No.

25

令和６年６月発行

不動産鑑定士の会報誌

K A N T E I

K A G O S H I M A

2 0 2 4

令和６年鹿児島県の地価動向
令和６年九州・沖縄地価ヒストリー

奄美市 ・・・【交通インフラ整備が進む市町村】
KAGOSHIMA Association of Real Estate Appraisers

公益社団法人 鹿児島県不動産鑑定士協会
https://www.kagoshima-kantei.com/

不動産鑑定士の会報誌

CONTENTS
公益社団法人 鹿児島県不動産鑑定士協会

目 次「地価公示」とは？

２

令和６年地価公示における鹿児島県の地価動向■１．地価動向の特徴と要因■２．主な市等の平均変動率及び地点数内訳■３．特徴的な地点の地価動向とその要因

３

幹事 石田 修【第 9 回 九州・沖縄不動産鑑定フォーラム】より

天文館と鹿児島中央駅

調査研究委員 鎌田 尚志

７鹿児島中央駅の拠点化による天文館の変化り

委員会だより「清掃ボランティア活動」
不動産鑑定士無料相談会を振り返って
鹿児島専門士業団体協議会による合同相談会
九鑑連研修会について

13

総務委員長 前田 将
広報委員 福永 至孝

公的評価委員 石田 修

14

調査研究委員長 中村 真悟

協会活動この１年

15

会員紹介

16

無料相談会のお知らせ

17

鑑定かごしま No.251

「地価公示」とは？

早く
売りたい
よーっ

私 はどうしてもあの角地でパン屋さんをしたいんです土地には様々な特徴があります。 土地は動かすことの出来ない資産のため、土地の大きさや形状、利便性や行政的条件などで価値が変わっていきます。
また、売買するに当たっては、当事者間の事情でも左右

ふーん
いろんな事 情があるんだね

され、価格はバラバラになり、どの価格が適切であるのか一般の人には判断が難しくなってしまいます。

その場合に、客観的な基準価格の目安として活用できるのが地価公示です。
地価公示は、毎年１月１日時点
における標準地の正常価格を

また、地価公示は土地だ

示しています。（正常価格とは、けの価格を示しています。

特殊な事情における価格の変建築方法や使用材料の動がないものを指します。）

違 い や 築 年 数、 規 模、【例】
● 早く売りたいがため安くで売る。
● 欲しい土地であるため高くで買う。

地価公示ってどちらにもかたよらない価格なの ねといった事情等。

価 値は差が 出てしまい、

古かったり新しかったり建物はいろいろ
あるなあ

土地本来の価値が示せなくなってしまうため、建物しています。

１月１日以降は土地動向を考慮しましょう。

どういうところが地価公示地点になるのか？
それぞれの土地の特徴によっていろいろな使い方が
あるんだね

そうね
建物があると比べにくい
わねがない更地としての評価を※１月１日時点での価格になるため、駅から近いところ
遠いところ
大きい小さいなど
いろいろな土地があるんだね

管理の仕方などで建物の地価公示に書かれている内容とは？

地 価 公 示は、その 地● 登記情報に則った所在及び地番、並びに住居表示

域の様々な条件を考え● 駅やバス停等、主な交通施設との距離て、その中で標準的な● 上下水道、ガスなどの整備状況

土 地を地 価 公 示の対● 最寄りの公共施設や商業施設等、周辺の土地の利用状況

象としています。 住宅● 地積や形状、そのほか法令の制限

向きや商売向きといっ● 道路との接面状況、道路幅

た用途や、駅に近いとその土地の大きさや形状、周辺の状況や駅までの距離、ガス・上下

ころや遠いところなどい

水道の整備状況によって、住みやすさや商売のしやすさが変わってくる

ろいろな地点が設定さため、地価公示にはそういった条件が公示されています。

れています。

交通の便
土地のある場所

水道整備の
状況など

周辺の状況など

道路の広さなど

誰が価格を決めているのか？
公示価格は、１地点について２名の不動産鑑定士が各自別々に現地を確認し、周辺の利用状況が１年間にどのように変化したかを調査します。そして、最新の土地取引の事例や、商業地やマンション用地など

土地の形や
大きさなど

では収益の見通しの分析を行い、価格の評価を行います。さらに、地点間や地域間のバランスも検討して、国土交通省の土地鑑定委員会

容積率が公示価格を決定しています。

建ぺい率

公示は３月に行われ、国土交通省の土地総合情報ライブラリーから、
だれでも閲覧する事が出来ます。
不動産鑑定士が現地を調査します

最近の取引事例や収益の見通しを分析します

地域のバランスなどを検討します。

地価公示の役割
地価公示は、一般の土地取引の際の目安とされたり、不動産鑑定士等の鑑定評価や公共用地の取得価格などを決める際のよりどころとなるなど、いろいろな役割、大切な役割があります。
公的土地評価の均衡化・適正化の観点から、相続税評価や固定資産税評価の目安として活用されているとともに、土地の再評価に関する法律、国有財産、企業会計の販売用不動産の時価評価の基準としても活用されています。
鑑定 かごしま No. 21

鑑定かごしま No.2523令和6年 地価公示動向

鹿児島県

公益社団法人 鹿児島県不動産鑑定士協会
鹿児島アプレーザル株式会社

石田修

1.地価動向の特徴と要因に比べ比較的安価であったため需要が堅調。奄美大【住宅地】

島島内の移動の影響もあり、地価は上昇傾向が続く① 県全体の地価動向と要因（＋2.5％→＋2.7％）。薩摩半島南端の枕崎市は、周辺鹿児島県の平均は、昨年の 0.8％から 0.6％になり、市町村からの入り込みもないことから、土地需要は極

下落幅は0.2ポイント縮小したが、依然として下落傾

めて弱く、昨年に引き続き、県内最高の下落率となっ向が続いている。鹿児島市･奄美市･姶良市･瀬戸内た（ 3.3％→ 3.6％）。

町･龍郷町は、上昇傾向となっている。
【商業地】② 県庁所在地の地価動向と要因① 県全体の地価動向と要因

鹿児島市は、上昇地点が 46地点、横這い地点が14地

景気動向、背後地人口の減少、郊外の大型商業施設

点、残り7地点が下落、市全体としては、上昇傾向とへの顧客流出、商圏の分散化等により引き続き下落傾

なった（Ｒ5+0.4％→Ｒ6+0.7％）。内訳としては、上昇向である。平均変動率は前年より若干であるが縮小し地点が増加した。最高価格地点は、令和3 年に再開た
（Ｒ5 1.1％→Ｒ6 0.8％）。鹿児島市中心商業地域

