建築基準法（集団規定）

国土交通省
住宅局市街地建築課

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

１．建築基準法（集団規定）
１-１．建築基準法（集団規定）
１-２．都市計画法に基づく建築基準法の規制と緩和

2

１．建築基準法（集団規定）

１-１．建築基準法（集団規定）

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建築基準法について○ 建築基準法では、建築物の構造、設備、用途等に関して、遵守すべき最低の基準が定められている。

○ 併せて、基準遵守の確実性を高めるために、建築前に経るべき手続き(建築確認、検査等)が定められている。
＜法に定める基準等＞

都市計画法に基づき都市計画が定められる■単体規定【建築物の「中」を守る】○構造（地震等による倒壊の防止）…構造部材､壁量等○防火・避難（火災からの人命の確保） …耐火構造､避難階段等○一般構造・設備（衛生・安全の確保）…採光､階段､給排水設備等【都市計画の記載例】「△△エリアは工業専用地域と定める」■集団規定【建築物の「外」（周辺地域）を守る】○接道規制（避難・消防等の経路確保）…敷地と道路の関係○用途規制（土地利用の混乱の防止） …用途地域毎の建築制限○形態規制（市街地の環境の維持）…容積率、斜線制限等←都市計画に定められる内容(用途地域など)に応じた具体的な基準を規定【法に定める基準の例】「工業専用地域では、住宅は建ててはならない」＜手続き（原則、この手続きを経ないと建築物は使用できない）＞
建
築
計
画

設計段階

建築確認

設計図書等の建築基準への適合性を審査

工
事
着
工

施工段階

施工終了

中間検査

施工された建築物の建築基準への適合性を検査

建築主事 or 指定確認検査機関による審査・検査

完了検査

使
用
開
始

使用段階

定期調査・検査

経年劣化などの点検資格者等による
調査・検査
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建築基準法の制定・主な改正経緯○ 建築基準法は、都市の発展や災害への対応等を契機として都度改正されている。
＜主な改正履歴＞
改正年

主な動き（単体等）

道路関係

用途規制

形態規制

大正８年
（1919）

市街地建築物法公布・施行(適用は大都市に限られる)• 接道義務＋建築線による道路空間の確保• ３地域（住居／商業／工業）＋工業内特別地区• 用途地域毎の高さ・建蔽率＋(必要に応じ)空地地区

昭和25年（1950）

建築基準法公布・施行• 接道義務＋道路内建築制
限• ４地域（住居／商業／準工業／工業）＋専用地区

• 同上

昭和34年
（1959）

耐火建築物強化・内装制限
新設、定期検査・報告制度

昭和45年（1970）

防火・避難規定の強化

昭和51年（1976）• 工業・危険物の用途規制の強化等• 道路位置指定基準制定• ８地域（1・2住専／住居／近商／商業を細分化）• 容積率全面導入(絶対高さ等廃止)＋北側斜線創設

防災対策の強化• ２住専の用途規制強化• 日影規制の導入等

平成４年（1992）

土地利用制度の充実等• 12地域（住居系用途を細分化）• 未指定地域での形態規制
強化

平成10年
（1998）

建築基準の性能規定化、確認検査制度の民間開放等

平成18年（2006）

構造計算適合性判定の導入、罰則強化等• 大規模店舗立地規制等

平成26年（2014）

木造建築関連基準の見直し、
定期検査・報告制度見直し• 特定用途誘導地区創設• 圧縮水素スタンド緩和• EV、老人ホーム等の地階の
容積不算入

平成30年
（2018）

防火規定の見直し、用途変更の円滑化等• 接道義務の特例許可手続
き円滑化• 13地域（田住追加）• 審査会手続き円滑化• 準防火地域内の準耐火建
築物の建蔽率緩和等

令和４年（2022）

防火・構造規定の合理化、確認審査対象の見直し等• 接道義務・道路内建築制
限の遡及適用の合理化• 接道等の特例を特定行政庁の許可制度化• 連担建築物設計制度の導入等• 構造上やむを得ない場合の特例許可制度の創設等※集団規定は都市計画区域・準都市計画区域に適用されるため、法適用時期は地域によって異なる場合がある。 5

集団規定に関する近年の法改正の状況○ 建築基準法に基づく集団規定は、社会・経済情勢の変化に対応して、法令改正等による対応を行ってきたところ。平成26年以降に法律の改正を伴う集団規定の見直しをした事項は以下のとおり。
年度
H26

改正した主な法令

改正目的 ※集団規定関係

改正内容 ※詳細は参考資料を参照

都市再生特別措置法

コンパクトシティの実現

特定用途誘導地区における特例 等

建築基準法

良質な老人ホーム等の供給促進

地下室の容積率特例の対象拡充 等

マンション建替円滑化法

老朽化マンションの建替え促進

マンション建替型総合設計の創設

H27

建築物省エネ法

建築物のエネルギー消費性能の向上

誘導基準の認定に伴う容積率特例

H29

都市緑地法

都市農地の保全・活用

田園住居地域の追加 等

住宅宿泊事業法

民泊サービスの環境整備

民泊について基準法上「住宅」として規制

都市再生特別措置法

バリアフリー対応・回遊性の確保

一般道路への立体道路制度の拡充

地域再生法

住宅団地の再生用途規制の合理化（ワンストップ特例）

建築基準法

既存ストック活用・市街地の安全性確保

接道規制の認定制度、建蔽率特例の拡充 等

都市再生特別措置法

居住エリアの環境向上

居住環境向上用途誘導地区における特例

マンション管理適正化法・建替円滑化法

老朽化マンションの建替え促進

マンション建替型総合設計の対象拡充

特定都市河川浸水被害対策法

地区単位の浸水対策推進

地区計画による居室の床面の高さ等の規制

長期優良住宅法

長期優良住宅の整備促進

長期優良住宅型総合設計の創設

R4

建築物省エネ法・建築基準法

2050年カーボンニュートラルの実現

省エネ化に伴う高さ制限等の特例許可 等

R5

空家等対策特別措置法

空家の利活用

接道規制及び用途規制の合理化

H30

R02

R03

※

以外は、他法令の改正に伴い集団規定の見直し等を実施

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（参考）都市計画制度の体系
都市計画区域

準都市計画区域

区域マスタープラン(県)（整備、開発及び保全の方針）
区域区分
都市再開発の方針

等

市町村マスタープラン（市町村の都市計画に関する基本的な方針）

土地利用規制

都市施設-用途地域-特別緑地保全地域-歴史的風土保全地区-･････

-道路
-都市公園
-下水道
-･････(地域地区)

地区計画

市街地開発事業-土地区画整理事業-市街地再開発事業-･････

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（参考）都市計画における土地利用計画制度の構成イメージ
都市計画区域

市街化区域

区域区分

市街化調整区域
商業地域

地域地区

準工業地域
工業地域

【例：用途地域】

第一種低層住居専用地域

都市施設
市街地開発事業

第一種住居地域
鉄道
道路

公園

地区計画

土地区画整理事業
市街地再開発事業

地区計画
地区計画

都市全体の
計画の見取り図都市計画区域8

集団規定の体系○ 集団規定は、敷地と道路の関係、用途制限及び形態制限を柱として、市街地の整備改善に資する
特例やよりきめの細かい建築規制により構成されている。

総則（第３章第１節 第41条の２、第42条）
・適用区域、道路の定義

敷地と道路の関係（第３章第２節 第43条～第47条）
・接道義務、道路内の建築制限 等

集
団
規
定

建築物の用途制限（第３章第３節 第48条～第51条）
・用途地域、特別用途地区 等

建築物の形態制限（第３章第４節 第52条～第60条）
・容積率、建蔽率、斜線制限、日影規制 等

市街地の整備改善に資する特例（第59条の２、第86条 等）・総合設計制度、連担建築物設計制度 等

きめの細かい建築規制（第68条の２、第69条 等）・地区計画、建築協定 等

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集団規定の適用範囲について○ 集団規定の適用範囲は、都市計画区域又は準都市計画区域に限定される。
＜集団規定の適用区域＞＜線引き区域＞

市街化区域

集団
規定
の
適用
あり

都市計画区域

市街化調整区域• 既に市街化されている区域• 概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域＜非線引き区域＞

用途地域•

市街化を抑制すべき区域

用途地域の指定のない区域（白地地域）

準都市計画区域
用途地域

用途地域の指定のない区域（白地地域）

準都市計画区域
集団規定
の適用なし

用途地域

都計･準都計区域外
条例に基づく規制は可能

白地地域

都市計画区域（非線引き）
都市計画区域（線引き）
市街化調整区域

市街化区域（用途地域）

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敷地と道路（法第42～44条）○ 都市計画区域内で建築物を建築する場合、日常の社会経済活動や災害時の避難、日照・採光・通風といった建築物の環境を確保するために、建築物の敷地と道路の関係が重要。
○ 建築物の敷地は、原則として４ｍ以上の幅員の道路に２ｍ以上接していなければならない。（法第43条第１項）４ｍ以上＜敷地と道路の関係＞

原則
建 ２ｍ未満築不可能原 （ ２ｍ未満
則が接
建２道
築ｍ長
不での
可 も 合 ２ｍ未満
能）計

建
築
基
準
法
に
お
け
る
道
路

２ｍ以上

２ｍ以上

２ｍ以上

建
築
可
能
建
築
可
能

原
則
建
築
２ｍ未満 不可能

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建築基準法上の道路（法第42条）○ 建築基準法においては、原則として幅員４ｍ以上である道のうち、他法令等による道路や特定行政庁により指定される道路が建築基準法上の道路として取り扱われる。
○ 一方、集団規定が適用される前から建築物が立ち並んでいるような道については、幅員が４ｍ未満の場合であっても、特定行政庁が指定した場合は道路として取り扱われる。

＜建築基準法上道路の種別＞①道路法による道路②都市計画法等による道路
・都市計画法、土地区画整理法、密集市街地整備法等による道路

建
築
基
準
法
の
道
路

４ｍ以上

③既存道路
・集団規定が適用されるに至った際、現に存在する幅員４ｍ以上の道④事業執行予定道路
・事業計画のある道路で、２年以内に事業執行されるものとして特定行政庁が指定したもの⑤位置指定道路
・建築物を建てるために特定行政庁から位置の指定を受けたもの

４ｍ未満

幅員４ｍ未満の既存道路（２項道路）・集団規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる
幅員４ｍ未満の道で特定行政庁が指定したもの

セットバックの後退距離を緩和した既存道路（３項道路） 12

⑤位置指定道路（法第42条第1項第5号）○ 土地を建築物の敷地として利用するため、道路法等によらないで築造する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。
＜位置指定道路のイメージ＞
道路

道路

新たに
位置指定道路を築造

接道がなく
建築が
認められない敷地

位置指定道路により接道条件を満たすため建築が可能に

特位
定置
行指
政定
庁道
が路
指と
定し
て

（参考）位置指定道路の構造基準①幅員・延長などの条件
幅員≧４ｍ、袋路状の場合は自動車転回広場②交叉部、接続部、屈曲部のすみ切り
角地の隅角をはさむ辺の長さ２ｍの二等辺三角形③表面の仕上げ
砂利敷、その他ぬかるみとならない構造④縦断勾配
勾配≦１２％、段を設けない⑤排水施設
私道及び周辺敷地の排水に必要な側溝等を設ける※ 地方公共団体は、大臣の承認を得て緩和することが可能。

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幅員４ｍ未満の既存道路（２項道路）（法第42条第2項）○ 都市計画区域等に編入された際に、既に建築物が立ち並んでいる道については、特定行政庁の指定をもって、幅員が４ｍ未満であってもこれを建築基準法上の道路とみなすことで、当時立ち並んでいた建築物を救済している。
○ 基準時の中心線から両側２ｍの部分は道路とみなされるため、当該道路に接して建築物を建築する
場合においては、法第42条第２項の規定により道路とみなされる範囲内においては建築不可となる。
＜２項道路のイメージ＞
幅員４ｍ未満でも、昔から建築物が立ち並んでいる道について、特定行政庁が指定

セットバック
基準時の中心線から両側２ｍの部分
は道路とみなされる
ため、建築不可。

新しい建築物
古い建築物

道路とみなすことができる
２ｍ

４ｍ未満の
道路
道路

基準時の中心線
２ｍ

古い建築物

新しい建築物

建替え等の際、門や塀を含めセットバックが必要
14幅員4m未満のその他の既存道路（3項道路）（法第42条第3項）○ 土地の状況によりやむを得ない場合（斜面地に発達した市街地で幅員４ｍ確保すると敷地利用面積が極端に不足する場合等）においては、あらかじめ建築審査会の同意を得ることにより、２項道路における２ｍの振り分けの線を２ｍ未満1.35ｍ以上の範囲で別に指定することができる。【昭和34年創設】＜3項道路指定が考えられる例 （斜面地の市街地における道路）＞
敷地利用面積が極端に不足敷地利用面積を確保

基準時の中心線

2m

2m

4m未満
の道
崖

敷地

基準時の中心線

2m未満
1.35m以
上

道

4m未満
の道

崖
敷地

セットバック
基準時の中心線から両側２ｍの部分は道路とみなされるため、建築不可。

崖

敷地

道

敷地

崖

セットバック
セットバック領域を別に設定

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（参考）狭あい道路整備等促進事業

社会資本整備総合交付金等にて支援

安全な住宅市街地の形成を図るため、地方公共団体が実施する狭あい道路に係る情報整備や、狭あい道路のセット
バック、敷地の共同化・一道路化等による無接道敷地の解消に要する費用に対して支援を行う。
※狭あい道路：主に、幅員が4m未満である狭い私道 等

狭あい道路の現状
建築基準法における原則

取組みの必要性⚫ 法適用時（主に昭和25年の法制定時）の敷地と道路の状況が不明確であること等により、不動産取引や建築確認時にトラブルが多発、着工遅延等により円
滑な建築活動を阻害

未セットバック

セットバック後
（４ｍ）

上
以
ｍ
２

⚫ 建築物の敷地は、幅員４ｍ以上の道
路に２ｍ以上接すること⚫ 法適用時に幅員４ｍ未満の道路にしか接していなかった場合は、建替えの際、当時の道路中心線から２ｍ以
上セットバック⚫ 狭あい道路は、災害時に消防活動等に支障を生ずる等、安全面で大きな課題

建替え等に際してセットバックを求めることで、狭あい道路を解消し、市街地の安全上必要な道路幅員を段階的に確保⚫ セットバックによる狭あい道路の解消アプローチだ
けでは、対応が困難なケースも存在

事業の概要①建替え・セットバックを円滑化するため、地方公共団体が行う
狭あい道路の情報整備を支援②避難路等の安全性を確保する必要性の高い箇所では、狭あい道路のセットバックに要する費用や、敷地の共同化・一部道路化等を併せた無接道敷地の解消に要する費用に対して支援
敷地の共同化等を併せた無接道敷地の解消イメージ：狭あい道路位置図：拡幅整備後の道路（第二面）
指定道路の延長：４４.９２５メートル： 狭あい道路の拡幅整備により無接道が解消された敷地（注意）
１．「指定道路の種類」欄は、建築基準法第４２条第１項第４号の規定による指定に係る道路は「４号道路」、同法第４２条第１項第５号の規定による指定に係る道路は「５号道路」、同法第４２条第２項の規定による指定に係る道路は「２項道路」、同法第４２条第４項の規定による指定に係る道路は「４項道路」、同法第６８条の７第１項の規定による指定に係る道路は「予定道路」と記載すること。
２．「申請者の氏名」欄は、建築基準法第４２条第１項第５号の規定による指定をした場合に記載すること。
３．「水平距離指定の年月日」欄、「水平距離指定に係る道路の部分の位置」欄、「水平距離指定に係る道路の部分の延長」欄及び「水平距離」欄は、建築基準法第４２条第３項の規定による水平距離の指定をした場合に記載すること。
４．位置図には、方位、縮尺、指定道路の位置、延長及び幅員並びに水平距離指定に係る道路の部分の位置及び延長並びに水平距離を表示すること。また、必要に応じて関係図面を添付すること。

