202４年１月 10日発行 ◆ 宅建ふくい

TakkenFukui!"#$%&'

不動産セミナー
宅建ふくい

第 132 号

発 行 / 公益社団法人 福井県宅地建物取引業協会
福井市宝永 4 丁目 4 番 3 号
TEL 0776-24-0680 ( 代 )FAX 0776-24-9030
https://takken-fukui.or.jp/

発行人／坂 田信行

不動産研究業務委員 長

編集人／中 屋敬久

福井＝頭のよい子が育つまち
講演 ＆ シンポジウム
Cover photo : 北前船主集落

Takken Fukui

不動産セミナー

ご あ い さ つ
公益社団法人福井県宅地建物取引業協会
会 長

坂田 信行

新年あけましておめでとうございます。
まずは、昨年 10 月 7 日に故 山下健治前会長が急逝され、10 月 23 日の臨時理事会において会長の大役を仰せつかることになりました、福井南部地区 有限会社サカタ不動産の坂田信行です。
故 山下健治前会長が目指していました「福井県民が不動産のことで悩まない困らない社会」を実現するという志を引き継いでまいります。現在、国内外の大変な時期に果たして、この大役が務まるかどうか心配ですが、微力ながら誠心誠意、業界の発展ために尽力していく所存でありますので、どうか会員の皆様におきましては、今までと変わらぬご支援並びにご指導ご鞭撻のほど、よろしくお願い申し上げます。
我々不動産業界におきましては、昨今、異業種からの不動産業務への進出に関する問題があり、特に銀行による不動産仲介業への参入が懸念であります。銀行の知名度と豊富な情報量を持つ銀行に不動産仲介業を認めれば、不動産市場の独占が生ずるとともに過剰融資や不動産仲介における抱き合わせ営業による利益相反や、モラルハザードが起き、消費者や不動産市場関係者に不利益をもたらすことから、断固阻止をしなければなりません。また、銀行が保有する不動産の賃貸業務についても自由化を阻止することが必要です。その他、以下に取り組んでいきます。①各種税制特例措置の延長 ②農地法の改善 ③不要となった空き地・空き家の寄付を受けるための制度の整備 ④空き家所有者に係る情報活用のための環境整備 ⑤所有者不明土地利用円滑化等推進法人への指定など、これらの数多くの土地住宅政策に関して要望し、会員の皆様の支援強化に努めてまいりたいと考えております。
最後になりましたが、3 月 16 日の北陸新幹線敦賀延伸は人流や物流を呼び込むための大きなチャンスですので、会員の皆様一人一人が、福井の活性化に大いに活躍していただくことに期待するとともに、協会としましては強力に後押し出来るよう取り組んでいきますので一緒に頑張りましょう。よろしくお願いいたします。

02

福井＝頭のよい子が育つまち
講演＆シンポジウム

頭のよい子を育てるために、家庭で地域で、できること。
11 月 23日（木・祝）、フェニックス・プラザ小ホールにて不動産セミナーを開催しました。
今年度は「子育てフォーラム」と「まちづくりフォーラム」の二部構成とし、東京都品川区に設けたサテライト会場へのライブ配信も実施。これまでの協会の事業とは違ったスタイルでの不動産セミナーとなりました。

今年度、不動産セミナーの講師にお招きした四十万靖氏は、ベストセラーとなった著書『頭のよい子が育つ家』で知られ、長年にわたり有名私立中学校に合格した家庭教育学習環
境を調査・研究。研究結果をもとに、教育に関するさまざまな問題に取り組んでおられます。四十万氏の貴重なお話を聞けるとあって福井と東京との２会場で約３００名の方にご参加いただきました。
今回のセミナーは昨年 10 月 7 日に急逝した
山下健治前会長の肝いりの事案であり、残された私たちがその意思を引き継ぎ、開催の運
びとなりました。開会に先立ち、挨拶を述べた坂田信行会長も福井県の教育レベルが全国
トップレベルにあることに触れ、「福井県宅建協会ではさらなる高みを目指し、不動産の専門家として教育環境や自然環境を含め、子育てに適した環境で安心して子育てできるまちづくりをして全国に発信していきたい」と語りました。
約１時間の講演、約 1 時間のパネルディス
カッションはともに興味深い話が多く、家庭ですぐに応用できそうなお話をたくさん聞くことができました。また、福井の教育レベルの高さを不動産業者としてどのように強みに

会長挨拶

会長

坂田信行

変えていくかといった切り口からもさまざまな意見が交わされ、非常に有意義な不動産セ
ミナーとなりました。
私たち福井県宅建協会は、このようなセミナー事業を通して県民の皆様に情報を発信するとともに、「不動産のことで悩まない、困らない社会」の実現を目指していきます。
なお、本講演、およびパネルディスカッショ
ンのダイジェストを次頁以降でご紹介しています。こちらもぜひお読みください。

03

Takken Fukui

不動産セミナー第１部
つまりPBL学習は昔から行われているんです。
こういうお子さんがどうやって勉強したか
気になりますよね。家がいかに大事かというのをまとめてみたら、頭のよい子の家には共通点がありました。おうちの通信簿と呼んでいるんですが、チェック項目に基づき、スコアが 60 点以上だと親がいなくても子どもがPBL 学習ができると定義しています。おうちでお子さんの面倒を誰が見ているかというとお母さんが 46％、お父さんが 6％。誰も見ていないが 34 ％もいます。でも、スコア60点以上の家にすれば、親がいなくても子どもが自分で探求学習し、読み書き計算をするようになる。日本の家をみんなそういう家にしていこうというのが私の考えなんです。

