ふくい

令和 3 年 1 月 10 日発行

宅建

公益社団法人 福井県宅地建物取引業協会

越前和紙の里「卯立の工芸館」

会長の挨拶‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 2
不動産セミナー‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 3

Ｃ
Ｏ 協会の行事‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 4 〜 8
Ｎ レインズ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 9Ｔ 無料相談所‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 10 〜 11
Ｅ 不動産取引のここがポイント‥‥‥ 12 〜 13
Ｎ トピックス‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 14 〜 19
Ｔ
福井県、税務署からのお知らせ‥‥ 20 〜 22Ｓ

土地住宅税制及び政策に対する提言活動‥‥‥ 23 〜 39

越前市

vol.

126

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宅建ふくい

第 126 号

宅建ふくい

第 126 号

不動産セミナー（育成研修業務委員会）

ごあいさつ
公益社団法人福井県宅地建物取引業協会

会長

山下健治

新年明けましておめでとうございます。
昨年の協会の事業や会合はすべて新型コロナウイルス感染症防止対策の連続でした。特に、毎週木曜日の不動産無料相談や、市町の要請による空き家相談会は極力 3 蜜を避ける工夫や設備を設置し、宅建取引士試験は受験者の密接を防ぐため、初めて福井市内 2 会場で行い、法定講習も広い会場に変更して実施しました。また、11 月に開催した古市憲寿氏による不動産セミナーは約 1,000 名の参加者の氏名等を把握し全席指定席にするなど、これまで経験したことのないコロナ対策に終始した年でした。このような厳しい状況下でしたが、すべての事
業が成功裡のうちに無事終えられ、こうして新たな年を迎えられたのは、会員各位はじめ理事、事務局員のご協力とご尽力の賜物であり、深く感謝するとともに心より御礼を申し上げます。
さて、これから世界や日本はどうなるのか、コロナ終息の時期やそのプロセスすら予測できない現状ですが、我々会員には自らの家族や従業員の生活を守る使命と、人間が生活する中で必要な「衣食住」の「住」に携わるプロフェッショナルとして「福井県民が、不動産のことで悩まない、困らない社会」を実現するという課題が残されています。この使命と課題は、このコロナ危機でも決して揺るがすことはできません。宅建協会では会員各位の業績と経営品質がさらに向上し、公益社団法人として福井県民が少しでも理想の姿に近づくよう、今年もできる限りの会員支援と業界発展に尽力したいと考えています。
そこで、新たな年を迎えた協会の方向性と会員各位へのお願いを二点述べさせていただきます。
まず、首長や行政の方から、不動産業者の方は理想論が多く現状への批判ばかりとの声を聞きました。特に、法や規制を遵守し、遂行する立場にある行政の方に対して批判ばかりしていても一向に埒（らち）が開きません。協会として、行政や議員との勉強会等を増やし、相互理解を深めて、協調・協働する立場を明確にしたいと考えています。
次にお願いですが、一点目は、昨年全宅連会員支援サイトが一新され「ハトサポ」が稼働を始めました。ネットを活用した実務の効率化や、ネット研修、メールでの情報交換がますますその幅を広げていくことは必然です。会員各位には誰一人遅れることなく、ネット環境の整備とさらなる積極的活用をお願いしたい次第です。
二点目は「全宅管理」への入会です。不動産物件の管理は、将来に向かって売買を含め多くの取引案件が待ち受けている宝の山です。不動産管理のイロハを学び、地域社会と寄り添う関係を強く築くためにも「全宅管理」への入会をお勧めします。
最後になりましたが、会員はもとより従業員、家族には引き続きコロナ対策には充分留意していただくことと、今年も協会活動に倍旧のご指導とご協力をお願いします。

11 月 8 日（日）13 時 30 分より福井市文化会館にて、本年度の不動産セミナーとして、社会学者でありテレビのコメンテーターとしても大活躍されている古市憲寿氏をお招きして『幸福度日本一は続くのか？〜私たちが描く未来の生き方〜』という演題のもと、講演会を開催致しました。
当日は、新型コロナウイルス感染予防対策を万全に行い、約 1,000 名の幅広い世代の方々に参加をしていただきました。今回は事前申し込みとして抽選という形をとらせていただきましたが、締め切り日を過ぎても届くハガキや FAX での申し込みがたくさんありました。あらためて古市さんの人気と県民の期待感は凄まじいものがあると感じました。コロナ禍の中での開催ということもあり、参加者は勿論、主催する側としても期待と緊張が入り交じった想いで古市さんの講演を待っていたのではないでしょうか。山下会長の開会の挨拶が終わり、お待たせしました古市憲寿さんの登場！
歓声はあげられないものの、大きな拍手。コロナにより大きく変わった環境に、光がさした空間がそこにはありました。
講演の内容は、幸福度日本一の福井県について。勿体無いイメージ！豊富な環境資源があることや、客観的幸福度は高いのに、県民が幸福度を高いと感じていない、控え目なところは信頼できるところであるけれども、真面目すぎる県民性を指摘されていました。また、多様性を持つことの重要さや、事前に募集した質問に答えていただき、自分たちがイメージしている福井県について、
古市さんならではの社会学者としての分析による持論を展開され、ユーモア溢れる巧妙な語り口に、会場は終始笑顔の絶えない空間となり、90 分という時間があっという間に過ぎ、多くの気づきを得ることのできた納得の講演となりました。県民一人ひとりが、自分たちの良いところ、悪いところを含めて心から福井県を好きといえ、幸せを伝えられるひとが多くなればなるほど、福井の魅力が高まって行くのだと強く考えさせられました。
今回、多くの県民の皆様には、宅建協会を身近に感じていただけたと実感しております。この様な事業を通して、宅建協会一丸となり、ブランディングしていく事が大切であり、県民の皆様から認知され、信頼され、必要とされる存在を目指し、【不動産のことで悩まない、困らない社会】へと繋げていくことが重要だと考えます。
最後に、本来ならば、昨年の 3 月に開催予定でしたが、コロナウイルスの蔓延により苦渋の決断
として延期とした講演会でした。今回の開催にあたり賛否はあったと思いますが、今だからこそ古市さんの講演を聴いていただきたいと想い、できる限りのことを徹底し、少しでも前に進むことを選択させていただきました。ご尽力いただきました多くの県民の皆様と、関係者の皆様、そして何よりも多忙の中ご登壇いただきました古市憲寿さんに感謝申し上げます。本当にありがとうござい
ました。

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宅建ふくい

第 126 号

宅建ふくい

第 126 号件、物件に関する相談8件、税金協 会 の 行 事に関する相談2件、建築に関する相談1件、その他2件でした。
いずれのイベントも沢山の方

福井市都市計画課との勉強会にご来場いただき、ご好評いた

第 1 回地域政策等に関する勉強会( 不動産研究業務委員会 )だきました。

7 月 28 日に福井県宅建会館にて「第 1 回
地域政策等に関する勉強会」を福井市都市戦
略部都市計画課市下川課長をはじめとする同半の意見交換においても議論が白熱するこ課の係長、主査をお招きし、総勢約 20 名のととなりました。

参加者のもと、開催いたしました。

このような、行政との勉強会を通じて行

福井県都市計画課との勉強会
第 2 回地域政策等に関する勉強会（不動産研究業務委員会）
10 月 13 日（火）午後 1 時 30 分より、福井

今回は「都市計画に関する最近の状況に政の施策をより深く理解できることで、宅ついて」として、令和元年度における都市

地建物業者として、より良い福井の街づく

県宅建会館において福井県土木部都市計画

計画決定の内容と、今後予定している都市りに貢献できることが可能になると確信し課の白崎参事以下 4 名の方を講師にお迎えし計画決定の内容について伺うことができまました。今後も、こうした意見交換を通して、て勉強会を開催しました。

した。また、「都市計画課の主な取り組み」

行政との距離感を近くし、私たちの業務に当会からは山下会長・杉谷委員長以下 10についてもご説明頂き、特に、市街地調整

いかせる関係づくりを行っていきたいと思名が参加し、「福井県の都市計画」と「水害区域においての開発、建築については、後います。

リスク情報」についての説明を受けました。
宅建業法第 5 条に定める重要事項説明につい相談業務相談員に対する研修会を開催
第 1 回相談員研修会（相談業務委員会）て、水害ハザードマップにおける取引対象となる不動産の所在地が新項目として位置づけられる予定です。

れたことを、宅地建者取引業者は十分認知しその後、各理事から質問や意見が活発に述

8 月 7 日（金）福井県宅建会館において、事例を交えたお話の中では、事例に対して欲しいとのことでした。これは、令和 2 年

べられ有意義な勉強会になりました。なお、「水

第 1 回相談員研修会を開催しました。講師

どういった判断になるのかという意見聴取

8 月 28 日から取引業法施行規則の一部を改害リスク情報の重要事項説明書への追加」には全宅保証中央本部より有倉丈晴氏を迎の場もあり、参加者の意見を交わしあうな

正、施行されています。各自治体において洪関する Q&A は全宅連のホームページに掲載

え、「相談・苦情解決・弁済業務について」

ど活発な場面も見られ、また、見解の相違

水ハザードマップは令和 2 年・3 年に更新さされております。

と題し、相談、苦情業務に係る基本的な事や認識不足を実感するなど実に有意義な時

項と、具体的な事例を交えたお話をしてい間となりました。

ただきしました。

第 1 回業務研修会 ( 育成研修業務委員会 )不動産なんでも無料相談会
不動産なんでも無料相談会（相談業務委員会）
第1回不動産なんでも無料相談会が、9月6日

事例から学ぶ重要事項説明書作成の留意点

る相談3件、その他1件でした。

10 月 21 日 ( 水 ) 福井県産業会館においてや説明の仕

第 1 回業務研修会が「事例から学ぶ重要事

方、ＩＴの活項説明書作成の留意点」と題して、弁護士用などコロナ

柴田龍太郎先生を講師としてお招きして開禍ならではの話もありました。特に顧客の催されました。総勢 215 名が熱心に受講さ立場に合わせて説明をする重要性やそのこれました。

とに応えられる宅地建物取引士としての専(日)に越前市の「武生楽市」にて開催され、合第2回不動産なんでも無料相談会が、11月15

計29件の相談がありました。相談の内訳です

日（日）に大野市の「ショッピングセンターVio」

が、業者に関する相談1件、契約に関する相談にて開催され、合計15件の相談がありました。

今回の講義は、売買契約締結前の「重要門知識の必要性など具体事例を交えながら

1件、物件に関する相談23件、借地借家に関す相談内容の内訳ですが、契約に関する相談2

事項説明」に焦点をあわせ、その記載方法

わかり易く解説していいただきました。
協会ホームページ

https://takken-fukui.or.jp/

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宅建ふくい

第 126 号

宅建ふくい

第 126 号

各会場で 225 名が受診

め、買主に違約金を請求したが、結果はせる機能を持つ新品に交換するよう契約

健康診断 ( 会員支援業務委員会 )手付解除のみ有効、違約金請求は棄却。

不適合責任を理由に請求した事例、買主裁判上では、誰が買主でも着手すべき履の不適合理由は、購入目的がライブハウ

健康診断が、11 月 11 日に敦賀市と小浜

検査や血液行は、契約者だけのための行為ではない

スに改装すること知っていたのに、この市、11 月 16 日 に 福 井 市、11 月 19 日 に 鯖

検査等、16から「契約の履行の着手」とは認められエアコンでは目的達成できないと訴えま

江市の県内 4 ヵ所で開催されました。検査

項目にわないとのことなので、ご注意ください。

したが、判決は請求棄却。この中古のエ

項目は基本検査とオプション検査があり、たって検査が実施されました。料金は 1 名③契約不履行責任で中古のエアコンが新品

アコンは建物同様の年代物でしたが、そ基本検査は自覚症状及び他覚症状の有無ののみ無料、2 人目から 6,600 円（税込）でした。

ハトマークサイトについて学ぶになるの？

の当時の機能は有していたこと、業者かライブハウスに改装する計画で中古店舗ら現状有姿で、物件説明でエアコンのこを購入した買主が、設置されていたエアとも説明を受けていたことが敗因になりコンの効きが悪いので、店舗全体を冷やましたので、ご留意ください。

