540C

610C

470D

2,550C1,650C470D
1,570C

275D
560C

1,620C2,160C2,210C

620C

510C
320D

2,390C2,240C

1,560C

2,100C

1,730C2,310C

路線価でひもとく街 の 歴史
610C

1,380C1,550C

1,510C

1,410C
1,200C

370D

540C

第 30 回1,900C

600C

ふりかえり編1,130C400D

1,500C420D

1,430C

340D
街の発展史から将来の街づくりを考えること
1,090C
420D
320D
320D
1,150C

360D

360D

970C

1,080C

900C

390D

870C

400D
410D

390D

870C

255E

410D
400D

400D
490D

650C

1,500C

400D

510C

240E

550C

1,520C

810C

2,430C
630C

660C

1,720C

570C2,600C

2,350C

400D

420D

290D

730C
295E
500D

275D

270D

850C

870C

390D
410D440D

連載 30 回の節目にこれまで紹介した 27 都市の歴史でいる。徒歩や舟運に適応しており、旧街道と河川がについてまとめてみる。筆者がこの論点で講演すると都市軸を形成する。河川から引き込まれた運河が縦横き必ず述べるのが、全体を貫く 1 つのテーマと 4 つのに張り巡らされ、その脇に道が通る。今の感覚でいえ前提についてである（図 1）。テーマは目的と言い換ば車道と歩道が分かれた幹線道路のようなものだ。

連載

えてもよい。具体的には「街の構造を発展史的に把握

この時代の街の中心は川湊または海の港の後背地、し将来の街づくりを考えること」である。テーマを支運河と街道が交わったところにあった。JR の前身とえる前提が 4 つあり、中でも重要なのが、「街の中心なる幹線鉄道が明治半ばに開通し、これが街の構造をはときの交通手段に伴って移転する」だ。

変える最初の動因となるが、駅前に街の中心が移るの路線価でひもとく街の歴史はもう少し先の話だ。明治期は駅構内の入込運河で舟図1運に乗り換えるハイブリッド交通だった。地域にもよ連載を貫く 1 つのテーマと 4 つの前提るが、人の流れはともかく物の流れにおいて舟運の現本日のテーマ

役時代は長かった。

街の構造を発展史的に把握し将来の街づくりを考えること街の構造を掴むのに地域の鉄道史は欠かせない。敷設時点で駅は街の“郊外”にある。幹線鉄道の敷設分析にあたってのӾつの前提ルートから当時の街の外縁がうかがえる。街の外縁をӻӸ 街の中心はときの交通手段に伴って移転する

辿る幹線鉄道に対し、市街電車は街の中心軸を貫く。

ӼӸ 新しい街は既存市街地の外側にできる
ӽӸ 街の歴史物語の主要キャストは地方銀行と百貨店

先月紹介した東京馬車鉄道は東海道・奥州街道を辿っӾӸ 旧市街は本来の住まう街として再生するて浅草と新橋を結んでいた。新橋駅は当時の東海道線の発着点である。街の外縁にあるターミナル駅をつな

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3（出所）鈴木文彦「地域の見方、街の歩き方～地域資源の活かし方に着眼した地理・歴史の見方～」（令和 2 年、青山学院大学大学院国際マネジメント研究科（青山ビジネススクール：ABS）講座「地域活性化のプランニング」（宮副謙司教授）の授業内講演レジメ）

街の交通史観筆者は「交通史観」と呼んでいるが、街の発展史の土台には交通手段の歴史がある。ここで交通手段とはぐのも市街電車の役目だ。東京馬車鉄道の場合、東北方面のターミナルの上野駅も発着点だった。何らかの都合で市街電車がメインストリートと別のルートを取った場合、市街電車にあわせてメインストリートが移ることがある。連載では鹿児島、小田原、熊本の例がある。いずれも「電車通り」が新たなメインストリートになった。

