60

土地総合研究 2022年冬号

研究ノート
 


令和 3 年民法改正の概要、論点と不動産実務への影響齋藤 哲郎



はじめに

はじめに

Ⅰ．相隣関係
．隣地の使用．継続的給付を受けるための設備の設置権等
．竹木の枝の切除及び根の切取り
．管理不全土地の管理措置
Ⅱ．共有

本年  月  日「民法等の一部を改正する法律」（令和  年法律第  号）及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令
和  年法律第  号）が成立し、同月  日公布された。このうち改正民法の施行日は、令和  年 

．共有物の使用

月  日とされている（民法等の一部を改正する法

．共有物の変更

律の施行期日を定める政令（令和  年  月  日

．共有物の管理
．共有物の管理者

政令第  号））。
今回の民法等改正は、相続等による所有者不明

．裁判による共有物の分割
．所在等不明共有者の持分の取得・第三者譲渡
Ⅲ．財産管理制度

土地の発生を予防するための仕組みや、所有者不明土地を円滑かつ適正に利用するための仕組みを

．所有者不明土地管理命令

早急に整備する観点から民法、不動産登記法等を

．所有者不明建物管理命令

改正する必要があるとの認識の下で検討が進め

．管理不全土地管理命令
．管理不全建物管理命令
．不在者財産管理制度における供託等及び取消
Ⅳ．相続

られたものであり、所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しの一環として位置づけられたものである。しかしながら、その中身には所

．相続財産の保存

有者不明土地問題にとどまらず通常の不動産に係

．相続の放棄をした者による管理

る開発や取引、管理に大きな影響を及ぼす内容も

．相続財産管理制度における供託等及び取消含んでいる。

．相続財産の清算．遺産共有．期間経過後の遺産分割
．遺産分割の禁止

本稿は、その中から民法の改正を取り上げ、その内容や立法趣旨、主な論点、不動産実務への影
響について概観するものである。なお、以下ではむすび

現行の民法を「現行法」、
今回の改正後の民法を「改正法」と略称する。条単位で改正箇所のない民法の条文については、単に「民法」としている。



「民法及び不動産登記法の改正について」（平成  年
 月法制審議会第  回会議諮問第  号）。

土地総合研究 2022年冬号

なお、論点についてはいずれの改正事項においⅠ．相隣関係

ても非常に多岐にわたっており、ここで取り上げ

．隣地の使用

たのは筆者の判断に基づくごく一部であることも 改正内容

61

付け加えておく。特に、土地所有権の放棄 、共同

現行法では、土地の所有者は、境界又はその付相続人による取得時効など主要な検討事項に挙げ

近において障壁又は建物を築造し又は修繕するたられていたもののこれに対応した民法改正は見送

め必要な範囲内で隣地の使用を請求することがでられたものについては、管理不全土地の管理措置きるとされている（現行法第  条第  項）。（Ⅰ）を除き取り上げていない。

改正法では、隣地使用の要件として建物等の築

本稿は既に土地総研 +3 上にて公開している 造・収去・修繕のほか、境界標の調査又は境界に

本の土地総研リサーチ・メモをベースとしている 。

関する測量、隣地の竹木の枝の切取り（改正法第なお、リサーチ・メモにおいて掲載していた関係

 条第  項参照）が加わるとともに（改正法第条文の新旧対照表は省略しているため、適宜本改 条第  項第  号～第  号）
、隣地使用に係る権正の新旧対照条文を参照されたい 。
また、本稿の内容は、今回の法改正について検利の構成が使用請求権から使用権へと改められている（同項本文）。

討を行い改正案要綱をとりまとめた法制審議会民さらに、現行法には規定のない隣地の使用方法

法・不動産登記法部会（以下「法制審」という。
）

に関する条項（同条第  項：隣地所有者及び隣地における資料及び会議議事録の記載を基本とし、を現に使用している者（隣地使用者）のために損適宜その他文献も参照し、一部意見等も交えてと害が最も少ない日時・場所・方法を選ばなければ



りまとめたものである 。このうち意見等に係る部ならない。
）、隣地使用に当たっての手続に関する分は、筆者の個人的見解であり、所属する組織等条項（同条第  項：あらかじめその目的・日時・とは無関係である点について付言しておく。

場所・方法を隣地所有者及び隣地使用者に通知し

なければならない。ただし、あらかじめ通知をすることが困難なときは事後通知も可。
）
が新たに設けられた。
なお、隣地所有者又は隣地を現に使用している者が損害を受けたときの償金に関する規定（現行土地所有権の放棄に係る規律を民法に設けることは見送られたが、相続等により取得した土地所有権を一定の要件の下で国庫に帰属させることができる法制度（相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律）が新たに設けられた。
拙稿「令和  年民法改正の概要と論点～相隣関係その
・その 、共有その ～その 、財産管理制度その ～
その 、相続その ・その 」（土地総研リサーチ・メモ
 年  月  日・ 月  日・ 月  日・ 月  日・
 月  日・ 年  月  日・ 月  日KWWSVZZZOLM
MSUPHPRKWPO）。

新旧対照条文については、
法務省 +3（KWWSVZZZPRM
JRMSFRQWHQWSGI）を参照。
なお、立法担当者による解説書である村松秀樹・大谷太（編著）「4＆$ 令和  年改正民法・改正不登法・相続
土地国庫帰属法」（ 年きんざい）については、執筆時点で未刊であったため参照等は行っていない。立法担当者の解釈等を確認されたい向きは同書を参照されたい。

法第  条第  項）はほぼそのまま維持されている（改正法第  条第  項）。
 改正の趣旨
現行法第  条第  項は、隣地の使用を請求できる場合として、境界付近において建物等を築造・修繕する場合のみを挙げているが、これ以外の工事等の場合に隣地の使用を請求できるか明らかでなく、結果的に土地の利用が制限されているとされる。そこで、類型的に隣地を使用する必要性が高いと考えられる所定の目的のために隣地を使用できる規律を設けたものである。

「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改

62

土地総合研究 2022年冬号

隣地使用に係る権利構成を使用請求権から使用

条文上明確にすべきとの見解もあった。

権に改めた点については、土地の所有者は、一定

しかしながら、現行法上では第  条の請求権の要件が充たされる場合には、承諾がなくとも隣者について対抗要件を備えている者に限る見解が地を使用することができ、連絡を受けた隣地所有ある一方で、使用借主や占有権者一般に認められ者等は土地所有者による隣地の使用を拒むことがるとする見解もあり学説上争いがあるほか、こできないのであるから、土地所有者は、隣地を使こでの使用権者に条文上土地賃借人を加えると他 

用する権利を有していることになるとされる  。の相隣関係規定に関しても追加の可否が問題とな

また、ここでの隣地の使用は、一時的なものでり、影響が大きいことから、明文化は行わず土地あり、土地に着目した制限（第  項）とは別に、所有者を隣地使用権の主体とする現行法の規律を

日時等隣地の利用者の損害に着目した規律を設け維持したものである。

る必要があることから、隣地の使用方法に関する②「隣地を現に使用している者」とは



条項（第  項）が設けられた 。

隣地を現に使用している者に係る規律は、隣地隣地使用に当たっての手続に関する条項は、隣使用者の平穏な使用を保護する観点から要求され地所有者等の明示的な承諾がなくとも隣地を利用るものであり、ここでの「隣地を現に使用していすることができることを前提としても、事前に連る者」（改正法第  条第  項）とは、隣地を直接絡をすることは隣地所有者等の利益保護の観点か使用している土地所有者、地上権者、賃借人などをいう。隣地を現に使用しているかどうかは、土ら必要であるとの趣旨から設けられたものである 。


地の外見より個別事案ごとに判断されることにな 改正に当たっての論点るが、例えば隣地上に建物が存在していても、荒①使用権者に土地賃借人など土地所有者以外は廃して使用に耐えない状態になり、土地に草木が含まれるか

繁茂しているようなケースでは、「隣地を現に使用

まず地上権者については、民法第  条により相隣関係の規定が準用されるため、ここでの使用している者」はいないと評価することが可能である。

権者に含まれる。さらに、土地賃借人、永小作権

なお、隣地が明らかに使用されていないとまで者などについても、現行法上相隣関係の規定が類はいえない状態にある場合（土地の外見のみでは



推適用されるとするのが一般であり 、この点を使用の有無の判断が困難な場合）については、あ
えて隣地使用者の探索等を行わなくとも、別途土正に関する中間試案の補足説明」（令和  年  月法務省
民事局参事官室・民事第二課）（以下「中間試案補足説
明」という。
）S。

法制審議会民法・不動産登記法部会資料（以下「部会資料」という。
）S～。
現行法のように請求権としての権利構成をとる意義
として、必要性の高くない目的のために隣地が使用される事態を事前に防ぐこと、土地所有者が承諾等なしに隣地を使用した場合には承諾等を得ていないことのみを理由としてその使用が違法であると評価されることの二点を挙げた上で、使用権に改めることにより、これらの点が損なわれ隣地所有者の利益の保護が後退するとの見解もある（秋山靖浩「相隣関係の今日的課題」（
年1%/1R）S）。
部会資料 S。

部会資料 S。
佐久間毅「民法の基礎 物権〔第  版〕」
（有斐閣
年）（以下「佐久間」という。
）S。

地所有者に対して通知等を行えば足りるものと考えられる。

第  条の事例であるが、判例は、賃借人には同条を準用して土地の通行権を認めたが、単なる占有者には認めなかった（最判昭和 ・・ 民集 ・・）。

部会資料 S。

部会資料 S。

第  条第  項については、改正要綱案のたたき台までは通知の相手方が隣地使用者に限定されていたため、このようなケースでは隣地所有者の活動次第で当該隣地所有者が「隣地を現に使用している」と評価され得るとして、基本的には隣地所有者に対する通知を要するとされていた（部会資料 S）。最終的には通知の相手
方に隣地所有者が加わったため、条文どおり隣地所有者に通知すれば足りることとなると考えられる。

土地総合研究 2022年冬号③自力救済の可否

63

通知が困難な場合には、使用開始後通知すること

土地の所有者は所定の目的のために隣地を使用になる（改正法第  条第  項ただし書）。この場する権利を有する（同条第  項）
。それでは、隣地合、隣地の所有者が判明したときに通知すれば足所有者等が隣地使用に対する妨害行為等を行い、りる。公示による意思表示（民法第  条）の方法

これを排除しなければ権利を実現できないケースで通知することも可能ではあるが、公示による意についてはどう考えるか。

思表示を必須とする趣旨ではない。この点は次

このようなケースであっても、土地所有者が私的に実力を行使して妨害を排除することは認めらに取り上げる継続的給付を受けるための設備の設置権とは異なることになる。
なお、隣地所有者又はその所在が不明である場れない。この場合、妨害行為の差止めの判決を得


て権利を実現することになる 。

合とは、基本的には現地の調査に加えて土地所有

なお、隣地所有者等が通知を受けても回答しな者が隣地の不動産登記簿や住民票といった公的記

い場合には、黙示の同意をしたと認められる事情録を確認するなど合理的な方法によって調査をしがない限り、隣地使用について同意しなかったもても隣地所有者の所在が不明である場合をいう。
のと推認され、この場合も土地所有者は妨害行為

の差止めの判決を得て権利を実現することになる 。

 不動産実務への影響

④隣地所有者等が使用を拒んだ場合の不法行為

まず隣地使用に係る権利の法的構成が、使用請責任求権から使用権に改まり、事前通知が困難な場合

既述のとおり土地の所有者は隣地を使用する権には事後通知でも可となったことは、特に隣地所利を有するわけであるが、隣地所有者等が隣地使有者の所在が不明である場合などにおいて隣地の用権の行使を拒んだ場合は不法行為責任が生じる

使用がかなり容易になり、制度の使い勝手が向上



か 。

したものと考えられる。

この場合、土地所有者は隣地使用権を有するの

また、隣地使用権が認められる要件として、境だから、それを拒んだ場合には不法行為が成立す

界標の調査又は境界に関する測量が加わったことる余地がある。ただし、事前の通知を受けてそのにより、境界の明確化に当たって想定されるトラ

日時、場所、方法等について争うケース、必要性

ブルを未然に解消することが期待できる。特にがないので隣地使用すべきでないと争うケースな

都市部における境界の確認については、隣地・隣

ど要件について疑いがあるから正当に争った場合家に立ち入りせざるを得ない場合が少なくないが、まで、使用を拒んだから直ちに不法行為になると改正法はこれを前提とした規定となっているとさ

いうことではない 。

れる。なお、境界標の調査又は境界に関する測⑤隣地所有者又はその所在が不明である場合の量が明文で認められたことにより、事案に応じて通知のあり方

必要性が認められる限度で隣地の一部を掘り起こ

隣地所有者又はその所在が不明であり、事前のすことも許されるとされており、境界に係る調査の円滑化に資することとなる。実際上は土地所

部会資料 S。

部会資料 S。

現行法第  条では、隣地使用の請求権として構成されていることから、隣地所有者の承諾ないし承諾に代わる判決がない限り、隣地使用を拒絶しても原則的には不法行為は成立しないと考えられる（法制審議会民法・
不動産登記法部会第  回会議議事録（以下「第○回議事録」という（注：○には会議の回数が入る。
）。
）S～
蓑毛幹事発言参照。
）。
第  回議事録 S大谷幹事発言。



部会資料 S。
第  回国会参議院法務委員会第  号会議録 S小出
法務省民事局長発言。

法制審議会民法・不動産登記法部会参考資料 「『民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案』に対して寄せられた意見の概要（１）」（以下「中間試案意見概要」という。
）S。第  回議事録 S國吉委員発言。

部会資料 S。


64

土地総合研究 2022年冬号

有者から委託を受けた土地家屋調査士がより円滑の ）。

に調査を行うことができることになる。
 改正の趣旨

．継続的給付を受けるための設備の設置権等

民法は、ライフライン技術が未発達の時代に制 改正内容

定されたため、各種ライフライン設置における他

現行法では、電気、ガス、水道等継続的給付を人の土地等の使用に関する規定を置いておらず、受けるための設備（いわゆるライフライン）を他

土地所有者が導管等の設置を希望する場合におい人の土地に設置等する際の規律を定めた条項は存て、どのような根拠に基づいて対応すべきかが判在しない。改正法では新たに他人の土地にライフ然としない。実務においては、民法や下水道法第ラインを設置等する際の規律が設けられた。

 条を類推適用しているケースが多数あるが、類土地の所有者は、他の土地に設備を設置するか推適用される規定は必ずしも定まっていない。そ他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス

こで、ライフラインのための導管等を念頭に、継等の継続的給付が受けられないときは、必要な範続的給付を受けるための導管・導線の設置・接続

囲内で他の土地に設備を設置し、又は他人が所有に係る規律を設けたものである。公道に至るたする設備を使用することができる（改正法第 めの他の土地の通行権（民法第  条）（囲繞地通条の  第  項）。行権）と類似した権利であるが、囲繞地通行権とライフラインの設置等の場所・方法は、他の土は異なり既存の導管等の設置場所によっては他の地等のために最も損害の少ないものを選ばなけれ土地に囲まれていなくとも他の土地等を使用しなばならず（同条第  項）
、設置等に当たっては、あければならない場合があるため、他の土地に囲

らかじめ目的・場所・方法を他の土地の所有者等まれていることは要件とされていない。

に通知しなければならない（同条第  項）
。また、

権利構成や他の土地等の使用方法、使用等に当設置等のために当該他の土地等を使用することがたっての手続は、隣地の使用の場合とほぼ同様でできる（同条第  項）
。この場合、で取り上げたある。ただし、他の土地の所有者等への通知は必隣地の使用に係る規定（改正法第  条）を準用

ず事前に行わなければならず、隣地使用の場合のする。

ような事後的通知は認められない。他の土地の所

他の土地に設備を設置する者は、その土地の損有者あるいはその所在が不明の場合には公示によ

害に対して償金を支払わなければならない。これる意思表示（民法第  条）
によることとなる。

については  年ごとの定期払いが認められる（同法第  条の  第  項）。
他人が所有する設備を使用する者は、その設備の使用を開始するために生じた損害に対して償金を支払わなければならず（同条第  項）、その設備の設置・改築・修繕・維持に要する費用の応分を負担しなければならない（同条第  項）。
土地の分割又は一部譲渡により継続的給付が受けられない土地が生じたときは、当該土地の所有者は、他の分割者又は従前の所有者の所有地のみに設備を設置することができる。この場合は、一時使用による損害を除き、他の分割者等の土地の損害に対する償金支払義務はない（同法第  条

改正法第  条の  第  項で償金支払義務を定める
第  条の  第  項を適用除外としているが、この第 条の  第  項は一時使用による損害の償金を定める
同条第  項で準用する第  条第  項の損害を適用対象外としている。したがって、第  条第  項準用の損害に対する償金支払義務は残ることになる。

中間試案補足説明 S。
例えば、住宅予定地が接している公道には水道管本管が敷設されておらず、隣地をはさんだ別の公道に水道管本管が敷設されている場合においては、隣地を経由して水道を引き込まざるを得ない。

部会資料 S、「民法・不動産登記法見直しに係る意見」（公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会提供資料法制審議会民法・不動産登記法部会第  回会議）
S。第  回議事録 S大谷幹事発言。
なお、ここでの事前通知を経た上で、設備等設置の土地総合研究 2022年冬号

65

償金の対象については、ⓐ設備設置等のためにを行い、これを排除しなければ権利を実現できな

他の土地を使用する際に一時的に生ずる損害、ⓑいケースであっても、土地所有者が私的に実力を設備設置自体により継続的に他の土地を使用でき行使して妨害を排除することは認められない。こ

なくなることによる損害、ⓒ他人の設備の使用をれらの場合、他の土地の使用権の確認や他の土地開始する際に一時的に生じる損害、ⓓ他人の設備の使用の妨害の差止めを求めて裁判手続をとり、の設置・改築・修繕・維持に要する費用があるが、権利を実現することになる。

ⓐⓒについては隣地の使用の場合と同様の取扱い

上記については、他の土地が私道である場合にに、ⓑについては囲繞地通行権に係る規律と同様

ついても同じである。ただし、当該私道の所有者の取扱いに、ⓓについては利益を受ける割合に応が所在等不明であるというときには、当該所有者

じた負担をするのが合理的として規定が設けられに対して通知を行った上で、この規律の下で適法



に設備の設置ができるとされる。私道の場合にている 。
土地の分割又は一部譲渡により継続的給付が受は、所有者等の平穏な使用を害するおそれが想定けられない土地が生じた場合については、囲繞地し難いからとされる。使用者がおらず、所有者が通行権に係る民法第  条に準じた規律としてい所在等不明である宅地について、司法手続を経ずる。すなわち、土地の所有者の都合で分割・一部にライフライン設置が可能かどうかについては明

譲渡を行った場合は、継続的給付が受けられない

確ではないが、土地・建物等の荒廃状況等を踏ま土地が発生することは当然予期すべきであり、分えて判断されることになろう。

割・一部譲渡とは関係のない周囲の第三者には迷②ライフラインの設置場所・使用方法の変更
ライフラインの設置等は長期間継続することが惑をかけないで関係者の内部問題として処理すべきということである 。

想定され、その間に当事者の土地利用形態や付近



の土地利用の変化、ライフライン事業者による基 改正に当たっての論点

幹設備やその設置場所の変更が生じ、これに伴い①自力救済の可否

ライフラインの設置場所・使用方法を変更するこ

土地の所有者は、所定の要件を満たす場合には、とが相当となる場合も想定される。

必要な範囲内で他の土地にライフラインを設置し、この点について、改正法第  条の  に定める又は他人が所有するライフラインを使用する権利設備の設置権は、他の土地等の所有者の承諾の有を有する（改正法第  条の  第  項）
。しかしな

無にかかわらず発生する法定の権利であるから、がら、当該他の土地を実際に使用している者がい事情の変更により要件を満たさなくなった場合

る場合に、その者の同意なく、これを使用するこ（例えば他の土地等のために最も損害の少ないもとは、その者の平穏な使用を害するため、違法なのではなくなった場合）には当該権利は消滅し、自力救済に該当することになる。また、他の土地又は損害が最も少ない設備の設置・使用に係る権の所有者・使用者が通知を受けても回答をしない

利に変更されることになり、設備の設置場所・使場合には、黙示の同意をしたと認められる事情が用方法の変更に係る規律を設ける必要性は乏しい

ない限り、他の土地の使用について同意しなかったものと推認される。さらに、他の土地の所有者等がライフライン設置・使用に対する妨害行為等ために他の土地を使用する際には、改正法第  条が準用されるため、事後的通知も可能である。

部会資料 S。

部会資料 S。



部会資料 S、部会資料 S。
第  回議事録 S大谷幹事発言。
日本弁護士連合会所有者不明土地問題等に関するワーキンググループ（編）「新しい土地所有法制の解説－
所有者不明土地関係の民法等改正と実務対応」（有斐閣
 年）（以下「日弁連解説」という。
）〔大桐代真子〕S。

部会資料 S。


66

土地総合研究 2022年冬号としている。また、囲繞地通行権に係る規律（民有権は、設置された土地に付合することはなく、

法第  条～第  条）についても、通行の場所・土地の所有者又は当該所有者から委託されたライ方法の変更に関する規定は設けられていないとし

フライン設置者に留保されることになる（民法第ている 。

 条ただし書）。他方、囲繞地通行権に基づき設

しかしながら、囲繞地通行権の場合は原則的形

置した通路については、舗装等を施したとしても態が事実上通行するのみなのに対し、ライフライ

いわゆる強い付合に当たり当該囲繞地の構成部分

ン設置権等の場合は地下・地上に導管・導線を設となる。したがって、ライフライン設置権は、置等するわけである。いったん埋設した導管につ

他人の土地に自己名義の付属物を設置するといういて、より近隣に水道本管が設置されたことをも点で、囲繞地通行権と比べて権利性が強いことにって、当該導管に係る権利が当然に消滅して新たなる。この点、法定の地役権である相隣関係と区な導管の埋設を強いられるというのは必ずしも合分地上権との棲み分けが不明確として、この場合理的ではないであろう。したがって、何らかの変は区分地上権の設定請求か法定区分地上権の成立

更・終了に係る規律も設けた方がよいのではないを認めるべきとの見解も存する。

かと考える。

④建築基準法上の接道要件を満たさない建物等③区分地上権・地役権との棲み分け、「継続的給について付」の趣旨

袋地など建築基準法上の接道要件（建築基準法

従来区分地上権や地役権など当事者間の約定に第  条）を満たしていない土地において、土地所より成立する土地の使用権によって対応していた有者が建物を違法に建築した場合、土地所有者は事象が、今後は本条によって法定の使用権に移行

当該建物に係るライフラインを設置する権利を有するわけではない 。この規律はあくまで「継続するか。この点については、判例は下水道法第 的給付」を受けるために、その給付を受けようと条に基づく下水管敷設について、隣接地所有者にする者自身に権利を認めるものであり、継続的給対して受忍を求めることを権利の濫用として許さ付を行う事業者に権利を認めるものではない。す

れないとしている。今回の改正後においても、

なわち、事業者が多数の顧客に継続的給付を実施

違法建築物のために隣接土地に損害が生じさせるするための施設を設置すること（例えば、高圧電のは不合理と考えられ、改正法第  条の  に定線を通すための鉄塔の設置）は、基本的にこの規める設備の設置権を認めることには慎重にならざ

律の対象ではない。また、継続的給付を受けるた

るを得ないであろう。
なお、建築基準法の条項施行前からあった既存めに必要な限度を超える大がかりな設備を設置す

ることも、この規律ではできない 。
ところで、本条に基づき設置された導管等の所

不適格建物（建築基準法第  条第  項）
であれば、
改正法第  条の  に定める設備の設置権が認められるのではないか。例えば、汲み取り式のトイ

部会資料 S。

なお、変更の際の規律の必要性を指摘する見解として、第  回議事録 S 中田委員発言・S 佐久間幹事発言参照。これらの見解は、設置権の消滅・変更があったにもかかわらず、導管等が放置されている場合の規律を念頭においているようである。ちなみに、法制審議会の試案でも当初は事情の変更により要件を満たさなくなった場合に一律に導管の設置場所等の変更を認める
ことは不経済になりかねないとして、導管の設置場所等が不相当となったときに変更を認める規律としていた（部会資料 S）。
第  回議事録 S山野目部会長発言。

部会資料 S。

レを水洗とするために、隣接地に下水管を埋設するといったことは可能と考える。ただし、その後違法に建物を再築したとしても、改正法第  条強い付合と弱い付合については佐久間 S～ 参照。
七戸克彦「新旧対照解説改正民法・不動産登記法」（ぎょうせい 年）（以下「七戸」という。
）S～
。

最判 +民集 。
日弁連解説〔大桐代真子〕S。

土地総合研究 2022年冬号

67の  に定める設備の設置権は既存建物の除却と同地の所有者のライフライン設置権が成立する場合時に消滅すると考えられるため（②参照。
）、再築もあり得る。ライフライン設置権には公示に関す後の建物に係るライフラインを設置する権利は認る仕組みが設けられていないため、不動産取引にめられないと考える。なお、本条は対象を建物に際しては取得する土地にライフライン設置権が成係る設備に限定していないため、袋地であっても立し得るか否かを調査しておく必要がある。こ

例えば農業設備のために電線を架設することなどの点は現行の囲繞地通行権（民法第  条）の場

は、必要な範囲で認められるものと考えられる。

合と同じであるが、通路とは異なりライフライン

設備は地下等の目に見えない場所に設置される場

 不動産実務への影響

合があることやライフライン設置権は他の土地に

ライフライン設置の権利、設置手続、償金に関囲まれていなくとも成立することからより注意がする規定が明定されたことにより、土地利用の可必要となる。なお、宅地建物取引業者が仲介等す能性が向上し、ライフライン設置の承諾が得られる取引の場合、ライフラインの整備の状況が重要ないために住宅が建てられないといった事例、土事項説明の対象となっているため（宅地建物取引



地を売却できない事例 は、解消されていくもの

業法第  条第  項第  号）
、取引に際して確認がと考えられる。

可能であるが、宅地（同法第  条第  号）以外の

また、現行法では各種ライフライン設備の設置

土地の取引や宅地建物取引業者以外の個人・法人に関する明文の規定がないため、土地所有者が他と直接取引する場合には特に注意する必要があろの土地に導管等の設置を希望する場合において、う。

他の土地の所有者・使用者が承諾料として法外な要求をするケースがある。改正法ではライフライ

．竹木の枝の切除及び根の切取り

ン設置の権利を明定したことから、他の土地の所

 改正内容

有者等が不当に高額な承諾料を求めるような事態

現行法は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるとを抑止することが期待される 。

きは、竹木の所有者にその枝を切除させることが地方公共団体の中には、他の土地を使用しなけできる旨規定するのみであり（現行法第  条第れば給水管を埋設できない土地の所有者から給水 項）、切除を要求したにもかかわらずこれに応じ申請を受けた場合に、手続的要件として申請者にない場合などについての対応等に関して何らの定

他の土地の所有者の承諾書の写しの提出を求める

めもない。

取扱いを行っていることがある。改正法で土地の改正法では、竹木所有者に枝の切除を催告した

所有者のライフライン設置の権利が明記されると、にもかかわらず相当期間内に切除しないとき、竹地方公共団体において他の土地の所有者が所在不木所有者又はその所在を知ることができないとき明である場合も含めて一律に当該所有者の承諾書

の写しの提出を求めることは、民法上所有者の承者が隣地の竹木の枝を自ら切り取ることができる

諾を要しない場合にまでその資料の提供を求める旨の規定が設けられた（改正法第  条第  項）。



、急迫の事情があるときにおいては、土地所有


ものとして、これを正当化することが難しくなる 。

なお、既述のとおりこの場合は隣地の使用も認め

なお、逆から見れば、自己の土地に近接する土られている（改正法第  条第  項第  号）
。

第  回国会参議院法務委員会第  号会議録 S國吉参考人発言。
第  回国会参議院法務委員会第  号会議録 S豊田
委員・小出法務省民事局長発言。
第  回国会参議院法務委員会第  号会議録 S小出
法務省民事局長発言。

第  回議事録 S小田関係官発言。
荒井達也「4＆$令和  年民法・不動産登記法改正の要点と実務への影響」（日本加除出版 年）（以下「荒井」という。
）S。

具体的には、  ⑤参照。


68

土地総合研究 2022年冬号

また、竹木が複数人の共有である場合において枝を切り取ることを可能とするのが合理的であるは、各共有者は単独で枝を切り取ることができる

こととされた（改正法第  条第  項）
。認める制度の下では切り取る枝の範囲も必要最低

なお、根の切取りに関する規定は、項が改まっ。他方、債務名義なしで自ら他人の枝の切除を限度にすべきとも考えられる。
この点、新たな規律の下では、土地所有者は竹たのみで従前のままである（同条第  項）。

木所有者に対して催告さえすれば相当期間後に切 改正の趣旨

除することができるのであり、土地所有者の手続

現行民法において竹木の所有者が枝を切除しな的負担はそれほど重くないことから、境界を越えい場合には、枝を越境された土地の所有者が、竹て隣地内の枝を切り取ることができる規定を設け

木所有者の所在を探索し、当該所有者に対する枝

る必要性は低いということで、切り取る枝の範囲の切除請求訴訟を提起して請求認容判決を得た上に係る規律は設けられなかった。境界より幹側で、これを債務名義として強制執行により竹木所で切除する方が合理的な場合については、竹木所有者の費用負担で第三者に切除させる方法によら有者自らが切除するか竹木所有者の同意を得た上なければならない。この手続は相応の時間と労力で切除することになろう。

を要し、土地の円滑な管理の妨げとなっている。

②枝を切り取る費用

そこで、隣地の管理をより円滑に行うことを可能

土地所有者が自ら枝を切り取った場合におけるとする観点から、一定要件の下で越境された土地

枝の切除に係る費用負担については、竹木の所有の所有者が枝を自ら切り取ることを認めたもので者が枝を越境させ土地の利用に支障を生じさせて



ある 。

いること、枝の切除に関する強制執行をする際にまた、竹木が複数人の共有である場合においては竹木所有者の費用負担で第三者に切除させる代は、 人の共有者が枝を切り取っても他の共有者

替執行の方法によることに鑑みると、枝を切り取に対する越権行為とはならず、強制執行を行う場

る費用は竹木所有者の負担とすることが公平であ合も  人の共有者に対する債務名義で可能である

ると考えられる。

（ただし、他の共有者も切除に反対し、これを妨

ただ、枝の越境について通常は不法行為が成立害している場合には、その他の共有者に対する債

し、損害賠償請求権が発生することなどを踏まえ



務名義も必要となる。
） 。要は竹木の共有者間のると、特に規律を設けなくとも切除費用は通常竹内部関係の調整について新たな規律が設けられた木所有者の負担となるため、あえて規律を設けるということである。

必要性は低いとも考えられる。また、森林にお

いては枝の越境は当たり前であって枝の切除費用

 改正に当たっての論点

はケースバイケースで関係者間の話合いで決めて①切り取る枝の範囲

きており、また、森林を開発して設置した道路や竹木の枝は、その性質上いずれまた伸びるわけ

宅地に隣接する森林から枝が伸びるのは当然であであり、一定の範囲で土地の境界線よりも幹側でり、枝の越境は森林内に道路・宅地を設置したことにも起因する。したがって、枝を切除する費中間試案補足説明 S。
第  回議事録 S～中村委員・大谷幹事発言。
ここでの竹木の枝の切除が、共有物の保存行為、変更行為、その他管理行為のいずれに当たるかが不明確であることから、
明文規定を設けたものである（松尾弘「所
有者不明土地の発生予防・利用管理・解消促進からみる
改正民法・不動産登記法」（ぎょうせい 年）（以下「松尾・所有者不明土地」という。
）S）。用に係る規律の必要性が低く、規律と異なる慣習

中間試案補足説明 S。
部会資料 S。

部会資料 S。

部会資料 S。

部会資料 S～。


土地総合研究 2022年冬号がある場合にはむしろ円滑な解決の妨げになると

69④根に関する規律

して、枝の切除費用に係る規律は設けられなかっ現行法上竹木の根については越境された土地のた。

所有者が自ら切り取ることができるとされている③越境した枝から落下した果実、切除した枝の規律

（現行法第  条第  項）
。ただし、越境した枝の隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、土地切除について催告手続等を設けるに当たり、根の所有者の所有権が侵害されていることから、土地切除についても竹木の所有者に対して切除の機会

所有者はその枝から自己の土地に落ちた果実や自を与える必要があるとの考え方もあり得る。

ら切除した枝については、自ら処分することがでこの点については、根は土地の一部となっていきるとすることが公平に適うと考えられる。
また、るため、土地所有権に基づき根も切り取ることが落下した果実や切除した枝の処分にも一定の費用できると解することも可能であり、実際の処理とがかかることから、土地所有者は自ら処分するかしても簡便で相応の合理性があるとして、根に竹木の所有者に除去させるかを選択できる建付け

ついては現行法の規律を維持することとした。



とすることが望ましいとも考えられる 。

なお、根の切除費用の負担については法文上明

もっとも、越境した枝から落下した果実等につらかでなく、土地所有者の負担と解する余地もあいて、不法な越境が果実の処分権を土地所有者にるが、竹木所有者の負担と整理することも考えら与えることを正当化する根拠にはならない（越境れる。枝の切除費用に係る規律が見送られたこ

した物干し竿から洗濯物が落下した場合と同じ。
）。

ともあり、根の切除に係る規律も特に設けられてまた、果実自体が他人の土地に不法に存在していいない。

ることに着目したとしても、果実が越境した枝か

ら落下したときであろうと、果実が一旦隣地上に

 不動産実務への影響

落下して他人の土地に転がったときであろうと変隣地の竹木の枝が越境し、土地の利用に支障をわりがなく、枝の越境に係る規律として位置づけ来しているケースは、結構頻繁にみられる事象でることは困難である 。

あり、今回一定の要件の下で裁判手続を経ずに土したがって、越境した枝から落下した果実等の地所有者が枝を切り取ることができるようになっ処分権を土地所有者に与える規律を正当化するこたことにより、費用や時間・労力の面で枝の越境



とは難しいとして 、越境した枝から落下した果を甘受せざるを得ない状況は減少すると考えられ実等に係る規律は設けられなかった。

る。特に鉄道、送電線等公共インフラに支障を来切除した枝については、それが竹木の一部であしかねない事例（枝が車両や架線に触れかねない

った以上、その所有権は竹木所有者に属すると解ようなケース）においては有益であると考えられさざるを得ないと考える。この際、切除権者に切る。

除した枝の処分権を付与し、枝の処分費用の償還

なお、この規律は、隣接地における土地所有者

請求権を認めるのが妥当であり、切除した枝に経と竹木所有者との権利関係を調整するものであり、済的価値がある場合には、切除した枝の対価と枝国・地方公共団体が所有している道路に竹木の枝の処分費用との相殺を認めることが適切であろうが、このあたりももっぱら解釈論に委ねられたことになる。
部会資料 S、中間試案補足説明 S。
第  回議事録 S水津幹事発言。

