不動産経済ファンドレビュー 2022年1月25日 No.587より抜粋「底地投資の良さが幅広く伝わり出している進化を止めない限り先行者利益は得られ続ける」
地主アセットマネジメント 西羅弘文社長に聞く

西羅 弘文

底地特化型の私募リート「地主プライベートリート投資法人」を運用する地主アセットマネジメント。事業用定期借地権を活用した独自の投資手法が生み出す安定的なキャッシュフローが評価され、年金や伝統的な事業会社からの投資資金も注がれている。親会社で 1 月に社名変更した地主㈱が持つ商品開発力を背景に安定成長する同社の西羅弘文社長に今後の成長戦略を聞いた。

運用状況について。

貸しているだけであり、かつ地主の権利が強い

西羅氏――当社が運用する「地主リート」は、事業用定期借地権を活用しているため、コロナ自然災害とマーケットのボラティリティーに強い。

禍でも賃料の減額や退去はなく、安定性が際立っ運用を始めて 7 年目に入るが、この間、多くの災ている。リーマン・ショックで底地に光が当たり、害やコロナ禍を経験した中で、資産としての底地コロナ・ショックによりマーケットでその商品性がの優位性が証明出来た期間でもあった。当初 5再認識された。今後、様々なショックが起きても、年間で運用資産 1000 億円を目指す中で、達成はこの繰り返しなのかもしれない。多くの会社が底難しいという声が大半を占めていたが、きちんと地の運用を模索し出しており、Jリートもコロナ後目標を達成し安定的なトラックレコードを積み重を見据えて底地を積極的に組み入れることを明らねたことが評価につながり、底地に対する理解がかにする銘柄がある。底地マーケットは広がって深まっていると考えている。

きている。

このほど第 6 次増資を行った。

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現在組成を計画しているある私募リートも、西羅氏――期初に資産規模 1500 億円を超え底地比率を 3 割にしようとし、スポンサーに対ること、新規投資家を 50 社以上招聘することをして物件の取得意欲を示している。現在、スポ目標として掲げた。結果として、25 物件・424 億

ンサー案件の優先交渉権は地主リートが持って円の取得を行い資産規模は 105 物件・1515 億円

いるが、今まで、そのうち 3 割強を地主リートのとなり、新規に 80 を超える投資家に投資いただ

取得対象から除外しており、底地マーケットが広くことが出来た。また、投資家とはウェブによるがったので、スポンサーはこの 3 割強を外部にミーティングが中心でコロナ禍による環境の変化好条件で売却出来るようになった。地主リートのをうまく利用して、物理的にもマーケティングがし成長でマーケットを創りつつ、スポンサーも狙やすかった。われわれが運用する底地は、建物い通り成長していける。リーマン・ショック後のを持たない分、変数がほとんどないので投資家10 年で底地の市場規模は約 18 倍になった。こへ説明することが少なく、今後もウェブを活用しのままのペースで底地の市場が成長すれば、10ながら投資家数を増やしていきたい。

年後には 15 兆円になることが試算出来るが、そコロナ禍が長引いている。

こまで行かなくても、現に、底地の取得事例は西羅氏――底地は、建物を持たずに土地を賃かなり増えてきているので、この拡大傾向は変わらないのではないか。
運用するリートに対する投資家の評価は？
西羅氏――投資家も様々なリートに投資する中で、地主リートの圧倒的な安定性や差別化された商品性を評価しており、5 年で 1000 億円の当初目標をきちんと達成出来ていること、その間、底地の流動性を示すために地主リートが保有する物件を売却したり、スポンサー側での契●プロフィール

まると見ている。

約期間終了後のテナントとの再契約や、テナント底地の取得環境は？の入替え実績を示すことで、より安心感につなげ西羅氏――底地投資に対する認知度が高まるなどの当社グループの姿勢も評価いただいてり、既存底地の入札取引では、投資利回りが 2％いるのではないか。第 5 次増資時はコロナ禍で、台、3％台前半に下がっているので、落札するこ中央の投資家や年金基金は投資を見送っていたとが出来ない。そうした中で、われわれは自らがが、今回は新たな年金に投資いただいたり、中マーケットを創っており、スポンサーは相対で商央の方にも積み増していただいている。加えて、品を作るメーカーであるほか、テナントと長年培っ地主リートのわかりやすさから、リートにあまりたリレーションを活かしたり、住宅デベロッパーと投資経験のない新聞社、出版社、メーカーなど共同で開発したりなど、他社との仕入れの差別いわば伝統的な会社、ガス会社などのインフラ化を図っている。また、新しく底地商品を作るだ系の保守的な会社などからビジネスモデルの本けでなく、コロナで傷んだ業種、業態のテナント質をご理解いただき、投資につながったケースがが財務体質改善のための底地取引も増えてきて多い。底地投資の良さが幅広く伝わり出しているいるので、唯一の底地特化型リートの特徴を活と感じる。

