家づくり・リフォームの契約履行適正化の課題～建設業許可業者に名義貸し借りによる住宅トラブルが増加～

福島県耐震化・リフォーム等推進協議会

近年、許可業者の名義貸しと住宅瑕疵保険に係る相談が増加！！！
依頼主との接触が無い代願設計事務所のトラブル相談も・・・■ 名義貸しによるトラブル相談事例が続々・・・
 確認表示板に知らない業者名が書いてある。理由を聞いたら「建設業許可業者でないと住宅瑕疵担保責任保険（以下「保険」）加入ができないので名義を借りた。」と言われた。
 工務店から建設業許可が必要な請負金額なので、許可業者の名義を借りると言われ従った。途中で工事を放置されたため、名義貸し業者に残工事施工と雨漏り修補を訴えると、「名義を貸しただけなので、保険にも加入していないし責任は負わない。」と言われた。
 アパートが半壊し、地震保険を契約している損保代理店経営者が保険金額に合わせた工事見積書を作ってくる。契約書は施工者だが、工事代金支払い先は損保代理店経営者である。契約書には、建築士法に基づく設計監理者になっているが、建築士資格は有していない。
 知人の紹介で１級建築士事務所CMrを名乗るAに150㎡の住宅の設計施工を依頼。当初２千万円の予定が３千万円を超え、仕様も普通でありローコストになっていない。Aは建築士資格を有しておらず、建築士事務所登録もしていない。コンサルタント料、CMr料、設計監理料等で500万円ほど支払っているが、設計施工全てをB工務店に丸投げ常態であり、住宅設備機器等はディスカウントショップで調達している。

■ 無許可業者の事例
 H23.11
O建築と2,360万円の契約で１千万円を支払う。
 施工はO建築ではなくT工務店なので問いただしたら、O建築は建設業の許可がないためT工務店の名義を借りたと分かった。県に建設業法違反を訴えたが、対応不明。
 H25.5 着工 ８月に800万円支払う。同10月完成するも設計と現場が違うので残金支払いを留保
 設計事務所は、設計監理料として100万円余を受領しているが、相談者は建築士（設計事務所）とは面識が無くトラブルになってから数度会っただけ。
 建築士（設計事務所）に建築士法に基づく監理業務を行ったか問い質したが、依頼主はO建築であり、現場確認や設計変更対応はO建築の指示によるものとして対応してくれない。→建築士法違反の疑い有り。

■ 依頼主との接触が無い代願設計事務所のトラブル相談も多い・・・
 工務店に住宅の設計・施工を依頼したので、設計した建築士は分からない。
 確認申請書には面識のない設計事務所の名前があり、委任状まで付いている。
 設計内容と現場が違う。そもそも依頼内容と違う。
 設計はサービスと言ったのに、工事見積書に設計料が入っているが妥当か。
 工務店が設計内容を勝手に変える。設計者に連絡しても「確認申請図面を書いただけ。」と対応して貰えない。
 確認済証では監理資格者になっているが、現場に来たことは無いし工事監理報告書も受領していない。⇒建築士法違反※建築士事務所登録をしていない事業者は、設計施工の受注はできない!!!

ネット上では・・・次のケースは建設業許可が必要か？
ケース

要否①200㎡の鉄骨造畜舎を、1,400万円で請負契約不要②145㎡の木造住宅工事を、５千万円で請負契約不要③この工事の下請けとして、専門工事である大工工事と内装工事２千万円で請負契約

要④600万円の内装リフォーム工事の請負契約

大工工事業･内装工事業許可

要
大工工事業･
内装工事業許可⑤1階鉄骨造、2階木造の混構造、店舗併用住宅で２千万円の請負契約⑥給排水衛生設備の更新と付帯リフォーム工事で800万円の請負契約

要
建築工事業許可（大工工事業・内装工事業）

要
管工事許可

許可業者の次のケースは契約が可能か？
ケース

要否①鋼構造物工事業許可を有する鉄工所が、800㎡の鉄骨造プラントを３千万円で元請け請負契約②大工工事業許可のみを有する工務店が、120㎡の木造店舗を１，８００万円で元請け請負契約

