2021年上期 投資環境見通し

グローバル・
インテリジェンス
パンデミック下における優先課題

グローバル・インテリジェンス 2021年上期号

1パンデミック下における優先課題

2020年に世界のほぼ全域を襲った新型コロナウイルス感染症のパンデミックの破壊的な影響は依然として収まることなく、世界経済の優先課題を一変させています。

複数のワクチンが開発され、接種が開始されていることから、2021年は前年から大幅な回復を示す可能性が高まっていますが、私たちは「通常」の状態には戻らないと予想しています。

商業用不動産は他の資産クラスと同様、
パンデミックによる深刻な影響を受けましたが、不動産運用チーム・グローバル・ヘッドのマイケル・マクナマラはここ数年来、不動産の柔軟な活用が広がっていることを同業界の底堅さを示す根拠として挙げ、2021年についてポジティブな見方をしています。

劇的に変化した優先課題のひとつには、世界的なサステナビリティの重視が挙げられます。
グローバル債券チーム副CIOのアンドレ・ペダーセン、アジア債券チーム（除く日本）副CIOのマレー・コリス、およびESGチーム・アジア・ヘッドのエリック・ニーチェが、

アジア債券におけるサステナブル投資機会について解説します。
アジアでは多くの投資家が考える以上のスピードでサステナビリティが進化しています。

本号「グローバル・インテリジェンス」が、ご参考情報として、皆さまのご運用の一助となりましたら幸いです。

クリストファー・コンキー
グローバル・ヘッド、伝統資産部門

スティーブ・ブリューイット

グローバル・ヘッド、
プライベート・アセット部門

2

アセット・アロケーション見通し

各アセットクラスに対する今後6～12ヵ月の見通しを以下にまとめています

弱気

中立

強気

株式

米国株式

グローバル・エマージング株式
欧州株式
日本株式

カナダ株式
中国株式
債券

米国国債

エマージング債券
欧州国債
日本国債

カナダ国債

米国ハイイールド社債

出所：マルチ・アセット・ソリューション・チーム、
マニュライフ・インベストメント・マネジメント、
2021 年1 月11 日時点。
上記の見解・見通し・
運用方針は作成時点における当チームの見解等であり、将来の経済・市場環境の変動等を示唆・保証するものではありません。
また、将来の運用成果等を示唆または保証するものではありません。
各運用チームの見通しは上記とは異なる場合があります。
また、上記見通しは
予告なく変更されることがあります。

3グローバル・インテリジェンス | アジア債券

アジア債券のサステナブル投資
機会の発掘
アンドレ・ペダーセン
グローバル債券チーム 副CIO

マレー・コリスアジア債券チーム（除く日本）副CIO

エリック・ニーチェ、CFA
ESGチーム・アジア・ヘッド

主なポイント•足 元で、アジアの各国政府がサステナビリティ目標を掲げる•

アジアのサステナビリティ向上に向けた取り組みは巨額の投資動きが高まっています。

を必要とし、民間資金が重要な役割を担っています。アジアの再生可能エネルギー・セクターやサステナブル債券市場の拡大•

は投資家に投資機会をもたらす可能性があります。

サステナブル投資は単純ではありません。多くのESGを取り巻く課題は地域や文化特有のものであり、私たちは投資成果に影響を与える可能性のある要因を明らかにしています。

グローバル・インテリジェンス 2021年上期号

アジア債券 4

予想外の転換

2020年は予想外の事態が相次いで発生し、そのほとんどが 望ましいものではありませんでした。しかし、中国が2060年までにカーボン・ニュートラルを達成する意向であると発表し¹、韓国、日本、香港も2050年までに同じ目標を目指すことを表明したことは²、予想外のポジティブな出来事でした。

一見それぞれ独立しているように見えるこの発表には重要な意義があります。これら4ヵ国は実質的に2060年までに世界の二酸化炭素排出量を35%近く削減する決意を表明し³、評価の基準となる具体的な目標を設定しました。
これとは別にやはり注目すべき動向として、数行の銀行が新規の石炭発電プロジェクトへの融資を打ち切ることを発表しました。今後数ヵ月間に同様のアプローチをとる銀行が増えることが予想されます4 。これらの発表はサステ
ナビリティ課題に対するアジアのコミットメントを反映するものであり、アジア債券の投資家にとって大きな意味が
あります。

