【高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化プロジェクト】（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）

実施内容編
2023/10/23

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化
ＰＪ（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）本事業取り組みの社会的背景

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大型工事が集中する築30年以降の大規模修繕工事については、資金不足に陥りやすい

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化
ＰＪ（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）本事業取り組みの社会的背景

複数の大型工事がもたらす築30年以降の資金不足

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大型工事が集中する築30年以降の大規模修繕工事については、資金不足に陥りやすい

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化
ＰＪ（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）

今回の事例について
1988年竣工（野村不動産分譲マンション）

2004年

1回目 大規模修繕工事

2010年

給水設備修繕工事

2016年

防水改修工事2020年

給水方式変更工事

2020年

建物劣化診断実施

2023年 2回目 大規模修繕工事 予定
排水管更新工事も前倒しが必要となる
アーバニティ王子：RC造 , 47戸 , 竣工1988年

この事業の舞台、アーバニティ王子でも第２回の大規模修繕工事目前の時期に専有部分の排水管漏水事故に直面し２つの大きな工事の実施が必要となった。

漏水事故の発生4

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化
ＰＪ（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）大規模修繕工事時期を延伸させる

大規模修繕工事を5年延伸し 修繕積立会計の健全化を実現

5年延伸

5年延伸
一時金が必要大規模修繕工事を予定通り実施の場合⇒ 735千円/戸の一時金が必要

単純に遅らせるだけでは雨水漏水等のリスクが存在リスクを回避して延伸できる提案が必要

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化
ＰＪ（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）

POINT 当社独自の新しい瑕疵保険を開発
従来の瑕疵保険（瑕疵保険による１５年周期の提案）

大規模修繕工事

当社＋保険会社

保険会社

10 年保証

5 年延長※延長時のみ新しい瑕疵保険（当社の提案）
延伸後の大規模修繕工事の検討

保険会社

メンテナンス
補修

5 年間保証大規模修繕工事

ライフサイクルコストDNの提案（管理会社として、全体を整理）

発想は、現在新築分譲で運用している保険の再構成①アトラクティブ30で利用の新築時想定の10年後の瑕疵保険現況調査と過去の大規模修繕工事の履歴で、保証する仕組みを検討。

②分譲戸建で利用している延長保証の仕組み
工事をおこなっていない部分も、検査で保証する保険の仕組み

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化
ＰＪ（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）「 メンテナンス補修 ＋ 新しい瑕疵保険 」で担保
今までにない、新しいアプローチ
工事

メンテナンス補修
大規模修繕工事(外壁・屋上防水)

本体工事

実施時期
事前調査

実施

新しい瑕疵保険 による保証期間
延伸：修繕積立金の積み増し期間

大規模修繕工事を最大実施

5年間 の延伸可能提案のメリット①修繕積立金の積み上がりにより、修繕積立金不足を解消②少額のメンテナンス工事の実施で、延伸期間の防水保証が可能。
③保険利用により、大規模修繕時期の延伸に対する合意形成が容易

提案の課題⇒マンションストック長寿命化等モデル事業の採択①メンテナンス工事条件の精査（保険会社との合意）⇒今回事業を国土交通省の補助事業に応募し、必要工事の考え方などの内容について整理しました。

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化
ＰＪ（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）

国土交通省の採択の評価（令和４年度事業）【概要】
築約 35 年、47 戸のマンション。大規模修繕（外壁補修等）の時期 が迫っているがそれには一時金の徴収が必要。一方、排水管から漏 水事故が発生したことから、大規模修繕を費用積立も兼ね延期し排 水管のオール樹脂化を優先的に検討する。大規模修繕の延期に際しては、ドローンによる現況検査、外壁のひび割れ補修やコーキング、屋上防水工事の不具合部分等の補修工事を行ったうえで大規模 修繕瑕疵保険を付保することとし合意形成を図る。排水管の更新については、遮音性の確保、躯体埋め込み部分への対応を検討し、専有部分更新工事マニュアルを作成し合意形成を図る。
【評価】
外壁補修工事等の実施と大規模修繕瑕疵保険の見直し 等により、大規模修繕工事の実施時期を延期し、一時金 徴収を回避するという点は、対象マンションの状況を踏 まえた工夫として先導的と評価した。排水管更新に向け て、遮音試験の実施や全戸調査による専有部分更新工事 のマニュアルの作成は、合意形成に向けた取組として評 価できる。また、配管更新に加えメンテナンス指針も作 成することとしており、将来の維持管理に向けた工夫も 評価した。