7

パソコン研修会 ( 会員支援業務委員会 )パソコンセミナーを 11 月 17 日、福井県事業」の分

産業情報センターにて開催し、10 名の会員

析では、コ様が受講されました。

ロナ禍によ

アットホーム株式会社より講師をお招きる在宅率の増加、またお客様の住まいに対す

し、ポータルサイト（ハトマークサイト）かる関心の高まりにより、ハトマークサイトのらより多くの反響を獲得するための、間取り

アクセス数が大幅に増加しております。

図の作成、サイトへの登録方法について実際会員の皆様には、ハトマークサイトに多にパソコンを使って実習いただきました。本

くの物件を登録いただき、反響獲得につな

委員会が実施しています「リスティング広告げていただければと思います。

不動産取引の紛争事例等について
第 2 回相談員研修会 ( 相談業務委員会 )ICT を利用したインターネット申告の周知と普及依頼
第 35 回税務協議会・税務懇談会（総財・法務委員会）
12 月 1 日（火）午後 1 時 30 分より宅建派遣依頼に対会館 3 階において第 35 回税務協議会・税して快諾を頂務懇談会が当協会から山下健治会長以下 7

き、新型コロ

名、税務当局から金沢国税局の神田幸範資

ナウイルス感産課税課長以下 9 名の出席のもと開催され染症緊急経済ました。

対策における税制上の措置についての説明、

要望事項の交換協議において税務当局からは、税務相談の事前予約制の利用促進の会報誌「宅建ふくい」への税に関する広報文の寄稿の依頼をさせていただきました。

お願い、不動産譲渡所得税の申告に関わる

本年は特に令和 2 年度資産税関係の税制手続きを促して期限内納付に協力して欲し

改正があり、国民の税に対する関心が高ま

11 月 20 日、午後 1 時 30 分から「不動産か、決済

いこと、契約書に印紙を貼付消印の徹底にる中、ICT を利用したインターネット申告

取引の紛争事例等について」の研修会が福井日までのよる印紙税の納付指導、国税に関するマイや納税証明書のオンライン請求、さらに国県宅建会館で開催されました。

期 間 でナンバー制度登録促進への強い協力依頼が税のダイレクト納付の手軽さと利便性の周

本日の講師の緒方孝則弁護士は、全宅連

あれば、合意した期日で大丈夫、期限がありました。

知と普及に是非とも協力して欲しいとの依の顧問でこの道 30 年の不動産裁判のエキ過ぎれば安心して決済の準備ができるとスパートです。福井県は芦原温泉にしか来いうものですが、売主が宅建業者の場合たことがなく、福井市も初めての訪問とのは、たとえ特約で何日までと記載があっことでした。最初のご挨拶で、なんでも聞ても、買主に不利な特約として無効にな

いてください！とのことでしたので、気にりますので、お気をつけください。

なった 3 件の事例についてお聞きしました。

②契約の履行に着手したつもりなのに、“違ご紹介させていただきます。

約金が請求できない”① “手付解除期限” の期限はいつまで！

買主が引き渡し直前になって手付解除、最近の売買契約書で多用される手付解除

売主は土地の測量に着手していたので、期 限。契約から 10 日間とか、2 週間 と条文のとおり契約の履行に着手後のた当協会からは、地区研修会への講師等の頼がありました。

「はじめての一人暮らしガイドブック」を寄贈
小冊子寄贈 ( 会員支援業務委員会 )社会貢献活動と本会の PR を目的として、来春一人暮らしを始める高校生を対象に、「はじめての一人暮らしガイドブック」を寄贈いたしました。本年度は、県内 6 校、合計 871 冊を各校まで持参し、寄贈いたしました。

協会ホームページ

https://takken-fukui.or.jp/

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宅建ふくい

第 126 号

宅建ふくい

加藤前会長が旭日双光章受章

秋の叙勲において、本協会前会長の加藤信一氏には、多年にわたる不動産業界への功績により旭日双光章の栄誉に浴されました。この慶事を私ども業界の喜びとして心からお祝い申し上げた
いと思います。

永平寺町との包括的地域連携に関する協定書の締結

7 月 14 日 ( 火 )、永平寺町役場において永平寺町と本会は包括的地域連携に【2020 年 8 月】福井県内のレインズによる土地（住宅地）の在庫状況について【2020年8月】福井県内のレインズによる土地（住宅地）の在庫状況について2020年8月の在庫件数は630件と前年比で22.09％増加し、12ヶ月連続で前年同月を上回った。在庫平均㎡単価は3.2万円と前年比で5.88％低下し、3ヶ月連続で前年同月を下回った。在庫平均価
格は1,020万円と前年比で低下し、3ヶ月連続で前年同月を下回った。在庫平均面積は322.6㎡と前年比で3.33％増加し、10ヶ月連続で前年同月を上回った。

（件）
800
600
400
200
0

関する協定書を結びました。

件数
560 5869月

11月

に関すること、空き家等対策の推進に関することになります。

3月

5月

3.2

3.1

9月

11月

1月

3月

2019年

家などの減少や予防に向けた各種施策、本会が把握する不動産物件などの情報を共有して、ネット

9月

11月

1月

3月

2019年

5月

‐5

7月

2020年

在庫平均価格
（万円）

5月

3.1

7月

（％）
5
0
‐5
‐10

（㎡）
360
340 315.3
320
300
280
9月

前年同月比（％）

平均面積
335.8

11月

1月

2019年

2020年

在庫平均㎡単価（万円）

ワークを活かし、広く周知しながら空き家店舗などの売買、賃貸取引に相互協力することです。

（％）
5
0

前年同月比(％)

平均㎡単価

（万円）
3.6
3.4
3.2
3.0
2.8

具体的には、永平寺町が進める空き

7月

平均価格

（万円）
1,100
1,050
1,000
950

（％）
630 40
30
20
10
0

2020年

在庫件数

興と雇用の維持拡大に関すること、包括関すること、まちづくりと定住化の促進

1月

2019年

主な連携項目としては、地域産業振的創業支援による地域経済の活性化に

第 126 号

3月

5月
2020年

在庫平均面積（㎡）

前年同月比（％）

7月

（％）
10
5
0
‐5

前年同月比（％）

こうした連携を通じて、空き家店舗を利用した創業支援や雇用の維持拡大、定住化など、まちづ
くり全般の戦略を進める狙いがあります。
河合町長は「行政では考えつかないようなアイデアを借りながら課題に取り組んでいきたい」と話しておられました。

在庫件数
前年同月比(％)
在庫平均㎡単価（万円）
前年同月比（％）

鯖江市長に㈲平成不動産 佐々木勝久氏が当選

当協会の山下会長と辰野・坂田両副会長と奥田常務理事は、11 月 8 日（金）に鯖江市役所にて、鯖江市長に初当選された佐々木勝久市長と対談を行いました。
佐々木市長は当協会の会員である㈲平成不動産の代表者でもあります。この度、当協会から市長が選ばれたことは大変喜ばしいことです。

在庫平均価格（万円）
前年同月比（％）
在庫平均面積（㎡）
前年同月比（％）

9月
509
(419)
21.48
3.4
(3.3)
3.03
1,059
(1,024)3.42
315.3(312.3)
0.96

2019年
10月
11月
514
560
(442)
(454)
16.29
23.35
3.3
3.2
(3.3)
(3.2)
0.00
0.00
1,027
1,032
(1,030) (1,010)△ 0.29
2.18
310.3
321.4
(312.1) (311.9)△ 0.58
3.05

12月
539
(453)
18.98
3.2
(3.2)
0.00
1,017
(1,003)1.40
322(312.5)
3.04

1月
531
(448)
18.53
3.1
(3.3)
△ 6.06
1,046(1,012)3.36
333.3(306.8)
8.64

2月
532
(459)
15.90
3.1
(3.3)
△ 6.06
1,051(1,052)△ 0.10335.8(317.9)
5.63

3月
544
(443)
22.80
3.1
(3.3)
△ 6.06
1,055(1,055)0.00
338.2(318.7)
6.12

2020年
4月
5月
560
586
(452)
(455)
23.89
28.79
3.1
3.2
(3.2)
(3.2)
△ 3.13
0.00
1,035
1,035
(1,022)
(997)
1.27
3.81
329.8
324.5
(316.4) (311.5)
4.24
4.17

6月
626
(496)
26.21
3.1
(3.3)
△ 6.06
1,012(1,032)△ 1.94322.2(312.6)
3.07

7月
636
(493)
29.01
3.1
(3.3)
△ 6.06
1,014(1,026)△ 1.17322.9(310.1)
4.13

8月
630
(516)
22.09
3.2
(3.4)
△ 5.881,020(1,046)△ 2.49322.6(312.2)
3.33※( )内は前年同月の数字※前年同月比の算出（当月の数字－前年同月の数字）÷前年同月の数字×100 → 小数点第３位以下は四捨五入

対談では、鯖江市の行政のこと、不動産業界について等、多岐にわたる内容で有意義な話し合いを行うことが出来ました。
今後はより、鯖江市と当協会の連携を深め、お互※記載しているデータの正確性には万全を期していますが、何らかの原因により誤りがある
可能性があります。当会は、利用者が記載データを用いて行う判断の一切について責任を負うものではありません。

いの発展に繋がる事を期待します。
協会ホームページ

https://takken-fukui.or.jp/

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宅建ふくい

第 126 号

宅建ふくい

無 料 相 談 所シリーズ No.84

適切な地盤改良又は基礎選定が行われず不同沈下が発生したとして売主業者に瑕疵担保責任が認められた事例（一般社団法人不動産適正取引推進機構

RETIO.2020 年春号 No.117 より）宅を支持し、かつ、周辺で発生する地盤沈下

かの工事方法を採り得る場合には、最も安価にも対処することができる深さまで杭を到達な補修費用額の限度で損害が認められる。

させる必要があったところ、Y が適切な地盤

この点、専門家調停委員の意見書によれば、改良又は適切な基礎選定を行わなかったこと

Y が提出した施工計画書及び見積書は、標準により、周辺で発生した地盤沈下に対処する的なものであり、十分相当なものであると認めことができず、不同沈下が発生したものと考られる。一方、X らが提出したものは、抽象的えられる。

に予想し得る最大限の工事費用を見積もった

C 市による道路嵩上工事は、Y が本件土地建売住宅の不同沈下が発生したのは、適切な地盤改良又は基礎選定が行われず、周辺で発生したの地盤を調査する前に既に完了しており、Y

地盤沈下に対処することができなかったことが原因であるとして、売主業者に瑕疵担保責任が認めは、当時の本件土地の地盤の状況を所与の条られた事例（東京地裁平成 29 年 3 月 24 日判決一部認容判例タイムズ 1459 号 231 頁）

件として、不同沈下が生じないよう地盤改良工事を実施したり、建物基礎を選定したりす

1 事案の概要

シリーズ No. 68

る必要があった。

売主業者 Y（被告）は、地盤改良工事を実不具合が指摘され、Y が調査したところ、7

施のうえ全 7 区画の新築建売住宅を販売し、区画が一様に南側に向かって傾斜している

平成 20 年 11 月、X1（原告）が 2,880 万円、ことが判明。その 1 年後、3 年後の調査に

X2（原告）が 2,250 万円でそれぞれ購入しおいても傾斜が更に進行していることが確た。（以下、X1、X2 を併せて X らという。）

認された。

本件土地については、地盤調査会社 A 社の

X らを含む当該 7 区画の購入者は、Y に調査の結果、軟弱な自沈層が堆積している対して、瑕疵担保、債務不履行又は不法行ことが確認されたため、Y が B 社に発注し為に基づく損害賠償請求訴訟を提起した。

