家 屋 評 価 に関する調査研究
１．枠組壁構造建物及び丸太組構法建物の評価の見直しと明確化に関する調査研究
２．建築設備（給水設備・排水設備等）の評価の取扱いに関する調査研究

平成11年３月

財団法人 資産評価システム研究センター

はしがき
研究組織
1．枠組壁構造建物及び丸太組構法建物の評価の見直しと明確化に関する調査研究
第1章
1
2
3
第2章

調査研究の概要
調査研究の目的
枠組壁構造建物の調査概要
丸太組構法建物の調査概要
調査研究結果

1

枠組壁構造建物の調査結果
1―1 メーカー工場実地見学
1―2 （社）日本ツーバイフォー建築協会聴取調査
1−3 枠組壁構造建物メーカーに対する聴取調査
1−3−1 A社
1−3−2 B社
1−3−3 C社
1−3−4 D社
1−4 枠組壁体の評点数積算
1−5 枠組壁構造建物再建築費評点基準表試案
1−6 試算2

丸太組構法建物に関する調査結果
2−1 調査表によるアンケート調査
2−2 調査結果の集計
2−2−1 建築年
2−2−2 用途別棟数
2−2−3 延べ床面積
2−2−4 ログハウス評価の方法
2−2−5 屋根資材
2−2−6 屋根勾配
2−2−7 基礎2−2−8 丸太直径
2−2−9 丸太樹種
2−2−10 丸太加工の程度
2−2−11 造作評価
2−2−12 外部建具
2−3 アンケート調査に基づく実地調査
2−4 （財）全国ログハウス振興協会聴取調査
2−5 丸太組丸太メーカー聴取調査
2−5−1 E森林組合
2−5−2 F森林組合
2−6 ログハウス建築施工会社（主に輸入材）からの聴取調査
2−6−1 G社
2−6−2 H社
2−6−3 クレーン2−7 丸太組壁体の評点数積算

2−7−1 マシンカットログ
2−7−2 ハンドカットログ
2−8 林経新聞社東京総局からの聴取調査
2−9 丸太組構法建物の評価方法
2−10 丸太組構法建物再建築費評点基準表試案
2−11 丸太組構法建物再建築費評点基準表試案による試算
第3章
1
2

まとめ
枠組壁構造建物
丸太組構法建物（参考資料）
12
3
4
5

昭和51年3月25日自治省固定資産税課長通達（抜粋）
枠組壁構造家屋メーカー調査例
ログハウス（丸太組構法建物）アンケート調査表
丸太組構法の技術基準告示
計数資料

2．建築設備（給水設備・排水設備等）の評価の取扱いに関する調査研究
1.はじめに
2.建築設備評価の具体化の方針
3.建築設備の評価
3−1 現行の建築設備評価（1）電気設備（2）衛生設備（3）空調設備（4）防災設備（5）運搬設備（6）清掃設備
3−2 改正した建築設備評価の提案（1）電気設備の基準表（改正案）（2）衛生設備の基準表（改正案）（3）空調設備の基準表（改正案）（4）防災設備の基準表（改正案）（5）運搬設備の基準表（改正案）（6）清掃設備の基準表（改正案）
4.おわりに
参考文献

は

し

が

き

財団法人 資産評価システム研究センターは、適切な地域政策の樹立に資するため、地域の資産の状況及びその評価の方法に関する調査研究等の事業をすることを目的として昭和53年に設立されました。
設立以来、市町村財政を支える基幹的な税であります固定資産税、特にその基盤となっております資産評価をメインテーマといたしまして、各種調査研究委員会、研修会、情報提供事業等を行ってきたところでありますが、平成10年度は当評価センター設立20周年という節目の年でありました。これを迎えられましたのも、先輩諸氏、関係の方々のご尽力の賜物でございます。この場をお借りいたしまして、厚く御礼申し上げます。
当評価センターにおける調査研究は、資産評価の基礎理論及び地方公共団体等における資産評価技法の両面にわたって、毎年度、学識経験者、自治省及び地方公共団体等の関係者をもって構成する｢土地｣、｢家屋｣、｢償却資産｣、｢資産評価システム｣及び「固定資産評価の基本問
題」の各部門ごとに研究委員会を設置し、その成果は、会員である地方公共団体及び関係団体
等に調査研究報告書として配布し、活用されているところであります。
本年度の家屋研究調査会では（1）枠組壁構造建物及び丸太組構法建物の評価の見直しと明確化、（2）建築設備の評価の取扱いの2項目について調査研究を実施いたしました。
上記（2）の調査研究では、建築設備の高度化、機能の多様化等の観点から、本年度は給水
設備・排水設備等をはじめとした、その評価方法や新しい設備の評価の対応、建築設備の評価のあり方の検討を（社）日本建築学会に委託し、その結果をとりまとめました。
この程、その調査研究の成果をとりまとめ、ここに公表する運びとなりましたが、この機会に熱心にご研究、ご審議いただきました委員の方々に対し、心から感謝申し上げます。
なお、当評価センターは、今後とも、所期の目的にそって、事業内容の充実及び地方公共団
体等に役立つ調査研究に努力をいたす所存でありますので、地方公共団体をはじめ関係団体の皆様のなお一層のご指導、ご援助をお願い申し上げます。
最後に、この調査研究事業は、財団法人 日本船舶振興会（日本財団）の補助金の交付を受けて実施したものであり、改めて深く感謝の意を表するものであります。
平成11年3月
財団法人

資産評価システム研究センター
理事長 湊 和夫

研

究

組

織

家屋研究委員会委員名簿
委員長

松下

清夫

東京大学名誉教授

副委員長

加藤

裕久

小山工業高等専門学校教授

委員

上杉

啓

〃

小川

德洽

農用地整備公団理事

〃

小松

幸夫

早稲田大学教授〃

宍道

恒信

宍道建築設計事務所長

〃

塚越

東男

株式会社大林組東京本社営業本部設備部長

〃

土屋

昌孝

川崎市財政局税務部課税指導課長

〃

永岡

正義

清水地所株式会社技術部長

〃

森

宣男

千葉市財政局税務部税制課参事兼課長

〃

吉田

倬郎

工学院大学教授

東洋大学教授第1章

調査研究の概要

枠組壁構造建物及び丸太組構法建物の評価の見直しと明確化について
第1章
1

調査研究の概要

調査研究の目的

固定資産税における家屋の評価は、「固定資産評価基準」によって行うこととされているが、固定資産評価基準の木造家屋再建築費評点基準表は、在来の軸組構法で建築された家屋を前提として作られている。
しかし、木造家屋の建築構法は軸組構法のほかに、工場量産組立式（プレハブ方式）、枠組
壁構造、丸太組構法（校倉造構法）等があり、これら構法による建物も徐々に建築棟数が増加しつつある。
これらの構法による家屋については、工場量産組立式建物については「住宅、アパート用工場量産組立式（プレハブ方式）構造建物に係る再建築費評点基準表（準則）」により、また、
枠組壁構造建物及び丸太組構法建物については「昭和51年3月25日付自治固第21号各道府県総務部長、東京都総務・主税局長宛自治省固定資産税課長通達」により、その評価方法が示されているところである。
上記準則、通達のうちプレハブ準則については、鉄筋コンクリート系に係る再建築費評点基
準表及び軽量鉄骨系に係る再建築費評点基準表は昭和41年11月から、木質系に係る再建築費評
点基準表は昭和47年11月から示され、各市町村の評価においても定着しているところである。
しかし、プレハブ建物に比べて枠組壁構造建物及び丸太組構法建物については、通達で示されている評価方法について各市町村の家屋担当者から疑問及び不明な点が多い等の意見が出ているところである。
そこで、この調査研究は、枠組壁構造建物及び丸太組構法建物の評価方法の見直し及び明確化のために、これら家屋の再建築費評点基準表又は再建築費評点基準表（準則）を作成するための基礎資料の収集を目的とするものである。
2

枠組壁構造建物の調査概要
2−1
2−2
2−3

3

メーカー工場実地見学（社）日本ツーバイフォー建築協会聴取調査
メーカー4社聴取調査 メーカー名匿名

丸太組構法建物の調査概要
3−1

調査表によるアンケート調査（アンケート調査表…参考資料）（1）調査対象団体… 各都道府県が選定する適当な団体（ログハウスの存する団体）
1団体
調査団体

（2）調査対象家屋… 丸太組構法によるログハウス（ログ軸組構法の建物は除く。）
3棟（3）調査項目

住宅用建物（別荘を含む。）
店舗用建物

2棟
1棟

3−2

調査結果の集計
調査対象団体に対するアンケート調査回答集計による。

3−3

アンケート調査に基づく実地調査
北海道富良野市、長野県信濃町

3−4（財）全国ログハウス振興協会聴取調査

3−5

丸太組丸太メーカー聴取調査
メーカー名匿名3−6

丸太組建物建築施工会社、運送会社及び建設機械リース会社聴取調査
会社名匿名

3−7

林経新聞社東京総局聴取調査

第2章
1

調査研究結果枠組壁構造建物に関する調査結果

1−1 メーカー工場実地見学
枠組壁を規格材として生産しているAメーカーの工場を見学した。
（H.10.7.24）【A工場長説明】zzz

現在人員100名（過去には150名いたが、手間のダンピングがあると現場作成の方が安くなり、工場製造のメリットがなくなる。）
プレハブに比べ建築基準法の関係で機械化は遅れている。機械と機械の間に人間が介在し目視でチェック及び補足作業をしている。
また、ラインに乗せられない複雑なものは手作業。
樹種は、カナダのスプルース（米唐檜）で、スパンの大きいものはヘムロック（米栂）を使用。カナダ工場でJASグレードに合わせ、機械カンナもかけてしまう。

z

パネルの製造に要する時間は、家屋にもよるが概ね45分／１棟分（1邸名）程度である。

z

一階床の分を先に出荷し、基礎及び一階床ができたところで、その他のパネルを出荷。
パネル 枠に＋構造用合板＋ラス紙 −壁がモルタル湿式仕上げの場合
枠に＋OSB合板＋防水紙−サイディングの場合※OSB合板： オリエンテッドストランドボード（広葉樹チップを接着剤でボード状にしたもの。）zzz