部会資料 S。

松尾・所有者不明土地 S。


部会資料 S。
中間試案補足説明 S。
なお、現行法上越境した根の切除は可で、枝の切除は不可であることの趣旨や根の切除費用の負担のあり方などについて、拙稿「隣地の樹木の枝や根が境界を越えてきたら：民法第条をめぐって」（土地総研リサーチ・メモ 年  月  日）（KWWSVZZZOLMMS
QHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI）参照。
第  回議事録 S・平川委員発言。


70

土地総合研究 2022年冬号が越境している場合にも適用がある。
したがって、〇民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等

国・地方公共団体も土地所有者として同項に基づの改正に関する要綱案（案）  より

き道路に越境した枝を切り取ることができる。

（他の土地等の瑕疵に対する工事）

これにより管理責任者として繁茂した枝の伐採等①土地の所有者は、他の土地又は他の土地の工作が容易になると考えられる。

物若しくは竹木（②において「他の土地等」とところで、太陽光発電を行う場合、隣地の樹木いう。
）に瑕疵がある場合において、その瑕疵にの枝が越境して日射が遮られているケースでも本より自己の土地に損害が及び、又は及ぶおそれ

規律に基づき発電事業者が当該枝の切除を行うとがあるときは、当該他の土地に立ち入り、損害

いった対応が考えられなくはない 。ただし、森の発生を防止するため必要な工事をすることが林の一部を伐採して太陽光パネルを設置したようできる。

な場合、隣地は従前より森林であったわけである②①の規律により他の土地に立ち入り、損害の発からある程度の枝の越境は想定されるのであり、生を防止するために必要な工事をしようとする

事業者は隣地との境界から発電に支障を来さない者は、あらかじめ、その目的、場所及び方法を程度のスペースを確保すべきではないか。そもそ

他の土地等の所有者及び他の土地等を現に使用も隣地との境界ぎりぎりに太陽光パネルを設置すしている者に通知しなければならない。
ただし、れば枝の越境がなくとも隣地の樹木による日照のあらかじめ通知することが困難なときは、立入

遮りはかなり生じるであろう。枝の越境があった

り又は工事を開始した後、遅滞なく、通知する

場合、形式的に本条項の適用は可能ではあるが、ことをもって足りる。

例えば  ②で触れた住宅や道路等公共施設に比

較しても保護すべき法益は小さいと考えられ、仮 検討の経緯

に境界に沿って隣地樹木の枝の越境部分を一様にこの規律は、土地所有者が土地の利用・管理に切除するなどということをすれば、
権利の濫用
（民

無関心な場合などにおいて、土地が放置され、管法第  条第  項）になりかねないと考える。
結局、理不全状態に陥り、周囲に悪影響を及ぼしている

太陽光発電用地において本条を活用できるのは、実態が見られることに鑑み、適切に管理されない

例えば隣地の巨樹の折れかかった枝が落下して太土地に関する規律として、所有者以外の者等が悪陽光パネルを破損するおそれがある場合などある

影響の除去を合理的な手続により行うことを可能程度限られるのではないか。

にする措置の一つとして提案されたものである。
土地が管理不全状態に陥ると、草木の繁茂や害
．管理不全土地の管理措置

虫の発生など周囲に悪影響を及ぼし、さらに不法管理不全土地の管理措置は、最終的には改正民投棄、防犯上の懸念、土砂災害などの悪影響を誘法への導入が見送られたのであるが、不動産実務

発し、これらは土地の価値の下落にも結びつくことの関連が非常に深いことから、あえて取り上げととなる。現行法上では土地所有権に基づく妨害

ることとする。検討されていた規律は次のとおり

排除請求権・妨害予防請求権、不法行為に基づくである。

損害賠償請求権などにより対応することとなるが、実際の行使においては、管理不全土地の所有者を探索した上で訴訟を提起して請求認容判決を得て


第  回国会参議院法務委員会第  号会議録 S小出
法務省民事局長発言。
荒井 S。

部会資料 S。この案が管理不全土地の管理措置に係る検討案としては最終のものである。

国土審議会土地政策分科会特別部会とりまとめ（平成  年  月）S～・～、部会資料 S。

土地総合研究 2022年冬号

71

これに基づき強制執行を申し立てなければならず、に等しい。また、新たに導入される所有者不明土

土地所有者は相当の時間・労力を費やすこととな

地管理制度等裁判所の関与を前提とした制度だける。さらに、その費用の負担についても明確な規では対処は困難である。結果的に法令遵守意識の律がない。

高い事業者ほど自己の土地等に損害が及ぶ事態がそこで、管理不全土地の所有者の保護とその近差し迫った場合さえも安全サイドで対応せざるを隣の土地の円滑な利用を調整する観点から、相隣得ず、瑕疵ある土地の所有者が所在不明・対応拒関係の規律として管理措置請求、一定の要件の下否の場合には、災害等によって問題が顕在化してでの原因の除去・予防工事及び費用負担に関する初めて事後的に対処せざるを得ないのが実態であ

規律を設けようとしたものである 。

る。特にインフラ事業者からは、対応の遅れから

その後、物権的請求権との関係に矛盾等を来す

重大な事故が発生しライフラインが長期にわたりとして、請求権と費用負担に関する事項は削り、寸断される事態等は何としても避けなければなら

本章冒頭に示すとおり他の土地等の瑕疵に対するないとの意見が強かった。

工事に絞った内容となったが、これに対しても

他方、林業界からはかなり強い反対があった。

要件・効果が抽象的で自力救済を誘発する懸念がすなわち、森林に自然災害はつきものであり、森

大きく、要件・効果を絞る必要があるとの意見も林所有者はそれを受け入れてきており、隣地の森

強かった 。

林での土砂崩れにより自分の森林に損害が生じた

結局、さらなる要件の絞込みは、物権的請求権からといって、隣地の森林所有者に必ずしも措置との比較において新たな規律を設ける趣旨が没却を求めるものではないが、本制度の新設で問答無するとともに、物権的請求権に関する解釈・運用

用で措置要求・費用請求をしてくるトラブルが多にも影響を与えるおそれがある一方、規律を設け発するおそれがある。山間部の森林は傾斜地が多なくとも物権的請求権の行使や不法行為に基づく

く、土砂の流出や倒木は「管理」の有無にかかわ

損害賠償請求権、新たに導入される所有者不明土

らず発生するものであり、それを「管理不十分」

地管理制度等の活用により対応は可能である、土として森林所有者に責任を負わせるのは無理があ

地所有者が急迫の危険を避けるためやむを得ず他る。道路や鉄道、農地や宅地は、森林や森林に隣の土地で工事を行った場合は、緊急避難や正当防接する傾斜地を削って作られていることが多いが、

衛により違法性が阻却され得るとして 、管理不傾斜地を削ったり森林を伐採したりすれば、当然全土地の管理措置の導入は見送られることとなっ土砂は流出しやすくなり、樹木は倒れやすくなる。

た。

そのように原因を作った側が、森林所有者に管理措置を求めるのはおかしい。
結局民法には盛り込まれなかったものの、管理 不動産実務との関連
管理不全土地の管理措置の導入については、産不全土地に係る何らかの制度的措置は検討すべき業界からかなり強い要望があった。すなわち、物と考える。民法上の権利として位置づけた場合、権的請求権に基づきどこまで他の土地上の原因の森林所有者や森林隣接地の所有者を含めて私人一除去などができるかについては様々な議論があり、般が行使できる権利となるため、その濫用が懸念

緊急避難や正当防衛も事後的な救済法理に過ぎずされたのであるから、例えばインフラ事業者がイ

それにより行為者が免責された事例の蓄積はない

ンフラ施設を保全するために行う近隣の土地の管理措置に限った形で各規制法に盛り込むといった中間試案補足説明 S。
部会資料 S～。
第  回議事録 S中村委員発言。

部会資料 S。対応が考えられるのではないか。一方、近隣の管

第  回議事録 S・第  回議事録 S藤野委員発言。
中間試案意見概要 S～。



72

土地総合研究 2022年冬号

理不全状況にある宅地に対する管理措置は、国土する権利はなく、共有物の管理に関する事項（現審議会において本来想定していたところに合致す

行法第  条）を決定したとしても、その規律はるものであり、その制度化が望ましいものの、「宅

共有物の実際の使用についてのものであり、他の地」としてどのような区分けを講じ、管理措置を

共有者の収益権を否定することはできないという民法以外のどの法体系・法制度に位置づけるか、ことである（悪意の占有者は果実を返還する義務

さらには私人一般による過度の権利行使をいかに等を負う（民法第  条））
。ここでの使用には、制御するかが課題となると考える。

共有者が共有物を実際に使用することのほか、共有物を実際には使用せず第三者に賃貸等して収益

Ⅱ．共有

を得ることも含む。なお、共有者間で無償使用の

．共有物の使用

合意をすることは妨げられない。

 改正内容

また、共有物を使用している共有者は、他の共現行法では、各共有者は共有物の全部につき自有者との関連では、他人の物を管理しているのでらの持分に応じた使用をすることができると規定あり、善良な管理者の注意をもって、共有物を保するのみであり（現行法第  条）、共有物を使用存する必要があるということである。

する者が他の共有者に対してどのような義務を負

うのかについての具体的規律は設けられていない。
 改正に当たっての論点

改正法では、共有物を使用する共有者は、その使用によって使用が妨げられた他の共有者に対し、①共有物を使用している共有者が共有物を滅失・損傷させた場合の取扱い

共有持分の価格の割合に応じて、その使用の対価

共有物を使用している共有者が、自己の責めにを償還する義務を負うとともに（改正法第  条

帰すべき事由により共有物を滅失・損傷させた場

第  項）、善良なる管理者の注意をもって、共有物

合には、他の共有者の持分との関係では、他人のを保存する義務を負うこととされた（同条第  項）。


物を滅損させたのと同じである。所有の意思のな

い占有者は、占有物を滅損させたときは、その損 改正の趣旨

害の全部の賠償義務を負うことから（民法第 

現行法では、共有物を使用する共有者と他の共条ただし書）、共有物を使用している共有者も、他有者の関係が明らかでないが、共有物の円滑な利の共有者に対し、共有持分の価格の割合に応じて、用の観点からは、この関係に係る規律を明確化す


その損害の賠償をする義務を負うことになる。

ることが望ましい。そこで、共有物を使用する者

と他の共有者との関係について、①共有物を使用

 不動産実務への影響

する対価に関する規律、②共有物の管理に関する

本条は、不動産実務にそれほど大きな影響は及
ぼさないと思われるが、共有物使用者の償還義務

義務の規律を設けたものである。
判例上、特段の定めなく共有物を使用する共有者は、他の共有者に対して賃料相当額の不当利得と善管注意義務が明定されたことにより、次のよ
うな懸念等が生じることとなる。



返還義務を負うとされているものの 、共有物の利用方法の定めを決定した場合の取扱いについては必ずしも明らかでない。改正法の趣旨は、共有者の一人が共有物を使用するとしても、その共有者は他の共有者の持分との関係では、無償で使用

最判 +集民 。

中間試案補足説明 S。
中間試案補足説明 S。
中間試案補足説明 S。
なお、この規律は、当初は改正事項として盛り込まれていたが、共有者間の善管注意義務違反の債務不履行に基づく損害賠償請求や、共有持分権侵害の不法行為に基づく損害賠償請求によって解決されるべきものであるとして、改正事項からは落とされた（部会資料 S）。


土地総合研究 2022年冬号

73

まず、遺産分割により法定相続分での共有とな分価格の過半数により決定することができるとすった不動産については、一部の相続人が居住等独べきということである。
共有物の改良を目的とし、占的使用を行っている例がみられるが、本条が設かつ、著しく多額の費用を要しない場合が典型でけられることにより、今まで平和的に共有物を管あるが、目的や費用の多寡により限定されるもの

理していた共有者間に対価等をめぐって紛争が生ではない。

じるおそれがある。また、夫婦共有の不動産に

また、現行法では所在等不明の共有者がいる場

関しては、使用の対価については無償とする旨の合には、共有物の変更を行うことができず、共有

黙示の合意が認められる場合がほとんどであろう

物の利用等に支障が生ずる。この点、所在等不明

が、注意義務については、夫婦が同居していれば共有者については、一般的に当該共有物を利用し自己物と同一の注意義務となるが、夫婦の一方のておらず、その利用行為について利害や関心等がみが居住している場合には善管注意義務に高まるないと考えられ、変更に係る判断を他の共有者のという結果になる 。

判断に委ねても、当該所在等不明共有者の合理的所在等不明共有者がいる不動産については、価意思に直ちに反することもない。他方、これは値が低い不動産（いわゆる負動産）であることが所在等不明共有者に対して催告の通知が実際に到少なくないが、このような価値の低い共有物をあ達しないままに共有物の変更行為を行うものであ

えて管理しようとする共有者に賃料相当額の償還り、当該共有者を不当に害さないためにも、所在義務が常に課せられると、共有物の管理への萎縮等が不明かどうかについては事前に慎重な認定が効果が発生する可能性も考えられる。

必要である。このような観点から裁判所の決定を要することとしたものである。なお、裁判所の

．共有物の変更

決定手続については、非訟事件手続法（以下「非 改正内容

訟法」という。
）に規定が設けられた（同法第 

現行法は、共有物の変更はすべての共有者の同

条）
。


意がなければできないと定めるのみである。
改正法は、共有物の形状・効用に著しい変更を 改正に当たっての論点

もたらさない場合は通常の管理と同様の規律とす①「他の共有者を知ることができず、又はその所るとともに（改正法第  条第  項括弧書き）、一

在を知ることができないとき」とは部の共有者又はその所在が不明の場合においては、

改正法第  条第  項・第  条第  項第  号

裁判所の関与の下に共有物の変更を可能とする規の「他の共有者を知ることができず、又はその所律を新たに設けている（同条第  項）
。

在を知ることができないとき」とは、公的な記録

を確認するなど必要な調査を尽くしてもなお他の 改正の趣旨

共有者を知ることができず、又はその所在を知る

共有物の変更であっても、客観的に共有者に与ことができない場合をいう。
この所在等を知ることができないとの要件を認える影響が軽微であると考えられる場合には、持定するためには、所在等不明共有者が個人の場合
中間試案意見概要 S。
七戸 S。この点について、夫婦共有建物の使用に関する配偶者双方の注意義務の程度を善管注意義務と解するのは世間の一般認識と乖離していると指摘されている（七戸克彦「配偶者居住権を論じて所有者不明土地問題に係る民法・不動産登記法改正に及ぶ」（法律時報 号 年）ｐ）。中間試案意見概要 S。

においては、少なくとも登記簿上及び住民票上の

部会資料 S。
中間試案補足説明 S。

部会資料 S。

中間試案補足説明 S、第  回国会衆議院法務委員
会第  号会議録 S小出法務省民事局長発言。


74

土地総合研究 2022年冬号

住所に居住していないかどうかを調査する（共有ておらず、従来からの解釈論に委ねている。た者名義人が死亡している場合には、戸籍を調査しだし、今回追加された括弧書きにより、ここでのてその戸籍の調査で判明した相続人の住民票上の変更が物質的変更を念頭に置いているように読め住所を調査する）ことが必要になる。所在等不明

るほか、第  項の「共有物に変更を加えること共有者が法人である場合には、㋐本店（主たる事ができる旨の裁判」については、改正法第  条務所）が判明せず、かつ、代表者の所在を知るこの ・第  条の  との対比から、売却、抵当権とができないとき（具体的には、代表者が法人の設定等共有者が持分それ自体を失うこととなる行登記簿上及び住民票上の住所に居住していないか為は対象に含まれない。

どうかを調査する。
）、㋑本店（主たる事務所）が

判明するかどうかにかかわらず、代表者が存在し 不動産実務への影響

ないとき（法人の登記簿上の代表者が死亡してい共有物の変更のうち形状・効用の著しい変更を

るケースなど）が該当する 。

伴わないものについては、共有者全員の同意を要

また、裁判の申立てをする共有者としては、所しない（共有持分価格の過半数で決定可（改正法

在等不明共有者以外の共有者から事情を聴くこと

第  条第  項））とされたことは、従来変更に該は可能であるから、その他の共有者に対して所在当するのか否かがあいまいで事実上共有者の全員等不明と目される共有者の所在等を知っているか

同意が強いられてきた事項の位置づけが明確化し、を確認しても、所在等を知り得なかったことなど

不動産の維持・管理・改良の円滑化に資するものを立証する必要がある。

と考えられる。

②共有物自体の処分の取扱い

例えば、大型の共有建物に係る大規模修繕の円

共有物全体の売却、抵当権設定など共有物の処滑化である。改正法第  条第  項の「その形状分行為がここでの変更に該当するかどうかについ又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。
」のては、見解が分かれている。共有持分を処分する

文言は、建物の区分所有等に関する法律（以下「区ことができるのは各共有者本人に限られるため、

分所有法」という。
）第  条第  項の文言と同じ

特段の規律がなくとも全共有者の同意が当然に必である。区分所有法の立法担当者によると、この要である（変更には当たらない）との見解 があ

文言は、形状又は効用の著しい変更を伴わない修る一方、共有物の売却や共有物全部についての用繕については、工事の規模の大小、費用の多寡を益物権設定などは、大改造や用途の変更などと同問わず、過半数の決議で決することができるもの

じく共有物を変更する行為であるとする見解もとし、大規模修繕を円滑に行えるようする趣旨である。

あるという。となると、区分所有建物ではない

この点について、今回の改正はあえて明確にし

部会資料 S～。
部会資料 S。
中間試案補足説明 S、我妻栄・有泉亨「新訂物権法（民法講義Ⅱ）」（岩波書店 年）S、川島武宜・
川井健（編）「新版注釈民法  物権  」（有斐閣
年）ｐ〔川井健〕、山野目章夫「物権法〔第  版〕」
（日本評論社 年）S。
松岡久和「物権法」（成文堂 年）（以下「松岡」という。
）S、近江幸治「民法講義Ⅱ物権法〔第  版〕」
（成文堂 年）S、内田貴「民法Ⅰ総則・物権総論〔第  版〕」（東京大学出版会 年）S。


共有建物についても、共有持分の価格の過半数で第  回議事録 S脇村関係官発言。
第  回議事録 S中田委員発言。

部会資料 S。

この点については、改正法第  条の ・第  条の
 は対象を不動産に限定していることから、動産については当然に変更の中に処分行為が含まれないとはいえないとする見解もある（伊藤栄寿「新しい共有法」（ジュリスト  号 年）（以下「伊藤」という。
）S）
。

稻本洋之助・鎌野邦樹「コンメンタールマンション
区分所有法〔第  版〕」
（日本評論社 年）（以下「稻
本・鎌野」という。
）S。


土地総合研究 2022年冬号

大規模修繕が可能と解すべきであり、これにより共有建物の老朽化や機能不全をある程度防ぐ効75

有物の管理と合わせて次章（）にて触れる。


果があるものと考えられる。さらには、脱炭素化

．共有物の管理

の動きの中で大規模修繕等の一環として外壁・窓 改正内容

の断熱性能を高める改修工事も増えると見込まれ現行法は、共有物の管理に関する事項は、持分

、その着手の円滑化が図られることにより温暖価格の過半数で決し、保存行為は各共有者が行う化ガス排出量削減にも資することになると考えらことができる旨規定するのみであり（現行法第れる。

 条）、管理に関する事項の具体的内容について

また、共有私道については、経年を経て傷みがの規定はない。

目立つといった事態もよくみられる。共有私道の改正法は、共有物を事実上使用する共有者があ修繕については、新規舗装は共有物の変更に当たる場合においても、持分の価格の過半数で共有物るが、全面再舗装については共有物の管理に相当の管理に関する事項を決定できるとするとともにするとされていた 。したがって、従前より共有（改正法第  条第  項）、
賃貸借等の権利のうち持分の価格の過半数で再舗装等を行うことは可能

共有物の管理として設定できるものを明らかにしではあったが、今回の法改正により砂利道を新規ている（同条第  項）
。また、一部の共有者又はそに舗装する程度であれば、持分価格の過半数でのの所在が不明の場合及び一部の共有者が共有物の決定を認められることとなった 。
なお、不動産開発実務への影響については、共荒井 S。
国土交通省の令和  年度予算においては、住宅・建築物カーボンニュートラル総合推進事業（ 億円）が新たに盛り込まれ、民間分野におけるカーボンニュート
ラルへの取組みを支援することとされている（「令和４
年度住宅局関係予算決定概要」（ 年  月国土交通省住宅局）S・）。なお、補助金交付等により共有者の負担が解消・軽減されることが、共有物の変更に該当す
るか否かの判断に影響するかどうかも問題となる（第 回議事録 Sa蓑毛幹事・大谷幹事・道垣内委員・佐久間幹事発言）。もし共有者の負担が解消又は軽減されることが、変更ではなく管理行為であるとの判断に当たっての要因の一つになり得るのであれば、例えば公的負担による災害復旧工事などにおける共有者の同意要件の緩和に結びつくこともあろう。

「複数の者が所有する私道の工事において必要な所有者の同意に関する研究報告書～所有者不明私道への対応ガイドライン～」（平成  年  月共有私道の保存・管理等に関する事例研究会）（以下「共有私道ガイドラ
イン」という。
）ｐ・。

「令和  年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」（令和  年  月法務省民事局）S。
なお、共有私道ガイドラインは、民法の共有制度の見直しを踏まえた改訂を行うこととされており（「所有者不明土地等対策の推進に関する基本方針」（令和  年  月
所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議）
S）、この点についても見直しがなされるものと考えられる。なお、現時点での検討状況については、「共有私道の保存・管理等に関する事例研究会（第２期）第１
回議事要旨」（令和  年  月  日法務省）
S～ 参照。

管理に関する事項についての賛否を明らかにしな
い場合においては、裁判所の関与の下に共有物の管理に関する事項の決定を可能とする規律（同条
第  項）を新たに設けている。なお、共有者間の共有物管理に関する事項の決定が、共有者間の決定に基づき共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、当該共有者の承諾を得なけ
ればならない（同条第  項）。
 改正の趣旨
・改正全体の趣旨
現行法上の共有物の管理に関する規律を適用する場面においては、問題となる行為が変更に該当するのかについて実務上議論が分かれているため、慎重を期して共有者全体の同意を取らざるを得ず、共有者の一部に反対者や所在等不明者がいる場合には当該行為を断念せざるを得ないといった事態が生じている。また、現行の解釈で変更に該当すると解されるものであっても、持分の過半数で定めることとすべきかどうかを再点検すべきものも含まれている。そこで、共有者全員の同意が必要かについて解釈が分かれている行為の解釈の明確化や、共有者全員の同意が必要と解されている行

76

土地総合研究 2022年冬号

為の取扱いの見直しを図ったものである。なお、理に無関心で賛否を明らかにしない共有者がいる

同条第  項括弧書きの共有物の管理者の選任・解場合、所在等不明共有者や賛否を明らかにしない

任については、次章参照。

共有者も含めて全共有持分のうち過半数の持分を・共有物を使用する共有者がいる場合

有する者が同意していない限り、共有物の管理に現行法下では、共有物を使用している共有者が関する事項を定めることができない。この点、所ある場合には、共有物を現に使用する者の同意な

在等不明共有者については、一般的に当該共有物

くその利益を奪うことは相当でないとして、すべを利用しておらず、その利用行為について利害やての共有者の同意を得なければ共有物の管理に関関心等がないと考えられ、管理行為に係る判断をする事項の定めをすることができないとの見解が他の共有者の判断に委ねても、当該所在等不明共

有力である。しかしながら、共有者間の定めによ

有者の合理的意思に直ちに反することもない。まって共有物を使用している場合ならともかく、共た、催告を受けながらその賛否を明らかにしない

有者間の定めがないままに事実上共有物を使用す共有者は、当該共有物の管理に関する行為の当否る共有者を保護する必要性は高くなく、利用方法の判断を他の共有者の判断に委ねていると評価すの硬直化にもつながることになる。そこで、共有ることも可能である。他方、この規律は、実質物を使用する共有者がいる場合であっても、その的には、明確な意思表示がない共有者について他者の同意なしで共有物の管理に関する事項を定めの共有者の過半数の意見に賛同しているものと同ることができる規律を設けるとともに、共有者間様に扱うものであり、その手続は慎重であるべきの決定に基づき共有物を使用する共有者に特別のと考えられる。そこで、裁判所の決定によるとし影響を及ぼすときはその承諾を要件としたものでたものである。これにより催告を受けた者が意ある。

見を述べなかったことも明確になり、より安定的・共有物に係る使用権の設定

な運用が可能となる。裁判前には、裁判所が意見共有物に使用権を設定することについては、基を明らかにしなかった共有者に対して改めて賛否

本的には持分の価格の過半数で決することができを明らかにするよう求めることとしている。ちると解されているが、使用権の存続期間が長期でなみに、ここでの裁判所の決定は、当該管理行為あると、使用収益が長期にわたり制約され共有者自体を行ってよいとの決定ではなく、当該所在等が負う負担が大きくなることから、下級審判例で不明共有者・賛否を明らかにしない共有者を外しは賃貸期間が民法第  条所定の期間を超える場て当該共有物管理に関する事項の決定を行ってよ

合には、共有者全員の同意を得なければならない

いことの決定である。実際に残りの共有者で当該とするものがある。そこで、どのような利用権の管理事項を決定するかしないか、どのように決定設定行為であれば持分の価格の過半数で決するこ

するかについては裁判所は関与しない。

とができるかを明らかにしたものである。具体的

なお、賛否を明らかにしない共有者がいる場合には、持分の価格の過半数で賃借権等を設定するにおける裁判所の決定は、共有物の変更行為には

場合は、民法第  条各号の定める期間を超える認められていない（改正法第  条第  項）
。これ



ことはできないとしている 。
・所在等不明の共有者や共有物管理に賛否を明らかにしない共有者がいる場合
現行法では、所在等不明の共有者や共有物の管中間試案補足説明 S。
中間試案補足説明 S・。

中間試案補足説明 S。




中間試案補足説明 S。
部会資料 S。
今回の改正後の非訟事件手続法第  条第  項本文・
第  号。第  回議事録 S脇村関係官発言。
なお、改正法第  条第  項の文言は「共有物に変更を加えることができる旨の裁判」となっているため、変更行為については当該変更行為自体を行ってよいとの裁判所の決定であるとも読める。
土地総合研究 2022年冬号

77

は、共有物の変更行為は、その重大性から共有者と解せば、最高裁判例の内容を変更する法改正全員の同意が要求されているのであり、共有者のであることになる。

一部が同意していなくても実施できる管理行為といずれにしても、本改正は、従前から共用物をは、利益状況が異なる。また、同意可能な状況に利用する者に配慮すると、結局他の共有者に無断あるのにあえて意思表明しなかった者を同意した

で共有物を利用している者が保護されて、特段の者と同様に扱うのは、全員の同意を変更行為の要定めもなしに共有物利用を開始した者の「早い者件としていることと矛盾していることによるもの

勝ち」を許す結果となり、妥当ではないとの判である。

断が基本にある。また、共有持分の過半数で使用

者を定めたとしても、その変更には共有者全員の 改正に当たっての論点

同意あるいは共有物を使用する共有者の同意を得①共有物を使用している共有者に対する引渡請

なければならないとすれば、その後に変更するこ求について

とができなくなることをおそれて、共有者が共有

改正法第  条第  項によると、共有者は、共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者

物の利用方法を定めることができないことになりかねない。

に特別の影響を及ぼす場合（同条第  項）を除き、他方、この点については、多数持分権者の方が、実際に共有物を使用している共有者の同意を得る

自分が多数なのだから何でも決めて動かすことがことなく、各共有持分の価格の過半数により、当できるはずだという対応をすることにより、少数該共有者とは別の者が共有物を独占的に使用する持分権者にとって公平な意思決定が害されるとのことを定めることもでき、その者は、従前共有物懸念も呈されている。

を使用していた共有者に対し、引渡しを求めるこ②共有持分が不明である場合の取扱い

とができることになる 。

D 共有者の人数は判明しているが持分が不明の

他方、最高裁判例は、共有物の持分の価格が過場合

半数を超える者であっても、共有物を単独で占有

例えば、共有者が $、%、&、' 及び ( であることする他の共有者に対し、当然には共有物の引渡しは判明しているが、それぞれの持分が不明であるを請求することができない（明渡を求める理由を場合については、$～( それぞれの持分は  分の 

主張し立証しなければならない）としている 。

ずつであると推定される（民法第  条）。したがこの判例を、共有物の使用方法について全共有者って、ある共有物の管理に関する事項について、での協議を経た多数決に基づく必要があり、少数'・( が反対あるいは所在不明であるケースでは、



持分権者に手続的な保障を与えるものと解せば 、$・%・& の合意により当該管理事項を決定するこ

本規律はこの判例と必ずしも矛盾していないこととができる。それでは、'・( が所在不明で & が反になるが、多数持分権者であってもそれだけでは対しているケースにおいて、$・% が共有物の管理

共有物全部の使用収益を独占する権限は有せず、に関する事項を決することができる旨の裁判を申共有物全部の返還を命ずることは、少数持分権者

し立てた場合、その決定は認められるか。部会資の持分権を侵害することになるゆえ認められない料等においてこの点についての言及は見当たらな





部会資料 S。
中間試案補足説明 S。
最判 6民集 、潮見佳男・道垣内弘
人（編）「民法判例百選Ⅰ総則・物権（第  版）」
（有斐閣 年）（以下「民法判例百選Ⅰ」という。
）S〔片山直也〕。松岡 S。
佐久間 S。
部会資料 S～。

中間試案補足説明 S。
佐久間毅・今川嘉典・大谷太・中村晶子・松尾弘・
村松秀樹「（対談）改正の意義と今後の展望」（ジュリス
ト  号 年）（以下「佐久間他（対談）」という。
）
S中村発言。


78

土地総合研究 2022年冬号

いが、この場合も民法第  条の適用を排除する

正法第  条の ・第  条の ）、共有関係の解理由はなく、決定は可能と考える。なお、これは消を図るかして対処することになると考えられる。

一部の共有者以外は氏名も不明な場合（例えば、③第項「特別の影響」の意味



変則型登記の一種である記名共有地 ）において「特別の影響」という要件の趣旨は、共有物のも活用できると考えられる。

種類・性格が多種多様であることにかんがみて、E 共有者を知ることができない場合であって、不共有物間の定めに従って共有物を使用している共

特定共有者の数や持分も不明である場合

有者の同意を要するかを、「特別の影響」の判断の共有者を知ることができない場合には、そもそ

中で柔軟に対処することができるようにすることも不特定共有者の数やその持分も不明であり、そにある。したがって、「特別の影響」を及ぼすかにの結果、判明している共有者の持分も不明である

ついては、対象となる共有物の性質・種類に応じケースがあり得る。このようなケースでは、同意て、共有物の管理に関する事項の定めを変更するをした共有者の持分の価格等が判明しないため、必要性・合理性と共有物を使用する共有者に生ず

不特定共有者以外の共有者の持分の価格の過半数る不利益を踏まえて、具体的事案ごとに判断するが立証できず、改正法第  条第  項の利用は難ことになる。



しいと考えられるとされる 。

具体的に問題になり得る例としては、$・%・&

ただし、不特定共有者以外の共有者の持分がすが各  分の  の持分で土地を共有している場合にべて不明であったとしても、民法第  条に基づ

おいて、$ が当該土地上に自己が所有する建物を

き不特定共有者以外の共有者の持分は均等と推定

建築・利用する定めがあるときに、当該建物建築

すれば（D）参照。
）、改正法第  条第  項の利用

後に %・& の賛成により当該土地を使用する共有者は可能ではないかと考える。不特定共有者以外のを % に変更するケースなどが挙げられる。$ が当共有者の持分の価格の過半数が立証できない場合

該変更を争う場合には、その変更によって $ に特とは、判明している共有者が $（持分  分の ）、%

別な影響を及ぼすとして当該変更の効力がないこ（持分  分の ）、&（持分不明）、その他の共有とを前提に差止め等を求めるほか、当該変更に係者は人数も持分も不明といったケースに限られるる定めを再度変更することや、共有物分割請求にのではないか 。

よって対応することが考えられる。

このようなケースにおいては、共有物が不動産

あるいは、共有者全員の間で共有物を  人の共である場合においては、不特定共有者の持分を他有者に使用させることについて明示又は黙示の合の共有者が取得して共有関係の解消を図るか（改意があり、当該共有者が当該共有物を生活の本拠

正法第  条の ）、不特定共有者の持分に関してや生計の手段として使用（占有）している場合に所有者不明土地管理人等の選任を受けた上で（改は、特別の影響を及ぼすべきときに当たるとされている。



登記記録の表題部の所有者欄に、「$ 外七名」などと記録され、「$」の住所並びに他の共有者の氏名及び住所が登記記録上記録されていない土地。

部会資料 S。
例えばある共有地について、判明している共有者が$（持分  分の ）、%（持分  分の ）、&（持分不明）、
その他の共有者は人数も持分も不明といったケースの場合、$、% 及び & の持分の合計も不明であり、$ と %の持分が異なることから、民法第  条に基づき各共有者の持分が相等しいと推定することもできないことになる。ただし、この場合も、判明している共有者全員の同意が要件である改正法第 条第 項の適用は可能であると考えられる。



部会資料 S。
部会資料 S～。
なお、共有物を使用する共有者が固定資産税等を負担していた場合には、他の共有者に対する求償権を被担保債権として、留置権を主張することも可能とする見解もある（荒井 S）。
部会資料 S。

部会資料の論旨は必ずしも明確でないが、この場合は、共有物を生活の本拠や生計の手段として使用（占有）していることのみならず、使用させることについて（持分価格の過半ではなく）共有者全員の合意があったこと
土地総合研究 2022年冬号

79

なお、ここでの共有物の使用には、共有者の一は履行不能（債務不履行）となり、当該第三者は人が共有物を第三者に賃貸して収益を得ることも賃貸借契約を解除することができる。また、借地含まれることから（．  ）、特別の影響に係る判権を設定することができないことによって当該第断に当たっては、当該第三者の事情についても考三者に損害が生じた場合には、当該第三者は多数

慮できると考えられる 。

持分権者に対して損害賠償を求めることができる

結局、共有者間の定めにより共有物を使用することになる（民法第  条）。したがって、持共有者であっても、特別な影響がなければ、自ら分価格の過半数をもって共有物に関する長期間のの同意なしに使用の中止を強いられることになる賃貸借契約を締結した場合には、その契約は基本ため、改正法は、現行法や判例と比較して共有物的に無効となると解される。
地上権（建物所有目的のものを除く。
）や地役権の柔軟な活用により重きを置いたものと考えられる。

については、短期の存続期間を設定することも可④借地権、借家権等の取扱い

能ではあるが、一般に地上権・地役権は長期間のD 第項各号の期間を超える期間を定めた場合の存続期間を定めることが多く、実益に乏しい。な

取扱い、借地権設定の可否、地上権・地役権設定

お、永小作権については、存続期間  年以上とさの可否れている（民法第  条第  項）ことから、その契約で改正法第  条第  項各号に定める期間設定は不可能である。