指定道路調書狭あい道路のセットバック： 敷地の共同化（隣地の取得）により無接道が解消された敷地： 旗竿部分の拡幅により無接道が解消された敷地： 敷地の一部を道路化することにより無接道が解消された敷地

指定道路図

○期限
○交付率 地方公共団体が実施する場合：1/2
民間事業者等が実施する場合：国1/3 地方1/3 民間1/3①情報整備について、令和７年３月３１日まで②拡幅等整備について、令和１１年３月３１日までに実施されるもの ※ ②において、事業実施について期限までに土地所有者等の同意を得ている場合は、期限後の事業も対象

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（参考）狭あい道路情報整備モデル事業

令和６年度
地域防災拠点建築物整備緊急促進事業（予算額106.4億円）の内数

重点路線を指定し、整備方針を策定するために要する調査や普及啓発等に対し支援を行う。
【ハード整備につながる各種ソフト費用を支援し、その成果を横展開することで狭あい道路解消の加速化を図る】
重点路線のイメージ

事業フロー例

地域の実情に応じて、緊急時の避難・救助や日常の通行の安全性の確保に資する以下のような路線を指定することを想定１ 密集市街地に限らず、防災性向上の観点か○拡幅することで緊急車両の通行や停車可能スペースへの通り抜けが可能となる(救急車までの担架での行
き来や消防車からのホース運搬が容易になる)路線

ら対象地域を設定（設定例）。

・防災まちづくりに関する計画等に沿って重点的に整備を行う地区
・接道不良な木造住宅が比較的多いなど、災害時の円滑な避難等に支障のある道路（重点路線）

２ 実態把握やGIS等を用いた情報分析の結果○ゴミ収集車や福祉車両が通常走行する路線を踏まえて地方公共団体が方針を策定

３ 方針の実践に向け、専門家等の派遣により、
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消防車

ゴミ収集車

介護車両

通り抜けが困難な様子(狭あい道路イメージ画像 杉並区HPより)

地権者等の地域住民に働きかけ
狭あい道路整備等促進事業の活用等により拡幅

補助 ①②方針策定に係る実態把握調査や情報分析・検討等に要する費用
補助 地方公共団体が行う対象 ③地域コミュニティとの交渉・調整に係る専門家やコンサル派遣費用 内容 取組を定額で支援○指定道路図及び指定道路調書をすでに作成・公表していること。
事業 令和8年3月31日
補助○地域の実情に応じて重点路線(重点的に拡幅等整備を行う路線)を指定 期限 (2年間)要件
し、整備方針を策定したうえで、これらを公表すること。

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（参考）狭あい道路対策に関するガイドラインについて＜対策の必要性・ガイドラインの目的＞〇 令和３年３月に閣議決定された住生活基本計画においては、新たに狭あい道路対策に係る目標が位置付けられるなど、狭あい道路の拡幅整備の推進は、安全で良好な環境を形成する上で引き続き重要な課題。
〇 本ガイドラインは、狭あい道路の解消に向けた制度構築や、事業実施の望ましいあり方、
先進的な事例を示すことにより、地方公共団体の取組が広がるとともに、取組の更なる推進を図ることを目的としている。
第１章 狭あい道路の取組の現状

第３章 狭あい道路整備の実態

１－１ 狭あい道路の現状

３－１ 実態の把握

１－２ 狭あい道路に関する建築基準法の規定

３－２ 適切な目標設定(重点的に取組むべき地域及び路線の選定)１－３ 狭あい道路整備に適用可能な国の支援制度
１－４ 狭あい道路対策の課題

第２章 課題に応じた取組の進め方
２－１ 道路情報の整備・公開

３－３ 計画的な拡幅整備
３－４ 事前協議
３－５ 周知・広報の活動
３－６ 事業制度の構築

２－２ セットバック・拡幅整備第４章 資料編

２－３ 後退用地の管理（１）地方公共団体の取組事例

２－４ 体制の整備（２）関連する国の制度
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（参考）狭あい道路対策に関するガイドライン（概要：１／３）
第１章 狭あい道路の取組の現状
1-1 狭あい道路の現状

1-2 狭あい道路に関する建築基準法の規定• 道路幅員が狭いことにより支障をきたした事例（地方公共団• 建築物の敷地に一定の道路への接道を義務づけ• 法施行時に存在していた狭隘な道も道路として救済• ２項道路の中心線から両側２ｍの部分を道路とみなし、道路内の建築を制限 → 建築時の後退を義務付け⇒ 狭あい道路対策の主な対象は２項道路

体アンケート調査より）
火災時に、消防車が現場に辿り着けなかった。
家の近くまで救急車が入れず、要救護者の搬送に支障があった。

1-3 狭あい道路整備に適用可能な国の支援制度

除雪作業が困難で、さらに幅員が狭くなり、安全確保が難しい。

狭あい道路整備等促進事業• 狭あい道路の情報整備や拡幅整備に係る普及啓発を行うソフト対策と、狭あい道路の拡幅整備を行う
ハード対策の取組を支援

道路に側溝がないことにより、雨
天時の排水能力が不足する。
ごみ収集車、宅配車両、福祉車両が入って行けず、各種作業の負担が大きい。
無接道敷地において、再建築ができないため、売却もできず、土地や建物が有効活用できない。

狭あい道路情報整備モデル事業• 重点的に整備を行う区域や路線を設定して、関係者の合意形成・事業化を行うモデル的な取組を支援
住宅市街地総合整備事業(密集住宅市街地整備型)• 住宅が密集する市街地において、道路等の公共施設整備や共同・協調建替などを面的に行う取組を支援

1-4 狭あい道路対策の課題と対応
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（参考）狭あい道路対策に関するガイドライン（概要：２／３）
第２章 課題に応じた対策の進め方
狭あい道路対策の課題（1-4で記載）

２-１ 道路情報の整備・公開• 指定道路図と指定道路調書を作成・インターネット公開• 路線単位で後退しないと通行が確保されない• 後退位置が明確でないことによるトラブルの発生• 確認申請前に、前面道路について事前協議を行い、一連の情報として蓄積し、活用することが有効

２-２ セットバック・拡幅整備• 路線単位で後退しないと通行が確保されない• 安全な市街地の形成には路線単位の拡幅が必要• 市街地の類型に応じて、面的に市街地を整備する事業や個別又は路線で拡幅する事業を適用

２-３ 後退用地の管理• 公共管理と民間管理の場合のメリ・デメを整理• 民間所有の後退用地に、自動販売機や花壇等が置かれると避難・通行の支障となる• 後退用地を民間が所有し続ける場合の対応策①公共による使用承諾の契約②適切な維持管理の規定を条例化③道路境界を杭等により明確化

２-４ 体制の整備①（庁内部局等）狭あい道路の拡幅整備に適用する事業手法に応じた担当部局との連携
道路部局、公共用地担当部局、都市整備部局、上下水道部局、税務部局、消防局、環境(廃棄物)部局、警察、法務局②（地域住民等）路線型又は面的整備の場合、機運の醸成や所有者調整の円滑化のため、地域の住民組織等との連携
自治会（自治会長）、まちづくり協議会・その他の地区の生活課題に係る協議会、消防団・その他の地域防災組織③（外部専門家）専門的な技能や法令で規定される士業の専権業務など、外部の専門家・専門事業者との連携
土地家屋調査士、測量士、司法書士、不動産鑑定士、建築士、コンサルタント(補償・まちづくり)、ガス・電気
20（参考）狭あい道路対策に関するガイドライン（概要：３／３）
第３章 狭あい道路整備の実務

３-４ 事前協議３-１ 実態の把握• ２項道路等における適切な道路後退を確保するため、建築確認申請前の事前協議・道路中心位置の• 前面道路に係る協議や情報の更新を効率化するため、立ち合いによる確認を行うことが有効。
実態調査で収集した情報をＧＩＳ上で紐付けで管理。
• 特に、指定道路図・指定道路調書を作成・公開していない特定行政庁においては、建築主等の手戻
３-２ 適切な目標設定
りを避けるためにも、事前協議を行うことが重要。
• 市街地の安全性の確保、支障の改善の観点から、優先して整備を進めるべき重点地域や重点路線を選定。 ３-５ 広報の活動• 選定基準・評価指標を例示。

重
点
地
域
重
点
路
線

☆ 火災延焼の危険性の高い木造建築物の分布等の市街地状況を示すもの☆ 道路網としての機能の欠如や生活環境への影響度合い等の道路状況を示すもの
等☆ 有事の際の緊急車両や避難のためのアクセス性確保の必要性等、防災に係る機能の欠如を示すもの☆ 公共施設や主要道路へのアクセス、日常利用の利便向上のための必要性を示すもの
等

３-３ 計画的な拡幅整備• 選定した重点地域や重点路線を対象に、セットバックや拡幅整備を誘導・実現するための具体的な計画を策定。
• 計画に基づく規制の緩和措置や協定等のルール化が有効。
☆ ３項道路指定による後退距離の緩和☆ 重点路線沿道の権利者による通路協定の締結

等• 建築主が行政手続きを円滑に行えるよう、庁内の関係部局等と連携のうえ、パンフレット等に関係部局の役割分担や相談窓口について記載。
• 事業概要等を記したパンフレット、ＰＲ・解説動画の作成、ホームページでの情報発信、地域に向けた説明会やまちづくり勉強会を実施。

３-６ 事業制度の規定• 後退用地の買取・寄附・無償使用承諾による確保、整備後の道路空間の維持について、義務付けを含め実効性を担保するためには条例化が有効。
• 民有地の後退用地について、固定資産税等を非課税とする場合には、利用状況の申告義務を条例に規定。
• 建築主等が自主的に整備する場合に補助金を交付するには、補助制度要綱等の規定の整備が必要。
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（参考）指定道路情報の適正管理○ 建築基準法上の道路は、集団規定の様々な規制の基礎となっており、特に指定道路は特定行政庁による行政処分により道路とされ、セットバック等私人の権利義務に深く関係するものであるため、指定に関する情報を図面等により適正に管理することが重要である。

＜指定道路の種類＞＜図面による情報管理のイメージ＞・事業予定道路（42条第1項第4号）
・位置指定道路（42条第1項第5号）
・２項道路（42条第2項）
・３項道路（42条第3項）
・４項道路（42条第4項）
・予定道路（68条の7第１項）

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接道義務（法第43条第１項・第２項）○ 建築物の敷地は、原則として４ｍ以上の幅員の道路に２ｍ以上接していなければならない。
○ 建築物の敷地の周辺状況を考慮して、特定行政庁が支障ないと認める場合においては、当該接道義務は適用除外することとしている。
＜建築基準法第43条第１項＞
建築物の敷地は、原則として４ｍ以上の幅員の道路に２ｍ以上接していなければならない。（再掲）＜建築基準法第43条第２項（適用除外規定）＞①幅員４ｍ以上の道（農道等）に２ｍ以上接する建築物のうち、利用者が少数である用途・規模のもの（延べ面積200ｍ2以下の一戸建て住宅）で、特定行政庁が認めるもの（第１号）【平成30年創設】
認定実績（令和３年度）：1,438件②次の基準（施行規則第10条の３第４項）に適合する建築物で、建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可したもの（第２号）
許可実績（令和３年度）：7,714件
ⅰ）周囲に広い空地があること

道路

公園、緑地、広場等

ⅱ）建築基準法上の道路でない農道等（公共の用に供する道）に接していること

ⅲ）建築基準法上の道路に通ずる通路（避難通行上安全なもの）に接していること

農道等

道路

敷地

４ｍ以上

接道は２ｍ以上

敷地

通
路

敷地

23

敷地等と道路の関係に関する制限の付加（法第43条第３項）○ 建築物の用途、規模、位置の特殊性に応じて、地方公共団体の条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さその他敷地又は建築物と道路の関係に関して必要な制限を付加することができる。 【平成30年創設】
法第43条第3項

条例制定件数：９７件（令和５年３月末時点）

次のいずれかに該当する建築物について、地方公共団体の条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さその他その敷地又は建築物と道路との関係に関して必要な制限を付加することができる。
（第１号）

（第５号）

特殊建築物

その敷地が袋路状道路にのみ接する、延べ面積が150㎡を超える一戸建て以外の建築物（例）映画館、病院、学校、百貨店、倉庫、自動車車庫 等（第２号）
階数が三以上である建築物（第３号）
無窓居室（令第144条の５⇒令第116条の２を引用）を有する建築物（例）カラオケボックス等の無窓居室を有する建築物

敷地

道路

袋路状道路

（第４号）
延べ面積が1,000㎡を超える建築物

24

敷地が４ｍ未満の道路にのみ接する場合の制限の付加（法第43条の２）○ 特定行政庁が３項道路（法第４２条第３項に基づき水平距離を指定された道路）を指定した場合、
交通上、安全上等の観点から支障が生じる場合があるため、３項道路にのみ接する建築物については、
特定行政庁の条例でその敷地、構造、建築設備又は用途に関して必要な制限を付加することができる。
【平成15年創設】
条例制定件数：１件（令和５年３月末時点）＜制限付加のイメージ＞

条例で、以下に関して必要な制限を付加
・敷地
・構造
・建築設備
・用途
例）防火上の構造制限
幅員４m未満

集客力のある用途の制限

3項道路
25

道路内建築制限

道路内建築制限（法第44条）○ 建築物や擁壁は、道路内又は道路に突き出して建築又は築造してはならない。

＜道路内建築制限に該当するものの例＞

換気フードの突出

空調室外機等の突出

扉開閉による突出

擁壁の築造

道路

建築物に付属する門又は塀の築造

庇の突出26

建築基準法施行令の改正（令第145条）
高速道路のＳＡ・ＰＡにおける水素ステーション等の設置
改正背景○近年、地球温暖化対策に早急に取り組む必要性が生じており、電気自動車、水素自動車等のクリーンエネルギー自動車の利便性を確保するためのインフラ整備を支援していく必要性が高まっている。
○高速道路のサービスエリア・パーキングエリア（ＳＡ・ＰＡ）においても、今後、ガソリンスタンド（給油所）に代わって、クリーンエネルギー自動車の動力源を供給する施設を設置するニーズが高まることが想定されるところ、当該道路の区域内においても水素等のガソリン以外の動力源を自動車に供給するための施設（水素等供給施設」）の整備を行いやすい環境を整える必要がある。

改正概要（１）道路法施行令の改正関係
道路法第32条第１項の規定により、道路管理者の許可を受ければ、道路の機能を阻害しない範囲
内で占用物件を設け、継続して道路を使用（道路の占用）できるところ、高速自動車国道又は自動車専用道路のＳＡ・ＰＡにおいて設置が可能な占用物件として、既に許可の対象となっている給油所と同様に、水素等供給施設を規定する。
（２）建築基準法施行令の改正関係
建築基準法第44条第１項第４号の規定により、安全上、防火上及び衛生上他の建築物の利便を妨げ、その他周囲の環境を害する
おそれがないと特定行政庁が許可した建築物については、道路内の建築制限を適用しないこととしているところ、自動車のみの用に供する道路（高速自動車国道又は自動車専用道路）内に設けられる建築物として、既に許可の対象となっている給油所と同様に、水素等供給施設を規定する。