不可③建築工事業（建築一式）許可のみを有する工務店
が、100㎡の木造住宅で1,500万円の元請けとなり、800万円相当の大工工事と内装工事を自社で施工する請負契約④建築工事業（建築一式）許可のみを有する工務店
が、ゼネコンの下請けとして、専門工事である大工工事と内装工事を600万円での請負契約⑤建築工事業（建築一式）許可のみを有する工務店
が、800万円の内装リフォーム工事請負契約

建築工事業許可要不可
建築工事業許可要不可
大工工事業・
内装工事業許可要不可
大工工事業・
内装工事業許可要不可
大工工事業・
内装工事業許可要

源さん

大工工事業の許可要

木工事800万円相当を源さんに外注

熊さん
熊さんが120㎡の木造住宅を３千万円で請負契約

許可不要

大工工事業の許可要800万円相当の木工事を自社施工

では、何故名義の貸し借りが生まれるのか・・・

①建設業法の許可要件について、建設事業者の誤解があること【建設業法施行令抜粋：許可不要工事】
第一条の二 法第三条第一項ただし書の政令で定める軽微な建設工事は、工事一件の請負代金の額が建築一式工事にあつては千五百万円に満たない工事又は延べ面積が百五十平方メートルに満たない木造住宅工事、建築一式工事以外の建設工事にあつては五百万円に満たない工事とする。
【国交省HP・許可不要工事】①建築一式工事については、工事１件の請負代金の額が１，５００万円未満の工事または延べ面積が１５０㎡未満の木造住宅工事●「木造」…建築基準法第２条第５号に定める主要構造部が木造であるもの●「住宅」…住宅、共同住宅及び店舗等との併用住宅で、延べ面積が２分の１以上を居住の用に供するもの② 建築一式工事以外の建設工事については、工事１件の請負代金の額が５００万円未満の工事【福島県HP】

木造住宅でも1,500万円以上の工事が要許可と誤解しやすい。

「かつ」「または」の使い方で解釈が異なる。

【某行政書士HP】◎建設業許可建設業では、元請・下請に関わらず、１件の工事が総額５００万円（建築一式工事の場合は１５００万円または１５０m2以上）以上の工事を請け負う時には、建設業の許可を受けていなければなりません。

金額で許可要と誤解？

■建設業許可基準の再確認
許可が不要な「軽微な工事」とは・・
・
建築一式工事①１件の請負代金が1,500万円未満の工事（税込み）②請負額に関わらず木造住宅工事で150㎡未満の工事
建築一式工事以外（リフォーム工事等）

１件の請負代金が500万円未満の工事（税込み）■ 建築一式工事の場合
 元請け業者は許可不要だが、その工事のうち500万円以上の専門工事を請け負う下請け業者は許可が必要
 元請け業者は、その工事のうち500万円以上の専門工事を自ら施工することはできず、当該専門工事の許可が必要。全て下請け（外注）すれば許可不要
 無許可業者は、技術知識及び実務経験不要で主任技術者の配置義務も無し。
しかし、その工事のうち500万円以上の専門工事を請け負う下請け業者は許可が必要であり、かつ主任技術者の配置義務あり■ 建築一式工事以外の建設工事の場合
 500万円以上のリフォーム工事は専門工事業の許可が必要である。
 主たる工事が許可業種以外の場合は請け負うことができない。
 工種が多く自ら施工しない（全て外注）総合的な企画、指導、調整を行う工事で1,500万円未満の工事は許可不要で請け負うことができる。

建築一式工事とは・・・
法の解説によれば、「専門工事を請け負う複数の下請け業者に発注しながら、総合的な企画、指導、調整を行う工事の受注が可能な許可」で、「建築確認が必要となるような新築・増改築に対応する工事」であり、元請けとして必要な許可である。
このため、
 住宅新築工事で、500万円以上の専門工事を自ら行う場合は、当該専門工事の許可が必要
 建築一式工事許可のみで500万円以上の専門工事を自ら行うリフォーム工事を請け負うことはできず、専門工事の許可が必要。全て外注とすれば一式許可のみでよい。
 建築一式工事許可のみで500万円以上の専門工事を下請けすることはできない。
※一括下請け禁止違反となる恐れがある。

★建築一式許可は何でもできる万能許可ではない！！！
【福島県建設業許可名簿から集計】★参考
東京都他の行政機関では建築確認を必要とするリフォームのみ「建築一式」とし、その他のリフォームは500万円以上で建設業許可が必要としている。内装工事等の主たる専門工事に付帯工事として大工工事や建具工事、設備工事を行うと考えると建築一式には当たらないとしている。