て「柱状改良工法」による地盤改良工事を

Y は、本件不同沈下は、C 市又は D 機構

実施し、また、本件建物の基礎はベタ基礎が実施した周辺の工事の要因によるものとを採用したものであった。

考えられる以上、法的責任を負わないと主なお、本件土地については、分譲前の平張した。

成 19 年度に、隣接する市道の改良工事（道その後、X ら以外の購入者については専門

路嵩上工事）が C 市により実施され、また、家調停委員による調停が成立、もしくは民分譲後の平成 24 年度には当該市道の南側に事調停法 17 条に基づく決定が確定したが、おいて独立行政法人 D 機構による造成工事

X らは調停内容を不服として訴訟を継続し、が実施された経緯があった。

2 名で総額 6,028 万円余を請求した。

平成 24 年 9 月頃、X らからドアの開閉のまた、Y は、D 機構の造成工事が原因であるとも主張するが、具体的な根拠を欠き、抽象的な可能性を指摘するものにすぎない。
したがって、基礎という住宅の構造耐力上
主要な部分（住宅の品質確保の促進等に関する法律施行令 5 条1項）に通常備えるべき品質・性能を欠いているといえるから、Y は、少なくとも住宅の品質確保の促進等に関する法律 95
条 1 項、民法 634 条 2 項前段に規定する瑕
疵修補に代わる損害賠償責任を負う。
（損害額について）⑴

基礎沈下修正工事費用ものに近く、Y に賠償を求めることのできる損害額の算定という意味では不適切である。
したがって、補修工事費用として、X1 につき 960 万円余、X2 につき 872 万円余を損害として認める。
⑵

慰謝料
財産的損害が賠償されれば、原則として精神的損害も回復するので、慰謝料が認められるためには、財産的損害の賠償を受けただけ
では償われない程度の精神的苦痛を被ったと認められる場合である必要があるが、本件の事情に照らすと，是正工事の実施をもって Xらの精神的損害が回復されるとするのは相当でなく、原告一人当たり 100 万円を認める。
⑶

弁護士費用
瑕疵担保責任に基づく事案の弁護士費用が損害と認められるか否かが問題となるが、本瑕疵修補に代わる損害賠償責任に関して、件は専門性の高い分野をめぐる法的紛争であ瑕疵の補修費用については、瑕疵の補修に必り、弁護士に委任しなければ十分な訴訟活動

要かつ相当な範囲において認められる。これをすることができなかったと認められ、原告は、売買契約の当事者がその契約において予一人当たり 100 万円を損害と認める。

定していた品質・性能を回復する程度の補修を（結論）意味し、その程度を超えて行われる補修費用

以上によれば、Y が賠償すべき損害額は、は、瑕疵修補に代わる損害の範囲には含まれ

X1 につき 1,260 万円余、X2 につき 1,172 万ない。また、同じ目的を達するために、幾つ円余となる。

2 判決の要旨
裁判所は、次のように判示して、X らの請第 126 号 11

3 まとめ

地盤沈下の影響によっても生じやすい状況に本判決が判示しているとおり、Y は、専門

本判決では、損害額として専門家調停委員のしたがって、本件土地上に住宅を新築するの地盤調査会社や工事業者に調査や対策を委

意見書を踏まえた補修費用に加え、通常は認本件土地の地盤は、元来、非常に軟弱であり、に当たって、地盤改良で対応するのであれば、託したとしても、瑕疵担保責任は無過失責任

められにくい慰謝料、弁護士費用まで認めて不同沈下を起こしやすいものであったから、地盤の軟弱性を解消する深さまで改良する必であり、売主として買主に対する責任を免れおり、事例判断として参考になるものである。

建物の載荷重のみならず、周辺で発生し得る

要があり、あるいは、杭基礎を選定して、住ることはできない。

求を一部認容した。
（不同沈下の原因について）あったと考えられる。

協会ホームページ

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宅建ふくい

第 126 号

宅建ふくい

第 126 号 13

「不動産取引のここがポイント」
買契約を締結したとして、売主に消費者契約法に基づく売買契約の取消しと、売主、媒介業〇既存建物売買時のトラブル

者に損害賠償を求めた事案において、媒介業者への請求は棄却されたが、売主に対する売買契約の取消しと損害賠償請求が認容された事例

売買対象の建物の欠陥をめぐるトラブルは、どれほど入念に確認を重ねても起こりえます。
令和 2 年 4 月 1 日に施行された民法の改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」

H21.12.25 東京地裁

へと名称だけでなく内容も大きく変わる中、とりわけ中古住宅の取引に関しては業者売主、土地建物を購入した買主が、媒介した宅建業者は、建物の雨漏り、受水槽の水漏れ、敷金仲介のいずれにせよ、より詳細な事前告知及び自衛手段が必要となってくると考えられます。

の返還債務の引受義務についての説明を怠り、これにより損害を被ったとして、媒介した宅

どのようなケースで訴訟に発展しているか、今後の取引への参考として頂きたく事例をご紹

建業者に対し損害賠償の支払を求めた事案につき、買主の請求が一部認められた事例介します。
【買主の請求が棄却された事例】

1）業者売主でリフォーム工事等を行った後の売買における事例

H23.6.29 東京地裁

【買主の請求が認容された事例】

として、売主に対しては瑕疵担保責任及び債務不履行に基づき、媒介業者に対しては債務不H30.7.20 東京地裁

履行に基づき、損害賠償請求をした事案において、本件建物に認められる基礎のひび割れ、

土地付中古建物を宅建業者の仲介により購入した買主が、本件建物に重大な瑕疵があった

売主業者が築後 50 年以上経過した土地建物を購入し、大規模なリノベーション工事を行っ

亀裂などの瑕疵は、契約上、担保責任の対象外とされているところ、売主がこれらの瑕疵のて買主に売却したところ、建物に隠れた瑕疵があったとして損害賠償を求めた事案において、存在を知っていたとは認められないなどとして売主に対する請求を棄却し、また、媒介業者

建物の屋根庇の軒先から軒裏にかけての部分の腐食について瑕疵と認め、その他については

は床の傾斜の説明に加え、これが建物の構造上の欠陥によることを説明する義務は負わない

瑕疵を否定し、損害賠償額について調停委員会の算定額をもって認めた事例

として、媒介業者に対する請求も棄却した事例

H29.2.7 東京地裁

H22.5.27 東京地裁

戸建住宅を購入した買主が、引渡し後に地下駐車場への浸水事故があったことから、売主業

マンションの一室を購入して入居した原告らが、漏水及びホルムアルデヒドを発散する床者と媒介業者が過去の浸水事故の調査説明義務を怠ったとして、止水版設置費用や浸水事故が材が瑕疵にあたるとして損害賠償を求めた事案において、漏水は、瑕疵にあたるが約定の除あったことによる不動産価格減価分等の支払を両社に求め、請求の一部が認められた事例

斥期間の経過により責任は消滅しており、また、マンション建築当時は、当該床材の使用が法令上禁止されていないことなどから瑕疵にはあたらないとし、請求を棄却した事例

H18.1.20 東京地裁
中古建物の売買において、買主が建物に白ありの侵食被害があるとして、売主業者、代理業者、媒介業者に対して損害賠償を求めた事案において、売主業者の瑕疵担保責任は認めたが、代理業者、媒介業者の不法行為、債務不履行は否定した事例

3）特殊な建物の売買における事例
H29.1.12 東京地裁

【買主の請求が棄却された事例】
H28.4.22 東京地裁
リフォーム工事済のマンション一室の買主が、不動産業者である売主に対し、排水管が詰

売主によりシェアハウス用途に改装され、賃貸中であった建物を購入し、購入後の管理を売主に委託した買主が、売主の瑕疵担保責任および管理委託契約の債務不履行に基づく損害等の賠償を売主に請求した事案において、買主の請求が全て棄却された事例

まり、排水不良が発生する瑕疵が存在していたとして、売主の瑕疵担保責任又は排水不良の説明義務違反を理由とする損害賠償等を求めたが、経年相応であるとして、その請求が棄却された事例

2）一般的な仲介での売買における事例【買主の請求が認容された事例】
H28.12.20 名古屋地裁
買主が、売主の不実告知又は不利益事実の不告知により、耐震補強をしていると誤認し売

江戸時代中期の紙漉き家屋を移築復元した「卯立の工芸館」では、伝統工芸士が昔ながらの道具を使って和紙を漉く様子や、屋外での和紙天日干しなど、和紙が作られる一連の工程を見ることができる、全国でも唯一の場所となっています。
1 階は伝統工芸士の作業場と、様々なクラフトスペースにもなる土間・いろりのある和室があり、2 階では和紙にまつわる様々な企画展が随時行われています。
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第 126 号

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令和 2 年 7 月 17 日現在

抜粋

宅地建物取引業法施工規則の一部改正（水害リスク情報の重要事項説明への追加）に関する

Q&
A

1. 総論

Q1

Q2-6 うか。

河川ごとに水害ハザードマップが作成されている場合は、それぞれ説明しなければならないのでしょA2-6

河川ごとに水害ハザードマップが作成されており、取引の対象となる宅地又は建物の所在地が複数のハザードマップに含まれている場合は、当該宅地又は建物の所在地が含まれるハザードマッ
プそれぞれについて説明する必要があります。

Q2-7 出水・高潮のうち、どれを指しているか分からない場合、どのようにすれば良いでしょうか。
A2-7 各市町村にお問い合わせの上、ご確認ください。

公表されている水害ハザードマップの名称が単に「水害ハザードマップ」とされており、洪水・雨水

今回、重要事項に水害リスクに係る説明が追加された理由は何ですか。
昨今、平成 30 年 7 月豪雨や令和元年台風 19 号など、甚大な被害をもたらす大規模水災害の頻発を受けて、不動産取引時において、水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっていることを踏まえ、水防法（昭和 24 年法律第 193 号）に基づき作成された水害ハザードマップを活用し、水害リスクに係る説明を契約締結前までに行うことが必要となってきたことから、今回、重要事項に水害リスクに係る説明が追加されました。

A1

2. 水防法に基づくハザードマップについて

Q2-1 水防法に基づく水害ハザードマップとはどのようなものを指しますか。
水防法に基づく水害ハザードマップとは、水防法第 15 条第 3 項の規定に基づいて市町村が提供
A2-1 する水害（洪水、雨水出水、高潮）ハザードマップを指します。
Q2-2

第 126 号 15

現行の水防法に規定する浸水想定区域（洪水・雨水出水・高潮）の法施行前に策定された古い水害ハ
ザードマップがいまだ存在する自治体があり、現行法に対応する更新がなされていない場合、この古い水害ハザードマップについて説明することになりますか。

A2-2

水防法の規定上、平成 27 年の改正以前の水防法に基づき作成された古い水害ハザードマップであっても、現行の水防法に基づくハザードマップと見なされるため、平成 27 年の改正以前の水防法に基づき作成された古い水害ハザードマップが存在し、現行法に対応する更新がなされていない場合も、古い水害ハザードマップについて説明する必要があります。

Q2-3 説明に必要な水害ハザードマップは、どこで入手できますか。
A2-3

取引の対象となる宅地又は建物のある市町村の HP から入手することが可能です。
また、市町村によっては、紙での配布を行っているところもあります。当該市町村の HP に掲載がない場合、当該市町村の担当窓口までお問い合わせ下さい。
また、各市町村が作成したハザードマップヘリンクし、地域ごとの様々な種類のハザードマップ
を閲覧できるサイトを、国土交通省において作成しており、こちらからもご確認いただけます。
( ハザードマップポータルサイト https://disaportal.gsi.go.jp/）
上記サイトでもご確認いただけない場合には、各市町村にお問い合わせください。