水素ステーションの設置イメージ

27

道路内建築制限の特例（法第44条）
建築物の区分手続き

許認可件数(R４年度)

一

地盤面下の建築物

確認-

二

公衆便所、巡査派出所その他これらに類する公益上必要な建築物

許可

323

認定

2

許可

40

三 【立体道路制度】
地区計画の区域（地区整備計画において、道路の区域のうち建築物等の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路の上空又は路面下に設ける建築物のうち、当該地区計画の内容に適合し、政令で定める基準に適合するもの
四 公共用歩廊その他政令で定める建築物
道路上空に設けられる渡り廊下その他の通行又は運搬の用途に供する建築物で、イ～ハのいずれかに該当するものであり、主要構造部が耐火構造であり、又は不燃材料で造られている建築物に設けられるもの
イ 学校、病院、老人ホーム等に設けられるもので、生徒、患者、老人等の通行の危険を防止するために必要なもの
ロ 建築物の５階以上の階に設けられるもので、その建築物の避難施設として必要なもの
ハ 多数人の通行、多量の物品の運搬に供するもので、道路の交通の緩和に寄与するもの
最低限高度地区、高度利用地区内又は都市再生特別地区内の自動車専用道路の上空に設けられる建築物
高架の道路の路面下に設けられる建築物
自動車専用道路に設けられる建築物である休憩所、給油所、水素等供給施設及び自動車修理所

28

立体道路制度（法第44条第１項第３号）○ 道路の区域を立体的に定め、それ以外の空間利用を可能にすることで、道路の上下空間での建築を可能にし、道路と建築物等との一体的整備を実現する制度。【平成元年創設】【道路法】
道路の立体的区域の設定（天上天下にわたっていた道路の区域を、道路法に基づき、道路の区域を上下方向に限定）

３つの法律を一体的に運用

【都市計画法】
地区計画等に、道路と建物の一体的整備に関する事項（重複利用区域、建築の限界）を定める【建築基準法】
地区計画等に道路と建物の一体的整備に関する事項を定めた場合に、道路内建築制限を合理化（特定行政庁の「許可」ではなく「認定」により道路内に建築可能に）＜道路の立体的区域＞＜通常の道路区域＞

建築物
建築限界

道路
構造物

道路区域

道路
構造物
道路の立体的区域

重複利用
区域

29

道路の立体利用の事例（法第44条第１項第３・４号）
ＯＣＡＴ（大阪市浪速区）※
・地区計画＋認定（3号）
・道路延長214.6m（立体的区域決定区間）/幅員6.25m
・H8年より道路の供用開始

梅田出路（大阪市福島区）※
・最低限高度地区＋許可（4号）
・道路延長25.8m（立体的区域決定区間）/幅員6.25m（標準幅員）
・H4年より道路の供用開始※写真以外は立体道路制度事例集（財団法人 道路空間高度化機構）より

30

壁面線（法第46･47条）○ 特定行政庁は、街区内における建築物の位置を整えることにより、環境の向上を図るため必要と認める場合には壁面線を指定できる。
○ 指定にあたっては、利害関係者の意見を聴取することが必要。

壁面線＜ 壁面線の指定 ＞
道路境界線
塀

壁面線の指定実績（令和５年３月末時点）
指定市区町数

２０

指定箇所数

３３

総延長距離

約２０km

道路

壁、これに代わる柱は壁面線より後退が必要

庇

塀

庇

道路

・高さ２ｍ以下の門、へい・屋根・庇
は壁面線を超えて建築可
31

用途地域のイメージ
・住居、商業、工業等の用途を適正に配分して都市機能を維持増進し、住居の環境を保護し、商業、工業等の利便を増進することが目的
・建築物の用途や建築物の形態制限（容積率、建蔽率、高さ等）について、地方公共団体が都市計画の内容として決定（容積率、建蔽率、高さ等の具体的数値については、用途地域の種類毎に建築基準法で定められているメニューの中から都市計画で選択）

低層住居専用地域

第一種
第二種

中高層住居専用地域

第一種
第二種

住居地域

第一種
第二種

準住居地域
田園住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域32

建築物の用途制限（法第48条）○ 都市計画で定められる用途地域の種類に応じて、建築基準法に基づき建築物の用途を制限し、市街地の環境を確保。（用途地域の指定のない区域においても、大規模な店舗等の用途を制限）○ 通常は立地できない用途であっても、特定行政庁の許可により立地することが可能となる。
○ 平成４年の都市計画法・建築基準法改正において用途地域の種類が８種類から12種類となった。
平成30年の改正において田園住居地域が加わり、以下の13種類となっている。
第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

低層住宅のための地域。小規模な店や事務所をかねた住宅、小中学校などが建てられる。

主に低層住宅のための地域。小中学校などのほか、
１５０㎡までの一定の店などが建てられる。

中高層住宅のための地域。病院、大学、５００㎡までの一定の店などが建てられる。

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

主に中高層住宅のための地域。病院、大学などのほか、１５００㎡までの一定の店や事務所など必要な利便施設が建てられる。

住居の環境を守るための地域。３０００㎡までの店
舗、事務所、ホテルなどは建てられる。

主に住居の環境を守るための地域。店舗、事務所、
ホテル、カラオケボックスなどは建てられる。

33

建築物の用途制限（法第48条）
準住居地域

田園住居地域
田園住居地域

近隣商業地域

Ｐ
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域。

農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。住宅に加え、農産物の直売所などが建てられる。

まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域。住宅や店舗の他に小規模な工場も建てられ
る。

商業地域

準工業地域

工業地域

銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。住宅や小規模の工場も建てられる。

主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられる。

どんな工場でも建てられる地域。住宅や店は建てられるが、学校、病院、ホテル等は建てられない。

工業専用地域工場のための地域。どんな工場も建てられるが、住宅、店、学校、病院、ホテル等は建てられない。

34

用途地域による建築物の用途制限（法別表2）○ 用途地域毎に立地可能な施設やその規模等は異なり、概ね下表のとおりとされている。
第
一
種
低
層
住
居
専
用
地
域

第
二
種
低
層
住
居
専
用
地
域

第
一
種
中
高
層
住
居
専
用
地
域

第
二
種
中
高
層
住
居
専
用
地
域

第
一
種
住
居
地
域

第
二
種
住
居
地
域

準
住
居
地
域

田
園
住
居
地
域

近
隣
商
業
地
域

商
業
地
域

準
工
業
地
域

工
業
地
域

工
業
専
用
地
域

用
途
地
域
の
指
定
の
な
い
区
域

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

×

○

非住宅部分の用途制限あり

店舗等の床面積が150㎡以下のもの

×

①

②

③

○

○

○

①

○

○

○

○

④

○

店舗等の床面積が150㎡を超え、500㎡以下のもの

×

×

②

③

○

○

○

■

○

○

○

○

④

○

店舗等の床面積が500㎡を超え、1,500㎡以下のもの

×

×

×

③

○

○

○

×

○

○

○

○

④

○

店舗等の床面積が1,500㎡を超え、3,000㎡以下のもの

×

×

×

×

○

○

○

×

○

○

○

○

④

○

店舗等の床面積が3,000㎡を超えるもの

×

×

×

×

×

○

○

×

○

○

○

○

④

○

店舗等の床面積が10,000㎡を超えるもの

×

×

×

×

×

×

×

×

○

○

○

×

×

×

①：日用品販売店、食堂、喫茶店、理髪店及び建具屋等のサービ
ス業用店舗のみ。２階以下。
②：①に加えて、物品販売店舗、飲食店、損保代理店・銀行の支店・宅地建物取引業者等のサービス業用店舗のみ。２階以下。
③：２階以下。
④：物品販売店舗、飲食店を除く。
■：農産物直売所、農家レストラン等のみ。２階以下。

1,500㎡以下のもの

×

×

×

▲

○

○

○

×

○

○

○

○

○

○

事務所等の床面積が1,500㎡を超え、3,000㎡以下のもの

×

×

×

×

○

○

○

×

○

○

○

○

○

○

事務所等の床面積が3,000㎡を超えるもの

×

×

×

×

×

○

○

×

○

○

○

○

○

○

用途地域内の建築物の用途制限○：建てられる用途
×：原則として建てられない用途①、②、③、④、▲、△、■：面積、階数などの制限あり

店
舗
等

事
務
所
等

ホテル、旅館※

住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、兼用住宅で、非住宅部分の床面積が、50㎡以下かつ建築物の延べ面積の２分の１未満のもの

備考▲：２階以下

×

×

×

×

▲

○

○

×

○

○

○

×

×

○

▲：3,000㎡以下

ボーリング場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場等

×

×

×

×

▲

○

○

×

○

○

○

○

×

○

▲：3,000㎡以下カラオケボックス等
風遊
俗戯
麻雀屋、パチンコ屋、勝馬投票券発売所、場外車券場等
施施
劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ等
設設
・
キャバレー、料理店、個室付浴場等

×

×

×

×

×

▲

▲

×

○

○

○

▲

▲

▲

▲：10,000㎡以下

×

×

×

×

×

▲

▲

×

○

○

○

▲

×

▲

▲：10,000㎡以下

×

×

×

×

×

×

△

×

○

○

○

×

×

▲

▲：客席10,000㎡以下 △客席200㎡未満

×

×

×

×

×

×

×

×

×

○

▲

×

×

○

▲：個室付浴場等を除く

設 公 幼稚園、小学校、中学校、高等学校
病院、大学、高等専門学校、専修学校等
等・学共
校 施 神社、寺院、教会、公衆浴場、診療所、保育所等

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

×

×

○

工
場
・
倉
庫
等

×

×

○

○

○

○

○

×

○

○

○

×

×

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

倉庫業倉庫

×

×

×

×

×

×

○

×

○

○

○

○

○

○

自家用倉庫

×

×

×

①

②

○

○

■

○

○

○

○

○

○

危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場

×

×

×

×

①

①

①

■

②

②

○

○

○

○

危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場

×

×

×

×

×

×

×

×

②

②

○

○

○

○

危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場

×

×

×

×

×

×

×

×

×

×

○

○

○

○

危険性が大きいか又は著しく環境を悪化させるおそれがある工場

×

×

×

×

×

×

×

×

×

×

×

○

○

○

自動車修理工場

×

×

×

×

①

①

②

×

③

③

○

○

○

○

注 本表は建築基準法別表第２の概要であり、全ての制限について掲載したものではない①：２階以下かつ1,500㎡以下②：3,000㎡以下■：農産物及び農業の生産資材を貯蔵するものに限る。
作業場の床面積 ①：50㎡以下、②：150㎡以下■：農産物を生産、集荷、処理及び貯蔵するものに限る。
※著しい騒音を発生するものを除く。

作業場の床面積①：50㎡以下、②：150㎡以下、③：300㎡以下
原動機の制限あり※ 都市計画法第７条第１項に規定する市街化調整区域を除く。

35

用途規制の適用除外に係る特例許可○ 各用途地域においては、それぞれ住居の環境の保護や商業・工業等の業務の利便の増進を図るため、建築することができる建築物の用途について制限されている。
○ ただし、特定行政庁が個別に当該用途地域における環境を害するおそれがない等と認めて許可した
場合には立地可能。
＜特例許可手続きの流れ（例）＞

特
例
許
可
の
手
続
き

事前協議

特定行政庁によっては、手続きを円滑に行うため、事前協議を課している。

許可事前相談関係部局間（建築部局、都市計画部局、環境部局、消防部局等）の
協議調整。

許可申請

許可の中で個別の計画や周辺市街地の状況を考慮して判断。

公聴会
建築審査会
許可通知書の交付

建
築
確
認
の
手
続
き

許可実績（令和４年度）：１９３件

建築確認申請
建築確認済証の交付
完了検査

検査済証の交付

日常生活に必要な建築物(政令で規定)する用途の建築物で、一定の騒音の発生等の防止措置（省令で規定）を講じた建築物については、建築審査会の同意を不要化【平成30年創設】
政令で定める建築物 【令第130条第２項】

・日用品販売店舗（第一種低層住居専用地域等）
・共同給食調理場（第一種中高層住居専用地域等）
・自動車修理工場（第一種住居地域等）
省令で定める基準 【規則第10条の４の３】（例） 日用品販売店舗の場合・規模に関して、店舗部分の面積を200㎡以下とすること
・騒音に関して、屋外に商品の販売等を行う場所を設けないこと
・交通に関して、一定の幅員を有する道路に接すること
等36

用途規制の適用除外に係る特例許可の許可準則等○ 用途規制に係る特例許可実績が多い施設については、過去の許可事例等を参考として許可準則や技術的指針の整備に努めている。
＜許可準則・技術的指針等＞＜許可準則・技術的指針等＞

対象施設

通知・通達・技術的助言

発出番号・年月日

自動車車庫

自動車車庫に係る建築基準法第48条第１項から第３項までの規定に基づく許可の運用

建設省住街発第147号
平成２年11月26日

自動車修理工場

自動車修理工場に係る建築基準法第48条第５項から第７項までの規定に関する許可の運用について

建設省住街発第95号
平成５年６月25日

ナトリウム・硫黄電池を設置する築物

ナトリウム・硫黄電池を設置する建築物に係る建築基準法第48条第4項から第10項までの規定に関する許可の運用について

建設省住街発第65号
平成11年7月12日

液化石油ガス

地下貯槽により貯蔵される液化石油ガスの貯蔵又は処理に供する建築物に係る建築基準点第48条第４項から第10項までの規定に関する許可の運用について

国住街発第205号
平成13年３月23日

引火性溶剤を用いるドライクリーニング

引火性溶剤を用いるドライクリーニングを営む工場に係る建築基準法用途規制違反への対応及び同法第48条の規定に基づく許可の運用について(技術的助言)

国住指第2263号、国住街第78号
平成22年９月10日

水素スタンド水素スタンドにおける圧縮水素の貯蔵又は処理に対する建築基準法第48条の規定に基づく許可の運用について（技術的助言）

国住街第187号
平成23年３月25日

下水処理場のバイオガス製造

可燃性ガスの製造工場に該当する下水処理場のバイオガス製造に対する建築基準法第 48 条ただし書き
許可の運用について（技術的助言）

国住街第254号
平成24年3月30日

自動車修理工場

自動車修理工場の立地に関する建築基準法第48条の規定に基づく許可の運用について（技術的助言）

国住街第257号
平成24年３月31日

圧縮天然ガススタンド

圧縮ガスの貯蔵又は処理に供する圧縮天然ガススタンドに対する建築基準法第48 条の規定に基づく許可の運用について（技術的助言）

国住街第168号
平成25年３月29日

小規模な圧縮水素スタンド

小規模な圧縮水素スタンドにおける圧縮水素の製造に対する建築基準法第48条の規定に基づく許可の運用について（技術的助言）

国住街第168号
平成28年３月８日

コンビニエンスストア

第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域におけるコンビニエンスストアの立地に対する建築基準法第48条の規定に基づく許可の運用について（技術的助言）

国住街第93号
平成28年８月３日

原動機を用いた仕分、包装、荷等の諸作業を伴う倉庫

準住居地域、近隣商業地域及び商業地域における原動機を用いた仕分、包装、荷造等の諸作業を伴う倉庫の立地に対する建築基準法第48条の規定に基づく許可の運用について（技術的助言）

国住街第100号
平成28年８月29日

シェアオフィス等

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域及び第一種中高層住居専用地域におけるシェア
オフィス等の立地に係る建築基準法第48条の規定に基づく許可の運用について（技術的助言）

