土地総合研究 2024年春号

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特集 市街地再開発事業の現在的価値の再評価と今後の可能性 

再開発の知見更新の視点

―地域再編志向の公民連携・公共不動産活用への展開―東洋大学 PPP 研究センター リサーチパートナー／公共 R 不動産 RD 事業部マネージャー 矢ヶ部 慎一
やかべ しんいち



はじめに

なお本論考においては後述のとおり、東洋大学

私は、市街地再開発事業のコンサルティングや333 研究センターの定義する公民連携と、官民二事業コーディネートの経験を経て、現在、公共不者の関係を指す狭義の官民連携とを分けて用いる。


動産活用の普及・促進や、低未利用化した不動産



活用を軸とする都市地域の再編に携わっている。

．広義の再開発としての公共不動産活用

市街地再開発事業と公共不動産活用とは異なる事

．潮目が変わる公共不動産活用

業だが、いずれも「まちを変える」広義の再開発

従来の公共不動産活用の文脈

と捉えることができ、公民連携という共通言語に

公共不動産の活用は、これまでも 3333), 推進

翻訳することで相互の知見を共有し、各事業に新アクションプランにおいて、地域価値や住民満足

たな視点を提供することができると考える。

度の向上、新規投資やビジネス機会の創出に繋げ

今後、より小さな規模の公民連携事業が増えてるための、官民連携の推進を図る施策とされてきくることが見込まれ、従来の市街地整備手法や狭た。公園や遊休文教施設のさらなる利活用が謳わ

義の公民連携手法のアップデートが必要となる。

れるなど、期待も高い。
立地適正化計画において、

本論考ではまず、潮目が変わってきた公民連携に

公共施設の再配置や公共不動産活用は、都市機能よる公共不動産活用等の状況を概観し、公共不動の集約・誘導に必要な方策とされる。

産活用もまた広義の再開発であると認識する背景

民間にとっても、既存の公共施設を用いることを示す。そして、公共不動産活用等や市街地再開

で、運用開始までの期間や投資総額を抑えること

発事業を公民連携の観点から読み替え、それぞれができる、
不確定性の時代に適した手法だ。
ただ、の特徴を概観する中で、各事業の知見更新に向け

公共不動産活用の促進は多くの場合、行政を主語た新たな視点を提供する。

に、行政課題の解決策という側面からその必要性

本論考は地域再編志向の公民連携・公共不動産が説明される。解決される課題は行政の抱える課活用の姿を示唆するものでもあるが、具体的な地

題が解決され、地域が変わるという効果が得られ域・状況における適用可能性、適用に際しての課る。そのリソースを持っているのは民間であり、題と対策など、実際の多くの課題は残る。しかしだから民間を活用するのだという文脈だった。

現場に閉塞感がある時、異なる分野をつなぐ抽象化された試論がこれを助けてくれることもある。


低未利用化した公共不動産活用事例の多様化

今後の現場における実践とともに理論的整理も必

公共不動産活用は活用事例も多様化し、 年前

要だというスタンスから、本論考を執筆した。

には想像もしなかったような新たな都市空間が各

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土地総合研究 2024年春号

地に生まれるようになった。公民連携の広がりを感じさせる。

現役公共施設や3),手法なども多様化の途上
遊休化した公共不動産活用だけでなく、低稼働

の公共施設リニューアルや 3), 等による施設整備

遊休化した公共不動産活用において最もポピュ等の手法も多様化している。街路空間や河川の活ラーなものは学校だ。アートや文化、新たな産業用も積極的に取り組まれるようになった。
公園は、の担い手のための人材育成の場、宿泊機能を備え3DUN3), を活用する動きが一気に広がった。以前