Q2-4 い合わせする必要がありますか。

HP に掲載されている水防法に基づく水害ハザードマップが最新であるか、その都度、各市町村へ問A2-4

取引の対象となる宅地又は建物のある市町村の HP に掲載されている水害ハザードマップを最新のものとして差し支えありません。
なお、当該水害ハザードマップの作成時点が分かる場合には、作成時点を明記することが望ましいです。

Q2-5 ば良いでしょうか。
A2-5 当該水害ハザードマップを作成している市町村ヘお問い合わせ願います。

3. 説明すべき事項について

Q3-2 「水害ハザードマップにおける宅地建物の所在地』には何を記載すればよいでしょうか。

重要事項説明の際には、どのような形で説明すれば良いですか。また、重要事項説明書参考様式中のA3-2

具体的には、水防法に基づく水害ハザードマップを提示しながら、当該マップにおける取引の対象となる宅地又は建物の位置を示す必要があります。また、重要事項説明書参考様式中の「水害ハザードマップにおける宅地建物の所在地」には、当該マップにて所在地を示す旨（「別紙のとおり。
」、「別添ハザードマップ参照。
」等）を記載することを想定しています。

Q3-3 水防法に基づく水害ハザードマップ上で宅地建物の位置が特定できない場合、どうしたらよいですか。
A3-3

本説明義務は、水防法に基づく水害ハザードマップにおける宅地又は建物の地番まで正確に示すことを求めるものではなく、概ねの位置を示せば足りることとなります。位置が不明な場合は各市町村にお問い合わせください。

Q3-4 どのように取引の対象となる宅地又は建物の概ねの位置を示したら良いでしょうか。
A3-4

宅地又は建物の位置の具体的な示し方について、明確に定めてはおりませんが、水害ハザードマッ
プを提示の上、当該宅地又は建物の場所を指し示す、又は水害ハザードマップ上において当該宅地又は建物に印をつける等が考えられます。

Q3-5 ますか。

取引の対象となる宅地又は建物は、浸水想定区域の外にありますが、それでも位置を示す必要はあり

A3-5

取引の対象となる宅地建物は、その所在地が浸水想定区域の外にある場合でも、水防法に基づく水害ハザードマップにおける位置を示さなければなりません。その場合は、浸水想定区域の外であるからといって、水害のリスクがないと取引の相手方が誤認することがないよう配慮してください。

Q3-9 引業者はどのように対応したらいいですか。
A3-9 水害ハザードマップに記載のある市町村の窓口に問い合わせて頂くよう、ご案内ください。

所在地が浸水想定区域に該当する場合等に、顧客からより詳細な説明を求められた場合、宅地建物取4. 水防法に基づくハザードマップを市町村が作成していない場合について

Q4

公表されている水害ハザードマップが水防法に基づくものかどうかわからない場合、どのようにすれ

A4

市町村から、水防法に基づく水害ハザードマップを作成していないと言われました。ハザードマップ
を市町村が作成してない場合、ガイドラインにおいて「市町村への照会をもって調査義務を果たしたことになる』とされていますが、この場合は、どのような説明をすればよいのでしょうか。水害ハザー
ドマップが存しない旨の説明をすればよいでしょうか。
取引の対象となる宅地又は建物が所在する市町村において、水防法に基づく水害ハザードマップが作成されていない場合は、「当該宅地又は建物が所在する市町村においては、水防法に基づく水害ハザードマップは作成されておりません。
」と説明する必要があります。
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第 126 号

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第 126 号 17

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※「ハトサポ」にログインするには、ハトサポに利用登録し、ハトサポ ID・パスワードを取得する必要があります。ハトサポ会員への登録は、ハトサポログイン画面にある「利用登録がまだの方はこちら」より、ご自身で行うことができます。
全宅連 HP：https://www.zentaku.or.jp/( 公社 ) 全国宅地建物取引業協会連合会
協会ホームページ

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第 126 号

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第 126 号 19

ご入会は 福井県宅建協会 へ！
新規開業者には是非本会をご紹介下さい
協会の事業内容を記載した新規入会申込者向けのパンフレットを発行しております。
パンフレットは A4 サイズ・カラー・10 ページとなっており、免許申請から入会・業務開始までの流れ、入会のメリット、活動取り組みについてご案内しています ｡
新規に開業されるお知り合いの方がおられましたら、この
パンフレットをご利用いただき、本会への入会のご案内をお願いします ｡

協会ホームページ

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第 126 号

宅建ふくい

第 126 号 21

（令和 2 年 4 月 Ver.）

お持ちの空き家を活用させるため、

登録内容

空き家情報バンクへの登録をご検討ください！

☆主な掲載内容
・建物の概要福井県では、市町と共に、市場に出ていない空き家の有効活用や定住促進に役立つよう、 「空き家情報バンク」を整備し、全市町の空き家情報を見れるようにしています。 ・図面（間取り図）

場所、希望価格、建築時期など

ふくい空き家情報バンク  検索 KWWSLQIRSUHIIXNXLMSNHQWLNXEDQNXLQGH[KWPO 
空き家情報バンクの仕組み
①空き家所有者は市町に物件の登録申込みを行 います。
②利用希望者はサイトを閲
覧し、気に入った物件があれば、宅地建物取引業者に連絡します。

③所有者と利用希望者の双方が合意した場合、宅地建物取引業者の仲介のもと、契約が締結されます。


・写真

登録・問合せ先福井市

登録は各市町の窓口にお問合せください。

住宅政策課

 永平寺町

建設課
く ら っ せ る

敦賀市

住宅政策課

 池田町いけだ暮/$66(/（総務財政課内）



小浜市

人口増未来創造課 南越前町

建設整備課



大野市

総合政策課

 越前町定住促進課



勝山市

建築営繕課

 美浜町土木建築課



鯖江市

建築営繕課

 高浜町建設整備課



 おおい町

建設課



 若狭町政策推進課



あわら市
越前市

市民協働課
空き家対策グループ
建築住宅課
住宅政策推進室

坂井市


都市計画課

 

福井県

建築住宅課





協会ホームページ

https://takken-fukui.or.jp/

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宅建ふくい

第 126 号

宅建ふくい

確定申告 書

１

確定申告書の作成は 、国税庁ホ ームページ「確定申告書等作成コ ーナー」で！
国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」では、画面案内に従って金額等を入力することにより、確定申告書等を作成することができます。
作成した確定申告書等（データ）は、印刷して郵送又はe-Taxを利用して提出することができます。

申

告

書

等

に

は

マ

イ

ナ

ン

バ

ー

が

必

要

で

す

！

マイナンバーカードをお持ちの方は、
ご自宅等のパソコン、スマートフォンからe-Taxで申告できます。
自宅等からのe-Taxなら本人確認書類の送付は不要！
※ＩＣカードリーダライタ等の準備が必要です 。

当第 126 号 23

令和 3 年度土地住宅税制及び政策に対する提言活動「令和 3 年度土地住宅税制改正及び政策に対する要望」に対する回答が届いております。
令和 2 年 7 月に各宅建協会から全宅連に提出した「令和 3 年度土地住宅税制改正及び政策に対する要望」に対して、令和 2 年 12 月に全宅連より以下のとおり回答がありました。
その回答によると、これまでにも関係省庁に対して粘り強く提言を行っており、全宅連がこれまで長期にわたり取り組んできた努力を垣間見ることができるとともに、税制改正や政策が決定するまでの経緯を知ることができます。なお、以下の要望事項のうち、(3 と 6と 11 と 27) は本会が提出した事項です。

国税に関するマイナンバー制度の最新情報は国税庁ホームページ「社会保障・税番号制度＜マイナンバー＞」をご覧ください。

1．外国人の土地所有に対する規制の創設
外国人の土地所有について、戦前は外国人土地法に基づく政令により制限されているが、現在は政令が制定されていないために、都心の一等地から山林・原野に至るまで外国人・外国資本の法人が所有している事例が散見され、中には、その利用状況の実態も不明であり、安全保
障、水源をはじめとする環境保全への影響はもとより本国人への善良な土地流通の阻害要因にもなり得ることから、当該法律による政令を発動し、外国人による所有期間の制限や日本人の※「通知カード」は令和２年５月 25 日に廃止されていますが、通知カードに記載された氏名、住所などが住民票に記載されている内容と一致している場合に限り、引き続き番号確認書類として利用できます。

創設を要望する。

納税証明 書２

土地の所有を制限している国の国民や法人に対する日本における土地所有の制限又は届出制の外交上、困難であれば、せめて水源涵養機能を有する水源地域の山林等の保全のために、行

納税証明書のオンライン請求が、自宅や事務所のパソコン、スマートフォンやタブレット端末からできます！

e-Taxを使 っ た

政と所有者の債務や、権利移動の際の取得目的等の事前届出を義務付けるなどの法令の制定を求める。

とても便利なイータ君（国税庁e-Taxキャラクター）

納税証明書のオンライン請求を【回答】
我が国では、外国人に対して原則として日本人と同様の私権を享受でき、外国人が日本国内の不動産を売買するのに制限はないとされています。法務省でも、「外国人であることを理由に、土地取得を一ぜひご利用ください!!

律に制限することは難しい」との見解を示しています。
こうした状況のなか「経済財政運営と改革の基本方針2020」に基づき、安全保障等の観点から土地所※ 請求当日の受取を指定された場合には、多少お時間をいただくことがあります。

納税証明書交付請求書の作成に当たっては、e-Taxホームページ（https://www.e-tax.nta.go.jp）のe-Taxソフト（WEB版）をご利用ください。
なお、スマートフォンやタブレット端末からは、e-Taxソフト（SP版）をご覧ください。

有の状況把握を行い、土地利用・管理等の在り方について検討を行うため、本年11月9日に「国土利用の実態把握等に関する有識者会議」が開催されております。
本会議では、外国資本による防衛施設周辺や国境離島等、安全保障上重要な土地について、土地購入者に国籍などの事前届け出を義務付けるよう法整備が検討されております。

代理人による請求書データの送信と納税証明書の受取も可能※

代理人による受取には委任状及び代理人の本人確認書類（運転免許証等）及び個人に係る請求の場合には本人の番号確認書類（マイナンバーカード等）の写しが必要となります。
詳しくは、国税庁ホームページ（https://www.nta.go.jp）をご確認ください。

また、「所有者不明土地」の観点からは、外国人が土地を購入した後に適切な管理がなされず、長期間放置されることによって結果的に所有者が不明になるようなケースも想定されます。
本会としては、そのような側面も視野に入れつつ引き続き動向を注視して参ります。

問い合わせ 福井税務署 ℡23-2690
協会ホームページ

https://takken-fukui.or.jp/

24

宅建ふくい

第 126 号

2．銀行の不動産業参入の阻止
銀行は、豊富な資金量と膨大な情報を持っており、我々不動産業にとって極めて影響が大き
く、日本経済の構造に大変化が起こる。すべての経済を金融機関が握ることとなり大変憂慮すべき問題が発生する。
銀行は本業の預金・融資に全力を尽くすべきであり、銀行の不動産業参入はぜひとも阻止し

宅建ふくい

第 126 号 25

本会としても、ご要望の事項も含め、本特例措置の見直しを要望して参りましたが、結果として平成
31年4月より「被相続人が老人ホームや介護施設等に入っていた場合も対象とする」といった緩和がされております。
今後、さらに深刻化するであろう空き家問題の解決のためには、より利用しやすい制度にしていくことが必要であると考えておりますので、ご指摘の内容を含め、今後要望していきたいと考えております。