を超える使用収益権を設定した場合、例えば借地

なお、建物所有を目的としない土地の賃貸借に借家法上の借地権を設定した場合、同号に定めるついても、改正法第  条第  項各号に定める期期間に限り有効なのか、あるいはそもそも無効な間を超える場合には無効と解すべきであろう。このかが問題となる。

の場合は正当事由の問題は生じないが、同条には借地権の存続期間は原則として  年である（借民法第  条後段のような契約でこれより長い期

地借家法第  条）
。そして、仮に存続期間を上記所間を定めたときに係る規定がない以上、借地権設

定の期間に制限したとしても 、正当の事由があ定の場合と取扱いを異にする理由はないものと考ると認められる場合でなければ契約の更新についえる。

て異議を述べることができない（同法第  条）
。しE 建物賃貸の可否、借地借家法との関係

たがって、借地権については事実上長期にわたっ借地借家法の適用のある建物賃貸借（普通借家て継続せざるを得ないことになり、所定の期間に権）は、その存続期間を改正法第  条第  項各

限って存続を認めるような例外的な規律を設ける

号に定める期間以内に制限したとしても、建物のことは難しい 。多数持分権者が第三者と建物所

賃貸人は、正当の事由があると認められる場合で有目的での土地の賃貸借契約を締結した場合、少なければ契約の更新をしない旨の通知又は建物賃数持分権者が土地の引渡しを拒絶すれば当該契約貸借の解約の申入れをすることができず（借地借家法第  条）、事実上長期間にわたって継続するもあって、特別の影響を及ぼすとの判断に至るではないか。
伊藤 S。
なお、本来は、存続期間が  年に満たない約定は、借地権者に不利な特約として無効となり（借地借家法第 条）、存続期間の定めがないものとみなされて、その存続期間は  年となる（稻本洋之助・澤野順彦（編）「コンメンタール借地借家法〔第  版〕」
（ 年日本評論社）
（以下「稻本・澤野」という。
）S・〔藤井
俊二〕
）
。

部会資料 S。

蓋然性がある。ゆえに、共有物たる建物の賃貸には共有者全員の合意が必要であり、持分価格の過半数をもって借地借家法の適用のある建物賃貸借をした場合には、
その契約は基本的に無効となる。

他方、契約更新がないことを定める定期建物賃貸借（同法第  条第  項）
、取壊し予定の建物の

部会資料 S。
部会資料 S。



80

土地総合研究 2022年冬号

賃貸借（同法第  条第  項）
、一時使用目的の建別途配偶者居住権消滅の要件（民法第  条第 物の賃貸借（同法第  条）については、その存続項）を満たさない限り、配偶者居住権は存続し、期間を所定の期間（ 年）以内とする限りにおい本条に基づき配偶者居住権を消滅させることはでて、共有持分の価格の過半数の決定により設定すきない。配偶者居住権者が共有建物の共有者でることが可能である。

あった場合でも同様である（民法第  条第 F 長期の土地賃貸借や普通借家権の設定であっ項）。ても共有物の管理行為として認められる場合

⑥共有者に対する使用権設定の可否

上記 D 、E にかかわらず、普通借家権や長期の法制審においては、共有者間の共有物の利用方

土地賃借権の設定であっても、持分価格の過半数

法の定めは賃貸借契約等には当たらないことを前によって決することが不相当とはいえない特別の提としており、したがって、共有者間での契約事情がある場合、賃貸借契約が有効となることもによる使用権設定は想定していないように思われあり得る 。

る。この点、例えば $% の共有地上に $ のみが建物

まず、普通借家権の設定については、例えば元々を建てて土地を使用するとき、$ の土地利用権原

賃貸用物件として造られた共有建物について賃借

は、借地権ではなく共有者間の土地利用の合意に人が替わるケースは、共有持分の価格の過半数の基づくものとするのが、通説的理解のようである



決定により設定することが可能であろう 。この

ような場合は、共有者間で当該共有物を第三者には可能とする見解もあるが、共有持分上に用益使用させることについて、既に明示又は黙示の合権を設定することはできないとして、これを否定

意がなされているものと考えられる 。

。% の共有持分上に $ の借地権を設定することする見解も存する。

長期の土地賃貸借については、共有私道にガス

今回の共有物に対する賃借権等の設定を定める

管や電柱を設置するため、インフラ事業者との間改正法第  条第  項は、文言上は賃借権者等をで数十年にわたる土地の賃貸借契約を結ぶ場合な

第三者に限定していない。したがって、ここでどが想定される。共有物の機能に変更を生じさの賃借権等を共有者に対しても設定できるとすれせず、共有者による使用収益に支障を来さないよ

ば、その賃借権等は第三者に対する賃借権等と同うな使用であれば、期間の長さにかかわらず管理様に共有者の持分価格の過半数による決定で覆す

に関する事項に該当すると考えられる 。

ことはできないとの見解もある。しかしながら、⑤共有物について第三者に使用権を設定してい共有者による使用をすべて改正法第  条第  項る場合、配偶者居住権が成立した場合に基づく賃借権・使用借権の設定と解すれば、共本条項は、共有者間の規律を定めたものである

有者による同項の期間を超える使用や定期借家権から、第三者に使用権を設定している場合においの要件を満たさない建物の有償使用については、て、本条に基づいて当該使用権を消滅させること

共有者全員の同意がない限り無効となりかねない。

はできない。また、本条は遺産共有にも適用されることを前提としているが、共有建物に配偶者居住権が成立した場合には、他の共有者は配偶者居住権者の使用収益を受忍すべき立場になるため、
部会資料 S。
部会資料 S。

第  回議事録 S大谷幹事発言。

部会資料 S。

共有私道ガイドラインｐ・。
第  回議事録 S藤野委員発言。




部会資料 S。
中間試案補足説明 S。
幾代通・広中俊雄（編）「新版注釈民法  債権  増補版」（ 年有斐閣）S〔生熊長幸〕、稻本・澤野 S〔上原由起夫・宮﨑淳〕。
潮見佳男「新契約各論Ⅱ」（ 年信山社）S。
稻本・澤野 S〔上原由起夫・宮﨑淳〕。法制審での検討過程では、途中まで第三者に対する権利である旨の記述があったが（部会資料 S）、最終
的にはその記述がなくなった（部会資料 S）。
松尾・所有者不明土地 S～。


土地総合研究 2022年冬号

この点は、共有物の使用は、民法第  条に基づ 不動産実務への影響

き共有者に当然に認められる権利であることとの①少数持分権者による共有物使用

81

齟齬を来たすようにも思われる。他方、共有者に共有者は、持分の価格の過半数により、従前共よる使用であっても、使用者が賃借権等明確な使有不動産を使用していた共有者に対し、特別な事

用権設定を望む場合もあると考えられる。

情がない限り当該共有者の同意なしで、共有不動

思うに、共有者間で明確な賃貸借契約等による産の引渡しを求めることができる。これは、判例

使用権設定がなされるケースもあると考える。こ上は、共有持分を有してさえいれば、それをもっの場合は、第三者との賃貸借契約等とその効力はて不動産の明渡しを拒むことができ、共有者間同じであり、共有者たる使用権者の同意又は契約の合意等の認定はもっぱら共有物の使用収益に係終了事由なしに使用権を剥奪することはできない

る償還義務の有無を判断するために争われている（したがって、改正法第  条第  項の「特別なこととは様相が異なるようにみえる。すなわち、影響」の有無は問題にならない。
）。また、共有持改正法では、占有権原と償還義務のいずれもが共分価格の過半数で設定が可能な使用権は、改正法有者間の合意等の認定に左右される建付けとなっ第  条第  項各号の期間内のものに限られるこたことにより、占有権原を前提に償還義務を肯定とになる。仮にこの期間を超える使用権設定を行するという折衷的解決が難しくなったという。

ったとしても、共有者全員の同意がない限りは、

なお、共有物を使用する少数持分権者の意思に使用権設定としては無効ということになろう。

反して、持分価格の過半数により他の共有者に共他方、改正法第  条第  項各号の期間を超え有物を使用させる旨の定めをすることが酷とされた使用を共有者間で定めることも認容されると考るケースは、通常は明示又は黙示の合意があるケえる。ただし、この場合の使用は、あくまで民法ースであり、当該少数持分権者が共有物を生活の第  条第  項に規定する使用であり、将来的に本拠等として使用している場合には、特別な影響

共有持分価格の過半数による新たな決定による使を及ぼすものとして、その保護が図られる。ま

用方法の変更も想定され、これによる共有物の明た、被相続人所有の居住建物に相続人の一人が被渡請求もあり得ることになる。そして、明渡しを相続人と同居していたような場合であれば、被相拒むためには、当該決定が共有物を使用する共有

続人と相続人との間で使用貸借の合意が推認され者に「特別な影響」を及ぼすことを主張・立証す





る必要が生じることになる 。
なお、改正法第  条第  項各号の期間内の使、被相続人の死後共有持分価格の過半数で使用者を替える決定をしたとしても、使用貸借契約自体を解約しない限りは結局使用貸借の借主たる被用の定めや共有者全員の合意による使用の定めであれば、すべて使用権設定として扱うべきという趣旨ではない。
契約に基づく使用権の設定なのか、
民法第  条第  項に規定する使用の承認を定めたに過ぎないのかについては、共有者間の合意内
容や事実関係を踏まえた上で判断されることになると考える。


松尾・所有者不明土地 S。
この点については、使用権設定の成否があいまいになるとの批判もあり得る。これに関連して、共有者による使用について、単に自らの権能（第  条）によって正当化されるに過ぎない場合と管理に関する事項（第 条）によって基礎づけられる場合とに分け、後者に

ついては使用貸借・賃貸借に準じた保護が与えられるべきとの見解もある（山城一真「共有者不明土地をめぐる立法論上の諸問題」（土地総合研究 9RO1R
年）S）。ただし、既述のとおり、管理に関する事項（第  条）によって基礎づけられる場合すべてを使用
貸借・賃貸借に準じたものとして取り扱うことは、共有者による共有物の使用形態を硬直化させ、特に改正法第 条第  項各号の期間を超えた使用を定めた場合の対応を難しくするのではないかと考える。

最判 6民集 。なお、この判例については（）①参照。

最判 +民集 。
荒井 S。

部会資料 S。

最判 +民集 。

82

土地総合研究 2022年冬号

相続人と同居していた相続人が使用し続けることになる 。

より短期賃貸借権の設定が可能であることが明定された。
したがって、
この短期賃貸借権を用いて、したがって、共有不動産を使用する共有者が共通路、資材置場、駐車場、工事監理用施設等を設

有持分価格の過半数で当該不動産を引き渡さなけ

置することが可能となり、不動産開発事業の運ればならないかは、特別な影響を及ぼすか否かの営に役立つことになると考えられる。

ほか 、黙示のものも含めた従前からの権利関係

なお、現行法では山間部での道路整備や津波被により決まることになろう（この点については、災地の嵩上げ工事のように、公共目的で事業者が ⑥も参照。
）。

全面的に費用を負担するということであっても共②不動産開発との関連

有者全員の同意を取らなければならないが、この不動産開発を進めるに当たっては、所在等不明

ような場合を共有物の管理行為として位置づけら共有者の存在が事業の支障要因の一つとなってきれないかとの意見もあった。しかし、土地の形た。今回裁判所の決定を経ることで所在等不明共

状・効用の著しい変更を伴う以上は、これを共有有者の同意を得ずとも事業を進めることが可能と物の管理行為として位置づけるのは通常は困難でなったことで、不動産開発の迅速化・円滑化に資あろう（なお、この点については   脚注  後することになると考えられる。

段も参照。
）
。

また、不動産開発においては、土地の区画形質③短期賃貸借による共有不動産の有効利用

の変更に行政の許可等が必要な場合も多いが、そ共有持分価格の過半数による短期賃貸借が可能の区画形質の変更の対象となる土地に共有地が含であることが明らかとなったことは、共有不動産

まれるケースでは、（所在等不明共有者を含めた）の有効活用にも資するものと考えられる。
例えば、共有者全員の同意が求められることが少なくない。

共有建物の活用手法について共有者全員の合意がこれは、土地の区画形質の変更が共有物の変更に得られない場合であっても、持分価格の過半数に該当するという考え方によるものと考えられる。

よる決定で  年以下の定期借家権を設定するケー

改正法では、形状・効用の著しい変更を伴わないスも増える可能性がある。ただし、実際は過半数変更については持分の過半数で決することができの持分価格が得られていなかった場合には賃貸借るようになったのだから、土地の形状・効用に著契約自体が無効となる（普通借家権となるわけでしい変更が生じない場合には、行政も持分の過半はない）ため、借主としては慎重な確認が必要と数の同意で足りることとすべきであり、所在等不なる。

明共有者がいる場合であっても、裁判所の決定に

また、持分価格の過半数による決定で  年以下

より共有物の変更等が認められた場合には、行政の土地の賃貸借として、駐車場、資材置場、公園・も所在等不明共有者の同意までは求めないことと広場、
市民農園などを設置することも考えられる。



すべきであろう 。
加えて、改正法では、共有持分価格の過半数に一般に所在等不明共有者がいる場合などにおいては共有地の活用が進まないといわれるが、第  項の裁判手続も適宜利用して遊休地の有効活用を図

第  回議事録 S大谷幹事発言。
既述のとおり、特別な影響を及ぼすか否かについては、明確な基準が示されたわけではない。実務上このようなあいまいさを回避するためには、共有物の利用方法を定める際に、当該利用方法を変更する場合の条件などについても定めておくことが望ましいとされる。これにより、当該条件に従った変更は、当初から想定された変更であり、特別の影響を与えるものではないと評価されやすくなるという（日弁連解説〔荒井達也〕S）。荒井 S～。

ることができるのではないか。ただし、建物所有を目的としない  年以下の土地の賃貸借であっても、これに伴い土地の形状に著しい変更が生じる
場合には、共有者全員の同意が要件となる点には
荒井 S。
第  回議事録 S藤野委員発言・S蓑毛幹事発言。
荒井 S～。
土地総合研究 2022年冬号

留意する必要がある。

83

全上においても優れている。事業者は共有持分の

なお、このような不動産の有効利用が共有不動

一部を取得するなり、共有者による共有物の変産の効用の著しい変更に該当しないのかとの疑問

更・管理行為に係る決定手続を補佐・援助するなもあり得る。共有不動産の従前からの利用態様にりして、事業への同意を得ればよいことになる。

よるが、少なくとも遊休地を駐車場や広場とした

結局、共有地で所有者不明土地法が用いられるりすることは効用の著しい変更には当たらないとのは、共有者全員が所在等不明である場合か、判考える。もしこれが変更行為に当たるとすれば、明している共有者が事業自体には賛成だが改正法

そもそもどのような利用形態であっても変更行為

第  条第  項・第  条第  項の手続を望まなに該当することになりかねないからである。

い場合に限られるのではないかと考える。

④所有者不明土地法の運用への影響
所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別．共有物の管理者

措置法（以下「所有者不明土地法」という。
）にお 改正内容

いて地域福利増進事業（同法第  条第  項）の対

現行法では、共有物の管理者について何ら規定象とされる所有者不明土地には、所有者の一部をがない。

確知することができない一筆の土地も含まれる

改正法では、共有物の管理行為の一環として管（同条第  項）。
共有者の一部を確知できない共有

理者の選任・解任を位置づけ（改正法第  条第地を含む事業区域で地域福利増進事業を行おうと 項）、その権限として、共有者の過半数にて決定する事業者は、同法に基づき都道府県知事の裁定できる共有物の管理に関する行為（改正法第 を申請することになる（同法第  条）。

条の  第  項）と所在等不明共有者がいる場合に今般、民法上に共有者の中に所在等不明の者がおける共有物変更に係る裁判の請求（同条第  項）

含まれる場合における共有物の管理・変更行為にを規定する。また、共有物の管理者は共有者が決係る手続が定められたことにより、共有者の一部した共有物の管理に関する事項に従って職務を行を確知できない共有地については所有者不明土地

わなければならず（同条第  項）
、これに反する共法を利用するメリットが乏しくなったのではない

有物の管理者の行為は共有者に対して効力を生じか。すなわち、所有者不明土地法の裁定手続と改ない（ただし、共有者は善意の第三者には対抗で正法第  条第  項・第  条第  項の裁判手続きない。
）こととしている（同条第  項）
。とを比べると、後者の方が手続上の負担がかなり小さい。また、土地の形質・効用の著しい変更を 改正の趣旨

伴わない場合であれば、判明している共有者の共現行法においても、共有物の管理を委ねるため、有持分価格の過半数で手続が可能である（所有者

共有者が管理者を選任することは可能である。た不明土地法による場合は、必ず判明共有者の同意だ、管理者の選任に当たって共有者全員の同意がが必要である（同法第  条第  項）
。
）
。さらに、

必要なのか、持分の価格の過半数で決することが事業内容について所有者不明土地法に定める地域
福利増進事業のような縛りがない。公示面でも、所有者不明土地法に基づく土地使用権（同法第 
条第 項第 号）
は不動産登記の対象外であるが、共有物の管理・変更行為として共有地に賃借権を設定した場合には登記が可能であり、取引の安ただし、短期の賃貸借については、賛成した過半数の共有者のみで不動産登記を申請し、権利部乙区にその登記をすることは、現状の不動産登記手続では困難であり、何らかの規律整備等が必要であるという（第  回
議事録 S山野目部会長発言）。なお、共有者の一部が所在等不明である場合のほか、共有者全員が所在等不明である場合、単独所有の土地であるが所有者が所在等不明である場合においては、改正法で新たに設けられた所有者不明土地管理制度（改正法第  条の ～第  条の ）を利用することも想定される。この点については、Ⅲ参照。

84

土地総合研究 2022年冬号

できるのかは判然とせず、管理者の権限・義務に管理者が共有物の利用方法等に関して共有者の関する具体的規律も明らかでない。そこで、共有定めに反する行為をした場合には、共有者はその物の円滑な管理を図るため、あらかじめ管理者を利用方法等を否定することができる。ただし、共選任して管理を管理者に委ねることができるよう、有者は善意の第三者に対してはその利用方法等を規律の内容を整理・明確化しようとするものであ否定することができない。例えば、定めに反して



管理者が第三者に共有物を賃貸した場合、第三者

共有物の管理者は、共有物の管理に関する行為

は共有物を無断で使用していることになるが、そを行うことができるが、共有者が他の共有者の同の第三者が善意である場合には、その使用は適法

意を得なければすることができない行為をするにとなり、使用差止等を求めることはできない。

は、共有者全員の同意を得なければならない。しなお、今回このような第三者保護規定を設けた趣

たがって、管理者がその権限に基づき共有物を管旨は、管理者については共有物の管理に関する事

理する際には、他の共有者の立入り等を拒むこと

項の定めに従って、その権限に制限を受けることができるし、共有者が、その権限に基づき共有物があり、取引の相手方はその制限を知る機会が乏の短期賃貸借契約を締結した場合には、他の共有しいことによる。共有者自身の行為については、

る 。



者がその賃借権を否定することはできない 。な

このような第三者保護規定は存しないが、共有者

お、管理者が法律行為をする際には、自己の名でについては管理者のような権限の制限がなく、こすることができる。管理者が共有者の代理人としのような規定を設ける必要性が高くないからとさて法律行為をするためには、別途共有者から代理れている。

権の付与を受ける必要がある。



所在等不明共有者がいる場合における管理者による共有物の変更に係る裁判の請求は、改正法第 改正に当たっての論点
①共有者と管理者との法的関係

 条第  項を踏まえたものである 。改正法第まず、第三者を管理者に選任した場合について

 条第  項に定める裁判の請求は、共有物の管は、持分価格の過半数による同意を得て、共有者

理に関する行為の一つとして管理者による請求もの一部が管理者との間で委任契約を締結すること可能であることが明らかであるのに対し、改正法になる。この契約の当事者は、基本的にはその契第  条第  項に定める裁判の請求は、改正法第約において当事者とされた者である。すなわち、

 条に定める共有物の管理に関する行為とはい

委任契約に賛同し、自己の名で契約をした共有者

えないため、改めて条項を設けたものといえる。

に限られる。

管理者は、共有者が管理に関する定めをした場

他方、持分価格の過半数を有する共有者により合には、その定めに従わなければならないが、特選ばれた管理者の行為を他の共有者が否定するこ段の定めをしていない場合には、共有者は共有物とはできないという効力は生じる。したがって、の管理を管理者の判断に委ねていると考えられる

管理者と選任に賛同していない共有者との間にも、のであり、管理者は、共有者の意見を聞くなどし一定の法律関係（管理者選任関係）が生じているながら、自己の判断で共有物を適宜管理することことになる。すなわち、持分価格の過半数によりになる 。

管理者を選任した場合には、管理者と共有者全員との間に管理者選任関係が成立し、それとは別に中間試案補足説明 S。
部会資料 S。

部会資料 S～。

部会資料 S。
中間試案補足説明 S。




部会資料 S。
部会資料 S。ただし、共有物の管理に関する事項の定めに拘束される点では、管理者も共有者も同じであり、このように言い切れるかは若干の疑問が残る。



土地総合研究 2022年冬号

85

委任契約が締結されれば、管理者と実際に契約のが共有物の管理者に当たることも当然想定される。


当事者となった共有者との間に委任関係が成立す

管理会社が共有物の管理者である場合、管理会

る。実際には、管理者は、持分の過半数の者の意

社が共有物の管理に関する事項に反して行った行

向に沿って活動をし、管理費用や管理者報酬は、為であっても善意の第三者にはその行為の無効を基本的に委任契約の当事者である共有者から回収主張できない（改正法第  条の  第  項）
。例えすることとなる。

ば、管理行為としての賃貸管理業務の委託に当た

次に、共有者の  人を管理者にした場合についって賃借人を居住目的の個人に限るとの制約を付ては、共有者の管理費用の負担等に関する共有者

していた場合に、管理会社が個人が退去して空室間のルールは民法上定められており（民法第 となった部屋に事業会社を入居させたとしても、条）、
共有者の  人が共有物を管理する際にはこの当該事業会社が善意である以上は賃貸借契約の無ルールが適用される。にもかかわらず、共有者の効を主張できないことになる。

 人が管理者に選任された場合に限り、費用負担

なお、同様の状況は、いわゆるマスターリース等の処理を当然に委任に関する規定に委ねること契約においても生じることがある。複数の不動は妥当でない。

産ビークルの共有である賃貸用建物について、マ

もっとも、管理者となる共有者とその選任に賛

スターリース兼プロパティマネジメント（30）契成する共有者の間の法律関係を別に定める契約を約を締結して 30 会社に賃貸した場合、30 会社がすることは可能である。例えば、選任に賛成した

30 契約の内容に適合しない形でエンドテナント

共有者が管理者に対して報酬を支払うことを合意との間でサブリース契約を結ぶといったケースですることは認められる。
ここでいう合意について、ある。

委任契約としての合意が可能なのか、委任契約とまた、管理者の選任・解任は共有持分価格の過は異なる別の類型の契約（無名契約）として合意

半数にて決することとされているため（同法第を締結するのかには議論の余地がある。

 条第  項）
、いったん共有者との間で不動産管管理者が解任された場合には、管理者選任関係

理委託契約を締結しても、共有持分の移転などをは解消されるが、共有者の一部と管理者との間に機に持分価格の過半数で管理者を解任されるといある委任契約等は解消されることはなく、当該契った事態が生じるおそれがある。これを回避する

約の当事者が別途解消することになる。委任契約には、例えば委託契約解除には共有者全員の同意等が解消されないまま解任がなされると、共有者を要する旨契約上明記しておくといった対応が考の一部が過半数の同意を得ることなく、第三者等えられる。

と委任契約を締結した場合と同じ状態になる。
なお、共有者の一人が共有持分価格の過半数を有し、自己を管理者とする場合には、委任契約は成立し得ない。
 不動産実務への影響
①不動産管理会社への影響
賃貸借用の建物などでは建物の所有者が不動産管理会社に管理を委託することがよくみられる。
もし当該建物が共有物である場合には、管理会社
部会資料 S～。
伊藤 S。





なお、 年超の建物賃借権の設定や普通借家権の設定は、原則として共有者全員の合意が必要であるが（改正法第  条第  項第  号、．  ④E））、本例のように賃貸借用の建物において賃借人が替わるようなケースは、共有物の管理行為に該当すると考えられる（．
 ④F）参照。
）。マスターリース契約の詳細については、拙稿「-5(,7におけるマスターリース契約の活用状況について」（土
地総研リサーチ・メモ 年  月  日）
（KWWSZZZOLMMSQHZVUHVHDUFKBPHPRBSGI）参照。
荒井 S～。ただし、この場合も管理者の解任はあくまで物権関係上の規律に基づくものであり、委任契約の内容には拘束されないとすれば（  ①参照。
）、
委任契約の債務不履行責任が残るだけとも考えられる。
従前管理者選任に賛成し委任契約の当事者でもあった

86

土地総合研究 2022年冬号②導管等設置の円滑化
共有地に管理行為の一環としてガス管等導管を 改正の趣旨
・通常共有である場合

埋設する、電柱・電線を設置するといったケース

現行法は、裁判所による共有物の分割について、も少なくない（．  ④F）参照。
）。共有者が選任

現物の分割を原則とし、現物分割ができないか価する管理者の制度が構築されると、過半数で決定

格を著しく減少させるおそれがあるときは、競売する管理行為への対応がスムーズに進むことになによることとしている。しかしながら、判例は、り、共有地に導管を埋設している業者等との権利持分の価格以上の現物を取得する共有者に当該超関係の確定が合理化されることが期待できる。

過分の対価を支払わせて過不足を調整する部分的

価格賠償、多数の共有物を一括して分割対象とし

．裁判による共有物の分割

てそれぞれの共有物を各共有者の単独所有とする

 改正内容

一括分割、分割請求者に対してのみ持分の限度で現行法においては、各共有者は、 年を超えな

現物を分割してその余は他の者の共有とする一部

い期間での不分割契約がある場合を除き、いつで分割、さらには、共有物を共有者のうちの一人のも共有物の分割を請求できる（民法第  条第 

単独所有又は数人の共有としてこれらの者から他項）。そして、共有物の分割について共有者間で協の共有者に対して持分の価格を賠償させる全面的

議が調わないときは、その分割を裁判所に請求で価格賠償も許されるとしている。

き（現行法第  条第  項）
、共有物の現物を分割

このような分割方法の多様化・弾力化は、今後できないとき、又は分割によりその価格が著しくも基本的に維持されるべきものと考えられるが、減少するおそれがあるときは、裁判所は共有物の現行法には価格賠償による分割について明文の規競売を命ずることができる（同法第  項）とされ定がなく、現物分割を基本として競売分割を補充ている。

的方法とする現行規定との関係でどのように位置

改正法では、後段の裁判所による共有物分割のづけられるのかが明らかでない。そこで、価格賠要件として、共有者間で協議をすることができな

償による分割を明確に位置づけたものである。

いときを加えるとともに（改正法第 条第 項）、

第  項の「協議が調わないとき」には、一部の分割方法として、現物の分割のほか、共有者に債者が協議に応じないため協議をすることができな務を負担させて他の共有者の持分の全部又は一部いときも含むと解されているが、この点を明確にを取得させる方法を加えている（同条第  項）
。たするため、民法第  条第  項に倣い「協議をすだし、相続財産に属する共有物（相続人間で遺産ることができないとき」も裁判所に分割を求める

分割をすべき場合に限る。
）の全部又はその持分にことができることとしている。

ついては、原則として上記規律の適用対象外とす

現物分割と賠償分割の先後関係については、共るとともに（改正法第  条の  第  項）
、相続開

有物の形状や性質、利用方法等によって望ましい

始から  年経過後は、相続財産に属する共有物の分割手法は異なることから、競売分割を補充的方持分については、上記規律による共有物分割請求法とする現行法の枠組みは維持しつつ、現物分割を可能としている（相続人が共有物分割に異議のと賠償分割の検討順序の優先順位は設けないこと申出をした場合を除く。
）（同条第  項）。としている。
賠償分割による場合、現物取得者は、判決によ

共有者の持分の譲受人は、民法第  条に基づき委任契約の当事者たる地位は承継するものの、改正法第 条第  項に基づく管理者の解任への同意が認められないことにはならないと考えられる。
中間試案意見概要 S。

中間試案補足説明 S～。
中間試案補足説明 S。
中間試案補足説明 S。
中間試案補足説明 S。


土地総合研究 2022年冬号

87

り共有持分（所有権）を取得するのに対して、共分割の申立てをしても共有物分割に異議の申立て

有持分を喪失する者は、現物取得者に対する金銭をしない場合においては、相続財産に属する共有支払請求権を取得するに過ぎない。したがって、物の持分について、裁判による共有物分割をする

金銭債務の履行を確保するために何らかの手続的ことができるとした。この異議申立ては、共有措置を講ずる必要がある。そこで、裁判所は、共物分割訴訟の審理が進んだ後に申立てがなされて有物の分割に併せて金銭の支払、物の引渡し、登

それまでの審理が無駄となる事態を防止するため

記義務の履行その他の給付を命ずることができることした。

を受けた日から  カ月以内にしなければならない。
、裁判所から共有物分割請求があった旨の通知

なお、複数の共有物を一括して分割対象とする

なお、遺産分割は、法定相続分（遺言による相場合（一括分割）においても、上記規律は適用さ

続分の指定がある場合は指定相続分）に特別受益



れる 。

や寄与分などを踏まえて算定される具体的相続分

・共有物又はその一部が遺産共有である場合

に沿ってなされるが、具体的相続分は、特別受益

もっとも、共有物が相続財産に属する場合であや寄与分などの有無やその価額を調査し、それらって共同相続人間で当該共有物について遺産の分を確定しない限り定めることができない。
そこで、割をすべきときについては、原則として上記規律

相続開始から  年を経過した後は、原則として特の適用対象外としている。遺産分割は、遺産全体

別受益や寄与分の主張をできないものとし（改正を総合的に把握し、具体的相続分の割合に応じ民法第  条の ）、これにより裁判による共有物分法第  条の所定の基準に従って分割するもので割における相続財産に属する共有物の持分は、法あり、共有物分割の対象が遺産分割の対象から除定相続分又は指定相続分によることとし、共有物外され特定の相続人が具体的相続分の割合による分割の円滑化を図っている（詳細は、Ⅳ参

分割を受けることができなくなるといった事態を

照。
）
。



回避するためである 。なお、共同相続人間で当該共有物について遺産の分割をすべきときに限っ 改正に当たっての論点

ているのは、相続は発生しているものの遺産共有①「前項に規定する方法により共有物を分割するの状態が生じていないケース（例えば、相続人不ことができないとき」とは

存在など）を除外する趣旨である 。

現行法は、「共有物の現物を分割することができ

このような遺産分割上の権利を不当に害するべないとき」となっており、法令の文言上ここで想きではないが、遺産分割上の権利を長年にわたっ定されているのは、共有物が例えば自動車など物て行使しておらず、共有物分割の請求がされても理的に分割が不可能な物である場合、不動産でい

特に遺産分割上の権利を行使しないようなケース

えば構造的・機能的に一体である一つの建物が典では、相続人は、その共有物に関しては遺産分割型であると考えられる。そして、共有物の現物分上の権利を行使する意思に乏しいと評価でき、共割が不可能な場合は競売分割に進む建付けとなっ

有物分割を先行させても、相続人を不当に害するている。

ことにはならない。そこで、相続開始後  年が経ところが、改正法では、分割方法として現物分過し、かつ、遺産分割の申立てをせず、又は遺産割と並び賠償分割が明定され、これらの方法により共有物を分割することができないときは競売分

中間試案補足説明 S～。家事事件手続法第 条に倣った規定である。

中間試案補足説明 S。

部会資料 S～。

部会資料 S。

割に進む建付けとなっている。したがって、共有部会資料 S～。
部会資料 S。
中間試案補足説明 S～。


88

土地総合研究 2022年冬号

物が構造的・機能的に一体である一つの建物であ$、% それぞれに相続が発生し、$ の相続人は &・'、っても、賠償分割であれば、分割が物理的に不可% の相続人は (・) であった場合、共有物は & と '、能ということはなく、分割によってその価格を著( と ) それぞれの遺産共有となるが、&・' の持分

しく減少させるおそれがあるということもない。

と (・) の持分との間は通常の共有関係ということとなると、ここでの「前項に規定する方法によになる。したがって、このようなケースにおいり共有物を分割することができないとき」とはどても、同条を活用することができることになる。

のような場合を想定しているのか。この点につい一方、共有物全体が一つの遺産共有にある場合ては、共有者の一部に当該建物を取得させ、建物は、裁判による共有物分割を行うことはできない。

を取得した共有者に他の共有者の持分価格を賠償裁判による共有物分割の禁止を定める同条第  項させようとしたときに、建物を取得する共有者に

では「共有物の全部又はその持分」、裁判による共資力上問題があって賠償債務を負うことが相当で有物分割を定める第  項では「共有物の持分」とない場合を念頭に置いているとされる 。共有地

文言が異なることからも明らかである。このことの場合でも、土地の物理的分割自体は可能であるは、; の相続人 $・% の遺産共有であった共有物にが、分割によりその価格が著しく減少する一方、ついて、$、% それぞれに相続が発生し、$ の相続

賠償分割をしようとしても、地価が高額であり、人は &・'、% の相続人は (・) となった場合でも同賠償できるだけの資力のある共有者が見当たらな様である。共有物が一つの遺産共有（数次相続いといったケースで競売分割が用いられることににより複数の遺産共有となった場合も含む。
）
であなろう。

るときは、あくまで遺産分割手続によるというこ②通常の共有と遺産共有とが併存している場合等とである。
この場合でも相続開始  年経過後は特通常の共有と遺産共有とが併存している場合に別受益や寄与分の主張はできなくなるため、法定おける共有物の分割は、遺産共有部分については相続分又は指定相続分での遺産分割が原則となり、遺産分割手続で、その他の部分については通常の遺産の一部分割も基本的に認められることになる

共有物分割手続で行われることになる。ただし、

事案によっては、共有物分割手続の中で相続人間合意がなされれば、遺産分割協議による場合はもの分割も実施した方が相続人にとっても便宜であちろん、調停・審判による場合でもそれに従うこるケースもある。例えば、相続人の一人がその共）。とになる（なお、Ⅳ  ②も参照。

。もちろん相続人間で具体的相続分による旨の有物の全部を取得するには、遺産分割と共有物分

ちなみに、通常の共有と遺産共有とが併存して割の手続の双方を経なければならないが、共有物いる場合には、相続開始後  年経過するまでは裁分割の中で一回的に解決できればより簡便となる判による共有物分割が全く認められないという趣

旨ではない。
遺産共有部分以外の部分については、。改正法第  条の  第  項はこのようなケースも想定した規定である。
なお、一見すると共有物全体が遺産共有である
かのようだが、実は遺産共有と通常共有とが併存しているケースもある。
$ と % の共有物について、
第  回議事録 S沖野委員発言。
なお、実務的には、競売の場合、競売費用がかかる
上、競落額は市場価格より低い可能性が高いため、別途任意売却を行うことも多いと考えられる。

