【寄稿】

アスベストによる健康被害と資産価値への影響評価の手法

客員研究員（不動産鑑定士）
ケイアイ不動産鑑定株式会社

１．はじめに

山縣

滋

鑑定部

部長

おいても２００８年までに含有製品を全面禁止する措置が執られる予定となっている。

近時、アスベストによる健康被害が大きな問題になっこれに伴い、アスベストを含んだ建物の資産評価が問ている。発端は本年６月３０日の農業機械メーカーの社

題となってくる。すなわち、すでにアスベストを用いら

員・周辺住民等７９人がアスベストを原因とする中皮種にれた建物については賃料水準に影響があるとみるのか、より死亡したというセンセーショナルなプレスリリース

除却・改装費用をどのようにみるのか、また、取り壊しで、その後、同業メーカーやセメント、電気、造船、重費用の見積もりはいままでと比較してどの程度上昇する機等々広範な業種の多数の企業において同様の事態が生とみるのか、等が問題となる。

じていることが相次いで公表されている。更にアスベス

これらについての研究はやはり米国が先行しており、トに関連する記事が連日のように報道されており1、６月

米国での考え方を検証しながら日本においての取り扱い

３０日を境としてそれ以後の約２ヶ月間に４３５件の記事2を検討していくこととする。

（それ以前の１０ヶ月間ではわずか３５件）が掲載されている。このような事態を受け、厚生労働省、環境省、国
土交通省等の関係官庁が実態調査や規制強化に動き、ま２．アスベストの種類とその毒性

た、その対策については今回の衆議院選挙のマニフェス
トにも掲げられている。

原石鉱物としてのアスベストには大きく分けて蛇紋石

アスベストの呼称はギリシャ語の「永久不滅」を意味

系と角閃石系とに大別され、前者にはクリソタイル（白する『 ασβεστος 』からきており、紀元前から衣服や石綿・温石綿）、後者にはクロシドライト（青石綿）、ア

髪飾りとして用いられてきた鉱物（珪酸化合物）である。

モサイト（茶石綿）等があり、ＩＬＯの定義ではこれらを

２０世紀に入るとその性質（難燃性・絶縁性）を生かして含めて全部で６種類3の石綿がアスベストとして指定さ耐火被覆や絶縁材として建材等に広く用いられてきた。

れている。このうち、アモサイトとクロシドライトがそ

アスベストの有害性は１９５０年代から指摘されてきての繊維が長いことから最も毒性が強いとされている。

いたものの、中皮種等の発症までの潜伏期間が３０～４０

アスベストは０．５～０．０５ミクロンと毛髪の５０００分の

年と極めて長期間であるため因果関係が明らかとならず

１程度の微細な繊維として空中を浮遊し、呼気とともに利用規制等の対策がとられはじめたのは１９７０年代以降

人間の肺に入る。このうち、約７５％は異物として排出さのことである。アスベストの全面禁止については米国・

れるが、残りの約２５％は肺胞内のマクロファージと呼ばＥＵをはじめとして世界的な潮流となっており、日本にれる大食細胞に取り込まれ変質することなく残存し、こ1

一連の動きについては海外でも詳しく紹介されている。”AN
ENVIROMENTAL TIME BOMB” Business Week September
5/2005 を参照
2 日経テレコンによる日経 4 紙の見出し検索による。

の細胞が死ぬと癌元性を有するアスベスト小体となる。
3 このうち、毒性の低いクリソタイル（白石綿）が全生産量の95％を占める。

アスベスト小体はアスベストの暴露を受けた生体に生じ代にようやく減少しはじめており、上記のタイムラグにるのでこれを調査することにより暴露の有無を判定できよる因果関係を証明している。

るが、過去のサンプル調査によるとピッツバーグ市とミ

日本においてのアスベストの輸入量は次図6の通り年

シガン州ではそれぞれ９７％、１００％、ニューヨークでは間３５万トンを記録した１９７５年前後がピークとなっており、

９３％、日本全体では約５１％の人々にアスベスト小体がバブル期の１９９０年前後まで年間３０万トン前後で推移し発見されており、広範な大気が浮遊アスベストに汚染さたが、その後の使用規制により現在ではほぼ全廃されてれていることを証明している4。