投資機会

このほか、韓国ではよりサステナブルな経済への移行のために600億米ドル超の投資を行うことを公約し、7月にグリーン・ニュー・ディールを立ち上げました 5 。これまでのところ、アジア諸国の中に韓国に追随する動きはほとんど見られませんが、11月に開催される次回の国連気候変動枠組条約締約国会議に向けて、国全体もしくは地域レベルでのサステナブル・イニシアティブの発表が見られると予想されます。

確かに大々的に報じられたこれらの公約に対する懐疑的な見方は少なくありません。これらの目標を達成するには、アジア各国の政策当局に強固な決意と計画が求められます。多額の資金が必要であることも言うまでもありません。しかし、現状と公約した目標との隔たりにまさに投資機会が生じるとマニュライフ・インベストメント・マネジ

メントは考えています。これらの目標を達成するためには、エネルギーの生成、貯蔵、消費の方法から、食料の生産方法、通勤の手段に至るまで、社会の様々な面を根本的に変える必要があります。こうした変化は投資家にアジ

アのサステナブルな未来に向けた取り組みに関わる機会をもたらします。

再生可能エネルギー

アジアの成長が続くと、必要とするエネルギー量も増加します。中国とインドを筆頭に、アジアは今後20年間に世界の新規電力需要の3分の2近くを占めると予想されます6 。

中 国 は 世界 のソー
ラー・バネル供給量の70%以上を占め、先頃、2020年代 末

現状と公約した目標との隔たりにまさに投資機会が生じるとマニュ
ライフ・インベストメ
ント・マネジメントは考えていますまでに新エネルギー
技術の開発に6兆米ドルの大規模な投資を行うと発表しました7。中国のカー

ボン・ニュートラル達成の公約により、現在の目標と政策の修正が必要となります。一方、インドは2022年までに100ギガワットの太陽光発電能力を整備する計画であり（2020年の約35ギガワットから増強8）、太陽光発電の生産コストを石炭発電以下に抑制できています9。

電気自動車

電気自動車（EV）もサステナビリティ指向の投資家にとって投資機会となる分野です。EVが多くの国の脱炭素化計

画で果たす役割の重要性は増しています。アジアの消費者は一斉にガソリン自動車からEVに移行し始めており、EVの電力源となるリチウムイオン電池の需要も増加が見込まれます。予想されるこうした展開は、この分野で世界トップの地位にある中国の強さを下支えします。一方、インド政府は電池製造能力の増強を目指し、製造業者に

国内でのリチウムイオン電池生産開始を促す様々な奨励策を打ち出しています10。アジア地域のサプライ・チェーンに組み込まれると見込まれる近隣アジア諸国にも恩恵が及ぶでしょう。

サステナブル債券

調達資金の使途を環境や社会に恩恵をもたらすプロジェ

クトに限定するサステナブル・ファイナンスの拡大は、広く認識されてきました。特にグリーン・ボンドは2007年の導入以来、多くの投資家に人気が高く、2020年9月には世界の発行額が1兆米ドルの大台を超えました11。

アジア債券 5

中国はこれまでグリーン・ボンドを積極的に発行してきまソーシャル・ボンドに関する知識は最近まで、サステナビ

行額は90億米ドルに達し、同年も引き続きアジア太平洋

し、2020年の世界のソーシャル・ボンド発行額は、前年のした。2020年1月から9月までの中国のグリーン・ボンド発
地域最大の発行国となりました。シンガポール、日本、韓国も同期間中の発行額で世界の上位に位置し、同地域におけるこの金融商品の人気の高まりを証明しています12。

重要なこととして、アジアでは近年、従来のエネルギーや
インフラストラクチャー・セクター以外のセクターのクレジット発行体がグリーン・ボンドの仕組みに注目しています。例えば中国、シンガポール、フィリピンの不動産開発

