J-BIM REPORT／株式会社 奥村組

国土交通省が令和3年度BIMを活用した先導事業者型モデル
事業に技術研究施設の維持管理BIM運用を選定

IM で設計する案件を決定して運用に集中国

大阪本社ビル

大阪市阿倍野区に本社を置く奥村組は、1907年(明治40年)に創業し、百年を超える歴史を持つ総合建設会社である。「『堅実経営』と『誠実施工』を信条に社会から必要とされ続ける企業として、社業の発展を通じて広く社会に貢献する」を経営理念として掲げ、将来のありたい姿を示す「2030年に向けたビジョン」を策定し、長期的な観点から経営に取り組んでいる。本稿では、奥村組が自社の設計施工で全面リニューアルした技術研究所(茨城県つくば市)の管理棟と新築した室内環境実験棟に維持管理BIMを導入するにあたり、BIM推進室の皆様にお話しを伺った。

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株式会社奥村組

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ICT統括センター

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GLOOBE

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建設会社

イノベーション部

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BIM推進室長

BIM推進室

BIM starting

BIM推 BIM推進室

株式会社奥村組
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BIM推 BIM推進室

BIM推

BIM 推進室発足

兼 BIM推進グルー 進グループ（大阪） 進グループ（大阪） 進グループ（大阪）2015 年 4 月プ長（大阪）脇田 明幸 氏

日野 元氏

白鳥悠人氏

瀧本 雅人氏J-BIM REPORT／株式会社 奥村組「『堅実経営』と『誠実施工』を信条に社会から必要とされ続ける企業として、社業の発展を通じて広く社会に貢献する」を経営理念として掲げ、将来のありたい姿を示す「2030年に向けたビジョン」を策定

国土交通省が令和 3 年度 BIM を活用した先業務効率化等の検証」と題して広く公開さ10％削減)、検証 B:改修工事における設計・導事業者型モデル事業に技術研究施設の維れている。

施工業務時間の削減(改修工事の設計業務時

持管理 BIM 運用を選定

検証にまつわるキーワードは「発注者メリ間の 10％削減・改修工事の施工業務時間の「堅実経営」と「誠実施工」を信条に、建ット」「ライフサイクルコンサルティング」

10％削減)として定めた。本稿では、キーワ

設の仕事に真摯に向き合ってきた情熱を

国土交通省では、建築分野における生産性ードとして先導事業型モデル事業の規定に「建設が、好きだ。」というメッセージで表向上に寄与する BIM の活用を促進するため、ある「発注者メリット」と新しい職能として現するべく女性社員の「奥村くみ」が登場す

設計・施工等のプロセスを横断して BIM を注目される「ライフサイクルコンサルティ

るテレビ・コマーシャルを目にした人も多活用する試行的な建築プロジェクトにおけング」に着目し、BIM ソフト「GLOOBE」

いに違いない。

る BIM 導入の効果等を検証する取組みを支の FM 連携機能の優位性にも焦点を当て検本稿では、奥村組が自社の設計施工で全援する目的で「BIM を活用した建築生産・証を進める。

面リニューアルした技術研究所(茨城県つく維持管理プロセス円滑化モデル事業」を行維持管理業務の専門職でない担当者が維持ば市)の管理棟と新築した室内環境実験棟にった。具体的には、有識者、関係団体等から管理 BIM システムを運用してより現実的な維持管理 BIM を導入するにあたり、福井コ構成される建築 BIM 推進会議で策定された発注者メリットを抽出