モデル家屋の場合、大工４人、クレーンオペレーター1人、合図者１人、玉掛（ワイヤロープを掛ける）2人の計8人で一階壁、一階天井、2階壁、屋根を1日で建ててしまう。
（パネルでなく現場施工であれば、1週間くらいかかるのではないか。）
石膏ボードは現場での施工
パネルはスタッド（縦枠）の芯から芯で455mm、最も広い部屋は36畳間（約60m2）まで可能。

【ライン工程（壁部分）】z

長い上枠、下枠の間に、コンピューターに入力した数の竪枠（スタッド）を釘打ちし、その上に合板を置き、機械釘打ち機で一遍に70本くらいの釘を打って止め、接着剤を塗布、防水紙を貼り、必要な長さにカットする。最後にサッシュ（ガラス入り）をはめ込
む。

第2章
１−２
z

z

（社）日本ツーバイフォー建築協会聴取調査

会員数

約940社

ツーバイフォー家屋年間新築棟数
約65,000棟
大手 15,000棟
中小 50,000棟

[

z

z

調査研究結果

]大手メーカーを紹介してもらう。
壁量調査「標準的な家屋の延べ床面積に対する壁量」の統計は特にない。
大手15,000棟、中小50,000棟の実態からは、大手の数字だけでいうのはどうか。
また、個別の家屋の壁量を把握したものはない。
技術基準の告示から（多雪地域は壁量の基準が多くなる。）、地域的によっても壁量が異なる可能性がある。
ただ、阪神大震災でツーバイフォー家屋の倒壊が少なかったため、震災後に倒れなかったもので図面が明確な2×4家屋35棟について、その壁量が、基準となる壁量と比べてどの程度か（地震荷重時壁余裕率、風荷重時壁余裕率）を調査したものがある。
これによると、壁量そのものの数字は分からないが、告示に定められた壁量の基準を
平均的には30％程度上回っていたことが判明した。

第2章

調査研究結果

1−3 枠組壁構造建物メーカーに対する聴取調査
次に掲げる項目等につき大手メーカー4社に対面または文書等により聴き取り調査を行った。
ただし、内容が枠組壁コスト等に及ぶため、社名等は一切明かさないとの約束に基づいて調査を行ったため、社名は匿名である。
（1）年間新築棟数（2）構造 体
樹種
外壁資材
内壁資材
建設省の技術基準告示による筋かい入りのものの有無（3）耐力壁、間仕切壁の構造、資材（4）パネルの工場生産と現場組立との割合（5）基礎資材（6）延べ床面積当たりの平均的壁長（7）資材費（一般的な形状の場合）のコスト
耐力壁コスト
間仕切壁コスト（8）労務量
大工1日当たり「枠組壁」の施工量
上記質問に対し、回答項目はメーカーにより異なるが判明したことは次のとおりである。
1−3−1

A社

z

公庫仕様を標準としてそれを上回るように施工している。

z

新築

z

用途は専用・賃貸住宅

z

z

1万戸／年

構造 体
外壁ー構造用合板、OSB
内壁ー石膏ボード（準耐火）
外壁・内壁とも壁倍率にカウントできる。
筋違は入れていない。
強度計算で
合板は3倍
筋違は0.5倍 よって筋違は用いていない。

z

z

z

z

z

z

z

z

パネル製造
現場組立が原則
今は工場製造が7割位
材種 スプルース（SPF）、米栂（ヘムファー）（アメリカ、カナダ）
壁全体の50％が耐力壁、50％が帳壁。現在はどちらも同じパネルを使っているが、間仕切壁は少し仕様を落とそうかという動きがある。
延べ床面積当たりの平均的壁長は、ツーバイフォー協会に聞けば分かるのではないか。
→ 先にツーバイフォー協会に問い合わせたが、メーカー聴取を勧められた。
小屋組−和小屋と変わらない。
梁部分が若干違うか。
基礎−べた基礎
床組−1階は在来と変わらない。
2階は梁がなくその代わり根太が23cmのものになる。（在来9cm）
釘は無視できる程度の価格
建築費
以下の理由により判明しなかった。
材を商社を介さずダイレクトに輸入している。
z 工場製造の割合が他社に比べて大きく、投資分の設備コストをどの程度入れるか計
z

z

1−3−2

算が複雑。
日本の一般的な2×4建築と比べて生産方法が特殊と言えるのではないかと思う。
B社

z

年間新築棟数z

構造 体1,000棟程度

（1）樹種
（2）外壁
（3）内壁
（4）筋違

スプルース、ヘムファー
構造用合板
石膏ボード
なし

z

耐力壁、帳壁とも現在は同じ枠組を使用している。将来は変える可能性もある。

z

現場組立か工場生産かは現場の状況による。広ければ工場生産の方が安くできる。

z

z

z

z

延べ床面積当たりの壁長さは、阪神大震災の時にツーバイフォー建築協会が主となって研究報告した記憶がある。
基礎は、現場の状況に応じたべた基礎又は布基礎。
建築費 については、次のとおり。
資材費（一般的な形状の場合）
外壁
5,000円／m程度 上枠、下枠、竪枠及び構造合板｝…A
間仕切壁 2,700円／m程度 上枠、下枠、竪枠のみ
外壁の内側に石膏ボードを貼る場合は、石膏ボードを加算する。
間仕切壁の場合は、両面に石膏ボードを加算する。
石膏ボード平ボード 12.5mm厚 0.91m×2.420m（2.2022ｍ2）
2.44
500円×
＝553.99円 554円／m…B
2.2022（石膏ボードの枠組壁長1ｍ当たりの価格）

z

z

500円

労務費
スタッド（たて枠）はプレスカット、上枠、下枠は現場施工のごく平均的なもので、大工1日当たり
枠組壁30m〜40m施工（大工1日手間賃）
22,480円÷30ｍ＝749.3円 749円／m（2.44mｍ2）…C（枠組壁長1ｍ当たりの労務価格）
2×4枠組壁長1m当たり単価
A
B
C
外壁
5,000円 ＋ 554円
＋ 749円 ＝6,303円
間仕切壁 2,700円 ＋ 554円×2 ＋ 749円 ＝4,557円

1−3−3

C社

z

z

年間新築棟数

1,229棟（平成9年度）

構造 体（1）樹種 スプルースファインファー
土台、束、大引は米栂
一部構造用集成材使用（ダグラスファー）（2）外壁 構造用合板（3）内壁 石膏ボード（4）筋違 入れることはないz

耐力壁、帳壁についてz

パネル工場生産棟数

z

基礎

z

z

z

z

同じ枠組方法135棟

鉄筋入りコンクリート

パネル化率11％（平成9年度）
べた基礎

枠組壁長／延べ床面積
2階建て、延べ床面積138ｍ2程度で145.0ｍ（外内壁共）（諸条件によって異なるが、強いていえば一般的といえそうな数値）
1.05ｍ／ｍ2（1.05072…）
外周壁長と間仕切壁長は同じくらい。
（総2階の場合次のとおりとなる。）
1階壁長145.0ｍ＝72.5ｍ（外周壁約36m、間仕切壁約36m）
22階壁長145.0ｍ＝72.5ｍ（外周壁約36m、間仕切壁約36m）
2

資材費 （延べ床面積138ｍ2程度のモデル家屋、壁長145ｍ）

壁長1ｍ当たり資材費
合計712,000円／145ｍ→4,910円／m
労務費 枠組のみの施工（外壁合板は貼らない状態）
約23ｍ／大工1人・1日
22,480円÷23ｍ＝977円／mz

枠組壁長1m当たりの価格
外壁、間仕切平均 4,910円＋977円＝5,887円（参考：B社の外壁・間仕切壁平均（6,303＋4,557）／2＝5,430／m）

1−3−4

D社

z

z

新築棟数
同グループ関連会社 輸入住宅（工場生産） 1,000棟／年
D社 注文住宅（現場9割、工場1割）
1,100棟／年
注文住宅と輸入住宅では輸入住宅の方が高いが、2×4の部分だけであれば価格は変わらないと思う。
樹種

ヘムファー、スプルースファインファー

第2章
1−4

調査研究結果

枠組壁体の評点数積算

上記のヒアリング調査結果から、1平方メートル当たりの平均的壁延長の判明したC社の数値を採用すると、枠組壁体の1メートル当たり価格及び壁長からみた建物延べ床面積1平方メート
ル当たり標準的施工数量から、延べ床面積1ｍ2当たりの評点数は次のとおりとなる。
5,887円／ｍ×1.05＝6,181円／ｍ2
よって、枠組壁体の延べ床面積1ｍ2当たり標準評点数を6,180点と設定する。

