新年のご挨拶
公益社団法人 徳島県宅地建物取引業協会会長

清 水 哲 也

新年明けましておめでとうございます。
会員の皆様におかれましては健やかに新春をお迎えのこととお慶び申し上げます。
また、平素より当会の会務運営につきまして、格別のご理解とご協力を賜り厚くお礼申し上げます。
さて、昨年を振り返りますと、未だ終息を見通せない新型コロナウイルスに翻弄された 1 年となりました。これまでで最も感染力の強いオミクロン株が第 6 波と第 7 波をもたらし、感染者数は連日過去最高を記録することとなりクラスターも多数発生しました。
長引くコロナ禍により国全体が疲弊していく中、感染拡大防止と社会経済活動の両立に向けた動きも見受けられるようになりましたが、まだまだ予断を許さない状況に変わりはありませんので、会員の皆様におかれましては、引き続き感染対策の徹底をお願いしたいと思います。
一方、我が国経済は、ロシアのウクライナ侵攻に端を発したエネルギー、食糧、原材料価格の高騰がモノやサービスへの価格転嫁をもたらし、更には記録的な円安が我々の家計を圧迫しています。
不動産業界におきましては、令和 4 年度の地価調査では、全用途平均が 3 年ぶりに上昇に転じました。住宅地は実に31年ぶりに上昇し、コロナ禍
の影響を受けマイナス傾向であった商業地も上昇に転じました。都心を中心に住宅需要が顕著であり、低金利環境、住宅取得支援策による需要の下支え効果を受け全用途が堅調に推移しました。経
済活動の正常化が進む中、これまで弱含みであった住宅需要の回復が鮮明となり全国的に普及したものであります。
今、不動産業界を取り巻く環境は大きく変わろ
うとしています。民法改正、賃貸住宅管理業者登録制度、宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン公表、共通レインズシステムのスタートなど、ここ数年、我々の業務に大きな影響を及ぼす改正や制度創設が相次ぎました。
（1）

そして何と言っても、デジタル改革関連法整備の一環として、改正宅地建物取引業法が令和 4 年
5 月18日に施行され、重要事項説明書や契約書について、宅地建物取引士の押印が不要となり、また、紙ではなく電磁的方式による交付が可能となったことであります。
これまで法的な規制から電子化が制限されてきた不動産業界において、どのくらいのスピードで電子化が定着するかは想像できませんが、今回の改正により今後はオンラインを活用した不動産契約が活発になっていくことは間違いのないことだと思います。
また、これに関連いたしますが、書面の介在がない電子取引について、電磁的保存が義務化された電子帳簿保存法への対策も必要となって参ります。
現代のような恐ろしく環境の変化が激しい時代においては、刻一刻と移り変わる情勢に対応する
適応力やスキルが求められるのは当然のことでありますので、本部研修会等のテーマに取り上げるなど会員皆様の知識向上に努めて参ります。
当会の事業につきましては、コロナ禍の約 3 年間、多くの事業が中止や縮小に追いやられましたが、これからは基本的な感染対策を徹底し、感染拡大を抑制しながら、少しずつ平常時の活動を取り戻すべく、事業活動を行って参る所存であります。
迎えた令和 5 年、引き続き消費者保護と会員サービスに念頭を置き、安心・安全な不動産取引を通じた地域社会の信頼確保と宅地建物取引業の健全な発展及び適正な運営の確保を目的に、本会が掲げる公益目的事業の 3 本柱である「不動産に関する情報提供と社会への貢献事業」「不動産取引啓発人材育成事業」「地域振興のための事業」
を堅実に実施して参りますので、皆様方のご理解とご協力をお願い申し上げます。
結びとなりますが、本年が会員の皆様方にとりまして、飛躍の年となりますことをご祈念申し上
げまして、新年の挨拶とさせていただきます。

新年のご挨拶徳島県知事

飯 泉 嘉 門明けましておめでとうございます。
の道」徳島南部自動車道の南伸に向けて大いに弾
公益社団法人徳島県宅地建物取引業協会の皆様
みがついたところです。
におかれましては、輝かしい新年をお健やかにおまた、「JR牟岐線」の維持存続に強い危機感を迎えのことと、心からお慶び申し上げます。また、 持って取り組んできた本県では、鉄道とバスの「乗
日ごろより、適正な不動産取引や消費者向けの無継連携」から全国初「共同経営」への進化、阿佐
料相談にご尽力いただくとともに、大規模災害発
東線への世界初、鉄路と道路を走るDMVの導入
生時に「仮設住宅」として借り上げ可能な民間賃など、他地域のモデルとなる施策を実装いたしま
貸住宅の調査を実施いただくなど、県の施策にごした。
理解、ご協力を賜っておりますことに、厚くお礼
本年は、マリンピア沖洲に、災害時は物資の広申し上げます。
域輸送拠点、平時はスケートリンクはじめスポー
さて、今年の干支は「癸卯（みずのと・う）」。
「癸」
ツ施設や子育て支援施設として活用する「東部防は物事を揆（はか）る基準を表し、万事筋道を立災館」がオープンするとともに、「awaもくよんてて処理すれば「吉」、誤ると「凶」を意味し、「卯」
プロジェクト」として進めて参りました全国初のは門扉を開いた姿を象形するとともに、茆（かや） 「あらわし木造 4 階建て」の県営住宅が完成を迎に通じ「良いと繁栄、悪いと紛糾」を意味します。 えます。
そこで、「癸卯」は、「筋道を立てて事を進めれば引き続き、若者世代はじめ様々な年代の方々か「繁栄」が約束されるといわれております。
ら想いや希望のこもったご意見をいただいた「徳振り返りますと、昨年は、新型コロナウイルス
島文化芸術ホール（仮称）」や、世界中のサイク感染症の影響が長引く中、ロシアのウクライナ侵リストと本県との夢の架け橋「大鳴門橋自転車道」
攻により、国際秩序が大きく揺らぐとともに、世の整備、半世紀越しの「プロ野球公式戦」開催の界中でエネルギー価格や物価が高騰するなど、世夢をのせた「オロナミンC球場」の改築など、徳界情勢が激変した一年となりました。
島の更なる発展の礎を構築して参ります。
本県では、この歴史的な危機に対し、県民の皆
また、「大阪・関西万博」までいよいよ 2 年、様の「暮らしと命」、「業と雇用」を守るため、「宿
消費者行政・消費者教育はじめ「SDGs先進県・泊助成」や「飲食・交通・生活衛生」 3 つのプレ徳島」としての高いポテンシャルや、
究極のクリー
ミアムクーポン事業による需要喚起をはじめ、借ンエネルギー「水素」、「 5 G遠隔医療」など、本り換え需要に応える「資金繰り支援」の充実強化
県がリードしてきた分野を世界に発信し、新たなや「燃油・飼料・肥料の価格高騰による負担」の人の流れを積極的に呼び込んで参ります。
軽減、さらには、経済的に困窮する方々への「支徳島県宅地建物取引業協会の皆様におかれまし
援金の給付」や子ども食堂への障がい者就労支援ては、今後とも、豊かなご経験と知識のもと、地施設等で生産された県産食品や県産米の支給など、 域に眠る宝である「空き家・空き土地」の利活用
切れ目の無い支援を実施して参りました。
を支援いただくなど、本県への新たな人の流れの一方、「徳島JCT〜徳島沖洲IC」の開通により、促進に、一層のお力添えを賜りますようお願い申「沖洲・津田地区」が全国の高速道路網に直結、し上げます。
その効果が工業地価格の「24年ぶりの上昇」や「四結びに、貴協会の更なるご発展と、会員の皆様
国最大の伸び率」に現れるなど、経済活性化の好のますますのご健勝、ご活躍を心から祈念申し上
循環が生まれ、南海トラフ巨大地震を迎え撃つ「命げ、新年のご挨拶といたします。
（2）

