540C

610C

470D

2,550C1,650C470D
1,570C

275D
560C

1,620C2,160C2,210C

620C

510C
320D

2,390C2,240C

1,560C

2,100C

1,730C2,310C

路線価でひもとく街 の 歴史
610C

1,380C1,550C

1,510C

1,410C第 26 回 「茨城県土浦市」
1,130C

1,200C370D

1,500C

400D

420D

1,430C

340D
水路から道路へ。近代化に向けた挑戦はつづく
1,090C
420D
320D
320D
1,150C

360D

360D

970C

1,080C

900C
870C

390D

400D
410D

390D

870C

255E

410D
400D

400D

400D

420D

290D

730C
295E
500D

275D

270D

850C

870C

390D
410D
440D

鉄道が普及する前の時代、都市間輸送は主に河川がを兼ねた水路が張り巡らされていた。中でも重要な幹担っていた。市内には運河が引き込まれ、水路が街中線が霞ヶ浦に通じる川口川である。幕藩体制が瓦解しに張り巡らされていた。鉄道開通後もしばらくは舟運

城の堀を兼ねた多くの水路が埋め立てられたがこのが併用されていたが、舟運の衰退とともに埋め立てらルートは残された。水戸街道を通し川口川に架かる橋れる水路が増えてきた。今月紹介する土浦の街の近代が桜橋だ。城に通じる水路と街道筋が交わるという点史は水路の埋め立てと関係が深い。

では東京の日本橋と重なる。桜橋も土浦の街の中心連載だった。ここは旧土浦町の道路起点でもあり橋のたもほ たてとに道路元標がある。その脇では天ぷら店「保 立 本

路線価でひもとく街の歴史

街道と水路の結節点だった桜橋店」が明治 2 年創業時の町家のまま今も営業している。

茨城県土浦市は人口約 14 万人。茨城県南の拠点で、県庁所在地の水戸に対し独自の経済圏を擁している。
車のナンバーは、笠間や水戸以北が「水戸」なのに対中城町の銀行街し「土浦」である。水戸街道と霞ヶ浦水運が交差する桜橋から川口川に沿って川口河岸の港町が、街道に場所でもある。慶長 9 年（1604）、水戸街道が開通し沿って商業地が発展した。中でも街道筋の中城町が賑土浦に宿駅が置かれた。街道に沿って町が組織され、わい銀行も集まっていた。土浦最初の銀行は第五十国

南門から田 宿 町、中 城 町、桜橋を渡って本町、仲町立銀行である。明治 11 年（1878）の創業で、茨城県と続く。本陣は本町にあった。

内の 4 つの国立銀行の中でも最も早かった。明治 30

た じゅく

なか じょう

ほん まち

なか まち

享保 12 年（1727）に川口河岸が整備されて以降は年（1897）に土浦五十銀行、大正 12 年（1923）に港町でもあった。河岸を出航した高瀬舟は横利根川を五十銀行に改称。大手地銀の常陽銀行の祖である。

通って千葉県の佐原に着く。佐原から利根川を遡上し常陽銀行は昭和 10 年（1935）を創立年としている。

千葉県野田市の関 宿 で江戸川に乗り換え、流山、松

当時勢力を 2 分した五十銀行と常磐銀行が合併した年

戸、行徳を経由し江戸の市街に入った。だいぶ遠回りだ。常磐銀行は水戸が本店で、第五十国立銀行の 2ヵだが水戸街道を徒歩で運ぶのに比べれば効率的かつ低月後に創業した第六十二国立銀行が源流である。五十、コストだった。鉄道が開通してもコストメリットは常磐両行の合併で中城町の五十銀行は常陽銀行の土浦あったため、高瀬舟から蒸気船に進化しつつ、少なく支店となった。昭和 46 年（1971）に旧国道 6 号沿いとも明治期は鉄道と舟運が併用されていた。に移転。赤レンガの建物は日本信託銀行の支店に使わ

せき やど

48

1,900C

600C

540C

490D

650C

1,500C

400D

510C

240E

550C

1,520C

810C

2,430C
630C

660C1,720C

570C

2,600C2,350C

ときわ

常磐線土浦駅は明治 28 年（1895）の開業。国有化れたこともあったが、その後取り壊され駐車場になっ前は日本鉄道土浦線の駅だった。まずは土浦駅から友た。町家を改修した観光施設「土浦まちかど蔵 野村」

