 株式会社日東建設 タスジャパン
上前津
務所
株式会社
アルティザ
Rp-03 博多プレミ
ア株式会社JIN建
築設計

株式会社さとうベネック福岡支社

日 本ERI 株 式 会 有限会社環境構社
造システム

ビューローベリ
タスジャパン株
式会社
株式会社日東建ビューローベリアルティザ
Rp-06
設 一級建築士 株式会社日東建設 タスジャパン株
上前津Ⅱ
事務所
式会社
ビューローベリアルティザ アールプラス建
Rp-07
株式会社アクシス タスジャパン株
千代田
築設計株式会社
式会社
ビューローベリ
アルティザ
Rp-08
株式会社マリモ 株式会社みなみ
タスジャパン株
東島田
式会社
株式会社日東建ビューローベリアルティザ
Rp-09
設一級建築士事 株式会社日東建設 タスジャパン株
鶴舞
務所
式会社
一級建築士事務アルティザ
スナダ建設株式会 建築検査機構株
Rp-10
所スナダ建設株
淡路駅東
社
式会社
式会社
Rp-05

アルティザ
東別院

アルティザ
Rp-11
松本

合資会社三共建
築設計事務所株式会社キンキ
総合設計

株式会社日東建設

北野建設株式会社- 60 -

松本市建築主事

東京海上日動リスクコンサ
ルティング
株式会社
－
(注3)
東京海上日動リスクコンサルティング
株式会社

株式会社日東建
設一級建築士事務所－(注3)

有限会社建構設計－(注3)

巧設計一級建築
士事務所

－
(注3)

株式会社あい設計－(注3)

株式会社日東建
設一級建築士事務所－(注3)

株 式 会 社k ・
s.T.T

－
(注3)

株式会社キンキ
総合設計

東京海上日動リスクコンサ
ルティング
株式会社

物件
番号

物件名称

設計者

施工者

確認検査機関

構造計算者

構造計算
確認機関

Rp-12

アルティザ
浅間町

株式会社日東建
設一級建築士事務所

株式会社日東建設

ビューローベリ
タスジャパン株
式会社

九尺設計株式会
社

－
(注3)

アルティザ
Rt-01
池尻

株式会社AE総合計画

技研興業株式会社

株式会社確認サービス

有限会社NCU一級建築士事務所

アルティザ
Rt-02 都筑中央公園

株式会社日東設計事務所

株式会社大林組

横浜市建築主事

株式会社日東設計事務所

アルティザ
Rt-03 川崎ＥＡＳ
Ｔ

株式会社田中建
築事務所

小松建設工業株式会社東京建築支店

川崎市建築主事

株式会社田中建
築事務所

アルティザ
相武台

株式会社大誠建築設計事務所

西武建設株式会社

座間市建築主事

株式会社大誠建築設計事務所

Rt-04

Cp-01

ＭＲＲ
おおむた

Cp-02

垂水駅前ゴ
ールドビル

Cp-03

Ｆｏｏｄａ
ｌｙ青葉店

ヤマダ電機
Cp-04 テックラン
ド三原店

ヤマダ電機
Cp-05 テックランド時津店

東京海上日動リスクコンサルティング
株式会社
東京海上日動リスクコンサルティング
株式会社
東京海上日動リスクコンサルティング
株式会社
東京海上日動リスクコンサルティング
株式会社①株式会社ライ①大牟田市建築①和久田建設株式①株式会社ライ
ト設計
主事
ト設計②藤川建築設計 会社②日本ＥＲＩ株②株式会社熊谷組②オフィス・ス
事務所
式会社
ペース・プラン③株式会社ライ 九州支店
③大牟田市建築③光進建設株式会
ニング一級建築ト設計
主事
士事務所④有限会社基設 社④日本ＥＲＩ株④株式会社ワイザ③株式会社ライ ①②③⑤⑦⑧
計式会社
東京海上日動ト設計⑤株式会社ライ ー⑤大牟田市建築
リスクコンサ⑤光進建設株式会④不明(注4)
ト設計
主事⑤株式会社ライ ルティング⑥フロムティア 社⑥日本ＥＲＩ株
株式会社(注ト設計
ホームズ一級建 ⑥和久田建設株式
式会社
5)
会社
⑥不明(注4)築士事務所⑦大牟田市建築⑦株式会社ライ⑦株式会社ライ ⑦光進建設株式会
主事
社
ト設計
ト設計
⑧大牟田市建築⑧有限会社ひた⑧有限会社ひた ⑧オオキタ建設株
主事
や建築工房一級や建築工房一級 式会社⑨一般財団法人⑨株式会社藤原建建築士事務所
建築士事務所福岡県建築住宅⑨－⑨前田吉彦建築 設
センター
設計事務所
株式会社泰成建 明石土建工業
株式会社兵庫
－省成設計事務所
設設計事務所
株式会社
確認検査機構(注3)
東京海上日動西松建設株式会社 日本ＥＲＩ株式 株式会社塩見設 リスクコンサ
株式会社マリモ
九州支店
会社
計
ルティング
株式会社
株式会社ディー
株式会社ハイ
株式会社国際確 有限会社高橋啓エス設計1級建 大木建設株式会社
国際コンサル
認検査センター 之設計事務所
築士事務所
タント
（新築時）
（新築時）
株式会社建友社
株式会社建友社
一級建築士事務 （新築時）
一級建築士事務所（増築時）林 不明
東京海上日動所
田八郎建築士事 （増築時）
リスクコンサ（増築時）
清水建設株式会社 長崎県建築主事
務所
林田八郎建築士 ルティング（ 2006 年 改 修 （2006年改修時）
株式会社
事務所
起産建設工事共同時）（ 2006 年 改 修
株式会社ディー 企業体
時）
エス設計1級建該当なし
築士事務所- 61 -

物件
番号

設計者

施工者

確認検査機関

ＭＲＲ
くまもと

（商業棟）
戸田建設株式会
社九州支店一級
建築士事務所（駐車場棟）
三幸企業建築設計事務所（商業棟）
戸田建設株式会社
九州支店（駐車場棟）不詳（商業棟）
日本ＥＲＩ株式会社（駐車場棟）
熊本市建築主事

ＭＲＲ
Cp-08
させぼ

大和ハウス工業
株式会社長崎支店建築一級建築士事務所

大和ハウス工業
株式会社長崎支店

日本ＥＲＩ株式
会社

ＭＲＲ
Cp-09
いとしま

大和ハウス工業
株式会社福岡支店建築一級建築士事務所

大和ハウス工業
株式会社福岡支店

ビューローベリ
タスジャパン
株式会社

ＭＲＲ
Cp-10
あきた

株式会社建築企
画一級建築士事務所

加藤建設株式会社

秋田市建築主事

不明(注6)

東京海上日動リスクコンサ
ルティング
株式会社

スーパーセ
ンタートラ
Cp-11
イアル時津
店（底地）

－(注7)

－(注7)

－(注7)

－(注7)

－(注7)

ＭＲＲ
Cp-12
あきたⅡ

①大和ハウス工業株式会社秋田支店建築一級建
築士事務所（②新築時）
大和ハウス工業株式会社（②1回目増築時）
有限会社柳設計事務所（②2回目増築時）
有限会社高橋啓之設計事務所①大和ハウス工業
株式会社秋田支店②大和ハウス工業
株式会社

秋田市建築主事①大和ハウス工業株式会社秋田支店建築一級建
築士事務所（②新築時）
大和ハウス工業株式会社（②1回目増築時）
有限会社柳設計事務所（②2回目増築時）
有限会社高橋啓之設計事務所

東京海上日動リスクコンサ
ルティング
株式会社

－(注7)

－(注7)

－(注7)

－(注7)

－(注7)

－(注7)

－(注7)

－(注7)

－(注7)

－(注7)

株式会社レーモ
ンド設計事務所

Cp-07

ＭＲＲ
Ct-01 いちはら
（底地）
ケーズデン
Ct-02 キ北本店
（底地）

構造計算者

構造計算
確認機関
（商業棟）
－(注3)
（駐車場棟）
東京海上日動リスクコンサ
ルティング
株式会社

物件名称

（商業棟）
戸田建設株式会
社九州支店一級
建築士事務所（駐車場棟）
内田真寿美建築事務所（商業棟）
大和ハウス工業
株式会社福岡支店一級建築士事務所（駐車場棟）
株式会社三吉野設計
大和ハウス工業
株式会社福岡支店一級建築士事
務所

ルートイン
Hp-01
一宮駅前

株式会社レーモ
ンド設計事務所

中村建設株式会社

ビューローベリ
タスジャパン
株式会社

Op-01

ＭＲＲ
デルタビル

株式会社沖本初
建築設計事務所

株式会社竹中工務店 広島支店

広島県建築主事

株式会社沖本初
建築設計事務所

Op-02

プレスト博
多祇園ビル

株式会社蓮建築研究所一級建築士事務所

みらい建設工業株
式会社

福岡市建築主事

造デザイン一級
建築士事務所- 62 -

－(注3)

－(注3)

東京海上日動リスクコンサルティング
株式会社
東京海上日動リスクコンサルティング
株式会社
東京海上日動リスクコンサ
ルティング
株式会社

物件
番号

物件名称

設計者

施工者

確認検査機関

構造計算者

構造計算
確認機関

株式会社丹羽設
計事務所

－(注3)

渡邉敬次郎建築事務所－(注3)

取得予定資産アルティザ 幸栄建設株式会
日 本ERI 株 式 会
幸栄建設株式会社
北通町
社
社
スターシッ 株式会社フラッ株式会社松原建設 株式会社ジェイ
Rp-14 プ神戸学園 ツ建築設計一級
工業
ネット
都市
建築事務所
アルティザ 株式会社柴設計 コスモ綜合建設株 株式会社EMI確
Rp-15
水戸泉町
事務所
式会社
認検査機構

Rp-13

有限会社ムーブ
建築設計事務所
株式会社スウィ
ング一級建築士
事務所

－(注3)

Rp-16

アルティザ
小倉

株式会社渡辺設計事務所

株式会社川口建設

株式会社EMI確
認検査機構

Rp-17

アルティザ
倉敷

株式会社IAO竹田設計一級建築士事務所

土井建設株式会社

ハウスプラス中
国住宅保証株式会社

株式会社塩見一級建築士事務所

－(注3)

Cp-13

光明池アク 株式会社土師建ト
築設計事務所

大成建設株式会社

堺市

株式会社土師建築設計事務所東京海上
ディーアール株式会社

清水建設株式会社

宇都宮市

清水建設株式会
社一級建築士事
務所

日本建築検査協会株式会社

安藤建設株式会社

名古屋市建築主 株式会社浦野設 大和不動産鑑
事
計
定株式会社

清水建設株式会
社首都圏事業本
部一級建築士事務所
池下ＥＳビ 住宅・都市整備
Op-04
ル
公団中部支社
ビッグ・ビ
Op-03
ー東宿郷

(注1)
(注2)
(注3)
(注4)
(注5)
(注6)
(注7)

－(注3)

設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関の各欄に記載の名称については、設計、施工、確認検査、構造計算及び構造計算確認がなされた当時の社名を記載しています。
2011年3月11日に発生した東日本大震災の後に建物改修工事が実施され、その後、構造計算が再度行なわれています。
構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を経ているため、構造計算書の妥当性については調査していません。
建築基準法第6条第1項第4号に定める建物では、構造計算が義務付けられておらず、確認申請時に構造計算書の添付が不要とされており、構造計算がされたか否かの確認がとれていません。
敷地内に9棟建物が存在しますが、9棟のうち3棟は建築基準法第6条第1項第4号に定める建築物に該当するため、構造計算確
認はなされていません。
「ＭＲＲあきた」については、構造計算者に関する資料を前受益者から受領していないため、不明です。
「スーパーセンタートライアル時津店（底地）」、「ＭＲＲいちはら（底地）」及び「ケーズデンキ北本店（底地）」は、底地のみを保有しており、建物を保有していないため、記載していません。

- 63 -

⑧

地震リスク分析等の概要
各保有資産及び取得予定資産に係るPML（予想最大損失率）は、以下のとおりです。保有資産及び取得予定資産に係る各PMLの数値は、東京海上ディーアール株式会社による2021年12月付地震リスク評価報告書－ポートフォリオ評価版－に基づいて記載しています。なお、本書の日付
現在、各保有資産及び取得予定資産について地震保険を付保する予定はありません。
物件番号

物件名称

PML値（予想最大損失率）（％）

保有資産
Rp-01

アルティザ仙台花京院

4.4

Rp-02

アルティザ上前津

6.6

Rp-03

アルティザ博多プレミア

5.1

Rp-05

アルティザ東別院

7.9

Rp-06

アルティザ上前津Ⅱ

6.9

Rp-07

アルティザ千代田

6.3

Rp-08

アルティザ東島田

3.1

Rp-09

アルティザ鶴舞

7.3

Rp-10

アルティザ淡路駅東

7.0

Rp-11

アルティザ松本

13.7

Rp-12

アルティザ浅間町

8.3

Rt-01

アルティザ池尻

8.2

Rt-02

アルティザ都筑中央公園

6.7

Rt-03

アルティザ川崎ＥＡＳＴ

8.6

Rt-04

アルティザ相武台

8.6

Cp-01

ＭＲＲおおむた(注1)

9.4

Cp-02

垂水駅前ゴールドビル

13.7

Cp-03

Ｆｏｏｄａｌｙ青葉店

4.9

Cp-04

ヤマダ電機テックランド三原店

1.9

Cp-05

ヤマダ電機テックランド時津店

13.6

Cp-07

ＭＲＲくまもと

8.9

Cp-08

ＭＲＲさせぼ0.5

Cp-09

ＭＲＲいとしま

5.9

Cp-10

ＭＲＲあきた(注2)