発ビルが完成した鹿児島中央駅徒歩圏内の西田地区(飲食繁華街)において一部コロナ禍の影響が残る。

である。事務所兼住宅、分譲マンション用地等の需要が旺盛で、鹿児島中央駅周辺地区は、高価格帯な② 県庁所在地の地価動向と要因

がらも昨年に引き続き上昇が続いている。周辺の荒鹿児島市の平均変動率は引き続き微増傾向が続く

田・下荒田地区は、市電沿線の平坦地で、利便性が（Ｒ5+0.5％→Ｒ6+0.8％）。

高く、同様に上昇している。郊外部では、土地区画整

千日町1･4 番街区では再開発ビルセンテラス天文館が理の進む吉野・谷山地区が上昇している。旧町地区

開業(令和4 年 4月)、コロナ禍で一時停滞した昼間のでは少子高齢化が進み下落傾向である。市内の分譲客足は回復。鹿児島中央駅前も高架歩道の整備が完

マンションは、依然、高値圏にある。マンション価格

了、回遊性が高まった。さらに、鹿児島中央駅西口

が依然高水準にあり、地価に与える影響を注視するで、ＪＲ鹿児島中央ビル開業(令和5 年 4月）、地上11必要がある。

階建、1 〜 3階店舗、4 〜 10階オフィス、ＪＲ鹿児島
中央駅と直結。高麗町ではシェラトン鹿児島開業(令③ 県庁所在地以外の地価動向と要因

和5 年5月）。また、開発が進みつつある荒田地区、鹿主要市である、鹿屋市、薩摩川内市、霧島市におい児島駅地区、土地区画整理事業が進みつつある谷山てはいずれも地価は下落傾向が続くが、下落幅が縮地区でも、事業の進捗に伴い、需要が堅調で、地価

小傾向である。鹿屋市では中心部が上昇傾向であり、は上昇傾向。一方、旧町等、周辺部では下落傾向がその他の地区では下落傾向である。霧島市の利便性続く。

の高い平坦地（国分・隼人地区）
では需要が堅調で上天文館地区の空き店舗率は、コロナ禍の影響の弱ま

昇傾向、少子高齢化の進む周辺郡部地区では下落傾りを受けやや回復（Ｒ4 11.8％→Ｒ5 10.9％）
、地価

向が続く。

は天文館周辺地区で上昇となった地点も見られる。
飲食店街では下落が続く。鹿児島 5−21（Ｒ5 2.2％

④ その他特徴的な変動率を示した地域と要因→Ｒ6 0.6％・鹿児島市山之口町）。

県内全域では、県庁所在地の鹿児島市が微増。他市

鹿児島中央駅周辺は熟成度を増しつつある。特に中町村は大半が下落傾向。その中で、奄美大島の龍郷

央駅に直結する19・20 番街区では令和4 年6月に再開

町・瀬戸内町が上昇した。龍郷町は、奄美市の地区

発ビルがオープンし、西口では令和5 年 4月にテナンのベットタウン的要素を持ち、また価格水準が奄美市

トビルが開業、周辺の地価は上昇傾向が続く。鹿児73（九州・沖縄 鑑定ジャーナルNo.25より）
九州・沖縄 鑑定ジャーナル No.25

鑑定かごしま No.25

3令和6年 地価公示動向
鹿児島県【宅地見込地】

島5−19（Ｒ5＋1.1％→Ｒ6＋2.1％・鹿児島市西田）。

① 県全体の地価動向と要因③ 県庁所在地以外の地価動向と要因

宅地見込地1地点の変動率については、横這いから

鹿児島市以外の市部の商業地は旧来からの地点が多+1.6％の上昇となっている。
（R5±0.0％→ R6+1.6％）。

く、背後地人口の減少、郊外の大型商業施設への顧
客流出、商圏の分散化等により地域は衰退しており、② 県庁所在地の地価動向と要因

地価は下落している。郡部も市部同様に旧来からの商

鹿児島3−1は鹿児島市北部の土地区画整理事業が進店街は人口の減少や顧客の流出等により収益性は低

む吉野地区にある。区画整理地内は価格水準がやや下しており、需要は弱く、地価は下落している。

高めで、やや安価な分譲地供給のため、周辺の宅地
見込地地域に対する需要は安定している（R5±0.0％④ その他特徴的な変動率を示した地域と要因→ R6+1.6％）。

馬毛島に隣接する種子島の西之表 5−2は、馬毛島の※地域政策、取り組み等について

基地開発に伴う工事関係者の流入による経済効果の期待感から、地価は上昇に転じた。
（Ｒ5±0.0％→Ｒ

鹿児島中央駅東口の広場の南側にある中央町19・20

6+1.1％）。

番街区が都市再開発法に基づく事業の手続きに着手
し（平成24 年７月市街地再開発準備組合発足）
。

【工業地】

Lｉ-Ka19・20（ライカイチキューニーマル、約40 店① 県全体の地価動向と要因

舗）として令和3 年6月18日グランドオープンした。

工業地 4地点の変動率については、上昇地点 4地点、（敷地 4,000㎡、地下１階 24階建、床面積 47,000㎡程

横ばい0地点、下落地点0地点である。県の工業地平

度、商業施設・多目的ホール・共同住宅、高架歩道

均変動率は令和5 年+1.0％から令和6 年+1.5％と、上で中央駅と繋がる。総工費約200 億円）

昇傾向である。

令和4 年 4月、千日町1．4 番街区（約6,000㎡）にセン
テラス天文館が開業（高さ60m､ 15階、延床面積約② 県庁所在地の地価動向と要因

36,000㎡の商業、業務、ホテル、市立図書館等複合商

県内の半導体関連企業による投資が好調である（20 年

業施設ビル、テナント71店）。

度 669 億円→ 22 年度1556 億円）。京セラ川内・国分工

高麗町の交通局跡地（面積 25,908㎡）
では優先交渉権場でそれぞれ工場が増設されている。これまで売れを獲得した共同事業体が開発計画を発表（平成 28 年 2残っていた工業団地( 鹿児島臨空団地）の分譲も動き