た研修の場であったり、地域観光などの拠点、酒の硬直化した状況に比べれば、だいぶ様変わりし造りや工場など学校のイメージからは想像もつかた印象がある。

ないものまで、幅広い活用がされている。学校以

過疎地域に自然豊かな公園の環境を生かしたグ

外でも、幼稚園・保育園、公民館、図書館、体育

ランピング施設がオープンした例（写真 ）では指館、青少年自然の家等々、施設タイプも様々なも

定管理者制度を応用的に用いるなど、既存の制度のが生まれ変わっている。

を最大限活用し、民間の動きを捉えて地域振興に

元幼稚園の校舎を活用して地元の産物を使った結びつけようとする積極的なものも生まれている。

食品加工工場（写真 ）は、行政が地域振興と観光

変化が生まれる地域は、従来の慣行にとらわれず産業振興の観点から活用事業者を募集し、民間運少しずつ実験的なトライを、行政・事業者・市民

営の公共不動産情報プラットフォーム（写真 ）へが積み重ねてきたという共通項がある。

の情報掲載をきっかけに民間事業者が応募して出来たものだ。このようなプロセス自体のアップデートも進んでいる。


写真：岡山県津山市・ザランタンあば村、筆者撮影


写真：千葉県山武市・+$33<1876'$<、筆者撮影

3), 手法の捉え方にも変化が生まれ始めている。
内閣府が示した「ローカル 3),」は、地域における多様な主体の参画と連携が効果的であり、地域企業の参画・取引拡大・雇用機会創出、地産材（資材・食材等）の活用、地域人材の育成など、施設・分野を横断した地域全体の経営視点を持つことが必要とされる。これは、これまでコスト削減の色
合いが強かった 3), を、広い意味で「まちを変える」方法のひとつとして位置付けたことになるものだ。国土交通省の掲げる「スモールコンセッシ


写真：公共5不動産が運営する「公共不動産データベース」

ョン」も近しい文脈にあると言える。
土地総合研究 2024年春号「まちを変える」方法の有効な選択肢

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営利企業に対する一般的なイメージとは裏腹に、公民連携による公共不動産の活用、公共不動産

また取ってつけた &65 や 6'*V、地域貢献といったを活用した公民連携プロジェクトは、「まちを変えものではなく、むしろ本業そのものを持続・発展

る」方法の有効な選択肢のひとつだ。

させるために、企業の理念としても事業の戦略と公共不動産活用の初期段階では、税収が減る一しても合理的な選択として行われている。

方で更新費用が増大する中、その対応策として公行政がつくる空間だけが公共空間ではないこと

共不動産の規模縮減がはかられ、遊休化した公共は明白である一方、行政空間が行政の私的空間に

不動産の民間活用がその出口として語られてきた。

なっていないかを見直す視点も必要だ。本質的な

これが社会ニーズの変化に応じて、必要な公共サポイントは、その空間がどのように使われているービスやまちの機能も変化し再編することが求めか、地域の公益や持続性、価値創造に寄与していられるようになった。遊休化したものも現役のもるか、である。

のも、いずれの公共不動産もその使い方を変えることで、地域で新たな事業が展開したり、新たな
不動産の低未利用化は官民共通

活動が生み出されていくことを促すことができる。

繰り返すとおり不動産の使い方を変えるとまち

行政だけでは解決できないまちの課題解決への有のあり方が変わるが、まちの大半を占める公共不効策となり得ることが分かってきた。

動産は、特にその可能性を秘めている。ただそれ以前に、そもそも気候や都市構造、人口動態の変．不動産の使い方を変えてまちを変える

化により、まちや不動産のあり方も変わらざるを

民間不動産における公共的活用

得ない。

民間不動産においても公共的に活用する空間が

まちは公共不動産だけでできている訳ではない。


増えてきたことに気づく。私的な空間が過剰なま

多くの地域では今後もますます不動産の低未利

ち、あるいは都市的な活動が希薄なまちに、公共用化は進むが、これは民間不動産も公共不動産も施設ではないが近い要素を持った公共的な空間が同様だ。民間不動産も視野に入れれば、民間不動

生まれることで、まちに変化が起きている。よく産市場でも不動産は余ってきている。そこへ公共見られるのは地域企業が自社敷地につくる公園的不動産を考えず市場へ流し込めば、単純に供給過空間だが、最近ではまちの水道工事事業者が自社多を招くだけだ。民間不動産と公共不動産で、不のショールームも兼ねて地域に開いた公衆トイレ

動産の使い手を奪い合う構図になりかねない。当（写真 ）など、驚く空間も出てきている。

該地域の限られた不動産ニーズを単に公共不動産側が獲得しただけでは、そのしわ寄せは民間不動
産の遊休化という形で残り、地域課題の解消にはならない。官民関係なく、まち全体を捉える必要がある理由だ。