新年のご挨拶
空き地・空き家の解消に向けて
公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
会長
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

令和 5 年の年頭にあたり、一言ご挨拶申し上げ

坂 本

久

して昨年末の税制改正にて「低未利用地100万控ます。

除」及び「相続3,000万控除」の延長・拡充を要

昨年は、サッカーワールドカップが開催され、惜しくもベスト 8 は逃したものの、強豪ドイツ、スペインを破り「ドーハの歓喜」として国民に感望し、それぞれ譲渡価格800万への引き上げ、譲渡後の除却工事等が実現されました。
皆様におかれましてはこれら税制等各種制度を動を与えました。

活用され、依頼者の空き地・空き家解消の一助と

一方昨年来のウクライナ紛争により世界中で食して貢献されますことを切に望むものであります。

料品や原材料が高騰するとともに円安が進行し、また、マイナンバーカードの普及など政府のデ

国内ではコロナ第 7 波・ 8 波の影響により個人消

ジタル化施策に対応し、電子契約システム「ハト費が低迷し景気の先行きは不透明であります。

サポサイン」、BtoB機能を充実した「ハトサポ

我が国では既に少子高齢化社会に突入し、空きBB」、「宅地建物取引士Web法定講習システム」

家は約850万戸、空き家率は13.6％と過去最高との整備など引き続き業務のデジタル化を推進してなっております。折しも本年より所有者不明土地

参ります。

の解消に向け、民法等一部改正、相続土地国庫帰

本会では現在、ハトマークのブランディングを属法、相続登記義務化が段階的に施行されます。

見直しており、「みんなを笑顔にする」不動産の本会では国交省「不動産業ビジョン2030」に記

パートナーとしてのハトマークやキャッチコピー

載の「不動産のたたみ方」を消費者に啓発するたを検討しております。これにより皆様がより地域

め、今春消費者セミナーとしてタレントの実体験に寄り添い、消費者に信頼される会員企業となれを基に「実家じまい」についての重要性やノウハることを想定しております。

ウをお伝えすることとしております。

終わりに2023年が皆様にとって良き年となるこ

このような中、本会では空き地・空き家対策ととを祈念し、新年の挨拶といたします。

（3）

会議報告
令和 4 年度

第 4 回理事会

令和 4 年12月 1 日㈭ ザ・グランドパレス徳島

審 議 事 項⑴

決 議 事 項⑴

令和 5 年新年互礼会の開催について

令和 5 年 1 月11日㈬、JRホテルクレメント

徳島において開催することが決定した。但し、新型コロナウイルスの感染状況により中止する
場合があることを併せて決定した。

⑵ ハトマーク及び空き家・空土地相談センター⑵ 張り替えについては承認を得たが、デザイン

看板の張り替えについて

案提示の要望があり、次回理事会で審議することとなった。

⑶ 表彰規程の一部変更について⑶ 大臣表彰・褒章叙勲の伝達式出席に伴う旅費支給について、結論に至らず継続審議となった。

⑷ 中西祐介参議院議員の協会顧問推薦について⑷ 賛成者多数で顧問推薦が承認された。

⑸ 出張に伴う旅費及び報酬の支給について⑸ 領収書がない場合の出張旅費、報酬の支給及び事務職職員の旅費規程、報酬規程の適用について、結論に至らず継続審議となった。

（4）

広報委員会
令和 4 年度⑴ 「TOKUSHIMA TAKKEN」第178号の編集について

第2回⑵ 「TOKUSHIMA TAKKEN」第179号の発刊について

令和 4 年11月 1 日⑶ その他

頭 の 体 操
読めますか、分かりますか

行雲流水

答えはＰ.２１（5）堅忍不抜

青年部会 第1回・第2回 実務講習会
青年部会 部会長

出口 大輔（㈱出口不動産）

令和 4 年10月25日㈫午後 3 時より徳島県不動産

今年度実施した講習は、宅地建物取引業者が会館 3 階会議室にて今年度第 1 回実務講習会を実日々の不動産実務に直結する内容であることを軸施。令和 4 年12月 6 日㈫午後 5 時30分より徳島グとして開催させていただきました。