ン ピュ ー タ ア ー キテ ク トの BIM ソ フト

「建築分野における BIM の標準ワークフロ2020 年 5 月に改修竣工した管理棟は、地上「GLOOBE」の FM 連携機能に着目し、長ーとその活用方策に関するガイドライン(第4 階・PH1 階・RC 造、延床面積 1330.10 平期修繕計画の策定やメンテナンスの効率化、１版)」(令和 2 年 3 月)に沿って BIM を活用米の事務所ビルである。我が国初の実用免維持管理費用のコストダウンなどに取り組する試行的な建築プロジェクトについて、震構造ビルとして 1986 年に完成竣工していんでいる事例を報告する。本件は、国土交通効果検証等の取り組みに要する費用を支援る。同じく 2020 年 5 月に竣工した室内環境省による令和 3 年度 BIM を活用した建築生するものであった。奥村組は、先導性をもっ実験棟は、地上 2 階・RC・S 造、延床面積産・維持管理プロセス円滑化モデル事業(先た事業者の中から特に発注者メリットを含978.86 平米の実験施設である。今回の検証導事業者型)に選定されており、「技術研究む検証等を行うものと規定された先導事業においては、管理棟の改修工事と室内環境施設における BIM モデルを用いた維持管理者型モデル事業に応募し、応募 16 件、採択

実 験棟 の 新 築 工 事に 際 して BIM ソ フト７件の中において「令和 3 年度先導事業者「GLOOBE」を用いて全体の BIM モデルを型」として選定された。

構築し、実際の建物の供用時は、BIM モデ

奥村組では、当該モデル事業において検ルとの ID 連携によって維持管理 BIM シス

証する定量的な効果とその目標を、検証 A:

テム(長期修繕計画システム・施設台帳管理

維持管理 BIM システムを用いて行う維持管システム)を運用している。図にあるように、

理業務量の削減(維持管理業務時間の 5～

維持管理 BIM システムとしては、株式会社

技術研究所全景(中央下:管理棟・右:室内環境実験棟)

GLOOBE作業画面

J-BIM REPORT／株式会社 奥村組

発注者によるEIR(発注者情報要件)と受注者によるBEP(BIM実行計画書)を定義

ID連携による維持管理BIMシステムの運用

FM システムの「FM-Integration」を採用しれぞれの果たすべき時系列的な役割がわか

BIM 推進室では、「発注者メリット」を現ている。

る。EIR(発注者情報要件)には、発注者とし実のものとすべく、維持管理業務の専門職

BIM モデルと維持管理 BIM システムとがて求める BIM の運用目的、納品するデータ

ではない技術研究所の担当者が日常的に運ID 連携できるのは、BIM ソフト「GLOOBE」の詳細度、プロジェクト実施中のデータ共用できる親しみやすく、使いやすい維持管

が Microsoft Access のドキュメントデータ

有環境の要求などが明記される。受注者に

理 BIM システムの構築をライフサイクルコ

ベース(MDB ファイル)を出力できるからだ。

とっては BIM を運用する上での必要事項をンサルティングの主目的として絞り込み、BIM モデルで生成された属性情報には、示したものとなる。

実践していった。

個々に唯一無二の ID が付与され、その IDBEP(BIM 実行計画書)には、プロジェクに基づき、維持管理 BIM システム上で援用

トにおいて BIM 活用するために必要な情報される情報と紐付けされる。このように維に関して受注者が提示する取決めなどが明持管理 BIM システムと極めて高い親和性を記される。具体的には BIM 活用の目的、目発揮するのが BIM ソフト「GLOOBE」の優標、実施事項とその優先度、詳細度(LOD)と位性である。加えて特記しておきたいのは、各フェーズでの精度、情報共有・管理方法、先導事業者型モデル事業の応募要件にある業務体制、関係者の役割、システム要件など「特に発注者メリットを含む検証」をエビが定められている。

プロジェクト部門連携図「エクセル」などによる施設の維持管理業

デンスに裏付けられたものとするために、ライフサイクルコンサルティングは、創技術研究所自らが施設管理者として維持管る BIM=設計 BIM、建てる BIM=施工 BIM

理 BIM システムを運用している点だ。維持といった建築生産プロセスだけでなく、竣施設維持管理業務の検証の実際を見てみ管理業務の専門職でない担当者が自ら維持工後の建築物の維持管理や運用段階も含めよう。従来、技術研究所においては担当職員

