１地区のあらまし（１）地区の立地
太子堂三丁目地区（国立小児病院跡地）は、東急田園都市線三軒茶屋駅の北約 800 ｍに位置し、■地区の概要
従 前 所 在 地

東京都世田谷区太子堂三丁目 35 番
31 外

敷 地 面 積約 3.3ha地区南部を国道 246 号線・玉川通り（放射 4 号）、第一種中高層地域（200 ／ 60）

西部を茶沢通り（補助 210 号）、北部を淡島通り（補助 52 号）、東部を補助 26 号線に囲まれた位置にある。東急田園都市線三軒茶屋駅は渋谷駅から地 域 地 区 等

（容積率／建ぺい率）

2 駅約 5 分、約 3km の距離にある。
（２）地区の形成経緯・概要
当地区及びその周辺は、明治から大正にかけては国道 246 号線沿いの街道集落と農村集落からなっていたが、関東大震災後、都心部を中心とし第一種住居地域（200 ／ 60）
準防火地域
第 2 種高度地区（高さ制限 45 ｍ）
太子堂二・三丁目地区地区計画通

東急田園都市線「三軒茶屋」駅下
車徒歩 13 分

人口・世帯数 ※１【太子堂二・三丁目、三宿一・二丁目】
約 1.4 万人、約 8,500 世帯
人口密度 20,322 人 /km2
（参考：区内全域 13,855 人 /km2）

交

た旧市街地からのスプロール波及により市街化が当地区は周囲より 10 ～ 14 ｍ程度標高が高く高進行、現在の道路骨格がほぼ固まった。その後戦台の様相を呈し、円泉寺北縁から東京都住宅供給後の早い時期に、都市基盤が未整備なままさらに公社（以下「公社」という）太子堂住宅や三宿の市街化が進んだことから、老朽化した戸建住宅や森緑地へとつながっている。周辺にはいくつかの低層集合住宅が建ち並ぶ木造密集市街地を形成し、公共施設があるものの、住宅地は細分化されてお現在に至っている。

り、世田谷区内でも人口密度が高い地区である。

■広域位置図※1

1

住民基本台帳（平成 17 年 1 月）より２地区の課題

当地区周辺は老朽木造住宅が密集し、災害時の延焼拡大の危険性が高く、建物更新の促進やオー地の土地利用について、地域住民からは防災性を備えた開発を望まれていた。

プンスペースの確保等が必要であった。また狭あい道路が多く消防活動困難区域を抱えるため、狭あい道路の拡幅整備や幅員６ｍの主要区画道路の整備を進める必要があった。そのため、世田谷区
は昭和 58 年から木造賃貸住宅地区総合整備事業（以下「木賃事業」という）を導入し、密集市街地の整備・改善に取り組んでいた。
また、当地区周辺の広域避難場所は、国道 246号線をはさみ反対側（南側）に位置する昭和女子大学一帯が指定されているが、国道 246 号線に高架する首都高速３号渋谷線について、阪神淡路大震災での高速道路落橋などの事例から、国道 246号線を横断し避難することについて地域住民から不安視する声があがる等、緊急時の広域避難につ地区から太子堂、三宿地区を望む（国道 246 号線方面）いて課題を抱えていた。
また、当地区には古くから国立小児病院があったが、昭和 60 年に国立病院等の再編・合理化計画により当地区から移転する方針が決まり、病院跡■地区周辺の状況

太子堂二・三丁目地区の状況（狭あい道路）

太子堂二・三丁目地区の状況（木造アパート）2

３

太子堂三丁目地区における機構の取組み
１

連鎖的・総合的な取組み

定め、防災性の高い街区形成、道路や公園といった都市基盤の整備や、密集市街地における道路整備促進のための移転者用代替地を事業用地として④ 三太通りの拡幅整備（受託）