行政はまちの一大不動産オーナー
その上であらためて、まちの一大オーナーである行政の不動産の使い方がまちに与える影響は多大だ。


写真：埼玉県所沢市・インフラスタンド、筆者撮影



ひとつの公園のあり方次第で、周辺地域の活動が変化し、地価形成にも影響を与え、ひいては税収の増減という形で返ってくる。この大きな循環

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構造を捉えれば、どのような公共不動産であってに手がけている行政もあるし、またどれも直接的もその活用方針は重要だと分かる。当該施設内でな効用を示すには至っていない。ただ、こうしたどのような公共サービス提供がなされるかというチャレンジをして動き続ける行政担当者がいると活用方針には、さらに当該施設の周辺でどのよういうことが、地域特性として受け止められ、結果な効果を及ぼすことを期待するかという視点を加的に選ばれる要因の一つになっている可能性はあえる必要がある。

る。

民間不動産において管理不全土地の問題が顕在化しているが、公共不動産においても管理に手が．これからの公共不動産活用等の視点

届かなくなる状況が訪れる。最低限の管理保全は

従来の公共不動産活用が不足する視点

しているもののそれ以上のことまで手が回らずに前述のとおり、従来の公共不動産活用は、行政あるというのも現実だ。体力のあるうちにいかに課題から押し出されるように説明されてきた。しして破綻しない管理保全が可能となるか、手を打かし行政を主語で語る説明には注意が必要で、視たなければならない。そこに官だ民だと押し付け点が崩れていることに気づかないケースが散見さ合う余裕はないというのもまた現場の肌感だ。

れる。


民間不動産における試行錯誤

例えば活用事業者の募集において、なぜこの公共不動産を活用するのかという活用理由の説明に、

公共不動産を民間不動産と同じように見てみよ

財政上の理由など行政事情をあてているものだ。

うと言われた時に感じる違和感にこそ、公共不動

行政事情は、当該事業を検討することになったき

産活用を進めるヒントがある。もし同じ不動産とっかけではあるが、活用理由そのものではない。

して取り扱えたとしたら、どのようなことができ

また「マッチング」や「民間の自由な提案」など

るようになるだろうか。公共不動産と民間不動産の言葉が使われる時も注意を要する。行政側の負との違いを適切に認識することも大事だが、違い担を最小化しようとするあまり、民間へのリスクを乗り越えて有効な方策を探そうとする時、民間移転が過大になっていることに気づかないことも不動産の動きから公共不動産にも大いに参考になままある。

る視点を発見できる。

これを避けるためにも有効なのは、この公共不特に不動産マーケットが活発ではない地域にお動産活用を通じてどのような効果を得たいのか、

ける試行錯誤には、
民間不動産に一日の長がある。

どのような暮らしを実現できるまちにしたいのか

更地になった土地、薄暗い空き家を見せるだけでという視点だ。それを実現する有効な方法としては、単なるスペック情報の比較において選ばれに

公共不動産活用を選択し、その事業パートナーとくい。そんな中で少しでも目に留まりやすくなっなる民間企業を選びたい、という説明が期待されたり、その利用を考える何かしらのとっかかりとる。ひとつひとつの公共施設整備事業や公共不動なるような創意工夫をしている。例えば、何らか

産活用事業は、その地域そのまちに大きく影響しの事情で手放す不動産オーナーのその家に対するている。行政サービスの部分最適を導き出すだけ

想いやこれから使ってくれる人に向けたメッセー

でなく、まち全体で見た時にもそうなのか、何かジを載せる。その土地のある地域の歴史に触れた別の施策や民間活動への阻害要因となっていない

り、どういった地域プレーヤーがいるか実際に会かを確認することができる。

って話もできるような視察ツアーを組む。こんな使い方もできるかもしれないというイメージスケ


新規参入プレーヤーの多様性

ッチなど未来を予感できる素材を添える、など。

地方自治体の財政難、人口減少局面における課

こうした創意工夫は目新しいわけでもなくすで題の多くは、従来の狭義の官民連携にとらわれて

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いては対応できない。行政・事業者・市民がそれはすぐ分かる一方で、まったく公民連携に関するぞれの特性を活かし、課題を解決するために最も経験がないまま参入することもまた手放しで歓迎有効と考えられる連携を実践する取り組みが増えできないことにも気づく。すべて官民の対話で対てきた。今後も、地域再編を志向する取り組み、

