「空き家対策｣広報誌の発刊にあたって目次

東京都行政書士会では、平成２８年４月に空家対策特別委員会を設置し、同委員会と市民相談センターが協力し、毎日一般都民から電話による無料相談を開始しました。
その後、同年６月に東京都と「東京都における空き家の有効活用、適正管理等の推進に関する協定書」を締結し、対応してまいりました。さらに、平成３０年度には、東京都の「空き家利活用等普及啓発・相談事業」の事業者に選定され、空き家に関するセミナー・フォーラムの開催、相談会の実施等、実績が評価され、令和４年度も選定されました。
さらに、令和３年度からは、同委員会において、空き家問題相談員制度を創設し、「空き家問題は行政書士に相談しよう」という気運がより一層高まってまいりました。
空き家問題は様々な課題を包含する複合問題であり、例
えば、空き家において事業を営んでいる場合には、許認可
申請、届出、事 業承 継など、様々な行政 書士業務が 関係
してまいります。
この問題解決のためには、空き家問題相談員をはじめ、それぞれの専門分野の先生方の連携が必要となります。私たち行政書士がコーディネーター役となり、解決させていた■ ご挨拶
東京都行政書士会会長■ 施行後7年を経過した空家法
上智大学法学部教授

01

宮本 重則

03 〜 07

北村 喜宣■ 空き家対策と住宅市場の未来
大阪経済法科大学経済学部教授

米山 秀隆

08 〜 12■ 空き家をめぐるケーススタディ
困難事例から解決に向けてのポイント紹介
東京都行政書士会空家対策特別委員会委員

13 〜 40■ 空き家にしない効果的な事前対策

東京都行政書士会空家対策特別委員会委員長 津田 陽一 41 〜 42

■ 行政書士はあなたの街の法律家

43 〜 44

だくことを目指しております。
この度、空き家問題に最適な本誌が改訂・発刊されるにあたり、空き家対策担当田崎専務理事、津田委員長、鈴木
副委員長、河口副委員長をはじめ、空家対策特別委員会の■ 空き家対策広報誌『「家」とくらしの未来』改定にあたって
東京都行政書士会専務理事

田崎 敏男

45

役員の皆様、そして本誌発刊にご協力いただきました皆様のご尽力に心から感謝申し上げ、発刊の言葉といたします。
令和5年１月01

東京都行政書士会
会長 宮本 重則02

施行後7年を経過した空家法
上智大学法学部教授 北村 喜宣

に関して、適切な措置を求めるのである。
特定空家等には、所有者等がわかっている場合とそうでない場合がある。わかっている場合には、空家法14条1～3項にもとづき、「助言・指導⇒勧告⇒命令」という措置が❶ 2010～2014年の自治体状況｢空家対 策の推 進に関する特別だった。そこで、対応に迫られていた措置法」（空家法）は、2014年11市町村は、独自に空き家条例を制定

月に、議員提案の法律として成立しするほかなかったのである。

た。多くの法律が内閣提出によって2009年夏には、「6軒に1軒が空いるにもかかわらず、なぜ空家法はき家」という住宅・土地統計調査の議員提案だったのだろうか。

結果が公表されていた。そこに、空空家法以前には、市町村においき家対策に特化した所沢市条例がて、多くの空き家対策条例が制定さ制定されたため、一気に「空き家条れていた。空き家条例ブームといえ例ブーム」が発生したのである。

るような勢いであったが、そのきっそうしたなかで、「法律が必要でかけとなったのは、2010年7月の所はないか」という声があがったが、沢市条例の制定であった。

国土交通省は消極的だったため、空き家といえども建築物である。

法律による対応の必要性を感じた建築物に関する行政を所管するの自治体が国会議員に働きかけ、法は国土交通省であるが、同省は「新案をまとめさせた。空家法には、こたな法律などは不要」という立場でんな前史がある。

あった。というのも、すでにある建築基準法を使えば、老朽危険空き家の除却は可能だったからである。
しかし、現実はそうはいかなかった。建築基準法の権限は、特定行政庁という組織を持つ都道府県や市区に与えられている。ところが、担当者は、この行使にきわめて後ろ向き03❷ 空家法の仕組み
空家法の仕組みは単純である。
概ね1年以上使用がない建築物とその敷地を「空家等」とする。そのなかで、著しく保安上危険のおそれありなどの状態にあるものを「特定空家等」とする。そして、特定 空家等

段階 的になされる。求められるのは、大半が「除却」である。特定空家等になるような建築物は、もはや｢V字回復」ができない状態のものがほとんどだからである。命令されても履行されない場合、危険な状態が放置される。そこで、空家法14条9項は、緩和代執行といって、命令内容を行政が代わって実施することを可能にしている。要するに、行政が解体業者に委託して除却してもらい、要した費用を、命令をした所有者等に請求するのである。
所有者等判明事案ばかりではない。何しろ長年放置されていた空き家である。住民票や戸籍などを使って調べてはみるものの、どうしても所有者等がみつからないこともある。その場合には、「助言・指導⇒勧告⇒命令」をする対象がいない。
しかし、危険度においては、所有者等がわかっている事 案と異ならない。そこで、空家法14条10項は、こうした場合には、略式代執行といって、行政がいきなり除 却の代 執行ができると規定した。

❸ 施行の状況
国土 交 通省と総 務 省は、年に2度、空家法の実施状況の調査をして、その結果を公表している。
「国
土交通省＋空家法」で、ネット検索
してみよう。最新の情報は、2022年
3月31日現在のものである。
空家法の実施が義務づけられているのは、市町村と東京23区である。792市・743町・183村と23区であるから、全国には1,741の空家
法行政がある。空家法が 施行された2015年5月以降、７年の実績は、(P05)の通りである。
この数字が多いのか少ないのか、
にわかに判断は難しい。一番右の「合計」のカッコ内の数字が、それぞれの措置を経験した自治体の数である。たとえば、空家法14条1項にもとづく助言・指導なら、773自治体において実績がある。もっとも、分母は1,741であるから、44.4％にすぎない。
それでは、残りの市町村には、著
しく保安上危険な空き家はないのだろうか。特定空家等が「ゼロ」というところも多いから、数字の上ではそのようにいえる。しかし、現実には、そうした対象物があっても、04

2015年度 2016年度
助言・指導

2,078
（14条1項） (119)59
勧告（14条2項）(23)5
命令（14条3項）
(4)
2
緩和代執行
(2)
（14条9項）
8
略式代執行（14条10項）
(8)

3,077
(204)
206
(74)
19
(16)
10
(10)
27
(23)

2017年度

2018年度 2019年度 2020年度 2021年度

3,852
(269)
298
(91)
40
(28)
12
(12)
40
(33)

4,584
(321)
379
(104)
39
(20)
18
(14)
50
(45)

5,349
(135)
442
(135)
42
(33)
28
(25)
69
(56)

5,762
(396)
473
(149)
65
(46)
23
(21)
66
(54)

6,083
(442)
525
(156)
84
(61)
47
(43)
82
(72)

合計
30,785
(773)
2,382
(376)
294
(153)
140
(103)
342
(206)

［出典］2022年8月10日に発表された国土交通省・総務省資料より筆者作成。
［註］合計カッコ内の数字は、各措置をした市町村数であるため、各年度の数字の合計値ではない。

行政の予算や人員の不足のため、空使用の3階建てマンションを解体し家法を実施できないでいる自治体

た滋賀県野洲市は、約1.8億円を要が少なからずある。社会貢献としてした。それぞれにおいて、著しく保の専門家のサポートが求められると安上危険な状態を解消して「地域住ころである。

民の生命、健康又は財産を保護す

特 徴 的 な の は 、緩 和 代 執 行 が103自治体で140件、略式代執行がる」という空家法1条に規定される目的の実現が目指されている。

206自治体で342件となっている。

3．どちらとも
いえない

12

84

82

43

39

260

4.80%

33.6%

32.8%

17.2%

15.6%

100.0%

べく認定は避けたい。」という認識についてどう考えるかという質問「3」については、「本当は２だけど、それを選択するのはカッコ悪い」という組織判断が反映しているものがあると推 測される。先に、空 家
法14条1項にもとづく助言・指導であっても、その実績は全体の3分の1の市町村にしかないと確認した。半分以上が「引いている」のではない

ようである。
そうした状況は、空家法に照らせので、｢少ない｣と思われるかもしれ❹ 担当行政の姿勢が示唆することない。しかし、「代執行などまずやば「不適切」と評価されるかもしれ

私は、空家法実施の全国調査をない。空家法は、1,741の市町村すしている。アンケート回答票を分析

べてに対して事務の実施を義務づしていると、市町村でそれを担当す

けているからである。

らない」というのが通常の行政である点を考えれば、この数字は「驚異的」である。除却代執行には、塀の撤去から鉄筋コンクリート建築物の解体までいろいろな事案がある。
実施した自治体の人口をみると、4件の緩和代執行をした秋田県上小阿仁村は、約2,700人である。
事業規模でいえば、アスベスト建材