部駅までの下り区間が先行し、東京の田端駅に至る上の隣である（図 4）。中城町には茨城貯蓄銀行の支店

り区間は翌年開通した。後に大塚経由で池袋に支線がもあった。大正 15 年（1926）に開設され、営業譲渡

延び、今の山手線のルートを辿って横浜に乗り入れた。

で常陽銀行の土浦西支店となった。昭和 38 年（1963）

城下町の時代の土浦市街は、図 1 でわかるように堀に移転し現況駐車場である。その斜め向かいに茨城農ファイナンス

2022 Apr.

路線価でひもとく街の歴史

工銀行から昭和 19 年（1944）に転じた日本勧業銀行

は昭和 10 年（1935）である。駅前通りに分岐する地の支店があった。昭和 27 年（1952）に撤退し、跡地点まで川口川が埋め立てられた。川跡には商業地が造に土浦信金の本店が来た。桜橋の先の仲町には土浦農成され「祇園町」と名付けられた。これがひとつの商銀行があった。明治 29 年（1896）の設立で、大正きっかけとなり、街の賑わいが街道から祇園町に移っ

14 年（1925）に常磐銀行に買収された。ていった。奇しくも翌年、土浦繭糸市場が閉鎖され施

みつわ

川口河岸には常磐銀行の支店と土浦三 津 輪 銀行が設は百貨店専業となった。

あった。常磐銀行は大正 6 年（1917）築の近代建築

手元の路線価図でもっとも古いものは昭和 34 年で、統合後も平成 15 年（2003）まで建物が残ってい（1959）である。当時の最高路線価地点を図 1 に示した。土浦三津輪銀行は代々土浦藩主を務めていた土屋た。桜橋から祇園町に沿って高価格帯が分布してい家が設立した銀行で明治 34 年（1901）に開業。昭和る。豊島百貨店の場所が最高路線価地点となった。図

14 年（1939）に常陽銀行が買収し土浦東支店となっ中の“京成跡”の場所である。豊島百貨店は戦後に経た。現在は同行の「クイックステーション」が残る。

営 者 が 変 わ り 霞 百 貨 店 と な る。 そ の 後 昭 和 39 年
（1964）に京成電鉄の傘下に入り、京成霞百貨店の時代を経て、昭和 48 年（1973）に土浦京成百貨店と

川口川 1 次埋め立てと祇園町なった。また、確認できる限り最も古い最高路線価地

土浦繭糸市場が開設された。百貨店を兼業しており繭だった。この路線には地元有力店の伊勢屋と小網屋も取引のシーズンオフ期に営業していた。店名を豊島百店を構えていた。伊勢屋は交差点に店舗を新築し、高貨店といい土浦初の百貨店とされる。

島屋を誘致した。小網屋は大正元年（1912）の創業とよしま

大正期には土浦の街の歴史を語るのに欠かせない出で、昭和 26 年（1951）、川口町に百貨店を出店した。

路線価でひもとく街の歴史

点名は昭和 44 年（1969）の「本町 902-5 丸彦家具店」

連載

大正 6 年（1917）、桜橋から若干下った河岸沿いに来事があった。大正11年（1922）、隣の阿見町に海軍航空隊ができた。土浦の市街図をみると、城下町の入り2 次埋め立てと駅前集積組んだ区画の南側に、八間道路を横軸に整然としたグリッド状の区画がある。海軍航空隊の生活需要に応える京成百貨店を擁する祇園町界隈に対して駅前は新興べく湿地帯を造成して新しい市街地を整備した区画だ。

勢力だった。後の大型店で最も早かったのは昭和 33

現在の桜町で、市中に散在していた飲食店が集団移転年（1958）開店の西武ストアー、後の西友である。

させられた。
現 在も八間道路の南側は関東有数の歓楽街だ。
土浦の街は水路の埋め立てが歴史の変曲点になった。
藩政の瓦解に伴い埋められた堀を別にすれば、そ の 第1弾