福井＝頭のよい子が育つまち

その子の人生を左右する！
０歳から１２歳までの過ごし方
第１部はベストセラーとなった「頭のよい子が育つ家」の著者、四十万靖氏を講師にお迎えし、ご講演いただきました。頭のよい子とはどんな子か、頭のよい子を育てるために 12 歳までに親は何をするべきか。さまざまな実例とともに中身の濃いお話をいただきました。
第１部『子育てフォーラム』
13：30 〜 14：30
講師：四十万 靖 氏 頭のよい子が育つ家・著者、( 一社 ) 四十万未来研究所 代表

子どもには読み書き計算学習を！

04

言うと、テレビのニュースで大阪城に外国人がいっぱい来ているというお母さんの一言だったんです。兄弟は「だったら大阪城に行って自分が外国人に伝えよう」と実践したんです。
ここでお母様にご理解いただきたいのは、
お母様の役割はお子さんに勉強の答えを教えることではありません。お子さんに勉強のきっかけを与えるということが大切なんです。

今日は頭のよい子を育てるため、子どもが12 歳になるまでに何をやったらいいのかというテーマでお話をするわけですが、結論を言うと、やるべきことは２つ。１つは読み書き計算学習です。少子化という背景の中、時代は勉強のできる子からPBL、すなわち探究学
習ができる子へと頭のよい子の形がアップ
デートしてきており、そのために読み書き計
親がいなくても子どもが勉強する家
算が非常に大事になります。頭のよい子を育てるための三要素を申し上げると、１つは知東京のある有名私立中学校の入学試験で、恵を知恵に転換する力。２つめは住まいを頭
明治時代に活躍した中江兆民の思想が示され、のよい子が育つ家に標準化すること。３つめ 「中江兆民の考えも参考にしながら、君自身のはお父さんお母さんだけでなく地域コミュニ
考えを書きなさい」という記述式の問題が出
ティで子どもを育てていくこと。この3つです。 ました。これを解くためにはまず問題を理解先ほども申し上げた PBL、これは問題解決
する「読み」が必要になります。この学校の校型学習といいます。私たち親世代が受けてき長先生は、12 歳になるまでにおうちの中でおた授業は、先生が黒板に書いたことを生徒が子さんに本を読ませる環境与えていたかを見
一生懸命板書する授業だったんですが、PBLるために出題したそうです。問題には、「中江は実際に勉強する学生さんが自分たちで計画
兆民の考えも参考に」「自分の考えを」とありを立て、準備して実行していく。PBL の例とます。これは普段から文章を書いていますか、
して、小学生の兄弟が大阪城に行き、外国人と問うているわけです。これは 30 年くらい前に大阪城の説明を英語でしたという自由研究の入試問題ですが、小学 6 年生にこういう回があります。なぜこんなことができたのかと答レベルが求められ、162人が合格している。

子どものためにどこに住むか
読み書き計算以外にやるべきもう一つのこと。それは、どこに住むかという話です。今、コロナの影響で東京に一極集中しなくていいんじゃないかという流れが生まれています。
私は福井大学と探求教育という公開講座を行なっていますが、福井県は地域での子育てが進んでいると感じています。東京にはそれはないですから、福井の大きな特徴になると思います。そして人の動き。大きな会社だと転勤があり、奥さんは夫の転勤で東京を離れるという人生設計を立てるわけですが、今は必ずしもそうではない。私が住んでいる品川区
は小中高一貫教育が進んでおり、わざわざ引っ越してくる人がいる。転勤じゃなくて転校、
つまりどこに行ったら子どものためになるかが住む場所の判断基準になるんです。教育レ
ベルが非常に高い福井県に新幹線が通り、東京から乗り換えなしで 3 時間弱で来れるとな
ると、今後、転校も考えやすくなると思います。
次に話したいのはリーダーシップです。例
えば織田信長や上杉謙信は、現場の先頭に立つというリーダーの要素を持っています。そのようにしてこの国を作ってきた人の中で、私が注目したのが松平春嶽です。この人は150 年前に今の日本を作った人と言っていいと思うんです。松平春嶽は日本全国から優秀な人を集め、人材育成を行ないました。松平春嶽が作った藩校「明道館」は、今、藤島高校になっていますが、藤島高校は 2018 年の
英語ディベート全国大会で東京のトップレベ
ルの進学校である渋谷高校に圧勝し、優勝しています。これは世界に通用するコミュニケー
ション能力なんです。そんな藤島高校の入学試験を見ると、読解問題では「自分の考えを書け」という設問が多い。そういう点からみても福井県の教育レベルはやはりすごいと感じました。

宅建協会と頭のよい子が育つまちづくりをさて、最後に福井の皆さんに問題です。東京の人間が 1 番困っているのは何か。それは住宅なんです。東京の都心は1坪あたり350 万円。建物を入れると住まいに 1 億かかります。
福井の住環境はものすごく贅沢なんです。教育のレベルの高さをきちんと東京に伝えれば、
小学校から福井で勉強させたらいいんじゃな
いの？ 東京だと住まいに 1 億かかるのが福井だと 3〜4000万円で、現実性がある、という話になります。東京にモデルハウスを建て、公開講座をやれば福井の良さを東京の人に分かってもらえるんじゃないでしょうか。今回
宅建協会と組んだのは、東京の人間の立場で考えると、福井の情報でまず何が欲しいかと言うと、子どものためにどこに住んだらいいかという情報なんです。坂田会長を筆頭に私は東京の子育て世代と福井の子育て世代が交流できるような組織を作っていきたい。それによりお互いの良さを確認し、日本の子ども
全員が頭のよい子に育つ。そして頭のよい子が育つ家、まちを実現していきたい。福井の良さを私なりに理解してお話しさせていただ
きました。ご静聴ありがとうございました。