る行政の実情がみえてくる。

4．どちらかといえば 5．まったくそう考えないそう考えない合計

うえで、市町村が条例で決定できるとすればよかったのである。

回答状 況は、以下の通りである。

家法を使わない事情はいろいろなため、全体としては、273の自治体

05

2．ある程度はそう考えるか。それぞれに異なるだろうが、空両方の実績があるところが36あるで実施されている。全体の15.7％な

１．大いに
そう考える

しかし、考えてみれば、空き家対空家法のもとで具体的な対応を策のようなきわめて地域特性の強しようとすれば、特定 空 家等に認い政 策課 題について、国が法律に定する必要がある。

よって「突撃！」と命令をするのが適

そこで、空家法担当者に対して、

切であるとも思われない。法律を制「特定空家等の認定をすれば空家定するとしても、それを実施するか法を適用せざるをえないからなるどうかは、住民との議論を踏まえた❺ するかしないかの裁量
実は、私は、議員提出法案の準備作業において、こうした仕組みをアドバイスしていたのであるが、実現しなかった。議員提出法案をまとめた国会議員たちは、たとえば、
空 家法14条1項は「助言又は指導をすることができる。」と規定されているから、するかしないかの裁量は行政にあると主張したという。それなりの理由があれば、空家法を実施しない自由もあるという趣旨
だろうか。
それはそれでひとつの整理であるが、外形的に、市町村には、空家法から逃げる道はない。あるいは、空家法6条にもとづく空家等対策計画のなかで、「当分の間、空家法は実施しない」と規定するのは可能かもしれない。

06❻ 課題と感じられていることも、勧告や命令となると、直接の法

空家法が 施行されて7年が経過

力がない人に対してやっても無 効した。法律を武器に老朽危険空きとなるのである。相手が不明なら家に立ち向かうと、改めて、この問ば 略式代執行ができるが、相手は題の難しさが実感される。行政法を目の前にいる。法的にはどう考え

専攻する私が 難題と認識しているるべきだろうか。

のは、次のような課題である。

律効果が発生するために、受領能

第1は、長屋である。屋根や外壁❼ 2023年に予定される法改正を共有する区分所有状態の3軒長

空家法は、2023年通常国会での屋の1つが非居住であり、劣化が激
しく屋根や外壁が崩落しているとしよう。問 題なのはこの部分だけである。そこで、その屋根や外壁の除却を求めたいが、指導・勧告・命令は、共有者であるほかの2軒の居住者に対しても行わなければならない。しかし、彼らはその部分に対して自分の責任があるとは感じていない。実務的には、当該部分の居 住者のみに対応しているが、法改 正が予定されているようにみえる。空家法実施を通じて認識されてきた課題に対応する改正になるはずである。
事務の実施を全市町村に義務づけた以 上、その実情に応じて空家法が実施できるようにするのが、国会の責任である。8年の実施経験を踏まえる、初めての改 正の内容に注目したい。

的にはどう考えるべきだろうか。
第2は、意 思能力の十 全 性に疑
い の あ る所有 者 等 への 対 応 である。被相続人の死亡により相続そ上智大学法学部教授
北村 喜宣

れ自体は発生していて、単独の所有

専門は､環境法､行政法。地方自治体

者等になっている場合がある。成年後 見人が付けられていれば、行政は同人とのやり取りをするが、そうでないときに問 題になる。空 家
法上の対応をしようとしても、要領をえない。助言・指導はいいとして
07

空き家対策と住宅市場の未来
大阪経済法科大学経済学部教授 米山 秀隆● 今後も増え続ける空き家を続けていく可能性が高い。都道府

加を続け、2018年時点で849万戸

県別に、高齢化率と問題空き家（総(図表1）、空き家率は13.6％に達し

務省「住宅・土地統計調査」のそのた。空き家率の国際比較は、統計上

他空き家）の全住宅に対する比率との空き家の定義の違いにより厳密の関係を見ると、高齢化率が高いほには難しいが、筆者の研究グループ

ど問題空き家の比率が 高い（図表が行った調査では、イギリスやドイ3）。今後、高齢化率が高まっていく

ツ、フランスでは2～8％程度であっ

につれ、問題空き家の比率が上昇した（図表2）。日本の空き家率は上昇ていくことは確実である。

し続けてきたのに対し、欧米先進国

こうした日本と欧米における空きの空き家率は、景気の良し悪しなど

家事情の違いの背景には、次のようによって循環的に上下に変動していな点がある。まず、欧米のまちづくり

るに過ぎない。もちろん、どの国ででは総じて、市街地とそれ以外の線も衰退地域で空き家率が上昇する

引きが明確で、どこでも住宅を建て例はあるが、日本のように全国的にられるというわけではない。そして、

図表1

空き家数の推移700

その他の住宅
二次的住宅
売却用・賃貸用

（万戸）
900
800
600

主な著書に『環境法〔第2版〕』(有500

斐閣）､『自治力の闘魂』(公職研）､『空き家問題解決を進める政策法務』(第一法規）

日本の空き家率は、先行きも上昇

日本の空き家は戦後一貫して増のコンサルティング実践を進める。
斐閣）､『分権政策法務の実践』(有

空き家が増えている例はない。

182

400
300
200
100
0

98
14

125
22

131
30

149
37

157

183

234

262

1978

1983

1988

1993

(出所)総務省「住宅・土地統計調査」

42
352

1998

212
50
398

268

318

349

41

41

38

448

460

462

売却用：30 売却用：35 売却用：31 売却用：29
賃貸用：368 賃貸用：413 賃貸用：429 賃貸用：433
2003

2008

2013

2018
（年）

08

建てられる区域の中で、長持ちする点で何年経過していたか(滅失住宅

向かうようになると、条 件の 悪い

年2～3割に達している。空き家バン

住宅を建てて長く使い継いでおり、の平均築後経過年数）を見ると、日地 域から引き継ぎ 手がなく、空きクを設置したものの、開店休業状態

購入するのは普通、中古住宅である。

本の32.1年に対し、アメリカ66.6

家が増えるようになっている。従来のものが多いことを示している。

欧米の住宅市場では、全住宅取引の年、イギリス80.6 年となっているは短期間で建て替えることが 前提

そうした中で、実績が出ている空うち中古の割合が70～90％程度を(図表2)。

で住宅寿命が長くなく、使うに使えき家バンクは、所有者による自発的占めるのに対し、日本ではその比率

日本では、戦後、高度成長期の住ないという事情もある。空き家をな登録を待つだけではなく、不動産

は14.5％（2018年）に過ぎない。

宅不足に対応するためまち（市街増やさない 根本 策としては、広が業者やNPO、地域の協力員などとまた、日本の住宅寿命は短く、取地）を広げ、新築を大量に造ってきりすぎた市街地を縮減するととも連携して、積極的に物件情報を収集り壊された住宅が取り壊された時たが、一転して人口、世帯が減少にに、新築を減らし中古市場を拡 充している。さらに、空き家バンクをしていくことが必須である。

見て問い合わせがあった場合、物件

図表2

日本
アメリカ

各国の空き家率と空き家対策
人口
動態

空き家率
減失住宅
平均建後
二次的
全体
その他 経過年数
住宅除く

減少

13.6%
(2018)

増加

12.7%(2017)

13.0%

空き家対策②：エリア再生策

空き家の利活用については、人口先に移住した人と引き合わせたりす減少で悩む地方の自治体などが、早るなどきめ細かな対応をしている。

5.4%

66.6年 81.0%(2009) (2018)

くから空き家バンクの設置を中心に自治体職員だけでは対応しきれな進めてきた。空き家バンクとは、自いため、NPOや住民とも連携をし治体が空き家の登録を募り、ウェブている。空き家バンクの成約件数が上で物件情報を公開するなどして、最も多い自治体は長野県佐久市で、購入者や賃借人を探すというもので2008年度のスタートからこれまでのある。空き家バンクを設けている自成約件数は400件以上にのぼる。

-

フランス

増加

8.3%
(2016)

-

イギリス

増加

2.2%
(2016)-

ランドバンク、コミュニ
ティランドトラスト

維持管理は義務、修繕・近代化命令、取り壊し命令

都市改造、社会都市

69.8% 空き家課税（空き家を(2018) 市場に戻す）ほか

空き家リサイクル、
1ユーロ住宅-80.6年 85.9% 空き家課税（空き家を(2007) (2018) 市場に戻す）ほか

6.7%(2016)--

問題空き家の除却

1ポンド住宅密集地の整備事業(出所)米山秀隆編著『世界の空き家対策』学芸出版社、国土交通省資料により作成(注)空き家で「その他」に分類されるものについては、図表3参照

