ふくい

令和 2 年 1 月 10 日発行

宅建

公益社団法人 福井県宅地建物取引業協会

敦賀港

会長の挨拶‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 2
協会の行事‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 3 〜 8

ＣＯ レインズ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 9Ｎ 無料相談所‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 10 〜 11Ｔ
不動産取引のここがポイント‥‥‥ 12 〜 13Ｅ
Ｎ 福井県からのお知らせ‥‥‥‥ 14 〜 15
Ｔ トピックス‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 16 〜 17Ｓ

敦賀市

土地住宅税制及び政策に対する提言活動‥‥‥ 18 〜 31

vol.

124

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宅建ふくい

第 124 号

ごあいさつ
公益社団法人福井県宅地建物取引業協会会 長 加藤 信一

謹んで新年のご挨拶を申し上げます。会員の皆様にはお健やかに新年をお迎えのこととお慶び申し上げます。
令和の新しい時代に入り、不動産業のとりまく環境は変革しています。
国交省では法制化されていない賃貸住宅管理業、委託を受けて管理業務を行う、又は賃貸住宅を転貸する事業等について、国交省への登録を受ける等の法制化に向けた検討に入りました。
全宅連では空地、空家等の問題や人口減少が進展し、利用ニーズが低下する土地が増加する中で土地の適切な利用、管理を行う者への土地の譲渡を促進し、更なる所有者不明土地の発生を予防するため、個人が保有する低額な土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特例措置を創設するよう要望、また私も全宅連副会長として国土交通大臣、宅建議員連盟の先生方にも要望しました結果、低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置が創設される方向になりました。
又、当協会の宅建業を営む代表者の年齢は、60 歳以上が 60％近くになろうとしています。高齢化を踏まえて、今後 10 年、15 年先の事を見据えていく必要がございます。そこで 4 年目を迎える「福井県版宅建ビジョン」をもとに私たちが置かれた状況や環境を正しく認識し、分析し、誇りを持てる職業、若い人に魅力のある職業となるよう努めていく必要がございます。そして会員企業の経営品質の向上、行政との連携強化、地域住民との積極的交流を行い、私たち会員はこれからのさまざまな課題
を一致団結して解決し、ビジョンを完遂できるように行動していきましょう。
今後とも引き続きご支援ご鞭撻をお願いし、年頭の挨拶とさせていただきます。

宅建ふくい第 124 号

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協 会 の 行 事
相談者の心理状態を学ぶ
第 1 回相談員研修会（相談業務委員会）
6 月 11 日（火）午後 1 時 30 分より福井で消費生活相談員の視点から学び、第 2 部

県宅建会館において、相談業務委員会の委では弁護士の視点による「苦情解決・弁済・員を対象に第 1 回相談員研修会が開催され求償業務の留意点について」を学びました。

ました。

この研修会に参加して、相談に来られる

中央本部主催の相談・苦情解決・弁済業方の心理状態などについても学ぶことがで

務合同研修会の資料を基に、坂田委員長がき、相談者の気持ちを汲み取りつつも事案

講師となって解説していただきました。第に対して冷静に判断する大切さを再確認し、1 部では「不動産無料相談所における基本

相談員としてのレベルアップにつながる研

対応－聞き取りの重要性－」というテーマ修会であったと思います。

福井市都市計画課との勉強会
第 1 回地域政策等に関する勉強会 ( 不動産研究業務委員会 )第 1 回地域政策等に関する勉強会が 7 月 30
日（火）午後 1 時 30 分より福井県宅建会館で開催されました。この勉強会は当協会と福井市
における関係所管との意見交換を通じて、相互の信頼関係の構築と当協会の専門的な知識や経験で行政に貢献する事を目的としています。
当協会から山下副会長以下 10 名、福井市
都市戦略部都市計画課から下川明秀課長以下7 名の参加をいただきました。まず、福井市都集落の範囲と空き家の有効活用についての説

市計画課より福井市立地適正化計画について明をいただきました。その後、各理事から質問

その概要と届出制度、さらに推進の方策等のや意見が活発に述べられ、福井市の将来の姿

解説があり、続いて市街化調整区域についてを明確にする意味のある勉強会となりました。

「はじめての一人暮らしガイドブック」を寄贈
小冊子寄贈 ( 会員支援業務委員会 )公益社団法人としての社会貢献活動とハトマークの PR を目的として、来春一人暮らしを始める高校生を対象に、「はじめての一人暮らしガイドブック」を寄贈いたしました。この事業は今年で 4 年目となり県内 3 校（武生東高校、坂井高校、福井南高校）、合計 315 冊を各校まで持参し、寄贈いたしました。

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宅建ふくい

第 124 号

ハトマークサイトからの集客を学ぶ
パソコン研修会（会員支援業務委員会）
パソコン研修会を 8 月 20 日、福井県産業情報センターにて開催し、11 名の会員様に参加いただきました。
アットホーム株式会社より 4 人の講師をお招きし、ポータルサイト（ハトマークサイト）からより多くの反響を獲得するためのセミナーおよび登録実習を行いました。近年、物件探しのツールがパソコンからスマートフォン中心になってきていることで、お客様は手軽にポータルサイト内にある沢山の物件を比較検討し、問い合わせる物件を絞りこんでいる傾向があります。ポータルサイトに掲載されている沢山の物件の中から自社の物件を絞りこんでもらうためには、情報の内容、特徴のアピー
ルを充実させることが必要であり、写真やキャッチコピーで物件の良さを引き出す工夫が必要だと感じました。本会のホームページもスマートフォン対応にリニューア
ルしたことでアスセス数が大幅に増え、本委員会の「リスティング広告事業」についてもアクセス数増加の効果が持続しています。
会員の皆様には多くの物件をハトマーク
サイトに登録いただき反響につなげていただければと思います。

相談業務の知識向上
第 2 回相談員研修会（相談業務委員会）
9 月 6 日（金）に福井県宅建会館にて第2 回相談員研修会を開催いたしました。
無料相談での相談員の資質向上の為に行っている研修会ですが、今回は、売買（賃貸借）トラブルと解決のポイント、敷金精算トラブルと原状回復ガイドラインの考え方、宅建業者の説明義務の 3 つをテーマに（一財）不動産適正取引推進機構調査研究部の主任研究員である中戸康文様をお招きしてご講義いただきました。

おいて活かせる知識を学び、有意義な研修相談業務委員会委員 8 名、その他理事 5会となりました。今後益々、県民の皆様の名が出席し、日頃忘れていた知識の再確認

お役に立てられる宅建協会となるべく精進や新たな知識を勉強し、今後の相談会等にして参ります。

宅建ふくい第 124 号

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水害リスクと宅建業法を学ぶ
第 1 回業務研修会 ( 育成研修業務委員会 )10 月 2 日（水）午後 1 時 30 分より福井県産業会館本館において第 1 回業務研修会が開催されました。
第 1 部は水害リスクに関する情報の解説等について福井県土木部砂防防災課主任の松村様から国又は都道府県が作成する浸水想定区域図や市町村が作成する水害ハザード
マップの説明、国土交通省ハザードマップポー
タルサイトに至る災害リスク情報の確認方法を解説していただきました。宅地建物取引の上で津波や土砂の対象災害については、区域の指定の有無を重要事項の説明が義務付けられているが、洪水・内水・高潮の対象災害は
現状重要事項の説明が義務付けられていません。しかしながら多発する水害被害を鑑み、周知に努めるよう私共にも要望がありました。
第 2 部は弁護士熊谷則一様による「調査・説明義務違反と宅建業者の民事上・刑事上・行政法上の責任」と題して、様々な裁判事例を検証して宅建業者としての不完全な業務や行動、説明が関係法令のどの部分に抵触し、どの様な罪に問われ処罰されるのか詳しく解説していただきました。日常の業務の中で見落としてしまいそうなミスや不用意な言葉を再確認する貴重な機会を得るのと同時に宅建業者としての責務の重さに改めて身の引き締まる
思いをしました。

福井県都市計画課との勉強会
第 2 回地域政策等に関する勉強会（不動産研究業務委員会）
11 月 5 日（火）福井県宅建会館にて午後 1
時 30 分から福井県土木部都市計画課の参事
以下 4 名の方を講師にお迎えして勉強会を開催しました。
「福井県の都市計画」と「水害リスクに関する情報の解説」について説明していただいた
後、意見交換を行いました。改めて福井県の都市計画について認識する事ができた事、又、
近年、台風等による水害が多発していますので、防災・減災のため事前にハザードマップの意見、要望をお伝えし、より良いまちづくりの確認、水害リスクの確認をしておくことも、に繋げる事ができればと思いました。