10.0

Cp-11

スーパーセンタートライアル時津店（底地）

Cp-12

ＭＲＲあきたⅡ－①7.5②9.5- 64 -

物件番号

物件名称

PML値（予想最大損失率）（％）

Ct-01

ＭＲＲいちはら（底地）

－

Ct-02

ケーズデンキ北本店（底地）

－

Hp-01

ルートイン一宮駅前

4.0

Op-01

ＭＲＲデルタビル

5.3

Op-02

プレスト博多祇園ビル

3.5

取得予定資産Rp-13

アルティザ北通町

1.6

Rp-14

スターシップ神戸学園都市

8.3

Rp-15

アルティザ水戸泉町

2.4

Rp-16

アルティザ小倉

1.9

Rp-17

アルティザ倉敷

2.7

Cp-13

光明池アクト

13.1

Op-03

ビッグ・ビー東宿郷

3.1

Op-04

池下ＥＳビル

9.3

ポートフォリオ全体(注3)(注4)

1.4

(注1)
(注2)
(注3)

(注4)

⑨

敷地内に9棟の建物が存在し、当該9棟全体にかかるPML数値を記載しています。
敷地内に4棟建物が存在しますが、本投資法人が取得した不動産信託受益権に信託財産として含まれる1棟にかかるPML数値を記載しています。
「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、東京海上ディーアール株式会社による2021年12月付地震リスク評価報告書－ポートフォリオ評価版－に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。「スーパーセンター
トライアル時津店（底地）」、「ＭＲＲいちはら（底地）」及び「ケーズデンキ北本店（底地）」は、底地のみの所有で建物は所有しておらず、ポートフォリオ全体のPMLの算定対象に含まれていません。
「スターシップ神戸学園都市」が取得できない場合、「スターシップ神戸学園都市」を除くポートフォリオ全体の地震予想損失率PML値は、東京海上ディーアール株式会社による2021年12月付地震リスク評価報告書－ポートフォ
リオ評価版－によると、1.4％となります。

主要な不動産に関する情報
本投資法人が取得予定資産を全て予定どおり取得し、譲渡予定資産を予定どおり譲渡した場合において、主要な不動産（当該物件の不動産賃貸事業収益が本投資法人の保有資産全体の不動産賃貸事業収益合計の10％以上を占める不動産をいいます。）に該当となる不動産はありません。

⑩

主要なテナントに関する情報
該当事項はありません。

⑪

担保の状況
該当事項はありません。

- 65 -

(2)ポートフォリオの概況
本投資法人が取得予定資産を全て予定どおり取得し、譲渡予定資産を予定どおり譲渡した場合のポートフォリオの分散の概況は、以下のとおりです。
①

用途別投資比率（取得（予定）価格ベース）
分類

物件数

取得（予定）価格（百万円）

比率（％）(注1)

レジデンス(注2)20

18,355

46.4

商業施設

14

15,705

39.7

ホテル

1

740

1.9

オフィス

4

4,750

12.0

合計(注2)

39

39,550

100.0

(注1)
(注2)

②

比率は、取得（予定）価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
「スターシップ神戸学園都市」が取得できない場合、「スターシップ神戸学園都市」を除いたレジデンスの物件数は19、レジデンスの取得（予定）価格は17,373百万円、レジデンスの比率は45.0％、物件数の合計は38、取得（予定）価格の合計は38,568百万円となります。

地域別投資比率（取得（予定）価格ベース）
所在地の属する地方物件数

取得（予定）価格（百万円）

比率（％）(注1)

北海道

－

－

－

東北

3

4,540

11.5

関東（東京圏を除きます。）

3

3,139

7.9

甲信越

1

640

1.6

北陸

－

－

－

東海

8

5,405

13.7

近畿(注2)

4

4,702

11.9

中国

4

4,490

11.4

四国

－

－

－

九州

10

11,334

28.7

沖縄

－

－

－

33

34,250

86.6

6

5,300

13.4

39

39,550100.0

地方合計(注2)
東京圏
地方・東京圏合計(注2)
(注1)
(注2)

比率は、取得（予定）価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
「スターシップ神戸学園都市」が取得できない場合、「スターシップ神戸学園都市」を除いた近畿における物件数は3、近畿における取得（予定）価格は3,720百万円、近畿における比率は9.6％、物件数の地方合計は32、取得（予定）価格の地方合計は33,268百万円、比率の地方合計は86.3％、物件数の地方・東京圏合計は38、取得（予定）価格の地方・東京圏
合計は38,568百万円となります。

- 66 -

③

築年数別比率（取得（予定）価格ベース）
築年数5年未満(注6)
5年以上10年未満
10年以上15年未満
15年以上20年未満
20年以上
合計(注6)
平均築年数(注4)(注5)(注6)

物件数(注1)85104936(注3)
15.1年

取得（予定）価格（百万円）
6,156
4,219
11,620
4,495
10,18036,670(注3)

比率(％)(注2)
16.8
11.5
31.7
12.3
27.8
100.0

(注1)

2021年10月末日現在の築年数にて分類しています。なお、スターシップ神戸学園都市の築年数を「0年」として平均築年数を計算しています。
(注2)
小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「スーパーセンタートライアル時津店（底地）」、「ＭＲＲいちはら（底地）」及び「ケーズデンキ北本店（底地）」
は、底地のみの所有で建物は所有しておらず、築年数別比率の集計対象に含まれていません。
(注4)
2021年10月末日現在の築年数を取得（予定）価格に基づいて加重平均して算出しています。
(注5) 1つの物件において本投資法人が保有し又は取得を予定している建物が複数存在する場合、延床面積が最大の建物の築年数を、当該建物の築年数として計算しています。
(注6)「スターシップ神戸学園都市」が取得できない場合、「スターシップ神戸学園都市」を除いた5年未満の物件の物件数は7、5年未満の物件の取得（予定）価格は5,174百万円、5年未満の物件の比率は14.5％、物件数の合計は35、取得（予定）価格の合計は35,688百万円、平均築年数は15.6年となります。

④

住戸タイプ(注1)別比率
住戸タイプ
シングル（35㎡未満）(注2)
コンパクト（35㎡以上50㎡未満）
ファミリー（50㎡以上）
合計(注2)
(注1)
(注2)

戸数
1,041
234
304
1,579

住戸タイプは、前記「1 本投資法人の概要 (4) ポートフォリオ構築方針 (ロ) 投資対象」の分類に従って記載しています。
「スターシップ神戸学園都市」が取得できない場合、「スターシップ神戸学園都市」を除いたシングルの戸数は935、合計は1,473となります。なお、本「④ 住戸タイプ別比率」においては、「スターシップ神戸学園都市」の実際の部屋数にて計算しています。

- 67 -

3

取得予定資産の個別不動産の概要(1) 「特定資産の概要」欄に関する説明
・「物件名称」は、取得後に使用する予定の名称を記載しています。
・「分類」は、本投資法人が投資対象とするレジデンス、商業施設、ホテル、オフィス、物流施設又は駐車場のいずれかを記載しています。
・「取得予定年月日」は、本件売買契約に記載された各取得予定資産の取得予定日を記載しています。なお、本募集の払込期日又は今後行う借入れの実行日が決定した際に、数日程度繰り下げられることがあります。
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・「取得予定価格」は、本件売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「鑑定評価額」は、日本ヴァリュアーズ株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所から取得した
各取得予定資産に係る不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
・「所在地（住居表示）」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件
は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・「交通」は、本資産運用会社が算出した最寄駅からの距離を分速80mで歩いた場合の時間（単位未満切上げ）又は不動産鑑定評価書若しくは建物状況評価報告書に記載された時間を記載
しています。
・土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載
しています。
・土地の「建ぺい率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地
面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値（指定建ぺい率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅
員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載（借地がある場合には借地面積を含みます。）に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する予定の権利の種類を記載しています。
・建物の「建築年月日」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
・建物の「構造／階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・「賃貸可能面積」は、各取得予定資産に係る建物の本投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。
・「稼働率」は、2021年10月末日現在における各取得予定資産に係るテナントとの間で締結されている各賃貸借契約に表示されている賃貸面積の合計と各取得予定資産に係る建物の本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得られた数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。賃料固定型マスターリース契約が締結されている物件についてはマスターレッシーを基準に、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナン
トを基準にしています。
・「ML会社」、「PM会社」及び「信託受託者」は、各取得予定資産の取得後にマスターリース
会社、PM会社及び信託受託者となる予定の者を記載しています。また、「ML種別」については、その取得後に予定されているマスターリース種別（パス・スルー型又は賃料固定型の別をいいます。以下同じです。）を記載しています。
- 68 -

・「主要テナント」は、2021年10月末日現在で有効な賃貸借契約に基づき本投資法人又は信託受託者から当該物件を賃借する者のうち、最も賃貸面積が大きい者を記載しています。ただし、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、パス・ス
ルー型マスターリース契約の物件についてはエンドテナントを記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合は、当該契約のマスターリース会社を記載しています。
・「賃貸可能戸数」は、本投資法人が賃貸可能と考える区画数を記載しているか、又は住居を用途とする取得予定資産若しくは区画において本投資法人が賃貸可能な戸数（区画数）を、住戸タイプ別に記載しています。
・「特記事項」には、本書の日付現在において各取得予定資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各取得予定資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。

(2)「賃貸借の概要」欄に関する説明
・「テナント数」は、2021年10月末日現在の各取得予定資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居・店舗・事務所等を用途とする賃貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。したがって、同一の賃借人への賃貸区画を1件として計算すると、テナント数が少なくなる物件があります。なお、マスターリース会社が転借人と賃料固定型マスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、その転借人の数を1件として記載しています。
・「年間賃料収入」は、2021年10月末日現在の各取得予定資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約（ただし、建物に係る賃貸借契約においては、倉庫及び土地（平面駐車場を含みます。）を除きます。）に規定されている月額固定賃料（共益費を含みます。）を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています（ただし、2021年10月末日現在において、覚書等で本投資法人の取得までに賃料が変動することが合意されているものについては、当該変動を反映して算出しています。）。なお、当該取得予定資産につきマスターリー
ス契約が締結されている場合において、賃料額がエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に規定されている賃料額の合計額と同額とされている場合、エンドテナントとの賃貸借契約に規定されている年間賃料又は月額賃料を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています（ただし、2021年10月末日現在において、覚書等で本投資法人の取得までに賃料が変動することが合意されているものについては、当該変動を反映して算出しています。）。また、本投資法人の取得時にマスターリース種別が賃料固定型マスターリース契約に変更される予定である場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトラ
ンクルーム等の付属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載しています。なお、消費税等は除いています。
・「敷金、保証金」は、入居済みのテナントに関して、入居時に必要とされていた敷金・保証金（百万円未満は切り捨て）の合計額を記載しています。ただし、その一部が返還されている場合には、2021年10月末日現在、上記敷金・保証金の合計額と賃貸人が保有している敷金・保証金の合計額とは異なります。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、敷金額がエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に規定されている敷金・保証金その他の合計額と同額とされている場合には、当該合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。

(3)「物件概要」欄に関する説明
・「物件概要」欄は、本資産運用会社が取得予定資産の取得の意思決定に際し、デュー・ディ
リジェンス手続において日本ヴァリュアーズ株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所から取得した鑑定評価書並びにＪＬＬモールマネジメント株式会社から取得した商業調査報告書を含む資料及び情報並びに本資産運用会社の分析に基づいて記載しています。

(4)「鑑定評価書の概要」欄に関する説明
・「鑑定評価書の概要」欄は、日本ヴァリュアーズ株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所から取得した鑑定評価書に基づいて記載しています。鑑定評価書は、一定時点における評価者た- 69 -

る鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可
能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った日本ヴァリュアーズ
株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。「概要等」欄は、鑑定評価書に加え、当該鑑定評価書の鑑定評価機
関から受領したコメントにも基づいて記載しています。

- 70 -

Rp-13

アルティザ北通町

分類

レジデンス

特定資産の概要
特定資産の種類
不動産信託受益権
鑑定評価額
856百万円（価格時点）（2021年12月1日）
所 在 地 （ 住 居 表 群馬県高崎市北通町1番地
示）交通
上越・北陸新幹線・JR高崎線「高崎」駅徒歩約8分
土地 地番
群馬県高崎市北通町1番地
建物 建築年月日 2020年6月16日
建ぺい率
80％
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根
10階建
容積率
400％
延床面積
2,535.52㎡
用途地域
商業地域
設計者
幸栄建設株式会社
敷地面積
496.20㎡
施工者
幸栄建設株式会社
所有形態
所有権
所有形態
所有権
賃貸可能面積1,915.65㎡
稼働率
100.0％
ML会社
株式会社マリモ
ML種別
パス・スルー型
PM会社
株式会社マリモ
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
主要テナント
非開示(注)
賃貸可能戸数
シングル27戸、コンパクト27
戸
特記事項：
該当事項はありません。

取得予定年月日
取得予定価格2022年1月19日
780百万円(注) テナントからの承諾を得られていないため、非開示としています。

賃貸借の概要
テナント数
年間賃料収入敷金、保証金

54
56百万円
8百万円

物件概要
・1LDKタイプの単身者向け賃貸用住戸を備える築浅レジデンス
・ターミナル駅であるJR「高崎」駅徒歩約8分に位置し、生活利便性及び住宅希少性に優れたエリアに立地
・通勤者のニーズにも応えることで高い法人契約割合（83.5%）を誇る- 71 -

＜高崎市の人口及び世帯数＞(出所)

総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」＜1日当たりの乗車人員＞(出所)

