外国論文紹介

混雑料金の上昇は都市の不動産価格にどのような影響を与えるのか？

二村真理子

東京女子大学現代教養学部国際社会学科教授

FUTAMURA, Mariko

1――はじめに有や利用に対して複数の課金政策を用いて対応を行っている．まず，国外からの流入については，陸路入国が可能なマ

世界の多くの都市において，道路混雑が問題とされて久しい．

レーシアからの流入交通量の抑制のために1日S$20注4）の入場

そして，プライシングによる対応は，混雑抑制のための効果的な許可料金を課している．そして，国内の自動車の所有に対して方法のひとつとされており，東京を含めて，長く，多くの都市では，自 動 車 所 有 権 証（Certificate of Entitlement 以 下，導入に向けた議論が行われてきた．しかし，シンガポールのエレCOE）制度を通じた総量コントロールを行っている．これは新

クトロニック・ロード・プライシング（Electronic Road Pricing

車登録にはCOEの取得を義務付けており，それによって10年以下，ERP）やロンドンの混雑課金（Congestion Charging）の道路利用権を与えるというものである．COEの取得は入札などの導入例はあるものの数例にとどまり，結局，付随する様々で行われており，その価格は排気量や車種別に決定され，一な問題を想定して導入できずに終わるケースが多いようだ．

般に高価であると言われる．ちなみに2016年1月については排原則として混雑への課金は，混雑の抑制以外にも同時に気 量1,600cc以下の 乗 用 車 でS$45,002，1,600cc以 上で は1）様々な影響を生じさせるものである．Agarwal et. al［2015］

S$54,920の価格が発表されており，1,600cc以下であっても日は，シンガポールのERPの料金上昇の影響について，同地域本円で380万円を超えるCOEを取得しなければならないことの不動産価格の分析を通じて数値化を試みている．混雑を解になる．多くの場合，車の車両価格をはるかに上回る費用が必消するための課金の実施は円滑な交通流が実現する一方で，要とされることになるが，それでも同期には2,013件の応募が当該地域へのアクセスの費用を引き上げるものである．同論文あり，そのうち2割近い364件は権利を取得できなかったとのこ

はこれらの相反する効果について，不動産価格のデータを用とである．このことからも，所得水準の高いシンガポールでは，途別に分析することによってその影響を明らかにしており，分積極的な自動車抑制策が不可欠であることが分かる．

析結果は今後導入を考えている諸都市に対して何らかの示唆を与えるものであると思われる．

一方，自動車の利用段階では，都市内混雑への対応としてERPシステムを用いている．これは都市内の混雑した特定地

シンガポールは都市内の混雑抑制を目的としたロードプライ域に入る際に課される税であり，シンガポール政 府は当初シングを実施している数少ない都市のひとつである．シンガ

1975年に紙ベースの道路混雑課金であるエリアライセンスシ

ポール政府は1975年より都市の中心部への流入に対して混雑ステム（ALS）を導入し，その後，1988年により高度なERPシス料金を用いており，現在に至るまで効果的に都市内の交通流テムへと移行した．シンガポールのERPの対象地域へ流入するのコントロールを行っているとの評価を受けている．

自動車にはERPに対応した車載ユニットの搭載義務があり，自動車はガントリーを通過するときに，プリペイドカードから2――シンガポールの道路関連政策所定の料金を自動的に差し引かれるシステムである．
導入当初は33のガントリーが都市中心部とオーキッドロード

シンガポールは面積716.1km ，人口5,399,200人の小さなエリアに沿って建てられたが，その後も陸上交 通庁（Land

島国である注1）．1人当たりGDP（名目）は世界第9位注2）に位置Transport Authority：LTA）によって新しいガントリーが増設し，経済的な水準の高さを反映して自動車の保有率も年々上されており，2013年には71，2016年1月には76のガントリーが供昇しているという．世界銀行の統計によれば，シンガポールの用されている2）．ERPガントリーは2つの種類に分けられる．1つ

人口1,000人あたりの自動車保有数，道路1kmあたりの自動車めの「区域」ガントリーは，CBD（ブギス・マリナ・コードン）と数は2003年以来ほぼ一貫して増加を示している注3）．国土は東オーキッドロードのショッピング街へと導く全ての入り口に設置

京23区ほどの大きさと小さく，シンガポール政府は自動車の保されており，地図上で見ると2つのコードンが設置されているこ

外国論文紹介Vol.18 No.4 2016 Winter 運輸政策研究051

とが分かる．ドライバーに抜け道などは無く，制限地域に入るたるかどうか」，「料率上昇よりも前か後か」のダミー変数，「地域めには通行料金を支払わなければならない．2つめのタイプはの特性」などの変数を用いて分析を試みている．結果は2010年「放射状」ガントリーであり，通常CBDを通り抜けることはない．