部会資料 S。なお、相続人はあえて遺産分割の対象となっている共有物の持分の分割を留保することも可能である（部会資料 S）
。




第  回議事録 S蓑毛幹事発言。
第  回議事録 S蓑毛幹事発言。
遺産の一部分割はそれにより他の共同相続人の利益を害するおそれがある場合には認められないため（民法第  条第  項）
、特別受益の内容等を考慮しないまま
遺産の一部分割をすることはできないが、相続開始 
年経過後は特別受益の内容等を考慮する必要がなくな
り、遺産の一部分割は基本的に認められることになる（部会資料 S）。遺産の一部分割を活用すれば、例えば相続財産に含まれる特定の不動産のみについて遺産分割を行うといった共有物分割と同様の手法をとれる
ことなる。

部会資料 S。


土地総合研究 2022年冬号

89

裁判による共有物分割も可能である。この場合、があり制度が使いづらいという声が出ていた。

通常の共有者が共有物を取得するとともに遺産共全面的価格賠償を認めた最高裁判決は、あくまで有者らに対して価格賠償し、その賠償金を遺産分「特段の事情」が存するときには全面的価格賠償

割の対象とするといった対応もあり得る 。

の方法による分割も許されるとしたのであるが、③所在等不明共有者がいる場合

今般全面的価格賠償方式が、部分的価格賠償方式

裁判による分割の請求は、請求者以外の共有者

や現物分割方式との優先順位なく規定されたこと全員を相手方にしなければならない（固有必要的により、このような懸念についてはかなり解消さ

共同訴訟）。それでは、共有者の中に所在等不明共れるのではないかと考えられる。

有者がいる場合はどうなるか。まず、所在不明の②多数の共有者がいる共有地の取得

共有者がいる場合については請求可能である。現

多数の共有者がいる共有地を事業者が取得しよ

行法第  条第  項の「協議が調わないとき」にうとする場合、事業者が一部の共有者から共有持は、協議が不調に終わったときのほか、共有者の分を取得した上で、共有物分割訴訟を提起し、全中に所在不明者や協議に応ずる意思のない者がい面的価格賠償により事業者がすべての共有持分を

る場合も含むとされており 、この点は改正法第取得することが考えられる。各共有者から個別

 条第  項の「協議をすることができないとき」に持分を取得するよりも、効率的な取得が可能での解釈においても同じである。

あろう。現行法でも可能な手法ではあるが、価格

他方、共有者の中に特定できない者が含まれて賠償方式が条文上明確に位置づけられたこと、相いる場合については、分割請求の相手方を特定で続開始  年経過後であれば遺産共有分も含めたきない訳であるから、このままでは裁判による分形で分割が可能になったことで、より使い勝手が割請求は困難である。この場合は、改正法第 よくなったものと考えられる。

条の  により特定できない共有者の持分を取得しただし、共有者の一部が特定できない場合にはた上で、裁判による分割を請求することになると利用できない点には留意する必要がある（  ③参考えられる。

照。
）
。





 不動産実務への影響．所在等不明共有者の持分の取得・第三者譲渡

改正法第  条は、最高裁判例を明文化したも 改正内容のであり、これにより実務が大きく変化するとい共有不動産の共有者の一部が所在等不明である

ったことはないであろう。ただ、次のような影響

場合、裁判所は、他の共有者の請求により、所在は考えられる。

等不明共有者の共有持分を当該他の共有者に取得①共有物分割訴訟における共有地の現物分割へさせる旨の裁判をすることができ（改正法第 の懸念の緩和条の  第  項）
、また、他の共有者の請求により、事業者側からは、共有者が土地の細分化を防い

所在等不明共有者以外の共有者全員の持分全てをで全面的価格賠償で整理したいというような場面

特定の者に譲渡することを停止条件に、所在等不でも、現行法の条文を前提とすると現物分割の方

明共有者の持分を当該特定の者に譲渡する権限をへ持っていかれてしまうのではないかという不安

当該他の共有者に付与する旨の裁判をすることができる（改正法第  条の  第  項）。

第  回議事録 S脇村関係官発言、第  回議事録
S佐久間幹事発言。

最判 +民集 。
佐久間 S。

第  回議事録 S藤野委員発言。
最判 民集 、民法判例百選ⅠS
〔鎌野邦樹〕。荒井 S。


90

土地総合研究 2022年冬号

ただし、当該不動産について、裁判による共有

この状態が継続すると共有物の管理に支障が生ず

物分割請求又は遺産分割請求があり、かつ、裁判

るおそれがある。所在等不明共有者がいる場合に所に所在等不明共有者の持分の取得に係る裁判における共有物の管理に関する同意取得の方法に関ついて異議がある旨の届出があった場合には、裁する規律（改正法第  条第  項）や管理者の選判所は当該裁判をすることができない（改正法第任に関する規律（改正法第  条の  第  項）は

 条の  第  項）
。また、所在等不明共有者の持あるが、いずれも手続的負担や相応の費用負担が分が相続財産に属し、相続人間で遺産分割をすべ生じうる。裁判による共有物分割の方法（改正法

き場合であって、相続開始から  年を経過してい第  条）もあるが、一定の時間・手続を要する

ないときは、裁判所は所在等不明共有者の持分のし、具体的な分割方法は裁判所の裁量に委ねられ取得・第三者譲渡に係る裁判をすることができなており、その予測が困難な面もある。そもそもい（同条第  項・改正法第  条の  第  項）。

不特定共有者がいる場合には、裁判による共有物

これらの裁判により、共有者が所在等不明共有

分割は困難である（．  ③参照。
）
。者の持分を取得し、又は共有者が所在等不明共有

そこで、共有物の管理に関して生ずる支障を抜者の持分を第三者に譲渡したときは、所在等不明

本的に解決するため、所在等不明共有者との共有

共有者は、当該共有者に対し、当該共有者が取得

関係を解消する方法として、不動産を対象として、した持分の時価相当額又は不動産の時価相当額を他の共有者の請求により、所在等不明共有者の持所在等不明共有者の持分に応じて按分して得た額分を他の共有者に取得させる旨の処分（以下「持の支払を請求することができる（改正法第  条

分取得」と称する。
）や、所在等不明共有者の持分の  第  項・第  条の  第  項）
。この代金の弁を第三者に譲渡することができる権限を他の共有済を確保する観点から、所在等不明共有者の持分者に付与する旨の処分（以下「第三者譲渡」と称を取得し、又は不動産を第三者に譲渡する権限をする。
）
を裁判所が決定できることとしたものであ取得するためには、取得持分の時価相当額又は不る。ただし、他に分割請求事件が係属しており、動産の時価相当額に係る持分相当額として裁判所

その中で所在等不明共有者の持分も含めて全体にが定める額の金銭をあらかじめ供託をしなければついて適切な分割を希望している共有者がいるケならない（改正非訟法第  条第  項・第  条第ースでは、基本的にはその分割請求事件の中での

 項）
。

分割を優先することとしている。

なお、所在等不明共有者の持分を譲渡する権限・適用対象となる財産についてを付与された共有者が、裁判の効力が生じた後 

持分取得・第三者譲渡の適用対象は不動産に限カ月間その権限を行使しないときは、裁判所がそ定されている。これは、所有者不明土地対策の観の期間を伸長しない限り、その裁判はその効力を点からは、差し当たりその範囲は土地及び土地と失う（改正非訟法第  条第  項）
。

密接に関連する建物とすれば足りることによる。

以上の規定は、所有権以外の不動産の使用収益

また、不動産を対象とした場合には、その使用権権が共有に属する場合についても準用される（改についても認めないと結局当該不動産の利用に支

正法第  条の  第  項・第  条の  第  項）。


障を来すことから、所有権以外の使用権も対象としたものである。
不動産を第三者に譲渡する場合は、所在等不明

 改正の趣旨
・改正全体の趣旨
共有物をどのように管理するかは、基本的には共有者間の協議により定めることになるが、所在等不明共有者との間では協議をすることができず、

中間試案補足説明資料 S。
中間試案補足説明資料 S。

部会資料 S。

部会資料 S。


土地総合研究 2022年冬号

共有者の持分のみを売却することはできず、共有

91

を遺産分割の対象から除外する結果を認めるには、物たる不動産全体を売却しなければならない 。

相続開始から一定の期間が経過し遺産分割上の権

共有物全体を第三者に売却する場合、通常は各共利を長年にわたって行使していない状況でなけれ有者が第三者との間で売買契約を締結する。あるばならない。そこで、本規律による相続人の所在

いは、共有者の一人が他の共有者の代理人として等不明共有者持分の取得は、相続開始から  年経

売買契約を締結する。ただし、所在等不明共有者

過後に限り認めることとしている。なお、共同相の持分については同じように考えることはできな

続人間で当該共有物について遺産の分割をすべきい。そのため、所在等不明共有者の持分は所在等場合に限っているのは、相続は発生しているもの

不明共有者から直接に第三者に移転することを想の遺産共有の状態が生じていないケース（例えば、定し、そのような譲渡をする特別の権限を共有者

相続人不存在など）を除外する趣旨である。

に付与したものである。この場合、第三者に対す・第三者譲渡の権限行使期間

る契約上の担保責任は、第三者との間で契約をし第三者譲渡の権限の行使は、原則として裁判終た共有者が負うべきであり、共有者は売主として了後  カ月以内に限られている。これは、権限付

の義務を所在等不明共有者に負わせる権限はない 。

与を受けた共有者が長期間にわたって譲渡しない

これに関連して、共有者が所在等不明共有者のといった事態を防止するためである。すなわち、持分を第三者に譲渡したときは、所在等不明共有

通常は譲渡する第三者が定まっていると考えられ、者は、当該共有者に対し、「当該共有者が取得したあまりに長期間の権限行使を認めることは相当で持分の時価相当額」ではなく、「不動産の時価相当ないことによる。この場合、譲渡の効力が当該期額を所在等不明共有者の持分に応じて按分して得間満了までに有効に生じていなければならず、した額」の支払を請求することができる。これは、たがって停止条件である他の共有者の持分の譲渡

この規律の下では、共有持分ではなく共有物全体も権限行使期間の終期までに完了している必要がが譲渡されるため、その代金は共有減価を考慮せあるが、持分移転登記まで完了している必要はなずに決定されることから、所在等不明共有者に対いとされている。

して支払われるべき金額も共有減価を考慮しない・準共有の場合



ことを前提にすべきであることによる 。
・遺産共有の場合

所有権以外の財産権に対する共有に関する規定の準用（準共有）については、持分取得（改正法

遺産共有状態の不動産について、持分取得や第第  条の ）と第三者譲渡（改正法第  条の ）

三者譲渡の制度を利用した場合には、請求をしたが不動産に限定した規定であることから、これら相続人（共有者）又は第三者は、所在等不明相続の規定を動産も含めた準共有の適用対象外とし、人の共有持分権又は不動産全体を取得し、当該持それぞれの条文の中に不動産に係る所有権以外の分権又は不動産は遺産分割の対象から除外される。

使用収益権に準用する旨の規定を設けている。

したがって、当該共有持分権又は不動産については相続人の遺産分割上の権利が失われることにな 改正に当たっての論点る。相続人に不動産の持分を喪失させ、その持分①「他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき」とは第三者への譲渡を共有物の持分全体とした趣旨として、一般的に共有者の一人が自己の共有持分のみを売却して得る代金よりも、共有物全体を売却してその持分割
合に応じて受け取る代金の方が高額になることが挙げられている（中間試案補足説明資料 S）。
部会資料 S～。

中間試案補足説明資料 S。

改正法第  条の  第  項・第  条の  第 
項の「他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき」の意味するとこ部会資料 S。
部会資料 S。



92

土地総合研究 2022年冬号

ろは、基本的には改正法第  条第  項・第 

続開始が  年超前、&・' の相続開始が  年前、(・条第  項第  号における同意取得の場合と同じで) の相続開始が  年前であり、&、' 及び ) が所在ある（．  ①参照。
）
。ただし、法人については、不明であるとする。( が他の共有者の持分を取得

同意取得の場面では法人の代表者が存在しないとしようとする場合、&・' の持分取得請求は、$・%きは所在等不明に該当するとしたが、持分取得・の相続開始から  年超であるゆえ可能であるが、第三者譲渡の場面では、本店（主たる事務所）が) に対する持分請求は、(・) の相続開始から  年

判明しているのであれば、法人に活動の実態があであることから不可能ということになる。また、ると考えられるのであり、法人の共有持分の喪失& 又は ' のみの持分取得請求も、&・' の相続開始という重大な効果を生じさせることに鑑みると、後  年を経ておらず &・' 間での遺産分割手続が代表者が存在しないことをもって直ちに所在不明

未了である以上できないことになる。

と扱うことは相当ではない 。

④供託金関連②共有者の名が死亡し、相続人が不分明であるD 不特定共有者がいる場合の供託金の額

場合における持分取得の可否

裁判所は、所在等不明共有者の持分の時価相当

共有者の  名が死亡し、相続人が不分明である額（持分取得の場合）又は不動産の時価相当額に場合については、特別縁故者が当該持分を取得す係る所在等不明共有者の持分相当額（第三者譲渡ることを保障する観点から、持分取得の適用に消の場合）を供託すべき額として定めることになる。

極的な見解も存する。もっとも、特別縁故者が当裁判所においては、事案に応じて、不動産鑑定士

該持分を取得することを希望する場合には、相続の評価書や固定資産税評価証明書、不動産業者の財産清算人（現行法では相続財産管理人）の選任査定書などの証拠をもとにその額が判断される。

の申立て（民法第  条）と相続財産分与の申立

共有者を知ることができないケースにおいては、て（民法第  条の ）をすればよく（相続財産共有持分の割合、さらには共有者の総数もわから

清算人が選任されれば、持分取得の要件を欠くこない場合もあり得る。このような場合には、こことになる。
）、また、特別縁故者は、相続財産清算での供託が所在等不明共有者の利益を確保するも人が清算した後の相続財産について分与を求めるのであることからすると、申立人に不利益な方向ことができるのであり、持分取得により相続財産で認定をした上で供託金の額を定めることになる。

法人が取得する供託金還付請求権を分与の対象と例えば、請求をした共有者以外の共有者を特定ですれば、その保護を図ることができる。したがっきないケースでは、不動産全体の額を供託金の額て、この場合においても、持分取得の適用を否定としたり、各共有者の持分は相等しいものと推定

する必要はないと考えられる 。

されること（民法第  条）を前提に、少なくと③遺産共有において持分取得の可否が分かれる

も共有者は請求をした共有者と不特定共有者の 場合人がおり、不特定共有者の持分は  分の  である

遺産共有においては、相続開始から  年経過後と推定して供託金の額を算定したりすることもあに限り持分取得を認めるという規律により、同じり得ると考えられる。

共有物においても持分によって持分取得請求の可E 供託金の額について管理費や公租公課等の費否が分かれる事態が生ずることがある。; の相続

用を時価から控除することの可否
持分取得や第三者譲渡において、他の共有者が人 $・% の遺産共有であった共有物について、$、%それぞれに相続が発生し、$ の相続人は &・'、%の相続人は (・) である場合において、$・% の相部会資料 S。
部会資料 S。





松尾弘「物権法改正を読む－令和  年民法・不動産登記法改正等のポイント」（慶應義塾大学出版会
年）（以下「松尾・物権法改正」という。
）ｐ。

部会資料 S。

土地総合研究 2022年冬号

93負担した共有物管理のための費用や売買に当たっることができる額、& の支払額は後者の方が少なての公租公課、仲介手数料、印紙代等の費用につくなる。

いて、供託金の算出に当たってその持分相当額をG 共有不動産に抵当権等担保権が付されている

前もって控除することは可能か。この方が共有者場合
持分取得の対象である共有不動産に抵当権等の間の公平が図られ、制度の使い勝手もよくなると
も考えられる 。

担保権が付されている場合において、供託金額算

この点については、裁判所において具体的な費出のための所在等不明共有者の持分の評価に当た用の額を算出するのは困難であるとする。客観的って、当該担保権の被担保債権額に相当する金額

な時価であれば、裁判所が専門家の知見を借りてを控除すべきかも問題となる。
この点については、判断できるが、実際の費用の認定をするには、管持分取得の請求をした共有者は持分自体を取得で理人の調査を経た上でなければ判断できない。費きること、主債務者が弁済すれば担保権は行使さ用の算出については、今回設けられた所有者不明

れず、担保権が行使されても主債務者に求償でき

土地管理制度（改正法第  条の ）等に基づきるなど、持分を取得した共有者が被担保債権相当

所有者不明土地管理人等を選任した上で、その管額を実際に負担するかどうかは不明であることか

理人との協議の上で共有持分を集約する中で行うら、当該担保権の被担保債権額に相当する金額をしかないとされる 。

控除すべきではないと考えられる。

F 持分取得における共有減価のあり方

H 供託金の取戻しについて

持分取得における持分の時価相当額の評価に当

ここでの供託金の法的性質については、所在等

たっては、原則として共有減価を行った上で供託

不明共有者の時価請求権又は按分額請求権につい金を算出することとなる。ただし、請求をした共ての一種の弁済供託と位置づけられる。したがっ

有者が持分取得の結果単独所有者となる場合には、て、一般的な弁済供託と同様に、所在等不明共有

共有減価を行わない 。これに関連して、手続の者が後に現れた場合には、供託金の還付請求をす

順序によって所在等不明共有者が受け取ることのることができる（民法第  条）。それでは、できる額が異なることとなる可能性がある。例

一般的な弁済供託と同様に、持分の取得等を請求

えば、$・%・& の共有不動産があり、$・% が所在した共有者は、所在等不明共有者が供託を受諾等

等不明共有者であるケースにおいて、& が $・% そしない間は、供託金の取戻し（民法第  条第 

れぞれの持分を同時に取得した場合には、& は不項）をすることはできるか。この点については、動産の単独所有者になるため $・% の持分の評価に

この供託は持分取得等をする前提としてなされる

おいては共有減価を行わない。他方、& が $ の持ものであるから、その裁判が効力を生じた後に、分を取得した後に % の持分取得の手続を行った場

供託者が供託金を取り戻すことはできない。た合については、$ の持分取得後も % との共有関係

だし、第三者譲渡の場合には、裁判の効力発生後は解消しないため、$ の持分の評価において共有 カ月以内に持分譲渡の効力が生じない場合には減価がなされることになる。結果的に $ が受け取裁判の効力が失われる（改正非訟法第  条第 項）。
裁判の効力が失われれば当然供託金の取戻し

第  回議事録 S・蓑毛幹事・松尾幹事発言、
第  回議事録 S松尾幹事発言。
第  回議事録 S・第  回議事録 S脇村関係官発言。
中間試案補足説明資料 S。

公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会「民法・不動産登記法の改正について」（法制審議会民法・不動産登記法部会第  回会議資料）S。

は可能ということになろう。





第  回議事録 S水津幹事発言。
部会資料 S。
中間試案補足説明資料 S。

部会資料 S。


94

土地総合研究 2022年冬号

ない場合には、その差額を請求することができる。
I 第三者供託の可否
第三者譲渡の場合、共有者に代わって不動産の⑤持分取得における所在等不明共有者の担保責任

譲渡を受ける第三者が供託をすることはできるか。

共有物分割においては、各共有者は、他の共有

第三者譲渡の場合の供託金は、所在等不明共有者

者が分割により取得した物について、売主と同じの有する時価相当額請求権に充当されるべきもの

く、その持分に応じて担保の責任を負う（民法第であり、その供託は弁済としての性格を持つと考 条）。今回の持分取得を共有物分割と本質的にえられる。正当な利益を有する第三者は、債務者違いはないと解せば、所在等不明共有者は、担保の意思に反しても弁済することができる（民法第責任を負うことになる。

 条第  項）ところ、不動産の譲渡を受ける第この点については、今回の持分取得の仕組みで三者は弁済について正当な利益を有すると思われは、所在等不明共有者と持分取得者との間に実際る。また、第三者供託を認めても、それによって上の協議等があるわけではないから、契約不適合

所在等不明共有者に不利益はない。したがって、と同様の状態がそもそも観念できない。手続に関不動産の譲渡を受ける第三者が供託をすることは与していない者に対して、当該手続で起こった問

許されると考えられる 。

題について責任を問うことはできない。また、J 第三者譲渡において時価と判断された金額を実際に問題になり得るのは、共有物に何らかの不上回る金額で売却した場合の対応

都合等があり、その結果持分取得者が取得持分の第三者譲渡において、裁判所が時価と判断した

時価価額は供託金よりも低額であると主張するケ

金額の持分相当額を供託したが、実際の売買で時ースであるが、供託金の額は、裁判所の供託命令価と判断された金額を上回る金額で売却された場

時に申立人においてその額を争う機会があったに合、その上回った金額を所在等不明共有者以外のもかかわらず、持分取得の効果が発生した後に供

共有者が取得してよいのかが問題となる 。
まず、供託金の額を算定するに当たって、裁判

託金の額を争うことを認めるのは問題である。この仕組みを利用することによるリスクは、持分取所はどの程度の金額で売却する予定なのかを確認得者が負うべきであると考えられる。

し、その額を判断材料とすることが考えられる。

⑥共有者が第三者に対して不動産を無償ないし裁判の途中でその額が明らかになった場合は既に低廉な価格で譲渡しようとする場合

算定した供託金の額を変更することもあり得る共有者が所在等不明共有者の持分を含む不動産（改正非訟法第  条第  項）
。その上で、裁判後全体を第三者に対して無償ないし低廉な価格で譲の売却において供託金額が前提としていた不動産

渡することも可能ではある。ただし、この場合で価格を上回る価格で売却した場合には、所在等不も、所在等不明共有者は時価相当額請求権を有し明共有者は、実際の売却価格との差額に係る持分ており、他の共有者は不動産の時価相当額を所在相当額について、不当利得返還請求権を有するこ等不明共有者の持分に応じて按分して得た額をあとになると考えられる 。もともと実体法上所在

らかじめ供託しなければならない。低廉な価格

等不明共有者は時価相当額請求権を有しておりで売却したとしても、供託金額の一部を取り戻せ（改正法第  条の  第  項）、
供託金の還付を受るわけではない。

けて時価相当額請求権の弁済に充当されることに

はなるものの、供託金額がその請求権の額に満た

部会資料 S。
部会資料 S。
第  回議事録 S佐久間幹事発言、S 道垣内委員
発言。

部会資料 S。

中間試案補足説明資料 S。




部会資料 S。
第  回議事録 S蓑毛幹事発言、
第  回議事録 S
道垣内委員発言。
第  回議事録 S脇村関係官発言。
土地総合研究 2022年冬号

95⑦「一定の期間」（改正非訟法第条第項第号）

で設定することになる。なお、改正法第  条

経過後に所在等不明共有者の異議があった場合の第  項によることも、同項は売却、抵当権設定等取扱い

共有者が持分それ自体を失うこととなる行為につ持分取得、第三者譲渡の裁判において、所在等
不明共有者からの異議届出期間（改正非訟法第 

いては適用対象外であるためできない（．  ②
参照。
）
。

条第  項第  号（同法第  条第  項で準用する場



合を含む。
）
）を経過した後に所在等不明共有者か 不動産実務への影響

ら異議があった場合、持分取得・第三者譲渡の効①共有不動産利用の円滑化

力は存続して当該所在等不明共有者の持分の時価所在等不明共有者がいる共有不動産の場合、当相当額又は不動産の時価相当額に係る当該所在等

該共有者の持分をそのままにした形であっても、不明共有者の持分相当額で清算されることになる

改正法第  条第  項・第  条第  項により効



のか 。

用・形質の変更や使用収益権の設定は可能である。

この点については、裁判手続中に所在等不明共

ただ、不動産を継続的に活用するに当たっては、有者が判明した場合には、実体法上の要件がなか

変更や使用収益権設定のたびに裁判所の決定を経ったといわざるを得ず、一定の期間内に異議の届るのは非常に煩雑である。したがって、改正法第出がなかったからといって持分移転等を行うのは

 条の  に基づき所在等不明共有者の持分を他

困難であるとしている 。この場合は、改正法第の共有者が取得することにより、当該共有者を共 条の ・第  条の  の要件を満たしていない

有不動産に係る意思決定から恒常的に排除してしとして却下されることになろう。なお、裁判終了

まった方が、その後の不動産利用の円滑化に資す

後に所在等不明共有者が現れた場合には、供託金ることとなる。特にいわゆるメガ共有のようなにより清算されることになる。ちなみに、本制度共有者多数の場合であって、複数の所在等不明共については、
意見が合わない共有者がいる場合に、有者がいるケースなどで機能する有意義な制度に

本当はその所在がわかっているが所在不明である

なることが期待される。

として手続を進めてしまうというような形で悪用②共有不動産の取得の効率化

される懸念も示されている 。

例えば、不動産事業者が取得しようとする土地⑧所在等不明共有者を含む共有者すべての持分が、所在等不明共有者を含む共有地であり、個々に抵当権を設定することの可否

の共有持分を共有者から取得していくことが難し

共有不動産の処分として想定される事例として
は、共有不動産の売却とともに共有不動産に抵当権を設定することが挙げられることが多い。そこ
で、第三者譲渡に関連して、所在等不明共有者を含む共有者すべての持分について抵当権を設定することの可否も問題となる。
この点については、今回の制度は持分の譲渡に特化した制度であり、抵当権の設定は想定していない。抵当権を設定したい場合には、まず所在等不明共有者の持分を取得して自らの名義にした上

第  回議事録 S沖野委員発言。
第  回議事録 S脇村関係官発言。
第  回議事録 S畑幹事発言。


いこともある。第  回議事録 S・松尾幹事・脇村関係官発言。
なお、共有者が不動産の管理費用を支出しているが、所在等不明共有者は管理費用を支払わぬままであるというような場合には、民法第  条第  項に基づき、他の共有者が所在等不明共有者に対して償金を支払って持分を取得する方が、裁判手続を経ずに済む分容易であるとも考えられる。この場合、償金の支払相手が所在等不明である訳であるから、償金を供託することになるが、弁済の場所である債権者の現住所（民法第  条第 項）も不明であるため、債務の履行地の供託所（民法第 条第  項）を特定が困難であり、弁済供託の実行はかなり難しいと思われる（実務上は、判明している最後の住所として、不動産登記簿上の住所を債務の履行地とし、当該住所を管轄する供託所に供託するといった対応も考えられる。
）。第  回議事録 S蓑毛幹事発言。


96

土地総合研究 2022年冬号

そこで、所在等不明共有者がいる共有不動産を所有者不明土地管理人は、自らの裁量で保存行取得しようとする不動産事業者等としては、次の為及び所有者不明土地等の性質を変えない範囲でような対応が考えられる。まず、改正法第  条の利用・改良行為をすることができる。その範囲の  に基づき共有者の一人による第三者譲渡の権を超える行為をするには、裁判所の許可を得なけ

限行使によって、事業者自らが所在等不明共有者

ればならない。ただし、許可のないことをもっての持分を取得するとともに、同時に他の共有者の善意の第三者に対抗することはできない（同条第持分を取得する。あるいは、事業者が判明してい 項）。所有者不明土地管理人は、土地所有者のたる共有者の一部から共有持分を買い取った上で、めに、善良な管理者の注意をもってその権限を行共有者の一人として改正法第  条の  に基づき使しなければならず、数人の共有持分を対象とす

所在等不明共有者の持分を取得するとともに、他る場合には、共有持分を有する者全員のために、の共有者からもすべての持分を購入するか、全面

誠実かつ公平にその権限を行使しなければならな的価格賠償方式での共有物分割を行って持分すべい（改正法第  条の ）。てを取得する。

所有者不明土地管理人がその任務に違反して所いずれにしても、所在等不明共有者がいる共有

有者不明土地等に著しい損害を与えたことその他

不動産を効率的に取得することが可能となる。前

重要な事由があるときは、裁判所は、利害関係人

者の第三者譲渡の手法の方が、プロセスは少なくの請求により、所有者不明土地管理人を解任するて済むが、後者の持分取得の手法の方が、事業者ことができる（改正法第  条の  第  項）
。所有

自らが共有者として参入する分イニシアチブはと者不明土地管理人は、正当な事由のあるときは、

りやすいと思われる。第三者譲渡の手法をとる場

裁判所の許可を得て辞任することができる（同条

合であっても、不動産事業者としては、関連法人

第  項）。

等に一部の共有持分を取得させて手続を主導するといった戦略も必要になる場合があろう。


Ⅲ．財産管理制度
．所有者不明土地管理命令

所有者不明土地管理人は、所有者不明土地等から裁判所が定める額の費用の前払及び報酬を受けることができ、費用・報酬は所有者不明土地等の所有者の負担とする（改正法第  条の ）。
裁判所は、所有者不明土地管理命令を変更し、

 改正内容

又は取り消すことができる（改正非訟法第  条第裁判所は、所有者を知ることができず、又はそ 項）。管理すべき財産がなくなったとき（管理すの所在を知ることができない土地又はその共有持べき財産の全部が供託されたときを含む。
）
その他分について、利害関係人の請求により、当該所有財産の管理を継続することが相当でなくなったと者不明土地等を対象として、所有者不明土地管理

き、所有者不明土地等の所有者が現れたときは、人による管理を命ずる処分をすることができる

裁判所は管理命令を取り消さなければならない（改正法第  条の  第  項）。
この所有者不明土（同条第  項・第  項）。

地管理命令があった場合には、その旨の嘱託登記

がなされる（改正非訟法第  条第  項）。所有者

 改正の趣旨

不明土地管理命令においては、必ず所有者不明土

・改正全体の趣旨

地管理人を選任しなければならず（改正法第 

土地に関しては、社会経済情勢の変化を背景に、条の  第  項）、
所有者不明土地等及びそこから得所有者の土地への関心が薄れがちになっており、られた財産を管理・処分する権限は、所有者不明

一方で所有者が死亡しても相続登記がなされない

土地管理人に専属する（改正法第  条の  第 こと等を原因として、不動産登記簿により所有者

項）。が直ちに判明せず、又は判明しても連絡がつかな

土地総合研究 2022年冬号

い所有者不明土地が発生するとともに、他方でそるからである。

の土地が管理されずに放置されて周囲に悪影響を・所有者不明土地管理人の権限

及ぼす事態が発生している。

97

所有者不明土地の適切な管理を図るため、所有

このような土地を管理する制度としては、現行者不明土地管理人は、その土地又は共有持分のみ

法上不在者財産管理制度（民法第  条第  項）及

ならず、当該土地にある動産（当該土地の所有者

び相続財産管理制度（民法第  条第  項）があ等が所有するものに限る。
）
及びそれらの価値代替るものの、これらの制度により選任された財産管物についても管理処分権を有する。この管理処

理人は、不在者の財産全般又は相続財産全般を管

分権は、所有者不明土地管理人に専属し、土地所理することとされているため、財産全般の管理を有者等は土地の売却等ができなくなる。これによ前提とした事務作業や費用等の負担を強いられ、り所有者不明土地管理人による処分行為の効力が事案処理にも時間を要している。さらに、数次相否定される事態を回避され、その職務の円滑な遂続により複数の相続人が不在者等になっている場

行に資するほか、法的安定にも寄与することにな

合には、各不在者等について別の財産管理人が選る。また、土地の購入希望者等は、その土地の登任されて、時間的金銭的コストが増大することに記記録を確認するのが通常であるため、所有者不なる。

明土地管理命令の登記がなされていれば取引の安

そこで、所有者又はその所在が不明であること全を損なうこともない。土地所有者等が自ら土地により、土地を適切に管理することが困難な状態等を売却しようとする場合には、申立てにより管になっている場合に対応し、土地の円滑かつ適正

理命令の取消をした上で、土地等を処分することな管理を図るため、土地所有権に制約を加え適切になる。

な管理を可能とする当該土地の管理に特化した制

他方、この制度は土地の適切な管理を主目的と度（所有者不明土地管理命令）を創設したものでするものであるから、所有者不明土地管理人の権



ある 。

限は、基本的には土地の保存、利用、改良行為に・所有者不明土地管理人の選任

限られ、処分行為等それを超える行為をするには、裁判所は、土地の所有者の利益を保護しつつ、土地所有者の財産に与える影響が大きいことに配土地を適切に管理することを可能とするため、管慮し、裁判所の許可を得る必要があるとしている

理命令を発出し、所有者不明土地管理人を選任す

る。共有者の一部が所在等不明である場合も対象の第三者の保護規定は、土地所有者の権限を制約に含まれるが、所在等不明でない共有者の持分にして所有者不明土地管理人に権限を専属させたこ

基づく権利行使が管理人によって制限されるのはととの関連で、取引の安全の観点から設けられた

不適当であることから、この場合所有者不明土地ものである。

。なお、所有者不明土地管理人と取引した善意

土地の適切な管理を実現する観点から、所有者

管理人は、土地全体ではなく所在等不明共有者の

共有持分について選任されることになる 。

不明土地に関して訴えを提起する必要がある場合

不在者財産管理制度とは異なり、所有者不明土（例えば、土地上に第三者所有の動産があり、こ地管理制度では管理人の選任が必須である。所有

れの撤去を求める妨害排除請求訴訟を提起する場

者不明土地について、土地所有者の利益を保護し合）には、所有者不明土地管理人が原告となり、つつ、その適正な管理を図るためには、管理人を選任して管理に当たらせることが最も効果的であ中間試案補足説明 S。
中間試案補足説明 S・。

部会資料 S。
中間試案補足説明 S。

部会資料 S。




中間試案補足説明 S～。
中間試案補足説明 S。



98

土地総合研究 2022年冬号

土地について訴えを提起しようとする者がいる場

ついて所有者不明土地管理命令が出されている場

合には、所有者不明土地管理人が被告となる。土合において、事後的に共有者の一部の所在等が判

地所有者は、原告・被告となることはできない。

明したときは、管理命令を一旦取り消すのではな

これは、所有者不明土地管理人のあずかり知らぬ

く、管理命令の変更により対応するとされる。

ところで判決が言い渡される事態を避けるととも所有者不明土地管理人が土地を第三者に売却しに、訴えを提起する者にとっても登記簿上誰を被た場合には、管理人は、買主と共同して所有権の告にすべきかは明らかであるから大きな負担とは移転の登記をするとともに、売却によって得た代

ならないことによる。なお、所有者不明土地管理

金を供託し、その上で、管理すべき財産がなくな

人が原告となって訴訟を提起する場合には、基本

ったことを理由として、裁判所により管理命令の

的には裁判所の許可が必要になる 。

取消がなされ、管理命令の登記の抹消が嘱託され・所有者不明土地管理人の義務る。管理命令が取り消されると、管理人はその土所有者不明土地管理人は、土地を適切に管理す地についての権限を有しないことになるゆえ、取ることを職務としていることから、土地所有者等

消前に所有権移転登記の申請等必要な事務が行わのために善良な管理者の注意をもってその職務をれるべきである。

行う義務を負う。また、複数の共有者が所在等不・所有者不明土地等に係る管理費用・報酬

明である場合には、特定の共有者の利益を犠牲に管理費用及び報酬は、所有者不明土地等の所有

して他の共有者の利益を図るような行為をするこ者が負担する。これは、本制度は、土地所有者がとは適当でないため、共有持分権者全員のために不明である場合には将来にわたってその土地が適誠実かつ公平にその権限を行使しなければならな