取引をする上で大事なことだと理解しました。

ハザードマップは、国土交通省・福井県・

今後もこのような勉強会を定期的に開催し、市町村のホームページで確認する事が出来行政の方々に不動産の専門家である宅建業者ます。
協会ホームページ

https://takken-fukui.or.jp/

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宅建ふくい

第 124 号

令和元年度 不動産なんでも無料相談会
不動産なんでも無料相談会（相談業務委員会）
第 1 回不動産なんでも無料相談会が、6組の相談がありました。相談内容の内訳で

月 16 日 ( 日 ) に鯖江市の「アル・プラザ鯖江」

すが、業者に関する相談 1 件、物件に関すにて開催され、合計 12 件の相談がありまる相談 15 件、借地・借家に関する相談 4 件、した。相談の内訳ですが、業者に関する相手付金に関する相談 1 件、税金に関する相談 1 件、物件に関する相談 7 件、借地借家

談 1 件、登記に関する相談 3 件、建築（建に関する相談 1 件、税金に関する相談 1 件、築基準法を含む）に関する相談 1 件、その建築 ( 建築基準法を含む ) に関する相談 1 件、他 2 件でした。

その他 1 件でした。
第 4 回不動産なんでも無料相談会が、11
第 2 回不動産なんでも無料相談会が、9月 9 日（土）に坂井市の「みくにショッピ

月 7 日（土）に敦賀市の「アル・プラザ敦賀」

ングワールド・イーザ」にて開催され、合にて開催され、合計 19 件の相談がありま

計 18 組の相談がありました。相談内容のした。相談内容の内訳ですが、業者に関す内訳ですが、物件に関する相談 13 件、税る相談 1 件、契約に関する相談 1 件、物件金に関する相談 1 件、、登記に関する相談 2に関する相談 13 件、税金に関する相談 2 件、件、その他 2 件でした。

登記に関する相談 2 件でした。
今年度は、第 3 回不動産なんでも無料相
第 3 回不動産なんでも無料相談会が、9

談会を 9 月 23 日の「不動産の日」に合わ

月 23 日（月・祝）に福井市の「ショッピ

せて行いました。いずれのイベントも沢山

ングシティ・ベル」にて開催され、合計 28の方にご来場いただきました。

宅建ふくい第 124 号

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各会場で 250 名が受診
健康診断 ( 会員支援業務委員会 )恒例となった宅建協会主催による「健康診断」が、11 月 14 日に敦賀市と小浜市、
11 月 19 日に福井市、11 月 20 日に鯖江市の県内 4 ヵ所で開催されました。検査項目
は基本検査とオプション検査があり、基本
検査は自覚症状及び他覚症状の有無の検
査や血液検査等、16 項目にわたって検査が実施されました。料金は各事業所で宅建協会会員について 1 名のみ無料、2 人目かす。今年の「健康診断」事業は終了しましら 6,160 円（税込）と格安でした。

たが、来年も実施する予定です。一人でもこれまで、協会主催の「健康診断」で初多くの会員に「健康診断」受診をお勧めい期のガンが発見され、診断書の要検査のたします。宅建協会会員の使命を果たし、通知がきっかけで初期治療を受ける事に社会に貢献出来るように、自分の健康はみなり、現在は完治している会員もおられまずから心掛けて健康増進を図りましょう。

ITC を利用したインターネット申告の周知と普及依頼
第 34 回税務協議会・税務懇談会（総財・法務委員会）
12 月 4 日（水）午後 1 時 30 分より不動ついて詳しく説明していただきました。

産会館 3 階において第 34 回税務協議会・

本年は特に消費税率の変更と軽減税率

税務懇談会が当協会から加藤信一会長以制度の導入があり、国民の税に対する関心

下 7 名、税務当局から金沢国税局の本塚浩が高まる中、ITC を利用したインターネッ

二資産課税課長以下 9 名の出席のもと開催

ト申告や納税証明書のオンライン請求、さされました。

らに国税のダイレクト納付の手軽さと利要望事項の交換協議において、税務当局
からは主に不動産譲渡所得税の申告に関便性の周知と普及に是非とも協力して欲しいとの依頼がありました。

わる手続きを促して期限内納付に協力して欲しい旨、契約書に印紙を貼付消印の徹底による印紙税の納付指導への強い協力依頼がありました。当協会からの地区研修会への講師等の派遣依頼に対して快諾をいただき、消費税率の引き上げと軽減税率制度の導入に伴う留意事項についての説
明依頼に対し、消費税の仕入税額控除制度における適格請求書等保存方式の要点に協会ホームページ

https://takken-fukui.or.jp/

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宅建ふくい

第 124 号

大野市との「空家等の情報提供にかかる協定書」の締結
11 月 29 日 ( 金 )、大 野市役 所において大野市と当協会は空家等の情報提供に関する協定を結びました。
この協定は、2018 年 6 月に国が「空き家所有者情報の外部提供に関するガ
イドライン」を策定したことにより自治体から民間への情報提供が整備されたことを受けたもので、大野市は所有者の申し出をとりまとめた空家や空家跡地の情報を当協会に提供し、それを受けた当協会が会員へ周知させ、専門的な立場から売却、賃貸のマッチングを行うものであります。
大野市では 2016 年度に実態調査を行い、市内に約 500 件の空家があり、このうち約 3 割が活用出来る物件である事を確認しました。協定を結ぶ事により、こういった空家等の活用が今後促進されていく事が期待されます。

福井市の空き家対策の番組に辰野常務理事が出演
福井市の空き家対策の番組であります【いきいき情報ふくい「イマドキ！空き家事情～福井市の空き家対策～」】に辰野常務理事が出演されました。
全国で増加傾向にある空き家、特に老朽化により倒壊の恐れのある危険な空き家が問題視される今、この番組では、福井市の空き家対策の取組みを紹介しています。今回出演された辰野常務
理事は、美山地区のビルドインガレージがついた木造 2 階建ての空き家の取引を紹介していて、所有者が空き家情報バンクに登録した理由や、長年管理してきたが負担が大きいために売却を決めたこと等、分かりやすく笑顔で説明しています。持ち時間の 70 秒をフルに使って、市役所の信頼ある制度「空き家情報バンク」のＰＲも上手に盛り込んでいます。皆さんも一度ご覧になってみてください。
こちらは現在 YouTube で見る事が出来ますので、番組名で検索してみて下さい。

宅建ふくい第 124 号

【2019 年 8 月】福井県内のレインズによる土地（住宅地）の在庫状況について【2019年8月】福井県内のレインズによる土地（住宅地）の在庫状況について
2019年8月の在庫件数は516件と前年比で21.41％増加し、7ヶ月連続で前年同月を上回った。在庫平均㎡単価は3.4万円と前年比で3.03％増加し、4ヶ月連続で前年同月を上回った。在庫平均価
格は1,046万円と前年比で増加した。在庫平均面積は312.2㎡と前年比で0.89％低下し、4ヶ月連続
で前年同月を下回った。

件数

（件）
600

452455

400

20

200

0

0

‐20

9月

11月

1月

2018年

3月

5月

7月

3.3

11月

1月

2018年

在庫平均㎡単価（万円）

在庫件数
前年同月比(％)
在庫平均㎡単価（万円）
前年同月比（％）
在庫平均価格（万円）
前年同月比（％）
在庫平均面積（㎡）
前年同月比（％）

0
9月

11月

1月

3月

2018年

5月

‐5

7月

2019年

在庫平均価格（万円）

前年同月比(％)

平均㎡単価

9月

（％）
5

2019年

在庫件数

（万円）
3.6
3.4
3.2
3.0

平均価格

（万円）
1,100
1,050
1,000
950

（％）
516 40

3.2

3月

5月

3.3

7月

（％）
10

（㎡）
320 312.3

0

310

‐10

300

平均面積
317.9

11月

1月

2018年

2019年

12月
453
(473)
△ 4.233.2(3.5)△ 8.57
1,003
(987)
1.62
312.5
(282.9)
10.46

3月

5月

1月
448
(456)
△ 1.753.3(3.5)△ 5.71
1,012(1,003)0.90
306.8(289.9)
5.83

2月
459
(439)
4.56
3.3
(3.5)
△ 5.71
1,052(1,007)4.47
317.9(291.8)
8.94

3月
443
(419)
5.73
3.3
(3.4)
△ 2.94
1,055(1,009)4.56
318.7(293.3)
8.66

7月

（％）
20
10
0
‐10

2019年

在庫平均面積（㎡）

前年同月比（％）

2018年
9月
10月
11月
419
442
454
(497)
(508)
(496)
△ 15.69 △ 12.99 △ 8.47
3.3
3.3
3.2
(3.5)
(3.5)
(3.5)
△ 5.71 △ 5.71 △ 8.57
1,024
1,030
1,010
(994) (1,002) (1,002)
3.02
2.79
0.80
312.3
312.1
311.9
(286.4) (288.8) (288.0)
9.04
8.07
8.30