第2章
1−5

調査研究結果枠組壁構造建物再建築費評点基準表試案

以上の調査結果から、在来軸組構法建物と枠組壁構造建物との大きな違いは柱の有無及び外
壁下地、内壁下地であると考えられる。
そこで実際の構造の違いを再建築費評点基準表に反映させるため、枠組壁構造建物を評価するため部分別「柱」に「壁体」を加え、ここに評点項目「枠組壁体」を設け、この評点数は枠組及び外壁、内壁の下地ボード分を積算設定した。
次に現行「外壁」及び「内壁」の評点項目を構成する資材から下地となる間柱、胴縁、下地板等下地分の評点数を控除して枠組壁構造用の「外壁」及び「内壁」の評点数を設定した。この際、評点項目により考えられる下地を資材費、労務費とも標準化し、在来軸組構法によるものとして積算されている現行評点数から控除すべき評点数を積算した。この積算に当たっては、平成9年度（社）日本建築学会建築経済委員会固定資産評価小委員会報告書「木造家屋標
準評点数の積算基礎の簡素化に関する調査研究」を参考とした。
なお、現行基準部分別「柱」に含まれている土台分は枠組壁体には積算されていないため、別に加える必要がある。
これらの試案を形に示すと次のとおりとなる。

専用住宅用建物

専用住宅用建物

専用住宅用建物

第2章
1−6

調査研究結果試算

上記数値に基づいて、枠組壁構造モデル家屋の評価試算比較を行った。
その際、部分別柱の柱、外壁及び内壁の各下地を枠組壁に置き換え、それに部分別柱の土台、外壁及び内壁の仕上げ部分を加算した。
試算の結果は次のとおりである。
平成12年度基準枠組壁構造建物用評点項目案による評価試算（平成12年度基準案による）木造家屋に係る試算結果（2×4）

建て床面積： 64.59m2
延べ床面積： 124.21m2

団体名：

A市

（平成12年度基準案による）木造家屋に係る試算結果（2×4）

建て床面積： 67.07m2
延べ床面積： 113.44m2

団体名：

A市

外壁、柱、内壁評点数（平9基準）＝0.254
全部分別評点数（平9基準）（1‑0.254）＋0.254×0.726＝ 0.930（平成12年度基準案による）木造家屋に係る試算結果（2×4）

建て床面積： 103.30m2
延べ床面積： 182.79m2

外壁、柱、内壁評点数（平9基準）＝0.295
全部分別評点数（平9基準）（1‑0.295）＋0.295×0.794＝ 0.939

団体名：

A市

（平成12年度基準案による）木造家屋に係る試算結果（2×4）

家屋の規模：
建て床面積： 92.71m2
延べ床面積： 139.04m2

団体名：

B市

（平成12年度基準案による）木造家屋（2×4）に係る試算結果

家屋の規模：
建て床面積： 56.31m2
延べ床面積： 97.71m2

団体名：

C市

（平成12年度基準案による）木造家屋（2×4）に係る試算結果

家屋の規模：
建て床面積： 72.11m2
延べ床面積： 125.06m2

団体名：

C市

外壁、柱、内壁評点数（平9基準）＝0.346
全部分別評点数（平9基準）（1−0.346）＋0.346×0.754＝ 0.915（平成12年度基準案による）木造家屋（2×4）に係る試算結果

家屋の規模：
建て床面積： 61.34m2
延べ床面積： 116.63m2

外壁、柱、内壁評点数（平9基準）＝0.386
全部分別評点数（平9基準）（1−0.386）＋0.386×0.743＝ 0.901

団体名：

C市

（平成12年度基準案による）木造家屋（2×4）に係る試算結果

家屋の規模：
建て床面積： 67.50m2
延べ床面積： 131.60m2

外壁、柱、内壁評点数（平9基準）＝0.374
全部分別評点数（平9基準）（1−0.374）＋0.374×0.825＝ 0.935

団体名：

C市

第2章
2

調査研究結果丸太組構法建物に関する調査結果
2−1

調査表によるアンケート調査

各都道府県1団体3棟を対象としたアンケート調査は、すべての団体から回答されたものの、専用住宅用の丸太組構法建物が1棟の回答にとどまった団体が10団体、店舗用のものについては、回答されたものが25団体25棟にとどまった。
各団体3棟、47団体141棟の回答を予定していたが回答が得られたのは109棟となった。
これは、新築棟数から見ても、丸太組構法建物（ログハウス）がまだ一般的とは言えず、一部の地域に偏在していることが考えられる。
以下、アンケートの項目に沿って、見ていくこととする。

第2章
2−2

調査研究結果調査結果の集計

2−2−1

建築年
調査家屋の建築年次は、表1（グラフ1）のとおりである。
アンケート調査の際、なるべく新しい建築年次のものについて回答を依頼した結果、「平成8年建築」及び「平成9年建築」のもので約半数を占めている。
一方、「平成7年建築」から「昭和55年建築」のものまでが回答に含まれていたことは、その間に新しいログハウスが建てられていないことが考えられる。

表1

建築年

グラフ1
建築年

2−2−2

用途別棟数
調査依頼したものは、専用住宅用2棟、店舗用1棟であるが、表2（グラフ2）のとおり当該用途家屋がないため別の用途の家屋の回答となったものが8棟あった。

表2

用途別棟数

グラフ2
用途別棟数

2−2−3

延べ床面積
調査家屋の延べ床面積規模別分布図は表3（グラフ3）のとおりである。延べ床面積100ｍ2前後のもので50％近くを占めている。

表3

延べ床面積
単位：棟数

グラフ3
延べ床面積

2−2−4

ログハウス評価の方法
ログハウス用の基準を特に定めず「固定資産税課長通達の方法による」ものが51.1％、何らかの「ログハウス用基準を設定」しているものが48.9％であった（表4、グラフ4参照）。
また、「ログハウス用基準を設定」しているもののうち、「センター試案に基づくと考えられるもの」が73.9％であった。

表4

ログハウス評価の方法

グラフ4
評価の方法

2−2−5

屋根資材
屋根に使用される資材は、表5（グラフ5）のとおり「スレート類」が50.5％、「着色亜鉛鉄板等」が32.1％と両者で8割以上を占めている。

表5

屋根資材
単位：棟数

グラフ5
屋根資材

2−2−6

屋根勾配
ログハウスの特徴とも言える屋根勾配のきつさについて、他の家屋には余り見られない「10／10のかね勾配」が38.5％と4割近くを占めていた（表6、グラフ6参照）。
次いで多かったのが「7／10〜7.5／10」の18.3％で、通常の木造家屋と比べて全般
的に急勾配のものが多かった。

表6

屋根勾配
単位：棟数

グラフ6
屋根勾配

2−2−7

基礎
基礎の形態は表7（グラフ7）のとおり、「布基礎」が93.6％を占めており、規模も「60×15」が最も多く、次いで「45×15」、「75×15」が多い規格となっている。

表7

基礎
単位：棟数

グラフ7
基礎

2−2−8

丸太直径
丸太直径は「10cm台」、「20cm台」、「30cm台」のものがそれぞれ25.7％、18.3％、33.9％を占めており、これらの規格で77.9％と8割弱を占めている（表8、グラフ8参照）。

表8

丸太直径
単位：棟数

グラフ8
丸太直径

2−2−9

丸太樹種
丸太樹種については、「不明のもの」が36.7％で最も多く、判明しているもののう
ち、最も多かったのは、「米松」の28.4％であり、次いで「杉」17.4％、「北洋松」
11.9％であった（表9、グラフ9参照）。

表9

丸太樹種
単位：棟数（重複回答）

グラフ9
丸太樹種

2−2−10丸太加工の程度「丸太のまま（ハンドカット）」が60.6％と最も多く、「マシンカットのもの」が33.9％とこれに次ぎ、「集成材」は1棟（0.9％）のみであった（表10、グラフ10参
照）。

表10

丸太加工の程度
単位：棟数

グラフ10丸太加工の程度

2−2−11

造作評価
造作については表11（グラフ11）のとおり「評点付設しているもの」が44.0％、「評点付設していないもの」が39.4％、不明のものが16.5％であった。

表11

造作評価
単位：棟数

グラフ11
造作評価

2−2−12

外部建具
外部建具については、「木製サッシュ」が65.1％、「その他の建具」が45.0％（重複回答）使われており、その他の建具の中では「アルミサッシュ」が最も多かった（表12参照）。

表12

外部建具
単位：棟数（重複回答）

第2章
2−3
z

z

調査研究結果アンケート調査に基づく実地調査
北海道富良野市
調査表に基づくヒアリング
ログハウス 3棟実地調査（居住中）
専用住宅 2棟
店舗 1棟
長野県信濃町調査表に基づくヒアリング ログハウスペンション泊
ログハウス 2棟実地調査（1棟建築中、1棟居住中）
専用住宅 2棟

