540C

610C

470D

2,550C1,650C470D
1,570C

275D
560C

1,620C2,160C2,210C

620C

510C
320D

2,390C2,240C

1,560C

2,100C

1,730C2,310C

路線価でひもとく街 の 歴史
610C

1,380C1,550C

1,510C

1,410C第 47 回 「東京都新宿区」
1,130C

1,200C370D

1,500C

400D

340D
バイパス駅前が東京の中心になるまで
320D
320D

1,090C

970C

1,080C

870C

390D

400D
410D

390D

400D

420D

290D

730C
295E
500D

270D

275D

850C

870C

390D
410D
440D

た。既に建物が密集していた都心を迂回するための路はじまりは新宿二丁目線で、要するにバイパス線である。

連載

新宿の起源は甲州街道の宿駅「内藤新宿」にさかの新宿駅というものの住所は内藤新宿町ではなく、そぼる。甲州街道の最初の宿駅であり、東海道の品川（1889）の西隣の角筈村だった。開駅 4 年目の明治 22 年

宿、中山道の板橋宿、日光街道の千住宿と並び江戸 4に淀橋町となる。淀橋町が東京市に編入されるのは内宿と呼ばれた。元々高井戸宿が最初の宿駅で、内藤新藤新宿町より後の昭和 7 年（1932）で、他 3 町と合併

宿は浅草商人の出資で開設された新駅である。開設はして淀橋区となった。淀橋区が四谷区、牛込区と合併

元禄 12 年（1699 年）で享保 3 年（1718 年）に一旦して新宿区となったのは昭和 22 年（1947）である。

つのはず

路線価でひもとく街の歴史廃止、明和 9 年（1772）に再開した経緯がある。信
州高遠藩内藤家の下屋敷に隣接した新しい宿なので内藤新宿という。下屋敷は明治の代に新宿御苑となった。
おお きど

新宿追分または新宿三丁目交差点

宿場町は新宿御苑の北辺に並行し、四谷大木戸から明治 43 年（1910）の東京府統計書では最高地価の新宿追分まで 1km にわたる。四谷大木戸は現在の四場所が「内藤新宿町三丁目」とある。大正 15 年（1926）

谷四丁目交差点にあり、要するにここから西は江戸城

大蔵省の土地賃貸価格調査事業報告書では四谷区の最下町の外だった。明治に入っても内藤新宿は南豊島郡

高が新宿三丁目となっていた。明治後期から大正にかの内藤新宿町で、東京市に編入され四谷区の一部とけて街の中心が新宿駅に向かって動いたことが窺える。

なったのは大正 9 年（1920）である。新宿追分は青この時点で街の中心は新宿追分だった。

梅街道と甲州街道の分岐点で、現在の新宿三丁目交差

明治後期といえば明治 36 年（1903）、新宿通りに点である。当時は丁字路で南に曲がると甲州街道。東路面電車が開通した。半蔵門から甲州街道に沿って敷西の直進ルートが青梅街道で現在の新宿通りだった。

かれた東京市街鉄道の路線で終点は新宿駅前駅だっ

明治 15 年（1882）の東京府統計書によれば南豊島た。大正 4 年（1915）、笹塚駅と調布駅の間で開業し郡の最高地価の場所は「内藤新宿二丁目」だった。現ていた京王電気軌道が新宿追分駅まで延伸。新宿追分在の新宿二丁目と範囲が若干異なるが、かの有名な二駅は新宿三丁目交差点の路上にあった。この頃から郊丁目仲通りと交差する地点は当時の内藤新宿二丁目に外住宅地が開発され、新宿駅は都心に向かう乗換拠点含まれる。ここが新宿の中心地だった。の性質を帯びてきた。この動きに拍車をかけたのが大新宿駅の開業は明治 18 年（1885）3 月。経営は上野駅を起点に現在の高崎線に沿って当時は前橋駅まで