9月

前年同月比（％）

2019年
4月
5月
452
455
(419)
(428)
7.88
6.31
3.2
3.2
(3.4)
(3.2)
△ 5.88
0.00
1,022
997
(1,028) (1,012)△ 0.58 △ 1.48
316.4
311.5
(302.2) (317.2)
4.70 △ 1.80

前年同月比（％）

6月
496
(428)
15.89
3.3
(3.1)
6.45
1,032
(1,041)△ 0.86312.6(333.6)△ 6.29

7月
493
(426)
15.73
3.3
(3.1)
6.45
1,026
(1,007)1.89
310.1(321.9)△ 3.67

8月
516
(425)
21.41
3.4
(3.3)
3.03
1,046
(1,033)1.26
312.2(315.0)△ 0.89※( )内は前年同月の数字※前年同月比の算出（当月の数字－前年同月の数字）÷前年同月の数字×100 → 小数点第３位以下は四捨五入※記載しているデータの正確性には万全を期していますが、何らかの原因により誤りがある
可能性があります。当会は、利用者が記載データを用いて行う判断の一切について責任を負うものではありません。

協会ホームページ

https://takken-fukui.or.jp/

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宅建ふくい

第 124 号

無 料 相 談 所シリーズ No.82

住宅賃貸借の媒介に当たり、借主から賃料の1 か月分の報酬を得ることが否定された事例（東京地裁令和元年 8 月 7 日判決）シリーズ No. 68

1 事案の概要

宅建業者が住宅賃貸借の仲介に当たり、賃貸借の承諾（以下「報酬告示上の承諾」という）があっ

契約締結日に借主が、賃貸借契約書の署名押印とたものとして、媒介報酬として賃料 1 か月分を受あわせ、報酬額を「賃料 1 か月分 + 消費税相当分」

領した。

（以下単に「賃料 1 か月分」という）とする旨のその後借主が、当該承諾は当該媒介の依頼の後記載がある賃貸住宅入居申込書に署名押印をし、になされたものであって、報酬告示上の承諾には提出したことから、「宅地建物取引業法の規定に当たらないとして、支払済みの報酬のうち賃料 0．

より宅地建物取引業者が受けることのできる報酬

5 カ月分を不当利得として返還を求めたのが本事の額」（昭和 45 年建設省告示第 1552 号。以下「報案である。

酬告示」という）において賃貸借の媒介報酬の上

原審の東京簡易裁判所は、報酬告示上の承諾が限である「賃料の 0．5 カ月分 + 消費税相当分」（以あったとして借主側の請求を認めなかったことか

下単に「賃料 0．5 カ月分」という）を超えて報ら、これを不服とした借主が控訴した。

酬を受領することができる場合に求められる借主

2 裁判所の判断
5 カ月分を超えて媒介報酬を受領することはで裁判所は、概ね以下のように判断し、宅建業者

きない。

に対し、受領済みの媒介報酬のうち賃料 0．5 カ
月分を超える部分を借主に返還するよう命じた。
ア したがって住宅賃貸借の媒介である本事案において、宅建業者が依頼者である借主からの総額を賃料 1 か月分とし、住宅賃貸借にお賃料の 1 か月分の媒介報酬を受けるには、媒

いては、その範囲内でさらに一方の当事者か介契約の成立時までに同額の報酬を支払う旨

ら受領できる報酬の上限を賃料 0．5 か月分との承諾を得ておく必要がある。

しつつ、例外的に「当該媒介の依頼を受けるに

イ

ウ 報酬告示では、賃貸借の媒介における報酬エ ところで媒介とは契約当事者の一方又は双当たって当該依頼者の承諾を得ている場合」に方から委託を受けて、両者の間に立って売買、は当該上限を超えて（ただし賃料 1 か月分の範

賃貸借等の契約の成立に向けてあっせん尽力

囲内で）受領することができるとしている。

する事実行為をいい、媒介契約は、本来、依 当該承諾は依頼者の自由な意思に基づくも頼者と宅建業者との間の口頭により成立するのであることが必要なこと、媒介の依頼を受

諾成、不要式の契約である。

けた宅建業者が法律上の媒介行為を行う義務

オ そうすると本事案では、借主が本物件を賃を負うのは媒介契約が成立した後であること

借する意思を宅建業者担当者に告げ（これが媒から、この「当該媒介の依頼を受けるに当たっ

介契約の「申込み」に当たる）、それに対し担て」とは、「宅建業者が媒介の依頼を受けて媒当者が、借主が本物件の賃借を希望しているこ

介契約を締結するに当たって」を意味し、それとを貸主に説明し賃貸借契約の締結につき了より後に依頼者の承諾を得たとしても、賃料 0．

承を得たうえで借主に対して契約締結日の連宅建ふくい第 124 号 11

絡をしたことが、貸主との間で賃貸借契約の居申込書に署名押印がなされた時点であって、成立に向けてあっせん尽力する事実行為を行

媒介契約が成立したと認められる上記オの時

うことの「承諾」とみることができることから、点ではまだ承諾はなされていなかった。

当該連絡をした日をもって媒介契約が成立したと認められる。

キ  よって本事案では、報酬告示上の承諾を得たということはできないことから、報酬告示で

カ  一方本事案で借主の承諾があったと認められるのは、上記オより 10 日後に設定された賃定める住宅賃貸借の媒介において一方当事者か貸借契約の締結日において借主が報酬額を賃ら受領できる報酬の上限（賃料 0．5 カ月分）

料 1 か月分とする旨の記載がある賃貸住宅入を超える契約部分は、無効である。

3 本判決のポイント
1．報酬告示上の承諾は媒介契約の成立以前になさが貸主の了承を得て契約締結日を借主に連絡したれる必要があること

時点

本判決は、住宅賃貸借の媒介において宅建業者③ 担当者が借主の勤務先に電話して在籍確認をしが借主から賃料 1 か月分の媒介報酬を受けることたり、賃貸借の条件の調整等を行った時点自体を否定したものではありません。報酬告示の④ 賃貸借契約締結日、重要事項説明や賃貸借契約

内容をもとに、借主の承諾を得れば一方当事者で書への署名押印がなされる前に、媒介報酬額が明ある借主から賃料 0．5 カ月分を超えて（1 か月分示された賃貸住宅入居申込書に借主が署名押印し以内の範囲で）報酬を受けることは可能であるとした時点裁判所は、まず①の時点では、まだ借主につつ、その「承諾の時期」が問題とされたものであ

おいて本件賃貸借契約の成立に向けてあっせん尽ることに注意が必要です。

力を依頼したとは言えないとして、媒介契約が成立

すなわち報酬告示では、「当該媒介の依頼を受けしたとは認めませんでした。そして、借主が賃借意るに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合」に思を明確に示し、貸主の了承を得て担当者が契約

賃料 0．5 カ月分を超えて（ただし賃料 1 か月分以締結日を借主に連絡した②の時点で、媒介契約成内の範囲で）報酬を得ることができるとされていま立としたところです（上記オ）。また、③の行為はすが、裁判所は、この「当該媒介の依頼を受けるに

媒介行為そのものであり、④の時点ではすでにあっ当たって」とは「宅建業者が媒介の依頼を受けて媒せん業務の大部分は終了し最終手続きが残っている

介契約を締結するに当たって」ということ、すなわに過ぎないから、これらの時点は既に媒介契約がち「媒介契約が成立するとき」を意味するのであって、成立した後であるとしました。

それ以前に承諾を得なければならないとしました

3．本判決を受けての対応（上記ア～ウ）。そのうえで本事案では、宅建業者と宅建業法の解釈通達（宅地建物取引業法の解釈・

借主や貸主とのやり取りの一連の経緯の中でどの時運用の考え方）には、報酬告示の「当該媒介の依頼

点で媒介契約が成立したのかを問題とし（上記エ・を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場

オ及び下記 2）
、媒介契約の成立時までに承諾がな合」につき、「この依頼者の承諾は、宅地建物取引

かったとして（上記カ）、賃料 0．5 カ月分を超えて業者が媒介の依頼を受けるに当たって得ておくこと受領することはできないとしたところです（上記キ）。

が必要であり、依頼後に承諾を得ても・・承諾とは

2．媒介契約はいつ成立するのかいえず」と明記されています。本判決もこれと同じ裁判では、本事案において媒介契約がいつ成立

考え方に立ちながら、どの時点が「当該媒介の依頼

したかにつき、次の 4 つの時点が問題となりました。

を受ける」と言えるのかを具体的な事情に則して判① 最初に賃貸住宅入居申込書に記入し宅建業者に断したものと言えます。本判決を受け、
あらためて
「媒

通知した時点（ただし借主は本物件につき再度の内介の依頼を受ける」とはどういうことなのか、それ覧を求め、本件賃貸借契約の申し込みは留保した）はいつの時点なのかを整理し、手続面で問題が生じ② 本物件への入居意思を担当者に伝達し、担当者ないようにしていくことが大切でしょう。

