540C

610C

470D

2,550C1,650C470D
1,570C

275D
560C

1,620C2,160C2,210C

620C

510C
320D

2,390C2,240C

1,560C

2,100C

1,730C2,310C

路線価でひもとく街 の 歴史
610C

1,380C1,550C

1,510C

1,410C

1,900C

600C

540C

第 24 回 「滋賀県長浜市」
1,130C

1,200C370D

1,500C

400D

420D

1,430C340D
博物館都市構想のレガシーと黒壁まちづくり
1,090C
420D
320D
320D
1,150C

360D

360D

970C

1,080C

900C
870C

390D

400D
410D

390D

870C

255E

410D
400D

400D
490D

650C

1,500C

400D

510C

240E

550C

1,520C

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2,430C
630C

660C

1,720C

570C2,600C

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400D

420D

290D

730C
295E
500D

270D

ターミナル駅だった長浜駅

275D

850C

870C

390D
410D
440D

入れていた。南北に走る米川～旧外堀が市街地の西辺となり、並行する北国街道が市街地の中心を貫く。

連載
路線価でひもとく街の歴史

長浜は羽柴秀吉が築いた城下町である。長浜の“長”鉄道黎明期、瀬戸内海と日本海の連絡と東西幹線のは上司（織田信長）の名前にあやかった。徳川の治世全通が喫緊の課題だった。神戸から東に伸びた鉄道はになると政治拠点は彦根に移り、長浜城も元和元年

大津港が終点、敦賀から南進する鉄道は長浜が終点と（1615）に廃棄された。それでも近代に至って栄えたなり、大津港と長浜港は琵琶湖の水路で結ばれた。東のは、秀吉時代の商業インフラがあったからだ。楽市

京から西進する東西幹線も長浜駅が終点となった。そ楽座の下、商人地の年貢が免除されていたが、その制のため明治 15 年（1882）開業した長浜駅は、初代大度は彦根藩の管轄下でも継続された。藩政期に認めら津駅と同じく頭端式のターミナル駅だった。駅の脇にれた免税特区を朱印地という。

長浜港が整備され連絡船に乗り換えられるようになっ町衆は通りを挟んで組織化し「町」を名乗った。舟ていた。当時の駅舎は現在「長浜鉄道スクエア」とい町の吉川家、本町の下村家、呉服町の安藤家が有力でう博物館になっている。現存する日本最古の駅舎であ長浜三年寄と称された。また、長浜では毎年 4 月に長る。向かい側に明治 20 年（1887）築の日本建築「慶浜八幡宮の祭礼「曳山祭」が開催される。伝統工芸の雲館」がある。京都行幸の帰り道、明治天皇が汽船か粋を集めた山車が町内を巡行する祭りで、平成 28 年

ら汽車に乗り換える際に立ち寄られた。

（2016）にユネスコ無形文化遺産に登録された「山・鉾・屋台行事」の全国 33 カ所あるうちの 1 つである。
旧市街の 52 の町がさらに 13 にまとまり「山」となり、御堂前の中心街それぞれ「曳山」と呼ばれる山車を保有する。祭の担

長浜は大通寺の門前町でもあった。浄土真宗大谷派

い手たる意味を込め、長浜では町衆を「山組」という。

（東本願寺）の別院で開基は慶長 7 年（1602）。商人

長浜は琵琶湖水運と北国街道の街である。琵琶湖畔地の東側にあり表参道に沿って門前町が栄えた。明治の長浜湊から米川や旧外堀を通って市街地に舟が乗り

17 年滋賀県統計書をひもとくと、当時の長浜で最も図 1 長浜鉄道スクエア（頭端式だった初代長浜駅）地価が高かったのが大通寺門前の「御堂前町」だった。1 反当たりの平均価格は 177 円で、県内最高の大津（柳町 257 円）の 7 割弱で八幡（大杉町 178 円）と並んだ。当時は彦根（土橋町 68 円）に大きく水をあけていた。彦根にはまだ鉄道が開通していなかった。
琵琶湖北部いわゆる湖北地方の拠点だった長浜だが、学校と銀行は県都より先にできた。学制発布の1年前、明治 4 年（1871）に滋賀県第一小学校が西本町にできた。明治 7 年（1874）、神戸町に擬洋風の校舎が建て（出所）令和 3 年 12 月 16 日に筆者撮影

46

ファイナンス2022 Feb.

