東三河
地域研究

平 成 ３０年 ７月 ２６日 発 行
編 集 ・発 行 ：公 益 社 団 法 人 東 三 河 地 域 研 究 セン タ ー
住 所 ／豊 橋 市 駅 前 大 通 ３丁 目 ５３番 地（太 陽 生 命 豊 橋 ビル２階 ）TEL／０５３２－２１－６６４７
FAX／０５３２－５７－３７８０

通巻１50 号 ２０１８．４．１０

平成２９年度 東三河地域問題セミナー第２回公開講座
講演：『人口減少時代のまちづくり手法 ～高松丸亀町商店街を事例に～』高松丸亀町商店街振興組合 理事長 古川 康造 氏・・・・・・・・・・・・・・・・ 2-20

平成 29 年度 東三河地域問題セミナー第２回公開講座
講演：『人口減少時代のまちづくり手法 ～高松丸亀町商店街を事例に～』高松丸亀町商店街振興組合 理事長 古川 康造 氏
平成 30 年 4 月 10 日（火）14 時～16 時 30 分 豊橋市民センター 6 階 多目的ホールにて講演を行った。
講演『人口減少時代のまちづくり手法

申し上げますと、ものすごく重要なポジションで、～高松丸亀町商店街を事例に～』

私達の香川県高松市という都市はかつて全国の地方都市の中心部が抱えるさまざまな問題を最も色濃く抱え込んでいる地域と言われていました。今日はこ

高松丸亀町商店街振興組合

ういうドラスティックな計画をやらざるを得なかっ理事長た地域背景と、なぜ中心市街地を活性化させなけれ

古川

康造

氏

ばならないかの二つの観点から私どもの取り組みを皆様にご紹介させていただきたいと思います。

１．はじめに皆さん、こんにちは。私は四国の香川県高松市に２．丸亀町 再生計画の核心あります高松丸亀町商店街振興組合の理事長の古川

今回の私どもの取り組みで最もご注目いただいたと申します。私どもの取り組みは、これまでたくさのは、「土地問題の解決」の一言に尽きます。土地問んの賞をいただいてきました。MIPIM とは、各国政府

題とは何かと申しますと、ご存じのように土地の所の国土交通省に相当する政府機関が集まっている国

有権は既得権の中で最強のもので、個人が持ってい際組織ですが、この国際不動産見本市という大きなる土地はどのように使おうがすべて個人の勝手です。

アワードがあり、そのアジア大賞と世界アワード賞

商店街でシャッターが降りた商店を放置しておこう

をいただきました。また、日本都市計画学会の最高が、野原のまま置いておこうが、風俗店を導入しよ位賞である石川賞を頂きまして、当時この最終選考

うが、これらはすべて地権者の勝手で、これを制御に残ったのが東京のミッドタウンで、それを押えてすることがだれもできませんでした。商店街で一番四国の商店街がこの賞を頂きました。そのほか、国困るのはシャッターが降りた商店を放置されること

土交通省、経済産業省、総務省の大臣表彰など、全で、商業地である以上、周辺に与える影響は大きな国規模のかなり大きな賞もいただきました。ご視察ものがあり、私達は地権者に、シャッターを開けてがかなり多くて、歴代総理、閣僚級のほとんどの方ください、ご商売を継続していただけませんかとおにご来町賜っています。

願いしても、「うるさい。
」と言われるとそれまでで、全国の地方都市、市の中心部は壊滅状態に追いやいかなる者もこれを制御することができなかった。

られていますが、市の中心部にはほぼ例外なく商店

それではその土地を貸していただけませんかとお願

街という商業が自然発生的に集中したエリアがある

いに上がっても、過去の一般借地権という法律は、ことから、市の中心部が衰退する＝商店街が衰退す

既得権を認める法律で、土地は一度他人に貸すと権るということです。国は国策としてこの再生を図ろ

利がつき、もう二度と手元には返らないのが日本のうとしましたが、一方で、一般市民の皆さんから言国の定説で、人々は大切なご自身の資産である土地

わせると、商売を怠った商売人をなぜ公費で支えなを一切他人に貸さなくなってしまった。実はこの土ければならないのか、市の中心部にそもそも公費を地問題、単に商店街だけの問題ではなくて、郊外に投入してまで再生させる必要があるのかというのが、 大きく広がる農地も農業を辞めた後の休耕地を人々
偽らざる心境でした。

は一切他人に貸さないのも同じことです。私達が主

ところが、市の中心部は都市計画という観点から張したこの土地問題で、最も露呈したのが先の大震
2

災でした。あれだけたくさんの被災者が出たにもかのコミュニティに依存して解決したということです。

かわらず、仮設住宅すらつくれなかった。それは、新しい場所に新しいまちづくりをすると莫大な投お金ではなく用地の確保ができなかったためであり、 資が必要になりますが、高規格道路、上下水道、情地権者は自身が被災者であるにもかかわらず、たと報インフラなどの公共投資、民間投資既にインフラ

え相手が国であれ、自身の大切な資産である土地を整備の終わっている市中心部は宝の山で、これから一切他人に貸しませんでした。

迎える地方分権の中で自治体の最も合理的な稼ぎ場

このように、土地問題は全国各地、人口規模、地所でありました。

域背景、さまざまな違いがありますが、実は全国共

ところが、商店街に目を向けてみると、既に後継

通の最も頭の痛い課題で、日本経済を根本的に立て者を失って商売が継続できなくなった、業種転換す

直すにはこの土地問題の解決以外にはあり得ないとるパワーも失ってしまった、土地は相続のためにどいう学説が非常に古い時代から存在していました。

んどん細分化されており、こんな土地の有効活用を

しかし結局だれもができなかった地域の土地問題を考えるほうが無理でした。それから、商店街にとっ四国の田舎商店街が解決したということで、国内のて切実な頭の痛い問題は、衰退を続けてきた商店街

みならず海外の皆様からも随分ご注目をいただきまには一切投資が起きなくなってしまった。つまり銀した。

行は追加投資をしなくなってしまった。したがって、

図１のように、私達は、1992 年に借地借家法の制

私どもは国の制度をうまく使い、廃業支援を行って、度改正に伴ってできた新しい制度である「定期借地商売が継続できなくなってしまった地権者を、一度、権」を利用した土地の所有権と利用権の分離を図り

従前債務、過去の借金の清算をして「正しく廃業」

ました。土地の所有と利用の分離は日本人には概念させてあげて、土地についている担保をすべて外しとしてわかりにくいかもしれませんが、この手法をて、町ぐるみで 60 年の定期借地権を新たに設定する

もって地域の土地問題を解決しました。しかもこのことによって土地の所有権と利用権を分離し、その土地問題の解決は一方では憲法にも抵触するような上にさまざまな制度をうまく活用して地権者の共同話で、土地の利用制限は財産権の侵害に当たってしビルを建てました。ただし地権者にこのビルの運営

まうため、役所にも政治にもなかなか手出しができ能力はありませんので、新たにつくったまちづくり

なかった問題を、私どもは民間と民間の契約、地域

会社として、商業ビルの運営管理者、施設管理者、■図１3

テナントを誘致してくる専門部隊、販促のプロなど

これに合わせて役所はどんどん郊外開発を進め、のスキルの高い人たちをプロパーの社員として雇用

市の大きな区画整理を行って、ロードサイドの商業、する会社が、町ぐるみ一括運営管理（エリアマネー

住宅整備として第二副都心をつくろうとして、莫大

ジメント）を行うことによって地域を活性化させ、な投資が行われました。ところが、この拡散傾向にその利益が限定 60 年、地権者の皆さんに平等に分配

一切歯止めが利かなくなり、人々は第二副都心を超され、これが新たな税収を生む仕組みをつくったとえて大きく郊外に拡散を始めました。その後バブルいうのが私どもの計画の核心部分です。

崩壊後で市の中心部の地価が一気に下落を始め、わずか 10 年で 11 分の 1 まで下落しました。これは自３．都市計画の観点から治体の安定財源である固定資産税を直撃し、高松市

こういうドラスティックな計画をやらざるを得なの固定資産税はピークの 3 割しか税収が上がらない

かった地域背景として、香川県高松市の基幹産業はことが予想されました。そこで役所が打った次の一

商業で、過去 400 年、商業をもって支えられた全国手が市街化調整区域の全廃で、郊外に大きく広がるによくある平均的な商都です。商店街は北の百貨店、

農地、農地は税収は一向に上がりませんが、これを南の百貨店を結ぶ導線に八つの商店街に配置されて宅地に変えることによって、そこから上がってくる

おり、2 核 1 モールとして、すべてアーケードで連結

税収で市の中心部の下落を補いました。したがって、されている、総延長 2.7km という全国で一番大きな

高松市の現在のプライマリーバランスはそれほど悪商店街のエリアでした。その他、県庁、市役所、病い数字を示しておりませんが、都市は爆発的に大き院、学校、居住区、駅、港が市の中心部に凝縮してく郊外に展開してしまい、かつ急速に人口減が始まいる集積度の高い、昨今のコンパクトシティが古いったため、市全体を支える行政コストが出なくなっ時代には成立しておりました。開町が 1588 年と実にてきました。行政コスト、維持補修費をみると、高420 年の歴史を持つ非常に古い商店街で、四国は人口