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12

宅建ふくい

第 124 号

「不動産取引のここがポイント」「不動産取引のここがポイント」(（一財）不動産適正取引推進機構 第 2 回相談員研修会テキストより)

瑕疵担保責任と損害賠償（１）損害賠償の範囲①損害賠償の範囲
瑕疵担保責任による損害賠償の範囲は、信頼利益＊1 に限られます。
（履行利益＊2 に及ばない）
物件に瑕疵が発見された場合の、売主・買主間の損害賠償交渉においては、契約時においてその瑕疵があることが判明していた場合に、売主・買主間で合意したであろう売買金額との差額を参考としながら解決を考えていきます。

＜イメージ図＞
売主の瑕疵担保責任＊1
売買契約時に売主・買主間で合意された売買金額

売買契約時に、売主・買主が瑕疵を知っていたら合意されたであろう売買金額＊1 信頼利益：有効でない契約を有効に成立していると信頼したために生じた損害＊2 履行利益：契約が完全に履行された場合に債権者が受け取ることになる利益（２）瑕疵と契約解除
買主が、瑕疵を理由に契約を解除できる場合は、当該瑕疵によって契約目的を達することができない場合に限られます（民法 570 条･566 条、裁判例）。社会通念上、軽微な瑕疵で契約を解除することはできません。

【 参考：改正民法（令和 2 年 4 月 1 日施行）と瑕疵担保責任 】
現民法 ： 瑕疵担保責任＜法定責任・売主無過失責任＞

改正民法 ： 契約不適合責任＜債務不履行責任＞

売主の義 務

契約目的である特定物（権利）を買主に引き渡す義務。

種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合した目的物（権利）を引き渡す義務

売主の
責 任

引渡した目的物が、通常有すべき性状・性能を有していなかった場合、瑕疵担保責任を負う。

引渡した目的物が買主の契約目的に適合していなかった場合、売主は契約不適合責任（債務不履行）を負う。

損害賠償請求（信頼利益まで＊1）① 追完請求：目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しを請求② ①がされないときは代金減額請求

売主が悪 意・重過失の場合は 契約違反
（債務不履行責任）により、損害賠償請求（履行利益＊2まで）

売主に帰責事由＊3がある場合は、損害賠償請求（履行利益＊2まで）買主が契約目的を達することができない
場合は契約解除

債務不履行・履行不能・催告しても履行がない場合＊4契約解除

買主の
救 済
方 法

契約
解除
＊1
＊2
＊3
＊4

信頼利益：有効でない契約を有効に成立していると信頼したために生じた損害
履行利益：契約が完全に履行された場合に債権者が受け取ることになる利益
契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして、債務者の責めに帰すべき事由
社会通念上軽微なものを除く

宅建ふくい第 124 号 13

宅建業者の重要事項説明の記載誤り・漏れと損害賠償責任
宅建業者の業法違反による行政処分と、依頼者等に対する民事上の損害賠償責任は独立の問題です。
業者に過失があって業法違反となった場合に、その過失によって相手方に損害発生がないのであれば、原則業者に賠償責任は発生しません。
なお、損害賠償請求における損害発生の立証責任は請求者側にあります。

＜イメージ図＞＜民法上の責任＞
重説記載誤り・漏れ
買主に損害発生あり①損害賠償責任（慰謝料も認められる場合もある）

宅建業法の規定に抵触

買主に損害発生はない
が、買主の判断に重要な事項②損害賠償責任は否定(慰謝料が認められる場合がある)

宅建業法上の行政処分

買主に損害発生なし③損害賠償責任なし＜宅建業法上の責任＞＜ 参考裁判例 ： 宅建業法違反はあるが損害の発生がないとされた事例 ＞〇【Ｈ30.1.19 東京地裁 RETIO112-116】
マンションの購入者らが、売主及び代理・仲介業者らに対し、重要事項説明義務違反を理由に、損害賠償を求めた事案において、購入者らの容積率超過の主張には理由がないとして、また、建物の一部が他人の土地に越境している瑕疵について説明をしなかったことは業法 35 条の説明義務違反にあたるが、当該義務違反により購入者の主張する損害は生じないとして、その請求を棄却した事例

福井県の敦賀港が今年、開港 120
周年を迎えました。日本海のゲートウ
エーとして位置付けられ、港勢も本州の日本海側港湾としては 2 番目の取扱貨物量を誇っています。近年の自然
災 害 に よ り、 企 業 の 事 業 継 続 計 画（BCP）の対応として、太平洋側港湾の代替港に敦賀港を利用するケースも増えているのが特長です。
敦賀では 2023 年春に金沢〜敦賀間に開通する北陸新幹線の工事も着々と進んでいます。

国土交通省

1

北陸地方整備局

敦賀港湾事務所提供

2018 年 7 月 15 日撮影
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宅建ふくい

第 124 号

（平成 31 年 4 月 Ver.）

お持ちの空き家を活用させるため、空き家情報バンクへの登録をご検討ください！
福井県では、市町と共に、市場に出ていない空き家の有効活用や定住促進に役立つよう、「空き家情報バンク」を整備し、全市町の空き家情報を見れるようにしています。
ふくい空き家情報バンク

検索

http://info.pref.fukui.jp/kentiku/banku/index.html

空き家情報バンクの仕組み①空き家所有者は市町に物件の登録申込みを行 います。
②利用希望者はサイトを閲
覧し、気に入った物件があれば、宅地建物取引業者に連絡します。
③所有者と利用希望者の双方が合意した場合、宅地建物取引業者の仲介のもと、契約が締結されます。

宅建ふくい第 124 号 15

登録内容
☆主な掲載内容
・建物の概要・図面（間取り図）

場所、希望価格、建築時期など

・写真

登録・問合せ先
福井市

登録は各市町の窓口にお問合せください。

住宅政策課

0776-20-5571

永平寺町

建設課

0776-61-3948
く ら っ せ る

敦賀市

住宅政策課

0770-22-8141

池田町

いけだ暮LASSEL（総務財政課内）

0778-44-6888

小浜市

人口増未来創造課

0770-64-6008

南越前町

建設整備課

0778-47-8003

大野市

総合政策課

0779-64-4824

越前町

定住促進課

0778-34-8727

勝山市

都市建設課

0779-88-8107

美浜町

美浜創生戦略課

0770-32-6715

鯖江市

建築営繕課

0778-53-2240

高浜町

建設整備課

0770-72-7702

0776-73-8018

おおい町

建設課

0770-77-4057

0778-22-3074

若狭町

政策推進課

0770-45-9112

あわら市
越前市

生活環境課
移住定住推進室
建築住宅課
住宅政策推進室

坂井市

都市計画課

0776-50-3052

福井県

建築住宅課

0776-20-0506
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宅建ふくい

１

第 124 号

確 定 申 告 書

確定申告書の作成は、国税庁ホームページ「確定申告書等作成コーナー」で！
国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」では、画面案内に従って金額等を入力することにより、確定申告書等を作成することができます。
作成した確定申告書等（データ）は、印刷して郵送又はe-Taxを利用して提出することができます。

申

告

書

等

に

は

マ

イ

ナ

ン

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ー

が

必

要

で

す

！

マイナンバーカードをお持ちの方は、
ご自宅等のパソコンからe-Taxで申告できます。
自宅等からのe-Taxなら本人確認書類の送付は不要！
※ＩＣカードリーダライタの準備が必要です。
国税に関するマイナンバー制度の最新情報は国税庁ホームページ「社会保障・税番号制度＜マイナンバー＞」をご覧ください。

２

納 税 証 明 書

納税証明書のオンライン請求が、自宅や事務所のパソコン、スマートフォンやタブレット端末からできます！

e-Taxを使 っ た

とても便利なイータ君（国税庁e-Taxキャラクター）

納税証明書のオンライン請求をぜひご利用ください!!
※ 請求当日の受取を指定された場合には、多少お時間をいただくことがあります。

納税証明書交付請求書の作成に当たっては、e-Taxホームページ（https://www.e-tax.nta.go.jp）のe-Taxソフト（WEB版）をご利用ください。
なお、スマートフォンやタブレット端末からは、e-Taxソフト（SP版）をご覧ください。
代理人による請求書データの送信と納税証明書の受取も可能※

代理人による受取には委任状及び代理人の本人確認書類（運転免許証等）及び個人に係る請求の場合には本人の番号確認書類（マイナンバーカード等）の写しが必要となります。
詳しくは、国税庁ホームページ（https://www.nta.go.jp）をご確認ください。
問い合わせ 福井税務署 ℡23-2690

宅建ふくい第 124 号 17

〜福井県宅建協会主催セミナーのご案内〜

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18

宅建ふくい

第 124 号

平成 31 年度土地住宅税制及び政策に対する提言活動「平成 31 年度土地住宅税制改正及び政策に対する要望」に対する回答が届いております。
平成 30 年 7 月に各宅建協会から全宅連に提出した「平成 31 年度土地住宅税制改正及び政策に対する要望」に対して、平成 30 年 12 月に全宅連より以下のとおり回答がありました。その回答によると、これまでにも関係省庁に対して粘り強く提言を行っており、全宅連がこれまで長期にわたり取り組んできた努力を垣間見ることができるとともに、税制改正や政策が決定するまでの経緯を知ることができます。なお、以下の要望事項のうち、(4と 5) は本会が提出した事項です。

1.