応できるほどの行政リソースもなく、結果あらゆ

地域課題を解決するためそれぞれ地域独自の公民るトラブルを事前に想定した分厚い契約書が準備

連携が増えていくだろう。

されることにもなりかねない。

従来の官民連携の形にとらわれず、新たな分野

公民連携がさらに広がり経験値が上がっていくや新たな産業、新たな技術まで視点を広げ、まちまでの移行期に、公共不動産の暫定的・段階的なづくりを再構築することができる状況になった。

進め方は、行政・事業者・市民が公民連携の経験

災害に強い都市づくり、老朽化した都市インフラを小さく積んで行けるプロセスにも適している。

の更新・撤去、交通・観光・歴史や、商工に関わ例えばトライアルサウンディングは、自治体がるものだけでなく、教育・文化・スポーツ、健康・保有する公共施設や土地などの有効活用を模索す

医療・福祉をはじめ、農林水産、デジタル、エネ

るために、
民間事業者に暫定的に利用してもらい、ルギーなど分野へと広がった。その視点は都市部

その間に事業の集客力や施設との相性、立地の使のみならず中山間地域も含めた国土計画を捉え直い勝手などを実地で確かめることができる社会実

すところまで高まっている。民間においても、こ験的な取り組みだ。実施すること自体は難しいもれまでまちづくりという言葉とは縁がないと思わのではなく、リスクを限定的にするからこそ実施れてきた分野からの参入が相次いでいる。こうしでき、行政・事業者・市民にとって有効な方法だ。

た状況を捉え直す視座は『都市の多様性とイノベ

そして、新しい都市政策や公民連携の実施に向けーションの創出に関する懇談会』の中間まとめたトレーニングでもあり、場のポテンシャルやプ にもあるとおりだ。

レーヤーを引き出し育てていくプレイスメイキン

また、多様性の確保だけでなく、限られたリソグでもあると言える。

ースから最大限の効果を得るため、複数のイシューを重ね合わせる考え方が効果的だ。図書館、美術館、博物館などの社会教育施設の複合化が進む
背景でもあるし、また学校給食センターや市庁舎
これからの公共不動産活用の視点
これまでの経緯から、公民連携による公共不動
産活用を次のように捉えている。

の一部などにもこのような複合的な視点と取り組

公共不動産活用は、都市政策に紐づいたミッシ

みを重ねて課題を解く動きが出てきている。ひとョンを持つ公民連携プロジェクトとして取り組もつの建築物になっただけで動線もセキュリティラ

う。都市政策ビジョンと、そのビジョンを実現す

インも綺麗に区分された単なる合築や複合化でも、る事業パートナーの顔が見える公民連携プロジェ

効率化の観点だけの一体的な管理でもなく、それクトの実装が必要だ。点で終わらず、対象エリア

ぞれ所管するテーマを重ね合わせながら、サービを絞り官民が重層的に取り組み、小さな民間投資スのあり方や組織のあり方も含めて再編する視点が数多く生まれるような公共不動産活用を実現すが欲しい。

ることが必要だ。まちに新たなプレーヤーやアク
暫定的・段階的な進め方

ションが数多く生まれる素地を生み出すよう、周辺の民間不動産と合わせた視野で捉えよう。これ

新規参入が増える状態とは、公民連携による公は従来の公共不動産マッチングの在り方では対応

共不動産活用事業の実績のないプレーヤーが次々できない。マッチングよりプロジェクトメイキンに参入してくるという状態だ。従来の公共事業にグ重視。
地域を巻き込んだ公民連携が前提となる。

おける受注実績を問うことが目的に逆行すること

それは立地をつくる都市政策であり、プレイスメ

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イキングでもある。
「まちを変える」方法、つまりこれは広義の「再開発」でもある。

地域経済の再生な【狭義】公共サービスの提供や地
ど何らかの政策目的を持つ事業が実施されるに

．公民連携の観点から再開発を読み替える

あたって、官（地方自治体、国、公的機関等）と

．公民連携の観点

民（民間企業、132、市民等）が目的決定、施設

狭義の官民連携

建設・所有、事業運営、資金調達など何らかの役

官公庁のウェブサイト等では、333・官民連携は
概ね次のように書かれている。

割を分担して行うこと。
【広義】何らかの政策目的を持つ事業の社会的な「333（3XEOLF3ULYDWH3DUWQHUVKLS）とは、公費用対効果の計測、および、社会的な費用対効果

