不動産経済ファンドレビュー２０２０年７月５日号より抜粋「コロナの影響受けにくい存在感を発揮する常に進化成長し圧倒的なポジションを得たい」
地主アセットマネジメント 西羅弘文社長に聞く

西羅 弘文
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底地特化型の私募リート「地主プライベートリート投資法人」を運用する地主アセットマネジメント。事業用定期借地権が結ばれた底地に投資し、テナントの約 8 割が生活密着型の店舗で占められ安定的なキャッシュフローが長期にわたって見込めることが最大の特徴だ。新型コロナウイル
スの影響を受けず着実に成長を続ける運用環境について、西羅弘文社長に足元と今後の見通しなどを聞いた。

足元の運用状況は？

きく、借地料の減額要請はしない傾向にある。ま西羅氏――2017 年 1 月に運用を開始し、年 1た、弊社グループと良い関係を維持している方が、回増資を行っている。4 年目の現在、61 物件・820

今後の出店計画がスムーズに進むといった判断も億円に成長した。今は 5 年目の増資を準備していある。現時点で賃料減額等が見込まれる物件は 1るところで、新型コロナウイルスの環境下におかれ物件もなく、リーマン・ショック時と同様に賃料減た。ただ、弊社が運用する地主リートにおいては、額を受けずに、2020 年 6 月（1 月～ 6 月）期を終現時点では全く影響がない。テナントは 84.2％え、当初想定通りに分配金を支払える予定だ。リーが生活密着型であり、生活必需品を取り扱うスー

マン・ショックを乗り越えた時に底地が注目された

パー、ドラッグストア等の業種が大半で、いわゆる“巣のと同じように、マーケットにショックが起こる場合ごもり消費”により業績は好調だ。こうした業種は、は、われわれにとってはある意味でチャンスと捉え厚生労働省の提案する「新しい生活様式」にもている。また、自然災害による影響が少ない強み合致しており、今後も安定した需要が見込まれる。

も活かしたい。地主リートは建物を保有しないた賃料の減額要請はないのか。

め、自然災害発生時も修繕等の追加コストが一切西羅氏――ごくわずかではあるが賃料減額要かからない。またテナントの大部分が自然災害発請が来た物件もあるが、これは地主リート個別に生時にインフラ拠点となる生活密着型であることもということではなくテナントの会社方針で全店舗強みだ。の賃貸人に一律にお願いをしているというケース

当面の成長目標は？

である。地主リートは建物を貸しているのではな

西羅氏――当初計画した、地主リートのスター

く、土地のみを貸していることと、底地商品を作ト後「5 年で資産規模 1000 億円」の達成が見え、る際に、テナントの強い出店意向に基づいて土地投資家数も増えており、コロナ・ショックの中でも影を取得し賃貸している経緯がある。また、売上歩響を受けにくいことが再認識され存在感を発揮し合賃料ではなく固定の賃料を収受する長期の事得ると考えている。スポンサーの日本商業開発とは業用定期借地権設定契約であることをテナントも優先交渉できるものの、適切な物件を選択してリー十分に理解しており、結果としてテナントは賃料トで購入している。スポンサーだけでなく、弊社減額要請を撤回している。テナントから見ると、賃へ直接持ち込まれることも多くなっており、底地プ料比率の高い建物賃料を減額する方が効果が大

レーヤーも望んだとおり増えているので、パイプラインは常に豊富にある。足元で運用している物件のうち、弊社に直接持ち込まれた情報は 4 分の1程度だ。購入する物件の規模感は問わない。今回の第 5 次増資後は、84 物件・約 1090 億円となるので、1 物件平均は約 12 億円。1000 億円を達成後は、中期的に 3000 億円規模への成長を目指したい。そうすることで、テナントとの力関係や情●プロフィール報そのものが集まりやすくなり、より安定したポジ

クレコードを見てから中央金法や年金投資家は具ションの確立につながる。

体的に検討を始めるが、その第 1 段階のハードル投資家の反応は？

は越えて、多くの投資家に検討をいただいている。

西羅氏――投資家にヒアリングしていると、底今回の第 5 次増資でも、コロナの影響は全くなく、地に投資することによる運用の安定性、安心感、逆に安心感があることを踏まえると、新たに多くの物件ポートフォリオの構成などをご理解いただいて投資家に参加いただけるのではと考えている。

いると感じている。この逆境をむしろチャンスであ底地市場の可能性をどう見ているのか。

ると捉え、現在パイプラインで400 億円程度ある西羅氏――ようやく底地市場が認知され始め中で、今回は生活密着型に限定し、23 物件を約た。初めに注目されたのはリーマン・ショックを乗り260 億円で取得をしようと考えている。物件利回り越えた時で、今回のコロナ・ショックで改めて安定は約 4％、LTV が約 30％、分配金は約 4％を見性などが再認識されて、より注目されることを期待込んでいる。今回の増資を経て、ポートフォリオはしている。実際に、株式市場にこれだけボラティ約 4 割が東京圏、約 3 割が大阪圏、約 2 割がリティがあると、資金運用を考えたときに底地への名古屋圏で、三大都市圏中心に分散を効かせて投資は手堅い。
しかも、テナントがスーパーやドラッいる。用途はコロナ禍でも安定している生活密着