会社や不動産投資信託が、資金調達のためにこの市場を利用し始めています。テナントと買い手が環境意識を高めており、エネルギー効率に優れて二酸化炭素排出量の少ない構造を選好するようになっていることから、こうしたリティの実務者と投資業界に概ね限られていました。しか133億米ドルから1,600億米ドル超まで急増しました¹³。

公共福祉への投資拡大や所得・男女間格差への対応が必要であると広く認識されていることから、今後もソー
シャル・ボンドが発行体と投資家の双方にとって引き続き重要な検討事項となると考えられます。特にソーシャル・

ボンドが社会開発プロジェクトの資金調達手段として利用されているアジア新興国ではその重要性が顕著です。
スタート当時は比較的少額であったアジアの発行額は、2019年の64億米ドルから昨年は200億米ドル超へと3倍以上に増加しました¹¹。

組み合わせは道理にかなっています。これはアジアのグリーン・ボンド市場の幅と奥深さの両面の成長を反映する好ましい動向であり、したがって、新しい機会を生み出すと思われます。

グリーン・ボンド：1 兆米ドルの大台

国際機関

9%

南米

2%

2007年以来のグリーン・ボンドの
累積発行額

アジア・
パシフィック

22%

その他

1%

欧州

42%

北米

24%
出所：Climate Bonds Initiative、2020年12月15日現在

グローバル・インテリジェンス 2021年上期号

アジア債券 6

トランジション・ボンド

世界が化石燃料から脱却するまでには時間がかかりま2020年の世界のソーシャル・ボンド発行額は増加す。それは即座に実現できることではありません。適切な1,610億米ドル

インフラストラクチャーの整備、資金調達、座礁資産の問題に対処するための計画策定が必要です。そのために、化石燃料企業をはじめとする大量のCO2排出企業がク
リーン・エネルギーに転換するための資金調達手段とし

年初来の
発行件数

138

て、トランジション・ボンドが必要とされます。

当然のことながら、トランジション・ボンド（ブラウン・ボ
ンドとも呼ばれる）は様々な論議を呼んでいます。批判的な人は、環境汚染企業がこうした金融商品によってグリー
ン企業の認定を隠れ蓑にする恐れがあることを懸念しています。こうした懸念はもっともであり、投資の際には積133億米ドルな目標に結びつければ、トランジション・ボンドは環境汚2019

極的な精査が必要でしょう。しかし、適切に使用して厳密染企業のサステナビリティへの歩みを後押しする効果的な手段となりうるとマニュライフ・インベストメント・マネ

ジメントは考えています。結局のところ、アジアは環境汚

2020

出所：Refinitiv、2020年12月17日現在

染エネルギーに依存していて速やかな脱炭素化が求められている新興国が多く集まっているため、移行のための資金調達という考えは共感を呼ぶと思われます。トランジ
ション・ボンドはまだ開発の初期段階にありますが、最終的に同地域のサステナビリティの進展で重要な役割を果たすことは考えられないことではありません。注視すべき分野であることは確かです。

ガバナンス

世界の総売上高上位5,000社の43%はアジアに本社を置いています14。この驚異的な数値はアジアの経済成長力を物語っています。しかし、それと相反して、アジア企業は一

般的にコーポレート・ガバナンスに関するほとんどの世界
的ランキングで下位に位置づけられています。収益性と優れたコーポレート・ガバナンスの実践に正の相関性がある
ことはよく知られており、アジア地域の企業にこの点でさらなる取り組みの余地があることは間違いありません。あまり注目されていませんが、サステナブル投資の観点から見て、独立性と多様性に優れたガバナンス体制は貴重な
アルファの源泉となる重要な投資テーマになる可能性があるとマニュライフ・インベストメント・マネジメントは見ています。

アジア債券 7

アジア債券のESG投資機会を活かす—重要なツール

サステナブル投資の魅力は容易に理解できます。投資家

がよりサステナブルな未来の構築に参画しながら大きな利益を上げる、めったにない建設的な投資テーマであることです。しかし、課題がないわけではありません。

用語や基準が統一されていないため、データ・ベンダー、
環境・社会・ガバナンス（ESG）の調査機関、発行体が使用する主要な指標の定義がそれぞれ異なり、それが分析

マニュライフ・インベス
トメント・マネジメント
はさらに一 歩 踏 み込み、アクティブ運用は出発点に過ぎず、どのような取り組みも意義あるものとするためには包括的に慎重に考察するアプローチが必要だと主張しています。