国住街第96号
令和３年６月25日＜許可事例の情報提供＞
対象施設

通知・通達・技術的助言

発出番号・年月日

郵便局

建築基準法第48条の規定に基づく郵便局の許可事例の情報提供等について

国住街第43号
平成元年６月28日

新たな農業生産施設

新たな農業生産施設の立地に関する建築基準法第48条の規定に基づく許可の運用等について（技術的助言）

国住街第130号
平成２年１月16日

学校共同給食調理工場

学校給食共同調理場に係る建築基準法第 48 条の規定に基づく許可の事例について（技術的助言）

国住街第124号
平成27年12月４日

廃校の用途変更

廃校の用途変更に係る建築基準法第48 条の規定に基づく許可の事例について

事務連絡
令和５年１月19 日

37

特別用途地区（法第49条）○ 特別用途地区内においては、地域の独自性に基づき用途地域制度を補完することを可能とするため、地方公共団体の条例により、建築基準法の用途制限を強化又は緩和できる。（緩和の場合は、大臣承認が必要。）○ 建築基準法の制定当初から、特別用途地区の種類は限定列挙されていたが（特別工業地区、文教地区等）、平成10年の都市計画法改正により地方公共団体が自由に定めることができるようになった。
特別用途地区条例制定件数：２１７件（令和５年３月末時点）●益子都市計画特別工業地区建築条例（栃木県益子町・平成8年4月1日施行）
地場産業である陶磁器産業の保護育成のため、第２種住居地域において、陶磁器関連の工場に対する用途制限を緩和●鹿嶋市特別用途地区における建築物の制限に関する条例（茨城県鹿嶋市・令和元年9月20日施行）
市全体として適正な土地利用を維持し、集約型都市構造の実現を図るため、準工業地域の一部地域において、床面積1ha以上の店舗など大規模集客施設の立地を制限。
位置図

大規模集客施設立地制限地区
特別業務地区：準工業地域※鹿嶋市HPより国土交通省作成

38特定用途制限地域（法第49条の2）○ 特定用途制限地域は、都市計画区域や準都市計画区域内の非線引き白地地域において、土地利用の混乱を防止し、合理的な土地利用を実現するために指定される。
○ 平成12年に都市計画法が改正され、線引きが選択制になったことに併せて創設された。
特定用途制限地域条例制定件数：９５件（令和５年３月末時点）＜特定用途制限地域の活用例＞
都市計画区域・準都市計画区域の非線引き白地のイメージ

放置による土地利用の混乱

住宅地
学校
住宅に隣接して工場が立地

学校に隣接してパチンコ屋が立地

特定用途制限地域による合理的な土地利用の実現

特定の用途を制限して良好な地域環境を確保

39

特殊建築物の位置の制限（法第51条）○ 都市計画区域内においては、都市における供給処理計画や周辺地域の環境維持の面から、卸売市
場等の特殊建築物は、都市計画で敷地の位置が決まっているものでなければ建築することができない。
○ 平成16年の建築基準法改正において、法律に具体的に例示されている施設（下記①～③）以外
で法第51条の制限の対象となる施設（下記④）を政令で規定し、明確化している。

＜特殊建築物に対する位置の制限＞
対象エリア対象となる特殊建築物① 卸売市場② 火葬場③ 処理施設（と畜場、汚物処理施設、ごみ焼却場）④ その他政令で定める処理施設（令第130条の2の2）

都市計画区域

原則

対象行為
・ 新築
・ 増築

都市計画においてその敷地の位置が決定＜例外➊＞（許可）
都市計画審議会の議を経て、特定行政庁が許可＜例外➋＞（小規模の新築・増築）
令130条の2の3の範囲内は特定行政庁の許可不要
40

建築物の形態制限（法第52条～57条）○ 昭和38年以前においては、建築物の規模のコントロールを絶対高さ制限と建蔽率制限によって行っていた。その後、容積率制限や斜線制限、日影規制などで市街地環境の確保を図ってきた。
○ 都市計画で定められた用途地域に応じた容積率制限、斜線制限などの形態制限のメニューを建築基準法に規定し、そのメニューの中から都市計画で選択することにより制限がかかることになる。
＜容積率のイメージ＞＜斜線制限の適用イメージ＞1
適用範囲(m)
1
1.25
もしくは
1.5

容積率：100%

容積率：100%

立上り
(m)

隣
地
境
界
線

容積率：200%
道路＜建蔽率のイメージ＞

1.25
もしくは
2.5

20ｍ
もしくは
31m

＜日影規制の適用イメージ＞
北
10m
5m

範囲① 範囲②

10m
4m

建蔽率：100%

建蔽率：50%△敷地境界線41容積率制限（法第52条）○ 建築物の密度を規制することにより、都市のインフラ負荷とのバランスを保つことを目的としている。
○ 基準容積率については、①都市計画による指定容積率と②前面道路による容積率を比較し、小さい方を採用する。【昭和45年創設】＜容積率の算定方法＞
容積率（%）＝＜容積率のイメージ＞

延べ面積
敷地面積

× 100

容積率：100%＜容積率の上限（基準容積率）＞①と②のうち、小さい方が容積率の上限となる。

容積率：100%

容積率：200%①都市計画による指定容積率：建築基準法で規定したメニュー（次頁の表）の中から都市計画で定める。
②前面道路による容積率：前面道路の幅員が12m未満の場合、前面道路の幅員に用途地域による係数（40％又は60％）を乗じて容積率の上限を算出する。

住居系用途地域の場合の例
住居系用途地域の場合の例
容積率
160％

道路幅員
４ｍ

4

×

40％

＝

160

道路幅員 4m
道路幅員（ｍ）
住居系 4×0.4=160%
前面道路による
用途地域
容積率（％）

非住居系用途地域の場合の例
非住居系用途地域の場合の例

道路幅員
４ｍ

容積率
240％

4 × 60％ ＝ 240
道路幅員非住居系
4m
4×0.6=240%
道路幅員（ｍ）
前面道路による
用途地域

容積率（％）

42容積率制限（法第52条）＜指定容積率（法第52条第1項）＞

用途地域①
都市計画による
指定容積率
（％）

②
前面道路による
容積率（％）（前面道路幅員＜12mの場合に検討）

専第
用一
地種
域低
層
住
居

専第
用二
地種
域低
層
住
居

50
60
80
100
150
200

居第
専一
用種
地中
域高
層
住

居第
専二
用種
地中
域高
層
住

第
一
種
住
居
地
域

100
150
200
300
400
500

第
二
種
住
居
地
域

準
住
居
地
域

田
園
住
居
地
域

近
隣
商
業
地
域

商
業
地
域

準
工
業
地
域

200
300
400
50 100 500 100
60 150 600 150
80 200 700 200
100 300 800 300
150 400 900 400
200 500 1,000 500
1,100
1,200
1,300

前面
道路
前面道路幅
前面道路幅員×40
員×40 （特定行政庁指定区域：×60） 幅員
×40

工
業
地
域

工
業
専
用
地
域

100
150
200
300
400

の用
な途
い地
区域
域の
指
定

(50)
(80)
(100)
(200)
(300)
(400)
※

前面道路幅員×60（特定行政庁指定区域：×40又は
×80）※ 用途地域の指定のない区域では、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し、当該区域を区分して都市計画審議会の議を経て指定

43

（参考）敷地が制限の異なる地域にわたる場合の容積率（法第52条第7項）○ 建築物の敷地が２以上の制限の異なる地域にわたる場合の指定容積率は、敷地内におけるそれぞれの面積比を用いた加重平均より算定する。
＜前面道路幅員が12ｍ以上の場合＞
商業地域
400％
道路

A
300㎡

12m

＜前面道路幅員が12ｍ未満の場合＞
近隣商業地域 準住居地域
300％
200％

準住居地域
200％

B
200㎡

6m
道路

【敷地全体に対する容積率の限度】
300㎡×400％＋200㎡×200％＝320％
300㎡＋200㎡

A
300㎡

B
200㎡

道路

4m

前面道路幅員の最大のものが12m以上なので、敷地の各部分の容積率はA：400％
B：200％

基準容積率＝

道路4m

前面道路幅員の最大のものが12m未満なので、制限が異なる敷地の各部分において敷地の各部分において道路
幅員による容積率と指定容積率を比較するとA：6m×60％=360％>300％ ∴300％
B：6m×40％=240％>200％ ∴200％【敷地全体に対する容積率の限度】

基準容積率＝300㎡×300％＋200㎡×200％＝260％
300㎡＋200㎡44容積率制限の特例（法第52条第３項、第６項、第14項･令第２条第３項）○ 容積率の算定方法や適用においては、以下のとおり特例規定が設けられている。
対象・条件等

上限値

条項

建築物の地階にある住宅、老人ホーム等の用に供する部分【平成6年創設】

1/3

法第52条第3項

昇降機の昇降路、共同住宅又は老人ホーム等の共用廊下等に供する部
分【平成9年創設】

なし

一定の基準を満たす住宅又は老人ホーム等に設ける機械室等で特定行政庁が公安防衛支障がないとも認めるもの【令和4年創設】

1/50(2㎡/戸まで)

法第52条第6項

機械室等の床面積の合計が建築物の延べ面積に対する割合が著しく大きい建築物で、特定行政庁が公安防衛支障がないと認めて許可したもの【昭和45年創設】

敷地の周囲に広い公園、広場、道路その他の空地を有する建築物で、特定行政庁が公安防衛支障がないと認めて許可したもの【昭和45年創設】

許可の範囲内法第52条第14項

建築物のエネルギー消費性能の向上のため必要な外壁等に関する工事を行う建築物で構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めるものであって、特定行政庁が公安防衛支障がないと認めて許可したもの【令和4年創設】
自動車車庫等部分【昭和39年創設】

1/5

備蓄倉庫部分、蓄電池設置部分【平成24年創設】

1/50

自家発電設備設置部分、貯水槽設置部分【平成24年創設】
宅配ボックス設置部分【平成30年創設】

1/100

令第2条第3項

45

住宅地下室に係る地盤面の設定について（法第52条第５項･令第135条の15）○ 特に大都市の低層住宅地の斜面地において、住宅地下室の延べ面積不算入措置を利用して大規模マンションが建築されることで、住環境の悪化を招くとして紛争が生じていた。
○ 住宅又は老人ホーム等の地下室の床面積を容積率算定の基礎となる延べ面積に不算入とする措置に係る地盤面の算定方法について、土地等の状況により必要がある場合に、地方公共団体が、条例により、地域の実情に応じたものを定めることができる。【平成16年創設】＜斜面地における地盤面の算定方法＞
法第52条第４項に規定する原則的な算定方法

法第52条第５項に規定する実情に応じた算定方法

高低差３ｍ
以内ごとに
地盤面を設定地面

地面

すべて 容積率に算入
容積率に不算入

高低差３ｍ以内(全体床面積の 1/3 を限度 )

例えば敷地の最も低い地盤面を条例で指定

46

大規模敷地における住宅の容積率制限の緩和（法第52条第８項）○ 全部又は一部を住宅の用途に供する建築物のうち、以下の条件に該当する場合には、算定式により算定した数値（都市計画で定められた容積率の1.5倍以下）まで緩和することができる。
【平成14年創設】※1、2①第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近商地域、準工地域
又は商業地域内※2にあること。
②道路側を中心に一定規模以上の空地を有すること。
③一定規模以上の敷地を有すること。
※１：特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域を除く。
※２：高層住居誘導地区を除く。

＜容積率緩和のイメージ＞

算定式：Vr＝３Vc／（３－R）

容積率の
緩和

指定容積率の1.5倍以下で、住宅の割合に応じて算定した数値以内

Vr：容積率の上限の数値
Vc：建築物がある用途地域における指定容積率
R：建築物の住宅の用途に供する部分の床面積／延べ面積
一定規模以上の敷地の確保
道路側を中心に一定規模以上の空地の確保

47

（参考）建築基準法施行令第135条の14に規定する容積率の算出方法（高層住居誘導地区内の建築物及び法第52条第８項に規定する建築物の容積率の上限の数値の算出方法）
第135条の14 法第52条第１項第５号及び第８項の政令で定める方法は、次の式により計算する方法とする。
Ｖｒ＝３Ｖｃ／（３－Ｒ）
この式において、Ｖｒ、Ｖｃ及びＲは、それぞれ次の数値を表すものとする。
Ｖｒ： 法第52条第１項第５号又は第８項の政令で定める方法により算出した数値
Ｖｃ： 建築物がある用途地域に関する都市計画において定められた容積率の数値
Ｒ ： 建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計のその延べ面積に対する割合＜容積率緩和の算定方法＞
住宅の用途に供する部分の容積率は1.5倍
Vr

容積率

Vc

Vr

非住宅

R

住宅

Vc
1.0

1−R

R : 建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計のその延べ面積に対する割合

1.5
倍

1−R

R+ 1−RVc
2R/3 + 1 − R=

3Vc
2R + 3 1 − R

=

3
Vc
3−R

R

0.5

R/3

2R/3

2R/3

Vr =

1−R

【R = ½ の場合】
3
3
6/2
6
Vr =
Vc =
Vc =
Vc = Vc
3−R
3 − 1/2
5/2
5
住宅の容積率 ： 1.2Vc ×1/2 = 0.6Vc (= 0.4Vc×1.5)
非住宅の容積率 ： 1.2Vc − 0.6Vc = 0.6Vc

48建蔽率制限（法第53条）○ 敷地内に一定の空地を確保し、いわゆる建て詰まりを防止し、建築物の採光、通風等を確保するとともに、良好な市街地環境の確保を図ろうとするもの。
○ 建蔽率の上限は、建築基準法で規定したメニューの中から都市計画において定める※。
＜建蔽率の算定方法＞

建蔽率（%）＝＜建蔽率のイメージ＞

建築面積（建て坪）
敷地面積

× 100

建蔽率：100%

建蔽率：50%＜指定建蔽率（法第53条第1項）＞
用途地域

原則の建蔽率（％）

居第
専一
用種
地低
域層
住

居第
専二
用種
地低
域層
住

住第
居一
専種
用中
地高
域層

30
40
50
60

住第
居二
専種
用中
地高
域層

域第
一
種
住
居
地

域第
二
種
住
居
地

50
60
80

準
住
居
地
域

田
園
住
居
地
域

30
40
50
60

近
隣
商
業
地
域

60
80

商
業
地
域

80

準
工
業
地
域

50
60
80

工
業
地
域

50
60

工
業
専
用
地
域

定用
の途
な地
い域
区の
域指

30
40
50
60

30
40
50
60
70
※

※ 用途地域の指定のない区域では、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し、当該区域を区分して都市計画審議会の議を経て指定

49

建蔽率制限の特例（法第53条第３～６項）○ 建蔽率の算定方法や適用においては、以下のとおり特例規定が設けられている。
対象・条件等

緩和内容

条項

特定行政庁の指定する街区の角にある敷地に存する建築物【昭和25年創
設】
防火地域
内

耐火建築物及び耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物（耐火建築物等）【昭和25年創設、平成30年改
正】

準防火地
域内

• 耐火建築物等【平成30年創設】• 準耐火建築物又は、準耐火建築物と同等の延焼防止性能を有する建築物（準耐火建築物等）【平成30年創設】

上記の両方に該当するもの【昭和25年創設】
隣地側又は前面道路側に壁面線の指定等がある建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したもの【昭和12年創
設】
建築物のエネルギー消費性能の向上のため必要な外壁等に関する工事を行う建築物で構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めるものであって、特定行政庁が公安防衛支障がないと認めて許可したもの【令和4年創設】
都市計画で定める建蔽率80％、かつ、防火地域内にある耐火建築物【昭和27年創設】