ていただきたい。
4．私道の使用・掘削承認の簡素化について【回答】

共有名義の私道に接している宅地の場合、その宅地への通行や水道やガス管等埋設物の工事

ご承知のとおり、全国地方銀行協会においては一昨年に続き、昨年9月にも内閣府に対し「環境変化に当たっては、私道所有者全員からの私道の通行と掘削の書面による承諾が必要となる。しかを踏まえた業務範囲規制の見直しに関する要望書」を提出し、銀行及び銀行子会社・兄弟会社におけるし、共有者の中に死亡し相続登記が放置されている場合や転居先不明の所有者がいる場合に不動産仲介業務や自社が保有する不動産の賃貸の柔軟化等を解禁するよう要望しております。さらにはは、全員からの承諾は、家庭裁判所への財産管理人の選任の申立て（相続の場合は、選任され今年自民党金融調査会内に設置されたプロジェクトチームにおいて、銀行の取引先の事業再生や事業承るまで最大約1年を要する。）、工事等により改良を要する場合には、さらに、管財人が家庭裁

継支援の一環として、不動産仲介業務の規制緩和を盛り込む動きがございました。

判所の許可を得なければならないことなど困難を極め、不動産流通の阻害要因となっているこ

本会としては一連の要望に対し断固反対の意を表明し、関係各方面に対して要望を行い、本年5月の本会理事会において「自民党の金融調査会内で検討されている、銀行の不動産仲介業の解禁（事業再生とから、住所及び所有者が登記簿どおりの者の承諾のみで共有者全員から承諾があったものとみなすための法整備を要望する。

や事業承継に関連した不動産の仲介）及び、保有不動産に係る銀行の賃貸業の自由化について断固反対し、これを阻止すること」について決議をしたところです。その結果、本件については、いずれも自民党の提言案から削除されました。
さらに政府の規制改革本会議において「金融機関の業務範囲の見直し」等が提案されると動きがありましたが、速やかな情報収集と対応によりこの動きを阻止しております。
このほか金融審議会(金融庁)における検討状況など、しっかりと情報をキャッチして適切に対応していく所存です。

【回答】
本件については、政府が掲げる「経済財政運営と改革の基本方針2018」等で、相続登記の義務化等を含めて相続等を登記に反映させるための仕組み、登記簿と戸籍等の連携等による所有者情報を円滑に把握する仕組み、土地を手放すための仕組み等について検討し、2020年までに必要な制度改正の実現を目指すとされています。本件に関し、法務省において大臣より諮問された民法・不動産登記法部会が平成31年3月に設置され、具体的検討をすすめた結果、昨年12月に中間試案がとりまとめられ、本年1月に中間試案が公表されております。

3．空き家譲渡所得3,000万円特別控除の要件緩和等について(1)譲渡条件について

本件に関して、中間試案では、相隣関係上の規律として導管等設置権及び導管等接続権を設けるとしておりますが、「導管袋地」の場合についての検討がなされているところです。しかしながら、ライフ

平成25年1月2日以降に相続が発生した家屋、及びその敷地に限り『相続開始があった日からラインの設置の問題は「袋地」以外にも問題となり得ます。この件に関し本会では、令和2年2月18日に同日以後3年を経過する日が属する年の12月31日までの間に譲渡した場合』に3,000万円の特別開催された法務省法制審議会民法・不動産登記法部会第12回において、参考人として出席した際、本件控除が適用されるが、被相続人が亡くなり三回忌を迎える前に売却の話をする人は少なく、残に係る本会の基本的な考え方について意見を述べております。

期間が少ないと思われる。譲渡条件としての期間の延長若しくは撤廃をしていただきたい。

現段階の法務省の案でございますので、今後議論の推移を注視する必要がございますが、本会として(2)対象土地家屋の要件拡充については、今後実務の側面から必要があればさらなる意見具申を図ってまいりたいと考えております。

対象となる土地家屋として『平成25年1月2日以降に相続が発生したもの』とあるが、空き家対策のための特別控除として創設された税制として、それ以前の本当に空き家対策が必要な圧5．媒介報酬（売買・賃貸）の見直しについて

倒的多数の相続財産については譲渡要件外となり、空き家対策とはならない。また、地方のこ宅建業者が受けることができる報酬額を定める報酬告示は昭和45年に規定され、昨今の空きとを考えると、特別控除額3,000万円が1,000万円となっても相続発生時期（平成25年1月2日以降

家・既存住宅流通活性化の必要性の高まり等により平成29年度に空き家等の低額物件の売買にに相続が発生）を撤廃した方が不動産流通、空き家対策に繋がるのではないかと思われる。平

係る媒介報酬が見直されたが、賃貸による空き家等の有効活用も多分にあることから、賃貸に

成25年1月2日以前に相続した家屋、及び土地についても対象としていただきたい。

係る媒介報酬についても見直すことを要望する。
宅地の貸借における媒介報酬の上限は、月額賃料の0.5ヶ月分となっている。宅地の貸借の重【回答】相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除制度は、増え続ける空き家問題を解決するために税制面で対応するため、本会が強く要望し続け実現した制度であります。

要事項説明項目は、土地建物の売買と差ほど変わりなく、事業用の定期借地契約等にあっては借地契約の覚書の作成、公正証書による契約書の作成に係る一連の業務を宅建業者が行ってい協会ホームページ

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宅建ふくい

第 126 号る。労務の対価に見合った報酬にすべきである。

宅建ふくい

第 126 号 27

【回答】

不動産取引における重要事項説明の複雑化等から、媒介報酬が実態に見合っていないケース

ご指摘事項につきましては、本年度国交省において実施された実態調査においても、媒介現場におけが未だ多くある。低廉な空き家等の売買取引における売主からの媒介報酬については、報酬告るインスペクションの活用実績が著しく低いという結果が出ており、さらなる普及促進策の必要性が指示が一部改正されたが、従来と比して大きく変わるものではない。買主からの媒介報酬につい摘されているところであります。このような状況の中、現在国交省の「既存住宅流通市場活性化のためても同様の措置を要望する。

の優良な住宅ストックの形成及び消費者保護の充実に関する小委員会」において既存住宅市場の活性化策が検討されており、本会もこの議論に参画しております。本会では、インスペクションの普及策とし【回答】て、宅建業法上の建物状況調査のほか、住宅瑕疵保険の適合検査、フラット35に係る適合検査等、各ご指摘のように、賃貸についても、借り手優位の市場環境のなか、特に地方では、現状の1カ月を上限とする報酬では厳しいとのご意見を踏まえ、今年度も提言書に「賃貸の媒介報酬の見直し」を盛り込み、提言して参ります。
なお、昨年度発表された国土交通省による「不動産業ビジョン2030」においても今後10年の間に検討

制度における建物検査等を合理化・一本化を提言しており、国交省としても議論の俎上に乗せつつあります。
以上の改善を引き続き要望するとともに、いただいたご意見も参考とさせていただきながらさらなる意見具申を進めてまいりまいります。

すべき政策課題として、「不動産流通促進に向けた制度のあり方」が盛り込まれ、地域性を踏まえた流通コストの負担のあり方等について検討するとされております。
全宅連としては今後も検討の動向に注視するとともに、借り手優位の市場環境のなか、特に地方で8．相続登記の義務化
所有者不明土地解消や既存住宅の流通促進を図るため。

は、現状の1カ月を上限とする報酬では厳しいとのご意見があり、さらには先般、法制化された賃貸管理業との絡みも踏まえながら、引き続き国等に提言していく予定でございます。

【回答】
本件については、政府が掲げる「経済財政運営と改革の基本方針2018」等で、相続登記の義務化等を

6．空き家除却後の固定資産税の減免について含めて相続等を登記に反映させるための仕組み、登記簿と戸籍等の連携等による所有者情報を円滑に把

空き家除却後の更地については固定資産税の住宅用地特例が外れ、税負担が急増することか握する仕組み、土地を手放すための仕組み等について検討し、2020年までに必要な制度改正の実現を目

ら空き家の解体が進まない状況にあるため、今後の老朽家屋の解体・除却の促進と周辺住民の指すとされています。これに関連して法務省において「民法・不動産登記法部会」が平成31年3月に設

生活環境の改善を図るためにも検討願う。

置され、議論が進められており本年1月には中間試案が公表されております。
この中間試案では、「相続登記の申請の義務付け」が盛り込まれており、申請義務違反に対しては【回答】

一定の過科を課す等の検討されているところです。本会としては、令和2年2月18日に開催された法務省ご要望の内容につきましては各方面よりご指摘いただいておりますので、本会としては令和3年度の税制改正提言書において以下の項目を盛り込み提言しております。
小規模住宅用地に係る固定資産税軽減措置の拡充
譲渡を前提に空き家を解体し更地にした場合、一定期間は住宅用地の固定資産税軽減措置（小規模住法制審議会民法・不動産登記法部会第12回において参考人として出席した際、基本的に賛成の立場を示し、併せて意見を述べております。
なお、現段階では法務省の案でございますので、今後議論の推移を注視する必要がございますが、本会としては、今後実務の側面から適宜意見具申を図ってまいりたいと考えております。

宅用地1／6、一般住宅用地1／3）の適用対象とすること。
9．新型コロナ対策関連
7．既存住宅を流通させる際の建物状況調査について①一 定の築年数により、インスペクションを義務化して、既存住宅の品質を確保すべきである。
②建物状況調査制度を消費者に周知させるための時限的補助金制度の創設
建物状況調査制度が普及しない阻害要因の一つである経費負担を緩和し、既存住宅の流通活性化を図るため。
③建物状況調査実施内容の拡充
現状の目視、非破壊を原則とした調査及び細部に渡る緻密調査等、物件の状態に応じ、実施内容のラインナップ化を図ることにより、売主・買主双方の選択肢が増え既存住宅の流通活性に繋がる。

①新型コロナ感染拡大の影響で収入が減少している商業地域に対し、更なる固定資産税の減免措置を講じていただきたい。
②事業用賃貸借物件の賃料保証制度の拡充
新型コロナ感染が第2波状態を迎え、テナントの飲食庖等今後は更に厳しい状態をむかえるに伴い、賃料保証制度の拡充をお願いしたい。
③不動産流通課税の引き下げ
新型コロナウイルスの影響による不動産市場の停滞を抑えるため、不動産取得税や登録免許税等の税率を引き下げていただきたい。
感染症終息後の購買意欲を掻き立てるような大幅な流通課税全般の緩和策の実施や大規模な還元ポイント制の導入等を行ってほしい。
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宅建ふくい

第 126 号

④金融機関への借入金返済猶予並びに金利減免措置の申し入れ
固定資産税の減免措置等が現在講じられているが、ビルオーナーに対する更なる支援策として、金融機関への借入金に対する返済猶予や金利の減免措置などの特例制度を設けていた

宅建ふくい

第 126 号 29

改革会議においても、本件について検討が進められております。なお、ＩＴ重説については次回通常国会において、関連法案が提出される見込みでありますので、本会としては、今後政府の動きを注視しつつ、環境整備等も含め検討して参ります。

