資料５

テーマ２「都市計画法の改正を踏まえたその他の雑種地評価の留意点について」1

第１回目の内容

都市計画法改正（令和４年４月施行）の内容
１．改正の趣旨
２．改正点

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都市計画法改正（令和４年４月施行）の内容
１．改正の趣旨
頻発・激甚化する自然災害に対応するため、災害ハザードエリアにおける新規立地の抑制、移転の促進など、安全なまちづくりのための対策を講じるために、都市再生特別措置法等の一部を改正する法律により都市計画法の一部が改正され、令和４年４月１日に施行された。

２．改正点
都市計画法に関する主な改正点は、以下の３点である。
■新規立地の抑制（１）災害レッドゾーンにおける自己業務用施設の開発を原則禁止（都市計画法第33条第１項８号）（２）市街化調整区域の災害ハザードエリアにおける開発許可の厳格化（都市計画法第34条第11号・第12号）■移転促進（３）市街化調整区域内の災害レッドゾーンからの移転に係る開発許可の特例（都市計画法第34条第８号の２）

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都市計画法改正（令和４年４月施行）の内容（１）災害レッドゾーンにおける自己業務用施設の開発を原則禁止（都市計画法第33条第１項８号）
改正法【都市計画法】（開発許可の基準）
第三十三条
八 主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為以外の開発行為にあつては、開発区域内に建築基準法第三十九条第一項の災害危険区域、地すべり等防止法（昭和三十三年法律第三十号）第三条第一項の地すべり防止区域、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成十二年法律第五十七号）第九条第一項の土砂災害特別警戒区域及び特定都市河川浸水被害対策法（平成十五年法律第七十七号）第五十六条第一項の浸水被害防止区域（次条第八号の二において「災害危険区域等」という。）その他政令で定める開発行為を行うのに適当でない区域内の土地を含まないこと。ただし、開発区域及びその周辺の地域の状況等により支障がないと認められるときは、この限りでない。

【都市計画法施行令】（開発行為を行うのに適当でない区域）
第二十三条の二 法第三十三条第一項第八号（法第三十五条の二第四項において準用する場合を含む。）の政令で定める開発行為を行うのに適当でない区域は、急傾斜地崩壊危険区域（急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律（昭和四十四年法律第五十七号）第三条第一項の急傾斜地崩壊危険区域をいう。第二十九条の七及び第二十九条の九第三号において同じ。）とする。

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都市計画法改正（令和４年４月施行）の内容
改正内容まとめ
災害レッドゾーン• 自己以外の居住の用に供する住宅（分譲住宅、賃貸住宅等）• 自己以外の業務の用に供する施設（貸オフィス、貸ビル、貸店舗（ショッピングモールを含む）、貸倉庫（レンタルボックスを含む）、その他賃貸用の業務用施設等）

 自己の業務の用に供する施設（自社オフィス、自社ビル、自社店舗（スーパー、コンビニを含む）、病院、社会福祉施設、旅館・ホテル、工場、倉庫等）

今回の改正で追加の開発は

 災害危険区域
 地すべり防止区域
 土砂災害特別警戒区域
 浸水被害防止区域※令和３年１１月１日施行の特定都市河川浸水被害対策法

 急傾斜地崩壊危険区域を原則含まないこと※国土交通省 都市局 都市計画課 『「安全なまちづくり」・「魅力的なまちづくり」の推進のための都市再生特別措置法等の改正について」』より抜粋、一部加筆

例外 法第33条第１項第８号ただし書に規定する「開発区域及びその周辺の状況等により支障がないと認められるとき」
本規定は、次に掲げる場合に適用することが考えられる。
イ 災害危険区域等のうちその指定が解除されることが決定している場合又は短期間のうちに解除されることが確実と見込まれる場合
ロ 開発区域の面積に占める災害危険区域等の面積の割合が僅少であるとともに、フェンスを設置すること等により災害危険区域等の利用を禁止し、又は制限する場合
ハ 自己業務用の施設であって、開発許可の申請者以外の利用者が想定されない場合
ニ 災害危険区域を指定する条例による建築の制限に適合する場合
ホ イからニまでの場合と同等以上の安全性が確保されると認められる場合
令和３年４月１日 国都計第１７６号「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律による都市計画法の一部改正に関する安全なまちづくりのための開発許可制
度の見直しについて（技術的助言）」

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都市計画法改正（令和４年４月施行）の内容
各個別法による制限との関係
各区域