月）。2 病院、分譲マンション、ホテル、スーパーマー

出している（半導体製造業、貨物運送業）。鹿児島市

ケット、スポーツ施設等の6 棟の複合施設であり、令の平均変動率は、一昨年、昨年に引き続き上昇傾向

和5 年 5月シェラトン鹿児島が開業し、完成した。

となった。
（Ｒ5+1.0％→Ｒ6+1.5％）。

JR 九州が鹿児島中央駅西口と直結する地上11階建ての商業・オフィスビルと立体駐車場からなる複合施設③ 県庁所在地以外の地価動向と要因を建設。開発敷地面積：9,500㎡（Ⅰ期開発 6,500㎡、

出水市においては、平成20 年、平成21年と相次いでⅡ期開発 3,000㎡）。フロア構成は1 〜 3階を商業施設、大手の電機メーカーの工場撤退が続き、地域経済の4 〜 10階をオフィス。鹿児島エリア最大のオフィスビ

停滞等から工業地に対する需要はこれまで弱かった

ルとなる（令和5 年４月に開業）。その後、隣接地に分が、平成29 年出水 ICが供用開始、利便性も高まり、

譲マンションも計画中。

地価は値頃感も手伝い、横這い傾向から上昇傾向に

谷山駅周辺地区で土地区画整理事業が進行中である。

転じた。

副都心核であるJR 谷山駅周辺の約15.3haにおいて、

いちき串木野市においては、団地の核となっていたプ

駅前という立地条件を活かし、幹線道路、駅前広場、

リマハム工場の移転に伴い、需要は低迷しており下落公園等の都市施設の整備や良好な住環境の整備など傾向である。

を総合的、一体的に進め、リニューアル
（再生）
を行っ

74

（九州・沖縄 鑑定ジャーナルNo.25より）
九州・沖縄 鑑定ジャーナル No.25

鑑定かごしま No.25

4令和6年 地価公示動向
鹿児島県ている（令和6 年度事業完了予定）。

JR 九州の今後の動き：① JR 九州と、日本郵政が鹿児

Ｒ九州が鹿児島駅前で、14階建て分譲マンション（1階

島中央駅西口に260 戸のマンション建設へ。②市立病

一部店舗）
を建設中
（令和6 年1月完成予定）。

院前に、定期借地権方式で、14階建てのマンション建2020 年に予定されていた鹿児島国体は、2023 年秋に無設へ。③鹿児島市の加治屋町１番街区で再開発事業を事開催された。

計画。

２. 主な市等の平均変動率及び地点数内訳
【住宅地】
市町村名

R6変動率

R6地点数
上昇

横ばい

下落

総継続地点数

県全体

0.6％（ 0.8％）

64 （68）23 （19）105 （102）

192 （189）

鹿児島市+0.7％（+0.4％）

46 （38）14 （12）7 （15）

67 （65）鹿屋市

0.6％（ 0.8％）

3 （2）

0 （1）

5 （5）

8 （8）

薩摩川内市

1.4％（ 1.7％）

0 （0）

2 （1）

6 （7）

8 （8）

霧島市

0.9％（ 1.1％）

3 （2）

0 （1）

10 （10）13 （13）

姶良市+0.4％（+0.3％）

3 （2）

1 （2）

1 （1）

5 （5）

【商業地】
市町村名

R6変動率

県全体

R6地点数
上昇

横ばい

下落

総継続地点数0.8％（ 1.1％）

28 （20）12 （15）51 （54）91 （89）鹿児島市+0.8％ （+0.5）

22 （17）7 （11）4 （4）33 （32）

鹿屋市

1.7％（ 1.7％）

0 （0）

0 （0）

5 （5）

5 （5）

薩摩川内市

1.7％（ 2.0％）

0 （0）

0 （0）

5 （5）

5 （5）

霧島市

0.4％（ 0.7％）

2 （1）

2 （2）

3 （4）

7 （7）

姶良市

0.9％（ 1.6％）

0 （0）

1 （0）

3 （4）

4 （4）

【工業地】
市町村名

R6変動率

県全体

+1.5％（+1.0％）

R6地点数
上昇

横ばい

下落

総継続地点数

4 （3）

0 （1）

0 （0）
※
（

75

4 （4）
）
は、前回公示の変動率、地点数（九州・沖縄 鑑定ジャーナルNo.25より）
九州・沖縄 鑑定ジャーナル No.25

鑑定かごしま No.25

5令和6年 地価公示動向
鹿児島県
3. 特徴的な地点の地価動向とその要因【県全体について】
区

分

最高
価格地

標準地番号

所在地

住宅地

鹿児島市西田2丁目

鹿児島−1
商業地
鹿児島5−16

上昇率1位
又は
下落率最小

下落率
1位

16番27
鹿児島市東千石町
13番34外住宅地

大島郡龍郷町瀬留

龍郷−2

字玉里1501番

商業地

奄美市名瀬入舟町

奄美5−2

14番6外

住宅地

枕崎市宮田町

枕崎−1

140番

商業地

枕崎市東本町

枕崎5−1

10番

価格
264,000円/㎡

1,150,000円/㎡

17,200円/㎡

162,000円/㎡

16,300円/㎡

31,400円/㎡

変動率

変動要因

+2.3%

鹿児島中央駅西口でテナントビル開業、分譲マンション（+2.0%）+0.9%

建設等でインフラ整備が進み、需要増加。
再開発ビルの竣工、新型コロナ禍からの景況回復で人流（+0.9%） が増加傾向にあり、需要は上向きである。
+3.6%

世界遺産登録、好調な観光関連等から、リゾート地に近（+3.1%） い当該地域の地価は上昇が続いている。
+3.2%

マリンタウンのマンション・ホテル等の立地、好調な観光（関連の影響等から地価は上昇している。

-

）

4.1%
（ 3.4%）

5.1%（ 4.9%）

人口減少、過疎化が進み、戸建分譲地の開発等見られない。新規投資、需要に乏しく下落傾向。
顧客層は大型店に流れ、旧来からの商業施設の需要は乏しい。地域内では新規出店も見られない。