徒歩・舟運、鉄道そして自動車である。中心地の場所、町割から風景までその時代で支配的な交通手段の影響を受けている。こうしたある種の法則を 27 都市34

街の辺境革命論

にわたって示してきた。街の歴史とはいえ書き出しは第 2 の前提が「新しい街は既存市街地の外側にでき明治時代なので具体的には街の近現代史だ。明治の街る」である。筆者は「街の辺境革命論」と呼んでいは城下町、港町、門前町など街の発祥形態を引き継いる。街が新しくなる経緯には、既存の街に新しい街がファイナンス

2022 Aug.

路線価でひもとく街の歴史上書きするパターンと、既存の街の外側に新しい街が熊本で最も地価が高かった。

できるパターンがある。上書きパターンの典型は戦災

市内を流れる川の幅を狭め、跡地に新しい街を造成含む災害復興の区画整理だ。街の外側に新たな街がでしたケースが富山と新潟だ。富山のケースは神通川跡きるパターンにも様々あって、最も古いのが明治初期地に県庁市役所や北陸電力が移転し昭和モダンの街がの官庁街だ。連載では山形や宇都宮がその例で、どちできた。新潟は信濃川の西岸を埋め立てた。今の万代らも三島通庸が県令の時代に城下町の外に造成され地区で造成当初は新潟交通の拠点施設があったが、後た。城下町以外では長野や青森の官庁街がこの部類にに百貨店や GMS が集まる一大商業地域に転じた。

入る。

戦後、舟運が廃れて鉄道の時代となり、元々郊外大正昭和の再開発事業で新しい街ができ、後に中心だった駅前が発展する。俯瞰すれば交通手段の主役交街になった例もある。例えば盛岡の最高路線価地点は代を反映した中心地の移転だが、それまで閑散として戦前から菜園だが、それ以前は中津川舟運の後背地、いた駅前の開発を伴うケースも多々みられた。連載し奥州街道の呉服町が一等地だった。呉服町からみて菜た中では松本や横浜がその代表例で、横浜駅西口は昭園は盛岡城の裏手にあたる。元々岩手農学校と実習田

和 27 年（1952）に相模鉄道が買収し開発に着手するがあったが区画整理で碁盤目状の新しい街ができた。

まで広大な空き地だった。資材置き場に使われていた熊本の新市街地区には元々第6師団の施設があった。

ほどだがその後急速に発展し昭和 40 年（1965）には最高路線価地点が伊勢佐木町に取って代わる。

連載

郊外移転した軍用地の跡地再開発でできた新しい街が「新市街」だ。新市街を南北に貫く幹線道路に市電が5 年（1930）に銀丁百貨店が開店。その場所は、昭業態間競争が進める街の歴史
第 3 の前提は「街の歴史物語の主要キャストは地方