JR東日本「各駅の乗車人員」- 72 -

鑑定評価書の概要
アルティザ北通町
856百万円日本ヴァリュアーズ株式会社
2021年12月1日
内容（単位：千円）
概要等
各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
856,000
踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
による価格を関連付けて試算
直接還元法による収益価格
中長期的に安定的と認められる標準化した
861,000
純収益を還元利回りで還元して査定(1)運営収益57,999
可能総収益
現行賃料の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びその動61,012
向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案の上、計上
空室等損失等
対象不動産の稼働状況、今後の需給動向を
3,013
考慮し査定
(2)運営費用
13,989a.維持管理費
2,088
実額及び類似不動産の水準を参考に査定
b.水道光熱費696
実額及び類似不動産の水準を参考に査定
c.修繕費
エンジニアリングレポートの修繕・更新コ
1,481
スト12年間平均値の30％に加えて専有部の原状回復費を計上
d.PMフィー
1,639
有効総収入の3.0％で査定
e.テナント募集費用等
契約内容及び実績、類似不動産の水準を参
2,520
考に査定
f.公租公課4,801
公租公課関係資料に基づき査定
g.損害保険料
類似不動産の保険料等から、標準的な料率205に基づき査定h.その他費用
過年度実績及び類似不動産の水準を参考に
556
査定(3)運営純収益
44,009(4)一時金の運用益
83
運用利回り1.0％として査定(5)資本的支出
エンジニアリングレポートの修繕・更新コ
1,019
スト12年間平均値の70％で査定
純収益
43,073
還元利回り
割引率の分析を前提として、割引率には織5.0％
り込まれていない純収益の見通し等を加味し、類似不動産の利回りを参考に査定
DCF法による収益価格
850,000
割引率
金融資産の利回りに不動産の個別性を加味4.8％
して求める方法と類似不動産の取引事例との比較から求める方法を併用し査定
最終還元利回り
不動産市場の特性と対象不動産のポテンシ
5.2％ャル等から、還元利回りとの比較におけるリスクを判定し、査定
積算価格
717,000
土地比率
30.3％
建物比率
69.7％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価 特になし
に当たって留意した事項

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項目
収益価格

- 73 -

Rp-14

スターシップ神戸学園都市

分類

レジデンス

特定資産の概要
特定資産の種類
不動産信託受益権（予定）
鑑定評価額
1,230百万円（価格時点）（2021年12月1日）
所 在 地 （ 住 居 表 兵庫県神戸市垂水区小束台東868番1416 (注2)示）交通
神戸市営地下鉄 西神・山手線「学園都市」駅から徒歩約23分
土地 地番
兵庫県神戸市垂水区小束台東 建物 建築年月日 2022年1月31日（予定）(注1)
868番1416他(注2)
建ぺい率
60％
構造／階数 鉄骨造陸屋根3階建(注2)
容積率
200％
延床面積
2,801.77㎡(注2)
用途地域
第1種中高層住居専用地域
設計者
株式会社フラッツ建築設計
一級建築事務所
敷地面積
3,384.00㎡
施工者
株式会社松原建設工業
所有形態
所有権
所有形態
所有権（予定）賃貸可能面積
－(注3)
稼働率
－(注3)
ML会社
株式会社マリモ
ML種別
パス・スルー型
PM会社
株式会社ジェイ・エス・ビー 信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
主要テナント－(注3)
賃貸可能戸数1
特記事項：
・本物件は、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に本物件の取得を2022年4月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。
・本書の日付現在、本土地の一部の隣地との境界が未確定となっていますが、隣地所有者と境界確定に向けて継続的な協議を重ねています。また、投資基準に照らし、境界未確定の事実がもたらす運営への影響、リスクの程度を検証した上で投資対象としています。

取得予定年月日
取得予定価格

(注1)
(注2)

(注3)

2022年4月1日(注1)982百万円「取得予定年月日」及び「建築年月日」は、本書の日付現在における予定日であり、建物の建設工事の進捗によっては、取得予定年月日及び建築年月日が変更される場合があります。
未竣工のため建物について未登記であることから、「所在地」及び「地番」は主要な土地に係る不動産登記簿上の記載に基づき、「構造／階数」及び「延床面積」は建築基準法の規定に基づく確認済証の内容に基づき竣工時点の予定を、「賃貸可能戸数」については本書の日付現在の想定を、それぞれ記載しています。
未竣工のため賃貸借契約は締結されていないことから、「賃貸可能面積」、「稼働率」及び「主要テナント」は記載していません。

賃貸借の概要
テナント数
年間賃料収入敷金、保証金―――物件概要
・2km圏内に5つの大学が所在し、学生寮の供給が少ないエリアに立地
・学生マンション事業に特化している株式会社ジェイ・エス・ビーによる安定運営が見込まれる- 74 -

＜近隣大学の学生数＞(出所)

各大学（兵庫県立大学、神戸市看護大学、流通科学大学、神戸市外国語大学、神戸芸術工科大学）HPより本資産運用会社が作成＜株式会社ジェイ・エス・ビーの運営実績＞(出所)

株式会社ジェイ・エス・ビー「四半期報告書第33期第3四半期（2021年10月期）」- 75 -

鑑定評価書の概要
スターシップ神戸学園都市
1,230百万円
日本ヴァリュアーズ株式会社
2021年12月1日
内容（単位：千円）
概要等
各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
1,230,000
踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
による価格を関連付けて試算
直接還元法による収益価格
中長期的に安定的と認められる標準化した
1,240,000
純収益を還元利回りで還元して査定(1)運営収益－
可能総収益－
空室等損失等－(2)運営費用－
a.維持管理費－
b.水道光熱費－
非開示(注)
c.修繕費－
d.PMフィー
－e.テナント募集費用等－
f.公租公課－
g.損害保険料－
h.その他費用－(3)運営純収益
57,626(4)一時金の運用益－－(5)資本的支出
エンジニアリングレポートの修繕・更新コ
476
スト12年間平均値の70％で査定
純収益
57,150
還元利回り
割引率の分析を前提として、割引率には織4.6％
り込まれていない純収益の見通し等を加味し、類似不動産の利回りを参考に査定
DCF法による収益価格
1,220,000
割引率
金融資産の利回りに不動産の個別性を加味4.4％
して求める方法と類似不動産の取引事例との比較から求める方法を併用し査定
最終還元利回り
不動産市場の特性と対象不動産のポテンシ
4.8％ャル等から、還元利回りとの比較におけるリスクを判定し、査定
積算価格
1,420,000
土地比率
45.2％
建物比率
54.8％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価 特になし
に当たって留意した事項

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項目
収益価格

(注)

本項目につき、テナントからの開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等により、本投資法人に守秘義務違反による損害賠償の請求を受ける等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。

- 76 -

Rp-15

アルティザ水戸泉町

分類

レジデンス

特定資産の概要
特定資産の種類
不動産信託受益権
鑑定評価額
707百万円（価格時点）（2021年11月1日）
所 在 地 （ 住 居 表 茨城県水戸市泉町三丁目3番26号
示）
交通
JR常磐線「水戸」駅から徒歩約22分 茨城交通「泉町3丁目」バス停徒歩約3分
土地 地番
茨城県水戸市泉町三丁目36番 建物 建築年月日 2019年3月12日
地他
建ぺい率
80％
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根
12階建
容積率
400％
延床面積
1,896.92㎡
用途地域
商業地域
設計者
株式会社柴設計事務所
敷地面積
964.09㎡
施工者
コスモ綜合建設株式会社
所有形態
所有権
所有形態
所有権
賃貸可能面積1,843.68㎡
稼働率
97.7％
ML会社
株式会社マリモ
ML種別
パス・スルー型
PM会社
株式会社マリモ
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
主要テナント
非開示(注)
賃貸可能戸数コンパクト47戸
特記事項：
建物状況調査報告書において、本建物について、2階設置避難器具はしごの長さ不足のため、要修繕との指摘事項があります。当該指摘事項について、本投資法人は、売主との間で、売主の責任と費用負担において、2022年1月末には是正を完了することを合意しています。
取得予定年月日
取得予定価格2022年1月19日
609百万円(注) テナントからの承諾を得られていないため、非開示としています。

賃貸借の概要
テナント数
年間賃料収入敷金、保証金

46
43百万円
3百万円

物件概要
・京成百貨店や水戸芸術館、新市民会館（2023年7月開館予定）が集積している水戸の中心地に立地
・大手企業の地方支店もあり、百貨店、ホテル、飲食店等が並ぶ水戸市中心商業エリア背後に立地するため、法人・個人を問わず、安定した需要を見込む- 77 -

＜水戸市の人口及び世帯数＞(出所)

総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」＜泉町1丁目北地区市街地再開発＞(出所)

泉町1丁目北地区市街地再開発組合「泉町1丁目北地区市街地再開発事業」、水戸市HP「新市民会館整備事業及び泉町1丁目北地区市街地再開発事業の概要」- 78 -

鑑定評価書の概要
物件名称
アルティザ水戸泉町
鑑定評価額
707百万円
鑑定評価機関の名称 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点
2021年11月1日
項目
内容（単位：千円）
概要等
収益価格
各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
707,000
踏まえて、DCF法による価格を標準に直接還元法による検証を行い試算
直接還元法による収益価格
中長期的に安定的と認められる標準化した
717,000
純収益を還元利回りで還元して査定(1)運営収益49,282
可能総収益
現行賃料の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びその動51,755向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案の上、計上
空室等損失等
空室率実績及び類似不動産の標準的な空室
2,472率に基づき対象不動産の競争力等を考慮して計上(2)運営費用
13,483a.維持管理費
プロパティマネジメント業務委託契約書
1,702(案)等に基づき、類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い査定
b.水道光熱費
収支実績及び類似不動産の水道光熱費の水619
準に基づき査定
c.修繕費
中長期的観点からER記載の数値及び類似不1,858
動産の水準を参考に査定。また、原状回復
費用を、退去率等を考慮の上、査定
d.PMフィー
プロパティマネジメント業務委託契約書
2,349(案)等に基づき査定
e.テナント募集費用等
類似不動産の水準に基づき査定したテナン
2,301
ト募集費用及びプロパティマネジメント業
務委託契約書(案)等を考慮の上査定
f.公租公課3,825
2021年課税資料に基づき査定
g.損害保険料
類似不動産の保険料等から、標準的な料率186に基づき査定h.その他費用640
類似不動産の費用水準等に基づき査定(3)運営純収益
35,799(4)一時金の運用益
34
運用利回りを1.0％として運用益を査定(5)資本的支出
中長期的観点からER記載の数値及び類似不697
動産の水準を参考に査定
純収益35,136
還元利回り
類似不動産の取引利回りとの比較検討を行
4.9％
い、対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案して査定DCF法による収益価格
702,000
割引率
最もリスクが低い地域に位置する類似用途
5.0％の利回りを基準とし、対象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
最終還元利回り
還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性
5.1％を加味して査定
積算価格
822,000
土地比率
40.4％
建物比率
59.6％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価 市場参加者の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程に当たって留意した事項
及び依頼目的並びに類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額を決定した。

- 79 -

Rp-16

アルティザ小倉分類

レジデンス

特定資産の概要
特定資産の種類
不動産信託受益権
鑑定評価額
1,970百万円（価格時点）（2021年12月1日）
所 在 地 （ 住 居 表 福岡県北九州市小倉北区吉野町11番10号
示）交通
北九州高速鉄道（北九州モノレール）小倉線「香春口三萩野」駅から徒歩約6分
土地 地番
福岡県北九州市小倉北区吉野 建物 建築年月日 2015年6月6日
町9番地他
建ぺい率
80％
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根
15階建
容積率
400％
延床面積
5,730.84㎡
用途地域
商業地域
設計者
株式会社渡辺設計事務所
敷地面積
1,671.92㎡
施工者
株式会社川口建設
所有形態
所有権
所有形態
所有権
賃貸可能面積5,307.82㎡
稼働率
97.1％
ML会社
株式会社マリモ
ML種別
パス・スルー型
PM会社
株式会社マリモ
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
主要テナント
非開示(注)
賃貸可能戸数
シングル56戸 、 コンパクト
56戸、ファミリー28戸
特記事項：
本土地上の塀の一部が北側道路（所有者：北九州市）に越境していますが、越境の事実及びすぐに是正を求める内容ではない旨を北九州市に確認の上、投資基準に照らして、越境の内容や相手方を確認
し、投資対象資産の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資対象としています。
取得予定年月日
取得予定価格2022年1月19日
1,849百万円(注) テナントからの承諾を得られていないため、非開示としています。

賃貸借の概要
テナント数
年間賃料収入敷金、保証金136
114百万円
2百万円

物件概要
・豊富な間取りを備え、幅広い顧客層からの需要に応えることが可能
・JR「小倉」駅へ3駅である北九州モノレール「春香口三萩野」駅まで徒歩約6分、周辺には商業施設も多く所在し生活利便性の高い立地
・大手企業の支店も多く、転勤者が多いエリアであることから、高い法人需要を見込む- 80 -

＜小倉北区の人口及び世帯数＞(出所)

総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」＜1日当たりの乗車人員（九州地方、2020年度）＞(出所)