【県庁所在地について】
区

分

標準地番号

所在地

価格

変動率

住宅地
鹿児島−1

鹿児島市西田2丁目
16番27

264,000円/㎡

商業地
鹿児島5−16鹿児島市東千石町
13番34外1,150,000円/㎡

住宅地
鹿児島−63鹿児島市上之園町
33番9247,000円/㎡

商業地
鹿児島5-34

鹿児島市上荒田町
38番3外

315,000円/㎡+2.3%（+2.0%）

変動要因
同上

最高
価格地

上昇率1位
又は
下落率最小

+0.9%
（+0.9%）+2.9%（+3.0%）+2.9%（+2.7%）

同上

鹿児島中央駅が徒歩圏内にあり、市内の中でも生活利便性に優れた住宅地域で地価は上昇傾向。

市立病院前の商業施設で、店舗、事業所の外、共同住宅用地としての需要も強く地価は上昇傾向。
※変動率の下段（）
は、前回公示の変動率。

※選定替等により前回公示の変動率が無い場合は － を表記する。

76（九州・沖縄 鑑定ジャーナルNo.25より）
九州・沖縄 鑑定ジャーナル No.25

鑑定かごしま No.25

6

特集 ❶ 第9回 九州・沖縄不動産鑑定フォーラム

公益社団法人鹿児島県不動産鑑定士協会

天文館と鹿児島中央駅
鹿児島中央駅の拠点化による天文館の変化
株式会社 中原総合鑑定所

不動産鑑定士 鎌田 尚志

１．はじめに業機能の更新が進まないことによる魅力の低下が背景にあります。しかし、郊外大型店の影響は全国的にみられ天文館は、南九州随一の商都の中心核として大きなたもので、鹿児島特有のものではありません。

役割を果たしてきました。しかし、平成 16 年のアミュプラ
ザ鹿児島のオープンによって天文館に物足りなさを感じて

令和 4 年 4月にセンテラス天文館がオープンしました。

いた人達や若年層が、鹿児島中央駅に流出しました。

これをきっかけに天文館を中心とする中心市街地の変化

鹿児島中央駅が新たな都市拠点になったことで、天文と課題について考えてみることにしました。

館の地位を揺るがせにしています。

2．鹿児島市の中心市街地の現状

もっともアミュプラザ鹿児島の場合、需要流出の問題と言うよりも、機能分化、複眼化という変化に対して、天文

鹿児島市の中心市街地は、旧来からの天文館と陸の館の遅れている商業機能の更新をどのようにするかと言う玄関口である鹿児島中央駅で成り立っています。両エリことができます。すでにアミュプラザ鹿児島が進出する以アは電車通りで繋がっていて、電車で5 分、徒歩 20 分

前から、郊外大型店の立地動向によって小売需要は天の距離にあります。天文館の範囲は、地元の人でさえ捉

文館から流出していました。この流出は、郊外店の立地

え方はマチマチです。もともとの天文館は、天文館本通の影響のみによって起こったことではなく、モータリゼーシ

りアーケードと天文館 G3アーケードを中心とするエリアでしョンの進展を前提とした消費行動の変化や天文館の商たが、現在は、北は鹿児島市役所から、南は甲突川ま（図 ‑1）鹿児島市中心市街地等の位置

39（九州・沖縄 鑑定ジャーナルNo.25より）
九州・沖縄 鑑定ジャーナル No.25

鑑定かごしま No.25

7

特集 ❶ 第9回 九州・沖縄不動産鑑定フォーラム

公益社団法人鹿児島県不動産鑑定士協会（写真 -1）
天文館電停、センテラス天文館、天文館 G3アーケード入口付近（写真 -2）
天文館文化通りでを指すようになっています。天文館を概観すると、繁華街と歓楽街が一体となって形成され、城 山を始めとする歴史ゾーンと港湾を含む臨海ゾーンに挟まれた平野部に、行政機関、金融機関、老舗デパートなど商業・業務施設が集積し、街路のほとんどは桜島の火山灰除けのアー
ケードに覆われています。
一方、鹿児島中央駅は、桜島側にアミュプラザ鹿児
島、ライカ19・20，鹿児島中央ターミナルビルなどの高層ビルがバスターミナルを囲むように建っています。鹿児島
中央駅に繋がる歩道橋から見た風景は、ちょっとした高層ビジネス街です。
（写真 -3）鹿児島中央駅オフィス街

3. 天文館等の成立経緯と中心市街地の 2 拠点化
江戸時代の天文館は、千石以上の藩士が住んでいた

児島中央駅とすみ分けがなされていましたが、新幹線開武家屋敷が建ち並んでいました。明治以降、東京に転業とアミュプラザ鹿児島のオープンによって、鹿児島中央

出する者、没落する者があり、次第に商業用地に変化し駅は、新たに買回り品と専門品を扱う商業・業務拠点にていきました。大正時代には、劇場、映画館など娯楽施成長しました。

設が集中し、その周辺に歓楽街が形成され、現在の街並みになりました。

4. 中心市街地の特徴【2 拠点の比較による整理】

天文館は、鹿児島市唯一の（ⅰ）商業・娯楽の拠点、中心市街地の主な都市機能に（Ⅰ）業務機能、（Ⅱ）商（ⅱ）経済（業務）の拠点、（ⅲ）行政の中心として発展し

業機能、（Ⅲ）観光機能があります。

てきました。もともと歴史ゾーン、臨海ゾーンとの一体性が

特に二拠点化の影響が顕著にあらわれたのは、（Ⅱ）

強いエリアで、路面電車やバスの乗降場が出来るなど、商業機能です。アミュプラザ鹿児島は鹿児島初のアパレ

生活に密着した交通拠点になりました。天文館は、県内ル店をキーテナントとして求心力を高め、その結果、若年全域より人が集まって情報の発信地となり、鹿児島独特層がアミュプラザに流出し、天文館のアパレルショップのの空気感が生成されていったのでしょう。

多いエリアは、空き店舗が増加しました。（Ⅲ）観光機能

一方、鹿児島中央駅は、「西鹿児島駅」と呼ばれていについては、天文館と鹿児島中央駅いずれもホテルが増たころ、地域に密着した朝市があり、よく全国テレビに朝加しましたが、もともと天文館のホテルの収容人員数は鹿市で交わされる鹿児島弁が紹介されていました。