10％緩和

20％緩和
法第53条第4,5項
許可の範囲内法第53条第5項

適用除外

巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊など 【昭和27年創設】
公園、広場、道路、川などの内にある建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したもの【昭和34年創設】

法第53条第3項

法第53条第6項

許可の範囲内50

壁面線等を指定した場合の建蔽率制限の緩和（法第53条第４項）○ 隣地境界線から後退して壁面線の指定等がある場合、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した範囲内において、建築物の建蔽率を緩和することができる。
【平成12年創設】
許可実績（令和５年３月末時点）：全13件＜制度の活用イメージ＞

採光の確保
壁面線の指定
（隣地側）

通風の確保
道路

セットバック

セットバック隣地
境界線
51

壁面線等を指定した場合の建蔽率制限の緩和（法第53条第５項）○ 特定行政庁が前面道路の境界線から後退した壁面線の指定をした場合等※で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した範囲内において、建築物の建蔽率を緩和することができる。【平成30年創設】※ 一定の都市計画や地区計画等に関する条例において壁面の位置の制限が定められた場合も同様に措置＜制度の活用イメージ＞【建替え前】

許可実績（令和５年３月末時点）：全０件
前面道路における壁面線の指定のイメージ①建物間が狭く、採光、通風等の環境に支障がある。
②道路幅員が狭いことで、火災時の避難や消火活動に支障がある。
【建替え前】【建替え後】①建物間に一定のまとまった空間を確保することで、採光、通風等の環境が確保される。
②道路と一体となった空間を確保することで、火災時の避難や消火活動も容易になる。

道路

道路【建替え後】

壁面線

52

最低敷地規模制限（法第53条の2）○ 建築物の敷地面積は、都市計画において敷地面積の最低限度が定められた場合、当該最低限度
以上でなければならない。【平成14年創設】＜最低敷地規模制限の適用イメージ＞
最低敷地面積が100㎡の場合

敷地面積 105㎡

道路

敷地面積 105㎡
道路

敷地面積 210㎡

敷地面積 70㎡

道路
敷地面積 70㎡

敷地面積 70㎡
53

外壁の後退距離（法第54条）○ 低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため、都市計画で１ｍ又は1.5ｍの外壁の後退距離の限度が定められた場合は、建築物の外壁又はこれに代わる柱は、当該限度以上後退しなければならない。【昭和45年創設】（第１種低層住居専用地域、第２種低層住居専用地域、田園住居地域内）＜外壁後退のイメージ＞a

1.0m又は1.5m

b

外壁等の中心線の長さの合計が3ｍ以下の部分は除く

物置等で
軒高2.3m以下
かつ
床面積5㎡以内のものは除くc

a+b+c ≦ 3m

道路54

建築物の高さの制限○ 建築物の高さの制限は、市街地建築物法の時代からあり、当時は絶対高さ制限として、住宅地域
65尺(約20ｍ)、それ以外の地域100尺(約31m)と定められていた。その後、昭和45年の改正で斜線制限が導入され、昭和51年の改正で日影規制が導入された。
○ 現行、高さの制限には絶対高さ制限、斜線制限、日影規制などがある。また、都市計画で高度地区や地区計画などが設定された場合に制限がかかる。
○ これらの制限は、道路上空の開放性、建築物の日照・採光などを確保することを目的としている。
＜高さ制限のイメージ＞
住居系用途地域の場合

隣地斜線

前面道路斜線
1
勾配 1.25

1

1.25 勾配

20m

道
路
隣地境界線
20～30m

建築物周辺の日照・採光の確保
55

絶対高さ制限（法第55条）○ 第１種・第２種低層住居専用地域、田園住居地域における高さ制限。（平成29年改正）○ 低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため、都市計画において10ｍ又は12ｍの高さ制限を定める。
＜絶対高さ制限の適用イメージ＞
絶対高さ制限

階段室等は、建築面積の1/8以下かつ5mまで
高さに不算入＜対象区域＞（令和５年３月末時点）

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

田園住居地域

絶対高さ制限

10m

12m
用途地域

一低専

二低専

指定面積

336,323.4 ha

16,001.7 ha

33 .0ha17.9 %

0.85 %

0.0018 %

用途地域全域に対する割合＜絶対高さ制限の特例＞

田住

敷地、建築物の条件

緩和内容

条項

高さの限度が10mと定められた地域内で、その敷地内に政令で定める空地を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上である建築物であって、特定行政庁が低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めるもの 【昭和62年創設】

12mまで

法第55条
第2項

再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のため必要な屋根等に関する工事を行う建築物で構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めるものであって、低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めて特定行政庁が許可したもの【令和4年創設】

許可の範囲内

法第55条
第3項

適用除外

法第55条
第4項

その敷地の周囲に広い公園、広場、道路その他の空地を有する建築物であって、低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めて特定行政庁が許可したもの【昭和45年創設】
学校その他の建築物であって、その用途によってやむを得ないと認めて特定行政庁が許可したもの【昭和45年創設】

56

建築物の各部分の高さ（斜線制限）（法第56条）○ 市街地における採光、通風等を確保するため、道路境界線や隣地境界線からの距離や真北方向への距離に応じて高さを制限している（いわゆる「斜線制限」）。【昭和45年創設】○ 市街地において確保すべき採光、通風等を「天空率」により評価し、通常の斜線制限と同等以上の通風、採光が確保される場合には、「斜線制限」を適用しないことができる。
＜斜線制限の適用イメージ＞

1

1.25
もしくは
2.5

適用範囲(m)
1
1.25
もしくは
1.5

立上り
(m)

隣
地
境
界
線

道路

用途地域
項目

道路
斜線

1・2低専,
田住

適用
範囲

1・2中高

1・2住,
準住

20,25,30,35
1.25

想定半球の真上からの水平投影により、建築物の天空図を作成斜線制限適合建築物の天空率よりも計画建築
物の天空率が大きい場合は斜線制限を適用除外

20ｍ
もしくは
31m

計画建築物
想定半球

近商,
商業

準工,工業,
工専

無指定

20,25,30,
35,4045,50

20,25
30,35

20,25,301.25,1.5

1.5

1.25,1.5

隣地
斜線

立上り

20,31

31

20,31

勾配

1.25,2.5

2.5

1.25,2.5

北側
斜線

立上り

5

10

勾配

1.25

1.25

勾配

＜天空率の適用イメージ＞

水平投影

天空図の塗りつぶされる部分

天空率：天空図に投影された建築物を除いた部分 の割合 57

道路斜線制限（法第56条第1項第1号、第2項）○ 道路斜線制限は、市街地における重要な開放空間である道路などに係る日照・採光・通風等の確保を目的とする制限である。
○ 建築物を道路からセットバックさせた場合、その後退距離だけ前面道路の反対側に道路境界線を移動させたものとして緩和される。
＜道路斜線制限の適用イメージ＞

建築物の各部分は、前面道路の反対側の境界線までの距離に応じて決まる一定の高さ以下＜セットバックによる緩和措置（第2項）＞

道路境界線からＡｍ後退して建築する場合、反対側の境界線もＡｍ後退しているものとして
制限を適用
適用距離

適用距離

境界線が移動1

商業系用途地域 1.5
1

1
1.25

住居系用途地域 1.25

道路

道路

A

A

58

隣地斜線制限（法第56条第1項第2号）○ 隣地斜線制限は、建築物の高層化により悪化のおそれのある日照・採光・通風等ついて、隣接する敷地における、それらの確保を目的とする制限である。
○ 建築物を隣地からセットバックさせた場合、その後退距離だけ隣地側に隣地境界線を移動させたものとして緩和される。
＜隣地斜線制限の適用イメージ＞
一定の高さ(20ｍ又は31ｍ)以上の建築物に適用される。
適用地域としては、一低専、二低専、田住以外の地域に適用される。

1＜セットバックによる緩和措置＞

隣地境界線からＡｍ後退して建築する場
合、隣地側の境界線もＡｍ後退している
ものとして制限を適用
A

A

1.25
もしくは
2.5
境界線が移動

隣
地
境
界
線

20ｍ
もしくは
31m

隣
地
境
界
線

59

北側斜線制限（法第56条第1項第3号）○ 北側斜線制限は、特に日照・採光等に影響の大きい北側部分に対する制限である。
○ 建築物の各部分は、真北方向の敷地境界線又は道路の反対側境界線から、一定高さを起点として一定勾配の斜線の高さ以下とすることを定めている。
＜北側斜線制限の適用イメージ＞

低層住居専用地域の場合（参考）平面図

真北方向

真北方向
道路

中高層住居専用地域の場合

真北方向

1

1.25
1

1.25
隣地

5m
：検討箇所の例

敷
地
境
界
線

10m

敷
地
境
界
線

※日影規制区域内は適用除外

60

天空率（法第56条第7項）○ 斜線制限により確保される採光・通風等と同程度以上の採光通風等が確保されていることが天空図で確かめられた場合に、斜線制限を適用除外とする制度。【平成14年創設】＜天空図の作成方法＞＜天空率の適用方法（道路斜線制限の場合）＞
道路斜線制限に適合した建築物

天空率の活用により適合した建築物

想定半球の真上からの水平投影により、建築物の天空図を作成

計画建築物
８ｍ（一中高の場合）

想定半球

水平
投影

10ｍ（一中高の場合）

NN

天空図の塗りつぶされる部分

北側斜線に適合した建築物の天空図における建物の投影面積＞計画した建築物の天空図における建物の投影面積61日影規制（法第56条の2）○ 住居系の用途地域における日照を確保するため、敷地境界線から一定の範囲に、一定時間以上の日影を生じさせないように、中高層の建築物の高さを制限している（いわゆる「日影規制」）。
○ 対象区域と規制内容は、地方公共団体の条例で定められる。

【昭和51年創設】○ 土地の状況等により周囲の居住環境を害するおそれがないと認めて特定行政庁が許可した場合や、許可を受けた建築物について一定の範囲内で増改築する場合に限り、当該制限を超えることが可能。

＜日影規制の適用イメージ＞北（例）第一種中高層住居専用地域、
平均地盤面からの高さ4mにおける２時間日影・３時間日影

10m
5m

範囲① 範囲②10m

10m▼平均地盤面
からの高さ

5m

4m

△敷地境界線＜対象区域と規制内容＞ ※商業地域、工業地域、工業専用地域は日影規制の対象外
用途地域

1・2低専,
田住

1・2中高

1・2住,準住,
近商,準工

対象建築物

軒高＞7m又は地上階数≧3階

高さ>
10m

高さ＞10m

軒高＞7m又は地上階数≧3階

高さ>
10m

平均地盤面
からの高さ

1.5m

4m
6.5m

4m
6.5m

1.5m

4m

5m<
範囲①
≦10m

3,4,5
(2,3,4)3,4,5(2,3,4)

4,5
(3,4)

3,4,5
(2,3,4)3,4,5(2,3,4)

5mライン

10m<
範囲②

2,2.5,3(1.5,2,2.5)

2,2.5,3(1.5,2,2.5)

2.5,3(2,2.5)2,2.5,3(1.5,2,2.5)

2,2.5,3(1.5,2,2.5)

10mライン

項目

日影規制
時間(道の区域内における時間)無指定△敷地境界線62

日影規制に係る特例許可（法第56条の2）○ 建築物について増築等を行う際に、日影規制の制限を超える場合には、周囲の居住環境を害するおそれがない場合には、建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可が必要。

○ 特例許可を受けた建築物について、周囲の居住環境を害するおそれがないものとして政令で定める位置及び規模の範囲内において増築、改築、移転する場合、再度の許可は不要。 （H30法改正により措置）＜日影規制の特例許可＞
実績（令和４年度）：115件＜特例許可が不要な増改築等＞
特例許可を受けた建築物への増築等（前提）
日影の範囲は変わらない＜例１＞
エレベーター等の増築であって、増築部分の日影が既存建築物の日影に包含されるもの

規制を受けるエリア 5m規制を受けるエリア 5m（敷地境界線）規制を受けるエリア内に条例で指定する時間以上の日影が生じる

特定行政庁が、周囲の居住環境を害するおそれがないと認める場合には、建築審査会の同意を得て許可（敷地境界線）＜例２＞
小規模な増築であって、増築部分の日影が規制を受ける
エリア内に生じないもの（団地内/学校の倉庫等）＜例３＞
建物内部の増築であって、建築物の立面形状に変更が無いもの

・・・増改築部分
・・・規制を受けるエリアにおいて指定された時間日影となる部分

63

優良プロジェクト促進のための建築基準法の特例○ 公開空地の確保、公共施設の整備等を伴う個別の優良プロジェクトなどについては、容積率の割増しや容積率制限、斜線制限などの適用を合理化する特例制度が設けられている。
○ これにより個々の実情に応じた土地の有効高度利用と良好な市街地環境の形成が可能。
＜市街地環境の整備改善のための主な特例制度＞
制度の名称

創設年度

制度の趣旨・概要

総合設計制度（法第59条の２）

昭和45年

敷地内に一定割合以上の空地を確保する建築計画について、容積率等の制限を緩和する。

一団地の総合的設計制度（法第86条第１項）

昭和25年

一定の土地の区域内において、相互に調整した設計により建築される複数建築物について、一体的に容積率等の制限を適用。

連担建築物設計制度（法第86条第２項）

平成10年

既存の建築物を前提として、相互に調整した設計による建築される複数建築物について、一体的に容積率等の制限を適用。

一団地型総合設計制度（法第86条第３,４項）

平成14年

総合設計制度と一団地の総合的設計制度の両方の制度を活用する際の手続のワンストップ化

64総合設計制度 （法第59条の2）○ 敷地内に一定割合以上の空地を有する建築物について、公開空地を設けるなど、市街地の環境の整備改善に資すると認められる場合に、容積率制限や道路斜線制限などの高さ制限を緩和する。
【昭和51年創設】
許可の実績（令和５年３月末時点）：全3,730件＜総合設計制度のイメージ＞（通常の建築計画）＜空地の規模＞（総合設計制度で建築）第53条の規定による建蔽率（法定建蔽率）に応じて必要な空地の割合が決定する。

容積率の割増し
斜線制限の緩和

公開空地＜敷地面積の最低限度＞
住第 住第 住第 住第 域第 域第居一 居二 居一 居二
一二
専種 専種 専種 専種
種
種
用途地域 用 低 用 低 用 中 用 中住住
地層 地層 地高 地高
居
居
域
域
域層 域層
地
地

準
住
居
地
域

田
園
住
居
地
域

近
隣
商
業
地
域

商
業
地
域

準
工
業
地
域

工
業
地
域

工
業
専
用
地
域

定用
の途
な地
い域
区の
域指

3000㎡

2000㎡

3000㎡

1000㎡

2000㎡

2000㎡

規則で
定める特例

1000~
3000㎡

500~2000㎡

1000~
3000㎡

500~
1000㎡

500~2000㎡

1000~
2000㎡

必要な空地の割合50%以下

115-(法定建蔽率)% 以上

50%超
55%以下

65% 以上55%超120-(法定建蔽率)% 以上

85

・敷地面積1000㎡
・法定建蔽率80%の場合
必要な空地は敷地面積の40%(=400㎡)

必
要 65
な
空
地
の 40
割
合

(%)

敷地面積の
規模

法定
建蔽率

20

30

50 55

80

100

建蔽率の最高限度(%)

65

「マンション建替型」総合設計（マンション建替法第105条）○ 耐震性不足の老朽マンションの建替え等を促進するため、要除却認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地の環境の整備改善に資すると認められる
場合に、容積率制限を緩和する。【平成26年創設、令和３年拡充】＜制度のイメージ＞
容積率の緩和容積率の緩和マンション
容積率の緩和
要除却認定マンションの建替え
マンション
への建替え
＋特定行政庁の許可
への建替え