られ移転。開知学校と名付けられた。その後、学校は

路線価でひもとく街の歴史

明治 34 年（1901）に現在の長図2

市街図

浜小学校の場所に移り、建物は

卍
大通寺

昭和 12 年（1937）に駅前通り
地 に 移 築 さ れ た。 平 成 12 年

旧外堀（2000）の改修で八角塔屋が復元され創建時の姿を取り戻した。

卍北国街
道と北陸街道が交差する角の現在

御堂前町

表参
湖北跡 道

黒壁
ガラス館
大手町

銀行の開業も滋賀県初だった。
明治 10 年（1877）設立の第二

長濱八幡宮

西友跡
パウワース跡 曳山博物館

安藤家

呉服町

横町

旧大垣共立

⛩

21跡
神戸町

本町

十一国立銀行である。本店は神平和堂跡第えきまちテラス 一戸町にあった。昭和初期の一県一行主義に則り、同じく湖北地

小学校跡

平和堂

勧銀跡
旧開知学校 信金本店

舟町

開知学校跡

旧国
道
８
号

長浜小方が地盤の伊香、江北銀行と合併 し 昭 和 4 年（1929） に 湖 北銀行となる。この時点では湖北

明治ステーション通り

米川

近代の町割
黒壁店舗群れ、県単位の集約は免れた。昭昭和32年の最高路線価

路線価でひもとく街の歴史

和 12 年（1937）に長浜貯金銀行を買収し大手前の通りと表参

連載

経済圏の独立性が当局に認めら至・大津（出所）筆者作成。図中の町名は住居表示前の旧町名を示している

道が交差する地点に移転した。
長浜貯金銀行の本店だった場所だ。ていた。m 当たり 100 千円で、横町 64 千円、御堂前
2

長らく独立を保ったが、戦時下の非常時の流れには町 45 千円というように 3 地点に差がついていた。地抗えなかった。昭和 17 年（1942）に滋賀銀行に買収

元大手スーパーの平和堂が駅前に進出したのは昭和され同行の長浜支店となる。長浜支店は昭和 45 年に44 年（1969）。店舗面積 7,125m2 の店舗「長浜ショッ

長浜小学校の隣に移転し、建物は御堂前支店となった。

パーズスクエア」が開店した。駅前に対抗し、中心街大手町の通りには大垣共立銀行（本店大垣市）や後の 60 の商店主が出資し株式会社パウワースを結成。5述する百三十銀行（本店大阪市）の支店もあった。駅階建 3,693m2 の共同店舗を立ち上げ昭和 45 年（1970）

前の通りには滋賀県農工銀行があった。昭和 13 年に完成した。向かい側には西友が進出していた。ふり（1938）に日本勧業銀行に転じたが昭和 31 年（1956）

かえれば駅前、中心街ともにこの頃が全盛期だった。に撤退。建物は長浜信用金庫が引き継いだ。大正 12年（1923）の建築でドーム型の尖塔が目印だったが昭和 48 年（1973）に解体。

博物館構想と黒壁の取組み

湖岸の鐘紡長浜工場が空襲を受けたものの、市街地

昭和 47 年（1972）に国道 8 号バイパスが開通。そのに目立った戦災はなかった。町家の多くは残り、街の後、4 車線化の進捗に従ってロードサイド店が増えてき構造も戦前戦後を通じて大きな変化はなかった。地価た。昭和 60 年（1985）には地元の材光工務店が手掛けの分布も同じ具合で、昭和 32 年（1957）の路線価をるカラフルタウンCan’S が開店。転機になったのが昭和みると最高路線価は3地点に分かれていた。御堂前町、63 年（1988）オープンの長浜楽市である。ドライブイ