図表3

高齢化率とその他の空き家率(2018年)
その他の空き家率 (

15
鹿児島

10

沖縄

0

島根

20

秋田

愛知
東京

)

%

和歌山

高知

山口

5

神奈川

30
35
25
高齢化率(65歳以上人口の割合、%)40(出所)総務省「住宅・土地統計調査」､「人口推計」(注)その他の空き家とは、空き家のうち、売却用、賃貸用、二次的住宅以外の空き家。例えば、相続後に住まず、放置しているようなもので、他の区分と比べ管理が不十分になりがちと考えられる。

09

事面など様々な相談にも応じたり、

コンパクトシティ
32.1年 14.5% 問題空き家の除却（空家法）、(2013) (2018) 使える空き家利活用（空き家バンク） 政策との連動

4.4%(2011)

減少へ

空き家対策①：個別対策

案内はもちろんのこと、生活面や仕5.6%

ドイツ 近年増加

韓国

中古
比率

● 空き家利活用の取り組み

治体は、検討中も含めれば、全国で1000前後に達する。

空き家は地域のコミュニティスペー
スなどに改修して利用するケースもしかし、空き家バンクへの物件登多い。しかし問題は、こうしたスペー

録、成約実績には自治体によって差スに対する需要は限られ、活用策とが大きい。市町村が開設した空き家

しては限定的にならざるを得ないこ

バンクでは、開設以来の累計成約件とである。本来は、いったん建てられ数が10件未満にとどまるものが半数た住宅は、子どもなどが引き継がなとなっていた（移住・交流推進機構

い場合は、中古住宅として市場に流調べ、2014年）。

通させ、住宅として再利用されること

さらに、その後の調査で各年度(15が望ましい。

～17年度)の成約件数を見ると、成約これについては、戸建ての空き家件数が0件という空き家バンクが毎を手放したいという人が増えたこと
10

図表4

流山市の住み替え支援制度
安心住み替え相談窓口
（市役所）
相談

住み替え支援組織

不動産業者

住宅情報全般
建築住宅課住宅対策室

設計業者

高齢者施設情報チーム公表

高齢者生きがい推進課

相談

チーム登録

建設業者

(出所)流山市に目をつけ、地方を中心にそれを買い取ってリフォームして再販するビジネスが活発化している。空き家を数百万円で買い取り、数百万円で改修し、新築の半値以下で再販売するといったビジネスモデルである。
近年は、自治体が住宅の循環を支援する例も出ている。千葉県流山市
では、市が公表する支援チーム（不動産業者、設計業者、建設業者で一つのチームを組織し、市に登録）に、売却希望者（シニア層など）、購入希望者（子育て層など）がワンストップで相談できる体制を整えた（図表4）。
この仕組みは、市が窓口となることで、ビジネスを支援するものである。地方の自治体が設置する空き家
バンクとは異なる、都市型の流通促進策といえ、東京都も類似の仕組みを導入した。
11● 面としての空き家対策へ開発が進んでまちが郊外に広がり、してもいったん取得した物件に縛ら

後追いで都市基盤整備を迫られる一れることなく、その後の生活の変化

方、空き家率が埼玉県内で一番高くに応じて、売りたい時に確実に売れなるなど問題が深刻化していた。こる物件、すなわち価値を保ち続けの計画により、居住誘導区域外の開る物件を取得できるようになる。

発は抑制し、空き家については居住

一方、所有はするもののそれが誘導区域内では活用するが、それ以ゴールではなく、それが次のライフ

外では除却を進めていく。

ステージに応じた住まいに移るため広げすぎたまちをたたんでいっの足がかりとなるよう、所有した物て、その範囲内で使える空き家は再件のその後の市場価値に重きを置利用し、また、新築する場合は長持くという考え方に消費者が変わってちするものを造り、そこに住む場合

いけば、逆にそれが住宅市場の変化に普通買うのは中古という市場にを促していくことになる。

変えていけば、空き家は増えないこ

今はまだ難しいが、住宅市場の将

空き家対策が様々な形で進んでいとになる。これは、欧米先進国型の来像としては、筆者はこのような姿るのはもちろん望ましいが、その難住宅市場に変えていくということにを描いている。コロナ禍で働き方が点は、個別の問題空き家への対処やほかならない。まちをたたむという

多様化する中、住まいに対する考え

まだ使える空き家の再生など「点とことに関しては、近年は防災上危険方も、新築一辺倒ではなく、より多しての対応」に終始していることであとされるエリアからの撤退も必要と様になっていくことを期待したい。

る。しかし今後は、まちの縮減を図り考えられるようになっている。

ながら、まちづくり全体の中で空き

空き家の除却、再利用を進めて家問題に対処していくという「面としいったとしても、住宅市場の構造がての対応」を進めていく必要がある。

変わらないままでは空き家増加にすなわち、空き家対策とコンパクトシ

歯止めはかからず、空き家対策はいティ政策の連動である。

つまでたってももぐらたたきのよう

この点で注目されるのが、埼玉県になってしまう。したがって、そもそ

毛呂山町の立地適正化計画（2017も空き家が発生しにくい住宅市場に

年2月策定）である。設定した居住誘変えていく必要がある。

導区域への人口誘導目標を設定する

こうした市場に変わっていくこととともに、地価と空き家率の目標もの意味を、消費者の側からいえば次設定している。毛呂山町は、本来開のようになる。立地や性能的に問題発を抑制すべき市街化調整区域内のない住宅が普通になり、住宅を取得

大阪経済法科大学経済学部教授
米山 秀隆
専 門 は住 宅・土 地 政 策 、日 本 経
済。富士通総研等を経て、2020年9月から現職。主な著書に、『捨てられる土地と家』（ウェッジ）、『縮小まちづくり』（時事通信社）、『限界マンション』（日本経済新聞出版社）、『空き家 急 増の真 実 』(日本経済新聞出版社）

12

空き家 をめぐる
ケーススタディ

CASE

01

CASE

02

CASE

「親の家を相続したけれど、老朽化しているから住めない。貸せない。空き家のままで困っている。」また「夫婦で暮らすこの家も、子供たちはそれぞれ独立して持ち家があるから、自分たちが住まなくなったら、空き家になる」という不安を感じている方は、多いと思います。
30代40代の子育て期の思い出がぎっしり詰まった実家も、その後50年経ち相続する頃には、それなりに老朽化しています。
家・土地という不動産は、一家の大きな財産ですが、それをどう有効活用していくか。
「財産を遺すのだから、あとは好きにしてくれ。」という時代ではなくなりました。次の世代にあなたはどんな「家」を伝えますか。
東京都行政書士会は、空き家の発生予防のためのセミナーや講演会活動と共に、現に空き家を相続して、処分や賃貸などの利活用について、お悩みの空き家 所有者の相 談にのる専門職のワンストップ相談事業者として活動しています。
空き家をめぐる事情は一軒 一軒異なります。それぞれの家族の抱える個別事情を汲み取り、各人の思いに寄り添った解決策と空き家のない豊かな地 域づくりへの参 考となるケースをご紹介します。
13

03

CASE

04

CASE

05

空き家を放置すると地域住民の大迷惑に！

15

祖父から孫ヘの代襲相続はどうするの？

17

母とその成年後見人の私が共有している空き家を売却したい。

19

空き家になった賃貸アパートの相続を「代償分割」により解決！

21

共有名義の家を売却したいが共有者が売却に反対している。

23

columnを考える_01 「デジタル遺品」
CASE

06

CASE

07

CASE

08

CASE

09

CASE

10

24

費用負担少なく、実家をリフォームして賃貸するには？

25

借地上の三軒長屋の 1 室を相続。
狭小物件でも諦めず解決に。

27

接道要件を満たしていない
空き家を売却できますか ?