管理 BIM システムを運用する仕組みによったライフサイクル全体を通じ、建築物の資が竣工図書のファイリングシステムや表計てこそ、より現実的な発注者メリットの抽産価値向上の観点からマネジメントする手算ソフト「エクセル」などを用いて日常的に出が可能となるからである。

法、そのために発注者を支援することが業施設の維持管理業務を行っていた。今回は、発注者による EIR(発注者情報要件)と受注務と定義されている。検証に際しては、ライそれらの従来業務と維持管理 BIM システム者による BEP(BIM 実行計画書)を定義

フサイクルコンサルティングが従来の建設による業務量を比較、検討し、メリットを検プロジェクト部門連携図からは発注者、受業においては存在しない新しい職能である証した。維持管理用として整備している

注者、ライフサイクルコンサルティングそことから、ライフサイクルコンサルティン

BIM ソフト「GLOOBE」上の BIM モデルグとしての役割を担った BIM 推進室にとっ(分類)をリバースエンジニアリングしてても試行錯誤の連続であった。そのため

BIMソフト「GLOOBE」による全体BIMモデル

務と維持管理 BIM システムによる業務量の比較検討

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維持管理BIMシステムの運用形態

維持管理BIMシステムの運用形態

FM モデル(分類)を生成する。その際に、FM今回の検証によって設計施工を経て構築モデルを生成しやすい設計モデル、施工モされる BIM ソフト「GLOOBE」による統合デルのあり方を検証し、BIM モデル(分類)モデルが、BIM 推進室の検証による BIM モ

外構ビオトープにおいては、希少植物のを FM モデル(分類)へと効率よくリバースデルのデータマイニングによって FM デー育成に関する実験を行い、水景システムフエンジニアリングする自動分類方法を検証

タベースへと変遷し、施設管理業務の中核ロー設備を設置して維持管理 BIM システムしている。同時に技術研究所、工事部、建築をなすトータルプラットフォームであると連携する。維持管理情報の収集と検証に設計部、BIM 推進室がそれぞれの立場で従「FM-Integration」上で日常的に運用可能とついては、実験池形状モデルから水量、護岸来の業務量と維持管理 BIM システムによるの全体像を見える化できた点が特筆できる

面積を算出し、独自の維持管理パラメータ業務量の比較検討を行った。

成果である。

や水浄化システムの設備属性を収集すると新たな試みとして実装した Nearly ZEB と外共に水浄化システムの設備属性、耐用年数、「FINE-WEBS」と「FM-Refine」を採用し構ビオトープを検証対象とする経年劣化を検証、運営コスト情報の見えるていたが、直近では、ベンダーである FM シ

技術研究所の改築・新築に際しては、化を行っている。

ス テ ム が 両 シ ス テ ム を 統 合 し た 「 FM-SDGs(Sustainable Development Goals:持続※Nearly ZEB:省エネ(50%以上)＋創エネでIntegration」を維持管理 BIM システムの中可能な開発目標)への社会的ニーズの高まり75%以上の⼀次エネルギー消費量の削減を核に位置づけている。
「FM-Integration」は、を受けて、新たな取組として※Nearly ZEB実現している建築物のこと。ZEB:Net Zero

統合データベースを中心に BIM や図面管理、の実装と外構ビオトープの整備に挑戦、そEnergy Building:快適な室内環境を実現しな長期修繕計画、点検、保全管理などの機能をれらも検証の対象としている。

がら、建築による負荷抑制(⾼断熱・⽇射遮

これまで維持管理 BIM システムとして連携、施設に関連する情報を統合するなど

NearlyZEB の実現において実装された温ライフサイクルマネジメントを支援するプ

度、CO2、光などの各種の環境センサー情報

ラットフォームへと革新されている。

を維持管理 BIM システムへ取り込み連携す「FM-Integration」は、WEB ベースで稼働るための課題を分析し、データの連携方法、し、デバイスに依存しないためパソコンだデータ形式、更新のタイミング等を検証しけでなく、スマートフォンやタブレットなている。具体的には、ランニングコストを含どからも操作できることから、現場でのリめた長期修繕計画立案のため、修繕・更新費アルタイムで機動的な運用を可能としてい用に加え、光熱費などのランニングコストる。