＜プロフィール＞
一般社団法人 四十万未来研究所 代表理事
四十万 靖（しじま やすし）氏
自身の3人の子育てを通じこどもの家庭教
育学習環境を過去 16 年に渡って調査・研究。2006 年日経ＰＢ社から『頭のよい子が育つ家』として上梓。ベストセラーとなり以降子育てファミリー層のテキストとなる。慶応義塾大学との共同研究により独自の家庭教育・学習環境論を開発。30 項
目＝100 点満点で 60 点以上となる環境を『頭のよい子が育つ家』として 2005年以降
全国にセミナー、モデルハウスの開発・運営等、2055年問題解決に取り組んでいる。

05

Takken Fukui

不動産セミナー第２部

福井＝頭のよい子が育つまち
がもたらす
福井の未来

第２部はパネルディスカッション形式で 6 名が登壇。第１部でご講演いただいた四十万氏が進行役となり、それぞれの立場から活発に意見を交わしました。
第２部『まちづくりフォーラム』
パ
ネ
リ
ス
ト

14:30 〜 15:40

四十万靖氏（一社）四十万未来研究所 代表

／

浅見泰司氏

東京大学教授

山浦光一郎氏福井県議会議員／

坂田信行氏

福井県宅建協会会長

鷲頭美央氏

福井県副知事東京の子育て世帯から見た福井とは？

0６

四十万：まず、浅見先生が考える頭のいい子とはどういう子でしょうか？
浅見：自分で考えることができる子が頭の良い子だと考えています。私はテストは満点を取るためのものではなく自分の弱点を見つけるものだと考えていています。なぜ間違えたか、どうしたら同じミスをしないようになるか考えることが重要で、自分にとって適切な選択肢を自分で考えて導き出せるのが、頭の良い子ではないでしょうか。
四十万：山浦先生は福井でどのような教育を受けてきたかご自身の経験をお話しいただ
けますか？
山浦：私は 18 年間福井で育ち、藤島高校を卒業後、大学進学で東京に出て戻ってきました。福井の教育で今の仕事に役立っていることを挙げると、小学校では国語の時間に議論をしていましたし、附属中学校では考える授業が多かったですね。そのような経験は大学に行って学問をする上で役立ちました。
四十万：続いて池田市長にお尋ねします。

／

池田禎孝氏

いう点で、地価の値上がりを期待しています。
現状では福井市の場合、教育環境が地価に反映されており、藤島高校に近い文京地区や二の宮地区、大宮地区、明道中学校の近隣は福井市内でも地価が高いです。福井は東京に比べると土地の値段が安いので居住面積も大き
く取れ、車もゆうに２〜3 台は停められる。
広々としたリビングで子育てができます。私たちは福井の教育を PR し、その最初の窓口としての役割を果たしたいと考えています。
四十万：鷲頭副知事は東京の良さと福井の良さの両方をご存知で、実際に福井でお子さんをお育てになっているとお聞きしています。
母親として、東京のお母様方に伝えたい福井の良さを教えてください。
鷲頭：福井県は学力・体力ともに日本トップレベルを維持しています。理由の 1 つは県
民性でしょう。真面目で勤勉な方が多く、そういったご両親や祖父母の姿を見ながら育つ
ので、福井の子どもたちも真面目で一生懸命に勉強に励んでいるのではないかと思っています。共働き率も全国 1 位で 3 世代の同居率も高いので、子どもたちへ目が行き届く環境も整っています。学校は従前から取り組んでいる少人数教育によりきめ細やかな指導を行なっていますし、保護者・地域の方の見守りなど家庭と地域、学校との信頼関係が築かれています。子どもたちが安心して生活できる環境が重要な要素ではないかと思っています。

当日は東京都品川区に『エコルとごし多目的スペース』にサテライト会場を設け、ライブ
配信を行いました。zoom で参加者の声もお聞きし、インタラクティブなシンポジウムとな
りました。

坂井市長

坂井市は品川区と連携していますが、東京との関係をどのように発展させていきたいとお考えですか？
池田：連携は移住定住施策の一環として行なっており、品川区に坂井市のアンテナショッ
プを設けています。また、大勢の品川区民の方々に坂井市に毎年来ていただいたり、品川区の学校給食にコシヒカリやいちほまれを提供したりと、ここ数年でつながりを深めています。子どもたちも品川区に興味関心を持ち、修学旅行で訪れています。関係性でいうと、それぞれの良さをしっかり知ることが大事かなと思っています。県外から来ていただくと我々も改めて地元の良さに気づけますし、逆に我々が品川区に行った時に改めて故郷の良さを知ることもある。有意義な取り組みとして、続けています。
四十万：次に坂田会長にお伺いします。不動産業が教育をテーマにすることは今までなかったと思いますが、不動産と教育をどのように展開していくか、お考えをお聞かせください。
坂田：来年の北陸新幹線の敦賀延伸に伴って東京から直接福井に来られるようになると

福井県資料

0７

Takken Fukui

不動産セミナー第２部
海外へどのような発信をしていく？
四十万：私が海外でビジネスをしていたとき、通訳で困った日本語の一つが「前向きに検討する」でした。常識で考えると検討とは前向きにするものなのですが、わざわざ「前向きに」とつけるのは、ただの検討は「やりません」と言う意味に近い。こういうことは世界の中でコミュニケーションをとる中で非常にまずいと思うのですが、皆さんいかがでしょうか？
浅見：私はアメリカで３年生活していましたが、「前向きに検討」のような言い方は聞いたことがないですね。日本だと言わなくても分かってもらえると期待しますが、アメリカ
人は言わないとわかってくれない。他の諸外国に行っても、まずはしゃべれないとどうし
ようもないですよね。
山浦：メールの冒頭の「お世話になります」
もアメリカでは書かないですね。文化の違い
か、アメリカだと即、要件から入ります。私がシカゴ大学に留学していたとき印象的だったのが、たとえば憲法学の授業で日本だと憲法学を専門に学び、そのコミュニティで育った先生が教えるのですが、向こうでは金融論を学んだ先生が憲法学を論じたりしている。
いろんなバックグラウンドを持った人が世界中から来るので、きちんと論理に基づいて説明しないと話が通じないんです。でも筋道が通っていればいろんな分野の人を認める多様性があり、それが活力の源泉だと感じました。
四十万：池田市長は行政の長としてご自分のお考えを市民の皆さんに発信するとき、どのようなことを意識していますか？
池田：我々行政は市民の理解を持って進ん0８