和 35 年（1960）に最高路線価地点が下通に移るまで
図2回

路線価でひもとく街の歴史

敷設され、唐人町界隈から銀行が移転してきた。昭和

連載 27 都市における最高宅地価・最高路線価地点の変遷
都市名

1 宮城県石巻市

明治

大正 15（1926）

本町

中町
七日町

2 山形県山形市

横町

3 岩手県盛岡市

呉服町

5 宮城県仙台市

芭蕉の辻

6 石川県金沢市

尾張町

7 兵庫県尼崎市

昭和 32（1957）～

現在

ロードサイド橋通り → 立町 → 駅前 → 蛇田

12~ 蛇田新中里→蛇田地区

七日町 → 駅前通り

75~ 駅前通り

西バイパス沿線

菜園

菜園

盛南地区大町 4/5、名掛丁

青葉通（駅前）

青葉通

－

武蔵が辻

片町 → 香林坊 → 駅東

10~ 駅東広場

駅西新都心

宮町（本町）

三和本通→阪急塚口 →駅前

10~ 阪神尼崎駅前－

8 鹿児島県鹿児島市

広馬場通り

天文館

天文館

天文館

－

9 熊本県熊本市

唐人町・古町

花畑町

新市街 → 下通

60~ 下通－10 富山県富山市

東四十物町

11 香川県高松市
12 神奈川県小田原市

万年町→幸町13 沖縄県那覇市
14 東京都日本橋本船町

15 長野県松本市

中町

総曲輪・桜橋 → 駅前

92~ 駅前通り

国道 359 号沿線

丸亀町

丸亀町→兵庫町→中央通→丸亀町

14~ 丸亀町

レインボー通

駅東口広場

駅東口広場

駅東口広場

酒匂

東町

神里原 → 牧志 → 久茂地

02~ 久茂地

おもろまち

日本橋通 1（室町）

室町

室町

－

本町

駅前通り

駅前通り

－

銀座通（駅東口）→ 駅西口

92~ 駅西口広場

さいたま新都心

16 埼玉県大宮
17 福岡県大牟田市

築町

本町 → 新栄町 → 駅前

02~ 駅前旭町

19 神奈川県横浜市

弁天通

伊勢佐木町

伊勢佐木町 → 駅西口

65~ 横浜駅西口

みなとみらい20 青森県青森市

本町

新安方町

新町

新町

浜田地区

21 東京都築地・銀座

築地

尾張町（銀座 4）

銀座 4 丁目

銀座 4 丁目－

22 栃木県宇都宮市

本郷町

馬場町

馬場町→宮みらい（駅東口）

20~ 宮みらい環状道路沿線

23 滋賀県大津市

柳町

御蔵町（浜大津）菱屋町 → 駅前

87~ 駅前通り

におの浜→草津

24 滋賀県長浜市

御堂前

御堂前

横町 → 駅前

駅前

長浜バイパス

25 岐阜県大垣市

俵町・竹島町

郭町

郭町 → 高屋町（駅前）88~ 高屋町

駅北側

26 茨城県土浦市

本町

本町

祇園町 → 駅前

70~ 駅前通り

05~ つくば駅前27 長野県長野市

大門町

大門町

権堂→新田町→石堂町→駅前

86~ 駅前通り－

28 新潟県新潟市

本町

古町

古町・万代地区 → 駅前

89~ 駅前通り

亀田地区

29 東京都浅草・上野

茶屋町（雷門）茶屋町（雷門）

上野広小路

上野広小路

－（出所）府県統計書（明治期）、大蔵省土地賃貸価格調査事業報告書（大正 15）、国税庁路線価（昭和 32 年以降）等から筆者作成。拠点性を有するも最高路線価でない場所を薄地で示した。

ファイナンス2022 Aug.

35

図3

最高宅地価・最高路線価地点の変遷の図
初代大津駅・跡
御蔵町

におの浜
柳町

菱屋町
青物市場

尾張町

大津富山
浜町桟橋跡
新安方町

金沢城址

大町

新町

香林坊

官庁街

片町

金沢

青森

連載

新潟

東四十物町

総曲輪
本町

路線価でひもとく街の歴史

立町

橋通り

古町

長野

善光寺

北本町
上川

万代
石巻
熊本城

大門町

大垣
権堂高屋町

下通

新田町

水門
川

新市街

坪井川
唐人町

郭町
俵町

熊本新栄町
ゆめタウン
（三井三池製作所跡）

大牟田川

みなとみらい
弁天通

本町

伊勢佐木町
横浜
（出所）地理院地図 vector から筆者作成（囲み・矢印は筆者）

36

ファイナンス2022 Aug.

大牟田築町

路線価でひもとく街の歴史

銀行と百貨店」である。中心地とはいえ具体的には銀が増える。次に、ネット通販が買い物の主流になり、行街や商業街であり、実際、街の歴史を調べようと思

週末に家族でミニバンに乗って郊外大型店でまとめ買えば地方銀行あるいは百貨店の社史に寄り頼む部分がいするスタイルが潮目を迎る。10 数年後にはネット大きいからである。仙台の回では芭蕉の辻から青葉通

通販に抵抗のない団塊ジュニア世代が高齢層になるのりに銀行街が移転した件について書いた。とりわけ中だ。最後に、街の拡大は水道はじめ都市インフラの制心部の栄枯盛衰を示すのが百貨店だ。大正・昭和に出約がある。財政問題を考えれば街はコンパクトに回帰現した百貨店は当時の街の一等地にあった。戦後、都する。持続可能な、SDGs 流にいえば目標 11「住み続市への人口集中に伴って増床を重ね、平成初めに全盛けられるまちづくり」だ。