を極めて困難にしています。同様に、ESGの格付会社は信用格付機関のような規制の対象となっていないため、格付の信頼性と正確性が疑問視されています（多くはグリーンウォッシングの問題であり、ソーシャル・ウォッシン
グも増えています）。

こうした理由から、サステナブル投資はアクティブ運用が最も適しているという意見が多数を占めています。しかし、マニュライフ・インベストメント・マネジメントはさらに一歩踏み込み、アクティブ運用は出発点に過ぎず、どのような取り組みも意義あるものとするためには包括的に慎重に考察するアプローチが必要だと主張しています。これは経済や債券市場が国によって大きく異なるアジアでは特に重要です。以下では、マニュライフ・インベストメント・
マネジメントがこの資産クラスのサステナブル投資に重要と考え、実践していることについて説明します。

ESG専任スペシャリスト・チームの活用

債券投資とESGリサーチは2つの別個の分野ですが、両チームが協力して、関連するESG要素をすべて考慮して組み入れた投資プロセスを構築できるようにすることが重要です。しかし、両チームの協力はそこで終わりではありません。組み入れた後のモニタリングも同様に重要です。
十分なリソースを有するESG専任スペシャリスト・チームの活用は、アジアのサステナブル債券投資の成功に不可欠な条件であると考えています。

グローバル・インテリジェンス 2021年上期号

アジア債券 8

現地のプレゼンスが不可欠

マニュライフ・インベストメント・
マネジメントではE S G 専任スペ
シャリスト・チームが独自の知見の提供だけでなく、社外の情報源から入手したESGデータの補足や検証を行っています。

サステナビリティに関する課題の大半が地域および文化に特有のものであることは、避けられない事実です。ある意味、これはいわゆるアジア経済を構成する様々な国家の多様性を反映しています。現地に確固としたプレゼンスを築くことは極めて重要です。それによって運用チームとESGのスペシャリストは常に現地の動向を把握し、グローバルな文脈では見落とされがちな特有の意味合いを解釈することができるからです。運用チームでは、現地の視点

で動向を観察することで、問題の核心をより素早く突き止め、より入念に検討し、より良い投資判断を行うことが可能になります。

独立した独自のリサーチ

アジア債券には外部のアナリストによる分析が十分に行われていないという慢性的な問題があります。この問題はサステナブル投資分野ではさらに重要です。そのため、独立した独自のリサーチが投資プロセスで重要な役割を果たすことは明白です。マニュライフ・インベストメント・マ
ネジメントではESG専任スペシャリスト・チームが独自の知見の提供だけでなく、社外の情報源から入手したESG

データの補足や検証も行っています。また同様に、アジ
ア・クレジット・リサーチ・チームは、グローバルなサー

強固な企業エンゲージメント・プログラム

サステナブル投資を真剣に検討する投資会社はすべて、企業に対する包括的なエンゲージメント・プログラムを策定する必要があると考えています。一般的にこのプログラ
ムは、ESG関連の課題の緩和や機会の活用を促すための投資先企業との対話を目的としてESGチームが実施します。マニュライフ・インベストメント・マネジメントでは、

様々なセクターや地域のリサーチを活かし、投資先企業のビジネス価値創出とリターン向上を目的としてESGのベ
スト・プラクティスに関するアイデアを投資先企業と共有しています。

結論

ド・パーティー・リサーチ機関からは容易に得られない独

アジアでは特に債券分野でサステナブル投資の機会が拡

チ・チームの情報はESGリスクの重大性について洞察を提けて、マニュライフ・インベストメント・マネジメントはアジ

ウォッシングの可能性を早期に情報に基づいて客観的にて確実に進展しているとの確信を強めました。今後1年間

自の詳細な信用分析を行っています。クレジット・リサー
供し、運用チームはソーシャル・ウォッシングとグリーン判断することができます。

大しています。中国、日本、韓国、香港の最近の発表を受

アにおけるサステナビリティへの取り組みは転換点を越えにさらなる進展が期待できると確信しています。しかし、アジア債券のサステナブル投資機会を発掘するためには、適切なツールを用意する必要があると考えています。