でいくことが前提です。坂井市では未来創造
座談会と言う形で、地区ごとに要介護や若い方、
商工業PTAなどと幅広く直接意見交換を行っています。現場の声を直接伺え、非常に有意義だと思っています。一方で水道料金の値上げなど、住民の方への理解を得るのが難しい事
柄もあり、直接住民の方に意見を説明する機会を設けることも大事かと思っています。
四十万：鷲頭副知事は、海外にどのような福井の良さを広げていきたいとお考えですか？
鷲頭：福井県は女性の働きやすさや教育レ
ベルの高さなどから10 年連続で幸福度日本一になっております。さらに我々は若い世代に安心して子どもを育てていただける「ふく育県」の実現を重点政策として掲げており、福井県のブランドの 1 つとして海外も含めた県外に発信していきたいと考えています。
四十万：私は答えはすべて現場にあると思っています。市や県の若者たちには、坂井市の戸越銀座のアンテナショップなどで東京のニーズをどんどん汲み上げていただきたいと思います。今日はいろんな意見が出てきました。坂田会長は宅建協会としてこれからどう
東京に向けた発信をしていくか、お考えをお聞かせいただけますか？
坂田：私たち宅建協会もステージアップして新たな事業に取り組んでいきます。まずは
今回コラボした品川区や福井県のアンテナ
ショップなどに宅建協会が直接的にアプロー
チを行うなど、今までにない発想で活動していけたらと思っています。また、外国人の方々にも英語の表記や通訳の協力のもと、物件紹介と同時に福井県の良さも不動産業者の視点
で SNS 等を通じて発信していく考えです。

坂井市資料

東京大学教授
浅見 泰司（あさみ やすし）氏

福井県副知事鷲頭 美央（わしず みお）氏

坂井市長
池田 禎孝（いけだ よしたか）氏

福井県議会議員
山浦 光一郎（やまうら こういちろう）氏

0９Takken Fukui

協会の行事
育成研修業務委員会

第 1 回 業務研修会
日 時：2023 年７月1１日（火）13 時 30分〜1６時
会 場：福井県産業会館 本館２階
講 師：深沢綜合法律事務所
弁護士 柴田龍太郎先生
参加者： 221名
第1回業務研修会では、弁護士の柴田龍太郎
先生を講師にお招きし、以下の４つのテーマに沿ってお話しいただきました。
①知らなきゃ危ない！相続した不動産売却の基礎知識②重要事項説明に関する最近の留意点③農地付き空き家にて農地を取得する場合の手続きについて④空き家問題と相続放棄者の責任について基礎知識」を11のポイントに基づき解説いただ
きました。
②では媒介業者に説明義務違反があったとする紛争事例を紹介。実務に関連した事例に基づき、留意点を説明いただきました。
③④は事前に寄せられた質問に対し、法令に基づく回答をいただきました。あわせてよ
くある質問として「耐震基準を満たしていな
い建物を仲介していいか」という問題にも事例に基づく見解をお示しいただきました。
最後に10 月 1 日より施行のインボイスに関連し、事業用賃貸物件のオーナーが免税事業者で適格請求発行事業者登録の予定がない場合の対応など、早めに専門家に相談するよう助言いただきました。

所有者不明土地の発生を予防するため不動産登記法が改正され、令和 6 年 4 月より相続登記の申請が義務化されます。このことを踏
まえ、①では相続財産処分の難しさや遺言活用術や所有不動産記録証明制度、早めの遺産分
割協議のすすめなど「相続した不動産売却の相談業務委員会

第１回 相談員研修会
日 時：2023 年 7月14 日（金）13 時 30 分〜15 時
会 場：福井県宅建会館
講 師：NPO 法人不動産相続ふくい専務理事 杉田 尊氏

第 1 回相談員研修会を福井県宅建会館で開催しました。今回は「失敗事例から学ぶ相続セミナー」と題し、相続に特化したセミナーを実施。
「NPO 法人不動産相続ふくい」から杉田尊氏を講師に招き、以下の 6 つのテーマに基づいた講義を行いました。
①法定相続の持ち分は？
②相続税の計算方法③相続手続き失敗事例④遺産分割協議書の作成方法⑤住宅ローンがある場合の相続方法⑥相談対応したお客様事例

10

高齢化社会が進み、相続に関する問題は今
後、増え続けると予想されます。福井県は不動産の所有者が多く、相続の知識は不動産会社にとって強みとなります。そのような実情を踏まえ、講義は家系図を用いた相続人の法定相続分の解説からスタート。特別養子縁組、養子縁組、婿養子の相続割合の違いや、先妻の子・
婚外子・認知した子の相続権についてなど間違いやすいケースを例にあげて相続割合のルールを説明いただきました。相続税についても、配偶者控除を用いた場合の計算方法などをわかりやすくお示しいただきました。
相談対応事例では、アパート建設による節税の仕組みや遺留分、相続放棄と財産放棄の違いなど実務に即した事例が紹介されました。
不動産相続にはさまざまなケースがあり、相談業務にも幅広い知識が求められます。本講義
は設問形式を用いた参加型セミナーで、不動産相続の知識向上につながる研修会となりました。