一定の空地・
一定の空地・ 敷地面積を確保
敷地面積を確保

構造耐力不足マンション
構造耐力不足マンション
耐震性不足マンション

マンション建替型総合設計＜敷地面積の最低限度（マンション建替法施行令第27条）＞

用途地域

マンション建替型
総合設計制度

住第
居一
専種
用低
地層
域

住第
居二
専種
用低
地層
域

1,000㎡（総合設計制度※） （3,000㎡）

住第
居一
専種
用中
地高
域層

住第
居二
専種
用中
地高
域層

第
一
種
住
居
地
域

500㎡
（2,000㎡）

第
二
種
住
居
地
域

準
住
居
地
域

田
園
住
居
地
域

1,000㎡

近
隣
商
業
地
域

商
業
地
域

300㎡

（3,000㎡） （1,000㎡）※ 容積率の緩和に関する類似の制度である「総合設計制度」（建築基準法第59条の２）との比較

準
工
業
地
域

工
業
地
域

工
業
専
用
地
域

の用
な途
い地
区域
域の
指
定

500㎡

1,000㎡（2,000㎡）（2,000㎡）

66

「長期優良住宅型」総合設計（長期優良住宅法第18条）○ 一定規模以上の敷地面積を有する認定長期優良住宅について、特定行政庁が市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可した場合に、容積率制限を緩和する。【令和３年創設】＜制度のイメージ＞
長期優良住宅建築等計画の認定＋特定行政庁の許可

通常の建築計画

容積率の緩和長期優良住宅型総合設計制度＜敷地面積の最低限度（長期優良住宅法施行令第５条）＞

用途地域

長期優良型
総合設計制度

住第
居一
専種
用低
地層
域

住第
居二
専種
用低
地層
域

1,000㎡（総合設計制度※） （3,000㎡）

住第
居一
専種
用中
地高
域層

住第
居二
専種
用中
地高
域層

第
一
種
住
居
地
域

500㎡
（2,000㎡）

第
二
種
住
居
地
域

準
住
居
地
域

田
園
住
居
地
域

1,000㎡

近
隣
商
業
地
域

商
業
地
域

300㎡

（3,000㎡） （1,000㎡）※ 容積率の緩和に関する類似の制度である「総合設計制度」（建築基準法第59条の２）との比較

準
工
業
地
域

工
業
地
域

工
業
専
用
地
域

の用
な途
い地
区域
域の
指
定

500㎡

1,000㎡（2,000㎡）（2,000㎡）

67

総合設計制度事例① （法第59条の2）
新宿パークタワー
所 在 地 : 東京都新宿区
敷地面積：26,538㎡
延べ面積：301,154㎡
高さ：235ｍ階
数：地上52階／地下5階
許可：1990年5月
竣
工：1994年4月
・容積率を800％⇒993％に割増し

68

総合設計制度事例② （法第59条の2）
パシフィックセンチュリープレイス
所 在 地 : 東京都千代田区
敷地面積：6,383㎡
延べ面積：81,881㎡
高さ：149.8ｍ
階
数：地上32階／地下4階
許
可：1999年2月
竣
工：2001年11月
・容積率を900％⇒1153％に割増し

69

総合設計制度事例③ （法第59条の2）
プルデンシャルタワー
所 在 地 : 東京都千代田区
敷地面積：8,157㎡
延べ面積：76,593㎡
高さ：157.9ｍ
階
数：地上38階／地下3階
許可：2001年12月
竣
工：2002年11月
・容積率を538.21％⇒752％に割増し

70

一団地の総合的設計制度 （法第86条第1項）○ 一定の土地の区域内で相互に調整した合理的な設計により建築等される１又は２以上の建築物について、安全上、防火上、衛生上支障がないと認められる場合は、同一敷地内にあるものとみなして一体的に容積率等の規制を適用する。
実績：18,139件※（令和５年３月末現在）※法第86条第３項の許可の実績を含む＜制度のイメージ＞
道路・隣地斜線制限の合理化

日影規制の合理化

容積の移動＜一の敷地とみなされることによる制限の合理化の例＞
特例の対象（法律）合理化の例

接道義務（第43条）

接道していない敷地と接道している敷地を一の敷地とみなし、本来接道していない敷地に建築可能容積率（第52条）

区域内の未利用の容積率を他の建築物に配分

日影規制（第56条の２）

区域内における敷地の境界線によらず、区域内の個別の建築物の状況を勘案して日影規制を適用

71

一団地の総合的設計制度事例① （法第59条の２＋法第86条第1項）
恵比寿ガーデンプレイス
所 在 地 : 東京都渋谷区/目黒区
敷地面積：8.2ha
延べ面積：479,124㎡
高さ：167ｍ階
数：地上40階／地下5階
用
途：共同住宅、事務所、
物販・飲食店舗
許可：2001年12月
認
定：1991年７月(当初)・総合設計制度を併用し、容積率を364％⇒462％に割増し

72

一団地の総合的設計制度事例② （法第59条の２＋法第86条第1項）

青山一丁目スクエア
所 在 地 : 東京都港区
敷地面積：0.68ha
延べ面積：72,878㎡
高さ：172ｍ階
数：地上46階／地下2階
用
途：共同住宅、事務所、
物販・飲食店舗
許可：2004年1月
認
定：2004年1月

・総合設計制度を併用し、容積率を462％⇒762％に割増し

73

一団地の総合的設計制度事例③（法第59条の２＋法第86条第１項）
大川端リバーシティ
所 在 地 :東京都中央区
敷地面積：2.6ha
延べ面積：222,197㎡
高さ：180ｍ階
数：地上54階／
地下3階
用
途：共同住宅、研修セ
ンター、業務・商業施設
許可：2006年5月
認
定：1986年５月
・総合設計制度を併用し、容積率を600％⇒694％に割増し

74

一団地の総合的設計制度事例④（法第59条の２＋法第86条第１項）
新梅田シティ
所 在 地 :大阪府大阪市
敷地面積：4.1ha
延べ面積：216,308㎡
高さ：173ｍ階
数：地上40階／地下2階
用
途：事務所、店舗、ホテル
許
可：1990年6月
認
定：1995年1月
・総合設計制度を併用し、容積率を300％⇒436％に割増し

75

連担建築物設計制度 （法第86条第2項）○ 複数敷地により構成される一団の土地の区域内において、既存建築物の存在を前提とした合理的な設計により建築物を建築等する場合で、安全上、防火上、衛生上支障がないと認められる場合は、同一敷地内にあるものとみなして一体的に容積率等の規制を適用する。【平成10年創設】
実績：1,334件※（令和５年３月末現在）※法第86条第４項の許可の実績を含む＜制度のイメージ＞

建築物C
容積率560％
Ｂが既存建築物

連担した敷地としては容積率の上限
400％を超えていないため、Bの余剰容積を使用することができる。

建築物B
容積率240％

建築物A
容積率400％建築物B
容積率240％
道路

道路

12m以上

道路
敷地A

敷地B

Bの敷地は前面道路の幅員が12ｍ未満であるため、容積率の上限が240％（=4m×0.6）

4m

12m以上
連担した敷地

建築物A
容積率400％4m

Ａが既存建築物

道路

建築物D
容積率400％連担した敷地全体で、前面道路の幅員が12ｍ以上となり、都市計画で定められた容積率（400％）
まで建築することができる。

道路

道路

12m以上

4m
連担した敷地76

連担建築物設計制度事例① （法第86条第２項）
オランダヒルズ
所 在 地 : 東京都港区
敷地面積：2.2ha
延べ面積：36,459㎡
高さ：107ｍ階
数：地上24階／地下2階
用
途：事務所、共同住宅
認
定：2002年3月

77

連担建築物設計制度事例② （法第59条の２＋法第86条第２項）
丸の内オアゾ
所 在 地 : 東京都千代田区
敷地面積：2.4ha
延べ面積：334,695㎡
高さ：160ｍ階
数：地上29階／地下4階
用
途：事務所・店舗・ホテル・
医療施設
許可：2001年3月
認
定：2001年３月

・総合設計制度を併用し、容積率を1000％⇒1273％に割増し

78

連担建築物設計制度事例③ （法第86条第２項）●法善寺横丁における連担建築物設計制度の活用事例

連担建築物設計制度
認定区域

所 在 地 : 大阪市中央区 面積：1.89ha※
認定年月：平成16年６月（当初平成14年12月） ※・火災類焼によりした路地空間（法善寺横丁）を、消失前の風情を焼失残したまま再生。
・一団地の区域内の建築物群について、特定行政庁が、安全上、防火上及び衛生上の観点から支障がないと認める場合に、当該区域内の建築物全体で規制を適用できる「連担建築物設計制度」により、防災性の向上を図った上で２．７ｍ幅の通路を実現。

※国総研資料 第 368 号「密集市街地整備のための集団規定の運用ガイドブック～まちづくり誘導手法を用いた建替え促進のために～」より引用

被災区域（H14.9）通路（幅員２．７ｍ）
被災区域（H15.4）
法善寺

再生された法善寺横丁の街並み

79総合設計制度と一団地認定制度等の手続一本化（法第86条第３・４項）○ 法第86条第３・４項により、総合設計制度と一団地認定制度等の手続きをワンストップ化することが可能。
＜制度のイメージ＞

斜線 制限の合理化により整形な形態

実績：5３件（第３項）、８件（第４項）（いずれも令和５年３月末現在）
北側建築物の１・２階部分の事務所等、日影規制の測定面の合理化による高度利用

通路、空地を設けること等により周辺への騒音、排ガス、待ち行列の影響等を低減することにより、市街地環境に配慮した、
まとまった台数の駐車場を確保

街区を一の敷地とみなすことでまとまった規模の空地を生み出し、容積率の緩和制度の活用による総合的な土地の有効利用

広がりのある有効な空地の創出
80一団地の総合的設計制度等における認定等の手続（新規認定の場合）○ 新規認定・許可及び認定・許可取消しの場合、関係権利者（対象区域内の土地所有者及び借地権者）の全員の同意が必要。
※ 対象区域の変更の場合、認定・許可の取消し及び変更後の区域で新規認定・許可となるため、関係権利者の同意が必要※ 建替えの場合、関係権利者の同意は不要だが、申請に係る建築物の計画に関する説明措置が必要●新規認定の場合

工区区分型一団地認定の場合【法第86条第7項】

関係権利者※の同意【法第86条第6項】

地区計画等の都市計画決定認定申請

地区整備計画等の策定【法第86条第1・2項】
地区計画条例の制定

認定【法第86条第1・2項】

対象区域等の事項の公告・縦覧
【法第86条第8項】

建築確認手続きへ●新規許可（総合設計制度とのワンストップ）の場合

関係権利者※の同意【法第86条第6項】• 地区施設等の配置・規模• 地区施設等に面する壁面の位置の制限• 地区施設等に面する壁面の位置の制限

対象区域内の建築物の位置及び構造が（既存の建築物の位置・構造を前提として）、安全上、防火上及び衛生上支障がない旨を認定
公告：対象区域、縦覧場所
縦覧：対象区域、建築物の位置等※関係権利者：
対象区域内の土地所有者及び借地権者

許可申請【法第86条第3・4項】

建築審査会の同意【法第86条第5項】

許可【法第86条第3・4項】

対象区域等の事項の公告・縦覧
【法第86条第8項】

建築確認手続きへ

対象区域内の建築物の位置及び建蔽率、容積率、各部分の高さその他の構造が、（既存の建築物の位置・構造を前提として）交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、総合的な配慮がなされていることにより、市街地の環境の整備改善に資すると認められる場合に許可
公告：対象区域、縦覧場所
縦覧：対象区域、建築物の位置等

81

一団地の総合的設計制度等における認定等の手続（建替・追加の場合）○ 増築や建替えの場合、関係権利者の同意は不要だが、申請に係る建築物の計画に関する説明措置が必要。
※ 対象区域の変更の場合、認定・許可の取消し及び変更後の区域で新規認定・許可となるため、関係権利者の同意が必要●公告認定対象区域内での増築・建替

関係権利者への説明●公告認定対象区域内での増築・建替
における総合設計制度の活用

関係権利者の同意

関係権利者への説明【法第86条の2第4項】

認定申請

許可申請

【法第86条の2第1項】【法第86条の2第2項】

対象区域内の他の建築物の位置及び構造との関係性において、安全上、防火上及び衛生上支障がない旨を認定●公告許可対象区域内での増築・建替

建築審査会の同意【法第86条の2第5項】

認定

許可【法第86条の2第1項】【法第86条の2第2項】

変更認定した旨の公告・縦覧図書の変更

許可した旨の公告・縦覧図書の変更【法第86条の2第6項】【法第86条の2第6項】

建築確認手続きへ

建築確認手続きへ• 対象区域内の他の建築物の位置及び構造との関係性において、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がない• 市街地の環境の整備改
善を阻害することがない• 政令で定める空地を維持することとなると認める場合に許可• 対象区域内の他の建築物の位置及び構造との関係性において、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がない• 市街地の環境の整備改
善を阻害することがない• 政令で定める空地を維持することとなると認める場合に許可

許可申請【法第86条の2第3項】

建築審査会の同意【法第86条の2第5項】

許可【法第86条の2第3項】

許可した旨の公告・縦覧図書の変更【法第86条の2第6項】

建築確認手続きへ

82

一団地の総合的設計制度等における認定等の手続（取消しの場合）○ 認定・許可取消しの場合、関係権利者（対象区域内の土地所有者及び借地権者）の全員の同意が必要。
※ 対象区域の変更の場合、認定取消し及び変更後の区域で新規認定となるため、関係権利者の同意が必要○ 対象区域内の建築物全てが除却されるなど、認定・許可の効力を有しなくなった場合、申請によらず特定行政庁の職権により取り消すことが可能。
●認定取消しの場合●許可取消しの場合関係権利者※の同意

関係権利者※の同意【法第86条の5第1項】【法第86条の5第1項】

認定の取消し申請

許可の取消し申請【法第86条の5第1項】【法第86条の5第1項】

認定の取消し
【法第86条の5第2項】

対象区域内の建築物の位置及び構造
が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める場合

許可の取消し
【法第86条の5第3項】

認定取消しをした旨の公告

許可取消しをした旨の公告【法第86条の5第4項】【法第86条の5第4項】※関係権利者：対象区域内の土地所有者及び借地権者

対象区域内の建築物の位置及び構造
が安全上、防火上及び衛生上支障がなく、市街地環境の整備改善を阻害することがないと認める場合

83

１．建築基準法（集団規定）

１-２．都市計画手法に基づく建築基準法の規制と緩和

84

都市計画区域における建築規制（集団規定）○ 都市計画には、さまざまな手法が用意されており、きめ細やかに都市計画を定めることができる。
○ 定められた都市計画を実施するために建築基準法に基づいた条例等を用いて規制を行う。
＜都市計画法と建築基準法の関係性＞

都市計画法

用途地域
地方公共団体が都市計画で建築物の用途、容積率、高さ等のルールを定める。

都市計画手法により、詳細にルールの強化や緩和が可能

例1 「地区計画」の活用
地域の実情に応じ、建築物等に関する規制を詳細に強化又は緩和（都市計画区域）

例2 「高度地区」の活用（市街化区域）

高度地区の指定による絶対高さ制限の強化等

公園

地域の実情に応じたきめ細かな建築規制の例（京都市祇園町）
道路○地区計画の活用により、道路に面する壁面の位置の指定、道路斜線制限の緩和を行い、軒の連続性を確保。
○緩和により課題となる防火性能については、建築基準法第40条に基づく条例により防火性能を確保。