建設業許可基準の再確認～大工工務店が住宅工事を請け負う場合～【自社施工でも、５００万円以上の専門工事は許可が必要】

住宅
元請

建築
一式

総合的な企画、指導、調整

内装
大工
工事
工事
専門 業 専門
専門 業
工事
工事
工事
業
業
業
専門
専門
工事
工事
業
業

大工工事
業
住宅
元請

内装工事
業
建築
一式

専門工事
業
専門工事
業

建築
一式

リフォーム
元請

内装工事
業

専門工事
業

専門工事
業
専門工事
業

下請（付帯）工事額が許可業種の額を超えないこと！！！

住宅
元請
建築
一式
一括下請け
建築
一式

■建設業法の適用範囲～「建設業者」とは・・・
建設業法における「建設業者」とは、「法第３条第１項の許可を受けて建設業を営む者」としており、無許可業者には法第22条の一括下請禁止規定も適用されないことになりはしないだろうか。さらに、「軽微な工事」については一括下請けすることも請け負うこともできるうえ、技術知識不問、実務経験不問、主任技術者の設置義務無しのオールフリーなのである。無許可業者でも誠実に営業を行っている事業者は多いが、悪意を持った不良業者は、最も需要が多く法の網が掛からないこの「軽微な工事」のエリアで営業を行っている実態がある。
【建設業法抜粋】（目的）
第一条 この法律は、建設業を営む者の資質の向上、建設工事の請負契約の適正化等を図ることによって、建設工事の適正な施工を確保し、発注者を保護するとともに、建設業の健全な発達を促進し、もつて公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。
（定義）
第二条 この法律において「建設工事」とは、土木建築に関する工事で別表第一の上欄に掲げるものをいう。
３ この法律において「建設業者」とは、第三条第一項の許可を受けて建設業を営む者をいう。
（一括下請負の禁止）
第二十二条 建設業者は、その請け負った建設工事を、いかなる方法をもつてするかを問わず、一括して他人に請け負わせてはならない。
２ 建設業を営む者は、建設業者から当該建設業者の請け負った建設工事を一括して請け負つてはならない。

■一括下請け禁止はあるが、名義貸し禁止規定が無いこと！
【一括下請の禁止】
建設業法においては一括下請禁止の規定はあるものの、建築士法や宅地建物取引業法に定める名義貸し禁止規定が無いため違法は問えないとのことであり、さらには許可業者の監督法であるため知識も技術も経験も無い新規参入の無許可事業者に対してさえ指導監督が及ばない状況である。（公共工事にも名義の貸し借りの実態がある。）しかし、建設業法に定める一括下請禁止の理由として、①発注者が建設工事の請負契約を締結するに際して当該建設業者に寄せた信頼を裏切ること。
②中間搾取、工事の質の低下、労働条件の悪化、実際の工事施工の責任の不明確化等が発生すること。
③施工能力のない商業ブローカー的不良建設業者の輩出を招くことにもなりかねず、建設業の健全な発達を阻害するおそれがあること。
【一括下請禁止についての判断基準】
判断基準は「実質的関与の有無」としており、「実質的に関与」とは、元請負人が自ら施工計画の作成、工程管理、品質管理、安全管理、技術的指導等を行うことを求めている。

★名義貸しは、建設業法に定める「一括下請け禁止の理由」及び「実質的関与の判断基準の『関与無し』に該当する。

■名義貸しは禁止されていない？？？
建設業法では一括下請は禁止されているが、名義貸し禁止規定は無い。
H28事業者アンケートでは、名義の貸し借りが違法では無いことを4割が知っている。
名義を貸した（借りた）、断った（断られた）が 41者128件に上り、これらの業者が関わる消費者の数はその数十倍と推測され、少ない数ではすまされない！！！

契約は見知らぬ工務店

依頼した工務店が施工契約の相手契約の信義！はどっちと？

■丸投げ（一括下請け）と名義貸しの違い

～でも、変じゃない？～■軽微な工事は技術、経験が無くても 請け負うことができる！

お客さん。
いえづくりは、一生もんです。
技術と経験があるあっしにお任せくだせえ。

建築は素人です。
建設業許可は持ってません。
技術者も居ません。

でも、木造住宅なら150㎡未満、リフォームでも500万円未満の「軽微な工事」の場合は、無許可でもできますのでお任せください。
瑕疵保険は無許可業者だから、不要です。

