各2024 年 4 月 24 日

位

不動産投資信託証券発行者名
産業ファンド投資法人（コ ー ド番 号 3249）
代表者名 執 行 役 員
本 多 邦 美URL：https://www.iif-reit.com/
資産 運 用会 社 名株式会社ＫＪＲマネジメント
代表者名 代表取締役社長
鈴 木 直 樹問合せ先 執行役員ｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙ本部長 上 田 英 彦
TEL： 03-5293-7091

国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ【IIF 岩手一関ロジスティクスセンター】

産業ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社である株式会社ＫＪＲマネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり、国内不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。
）の取得及び貸借を行うことを行うことについて決定しましたので、お知らせします。

記
1. 取得予定資産の概要

物件番号（注 1）

物件名称

所在地

取得先

取得予定価格（百万円）

鑑定評価額(注 2)（百万円）

含み益(注 3)（百万円）

（含み益率）

NOI利回り(注 3)

償却後NOI 利回り(注 3)

取得予定年月日

ジーエルアール
330
2024 年
インベストメント
1,070
1,400
7.7％
5.5％
（＋30.8％）4 月 30 日
株式会社（注 1）「物件番号」は、本投資法人が保有する資産を L（物流施設）、F（工場・研究開発施設等）及び I（インフラ施設）の 3 つに分類し、番号を付したものです。
（注 2）「鑑定評価額」は、2024 年 4 月 1 日を価格時点とする鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。鑑定評価書の詳細については、後記「9. 鑑定評価書の概要」をご参照ください。
（注 3）「含み益」は、鑑定評価額と取得予定価格との差額を記載しています。
「NOI 利回り」、「償却後 NOI 利回り」の計算式については、後記「【ご参考】各計算式の定義」をご参照下さい。

L-82

IIF 岩手一関ロジスティクスセンター

岩手県一関市12. 取得及び貸借の理由

本投資法人は、取得予定資産の特性が本投資法人の運用戦略（1 口当たり分配金の向上に寄与する優良資産の取得）に合致すると判断したことから、取得を行うことを決定いたしました。今回取得する物件は、優良立地に位置する希少性の高い物件であり、「収益性」、「継続性」、及び「汎用性」の 3 つの軸から物件を評価いたしました。東北エリアの製造品出荷額等は震災前を超え、岩手県においても製造業の国内回帰及び日本政府による半導体工場新設の支援も加わり半導体事業等が堅調に伸びており、製造業の物流需要は増加傾向が続いています。また物流業界の 2024 年問題に伴い、東北エリアにおいても輸送距離を短くするための拠点の分散化や、長距離輸送の回数を減らすため地方拠点の在庫の増量等の動きが活発化しています。本物件

は、製造業が集中する岩手県の県南エリアにある一関市に所在しており、上記背景に基づく今後の東北エリアにおける物流需要の高まりに伴い、将来的なアップサイドポテンシャルも期待できる物流施設になります。
本物件の詳細及び選定理由については、後記「3．取得予定資産及び貸借予定の内容」をご参照下さい。

また、取得予定資産の貸借にかかるテナントに関しては、2023 年 10 月 26 日付で公表した「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載しているテナントの選定基準に適合していると判断し、貸借することとしています。

3. 取得予定資産及び貸借予定の内容（1） 取得予定資産の概要
特定資産の種類取得予定年月日
取得予定価格
鑑定評価額
鑑定評価機関
信託設定日
信託受託者
信託期間満了日
所在地
土地面積
用途地域
容積率/建蔽率
所有・それ以外の別地震 PML

担保設定の有無
その他
特筆すべき事項

不動産信託受益権
2024 年 4 月 30 日
1,070 百万円
1,400 百万円
株式会社谷澤総合鑑定所
2024 年 4 月 30 日
三井住友信託銀行株式会社
2034 年 4 月 30 日
岩手県一関市東台 14 番地 43
6,738.64 ㎡
工業専用地域200％／60％
所有権
1.1%

なし

建物状況
評価の概要

建物の構造と階数
建築時期
延床面積

調査業者
調査年月日
緊急修繕費
短期修繕費
長期修繕費
年平均

日本建築検査協会株式会社
2023 年 10 月 24 日
0円
0円
125,177,000 円

10,431,000 円（12 年平均）

本棟：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺 4 階建
附属建物：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建

本棟：1992 年 8 月 28 日
附属建物：1995 年 3 月 30 日 他
13,117.76 m2

本棟：倉庫
附属建物：作業所、守衛所、便所
 建物状況調査報告書において遵法性に係る指摘がありますが、売主により是正される予定です。
種類（2）取得予定資産における賃貸借等の概要
テナントの数
賃貸借形態

主要なテナントの名称
年間賃料
敷金・保証金
賃貸面積
賃貸可能面積稼働率11
普通建物賃貸借契約 他
 日本マニュファクチャリングサービス株式会社
 株式会社 TMEIC
 東京エレクトロンテクノロジーソリューションズ株式会社
非開示 (注)
非開示 (注)9,846.01 ㎡
11,643.85 ㎡
84.6%（注）賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。

2

（3）取得の理由■取得のポイント• 自動車・半導体等の産業集積に対し優位性のある岩手県一関エリアに位置する物流施設。

• 空室区画のリースアップによる収益性向上のポテンシャルが存在。
■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）• 東芝・三菱電機グループであり、製造業プラント向けシステム企業である TMEIC の製品保管・作業拠点

及び製造業アウトソーシングサービスの日本マニュファクチャリングサービスのクライアント向けの製品保管や修理を行う東北エリアの事業拠点を始め、東北エリアの製造業向け流通・保管・補修関連の企業が複数入居。