いる。今年に入っての報道でアスベストを原因とする死者数は日本では７００～８００人にとどまるが、日本よりも規制の早かった米国でさえ過去４０年間に２０万人を超える人々がアスベストを原因として死亡していると推定7されていることから、単位面積あたりの使用量が米国の５０倍以上となっている日本では今後数十年間に相当数の死亡者がでることが予想されている。
日本のアスベスト輸入量（集計：社団法人日本石綿協会）

アスベスト原石
写真提供：中皮腫・じん肺・アスベストセンター

３．アスベスト使用量と健康被害との因果関係
アスベストの長期的暴露と悪性癌の一種である中皮種（ｍｅｓｏｔｈｅｌｉｏｍａ）との因果関係についての病理的証明は確定されており、統計的にみた潜伏期間についてはス

４．アスベスト規制に関する各国の状況

ウェーデンでの例により３０～４０年と推定されている。
下図は欧州衛生安全機構の調査によるスウェーデンでのアスベスト使用量と中皮種（右肩上がりライン）、石綿症（中央逓減ライン）の発症の時系列グラフ5である。

アスベストの有害性については１９５０年代から指摘されており、１９７２年にはＩＬＯ（国際労働機関）がその発癌性を公式に指摘し、１９８９年にはＷＨＯが使用禁止を勧告した。これを受けてＥＵではスウェーデン・ドイツが先行して規制に動き、さらに１９９６年にはフランスがその最友好国カナダ8との関係にもかかわらず全面禁止に踏み切った。日本においては２００４年にいたりようやく、使用禁止措置が執られた。
日本においてはＩＬＯの指摘を受けた形で１９７５年には飛散の可能性の高いアスベストの吹きつけ工法が禁止さ

スウェーデンでは１９７０年代以降アスベストの使用をれた。しかしながら毒性の強いアモサイト、クロシドラ

段階的に規制し、１９８２年には全面禁止となった。一方、

イト等の吹き付け以外での使用禁止は１９９５年のことで中皮種の発症については１９７０年代以降増加し、１９９０年

6社団法人日本石綿協会「既存建築物における石綿使用の事前診断管理指針」
4

7 9 月 18 日の ILO の発表によると「肺がん及び中皮腫」による

5http://agency.osha.eu.int/publications/newsletter/12/en/index_

死者は全世界で年間約 16 万 6000 人となっている。
当時カナダは世界最大のアスベストの産出国であり、フランスの輸入禁止措置に対してその安全性を主張していた。

広瀬弘忠「静かな時限爆弾-アスベスト災害」P21 新曜社 1985年

44.htm8

あり、クリソタイルに至っては２００４年までその使用がておくにとどめ、飛散するリスクのある除去工事を全面認容されてきた。

的に行うことの難しさを示唆している。

この間、主として建材を中心として約３０００種類にも及日本においての同様の調査結果はないが、各種統計資ぶ各種製品にアスベストが使用され、その時間的経過に料を活用して推計した試算11がある。それによると東京

伴う性能劣化に伴い、大気中に浮遊する可能性を秘めて

都内でアスベストが使用されている可能性のある鉄骨造建築物の棟数は「建築統計年報」からは約１９３千棟、損いる。
なお、
米国では規制強化により１９８０年代にはアスベス