第2章
2−4

調査研究結果（財）全国ログハウス振興協会聴取調査

堀内事務局長から以下の説明を受ける。
z

z

新築棟数

年間3,000棟
うち1,000棟位が集成材

2,000棟｛ 外国産
国内産 1,000棟

建築基準法第38条認定を取りたいと考えているが、景気も悪くその費用（3,000万円程度）の負担の見通しによって左右される。
建築基準法第38条（特殊の材料又は構法）
この章の規定又はこれに基づく命令若しくは条例の規定は、その予想しない特殊の建築材料又は構造方法を用いる建築物については、建設大臣がその建築材料又は構造方法がこれらの規定によるものと同等以上の効力があると認める場合においては、適用しない。

zz

ログメーカーは中小業者が多く、生滅も激しい。
国内物は「杉」が多く、輸入物は米松、欧州赤松（杉に似ている）、スプルース（昔建具に使われた資材で、価格は高め）等が多い。

zから松等松材は脱脂が必要で脱脂の費用が「10,000円程度／立方メートル」かかる。

z

最近は収縮の少ない集成材の使用が増えている。

z

労務技術は、プロの技量を持ったリーダーがいれば、その他は専門技術者でなくても可
能である。

z

丸太と丸太の間にシールをはさむのが結構手間がかかる（準耐火構造のみ）。

z

交点の多いものは手間がかかる。

z

参考となる図書、資料「丸太組構法技術基準・同解説1990年版」（日本建築センター）「自然と仲良しログハウス」ー良質なログハウスの供給を目ざしてー（全国ログハウス振興協会）

第2章
2−5

調査研究結果丸太組丸太メーカー聴取調査

2−5−1

E森林組合

マシンカットのみ取扱い
ハンドカットはキット商品として輸入されていると思う。
z 丸太の建築会社への引き渡し価格は、次表のとおり。
zz

単位：円／壁面ｍ2※

運搬費は建築施工会社持ちのため含まれていない。
・標準のものを16cmとする。

2−5−2

F森林組合

工場長から電話聴取
マシンカットのみ取扱い。
z ハンドカットはカットしたものをキット商品として輸入。
z 価格は間伐材を1.0として大径木は1.3倍程度になると思われる。
z ログハウス一棟の販売価格は、平米単位で比べるとマシンカットの細い物で在来構法のものより10％〜20％程度、ハンドカットの太い物で20％〜30％高いと思う。
z

F森林組合見積積算担当者から下記表の数値を聴き取り。
延べ床面積別丸太使用量試算

※

実際の家屋でなく、径級180mm丸太（働き150mm）×18段（壁高2,700mm）開口部
なしで計算。
z 建具等により開口する部分は差し引く必要がある。
z 径級細い物は本数が増えるので加工手間が多くなり、径級太い物は本数が減るので加工手間が減るため、径級の差は考慮せずに計算した価格。
z 運搬費は建築施工会社持ちのため含まれていない。運搬は、30ｍ2用の丸太で15トン積み平ボディートラックで運ぶことが多い。
zzz

上記数値を元に、床面積別の家屋の形態を次のように設定し、壁長、壁面積を算出す
る。
壁長
壁高
壁面積
2
10ｍ の家屋は壁長4m×2.5m → 13m × 2.7 ＝ 35.1ｍ2
20ｍ2の家屋は壁長5m×4m → 18m × 2.7 ＝ 48.6ｍ2
30ｍ2の家屋は壁長6m×5m → 22m × 2.7 ＝ 59.4ｍ2
上記数値から丸太組壁見付面積1ｍ2当たり丸太単価を算出する。

第2章
2−6

調査研究結果ログハウス建築施工会社（主に輸入材）からの聴取調査

2−6−1

G社
壁長1m当たりログ資材価格（G社）※主にカナダ、フィンランドからの輸入、コンテナ現場持ち込み価格である。

2−6−2

H社

フィンランド赤松が多い。
含水率8％まで落としてから使う。
z 構造壁以外の壁はツーバイフォーと同様の構造であり、断熱材、防水紙を入れる。
z 交点（ノッチ）の多少で価格を変えるということはしていない。
z 運搬費
建築現場の位置、状況、ログハウスの規模にもよるが、建床30ｍ2程度のものでおおよそ30万〜60万円程度である。
z 労務費
建床30ｍ2程度のもので丸太組工事に要する日数 20日間程度
z 丸太吊上4tユニック車を使用 15日間程度
z
z

2−6−3
z

クレーン

クレーン付トラック2t吊り4t〜6t車13,900円／日「積算資料から拾い出しp136」

第2章
2−7

丸太組壁体の評点数積算

2−7−1
z

z

z

z

z

z

調査研究結果マシンカットログ

E森林組合とF森林組合との壁面積1ｍ2当たりの単価の平均（25,700＋25,618）÷2＝25,659円…A
F森林組合の数値から壁面積を求める。
47.7ｍ2×0.8（建具分0.2）＝38.16ｍ2 38ｍ2
壁面積を38ｍ2とする。
運搬費（I通運に聴取）
F森林組合の丸太の運搬を多く手がけている。
ログハウス1棟分（普通の量）を300km運搬する料金
運輸省への届出料金×0.8（実勢価格）（参考）300km− 東京〜仙台 330km
東京〜長野 263km
東京〜軽井沢 300km 東京〜松本 207km
東京〜豊田 310km
東京〜名古屋 330km
15t平ボディトラック 300km 108,000円×0.8（2割引）＝86,400円
86,400円÷38＝2,273円…B
クレーン車レンタル使用料
クレーン付きトラック2t吊り4t〜6t車
15日間「積算資料」から拾い出し（H10.2.P136） 13,900円
13,900円×15＝208,500円
208,500円÷38＝5,486円…C
労務費
労務費 大工労務 20日間
22,480円×20日＝449,600円
449,600円÷38＝11,831円…D
丸太組壁体1ｍ2当たりの評点数
A＋B＋C＋D＝25,659＋2,273＋5,486＋11,831＝45,249
これにより、マシンカットの丸太組壁体の見付面積1平方メートル当たり再建築費評点数は、45,249円×1ｍ2（1の位切捨）＝45,240点とする。

2−7−2
z

ハンドカットログ

丸太の太さ「ログハウス大全」97年版（山と渓谷社刊）
ハンドカットモデルハウス31棟平均 31.68cm

標準的な太さを30cmとする。
z

G社（輸入ログハウス建築施工会社）における丸太現場持ち込み価格
110,000円／2.80ｍ2 ＝39,285円／1.0ｍ2 （ハンドカット）
70,000円／2.76ｍ2 ＝25,362円／1.0ｍ2 （マシンカット）
80,000円／2.67ｍ2 ＝29,962円／1.0ｍ2 （集成材）
マシンカット価格に対するハンドカット価格の割合
39,285円／25,362円＝1.55…A
マシンカット価格に対する集成材価格の割合 29,962円／25,362円＝1.18z「丸太組構法技術基準・同解説」1990年版p151質問と回答34より
マシンカットの場合 3.3ｍ2当たり 50万円〜70万円（中間60万円）
ハンドカットの場合 3.3ｍ2当たり 80万円〜90万円（中間85万円）
85万円÷60万円＝1.42…Bzz「ログハウス大全」97年版より建床面積当たり丸太価格の平均値
ハンドカットログ（11棟）15.21／マシンカットログ（10棟）11.44＝1.32…C

丸太組壁体1ｍ2当たりの評点数
45,240（マシンカットログ1ｍ2当たりの評点数）×｛（A＋B＋C）÷3｝＝45,240×1.4＝63,336
これにより、ハンドカットの丸太組壁体の見付面積1平方メートル当たり再建築費評
点数は、63,336点×1ｍ2（1の位切捨）＝63,330点とする。

第2章
2−8

調査研究結果林経新聞社東京総局からの聴取調査

木材価格の最新情報等を掲載している林経新聞社に問い合わせた。回答は以下のとおりである。
輸入丸太材として価格掲載しているものは、柱、板材、合板等の材料に用いられる丸太で、市場に出ているものであり、ログハウス用のものではない。この価格についても、輸出先の国により価格調査時点、調査時点サイクルは異なっている。
ログハウス用の丸太は、現地でログハウス用に加工され、キット商品としてログハウスメー
カーと直接取り引きされており、価格調査の対象とはなっていない。
また、ログハウスに使われる樹種も産地によって非常に多様性がある。

第2章
2−9

調査研究結果丸太組構法建物の評価方法

丸太組構法建物の評価については、昭和51年3月25日付け自治省固定資産税課長通達により、校倉造建物の評価方法が示されているが、アンケート調査「問5 評価の方法」の回答で見たように、「ログハウス用の基準を定めて評価している。」と回答したうち73.9％の団体が「資産評価システム研究センター」が発行した「丸太組構法による建物の評価の手引」（昭和63年7月）を参考として定めていることが分かった。
たしかに、前期通達ではあまりに荒い感が有ることは否めないことから、各団体において、センターの手引きを参考にしたものと思われる。
「センター手引き」の内容は、発行当時のログハウスに見合ったものとして作成されたものと思われるが、現在ではそぐわない部分も有り、この「センター手引き」をベースに、丸太組構法建物の再建築費評点基準表を検討することが適当と考える。
ログハウスの実態及び本調査研究の結果を基に、丸太組壁体は樹種別に評点項目を設定するのではなく、ハンドカット、マシンカットの別に設定することとし、まず価格の把握できたマ
シンカット丸太の評点数を設定し、それを基にハンドカット丸太の評点数を積算して作成したものが、次に示す丸太組構法建物の再建築費評点基準表の試案である。ログハウスの現状から見て、「小屋組の種類」、「基礎」、「壁量」、「建具」の標準量を決定するには無理がある
ため、これらの部分別はいわゆる明確計算すなわち実施工数量による方法となっている。
新築棟数が少ない場合は、これでも支障ないと思われるが、ログハウスの新築の多い団体においては、明確計算したログハウスの各部分別の施工数量のデータを元に、標準量を設定することも考えられる。
次に試案の各部分別ごとに評点項目、標準評点数の積算、補正項目及び補正係数等について説明を加える。
①