建設業許可が必要な工事でも、知り合いの許可業者に名義を借りますので大丈夫です。
瑕疵保険も名義を借りますので大丈夫です。

悪意を持った不良業者は、最も需要が多く法の網が掛からない「軽微な工事」のエリアで営業を行っている実態がある。

②

H21/10施行の住宅瑕疵担保履行法により建設業許可業者に資力確保義務が課されたことによる瑕疵保険加入について誤解があること。

■瑕疵担保責任と資力確保
住宅品確法(H12.4)により、新築住宅の工事請負業者は、許可の有無に関わらず構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、引渡後１０年間の瑕疵担保責任を負う。
住宅瑕疵担保履行法（H21.10）により、建設業許可事業者は瑕疵担保責任の資力確保義務があり、供託又は住宅瑕疵担保責任保険（1号保険）に加入しなければならない
建設業許可の無い事業者には資力確保義務は無いが、ほぼ同内容の任意保険（２号保険）に加入することができる。
⇒この２号保険の存在を知らず、1号保険加入のために許可業者の名義を借りる。
名義貸し事業者は、当然のように「名義は貸すが瑕疵責任は無い。」という。
建設業許可の無い事業者のなかには、「法的に保険加入の義務は無い。」として保険加入を拒否するケースもある。
しかし・・・
名義貸し契約の工事であっても、契約履行責任及び瑕疵担保責任は負わなければならない。そもそも、名義貸しの契約は、契約の信義に反するものであること。
建設業許可業者の名義の貸し借りによる契約の住宅瑕疵担保責任保険は、瑕疵が発生しても保険金が支払われない可能性があるなど、トラブルの元になること。
故意または重過失に起因して生じた瑕疵は、瑕疵保険が適用にならない場合がある。

③

住宅ローン融資の条件として「建設業許可業者との請負契約書」を求める金融機関があること。

④悪質な無資格の仲介者、コンサルタント等が、消費者（依頼主）を信用させる手口として建設業許可業者名義を使用すること。 また、加担する業者もいること。

Case １

・工事請負契約（ダミー）：約2500万円
・瑕疵保険付保証明書を交付されるが、責任無しを主張

施主

建設業者
（建設業許可有り）※工事管理業務委託契約
約900万円※工事費の中に企画設計管理料、240万円
計1,140万円

・実態は名義貸しで、大工工事のみ受注
・同様の名義貸しを多数行う

専門業者

専門業者領収書交付※同一筆跡の疑い？

専門業者

コンサルタント

ローン申込み：3,500万円

工事発注

専門業者

工事代金支払い※水増し領収書有り

専門業者
専門業者

施主が引き落とし、同時にK の口座に振り込み

コンサルタントが作成した図面を基に図面を作成し、建築確認代願手続き
２０万円の報酬で４０万円の領収書
確認済証は設計・監理者

金融機関

専門業者

建築士事務所

建築士で無いと設計できない規模の住宅だが、設計施工は実質的に無資格のコンサルタントが行う？

契約の図面で施工しているので、契約違反にはならない？？？

瑕疵が発生した場合の責任についての照会に対する回答
 請け負っているのはK企画
 K企画から名義貸しを依頼された
 名義貸しの報酬は無い
 銀行融資と確認申請に必要と言われた。
 契約書は融資を受けるためのダミーである。
 瑕疵責任は負わない「住宅かし保険の加入時業者ですが、名義を貸しただけなので、かしの責任は負いません。」

Case ２ このコンサルタントが関わる被害相談は、Ｈ22から９件に上る。
フラット35は建設業許可業者との契約が必要との嘘を信じる。

委任状があるので不正融資の共謀になってしまう？

任意の補修となり、瑕疵保険は無効に・・・

コンサルタントが、工事未了のまま確認検査機関の完了検査を受けて、検査済み証及びフラット35適合証明書の交付を理由に引渡しと追加金を要求された。外壁や窓回りのシーリングが未施工で雨漏りがするため、名義貸しの契約業者（瑕疵保険加入事業者）に連絡したところ「名義を貸しただけなので修補の義務を負わない」と言われた。建築士事務所が橋渡しをしている。紛争から3年になって、アパート家賃とローン負担が大きく、住宅も放置すると傷むのでやむなく別業者に残工事を約800万円で依頼した。銀行からは裁判をしないことを融資条件とされたので泣き寝入りか。