松市中心部は面積比率でわずか 5％で、ここで生活しが 400 万人ですが、かつては商圏 400 万と豪語したている人々の行政コストはわずか 875 円/人ですが、全国でも有数の大にぎわいの商店街でした。高松市

郊外部 95％では実に 5127 円/人のコストがかかって

中心部は面積比率では市全体のわずか 5％ですが、かいるということで、大きく広がりすぎてしまった町

つてこのエリアで全市の収入の 75％を上げていたとをいかに正しく縮めるかが自治体に与えられているいう実績のある生活のしやすい町が、わずか 10 年で喫緊の問題であったということです。

一気に崩壊に向かって突き進んでいきました。
この衰退の要因を二つの観点から紹介しますと、

４．実体経済の観点から

一つは都市計画という観点で、この町の衰退の一番

二つ目の観点として、地域経済の点から町の衰退

大きな要因はバブルでした。特に高松はバブル直撃の大きな要因は、1988 年瀬戸大橋の開通でした。当弾を食らい、バブルピークのころは地価が高騰して、時この橋の開通は地元の市民、役所、財界、国を挙商店街近辺の月極の駐車場が月額 1 台 5 万 5000 円くげて大フィーバーで、だれもがこの橋の開通こそがらいまで跳ね上がりました。こういうローカルは車

四国の起爆剤になると信じて疑わなかったのですが、社会ですので、子供たちは成人すると同時に車を抱

私達はこの橋の開通こそ間違いなくこの町に大きなえますが、市の中心部は地価の高く、自宅に駐車場

ダメージを与えると予想し、今回の計画を 1988 年、の用意ができませんので、駐車は月極に頼らざるを瀬戸大橋の開通の年に着手しました。そもそも四国得ない。これが月額 5 万 5000 円まで跳ね上がると、は本州と陸路で結ばれていないため、中央の大手資

とても人の住めるような状況ではなくなり、人々は本から見ると、物資の安定供給ができないという理郊外に転出して空洞化が起こりました。

由で四国はなかなか中央の大手資本が進出しにくか4

った。むしろ私達にとっては保護をされた地域でしので、それを捨てて置けない老舗のイオンが、今度たが、この橋の開通で予想どおり物流は一気に確立

は南にもう 1 店、延べ床 19 万㎡を新設し、これを迎し、中央の大手資本がこの町に流れ込んできて、長え撃つ新興勢力がもう 2 店と、明らかなオーバース

らくあぐらをかいていた商店街の通行量と売上を瞬

トアの中で商店街は一気に衰退を迎えてしまいまし

時に奪い去られました。

た。現在、香川県下には 155 万㎡の売場が存在して当時県の調査で、県下の卸売業・小売業の事業所

おり、大体一人当たり年間消費量は決まっているの

従業員数が過去 20 年で最低水準まで落ち込んだといで、155 万㎡の売場を維持するのに 140 万人の人口がう地元紙の報道がありました。過去の経済成長期はいないと維持は物理的に不可能です。ところが現実

売場の面積が広がっていくと当然売上も上っていきに香川県の人口は 100 万人を切ってしまい、極端なましたが、これが見事に反転して、つまり売場ばか

オーバーストアでしかも地域に落ちるべき税金はす

り広がっても従業員、販売額、地域の事業者に至っ

べて県外に流出してしまい、地域の経済循環が極端ては限りなく 0 に近づきました。ここから読める最に疲弊してしまいました。

も興味深い点は、税金の県外流出です。郊外に展開する大型店は、いかに税金を払わずにもうけるかと

５．丸亀町再開発計画の全容いうビジネスモデルですので、郊外店はほとんど固こういう非常に厳しい商環境の中で私どもの計画

定資産税が発生しない安い敷地に巨大な商業集積をが策定されました。今回の私達の取り組みの最も大行います。そこで地域の人たちが稼いだお金がどんきな特徴は民間主導です。そもそも再開発事業は官

どん消費されてしまうと、実は本来地域に落ちるべのやる事業ですが、私達が民間主導にこだわった理

き商業にかかる税金が、本社決済としてすべて県外

由は、役所は前例主義で、全国どこにも事例がないに流出してしまうことです。消費者は圧倒的に郊外ものには着手できないからです。ところが足元では店を支持しており、郊外店で快適にお買い物をして人口減、高齢化社会、その上に経済マイナス成長と、いるうちに、ふと気がつくと亭主の職がなくなって日本人がだれも経験したことない大地殻変動が起こいたということで、実は消費者の全く目に見えないっているにもかかわらず、制度は旧体制が運用され、ところで地域の経済循環が極端に疲弊してしまった。 自治体はなかなか乗り越えることができなかった。
これは、全国地方都市全く同じような傾向が示されそこで、前例にこだわらない民間主導で、本来官のているようです。

やるべき再開発事業を、全国で初と言われますが、香川県の人口は 100 万人と全国で一番小さな規模

民間主導で行っていきました。

で、その中心部に人口 42 万の高松市がありますが、

私達の商店街も過去非常に熱心にまちづくりに取瀬戸大橋の開通と同時に私達の商店街から南 4km にり組んでおり、アーケードの整備、街路の整備、施突然、広島資本の大きなショッピングセンターがで設に充実、空き店舗対策、ありとあらゆるイベント

きました。私達の商店街の売場面積はわずか 2 万㎡をやり、一般市民をこの商店街に集めましたが、結ですが、彼らは 12 万㎡と 6 倍くらいの商業集積がで果、売上は増えませんでした。誤解を恐れずあえてき、商店街の通行量と売上を瞬時に奪い去られまし申し上げますが、イベントで町興しをするのはやめた。

よう、そんな無駄なことにお金と労力を使うのでは

ところが、このショッピングセンターは新興勢力

なく、自分たちが抱え込んだ根本的な問題をまず解で、高松の進出で大成功を収めたので、老舗のイオ決しましょうということで、それは何かを随分議論

ンが、今度は西 4km に延床 14 万㎡の店舗を新設し、して、得た結論の一つは、土地問題でした。だれか

14万対12万の採算度外視の熾烈な覇権争いが始まりがこの商店街全体の土地の利用方法を制御する仕組ました。あろうことか新興勢力が勝ちそうになったみをつくらない限り、もうこの商店街の再生は不可5能という判断をしました。

た点が三つあります。まずこの計画づくりで最初にそれからもう一つ大きな課題は、居住人口の問題着手したのは、全国の駄目になってしまった町、失でした。私が子供のころはこの商店街に面している

敗した再開発事業を徹底的に調査いたし、一定の法ところだけで約 1000 名の居住者がいましたが、10 年

則があることに気づいた。今日はその失敗の法則ま前に。一軒ずつ、本当に何人の人たちが生活していで触れませんが、この失敗の法則を取り除くとこのるのか実態調査をやりましたが、残っていたのはわ

ような計画になりました。もう一つの発想の転換は、

ずか 75 人の年寄りでした。しかも役所はこの事実を商店街はもちろん商業地で、皆さん一般的には郊外

つかんでおらず、役所の持っているデータは住民票

店、大型店に奪われたお客様をいかに取り返すかをの数で、皆さん住民票を置いたまま郊外に転出して考えますが、私達はお客様を取り返すから居住者をおり、見事な空洞化が起こった。それに合わせて役取り返すという発想の転換を行った。それからもう所はどんどん郊外開発を進め、都市は爆発的に展開

一つは、官主導から、前例にこだわらない民間主導してしまったが、急速に人口減が始まり、大きく広へと大きく発想の転換を行ったということです。

がりすぎてしまった町を維持する行政コストはもう

図 2 のように、商店街を A、B、C、D、E、F、G と出なくなり、いかにこの中心部にもう一度居住者を七つの街区に区切り、それぞれの役割を持たせ、ト取り返すかがもう一つの大きな課題です。

ップバッターの A 街区が平成 18 年に竣工しました。

この二つの課題を抱えまして、全長 470m の商店街

A 街区はかつて薄暗いアーケード商店街でしたが、現を七つの街区に区切り、それぞれに自分たちの身の在はセレクトショップゾーンの役割を持ち、コーチ、丈に合った役割を持たせたこと、それと時代に合わ

グッチ、ボッテガヴェネタ、ルイ・ヴィトン、ブルせて面として展開する全体開発を行ったことであり、 ガリ、カルティア、ティファニー、などの世界のス
その手法として、土地の所有権と利用権を分離する

ーパーブランドを含めた高級店をこのエリアに集中という、過去だれもやったことのない新しい開発の的に配置しています。それから、一番北の入口の膝スキームを民間主導で考え出したということです。