• 一関市が造成した「一関東工業団地」内に立地しており、工業振興のための補助金/税減免等の優遇制度も充実しており、テナント継続の蓋然性は高い。

■汎用性（不動産としての汎用性）＜立地＞• 東北自動車道「一関」IC 東方約 8.1km に位置し、東北自動車道へのアクセスが良好である他、三陸沿岸と内陸を結ぶ主要幹線道路の国道 284 号へも約 1.7km と近く、秋田県横手市と宮城県登米市を結ぶ国道 342 号、東京都中央区と青森市を結ぶ国道 4 号も 3～5km の距離にあり、東北地方を含め、広域にアクセスが可能な立地。

• JR「一ノ関」駅を中心に広がる市街地の東端高台にある「一関東工業団地」内に立地し、住宅地域も近接していることから従業員・労働力の確保の点においても問題ない。

＜施設＞• ワンフロア約 1,000 坪（1 階のみ約 800 坪）の床面積を持つ 4 階建てのボックス型施設であり、1 階南側に荷捌き場が設置されており、屋外でありながら、屋根付き同様の全天候型仕様を具備。

• エレベーターは計 3 基（うち 1 基は 3 t の荷物用エレベーター）が設置されており、多様な貨物の取扱いが可能な仕様。

• 床荷重は 1 階 1.5 t/㎡・2~4 階 0.7 t/㎡、天井高は 1 階 6.0 m、2~3 階 3.1 m、4 階 3.5 m、柱スパンは8.3 m~8.9 m×8.5 m~14.0 m と十分なスペックを確保。

34. 取得先の概要（1）名称（2）所在地（3）代表者の役職・氏名（4）事業内容（5）資本金（6）設立年月日（7）純資産（8）総資産（9）大株主及び持株比率（10）本投資法人又は本資産運用会社との関係

ジーエルアールインベストメント株式会社
東京都千代田区丸の内 2-4-1 丸の内ビルディング 13 階
代表取締役社長 多田 好延
物流倉庫の自己投資、賃貸・売買仲介及びアセットマネジメント事業
40 百万円（2024 年 3 月 31 日現在）
2007 年 3 月 28 日
非開示 (注)
非開示 (注)
非開示 (注)
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間にも、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。当該会社及び当該会社の関係者、関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。

（注）取得先より開示の承諾を得られていないため、「非開示」としています。

5. 媒介の概要

上記資産取得に係る取引に媒介はありません。

6. 取得資金及び決済方法

取得予定資産の取得にかかる取得資金は、手元資金を予定しています。また、決済の方法については、引渡時一括での決済を予定しています。
7. 取得の日程

物件名称

IIF 岩手一関ロジスティクスセンター

契約締結日2024 年 4 月 24 日

代金支払予定日

2024 年 4 月 30 日

(注)

物件引渡予定日

2024 年 4 月 30 日

（注） 売買代金のうち 100 百万円については、売主において対応すべき信託不動産の是正に関する事項が完了するまで支払いが留保されています。

8. 今後の見通し

本取得による 2024 年 7 月期（第 34 期：2024 年 2 月 1 日～2024 年 7 月 31 日）及び 2025 年 1 月期（第 35期：2024 年 8 月 1 日～2025 年 1 月 31 日）への影響は軽微であり、運用状況の予想に変更はありません。

49. 鑑定評価書の概要【IIF 岩手一関ロジスティクスセンター】
鑑定評価機関株式会社谷澤総合鑑定所

価格時点

2024 年 4 月 1 日

鑑定評価額

収益価格

1,400 百万円

項目
直接還元法による価格
運営収益

内容

1,500 百万円

非開示

可能総収益

非開示

空室等損失等

非開示

運営費用

非開示

維持管理費

非開示

水道光熱費

非開示

修繕費

非開示

ＰＭフィー

非開示

テナント募集
公租公課

非開示

損害保険料
その他費用
一時金の運用益
資本的支出

純収益

還元利回り

非開示
非開示

82 百万円

0 百万円

9 百万円

73 百万円

4.9 ％DCF 法による価格

1,360 百万円

最終還元利回り

5.1 ％

割引率

5.0 ％

割合法による価格

1,200 百万円

建物比率77.6 %

土地比率

その他、評価機関が評価に当たって留意した事項

(注)

非開示

費用等

運営純収益

概要等

1,400 百万円

22.4 %

記載なし（注）本項目を開示することにより本投資法人に競争上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると判断し、非開示としています。

5

10. 取得予定資産の収支見込【IIF 岩手一関ロジスティクスセンター】
NOI 利回り

償却後 NOI 利回り

7.7％

5.5％

NOI

減価償却費

82 百万円

23 百万円【ご参考】各計算式の定義
P.1「1. 取得予定資産の概要」(注 3)、及び、上記「10. 取得予定資の収支見込」の「NOI 利回り」、
「償却後 NOI 利回り」、
「NOI」及び「減価償却費」

以下の計算式により求めています。

NOI 利回り＝NOI*÷取得予定価格**

償却後 NOI 利回り＝（NOI－減価償却費***）÷取得予定価格* NOI の計算について、2024 年 4 月 1 日を価格時点とする各取得予定資産の鑑定評価書に記載の直接還元法における運営純収益を使用して、それぞれ計算しています。

** 取得予定価格は、売買契約書に記載された各取得予定資産の売買代金（取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を含みません。
）を記載しています。

*** 減価償却費は、取得予定資産についても本投資法人の他の保有資産と同じく、耐用年数に応じた定額法の償却率により計算した想定額を用いています。

6