有価証券報告書
計算期間（第12期）

自至

平成19年７月１日
平成19年12月31日

１．本ファイルは金融商品取引法第27条の30の２に規定する開示用電子情報処理組織[EDINET（Electronic Disclosure for Investors’ NETwork）]を利用して金融庁に提出した同法第24条第5項において準用された同条第1項に基づく有価証券報告書の記載事
項を、PDF（Portable Document Format）ファイルとして作成したものであります。
EDINETによる提出書類は一部の例外を除きHTMLファイルとして作成することとされており、当投資法人ではワードプロセッサファイルの元データをHTMLファイルに変換することにより提出書類を作成しております。
２．本ファイルはその変換直前のワードプロセッサファイルに目次及び頁を付してPDF化したものであります。

日本プライムリアルティ投資法人(Ｇ０３３４５)

目

次
頁

表紙
第一部
第１

ファンド情報………………………………………………………………………………………………

1

ファンドの状況……………………………………………………………………………………………

1…………………………………………………………………………………………

1

投資法人の概況

１(1)

主要な経営指標等の推移(2)

投資法人の目的及び基本的性格(3)

投資法人の仕組み(4)

投資法人の機構(5)(6)

投資法人の出資総額…………………………………………………………………………………

25

主要な投資主の状況…………………………………………………………………………………

26…………………………………………………………………………………………………

28

２

投資方針

……………………………………………………………………………

1……………………………………………………………………

9……………………………………………………………………………………

11………………………………………………………………………………………

18

(1)

投資方針

………………………………………………………………………………………………

28

(2)

投資対象

………………………………………………………………………………………………

36

(3)

分配方針

………………………………………………………………………………………………

37

(4)

投資制限

………………………………………………………………………………………………

38

３

投資リスク

………………………………………………………………………………………………

40

４

手数料等及び税金………………………………………………………………………………………

56……………………………………………………………………………………………

56

(1)

申込手数料

(2)

買戻し手数料

(3)

管理報酬等

(4)

その他の手数料等(5)

課税上の取扱い

５…………………………………………………………………………………………

56……………………………………………………………………………………………

56
68
68

…………………………………………………………………………………………………

72

運用状況

……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………

(1)

投資状況

………………………………………………………………………………………………

72

(2)

投資資産

………………………………………………………………………………………………

74①

投資有価証券の主要銘柄②

投資不動産物件③(3)…………………………………………………………………………

74……………………………………………………………………………………

75

その他投資資産の主要なもの……………………………………………………………………

141………………………………………………………………………………………………

142

運用実績

①

純資産等の推移

②

分配の推移

③

自己資本利益率（収益率）の推移……………………………………………………………………………………

142…………………………………………………………………………………………

143………………………………………………………………

143

第二部

投資法人の詳細情報………………………………………………………………………………………

144

第１

投資法人の追加情報………………………………………………………………………………………

144

投資法人の沿革…………………………………………………………………………………………

144………………………………………………………………………………………………

145

１
２
３
第２

役員の状況
その他
手続等

１
２

……………………………………………………………………………………………………

145………………………………………………………………………………………………………

147

申込（販売）手続等
買戻し手続等……………………………………………………………………………………

147……………………………………………………………………………………………

147

第３

管理及び運営………………………………………………………………………………………………

148

１ 資産管理等の概要 ………………………………………………………………………………………
(1) 資産の評価 ……………………………………………………………………………………………

148

(2)

保管

149

(3)

存続期間

………………………………………………………………………………………………

150

(4)

計算期間

………………………………………………………………………………………………

150

(5)

その他

…………………………………………………………………………………………………

150

２……………………………………………………………………………………………………

利害関係人との取引制限

３………………………………………………………………………………

157………………………………………………………………………

160

関係法人の状況 ……………………………………………………………………………………………

165

１ 資産運用会社の概況 ……………………………………………………………………………………
(1) 名称、資本金の額及び事業の内容 …………………………………………………………………

165

(2)

運用体制

167

(3)

大株主の状況

(4)

役員の状況

(5)

事業の内容及び営業の概況

第４投資主・投資法人債権者の権利148………………………………………………………………………………………………

165…………………………………………………………………………………………

167……………………………………………………………………………………………

168…………………………………………………………………………

171

２ その他の関係法人の概況 ………………………………………………………………………………
(1) 名称、資本金の額及び事業の内容 …………………………………………………………………

172

(2)

関係業務の概要………………………………………………………………………………………

172

(3)

資本関係

172

………………………………………………………………………………………………

172

投資法人の経理状況 ………………………………………………………………………………………

175

１ 財務諸表 …………………………………………………………………………………………………
(1) 貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………

176

(2)

損益計算書

178

(3)

投資主資本等変動計算書……………………………………………………………………………

179

(4)

金銭の分配に係る計算書……………………………………………………………………………

180

(5)

キャッシュ・フロー計算書

(6)

注記表

第５

(7)
２

……………………………………………………………………………………………

176…………………………………………………………………………

181…………………………………………………………………………………………………

182

附属明細表

……………………………………………………………………………………………

投資法人の現況
純資産額計算書…………………………………………………………………………………………

190
196

………………………………………………………………………………………

196

第６

販売及び買戻しの実績 ……………………………………………………………………………………

197

第７

参考情報 ……………………………………………………………………………………………………

198［監査報告書］

【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成20年３月27日【計算期間】

第12期（自 平成19年７月１日 至 平成19年12月31日）【発行者名】

日本プライムリアルティ投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都中央区八重洲一丁目９番９号【事務連絡者氏名】

株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジ
メント
取締役財務部長
古屋 康夫【連絡場所】

東京都中央区八重洲一丁目９番９号【電話番号】

03-3231-1051【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

金子 博人(1) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0000000_表紙_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】（１）【主要な経営指標等の推移】
ａ．主要な経営指標等の推移
第３期(平成15年
６月期)
181日

期別
日数

第４期
(平成15年
12月期)
184日

第５期
(平成16年
６月期)
182日

第６期
(平成16年
12月期)
184日

第７期
(平成17年
６月期)
181日

営業成績
営業収益

（百万円）

5,264

6,421

6,790

7,685

8,503

（百万円）

5,264

6,250

6,790

7,685

7,801

うち不動産等売却益

（百万円）

－

170

－

－

702

うち受取配当金

（百万円）

－

－

－

－

－

うち不動産賃貸事業収益

営業費用

（百万円）

3,018

3,487

3,729

4,216

4,548

うち不動産賃貸事業費用

（百万円）

2,553

2,996

3,268

3,672

3,768

うち不動産等売却損

（百万円）

－

－

－

－

235

営業利益金額

（百万円）

2,246

2,933

3,061

3,469

3,954

経常利益金額

（百万円）

1,991

2,468

2,615

2,869

3,377

当期純利益金額

（百万円）

1,990

2,467

2,614

2,868

3,376

総資産額

（百万円）

144,989

156,576

182,253

198,673

216,574

有利子負債額（百万円）

69,50052,466

77,166

93,066

83,666

純資産額

（百万円）

58,972

91,581

91,72891,982

118,807

出資総額

（百万円）

56,982

89,113

89,113

89,113

115,431

（百万円）

1,990

2,467

2,614

2,868

3,376

（％）

100.0

99.9

100.0

99.9

100.0

財産等の状況

１口当たり分配金等の状況
分配総額
配当性向
発行済投資口の総口数（口）

289,600

430,000

430,000

430,000

530,000

１口当たり純資産額（円）

203,634

212,979

213,322

213,912224,165

１口当たり当期純利益金額
（注１）

（円）

6,872

5,895

6,080

6,671

6,599

１口当たり分配金

（円）

6,873

5,738

6,081

6,671

6,370

利益分配金

（円）

6,873

5,738

6,081

6,671

6,370

利益超過分配金

（円）

－

－

－

－

－

（％）

1.6

1.6

1.5

1.5

1.6

（％）

3.2

3.2

3.1

3.0

3.3

（％）

3.4

3.3

2.9

3.1

3.2

財務指標
総資産経常利益率（注２）
年換算
自己資本利益率（注3-1）
年換算

6.8

6.5

5.7

6.2

6.5

（百万円）

58,98358,972

91,581

91,72891,982

期末自己資本比率（注４）

（％）

40.7

58.5

50.3

46.3

54.9

期末総資産有利子負債比率
（注５）

（％）

47.9

33.5

42.3

46.8

38.6

ＤＳＣＲ（注６）（倍）期首純資産額（注3-2）（％）

金利償却前当期純利益金額 （百万円）

10.0

10.5

10.4

9.4

9.3

3,206

3,692

4,224

4,771

4,878

支払利息

（百万円）

320

350

408

510

524

賃貸ＮＯＩ（注７）

（百万円）

3,605

4,298

4,722

5,404

5,476

（％）

5.8

6.1

5.8

6.0

5.4

（百万円）

3,311

3,651

4,253

4,939

5,119

年換算ＮＯＩ利回り（注10）
賃貸ＮＣＦ（注８）
年換算ＮＣＦ利回り
（注10）

（％）

5.3

5.2

5.2

5.5

5.1

１口当たりＦＦＯ（注９）

（円）

9,961

7,778

8,874

9,907

8,214

参考情報
投資物件数（注11）

30

32

38

42

42

テナント数

324

357

437

496

459

総賃貸可能面積（注12）（㎡）

201,808.72

218,734.67

256,329.13

273,330.52

281,408.97

稼働率

（％）

93.5

92.7

93.2

95.1

95.4

－ 1 －
(1) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

第８期(平成17年
12月期)
184日

期別
日数

第９期
(平成18年
６月期)
181日

第10期
(平成18年
12月期)
184日

第11期
(平成19年
６月期)
181日

第12期
(平成19年
12月期)
184日

営業成績
営業収益

（百万円）

8,587

8,588

9,088

10,056

10,449

うち不動産賃貸事業収益

（百万円）

8,372

8,552

9,056

9,496

10,415

うち不動産等売却益

（百万円）

214

－

－

530

－

うち受取配当金

（百万円）

－

35

31

30

34

（百万円）

4,602

4,564

4,714

4,948

5,443

うち不動産賃貸事業費用

（百万円）

4,044

4,013

4,151

4,315

4,816

うち不動産等売却損

（百万円）

－

－

－

－

－

営業利益金額

（百万円）

3,984

4,024

4,373

5,108

5,006

経常利益金額

（百万円）

3,399

3,450

3,643

4,373

4,170

当期純利益金額

（百万円）

3,398

3,449

3,642

4,372

4,169

総資産額

（百万円）

225,882

231,523

244,691

271,398

278,842

有利子負債額（百万円）

90,966

97,466

109,466

92,966

99,683

純資産額

（百万円）

118,829

118,881

119,074

161,098

160,895

出資総額

（百万円）

115,431

115,431

115,431

156,725

156,725

（百万円）

3,397

3,449

3,642

4,372

4,169

営業費用

財産等の状況

１口当たり分配金等の状況
分配総額

（％）

99.9

100.0

100.0

99.9

99.9

発行済投資口の総口数

配当性向

（口）

530,000

530,000

530,000

625,000

625,000

１口当たり純資産額（円）

224,206

224,304

224,668

257,757

257,432

１口当たり当期純利益金額
（注１）

（円）

6,411

6,508

6,872

7,223

6,671

１口当たり分配金

（円）

6,411

6,509

6,873

6,996

6,671

利益分配金

（円）

6,411

6,509

6,873

6,996

6,671

利益超過分配金

（円）

－

－

－

－

－

（％）

1.5

1.5

1.5

1.7

1.5

（％）

3.0

3.0

3.0

3.4

3.0

（％）

2.9

2.9

3.1

3.1

2.6

財務指標
総資産経常利益率（注２）
年換算
自己資本利益率（注3-1）
年換算
期首純資産額（注3-2）

（％）
（百万円）

5.7

5.9

6.1

6.3

5.1

118,807

118,829

118,881

119,074

161,098

期末自己資本比率（注４）

（％）

52.6

51.3

48.7

59.4

57.7

期末総資産有利子負債比率
（注５）

（％）

40.3

42.1

44.7

34.3

35.7

ＤＳＣＲ（注６）（倍）

金利償却前当期純利益金額 （百万円）

9.6

9.7

8.8

8.8

8.4

5,261

5,585

5,891

6,230

6,789

支払利息

（百万円）

545

574

668

705

809

賃貸ＮＯＩ（注７）

（百万円）

5,860

6,100

6,485

6,863

7,407

（％）

5.6

5.9

5.8

5.5

5.8

年換算ＮＯＩ利回り（注10）
賃貸ＮＣＦ（注８）

（百万円）

5,381

5,785

6,053

6,476

6,826

年換算ＮＣＦ利回り
（注10）

（％）

5.2

5.6

5.4

5.2

5.4

１口当たりＦＦＯ（注９）

（円）

8,896

9,453

9,853

8,839

9,566

参考情報
投資物件数（注11）

42

44

46

48

49

テナント数

441

462

479

491

517

総賃貸可能面積（注12）（㎡）

308,205.26

315,156.84

337,382.05

361,574.77

373,609.99

稼働率

（％）

97.2

98.0

98.6

99.0

98.4

－ 2 －
(2) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（注１）

１口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。

（注２）

経常利益金額／（期首総資産額＋期末総資産額）÷２（注3-1,2）当期純利益金額／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２（注４）（期末純資産額／期末総資産額）×100（注５）（期末有利子負債額／期末総資産額）×100（注６）

金利償却前当期純利益金額（不動産等売却損益は含みません。）／支払利息（投資法人債利息を含みま
す。）

（注７）

（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却額（注８）

賃貸ＮＯＩ－資本的支出（注９）（当期純利益金額－不動産等売買損益＋減価償却費＋その他不動産関連償却費）／期末発行済投資口の総口
数

（注10）

年換算賃貸ＮＯＩ／物件取得価格、年換算賃貸ＮＣＦ／物件取得価格
なお、各期の物件取得価格は以下のとおりです。（小数第２位以下を切捨て）
第３期：1,257.9億円
第４期：1,400.6億円（第４期中に売却した安田生命天六ビルを含みます。）
第５期：1,636.5億円
第６期：1,796.2億円
第７期：2,034.3億円（第７期中に売却したＪＰＲ池袋ビル、ＪＰＲパークウエスト高松及びＪＰＲス
クエア博多イースト・ウエストを含みます。）
第８期：2,057.6億円（第８期中に売却したパークイースト札幌、ＳＫ広島ビルを含みます。）
第９期：2,092.2億円
第10期：2,224.8億円
第11期：2,505.6億円（第11期中に売却したツルミフーガ１、ＪＰＲ高松ビルを含みます。）
第12期：2,519.0億円（注11）

新麹町ビル、福岡ビル、ビッグス新宿ビル、立川ビジネスセンタービル及びＪＰＲ梅田ロフトビルは複数回にわたって取得していますが、それぞれ１棟として物件数を計算しています。

（注12）

契約面積と賃料算定面積が異なる場合、第10期までは賃料算定面積を賃貸面積としていましたが、第11期からは契約面積を賃貸面積としています。

（注13）

財務指標上の比率の記載については、小数第２位以下を四捨五入（ただし、配当性向のみ小数第２位以下を切捨て）して記載しています。

－ 3 －(3) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ｂ．事業の状況（イ）当期の概況①

投資法人の主な経緯
日本プライムリアルティ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、平成13年９月14日に設立され、平成14年６月14日に発行済投資口の総口数289,600口で株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8955）いたしました。その後、
平成19年２月に行った３度目の公募増資により、発行済投資口の総口数は625,000口とな
り、現在に至っています。本投資法人は株式会社東京リアルティ・インベストメント・マ
ネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。）に資産運用業務を委託し、オフィスと商業施設からなる複合型ポートフォリオを効率的に運用することにより投資主価値の最大化を目指してまいりました。

②

運用環境＜オフィス賃貸市場＞
日本経済は、企業部門において好調さを維持し、これを背景とした東京及び主要地
方都市におけるオフィス需要は引き続き旺盛で、空室率は低水準で推移してきました。
東京都心部においては大型で築浅の物件を中心に品薄感が強く、空室率は引き続き2％を下回っています。先行して賃料が上昇してきた大型・築浅の物件については、賃料負担能力の高い一部優良企業の新規賃貸・増床需要が一段落したことから上昇が鈍化する傾向がみられるものの、大型・築浅物件以外の物件の新規賃料、継続賃料は上昇する傾向がみられます。一方、主要地方都市においては、賃料は概ね下げ止まりつ
つあり、一部の都市においては賃料の上昇が顕在化してきています。
＜商業施設賃貸市場＞
日本経済は、景気が緩やかに拡大しているものの、家計部門へ波及しているとは言えず、個人消費は横ばいの状態です。
このような状況の下、近年の小売業界の動向は、全国的な店舗展開の見直しや、郊外型店舗から撤退する動きがみられる一方で、都市型店舗に対する選好は強まり、都心部の好立地な店舗への需要は高まるなどの多様な動きがありました。
消費が力強さを欠く中、今後も市場動向を注視していく必要があります。
＜不動産売買市場＞
不動産売買市場での競争は依然として激しい状態です。
東京都心部においては、私募ファンド、J-REIT等の投資意欲は高いものの、優良物件の不足、価格の高騰から投資機会は限定されている状況です。
但し、サブプライム問題を端緒とした金融市場の変調等により、資金調達面での問題から、一部の物件について売却を模索する動きも散見されつつあります。

－ 4 －(4) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

③

運用状況
＜新規物件の取得＞
本投資法人は、主にポートフォリオの収益の安定化、地域分散、用途分散によるバ
ランスに留意し、安定したキャッシュフローや将来の賃料増加が見込める優良なオ
フィスビル、商業施設を厳選しつつ、東京及び主要5大都市（大阪圏、名古屋、福岡、
仙台、札幌）へ重点的に投資する方針で物件取得に努めてまいりました。当期におきましては、「ゆめおおおかオフィスタワー」（取得価格65.1億円）を取得し、その結果、平成19年12月末時点における保有資産残高は49物件、2,519.0億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は373,609.99㎡、テナント数517となりました。
また、開発案件の取得に注力した結果、平成20年7月竣工予定の「品川キャナルビ
ル」（取得価格18.7億円・平成20年12月取得予定、なお、平成20年3月19日付で「（仮称）港南２丁目ビル」から名称を変更いたしました。）の売買契約を締結いたしました。
さらに当期におきましては、名駅２丁目開発特定目的会社優先出資証券（取得価格
3.4億円）を取得いたしました。当該証券については、裏付け資産となる「（仮称）名古屋プライムセントラルプロジェクト（事務所棟）」の竣工翌月（平成21年5月予定）
及び、竣工より一年後（平成22年4月予定）にそれぞれ追加で取得する契約を締結しており、最終的に40％の持分（平成21年4月に予定される特定目的会社の追加優先出資実
行後の持分割合）を取得する予定です。これにより裏付け資産が売却される場合は、優先出資割合に相当する資産の持分を取得する権利を得ることができました。
＜保有資産の運用管理＞
当期も前期同様ポートフォリオ全体の内部成長を具現化するため高稼働率の維持と賃料拡大策を運用における重点施策と位置付け、新規テナントの契約賃料のアップに努めつつ、既存テナントの賃料増額改定等に取り組みました。
・稼働率
テナント満足度調査のフィードバックをはじめブランド戦略に基づくハード・ソフ
ト両面からのサービスレベル向上に努め、当期末においても前期とほぼ同率の、
98.4％という高稼働率を維持することができました。
・賃料改定
東京都心部及び東京周辺部を中心に、新規賃料水準を目指した賃料増額改定の申入れを継続的に実施したことにより、当期において42件の増額改定が実現できました。
・リニューアル
増収策の一環として当期取得したゆめおおおかオフィスタワーの最上階飲食店舗について、オフィスへのリニューアル工事を実施中です。また、ＪＰＲ博多ビルにおきましては空調システムリニューアル工事が完了したことにより個別性、利便性、快適性が大幅に向上しました。
＜資金調達の状況＞
本投資法人は、当期において、資産規模拡大にあたり、将来の金利上昇リスクの回避や満期分散を企図して固定金利での無担保投資法人債による長期資金調達を行うことにより、更なる財務の安定性を図りました。
この結果、当期末の借入金残高は381.8億円、無担保投資法人債の残高は615億円となりました。この内、将来的な金利上昇リスクに対応した返済までの期間が1年超の長期有利子負債については、有利子負債全体に占める比率が90.0％、平均残存年数（注1）は5.0年となっております。

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また、有利子負債全体について、当期末の平均金利（注2）は1.6％、有利子負債比率（注3）は38.9％、期末総資産有利子負債比率（注4）は35.7％となりました。
当期末時点の本投資法人の発行体格付は以下の通りとなっています。
なお、平成20年1月16日付にてスタンダード・アンド・プアーズ・レーティングズ・
サービシズ（S＆P）による本投資法人の発行体格付は長期格付が「A－」から「A」に、短期格付が「A-2」から「A-1」に引き上げられました。
■発行体格付（当期末現在）
発行体格付（アウトルック）

格付機関
株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）

ＡＡ－（安定的）

ムーディーズ・インベスターズ・サービ
ス・インク（Moody's）Ａ２（安定的）

スタンダード・アンド・プアーズ・レー
ティングズ・サービシズ（Ｓ＆Ｐ）

長期：Ａ－（ポジティブ）
短期：Ａ－２(注1)

長期有利子負債の平均残存年数：返済までの期間が1年超の長期有利子負債について、当期末から返済期限までの残存期間を、各負債残高に応じて加重平均して算出しています。
(注2) 平均金利：当期末現在の金利を、各負債残高に応じて加重平均して算出しています。
(注3) 有利子負債比率（％）：有利子負債額÷（有利子負債額＋出資総額）×100(注4)（出資総額：1,567.2億円）
期末総資産有利子負債比率（％）：有利子負債額÷期末総資産額×100（当期末総資産額：2,788.4億円）④

業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の業績は、営業収益10,449百万円、経常利益金額4,170百万円、当期純利益金額4,169百万円となりました。当期の分配金につきましては、投資口
１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は6,671円となりました。

（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
国内景気の先行きについては、企業部門の好調さが底堅く推移し、なだらかな景気回復が続くものと期待されます。
しかし不安定要素として、サブプライム問題を契機とした金融資本市場の変動、原油価格の動向が内外経済に与える影響、金利、為替の変動等については注視する必要があります。
米国経済の先行きについては不透明感が増しており、外需依存度の高い日本経済においてもその影響を十分に把握、分析していくことが必要となるでしょう。
オフィス賃貸市場においては、企業の賃料負担能力からみて、都心のAクラス物件の新規賃料においては、これまでのような賃料上昇が頭打ちになる傾向が見られるものの、全国的に需要が旺盛であり、特に東京都心部においては新規賃料、継続賃料共に上昇が続いています。
不動産売買市場においては、東京都心部を中心に引き続き取引価格は高止まりしていま－ 6 －(6) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

す。特に、希少な優良物件に取得ニーズが集中する傾向が強まっているため、当該不動産の価格は当面沈静化しそうにありません。他方、競争力に懸念があるような物件については、売却により投資を確定させる動きが散見されつつあり、今後、日本の不動産市場においても二極化傾向が強まるのではないかと思料します。
以上の状況を踏まえ、景気や金利の動向を注視しつつ、本投資法人は、投資主価値の最大化に向け、以下の点に留意して運営してまいりたいと思います。
①

新規物件の取得
本投資法人は、投資方針、1口当たりの分配金の増大を重視しつつ、地域的な分散と用途分散による安定性の向上と規模拡大による投資効率の向上を企図して、以下の方針で取り組みます。
・

東京及び主要5大都市（大阪圏、名古屋、福岡、仙台、札幌）へ重点的に投資することとし、中長期の運用の観点から、将来性があり、かつ競争力のある物件にターゲッ
トを絞り取得してまいります。検討にあたっては、物件の立地優位性、将来性を重視するとともに、綿密な市場調査、物件精査のもとに価格交渉を行い、妥当な条件での取得に努めます。

・

優良物件を計画的に取得するため、開発案件、証券化の出口案件等の情報を積極的に収集するとともに、取得競争力を高めるための詳細なリサーチ、リスク分析により、早期に物件を確保する努力をしてまいります。

・取得物件のルートについては、運用会社独自の情報ルートの拡大を図るとともに、ス
ポンサー会社である東京建物株式会社、大成建設株式会社、明治安田生命保険相互会
社等とのコラボレーションを図り、優良物件の取得に努めてまいります。

・

相対取引、参加要件の厳格な入札案件等、過度な価格競争を排除できうる取引条件を重視し、優良物件の取得機会を増やしてまいります。

今後も情報入手を積極的に行い、市場動向を的確に把握した上で将来性を含めた投資価値を精査し、優良な新規物件の取得によるポートフォリオの拡大を目指します。
②

保有資産の運用管理「ＪＰＲブランド戦略」を柱としたテナントサービスとリニューアル工事等のソフト、ハード面からの高品質なサービスと快適なオフィス空間の提供に努め、引き続き既存テナントの賃料増額改定に取り組み内部成長を推進してまいります。
・ブランド戦略
これまで行ってきた各施策に加え、不動産管理会社及びビルメンテナンス会社を対象とした『ＪＰＲブランド通信』の発行や『ブランド研修会』の実施により、ブランドコ
ンセプト「A／3S（Amenity／Service, Safety, Save Energy）」に基づく、ソフト・ハード両面での高品質なサービスの提供を着実に浸透させてまいります。
また、継続的にテナント満足度調査を行い、その結果をテナントサービスにフィードバックさせ、顧客満足度の向上と物件のクオリティを高めてまいります。更に一方ではSave Energyの観点からハード面での省エネ機器の導入と運用面での削減を図っていきます。
・リニューアル工事
各物件において策定されている中長期修繕計画に基づき、計画的にライフサイクルを考慮した維持保全・リニューアル工事を実施してまいります。

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また、新築物件に対抗できる競争力の高いビルを目指したエントランスやトイレ等のリニューアル工事並びに空調システムリニューアル等顧客満足度を向上させる工事も積極的に実施してまいります。
・賃料拡大策
第12期に引き続き、賃料拡大策を第13期の重点施策と位置付け、新規テナントの契約
賃料について目標として設定した基準賃料を確保するとともに、東京都心部及び東京周辺部を中心に既存テナントの賃料増額改定に積極的に取り組んでまいります。また、地方においても賃料拡大に向けた取り組みを実施してまいります。
・シュトラッセ一番町のテナント退室
仙台の商業施設であるシュトラッセ一番町のテナントより解約予告を受領しているた
め早急なテナント確保を目指します。

（ハ）資金調達
資金調達については、長期の安定的な資金調達と機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせるという基本方針に則り、無担保・無保証の銀行借入れや投資法人債の発行による資金の調達を行います。引き続き資金調達先の多様化、満期分散に努めます。
（ニ）情報開示
本投資法人は、積極的な自主開示の推進を運営方針の一つに掲げており、東京証券取引所の適時開示に加えて、本投資法人への投資判断にあたって有用と考えられる情報を自主的に開示します。こうした自主開示の重要な手段として、インターネットホーム
ページ（http://www.jpr-reit.co.jp/）の活用に力を注いでおり、迅速なパフォーマン
ス情報の開示や主要物件ムービーの掲載等を行ってまいりました。今後も更なる充実に努めます。
（ホ）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。

－ 8 －(8) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（２）【投資法人の目的及び基本的性格】
ａ．投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス（都市型業務施設。以下、本書において「事務所」ということがあります。）及び繁華性の高い立地に位置する商業施設の建物及びその敷地から構成される不動産等（後記「２ 投資方針
(2) 投資対象 ａ. 投資対象とする資産の種類 (イ)」に規定される特定資産をいいます。以下同じです。）並びにこれらの不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等（以下「資産対応証券等」ということがあります。以下同じです。）（後記「２ 投資方針 (2) 投資対象 ａ.
投資対象とする資産の種類 (ロ)」に規定される特定資産をいいます。）を投資対象とします。
また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資をはかり、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 １. 資産運用の基本方針」）。
ｂ．投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人が発行する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金商法」といいます。）上の金融商品取引業者である株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメントにすべて委託してこれを行います。
（注）投資法人に関する法的枠組みは、大要以下の通りです。
投資法人は、金融商品取引業者などの一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利と必ずしも同一ではありません。投資主の権利については、後記「第二部投資法人の詳細情報

第３

管理及び運営

３ 投資主・投資法人債権者の権利」をご参照下さい。
投資法人にはその機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認など、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます。投資主総会、執行役
員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(4) 投資法人の機構

ａ. 投資法人の統治に関する事項」をご参照下さい。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集することもできます。
投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登－ 9 －(9) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２ 投資方針

(1) 投資方針及び(2) 投資対象」をご参照下さい。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針にしたがって、金銭の分配を行います。
本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２ 投資方針

(3) 分配方針」をご参照下さい。

登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業を行う金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、信託会社を除きます。）にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受託者に発行する投資
口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務並びに投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、下記「(3) 投資法人の仕組み」及び後記「第二部投資法人の詳細情報

第４関係法人の状況」をご参照下さい。

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（３）【投資法人の仕組み】
a．本投資法人の仕組図⑥②［資産保管会社］［投資法人］

みずほ信託銀行株式会社

投資主名簿等に関する一般事
務受託者

日本ﾌﾟﾗｲﾑﾘｱﾙﾃｨ投資法人[投資法人債管理者]＜投資主総会＞

みずほ信託銀行株式会社
株式会社みずほコーポレート銀行

②
＜役員会＞

みずほ信託銀行株式会社
株式会社みずほコーポレート銀行＜執行役員＞金子 博人＜監督役員＞安田 莊助（賃貸営業管理・

出縄 正人⑦

工事計画助言業務受託者兼物件移管業務受託者）
東京建物株式会社

投資法人債に関する
一般事務受託者③［会計監査人］⑤

新日本監査法人（ﾃﾅﾝﾄ一般媒介業務受託者）

投資法人債の元利金支払事務に関する一般事務受託者
みずほ信託銀行株式会社
株式会社みずほコーポレート銀行
ﾒﾘﾙﾘﾝﾁ日本証券株式会社
みずほ証券株式会社
しんきん証券株式会社
野村證券株式会社①

東京建物株式会社
安田不動産株式会社
大成建設株式会社［資産運用会社］④

株式会社東京ﾘｱﾙﾃｨ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ⑤（不動産管理会社）（不動産信託受託者）

不動産管理会社

信託銀行［契約の種類］①資産運用委託契約④不動産管理委託契約(注1)②事務委託･資産保管業務委託契約⑤テナント一般媒介業務委託契約(注2)③賃貸営業管理･工事計画助言業務委託 ⑥投資法人債事務委託契約、投資法人債管理委託契約、登録事務取扱契約
契約及び物件移管業務委託契約⑦投資法人債元利金支払事務取扱契約（注１）本投資法人の取得した資産が不動産信託受益権の場合、不動産管理委託契約は、原則として、投資法人、資産運用会社、不動産信託受託者、不動産管理会社の四者契約となります。取得した資産が不動産の場合について
は、投資法人、資産運用会社、不動産管理会社の三者契約になります（上記仕組図とは異なります。）。なお、
今後、本投資法人が取得する物件によっては、契約関係及び当事者が上記仕組図と異なることがあります。
（注２）本投資法人の取得した資産が不動産信託受益権の場合、テナント一般媒介業務委託契約は、原則として、テナ
ント一般媒介業務受託者、不動産信託受託者間の二者契約となります。取得した資産が不動産の場合、テナン
ト一般媒介業務受託者、投資法人間の二者契約になります。
（注３）上記仕組図記載の投資法人債とは、第２回乃至第９回無担保投資法人債のことをいいます。
（注４）平成19年７月11日に決定した第８回無担保投資法人債及び第９回無担保投資法人債の発行に関し、みずほ証券
株式会社及び大和証券エスエムビーシー株式会社を、投資法人債の募集に関する一般事務受託者に選任しました。
上記に記載した募集に関する事務は、平成19年７月23日をもって終了しています。

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ｂ．本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
名称

運営上の役割関係業務の内容

日本プライムリアルティ投資法人

投資法人

株式会社東京リアル
ティ・インベストメ
ント・マネジメント

資産運用会社

みずほ信託銀行株式
会社

投資主名簿等に関する一般事務受託者、資産保管会社

平成13年9月6日付規約（同年12月19日付、平成14年
4月10日付、平成14年5月30日付、平成15年9月4日
付、平成17年9月8日付及び平成19年9月5日付で改正済）に基づき、投資主より募集した資金等を、主として不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資することにより運用を行います。
平成13年9月27日付で本投資法人との間で資産運用委託契約を、平成17年11月22日付で規約の変更及び本資産運用会社の業務方法書の変更に伴う覚書を、
平成19年9月5日付で変更契約を締結しました。投信
法上の資産運用会社として、同契約（付随する覚書を含みます。）に基づき、本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います。本資産運用会社に委託された業務の内容は、① 本投資法人の資産の運用に係る業務（宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。）、② 本投資法人が行う資金調達に係る業務、③ 本投資法人への報告業務、及び ④ その他本投資法人が随時委託する前記①から③に関連し又は付随する業
務（以下、上記の業務を総称して「アセット・マネ
ジメント業務」又は「AM業務」といいます。またかかる業務を行う者を「アセット・マネージャー」又は「AM」といいます。）です。
平成13年9月14日付で本投資法人との間で事務委
託・資産保管業務委託契約を、平成19年9月28日付
で事務委託・資産保管業務委託契約に係る変更合意書を締結しました。投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第2号乃至第6号。ただし、投資法人債に関する事務を除きます。）として、同契約に基づ
き、本投資法人の①投資口の名義書換に関する事
務、②投資証券の発行に関する事務、③機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務、④計算に関する事務、⑤投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務、⑥投資主からの本投資法人に対する権利行使に関する請求、その他の投資主からの申出の受付に関する事務、⑦会計帳簿の作成に関する事務、及び⑧納税に関する事務を行います。また、投信法上の資産保管会社として、同契約に基づき、
本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います。

－ 12 －(12) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

名称

運営上の役割関係業務の内容

みずほ信託銀行株式

第２回及び第３回

平成16年1月29日付で本投資法人との間で、投資法

会社

回無担保投資法人

人債事務委託契約、投資法人債管理委託契約及び登債に関する一般事

録事務取扱契約を締結しました。投信法上の一般事

務受託者、投資法

務受託者（投信法第117条第2号、第3号及び第6号関人債管理者係のうち、投資法人債に関する事務）として、同契約に基づき、①発行する投資法人債の名義書換に関する事務、②投資法人債の発行に関する事務及び③投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務を行います。また、投信法上の投資法人債管理者として、
法令及び同契約に基づく権限及び義務を有し、投資法人債管理者としての業務を行います。

みずほ信託銀行株式

第２回及び第３回

平成16年1月29日付で本投資法人との間で、元利金

会社

回無担保投資法人

支払事務取扱契約を締結しました。投信法上の一般

メリルリンチ日本証

債の元利金支払事

事務受託者（投信法第117条第6号関係のうち、投資券株式会社

務に関する一般事

法人債の元利金支払事務）としての業務を行いまみずほ証券株式会社

務受託者

す。

株式会社みずほコー

第４回乃至第６回

平成16年10月21日付で本投資法人との間で、投資法

ポレート銀行

無担保投資法人債

人債事務委託契約、投資法人債管理委託契約及び登に関する一般事務録事務取扱契約を締結しました。投信法上の一般事

委託者、投資法人

務受託者（投信法第117条第2号、第3号及び第6号関債管理者係のうち、投資法人債に関する事務）として、同契

しんきん証券株式会
社

約に基づき、①発行する投資法人債の名義書換に関する事務、②投資法人債の発行に関する事務及び③投資法人債権者からの申出の受付に関する事務を行います。また、投信法上の投資法人債管理者として、法令及び同契約に基づく権限及び義務を有し、投資法人債管理者としての業務を行います。
株式会社みずほコー

第４回乃至第６回

平成16年10月21日付で本投資法人との間で、元利金

ポレート銀行

無担保投資法人債

支払事務取扱契約を締結しました。投信法上の一般

みずほ証券株式会社の元利金支払事務

事務受託者（投信法第117条第6号関係のうち、投資野村證券株式会社

に関する一般事務

法人債の元利金支払事務）としての業務を行いま

受託者

す。

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名称

運営上の役割関係業務の内容

みずほ信託銀行株式振替投資法人債の平成18年10月2日付で本投資法人との間で、発行代会社

発行代理人及び支理人及び支払代理人業務に関する委託契約を締結し払代理人業務に係ました。投信法上の一般事務受託者（投信法第117る一般事務受託者

条第6号関係のうち、投資法人債の元利金支払事（第2回及び第3回

務）としての業務を行います。

無担保投資法人債のうち社債等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、以下「社振法」といいます。）附則第28条
第1項に基づき振替投資法人債とみなされる投資法人
債）
株式会社みずほコー

振替投資法人債の平成18年10月2日付で本投資法人との間で、発行代

ポレート銀行

発行代理人及び支理人及び支払代理人業務に関する委託契約を締結し払代理人業務に係ました。投信法上の一般事務受託者（投信法第117る一般事務受託者

条第6号関係のうち、投資法人債の元利金支払事（第4回乃至第6回

務）としての業務を行います。

無担保投資法人債のうち社振法附則
第28条第1項に基づき振替投資法人
債とみなされる投資法人債）
株式会社みずほコー

第７回無担保投資

平成18年12月4日付で本投資法人との間で、財務及ポレート銀行

法人債に関する一

び発行・支払代理契約を締結しました。投信法上の般事務受託者

一般事務受託者（投信法第117条第2号、第3号及び第6号関係のうち、投資法人債に関する事務）として、同契約に基づき、①投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務、②投資法人債券の発行に関する事務、③投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務、及び④投資法人債権者の権利行使に関する請求その他投資法人債権者からの申出の受付に関する事務を行います。

－ 14 －(14) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

名称

運営上の役割関係業務の内容

株式会社みずほコー

第８回及び第９回

平成19年７月11日付で本投資法人との間で、財務及ポレート銀行

無担保投資法人債

び発行・支払代理契約を締結しました。投信法上のに関する一般事務

一般事務受託者（投信法第117条第2号、第3号及び受託者第6号関係のうち、投資法人債に関する事務）として、同契約に基づき、①投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務、②投資法人債券の発行に関する事務、③投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務、及び④投資法人債権者の権利行使に関する請求その他投資法人債権者からの申出の受付に関する事務を行います。

－ 15 －(15) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ｃ．上記以外の本投資法人の主な関係者(イ) 東京建物株式会社（「テナント一般媒介業務受託者、物件移管業務受託者、賃貸営業管理・工事計画助言業務受託者」）
平成14年1月18日付でみずほ信託銀行株式会社（旧みずほアセット信託銀行株式会社）、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（旧三菱信託銀行株式会社）それぞれとの間でテナント一般媒介業
務委託契約、平成14年6月18日付で三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（旧ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間でテナント一般媒介業務委託契約、平成15年4月30日付で本投資法人との間でテナ
ント一般媒介業務委託契約、平成14年1月18日付で本資産運用会社との間で物件移管業務委託
契約及び賃貸営業管理・工事計画助言業務委託契約を締結しました。なおテナント一般媒介業
務委託契約についてはその内容を見直し、平成18年5月8日付で本投資法人、みずほ信託銀行株式会社、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社それぞれとの間で改めて締結し、同日付で住友信託銀行
株式会社、中央三井信託銀行株式会社それぞれとの間で新規に締結しました。
下記(ハ)記載のプロパティ・マネジメント業務の一つであるテナント営業・管理業務と密接に関連するテナント誘致営業業務を本投資法人のために統一的に遂行するため、運用対象とする不動産等の保有者から委託された、不動産賃貸借契約締結の媒介業務（以下「テナント一般
媒介業務」といいます。）を行います。
運用対象とする不動産等を保有する信託受託者（本投資法人が直接不動産を保有する場合には本投資法人）に、また売却した場合には当該不動産の購入者に、運用対象としての不動産等
を安全かつ確実に移転するために、①物件移管準備業務、②賃貸状況確認業務、③建物管理、
施設維持管理状況確認業務、④権利関係確認業務、⑤物件引渡作業確認業務、及び⑥上記に関連し又は付随する業務（以下、総称して「物件移管業務」といいます。）を、本資産運用会社から受託し、本資産運用会社のために物件移管業務を行います。
本投資法人は、本資産運用会社に対して投資運用業を委託していますが、本資産運用会社は、
本投資法人が運用する不動産等につき統一的に資産価値の維持向上を図るために、資産運用業
務とは異なる個別不動産の賃貸営業管理及び工事計画業務（以下「リーシングマネジメント／
コンストラクションマネジメント業務」又は「LM/CM業務」といいます。）に関する助言を東京建物株式会社に依頼し、東京建物株式会社は、本資産運用会社に対してLM/CM業務に関する助言業務を行います。
(ロ) 安田不動産株式会社、大成建設株式会社（「テナント一般媒介業務受託者」）
平成14年1月18日付でみずほ信託銀行株式会社（旧みずほアセット信託銀行株式会社）、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（旧三菱信託銀行株式会社）それぞれとの間でテナント一般媒介業
務委託契約、平成14年6月18日付で三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（旧ＵＦＪ信託銀行株式会社）との間でテナント一般媒介業務委託契約、平成15年4月30日付で本投資法人との間でテナ
ント一般媒介業務委託契約をそれぞれ締結しました。なおテナント一般媒介業務委託契約についてはその内容を見直し、平成18年5月8日付で本投資法人、みずほ信託銀行株式会社、三菱Ｕ
ＦＪ信託銀行株式会社それぞれとの間で改めて締結し、同日付で住友信託銀行株式会社、中央
三井信託銀行株式会社それぞれとの間で新規に締結しました。
信託受託者及び本投資法人から委託された、運用対象とする不動産等のテナント一般媒介業
務を行います。
(ハ) 明治安田ビルマネジメント株式会社、東京建物株式会社、安田不動産株式会社、 株式会社
損保ジャパン・ビルマネジメント、野村ビルマネジメント株式会社、三井不動産株式会社、株
式会社サンケイビルマネジメント、株式会社新日鉄都市開発、有楽土地株式会社（「不動産管－ 16 －(16) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

理会社」）
本投資法人は、不動産を直接又は不動産信託受益権の形態で保有している各物件について、①施設維持管理業務、②テナント営業・管理業務、③資産保全管理業務、④運営計画・報告書作成業務、及び⑤その他上記に関連し又は付随する業務（以下、上記の業務を総称して、「プロパティ・マネジメント業務」又は「PM業務」といい、かかる業務を行う者を「プロパティ・
マネージャー」又は「PM」といいます。）を、不動産管理委託契約を締結して不動産管理会社（以下「不動産管理会社」といいます。）に委託します。このようなプロパティ・マネジメン
ト業務の委託は、物件毎に行われます。
各物件の不動産管理会社は、下記「物件毎の不動産管理会社一覧」をご参照下さい。
（物件毎の不動産管理会社一覧）
明治安田ビルマネジメント株式会社(5棟)

東京建物株式会社(36棟)

安田不動産株式会社(2棟)株式会社損保ジャパン・ビルマネジメント（2棟）
野村ビルマネジメント株式会社(1棟)三井不動産株式会社(1棟)
株式会社サンケイビルマネジメント(1棟)
株式会社新日鉄都市開発(1棟)
有楽土地株式会社(1棟)

ＪＰＲ人形町ビル、新横浜第二センタービル、
田無アスタ、新潟駅南センタービル、
明治安田生命大阪梅田ビル
兼松ビル、兼松ビル別館、新麹町ビル、
ＭＳ芝浦ビル、五反田ファーストビル、
福岡ビル、ＪＰＲ市ヶ谷ビル、
オーバルコート大崎マークウエスト、
新宿スクエアタワー、ビッグス新宿ビル、
アクロス新川ビル・アネックス、
ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル、
ＪＰＲ代官山、新宿三丁目イーストビル、
アルカイースト、ＪＰＲ千葉ビル、
ＪＰＲ横浜日本大通ビル、
立川ビジネスセンタービル、
ゆめおおおかオフィスタワー
キュポ・ラ本館棟、ＪＰＲ武蔵小杉ビル、
武蔵浦和ショッピングスクエア（注１）、
川崎ダイスビル、東京建物本町ビル、
ＪＰＲ博多ビル、ＪＰＲ那覇ビル、
ＮＯＲＴＨ３３ビル、天神１２１ビル、
ＪＰＲ名古屋栄ビル、
ＪＰＲ堂島ビル、
ＪＰＲ博多中央ビル、
三菱ＵＦＪリース名古屋本社ビル、
ＪＰＲ梅田ロフトビル、ベネトン心斎橋ビル、
ハウジング・デザイン・センター神戸、
ＪＰＲ茶屋町ビル（注２）
ＪＰＲクレスト竹橋ビル、
ＪＰＲ上野イーストビル
損保ジャパン仙台ビル、
損保ジャパン和歌山ビル
川口センタービル
シュトラッセ一番町
ＪＰＲ神宮前４３２
武蔵浦和ショッピングスクエア（注１）ライズアリーナビル（注１）武蔵浦和ショッピングスクエアについては、東京建物株式会社と株式会社新日鉄都市開発が共同してPM業務を行います。
（注２）平成20年1月1日に茶屋町グランデビルからＪＰＲ茶屋町ビルへ名称変更しています。

－ 17 －(17) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（４）【投資法人の機構】
a．投資法人の統治に関する事項(イ) 機関の内容
本投資法人の執行役員は、２名以内、監督役員は４名以内（ただし、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第16条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員１名、監督役員２名、執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。
① 投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法について
は、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ３ 投資主・投資法人債権者の権利 Ａ．投資主の権利(イ) 投資主総会における議決権」をご参照下さい。原則として出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第12条第１項）が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重要事項については、発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（特別決議）を経なければなりません。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（規約第13条第１項）。
本投資法人の資産運用の方針及び基準は、本投資法人規約に定められています。かかる規約中に定められた資産運用の方針及び基準を変更する場合には、上記の通り投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、原則として、２年に１回招集されます（規約第10条第１項）。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています（規約第36条）。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
② 執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第１項、同条第5項、会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。ただし、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければな
りません（投信法第109条第２項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第１項）。また、役員会は、一定の業務執行に関する上記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがな
い限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います（規約第20条）。
本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督－ 18 －(18) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
③ 会計監査人
本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに（投信法第115条の２第１項）、執行役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います（投信法第115条の3第１項等）。
(ロ) 内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、その役員会規則において、役員会を３ヶ月に１回以上開催することと定めており、実際の運用においては、原則として、１ヶ月に1回程度の頻度で役員会を開催しています。本投資法人の役員会においては、執行役員、監督役員及び機関の運営に関する事務を受託
している一般事務受託者が出席するほか、本資産運用会社が臨席します。当該役員会においては、業務執行状況及び本資産運用会社による資産運用状況等について執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うにあたり補足説明等の補助的な業務を担うとともに、監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合には応じることにより、役員会を通じた管理を行うという内部管理体制を確立しています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、公認会計士１名、弁護士１名の計２名が選出されており、各監督役員
は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につきさまざまな見地から監督を行っています。
(ハ) 内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携① 監督役員による監督
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項等につき報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必要に応じてこれらの事項について報告を求めます。
② 監督役員と会計監査人との連携
会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議す
る役員会に先立ち監督役員に対する報告会を開催し、監査内容につき報告を行うとともに、監査実施報告書を各監督役員宛提出しています。
また、会計監査報告書を作成することに加え、その職務を行うに際し執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合にはその事実を監督役員に報告する職務を担っています。
(ニ) 本投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託、不動産の売買の媒介又は代理、工事の発注（1,000万円を超える場合）、一定の条件で物件の賃貸を行う際には当該取引につき投資法人役員会の承認を必要としています。また、運用ガイドライン、取得方針、管理方針の重要な規定、政策の見直し等を行った場合には、
本投資法人の役員会に報告されるほか、執行役員が本投資法人の資産運用状況、コンプライア
ンス及びリスクに関する事項等を報告する際には、本資産運用会社は補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じる体制となっております。
その他の関係法人については、本資産運用会社を通じてその事業の状況についての掌握を図っております。

－ 19 －(19) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ｂ．投資法人の運用体制
前記の通り、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行われます。
本資産運用会社の組織体系は、以下の通りです。