29

隣地境界が不明な空き家は
どうしたらいいの？

30

マンション所有者が施設に入所、管理費等負担が増えるばかり。

31

column
空き家バンクに登録しよう！
_02

33

column 外国人と暮らすダイバーシティ_03
外国人に住まいを貸すときの心構え

34

CASE

11

CASE

12

私一人に実家の空き家管理が！
母に遺言書を残して欲しいが···。

35

地方に実家がある私。親や家のこと、空き家予備軍にならないために。

37

columnとは誰のものか_04 「家」

39
14

CASE

01

空き家を放置すると地域住民の大迷惑に！

ます。隣家が空き家になって数年。
立木は繁茂し、築年数が40年以上の木造住宅も傾いている様子です。
異常気象が多発している昨今、台風や大雨、地震の時には我が家に被害が及びそうです。
補修や解体の対応を求めて直接空き家の所有者に連絡を取ろうとしましたが、どなたが所有者なのか判然としません。

現状の課題

住み着きが 始まり、防犯 上も衛生財産の管理に関して住民に適正管理を働きかけることのハードルが高いとのことでした。

地域の景観を損なう状態を問題視しており、相談者と共に役所に相談した。役所では、空き家という私有15

要望書

役 所からは、所有者を探し出し連絡がとれなかったと回答されました。
役所からは推定相続人に現状を説明し、指導がなされました。
結果、当該空き家の推定相続人
は、遺産分割協議を経て空き家の役所では特定空家化した空き家に相続が完了したことから、当事者意

対してのみ、所有者に対する働きか

識が 芽生え、空き家の適正管理にけを行っていることが現状だそうで積極的になったそうです。

す。相談者や自治会と共に役所に対近く、庭木の伐採と空き家の倒壊して、この空き家が特措法の定義すや屋根の飛散を防ぐ工事が施される特定空家に該当するか判断するよるとのことです。所有者は、ご近所う、また、該当するならば特措法に基へ迷惑が掛からないよう定期的なづく、｢助言・指導｣をしてもらう旨の見回り点検を行う業者との契約を要望書を提出して働きかけました。

締結されました。

今回は役所で推定相続人を探し出せなかったため、行政書士・司法※空家等対策特別措置法
一定条件に該当した空き家を役所が立ち入り調査や指導・勧告・最終的には強制的に解体を代執行できるとした法律（平成 26 年成立）

解決プロセス
1 自治会、地域住民と共に課題を共有。

3 役所からの「助言・指導」。

2 役所に対して、特措法の適用を打診。

4 所有者の自発的な問題解消。

提案のポイントをしています。

死亡者のままで、推 定相続人とも物を「特定空家等」といいます。

書士が協力して相続人を探し当てま

上も心配な状態です。自治会でもたけれど所有者の死亡後も名義は措法という）において､周辺の住環境をきないと自治体の長が判断した建私は実家で 一人暮らしをしてい敷地には、ゴミの放置や野良 猫の空家等対策特別措置法※（以下、特守るために衛生上・保安上は放置で相談内容

雑草や立木の繁茂や傾いた家の解決策● 迷惑を被っている感情を、いったん脇に置くよう提案。
● 直接所有者にクレームを告げるのではなく行政書士に、まずは相談するよう提案。

● 要望を整理して、自治体に対応を求める。
16

CASE

02

祖父から孫への代襲相続はどうするの？
相談内容
私は、父方の祖父名義の土地・
建 物 を 管 理 して い ま す（ 父 は 祖
父より前 に 亡くなっていま す）。
この建 物をリフォームして余 生をこの家で暮らしたいと思っていま
すが、相 続 手続きはまだしていません 。父の兄 弟とは疎 遠 で、亡くなっている 者もいま す。将 来、私に 何 か あったとき に子 供 た ち に
迷 惑をかけたくないので、この 際

解決策
このケースは対象となる祖 父名

課税対象（特例を適用して相続税

義の土地・建物の権利関係をはっの適 用除 外となる場合を含む）のきりすることが必要です。全員の合場合、被相続人の死亡を知った日

意で相談者に名義変更ができればの翌日から１０ヶ月以 内に相 続 税

問 題はありませんが、複 数の相 続の申告及び納付が必要になります

人の共有となれば、家のリフォーム

が、相 続税 対 象外の場合は、いつをするにも原則として共 有者 全員

までにという相続手続きの期限がの同意が必要になります。土地やないため、今回のケースのようなこ建物に関しては、関わる者が多いとは多々発生しています。

と話し合いがまとまらないことも

相 続登記の義 務 化が、令 和 6年考えられるため共有名義はよほど4月1日から施行されます。相続がの事情がある場合を除きお勧めし発生したら、速やかに名義変 更をません。

行うことを意識しましょう。

相 続 手続きに関して、相 続税のきちんとしておきたいです。

現状の課題
亡くなった祖父の相続手続きを行うことが最優先となります。この実印を押印する者も増えることになります。

場合、祖父の相続人全員により遺相続人が増えると人によってい

産分割協議を行い、全員が実印をろいろな意 見が出てくる可能性も押印した遺産分割協議書を作成しあり、相談者の思うように進まない

ないと名義変更の登記をすることケースもありえます。

祖父の相続関係図

解決プロセス

被相続人

1 相続人調査及び相続人確定。

長男

が できません。ここでいう全 員とは相続人全員すなわち相談者の父の兄弟姉妹が 亡くなっている場合には、その子 供が代襲 相続人として相続人となります。
したがって相続人の数が増える
わけで、当然に遺産分割協議書に
17

配偶者(相談者の祖父)

2 遺産分割協議書の作成及び署名押印。
(印鑑証明書の取得)

二男

長女
相続人

｢代襲相続｣とは？
相続人となるべき人が被相続人より先に死亡している場合に相続人の子が代わりに相続人となることです。

孫
代襲相続人

孫

(相談者)

孫

代襲相続人 代襲相続人

3 不動産名義変更の登記を実施。
4 相談者の名義になった
後にリフォーム着手。
18

CASE

03

母とその成年後見人の私が共有している空き家を売却したい。

にしました。その後、後任の専門職

成年後見人です。実家での一人暮ら

後見人が複数の宅建業者からの見家庭裁判所

しが困難となった母が妹宅へ同居積りを添付し、居住用不動産処分
許可を申し立て、許可を得てから約するに際して成年後見人に就任した

１年、ようやくご実家に買い手が付もので、現在実家が空き家となって当面の生活費及び施設入所費用を実家（空き家）確保できたようで何よりです。
専門職後見人に抵抗感をもつ人

足りない母は、ほぼ無収入です。

も多いのですが、親族が行うにはそこで、実家を取り壊して、母、妹
及び私の共有状態となっている敷てたいと思います。

親族後見人きました。決済が完了し、お母様も介護老人保健施設と考えていますが、年金加入期間が地の売却代金を施設入所費用に充れているので、それを理由として後人の選 任を申し立ててもらうこと

私は、認知症を発症している母のいずれ母を施設入所させるしかない

相談者は会社から転勤を命じら
見人を辞任し、後任に専門職後見

相談内容

います。妹の介 護 負担を考えると解決策

専門職後見人負担が大きい手続きを、職 務上の居住用不動産処分許可

義 務として淡々と遂 行していける
成年被後見人

成年後見人

ことは、専門職後見人のメリットで
しょう。

現状の課題

19

家庭裁判所の後見センターにも②売却には代金の分配という母と照会しつつ状況を整理していくと、

成年後見人である相談者との利益

次の課題が浮かび上がりました。

相反行為を伴うため、居住用不動①母の意思に基づく不動産売却につ

産処分許可を得る前提として母についての委任条項が契約書上で明示さいて特別代理人を選任するか、相談れた任意後見ならばともかく、法定者は後見人を辞任し専門職後見人

後見では母の元居住場所売却には事を就任させなければならないこと

前に家庭裁判所の居住用不動産の処③当該許可の申し立てには複数の分許可を得ておかないと損害賠償や宅建業者による相見積りを出さな

売却の無効という問題を生じることければならないこと

提案のポイント● 法定後見では居住用不動産処分許可なき処分行為は絶対的無効。

● 親族後見では専門職後見よりも利益相反が問題となりやすい。

● とはいえ、親族後見人の辞任にも正当理由は必要。

20

CASE

04

空き家になった賃貸アパートの相続を「代償分割」により解決！

解決策
相談者である長男にここに至る詳しい経緯を伺うと、どうやら二男、長女は結論としては現金が欲しいよう

二男

長女

特区に指定されており老朽木造建

れなりに蓄えがあることも確認でき

築物の除却は全額助成の対象であましたので、母所有のアパート（土ること、かつ耐火・準耐火建築物の地・家屋）は共有名義にした場合の建築設計費及び工事監理費に一定リスクを考慮し長男単独名義にしの助成が適用され経費削減に繋がて、『代償分割』によって二男、長女

り、熟慮を重ねた末、丸２年の歳月に現金を渡して遺産分割し、いずれを要して念願のワンルームマンション

長男の子供の名義でローンを組み（６室）の完成に至りました。

現状の課題

らどうかと提案しました。

母はアパートを所有し長年居 住

相談者は長男です。都内にあるそ合いがつかず時間がかかりましたがしていましたが、２年前に死亡し、のアパートに隣接したところに持家

そのアパートはすべて空き家（８室）があり、二男、長女ともそれぞれ別となりました。

に持家があります。尚、相続人は兄

今後どうすればいいか相談したいのですが…。

弟３人です。
このアパートは築47年経過しており、傷みが激しくこのままでは借り
手はありません。取り敢えず共有名｢代償分割｣とは？
遺産分割の方法として､現物を特定の者が取得し､その取得者は他の相続人にその具体的相続分に応じた金銭を支払う方法。
21