切に管理されないことから、これを適切に管理す

ることを目的とするものであって、結果的に不明

なお、所有者不明土地管理人が土地所有者の土状態になることで土地の適切な管理を阻害する原地を自ら買い受けるような利益相反行為をするこ因を作出しているのは土地所有者であることからとは、民法第  条により許されないと考えられ

すると、管理費用等を土地所有者に負担させるこ

い 。



とが相当であるからとされる。

る 。
・所有者不明土地管理人の解任

なお、表題部所有者不明土地の登記及び管理の所有者不明土地管理人の解任については、重要適正化に関する法律（以下「表題部所有者不明土な事由があるときであって利害関係人の請求があ地法」という。
）においては、管理費用・報酬はそる場合に限られており、裁判所の職権による解任の対象とされた所有者等特定不能土地等から支出は認められていない。これは、重要な事由が生じすることとされている（同法第  条第  項）
。こたような場合には、裁判所は職権で所有者不明土

れは、所有者等特定不能土地等の性質上事後的に地管理命令を取り消すことが可能であるため（改その所有者を特定することが期待しがたいこと正非訟法第  条第  項）、職権による解任を可能（  ①E）参照。
）による。所有者不明土地についとする必要性に乏しいことによる 。

ては、事後的にその所有者が特定される可能性が・所有者不明土地管理命令の変更・取消

ある事案も想定されることから、管理費用等を所

共有者全員が所在等不明であり、不動産全体に有者負担とする規律を設けたものである。






中間試案補足説明 S、部会資料 S、部会資料
S。
中間試案補足説明 S。

部会資料 S。

部会資料 S。

第  回議事録 S今川委員・宮崎関係官発言。
部会資料 S～。

中間試案補足説明 S。

部会資料 S。
土地総合研究 2022年冬号

・金銭の供託99

所在等を知ることができないかどうかの調査方

所有者不明土地管理人は、所有者不明土地から法については、少なくとも、㋐所有者が自然人で生じた金銭を供託することができる（改正非訟法ある場合には、登記簿上及び住民票上の住所に居第  条第  項）
。また、既述のように管理すべき

住していないかどうかを調査する（所有者が死亡財産の全部が供託されたとき（例えば、所有者不している場合には、戸籍を調査してそこで判明し

明土地を売却し、売却代金を全額供託した場合）た相続人の住民票を調査する。
）。㋑所有者が法人

は、所有者不明土地管理命令は取り消されることである場合には、法人の登記簿上の所在地に本店になる（同条第  項）。その他管理すべき財産が又は主たる事務所がないことに加え、代表者が法なくなったとき、所有者不明土地の所有者が現出人の登記簿上及び住民票上の住所に居住していな

し、その所有権の帰属を証明したときにも所有者

いか、法人の登記簿上の代表者が死亡して存在し不明土地管理命令は取り消されることになる（同ないことを調査する。その他どのような調査を行条第  項・ 項）。うかは、最終的には裁判所において適切に判断さなお、前述のように所有者不明土地管理命令がれることとしている。

出された後、所有者不明土地管理人が土地を売却

なお、「所有者を知ることができず」には、不動してその代金全額を供託すると、所有者土地管理

産の所有者が死亡し、相続人全員が相続放棄をし命令は取り消される。その後土地の所有者が現出た場合も含まれる。

した場合を想定すると、当該所有者が所在不明でE 表題部所有者不明土地の取扱い

あった場合には、その所有者が供託金の還付を受

歴史的経緯により登記記録の表題部に所有者のけることは比較的容易である。他方、当該所有者

氏名又は名称及び住所の全部又は一部が登記されが特定できなかった場合には、その所有者はまずていない土地（表題部所有者不明土地）について自らが所有者であり供託金の還付請求権を有するは、表題部所有者不明土地法において、登記官等ことの確認を求めなければならないが、所有者不による探索・調査が行われる。その探索等を経て

明土地管理人はいなくなっているため、その際のもなお所有者が特定できない場合においては、所

民事訴訟の相手方が特定できないことになる。改有者等特定不能土地又は特定社団等帰属土地とし

正法第  条の  第  項は、このような場合におて、その旨の登記がなされる。このような所有者

いて改めて所有者不明土地管理人を選任する場合

等特定不能土地等については、利害関係人の申立

を念頭に置いた規定である 。

てにより裁判所が特定不能土地等管理命令等をすることができ、その中で特定不能土地管理者等を 改正に当たっての論点

選任することとなる。

①「所有者を知ることができず、又はその所在をそこで、特定不能土地等管理命令等を所有者不知ることができない土地」の趣旨

明土地管理命令と一本化すべきかどうかが問題とD 「所有者を知ることができず、又はその所在をなる。所有者等特定不能土地等は、その歴史的経知ることができない」とは

緯より将来にわたって所有者等を特定できないま「所有者を知ることができず、又はその所在をまとなる蓋然性が類型的に高いものである。
他方、知ることができない」とは、必要な調査を尽くし所有者不明土地管理制度では、現時点において所ても、所有者の氏名又は名称やその所在を知るこ有者又はその所在が不明な土地を対象としており、とができないことをいう。




部会資料 S、第  回議事録 S大谷幹事発言。
なお、表題部所有者不明土地法第  条第  項にも同旨の規定がある。

中間試案補足説明 S。
部会資料 S、第  回議事録 S宮崎関係官発言、第  回国会参議院法務委員会第  号会議録 S小出
法務省民事局長発言。


100 土地総合研究 2022年冬号

将来における所有者又はその所在の判明する可能条）。そこで、所有者不明土地管理命令の請求に当性は事案におり様々である。したがって、所有者

たっても、同様に探索方法に係る要件を定めるべ

不明土地管理人と特定不能土地管理者等とでは、きとも考えられる。

土地の売却の可否など管理のあり方が類型的に異

この点については、所有者不明土地法においてなる。そのため、制度の一本化は相当ではなく、所有者不明土地に当たるかどうかの確認は都道府

特定不能土地等管理命令等をなお存置する必要が県知事がすることとされているのに対し、所有者ある。ただし、両制度のいずれも適用できること

不明土地管理命令においては、裁判所が要件審査とすると、制度を併存させる意味が失われるため、をすることになる。そして、現行法では、公示に所有者等特定不能土地等については、特定不能土

よる意思表示（民法第  条）
、公示送達（民事訴

地等管理命令等のみを適用することとしている

訟法第  条）において裁判所が当事者の所在等（改正後の表題部所有者不明土地法第  条第 

不明を認定しているが、これらの要件が認められ



項） 。

るための探索方法については明文の規定がなく、なお、所有者等特定不能土地等として登記がな

裁判所が事案に応じて適切に認定している。したされる前であれば、表題部所有者不明土地であっがって、所有者不明土地管理命令の請求があったても所有者不明土地管理命令の活用は可能である

場合においても、探索方法等については裁判所が。表題部所有者不明土地について登記官による
事案に応じて適切に判断すべきということになる。

探索が開始された後に所有者不明土地管理命令がなお、今後の裁判所での実務次第であるが、所出された場合であっても、管理命令が発せられた

在等不明所有者の探索に係る事業者側の負担の面ことが直ちに登記官による探索に影響を与えるもでは、所有者不明土地管理命令の方が、所有者不のではない。もっとも、所有者不明土地管理人が明土地法上の地域福利増進事業に係る裁定手続に土地を第三者に売却し、第三者名義の登記がなさ比べれば、相対的に軽いのではないかと考える。

れた場合やこれが見込まれる場合などには、登記

例えば、探索対象については、所有者不明土地法

官による探索の続行は相当ではないとして登記官

では、不動産登記簿や住民票・戸籍のみならず、

による探索は中止されることになる 。

固定資産課税台帳、地籍調査票、農地台帳、林地F 所有者不明土地法に定める探索方法との関連

台帳まで探索対象とされている（所有者不明土地

所有者不明土地法においては、「所有者不明土地」

法第  条第  項、同法施行令第  条第  号、同法とは、相当な努力が払われたと認められるものと施行規則第  条）
。これに対応する形で、事業者にして政令で定める方法により探索を行ってもなお

対しては都道府県知事・市町村長への情報提供請

その所有者の全部又は一部を確知することができ求を認めているのである（同法第  条第  項）。ない一筆の土地とされ（同法第  条第  項）
、そのG 土地の所有者が法人でない社団又は財団であ探索方法については、土地所有者確知必要情報をる場合

保有すると思料される者として省令で定める者に土地の所有者が法人でない社団又は財団である

情報提供を求めるとともに、土地の所有者と思料

場合については、その代表者又は管理人がいないされる者が記録されている書類として省令に定めか、その所在を知ることができない場合であって、る書類を備えると思料される市町村の長等に情報かつ、当該法人でない社団等の全ての構成員を特提供を求めるなど詳細な要件が定められている（同法施行令第  条、同法施行規則第  条～第 

部会資料 S～。
第  回議事録 S～藤野委員・大谷幹事発言。

部会資料 S～。




部会資料 S。また、所有者不明土地法に定める探索は、一定の調査能力、権限、経験がある者が調査を行う場合の規律であり、それらを必ずしも有しない私人が調査をする場合には、ここまでの探索を求めなくてもよいという（中間試案意見概要 S）。

土地総合研究 2022年冬号 101

定することができず、又はその所在が明らかでな

権原に基づき当該土地を管理している場合についいときに、本要件に該当することになる 。これては、発令までにその管理の事実が判明すれば申は、法人でない社団等の構成員は存するが代表者立てを却下し、発令後にその事実が判明した場合が死亡するなどして未だ新たな代表者が選任され

には管理命令を取り消すことがあると考えられる。

ていないケースや、構成員の一部が判明しないに③利害関係人の範囲

とどまるケースでは、その法人でない社団等には所有者不明土地管理命令は、利害関係人の請求活動実態があると考えられ、これらの事由があるにより、裁判所が命ずる。ここでの利害関係人とことのみをもって所有者不明土地管理人を選任ししては、公共事業の実施者、土地の隣地所有者、て土地の管理・処分に当たらせることを可能とす

所在等不明共有者がいる共有地における所在等不るのは、その団体の自治の観点から相当ではない

明共有者以外の共有者、土地の買受希望者、所有と考えられるからである 。

者不明土地を時効取得したと主張する者などが該H 住民票の写しや戸籍謄本等を取得できなかっ当する可能性がある。どのような者が利害関係人た場合といえるかは、制度趣旨を踏まえて事案に応じてD で触れたとおり、申立人はあらかじめ住民票

適切に判断されることになる。

や戸籍について調査を行う必要があるが、特に申特に土地の買受希望者については、申立ての濫立人が買受希望者である場合（③参照。
）には、住用を回避するためにも慎重な認定が必要であると民票の写しや戸籍謄本等の第三者請求（住民基本考えられる。土地の適切な管理を図るという本制

台帳法第  条の  第  項、戸籍法第  条の  第度の趣旨を踏まえると、例えば購入に関する具体 項）が認められない場合も想定される。土地を的な計画を有する買受希望者などは、購入によっ購入する具体的計画を有する者が戸籍謄本等の第て土地の適切な管理が図られる場合があることか

三者請求をすることは一律に否定されるわけでは

ら、代金の支払能力なども勘案しつつ、事案によない。しかしながら、戸籍等の窓口で第三者請求っては利害関係人に該当することもあり得る。

に応じてもらえずに戸籍謄本等を取得できなかっ

また、住民の自治会については、所有者不明土

た場合には、可能な限りの調査をしたが戸籍謄本

地によって自治会の活動が具体的に阻害されてい等を取得できず、土地所有者の所在等が判明しなるケース、あるいは自治会の活動のために所有者かったことを理由に、所有者土地管理命令の申立

不明土地の利用等を計画しているケースなどでは、てをすることもできる。その上で、更なる戸籍等自治会長がいわゆる権利能力なき社団である自治の調査が必要となれば、申立人が非訟事件手続法会を代表して管理命令の申立てをすることもあり
上の嘱託の申請等をすることもあり得るとされる 。

得る。

②「必要があると認めるとき」の要件

それでは、所在不明の土地所有者の親族は、利「必要があると認めるとき」とは、所有者不明

害関係人に当たるか。親族は不在者財産管理制度

土地管理命令を発するための要件であり、当該土の請求権者に当たるが、財産全部の管理までは不地の状況を踏まえて、所有者不明土地管理人に管要だが、特定の土地についてのみ管理したいとい理させる必要がないと認めるときには、この要件

うような場合も想定される。この点については、を欠くため、申立てを却下し、又は管理命令を取親族も利害関係者として排除されるものではない

り消す場合があることを想定している。例えば、土地所有者は所在不明であるが、第三者が適法な中間試案補足説明 S。
中間試案補足説明 S、部会資料 S。

部会資料 S、部会資料 S。

第  回国会衆議院法務委員会会議録第  号 S小出法務省民事局長発言。




中間試案補足説明 S。
部会資料 S。

佐久間他（対談）S～大谷発言。
102 土地総合研究 2022年冬号とされる。むしろ土地所有者の配偶者や子が所有⑤土地を時効取得したと主張する者との関係

者不明土地管理命令の申立てを望むのは、隣地所所有者不明土地管理命令の対象となっている土有者から言われるよりも健全な形態であり、利害地を時効取得したと主張する者が、所有者不明土

関係人に含めるべきという 。

地管理人を相手として所有権移転登記手続請求訴

なお、利害関係人とは別に、国の行政機関の長

訟を提起することはできるか。管理人は、土地の又は地方公共団体の長は、裁判所に対して所有者

管理処分権を専属で行使することができるのであ

不明土地管理命令の請求をすることができる（改るから、所有権の登記に関する実態法上の権限に

正後の所有者不明土地法第  条第  項）
。ちなみ

ついても管理人が行使することができる。したがに、沖縄の復帰に伴う特別措置に関する法律第 って、管理人相手に所有権移転登記手続請求訴訟条に基づき所有者不明土地を管理している市町村を提起することも可能である。
所有者不明土地を時効取得したと主張する者のは、利害関係人として所有者不明土地管理命令を

請求できるケースがあり得る 。

申立てにより所有者不明土地管理人が選任された④債務の弁済

場合には、選任された所有者不明土地管理人とし所有者不明土地管理人の職務は、土地の管理でては、時効取得を主張する者の主張の適否を検討あり、土地所有者の債務（固定資産税債務を含む。
）

し、場合によっては時効取得を主張する者から訴を管理するわけではなく、その債務の弁済はその訟の提起を受け、その被告となって応訴し、認容

職務の内容に当然には含まれない。なお、管理人判決がされた場合には、所有権の移転の登記をすがその職務を行うに際し負った債務については、ることになる。その登記がなされれば、管理すべ

裁判所が定める額の前払を受けて、そこから支弁
き財産がなくなるので、管理命令は取り消される。

することになる。

⑥不在者財産管理人・相続財産管理人との競合関係

それでは、管理人が土地を処分する際に、その土地の所有者について不在者財産管理人・相続処分にとって支障となる障害があるとき（例えば、財産管理人が既に選任されている場合には、所有土地に抵当権の登記がなされているとき）に、こ

者不明状態ではないから、所有者不明土地管理命

れを除去するため（例えば、その被担保債権の弁令を発することはできない。不在者財産管理人

済をして抵当権登記を抹消するため）に、裁判所等が選任されていることに気付かずに所有者不明の許可を得て、管理人が得ている財産から金銭を土地管理人が選任された場合には、所有者不明土

支出することができるか。管理人が把握し得た情地管理人が選任されたことに気付いた不在者財産報を踏まえてその債務の弁済をすることが適当で管理人は、所有者不明土地管理人の選任等の取消あると判断される事案もあると思われ、管理人にを求めることになる。

よる弁済が一律に禁止されるものではない。もっ所有者不明土地管理人が選任された後に不在者

とも、管理人には他の債務を含む所有者の財産・財産管理人又は相続財産管理人の選任の申立てが負債の状況を調査する権限がないことなどを考慮あった場合については、不在者の財産全般の管理

すると、裁判所の許可制度の中でその適否を判断の観点からは、所有者不明土地管理人による管理

を継続することは相当ではなく、これを解消すべ
することができるケースは限られると考えられる 。

きとして多くのケースでは所有者不明土地管理命
令を取り消すことになると考えられる。ただし、
佐久間他（対談）S～佐久間・大谷・中村発言。
第  回国会衆議院法務委員会会議録第  号 S・
参議院法務委員会会議録第  号 S小出法務省民事局
長発言。

中間試案補足説明 S～、部会資料 S。




中間試案補足説明 S。
部会資料 S。

部会資料 S。

部会資料 S。


土地総合研究 2022年冬号 103

どのような対応をとるかは実際の管理の状況にもて存在したものとみなすことができる（民法第よると思われることから（例えば、所有者不明土 条の ）。

地管理人の職務履行が売却準備まで具体化してい⑧所有者が土地所有者と同じであるかどうか不るような場合には、その段階で所有者不明土地管明な動産が放置されている場合

理命令を取り消すのは必ずしも望ましくない。
）、

所有者不明土地上に動産が放置されているが、常に所有者不明土地管理命令を取り消すことを前

その動産の所有者が土地所有者と同じであるかど

提とした規律までは設けられていない 。

うかが不明であるケースも想定される。このよう

仮に所有者不明土地管理人と不在者財産管理人

な場合については、動産の所有者が土地所有者と等が同時に併存した場合においては、その土地の異なる疑いがある以上は、所有者不明土地管理人

管理処分権は所有者不明土地管理人に専属するこが当然に当該動産を管理し処分することはできなとになるため、不在者財産管理人がその土地につい。もっとも、その動産を所有していた者が所有



いて管理処分権を有することはない 。

権を放棄したと認定できるケースも多いと考えら⑦共有持分を管理する所有者不明土地管理人のれ、そのような場合は管理人がその動産を適法に権限

処分することができる。なお、土地上の動産が経所有者不明土地等の管理処分権は所有者不明土

済的価値のあるものであり、動産の所有者に受領

地管理人に専属する。したがって、共有物の保存不能や不確知の事実があるときは（民法第  条）、

行為は可能であり、共有者の過半数で決すべき事

民法第  条の要件を満たす動産について裁判所項について同意をすることもできる。共有物の変の許可を得て競売に付しその代金を供託して引渡

更について同意をする権限も有するが、この場合債務を消滅させることができる。

は改正法第  条の  第  項各号に該当しないた⑨申立人の予納義務
裁判所は、土地の価値代替物から管理に必要なめ、裁判所の許可を要する。
共有物の分割をすることは、実質的には共有者

費用及び報酬を支払うことができるが、そのよう相互間で持分の交換・売買を行うことであるから、な価値代替物が存しないときは、申立人にあらか

土地の適切な管理のために必要であって、裁判所

じめ準備させた予納金から支払うことになる。しの許可を得られたときは、管理人が協議分割を行たがって、申立人の予納義務に係る規定が必要とうことや共有物分割請求訴訟の当事者となることの考え方もあるが、そのような規定は設けられてができる。もっとも、価格賠償方式により他の共いない。この点については、申立人から予納金が有者の持分を取得することは、支払いの原資や土支払われず、原資不足により管理費用を支出する




地の適切な管理の観点から実際には想定しにくい 。

ことが困難であると見込まれる場合には、管理命

なお、管理人が遺産共有持分を管理する場合に令が発せられたとしても直ちにその取消がなされついての権限も上記のとおりである。裁判所の許

るか、そもそも申立てが却下されることになり、可を得て土地の共有持分を処分する際も他の共有予納義務に係る規定がなくとも事案の適切な処理者の同意は不要である。処分後に共同相続人間では可能とされる。

遺産分割が行われる場合には、その共有持分を有⑩土地の所有者が死亡した場合の取扱い

していた所在等不明共有者以外の共同相続人全員

所在等不明となっていた土地所有者が死亡したの同意により、当該持分が遺産分割時に遺産とし（又は土地所有者について失踪宣告がされた）としても、所有者不明土地管理人の権限が当然に消中間試案補足説明 S、第  回議事録 S大谷幹事発言。

部会資料 S。

部会資料 S～。



部会資料 S。
部会資料 S。

部会資料 S。
104 土地総合研究 2022年冬号

滅するものではなく、所有者不明土地管理命令のすることもあり得る。

取消がされるまでは、裁判所の決定が効力を有す



るので権限は存続しているというほかない。その 不動産実務への影響

行為の効果は、相続により所有者となった者に帰①所有者不明土地の管理・処分の効率化

属する。

現行法上では、所有者が所在等不明である場合

所在等不明とされていた土地所有者が死亡してにおいては、不在者財産管理制度（民法第  条）

いたこと（又は失踪宣告がなされていたこと）がや相続財産管理制度（現行法第  条）の利用が判明した場合には、その相続人の存在・所在が判想定されている。
これらの制度を用いた場合には、

明すれば、土地の所有者の所在等が判明したこと

不在者財産管理人又は相続財産管理人を選任するになるので、管理命令の取消事由になるものの、ことになるが、その選任の申立てに当たっては少その相続人の存在・所在が判明しなければ、土地なからざる額の予納金の納付が求められることかが所有者不明状態であることには変わりがないのら、実際にはあまり用いられていない。事業用で、死亡が判明したことのみをもって直ちに管理

地取得等のためにこれらの制度が用いられること命令の取消事由には当たらない。

もあるが、当該土地とは全く関係ない土地の管理

土地所有者の相続人の存在・所在が判明したと費用がかかる、予納金がほとんど返ってこないとして管理命令が取り消された場合における管理人

いった事案があるようである。このように不在が既に行った行為の効力については、管理命令が者財産管理制度や相続財産管理制度は、不在者等

有効になされ、それを前提として取引等がされての財産全般を管理することとされているため、必いる場合に遡及的にその効果を覆滅させることは要な予納金の額がその分高くなるなど費用対効果

取引の安全を害するから、管理命令の取消一般にの面から使いづらいといわれている。また、所遡及効を認めることはできない。

有者が特定不能の場合にはそもそも利用できない。
⑪所有者不明土地管理命令が出された後、処理にこれに対し、所有者不明土地管理制度は、土地多額の費用を要する産業廃棄物の存在が判明した以外の財産も含めて管理を行う不在者財産管理制場合の対応

度等とは異なり、特定の土地に特化してその管理所有者不明土地管理命令が出されて管理が開始を行うものである。そのため、管理人の負担は軽された後、例えば処理に多額の費用を要する産業

減され、それに要する費用の予納についても、既廃棄物の存在が判明したようなケースにおいては、存の制度に比べると申立人の負担が軽減される。

どのような対応がなされるのか。このようなケー

さらに、地方公共団体の長による申立ても可能でスにおいては、所有者不明土地管理人による管理あり、市町村長等が申立てを行えば、私人が予納を継続することが相当でない場合に当たり得るこ金を納付しなくとも所有者不明土地管理制度の利とから、裁判所としては管理命令を取り消すとい用が可能となる。また、所有者が特定不能であ

う判断もあり得る。産業廃棄物により近隣へ被害が生ずるおそれがあるときは、管理人が行政官庁等に情報提供をして、処理について協力を求めることも想定される。また、土地を適正に管理するという観点から、売却先にて適正な処理がなされると判断されるような場合であれば、土地を売却

部会資料 S。

第  回議事録 S市川委員・宮崎関係官・蓑毛幹事・大谷幹事発言。
例えば、埼玉県内やその周辺の家庭裁判所では、相続財産管理人の選任申立てには、一律  万円が必要という運用がなされているという（第  回議事録 S橋本幹事発言）。中間試案意見概要 S。
第  回国会参議院法務委員会会議録第  号 S上川法務大臣発言。
第  回国会参議院法務委員会会議録第  号 S小出法務省民事局長発言。

土地総合研究 2022年冬号 105

る場合においても用いることができる。

必要があり、非常に煩雑である。

予納金の額は、個別事案によるが、予定されて所有者不明土地管理制度においては、複数の所いる職務の内容がどのようなものであるか、例え

在等不明共有者の共有持分を対象として  人の所

ば現状維持のために単に土地の管理をするだけか、有者不明土地管理人を選任し、その者を被告とし売却等の処分をすることまで予定しているかといて共有物分割請求訴訟を提起すれば、手続が簡略った職務の困難性、あるいは既に確実な売却先が化され費用も低額となる。共有物分割請求訴訟の確保されていて、その売却代金をそのまま管理費被告となることが予定されている場合に、利益相用に充てることが見込まれるのかといった諸般の反の観点から、複数の所在等不明共有者の共有持

事情を考慮して判断することになる 。

分を対象に  人の所有者不明土地管理人を選任でしたがって、事業目的で所有者不明土地の取得

きるのかが問題になるが、所有者不明土地管理人を希望する事業者であれば、当該土地購入の意思は、他の共有者の共有持分を取得したり、他の共

とその価格や購入時期、購入後の利用計画 等を有者に対して持分価格を賠償したりする形で共有示して申立てを行う。所有者不明土地での草木の物分割を行うことは想定し難く（（）⑦参照。
）、

繁茂や不法投棄に悩む隣地所有者であれば、除草、専ら賠償金を受け取る立場になる。したがって、

清掃等土地の最低限の管理のみを求めて申立てをその金銭を適切に配分しさえすれば、共有者間で行う。耕作放棄地である所有者不明土地を自らの利益相反が生じることは考えられない。

耕作規模の拡大に役立てたい近隣の農業経営者で③所有者不明土地法上の地域福利増進事業とのあれば、農地としての活用目的（所有権取得又は使い分け

永小作権設定）で申立てを行う。既に所有者不明

所有者不明土地の利活用を目的とする法制度と土地の管理不全により防災上あるいは都市政策上しては、既に（）①F で触れた所有者不明土地法

重大な支障を来たしているような場合であれば、に定める地域福利増進事業（所有者不明土地法第地元市町村長が申立てを行うというように、個々

 条第  項）がある。地域福利増進事業においの事情に応じて柔軟に制度を活用し、土地の管ては、事業者は地域福利増進事業として列挙され理・利用の効率化を図っていくことが期待されるている事業を実施する目的で都道府県知事の裁定と考える。

により公法上の土地使用権を取得する（同法第 ②多数の所在等不明共有者がいる共有地に係る条）。土地使用権を取得した場合、あらかじめ提出

共有関係解消の効率化

した事業計画・土地等使用権の存続期間の範囲内

多数の所在等不明共有者が存する共有地についであれば、事業者の裁量で土地の利活用が可能でて共有物分割訴訟を提起しようとする場合、現行ある。これに対し、所有者不明土地管理人は、

法上は各所在等不明共有者について不在者財産管理人を選任してその者を被告とするか、各所在等
不明共有者について調査報告書を作成して公示送達の手続をとることになる。いずれにしても、多数の所在等不明共有者について個別に手続を行う


第  回国会参議院法務委員会会議録第  号 S小出法務省民事局長発言。

所有者不明土地管理制度が土地の円滑かつ適正な管理を図ることを目的としている以上、裁判所としては、
単に確実に売却可能であることのみならず、売却後土地が適正に管理されることも確認する必要があると考え
られる。



第  回議事録 S蓑毛幹事発言。
農地・森林については、所有者不明土地の利用に係る同様の制度として、共有者不明農地等に対する賃借権・使用借権の設定（農業経営基盤強化促進法第  条の ～第  条の ）、所有者不明遊休農地に対する利用権設定（農地法第  条）、共有者不明森林・所有者不明
森林に対する経営管理権設定が設けられている（森林経営管理法第  条～第  条・第  条～第  条）。なお、
所有者不明土地法も含めた各制度の比較検討について
は、松尾弘「土地所有における私人の権利・義務と国家の権限・責務」（ 年慶應法学 1R）S が詳しい。
所有者不明土地法上の土地使用権は、所在等不明所
有者が現出した場合であっても、当初の存続期間内は効

106 土地総合研究 2022年冬号

自らの裁量で可能なのは保存行為及び土地の性質的使用を志向する際には、改めて所有者不明土地を変えない範囲での利用・改良行為までであり、管理人の選任を請求した上で管理人から当該土地

例えば建物を建てるといった土地の用途自体を変の売却を受けるといったことも考えられる。

更するような行為については、その都度裁判所のなお、手続面では、民法上の所有者不明土地管許可を要することになる。

理制度の方が、所有者不明土地法上の地域福利増

他方、所有者不明土地法においては、事業者が進事業に係る裁定手続に比べれば、その負担がか

当該土地について売却等の処分をすることは想定なり小さいのではないかと考える。例えば、所在されておらず、土地使用権の存続期間が満了した等不明所有者等の探索手続については、既述のよときは、事業者は、確知所有者全員の同意が得らうに所有者不明土地法における負担の方が大きい

れた場合を除き 、当該土地を原状に回復した上（  ①F 参照。
）。また、裁定申請に当たっては、で、これを返還しなければならない（同法第 

協議会開催等住民の意見を反映させるために必要条）。これに対し、所有者不明土地管理人は、裁判な措置を講じるよう努めなければならず（同法第所の許可を得れば土地を売却等処分することも可 条第  項）
、必要に応じ規制・許認可権限を有能であり、裁判所の許可の下に土地の用途や形質する行政機関の意見書等を添付しなければならなを変更したとしても 、後に現出した土地所有者

い（同条第  項第  号・第  号）
。詳細な事業計画

に対して原状回復義務を負うものではないと考え書及び補償金額見積書も準備しなければならずる。

（同項第  号・第  号）
、所有者不明土地法上では結局、一定期間地域福利増進事業に適う目的で事業を継続しようとする事業者、土地所有権取得

事業者の手続的負担はかなり重くならざるを得ない。

は望まない事業者にとっては、所有者不明土地法

また、公示面においては、所有者不明土地管理の利用が向いている一方、土地の取得を希望する

命令の対象となっていることは、不動産登記上明事業者、自らの裁量で土地の用途や形質を変えたらかであるが、所有者不明土地法に基づく土地使

い事業者にとっては、所有者不明土地管理制度が用権は、不動産登記の登記事項とされておらず、向いているのではないかと考える。なお、所有者

都道府県知事による公告がなされることになる不明土地法に基づく土地使用権を取得した事業者（同法第  条）。

であっても、その後事業目的の変更や土地の永続

所有者不明土地法上の土地使用権を登記の対象とすることは、その法的性格にかんがみ難しいと力を有する。この点、所有者不明土地管理人の権限は、所在等不明所有者が現出すれば所有者不明土地管理命
令が取り消されて失われるのとは異なる。

裁定前に確知所有者の同意をとっておき、原状回復を行わないといった対応はできない。原状回復措置の内
容は事業計画の必須記載事項とされており（所有者不明
土地法第  条第  項第  号ホ）、また、土地等使用権の存続期間内に所在等不明所有者（の一部）が現出することもあり得るからである。
なお、土地を適切に管理することが困難な状態になっている場合に対応し、土地の円滑かつ適正な管理を図るという所有者不明土地管理制度の目的からいえば、裁判所が所有者不明土地管理人自身による土地の形質の大規模な変更や建物を建てるといった用途変更を認める余地は小さい（管理人による円滑かつ適正な管理に必要とは必ずしもいえない上、費用の支弁上も問題が残る。
）とも考えられる。このような形質・用途変更を行
おうとする際は、土地の売却が前提になるのではないか。


考えるが、今後地域福利増進事業の範囲の拡大や都道府県知事裁定に向けた手続の簡略化など地域
福利増進事業手続の使い勝手の向上も検討する必

松尾・物権法改正 S。ただし、この場合は、第三者が適法な権原に基づき土地を管理しているとして、所有者不明土地管理命令の発令が必要であると認めるときに該当しないと裁判所が判断する可能性もある（ ②参照。
）。土地使用権の存続期間が満了するか都道府県知事が裁定を取り消すと同時に所有者不明土地管理命令を発するのであれば可能であろうか。

土地総合研究 2022年冬号 107

表．民法上の所有者不明土地管理制度と所有者不明土地法上の地域福利増進事業との比較
民法上の所有者不明土地管理制度

所有者不明土地法上の地域福利増進事業

実施根拠

裁判所の許可・選任

都道府県知事の裁定

申請者

利害関係人

地域福利増進事業を実施する者(事業者)所有者探索に係る申請要件

土地所有者確知必要情報を保有すると思料される者とし必要な調査を尽くしても、所有者の氏名等やその所在を て省令で定める者に情報提供を求めるとともに、土地の知ることができないこと。調査方法等については、裁判 所有者と思料される者が記録されている書類として省令所が判断。
に定める書類を備えると思料される市町村の長等に情報提供を求めるなど。

その他申請要件

事業計画書及び補償金額見積書の提出、準備住民の意見必要があると認めるとき(第三者が適法な権原に基づきを反映させるために必要な措置、規制・許認可権限を有
土地を管理している場合などは不可)。
する行政機関の意見書等の添付など。

共有地に確知所有者がいる場合

民法上の共有に関する規定による。

確知所有者全員の同意

使用・管理主体

所有者不明土地管理人

事業者

権利の性格

民法上の管理権

公法上の土地使用権対象

相当な努力が払われたと認められる方法により探索を行ってもなおその所有者の全部又は一部を確知すること
所有者を知ることができず、又はその所在を知ることがができない一筆の土地であり、現に建築物が存せず、かできない土地又は土地の共有持分
つ、業務の用等特別の用途に供されていない土地又は土地の共有持分

土地利用の範囲

保存行為及び土地の性質を変えない範囲での利用・改良行為。これを超える行為については、裁判所の許可が必 地域福利増進事業要。

土地処分の可否

裁判所の許可により可能

不可

公示

嘱託登記

なし

期間

特になし

土地使用権の存続期間(10年以内)。都道府県知事の許可により延長可。

原状回復義務特になしあり(確知所有者全員が同意した場合を除く。)

土地所有者が現れた場合裁判所が許可を取消。

土地使用権の存続期間内は事業実施可。

当初の費用負担

当面の管理費用・管理人報酬を予納。

土地使用権等を取得することにより特定所有者不明土地所有者等が受ける損失の補償金を供託。

要があるのではないかと考える。

人による管理を命ずる処分をすることができる

なお、参考までに民法上の所有者不明土地管理（改正法第  条の  第  項）。
所有者不明建物管制度と所有者不明土地法上の地域福利増進事業と理命令においては、必ず所有者不明建物管理人をを表で比較してみた（表 ）。

選任しなければならない（改正法第  条の  第．所有者不明建物管理命令

 項）。
嘱託登記、所有者不明建物管理人に係る権限・

 改正内容

義務、所有者不明建物管理人の解任・辞任、費用・裁判所は、所有者を知ることができず、又はそ

報酬等については、所有者不明土地管理命令に係の所在を知ることができない建物又はその共有持る規定を準用する（改正法第  条の  第  項、分について、利害関係人の請求により、当該所有

改正非訟法第  条第  項）。

者不明建物等を対象として、所有者不明建物管理
 改正の趣旨なお、所有者不明土地法の見直し案として、地域のニーズを踏まえた地域福利増進事業の拡充（地域の防災・減災に資する設備や再生可能エネルギーの地産地消等に資する施設の整備など）や使用権の上限期間の 
年への延長等が閣議決定されている（所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の一部を改正する法律案（令和  年  月  日閣議決定）第  条）。