JR九州「駅別乗車人員（2020年度）」- 81 -

鑑定評価書の概要
アルティザ小倉
1,970百万円
日本ヴァリュアーズ株式会社
2021年12月1日
内容（単位：千円）
概要等
各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
1,970,000
踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
による価格を関連付けて試算
直接還元法による収益価格
中長期的に安定的と認められる標準化した
1,990,000
純収益を還元利回りで還元して査定(1)運営収益127,242
可能総収益
現行賃料の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びその動133,654向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案の上、計上
空室等損失等
対象不動産の稼働状況、今後の需給動向を
6,412
考慮し査定
(2)運営費用
27,875a.維持管理費
3,108
実額及び類似不動産の水準を参考に査定
b.水道光熱費
1,157
実額及び類似不動産の水準を参考に査定
c.修繕費
エンジニアリングレポートの修繕・更新コ
4,128
スト12年間平均値の30％に加えて専有部の原状回復費を計上
d.PMフィー
3,299
有効総収入の3.0％で査定
e.テナント募集費用等
契約内容及び実績、類似不動産の水準を参
2,749
考に査定
f.公租公課
11,627
公租公課関係資料に基づき査定
g.損害保険料
類似不動産の保険料等から、標準的な料率454に基づき査定h.その他費用
過年度実績及び類似不動産の水準を参考に
1,350
査定(3)運営純収益
99,367(4)一時金の運用益
26
運用利回りを1.0％として運用益を査定(5)資本的支出
エンジニアリングレポートの修繕・更新コ
3,781
スト12年間平均値の70％で査定
純収益
95,612
還元利回り
割引率の分析を前提として、割引率には織4.8％
り込まれていない純収益の見通し等を加味し、類似不動産の利回りを参考に査定
DCF法による収益価格
1,950,000
割引率
金融資産の利回りに不動産の個別性を加味4.6％
して求める方法と類似不動産の取引事例との比較から求める方法を併用し査定
最終還元利回り
不動産市場の特性と対象不動産のポテンシ
5.0％ャル等から、還元利回りとの比較におけるリスクを判定し、査定
積算価格
1,530,000
土地比率
50.3％
建物比率
49.7％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価 特になし
に当たって留意した事項

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項目
収益価格

- 82 -

Rp-17

アルティザ倉敷分類

レジデンス

特定資産の概要
特定資産の種類
不動産信託受益権
鑑定評価額
612百万円（価格時点）（2021年8月31日）
所 在 地 （ 住 居 表 岡山県倉敷市稲荷町5番13号
示）交通
JR山陽本線「倉敷」駅から徒歩約12分
土地 地番
岡山県倉敷市稲荷町157番地2 建物 建築年月日 2007年11月15日
建ぺい率
80％
構造／階数 鉄筋コンクリート造陸屋根9
階建
容積率
400％
延床面積
2,404.42㎡
用途地域
商業地域
設計者
株式会社IAO竹田設計 一級建
築士事務所
敷地面積
883.14㎡
施工者
土井建設株式会社
所有形態
所有権
所有形態
所有権
賃貸可能面積2,275.84㎡
稼働率
94.2%
ML会社
株式会社マリモ
ML種別
パス・スルー型
PM会社
株式会社マリモ
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
主要テナント
非開示(注)
賃貸可能戸数コンパクト32戸、ファミリー
16戸
特記事項：
該当事項はありません。

取得予定年月日
取得予定価格2022年1月19日
590百万円(注) テナントからの承諾を得られていないため、非開示としています。

賃貸借の概要
テナント数
年間賃料収入敷金、保証金

45
39百万円
5百万円

物件概要
・JR「倉敷」駅まで徒歩約12分に位置しており、周辺にはスーパーやドラッグストアなども所在するなど、生活利便性が高いエリアに立地・住宅エリアとしての環境が良好なエリアであり、周辺にはマリモの新築分譲マンションブランドである「ポレスター」マンションを含む分譲マンションも多数所在- 83 -

＜倉敷市の人口及び世帯数＞(出所)

総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」＜倉敷市阿知3丁目東地区再開発事業の概要＞(出所)

倉敷市阿知3丁目東地区市街地再開発組合、倉敷市観光情報発信協議会HP- 84 -

鑑定評価書の概要
アルティザ倉敷
612百万円日本ヴァリュアーズ株式会社
2021年8月31日
内容（単位：千円）
概要等
各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
612,000
踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
による価格を関連付けて試算
直接還元法による収益価格
中長期的に安定的と認められる標準化した
619,000
純収益を還元利回りで還元して査定(1)運営収益45,187
可能総収益
現行賃料の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びその動47,712
向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案の上、計上
空室等損失等
対象不動産の稼働状況、今後の需給動向を
2,525
考慮し査定
(2)運営費用
11,522a.維持管理費1,620
実額及び類似不動産の水準を参考に査定
b.水道光熱費577
実額及び類似不動産の水準を参考に査定
c.修繕費
エンジニアリングレポートの修繕・更新コ
3,109
スト12年間平均値の30％に加えて専有部の原状回復費を計上
d.PMフィー
1,219
有効総収入の3.0％で査定
e.テナント募集費用等
契約内容及び実績、類似不動産の水準を参
1,270
考に査定
f.公租公課3,373
公租公課関係資料に基づき査定
g.損害保険料
類似不動産の保険料等から、標準的な料率187に基づき査定h.その他費用
過年度実績及び類似不動産の水準を参考に
164
査定(3)運営純収益
33,664(4)一時金の運用益
60
運用利回りを1.0％として運用益を査定(5)資本的支出
エンジニアリングレポートの修繕・更新コ
3,407
スト12年間平均値の70％で査定
純収益
30,317
還元利回り
割引率の分析を前提として、割引率には織4.9％
り込まれていない純収益の見通し等を加味し、類似不動産の利回りを参考に査定
DCF法による収益価格
605,000
割引率
金融資産の利回りに不動産の個別性を加味4.7％
して求める方法と類似不動産の取引事例との比較から求める方法を併用し査定
最終還元利回り
不動産市場の特性と対象不動産のポテンシ
5.1％ャル等から、還元利回りとの比較におけるリスクを判定し、査定
積算価格
445,000
土地比率
55.5％
建物比率
44.5％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価 特になし
に当たって留意した事項

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項目
収益価格

- 85 -

Cp-13

光明池アクト分類

商業施設

特定資産の概要
特定資産の種類
不動産信託受益権
鑑定評価額
2,340百万円（価格時点）（2021年12月1日）
所 在 地 （ 住 居 表 大阪府堺市南区鴨谷台二丁1番3号
示）交通
泉北高速鉄道線「光明池」駅から徒歩約2分
土地 地番
大阪府堺市南区鴨谷台二丁1 建物 建築年月日 1988年4月15日
番地3
建ぺい率
80％
構造／階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋
根地下2階付7階建
容積率
600％
延床面積
12,013.67㎡
用途地域
商業地域
設計者
株式会社土師建築設計事務所
敷地面積
2,081.39㎡
施工者
大成建設株式会社
所有形態
所有権
所有形態
所有権
賃貸可能面積6,379.29㎡
稼働率
97.0％
ML会社
株式会社マリモ
ML種別
パス・スルー型
PM会社
株式会社マリモ
信託受託者
三井住友信託銀行株式会社
主要テナント
非開示(注)
賃貸可能戸数32
特記事項：
・本土地上の地下1階の構造物の一部が南側隣地に、地下1階のマンホールの一部が北西側隣地に、床材の一部が東側隣地にそれぞれ越境しており、本土地の東側隣地上の側溝の一部及び北東側隣地上の店舗前自動販売機の一部が本土地にそれぞれ越境しており、また、本土地と南西側隣地の境界線
上に所有者不明の擁壁、ネットフェンス及びネットフェンスの基礎があります。本書の日付現在、
当該各隣地所有者との間で、越境等に関する覚書が締結されていませんが、投資基準に照らして、越境等の内容や相手方を確認し、投資対象資産の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資対象としています。
・建物状況調査報告書において、本建物について、壁面広告物（東側1つ、南側2つ及び北側2つ）及び自立広告物の許可申請の手続きが不明であるとの指摘事項があります。当該指摘事項について、本物件の本件原売買契約の買主は、売主との間で、売主の責任と費用負担において是正することを合意しており、2022年1月末には是正を完了する予定です。

取得予定年月日
取得予定価格2022年1月19日
2,040百万円(注) テナントからの承諾を得られていないため、非開示としています。

賃貸借の概要
テナント数
年間賃料収入敷金、保証金31
189百万円
171百万円

物件概要
・泉北ニュータウンのターミナル駅である泉北高速鉄道「光明池」駅から徒歩約2分に立地し、高い
交通利便性を有する
・堺市において、泉北ニュータウン駅前再編整備事業の一環として光明池駅前地域活性化に向けた取組みを実施- 86 -

＜光明池駅前再編整備事業の概要＞(出所)

堺市HP「未来の光明池駅前地域活性化に向けたアンケート結果について」＜1日あたりの乗降客数（泉北高速鉄道線 2020年度＞(出所)

南海電気鉄道「ハンドブック南海」- 87 -

鑑定評価書の概要
光明池アクト2,340百万円
日本ヴァリュアーズ株式会社
2021年12月1日
内容（単位：千円）
概要等
各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
2,340,000
踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
による価格を関連付けて試算
直接還元法による収益価格
中長期的に安定的と認められる標準化した
2,340,000
純収益を還元利回りで還元して査定(1)運営収益250,040
可能総収益
現行賃料の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びその動259,702
向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案の上、計上
空室等損失等
対象不動産の稼働状況、今後の需給動向を
9,662
考慮し査定
(2)運営費用
122,643a.維持管理費
33,576
実額及び類似不動産の水準を参考に査定
b.水道光熱費
51,541
実額及び類似不動産の水準を参考に査定
c.修繕費
エンジニアリングレポートの修繕・更新コ
8,178
スト12年間平均値の30％で査定
d.PMフィー
6,262
有効総収入の3.0％で査定
e.テナント募集費用等
契約内容及び実績、類似不動産の水準を参
2,092
考に査定
f.公租公課17,004
公租公課関係資料に基づき査定
g.損害保険料
類似不動産の保険料等から、標準的な料率1,187に基づき査定h.その他費用
過年度実績及び類似不動産の水準を参考に
2,801
査定(3)運営純収益
127,396(4)一時金の運用益
1,668
運用利回りを1.0％として運用益を査定(5)資本的支出
エンジニアリングレポートの修繕・更新コ
19,083
スト12年間平均値の70％で査定
純収益
109,981
還元利回り
割引率の分析を前提として、割引率には織4.7％
り込まれていない純収益の見通し等を加味し、類似不動産の利回りを参考に査定
DCF法による収益価格
2,340,000
割引率
金融資産の利回りに不動産の個別性を加味4.5％
して求める方法と類似不動産の取引事例との比較から求める方法を併用し査定
最終還元利回り
不動産市場の特性と対象不動産のポテンシ
4.9％ャル等から、還元利回りとの比較におけるリスクを判定し、査定
積算価格
854,000
土地比率
62.2％
建物比率
37.8％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価 特になし
に当たって留意した事項

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項目
収益価格

- 88 -

Op-03

ビッグ・ビー東宿郷

分類

オフィス

特定資産の概要
特定資産の種類
不動産信託受益権
鑑定評価額
1,990百万円（価格時点）（2021年9月30日）
所 在 地 （ 住 居 表 栃木県宇都宮市東宿郷六丁目1番7号、同3番9
示）交通
東北新幹線・山形新幹線・秋田新幹線・JR東北本線「宇都宮」駅から徒歩約12分
土地 地番
栃木県宇都宮市東宿郷六丁目 建物 建築年月日 2001年2月2日
1番地7他
建ぺい率
80％
構造／階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋
根10階建
容積率
600％
延床面積
7,197.22㎡
用途地域
商業地域
設計者
清水建設株式会社首都圏事業
本部一級建築士事務所
敷地面積
1,905.14㎡
施工者
清水建設株式会社
所有形態
所有権
所有形態
所有権
賃貸可能面積5,106.48㎡
稼働率
95.0％
ML会社
株式会社マリモ
ML種別
パス・スルー型
PM会社
株式会社マリモ
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
主要テナント
非開示(注)
賃貸可能戸数
シングル70戸、オフィス12
特記事項：
・物件概要書において、本建物の送水管不具合についての指摘事項があります。当該指摘事項について、本投資法人は、売主との間で、売主の責任と費用負担において、売買実行日までに是正を完了することを合意しています。
・構造図及び構造計算書妥当性確認報告書において、構造図と構造計算書との間で一部相違があるため設計者への確認が必要との指摘がされていますが、設計者である清水建設株式会社より、安全性に問題ないとの報告を受けています。

取得予定年月日
取得予定価格2022年1月19日
1,750百万円(注) テナントからの承諾を得られていないため、非開示としています。

賃貸借の概要
テナント数
年間賃料収入敷金、保証金74
142百万円
50百万円

物件概要
・JR「宇都宮」駅徒歩約12分に位置し、駐車場（収容台数：113台）を有することからオフィス・レ
ジデンス共に高い法人割合を誇る複合施設
・宇都宮市街地中心に、2023年3月、芳賀・宇都宮LRTが開通予定であり、本物件から最寄り停留場である「駅東公園前」停留場までは徒歩1~2分であることから、利便性が高まることで更なる需要を見込む- 89 -

＜宇都宮市の人口及び世帯数＞(出所)

総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」＜芳賀・宇都宮LRTの概要＞(出所)

宇都宮市HP「芳賀・宇都宮LRT」- 90 -

鑑定評価書の概要
ビッグ・ビー東宿郷
1,990百万円
日本ヴァリュアーズ株式会社
2021年9月30日
内容（単位：千円）
概要等
各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
1,990,000
踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
による価格を関連付けて試算
直接還元法による収益価格
中長期的に安定的と認められる標準化した
2,000,000
純収益を還元利回りで還元して査定(1)運営収益
162,951
可能総収益
現行賃料の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びその動173,434
向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案の上、計上
空室等損失等
対象不動産の稼働状況、今後の需給動向を10,483
考慮し査定(2)運営費用
48,173a.維持管理費
14,423
実額及び類似不動産の水準を参考に査定
b.水道光熱費
2,224
実額及び類似不動産の水準を参考に査定
c.修繕費
エンジニアリングレポートの修繕・更新コ
8,293
スト12年間平均値の30％に加えて専有部の原状回復費を計上
d.PMフィー
4,272
有効総収入の3.0％で査定
e.テナント募集費用等
契約内容及び実績、類似不動産の水準を参
3,345
考に査定
f.公租公課
12,189
公租公課関係資料に基づき査定
g.損害保険料
類似不動産の保険料等から、標準的な料率644に基づき査定h.その他費用
過年度実績及び類似不動産の水準を参考に
2,780
査定(3)運営純収益
114,777(4)一時金の運用益
486
運用利回りを1.0％として運用益を査定(5)資本的支出
エンジニアリングレポートの修繕・更新コ
15,440
スト12年間平均値の70％で査定
純収益
99,823
還元利回り
割引率の分析を前提として、割引率には織5.0％
り込まれていない純収益の見通し等を加味し、類似不動産の利回りを参考に査定
DCF法による収益価格
1,970,000
割引率
金融資産の利回りに不動産の個別性を加味4.8％
して求める方法と類似不動産の取引事例との比較から求める方法を併用し査定
最終還元利回り
不動産市場の特性と対象不動産のポテンシ
5.2％ャル等から、還元利回りとの比較におけるリスクを判定し、査定
積算価格
1,070,000
土地比率
61.1％
建物比率
38.9％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価 特になし
に当たって留意した事項

