建築物の環境性能評価の現状と今後の展望
都市研究センター副所長兼研究理事
堀

１．はじめに正弘

な都市（サステナブル・シティ）」づくりを

地球温暖化問題は世界各国の共通課題で推進していくという観点からも、上記のよあり、我が国においても、CO₂をはじめとうな官民の取組みを最大限に活用しながら、する温室効果ガスの排出量について、

環境性能が高い建築物の普及を推進してい「2020 年までに 25%削減、2050 年までにく必要がある。この場合、特に重要なこと

80%削減（いずれも 1990 年比）」という中は、環境性能が高い建築物が低炭素社会で長期の目標を掲げており、2010 年 10 月にの優良な社会ストックとして市場で経済価

これらの目標を盛り込んだ「地球温暖化対値が認識され、適正に評価されるようにし策基本法案」が国会に再提出されている。

ていくことである。

この中でも、住宅を含む建築物を利用す

そのためには、建築物の建築や売買、賃ることによる CO₂排出量は我が国全体の貸等に当たって、市場メカニズムを通じて

約 3 分の 1 を占めており、また、そのシェ

環境性能の高い建築物が選択され、これがアも年々増加を続けていることから、CO₂

一般化・普遍化されることにより多くの建削減の中長期の目標を着実に達成するため築物の環境性能の向上に拍車がかかっていには、建築物の低炭素化に向けた取組みをくというサイクルが形成されるような仕組強化することが不可欠である。このようなみを整備することが必要である。そして、観点から、「地球温暖化対策の推進に関する

この場合には、建築主はもとより、テナン

法律」や「エネルギーの使用の合理化に関ト、ディベロッパー、投資家等の全ての関する法律」の改正による法的規制の強化、係者が理解し易いように建築物の環境性能

住宅エコポイントや住宅省エネ改修促進税

を「見える化」し、的確に情報提供するこ制等の助成措置の拡充など既に多くの措置とが重要であり、そのための環境性能の評

が国、地方公共団体により講じられている。

価手法の開発・普及が不可欠である。

また、民間企業においても建築物の断熱性

建築物の環境性能評価手法については、の強化、高効率の空調・給湯設備等の技術

欧米諸国で 1990 年代に先行的開発され、開発・普及が進められ、建設設備を含む建既に相当程度普及が進んでおり、我が国に築物の省エネルギー性能等の環境性能は急おいても国土交通省主導で開発・普及が進速に向上している。

められている。そこで、本稿ではまず欧米

建築物は一度建築されると長期にわたっ諸国での建築物環境性能評価制度の代表格て使用され、これらのストックが都市を形であるイギリスの BREEAM とアメリカの成していくものであることから、「持続可能LEED の現状を紹介しながら、我が国における建築物の総合的な環境性能評価手法で

年に開発されたもので、基本的なコンセプ

ある CASBEE とこれに関連する諸制度をトは BREEAM と同様である。

概観するとともに、環境性能評価と市場評

新築、既存のいずれの建築物にも適用で価の現状と課題に触れ、その後にこれらのき、最終評価は、サステナブルな敷地、水今後の展望について私見を述べることとしの使用効率、エネルギーと大気、材料と資たい。

源、室内環境の質等、7 のカテゴリ（大項目）ごとに長所と短所を加・減算して点数

２．欧米諸国における建築物環境性能評価

化するというシンプルなもので、4 段階の制度の概要

格付（ラベリング）が与えられる（図表―BREEAM （ BRE

Environmental

1、2）。

Assesment Method）は、イギリス建築研

USGBC の資料によると、2009 年 4 月時

究所 （Building Research Establishment:

点で約 2,500 件が LEED の認証を取得してBRE）により、1990 年に世界に先駆けており、認証審査を待つものは約 29,000 件開発された建築物の環境性能評価手法であであるとされている。

る。
制度の目的は、法律より厳しい基準を掲

図表―１ BREEAM、LEED の格付けげることにより所有者、居住者、設計者、

BREEAMLEED

運営者の環境配慮の自覚を高め、最良の設とても素晴らしい

プラチナ(platinum)

計・運営・維持・管理を奨励すること等と(outstanding)

されている。新築、既存のいずれの建築物

素晴らしい(excellent)

金(gold)

とても良い(very good)

銀(silver)良い(good)

認証(certified)にも適用でき、最終評価は、マネジメント、
健康、快適性、エネルギー、交通、水、廃棄物、材料等、9 のカテゴリ（大項目）ごとにポイントを算出し、それらに重み係数を掛けた加重集計を行い、5 段階の格付（ラ