53900C

870C

255E

410D

420D
400D

400D
360D

420D

1,430C

1,150C

490D

1,900C

600C

540C

360D

650C

1,500C

400D

510C

240E

550C

1,520C

810C

2,430C
630C

660C1,720C

570C

2,600C2,350C

正 12 年（1923）の関東大震災である。比較的地盤が安定していた東京西郊に人気が集まった。

路線を延ばしていた日本鉄道である。途中の赤羽駅か

昭和 2 年（1927）4 月、新宿を起点に南多摩、神奈ら枝分かれし、当時未開業の池袋駅から現在の山手線

川県央を経由し小田原に至る小田原急行鉄道が開通しのルートを辿って品川駅に至る品川線の駅だった。品

た。国鉄新宿駅に乗り入れる形で新宿駅が設けられた。

川駅で既に開通していた官営鉄道と連絡することで、同年10 月、京王電気軌道は新たに建設した四谷新宿駅

群馬の養蚕地帯と横浜の生糸輸出港を結ぶ意図があっに新宿の起点を移す。四谷新宿駅は都営新宿線 C1出口

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路線価でひもとく街の歴史を 擁 する京 王 新 宿

図 1 市街図 （出所）筆者作成

ミラノ座跡

三 丁目ビ ル の 場 所

コマ劇場跡にあった。戦時末期

街道筋

歌舞伎町に 現 在 の 新 宿 西口に起点を移したが、思い出横丁

今も京 王 電 鉄 の 登

ハルク

記 上 の 本 店は新 宿

西口
広場

三丁目である。
この頃には新宿

ﾙﾐﾈ
ｴｽﾄ

タカ中ノ村屋 旧三越

ﾀｶﾉ洋装

京で第 1 位となって伊勢丹
ﾏﾙｲ
旧三菱卍

い た。 鉄 道 省 が 昭
和 4 年（1929）5 月
22 日に電車線の降廃線跡

旧丸物

ヨドバシ
カメラ
ﾙﾐﾈ

水路跡

⛩旧旧住ア友 安
田
ル
タ

京王

〒

駅 の乗 降 客 数 が 東

小田
急

ゴール
デン街

三越跡

末廣亭

旧第一

四谷 ﾏﾙｲ
新宿駅跡

二丁目

卍

新宿高校

新宿御苑
導水路跡

首都高

車 客 数 を 調 べ たと人に対し新宿駅は 81,842 人だった。

連載 路線価でひもころ東京駅 70,962店である。その翌年の昭和 5 年、現在のビックカメラ新宿東口店の場所に三越が 8 階建の店舗を新築し移転す

日本橋に本店を構える三越の進出は、大正12 年10月、る。駅前の旧店は三越グループの食料品専門店「二幸」

関東大震災の直後に急造した仮設店舗の「新宿三越マーに衣替えした。昭和 8 年（1933）、神田を本拠としていケット」だった。大正14 年（1925）に現在の新宿アルた伊勢丹がほてい屋の隣で開業し本店を新宿に移す。2

タの場所に建てられた鉄筋コンクリート造 5階建の店舗年後の昭和10 年（1935）にほてい屋を買収し両店を連に移転した。地元勢は大正15 年（1926）、四谷で呉服結。東京で三越本店に次ぐ大規模店となった。

店を営んでいた「ほてい屋」が交差点北西角に6 階建銀行の出店も相次いだ。新宿三丁目交差点の南西角のの百貨店を立ち上げた。昭和 2 年に四谷新宿駅が開業

三菱 UFJ 銀行新宿支店は、元を辿れば大正14 年（1925）、した際、駅ビルの2～5階に、四谷で呉服店を営む武蔵二丁目に出店した第百銀行新宿出張所である。昭和2年

屋呉服店が入居し百貨店営業を始めた。もっとも長続（1927）に川崎第百銀行となり現在地に店舗を新築、そきせず、昭和 4 年（1929）に「新宿松屋」に交代した。の後三菱銀行となった。現在に至る再編で東海銀行も合松屋銀座の社長の妹婿、牛山武兵衛が立ち上げた百貨流しているが、新宿の場合、東海銀行の前身の名古屋銀

とく街の歴史前後して新宿追分を中心に百貨店の進出が相次いだ。

行（現存する同名行とは別）が大正12 年（1923）に新図 2 伊勢丹本店

（出所）令和 5 年 12 月 16 日筆者が撮影、加工宿支店を出している。三丁目界隈のみずほ銀行新宿中央支店は昭和2年に開店した第一銀行にさかのぼる。なお駅前の同行新宿支店は大正12 年（1923）に進出した安田銀行が源流だ。大正15年（1926）から現在地で営業

市
電車庫
跡

開店時の伊勢丹

旧ほてい屋

している。隣の三井住友銀行は昭和5 年（1930）、同じ場所にあった浅田銀行の営業を引き継いで進出した住友銀行に由来する。

三丁目交差点から駅前へ
戦後も新宿三丁目交差点が街の中心だった。昭和ファイナンス

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36 年（1961）の最高路線価地点は「新宿 3 丁目タカ

駅前の発展を示す出来事の 1 つに駅ビルの開業があノ洋装店」である。新宿通りに面するタカノ洋装店はる。昭和 39 年（1964）、新宿ステーションビルが竣伊勢丹の向かい側にあった。新宿三丁目の商業を長年工した。民間が出資して店舗を併設した国鉄「民衆リードしてきたのが三越と伊勢丹である。新宿三越は駅」で、後の「マイシティ」、現在の「ルミネエスト」