だきたい。
⑤コロナ禍における今後の状況を鑑み、ＩＴ重説だけでなく非対面式業務（リモート等）の整備が必要。

10.低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置関連①令和4年12月31日までの適用期間の撤廃②譲渡価格500万円以下の上限撤廃【回答】③都市計画区域内の制限を外して欲しい（基本的に都市計画区域内に地価が高い所が多いため）①については、本会としても重点事項として捉えており、令和3年度の税制改正提言書において以下の項目を盛り込み提言した結果、課税標準の据置等が実現しております。
【固定資産税の負担調整措置等の延長及び拡充】・土地に係る固定資産税・都市計画税の負担調整措置及び条例減額制度の延長
土地に係る固定資産税・都市計画税について、商業地等に係る固定資産税を前年同額に据え置く特例など、現行の負担調整措置及び条例減額制度の適用期限（令和3年3月31日）を延長すること。
・固定資産税負担調整措置の拡充（課税標準の据置き）
コロナウイルス感染症の影響により、我が国の経済は大きな打撃を受け、厳しい状況にある中で、固定資産税の評価替えが予定されているが、地価の上昇等に伴う税負担の大幅な増加が見込まれることか
ら、固定資産税の更なる負担軽減を図る措置を講じること。
②について、本会では本年4月に当時の菅官房長官に対し新型コロナウイルスで打撃を受けた中小規
模事業者に対する賃料助成制度の創設を要望したのをはじめ、与党の有力議員に対し強力に要望を行い、さらには今年6月に自民党住宅土地・都市政策調査会において、与党内にて検討されていた「家賃支援給付金」についても早急に実施するよう要望を行いました。
その結果、法人については最大600万円、個人については最大300万円を支給する「家賃支援給付金」【回答】
本件に関しては、永年要望をいただいておりました100万円控除の単純な復活ではなく、新たに低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置（100万円控除）というかたちで実現し、本年7月1日より施行されております。本件については本会が継続的に要望をおこなった結果、実現した制度でありますので、まずは適用実績を上げることが先決であります。本会としては本制度の普及促進を図る
べく、制度周知のパンフレットを作成し、各協会に頒布したほか継続的に周知活動を図っております。
また、本制度について、本会ではこれまでいくつか運用の改善を要望しておりましたが、今般、下記のとおり一部運用が改善されております。
◆土地が共有である場合に、譲渡の対価の額が500万円を超えるかどうかは、所有者ごとの譲渡対価により判断される。
◆個人から宅建業者が空き家となっている中古住宅を買い取って、一定の質の向上を図るリフォームを行った後売却する（買取再販）場合は、本特例措置の対象となること◆個人から宅建業者が低未利用土地を買い取った後に住宅を建てて分譲する場合、本特例措置の対象とが創設され、7月14日に申請が開始されておりますが、テナントの窮状が今後も続くと考えられることなることから、来年1月15日までとされていた申請期限を「やむを得ず、必要な書類を揃えることができない場

本制度につきましては、創設間もない制度であり、今後の実績や効果等について検証しながら適用要合」は申請期限を1月末まで延長することとされました。

件の拡充等を検討していく必要があるかと存じます。

③については、本会の要望において「コロナ感染問題を踏まえた十分かつ総合的な対策」として要望した結果、グリーン住宅ポイント制度が新設されることとなりました。予算成立が前提となりますが、一定の省エネ性能等を有する住宅の新築やリフォームを行う場合、または一定の要件等を満たす既存住宅の購入を行う場合、商品や一定の追加工事と交換可能なポイントを付与する制度で、住宅の新築については、最大100万ポイント付与されるものです。また、既存住宅の取得も対象となっており、例えば東京23区から地方移住するための住宅や空き家バンクに登録された住宅などが想定されているようです。詳細につきましては、国土交通省HPにおいて掲載されておりますので、適宜、ご確認をお願いいたします。
④については、新型コロナウイルス感染症の影響拡大に伴い、中小企業者への資金繰り支援を強化するため、民間や政府系の金融機関を通じて実質無利子・無担保で融資する制度が設けられております。
このうち、民間の金融機関を通じた融資の申込期限は12月末までしたが、令和3年3月末まで延長されることとなっております。
⑤については、ご指摘のとおり、テレワークの推進やコロナウイルスの感染症対策を踏まえ、非対面による説明等を臨む声が一般消費者及び宅建業者共に多くなっております。

11.土地譲渡所得課税に係る特別措置の創設
人口減少下における空き家等の流通促進、地方創生等により、土地の有効活用・流動化を通じた景気回復・経済再生等を図るため、土地等の長期譲渡所得課税に係る特別措置の創設等について要望する①3年間の時限措置として、長期に保有する土地等を譲渡した場合の特別控除制度（控除額200万円）の創設②みなし取得費（現行:譲渡収入金額の5%）を10%に引き上げる等の見直しを図る。
③買入時期が古い場合や、契約書や領収書等を紛失して取得費が分からない場合等、特に近年では相続等を経ることによって取得費が分からない場合が多く見受けられる。こういった際は、取得費を売却金額の5%相当額とみなして税額を算出することとなっているが、この場合、税負担が増加する事が多々ある。これは、空き家所有者等が老朽空き家を手放さない理由の一つになっていると考えられるため、固定資産税評価額を算出根拠にする等の改善を願う。

現在はIT重説の他に、賃貸取引における電子書面の交付を社会実験として実施し、また、政府の規制協会ホームページ

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宅建ふくい

第 126 号【回答】
①について、土地等の長期譲渡所得課税に係る特別措置は、本会の要望により、本年「低未利用地の宅建ふくい

2)一括比例配分方式では、仕入れ税額控除制度は、抑制された現状にある。
非課税取引の回数及び、総売上に占める非課税取引が多い場合当業界としては見直しを求め

適切な利用・管理を促進するための特別措置（100万円控除）」が創設されたところでありますので、るものである。

同様の要望をしても実現は難しいことをご理解いただきたく存じます。

具体的要望

本件に関しては、本年創設された「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別措置（100万②仕入税額控除制度における、「95%ルール」の適用要件の緩和円控除）」の実績や効果を検証しながら、本特例措置の拡充等の要望にて対応することを検討して参りたいと考えております。
②③につきましては、これまでも国土交通省等に要望をおこなった経緯はございますが、そもそも第 126 号 31

平成23年度税制改正により、「95%ルール」の適用事業者の判定は当該課税期間の課税売上高が5億円以下の事業者に限定されたが、課税売上となる突発的な不動産取引をもっての5億円超となった事業者に対し「個別対応方式」又は「一括比例配分方式」の経理処理を求めること5％の根拠が不明であり、議論によってこの制度自体がなくなってしまう可能性もあるため、慎重な議は、零細事業者の場合には困難と考えられる。判定基準の見直しを求めるものである。

論を要するものであると考えます。よって、なかなか打開策が見つからないというのが現状ではありま③一括比例配分方式の運用方法の改善す。今後の理論構築を含め検討していきたいと考えております。

前1に記述のとおり、当業界は非課税売上割合が他業種に比べて多い。
仕入税額控除制度である現行の「一括比例配分方式」では、単なる割合による仕入税額控除

12.空き家対策として所有者不明の不動産取引の円滑化
相続等が行われていない所有者不明の不動産の取引を円滑にするために、宅建取引士が固定資産台帳等を閲覧できるような権限について検討いただきたい。

制度であり、①業種によるみなし比例割合の制定や、②非課税売上割合に応じて多段階の仕入
税額控除割合の設定などの改善を求める。
特定の非課税売上割合が多い業種に対しての税負担を求めている現状の改善を求める。

所有者不明土地の流通促進を図るため、相続物件に限り、行方不明の相続人を除く相続人の合意によって売却等が行えるようにしていただきたい。

【回答】
ご指摘事項につきまして、今後の検討の参考とさせていただきます。なお、消費税については今後イ【回答】

ンボイス制度の導入など、大きな制度変更がございますことを付記いたします。

ご要望の内容につきましては各方面よりご指摘いただいており、本会としても大きな問題意識をもっております。
しかしながら、司法書士や税理士等は登記手続きや税務申告の代行といった公的業務を行う資格であります。公的業務を担っている司法書士や税理士でさえ、原則的には依頼者からの委任状がなければこ

14.低廉な空き家等に係る媒介報酬の見直し
低廉な空き家等に係る売買又は交換の媒介代理の報酬額について、買主から受け取る報酬の額も売主又は交換の依頼者と同様にするよう求める。

れらの書類は取得できないのが実態であります（地域によっては取扱いが異なるケースもあるが例外的であります。）
宅建士は不動産取引における消費者保護を図る観点から設けられた資格制度であり、「士」ではありますが、公的手続きを行う司法書士や税理士とは資格の性質が異なるものであります。
また宅建業法は、あくまで宅地建物取引という「業を規制する法律」であり、拠り所とする法律の意【回答】
本件は、そもそも低廉な空き家等の流通を図るため、一定の費用等が必要となる場合に売り主の了解のもと特例的に報酬限度額の緩和が認められるものです。改正の趣旨を踏まえるといただいた要望の実
現はかなりハードルが高いと思われます。

味合いも全く違います。
したがって、不動産取引一般について宅建士が職権により証明書等を取得する本件については相当にハードルが高いものと考えております。

15.相続時精算課税制度の見直しについて（贈与にも小規模宅地等の特例適用）
小規模宅地等の特例は、相続人の生活の基盤となる財産の減額措置である。長寿化、認知症

例えば、京都市では官民連携の下「地域の空き家相談員」制度を創設し、一定のルールのもと所有者への懸念等から生前贈与を行うケースが増えている。贈与の場合にも相続と同様、相続時精算情報が開示しているスキームがあります。今後、こうしたスキームを参考に他の協会に普及を図ってい課税制度により受贈した宅地等については、小規模宅地等の特例が受けられるようにしていた

くことも必要であると考えております。

だきたい。

13.消費税非課税取引における仕入れ控除制度の改善①業界の特性を踏まえた、課税仕入れの一律的な見直し【回答】
ご指摘事項につきまして、今後の検討の参考とさせていただきます。

宅地建物取引業業界の取引には、消費税上の非課税取引(土地の譲渡及び貸付、居住用住宅の貸付)は、稀な取引とはいえない現状にある。
課税売上判定上、非課税取引となっても、この取引に係る課税仕入れは多く存しており、現行での非課税取引にかかる一律的な取り扱い
1)95%ルール

16．登録免許税の見直しについて①低率又は定額制の適用
相続登記をしないことが、所在不明土地の増加要因の一つになっている。もっと低率の登録
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宅建ふくい

第 126 号

免許税にするか、或いは、定額（手数料化）にし、登記しやすくしていただきたい。
②減免措置の適用
棚卸資産としての販売用不動産は、土地代金、仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、造成費、支払利子等が取得原価となり、これらの費用を勘案し分譲価格が決定される。消費者が不動

宅建ふくい

第 126 号 33

・総合的な流通課税の見直し
将来的に消費税率の更なる引き上げが考えられることを踏まえ、不動産取得税の見直しや、不動産譲渡契約書等に係る印紙税の廃止等、不動産流通に係る多重課税を抜本的に見直すこと。
本件については、電子契約の今後の議論の推移を踏まえつつ、適宜意見具申をしてまいります。

産を取得しやすくするために、登録免許税及び不動産取得税の減免措置を講じるべきである。
19.不動産取得税及び固定資産税の免税点の見直し【回答】

不動産取得税の免税点は、昭和48年に改正、固定資産税は平成3年に改正が行われた以降見直ご指摘事項につきまして、①はすでにご案内のとおり、現在法務省において検討されている民法、不しされていない。改正後、物価変動等もあることから見直すべきである。不動産取得税の免税

動産登記法の見直しの中間試案において相続登記の申請義務化が盛り込まれており、所有者不明土地の点は、課税標準に見合うようにすべきである。(例えば、土地の課税標準が10万円以下なら免税)増加抑制になるものと考えます。
本会としては今後の議論の推移を見守りつつ、適宜対応を図りたいと考えております。
②については、従来から要望いただいている事項でございますが、そもそも棚卸資産の税制特例は理【回答】
ご指摘事項につきまして、今後の検討の参考とさせていただきます。

論構築が難しく慎重な議論を要するものと考えます。現行の買取再販の特例措置はあくまでも中古住宅
流通の活性化策として特別に講じられたものであります。以上の点を踏まえ今後の検討の参考とさせていただきます。

20.優良住宅地の土地を売った場合の税率軽減の特例の見直し①令和2年度の税制改正により租税特別措置法第31条2の2『優良住宅地の土地を売った場合の税率軽減の特例』の内の旧第13号・第16号が削除されたことから、その復活を望む。住宅地造