ランドパレスにて第 2 回実務講習会及び青年部交

会員の皆様のスキルアップや専門知識の復習、流会を開催しました。

従業員教育の一環としてお役立ていただければ幸

第 1 回講習会には、阿波銀行 ローンプラザのいです。

堀川 敏 氏、河野宏樹 氏をお招きし「住宅ロー

また、新たな試みとして会員間での交流会を実施させていただきました。

ンの基礎知識」、㈱大万不動産の前田孝教 氏に「不不動産業者間の交流によって、お互いの仕事の動産売買・賃貸の契約手順」をご講義いただきま

幅を増やすことを目的としたものとなります。

した。

今後の交流会の実施の際にも多くの方のご参加

第 2 回講習会には、徳島県宅地建物取引業協会をお待ちしております。

顧問税理士の瀬嶋宏典 氏「不動産業務に係る税金」のテーマに沿った形でご講義いただきました。

㈱大万不動産 前田孝教 氏

徳島県宅地建物取引業協会
顧問税理士 瀬嶋宏典 氏

阿波銀行ローンプラザ
堀川 敏 氏 河野宏樹 氏

交流会

（6）

女性部会 運営委員

12月 8 日㈭ 3 年ぶりに女性部会視察研修が開催

髙岡 美幸（MIRAIZU）

わいのお料理でした。

されました。

併設されている「かまパン＆ストア」では美味

研修先は徳島県の北東部に位置する神山町です。

しそうなパンがたくさんあり、パンの他にも素敵

人口約5,400人の、一見日本のどこにでもあり

なお皿や、近くの神山ビールの商品など、おすすそうな山間部の町ですが、近年移住者が増え、起め商品が並んでいて見ているだけでも楽しくなる

業家やIT系ベンチャーが古民家を利用したサテような空間。

ライトオフィスを相次いで開設することで注目をお土産に色々な種類のパンを購入しました。

集めている町です。

昼食後、豆ちよ焙煎所で淹れて頂いた香り豊か

感染症対策もしっかり行いバスで神山へ向かいなコーヒーを片手に街並みを散策。

ました。

寄井商店街は、今もところどころに古い町並み

先ずは2015年にオープンした宿泊施設「WEEKが残っています。

神山」へ。

軒を連ねる通りの町並みを崩さないよう、下屋客室は全 8 室。シンプルで清潔感があって居心根は、古くなった下地をやり替えて元々の瓦を再地抜群、大きなガラス張りの窓からの景色が最高設置されており、懐かしい雰囲気の中、神山アーでした。

ティストレジデンスへと歩きました。

宿泊棟の隣にあるのは古民家を改修した母屋。

自然に恵まれた神山での滞在から生まれた創意

宿泊者同士が交流できるラウンジスペースは、あふれる作品と豊かな自然を堪能して、神山の魅

夜はすてきなレストランになるそうです。

力を実感し、参加者の方とも楽しい時間を過ごす

昼食は、かま屋で地元の食材たっぷりのとってことができました。

も美味しいランチをいただきました。

お忙しい中企画してくださった藤枝会長、参加

お米は食堂中央に据えられた竈で炊いているそ

いただいた女性部会員の皆様、藤西阿観光様ありうです。素材本来の味を引き出した、滋味深い味

がとうございました。

WEEK神山かま屋

寄井商店街
豆ちよ焙煎所（7）

令和 4 年度 綱紀委員会会員事務所巡回
綱紀委員長

小西 孝英（春日宅建）

昨年に引き続き、今年度も以下の日程で綱紀委問にもかかわらず丁寧にご対応いただきました。

員会会員事務所巡回を綱紀委員10名がそれぞれ 2

また殆どの会員事務所で業者票・報酬額表の掲班に分かれて行いました。
1 班）11月 7 日㈪示、取引台帳の備え付け、取引士証・従業者証の携帯等、適正に執行されておりました。

午前10時より

今後とも綱紀委員会では事務所巡回等を通じて

鳴門・下板支部及び前回ご不在でした市

適正な業務執行の指導に努めて参りたいと思って

内支部のあわせて計16社
2 班）11月10日㈭おりますので、会員皆様のご理解とご協力をお願

午前10時よりいいたします。

市内 3 支部の計20社

また、今回早朝より長時間ご参加・ご協力をいただきました綱紀委員の皆様に感謝を申し上げま

今回巡回させていただきましたが、残念ながらす。

留守または代表者（担当者）様がご不在であった
会員事務所以外のいずれの会員事務所も突然の訪令和 4 年11月 7 日

令和 4 年11月10日（8）県南〜鯖大師本坊〜しらきや
令和4年7月23日㈯広報副委員長豊田 雅信（㈲豊田）場のお砂踏みがここでできます。

令和 4 年 7 月23日、新型コロナウイルスの影響

お詣り後、大型バスからお迎えのマイクロバス

で 2 年間中断されていた徳島宅建の旅行会が開催に乗り換え「民宿しらきや」に向かいます。

されました。新型コロナウイルスの変異株が勢いを増し、これまでの最大となる第 7 波の感染状況

数分で到着、早速「特選海賊料理の昼食」会場が心配される中、総勢29名の参加者となりました。

へ。冷房の効いたきれいな広間には 4 〜 5 人に

藤西阿観光㈱のバスは、午前 8 時30分に会社車方の説明を受け、飲み物の注文を各自するといよ
いよ宴のはじまりです。

庫を出発、脇町を経て当協会駐車場に 9 時半頃到着、道の駅那賀川で阿南の会員を乗せて、「鯖大焼き始めてしばらくすると、船盛の刺身が二艘師本坊」（四国別格二十霊場第四番）には11時半登場。その豪華さに思わず写真撮影会となりまし