を含めたトータル LCC を算出、ダッシュボ

維持管理 BIM システムと連携し効果の具現化を目指す。

ードに表示する。それによって NearlyZEBで実現しているエネルギー消費バランスを維持管理BIMシステムを中核とする施設管理業務の全体像

管理棟NearlyZEB系統図

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発注者自らが作成するEIR(発注者情報要件)が維持管理BIMシステム運用の出発点となる維持管理BIMシステムの将来像

蔽・⾃然エネルーギ利⽤等)を図り、⾼効率れた知見を※BEMS との連携によって高度守備範囲を建築物の施設管理に拡張する中設備機器の採⽤によって消費する年間の化し、維持管理 BIM システムと連携させで、水面下の維持管理コストを極小化する一次エネルギーの収支をゼロにすることをる次なる課題も明らかとなった。それらのことこそが発注者メリットであるのが明ら目指した建築物のこと。建築物の中では人課題をトータルに解決する維持管理 BIMかとなったからだ。「BIM を活用した建築が活動しているためエネルギー消費量を完システムの将来像は、すでに視野に入って生産・維持管理プロセス円滑化モデル事

全にゼロにすることはできないが、省エネきたに違いない。

業」など国土交通省の BIM 普及に向けたによって使うエネルギーを減らし、太陽光設計施工における BIM による建築物のデ動きの中で、発注者自らが主体的、自覚的発電等による創エネによって使う分のエネジタル化は、建設業内部での合目的性によに EIR(発注者情報要件)を作成すべきだとルギーを創ることで、エネルギー消費量をって進められており、現実的には、発注者宣した意味は大きい。EIR の明確化こそが正味(ネット)でゼロにすることができる。

(建築主)は、プレゼンテーション時などに何十年もの長期に亘る建築物のライフサイ

発注者自らが作成する EIR(発注者情報要情報の見える化の恩恵を受ける程度であっクルコスト全般をコントロールする維持管件)が維持管理 BIM システム運用の出発点た。建設時に発生する設計施工に関わるコ

理 BIM システム構築の出発点となるからとなるストは氷山の一角であり、水面下に隠れるだ。

先導事業者型モデル事業への選定が関係者

竣工後の建築物の維持管理コストはそれの建築物の変遷をデジタル化する維持管理のモチベーション向上に寄与したが、一連数倍となることは自明となっている。多く

BIM システムは、多岐にわたる維持管理のの検証作業によって解決すべき課題も見えの建築物の老朽化が進む中で重要性を増すコストを軽減するだけでなく、IoT や AI とる化でき、それらの多くを社内で共有でき保守管理業務の負担増も課題となってい連携することで、将来的に発生するリスクたのも大きな成果であった。

る。それらの状況を受け、建設業においてやコストを予知する能力を持つなど、コス

現在、既築建築物の多くは、維持管理に

は、設計施工時に構築された BIM データ

ト、時間、人的資源などの変遷をエビデンまつわる点検表や点検記録などをアナログを竣工後の建築物の施設管理に援用しよう

スによって見える化する。それら高度にデの書類ベースで保存しており、それらを早とする動きが加速している。BIM データのジタル化された維持管理 BIM データを保期にデジタル化して維持管理 BIM システ

持する建築物は、資産価値向上の面でも発ムとどのようにして連携させるのかが重要注者に大きなメリットを付与するだろう。

な課題である。日常的に稼働している機器現状の紙ベースで維持管理され、それらの類の故障や修繕時のデータを IoT などによ

アナログ情報に基づく不正確な判定、評価ってリアルタイムで収集して維持管理 BIM

によって多くの企業のバランスシートは成システムと連携させるのも焦眉の急であ立している。近い将来、維持管理 BIM シる。Nearly ZEB の実装と運用によって得らステムの普及は、建設業の内部に留まら
GLOOBEによる打合せ風景