害保険料率算出機構の「火災保険統計」からは１９２千棟

トの使用はほぼ全廃されたが、これと並行して１９７０年と推計されている。つまり、東京都内で約２０万棟弱のア

9代からアスベスト被害による集団代表訴訟 により、７００

スベストを含んだ可能性がある建築物が残存していると億ドル以上の損害賠償訴訟と当時業界最大手であったマいうことになる。

ンヴィル社を始めとして７０件以上の企業倒産が生じた。

これは統計上の新築建物からの推計であり、この中にはすでに取り壊されている可能性もあるので、実際にはどれくらいの建物が残存しているかを「中央通り」沿い

５．アスベストの使用箇所と棟数推計の須田町から新橋までを実査して棟数を勘定したところ
１９７５年以前の建築物は１９７棟で、沿道沿い建築物全体

アスベストはその９５％が建材として使用されており、４０５棟のうち４４％を占め、可能性のあるかなりの建物（鉄主な建築部位は木造建築物では外壁・軒裏の吹きつけ、骨造とは限らない）が残存していることが判明した。た屋根材、火気を使用する台所や浴室の内壁・天井、水道だし、この沿道はデパート等の大型商業施設も多く、内管などであり、鉄骨造りの建物では駐車場の梁や天井の部改装により除去されている可能性も高いと推定される。

吹きつけ、ボイラー室の内壁・天井、配管の保温剤、鉄骨柱梁の吹きつけ、内壁・天井・間仕切り・Ｐタイルなどである。
では、どれくらいの建物に使われているのか。米国の例ではＥＰＡ（米国環境保護局）による１９８４年の調査結果10があり、それによると全米で１０７，０００ヶ所の小中学校と７３３，０００ヶ所の民間・公共建築物に使用され、その総床面積は２７億ｓｑ．ｆｔ．（約７５８７万坪）に上るとしている。ただし、この調査対象には部屋数１０室以下のアパー
トは除外されており、実際にはこれを上回る膨大な面積に使用されていると推定される。
今般米国へ赴き、アスベスト除去の進捗状況について

中央太線部分が調査箇所

工事・コンサル業者にヒアリングを行ったが、その後の除去工事と老朽建物取り壊しによりアスベストを含む建物は現在では６０万ヶ所程度になっていると推定してい６．アスベスト調査の方法る由であった。規制が早かった割には除去の割合が少ないように思えるが、アスベストを全面的に除去するには＄１，０００～１，５００億のコストがかかると推定されていることから、とりあえず浮遊する状況は応急的に改善し9集団代表訴訟（クラスアクション）は日本にはない訴訟制度で、個々の利益帰属主体が個々に訴訟手続きをしなくても、その代表者により訴訟を提起し、消費者の権利を一括して行使する権限が認められる制度。そのために賠償総額が多額となる。
10 Asbestos in Building National Survey of AsbestosContaining Friable Materials. EPA Publication
NO.560/5-84-006(1984)

アスベストの残存している可能性のある建築物とその使用部位は前項の通りであるが、実際にその存在の有無と濃度とを調査するにはどうすればよいのかが問題となる。アスベストが建築物や構造物から露出していることはまずなく、耐火・絶縁等の建材に含まれているのが一

11 株式会社アースアプレイザル「アスベスト汚染可能性ビルの全数把握と資産価値形成シミュレーション」(2005.8.24 不動産
経済研究所セミナー資料)による。

般的であるが、目視では吹きつけ部分でさえロックウー

分析し、その後、石綿含有が認められた試料について基ルかアスベストかの区別をすることは困難であり、建材

底標準吸収補正法というＸ線回折分析法により定量分析中に含まれているアスベストを判定することは科学的なを行い、石綿含有量を求め、石綿含有率を算出するとい分析作業を要するからである。

うもので、従来の方法に対して格段に高い精度を求める

この点に関しては社団法人石綿協会から「既存建築物とともに高コスト負担となることになった。現在、定性における石綿使用の事前診断管理指針」として次のよう分析のための１０×４０の顕微鏡やＸ線解析分析装置も３な一般的な調査フローが提示されている。

～４ヶ月の納入待ちで、調査会社の分析作業も滞っている状況である。
米国のある分析会社13では上記と同様の方法で１日あたり３００検体の処理能力を有する由で、分析費用も数十ドル～３００ドル程度と日本の数分の１程度で処理されており、日米のコスト差は大きいが、今後日本においても経験の積み重ねによりコストダウンが図られていくものと考えられる。
TEM＝X 線解析分析装置