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項目
収益価格

- 91 -

Op-04

池下ＥＳビル

分類

オフィス

特定資産の概要
特定資産の種類
不動産信託受益権
鑑定評価額
1,150百万円（価格時点）（2021年12月1日）
所 在 地 （ 住 居 表 愛知県名古屋市千種区覚王山通八丁目70番1号
示）交通
名古屋市営地下鉄東山線「池下」駅から徒歩約1分
土地 地番
愛知県名古屋市千種区覚王山 建物 建築年月日 1997年10月24日
通八丁目70番地1他
建ぺい率
80％、80％構造／階数 鉄筋コンクリート造5階建
容積率500％、400％
延床面積2,373.13㎡
用途地域
商業地域、近隣商業地域
設計者
住宅・都市整備公団中部支社
敷地面積8,641.41㎡(注1)(注2)
施工者
安藤建設株式会社
所有形態
所有権敷地権
所有形態
区分所有権
賃貸可能面積2,066.02㎡
稼働率
100.0％
ML会社
東京海上日動ファシリティー ML種別
パス・スルー型
ズ株式会社
PM会社
東京海上日動ファシリティー 信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
ズ株式会社
主要テナント
非開示(注3)
賃貸可能戸数5
特記事項：
・本書の日付現在、本土地の一部の隣地との境界が未確定となっていますが、隣地所有者と境界確定に向けて継続的な協議を重ねています。また、投資基準に照らし、境界未確定の事実がもたらす運営への影響、リスクの程度を検証した上で投資対象としています。
・本土地上のフェンスの一部が北側隣地に越境しており、また、本土地の北側隣地上の地下鉄の出入口に係る構造物が本土地に越境しています。本書の日付現在、当該各隣地所有者との間で、越境に関する覚書は締結していませんが、投資基準に照らして、越境の内容や相手方を確認し、投資対象資産の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資対象としています。
・本土地の一部（444.53㎡）には以下の内容の地上権が設定され、これに基づく地下鉄施設が存在していますが、投資基準に照らして、地上権の内容や相手方を確認し、投資対象資産の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資対象としています。
原因：1996年2月15日設定
目的：高速度鉄道事業用構築物築造
範囲：東京湾中等潮位の上21メートル00センチから東京湾中等潮位の上10メートル68センチまで
存続期間：設定の日から高速度鉄道事業用構築物存続中
地代：無料
特約：1 この土地に建物等の設置等をする場合は、あらかじめ設計及び工法等について名古屋
市と協議し、書面による同意を得るものとする。
2 構築物（以下高速度鉄道事業用構築物をいう。）上の土かぶり9メートルの位置において、構築物の幅に対して偏らない荷重が1平方メートルにつき10トンを超えてかかるよ
うな建物等の設置等はできないものとする。荷重が1平方メートルにつき10トン以下であっても構築物の幅に対して偏ってかかる場合及び土かぶり9メートル未満の位置に建物等の設置等を行う場合には、荷重の軽減、施工方法の改善等の処置により構築物に障害を及ぼさないと名古屋市が認めたときを除き同様とする。
土かぶり9メートルを超える位置において、偏らない荷重が10トンを超えてかかる（偏る荷重であるときは10トン以下を含む。）ような建物等の設置等を行おうとするとき
は、協議のうえ構築物に障害を及ぼさない範囲内で荷重等の特例を認めることができるものとする。
地上権者：名古屋市

取得予定年月日
取得予定価格2022年1月19日
1,000百万円- 92 -

・本建物は区分所有物件であり、管理規約等の規定により、区分所有者は、専有部分と敷地部分及び共用部分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならないこととされています。
・建物状況調査報告書において、本建物について、①外部連絡装置が共用部に未設置、②停電時自動着床装置のバッテリー不良、③消火器未交換、④自動火災報知設備の煙感知器不作動、⑤本建物東側開口部に図面に記載のない換気用と推測されるフードの設置、⑥各階EVホールに図面に記載のない間仕切り（扉）が設置、⑦屋外避難階段付近に冷媒管等の開口部が設置等との指摘事項があります。当該指摘事項について、本投資法人は、売主との間で、売主の責任と費用負担において、点検を実施し、売買実行日までに是正を完了するよう最大限努力し、売買実行日から3か月以内には是正を完了することを合意しています。
(注1)
(注2)
(注3)

土地については、建物のための敷地権が設定されており、本投資法人が取得する建物持分割合に相当する敷地面積は約658.26㎡（約7.6％）です。
本建物は総合設計制度による一団地として建築されており、敷地の一部に公開空地が設けられています。
テナントからの承諾を得られていないため、非開示としています。

賃貸借の概要
テナント数
年間賃料収入敷金、保証金

5
77百万円
40百万円

物件概要
・名古屋市営地下鉄東山線「池下」駅徒歩約1分に位置
・「池下」駅付近には改築予定である千種区役所が所在しているほか、複数の商業施設が立地
・「池下」駅直結の高層マンションを始め、周辺では分譲マンションの開発が継続- 93 -

＜千種区役所の改築＞(出所)

名古屋市HP「千種区役所改築の概要」＜名古屋市営地下鉄東山線＞(出所)

名古屋市交通局- 94 -

鑑定評価書の概要
池下ＥＳビル1,150百万円
日本ヴァリュアーズ株式会社
2021年12月1日
内容（単位：千円）
概要等
各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
1,150,000
踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
による価格を関連付けて試算
直接還元法による収益価格
中長期的に安定的と認められる標準化した
1,150,000
純収益を還元利回りで還元して査定(1)運営収益
98,051
可能総収益
現行賃料の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びその動102,025向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案の上、計上
空室等損失等
空室率実績及び類似不動産の標準的な空室
3,974率に基づき対象不動産の競争力等を考慮して計上(2)運営費用
37,914a.維持管理費予定額及び類似不動産の水準に基づき査定
6,008
した維持管理費を考慮の上査定
b.水道光熱費
実額及び類似不動産の水道光熱費の水準に
17,851
基づき査定
c.修繕費
エンジニアリングレポートの修繕・更新コ
3,342
スト12年間平均値の30％で査定
d.PMフィー
1,378
有効総収入の1.6％で査定
e.テナント募集費用等
類似不動産の水準に基づき査定したテナン
1,000
ト募集費用等を考慮の上査定
f.公租公課公租公課関係資料及び類似不動産の水準に
7,214
基づき査定
g.損害保険料
類似不動産の保険料等から、標準的な料率457に基づき査定h.その他費用660
類似不動産の費用水準等に基づき査定(3)運営純収益
60,136(4)一時金の運用益
429
運用利回りを1.0％として運用益を査定(5)資本的支出
エンジニアリングレポートの修繕・更新コ
7,799
スト12年間平均値の70％で査定
純収益
52,767
還元利回り
割引率の分析を前提として、割引率には織4.6％
り込まれていない純収益の見通し等を加味し、類似不動産の利回りを参考に査定
DCF法による収益価格
1,140,000
割引率
金融資産の利回りに不動産の個別性を加味4.4％
して求める方法と類似不動産の取引事例との比較から求める方法を併用し査定
最終還元利回り
不動産市場の特性と対象不動産のポテンシ
4.8％ャル等から、還元利回りとの比較におけるリスクを判定し、査定
積算価格
1,100,000
土地比率
88.2％
建物比率
11.8％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価 特になし
に当たって留意した事項

物件名称
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称
価格時点
項目
収益価格

- 95 -

4

投資リスク
参照有価証券報告書の「投資リスク」に記載された事項について、2021年9月28日以降、本書の日付現在までの間に生じた重要な変更又は追加は下記のとおりです。下記の記載には将来に関する事
項が記載されていますが、当該事項は本書の日付現在において判断したものです。
また、参照有価証券報告書には将来に関する事項が記載されていますが、当該事項は下記の記載を除き本書の日付現在においてもその判断に変更はありません。
以下は参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 3 投資リスク」に記載された事項の全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日後、その内容について変更
又は追加があった箇所は下線で示しています。
(1) リスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項並びに参照有価証
券報告書を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書又は参照有価証券報告書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
① 本投資証券の商品性に関するリスク(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク(ロ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク(ハ) 金銭の分配に関するリスク(ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク(ホ) 投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク(へ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク② 本投資法人の運用方針に関するリスク(イ) スポンサーパイプライン・サポート契約及びサポート協定に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク(ロ) 不動産を取得又は処分できないリスク(ハ) 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク(ニ) 有利子負債比率に関するリスク(ホ) 敷金及び保証金に関するリスク(へ) 投資対象を主として地方物件としていることによるリスク(ト) 少数のテナントに依存していることによるリスク(チ) シングルテナント物件に関するリスク(リ) 少数の物件に収入が依存していることによるリスク(ヌ) 運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク(ル) ホテルに関するリスク(ヲ) 物流施設に関するリスク③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ) マリモグループへの依存、利益相反に関するリスク(ロ) 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク(ハ) PM会社に関するリスク(ニ) 本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク(ホ) 本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク(へ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク- 96 -

④

不動産及び信託の受益権に関するリスク(イ) 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク(ロ) 不動産の境界に関するリスク(ハ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク(ニ) 賃貸借契約に関するリスク(ホ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク(へ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク(ト) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク(チ) 水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク(リ) 法令の制定・変更に関するリスク(ヌ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク(ル) マスターリース会社に関するリスク(ヲ) 転貸に関するリスク(ワ) テナント等による不動産の利用状況に関するリスク(カ) 周辺環境の悪化等に関するリスク(ヨ) 共有物件に関するリスク(タ) 区分所有建物に関するリスク(レ) 借地物件に関するリスク(ソ) 借家物件に関するリスク(ツ) 底地物件に関するリスク(ネ) 開発物件に関するリスク(ナ) フォワード・コミットメント等に係るリスク(ラ) 有害物質に関するリスク(ム) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク(ウ) 信託受益権の準共有等に関するリスク⑤ 税制に関するリスク(イ) 導管性要件に係るリスク(ロ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク(ハ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク(ニ) 一般的な税制の変更に係るリスク⑥ その他(イ) 不動産の鑑定評価士その他専門家の意見への依拠に関するリスク(ロ) 減損会計の適用に関するリスク(ハ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク(ニ) 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク(ホ) 取得予定資産を取得することができないリスク及び譲渡予定資産の譲渡ができないリスク(ヘ) 本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク(ト) 感染症の影響を受けるリスク① 本投資証券の商品性に関するリスク(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
国内外における新型コロナウイルス感染症の拡大により、特に都市部を中心として業務の停滞や経済活動への悪影響が生じています。本投資法人の運用資産は、地方に所在する商業施設及びレジデンスを主体としており、影響の度合いは相対的には小さいものと考えています。しかし、今後、新型コロナウイルス感染症の更なる感染拡大や長期化する場合には、本投資法人の保有資産及び取得予定資産が所在する地方の経済への更なる悪影響も懸念され、その結果、本投資法人投資口の市場価格に悪影響を及ぼす可能性があります。
以上のほか、本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エン
ド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます（ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第7条第2項）。）。
本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格- 97 -

は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
本投資証券の市場価格が下落した場合、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、損失を被る可能性があります。
(ロ)

本投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券は東京証券取引所に上場していますが、一定期間金銭の分配を行わないこと、
本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される上場不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には廃止されます。
本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資証券を本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損害を受ける可能性があります。

(ハ)

金銭の分配に関するリスク
本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（本「(1) リスク要因」の項において、以下「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴
う損益、減損損失の発生や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
さらに、利益超過分配については、営業期間の期末時点において保有する不動産等の鑑定
評価額の合計が、当該期の不動産等の帳簿価格合計と次期の資本的支出予定額の合計を上回る場合に限り、修繕費や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、投信協会の諸規則に定める額を上限として、当該営業期間の減価償却費の30％に相当する金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として、分配する方針としますが、経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を勘案し、利益を超えた金銭の分配を行わない場合もあります。加えて、利益超過
分配は投信協会の規則により規制されており、投信協会の規則の改正により、利益超過分配が当初の予定どおり実施できない可能性もあります。また、利益超過分配は手元資金の流出を伴うため、不測の事態に対応する場合や新たな不動産等を取得する場合等において必要な手元資金が不足する可能性があり、本投資法人の運用の制約要因となる可能性があります。
利益超過分配は本投資法人の純資産から支払われる出資の払戻しであり、これを実施する
ことにより、本投資法人の資産総額及び純資産総額は減少していきます。この結果、本投資法人の規模が小さくなり、本投資法人の財務状況及び存続に悪影響を及ぼす可能性があります。また、資産総額又は純資産総額が一定金額未満となった場合、東京証券取引所の有価証
券上場規程に定める上場廃止基準に抵触し、本投資口は上場廃止となる可能性があります。
また、利益超過分配が行われた場合、当該分配に係る計算期間の決算日における本投資口の1口当たり純資産価格は、直前計算期間の決算日における本投資口の1口当たり純資産価格と比較して下落し、また、分配金の水準は、必ずしも計算期間における本投資法人の収益率を示すものではありません。
本投資口に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもありません。本投資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合や本投資法人が解散した場合には、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地位に置かれ、投資金額の全部又は一部の回収が不可能となる可能性があります。