図1

市街図（出所）筆者作成
図中の“跡”は現存しないもの。
“旧”は建物が現存あるいは同じ場所で営業を継続しているものをいう

卍
常陽農商跡
卍卍
土浦城

卍

筑波仲町

旧三和
三菱UFJ

卍

国体
道路

⛩

水戸街道
旧水路

本陣跡
本町
桜橋跡
⛩
川口川
昭和34年の五十跡
昭和10年埋め立て
保立
ヨーカ
昭和42年埋め立て本店 京 最高路線価
大手門堂跡
成モール505
貯蓄跡
跡
勧銀跡
祇園町
川口町
西友跡
丸彦家
高
中城町
⛩ 具店跡
三島
小
山本電気 旧西津屋
網武商会跡 丸輪跡
井
田宿町
跡 関 屋跡
常卍
跡
東磐
卍
跡跡
ウララ
南門
卍桜町新市街八間道路

東京

太陽跡 日本信託跡
ファイナンス2022 Apr.

49

伝統的商業核から駅前に街の中心が移っていくのだ

一から作った人工都市で元々車社会が前提の街だっが、土浦の場合そのきっかけは 2 度目の水路埋め立てた。昭和 60 年（1985）、つくば万博が開かれた年にだった。川口川の戦後残った水面が埋め立てられ、昭西武百貨店、ジャスコと専門店からなるハイブリッド

和 42 年（1967）に川跡が市営駐車場になった。同年、商業施設「クレオ」がオープンした。ロードサイド商

駅前に丸井が進出。昭和 45 年（1970）に西友が元の業核とつくば新市街の攻勢を前に土浦市街地の商業集河川沿いに大型店を新築し移転した。昭和48年（1973）

積は体力を落としていく。には WALK 館を新設するなど若年層へのアピールを強平成 9 年（1997）、対抗策のひとつとして進められめていく。同年、川跡に面してイトーヨーカドーも進てきた駅前再開発ビル「ウララ」が完成した。旧川口出した。駅からのアクセスに加え、前面に駐車場が川沿いからイトーヨーカドーが移り核店舗となった。

あったことが強みとなった。

活性化の切り札だった一方、これが引き金となって街駅前の出店ラッシュの間に最高路線価地点は「大和中大型店の撤退が相次いだことも否めない。平成 10

町山本電気商会前土浦駅前通り」に移転した。昭和年（1998）西友が撤退、翌年には小網屋が百貨店を45 年（1970）のことだ。その後、昭和 58 年（1983）閉店した。丸井も平成 16 年（2004）に撤退する。

連載
路線価でひもとく街の歴史に駅ビル「ウイング」が開店。昭和 60 年（1985）に

平成 17 年（2005）、土浦税務署管内の最高路線価

は川跡の市営駐車場が廃され商業施設「モール 505」が土浦市からつくば市に移った。つくばエクスプレスが整備された。勢いを増す駅前のあおりを受け、伝統が開業した年である。その10年後の平成27年（2015）的商業核は苦戦を余儀なくされる。高島屋の後に入っには県都水戸市も追い越した。今やつくば市の最高路ていた「アクト亀宗」が昭和 63 年（1988）に撤退。

線価は県内で最も高い。この間に県南拠点の移転も相翌年、土浦初の百貨店の京成百貨店が閉店した。

次いだ。筑波銀行は再編をきっかけに本部機能をつくば市に置くことにした。同行は昭和 27 年（1952）に創業した関東銀行が源流だ。五十銀行の統合以来 17

郊外そしてつくば新市街との競合年ぶりに登場した土浦本店の地方銀行だった。

他方、対立の構図は伝統的商業核と駅前の間だけで平成 21 年（2009）に 4 万 8302m2 のイオンモールはなかった。ひとつはロードサイド商業核との競合で土浦が開店。街中に最後まで残った大型店のイトーある。昭和 57 年（1982）、市街北側、国体道路の沿ヨーカドーが平成 25 年（2013）に撤退した。

線に土浦ピアタウンがオープン。霞百貨店から独立し市の中心市街地活性化基本計画をみると、平成 9 年た地元の大手スーパー、カスミが核テナントになった。

（1997）から平成 26 年（2014）までの市内の売場面

その後も郊外店が集まり一大商業拠点を形成した。

積は 21 万 m2 前後で推移した。ただし中心市街地に限る と 6 万 6978m2 か ら 1 万 4754m2 と 5 分 の 1 に な っ

もうひとつはつくば新市街との競合である。郊外に
図 2 広域図

ピアタウン'82~

つくば
旧西武・ジャスコ'85~

常磐
自動車
道

土浦高架道

土浦学園線

'82~

土浦ニューウェイ'85~

イオンモール'09~ 旧
６号
'34~

土浦
バイパス
’82~

桜土浦IC
（出所）地理院地図 vector に筆者が加筆して作成。年表記は開通・開設年

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ファイナンス2022 Apr.