共施設等の建設、維持管理、運営等を行政と民間のもっとも高い官、民、市民の役割分担を検討すが連携して行うことにより、民間の創意工夫等をること。

財政資金の効率的使用や行政の効率化等
活用し、財



を図るもの」「指定管理者制度や包括的民間委託、

狭義の官民連携と対比して着目すべき点はふた3),（3ULYDWH)LQDQFH,QLWLDWLYH）など、様々なつある。ひとつ目は、公共サービスの提供だけで方式がある」。

なく、「地域経済の再生など何らかの政策目的を持

行政主語で記述されているが、本来示しているつ事業」まで捉えていること。ふたつ目は、民間のは行政と民間のパートナーシップだ。対等な関企業だけでなく 132、市民等まで捉えていること。

係でなければパートナーシップではない。契約形

言葉の分かりやすさから「官」と「民」の連携と態として委託契約・請負契約を締結することはあいう言い方をすることも多いが、ここでは政府セっても、互いのリスク分担とリターンを定める対

クター・市場セクター・地域セクターのトライア等の契約を締結し事業を実施するのでなければ、ングルで整理している。

対等な関係とは言えない。しかし多くの場合、事市街地再開発事業に関わる者であれば、事業関業者選定のプロセスは、事業パートナーの選定と係者が官民二者間の関係で分かりやすく整理できいうより、従来の公共発注のひとつの変形としてるものではないことは、体感的にも理解頂けると実施されており、二者の関係も発注者・行政、受思う。

注者・事業者という構造になりがちだ。

こうした狭義の官民連携も、行政課題の解決と東洋大学 333 研究センターによる公民連携の分類

いう点では必要な取り組みだ。行政課題が解決ささらに東洋大 333 では、公民連携の分類を、公れることは社会全体の抱える課題解決にも影響す

共サービス提供型、公共資産活用型、規制誘導型

る。ただ、事業者や市民は、行政課題を解決するに整理している（図表 ）。ために官民連携を行うのではない。官民連携を狭

い意味に閉じ込めず、広く捉え直すことでそのポ【公共サービス型】対象となる事業が公共サービ

テンシャルを広げることができる。

スであり、その事業が行われる空間が原則公有東洋大学 333 研究センターによる公民連携の定義

地・公有建物であるもの。3), や指定管理制度などが該当する。

本論考における公民連携の観点からの読み替え【公共資産活用型】対象となる事業が民間サービ

は、東洋大 333 における公民連携の考え方に沿っスであり、その事業が行われる空間が原則公有て行う。

地・公有建物であるもの。公有地の売却・賃貸、

東洋大 333 では、333・公民連携を次のように定義している。

公共不動産活用、3DUN3), などが該当する。


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23【規制誘導型】対象となる事業が民間サービスでの強制力を付与し再開発事業を円滑に進める事業あり、その事業が行われる空間も民有空間である

手続きに関する規制緩和と、事業主体の誘導や市もの。その事業から何らかの公共的な効果が発揮

場からの資金調達を補完するなど事業を促進する

されることを期待して講じる、規制・規制緩和、ための規制緩和・公的支援がある（図表 ）。後者の補助金、税制・金融上の優遇措置等がこれに該当

事業促進策は、容積率の緩和、補助対象項目や課する。

税特例・融資支援等の拡充、民間企業参入機会の拡大（事業協力者、参加組合員、特定建築者制度、公民連携の進展により、今後も整理の仕方が変

業務代行制度等）などについて、時代の変化に応化したり、分類が増えるなどの変化は生まれてく

じて追加変更され、全国の都市部における再開発

る可能性はあるが、本稿ではこの分類に準じて進事業を誘導してきた歴史がある。

める。
．公民連携の観点における再開発事業
公民連携の観点における市街地再開発事業
市街地再開発事業も、公民連携の視点で整理することができる。
市街地再開発事業は公共施設・建築敷地・施設
建築物を一体的に施行するものだが、特に一般的な組合施行を念頭におけば、都市基盤整備等を行う公共事業と共同建替等を行う民間事業を組み合わせた事業ものと整理できる。これを東洋大 333の定義する公民連携の分類に沿って言い換えれば、市街地再開発事業における規制誘導・公的支援

