2024 年 7 月 29 日
各位
不動産投資信 託証券発 行者名
東京都港区赤坂一丁目 11 番 30 号
ザイマックス・リート投資法人
代表者名
執行役員
山口 恭司
（コード番号 3488）
資産運用会社名
株式会社ザイマックス不動産投資顧問
代表者名
代表取締役社長
深江 秀樹
問合せ先
公募投資運用部長
中山 達也
TEL: 03-5544-6880

2025年２月期（第14期）の運用状況の予想及び分配金予想の修正に関するお知らせ
ザイマックス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2024年４月18日付「2024年２月期決算短信（REIT）」にて公表した2025年２月期（第14期：2024年９月１日～2025年２月28日）の運用状況の予想及び分配金予想について、下記のとおり修正することといたしましたのでお知らせいたします。
記1.

2025年２月期（第14期）の運用状況の予想及び分配金予想の修正の内容

前回発表予想（A）

1,669百万円

887百万円

778
百万円

777百万円

１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）
3,114円

今回修正予想
（B）
増減額
（B－A）
増減率
（（B－A）/（A））

1,800
百万円
131
百万円
7.9％

1,001
百万円
114
百万円
12.8％

892
百万円
114百万円
14.7％

891
百万円
114
百万円
14.7％

3,570円
456円
14.6％

営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

１口当たり
利益超過
分配金円円
円
-

(参考) 2025 年２月期（第 14 期）：予想期末発行済投資口の総口数 249,650 口(注１) 上記予想数値は、別紙に記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、上記予想は分配金の額を保証するものではありません。
(注２) 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
(注３) 単位未満の数値は切り捨て、百分率は小数第２位を四捨五入して表示しています。

2.

修正の理由
本投資法人は、本日付「国内不動産信託受益権の譲渡（ザイマックス三田ビル）に関するお知らせ」にて公表のとおり、2024年９月３日付にてザイマックス三田ビルの譲渡を行うことを決定いたしました。
これに伴い、2024年４月18日付「2024年２月期 決算短信（REIT）」にて公表した2025年２月期（第14期）の予想の前提に変更が生じたことから、上表のとおり運用状況の予想及び分配金の予想について修正を行うものです。
以上*本投資法人のホームページアドレス： https://xymaxreit.co.jp/

【別紙】
2025 年２月期（第 14 期：2024 年９月１日～2025 年２月 28 日）の運用状況の予想及び分配金予想の前提条
件
項目計算期間

⚫
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運用資産⚫
⚫
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⚫

営業収益

前提条件
2025 年２月期（第 14 期）（2024 年９月１日～2025 年２月 28 日）（181 日）本投資法人が本日現在保有している不動産及び不動産信託受益権（合計 18 物件）並びに優先出資証券（１件）（以下「取得済資産」といいます。
）に加え、本日付で公表の「国内不動産信託受益権の譲渡（ザイマックス三田ビル）に関するお知らせ」に記載のとおり、１物件の譲渡（2024 年９月３日に譲渡予定のザイマックス三田ビル）（以下「譲渡予定資産」といいます。
）がなされることを前提としています。
上記以外に、第 14 期末までに運用資産の異動（取得済資産の譲渡、新規物件の取得等）がないことを前提としています。
実際には運用資産の異動により、変動が生ずる可能性があります。
取得済資産の賃貸事業収益については、本日現在で締結済みの賃貸借契約の内容、過去のテナント及び市場の動向等をベースに、テナントの入退去及び賃料水準の予測に基づく想定稼働率や賃料変動予測等を勘案して算出しています。
変動賃料の算定にあたっては、オペレーター提出の運営予想数値をベースに、対象期間の運営数値を本投資法人にて試算し、賃貸借契約に定める計算方法に基づいて算定しています。
[ホテルビスタ仙台]
固定賃料：月額 20.5 百万円
変動賃料：毎月の変動賃料は、対象月の前月を含む過去 12 ヶ月の GOP の合計額を12 で除した金額から 21.5 百万円を差し引いた金額（注１）に一定歩合（注２）を乗じて、算出した額。
（注１）
（注２）

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⚫
⚫

営業費用⚫

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⚫

差し引いた金額がマイナスとなった場合は、当月の変動賃料は０円となります。
各歩合の開示についてはオペレーターの同意が得られていないため非開示とします。

2025 年２月期（第 14 期）において、譲渡予定資産の譲渡に係る譲渡益（譲渡に係る諸経費を除きます。
）の見込額を計上しています。
テナントによる賃料の滞納又は不払いがないこと及び不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
なお、優先出資証券に関して、営業収益は発生しないことを想定しています。
営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
（単位未満の数値は切り捨てて表示しています。以下同じです。
）
2025 年２月期（第 14 期）
賃貸事業費用計
610 百万円
管理委託費
106 百万円
修繕費
42 百万円
公租公課
156 百万円
減価償却費
178 百万円
賃貸事業費用以外計
187 百万円
運用報酬
119 百万円
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用について、取得済資産については本投資法人における過去の実績値（本投資法人における過去の実績値がない期間については前所有者等から開示された過去の実績値）に基づき、費用の変動要素を考慮して算出しています。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が、各営業期間に必要と想定した額を費用として計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又

⚫
⚫
営業外費用

⚫

⚫

有利子負債⚫

⚫
投資口⚫

⚫
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

１口当たり利益超過分配金

⚫

⚫
⚫

その他
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は追加で発生する可能性があること、一般に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
なお、優先出資証券に関して、営業費用は発生しないことを想定しています。
投資口交付費を除く営業外費用（支払利息その他融資関連費用）として、2025 年２月期（第 14 期）に 109 百万円を見込んでいます。
新投資口の発行に係る投資口交付費については、投資口発行月より３年間で月割り償却しており、投資口交付費償却として、2025 年２月期（第 14 期）に４百万円を見込んでいます。
有利子負債の総額は、2025 年２月期（第 14 期）末において 19,715 百万円を前提としています。2025 年２月期（第 14 期）において長期借入金 4,302 百万円の返済期限が到来しますが、これらの返済資金については借入金等で調達する前提としています。
LTV については、2025 年２月期（第 14 期）末に 40.7％を見込んでいます。また、LTV の算出にあたっては、次の算式を使用した試算値です。
LTV＝第 14 期末の想定有利子負債総額÷第 14 期末の想定資産総額×100
本日現在の発行済投資口の総口数 249,650 口を前提とし、2025 年２月期（第 14期）末まで新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金
は、2025 年２月期（第 14 期）の予想期末発行済投資口の総口数 249,650 口により算出しています。
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出しています。なお、金利スワップの時価の変動に関しては、１口当たり分配金に影響がない前提で算出しています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があります。
利益を超える金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点において行う予定はありません。
法令、税制、会計基準、東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。