(ニ)

収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議- 98 -

や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動
産及び信託の受益権に関するリスク (ニ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照ください。）。また、不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュフローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
(ホ)

投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、追加発行がなかった場合に比して、既存の投資主に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バラン
スが影響を受ける可能性があります。

(ヘ)

投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク
投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第2項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項及び規約第41条第1項）。
さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。
これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効
果的に行えない可能性もあります。

② 本投資法人の運用方針に関するリスク(イ) スポンサーパイプライン・サポート契約及びサポート協定に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク本投資法人及び本資産運用会社は、マリモとの間で、スポンサーパイプライン・サポート契約を締結し、また、三十三銀行、みちのく銀行、東京スター銀行、中国銀行、関西みらい銀行、広島銀行、足利銀行及びリビタとの間でサポート協定を締結しています。マリモは、
本投資法人及び本資産運用会社に対して優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与を約しており、三十三銀行、みちのく銀行、東京スター銀行、中国銀行、関西みらい銀行、
広島銀行、足利銀行及びリビタは物件情報の提供を約しています（スポンサーパイプライ
ン・サポート契約及びサポート協定については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針 ④地域に根付き、「地方の創生」を実現するサポート体制を構築」をご参照ください。）。しかし、マリモとの間のスポンサーパイ
プライン・サポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社に優先的に情報の提供を受ける
権利や優先的売買交渉権を与えるものにすぎず、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。また、三十三銀行、みちのく銀行、東京スター銀行、中国銀行、関西みらい銀行、広島銀行、足利銀行及びリビタとの間で合意する物件情報の提供は、第三者に優先してなされるものではなく、みちのく銀- 99 -

行、中国銀行、広島銀行及び足利銀行については、各行の判断により、任意で、物件情報の提供を行う内容となっています。したがって、本投資法人は、スポンサーパイプライン・サ
ポート契約又はサポート協定により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
前記に加え、更新条項はあるものの、スポンサー又はサポート会社は自ら申し出ることによりスポンサーパイプライン・サポート契約又はサポート協定を更新せずに終了することができます。スポンサーパイプライン・サポート契約及びサポート協定の有効期間が経過し、更新がなされずに契約が終了した場合には、各社からのサポートは受けられません。
したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
(ロ)

不動産を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いた
め、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。さらに、本投資法人が不動産等及び不動産
対応証券等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。

(ハ)

投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができ
る保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなったりする可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が新たに設けられたり、運用資産に担保を新たに又は追加して設定することとなったり、規約の変更が制限されたりする等の可能性があり、このよ
うな制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本投資法人が現在行っている借入れについては、このような一般的な財務制限条項が設けられています。かかる財務制限条項には、本投資法人のLTV等の財務指標に関する数値が一定の数値を超過した場合の、現金その他の一定資産の留保義務、期限の利益喪失等に関する条件、投資主への分配の制約等が含まれるほか、保有物件の売却に対する制約が含まれます。
本投資法人の保有資産又は取得予定資産に担保が設定された場合、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望ど
おりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場
合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されているなどの理由で担保に供する適切な資産がない可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュ
フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなったりする状況も想定され、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望どおりの借入れ等を行えない可能性もあります。
また、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入れ時及び投- 100 -

資法人債発行時の市場動向並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ニ)

有利子負債比率に関するリスク
LTVの上限は、本資産運用会社の運用ガイドラインにより60％としていますが、資産の取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。一般にLTVの水準が高くなればなるほど、金利が低下しない限り利払額は増加し、また、金利上昇の影響を受けやすくなり、その結果、
本投資法人の収益等に悪影響を及ぼしたり、投資主の分配額が減少したりする可能性があり
ます。

(ホ)

敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人
が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(へ)

(ト)

投資対象を主として地方物件としていることによるリスク
本投資法人は、地方創生の理念の下、地方に所在する物件を中心としたポートフォリオを構築することを想定していますが、東京圏に所在する物件と比較して、一般的に、地方に所在する物件においては、不動産売買市場への参加者が限定されていることから流動性が乏しく、また不動産の価格変動性が高くなる可能性もあるため、本投資法人の希望する条件で不動産を取得・売却することができない場合があります。また、物件のテナントとなり得る者も一般に限定される可能性があり、長期間の空室が生じ稼働率が低下したり、稼働率を向上するために賃料水準を引き下げたりすることを余儀なくされる可能性があります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
加えて、本投資法人は、国が重要施策として掲げる「地方の創生」に貢献し、地方から日本を強くしていくことを基本理念としますが、今後の地方創生に関する地域経済動向や国の施策等により、東京圏と対比した地方の成長可能性や魅力が失われ、地方に所在する物件を中心としたポートフォリオを構築する方針を掲げる本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
少数のテナントに依存していることによるリスク
本投資法人の保有資産又は取得予定資産のうち、2物件のエンドテナントは、株式会社ヤマダ電機となります。ヤマダ電機テックランド時津店における株式会社ヤマダ電機からの賃貸
事業収益と、ヤマダ電機テックランド三原店における賃料固定型マスターリース会社であるマリモからの賃貸事業収益の合計は、本投資法人の収入の1割近くを占めます。株式会社ヤマ
ダ電機の財政状態及び経営成績が悪化し、賃料支払が遅延したり、中途解約その他の理由により物件から退去したりした場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があり
ます。

(チ)

シングルテナント物件に関するリスク
本投資法人の保有資産又は取得予定資産のうち、7物件は、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件となります。
シングルテナント物件のテナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替
テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、本投資法人の収益- 101 -

等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(リ)

少数の物件に収入が依存していることによるリスク
本取組み後は、本投資法人のポートフォリオは39物件により構成される予定です。このう
ち、アルティザ仙台花京院の占める割合が、賃貸事業収益ベースでポートフォリオ全体の約8.3％に達し、収入が当該物件からの賃貸事業収益に大きく依存する予定です。したがって、
アルティザ仙台花京院が何らかの理由で毀損、滅失若しくは劣化し、又はオペレーションが不可能となる事由が生じた場合、あるいはそのテナントの財政状態及び経営成績が悪化し、又は当該物件のテナントが中途解約等により退去した場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ヌ)

運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク
本取組み後の本投資法人のポートフォリオのうち、10物件は九州地方に所在しています。
当該10物件を合わせると賃料ベースでポートフォリオ全体の約30.1％を占め、九州地方における地震その他の災害や、九州地方の経済情勢の悪化などの理由により、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、今後の運用次第では、本投資法人の運用資産の立地に新たな地域的な偏在が生じる
可能性もあります。その場合、上記同様、当該地域に特有の事由により、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ル)a.

ホテルに関するリスク
ホテルの収益が景気の悪化、災害等のホテル業界を取り巻く様々な外部要因や環境等の影響を受ける傾向にあるリスク
本投資法人は、不動産の中でも、ホテルに投資することがあります。このような場合、本投資法人の業績は、ホテル業界の全体的な傾向の影響を受けることがあります。ホテル業績
は、ホテル業界の全体的な傾向に大きく依存しています。場合によっては、テナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求をすることがあります。これらの要因は、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、本投資法人が、テナントとの間で賃貸借契約を締結する際に、固定賃料部分と変動賃料部分を組み合わせた賃料構成とした場合、テナントの売上減少又は利益の減少等は、賃料収入に直接的な悪影響を与え、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼすことになります。
更に、変動賃料部分の計算根拠となっている売上高の数値について、その正確性を十分に検証できず、本来支払われるべき変動賃料全額の支払いがなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ホテルは、物件の特性上、オペレーターが利用者に一定のサービスを提供することが必要とされます。このため、オペレーターによる運営管理が適切に行われなかった場合に、ホテ
ルのレピュテーションの低下によりホテル利用者が減少し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
以下のものを含む様々な要素は、ホテルの業績や収益に悪影響を及ぼす可能性があります。特に、本投資法人が投資することがあるシェア型複合ホテルは、通常の宿泊特化型ホテ
ルに比してターゲットとしている客層が狭いため、一定の要素による影響を強く受ける可能性があります。
・国内の景気及び経済状況の悪化並びに災害、悪天候、伝染病の流行等による消費者行動の変化の影響を受けた旅行者数の減少
・政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、インバウンドの旅行者数の減少
・保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
・周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低下
・当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場合の当該サービス提供の終了、当該サービスに対する旅行者の選好の変化等による集客力の低下
・シェア型複合ホテルを含む特殊なコンセプト(注1)に基づいて運営されている施設の場合
における、当該コンセプトの陳腐化、当該コンセプトに対する旅行者の選好の変化等による集客力の低下、類似するコンセプトのホテルとの競合による集客力の低下- 102 -

・従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
・旅館業法（昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。）に基づく営業許可その他
許認可の取消し・シェア型複合ホテルにおいてシェアスペース等の施設の運営を行うオペレーターの知
見・経験不足により、ホテル利用者のアイデア等をシェアする場を提供するというシェ
ア型複合ホテルのコンセプトを実現できないことによる集客力の低下
また、ホテルの業績や収益は、季節的要因により変動します。一般的には、年末年始や大型連休などには収益が大きくなりますが、物件ごとに個別事情もあります。したがって、本投資法人の収益は6月末日で終了する営業期間と12月末日で終了する営業期間で異なることがあります。
b. 既存テナントが退去した場合に関するリスク
ホテルは、装置産業としての性格が強く、内装や温泉権のように、施設運営に不可欠の資
産、権利等をオペレーターが有している場合もあり、また、運営に当たり高度な知識が要求されることから、賃貸借契約が解除され又は更新されずに既存オペレーターが退去した場
合、代替するオペレーターとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下すること、代替するオペレーター確保のために賃料水準を下げざるを得なくなること、運営の移行期間において十分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約の条件が不利になることがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。特に、本投資法人が投資することがあるシェア型複合
ホテルは、シェアスペース等の施設の運営ノウハウを有するオペレーターを確保する必要があります。
c. FF&Eの定期更新に関するリスク
ホテルは、競争力維持のためのいわゆるFF&E(注2)の定期的な更新投資及び単なる更新に留
まらない競争力強化のための大規模投資が必要となります。特に、本投資法人が投資することがあるシェア型複合ホテルは、客室のみならず、様々なコンセプトを有するシェアスペー
ス等の施設を有するため、FF&Eが通常の宿泊特化型ホテルに比して高額になる傾向にあります。FF&Eはその資産アイテム毎に、本投資法人とテナントとの間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸借契約において規定されることが想定されます。かかる取決めにより、本投資法人がその多くを所有し、その負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、これらの理由で工事が行われる場合、施設が相当期間閉鎖される場合もあり、この間オペレー
ターは収益をあげることができません。そのために、賃料等の減少の形で本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性もあります。また、かかるFF&Eの初期投資、修繕、更新等がホテルの売上又は利益増につながらず、期待どおりの効果が得られない場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(注1)
(注2)

シェア型複合ホテルにおける「特殊なコンセプト」とは、ホテルの空間や設備だけでなく、ホテルを利用する多様な人々のアイデアや知識、ライフスタイルや価値観をシェアする場を提供するというホテル運営の際のコンセプトをいいます。
FF&Eは、Furniture、Fixture & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。以下同じです。

(ヲ)

物流施設に関するリスク
本投資法人は、不動産の中でも、物流施設に投資することがあります。物流施設について
は、需要と供給のバランスによる影響を受けます。具体的には、電子商取引市場の拡大等を背景とした消費物流の需要を高めていると考えられる要因に変動が生じることや、物流施設の供給が想定以上に増加し競合状況に変化が生じること等により、物流施設について需要状
況が変化する可能性があります。このほか、物流施設特有のリスクを抱えています。具体的には、周辺環境や主要な輸送手段変化などの要因により、物流施設のテナント需要が後退した場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、当該物流施設の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあり、その結果、テナント
需要が後退する可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の規制等により大きく変化し、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が変化することがあり、テナント需要が低下する可能性があります。更に、物流施設に海外への輸出又は海外からの輸入拠点として使用される物件が含まれる場合、それら物流施設に係るテナント需要は、為替相場や経- 103 -