児島中央駅の約 2 倍で、新幹線開業後のホテルラッシュ

以前は、買回り品と奢侈品は天文館、最寄り品は鹿後もその比率は変わっていません。

40（九州・沖縄 鑑定ジャーナルNo.25より）
九州・沖縄 鑑定ジャーナル No.25

鑑定かごしま No.25

8

特集 ❶ 第9回 九州・沖縄不動産鑑定フォーラム

公益社団法人鹿児島県不動産鑑定士協会
天文館

鹿児島中央駅︵Ⅰ︶業 務 機 能• 市役所、地銀本店等の枢要な業務機能・管理• 鹿児島中央駅東口周辺で新規に高層のオフィ機能が立地している。（現在のところ移転の兆スビルが数棟竣工した。

候は見られない。）• 今後も新規開発の予定はあるが、オフィス供給• オフィスビルの総量は最大で、概ね一定の入居のエリアは狭い。

率を維持し、オフィス市場は安定的である。
• 新規オフィスビルの供給は少なく、建替え等の更新が課題である。

天文館

鹿児島中央駅︵Ⅱ︶商 業 機 能• 広さが最大の商業エリアで、売上高総量は最大• 小さな拠点の一つが、新幹線開業を契機としたであるが、小売業の年間商品販売額は減少傾

駅一体型大規模商業（アミュプラザ鹿児島）向にある。

の立地により、二大拠点の一つに成長した。

⇒他エリアへ商業需要が流出• アミュプラザ鹿児島は、全国ブランド等によるテ• 規模、 業種・業態ともに立地業者が多様で、ナント型 SC として、若者を中心に賑わいが増

特に飲食の集中度は高く、売上高も最大である。

している。

• 老舗デパートである山形屋は「県民のデパート」• 複数の商業施設が再開発等によって駅周辺にとして健在である。三越は一旦閉店したが、マ開業したが、アミュプラザ鹿児島は駅一体型のルヤガーデンズとして再オープンした。新たな商ため優位性が強い。

業拠点としてセンテラス天文館が令和 4 年 4 月にオープンした。

• 住宅地に隣接して形成されており、商業エリアとしての面的広がりに限界がある。天文館との連続性では、甲突川によって分断されている。

天文館

鹿児島中央駅︵Ⅲ︶観 光 機 能• 歴史的な観光資源との一体性が強く、回遊性• 鹿児島中央駅周辺に複数のビジネスホテルがの強化が期待できる。

竣工した。

• 上記観光資源と併せて業務・商業機能の影響• 駅前に路面電車の主要電停とバスターミナルがもあり、ホテル等の宿泊施設の集中度が高い。

あり、天文館へのアクセスルートになっている。

現在も新規のホテル供給が続いている。

観光客のゲートとしての立地特性を有する。

• 天文館には、全国的に有名な店が立地し、それ自体が観光資源となっている。

41（九州・沖縄 鑑定ジャーナルNo.25より）
九州・沖縄 鑑定ジャーナル No.25

鑑定かごしま No.25

9特集 ❶ 第9回 九州・沖縄不動産鑑定フォーラム

公益社団法人鹿児島県不動産鑑定士協会（図 ‑2）2 拠点化による中心市街地の構造的変化

５. 構造変化の背景〜主な商業機能の立地動向にJR 鹿児島中央ビルとなっています。

アミュプラザ鹿児島がオープンした平成 16 年以降、一方、天文館も平成 22 年にマルヤガーデンズの再オー

鹿児島中央駅の再開発の動きをみると、平成 21 年にプン、平成 24 年にLAZO 表参道、令和 2 年に鹿児島

南国センタービル、平成 22 年にアエールプラザ・アエー

銀行新本店ビル完成、令和４年にセンテラス天文館がルタワー、平成 24 年に鹿児島中央ターミナルビルがオーオープンしました。この 20 年の間、天文館も再開発がプンしました。その後、平成 26 年にアミュプラザ鹿児島

進んだことがわかります。

プレミアム館、令和 3 年にライカ19・20，そして令和 5 年（図 ‑3）主な商業機能の立地動向

42（九州・沖縄 鑑定ジャーナルNo.25より）
九州・沖縄 鑑定ジャーナル No.25

鑑定かごしま No.25

10

特集 ❶ 第9回 九州・沖縄不動産鑑定フォーラム

公益社団法人鹿児島県不動産鑑定士協会（図 ‑4）天文館と鹿児島中央駅の地価（平均単価）の推移

6. 天文館と鹿児島中央駅周辺の地価動向とも多様であること、特に飲食業の集中度が高いことが上記のグラフをみると、天文館と鹿児島中央駅の地価

あげられます。天文館において、今のところセンテラス天（平均単価）は、バブル時に約 3 倍の開きがありました

文館につづく大規模の再開発はありません。したがって、が、平成 25 年以降ほぼ同額で推移しています。

ゆるやかな都市機能の更新が求められる中、既存の事

もし、地価（平均単価）について、天文館が下がり、業者が持続して事業を継続出来て、空き店舗対策に繋鹿児島中央駅は上がったとしましょう。単純に単価に面積がるもの、新規事業を促しつつ、山形屋など有力な事業を掛けた総額で比較すると、天文館の方が集積した範者の集客力を活かせるもの、その手段の一つとしてリノベ

囲は圧倒的に広い（図 ‑2を参照）ので、鹿児島中央駅

ーションは有効ではないかと考えたわけです。

の増価分より天文館の減価分はとても大きいことになります。これを鹿児島市全体で考えるとは、固定資産税の税収が減ることを意味しますから、地方財政に影響が及①自由度の高い賃貸事業により所有と利用を分離

ぶことになります。すなわち、天文館を活性化することはし、既存資源を活かす。

とても大事なことなのです。

②初期投資を抑制するためにリノベーションによって機能等を強化し、より高度な既存資源の活7．天文館のまちづくり等の課題と対策の方向性

用を目指す。

まちづくりにおいて、再開発による大型の都市機能の更新は必要です。しかし、センテラス天文館が完成して③以上の活動を計画的かつ組織的に実施できるから効果が上がっているとは言い難い。再開発は必要で体制の構築を目指しつつ、公的な支援策を求あるけれども、その効果には限界があります。