1 “The secret origins of China’s 40-year plan to end carbon emissions,” The Japan Times、2020年11月23日。 2 “Hong Kong
Pledges Carbon Neutrality by 2050, a Decade Before the Mainland,” Caixin Global、2020年11月26日。 3 “Fossil CO2 emissions of
all world countries—2020 Report,” European Commission、2020年5月5日。 4 “More Asian banks seen avoiding coal projects,”
Business Mirror、2020年9月9日。5 “South Korea’s Green New Deal shows the world what a smart economic recovery looks like,”
The Conversation、2020年9月9日。 6 “Can Solar Power Compete With Coal? In India, It’s Gaining Ground,” the Wall Street
Journal、2020年2月17日。 7 “Promoting China’s Energy Transformation through Deepened Supply-side Structural Reform,”
Development Research Center of the State Council of the People’s Republic of China、2020年8月21日。 8 “India aims for half ofstate-run fuel stations to be solar-powered in five years,” Reuters、2020年9月15日。 9 “India leads with lowest renewable cost in
Asia-Pacific,” Wood Mackenzie、2019年7月27日。10 “PLI scheme powers up lithium-ion cell making,” Hindustan Times、2020年11月30日。11 “Record Month Shoots Green Bonds Past Trillion-Dollar Mark,” BloombergNEF、2020年10月5日。 12 “Green Bond
Market: Summary Q3 2020,” Climate Bonds Initiative、2020年11月13日。 13 Refinitiv、2020年12月17日。 14 “Corporate Asia: A
capital paradox,” McKinsey & Company、2020年1月。

アジア債券 9グローバル・インテリジェンス｜不動産

柔軟さが不動産の将来を切り拓く
マイケル・J・マクナマラ
不動産運用チーム・グローバル・ヘッド

主なポイント•••

消費者ニーズの変容と技術の発展を背景に急速な変化を遂げつつある世界で、不動産運用が優れた運用成果を達成し続ける
ためには、進化する必要があります。

従来、不動産は柔軟性が乏しい資産クラスと見なされていまし

たが、既存資産を独創的に活用することができる投資家は、高収益を上げる機会を得ることが可能です。

こ うした再開発の可能性を活かすことに関心を持つ投資家は大手不動産デベロッパーと連携して、新たなリターン創出の機会となる潜在的な選択肢を掘り起こしています。

グローバル・インテリジェンス 2021年上期号

不動産 10世界的なニーズの変容に、不動産はどのように適応していかつての駐車場を生活、職場、娯楽のための施設にており、不動産について考える際には、柔軟な発想が必要

米ではこの数年間に新たに利用区分が変更された土地で不動産の進化るのでしょうか。
ニーズの変容に合わせて不動産も変化し不動産の柔軟性は新しい概念ではありません。実際に北です。
不動産は、都市化や技術革新、世界の予期せぬトレン

複合用途での開発ブームが生じています。
こうしたプロ

ド変化に伴い再開発が可能な資産と考えるべきです。

ジェクトの多くで、比較的古いオフィス複合施設の駐車場が新たな収 益を生不動産は現在のニーズを満たすことのみを目的として開む資 産に転 換され発されるわけではありません。
同時に将来のニーズにも対応できるよう、再開発の余地を残し、予想外の事態を想定ています。

現在および将来のニーの 転 換 による不 動動産のこうした柔軟性

して構想を練る必要があります。現在および将来のニーズ

こうした駐車場からの付加価値を高めるために活用可能な、潜在的な選択肢

産の最適活用は、駐への対応が可能な不動産のこうした柔軟性は、既存資産と考えることができます。

車場の売却取引が過 去 最 高 を更 新した2010年代半ばに

急 速 に 増 加しました。集合住宅への需要と賃 料 収 入が増加したことで、新たズへの対応が可能な不は、既存資産の付加価値を高めるために活用可能な、潜在的な選択肢と考えることができます