屋

根

小屋組は和小屋組、洋小屋組の両方があるため、「小屋組」と「屋根仕上げ」に分けて評点を付設することとした。
屋根仕上げの資材はアンケートの回答でもスレート類が50.5％、着色亜鉛鉄板等が32.1％
であり、これらの結果も考慮して評点項目を設けた。
また、屋根勾配は、軸組構法ではあまり見られない10／10が多かったことから、「勾配の大小」の増点補正率を勾配10／10で1.3とした。
【評点数積算】
屋根仕上げ 木造家屋単位当たり評点数×1.4
小屋組 木造家屋単位当たり評点数②

基

礎

基礎は、布基礎が93.6％であり、鉄筋入りが義務づけられているため、鉄筋コンクリート
布基礎を設け、テラス等に施工される独立基礎を積算した。
なお、施工標準量は現在のところ把握できていないため、水盛遣方・敷地整理も含め、それぞれの実施工数量で評価することとした。
【評点数積算】布基礎
木造家屋単位当たり評点数
独立基礎

積算資料ポケット版（ 98年前期版）P.46の「独立基礎の幅150mm」の価格を採用する。
見積価格（材工共）3,570円×0.8＝2,856円

上記をもって、15cm×15cm×45cm（うち地上24cm、地中21cm）の独立基礎の評点数とする。
高さ60cm及び75cmのものについては、鉄筋コンクリート布基礎の単位当た
り評点数の高さ45cmのものに対する比率を用いて算出する

以上より、15cm×15cm×60cmのもの
15cm×15cm×75cmのもの
15cm×15cm×75cmのもの③

2,856×1.328＝3,792円
2,856×1.511＝4.315円
2,856×1.511＝4.315円

水盛遣方

木造家屋単位当たり評点数

敷地整理

木造家屋単位当たり評点数

丸太組壁体「ハンドカットのもの」は丸太の太いものが多く、「マシンカットのもの」は断面が丸い形状のもの、四角い形状のもの、D型の形状のもの等があり、材の規格がそろっている。ハンドカットのものは標準を径30cm程度のものとし、径40cm程度のものは1.2の増点補正、径20cm程度のものは0.8の減点補正を行うこととし、マシンカットのものは製材品の一段の高さ16cm程度のものを標準とし、24cm程度のものは1.4の増点補正、11cm程度のものは0.7の減点補正を行うこととした。さらに収縮の少ない丸太の芯部分が外側になるように加工した集成材は「材の程度」補正により増点補正することとした。
【評点数積算】2−7 丸太組壁体の評点数積算

④

外

参照

壁

丸太組壁体の上部、屋根の妻側は、丸太組での施工は禁じられているため、外壁、内壁が別に施工される。構造は、枠組壁体と同様であるが、妻部分（三角形）であること、ツーバ
イフォー建物のような工場量産とは言い難いことから、枠組壁体用の評点数でなく、木造家屋単位当たり評点数を用いることとした。
【評点数積算】木造家屋単位当たり評点数⑤

内壁

外壁と同じ。
⑥

天井ログハウスは2階は耐力壁は設けられず、小屋としてそのロフトを2階部分として使用されるものが多い。ロフト部分の建床面積に対する割合は「ログハウス大全」97年版に掲載されたモデルハウス20棟余りによると6割から7割のものが多かった。
したがって、屋根勾配に沿って打ち上げた天井にロフト部分が建床面積の6割程度のものを標準として標準量を建床面積1平米当たり2平米とした。
【評点数積算】⑦

床
ロフト面積の大小によるため実施工量とした。
【評点数積算】木造家屋単位当たり評点数

⑧

建

具

建具についても標準施工数量の把握はできないため、非木造家屋の単位当たり評点数を用いて、実施工数量によることとした。
建具について非木造家屋の単位当たり評点数を転用するのは、木造家屋の木製建具は在来構法における和風建築を想定して積算されているが、ログハウスは洋風建築のため、使用建具も非木造家屋再建築費評点基準表におけるものにより近いものであるためである。
【評点数積算】非木造家屋単位当たり評点数⑨

造

作

センター試案では、造作は設けられていなかったが、ログハウスの場合建具の取付枠や階段の施工には特別の技術を要することから、これを設けないことは適当でないため、軸組構法の専用住宅と同様とした。
【評点数積算】部分別「建具」1ｍ2当たり評点数×0.4
⑩

その他工事

木造専用住宅評点基準表評点数

丸太組構法建物は住宅が多いと考えられることから木造専用住宅評点基準表の評点数を用いることとした。
【評点数積算】木造専用住宅評点基準表評点数⑪

建築設備
丸太組構法建物は住宅が多いと考えられることから木造専用住宅評点基準表の評点数を用いることとした。
【評点数積算】木造専用住宅評点基準表評点数

第2章
2−10

調査研究結果丸太組構法建物再建築費評点基準表試案

第2章2−11

調査研究結果丸太組構法建物再建築費試案による試算

前記試案を用いて5棟のモデル家屋の評価試算を行い、昭和63年の（財）資産評価システム
研究センター発行の「丸太組構法による建物の評価の手引」を基にした基準又は昭和51.3.25
付固定資産税課長通達による方法で評価した評点数との比較を行った。
ただし、モデル家屋の取得価格は、所有者からの聞き取りであるため、確認はできないものである。
また、試算依頼した時点での試案はマシンカットログ（杉）の価格に基づく評点数を示しているため、現行方法と試案による方法との比較をするため、モデル家屋が実際にはハンドカッ
トログであっても、センター試案によるものは杉丸太に置き換えて評価している。課長通達によるものは樹種による差は設けられていない。
この結果、高価とされている輸入丸太ハンドカットのログハウスの場合、取得価格と評点数とで大きな乖離が生じることが考えられる。
この取得価格を一応の前提として、これに対する現行評価方法による評点数の割合を見ると、最も高いものはセンター試案によるもので72.33％、最も低いのは課長通達によるもので26.70％であった。
現行方法と試案による方法とを比較すると、モデル家屋すべてにおいて試案による評点数が現行の方法による評点数を上回り、最も多いもので60％増加し、最も少ないもので8％増加した。5棟平均では22％の増加である。次に試算結果の表を掲げる。
モデル家屋のログ基準試案による評価試算結果※12

取得価格は聞き取りのため、確認できない価格である。
丸太の種類は、輸入丸太のため取得価格が高いことが考えられる。ただし、センター試案使用の団体には杉丸太の評点数を使用してもらったため、取得価格と評点数の差は広がる可能性があるが、現行法方法と基準試案による方法の差は正しい比較ができる。

ログハウス

評価試算比較

センター試案を基にした評点基準表（H12基準案）と丸太組構法評点基準表（H12基準案）とによる試算対比
モデル家屋 専用住宅H10年建築（A市）
建床面積 65.32m2
延べ床面積

建築費2,140万円

114.14m2※但し、取得価格は所有者聞き取りによる価格である。

昭51.3.25課長通達による評価（H12基準案）と丸太組構法評点基準表（H12基準案）による評価の試算対比
モデル家屋 専用住宅H6年建築 建築費1,535万円（B市）
建床面積 63.00m2
延べ床面積106.95m2※ただし、丸太は輸入丸太（カナダ産パイン材）である。

センター試案を基にした評点基準表（H12基準案）と丸太組構法評点基準表（H12基準案）とによる試算対比
モデル家屋 店舗 H3年建築（C市）
1階 85.41m2
2階

20.98m2

合計

106.39m2

建築費2,000万円 ※H12推計取得価格19,962,600円※（20,000,000円×（1＋0.15（注1）／3）×0.97（注2）×0.98（注3）＝19,962,600円（注1）0.15＝ H元1月〜H4.1月木造家屋建築費モデル家屋試算上昇率
H3建築のため0.15／3＝0.05（注2）0.97＝ H4.1月〜H7.1月木造家屋建築費モデル家屋試算上昇率（注3）0.98＝ H7.1月〜H10.1月木造家屋建築費モデル家屋試算上昇率※19,962,600円
但し、元の取得価格は所有者聞き取り価格である。
注） このモデル家屋は「店舗」であるが、現行方式は「センター試案」を基としているため、「試案」が住宅用評点基準表の点数を使用しているものは住宅用評点基準表の点数を使用。また、基準案では専用住宅用のみ示しているため、「屋根」、「その他工事」は専用住宅用である。
現行：「屋根」、「天井仕上げ」は非木造住宅アパート用評点基準表より転用。「基礎」、「外部仕上げ」、「その他工事」は木造家屋専用住宅用から転用。
基準案：「屋根」、「その他工事」について専用住宅用。その他の部分別については、用途の別により変わる可能性がない。