める。

天文館の特性は、小規模事業者が多く、規模・業種

43（九州・沖縄 鑑定ジャーナルNo.25より）
九州・沖縄 鑑定ジャーナル No.25

鑑定かごしま No.25

11

特集 ❶ 第9回 九州・沖縄不動産鑑定フォーラム

公益社団法人鹿児島県不動産鑑定士協会
8. 空き店舗活用等の連鎖によるまちづくりの先行例

9.リノベーションによる都市機能更新の強化【名山町】【北九州市・小倉魚町】

リノベーションとは、リフォームと違って古いものを新しく

既に繁華性があり一定の高度利用が達成されているするばかりでなく、その時代に対応した機能を付加するこ

天文館において、名山町の例を参考に戦略的に都市機とで、エリアに新たなコンテンツを生み出します。

能の更新を促進するためには、賃貸人によるリノベーショ

名山町は、天文館の北東端（鹿児島市役所の東側）

ンと賃借人によるリノベーションを介在させた既存資源のに位置し、戦後復興で賑わっていましたが、平成 8 年以活用を計画的に展開することが必要になります。

降、県庁や南日本新聞本社が移転してから、しばらく寂この先行例として、北九州市の小倉魚町のリノベーショれた町になっていました。再開発の話もあったようですが、ンによるまちづくりが参考になります。

木造長屋が多く、土地の権利が複雑であったことから断念した経緯もあったようです。そこでリノベーションを前提とした賃借も可能という条件で貸出したところ、飲食店を中①リノベーションスクールの実施による案件発掘

心に賑わいの創出に成功しています。

②リーダーシップが発揮できる意欲的なコーディネー
ターの育成。建物管理や入居者支援等を行うまちづくり会社「家守」の存在①古い木造長屋等の既存建物を活用することで、積層した時間の魅力を感じさせる個性的な空間の創出に成功しており、若者の飲食ニーズを満たしているとともに、観光資源としても貢献している。

③事業採算性の検証と資金手当ての目途④行政によるバックアップ

10．終わりに②リノベーションによる飲食店の先行的な成功事例や、有能な事業者による良好な集客実績が影響して、小規模ながら一定の面的な街を形成している。

令和 4 年 4月にセンテラス天文館がオープンし、天文館に幾分人の流れが戻ってきました。天文館の逆襲か ！ 何かと比較される天文館と鹿児島中央駅ですが、あらため③有能な新規参入事業者のために、多目的な空間を提供する物件もあり、新たな事業者の掘り起こ
しと、新陳代謝を促すきっかけ作りも行っている。

て中心市街地について考えようということでテーマに選定しました。しかし、作業の過程で何度もテーマの重さに押しつぶされそうになり、何度漂流したか数知れません。や④繁華な天文館の中心エリアに位置していない事
例であるが、賃貸によって所有と利用を分離し、一定の自由度を許容することによって、味わいのある魅力的な空間と機能を創出している。

っとそれなりのものが出来たとき、正直肩の荷が降りた気がしました。
今までも中心市街地の活性化については、行政、民間を含めていろいろ提言がなされています。今回提言めいたものができるのか、提言無しにすませられないだろう
か悩みました。そのうち、「天文館の北側にある名山町のリノベーションは、おもしろそうだ。空き店舗に活用できな
いだろうか。」という議論をきっかけに、まちづくりの方向性としてリノベーションを取り上げました。
最後に、不動産鑑定評価との絡みで申し上げますと、
名山町のように積層した時間が空間の魅力に転化し、事業が成功した（また、その可能性が高まった）エリアの価
値評価について、今後検討していく必要があるということを付け加えておきます。

（写真 -4）
名山町のリノベーション物件

44（九州・沖縄 鑑定ジャーナルNo.25より）
九州・沖縄 鑑定ジャーナル No.25

鑑定かごしま No.25

12

2023 年

清掃ボランティア
総務委員長 前田将

令和 5 年 8 月 19 日、21 回目の「かごしま錦江湾サマーナイト大花火大会」が開催されました。桜島をバックに約 15,000 発の花火や、東京ディズニーリゾート 40 周年を記念した
ディズニードローンショーが鹿児島の夜空を彩りました。
翌日、朝早くからとはいえ日が照り付ける晴天の中、会員有志によるボランティア清掃活動を開始。
当協会は主に易居町周辺のエリアを担当いたしました。
九州最大級の花火大会ということもあり毎回多くの人出で賑わいを見せる一方で、お菓子の空箱、お酒やジュースの空缶、
タバコの吸い殻といった普段はさほど見られない種類・量のゴミが道端に目立ちます。
一時間弱ほどゴミ拾いを行い会場に戻り、ゴミ袋を担当者に渡し、清掃活動終了。
暑い中ではありましたが体調を崩される方もおらず一安心。
綺麗になった街並みを見て、社会・地域貢献活動への思いを新たにした一日となりました。

鹿児島専門士業団体協議会による合同無料相談会
公的評価委員 石田修

恒例の鹿児島市専門士業 9 団体による合同無料相談会
が、令和 6 年 3 月 2 日 11 時～15 時、よかセンター鹿児島（キャンセビル 7F）にて開催されました。
新型コロナの影響で、3 年間の中止期間を経て昨年から再開しています。当日は多くの皆様にご来場いただき、相続登記の義務化、インボイス制度など、日常の様々な相談に 9 団体がワンストップで対応しました。来場者からは感謝の言葉もいただき、微力ながらも皆様のお力になれたのではと思います。
今後も他士業の方々との連携を深め、県民の皆様への不動産鑑定士のＰＲなどに努めてまいりたいと思います。
鹿児島県専門士業団体協議会による無料相談会は、今後も毎年開催する予定です。日程や開催場所等の詳細については、開催直前の市町村広報誌や当協会のホームページにてお知らせいたしますので是非ご覧下さい。

鑑定かごしま No.25

13

不動産鑑定士無料相談会を振り返って
広報委員 福永至孝

新型コロナウイルス感染症の影響は軽微となり、以前と同様に、毎年 10 月の「土地月間」に合わせて無料相談会を鹿児島市会場で実施することができました。
相談者数 5 組に対して、相談員が 8 名で対応致しました。
主たる相談内容は価格水準に関するもの、税務相続に関する
もの、有効利用に関するものでした。
無料相談会は県民の皆様と直接接するだけでなく、我々専
門士業の自己研鑽の機会にもなるものと考えております。今後も無料相談会を通じて、県民の皆様の一助となるだけでな
く、不動産鑑定評価制度や不動産鑑定士の役割等に関する周知を図っていきたいと思います。