済情勢に左右される可能性があります。その他、景気減速により物流業界全体における景気が悪化した場合や今後の物流市場の変化に伴い、テナントのニーズそのものが変化した場合には、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。物流施設スペースの供給過剰
若しくは需要の低下又は賃料水準の低下等物流施設に関する市況悪化により物流施設が不採算となる可能性や、他の物流施設との競争の状況、物流施設への潜在的テナントの誘致力並
びに既存物流施設の保守、改修及び再開発能力等によっても、本投資法人の収益は左右されます。更には、用途指定・用途制限、収用及び再開発等に関連する法令及び税法等の改正により、これらに関する規制が変更又は強化され、物流施設運営に影響を与え、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、港湾労働法（昭和63年法律第40号。その後の改正を含みます。）（以下「港湾労働法」といいます。）に規定する港湾に所在する物流施設については、港湾労働法その他関係法令の適用を受け、また一定の事業慣行の影響を受けるため、テナントの人件費及び営業費用が他の地域に比べ高額となる場合があり、テナン
トの事業への悪影響を通じ本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。上記のほ
かにも、その建物の特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク(イ) マリモグループへの依存、利益相反に関するリスク
本書の日付現在、マリモホールディングスは、本資産運用会社の親会社です。また、マリモホールディングス及びその子会社であるマリモは、本書の日付現在、本資産運用会社の主
要な役職員の一部の出向元です。また、本投資法人及び本資産運用会社は、マリモとスポン
サーパイプライン・サポート契約を締結しています（スポンサーパイプライン・サポート契約については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方
針 (1) 投資方針 ④ 地域に根付き、「地方の創生」を実現するサポート体制を構築」をご参照ください。）。本投資法人及び本資産運用会社は、マリモグループと密接な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対するマリモグループの影響は極めて高いということができます。
したがって、本投資法人及び本資産運用会社がマリモグループとの間で、本書の日付現在
における関係と同様の関係を維持できなくなった場合、マリモグループの事業方針の変更等によりマリモグループにおける本投資法人の位置付けが変化した場合、マリモグループのノ
ウハウ、レピュテーション、ブランド力等が低下した場合、又はマリモグループの業績若し
くは財政状態が悪化した場合等には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、マリモグループのノウハウ、レピュテーション、ブランド力等はマリモグループの人材に大きく依存しています。したがって、当該人材の能力が著しく低下した場合又はマリモグループが当該人材を失った場合等は、マリモグループのノウハウ、レピュテーション、
ブランド力等が低下し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、マリモグループとの間で取引を行う場合、本資産運用会社の利害関係人等取引規程に基づく手続の履践等、一定の利益相反対策は行っているものの、マリモグループの利益を図るために、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
加えて、本投資法人及び本資産運用会社がマリモとの間で締結している契約は、マリモグ
ループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。マリモグ
ループは、不動産に関わる取得、開発、保有・運営、再生、リーシング、マリモグループ以外の第三者からのPM業務の受託等、様々な形で本投資法人の運用資産と競合する不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社とマリモグループとが、特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。
上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、マリモグループからの物
件取得に際しての取得価格その他の購入条件、マスターレッシー又はエンドテナントである
マリモグループに対する賃貸に関する条件、マリモグループに対する瑕疵担保責任若しくは契約不適合責任(注)の追及その他の権利行使、スポンサーパイプライン・サポート契約の更新の有無、PM業務の遂行などが挙げられます。
- 104 -

これらの問題により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
(注)

民法の一部を改正する法律（2020年4月1日施行）による改正後の民法の下では、改正前の民法における瑕疵担保責任は、給付の目的物が契約の内容に適合しない場合に売主が責任を負う契約不適合責任とされています。なお、2020年3月31日
以前に締結した契約や発生した債権については、原則として改正前の民法が適用されます。以下同じです。

(ロ)a.

資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク
任務懈怠等に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者及び本資産運用会社に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの関係法人の能力、経験及び知見に依拠するところが大きいと考えられますが、これらの関係法人が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、投信法及び金融商品取引法上委託を受けた業務の執行につき善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、かつ法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負っています（投信法第118条及び第209条並びに金融商品取引法第42条）が、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
b. 利益相反に関するリスク
本資産運用会社、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社の株主等、本投資法
人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人は、それぞれの立場において本投資法人の利益を害し、自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。これらの関係法
人がそれぞれの立場において自己又は第三者の利益を図った場合は、本投資法人の利益が害される可能性があります。
本資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務及び忠実義務を負う（金融商品取引法
第42条）ほか、投信法及び金融商品取引法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されており、さらに運用ガイドラインに基づく自主的なルールも定めています。
しかし、本資産運用会社が、前記に反して、自己又は第三者の利益を図るため、本投資法
人の利益を害することとなる取引を行った場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。
なお、本資産運用会社が、将来において本投資法人以外の投資法人等の資産運用を受託した場合、本投資法人及び本資産運用会社との間のみならず、本投資法人及び当該本投資法人
以外の投資法人等との間でも、利益相反の問題が生じる可能性があります。投信法は、このような場合に備えて、投信法上の資産運用会社が、その資産の運用を行う投資法人相互間において取引を行うことを原則として禁止する等の規定を置いています。また、本資産運用会
社においても、本投資法人以外の投資法人等の資産を運用することとなる場合には、他の投資法人等との間の利益相反の問題に対処するために必要な自主的ルールを策定することも想定されます。しかし、この場合に、本投資法人以外の投資法人等の利益を図るため、本投資法人の利益が害されるリスクが現実化しないという保証はありません。
c. 解約に関するリスク
一定の場合には、本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社との契約が解約されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関して第三者へ委託することが要求されているため、各契約が解約された場合には、本投資法人は新たな受託者に委託する必要があります。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たな受託者を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
d. 倒産等に関するリスク
本資産運用会社、一般事務受託者又は資産保管会社のそれぞれが、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）上の破産手続、会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。以下「会社更生法」といいます。）上の会社更生手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）上の民事再生手続その他の倒産手続（以下「倒産手続等」と総称します。）により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人は、それらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに、それらの者との契約を解約されるこ- 105 -

とがあります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、また、場合によっては本投資口の上場が廃止される可能性もあります。そのような場合、投資主が損害を受ける可能性があります。
(ハ) PM会社に関するリスク
a. 能力に関するリスク
一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等、不動産の管理全般の成否は、PM会社の能力、経験及び知見によるところが大きく、本投資法人が保有している不動産の管理についても、管理を委託するPM会社の業務遂行能力に大きく依拠することとなります。管理委託先を選定するにあたっては、当該PM会社の能力、経験、ノウハウ及び財務体質を十分考慮することが前提となりますが、当該PM会社における人的・財産的基盤が維持される保証はありません。
b. 利益相反に関するリスク
本投資法人の投資対象不動産に係るPM会社が、他の顧客（本投資法人以外の投資法人を含みます。）から当該他の顧客の不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るPM業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該PM会社は、本投資法人以外の顧客の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
c. 解約に関するリスク
一定の場合には、PM会社との契約が解約されることがあります。後任のPM会社が選任されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。また、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たなPM会社を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
d. 倒産等に関するリスク
PM会社が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人は、
それらの関係法人に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに、PM会社との契約を解約されることがあります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行に影響が及ぶことになり、投資主が損害を受ける可能性があります。
(ニ)本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ホ)

本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
また、本投資法人の発行する投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
一方で、運用環境の変化に対応して、適切に本投資法人の運用方針、運用形態等を変更できない可能性もあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性が
あります。

(へ)

本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続及び投信法上の特別清算手
続（投信法第164条）に服する可能性があります。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含- 106 -

みます。）後の残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない
可能性があります。
④

不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に記載のとおり、不動産等及び不動産対応証券です。本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1ファンドの状況 5 運用状況 (2) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの」に記載する不動産の信託の受益権（2021年12月期譲渡済資産を除きます。）を保有しており、また、取得予定
資産を保有する予定です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所
有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ム) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。

(イ)

不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等（工事における杭打ちを含む
施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りません。）が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。本資産運用会社が投資対象不動産等の選定・取得の判断を行うに当たっては、
原則として投資対象不動産について定評のある専門業者から建物状況評価報告書を取得する等の物件精査を行うとともに、当該投資対象不動産等の前所有者又は前受益者から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得することとしています。また、状況に応じて、前所有者又は前受益者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担させる場合もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工を受託した建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場
合がありうるほか、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はありません。また、前所有者又は前受益者の表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損
害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間
及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵、建替え等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
また、登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できない
ことがあります。さらに、登記簿中の不動産の権利に関する事項が現況と一致していない場
合もあります。加えて、権利に関する事項のみならず、登記簿中の不動産の表示に関する事
項も現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

(ロ)

不動産の境界に関するリスク
本投資法人は、境界が確定していない物件であっても、紛争等の可能性や運営への影響等を検討の上で取得することがありますが、本投資法人の想定に反し、隣地との間で紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運営に不可欠の土地が隣地所有者の所有に属するものとされることなどにより、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ)

不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除い- 107 -

て、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を免責的に承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務等を負う場合があり得ます。
(ニ) 賃貸借契約に関するリスク
a. 賃貸借契約の解約及び更新等に関するリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には契約期間中であっても賃貸借契約が終了することがあり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
他方で、賃貸人が、テナントとの賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れるためには、借地借家法上、正当の事由があると認められる場合であることが必要であり、賃貸人側の意向どおりに賃貸借契約を終了させることができないことにより、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とすれば、契約の更新がないこととすることが認められていますが、定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、借地借家法第38条
所定の要件が充足されなかった場合には、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと
等により、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、民法改正法による民法改正が施行されることによって、賃貸借の実務上以下の影響を受けることとなり、本投資法人の収支に影響を与える可能性があります。
まず、民法改正が施行される2020年4月1日より前に締結された既存の賃貸借契約及びそれに伴う既存の保証契約については、旧民法が引き続き適用されることとなりますが、既存の賃貸借について、民法改正が施行される2020年4月1日後に合意により更新された場合や再契約が締結された場合には、更新後の契約や再契約については改正後の民法が適用されることとなります。
賃貸借契約において、保証人を要求することがありますが、改正後の民法下において、かかる保証人が法人でない場合であって、一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約である場合、当該保証契約は個人根保証契約に該当し、以下の制約を受けることとなります。すなわち、個人根保証契約に該当する場合、保証債務の上限額として極度額を定めなければならず、これを定めない場合には当該保証の効力が生じません。また、保証人の死亡や破産手続開始決定等が個人根保証の元本確定事由となり、この結果、保証人は元本
確定後に発生する賃料債務について保証債務を負わないこととなります。さらに、保証人に対する主債務者による契約締結時の情報提供義務等が課され、これらに違反したことにより、保証人が当該事項について誤認をし、それによって保証契約の申込み又はその承諾の意
思表示をした場合であって、債権者がかかる情報提供義務違反を知り又は知ることができた
場合には、保証人は保証契約を取り消すことができます。期限の利益を喪失した場合における情報提供義務に違反がある場合には、債権者は、期限の利益を喪失した時から情報提供通知を現に行うまでの遅延損害金に係る保証債務の履行を請求できなくなります。

- 108 -

b.

賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続若し
くは会社更生法上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
また、いわゆる保証会社が保証人となっている場合を中心として、賃借人の保証人との間の保証契約において、物件の売買等を理由として賃貸人が変更された場合に保証契約が承継されない旨の特約がなされる場合があります。この場合、本投資法人が物件を取得しても、保証会社による保証の対象外となります。
c. 賃料改定に係るリスク
テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉
いかんによっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。
請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ある建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額
請求権を排除する特約を設けた場合であっても、定期建物賃貸借契約の効力が認められるた
めには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除することができず、物件から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
e. 変動賃料に関するリスク
本投資法人とテナントの間で締結される賃貸借契約において、固定賃料と売上実績に連動した変動賃料が組み合わさった賃料構成が採用されることがありますが、売上実績に連動した変動賃料の支払いを受ける場合には、売上げの減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上高
等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得ます。
その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
f. 定期建物賃貸借契約における賃料減額請求権排除特約に関するリスク
定期建物賃貸借契約の場合には、その有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期建物賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合でも、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が認められない可能性があります。なお、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料増減請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできなくなるため、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べて低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります。
g. 更新料、敷引等に関するリスク
賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、貸主が受領した敷金の一部を借主に返還しない旨のいわゆる敷引、また契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、これらの規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の収入の減少や費用負担が発生する可能性があります。
(ホ)

災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価- 109 -

値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の稼働停止を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。加えて、災害等の影響で周辺環境が悪化することにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、建築から年月が経過していることなどの理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動産を従来の用途に利用することができなくなる可能性もあります。
(へ)

不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合や生じた事故に対して保険金が支払われな
い場合、前記「(ホ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な
場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管
理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、投資対象不動産の運用に関する費用が増加する可能性があ
ります。

(ト)

不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現行の規定に合致するよ
う手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性やそもそも建物を再建築できない可能性もあります。さらに、建築から年月が経過していることなどの理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動産を従来の用途に利用することができなくなる可能性もあります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じたりする可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少したりして収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。

- 110 -

(チ)

水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、水質汚濁防止法に規定される特定施設が設置されている場合があります。
水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出する
おそれがある場合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施設の使用若しくは排出水の排出の一時停止を命ぜられることがあり、また、特定施設の破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は地下に浸透したことにより人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。さらに、有害物質に該当する物質を含む水の地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な限度において、地下水の水
質の浄化のための措置を命ぜられることがあります。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、かかる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出又は地下への浸透をした者
は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
これらの結果、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(リ)

法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネル
ギー及び温室効果ガスの削減並びに耐震診断及び耐震改修の促進を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。加えて、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行
為又はその変更等が本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ヌ)

売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始された場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（本(ヌ)において、以下「買主」といいます。）からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
さらに、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会
社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

(ル)

マスターリース会社に関するリスク
本投資法人は、マスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマスターリー
ス契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得- 111 -

することがあります。
マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
本投資法人、マスターレッシー及び信託受託者との間で締結されたマスターリース契約
が、マスターレッシーの倒産又は契約期間満了等により終了した場合には、本投資法人が信託受託者との間で新たなマスターリース契約（以下「新マスターリース契約」といいます。）を締結し、本投資法人がそれまでのマスターレッシー（以下「旧マスターレッシー」といいます。）及びエンドテナントとの間の転貸借契約及び旧マスターレッシーのエンドテ
ナントに対する権利及び義務等を承継することが規定されている場合があります。この場合において、本投資法人は、賃貸人である信託受託者に対して、新マスターリース契約に基づいて請求し得る敷金返還請求権等に比して過重な敷金返還債務等をエンドテナントに対して負担しなければならなくなる可能性があります。
また、本投資法人がエンドテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、エンドテナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人は賃貸人たる信託受託者に対して賃料を支払う必要があるにもかかわらず、エンドテナントに対して賃料を請求できなくなります。
これらの場合、旧マスターレッシーに対して求償権又は不当利得返還請求権を行使することは可能ですが、旧マスターレッシーが破綻状態に陥っており、十分に損害を回復できない
場合には、本投資法人は損失を被ることになります。
(ヲ)

転貸に関するリスク
賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなったりする可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ワ)

テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
テナントによる不動産の利用・管理状況は、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変更工事、内装の変更その他利用状況等により、建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、テナントによる転貸や賃貸借の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、テナントによる不動産の利用状況が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。賃貸人
は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結した場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38条所定の要件が充足されないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、正当の事由があると認められなければ、賃貸借期間が経過した場合であっても賃借人との賃貸借契約を終了することができず、テナントによる不動産の利用状況の悪化を阻止できない可能性があります。