昭51.3.25課長通達による評価（H12基準案）と丸太組構法評点基準表（H12基準案）による評価の試算対比
モデル家屋 専用住宅
（D町）
建床面積
延べ床面積

取得価格

約3,200万円

72.00m2
131.78m2※但し、輸入ログ、ハンドカットの家屋（高価）である。

センター試案を基にした評点基準表（H12基準案）と丸太組構法評点基準表（H12基準案）とによる試算対比
モデル家屋 専用住宅
（E市）
建床面積
延べ床面積

H9年建築

建築費600万円

40.08m2
40.08m2※但し、輸入ログ、マシンカットの家屋である。

第3章
1

まとめ

枠組壁構造建物

以上、本調査結果から、大手メーカーのみの調査ではあるが、メーカーが異なっても枠組壁
構造建物の特徴、製造過程の規格化の程度、使用資材、コスト等、枠組壁についてかなり共通していることが判明した。
木造専用住宅の新築棟数は631,074棟（「平成9年度固定資産の価格等の概要調書」より）であり、そのうち枠組壁構造家屋の着工棟数が年間79,458棟（平成9年「建築統計年報平成10年度版」より）と12％以上を占める実態を考えるならば、この評価方法についても現行の「昭和51年3月25日付自治固第21号各都道府県総務部長、東京都総務・主税局長宛自治省固定資産税課長通達」により評価するのではなく、固定資産評価基準に枠組壁構造建物に係る基準表を設けることが適切と考える。
本調査により、在来軸組構法建物と枠組壁構造建物とでその差異の大きいところは、柱の有無、壁下地であることが把握できた。
枠組壁構造建物を評価するために考慮すべきは、在来軸組構法で文字通り家屋の主軸となる「柱」がないことである。このような枠組壁構造建物の評点基準表は、現行木造家屋評点基準
表における「柱部分」を除き、「枠組壁構造部分」を加えることが必要である。またこの枠組
構造部分は、外壁及び内壁の下地を兼ねるため、現行評点基準表の「外壁」及び「内壁」の評点数に含まれる「下地部分」を除いた評点数を積算する必要がある。具体的には、本報告書に示した枠組壁構造建物用基準表試案のとおりである。これにより枠組壁構造建物用の「枠組壁構造部分（外壁、内壁の下地部分）」、「内壁仕上げ部分」及び「外壁仕上げ部分」の評価が可能となる。さらには現行の「外壁」、「内壁」の仕上げ部分を求めるに当たり、その下地分を計算することにより、算出された下地分に仕上げ資材に係る評点数を加えることにより、枠組壁構造建物用基準表試案に設けられていない評点項目についても簡単に評点数の積算が可能となる。
本調査の結果に基づいて積算した枠組壁構造の試案の評点数を用いて試算した結果を見ても、現行通達による評価方法により評価した評点数との乖離は少なく、「建築設備等も含めた評点数に規格材多用による減点補正係数0.9を乗じる現行の評価方法に感じる違和感」もなくなり、適切な評価が行われると考える。
固定資産評価基準に、枠組壁構造建物の再建築費評点基準表が可能な限り速やかに盛り込まれることを提言する。
2

丸太組構法建物

丸太組構法建物について、アンケート調査及び実地調査並びに関係団体及びメーカー等に対する聴き取り調査を行ってきたが、判明したことは、丸太組構法建物のグレード、規模等に相当の差があり、中小零細メーカーも多く、その生滅も激しい状態にあることである。また、建築棟数が増えつつあるとは言え、全国的規模の建築実績はまだ少なく、現状においてすべての部分別の標準量を定めることは難しい。
また、輸入丸太使用のログハウスも相当の割合を占め、その輸入先国も一定ではない。輸入
丸太の価格については、ログハウス一棟分として他の資材とともに価格が設定されることが多く、さらに丸太原産地との為替相場、現地の加工労務費、運送費の違い、原産地丸太生産業者と国内建築業者との独自契約等、価格を左右する流動的な要素が多々あり、ログハウス用輸入
丸太材の価格の直接の把握は難しい。
このような現状においては、丸太組構法建物の再建築費評点基準表を固定資産評価基準として示すことは難しいと考えられ、「上記課長通達」に替えて示すとするならば、技術的援助として例示するにとどめることが現状としては望ましいと考える。

参考資料（参考資料1）
工場量産組立式（プレハブ方式）構造建物等の評価方法について（
一

昭51.3.25 自治固第21号
各都道府県総務部長、東京都総務・主税局長宛
自治省固定資産税課長通達（抜すい））略

ニ 枠組壁構造建物及び校倉造建物の評価について
枠組壁構造建物及び校倉造建物は、量産型の建物ではあるが、「工場量産組立式（プレハブ方式）構造建物に適用する再建築費評点基準表（準則）」によらず、現行評価基準別表第八木造家屋再建築費評点基準表により再建築費評点数を付設することが適当であること。
なお、再建築費評点数の付設に当たつては、同基準表について次のとおり補正等を行つて適用するものとすること。
（1）

使用部材に量産化された規格材が多用されていることにかんがみ、部分別再建築費
評点数の合計数値に規格材多用による補正率＝0.9を乗じて再建築費評点数を求める
こと。

（2）

枠組壁構造建物の柱の部分別再建築費評点数は、枠組の厚さの寸法をもつて柱寸法とした場合の「大壁造」の標準評点数によつて求めること。

（3）

校倉造建物の柱の部分別再建築費評点数は、「大壁造」の「10cm」の標準評点数に補正項目「施行量の多少」の増点補正率（例えば専用住宅の場合1.9）を乗じて求め
ること。

（4）

校倉造建物で構造体がそのまま外壁及び内壁となつているものの外壁及び内壁の部
分別再建築費評点数は、仕上面積1.0m2当たりそれぞれ南京下見張相当の評点数を用いて求めることを原則とするが、構造体が特殊な部材である場合にあつては、実情に応じた評点数を付設すること。

別紙

略（参考資料2）
枠組壁構造家屋メーカー調査例
前略
突然のお電話で失礼いたしました。
私どもは、家屋に係る固定資産税の税額を決定するに当たり、その家屋の評価額を決定するための基準を定める仕事を担当しております。
従来この基準は軸組構法の家屋を対象として作られておりますが、ツーバイフォー家屋の棟数割合が増加してきたため、ツーバイフォー家屋用の基準も設定する必要があることから、ツーバイフォー家屋について調査しているところです。
つきましては、お忙しいところ大変恐縮ですが以下のことについてご教示くださいますよう
お願いいたします。
記1. 年間新築棟数
2. 構造 体材種は何ですか。
外壁は構造用合板ですか。
内壁は石膏ボードですか。
建設省の技術基準告示では筋かい入りのものがありますが、筋かいは入れることがありますか。
3. 耐力壁、帳壁とも同じ枠組みを使用していますか。
4. パネルを工場で生産するのと現場組立とどちらがどのくらいの割合ですか。
5. 基礎は何ですか。
6. 延べ床面積あたりの平均的な壁長さはどのくらいですか。
7. 資材費（一般的な形状の場合）コストはどの程度ですか。
外壁
間仕切り壁
8. 労務量
大工1日当たり「枠組み壁」何メートル位施工できるものですか。
上記についての価格は、他のツーバイフォー大手の会社にも問い合わせ、内部的にも社名は出さずに基準を定める際の参考とさせていただきたいと考えております。
なにとぞよろしくお願い申し上げます。

（参考資料3）○ ログハウス（丸太組構法）にかかる調査について
1

調査目的

木造家屋再建築費評点基準表にログハウス評価のための評点項目等を新設するとした場合に必要な基礎資料を収集すること。

2

調査対象団体

各都道府県が選定する適当な1団体。計47団体。

3

調査対象家屋

構造
棟数

4

調査表

別紙のとおり5

調査表提出期限 平成10年9月11日（金）必着

丸太組構法によるログハウス
住宅用建物（別荘を含む。） 2棟
店舗用建物
1棟
計
3棟

ログハウス（丸太組構法）調査表
県名

調査表記入要領
1.
この調査の対象となるログハウスとは、丸太組構法によって建築された家屋で、丸太を用いた軸組構法の家屋は対象としないこと。
2.
調査家屋番号は調査家屋が3棟なら3−1、3−2、3−3と、2棟なら2−1、2−2と記入し

てください。
調査対象家屋はなるべく新しい家屋とすること。
「問9 基礎」で③に該当する場合は形状、寸法を具体的に記入してください。図でも結構です。スペースが足りない場合は、別葉も可。
5.
「問10 丸太材」のうち「（ア）丸太のまま」とは、丸太の断面の形状がグループ（丸太と丸太を重ねた時に、よりフィットさせるため上の丸太の底面に刻む溝）以外のカットは施されていないものをいいます。
「（イ）カット有り」とは、丸太の断面の形状がグループ以外に角型やD型にカットされているものをいいます。
「（ウ）集成材」とは、丸太を縦に切断し、収縮率の少ない芯の部分が外側になるよ
う貼り合わせたものをいいます。
最も近いと思われるものにチェックしてください。
6.
「問11 丸太材を用いた壁の長さ」は、丸太の端から端までの長さとします。端部分が曲面カットされている場合は、最も長い部分とします。
また、間仕切り壁等、ログと同様の材種を使用しているがログではない部分は算入しないで下さい。
判別できない場合はその旨記載してください。
7.
「問12 造作評点数」は標準の0.4以外の係数を用いている場合は、その理由を、例えば「耐力壁以外の部分に太い丸太が多用されている。」等を記入してください。
8.
「問13 外部建具」は、木製サッシュ以外のものが使用されている場合、木製サッシ
ュに準じて、「建具の種類、枠見込み、ガラス等」について記入してください。
9.
「問14 その他工事」は、その他工事のランクを判断する目安となったものについて、具体的に記入してください。（例：ポーチ、手すり等）
10.
「問15」は、個別家屋ごとに別の困難があった場合は個別に、いずれのログハウスにも共通にあった場合は一件にまとめて、具体的に記入してください。
3.
4.