周辺まちづくり計画」に適合する土地利用計画を③ 土地区画整理事業の活用

あたり、世田谷区が策定した「国立小児病院跡地② 東京都住宅供給公社との連携

機構は病院跡地を取得し拠点地区整備を行うに① 拠点地区整備（１）機構の取組み地区内に確保する等の役割を担った。
また、事業用地を活用して隣接する公社と土地UR 都市機構の活用交換を実施し、敷地整序や公社住宅の建替促進を支援した。
その後、世田谷区から主要区画道路の道路整備事業の受託や、事業用地を活用した土地区画整理事業の施行など、道路整備による避難路のネット

都市基盤の整備

ワーク化にも取り組んでいる。

防災空地等の整備（２）世田谷区との役割分担（道路整備事業）

代替地の確保

土地交換による
敷地整序

敷地整序
避難路の確保

建替促進

道路整備

平成 16 年に世田谷区と太子堂二・三丁目地区のまちづくりに関する協定を締結し、これに基づき相互に役割分担し、地区周辺の主要区画道路の整備を進めることとなった。
小児病院通り外１路線の整備では、建物補償は世田谷区（事業主体）測量、設計、工事を受託、また区画整理を活用して道路用地を確保した。
三太通りの拡幅整備では、主に合意形成支援、■世田谷区と機構が締結した協定等

平成 16 年 10 月 太子堂二・三丁目地区のまちづくりに関する協定
平 成 19 年 3 月 三太通り整備に関する基本協定
平 成 19 年 4 月 小児病院通り外 1 路線の整備に関する基本協定
平 成 19 年 5 月 太子堂円泉ヶ丘土地区画整理事業に係る覚書

3

委託

三太通り拡幅整備

平 成 16 年 5 月 国立小児病院跡地の開発に関する基本協定

委託
密集事業（道路整備事業）

測量、建物補償、権利者調整等を受託している。

小児病院通り外１路線整備

世田谷区が実施、機構は道路工事に係る計画策定、UR 都市機構（事業支援）

計画策定、測量・設計工事、施工管理

道路用地確保（土地区画整理事業）

計画策定・合意形成

建物等調査・算定

権利者調整

取り組むことで、拠点地区整備だけにとどまらず、（３）連鎖的・総合的な事業展開

地域の密集市街地の整備、改善に貢献している。
機構による拠点地区整備をきっかけとして地区周辺への連鎖的な事業展開を図り、また関係機関と連携し複数の事業手法を用いて総合的に事業に③土地区画整理事業の活用◦敷地整序◦道路整備による避難路ネットワークの形成④主要区画道路（三太通り）の拡幅整備（受託）◦防災空地に至る安全な避難路の確保◦沿道不燃化誘導支援◦共同建替え、面的整備等のコーディネート②公社との土地交換◦土地交換による敷地整序◦公社住宅建替促進①病院跡地を活用した防災性の高い街区形成◦都市基盤の整備（道路、公園）◦防災空地、通抜け通路の整備◦多様で良質な住宅ストックの形成◦高齢者施設の整備◦子育て支援施設の整備◦事業用地（移転者用代替地）の確保■拠点地区整備から道路受託終了までの事業スケジュール
平成14 年