各法律の目的を達成するため、一定の開発・建築等を制限
各個別法による行為制限

一定規模以上の宅地の造成等に対し、災害の危険性が高いエリアにおける市街地の形成を防止するための制限
都市計画法による行為制限

災害危険区域条例で、津波、高潮、出水等による危険の著し 災害危険区域内における住居の用に供する建築物＜建築基準法第39条第1項 い区域を災害危険区域として指定することがで の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは、条例で定める。(法第39条
きる。
＞
第2項)
＜地方公共団体が指定＞
急傾斜地の崩壊等が発生した場合には建築物 （特定開発行為の制限）
土砂災害特別警戒区域＜土砂災害警戒区域等に に損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい 住宅（非自己）・要配慮者施設等の開発行為は土砂おける土砂災害防災対策 危害が生ずるおそれがあると認められる土地の 災害に対する土地の安全上必要な措置が講じられての推進に関する法律第9条 区域で、一定の開発行為の制限及居室を有す いるか事前許可が必要（法第10条～）
自己の居住の用に供する住宅以外の開る建築物の構造の規制をすべき土地の区域とし （建築物の構造に関する制限）
第1項＞て政令で定める基準に該当するものを、土砂災 建築基準法第二十条第一項に基づく政令においては、発行為は原則禁止（法第33条第1項8号）
害特別警戒区域として指定することができる。 居室を有する建築物の構造が当該土砂災害の発生＜都道府県知事が指定＞原因となる自然現象により建築物に作用すると想定 ※規制対象規模される衝撃に対して安全なものとなるよう建築物の構市街化区域1,000㎡（三大造耐力に関する基準を定めるものとする。（法第24都市圏の既成条）⇒建築基準法施行令第80条の3
市街地、近郊地すべり防止区域
地すべり区域及びこれに隣接する地域のうち地 一 地下水を誘致し、又は停滞させる行為で地下水を整備地帯等は<地すべり等防止法第3条第 すべり区域の地すべりを助長し、若しくは誘発し、増加させるもの、地下水の排水施設の機能を阻害す500㎡）以上
1項>
又は助長し、若しくは誘発するおそれのきわめ る行為その他地下水の排除を阻害する行為（政令でて大きいものであつて、公共の利害に密接な関 定める軽微な行為を除く。）
市街化調整区
原則として全連を有するものを地すべり防止区域として指定 二 地表水を放流し、又は停滞させる行為その他地域ての開発行為することができる。
表水のしん透を助長する行為（政令で定める軽微な行為を除く。）＜国土交通大臣・農林水産大臣が指定＞
3,000㎡以上
非線引き都市三 のり切又は切土で政令で定めるもの
計画区域、準四 ため池、用排水路その他の地すべり防止施設以都市計画区域外の施設又は工作物で政令で定めるもの（以下「他の施設等」という。）の新築又は改良
1ha以上
都市計画区域
五 前各号に掲げるもののほか、地すべりの防止を外阻害し、又は地すべりを助長し、若しくは誘発する行為で政令で定めるもの一定の行為は、事前に許可が必要(法第18条第1項)

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都市計画法改正（令和４年４月施行）の内容
各個別法による制限との関係各区域

各法律の目的を達成するため、一定の開発・建築等を制限

各個別法による行為制限

一定規模以上の宅地の造成等に対し、災害の危険性が高いエリアにおける市街地の形成を防止するための制限

都市計画法による行為制限

急傾斜地崩壊危険区域 崩壊するおそれのある急傾斜地で、その崩壊 一 水を放流し、又は停滞させる行為その他水の 自己の居住の用に供する住宅以外の<急傾斜地の崩壊による災 により相当数の居住者その他の者に危害が しん透を助長する行為
開発行為は原則禁止（法第33条第1項
害の防止に関する法律第 生ずるおそれのあるもの及びこれに隣接する 二 ため池、用水路その他の急傾斜地崩壊防止 8号）
3条第1項>
土地のうち、当該急傾斜地の崩壊が助長され、施設以外の施設又は工作物の設置又は改造又は誘発されるおそれがないようにするため、 三 のり切、切土、掘さく又は盛土※規制対象規模第七条第一項各号に掲げる行為が行なわれ 四 立木竹の伐採
市街化区域
1,000㎡（三大ることを制限する必要がある土地の区域を急 五 木竹の滑下又は地引による搬出
都市圏の既成傾斜地崩壊危険区域として指定することがで 六 土石の採取又は集積
市街地、近郊きる。
七 前各号に掲げるもののほか、急傾斜地の崩整備地帯等は＜都道府県知事が指定＞
壊を助長し、又は誘発するおそれのある行為で政500㎡）以上
令で定めるもの(法第7条第1項)
市街化調整区
原則として全域ての開発行為
浸水被害防止区域
特定都市河川流域のうち、洪水又は雨水出 （特定開発行為の制限）<特定都市河川浸水被害 水が発生した場合には建築物が損壊し、又は 住宅（非自己）・要配慮者施設等の開発行為は洪対策法第56条第1項>
浸水し、住民その他の者の生命又は身体に 水等に対する土地の安全上必要な措置が講じられ著しい危害が生ずるおそれがあると認められ ているか事前許可が必要（法第57条～）
る土地の区域で、一定の開発行為及び一定 （特定建築行為の制限）の建築物の建築又は用途の変更を制限す 住宅（自己用を含む）・要配慮者施設等の建築行べき土地の区域を、浸水被害防止区域として 為は、洪水又は雨水出水に対して安全な構造であるか事前許可が必要（法第66条～）指定することができる。
＜都道府県知事が指定＞