公共サービス型と規制誘導型を組み合わせたもの

景気対策のための公共事業拡大政策や、行政主となる。民間セクターの新たな床需要を契機に、導の中心市街地活性化政策、そして人口減少危機

公共セクターが規制緩和・補助助成・税制特例等を背景とした地方創生政策という時期を経て、再の規制誘導を行い、新築行為を通じて都市課題の開発事業の規制誘導における官民バランスは変化解決を図る手法だと言える。

してきた。不動産需要を背景に容積緩和により老規制誘導型の具体的な部分としては、公共事業

朽化した都市基盤の更新や都市構造のアップデー

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トを誘導する一方、多くの地域では主に補助金交度というレガシーを再構築して活かす方法として付・税制特例などの公的支援の比重を高める形で検討する価値があると考える。

進められてきた。
バランスを欠いた公的支援は、ほかの目的に使変化に合わせて知見をアップデート

えた公的資金を奪い、必要な公共サービスの提供

制度的な側面だけでなく、再開発事業の歴史にが阻害される恐れがある。第三者への保留床処分

おいて蓄積されてきた知見は豊富だ。
「これをやっという健全な市場性チェック機能を阻害し、需要たら失敗する可能性が高い」などという知見も含以上の供給を抑止できなかったケースもある。事め山ほどある。

業環境が変化する中で、制度を硬直的に運用し、事業実施の中で現場において蓄積されてきた失民間投資では足りない事業資金を公的資金に頼っ敗も含めた経験値は、不動産活用を伴うその他のて進めて行くのは、おのずと限界がある。

公民連携にはまだまだ少ない。時代の変化に合わ

原点回帰し、限られた民間投資を有効に活用しせて知見をアップデートできれば、これから増えた上で政策目的を達するために、小さな民間投資てくる公共不動産活用事業も含めた「まちを変えでも数多く実現することで公共に資する方法を、る」方法に転用できる財産となるはずだ。これを柔軟な姿勢で展開することが必要だ。

活かすためには、市街地再開発事業における先人
複合的な制度要素の部分運用・解体転用の可能性
また、これまで繰り返し言われてきたように、
高度利用は必ずしも高容積化を意味するものではの積み上げが、恣意的に歪められることなくアーカイブされ、これにオープンにアクセスできるよ
うにすることが必須だ。
ない。容積緩和・補助金交付・税制特例などの公．公民連携の観点における公共不動産活用

的支援をフルパッケージで用いなければならない

公民連携の観点における公共不動産活用

わけでもない。実際、共同建替事業から検討が始

東洋大 333 の定義する公民連携の分類では、公まり市街地再開発事業として推進することとなっ共不動産活用は公共資産活用型、3), 事業は公共た地区では、補助金交付を受けないことで、補助サービス型として整理される。

事業年度に縛られない事業スケジュールを可能に

公共不動産活用型に、公共不動産の民間への譲し、交付手続きにかかる時間と手間の圧縮をはか

渡・賃貸などいわゆる不動産取引のようなものをった。

含むのか、言い換えれば「開発型」だけでなく「取むしろ施行区域要件の縛りが都市の現状とのず引型」のものも含むのかという疑問も生じる。これが生じる要因として大きい。
施行者要件の拡充、れは、例えば公有地を民間に分譲する場合でも、参画時期や役割に応じた参入動線の拡充、施行区

その土地利用に条件を付けることで、地域再生・域要件に関する緩和や事業目的の拡充など、必要経済循環を誘導することができる。
「取引型」も公に応じてこうした試行錯誤を継続することも大事