平成15 年

平成16 年

平成17 年

平成18 年

平成19 年

平成20 年

平成
21 年

平成22 年

平成23 年

平成24 年

平成25 年

平成
26 年

平成27 年

道路・公園
拠点地区
整備

Ａ工区
Ｂ・Ｃ工区
事業用地

土地区画整理事業
三太通り
拡幅整備

まちづくりコーディネート~ 平成 27 年３月まで（予定）
道路受託~ 平成 27 年３月まで（予定）4

2 病院跡地を活用した防災性の高い街区形成
既設道路の拡幅整備や、防災空地へとつながる■拠点地区事業概要

区画道路の新設、区立公園の新設といった都市基事 業 手 法居住環境整備事業

盤整備を実施した。

事 業 期 間

平成 14 年３月〜平成 24 年５月

敷 地 面 積約 3.3ha（１）都市基盤の整備（道路・公園）

土地利用計画
公共施設用地（道路・公園）0.5ha

Ａ（整備敷地譲渡）1.4ha

工区

Ｂ・Ｃ工区

（民間供給支援型賃貸住宅）1.2ha

事 業 用 地

0.2ha

●公園整備
位置図（道路・公園）

地区南西部に区立公園を整備。公園内には地区外から防災空地へ通り抜けるためのスロープ状通

●道路整備

路を確保。
地区外から防災空地へとつながる避難経路としまた、周辺住民と意見交換を行い、小児病院時て、地区内に区画道路を新設。幅員 6 ｍ未満だっ代の記憶を継承するソメイヨシノの植栽や、災害た小児病院通りは、敷地のセットバックにより６時に周辺住民が利用できるかまど可変ベンチなどｍに拡幅整備。

を設置した。

区画道路については周辺住民と意見交換を行い、通過交通を抑制するため一車線一方通行にし、歩公 園 名 称区立太子堂円泉ヶ丘公園

行者の安全に配慮して自動車の走行速度抑制のた

公 園 面 積1,799㎡めのハンプ（凸部）や狭さく、環境に配慮した遮供 用 開 始

平成 18 年 12 月

主 な 設 備

かまど可変ベンチ、マンホールトイレ、防災井戸等

熱性舗装を施工した。

道 路 幅 員ｗ＝ 6 〜 8 ｍ

道 路 延 長Ｌ＝ 700 ｍ

供 用 開 始平成 18 年 12 月

区画道路（ハンプ、狭さく）

5

かまど可変ベンチ

（２）多様で良質な住宅ストックの形成機構が基盤整備を行った敷地を事業者に譲渡、賃貸し、事業者による分譲住宅及び賃貸住宅の建設、供給を行った。事業者は公募により決定し、公募条件として防災空地や防災空地に至る敷地内通路の整備等を条件に付し、防災性を備えた良質な住宅ストック形成のため事業者を誘導した。

グランドヒルズ三軒茶屋（Ａ工区）内に事業者により整備された防災空地位置図（各工区）■整備敷地譲渡（Ａ工区）■民間供給支援型賃貸住宅（B・C 工区）

公募・契約時期

平成 17 年 11 月、平成 18 年 3 月

公募・契約時期

平成 17 年 11 月、平成 18 年 5 月

事

住友不動産株式会社

事

東京建物株式会社

建 物 名 称

グランドヒルズ三軒茶屋

建 物 名 称

アパートメンツ三軒茶屋

主 要 用 途共同住宅（分譲）

主 要 用 途共同住宅（賃貸）

住 宅 戸 数311 戸

住 宅 戸 数360 戸

入 居 開 始平成 20 年８月

入 居 開 始平成 20 年２月

業者

業者

■主な公募条件■主な公募条件

緊急時に地域周辺から避難可能な防災空地（約 3,500㎡）を整備

一般定期借地権設定契約（定期借地期間 50 年以上）

南北貫通通路、歩道状空地の整備

東西通抜け通路の整備（B 工区のみ）

子育て支援施設の整備

高齢者施設の整備（C 工区のみ）

グランドヒルズ三軒茶屋（Ａ工区）

歩道状空地の整備

アパートメンツ三軒茶屋（Ｂ・Ｃ工区）

6

３

事業用地（移転者用代替地）の確保（１）地区周辺の代替地として（３）事業用地の譲渡

密集市街地内における主要細街路の拡幅整備や、世田谷区との協定により事業用地は平成 23 年３

都市計画道路補助 26 号線の整備促進を図るため、月まで確保したが、周辺地権者から代替地として世田谷区や東京都と連携し、移転者用代替地を事の利用申し出はなかった。その後東京都から都市業用地として地区内に確保した。

計画道路の代替地として活用したいとの申し出があり、区画Ⅲを東京都に特定譲渡。区画Ⅰ、Ⅱは（２）東京都住宅供給公社との連携
拠点地区南側に隣接する公社太子堂住宅※２ は、公募により事業者への土地譲渡を実施した。
■区画Ⅰ