ここで問題となるのはＰタイル等に含まれる建材からの資料採取・分析の方法である。これについては本年６月に厚生労働省労働基準局から通達12が出されており、従来の方法から比較すると格段に精度を高めるような方法に改められている。
（１）試料の採取↓（２）分析用試料の調整

７．アスベスト問題にかかるリスク↓

アスベストを含む建物を所有することについてどのよ（３）定性分析↓
１） 位相差顕微鏡を使用した分散染色分析法
２） エックス線回折分析法↓

うなリスクがあるのかを検討する。
まず第１にはなんといっても建物利用者の健康被害が考えられる。建材中に含まれるアスベストの含有量は材

石綿含有の確認料にもよるが５～１５％程度であり、かつ、セメントその↓他の固形化材とともに固定化されており、よほど老朽化（４）エックス線回折分析法（基底標準吸収補正法）
による定量分析

しないと浮遊、飛散することはない。問題は耐火性能を高めるため直接の吹きつけによるもので、たとえばビル
地下にあるボイラー室の天井等に吹き付けられたアスベ

これによるとまず、１検体から標本を３つ作成し、目視とＸ線によりアスベストの有無とその種類を定性的に
12「建材中の石綿含有率の分析方法について」平成 17 年 6 月

22 日
http://www.mhlw.go.jp/new-info/kobetu/roudou/sekimen/hour
ei/050622-1.html

ストが老朽化により浮遊し、セントラル空調によりビル全体に飛散することが想定される。濃度が低ければさほど問題にはならないであろうが、それでも長期間吸入を

13

http://www.scilabs.com/asbestoscapabilities

続ければその継続的暴露による累積リスクは高まる。

に差があるかどうかを検討した論文15がある。これはア第２にこのような健康被害が想定されるビル等の資産

スベストの除去を次の３つの戦略に分けて比較し、売り価値への影響が考えられる。直接的にはアスベストの存

手・買い手の立場やＡＨＥＲＡ16により規制される物件か否の有無、除去のための工事コスト負担があり、その間

どうかによって選択すべきとしたものである。

のテナントへの影響から一旦退去した上で全館の除去工①

直ちに除去する

事をする必要性があるかもしれず、この場合には多大な②

テナント入替時に段階的に除去する

空室損失が発生する。また、老朽化が顕著であれば空調③

１６年後に除去する

方法をセントラル空調から個別空調への切り替えが必要

これによると②、③についてはアスベストが存在するな場合もあろう。間接的にはアスベスト含有建材を使用期間があり、その間は空室率が増加したり、オペレーシしているビルとそうでないビルとでは賃料格差が生じるョンコストが増加したりというマイナス面はあるものの、可能性もあり、このことを通じてビルの売却価格にも影

アスベストの除去のコストについては技術革新により逓響が出よう。

減していくことから最終的な資産価値は③の戦略が最も

アスベストの除去についての費用は使われている建材

高くなるとしている。①については初年度、２年次の全やその部位、面積等により一概にはいえないが、たとえ面的な空室損失の期間によるダメージが大きく、②，③

ば米国におけるモデルプラン14ではビルの延べ床面積がの戦略よりも減価額は大きくなる。

２９１，０００ｓｑ．ｆｔ．（約８２００坪）である場合にはスプリン

ただし、いずれも通常のノンアスベストの物件からのクラーの設置費用やテナント移動費用等の間接費用を合

価値下落分はあり、ＤＣＦ法による計算で①については算して１ｓｑ．ｆｔ．あたり＄２５（坪当たり約９８，０００円）と試

３１．３８％、②は２０．１３％、③は１５．２５％の減価がある

算されている。これは当モデルビルの価値の実に７８％をと結論づけている。また、この場合のアスベスト処理費

占める多大なものであるが、同時にこれによって賃料の用は流動的ではあるがグロス床面積に対して＄１０～＄２

上昇を見込むことが出来るので、この投資は２０年以内で０ｓｑｆ．と想定している。
次に２００人の不動産鑑定士（ＭＡＩ）からアンケート調回収できるとしている。
したがって、あらゆる建物がこのように多額の追加投査を集め、アスベストを含んだ不動産と含んでいない不資を行って除去できるわけではないので前述のアスベス

