【高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化プロジェクト】（配管更新工事と大規模修繕工事の両立に向けて）

2024/2/28

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

本事業取り組みの社会的背景① 修繕積立金不足の実態

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高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

本事業取り組みの社会的背景② 高経年マンションの課題
複数の大型工事がもたらす築30年以降の資金不足

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大型工事が集中する築30年以降の大規模修繕工事については、資金不足に陥りやすい

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

今回の事例について
1988年竣工（野村不動産分譲マンション）

2004年

1回目 大規模修繕工事

2010年

給水設備修繕工事

2016年

防水改修工事2020年

給水方式変更工事

2020年

建物劣化診断実施

2023年 2回目 大規模修繕工事 予定
排水管更新工事も前倒しが必要となるRC造 , 47戸 , 竣工1988年

この事業でも、第２回の大規模修繕工事目前の時期に、専有部分の排水管漏水事故に直面し、２つの大きな工事の実施が必要となった。

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漏水事故の発生

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

大規模修繕工事時期を延伸させる 修繕積立金が積み上がることで無理なく工事を実施

5年延伸

5年延伸

一時金が必要大規模修繕工事を予定通り実施の場合大規模修繕工事を5年延伸し⇒ 修繕積立会計の健全化を実現
735千円/戸の一時金が必要

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

大規模修繕工事時期を延伸させる

大規模修繕工事を5年延伸し 修繕積立会計の健全化を実現
5年延伸

5年延伸
一時金が必要大規模修繕工事を予定通り実施の場合⇒ 735千円/戸の一時金が必要

単純に遅らせるだけでは雨水漏水等のリスクが存在リスクを回避して延伸できる提案が必要

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

POINT 当社独自の新しい瑕疵保険を開発
従来の瑕疵保険（瑕疵保険による１５年周期の提案）
大規模修繕工事

新しい瑕疵保険（当社の提案）

保険会社

10年保証

5年延長
※延長時のみ延伸後の大規模修繕工事の検討
保険会社

メンテナンス補修

当社＋保険会社

5年間保証

大規模修繕工事

ライフサイクルコストDNの提案（管理会社として、全体を整理）

発想は、現在新築分譲で運用している保険の再構成①新築マンションで利用の新築から想定の10年後の瑕疵保険現況調査と過去の大規模修繕工事の履歴で、保証する仕組みを検討。

②分譲戸建で利用している延長保証の仕組み

工事をおこなっていない部分も、インスペクションで保証する保険の仕組み

2つの保険の仕組みを応用し、新しい防水保証を実現

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ「 メンテナンス補修 ＋ 新しい瑕疵保険 」で担保
今までにない、新しいアプローチ
工事

実施時期

メンテナンス補修 事前調査
大規模修繕工事

提案のメリット(外壁・屋上防水)

本体工事

実施

延伸：

新しい瑕疵保険 による 保証期間

修繕積立金の積み増し 期間実施

大規模修繕工事を最大 5年間 の延伸可能①修繕積立金の積み上がりにより、 修繕積立金不足を解消②少額のメンテナンス工事の実施で、延伸期間の防水保証が可能。
③保険利用により、大規模修繕時期の延伸に対する合意形成が容易

提案の課題⇒マンションストック長寿命化等モデル事業の採択①メンテナンス工事条件の精査（保険会社との合意）⇒今回事業を国交省の補助事業に応募、必要工事の考え方などの内容について整理。

