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一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会（ 通称：「全宅管理」 ）は、全宅連が母体となり、宅建協会会員のために設立された団体です。
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広島県宅建協会・全宅保証協会広島県本部

宅建ひろしま 月号ɧѣငƴ᧙ƢǔஇᡈƷЙ̊
賃貸人の賃料等債権（ か月分）に基づく契約解除・建物明渡等の請求が、信頼関係の崩壊はないとして棄却された事例（東京地裁 平成 年 月 日 ウエストロー・ジャパンより引用）
建物賃貸借契約において、建物の所有権移したときは本件賃貸借契約を解除するとの意転に伴い賃貸人たる地位を継承した新賃貸人

思表示 以下「本件解除の意思表示」という｡

が、同時に継承したをした。

か月分の賃料等債権に基づき賃借人に対し、契約解除・建物明渡とＸは、Ｙに対し賃貸借契約の終了に基づく不払い賃料等の支払を求めた事案において、本件建物の明渡及び賃料等の支払を求め、訴賃借人の情状を酌量し、信頼関係の崩壊はなえを提起した。

いとして、解除権の行使を認めず、いずれの請求も棄却された事例（東京地裁 平成月判決の要旨

年日判決 棄却）
裁判所は、次のように判示し、Ｘの請求を棄却した。

事案の概要

Ｙは、本件賃貸借契約締結に際し、Ａに旧賃貸人Ａは、 賃借人Ｙ（被告）に対し、対し万円（以下「本件交付金」という｡）日からを支払った。本件賃貸借契約を本件売買契約万円及び水道料（以下で承継したＸは、本件賃貸借契約の契約書上「賃料等」という｡）を毎月末前払の約定で賃次の規定で、本件交付金は敷金の性質を有し貸した（以下「本件賃貸借契約」という｡）｡

ない保証金である旨主張する。

本件建物を､賃貸期間平成年間、賃料１か月

年月ＡとＹは、本件賃貸借契約の締結に際し、Ｙが賃料を か月分以上滞納した時の契約解ア 保証金敷金は万円とする。償却金年４％を更新時に補充する。

除権の行使は催告を要しないと合意をした。

イ 借主が賠償金額を支払わず又は借賃のＡは平成 年 月 日死亡、相続人Ｂは、支払を怠った時は、借主は保証金をもっ同日、本件建物を取得し、本件賃貸借契約をてこの弁済に充当することが出来る。

継承した。

上記イの規定に照らすと､本件交付金は､Ｘ（原告）は、平成年 月日、ＢからＹの賃料債務その他の債務を担保する目的本件建物を買い（以下「本件売買契約」といで、Ｙから賃貸人に交付される敷金の本質をう。 、ＢとＸは､本件売買契約に際し、Ｙの備えている。上記アの規定も、本件賃貸借契同年 月から約更新時に補充すべき償却金は、わずか月分までの計 万払い賃料債権を譲渡すると共に敷金円の未万円全額を承継させる旨合意した。
新賃貸人Ｘは、Ｙに対し、平成 年 月日、Ｂより承継した 年万円にすぎないから、少なくともこの部分を除く万円が敷金の性質を有する 以下「本件敷金」という｡）｡ また､Ｂ及びＸは、月から 月までの本件交付金を敷金と表現する契約書に署名押賃料等の支払を催告し、同日から 週間経過印して本件売買契約を締結している。 Ｘは、

広島県宅建協会・全宅保証協会広島県本部

宅建ひろしま 月号

本件賃貸借契約の賃貸人の地位承継認書及び解除書書に、本件交付金を敷金と表現、記 の上でＹ
Ｙは、判例に（している。
年月 日

ＸＹ間の信頼関係の 壊はないと認められ、本件解除の意思表示による解除権の行使は、信にし されない。よって、ＸのＹに対する賃貸借契約の終了に基づく本件建物の裁判決）をもとに、本件敷金がＢからＸ 承継される時 での未払賃料等債務計 万明渡請求及び金請求はがない。

また、Ｙは、Ｘに対し、未払賃料の弁済円の弁済として当 充当された旨主張するとして、平成 年 月 日に 万が、上記判例

平成 年 月 日に 万

これとは、旧賃貸人とＸとの間でなる合意（賃料債権と敷金を承継させる）がなされた 合には、例として 用がない。したがって、上記事関係の下では、Ｙの上記主張はの意思表示がされた時での未払賃料等は、平成 年 月から 月分までの計 万円であったこととなる。
Ｂは、平成 年 月
人円を支払ったのであるから、ＸのＹに対する賃料等請求もがない。

がない。そうすると、本件敷金は未払賃料等に充当されず、本件解除う旨、円を、

弁

日、をを行してＹら関係 位にした。Ｙは賃貸人がＸに更された旨のがあってからは、Ｘに対し、未払賃料

まとめ
本件では、裁判所は、新旧賃貸人間で賃料債権と敷金を承継させる旨の合意があったこ
とから、

年 月 日

裁

判決「建物賃貸借契約において、建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった合には、旧賃貸人にし れられた敷金は、を支払い、平成 年 月分以 の賃料等も未払賃料等があれ これに当 充当され、期日 に支払っている。本訴 が提起された額に いてその権務関係が新賃貸人に承ことから、Ｙは、 りの未払賃料等も支払っ継される」との判例の例 事案として賃た。上記事 から、ＹはＢから敷金をで借人の主張を認めなかったが、そのきなくなる れから、賃貸人がＸに交した新賃貸人が旧賃貸人から承継した か月分のしていた賃料等債権に基づく賃借人に対する契約解除にすぎず、そのような事情がない り、賃料の主張に対して、賃借人の賃料等不払いの経時期に り、賃料等の支払を等を支払う意思もまた、上記判例も有していた。

の認、さらに不払い賃料等の、本件敷金弁済等の情状を酌量し、信頼関係の崩壊がなは、本件解除の意思表示時 での未払賃料等いとして、新賃貸人による解除権の行使を認は か月分に過ぎないめなかった。

情がによれ

、判例

で、であるが、したため、上記判例の例

な事事案となったが、Ｙは、本判決で本件が判例

本件は、裁判所が か月に及あっても、旧賃貸人の賃滞納でによる敷金不の例 事案と判示されるまで、未払賃料等がの れな 、賃借人の不か月分あると認 することは案して信頼関係の 壊はないと判示した事であった。

以上､本件解除の意思表示の時 では､Ｙの賃料等の不払に 信性はなく、これによる例として務上の等の事情をとなる。
（）

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以上の項目について提案され、承認されました。

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