昭和 27 年に管理開始され、築 50 年以上経過し老譲朽化が著しいにも関わらず、敷地が不整形かつ接譲 渡 面 積

1,528.73㎡

道条件が悪く、公社は建替え着手を見合わせていた。

契約・引渡し時期

平成 24 年２月契約、同年５月引渡し

そこで、公社の土地の一部と機構の事業用地を土地交換することにより、公社敷地の整形化及び接道条件の改善を図り、公社の建替事業の推進を支援した。
またその後施行した土地区画整理事業では、不整形である三角形の街区を機構の換地に設定し、区画整理事業後に隣接する公社太子堂住宅第２期建替事業用地と再び土地交換を行い、機構街区の整形化を図った。

渡先株式会社モリモト

■区画Ⅱ
譲

渡

先

株式会社オープンハウス・ディベ
ロップメント

譲 渡 面 積298.35㎡

契約・引渡し時期

平成 24 年３月

■区画Ⅲ
譲

渡

先

東京都

譲 渡 面 積323.65㎡

契約・引渡し時期

平成 23 年 12 月

■土地交換の流れ
土地交換前

区画整理事業施行（平成 19 年 5 月～平成 22 年 3 月）

土地交換（1 回目）（平成 19 年 3 月）

土地交換（2 回目）（平成 22 年 3 月）

※２7東京都住宅供給公社太子堂住宅、204 戸

４

土地区画整理事業の活用

拠点地区内に整備された防災空地は、三宿の森
緑地等、周辺の避難空地との避難路のネットワーク化を図ることが求められていた。
一方、地区東側の小児病院通りは、幅員６m に■土地区画整理事業の概要
名
施

行

称

太子堂円泉ヶ丘土地区画整理事業者

独立行政法人都市再生機構（個人同意施行）

拡幅すべき主要区画道路に位置付けられており、

事 業 期 間平成 19 年５月〜平成 22 年３月

機構による拠点地区整備及び公社太子堂住宅第２地 区 面 積

2,045㎡

平均減歩率

1.3％（公共減歩のみ）

権 利 者 数6名

期建替事業によりそれぞれ拡幅整備されることになっていたが、両者にはさまれる三角形状の街区（以下「三角地」という）はどちらの事業区域にも属さないため、三角地に接する小児病院通りのみ幅員３m 未満の狭あい道路のまま取り残される状況となっていた。
そこで、世田谷区が先行取得していた用地を従前公共用地とし、さらに機構の事業用地を活用し、土地区画整理事業により６ｍの区画道路の付け替え及び小児病院通りの拡幅整備、また敷地整序を行った。

■権利関係図

（従前）

（従後）

2.5m

小児病院通り拡幅整備前

6m

拡幅整備後

8

５

主要区画道路（三太通り）拡幅整備（受託）主要区画道路である三太通りの拡幅整備は、昭■三太通りの拡幅整備概要

和 50 年代から建替えの際に建物をセットバックす

道 路 幅 員現況 4 ｍる修復型まちづくりにより道路の拡幅整備が進め

道 路 延 長650 ｍ

道路事業期間平成 20 年度〜平成 26 年度

受 託 期 間平成 19 年度～平成 26 年度

られていたが、約 20 年で３割程度の進捗状況であった。
その間、機構による拠点地区整備など周辺状況の変化を受けて、三太通りを安全な避難経路として整備することが緊急課題となり、世田谷区は平成 20 年度から積極的な用地買収を伴う道路事業を導入し拡幅整備を促進することとした。
機構は世田谷区と受託契約を締結し、相互の役割分担のもと、計画策定、地元合意形成、測量、建物等補償調査・算定、権利者調整等の業務支援を行っている。

三太通り拡幅整備前

東日本都市再生本部
密集市街地整備部 密集市街地整備第 1 チーム〒 163-1315 東京都新宿区西新宿 6-5-1 新宿アイランドタワー 15F
TEL：03-5323-0982 FAX：03-5323-0354

拡幅整備後

→

拡幅後 6 ｍ