元に大きな広場があり、かつては商店街の三つの結

今回の計画づくりの中で大きく発想の転換を行っ

節点、交差点でしたが、現在は大きな広場が整備さ

■図 2

6

れ、この広場の整備は私達が想定した以上のにぎわ住宅を商店街に乗せているのですが、住宅だけ整い装置としてものすごく大きな効果がありました。

備して人々がこの町に帰るかといったら、絶対にあ

そのほか、隣接する B 街区が平成 21 年の竣工で、り得ないです。そもそも人が住まなくなって次に起現在の役割はフードコートということで、私達の商こった現象は、業種の偏りです。八百屋も、魚屋も、店街は開発前は飲食店が一軒もありませんでしたが、 日用雑貨も、町医者も、風呂屋など居住者がいなく現在は新しいスタイルの飲食店が合計 36 店出店いたなることによって商売は成立しなくなった業種がだいています。
つづいて C 街区も平成 21 年の竣工で、次々と廃業に追い込まれ、残ったのは高級ブティッ

現在の役割は美と健康ということで、病院の開設、クばかりでした。そんな町に住宅を整備したところ

ビューティクリニック、歯科、リハビリセンター、で人々が帰るなんて絶対にあり得ないため、住宅整

血液センター、鍼灸、フィットネスなどをこの街区

備に合わせて、どうしても避けて通ることができなに集中的に配置しました。一番南の G 街区は平成 24

かったのが業種の再編成で、テナントミックスとい年の竣工で、こちらも開発前はシャッター街一歩手います。ところがこの作業は言うのは簡単ですが、前の状況でしたが、現在の役割は都心生活というこ

ものすごくハードルの高い作業でこの商店街の地権とで、大型マンション、都市観光という切り口でホ者を一堂に集め、再生計画の賛同を聞きますと全員

テルの誘致も併せて行い、この街区も路面部分にかがもろ手を挙げて大賛成ですが、いざ業種の再編成

なり大きな広場を整備しました。残り 3 街区、D、E、を始めようとすると、いかなる業種をこの町に引っF は現在計画を策定中で、今年 6 月に次の街区の都市張ろうとしても、その業種と競合する商売をやって計画決定という段階にきました。全国ではよく成功いる地権者は、ある日突然反対者になります。この例というご紹介をされていますが、まだ成功例ではように総論賛成各論反対が渦巻く中で業種の再編成

なく成功を目指して現在進行形の計画であるとご理をやり上げることはほとんど絵空事でした。

解いただきたいと思います。

ここで私達がとった手法が土地の所有権と利用権の分離で、各街区に地権者自らつくった共同出資会

６．街なか居住の促進

社と 60 年の定期借地権の設定をすることで、土地の今回の私どもの取り組みは、商店街という商業地

所有権は失わずに利用権だけを限定60 年全員で一斉の再生計画ではなく、いかにこの町に居住者を取りに放棄して、一度町を白紙に戻して、その白紙の町

返すかということで、再開発ビルの上層階には高齢の上に自分たちの共同ビルを建て、それをまちづく者向けのマンションを整備しています。全体で 500

り会社というプロの集団が一括運営管理することで、

戸居住区、1500 人の生活者を商店街の上に乗せる計

無駄な利害調整は一切せずに、これから迎える高齢画で、現在 200 戸が完成しました。マンションはつ

化社会、人口減に対応した商業を正しく集積し、住くればつくるだけ完売と、かなり予約数が既にたま宅を整備し、病院を開設し、介護施設をつくり、市っており、また民間投資が始まり、商店街近辺にマ場を開くなど、まちづくりを行うことによって地域

ンションデベロッパーが土地を買いあさり、既に 4を活性化させ、その利益が限定 60 年で地権者の皆さ

棟大きなマンションができていますが、すべて完売

んに平等に地代として分配される仕組みをつくったのようです。これは明らかな高齢化社会を迎えるにということです。かつての商店街は地権者個人が個当たって都心の回帰現象が起こっており、これから人の土地の上に個人の費用で建物を建て、個人の経先の高齢化社会は、郊外部で生活させられると満足営判断で商売をする集合体で、一切統制の利かないのいく行政サービスはもう得られず、車がなければ烏合の衆でした。そして、官が行う再開発事業はす

一切何もできないような大きな地殻変動の中で都心

べて土地の所有権を失ってしまい、つまり地上げしの回帰現象は全国規模の傾向のようです。

て、ビルを乗せますが、私達は地権者が土地の所有
7

権は失わずに、利用権だけを限定 60 年全員で放棄す

上げし、その上に大きな建物を乗せますが、その手る手法をとりました。

法で私達の A 街区で 1995 年ごろにシミュレーション

そして、私達の取り組む事業は、この商店街の再しますと、わずか 35m くらいの土地の収用代金で 130生計画ではなくいかにこの町に居住者を取り返すか

億円、その上に 70 億円のビルを乗せ、総事業費 200です。したがって、テナントミックスの選定基準を億円の事業をこの街区 27 名の地権者でやることにな

私達商業者の目線に置いたのではなくて、生活者のり、収支はアウトです。私達はいかに再開発の総事

目線に置いたということです。年をとれば丸亀町に業費を削減するかということで考えついたのが、土住んでみたいと言われるような、特に高齢者にとっ地は買うのではなくて借りるという手法を思いつき、てのパラダイスをいかに合理的にスピーディにつくしたがって、イニシャルの段階で土地購入代金が一り上げるかということでした。都市は爆発的に大き切事業費に顕在化しておらず、全国で皆さんがやっく郊外に拡散し、これを正しく縮めない限り自治体

た再開発事業の約 3 分の 1 のコストで仕上げることの財政は明らかにもたない。ところが、規制をもっに成功しました。

て町中に移住させることは絶対にあり得ないことで、

ただし、ここで大きな壁に当たりました。土地を皆さん既得権を持って生活していますので、私ども買い上げるのではなく借りるとなると、地権者の皆は北風政策ではなくて太陽政策として、ここで生活

さんは過去の一般的借地権は既得権を認めてきまし

してみたいと言われるように、この生活者を取り返たので、土地は一切貸してくれません。したがって、すには、彼らが快適に生活できる町でなければなり

私どもがこれをクリアしたのが定期借地権で、定期ません。したがって、現在私どもの行っている事業

借地権は約束の期限がくると必ずその土地は一度更は、商店街という商業地の再生計画ではなく、ダウ地に戻して、その面積でその場所で手元にお返しをンタウンのライフインフラの再整備を行っているとする。しかも公正証書による契約、つまり確定判決

いうことです。したがって、住宅を整備し、病院をにより、この事業がうまくいってもいかなくても 60

開設し、介護施設をつくり、生鮮四品、新しい流通

年先にその土地は孫たちの手元にしっかりと返るとの仕組みの市場の開設、広場の整備、ホームセンタ

いうことで地権者の権利をしっかりと守り、今回のーの誘致、温浴施設等、これらの再整備が整います

事業に参加しやすい環境をつくり上げてきたというと、ダウンタウンで生活する、特に高齢者を中心に、ことです。

以後一切車に依存しない、すべて歩いて事の足る安それから、地権者の皆さんのリスクを押し下げる

全・安心な都市生活を送れる場所が提供でき、このために、様々な制度をフルに使わせていただきまし

再整備が整いますと人々は間違いなくこの町に戻りた。制度とは法律とその法律に基づく事業のことで、ます。現在住宅を整備すればするだけ完売している

さまざまな補助金、助成金です。一般的に再開発事

ことが、見事に検証しています。これは商売の大原

業は市役所の都市計画の人たちが窓口になり、国土

則で、需要があれば供給は必ず後からついて回ると交通省の制度を使って行う官の事業で、これは市役いうことで、居住者さえ帰れば商店街は勝手に再生所の都市計画の人たちが経済産業省のメニューを使していきます。このような戦略に基づいて現在粛々えないのではなくて厳密に言うと使わないです。まと事業のほうは進んでいます。

さに役所の縦割りの弊害で、私達は民間で行いましたので、国土交通省、経済産業省、総務省、国の制

７．民間主導型再開発事業のスキーム

度融資、国の出資など、ありとあらゆるメニューを今回の事業スキームは、役所主導ではなかなかで一つの案件にうまくミックスして、これがなかなかきない、さまざまな民間の知恵が非常に色濃く反映

お役所にできない民間の知恵であったということでされています。全国の再開発事業は、まず土地を地す。
8事業費の内訳を少し紹介しますと、A 街区の事例でのは、補助金をぜひ投資として判断していただきたは、総事業費 69 億 2000 万円と約 70 億円の事業です

い、その投資効果を評価いただきたいということで、が、この総事業費自体が全国の同等クラスの再開発非常に高い評価をいただき、このような手厚い支援の 3 分の 1 くらいのコストです。一般的に再開発事を獲得するのに成功しました。