不動産流通課税の抜本的見直しについて(消費税の負担軽減、印紙税の撤廃など）
・住宅購入者の負担軽減の観点から、住宅に係る消費税負担軽減を要望する。
・駆け込み需要後への対策として、所得水準に対応した支援策を講じていただきたい。
・消費税増税に伴い、不動産市場が停滞しないため、不動産取得税や登録免許税等の不動産流通課税の開始も含めた抜本的な見直しを行っていただきたい。
・平成31年10月の消費税引き上げ後の建築業界の冷え込みが予想される為、住宅建築
における消費増税関連に対する優遇措置の拡大。
・一般消費者が住宅を購入すると同時にリフォーム工事を行おうとする場合、増税となるリフォーム代金の2％相当額を国の補助金として創設し、一般消費者に支給する
こと。

【回答】
本会の平成31年度の税制改正提言書においても、以下の項目を盛り込み、消費税増税への対応及び不動産の流通課税の抜本的見直しについて引き続き提言してまいります。
・消費税引上げを住宅にそのまま適用することは、国民生活の基本的要素である住宅の取得をおびやかすこととなるため、住宅ローン控除の拡充等を検討すること。
・将来的に消費税率の更なる引き上げが考えられることを踏まえ、不動産取得税の見直しや、不動産譲渡契約書等に係る印紙税の廃止等、不動産流通に係る多重課税を抜本的に見直すこと、住宅ローン控除の拡充など総合的な流通課税の見直しを検討すること。
 しかしながら、ご指摘のとおり、時限的な特例措置は恒久化していただくことが理想ではありますが、例年の税制改正提言活動では、我が国の厳しい財政状況のなか、皆様方の多大なるご支援・ご協力により、ぎりぎりの折衝のなかでかろうじて維持・延長されているのが実情です。そうした状況をご理解いただきたく存じます。

宅建ふくい2.

第 124 号 19

固定資産税情報等の開示について（宅建士の職務権限の拡大）
・空き家対策については、データベースが非常に重要になることから、各市町村へ空き家の所有者の（固定資産税）情報を宅建業者に開示する仕組みの構築作りを要望する。
・不動産の活性化を図るために、一定の条件を満たす場合には職権で取得できる業務(例えば固定資産税評価証明書取得等)を設けていただきたい。そもそも委任状を取得して、宅建業者が申請している現状を踏まえれば、他業種の士業分野を侵すとはならない。
・空き家・空き地所有者等に係る固定資産税情報の開示
・住民票、宅内水道配管図の取得等の請求等・急増する空き家の流通を促進するため、宅地建物取引業協会が認定する不動産相談員（宅地建物取引士）に対し空き家所有者情報を提供していただくこと。

【回答】
ご要望の内容につきましては各方面よりご指摘いただいており、本会としても大きな問題意識をもっております。
その中で、平成29年6月には、石井国土交通大臣に固定資産税情報の情報開示の仕組みの構築につき提言を行い、平成30年3月には国交省より「空き家所有者情報の外部提供に関す
るガイドライン（試案）」が公表されました。
これにより、所有者の同意があれば自治体が宅建業者等に対しても情報提供できるということが示されたわけでございますが、京都市、千葉県松戸市、群馬県太田市といったところの事例を取り上げた『試案』ということでございました。
また、国土交通省において、平成30年6月に官民連携による空き家の利活用をさらに促進するため、「空き家所有者情報の外部提供に関するガイドライン」の内容を大幅に拡充しております。
拡充されたガイドラインでは、（1）市町村が空き家所有者情報を民間事業者等に提供する上での法制的整理等に加えて、（2）空き家の特定等に活用可能な情報を含む運用の仕組
み（3）市町村の先進的な取組等を追記する等、市町村における取組をさらに後押しするものとなっています。今後、市町村と民間事業者等の連携による空き家の流通、利活用の更なる促進に向けて、市町村の先進的な取組が全国の市町村に横展開されるよう、同ガイドラインの周知を図っていくということです。引き続き本会としても、空き家・空き地等の流通促進等の観点から重要な課題として継続して提言等を行ってまいります。
3.

空き家等の低額物件の媒介報酬について・経費が賄えずモチベーションが上がらないとの観点から媒介報酬のさらなる見直しを要望する。
・報酬告示の見直しにより、低廉な空き家等の媒介報酬については、売主から18万円を上限として受領可能となったが、買主の媒介業者も当然に物件の調査を求められているので、買主からの媒介報酬も上限を18万円に見直していただきたい。
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20

宅建ふくい

第 124 号

【回答】
そうした実態もあるかとは存じますが、報酬告示の見直しについては、本年1月1日に告示されたものでありますので、更なる見直しは当面難しい事をご理解ください。
4.

相続した空き家を譲渡した場合の特別控除の特例の見直し①譲渡条件について・平成25年1月2日以降に相続が発生した家屋、及びその敷地に限り『相続開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡した場
合』に3,000万円の特別控除が適用されるが、被相続人が亡くなり三回忌を迎える前に売却の話をする人は少ないため、譲渡条件の期間の延長若しくは撤廃すべき。
・2019年12月31日までの適用期間においては、「相続の開始があった日から3年」の期間を廃止し、過去の相続物件も対象としていただきたい。また、適用期間後は現行の制度を維持していただきたい。
②対象となる土地家屋について対象となる土地家屋として『平成25年1月2日以降に相続が発生したもの』とあるが、本当に空き家対策が必要な圧倒的多数の相続財産については譲渡要件外となり、空き家対策とはならないと思われる。また、地方のことを考えると、特別控除額3,000万円が1,000万円となっても相続発生時期を撤廃した方が不動産流通、空き家対策に繋がると思われるため、平成25年1月2日以前に相続した家屋及び土地についても対象とすべき。

【回答】
相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除制度は、増え続ける空き家問題を解決するために税制面で対応するため、本会が強く要望し続け実現した制度であります。
ご要望の事項につきましては、すでに国土交通省にはお伝えしており、本会の平成31年度提言書にも以下の項目を盛り込んでおります。今後、さらに深刻化するであろう空き家問題の解決のためには、より利用しやすい制度にしていくことが欠かせないと考えておりますので、ご指摘の内容を含め、引き続き要望をしていきたいと考えております。
①相続開始の直前において、被相続人が老人ホームや介護施設等に入っていた場合でも本特例の対象とすること②譲渡後に買主において耐震改修または除却を行う場合についても本特例の対象とすること③「相続時から3年以内」とされている適用期間の要件を緩和し、平成25年1月2日より前に相続した空き家についても本特例の対象とすること④相続時から譲渡時までの間に、事業、貸付、居住の用に供さないという要件を緩和する
こと⑤家屋を譲渡する場合、新耐震基準に適合させなければいけないという要件は、京都など築古の建物を大事にする文化のある地域では実態に合わないため、当該要件を見直すこと

宅建ふくい5.

第 124 号 21

長期譲渡所得の100万円基礎控除の復活等について
・土地の有効利用、流動化を通じた景気回復・経済再生等を図るためにも、長期譲渡所得の100万円基礎控除の復活をしていただきたい。
・長期譲渡所得の税率を10％まで引き下げていただきたい。
・100万円控除の復活と取得費が不明な場合の取得費を譲渡価格の5％としている概算
取得費について、5％より引き上げを選択方式として要望する。

【回答】
ご案内のとおり、100万円控除につきましては、平成16年度改正で、長期譲渡所得の税率が20％に引下げられたことと引き替えに廃止されました。当時、長期譲渡課税の税率引下げ
は全国の宅建協会から要望が強く、最重点課題のひとつでありました。関係省庁との折衝の最終段階で、税率引下げの条件として、100万円控除、居住用の3,000万円控除、特定住宅地造成事業の1,500万円控除といった特別控除を廃止する旨の対案が財務省より示され、本会としてどう対応すべきか非常に厳しい選択を迫られました。諸々検討した結果、最終的な妥協点として、100万円控除の廃止を受けざるを得なかったというのが当時の経緯であります。
そうした経緯から、単純な特別控除の復活を要望しても実現は容易でないということをご理解いただきたく存じます。
また、さらなる税率の引き下げについては、無条件での実現は難しく、当時と同様に特別控除の廃止といった非常に厳しい条件となることが想定されます。
その上で、本会の平成31年度の税制改正提言書において、以下の項目を盛り込み、100万円
控除の単純復活ではなく、長期譲渡所得の特別控除の創設につきまして引き続き提言してまいります。
・人口減少下における空き家等の流通促進、地方創生等のため、個人の土地建物等に係る長期譲渡所得の特別控除を創設すること。
また、本件については、坂本会長から8月7日に菅官房長官に、8月10日には安倍総理に要望をしております。
なお、空き家に係る3,000万円特別控除は、100万円控除の代替措置としての効果も見込んで、全宅連が要望した案件であり、今後制度の改善を要望していくことを付言いたします。
6.