平成 24 年（2012）に撤退したが、伊勢丹本店は一貫である。もっとも、駅前の求心力が高まった要因としして地域一番店の座を保ちいまや全国でも売上首位でては新宿駅の外縁で進んだ再開発の影響が大きい。戦ある。戦後に進出した勢力としては昭和30年（1955）、後早々に始まったのが駅北側の歌舞伎町である。
「歌伊勢丹の北側に出店した「新宿丸物」があった。京都

舞伎町」という地名は、「歌舞伎の演舞場を建設し、に本拠を構える百貨店だったが、昭和 41 年（1966）これを中核として芸能施設を集め、新東京の最も健全に伊勢丹に買収された。現在の伊勢丹メンズ館であな家庭センターを建設する」構想があったことにちなる。昭和 23 年（1948）に初出店以降スクラップアンむ（鈴木喜兵衛「歌舞伎町」（1955）に寄せた元東京ドビルドを繰り返してきた丸井もある。現在は新宿に都建設局長石川栄 耀 の序文）。昭和 23 年（1948）に3 店あり、昭和 49 年（1974）出店のニュー新宿店を路面電車のルートが靖国通りに移転、後に西武新宿駅起源とする新宿マルイ本館が基幹店だ。

も開業し各々最寄り駅となった。

ひで あき連載
路線価でひもとく街の歴史

昭和 47 年（1972）、最高路線価地点が駅前の「角筈

昭和 25 年（1950）、造成が一段落した歌舞伎町で1 丁目高野果実店前新宿通り」に移った。高野果実店

東京産業文化博覧会が開催される。閉会以降、西側ははタカノフルーツパーラーとして知られている。社名広場を中心に映画観や劇場を囲む街となった。広場のを「新宿高野」といい中村屋、紀伊國屋書店と並び新西端にあったパビリオンの 1 つ産業館は東京スケート宿御三家とも称される老舗だ。新宿駅が開業した明治リンクに改修され、後にミラノ座が建った。現在は 48

18 年（1885）、初代髙野吉太郎が新宿駅前に立ち上げ階建の東急歌舞伎町タワーが建つ場所だ。東端にはコた「高野商店」が源流である。この時点では繭仲買・マ劇場が建てられたが平成 23 年（2011）に解体され中古道具を扱っており、明治 33 年（1900）に本業と現在は 30 階建の新宿東宝ビルになっている。当初目するまで果実は副業の扱いだった。大正 10 年（1921）、指した山の手家庭向けの教養娯楽センターとは異なる現在地に移転しフルーツパーラーを始めた。その隣にが、歌舞伎町は清濁併せ呑む有数の歓楽街となった。

きちたろう

は中村屋がある。元々は本郷のパン店で、明治 42 年（1909）に新宿に本店を移した。大正 4 年（1915）末、インドの独立運動家、ラス・ビハリ・ボースを約 3 か

プール底を活かした未来都市・西新宿

月半かくまった。その縁で創業夫妻の長女の相馬俊子

次に姿を現したのは駅西側である。昭和41年（1966）、とボースが恋に落ち結婚。昭和 2 年（1927）に中村屋

新宿駅西口広場が竣工した。来るべき車社会を想定しが喫茶部を新設するにあたって娘婿のボースが提案した地上部と、歩行者が行き交う地下広場がある。天井た新メニューが今に伝わる「純印度式カリー」だ。

が開いた地下広場の中央にはインターチェンジ状の乗降場がある。乗降場の南北には地下街「小田急エース」

図 3 西新宿の風景

（出所）令和 5 年 12 月 16 日筆者撮影が設けられた。翌年には小田急新宿駅ビルが完成。昭和 37 年（1962）から現ハルク館で営業していた小田急
百貨店が本店を移した。西口広場、駅ビルともに小田急電鉄が整備に関わり統一的な景観を実現している。
昭和 39 年（1964）には京王百貨店もオープンしており、この5 年程の間に新宿三丁目に劣らぬ商業集積が新宿西口に生まれていた。
昭和 40 年（1965）に廃止された淀橋浄水場の跡地
では高層ビル街の造成が始まった。ビル群で最初に完

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路線価でひもとく街の歴史成したのが昭和 46 年（1971）6 月、47 階建の京王プ乗り場が駅直結のターミナルに集約された。隣接してラザホテルだった。最高路線価地点が新宿駅前に移っ32 階建の「JR 新宿ミライナタワー」が開業。低層階たのはその翌年である。ビル街の建設は東京都庁が竣はルミネ新業態の NEWoMan 新宿となった。