九鑑連研修会について（令和 4 年 11 月 7 日、8 日）
調査研究委員長 中村真悟

一般社団法人 九州・沖縄不動産鑑定士協会連合会の調査研究委員会では、会員の能力の維持・向上等を目的とした研修会を、毎年秋に実施しております。
近年は集合研修と WAB 配信を併用して実施しており、鹿児島県においては 19 名（福岡
会場・アクロス福岡 1 名、鹿児島会場・協会事務局 3 名、各事務所 WEB 配信 16 名）の会
員が参加しました。
一日目
・データ活用時代の都市基盤と都市 OS の構築
・京都における地価動向とインバウンドについて
・大規模調査から明らかになる賃貸オーナーの実態および入居率 UP の秘訣
二日目
・最近の資材価格・労務費・建設費の動向について
・近年の税制改正の重要項目
・令和６年相続登記義務化～今から何を知っておくべきか～
以上、昨今の社会情勢にマッチした充実した研修となりました。
コロナ禍以降、研修の実施方法について WEB 配信という一つの選択肢が増えました。
WEB
配信につきましては、ご好評を頂いている一方で、まだ課題やトラブルが発生する可能性があることは否めません。また集合研修ならではの臨場感や緊張感も大事にしなければなりま
せん。
今後も時代に即応した研修のあり方を模索しつつ、研修の充実を図っていきたいと思っています。

鑑定かごしま No.25

14

KAGOSHIMA Association of Real Estate Appraisers

協会活動この 1 年
令和５年度【主な活動状況】
令和 5 年
4月
3日
4月
4日
4月
10 日
4月
14 日
4月
19 日
4月
20 日
4月
21 日
4月
24 日
4月
26 日

5月
5月
5月
5月

当協会 鑑定フォーラム委員会
不動産無料相談会（於：勤労者交流センター）県)地価調査 分科会
九鑑連 鑑定フォーラム委員会 (WEB 会議)
市民相談会 （鹿児島市役所）
九鑑連 理事会
九鑑連 鑑定フォーラム (福岡アクロス)
令和 4 年度 会計監査鹿児島県 用地担当職員初任者 研修会 講師派遣
(県民交流センター) WEB

2023.4-2024.3
10 月
10 月
10 月
10月
10 月

18 日
19 日
24 日
26 日
27 日

市民相談会 （鹿児島市役所）
九鑑連 業務委員会 土地分科会 (WEB 会議）
連合会 建物等評価検討小委員会
地価公示 第 3 回分科会
当協会 第 5 回理事会

11 月
11 月
11 月
11 月
11 月
11 月
11 月
11 月
11 月
11 月

1日
6･7 日
10 日
13 日
14 日
15 日
20 日
21 日
22 日
24 日
24 日
28 日
30 日

当事務局 無料相談会
鑑定フォーラム WEB 研修会 （当協会→各会員）
九鑑連 公的土地評価委員会 (WEB 会議）
九鑑連 地価調査委員会 (WEB 会議）
県 固定資産評価審議会 (県民交流センター)
市民相談会 （鹿児島市役所）
鹿児島専門士業合同協議会 準備委員会① （弁護士会館）
連合会 理事会 (東京都港区：八芳園）
連合会 士協会 会長会 (東京都千代田区）
当協会 調査研究委員会
当事務局 無料相談会
地価公示 第 4 回分科会
当事務局 無料相談会

5日
6日
20 日
20 日
26 日

連合会 調査研究委員会
当事務局 無料相談会
地価公示 第 1・2 合同分科会
市民相談会 （鹿児島市役所）
九鑑連 災害対策支援活動に関する意見交換会 (WEB 会議）

令和 6 年
1月
9日
1月
10 日
1月
12 日
1月
16 日
1月
17 日
1月
27 日

当協会 第 6 回理事会
当事務局 無料相談会
鹿児島専門士業合同協議会 準備委員会② （弁護士会館）
連合会 理事会
市民相談会 （鹿児島市役所）
九鑑連 理事会 (WEB 会議）

10 日
11 日
12 日
17 日
17 日
18 日
18 日
26 日
29 日
29 日

当事務局 無料相談会
地価調査 第 1 回分科会（第２分科会）
地価調査 第 1 回分科会（第１分科会）
連合会 理事会 (WEB 会議)
市民相談会 （鹿児島市役所）
当協会 第 11 回通常総会 （サンロイヤルホテル)
当協会 第 1 回理事会
九鑑連 年次大会（宮崎県）
地価調査 第 2 回分科会
当協会 第 2 回理事会

6月
6月
6月
6月
6月
6月

9日
15 日
16 日
21 日
22 日
26 日
26 日

当協会 第 3 回合同会 （理事会・委員会）
連合会 第 59 回総会 (東京都港区：八芳園)
地価調査 第 3 回分科会
市民相談会 （鹿児島市役所）
県 土地評価に係る研修会 講師派遣（鹿児島県庁 6 階）
当協会 調査研究委員会
当協会 地価調査委員会

7月
7月

5日
7日
7日
7日
12 日
19 日
21 日
28 日
29 日

当事務局 無料相談会
当協会 公的土地評価委員会
地価調査 第４回分科会
当協会 総務委員会（自治会館）
鹿児島大学講演会 講師派遣
市民相談会 （鹿児島市役所）
鹿児島専門士業団体協議会 総会（サンロイヤルホテル）
当協会 広報委員会
九鑑連 理事会
地価公示 第 1 回分科会
当協会 年次大会準備委員会
市民相談会 （鹿児島市役所）
サマーナイト花火大会 ボランティア清掃
九鑑連 公的土地評価委員会
かごしま空き家対策連携協議会（自治会館）

2月

8月
8月
8月
8月

4日
4日
16 日
20 日
25 日
31 日

9月
9月
9月
9月
9月
9月

6日
8日
11 日
13 日
20 日
22 日

当事務局 無料相談会
地価公示 第 2 回分科会
当協会 業務委員会 (WEB 会議)
連合会 理事会
市民相談会 （鹿児島市役所）
弁護士会 総会

10 月
10 月
10 月
10 月
10 月
10 月

3日
4日
11 日
14 日
16 日
17 日

当協会 第 4 回合同会 （理事会・委員会）
不動産無料相談会（於：勤労者交流センター）
当協会 地価調査委員会
九鑑連 理事会 (WEB 会議）
九鑑連 広報委員会 (WEB 会議）
鹿児島県社会福祉協議会研修会 講師派遣