取得費が不明な場合の概算取得費の引き上げ
100万円控除の復活と取得費が不明な場合の取得費を譲渡価格の5％としている概算取得費について、5％より引き上げを選択方式として要望する。

【回答】
概算取得費の引き上げにつきましては、国土交通省にも要望しておるところではあります。
なかなか打開策が見つからないというのが現状ではありますが、引き続き要望を行ってまいります。
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宅建ふくい

第 124 号

なお、本件に関連し、平成12年11月16日の国税不服審判所裁定で、「市街地価格指数」を基に算定した時価を「取得費」とする計算方法は統計的な数値であることから、市場価格を反映した近似値の取得費が計算でき、合理的な算定方法であるとの処分が下されております。すべてのケースで適用できるものではありませんが、こうした対応が可能な場合があることについて、周知に努めてまいります。なお、本会が発行する「あなたの不動産 税金は」でも、上記内容につきまして解説を記載しております。
7.

買取再販に係る不動産取得税について宅建業者が取得する中古住宅に係る不動産取得税については、軽減措置が施行されているが、改修工事対象住宅を平成31年3月31日までに取得することとなっています。ついては、住宅に係る不動産取得税の軽減期間の延長及び不動産業者が土地・建物を買い取りし、改修工事をしなくても一定期間内に再販する場合は不動産取得
税を非課税にしていただきたい。

【回答】
買取再販に係る不動産取得税につきましては、本会の平成31年度の税制改正提言書では、以下を盛り込み、要望してまいります。
・宅建業者が中古住宅を買い取り、一定の質の向上のための改修工事が行われた中古住宅を販売する場合の、宅建業者の中古住宅及びその敷地取得に係る不動産取得税の軽減税率（平成31年3月31日）を延長すること
また、ご要望の改修工事をしない場合でも非課税とすることについてですが、買取再販については、そもそも宅建業者が一定のリフォームを施して消費者に販売することで、良質で安心安全な中古住宅の供給に資することを前提に本会が要望してきたものでございます。現状、軽減措置の適用を受けるためには、物件の要件、工事の内容など細かい要件が設けられており、この要件を満たすことで消費者に対して、安全安心な中古住宅を提供できることになります。リフォーム等を施さない場合であっても、宅建業者が売主となることで法的責任は担保されますが、一定の品質が担保された中古住宅の流通促進が国策でもあるため、改修工事がなく非課税とすることの実現は難しいこととをご理解いただきたく存じますが、本措置をより使いやすくするための提言等を検討するに際し、参考とさせていただきます。
8.

改正都市再生特別措置法（2014年8月）の推進について（官民連携連絡会等の設置）
人口減少、高齢化に対応するため同法が施行され、多くの市町村で具体的な計画（住居誘導区域、都市機能誘導区域）が策定されていますが、2040年ごろ、高齢者がピークを迎え、行政サービス機能の低下を招かないためにも、官民挙げて、計画の積
極的な活用を図る必要があるため、改正都市再生特別措置法の推進についてご検討い
ただきたい。

宅建ふくい第 124 号 23

【回答】
ご指摘事項につきまして、都道府県の立地適正化計画の作成状況等を調査のうえ今後の検討の参考とさせていただきます。
9.

建物長寿命化に関する建物価値の延長について
既存住宅の融資に関する金融機関の査定基準について、既存住宅の場合は木造戸建
においては築10年で新築当時の半額、築15年で25％の価値と評価され概ね20年で一律評価ゼロと査定されるため、リフォームやリノベーションを施した既存住宅の購入を希望しても、築年数によってはそれに見合う査定評価が得られず購入を断念せざるを得ない物件が多数生じてきている。国が打ち出した安心Ｒ住宅などの高付加価値の住宅については、金融機関が長期の住宅ローンを組めるよう、法体系を整えていただき
たい。

【回答】
・安心R住宅については改善すべき点もあるため、ご指摘事項を含め、国土交通省に意見具申させていただきます。
10.

固定資産税と流通価格の乖離について
現在、県下中勢より南では商業ビル（ＲＣ）の売買実例では、固定資産評価の4分の1～
3分の1相当で売買されている。その背景には、人口の減少だけでなく建物の耐震強度不足やアスベスト問題などにより、建物自体を再利用するには莫大な費用を要することがある。逆に考えると、強度不足と診断されているにもかかわらず、問題のないビルと同じ評価をされていることになる。
避難路沿道建築物耐震補強計画によって耐震診断が義務化されましたが、耐震補強は努力義務である為に、入居の見込めないビルは耐震補強工事に積極的ではなく、未使用ビ
ルとして放置されており、第一次緊急輸送道路に面した建築物の多くが空きビルになっている。このような問題を解決するためには、ビルの流通化を促していく必要があると考える。その一環として、県下のビルが入札売買などの事例等を反映した評価額にしていただきたい。

【回答】
ご指摘事項につきまして、今後の検討の参考とさせていただきます。
11.

空き家対策について・所有者が所在不明の場合における、空き家の売却に関する特例措置を創設していただきたい。
協会ホームページ

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24

宅建ふくい

第 124 号

・空き家の流通を活性化させるため、空き家隣接地の所有者が当該空き家を取得する
場合には「不動産取得税の免除」と「固定資産税の減免期間」を設けることで、より一層の空き家流通促進が期待されるので新制度の創設を要望する。
・市街化区域の空き家を取り壊して新築住宅を建てる方に対する住宅ローンの拡充
・空き家所有者情報開示の特別措置法を早急に制定すること。
・空き家対策の一環として若い世代が中古住宅を容易に取得できるような手厚い施策（購入資金の助成・リフォーム工事代女性、取得後5年間建物の固定資産税免除など）を打ち出すこと【回答】
空き家対策については喫緊の課題であり、ご要望の事項は重要な内容であることを理解しています。
国としても第196回国会で「所有者不明土地の利用の円滑化に関する特別措置法」を成立させ、11月15日から一部施行されており、一定の所有者不明土地について、公益性のある事
業に利用できるようになっています。ただし、本法律の対象は、反対する利権者がおらず、建築物（簡易な構造で小規模なものを除く。）がなく、現に利用されていない所有者不明土地であり、空き家等建物については対象ではありません。今後、さらに増加の一途をたどることが見込まれている空き家問題、所有者不明土地問題の解決のためには、より利用しやすい制度にしてくことが欠かせないと考えております。
また、そもそも所有者不明の物件の増加は、相続登記が円滑に行われていないことが最大の要因であることから、増加を抑制するためには相続登記が円滑に行えるようにする施策が必要であると考えられます。
つきましては、本会の来年度税制改正提言書に以下の項目を盛り込み、提言してまいります。
・所有者不明土地の最大の要因と考えられる相続登記を円滑に行うため、例えば3年以内に相続登記した場合の登録免許税の免除あるいは軽減する措置を創設すること。
隣地所有者への敷地売却等につきましては、本会の来年度税制改正提言書において、以下の項目を盛り込み、引き続き提言してまいります。
（2）低未利用不動産の有効活用･発生抑制のための不動産取得に係る特例措置の拡充
低未利用不動産の有効活用・発生抑制に資するため、不動産取得時の登録免許税・不動産取得税に係る特例措置を拡充すること。
（3）隣地を購入した場合における税制特例の創設
今後の人口減少による、空き家・空き地の増加に対処し、不動産需要を喚起するため、購入者の不動産取得税等を軽減する税制特例を創設すること。

宅建ふくい12.

第 124 号 25

既存住宅のインスペクション、瑕疵保険加入の促進について
平成30年4月より、重要事項説明においてインスペクションの説明が義務づけられたが、売主の費用負担増大や、瑕疵保険加入等の問題で売主を説得できない。耐震診断には費用の補助制度があることから、半額補助等の優遇措置の検討をお願いしたい。

【回答】
ご指摘事項につきましては、インスペクションや瑕疵保険の普及にもつながる施策の一つとして、今後の検討の参考とさせていただきます。
なお、山形県、山梨県などでは補助金を出している例があるようですので、県の実態を調査したいと思います。
13.