建物は、土地に定着して土地と同様に重要な機能を果たす不動産であり、建物の所有者又は共有者やその所在が不明である場合には、建物の利用・管理に支障が生じ、土地の場合と同様に社会経済に悪影響をもたらす。実際、建物についても

108 土地総合研究 2022年冬号

近時所有者やその所在等が直ちには把握できない

その行為の停止措置等を請求することができ、所ものが増加し、一部は周辺環境等に悪影響を及ぼ定の要件を満たせば、相当期間の専有部分の使用している。

禁止や区分所有権及びその敷地利用権の競売の請

そこで、建物についても、現行の不在者財産管求をすることができる（同法第  条～第  条）。

理制度等における不在者等の財産全般を管理しな

また、区分所有者が所在等不明である場合には、ければならないことに伴うコスト等の負担を軽減

管理費等の不払いとなることが通常であるが、長する観点から、個別の建物の管理に特化した新た期かつ多額の管理費等の滞納も、共用部分に係るな財産管理制度を設けたものである。

区分所有者の共同の利益に反する行為に該当し、

所有者不明建物の管理を実効的に行うことを可同法第  条～第  条の適用対象となり得る。し能とするため、所有者不明建物管理人は、その建たがって、区分所有建物については、これらの規物のみならず、当該建物にある動産（当該建物の定により管理が適正に行われない場合についての所有者等が所有するものに限る。
）
及び建物の敷地対処は可能であり、区分所有法に加えて所有者不

利用権についても管理処分権を有する 。特に敷明建物管理命令を認める意義に乏しい。

地利用権については、建物管理のために建物を売

他方、区分所有建物においては、区分所有者は却することが適切なケースにおいて、もし建物と全員で建物等の管理を行う団体を構成して集会等

ともに借地権等敷地利用権を移転させることがでにより建物等の管理を行うこととされ（同法第 

きないとすると、売却された建物は存立の基礎を条）、
集会の決議は区分所有者及び議決権を基にし失うことにより売却自体が困難となることから、

た多数決で決することとされており（同法  条

所有者不明建物管理人による処分を可能とする必等）、
区分所有関係特有の意思決定方法が採用され

要がある 。

ている。そして、区分所有者が所在等不明となっなお、所有者不明建物管理人の権限・義務、所た場合には、集会決議で議決権行使をすることが有者不明建物管理人の解任・辞任、費用・報酬等ないことになるが、区分所有法上は常に反対の議に係る規定の趣旨については、所有者不明土地管決権を行使したのと同様に取り扱われることにな

理命令におけるところと同じである。

る。したがって、所在等不明の区分所有者に係る

対応は、専有部分のみならず建物等の管理に関す

 改正に当たっての論点

る意思決定全般に関連するものであり、区分所有①区分所有建物の専有部分及びその敷地利用権法制の根幹にかかわる課題として、区分所有関係

並びに共用部分の取扱い

の実態を踏まえて検討されるべきものと考えられ

区分所有建物の専有部分の所有者が所在等不明

る。

であり、当該専有部分が管理されずに放置され、したがって、区分所有建物の専有部分・共用部

それによって他の専有部分の所有者に被害が生じ分については、改正法第  条の  は適用しないているような場合についても所有者不明建物管理こととされた（改正後の区分所有法第 条第 項）。


命令を認めるべきか。区分所有建物については、②建物を所有するための敷地利用権がない場合、区分所有者が建物の管理又は使用に関し区分所有

敷地の利用権原が不明の場合

者の共同の利益に反する行為（区分所有法第  条

建物が無権原で建てられており、建物を所有す

第  項）をした場合又はそのおそれがある場合にるために敷地利用権がない場合については、所有

は、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、者不明建物管理人は、その建物の管理行為をする









中間試案補足説明 S。
中間試案補足説明 S・S・。

部会資料 S～。

稻本・鎌野 S。
中間試案補足説明 S。

部会資料 S。

土地総合研究 2022年冬号 109

権限を有するものの、不在者自身を超える権限は被告となるものではない。

ないため、基本的には敷地所有者が敷地の使用を

建物所有者が無権原で建物を所有し、土地を不承諾しない限り、管理人がその建物の敷地を使用

法占拠している場合には、土地所有者に対して建することはできず、敷地所有者との交渉等により物収去義務及び管理人による管理開始後に発生し

事案に応じた対応がなされることになる 。

た賃料等相当額の損害賠償義務を負うのは建物所

敷地の利用権原が何であるか不明の場合につい有者であって、その義務の履行は管理人の職務のては、土地所有者が判明していれば、所有者不明

範囲に含まれるものではない。したがって、これ

建物管理人を選任し、土地所有者との協議により、らに関する訴えについても、管理人が被告になる

敷地利用権原を設定するか、建物を収去するかにわけではない。

ついて、合意することができると解される。土地④建物取壊しの可否

所有者も不明の場合は、所有者不明土地管理人及所有者不明建物管理人は、所有者の所在等が不

び所有者不明建物管理人を選任して、両者が協議明となっている建物の所有者及び利害関係人の利して管理・処分を行うことになると解される 。

益を保護しつつ、建物の適切な管理を図ることを③賃料・地代の支払義務の有無

その職務とするものであるが、一般的には、建物

建物所有者が賃借権等敷地利用権を有しているの取壊しは、建物についての所有権を消滅させる

場合、所有者不明建物管理人は土地所有者に対し行為であり、基本的には管理人が自ら建物を取りて賃料又は地代の支払いをしなければならないか。

壊すことは許されない。もっとも、建物が管理不

この点については、管理人が賃料等支払いの原資

全の状態となり周囲に損害を与えている場合におを有しているケースは多くなく、仮に原資があっいて、その建物に財産的価値がなく、修繕には多たとしてもその支払いにより修繕等建物管理に必額の費用がかかるといったような、建物の存立を要な行為ができなくなるときは、賃料等の支払い前提としてその適切な管理を続けることが困難なに応ずることは相当でない。賃料等の支払いがそケースであって、所有者の出現可能性などを踏まの職務の目的に必ずしも合致するわけではないこ

えても建物を取り壊しても建物所有者に不利益をとからすると、管理人が賃料等の支払いをしない

与えるおそれがないときであれば、管理人が裁判からといって直ちに善管注意義務違反に当たるわ

所の許可を得た上で建物を取り壊すことも可能で

けではない 。なお、管理人が、賃貸借契約が解あると考えられる。

除されて建物の撤去を求められることを防止する

もっとも、建物が取り壊されると、管理人は、観点から、任意に弁済をすること自体は許される

建物を売却するなどしてその代金を管理に要したと解されるが（民法第  条第  項・第  項）
、管費用に充てることができなくなる。そのため、建

物の取壊しが予定される場合には、それに要する
理人自身の財産が責任財産になるものではない 。
土地の所有者による賃料等支払いの請求についても、所有者不明建物管理命令制度を設ける主たる目的は、あくまで建物の適切な管理を実現する点にあるのであって、その敷地利用権の管理そのものを目的とするものではなく、管理人が訴えの

部会資料 S。
松尾・所有者不明土地 S。

部会資料 S～。

部会資料 S。
これに関連して、敷地の賃貸人は、所有者不明建物
管理人が選任されていても所在等不明の建物所有者を被告として賃料に関する賃料増減額請求訴訟を提起することができ、公示送達を利用して、被告の反論を受けることなく、賃貸人提出の証拠のみにより、賃貸人側に有利な判決（賃料増額認容判決等）が出され得る。これ
により、管理人の知らぬ間に賃料に関する訴訟が提起され、賃料増額の判決が確定していたということになりかねないとの問題点も指摘されている（日弁連解説〔上田純〕S）。
部会資料 S。

部会資料 S。

110 土地総合研究 2022年冬号

費用などを事前に申立人に予納させる必要があり、よって建物の管理が図られているといわれており、予納金が納付されない場合には、建物の取壊しを所有者不明建物管理人についても同様の需要があすることができないので、管理命令が取り消され）。るものと考えられる（  ①参照。

ることになる。

⑥所有者不明土地管理人と所有者不明建物管理

なお、土地とその上の建物の所有者が同じで、人とをいずれも選任する場合

所有者不明状態である場合において、それぞれ所所有者不明土地管理人と所有者不明建物管理人

有者不明土地管理人と所有者不明建物管理人が選とをいずれも選任する場合において、同一人を選任されているときは、所有者不明建物管理人が建任することは可能か。この点については、個別事

物を取り壊し、それに要した費用に充てるために、

案における裁判所の判断に委ねられるところでは所有者不明土地管理人が更地となった土地を売却

あるが、土地と建物の所有者が同じであれば、一することもあると考えられる 。これに対して、人の管理人を選任しても差し支えないケースが多土地と建物の所有者が異なるときは、このようないと思われる。他方、土地と建物の所有者が異な処理をすると、本来は建物所有者が負担すべき除る場合には、利益相反の観点から、一人の管理人

去費用を土地所有者に負担させることとなるため、

を選任すべきでないケースもあると考えられる。

土地所有者との関連で善管注意義務違反に当たる⑦未登記建物について
築古の建物などについては未登記のものも少な

おそれがあり、これを認めることは難しいと考えられる 。くないが、未登記建物について所有者不明建物管この点に関連して、土地とその上の建物の所有理命令が発せられた場合における公示方法につい者が異なる場合においては、建物の取壊しについては、引き続き検討するとされている。おそらては申立人が予納金を納めて費用負担する一方、く表示登記については、登記官の職権でなされる

土地については更地となって価値が上がり売却すのであろうが（不動産登記法第  条）、特に所有ればその分の利益を得る。要は土地を更地にする

者不特定の建物についてどのように対応するのかことについて土地所有者がフリーライドすることが課題となる。

になりかねないとの懸念も示されている。
⑤空家特措法との関連

また、未登記の建物の中には老朽化等により建物としての認定ができないものも想定される。

所有者不明建物管理命令は、その対象を空家等

この場合、建物登記自体が困難で所有者不明建物対策の推進に関する特別措置法（以下「空家特措

管理命令の登記をすることができないことから、法」という。
）上の特定空家等（同法第  条第 

所有者不明建物制度の対象とすることはできず、項）に該当するか否かで区別することは想定して土地上の動産などとして所有者不明土地管理制度

おらず、特定空家等に至る前の状態の建物であっ又は管理不全土地管理制度において取り扱うほかても、所有者不明状態にあるのであれば、必要にないと考えられる。
なお、未登記の建物について所有者不明建物管応じて所有者不明建物管理人の選任をすることがあると考えられる。なお、現行法上、特定空家等に至るまでの建物については、その所有者が所在不明になっているときは、地方公共団体が申立人となり不在者財産管理人の選任を行うことなどに
部会資料 S。
部会資料 S。

部会資料 S。
第  回議事録 S佐久間幹事・山野目部会長発言。




部会資料 S。
部会資料 S。

部会資料 S。

なお、対象建物を取り壊す目的で申立て・発令がなされる場合には、登記手続に係る時間・費用が無駄となり、第三者の取引安全が害されるリスクも低いことから、例外的に管理命令の登記を不要とする運用が望まれるとされる（日弁連解説〔上田純〕S）。第  回議事録 S國吉委員発言。

部会資料 S。


土地総合研究 2022年冬号 111

理命令の申立てをする前提として、申立人は当該来は不在者財産管理人を用いてきたケースでも、未登記建物の所有者の所在等について調査する必

特定の建物に特化した制度として所有者不明建物

要があるが、未登記であるから不動産登記上の所管理人に代替されていくものと考える（  ⑤参

有者等は存しない。未登記建物を差し押さえる際

照。
）
。

には、実務上固定資産税の納付証明書や官公庁が②古民家等の保存・管理

建築に関して交付する許可、認可、確認等の書面、

歴史的民俗的に価値のある古民家等の中には、地主の土地使用承諾書等を添付することから、こその所有者が所在等不明で適切な維持管理がなさの場合もこれらの書類の有無等を調査することにれず老朽化が懸念される事例も想定される。このなるとされる 。

ような古民家等の保存・管理に向けた手法として、



所有者不明建物管理制度を活用することも考えら 不動産実務への影響れるのではないか。例えば、古民家の保存・活用①老朽化した空家の撤去の促進を手掛けている一般社団・財団法人や 132 法人、わが国には地方部や大都市周縁部を中心に多数地域にある古民家の維持と活用を望む地元の団体の空家が存することは周知の事実であり、そしてなどが所有者不明建物管理人の選任を申し立てる。

それらの空家のうち、少なからざる数については

その後選任された管理人から申立人側が古民家を十分な維持管理がなされず老朽化しており、周辺買い取った上保存・活用してもよいが、申立人側

環境に悪影響を及ぼし又は及ぼすことが懸念されが管理人から当該古民家等を借り受けるというパている。これら老朽化した建物の中には、所有者

ターンもあると考える。

の所在等が不明であるものもかなり含まれると推申立人が古民家等を買い受ける場合には、当面察される。老朽化した空家の撤去等に係る法制度の管理に充てる管理費用のほか買取代金を確保すとしては、既に触れた空家特措法が存するものの、るなどしておく必要があるのに対し（．  ③参民間サイドにおいて使える法的枠組みは、物権的照。
）、賃貸借の場合は管理費用ないし賃料相当額請求権くらいしか見当たらなかった。

で済む分申立人側で当初用意しなければならない

今回所有者不明建物管理制度が設けられたこと

金銭の額は低く抑えられる。少なくとも日常的なにより、所有者不明建物管理人の選任を申し立て

維持・管理は賃借人側で行うこととなり、管理人て管理人が当該建物を撤去する。あるいは、所有側の負担は最低限なものにとどまる。管理人は賃者不明土地管理人と所有者不明建物管理人の選任

借人から毎月賃借料を得ることになるので、管理を申し立てて管理人が土地・建物を不動産事業者

人の報酬はここから支弁することが可能である等に売却し、不動産事業者等が建物を撤去して土（逆に言うと、管理人報酬相当額を賃借料として地の有効活用を図るといった手法がとれるようになった。もちろん、建物の撤去費用を建物所有者が負担することは期待できないため、建物の底地に経済的価値が存する場合でなければ、制度の活用を期待しづらいのも確かである。
なお、いずれ空家特措法上の特定空家としての撤去も視野に入れつつ、市町村が当面の最低限の維持管理を目的として、所有者不明建物管理人の選任を申し立てるといった場面も想定される。従部会資料 S。

この場合、建物の借受希望者が所有者不明建物管理
命令に係る利害関係者といえるかも問題にはなる。ただ、買受希望者が利害関係人に含まれるのであれば（． ③参照。
）、後述のように所有権移転を伴わず賃料収入も得られることになる賃貸借を希望する者を利害関係人に含まれないとする理由はないと考える。もちろん、もっと明確な利害関係があるのであれば（例えば、地域の団体が申し立てる場合で、その構成員たる近隣居住者に建物に起因する損害が生じるおそれがある場合）、そち
らを根拠に申し立てればよい。申立人と借受人とが同一人である必要もない（例えば、建物に起因する損害のおそれがある隣接地の所有者が管理命令を申し立て、132
法人が管理人から建物を借り受けるといったパターン
である。
）
。

112 土地総合研究 2022年冬号

支払うといった対応も可能であろう。
）
。管理人は

照。
）などでは、空家のまま放置されていたケース

賃貸人としての地位を継続する必要があるため、とは異なり建物の損傷程度も比較的小さいことが売却する場合とは異なり管理命令が取り消されて多いと考えられることから、修繕費用が少なくて管理人としての職務が終了するわけではないが、済む分活用の余地が大きいものと考える。

ある程度持続可能なスキームとして設計できるのではないか。売却とは異なり所在等不明所有者の．管理不全土地管理命令

所有権自体は存続するため、古民家保存という公 改正内容

益的色彩を帯びることもあり、裁判所も許可を出

裁判所は、所有者による土地の管理が不適当でしやすいものと推察される。なお、短期賃貸借やあることによって他人の権利又は法律上保護され使用貸借であれば、利用行為の一環として裁判所る利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある

の許可が不要とされる可能性もある 。使用貸借場合について、利害関係人の請求により、当該管の場合には、申立人が別途管理報酬を支払うこと

理不全土地等を対象として、管理不全土地管理人

になろう 。

による管理を命ずる処分をすることができる（改特に居住していた建物所有者が死亡したが法定正法第  条の  第  項）。
管理不全土地管理命令

相続人全員が相続放棄したケース（．  ①D）参においては、必ず管理不全土地管理人を選任しなければならず（改正法第  条の  第  項）
、管理



所有者不明建物管理人の権限とされている「所有者不明建物等の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為」（改正法第  条の  第 項が準用する改正法第  条の  第  項第  号）は、権限の定めのない代理人の権限を定める民法第  条第 号の文言と同じである。そして、本条は、不在者財産管理人の権限を定める民法第  条において準用されている。処分の権限を有しない者が可能な賃貸借（短期賃貸借）として、 年以下の建物の賃貸借が挙げられているが（民法第  条本文・第  号）
、ここでの「処分の権限を有しない者」には不在者財産管理人や権限の定めのない代理人も含まれるとされている（潮見佳男「新契約各論Ⅰ」（信山社 年）S）。所有者不明建物管理人の権限を定める文言も不在者財産管理人等のそれと全く同じなのであるから、所有者不明建物管理人も利用行為として  年以下の建物の賃貸借が可能ということになる。この場合、正当事由がなければ建物賃貸借契約
更新を拒絶できないとする借地借家法第  条との関係が問題になることから、 年以内の定期建物賃貸借を用いることになろう。

使用貸借を用いる場合においても、上記脚注と同じ趣旨から契約期間を  年以内とするか、目的・期間を定めない使用貸借とする（この場合、貸主はいつでも契約を解除できる（民法第  条第  項）。
）のが望ましいのではないかと考える。また、使用貸借を用いた場合、賃料収入が存しないことになるため、管理人の善管注意義
務違反となるおそれもある（この点では、管理人報酬見
合いの賃料による賃貸借として構成する方が無難かもしれない。
）。なお、申立人側の建物使用を管理人からの建物管理業務の委任として構成することも考えられるが、単なる受任希望者では所有者不明建物管理命令に係る利害関係人として位置づけることが難しいと思われ、別途明確な利害関係がない限り裁判所の許可がなされないと考える。

不全土地管理人は、管理不全土地等及びそこから得られた財産の管理及び処分をする権限を有する（改正法第  条の  第  項）
。管理不全土地管理命令を発出する場合には、裁判所は、土地所有者の陳述を聴かなければならない。ただし、陳述を聞く手続を経ることにより申立ての目的を達することができない事情があるときは、この限りでない（改正非訟法第  条第  項本文・第  号）
。
管理不全土地管理人は、自らの裁量で保存行為
及び所有者不明土地等の性質を変えない範囲での利用・改良行為をすることができる。その範囲を超える行為をするには、裁判所の許可を得なければならない。ただし、許可のないことをもって善意・無過失の第三者に対抗することはできない（改正法第  条の  第  項）
。また、土地の処分についての許可をするには、土地所有者の同意がなければならない（同条第  項）
。管理不全土地管理
人は、土地所有者のために、善良な管理者の注意をもってその権限を行使しなければならず、数人の共有持分を対象とする場合には、共有持分を有する者全員のために、誠実かつ公平にその権限を行使しなければならない（改正法第  条の ）。
管理不全土地管理人がその任務に違反して管理不全土地等に著しい損害を与えたことその他重要土地総合研究 2022年冬号 113

な事由があるときは、裁判所は、利害関係人の請な場合もあると考えられる。

求により、管理不全土地管理人を解任することがそこで、所有者による土地の管理が不適当であできる（改正法第  条の  第  項）
。管理不全

ることによって他人の権利又は法律上保護される

土地管理人は、正当な事由のあるときは、裁判所利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場の許可を得て辞任することができる（同条第  項）。
合に対応し、土地の円滑かつ適正な管理を図るた

管理不全土地管理人は、所有者不明土地等からめ、土地所有権に制約を加え適切な管理を可能と裁判所が定める額の費用の前払及び報酬を受けるする当該土地の管理に特化した制度（管理不全土

ことができ、費用・報酬は管理不全土地等の所有

地管理命令）を創設したものである。

者の負担とする（改正法第  条の ）。

なお、土地が共有である場合においては、共有

裁判所は、管理不全土地管理命令を変更し、又者の一部でも土地を適切に管理している者がいるは取り消すことができる（改正非訟法第  条第 

ときは、「所有者による土地の管理が不適当である

項）。管理すべき財産がなくなったとき（管理すべこと」には該当しないため、所有者不明土地管理

き財産の全部が供託されたときを含む。
）
その他財命令とは異なり、共有持分で管理人を選任するこ産の管理を継続することが相当でなくなったときとはしない。

は、裁判所は管理命令を取り消さなければならな・土地所有者の陳述聴取手続
管理不全土地管理制度では、土地所有者の所在い（同条第  項）。
等が判明している場合が多いが、その場合所有者

 改正の趣旨

自らが保存行為等を行う機会を与える必要がある

・改正全体の趣旨

とともに、所有者は管理費用等を負担するなどの土地に関しては、社会経済情勢の変化を背景に、影響を受けることから、所有者に手続保障を図る

所有者の土地への関心が薄れがちになり、土地がべきである。したがって、管理不全土地管理命

管理されずに放置されて周囲に悪影響を及ぼす事

令の発出に当たっては、土地所有者の陳述を聴く態が発生している。このような事態にかんがみる手続を設けたものである。

と、土地所有者及びその所在が明らかである場合

ただし、管理不全土地の管理においては、落石・であっても、現に土地が管理不全状態になってい土砂崩れが発生した場合等緊急の対応が求められるときは、土地所有権に制約を加え、その土地をるケースもあり、陳述聴取手続を経ていては土地適切に管理することを可能とする土地管理制度をの適切な管理の実現に支障を来たす場合も存する。

設けて、土地所有権の内容に新たな調整原理を導このため、陳述聴取手続を経ることにより土地の入することが考えられる。

管理の目的を達することができない事情があると土地が適切に管理されておらず、そのことによきは、陳述聴取を経ずとも管理不全土地管理命令って他人の権利又は法律上の利益が受忍限度を超をすることができることとしている。

えて侵害され、又は侵害されるおそれがあるとき・管理不全土地管理人の権限
管理不全土地の適切な管理を実現する観点から、は、現行法でも物権的請求権や人格権に基づき是正措置を求めることができる。もっとも、草木が管理不全土地管理人は、その土地のみならず、当繁茂する、廃棄物の不法投棄が繰り返されるなど該土地にある動産（当該土地の所有者が所有する

継続的な管理が必要となるケースや、あらかじめものに限る。
）
及びそれらの価値代替物についても是正措置の内容を確定させることが困難であり訴訟手続で権利行使をすることが難しいケースなど
では、土地管理人による管理を認めることが必要

中間試案補足説明 S、部会資料 S。
中間試案補足説明 S。
中間試案補足説明 S、部会資料 S。

部会資料 S。


114 土地総合研究 2022年冬号

管理処分権を有する。ただし、所有者不明土地管ために善良な管理者の注意をもってその職務を行理制度とは異なり、この管理処分権は、所有者不う義務を負う。また、共有地である場合には、

明土地管理人に専属しない。管理不全土地管理人

特定の共有者の利益を犠牲にして他の共有者の利は、処分行為をすることを基本的には予定してい益を図るような行為をすることは適当でないため、



ないからである 。したがって、第三者が土地所共有持分権者全員のために誠実かつ公平にその権有者本人と売買契約等を締結することも可能であ限を行使しなければならない。

り、取引の安全を損なうこともないため、所有者・管理不全土地管理人の辞任・解任
管理不全土地管理人が、その任務に反して管理不明土地管理命令とは異なり登記事項とはなって命令の対象とされた土地に著しい被害を与えたこいない。
他方、この制度は土地の適切な管理を主目的ととその他重要な事由があるときは、当該管理人にするものであるから、管理不全土地管理人の権限よる管理をそれ以上続けることは相当でないし、は、基本的には土地の保存、利用、改良行為に限管理人の辞任を無限定に認めることも相当ではなられ、処分行為、変更行為等それを超える行為をいと考えられる。そこで、裁判所は、上記のようするには、土地所有者の財産に与える影響が大きな事由があるときは、利害関係人の申立てによりいことに配慮し、裁判所の許可を得る必要がある

管理人を解任することができ、管理人は正当な事としている。また、処分行為については、所有者由があるときは、裁判所の許可を得て、辞任するの意思を尊重する観点から、その所有者の同意をことができる。

要求している。なお、管理不全土地管理人と取引・管理不全土地等に係る管理費用・報酬

した善意の第三者の保護規定については、所有者

管理不全土地管理人は、土地の所有者に代わっが判明しているときであっても発令されることがて土地を管理する者であるから、土地の所有者のあること、管理不全土地管理人には処分権限が専委託を受けて土地を管理する者がいる場合と同様属しないことや、表見代理の規定とのバランス等に、その管理費用・報酬は、土地の所有者が負担を考慮して、土地所有者の静的安全に一層配慮しすべきである。したがって、管理不全土地等のた規律が望ましいとして、所有者不明土地管理人

管理に必要な費用及び報酬は、管理不全土地等のとは異なり第三者の善意無過失を要件としている 。

所有者の負担としている。

なお、管理不全土地管理制度では、基本的に土地の所有者の所在等が判明していることが多く、

 改正に当たっての論点

土地に関する訴訟を提起しようとする者は、土地①所有者不明土地管理制度との関係

の所有者を被告として訴訟手続を進めればよく、


管理不全土地管理制度は、規定上土地所有者の管理人を被告とする必要はない 。したがって、所在等が判明している場合に限られているわけで所有者不明土地管理制度とは異なり、管理不全土はない。したがって、所有者不明土地管理人と管地管理人は、管理不全土地等に係る訴訟の原告・理不全土地管理人との重複が生ずる可能性も存す

被告とはならない。

る。この場合、所有者の管理処分権は、所有者不・管理不全土地管理人の義務

明土地管理人に専属することから（改正法第 

管理不全土地管理人は、土地を適切に管理する条の  第  項）、
所有者不明土地管理人の権限が優ことを職務としていることから、土地所有者等の先する。実際上の運用では、所有者不明土地管理









部会資料 S。
部会資料 S、部会資料 S、部会資料 S・
。
中間試案補足説明 S。

部会資料 S。
部会資料 S。

部会資料 S。

部会資料 S。

土地総合研究 2022年冬号 115

命令が発せられていれば、管理不全土地管理命令③管理費用・報酬の負担について

の申立ては却下され、管理不全土地管理命令が発前述のとおり、管理不全土地等に係る管理費用、せられた後に所有者不明土地管理命令が発せられ

管理不全土地管理人の報酬は、管理不全土地の所

れば、管理不全土地管理命令は取り消されること有者の負担となる。もっとも、実際の運用では、

になる 。

管理不全土地の所有者がこれを事前に納めること

また、管理不全土地管理人が選任された場合には期待し難く、管理費用・報酬は、いったん申立

おいて、土地を処分しようとする時点で土地所有人が予納した予納金から支出され、予納金を納め者が所在不明になっていたときには、所有者の同た申立人は、管理不全土地の所有者に対して不当意を得ることができず管理不全土地管理制度の下

利得返還請求等をすることによって予納金を回収での処分は困難となる。この場合は、管理不全土することになる。

地管理命令はいったん取り消され、所有者不明土

なお、申立人から予納金が支払われず、原資不地管理命令を改めて申し立てることになる 。

足により管理費用を支出することが困難であるこ②利害関係人の範囲

とが見込まれる場合には、仮に管理不全土地管理

どのような者が利害関係人に当たるかについて命令が発せられたとしても直ちに取消がなされるは、個別事例に応じて裁判所により判断されるこことになるから、管理不全土地管理命令の申立てとになるが、例えば、隣地の擁壁の劣化・倒壊には却下されることになる。

より土砂崩れが生ずるおそれがあるようなケース④土地所有者が管理不全土地管理人による管理

における隣地の所有者などがこれに当たり得る。

行為を拒む場合

ただし、所有者不明土地とは異なり、管理不全

まず、土地所有者が管理不全土地管理人による土地の場合には基本的には所有者が判明している

管理を拒む行為をすることが想定されるケースにことから、公共事業の実施者、土地の買受希望者

ついては、管理不全土地管理人に管理させること

等は、利害関係者に該当しないと考えられる 。

が相当でなく、物権的請求権等により是正すべき共有者についても、自ら土地に係る保存行為の実であるから、そもそも管理不全土地管理命令が発施は可能であるし、土地の管理は共有関係の中で令されない。

対処すべきと考えられることから、共有持分でのまた、管理不全土地管理命令が発せられ管理不管理人選任を認めていないことと相俟って、利害全土地管理人が選任されたが、その後土地所有者

関係人に位置づけることは困難なのではないか。

が管理不全土地管理人による土地の立入りを不当

また、所有者不明土地管理命令とは異なり、地に拒むような場合においては、このような妨害行

方公共団体の長が裁判所に対して管理不全土地管為は管理人の管理権を侵害するものであり、管理理命令の請求をすることができる旨の規定は、所人は、管理権侵害を理由に訴訟においてその妨害

有者不明土地法上存しない（同法第  条参照。
）。

行為の停止を求めることができるし、緊急を要す

ただし、この点については、所有者不明土地法のるケースでは民事保全を活用することも考えられ見直しの中で、市町村長による請求を可能とするる。さらに、この対立がひどくなり、適切な管特例が閣議決定されている。

理ができず管理人の選任状態を継続していくこと定）第  条。なお、同条においては、所有者不明土地権
利命令又は管理不全土地管理命令の請求に併せて所有者不明建物管理命令又は管理不全建物管理命令の請求をすることができる旨も定められている。

部会資料 S。

部会資料 S。

部会資料 S。

部会資料 S。
第  回議事録 S大谷幹事・藤野委員発言。
第  回国会衆議院法務委員会会議録第  号 S小出法務省民事局長発言。
日弁連解説〔山中眞人〕S。

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の一部を改正する法律案（令和  年  月  日閣議決116 土地総合研究 2022年冬号が相当でないということになると、管理命令の取崩壊し、近隣にも損害が生じるおそれが生じた場

消をすることによって管理人との関係をなくすこ

合、その斜面崩壊自体は土地所有者に責を帰すことになる 。

とのできない不可抗力によるものであったと認め

なお、土地所有者が、妨害行為ではなく、不当とまでいえない管理行為を自らすること自体は妨られるときでも、管理不全土地管理命令の申立ては可能であろうか。



げられない 。

この点について、「他人の権利又は法律上保護さ⑤第三者による侵害行為があった場合

れる利益が侵害され、又は侵害されるおそれがあ

管理不全土地管理命令の対象である土地についる場合」が、天災等不可抗力により生じた場合でて、土地所有権を侵害するような第三者の行為があっても、その侵害状態が生じた後に適切に対応あった場合においては、管理不全土地管理人は、しないケースについては、管理不全土地管理制度

管理処分権が侵害されているということで、妨害の適用対象となる。
「土地の管理が不適当であるこ

排除請求をすることができる。
訴訟上においては、とによって」という文言は、管理の不適当と過去

あくまで管理人が自己の権利を行使するものであの侵害状態の発生との間に因果関係を求めている

り、土地所有者の所有権の主張・立証は不要であ

ものではなく、管理の不適当と現在の侵害状態のり、管理命令が出ていることで足りる。なお、所継続との間に因果関係があれば足りるという趣旨

有権の確認訴訟など所有者を本人とすべき類型のである。訴訟では、管理人は当事者適格を有しない。

⑥土地に賃借人がいる場合

 不動産実務への影響

対象となる土地に賃借人がいる場合であっても、①公共インフラの保全

要件を満たせば管理不全土地管理命令は発せられ鉄道、送電施設、通信施設、上水道等の公共イ

るのか。この場合、管理不全土地管理人は、土地

ンフラに対して、落石、倒木、土砂崩れ等によりの保存行為をするために、その賃借人の占有を排その運用に重大な支障が生じるおそれが生じた、除することはできるのか。土地所有者が同意すれあるいは実際に支障が生じたケースにおいて、そ
ば、管理人は土地の売却等処分行為をできるのか 。

の要因となった事象が発生した土地の所有者の所賃借人が普通に土地を使用しているのであれば、在が不明であったり、土地所有者が要因の除去を管理不全土地管理制度の適用は通常考えられない。

拒んだりした場合において、速やかに管理不全土あり得るのは、法的には賃借人がいるが、賃借人

地管理人を選任して管理人が要因の除去を行うこは実際には使用収益しておらず、土地の管理状態とが期待される。前者の場合においては、所有が悪化しているケースである。この場合は、所有者不明土地管理人の選任も考えられるが、所在等者ができる限度では、管理人も管理行為をするこ不明であることに関する調査を行う必要がない分、とができる。賃借人の権限を制約することは想定

管理不全土地管理命令の方が速やかな対応が可能

していない 。である。土地所有者の陳述聴取手続については、⑦侵害状態が不可抗力により生じた場合

このような緊急を要する場合においては省略可能

例えば地震や台風などにより所有地内の斜面がである（  参照。
）。
ただし、管理不全土地管理命令は裁判手続を要

第  回議事録 S大谷幹事発言。
第  回議事録 S大谷幹事発言。

部会資料 S、第  回議事録 S～松尾幹事・
大谷幹事・垣内幹事・宮崎関係官発言。
第  回議事録 S蓑毛幹事発言。
第  回議事録 S大谷幹事発言、S脇村関係官
発言。


することから、台風、大雪などにより現に被害発生の危険性が高まっており、時間的余裕がない場



部会資料 S。
中間試案意見概要 S。



土地総合研究 2022年冬号 117

面では活用しにくい。この点では、相隣関係の．管理不全建物管理命令

規定として検討されていた管理不全土地の管理措 改正内容

置（Ⅰ参照。
）に比べて迅速性において劣るこ

裁判所は、所有者による建物の管理が不適当でとになる。管理不全土地の管理措置の導入が見送あることによって他人の権利又は法律上保護されられたことから、管理不全土地管理制度の意義はる利益が侵害され、又は侵害されるおそれがあるより大きなものとなったが、特に近隣地の管理不場合において、利害関係人の請求により、当該管全により公共インフラに重大な支障の発生が予見

理不全建物等を対象として、管理不全建物管理人

される場合において、予防的措置の一つとして今による管理を命ずる処分をすることができる（改後活用されていくことになるのではないかと考え

正法第  条の  第  項）
。管理不全建物管理命る。

令においては、必ず管理不全建物管理人を選任しなお、公共インフラの近隣地が山林である場合

なければならない（改正法第  条の  第  項）。
については、そもそも山林には自然災害がつきも所有者の陳述聴取、管理不全建物管理人に係るのであること、山林自体に自然災害の防止効果が権限・義務、管理不全建物管理人の解任・辞任、