21

日経ホームビルダー
2017/2掲載

請負業者様通謀の教唆者は誰か？
に対する回答請負業名施主22

国との協議を続けるなかで新たな見解が！！！
日経ホームビルダー
H29.12月号

今後の対策として・・・～建設業法・住宅瑕疵担保履行法の理解促進と同法第19条第2号に基づく保険（２号保険）の普及～
 建設業法の許可基準を誤解しているために、無用無益な名義借りが発生しており、理解促進のための講習等が必要である。
 無許可業者が住宅瑕疵担保保険の２号保険の存在を知らないために、建設業法許可事業者以外は保険加入ができない（加入しなくてもよい）との誤解があること。アンケートでも無許可業者には資力確保義務が無いことについて、６割が「知らない」とし、2号保険についても「知らない」が過半を超えており、このことも、建設業許可業者の名義借りの動機の一因になっている。
 軽微な工事に該当する多くの住宅建築を担う無許可事業者(大工工務店)による工事について、錯誤あるいは確信的に瑕疵保険に加入しない現状を放置すれば、欠陥が生じた場合の消費者救済が困難となる恐れがある。
■以上により、2号保険の普及とともに、保険料は実質的に建築主が負担していることから、瑕疵保険について住宅取得者の直接請求要件の緩和が望まれる

～建築士法の遵守啓発～
建築士法は、消費者保護を目的として数次の改正がなされ、改正講習会とともに法定講習会も定期受講が義務付けられた。しかし、アンケートから見えることは・・・
 設計施工を謳う建築士事務所無登録事業者が、設計監理料を工事費に含めて請け負うなど法令違反の疑いがある。
 外注した元請け事業者または外注された建築士事務所においても重要事項の説明や建築士証の提示を行っていない違反事実がある。
 これら建築士事務所のなかには、事業者から建築確認の手続きのみを受注し、建築主（消費者）と面識が無いままに工事監理実態も無い代願専門の建築士事務所の存在も数多く確認報告されており、ケースによっては建築士法第21条の2及び第24条の2に規定する名義貸し禁止違反となる恐れもある。
 法令遵守と消費者保護に向けたさらなる啓発が必要。

※特に、設計施工事業者は注意が必要！！！
・管理建築士の専任義務違反 （設計部門と工事部門の分離困難）
・監理業務の履行違反（監理報告書提出なし）・設計外注と記名押印義務違反他

注

設計監理契約は、必ず建築主と建築士事務所が締結すること。

～不良不適格事業者の排除並びに住宅供給業界の信頼回復～■アンケートからも分かった無資格のコンサルタント等による詐欺紛いの深刻な被害報告 請求書、領収書の金額について「白紙または水増しの要求を受けた。」と18者が答えており、消費者は不要不当な工事代金の支払いをしていること。
 瑕疵保険加入のための名義借しに100万円もの報酬を受領している事業者がおり、これらの費用は住宅工事費に転嫁されていることに疑いの余地は無く、不正行為というべきものである。
 名義を貸して手数料を受領していながら瑕疵保険に加入しない事例もある。
 悪質なコンサルタント等が、消費者を信頼させ自己の違法違反行為の隠蔽を図るための手口として意図的確信的に名義貸しの形態としており、これらのコンサルタントに加担、あるいは利用されている工事業者、建築士の存在もある。
 名義の貸し借りは、建設業法違反の恐れがあるばかりか契約の信義に反するものであり、契約書を交わし手数料を受け取りながら工事には関与せず責任は無いとする行為は無責任この上なく、一括下請けよりも悪質と言わざるを得ない。
 このような状態を看過すれば、生涯一度の大きな買い物をする住宅取得者の被害を増加させるばかりでなく、誠実に営業を行っている多くの住宅供給事業者、ひいては業界全体の信頼までも損なうことになるため、不良不適格事業者の排除対策が必要※ 誠実に営業している事業者も被害者！！！
対策として、まずは建築士が地域の身近な相談員に