賃貸の媒介報酬の見直しについて・宅地の貸借と売買交換の重要事項説明項目は、さほど変わらない。事業用の定期借地契約等にあって媒介業者は、借地契約の覚書の作成、公正証書による契約書の作成に係る業務を行っており多くの時間と労力を要するので、労務に見合った報酬体系を検討していただきたい。
・昨今の賃貸の取引現場では、媒介報酬とは別に、広告料等を徴収することが常態化している。取引現場の実態に即した法整備を行う必要があり、貸借の媒介報酬の引き上げを要望する。
・現 在においては業務負担が増加していることに鑑み、貸主借主双方から賃料1ヵ月（計2ヵ月）をいただけるようにしてもらいたい。

【回答】
媒介報酬につきまして、地方部では、物件価格が低く、媒介報酬よりも経費が掛かり赤字となることから、そうした物件の媒介を敬遠し、いっこうに既存住宅流通促進や空き家・空き地問題等が改善しない、というご意見を多く頂戴してきました。そうしたご指摘等を踏まえ、全宅連と全住協及びFRKと共同で国土交通大臣に要望書を提出した結果、売買の媒介に係る媒介報酬の見直しについては、平成30年1月1日に施行されました。
また、ご指摘のように、賃貸についても、借り手優位の市場環境のなか、特に地方では、
現状の1カ月を上限とする報酬では厳しいとのご意見を踏まえ、来年度提言書に以下の項目を盛り込み、提言して参ります。
・賃貸による空き家等の有効活用も多分にあることから、賃貸に係る媒介報酬についても見直すこと。
しかしながら賃貸については、売買よりさらに理論構築が難しく、慎重審議を要するテー
マであります。今後実態を精査し、必要な対応を検討してまいりたいと考えます。

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14.

第 124 号

心理的瑕疵に関するガイドラインの制定について取引の対象物件が心理的瑕疵物件に該当する場合、実務的な告知義務の取扱いについての指標がないことで、リスク負担となっている。心理的瑕疵のガイドライン制定に関し、「病死・自然死については告知義務不要」とし、その他の心理的瑕疵についても告知期間・基準を策定していただきたい。

【回答】
ご要望の内容につきましては昨年度より各方面からご指摘いただいており、本会としても大きな問題意識をもっております。これを受け全宅連では本年6月に国土交通省に対し、「宅地建物取引業者が重要事項として調査説明すべき心理的瑕疵の範囲及び期間を明確にするガイドラインを創設すること」の要望書を提出しております。本会からの要望に対し、国
土交通省ではガイドラインの創設に係る検討会の開催等について検討しておりますが、省内の予算要求の関係から来年度の開催を見込んでいるとのことでございます。
なお、本会の平成31年度の提言書においても、以下の内容を盛り込み、要望してまいります。
・心理的瑕疵となり得る取引等について、国民全体の利益の保護及び適正な宅地建物取引を実現するため、宅建業者が重要事項として説明すべき心理的瑕疵の範囲及び期間を明確にするガイドラインを作成すること。
15.

農地法第5条の農地転用許可制度の見直し等、農地法の改善について①用途地域の定めのない区域での建築条件付き宅地分譲を認めてほしい②市街化区域外／非線引地域における農地転用許可（開発許可）申請において、現状は、「土地造成のみを目的とするものではない事業→土地建物→土地建物一体の事
業→建売住宅」とする解釈に基づき「建売」でないと許可されない。そのため「宅地分譲」目的についても認めるよう緩和してほしい。具体的には、農地法施行規則
第57条第5項の削除。
③非線引き都市計画区域内の用途地域の定めのある区域内においては、農地転用手続
きを許可制でなく届出制にすること④市街化区域内の農地転用届は廃止、若しくは簡略化をお願いしたい。

【回答】
ご要望の事項は、従来より頂いており、地方創生の観点からも重要な内容であることは理解しております。
本会としては、平成29年9月21日に山本農林水産大臣を訪問し、現行宅地造成段階での転用が認められていない農地法5条の改善や地方部への移住・二地域居住の推進等、地方創生を促進するための農地法許可基準の見直し等について要望をして参りました。
また、本会の平成31年度税制改正提言書において、農地法の改善として以下の項目を盛り込み、引き続き、粘り強く提言してまいります。

宅建ふくい第 124 号 27①現行制度では、非線引き都市計画区域で用途地域の定めのない区域においては、宅地造成のみの転用は許可されないが、建築条件付の宅地分譲等当該宅地が遊休化する可能性が少ない場合や周辺の宅地化が相当程度進んでいる場合には、転用が許可されるよう転用基準を見直すこと②都市計画区域内の市街化調整区域について、都市計画法第34条11号及び12号に伴う開発許可を得た場合には、宅地造成のみの転用を許可すること③非線引き都市計画区域内の用途地域の定めのある区域内においては、農地転用手続きを許可制でなく届出制にすること④、⑤については、今後の検討の参考とさせていただきます。
16. 農 地法3条の農地取得要件の緩和
・中山間地域における住宅地に近接する農地の所有権移転の緩和
・農地付住宅10aを1aに緩和していただきたい・地方では田園地域での空き家率が高く、このような空き家取引の円滑化を図るため
農地付き空き家の取引に関しては、農地の最低面積の緩和と就農等のバックアップ
を国レベルで検討してほしい。
【回答】
ご案内のとおり、個人が耕作を目的に農地の権利を取得する場合には、農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要であり、1.農地のすべてを効率的に利用すること、2.必要な農作業に常時従事すること、3.一定の面積を経営すること（下限面積要件）、4.周辺の農地利用に支障がないことの要件をすべて満たす必要があります。ご指摘のように、このうち特に3.の下限面積要件（農地取得後の農地面積が原則50a（北海道は2ha)以上）については、「菜園付き古民家」を求め農地を取得する場合のあい路となっております。しかしながら、この
面積は、地域の実情に応じて、農業委員会が別段の面積を定めることが可能となっており、全国の市区町村の6割以上が独自の面積を設定しているようです。
そこで弊会では各協会よりご要望の多い下限面積要件の緩和に関し、昨年年3月に農林水産省に要望し、農地法第3条の許可要件を整理した資料をご提供いただき、各協会様へ送付をさせていただきました（平成29年4月5日付 29全宅連発政策1号文書）。引き続き農地法の許可要件の緩和については課題がありますが、市町村に対する下限面積要件の緩和等を要望される際には本資料をご活用いただきたいと考えます。
なお、国土交通省において、平成30年3月に、地方における空き家の利活用や移住促進等に向け、「農地付き空き家」を円滑に活用する取組について関連制度や運用事例等を手引きとしてまとめ、公表しております。
また、青森県五所川原市では平成30年4月から、同県黒石市では平成30年9月から空き家バ
ンクに登録された物件に付随する農地を空き家とともに取得する場合に限って、下限面積要件を1㎡まで引き下げておりますことを申し添えます。
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17.

第 124 号

農地の家族信託について
現在、農地を「家族信託登記」しようとすれば農業委員会の許可が必要となっている。相続登記と同様、農業委員会の許可なしで信託登記ができるようにしていただきたい。（信託登記になぜ農業委員会の許可が必要なのか理解に苦しむ。管理者が変わるだけで、現状は何ら変わらないのに意味がないと思われる。現状変更する場合において農業委員会の許可を得ればいいのではないか。）【回答】
信託制度については、取り扱いを含め高度な知識が必要なため、実態を踏まえ検討させていただきます。
18.

地籍調査の推進方法の見直し
地籍調査は、一筆ごとの調査であるため、特に土地が細分化され権利関係も複雑な都市部においては、調査に多大な時間と労力を要し、事業効果が現れるのが遅く区域も狭いため、事業効率が極めて悪い。そこで既存の「官民境界等先行調査」に法的根拠を与えることでその活用を促進するなど、事業効果が早期に広域的に発現する制度改善を要望する。

【回答】
地方創生、既存建物の流通促進、空き家対策といったものに絡めて、国交省から法務省へ働きかけをしていただけるような活動も必要かと思われます。今後の検討の参考とさせていただきます。
19.

外国人による日本の国土の売買に規制を設けることのできる法整備
外国資本により知らぬ間に国土が買い進められ、特に水資源にも及んでいる現状
は、国家の基盤を揺るがしかねない事態であり、容認できないと考えることから一刻も早い法整備が求められる。

【回答】
我が国では、外国人に対して原則として日本人と同様の私権を享受でき、外国人が日本国
内の不動産を売買するのに制限はないとされています。法務省でも、「外国人であることを理由に、土地取得を一律に制限することは難しい」との見解を示しています。外国人による不動産取得に一定の制限を付加することについては、安全保障上の必要性や、個人の財産権保護の観点等、諸事情を総合的に考慮した上で検討していくべき大変難しい課題であると考えており、慎重な議論が必要かと思われます。

宅建ふくい20.