業は新しいビルができると床ができ、この床をだれ

この商店街というのは衰退を続けてきましたので、が買うかというのが事業の成否を分けるネックにな

一切投資が起きなくなり、銀行は追加投資を打たなりますが、ほとんどの破綻例は床が売り切れずに事くなってしまった。しかしインフラ整備の完了して業が破綻してしまった。私どもはすべての床を地権いるまさに宝の山の土地に、役所に投資をしてもら者が買い取る、つまり売り先を先に見つけて事業をってそれを税金で返すというシミュレーションをつスタートいたしました。ただし、地権者にこんな資くったということです。郊外で道路をいくら広げよ

金なんてありませんので、ここに経済産業省のメニ

うが税収は一向に起こりませんし、結局教育も福祉

ュー、しかも県市の負担なしに国が直接支援してくも医療も農業もお金を使うばかりです。これから迎れる単費制度や、国の制度融資、国の出資などをうえる地方分権の中で自治体は一体自分たちの食い扶

まくミックスして、その結果、70 億円の事業をやる

持をどこで稼ぐかは、市中心部のインフラ整備の終ために 27 名の地権者が新たに銀行から調達した有利

わっている土地の有効活用こそが最も合理的な手法

子負債はわずか 2 億 6000 万円であったということでであり、国は国策として中心市街地の活性化を図ろす。1 軒当たり 1000 万円弱の新たな借り入れで、しうとしたということです。これこそがまさに中心市

かも返済は 20 年ですので、ほとんどノンリスクで今街地活性化の必要性ということでした。

回の共同建て替えに成功しました。

ところが、かつて中心市街地活性化の窓口は経済

ただし、この内訳だけが独り歩きすると、丸亀町

産業省でしたが、経済産業省は大きな間違いをしたは補助金の手厚い支援を獲得しただけかと言われてのが、中心市街地の活性化＝商店街再生としたことも仕方のないことですが、この背景に私達が主張しです。中心市街地の活性化は単に商店街という商業た開発効果があります。市の中心部の活性化のバロ

地の再生計画ではなくて、これから迎える高齢化社

メーターは、経済産業省では通行量、売上、空き店

会、人口減、しかもこれから先人口は急速に減って舗の減少率等としていますが、私達が主張したのはいきますので、これに対応する自治体のしっかりし税収です。これは建物の固定資産税だけの評価です

た財政基盤を築く上で避けて通れなかった国策であが、開発前は A 街区で年間約 400 万円を市に納めてったということです。これから先、中心市街地活性

おり、ほとんど評価に値しない建物が並んでいたと化を担う省庁は経済産業省から国土交通省にバトンいうことですが、現在新しい共同ビルに建て替わり、

タッチし、立地適正化計画という新しい国策の中で実数で 3600 万円の固定資産税を市に納めています。

もう一度新たな線引きをして、地域の活性化を図ろ

つまり、開発前の従前比 900％と、9 倍の新たな税収

うとしています。これもなかなか規制をもって人々が生まれています。

を移住させるにはできるものではありません。した

高松市は現在 A、B、C、G と 4 街区の完成で、建物がって私達はここで生活をしてみたいと言われるよの固定資産税だけで年間 1 億 2000 万円の増収に成功

うな、まさに高齢者にとってのパラダイスを市の中しています。関係する税金の合算になりますが、私

心部、商店街を核にしたエリアに行おうとしたといどもの商店街七つの街区が完成すると、そもそも地うことで、現在私達の取り組みは高松市の基本計画

価が非常に高いところですので結構な税金を納めてのリーディングプロジェクトとして、官民連携の中いますが、年間約 10 億円が新たな税収として市と県で粛々と事業が進んでいます。

と国に返ります。私達がずっと役所に主張してきた9

８．新しい商店街の形を目指してテージの用意ができなかったということです。わかでき上がったものをいかに活用しているかというりやすく言うと、新しい地域医療の再生をやるため観点を紹介します。例えば、パソコンで言うと、ハに、ドクターを用意し、仕組みもつくったが、そのードもソフトがなければただの箱といわれましたが、 場所の提供ができなかった。私達のさまざまなプラ
ソフトもハードがなければただの文字です。箱物ばンが簡単に成立したのは、土地の所有権と利用権のかりつくるとそれに対して批判が起こって、それが分離で、町を一度白紙に戻すことによって、このよ

ソフトウェア事業に転換して、結局どちらも何の成うな連携のステージがいとも簡単につくり上げられ果も得なかったというのが現状ではないかと思いまる新しい町の運営の仕組みをつくったということです。ハードウェアとソフトウェアは並行して開発しす。

ていかないといけないと思います。

プランを少しかいつまんで紹介します。まず「新今回の人口減、高齢化社会の上に経済マイナス成まちなか居住の促進」ということで、今回住宅整備長など日本人が経験したことない大地殻変動は、世を行っております。このマンションは 60 年の定期借の中のほとんどのビジネスモデルにものすごく大き

地権がついており、60 年先にはぶっ壊すマンションな影響を与えます。過去のビジネスモデルはすべてです。それから、あえて駐車場の整備を行いません

人口がどんどん増えていく、経済が発展するというでした。こういう地方都市で定期借地権がついて駐ことをベースに組まれたものですが、この足元の大車場を持っていないようなマンションが、本当に売前提が崩れて人口がどんどん減り、高齢化は進み、れるか当初心配しましたが、おかげさまでつくれば経済はマイナス成長になってくると、さまざまなビ

つくるだけ完売状況が続いております。入居の方にジネスモデルが既に時代に合わなくなりつつある。

ヒアリング調査行い、一体なぜこのマンションを購

それの最先端を行っていたのが商店街というビジネ

入したかと聞くと、一つは価格がとても安かったと

スモデルで、全国の地方都市の商店街は、一斉にシいうことです。先ほど事業費の内訳をご紹介しましャッター通りになってしまいました。

たが、全国で皆さんがおやりになってきた同等クラこういう大きな地殻変動の中で商店街がこれからスの開発の 3 分の 1 くらいのコストで仕上げていま

先生き延びるために一体何をしなければならないか

すので、それはマンションの分譲価格に反映され、を随分議論しました。結論を先に申し上げますと、非常に安い価格でご提供ができたということです。

商店街はこれから公共性に目覚めない限りその存在

大体マンションデベロッパーがつくる 3LDK の新品小意義を失ってしまいます。単にものを売ったり買っ

売価格は大体 3600 万円くらいが標準的でしたが、私たりするためだけの場所としては既に市民権を失いどもでご提供したマンションはランクが 2 ランク高

つつあり、消費者は圧倒的に郊外店、大型店を支持

くて、すべて 2000 万円以下という非常に安い価格でしているということです。

提供できたということです。

その公共性とは何かと申しますと、昔のようにた

それからもう一つの購入動機は、この町のテナン

くさんの人たちが生活をして、その中で新たなビジトミックスが近い将来成立することで、医療が充実

ネスモデルが創設されたり、さまざまな分野の方々し、介護施設が用意され、市場があり、温浴施設がの連携のステージづくりが私達の商店街が生き延びあるなど、自分たちが生活する上で必要なものはする唯一の方策であると判断しました。全国にも随分べて歩いて事が足ります。それはこれから先一切車

熱心にまちづくりに取り組む方が多数いて、特に自に依存しなくても快適な都市生活が送れることで、治体、役所の職員はこういったまちづくりのプラン

車を捨て去ることができるということです。こういはすぐにでき上がりますが、これの具現化ができまうローカルは車社会で、ファミリーカー1 台抱えてもせんでした。なぜ具現化できなかったかですが、ス

月額 7 万ほどのコストが必要です。車両購入代金の10

償却、税金、保険、ガソリン代に加えて駐車場代でを自分たちで整備しておこうというのが今回の病院す。これさえ脱却できて、これを生活費に突っ込む

開設の背景です。

とものすごく豊かな生活ができるということを想定

今回開設した病院は、おもしろい仕組みですので簡して、彼らはこのマンションの購入を決めたようで単に紹介します。検査機器は最新のものを含めてすす。

べて用意しましたが、入院施設を持っていません。

それから、障害者の方も多数入居しており、彼らしたがって厳密に言うと病院ではなくて診療所です。

にもヒアリング調査を行いました。彼らからは町中再開発ビルの 4 階、5 階部分の、中層階に展開しておの暮らしでやっと手に入れた当たり前の生活というり、ドクターにお願いしたのが往診・回診で、病院非常に高い評価をいただきました。彼らこそこれかの上に乗っているマンションが 6 階から 14 階まであら先郊外部で生活すると、恐らく悲惨なことが起こりますが、ほぼ 100％高齢者が生活していますので、り、満足な行政サービスはもう得られません。役所