潜在していることなどにかんがみ 、管理不全土

費用・報酬等については、管理不全土地管理命令

地管理制度に基づき措置を講じてその費用を山林に係る規定を準用する（改正法第  条の  第 

所有者に負担させるといった運用が適切なのかに項、改正非訟法第  条第  項）。ついて慎重に検討する必要があると考える。

②事業用地の管理不全により近隣地に被害を及 改正の趣旨

ぼす場合

建物は土地に定着して土地と同様に重要な機能

昨今激甚災害が増加する傾向にあるが、民間事を果たす不動産であり、管理不全状態となってい業者が保有する土地が被災し、例えばそこで生じる場合には、管理不全土地と同様に社会経済に悪た土砂崩壊により近隣の土地に被害又はそのおそ影響を与えかねないことにかんがみ、管理不全建れが生じるといったケースも想定される。速やか物について、建物所有権に制約を加え、適切に管に被害除去・予防措置を講じればよいが、管理不理することを可能とする管理制度を設けたもので全状態が継続した場合、近隣土地の所有者等からある。
管理不全建物の適切な管理を可能とするため、管理不全土地管理命令の申立てがなされる可能性もある。

管理不全建物管理人は、その建物のみならず、当管理不全土地管理命令が発せられた場合、当該該建物にある動産（当該建物の所有者が所有する

土地上の動産にも管理不全土地管理人の権限が及ものに限る。
）
及び建物の敷地利用権についても管ぶことになり、例えば太陽光発電用地であれば太理処分権を有する。

陽光パネルも管理対象となる可能性がある。所有

なお、管理不全建物管理人の権限・義務、管理者不明土地管理命令とは異なり、土地所有者が管不全建物管理人の解任・辞任、費用・報酬等に係理権限を失うわけではないが、事業者は自らが想る規定の趣旨については、管理不全土地管理命令

定していた土地利用等ができなくなるおそれもあにおけるところと同じである。建物の処分には裁る 。逆に言えば、管理不全土地管理制度は、事判所の許可が必要であり、したがって管理不全建業者側の速やかな被害除去・予防措置を促す効果

物管理人の裁量で建物を撤去することはできない。
を期待することもできると考える。








中間試案意見概要 S。
中間試案意見概要 S。
荒井 S。

中間試案補足説明 S。
部会資料 S。



118 土地総合研究 2022年冬号

 改正に当たっての論点考えられ、また、それに見合った費用・報酬が支①区分所有建物の専用部分等の取扱い払われる見込みもあまり考えられない。

区分所有建物において管理不全建物管理命令を③建物に賃借人がいる場合

どう位置づけるべきかについては、所有者不明建土地に賃借人がいる場合と基本的には同様であ

物管理命令におけるところと同じである（． る（．  ⑥参照。
）
。ただ、建物が非常に古くて①参照。
）。すなわち、区分所有者による専用部分

適切な修繕がなされていないために危険な状態に等の管理が不適当である場合には、区分所有建物ある建物であっても、そこに賃借人が居住していの管理に支障を生ずることもあり得る。しかしなる場合には、管理不全建物管理制度は用いること

がら、建物の管理に関し区分所有者の共同の利益はできないのかが問題となる。

に反する行為をした場合又はそのおそれがある場

この点については、建物の修繕義務を負うのは合においては、他の区分所有者全員又は管理組合

建物所有者であるから、この場合でも管理不全建法人はその行為の停止措置等を請求することがで

物管理命令を発することはできる。ただし、居住

きる等とされている（区分所有法第  条～第 

者の賃借権を不当に侵害することはできず、賃借条）。人を排除して修繕行為ができるわけではなく、賃また、区分所有者によって適切な管理のなされていない区分所有建物への対応は、区分所有者の借人の了解が得られればその範囲で保存行為等ができることになる。

所在不明によって適切な管理がなされていない場

合と併せて、区分所有法制のあり方の観点から検 不動産実務への影響

討されるべき課題である。

①老朽化した空家の補修・撤去の促進

したがって、区分所有建物の専用部分等につい

わが国には地方部や大都市周縁部を中心に多数ては、管理不全建物管理制度の対象から除外するの空家が存することは周知の事実であり、そしてこととされている（改正後の区分所有法第  条第それらの空家のうち、少なからざる数については

 項）
。

維持管理がなされず老朽化しており、周辺環境に②建物所有者が現に建物に居住している場合

悪影響を及ぼし又は及ぼすことが懸念されている。


建物所有者が現に建物に居住しているが、建物

これらの空家の所有者の中には、必ずしも補の管理が不適切で他人に損害を与えているような修・撤去に否定的なわけではなく、金銭的・事務場合については、管理不全建物管理人を選任し、的な負担を懸念して補修・撤去に踏み切れない者

管理人の管理に抵抗するようであれば、管理権をや単なる無関心で放置している者も多いと考えら侵害されているとして訴訟を提起するといった対れる。このような空家について管理不全建物管理

応（．  ③参照。
）も可能ではある。ただし、こ人が選任されれば、管理人が建物所有者に対してのような場合は、直接被害を受けている者が物権

補修・撤去に係るメニューや費用を提示するなど的請求権に基づいて訴訟を起こして対応する方が、して、建物所有者と近隣住民等との間での落とし管理人の報酬等の費用も生じず、より合理的であどころを探ることも可能なのではないか。建物所ると考えられる 。例えばゴミ屋敷のような場合だと、その建物の所有者にとっては、それが快適であり適切な管理であると認識している可能性があるから、管理不全建物管理人を選任しても、所有者との間で管理方法を調整することは難しいと

佐久間他（対談）S大谷発言。



佐久間他（対談）S中村発言。
第  回議事録 S・蓑毛幹事・脇村関係官発言。
なお、この場合は、建物所有者が賃借人に対して建物賃貸借の解約申入れをして  カ月後に契約を終了させることになる（借地借家法第  条第  項）
。解約には正当事由が必要であるが（同法第  条）、大規模な修繕の必要性は正当事由として認められている（最判6民集 ）。

土地総合研究 2022年冬号 119

有者の費用負担能力が乏しいのであれば最低限の継続することが相当でなくなったとき」に該当す

補修にとどめる一方、土地売却が見込めるのであるか否か判然とせず、金銭が存在する限り管理をれば土地代金を建物撤去費用に充てるといった対継続している事案もみられる。このような事案で応がとれるものと考える。

財産管理を継続するしかないとすると、管理人のちなみに、いわゆるゴミ屋敷については、居住負担の増加を招くほか、管理費用・報酬が増加し、する所有者に補修・撤去の意思はないと考えられむしろ不在者の利益に反する結果となる可能性がるため（  ②参照。
）
、上記のような対応は難しいある。

と思われる。

そこで、不在者の利益を図りながら、管理事務

なお、いずれ空家特措法上の特定空家としてのの適正化を図るため、管理人は、管理している金撤去も視野に入れつつ、市町村が当面の最低限の銭を供託することができることとし、管理すべき

維持管理を目的として、管理不全建物管理人の選財産全部に当たる金銭についてこの供託がなされ

任を申し立てるといった場面も想定される 。

．不在者財産管理制度における供託等及び取消た場合には、管理すべき財産がなくなったときに該当することとして、選任処分の取消の審判を行うこととしたものである。

 改正内容



不在者財産管理人は、自らが管理する不在者の 改正に当たっての論点

金銭を供託することができる（改正後の家事事件

今回の改正内容そのものについては、審議を行手続法（以下「家事法」という。
）第  条の った法制審の委員等からも特に反対意見や論点の第  項）。
供託したときは管理人はその旨公告しな提起はなかった。なお、金銭の供託については、ければならない（同条第  項）
。管理すべき財産の金銭を取得するたびに供託することは想定してお全部が供託されたときは、家庭裁判所は管理人のらず、基本的には任務の終了が近づいたときにま選任の処分を取り消さなければならない（同法第とめて供託することで足りる。
ちなみに、上記の改正事項以外に、①管理人の 条）。

職務を限定し、不在者の特定の財産について管理 改正の趣旨

制度を用いることができるようにすること、②管不在者財産管理制度においては、財産管理の必理人選任の申立権者たる利害関係者の範囲を明確

要性や財産の価値に比して管理費用が不相当に高化し、特定財産の取得希望者、隣地所有者等の位額となった場合など財産の管理を継続することが置づけを明らかにすること、③申立人自身に管理相当でなくなったときは、管理人の選任処分の取行為を行わせること（申立人を管理人に選任する消の審判をすることとされている（家事法第 ことを含む。
）
や複数の不在者のために  人の管理条）
。

人を選任することを可能とし、その際の利益相反

しかしながら、管理対象財産として現金や預金債権のみが残存している場合には、「財産の管理を行為に関する規律を設けること、以上三点も検討対象とされた。
ただし、いずれについても、現行法の解釈上必市町村が改正法第  条の  第  項の利害関係人に該当するかについては、既に相続財産管理人については
空家特措法第  条・第  条の努力義務等を根拠に選任申立てが認められていることから（「空き家対策における財産管理制度活用の事例集」（令和  年  月国土交
通省住宅局住宅総合整備課））、管理不全建物管理人の選任においても利害関係人として認められるものと考える。

ずしも認められないわけではなく、実際の運用上もある程度の対応はなされている。また、不在中間試案補足説明 S。
中間試案補足説明 S。
例えば、実務上は、不在者が当該土地以外に財産を保有している場合であっても、裁判所と弁護士会が協議120 土地総合研究 2022年冬号

者の財産全体に対する利益を保護するという不在Ⅳ．相続

者財産管理制度の趣旨にかんがみ、認めるべきで

．相続財産の保存

ないケースも想定され、家庭裁判所の個別判断に

 改正内容

委ねるべきであるとして、民法上の規律は設けら

家庭裁判所は、利害関係人等の請求によって、れなかった 。いつでも、相続財産の管理人の選任その他の相続

財産の保存に必要な処分を命ずることができる 不動産実務への影響

（改正法第  条の  第  項）
。管理人は、保存行①公共事業における用地買収手続の効率化

為、相続財産の性質を変えない範囲での利用・改不在者財産管理制度は、公共事業の用地買収に良行為のみを行う権限を有し（同条第  項が準用

おいて活用され、管理人が権限外行為許可を得てする民法第  条・第  条）、これを超える行為

事業者に不在者の土地を売却することがしばしばをするときは、家庭裁判所の許可を得なければな

行われている 。今回の改正により、不在者が当らない（改正法第  条の  第  項が準用する民

該土地以外に財産を保有していない場合には、売法第  条）。管理人は、財産の目録を作成しなけ

却代金を供託すれば管理人の選任処分は取り消さればならない（改正法第  条の  第  項が準用れることになり、管理人の負担が軽減し、用地買する民法第  条）。家庭裁判所は、管理人に財産収手続の効率化にもつながるものと考える。

の管理・返還について相当の担保を立てさせるこ②民間事業者による不在者財産管理制度の活用

とができ、相続財産の中から相当な報酬を管理人

民間事業者であっても、不在者財産管理制度のに与えることができる（改正法第  条の  第 

利害関係人として認められる場合がある。今回供項が準用する民法第  条）。

託制度が新たに設けられたことにより、不在者の

財産状況によっては手続に早期終了が見込まれ、

 改正の趣旨

それにより予納金も低額化する可能性がある。な

所有者不明土地問題の一つとして、相続財産にお、本制度は、不在者の財産の保存を目的とした属する土地が放置されて荒廃し、近隣への迷惑、制度であるから、不動産の買受を希望する民間事

周辺環境への悪影響を及ぼすことがある。
そこで、業者は、裁判所による売却許可の見通しについて

相続財産管理制度を利用して、土地を含めた相続

慎重に検討する必要がある 。


財産を適切に管理することができるようにする必要があるが、現行法上の相続財産管理制度には改善すべき問題がある。
例えば、相続人のあることが明らかでない場合
における相続財産管理制度（現行法第  条～）
は、相続財産の清算を目的とするものであるため、をして、管理人の職務内容を特定財産の管理に限定し、それを前提として職務遂行期間を予想した上で予納金を絞るといったことが一部で運用として行われているようである（第  回議事録 S中村委員発言）。なお、
このような場合も、不在者の財産全体に管理が及ぶことを前提とした上で、一応の不在者の所在調査や財産調査を行うことによって、不在者の利益を保護するという不在者財産管理制度の趣旨を踏まえた運用がなされているという（第  回議事録 S木村（匡）幹事発言）。
中間試案補足説明 S～、部会資料 S～、部会
資料 S～。

部会資料 S。
荒井 S。

手続が重くコストがかかるため相続財産の適切な管理のためには利用できない場合がある。また、相続人が数人あり、相続財産が遺産分割前の暫定的な遺産共有状態にある場合において、共同相続人が相続財産の管理に関心がなく管理を行わない
ときには、現行法上相続財産の保存に必要な処分
を命ずる相続財産管理制度が設けられていない。

中間試案補足説明 S～。

土地総合研究 2022年冬号 121

現行法では、相続開始から相続の承認又は放棄まで（いわゆる熟慮期間。
現行法第 条第 項）、

 改正に当たっての論点
①相続財産管理人の選任が認められる場合

限定承認がされた後（現行法第  条第  項）
、相

相続財産管理人の選任等の処分は、処分を命ず

続の放棄後次順位者が相続の管理を始めるまでる必要性が要件として課せられている。
すなわち、（現行法第  条第  項）については、相続財産

相続財産に属する物について相続人が保存行為を

管理制度が設けられているが 、実際には、相続せず、又は相続人のあることが明らかでないため財産の管理のための手段として十分に利用されてにその物理的状態や経済的価値を維持することがいるとは言えない。これは、利害関係人がこれら困難であると認められ、相続人に代わって第三者

各種の相続財産管理制度を利用しようとしても、に保存行為をさせる必要があるときは、この必要

相続がどの段階にあるのかを把握することが容易性の要件を満たすところとなる。この要件が欠けではなく、これらの制度が段階的に設けられている場合には、「保存に必要な処分」に該当しないもること自体が、その利用を困難にさせる要因となのとして、申立てが却下されることになる。例えっているためと考えられる 。

ば、相続財産の処分のために管理人の選任を申ししたがって、これらの制度を、相続人が数人あ立てることは、基本的に必要性の要件を欠き、認る場合における遺産分割前の暫定的な遺産共有状

められない。

態にあるとき、及び相続人のあることが明らかで②相続財産清算人・遺産管理人との関係ない場合において現行法第  条の相続財産管理

相続人のあることが明らかでない場合において人が選任されていないときを含めた統一的な制度改正法第  条に基づき選任される相続財産清算とすることが望ましい。また、これにより熟慮期人（現行法では「相続財産管理人」）や遺産分割の間中に選任された相続財産管理人が熟慮期間後遺

調停・審判の申立てがあった場合において家事法

産分割前又は相続人全員による相続放棄後もその第  条に基づき選任されるいわゆる遺産管理人

まま相続財産を管理することができることとなり、は、相続財産清算人と並置することは可能かが問合理的である。

題となる。

改正法では、これらの場合を包括した相続財産

まず改正法第  条に定める相続財産清算人に制度を設け、相続財産の清算を目的としない相続

ついては、相続財産管理人の権限は、相続財産の

財産管理人の選任を可能としたものである 。

管理に限られるが、改正法第  条に定める相続

なお、相続人が一人である場合においてその相財産清算人の権限は、相続財産の管理のみならず続人が相続の単純承認をしたとき、相続人が数人

その清算も含まれ、後者が前者を包摂する関係にある場合において遺産の全部の分割がされたときある。したがって、改正法第  条に定める相続については、相続財産に属する財産が浮動的・暫

財産清算人が先に選任されていた場合には、相続定的な状態にあるわけではなく、その財産の帰属

財産管理人の選任申立ては却下されることになるは確定していることから、その所有者においてそ（改正法第  条第  項ただし書）。
相続財産管理の財産を自由に管理することができるはずであり、人が先に選任されていた場合において改正法第第三者が所有者の判断に介入することを正当化す

 条に定める相続財産清算人が選任されたときることは困難であることから、相続財産管理制度

は、相続財産管理人による財産の管理を継続する



の対象から除外している 。

ことが相当でなくなったとき（家事法第  条）





部会資料 S。
部会資料 S。

部会資料 S。

部会資料 S。


部会資料 S。なお、収用適格事業（土地収用法
第  条）については、最終的に強制収用権が認められることから、土地の買取を目的とする申立ても認められるべきとする見解もある（荒井 S）。122 土地総合研究 2022年冬号に当たり、基本的にその選任を取り消すことにな

理人として選任することができないことから、相

続人ではない第三者による管理を可能とするため

なお、相続財産管理人が相続財産を保存したとに、別途相続財産管理人の選任請求を可能とする

しても、相続人のあることが明らかでないという必要があるからである。したがって、数人の相続状態が継続するのであれば、最終的に相続財産の人が限定承認をした場合には、相続財産管理人と清算をすることが望ましい。したがって、相続財限定承認に係る清算人の両者がいずれも選任され産管理人は、清算を目的として相続財産清算人のた状態になることがあり得る。

る 。

選任の申立てをすることができる。

なお、改正法上の相続財産管理人は相続財産の次に、遺産管理人については、先に遺産管理人

保存を目的とするものであるから、相続財産の清が選任されている状態で相続財産管理人の選任の算を行うことはできない。限定承認の場面で選任申立てがなされた場合において、その遺産管理人

される相続財産管理人には相続財産清算の権限をが相続財産全般を管理しているという状態であれ

与える方向での規律も考えられるものの、現行のば、相続財産管理人をさらに選任する必要性はな

限定承認制度は、相続人自身に清算を行わせるこ

く、その申立ては却下されることになる。逆に相とを前提として仕組まれており、相続人ではない

続財産管理人が既に選任されている状態で遺産管者に清算を行わせる規律は設けていない。

理人の選任が申し立てられた場合も、その申立て④相続財産の売却等が認められる場合

は却下される。既に重複してそれぞれが選任され相続財産管理人の職務は、相続財産の保存を図てしまった場合については、どちらかを取り消することにあるから、相続財産の一部を売却するなことになるが、一つの考え方として、家事法第 ど保存行為を超える行為をすることは、職務上の条の遺産管理人の選任に係る財産管理の必要性が義務に反し、裁判所も許可をしない。ただし、相なくなったものと認められるとして、遺産管理人

続財産に属する財産を保存するための費用を捻出

の選任を取り消すという運用が考えられる 。

するために相続財産の一部を売却することが必要③限定承認がされた場合の清算人との関連

かつ相当であるという事情が存する場合はその限相続人が数人あるときは、限定承認は、共同相りでない。相続財産が収益不動産である場合の利続人の全員が共同してのみこれをすることができ

用行為についても、その行為が職務に照らして必る（民法第  条）。この場合、家庭裁判所は、相要かつ相当であるときは、家庭裁判所の許可を得続人の中から、相続財産の清算人（現行法では「管た上で、行うことができる。

理人」）を選任しなければならない（改正法第 

⑤相続債務の取扱い

条）。この清算人は、相続財産の管理及び清算をす

相続人が数人ある場合（限定承認がなされた場る職務を有するものであり、相続財産管理人の職合を除く。
）には、相続債務は、相続開始時に「相務の範囲を超えるため、今回相続財産管理制度を続分」に応じて分割承継がされ、各共同相続人が創設しても現行法上の限定承認に係る管理人（改分割債務を負うことになり、遺産分割の対象には

正後は「清算人」）の制度を存置する必要がある。


含まれないとされている。また、債務弁済のた

そして、この清算人が選任された場合であってめの原資を相続財産から拠出することは、分割さも、相続財産管理人の選任請求をすることができれるべき相続財産の減少をもたらすものであり、る。限定承認に係る清算人が不適任であっても、その財産の保存に資するとはいえない。したがっ改任によって相続人でない第三者を職権による管




中間試案補足説明 S。
中間試案補足説明 S。
第  回議事録 S宮崎関係官発言。

部会資料 S～。
中間試案補足説明 S、部会資料 S。
内田貴「民法Ⅳ補訂版親族・相続」（東京大学出版会 年）S。
土地総合研究 2022年冬号 123て、遺産分割前の状態にある財産を管理する相続

やはり裁判所の許可を要する。

財産管理人が相続債務を管理するものと解するの⑥相続財産管理人による訴訟追行

は困難であり、相続財産管理人は、相続債務の弁現行法においても、判例上相続財産管理人等の

訴訟追行が認められている。事案によっては、

他方、事案によっては、相続財産の保全のため

相続財産管理人が相続人のために訴訟追行をするに相続財産管理人が相続債務の弁済をする必要がことが、相続財産の適切な管理の観点などから望あるケースもある。例えば、相続財産に借地上のましいケースもあることから、相続財産管理人が建物が含まれ、被相続人の生前に生じた賃料の弁訴訟追行をすることを一律に否定する必要はない。


済をしなければ、建物の存立基礎を失うといった

相続財産管理人は、相続人の意向に反して訴訟場合である。このような場合に相続財産管理人がを追行した結果、相続人に損害を及ぼした場合に管理すべき財産を原資として弁済をすることは、は、事後的にその職務上の注意義務違反に問われ
その職務の目的に必ずしも反するものではない 。

る可能性があることから、これを回避するため相相続人のあることが明らかでない場合には、相続人の意向を確認した上で訴訟行為を行うことに済を行うべきではない。

続債務は、相続財産法人に帰属するが、相続債務なる。

は民法第  条以下の手続を経た上で、申出をしなお、相続財産管理人が行おうとする訴訟行為

た相続債権者その他知れている相続債権者に平等が、保存行為等の範囲を超える場合には、家庭裁に弁済する（民法第  条・第  条）などとさ判所の許可を得なければならない。具体的には、れているから、そのような手続を経ないまま相続応訴をする際には、裁判所の許可は不要となると財産管理人が弁済することは基本的には許されな考えられる。もっとも、相続人が数人おり、その

いと解される 。限定承認がなされた場合につい相続人を被告とすべき訴訟については、その数人ても、相続人のあることが明らかでない場合と同を特定して訴訟を提起できるから、第三者がその様である。他方、相続債権者への平等な弁済の機訴訟を提起するために相続財産管理人の選任の申会が実質的に害されないようなケースであれば、立てをしても、処分を命ずる必要性がないとして上記の手続を経ることなく弁済することが許され認められないと考えられる。

ないわけではないと考えられる。

⑦相続財産管理人が選任された場合における相なお、相続財産を原資とする弁済を認めるにし

続人の管理処分権

ても、相続債務の原資を捻出するために相続財産

相続財産管理人が選任された場合、相続人の管を売却するには、裁判所の許可を要する。また、理処分権は何らかの制約を受けるのか。相続人間

金銭を用いて弁済を行う場合には、遺産分割の対で遺産分割について争いがあることを理由に相続象であった金銭がなくなるから処分行為に該当し、財産管理人が選任された場合には、適切に遺産分割が行われるまで遺産を保存するのが職務であり、これに抵触する相続人の行為は制限すべきとの考中間試案補足説明 S、部会資料 S。
なお、家事法第  条の遺産管理人等に関する実務では、弁済期の到来した債務の弁済は管理人の権限内の行為として運用されているという。これは、弁済期が到来している債務を弁済しなければ、債務不履行による損
害賠償責任の問題となり、相続財産が毀損するのみならず、相続財産に対する強制執行のおそれが出てくるからとされる（荒井 S）。
部会資料 S。
中間試案補足説明 S。

部会資料 S。


え方もある。しかしながら、遺産分割前の相続財
産は、相続人らに遺産共有状態で帰属しており、相続人が自己の持分を処分することは禁止されて

部会資料 S。
現行法第  条第  項の相続財産管理人について、
最判 6民集 。家事事件手続法第 条第  項の遺産管理人について、最判 6民集。

部会資料 S～。
124 土地総合研究 2022年冬号

おらず、そのことを前提に遺産の分割前に遺産に況などにおける相続不動産の取扱いの円滑化に資

属する財産が処分された場合の遺産の範囲に関すするものと考えられる。すなわち、相続不動産のる規律も設けられていること（民法第  条の ）

管理不全による損害を受けているないし受ける可や、遺産分割について争いがある場合の遺産の管能性のある近隣住民、相続不動産の買受けや借受理については家事法第  条で手当てがなされてけを希望する事業者などにとっては、交渉意思にいることから、相続財産管理人の選任により直ち

乏しい複数の相続人に代わって相続財産管理人をに相続人の相続財産に属する財産の処分を制約す

相手方とすることにより、窓口の一本化や交渉のることにはならない。

迅速化を図ることが可能となると考える。

これに関連して、遺産の隠匿防止や遺産調査を

ただし、相続財産管理人は、相続財産の保存を目的として相続財産管理人の選任等を申し立てる目的としており、基本的には相続財産の処分は行ことについては、遺産の隠匿防止を図るためには、わないため、買受け・借受け希望での選任申立て

相続人の管理処分権を制限し、相続人の管理するは認められない（  ①参照。
）
。買受けや借受けを財産を強制的に相続財産管理人の管理下へ移す必希望する事業者等は、利害関係を有する相続人や要があることから、このような申立ては困難であ

近隣土地所有者等を通じて申し立てることを検討

ると考えられる 。

すべきである。また、所有者不明土地（建物）⑧所有者不明土地管理制度との関係

管理制度、管理不全土地（建物）管理制度など他相続財産に属する物が、土地であり、その所有の制度の活用も念頭に置くべきであろう。

者（相続人）の所在等が不明である場合には、そ

の土地の適切な管理のために、所有者不明土地管．相続の放棄をした者による管理

理命令の申立てをすることも可能である。したが 改正内容

って、相続財産管理制度と所有者不明土地管理制

相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財

度は、活用場面が重なり合うこともあるが、相続産に属する財産を現に占有しているときは、相続

財産管理制度においては、相続人の所在が判明し人又は相続財産清算人に対して当該財産を引き渡ているが相続財産の管理に意欲を失っている場合

すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意でも対応可能であることや、土地以外の相続財産をもって、その財産を保存しなければならない（改も含めて管理の対象となること、相続財産管理の正法第  条第  項）。

費用は相続財産から支弁されること（民法第 条）などの差異があり、事案に応じていずれの管 改正の趣旨

理制度を用いるかの使い分けがされることになる

現行法上、相続の放棄をした者の相続財産に係

る管理継続義務は、次順位の相続人が相続管理をろう。

始めることができるまでの管理を定めたものであ



る。
そのため、
法定相続人の全員が相続放棄をし、 不動産実務への影響

次順位の相続人が存在しない場合にも同規定が適相続財産管理人の選任が、相続開始から遺産分用されるかについては、必ずしも明らかでない。

割等により相続財産の帰属が確定するまでの間いまた、相続放棄者が、相続財産を占有していない

つでも可能となったことは、相続人は判明してい場合や相続財産を把握していない場合にまで、管るものの遺産分割手続終了の見込みが立たない状

理継続義務を負うかどうかも必ずしも明らかでな。所有者不明建物管理制度との関係も同様であ

い。


部会資料 S～。

部会資料 S～。

部会資料 S。

荒井 S。

土地総合研究 2022年冬号 125

相続の放棄をしたからといって、管理に一切関目的物を供託して引渡義務を消滅させ、もって保与していない相続財産に属する財産についてまで存義務を終了させることができる。目的物が金銭保存義務を負うとすることは、相続による不利益以外の財産であって、これが供託に適さない場合を回避するという相続放棄制度の趣旨にそぐわなやこれを供託することが困難な事情がある場合にい 。他方で、相続財産に属する財産を占有しては、放棄者は、裁判所の許可を得て、これを競売いる相続放棄者については、その占有を開始したに付し、その代金を供託することができる（民法以上、その財産を他の相続人や相続財産清算人に第  条）。
なお、特定物によっては、必ずしも上記のよう

引き渡すまでは、保存する義務を負わせるもので「現に占有している」とは、財産のある 。なお、に自助売却できるとは限らず、結局保存し続けな占有態様が直接占有であるか間接占有であるかにければならないということもあり得るが、義務のよって区別されることを想定しているものではな

内容としてはそれほど重いものではないとされるい 。また、引渡しの相手方である「相続人」に

は、相続財産管理人・相続財産清算人も含まれる法というわけではない。ここでの注意義務の運用（すなわち、相続放棄者は、相続財産管理人等にの一環として、社会的な重要性が著しく乏しく、。これに関連して、廃棄という選択肢も必ず違
相続財産を引き渡せば、保存義務を免れる。） 。

経済的価値も皆無ないしそれに近いと認められる注意義務の程度は、相続の放棄をするまでの間ものを廃棄する行為は、保存義務違反とはならな負っていた熟慮期間中の注意義務が「その固有財い場合もあると考えられる。

産におけるのと同一の注意」（民法第  条第 ②相続放棄者の第三者に対する責任項）であることを前提とすると、それと同等の自相続の放棄をした者の保存義務は第三者との関己の財産におけるのと同一の注意とすることが適係ではどのようになるか。例えば、倒壊しそうな

当である 。

建物について相続の放棄をした場合において、そ

の建物によって第三者に何らかの損害が生じた場

 改正に当たっての論点合において、放棄者は責任を負うか。

①相続人が財産の引渡しを拒んだ場合

この点については、放棄者は次順位相続人又は相続の放棄をした者は、占有していた相続財産

相続財産管理人等に対して保存義務を負うのであを相続人に引き渡すことにより、当該財産の保存

り、第三者に対する義務はないとされる。
ただし、義務を免れることになる。それでは、相続人が相別途不法行為法などで、土地工作物の占有者の責

続財産の引渡しを拒んだ場合はどうなるか。

任（民法第  条）を負うことはあり得る。した相続人に受領拒絶又は受領不能の事実があるときは、放棄者は、民法第  条第  項に基づき、がって、損害賠償責任を問われないよう最低限の管理はする必要がある。
③相続人全員が相続放棄した場合
相続人全員が相続放棄した場合など相続人が存部会資料 S。
中間試案補足説明 S。なお、相続放棄者の占有に着目するのは、民法第  条との規定の類似性より、民法 条第 項の管理継続義務を一種の事務管理として位置づけた上で、放棄者の中でも財産の管理事務を始めた者のみが、当該財産の価値を維持する管理継続義務を負うとする解釈に基づくものである（部会資料 S、
部会資料 S）。
部会資料 S。

第  回議事録 S～佐久間幹事・脇村関係官・
山野目部会長発言。

部会資料 S。在しないときは、相続財産法人となるわけである
が（民法第  条）、相続財産法人が成立しても必ずしも管理者がいるとは限らない。この場合、放棄者が相続財産管理人又は相続財産清算人の選任
部会資料 S。第  回議事録 S大谷幹事発言。
第  回議事録 S山野目部会長発言。
第  回議事録 S～蓑毛幹事・大谷幹事発言。
126 土地総合研究 2022年冬号を申し立てるのが本来であるが、管理者を選任す

記述に基づけば、現行法上の相続放棄者が空家特るほどでもないような場合において、放棄者が直措法上の空家等の管理者として取り扱われること

接供託等することは可能か 。

はないと考えられる。

この点については、債権者の受領不能の要件（民今回の改正で相続財産たる建物の保存義務を負法第  条第  項第  号）については比較的広く

う相続放棄者は、相続放棄時において建物を現に解されており、相続財産法人が成立したが管理人占有していた者に限定されたわけであるが、このが選任されていない状態は、相続財産法人が財産ことにより建物の保存義務を負う相続放棄者を空の引渡しを受領することができないということに家特措法上の管理者として位置づける方向へ向かなり、現行法の解釈の下でも受領不能を原因とすう可能性もないわけではないと考える。
この場合、



る供託は可能と考えられる 。

相続放棄時に当該建物を占有していた相続放棄者

については、その後も占有を継続していた場合に 不動産実務への影響

はそもそも空家特措法上の「空家等」に該当しな①空家特措法上の管理者責任の有無

いと考えられるため、相続放棄者が空家特措法

空家特措法においては、空家等の所有者又は管上の空家等の管理者として取り扱われ得るのは、

理者は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよ

相続放棄時に建物を占有していたがその後建物かう空家等の適切な管理に努める義務を有し（同法ら退去した場合に限られることになる。
すなわち、

第  条）、
市町村による空家等の適切な管理を促進

特定空家等が相続財産に含まれる場合、相続人はするための情報の提供、助言その他必要な援助の当該建物を占有したことがなくとも所有者として対象となり（同法第  条）、特定空家等（同法第空家特措法上の責任を負う一方、建物の老朽化に

 条第  項）に係る市町村の助言・指導、勧告、

何ら対処せずに住み続けた者が相続放棄により建措置命令等の対象とされている（同法第  条）。

物を放棄し当該建物に係る空家特措法上の管理責

市町村長は、空家等の所有者又は管理者を特定

任を免ぜられるのは、やや権衡に欠けるのではな

すべく必要な調査を行うわけであるが（同法第 

いかと考えるのである。

条・第  条）、過失がなくてその者を確知するこ

なお、このような空家等を含む相続財産についとができないときであって、当該空家が特定空家ては、市町村等により相続財産管理人、所有者不等である場合にあっては、同法第  条第  項に

明建物管理人等の選任が申し立てられ、当該管理基づく略式代執行を行うことができる。同法第 
条第  項に基づくガイドラインによると、
ここでの「その者を確知することができないとき」とは、調査を経ても空家等の所有者若しくは管理者の所在を特定できない場合又は所有者が死亡しており相続人のあることが明らかでない場合をいう。そして、ここでの所有者が死亡しており相続人のあることが明らかでない場合には、相続人全員が相続放棄をして相続する者がいなくなった場合を含むとされている。したがって、ガイドラインの

第  回議事録 S沖野委員発言。
第  回議事録 S大谷幹事発言、部会資料 S。

「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）（令和  年  月 日改正国土交通省・総務省）S。

なお、空家特措法上の「空家等」とは、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がな
されていないことが常態であるもの及びその敷地」（同法第  条第  項）とされていることから、相続放棄者が居住その他の使用は行っておらず、定期的な維持・管理のみ行っていたような場合については、相続放棄者が「占有」していた「空家等」に該当するとされる可能性
もある。

ちなみに、現状では、個人が空家撤去費用を負担したくないということで相続放棄をした結果、その費用を全額自治体が負担し、不利益が地域の税金、地域の住民に及んでいるとの指摘がある（第  回議事録 S吉原
委員発言）
。

なお、この考え方に対しては、相続放棄者の保存義
務は、次順位相続人等に対するものであって、第三者に対するものではないこと（  ②参照）との整合性を欠くとの見解もあり得る。

土地総合研究 2022年冬号 127

人から相続放棄時に当該空家等を占有していた相要な管理行為がなく、そのままでは管理人の報酬

続放棄者に対して、相続財産の保存義務違反を問のみが計上されていくというときに、「その他財産

われる可能性がある 。

．相続財産管理制度における供託等及び取消の管理を継続することが相当でなくなったとき」に該当するとして、家庭裁判所は処分の取消を行うことはできるのか。
「その他財産の管理を継続することが相当でな 改正内容
相続財産管理人は、自らが管理する不在者の金くなったとき」の趣旨は、財産管理の必要性や財銭を供託することができる（改正家事法第  条

産の価値に比して管理費用が不相当に高額であり、の  が準用する同法第  条の  第  項）。
供託し相続財産管理人に管理を継続することが相当でなたときは管理人はその旨公告しなければならないくなったときに、相続財産の保存に必要な処分を（同条第  項）。
管理すべき財産の全部が供託され取り消すことができるようにすることにある。上たときは、家庭裁判所は管理人の選任の処分を取記の例では、
崖地の崩落防止のための職務を終え、り消さなければならない（同法第  条の  が準他に必要な管理行為がないのであれば、財産管理用する同法第  条）。