グストアであれば、現物不動産としても金融商品と型が 88％でそのうちスーパーが 45％、ホームセンしても理解が進んで取り組みやすいのではないか。

ターが 18％、ドラッグストアが 15％だ。各テナント

スポンサーには事業会社や富裕層の資産管理会と長期の事業用定期借地権設定契約を結んでお社からも購入意向が数多く寄せられており、今まり、地主リートがスタートしてから5 年が経過しても、で以上に底地を購入・投資するプレーヤーは増え平均契約期間の残存期間が約 20 年間あり、平てくると見ている。公表されているのは上場リートの均中途解約の不可期間が約 11 年間あることから、データだが、底地への投資比率が安定して増えて長期で安定した運用を見込んでいる。

おり、今後底地マーケットが 10 倍、20 倍に必ず投資主の構成は？
西羅氏――前回の第 4 次増資を経て、初めて1998 年 3 月 甲南大学法学部卒
業。1998 年 4 月 兼松都市開発㈱に入社し、 商業施設開発・運営に従事。2000 年 10 月 日
本商業開発㈱へ創業メンバーとして入社。2005 年 6 月 同社取締役開発営業本部長、2007年 7 月 同社常務取締役東京営業本部長、2012 年 2 月 同社常務取締役投資運用本部長。
2016 年 4 月 地主アセットマネジメント㈱代表取締役社長に就任（現任）。2016 年 9 月 地
主プライベートリート投資法人執行役員就任 ( 現任）。

拡大すると感じている。
底地の売買情報は増えている？

年金に参加いただいたほか、大学が増え、生損西羅氏――底地の保有者が決算対策であった保の参加が多い。3 年・500 億円など、ある程度トラッり、土地建物より土地のみのほうが売りやすいと
不動産経済ファンドレビュー 2020.7.05

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いった理由で、底地として売却に出される。たとえんな商品があったのかと驚かれる。中期的に資産ばテナント自身が土地を購入して出店し、オフバラ規模が 3000 億円まで成長したときには、金融商するケースがあり、入札時には上場リート、私募ファ品の1つとして底地が市民権を得ているのかもしれンドはもちろん、生保を含めて多くのプレーヤーない。底地は地味なので、アピールが難しいのだが参加する。今後、土地建物のうち土地だけを売が、そろそろ底地がクローズアップされるようにグ却するケースは増えて来るだろう。また、土地を仕ループ全体として動いていこうと考えている。弊社

入れてテナントを付けた後、金融商品化するといっの成長とともに知名度が上がり、底地ビジネスにた、底地を一から作るプレーヤーは多くはないが、拍車がかかっていけば先行者利益を取ることがで総合商社や住宅デベロッパーが、底地を開発しきる。こんなたとえは僭越だが、ユニクロは一見マーケットに売り出すケースも増えている。建物を誰でも真似できそうだが技術の進歩が速く誰も真作るより、底地の方がスムーズに商品化でき、利似ができない。しかし実際に売っているものは日常益も確保できるため、知らないところで様々な底地的な商品で、しかもブランドイメージは当初と比べ商品が出来つつある。て相当上がっている。われわれも常に進化して成1 物件当たりの底地の規模感は？

長するなかで、結果的に圧倒的なポジションを得西羅氏――郊外型の大型商業施設ではなく、られるように事業を進めたい。エンドに向けた打ち生活に密着した近所のスーパーやドラッグストア、出し方が必要と考えており、たとえば個人の運用をホームセンターが多いので、結果的に規模が小見据え、スポンサーにおいて、クラウドファンディさくなっており、リスクの分散にもつながっている。

ングを検討している。個人に対しても知名度が高

また、開発会社やリートは投資規模を10 億円以まれば底地市場の裾野が広がるかもしれない。

上、20 億円以上とする中で、小規模だと、他と運用上のリスク要因を何においているのか。

競合せずに相対で購入できるので、高値掴みする

西羅氏――日本商業開発がビジネスを始めてこともない。底地マーケットを自分達で創ってきた

20 年間、今まで賃料の減額や退店した事例はなので、競合にさらされないようにすることは常に意い。契約満了に伴う入替えをした経験もない。契識している。

約満了時は、入居するテナントから再契約を求め今後の見通しについて。

られ、契約が延長されることを想定しており、お西羅氏――正しいことは必ず市場が広がるとそらくそうなるだろう。テナントの入替えができるこ信じてビジネスを進めている。ポートフォリオ構成とを証明できれば商品としては完壁に近づくので、を含めて、ほとんどのテナントの業績が伸びてお近い将来、事例として見せていきたい。世の中にり、予定通り安定した運用をしているので、他では事業用定借の契約が満了に近づき、残期間が様々な対応に追われているレンダーや投資家か1～ 2 年の売り物件が出てきており、後継テナントら、思った以上という評価の声を聞くことも多くを見つけたうえでスポンサーが物件を取得するケーなった。一方で、広がりが見え始めているとはいえ、スも増えてきた。こうした取り組みができるので、既初めての投資家にプレゼンテーションをすると、こ存保有物件でもできることを早く証明したい。