11月1日のERP料率の上昇に関して店舗の不動産価格について

ERPの料率は場所と時間で変化する．料金はピーク時の朝（8有意な負の影響が示された．オフィスについては正の相関を示

時〜10時）と，夕方（12時〜8時）のみ課金され，その料率は地したが，有意とは判定できず，また住居についてはモデルの拡域と時間によって1回の入場につきS$0.5〜3.0に設定されてい張いかんで符号が異なるなど，不安定，かつ有意ではなかった．

る．ERP料率はLTAが年に4回，定期的に見直しが行われること

以上より，小売店舗の不動産価格については，ERP料率のになっており，対象とされる道路の移動速度に依存して変更さS$1の上昇によって，コードン内ではコードン外に比しておおよれる．また，学校の休暇の期間であるオフピーク期間についてもそ19％の価格低下を示したとの結果を得ており，「店舗のサブ考慮されることとなっており，例えば2015年は一部でS$1の引きマーケットにおける不動産価格に負の影響を与えるという仮説下げが行われている．なお，料率は移動速度が最適な範囲，すを除外することが出来ない」との結論を示している．

なわち幹線道路で20−30km/h，高速道路で45−65km/hを下回った場合，上方に調整されるものとされる．シンガポールの4――おわりにERPは，深刻な交通混雑の解消をできるだけ最適な料金設定で行うことを目的として，各地域や道路の混雑状況に合わせ混雑税に関する議論は長く行われてきたが，実現例が少なたきめ細やかな料率の検討が行われており，その選択肢にはいことはすでに述べたとおりである．本研究にあるように，料料率の引き下げも含まれていることが分かる．

率上昇によって小売の不動産価格は有意な低下がみられており，これは都市中心部における小売業への何等かの負の影響

3――ERPの料率引き上げとその影響に関する分析
道路利用に課金を行えば，直接，間接のさまざまな効果や1）影響が生じうるものである．Agarwal et. al［2015］
では，まを示すものであると理解できる．しかし，一方でシンガポールのように都市内の混雑を効率的かつ効果的に管理する手法として同システムは有効であり，シンガポールにおいては次のような考えが示されている．

2013年11月のシンガポールの交通大臣の答弁によれば，今ず想定される影響と多変量解析を行った場合の符号条件について整理を行っている．

後も交通流の状況によっては混雑料率の上昇は必要であると混雑料率が引き上げられることで混雑は緩和される．そうして，定期的な見直しによって料率上昇の可能性が示されていすれば，騒音が低減し，そして都市中心部の環境質や居住者る．同時にバスや鉄道などの公共交通の改善に努めるとの言の生活環境は改善されるだろう．このような変化を受けて住宅及もあり，このような追加的な政策によって，都市内の小売業価格については上昇が想定され，相対的に貧しい人々の居住への負の影響も減じる努力も引き続き行うとされている3）．

エリアについても高級住宅化を引き起こす可能性があるとの現在シンガポールではERPの次世代システムであるERPⅡへ指摘を行っている．よって，混雑料率の上昇は住宅価格に正の移行するための試行が行われているとのことである．
これは衛星相関を持つだろう．企業は混雑が適切に緩和されればCBDのからの車両の位置情報データを用いたシステムであり，これによっオフィスへの通勤時間が節約されるため，これは混雑費用のて物理的なガントリーの設置や撤去の問題をクリアし，将来的に増加に勝るものと推測される．したがって，制限区域のオフィは対距離混雑課金へと移行することが可能となる．
シンガポールスの不動産価格は正の相関を持ちうる．一方で買い物をする人

政府は，今後も課金によるコントロールを行うことを想定しており，はCBDの外のショッピングモールで代わりの財を見つけることより効率的な課金を実行するための新技術導入を積極的に模索も可能であり，値上げされたERP料金を払いたいとは思わないしている．諸外国の混雑に悩む都市の交通政策担当者が，シンだろう．よってERP料率の上昇はCBDエリアの店舗の不動産ガポールの積極的な政策から得られることは少なくないだろう．

価格を引き下げることになるだろう．ERP料率の上昇ショック
はデベロッパーにCBDの外により多くのショッピングモールを注建設するようなインセンティブを与えることになり，CBDのエリ

2）2014年の実績．なお，同年，日本は27位であった．

ア外のショッピングエリアの増加によって，CBDエリアの不動産価格の引き下げ圧力が強まることになる．
同論文では混雑道路課金のCBDエリアにおける不動産価格 へ のインパクトについて「 差 分 の 差 分（difference-indifferences）」のフレームワークを用いて分析を行っており，具体的には，個々の取引データについて「物件がコードン内であ052

運輸政策研究Vol.18 No.4 2016 Winter1）データは2013年のもの．
3）道路1kmあたりの自動車保有数は，2011年には日本とほぼ同じ水準となっている．
4）S$1（シンガポールドル）はおおよそ85円程度である（2015年12月）．
参考文献
1）Agarwal. S., K.M.Koo and T.F.Sing［2015］，Impact of electronic road pricing
on real estate prices in Singapore ，Jounal of Urban Economics, Vol.90.
2）Land Transport Authority（Singapore）ホームページ．
3）Ministry of Transport（Singapore）ホームページ．

外国論文紹介