(カ)

周辺環境の悪化等に関するリスク
本投資法人の運用資産である不動産の周辺環境が本投資法人の支配できない事由により悪- 112 -

化する可能性があり、その結果、本投資法人の運用資産である不動産の収益の低下や価値の下落が生じ、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。そのような事由として、例えば、周辺建物の建替え等により、騒音、振動等を発したり、静謐な環境を妨げる施設が誕生することによる環境の悪化、周辺建物のテナント属性の悪化に伴う地域の治安の悪化等があげられます。
(ヨ)

共有物件に関するリスク運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条本文）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条第1項本文）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第2項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しません（民法第256条第1項ただし書）。また、登記済みの不分割特約がある場
合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、民事再生法第48条、会社更生法第60条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

(タ)

区分所有建物に関するリスク「区分所有建物」とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分と共有となる共用部分及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替え決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の
4以上の多数の建替え決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
- 113 -

区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、かかる第三者との関係では分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者
が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(レ)

借地物件に関するリスク
借地権（転借地権を含みます。以下本「(レ) 借地物件に関するリスク」において同じです。）とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではな
く、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。
また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、
旧借地法第4条第2項）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなけ
ればなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。加えて、本投資法人又は信託受託者が有する権利が転借地権である場合、借地権（転借地権を除きます。）が解除その他の理由により消滅してしまうと、原則として、本投資法人又は信託受託者が有する転借地権も消滅します。
また、本投資法人又は信託受託者が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等が実行されたりすることにより第三者に移転する可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件（借地権の登記又は借地権を有している土地上に借地権者が登記されている建物を所有していることが該当します。）が具備されていないときは、本投資法人又は信託受託者は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。
かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してきたりする場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場
合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

(ソ)

借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は- 114 -

信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(レ) 借地物件に関するリスク」の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸
借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
(ツ)

底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が、土地所有者から借地権の設定を受け、その上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶す
る正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時
価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条及び旧借地法第4条第2項）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行う旨を規定する条項が含まれています。当該条項に基づく賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。また、借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法
人の承諾なく借地権が本投資法人との関係でも有効に譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資法人が望まない者が借地権者となる可能性があり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。

(ネ)

開発物件に関するリスク
本投資法人は、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結することは原則としてありません。しかし、未竣工ではあるものの、建物の竣工、引渡し、その後のテ
ナント確保についてのリスクが極小化されている（当該建物の竣工後のテナントが確保できているもののみならず、当該建物の引渡し後一定期間は賃料が発生しないことが想定されている場合を含みます。）と判断できる投資資産については、当該物件未竣工時点での売買契約を締結することがあります。かかる場合、本投資法人は、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延、変更又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、
損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被ったりする可能性があり、その結果、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、本投資法人は、後記「⑥ その他 (ニ) 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク」に記載のとおり、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあり、かかる特定目的会社の投資先である不動産等の中に、開発段階の物件が存在する場
合があります。かかる場合、当該特定目的会社は、既に完成した物件につき売買契約を締結- 115 -

して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延、変更又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、当該特定目的会社が得る開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を当該特定目的会社が負担し若しくは被ったりする可能性があり、その結果、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃料収入を得られない可能性があり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ナ)

フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ラ)

有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性
や、自然由来と推定される原因によって有害物質が存在している可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる
有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やPCBが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課された
り、また有害物質に関連する会計基準の変更がされたりすること等により本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ム)

不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属する- 116 -

ことになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場
合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任若しくは契約不適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
(ウ)

信託受益権の準共有等に関するリスク運用資産である不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、準共有されている権利の管理は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条本文）、本
投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
また、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、準共有されている信託受益権については、準共有者間で準共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分債権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は不可分債務になると一般的には解されており、準共有者は他の準共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
更に、前記のとおり、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されているため、準共有者は、他の準共有者が予期せず変動し、その結果、不利益を受ける可能性もあります。
準共有されている信託受益権については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す
可能性があります。

- 117 -

⑤ 税制に関するリスク(イ) 導管性要件に係るリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。

支払配当要件

国内50％超募集要件

借入先要件
所有先要件
非同族会社要件
会社支配禁止要件

投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益超過分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいいます。次の所有先要件において同じです。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出資を含み、一定の海外子会社を除きます。）

本投資法人は、導管性要件を満たすよう努めていますが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくな
り、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
a.

会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。
b. 資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
c. 借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
d. 投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。

- 118 -

(ロ)

税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当
等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ)

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるよう資産運用を行うもの（規約第13条第3項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。
しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

(ニ)

一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有若しくは売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

⑥ その他(イ) 不動産の鑑定評価士その他専門家の意見への依拠に関するリスク
本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の鑑定評価を不動産鑑定士等に依頼し、鑑定評価書を取得することがありますが、不動産等の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同
じ物件について鑑定、調査を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書を取得することがありますが、建物状況調査評価書及び地震リスク診断報
告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞取り等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
さらに、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等のマーケットレポートを取得することがあります。とりわけ、利害関係人等に不動産等を賃貸する場合はマーケットレポートを必ず取得することとしています。マーケット
レポートにより提示される第三者によるマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準等は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向
等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査会社及び調査の時期又は方法によってマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準等の内容が異なる- 119 -

可能性があります。また、想定賃料水準は、現在及び将来において当該賃料水準による賃貸
借の可能性を保証又は約束するものではありません。
(ロ)

減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会 平成14年8月9日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6号 平成15年10月31日））が、2005年4月1日以後開始する事
業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。
景気情勢や不動産価格の変動等によって本投資法人の保有している資産の価格が大幅に下落した場合などに、会計上減損損失が発生する可能性があります。

(ハ)

匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。

(ニ)

特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人は規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（前記「⑤ 税制に関するリスク (イ) 導管性要件に係るリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。ただし、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される
場合、その売却を行うことがあります。
しかし、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低
く、したがって、売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「④不動産及び信託の受益権に関するリスク (ネ) 開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあ
ります。

(ホ)

取得予定資産を取得することができないリスク及び譲渡予定資産の譲渡ができないリスク
本投資法人は、前記「3 取得予定資産の個別不動産の概要」に記載の取得予定日に取得予定資産を取得する予定です。しかし、経済環境等が著しく変わった場合又は相手方の事情等により売買契約において定められた停止条件又は前提条件が成就しない場合（スターシップ- 120 -

神戸学園都市の建物が予定どおり竣工しない場合を含みます。）等においては、取得予定資産を取得することができない可能性があります。また、本募集と並行して行われる借入れが実行できない場合においても、同様の可能性があります。
この場合、本投資法人は、代替資産の取得のために努力する予定ですが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はありません。したがって、短期間に物件を取得することができず、かつ、かかる資金を有利に運用することができない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人は、前記「2 本取組み後のポートフォリオの状況 (1) 取得予定資産並びに2021年12月期譲渡済資産及び譲渡予定資産の概要 ③ 譲渡予定資産」に記載の譲渡予定
資産の譲渡を予定していますが、譲渡予定資産について締結された売買契約書において定められた条件が成就しない場合等においては、譲渡予定資産を譲渡できない可能性や予定していた時期に譲渡できない可能性があります。この場合、本投資法人が企図していた譲渡代金による借入金の返済や将来の資産の取得等ができない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク
本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に高くなり、結果として本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ヘ)感染症の影響を受けるリスク
新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大の影響により、国内のみならず世界的に経済活動に重大な停滞が生じています。新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言は、2021年7月に東京都に4回目の緊急事態宣言が発令され、同年9月に解除されましたが、社会経済活動が元に戻ったわけではなく、また、当該感染症が再度拡大する事態も想定されます。新型コロ
ナウイルス感染症の影響が長期化する場合には、テナントの業績悪化や信用力の低下等を理由として、テナントから賃料減額請求を受けたりテナントによる賃料支払が滞ったりする可能性があるほか、テナント退去に伴う空室リスクが顕在化する可能性があります。
新型コロナウイルス感染症をはじめとする各種の感染症が拡大及び長期化した場合、本資産運用会社の役職員の感染防止のため、テレワークの活用を想定しておりますが、業務の中にはこれに適さない業務も存在することから、感染の影響が長期化すれば、本資産運用会社の業務が停滞し、その結果、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ト)- 121 -

(2)

投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。

①

本投資法人の体制
本投資法人においては、その役員会規程において、役員会を3か月に1回以上開催することと定めています。本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席し、本資産運用会社が同席の上、執行役員の職務執行状況並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等について執行役員の報告が行われることとされており、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。なお、執行役員の職務執行状況並びに資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況の報告は3か月に1回以上行うこととされています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1名、公認会計士1名の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職
務執行につき様々な見地から監督を行っています。

②

本資産運用会社の体制
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管
理体制を整備しています。
(イ) 運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
本資産運用会社は、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投資法人の規約等に沿って運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係人等との取引ルー
ル、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管理の統括者及び重大な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき
主要なリスクとして、運用リスク、財務リスク、システムリスク、レピュテーション・リ
スク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的勢力に関するリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるコンプライアンス・オフィサー及び各部署のリスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めています。なお、
リスクの状況については、コンプライアンス・オフィサーが、少なくとも半期ごとに1度又は必要な場合は随時、モニタリングの上、評価及び分析し、その結果につきコンプライア
ンス委員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制の適切性又は有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査及び外部機関による監査等により検証を行うものとしています（かかる内部監査による検証の詳細については、
後記「(ロ) 内部監査による検証」をご参照ください。）。
(ロ)

内部監査による検証
コンプライアンス・オフィサーは、内部監査を担当し、全部署に対して定期の内部監査を実施するほか、コンプライアンス・オフィサーの判断により、臨時の内部監査を実施することができるものとし、また、代表取締役社長が指示した場合には、特別監査を実施するものとします。内部監査は、各組織の業務及び運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法等の法令、投信協会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等に従って、適切かつ効率的に行われているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための監査、個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、各種の情報管理が適切に行われているか否かの監査、事務リスク管理態勢の監査、システムリスクに関する監査並びにその他必要な事項の内部監査等を含むものとされています。コンプライアンス・オ
フィサーは、内部監査を終了したときはすみやかに内部監査報告書を作成し、これを代表取締役社長及び取締役会に報告し、また、必要に応じて改善指示書を作成し、これを代表取締役社長及び取締役会に報告するとともに、代表取締役社長の承認を得た上で、被監査部長に内部監査報告書及び改善指示書を交付します。被監査部の責任者は、内部監査責任- 122 -

者から改善又は処置すべき事項について「内部監査報告書」及び「改善指示書」を受けた
場合には、すみやかにその処理を行うとともに、その結果を「改善報告書」に記載しコン
プライアンス・オフィサーを経由して代表取締役社長に報告しなければなりません。被監査部の責任者より「改善報告書」が提出された場合、コンプライアンス・オフィサーは意見のあるものについては、直ちに審議し再度意見を述べるものとし、実施事項について
は、処置の確認を行います。
(ハ)

利害関係人等取引規程
参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営の取引制限 (2) 利害関係人等取引規程」をご参照ください。

(ニ)

2 利害関係人と内部者取引等防止規程
本資産運用会社では、内部者取引等防止規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引の防止に努めています。なお、同規程において、本資産運用会社の役
職員は、本投資証券等の売買等を行ってはならないものとされています（ただし、本資産運用会社の役職員が本資産運用会社に入社する時点で本投資証券等を保有している場合又は入社後に相続等により本投資証券等を保有するにいたった場合は、法人関係情報管理責任者（本資産運用会社の財務管理部長がこれにあたります。）の許可を得た上で、かかる本投資証券等を売却することができるものとされています。）。

(ホ)フォワード・コミットメント等
フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を締結する際には、違約金の上限、物件の取得額の上限、契約締結から決済・物件引渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワード・コミットメン
ト等に係る規程を遵守し、当該リスクを管理しています。

- 123 -

5

課税上の取扱い
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いについては、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 4 手数料等及び税金 (5)
課税上の取扱い」をご参照ください。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、当該内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。

- 124 -

第３【参照書類を縦覧に供している場所】
マリモ地方創生リート投資法人 本店（東京都港区虎ノ門一丁目1番21号）
株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町2番1号）- 125 -

第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
1
名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第1項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、
本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第1項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。
取扱場所
東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
取次所
該当事項はありません。
代理人の名称及び住所
東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社
手数料
該当事項はありません。
2

投資主名簿の閉鎖の時期
該当事項はありません。

3

投資主に対する特典
該当事項はありません。

4

内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。

5その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。

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第２【その他】
1． 本書に基づく本投資口の募集及び売出しに関し、金融商品取引法及び関係政省府令に基づき、目論見書（新投資口発行及び投資口売出届出目論見書）を作成します。その際には、当該新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書に表紙を設け、「新投資口発行及び投資口売出届出目論見書」と記載します。
2． 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙に本投資法人の名称等を記載します。
3． 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり、金融サービスの提供に関する法律（平成12年法律第101号、その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。
運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。本投資口
は、不動産等を投資対象とするため、個別の不動産において地震や火災による被災等の様々な理由により、収入が減少したり費用が増加した場合、利益の分配額が減少したり、市場価格が低下する場合があります。」
4． 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に以下のとおり記載を行います。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて(1) 金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行令」といいます。）第26条の6の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の5に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商
品市場又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定する私設取引システムにおける空売り(注1)又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ(注2)の決済を行うことはできません。
(2) 金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り(注1)に係る有価証券の借入れ(注2)の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
(注1)

(注2)

取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」

5． 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり記載します。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同
じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本
経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの 期間中 のインターネット 上 の 本投資法人 ウェブサイト （ ［URL］https://www.marimoreit.co.jp/ja/news/index.html）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」- 127 -