動産との取引を比較した結果をまとめた論文17がある。

ト含有建物の数量はあまり減少せず、コストに合わない

なお、この場合の不動産はすべて商業用不動産であり、建物については取り壊すか、あるいは取り壊しについて

住居系の不動産は調査対象としていない。

もアスベストを処理した上で着手しなければならないと

この中ではまず、アスベストを含む不動産の評価損（ＬいうＥＰＡの規制があるので、これが多額になるような場

Ｖ）を次の算式により求めるとしている。
ＬＶ＝ＰＶ ｏｆ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｗｉｔｈｏｕｔ ａｓｂｅｓｔｏｓ － ＰＶ ｏｆ ＶＡ

合には取り壊しも行われず事実上未利用のまま放棄され（ＶＡ ＝ＮＯＩ＋ＮＳＰ －ＰＶ ｏｆ ｒｅｍｏｖａｌ ｃｏｓｔｓ）ているのが実情である由である。

つまり、アスベストが存在することによる損失はその除去費用のみにとどまらず存在する期間中の純収益（Ｎ８．資産価格への影響評価とその方法（米国での先行研
究）

ＯＩ）への影響も加味すべきということであり、存在期間
中の健康被害の予防についてはオペレーションコストの増加に反映させていることが前提となる。その影響評価

このようなことからアスベスト含有建物は資産価値へを不動産の種類別にまとめたものが次の表である。

の影響は避けられないが、では、どのようにしてその影響を評価するのかが、問題となる。この点についてはア
スベスト対策で先行した米国での知見が参考となるのでこれを紹介したい。
まず、アスベスト除去の戦略による資産価格への影響

14“Is it cost Effective to Remove Asbestos During
Retrofitting?” Real Estate Finance, Spring 1990.7

15

Alvert R Wilson “Probable Financial Effect Of Asbestos
Removal On Real Estate” The Appraisal journal; Jul 1989;
57,3
16 Asbestos Hazard Emergency Response Act of 1986
17 Jeffrey D. Fisher, Georg H.Lnez K.S Maurice The “Effects
of asbestos on commercial real estate” The Appraisal journal;
Oct 1993; 61,4

価についてはどのような規定がされているのであろうか。

取引実例による不動産種類別アスベスト含有不動産の価値への影響数値
OfficeRetail

賃料水準 下落幅-11% ～ -12%

-8% ～ -10%

地代水準 下落幅
OEコスト 増加率

-6% ～ -7%～ -6%
5% ～ 7%

サンプル数 次の諸規定について該当箇所を掲げる（アンダーライン-6% ～ -7%
212
は筆者による）
。
165
～ -6%
20
3% ～ 4%
194

空室率
NOI

増加率

9% ～ 10%

8% ～

6% ～

減少率

-10% ～ -11%

LTV

引き下げ率

-9% ～ -10%
17% ～ 19%
11% ～ 13%

評価項目

明細

除去費用 （直接費）
除去費用 （間接費）

7% ～

8%

Industry（１） 国際評価基準 （Ｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ Ｖａｌｕａｔｉｏｎ

8%

7%

203

-7% ～ -8%

-6% ～ -7%198

-8% ～ -9%

-6% ～ -7%

144

15% ～ 16%
11% ～ 12%13% ～ 15%

159

8% ～

175

9%

Effects of asbestos on commercial real estate The Appraisal jurnal ;Oct 1993;61,4より筆者作成

これによるとアスベストが存在することで大きなダメＳｔａｎｄａｒｄｓ）
実施ガイダンス２（ＡＰＧ２）の中に「評価における危険物質及び有毒物質の考慮」として次のような記載がある。
¾