病院側から見ると上に乗せているマンションは病室

は 10 人の集落のために道路は通さない、下水は通さということです。病院の上に 500 戸の病室を乗せ、ないと方針をはっきりと打ち出しており、車がなけ

1500 人の患者を上に乗せ、ドクターはこれをぐるぐ

れば何もできない。つまり、だれかに頼らざるを得

る回り、上に 100 人客を持っているだけでドクターないということです。彼らにとって快適な町というの生活が十分担保されました。

のは、さまざまな機能の集積したコンパクトな町でそれから、国立医学部附属病院、県立病院の県下あったということです。

二大病院の高度医療が受けられる後方支援連携をし

９．新しい地域医療の再生
現在さまざまな施設の整備をさせていただいておりますが、最もご注目いただいたのが今回開設した病院です。都市が大きく郊外に拡散し、これを正し
く縮めない限り役所の財政は明らかに好転しません。
ところが規制をもって町中へ移住させることは絶対にあり得ないので、ここで生活してみたいと言われるようなまちづくりをする中で、どうしても避けて通ることができなかったのが医療の問題でした。私どもの商店街近辺の地域医療の背景を紹介しますと、
そもそもバブルで地価が高騰して居住者はだれもいなくなり、空洞化が起こりました。次に起こった現
象は業種の偏りで、町医者も全部なくなってしまいました。ところが役所的に見ると、一見高松ダウンタウンは医療がすごく充実している地域で、大病院がいっぱい集積しているからです。しかし、私どもの商店街近辺の年寄りが注射一本打ってもらうのに、役所の前の大きな病院に行くと、実に 2 時間待ちで 3分の診察とばかばかしい医療が行われていました。
実は町中こそが医療過疎になってしまったということで、今のうちに自分たちの町医者、かかりつけ医

■図 3

11

ており、この病院で検査をし、重大な病気が発見さめドクターは、東京の自宅を売り払って、自分立ちれると後方支援に送り、ここで高度医療を受け、手が生まれた商店街に帰って大活躍をしているという術をし、術後 ICU を出れば、入院せずに自宅に帰れ、ことです。

帰った患者はこの病院のドクターがケアする新しい

今回の病院開設は、自分たちの豊かな老後の担保

町医者の仕組みをつくりました。マンション居住者

で、自治会で病院の開設を図ったということです。

は自身が生活している下にドクターが 24 時間対応で、 現在整備済みの診療科としては、外科、整形、内科、しかも最新の検査機器による高度な検査、その後高眼科、婦人科等ですが、この中でも特に私達がドク度医療、その後在宅で終末医療まで担保されている

ターにお願いしたのがケアで、手術をしてくれる病ということで、大喜びしたのはマンションの居住者

院はいくらでもありますが、アフターケアをしっかです。

りしてくれる仕組みが全くなく、今回の病院開設にマンションの完売の大きな要因は、この病院の開併せてリハビリセンターも開設していただき、非常設にありました。この病院のポリシーは、もう病院に高齢者にとっては優しい医療の町になったというで死ぬのはやめましょう、自宅で死にましょう、自ことです。

宅は世界最高の特別施設ですということで、新たに莫大な投資をして入院施設を持っている病院などは

１０．パブリックスペースの整備

開設しなくても町中に病院機能が入り込むことで、今度はパブリックスペースの整備をご紹介します。

商店街の上のマンションで生活する高齢者は、病院

マーケティング調査をしますと、商店街に行きたくで生活をしているということです。

ない理由の筆頭は、「休憩する場所がない」「トイレ

それから、今回の病院開設にはもう一つ大きなねがない」で、この二つは商業地として致命傷です。

らいがあり、自治医科大学と連携して開設に至りま

郊外店に行きますと豪華なトイレ、ふんだんな休憩した。自治医科大学は全国から生徒を集めて国のおスペース、抜群の空調に品ぞろえ、無料の駐車場が金でドクターにして地方に送り返すことが役割です

ありますが、商店街はトイレすら整備されていなかが、この送り返し先が過疎限定です。ところが過疎った。小さなお子様連れの最も行きたくない場所のがもう既に限界を超えており医療が成立しておらず、 一つが商店街というアンケート結果も随分頂きまし自治医科大学の存続自体が事業仕分けにかかる時代た。したがって、今回の開発でパブリックスペース、がやってきており、私達は自治医科大学に乗り込み、公共空間をふんだんに整備したというのが大きな特

町中こそ医療過疎と主張し随分のご支援をいただき徴です。ただし公共空間は一切利益を生まないので、ながら今回の病院開設に至りました。

公共空間の整備には民間投資は起きないのは当たり

今回開設した病院の経営には常駐 3 名、外来 4 名前のことで、公共空間の整備は役所がするものといの計 7 名のドクターで回していますが、常駐 3 名のうのが我が国の定説です。

うち 2 名が元自治医科大学の教授の先生で、既に大ところが役所が公共空間を整備すると、特に広場学を退官され私達の商店街に移り住んでこの病院経という道路は規制の嵐で使い勝手の悪いものができ営を見ていただいています。実はこの 2 名の元自治上がってしまいます。今回私達は一切利益を生まな

医科大学の教授は私達の商店街の出身者で、地域にい公共空間の整備を、民間投資で行うことのできるは優秀な人たちがたくさんいましたが、そのほとん

新しい町の運営の仕組みであるエリアマネジメント

どが東京に流出してしまったため、私達は東京に流の中でたくさん整備しました。この中でも特に私ど出した地域の優秀な人材を地域に取り返すために、もがこだわったのが広場で、なぜ広場にこだわった彼らが活躍できるステージをつくるというのが今回かというと、ヨーロッパの古い町はほぼ例外なく市の病院開設のもう一つねらいでした。院長先生はじの中心部に大きな広場を持っており、これを市民の12

皆さんが非常にうまく使っています。ところが日本店街で統一セールをやろうとすると、一切統制の利では役所が整備するとなかなか使い勝手の悪いもの

かない烏合の衆で、「あの店が参加するなら私は嫌」、

ができ上がってしまい、特に公道上交差点となると「顧客の共有なんてとんでもない」など、なかなか規制の嵐で、飲食は駄目、物販は駄目、イベントは 5

売上に結びつくイベントの企画ができなかった。し時までに終われなど、使い勝手の悪いものが随分全たがって、ゆるキャラをつくり、B 級グルメをつくり、国にも整備されているようです。

にわか観光地をつくり、瞬間に人を集め、集まった

私達の広場はセンターの円形部分がかつての広場

人たちを見て何となくまちづくりをやっているようの面積で公道部分となりますが、今回の開発では、な気分になっていたので、町はどんどん疲弊して結さらに建物を大きくセットバックして、民間の土地

果取り返しのつかないことになってしまった。私達を差し出してこの広場の面積を 4 倍くらいに広げまの商店街でもイベントを企画して組合員に動員をかした。したがって、整備の終わったこの広場は、かけても、だれも出てこなくなりました。いきなり売なりの部分が民間投資で役所の道路をくるむことに上が半分になったりすると、ボランティアでイベン

よって、非常グレーな役所が厳しい規制をかけられトなどやっておれず、やりたくもないイベントを少ないような自治権を確立した広場を手に入れること

人数の役員でやらざるを得ない。もっと最悪は、一に成功しました。現在は関係機関と協議の上、この度補助金を受けてしまいますと、あとは補助金を維広場は緊急車両の通行さえ確保すれば、かつてはイ持するためにイベントの企画をやるという非常に悪ベントどころか集会も絶対に許可いただけませんでいスパイラルに入ってしまいます。

したが、現在は物販も、酒の販売も、火の使用も、これを解消するために私どもは自分たちで客寄せ

ベンチの設置も、ステージも、まさに市民の皆さんのイベントの企画運営をするのはやめよう、イベン

が一切ストレスを受けずに自由に使える、しかも全トをやりたいと思っている人たちはたくさんいるの

天候型の大きな広場が市の中心部にでき上がったとで、彼らが変な制約を受けずに自由に活躍できる広いうことです。

場を民間投資でつくりましょうということで今回の冒頭にイベントを否定するような発言をしました

広場の整備に至りました。それから活躍したいと思が、これはイベント自体を否定しているのではなくっている市民の皆さんをサポートする組織をつくろて、イベントのやり方を間違ってきたということでうということで、現在私どものまちづくり会社にはす。私達の商店街でもありとあらゆるイベントはや

イラストレーター、イベントのプロ、音響装置のオ

り尽くし市民の皆さんをこの商店街に集めたが、結ペレーターなどプロの人たちをプロパーの社員とし

果、売上は増えませんでした。商店主は、とにかくて雇用しており、この人たちがイベントをやりたい「駐車場の整備ができない」、「郊外に大型店が次々と思っている市民の皆さんを無償でフルサポートすに立地するから売上が食われた」、「それを許可するることによって、市民の皆さんにとって本当に使い役所が悪い」など責任転嫁ばかり言っていましたが、勝手のいい広場が市の中心部にでき上がったという商店街が売上を失ってしまった理由は、消費者が欲ことです。現在年間 200 本を超える各種団体、市民、しいと思っている商品が並んでないという一点です。 役所持ち込みのイベントで大にぎわいをしており、消費者が欲しいと思っている商品が並んでないエリ