横町そして駅前から本町にかけての道路が坪当たり

ンシアターなど物販以外の機能が充実した、まちづくり

195 千円で同額だった。

型のショッピングセンターのはしりだった。地元商店主

時代は下り、昭和 48 年（1973）の路線価図によれが結成した協同組合長浜商業開発と西友の共同開発

ば最高路線価地点は「国鉄長浜駅前平和堂前」となっだったことも業界の耳目を集めた。店舗面積約9,600m2
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城の復元に兄弟で1億 5000 万円

図 3 広域図寄付した篤志家だった。

三菱ケミカル（'43~日本化成工場）
KBセーレン('30~鐘紡工場）'88~長浜楽市
図１の範囲

日赤病院

国道
８号
バイパス

黒壁の場合、個人の寄付ではな く 企 業 の 出 資 で、1 口 1000'00~イオン長浜万円以上だった。民間 8 社のうち 1500 万円を拠出したのが琵
琶倉庫と材光工務店である。その後の旧市街再生を主導したの
もりあき'85~Ｃａｎ's

は2社の社長だった笹原司朗氏、’96~アルプラザ

長浜城

北陸
自動車
道

市役所
（旧・市立病院）'42~ヤンマー工場

伊藤光男氏である。
歴史遺構が人手にわたる危機は免れたが、引き続き維持運営を自弁しなければならない。そこで銀行建築を活用したビジネスに取り組むことにした。町家連載'96~市立病院

路線価でひもとく街の歴史（出所）地理院地図 vector から筆者作成。名称左の数字は開設年が軒を連ねる立地を活かし、集客が見込め、郊外大型店に対抗できるコンテンツは何か。商店街と競合しない配慮も要る。打のうち約 3 分の1が長浜商業開発だった。商店主からみち出したコンセプトは歴史性、文化芸術性そして国際ればパウワースのときと同じ集団化の文脈で、生き残り性の 3 つだった。たどり着いたのは長谷社長が発案しをかけた郊外進出でもあった。皮肉にも中心街の空洞た ガ ラ ス 事 業 で あ る。 仕 込 み 期 間 を 経て平成元年化を進めることにもなった。

（1989）に「黒壁ガラス館」が開店。奥の元聖堂をガ郊外大型店の進出計画が進む一方、後に伝説となるラス工房に、銀行時代の担保蔵はフレンチレストラン

旧市街再生の萌芽もあった。昭和 58 年（1983）の長浜に改装した。元々はこれら 3 つの建物からなる四角形城の復元である。約10 億円の建設費のうち4 億 3000の区画を「黒壁スクエア」といった。

万円が市民の募金で賄われた。このときの盛り上がりが後につづく公民連携のレガシーとなった。その翌年には「博物館都市構想」が策定。町家や曳山祭など有形無形の歴史遺構を背景に生まれたコンセプト「伝統を現代に生かし、美しく住む」が旗印となった。

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再生の取り組みは点から面へ
当初は歴史遺構の保存と活用が目的だったが、その取り組みは点から線、さらに面へと広がった。まずは

昭和 62 年（1987）、北国街道のカトリック教会が移北国街道沿いに重点を置き、黒壁が周辺の町家を買取転し建物が不動産会社に売却された。明治 33 年
（1900）

あるいは賃借。統一的なデザインとコンセプトで再出の黒漆喰の建物で、新築時は百三十銀行その後明治銀店 を 進 め て い っ た。 そ の 結 果、 カ フ ェ や セ レ ク ト行の支店だったことから黒壁銀行と呼ばれていた。歴ショップなど直営店舗を含め、黒壁ブランドを冠する史遺構を保存すべく市の買取が望まれたがそうもいか施設は 30 に増えた。黒壁が関与せずともデザインない。そこで、買取と修繕に必要な1億 3000 万円のう

コードに従って周辺の建物の改装が進んだため、年月ち市が 4000 万円を拠出、残りを民間から集め、受け皿を経るごとにアンティークな雰囲気の落ち着いた街並として第三セクターを設立することにした。昭和 63 年