資産評価におけるこのような危険性の市場ージを受ける不動産はオフィス物件で次に小売店舗、工への影響を考える場合にはその分野の専門

場物件ということになる。また、物件価値に対する除去家の助言に頼るのが一般的であろう。

費用については直接・間接費を含み２０～３０％とされてい（１．４）

る。なお、その際、スプリンクラー設置費用は含まれて¾

いないようである。

質的な影響を及ぼしうる。しかし、評価人

また、売却時（あるいは売却価値評価時）の影響評価

が通常市場価値を取り扱う場合同様、市場についてのまとめは次の通りである。
z

売却価格・・・▲１０～３０％z

売却期間・・・平均８．２ヶ月の長期化

z

割引率・・・・平均１．９９％上乗せ

z

調達金利・・・平均０．７３％上乗せ

ある種の危険・有毒物質は資産の価値に本価値を求める評価案件で問題となるのはそ
れらの物質に対する市場の反応である。
（５．２）¾

資産の価値にマイナスの影響を与える危
険・有毒物質の存在を前提として評価する

更に前述の３つの戦略（を意識した記載だが、本論文場合は・・・価値の減少を十分に反映させ

では①直ちに除去、②取り壊し時に除去、③取り壊し時るのに必要な方法を適用すべきである。

までに除去となっている。
）について言及し、アスベスト（５．４）

を含む不動産の取引においてファイナンスがつきにくい¾

評価人の役割は・・・すべての重要な要因

ことが最大のネックであるほか、買い手にとっても貸しを注意深く考察し、市場調査を十分に行い、手18にとっても除去を延期することは法的・経済的リス

その状況に対する市場の反応を評価報告書

クにさらされるので、延期コストは早期除去のメリットに反映させることである。
（５．１０）を減少させると結論づけている。

要約すると有害物質の存在についてはそれだけでまた、最後にこのような影響評価を行う際にはＭＡＩ

直ちに過度に減価すべきでなく、専門家の意見を聴の意見の他、市場の動向と機関投資家（ＲＥＩＴを含む）

取した上で市場の反応を適切に織り込んで減価額をの投資スタンスがどのようなものであるかが最も重要で評価すべきとするものであるが、具体的な評価手法あるとしている19。

については触れられていない。
（２） ヨーロッパ統一固定資産評価基準21（Ａｐｐｒｏｖｅｄ

９．
（不動産鑑定）評価基準での取り扱い

Ｅｕｒｏｐｅａｎ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｖａｌｕａｔｉｏｎ Ｓｔａｎｄａｒｄｓ）
第６章「価値に影響する特殊要因」の「環境要因アスベストに限らずこのような有害物質を含む資産評－有毒物質および危険物質の存在の影響」の中に次のような記載がある。

18

CERCLA(Comprehensive Enviromental Response
Compensation and Liability Act)により PRPs(Potential
Responsibility Parties となりうる。
19 しかしながら不動産鑑定評価において米国で最も権威のある Appraisal Institute の”The Appraisal of Real Estate (12Edition)P232 では本論文を引用しながらもアスベストの存在により不動産価格を大幅にディスカウントしなければならないという「確たる証拠はない」としている。

¾

環境要因、危険物質、土地の汚染、またこれらに関連した潜在的または現に存在する

20 社団法人日本不動産鑑定協会・国際委員会訳「最新国際評価基準」P169 以降 1998 年 10 月 東京布井出版
21社団法人日本不動産鑑定協会・国際委員会訳「ヨーロッパ統
一固定資産評価基準」2000 年 11 月 東京布井出版

法定責任の存在や、知覚による経済的影響

は、裏付けのない意見や判断ではなく、市
場データに基づかなければならない。

について、市場はますます過敏になってき¾

た。
・・・世界的利害関係と国際的合意は・・・¾

不動産の価値に対する環境汚染の影響を推

不動産市場で実現する価格に直接影響を及定する場合、いくつかの特殊な評価方法をぼしうる。
（６．０１．１）

適用する。これらの手法ではＵＳＰＡＰにおあらゆる種類の不動産が環境問題によってける評価アプローチに関する要件を遵守し価格に影響を受けやすいのであるが、売りなければならない。

出されている不動産またはローン担保としこれも前２者とほぼ同じ考え方でやはり市場の反ての不動産は、立法的背景と法定責任の予応と市場からのアプローチが最も重要であることを期される変更による影響に対して特に敏感強調している。