米国の駐車場取引

n 都市部の取引件数（右軸）n 都市部の取引面積（右軸）

都市部の取引額（左軸）（百万米ドル）
600

（件数、
エーカー）
200

450

150

300

100

150

50

0

0

2006

2007

2008

出所：CoStar、2019年12月31日

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

不動産 11

な価値創造の機会を追求していた不動産デベロッパー

新規開発においても、従来の手法を見直すことで改善がた方がよいと考えました 。

暖房・冷房システムの利用に切り替えると、初期費用は増

は、都市部の駐車場は高密度の集合住宅として再開発し
1

マニュライフ・インベストメント・マネジメントは数年前に、ジョージア州アトランタ郊外に所有するオフィス複合施設の駐車場を集合住宅に転換し、地域コミュニティーに長期場合と比較して、二酸化炭素排出量は75%から85%削減

されます3。

の観点から見ると、
この開発は高密物件は異なる用途の施設を組み合ための次のステップは、外部の市場動向を分析し、世界の値をもたらすことができました。投資のニーズに対応できなえるものの、ガスや石油を使用する従来の製品を設置する

アマゾン効果が生み出す新たなビジネスモデルとビジネス・チャンス

にわたり経済的・社会的に多大な価

米国は、物流テナント

行われることがあります。
例えば、新規プロジェクトで地熱度化による価値を生み出しました。
当

資産そのものの見直しを行ったら、資産を最適に活用する

い老朽 化した倉庫のわ せ て 純 営 業 収 益（ N O I： N e t

トレンドを左右する要因を明確にすることです。現在、電子

フィスと住宅という異なる需要を組が、こうした廃れた物が生じています。
オンライン・ショッピングは数年前に登場場のリスクに対する耐性を強化しま

問 題を抱えています

件に再開発の機会が生じています…

Operating Income）を向上させ、オ

商取引の急速な拡大を背景に、不動産業界に劇的な変化

み合わせてリスクを分散し、単一市して以来、比較的緩やかなペースで普及してきましたが、した。
こうした用途の変更は難しい問

度的に普及が進み、電子商取引は一気に10年分の成長を

題を伴うことがありますが、コミュニティーに恩恵をもたらすエコシステムを構築する場合は、現地の自治体と共通の目標に向けて共同で取り組む

ことが有効です。
例えば、アトランタで新型コロナウイルス感染症のパンデミックを契機に加速

遂げ4、それに伴い都市の状況が急速に変化し、新たな機会が創出されています。

従来の設計思想を打破し、時代遅れの不動産に新たな価値を発掘のプロジェクトは、同地区で高まっていた住宅需要の緩和

アマゾンが普及したことで消費者の購買行動が変容した

投資価値向上の鍵はオペレーションの改善も変化が生じています。迅速な配達を望む声は、特に大都に寄与しました。

だけでなく、商品の配達スピードに対する消費者の期待に市中心部・近郊の顧客への配送拠点をはじめとする産業
用不動産に恩恵をもたらしています。

用 途に応じた不動産資産の最適利用を考えるとき、まずこうしたアマゾン効果により、かつては時代遅れであった

ことが有効な場合があります。私たち不動産運用チーム

新鋭の倉庫配送センターに生まれ変わっています。
これら「価値向上のために他に何かできることはないか」を問う
は、まず既存のポートフォリオに目を向けて機会を探ることにより、この問いへの答えを求めています。
カリフォルニ

物理的スペースが従来の産業用倉庫の概念を打破する最はかつて建設されていたような倉庫ではありません。最先端の産業用不動産に対する需要は今や供給を上回るペーア州の物件の省エネ化を目的としたテスラ社製の最先端