※

z

z

「問5 評価の方法」で「②ログハウス用の基準表を定めて評価している。」と回答された場合、その基準表を添付してください。（コピーでも可）
評点付設表のコピーと、できれば、ログハウスの図面のコピーも添付してください。その際問11で壁の長さを記入した場合はその部分に、マーカーか極太線を引いてください。

（参考資料4）
丸太組構法の技術基準告示（昭和61年建設省告示第859号）

丸太組構法における材料・土台・耐力壁等については建築基準法施行令第41条〜43条、45条〜47条及び49条の規定によるものと同等以上の効力があると認める件
建築基準法（昭和25年法律第201号）第38条の規定に基づき、建築物の構造耐力上主要な部分に用いる丸太組構法（丸太、製材その他これに類する木材（以下「丸太材等」という。）を水平に積み上げた壁により建築物を建築する工法をいう。）で、次の第1から第6までの規定に適合するものについては、建築基準法施行令（昭和25年政令第338号。以下「令」という。）
第41条から第43条まで、第45条から第47条まで及び第49条の規定にかかわらず、これらの規定によるものと同等以上の効力があるものと認める。
第1

階数等
次のイからハまでに適合する建築物であること。
イ 地階を除く階数が二以下であること。
ロ 延べ面積が三百平方メートル以下であること。

ハ
第2

第3

高さが八・五メートル以下であること。

材料
一

構造耐力上主要な部分に使用する丸太材等の種類は、令第89条第1項の表種類の欄に掲げるもの又はこれらと同等以上の品質を有するものでなければならない。

ニ

構造耐力上主要な部分に使用する木材の品質は、腐れ、著しい曲がり等による耐力上の欠点がないものでなければならない。

土台等及び基礎
耐力壁の下部には、土台又はこれに代わる丸太材等（以下「土台等」という。）を設け、次に定めるところにより、これを一体の鉄筋コンクリート造の布基礎にアンカーボル
トで緊結しなければならない。但し、独立基礎を用いる場合等で、これと同等以上の効力を有する方法により土台等及び基礎を構成するものについては、この限りでない。
イ

ロ
ハ

第4

アンカーボルトは、直径13ミリメートル以上で基礎に定着される部分の長さがその径の25倍以上であること。
アンカーボルトは、土台等の両端部及び継手の部分に配置すること。
ロに定める部分のほか、土台等の長さが2メートルを超える場合においては、アンカーボルトの間隔を2メートル以下として土台等の部分に配置すること。

耐力壁等
一 耐力壁は、建築物に作用する水平力及び鉛直力に対して安全であるように、つりあいよく配置しなければならない。
ニ

二階部分は、耐力壁を設けず、小屋としなければならない。この場合において、当該小屋の荷重は一階の構造耐力上主要な部分が直接負担する構造としなければならない。

三

耐力壁を構成する丸太材等は、断面積120平方センチメートル以上1400平方センチメートル以下とし（壁相互の交さ部、耐力壁の最上部、耐力壁の最下部等で、欠き取る
ことが必要とされる部分を除く。）、かつ、これらに接する部材に円滑に存在応力を伝えることのできる形状としなければならない。

四

耐力壁は、高さ4メートル以下とし、かつ、幅は高さに0.3を乗じて得た数値以上としなければならない。

五耐力壁線相互の距離は6メートル以下とし、かつ、耐力壁線により囲まれた部分の水
平投影面積は30平方メートル以下としなければならない。ただし、構造計算又は実験によって構造耐力上安全で有ることが確かめられた場合においては、耐力壁相互の距
離及び耐力壁線により囲まれた部分の水平投影面積は、それぞれ8メートル以下及び40
平方メートル以下とすることができる。

六耐力壁線相互の交さ部においては、張り間方向及びけた行方向に耐力壁を設け、かつ、丸太材等を構造耐力上有効に組み、壁面から端部を20センチメートル以上突出させなければならない。

七

外壁の耐力壁相互の交さ部においては、耐力壁の最上部から土台等までを貫く直径
13ミリメートル以上の通しボルトを設けなければならない。ただし、構造計算又は実験によつて構造耐力上安全であることが確かめられた場合においては、この限りでない。

八耐力壁線に設ける開口部の上部には、丸太材等により構成される壁を構造耐力上有効に設けなければならない。ただし、これと同等以上の構造耐力上有効な補強を行つた場合においてはこの限りでない。

九

耐力壁の端部及び開口部周囲は、通しボルト等により構造耐力上有効に補強しなけ
ればならない。

十

丸太材等には継手を設けてはならない。ただし、構造耐力上有効な補強を行つた場
合においては、この限りでない。

十 一 耐力壁内には、次に定めるところにより、構造耐力上有効にだぼを設けなければならない。ただし、構造計算又は実験によつて構造耐力上安全であることが確かめられた場合においては、この限りでない。
イ

だぼの材料は、日本工業規格G3112−1987（鉄筋コンクリート用棒鋼）に規定す
るSR235若しくはSD295Aに適合する直径9ミリメートル以上の鋼材若しくはこれらと同等以上の耐力を有する鋼材又は小径が25ミリメートル以上の木材で令第89条第1項の表種類の欄に掲げるもの若しくはこれらと同等以上の品質を有する木材とすること。

ロ

だぼの長さは、相接する丸太材等に十分に水平力を伝えることのできる長さとすること。

ハ

張り間方向及びけた行方向に配置するだぼの本数は、それぞれの方向につき、丸太材等の格段ごとに、次の（1）の式によつて得られる数値又は次の（2）の式によつて得られる数値のいずれか多い数値以上としなければならない。この場合において、だぼの本数は、だぼ相互の間隔が60センチメートル以上のものについて算定する。
Sw（1）nw＝
Sf（2）nk＝Sk
Sf（1）の式及び（2）の式において、nw、nk、Sw、Sk及びSfはそれぞれ次の数値を表すものとする。
nw及びnk だぼの本数
Sw 令第87条に規定する風圧力によるせん断応力（単位 キログラム）
Sk 令第88条に規定する地震力によるせん断応力（単位 キログラム）
Sf だぼの種類に応じて、それぞれ次の表のせん断強度の欄に掲げる数値

ニイに掲げる耐力及びロ二に掲げる長さを有するアンカーボルト、通しボルトその他これらに類するボルトについては、ハの規定によるだぼの本数の算定に当たってだぼとみなすことができる。

十二
第5

第6

地階の壁は、鉄筋コンクリート造としなければならない。

小屋
一

屋根は、風圧力その他の外力に対して安全なものとしなければならない。

ニ

小屋組は、風圧力に対して安全であるように、耐力壁と緊結しなければならない。

防腐措置等
一

地面から1メ−トル以内の構造耐力上主要な部分（床根太及び床材を除く。）、基礎の上端から30センチメートル以内の高さの丸太材等及び木製のだぼで常時湿潤の状態となるおそれのある部分に用いられるものには、有効な防腐措置を講ずるとともに、必要に応じて、しろありその他の虫による害を防ぐための措置を講じなければならない。

ニ

常時湿潤の状態となるおそれのある部分の部材を緊結するための金物には、有効なさび止め措置を講じなければならない。

（参考資料5）
丸太組構法建物に関する調査

総合集計

丸太組構法建物に関する調査

総合集計

丸太組構法建物に関する調査

総合集計

丸太組構法建物に関する調査

総合集計

丸太組構法建物に関する調査

総合集計

丸太組構法建物に関する調査 総合集計

1．はじめに
建築設備評価は、問題が生じるとその都度対症療法的に対処してきたが、建築設備の性能の高度化、機能の多様化はますます進展し、そのような処理では評価が難しくなると考えられる。また建築費の構成の中においても約3割以上を占めるような事例も多くなってきている。
このように建築設備は、技術進歩も激しく、家屋評価に占める重みも大きくなってきており、その評価のあり方について抜本的に見直しすることを考えていく必要がある。
そこで、本報告書では、非木造家屋における建築設備評価を納税者に分かりやすく、かつ客観的で簡略な建築設備評価方法を確立することを目標としている。本調査研究においては、（財）資産評価システム研究センター「家屋評価に関する調査研究（平成10年3月）」を参考に建築設備の評価内容を具体的に見直しすることを目標としている。