である。
（６．０１．４）¾

いかなる目的の評価を行う場合であれ、汚（４） 不動産鑑定評価基準（日本）

染がないものとして不動産の価値から復旧

基準本文中の記載は第３章Ⅱ．
「建物に関する個別

費用にかかる費用を差し引くだけの簡単な的要因」７．に「有害な物質の使用の有無とその状態評価を行ったのでは、市場性その他の要因

23が欠落してしまうため、市場の付け値で証論第３章不動産の価格を形成する要因」について、明されうる市場価値を求めたことにはならの２．（４）に次のような記載がある。

」とあるだけであるが、基準運用上の留意事項Ⅱ「総¾ないであろう。
（６．０１．１１）

建築資材としてのアスベストの使用の有無
及び飛散防止等の措置の実施状況・・・に

国際評価基準と共通して主張されていることは諸特に留意する必要がある。

種の背景を持つ市場の反応をまず把握すべきとしてこれだけではどう留意すべきなのか不明であり、おり、それに加えて市場が感じている無形のリスク

まして日本ではアスベストについては環境リスクとを”Ｓｔｉｇｍａ”として算入すべきとしている。

して認識されはじめたばかりで市場データ等が全く
22（３） 米国統一鑑定評価基準 （ＵＳＰＡＰ）

なく、どのように影響評価を行うかの評価手法につ基準の中には直接言及した部分はなく、参考意見

いては今のところ明確な基準はないということにな

９の「危険物質汚染が関連する場合の評価人の責任」

る。

の中に次のような記載がある。
¾

環境汚染を受ける不動産の評価では通常、現存している場合と現存していない場合の

１０．試行的取り扱い（私案）

二通りの評価を伴う。
¾

環境汚染と適切な規制基準を満たすための

そこで、前述８．の米国での先行研究文献を参考に次

浄化は・・・その場所の市場性、汚染されのような方法で試行をしていくことを試案として提言した不動産についての経済的・物的特性に影

たい。
（１）

響を与える。
¾

積算価格

汚染されている不動産の権利の価値は影響『建物再調達原価に減価修正を施し、ここから直を受けないとした場合の価値から単に浄化

ちにアスベストを除去するとして必要なコストを控や規制遵守の費用見込を控除するだけでは除することとする。
』

測定できない・・・¾

増加する環境リスク及び不動産価値につい完全除去に必要なコストは専門の調査会社やエンての不確実性（環境場の汚点）の影響分析

ジニアリング会社に依頼して見積もることとなろう
が、使用状況によっては前記７．の通り建物再調達原

22 米国鑑定財団（アメリカン・アプレーザルジャパン株式会社訳）「米国鑑定業務統一基準」2004 年 9 月 株式会社プログレス

23

平成２年の旧基準にはなく平成１４年改正時に PCB 保管の状況とともに留意事項として定められた。

価に対して極めて高額となることもあろう。
確かに技術革新により将来的には除去費用は逓減

正常価格の場合にはその想定する取引当事者の想されていこうが、その程度を予測することは現実的定からアスベストの存在は容認されない瑕疵としてではなく、これを前提に除去工事をリアルオプショ

取り扱うものであり、したがって、積算価格と同様、ンとして留保しておいたのではその期間中のリスク

価格時点において直ちに除去することを想定するも負担とのバランスがとれなくなってしまうためであのである。また、直接還元法の場合には積算価格をる。また、評価目的によっては売買当事者や債権者

投資元本としてＣＡＰレートを決める方式では収益価が不測の損害を被る可能性もある。

格がかえって高くなってしまうので、一旦ＮＯＩ利回
りでアスベストの存在しない場合の価格を査定し、

（２）

比準価格

『土地建物一体としての複合不動産の取引データ
からの重回帰分析により求めるものとする。
』

ここから除去費用を一括控除して収益価格を求め、計算上は除去費用をＣＡＰＥＸ類似の資本的支出として設備耐用年数に応じてＮＯＩから控除24することとし、ＮＣＦ利回りは結果として求めるとすることで対アスベストを含むかどうかの要因で建物の個別的応できるであろう。