頃到着しました。

た。

通常の参拝後、右側の建物を覗くと、全長88メー

約 2 時間、美味しい料理を堪能後、道の駅日和

トルで先の方は見えない護摩堂へと続く大洞窟

佐、那賀川で休憩、買い物し帰宅の途に就きまし（きれいなトンネル通路）がありました。

た。県外への旅行も再開を期待します。早くコロナが収まればいいですね！

その壁の左側は四国霊場お砂踏修行道場となっ

喜田親睦旅行同好会長、友成副会長、次回もよています。反対側には全国の不動尊像が祀られてろしくお願いいたします。

います。

この度（この旅）は大変お世話になりました。

四国88か所、四国別格二十霊場、西国33観音霊

鯖大師本坊

しらきや

（9）

宅

建 ゴルフ 同好会だより
広報副委員長豊田 雅信（㈲豊田）

コンペはダブルペリア方式で行われます。

令和 4 年11月29日㈫徳島宅建のゴルフコンペが今回のローカルルールは

徳島市入田町のサンピアゴルフクラブで開催され

1 ． 6 インチリプレースました。

2 ．白マークは数え69歳まで
3 ．ゴールドマークは数え70 〜 79歳まで

あいにくの雨模様でしたが、 4 組の参加者16名

4 ．ピンクマークは女性と80歳以上

全員集合となりました。キャディさんに聞くと40組の予約が13組になったとか。結構わがままなプとなっています。

レーヤーもしくは健康に大変気を使っているお年
コンペの結果、優勝は㈲水野企画・水野 豊さ

寄りが多いのでしょうか。
参加者はプレーの合間や昼食時に、普段聞けなんでした。

い仕事上の相談をしたりして交流を深めていましその他の成績は、ベスグロの阿部総一郎さんなた。結局雨はそれほど多くは降らずになんとか無

ど、ドラコン・ニアピン・その他各賞の全員に賞事に終了しました。

品があります。

宅建ゴルフは春と秋の年 6 回、 3 ・ 4 ・ 5 ・ 9 ・

今回の幹事は、前回優勝の㈱SAホームズ・阿10・11月に開催予定です。

部総一郎さんです。
このコンペでは参加者の意見を聞きながら優勝

多数の方の参加お申込みをお待ちしています。

者が次回のコンペについて開催日・会場・各賞の（お問合せは宅建協会まで TEL088−625−0318）

予算等を決定することとなっています。

（10）

（一財）不動産適正取引推進機構「RETIO」119号より
RETIO. NO.119 2020 年秋号

最近の裁判例から⑴−売買契約と保証金償却−

賃貸不動産売買に際し、売主と買主の間において、保証金償却分については引き継がない合意があったとした事例（東京地判 令元・7・18 ウエストロー・ジャパン）

三輪 正道

賃貸不動産の売買において、テナントとの趣旨で空欄）を作成し、知人Ａに対し、賃貸賃貸借契約では賃貸借期間満了時に保証金を借契約書及び本件収入明細表を交付し、Ｘ側償却するとしているのに、保証金のうち償却媒介業者に渡すよう依頼したが、何らかの理分相当額を除いた残額しか引き渡さなかった

由により本件収入明細表しか届かなかった。

として、買主が、売主業者と売主側媒介業者

その後、Ｙ２は、売買契約書の特記事項にに償却分相当額の支払い等を求めた事案にお「当該物件のオーナーチェンジに伴い現在

いて、売主と買主間で、償却分相当額控除後Ｙ１がお預かりしている預かり保証金は償却の保証金を引き継ぐとした合意があることか分を除き買主であるＸへ移転譲渡するものとら、買主の主張は失当であるとして、その請する」と記載するとともに重要事項説明書を求を棄却した事例（東京地裁 令和元年７月

作成し、平成27年12月28日にＸとＹ１は売買18日判決 ウエストロー・ジャパン）

契約を締結し、Ｘは手付金をＹ１に支払った。

1

平成28年１月８日、Ｘは残代金をＹ１に支事案の概要

払い、一方、Ｙ１は、本件保証金から償却分

被告Ｙ１（売主、宅建業者）は、４階建で相当額控除後の284万円余をＸに支払い、所貸室計７室の賃貸不動産を所有しており、被有権移転登記手続を完了した。

告Ｙ２（売主側媒介業者）に売却の媒介を依平成29年５月、Ｘは、主位的請求として、頼した。Ｙ２が買主を探していたところ、知Ｙ１が預かっていた本件保証金総額は783万人Ａから紹介を受けた原告Ｘ（買主、不動産円余であったにもかかわらず、284万円余と賃貸業）が買主候補となり、Ａと知り合いで虚偽事実を告げ、本件売買契約において、上あった訴外Ｘ側媒介業者とＹ２間で売買契約