株主総会
監査役
取締役会

代表取締役社長
投資政策委員会

ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ委員会

財務部

投資運用部

企画･管理部(20) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

コンプライアンスグループ

総務グループ企画グループ

運用管理グループ

ＩＲグループ

財務グループ

運用グループ

投資グループリサーチグループ－ 20 －

各部の業務の概略は以下の通りです。
担当部署
投資運用部

財務部

企画・管理部

業務の概略
投資法人の資産運用に関する投資政策委員会等及び取締役会への付議・報告事項、並びに同委員会等・取締役会の決定事項に関する以下の業務（投資グループ）① 取得方針の策定・検証② 不動産等の取得の立案及び実行に関する業務（運用グループ）③ 管理方針の策定・検証④ 不動産等の運用業務全般（売却の立案及び実行、建物の修繕・リニューアルに関する業務を含む。）（リサーチグループ）⑤ リサーチ計画の策定⑥ 不動産マーケットの調査・分析（その他）⑦ 投資政策委員会事務局業務⑧ その他以上に類する業務（財務グループ）① 財務方針の策定・検証② 財務業務（ＩＲグループ）③ ＩＲ方針の策定・検証④ ＩＲ及びディスクロージャーに関する業務（企画グループ）① 会社事業計画の策定・検証② 株主総会・取締役会の運営業務③ 投資法人運営に関する一般事務受託者との窓口④ 組織に関する事項⑤ システム開発・保守業務⑥ 苦情処理業務（運用管理グループ）⑦ 運用実績管理に関する業務⑧ 投資法人の事業収支の分析、検討に関する業務⑨ 分配金に関する業務（総務グループ）⑩ 会社経理業務⑪ 会社決算、配当業務及び納税業務⑫ 人事・労務面の管理業務⑬ 総務全般に関する業務（コンプライアンスグループ）⑭ コンプライアンス業務全般⑮ 各種契約の精査業務⑯ コンプライアンス委員会事務局業務⑰ 関係官公庁への届出・報告等の業務（その他）⑱ その他以上に類する業務－ 21 －(21) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ｃ．投資運用の意思決定機構（イ）投資運用の意思決定機関
本資産運用会社は、投資運用の意思決定を行う機関として、「投資政策委員会」を設置し、その下部組織として、「投資小委員会（デューデリジェンス小委員会を含みます。）」及び「運用小委員会」を設置しています。これらの委員会は、代表取締役社長、投資運用部長、財務部長、企画・管理部長をもって構成します。但し、デューデリジェンス小委員会については、
コンプライアンスグループを所轄する部長、同グループのマネージャー等が加わり、取得検討
資産のデューデリジェンスについて遵法性の観点からの確認を強化しています。
投資運用の対象及び方針に関する事項は「取締役会」、運用計画・実行に関する事項は「投資政策委員会」で決定し、個別資産の取得若しくは売却又は運用に関する個別事項は、それぞれ「投資小委員会」又は「運用小委員会」で決定します。
投資小委員会の決定手続は、取得又は売却の方針決定、最終的な取得又は売却の決定という２回の手続を必要としており、確実な手順を踏んだ意思決定を行っています。更に、個別資産の取得に関しては、取得方針決定後、「デューデリジェンス小委員会」を開催し、デューデリ
ジェンスの内容審査を強化しています。また、一定額以上の個別資産の取得又は売却に関しては、取締役会に付議し、運用に慎重を期しています。
なお、それぞれの委員会の決定事項及び決定手続が法令、諸規則、本投資法人の規約、社内規程等に違背していないか、各委員会開催の直前にコンプライアンス小委員会を開催して審査し、法令違反や規定への違背の有無について企画・管理部長が各委員会における審議に入る前に報告を行い、更に規程等に則り本資産運用会社の取締役会又は投資法人の役員会への付議又は報告を各部長に指示します。
［系統図］

市場動向・物件情報リサーチ
資金調達、財務戦略との調整

・投資運用対象･方針
・運用計画･実行取締役会・投資政策委員会（内部牽制によるリスク管理）

パフォーマンス・リスク分析

・法令遵守のチェック・運用方針との整合性確認

コンプライアンス委員会
コンプライアンス小委員会<デューデリジェンスの確認>

デューデリジェンス小委員会<取得方針決定>取得（保有運用資産の価値向上）
修繕計画等の策定<取得決定>

投資小委員会

運用小委員会

取締役会（各委員会の決裁権限を越えるものは、取締役会へ付議）－ 22 －(22) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

利害関係者との一定の取引（後記「３ 投資リスク ｂ．投資リスクに対する管理体制 リ
スク管理体制」をご参照下さい。）については、上記に加え、コンプライアンス委員会において、事前にその妥当性や合理性の検証を行っています。
委員会

決定事項等の概略

取締役会

投資運用の対象及び方針に関する事項

投資政策委員会

運用計画・実行に関する事項

投資小委員会

個別資産取得及び売却に関する事項

運用小委員会資産運用に関する個別事項（ロ）利害関係者との取引案件等
利害関係者（後記「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び運営 ２ 利害関係人との取引制限（ニ）」をご参照下さい。）との取引案件を含め、各種委員会に付議するすべての案
件は、各委員会の直前に開催されるコンプライアンス小委員会（常勤取締役、案件担当マネー
ジャー、コンプライアンスマネージャーにて構成）にて、決定事項及び決定手続が、法令、諸規則、本投資法人の規約、社内規程等に違背していないか等の審査を行い、その結果について
企画・管理部長が各委員会の審議に入る前に報告を行います。
上記案件のうち、本投資法人と利害関係者との間の取引案件については、原則として毎月1回開催されるコンプライアンス委員会（常勤取締役、コンプライアンスマネージャー、特別委員により構成）にて、対象案件の取引についての妥当性及び合理性について検証を行っています。同委員会には、社外弁護士を特別委員として招聘しています。
コンプライアンス小委員会及びコンプライアンス委員会にて了承された下記の①ないし⑥記載の取引を実行するには、本資産運用会社の株主から独立した役員により構成される本投資法
人の役員会の事前承認を必要としており、こうした複数の実効性のある検証を経た上で取引は行われることになっています。
①

利害関係者からの物件・資産の取得②

利害関係者への物件・資産の売却③

利害関係者への不動産管理委託④

利害関係者による売買の媒介又は代理⑤

利害関係者に対する工事の発注（1,000万円超の工事の場合）⑥

利害関係者への物件の賃貸

このような審査、検証及び事前承認という内外の牽制により、利益相反取引に対する厳格な監視態勢を整えています。
ｄ．投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下の検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。本投資法
人及び本資産運用会社は可能な限り、投資運用に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針です。
①

本投資法人の体制
本投資法人は投信法に基づき設立され、執行役員及び監督役員により構成される役員会に－ 23 －(23) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

より運営されています。執行役員は、３ヶ月に１回以上の頻度で役員会を開催することと定められており、実際の運用においては、原則として１ヶ月に１回程度の頻度で役員会を開催しています。役員会においては、法令で定められた事項に加え、利害関係者（資産運用会社
に対する出資又は資産運用会社への役員の派遣若しくは従業員の出向を行っている者及びその関連会社をいいます。）との間における一定の取引を承認事項に加え（後記「第二部 投資法人の詳細情報、第３ 管理及び運営、２ 利害関係人との取引制限、(ニ) 利害関係者」
をご参照下さい。）、さらに本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務遂行状況の詳細な報告を行います。これらの手続等を通じ、本資産運用会社及び本資産運用会社の利害関係者
又は法令上の利害関係人等から独立した地位にある監督役員が、執行役員の業務遂行状況を的確に監視できる体制を維持しています。また当該手続を通じ、本投資法人は、本資産運用
会社の利害関係者及び利害関係人等との取引において、利益相反取引の恐れがあるか否かについての確認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける権利及び本資産運用会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、
本投資法人は本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は内部者取引規程を定め、役員のインサイダー類似取引の防止に努めています。
②

本資産運用会社の体制
本資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、原則としてレベルの異なる、かつ複数の検証システムを通じてモニターし、管理しています。
A. 本資産運用会社は、運用ガイドラインを通じ、ポートフォリオ運用基準、投資基準等を定めています。かかるガイドラインを遵守することにより不動産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
B. 本資産運用会社は、投資政策委員会規則を定め、本投資法人の資産運用に係る重要な事
項の決定プロセスの明確化を図っているほか、不動産の調査、取得、運営管理その他の業務それぞれにおいて事務手順書を作成する等、客観的な業務手順を確立してリスクの管理に努めます。
C. 本資産運用会社は、コンプライアンス規程及びコンプライアンス・マニュアルを定めてコンプライアンスマネージャー及びコンプライアンス小委員会による法令遵守の確認、コンプライアンス委員会における利害関係者との取引及び利害関係者がその資産の運用及び管理に係る助言等を行っている会社等と本投資法人との競合取引等についての利益相反の有無の確認を行い、これによって法令違反のリスク、利益相反のリスク防止に努めています。
D. 本資産運用会社は、内部者取引規程を定めて、本資産運用会社役職員によるインサイ
ダー類似取引の防止に努めています。

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（５）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額156,725,438,600円

発行可能投資口総口数

5,000,000口

発行済投資口の総口数

625,000口

最近５年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下の通りです。
発行済投資口の総口数
出資総額（円）
（口）
年月日
摘要
増減
残高
増減
残高
平成15年７月15日

公募増資

平成15年８月９日

備考134,400

424,000

30,758,649,600

87,740,649,600 （注1）

第三者割当増資

6,000

430,000

1,373,154,000

89,113,803,600 （注2）

平成17年２月２日

公募増資

95,000525,000

25,001,815,000 114,115,618,600 （注3）

平成17年３月２日

第三者割当増資

5,000

530,000

1,315,885,000 115,431,503,600 （注4）

平成19年２月６日

公募増資

90,000620,000

39,120,570,000 154,552,073,600 （注5）

平成19年３月７日

第三者割当増資

5,000

625,000

2,173,365,000 156,725,438,600 （注6）

（注1）1口当たり237,160円（引受価額228,859円）にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため公募新投資口を発行しました。
（注2）1口当たり228,859円にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。
（注3）1口当たり272,440円（引受価額263,177円）にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため公募新投資口を発行しました。
（注4）1口当たり263,177円にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。
（注5）1口当たり449,820円（引受価額434,673円）にて、借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため公募新投資口を発行しました。
（注6）1口当たり434,673円にて、借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。

－ 25 －(25) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（６）【主要な投資主の状況】（平成19年12月31日現在）
所有投資口数 比率（％）
（口）
（注）

名称

住所

日本トラスティ・サービス
信託銀行株式会社（信託口）

東京都中央区晴海一丁目８番11号

48,7347.80

日興シティ信託銀行株式会
社（投信口）

東京都品川区東品川二丁目３番14号
シティグループセンター

44,455

7.11

資産管理サービス信託銀行 東京都中央区晴海一丁目８番12号
株式会社（証券投資信託
晴海アイランドトリトンスクエアオ口）
フィスタワーＺ棟

32,9735.28

東京建物株式会社

東京都中央区八重洲一丁目９番９号

29,3004.69

ノーザントラスト カンパ
ニー（エイブイエフシー）
アカウント シンガポール
クライアンツ（常任代理人 香港上海銀行東京支店）

50 BANK STREET CANARY WHARTLONDON E14 5NT UK（東京都中央区日本橋三丁目11番１号）

27,2464.36

学校法人川崎学園

岡山県倉敷市松島577番地

25,0004.00

明治安田生命保険相互会社

東京都千代田区丸の内二丁目１番１号

24,0003.84

日本マスタートラスト信託
銀行株式会社（信託口）

東京都港区浜松町二丁目11番３号

21,655

3.46

ユービーエス エイジー
ロンドン アジア エクイ
ティーズ（常任代理人 ＵＢＳ証券
会社）

1 FINSBURY AVENUE, LONDON EC2M
2PP
（東京都千代田区大手町一丁目５番
１号 大手町ファーストスクエア
イーストタワー）

14,6282.34

株式会社北洋銀行

北海道札幌市中央区大通西三丁目11番地

14,312

2.29

282,30345.17

合計（注）比率とは、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいい、小数第３位以下を四捨五入しています。

－ 26 －(26) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（投資主、投資口の状況）（平成19年12月31日現在）
投資口の状況

区分

政府及び
公共団体

金融機関

特例証券
会社

その他の
国内法人

158

18

229

人
投資主数

－
％

比率
（注１）

－

－

1.04

0.11

1.51

－

その他
（注３）

14,452

1

15,089

95.77

0.00

100.0045,3871

625,000

7.26

0.00

100.00計(0.01)
152,632

343,159

10,13573,686

％
比率
（注２）

（3）

個人
その他

1.53

口
所有投資
口数

外国法人
等（うち
個人）
231

（6）
24.42

54.90

1.62

11.78

(0.00)（注１）投資主総数に対する投資主数の比率をいい、小数第３位以下を切り捨てています。
（注２）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいい、小数第３位以下を切り捨てています。
（注３）株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）名義の投資口です。

－ 27 －(27) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

２【投資方針】（１）【投資方針】
ａ. 基本方針
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス（都市型業務施設）及び繁華性の高い立地に位置する商業施設の建物及びその敷地から構成される不動産等並びにこれらの不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等(注)を投資対象とします。また投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資を図り、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針

1. 資産運用の基本方針」）。

更に、一物件に対する投資金額にも留意しつつ、テナント及び物件単位での分散投資を行い、ファンドの中長期的な安定成長を目指すものとします。それぞれにおける投資比率としては、当面の目標として下記「b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準」に定める通りとします。
（注）不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の定義については、下記「(2) 投資対象
a. 投資対象とする資産の種類」をご参照下さい。

ｂ. 投資態度(イ) ポートフォリオ運用基準
ポートフォリオ運用の基準となる種類別、地域別、用途別等による投資割合の大要は、下表の通りです。
投資対象とする資産の
種類

不動産等

投資割合
用途別

オフィスと商業施設の組入比率は、投資金額基準で概ね８：２を目標として運用します。

地域別「東京」と「地方」の組入比率は、投資金額基準で概ね６：４を目標として運用します。

個別のテナントからの賃料収入（複数物件に入居している場合はその総額）の全賃料収入に占める比率は、原則として10％未満とします。
資産対応証券等①

当該投資後における資産対応証券等の保有価格合計金額の本投資法
人の自己資本の額に占める比率は、原則として10％未満とします。

保有期間
原則として、中長期保有を目的とし、短期売買目的の資産取得は行わないものとします（ここでいう短期とは1年未満の期間をいい、中期とは1年以上5年以下の期間、長期とは5年超の期間をいうものとします。）。
②

用途ⅰ）本投資法人は、主として優良なオフィス（都市型業務施設）及び繁華性の高い立地に位置する商業施設（当該オフィス又は商業施設の建物の賃借権、それらが立地する土地の賃借権及び地上権、並びにそれらが裏付け資産となっている有価証券及び信託の受益権その他の資産を含みます。）を投資対象とします。それらの組入比率については、その時々の経
済状況、不動産市況動向等を十分に考慮した上で設定します（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (1)」）。
ⅱ) オフィスと商業施設の組入比率は、投資金額基準で概ね8:2を目標として運用します。
③

地域ⅰ) 本投資法人は、主として地震リスク、個別市況リスク等を考慮し、またキャッシュフローの増大を図るために、東京だけではなく地方都市への分散投資を図るものとします。地域－ 28 －(28) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

別の組入比率については、各地域の経済状況、不動産市況動向等を十分に考慮した上で設定します（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (2)」）。
ⅱ) 「東京」（下表に定義する「東京都心」及び「東京周辺部」を総称します。）と「地方」の組入比率は、投資金額基準で概ね6：4を目標として運用します。ただし、ここでは用途別区分は行いません。地域区分の定義は、下表の通りとします。
地域区分

④

地域

「東京都心」

千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区「東京周辺部」

東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県「地方」

その他の地域テナント
個別のテナントからの賃料収入（複数物件に入居している場合はその総額）の全賃料収入に占める比率は、原則として10%未満とします （「賃料収入」には、共益費、駐車料、倉庫使用料等を含みますが、時間外空調費用などの付加使用料は含みません。） 。ただし、テナント
入替えの可能性及び賃貸条件等を総合的に勘案して、上記数値を超過する場合もありうるものとします。
⑤

不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等

ⅰ) 当該投資後における不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の保有価格合計金額の本投資法人の自己資本の額に占める比率は、原則として10%未満とします。
ⅱ) 投資判断にあたっては、投資期間満了時における当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産等の取得機会が確保できることを前提とします。
⑥

開発案件への投資方針
本投資法人は、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある不動産を取得することを原則とします（規約 別紙1 「資産運用の対象及び方針 3.
投資態度 (7)」）。
開発投資（投資法人自ら土地を取得して建物を建築することをいいます。）は、行わないものとします。ただし、第三者が建築中の物件については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、完工・引渡しリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても投資することができます。また、既に取得している物件の建替えについては、建替え後のテナントの確保が十分可能と判断されること及び開発投資ではないことを確認の上、実施します。
⑦

設備投資の方針
中長期的な視野から物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、設備投資を行います。実施に際しては、原則として、個別物件の減価償却費の範囲内で行いますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断します。ただし、共用部分の改修工事については、投資法人としてのテナント営業政策上の観点から早期に実施することとし、耐震補強が必要な物件については、テナントの営業状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに行
います。
⑧

付保方針

ⅰ) 引受保険会社選定基準
・適当と認められるブローカーを通じて公正な引受保険会社の選定を行います。

・引受保険会社の保険格付は、原則としてムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク（以下「Moody’s」といいます。）及びスタンダード・アンド・プアーズによるA3
又はＡ－以上とします。

ⅱ) 地震保険付保基準－ 29 －(29) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

地震保険の付保に関しては、ポートフォリオPMLを基準に、災害による影響と損害保険料とを比較検討して付保の判断を行います。なお、PMLが高い物件については、個々に地震保険を付保します。
（注）PML（Probable Maximum Loss）とは、地震リスク分析における予想最大損失率を意味します。PMLには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一された定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）の間に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10%の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（%）で示したものを意味します。

⑨

売却方針

ⅰ)

本投資法人の保有する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等のうち、売却対象資産の選定については、当該売却対象資産の現状、将来の収益、資産価値の増減等についての予測及びポートフォリオ全体の資産構成等を考慮して、総合的に判断します（規約 別紙1 「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (3)」）。

ⅱ)

各決算期に行う資産の評価の結果、その評価額が取得価格の20%を超えて下回った物件については、投資政策委員会において継続保有するか売却するかの検討を行います。また、
市場環境等を勘案し、それ以外の物件についても適宜売却検討を行うものとします。売却については、主に以下の観点から判断します。

・

今後の市況見通し

・周辺の開発予測・

将来にわたる収益見通し

・

今後の投資額予測

・

今後の資産価値の増減見通し

・

ポートフォリオ全体での検討（地域・テナント・用途等の分散の観点及び配当に与える影響等の観点からの検討）⑩

バリューアップ不動産
バリューアップ不動産とは、収益性の向上と資産価値増大が見込める物件で、取得時の収益性が確保されており、かつ、以下のいずれかに該当する物件をいいます。
・

取得時の稼働率が概ね80％以下の物件

・修繕等の投資効果が十分に見込める物件

なお、バリューアップ不動産のポートフォリオ全体に占める割合は原則として15％を上限とし（投資金額基準）、バリューアップ不動産の追加取得にあたっては、物件組入れ後ポート
フォリオ全体の稼働率が、90％を下回らないように留意します。
バリューアップ不動産の運用においては、本資産運用会社のノウハウを駆使し、以下の戦略を重点的に実施していきます。
・

リーシングの強化による稼働率の向上

・

効果的なリニューアルの実施によるマーケット競争力の強化

・管理体制の効率化によるコストダウンの実施

また、バリューアップが達成できたと投資政策委員会が判断する場合には、以下に定義されるコア不動産に移行します。
また、不動産価値の向上を実現する手段として、バリューアップ不動産の売却も選択肢の一つとして検討します。
⑪

コア不動産
コア不動産とは、バリューアップ不動産以外の物件（ただし、オフィスのみとします。）を－ 30 －(30) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

いいます。コア不動産は、ポートフォリオ収益の安定性に寄与する物件として位置付けられています。
(ロ）投資基準
本投資法人は、個別の不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資を行う際、当該不動産（不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の裏付けとなる不動産を含みます。）の現状、将来にわたる収益性、リスク等について、立地、建物及び設備の保守管理状況、劣化又は陳腐化への対応、耐震性、権利関係、入居テナントとの契約内容、環境、地質等を考慮し総合的に判断した上で、投資を行います。
また、不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の取得後も、資産価値及び競争力の維持・向上のために、継続的かつ効果的な設備投資を行うとともに、収入の拡大とコストの削減を行うことにより、収益の安定化と拡大を目指します（規約 別紙1 「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (3)」）。
本投資法人の主な具体的投資基準は、以下の通りです。
①

地域
投資対象とするのは、以下の都市です。

ⅰ) 3大都市圏：東京都、横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市の中心業務地区ⅱ) 3大都市圏を除く政令指定都市：札幌市、仙台市、広島市、福岡市、北九州市等の政令指定都市の中心業務地区ⅲ) その他：原則として人口30万人以上の県庁所在地等の中核都市
なお、商業施設への投資決定に際しては、商圏の範囲を適正に認識・設定した上で、当該商圏の人口、人口動態、世帯数、平均所得等多岐にわたる商圏分析を行い、当該商圏が有する潜在購買力、成長性等を的確に把握するとともに、テナント及び当該業態と商圏の適合性についての判定を行います。また、競争力の観点からは、現在の競合状況、近隣地域における今後の競合店出店計画及び将来的な開発余地等を含め、多方面にわたり調査分析を行います。
②

規模ⅰ) オフィス
原則として、延床面積約3,300㎡（約1,000坪）以上、かつ2階以上の標準的なフロア面積
が約330㎡（約100坪）以上の建物とします。
ⅱ) 商業施設
物件毎に個別の立地特性による地域性・商圏の規模及び業態毎の標準的な規模、並びに地域の将来性を考慮の上、適正規模を判断します。
③

設備施設ⅰ) オフィス
貸付床の形状・分割対応、天井高、床仕様、電気容量、空調方式等のスペックを十分に確認し、地域性あるいは取得後における変更の可能性などを総合的に考慮したうえで、物件毎に個別に判断します。
ⅱ) 商業施設
業態別の標準仕様をベースとして、個別の立地特性による地域性並びに商業施設としての汎用性、転用可能性及び来店者の交通手段等の個別要素を総合的に考慮した上で、物件毎に個別に判断します。
④

耐震性
原則として新耐震基準適合又は耐震補強工事実施済（取得後に工事実施が可能であれば、取－ 31 －(31) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

得時点で耐震補強工事が未実施の場合を含みます。）の建物であることとします。
⑤

テナントⅰ) オフィス
１物件における同一テナント（親子会社の場合は同一とみなします。）の占有率は、50％以下を原則とします。なお、50％を超過する場合は、テナント信用力、適合性、代替性等を総合的に勘案した上で取得をすることができます。
ⅱ) 商業施設
１物件における同一テナントの占有率の制限は設けませんが、テナント選定にあたっては、
テナント信用力、個別店舗の収益力、代替性等を総合的に勘案して判断し、対象となる商圏及び競合状況を分析しつつ、テナント集客力の高い物件を選別するべく厳しい物件精査を行い、取得後はテナントに対するモニターを続けます。
⑥

権利形態ⅰ) 共有の場合
・「管理」（賃貸、改良行為等）の自由度を確保するため、共有持分割合は、原則として50％超としますが、他の共有者の属性、信用力、当該物件の特性等を総合的に考慮した上で個別に判断し、持分割合が50％以下であっても当該物件を取得することができます。

・

処分の自由度を確保するため、共有者間特約等による共有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。

・

収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性・信用力を十分確認の上、可能な限りの仕組上の手当てを行います（共有持分不分割特約の締結、登記の具備及び敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限られません。）。

ⅱ) 区分所有の場合・改良行為の自由度を確保するため、原則として75％以上の区分所有者の集会における議決権（建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）第38条）を確保しますが、他の区分所有者の属性、信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。

・

処分の自由度を確保するため、区分所有者間特約等による区分所有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。

・

収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況（積立金、負債比率、付保状況等）を確認し、必要に応じ独自の手当て（投資法人内の積立額増額、管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますが、これらに限られません。）を講じます。

ⅲ) 借地の場合
・原則として、旧借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）又は借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）上の借地権を対象とします。

・

底地権者の属性については、慎重に考慮し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替え時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上判断します。

ⅳ) 担保権・用益権について
・購入予定不動産上の抵当権等の担保権の有無や購入時の抵当権抹消の可能性等を確認します。

・

第三者による地上権・地役権等の用益権設定の有無やその内容を確認し、収益性に与える影響を考慮の上判断します。

⑦

投資額ⅰ) １物件当たりの最低投資額－ 32 －(32) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

１物件当たりの最低投資額（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。）は、
原則として10億円以上としますが、次の場合には10億円未満であっても取得することができます。
・

１棟全体の評価額が10億円以上の物件の一部を取得する場合。

・

鑑定評価額は10億円以上であって、交渉によって10億円未満で取得する場合。

・

複数の物件を一括で取得する場合に、当該物件が従たる資産である場合。

ⅱ) １物件当たりの最高投資額
１物件当たりの投資金額の「当該投資後における本投資法人が保有する不動産等及び資産対応証券等の価格の合計額」に対する割合の上限は、原則として1/3とします。ただし、総合的に勘案して妥当と判断される場合には、この割合を超える物件を取得することができます。ここで、「当該投資後における本投資法人が保有する不動産等及び資産対応証券等の価格の合計額」とは、前期までの投資不動産等及び資産対応証券等の評価額合計額、当期における不動産等及び資産対応証券等の購入額（税金及び取得費用等は含みません。）並びに当該投資に係る投資金額（税金及び取得費用等は含みません。）の総額をいいます。
ⅲ) 取得価格の制限
不動産等又は資産対応証券等に投資する際の取得価格については、原則として鑑定評価額の105％を上限とします。ただし、次の場合には当該資産の取得によりファンド全体の当期における基準となるNOI利回りを下回らないことを前提として、上記鑑定評価額の上限である105％を上回ることができるものとします。
・

長期固定の賃貸借契約によりキャッシュフローの安定的な推移が予測される物件で、かつ中長期的に一定の配当可能利益を得ることが見込まれる物件。

・物件の規模・立地等総合的な観点からファンド全体のクオリティ向上に寄与されると判断され、かつ一定の配当可能利益を得ることを見込まれる物件。

⑧

不動産の所有形態の選択基準
投資対象不動産について、当該不動産を直接に取得するのか、当該不動産について信託設定を行った上でその受益権（不動産信託受益権）を取得するのかについては、現所有者の意向及び権利の移転コスト等を総合的に勘案して判断します。
(ハ) 物件関連業務運用基準
物件関連業務とは、PM業務、テナント一般媒介業務、LM/CM業務、物件移管業務をいいます。
上記業務は、主として投資法人の成長を実現させるために必要かつ有効なものであり、以下の基本方針に基づき運用されます。
①

AM/PMの重要性
ファンドの成長を実現するためには、AM（資産運用会社）による統一的なマネジメントと、個別物件毎の施設管理・賃貸管理・工事管理を統括するPMによる専門的運用が重要です。
AM（資産運用会社）は、統一的マネジメントを行うために、個別の投資対象である不動産に関する賃貸営業管理及び工事計画に関する助言を、第三者から受けることができるものとします。当該助言を与える者として、東京建物株式会社（賃貸営業管理・工事計画助言業務受託者）を選任しています。
また、AM（資産運用会社）は、運営ノウハウの高いPMを選定し、同一地域におけるPMの集約を進めながら、ポートフォリオ全体での均一化された管理を徹底するものとします。AM（資産運用会社）は、PMの統一管理基準を設け、第三者をしてPMの評価をさせPMの能力向上を図り、投資主の利益を極大化する運用を行うものとします。
PM選定に当たっては、賃貸営業管理・工事計画助言業務受託者である東京建物株式会社及び－ 33 －(33) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

他のPM会社（テナントとの関係を含めて現場を熟知している取得以前からの既存管理会社、若しくは既に投資法人の他物件の管理受託をしている会社等）を比較検討して選定します。比較
検討に当たっては、運営ノウハウ、当該地域におけるPM集約化の状況等を考慮しながら、総合的に判断するものとします。
②

テナント一般媒介業務受託者の活用
テナント一般媒介業務については、東京建物株式会社、安田不動産株式会社、大成建設株式

会社のほか、他の仲介業者にも委託を行います。
③

物件売買時の円滑な取引執行
物件売買時の円滑な取引執行のために、必要に応じて、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合のみならず不動産信託受益権の場合においても、賃貸状況の確認、建物・施設維持管理状況の確認、権利関係の整理・確認、引渡の準備・確認等に関する物件移管業務を東京建物株
式会社に対して委託します。
(ニ) 財務方針①

資金運用方針ⅰ) 敷金・保証金
・

不動産信託受益権の場合
テナントから預かった敷金・保証金は、当面信託勘定内に全額積み立てますが、ヒスト
リカルデータの蓄積や、コミットメントラインの導入等の手当てを前提として、積立額の減額を検討します。

・

不動産、不動産の賃借権、地上権の場合
テナントから預かった敷金・保証金は、当面銀行の普通預金口座又は定期預金口座内に全額積み立てますが、ヒストリカルデータの蓄積や、コミットメントラインの導入等の手当てを前提として、安全性を確保しつつ資金の効率的運用を目指し積立額の減額を検討します。

ⅱ) 信託勘定内現預金（不動産信託受益権の場合）
Moody’sの短期格付P-2以上の銀行の普通預金口座又は定期預金口座に預け入れます。
ⅲ) 投資法人勘定内現預金投資法人勘定内現預金についてもⅱ)と同様とします。ただし、金融機関からの融資実行に関連して実行時又は利払時に使用するために開設する普通預金口座はこれに含まれないものとします。
なお、余裕資金については原則として以下の優先順位で支出を行い、残金については上記と同様の運用を行うものとします。
・

再投資（物件購入資金又は資本的支出をいいます。以下同じです。）

・

投資主への分配（ただし、投資主への分配が利益を超える金銭の分配に該当する場合、利益を超える金銭の分配に関する税務の取扱いが現行のままの場合にはこれを行いません。後記「(3) 分配方針 (ニ) 利益を超えた金銭の分配」をご参照下さい。）

・

借入金の一部返済（ただし、金銭消費貸借契約上の返済期限が到来している場合には、この順位にかかわらず、最優先されるものとします。）

ⅳ) デリバティブ取引
金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 ３．投資態度 (8)」）。
②

投資口の追加発行－ 34 －(34) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

本投資法人は、資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下、本投資口の一口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (4)」）。
③

借入れ及び投資法人債発行

ⅰ) 基本方針
本投資法人は、長期の安定的な資金調達と、機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせることにより、資産規模の積極的な拡大と、投資主への安定的な金銭の分配の維持を目指します（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (5)」）。
ⅱ) ＬＴＶ（Loan to Value）
ＬＴＶとは以下の式により算出された比率をいい、本投資法人の資産総額に対する負債の割合を表します。
（借入金＋投資法人債）÷資産総額（注）（注）資産総額とは、ＬＴＶ計算時点における直近の決算期末貸借対照表における資産の部の合計金額をいいますが、そのうち有形固定資産について鑑定評価額又は価格意見書による評価額と期末帳簿価額との差額を当該有形固定資産の期末帳簿価額に加減して求めた金額とします。

ＬＴＶは、55％までの運用を原則としますが、資産の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。
(ホ) その他①

本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合を75％以上とします（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針②

3. 投資態度 (6)」）。
資金動向、市況動向、一般経済情勢、不動産市場動向等により、上記の比率を変更することがあります（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (9)」）。
③

組入資産の貸付け（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 ５．組入資産の貸付け」）

ⅰ) 資産の効率的運用を図り、高い運用成果の獲得を目指すため、後記「(2) 投資対象 ａ．
投資対象とする資産の種類」に定める資産のうち、不動産、不動産の賃借権及び地上権について、貸付け（駐車場、看板等の設置を含みます。）を行うことができるものとします。
ⅱ) 上記ⅰ)の不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れ又は差し入れることがあり、それらの金銭を受け入れた場合には、前記「(ニ) 財務方針
① 資金運用方針 ⅰ) 敷金・保証金」に記載の方針に基づき運用します。
ⅲ) 資産に属する不動産、不動産の賃借権及び地上権以外の資産の貸付けは行いません。

－ 35 －(35) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（２）【投資対象】
ａ. 投資対象とする資産の種類
本投資法人は、資産を主として不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資します(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 2. 資産運用の対象とする資産の種類、目的及び範囲」）。
(イ) 不動産等とは以下に掲げるものをいいます。
①

不動産

②

不動産の賃借権③

地上権④

次に掲げるものを信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信

託を含みますが、平成19年９月30日施行された証券取引法等の一部を改正する法律及び証券取引法等の一部を改正する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律の施行に伴う関係政令の整備等に関する政令（平成19年政令第233号）第３条による改正前の投資信託及び投資法
人に関する法律施行令（以下「旧投信法施行令」といいます。）において定義される有価証券（以下「旧有価証券」といいます。）に該当するものを除きます。）

⑤

イ

不動産

ロ

地上権及び土地の賃借権

金銭を信託する信託の受益権（信託財産を主として上記①から③までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする場合に限ります。旧有価証券に該当するものを除きます。）⑥

当事者の一方が相手方の行う上記①から⑤までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資持分」といいます。）(ロ) 不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等とは、裏付けとなる資産の2分の1を超える
額を不動産等に投資することを目的とする以下に掲げるものをいいます。
①

資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）に規定する優先出資証券②

投信法に規定する投資信託の受益証券③

投信法に規定する投資証券④

資産流動化法に規定する特定目的信託の受益証券（上記(イ)④及び⑤に掲げる信託の受益権を除きます。）(ハ) 本投資法人は、上記(イ)及び(ロ)への投資後の残余の資金の効率的な運用に資するため、以下に掲げる特定資産に投資することができます。
①

旧有価証券（但し、株券については、資産運用の基本方針のため必要又は有用と認められる

場合に限ります。）②

金銭債権（旧投信法施行令において定義されるものをいい、預金、大口定期預金及び譲渡性預金（但し、旧有価証券に該当するものを除きます。）及びコール・ローンを含みます。）③

金融先物取引等（旧投信法施行令において定義されるものをいいます。）に係る権利④

金融デリバティブ取引（旧投信法施行令において定義されるものをいいます。）に係る権利⑤

上記①乃至④号に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(ニ) 本投資法人は、上記(イ)ないし(ハ)に定める特定資産のほか、資産運用の基本方針のため必要又は有用と認められる場合において、以下に掲げる資産に投資することができます。

－ 36 －(36) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

①

商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に基づく商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権②

温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）に定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等③

その他特定の不動産に付随する資産で、当該不動産と併せて取得することが適当と認められるもの(ホ) 本投資法人は、本投資法人が運用のために保有する資産以外の資産のうち、本投資法人の商号に係る商標権等その組織運営に伴い保有するものとして適当と認められるものに投資することができます。
ｂ. 投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合(イ) 投資基準については、前記「(1) 投資方針 ｂ. 投資態度 (ロ) 投資基準」をご参照下さい。
(ロ) 種類別、地域別、用途別等による投資割合についての詳細は、前記「(1) 投資方針 ｂ. 投
資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準」をご参照下さい。
（３）【分配方針】
本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者に対し、以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。
(イ) 本投資法人の資産の運用によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額、出資剰余金及び評価・換算差額等の合計額を控除して得た額をいいます。（規約第28条第1号）。
(ロ) 分配金額は、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得」といいます。）の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（ただし、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払い準備金、分配準備積立金及びこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます（規約第28条第2号）。
(ハ) 分配可能金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします（規約第28条第3号）。
(ニ) 利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、分配可能金額が配当可能所得の100分の90に相当する金額に満たない場合又は経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、上記(ロ)に定める分配金額に、営業期間の末日に計上する減価償却額に相当する金額を限度として、
本投資法人が決定した金額を加算した額を、分配可能金額を超えて金銭で分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます（規約第28条第4号）。
本投資法人は、安定配当を重視しますが、利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度税務上における譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいては、投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わないものとします。
ただし、本投資法人が「利益配当等の損金算入要件」（後記「4 手数料等及び税金 (5) 課
税上の取扱い c. 投資法人の税務 (イ) 利益配当等の損金算入」の①に記載する要件）を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法－ 37 －(37) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。詳細は、後記「4 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」をご参照下さい。
(ホ) 分配金の分配方法
分配金は金銭により分配するものとし、決算期最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、原則として決算期から3か月以内に投資口の所有口数に応じて分配します（規約第28条第5号）。
(ヘ) 分配金の除斥期間
分配金は支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払義務を免れます（規約第29条第1項）。未払分配金には利息をつけません（規約第29条第2項）。
（４）【投資制限】
ａ. 規約に基づく投資制限(イ) 基本方針
投資主の利益を最優先するものとし、特定の第三者に利益を供することを意図した投資は行いません（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 ４. 資産運用の対象とする資産についての制限(1)」）。
(ロ) 国内投資限定
投資対象は国内の不動産に限定します。また、外貨建資産への投資は行いません（規約 別
紙１「資産運用の対象及び方針 ４. 資産運用の対象とする資産についての制限(2)」）。
(ハ) 短期売買制限
資産の総額に占める、１年以内の売却を目的として保有する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の価額の合計額の割合を50％以内とします（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 ４. 資産運用の対象とする資産についての制限(3)」）。
(ニ) 借入制限（規約第34条）
本投資法人は、以下の条件に従い、借入れを行うことができるものとします。ただし、かかる借入れは、証券取引法（昭和23年4月13日法律第25号。その後の改正を含みますが、証券取引法等の一部を改正する法律（平成18年法律第65号）第3条による改正前のもの。以下「旧証券取引法」といいます。）第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からのものに限るものとします。
①

借入れの目的
資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために借入れを行います。

②

借入金の限度額１兆円とします。ただし、下記「(ホ) 投資法人債発行制限」に規定する投資法人債と併せて、その合計額が１兆円を超えないものとします。
③

借入金の使途資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済（敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等に用います。
④担保の提供
上記①乃至③の規定に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができるものとします。
(ホ) 投資法人債発行制限（規約第35条）
本投資法人は、以下の条件に従い、投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）を発行することができるものとします。

－ 38 －(38) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

①

投資法人債の発行目的
資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために投資法人債の発行を行います。

②

投資法人債発行の限度額１兆円とします。ただし、上記「(ニ) 借入制限」に規定する借入れと併せて、その合計額が１兆円を超えないものとします。
③

投資法人債の発行により調達した資金の使途に関する事項
資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済（敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等に用います。
④

担保の提供
上記①乃至③の規定に基づき投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができるものとします。
(ヘ) 他のファンドへの投資
本投資法人は、投信法に規定する投資信託の受益証券及び投信法に規定する投資証券で、裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに投資することができます（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 ２. 資産運用の対象とする資産の種類、目的及び範囲 (2) ｂ.及びｃ.」）。
ｂ. その他の投資制限
有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

－ 39 －(39) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

３【投資リスク】
ａ. リスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が保有する不動産を信託する信託の受益権に係る信託不動産及び不動産に特有のリスクについては、後記「５(2) 投資資産 ② 投資不動産物件」を併せてご参照下さい。
本項に記載されているリスク項目は、以下の通りです。
(イ) 本投資証券の商品性に関するリスク①

本投資証券の市場価格の変動に関するリスク②

金銭の分配に関するリスク③

収入及び費用並びにキャッシュフローの変動に関するリスク④

募集投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク(ロ) 本投資法人の運用方針に関するリスク①

地域的な偏在に関するリスク②

不動産を取得又は処分できないリスク③

テナント集中に関するリスク④

募集投資口の発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク(ハ) 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク①

本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク②

スポンサーへの依存、利益相反に関するリスク③

インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク④

本投資法人の投資方針の変更に関するリスク⑤

本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク⑥

敷金及び保証金に関するリスク(ニ) 不動産及び信託の受益権に関するリスク①

不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク②

賃貸借契約に関するリスク③

災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク④

不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク⑤

不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク⑥

法令の制定・変更に関するリスク⑦

売主の倒産等の影響を受けるリスク⑧

転貸に関するリスク⑨

賃借人等による不動産の利用・管理状況に関するリスク⑩

共有物件に関するリスク⑪

区分所有建物に関するリスク⑫

借地物件に関するリスク⑬

借家物件に関するリスク⑭

開発物件に関するリスク⑮

有害物質に関するリスク⑯

不動産等を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク⑰

信託の受益権の準共有等に関するリスク(ホ) 税制に関するリスク－ 40 －(40) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

運用状況

①

導管性要件に関するリスク②

税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク③

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク④

一般的な税制の変更に関するリスク(ヘ) そ の 他①

専門家報告書等に関するリスク②

固定資産の減損に係る会計基準の適用に伴うリスク③

特定目的会社の優先出資証券への投資に係るリスク(イ) 本投資証券の商品性に関するリスク①

本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として、第三者に対する売却その他の方法による処分に限定されます。
本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受けるほか、金利情
勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
そのため、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却ができない可能性があります。

②

金銭の分配に関するリスク
本投資法人は、その分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が保有する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「ａ．
リスク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。

③

収入及び費用並びにキャッシュフローの変動に関するリスク
本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約通りの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「(ニ) 不動産及び信託の受益権に関するリスク ② 賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。個別の資産の過去の収支の状況や賃料総額は、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、本投資法人が保有する不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュフローを減ずる要因となる可能性があります。
また、不動産に関する費用としては、建物減価償却費、不動産に関して課される公租公課、不動産に関して付保された保険の保険料、水道光熱費、設備管理委託費用、警備委託費用、清掃委託費用、造作買取費用、修繕費用等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出又－ 41 －(41) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

は費用は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
④

募集投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
投資法人は、募集投資口を随時発行する予定ですが、かかる発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に発行された募集投資口に対して、当該計算期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、募集投資口の発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
更に、募集投資口の発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの純資産価格や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。

(ロ) 本投資法人の運用方針に関するリスク①

地域的な偏在に関するリスク
本投資法人が不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券の取得を行っていく過程で、本投資法人が保有する不動産が地域的に偏在する可能性があります。かかる場
合には、当該地域における地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の災害、人口変動等、当該地域に特有な事象によって、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。

②

不動産を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強く流動性が低いため、希望する時期に希望する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券を取得又は処分できない
可能性があります。また、本書の日付以後、経済環境等が著しく変わった場合又は売買契約等において定められた一定の条件が成就しない場合等においては、不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券を予定通り取得又は処分することができない可能性があります。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオの構築又は組替えが適時に行えない可能性があります。

③

テナント集中に関するリスク
本投資法人が保有する不動産に係るテナントに占める特定のテナントの割合が大きくなればなるほど、かかる特定のテナントの新規業務提携又はその解消等事業戦略の変更や財務状
況の変化等に伴う支払能力の変化、当該不動産からの退去、賃貸条件の変更その他の事情が、
本投資法人の収益等に及ぼす影響は大きくなります。特に、本投資法人が投資対象とする商業施設においては、テナントが単独となる場合が多く、そのようにテナントが単独である不動産においては、本投資法人の収益等は、当該単独テナントの事情に大きく左右されます。
また、そのように本投資法人が保有する不動産に係るテナントに占める割合が大きい特定のテナントが退去した際には、大きな空室率が生じるので、他のテナントを探しその空室率を回復させるのに時間を要することがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その期間が長期になればなるほど、又は賃貸条件の緩和の度合いが大きい程、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性が高くなります。

－ 42 －(42) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

④

募集投資口の発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク
募集投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で募集投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
また、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該借入れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたす可能性があります。
更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、これらの元本額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。
このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(ハ) 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク①

本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般
事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を維持できない場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
また、投信法は、投資法人の執行役員及び監督役員並びに投資法人関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可能性があります。
例えば、本投資法人の執行役員及び監督役員が、法令上又は契約上負っている善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）その他の義務に違反した場合や、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善管注意義
務、忠実義務、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。

②

スポンサーへの依存、利益相反に関するリスク
本資産運用会社の全発行済株式は、本書の日付現在、東京建物株式会社、明治安田生命保険相互会社、大成建設株式会社、安田不動産株式会社及び株式会社損害保険ジャパンの5社（以下「スポンサー」と総称します。）により保有されており、また、スポンサーは、本資産運用会社の主要な役職員の出向元となっています。スポンサーの利益が本投資法人又は本投資法人の他の投資主の利益と異なる場合、利益相反の問題が生じる可能性があります。ス
ポンサーは、本投資法人がスポンサー又はその関連会社から資産を取得し、又は物件の賃貸
若しくはその他の業務を行う場合に、本投資法人に対して影響力を行使する可能性があり、また、本投資法人は、スポンサー又はその関連会社と資産の取得等に関し直接競合した場合－ 43 －(43) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

に、本投資法人に影響力を行使する可能性があります。かかる場合、本投資法人の業務、財政状態又は経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。
③

インサイダー取引規制等に係る法令上の禁止規定が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、投資法人の発行する投資証券は、上場株式等と異なり、金商法に定める
いわゆるインサイダー取引規制の対象ではありません。従って、本投資法人の関係者がインサイダー取引に類似の取引を行った場合には、本投資証券に対する一般の信頼を害し、ひいては市場価格の下落や本投資証券の流動性の低下等の悪影響をもたらす可能性があります。

④

本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、
投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会又は本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。

⑤

本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産の分配からしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。

⑥

敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。

(ニ) 不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「2 投資方針

(2) 投資対象

a. 投資対象とする資産の種類」に記載の通り、不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券です。不動
産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。

－ 44 －(44) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「⑯ 不動産等を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
①

不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。本投資法人は、かかる場合に備えて、原則として前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、かつ一定の瑕疵担保責任を負担させることとしておりますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあります。
また、本投資法人又は信託受託者が不動産を売却する場合、本投資法人又は信託受託者たる宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上の登録をした信託銀行は、宅地建物取引業法上、宅地建物取引業者とみなされるため、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。従って、本投資法人又は信託受託者が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、
本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなります
が、その実効性があるとの保証はありません。

②
a.

賃貸借契約に関するリスク
賃貸借契約の解約リスク、更新がなされないリスク
賃貸借契約上、賃借人の解約権が排除されている場合等を除き、契約期間中であっても賃貸借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。なお、
解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナルティが減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性が
あります。

b.

賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える場合があります。

－ 45 －(45) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

c.

賃料改定に係るリスク賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉いかんによっては、必ずしも、規定通りに賃料を増額できるとは限りません。

d.

賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少します。

③

災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少、又は当該不動産の価値が下落する可能性があります。
また、これらのリスクを回避又は低減する目的で当該不動産に対して保険契約の締結を図ったとしても不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約を締結しても保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合があります。

④

不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）上無過失責任を負うこととされています。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合には、上記③と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な
場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。

⑤

不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。
また、様々な行政法規や各地の条例による規制が不動産に適用される可能性があります。

－ 46 －(46) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc例えば、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。
更に、不動産が含まれる地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計
画対象部分に建築制限が付される可能性や、建物の敷地とされる面積が減少する可能性、当該不動産に関して建替え等を行う場合に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
⑥

法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。

⑦

売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により売買が否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
万一債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐害行為取消）可能性があります。また、不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合には、当該不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から更に当該不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っていた場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
更に、取引の態様如何によっては売主との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。

－ 47 －(47) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

⑧

転貸に関するリスク
賃借人（以下、転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた
場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が悪化することにより、賃借人からの賃料の支払いが滞る可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となる可能性があります。

⑨

賃借人等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
賃借人等による不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、賃借人や賃借権の譲受人の属性によっては、不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料収入が低下する可能性があります。

⑩

共有物件に関するリスク
不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクが存在します。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、第三者との間で共有されている不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、第三者との間で共有されている不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第2項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、かかる特約は5年を超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産につ－ 48 －(48) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.docいては、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
⑪

区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のう
ちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

⑫

借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。
また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、－ 49 －(49) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第4条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格
が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。
この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、
本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場
合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
⑬

借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸
借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。

⑭

開発物件に関するリスク
本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費
用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があります。

－ 50 －(50) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

⑮

有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、その場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場
合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。
なお、土壌汚染対策法（平成14年５月29日法律第53号。その後の改正を含みます。）によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やPCBが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

⑯

不動産等を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権の保有に伴い、前記①乃至⑮に記載されたリスクを、信託受託者を介して、不動産、不動産の賃借権又は地上権を直接所有する場合と実質的にほぼ同様に負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続の対象となった場
合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、信託財産である不動産が当該信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。

－ 51 －(51) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、当該不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託財産としての不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
⑰

信託の受益権の準共有等に関するリスク
不動産信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
準共有者は、原則として、他の準共有者の同意を得ることなく自己の準共有持分を処分することができ、したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。これに対し、準共有者間の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
また、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている不動産信託受益権の変更にあたる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第264条、第251条）、変更にあたらない管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第264条、第252条）ものと考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
更に、不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえる可能性があり、また、他の準共有者が不動産信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。これらの場合、本投資法
人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。

(ホ) 税制に関するリスク①

導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、借入金等の定義に係る不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要－ 52 －(52) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらし、本投資証券の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、後記「4 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱
い②c. 投資法人の税務 (イ) 利益配当等の損金算入」をご参照下さい。

税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。

③

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産の価額の合計額の割合を75%以上とすること（規約別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (6)」）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場
合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

④

一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。

(ヘ) そ の 他①

専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産の価格調査による調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産の価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
建物状況調査レポート及び地震リスク分析レポート等は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び施設管理者への聞き取り等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しな－ 53 －(53) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

いことを保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
②

固定資産の減損に係る会計基準の適用に伴うリスク
固定資産の減損に係る会計基準の適用により、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合には、一定の条件の下で回収可能額を反映させるように固定資産の帳簿価額を減額する会計処理（減損処理）を行うこととなっており、今後、本投資法人の保有する不動産等の市場価格及び収益状況によっては減損処理を行う可能性があります。
また、減損処理により会計処理と税務処理の取扱いの差異が生じ、本投資法人は導管性要件を満たすことができないこととなる（利益の配当等を損金算入できないこととなる）可能性があります。

③

特定目的会社の優先出資証券への投資に係るリスク
本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場
合、更には導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した当投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。

ｂ. 投資リスクに対する管理体制
本投資法人は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分な効果があがることを保証されているもの
ではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
リスク管理体制
本投資法人は、投信法に基づき適法に設立されており、本書の日付現在においては執行役員１名
及び監督役員２名から構成される役員会により運営されています。これらの役員は欠格事由にあたらないほか、監督役員はもとより執行役員を含めたすべての役員が、本資産運用会社又はその利害関係者から独立した地位にあり、投信法の規定する水準以上の透明性の高い運営を行うよう努め、同時にリスク管理に努めています。
本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。役員会において－ 54 －(54) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

は、本資産運用会社が執行する資産運用にかかる重要な事項は、本資産運用会社からの報告事項とし、さらに利害関係者（後記「第二部 投資法人の詳細情報

第３ 管理及び運営

２ 利害関係人との取引制限（ニ）」をご参照下さい。）との取引のうち、資産の取得・売却及びその媒介又は代理、不動産管理委託、1,000万円超の工事の発注、物件の賃貸に関しては、役員会の承認事項とすることにより利益相反取引に関して、本資産運用会社への一定の牽制体制を構築しています。
一方、本資産運用会社は、リスク管理規程により本投資法人を取り巻くリスクを認識して、各部門における日常業務遂行上のリスク管理の他に取締役会における運用リスク管理状況報告等を通じてリスク管理体制の構築を図っています。また、このリスク管理体制を補完して日常的にリスクに対応する手法・手段を検討するためにリスク管理委員会を設置しています。
原則として資産の取得や資産の運用にかかわる一定の重要事項については、本資産運用会社の社長、関連部門の部長、同マネージャー等にて構成される投資小委員会（デューデリジェンス小委員会を含みます。）或いは運用小委員会にて意思決定が行われ、さらに特に重要性が高い事項に関しては運用会社の取締役会において意思決定する旨定めています。
また、本資産運用会社に設置しているコンプライアンス委員会においては、現在は外部の弁護士を特別委員として招聘して、上記に記載の本投資法人と利害関係者間の取引にあたっては、事前にその妥当性や合理性の検証を行った上で本投資法人の役員会の承認を得ることとしています。なお、各委員会の内容につきましては、前記「１ 投資法人の概況(4) 投資法人の機構

ｃ. 投資運用の意思決定機構」をご参照下さい。
上記の通り、本投資法人及び本資産運用会社においては、投信法に定める利害関係人等に関連した行為準則の水準を越える厳格な利益相反の防止体制を整え、リスク管理体制を徹底しています。
その他のリスク、例えば不動産投資信託証券市場に関するリスク、商品設計及び関係者に関するリスク、並びに、信託受益権に特有のリスク等についても業務執行や意思決定において、レベルの異なる、複数の意思決定機関に諮ることを原則とし、かかるリスクを可能な限り極小化するよう努
め、投資・運用リスクと同様のリスク管理体制を整えています。
このように、投資リスクに対しては、本投資法人及び本資産運用会社の重層的かつ相互牽制的な検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。
なお、個別のリスクに関する管理体制については、前記「ａ. リスク要因」の各記載も適宜ご参照下さい。

－ 55 －(55) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

４【手数料等及び税金】（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第７条）、該当事項はありません。
（３）【管理報酬等】(イ）役員報酬
執行役員及び監督役員の報酬は、当該職務と類似の職務を行う取締役等及び監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額（ただし、それぞれの上限を一人当たり月額50万円及び40万円とします。）とし、毎月、当月分を当月の末日までに、当該執行役員及び監督役員が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払われます。（規約第24条）(ロ）本資産運用会社への支払報酬
本資産運用会社の行う委託業務の報酬は、固定報酬、インセンティブ報酬１、インセンティブ
報酬２及びインセンティブ報酬３から構成され、それぞれの具体的な額又は計算方法及び支払の時期は、下表の通りとし、本資産運用会社の指定する銀行口座への振込の方法により支払われます（規約第37条）。
なお、インセンティブ報酬３は平成20年１月１日以降に決済される不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の取得について適用されます。

－ 56 －(56) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

報酬の種類

報酬額（報酬額の計算方法）／支払時期（報酬額）1,250万円/月（支払時期）３、６、９、12月末

固定報酬（１～３月分、４～６月分、７～９月分及び10～12月分の各３か月分をそれぞれ３月末、６月末、９月末及び12月末に後払いします。なお、１か月に満たない場合
は、実日数による日割計算によります。）（報酬額の計算方法）
決算期にて確定する当該営業期間の総収入額※の２％（ただし、１営業期間の総収入額が80億円を超える部分に対しては1.5％）に相当する金額

インセン

※

総収入額とは、資産のうち、不動産（信託の受益権
その他の資産の裏付けとなる不動産を含みます。）

ティブ報酬から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収１益、施設使用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金又はそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収入、利子・配当収入、及びこれらに類する収益の総額をいいます。
（支払時期）各決算期後３か月以内（報酬額の計算方法）

インセン

決算期にて確定する当該営業期間のインセンティブ報酬

ティブ報酬

２控除前の分配可能金額（規約第28条第１号に規定される２もの。）の３％に相当する金額（支払時期）各決算期後３か月以内（報酬額の計算方法）

インセン
ティブ報酬
３

規約別紙１ ２に定める不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等を取得した場合において、その取得価格（消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。）の0.25％（支払時期）取得した日が属する月の翌月末まで(ハ）一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料
Ａ. 投資口の名義書換等に関する事務
一般事務受託者及び資産保管会社がそれぞれ下記の業務を遂行することの対価である事務受託
手数料は、以下の通り指定口座への振込の方法により支払われます。
（一般事務受託者の業務）
ⅰ）本投資法人の投資口の名義書換に関する事務ⅱ）本投資法人の投資証券の発行に関する事務ⅲ）本投資法人の機関の運営に関する事務ⅳ）本投資法人の計算に関する事務ⅴ）本投資法人の投資主に対して分配する金銭の計算及びその支払のための手続に関する事
務ⅵ）本投資法人の投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出・届出の受付に関する事務ⅶ）本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務－ 57 －(57) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ⅷ）本投資法人が納税義務を負う公租公課に関してなすべき納税等に係る事務
ⅸ）本投資法人の借入れに係る債権者に対する元利金等の計算及び支払並びに諸費用の計算及び支払に関する事務ⅹ）本投資法人の営業報告書、純資産状況表の作成及び監督官庁への提出並びに投資信託協会の規則に基づく定期報告資料及び金商法の規定に基づく財務諸表の作成に関する事務ⅹⅰ）本資産運用会社、不動産管理会社又は資産保管会社等から本投資法人が受領すべき報告書その他書類・資料に関する事務、これらの者に対して行う通知、届出、報告、請求又は連絡をなし、又はこれらを受領する事務ⅹⅱ）本投資法人が締結する契約及びこれらの契約に基づいて作成、交付される文書に基づく本投資法人又はその他本投資法人の関係者による本投資法人宛の報告義務の履行又は金銭債務の弁済の履行につき、当該契約又は文書との報告内容・金額・履行時期の照合及び合理的な範囲内の確認をする事務ⅹⅲ）受託事務を処理するために使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理・保管に関する事務ⅹⅳ）法令又は一般事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務ⅹⅴ）上記に掲げる事務のほか、これらに付随する業務全般（資産保管会社の業務）
ⅰ）本投資法人の資産に属する有価証券等の保管に関する業務
ⅱ）本投資法人の資産に属する現預金（預金通帳の保管を含みます。）及びその他の資産に係る権利を行使する際において必要とする当該資産にかかる権利を証する書類等の保管にかかる業務ⅲ）本投資法人の指定する各種書類の保管にかかる業務
ⅳ）資産保管業務に関する帳簿書類の作成事務ⅴ）上記に掲げる事務のほか、これらに付随する業務全般①

下記②以外の事務受託手数料
手数料計算期間は、本投資法人の営業期間と同じとします。手数料額は、各計算期間における本投資法人の前期末資産額に、下表に定める料率を乗じた額の１／２相当額とします（下表に定める料率は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。）。なお、
手数料額の計算においては、１円未満の端数は切り捨て、６か月に満たない場合は、年365日の日割とします。手数料支払期限は、各計算期間終了後30日以内とします。有価証券等の保管を、資産保管会社による保護預り、資産保管会社による常任代理のいずれかの方法による場合の手数料は、別途本投資法人・資産保管会社間で合意した場合を除き、本①及び②に規定する
手数料に包含し、資産保管会社は、追加の手数料を徴求しないものとします。
前期末資産額②

適用料率800億円以下の部分

0.06％

800億円超1,000億円以下の部分

0.05％

1,000億円超1,200億円以下の部分

0.04％

1,200億円超の部分

0.02％

投資主名義書換事務受託手数料
手数料計算期間は毎月１日から月末までとします。手数料額は、下表により計算した金額とします。手数料支払期限は各計算期間終了日の翌月末とします。また、下表に定める金額は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。
－ 58 －(58) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

項目

基本料

名義書換料

投資証券
管理料

不所持取扱
手数料

対象事務の内容

計算単位及び計算方法

１．投資主名簿の管理
投資主名簿の維持管理
期末投資主の確定
２．期末統計資料の作成（所有者別、所有数別、地域別分布状況）
投資主一覧表の作成（全投資主、大投資主）
ただし いずれも１部のみ
３．除籍投資主名簿の整理
４．新規投資主の登録

１．毎月の基本料は、各月末現在の投資主数につき下記段階に応じ区分計算したものの合計額の６分の１。ただし、月額最低基本料を２００，０００円とする。
（投資主数）（投資主１名あたりの基本料）
投資主数のうち最初の5,000名について-------------４８０円
5,000名超 10,000名以下の部分について---------４２０円
10,000名超 30,000名以下の部分について---------３６０円
30,000名超 50,000名以下の部分について---------３００円
50,000名超 100,000名以下の部分について---------２６０円
100,000名を超える部分について-------------------２２５円
２．月中に除籍となった投資主１名につき----------------７０円

投資主の名義書換、質権の登録又はその抹消、信託財
産の表示又はその抹消並びに投資証券の表示変更に関し投資証
券及び投資主名簿への記載
１．予備投資証券の保管
２．予備投資証券の廃棄
３．除権判決、毀損、汚損、分割、併合、満欄、引換等の事由による投資証券の回収並びに交付
４．未引換及び未交付投資証券の管理
５．未引換及び未交付投資証券の交付
１．不所持申し出受理
２．不所持投資証券の交付
１．分配金支払原簿、分配金領収書（又は郵便振替支払通知書）、指定口座振込票、払込通知書の作成、支払済
分配金領収証等による記帳整理、未払分配金確定及び支払調書の作成、印紙税納付の手続き。
２．銀行取扱期間（又は郵便振替簡易払取扱期間）経過後の分配金等の支払及び支払原簿の管理。

分配金支払
管理料

諸届管理料

投資主総会
関係手数料

郵便物関係
手数料

１．住所変更届、改印届、分配金受領方法指定書等の諸届の受理。
電話による所有投資証券、印影、諸届受理有無及び投資口数の確認依頼に対する回答。
２．相続等による投資主名簿記載事項の調査、税務関係の調査及び分配金支払証明書、投資主名簿登録証明書等諸証明書の発行。
分配金振込指定銀行への口座確認。
１．議決権行使書用紙（委任状用紙）の作成並びに返送議
決権行使書（委任状）の受理、集計。
２．投資主総会当日出席投資主の受付、議決権個数集計の記録等の事務。
投資主総会の招集通知状、同決議通知状、営業報告書、分配金領収証（又は指定口座振込通知書）等投資主総会、決算関係書類の封入・発送事務。ただし、宛名印書、照合作業を含む。

名義書換料は、下記料率により計算した金額の合計額。
（1）受付投資証券の売買１単位につき---------------１１０円（2）受付投資証券の枚数１枚につき-----------------１２０円
１．予備投資証券の廃棄１枚につき----------------------１５円
２．回収投資証券１枚につき----------------------------８０円
交付投資証券１枚につき----------------------------８０円
３．交付１件につき------------------------------------８０円

１．不所持申し出について下記により計算した金額の合計
受付投資証券の売買単位１単位につき----------------６０円
２．不所持投資証券の交付について下記により計算した金額の合計
交付投資証券の売買１単位につき--------------------６０円
１．分配金等を受領する投資主数につき、下記段階に応じ区分計算したものの合計額。
ただし、１回の対象事務の最低管理料を３５０，０００円とする。
（株主数）（投資主１名あたりの管理料）
投資主数のうち最初の5,000名について-------------１２０円
5,000名超 10,000名以下の部分について--------１１０円
10,000名超 30,000名以下の部分について--------１００円
30,000名超 50,000名以下の部分について----------８０円
50,000名超 100,000名以下の部分について----------６０円
100,000名を超える部分について---------------------５０円
２．指定口座振込分については１件につき １３０円 を加算。
３．各支払基準日現在の未払い対象投資主に対する支払１件につき----------------------------------------------４５０円
１．諸届受理１件、又は回答１件につき----------------６００円
２．調査、発行又は確認１件につき--------------------６００円
ただし、調査・証明事項は名義人１名につき１件とする。

１．議決権行使書用紙（委任状用紙）の作成１通につき----１５円
議決権行使書用紙（委任状用紙）の集計１通につき----３０円
２．派遣者１名につき--------------------------１０，０００円
１．封入物２種まで
封入物３種まで
ハガキ

期末、基準日現在投資主１名につき-３５円
期末、基準日現在投資主１名につき-３５円
期末、基準日現在投資主１名につき-２３円－ 59 －(59) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

項目対象事務の内容

計算単位及び計算方法

実質投資主
管理料

１．実質投資主名簿の管理
２．実質投資主間及び一般投資主と実質投資主間の名寄せ
管理

１．毎月の実質投資主管理料は、各月末現在の投資主数（実質投資
主間名寄せ後）につき、下記段階に応じ区分計算したものの合計額。
ただし、月額最低管理料を５０，０００円とする。
（実質投資主数）（実質投資主１名あたりの基本料）
実質投資主数のうち最初の5,000名について-----------４５円
5,000名超 10,000名以下の部分について------------４０円
10,000名超 30,000名以下の部分について------------３５円
30,000名超 50,000名以下の部分について------------３０円
50,000名超 の部分について------------------------２５円
２．除籍となった実質投資主１名につき------------------５５円
３．参加者から提出された実質投資主票１件につき------２００円

実質投資主及び照合用実質投資主データの受付及び管理

データ１件につき------------------------------------１５０円

データ管理
料

Ｂ.当期に発行した投資法人債に関する業務及び初期手数料
本投資法人は、当期に発行した第８回及び第９回無担保投資法人債に関する一般事務受託者に対し、財務及び発行・支払代理契約に定める事務の委託並びに発行代理人及び支払代理人業務の委託に関する手数料として、計90,000千円（概算額）を支払いました。
Ｃ．投資法人債に関する業務及び手数料
第2回乃至第6回無担保投資法人債（一般事務受託者及び投資法人債管理者の業務）
ⅰ）投資法人債の元利金支払事務
本投資法人債の元利金支払事務ⅱ）投資法人債の管理
本投資法人債の投資法人債権者のための弁済の受領、債権の保全その他本投資法人債の
管理
（手数料）
a.

元利金支払事務取扱手数料
イ. 元金支払事務取扱手数料
額面総額の1,000分の1
ただし、登録債であって上記手数料率により計算される手数料が1件につき10万円を超える場合は10万円とし、振替投資法人債においては、支払元金の10,000分の0.075とします。
ロ. 利金支払事務取扱手数料
利息総額の1,000分の2
ただし、振替投資法人債においては、元金の10,000分の0.075とします。

b.

本投資法人が、本投資法人債の買入消却をする場合の手数料については、上記a.
イ．本文を準用します。

c.

投資法人債管理手数料イ.

第2回無担保投資法人債及び第3回無担保投資法人債ともに未償還額面残高100円につき3銭ロ.

第4回無担保投資法人債、第5回無担保投資法人債及び第6回無担保投資法人債

ともに未償還額面残高100円につき2銭
第7回無担保投資法人債（一般事務受託者の業務）－ 60 －(60) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

元利金支払事務その他の財務及び発行・支払代理契約に定める業務（手数料）元利金支払手数料
イ．元金支払の場合 元金の10,000分の0.075
ロ．利金支払の場合 元金の10,000分の0.075
第８回無担保投資法人債（一般事務受託者の業務）
元利金支払事務その他の財務及び発行・支払代理契約に定める業務（手数料）元利金支払手数料
イ．元金支払の場合 元金の10,000分の0.075
ロ．利金支払の場合 元金の10,000分の0.075
第9回無担保投資法人債（一般事務受託者の業務）
元利金支払事務その他の財務及び発行・支払代理契約に定める業務（手数料）元利金支払手数料
イ．元金支払の場合 元金の10,000分の0.075
ロ．利金支払の場合 元金の10,000分の0.075(ニ）会計監査人報酬
会計監査人の報酬は１営業期間につき1,500万円を上限として役員会で決定される金額とし、監査報告書受領後10日以内に、当該会計監査人が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払う
ものとします（規約第33条）。
(ホ）不動産管理会社報酬
不動産管理会社に対する報酬は、以下の通り不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、不動産については本投資法人の財産より、また、信託不動産については管理を委託する信託受託者を通じて信託財産より支払われます。
①

標準報酬として下記ｉ)の標準報酬１と下記ⅱ)の標準報酬２により算出した金額の合計額と下記ⅲ)の標準報酬最低額のいずれか大きい金額。
ⅰ）標準報酬１
各物件の当該月の入居テナントの家賃・共益費・駐車料（契約分）・広告料（以下、総称
して「賃料等」といいます。賃料等の計算には消費税は含みません。）の合計額に対して各物件毎に下表記載の料率ⅱ）標準報酬２
本投資法人営業期間中の各物件毎の純収益に対してそれぞれ下表記載の料率（ここで純収益とは、賃料等のほかにアンテナ設置料、解約時違約金その他附帯収入を加えた各物件に帰属するすべての収入から、公租公課、水道光熱費、保険料、修繕積立金、修繕費、管理会社報酬（標準報酬２を除きます。）、消耗雑品費など各物件に帰属する全ての費用を控除したものをいいます。なお、純収入の計算には消費税は含まれず、減価償却費は上記の計算上、費用には含まれていません。）－ 61 －(61) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ⅲ）標準報酬最低額
各期に本資産運用会社がビル毎に設定する基準賃料の単価に倉庫及び貸会議室を除く総賃
貸可能面積と本投資法人の営業期間中の月数（１か月に満たない場合は日割計算にします。）を乗じた金額（以下「期中想定賃料収入」といいます。）に対して各物件毎に下表記
載の料率
上記の計算において収入・費用は原則として発生主義に基づく会計処理によるものとし、１か月に満たない日数の計算が必要になる場合には日割り計算とします。
上記の標準報酬の支払時期は、ｉ)については算定対象期間の翌月20日又は25日までに支払われ、ⅱ)については各営業期間毎に投資法人の計算書類（投信法第129条第１項各号に掲げる書類をいいます。）が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払われるものとします。ⅰ)とⅱ)の合計額がⅲ)の金額に満たないときは、ⅲ)の金額とⅰ)とⅱ)の合計額との差額を各営業期間毎に投資法人の計算書類が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払うものとします。
②

下記物件については、上記の基準と異なり下表記載の固定報酬を翌月に支払います。
・

福岡ビル、オーバルコート大崎マークウエスト、新宿スクエアタワー、
ビッグス新宿ビル、ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル、ＪＰＲ代官山、
新宿三丁目イーストビル、田無アスタ、キュポ・ラ本館棟、ＪＰＲ武蔵小杉ビル、
武蔵浦和ショッピングスクエア、ＪＰＲ梅田ロフトビル、ベネトン心斎橋ビル、
ハウジング・デザイン・センター神戸－ 62 －(62) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

標準報酬（注１）
物件名
標準報酬１
兼松ビル
兼松ビル別館
ＪＰＲ人形町ビル
新麹町ビル
ＪＰＲクレスト竹橋ビル

標準報酬２

1.6％

固定報酬
（月額）

標準報酬
最低額
1.4％

－

1.6％

－

1.5％
2.0％

ＭＳ芝浦ビル

1.3％

1.0％

－

－

五反田ファーストビル

2.0％

1.5％

1.6％

－

福岡ビル

－

－

－

20万円

福岡ビル（第７期追加取得分）

－

－

－

10万円

1.6％

1.2％

－

－

オーバルコート大崎マークウエスト

－

－

－

20万円

新宿スクエアタワー

－

（注２）

－

20万円

ビッグス新宿ビル

－

－

－

70万円

アクロス新川ビル・アネックス

1.8％

1.5％

－

－

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

－

－

－

30万円

ＪＰＲ代官山

－

－

－

18万円

1.2％

1.0％

－

－

－

－

－

25万円

アルカイースト
ＪＰＲ千葉ビル

2.0％

1.5％

1.6％

－

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

1.8％

1.2％

－

－

新横浜第二センタービル

2.0％

1.5％

1.6％

－

川口センタービル（注３）

1.3％

1.0％

－

－

1.0％

－

－

1.5％

－

－

1.5％

－

－

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

ＪＰＲ神宮前４３２
新宿三丁目イーストビル

ＪＰＲ上野イーストビル
立川ビジネスセンタービル
立川ビジネスセンタービル（第11期追加取得分）

1.8％
2.0％

ライズアリーナビル
ゆめおおおかオフィスタワー

（注４）
1.8％

1.5％

－

－

田無アスタ

－

－

－

20万円

キュポ・ラ本館棟

－

－

－

20万円

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

－

－

－

33万円

－

22.5万円（本投資法人負担分）

武蔵浦和ショッピングスクエア－

川崎ダイスビル－（注５）

新潟駅南センタービル
明治安田生命大阪梅田ビル
東京建物本町ビル

2.0％

1.5％

1.6％

－

ＪＰＲ博多ビル

1.6％

1.2％

－

－

ＪＰＲ那覇ビル

1.8％

1.2％

－

－

－ 63 －(63) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ＮＯＲＴＨ３３ビル
損保ジャパン仙台ビル
損保ジャパン和歌山ビル
天神１２１ビル

2.0％

1.5％

1.6％

－

ＪＰＲ名古屋栄ビル

2.0％

1.0％

－

－

ＪＰＲ堂島ビル
ＪＰＲ博多中央ビル
三菱ＵＦＪリース名古屋本社ビル

1.6％

1.2％

－

－

－

－

－

30万円

ＪＰＲ梅田ロフトビル
シュトラッセ一番町（注６）

ベネトン心斎橋ビル

－

－

－

20万円

ハウジング・デザイン・センター神戸

－

－

－

20万円

1.8％

1.2％

－

－

ＪＰＲ茶屋町ビル（注１）各標準報酬について上表の料率を乗ずる対象は次の通りです。
標準報酬１：家賃・共益費・駐車料・広告料
標準報酬２：純収益（賃貸収入－賃貸費用、賃貸費用には減価償却費を含みません。）
標準報酬最低額：期中想定賃料収入
但し、標準報酬最低額は標準報酬１と標準報酬２の合計額が当該報酬を下回る場合に適用されます。
（注２）新宿スクエアタワーについては、外注委託費・備品費・消耗雑品費の合計額が前期営業期間の外注委
託費・備品費・消耗雑品費の合計額に対し減少した場合、その減少額の50％相当額を標準報酬２として支払うこととなっています。
（注３）川口センタービルについては、不動産管理会社が自ら本件不動産に関してテナント誘致業務を実施することにより、当該テナントとの賃貸借契約が成約した場合、賃貸借契約記載の当初賃料の１か月分を上限としてテナント誘致報酬を支払うこととなっています。
（注４）ライズアリーナビルについては、賃借人である不動産管理会社が転借人より現実に受領した本物件の賃料及び共益費の1.5%相当額をプロパティマネジメントフィーとして支払うほか以下の報酬及び手数
料を支払うこととなっています。
なお、プロパティマネジメント報酬には工事管理報酬が含まれています。
・不動産管理会社が空室について新規賃貸借契約（増床契約を含みます。）を成約させた場合は、成約報酬として賃料の１ヶ月相当額を支払うこととなっています。
・不動産管理会社が新規賃貸借契約（増床契約を含みます。）を締結した場合は、賃料の１ヶ月相当
額または100,000円のうち少ない方の金額を契約事務手数料として支払うこととなっています。
ただし、仲介業者に対する仲介手数料の支払を要さない場合、および本投資法人が自ら新規賃借人を誘致して成約に至った場合は、契約事務手数料は発生しないものとなっています。
・本物件を第三者に売却する場合は、1,000,000円を売却支援業務手数料として支払うこととなっています。
（注５）川崎ダイスビルについては以下の賃借人である不動産管理会社に対し以下の報酬を支払うこととなっています。
・新たな転借人と賃貸借契約等が開始した場合には、不動産管理会社に対してテナント募集報酬（転借人の入れ替え時を含みます。）として、原則として賃料の１ヶ月相当額を支払います。
・転借人との転貸借契約が更新した場合には、不動産管理会社に対して転貸借契約更新報酬として転借人から受領した更新料及び月額賃料値上げ額の合計額の50％相当額を転貸借契約更新報酬として支払います。
・本物件の陳腐化防止、売上向上のためのテナント入替え及び３年に１回を目途とした大規模改修を含むリニューアル計画（通常の建物運営上の維持保全・価値保全を目的とした大規模改修は含みません。）作成にかかる報酬として、不動産管理会社に対して、上限金額を金6,000,000円とし１回の計画作成につき支払います。
（注６）シュトラッセ一番町については、不動産管理会社から報酬体系の開示についての承諾が得られないた－ 64 －(64) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

め、開示していません。

③

テナントから収受する賃料が増額改定された場合には、売却予定物件等を除き、原則として改定状況に応じた報酬を不動産管理会社に支払います。
④

工事管理報酬として、不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、管理工事、テナント入居工事、大規模修繕工事を実施する場合には、不動産については本投資法人の財産から、信託不動
産については信託受託者を通じて信託財産から、下表通りの報酬が支払われます。
工事管理報酬の対象となる工事とは、本投資法人の会計処理上修繕費又は資本的支出に計上されるものを指し、消耗品、備品及び雑費計上するものは除きます。工事費の計算に当たっては消費税は含みません。
工事管理報酬は、工事完了報告書を添付のうえ、工事完了日又は管理会社が工事請負業者等から請求書を受領した日の翌月10日（休日の場合は前営業日）までに、不動産については本投資法人に、信託不動産については信託受託者に工事管理報酬額を請求するものとし、本投資法
人若しくは信託受託者は管理会社からの請求に従い、請求のあった月の25日までに支払うものとします。

－ 65 －(65) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

１件1,000万円
を超え、１億円
以下の工事

１件１億円を超える工事

兼松ビル

50万円＋工事金

別途協議のうえ兼松ビル別館額のうち1,000

定める

１件50万円以下の工事

ＪＰＲ人形町ビル－

１件50万円を超え、1,000万円
以下の工事

工事金額の５％

新麹町ビル

万円を超える部
分の３％

ＪＰＲクレスト竹橋ビル

ＭＳ芝浦ビル－

工事金額の３％

30万円＋工事金210万円＋工事

額のうち1,000

金額のうち１億万円を超える部

円を超える部分

分の２％の１％

五反田ファーストビル

30万円＋工事金210万円＋工事

福岡ビル

額のうち1,000

金額のうち１億

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

万円を超える部

円を超える部分

オーバルコート大崎マークウエスト

分の２％の１％を上限に

新宿スクエアタワー
ビッグス新宿ビル－

協議して定める

工事金額の３％

アクロス新川ビル・アネックス
ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル
ＪＰＲ代官山ＪＰＲ神宮前４３２
新宿三丁目イーストビル
アルカイースト
ＪＰＲ千葉ビル－

工事金額の５％50万円＋工事金

別途協議のうえ

額のうち1,000

定める

万円を超える部
分の３％

ＪＰＲ横浜日本大通ビル－

工事金額の３％

30万円＋工事金210万円＋工事

額のうち1,000

金額のうち１億万円を超える部

円を超える部分分の２％の１％を上限に協議して定める

新横浜第二センタービル－

工事金額の５％50万円＋工事金

別途協議のうえ

額のうち1,000

定める

万円を超える部
分の３％

川口センタービル
ＪＰＲ上野イーストビル－

工事金額の３％立川ビジネスセンタービル

30万円＋工事金210万円＋工事

額のうち1,000

金額のうち１億万円を超える部

円を超える部分分の２％の１％を上限に協議して定める

ライズアリーナビル（注）

ゆめおおおかオフィスタワー

－工事金額の３％

田無アスタ

－

－

30万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の２％210万円＋工事
金額のうち１億円を超える部分の１％を上限に協議して定める－－－ 66 －(66) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

１件50万円
以下の工事

１件50万円を超え、1,000万円
以下の工事

キュポ・ラ本館棟
ＪＰＲ武蔵小杉ビル
武蔵浦和ショッピングスクエア
川崎ダイスビル－

工事金額の３％

新潟駅南センタービル
明治安田生命大阪梅田ビル－

工事金額の５％

東京建物本町ビル

ＪＰＲ博多ビル
ＪＰＲ那覇ビル

１件1,000万円
を超え、１億円
以下の工事30万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部
分の２％

１件１億円を超える工事

50万円＋工事金210万円＋工事
金額のうち１億円を超える部分の１％を上限に協議して定める
別途協議のうえ

額のうち1,000

定める

万円を超える部分の３％－

工事金額の３％

30万円＋工事金210万円＋工事

額のうち1,000

金額のうち１億万円を超える部

円を超える部分分の２％の１％を上限に協議して定める

ＮＯＲＴＨ３３ビル

50万円＋工事金

別途協議のうえ

損保ジャパン仙台ビル

額のうち1,000

定める

損保ジャパン和歌山ビル－

工事金額の５％万円を超える部

天神１２１ビル分の３％

ＪＰＲ名古屋栄ビル

30万円＋工事金210万円＋工事

ＪＰＲ堂島ビル

額のうち1,000

金額のうち１億

ＪＰＲ博多中央ビル

万円を超える部

円を超える部分分の２％の１％を上限に

三菱ＵＦＪリース名古屋本社ビル
ＪＰＲ梅田ロフトビル－

工事金額の３％

協議して定める

ベネトン心斎橋ビル
ハウジング・デザイン・センター神戸
ＪＰＲ茶屋町ビル（注）ライズアリーナビルについては、工事管理報酬はプロパティマネジメント報酬に含まれています。

(ヘ）テナント一般媒介業務報酬
テナント一般媒介業務に対する報酬は、各物件毎に新規テナントとの賃貸借契約が成約した場合に、当該賃貸借契約に係る賃料の１か月分を上限として（消費税別途）、不動産については本投資法人の財産より、信託不動産については本業務の委託者である信託受託者を通じて信託財産から賃貸借契約締結後に支払われます。
（注）上記のほか、本投資法人の関係者が受領する報酬は、以下の通りです。
①

賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬
賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬は、本書の日付現在、月額2,750,000円（消費税別途、以下同様です。）ですが、本件業務の対象となる物件が追加された場合、別途１物件当たり月額50,000円を追加して支払うものとします。本件業務の対象となる物件が売却等により減少した場合には、１物件当たり月額50,000円を控除した金額を支払うものとしますが、別段の取り決めがない限り、月額1,200,000
円を下回ることはありません。本報酬は本資産運用会社から支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。

②

物件移管業務報酬
物件移管業務に対する報酬は、標準的な物件については、１物件当たり金2,000,000円（消費税別－ 67 －(67) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

途）、標準的な物件以外については、想定される難易度・業務量などを考慮したうえで本資産運用会社と物件移管業務受託者との間で別途合意する金額が支払われます。
なお、この場合における標準的な物件とは、延べ床面積3,000坪（約10,000㎡）程度、築年10年程度、単独所有権、首都圏に所在する物件を指します。
本業務報酬は、業務終了報告書提出後１か月以内に本資産運用会社から物件移管業務受託者に支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。

（４）【その他の手数料等】
以下の諸費用は、本投資法人の負担とします。
①

特定資産の取得・売却及び管理運営に関する費用

ⅰ）本資産運用会社による特定資産の取得の検討に際し必要とされる物件精査に係る調査費用（本資産運用会社の判断により取得若しくは売却しなかった物件に係る調査費用は、本資産運用会社の負担となります。）
ⅱ）特定資産の取得に係る媒介手数料ⅲ）不動産の保有に係る費用及び特定資産が信託受益権である場合の信託報酬
ⅳ）本資産運用会社が、やむを得ずその業務の遂行に関連して本投資法人に代わって支払った費用、立替金、前払金等ⅴ）投資法人の借入金及び投資法人債に係る費用②

投資法人の運営に関する費用

ⅰ）本投資法人の公告に係る費用
ⅱ）広告宣伝に係る費用
ⅲ）執行役員及び監督役員に係る実費、保険料
ⅳ）投資主総会及び役員会等の開催に伴う諸費用③

投資証券の発行に係る費用
今後行われることのある投資証券の発行に係る費用として、投資口申込証、有価証券届出書、目論見書及び投資証券の作成費用、弁護士及び会計士に支払う費用、投資証券発行に係る印紙税、投資口募集の広告宣伝費等④

その他ⅰ）一般事務受託者及び資産保管会社の受託事務の遂行に関連して発生する所定の経費及び費
用ⅱ）一般事務受託者及び資産保管会社が本投資法人の負担に帰属すべきものを立て替えた場合の立替金（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する本書の日付現在における課税上の一般的な取扱いは下記の通りです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更
により、以下の内容は変更されることがあります。また個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行なわれることがあります。
ａ. 個人投資主の税務(イ)利益の分配に係る税務
個人投資主が投資法人から受取る利益の分配は、配当所得として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。ただし、上場投資法人である本投資法人から受取る利益の分配は特例の対象となり、個人投資主はこの源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能となります。また、本投資法人から受取る利益－ 68 －(68) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

の分配にかかる源泉徴収税率は、特例により平成21年３月31日までに支払を受けるべきものに関しては10％（所得税７％、住民税３％）、平成21年４月１日以後に支払を受けるべきものに関しては20％（所得税15％、住民税５％）となります。なお、大口個人投資主（発行済投資口
総数の５％以上を保有）はこれらの特例の対象とはならず、原則通り20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。また、総合課税の際においては、二重課税の調整措置を目的として設けられている配当控除の適用はありません。（平成21年１月１日以後の源泉徴収税率については、平成20年度税制改正で変更が予定されています。）(ロ)利益を超える金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、出資の払戻しとして取り扱
われ、この出資の払戻し額のうち払戻しを行った本投資法人の出資金等に相当する額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取り扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、
下記（ハ）の投資口の譲渡における本投資法人の投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等する場合と原則同様となります。
(ハ)投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等の譲渡所得等として原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。ただし、本投資法人の投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。（平成21年
１月１日以後の源泉徴収税率については、平成20年度税制改正で変更が予定されています。）①

申告分離課税の上記20％の税率は、平成20年12月31日までの譲渡等に関しては10％（所得税７％、住民税３％）となります。

②

本投資法人の投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年度における他の株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、株式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合は、申告を要件に、翌年以降３年間にわたりこの損失を株式等に係る譲渡所得等の金額から繰越控除を行うことが認められます（譲渡損失の繰越控除制度）。

③

金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます（注５）。源泉徴収税率は、平成20年12月31日までの譲渡等に対しては10％（所得税７％、住民税３％）、平成21年１月１日以後の譲渡等に対しては税率は20％（所得税15％、住民税５％）となります。

ｂ. 法人投資主の税務(イ）利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受取る利益の分配は、受取配当等として取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。ただし、上場投資法人である本投資法人から受取る利益の分配は特例の対象となり、この所得税の源泉徴収税率は平成21年３月31日までに支払を受けるべきものに関しては７％、平成21年４月１日以後に支払を受けるべきものに関しては15％－ 69 －(69) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

となります。この源泉税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。
なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。（平成21年１月１日以後の源泉徴収税率については、平成20年度税制改正で変更が予定されています。）(ロ）利益を超える金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、出資の払戻しとして取り扱
われ、この出資の払戻し額のうち払戻しを行った本投資法人の出資金等に相当する額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取り扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益（注４）の額を計算します。
(ハ）投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
（注１）みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
みなし配当の金額＝出資の払戻し額－投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資金等の額（注２）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下の通り算定されます。
投資口の譲渡に係る収入金額 = 出資の払戻し額 － みなし配当金額（注１）（注３）投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
出資払戻し直前の取得価額×※投資法人の出資払戻し総額
投資法人の前期末の簿価純資産価額※

この割合は、小数第４位以下の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、
本投資法人からお知らせします。

（注４）投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額 ＝譲渡収入金額（注２）－譲渡原価の額（注３）（注５）源泉徴収選択口座内における譲渡等に関しては、申告不要の選択をした場合には、譲渡損失の繰越控除制度は適用できません。

ｃ. 投資法人の税務(イ）利益配当等の損金算入
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するために留意すべき主要な要件（導管性要件）は以下の通りです。
①

配当等の額が配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）である
こと②

他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと③

適格機関投資家（金商法第２条第３項第１号。ただし、租税特別措置法施行規則22条の19
第１項に関するものに限ります。）以外の者から借入れを行っていないこと④

事業年度の終了時において同族会社に該当していない（発行済投資口総数及び議決権総数の50％超が３人以下の投資主及びその特殊関係者により保有されていない）こと（平成20年度税制改正により「３人以下の投資主」は「１人の投資主」に変更される予定です。）－ 70 －(70) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

⑤

発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること⑥

事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること(ロ）不動産流通税の軽減措置①

登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税標準額に対して２％の税率により課されますが、土地に対しては平成18年４月１日から平成20年３月31日までは１％とされています。ただし、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは適格機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人が、平成18年４月１日から平成20年３月31日までに取得する不動産に対しては、登録免許税の税率が特例により0.8％に軽減されます。（平成20年度税制改正により、この特例規定は平成21年
３月31日までに延長される予定です。）②

不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額に対して４％の税率により課されますが、土地及び住宅用の建物に対しては平成18年４月１日から平成21年３月31日までは３％、また住宅用以外の建物に対しては平成18年４月１日から平成20年３月31日まで
は3.5％とされています。ただし、上記①の要件を満たす投資法人が平成21年３月31日までに取得する不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税標準額が３分の１に軽減されます。

－ 71 －(71) ／ 2008/03/27 9:03 (2008/03/21 10:10) ／ g03345_wk_08458449_0101010_第一部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

５【運用状況】（１）【投資状況】（平成19年12月31日現在）
資産の種類

用途

保有総額
（千円）（注１）

投資比率（％）（注２）

事務所

13,797,246

4.9

商業施設

2,765,271

1.0

小計

16,562,518

5.9

事務所

18,856,727

6.8

商業施設

9,528,248

3.4

小計

28,384,976

10.2

事務所

8,578,406

3.1

商業施設

7,265,466

2.6

小計

15,843,873

5.7

60,791,367

21.8

事務所

60,270,674

21.6

商業施設

16,400,565

5.9

小計

76,671,239

27.5

事務所

18,854,602

6.8

商業施設

28,666,468

10.3

小計

47,521,071

17.0

事務所

32,487,946

11.7

商業施設

28,530,661

10.2

小計

61,018,608

21.9

合計

185,210,919

66.4

優先出資証券（注７）344,651

0.1

預金・その他資産（注３、４、６）

32,495,148

11.7

その他の資産合計

218,050,72078.2

資産総額（注４）

278,842,087

100.0

負債総額（注４、５）

117,946,921

──────

純資産総額（注４）

160,895,166──────

内容等による
区分

地域等

東京都心

東京周辺部
不動産

地方

不動産合計

東京都心

その他の資産不動産等を主な信託財産とする信託受益
権（注３）

東京周辺部

地方

・資産総額に対する負債総額の比率：42.3％

・資産総額に対する純資産総額の比率 ：57.7％－ 72 －(72) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（注１）保有総額は、平成19年12月31日現在における貸借対照表計上額（不動産及び信託受益権については、
減価償却後の帳簿価額）を使用しています。
なお、当期末の不動産及びその他の資産のうち不動産信託受益権にかかる信託不動産の不動産鑑定士
による鑑定評価額又は調査価格の合計は、以下の通りです。

資産の種類

地域等

東京都心

不動産

東京周辺部

地方

用途

価格合計（千円）

事務所

14,460,000

商業施設

2,303,000

小計

16,763,000

事務所

24,260,000

商業施設

9,880,000

小計

34,140,000

事務所

11,230,000

商業施設

8,070,000

小計19,300,000

合計

東京都心

その他の資産

東京周辺部

地方

70,203,000
事務所

79,900,000

商業施設

20,150,000

小計

100,050,000

事務所

24,230,000

商業施設

33,112,000

小計57,342,000

事務所

40,270,000

商業施設

32,130,000

小計

72,400,000

合計
合計

229,792,000
299,995,000（注２）投資比率とは、資産総額に対する各資産の価格の比率をいい、小数第２位以下を四捨五入しています。
（注３）各信託受益権の信託勘定内の預金・その他の金銭は、便宜上、信託受益権ではなく預金・その他資産の項目に計上されています。
（注４）資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
（注５）負債総額には、敷金・保証金返還債務を含みます。
（注６）取得予定資産について計上した手付金及び各種調査費用（479,755千円）は、本表において建設仮勘定として預金・その他の資産に計上しています。
（注７）本投資法人は、第11期末において川崎ダイス特定目的会社が発行する優先出資証券の総口数84,900口のうち8,490口（優先出資持分10.0％）を保有しておりましたが、平成19年10月31日付で同社が清算したことに伴い、優先出資が払い戻されています。また、第12期において名駅2丁目開発特定目的会社が発行する優先出資証券の総口数132,093口のうち6,120口を取得しています。（優先出資持分4.63%）
なお、名駅2丁目開発特定目的会社の直近決算期の貸借対照表における不動産等の金額に本投資法人の優先出資持分を乗じた金額は、725,852千円です。

－ 73 －(73) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（２）【投資資産】①【投資有価証券の主要銘柄】
本投資法人が保有する投資有価証券の概要は以下のとおりです。
（平成19年12月31日現在）
帳簿価額

特定資産の

銘柄名

種類
優先出資証券

数量

名駅2丁目開発 6,120口
特定目的会社 （注２）

評価額（注１）

単価

金額

単価

金額

56,315円

344,651千円

56,315円

344,651千円

投資

種類別

比率

投資

（注３）

比率

0.1％

100％

（注１）当該優先出資証券の評価額については、取得原価を記載しています。
（注２）本投資法人は、名駅2丁目開発特定目的会社が発行する優先出資証券の総口数132,093口のうち6,120口を取得しています。（優先出資持分4.63%）
なお、名駅2丁目開発特定目的会社の直近決算期の貸借対照表における不動産等の金額に本投資法人の優先
出資持分を乗じた金額は、725,852千円です。
（注３）投資比率は、平成19年12月31日現在の資産総額に対する比率を、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

－ 74 －(74) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

②【投資不動産物件】
本投資法人は、不動産のほか、該当する不動産を主な信託財産とする不動産信託受益権も保有しております。以下、参照の便宜上、本投資法人が当期末現在に保有する不動産のほか不動産信託受益権にかかる不動産についても本項に記載しています。
ａ．組入資産一覧（１）投資資産の概要
下表については次の方針に従って記載されています。
・「所在地」、「敷地面積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。

・

敷地面積、延床面積は、以下の物件を除き、他の区分所有者等の部分を含む建物敷地全体の面積、建物一棟全体の面積を記載しています。
ＭＳ芝浦ビル：本物件と一体開発されたトリニティ芝浦の敷地を含む敷地面積
新宿スクエアタワー：再開発全体の敷地面積及び延床面積
ライズアリーナビル：住宅棟を含む再開発全体の敷地面積及び住宅棟を含む延床面積

・

キュポ・ラ本館棟：再開発全体の敷地面積「構造・階数」の略称は、それぞれ次を表しています。
Ｓ：鉄骨造、ＲＣ：鉄筋コンクリート造、ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造

地
域

用
途

事
務
所
東
京
都
心

商
業

不動産等の名称

所在地

敷地面積
（㎡）

延床面積
（㎡）

兼松ビル

東京都中央区京橋二丁目

1,751.13

14,995.09

兼松ビル別館

東京都中央区京橋二丁目

679.06

4,351.46

ＪＰＲ人形町ビル

東京都中央区日本橋人形町一丁目

550.06

4,117.70

新麹町ビル

東京都千代田区麹町四丁目

657.805,152.98

ＪＰＲクレスト竹橋ビル

東京都千代田区神田錦町三丁目

636.904,790.68

ＭＳ芝浦ビル

東京都港区芝浦四丁目

8,992.18

31,020.21

五反田ファーストビル

東京都品川区西五反田二丁目

1,551.19

10,553.34

福岡ビル

東京都中央区八重洲二丁目

1,302.17

11,627.74

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

東京都千代田区九段南四丁目

1,058.04

5,888.82

オーバルコート大崎マークウエスト

東京都品川区東五反田二丁目

4,006.00

28,575.80

新宿スクエアタワー

東京都新宿区西新宿六丁目

8,409.52

78,796.00

ビッグス新宿ビル

東京都新宿区新宿二丁目

3,522.46

25,733.10

アクロス新川ビル・アネックス

東京都中央区新川一丁目

858.485,535.90

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

東京都渋谷区神南一丁目

1,010.47

8,449.56

ＪＰＲ代官山東京都渋谷区代官山町

277.12668.09

ＪＰＲ神宮前432

東京都渋谷区神宮前四丁目

218.21

1,066.81

新宿三丁目イーストビル

東京都新宿区新宿三丁目

2,578.69

24,617.65

構造
階数
S・RC・SRC
B2/13F
SRC
B1/8F
SRC・RC
B1/8F
SRC
B1/9F
SRC
B1/9F
SRC・RC・S
B2/13F
SRC・RC
B2/11F
SRC
B2/10F
SRC
B1/9F
S・SRC
B2/17F
S・RC・SRC
B4/30F
SRC
B2/14F
S・SRC
B2/10F
SRC・S
B3/8F
RC
B2/2F
S・SRC
B1/7F
S・SRC・RC
B3/14F

竣工年月
平成５年２月
平成５年２月
平成元年12月
昭和59年10月
平成11年９月
昭和63年２月
平成元年７月
平成２年５月
平成元年３月
平成13年６月
平成６年10月
昭和60年４月
平成６年６月
平成４年２月平成14年７月
平成18年２月
平成19年１月－ 75 －(75) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