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

POINT

適切なメンテナンス補修に向けた事前調査
ドローン調査とインスペクションを重ね折衝

ドローンによる外壁全面調査

保険会社との折衝
保証条件の確定

インスペクション
浮きヶ所

協議結果：

135万円分のメンテナンス工事の特定

9高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

POINT
POINT

仮設足場をかけないメンテナンス工事の実施
アーバニティ王子 メンテナンス補修 クラック・浮き対応
南面補修状況

８階出窓側面クラック
ダイレクトシール
6階バルコニー
根本浮き部
ダイレクトシール

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

共用部分修繕工事全体を見直し、2028年までの修繕積立金会計を健全化◆2022年度総会資料より 計画支援型事業完了時点

大規模修繕工事を5年先送り

年度末の修繕積立金残高
今回の提案
先送りせず一 時金なし

黒字
黒字

黒字
黒字

黒字
黒字
2300万赤字 1300万赤字

黒字
380万赤字黒字
黒字

全期間黒字化とする修繕積立金の健全化達成

黒字
380万赤字高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

集合管の採用 立管本数の軽減の検討
集合管採用の必要性について（問題点）竣工図

立管1本の個所に、立管が2本存在。

遮音試験の実施

最上階の天井で、2系統が1系統になり屋上に出ていますが、更新コストに影響するのとメンテナンス上も屋上からの確認が難しくなるなどの問題があります。

（解決策） 集合管を使用し、２本を１本に流量計算をして、立管を1本に集約すること可能であることを確認。
その為の集合管については、補助事業で遮音試験も行っており、樹脂集合管の問題点である遮音についても解決しました。

既存配管改修計画

遮音試験
協力：積水化学工業㈱高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ埋込部分への対応検討（解決策）（解決策）
内貼圧着方式の採用により既存パイプの中にパイプを再生する工法を推奨。
この工法だと、通常の更生工法と異なり、12㎜の均一な膜厚確保で30年の耐久性があり、３０年後の再生工法で、更新工事と同様の耐久性（60年）確保
立管

基本は配管更新工事だが、上記の立管と通気管は防水層・躯体を壊さない再生工法とし、30年後の再施工を含めた長期修繕計画とした。

塩ビ形状記憶の圧着

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

配管更新工事の合意形成の工夫①・全系統の配管工事の内容・系統別の問題点の整理
・リフォーム実態の把握
・配管経路、開口部分の明記

メンテナンス用の冊子も用意

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

配管更新工事の合意形成の工夫②・修繕積立金の専有部分への利用のための検討を行った①管理規約の改訂 修繕積立金の専有部分仕様を明記
令和5年10月1日臨時総会で議決②専有部分を含む長期修繕計画の作成
補助金交付金額に合わせて作成（追加相談もあり、現時点は案）③先行した区分所有者への補償の有無を協議
先行しない住居の工事を比較し、洗面所の床を開口する必要性の有・無で分類をし、返金額を計算し、総会で説明。
（返金額は、補助金交付額により増減する為、試算案として提示）

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

全戸調査で行った３Dデータの活用高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

全戸調査時の３Dデータ → 図面化【３Dデータのイメージ】
本住戸は、撮影後にフルリフォーム実施済
HP用の現存しないデータ
代表１９プランを平面図・展開図として作成

全戸調査時 ３Ⅾ撮影
３９戸撮影

クラウドにUP
リフォーム目的で利用【目的】 クラウド利用による専有部分修繕への活用
全戸調査時
点検口より 隠蔽配管撮影

3D撮影・図面化

協力：㈱LIXIL・㈱LIXILトータルサービス

リフォーム済み住戸を含め、37戸の３Dデータを取得 代表19プランを図面化
共用部分配管更新後の専有部分一斉給水給湯管更新工事へ活用

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

３ⅮデータのBIM的な活用へチャレンジマンション全体の3D撮影モデル

専有部分3Dモデル

屋上の３Dデータ

地下ピット
３Dモデル

地下の３Dデータ

3D撮影：㈱LIXIL・㈱LIXILトータルサービス

３Ⅾデータの既存マンションへのBIM的活用と立入禁止箇所の確認

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

３Ⅾカメラによる人が入れないところの撮影
３６０度カメラによる人が入れないところの状況撮影

人が入れないところ、３Dカメラだけを、長い棒に括り付けて撮影

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

今までの改修の経緯と今後の方向性の検討

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

アーバニティ王子 共用部分修繕の変遷（過去から未来）
REPCO８０年代モデル

耐震性能

セキュリティ
ガス供給方式電気供給方式

543210エレベーター

劣化対策
タイル張り

1988 新築当時
2004 大規模修繕工事
2010 給水管更新
2012 防犯カメラ設置

塗装仕様

防水仕様

2013 共用部分LED一部
2016 全面防水工事
2020 給水方式変更工事
2023 共用部分LED化
2024 排水管更新工事

省エネ仕様

コーキング

給水方式
給排水配管

サッシ・外部建具

2024 玄関建具更新
2024 エレベータ更新
2028 大規模修繕工事

高経年マンションにおける複数の大型工事に起因する修繕積立金不足の健全化PJ

ご清聴ありがとうございました