要因の格差率を決められるほどの市場データがない

このためには先にＮＯＩ利回りを決定する必要があ以上、通常の比準表を用いた比較方式は適用できな

るが、これは市場データから比較的容易に観測できい。

るので、ここから比較して適用することが可能であ

これを行うにはアスベストを含む不動産の取引デろう。ただし、この中にアスベストを含む複合不動ータと含まないデータを合計して少なくとも３０件

産のデータが混入している可能性もあるのでこのデ以上のデータの整備が必要であり、現状では不可能

ータは慎重に選択していく必要がある。

である。が、アスベストを含む可能性のある建物自ＤＣＦ法を適用する投資採算価格についてはアスベ

体の棟数は前記５．でみたとおり相当数存在するとスト除去に関する投資主体の戦略を反映させること推定され、取引データの蓄積状況如何によっては全ができようが、段階的な除去におけるその間の空室

く実現不可能というわけではない。

率や賃料水準への影響評価については現状では市場

この場合の回帰分析はアスベストを含む建物であ

データの裏付けがなく、投資家の予定採算に準拠しるかどうかをダミー変数として算入することとなり、た数値を採用する場合には鑑定評価書ではなく、意それによる影響も数値化は出来ようが、当該建物に見書にとどめることになろうか。

かかるアスベストの混入の程度による価格差を求めることは出来ない。

したがって、鑑定評価書とする場合には価格時点におけるアスベストの飛散リスクのないことを確認

また、たとえ市場データが整備できたとしても市することを評価条件とすることとなろう。この場合

場でのオーバーシュートの反応状況がそのまま価格の確認は飛散防止措置25が執られていることを専門に反映されてしまうという危険性も有している。

の調査会社やエンジニアリング会社からの報告書で確認する必要がある。もっとも、テナントへの健康

（３）

収益価格

被害があるのでは投資目的は達成できないわけであ『正常価格の場合には初期段階でアスベスト除去

るから投資主体としても飛散防止措置の実施とこのを行うことを前提に賃料・空室率・経費等を査定し報告書はテナント募集時に必要となるので、無理な

て求める。
』

条件設定ではないはずである。

『特定価格の場合には買い主の改装予定に応じてＤＣＦ法により除去工事費用の計上時期を決定し、工事期間中の空室率の増加を売却見込価格に対するダウンサイドリスクとして算入する。ただし、この
場合でも価格時点におけるアスベストの飛散リスクのないことを確認することを評価条件とする。
』

24 NCF 利回りを直接的に求めることが出来る場合には NOI－(CAPEX+運用益+アスベスト除去費用)として NCF を求め、これを NCF 利回りで割り戻して収益価格を求めることになる。
除去費用を求めた収益価格から一括控除する方が理論的という考え方もあろうが、そうなるとアスベストによる利回り格差が反映されなくなる。
25 規制の状況からすると 1975 年以前の竣工ビルについては必須の措置となろう。

１１．結論
以上、資産評価に関する様々な観点から検討を加えてきたが、アスベスト問題はその重要性についての認識が著についてばかりであり、現時点での影響評価について
は市場の反応をストレートに反映するとなるとオーバーシュートしてしまう危険性もある。
不動産の鑑定評価を行うには市場データは必須のもの
であり、これを分析することを避けて価格の判断に至ることはない。とはいえ、このアスベストに関してはその影響が市場データとしてとれる状況にはなく、現在のところこれを活用して価格判断を行うことは極めて困難である。しかしながら、この市場データの整備を待っていたのでは市場ニーズに応えるという不動産鑑定士の使命を全うすることは出来ないというジレンマがある。
不動産鑑定士といえども不動産に関するあらゆる問題に関して万能ではない。したがって、当面は少ない市場
データを冷静かつ慎重に分析し、そこに含まれた価格への影響評価を逆に市場に貫流させて市場の批判・再評価にさらすことでアスベストの影響を受けた不動産の「真価」を問うていくことになるのではないだろうか。