地
域

用
途

事
務
所
東
京
周
辺
部

商
業

事
務
所

不動産等の名称

所在地

敷地面積
（㎡）

延床面積
（㎡）

アルカイースト

東京都墨田区錦糸三丁目

3,755.01

34,281.86

ＪＰＲ千葉ビル

千葉県千葉市中央区新町

1,382.35

9,072.57

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

神奈川県横浜市中区日本大通

1,100.59

9,146.52

新横浜第二センタービル

神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目

841.71

7,781.93

川口センタービル

埼玉県川口市本町四丁目

4,524.61

28,420.85

ＪＰＲ上野イーストビル

東京都台東区松が谷一丁目

1,242.97

8,490.44

立川ビジネスセンタービル

東京都立川市曙町二丁目

2,047.22

14,706.36

ライズアリーナビル

東京都豊島区東池袋四丁目

9,377.28

91,280.94

ゆめおおおかオフィスタワー

神奈川県横浜市港南区上大岡西
一丁目

12,011.00

185,974.87

田無アスタ

東京都西東京市田無町二丁目

12,326.30

80,675.27

キュポ・ラ本館棟

埼玉県川口市川口一丁目

15,008.28

48,321.96

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目

4,761.62

18,394.32

武蔵浦和ショッピングスクエア

埼玉県さいたま市南区別所七丁目

8,317.99

28,930.36

川崎ダイスビル

神奈川県川崎市川崎区駅前本町

4,475.45

36,902.01

新潟駅南センタービル

新潟県新潟市中央区米山一丁目

2,706.99

19,950.42

明治安田生命大阪梅田ビル

大阪府大阪市北区梅田三丁目

5,999.33

52,982.94

東京建物本町ビル

大阪府大阪市中央区本町三丁目

1,432.64

14,619.52

ＪＰＲ博多ビル

福岡県福岡市博多区博多駅前一丁目

1,214.63

9,828.73

ＪＰＲ那覇ビル

沖縄県那覇市松山一丁目

959.875,780.71

ＮＯＲＴＨ33ビル

北海道札幌市中央区北三条西三丁目

1,382.12

10,568.23

損保ジャパン仙台ビル

宮城県仙台市宮城野区榴岡三丁目

1,895.67

10,783.52

損保ジャパン和歌山ビル

和歌山県和歌山市美園町三丁目

1,128.45

6,715.07

天神121ビル

福岡県福岡市中央区天神一丁目

1,164.39

8,690.95

ＪＰＲ名古屋栄ビル

愛知県名古屋市中区錦三丁目

992.31

7,340.18

ＪＰＲ堂島ビル

大阪府大阪市北区曽根崎新地二丁目

668.11

5,696.01

ＪＰＲ博多中央ビル

福岡県福岡市博多区博多駅前二丁目

680.633,874.81

三菱ＵＦＪリース名古屋本社ビル

愛知県名古屋市中区栄一丁目

1,610.38

10,201.44

ＪＰＲ梅田ロフトビル

大阪府大阪市北区茶屋町

3,518.68

17,897.56

シュトラッセ一番町

宮城県仙台市青葉区一番町三丁目

648.81

3,445.80

ベネトン心斎橋ビル

大阪府大阪市中央区南船場四丁目

609.315,303.98

ハウジング・デザイン・センター
神戸

兵庫県神戸市中央区東川崎町一丁目

3,994.47

33,877.71

ＪＰＲ茶屋町ビル

大阪府大阪市北区茶屋町

592.45

3,219.36

地
方

商
業

構造
階数
S・SRC
B3/19F
S・SRC
B1/13F
SRC
B1/11F
S・SRC
B2/12F
S・SRC
B2/15F
S・SRC
B1/8F
S・SRC
B1/12F
RC・SRC・S
B3/42F
S・SRC・RC
B3/27F
SRC
B2/17F
S・RC・SRC
B2/10F
SRC・RC・S
B1/6F
S
B1/4F
S・SRC・RC
B2/11F
S・SRC
B1/10F
S・SRC
B2/31F
SRC
B3/9F
(事務所)
S・RC
B1/12F
(駐車場)
S 1F
SRC・S
12F
SRC
B1/12F
SRC
B1/12F
S
9F
S・SRC
13F
(事務所)
S
B1/11F
(駐車場)
S １F
SRC
B2/9F
SRC
8F
SRC
B1/9F
SRC
B1/8F
RC・S
B1/8F
S
B2/10F
SRC・S
B2/11F
S・SRC
9F

竣工年月
平成９年３月
平成３年１月
平成元年10月
平成３年８月
平成６年２月
平成４年10月
平成６年12月
平成19年１月
平成９年３月
平成７年２月
平成18年１月
昭和58年３月
平成17年10月
平成15年８月
平成８年３月平成12年６月
昭和45年２月（事務所）
昭和60年６月（駐車場）
平成15年11月
増築
平成３年10月
平成４年２月
平成９年12月
平成８年７月平成12年７月（事務所）
平成15年１月（駐車場）
昭和61年12月
平成５年10月
平成５年２月
平成３年３月
平成２年４月平成14年10月
平成15年２月
平成17年１月
増築
平成６年６月
平成６年６月（注）当該一覧表のうち、ＪＰＲ市ヶ谷ビル、田無アスタ、新潟駅南センタービルの不動産信託受益権に対し、本投資法人の以下に記載の借入金を担保する目的で質権が設定されています。また、これとは別に新宿三丁目イースト－ 76 －(76) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ビルにおいて、テナントの敷金返還請求権を担保する目的で、抵当権が設定されています。
借入先
借入日
借入残高（百万円）
返済期限
明治安田生命保険相互会社

平成14年6月21日

4,783

平成23年6月21日

明治安田生命保険相互会社

平成15年3月28日

4,400

平成25年3月28日（２）価格及び投資比率
・「取得価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載された譲渡金額を百万円未満切捨てで記載しており、当該不動産等の取得に要した諸経費及び消費税等は含みません。
なお、合計額についても端数を含めて合計した後、百万円未満切捨てで記載しています。

・「期末評価額」は、本投資法人に定める資産評価の方法及び投資信託協会が定める規則に基づき、以下に記載の不動産鑑定士（鑑定評価機関）が作成した不動産鑑定評価書の鑑定
評価額又は不動産価格調査書の調査価格を当該評価額として採用しています。なお、当該評価額は百万円未満を切捨てで記載しています。
財団法人日本不動産研究所

ＪＰＲ人形町ビル、新麹町ビル、ＭＳ芝浦ビル、五反田ファーストビル、
ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル、新宿三丁目イーストビル、
アルカイースト、ＪＰＲ上野イーストビル、
立川ビジネスセンタービル、ゆめおおおかオフィスタワー、
キュポ・ラ本館棟、明治安田生命大阪梅田ビル、東京建物本町ビル、
損保ジャパン仙台ビル、損保ジャパン和歌山ビル、
天神１２１ビル、ＪＰＲ堂島ビル、ＪＰＲ博多中央ビル

株式会社谷澤総合鑑定所

新潟駅南センタービル、ＪＰＲ博多ビル、ＪＰＲ那覇ビル
兼松ビル、兼松ビル別館、ＪＰＲ代官山、新横浜第二センタービル、
川口センタービル、シュトラッセ一番町
ライズアリーナビル、三菱ＵＦＪリース名古屋本社ビル、
ベネトン心斎橋ビル、ハウジング・デザイン・センター神戸、
ＪＰＲ茶屋町ビル
ＪＰＲクレスト竹橋ビル、福岡ビル、ＪＰＲ市ヶ谷ビル、
オーバルコート大崎マークウエスト、ビッグス新宿ビル、
アクロス新川ビル・アネックス、ＪＰＲ千葉ビル、ＪＰＲ横浜日本大通ビル、田無アスタ、ＮＯＲＴＨ３３ビル、ＪＰＲ名古屋栄ビル

日本土地建物株式会社
シービー・リチャードエリス株式会社

大和不動産鑑定株式会社

・株式会社エル・シー・アール国土利用研究所

新宿スクエアタワー、ＪＰＲ梅田ロフトビル

株式会社鑑定法人エイ・スクエア

ＪＰＲ神宮前４３２、川崎ダイスビル

株式会社ヒロ＆リーエスネットワーク

ＪＰＲ武蔵小杉ビル、武蔵浦和ショッピングスクエア「取得価格」及び「期末評価額」についての「投資比率」は当該物件に係る表示されない
端数金額を含めた「取得価格」及び「期末評価額」が、当期末保有物件の「取得価格」又は「期末評価額」合計額に占める該当物件の割合を百分率表示で小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

－ 77 －(77) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

取得価格
地
域

用
途

事
務
所
東
京
都
心

商
業

不動産等の名称

取得日

価 格
（百万円）

投資比率
（％）

評価額
（百万円）

投資比率
（％）

兼松ビル

平成13年12月27日

16,276

6.5

16,900

5.6

兼松ビル別館

平成13年12月27日

2,874

1.1

3,300

1.1

ＪＰＲ人形町ビル

平成13年11月16日

2,100

0.8

2,710

0.9

新麹町ビル

平成13年11月16日

1,670

0.7

2,163

0.7

同ビル（第２期追加取得分）

平成14年11月21日

550

0.2

926

0.3

同ビル（第６期追加取得分）

平成16年11月12日

200

0.1

321

0.1

ＪＰＲクレスト竹橋ビル

平成14年6月21日

4,000

1.6

4,010

1.3

ＭＳ芝浦ビル

平成15年3月28日

11,2004.4

19,600

6.5

五反田ファーストビル

平成15年7月23日

2,920

1.2

3,980

1.3

福岡ビル

平成15年10月15日

1,800

0.7

2,040

0.7

同ビル（第７期追加取得分）

平成17年4月15日

1,120

0.4

1,070

0.4

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

平成16年5月28日

5,100

2.0

5,550

1.9

オーバルコート大崎マークウエスト

平成16年6月1日

3,500

1.4

4,500

1.5

新宿スクエアタワー

平成16年7月2日

10,0004.0

13,900

4.6

ビッグス新宿ビル

平成16年11月9日

2,900

4.7

12,3004.1

平成17年4月12日

8,921

アクロス新川ビル・アネックス

平成16年11月26日

710

0.3

1,090

0.4

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

平成15年6月30日

12,0004.8

15,5005.2

ＪＰＲ代官山平成16年10月5日

2,160

0.9

1,740

0.6

ＪＰＲ神宮前432

平成18年3月24日

4,460

1.8

4,650

1.6

新宿三丁目イーストビル

平成19年3月14日

東京都心合計

事
務
所
東
京
周
辺
部

商
業

期末評価額

540

0.2

563

0.2

95,001

37.7

116,813

38.9

アルカイースト

平成13年11月16日

5,880

2.3

7,340

2.4

ＪＰＲ千葉ビル

平成13年12月13日

2,350

0.9

1,930

0.6

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

平成13年11月16日

2,927

1.2

2,730

0.9

新横浜第二センタービル

平成14年9月25日

920

0.4

1,630

0.5

川口センタービル

平成16年2月13日

8,100

3.2

10,800

3.6

ＪＰＲ上野イーストビル

平成16年3月1日

3,250

1.3

5,410

1.8

立川ビジネスセンタービル

平成17年9月30日

888

0.4

1,430

0.5

同ビル（第11期追加取得分）

平成19年2月28日

2,300

0.9

2,510

0.8

ライズアリーナビル

平成19年3月22日

5,831

2.3

8,090

2.7

ゆめおおおかオフィスタワー

平成19年7月10日

6,510

2.6

6,620

2.2

田無アスタ

平成13年11月16日

10,2004.0

13,3004.4

キュポ・ラ本館棟

平成18年3月31日

2,100

0.8

2,800

0.9

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

平成18年9月28日

7,260

2.9

7,080

2.4

武蔵浦和ショッピングスクエア

平成19年3月19日

4,335

1.7

4,420

1.5

川崎ダイスビル

平成19年4月12日

15,0806.0

15,392

5.1

77,93130.9

91,48230.5

東京周辺部合計－ 78 －(78) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

取得価格
地
域

用
途

不動産等の名称

取得日

価 格
（百万円）

投資比率
（％）

評価額
（百万円）

投資比率
（％）

平成13年11月16日

2,140

0.8

2,210

0.7

明治安田生命大阪梅田ビル

平成13年12月25日

8,300

3.3

11,200

3.7

東京建物本町ビル

平成13年11月16日

4,150

1.6

4,270

1.4

ＪＰＲ博多ビル

平成13年11月16日

2,900

1.2

3,190

1.1

ＪＰＲ那覇ビル

平成13年11月16日

1,560

0.6

1,710

0.6

ＮＯＲＴＨ33ビル

平成14年6月18日

3,700

1.5

2,960

1.0

損保ジャパン仙台ビル

平成14年6月26日

3,150

1.3

4,320

1.4

損保ジャパン和歌山ビル

平成14年6月26日

1,670

0.7

1,970

0.7

天神121ビル

平成14年6月21日

2,810

1.1

3,180

1.1

ＪＰＲ名古屋栄ビル

平成15年9月1日

4,550

1.8

6,190

2.1

ＪＰＲ堂島ビル

平成16年1月23日

2,140

0.8

2,900

1.0

ＪＰＲ博多中央ビル

平成16年6月11日

1,920

0.8

2,360

0.8

三菱ＵＦＪリース名古屋本社ビル

平成17年3月22日

4,137

1.6

5,040

1.7

ＪＰＲ梅田ロフトビル

平成15年5月15日

8,000

5.2

16,3005.4

平成15年7月16日

5,000

シュトラッセ一番町

平成17年2月4日

4,200

1.7

3,820

1.3

ベネトン心斎橋ビル

平成17年5月30日

5,430

2.2

6,280

2.1

ハウジング・デザイン・センター神戸

平成17年9月28日

7,220

2.9

8,070

2.7

ＪＰＲ茶屋町ビル

平成18年8月30日

6,000

2.4

5,730

1.9

地方合計

78,97731.4

91,70030.6

合251,909

100.0

299,995

100.0

新潟駅南センタービル

事
務
所

地
方

商
業

期末評価額

計

－ 79 －(79) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（３）地震リスク分析の概要
・「ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）」とは、地震リスク分析における予想最大損失率を意味します。ＰＭＬには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。ＰＭＬについての統一された定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）の間に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。
なお、合計欄に記載されたＰＭＬはポートフォリオ全体のＰＭＬを示しています。

・

ＰＭＬは、株式会社篠塚研究所作成の地震リスク評価報告書に基づいています。ここでいう損失の対象は、物的損失のみで、人命や周辺施設への派生的被害は考慮されていません。
また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害及び自己出火による地震火災を対象とし、周辺施設からの延焼被害については考慮されていません。
なお、第8期の地震リスク分析より、株式会社篠塚研究所は、文部科学省内に設置された
地震調査研究推進本部より発表された「全国を概観した地震動予測地図」等の地震データ
ベースを使用しております。今後、ＰＭＬは、その地震データベースの更新や耐震補強・修繕工事等により変化することがあります。

・ＰＭＬについては平成19年12月31日時点における状態を示しています。
地
域

用
途

事
務
所
東
京
都
心

商
業

不動産等の名称

ＰＭＬ
（％）

地震保険

兼松ビル

4.9

―

兼松ビル別館

12.4―

ＪＰＲ人形町ビル

6.0

―

新麹町ビル

11.3

―

ＪＰＲクレスト竹橋ビル

12.3

―

ＭＳ芝浦ビル

10.0―

五反田ファーストビル

12.0

―

福岡ビル

8.1

―

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

12.4―

オーバルコート大崎マークウエスト

5.1―

新宿スクエアタワー

5.1―

ビッグス新宿ビル

6.4―

アクロス新川ビル・アネックス

7.6―

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

8.9―

ＪＰＲ代官山7.0―

ＪＰＲ神宮前432

10.3―

新宿三丁目イーストビル

12.4

―

－ 80 －(80) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

地
域

用
途

事
務
所
東
京
周
辺
部

商
業

事
務
所
地
方

商
業

ＰＭＬ
（％）

不動産等の名称

地震保険

アルカイースト

4.3―

ＪＰＲ千葉ビル

4.8―

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

14.4

―

新横浜第二センタービル

9.3―

川口センタービル

12.1―

ＪＰＲ上野イーストビル

12.4

―

立川ビジネスセンタービル

11.9

―

ライズアリーナビル

10.5―

ゆめおおおかオフィスタワー

12.1

―

田無アスタ

10.6

―

キュポ・ラ本館棟

12.8―

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

14.9―

武蔵浦和ショッピングスクエア

13.3

―

川崎ダイスビル

10.8―

新潟駅南センタービル

1.3―

明治安田生命大阪梅田ビル

5.3―

東京建物本町ビル

12.0―

ＪＰＲ博多ビル

6.8―

ＪＰＲ那覇ビル

7.1―

ＮＯＲＴＨ33ビル

3.6―

損保ジャパン仙台ビル

2.8―

損保ジャパン和歌山ビル

7.9―

天神121ビル

3.8―

ＪＰＲ名古屋栄ビル

8.1―

ＪＰＲ堂島ビル

12.3―

ＪＰＲ博多中央ビル

6.5―

三菱ＵＦＪリース名古屋本社ビル

7.7―

ＪＰＲ梅田ロフトビル

13.5

―

シュトラッセ一番町

6.0―

ベネトン心斎橋ビル

11.5―

ハウジング・デザイン・センター神戸

7.8―

ＪＰＲ茶屋町ビル

16.0

有

合

計

4.5

－ 81 －(81) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（４）建物状況評価報告書の概要
・「長期修繕費用見積」は、取得資産の各不動産及び信託不動産について調査・作成された
建物状況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（15年間）の合計金額を記載しています。
金額には劣化、損傷、損失した部位、部分について初期の機能を回復するまでの機器及び部位全体の交換、部分修理、部分取替え、塗替え、貼替え、解体修理、並びにその工事に付随して発生する費用（養生、解体、撤去、搬入、据付、一般的な施工会社が必要とする
経費・保険料等）を含みますが、初期の能力を越える機能の向上等に必要な費用は含まれていません。

・

区分所有ビル、共有ビルの長期修繕費用見積額については持分に対応した金額を記載して
います。

地
域

長期修繕
費用見積額
(千円)

年平均額
（千円）

兼松ビル

426,699

28,447

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年11月

兼松ビル別館

186,523

12,435

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年11月

ＪＰＲ人形町ビル

214,872

14,325

清水建設株式会社

新麹町ビル

126,594

8,440

同ビル（第２期追加取得分）

54,195

3,613

同ビル（第６期追加取得分）

18,791

1,253

ＪＰＲクレスト竹橋ビル

246,750

16,450

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年11月

ＭＳ芝浦ビル

719,457

47,964

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成15年2月

五反田ファーストビル

336,61322,441

清水建設株式会社

平成15年4月

日建設計マネジメントソリューションズ株式会社

平成15年8月

用
途

事
務
所
東
京
都
心

商
業

不動産等の名称

東
京
周
辺
部

商
業

作成年月

平成19年6月

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年5月

福岡ビル

60,3894,026

同ビル（第７期追加取得分）

33,2142,214

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

250,060

16,671

日建設計マネジメントソリューションズ株式会社

平成16年5月

オーバルコート大崎マークウエスト

180,358

12,024

清水建設株式会社

平成16年4月

新宿スクエアタワー

771,661

51,444

清水建設株式会社

平成16年6月

ビッグス新宿ビル

1,434,894

95,660清水建設株式会社

平成16年9月

アクロス新川ビル・アネックス

108,333

7,222

日建設計マネジメントソリューションズ株式会社

平成16年11月

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

236,620

15,775

日建設計マネジメントソリューションズ株式会社

平成15年5月

ＪＰＲ代官山16,3501,090

日建設計マネジメントソリューションズ株式会社

平成16年9月

ＪＰＲ神宮前432

28,2901,886

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成18年3月

新宿三丁目イーストビル

事
務
所

作成者

8,693

580

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年2月

アルカイースト

402,730

26,849

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年5月

ＪＰＲ千葉ビル

726,412

48,427

清水建設株式会社

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

569,160

37,944

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年5月

新横浜第二センタービル

217,487

14,499清水建設株式会社

平成19年9月

川口センタービル

481,948

32,130

日建設計マネジメントソリューションズ株式会社

平成16年1月

ＪＰＲ上野イーストビル

341,960

22,797

日建設計マネジメントソリューションズ株式会社

平成15年12月

立川ビジネスセンタービル

51,783

3,452

同ビル（第11期追加取得分）

90,9886,066

ライズアリーナビル

74,0174,934

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年2月

ゆめおおおかオフィスタワー

330,446

22,030

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年6月

田無アスタ

833,480

55,565

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年5月

キュポ・ラ本館棟

61,5864,106

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成18年2月

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

218,350

14,557

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成18年8月

武蔵浦和ショッピングスクエア

123,440

8,229

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成18年12月

川崎ダイスビル

116,537

7,769

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年3月

平成19年6月

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成17年8月－ 82 －(82) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

地
域

用
途

事
務
所
地
方

商
業

長期修繕
費用見積額
(千円)

年平均額
（千円）

新潟駅南センタービル

426,780

28,452

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年5月

明治安田生命大阪梅田ビル

422,443

28,163

清水建設株式会社

東京建物本町ビル

544,820

36,321

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成18年11月

ＪＰＲ博多ビル

565,290

37,686

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年5月

ＪＰＲ那覇ビル

573,300

38,220

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年5月

ＮＯＲＴＨ33ビル

457,100

30,473

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年11月

損保ジャパン仙台ビル

490,650

32,710

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年11月

損保ジャパン和歌山ビル

397,940

26,529

日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 平成19年11月

天神121ビル

180,554

12,037

清水建設株式会社

ＪＰＲ名古屋栄ビル

115,060

7,671

日建設計マネジメントソリューションズ株式会社

平成15年6月

ＪＰＲ堂島ビル

265,594

17,706

清水建設株式会社

平成15年12月

ＪＰＲ博多中央ビル

159,990

10,666

日建設計マネジメントソリューションズ株式会社

平成16年5月

三菱ＵＦＪリース名古屋本社ビル

381,650

25,443

日建設計マネジメントソリューションズ株式会社

平成17年1月

ＪＰＲ梅田ロフトビル

629,770

41,985株式会社竹中工務店

平成15年1月

シュトラッセ一番町

107,8107,187

日建設計マネジメントソリューションズ株式会社

平成16年11月

ベネトン心斎橋ビル

48,4803,232

清水建設株式会社

平成17年3月

ハウジング・デザイン・センター神戸

839,925

55,995

清水建設株式会社

平成17年9月

ＪＰＲ茶屋町ビル

148,208

9,881

清水建設株式会社

平成18年7月

16,855,044

1,123,670

不動産等の名称

合計作成者－ 83 －(83) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

作成年月

平成19年9月

平成19年8月

ｂ. 個別不動産及び信託不動産の概要
下表については次の方針に従って記載されています。
・

下表については当期末保有物件を記載しています。

・

表中のうち、「所有形態」、「地積」、「延床面積」、「不動産管理会社」については当期末の状態を記載し、それ以外の定性的な情報や「特記事項」は本書現在の状態を記載し
ています。

・

「立地条件」については原則として鑑定評価書又は価格調査報告書の内容を記載しています。鑑定評価書又は価格調査報告書に記載のないものは、地図上にて最寄出口から距離に応じて徒歩（80m/分）の場合に要する時間を記載しています。

・「特定資産の種類」には、不動産又は不動産信託受益権の別を記載しています。

・「取得価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載された譲渡金額を百万円未満切捨てで記載しており、当該不動産等の取得に要した諸経費及び消費税等は含みません。

・「取得先」は取得時の名称を記載しています。

・

土地の「所在」については、原則として該当物件の住居表示を記載し、住居表示が未実施の場合には登記簿上の地番を記載しています。

・

土地のうち、地積の「持分対応」については、該当物件の敷地にかかる本投資法人又は不動産信託の受託者の所有面積を記載しています。なお、共有されている敷地の地積の「持分対応」については、当該敷地の登記簿上の地積に本投資法人又は不動産信託の受託者が保有する権利の持分割合を乗じて求め、小数第３位以下を四捨五入しています。

・

土地及び建物の「所有形態」は、不動産又は信託不動産に係る土地及び建物に関して本投資法人又は不動産信託の受託者が保有する権利の種類及びその持分割合を示しています。

・

所有権の「共有：持分割合」は、百分率表示で小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

・

土地の「用途地域」は、都市計画法に掲げる用途地域の種類を記載しています。

・

土地のうち、地積の「全体敷地」、建物のうち、「構造と階数」、延床面積の「一棟全体」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。

・

建物の「構造と階数」は建物一棟全体のものを記載しています。

・

建物のうち、延床面積の「持分対応面積」については、登記簿上の一棟全体の延床面積に本投資法人又は不動産信託の受託者が保有する権利の持分割合を乗じて求め、「専有面積」については登記簿上の専有部分の面積を記載しています。また、「専有部分の持分面積」については登記簿上の専有部分の面積に権利の持分割合を乗じて求め、これを記載しています。なお、持分割合を乗じて求めた面積については小数第３位以下を四捨五入しています。

また、下表において「吹付けアスベスト材等」とは、労働安全衛生法第55条の規定により使用等が禁止されるその重量の0.1％を超えて石綿を含有する吹付け材をいいます。なお、労働安
全衛生法施行令（昭和47年政令第318号）及び石綿障害予防規則（平成17年厚生労働省令第21号）の一部が改正され、平成18年９月１日から、これら法令に基づく規制の対象となる物の石綿の含有率（重量比）が１％から0.1％に改められています。また、建築基準法においても、吹付け石綿等の使用を規制する改正が行われ（平成18年10月1日施行）、吹付け石綿及び石綿をその重量の0.1％を超えて含有する吹付けロックウールの使用が禁止されています。

－ 84 －(84) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

＜第12期末保有物件＞
兼松ビル（物件番号：事務所Ａ－１）
立地条件

都営地下鉄浅草線「宝町」駅近接

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

16,276百万円

信託期間

平成13年12月27日～平成23年12月31日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行

取得先

兼松株式会社他

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年12月27日

土地

所在
所有形態
構造と階数

建物

東京都中央区京橋二丁目14番１号
所有権（共有：持分割合79.4％）

用途地域
一棟全体
鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 延床 （注２）
地下２階付13階建
面積
持分対応

1,751.13㎡
1,390.40㎡
商業地域
14,995.09㎡
11,906.10㎡

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合79.4％）

竣工年月

平成５年２月不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所（注１）建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）（注３）他の共有者：第一生命保険相互会社［特記事項］１．本不動産は、「街並み誘導型地区計画」の区域内にあり、本建物の建替え時には、行政機関との協議が必要になります。
２．本信託不動産の当初委託者と他の共有者との間で本不動産に関する平成６年３月31日付「兼松ビルディングに関する基本協定書」及び平成13年12月27日付「『兼松ビルディングに関する基本協定書』変更合意書」が締結されており、共有者間での本不動産の管理運営及び費用収益の分配などが規定されています。信託受託者は、本信託不動産の当初委託者から、当初委
託者が共有者として有していた当該協定書上の地位を承継しています。なお当該協定においては①共有持分の譲渡に関して優先買取権を他方の共有者に付与する規定、②敷地の無償での相互利用を認める規定、③共有物の不分割特約（ただし、登記はなされていません。）等についての規定があります。
３．本建物の地下部分には平成３年８月に取り壊された従前の建物の一部（以下「従前建物」といいます。）が残存しており、従前建物の地下１階部分は躯体の一部及び駐車場等として、地下２階部分の一部はポンプ室（容積算入）として利用されています。また従前建物の地下２階部分に従前建物の解体時に発生した残存物があります。

兼松ビル別館（物件番号：事務所Ａ－２）
立地条件

都営地下鉄浅草線「宝町」駅徒歩２分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,874百万円

信託期間

平成13年12月27日～平成23年12月31日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行

取得先

兼松株式会社他

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年12月27日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
持分対応

商業地域
4,351.46㎡

土地所在

東京都中央区京橋二丁目17番５号

所有形態

所有権（共有：持分割合79.4％）

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付８階建

建物

679.06㎡
539.17㎡

3,455.06㎡

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合79.4％）

竣工年月

平成５年２月不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所（注１）建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）（注３）他の共有者：第一生命保険相互会社［特記事項］１．本不動産は、「街並み誘導型地区計画」の区域内にあり、本建物の建替え時には、行政機関との協議が必要になります。
２．本信託不動産の当初委託者と他の共有者との間で本不動産に関する平成６年３月31日付「兼松ビルディング別館に関する基本協定書」及び平成13年12月27日付「『兼松ビルディング別館に関する基本協定書』変更合意書」が締結されており、共有者間での本不動産の管理運営及び費用収益の分配などが規定されています。信託受託者は、本信託不動産の当初委託者から、当初委託者が共有者として有していた当該協定書上の地位を承継しています。なお当該協定においては①共有持分の譲渡に関して優先買取権を他方の共有者に付与する規定、②敷地の無償での相互利用を認める規定、③共有物の不分割特約（ただし、登記はなされていません。）等についての規定があります。
３．北側隣接地との境界線上に隣地所有者と共有する防犯壁、ブロック土留および信託建物に付随する枡が存在します。これらについては、平成19年5月2日付で覚書を締結しており、①境界線上の存在の確認、②立替または改修などを行う場合の取扱いについての協議、③第三者に譲渡した場合の承継について確認しております。

－ 85 －(85) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ＪＰＲ人形町ビル（物件番号：事務所Ａ－３）
立地条件

東京メトロ日比谷線・都営地下鉄浅草線「人形町」駅至近

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,100百万円

信託期間

平成13年11月16日～平成23年11月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

安田生命保険相互会社

取得年月日

平成13年11月16日

土地所在

東京都中央区日本橋人形町一丁目17番４号

地積

全体敷地

550.06㎡

持分対応

550.06㎡

所有形態

所有権

用途地域

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造
陸屋根地下１階付８階建

所有形態

所有権

竣工年月

平成元年12月

不動産管理会社

明治安田ビルマネジメント株式会社

用途

事務所

延床
面積

建物

一棟全体
持分対応

商業地域
4,117.70㎡
4,117.70㎡［特記事項］１．本書の日付現在において、信託土地の隣地との境界の一部については、隣地所有者との境界確認書の取交しが未了です。
２．本信託土地の一部（17番21：144.82㎡）に関して、東京地下鉄株式会社との間で、昭和62年７月29日付にて地上権設定契約が締結されており、信託受託者が当初委託者が有していた設定者の地位を承継しています。その主な内容は次の通りです。
① 地上権設定の目的：地下鉄道敷設② 地上権設定の範囲：東京湾平均海面の下11.45ｍ以下③ 存続期間：設定の日から地下鉄道構築物存続中④ 地代：無料

新麹町ビル（物件番号：事務所Ａ－４）
立地条件

東京メトロ有楽町線「麹町」駅徒歩３分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格(1) 1,670百万円(2)
550百万円(3)
200百万円

信託期間(1) 平成13年11月16日～平成23年11月30日(2) 平成14年11月21日～平成24年11月30日(3) 平成16年11月12日～平成26年11月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先(1) 東京建物株式会社(2) 株式会社風俗文化研究所(3) 個人

取得年月日(注１)(1) 平成13年11月16日(2) 平成14年11月21日(3) 平成16年11月12日

所在

東京都千代田区麹町四丁目３番３（地番）
所有権（共有：持分割合(1)49.0％ (2)21.0％(3)7.3％）構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付９階建

657.80㎡

持分対応(1) 322.05㎡(2) 137.87㎡(3) 47.80㎡

地積

土地
所有形態（注４)

全体敷地
（注２）

用途地域
延床
面積

一棟全体
（注３）

商業地域
5,152.98㎡

所有形態（注４)

区分所有権

竣工年月

(1) 2,067.34㎡(2)
884.22㎡(3)306.58㎡
昭和59年10月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所

建物

専有面積

（注１）(1)の取引時において土地の所有権（共有持分割合49.0％）と建物の区分所有権（３～７階、但し４階は一部）を信託する不動産信託受益権を、(2)の取引時において土地の所有権（共有持分割合21.0％）と建物の区分所有権（１階、２階）を信託する不動産信託受益権を、(3)の取引時において土地の所有権（共有持分割合7.3％）と建物の区分所有権（４階の一部）を信託する不動産信託受益権をそれぞれ取得しております。
（注２）建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注４）他の区分所有者：株式会社風俗文化研究所、財団法人岩国育英財団。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。
［特記事項］１．東側隣接地より雨樋の一部が本土地に越境しています。これについては、隣地所有者と「覚書」を締結しており、①越境の事実の確認、②後日当該建物の建替・改築等をする際の越境物の撤去及び③第三者に譲渡した場合についての承諾について確認しています。
２．本建物は区分所有建物であり、信託受託者は、新麹町ビル管理組合における規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならないこと、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。
３．(2)の取引において売主は信託受益権譲渡契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

－ 86 －(86) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ＪＰＲクレスト竹橋ビル（物件番号：事務所Ａ－５）
立地条件

東京メトロ東西線「竹橋」駅徒歩２分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,000百万円

信託期間

平成14年３月20日～平成24年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日

平成14年６月21日

土地所在

東京都千代田区神田錦町三丁目21番４ほか
（地番）

所有形態

所有権

構造と階数
建物

地積

全体敷地

636.90㎡

持分対応

636.90㎡

用途地域

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付９階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

4,790.68㎡

持分対応

4,790.68㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成11年９月

不動産管理会社

安田不動産株式会社

用途事務所

ＭＳ芝浦ビル（物件番号：事務所Ａ－６）
立地条件

ＪＲ山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩９分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

信託期間

平成15年３月28日～平成25年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

株式会社ベニレイ

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成15年３月28日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積 専有部分の
持分面積

準工業地域
31,020.21㎡

竣工年月

昭和63年２月

用途

事務所

土地

所在

東京都港区芝浦四丁目13番23号

所有形態（注３)

所有権・賃借権の準共有（持分割合36.0％）

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下２階付13階建

建物
所有形態（注４)
不動産管理会社

区分所有権・
区分所有権の共有（持分割合57.9％）
東京建物株式会社

11,200百万円

8,992.18㎡
3,239.88㎡

15,439.97㎡（注１）建物敷地全体の面積（本物件の他の所有者の所有する敷地及び本物件と一体開発されたトリニティ芝浦の敷地を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）全体敷地は三筆からなり、その内２番11を信託受託者が所有し、２番２は独立行政法人都市再生機構と東京都港区が共有し、２番54
はＪＰモルガン信託銀行株式会社が所有しています。各敷地に対して賃借権が設定され、各敷地の賃借権は、信託受託者、独立行政法人都市再生機構及びＪＰモルガン信託銀行株式会社が所有する建物の床面積割合に応じた準共有状態となっています（昭和63年４月２日付土地賃貸借契約及び同日付交換契約。賃貸借契約期間71年。権利金なし。賃料は相互に相殺して一切金員の授受は行われていません）。なお、独立行政法人都市再生機構の賃借権に対し、独立行政法人都市再生機構と東京都港区との区分所有建物であるト
リニティ芝浦の敷地権が設定され、登記されています。
（注４）建物の所有形態は、①貸室部分 区分所有権（専有部分：１階の一部及び地上２階から８階の合計14,305.05㎡）及び②駐車場部分
区分所有権（専有部分：地下１階1,957.27㎡）（共有：持分割合25,021,953分の14,508,953（57.9％））となっています。（①他の区分所有者：ＪＰモルガン信託銀行株式会社②他の共有者：ＪＰモルガン信託銀行株式会社）。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその共有持分並びにその敷地の所有権及び賃借権の準共有持分です。
［特記事項］１．本建物は区分所有建物であり、信託受託者は本建物における規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、共用部分の分割請求ができないこと、専有部分と共用部分の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。
２．本建物は、隣接するトリニティ芝浦と一体で東京都総合設計制度の適用を受け、道路・隣地斜線制限の緩和及び容積率の割増を受けて開発されています。これらの緩和を受けるために公開空地が設置されており、公開空地所有者である信託受託者
はかかる公開空地を一般に開放し、適正に維持・管理する義務を負っています。
３．本建物の敷地の各所有者は共同で敷地の一部（公園）を東京都港区に使用貸借しております。（契約期間平成元年８月１日から平成31年７月31日）なお当該部分につき別途当事者間で平成元年８月１日付で「維持管理に関する協定書」を締結しており、信託受託者は維持管理費用の一部を負担する義務を負っています。
４．吹付けアスベスト材等の使用個所及び対応状況
重量比で含有率1％を超える吹付けアスベスト材等が屋上機械室内で使用されていますが、すでに封じ込め処理がされている
ため飛散の恐れがないこと、並びに平成18年3月に実施した吹付けアスベスト材等の分析調査の結果、共有部分の柱の一部から、重量比で含有率１％未満のアスベスト材等の使用が確認されているとの開示をしておりました。今般、平成18年8月の労働安全衛生法施行令及び石綿障害予防規則の一部改正に基づきJIS A 1481「建材中のアスベスト含有率測定方法」でサンプリング分析したところ、前記調査で使用が確認された共用部分の柱の一部からはアスベストは検出されませんでした。一方で、各階専有部内の柱のうち、今回サンプリングを行った建物外周部の柱から重量比で含有率１％を超えるアスベスト材等の使用が確認されました。ただし、状態は湿式で安定状態にあり、ボードで囲まれているため飛散の恐れはありません。

－ 87 －(87) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

五反田ファーストビル（物件番号：事務所Ａ－７）
立地条件

ＪＲ山手線・東急池上線・都営地下鉄浅草線「五反田」駅徒歩２分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,920百万円

信託期間

平成13年３月27日～平成23年３月31日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行

取得先

有限会社東京ネクストステージ

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成15年７月23日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
専有面積

商業地域
10,553.34㎡

土地所在

東京都品川区西五反田二丁目８番１号

1,551.19㎡
890.65㎡

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合61.8％）構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造
陸屋根地下２階付11階建

所有形態（注３)

区分所有権

竣工年月

平成元年７月不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所

建物

4,035.15㎡（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有者及び共有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：第一生命保険相互会社他個人１名。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の一部の共有持分です。
敷地は２筆からなり内８番２は第一生命保険相互会社と個人１名との共有（持分割合：61.8％）です。８番１は第一生命保険相互会
社の単独所有です。なお、本建物と敷地の管理使用に関する区分所有者相互間の事項を定めた規約には、原則として敷地を相互に無償で使用できる旨の規定があります。
［特記事項］１．本建物は、区分所有建物であり、信託受託者は本建物に関する管理規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、他の区分所有者の承諾がなければ、敷地の所有権又は共有持分を処分できないこと、共用部分の共有持分は区分所有権と分離して処分できないこと、敷地所有権は専有部分と分離して処分してはならないこと、専有部分の譲渡に対する他の区分所有
者の優先買取権などが定められています。ただし、専有部分と敷地の分離処分については、敷地権の登記がなされていないので、善意で分離処分を受けた第三者には分離処分の無効を主張できません。
２．本建物は東京都総合設計制度の適用を受け道路斜線制限の緩和を受けております。これらの緩和を受けるために公開空地が設置されており、公開空地所有者である信託受託者はかかる公開空地を一般に公開し、適切に維持・管理する義務を負っています。

－ 88 －(88) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

福岡ビル（物件番号：事務所Ａ－８）
立地条件
特定資産の種類
信託期間
取得先

土地

所在

ＪＲ線「東京」駅徒歩６分、東京メトロ銀座線「京橋」駅徒歩２分(1) 不動産信託受益権(2) 不動産(1) 平成15年10月15日～平成25年10月31日(1) 株式会社ランドビジネス
株式会社インタープラネット(2) 旭工業株式会社

東京都中央区八重洲二丁目８番７号

取得価格
信託受託者
取得年月日

地積

全体敷地
（注１）
持分対応

所有形態

所有権（共有：持分割合(1)14.3％ (2)7.5％）

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下２階付10階建

建物
所有形態（注３)
不動産管理会社(1) 区分所有権・区分所有権の共有(持分割合81.9％)(2) 区分所有権
東京建物株式会社(1) 1,800百万円(2) 1,120百万円(1) みずほ信託銀行(1) 平成15年10月15日(2) 平成17年４月15日
1,302.17㎡(1) 136.93㎡(2) 71.82㎡
商業地域

用途地域
一棟全体
延床 （注２)
面積 専有部分の持分面積(1) 1,303.62㎡(2)
716.79㎡

竣工年月

平成２年５月用途

事務所

11,627.74㎡（注１）全体敷地は二筆からなり、うち８番17は他の区分所有者４社との共有（持分割合21.8％）。８番18は他の区分所有者である株式会社福
岡銀行の単独所有です。他の区分所有者は、株式会社福岡銀行他法人３社です。なお本建物と敷地の管理使用に関する区分所有者相互間の事項を定めた建物管理規約にはそれぞれの専有部分及び共用部分の持分を所有する範囲において相互に相手方の所有する土地を無償で使用できる旨の規定があります。
（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）(1)の建物の所有形態は①６階部分：区分所有権、②10階部分：区分所有権の共有（共有持分割合：81.869％、他の共有者アール・ケー・ビー毎日放送株式会社）となっており、(2)の建物の所有形態は７階部分の区分所有権となっています。
［特記事項］１．東側隣接地より配管・排気ダクトの一部が、また、南東側隣接地より配管・排気ダクトの一部が本土地に越境している可能性があります。
２．本建物は区分所有建物であり、信託受託者及び本投資法人は本建物に関する管理規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、専有部分と共用部分及び規約共用部分の共有持分及び本建物敷地利用権を分離して処分することができないこと、区分所有権の譲渡に対する他の区分所有権者の優先買取権などが定められています。ただし専有部分と敷地の分離処分については、敷地権の登記がなされていないので、善意で分離処分を受けた第三者には分離処分の無効を主張できません。
３．(2)の取引において売主は不動産売買契約上、瑕疵担保責任を負っていません。
４．吹付けアスベスト材等の使用個所及び対応状況
サンプリング調査の結果、各階専有部及び各階空調機械室内の梁、柱等に吹付けアスベスト材等が使用されていることが判明したため、専門機関である環境リサーチ株式会社にて、目視調査及び空気中の石綿浮遊粉じん測定を実施しました。使用されている吹付け材は、湿式で、表面の繊維の毛羽立ちや経年劣化などは見られず、安定状態といえることが確認され、また、石
綿浮遊粉じん測定の結果、全ての測定ポイントでアスベストの飛散は確認されませんでした（「公共建築改修工事標準仕様
建築工事編（国土交通省大臣官房官庁営繕部監修）」に基づく定量下限である0.5ファイバー／リットル未満）。今後も適宜、目視調査等を実施し、引き続き状況を注視していきます。

ＪＰＲ市ヶ谷ビル（物件番号：事務所Ａ－９）
立地条件

ＪＲ総武線・都営地下鉄新宿線・東京メトロ有楽町線・南北線「市ヶ谷」駅近接

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

5,100百万円

信託期間

平成13年８月27日～平成26年５月31日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行

取得先

株式会社成信取得年月日

平成16年５月28日

土地所在

東京都千代田区九段南四丁目７番15号

地積

全体敷地

1,058.04㎡

持分対応

1,058.04㎡

所有形態

所有権

用途地域

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付９階建

所有形態

所有権

竣工年月

平成元年3月不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所

建物

延床
面積

一棟全体
持分対応

商業地域
5,888.82㎡
5,888.82㎡［特記事項］１．本件不動産東側隣接私道である地番：13番９・所有者：共栄株式会社他には、昭和13年11月29日付 地役権設定契約に基づ
き、本件土地のうちの地番：13番15を要役地とした地役権が登記されています。当該地役権については、①地役権の目的は通行であること ②期間は永久であること ③対価は無償であること ④通路上に自己の関係車輌を駐車しないこととされております。
２．東側隣地上に存する塀の一部が、本信託土地に越境しており、本信託建物に付属する防犯用扉の一部が、東側隣地内に越境しています。また、東側隣地のテレビ電波障害対策のために取付けているケーブル線の一部が、東側隣地上空を越境しています。

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オーバルコート大崎マークウエスト（物件番号：事務所Ａ－10）
立地条件

ＪＲ線・りんかい線「大崎」駅徒歩５分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

3,500百万円

信託期間

平成14年３月29日～平成26年６月30日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行

取得先

有限会社エヌ・シー・アール・アイ・ワン

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成16年６月１日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
専有面積

準工業地域
28,575.80㎡

土地所在

東京都品川区東五反田二丁目17番１号

4,006.00㎡
958.12㎡

所有形態

所有権（共有：持分割合27.1％）

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下２階付17階建

所有形態（注３）

区分所有権

竣工年月

平成13年６月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所

建物

4,024.84㎡（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有の持分を含みます。）
敷地は２筆からなり、うち550番１のみが敷地権の対象となっています（敷地権（共有持分）割合：27.1184％）。550番２は他の区分所有者である日本コムシス株式会社が随應寺から借地しています。
（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：日本コムシス株式会社ほか４者［特記事項］１．本建物は区分所有建物であり、信託受託者はオーバルコート大崎マークウエスト管理組合における管理規約等の適用を受けます。なお、同規約において区分所有者が区分所有持分を譲渡する際には、他の区分所有者に対して第三者に優先して譲渡の申し出をしなければならないこと、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないこと等が定められています。
２．本不動産信託受益権の売主は、信託受益権譲渡契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

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新宿スクエアタワー（物件番号：事務所Ａ－11）
立地条件

都営地下鉄大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩6分、東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅徒歩6分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

10,000百万円

信託期間

平成13年2月28日～平成26年7月1日

信託受託者

住友信託銀行

取得先

新宿スクエアータワー特定目的会社

取得年月日
全体敷地
(注1)
地積
持分対応

平成16年7月2日

商業地域

平成6年10月
事務所

土地

所在

東京都新宿区西新宿六丁目22番1号

所有形態(注3)

所有権（共有：持分割合29.3％）

所有形態(注3)

区分所有権

用途地域
一棟全体
延床
(注2)
面積 専有面積
(注4)
竣工年月

構造と階数

鉄骨・鉄筋コンクリート・
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下4階付30階建

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

建物

8,409.52㎡
2,463.57㎡

78,796.00㎡
10,765.74㎡(注1) 再開発全体の敷地面積（他の区分所有者の所有部分を含みます。）。
(注2) 再開発全体の延床面積（他の区分所有者の所有部分を含みます。）。
(注3) 他の区分所有者：新宿スクエアタワー共有者会（個人52人、法人3社及び東京都による共有）、法人2社及び東京都。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。
(注4) 本投資法人が権利を有する本信託不動産の専有部分は、19階から29階です。
［特記事項］１．本建物のテナントは、新宿スクエアタワー管理株式会社1社です。ただし、信託受託者を含む各区分所有者は、各々所有する
本建物の専有部分を新宿スクエアタワー管理株式会社に一括して賃貸し、新宿スクエアタワー管理株式会社は、転借人にこれを転貸しています。なお、平成20年２月28日時点の転借人の状況は以下の通りです。
1) 転借人の総数：242) 総賃貸可能面積：27,659.37㎡
3) 総賃貸面積：27,659.37㎡
4) 稼働率：100.0％
２．建物賃貸借契約の概要
1) 本建物については、各区分所有者間において、各人の所有部分を一体の資産として運用し、相互補完することにより安定収入を確保するとともに、その資産価値を向上させるため「新宿スクエアタワー区分所有の一元管理に関する協定」が締結されており、専有部分の譲受人にも当該協定は承継されることとなっています。当該協定により、専有部分から生じる賃貸収益及び賃貸費用は、当該協定により定められた比率に応じて配分・負担することとなっています。
2) 信託受託者が所有する19階から29階についての当該協定に定められた賃料配分・経費負担の比率は39.70457％です。
3) 当該協定に基づき締結されている新宿スクエアタワー管理株式会社との賃貸借契約における契約期間は、平成6年11月1日から平成26年10月31日までの20年間です。
4) 新宿スクエアタワー管理株式会社が支払う賃料は同社が転借人から受領する賃料から一定率の金額を控除したものとされています。
5) 新宿スクエアタワー管理株式会社は、転借人から敷金の預託を受けていますが、信託受託者は、新宿スクエアタワー管理株式会社から敷金の預託を受けず、敷金運用益相当額のみを年に一度受領することとされています。

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ビッグス新宿ビル（物件番号：事務所Ａ－12）
立地条件

都営地下鉄新宿線「新宿三丁目」駅直結

特定資産の種類

不動産

取得価格

取得先

(1) 五洋建設株式会社(2) みずほ信託銀行株式会社

取得年月日

土地

所在

東京都新宿区新宿二丁目19番1号

地積(1) 2,900百万円(2) 8,921百万円(1) 平成16年11月９日(2) 平成17年４月12日

全体敷地
(注1)
持分対応

(1)
880.62㎡(2) 1,761.23㎡
商業地域

所有形態(注3)