17．個人事業者の業務用不動産の譲渡損失の損益通算の適用について
法人の不動産の譲渡損失は、その法人の他の利益と通算され、繰越控除が認められる。個人の居住用資産の譲渡損失も損益通算及び繰越控除が認められている。個人事業者の業務用不動産のみが認められていないので認めるべきである。

成業者・建築業者にとっては、地権者と土地の取引を行う上で大事な項目であり地方市町村の土地流通の円滑化の為に是非とも各号の復活を要望するもの。
・旧第13号
都市計画法の開発許可を受けて住宅建設の用に供される一団の土地(一定の要件を満たすものに限る)の造成を行う個人又は法人に対する土地等の譲渡で一定のもの【回答】

・旧第16号

土地、建物の譲渡所得と他の所得との損益通算に関しては、平成16年の税制改正により譲渡所得に係

土地区画整理法による土地区画整理事業の施工地区内の土地等で仮換地の効力の発生の日(使る税率引き下げと引換えに100万円特別控除とともに廃止された経緯がございます。ご指摘事項につき用又は収益を開始することができる日が定められてその日)から一定期間内に一定の住宅又は中ましては、今後慎重な議論が必要となるため、検討の参考とさせていただきます。

高層の耐火共同住宅の建設を行う者に対して行われた譲渡で一定のもの②開発許可申請の伴った優良住宅地の譲渡については、税率の低減等の優遇措置が適用され18.印紙税の見直し
印紙税は、紙媒体での契約を前提にしているため、電子文書は課税対象外である。今後益々るが、(開発許可申請の不要な)位置指定道路申請などによる小規模な開発についても、優良宅地の供給に寄与するものについては、制度趣旨に基づき、同様の優遇措置を適用願いたい。

電子化が進み、契約を電子文書で行うことが増えてくると思われる。印紙税の仕組みを根本的に見直す必要がある。

【回答】
令和2年度の税制改正における「優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得【回答】
すでにご案内のとおり、不動産取引に係る電子契約については、宅建業法において書面交付が義務づけられている現行制度を見直し、契約書のデジタル化の推進に向けた検討が政府の「規制改革推進会
議」等でなされております。ご指摘のとおり、電子契約書と印紙税に関して、国税庁では、印紙税の課の課税の軽減措置」において、適用対象から除外されたのは第8号の1及び第12号であり、与党税制改正大綱においても以下のとおり明記されております。
①都市再生特別措置法の認定整備事業計画に係る一定の都市再生整備事業の認定整備事業者に対する土地等の譲渡→【第8号の1】

税対象とならないと解しており、今後、電子契約の増加に伴う紙媒体での契約機会の減少により、印紙②都市計画区域内において行われる一団の宅地の造成（都市計画法の開発許可又は土地区画整理法の税の意義は薄れていくものと思われますが、一部では印紙税の制度は旧態依然であり、実態に即してい認可を受けて行われるものであること等の要件を満たすものに限る。）を行う者に対する土地等の譲渡ない等の理由で抜本的な見直しの声も上がっていることから、本会としては電子契約の取引の増加に伴→【第12号】

い、今後印紙税に替わる新たな税を創設し、電子契約書について課税の対象とすることのないよう関係

なお、②（第12号）については、「公共施設の整備をともなう宅地の造成を行う者への譲渡」であ

各方面に意見具申をしております。あわせて現行の印紙税をはじめとする流通税に関しては、以下のとり、直近2年でも適用の実績がないことから除外されたものです。ご指摘の第13号、第16号は廃止されおり令和3年度の提言書に盛り込み、提言しております。

てはおりません。
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宅建ふくい

第 126 号

21.公共用地の取得に伴う代替地が市街化調整区域の場合における利用権利の継続の容認について
居住の用に供する土地の一部が公共用地として収用された場合は、低額の収用及び移転費用し宅建ふくい

第 126 号 35

媒介業者が無報酬で行っているケースが数多く見受けられるため、媒介手数料とは別の賃貸物件管理費として金銭の授受が出来得るよう整備を行い、明文化していただきたい。

か補償されない。そのため、市街化調整区域に限定宅地として代替地を求めざるを得ないこともある。何十年か後に当該代替地を売却するとき、いわゆる「限定宅地」であるため、購入者が制限されたり、建物が再建築できなかったりするなどの不具合が生じる。国策等に基づいて代替地を取得した場合は、「限定宅地」ではなく「既存宅地」と同様に取り扱うべきである。

【回答】
ご指摘の件につきまして、賃貸管理については令和2年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適性化に関する法律」が成立し、国交省において制度の詳細について検討が行われている状況ですので、管理に係る報酬等についても必要に応じて意見具申して参りたいと考えております。

【回答】
ご指摘事項につきまして、今後の検討の参考とさせていただきます。

25.宅地建物取引士の業務範囲の拡大について
宅地建物取引士には、「公正誠実義務」及び「信用失墜行為の禁止」が定められ、法律上の22.災害リスクの高い場所に住んでいる人に対する移転補助金制度の創設、活用促進について
地球温暖化等に伴う豪雨により、土砂崩れ、河川の氾濫、住宅の浸水などの災害リスクが今後守秘義務に加え、高い信頼が求められる資格であることから、弁護士・司法書士等の8士業に認められている職務上の請求権の使用に関し、宅地建物取引士にも認めていただきたい。

益々高まると予想される。住宅等が被災した場合は、その復興に多額の費用がかかることから、職務上の請求権の使用が認められれば、第三者の固定資産評価証明書・戸籍謄本や住民票等の災害リスクの高い場所に住んでいる人を安全な場所に移転すべく移転補助金制度（国・県・市町取得が可能になり、不動産取引当事者の負担軽減や所有者不明土地も特定が可能になり、迅速村が各負担）を創設又は積極的な活用を推し進めるべきである。

かつ円滑な取引が可能となる。

【回答】
ご指摘事項につきましては、令和3年度の国土交通省の税制改正要望事項に「災害ハザードエリアからの移転促進のための特例措置の創設」が盛り込まれております。

【回答】
ご要望の内容につきましては各方面よりご指摘いただいており、本会としても大きな問題意識をもっております。

内容としては、防災移転に係る支援の充実ということで、災害ハザードエリア内にある施設または住しかしながら、司法書士や税理士等は登記手続きや税務申告の代行といった公的業務を行う資格であ宅の移転のうち、防災移転支援計画に基づく移転や、災害レッドゾーンからの移転、これらに該当するります。公的業務を担っている司法書士や税理士でさえ、原則的には依頼者からの委任状がなければこ

ものについては登録免許税の軽減と不動産取得税の控除が受けられる措置の創設の要望でございます。

れらの書類は取得できないのが実態であります（地域によっては取扱いが異なるケースもあるが例外的ご要望の補助金制度ではございませんが、一定の措置が取られる方向で検討されております。

であります。）
宅建士は不動産取引における消費者保護を図る観点から設けられた資格制度であり、「士」ではあり

23.日本の政治経済東京一極集中の是正
今回の新型コロナウイルス禍にあっては、テレワーク、リモートワークが普及するなど、仕事の仕方が様変わりした。これに伴い、本社機能を地方に移す企業、地方に居所を移転する人もでてきた。この先、東京一極集中が続くと、首都直下型地震や近年頻発している風水害が発生したときに、日本の政治経済が受けるダメージは計り知れない。官民挙げて東京一極集中のますが、公的手続きを行う司法書士や税理士とは資格の性質が異なるものであります。
また宅建業法は、あくまで宅地建物取引という「業を規制する法律」であり、拠り所とする法律の意
味合いも全く違います。
したがって、不動産取引一般について宅建士が職権により証明書等を取得する本件については相当にハードルが高いものと考えております。

是正に取り組むべきである。
26.土地基本法の改正【回答】「国土審議会土地政策分科会特別部会とりまとめ」は、平成元年に制定された土地基本法改ご指摘のとおり、新型コロナウイルス（感染症）によって、東京一極集中による問題もあらためて浮正について特別部会で議論され、その内容は、平成31年2月に公表されている。土地基本法は、

き彫りになっております。さらには東京圏への過度な集中の是正に向けた取組が進められている一方

令和2年度において改正予定と伺いました。人口減少社会における土地利用の担い手が減り、利で、企業等の動向が大きく変化するような状況にはなっていないため国交省において「企業等の東京一用価値の低下、管理不全の土地が増え、土地政策の抜本的な改革が必要となっている。地方公極集中に関する懇談会」が設置され、企業等の「東京一極集中」の要因等について検討が行われており

共団体には活用方法の対策を促し、土地が利活用不能や売却不可等の場合、所有者の希望によます。

り国が譲り受ける手続きをぜひ検討願います。

本件に関しては、国交省等の議論も注視しつつ、適宜意見具申して参ります。
【回答】
24.賃貸物件管理費の明文化について賃貸借契約において、契約の締結から鍵の引渡しまでが媒介契約であるが、それ以降の入居中のトラブル対応から退去の立会いまでは管理業務の範蒔にあり、この管理業に関して、地方では「土地基本法等の一部を改正する法律」については、令和2年3月に成立し、令和2年4月1日（一部については令和2年3月31日）に施行されました。この改正法では、人口減少の進展等を背景に生じている協会ホームページ

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所有者不明土地問題等の解消に向けた第一歩として、土地政策の総合的な推進を図るための具体的施策

する空き家の利活用が全国的な課題となっている中、空き家を賃貸住宅として利活用した場合の方向性を示す「土地基本方針」を新たに策定するとともに、地籍調査等の迅速かつ効率的な実施を図にはこの特例を受けられるが、貸応舗や貸事務所等として利活用する場合には特例が受けられるため、令和2年度を初年度とする「国土調査事業十箇年計画」を「土地基本方針」に即して策定する

ず、固定資産税等が3～4倍に跳ね上がるため、利活用の妨げとなっている。

こととされています。
ご指摘の管理不全土地等に関する所有権放棄につきましては、法務省における民法・不動産登記法部会において検討されており、「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案」が取りまとめられております。
その中間試案では、土地所有権の放棄については、基本的に認めるべきではないとしつつ、現在適切

また、空き家であってもこの特例は適用されるので、税負担をしてまで利活用するインセン
ティブが働かず、空き家のまま放置される要因となっている。これでは、空き家の利活用が進まない。
そこで、空き家の利活用・流通を促進する目的のもと、空き家を利活用する場合に限って、居住用以外の用途に転用した場合にも一定期間(3年間程度)住宅用地特例を据え置くことを提案する。

に管理されている土地が将来管理不全状態となることを防ぐとともに、相続による所有者不明土地の発生を抑制するために、一定の要件を満たす場合に限定して、所有権の放棄を認める制度を創設する必要があると考えられると明記されております。

【回答】
ご指摘事項につきまして、今後の検討の参考とさせていただきます。

また、土地所有権の放棄については、土地基本法の見直しに関連して、現在国交省に設置されている
国土審議会土地政策分科会企画部会においても検討されており、同部会の中間とりまとめ（令和元年1229.空き家の取得に係る不動産取得税の免除並びに固定資産税の期間減免月）においては、放棄しようとする土地が適切に管理されていることや、相当な努力を払ってもなお譲

空き家の流通を活性化させるため、空き家隣接地の所有者が当該空き家を取得する場合には渡等をすることができないことなどの一定の条件を満たすと認められる場合にのみ限定的に認められる「不動産取得税の免除」と「固定資産税の減免期間」を設けることで、より一層の空き家流通制度とする方向で検討すべきと考えられるとされております。

促進が期待されます新制度の創設を要望する。

いずれも、土地の管理コストの国への不当な転嫁や適切に管理しなくなるというモラルハザード発生のおそれに鑑み、一定の要件を満たすときに限って土地の所有権を放棄することができるといった方向【回答】