現在私どもは一切イベントの企画運営には手を染め

アにやみくもに人を集めたところで売上は増えない

ずに、こういう持ち込みイベントを支持・支援するということです。

立場でこの広場の活用を見守っています。まさにこ郊外大型店や百貨店がよくやるのは統一セールで、 の広場の整備は私どもの想定した以上のにぎわい装
これでお客を集めて稼ぎますが商店街ではなかなか置としてものすごく大きな効果があり、この広場の売上に寄与するイベントの企画ができなかった。商整備ができたのも土地問題の解決にあったというこ
13とです。この広場は四国で一番地価の高いところで、りがあり、合理的に利益が出せない組織ですが、そ市民のために広場に整備するために自身の土地をたのために新たに投資会社「丸亀町不動産株式会社」

だで貸す地権者は絶対にいないです。私達は地権者という会社を昭和 59 年に作り、現在私が代表取締役

全員動員、限定 60 年の土地の利用権を一斉に放棄すを務めています。そもそも振興組合は理事会が機能ることによって、町を一度白紙に戻して、その白紙して、ガバナンスがしっかりして、運営がしっかりの町の上に広場はこの面積でこの場所、病院はこのして、計画づくりもしっかりしても、最高意思決定

場所、市場はこの場所とテナントミックスを合理的機関の年 1 回の総会でいきなりひっくり返されてしに行う仕組みを手に入れ、それがにぎわい装置とし

まい、財源の確保など絶対にできないため、新たなてものすごく大きな力を発揮し、このにぎわいが結株式の投資会社を設立しました。

果ビルの売上に直結をし、それが地権者に地代とし私達の商店街は 106 名の地権者がいますが、設立て配当されているということです。かつては絶対に

当初だけご出資のお願いにいき、1 口 100 万でご出資あり得なかった公共空間の整備を民間投資で行うこをお願いし、随分文句言われましたが、結果的にはとのできるエリアマネジメントが私どもの現在の主106 名全員が参加し、その上に銀行から調達した資金な仕事ということです。

と銀行の跡地を安く譲っていただいて、制度も少し使わせていただき 1 号の駐車場をつくりました。そ

１１．財源の確保～エリアマネジメント～

れがうまく軌道に乗って、その利益が 2 号、3 号、4現在私どもが行うエリアマネジメントを紹介しま号と拡大再生産していきました。ただし、昭和 59 年

す。エリアマネジメントとは個人ではできないスケに 1 号の駐車場をつくって以来、出資者の皆さんにールメリットを生かしたビジネスによる原資の確保、 年 14％配当させていただいておりますので、彼らは財源の確保です。私達はバスの運行も行っています

100 万円出資しましたが、既に 400 万円くらいの果実

が、そもそも公共交通の事業は絶対に利益は出ませを手にしています。このエリアマネジメントは、たんので、民間のバス会社も運行はほとんど助成金頼くさんの人たちから少しずつお金を集めて、それでみと思いますが、私達のループバスは車両購入からスケールメリットを生かしたビジネスを起こして、運行まですべて補助金・助成金には一切頼らない自そこでがっちり稼いで、それが出資者にきちっと配主財源での運行になります。初年度だけ少し役所に当されると同時に、その資金が次の開発に拡大再生支援を頂きましたが、2 年目からいきなり黒字路線に産されていくということで、昭和 59 年から私達はこなっており、補助金に頼らない高齢者の足の確保とのエリアマネジメントを念頭に今回の計画づくりをして大変好評いただいている事業です。このバスに行ってきました。

かかる経費は、現在私どもの振興組合では 4 カ所の駐車場経営をしており、売上で年間 4 億 5000 万円、利益で 2 億円の利益が出ますので、この 2 億円の利

１２．市民参加型から行政参加型の「まちづくり」
へ～官民連携～益で、利益の出ない公共サービスを支える財源にな

官民連携についてお話しさせていただきます。私っています。私たちが当初からめざしたエリアマネ

達の計画づくりに着手したのが平成 2 年で、トップジメントは、個人ではできないスケールメリットをバッターの A 街区を竣工したのが平成 18 年と、実に生かした事業を起こして、そこでしっかり稼いで、計画づくりに 16 年という年数を要しました。はた目

稼いだお金が町に再投資されていく仕組みです。

に見ると権利調整、合意形成に随分の労力を費やし

この駐車場は、私達の先輩たちが商店街も自主財たと思う人がいると思います。「ルビコンの決断」、源を持とうということで昭和 59 年に経営を始めまし「ガイアの夜明け」、「カンブリア宮殿」などの報道た。商店街振興組合という組織は、振興組合法で縛番組などでも随分取り上げられ、ほとんどの報道が、
14

数名のリーダーたちが嫌がっている地権者に説得に現行法ですべてやられてしまうと結局何もできない説得を重ね、ようやく 16 年かけて合意に至った涙のので、それは時代に即さないということで、これを物語が多かったですが、全部大うそで私達は放送局

役所とうまく連携していく中でこのような仕組みがには随分抵抗したのですが、そうしないとドラマにできました。

ならないということで、あのような報道がされまし

二つ目の事例として、役所がよく民間参加のまちた。実は地権者の皆さんは一刻も早くこの計画をやづくりと言いますが、私達は市民参加型から行政参りたかったのです。一気に町が衰退してしまいまし加型のまちづくり、つまりまちづくりというのは自て、全員が廃業一歩手前まで追い込まれ、全員同意

治会がやるものであって、住民がしたいことに対しの実印をそろえるのに使った年数はわずかに 4 年間て役所が支援するのが本来のまちづくりということでした。では残り 12 年間は一体何をやっていたのかで、現在役所とは官民連携が整っております。それといえば、当時の現行法が私達のやろうとする新しでは官民連携とは一体何かということですが、ビルい仕組みを阻害する非常に大きな制約になっており、 の前の道路に薄く波線が打ってありますが、これはさまざまな規制との戦いに明け暮れてきました。

境界線です。真ん中の部分が市の公道で、公道とビ

一つ目の事例として、商店街の道路は市の道路でル前の部分は民間の土地となり、今回の開発で建物すが、市の道路を挟んで東西のビルの開発を行い、を東西 1.5m セットバックして、8m の道路を 11m に広回遊性を保つために市の道路の上にブリッジが必要げました。一般的に役所が道路の拡幅を行う場合はでした。このブリッジを建てることでそれぞれのビ

民から土地を買い上げて道路を広げますが、私達はルのエレベーターとエスカレーターの数が半減する

民間の土地をそのまま道路に拠出して、地主の土地のでものすごいコストダウンにつながります。それの上を一般市民が往来しています。私の土地もあり、から高松は港とダウンタウンが隣接しており、過去

四国で一番地価が高いので結構な固定資産税を私が10 年で 2 度高潮被害があり、海の水が上がってきて払っており、一般的にこういうことはあり得ません。

ダウンタウンは壊滅状態でした。国土交通省は随分なぜ行ったかというと、植栽やベンチを役所の道路

沿岸整備をやっていますが、それでもまだ海の水がの上に民間が設置するなどは関連法案四つくらいに上がってきそうな勢いです。それから、震災も想定抵触して絶対にあり得ないです。これを獲得するた

して小規模なビルがすべて空中階で連結することにめに民は自分たちの大切な資産である土地、本来テ

よって、いざというときは町ぐるみで上に逃げていナントを入れると一番家賃が高くとれる場所にテナ

く導線の確保ができるためにも、こういうブリッジ

ントを入れずに道路に拠出する見返りに許可をもらがどうしても必要でした。また、病院を商店街の真っているということです。このように法律は実は非ん中あたりに整備することによって、この街区の上

常に柔軟に運用できるようにつくられていますが、のマンションの居住者がいざというときは直接スト

自治体はなかなか柔軟な法律の運用は行いません。

レッチャーで病院に運び込むための導線としてブリ規制緩和を引き出すのに民はそれなりの努力が必要

ッジが必要でした。しかし、当時の現行法では役所であり、こういう努力ができたのも土地の所有権との道路の上に民間が橋をかけることは法律上あり得

利用権の分離のなせる業であったということです。

なかったので、関連法案に四つくらいに抵触したと三つ目の事例として、アーケードは建築基準法で思います。これをクリアするために私達は再開発特申しますと、建物からは独立している橋脚を持って区の申請を行い、国の建築基準審査会を動かして、支えられた構造物という定義ですが、この街区のア

ようやく国のお墨つきをいただき、それを背景に役

ーケードは適法のアーケードで、ビルの上に乗って所と交渉を始め、高さ 8m の橋一本建てるのに 3 年か

いたりします。そもそもこんなのは法律上あり得な

かっています。これくらい現行法のハードルは高く、いことで、特に建築の専門家が来ると一番に目につ15

くのがこれで、よく許可もらえたといわれます。こと並べて、理学療法士が常駐する予防医療の拠点でれも土地の所有権と利用権の分離によるセットバッ

す。まずこちらで各個人の医療チェックを行い、そクで、民間の土地を差し出して道路幅を広げた見返れに基づいてトレーニングルームがありますので、りに許可をもらっているということです。このようそこで解決できるものはそこで解決し、理学療法士に、都市計画法、再開発法、建築法、建築基準法、の判断で、下の病院に行って検査をすることができ、