所有権（共有：持分割合(1)25.0％ (2)50.0％）

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下2階付14階建

所有形態(注3)

所有権（共有：持分割合(1)25.0％ (2)50.0％）

竣工年月(1) 6,433.28㎡(2) 12,866.55㎡
昭和60年4月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所

建物

用途地域
一棟全体
延床
(注2)
面積
持分対応

3,522.46㎡

25,733.10㎡(注1) 全体敷地面積（他の共有者の所有部分を含みます。）。
(注2) 建物一棟全体の延床面積（他の共有者の所有部分を含みます。）。
(注3) 他の共有者：セントラル総合開発株式会社。
［特記事項］１．他の共有者との間で「ビッグス新宿ビル共同運営及び管理に関する協定書」を取り交わしています。同協定書において、共有者間でお互いに他の共有者の共有持分に関し優先買取権を付与する規定、共有物の不分割特約（ただし、登記はなされていません。）についての規定等があります。
２．本土地については、地下高速電車事業施設所有を目的として、同施設の存続期間中、東京都が地上権を設定しています。
３．(2)の取引において売主は不動産売買契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

アクロス新川ビル・アネックス（物件番号：事務所Ａ－13）
立地条件

東京メトロ東西線・日比谷線「茅場町」駅徒歩6分

特定資産の種類

不動産

取得価格

710百万円取得先

株式会社ゼクス

取得年月日
全体敷地
(注1)
地積
持分対応

平成16年11月26日

商業地域

土地

所在

東京都中央区新川一丁目16番14号

所有形態

所有権

所有形態(注3)

区分所有権

用途地域
一棟全体
延床
(注2)
面積 専有面積
(注4)
竣工年月

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下2階付10階建

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

建物

858.48㎡
304.33㎡

5,535.90㎡
1,233.50㎡
平成6年6月事務所(注1) 全体敷地面積（他の区分所有者の所有部分を含みます。）。
本建物の敷地は5筆からなり内3筆が本投資法人の所有部分です。他の2筆はそれぞれ本建物の他の区分所有者が所有しています。
(注2) 建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の所有部分を含みます。）。
(注3) 他の区分所有者：株式会社牧原本店他１名。
(注4) 本投資法人が保有する専有部分は、地下1階の一部、2階の一部、8階から10階です。
［特記事項］１．本建物は区分所有建物であり、本投資法人は「アクロス新川ビル・アネックス管理規約」の適用を受けます。なお、同規約においては、区分所有者の所有する土地及び建物につき分離処分の禁止が定められています。
２．吹付けアスベスト材等の使用個所及び対応状況
サンプリング調査の結果、吹付けアスベスト材等は屋上のエレベーター機械室内にのみ使用されておりますが、当該個所はビル管理者以外の第三者が立ち入ることはできず、また、吹付けアスベスト材等も安定状態にあるため、飛散の恐れはありません。

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ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル（物件番号：商業施設Ａ－１）
立地条件

ＪＲ山手線・東急線・東京メトロ・京王線「渋谷」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

12,000百万円

信託期間

平成15年６月30日～平成30年６月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

みずほ信託銀行株式会社

取得年月日

平成15年６月30日

土地

所在

東京都渋谷区神南一丁目22番14号

所有形態

所有権

構造と階数
建物

地積

全体敷地

1,010.47㎡

持分対応

1,010.47㎡

用途地域

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根
地下３階付８階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

8,449.56㎡

持分対応

8,449.56㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成４年２月不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

商業施設［特記事項］１．本信託不動産の売主は、不動産売買契約上、瑕疵担保責任を負っていません。
２．本信託不動産の地下の外壁廻り、階段附室等に漏水箇所が見受けられます。

ＪＰＲ代官山（物件番号：商業施設Ａ－２）
立地条件

東急東横線「代官山」駅徒歩1分

特定資産の種類

不動産

取得価格

2,160百万円

取得先

株式会社尚光商会

取得年月日

平成16年10月5日

所在

東京都渋谷区代官山町20番5号

所有形態

所有権

構造と階数

鉄筋コンクリート造陸屋根
地下２階付２階建

地積

土地

建物

全体敷地
持分対応

用途地域
延床
面積

一棟全体
持分対応

277.12㎡
277.12㎡
第二種中高層
住居専用地域
668.09㎡
668.09㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成14年7月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

商業施設［特記事項］１．本土地のうち東側道路部分（竣工図上36.07㎡）は、建築基準法第42条第2項に基づく道路に指定されており、また、当該道路には、これを使用している土地又は建物の所有者のガス・水道・電気等の共用管が埋設されています。
２．本土地は、南側隣地所有者よりブロック塀の越境を受けています。これについては、隣地所有者と「確認書」を交換しており、①越境の事実の確認、②ブロック塀の建替え工事を行う場合の越境状態の解消、③第三者に土地譲渡した場合の本確認書の承継について確認しています。

ＪＰＲ神宮前４３２（物件番号：商業施設Ａ－３）
立地条件

東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅徒歩３分、ＪＲ山手線「原宿」駅徒歩６分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,460百万円

信託期間

平成17年３月４日～平成27年３月31日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行

取得先

有限会社オー・エム・シー・ビー開発

取得年月日

平成18年３月24日

土地

建物

所在

東京都渋谷区神宮前四丁目32番13号

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付７階建

地積

全体敷地

218.21㎡

持分対応

218.21㎡

用途地域
延床
面積

商業地域

一棟全体

1,066.81㎡

持分対応

1,066.81㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成18年２月

不動産管理会社

株式会社サンケイビルマネジメント

用途

商業施設

［特記事項］１．本物件の北西側道路（明治通り）は、都市計画道路（計画幅員：27ｍ）であり、平成16年３月31日に事業決定されています。
将来、当該事業の実施により信託土地約20㎡が収用される予定です。なお、信託建物は当該収用後に、既存不適格建築物となります。

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新宿三丁目イーストビル（物件番号：商業施設Ａ－４）
立地条件

都営地下鉄新宿線「新宿三丁目」駅徒歩１分、東京メトロ丸ノ内線「新宿三丁目」駅徒歩２分

特定資産の種類

不動産

取得価格

540百万円

取得先

大成建設株式会社

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成19年３月14日

商業地域

平成19年１月
商業施設

土地

所在

東京都新宿区新宿三丁目１番26号

所有形態

所有権

所有形態

区分所有権の共有（持分割合4.3％）

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積 専有部分
の持分面積
竣工年月

構造と階数

鉄骨、鉄骨鉄筋コンクリート、
鉄筋コンクリート造陸屋根
地下３階付14階建

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

建物

2,578.69㎡
70.33㎡

24,617.65㎡
474.50㎡(注1) 全体敷地面積（他の区分所有者の所有部分を含みます。）。
本建物の敷地は11筆からなり内1筆が本投資法人の所有部分です。他の10筆はそれぞれ本建物の他の区分所有者が所有しています。
(注2) 建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の所有部分を含みます。）。

アルカイースト（物件番号：事務所Ｂ－１）
立地条件

ＪＲ総武線「錦糸町」駅至近、東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅直結

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

5,880百万円

信託期間

平成13年11月16日～平成23年11月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

東京建物株式会社

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年11月16日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
専有面積

商業地域
34,281.86㎡

土地

所在

東京都墨田区錦糸三丁目２番１号

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合41.1％）

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下３階付19階建

建物

3,755.01㎡
1,542.58㎡

6,911.25㎡

所有形態（注３)

区分所有権

竣工年月

平成９年３月不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：東日本旅客鉄道株式会社他24名。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。
［特記事項］１．本建物は、区分所有建物であり、信託受託者は、錦糸町アルカイースト管理組合における規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、アルカイーストの区分所有者との間だけではなく、アルカイーストと一体で開発された隣接建物（第２街区及び第３街区）の他の区分所有者及び建物所有者との間で、互いに所有物件を譲渡する場合には優先的買取権を付与する規定があります。また同規約においては、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地及び共用部分
等の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。
２．法定容積率超過の状況及び対応状況
外構の東京都総合設計制度による公開空地部分に宝くじ売場の小屋が置かれており、建物竣工時の法定容積率を約0.3%超過
していることが判明しました。これについては撤去する方針で管理組合と折衝中です。

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ＪＰＲ千葉ビル（物件番号：事務所Ｂ－２）
立地条件

ＪＲ総武線「千葉」駅徒歩５分、京成電鉄「千葉中央」駅徒歩７分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,350百万円

信託期間

平成13年12月13日～平成23年12月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社フォレスト・グリーン

取得年月日

平成13年12月13日

土地所在

千葉県千葉市中央区新町１番７ほか（地番）

所有形態

所有権

構造と階数
建物

地積

全体敷地

1,382.35㎡

持分対応

1,382.35㎡

用途地域

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付13階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

9,072.57㎡

持分対応

9,072.57㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成３年１月不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所［特記事項］１．南西側隣接地所有者が所有する建物の換気フードが本信託土地に越境しています。これについては、平成13年12月６日付にて確認書を取り付けており、①越境の事実の確認、②後日当該建物の建替・改築等をする際の越境物の撤去及び③第三者に譲渡した場合についての承継について確認しています。
２．本不動産信託受益権の売主は、信託受益権譲渡契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

ＪＰＲ横浜日本大通ビル（物件番号：事務所Ｂ－３）
立地条件

ＪＲ根岸線・横浜市営地下鉄「関内」駅徒歩11分、横浜高速鉄道みなとみらい線「日本大通り」駅徒歩２分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,927百万円

信託期間

平成13年３月16日～平成23年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日

平成13年11月16日

土地所在

神奈川県横浜市中区日本大通17番地

所有形態

所有権

構造と階数
建物

地積

全体敷地

1,100.59㎡

持分対応

1,100.59㎡

用途地域

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付11階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

9,146.52㎡

持分対応

9,146.52㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成元年10月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途事務所

新横浜第二センタービル（物件番号：事務所Ｂ－５）
立地条件

ＪＲ横浜線・東海道新幹線「新横浜」駅徒歩５分、横浜市営地下鉄「新横浜」駅徒歩３分

特定資産の種類

不動産

取得価格

920百万円

取得先

光正商事株式会社

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成14年９月25日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
持分対応

商業地域
7,781.93㎡

土地所在

神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目19番５号

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合50.0％）

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下２階付12階建

建物

841.71㎡
420.86㎡

3,890.97㎡

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合50.0％）

竣工年月

平成３年８月不動産管理会社

明治安田ビルマネジメント株式会社

用途

事務所

（注１）建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）（注３）他の共有者：みずほ信託銀行株式会社［特記事項］１．他の共有者であるみずほ信託銀行株式会社（以下「共有者」という。）との間で新横浜第二センタービル共同運営に関する基本協定書を取り交わしております。同協定書において、共有者間でお互いに優先買取権を付与する規定、共有物の不分割特約（但し、登記はなされていません。）についての規定等があります。
２．本不動産の売主は、不動産売買契約上、瑕疵担保責任を負っていません。
３．本不動産は、「新横浜北部地区街づくり協議区域（都心業務商業ゾーン）」に存しており、当該区域においては建築物等の建築について行政機関との事前協議が必要となります。
４．本建物は、横浜市市街地環境設計制度の許可を受け、容積率の割増しを受けています。この制度に基づき、公開空地が設けられており、公開空地所有者はかかる公開空地を一般に開放し、適正に維持・管理する義務を負っています。

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川口センタービル（物件番号：事務所Ｂ－６）
立地条件

ＪＲ京浜東北線「川口」駅徒歩３分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

8,100百万円

信託期間

平成12年７月14日～平成26年２月28日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

九段川特定目的会社

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成16年２月13日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
専有面積

商業地域
28,420.85㎡

土地

所在

埼玉県川口市本町四丁目１番８号

4,524.61㎡
3,924.68㎡

所有形態（注１）

所有権・所有権（共有：持分割合86.5％）構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下２階付15階建

所有形態（注３）

区分所有権

竣工年月

平成６年２月不動産管理会社

野村ビルマネジメント株式会社

用途

事務所

建物

15,401.91㎡（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）。なお敷地は３筆からなり内２筆は区分所有者との共有（持分割合：
86.5％、持分対応面積3,845.35㎡）。一筆（25番11：79.33㎡）は単独所有です。
（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：独立行政法人科学技術振興機構［特記事項］１．一部隣接地所有者が所有する建物の一部・工作物等が本土地に越境しています。これについては各所有者等と確認書を取り交わしています。
２．本建物は公開空地の確保を条件とした総合設計制度の適用により、川口市より容積率の割増しの特例を受け建築されています。信託不動産の所有者は公開空地（アトリウムを含む）を一般に開放し、適切に維持・管理する義務を負っています。
３．本建物は区分所有建物であり、信託受託者は本建物における管理規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、敷地の分割請求ができないこと。専有部分・共用部分持分・敷地の共有持分を分離して処分できないこと等が定められています。ただし、専有部分と敷地の分離処分については、敷地権の登記がなされていないため、善意で分離処分を受けた第三者には分離処分の無効を主張できません。
４．本不動産信託受益権の売主は、信託受益権売買契約上、瑕疵担保責任を負っていません。
５．吹付けアスベスト材等の使用個所及び対応状況
サンプリング調査の結果、専有部天井内の梁、空調機械室内に吹付けアスベスト材等が使用されていることが判明したた
め、専門機関である環境リサーチ株式会社にて、目視調査及び空気中の石綿浮遊粉じん測定を実施しました。使用されている吹付け材は湿式で、表面の繊維の毛羽立ちや経年劣化などは見られず、安定状態といえることが確認され、また、石綿浮
遊粉じん測定の結果、全ての測定ポイントでアスベストの飛散は確認されませんでした（「公共建築改修工事標準仕様 建築工事編（国土交通省大臣官房官庁営繕部監修）」に基づく定量下限である0.5ファイバー／リットル未満）。今後、適宜、目視調査等を実施し、引き続き状況を注視していきます。

ＪＰＲ上野イーストビル（物件番号：事務所Ｂ－７）
立地条件

東京メトロ銀座線「稲荷町」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産

取得価格

3,250百万円

取得先

電友ビルディング株式会社他

取得年月日

平成16年３月１日

土地所在

東京都台東区松が谷一丁目３番５号

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付８階建

地積

全体敷地

1,242.97㎡

持分対応

1,242.97㎡

用途地域

建物

延床
面積

商業地域

一棟全体

8,490.44㎡

持分対応

8,490.44㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成４年10月

不動産管理会社

安田不動産株式会社

用途事務所［特記事項］１．東側隣接地所有者等が所有する工作物の一部が本敷地に越境しています。これについては各所有者等と確認書を取り交わしており、①越境の事実の確認、②将来当該越境物を改築等する際の修正、③第三者に譲渡した場合の承継ついて確認しています。

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立川ビジネスセンタービル（物件番号：事務所Ｂ－８）
立地条件
特定資産の種類
信託期間
取得先

土地

所在

ＪＲ線「立川」駅徒歩５分(1) 不動産信託受益権(2) 不動産(1) 平成16年８月30日～平成26年８月31日(1) 野村不動産株式会社(2) 東京建物株式会社
東京都立川市曙町二丁目38番５号

取得価格
信託受託者
取得年月日
地積

全体敷地
（注１）
持分対応

所有形態

所有権（共有：持分割合(1)16.9％ (2)29.7％）構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付12階建

建物
所有形態
（注４）
不動産管理会社(1) 888百万円(2) 2,300百万円(1)中央三井信託銀行(1) 平成17年９月30日(2) 平成19年２月28日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）面積
専有面積

2,047.22㎡(1) 346.53㎡(2) 608.90㎡
商業地域
14,706.36㎡(1) 1,746.58㎡(2) 3,065.63㎡

区分所有権

竣工年月

平成６年12月

東京建物株式会社

用途

事務所（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：多摩信用金庫他２名（注４）(1)の建物は４階及び５階部分、(2)の建物は８～10階及び11階の一部となっています。
［特記事項］１．本建物は、区分所有建物であり、信託受託者は立川ビジネスセンタービル管理組合における規約等の適用を受けます。また同規約においては、敷地及び共用部分につき分割請求できないこと、専有部分と敷地及び共用部分の共有持分とを分離して処分できないこと等が定められています。
２. 吹付けアスベスト材等の使用箇所及び対応状況
平成18年3月に実施した吹付けアスベスト材等の分析調査により、専有部天井内の梁の一部(８階)から、重量比で含有率１％未満のアスベスト材等の使用が確認されているとの開示をしておりました。今般、平成18年8月の労働安全衛生法施行令及び石綿障害予防規則の一部改正に基づきJIS A 1481「建材中のアスベスト含有率測定方法」で各階専有部天井内の梁および屋
上ELV機械室の梁を再度サンプリング分析したところ、アスベストは検出されませんでした。

ライズアリーナビル（物件番号：事務所Ｂ－９）
立地条件

東京メトロ有楽町線「東池袋」駅直結、ＪＲ線「池袋」駅徒歩10分

特定資産の種類不動産

取得価格

5,831百万円

取得先

大成建設株式会社

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成19年３月22日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積 専有部分の持分面積

商業地域
91,280.94㎡

竣工年月

平成19年１月

用途

事務所

土地

所在

東京都豊島区東池袋四丁目５番２号

所有形態

所有権（共有：持分割合15.9％）

構造と階数
（注３）

鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート・
鉄骨造陸屋根地下３階付42階建

建物
所有形態
不動産管理会社

区分所有権・
区分所有権の共有（持分割合95.5％）
有楽土地株式会社

9,377.28㎡
1,492.41㎡

5,972.42㎡(注1) 住宅棟を含む再開発全体の敷地面積（他の区分所有者の所有部分を含みます。）。
(注2) 住宅棟を含む延床面積（他の区分所有者の所有部分を含みます。）。
(注3) 住宅棟を含め一棟として登記しており、業務棟部分は地下２階付15階建です。

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ゆめおおおかオフィスタワー（物件番号：事務所Ｂ－10）
立地条件

京浜急行「上大岡」駅、横浜市営地下鉄「上大岡」駅直結

特定資産の種類

不動産

取得価格

6,510百万円

取得先

横浜市

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成19年7月10日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積 専有部分
の持分面積
竣工年月

商業地域

土地

所在

神奈川県横浜市港南区上大岡西一丁目6番1号

所有形態

所有権（共有：持分割合19.7％）

構造と階数
（注３）

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリー
ト造陸屋根
地下３階付27階建

建物
所有形態
不動産管理会社

区分所有権
東京建物株式会社

用途

12,011.00㎡
2,368.94㎡

185,974.87㎡
14,525.18㎡
平成9年3月事務所(注1) 全体敷地面積（他の区分所有者の所有部分を含みます。）。
(注2) 建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の所有部分を含みます。）。
(注3) 他の区分所有者：横浜市、京浜急行電鉄株式会社ほか9者－ 98 －(98) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-00_第一部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

田無アスタ（物件番号：商業施設Ｂ－１）
立地条件

西武新宿線「田無」駅近接

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

10,200百万円

信託期間

平成13年３月16日～平成23年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年11月16日

商業地域

平成７年２月
商業施設

土地

所在

東京都西東京市田無町二丁目１番１号

所有形態

所有権（共有：持分割合42.1％）

所有形態（注３)

区分所有権の共有（持分割合52.9％）

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積 専有部分
の持分面積
竣工年月

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下２階付17階建

不動産管理会社

明治安田ビルマネジメント株式会社

用途

建物

12,326.30㎡
5,183.52㎡

80,675.27㎡
20,727.97㎡（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有者及び本件で共有の対象となっている区分所有建物の専有部分（以下「本件専有部分」といいます。）の他の共有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者及び本件専有部分の他の共有者の持分を含みます。）（注３）本信託不動産は本件専有部分の共有持分及びその敷地の共有持分です。本信託不動産に含まれる本件専有部分の共有持分割合は、１億分の52,878,016となっており、本件専有部分全体が敷地に対して有する持分割合（敷地権割合）は１億分の79,527,446であるので、本信託建物が敷地全体に対して有する持分割合（敷地権割合）は、１億分の42,052,535となります。本件専有部分には他の共有者として株式会社アスタ西東京ほか47名がおります。本件専有部分以外の区分所有の対象となる専有部分は住宅棟、銀行店舗を含む
店舗、駐車場となっており、東京都住宅供給公社ほか105名の区分所有者がおります。駐車場部分は西東京市ほか４名の共有になっています。
［特記事項］１．本不動産は、田無都市計画田無駅北口地区第一種市街地再開発事業により整備された施設建築物・敷地であり、当該事業のなかで施設建築物及び敷地の範囲は確定されています。したがって、本土地に関して境界確認書は取得されておらず、また本信託不動産に係る信託契約又は本不動産信託受益権の取得にあたり改めて測量は行っていません。
２．本建物は区分所有建物であり、信託受託者ASTA（アスタ）管理組合における規約等の適用を受けます。また、本件専有部分の使用、管理、運営等について、共有者間での意思決定を行うための機関としてASTA（アスタ）共有者協議会が設置され、同協議会会則が制定されています。信託受託者もかかる協議会に加入し、同協議会会則の適用を受けます。なお、同協議会
会則には、本件専有部分の共有持分の譲渡に関して、他の共有者に優先買取権を付与する規定があり、また、共有者間で共有物の不分割特約が合意されています。（ただし、当該不分割特約の登記はなされていません。）。更に、同協議会会則には、共有者は共有持分形態を区分所有に変更してはならないこと、共有者が店舗床を譲渡するときは管理会社の事前の書面による同意が必要であることも規定されています。
３．本件専有部分の東側は株式会社西友が使用していますが、この専有使用部分は平成７年１月18日付の田無市（現西東京市）と株式会社西友との建物賃借契約に基づく部分（以下、この部分を「本件専用使用部分」といいます。）と、それ以外の部
分（以下、「他共有者専用使用部分」といいます。）から構成されています。本件専用使用部分に対応している上記建物賃貸借契約は、当初委託者たる安田生命保険相互会社が本件専用使用部分の共有持分を購入すると同時に平成７年２月10日付
で田無市から当初委託者に承継されました。当初委託者は平成７年２月10日に、本件専用部分の他の共有者である個人地権者全員から当該個人地権者が有する共有持分を一括して借受けている株式会社アスタ西東京との間で、本件専用使用部分と他共有者専用使用部分について、それぞれ相手方の専用使用権を認める契約を締結しています。本信託不動産に係る信託受託者は、上記建物賃貸借契約上の賃貸人としての地位及び専用使用契約上の地位を承継しています。平成14年５月13日現在
では、信託受託者は本件専用使用部分を上記建物賃貸借契約に基づき株式会社西友に賃貸しており、株式会社アスタ西東京
は他共有者専用使用部分の一部を株式会社西友に賃貸しています。なお、株式会社アスタ西東京は他共有者専用使用部分を株式会社西友以外の専門店へも賃貸しており、本件専有部分は株式会社西友及び専門店から構成される商業ゾーンとなっております。上記の共有物に関する専用使用権の設定は共有者間における共有物の管理方法又は処分方法の合意と考えられま
すが、それぞれの専用使用権の範囲は区分所有建物専有部分のように物理的に区分されているわけではありません。
従って、信託受託者と株式会社西友との現状の建物賃貸借契約上の専用使用状況が変更される場合等には、株式会社アスタ
西東京と協議する必要があります。なお、株式会社アスタ西東京は田無市から約半数（400分の196）の出資を得て設立された田無都市開発株式会社から商号変更した法人であり、本件専有部分の共有者であり、本建物全体の管理会社でもあります。
４．当初委託者は上記建物賃貸借契約上の貸室の一部を日本中央競馬会に転貸することを承認しており、信託受託者もその関係を前提として上記賃貸借契約上の賃貸人の地位を承継しています。

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キュポ・ラ本館棟（物件番号：商業施設Ｂ－３）
立地条件

ＪＲ京浜東北線「川口」駅徒歩１分

特定資産の種類

不動産

取得価格

2,100百万円

取得先

大成建設株式会社

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成18年3月31日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
専有面積

商業地域
48,321.96㎡

土地15,008.28㎡

所在

埼玉県川口市川口一丁目１番１号

所有形態（注３）

所有権（共有：持分割合7.3％）

構造と階数

鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根・亜鉛メッキ鋼板ぶき地下２階付10階建

所有形態（注３）

区分所有権

竣工年月

平成18年１月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

商業施設

建物

1,100.74㎡

5,870.33㎡（注１）住宅棟を含む再開発地域全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟（キュポ・ラ本館棟のみ）全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：川口市他18名（キュポ・ラ本館棟のみ）［特記事項］１．本不動産は、川口１丁目１番第一種市街地再開発事業により公共施設と一体的に整備されており、当該事業の中で本不動産の敷地と公共施設敷地との区分について確定されています。したがって、公共施設との間の境界確認書はあらためて取得されていません。
２．本不動産は、再開発事業により整備された施設建築物・敷地であり、本館棟・分譲住宅棟・賃貸住宅棟から構成されています。本投資法人は、キュポ・ラ本館棟の区分所有者としてキュポ・ラ本館棟管理規約等の適用を受けるほか、再開発敷地のう
ち各棟による個別の管理対象部分を除いた部分の管理運営等を定めたキュポ・ラ団地管理規約等の適用を受けます。なお、
キュポ・ラ本館棟管理規約において、専有部分の譲渡・貸与に際し、あらかじめ書面にて管理者に届け出ることが義務付けられています。また共用部分の分割請求ができないこと、専有部分と共用部分の共有持分とを分離して処分できないことが定められています。

ＪＰＲ武蔵小杉ビル（物件番号：商業施設Ｂ－４）
立地条件

ＪＲ南武線、東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩２分

特定資産の種類

不動産

取得価格

7,260百万円

取得先

株式会社東京機械製作所

取得年月日

平成18年９月28日

土地

建物

全体敷地

4,761.62㎡

持分対応

4,761.62㎡

所在

神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目
420番１ほか（地番）

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・
鉄骨造陸屋根地下１階付６階建

所有形態

所有権

竣工年月

昭和58年３月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

商業施設

地積

用途地域
延床
面積

商業地域

一棟全体

18,394.32㎡

持分対応

18,394.32㎡－ 100 －
(100) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-01_第一部03_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

武蔵浦和ショッピングスクエア（物件番号：商業施設Ｂ－５）
立地条件

ＪＲ埼京線・武蔵野線「武蔵浦和」駅徒歩３分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,335百万円

信託期間

平成17年11月１日～平成29年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社武蔵浦和リテール・プロパティ

取得年月日

平成19年３月19日

所在

埼玉県さいたま市南区別所七丁目３番１号

所有形態
（注１）

所有権
（不動産信託受益権の準共有：持分割合50.0％）

構造と階数

鉄骨造陸屋根地下１階付４階建

地積

土地

建物

所有形態
区分所有権
（注１）
（不動産信託受益権の準共有：持分割合50.0％）（注２）
不動産管理会社
株式会社新日鉄都市開発、東京建物株式会社
（注３）

全体敷地

8,317.99㎡

持分対応

4,159.00㎡

用途地域
延床
面積

商業地域

一棟全体

28,930.36㎡

持分対応

14,465.18㎡

竣工年月

平成17年10月

用途

商業施設（注１）他の準共有者：トップリート投資法人（注２）本建物は一棟全体が区分所有建物として登記されており、その区分所有権の全部が本信託受益権の対象になっています。
（注３）本物件は株式会社新日鉄都市開発と東京建物株式会社が共同してプロパティ・マネジメント業務を行います。
［特記事項］１．他の準共有者との間で「受益者間協定書」等を取り交わしています。同協定書において、準共有者間でお互いに他の準共有
者の準共有持分に関し優先買取権を付与する規定、準共有物の不分割特約（ただし、登記はなされていません。）についての規定等があります。

川崎ダイスビル（物件番号：商業施設Ｂ－６）
立地条件
特定資産の種類
信託期間
取得先

ａ．不動産信託受益権
ｂ．不動産信託受益権
ａ．平成19年４月12日～平成29年４月30日
ｂ．平成15年８月28日～平成35年８月31日
川崎ダイス特定目的会社

所在

神奈川県川崎市川崎区駅前本町８番地

所有形態
（注４）

ａ．所有権、地上権の準共有（持分割合83.8％）（不動産信託受益権の準共有：持分割合52.0％）
ｂ．地上権の準共有（持分割合13.1％）（不動産信託受益権の準共有：持分割合12.6％）構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
・鉄筋コンクリート造陸屋根
地下２階付11階建

土地

建物

京浜急行本線「京急川崎」駅徒歩１分、ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線「川崎」駅徒歩５分

所有形態
（注４）
（注５）
不動産管理会社

ａ．区分所有権（不動産信託受益権の準共有：持分割合52.0％）
ｂ．区分所有権（不動産信託受益権の準共有：持分割合12.6％）
東京建物株式会社

取得価格
（注１）

15,080百万円

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行

取得年月日
全体敷地
地積 （注２）
持分対応

平成19年４月12日

ａ．2,025.62㎡

用途地域

商業地域

延床
面積

一棟全体
（注３）
専有部分
の持分面積

4,475.45㎡

36,902.01㎡
ａ．13,529.76㎡
ｂ．
395.76㎡

竣工年月

平成15年８月

用途

商業施設（注１）不動産信託受益権ａ及びｂは取得価格においてはそれぞれ区分せず一体として取得しています。
（注２）建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注４）他の準共有者：a.有限会社ＪＰＴコーポレイト、b.有限会社ＪＰＴコーポレイト、他７法人（注５）ａの建物の所有形態は地下１階から10階（但し１階及び２階の一部を除きます。）の区分所有権、ｂの建物の所有形態は地下２階の区分所有権となっています。
［特記事項］１．本不動産信託受益権の売主は、信託受益権譲渡契約上、瑕疵担保責任を負っていません
２．他の準共有者との間で「受益者間協定書」等を取り交わしています。同協定書において、準共有者間でお互いに他の準共有者の準共有持分に関し優先買取権を付与する規定、準共有物の不分割特約（ただし、登記はなされていません。）についての規定等があります。
３．本信託土地の一部（８番３）に関して、川崎市との間で、平成15年８月28日付にて地上権設定契約が締結されており、信託受
託者は当初委託者が有していた設定者の地位を承継しています。その主な内容は次の通りです。
①地上権設定の目的：地下鉄道敷設②地上権設定の範囲：東京湾平均海面の下9.05㎡から東京湾平均海面の下34.00㎡まで③存続期間：設定の日から鉄道構造物存続期間中④地代：無料－ 101 －
(101) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-01_第一部03_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

新潟駅南センタービル（物件番号：事務所Ｃ－１）
立地条件

ＪＲ上越新幹線・信越本線「新潟」駅徒歩５分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,140百万円

信託期間

平成13年３月16日～平成23年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年11月16日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
専有面積

商業地域
19,950.42㎡

土地所在

新潟県新潟市中央区米山一丁目24番（地番）2,706.99㎡
1,425.54㎡

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合52.7％）構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付10階建

所有形態（注３)

区分所有権

竣工年月

平成８年３月不動産管理会社

明治安田ビルマネジメント株式会社

用途

事務所

建物

5,444.58㎡（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：株式会社第四銀行ほか個人３名。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。
［特記事項］１．本不動産は、新潟駅南口第四地区Ｄ３街区第一種市街地再開発事業により整備された施設建築物・敷地であり、当該事業のなかで施設建築物及び敷地の範囲は確定されています。したがって、本土地に関して境界確認は取得されておらず、また本
信託不動産に係る信託契約又は本不動産信託受益権の取得にあたり改めて測量は行っていません。
２．本建物は区分所有建物であり、信託受託者は新潟駅南センタービル管理組合における規約等の適用を受けます。なお、同規約において、区分所有権の賃貸、譲渡等をする場合は、事前に書面での組合への届出が義務付けられています。また同規約においては、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。
３．信託受託者は、本建物内にある駐車場部分を所有していませんが、他の区分所有者が所有している駐車場部分を優先的に信託受託者の貸室の賃借人が賃借できることを約した覚書があります。

明治安田生命大阪梅田ビル（物件番号：事務所Ｃ－２）
立地条件

ＪＲ「大阪」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

信託期間

平成13年12月25日～平成23年12月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

大成建設株式会社

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年12月25日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
持分対応

商業地域
52,982.94㎡

土地所在

大阪府大阪市北区梅田三丁目３番20号

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合33.3％）構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下２階付31階建

建物

8,300百万円

5,999.33㎡
1,999.78㎡

17,660.98㎡

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合33.3％）

竣工年月

平成12年６月

不動産管理会社

明治安田ビルマネジメント株式会社

用途

事務所

（注１）建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注３）他の共有者：明治安田生命保険相互会社［特記事項］１．本建物を含む隣接建物４棟の建築に際し、再開発地区計画制度が適用されており、４棟にて一体の建築確認等の手続がとられています。また公開空地及び公開空地上構築物の維持管理に関して４棟所有者にて共用部管理における覚書が結ばれています。
２．本建物を含む隣接建物４棟は「ガーデンシティ・タワーズ」と通称されています。それぞれの建物所有者間でガーデンシ
ティ・タワーズ内の良好な環境を維持するための「ガーデンシティ・タワーズ運営協議会」が組成されており、大成建設株
式会社（以下「当初委託者」という。）が有していた同協議会の構成員の地位を信託受託者が承継しています。
３．当初委託者は、本不動産の他の共有者である明治安田生命保険相互会社との間で安田生命大阪ビル共有関係協定書を取り交わしており、信託受託者は当該協定書における当初委託者の地位を承継しています。なお、同協定書においては、共有者間
で互いに優先買取権を付与する規定、共有物の不分割特約（ただし、登記はなされていません。）等についての規定があります。
４．当初委託者は、西梅田地区開発協議会・西梅田地下道管理協議会・西梅田電波障害対策協議会の会員となっており、信託受
託者は当初委託者の各協議会の会員として地位を承継しています。なお、各協議会においては、管理費・協議会運営に要す
る事務的経費等の会員としての費用負担があります。

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東京建物本町ビル（物件番号：事務所Ｃ－４）
立地条件

大阪市営地下鉄御堂筋線「本町」駅徒歩３分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,150百万円

信託期間

平成13年11月16日～平成23年11月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

東京建物株式会社

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年11月16日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積 専有部分の持分面積

商業地域
14,619.52㎡

竣工年月

昭和45年２月

用途

事務所

土地

所在

大阪府大阪市中央区本町三丁目４番８号

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合64.3％）

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下３階付９階建

建物
所有形態（注４)
不動産管理会社

区分所有権・
区分所有権の共有（持分割合82.9％）
東京建物株式会社

1,432.64㎡
920.79㎡

7,709.76㎡（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有者及び共有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）４筆の土地を株式会社みずほ銀行と共有。区分所有建物に関する敷地権の登記はなされていません。
（注４）建物の所有形態は、①貸室部分 区分所有権（専有部分：地下１階及び地上４階から９階の合計6,921.52㎡）及び②駐車場部分 区
分所有権（専有部分：地下２階、地下３階及び地上１階の合計950.53㎡）（共有：持分割合41分の34（82.9％））となっています。
（①他の区分所有者：株式会社みずほ銀行②他の共有者：株式会社みずほ銀行）。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその共有持分並びにその敷地の共有持分です。
［特記事項］１．本土地上の付属施設の一部（スプリンクラー専用送水口）及びコンクリートブロック塀が西側隣接地へ越境しています。これについては、平成13年10月31日付「覚書」を締結しており、①越境の事実の確認、②後日付属施設の一部を再構築する際の越境の解消及び③第三者に譲渡した場合についての承継について確認しています。
２．本建物は、昭和44年４月10日付「確認通知書（建築物）」に基づき建築され、昭和45年４月27日付「検査済証」を取得して
おり、建築当時の建築基準関係規定には適合する建築物でした。しかし、現在、容積対象延床面積が指定容積率800％を超過しており、既存不適格建築物となっています。再建築の際には、現況の延床面積を確保することができない可能性があります。
３．本建物は区分所有建物であり、信託受託者は本建物における規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地所有権及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないこと、専有部分の譲渡に対する他の区分所有者の承諾権、優先買取権などが定められています。ただし、専有部分と敷地の分離処分については、敷地権の登記がなされていないので、善意で分離処分を受けた第三者には分離処分の無効を主張できません。
４．大阪市長より「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に基づく認定（認定番号：第１号／認定年月日 平成９年４月25日）を取得し、認定された計画に基づき耐震改修工事を実施済です。

ＪＰＲ博多ビル（物件番号：事務所Ｃ－７）
立地条件

市営地下鉄空港線「祗園」駅至近、ＪＲ鹿児島本線他「博多」駅徒歩６分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,900百万円

信託期間

平成13年３月16日～平成23年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日

平成13年11月16日

土地

建物

地積

全体敷地

1,214.63㎡

持分対応

1,214.63㎡

所在

福岡県福岡市博多区博多駅前一丁目４番４号

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葦平屋建（車庫）

所有形態

所有権

竣工年月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

用途地域
延床
面積

商業地域

一棟全体

9,828.73㎡

持分対応

9,828.73㎡
昭和60年６月
平成15年11月（車庫）事務所［特記事項］１．本信託土地内に福岡市交通局の福岡市営地下鉄の出入口が設置されており、当初委託者は財産の帰属・維持管理等に関して
昭和59年10月１日付にて福岡市と協定書を交わしています。信託受託者は当初委託者が有していた当該協定書上の地位を承継しています。
２．本信託土地内にテナント誘致時の駐車場を確保するために平成15年11月17日に立体駐車場（20台分）を設置済です。なお、取得価格には駐車場部分の取得価格は含まれていません。

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ＪＰＲ那覇ビル（物件番号：事務所Ｃ－９）
立地条件

ゆいレール「県庁前」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,560百万円

信託期間

平成13年３月16日～平成23年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日

平成13年11月16日

土地所在

沖縄県那覇市松山一丁目１番19号

所有形態

所有権

構造と階数
建物

地積

全体敷地

959.87㎡

持分対応

959.87㎡

用途地域

鉄骨鉄筋コンクリート・
鉄骨造陸屋根・亜鉛メッキ鋼板葺12階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

5,780.71㎡

持分対応

5,780.71㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成３年10月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所［特記事項］１．本書の日付現在、信託土地の隣地との境界の一部については、隣地所有者との境界確認書の取交しが未了です。

ＮＯＲＴＨ33ビル（物件番号：事務所Ｃ－10）
立地条件
特定資産の種類土地

市営地下鉄南北線「さっぽろ」駅徒歩１分、ＪＲ函館本線「札幌」駅徒歩４分

不動産信託受益権

取得価格

3,700百万円

信託期間

平成13年４月24日～平成23年４月23日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行

取得先

有限会社ケイアンドイーインベストメント

取得年月日

平成14年６月18日

所在

北海道札幌市中央区北三条西三丁目１番47ほか
（地番）

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付12階建

建物

全体敷地

1,382.12㎡

持分対応

1,382.12㎡

用途地域
一棟全体
延床 （注１）
面積
専有面積

商業地域
10,568.23㎡

地積

9,836.23㎡

所有形態（注２)

区分所有権

竣工年月

平成４年２月不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所（注１）建物一棟全体の延床面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）（注２）他の区分所有者：個人（４名による共有）。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地です。
［特記事項］１．本信託土地の一部（202.64㎡）は、建築基準法第42条１項５号による位置指定を受けている私道であり、法令上その変更又は廃止は一定の制限を受けます。
２．本建物は区分所有建物ですが、その敷地は信託受託者が単独で所有しています。そのため、他の区分所有者の敷地利用を目的として信託受託者と当該他の区分所有者との間で期間を平成13年４月24日より30年間とする土地賃貸借契約書が締結されています。
３．本不動産は札幌市総合設計制度の適用を受け道路・隣地斜線制限の緩和及び容積率の割り増しを受けています。これらの緩和を受けるため公開空地が設置されており、公開空地所有者である信託受託者はかかる公開空地を一般に開放し、適正に維持・管理する義務を負っています。

損保ジャパン仙台ビル（物件番号：事務所Ｃ－12）
立地条件

ＪＲ東北新幹線・東北本線「仙台」駅徒歩７分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

信託期間

平成14年６月26日～平成24年６月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

安田火災海上保険株式会社

取得年月日

平成14年６月26日

土地

建物

地積

3,150百万円

全体敷地

1,895.67㎡

持分対応

1,895.67㎡

所在

宮城県仙台市宮城野区榴岡三丁目７番35号

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付12階建及び附属建物

所有形態

所有権

竣工年月

平成９年12月

不動産管理会社

株式会社損保ジャパン・ビルマネジメント

用途

事務所

用途地域
延床
面積

一棟全体
持分対応

商業地域
10,783.52㎡
10,783.52㎡［特記事項］１．本信託不動産は、宮城野通周辺地区計画区域内にあり、地区整備計画において用途の制限、敷地面積、壁面後退、建物の高さが定められており、建替えの際には行政機関との個別協議が必要となります。

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損保ジャパン和歌山ビル（物件番号：事務所Ｃ－13）
立地条件

ＪＲ阪和線・紀勢本線・和歌山線「和歌山」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,670百万円

信託期間

平成14年６月26日～平成24年６月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

安田火災海上保険株式会社

取得年月日

平成14年６月26日

土地所在

和歌山県和歌山市美園町三丁目31番１ほか
（地番）

所有形態

所有権

構造と階数
建物

地積

全体敷地

1,128.45㎡

持分対応

1,128.45㎡

用途地域

鉄骨造陸屋根亜鉛メッキ鋼板葺９階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

6,715.07㎡

持分対応

6,715.07㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成８年７月不動産管理会社

株式会社損保ジャパン・ビルマネジメント

用途

事務所

天神121ビル（物件番号：事務所Ｃ－14）
立地条件

西鉄天神大牟田線「福岡（天神）」駅徒歩３分、市営地下鉄空港線「天神」駅徒歩７分、市営地下鉄七隈線「天神南」駅徒歩１分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

信託期間

平成14年３月19日～平成24年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成14年６月21日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
専有面積

商業地域
8,690.95㎡

土地所在

福岡県福岡市中央区天神一丁目３番38号

所有形態

所有権（共有：持分割合52.2％）構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根13階建

建物

2,810百万円

1,164.39㎡
607.86㎡

3,117.09㎡

所有形態（注３)

区分所有権

竣工年月

平成12年７月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所（注１）建物敷地全体の面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：偕成ビルディング株式会社ほか10名。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。
［特記事項］１．本建物は区分所有建物であり、信託受託者は、天神121ビル管理組合における管理規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、区分所有者は他の区分所有者の区分所有権について優先買取権を有していること、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。また、区分所有者がその専有部分を第三書に貸与する場合には管理組合の理事会の承認が必要となっています。
２．本不動産は天神一丁目第２地区地区計画区域内にあり、公共空地の設置の義務付けや壁面線の指定を受けています。また隣接建物の敷地と合わせて一団地の認定を受けています。更に総合設計の許可を得ており、公開空地の設置を条件に容積率の緩和を受けています。公共空地及び公開空地（本信託不動産においては公開空地の一部が公共空地を兼ねています。）の所有者である信託受託者はかかる公共空地及び公開空地を一般に開放し、適正に維持・管理する義務を負っています。

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ＪＰＲ名古屋栄ビル（物件番号：事務所Ｃ－16）
立地条件

名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄」駅至近

特定資産の種類（注１)(1)(2)とも不動産

取得価格(1) 4,300百万円(2)
250百万円

取得先(1) 恒和興業株式会社(2) 恒和エステート株式会社

取得年月日

平成15年９月１日

土地所在(1) 愛知県名古屋市中区錦三丁目24番24号(2) 愛知県名古屋市中区錦三丁目24番27号

所有形態

所有権

構造と階数

(1) 鉄骨造陸屋根地下１階付11階建(2) 鉄骨・軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建
及び附属建物

全体敷地
地積
持分対応
用途地域
延床
面積

一棟全体
持分対応

建物
所有形態

所有権

竣工年月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途(1) 761.84㎡(2) 230.47㎡(1) 761.84㎡(2) 230.47㎡
商業地域(1) 7,174.31㎡(2)
165.87㎡(1) 7,174.31㎡(2)
165.87㎡(1) 平成15年１月(2) 昭和61年12月(1) 事務所(2) (1)の隔地駐車場（注１）物件（１）はＪＰＲ名古屋栄ビルとその敷地、物件（２）はＪＰＲ名古屋栄ビルの隔地駐車場です。
［特記事項］１．物件（１）と東側隣接地との間で隣接地所有者の設備配管等が物件（１）に越境し、物件（１）から隣接地に対して目隠し塀の一部が越境しております。これについては平成15年９月１日付で覚書を交換しており、相互に①越境の事実の確認、②後日建物の建替・越境部分の修繕等を行う場合の当該越境の修復、③第三者に譲渡した場合の承継について確認しております。
２．物件（１）より北側隣接地に対し物件（１）のフェンスの一部が越境しております。これについては平成19年２月19日付で覚書を交換しており、① 越境の事実の確認、② 現状を変更しなければならない場合の取扱い等についての協議、③ 第三者に譲渡した場合の承継について確認しております。
３．物件（２）の建物のうち、西側車寄せ部分（74.17㎡）については売主から建築確認通知書及び検査済証の提供を受けておりませんが、増築時の建築確認通知書及び検査済証があり、適法に建設されたものと考えられます。

ＪＰＲ堂島ビル（物件番号：事務所Ｃ－17）
立地条件

大阪市営地下鉄四つ橋線「西梅田」駅徒歩２分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,140百万円

信託期間

平成16年１月23日～平成26年１月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

日本橋興業株式会社

取得年月日

平成16年１月23日

土地所在

大阪府大阪市北区曽根崎新地二丁目１番23号

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下２階付９階建

地積

全体敷地

668.11㎡

持分対応

668.11㎡

用途地域

建物

延床
面積

商業地域

一棟全体

5,696.01㎡

持分対応

5,696.01㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成５年10月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所［特記事項］１．東側及び北側隣接地所有者等が所有する建物の一部・工作物等が本信託土地に越境しています。これについては各所有者等と確認書を取り交わしており、①越境の事実の確認、②将来当該越境物を改築等する際の修正、③第三者に譲渡した場合の承継について確認しています。

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ＪＰＲ博多中央ビル（物件番号：事務所Ｃ－18）
立地条件

ＪＲ鹿児島本線他・市営地下鉄空港線「博多」駅徒歩６分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,920百万円

信託期間

平成14年11月29日～平成26年６月10日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社ビーケーティーリアルティーワン

取得年月日

平成16年６月11日

土地所在

福岡県福岡市博多区博多駅前二丁目６番12号

地積

全体敷地

680.63㎡

持分対応

680.63㎡

所有形態

所有権

用途地域

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建

所有形態（注３)

所有権

竣工年月

平成５年２月不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所

延床
面積

建物

一棟全体
持分対応

商業地域
3,874.81㎡
3,874.81㎡［特記事項］１．西側隣接地から本信託土地に対して建物の一部が越境しています。但し、各々の所有者と、当該事実の確認及び将来撤去する旨約した合意書が締結されています。
２．信託建物の西側壁面部分に株式会社USEN所有・管理のケーブルが設置されていますが、「ケーブル設置に関する確認書」に基づき、同ケーブルの設置変更並びに撤去が必要になった場合には株式会社有線ブロードバンドネットワークスの責任と負担において対応する旨約されています。

三菱ＵＦＪリース名古屋本社ビル（物件番号：事務所Ｃ－19）
立地条件

名古屋市営地下鉄東山線・鶴舞線「伏見」駅徒歩７分

特定資産の種類

不動産

取得価格

4,137百万円

取得先

ユーエフジェイセントラルリース株式会社

取得年月日

平成17年３月22日

土地所在

愛知県名古屋市中区栄一丁目24番15号

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付９階建

地積

全体敷地

1,610.38㎡

持分対応

1,610.38㎡

用途地域

建物

延床
面積

商業地域

一棟全体

10,201.44㎡

持分対応

10,201.44㎡

所有形態（注３)

所有権

竣工年月

平成３年３月不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所［特記事項］１．北側隣接地の境界フェンスの一部が本件土地に越境しており、南側隣接地の建物の配管の一部が本件土地に越境している可能性があります。また、本件土地より南側隣接地に対し本件建物の縁石及び境界フェンスの一部が越境しています。

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ＪＰＲ梅田ロフトビル（物件番号：商業施設Ｃ－１）
立地条件

ＪＲ「大阪」駅徒歩５分、大阪市営地下鉄・阪急電鉄「梅田」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

13,000百万円

信託期間

平成15年５月15日～平成25年３月31日

信託受託者

住友信託銀行取得先

クラレ不動産株式会社、
株式会社ティー・エイチ・プロパティーズ、
日本生命保険相互会社

取得年月日(注１)