の必要性がなく、相続財産管理人に管理を継続させることは不相当な管理費用を生じさせることに 改正の趣旨

なるものと考えられることから、基本的に上記の相続財産の管理については、相続人のあること取消事由に該当する。

が明らかでない場合には、相続財産を本人に引き渡すことができないなどの利益状況は不在者財産

 不動産実務への影響

管理の場面と共通しており、また、相続人の判明

不在者財産管理制度における供託等及び取消としている場合であっても、相続人が相続財産の受同様に、公共事業における用地買収手続の効率化

取りを拒絶するときなどは、管理の合理化の観点等に資することになると考えられる（Ⅲ参照。
）。


から、相続人のあることが明らかでない場合と同様に、相続財産の維持を図りながら、管理事務の．相続財産の清算

適正化を図ることが望ましい。

 改正内容

そこで、相続財産管理人は、管理している金銭①相続財産清算人への名称変更
現行法第  条第  項及び第  条の「相続財を供託することができるなど、不在者財産管理制
度と同様の規律を設けたものである。

産の管理人」の名称を「相続財産の清算人」に改



める。

 改正に当たっての論点

②民法第条以下の清算手続の合理化①「その他財産の管理を継続することが相当でなくなったとき」の趣旨

相続人のあることが明らかでない場合において、家庭裁判所が相続財産の清算人を選任したときは、相続人のあることが明らかでない場合において家庭裁判所は、遅滞なくその旨及び相続人があるは、清算という終期のない相続財産管理制度の終ならば一定期間内にその権利を主張すべき旨を、
期をどのように考えるかが問題となる。例えば、カ月以上の期間公告しなければならない（改正法

相続財産である崖地の崩落防止のために、相続財

第  条第  項）
。この公告があったときは、相続

産管理人が選任された場合において、管理人がそ財産の清算人は、全ての相続債権者及び受遺者にの崩落防止に係る職務を終え、その時点で特に必対し、 カ月以上の期間を定めて、その期間内に









荒井 S。
部会資料 S。

第  回議事録 S～宇田川幹事発言。
部会資料 S。

128 土地総合研究 2022年冬号

その請求の申出をすべき旨を公告しなければならとから（現行法第  条）、相続債権者等に対するない。この期間は、相続人が権利を主張すべき期請求申出を求める公告は、選任・相続人探索の公間として家庭裁判所が公告した期間内に満了する

告期間中に満了する必要がある。そこで、相続

ものでなければならない（改正法第  条）。

債権者等に対する請求申出を求める公告は選任・



相続人探索の公告期間中に満了しなければならな 改正の趣旨

いとしたものである。
公告期間については、現行法の相続人探索のた①相続財産清算人への名称変更
．の相続財産管理制度での相続財産管理人の選任は、相続財産の清算を目的としていない。
他方、めの期間が  カ月とされていることを踏まえ、全体の公告期間を  カ月としている。

現行法第  条第  項及び第  条の「相続財産の管理人」は、相続財産の清算を行うことをその 改正に当たっての論点

職務とするものである。異なる目的を有するもの①相続財産清算人による相続財産や相続債権者を同一の名称で呼ぶことは相当でないことから、等の調査について
「相続財産の清算人」に名称を改めたものである 。
②民法第条以下の清算手続の合理化

現行法においては、家庭裁判所による相続財産管理人選任の公告期間（ カ月）において、管理現行法は、㋐家庭裁判所による相続財産管理人

人が相続財産や相続債権者等の調査を行い、その選任の公告（現行法第  条第  項）を  カ月間

後の請求申出の公告とともに、知れている相続債行い、その後、㋑相続債権者等に対する請求申出権者及び受遺者に対して各別にその申出の催告をを求める公告（現行法第  条第  項）を  カ月

することとされている。請求申出公告と選任公告間行い、さらにその後、㋒相続人捜索の公告（現及び相続人捜索公告をすべて同時期に実施すると

行法第  条）を  カ月間行うこととしている。

すれば、清算人は、相続財産や相続債権者等の調これに対しては、公告手続を何回も行わなくては査が未了のまま、各別の申出催告をせずに請求申ならず、権利関係の確定に合計  カ月以上を要す出の公告をする事態が生じ得るため、相続債権者

るため、必要以上に手続が重くなっており、相続等に権利行使の機会が十分に与えられないおそれ財産の管理費用も必要以上に高くなっているといがあると考えられる。



われている 。このため、法制審においては、請求申出公告は、家庭裁判所による選任公告と相続人捜索の公告

選任公告及び相続人捜索公告があった後  カ月以

は、相続人に出現ないし権利主張を促すという点

内に相続人のあることが明らかにならなかったとでは趣旨が共通し、選任公告の後に相続人捜索のきに行うことが提案されていた。この点につい公告を行わなければならないとする必然性はなく、ては、選任公告及び相続人捜索公告から必ず  カ

失権の前提として権利主張の機会が与えられてい月経過しなければ請求申出公告をすることができれば十分である。したがって、これらの  つの公ないとするまでの理由はなく、相続財産清算人が告を同時に行うこととし、事務の合理化を図って事案に応じて適切と認める時期にこの公告をすれ



いる 。

ば足りるとして、請求申出公告の時期に係る規定

また、相続人捜索の公告期間内に相続人としての権利を主張する者がないときは、管理人に知れなかった相続債権者・受遺者もその権利を失うこ部会資料 S。
中間試案補足説明 S。

部会資料 S。




選任・相続人探索の公告期間満了後も相続債権者等に対する請求申出の公告期間が継続すると、既に失権した相続債権者等からの請求申出を認めることになりか
ねない。

部会資料 S～。

部会資料 S。

部会資料 S～。

土地総合研究 2022年冬号 129

は設けなかった。

て具体的相続分を確定させることは容易でなく、

これを基準として用いることは困難であるほか、

 不動産実務への影響

通常遺産共有が第三者との関係で問題となるケー

本改正は、相続人全員が相続放棄した場合や相スでは法定相続分が基準として用いられているこ続人がいない場合における相続財産の清算手続をとから、基本的に法定相続分を基準としている。

合理化したものである。したがって、不動産実務

また、相続分の指定がある場合には、指定相続への影響は特に存しない。

分が基準となるが、遺産に属する個々の財産につ

いて対抗要件が具備されていない場合において、

．遺産共有当該財産につき法定相続分を基準として第三者と 改正内容

の間で取引がされたときは、当該第三者は、相続相続財産について共有に関する規定を適用する人に対し、法定相続分が有効であると主張するこ

ときは、法定相続分（民法第  条）又は指定相とができる（民法第  条の ）。
すなわち、相続財産について共有に関する規定

続分（民法第  条）をもって各相続人の共有持分とする（改正法第  条第  項）
。を適用するときには、民法第  条から第  条

までの規定により算定した相続分（法定相続分又 改正の趣旨

は指定相続分）をもって各相続人の共有持分とし判例によれば、基本的には遺産共有にも民法第たものである。

 条以下の規定が適用されるところ、現行法

なお、共有に関する規定の適用に当たり、遺産においては、共有者全員の同意が必要な行為に関共有に特別の規定があれば、そちらが優先して適する規律が明確ではないため、慎重を期して不必用されることになる（例えば、共有物を使用する

要に共有者全員の同意が求められる結果、遺産共共有者の善管注意義務（改正法第  条第  項）有状態にある土地等の管理や利用が妨げられ、所については、「その固有財産におけるのと同一の注有者不明土地問題を深刻化させる要因となってき意」（民法第  条第  項）へと注意義務の程度がた。今回の改正では、共有者全員の同意が必要か緩和される。
）。

について解釈が分かれている行為の解釈の明確化

また、共有物の管理行為に関する規律は、共有や、共有者全員の同意が必要と解されている行為

者間の意思決定に関する規律であり、共有者と第の取扱いの見直しが図られたが、遺産共有につい三者（共有者の一人が共有者以外の法的地位を有ても同じ規律が適用されることになる。

する場合を含む。
）との間の契約関係や権利関係のしたがって、相続人が共有物たる遺産に管理者終了事由等を定めるものではない。例えば、相続を選任することもできる（改正法第  条の ）。

人が被相続人の生前から遺産である不動産に居住

この場合、遺産共有状態にある個々の財産に管理している場合に使用貸借が成立することがあるが者を選任することも、個々の財産をまとめてこれ





に管理者を選任することもできる 。
その際に基準となる持分が法定相続分であるの、その使用貸借の終期は、使用貸借に関する規定に従うことになる。配偶者居住権についても同様である。
か具体的相続分であるのかが問題となる。この点については、実際上寄与分や特別受益等を考慮し

部会資料 S。

最判 6民集 。

中間試案補足説明 S。

部会資料 S。

中間試案補足説明 S。
部会資料 S。

部会資料 S。

最判 +民集 。

部会資料 S。


130 土地総合研究 2022年冬号

 改正に当たっての論点．期間経過後の遺産分割

①相続債務の管理について 改正内容

既に触れたように相続人は共有物たる遺産に管①期間経過後の遺産分割

理者を選任することができる。それでは、遺産の特別受益者の相続分に関する規定（民法第 

管理者は、相続債務を管理することは可能か。

条・第  条）及び寄与分に関する規定（民法第相続債務の管理として考えられるものとして、

 条の ）は、相続開始の時から  年を経過し遺産を原資としてする相続債務の履行と、相続債た後の遺産分割には適用しない（改正法第  条

務の承認等相続債務それ自体の管理がある。しかの  本文）。ただし、㋐相続開始後  年以内に相しながら、相続人全員の同意を得ないまま、管理続人が家庭裁判所に遺産分割の請求をしたとき者が債務の弁済をすることにより他の相続人がそ（同条第  号）、㋑相続開始後  年の期間満了前の原資となった遺産の持分を喪失したり、相続債

 カ月以内に遺産分割を請求できないやむを得な務の承認をすることにより相続人が債務を負担しい事由が相続人にあった場合において、その事由たりすることは、認めることができないと考えらが消滅した時から  カ月を経過する前に当該相続れる。また、ここでの管理者は、共有制度の一環

人が家庭裁判所に遺産分割の請求をしたとき（同としての管理者であるが、債務には共有（準共有）

条第  号）を除く（同条ただし書）。という概念がそもそもないと考えられる（ ②遺産分割審判等の申立ての取下げの制限

⑤参照。
）
。

相続開始後  年経過後においては、遺産分割のもちろん、相続人全員の合意によって相続債務

審判及び調停の申立ては、他の相続人の同意を得を含めた遺産全般の管理を第三者に委ねることはなければ取り下げることができない（改正家事法

できるが、それは、もはや共有制度とは無関係の第  条第  項・第  条第  項）
。

通常の委任契約であり、これについて特段の規定③経過措置を設ける必要はない 。

①②ともに、施行日前に相続が開始した遺産の

分割にも適用があるが、この場合において施行日

 不動産実務への影響

から 年経過時より前に相続開始後 年を経過す

今回の民法改正においては、共有に係る規定のるケースについては、施行日から  年経過時から改正が、共有不動産の管理・運用・処分の円滑化

改正条項が適用される（改正法附則第  条・第 に資するものとなっている。相続財産について共条第  項）。有に関する規定を適用するときは、法定相続分又は指定相続分をもって各相続人の共有持分とする

 改正の趣旨とされたことにより、
平成  年の相続法改正によ①期間経過後の遺産分割

り設けられた第  条の （共同相続における権相続人が複数いる場合には、相続開始により相利の承継の対抗要件）と相俟って、遺産共有を含

続財産は相続人の共有となる（現行法第  条）。

む共有不動産の管理・運用・処分の円滑化が図ら

この遺産共有関係は、その後遺産分割により解消れるものと考えられる。

されることが想定されている（民法第  条～）。



もっとも、現行法には遺産分割をいつまでにすべきかを定める規定はなく、実際にも遺産分割がされず、遺産に属する土地等が被相続人名義のまま長期間放置されることも少なくない。
第三者がこの土地等を取得しようすれば、相続部会資料 S。なお、Ⅰ  ⑤も参照。

人間で改めて遺産分割をする必要があるが、遺産土地総合研究 2022年冬号 131

分割は、遺産の全体を把握した上で、特別受益や権の除斥期間（相続開始から  年）、一般的な債寄与分などを踏まえて具体的相続分を算出して行権の客観的起算点からの消滅時効の期間（権利をうものであり、
相続開始から長期間が経過すると、行使することができる時から  年（民法第 

証拠等も散逸して遺産に属する財産の範囲や特別条第  項第  号）
）を参考にしたものである。な

受益・寄与分があったのかなどを的確に把握する

お、 年の経過後に、具体的相続分による分割をことは容易ではなくなり、遺産分割を円滑に行う求める利益について、遺産分割とは別に、不当利ことが困難になる。

得等に基づき請求することは認められない。

また、被相続人名義のまま長期間放置された結さらに、遺産分割を請求できないやむを得ない

果、遺産分割の当事者の死亡が相次いで数次相続事由が相続人にあった場合については、 カ月のが生じ、被相続人の遺産分割の当事者が大幅に増

猶予期間を設けているが、これは、時効の完成猶加することもある。こうなると、遺産分割の当事予制度（民法第  条～第  条）を参考にした者を確定すること自体が容易でなく、確定してもものである。

その所在が不明であるなど、遺産分割は更に困難②遺産分割審判等の申立ての取下げの制限
遺産分割手続では、申立人以外の相続人（相手となる。
そこで、相続開始後一定の期間を経過した場合方）にも家庭裁判所は遺産を分与できるので、他には、相続人の主張を制限し、遺産を合理的に分の相続人が遺産分割手続の申立てをしている場合


割することを可能とする規律を設けるものである 。

には、相手方である相続人は、その申立てに係る

具体的には、遺産分割の合意がない場合におい手続において遺産の分与を求めれば足り、別途遺て、遺産分割の申立てがないまま相続開始時から

産分割手続の申立てをする必要はない。

 年経過したときは、共同相続人は、具体的相続

ところで、期間内に遺産分割の審判又は調停の分の主張をすることができないものとしている。

申立てがされたものの、期間経過後に申立人がそこれは、相続人は、相続開始から長期間を経たとの申立てを取り下げて手続が完結されると、そのきは、他の相続人から具体的相続分の主張がされ手続は初めから継続していなかったものとみなさるとは想定し難いため、法定相続分に従った遺産

れる（家事法第  条第  項・第  条第  項にお分割に一定の期待を有していること、具体的相続

いて準用する民事訴訟法第  条第  項）。
そうな分によれば法定相続分によるよりも多くの財産をると、相手方である相続人は、具体的相続分の主取得できると考える相続人に対して、自己の利益張ができなくなる。したがって、申立人が自由にを確保するために一定の期間内に必要な手続をと申立てを取り下げることができると、相手方であることを要求することは、遺留分侵害額の請求権る相続人は不利益を被るおそれがある。

の期間制限（民法第  条）、特別寄与者による

そこで、具体的相続分の主張期間の経過後に遺処分請求の期間制限（民法第  条）等他の法制

産分割手続の申立てを取り下げるには、他の相続度と比較しても不合理でないことも踏まえたものである。要は、利益を失うおそれのある共同相
続人のイニシアチブにより、相続開始後  年以内に遺産分割が行われるよう、間接的に促すものといえる。ここでの  年という期間は、遺留分侵害額請求中間試案補足説明 S～。
中間試案補足説明 S。

松尾・所有者不明土地 S。

中間試案補足説明 S。また、例えば自らの法定相続分が僅かな相続人であっても、他の相続人とは異なって生前贈与等を被相続人から受けておらず、また被相続人の介護を積極的に行ったなどの事情があって、具体的相続分を基準にすれば遺産の全部を取得することができるケースなどもあり得ることなどに照らすと、その期間をあまり短くするのは妥当ではないとされている（第 回国会参議院法務委員会第 号会議録S小出法務
省民事局長発言）。部会資料 S。

部会資料 S。

132 土地総合研究 2022年冬号

人の同意を得なければならないとしたものである。


有物分割とは異なり、遺産分割の手続には、㋐民

法第  条（遺産分割の基準）や㋑民法第  条

 改正に当たっての論点の （遺産の分割前に遺産に属する財産が処分さ①相続開始後長期間を経ても具体的相続分に沿れた場合の遺産の範囲）の適用がある。また、㋒って遺産分割をすべき場合

遺産分割の際には配偶者居住権を設定することが㋐夫婦の一方が死亡し、その配偶者が存命中はできるが（民法第  条第  項第  号）
、共有物

あえて遺産分割を実施せず、その配偶者が死亡し分割の手続では設定できない。これらの遺産分割た後に遺産分割を実施するケースや、㋑遺産分割に特有の規律は否定すべきでないからである。

の前提となる問題について争いがあり、その解決

特に、配偶者居住権については、その設定が認めに長期間を要するケースといった相続開始後長期られないことになると、相続開始後  年間存続し間を経ても具体的相続分に沿って相続すべき場合

た配偶者短期居住権が、配偶者居住権に代わるこについてはどうなるか。

とができなくなり、その後の共有物分割により消まず㋐については、本改正は、当事者が合意に滅するしかないことになる。

よって具体的相続分に沿って遺産分割をすること

また、遺産の一部分割はそれにより他の共同相を否定するものではなく、この場合基本的に合意

続人の利益を害するおそれのある場合には認めらによる遺産分割によって対応することができるもれないため（現行法第  条第  項）
、特別受益ののと考えられる。また、㋑については、相続開始

内容等を考慮しないまま遺産の一部分割をするこから  年の猶予があれば、前提問題について訴訟とはできないが、期間経過後であれば、特別受益に至っても通常はその間に解決がなされているとの内容等を考慮する必要がなくなるため、遺産の考えられる。
もし  年経過後も訴訟が継続してい一部分割は基本的に認められることになる。そのる事態が生じ得る場合には、その  年の経過前に、ため、遺産の一部分割を活用すれば、個々の財産

遺産分割の請求をした上で、その後も前提問題に

の分割も共有物分割と同様に行うことができる。

関する訴訟が継続していれば、家庭裁判所におい

ただし、通常の共有と遺産共有とが併存していて期日指定を工夫するなどの方法で対応することる場合については、共有物分割請求がされた後にが考えられる 。

も遺産分割の申立てをせず、また、遺産分割の申②期間経過後の相続財産の分割は、遺産分割か共立てがあっても、共有物分割による処理に異議の有物分割か

申出をせず、遺産分割上の権利を行使しないとき

相続開始後  年経過後においては、原則としては、裁判所は、共有物の分割を命ずる判決におい法定相続分又は指定相続分による相続財産の分割て、相続人間の分割もすることができる。共有が行われるわけであるが、ここでの共有物の分割

物分割の中で、遺産共有の分割をすることができを遺産分割とするか通常の共有物分割とするかがないとされているのは、遺産分割は、遺産全体の問題となる。

価額に特別受益や寄与分等を加味して算出した具

この点については、共有物全体が相続財産に属体的相続分に基づいて行うものとされており、遺する場合には、遺産分割の手続により行うことと産全体を把握しなければ分割することができないされている（改正法第  条の  第  項本文）
。共ことに起因すると解されるが、具体的相続分の主張に期間制限を設け、その後の分割は法定相続分

中間試案補足説明 S～。なお、相手方である相続人が本案について書面を提出し、又は家事審判の手続の期日において陳述をした後にあっては、申立ての取下げは、相手方の同意を得なければ効力を生じない（家事法第  条・第  条）。
部会資料 S～。



部会資料 S。
中間試案意見概要 S。

部会資料 S。

部会資料 S。


土地総合研究 2022年冬号 133（又は指定相続分）の割合に応じて行うのであ第三者による指定を含む。
）は、基本的には遺産分

れば、遺産分割の手続をとる必然性はないという割をする際の方法（現物分割、換価分割、代償分ことである 。これにより、例えば、$ と % が不割のいずれにするか）を指定するものであるが、動産を共有していたが、% が死亡し & と ' が相続

遺産分割の合意や資産分割手続の申立てがないましたケースにおいて、& が全面的価格賠償方式でま所定の期間を経過すればどうなるか。この点に不動産全部を取得しようとする場合、& として、ついて当初法制審では遺産分割方法の指定の効力

地方裁判所での共有物分割に係る判断がどのようが生じないことを前提とするとしていた。しかなものになるのかが不確かな状態のまま、家庭裁

し、相続分の指定は期間経過後も有効なのに対し、判所の遺産分割手続において ' の持分の取得を希遺産分割方法の指定の効力は生じないというのは望しなければならないといった不都合が解消され整合性を欠くからか、遺産分割方法の指定がある 

）。

ることになる  （なお、Ⅰ  ②も参照。

のに遺産分割手続の申立てがないまま相続開始か③遺言との関係

ら  年を経過するケースとして考えられるのは、遺言事項のうち、遺産分割に関連するものとし

遺言により委託を受けた第三者が遺産分割方法のては、相続分の指定（民法第  条）と遺産分割指定をしていないケースであるとして、この場合

方法の指定（民法第  条）とがある。

は相続開始後  年経過後に遺産分割方法の指定

相続分の指定がある場合には、期間経過後におがされないまま、遺産分割の審判等がなされれば、いても当該指定相続分に相当する共有持分の割合

その審判等が優先して効力を生ずると解して対応に応じて分割することになる。相続分の指定は、すれば足り、 年経過後に当然に遺産分割方法の対抗要件を具備せずとも、相続人間で効力を有す


指定の効力が生じないこととしなくてよいとした。
思うに、遺言に具体的な遺産分割方法の指定がるからである。
もっとも、通常の共有と遺産共有とが併存してあった場合、相続開始後  年経過後に遺産分割協いる場合など相続人以外の第三者が関係するケー

議・調停により遺産分割を行う際は、遺言に定めスでは、対抗要件（不動産であれば登記）を具備る遺産分割方法によってもよいし、異なる遺産分

しない限り、第三者に対して相続分の指定の効力

割方法によってもよい（相続人全員の合意によれを対抗することができないため（民法第  条のば遺言と異なる遺産分割も可能。
）。遺産分割の）、指定相続分ではなく、法定相続分を前提とし審判による場合には、相続開始後  年経過したかて、共有物の分割が行われることになる 。
遺産分割方法の指定（遺言による委託を受けた

否かにかかわらず、裁判所は民法第  条の基準に従い遺産分割を行う。ただし、遺言により遺産分割方法の指定の委託を受けた第三者が遺産分ただし、対抗要件を具備していなければならない。
詳細は③参照。
部会資料 S。

部会資料 S。

なお、共有物全体が遺産共有である場合には、具体的相続分の主張以外にも遺産分割手続と共有物分割手
続の違いがあることから、遺産分割手続をとることを維持していることと矛盾するとの指摘は考えられる（部会資料 S）。この点については、遺産共有と通常共有とが併存している場合には、遺産分割の当事者だけで民法第  条の基準で共有状態を解消できるわけではないという特殊事情があるので、併存状態に限って共有物分割を認めても正当性がないとまでは言えないとされる（第  回議事録 S蓑毛幹事発言）。
中間試案補足説明 S。

割方法を指定しない場合にあっては、前提となる
遺産分割方法自体が具体的には存しないのであるから、遺産分割協議であっても遺産分割の審判で潮見佳男「詳解相続法」（ 年弘文堂）（以下「潮見・相続」という。
）S。

中間試案補足説明 S。

部会資料 S。

二宮周平「家族法第  版」
（ 年新世社）S。
潮見・相続 S。ただ、この場合も、裁判所は、遺言に遺産分割方法の指定がある場合には、これにもある程度配慮するものと考える。なお、審判分割の場合は、原則として現物分割が行われるが、換価分割や代償分割も可能である（潮見・相続 S）。134 土地総合研究 2022年冬号

あってもその中で遺産分割方法を定めるほかなく、るという不当な結果を招くからである。

結果的にその遺産分割方法が優先することになるものと考える。

期間経過後に新たに相続人となった場合に関しては、相続放棄により新たに相続人になったケー

なお、特定の遺産を特定の相続人に「相続させスについては、 年の期間中に遺産分割請求を行る」趣旨の遺言（特定財産承継遺言：民法第 うことは不可能なので、やむを得ない事由に相当

条第  項）があった場合には、当該遺言においてする。 年経過後に再転相続により相続人となっ相続による承継を当該相続人の意思表示にかからたケースについては、亡くなった相続人の地位をせたなどの特段の事情のない限り、何らの行為を引き継いでいるので、その亡くなった相続人にや要せずして当該遺産は被相続人の死亡の時に直ちむを得ない事由があったかどうかによることにな

に相続により承継されるとされている 。相続開る。

始  年経過前に、特定財産承継遺言により相続人

病気療養、海外勤務等属人的な事由については、が特定の遺産を取得していた場合には、その効力

法律上の障害ではないため基本的には認められな

を否定すべき理由はない 。

いが、消滅時効の起算点について客観的状況から④改正法第条の第号の「やむを得ない事由」

行使が期待できないようなケースについて要件をとは緩和している判例もみられることから、当該事由

改正法は、相続開始後  年を経過した後は、遺のみならず他の事情も踏まえて真にやむを得ない

産分割における具体的相続分の適用を否定しつつ、場合にはやむを得ない事由に当たる可能性がある

期間満了前  カ月以内に遺産分割を請求できない 

やむを得ない事由が相続人にあった場合には、当該事由消滅後  カ月以内の遺産分割請求について 不動産実務への影響

は具体的相続分の適用を認めている。
ここでの「や①遺産持分を含む共有不動産の権利関係の整序

むを得ない事由」とは、具体的にどのような事由

共有不動産の全部又は一部が遺産共有である場

なのか。

 。

合においては、遺産分割手続が完了しない限り具

まず、遺産分割禁止の定めがあることがこれに体的相続分が明らかにならず、例えば全面的価格当たる。遺産分割禁止の特約・審判は、更新がな

賠償方式で共有物分割を行い共有者の一人が所有されれば最長で相続開始後  年となり
（． 

権すべてを取得するといった形で権利関係を整序参照。
）、その間は遺産分割の請求をすることがですることが必ずしも容易ではない。今回の改正にきないからである。また、遺産分割の調停・審

おいて、相続開始後  年を経過した後は、遺産分判の申立てが  年経過直前に取り下げられたこ

割における具体的相続分の適用が否定されること

とも「やむを得ない事由」に相当する。相続開始により、第三者にも明らかな法定相続分による分

し  年を経過する直前に遺産分割の申立ての取割が可能となるとともに、特定の不動産のみを対下げがなされると、他の相続人がそのことを知ら象とした一部分割も容易となり、共有不動産の権ないまま申立て取下げの効力が生じて初めから係利関係の整序に資するものと考えられる。

属していなかったものとみなされ（家事法第 
条第  項・第  条第  項、民事訴訟法第  条
第  項）、
改めて期間内に申立てをする時間もなく、具体的相続分による遺産分割が実質的に制限され

最判 +民集 。
中間試案補足説明 S。

部会資料 S。




部会資料 S。
第  回議事録 S～脇村関係官発言。
第  回議事録 S・脇村関係官・中田委員発言。
具体例としては、相続人が認知症で判断能力が減退しており、成年後見人の選任手続が現に進んでいる段階
で  年の期間満了を迎えた場合が挙げられている（第 回議事録 S山野目部会長発言）。この場合は、成年後見人からの具体的相続分による遺産分割請求が認められるのではないか。
土地総合研究 2022年冬号 135

さらに、所在等不明相続人がいる場合においてない期間を定めることとしている。

も、持分取得（改正法第  条の ）や第三者譲遺産分割の終期については、現行法の解釈上遺渡（改正法第  条の ）の規定を用いることに言による遺産分割禁止（民法第  条第  項）はより、共有者から所在等不明相続人を排除し、共合意による更新があっても相続開始時から最長で有不動産の権利関係の整序を図ることも可能とな 年と解されていること、．のとおり具体的相る。

続分の主張に  年の期間制限を設けること（改正法第  条の ）を踏まえ、相続開始時から  年

．遺産分割の禁止としている。

 改正内容

②遺産分割禁止の審判
現行法の解釈上、審判による遺産分割禁止期間①遺産分割禁止特約
共同相続人は、 年以内の期間を定めて、遺産は  年を超えることができないと解されているこの全部又は一部について、その分割をしない旨のとを踏まえ、家庭裁判所が遺産分割禁止の審判を契約をすることができる（改正法第  条第  項する際には  年を超えない期間を定めなければな

本文）。また、この契約は、 年以内の期間を定めらないものとしている。また、遺産分割禁止の審て更新することができる（同条第  項本文）
。ただ判については、更新審判をすることができると解し、いずれの場合も、遺産分割禁止期間の終期はされているが、更新についても同様に  年を超え

相続開始後  年を超えることができない（同条第ない期間を定めなければならないこととしている。

遺産分割の終期については、現行法の解釈上遺 項ただし書・第  項ただし書）。②遺産分割禁止の審判

言による遺産分割禁止（民法第  条第  項）は家庭裁判所は、共同相続人より遺産の分割の請合意による更新があっても相続開始時から最長で求があった場合において、特別の事由のあるとき

 年と解されていること、．のとおり具体的相は、 年以内の期間を定めて、遺産の全部又は一続分の主張に  年の期間制限を設けること（改正

部について、その分割を禁ずることができる（改法第  条の ）を踏まえ、相続開始時から  年

正法第  条第  項本文）
。また、この期間は、としている。

年以内の期間を定めて更新することができる（同遺言による遺産分割禁止の後に特約による禁止

条第  項本文）。ただし、いずれの場合も、遺産分をしたり、特約の後に審判をしたりすることも可

割禁止期間の終期は相続開始後  年を超えるこ能であると解されるが、いずれにしてもその終期とができない（同条第  項ただし書・第  項ただは最長で相続開始時から  年である。


し書）
。


 改正に当たっての論点等

 改正の趣旨

本改正は、従来からの法解釈を明文化するとと①遺産分割禁止特約

もに、
具体的相続分の主張に  年の期間制限を設

現行法の解釈では、共同相続人は一定の期間をけることとの整合性を確保するものであり、改正定めて遺産分割禁止特約をすることができると解に伴う新たな論点等は特に存しない。不動産実務されている。そして、その期間は  年を超えるこへの影響も特段ないと考えられる。
とができないと解されていることを踏まえ、共同
相続人は、 年を超えない期間内で遺産分割禁止特約をすることができるとした。また、遺産分割禁止特約については、更新することもできると解されていたが、更新についても同様に  年を超え

部会資料 S。
部会資料 S。

部会資料 S。


136 土地総合研究 2022年冬号

むすび

「物」に即した制度であるからこそ、不動産の有以上、令和  年の民法改正の趣旨・内容・論点

効活用というような従来民法が対象外としてきたと不動産実務への影響について概観してみた。以

公益も事実上視野に入ってくると期待されるとこ

下では改正事項ごとに不動産実務との関連でごくろである。

簡単なコメントを加えることとする。

相続法に関しては、物権編の改正とは異なり、相隣関係については、筆者も含めもっぱら通常

不動産実務に大きな影響を与える可能性のある改の宅地を念頭に置く向きが多いのではないか。た

正事項は見当たらないが、相続手続の効率化・円だ、民法の相隣関係に関する条項は宅地のみなら

滑化は、相続財産に属する不動産の利活用にも資ず農地、森林、公共施設用地等々土地全般に適用するものと考えられる。特に、相続不動産の権利されるわけであり、そこでは宅地とは異なる規律関係の整序に当たって、相続編の規定のみならずが求められることもある点について十分配慮する

物権編の共有に関する規定をいかにうまく活用す必要があろう。土地の属性に応じた相隣関係の構

るかがポイントになるのではないか。

築は民法のみでは困難な面も大きく、土地の利用改正全般を通じて、管理人の選任など財産管理

価値の向上に向けてさらなる施策の検討が求めらに係る規定が数多く設けられたことも、今回の特れるところである。

徴といえよう。不在者財産管理制度等既存の財産共有に関しては、現行法上あいまいなままにさ管理に係る規定も含め、それぞれどのような違いれてきた所在等不明共有者の位置づけを正面からがあり、相互にどのように関係するかについて整規定した点で非常に有意義なものであると考える。

理し、適切な制度活用に結びつけることも重要で単独所有であれ共有であれ所有者の所在等が全くあろう。

不明の場合はともかく、共有者の一部でも判明し冒頭でも述べたように、今回の民法等改正は、ている場合については、一次的には判明している所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見共有者に共有物の取扱いを委ねるのが私的自治の直しの一環として位置づけられたものなのである原則の本旨であろう。今般その取扱いに際してのが、所有者不明土地問題にとどまらず公的不動産

手続メニューが明確に規定されたことにより、少なくとも共有不動産については共有者の意向に沿った効率的で円滑な利用が促されることになると考える。
今回新たに設けられた財産管理制度については、「人」ではなく「物」に即した制度であることに最大の特徴がある。現行法上の財産管理制度は、不在者財産管理制度にしても相続財産管理制度にしても、不在者あるいは相続人という「人」の権利の保全が主たる目的であり、そこに含まれる「物」
によって生じる第三者に対する損害の除去・防止は本来の目的ではなく、損害除去・防止に資する結果がもたらされたとしてもそれはあくまで副次的効果に過ぎなかった。今般、所有者不明・管理不全という「物」の属性に即した管理制度、第三者救済のしくみを設けたことは、わが国民法にとって新たな発想なのではないかと考える。
さらに、


財産管理制度の民法上の位置づけについては、現行法における不在者財産管理制度等は、基本的に財産の帰属主体の利益を保護しつつ、利害関係人の利益や社会経済上の公益を保護するものと解されるとする。他方、土地管理制度の趣旨については、①土地利用の促進とした
場合には、公益が主たる保護対象となると考えられ、従来の民事法上の財産管理制度とは性質が異なるものになり、②土地の適切な管理とした場合には、公益や利害関係人の利益が主な保護対象となるものの土地が適切に管理されることによって、土地所有者本人の利益の保護にも資するということができ、民事法上の財産管理制
度と一定の親和性があるとしている（部会資料 S）。
今回設けられた財産管理制度は、②の趣旨に立っていると考えられるが、今後①のように公益も視野に入れた形で活用されていくのではないか。ただし、「土地利用の促進」については、昨今の土地法制・土地政策に照らすと時代錯誤であり、世の中は適正な管理あるいはしかるべき利用の仕方をどう考えるかということを探る方向に向かっていると指摘されており（第  回議事録 S山
野目部会長発言）、「土地利用の適正化」などと言い換えられるべきなのであろう。
日弁連解説 S～ において、個々の財産管理制度を比較・整理した表がとりまとめられている。

土地総合研究 2022年冬号 137も含めた不動産全般の適正かつ有効な利用に資するものと考える。これらの条項をどのように活用していくかは、不動産事業者や地方公共団体、土地・建物の所有者や地域住民に委ねられた課題でもある。今後の検討と法運用に期待したい。


齋藤 哲郎 [さいとう てつろう]
[(一財)土地総合研究所 研究顧問]