道路法、道路交通法、会社法、証券法、出資法、振そこで高度な検査をし、その後重大な病気が発見さ

興組合法、ありとあらゆる法律が私達のやろうとしれると、後方支援として大学病院に送ります。高度た新しいまちづくりを阻害する大きな要因になって医療を受けた後は自宅に帰って、下の病院のドクタおり、その調整に随分の労力を費やしてきました。

ーがケアするという一連の流れの中の予防医療の施設もオープンしています。

１３．丸亀町の新たな取り組み

保育園は、企業主導型保育園で、私達の商店街に

今年の 6 月に次の街区の開発が都市計画決定となはたくさんの従業員がおり、若い、小さなお子様をり、次の街区は商店街の表通りではないので、横丁抱えた従業員の子供たちを預かる保育園ということに 400 台駐車する大きな駐車場と、クリニック常駐

で、完全食育給食として上のレストランと市場と連の高齢者専用住宅 100 戸の事業となります。都市計

動したほぼ完全にオーガニックの野菜を使った給食

画決定、1 年で権利変換しその後着手となりますので、 と、開園時間は午前 7 時から 24 時までで年中無休と3 年くらい先には新しいマンションと駐車場の建設

いう新しいスタイルの保育園を作りました。丸亀町がされます。それから病院ですが、今度地域包括ケ

で働くとこんなに支援が得られますという施設でそアの新しい仕組みとして、総合メディカルセンター

れが 5 月 1 日のオープンとなります。

が計画されており、今年の 8 月にオープン予定で、カーシェアリングの実験が始まりました。車が現

既に工事が始まっています。今回の医療の包括ケア

在劇的に変化しており、今までの車の抱えた排ガス、システムはおもしろい仕組みで、単に病院だけ開設

騒音、事故の問題を一気に解決する、オール電化がするのではなく、病院の管理下に置かれる調剤薬局、されてくるだろうということで、町ぐるみで車をシレストラン、ボディバンクなどがある予防医療の拠ェアすることを、現在日産自動車との連携で実証実点になり、レストランとボディバンクは既に開設さ験がスタートしています。現在 3 台で回しています

れています。また就業者支援の保育園が 5 月に開設が、先ほどご紹介した次の駐車場に 50 台電気自動車

されますを用意し、これを商業者と生活者でシェアすれば、

このレストランは病院の管理下に置かれているレ一人当たりの車を抱える経費がかなり軽減される実ストランで、わかりやすく言うと糖尿病患者向けの験も始まっています。

フレンチフルコース、アレルギー対応のレシピのほそれから、保育園で使用する食材のための新しいか、一人暮らしのお年寄りがこれから増えてきます

流通の仕組みの市場のパイロット店がオープンしてので、彼らが最もつまらないのが食事で、一緒にごおり、現在さまざまな実証実験が行われていす。ほ

飯が食べられる賄いとして食事の用意ができるレス

ぼ完全オーガニックの野菜しか取り扱いをしていな

トランをつくりました。しかもこのレストランは開い、お魚も市場を通さずにすべて漁船から直接買い設した市場と連携しており、かなり厳しい管理下に付けるという新しい流通の仕組みの市場です。当然置かれた病院と連携したレストランです。

オーガニックとなるとコストが高いですが、この高ボディバンクは予防医療ですが、現在検査機器がいコストの野菜がどれくらい市民に支持されるかと進化しており、血液一滴でがんまでわかるという検いうことで、現在非常に高い評価をいただいており、査機器も開発されておりますが、検査機器をずらっ

この後開設されるかなり大きな市場の経営ノウハウ
16

の蓄積として現在実験がスタートしました。

とができる新しい仕組みが総務省の中ででき上がっ

タウンモビリティという、自転車にも乗れない高ています。この自治体ポイントに替えたものが商店

齢者等の新しい移動手段ということで、本田技研と街の商品券に替わってくるという一連の ICT を使っの連携の中で新しい電動カーに代わる、レジまで入た流れも現在進んでいます。

っていける、自宅の中まで入っていける、折りたたんでコンパクトに収納ができるモビリティの実証実＜質疑応答＞

験もスタートしました。

質問 1 同じようなことで成功しているところは出ICT を利用したまちづくりということで、現在私達ていますか。

の商店街エリアの市内八つの商店街はすべて Wi-Fi

回答 1 直近では気運が高まっているようです。以前の環境整備が整っています。現在見守り隊という民は、当計画は奇跡や特殊例で、参考にならないとい

生委員の仕組みがありますが、個人情報保護法の問

うのがほとんどで、なかなか真似をするのは難しい題で、特にマンションには入れません。そのため、と思いますが、やはり土地問題を解決しないと、いこれに代わる新しい仕組みとして、今後、各住宅に

かにすばらしい絵を描こうが何もできないというのはタブレットの設置がされ、すべて病院と連結して、が、ようやくわかり始めたと最近感じています。た

現在は点数外になりますが、自宅で画面を通して簡

だし、定期借地権を使った再開発事業はなかなかハ

易診療、診察予約、エマージェンシーのボタンがあードルが高く、そもそも自治体の職員に再開発事業

り、このボタンを押せば 5 分でドクターが駆けつけをやるようなマニアックな技官はいませんので、開るというソフトウェアの開発が既に終わっており、

発デベロッパー、コンサルタントに丸投げします。

今後の住宅への設置という段階になっています。そところが、開発デベロッパーのコンサルタントは絶れから、Wi-Fi 環境を利用した双方向の 25 カ国語対対この手法をとりません。定期借地権を使った再開

応の音声翻訳システムが現在導入されており、イン発事業が最も合理的とプロの皆さんは全員理解してバウンドがかなり来町していますが、言葉の問題をいると思いますが、彼らはこの手法をとらない。な

これをもって解決しました。

ぜかというと、売上を押し下げてしまうためです。

最後に、自治体ポイントという、マイナンバーカ

彼らは売上を膨らませるのがビジネスですから、むードを使った新しい仕組みを今月から行います。ク

しろ 3 分の 1 くらいのコストに下げてしまうと、プレジットカードにポイントがたまりますが、ほとんロはこの手法を一切とらない。そうすると事業費がどの方はそれを利用せずにそのまま流しているのが膨らんで、結局思ったような絵が描けなくなってし実状ですが、これを自治体ポイントにつけ替えるこ

まうというのが実状で、ここが非常に大きなネックになっていると思います。ただ、開発デベロッパー
も単に売上を増やすだけでこれから本当にビジネスとして生き延びられるのかというのを既に考え始めており、これからは公共に資する新しいビジネスモ
デルをつくろうという動きもあるようです。私達と同じように定期借地権を使った再開発事業では、近隣でいうと沼津が目指していましたが、途中で切り替わったようです。長野は定期借地権を使ったエリ
アマネジメントをやっています。そのほかやろうとしているところは長崎など随分多いようですが、これから先具体的に動いていくと思います。いずれに

■図 4

17

しても地権者合意が得られないと何もできませんの根拠として、鉄筋コンクリートのビルは正しく基礎で、その部分には少し地元の皆さんが汗をかかないを入れ、正しく鉄骨を入れて建てると 100 年もつのとできないと思います。

が建築業界・学界の定説で、私達のビルもゼネコン
が 100 年保証をつけています。ところが定期借地権

質問 2 60 年の定期借地契約で事業を展開するといは 60 年で年期が切れますから、まだまだビルが存続うことは、60 年後に更地になることが確定しているできるにもかかわらず、それを取り壊さざるを得なと思いますが、2050 年のときにどういう処理をする

いので、ここは民の知恵として定期借地権の契約にかというイメージがあれば教えてください。

30 年延長期間を新たに特約条項として盛り込みまし回答 2 60 年先に本当にどうするかという話ですが、た。過去の再開発事業は、わずか 10 人の地権者のと

これは単純明快で、60 年先にはビルはすべて取り壊

ころがふたを開いてみると 100 人の地権者になってしがされて、土地は地権者にお返しするというだけおり、そうするとビルが老朽化したときに次に建てです。私はディベロッパーと議論しますが、従来の替えるのが大変で、私達からすると、逆に危なくて土地を地上げしてビルを乗せる手法をとると、上にできないというのが見解でした。