平成15年５月15日
平成15年７月16日

土地所在

大阪府大阪市北区茶屋町16番７号

所有形態

所有権

構造と階数
建物

地積

全体敷地

3,518.68㎡

持分対応

3,518.68㎡

用途地域

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付８階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

17,897.56㎡

持分対応

17,897.56㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成２年４月不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

商業施設（注１）本投資法人は、平成15年５月15日にクラレ不動産株式会社の共有持分及び株式会社ティー・エイチ・プロパティーズの共有持分を不動産信託受益権の形態により取得し、平成15年７月16日に日本生命保険相互会社の共有持分を不動産信託受益権の形態により取得
し、一棟全体の土地建物を保有しております。
［特記事項］１．本信託土地の隣接地から本信託土地への越境については以下の通りですが、本書の日付現在において、以下の越境物の処理に関する覚書等の書面は締結されておらず、使用料等の授受も発生していません。①本信託土地の東側において、隣接建物の化粧壁が本信託土地の隣接地から本信託土地に越境しております。②本信託土地の東側において、隣接建物の懸垂幕看板のフレームが本信託土地の隣接地から本信託土地に越境しております。③本信託土地の南東側において、隣接建物の排気フードが本信託土地の隣接地から本信託土地に越境しております。

シュトラッセ一番町（物件番号：商業施設Ｃ－２）
立地条件

仙台市営地下鉄南北線「広瀬通」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,200百万円

信託期間

平成14年10月31日～平成24年10月31日

信託受託者

中央三井信託銀行

取得先

有限会社ミルキーウェイ・プロパティーズ

取得年月日

平成17年２月４日

土地所在

宮城県仙台市青葉区一番町三丁目９番18号

所有形態

所有形態

所有権
鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根
地下１階付８階建
及び附属建物
所有権

不動産管理会社

三井不動産株式会社

構造と階数
建物

地積

全体敷地

648.81㎡

持分対応

648.81㎡

用途地域
延床
面積

商業地域

一棟全体

3,445.80㎡

持分対応

3,445.80㎡

竣工年月

平成14年10月

用途

商業施設［特記事項］１．南側隣接地より建物の一部が越境しています。これについては隣地所有者との間で「合意書」を交換しており、①将来、建物を解体する際の越境物の撤去及び②第三者に譲渡した場合の承継について合意しています。
２．本不動産信託受益権の売主は、信託受益権譲渡契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

ベネトン心斎橋ビル（物件番号：商業施設Ｃ－３）
立地条件

大阪市営地下鉄御堂筋線・長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅徒歩２分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

信託期間

平成17年５月30日～平成27年５月31日

信託受託者

住友信託銀行

取得先

個人

取得年月日

平成17年５月30日

土地

建物

地積

全体敷地

609.31㎡

持分対応

609.31㎡

所在

大阪府大阪市中央区南船場四丁目２番11号

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨造陸屋根地下２階付10階建

所有形態

所有権

竣工年月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

用途地域
延床
面積

5,430百万円

商業地域

一棟全体

5,303.98㎡

持分対応

5,303.98㎡
平成15年２月
平成17年１月増築
商業施設［特記事項］１．北側隣接地より本件土地にコンクリート塀の一部が越境しています。また本件土地より西側隣接地に対し鉄柵の一部が越境しています。
２．本不動産信託受益権の売主は、信託受益権譲渡契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

－ 108 －
(108) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-01_第一部03_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ハウジング・デザイン・センター神戸（物件番号：商業施設Ｃ－４）
立地条件

ＪＲ神戸線「神戸」駅至近

特定資産の種類

不動産

取得価格

7,220百万円

取得先

三菱信託銀行株式会社

取得年月日

平成17年９月28日

土地

建物

所在

兵庫県神戸市中央区東川崎町一丁目２番２号

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根・ガラス
板葺地下２階付11階建

地積

全体敷地

3,994.47㎡

持分対応

3,994.47㎡

用途地域
延床
面積

商業地域

一棟全体

33,877.71㎡

持分対応

33,877.71㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成６年６月不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

商業施設［特記事項］１．本不動産の売主は、不動産売買契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

ＪＰＲ茶屋町ビル（物件番号：商業施設Ｃ－５）
立地条件

大阪市営地下鉄・阪急電鉄「梅田」駅至近、ＪＲ「大阪」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

6,000百万円

信託期間

平成16年３月29日～平成28年8月31日

信託受託者

三菱ＵＦＪ信託銀行

取得先

サターンアセット特定目的会社

取得年月日

平成18年８月30日

土地

建物

所在

大阪府大阪市北区茶屋町２番19号

地積

全体敷地

592.45㎡

持分対応

592.45㎡

所有形態

所有権

用途地域

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
９階建

所有形態

所有権

竣工年月

平成６年６月不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

商業施設

延床
面積

商業地域

一棟全体

3,219.36㎡

持分対応

3,219.36㎡［特記事項］１．本書の日付現在、信託土地の隣地との境界の一部については、隣地所有者との境界確認書の取交しが未了です。
２．本不動産信託受益権の売主は、信託受益権譲渡契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

－ 109 －(109) ／ 2008/03/27 9:01 (2008/03/27 9:01) ／ g03345_wk_08458449_0101020-01_第一部03_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ｃ. 個別物件の収益状況
下表については次の方針に従って記載されています。
＜全体情報について＞
・

本表は当期保有物件の損益情報を掲載しています。

＜地域区分について＞
・

地域区分の定義は、次の通りです。
地域区分

地域

「東京都心」

千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区「東京周辺部」

東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県「地方」

その他の地域＜価格情報について＞
・「取得価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載された譲渡金額を百万円未満切捨てで記載しており、当該不動産等の取得に要した諸経費及び消費税等は含みません。

・「取得価格」及び「期末評価額」についての「投資比率」は当該物件に係る表示されな
い端数金額を含めた取得価格及び期末評価額が、各期末保有物件の「取得価格」又は「期末評価額」合計額に占める該当物件の割合を百分率表示で小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

・「期末評価額」は不動産鑑定評価書の鑑定評価額又は不動産価格調査書の調査価格を記載しています。
なお、物件毎の鑑定評価機関は「ａ．組入資産一覧」に記載の通りです。

・「期末帳簿価格」とは「取得価格」に「取得原価に算入される付随費用」と「期中の資本的支出」を加算し、これより「減価償却累計額」を控除した各期末の貸借対照表計上額をいいます。

＜賃貸借情報について＞・「期末テナント数」は、建物床の賃貸に係る賃貸借契約を締結している相手方のみを対象とし（駐車場、袖看板等、建物床の貸付けではない賃貸借契約の相手方は含みません。）、１テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については１テナント
として、複数物件にわたる場合には、複数テナントとして算出しています。

・「期末総賃貸可能面積」は、建物・施設において賃貸が可能な事務所、店舗及び倉庫の契約書上の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）について、本投資法人の持分に対応する面積を小数第３位以下を四捨五入して記載しています。また、「期末総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている契約書上の面積（駐車場、袖看板等の建物床の賃貸ではない賃貸借契約や貸会議室や管理人室として使用している面積は含みません。）を小数第３位以下を四捨五入して記載しています。

・

新宿スクエアタワーについては、各区分所有者が各々の専有部分を新宿スクエアタワー
管理株式会社に一括して賃貸し、同社はこれを転借人に転貸しています。そのため、「総賃貸可能面積」は、同社が賃借し、かつ、転貸が可能な事務所・店舗及び倉庫にかかる契約上の合計面積に本投資法人の賃料配分率である39.70457％を乗じた面積、「総賃貸面積」は転借人への転貸面積に賃料配分率を乗じた面積を、それぞれ小数第３位以下を四捨五入したものを記載しています。また、テナント数は、転借人の数を記載しています。

・

川崎ダイスビルについては、テナントが転借人に転貸借（サブリース）を行っており、－ 110 －

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転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動する賃貸借契約が締結されています。そのため、同ビルの総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は、テナントの転借人に対するものを記載しており、転借人の数をテナント数に記載しています。
・「月末稼働率の期中平均」とは、月末稼働率の期中における単純平均をいいます。

・「稼働率」は、各物件における総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を百分率表示
で小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

＜損益情報について＞
・「営業日数」については物件ごとに表示していますが、期中に同一財産区分（担保設定等に際して１つの物件として扱われる区分）となる同一物件について追加取得があった
場合には、取得価格加重平均稼動日数を採用しています。

・

損益項目は後掲の「重要な会計方針」に則して、損益状況を表記しています。

・賃料収入（共益費含）は賃料、共益費、月極駐車料等のテナントとの契約上で定められている定額の収入を示しています。また、その他は附加使用料、時間貸駐車場等の変動
収入を示しています。

・

賃貸事業費用は減価償却費を除いた賃貸事業費用を記載しています。

・ＮＯＩとはネットオペレーティングインカムをいい、当該不動産に係る賃貸事業収入合計から賃貸事業費用合計（信託不動産に係る信託報酬は含みません。）を控除した金額をいいます。ただし、この場合の賃貸事業費用には減価償却費は含みません。

・

ＮＣＦとはネットキャッシュフローをいい、当該不動産のＮＯＩから資本的支出を控除した金額をいいます。

・

ＪＰＲ武蔵小杉ビル、キュポ・ラ本館棟、ベネトン心斎橋ビル及びハウジング・デザイ
ン・センター神戸については一棟全体を１テナントに賃貸しており、同テナントから賃料等を開示することにつき同意が得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として開示していません。

・

年換算ＮＯＩ利回りはＮＯＩを各物件の取得価格で除した割合を稼働日数（取得価格加重平均稼動日数）に応じて年換算した利回りを示しています。

－ 111 －
(111) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

個別物件の収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

東京都心

用途

事務所

不動産の名称

兼松ビル

ＪＰＲ
人形町ビル

兼松ビル別館

新麹町ビル

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

16,276

2,874

2,100

1,670

6.5

1.1

0.8

0.7

16,900

3,300

2,710

2,163

5.6

1.1

0.9

0.7

15,430

2,616

1,974

1,654

賃貸借情報
期末テナント数

9

1

4

7

期末総賃貸可能面積（㎡）

7,994.02

2,291.13

2,788.98

2,105.44

期末総賃貸面積（㎡）

7,793.18

2,291.13

2,788.98

2,105.44

期末稼働率（％）

97.5

100.0

100.0

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

99.6

100.0

100.0

100.0

稼働率

損益情報
当期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

470,728

108,950

104,980

75,543

賃料収入(共益費含)（千円）

435,323

97,31592,00373,290その他（千円）

35,405

11,634

12,9772,253

126,285

30,28238,44321,801

外注委託費（千円）

29,531

6,956

6,513

-

水道光熱費（千円）

35,039

9,038

14,5832,313

公租公課（千円）

39,684

6,888

6,914

4,491

913

227

239

126

修繕工事費（千円）

5,357

2,844

5,546

447

管理委託料（千円）

14,141

4,084

3,193

2,284

管理組合費（千円）---

12,135

その他費用（千円）

1,616

242

1,452

2

③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

344,443

78,66866,53753,742④減価償却費（千円）

102,533

28,681

9,570

4,286

⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

241,910

49,98656,96649,455

7,410

4,126

1,069

-

337,032

74,542

65,46753,742

4.2

5.4

6.3

6.4

②賃貸事業費用合計

保険料（千円）⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 112 －
(112) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

個別物件の収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

東京都心

用途

事務所
新麹町ビル
新麹町ビル
（第2期追加取得分） （第6期追加取得分）

不動産の名称ＪＰＲクレスト
竹橋ビル

ＭＳ芝浦ビル

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

550

200

4,000

11,200

0.2

0.1

1.6

4.4

926

321

4,010

19,600

0.3

0.1

1.3

6.5

575

204

3,722

11,181

賃貸借情報
期末テナント数

3

1

9

8

期末総賃貸可能面積（㎡）

901.36312.533,265.34

14,429.09

期末総賃貸面積（㎡）

901.36312.533,265.34

14,429.09

期末稼働率（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

稼働率

損益情報
当期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

32,15912,260143,592

581,455

賃料収入(共益費含)（千円）

31,134

11,800136,168

511,677

その他（千円）

1,024

460

7,423

69,778

9,376

3,235

42,404

162,164

外注委託費（千円）

-

-

8,338

2,057

水道光熱費（千円）

1,208

378

9,424

23,612

公租公課（千円）

1,919

665

12,34325,806

保険料（千円）

54

18

267

887

修繕工事費（千円）

33

-

6,671

7,240

管理委託料（千円）

965

371

5,000

14,398

管理組合費（千円）

5,195

1,801

-

87,779

その他費用（千円）

1

0

357

383

③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

22,782

9,024

101,188419,290④減価償却費（千円）

1,697

694

28,71437,731⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

21,0848,330

72,473

381,559

-

-

-

2,089

22,782

9,024

101,188

417,201

8.2

9.0

5.0

7.4

②賃貸事業費用合計⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 113 －
(113) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

個別物件の収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

東京都心

用途

事務所
五反田
ファーストビル

不動産の名称

福岡ビル
ＪＰＲ市ヶ谷ビル（第7期追加取得分）

福岡ビル

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

2,920

1,800

1,120

5,100

1.2

0.7

0.4

2.0

3,980

2,040

1,070

5,550

1.3

0.7

0.4

1.9

2,775

1,799

1,156

5,235

賃貸借情報
期末テナント数

1

1

0

9

期末総賃貸可能面積（㎡）

4,243.58

1,250.06

687.34

4,186.09

期末総賃貸面積（㎡）

4,243.58

1,250.06

687.34

4,186.09

期末稼働率（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

稼働率

損益情報
当期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

140,877

64,667

41,468193,250

135,438

64,667

41,468176,139

5,439

-

-

17,111

48,106

17,805

9,617

59,191

外注委託費（千円）

12,853--

10,454

水道光熱費（千円）

12,514--

12,426

公租公課（千円）

11,075

6,614

3,523

16,438

327

263

144

304

修繕工事費（千円）

6,953

-

-

14,184

管理委託料（千円）

4,298

1,200

600

4,743

管理組合費（千円）

-

9,726

5,347

-

その他費用（千円）

81

1

0

639

③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

92,771

46,861

31,851

134,058④減価償却費（千円）

11,643

5,266

2,462

12,288⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

81,12841,59429,388

121,770⑥資本的支出（千円）

2,041

-

-

17,544⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）

90,73046,861

31,851

116,514

6.3

5.2

5.6

5.2

賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計

保険料（千円）（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 114 －
(114) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

個別物件の収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

東京都心

用途

事務所
オーバルコート大崎マークウエスト

不動産の名称

新宿スクエアタワー

ビッグス
新宿ビル

アクロス新川ビル・アネックス

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

3,500

10,00011,821

710

1.4

4.0

4.7

0.3

4,500

13,90012,300

1,090

1.5

4.6

4.1

0.4

3,414

9,686

11,961679

賃貸借情報
期末テナント数

4

23

25

4

期末総賃貸可能面積（㎡）

4,088.44

10,982.03

11,357.50

1,253.39

期末総賃貸面積（㎡）

4,088.44

10,579.38

11,189.67

1,253.39

期末稼働率（％）

100.0

96.3

98.5

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

100.0

98.8

98.5

100.0

稼働率

損益情報
当期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

188,276

300,738

484,198

51,070

賃料収入(共益費含)（千円）

175,622300,738

437,348

42,822

その他（千円）

12,653-

46,8498,247

70,151

65,575

164,754

14,403

外注委託費（千円）--

58,891-

水道光熱費（千円）

10,762-40,1214,089

公租公課（千円）

14,68551,406

46,973

3,293

394

2,701

1,058

110

修繕工事費（千円）

-

-

7,359

-

管理委託料（千円）

4,006

1,200

5,516

1,596

管理組合費（千円）

39,576

10,267-4,792

その他費用（千円）

725

-

4,833

521

③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

118,125

235,163319,443

36,667④減価償却費（千円）

29,911

92,50130,285

11,109⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

88,213

142,661

289,158

25,557--25,985-

118,125

235,163

293,458

36,667

6.7

4.7

5.4

10.2

②賃貸事業費用合計

保険料（千円）⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 115 －
(115) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

個別物件の収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

東京都心

用途

商業
ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

不動産の名称ＪＰＲ神宮前４３２

ＪＰＲ代官山

新宿三丁目
イーストビル

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

12,000

2,160

4,460

540

4.8

0.9

1.8

0.2

15,500

1,740

4,650

563

5.2

0.6

1.6

0.2

11,818

2,219

4,582

545

賃貸借情報
期末テナント数

1

3

5

1

期末総賃貸可能面積（㎡）

8,076.85

653.99

1,027.33

478.51

期末総賃貸面積（㎡）

8,076.85

500.981,027.33

478.51

期末稼働率（％）

100.0

76.6

100.0

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

100.0

88.3

88.8

100.0

稼働率

損益情報
当期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

345,576

43,50588,87915,959345,576

41,49984,38815,959

-

2,005

4,491

-

37,635

6,430

20,5832,268

外注委託費（千円）

-

939

2,536

-

水道光熱費（千円）

-

2,025

4,521

-

34,128

1,674

4,030

2

470

51

99

80

修繕工事費（千円）

1,200

621

2,482

-

管理委託料（千円）

1,836

1,080

1,797

1,500

管理組合費（千円）

-

-

-

685

その他費用（千円）

-

37

5,117

-

③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

307,940

37,074

68,295

13,691④減価償却費（千円）

45,858

2,917

6,335

2,032

⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

262,082

34,15761,96011,658

7,931

573

824

-

300,00936,501

67,471

13,691

5.1

3.4

3.0

5.0

賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計

公租公課（千円）
保険料（千円）⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 116 －(116) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

個別物件の収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

東京周辺部

用途

事務所

不動産の名称ＪＰＲ
千葉ビル

アルカイースト

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

新横浜第二
センタービル

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

5,880

2,350

2,927

920

2.3

0.9

1.2

0.4

7,340

1,930

2,730

1,630

2.4

0.6

0.9

0.5

5,178

2,427

2,643

905

賃貸借情報
期末テナント数

6

29

10

13

期末総賃貸可能面積（㎡）

7,022.76

5,566.59

6,066.53

2,641.19

期末総賃貸面積（㎡）

7,022.76

5,073.75

5,897.90

2,641.19

期末稼働率（％）

100.0

91.1

97.2

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

100.0

92.9

99.3

99.5

稼働率

損益情報
当期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

296,103

145,454

144,358

75,338

賃料収入(共益費含)（千円）

274,114

128,796

132,941

70,404

その他（千円）

21,98816,658

11,416

4,933

152,433

85,06351,48024,714

外注委託費（千円）-

22,016

12,6365,094

水道光熱費（千円）

22,107

16,762

16,6316,942

公租公課（千円）

30,095

12,276

11,1725,686

保険料（千円）

2,953

523

475

257

修繕工事費（千円）-

27,851

5,362

3,635

管理委託料（千円）

9,137

4,590

3,794

2,365

管理組合費（千円）

87,684---

その他費用（千円）

455

1,043

1,407

731

③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

143,669

60,391

92,87750,623④減価償却費（千円）

57,294

29,136

19,331

12,835⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

86,37531,25573,54637,787-

96,062

6,464

1,354

143,669△ 35,671

86,41249,268

4.8

5.1

6.3

10.9

②賃貸事業費用合計⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 117 －
(117) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

個別物件の収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

東京周辺部

用途

事務所

不動産の名称

立川ビジネス
センタービル(第11期追加取得分)

川口センタービル

ＪＰＲ上野イーストビル

立川ビジネス
センタービル

8,100

3,250

888

2,300

3.2

1.3

0.4

0.9

10,800

5,410

1,430

2,510

3.6

1.8

0.5

0.8

7,756

3,226

848

2,302

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）
賃貸借情報
期末テナント数

39

8

4

16

期末総賃貸可能面積（㎡）

15,461.98

6,512.45

1,747.13

2,980.90

期末総賃貸面積（㎡）

15,017.39

5,922.89

1,747.13

2,865.68

期末稼働率（％）

97.1

90.9

100.0

96.1

月末稼働率の期中平均（％）

97.3

90.9

100.0

99.4

稼働率

損益情報
当期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

466,918

193,514

59,106

91,501

賃料収入(共益費含)（千円）

425,967

172,434

53,421

86,946

その他（千円）

40,951

21,080

5,684

4,554

163,725

73,302

20,42529,294

外注委託費（千円）

54,437

14,7796,218

10,183

水道光熱費（千円）

45,091

18,870

7,763

13,733

公租公課（千円）

34,757

14,3373,668-

保険料（千円）

1,320

445

141

224

修繕工事費（千円）

17,30918,140542934

管理委託料（千円）

9,281

4,744

1,654

3,096

管理組合費（千円）

-

-

-

-

その他費用（千円）

1,527

1,985

436

1,122

③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

303,193

120,212

38,68062,207④減価償却費（千円）

94,21844,505

10,297

17,654⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

208,974

75,70628,38344,552⑥資本的支出（千円）

14,30689,975

2,772

5,696

⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）

288,887

30,23735,90756,510

7.4

7.3

8.6

5.4

②賃貸事業費用合計（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 118 －
(118) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

個別物件の収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

東京周辺部

用途

事務所
ライズアリーナ
ビル

不動産の名称商業

ゆめおおおかオフィ
スタワー

田無アスタ

キュポ・ラ本館棟

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

5,831

6,510

10,200

2,100

2.3

2.6

4.0

0.8

8,090

6,620

13,300

2,800

2.7

2.2

4.4

0.9

5,810

6,612

8,735

2,052

賃貸借情報
期末テナント数

1

35

1

1

期末総賃貸可能面積（㎡）

6,023.39

12,042.54

31,121.71

5,963.00

期末総賃貸面積（㎡）

6,023.39

10,968.84

31,121.71

5,963.00

期末稼働率（％）

100.0

91.1

100.0

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

100.0

95.6

100.0

100.0

稼働率

損益情報
当期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

175

184

184

244,442

320,142596,400

賃料収入(共益費含)（千円）

228,914299,554596,400

その他（千円）

15,52820,587-49,241

133,708

84,583

外注委託費（千円）-

12,213-

水道光熱費（千円）

8,915

40,163-

公租公課（千円）-

98

42,502

保険料（千円）

849

1,020

3,128

修繕工事費（千円）

250

110

-

管理委託料（千円）

3,361

8,227

1,200

管理組合費（千円）

35,86170,49437,752

その他費用（千円）

2

1,380

-

③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

195,200

186,434

511,816

75,093④減価償却費（千円）

27,15591,245

119,411

17,519⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

168,045

95,188392,404

57,574----

195,200

186,434

511,816

75,093

6.6

6.0

10.0

7.1

②賃貸事業費用合計⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 119 －
(119) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

個別物件の収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分
用途
ＪＰＲ武蔵小杉ビル

不動産の名称

東京周辺部

地方

商業

事務所

武蔵浦和ショッピ
ングスクエア

新潟駅南
センタービル

川崎ダイスビル価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

7,260

4,335

15,080

2,140

2.9

1.7

6.0

0.8

7,080

4,420

15,392

2,210

2.4

1.5

5.1

0.7

7,476

4,433

15,498

1,866

賃貸借情報
期末テナント数

1

3

20

10

期末総賃貸可能面積（㎡）

19,740.95

14,960.69

13,089.96

5,205.78

期末総賃貸面積（㎡）

19,740.95

14,960.69

12,981.11

5,205.78

期末稼働率（％）

100.0

100.0

99.2

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

100.0

100.0

99.2

100.0

稼働率

損益情報
当期中の営業日数184

184①賃貸事業収入合計

184

184

129,061

486,880

133,971129,061

387,459

122,557-

99,42011,414

2,402

120,847

47,623

外注委託費（千円）

-

5,876

2,466

水道光熱費（千円）-

81,31912,057

公租公課（千円）

-

14

8,907

保険料（千円）

633

2,650

1,203

修繕工事費（千円）

310

4,734

1,045

管理委託料（千円）

1,359

398

3,796

管理組合費（千円）--

18,063

その他費用（千円）

100

25,85483

賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

166,960

126,658

366,032

86,348④減価償却費（千円）

30,50036,851

109,807

24,597⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

136,460

89,807

256,224

61,750710-

55,945-

166,250

126,658

310,087

86,348

4.6

5.8

4.8

8.0

⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 120 －
(120) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

個別物件の収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

地方

用途

事務所
明治安田生命大阪梅田ビル

不動産の名称

東京建物
本町ビル

ＪＰＲ
博多ビル

ＪＰＲ
那覇ビル

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

8,300

4,150

2,900

1,560

3.3

1.6

1.2

0.6

11,200

4,270

3,190

1,710

3.7

1.4

1.1

0.6

7,495

4,118

3,258

1,457

賃貸借情報
期末テナント数

27

9

26

19

期末総賃貸可能面積（㎡）9,600.37

7,210.25

6,581.15

3,947.70

期末総賃貸面積（㎡）

9,444.39

7,128.71

6,320.82

3,947.70

期末稼働率（％）

98.4

98.9

96.0

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

98.0

97.8

98.4

100.0

稼働率

損益情報
当期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

379,879

245,457

168,446

112,869

賃料収入(共益費含)（千円）

344,526

226,134

154,951

102,069

その他（千円）

35,353

19,323

13,494

10,800151,741

71,42757,36345,232

外注委託費（千円）

33,765

19,104

11,964

11,101

水道光熱費（千円）

63,26323,386

15,565

13,833

公租公課（千円）

35,23012,887

13,2796,094

保険料（千円）

1,016

505

460

328

修繕工事費（千円）

4,364

6,752

11,3349,770

管理委託料（千円）

10,564

7,390

4,044

2,841

管理組合費（千円）

-

-

-

-

その他費用（千円）

3,536

1,399

714

1,263

③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

228,137

174,030

111,082

67,637④減価償却費（千円）

71,24816,321

24,31423,298⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

156,888

157,708

86,76844,338

3,096

9,527

125,7626,754

225,040

164,503△ 14,680

60,883

5.5

8.3

7.6

8.6

②賃貸事業費用合計⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 121 －
(121) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

個別物件の収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

地方

用途

事務所
ＮＯＲＴＨ33
ビル

不動産の名称

損保ジャパン仙台ビル

損保ジャパン
和歌山ビル

天神121ビル価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

3,700

3,150

1,670

2,810

1.5

1.3

0.7

1.1

2,960

4,320

1,970

3,180

1.0

1.4

0.7

1.1

3,513

2,721

1,469

2,549

賃貸借情報
期末テナント数

26

17

18

13

期末総賃貸可能面積（㎡）

6,642.98

7,118.60

4,874.91

3,281.12

期末総賃貸面積（㎡）

6,568.64

7,111.18

4,717.33

3,281.12

期末稼働率（％）

98.9

99.9

96.8

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

92.7

99.9

96.8

99.4

稼働率

損益情報
当期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

161,985

207,452

121,689

120,023

賃料収入(共益費含)（千円）

144,981

198,085

113,065

110,314

その他（千円）

17,004

9,367

8,623

9,709

84,081

61,23539,322

38,234

外注委託費（千円）

18,262

19,364

12,351-

水道光熱費（千円）

20,173

15,595

11,3336,213

公租公課（千円）

22,19015,716

7,136

8,496

573

670

412

289

修繕工事費（千円）

15,097

2,910

3,192

1,300

管理委託料（千円）

4,596

6,351

3,584

3,538

管理組合費（千円）---

17,925

その他費用（千円）

3,186

626

1,312

472

③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

77,904

146,21782,366

81,788④減価償却費（千円）

44,18545,47425,07225,649⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

33,718100,742

57,29456,138⑥資本的支出（千円）

58,367

910

2,068

-

⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）

19,536145,307

80,29881,788

4.2

9.2

9.8

5.8

②賃貸事業費用合計

保険料（千円）（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 122 －
(122) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

個別物件の収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

地方

用途

事務所
ＪＰＲ名古屋栄ビル

不動産の名称ＪＰＲ堂島ビル

ＪＰＲ博多中央ビル

三菱ＵＦＪリース
名古屋本社ビル価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

4,550

2,140

1,920

4,137

1.8

0.8

0.8

1.6

6,190

2,900

2,360

5,040

2.1

1.0

0.8

1.7

4,535

2,154

1,881

4,043

賃貸借情報
期末テナント数

19

9

5

1

期末総賃貸可能面積（㎡）

5,461.90

3,941.40

3,349.57

7,123.07

期末総賃貸面積（㎡）

4,796.38

3,429.82

3,099.51

7,123.07

期末稼働率（％）

87.8

87.0

92.5

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

94.7

87.0

92.5

100.0

稼働率

損益情報
当期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

229,591

116,328

87,354

192,692

賃料収入(共益費含)（千円）

195,992

104,416

80,084

176,691

その他（千円）

33,598

11,912

7,270

16,00085,64950,05824,19657,260

外注委託費（千円）

22,192

15,878

6,518

16,340

水道光熱費（千円）

20,218

11,746

5,068

17,594

公租公課（千円）

19,531

14,322

6,847

15,420

384

274

216

497

修繕工事費（千円）

15,804

4,633

3,077

2,063

管理委託料（千円）

5,906

2,597

2,121

4,498

管理組合費（千円）

-

-

-

-

その他費用（千円）

1,612

604

346

845

③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

143,941

66,27063,157

135,432④減価償却費（千円）

27,38018,972

21,726

52,842⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

116,561

47,29841,431

82,590

321

8,084

1,754

760

143,620

58,186

61,402

134,672

6.3

6.1

6.5

6.5

②賃貸事業費用合計

保険料（千円）⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 123 －
(123) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

個別物件の収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

地方

用途

商業
ＪＰＲ梅田ロフトビル

不動産の名称

シュトラッセ一番町 ベネトン心斎橋ビル

ハウジング・デザイ
ン・センター神戸

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

13,000

4,200

5,430

7,220

5.2

1.7

2.2

2.9

16,300

3,820

6,280

8,070

5.4

1.3

2.1

2.7

12,819

4,042

5,514

7,265

賃貸借情報
期末テナント数

1

1

1

1

期末総賃貸可能面積（㎡）

18,586.97

4,136.95

5,303.98

35,444.13

期末総賃貸面積（㎡）

18,586.97

4,136.95

5,303.98

35,444.13

期末稼働率（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

稼働率

損益情報
当期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

402,411

128,388402,411

128,388--

32,56017,670

外注委託費（千円）

26-

水道光熱費（千円）--

25,775

7,664

802

248

修繕工事費（千円）

4,051

1,935

管理委託料（千円）

1,904

6,419

管理組合費（千円）--

その他費用（千円）

-

1,404

③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

369,850

110,717

112,716

202,433④減価償却費（千円）

36,22230,483

26,68490,873⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

333,628

80,23386,032

111,560

6,169

-

785

4,089

363,680

110,717

111,931

198,344

5.6

5.2

4.1

5.6

賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計

公租公課（千円）
保険料（千円）⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 124 －
(124) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

個別物件の収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

地方

用途

商業

不動産の名称ＪＰＲ茶屋町ビル

価格情報
取得価格（百万円）

6,000
投資比率（％）

2.4

期末評価額（百万円）

5,730
投資比率（％）

1.9

期末帳簿価額（百万円）

6,153

賃貸借情報
期末テナント数

8

期末総賃貸可能面積（㎡）

2,484.39

期末総賃貸面積（㎡）

2,484.39

稼働率
期末稼働率（％）

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

100.0

損益情報
当期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184
141,744

賃料収入(共益費含)（千円）

128,203

その他（千円）

13,541②賃貸事業費用合計

31,796

外注委託費（千円）

5,295

水道光熱費（千円）

10,251

公租公課（千円）

8,320

保険料（千円）

1,019

修繕工事費（千円）

3,160

管理委託料（千円）

3,698

管理組合費（千円）-

その他費用（千円）

52③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

109,948④減価償却費（千円）

19,833⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

90,115⑥資本的支出（千円）

9,507⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）

100,441（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）

3.6－ 125 －
(125) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-02_第一部04_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ｄ．ポートフォリオの収益状況
下表については次の方針に従って記載されています。
＜全体情報について＞
・

本表は当期保有物件について「地域区分」と「用途区分」に分けてそれぞれのポート
フォリオ毎に合計し、記載しています。
なお、以下については、ポートフォリオ特有の説明のみ記載しています。

＜地域区分について＞
・

地域区分の定義は、「個別物件の収益状況」の説明の通りです。

＜価格情報について＞
・「取得価格」、「期末評価額」及び「期末帳簿価額」の定義、その性格については、「個別物件の収益状況」の説明の通りです。

＜賃貸借情報について＞・「期末テナント数」、「期末総賃貸可能面積」、「期末総賃貸面積」及び「月末稼働率の期中平均」の定義、その性格については、「個別物件の収益状況」の説明の通りです。

・「期末総賃貸可能面積」及び「期末総賃貸面積」は、小数第３位以下を四捨五入して表示しています。「稼働率」は百分率表示で小数第２位以下を四捨五入して表示しています。

＜損益情報について＞
・「営業日数」については各ポートフォリオにて期中取得又は売却があった場合には、取得価格加重平均稼働日数を採用しています。

・

損益項目は後掲の「重要な会計方針」に則して、損益状況を表示しています。

・賃料収入（共益費含）は賃料、共益費、月極駐車料等のテナントとの契約上で定められている定額の収入を示しています。また、その他は附加使用料、時間貸駐車場等の変動
収入を示しています。

・

賃貸事業費用は減価償却費を除いた賃貸事業費用を記載しています。

・「ＮＯＩ」及び「ＮＣＦ」の定義、その性格については、「個別物件の収益状況」の説
明の通りです。

・

年換算ＮＯＩ利回りはポートフォリオのＮＯＩをそのポートフォリオに属する物件の取得価格加重平均日数に応じて年換算した利回りを示しています。

・

売却を行った物件については、価格情報、賃貸借情報には含まれませんが、損益情報には含まれます。

－ 126 －
(126) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-03_第一部05_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ポートフォリオの収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

全物件合計

都心

周辺部

用途

－

不動産の名称－

地方

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

251,909

95,001

77,931

78,977

100.0

37.7

30.9

31.4

299,995

116,81391,482

91,700

100.0

38.9

30.5

30.6

246,002

93,23375,90676,862

賃貸借情報
期末テナント数

517

119

187

211

期末総賃貸可能面積（㎡）

373,609.99

82,373.00

150,941.77

140,295.22

期末総賃貸面積（㎡）

367,527.92

81,448.67

147,948.38

138,130.87

期末稼働率（％）

98.4

98.9

98.0

98.5

月末稼働率の期中平均（％）

98.7

99.4

98.6

98.5

稼働率

損益情報
当期中の営業日数

184

184

183

184

①賃貸事業収入合計

10,415,033

3,488,140

3,582,447

3,344,446

9,662,904

3,250,383

3,285,487

3,127,033

752,129

237,756

296,960

217,4123,007,376

950,517

1,082,393

974,464

外注委託費（千円）

477,158

139,072

143,454

194,631

水道光熱費（千円）

740,835

182,062

312,470

246,302

公租公課（千円）

764,570

292,560

187,505

284,504

保険料（千円）

35,005

8,742

15,833

10,429

修繕工事費（千円）

251,562

60,941

82,281

108,339

管理委託料（千円）

207,033

73,81456,481

76,738

管理組合費（千円）

461,431

177,307248,135

35,989

その他費用（千円）

69,77816,01636,232

17,530③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

7,407,657

2,537,622

2,500,054

2,369,981④減価償却費（千円）

1,809,469

466,521717,767

625,181⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

5,598,188

2,071,101

1,782,286

1,744,800

580,840

69,594273,288237,957

6,826,817

2,468,027

2,226,765

2,132,023

5.8

5.3

6.4

6.0

賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 127 －
(127) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-03_第一部05_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ポートフォリオの収益状況［参考情報］第12期（平成19年７月１日～平成19年12月31日）
地域区分

－

用途

事務所

商業

不動産の名称－

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

157,924

93,985

62.7

37.3

194,350

105,645

64.8

35.2

152,845

93,156

賃貸借情報
期末テナント数469

48

期末総賃貸可能面積（㎡）

212,540.58

161,069.41

期末総賃貸面積（㎡）

206,720.37

160,807.55

期末稼働率（％）

97.3

99.8

月末稼働率の期中平均（％）

97.9

99.8

稼働率

損益情報
当期中の営業日数184

184①賃貸事業収入合計

7,308,842

3,106,191

6,710,326

2,952,577

598,515

153,6132,480,416

526,959

外注委託費（千円）

462,485

14,673

水道光熱費（千円）

608,548

132,286

公租公課（千円）

550,879

213,690

保険料（千円）

23,085

11,919

修繕工事費（千円）

212,12139,440

管理委託料（千円）

179,685

27,348

管理組合費（千円）

406,651

54,779

その他費用（千円）

36,95832,820③ＮＯＩ(＝①－②)（千円）

4,828,425

2,579,231④減価償却費（千円）

1,234,138

575,331⑤賃貸事業損益(＝③－④)（千円）

3,594,287

2,003,900

494,306

86,534

4,334,119

2,492,697

6.1

5.4

賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③－⑥)（千円）（参考情報）
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）－ 128 －
(128) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-03_第一部05_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ｅ. 資本的支出の状況①

資本的支出の予定について
本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係わる信託不動産に関し、現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下の通りです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分される部分が含まれています。

工事予定金額（百万円）
不動産等の名称

所在地

目的

予定期間
総額

当期 既支払支払額 総額ゆめおおおかオフィスタワー

神奈川県横浜市

24階リニューアル工事

自平成19年10月
至平成20年２月

156

－

－

ＪＰＲ博多ビル

福岡県福岡市

11階、12階共用部改修工事

自平成20年４月
至平成20年６月

95－－

東京建物本町ビル

大阪府大阪市

機械式駐車場更新

自平成19年８月
至平成20年３月

95－－

ＪＰＲ千葉ビル

千葉県千葉市

6階～10階空調改修

自平成20年１月
至平成20年６月

74－－

ＮＯＲＴＨ３３ビル

北海道札幌市

1階～4階、6階、7階空調改修

自平成19年11月
至平成20年３月

55－－

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

神奈川県横浜市

11階空調改修

自平成20年４月
至平成20年６月

34－－

ビッグス新宿ビル

東京都新宿区

9階～11階共用部内装改修

自平成19年12月
至平成20年６月

29－－

ビッグス新宿ビル

東京都新宿区

6階～8階共用部内装改修

自平成20年３月
至平成20年６月

29－－

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

東京都千代田区

7階空調改修自平成20年４月
至平成20年６月

28－－－ 129 －
(129) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-03_第一部05_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

②

期中に行った資本的支出について
当期において本投資法人が不動産及び信託不動産に対して実施した資本的支出の額は、以下の通りです。資本的支出の主なものとしては、テナント満足度の維持向上を目的とした改修工事、維持保全のための外壁シール更新のほか、新規テナントの誘致促進を目的とした共用部の改修や貸室へのＯＡフロアーの設置等の工事を実施いたしました。また、これら工事とは別に修繕費に計上した258百万円（※）の工事を実施しています。
不動産等の名称

所在地

目

的

期間

工事金額
（百万円）

ＪＰＲ博多ビル

福岡県福岡市

1階～4階空調改修

自平成19年7月
至平成19年12月

108

ＪＰＲ上野イーストビル

東京都台東区

2階～8階空調改修

自平成19年7月
至平成19年10月

87

ＮＯＲＴＨ３３ビル

北海道札幌市

5階、8階～12階空調改修

自平成19年6月
至平成19年10月

55

川崎ダイスビル

神奈川県川崎市

1階、6階共用部内装改修

自平成19年7月
至平成19年9月

55

ＪＰＲ千葉ビル

千葉県千葉市

外壁補修シール更新及びPC板
塗装

自平成19年9月
至平成19年12月

41

ＪＰＲ千葉ビル

千葉県千葉市

1階、11階～13階空調改修

自平成19年10月
至平成19年12月

37

ビッグス新宿ビル

東京都新宿区

12階、13階共用部内装改修

自平成19年10月
至平成19年12月

22

共用部改修、OAフロアー設置、駐車場、空調、防災設備の整備等171

その他の不動産等

合計
※

580

修繕費には修繕工事本体金額に加え、当該工事に対して不動産管理会社へ支払われた工事管理報酬額（６百万円）が含まれています。

－ 130 －
(130) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-03_第一部05_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

③

計算期間末毎に積み立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件毎に策定した中長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フロー（利益の内部留保に伴うものを含みます。）のなかから大規模な修繕等に充当するため、以下の通り金銭の積み立てを行っています。
（単位：百万円）
計算期間

前期末積立金残高

当期積立金

当期積立金取崩額

次期繰越金

第８期
自 平成17年７月１日
至 平成17年12月31日

716

228

277

667

第９期
自 平成18年１月１日
至 平成18年６月30日

667

141

130

678

第10期
自 平成18年７月１日
至 平成18年12月31日

678

297

277

698

第11期
自 平成19年１月１日
至 平成19年６月30日

698

488

505

681

第12期
自 平成19年７月１日
至 平成19年12月31日

681

803

747

737

ｆ. 主要な投資資産について
本投資法人の投資不動産の各物件につき、第12期における全賃貸事業収入の10％以上を占める物件はありません。

－ 131 －(131) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-03_第一部05_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

ｇ. テナント情報(イ) 投資法人全体の最近５年の賃貸借の概況
物件数

総テナント数

総賃貸可能面積

稼働率

平成15年１月末27

313

168,991.91㎡

93.4％

平成15年２月末27

314

168,984.71㎡

93.3％

平成15年３月末28

323

183,413.79㎡

94.2％

平成15年４月末28

327

183,416.40㎡

94.5％

平成15年５月末

29326

193,731.82㎡

93.8％

平成15年６月末30324

201,808.72㎡

93.5％

平成15年７月末

31

333

214,371.32㎡

93.5％

平成15年８月末

31

335

214,368.75㎡

92.3％

平成15年９月末

31343

217,437.79㎡

92.0％

平成15年10月末

32

347

218,683.67㎡

92.4％

平成15年11月末

32

351

218,731.61㎡

92.4％

平成15年12月末

32357

218,734.67㎡

92.7％

平成16年１月末

33

365

222,674.89㎡

92.4％

平成16年２月末34413

238,151.69㎡

93.4％

平成16年３月末

35424

244,665.17㎡

93.7％

平成16年４月末35420

244,684.91㎡

93.3％

平成16年５月末36429

248,881.95㎡

92.8％

平成16年６月末

38437

256,329.13㎡

93.2％

平成16年７月末39459

267,317.77㎡

93.7％

平成16年８月末

39453

267,312.68㎡

93.3％

平成16年９月末39459

267,316.63㎡

93.9％

平成16年10月末

40465

268,000.68㎡

94.8％

平成16年11月末

42495

273,347.71㎡

94.8％

平成16年12月末

42496

273,330.52㎡

95.1％

平成17年１月末42496

273,378.75㎡

94.5％

平成17年２月末43496

276,230.89㎡

94.3％

平成17年３月末

41455

267,818.64㎡

95.3％

平成17年４月末

41459

276,082.73㎡

94.9％

平成17年５月末

42456

281,408.97㎡

94.8％－ 132 －(132) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-03_第一部05_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

物件数

総テナント数

総賃貸可能面積

稼働率

平成17年６月末

42459

281,408.97㎡

95.4％

平成17年７月末

42465

281,413.40㎡

95.8％

平成17年８月末

42469

281,389.65㎡

95.7％

平成17年９月末

43460

315,838.65㎡

96.1％

平成17年10月末

43457

315,863.41㎡

95.8％

平成17年11月末

42436

308,205.26㎡

96.4％

平成17年12月末

42441

308,205.26㎡

97.2％

平成18年１月末42443

308,182.97㎡

97.2％

平成18年２月末42449

308,182.97㎡

97.2％

平成18年３月末

44462

315,173.30㎡

97.8％

平成18年４月末

44462

315,156.84㎡

98.2％

平成18年５月末

44460

315,156.84㎡

97.9％

平成18年６月末

44462

315,156.84㎡

98.0％

平成18年７月末

44463

315,156.85㎡

98.0％

平成18年８月末

45472

317,641.24㎡

98.0％

平成18年９月末

46472

337,382.19㎡

98.3％

平成18年10月末

46474

337,382.18㎡

98.3％

平成18年11月末

46475

337,382.05㎡

98.4％

平成18年12月末

46479

337,382.05㎡

98.6％

平成19年１月末

46478

338,657.09㎡

98.7％

平成19年２月末

46494

341,637.63㎡

98.9％

平成19年３月末49504

363,100.22㎡

99.1％

平成19年４月末

48492

361,574.77㎡

99.3％

平成19年５月末

48490

361,574.77㎡

98.9％

平成19年６月末

48491

361,574.77㎡

99.0％

平成19年７月末49526

373,620.93㎡

99.0％

平成19年８月末49528

373,610.03㎡

99.0％

平成19年９月末49528

373,610.03㎡

99.0％

平成19年10月末

49522

373,610.03㎡

98.4％

平成19年11月末

49519

373,609.99㎡

98.4％

平成19年12月末

49517

373,609.99㎡

98.4％（注１）契約面積と賃料算定面積が異なる場合、第10期までは賃料算定面積を賃貸面積としていましたが、第11期からは契約面積を賃貸面積としています。
（注２）稼働率は小数第２位以下を四捨五入しています。

－ 133 －
(133) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-03_第一部05_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

なお、第12期末のテナントの総数、総賃貸面積の合計及び総賃貸可能面積の合計並びに第12期の総賃料収入の合計は以下の通りです。
テナントの総数

517

総賃貸面積の合計

367,527.92㎡

総賃貸可能面積の合計

373,609.99㎡

総賃料収入の合計

10,415,033千円－ 134 －
(134) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-03_第一部05_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

(ロ) 上位20テナント
平成19年12月31日現在の賃貸面積ベースの上位20社は以下の表の通りです。

順位

テナント名

入居物件名称期末賃貸面積（㎡）

期末総賃貸面積に占める割合（注１）

1

エー・ビー・シー開発株式会社

ハウジング・デザイン・センター神戸

35,444.13

9.6％

2

株式会社西友田無アスタ

31,121.71

8.5％

3

株式会社イトーヨーカ堂

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

19,740.95

5.4％

4

株式会社ロフト

ＪＰＲ梅田ロフトビル

18,586.97

5.0％

5

東京建物株式会社

アルカイースト
川崎ダイスビル

14,140.03

3.8％

6

新宿スクエアタワー管理株式会社

新宿スクエアタワー

11,096.96

3.0％

7

株式会社オリンピック

武蔵浦和ショッピングスクエア

9,558.51

2.6％

8

タワーレコード株式会社

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

8,076.85

2.2％

9三菱ＵＦＪリース株式会社

7,287.86

2.0％

10

株式会社損害保険ジャパン

6,959.56

1.9％

11

有楽土地株式会社

ライズアリーナビル

6,023.39

1.6％

12

株式会社マルエツ

キュポ・ラ本館棟

5,963.00

1.6％

13

岩谷産業株式会社

東京建物本町ビル

5,959.86

1.6％

14

ベネトンジャパン株式会社

ベネトン心斎橋ビル

5,303.98

1.4％

15

株式会社ニトリ武蔵浦和ショッピングスクエア

5,285.40

1.4％

16

シミック株式会社

五反田ファーストビル

4,243.58

1.2％

17

三井不動産株式会社

シュトラッセ一番町

4,136.95

1.1％

18

監査法人トーマツ

ＭＳ芝浦ビル

3,922.74

1.1％ＭＳ芝浦ビル

3,922.74

1.1％

新潟駅南センタービル

3,494.46

1.0％

18
20

三菱電機インフォメーションシステム
ズ株式会社
キヤノンイメージングシステムテクノ
ロジーズ株式会社

ＪＰＲ千葉ビル
三菱ＵＦＪリース名古屋本社ビル
川口センタービル
損保ジャパン仙台ビル
損保ジャパン和歌山ビル
ゆめおおおかオフィスタワー

（注１）小数第２位以下を四捨五入しています。
（注２）共有ビル等については、本投資法人の保有に係る面積を記載しています。

－ 135 －
(135) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-03_第一部05_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