記金額しか交付しなかったため、その差額の締結に向けた交渉を進めることになった。

損害を被ったとしてその差額等の支払いを、

Ｙ１は、本件不動産売却に当たり、テナン

予備的請求として、本件売買契約に基づく売トから預かっている保証金計783万円余のう

主の債務として、本件保証金全額を交付すべ

ち、償却分相当額計498万円余は自らが取得き義務を怠ったと主張して、その差額等の支し、残額を買主に移転することを希望してい払いを求め、訴訟を提起した。

た。Ｙ２は、本件不動産の管理会社から賃貸

これに対し、Ｙ１らは、ＸとＹ１との間で、借契約書等の交付を受け、これらに基づき、本件保証金のうち償却分相当額を除いた残額

入室者や月額賃料、Ｙ１からＸに引き継ぐべをＸに引き継ぐ旨の本件合意がされており、

き償却分相当額を除いた保証金の額等を整理

Ｙ１らが不法行為責任を負うことも、Ｙ１がして記載した「収入明細表」（101・202号室

債務不履行責任を負うこともないと主張した。

以外の貸室は、保証金を引き継がないとする
（11）

2

Ｘは、本件売買契約締結時点では、本件保判決の要旨

証金の正確な額等を知らされておらず、Ｙ１

裁判所は、次のように判示して、Ｘの請求との間で合意のしようがなく、本件合意はさを全部棄却した。

れていない、本件売買契約締結前に本件売買（本件合意が成立していたか否かについて）

契約書を見たことがない旨供述するが、Ｘら認定事実によれば、Ｙ１は、本件不動産売の行動から、それらの供述は採用できない。

却で、本件保証金のうち償却分相当額を除い以上から、ＸとＹ１間では、本件合意が成立た残額を買主に移転することを希望しておしていたものと認められるというべきである。

り、Ｙ２は、かかる希望を受けて、賃貸借契（不法行為責任・債務不履行責任について）約に定められた保証金償却条件に基づき、本Ｙ１らは、本件保証金のうちＸに引き継ぐ

件保証金のうち償却分相当額を除いた残額を償却相当分を除いた残額を明らかにする趣旨

明らかにする趣旨で、本件収入明細表の保証で、本件収入明細表の保証金欄の記載を行っ金欄に記載を行ったものと認められる。

たものであり、Ｙ１らが、当初からＸを欺罔

他方で、Ｘ側媒介業者は、①賃貸物件の売する意思を有していたなどとはいえず、本件買では、保証金を買主に全額引き継ぐ場合も合意が成立していたと認められるから、本件あれば、償却分相当額を控除して買主に引き保証金のうち284万円余しか交付しなかった継ぐ場合もあることを認識しており、本件収ことにつき、Ｙ１らは不法行為責任を負わない。

入明細表の保証金欄で101・202号室以外は空

なお、Ｘは、賃貸借契約で約定された保証欄であることが疑問であれば、Ｘ側媒介業者

金償却時期である賃貸借期間満了時が到来しとして、Ｙ２に確認するはずであるが、実際ていないにもかかわらず、保証金償却を行うには確認等をしていないこと、②本件売買契ことは賃貸借契約に反する違法な行為である

約締結時に、本件特記事項記載を認識してい等を主張するが、本件合意は、ＸとＹ１とのたが、仮に本件合意が成立していなかったの売買契約において保証金の償却分相当額をＸであれば異議を述べるところ、何らの異議をに引き継ぐか否かという問題であり、Ｘの主述べていないこと、③本件売買契約締結に出張は失当である。

席できなかったＸへの報告で、本件特記事項

また上記の通り、ＸとＹ１との間では、本について何ら触れていないこと、④101・202

件合意は成立したことから、Ｙ１は債務不履

号室以外にも本件保証金から償却分相当額を行責任を負わない。

控除した残額が生じることが判明したために3作成した資料について、仮に本件合意が成立

まとめしていなかったのであれば、その残額を算出

賃貸借契約上の保証金償却時期と売買契約する必要はないにもかかわらず、実際にはこ上の保証金承継合意は別とされた本事例は、れを算出していることが認められ、Ｘ側媒介実務においては参考になるものと思われる。

業者は、遅くとも本件売買契約締結時までに、

なお、売主・買主において、売買契約締結

本件収入明細表の保証金欄の記載が本件保証前に賃貸借契約の保証金償却時期と承継する金のうち償却分相当額を除いた金額がＸに引金額の内容とを確認していれば、トラブルをき継がれるものであることを十分に認識して回避できた事案ではないかと思われる。
（調査研究部調査役）

いたものと認められる。
（12）

徳島中央支部研修会

徳島中央支部 支部長

宮浦 武夫（㈲バーニーズハウジング）

令和4年12月7日㈬ ザ・グランドパレス徳島において徳島中央支部研修会を開催致しました。
コロナ禍での開催でしたが、感染対策を徹底し開催する事としました。
研修会は「インボイス制度について」と題して、当協会の顧問税理士である瀬嶋宏典先生を講師にお招きし、ご講演頂きました。
1年後に迫ったインボイス制度のポイントを分かりやすく丁寧に解説して頂きました。
やはり大きな税制改正という事で、関心も高く、懇親会は欠席するが講演のみ勉強に来られた会員の方も10名ほどいらっしゃいました。
まだまだコロナに悩まされる日常を過ごす事になりますが、早く収束し大勢の方が出席する懇親会を楽しみにしています。
尚、徳島中央支部の研修会では不動産業務および異業種も含め会員の皆さんから研修テーマのリクエストも募集していますのでお気軽にお声がけください。

徳島北支部研修会

徳島北支部 広報副委員長

令和 4 年12月14日㈬午後 6 時より、パークウエ
ストンにおいて、徳島北支部 令和 4 年度研修会を開催しました。研修会は、顧問税理士の小笠義明先生を講師にお招きし、「インボイス制度について」をテーマに講演をいただきました。令和 5年10月 1 日からインボイス制度が導入されるための研修会でしたが、わかりやすく解説して頂き有意義な研修会でした。

（13）

天満 啓仁（ライフ・ハウジング）

徳島南支部研修会

徳島南支部 支部長

令和 4 年12月12日㈪18：00よりザ・グランドパ

佐川 正師（㈲みみより不動産）

いうお声も頂けました。

レス徳島において徳島南支部研修会を開催致しま

尚、徳島南支部の研修会の研修テーマを支部会した。コロナ禍での開催となりましたが間隔を空員の皆様より随時募集しておりますのでご遠慮なけ徹底した感染対策を取りながら行われました。

くお気軽にお声がけ下さい。

清水会長のご挨拶の後、ハトサポ（宅建協会会
員業務支援サイト）の推奨する「デジタル社会のIT重説と電子契約について」のWEB動画を約60分見て頂きました。現時点の徳島県においては実用的な内容ではなかった様に思われた方が多かったようです。今後、県外や遠隔地の売主・買主・借主様などの要望でこの様な契約依頼があった際には、再度このWEB動画を見て参考にしようと

阿南・海部支部研修会

阿南・海部支部 広報委員

橋本 秀樹（㈱アズ・ライフ）

令和 4 年12月21日㈬午後 6 時より、ホテル石松が転居し住む人がいなくなる、相続の問題、所有において、阿南・海部支部研修会を開催いたしま

者が空き家・空き土地を流通させずに放置するなした。当日は寒い雨の降る足元の悪い中、会員のどです。これらを解消するには阿南市による補助

皆様、清水会長にも参加していただき、高山支部

金を利用して少しでも有効活用されるように私た

長の挨拶から始まり研修会に移りました。

ち会員も補助金の利用を促進できるように一般の研修会のテーマは方に告知することが大事だとおもいました。空き1 ．阿南市の空き家・空き土地活用等の補助金についてと題しまして
阿南市住宅課