かして、案件をうまく取り込むことが出来ると考え具体的な成長戦略について。

1998 年 3 月 甲南大学法学部卒業。1998 年 4 月 兼松都市開発㈱に入社し、 商業施設 開 発・ 運 営 に 従 事。2000
年 10 月 日本商業開発㈱（現社名、 地主㈱）へ創業メン
バ ー と し て 入 社。2005 年 6月 同社取締役開発営業本部長、2007 年 7 月 同社常務取締 役 東 京営業 本 部 長、2012年 2 月 同社常務取締役投資運用本部長。2016 年 4 月 地主アセットマネジメント㈱代表取締役社長に就任（現任）。
2016 年 9 月 地主プライベー
トリート投資法人執行役員就任 ( 現任）。ている。

西羅氏――次の 5 年で 3000 億円規模に到達

そのほか、規制強化の流れで多くのパチンコさせたい。今後は年間 400 億円程度ずつ成長

店が閉店する中で、それらの立地の転用性は高く、し、5000 億円、1 兆円も視野に入れ日本の大地スーパーやドラッグストアに姿を変えている。また主を目指す。そのためには、投資家に地主リーコロナの影響で、住宅地に近接する飲食店が閉

トへの理解をさらに広めていかなければならな店しているところも多い。こうした時代の流れでい。第 6 次増資は 424 億円の物件取得だった。

使われなくなった施設を底地商品化していく。

そこにエクイティがどれだけついてくるのかを見た

また、スポンサーでは土地建物を取得し、底かったのだが、必要額 320 億円に対し 2 倍弱の地化するケースもある。意図的に契約残存期間620 億円を集めることが出来たので、これは当社が短くなった定期借地や定期借家の物件を割安メンバーの自信にもつながった。来年はもっと集で購入し、既存テナントへの建物譲渡による底不動産経済ファンドレビュー 2022.1.25

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「底地投資の良さが幅広く伝わり出している進化を止めない限り先行者利益は得られ続ける」
地主アセットマネジメント

西羅弘文社長に聞く

地化や、代替テナントを誘致する取組みを引続だけなので、底地のマーケットが創れたこのタイき手掛けたい。

ミングで次の 20 年の成長に向けてスポンサーも競合をどう回避している？
西羅氏――約 20 年間、底地ビジネスを続けリスク要因は何か。

る中で、テナントとの関係が築けている。テナン

西羅氏――金利の上昇、固都税の上昇、契約トにとっても、実績があるわれわれと組んだ方が満了時の対応の 3 つだ。変動要因が少ない底地いいので、出店を希望するテナントから案件が持で変動するのは、金利と固都税だけなので、ヘッち込まれることが多い。地主リートは、土地を賃ジしていく。金利については、固定を前提に借り貸して運用するだけであり、テナントにとっては入れることと、契約の長期化を図り、地主リートアップサイドを狙われず、再開発などで追い出さでも 10 年ローンが引けており、足元では平均 7.7れることもないので、望めば居続けられる安心感

年。固都税については、テナントの賃料を固都があるのだろう。もう1 つは住宅デベロッパーと税と連動させ、NOI に影響が出ないように対応しの共同開発。住宅だけでは敷地全部を使いきれている。定期借地権で 20 年、30 年の契約をすないケースで、相乗効果が見込めるスーパーなどると、契約満了時に契約が途切れるというイメーをスポンサーと共同開発し底地はわれわれが運ジを持たれやすい。そのため人口動向や足元商用する。以前は、底地は他人の建物が建ってい

圏、道路付け、周辺環境を検証し、将来にわたるので、権利が棄損され、土地としての価値はり転用可能な、既存テナントとの再契約やテナン正常の半分以下と言われてきた。それでも、われトが入替え出来る土地に投資することを、投資基われが専業でここまで底地ビジネスを進める中で準の真ん中に置いている。これまで約 20 年間にマーケットを創り出し、優先的に案件が持ち込まおいて、借地料の減額やテナント退去の事例はれる関係が構築出来た。

1 件もなく、再契約やテナント入れ替えの取組み

1 物件当たりの投資の規模感は？
西羅氏――土地の面積で言うと、小さい方を10社名を変更し、さらにアクセルを踏んでいく。

事例も今までに 11 件と、積み上げられつつある。
今後をどう見通す？

好む。1 万坪より1000 坪の方が何かあった時に、西羅氏――底地はようやくマーケットに認知さ他のテナントを探すにせよ売却するにせよ対応しれたカテゴリーなので、まだまだ成長、拡大するやすい。金額については、上限も下限も設けて余地はある。コロナ禍で物流施設以外の投資対いない。オフィスビルなどの底地を取り組むように象が厳しい環境にさらされている中で、全く影響なってくると、グロスの金額はおのずと大きくなっを受けていないのが底地であり、皆が注目していてくる。スポンサーは 2022 年 1 月10日に日本商る。われわれがマーケットを創ってきたからこそ、業開発から地主へ商号変更したが、商業施設の自らが進化を止めない限り、先行者利益は得ら底地だけではなく、まさに事業用定期借地権がれ続けるだろう。今後は、個人投資家が投資出設定される上物用途であれば、業種業態に全く来るようにするなど、様々なスキームの検討を進こだわらない。土地の転用性に重きを置いているめたい。