みができていった。黒壁スクエアの概念が拡がり、今（1988）創立の株式会社黒壁である。黒壁の初代社長

ではガラス館の周辺を含め黒壁ブランドの店舗が集まは地元ゆかりの経営者長谷定雄氏であった。氏は長浜るエリアを称して「黒壁スクエア」という。

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路線価でひもとく街の歴史

図4

北国街道と黒壁ガラス館（交差点（札の辻）右奥）ことである。自治体の出資は担保や第三者保証に代わる「頭金」となる。信用力が強化され資金調達や新規取引がしやすくなる。もっとも信用補完は甘えを生み出すので諸刃の剣ではある。第三セクターは使いようによって毒にも薬にもなるのだ。黒壁ケースは成功例といえる。長浜城の復元に端を発した公民連携の気風が土台にあるのはまちがいない。

商店街でも観光地でもない存在感
他の都市と同じく長浜も買い回り商業の拠点は郊外に（出所）平成 29 年 7 月 22 日に筆者撮影移った。平成8年（1996）、平和堂が店舗面積15,436m2のアルプラザ長浜を出店。平成12年（2000）には店舗面積 21,134m2 のジャスコ長浜 SC がバイパスのさらる積極策に発展した。主導したのは黒壁から派生したに外側、北陸自動車道の長浜 IC の麓に開店した。現

株式会社新長浜計画である。昭和 59 年（1984）にパ在のイオン長浜店である。
旧市街に目を転じると、最近はコロナ禍で閉店した店（1994）に撤退。新長浜計画が床を賃借しテナント誘もあるようだが、4 年前に筆者が訪れたときは賑やかさ致に取り組んだ。高齢者主体のビジネス組織「プラチを保っていた。北国街道、大手町界隈は空き店舗も目にナプラザ」も育成。惣菜店など 4 店の開業に至った。

入らなかった。もっとも、かつての西友やパウワースの平成 12 年（2000）、パウワースの向かい側の当初ような店はなく、日常使いあるいは地域の買い回りを担っ西友があった場所に曳山博物館が開館。公民連携したた、いわば狭義の商店街が復活したわけではない。個性

一連の取り組みが奏功し、平成 13 年（2001）には来的な店が軒を連ねる観光スポットのような印象だ。かと街者が 200 万人を超えた。

いって一度訪れれば十分な、いわゆる観光地でもない。

路線価でひもとく街の歴史

ウワースに入居し核店舗となった西友が平成6年

連載

取り組みは、空き店舗を集めテナントミックスを図

近畿圏、中部圏からの来街が多くリピート率も高い。ガ決め手となった外の力

ラス工芸をキラーコンテンツに、アンティークな街並みを舞台とするテーマパークのような独特のポジションを築着眼すべきは、黒壁スクエアの仕掛け人が商店主でいている。これも中心市街地の再生の姿のひとつである。

はないことだ。郊外大型店を脅威としつつ郊外に活路

パウワース跡地は再開発事業が施行された。事務局を求めた地元商店街の利害や、「山組」の地縁とは一は新長浜計画である。個別利用区制度を適用し街道に線を画した立場で進めていった。公民のパートナーシッ面する町家を残す方式で事業を進めた。町家部分はイプが良い具合に働いたことも成功要因である。一般的

タリアンレストラン、高級食パンのベーカリーになっに第三セクターが陥りがちな放漫経営の要素は 2 つあた。商業棟では発酵をコンセプトとしたチーズ構造、る。ひとつは、公平性や失業対策など営利活動と矛盾喫茶室、ショップ、ギャラリーや図書室を備えた複合しかねない使命あるいはメンタリティを持つ自治体が施設「湖のスコーレ」が昨年末オープンした。

うみ

企業経営にあたって発言権を持つこと。もうひとつは民間側が自治体の赤字補てんをあてにすることである。

プロフィール

これら2 つの相互依存関係が破たんをもたらす。

大和総研主任研究員

対してメリットは建物保存のエピソードからもわかるように自治体の公的負担が節約できること。民間側にとってはリスクを帯びた事業に信用補完が得られる鈴木 文彦

仙台市出身、1993 年七十七銀行入行。東北財務局上席専門調査員（2004-06 年）出向等を経て 2008 年から大和総研。専門は地域経済・金融。昨年 12 月に「自治体の財政診断入門」（学芸出版社）出版

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