工した平成 3 年（1991）まで続く。沈殿・ろ過用の戦前、新宿の市街地は駅の東側にあった。新宿三丁目

プールの底に造成した街で、3×3 のマス目内は地表面

交差点の東側、末廣亭界隈から二丁目にかけての宿駅時に対し 1 階分低い。図 3 でいえば前方の左右に横切る

代以来の街も、店や業態は変わったが繁華街の一角を占道路が新宿駅と同じ標高となる。東西軸と南北軸が立めている。戦後は駅を中心に北、西そして南側の順で新体交差しており街区内は横断歩道なしで徒歩移動できしい街が開発された。東西南北の街はそれぞれ独立してるが、階段の上り下りは多い。

おり別の顔を持ち、バラエティ豊かな街の特長を示して

昭和 47 年の最高路線価地点の移転の意味は新宿エいる。一方、これは新宿の課題でもある。新宿駅によるリア内にとどまらない。銀座を抜き、新宿が東京都ひ街の分断を意味するからだ。
「新宿ダンジョン」とも呼ばいては全国の最高路線価となったからだ。統計書を元れる新宿駅を迷わずに通過するのは至難の業だ。アメーに東京の最高地価をふりかえると明治 15 年（1882）

バ状に広がる地下街では方角がわかりにくい上、アップで最も地価が高い場所は「安針町」だった。日本橋魚ダウンが多く高齢者には不便だ。

三越本店が店を構える「室町一丁目」とある。大正り」が東京都および新宿区から公表された。2040 年

15 年（1926）から日本橋の南詰の「通一丁目」、昭和代を見据えたコンセプトが「車中心のまちから人中心

4 年（1929）に銀座四丁目交差点の南側「銀座五丁目」のまちへ」と「多様な都市機能が近接し、連携するまに移った。舟運と街道が交わる日本橋周辺から、鉄道ち」である。街の形成史と関わりが深い官民連携の視の時代を反映し駅前に街の中心が移ってきたことが窺点も盛り込まれている。具体策の 1 つが「新宿グランえる。東京駅の開業は大正 3 年（1914）だが、それまドターミナル構想」だ。新宿駅を、鉄道会社の違いをでの東海道線の起点である新橋駅の駅前、すなわち銀越え、駅前広場や駅ビルが有機的に一体化した次世代座界隈が栄えていた。戦後も「銀座 5 丁目三愛前銀座ターミナルと再定義。さらに西の新宿公園から東の新中央通り」が最も高い路線価だった。

宿御苑に至る東西骨格軸を定めた。その上でグランド昭和57年（1982）に奪還されるものの、昭和47年かターミナル化した新宿駅を要に、東西骨格軸をもっら9年間は新宿が東京で最も高い路線価だった。地方都て、東西南北に分散した新宿の街を人の視点で再統合

市では、元々郊外立地だった駅前が街道・河川沿いの伝するのが構想の目玉だ。その鏑矢が、約 8 年という歳統的な中心地から最高路線価地点の座を奪取するケース月を経て令和2年7月に開通した東西自由通路である。

が多かった。求心力を高めた要因は交通手段の変化と新今後、南口にあるようなテラスとデッキが新宿駅を囲しい街への再開発である。経緯を踏まえれば銀座より新むように東口側と西口側にでき、駅上広場（新宿セン宿のほうが性質的には「駅前」に近い。

トラルプラザ）を介して東西南北に横断できるように

とく街の歴史そこで平成 29 年（2017）、「新宿の新たなまちづく
連載 路線価でひも河岸の後ろ側である。大正 9 年（1920）の統計書にはなる。そして東西自由通路につづく西新宿の中央通り

新宿グランドターミナル構想
平成に入り再開発の舞台は新宿南口に移る。平成 8と東口の新宿通りが歩行者仕様の道になる見通しだ。
歩車分離による共存を目指した西口広場はより歩行者に重きを置いた空間になる。

年（1996）、新宿貨物駅の跡地に高島屋を核店舗とするタカシマヤ タイムズスクエアが完成。2 年後、小田プロフィール

急線の線路上の人工地盤にホテルや商業施設が散在す大和総研主任研究員

る新宿サザンテラスができた。平成 28 年（2016）に仙台市出身、1993 年七十七銀行入行。東北財務局上席専門調査員（2004-06 年）出向等を経て 2008 年から大和総研。主著に「公民連携パークマネジメン
ト：人を集め都市の価値を高める仕組み」（学芸出版社）はわが国最大のバスターミナル、通称「バスタ新宿」が開業した。周辺に分散していた 19 か所の高速バス

鈴木 文彦

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