霞ヶ浦

路線価でひもとく街の歴史

図3

川口川跡のモール 505 と土浦ニューウェイ

図 4 水戸街道中城町（写真右側が土浦まちかど蔵 野村）（出所）令和 4 年 3 月 5 日筆者撮影（出所）令和 4 年 3 月 5 日筆者撮影た。かつて市街を賑わした大型店はすべてなくなっ

隣には 4 階建の再開発ビル「アルカス土浦」ができた。

た。街中のアーケードも撤去された。

2 階以上が図書館で県立図書館に次ぐ規模だ。駅ビル
プ レ イ ア ト レ

はリニューアルされ PLAYatre となった。「日本最大近代化に向けた挑戦はつづく
園町の商業エリアは更地である。図 3 は昭和 42 年以は公民連携で始まったサイクリング拠点施設「りんりんスクエア土浦」がある。琵琶湖一周ツーリング（ビワイチ）と同じく霞ヶ浦一周も定着するだろう。
こうした変化も次代を見据えた近代化のひとつとい空きが多い。頭上には高架道路が走っている。万博にえよう。上野東京ラインが開通し、丸の内・大手町やあわせて整備された自動車専用道「土浦ニューウェイ」

品川まで乗り換えなしで通勤できるようになった。テで、川口川と外堀の跡を辿って土浦学園線に抜ける。

レワークが普及し日々通勤しなくてもよい社会になれ

旧水路を埋め立て高架道路を通した点は東京都心に似ば移住先としての魅力も高まる。日用の都市機能が充ているが首都高速と違うのは走る車が少ないことだ。

実し、たまの通勤にも便利な駅チカに住み、休日にはこうした結果をみて、川口川をはじめ街中に張り巡ら車で郊外に乗りつけ買い物やアウトドアを楽しむ。土された水路を残していればと思う向きもあろう。実際、浦のまちづくりの先にあるものを想像すると、いわゆ川口川の埋め立てにあたっては戦前・戦後の2回とも歴るコロナ後のライフスタイルが目に浮かぶ。都心、駅史遺産の保全か近代化の促進かを巡り侃々諤々の議論がチカ、郊外ライフのベストミックスである。

あったようだ。昭和60 年に記されたモール505の竣工碑

藩政期以来の一等地の水戸街道に目をやると町家のの文面からもうかがえる。議論を尽くし、その上で近代修景が進んでいる（図 4）。更地となった祇園町エリ化を選択した。背景には洪水や伝染病、交通渋滞の問題

アは昨年公園化され、土浦城へのアプローチを構成すもあった。特に霞ヶ浦の水面が膨れ上がり川を伝って市る大通りのようになった。亀城モールという。水路や内に押し寄せる「逆水」に悩まされた土地の記憶は重い。

建築物はともかく、旧城下町の町割りが比較的残って休日に県南一円から人が集まった頃と比べ街の風景いるのが救いだ。残った歴史的遺産の工夫で屋敷町の路線価でひもとく街の歴史

降の埋め立て地の写真だが、モール 505 の 2～3 階はは大きく変わった。大型店はなくなったが、以前とは連載

今、川口川の跡を辿ると、昭和 10 年に造成した祇級のサイクリングリゾート」がコンセプトで、1 階にブランドを高めている。

違う形で再生の兆しがうかがえる。かつての商業地は住宅街に生まれ変わりつつある。駅周辺にはマンションが増えた。西友や小網屋の跡地にはそれぞれマンプロフィールションが建った。

大和総研主任研究員

都市機能も駅に集まってきた。イトーヨーカドーの撤退で空いたビルには土浦市役所が入った。ビルの地階にはカスミがあり日常の買い物に不便はない。駅の鈴木 文彦

仙台市出身、1993 年七十七銀行入行。東北財務局上席専門調査員（2004-06 年）出向等を経て 2008 年から大和総研。専門は地域経済・金融。昨年 12 月に「自治体の財政診断入門」（学芸出版社）出版

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