マンションを乗せると、今まで 10 人の地権者のところに 100 人地権者が増えるので、そうするとこのビ

質問 3 新しい建物を建てたときに、テナント探しをルはどうやって建て替えるのですかと聞きたいくらどのように進められたかを教えてください。

いです。この定期借地権は単に契約更改はしないと

回答 3 私達の商店街は七つの街区がありますが、商いうのが前提で、60 年先にはすべてビルが取り壊さ

店街は基本的に地権者が全員商売敵で仲が悪く、420

れて、土地は更地に戻して、その面積でその場所で年の歴史がありますので非常に仲の悪いですが、そお手元にお返しするということです。ただし、60 年

れぞれに町会がありこの単位ごとに地権者の共同出

先は私達はいませんので、今から 50 年先の予想はだ

資会社をつくり、この会社と地権者が 60 年の定期借

れもつきませんが、50 年先にビルの年期前 10 年くら地権の設定をして、土地の所有権と利用権を分離しいになれば、新しいその時代に合わせた絵をまた町ました。したがって現在地権者は土地の利用権を持の上に描きなさいという、じいちゃんから孫へのプっておらず利用権を持っているのは地権者の共同出

レゼントみたいなものがこの定期借地権です。取り資会社ですが、地権者にビルの運営能力はありませ

壊し費用は、開業時から銀行返済よりも優先して積んので、新たにまちづくり会社をつくり、この社員

み立てがされていて、60 年間という長い期間になりは商業ビルの運営管理者、施設管理者、テナントをますが、年にしてみると大した額ではありません。

誘致してくる専門部隊、販促のプロなど、かなりス

この取り壊し費用がずっと積み立てされて、その資キルの高いプロの人たちをプロパーの社員として雇金をもってこのビルは 60 年先には取り壊しがされる

用して、このプロの集団に自分たちの共同ビルの運ということです。ただし、この定期借地権、制度上営委託をしています。ただし、このまちづくり会社の欠陥が一つあり、そのビルがまだまだ使用に堪えは市の出資比率はわずか 5％という変な第三セクタてもそれを取り壊すというのがルールで、ここが非ーで、一般に第三セクターは 51％以上の株式を自治

常に大きなネックになっていました。したがって、体が持つケースが多く、民は役所がたくさん出資し私達は定期借地権の契約に、今から 50 年先に孫たちてくれるとありがたく思いがちですが、これが大間がそのビルの様子を見て、まだまだ耐用に堪えるよ

違いで役所には必ず議会がつくのですが、恐ろしくうであれば、もう 30 年まで延長できるような特約条

意思決定の遅い組織で、そういう人たちが事業に手項を定期借地権の契約に盛り込みました。これは当を出すと痛い目に遭うというのが過去の第三セクタ

初 100 年で定期借地権の設定をやろうとしましたが、ーの失敗例でした。したがって私たちはできるだけ18

役所の関与を押し下げて、第三セクターの設立要件

このまちづくり会社は成果を問われる会社で、こである自治体の出資比率 3％以上であるため、5％出

れが頑張ってビルを埋めていかないと配当が減って資をしているほぼ 100％出資の子会社がこのまちづいきますが、減ってもこの事業自体は破綻しない仕くり会社です。

組みにしました。ただ、このテナントリーシングに

ここはテナントを誘致してくる専門部隊がいます

関して言うと、一般的には破格の条件で有力店を見ので、テナントを見つけてきてビルを埋めて賃料をつけてきてそれをもって客を集めようするのですが、回収します。回収した賃料から自分たちの運営経費

私達は設計思想が全く違って、テナントには頼らなをまず優先で差き、残りが地権者に配当される配当

いまちづくりをやりましょう。つまり、ここに出店

劣後になります。過去の第三セクターの破綻例は、してみたいと言われるまちづくりをやりましょうと配当を優先するばかりに運営経費が出なくなって事いうのがこの計画のベースにあり、現にテナントリ業が破綻するのが失敗例でしたが、私達はすべてのーシングは一切困らないです。かなり後に控えていリスクは地権者が負うということで配当劣後としまるテナントがたくさんいて、成果が上がらないとどした。つまり、ビルがどんどん空きビルになっていんどん更迭していきますから、テナントはどんどん

くと配当が減っていく仕組みで、地権者はこのビル入れ替える仕組みになっています。実はすべてのテの運営に対してものすごく厳しいチェックを入れまナントに売上の最低ラインが引かれており、そのラす。そういう意味で、このまちづくり会社の社員は、インをクリアできないとこのビルの中の営業権を失

下は地権者の共同出資会社から、上は振興組合全体

うような高飛車な賃貸契約になっており、地権者をから、ものすごく厳しい精査を受けますので、実は含めて、一切地権者にも優遇をしないというのがル

社員の契約はすべて 1 年で、成果が出ないとどんどールです。結局、なぜ地権者がみずから自分たちにん更迭されていく、非常に厳しい会社です。

不利なルールを町のルールにしたかというと、自身

地権者のメリットの話を併せてさせていただきまが持っていた資産を町に現物出資して、その上に商すと、配当劣後は空きビルになっていくと配当が減業を活性化させた利益を配当させようとしたので、っていくため地権者も困るのですが、定期借地権の売上も上げられないのに自分は大家としてビルの中

設定で土地についている担保をすべて外さないと銀に居座るのは、結局自分で自分の首を絞めることに行は協力してくれないので、この事業費の中ですべ気づいたからです。そういう非常に厳しいルールのての地権者の従前債務、過去の借金を清算して、彼中で配当がしっかり確保されており、テナントは正らを一度無借金にしてあげて土地の担保を外して、直そんなに困ってなくて、売上が下がってキープでその上に新たに 60 年の定期借地権の設定をしました。 きなくなるとどんどん入れ替わっていきます。商業
つまり、地権者の皆さんにとって一番の関心事は配に関するテナントミックスは私達が決めることでは当よりもむしろ従前債務だったということで、ほとなくて、マーケットが決めることと思っています。

んどバブルのつけで商売外の銀行の過剰融資と国の土地政策の失策のあおりにより、ひ孫の代までかか

質問 4 まちづくり会社をなぜわざわざ第三セクタっても返済無理な借金を抱えていましたから、これーにされたのかを教えてください。

を解消することが彼らにとって最大の命題でした。

回答 4 まちづくり会社が設立されたのは平成 10 年

したがって配当劣後を彼らは自分たちの町のルールの中心市街地の活性化に関する法律のころですが、として採用したということです。しかし、土地の評

当時、国もようやく中心市街地の活性化を国策とし価に対して 8％が地代として配当されているので、1て始めようとしたころで、半公的性格を持っている億円の資産をお持ちの方は年間 800 万円の地代を受会社でないと補助対象になり得なかったのです。本

け取っています。

来は民間、役所とも第三セクターにあまりかかわり
19合いたくないのが本音で、民間でやれるのであれば

名職員と全体で 25 名くらいの職員で運営の仕組みが民間でやってもらったほうがいいですが、当時の制動いています。そして、地権者の共同出資会社はほ度から役所に 5％だけの出資をお願いしたというの

とんどペーパー会社で、配当を受けてそれを地権者が経緯です。現在はもう制度改正されていますのでに配分しているだけの会社で、職員もすべてこのま

完全に民間会社でも補助対象になり得る制度ができ

ちづくり会社が経理を担当しています。このまちづています。

くり会社の出資者の 95％は私達振興組合になり、残り 5％が役所となり、役所は役員は輩出しない、事業

質問 5 第三セクターで例えば経営状態が悪くなっに口出ししないという約束で 5％配当になっており、たときに市からの補償というものはありますか。逆まちづくり会社の役員はすべて振興組合の地権者でに 5％でも足を引っ張っているところはありますか。

す。つまり七つの街区から 2 名代表者がまちづくり

回答 5 このまちづくり会社が第三セクターという会社の役員として構成されており、全体の厳しいチのは非常に大きな効果があります。一つはテナント

ェックを受ける会社ということで、全体からこのま

リーシングです。役所のかかわった半公的性格の会

ちづくり会社の役員が輩出されて、町全体のエリア

社がやるリーシングと民間会社がやるリーシングで

マネジメントの中で意思決定がされています。

はその信用度に大きな開きが出るので、これは第三セクターの功績と思います。ただし、振興組合が 95％出資しておりますし、市のほうが 5％ですが、振興組
合と高松市は当初から配当は受けない、すべて配当は地権者に回すというのがルールですから、まちづ
くり会社の出資者ではありますが、実は配当は一切出てないというのが現実です。
一方、役所がかかわると総会はすべて役所が出てきますので、かなり細かなチェックまでされますか
ら、これは鬱陶しいですが、逆に言うとこれは安全弁ですので、私は 5％出資くらいが一番適正と思います。完全に民間で行うのもいいですが、信用度の問
題と、銀行はかなり厳しいチェックをしますが、銀行プラス役所のチェックが入るというのは非常に事業としては安全性を担保する上では効果があると思っています。
質問 6 まちづくりの運営会社の組織体制や、業務の内容について教えてください。
回答 6 平成 10 年にこのまちづくり会社は設立しましたが、当初スタッフは 7 名でスタートしました。1
名だけパルコから 36 歳の女性ゼネラルマネージャーを回してもらいましたが、残り 6 名は全国公募で、全国から 180 名くらい応募あり、その中から採用しました。現在は 12 名のスタッフで、振興組合が 1320