不動産研究業務委員会

第 1 回 地域政策等に関する勉強会（坂井市）
日 時：2023 年 7 月 24 日（月）13 時 30 分〜 15 時
会 場：福井県宅建会館
参加者：坂井市建設部都市計画課
3名
坂井市総合政策部移住定住推進課空家対策室 ２名
福井県宅地建物取引業協会
11名「第１回地域政策等に関する勉強会」を福井所有者に対し、地域内の宅建業者を紹介する
県宅建会館で開催しました。講師にお招きしなどの対応はどのような状況か」「移住支援とたのは、坂井市建設部都市計画課課長の林田
空き家対策の連携は？」「企業誘致を積極的に
裕治氏以下 5 名。当会からは山下会長・辰野
行い、定住を促すモデル地域になってほしい」
副会長以下 11 名が参加しました。
といった意見があがりました。坂井市からははじめに都市計画課から「坂井市マスター
プラン」、並びに防災指針を中心とした「立地 「移住と空き家のワンストップの支援策を取り適正化計画」について説明をいただきました。 入れたい」「移住の決断を促すため、専門家の出前講座を考えたい」「空き家所有者と宅建業
続けて空家対策室から、空き家所有者向けア者がマッチングできる仕組みがあればありがンケート結果に基づく「坂井市における空きたい」「無料相談会などを積極的に行なってい家対策」についてお話しいただきました。
きたい」といった回答・意見がありました。
その後の意見交換会では、当会員から「居行政と宅建業者がそれぞれの役割を再確認
住誘導区域外について今後規制が厳しくなる
し、インタラクティブな関係づくりにつなが可能性はあるか。その場合、空き家対策はどる勉強会となりました。
のようになるのか」といった質問や「空き家相談業務委員会

不動産なんでも無料相談会

9 月2 3 日（土・祝）、「不動産なんでも無料相談会」をラブリーパートナー・エルパにて開催しました。
「所有している空き家を売りたくはないが、なんとかする方法はないか」「農地の売却をどうしたらいいか」など計 21 組からの相談が寄せられました。相談員はお悩みに即した助言や情報提供を行うなど、相談者に寄り添った対応に努めました。
６月〜11月までに開催された相談会における相談件数は次の通りです。
今後も福井県宅建協会では、不動産の専門家として、県民の皆様の幅広いお悩みに耳を傾けていきます。

●９月 23 日（土・祝）
ラブリーパートナー・エルパ（福井市）
契約に関する相談1件
物件に関する相談
14 件
借地借家に関する相談
3件
ローン等に関する相談
1件
登記に関する相談1件
その他の相談1件●11月12 日（日）アル・プラザ敦賀（敦賀市）
物件に関する相談7件●６月１１日（日）みくにショッピングワールド・イーザ（坂井市）
業者に関する相談３件
契約に関する相談２件
物件に関する相談
1０件
借地借家に関する相談
２件
税金に関する相談
２件
登記に関する相談２件
業法・民法に関する相談
２件
建築に関する相談１件

11Takken Fukui

協会の行事
不動産研究業務委員会

相談業務委員会

日 時：2023 年 11 月 1 日（水）13 時 30 分〜 15 時
会 場：福井県宅建会館
参加者：永平寺町えい住支援課
3名
福井県宅地建物取引業協会 8 名

日 時：2023 年 11月17 日（金）14 時 30 分〜 16 時 30 分
会 場：福井県宅建会館
講 師：リバティ法律事務所
弁護士 緒方孝則先生

第 2 回 地域政策等に関する勉強会（永平寺町）「第２回地域政策等に関する勉強会」を福井
県宅建会館で開催しました。講師にお招きしたのは永平寺町えい住支援課課長の深水正康
氏以下３名。当会からは坂田会長・辰野副会
長以下 8 名が参加しました。
えい住支援課からは、①永平寺町の土地利用規制、②永平寺町の住宅・宅地の現状、③補助制度の３つのテーマについて説明があり、それぞれについて意見交換が行われました。
①では、永平寺町は町内に都市計画区域が３つ存在し、土地利用規制が大きく５種類も混在している現状について説明があり、今後住宅をもっと建てやすくするための意見を求められました。当会員からは「永平寺町は吉田郡という住所がネックで売りにくい」「観光のイメージが強い」「接道しづらく区画の大きい土地が多い」といった意見が上がり、えい住支
援課からは宅地造成への取り組みや規制の見会員支援業務委員会

健康診断

毎年恒例の健康診断を福井市（11/13）、小浜市（11/14）、
敦賀市（11/14）、鯖江市（11/28）の４会場で実施し、計２１４名（９２事業所）が受診しました。
検査項目は基本検査とオプション検査があり、基本検査は自覚症状及び他覚症状の有無の検査や血液検査など 16 項目にわたっての検査を実施。オプション検査は胃がんリスク検
査、前立腺がん検査、大腸がん検査、B 型・C
型肝炎ウイルス検査、インフルエンザ予防接種が行われました。受診料は、基本検査が１会
員１名のみ無料、２人目より8250円、オプショ
ン検査は希望者のみ自己負担で行いました。
健康診断は、病気の早期発見につながり、従業員の健康サポートにも役立ていただけます。割安な料金にて毎年実施しておりますので、健康維持のためにも定期的な受診をお勧
めいたします。