2．建築設備評価の具体化の方針
現行の建築設備評価の問題点および建築設備評価の考え方の検討結果を踏まえ、現行の固定資産評価制度の中において建築設備評価の改正をするための方針について検討をしたものである。内容的には、当面の課題処理に活用できるものと、長期的な展望の視点から考え方を述べられているものがある。ここでは、当面の課題である現行の建築設備評価を改正するために利用できるものを参考に、建築設備評価の改正をするための方針を整理したものである。
（建築設備評価の改正の基本的方針の提案）
建築設備は機能的な視点から評価方法を考案する。
z 建築設備評価は、新築建築のみを評価対象とする。（新建築物と既存建物の評価方法を分ける。建築設備部分別の評点項目から旧式の建築設備を削除する。）
z 建築設備をシステムとして捉える考え方を入れる。（現行の規定には、すでに建築設備をシステム的に捉えているものもある。）
z 現行の建築設備評価の規定を現在建築設備の特性を考慮して見直しをする。
z（建築設備の評点項目と補正項目の抽出方針の提案）
機能的な視点から建築設備を分類し、評点項目と補正項目を抽出する。（評点項目、補正項目の整理・統合が可能である。）
z 建物を購入する視点から評点項目及び補正項目の抽出する。
z 評点項目及び補正項目は、詳細に分解することを避ける。
z 評点項目及び補正項目の名称は、納税者、評価員に理解しやすいものとする。（専門用語の使用はできるだけ避ける。）
z 補正項目及び補正係数は、原則として客観的なものとし、抽象的なものはできるだけ避ける。
z

以上は、当面考えられることを方針としてあげたが、建築設備の技術革新が激しい等から評価上の諸問題が発生することが多く、その問題処理システムを設けることも考えておく必要がある。

3．建築設備の評価
非木造家屋における建築設備評価に係る再建築費評点基準表は、（1）電気設備（2）衛生設備（3）空調設備（4）防災設備（5）運搬設備（6）清掃設備から構成されているが、本章では「2．建築設備評価の具体化の方針」を踏まえ、3−1で、現行の再建築費評点基準表について、その改正理由や検討結果等をしめし、3−2では、その検討結果を反映させた再建築費評点基準表を提案した。
なお、今回は、各評点項目、補正項目、補正係数を調査したので、特に評点数は、検討を行っていないので、報告書中からは除いていることを申し添える。
3−1

現行の建築設備評価

現行の非木造家屋の建築設備評価に係る再建築費評点基準表について、現在古くなって見直しが必要と考えられたもの等について、注記（※）を附記し、その理由を述ている。
（1）電気設備
電気設備の見直し、改訂に当たっては以下の3点を主眼とした。
補正項目、補正係数の修正に当たっては、家屋評価に関する調査研究 （小規模非木造事
務所用建物の建築設備に関する調査研究）に促して実体にあったものとした。
z 補正項目の「程度」については、評点項目に性能、グレード等の補正項目があるもの
は、原則として削除した。
z 各評点項目の構成比率については、技術、材料、構法等の開発、改善等が行われており、 実態に合っていないものも見られるが、今回は比率に対するコメントを記するにとどめた。（全体の影響力が少ないと判断した）z1）動力配線設備
z 空調方式の多様化、高度化等により比率が増加傾向にある。（動力操作盤）※1
z 配管、配線方式は、ケーブルラック＋ケーブル工事又は二重天井内ケーブル工事が増加しており、ダクト、配管の比率が減少している。
z 補正項目の「動力負荷」については、増点、減点補正率の巾を広げた方が実態※2にあっている。（分散式の増加）（例、1.30−1.0−0.6）2）電灯コンセント配線設備
z システム天井、2重天井、OAフロアの利用により、配管の比率が減少している。
※3（ケーブル工事の増）z 照明点滅方式の多様化・高度化等により電灯分電盤の比率が増加している。
（スケジュール点灯等）
z OAフロアタイプの扱い方を検討する。
※4

※5

z

程度の項目を取り止める。

3）蛍光灯用器具
z 蛍光灯形式の減点補正率に直付0.8を追記する。
※6
z 程度の項目を取り止める。
※7z 補正項目の室内色は不要と思われる。
※84）白熱灯用器具
z 評点項目の照明器具設備については、水銀灯、ハロゲン灯等のHID用器具を追記※9
するか、または蛍光灯用器具と白熱灯用器具をまとめて1つにするか検討する必要がある。
5）電話配線設備
z OAフロアタイプをどう扱うか検討する。（フロアダクト方式は最近、採用され※10ているケースが少ない。）
z ケーブル配線が増え、配管比率が減少している。
z 配置の項目の減点補正率を0.7→0.5に替える。
※11z 程度の項目を取り止める。
※126）出退表示設備z 最近使用実績が少ない、また表示方式はテレビによる方式もあり多様化してお※13
り、判断が難しい。内容の見直しが必要と思われる。
z 実態に合わせ程度の増点・減点補正率の巾を広げる。
※14
例 1.2−1.0−0.87）自動車管制装置
z 自動料金計算システム等、グレードの巾が大きいので、評価の判断が難しい。
※15
表現を変えてはどうか。
z 制御盤の項目を設けてはどうか。
8）拡声器配線設備
z 2重天井内ケーブル配線が多く配管の比率が減少していると思われる。
※169）テレビジョン共同聴視設備
z BS、CSの採用増加により、アンテナ、ブースターアンプの比率が増加してい※17
る。
z ホテル等建物用途による巾が大きいものについて検討が必要。
※18
z 実態に合わせ器具数の項目で多いもの増点補正率を1.20→1.50へ替える。

10）ナースコール設備
z 補正項目に下記の程度を追加する。
※19

以上のとおりであり、改正する評点項目及び補正項目は、次のとおりである。
動力配線設備の補正項目における動力負荷の内容
電灯コンセント配線設備の補正項目における配線方法の内容及び配置の内容
z 蛍光灯用器具の補正項目における程度及び室内色の削除と蛍光灯形式の内容
z 電話配線設備の補正項目における程度の削除と配置の内容
z 出退表示設備の補正項目における程度の内容
z テレビジョン共同聴視設備・総体的なものの補正項目における器具数の内容
z ナースコール設備の補正項目における程度の追加
zz電気設備の基準表

（2）衛生設備
特に今回においては見直し、改正を要するものは見受けられなかったものの、近年あまり実績の少ないシステム、例えば「中央式冷水設備」「セントラルバキュームクリーナー」「浄化槽」等は、今後削除を含めた見直しが必要と思われる。

衛生設備の基準表（現行）（3）空調設備
現行の空調設備の分類は、主として冷熱源種類別であったが、この分類が近年だいぶ変わってきている。そこで今回は大幅に見方を変え、中央熱源方式と個別分散方式の2つにわけ評点
項目と補正係数を考えた。従って現行の評点項目が全て変更されている。
また、「床暖房システム」及び「機械排煙設備」を近年の設置状況に鑑み評点項目の追加を行った。
空調設備の基準表（現行）（4）防災設備
防災設備は、現行のものとほとんど変わっていないが、補正項目に若干の変更がある。
1）火災報知設備{ 受信盤の構成比率が高く、配線、配管比率が減少している。
※1（2重天井内テーブル配線の採用）{ 補正項目に程度を追加する。（防排煙連動、アナログ方式等）

2）消火栓設備{ 非常動力装置を削除する。
※23）スプリンクラー設備{ 非常動力装置を削除する。
※3
以上のとおりであり、改正する評点項目、補正係数は次のとおりである。
火災報知設備の補正項目における程度を追加し、施設範囲の内容を変更する。
z 消火栓設備の補正項目における非常動力装置を削除する。
z スプリンクラー設備の補正項目における非常動力装置を削除する。
z

防災設備の基準表（現行）（5）運搬設備
現行の運搬設備は、平成9年度非木造家屋再建築費評点基準表において、乗用エレベーターの見直しを行っており、今回はこれを除く部分の見直しを行った。見直しの結果は以下のとおりである。
乗用荷物用エレベーターは、人荷用エレベーターと変更した。

1）寝台用エレベーター（規格型）{ 補正項目用の速度を現状に合わせた。
※12）乗用荷物用エレベーター（中速交流型）{ 補正項目の速度を現状に合わせた。
※2

運搬設備の基準表（現行）（6）清掃設備
現行の清掃設備を見直した結果、改正の必要は見受けられなかった。
清掃設備の基準表（現行）3．建築設備の評価
3−2

改正した建築設備評価の提案

3−1で見直した結果に基づき、改正を踏まえた非木造家屋の建築設備評価に係る再建築費評
点基準を示した。
（1）電気設備の基準表（改正案）

（2）衛生設備の基準表（改正案）

（3）空調設備の基準表（改正案）

（4）防災設備の基準表（改正案）

（5）運搬設備の基準表（改正案）

（6）清掃設備の基準表（改正案）

4．おわりに
再建築費評点基準表における建築設備の評価の具体的な提案を試みたが、建築設備の評価はまだまだ評点項目の取り上げ方が償却資産との絡みから、充分とはいえず、また諸設備の補正項目及び補正係数も客観的なものばかりでない。
今後、これらの問題と取り組んでいくのはもとより、納税者にとってわかりやすい再建築費
評点基準表を作成していかなければならない。
参考文献
1．固定資産税課・資産評価室「評価ハンドブック平成6年度」（財）地方財務協会
2．自治省税務局編「平成9年度固定資産（家屋）評価基準」（財）地方財務協会