スで増大しています。
米国は、物流テナントのニーズに対応

産のシステム・アップグレードによる持続可能性とエネル

た廃れた物件は最先端のトレンドを活かせる企業に再開

アジアにおける不動バッテリー・システムの導入2を始め、ギー効率に優れたインテリジェント・ビルの開発に至るまで、コスト削減を目的とする再開発はオペレーションの改

善につながると同時に、経済、社会、環境に望ましい変化をもたらします。

グローバル・インテリジェンス 2021年上期号

こうしできない老朽化した倉庫の問題を抱えていますが5、発の機会をもたらしています。

一例として、私たちは先頃、不動産デベロッパーのブロッコ

リーニ社と共同でオンタリオ州スカボローに100万平方

不動産 12

米国の倉庫の築年数別内訳

n 平方フィート

n 物件数

40

全体に対する割合（%）

35
30
25
20
15
10
5
0

10年以下

11‒20年

21‒30年

築年数

31‒40年

41‒50年

50年未満

出所：CBRE Research、2020年第4四半期

フィートのアマゾン向け配送施設を完成させました。
この

従来型のンデミックがこの減少傾向に拍車をかけました8。

た駐車場とビルを建て替えたもので、システム全体にス

れ、どのようにして顧客をモールに呼び戻すかが問われて近代的なビルド・トゥ・コア型施設は、いくつかの老朽化しマート・インテグレーションを導入し、サステナビリティの支援とカスタマー・エクスペリエンスの向上のために先進的
この開発物件は配なプラニング・ツールを採用しました6。

送時間を短縮しただけでなく、当地域に新たに700人分の雇用を創出しました7。

一昔前のショッピング・モールは一等地に立地する真っ白なキャンバス

アマゾンが消費者をオンライン・ショッピングへと向かわせたことにより、ショッピング・モールは次第に重要性を失い、場合によっては完全に時代遅れになっています。2020

年2月のカナダ国内のモールの集客数はすでに前年比で40%減少していましたが、新型コロナウイルス感染症のパ

小売ビジネスモデルに携わるオーナーは岐路に立たさ

います。

おそらく、
モールを真っ白なキャンバスととらえ、空間の価値を最大限に高める方法を再構想する必要があります。
多

くの場合、都心部のモールは一等地にあります。
こうした立地の潜在的可能性に気づいた一部のデベロッパーは、それを活かすために既存のモールを複合用途物件として再この他、比較的
開発するプランの策定に着手しています9。

新しい物件にも再開発の可能性があります。
ショッピング・モールはたいてい人口が集中する中心地にあり、多くの商品搬入口と十分な駐車場を備えています。
これらを考慮す

ると、モールは増大しつつある以下のような様々な新しいニーズに合わせて再開発することが可能です。

不動産 13•	顧客への配送時間を新たなレベルへと加速する最終•

配送拠点

DXが進むにつれ、データストレージの需要も増大します。

それに伴い、
データ・サーバーと付属機器を格納し、インフラのセキュリティと安全性を確保しながら確実に稼働させ新たな小売環境に即した企業向け共有スペース

 ノよりもコト（体験）に価値を見出すミレニアル世代• モの純粋なエンターテインメント・センター

グローバルなデジタル・トランス
フォーメーション（DX）の中心となる
データストレージ施設
電子商取引の成長は有望な機会を創出する一方で、デジタル・トランスフォーメーション（DX）により世界がいかに変化しているかを明確に表しています。
ソーシャル・メディア、

ビデオ・ストリーミング、
クラウド・コンピューティング、電子るために必要な、広大かつ環境制御された最先端施設の需要も高まります。
データセンターは多額の投資を必要とし、また長期にわたり魅力的な投資リターンを提供する同セクターでは、新たな土地開発と既存資産の再開発が不可欠です。

データセンターの需要は世界的に増大していますが、中でも特にアジア太平洋地域は高収益の機会が見込まれ、私たちも注目しています。
アジアは世界で最も急速な経済成長が見込まれるだけでなく、シスコによると、世界のデー

タ・サーバーの半数近くを占めています11。

商取引により日々の生活は変化していますが、適応していないデータ・インフラは苦境に陥っています。
世界で新たに創出されるデータは2025年までに1日当たり4,630億ギガ

バイトに達すると推測されます10。

次世代の不動産需要を牽引するのは世界に影響を与えるメガトレンド
質の高い学術研究の発表数
9,036

1,585

米国

中国

1,559

英国

1,284

ドイツ

716

641

635

481

フランス

カナダ

日本

スイス

416

343

オーストラリア オランダ

出所：https://www.natureindex.com/annual-tables/2020/country/life-sciences 2019年1月1日から2019年12月31日までのデータに基づく