定められた都市計画の実施

建築基準法

・定められた計画内容にあった具体的基準を規定。当該基準に基づき規制を実施。
・個別プロジェクトの計画により、特定行政庁が許可等により緩和することが可能。

85

（参考）地域地区の種類
類型
用途

防火
形態
景観
緑
特定機能

地域地区
用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、特定用途誘導地区、居住環境向上用途誘導地区、居住調整地域
防火地域、準防火地域、特定防災街区整備地区
高度地区、高度利用地区、特定街区、高層住居誘導地
区、特例容積率適用地区、都市再生特別地区

景観地区、伝統的建造物群保存地区、風致地区、歴史的風土特別保存地区、第一種歴史的風土保存地区、第二種歴史的風土保存地区
緑地保全地域、特別緑地保全地区、緑化地域、生産緑地地区
駐車場整備地区、臨港地区、流通業務地区、航空機騒音障害防止地区、航空機騒音障害防止特別地区※赤字：具体的な制限内容を建築基準法で規定しているもの

86

特定用途誘導地区（法第60条の3）○ 人口減少が見込まれるなかで、コンパクトなまちづくりを推進するため作成される立地適正化計画における、都市機能誘導区域内で、都市計画に、特定用途誘導地区を定めることにより、誘導施設を有する建築物について容積率・用途制限を緩和できる。【平成26年創設】 実績：10地区（令和５年３月末時点）
特定用途誘導地区に関する都市計画に定める事項⚫ その全部又は一部を誘導すべき用途に供する
建築物の容積率の最高限度

都市機能誘導区域内

特定用途誘導地区内→ 用途地域による指定容積率にかかわらず、誘導施設を有する建築物については、この容積率を適用⚫ 建築物等の誘導すべき用途→ 市町村が、国土交通大臣の承認を得て、条例を定めることにより、用途地域による用途制限を緩和⚫ 建築物の高さの最高限度○誘導施設 ：病院○指定容積率 ：200％

病院

病院【容積率400%】

都市計画○指 定 容 積 率 200％
○容積率の最高限度 400％
（病院に限る）【容積率200%】※建築物の一部が誘導施設となる場合の容積率の最高限度の算定方式を都市計画に定めることが必要。

（市街地の環境を確保するために必要な場合のみ）→ 地区内のすべての建築物について、高さ制限を適用

容積率規制や用途規制の緩和［例：誘導施設として病院を定めた場合］
エリアを指定［例：容積率200％のところを病院に限定して400％に］
容積率緩和により、近接地において、床面積を増
大して、総合病院を整備

エリアを指定して、病院用途に限定して容積率を緩和
老朽化した
病院

総合病院

※複合施設とすることも可能

87

居住環境向上用途誘導地区（法第60条の２の２）○ 人口減少が見込まれるなかで、コンパクトなまちづくりを推進するため作成される立地適正化計画における、居住誘導区域内に「居住環境向上用途誘導地区」を定めることにより、病院、店舗等の日常生活に必要な施設（生活利便施設）について容積率、用途制限の緩和を可能とすることで、これらの施設の立地を促進する。【令和2年創設】
実績：０地区（令和５年３月末時点）■居住環境向上用途誘導地区による建築規制 （都市再生特別措置法第94条の2、建築基準法第60条の2の2等）○立地適正化計画に、居住誘導区域に誘導すべき「居住環境向上施設」を記載。
○都市計画において、居住環境向上用途誘導地区の区域、誘導すべき用途及びその容積率の最高限度、必要な場合には建蔽率の最高限度、壁面の位置の制限、高さの最高限度を定めることができる。
○地区指定の目的のために必要と認める場合は、国土交通大臣の承認を得て、地方公共団体の条例で用途の制限を緩和することができる。
＜制度の活用イメージ＞
現況

制度活用
居住環境向上用途誘導地区に指定

・ 地区内の第一種低層住居専用地域について、病院、小規模店舗等の用途規制の緩和が可能
・ 容積率を緩和することにより、必要な床面積の確保が可能

病院

シェアオフィスやコワーキングスペース

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域では、病院、小規模店舗等の建築ができない。
これらの施設が建築可能な用途地域であっても、容積率制限が厳しく、必要な床面積を確保することが困難な場合がある。

都市型スーパーマーケット88

防火地域・準防火地域（法第61～66条）○ 建築物の防火性能を高め、市街地における火災の延焼、拡大を抑制するために都市計画で定められる。
当該地域内では、建築基準法に基づき建築物の防火性能に関する規制が行われる。
○ H30年改正により、従来、耐火建築物を求めていた建築物にあっては耐火建築物相当の延焼防止建
築物、準耐火建築物を求めていた建築物にあっては準耐火建築物相当の準延焼防止建築物でもよいとする改正を実施した。
実績：防火地域：31,988ha、準防火地域：329,692ha （令和５年３月末現在）＜防火地域等による構造制限＞
防火地域
階数
50㎡以下

100㎡以下

準防火地域
100㎡超

500㎡以下＋耐火建築物相当

４階以上

500㎡超
1,500㎡以下

1,500㎡超

耐火建築物

耐火建築物
３階建

一定の
防火措置※1

２階建

防火構造の
建築物※2

準耐火建築物
平屋建＋準耐火建築物相当

＋準耐火
建築物相当
準耐火建築物＋防火構造の建築物相当※1：①隣地境界線等から１ｍ以内の外壁の開口部に防火設備、②外壁の開口部の面積は隣地境界線等からの距離に応じた数値以下、③外壁を防火構造とし屋内側から燃え抜けが生じない構造、④軒裏を防火構造、⑤柱・はりが一定以上の小径、又は防火上有効に被覆、⑥床・床の直下の天井は燃え抜けが生じない構造、⑦屋根・屋根の直下の天井は燃え抜けが生じない構造、⑧３階の室の部分とそれ以外の部分とを間仕切壁又は戸で区画することが必要。
※2：木造建築物の場合は、外壁・軒裏を防火構造とし、かつ、外壁開口部に片面防火設備を設けた建築物とする。それ以外の場合は、外壁開口部に片面防火設備を設けた建築物とする。

89

特定防災街区整備地区（法第67条）○ 密集市街地において早急に火災に対する危険性を軽減させていくために、特定防災機能（火事又は地震が発生した場合において延焼防止上及び避難上確保されるべき機能）の確保及び土地利用の合理化・健全化を図るため、防火地域又は準防火地域内の一定の区域について、形態規制を課すもの。【平成15年創設】
実績：12都市（令和５年３月末現在）＜制度イメージ＞※間口率の最低限度及び高さの最低限度は、防災公共施
設周辺でのみ定める。
耐火建築物等
又は準耐火建築物等

90

高度地区による高さ制限（法第58条）○ 用途地域内において、特に良好な市街地の環境を維持することが必要な場合等には、都市計画に高度地区を定め、高さ制限を行うことができる。
＜高度地区の指定イメージ＞
最高限高度地区
絶対高さ制限絶対高さ制限の場合
は、階段室等は、建築
面 積 の 1/8 以 下 か つ
12mまで高さに不算入＜高度地区の指定状況＞（令和５年３月末時点）

最低限高度地区

高さの下限

15m
最低7ｍ

高度地区の種類

指定面積(ha)

用途地域全域に対する割合(%)

最高限高度地区

270,26914.4

最低限高度地区

2,839

0.2

斜線型高度地区

155,3208.3

計428,42822.8

第三種高度地区1

第一種高度地区

第二種高度地区
真北方向

1

0.6

真北方向

8m

真北方向
0.6

1

8m

1.25

1
1

1.25

0.6

20m
15m
10m
5m

5m

※斜線型高度地区（第一種～第三種）は一例であり、地区によって定め方が異なる。

＜高度地区による高さ制限の特例＞
対象・条件等

緩和内容

条項

再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のため必要な屋根等に関する工事を行う建築物で構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めるものであって、低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めて特定行政庁が許可したもの【令和４年創設】

許可の範囲内

法第58条
第2項

91

高度利用地区（法第59条）○ 高度利用地区は、土地の有効利用を図るとともに、いわゆるペンシルビルを抑制し、敷地の整理統合を図るべき地区である。【昭和44年創設】○ 小規模建築物の建築を抑制するとともに建築物の敷地内に有効な空地を確保することにより、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を促進することを目的としている。
実績：２８５都市（令和５年３月末時点）＜適用イメージ＞
以下の項目の程度に応じた
容積率の割増 等

屋上緑化

・歩道状空地の確保
・広場等の確保・屋上緑化による有効な空地の確保 等
歩道状空地の確保

広場の確保

92

高度利用地区（法第59条）

代官山地区（代官山アドレス）（東京都渋谷区）
旧同潤会アパートなどの建替え、再開発によって建設
都市計画決定：平成2年12月
用途地域：第2種住居地域（容積率:300,400％）
高度利用地区：容積率450％に緩和

93高度利用地区②（法第59条）

銀座地区（銀座資生堂ビル）（東京都中央区）

ビルの建替えにより、2000年12月に竣工
都市計画決定：平成10年11月
用途地域：商業地域（容積率:600,700、800％）
高度利用地区：容積率900,1000,1100％に緩和

94

特定街区（法第60条）○ 特定街区とは、大規模な街区単位の建築行為において、形態規制を解除し当該街区の土地利用上、最も合理的な規制をかけることにより、一般的な形態規制によらずに自由な設計を可能とするもの。【昭和36年創設】○ 都市の再開発の一層の推進を図るべく、容積率を割り増す場合の拡大や、隣接する複数の街区を一体的に計画する場合には、未利用の容積率を他の敷地で活用することが可能となった。
＜制度イメージ＞

未利用の容積率を
他の敷地で活用可能

実績：１１１地区（令和５年３月末現在）

用途地域で定める容積率や建ぺい率、斜線制限等は適用除外○容積率割増の主な要件
市街地環境の向上や地域の整備改善に寄与する程度に応じて、容積率を割増
・有効空地の確保や屋上緑化による環境への寄与
・文化施設、コミュニティ施設の配置
・都心部等における住宅の確保

95

特定街区 （法第60条）

丸の内二丁目（丸ビル）（東京都千代田区）

都市計画決定：平成10年6月
面 積：1.5ha
容積率：1000%→1300%
竣工年月：2002年8月
階 数：地上37階地下4階
用 途：店舗・事務所

96

特定街区②（法第60条）

明石町（聖路加ガーデン）（東京都中央区）

都市計画決定：平成元年2月
面 積：3.9ha
容積率：400%→590%

97

特定街区③（法第60条）

初台淀橋（東京オペラシティ・新国立劇場）（東京都渋谷区）
都市計画決定：平成4年2月
面 積：4.4ha
容積率：444%→605%
竣工年月：1996年7月
階 数：地上54階地下4階
用 途：店舗・事務所等

98高層住居誘導地区（法第52条第1項第5号・法第57条の5）○ 都市における居住機能の適正な配置を図るため、高層住宅の建設を誘導すべき地区を都市計画に位置づけ、容積率の引き上げ、斜線制限の緩和、日影規制の適用除外等を行う。【平成９年創設】
実績：２地区（令和５年３月末時点）＜制度イメージ＞＜一般規制＞
現行規制

新制度＜高層住居誘導地区＞
高層住居誘導地区
全て住宅の場合 600%

第１種住居地域
指 定 容 積 率 400%

斜線制限に
よる低減

日影規制に
よる低減
（隣地で日照
を確保）

N
6F

住居地域の
斜線制限

1.25

1.5
1

1

斜線制限、日影規制等により使用可能容積率が３割程度低減

使用可能容積率
約 280%

商業地域と
同等の斜線
制限

10F

斜線制限、日影規制等
による容積率低減の影響はなし

使用可能容積率
約 600%

99

高層住居誘導地区（法第52条第1項第5号・法第57条の5）
芝浦アイランド（東京都港区）
全国で初めての指定(平成11年2月)
用途地域：第2種住居地域（容積率：400％）
高層住居誘導地区：容積率600％に緩和
日影規制を適用除外

芝浦アイランド（東京都港区）

東雲キャナルコート（東京都江東区）
工場跡地に大規模マンションなどが建設された。
用途地域：第2種住居地域（容積率：400％）
近隣商業地域（容積率：400％）
高層住居誘導地区：容積率600％に緩和
日影規制を適用除外

100

特例容積率適用地区（法第57条の2）○ 敷地が隣接しているか否かに関わらず、都市機能が集積する既成市街地において、容積率制限の柔軟な適用による建築物の更新を図り、土地の有効高度利用を実現するために創設。【平成12年創設】○ 1低専・2低専・工専地域を除く一定の地区において、関係権利者の合意に基づき、他の敷地の未利用容積を活用することができる。
実績：２地区（令和５年３月末時点）＜適用イメージ＞

未利用容積率300%分＜床面積6,000m2分＞
を移転（等積移転）

移転後：
延べ面積 : 14,000㎡
容積率 : 700%

移転前：
容積率: 400%
敷地面積 : 2,000㎡
移転後：
延べ面積 : 2,000㎡
容積率 : 100%101

特例容積率適用地区（法第57条の2）【概要】
位置：千代田区・中央区
面積：116.7ha
都市計画決定日：平成14年6月28日
東京駅に係る特例容積率の指定実績：５件
パレスホテルに係る特例容積率の指定実績：１件

③

④

②
①

⑤

東京駅に係る特例容積率
名称

従前

従後

東京駅

900％

208 (△692％)

名称

従前

従後

①JPタワー1,300％

1,520％ (+220％)②新丸の内ビルディング

1,300％

1,665％ (+365％)③丸の内パークビルディング

1,300%

1,430% (+130%)④東京ビルディング

1,000％

1,266% (+266%)⑤グランドトウキョウ
ノースタワー/サウスタワー

900％

1,304％ (+404%)

パレスホテルに係る特例容積率
名称

従前

従後

名称

従前

従後

パレスホテル1,300％

1140％ (△160％)

丸の内永楽ビルディング

1,300％

1508％ (+208％)102

都市再生特別地区（都市再生特別措置法第36条第1項、建築基準法第60条の2）○ 都市再生に貢献し土地の高度利用を図るため、都市再生緊急整備地域内において、既存の用途地
域等に基づく用途、容積率等の規制にとらわれずに、自由度の高い計画を定めることにより、用途地域
等による用途制限、容積率制限等を適用除外【平成14年創設】＜制度イメージ＞
１．対象

実績：１２３地区（令和５年３月末時点）

都市再生緊急整備地域内で、都市の再生に貢献し、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る必要がある区域

２．決定方法都道府県、政令指定都市が都市計画の手続を経て決定（提案制度により都市開発事業者による提案が可能）

３．計画事項
以下の事項を従前の用途地域等に基づく規制にとらわれずに定めることができる。
○誘導すべき用途（用途規制の特例が必要な場合のみ）○容積率の最高限度（４００％以上）及び最低限度○建蔽率の最高限度○建築面積の最低限度●豊田・毎日ビル○高さの最高限度○壁面の位置の制限（愛知県名古屋市）
これにより、用途地域等における以下の規制を適用除外。
・用途地域及び特別用途地区による用途制限
区域面積：1.8ha
・用途地域による容積率制限
・斜線制限
用途地域：商業地域
・高度地区による高さ制限
・日影規制
容 積 率：1000%→1420%

103

景観地区（法第68条）○ 景観地区とは、市街地の良好な景観の形成を図るため定められた地区であり、景観地区に関する都市計画において建築物の高さの制限等が定められた場合は、当該制限に適合しなければならない。
【平成16年創設】（平成16年以前は「美観地区」）○ 景観地区内に関する都市計画においては、建築物の形態意匠の制限、高さの最高限度又は最低限
度、壁面の位置の制限、敷地面積の最低限度に関する制限が定められる。
＜制度イメージ＞