私たちの業界も衰退してしまいます。危機感を田中様、佐野様

2 ．空き家バンクについて、（ふるさと未来課）
阿南市ふるさと未来課

家・空き土地が増えることは町の活性化が失われ、持って官民一体となって空き家・空き土地の問題に取り組むべきだとつくづく感じました。

小谷様、笠谷様にご講演いただきました。

最後は清水会長の挨拶により研修会が終了しました。

空き家・空き土地が増える要因としては高齢者（14）

下板支部研修会

下板支部 広報委員

令和 4 年12月20日㈫18時よりみちよ亭にて下板支部研修会を開催しました。
『アスベストについて』をテーマに株式会社徳島機械センター新田氏をリモート会議にて「法令厳格化のアスベストについて」という資料を元に講演していただきました。
既に令和 4 年 4 月 1 日から建築物等の解体を行う前に実施する石綿含有建材の調査結果を都道府県等に報告する必要が有りますが、事前調査は令和 5 年10月より「建築物石綿含有建材調査者」が行う必要が有ることや、またアスベスト対応にまつわる不動産会社の責任や判例等を講義頂きました。
更に後半では現地に数多くの建材を実際に持ってきて頂き、アスベストアナライザーという特種機器（ものすごく高価）にてアスベスト種類等の簡易判定を目の前で実施していただき、我々が思っている以上にアスベストがさまざまな建材に利用されており、またアスベストの種類も多岐にわたる事が分かり、どのように調査を行っているのかを現場の声でお聞き出来、大変勉強になりま
した。

（15）

中野 宏子（しまうま不動産）

県央支部研修会

県央支部 広報委員

令和 4 年12月 7 日、午後 5 時からセントラルホ
テルで、県央支部の研修会があり、会員20名の参池田 眞実（㈲いちのじ総合不動産）

正に、早急に必要な研修内容で、大変勉強になりました事をご報告致します。

加がありました。令和 5 年10月 1 日から消費税の仕入れ税額控除制度における適格請求書等保存方式（インボイス制度）が始まるので、適格請求書を適切に交付・保存する必要があるため、適格請
求書発行事業者登録申請を期日までに行わなければいけないことと、インボイスを保存するために、システム対応や取引先との連絡を行うなどの準備を制度開始までに行う必要があることの認識が出来ました。

県西支部研修会

県西支部 広報委員

令和 4 年10月24日㈪15時より、貞光ゆうゆう館
会議室にて新型コロナウイルス感染症の影響により、延期となっていた県西支部研修会を開催しました。
講師に徳島南支部の張裕信 氏をお迎えして「重要事項説明書の書き方」について研修していただきました。
張講師の詳細な記載例が書き込まれた資料をご用意いただき、令和 4 年 4 月の法改正に伴い記載や確認報告等が必要となったものを中心に説明していただきました。実務に必須な内容でもあり、会員からも熱心な質疑応答が行われました。また、
お客様に説明時や重要事項説明書をお渡しするときの工夫等もお教えいただき、たいへん参考になりました。
研修会後は食事会を予定しておりましたが、新型コロナウイルスが、また拡大傾向にあることか
ら食事会は行わず解散となりましたが久しぶりに会員同士が集まり交流も取れたことは喜ばしいこ
とでした。

（16）

三宅 少織（合同会社三宅不動産）

令和

5 年度

税制改正及び土地住宅政策等に関する要望書（公社）全国宅地建物取引業協会連合会（公社）徳島県宅地建物取引業協会

令和 5 年度税制改正及び土地住宅政策等に関しまして、下記事項を要望いたしますので、その実現方をお願い申し上げます。

記② 譲渡後一定期間内に耐震改修工事又は除却

税制関係工事を行う場合についても本特例の対象とす

1 ．各種税制特例措置の延長及び拡充ること

以下の特例措置については、いずれも国民の住③ 相続した空き家の有効活用意欲を削ぐ恐れ

宅取得支援、良質な住宅の供給・流通促進を図るのある、事業、貸付を制限する家屋の要件をうえで不可欠な措置であることから、適用期限を緩和すること

延長及び拡充すること。

④ 「昭和56年 5 月31日以前に建築された家屋」⑴ 低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置の延長及び拡充とされている要件を見直すこと⑶ 土地の売買に係る登録免許税の軽減税率の据

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得

え置きの特別控除について、以下の措置を講ずること。

土地売買の所有権移転登記に係る登録免許税の① 低未利用地の適切な利用・管理を促進する

軽減税率について、現行の税率（1.5％）を令和ための特例措置の適用期限（令和 4 年12月31

5 年 4 月 1 日以降も据え置くこと。

日）を延長すること⑷ 既存住宅及びその敷地に係る買取再販に係る②

譲渡価格の上限を800万円に引き上げるこ不動産取得税の特例措置の延長と宅建業者が既存住宅を買い取り、一定の質の向⑵ 空き家等の発生を抑制するための特例措置の上のための改修工事が行われた既存住宅を販売す延長と拡充る場合の、宅建業者の既存住宅及びその敷地取得

空き家等の発生を抑制し、更なる流通促進を図に係る不動産取得税の軽減税率（令和 5 年 3 月31

るため、相続空き家の譲渡所得に係る特別控除に日）を延長すること。

ついて、以下の措置を講ずること。

⑸ その他適用期限を迎える各種税制特例措置の① 相続によって取得した居住用の空き家を譲延長渡した場合に 3 ,000万円を特別控除する特例① 優良住宅地の造成等のために土地等を売っ措置について適用期限（令和 5 年12月31日）