義にしておいて皆でお金を出し合い
リフォームして賃貸するか、新築の賃貸住宅を建てるか、もしくは現状のままで売却し相続するか意見がその後、建替えの実現に向け区役

長男は公務員を定年退職してそワンルームマンションに建て替えた

相談内容

無事解決に至りました。
所で調査を開始し、同地域が不燃化

です。

長男

二男、長 女ともそれぞ れ受け入れ

当初から金銭面でなかなか折りまずは信頼できる行政書士等の専門家に相談することが問題解決の近道ではないかと思います。

解決プロセス
1 相続人の話をじっくり聞く → 相続人それぞれの希望を正確に把握。
2 将来の建替え・売却時に合意形成が課題とならないよう、共有名義にはせず、単独の所有となるような方法を考える。

提案のポイント● 長男以外の相続人の希望である現金での受領を叶える代償分割を提案。

纏まらず、そのことが原因で兄弟間● 長男以外の相続人が満足する金額に至るまで根気強く交渉を続ける。

の関係が気まずい状態となってし● 建替えに関して、助成金などの活用を提案し資金の負担軽減を図る。

まっています。

22

CASE

05

共有名義の家を売却したいが共有者が売却に反対している。
で売却したいと思っています。
ところが、共有者の一人が売却にの数人で相続し、共有名義で登記をしました。
現在は、その家に誰も住んでいな「デジタル遺品」
を考える
あなたの死後、自分の PC やスマ

相談内容
数年前に親の家を私と兄弟姉妹（ column_01 ）反対しています。どうすれば良いでしょうか？

いうえ維持管理の負担が厳しいの

ホなどのデジタル機器がどうなるか、考えたことはありますか？「絶対に見られたくない」「写真や動画などの思い出は家族に残したい」など、
思いはさまざまでしょう。
デジタル機器の財産的価値は不動産とは比ぶべくもなく、相続の話と言えばもっぱら不動産や預貯金のこ

解決策
共有者に一人でも売却に反対している人がいる場合、共有している不誰かが買い取ることについて、共有者全員で話し合いが必要です。

動産の全体を売却することはできません。
売却に賛成の共有者のみでその持分を売却することもできますが、買い共有者全員での協議がまとまらない場合は、共有物分割の調停または共有物分割請求訴訟を起こすことにならざるを得ません。

手が見つかる可能性は低いと考えら

その際は、弁護士等の専門家とよれます。ただし、不動産業者のなかにく相談をして方針を定める必要があは共有持分を専門としている買取業

りますが、大切なことは、調停や訴訟者もあるようです。

に踏み切る前に、売却に反対してい

まずは、売却賛成者の共有持分をる共有者に対して、現状維持のデメ

売却反対者に買い取ってもらうか、売

リットと売却のメリットを根気強く説却反対者の共有持分を売却賛成者の明することです。

提案のポイント● 共有持分のみの処分は困難。

● 現状維持のデメリットを根気強く説明。
23とばかりで話題にもなりませんが、当然相続の対象です。それらは「デジタル遺品」と呼ばれ、ご遺族の悩

デジタル機器を処分するに先立
ち、いろいろと考えることが出てきます。もっとも、ご家族はあなたがどのようなサービスを利用していた

みの種となることがあるのです。

かご存知ない場合もあるでしょう。

【 アカウント情報等 】

トラブルとなるリスクもあります。

・SNS やブログのアカウント
・HP のレンタルサーバ、ドメイン情報【 セキュリティ関連 】
・クレジットカード情報
・ネットバンキングのログイン情報
・ネット証券の口座情報【 個人情報関連 】

・メール、写真、動画【 利用サービス 】

・ダウンロードした音楽、映画など・購入した電子書籍
・有料オンラインゲーム、有料アプリ【 法律の問題 】

・「プライベートなものを勝手に見ていいのか？」・「そもそもロックを解除していいのか？」

アクセスしないままにしてしまうと、「デジタル遺品」が残されたご家族の負担にならないための対策としては、パスワード等の必要事項をまとめておき、万が一のときにはそれをもとに契約解除などの対応が可能なようにしておくことがお勧めです。また、家族に「見られたくないデータ」と「残したいデータ」を分けておくとよいでしょう。ただ、専門的な知識が必要かもしれません。
手っ取り早いのは、「見られたくな
いデータ」を消去することです。
24

CASE

06

費用負担少なく、実家をリフォームして賃貸するには？
相談内容
親族関係図

私の実家は、昭和40年代に母名義の敷地に父が建物を建てた家です。父が亡くなり、母は私の近くのマンションに引っ越し、空き家になり亡父

母ました。母の生活用品は運び出しましたが、家財・不用品はほとんどそのままです。しばらくは親族が利用したり、姉と交代で管理をしておりましたが負担になってきました。空き巣に入られたこともあり、防犯上や解決策
利活用をするには建物の名義変更が必要ですので、まず、建物は長女と二女の共有名義で建物の表題登記・所有権保存登記をしました。また、公的助成金等を活用し耐震診断・耐震工事を施しました。
資金面では不動産業者がリフォ－ム
工事代を立替、管理委託契約と賃貸借契約をし、賃料の中から、リフォ－ム
工事代金を返済することにしました。
家賃の利益から固定資産税等の所有者の負担経費分が手元に残るようにし、家を手放さずに所有者の負担を軽減するに至りました。賃貸借契約

近隣への迷惑などを考えると今後
長女

二 女（相談者）のまま放置するのは忍びないです。

現状の課題
人気の私 鉄 沿線 駅徒 歩10分圏

相談者はご両親が大切にしてき内に立地している建物は、築古でた土地・建物には思い入れがあり、旧耐震基 準ですが、躯体はしっかできるだけ自己負担とリスクの少りしています。ただ、建物の表題登ない方法を検討したいそうです。

記・所有権 保存登記がされておら可能であれば土地・建物を保有

ず、建物内には家具・家財・不用品

し続けたいが、維持管理の負担やがそのまま放置されています。相談

防犯上の心配などの負担から解放者の母親は判断能力があるけれどされたい。また、母は高齢なので、高齢だそうです。

手続きなどで母に負担をかけたくないという意向です。

25ある業者、地元で地道に営業している業者を選択し、契約内容と履行の厳重な確認が必要でしょう。

解決プロセス

どのようにしたらよいでしょうか？
利用する予定はないのですが、こにはトラブルがつきものです。信用の

1
2
3
4
5

建物名義は家族の合意で長女と二女の共有名義とする。
耐震診断・耐震工事をする。( 公的助成金等の活用 )不動産業者が工事費等を一旦負担し、工事完了後賃貸借契約。
不動産業者は入居者を募集し、賃貸経営 ( 定期借家契約 ) をする。
固定資産税等の負担は賃料で賄う。

提案のポイント● ご家族の家への思い入れを大切にする。
● 家族間での丁寧な話し合いをする。

● 誠意をもって、きめ細やかな対応をする業者を選定する。
● 長期的な視点で計画を立てる。

● 利回り等の数字ではなく、所有者のこだわり・価値観を重視する。
26

CASE

07

借地上の三軒長屋の 1 室を相続。
狭小物件でも諦めず解決に。

地主（所有者）

解決策
土地は幸い高台の角地で住宅地

そこで、それぞれに売 却の意 思として人気のある場所で、借地でもがないか、確認したところ、建売業

売却のできる土地でした。そこで、者が出した価格なら売却してもよ

建売業者に査定してもらうと、敷地

いとのこと。土地の所有者であるが約30坪あり三軒まとめてであれ

お寺さんの住職に事情を話し相談ば二軒の家が建つので、それなり

すると、快く借地の売却を承諾しての金額が出せるとのことでした。そくれました。

こで、相談された行政 書士は隣の登場人物が多いだけに意思を統一

住 人を調べました。隣の住 人は既し実 行するまでに２年を要しましに施設に入っており、家に帰る可能たが、専門家が間に入ってまとまり

性がないこと、娘さんたちはその家ました。

に住む予定はないことなどがわか
新築の家：二軒りました。

解体費を出しても充分お釣りを得ることができ、建物管理の心配

また、その先の隣は人が住んでもなくなり、相談者からはあきらめおらず、倉庫として使用されていまずに相 談してよかったと感謝の言した。

葉をいただきました。

三軒長屋

相談内容

現状の課題

借地上の古家を独身の弟から相①昭和２４年築の古家で傾き始め続したが、台風の日、屋根の一部がており、弟亡き後１０年以上放置しはがれ飛んで、近隣から苦情が来る

人が住める状態ではありません。

ようになりました。解体してお寺さ②土地は借地で、家は隣と壁がつんに土地を返すにも、８５歳の私は歩くことも困難で一人で解体業者と交渉することもできません。
どうしたらよいでしょうか？