非線引き都市計画区域、準都市計画区域

3,000㎡以上

都市計画区域外1ha以上7都市計画法改正（令和４年４月施行）の内容（２）市街化調整区域の災害ハザードエリアにおける開発許可の厳格化（都市計画法第34条第11号・第12号）
改正法【都市計画法】（開発許可の基準）
第三十四条
十一 市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの
十二 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの

災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準

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都市計画法改正（令和４年４月施行）の内容【都市計画法施行令】（法第三十四条第十一号の土地の区域を条例で指定する場合の基準）
第二十九条の九法第三十四条第十一号（法第三十五条の二第四項において準用する場合を含む。）の政令で定める基準は、同号の条例で指定する土地の区域に、原則として、次に掲げる区域を含まないこととする。
一 建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第三十九条第一項の災害危険区域
二 地すべり等防止法（昭和三十三年法律第三十号）第三条第一項の地すべり防止区域
三 急傾斜地崩壊危険区域
四 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成十二年法律第五十七号）第七条
第一項の土砂災害警戒区域
五 特定都市河川浸水被害対策法（平成十五年法律第七十七号）第五十六条第一項の浸水被害防止区域
六 水防法（昭和二十四年法律第百九十三号）第十五条第一項第四号の浸水想定区域のうち、土地利用の動向、浸水した場合に想定される水深その他の国土交通省令で定める事項を勘案して、洪水、雨水出水（同法第二条第一項の雨水出水をいう。）又は高潮が発生した場合には建築物が損壊し、又は浸水し、住民その他の者の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域
七 前各号に掲げる区域のほか、第八条第一項第二号ロからニまでに掲げる土地の区域【都市計画法施行規則】（令第二十九条の九第六号の国土交通省令で定める事項）
第二十七条の六
令第二十九条の九第六号の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
一 土地利用の動向
二 水防法施行規則（平成十二年建設省令第四十四号）第二条第二号、第五条第二号又は第八条第二号に規定する浸水した場合に想定される水深及び同規則第二条第三号、第五条第三号又は第八条第三号に規定する浸水継続時間
三 過去の降雨により河川が氾濫した際に浸水した地点、その水深その他の状況

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都市計画法改正（令和４年４月施行）の内容
改正内容まとめ• 11号条例・12号条例の区域から以下の災害ハザードエリアを除外＜災害レッドゾーン＞＜災害イエローゾーン＞→ 想定浸水深が3.0m※以上となる区域（このほか、浸水継続時間等も考慮）※ 原則として想定最大規模降雨（1,000年に一度の降雨）に基づく浸水深。
ただし、当分の間、計画降雨（100～200年に一度の降雨）に基づく想定浸水深も許容。
※国土交通省 都市局 都市計画課 『「安全なまちづくり」・「魅力的なまちづくり」の推進のための都市再生特別措置法等の改正について」』より抜粋、一部加筆（イメージ）

11号区域

11号区域
法改正に基づく区域変更

雑種地災害イエロー

災害レッド

雑種
地災害イエロー

災害レッド

10都市計画法改正（令和４年４月施行）の内容（３）市街化調整区域内の災害レッドゾーンからの移転に係る開発許可の特例（都市計画法第34条第8号の２） 新設（イメージ）
改正法【都市計画法】（開発許可の基準）
第三十四条
八の二 市街化調整区域のうち災害危険区域等その他の政令で定める開発行為を行うのに適当でない区域内に存する建築物又は第一種特定工作物に代わるべき建築物又は第一種特定工作物（いずれも当該区域外において従前の建築物又は第一種特定工作物の用途と同一の用途に供されることとなるものに限る。）の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為※国土交通省都市局都市計画課 『「安全なまちづくり」・「魅力的なまちづくり」の推進のための都市再生特別措置法等の改正について」』より抜粋

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