5月
5月
5月

7月
7月
7月
7月
7月
8月

11 月
11 月
12 月
12 月
12 月
12 月

2月

2月
2月

7日
7日
14 日
14 日
16 日
16 日
19 日
19 日
20 日
21 日
22 日
26 日
26 日
28 日
29 日

当事務局 無料相談会
当協会 第 7 回合同会 （理事会・委員会）
南さつま市 空家等対策協議会
県 固定資産評価審議会 (青少年会館)
当協会 調査研究委員会
九鑑連 公的土地評価委員会 (大分県）
当協会 広報委員会
当協会 業務委員会 （WEB 会議）
鹿児島専門士業合同協議会 準備委員会③ （弁護士会館）
市民相談会 （鹿児島市役所）
当協会 会員研修会 （天文館ビジョンホール）
九鑑連 業務委員会 （WEB 会議）
当協会 総務委員会
当協会 地価調査委員会
九鑑連 DI 委員会 （WEB 会議）

3月
3月
3月
3月
3月
3月
3月
3月
3月
3月

1日
2日
5日
7日
12 日
18 日
19 日
21 日
25 日
27 日

九鑑連 理事会 （沖縄県）
鹿児島専門士業団体 合同無料相談会 （勤労者交流センター）
当事務局 無料相談会
九鑑連 広報委員会 （WEB 会議）
九鑑連 理事会 （WEB 会議）
当事務局 無料相談会
連合会 理事会
鹿児島専門士業団体協議会 (弁護士会館)
当協会 第 8 回合同会 （理事会・委員会）
市民相談会 （鹿児島市役所）

2月
2月

2月
2月
2月
2月

鑑定かごしま No.25

15

会員名簿
会員名

事業所名

事務所所在

TEL

FAX

有馬 佑介

一般財団法人日本不動産研究所鹿児島支所〒892-0844
鹿児島市山之口町 1-10 鹿児島中央ビル 8F

099222-7017

099227-1698

石田 修

鹿児島アプレーザル(株)〒891-0102
鹿児島市星ヶ峯 6-33-11

099802-1207

099264-6646

岩切 正廣

岩切不動産鑑定士事務所〒891-0103
鹿児島市皇徳寺台 1-5-15

099275-1715

099275-1715

岩元 透(有)不動産鑑定岩元事務所〒893-0014
鹿屋市寿 7 丁目 8 番 30-2 号

099440-0521

099440-1205

大吉 修郎

大吉不動産鑑定士事務所〒890-0056
鹿児島市下荒田 3 丁目 41-10-1F

099213-5017

099213-5008

鎌田 尚志(株)中原総合鑑定所〒890-0063
鹿児島市鴨池 1-7-8099253-6336

099253-6629

木下 登

鹿児島中央鑑定事務所(株)〒892-0846
鹿児島市加治屋町 18-8 大樹生命鹿児島ビル 3F

099213-9728

099213-9729

平良 義文

たいら不動産鑑定事務所〒892-0848
鹿児島市平之町 10-21 コンフォートビラ高見馬場 305

090-67375179

099248-8451

田中 辰美

田中鑑定事務所〒890-0007
鹿児島市伊敷台 3-17-16

099228-5573

099811-1281

徳山 哲朗(株)奄美不動産鑑定所〒894-0021
奄美市名瀬伊津部町 17-18-1F

099769-4000

099769-4001

泊 成人(株)泊法務鑑定事務所〒890-0066
鹿児島市真砂町 48 番 2 号 鑑定ビル 2 階

099255-3776

099208-3776

中村 真悟(株)アプレイザル N〒890-0066
鹿児島市真砂町 9 番地 12 今吉ビル 201 号

099814-7719

099814-7720

西川 修一(株)鑑定ソリュート鹿児島〒892-0842
鹿児島市東千石町 2-1 芙蓉ビル 3 階

099224-4055

099224-4536

福井 章夫(有)福井総合鑑定所〒890-0066
鹿児島市真砂町 48-2 鑑定ビル 3F

099250-0466

099250-0527

福永 至孝

福永不動産鑑定事務所〒899-2503
日置市伊集院町妙円寺 1-117-1

099272-3511

前田 将(株)前田総合鑑定所〒892-0822
鹿児島市泉町 11-19 第三丸福ビル 2F

099222-3450

099222-3452

前田 豊(株)前田総合鑑定所〒892-0822
鹿児島市泉町 11-19 第三丸福ビル 2F

099222-3450

099222-3452

前原 秀昭

南九州鑑定(株)〒892-0847
鹿児島市西千石町 7-39

099223-1881

099224-5255

松浦 義典(株)松浦鑑定リサーチ〒890-0082
鹿児島市紫原 7 丁目 8-18

099285-4010

099285-4021

柳元 健吾(株)柳元不動産鑑定事務所〒890-0052
鹿児島市上之園町 7-16099256-6051

099214-4476

山口 幸太郎(株)モリ不動産鑑定事務所〒890-0043
鹿児島市鷹師 1-4-12099250-2178

099253-8773

吉村 弘道

桜島カンテイ〒892-0817
鹿児島市小川町 26-29 イルマーレ 402

099295-0825

099295-0826

渡邉 隼人

ふたば不動産調査〒892-0846
鹿児島市加治屋町 3-7 フォンス加治屋町 502 号

099295-3816

099833-3374

鑑定かごしま No.25

16

私たち不動産鑑定士が親切､丁寧に無料でご相談にお答えします。

日程：令和６年１０月３日（木）不動産の鑑定評価、地代・家賃

時間：１０：００～１６：００
場所：鹿児島市中小企業勤労者福祉サービスセンター（鹿児島中央駅前 キャンセ ７階）の適正価格など、相談はすべて無料・秘密厳守となっております
のでお気軽にご相談ください。

申込：当日会場予約■市民相談（不動産鑑定相談）■不動産鑑定相談所（常設）日時：毎月第３水曜日

日時：毎月第１水曜日

時間：１３：００～１６：００

時間：１３：００～１６：００

場所：鹿児島市役所 市民相談センター

場所：公益社団法人 鹿児島県不動産鑑定士協会事務局（鹿児島市役所本庁別館１階）（鹿児島市鴨池新町６番５号 前田ビル４階）

申込：当日予約

申込：事前予約

［

表紙の写真

］

人形岩（薩摩川内市西方町）
写真提供／当士協会会員

広報委員会

委 員 長

柳元 健吾

副委員長

福永 至孝

委

福井 章夫・松浦 義典

員

鑑定かごしま No.25

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