な がって い る三 軒 長 屋 の 形 状 です。相 続した1室は30㎡弱の狭小物件です。
③地主のお寺さんは、仮に古家を解体して土地を返却されても、狭小な提案のポイント● それぞれの当事者に直接会い、丁寧に話を聞く。
● 売却が可能とわかったら、査定してもらう。
● それぞれの当事者の意思統一をはかる。

この際、あせらず時間をかけ、それぞれの希望を最大限聞くことを心がける。

土地でメリットはないとのことです。
27

28

CASE

08

接道要件を満たしていない
空き家を売却できますか？

相談内容

CASE

09

隣地境界が不明な空き家は
どうしたらいいの？

相談内容

父から相続した実家を売却した

私の母が祖父から相続した家のいと思い、不動産会社に相談しまし

売 却を考えています。隣 地との境た。すると「この物件は接道要件を界に古い塀があり、祖父は「うちで満たしておらず、いわゆる再建築不建てた塀」と話していましたが、隣可物件なので、売るのは難しい。」

地の方には「塀は境界に設 置されと言われました。どうしたらよいでており、共 有のものだ 」と言 われ

２m 未満

しょうか？

解決策
現状の課題
再建築不可の理由は、敷地が接道要件（4ｍ以上の道路に2ｍ以上接する）を満さない、いわゆる旗竿地であるためです。このような物件は、原則建築確認が下りず住宅ロ－
ンも利用できないので購入者が限られます。

ました。測量図等の書 類も見つからず、売却するにはどうしたらよいのでしょうか？

相談者は相場より低い売買価格も覚悟していたので、良好な関係で隣接する全員の立会いのもと、測量士が測量を行い境界を確定。
全員が署名押印した「境界確認書」
を互いに保管し、塀の権 利関係や現状の課題

今後の保守・管理・修 繕の負担を隣家は旗竿地価格で購入でき、購相談者側も隣地も所有者が変わ入後は敷地全てが接道要件を満たり、境界 標が見つからず正確な境

量・建物解体・塀撤去費用を考慮しす土地となりました。実家の建物は界が不明です。塀の補修や管理責

隣家が当分物置代わりに利用する

任もどちらが負うのか不明確のまとのことで、解体費用の負担がないまです。

ある隣家への売却を提案しました。

分、安い金額で売買契約を締結し引提案のポイント

確 認しました。宅 建 業 者とは、測た金額で売買契約を締結し、新たに敷地を購入する業 者が、境界線上にある塀を建物の解体時に一緒に撤去し、建物新築 時にこちら側の敷地内に新たに設置することとき渡しも無事完了しました。

なりました。

提案のポイント● 物件の事情を理解している隣家への売却は● 合意内容・確定内容等は必ず書面にして保管し、● 不動産取引は専門性を要するので、安全・円満・円滑な● 相手側の測量士・不動産会社等のプロと交渉する時は、

後々クレ－ムになることが少ない。

取引のためには、信頼できる宅建業者を活用する。

29

解決策

お互いの承継者に引継ぐ。

こちらも専門的な実務家にアドバイスを求める。

30

CASE

10

マンション所有者が施設に入所、管理費等負担が増えるばかり。
○○老人ホーム○○マンション

管理費 等

解決策
まず、施設に入所している母親が売却、賃貸する場合ペットを飼う

今後自宅に帰ることができるかどうことが可能か、転貸できるか、事務所

か確認します。このまま施設に入所としての使用制限があるか等管理規するなら、費用負担を減らすため、

約に記載してある条件の内容を確認

売却、賃貸等何らかの処分を考えるする必要があり、これらは不動産業べきです。物件所在自治体の「空き者に依頼し調査してもらうことも可家バンク」に登録するか、または物能です。売却や賃貸する場合売買価件所在地の地元不動産業者の団体

格、賃料、仲介手数料や税金がどれ（宅建協会、全日不動産協会）からくらいか不動産業者や税理士に相談業者を紹介してもらいます。また、マして確認することが大事です。

ンションの管理組合に相談して、管今後の対応策として相続発生後

理組合で集会室や娯楽室等に利用直ちに処分できるよう誰に相続させするため買い取り、借りる可能性がるか遺 言 書を作成しておくことをあるか聞いてみます。

お勧めします。

解決プロセス
相談内容
母親が 施設入所し、居住してい兄弟三人共に母の住まいや入所

たマンションが空き家となっていま

施 設より遠いところに離れて住んす。入所施設の費用や所有マンショ

でおり動ける人がおらず、売却、賃ンの管理費、修繕積立金及び公共貸をするにも方法、手順が不明。将料金を毎月支払わねばならず、母親

来 母が死亡した時に備えて、生前の所有現金等資産が減る一方で、負取るべき方法が不明。

担だけが増えています。長期間施設に入所すると経済的負担が増すばかりです。さらに今後、母が死亡した時に備えてどのような対策を取っておくべきか、教えて欲しいです。
31

現状の課題

1 不動産業者に管理組合への問い合わせを依頼する。
2 物件所在自治体に「空き家バンク」の有無を確認し登録する。
3 今後の対応策として所有者である母親に誰に相続させるか
遺言書を作成してもらう。

4 母親が自宅マンションの処分を希望している場合は、不動産業者等に相談し、売却もしくは賃貸する。

提案のポイント● 空き室になったら、できるだけ早く対応策を家族で協議し、決定する。
● 今後の対策として、母親に判断能力があれば、意向を確認して任意後見契約締結と遺言書を作成しておく。

● わからないことや疑問点は、すぐに行政書士等専門家に相談し確認する。
32

（ column_02 ）空き家バンクに登録しよう！

（ column_03 ）外国人 と暮らすダイバーシティ※1

外国人に住まいを貸すときの心構え

ゴミは正しく出しましょう

もし、ご自分の実家が空き家にな

外国人に住まいを貸す時、どんってしまったら、と考えたことはありな問題が起こり得るのでしょうか。

ますか？都内の立地の良い場所なら一番大きな問題は、やはり言語でば、売却や賃貸、利活用の可能性もす。コミュニケーションが上手に取あるでしょう。しかし、実家が地方れず、文化の違いから、生活習慣のの場合は、思い出深い住まいの対応

ルールが理解できないため、トラブは遅々として進まないのではないでルが 発 生しがちです。パーティー

しょうか。使用しない住居は傷みも好きの外国人が夜遅くまで大声で激しく、老朽化に拍車がかかってし騒いだり、ゴミ出しのルールを守ら用を始めました。サイト内ではそのなかったりとご近所トラブルの原因

一方コロナ禍で働き方に変化が地域の特徴を紹介し、各自治体でになります。他にも、勝手に友達が起こり、住まいに関しても新しい選支援している仕事・子育て・結婚・出何人も住み始めて賃借人が変わって択が生まれています。都会を離れ地

産・住まい購入などに対しての補助しまったり、DIY 好きで許可なく部方に移住する暮らしを選ぶことが金や助成金が 紹介され、まだまだ屋を大改造してしまったりなど、日できる時代になりました。

物件数は少ないですが、古民家で暮

本人では想像できない事態が発生

では、どのような手段で自分の希

らす、温泉が好き、お試し移住体験します。

望に沿う地方や住まいを探すこと

等と目的に応じた検索も可能です。

このようなことを回避するには、空き家だった実家が、新しい暮

まずオーナーが外国人としっかり面

国土交通省は、各自治体に設置さらしの場所として蘇ることはとても談し人となりをよく確認すること、れてはいるものの、活用実績の少な

望ましいことです。ずっと手を付けまた賃貸借契約を結ぶときに重要かった空き家バンクの空き家等情ずに放置している実家を、多様化す事項を外国人がきちんと理解する

報の標準化・集約化を図るために、る新しいライフスタイルを求めて住まで、「やさしい日本語※ 2」 で何回｢全国版空き家・空き地バンク｣の構まいを探している方のために、思いでも繰り返し説明することが不可欠築を支援し、民間の２事業者を選定

切って空き家バンクに登録してみるです。国土交通省の「外国人の民間して平成３０年よりサイトの本格運のも一案ではないでしょうか？

賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」

まいます。

ができるのでしょうか？

33

月
木
土

の 14 か国語に翻訳されている書式を活用するのも効果的です。さらに連絡の取れるしっかりした連帯保証
人や保証会社をつけ、期間更新できない定期借家契約を検討することも一案です。
これからの日本は、国籍、宗教、民族、文化等の違う外国人を受け入れて、多文化共生社会を実現していかなくてはなりません。真のダイ
バーシティを作るためには、外国人に限らず相互理解を深める交流の場を持ち、違いを受け入れる環境を整備して覚悟をもって取り組んでいく努力が必要です。
※1 過去 3 カ月を超えて在留し、住民基本台帳に登録している外国人※2 日本語に不慣れな外国人にもわかりやすくした日本語
34