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化
ＰＪ（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）

POINT
POINT

適切なメンテナンス補修に向けた事前調査
ドローン調査とインスペクションを重ね折衝

ドローンによる外壁全面調査

保険会社との折衝
保証条件の確定

インスペクション

浮きヶ所

協議結果：135万円分のメンテナンス工事の特定

9高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化
ＰＪ（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）全戸調査によるリフォーム状況の把握

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化
ＰＪ（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）

全戸調査時の３Dデータ→図面化

全戸調査時
３Ⅾ撮影
３９戸撮影

全戸調査時
点検口より隠蔽配管撮影【３Dデータのイメージ】
本住戸は、撮影後にフルリフォーム実施済
HP用の現存しないデータ

クラウドにUP
リフォーム目的で利用

代表１９プランを平面図・展開図として作成【目的】
クラウド利用による専有部分修繕への活用

3D撮影・図面化
協力：㈱LIXIL・㈱LIXILトータルサービス

リフォーム済み住戸を含め、37戸の３Dデータを取得 代表19プランを図面化
共用部分配管更新後の専有部分一斉給水給湯管更新工事へ活用

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化
ＰＪ（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）

３Ⅾデータの活用の可能性について
今回の３Ⅾ撮影の有効利用によるメリット
デジタル現調（D現調）を活用する事で、現場調査、計画策定（共有部・専有部）、工事記録、竣工図作成など多くのプロセスを効率化する事ができます。
また、記録を残すことで事業部間の連携や長期的な修繕計画にも活かすことができます。

マンション（配管等）改修のフローとデジタル現調（D現調）の活用シーン

共用部分工事（管理組合工事）
D現調
引合い
①

全戸調査時
３D撮影
モデル19戸実施

共用部分工事の開口時点で３D撮影
（検討中）
計画策定

補助金申請・採択

理事会
承認

共有部
配管工事

間取り（下絵）デジタル現調①・補助金における先進性を確保
・全ての世帯を効率よく現調・計画策定が効率化
・専有部工事の現状把握が容易（見積作成が効率化）

D現調
②
施工3D
データ

竣工図作成

間取り（下絵）専有部分工事（区分所有者工事）
専有部 設備更新募集

見積作成

デジタル現調・図面化
協力：㈱LIXIL㈱LIXILトータルサービス

専有部
設備工事

D現調
③

デジタル現調②③・竣工図作成が効率化
・Before-Afterの事例に活用高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化
ＰＪ（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）集合管の採用 立管本数の軽減の検討
集合管採用の必要性について

遮音試験の実施（問題点）竣工図 立管1本の個所に、立管が2本存在。
最上階の天井で、2系統が1系統になり屋上に出ていますが、更新コストに影響するのとメンテナンス上も屋上からの確認が難しくなるなどの問題があります。
（解決策）
1号室系統では、この系統は1本で施工されており、その方が更新コストも安く、メンテナンス上も屋上側から確認できるなどメリットが大きく、この部分の立管を1本にすべく検討しました。
流量計算をして、立管を1本に集約すること可能であることを確認。
その為の集合管については、補助事業で遮音試験も行っており、樹脂集合管の問題点である遮音についても解決しました。

既存配管改修計画

遮音試験
協力：積水化学工業㈱高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化
ＰＪ（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）埋込部分への対応検討（問題点）（問題点①）躯体埋込部分（70㎝の埋込）
4号室系統の立管は、70㎝埋込されており更新工事が困難な状況（問題点②）通気管の屋上の納まり通気管がスラブ貫通スリーブと溶接されている。
⇒更新の際に、屋上防水層を傷めてしまう

基本は更新工事だが、更新が不向きな個所が2箇所存在。
通常の更生工法だと10年位の延命にしかならない。

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化
ＰＪ（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）埋込部分への対応検討（解決策）（解決策）
内貼圧着方式の採用により既存パイプの中にパイプを再生する工法を推奨。この工法だと、通常の更生工法と異なり、12㎜の均一な膜厚確保で30年の耐久性があり、３０年後の再生工法で、更新工事と同様の耐久性（60年）確保

基本は全配管の更新工事だ
が、ケースにより、再生工法とするが、30年後のメンテナンスまで計画とする。