12

第２回 相談員研修会

直し、子育て支援の手厚さのPR など当協会とも連携して移住定住を図っていきたいという意向が示されました。
②では、人口減少が進む上志比地区の売却
希望物件を所有者の了解のもと提示。「この物件を売りやすくするため、役場に何をしてほしいか」という問いかけがありました。当会員からは「上下水道の整備があると売りやすい」「リモートでどこにいても仕事ができる時代。県が移住者への PRを行い、お客さんを募集してくれると我々もやりやすい」という意
見・提案がありました。
えい住支援課は全課員4名のうち３名が出席し、本勉強会への並々ならぬ意気込みが伝わりました。今後も勉強会を通して活発な意見交換を行っていきたいと思います。

11 月 17 日、「第２回相談業務研修会」を福井県宅建会館で開催しました。今年も弁護士の緒方孝則先生を講師にお招きし、「不動産取引の紛争事例等について」をテーマに約２時間にわたりご講義をいただきました。
「中古の設備についての売主業者による瑕疵
担保責任条項」では、売主業者の瑕疵担保責任の有効性や中古住宅での設備の瑕疵の留意点について実際の判例に基づき解説いただきました。当会員からは、「集合住宅が引き渡し後に雨漏りした場合は？」「土地代しか市場価値のない空き家の瑕疵担保責任はどうなるのか？」などの質問が飛び交いました。
その他、右記の事例についてもご紹介いただきました。
育成研修業務委員会

第２回 業務研修会
日 時：2023 年 12 月6 日（水）13 時 30分〜1６時
会 場：福井県産業会館 本館２階
講 師： 深沢綜合法律事務所
弁護士 柴田龍太郎先生
参加者：２１９名
第2回業務研修会では、弁護士の柴田龍太郎
先生より以下のテーマに沿ったご講義をいただきました。
①重要事項説明の留意事項と具体的書き方②インボイスについて③宅地建物取引士としてのトラブルの未然防
止、クレーム対応・高層マンションの免責部材の法令適合性に関する錯誤・２項道路のセットバック部分についての妨害
排除請求
・専任媒介契約の自動更新条項の有効性
・定期借家契約の事前説明と仲介業者の重要
説明事項
・定期借家契約の事前説明と仲介業者の重要
説明事項
・家賃債務保証会社の契約条項と消費者契約法
・築 50 年超のアパート立退き
実際の相談業務にも役立てられる事例が多く、有意義な研修会となりました。
社では契約の特約事項と重要事項の特記事項は連動して作成されています。本研修会での内容に連動し、宅建協会会員業務支援サイト『ハトサポ』内でも約800 件の特約容認事項例集と解説を掲載しています。また、最新版の重要事項説明書もダウンロードできますので、ぜひご活用ください。
インボイスについては、消費税の基本的な仕組みをはじめ、取引対価の引下げや宅建業者が免税事業者である場合など、ポイントを絞って解説いただきました。
クレーム対応については、トラブル・クレー
ムの原因、対応の基本、再発防止の立案など
を具体的な事例を交えながらご説明いただきました。
講義用に配布されたレジュメは実務に沿った中身の濃い資料となっており、日常業務にも役立てていただけます。

柴田先生が代表を務める深沢綜合法律事務所
は全宅連の顧問を務めており、「重要事項説明書のフォーマット」「わかりやすい重要事項説
明書の書き方」を監修いただいています。この日の講義ではその中から特に日常業務で気をつけたい点を抜粋してお話しいただきました。
令和 2 年 4 月の改正民法（債権法関係）により、契約当事者の契約に関する具体的な合意が重要視されるようになりました。不動産取引の実務面においても、既に大手不動産会

13

Takken Fukui

最近の判例から

RETIO. NO.130 2023 年夏号−無 免 許 営 業 幇 助−

ずに、土地区画整理事業地内の土地を転売目たこと、本件各土地の購入時期はいずれも仮（４）判決
A が行った宅地建物取引業の無免許営業は、れ、値段が上がる可能性が高かったといえるこ期間の長さ、取引物件の個数、売買代金の額と、A においては、本件各社が利用しないままなどからすると、必ずしも軽微とはいえない。

これらを所有し続けるつもりはなく、住宅や商Y は、その事情を知った上で媒介業者として業施設等を建築したい者が現れれば売却するこ

これを幇助したもので、その刑事責任は軽視とを想定していたことなど、いずれも、購入時にできない。そうすると、Y に対しては、主文が成立するとして、Y に罰金 50万円を言い渡

おいて、本件各社に本件 各土地を事業に利用の罰金刑が相当である。

した。

する具体的な予定、計画があったとは認められ的で購入し、約 3 年の間に計 6 件の売却を行っ

Yは、原容判断について、訴の受理に関するた行為について無免許営業に該当するとし、

違法、事実誤認、法令適用の誤り、量刑不当

その媒介を行った買主側媒介業者の代表者等を主張し控訴した。

に、無免許営業幇助を認定して罰金刑を言い

ない。

3 まとめ

そして、本件各取引の相手方は、本件各会社の無免許者の 宅建業取引に、宅建業者が媒介業務とは関連なく、その土地の取得を希望した個等により関与することは、宅建業法が目的と人や会社であり、本件各取引の売買 代金は、購入する「不動産取引の公正の確保・悪質な不動産渡した事例（名古屋高裁令和 4 年 9 月15 日判