(ハ) 主なテナントの一覧及び当該テナントにかかる主な賃貸条件
本投資法人が平成19年12月31日現在保有している不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産における主なテナント及び主なテナント毎の期末年間契約賃料（期末の月額契約賃料を年換算したもの）と期末賃貸面積は、下表の通りです。
ここで「主なテナント」とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。
Ａ. 当該テナントが支払うべき期末年間契約賃料（当該テナントが複数の物件に入居している場合にはそれらの物件全体での期末年間契約賃料合計とします。）が、期末全年間契約賃料の10％以上であること。
Ｂ. 当該テナントの契約上の期末賃貸面積が、期末総賃貸面積の10％以上であること。
Ｃ. 当該テナントが利害関係者（本資産運用会社に対する出資又は本資産運用会社への役
員の派遣若しくは従業員の出向を行っている者及びその関連会社をいい、投信法上の「利害関係人等」とは異なります。）であること。
①利害関係者以外の主なテナント
該当はありません。
②利害関係者であるテナント
名称

東京建物
株式会社

業種

不動産
業

該当
条件

Ｃ

期末年間契約賃料 比率 期末賃貸面積 比率（円）（注１） （％）
（㎡）
（％）

物件名
アルカイースト

貸室

76,562,712

0.4

1,032.51

0.3

川崎ダイスビル（注２）（注３）

貸室746,780,712

3.9

13,107.52

3.6

823,343,424

4.3

14,140.03

3.8

小計
新宿スクエア
タワー管理
株式会社

不動産
管理業

Ｃ

新宿スクエアタワー（注４）

貸室586,375,668

3.0

11,096.96

3.0

有楽土地
株式会社

不動産
業

Ｃ

ライズアリーナビル

貸室448,229,220

2.3

6,023.39

1.6

貸室

197,063,520

1.0

4,200.19

1.1

駐車場等

39,516,000

0.2

－

－

計

236,579,520

1.2

4,200.19

1.1

貸室

70,879,560

0.4

1,697.81

0.5

駐車場等

16,020,000

0.1

－

－

計

86,899,560

0.4

1,697.81

0.5

貸室

30,672,6840.2

534.520.1

駐車場

4,800,000

0.0

－

－

計

35,472,6840.2

534.520.1

貸室

29,481,1440.2

527.380.1

388,432,908

2.0

6,959.90

1.9

貸室

24,553,3200.1

502.12

0.1

駐車場等

1,324,800

0.0

－

－

計

25,878,120

0.1

502.120.1

貸室

7,076,1000.0129.890.0

32,954,2200.2

632.01

0.2

損保ジャパン仙台ビル

株式会社
損害保険
ジャパン

損保ジャパン和歌山
ビル
損害
保険業

Ｃ
川口センタービル

ゆめおおおかオフィスタワー
小計

ＪＰＲ那覇ビル
明治安田
生命保険
相互会社

生命
保険業

Ｃ
新横浜第二センタービル（注５）
小計－ 136 －
(136) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-03_第一部05_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

名称

業種

損保ジャパン
ひまわり
生命保険
株式会社

生命
保険業

該当
条件

物件名

期末年間契約賃料 比率 期末賃貸面積 比率
（円）
（％）
（㎡）
（％）

Ｃ

損保ジャパン仙台ビル（注６）
損保ジャパン仙台ビル

株式会社
損保ジャパン
調査サービス

損害
保険業

株式会社
損保ジャパ
ン・ビルマネ
ジメント

不動産
管理業

Ｃ

Ｃ

貸室

9,597,840

0.0

182.340.0

駐車場等

1,872,000

0.0

－

－

計

11,469,840

0.1

182.340.0

駐車場等

5,478,000

0.0

－

－

駐車場

2,700,000

0.0

－

－

8,178,000

0.0

－

－

貸室

792,480

0.0

16.81

0.0

駐車場

360,000

0.0

－

－

計

1,152,480

0.0

16.81

0.0

19,348,461,516 100.0

368,171.91

100.0

損保ジャパン和歌山ビル
小計

損保ジャパン仙台ビル

全テナント合計（注１）期末年間契約賃料は、契約上の月額の賃料・共益費・駐車場使用料・倉庫使用料・看板使用料等（月額契約賃料）の12か月分の合計を記載しています。
本投資法人が現在又は将来において実際に受領できる賃料を表示又は保証するものではありません。
（注２）東京建物株式会社の川崎ダイスビルにおける期末年間契約賃料及び期末賃貸面積は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合に相当する数値です。（（注３）においても同様です。）（注３）川崎ダイスビルは、東京建物株式会社が転借人に転貸借（サブリース）を行っており、転借人への賃貸借状況により同社が支払う賃料が変動する賃貸借契約が締結されています。
同社は川崎ダイスビルにおいて、利害関係者に該当する東京建物リゾート株式会社に一部を転貸（サブリース）しており、転借人の期末年間賃料及び期末賃貸面積は以下の通りです。なお、東建インターナショナルビ
ル株式会社は平成19年10月1日付をもって東京建物リゾート株式会社を存続会社とする合併が行われており、転借人の地位が承継されています。
期末年間契約賃料（円）

期末賃貸面積（㎡）

9,144,144

83.96（注４）新宿スクエアタワーについては、各区分所有者が各々の専有部分を新宿スクエアタワー管理株式会社に一括して賃貸し、同社はこれを転借人に転貸しており、同社が転借人から受領する賃料から一定率の金額を控除した金額に本投資法人の賃料分配率である39.70457％を乗じた金額を、同社は賃料として本投資法人に支払うこととなっています。
（注５）明治安田生命保険相互会社の新横浜第二センタービルにおける期末年間契約賃料及び期末賃貸面積は、本投資法人が保有する共有持分割合に相当する数値です。
（注６）平成20年３月１日より損保ジャパンひまわり生命保険株式会社に対し、損保ジャパン仙台ビル11階貸室（賃貸
面積：110.47㎡、年間契約賃料5,813,340円）を賃貸しています。

－ 137 －
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［主な利害関係者との賃貸条件］
テナント名
物件名

株式会社損害保険ジャパン
損保ジャパン仙台ビル

損保ジャパン和歌山ビル

川口センタービル

契約期間

２年間

２年間

２年間

当初契約始期

平成14年６月26日

平成14年６月26日

平成６年４月16日

直近更新日

平成18年６月26日

平成18年６月26日

平成19年４月１日

期間満了の６ヶ月前までに期間満了の６ヶ月前までに期間満了の３ヶ月前までに別段の意思表示がない限別段の意思表示がない限別段の意思表示がない限

り、２年間更新

り、２年間更新

り、２年間更新

契約更新の方法
敷金（注１）

金144,778,200円

テナント名

株式会社損害保険ジャパン

物件名
契約期間

金49,304,300円

金30,745,396円

東京建物株式会社

ゆめおおおか
オフィスタワー
３年間

アルカイースト

川崎ダイスビル（注３）

２年間

20年間

当初契約始期

平成９年６月16日

平成17年９月12日

平成15年８月28日

直近更新日

平成18年４月１日

平成19年９月12日

なし

期間満了の６ヶ月前までに期間満了の６ヶ月前までに期間満了の６ヶ月前までに別段の意思表示がない限別段の意思表示がない限別段の意思表示がない限

り、３年間更新

り、２年間更新

り、３年間更新

契約更新の方法
敷金（注１）(注２）

金21,057,960円

テナント名

金46,844,970円

明治安田生命保険相互会社
新横浜第二

物件名

ＪＰＲ那覇ビル

契約期間

２年間

２年間

当初契約始期

平成13年３月16日

平成12年３月28日

直近更新日
契約更新の方法
敷金（注１）(注４）

テナント名

センタービル

平成19年３月16日

平成19年３月28日

期間満了の６ヶ月前までに期間満了の６ヶ月前までに別段の意思表示がない限別段の意思表示がない限

り、２年間更新

り、１年間更新

金18,226,940円

金10,305,600円

新宿スクエアタワー管理株

有楽土地株式会社

式会社

物件名

新宿スクエアタワー

ライズアリーナビル

契約期間

20年間

５年間

当初契約始期

平成６年11月１日

平成19年２月１日

直近更新日

なし

なし

期間満了の６ヶ月前までに期間満了の６ヶ月前までに別段の意思表示がない限別段の意思表示がない限

り、５年間更新

り、２年間更新

契約更新の方法
敷金

金497,411,707円－

金300,641,550円（注１）上記敷金には駐車場契約、広告契約及びその他契約に基づく敷金を含みません。
（注２）東京建物株式会社の川崎ダイスビルにおける敷金は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合に相当する金額です（（注３）においても同様です。）。
（注３）川崎ダイスビルは、東京建物株式会社が転借人に転貸借（サブリース）を行っており、転借人への賃貸借状況－ 138 －
(138) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-03_第一部05_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

により同社が預託する敷金が変動する賃貸借契約が締結されています。
同社は川崎ダイスビルにおいて、利害関係者に該当する東京建物リゾート株式会社に一部を転貸（サブリース）しており、転借人との主な賃貸条件は以下の通りです。
契約期間

６年間
（定期建物賃貸借契約）

当初契約始期

平成15年８月28日

敷金

金11,683,755円（注４）明治安田生命保険相互会社の新横浜第二センタービルにおける敷金は、本投資法人が保有する共有持分割合に相当する金額です。

ｈ. 12期終了後の資産の取得・売却の概要(イ）取得予定物件
本書の日付の前日までに契約を締結している取得予定物件の概要は以下のとおりです。
＜新宿センタービル＞
物件概要
所在地

：東京都新宿区西新宿一丁目25番１号（住居表示）

所有形態：土地：所有権（共有：持分割合40％）
建物：区分所有権の共有（持分割合40％）

敷地面積：14,917.11㎡（持分対応1,193.37㎡）

建物延床面積：176,607.89㎡（専有部分の持分対応面積8,172.88㎡）

構造：鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下５階
付54階建

竣工年月

：昭和54年10月

テナント数

：１（注）

総賃貸可能面積 ：20,432.20㎡（注）総賃貸面積：20,432.20㎡（注）

稼動率

：100％

売買条件
売買価格

：21,000百万円

資産の種類

：不動産

取得予定年月：平成20年３月(注) 今回取得予定の部分は他の共有者との共有となり、本投資法人は一旦東京建物株式会
社に賃貸し、同社がエンドテナントへ転貸します。
＜品川キャナルビル＞
物件概要
所在地

：東京都港区港南二丁目７番13（地番）

所有形態：土地：所有権（共有：持分割合45.6％）
建物：区分所有権（５階から７階）

敷地面積：828.82㎡

建物延床面積：5,446.77㎡

構造：鉄骨造地下１階付８階建

竣工予定年月：平成20年７月※建物延床面積及び構造は確認済書の表示を記載しています。
売買条件－ 139 －
(139) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-03_第一部05_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

売買価格：1,870百万円

資産の種類

：不動産

取得予定年月：平成20年12月＜（仮称）ＫＭ複合ビルプロジェクト商業施設棟＞
物件概要
所在地

：大阪府大阪市中央区高麗橋一丁目63番１他（地番）

所有形態：土地：所有権（共有：持分割合未定、容積対象面積に基づく割合
21.4％）
建物：区分所有権（地下１階～６階）

敷地面積：5,138.40㎡

建物延床面積：80,309.87㎡構造：鉄筋コンクリート造地下１階付54階建

竣工予定年月：平成21年３月※建物延床面積及び構造は確認済書の表示を記載しています。
売買条件
売買価格

：9,250百万円

資産の種類

：不動産

取得予定年月：平成21年３月－ 140 －
(140) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101020-03_第一部05_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

③【その他投資資産の主要なもの】
上記「② 投資不動産物件」をご参照下さい。

－ 141 －
(141) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101030_第一部06_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（３）【運用実績】①【純資産等の推移】
平成19年12月期の直近６計算期間末日の本投資法人の総資産額、純資産総額及び投資口１口当たりの純資産額の推移は次の通りです。なお、総資産額及び純資産総額を期中では正確に把握することが困難であるため、記載しておりません。
年月日

総資産額
（千円）

純資産総額
（千円）

１口当たりの純資産額（円）第７期計算期間末（平成17年６月末日）

216,574,010

118,807,643

224,165（217,795）

第８期計算期間末（平成17年12月末日）

225,882,175

118,829,641

224,206（217,795）

第９期計算期間末（平成18年６月末日）

231,523,301

118,881,470

224,304（217,795）

第10期計算期間末（平成18年12月末日）

244,691,958

119,074,268

224,668（217,795）

第11期計算期間末（平成19年６月末日）

271,398,827

161,098,190

257,757（250,761）

第12期計算期間末（平成19年12月末日）

278,842,087

160,895,166

257,432（250,761）（注１）総資産額及び純資産総額は、帳簿価格を使用しています。
（注２）括弧内の数値は、分配落ちの金額です。

本投資証券は東京証券取引所に上場されており、取引所価格の推移は以下の通りです。
（最近３年間の事業年度別最高・最低投資口価格）
回次
決算年月

第７期

第８期

第９期

第10期

第11期

第12期

平成17年６月 平成17年12月 平成18年６月 平成18年12月 平成19年６月 平成19年12月

最高330,000

345,000

376,000

443,000

564,000

511,000

最低

278,000

300,000

318,000

319,000

423,000

372,000（最近１年間の月別最高・最低投資口価格）
月別

平成19年
１月

平成19年
２月

平成19年
３月

平成19年
４月

平成19年
５月

平成19年
６月

最高

478,000

500,000

518,000

552,000

564,000

550,000

最低

423,000

449,000

450,000

496,000

515,000

465,000

月別

平成19年
７月

平成19年
８月

平成19年
９月

平成19年
10月

平成19年
11月

平成19年
12月

最高

496,000

511,000

496,000

485,000

469,000

484,000

最低425,000

372,000

385,000

410,000

403,000

421,000－ 142 －(142) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101030_第一部06_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

②【分配の推移】
平成19年12月期の直近６計算期間の本投資法人の分配総額、投資口１口当たりの分配の額の推移は次の通りです。
分配総額
（百万円）

計算期間

１口当たり分配金（円）

第７期（自 平成17年１月１日 至 平成17年６月30日）

3,376

6,370

第８期（自 平成17年７月１日 至 平成17年12月31日）

3,397

6,411

第９期（自 平成18年１月１日 至 平成18年６月30日）

3,449

6,509

第10期（自 平成18年７月１日 至 平成18年12月31日）

3,642

6,873

第11期（自 平成19年１月１日 至 平成19年６月30日）

4,372

6,996

第12期（自 平成19年７月１日 至 平成19年12月31日）

4,169

6,671

③【自己資本利益率（収益率）の推移】
平成19年12月期の直近６計算期間末日の本投資法人の自己資本利益率の推移は次の通りです。
計算期間

自己資本利益率（年換算値）

第７期（自 平成17年１月１日 至 平成17年６月30日）

3.2％

6.5％

第８期（自 平成17年７月１日 至 平成17年12月31日）

2.9％

5.7％

第９期（自 平成18年１月１日 至 平成18年６月30日）

2.9％

5.9％

第10期（自 平成18年７月１日 至 平成18年12月31日）

3.1％

6.1％

第11期（自 平成19年１月１日 至 平成19年６月30日）

3.1％

6.3％

第12期（自 平成19年７月１日 至 平成19年12月31日）

2.6％

5.1％

（注）自己資本利益率＝当期純利益金額／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２－ 143 －
(143) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0101030_第一部06_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

第二部【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
年月日

沿革

平成13年
９月６日
平成13年
９月14日
平成13年
９月27日
平成13年
10月18日
平成13年
11月16日
平成13年
12月19日
平成14年
１月22日
平成14年
４月10日
平成14年
５月30日
平成14年
６月14日
平成15年
７月15日
平成15年
８月９日
平成15年
９月４日
平成17年
２月２日
平成17年
３月２日
平成17年
９月８日
平成19年
２月６日
平成19年
３月７日
平成19年
９月５日

設立企画人（資産運用会社）による投信法第69条第１項に基づく設立に係る届出
投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の成立
投信法第188条に基づく登録の申請
投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号 関東財務局長
第10号）
私募による新投資口発行
資産運用開始規約の変更
投資口分割（投資口１口を2.5口に分割）
規約の変更
規約の変更
日本国内における公募による新投資口発行
東京証券取引所に上場
日本国内における公募による新投資口発行
第三者割当による新投資口発行
規約の変更
日本国内における公募による新投資口発行
第三者割当による新投資口発行
規約の変更
日本国内における公募による新投資口発行
第三者割当による新投資口発行
規約の変更－ 144 －
(144) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

２【役員の状況】（本書の日付現在）
氏名（生年月日）

役職名
昭和52年４月

金子博人（昭和23年５月２日生）

安田莊助

（昭和18年12月15日生）

執行役員

監督役員

所有投
資口数

主要略歴
弁護士登録（東京弁護士会）山田茂法律事務所
加入
昭和54年４月

金子博人法律事務所

平成13年12月

日本プライムリアルティ投資法人

昭和43年４月

株式会社扇屋本店

昭和50年12月

芹沢政光公認会計士事務所

昭和55年６月

安田莊助税理士事務所（現職）

昭和58年２月

東京赤坂公認会計士共同事務所

平成５年７月東京赤坂監査法人

平成11年10月

東京北斗監査法人（東京赤坂監査法人と北斗監査法人が合併）代表弁護士（現職）

－

執行役員

代表就任

代表社員

理事長代表社員

平成13年９月

日本プライムリアルティ投資法人

平成17年６月

三井住友海上火災保険株式会社

監督役員

－

社外監査役

（現職）
平成18年６月

株式会社野村総合研究所

平成18年10月

仰星監査法人（東京北斗監査法人と監査法人芹沢会計事務所が合併）

社外監査役（現職）

理事長

平成20年１月

同監査法人 グループ統括代表（現職）

平成２年４月弁護士登録（第一東京弁護士会、沖信・石原法律事務所入所）

出縄正人（昭和39年２月５日生）

監督役員

平成３年４月

沖信・石原・清法律事務所と改称

平成11年１月

同事務所

平成12年６月

株式会社金冠堂

平成14年４月

慶應義塾大学法学部

パートナー弁護士
非常勤監査役（現職）
非常勤講師（民法演習）（現職）
平成15年７月－

沖信・石原・清法律事務所をスプリング法律事務所と改称（現職）

平成17年２月

株式会社アルベックス

非常勤監査役（現職）

平成19年７月

株式会社アドバイスリンク

平成19年９月

日本プライムリアルティ投資法人

取締役（現職）
監督役員（注１）執行役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、平成19年９月５日開催の第６回投資主総会
において、補欠執行役員として萩原稔弘を選任しました。萩原稔弘は、本資産運用会社である株式会社
東京リアルティ・インベストメント・マネジメントの代表取締役社長であり、証券取引法等の一部を改正する法律（平成18年法律第65号）第５条の規定により改正される前の投信法第13条に基づき、平成19
年７月25日付けで金融庁長官より兼職の承認を得ています。
（注２）執行役員（１名）及び監督役員全員（２名）は、平成19年９月５日開催の第６回投資主総会において選任されました。任期は、平成19年９月15日から２年間です。

３【その他】
ａ. 役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条第1項、規－ 145 －
(145) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

約第17条）。ただし、法令の規定により、設立の際選任されたものとみなされる執行役員及び監
督役員はこの限りではありません（投信法第72条）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です（規約第18条第１項）。ただし、補欠又は増員のため選任された執行役員又は監督役員の任期は、他の在任執行役員又は監督役員の任期の満了すべき時までです（規約第18条第２項）。
執行役員及び監督役員の解任には、投資主総会の決議が必要とされ、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、その議決権の過半数をもってこれを行う必要があります（投信
法第106条）。執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に、訴えをもって当該執行役
員又は監督役員の解任を請求することができます（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項）。
ｂ. 規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項(イ) 規約等の重要事項の変更
該当事項はありません。
本投資法人の規約の変更は、投資主総会の決議が必要とされ、当該決議は発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数をもってこれを行う必要があります。また、規約の変更は本投資法人の執行役員により遅滞なく関東財務局長に届出されます。
規約の変更を除く本投資法人の重要事項の変更は、投信法その他適用ある関連法令並びに規約に定めるところにより、投資主総会、役員会又は執行役員においてこれを決定します。
(ロ) 事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
(ハ) 出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。
ｃ. 訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実該当事項はありません。

－ 146 －
(146) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
本投資証券は、東京証券取引所に上場されています。取得申込者は、取扱金融商品取引業者に申込みをしてください。
２【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第７条）。
なお、本投資証券を東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、金融商品取引所外で
本投資証券を譲渡することも可能です。

－ 147 －(147) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】（１）【資産の評価】(イ）本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「(4) 計算期間」記載の決算
期ごとに、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷発行済投資口の総口数(ロ）本投資法人は、資産の評価を、以下に定める方法及び基準により、以下に定める日を基準日として行うものとします（規約第27条第１項）。
ⅰ．不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分について定額法により算出します。但し、正当な事由により採用した方法による算定が適当ではなくなった場合であり、かつ、投資者保護上問題がな
いと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができるものとします。
ⅱ．不動産、地上権及び土地の賃借権又は金銭を信託する信託の受益権及び匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産が不動産の場合は上記ｉ．に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の評価額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額により評価します。
ⅲ．不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等
金融商品取引所に上場されている資産対応証券等は、金融商品取引所が開設する取引所有
価証券市場又は外国有価証券市場における最終価格に基づき算出した価格により評価します。
これ以外の資産対応証券等は、市場価格に基づく価額又は合理的に算定された価額により評価します。但し、優先出資証券については、市場価格及び合理的に算定された価格がない場
合には取得原価で評価します。
ⅳ．旧有価証券
金融商品取引所に上場されている有価証券は、金融商品取引所が開設する取引所有価証券
市場又は外国有価証券市場における最終価格に基づき算出した価格により評価します。これ以外の有価証券は、市場価格に基づく価額又は合理的に算定された価額により評価します。
ⅴ．金銭債権取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。但し、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
ⅵ．金融先物取引等及び金融デリバティブ取引に係る権利
取引所に上場している各取引により生じる債権及び債務は、当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には同日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。取引所の相場がない非上場の各取引により生じる債権及び債務は、市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られればその価額により評価します。公正な評価額を算出することが極めて困難な場合には、取得価額により評価します。
但し、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準により、ヘッジ取引と認められるもの－ 148 －
(148) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

については、ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件を充足するものについては、金利スワップの特例処理を適用できるものとします。
ⅶ．その他
上記に定めのない資産については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従って算出された価額により評価します。
(ハ）資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記（ロ）と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします（規約第27条第２項）。
ⅰ．不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等に基づいた評価額
ⅱ．信託の受益権及び匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は上記ｉ.に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の評価額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額とするものとします。
(ニ）資産評価の基準日は、原則として、決算期（毎年６月末日と12月末日）とします。但し、上記（ロ）ⅲ．及びⅳ．に定める資産（不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等及び有価証券）であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします。
ただし、物件取得時からその後最初に到来する決算期に係る鑑定評価額等を開示するまでの期間においては、物件の売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます。）をもって開示評価額とします。
(ホ）当該営業期間末日における１口当たりの純資産額については、１口当たり情報に関する注記に記載されることになっています（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。）第68条第１号）が、貸借対照表を含む計算書類等は営業期間ごとに作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に提供されます（投信法第131条）。
投資主は、本投資法人のホームページにおいて、計算書類等を閲覧することができます。
（２）【保管】
投資主は、金融商品取引業者（第一種金融商品取引業を行うものに限ります。本(2)において以下同じです。）等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託できます。保護預りの場合、本投資証券は混蔵保管され、投資主に対しては取引残高報告書が交付されます。
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた金融商品取引業者等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を保管振替機
構に預託することができます。保管振替機構に預託する場合、保管振替機構は、預託を受けた本投資証券について預託者毎に分別保管せず、他の預託者から預託を受けた本投資証券と混蔵保管することによって集中保管します。保管振替機構は、その預託を受けた本投資証券について預託
後相当の時期に保管振替機構名義への書換の請求を本投資法人に対して行います。保管振替機構に預託され保管振替機構名義に書き換えられた本投資証券について売買が行われた場合には、その決済のために本投資証券の券面を実際に授受するのではなく、保管振替機構に設けられた口座－ 149 －
(149) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

間の振替によって決済が行われます。現在、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場されている投資証券の売買の決済については、同取引所の上場内国株券（ただし、非同意銘柄を除きます。）の売買の決済と同様に、原則として保管振替機構における口座振替の方法によって行
われています。ただし、保管振替機構に本投資証券を預託した投資主は本投資証券の保管の委託をした金融商品取引業者等に申し出ることによって、保管振替機構に預託した投資証券の交付及び返還を受けることができます。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わない場
合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することになります。
（３）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年１月１日から６月末日まで、及び７月１日から12月末日までの各６か月間とし、各営業期間の末日を決算期とします（規約第26条）。
（５）【その他】(イ）増減資に関する制限
ｉ．投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、500万口とします。本投資法人は、かかる発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができるものとします。この場合において、募集投資口（当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。）１
口と引換えに払い込む金銭の額は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額として役員会で承認を得た金額とします（規約第５条）。
ⅱ．国内における募集
本投資法人は、その発行する投資口のうち、発行価額の総額の100分の50を超える割合を国内において募集します（規約第６条）。
(ロ）解散条件
本投資法人における解散事由は以下の通りです（投信法第143条）。
ｉ．投資主総会の決議
ⅱ．合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）
ⅲ. 破産手続開始の決定
ⅳ. 解散を命ずる裁判
ⅴ. 投信法第187条の登録の取消し－ 150 －
(150) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

(ハ) 規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会
において、出席者の議決権の３分の２以上により可決される必要があります（投信法第140条、第93条の２第２項）。ただし、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき、後記「３ 投資主・投資法人債権者の権利 Ａ．投資主の権利 (イ) 投資主総会における議決権②

ⅵ.」をご参照下さい。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金商法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、金商法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。

－ 151 －(151) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

(ニ）関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下の通りです。
①

本資産運用会社：株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント

資産運用委託契約
期間現在の有効期間は平成20年10月18日までです。

更新

期間満了の３か月前までに本投資法人又は本資産運用会社から書面による契約終了の申し入れがない限り、契約は自動的に更新され、さらに１年間有効となるものとし、その後もまた同様とします。ただし、契約終了の申入れを本投資法人が行う場合は、投資主総会の決議を経たものに限ります。また、
本資産運用会社が行う場合は、本投資法人の同意を得なければならず、かかる同意は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得たものでなければなりません。

解約(ⅰ) 本投資法人又は本資産運用会社は、いずれか一方が他方に対し、３か月前の文書による事前の通知により、契約を解約することができます。ただし、本投資法人が行う場合は、投資主総会の決議を経たものに限ります。また、本資産運用会社が行う場合は、本投資法人の同意を得なければならず、かかる同意は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得たものでなければなりません。
(ⅱ) (ⅰ)にかかわらず、本投資法人は、以下のいずれかに該当する事由が生じた場合には、役員会の決議により、契約を解約することができます。
・ 本資産運用会社が契約の規定に違反した場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）
・ 本資産運用会社の表明及び保証違反の事実が判明した場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）
・ 本資産運用会社につき、支払停止、破産宣告、再生手続開始、更生手続開始、会社整理開始又は特別清算開始の申立て、手形交換所における取引停止処分、重要な財産に対する差押命令の送達等の事由が発生した場
合・ 上記に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合(ⅲ) 本投資法人は、本資産運用会社が以下のいずれかに該当するときは、契約を解約しなければなりません。
・ 投資信託委託業者（投信法の規定によります。）(注)でなくなったとき
・ 投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき
・ 解散したとき

変更等

契約は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、変更することができます。

(注)

投信法の改正に伴い、「金融商品取引業者（投信法に規定されるものに限ります。）」と読み替えられるものとします。

－ 152 －
(152) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

②

投資口の名義書換等に関する一般事務受託者兼資産保管会社：みずほ信託銀行株式会社

事務委託・資産保管業務委託契約
期間現在の有効期間は平成21年９月14日までです。

更新

本投資法人又は一般事務受託者若しくは資産保管会社は、期間満了の３か月前までに当事者のいずれかより文書による契約終了の意思表示がなされない
限り、契約は自動的に更新され、さらに２年間期間が延長され、以後においても同様とします。

解約

相手方に以下のいずれかの事由が発生したときは、相手方に対し通知をなす
ことにより、契約を解約することができます。
・

契約に基づく義務の履行を怠り、相手方からのその旨の通知の到達後10日以内にその履行がなされないとき・支払の停止、破産、会社更生手続開始、民事再生手続開始、会社整理開始、特別清算開始その他類似の倒産手続開始の申立てがなされたとき、手形交換所により取引停止処分がなされたとき、又はその重要な資産につき滞納処分による差押え、仮差押え、保全処分、差押え、競売手続の開始その他の強制執行手続き若しくは担保権実行手続が開始されたとき・上記に定めるほか、相手方に契約を継続することに堪えない重大な事由
があるとき

・

事務受託手数料又は投資主名義書換事務受託手数料に係る両当事者間の協議が整わないとき

・

本投資法人より一般事務受託者兼資産保管会社が追加的委託を受けた場
合で、両当事者間で協議が整わないとき

変更等

本投資法人は、一般事務受託者兼資産保管会社に、本投資法人が営業を行う
上で必要な業務及び事務のうち、契約に規定する以外の業務及び事務を、将来、新たに追加して委託することができます。一般事務受託者兼資産保管会
社は、本投資法人のかかる将来における追加的委託を承知しており、本投資法人より係る追加的委託を受けた場合には、本投資法人と協議の上、特段の事由のない限り、かかる業務又は事務を受託します。

③

第２回及び第３回無担保投資法人債に関する一般事務受託者及び投資法人債管理者：みずほ信託銀行株式会社

投資法人債事務委託契約
期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等

本契約を変更しようとするときは、本投資法人と投資法人債事務受託者（みずほ信託銀行株式会社）が協議の上、これを行うものとします。

－ 153 －
(153) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

投資法人債管理委託契約
期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等・本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び投資法人債管理者（みずほ信託銀行株式会社）は相互にこれに関する協定をします。
・本契約に定められた事項の変更のうち、本投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更（法令の改正又は制定に伴う変更を除きます。）は、裁判所の許可を得たうえ、本投資法人債の投資法人債権者集会の決議によるものとし、当該決議についてはさらに裁判所の許可を得るものとします。

登録事務取扱契約期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等

本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び登録機関（みずほ信託銀行株式会社）は相互にこれに関する協定をします。

④

第２回及び第３回無担保投資法人債の元利金支払事務に関する一般事務受託者：みずほ信託銀行株式会社、メリルリンチ日本証券株式会社、みずほ証券株式会社、しんきん証
券株式会社
期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等

本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び元利金支払事務取扱者は相互にこれに関する協定をします。

⑤

第４回乃至第６回無担保投資法人債に関する一般事務受託者及び投資法人債管理者：株
式会社みずほコーポレート銀行

投資法人債事務委託契約
期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等

本契約を変更しようとするときは、本投資法人と投資法人債事務受託者（株式会社みずほコーポレート銀行）が協議の上、これを行うものとします。

－ 154 －
(154) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

投資法人債管理委託契約
期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等・本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び投資法人債管理者（株式会社みずほコーポレート銀行）は相互にこれに関する協定をします。
・本契約に定められた事項の変更のうち、本投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更（法令の改正又は制定に伴う変更を除きます。）は、裁判所の許可を得たうえ、本投資法人債の投資法人債権者集会の決議によるものとし、当該決議についてはさらに裁判所の許可を得るものとします。

登録事務取扱契約期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等

本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び登録機関（株式会社みずほコーポレート銀行）は相互にこれに関する協定をします。

⑥

第４回乃至第６回無担保投資法人債の元利金支払事務に関する一般事務受託者：株式会社みずほコーポレート銀行、みずほ証券株式会社、野村證券株式会社
期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等

本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び元利金支払事務取扱者は相互にこれに関する協定をします。

⑦

振替投資法人債の発行代理人及び支払代理人業務に係る一般事務受託者（第２回及び第３回無担保投資法人債のうち社振法附則第28条第1項に基づき振替投資法人債とみなされる投資法人債）：みずほ信託銀行株式会社
期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等

本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び発行代理人兼支払代理人は相互にこれに関する協定をします。

－ 155 －
(155) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

⑧

振替投資法人債の発行代理人及び支払代理人業務に係る一般事務受託者（第４回乃至第６回無担保投資法人債のうち社振法附則第28条第1項に基づき振替投資法人債とみなされる投資法人債）：株式会社みずほコーポレート銀行
期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等

本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び発行代理人兼支払代理人は相互にこれに関する協定をします。

⑨

第７回無担保投資法人債に関する一般事務受託者：株式会社みずほコーポレート銀行
期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等

本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び発行代理人兼支払代理人は相互にこれに関する協定をします。

⑩

第８回及び第９回無担保投資法人債に関する一般事務受託者：株式会社みずほコーポ
レート銀行
期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等

本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び発行代理人兼支払代理人は相互にこれに関する協定をします。

⑪

会計監査人：新日本監査法人
本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（規約第30条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結のときまでとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（規約第31条）。
(ホ) 公告方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います（規約第４条）。

－ 156 －
(156) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

２【利害関係人との取引制限】(イ) 利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下の通りその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています（金商法第44条の３第１項、投信法第223条の３
第３項、投信法施行令第123条）。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法
人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい（金商法第31条の４第５項）、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます（金商法第31条の４第６項）。
①

通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティ
ブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと（金商法第44条の３第１項第１号、投信法第223条の３第３項、投信法施行令第130条第２項）。

②

当該金融商品取引業者との間で金商法第２条第８項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること（金商法第44条の３第１項
第２号、投信法第223条の３第３項）。

③

当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若し
くは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第44条の３第１項第３号、投信法第223条の３第３項）。

④①から③までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして内閣府令に定める以下の行為その他の行為（金商法第44条の３第１項第４号、金融商品取引業者等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。）第153条、投信法第223条の３第３項、投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）第267条）。
ａ．通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法
人等と資産の売買その他の取引を行うこと。
ｂ．当該金融商品取引業者との間で金融商品取引契約（金商法第34条に定義される「金融商品取引契約」をいいます。以下同じです。）を締結することを条件としてその親法人
等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。

(ロ) 利益相反のおそれがある場合の書面の交付（投信法203条第2項）
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定める者を除きます。以下本項において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人－ 157 －
(157) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う
他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する
方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定める者により提供することができます。
(ハ）資産の運用の制限（投信法第195条）
登録投資法人は、①その執行役員又は監督役員、②その資産運用会社、③その執行役員又は監督役員の親族、④その資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません。
ｉ. 有価証券の取得又は譲渡
ⅱ. 有価証券の貸借
ⅲ. 不動産の取得又は譲渡
ⅳ. 不動産の貸借
ｖ. 不動産の管理の委託
ⅵ. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引（ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。）(ニ) 利害関係者（資産運用会社に対する出資又は資産運用会社への役員の派遣若しくは従業員の出向を行っている者及びその関連会社をいいます。以下同じです。（投信法上の「利害関係人等」（資産運用会社の総株主の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として政令で定める者（投信法施行令第123条）とは異なります。）。）との間における以下の取引に関しては、それぞれの基準に基づいて行います。
①

利害関係者からの物件・資産の取得
ⅰ. 不動産及び不動産信託受益権の場合投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。
ⅱ. その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記i.によるものとします。

②

利害関係者への物件・資産の売却
ｉ. 不動産及び不動産信託受益権の場合
１物件当たりの「売却額」（売却金額のみとし、税金及び売却費用等は含みません。）
は、鑑定評価額以上とします。また、投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。
ⅱ. その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記i.によるものとします。

③

利害関係者への物件の賃貸
市場相場及び対象物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件に基づき賃貸するものとします。また、投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。

④

利害関係者への不動産管理委託
前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 (1) 投資方針 b.

－ 158 －
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投資態度 (ハ) 物件関連業務運用基準」に基づき委託を行います。また、投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。
⑤

利害関係者による売買・賃貸の媒介又は仲介手数料
ⅰ. 売買
媒介又は仲介手数料は売買価格の３％＋６万円（ただし消費税等を除く）を上限とし、投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。
ⅱ. 賃貸
媒介又は仲介手数料は契約賃料の１か月分相当を上限とします。

⑥

利害関係者に対する工事の発注
1,000万円超の工事については、第三者の見積価格、内容等と比較検討したうえで発注することとし、投資法人の役員会の事前承認を得ることとします。

⑦

利害関係者からの借入れ
市場水準での借入条件で借り入れるものとします。また、借入れに際しては、当該借入れを含む資金計画（4半期毎の資金の運用・調達計画等を示したもの）について、投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。

－ 159 －
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３【投資主・投資法人債権者の権利】
Ａ. 投資主の権利(イ）投資主総会における議決権①

本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています。その議決権の及ぶ範囲は、以下の通りです。
ⅰ. 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）と解任（投信法第96条、第104条、第106条）
ⅱ. 資産運用会社との資産運用委託契約の締結（ただし、規約に記載されている成立時に締結される資産運用会社との資産運用委託契約の締結を除きます。）及び解約の承認（投信法第198条第２項、第205条、第206条第１項）
ⅲ. 投資口の併合（投信法第81条の２第２項、会社法第180条第２項）
ⅳ. 投資法人の解散（投信法第143条第３号）
ⅴ. 規約の変更（投信法第140条）
ⅵ. その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条第１項）②

投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下の通りです。
ⅰ. 投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第12条第１項）。
ⅱ. 投資主は本投資法人の議決権を有する他の投資主１名を代理人として、議決権を行使することができます。ただし、投資主総会ごとに代理権を証する書面を本投資法人に提出することを要します（規約第14条）。
ⅲ. 投資主総会に出席しない投資主（代理人を出席させる投資主は除きます。）は、書面によって議決権を行使することができます（投信法第90条の２第２項）。
ⅳ. 書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第２項）。
ⅴ.執行役員は、投資主総会を招集する場合には、投資主総会に出席しない投資主が電磁的方法により議決権を行使することができる旨を定めることができます（投信法第90条の２
第１項第３号）。
ⅵ. 投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（規約第13条第１項）。
ⅶ. 上記ⅵ.の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（規約第13条第２項）。
ⅷ. 本投資法人は、役員会の決議により、予め公告して一定の日における投資主名簿に記載
又は記録されている投資主をもって、その権利を行使することができる投資主とします（規約第12条第２項）。
ⅸ. 上記ⅷ.のほか、投資法人は、一定の日を定めて、一定の日における投資主名簿に記載されている投資主又は登録投資口質権者をもって、その権利を行使することができる者と定めることができます（投信法第77条の３第２項、第４項）。

－ 160 －
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(ロ) その他の共益権①

代表訴訟提起権（投信法204条、第116条、第119条第３項、会社法第847条）
６か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面等をもって、本資産運用会社、一般事務受託者、執行役員、監督役員又は会計監査人の責任を追及する訴訟の提起を請求することができ、本投資法人が請求のあった日から30日以内に訴訟を提起しないときは、本投資法人のために訴訟を提起することができます。

②

投資主総会決議取消請求権（投信法第94条第２項、会社法第831条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反している又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。

③

執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第５項、第153条の３第２項、会社法第360条）
執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が発生するおそれがある場合には、６か月前から引続き投資口を有す
る投資主は、本投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。

④

新投資口発行無効訴権（投信法第84条第２項、会社法第828条第１項第２号）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。

⑤

合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第１項第７号及び第８号）
投資主は、合併手続に瑕疵があった場合には、本投資法人に対して合併無効の訴えを提起することができます。

⑥

投資主提案権（投信法第94条第１項、会社法第303条第２項、第305条第１項）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して会日より８週間前に、i. 一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、また、ⅱ. 投資主
総会の目的である事項についてその投資主の提出しようとする議案の要領を投信法第91条第１項に定める通知に記載することを請求することができます。

⑦

投資主総会招集請求権（投信法第90条第３項、会社法第297条第１項、第４項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を示して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。

⑧

検査役選任請求権（投信法第94条第１項、会社法第306条第１項、投信法第110条第１項）
発行済投資口の100分の１以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会に係る招集の手続及び決議の方法を調査させるため投資主総会に先立って検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
また、発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
⑨

執行役員等解任請求権（投信法第104条第３項、会社法第854条第１項）
発行済投資口の100分の３以上の口数の投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務遂行に関し不正の行－ 161 －
(161) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会で当該役員を解任する旨の議案が否決された場合には、訴えをもって当該役員の解任を請求することができます。
⑩

解散請求権（投信法第143条の３）
発行済投資口の10分の１以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行において著しく困難な状況に至り、投資法人に回復できない損害が生じ、又は生じるおそれがあるときや、投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で投資法人の存立を危うくする
ときにおいてやむを得ない事由があるときには訴えをもって解散請求をすることができます。

(ハ）分配金請求権（投信法第137条）
本投資法人の投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分
配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。本
投資法人の金銭の分配方針に関しては、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況
２. 投資方針 (3) 分配方針」をご参照下さい。
(ニ）残余財産分配請求権（投信法第158条第２項）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています。
(ホ）払戻請求権
投資主は、投資口の払戻請求権は有していません（規約第７条）。
(ヘ）投資口の処分権（投信法第78条第１項、第３項）
投資主は、投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。
(ト）投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第１項、第３項、会社法第217条）
投資主は、投資口を発行した日以後遅滞なく投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることもできます。
(チ）帳簿閲覧請求権（投信法第128条の３）
投資主は、投資法人の営業時間内は、いつでも、会計帳簿及びこれに関する書面の閲覧又は謄写を請求することができます。ただし、この請求は、理由を明らかにしてしなければなりま
せん。
Ｂ. 投資法人債権者の権利
本投資法人の投資法人債権者の有する主な権利は、以下の通りです。
(イ）元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
投資法人債の消滅時効は、元金については10年、利息については５年です。
(ロ）投資法人債の譲渡
記名式の投資法人債の譲渡は、取得者の氏名又は名称及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録しなければ、投資法人その他の第三者に対抗することができません（投信法第139条の７、会社法第688条）。

－ 162 －
(162) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

無記名式の投資法人債の移転は、投資法人債券を交付することにより行われます。取得者が譲受を投資法人に対抗するためには、投資法人債券の引渡及び継続占有が必要です。
投資法人債が登録債の場合には、譲渡人及び譲受人間の意思表示により投資法人債の移転が行われますが、取得者がかかる譲受を投資法人に対抗するためには、移転の登録が必要です。
また、本投資法人は、本投資法人債について、社振法に基づく一般債振替制度において、保管振替機構が取り扱うことに同意しています。本投資法人債の保有者が社振法の規定の適用を受けるために必要な手続を行った場合、その保有する本投資法人債の権利移転は保管振替機構及び一般債振替制度に参加する銀行・金融商品取引業者等の口座管理機関が管理する振替口座簿の記録により行われます。
なお、本投資法人債は、いずれも適格機関投資家に対してのみ譲渡することができるものとされております。
(ハ）投資法人債権者集会における議決権①

投資法人債権者集会は、投信法に規定する事項及び投資法人債権者の利害に関する事項

について、決議を行うことができます（投信法第139条の10第２項、会社法第716条）。投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する当該種類の投資法人債の金額の合計額（償還済みの額を除きます。）に応じて議決権を行使することができます（投信
法第139条の10第２項、会社法第723条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によって効力を生じます（投信法第139条の10第２項、会社法第734条第１項）。
②

投資法人債権者の有する議決権の決議要件は、以下の通りです（投信法第139条の10第２項、会社法第724条）。
ⅰ．投資法人債権者集会の決議は、原則として、出席した投資法人債権者の議決権の総額の２分の１を超える議決権を有する者の同意をもって行われます（普通決議）。
ⅱ．投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、投資法人債権者の議決権の総額の５分の１以上を有する投資法人債権者が出席し、その議決権の総額の３分の２以上の議決権を有する者の同意をもって行われます（特別決議）。
③

投資法人債権者による投資法人債権者集会招集請求権ある種類の投資法人債の総額（償還済みの額を除きます。）の10分の１以上を保有する

投資法人債権者は、会議の目的たる事項及び招集の理由を記載した書面を、当投資法人又は投資法人債管理者に対して提出して投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第１項）。
かかる請求の後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます（投信法第139条の10第２項、会社法第718条第３項）。
④

投資法人債権者は、当投資法人の営業時間内は、いつでも、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の10第２項、会社法第731条
第３項）。
(ニ）投資法人債管理者
投資法人は、投資法人債を募集する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために投資法人債の管理を行うことを委託しなくてはなりません。但し、各投資法人債の金額が１億円以上である場合等は、この限りではありません（投信法第139条の８）。

－ 163 －
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本投資法人債の投資法人債管理者は、第２回及び第３回回無担保投資法人債についてみずほ信託銀行株式会社、第４回乃至第６回無担保投資法人債について株式会社みずほコーポ
レート銀行です。第７回乃至第９回無担保投資法人債については、投資法人債管理者は設置されていません。
(ホ）担保提供制限条項及び留保資産提供制限条項
本投資法人は、第２回乃至第９回無担保投資法人債の各投資法人債要項において、当該各投資法人債の未償還残高が存する限り、当該各投資法人債発行後、本投資法人が国内で既に発行した又は国内で今後発行する他の投資法人債のために、担保権を設定し又は一定の資産を留保する場合には、当該各投資法人債のためにも、同順位の担保権を設定し又は投資法人
債管理会社が適当と認める留保資産提供を行うものとされています。
(ヘ）財務制限条項
本投資法人は、本投資法人債の未償還残高が存する限り、一定の財務制限条項に従います。

－ 164 －
(164) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
ａ. 名称
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
ｂ. 資本金の額
本書の日付現在

３億5,000万円

ｃ. 事業の内容
金商法第28条第4項に規定する投資運用業を行います。
①

基本姿勢

・

プロの視点で個別不動産を適正に評価し、取得・売却を通じて成長性の高いポートフォリ
オを組成します。

・

テナントの満足度・資産価値を高める良質な不動産管理を行い、保有不動産の競争力を高め、長期的な収益力向上を図ります。

・

資産運用受託者として、より多くの情報をわかりやすく開示することで説明責任を果たします。

・

利益相反に対する十分なチェックシステムを構築することにより透明性を高めます。

・

法令規則等の遵守にとどまらず、企業の倫理観・誠実さを高めながら事業を展開します。

②

会社の沿革
年月日

事項

平成12年４月28日

会社設立

平成12年10月13日

宅地建物取引業者としての免許取得（東京都知事(2) 第79025号（現在））

平成13年３月２日

定款の事業目的の変更（投資信託委託業及び投資法人資産運用業、主として有限会社クアトロ・キャピタルより委託を受けて営む所定の事業等への変更）

平成13年３月16日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号第３号）

平成13年６月20日

投信法上の投資法人資産運用業の認可取得（認可番号 内閣総理大臣第７号）

平成13年11月17日

定款の事業目的の変更（主として有限会社クアトロ・キャピタルより委託を受けて営む所定の事業の削除）

平成19年９月30日

金融商品取引業（投資運用業）に係る登録（登録番号関東財務局長（金商）第362号）（注）（注）証券取引法の一部を改正する法律（平成18年法律第65条）附則第159条第1項に基づき、金融商品取引業（投資運用業）に係る登録を受けたものとみなされています。

③

発行可能株式総数及び資本の額の増減(イ) 発行可能株式総数（本書の日付現在）
28,000株(ロ) 発行済株式の総数（本書の日付現在）
7,000株－ 165 －
(165) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

(ハ) 最近５年間における資本金の額の増減
年月日④

資本金の増減平成12年９月30日

資本金の額を１億円から１億3,000万円に増額

平成13年１月25日

資本金の額を１億3,000万円から２億円に増額

平成13年12月28日

資本金の額を２億円から３億5,000万円に増額

経理の概況
本資産運用会社の経理の概況は以下の通りです。

(イ) 最近の事業年度における主な資産と負債の概況（単位：千円）
平成19年３月31日現在
総資産693,178

総負債111,716

自己資本

581,462(ロ) 最近の事業年度における損益の概況（単位：千円）

⑤

営業収益

第６期
自 平成17年４月１日
至 平成18年３月31日
692,169

第７期
自 平成18年４月１日
至 平成19年３月31日
709,383

経常利益

221,988

226,914

当期純利益

129,697

132,703

その他(イ) 役員の変更
本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権を行使することのできる
株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数の決議によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、選任後２年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、選任後４年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までです。また、任期満了前に退任した取締役の補欠として、又は増員により選任された取締役の任期は、前任者又は他の在任取締役の任期の残存期間と同一とし、任期満了前に退任した監査役の補欠として選任された監査役の任期は前任者の任期の残存期間と同一とします。本資産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、２週間以内に監督官庁へ届出ます（金商法第31項第1項、第29条の２第１項第３号）。また、本資産運用会社の取締役又は執行役は、他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役若しくは執行役に就任した場合（他の会社の取締役、会
計参与、監査役又は執行役が金融商品取引業者の取締役又は執行役を兼ねることとなった場
合を含みます。）又は他の会社の取締役、会計参与、監査役若しくは執行役を退任した場合には、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に届け出なければなりません（金商法第31条の４第４項）。
(ロ) 定款の変更－ 166 －
(166) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