た場合の税率軽減の特例……令和 4 年12月31を延長すること日（17）

② 災害ハザードエリアからの移転促進のための特例措置……令和 5 年 3 月31日

許税、不動産取得税、印紙税）に係る軽減措置を創設すること。

③ 地域福利増進事業に係る固定資産税の特例
措置……令和 5 年 3 月31日

5 ．所有者不明土地等の発生抑制及び利活用の促④ 特定の事業用資産の買換えの特例……令和進のための税制措置

5 年 3 月31日

所有者不明土地発生の最大の要因と考えられる⑤ 法人の土地譲渡重課制度及び個人の不動産相続登記を円滑に行うため、時限的措置として相業者等に係る土地譲渡益重課制度の適用停止

続登記した場合の登録免許税の免除あるいは軽減

措置……令和 5 年 3 月31日する特例措置を創設すること。

2 ．住宅ローン控除及び各種特例措置等の要件の6 ．総合的な流通課税の見直し

緩和

将来的に消費税率の更なる引き上げが考えられ⑴ 床面積要件の見直しることを踏まえ、不動産取得税の見直しや、不動

住宅ローン減税および贈与税非課税措置につい

産取引に係る電子取引への印紙税を課税しないこては、新築の場合に所得制限を設けた上で床面積とも含めて印紙税の廃止等、不動産流通に係る多要件が緩和されたが、上記以外の場合においても重課税を抜本的に見直すこと。

床面積要件を緩和するとともに、登録免許税の特例、不動産取得税の特例についても床面積要件を緩和すること。

政策関係⑵ 二地域居住住宅への適用
空き家問題への対処、地方部への移住・定住・

1 ．銀行の不動産仲介業参入および保有不動産の二地域居住の促進策として、二地域居住住宅（セ賃貸自由化の阻止

カンドハウス）の取得についても住宅ローン控除

知名度と豊富な情報量を持つ銀行に不動産仲介の適用対象にすること。

業等を認めれば、市場独占が生ずるとともに過剰融資や不動産仲介における抱き合わせ営業による

3 ．小規模住宅用地に係る固定資産税軽減措置の利益相反やモラル・ハザードが起き、消費者や不拡充

動産市場関係者に不利益をもたらすことから、断譲渡を前提に空き家を解体し更地にした場合、固阻止すること。

一定期間は住宅用地の固定資産税軽減措置（小規模住宅用地 1 ／ 6 、一般住宅用地 1 ／ 3 ）の適用

2 ．既存住宅市場の環境整備及び流通活性化等へ対象とすること。

の対応
良質な既存住宅の安心・安全な取引ができる市

4 ．空き家・空き地等を取得した場合の税制特例の創設

場環境の整備及び流通活性化を促進するため、以下の制度整備をすること。

空き家・空き地等の有効活用を図るため、一定①

建物状況調査、既存住宅瑕疵保険、フラッの空き家（空き家バンク登録物件等）
・空き地（隣

ト35等の各制度において実施されている検査地等）を取得した場合の不動産流通課税（登録免等を合理化し利便性の高い仕組みを構築する

（18）

こと
②

5 ．農地法の改善

国の施策である「安心R住宅」の普及促進を図るため、対象となる住宅の融資等に係る農地法第 5 条の農地転用許可制度について、以下の見直しを行うこと。

環境整備を図ること① 都市計画区域内の市街化調整区域について、都市計画法第34条11号に伴う開発許可を得た

3 ．宅地建物取引業者・宅地建物取引士の業務範場合には、宅地造成のみの転用を許可するこ

囲の拡大

と

⑴ 空き家所有者に係る情報活用のための環境整② 非線引き都市計画区域内の用途地域の定め

備のある区域内においては、農地転用手続きを「空き家対策特別措置法」により空き家所有者

許可制でなく届出制にすること

情報（固定資産税課税情報等）が自治体内部で共有されることとなったが、急増する空き家の流通

6 ．定期借家制度の改善を促進するために「空き家所有者情報の外部提供

空き家等の住宅ストックの有効活用を図るために関するガイドライン」に基づく各自治体の情報

以下の見直しを行い、定期借家制度をより使い勝提供制度を確立するとともに、空き家流通の中心

手のよい制度とすること。

的担い手となる宅建業者が所有者情報を活用でき① 契約締結の際の書面による貸主からの事前るための仕組みを構築すること。

説明義務を廃止すること⑵ 法定相続情報証明制度②

契約期間が 1 年以上の場合の、期間満了の相続登記を促進するため創設された「法定相続1 年前から 6 ヶ月前までの間に交付が義務づ

情報証明制度」について、既存住宅流通促進及びけられている終了通知を廃止すること

空き地・空き家の利活用促進のため、宅地建物取引士を資格者代理人に含めること。

7 ．不動産登記制度の改善
不動産流通コストの軽減及び取引の円滑化を図

4 ．所有者不明土地等の流通促進に係る制度の創設るため不動産登記制度について、以下の改善を行うこと。

⑴ 不要となった空き地・空き家の寄付を受け入①

インターネット登記情報提供サービスにれるための制度整備

よって提供される登記情報について、法務局

放置空き地・空き家の増加を抑制するため、自の窓口にて交付される登記事項証明書と同様

治体の寄付の受け入れ要件が緩和されるよう必要の証明機能を付与することな制度整備を行うこと。

②⑵ 私道の掘削・承諾の簡素化

登記事項証明書等の交付手数料等を引き下げること

共有私道のうち所有者の所在が不明な場合には、所有者の検索に多大な時間と労力を要することか

8 ．不動産流通コストを踏まえた業環境の改善

ら、共有者の一人からの承諾のみで下水道、水道、不動産業ビジョン2030（平成31年 4 月策定）でガス管の掘削が可能となるよう必要な制度整備を「複雑化、高度化した宅地建物取引士が果たすべ行うこと。