２ 判決の要旨

した金額より高くなっていること、本件各社は、業者の排除」を脅かす、無免許営業という犯

決 ウエストロー・ジャパン）

裁判所は、原容の無免許営業罪の共謀共同

他にも本件各取引と同様の 所有地の売却や、土地罪行為を、免許を持つ宅建業者が手助けするの購入をしていたこと が認められる。

ことであり、宅建業法においては、宅建業法正犯の認定を破棄し、無免許営業幇助を認定

1 事案の概要

して、Y に罰金 25万円を言い渡した。

宅建業免許を有していない、a 社（日用雑（１）公訴権濫用の主張に ついて

以上によれば、本件各社は、事業に利用す

12 条 1 項の違反行為に不当に関与した（同 65

る予定や計画がないまま、仮換地の指定がさ れ条 2 項 5 号）等として行政処分の、刑法におい貨品卸売業等・代表者 A）及びその実質的なYは、a 社が Y 以外の業者を仲介人として宅地ていて、いずれ宅地化されて価格が上がる可 能ては幇助犯（刑法 6 2 条の1）として刑事罰の対子会社 b 社（不動産賃貸業等・実質的経営者等を売却した事案は立件されていないことから、性が高い本件各土地を購入したが、いずれ転売象となる。本件では、売主の無免許営業を知A）、（以下、本件各社）は、A が副組合長であY が関与した事案だけが立件された本件は、公訴する予定であって、実際にも、購入時よりも高くりながら、取引の幇助を行った刑事責任は軽る P 土地区画整理事業の区域内の土地につい権を濫用した不平等起訴で、公訴は棄却される

本件各土地を売却し、ほかにも同様の土地売買視できないとして、宅建業者代表者に、罰金て、Y（被告 ・宅建業者 y 社の代表者）や第三べきと主張する。

をしていたのであるから、積極 的に土地を買い刑が言い渡されている。

者から、土地の所有者が売却を希望している

しかし、検祭官の裁量権の逸脱が公訴提起求め、転売を図ったものではなくとも、営利目

無免許営業を知りながらの助は論外であるので購入してもらえないかと言われて購入を無効ならしめる場合は、公訴の提起自体が的で宅建業をしたことになるというべきであり、が、売主・買主が、無免許営業の認識なく転し、その取得から数年の間である平成 30 年 5

検察官の職務犯罪を構成するような極限的な原判決の本件各取引が 宅建業法 12 条 1 項所定

売等の取引を行おうとする場合があるので、嫌月から約 2 年の間に a 社は 4 物件の売却を 、場合に限られ、本件はそのような場合に当たの無免許営業に該当するとした結論に誤りがあ

介業者においては、取引に際して、買 主には

b 社は平成 2 9 年 6 月 及び平成 30 年 6 月に 2らない。審判の対象になっていない他事件はるとはいえない。

購入目的の確認を、売主には不動産の 取得経

物件の売却を行い、各取引について y 社は媒

犯罪の情状等の事情が明らかでなく、他事件（３）Y の正犯性について

緯と売却事由の確認を行うことが重要 であ介業者として関与して買主より媒介手数料をの公訴権の発動の状況と対比することのみに

Y は、本件各土地の売却の意思決定そのも受領した。

よって本件公訴提起が検察官の裁量権を逸脱のに関与していないし、売主から媒介手数料

重な対応を行う必要がある。

したということはできない。

や売主が転売により得た利益の分け前を受け（調査研究部上席研究員

件名社の本件名取引は宅建業法12 条 1 項の無（２）本件各社の無免許営業の該当性についててもいない。

免許営業に該当し、Y には無免許営業罪の共Y は、本件各社が行った本件各取引は無免

Y は、この一連の取引に関し、A による本同正犯が成立するとして起訴された。

14

許営業罪の共同正犯とは認められない。

換地指定の後であり、いずれ宅地として整 備さ

営利法人の 6 件の転売取引に関与した買主側媒介業者代表者に無免許営業幇助を認定し罰金刑を言い渡した事例（名古屋高判令 4・9・15 ウエストロー・ジャパン）

関係会社 2 社において、宅建業免許を受け取引がされた当時は遊休不動産と指摘されてい許営業 に該当しないと主張する。

り、無免許営業が疑われる場合には、より慎中戸康文）

Y の行為は 、宅建業法上の媒介をする行為に当たるもので、本件各取引を容易ならしめ

原審（名古屋地判 令 4 ・3 ・10）
は、本件名そこで検討すると、転売された各士地は、るものではあるが、Y が自分たちの犯罪とし社による無免許営業を認定し、YはAと意思をA が 、Y 又は第三者から土地の所 有者が売却て A らと 一緒になって本件名取引をしたと通じて自己の犯罪として本件無免許営業に関を希望しているので購入してもらえないかとまでは言えないことから、Y については無免与したもので、無免許営業罪の共謀共同正犯

言われ、本件各社が購入したもので、本件各許営業幇助の事実を認定すべきであり、無免15

Takken Fukui

不動産取引のここがポイント

・農地の全てを効率的に利用すること

農地付き空き家にて農地を取得する場合の手続きについて

これは、世帯員等の状況による労働力 ・農業用機械の所有状況・農業技術などの状況や、現に所有している農地があれば、その農地が適切に経営出来ているかなどを総合的に勘案し、農地取得後も効率的に農業経営が出来るかを判断されます。また、農地の一部のみで耕作を行う

農地付き空き家売買については最近の「田園回帰」の流れを受けて取得要件が徐々に緩和されてきましたが、それでも農地法第3条の主な許可要件として、下記の事項を満たす必要がありました。

場合や、資産保有目的・投機目的等で農地を取得しようとしているものと考えられる場合（事業の具体的内容を明らかにしない場合など）は許可出来ません。
・必要な農作業に常時従事すること

行政単位によって、違いもありますので先ずはマニュアル的に下記事項を押さえて、地元の農業委員会や都道府県に確認してください。
(1) 全部効率利用要件・・・売買・貸し借りをする農地をすべて耕作する労力、技術等を有していること。
(2) 常時従事要件・・・原則年間150日以上の農業従事を必要とすること。
(3) 下限面積要件・・・農地の売買・貸し借りした後、すべての農地の面積が一 定規模以上あること。
(4) 地域調和要件・・・農地利用の分断、水利の阻害、地域営農方法への悪影響がないこと。