CASE

11

私一人に実家の空き家管理が！
母に遺言書を残して欲しいが···。

相談内容
預金通

帳
様

私は 二 人 姉 妹 の二女 で す。10銀行

年前に父が亡くなり、遺産は母がすべて相続しました。遺産には実家（土地・建物）も含まれており、相遺言書続した母名義に登記済みです。姉も私も結婚し実家を出たため３年前から母はそこで一人暮らしをしていましたが、１年前に病を患い入院してしまいました。今のところ退院の見込みはなく、もし退院したとしても施設に入所する予定です。

現状の課題

母が入院してから実家は空き家

実家を今後どのようにしていくの状態となっているわけですが、そか、家族でよく話し合うことが重要の管理は近くに住む私が 事実上一です。方向性としては、①現状のま人で行っています。姉は遠方に住ん

まにしておく、②姉妹のいずれかがでいて仕方がない面もありますが、住む、③売却する、④賃貸するな

私だけが負担を抱えるのは不公平どが考えられます。そして、相談者な気がして・・・。

の不公平感を解消する手立てはない

何かよい方法はないでしょうか？

か検討します。

公正証書遺言35

解決策
実家を今後どのようにしていきたする内容の遺言書をお母様が作成

いか考えましょう。現状のままにしすることも解決策の一つです。ちなておくのでしたら、相談者が管理をみに、遺言書には種類があり、公証続けるのか。もし、相談者が実家の役場で作成する公正証書遺言と自管理を続ける場合、実家は相談者にら作成する自筆証書遺言がありま相続させるのも一つの考え方です。

すが、自筆証書遺言のデメリットでまた、売 却 する場 合は、そのままあった紛失や隠匿等を防止する自筆の状態で売却するのか、建物をリ

証書遺言書保管制度が令和２年７月

フォームして売却するのか、建物を解から始まりました。

体し更地にして売却するのか。売却や実家に関しては、お母様と姉妹で賃貸などは、収支のシミュレーション

よく相談し、必要でしたら専門家にも併せて行うことが大切です。

相談しましょう。また、遺言書に関しそして、相談者の不公平感を解消ても、専門家の客観的なアドバイス

する手立てとして、介護や空き家のでよりバランスの取れた内容が作成管理等でより負担を負った者に配慮できます。

提案のポイント● 母、姉と相談者で、実家をどのようにするか方向性をじっくり話し合う。(現状のまま？ 住む？ 売却する？ 賃貸する？)● 判断材料として、信頼できる不動産業者に、売買価格の査定や、リフォームして賃貸した場合のシミュレーションなどをしてもらう。
● 相続時の姉妹のトラブルを避けるためにも、母親が遺言を残しておくことが望ましい。
自筆証書遺言書保管制度

形式

遺言者が内容を口述し公証人が作成する。
証人が二人以上必要。

特徴

・専門家と作成するため内容に不備がない。
・原本は公証役場に保管するため、紛失や隠匿等の心配がない。
・家庭裁判所の検認が不要。

手数料

遺言書に記載する財産の価額に応じて一定額を支払う。

概要

メリット
保管の手数料

申請すれば法務局で自筆証書遺言書の保管等をしてもらえる。
・遺言書が形式的に無効となることを防止できる。
・遺言書の紛失や隠匿等を防止できる。
・遺言書の存在の把握が容易となる。
・遺言書の検認が不要となる。
一件につき3,900円
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CASE

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地方に実家がある私。親や家のこと、空き家予備軍にならないために。

解決策
地方の空き家は利活用をするにしするのは難しいので、可能であればても、売却するにしてもなかなか思近くにいる親戚に前もって話しておうようにできないのが実情です。こ

願いしておくことも必要です。

のケースの場合、実家を継ぐ者はい実家や墓をどうして欲しいのかないとのことで、空き家になること話し合い、両親には遺言書を作成が目に見えています。今のうちからしてもらうことも必要です。公正証

お正月などに帰省した時に、一緒に書 で 作成してもよいですし、自筆｢エンディングノート｣を書いてみるとか

遺言証書を法務局で保管する制度｢終活｣について思い切ってご両親とも始まっています。

相談してみることをお勧めします。

お墓の承継者がいない場合は、

また、両親の施設入所の費用を墓じまい（霊園やお寺へ使用権を捻出するために実家を処分せざるかえすこと）をして改葬（他の場所を得ない状況になることや成年後に遺骨を移す）するか、お寺に永代見制度を利用することも考えてお供 養をお願いすることになります

かなければなりません。事前に公正が 手続きは煩雑です。位 牌を持っ現状の課題

証書を作成して意思能力がなくなっていけない場合は、菩提寺の住職たときに発効する任意後見制度もにお願いして供養してもらうことも

私は、二人姉妹の妹です。地方に今後の一番の課題は実家をどうありますが、遠方に住んでいる場合できます。

住む両親は今は健在ですが、姉妹するかということです。今は両親がともども東京で結婚していて実家健在で生活拠点となっている実家を継ぐ者はいません。

ですが、両親が亡くなったり、介護相談内容

将来実家はどうしたらよいでしょうか？ また、位牌やお墓はどうすればよいでしょうか？

が必要になり施設へ入所することになれば、空き家となります。
今後、施設入所の費用や入院費用が必要になったときに賃貸もしくは売却といった話になる可能性もあります。両親が健在な現 時点
で、いざという時のために実 家をどうするのかを姉妹でよく相談しては子供といえども後見人等に就任

解決プロセス
1 両親の健康状態（介護が必要であればその状況）を把握しておく。
2 両親の近所に親戚がいれば、その人たちとのコミュニケーションを取っておく。
3 姉妹で実家やお墓をどうするかを相談しておく。
4 ｢終活｣に向けてエンディングノートや遺言書を両親に作成してもらう。

両親に伝えておくことが必要です。
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（ column_04 ）「家」とは誰のものか化を継承するコミュニティです。

住まない、使わない家は放置さ

それ故、「家」は文化的な意味でれ、相続登記を経ない土地の多く

アイデンティティーの基盤であるとが所有者不明土地として放棄されいう個人的側面と同時に、日本のているのが今日の状況です。

伝統文化継承の社会基盤であると2020年初頭から世界を揺るがし

その後、第二次世界大戦を経て、て来た新型コロナウイルスが、漸く

戦後の復興と経済発展の中で、国落ち着きを見せてきました。このは持ち家政策を勧め、「戸建て持ち2年、ウイルスが世界を席巻した危家」を構えることが庶民の夢とされ機に社会はどのように対応してきたてきました。企業戦士の夫と専業主のでしょうか。職場はリモートワー

婦の妻、子供二人のモデル家族構成

クに、教育現場でもIT機器によるが、長く国の税制や社会福祉施策

タブレット教育の試みが図られ、デの基本となってきました。

ジタルトランスフォーメーションが

しかし戦後75年が経ち、明らか各分野に進もうとしています。ではに社会は変貌しました。少 子高齢人間同士の接触交流の基礎である社会の日本では、1億２千万人の国

家族の集まる「家」はどうなるので民の４人に一人が、６５歳以上の高しょうか？ 経済や情報はデジタル齢者です。今後数十年は亡くなる人

化しても「人間が集合する」リアルが多くなり、家や土地の相 続が多での家の意味が問い直されます。

数 発 生します。戦 後の新民法の下で、子供たちは均等相続となり、遺不 動 産である「家 」は日本人にとってかけがえのない財産です。明

産分割協議で様々な齟齬が生じてきています。

日本は、大化の改新後の飛鳥・全かつ美的に整備された良き地域

奈 良時 代の 律 令 制 で 公 地 公 民 制

環境も要請されるのです。

(646年)がスタートして以来、土地

21世紀に入り、「家」を構成するは国のものでした。その後、様々な家族集団の在り方も、多様 化しま変遷を経て、明治に憲法、民法が制した。法定婚夫婦と血族実子家族

定されて、私 人に土地の私有が 認だけではなく、事実婚の家族や、再められたのです。しかし真に、個人婚してそれぞれの連れ子で構成すの不動産に個人の所有権が明記さる家族、またシングルマザーと子供