期を迎えた。

「住まう街」に狙いを定めたまちづくりのカギにな鉄道から自動車の時代になり街の中心が郊外に移る。

るのが歴史と公園だ。徒歩と舟運が土台の旧市街は山

これも鳥の目線で眺めれば交通手段の主役交代を反映の稜線や水辺の景観を取り入れる工夫が施されていした中心地の移転だが、蟻の目には別の景色が映る。

る。元々の意図を汲んだうえで可能な限り再現するの移転の背後には、百貨店を盟主とする中心商店街と、も一考だ。観光目的とは限らない。一義には街に住むバイパス沿いや高速道路の IC の麓に進出したショッ人が自分の街に誇りと愛着を持つことだ。シビックプ

ピングモールを盟主とする郊外集積との競争があった。

ライドあるいはシチズンシップといわれる。

イルとスケール感の商業に対し、新しいスタイルとス

大宮そして浅草だ。拠点公園とシンボル街路は、時代ケール感の商業が次世代の主流を巡って挑んだかたちを経て分散した街を一段上のレイヤーでひとつにまとだ。考えてみれば、新業態に挑戦するにあたって既存める都市軸となる。熊本は明治の古町界隈（唐人町）勢との軋轢をできるだけ避けるため郊外に進出するのと戦後の下通界隈が熊本城公園・シンボルプロムナー

は理に適った選択である。郊外はマーケティング戦略

ドを媒介に接するようになった。大宮は大宮駅前とさでいう「ブルーオーシャン」だったのだ。

いたま新都心に分散した街が、氷川参道を媒介に大宮バイパス沿いに店が出始めた 80 年代、ロードサイ

路線価でひもとく街の歴史

連載で公園まちづくりに着眼したのは横浜、熊本、

連載

一見すると立地間競争だが、その実は、伝統的なスタ公園（氷川神社）・氷川参道を介して一体化する。

ドはまだ普及品や最寄り品のまとめ買いニーズに応え鉄道時代の郊外が自動車時代の中心地となり、元のる場所だった。特に 2000 年代以降、中心商業地の総街はまるで拠点間競争に敗北したかのように廃れてし売場面積に匹敵する巨大店の進出が目立つ。買回り品まう。しかしこれは一面的な見方であり、発展史を経に注力し棲み分けを図ってきた商店街のシャッター街て拡大した市街地のひとつの要素として生き続ける。

化が進み、百貨店の撤退も相次いだ。

旧市街は「住まう街」という新たな役割を与えられ、徒歩と舟運の街としての出自を活かして再生する。連街の弁証法

載 27 都市に多かれ少なかれあてはまる再生の経緯を、筆者は「街の弁証法」と呼んでいる。いったん否定さ第 4 の前提「旧市街は本来の住まう街として再生すれた物事が一段上のレイヤーで再生する過程に掛けた。

る」は大テーマ「街の構造を発展史的に把握し将来の連載は続くが、これまで書いた 30 回分は書籍に換算街づくりを考えること」の回答でもある。再生の道筋して 300 頁ほどになる。単行本化が将来の夢だが実現は街の発展史にある。のあかつきに本稿はあとがきに充てるつもりでいる。

そもそも水路と街道からなる旧市街は自動車の時代に不利だ。実際、交通渋滞や駐車場不足が問題となっプロフィールていた。しかし、こうした弱みは「住まう街」のポジ

大和総研主任研究員

ショニングで強みになる。重要な環境変化は高齢単身

仙台市出身、1993 年七十七銀行入行。東北財務局上席専門調査員（2004-06 年）出向等を経て 2008 年から大和総研。専門は地域経済・金融。昨年 12 月に「自治体の財政診断入門」（学芸出版社）出版

化、ネット通販の普及そしてインフラ老朽化の 3 つだ。
まずは郊外住宅地でなく街なかの中高層住宅に住む人

鈴木 文彦

ファイナンス2022 Aug.

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