共不動産活用型に含めても妥当だと考える。

だが、複合的な制度をフルパッケージで運用せず、こうして見ると、公共サービス型も公共資産活

必要な要素だけ部分的に運用する視点もまた有効用型も規制誘導という面からは工夫の余地があるだ。

ことが見えてくる。民間が動かなければ組み立て

そして現行制度では難しいものの、例えば権利られず、民間側のリスクリターンのバランスする変換に関する事業手続きや、権利変換に関する税

ポイントがあるかを探る必要があるという点は、制特例などの要素を取り出して、他の事業手法で公民連携で事業を進める上ですべてに共通する。

も一定の要件の下に適用可能にするといったこと

事業環境を形成する規制誘導と事業の持続性を向は、都市再開発法のマイナーチェンジ以上に、制上する規制誘導のふたつの側面を考えた時、政策

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目的を達するために、公共サービス型と規制誘導

待できるものだ。この目線は本来再開発事業が備型、公共資産活用型と規制誘導型を組み合わせる

えている視点のはずだ。十年単位の再開発事業をことは、自然であり効果的であり合理的だ。

誘導するより、機動的に実現することも十分可能

市街地再開発事業と公共不動産活用や 3), 手法

だ。こうした公共資産活用型＋規制誘導型 333 のを広義の再開発として並べ、公民連携の観点から視点を持つことが今後さらに必要であり有効であ

整理すると、各事業の知見更新に向けた新たな視ると考える。当然この視点は再開発事業の知見更点が見えてくる。次に、今後、より小さな規模の新にも有効なはずだ。

公民連携事業の増加、多様な新規プレーヤーの参

入が前提となる中で、主に規制誘導に着目しなが事業パートナー・事業コーディネートの視点を

らこれからの公共不動産活用に必要となる視点を事業パートナーとなる民間事業者の選定プロセ示す。

スにおいて、行政が公共発注の慣行にとらわれて

いたり、瑕疵なく手続きを進めることで事業が組

都市政策として事業と規制誘導をセットで考える

み立てられると考えていたり、また民間事業者が公共不動産活用において、まちと当該事業の関決まり契約を締結すれば行政としての手続きは完係性の視点が抜け落ちることが多い。

了し手離れできると考えていたりするケースがま

公共不動産活用を所管することとなった多くのまある。今後、より小さな規模の公民連携事業の部署は、行政目線で活用事業目標や資産活用方針

増加、多様な新規プレーヤーの参入が前提となるを定めても事業単体で捉えがちで、周辺の関連す中で、従来の市街地整備手法や狭義の公民連携手る行政施策や民間動向とセットで捉える視点が抜法の作法は通用しない。公民連携は公共発注ではけてしまう。事業者の募集要項等に当該公共不動なく事業パートナー選びであり、行政もまた選ば

産の不動産基本事項や制約条件を記載する一方、れる側であるということを認識する必要がある。

こうした事業環境を固定的に捉え、何らかの政策

再開発事業の事業コーディネートの現場では、や関連事業とセットで組み合わせることで事業環

事業組織の推進力及び事業計画の確度を高める民

境を向上し、より有意な事業パートナーを誘導す

間企業にいかに好条件で参入してもらうか工夫しるという観点に慣れていない。

つつ、しかし力のある民間企業に頼ればいい訳で

あるいは、断熱性能等によるカーボンニュート

はなく、事業パートナーのリスクとリターンと発ラル、地域で採れる食材や産材の用いたライフス

言力をコントロールすることは当然のこととしてタイル創造や地域産業の振興、社会教育、福祉医

認識されている。公共不動産活用にも本来こうし療等々と、公共不動産活用事業に他の政策を重ねた知見は必要だが、行政担当者に余力がないとい合わせ実現に向けて誘導することもとても有効な

う現実もある。こうしたことから、公民連携事業手段となる。しかしその視点が抜けていたり、庁においてエージェント制の導入あるいは代行権能

内調整コストがこの阻害要因となることなどもあの付与、また民間人材の流動的登用などを検討するように見受けられる。極端に言えば  つの不動る必要性は、今後一層高まると考える。

産ごとに  政策・ 効果しか割り当てていない事
態が生まれかねない。狙いたいのは、限られた民
事業主体のバリエーションや規制誘導策

間投資をきっかけに、小さくとも数多くの民間の公共不動産活用を単なる不動産活用ではなくビ

動きがつながって生まれるようにすることだ。

ジョンを実現する公民連携プロジェクトとして扱

事業パートナーの顔が見える公共不動産活用とう際には、市街地再開発事業が講じてきた事業主

都市政策による規制誘導をセットで進めることで、体の拡充や民間参入動線の拡充などの緩和策を概より事業環境の形成や事業効果を高めることが期

観することも、視点や懸念点の洗い出しに有効な26

土地総合研究 2024年春号

材料を提供してくれる。

た新たな視点を提供した。3), 手法は公共サービ

例えば、行政施行より個人・組合施行が多く採

ス型、公共不動産活用は公共資産活用型、市街地用されていることは、事業者や地域の民間が主導

再開発事業は公共サービス型と規制誘導型を組みして組成する事業主体へ行政が施行権限と公的支合わせたものであること。再開発の規制誘導策は援を付与する形が事業として進みやすいことを、時代の変化に応じて追加変更され、公的支援にお良くも悪くも示す。第三セクターに関するテーマ