き役割、機能、処遇のあり方、地域性を踏まえた
流通コストの負担のあり方について検証する」と（19）

指摘されていることから、昨今の空き家・既存住

期借地契約等にあっては業務量も膨大である

宅流通活性化の必要性の高まりも踏まえて、以下ことから、労務の対価に見合った報酬に見直についても見直すこと。

すこと① 貸借による空き家等の有効活用も多分にあることから、貸借に係る媒介報酬についても

9 ．電子契約における環境整備

見直すこと

対面によらない契約手続きへの需要が高まって② 宅地の貸借において、重要事項説明項目は土地建物の売買と大差なく、特に事業用の定いることから、不動産取引における電子契約に係る環境整備を行うこと。

（20）

会員の異動
■廃
支

業
部

商

号
地

事務所所在地

廃業年月日

備
死亡

徳 島 北

黄

所 中野

清

徳島市川内町沖島283− 3

R 4 ．10．1

鳴

お お は し・ 土 地 建 物 大橋

徹

鳴門市撫養町小桑島字西浜40

R4．
11．
30

門

金

代 表 者

阿南・海部

㈲ ゆ た か 不 動 産

小川 修二

阿南市見能林町青木389− 1

R4．
12．1

鳴

門

農

協

不

動

産

芦谷

鳴門市撫養町南浜字東浜169− 1

R4．
11．6

徳 島 南

和

田

林

業

㈱

和田 友良

徳島市中昭和町 4 −42

R 5 ．1 ．7

徳 島 北

泰

徳島市住吉 2 − 3 − 8

R 5 ．1 ．10

心

商

事 濵

彰

泰臣

頭 の 体 操 （答え）
行雲流水

こううんりゅうすい

物事にこだわらず、自然なままの境遇に身をゆだねていきていること

堅忍不抜

けんにんふばつどんな困難も耐えしのび何があっても心を動かさないこと

（21）

死亡

考

新年明けましておめでとうございます
役職員一同

（22）

編集後記

もくじ

2023年、うさぎは兜町の格言ではピョンピョン跳ね上がる年になるといいます。
新年のご挨拶
新年のご挨拶
新年のご挨拶

会長

清 水 哲 也………１

徳島県知事

飯 泉 嘉 門………２（公社）徳 島 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会（公社）全国宅地建物取引業協会連合会（公社）全国宅地建物取引業保証協会

会長

坂 本

久………３

会議報告………………………………………………………………………………………………４

世界は雲行きが怪しく、コロナ感染は第 8 波が拡大中で、ウクライナ情勢は春に向けて戦闘激化が心配されます。戦後80年たち多極化する世界の政治、経済の混乱、ウクライナ戦争による原材料高、世界人口80億ごえの食料不足です。
そして私達日本も国防費の増額、少子高齢化、大都市への一極集中、円安、物価の高騰、賃上げと問題が山積みです。
また今年は選挙の年でもあります。私たち社会の平和と経済の発展、人々が安心して生活し委員会報告……………………………………………………………………………………………５ていくためには、投票に行って良いリーダーを選出することが第一と考えます。

青年部会第 1 回・第 2 回実務講習会………………………………………………………………６＊（日本の投票率29位 55.93％）

女性部会視察研修……………………………………………………………………………………７

昨今、協会会員の皆様にはコロナ感染対策で、生活様式、不動産業務のデジタル化、テレワー

令和 4 年度綱紀委員会会員事務所巡回……………………………………………………………８

クと営業形態の変化となりました。今後とも会員の皆様のお役に立てる（TOKUSHIMA

旅行記

県南〜鯖大師本坊〜しらきや……………………………………………………………９

宅建ゴルフ同好会だより……………………………………………………………………………10

TAKKEN）を目指して進んでまいります。
最後に、うさぎ年の本年が協会と会員の皆様にとって稔り多い年となりますことを心からお祈りしております。

誌上研修………………………………………………………………………………………………11

広報委員長

支部だより……………………………………………………………………………………………13

松 本 武 夫

令和 5 年度税制改正及び土地住宅政策等に関する要望書………………………………………17
会員の異動……………………………………………………………………………………………21

広報委員会からのお知らせ

編集後記……………………………………………………………………………………………表３

ご寄稿ください！
○会員皆様のご趣味（Stress Free）、ご自慢のペット・お店の看板犬・珍しいペット等
本誌「TOKUSHIMA TAKKEN」でご紹介させていただきたいと思います。
原稿及び会社のＰＲを明記の上、写真と一緒に協会事務局まで郵送又はメールにてお送り下さい。
○短歌、俳句、川柳などのご寄稿もお待ちしております。

表紙写真

剣山（つるぎさん）

剣山は徳島県西部に位置し、標高1,955m、石鎚山に次ぐ西日本第 2 の高峰です。日本百名山にも選ばれており、中でも非常に登りやすい山とされています。
「剣山観光登山リフト」（ 4 月頃〜
11 月頃運行）が設置されていることから、見ノ越駅から西島駅の中央付
近まで移動でき、また、歩きやすい
コースも整備されているため、シーズンを通じて初心者からベテランまで多くの登山者が訪れます。
剣山では、四季折々の美しい景色
やさまざまな植物の変化も見ることができます。
剣山で初めに見つかった植物「ツルギカンギク」「ツルギミツバツツジ」や夏には「キレンゲショウマ」、秋には紅葉、冬には樹氷や雲海など一年を通じて観測することができます。
山頂近くには、「剣山頂上ヒュッテ」といった宿泊や食事のできる山小屋もあります。
春の訪れを告げる 4 月には、お山開きの神事が行われています。

協会事務局広報担当：福富（ＴＥＬ：088-625-0318 メールアドレス：t36takken.fk@gmail.com）「TOKUSHIMA TAKKEN」第 179 号
発行日 令和 5 年 2 月 1 日
発行人 会

長

清 水 哲 也

編集人 広報委員長

松 本 武 夫

発行所 （公社）
徳島県宅地建物取引業協会〒770−0941
徳島市万代町５丁目１番５（徳島県不動産会館）
TEL（088）6 2 5 − 0 3 1 8
FAX（088）6 2 5 − 3 6 6 9
印 刷 ㈿徳島印刷センター（徳島市問屋町 165）