実績：６１地区（令和５年３月末現在）

事例（岡山県倉敷市）

104

景観重要建造物（法第85条の2）○ 景観重要建造物については、その多くが既存不適格建築物として扱いを受けることとなるが、例えば、増改築を行う際には既存遡及され、その良好な景観の保全に支障をきたすおそれがあった。
○ そこで、景観法の規定により景観重要建造物として指定された建築物については、市町村が、国土交通大臣の承認を得て、条例により、建蔽率制限、斜線制限、道路内建築制限等の建築基準法の制限を緩和することができるようにした。【平成16年創設】＜制度イメージ＞

条例制定実績：１地区（令和５年３月末現在）

105

伝統的建造物群保存地区（法第85条の3）○ 伝統的建造物群を構成している建築物の多くは、既存不適格建築物としてわれることとなるが、例えば、増改築を行う際には既存遡及され、歴史的、民族的な価値の高い建築物群を保存できなくなる場合がある。文化財保護法の改正により伝統的建造物群保存地区が創設されたことに伴い新たに追加された。
【昭和50年創設】○ 伝統的建造物群及びこれと一体をなしてその価値を形成している環境を保存するため、文化財保護法に基づき指定。
○ 伝統的建造物群保存地区内においては、市町村が国土交通大臣の承認を得て条例により、建築基準法の制限を緩和することができる。
条例制定実績：３８地区（令和５年３月末現在）●伝統的建造物群保存地区の指定の例（鳥取県倉吉市）
街路に沿って間口の狭い短冊形の屋敷地割が連続し、赤瓦が葺かれた主屋・土蔵等の伝統的建造物が濃密に残る。市条例により、道路内建築制限、建蔽率制限等を緩和。

伝統的建造物群保存地区の指定実績（令和4年3月末時点）

指定都市

68都市（87地区）

総指定面積

1,435ha106

伝統的建造物群保存地区（法第85条の3）＜制度活用の例＞
今井町伝統的建造物群保存地区（奈良県橿原市）

区域面積：17.4ha
選定年月：平成5年12月

地区内には伝統的建造物が約6割残り、建築物だけでも500棟ある。
伝統的建造物は、本瓦葺または桟瓦葺の屋根をもつ「ひらや」または「つし2階」の町家が軒を連ね、その2階の壁面には、意匠を凝らした「むしこ窓」や「家紋」などの装飾が施されている。
（橿原市ホームページより）
市条例により、道路内建築制限、建蔽率制限等を緩和。

107

地区計画（法第68条の2～8）○ 地区計画制度は、都市計画区域において比較的規模の小さな「地区」を単位として、都市計画を定め、これに基づき開発行為、建築行為等を誘導・規制することにより、良好な市街地の形成又は保全を図ろうとするもの。定められる事項としては、公共施設の整備、建築物の建築等に関し、地区施設や建築物、土地の利用などに関するもの。
実績：８,６５６地区（令和５年３月末時点）＜制度イメージ＞＜地区計画で定められる建築物に関する基準＞
・用途の制限・容積率の最高限度又は最低限度
・建蔽率の最高限度
・敷地面積、建築面積の最低限度
・敷地の地盤面の高さの最低限度

・壁面の位置の制限
・高さの最高限度又は最低限度
・居室の床面の高さの最低限度・形態又は意匠の制限
・垣又は柵の構造の制限
108

地区レベルのきめ細かな建築規制○ 集団規定には、様々な地域の個性に応じた建築規制を可能とするため、地区計画をはじめとする都市計画・建築規制制度や建築協定などの制度がある。
＜地区レベルの主な都市計画・建築規制制度＞
制度の名称
地区計画
再開発等促進区

創設年度

制度の趣旨・概要

昭和55年

一体的に整備及び保全を図るべき地区において、公共施設の整備、建築物の建築等に関し必要な事項を定める。

平成14年に統合

一体的かつ総合的な再開発が必要な地域について公共施設整備と併せて、用途、容積率などの制限を緩和することにより、良好なプロジェクトを誘導する。

（再開発地区計画）（住宅地高度利用地区計画）(昭和63年)(平成2年)

誘導容積型地区計画

平成4年

公共施設が未整備な段階の容積率（暫定容積率）と公共施設整備後の容積率（目標容積率）の2つを定め明示することで、土地の有効高度利用を誘導する。

容積適正配分型地区計画

平成4年

用途地域で指定された容積の範囲内で、地区計画区域内において容積を配分し、土地の合理的な利用を促進しつつ、良好な環境の形成や保護を図る。

高度利用型地区計画

平成14年

適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域について、建物の容積率の最高限度及び最低限度、建蔽率の最高限度等を定め、道路に接して有効な空地を確保し、容積率制限及び斜線制限を適用除外とすることにより、その合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図る。

用途別容積型地区計画

平成2年

都心周辺部等の住商併存地域における住宅供給を促進するため、住宅を設けた場
合に、容積率を緩和する。

街並み誘導型地区計画

平成7年

高さ、配列及び形態を備えた建築物の整備が必要な区域について、壁面の位置の制
限、建築物の高さの最高限度等を定め、斜線制限などを緩和する。

建築協定

昭和25年

住宅地の環境又は商店街の利便を高度に維持増進するなどのために、土地所有者等の全員の同意に基づき建築物の基準に関する協定を締結できる。

109

地区計画（法第68条の2～8）○ 地区計画で定められた内容のうち、建築行為については、建築基準法による条例を定めれば、建築確認の対象となり、建築基準法の枠組みにおいても規制を行うことができる。
＜地区計画の策定と具体的な開発行為・建築行為等に対する規制の流れ＞
地区計画の策定

整備、開発及び保全に関する方針
地区整備計画・街区内の居住者等の利用に供される道路、公園、緑地、広場等の配置・規模
・建築物等に関する制限
・土地の利用に関する事項（開発行為）（建築行為等）（建築基準法）条

開 発 許 可開 発 許 可 の 基
準 と し て 地 区
計 画 内 容 に 即していること届 出・勧 告地 区 計 画 に 適
合 し て い る こと例

建 築 確 認
容積率、建蔽率
等条例で定められた制限を満たすこと○道路位置指定の特例○予定道路の指定

110

再開発等促進区（法第68条の3）○ 昭和63年に再開発地区計画制度が、平成2年に住宅高度利用地区計画制度が創設されているが、
平成14年に地区計画の再開発促進区として統合された。【平成14年創設】○ 工場跡地等一体的かつ総合的な再開発が必要な区域について、地区内の公共施設の整備と併せて、建築物の用途、容積率等の制限を緩和することにより、 良好なプロジェクトを誘導することを目的とする。
＜制度イメージ＞

実績：２７７地区（令和５年３月末時点）

111

再開発等促進区（法第68条の3）○ 特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める場合や許可する場合に、容積率や斜線制限等の緩和が受けられる。
○ 土地利用に関する基本方針や当該整備計画の内容に適合する場合で特定行政庁が許可や認める場
合に用途制限の緩和を受けられる。
＜再開発促進区を定める地区計画の策定と具体的な開発行為・建築行為等に対する規制の流れ＞
再開発等促進区を定める地区計画の策定

土地利用に関する基本方針
主要な公共施設の配置・規模
地区整備計画・街区内の居住者等の利用に供される道路、公園、緑地、広場等の配置・規模
・建築物等に関する制限
・土地の利用に関する事項（開発行為）（建築行為等）（建築基準法）開 発 許 可開 発 許 可 の 基
準 と し て 地 区
計 画 の 内 容 に即 し て い る こと届 出・勧 告都市計画に適合していること条
例
容 積 率 、 建
蔽 率 等 条 例で 定 め ら れた 制 限 を 満
たすこと

許可等
容積率、
斜線制限、
用途制限
の緩和

建築確認

○ 道 路 位 置
指 定 の 特例○ 予 定 道 路の指定

112

再開発等促進区①（法第68条の3）

六本木六丁目地区（六本木ヒルズ）（東京都港区）

木造家屋や小規模アパートなどが、密集する地区だったが、市街地再開発事業として都市計画決定され平成15年4月に完了。
区域面積：12.7ha
都市計画決定：平成7年4月

113

再開発等促進区②（法第68条の３）
汐留地区（東京都港区）
建築物群によるスカイラインは、銀座側と浜松駅側を高くし、中央部の浜離宮側を低くし配置した。

区域面積：25.1ha
都市計画決定：平成4年8月

114

再開発等促進区③（法第68条の３）
品川駅東口地区（東京都港区）
拠点地区にふさわしく、シンボル性の高い建築群によって特徴的な都市景観を形成している。

区域面積：16.2ha
都市計画決定：平成4年6月

115

再開発等促進区④（法第68条の３）
晴海一丁目地区（晴海トリトンスクエア）（東京都中央区）
3棟の高層オフィスビルを中心とし、良好な複合市街地の形成を図った地区

区域面積：11.8ha
都市計画決定：平成4年6月
竣工年月：平成13年10月

116

再開発等促進区⑤ （法第68条の３）

永田町二丁目地区（山王パークタワー）（東京都千代田区）
地下鉄と一体的な整備を行い、利便性の高い建築物（地上44階/地下4階）を整備。
区域面積：5.9ha
都市計画決定：平成5年4月
竣工年月：平成12年1月

117

開発整備促進区（法第68条の3）○ 大規模集客施設の立地が制限されている用途地域等において、用途地域を変更せずにスポット的に当該施設の立地を認めることができる地区である。【平成18年創設】○ 土地の利用状況の著しい変化、適正な公共施設の不足等に該当する区域について、土地利用に関する基本方針、道路等の施設の配置・規模を定め、大規模集客施設に関する用途制限を適用除外とすることにより、商業その他の業務の利便の増進を図るものである。
実績：１３地区（令和５年３月末時点）＜制度イメージ＞
大規模集客施設

二号施設の整備

跡地化

地区計画及び開発整備促進区の区域

工業地域等において、１企業が閉鎖し、跡地化。その他の企業は営業を継続。

特定行政庁の認定又は許可により、用途緩和を行い、大規模集客施設の立地を可能に。

118

誘導容積型地区計画（法第68条の4）○ 公共施設が未整備の段階での地区全体の有効利用の妨げとなる無秩序な建設行為を防ぐため、また、
公共施設の整備が行われたのちに、地区全体で都市空間の有効活用を実現するため、地区整備計画
において、公共施設が未整備な段階の容積率（暫定容積率）と公共施設整備後の容積率（目標容積率）の２つを定め明示することで、土地の有効高度利用を誘導する。【平成4年創設】＜制度イメージ＞

実績：７３地区（令和５年３月末時点）①暫定容積率の適用②誘導容積率の適用

119容積適正配分型地区計画（法第68条の5）○ 都市において土地の有効・高度利用が求められている情勢に鑑み、用途地域で指定された容積の範囲
内で、地区計画区域内において容積を配し、土地の合理的な利用を促進しつつ、良好な環境の形成や保護を図るもの。【平成4年創設】○ 有効高度利用を図るべき地域と容積を抑えるべき地域を区別することにより、地区内の総容積の範囲
内で容積の適切な配分を行う。
実績：１１地区（令和５年３月末時点）＜制度イメージ＞

・地区内の総容積が指定容積の総量（地区面積×指定容積率）を超えることはできない。
・適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域であることが必要。
120

高度利用型地区計画（法第68条の5の3）○ 再開発促進区を定める地区計画制度の適用要件に該当しない地区であっても、一つの地区計画において、地域の特性に応じた詳細な規制と組み合わせた形での容積率の最高限度の緩和が行えることとなった。【平成14年創設】○ 適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域について、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度等を定めることにより、建築物の容積率の最高限度については、用途地域で定めた容積率の最高限度を超えて定めることができるなど、その合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図る。
実績：７５地区（令和５年３月末時点）＜制度活用の例＞
都心創成川東部地区（北海道札幌市）

区域面積：41.0ha
都市計画決定：平成18年3月

新都心にふさわしい土地の高度利用と併せたオープンスペースの創出や都市
サービス機能の充実に資する事項を評価対象とする貢献内容とし、敷地等の条件とそれらの組み合わせに応じて容積率を加算する。

121

用途別容積型地区計画（法第68条の5の4）○ 都心周辺部等の住商併存地域における住宅供給を促進するため、住宅を設けた場合に、容積率を緩和する制度。【平成14年創設】○ 地区整備計画等において容積率の最高限度を住宅を含む建築物とそれ以外の建築物とに区別し、前者の数値を後者の数値以上のものとして定められる。
実績：２６地区（令和５年３月末時点）＜制度イメージ＞
地区計画区域

住宅の割合に応じた容積率の特例の例
すべて住宅の
建築物
容積率

６００％

住宅が６割、非住宅が４割の建築物
容積率５００％

すべて非住宅の
建築物
容積率

４００％

ベースの用途地域

住宅部分

例えば

指定用途地域
容積率

商業地域

４００％

122

街並み誘導型地区計画（法第68条の5の5）○ 地区の特性に応じた建築物の高さ、形態等を地区計画等として一体的に定め、必要な規制及び制限の緩和を行うことにより、個別の建築活動を通じて街並みを誘導しつつ、良好な環境形成を図るもの。
【平成14年創設】
実績：１０１地区（令和５年３月末時点）＜制度イメージ＞

街並み誘導型地区計画による
市街地イメージ
高さ制限

一般的に見られる
市街地イメージ

整った市街地の形成が促進

セットバック123

街並み誘導型地区計画（法第68条の5の5）○ 高さ、配列及び形態を備えた建築物の整備が必要な区域について、壁面の位置の制限、建築物の高さの最高限度等を定めた場合には、前面道路幅員による容積率制限、斜線制限を適用除外する。
＜制度イメージ＞
従来

計画策定後・容積率の最高限度
・建築物の敷地面積の最低限度
・壁面の位置の制限
・建築物の高さの最高限度
・後退部分の工作物の設置制限

前面道路幅員による容積率制限、
斜線制限の緩和124

街並み誘導型地区計画（法第68条の5の5）＜制度活用の例＞
祇園町南側地区（京都府京都市祇園町）

区域面積：6.1ha
都市計画決定：平成14年11月

地区内にはお茶屋とその関連業種が数多く存在し、伝統的なまちなみ景観と「祇園の風情・情緒」が共存している。

○法第４０条に基づく条例により、歴史的街なみを維持しつつ防火性能を確保。
○安全性の確保と併せて法第４２条第３項に基づき道路沿いの建築物のセットバック義務を緩和。
○地区計画に、壁面の位置の制限、建築物の高さの最高限度等を定めた場合に、前面道路幅員による容積率制限、斜線制限を適用除外とする「街並み誘導型地区計画」の活用により、軒の連続性を確保。
125

建築協定（法第69～77条）○ 法に定める制限のほか、簡便な手続きで、住民の全員合意で定めたルールについて地区内の所有者等が変動しても安定的・継続的にその効果を確保できる制度である。
○ 住宅地としての環境又は商店街としての利便を高度に維持増進するなど、建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善するため、土地所有者等の全員の同意に基づき建築物の基準に関する協定を締結できる。

＜建築協定の内容＞

有効建築協定数：２，５２９件（令和５年３月末時点）

・建築協定の土地の区域
・建築物に関する基準（敷地、位置、構造、用途、形態、意匠など）
・協定の有効期間
・協定違反があった場合の措置

土地所有者等による任意契約であり建築基準関係規定ではない。

126

建築協定（法第69～77条）

のう けん だい能見台一丁目（神奈川県横浜市）

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