性で検討するとしています。

本件につきましては、本会の令和3年度税制改正提言書に以下の項目を盛り込み、提言しております。

しかしながら、個人での管理が困難なケースも実態として存在しているため、引き続き検討の状況を注

空き家・空き地等を取得した場合の税制特例の創設視し、必要に応じて意見具申して参りたいと考えております。

空き家・空き地等の有効活用を図るため、一定の空き家・空き地（隣地等）を取得した場合の不動産取得税等に係る軽減措置を創設すること。

27.心理的瑕疵のガイドライン制定
事故物件や嫌悪施設などのいわゆる「心理的取庇」における基準が明確に無い為、どこまでを説明する必要性があるかが不明確であります。一定基準を示す「ガイドライン」を制定する必要がある。

30.水害ハザードマップの整備促進にかかる自治体への支援強化等について宅建業法施行規則及び同法の解釈・運用の考え方の一部改正に伴い、不動産取引時において、「水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を事前に説明すること」が本年8月より義務化されたが、同マップが更新されるまでに行われた河川|改修や、開発分譲地の嵩上げ工事などが【回答】
本件については、本会としても重点事項として捉えており、平成30年4月に国土交通省に対して要望を行ったほか、国土交通省により昨年度策定された「不動産業ビジョン2030」において、これからの不動産政策のあり方として「心理的瑕疵を巡る課題の解決」が盛り込まれております。
これを受け、令和2年2月に国土交通省において、心理的瑕疵に係る適切な告知、取扱いに係るガイドあった場合、水害ハザードマップの重要事項説明書への添付では、対象不動産の正確なリスク情報を示せず、購入希望者に錯誤を与えかねない。
地方自治体の水害ハザードマップが、不動産の契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となる資料として活用されていることに鑑み、より短期間に更新・公表されるよう、国から地方公共団体に整備促進にかかる指針を示されると共に、一層の技術的、予算的な支援を願いたい。

ライン策定に向けた検討を行うことを目的に「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」が設置され、本会として必要な施策等について意見具申をしております。今年度コロナウイルスの感染拡大の【回答】

影響で検討が遅れておりましたが、本年8月31日に第2回、11月11日に第3回検討会が開催されており、

水害ハザードマップについては、市区町村において作成されており、現時点において作成中または未各論点の検討がおこなわれております。引き続き、本会としては、実務的なガイドラインの策定に向

策定の自治体もあるようです。また、作成・公表されていても必ずしも最新の情報とは限らない場合もけ、積極的に意見具申をして参りたいと考えております。

あり、ご指摘のとおり、購入希望者に対して、誤解を与えかねない点も本件の課題かと思われます。
国においては、平成27年の水防法改正に伴い、「水害ハザードマップ作成の手引き」を平成28年4月に28.空き家を利活用し、店舗等に転用した場合における住宅用地特例の一定期間据え置き

作成し、自治体におけるハザードマップ作成のための参考資料として公表されております。また、自治住宅用の建物の敷地については、固定資産税及び都市計画税に係る課税標準の特例措置があ体に対して、常に最新の水害ハザードマップをウェブサイトに掲載すること等の協力依頼をしておりまり、それぞれ、敷地面積200㎡までは1/6と1/3、超過分は1/3と2/3に軽減される。現在、増加

すが、今回重要事項説明に追加された水防法に基づく「洪水、雨水出水、高潮」にかかる水害ハザード協会ホームページ

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マップが十分に整備されているとは言い難い状況ですので、自治体による水害ハザードマップの整備状
況を注視しながら、必要に応じて国等に対し意見具申して参ります。

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今後、「既存住宅活用農村地域等移住促進事業計画の作成等に関するガイドライン」に基づき、市町村において移住促進事業計画の検討がなされるものと思われますが、市町村の策定状況等を引き続き注

31.買取再販に係る宅地建物取引業者への不動産取得税及び登録免許税の軽減
空き家対策のため、中古住宅の買取再販に係る宅地建物取引業者への不動産取得税及び登録免許税の軽減視して参りたいと思います。
②のご指摘の件ですが、「既存住宅活用農村地域等移住促進事業計画の作成等に関するガイドライン」によれば、移住促進事業計画は、都市計画、市町村の都市計画に関する基本的な方針（都市計画法第18条の2に規定する市町村マスタープラン等）及び農業振興地域整備計画（農業振興地域の整備に関【回答】する法律（昭和44年法律第58号）第8条）との調和が保たれたものとする必要があると定められており

買取再販に係る宅建業者の不動産取得税の軽減については、令和3年度税制改正提言書に以下を盛り込み、提言しております。
・中古住宅及びその敷地に係る買取再販に係る不動産取得税の特例措置の延長ますので、今後、市町村による事業計画の策定において検討されると思われますが、自治体による計画の策定状況等を注視しながら、今後の検討課題とさせていただきたいと思います。
③の農地法第5条の農地転用制度については、これまで住宅を目的とした転用については、転用事業

宅建業者が中古住宅を買い取り、一定の質の向上のための改修工事が行われた中古住宅を販売する場

者が、宅地を造成し、住宅を建築した上で、土地と建物を一体的に売却（建売分譲住宅）する場合に限合の宅建業者の中古住宅及びその敷地取得に係る不動産取得税の軽減税率（令和3年3月31日）を延長す

り、転用がみとめられていましたが、地方部においては建売分譲は一般的ではなく、主に土地分譲がメることインであり、実務上の弊害があったことから、本会では継続的に農水省に対し要望を行ってまいりまし

なお、登録免許税の軽減については、個人が宅建業者より買取再販物件を購入した際に軽減される特例措置が設けられております。

た。その結果、平成31年4月から一定の要件を満たすことが確実と認められるとき（建築条件付土地売買）は、宅地造成のみを目的とするものに該当しないものとして取扱うものとされております。
一部要件は付されましたが、本会の永年の要望について、運用改善が実現したこともあり、直ぐにご指32.農地法について①‥都市部からの移住者が家庭菜園や自家栽培を目的とする場合の、農地法第3条に基づく農地取得に関する原則50aの下限面積の緩和要件の設置②‥最近、相続で取得した親の不動産を処分する方が増えているが、住宅は売却できても農地が売摘の事項につきましては、本会としても今後の課題として捉えておりますが、本会の永年の要望活動に
より運用改善が実現したものでございますので、直ぐに改善要望を出すことは難しいことをご理解いた
だきたく存じます。まずは、制度の周知等を継続的に行い、適用状況等を注視しながら、検討していく必要があろうかと存じますので、ご理解、ご協力のほどよろしくお願い申し上げます。

却できずに話が中断するケースが散見されます。農業振興地域などの縛りで譲り受ける方が1,000㎡以上ないし、2,000㎡以上所有しなければ、農地の転用が許可にならないとの理由からです。もともと相続では上記条件が満たされていなくても譲り受けることができたのに、処分す［ 不動産キャリア ］サポート研修制度

取 引 実 務 の 基 礎を網 羅に貸しているだけの方もいます。農地の有効活用を考えるうえで、将来大きな問題になり、禍

不動産

めざせ！

る時のみ規制されることは問題で、相続で取得した人は農業を行っていない場合が多く、他人

キャリアパーソン

根を残しかねないと思います。
相続で売却して、実際農業を営まない方が売却する場合は上記規制を適用しない等の特例を®

検討していただきたい。

なたを頑張るあす！ 不動産取引の「実務」を基礎から学べる！
従業者教育のツールとしても最適！
応援しま③農地法5条の農地転用許可制度について
都市計画区域内の市街化調整区域について、都市計画法第34条11号及び12号に伴う開発許可

宅建アソシエイトや宅建士へのステップアップをめざすあなたにも！

を得た場合には、宅地造成のみ転用を許可すること。
(建築条件付で売り出したが、買い手がつかず建たない場合、不動産業者が買い上げ建売住宅

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不動産取引実務の基礎知識修得を目的とした通信教育資格講座です。

【回答】

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①について、令和元年12月2日に、既存住宅活用農村地域等移住促進事業の創設などを内容とする地域再生法の一部を改正する法律が成立し、令和2年1月5日に施行されました。この法律で規定する「既受講料 8,000 円（税別）

存住宅活用農村地域等移住促進事業の創設」により、市町村が作成する移住促進のための事業計画に基不動産キャリアパーソン で検索

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）

づき、移住者による空き家に付随する農地の権利取得の推進が図られ、農地の下限面積の引き下げが可能となる仕組みが創設されることとなりました。これにより、農地付き空き家のさらなる促進が期待さ

宅建業従業者、経営者、宅建取引士、
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くわしくはWebで http://www.zentaku.or.jp/training/career/

協会ホームページ

https://takken-fukui.or.jp/

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倫理綱領
我々会員は、不動産の重要性と専門家としての社会的使命を強く自覚し、ここに倫理綱領を制定し、その実践を通して、国民の信託にこたえることを誓うものである。
1．我々会員は、国民の貴重な財産を託された者としての、誇りと責任をもって社会に貢献する。
2．我々会員は、依頼者と地域社会の信頼にこたえるよう、常に人格と専門的知識の向上に努める。
3．我々会員は、諸法令を守り、公正な取引の実現に努める。
4．我々会員は、依頼者のために、誠実かつ公正な業務の遂行に努める。
5．我々会員は、業界発展のため、業者間の相互信頼に基づく、親密な協力によって、業界秩序の確立と組織の団結に努める。

令和 2 年度宅建試験合格者

県内で 102 人が合格！

令和 2 年度宅地建物取引士資格試験が 10 月 18 日に実施され、合格者が 12 月 2 日に発表された。今年度の合格判定基準は 50 問中 38 問以上 ( 登録講習修了者は 45 問中 33 問以上 ) の正解で、福井県からは 102 人が合格し、合格率は 16.1％であった。
（ ）内は令和元年度
4福 井 県 の 概 要 4

・申込者数‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 794 人 (827 人 )・受験者数‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 635 人 (669 人 )・受 験 率‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 80.0％ (80.9%)
・合格者数‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 102 人 (116 人 )・合 格 率‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 16.1％ (17.3%)※今年度の全国の合格率は 17.6％

編集後記
最後までお読み頂きまして有難うございました。

の内容にも掲載されるかも知れません。この憎きコ

宅建ふくいは年に2回発刊。なので、掲載内容は盛ロナでありますが、我が不動産業に関しても、賃貸

りだくさん。相談員研修会から始まり、地域政策等

を中心に大きく影響が出ています。いや今後もっとに関する勉強会、不動産相談会、各種セミナー及び大きくその影響が膨らんで来るかと思います。何事

研修会と、多様な内容を数多く半年間で実施してきにも自粛が続き、消費が低迷し経済が停滞。不動ました。担当理事の皆さんは、自社ご商売への影響

産，建物への購入意欲が減るどころか無くなっていも多大な物であったかと思います。その事を思う

く。そのようなネガティブな事ばかり考えますが、と、本当にご苦労様でした。

今後良い治療薬が開発され、指定感染症を外され季

さて、昨年1年を振り返って見ますと、コロナに始まりコロナで終わった？年でありました。コロナに関してはまだまだ猛威を振るっている最中で、現在もその影響が大きく、もしかすると次刊編集後記

節性インフルエンザになった時、それこそ爆発的な
経済のＶ字回復を期待したいと思います。
明るい未来の光は、きっと直ぐそこに見えているはず。

宅建ふくい 第 126 号
発

行 ／公益社団法人 福井県宅地建物取引業協会
福井市宝永 4 丁目 4 番 3 号
TEL 0776-24-0680 ㈹ FAX 0776-24-9030
https://takken-fukui.or.jp/

発 行 人／山下編 集 人／
杉谷

健

不動産研究業務委員長

光治由