ける官民バランスは留意しなければならないが、も、会社経営は経営体制次第でありスキームだけ

公共サービス型や公共資産活用型において規制誘取り出し比較すると判断を誤るが、保留床運営破導型 333 と組み合わせる余地があることを指摘し綻事例などの分析対象には事欠かない。再開発事た。

業において拡充されてきた参画時期や役割に応じ

最後に、今後、より小さな規模の公民連携事業

た民間事業者の参入動線は、安易な水平展開は事の増加、多様な新規プレーヤーの参入が前提とな故の原因となるが、公共不動産活用への多様な民る中で、これからの公共不動産活用に必要となる間事業者の関わり方を模索・検討する際にヒント視点について主に規制誘導に着目して示した。公になり得る。

共不動産活用と都市政策としての規制誘導をセッ

また、事業のリスクを負担する民間事業者の運トで進めることでより、事業環境の形成や事業効営に関わる税制特例について、公共不動産活用の果を高めることが期待できること。公民連携は公事業促進策として、もっと講じる必要がある。整共発注ではなく事業パートナー選びであり、行政備費等の補助金によりイニシャル負担を軽減するもまた選ばれる側であるということを認識する必より、ランニングに関わる税制特例を講じた方が、要があること。事業主体の拡充や民間参入動線の事業環境変化へのレジリエンスは向上する。難易拡充などの緩和策を概観することも、視点や懸念度は理解しつつ、今後中小規模の 3333), を促進

点の洗い出しに有効な材料を提供してくれること。

していくには、こうした規制誘導は重要であり、また事業リスクを負担する民間事業者の運営に関そのためにも都市政策として事業と規制誘導策をわる税制特例について、もっと講じる必要がある

セットで位置付けることに意味がある。

ことを指摘した。

まとめ

この論考が、市街地再開発事業の知見更新にもつながれば幸いである。

本論考ではまず、公民連携による公共不動産活そして冒頭にも記したとおり、本論考は地域再用等の状況を概観した。多くの地域で今後ますま編志向の公民連携・公共不動産活用の姿を示唆す

す不動産の低未利用化が進む中、公共不動産を活るものでもあるが、具体的な地域・状況における用した公民連携プロジェクトは「まちを変える」

適用可能性、適用に際しての課題と対策など、実方法の有効な選択肢のひとつとなること。従来の際の多くの課題は残っており、引き続き実践の中

狭義の官民連携にとらわれず、多様な新規プレーで検討を進めていきたい。

ヤーの参入が必要であることなどに触れ、これを

都市ビジョンとそのビジョンが実現するような公参考資料等

民連携プロジェクトとして実装していくやり方が・ 根本祐二  「333 研究の枠組みについての考有効であること。公共不動産活用は広義の「再開発」であることを示した。

察」東洋大学 333 研究センター紀要第  号・ 矢ヶ部慎一  「市街地再開発事業の公的支援策に関する課題と今後の方向性バブル経済崩壊以次に東洋大学 333 研究センターにおける公民連

降の歴史的評価と低容積型再開発事業の事例分析

携の考え方に沿って、市街地再開発事業や公共不を通して」東洋大学 333 研究センター紀要第  号

動産活用等を読み替え、各事業の知見更新に向け

土地総合研究 2024年春号

・ 矢ヶ部慎一  「これからの地域経営に求められる官民連携と公的支援の視点」一般財団法人全国建設研修センター『国づくりと研修』 号
・ 都市の多様性とイノベーションの創出に関する懇談会  中間とりまとめ「『居心地が良く歩きたくなるまちなか』からはじまる都市の再生〜都市におけるイノベーションの創出と人間中心の豊かな生活の実現」
・ 333 妄想研究会＋公共 5 不動産  『クリエイテ
ィブな公民連携事業のための公共発注公募要項作
成ガイドブック』株式会社 2SHQ$
・ 矢ヶ部慎一  「トライアルサウンディング概論実験的なプロセスとして戦略的に実施していく
ために」公益財団法人都市計画協会『新都市』第 巻第  号

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