グローバル・インテリジェンス 2021年上期号

不動産 14

次世代の不動産需要を牽引するのは世界に影響を与えるメガトレンド

不動産は、適切なアプローチがあれば変えられる

与えているもう1つのトレンドが明らかになりました。新型

たが、柔軟な発想によるアプローチが変化をもたらすこと

フ・サイエンス関連の不動産需要を加速させただけでな

択肢（最初から明白なものも、次第に明らかになるものも2020年後半には、予想を上回るスピードで世界に影響をコロナウイルス感染症のパンデミックは米国におけるライ

く、世界的な高齢化の進行や個々の患者に合わせたテー

従来、不動産は柔軟性が乏しい資産と見なされていましを歴史は証明しています。ポートフォリオの中で新たな選あります）を見つけ出すことにより、高度な専門知識を有す

ラーメイド医療の重視を背景に、同セクターの重要性の高る企業は既存資産から新たな価値を創出する機会を生み大きな注目を集めており、在宅勤務では対応できないトレ

者のニーズとライフスタイルの進化、ヘルスケアは世界をこのメガトレンドはますますまりを浮き彫りにしました 。
12

ンドです。

ライフ・サイエンス・セクターには特有のスペースに対する特有のニーズがあります。同セクターはオフィス・スペースからドライ・ラボや温度制御された貯蔵設備に至るまで、
あまた、一般的に高度な教育
らゆる設備を必要とします13 。

を受けて給与水準が高い専門職の人々（レストラン、エン出しています。都市化、持続可能な未来へのニーズ、消費急速に変化させているトレンドの一例に過ぎません。
こうしたトレンドにより廃れる業種もありますが、そこで不動産に必要とされる適応力は、実績と迅速かつ柔軟なマインド

セットを持つ不動産マネージャーと連携する投資家には、投資機会をもたらします。

不動産の将来は新たなトレンドにどう適応できるかにか

ターテインメント、
ブランドショップなどに最上級のサービ

かっています。
「昨日まで駐車場だったスペースを、未来のヨーク市などは同セクターが求めるものをすべて提供するか」が問われています。

スを好む傾向がある）を惹きつける必要があります。
ニュー

る用意があると考えています。
自治体は、新興バイオテクノ

世界を形づくるために、どのような形で最適化し活用できロジー企業に対し、既存スペースの再開発にかかる多額の費用について支援する政策を実行しています14。

ライフ・サイエンス関連の不動産セクターはまだ初期段階にありますが、魅力的な成長、革新および再開発の機会をもたらしています。今はまだニッチと思われるトレンドも、

いずれ高収益を生む主流のトレンドとなる可能性があります。

1 “Investors See Value in Urban Parking Lots as Future Multifamily Buildings,” National Real Estate Investor、2020年2月13日。
2 manulifeim.com/realestate/en/sustainability/our-views、2020年。3 “Environmental Benefits of Geothermal Heat Pumps,”
Dandelion Energy、2020年2月21日。4 “COVID-19 pandemic accelerated shift to e-commerce by 5 years, new reports says," techcrunch.com、2020年8月24日。5 “Old US Warehouses Not Meeting Current Needs," Material Handling & Logistics、2018年4月8日。
6 “Modern warehouses adapt to the new reality of e-commerce,” supplychaindive.com、2019年1月8日。7 “Manulife Investment
Management Announces the Completion of Amazon’s Newest Fulfillment Center,” Manulife Investment Management、2020年12月8日。8 “The future of the mall: Building a new kind of destination for the post-pandemic world,” Deloitte、2020年1月。9 “TwoHigh-Rise Residential Towers Coming To SmartCentres Thornhill,” Urban Toronto、2020年8月4日。 10 “How much data is generated each day” World Economic Forum、2019年4月17日。11 “Playing defense: Investors looking to data centres,” JLL、2020年
6月10日。 12 “Covid drives historic demand for life sciences real estate and these REITs, report says,” cnbc.com、2020年10月9日。13 “Thriving Life Sciences Sector Demands Strategic Real Estate,” lifescienceleader.com、2020年7月27日。 14 “In a Battered
New York Office Market, Life Science Is Flourishing,” New York Times、2020年10月27日。

不動産 15

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