これは、原則として年間 150 日以上農作業に従事していることが必要となります。ただし、
必ずしも150 日を超えていなくても良い場合があり、例えば年間 10 日の農作業で十分耕作が出来る場合、100日の従事で要件を満たしていることとなります。
・周辺の農地利用に支障がないこと
これは、既に集落営農や経営体により農地が面的にまとまった形で利用されている地域で、その利用を分断するような権利取得や、無農薬や減農薬での付加価値の高い作物の栽培の取組が行われている地域で、農薬使用による栽培が 行われることにより、地域でこれまで行われていた無農薬栽培等が事実上困難になるような権利取得は許可できないこととなっております。
● 申請前に農業委員会へご相談いただきますようお願いいたします ●農地の最低取得面積
こちらの文章は、相続（包括承継より）以外で、相続人以外の遺贈を含む内 容です。農地を贈与（無償譲渡）したり、譲渡（有償譲渡）する際には、農地法 3 条の許可（最低取得面積の要件）を確認する必要がありました。
贈与や譲渡契約自体は有効でも、農地法の許可を受けることが出来なければ、贈与や譲渡といった法律行為自体が最終的に無効 となります。
例えば、令和 2 年 8 月現在で、神戸市 : 全域最低取得面積１,000㎡以上
明石市 : 市街化区域 1，
000 ㎡以上

市街化調整区域 3，000 ㎡以上

贈与や譲渡後に上記面積以上の農地を保有しないと農地法の許可を得ることが出来ませんでした。

ところが、令和 5 年 4 月1日から「農業経営基盤強化促進法等の一部を改正する
法律（令和4 年法律第56 号）」
が施行され、農地法の下限面積要件が廃止されました。
本要件が廃止されることにより、家庭菜園程度の小さな農地を新規で取得することや、空き家などとまとめて売買しようとしている農地の取得も可能となります。ただし、右記要件等は今までと変わりません。すべての要件を満たしている必要がありますのでご注意してください。

16

17

【2023 年８月】福井県内のレインズによる土地（住宅地）の在庫状況について
2023年 8月の在庫件数は 569 件と前年比で 4.02％増加し、6ヶ月連続で前年同月を上回った。
在庫平均㎡単価は 2.9 万円と前年比で同じだった。在庫平均価格は1,097万円と前年比で低下した。在庫平均面積は373.1㎡と前年比で 4.09％低下し、2ヶ月連続で前年同月を下回った。

坂田会長が国土交通大臣表彰受賞
本協会会長坂田信行氏には、業界の発展並びに国の土地住宅対策に寄与し、地域社会に貢献したとして、栄えある国土交通大臣表彰の栄誉に浴されました。

宅地建物取引士資格試験の結果
令和５年度宅建試験合格者 県内で1３８人が合格！
全国で４番目に高い合格率！
令和５年度宅地建物取引士資格試験が10月1５日に実施され、合格者が 11月2１日に発表された。
今年度の合格判定基準は5 0問中 36 問以上（ 登録講習修了者は45 問中31問以上）の正解で、福井県からは1３８人が合格し、合格率は１８．
２%であった。

〜福井県の概要〜（）内は令和４年度

申込者数 ・・・・・・・・・・・９４０人（874人）
受験者数 ・・・・・・・・・・・７６０人（701人）
受 験 率 ・・・・・・・・・・・ 80.9%（80.2%）
合格者数 ・・・・・・・・・・・1３８人（14２人）
合 格 率 ・・・・・・・・・・・１８．
２％（20.3%）※今年度の全国の合格率は 17.２%
あけましておめでとうございます。例年よりも降雪も少なく、穏やかな新年を迎えたと感じていた矢先に、能登半島地震や、羽田空港での飛行機事故等、想像もしてないような大きな震災や事故が続き、怒涛な一年になるのではと案じるかの如く、令和6年がスタートしました。
今回お亡くなりになられた方々に哀悼の意を表します。また被災者の皆様が一日でも早く元の日常を取り戻せる
ように、自分にできること、協会としてできることは何かを考え実行していきたいと思います。
昨今の世間を賑わしているニュースの多くは今までグレーな部分であったことが白黒はっきりさせるというような「可視化の時代」へと、大きく時代が変化してきています。また、福井県待望の北陸新幹線開業がいよいよ 3 月
16日に迫って参り、福井県民にとって大きなチャンスが到来します。その中で、この時代に生きる不動産業を担う私たちは、日々研鑽に励む、危機管理意識を持つ、真っ当な仕事を提供していくことでお客様の信頼を獲得する。
それこそが、福井県民が【不動産のことで悩まない、困らない社会】の実現に繋がっていくものだと考えます。
今年の干支は、「甲辰 ( きのえたつ )」です。活力旺盛となって大きく成長し形が整う年といわれています。私は、大のプロレスファンであり、龍といえば福井県勝山市出身である「風 雲昇り龍 天龍源一郎」を思い出します。今は亡きジャイアント馬場、アントニオ猪木を倒した唯一のプロレスラー。現在は引退されてますが、努力と男気で多くのファンの期待を裏切らない姿勢に、Mr.プロレスと称される男。私達も Mr. 宅建と呼ばれる様に精進し、切磋琢磨し合いながら、大きく飛躍する一年にしたいものです。
不動産研究業務委員会 委員長 中屋敬久

編 集 後 記※( ) 内は前年同月の数字※記載しているデータの正確性には万全を期していますが、何らかの原因により誤りがある可能性があります。
当会は、利用者が記載データを用いて行う判断の一切について責任を負うものではありません。

１８

１９