第 124 号 29

土地及び住宅政策に係る審議会等への委員の参画【回答】
過去、宅建協会における審議会等の参画状況を調査しておりましたので、今後実態を調査いたします。
21.

登記情報提供サービスについて
インターネットによる登記情報提供サービスを土日祝祭日も使えるよう利便性を向上していただきたい。また、利用料金についても更に低料金にて利用できるようにしていただきたい。

【回答】
インターネット登記情報サービスの利用可能日と、宅建業者の稼働日が一致しないこと
が、不動産取引の円滑化を妨げているというご指摘は認識しており、今後の要望事項として検討させていただきます。なお、登記情報提供サービスによる全部事項等の交付手数料については、平成29年10月1日から少額ではありますが改正が実現（全部事項337円→335円、地図・土地所在図等367円→365円）しましたが、引き続き以下の項目を盛り込み、要望してまいります。
①登記事項証明書等の交付手数料等を引き下げること②インターネット登記情報提供サービスによって提供される登記情報について、法務局の窓口にて交付される登記事項証明書と同様の証明機能を付与すること
22.

相続登記の際の登録免許税、相続登記の義務化
相続登記がされないまま放置された不動産が社会問題を引き起こしており、「所有者不明化」は増加する傾向にあるので、相続登記の場合、登録免許税の免除を推進していただきたい。また、所有者不明の不動産の増加は、円滑な宅地建物取引の阻害要因になっているので、相続登記の義務化、登記申請書費用の補助等の措置を検討していただきたい。

【回答】
ご要望の内容につきましては各方面よりご指摘いただいており、本会としても大きな問題意識をもっております。
平成31年度の税制改正提言書においても、以下の項目を盛り込み提言してまいります。
「所有者不明土地の最大の要因と考えられる相続登記を円滑に行うため、例えば3年以内に相続登記した場合の登録免許税の免除あるいは軽減する措置を創設すること。」
所有者不明土地問題に関しましては、相続登記の義務化も考えられておりますので、引き続き要望して参りたいと思います。
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23.

第 124 号

災害対策について・国・自治体の市民への危険箇所の広報や建築制限による安全対策措置に加え、危険箇所から安全性の高い場所への速やかな移転を促進するため、例えば、特別警戒区
域内にある居住者等を対象とした移転補助金制度の創設を検討していただきたい。
・土砂災害警戒区域における住宅建設に対しての補助金、固定資産税の減免等【回答】
災害対策については、各方面からも要望がございますので、検討して参ります。
24.

自治体への空き地・空き家の寄付を受け入れるための制度づくり
現状、自治体へ空き地・空き家の寄付の申し出をしても、行政利用の可能性が低いという理由で受け入れられず、このことが管理も利活用もされない放置空き家が増加する要因に繋がっている。

【回答】
不動産の任意放棄はできないのが実情でありますが、人口減少時代に入り、不動産の需要が減退するなか、利用のあてもなく、買い手もつかず、不要な土地の処分に困ることから、
地方自治体に寄付したいといった声も聴かれます。
一方、放棄した不動産を国が引き受ける場合、国が維持管理コスト等を負担することになります。
そうした状況を踏まえ、国土交通省では、所有者の所在の把握が難しい土地への対応方策について検討会が設置され、また、国土審議会土地政策分科会企画部会でも「土地政策の新
たな方向性2016」の取り纏めのなかでその課題について言及されるなど問題意識は高まりつつあります。
そのような動向を注視しつつ、ご要望の事項について、本会としても平成31年度の税制改正提言書において以下の項目を盛り込み、適宜提言等を行ってまいります。
・放置空き地・空き家の増加を抑制するため、自治体の寄付の受け入れ要件が緩和されるよう必要な制度整備を行うこと。
なお、自民党政務調査会の「所有者不明土地等に関する特命委員会」においても声を上げ
ています。
25.

登録免許税の軽減要件の緩和
所有権の移転登記に関する登録免許税軽減要件に関し、建築されてから木造20年、耐火建造物の場合25年のされているところを45年以内とすることを要請したい。建物の法定耐用年数で木造22年、ＲＣ47年とされていることから検討されたい。

宅建ふくい第 124 号 31

【回答】
ご指摘事項につきましては、中古住宅の流通促進にもつながる施策の一つとして、登録免許税に限らず住宅ローン控除を含め、検討させていただきます。
26.

各種書式（契約書、重説等）に関する改善・見直しについて
各種書式（契約書、重説等）について、他団体に見劣りする等の意見が寄せられている。書式の充実と操作性の向上お願いしたい。
また、全国各地の商慣習に合う契約書式の作成等に係るワーキング等の設置を要望する。

【回答】
全宅連策定書式につきましては、民法改正を念頭に各県の要望も踏まえ、適宜、検討させていただきます。

第 10 回
宅建ふくいゴルフ同好会
ゴルフコンペ宅建ふくいゴルフ同好会の第 10 回ゴルフコンペが、11 月 6 日にあわら市の福井国際カントリークラブで参加者 18 名で開催されました。
優勝：新清 秀樹氏（Chell Living㈱）2 位：中広 久氏（㈱中広地所）
3 位：大友 勇治氏（トモホーム）
ベストグロス：新清 秀樹氏（Chell Living㈱）宅建ふくいゴルフ同好会 登録会員募集中
ゴルフ同好会では、年に 2 回のコンペ開催を予定しており、女性・初心者も含め登録会員を募集しています。
開催日時等の案内が必要な方はまず下記担当者に連絡していただき、会員登録をお願いします。（宅建協会では取り扱っておりません）
幹事役

冨沢 文宏（㈱ディネスパ
協会ホームページ

TEL0776-89-1617）

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第 124 号

倫理綱領
我々会員は、不動産の重要性と専門家としての社会的使命を強く自覚し、ここに倫理綱領を制定し、その実践を通して、国民の信託にこたえることを誓うものである。
1．我々会員は、国民の貴重な財産を託された者としての、誇りと責任をもって社会に貢献する。
2．我々会員は、依頼者と地域社会の信頼にこたえるよう、常に人格と専門的知識の向上に努める。
3．我々会員は、諸法令を守り、公正な取引の実現に努める。
4．我々会員は、依頼者のために、誠実かつ公正な業務の遂行に努める。
5．我々会員は、業界発展のため、業者間の相互信頼に基づく、親密な協力によって、業界秩序の確立と組織の団結に努める。

令和元年度宅建試験合格者

県内で 116 人が合格！

令和元年度宅地建物取引士資格試験が 10 月 20 日に実地され、合格者が 12 月 4 日に発表された。今年度の合格判定基準は 50 問中 35 問以上 ( 登録講習修了者は 45 問中 30 問以上 ) の正解で、福井県からは 116 人が合格し、合格率は 17.3％であった。
全国での受験者数は 220,797 人、最高齢合格者は茨城の 89 歳の男性、最年少合格者は茨城の14 歳の男性だった。
（ ）内は平成 30 年度

4福 井 県 の 概 要 4
・申込者数‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 827 人（741 人）
・受験者数‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 669 人（600 人）・受 験 率‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 80.9％（81.0 ％）・合格者数‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 116 人（104 人）・合 格 率‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 17.3％（17.3 ％）※今年度の全国の合格率は 17.0％

編集後記
2013年4月から公益社団法人福井県宅地建物取相談できる専門家や機関を求めています。今後増加

引業協会として新たにスタートし、当協会は会員及する高齢者世帯の持ち家率は高い水準にあるため、

び福井県民のために様々な事業活動を行ってきまし

その子世帯が相続をする際には売買物件、賃貸物た。当協会設立50周年を迎える2017年には「福井県版宅建ビジョン2017」を策定し、広く世に発信しました。そして、当協会が目指すべき“理想の姿”を「福井県民が不動産のことで悩まない、困らない社会」と定め、このビジョン実現に向けて活動を進めて参りました。
しかし現状では、まだまだ多くの県民が不動産に係わる深刻な悩みを抱え、そのほとんどが安心して件、空き家、空き地となって、街中に急増していく事になるでしょう。
今こそ、県民にとって我々宅建業者が身近で安心して不動産について相談できる専門家として寄り添
い、深刻な事態に陥る前に適切な対応や決断を促し、煩わしさや過大な負担からの回避をサポートしなければならないでしょう。

宅建ふくい 第 124 号
発

行 ／公益社団法人 福井県宅地建物取引業協会
福井市宝永 4 丁目 4 番 3 号
TEL 0776-24-0680 ㈹ FAX 0776-24-9030
https://takken-fukui.or.jp/

発 行 人／加藤編 集 人／奥田信

不動産研究業務委員長

聖一次