れて約130年。土地建物に国民のだけの家族、ＬＧＢＴの人たちが作

手が届くようになったのは戦後のる家族など、多様な人格の結びつ

持ち家政策による僅か70年足らず

きによる助け合いの共同集団が、なのです。

ひとつの家で暮らし、地 域社会に相続人不存在、また所有者不明

も溶け込んでいく例が増えていま

土 地 などの 不 動 産 の 管 理 問 題 がす。さらに、日本 で 働く外 国 人がクローズ アップされていますが、多数集住する地域では彼らの異文

せっかく獲得した国民の不動産所

化・異生活習慣を尊重しながらも、有権を、血族相続人に限らず、多様

日本の従来の地域社会と調和する

化する家族集団や社会集団の責任

新しい複合文化の社会を作り出す

ある管理 権者に引き継ぎ、市民の努力が求められます。人々が安心し知恵で新たな利活用の道を開く工

治22年（1889年）制定の明治 憲

家族が暮らしてきた不動産であ

法27条で国民に「所有権」が認める財物としての「家」の継承の在りられ、その後明治29年（1896年）

方が、まさに問われているのです。

て生 活し、新たな活力を得て再生

夫が、今 私たち市民に求められてする場としての「家」の１００年後のいます。

定着物（家など）は不動産とするとまた、「家」はそこで暮らす家族構「くらし」を見据えた市民文化の創規定されました。そして不動産登記

成員の心の拠り所であり、個人を支法により土地と家屋は国に公証さえ保護する社会環境でもあります。

制 定の民 法8 6 条で土 地 及びそのれた私有財産となったのです。
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いう二面性をもっているのです。安

乳幼児から高齢者までが集い文生が求められています。
喫緊の課題としては、高齢者世帯と単身者世帯の著しい増加です。
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空き家にしない効果的な事前対策
東京都行政書士会空家対策特別委員会委員長 津田 陽一
空き家になって売買、賃貸等処分しようにもなかなかスムーズにことが運ばず悩むことがないよう、事前予防の効果的な対策をお話しします。

1 まずどうして空き家になるか、その原因は大きく分けて２つあります。
case①
case②

所有者が高齢で判断能力を喪失し自宅で生活できなくなり、施設入所や子供と同居するため転居し不在のため。
所有者が死亡し相続が発生したが、相続人間で遺産分割協議が合意できず、複数人の共有状態で誰が住むか、売却等処分するか未定のため。

2 効果的な事前対策には、どのようなものがあるでしょうか。
case① の事前対策
所有者に判断能力があるうちに、遺言書を作成すると共に任意後見契約を締結しておくことが事前対策として効果的です。
遺言書を作成し、所有者である両親が死亡した場合、誰が相続し所有者になるか定め記載しておけば、空き家になることを防ぐことができます。
遺言書としては、自筆証書遺言、公正証書遺言の作成が一般的です
が、遺言書の文案をどうするか、公証役場に提出する書類を収集するのが面倒とか困った場合には、我々行政書士にご相談ください。
自筆証書遺言の法律要件や必要書類である戸籍謄本、登記事項証

case② の事前対策
case①と同様遺言書を作成しておくことが、効果的な事前対策となります。ただし、建物及び建物所在土地の相続人が、相続後の使用、売却等の処分がスムーズにできるように数人の相続人に相続させる共有
名義での相続ではなく、一人の相続人にすべて相続させる単独相続として遺言書に記載しておくことです。単独相続であれば、相続人自身が住まいとして使用するか、売却等処分をするかの決定が早く「空き家」になることを防ぐ可能性が高くなります。
以上のように事前に遺言書の作成、任意後見契約を締結しておくことが｢空き家」にしない効果的な事前予防対策です。

3 遺言書作成については「仲の良いうちの家族に限って相続で揉めることはない」として作成しなくてよいとお考えの方がいるかもしれませんが、家庭環境が 変化しますと予期しないことが発生する可能性がありますので、死後も憂いを残さないためにも作成することをお勧めします。
任意後見契約は日頃なかなか馴染みのない言葉で、すぐ理解できない方も多くおられるかもしれませんが、契約内容や作成の仕方について詳しく知りたい方は行政書士等専門家にご相談ください。
人生１００年時代と言われて久しいですが、長生きしても、せっかく所有者ご自身が購入し、長年住んだ建物を「空き家」として放置しますと「負動産」として資産価値が減少してしまいます。
最終的には費用を負担して建物の「解体」処分をすることになりますから、ぜ ひ「空き家にしないための事前 対策」をしておくことをお勧めいたします。
空家対策特別委員会の活動紹介

明書等の調査、収集、公正証書遺言作成のサポートもいたします。
また、所有者が判断能力を失い自身で売却等処分ができない場合に備えて、身近な家族や親戚もしくは行政書士等の専門家と任意後見契約を締結しておくことです。任意後見契約を締結すると、後見人に売却等の処分（契約）をしてもらうことができます。
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行政書士はあなたの街の法律家
こんな時は行政書士にご相談ください！

家です。遺言書の作成、相続手続のご相談、また法人設立や補助金申請など空き家の利活用に向けて多方面からサポートします。

■ 遺言・相続■ 成年後見■ 各種営業許可■ 外国人在留資格■ 契約書作成・クーリングオフ・
内容証明■ 運輸・交通■ 会社設立・各種法人設立■ 各種補助金申請

自筆証書遺言・公正証書遺言の作成相談、サポート、
遺産分割協議書、法定相続情報一覧図等の作成

不動産売買・賃貸借契約書、クーリングオフ通知書、
内容証明郵便の作成など

法定後見申立支援、
任意後見契約書の作成相談、支援、成年後見人等の受任

車庫証明、運送業経営許可・届出、
出張封印、名義変更など

かかりつけ行政書士に相談しよう！
行政書士は、弁護士、税理士、司法書士、土地家屋調査士、社会保険労務士、宅地建物取引士などの他の専門士業の皆様とネットワークを組んで対応いたします。
行政書士はあなたの身近な相談相手です。お気軽にご相談ください。

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行政書士は、権利義務、事実証明に関する書類作成や行政への許認可手続の専門

建設業・宅地建物取引業・
産業廃棄物処理業・風俗営業・飲食店営業・民泊・倉庫業・古物商など

株式会社・合同会社・一般社団、財団法人・NPO法人・医療法人など

在留資格更新・変更、永住許可、国際結婚、招へい、帰化など

国、地方公共団体、民間団体への補助金申請書類、実績報告書の作成など

空き家に関するご相談は、東京都行政書士会へ

東京都行政書士会

03-5489-2411

空家問題サポートセンター 受付時間 12:30～16:30 (土・日・祝日を除く)
URL：https://www.tokyo-gyosei.or.jp/conference/index.html
E-mail：jimukyoku@tokyo-gyosei.com
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空き家対策広報誌『「家」とくらしの未来』
改定にあたって現在都内に約８０万戸の空き家が存在するといわれ、空き家の減少と介護施設等への転用や賃貸借や民泊等への利活用をできないかが課題となっています。
東京都行政書士会では、平成２８年４月に空き家対策特別委員会を設置して市民相談センターでの電話無料相談を開始し、同年６月に東京都と「東京都における空き家の有
効活用、適正管理等の推進に関する協定書」を締結し対応してきました。平成３０年度より「東京都空き家利活用等普及啓発・相談事業」の業者に選定され、令和４年度も選定をいただき、都内各所でセミナー・フォーラムの開催と個別の相談会を実施し、空き家問題で悩む都民に向き合っています。さらに、毎日の電話相談と全支部が行う区市町村役
所での相談でも担当役員が悩む方に向き合い相談を重ねてきました。解決事例にもありますが、地方の実家が両親の相続等により売却やリフォーム、賃貸借など利活用の促進を願い、相談者に寄り添い対応しています。支部を含む
役員各位に心から御礼申し上げます。
昭和の高度経済成長時代に建築された住宅が、高齢化の進展で一つの役目を終え、空き家になる事例が多数発生
して次世代社会に大きな問題を提起していると感じます。
空き家は様々な課題を包含する複合問題であり、解決のためには、多くの専門家の連携協力とコーディネーター役が必須であり、その役目は行政書士が最適任と考えます。
「空き家で悩む都民」に最適な本誌が改定されることを心から歓び、大いに活用されることを願っています。執筆と編集にあたった先生方、役員各位に心から感謝申し上げ
改定版発刊の言葉といたします。
東京都行政書士会
空き家対策担当 専務理事 田崎 敏男

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令和5年1月第3刷発行

本誌アドレス https://www.tokyo-gyosei.or.jp/
発行人

東京都行政書士会
会長

宮本 重則〒153-0042 東京都目黒区青葉台3-1-6
TEL : 03-3477-2881 FAX : 03-3463-0669
東京都行政書士会空家対策特別委員会委員
執筆者 石井 則子
河口 良伍
鈴木 俊行
戸田 光昭
谷治 博史

石田 裕子
佐々木 由美子
津田 陽一
長谷川 直子(50音順)

初版執筆者 青木 直彦

小島 晴美

改訂編集者 石田 裕子

長谷川 直子(50音順)(50音順)

印刷・編集協力 株式会社ウイズPT
令 和4 年度 東 京 都空き家 利活用等 普及啓 発・相 談事 業の一環として発行しています。
本冊 子掲載のイラスト、図の無 断複製・転写・借用などは著作権法上の例外を除き禁じます。

非売品
2023.01.3000

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