本資産運用会社の定款を変更するためには、株主総会の特別決議が必要です（会社法第309条第２項第11号）。本資産運用会社は、平成13年３月２日及び平成13年11月17日に定款の事業目的の変更を行っています。
(ハ) 訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
⑥

関係業務の概要
本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は次の通りです。

(イ) 本投資法人の資産の運用に係る業務（宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。）(ロ) 本投資法人が行う資金調達に係る業務(ハ) 本投資法人への報告業務(ニ) その他本投資法人が随時委託する前記(イ)から(ハ)に関連し又は付随する業務（２）【運用体制】
本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況
１ 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構」をご参照下さい。

（３）【大株主の状況】（本書の日付現在）
住所

所有株式数
（株）

東京建物株式会社

東京都中央区八重洲一丁目９番９号

1,820

26

明治安田生命保険相互会社

東京都千代田区丸の内二丁目１番１
号

1,680

24

大成建設株式会社

東京都新宿区西新宿一丁目25番１号

1,400

20

安田不動産株式会社

東京都千代田区神田錦町二丁目11番
地

1,400

20

株式会社損害保険ジャパン

東京都新宿区西新宿一丁目26番１号

700

10

合計

───────

7,000

100

名称

（注）比率とは、発行済株式数に対する所有株式数の比率をいいます。

－ 167 －
(167) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc比率（％）

（４）【役員の状況】（本書の日付現在）
役職名

代表取締役
社長

氏名

萩原稔弘

主要略歴
昭和43年４月
平成元年４月
平成元年４月
平成４年４月
平成９年３月
平成10年１月
平成11年４月
平成13年１月
平成13年１月
平成13年３月
昭和50年４月

取締役
企画・管理
部長

北見和夫

平成元年９月
平成７年４月
平成９年４月平成12年８月
平成15年４月
平成16年１月
平成16年10月

取締役
投資運用
部長

三輪誠治

平成16年10月
昭和58年４月
平成元年４月
平成３年４月
平成７年４月
平成10年４月
平成10年７月
平成12年１月
平成15年７月
平成16年10月
平成18年３月
昭和55年４月

取締役
財務部長

古屋康夫

平成５年４月
平成７年４月
平成９年４月
平成10年10月
平成11年４月
平成12年４月
平成16年１月
平成18年４月
平成18年４月
平成18年６月

東京建物株式会社 入社 大阪支店 勤務
同社 都市開発部 部長代理
株式会社ジェイアール東日本都市開発 出向
東京建物株式会社 秘書室長 兼 人事部長
同社 取締役秘書室長 兼 人事部長
同社 取締役錦糸町開発事業部長
同社 取締役大阪支店長
同社 取締役株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
代表取締役社長
東京建物株式会社 取締役退任
安田生命保険相互会社（現 明治安田生命保険相互会社）入社 教育部 教修所 勤務
同社 不動産部 不動産開発課 課長
同社 不動産部 不動産開発課長
同社 運用審査部 審査第二課長
同社 運用管理部 融資総務課長
同社 運用管理部 融資管理課長
明治安田生命保険相互会社 関連事業部 審議役（関連事業
経営調査）
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
出向
同社 取締役企画・管理部長
東京建物株式会社 入社 設計部 勤務
同社 開発第１部
同社 開発第１部課長代理
同社 横浜開発部課長代理
同社 横浜開発部課長
同社 投資サービス部課長
同社 投資事業開発部グループリーダー
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
出向
同社 投資運用部部長(運用グループ担当)
同社 取締役投資運用部長
安田生命保険相互会社（現 明治安田生命保険相互会社）入社 教育部 教修所 勤務
同社 有価証券部 ファンド運用室課長
同社 運用企画部 運用企画課課長
同社 運用企画部 運用業務課長
同社 運用企画部 運用企画課長
同社 運用企画部 運用業務課長
同社 運用管理部 運用リスク管理課長
明治安田生命保険相互会社 運用審査部 運用リスク管理グ
ループ グループマネジャー
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
出向
同社 財務部長
同社 取締役財務部長－ 168 －
(168) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

所有
株式数

－

－

－

－

役職名

氏名

主要略歴

取締役
（非常勤）

稲田史夫

取締役
（非常勤）

國吉正純

昭和58年４月 東京建物株式会社 入社 不動産営業部 勤務
平成２年１月 同社 国際業務室
平成４年４月 同社 企画部経営企画室 調査役
平成９年４月 同社 企画部経営企画グループ 課長
平成10年１月 同社 投資サービス室 グループリーダー
平成12年１月 同社 投資事業開発部 グループリーダー
平成12年４月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
代表取締役
平成13年１月 同社 代表取締役辞任
平成17年３月 東京建物株式会社 投資事業開発部長（現職）
平成17年３月 株式会社東京建物ファンドマネージメント 取締役（現職）
平成17年６月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
取締役
平成19年９月 東京建物不動産投資顧問株式会社 取締役
昭和52年４月 ＯＨ設計工房 勤務
昭和56年４月 國建築設計事務所
昭和62年10月 明治生命保険相互会社（現 明治安田生命保険相互会社）入社 不動産部 勤務
平成３年４月 同社 不動産部 不動産開発グループ 課長
平成７年４月 同社 不動産部 不動産課長
平成９年４月 同社 不動産部 不動産収益管理グループリーダー
平成12年４月 同社 不動産部 不動産投資グループリーダー
平成16年１月 明治安田生命保険相互会社 不動産部 不動産運用グループ
マネジャー
平成18年４月 同社 不動産部 審議役（現職）
平成18年４月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
取締役
昭和56年４月
平成元年４月
平成２年４月

取締役
（非常勤)

酒井

満

平成４年４月
平成５年４月
平成８年４月
平成10年４月
平成12年７月
平成14年７月
平成17年４月
平成17年６月
平成18年６月

安田火災海上保険株式会社（現 株式会社損害保険ジャパン）入社 内務部自動車内務第一課勤務
社団法人日本経済研究センター出向
安田火災海上保険株式会社（現 株式会社損害保険ジャパン） 財務調査部
同社 有価証券部
同社 山梨支店甲府支社
同社 企業営業推進部 課長
同社 財務部 企業第一グループ課長
同社 財務サービス部 金融開発グループ課長
株式会社損害保険ジャパン 財務サービス部 保証信用グ
ループリーダー
同社 財務サービス部長（現職）
株式会社損保ジャパン・クレジット 取締役（現職）
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
取締役－ 169 －
(169) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

所有
株式数

－

－

－

役職名

取締役
（非常勤)

監査役
（非常勤)

氏名

主要略歴

所有
株式数

太田道春

昭和56年４月 大成建設株式会社 入社 不動産部 不動産室 勤務
平成元年11月 同社 事業開発部 開発室
平成３年９月 同社 営業企画部 商品企画室
平成７年２月 同社 不動産部 不動産室
平成９年４月 同社 不動産部 不動産室 課長
平成10年４月 同社 管財部 不動産室 課長
平成10年12月 同社 経理部 経理室 課長
平成11年11月 同社 経営企画部課長
平成13年11月 同社 ＦＭ推進部 資産マネジメント推進室課長
平成14年４月 同社 都市開発本部 資産マネジメント部 証券化プロジェ
クト室長
平成18年10月 同社 都市開発本部 資産マネジメント部長 兼 証券化プ
ロジェクト室長
平成19年６月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
取締役
平成19年７月 大成建設株式会社 都市開発本部 資産マネジメント部長（現職）
平成20年２月 大成富士山南陵開発株式会社 取締役 （現職）

－

紅林優光

平成元年10月 太田昭和監査法人（現 新日本監査法人）勤務
平成７年７月 太田昭和アーンストアンドヤング株式会社（現 新日本アーンストアンドヤング税理士法人）税務コンサルティング部
平成11年10月 紅林公認会計士事務所 代表（現職）
平成13年２月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
監査役－

昭和52年４月
平成12年２月
平成12年４月
平成14年４月

監査役
（非常勤)

瓜生眞一

平成14年６月
平成15年６月
平成16年４月
平成17年４月
平成17年６月
平成19年４月
平成19年６月
平成20年１月

安田生命保険相互会社（現 明治安田生命保険相互会社）入社 教修所 勤務
安田不動産株式会社 入社 総務部主任調査役 兼 社長室
主任調査役
同社 社長室長 兼 総務部次長
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
監査役
安田不動産株式会社 社長室長 兼 総務部長
同社 社長室長 兼 人事部長
同社 ビル事業本部 資産運用開発部長
同社 PM部長
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
監査役辞任
安田不動産投資顧問株式会社 出向 代表取締役社長
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
監査役
安田昭栄不動産投資顧問株式会社（昭栄アセットマネジメン
ト株式会社と安田不動産投資顧問株式会社が合併）常務取締役 （現職）（注1）本資産運用会社の従業員は、23名です。

－ 170 －
(170) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc－

（５）【事業の内容及び営業の概況】
本資産運用会社は、金商法上の投資運用業のみを行っています。本書の日付現在、本資産運用
会社が資産を運用する投資法人は本投資法人のみです。

－ 171 －
(171) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

２【その他の関係法人の概況】
Ａ. 投資主名簿等に関する一般事務受託者（投信法第117条第２号乃至第６号関係。ただし、投資法
人債に関する業務を除きます。）及び資産保管会社（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
名称

資本金の額（百万円）（平成19年９月30日現在）

みずほ信託銀行株式会社

247,231

事業の内容
信託業及び銀行業（２）【関係業務の概要】
一般事務受託業務及び資産保管業務（「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ４
手数料等及び税金 (3) 管理報酬等(ハ) 一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料」

をご参照下さい。）（３）【資本関係】
みずほ信託銀行株式会社

平成19年12月31日現在、本投資法人の投資口を６口保有
しています。なお、この他に該当事項はありません。

Ｂ. 投資法人債に関する一般事務受託者（投信法第117条第２号及び第３号関係。）(1）名称、資本金の額及び事業の内容
名称

資本金の額（百万円）（平成19年９月30日現在）

みずほ信託銀行株式会社（注１）

247,231

株式会社みずほコーポレート銀行（注２）

1,070,965

事業の内容
信託業及び銀行業
銀行業（注１）第２回及び第３回無担保投資法人債（注２）第４回乃至第９回無担保投資法人債(2) 関係業務の概要
一般事務受託業務（「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ４ 手数料等及び税金(3) 管理報酬等(ハ)一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料」をご参照下さい。）(3）資本関係
みずほ信託銀行株式会社

平成19年12月31日現在、本投資法人の投資口を６口保有
しています。なお、この他に該当事項はありません。

株式会社みずほコーポレート銀行

該当事項はありません。

－ 172 －
(172) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

Ｃ. 投資法人債管理者(1）名称、資本金の額及び事業の内容
名称

資本金の額（百万円）（平成19年９月30日現在）

みずほ信託銀行株式会社（注１）

247,231

株式会社みずほコーポレート銀行（注２）

1,070,965

事業の内容
信託業及び銀行業
銀行業（注１）第２回及び第３回無担保投資法人債（注２）第４回乃至第６回無担保投資法人債(2）関係業務の概要
本投資法人の一般事務受託者（投信法第117条第２号、第３号及び第６号関係のうち、本投資法
人債に関する事務。）及び本投資法人債の投資法人債管理者としての業務を行います。
（「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ４ 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等(ハ) 一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料」をご参照下さい。）(3）資本関係
みずほ信託銀行株式会社

平成19年12月31日現在、本投資法人の投資口を６口保有
しています。なお、この他に該当事項はありません。

株式会社みずほコーポレート銀行

該当事項はありません。

Ｄ. 投資法人債の元利金の支払事務に関する一般事務受託者（投信法第117条第６号関係。）(1）名称、資本金の額及び事業の内容
名称

資本金の額（百万円）（平成19年９月30日現在）

みずほ信託銀行株式会社（注１）

247,231

株式会社みずほコーポレート銀行（注２）（注３）

1,070,965

事業の内容
信託業及び銀行業
銀行業

メリルリンチ日本証券株式会社（注１）

92,768

第一種金融商品取引業

みずほ証券株式会社（注１）（注２）

195,146

第一種金融商品取引業

しんきん証券株式会社（注１）

20,000

第一種金融商品取引業

野村證券株式会社（注２）

10,000

第一種金融商品取引業（注１）第２回及び第３回無担保投資法人債（注２）第４回乃至第６回無担保投資法人債（注３）第７回乃至第９回無担保投資法人債(2）関係業務の概要
本投資法人の一般事務受託者（投信法第117条第６号関係のうち、本投資法人債の元利金支払事
務。）としての業務を行います。
（「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ４ 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等(ハ) 一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料」をご参照下さい。）－ 173 －
(173) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0201010_第二部01_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

(3）資本関係
みずほ信託銀行株式会社

平成19年12月31日現在、本投資法人の投資口を６口保有
しています。なお、この他に該当事項はありません。

株式会社みずほコーポレート銀行

該当事項はありません。

メリルリンチ日本証券株式会社

該当事項はありません。

みずほ証券株式会社

平成19年12月31日現在、本投資法人の投資口を144口保有しています。なお、この他に該当事項はありません。

しんきん証券株式会社

該当事項はありません。

野村證券株式会社

平成19年12月31日現在、本投資法人の投資口を8,296口
保有しています。なお、この他に該当事項はありません。

－ 174 －
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第５【投資法人の経理状況】
１．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号、その後の改正を含みます。以下「財務諸表等規則」といいます。）及び同規則第２条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。）に基づいて作成しております。
なお、第11期計算期間（平成19年１月１日から平成19年６月30日まで）は、改正前の財務諸表等規則に基づき、第12期計算期間（平成19年７月１日から平成19年12月31日まで）は、改正後の財務諸表等規則に基づいて作成しております。
２．監査証明について
本投資法人は、旧証券取引法第193条の２の規定に基づき、第11期計算期間（平成19年１月１日から平成19年６月30日まで）の財務諸表について及び金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき第12期計算期間（平成19年７月１日から平成19年12月31日まで）の財務諸表について、新日本
監査法人の監査を受けております。
３．連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので連結財務諸表は作成していません。

－ 175 －
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１【財務諸表】（１）【貸借対照表】
第11期（平成19年６月30日現在）
構成比
金額（千円）（％）

第12期（平成19年12月31日現在）
構成比
金額（千円）（％）

13,189,044

16,307,505

14,818,371
218,417

14,990,073
174,320

前払費用
繰延税金資産96,794
149

150,91167

未収消費税等その他の流動資産120,563
12,504

251,563

区分
資産の部
Ⅰ

流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金＊１

流動資産合計
固定資産
１．有形固定資産28,455,845

10.5

31,874,441

11.4

Ⅱ

＊１

建物
減価償却累計額

21,108,028
1,468,508

信託建物
減価償却累計額

79,049,528
10,935,225

構築物
減価償却累計額

5,260
1,256

信託構築物

74,774

減価償却累計額
機械及び装置信託機械及び装置

1,346,426

減価償却累計額

584,9143,677

信託工具器具備品
減価償却累計額

70,901
17,906有形固定資産合計

67,249,563

4,003

6,376
1,511

4,864

82,64061,789

固定資産合計631,907708,629

15,624
11,182

4,861

52,99578,08623,09910,76354,98634,551,599
117,128,148

36,600,710
117,128,148

783,5968,962

622,755-

241,322,687

88.9

246,478,860

0.0

10,368

9,044
9,044

88.4

10,3681,558,460
10,1000.0

344,651
10,100250

900

1,568,810

0.6

355,6510.1

242,900,542

89.5

246,844,880

88.5

繰延資産
投資法人債発行費

42,439

繰延資産合計
資産合計

219,0211,340,537

その他の投資その他の資産

Ⅲ

85,841

761,512

無形固定資産合計
３．投資その他の資産投資その他の資産合計

66,633304,863
205,075

２．無形固定資産
その他の無形固定資産

投資有価証券
差入敷金保証金

16,007

14,860

減価償却累計額

建設仮勘定
信託建設仮勘定

68,114,302

271,023
65,948

土地
信託土地

23,812,784

79,462,451
12,212,888

12,984

減価償却累計額

工具器具備品19,639,520

25,721,274
1,908,490

122,765

42,4390.0

122,765

0.1

271,398,827

100.0

278,842,087

100.0－ 176 －
(176) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

第11期（平成19年６月30日現在）
構成比
金額（千円）
（％）

区分

第12期
（平成19年12月31日現在）
構成比
金額（千円）
（％）

負債の部
Ⅰ

流動負債
営業未払金
短期借入金
一年以内返済予定長期
借入金
一年以内償還予定投資
法人債
未払金

＊１

未払費用

998,128

1,143,623

3,500,000-

4,783,000-

10,000,000

10,000,000

566,524

536,924

173,958

297,440663

652

未払法人税等未払消費税等
前受金
流動負債合計Ⅱ

123,162
1,140,748

21,066,400

7.7

13,242,552

4.7

固定負債
投資法人債
長期借入金

＊１

預り敷金保証金＊１

信託預り敷金保証金

36,500,000

51,500,000

38,183,000

38,183,000

3,613,756

3,975,087

10,937,479

11,046,281

固定負債合計89,234,236

32.9

104,704,369

37.6

負債合計

110,300,636

40.6

117,946,921

42.3

156,725,438

57.8

156,725,438

56.2

純資産の部
Ⅰ

－
1,044,124

＊３

投資主資本
１．出資総額
２．剰余金
当期未処分利益

4,372,752

剰余金合計

4,372,752

1.6

4,169,727
4,169,727

1.5

投資主資本合計

161,098,190

59.4

160,895,166

57.7

純資産合計

161,098,190

59.4

160,895,16657.7

負債・純資産合計

271,398,827

100.0

278,842,087

100.0－ 177 －
(177) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（２）【損益計算書】
自
至

区分

第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

自
至
百分比
（％）

金額（千円）

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日
百分比（％）

金額（千円）

１．営業収益不動産賃貸事業収益＊1

9,496,106

10,415,033

不動産等売却益＊2

530,194-

受取配当金30,30910,056,610

100.0

34,797

10,449,831

100.0

5,443,585

52.1

5,006,245

47.9

18,7030.2

854,4108.2

２．営業費用
不動産賃貸事業費用＊1

4,315,000

4,816,845

資産運用報酬

391,824400,929

一般事務・資産保管委託
報酬

81,91969,035

役員報酬

5,700

6,300

信託報酬

55,54955,879

その他営業費用

98,429

営業利益金額4,948,423

49.2

5,108,186

50.8

94,594３．営業外収益
受取利息

7,075

14,061

管理組合費精算金収入

83,233-

その他営業外収益

3,762

94,0710.9

4,642

４．営業外費用
支払利息

361,542

334,466

融資手数料

16,405

16,393

投資法人債利息

343,584

474,899

投資法人債発行費償却

18,1168,010

投資口交付費83,009-

その他営業外費用

5,811

828,4698.2

経常利益金額4,373,788

43.5

4,170,538

39.9

税引前当期純利益金額

4,373,788

43.5

4,170,538

39.9

1,063

0.0

4,169,475

39.9

法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益金額

1,068

981

43

1,112

0.0

4,372,676

43.5

前期繰越利益
当期未処分利益

20,641

81

75

252

4,372,752

4,169,727－ 178 －
(178) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（３）【投資主資本等変動計算書】
自
至

科目

第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日
金額（千円）

自至第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日
金額（千円）

投資主資本
出資総額

前期末残高

115,431,503

156,725,438

41,293,935

-

当期末残高

156,725,438

156,725,438

当期未処分利益 前期末残高

3,642,765

4,372,752

剰余金の分配

△3,642,690△4,372,500

当期純利益金額

4,372,676

4,169,475

当期末残高

4,372,752

4,169,727

前期末残高

3,642,765

4,372,752

当期変動額

729,986△203,024

当期末残高

4,372,752

4,169,727

前期末残高

119,074,268

161,098,190

当期変動額

42,023,921△203,024

当期末残高

161,098,190

160,895,166

前期末残高

119,074,268

161,098,190

当期変動額

42,023,921△203,024

当期末残高

161,098,190

160,895,166

当期変動額

新投資口の発行

剰余金

当期変動額

剰余金合計

投資主資本合計純資産合計－ 179 －
(179) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（４）【金銭の分配に係る計算書】
科目

自
至

第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

自
至

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日

Ⅰ．当期未処分利益

4,372,752,021円

4,169,727,716円

Ⅱ．分配金

4,372,500,000円

4,169,375,000円(6,996円）(6,671円）

252,021円

352,716円(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ．次期繰越利益
分配金の額の算出方法

本投資法人の規約第28条（2）に定める

本投資法人の規約第28条（2）に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、且つ、租税特別措の金額を限度とし、且つ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配置法第67条の15に規定されている「配当可能所得の金額」の90％に相当する

当可能所得の金額」の90％に相当する

金額を超えるものとしております。か

金額を超えるものとしております。か

かる方針により、当期未処分利益を超かる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数えない額で発行済投資口の総口数

625,000口の整数倍数の最大値となる

625,000口の整数倍数の最大値となる

4,372,500,000円を利益分配金として分

4,169,375,000円を利益分配金として分配することと致しました。なお、本投配することと致しました。なお、本投資法人規約第28条（4）に定める利益を資法人規約第28条（4）に定める利益を超えた金銭の分配は行ないません。

超えた金銭の分配は行ないません。

－ 180 －
(180) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（５）【キャッシュ・フロー計算書】
自
至

科目

第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

自至金額（千円）

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日
金額（千円）

１．営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益金額

4,373,788

4,170,538

減価償却費

1,682,549

1,810,540

18,116

8,010

受取利息

△ 7,075△14,061

支払利息

705,127809,365

投資法人債発行費償却

営業未収入金の増加・減少額△ 84,051

44,096

未収消費税等の増加・減少額△ 120,563

120,563

前払費用の増加・減少額

41,736△54,116

営業未払金の増加・減少額

114,41384,456

未払金の増加・減少額
未払消費税等の増加・減少額
前受金の増加・減少額
信託有形固定資産の減少額
投資有価証券の減少額
その他
小

計

30,6863,738△ 145,485

123,16230,087

96,623

5,145,005

13,982－

1,558,460△ 7,499△14,802

11,776,835

8,760,557

利息の受取額7,075

14,061

利息の支払額△715,765△685,883

法人税等の支払額△ 1,573△230,951

11,066,571

7,857,784

有形固定資産の取得による支出△ 9,654,748△6,499,695

信託有形固定資産の取得による支出△ 20,410,726△418,800－△6,624－△344,651△ 16,648△139,812

営業活動によるキャッシュ・フロー
２．投資活動によるキャッシュ・フロー

無形固定資産の取得による支出
投資有価証券の取得による支出
預り敷金保証金の支出
預り敷金保証金の収入
信託預り敷金保証金の支出
信託預り敷金保証金の収入

585,426

445,027△ 497,112△108,423

1,131,208

241,415△ 28,862,600△6,831,563

短期借入金の借入による収入

3,500,000

10,400,000

短期借入金の返済による支出△ 19,500,000△13,900,000

長期借入金の借入による収入

7,000,000－

長期借入金の返済による支出△ 7,500,000△4,783,000

投資法人債の発行による収入－

15,000,000

投資法人債発行費の支出－△88,335

投資口の発行による収入

41,293,935－△ 3,641,218△4,364,722

21,152,716

2,263,942

投資活動によるキャッシュ・フロー
３．財務活動によるキャッシュ・フロー

分配金の支払金額
財務活動によるキャッシュ・フロー
４．現金及び現金同等物の増加・減少額

3,356,686

3,290,162５．現金及び現金同等物の期首残高

24,650,729

28,007,415

28,007,415

31,297,578

６．現金及び現金同等物の期末残高＊１－ 181 －
(181) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（６）【注記表】（重要な会計方針）
項目
１．資産の評価基準及び評価
方法

自
至

第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

自
至

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日

有価証券

有価証券

同

その他有価証券

左時価のないもの
移動平均法による原価法
２．固定資産の減価償却の方
法①有形固定資産(信託財産を含む)①有形固定資産(信託財産を含む)定額法を採用しております。なお、主た定額法を採用しております。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。

りであります。

建物

3～65年

建物

3～65年

構築物

10～35年

構築物

10～35年

機械及び装置3～17年

機械及び装置3～17年

工具器具備品

5～15年

工具器具備品

4～15年

取得価額が10万円以上20万円未満の資産取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しております。

で償却する方法を採用しております。
（追加情報）
当期より、平成19年3月31日以前に取得した有形固定資産のうち、取得価額の5％まで償却が終了したものについては、その償却終了の翌期より、残存簿価を5年間で均等償却する方法を採用しております。
この変更による営業利益金額、経常利益
金額及び税引前当期純利益金額に与える影響は軽微です。

②無形固定資産②無形固定資産定額法を採用しております。
３．繰延資産の処理方法

同

左投資法人債発行費①投資法人債発行費
償還期間にわたり定額法により償却して償還期間にわたり定額法により償却しております。なお、第9期以前に貸借対照おります。

表に計上されていた投資法人債発行費は3年間で均等額を償却しております。
②投資口交付費
支出時に全額費用処理しております。

－ 182 －
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第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

項目

自
至

４．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法

５．キャッシュ・フロー計算

自
至

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日

固定資産税等の処理方法

保有する不動産にかかる固定資産税、都保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、

市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を不動産賃貸事業費用としに対応する額を不動産賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しておりまて費用処理する方法を採用しております。

す。

なお、不動産又は不動産を信託財産とす

なお、不動産又は不動産を信託財産とす

る信託受益権の取得に伴い、精算金としる信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税て譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当等相当額については、費用に計上せず当

該不動産の取得原価に算入しておりま

該不動産の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価にす。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は66,265千算入した固定資産税等相当額はありませ

円であります。

ん。

キャッシュ・フロー計算書における資金書における資金（現金及（現金及び現金同等物）は以下のものを対

び現金同等物）の範囲

象としております。

同左(1）手許現金及び信託現金(2）随時引き出し可能な預金及び信託預金(3）容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資
６．その他財務諸表作成のた①不動産等を信託財産とする信託受益権に①不動産等を信託財産とする信託受益権にめの基本となる重要な事関する会計処理方針

関する会計処理方針項

保有する不動産等を信託財産とする信託

同左受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。
ａ

信託現金及び信託預金ｂ

信託建物、信託構築物、信託機械
及び装置、信託工具器具備品、信託土地、信託建設仮勘定ｃ

信託預り敷金保証金②消費税等の処理方法②消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税同左抜方式によっております。

－ 183 －
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（貸借対照表関係）項目

第11期（平成19年６月30日現在）

第12期（平成19年12月31日現在）＊１．担保に供している資産担保に供している資産は次のとおりです。

担保に供している資産は次のとおりです。

及び担保を付している債

信託預金

2,821,035千円

信託預金

務

信託建物

10,089,294千円

建物

信託構築物

7,306千円

信託建物

信託機械及び装置

79,742千円

信託構築物

7,302千円

信託工具器具備品
信託土地

長期借入金

7,278,456千円
4,055千円

機械及び装置5,478千円

信託機械及び装置

16,676千円

1,979千円

信託工具器具備品

2,181千円

24,030,887千円

担保を付している債務は次のとおりです。
一年以内返済予定

142,214千円

11,024,226千円

信託建設仮勘定
合計

2,263,462千円

4,783,000千円

長期借入金

9,183,000千円

合計

13,966,000千円

土地398,201千円

信託土地

8,536,013千円

合計

18,646,741千円

担保を付している債務は次のとおりです。
長期借入金

9,183,000千円

預り敷金保証金
合計

15,536千円
9,198,536千円

２．コミットメントラインに本投資法人は、リファイナンスリスクを軽本投資法人は、リファイナンスリスクを軽係る借入未使用枠残高等減し、財務の安定性を高めることを主たる減し、財務の安定性を高めることを主たる目的として、取引銀行とコミットメントラ

目的として、取引銀行とコミットメントラ

イン契約を締結しております。

イン契約を締結しております。

契約締結日

平成18年12月１日

契約締結日

平成18年12月１日

借入極度額

20,000,000千円

借入極度額

20,000,000千円

当期末借入残高
当期末未使用残高－
20,000,000千円

当期末借入残高
当期末未使用残高－
20,000,000千円＊３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４50,000千円

項に定める最低純資産額－ 184 －
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50,000千円

（損益計算書関係）
項目
＊１．不動
産賃貸

自
至

第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

Ａ．不動産賃貸事業収益

第12期
自 平成19年7月１日
至 平成19年12月31日（単位：千円）Ａ．不動産賃貸事業収益（単位：千円）

賃貸事業収入賃貸事業収入事業損

賃料

7,220,398

賃料

7,840,275

益の内

共益費

1,465,845

共益費1,560,105

訳

駐車場収入

212,461

駐車場収入

214,147

広告物掲出料

14,706

広告物掲出料

16,347

アンテナ使用料

10,524

アンテナ使用料

11,049その他賃貸収入18,608

その他賃貸収入20,9798,942,546

附加使用料

513,473

附加使用料

704,675

時間貸駐車料

8,192

時間貸駐車料

7,442

解約違約金等

2,494

解約違約金等

5,353

原状回復費相当額
収入
その他雑収入原状回復費相当額

15,556
13,842

不動産賃貸事業収益
合計

22,983

収入553,560

その他雑収入9,496,106

不動産賃貸事業収益
合計

Ｂ．不動産賃貸事業費用

11,674752,129
10,415,033

Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用

賃貸事業費用
外注委託費

462,224

外注委託費

477,158

水道光熱費

542,112

水道光熱費

740,835

公租公課

784,013

公租公課764,570

保険料

32,766

保険料

35,005

修繕工事費

189,115

修繕工事費

251,562

管理委託料

200,930

管理委託料

207,033

管理組合費

381,715

管理組合費

461,431

減価償却費

1,682,072

減価償却費

1,809,469

その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ-Ｂ）＊２．不動

9,662,904

その他賃貸事業収入

その他賃貸事業収入

不動産等売却益

40,0494,315,000

その他賃貸事業費用

69,778

不動産賃貸事業費用合計

5,181,106 Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ-Ｂ）（単位：千円）産等売

不動産等売却収入

5,800,000

却益の不動産等売却原価

5,145,005

内訳

その他売却費用

124,800

不動産等売却益

530,194―－ 185 －
(185) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

4,816,845
5,598,188

（投資主資本等変動計算書関係）
項目

自
至

第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

発行済投資口の総口数

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日

自至625,000口

625,000口（キャッシュ・フロー計算書関係）科目

自至＊１．現金及び現金同等物の期末

第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日

自至（平成19年６月30日現在）（平成19年12月31日現在）

残高と貸借対照表に掲記され現金及び預金

現金及び預金ている科目の金額との関係

信託現金及び信託預金 14,818,371千円

信託現金及び信託預金 14,990,073千円

現金及び現金同等物

現金及び現金同等物

13,189,044千円
28,007,415千円

16,307,505千円
31,297,578千円（リース取引関係）
項目
オペレーティン

自至第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日（貸主側）

グ・リース取引

未経過リース料

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日

自
至
（貸主側）

一年内

5,258,980千円

未経過リース料

一年内5,630,693千円

一年超

34,937,228千円

一年超

34,171,693千円

合計

40,196,209千円

合計

39,802,386千円（有価証券関係）
自至第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

自至時価評価されていない有価証券

時価評価されていない有価証券
区分

区分

貸借対照表計上額

優先出資証券

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日

1,558,460千円

貸借対照表計上額

優先出資証券(注)344,651千円

特定目的会社の優先出資証券は、特定目的会社の投資する不動産等の価値や当該不動産等に係る収益の変化による価値の変動リスクがあります。
（デリバティブ取引関係）
自
至

第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

自至

デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありま
せん。

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日
同

左－ 186 －
(186) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（退職給付関係）
自至第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

第12期
自 平成19年7月１日
至 平成19年12月31日

本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事
項はありません。

同

左

自
至

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日（税効果会計関係）項目

自至１．繰延税金資産及び繰延税

第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日（繰延税金資産）（繰延税金資産）金負債の発生の主な原因

法人事業税損金不算入額

23千円

法人事業税損金不算入額

18千円

別の内訳

一括償却資産損金不算入額

116千円

一括償却資産損金不算入額

48千円

その他

２．法定実効税率と税効果会
計適用後の法人税等の負9千円

繰延税金資産計67千円

繰延税金資産計149千円

繰延税金資産の純額

67千円

繰延税金資産の純額

149千円

法定実効税率39.39％

法定実効税率39.39％（調整）（調整）

担率との差異の原因と支払分配金の損金算入額なった主な項目別の内訳

その他

0.02％

その他

0.02％

税効果会計適用後の法人税
等の負担率

0.03％

税効果会計適用後の法人税
等の負担率

0.03％

△39.38％

支払分配金の損金算入額（持分法損益等）
自至第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

自至本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はあり

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日
同

ません。

左

（関連当事者との取引）
自
至

第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

親会社及び法人主要投資主等

自
至

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日

親会社及び法人主要投資主等

該当事項はありません。

同

役員及び個人主要投資主等

役員及び個人主要投資主等

該当事項はありません。

同

左

同

左

同

左

子会社等

子会社等

該当事項はありません。
兄弟会社等

左

兄弟会社等

該当事項はありません。

－ 187 －
(187) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc△39.38％

（１口当たり情報）
自
至

第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

１口当たり純資産額

自至１口当たり当期純利益金額

257,757円

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日

１口当たり純資産額

7,223円

257,432円

１口当たり当期純利益金額

6,671円

１口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定してお
同

ります。

左

潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、
潜在投資口が存在しないため記載しておりません。
（注）１口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下の通りであります。
自
至

第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

当期純利益金額（千円）
普通投資主に帰属しない金額（千円）
普通投資口に係る当期純利益金額（千円）
期中平均投資口数（口）

自
至

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日

4,372,676

4,169,475－－

4,372,676

4,169,475

605,303

625,000－ 188 －
(188) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc（重要な後発事象）
自
至

第11期
平成19年１月１日
平成19年６月30日

自
至

第12期
平成19年７月１日
平成19年12月31日―

投資法人債の発行について
平成18年12月20日に開催した役員会における投資法人債の発行に係る包括決議に基づき、平成19年7月11日に以下の通り決定し、平成19年7月23日に払込が完了しました。
(1) 第8回無担保投資法人債
投資法人債の名称：日本プライムリアルティ投資法人
第8回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順
位特約付）
投資法人債の総額：金90億円
発行価額：額面100円につき金100円
利率：年1.85％
申込期間：平成19年7月11日
払込期日：平成19年7月23日
担保：無担保・無保証
償還方法・償還期限：元金は平成24年7月23日にその総額を償還。買入消却は払込期日の翌日以降、振替機
関が別途定める場合を除き、いつでも可能。
資金使途：借入金の返済資金(2) 第9回無担保投資法人債
投資法人債の名称：日本プライムリアルティ投資法人
第9回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順
位特約付）
投資法人債の総額：金60億円
発行価額：額面100円につき金100円
利率：年2.10％
申込期間：平成19年7月11日
払込期日：平成19年7月23日
担保：無担保・無保証
償還方法・償還期限：元金は平成26年7月23日にその総額を償還。買入消却は払込期日の翌日以降、振替機
関が別途定める場合を除き、いつでも可能。
資金使途：借入金の返済資金－ 189 －
(189) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

（７）【附属明細表】①

有価証券明細表（１）株式該当事項はありません。
（２）株式以外の有価証券
種類

銘柄

優先出資証券

名駅２丁目開発
特定目的会社

合

計

(注1)
(注2)

②

券面総額
（千円）

帳簿価額
（千円）

未収利息

前払経過利子

評価額
（千円）

評価損益
（千円）

備考

－

344,651－－

344,651－－

344,651－－

344,651

－

(注1)
(注2)

当該優先出資証券の評価額については、取得原価を記載しています。
本投資法人は、名駅2丁目開発特定目的会社が発行する優先出資証券の総口数132,093口のうち6,120
口を取得しています。（優先出資持分4.63％）

デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

－ 190 －
(190) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

③

不動産等明細表のうち総括表
減価償却累計額

資産の種類

流動資産

前期末
残高
（千円）

当期
増加額
（千円）

当期
減少額
（千円）

当期末
残高
（千円）

又は償却
累計額
(千円)

差引当期末
残高
（千円）

当期
償却額
（千円）

－

－

－

－

－

－

21,108,028

4,613,246－

25,721,274

1,908,490

439,982

5,260

1,116

－

6,376

1,511

255

4,864

機械及び装置271,023

33,839－304,863

85,841

19,893

219,021

工具器具備品14,860764－

15,624

4,861

1,183

10,76334,551,599

2,049,110－

36,600,710－－

36,600,710

783,596

145,715

306,556

622,755－－

622,755

56,734,367

6,843,792

306,556

63,271,604

2,000,705

461,314

61,270,898

79,049,528

434,873

21,95079,462,451

12,212,888

1,291,451

67,249,563

74,774

7,866－

82,64016,007

3,022

66,633

信託機械及び装置

1,346,426

1,334

7,224

1,340,537

631,907

48,397

708,629

信託工具器具備品

70,901

7,185－

78,08623,0995,193

54,986

117,128,148－－

117,128,148－－

117,128,148

8,962

－

8,962

－

－

－

－

小計

197,678,741

451,259

38,136

198,091,864

12,883,903

1,348,065

185,207,961

合計

254,413,108

7,295,052

344,692

261,363,469

14,884,608

1,809,379

246,478,860

11,8072,484－

14,291

3,923

1,160

10,36811,8072,484－

14,291

3,923

1,160

10,368

摘要－

有形固定資産
（不動産）
建物
構築物

土地
建設仮勘定
小計

23,812,784 物件の取得（信託受益権）
信託建物
信託構築物

信託土地
信託建設仮勘定

無形固定資産その他の無形固定資産
合計（注１）「当期増加額」は、物件の取得及び工事等によるものです。
（注２）「当期減少額」のうち、建設仮勘定及び信託建設仮勘定は工事の完成等による本勘定への振替によるものであり、その他につきましては資産の除却によるものです。

－ 191 －(191) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

④

その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

⑤

投資法人債明細表
銘柄

発行年月日

前期末残高
（百万円）

当期減少額
（百万円）

当期末残高
（百万円）

第１回無担保投資法人債（注１）

平成16年
２月12日

10,000－

第２回無担保投資法人債（注１）

平成16年
２月12日

7,000

第３回無担保投資法人債（注１）

平成16年
２月12日

第４回無担保投資法人債（注２）

利率

償還期限

10,000

0.84％

平成20年
２月12日

－

7,000

1.38％

平成22年
２月12日

5,000

－

5,000

2.32％

平成26年
２月12日

平成16年
11月４日

10,000－10,000

0.92％

平成21年
11月４日

第５回無担保投資法人債（注２）

平成16年
11月４日

5,000

－

5,000

1.44％

平成23年
11月４日

第６回無担保投資法人債（注２）

平成16年
11月４日

5,000

－

5,000

2.00％

平成26年
11月４日

第７回無担保投資法人債（注３）

平成18年
12月14日

4,500

－

4,500

2.90％

平成38年
12月14日

第８回無担保投資法人債（注３）

平成19年
７月23日

－

－

9,000

1.85％

平成24年
７月23日

第９回無担保投資法人債（注３）

平成19年
７月23日

－

－

6,000

2.10％

平成26年
７月23日

合計

－

46,500－61,500

－

－

使途

担保

物件取得
及び
借入金の
返済
無担保

借入金の
返済

－

－

（注１）投資法人債間限定同順位特約付、少人数私募及び適格機関投資家転売制限付です。
（注２）投資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投資家限定です。
（注３）特定投資法人債間限定同順位特約付です。
（注４）投資法人債の貸借対照表日後５年以内における償還予定額は以下の通りです。
１年以内
（百万円）
投資法人債

10,000１年超２年以内（百万円）

２年超３年以内（百万円）

３年超４年以内（百万円）

４年超５年以内（百万円）

10,000

7,000

5,000

9,000

－ 192 －
(192) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

⑥

借入金明細表借入先

前期末残高 当期増加額（百万円） （百万円）

当期減少額
（百万円）

当期末残高
（百万円）

平均利率
(注2)(注3)

返済期限

使途

摘要

短期借入金
株式会社みずほコーポ
レート銀行

2,500

－

2,500

－

0.907％

平成19年
７月５日

株式会社みずほコーポ
レート銀行(注５)

－

2,500

2,500

－

0.873％

平成19年
９月25日

株式会社みずほコーポ
レート銀行(注５)

－

1,400

1,400

－

0.872％

平成19年
９月25日

1,000

－

1,000

－

0.907％

平成19年
７月５日

株式会社りそな銀行

無担保・(注4) 無保証・
株式会社りそな銀行
(注５)

－

1,000

1,000

－

0.873％

平成19年
９月25日

株式会社りそな銀行
(注５)

－

1,300

1,300

－

0.872％

平成19年
９月25日

株式会社新生銀行
(注５)

－

1,400

1,400

－

0.872％

平成19年
９月25日

株式会社三菱東京ＵＦ
Ｊ銀行(注５)

－

1,400

1,400

－

0.872％

平成19年
９月25日

三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(注５)

－

1,400

1,400

－

0.872％

平成19年
９月25日

合計

3,500

10,40013,900

－

－

借入先

前期末残高
（百万円）

当期増加額
（百万円）

当期減少額
（百万円）

当期末残高
（百万円）

平均利率
(注2)(注3)

－

－

－

返済期限

使途

摘要

一年以内返済予定長期
借入金
明治安田生命保険相互会社（注５）

4,783

－

4,783

－

1.700％

合計

4,783

－

4,783

－

－

非劣後

平成20年
12月26日
－

担保付・
無保証・
(注4)
非劣後

－

－ 193 －
(193) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc－

前期末残高
（百万円）

当期増加額
（百万円）

平均利率
(注2)(注3)

返済期限

全国共済農業協同組
合連合会

5,000

－

－

5,000

1.453％

平成24年
11月27日三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社

6,000

－

－

6,000

1.734％

平成23年
８月29日

株式会社新生銀行

3,000

－

－

3,000

1.356％

平成22年
９月24日

株式会社福岡銀行

1,000

－

－

1,000

1.356％

平成22年
９月24日

株式会社福岡銀行

2,000

－

－

2,000

1.676％

平成24年
４月11日

株式会社中国銀行

1,000

－

－

1,000

1.356％

平成22年
９月24日

株式会社中国銀行

2,000

－

－

2,000

1.676％

平成24年
４月11日

株式会社八十二銀行

1,000

－

－

1,000

1.356％

平成22年
９月24日

株式会社八十二銀行

1,000

－

－

1,000

1.642％

平成24年
４月11日

太陽生命保険株式会
社

1,000

－

－

1,000

1.858％

平成25年
12月27日大同生命保険株式会
社

1,000

－

－

1,000

1.858％

平成25年
12月27日住友生命保険相互会
社

2,000

－

－

2,000

1.858％

平成25年
12月27日株式会社損害保険
ジャパン

2,000

－

－

2,000

1.676％

平成24年
４月11日

株式会社伊予銀行

1,000

－

－

1,000

1.676％

平成24年
４月11日

明治安田生命保険相
互会社

4,783

－

－

4,783

2.050％

平成23年
６月21日

明治安田生命保険相
互会社

4,400

－

－

4,400

1.750％

平成25年
３月28日

合計

38,183－－38,183

─

借入先

当期減少額 当期末残高（百万円） （百万円）

使途

摘要

長期借入金
（注１）

無担保・
無保証・
非劣後

(注4)

─

担保付・
無保証・
非劣後

─

─

（注１）長期借入金(１年以内返済予定のものを除く）の貸借対照表日後５年以内における返済予定額は以下の通りです。
１年超２年以内
（百万円）
長期借入金

２年超３年以内
（百万円）
－

6,000

３年超４年以内（百万円）

４年超５年以内（百万円）

10,783（注２）平均利率は期中の加重平均を記載しており、小数第４位以下を四捨五入しています。
なお、上記借入先に支払われた融資関連手数料は含まれません。

－ 194 －
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13,000（注３）短期借入金は変動金利による借入れです。長期借入金は固定金利による借入れです。
（注４）資金使途は、不動産又は不動産信託受益権の購入資金（付帯費用を含みます。）及び借入金の返済資金等です。
（注５）平成13年12月27日に明治安田生命保険相互会社から借入れた長期借入金47.83億円は、平成19年7月27日に期限前返済しています。
また、平成19年7月5日に株式会社みずほコーポレート銀行から借入れた短期借入金25億円及び株式会社りそな
銀行から借入れた短期借入金10億円、並びに平成19年7月9日に株式会社みずほコーポレート銀行から借入れた
短期借入金14億円、株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行から借入れた短期借入金14億円、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社から借入れた短期借入金14億円、株式会社新生銀行から借入れた短期借入金14億円及び株式会社りそな銀行
から借入れた短期借入金13億円は、平成19年7月27日に期限前返済しています。

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２【投資法人の現況】【純資産額計算書】（平成19年12月31日現在）
Ⅰ

資産総額（千円）

278,842,087Ⅱ

負債総額（千円）

117,946,921

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）（千円）

160,895,166

Ⅳ

発行済数量（口）625,000

Ⅴ

１口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）（円）

257,432（注）資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。

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第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間

発行日

発行口数（口）自至第７期計算期間
平成17年１月１日
平成17年６月30日

自至

第８期計算期間
平成17年７月１日
平成17年12月31日

該当なし

自
至

第９期計算期間
平成18年１月１日
平成18年６月30日

該当なし

自
至

第10期計算期間
平成18年７月１日
平成18年12月31日

該当なし

自
至

第11期計算期間
平成19年１月１日
平成19年６月30日

自至

第12期計算期間
平成19年７月１日
平成19年12月31日

発行済口数（口）平成17年２月２日

95,000525,000

平成17年３月２日

5,000

530,000

平成19年２月６日

90,000620,000

平成19年３月７日

5,000

625,000

該当なし（注）本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。

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第７【参考情報】
第12期計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に以下の書類を関東財務局長に提出しました。

平成19年７月９日

有価証券報告書（第７期：自平成17年１月１日 至平成17年６月30日）の訂正
報告書

平成19年７月９日

有価証券報告書（第８期：自平成17年７月１日 至平成17年12月31日）の訂正
報告書

平成19年７月９日

有価証券報告書（第９期：自平成18年１月１日 至平成18年６月30日）の訂正
報告書

平成19年７月９日

有価証券報告書（第10期：自平成18年７月１日 至平成18年12月31日）の訂正
報告書

平成19年７月９日

訂正発行登録書

平成19年７月11日

発行登録追補書類

平成19年９月27日

有価証券報告書（第11期：自平成19年１月１日 至平成19年６月30日）

平成19年９月27日

訂正発行登録書

平成19年10月29日

発行登録書

平成19年11月１日

訂正発行登録書－ 198 －
(198) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_0205010_第二部02_os2不動産_日本プライムリアルティ_有報.doc

独立監査人の監査報告書

平成２０年３月１７日
日本プライムリアルティ投資法人
役

員

会

御 中

新 日 本 監 査 法 人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

原 田 昌 平印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

牧 野 明 弘印

当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法
人の経理状況」に掲げられている日本プライムリアルティ投資法人の平成１９年７月１日から平成１９
年１２月３１日までの第１２期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、注記表、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、日本プライムリアルティ投資法人の平成１９年１２月３１日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する第１２期計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係
はない。
以
（注）

上

上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しております。

(1) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_9110500_当期投資監査_os2不動産_日本プライムリアルティ.doc

独立監査人の監査報告書

平成１９年９月２０日
日本プライムリアルティ投資法人
役

員

会

御 中

新 日 本 監 査 法 人
指定社員
業務執行社員

公認会計士

原 田 昌 平印

指定社員
業務執行社員

公認会計士

牧 野 明 弘印

当監査法人は、証券取引法第１９３条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられている日本プライムリアルティ投資法人の平成１９年１月１日から平成１９年６月３０日までの第１１期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、日本プライムリアルティ投資法人の平成１９年６月３０日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する第１１期計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係
はない。
以
（注）

上

上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しております。

(1) ／ 2008/03/27 9:02 (2008/03/27 9:02) ／ g03345_wk_08458449_9100500_前期投資監査_os2不動産_日本プライムリアルティ.doc