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国際規格のISO19650で定義されているEIR(発注者情報要件)・BEP(BIM実行計画書)

第一回建築BIM環境整備部会(資料11)

ず、広く社会全般に影響を及ぼすに違いな規定している。ここでは ISO 19650 で使用

施チームによってどのように実行されるかを説明すい。

されている用語など概略を紹介する。末尾

AIM:Asset information model(information model※BEMS:Building and Energy Managementに ISO19650 で定義されている BIM 関連の

System: ビル･エネルギー管理システム。日用語を列記しているので参照してほしい。

本語では「ベムス」と称される。

最初に発注者は、EIR:発注者情報要件をる計画:BIM 実行計画。
relating to the operational phase):運用フェーズに関する情報モデル:資産情報モデル。
OIR:Organizational information
requirements(information requirements in relation toorganizational objectives):組織の目的に関連した情報
要件:組織の情報要求事項。

参考:国際規格の ISO19650 で定義されてい自ら作成し、その中で AIR:資産運用時の情る EIR(発注者情報要件)・BEP(BIM 実行報要件を記載するとされている。発注者がrelating to the delivery phase):実施フェーズに関する計画書)作成した EIR と AIR による指示に従い、設PIR:Project information requirements(information

PIM:Project information model(information model
情報モデル:プロジェクト情報モデル。
model relating to the delivery phase):アセットの提供

国土交通省傘下の建築 BIM 環境整備部

計施工業者は PIM:プロジェクト情報モデ会による第一回建築 BIM 環境整備部会(資ル=設計施工段階での BIM モデルを作成

料 11)にもあるように、発注者(建築主)がし、維持管理業者は AIM:資産情報モデル

BIM による恩恵を感受するためにも、自らを作成する。また、PIM:プロジェクト情報が主体的に EIR を起案することが明記されモデル=設計施工段階での BIM モデルを維【Profile】ている。今回の検証においては、設計施工持管理に使用する AIM:資産情報モデルへ■社名／株式会社

奥村組の自社案件であり、自らが発注者であること展開する際に重要な役割を果たす新しい■代表者／ 奥村太加典とを生かして EIR を策定している。

職能としてライフサイクルコンサルタント

EIR は、発注者情報要件と訳される。出が明示されている。その後、ライフサイク

自である ISO19650 は BIM の国際規格

ルコンサルタントの差配の基で、維持管理で、建築物のライフサイクル全体を BIMシステムと連動して維持管理業者が作成しで管理、運用するプロセスについて詳細にた AIM:資産情報モデルが運用される。

わたって定義している。最も重要なのは、◇ISO 19650 における用語事例:英文は ISO 19650 よ

発注者が BIM の援用を前提として発注者EIR:Employer Information Requirements(information

情報要件を明らかとして、資産運用時の情報要件までを明示するとしていることだ。
具体的には、設計施工段階で構築されたBIM モデルを竣工後の建築物の維持管理、運用に援用する際の方法、それぞれのフェーズでの要求事項及び情報モデルについてり出典
requirements in relation to an appointment):任命に関する情報要件:情報交換要求事項:発注者情報要件。
AIR:Asset Information Requirements(informationrequirements in relation to the operation of an asset):

に関する情報要件:プロジェクト情報要求事項。

■所在地／ 大阪府大阪市■創業／1907 年 2 月■営業種目／ 総合建設業およびこれに関連する業務■営業登録／建設業許可

国土交通大臣許可(特-4)第 2200 号
建設コンサルタント登録
測量業者登録建 01 第 1295 号

登録第(13)-2906 号

宅地建物取引業者免許

国土交通大臣(14)第 1688 号
一級建築士事務所登録
東日本支社

東京都知事登録第 3921 号

西日本支社

大阪府知事登録(レ)第 105 号

アセットの運用に関する情報要件:資産情報要求事項:
資産運用時の情報要件。
BEP:BIM Execution Plan(plan that explains how the
information management aspects of the appointment
will be carried out by the delivery team):情報管理が実

取材記者/建築ジャーナリスト 樋口一希氏

202212