上位

下 位

合格(pass)
資料：BRE、USGBC の HP を基に作成

ベリング）が与えられる（図表―1）。
BRE の BRE Global2009 年版パンフレ

BREEAM も LEED も建築物の標準的なットによると、約 11 万件以上の建築物が環境性能評価手法として自国内のみでなく、

BREEAM の認証を取得しており、認証審

我が国を含む世界中で認証取得申請が行わ査を待つものは 50 万件を超えているとされており、特に近年の地球温暖化対策へのれている。

取組みの推進の動きとも連動し、急速に件数が増加している。これらの認証を受けた

次に、LEED（Leadership in Energy and建築物は「グリーンビルディング」等と呼Environmental Design）は、アメリカグリ

ばれ、優遇税制の適用や建築規制の緩和措

ー ン ビ ル デ ィ ン グ 評 議 会 （ US Green

置の対象とされたり、投資ファンドの中にBuilding Council:USGBC）により 1996

優先的に組み入れられたりしている。

クルに応じた基本ツールと、CASBEE―
図表―２ LEED の評価項目と配点（新築の場合）

HI（ヒートアイランド）（2005 年７月）、CASBEE―すまい（戸建）（2006 年 7 月）、CASBEE―まちづくり（同）等の個別の目的に応じた拡張ツールが発表されており、これらを総称して「CASBEE ファミリー」と呼んでいる。これらのツールは、社会経
済情勢の変化やその時々の政策的な要請等を踏まえ逐次改定され、「CASBEE―新築（2010 年版）」等の名称で呼ばれている。
なお、2009 年からは、新たに発足した一般
社団法人日本サステナブル建築協会がCASBEE の開発と普及を行っている。
CASBEE では、建築物の総合的な環境性
能を、建築物の環境品質（Q:Quality）と、

資料：USGBC HP

建築物が外部に与える環境負荷（L:Load）

３．我が国における建築物の環境性能評価の 2 つの要素に分けて評価しており、よりとその活用

良い環境品質の建築物を、より少ない環境（１）CASBEE の概要

負荷で実現するための評価システムと言え

CASBEE とは、「建築環境総合性能評価る。

シ ス テ ム （ Comprehensive Assessment

CASBEE の評価結果は、Q（環境品質）

Environment

を L（環境負荷）で割った BEE（Built

Efficiency）」の略称であり、建築物を環境

Environment Efficiency:建築物の環境効性能で評価し、格付けする手法である。省率）によって求められる。この環境効率とエネや環境負荷の少ない資機材などの環境いう考え方が CASBEE の最大の特徴であ配慮という側面、室内の快適性や景観へのり、BREEAM や LEED との大きな相違点

配慮などの建築物の品質・性能の向上といとなっている。

Systemfor

Built

う側面を総合的に評価するシステムである。

BEEは、縦軸にQ、横軸にLをとったグ

CASBEE は、2001 年に国土交通省の主ラフとして表示され、Q値が高くL値が低い

導の下に、(財)建築環境・省エネルギー機

ほどこの傾斜（BEE値）が大きくなり、よ構（IBEC）内に設置された委員会においりサステナブルな性質を持った建築物と評て開発が開始されたもので、これまでに価できる。CASBEEでは、この傾きに従い、

CASBEE―新築（2003 年 7 月）、CASBEE

S（素晴らしい）、A（大変良い）、B＋ （良―既存（2004 年 7 月）、CASBEE―改修い）、B－ （やや劣る）、C（劣る）という 5（2005 年 7 月）等の建築物のライフサイ

ランクに分割される領域によって、建築物

の総合的な環境性能評価結果の格付が行わることによりBEE値が算定される（図表―れる。具体的には、QとLに関する 100 程

3、4、5）。

度の項目をCASBEE評価ソフトに入力す

図表―３ CASBEE のイメージ

図表―４ 環境性能評価チャート

図表―５ BEE 値による評価と格付
ランク

評価

BEE 値ほか

ランク表示

S

Excellent

素晴らしい

BEE=3.0 以上、Q=50 以上

★★★★★

A

Very Good

大変良い

BEE=1.5 以上 3.0 未満

★★★★

B⁺

Good

良い

BEE=1.0 以上 1.5 未満

★★★

B⁻

Fairly Poor

やや劣る

BEE=0.5 以上 1.0 未満

★★

C

Poor

劣る

BEE=0.5 未満★

資料：IBEC CASBEE 新築（2010 年版）評価マニュアル

図表―６ CASBEE の評価項目

上記の環境品質 Q 及び環境負荷 L の具体的な評価項目は図表―6 のとおりであるが、近年では省エネルギーや省 CO₂など評価項
目の重点化等が図られてきている。
特に、「CASBEE―新築（2008 年版）」
では、環境負荷低減性に係る評価項目として「地球温暖化への配慮」（図表―6LR3参照）を明示し、建築物の運用段階のみならず、建築資材の製造や建築物の解体など、建築物のライフサイクルの様々な段階で発
生 す る CO ₂ の 削 減 に 資 す る 取 組 み を 、LCCO₂（Life Cicle CO₂）評価として新たに行うこととしている。
(注)LR（Load Reduction）は、建築物の環境負荷低減性（つまりLの低減性）を表す。 資料：IBECHP

年 10 月末現在）。
これまでに認証された建築物の件数は、（２）CASBEE 認証制度
CASBEE は、設計者等の環境配慮設計のIBEC によるもの 49 件、IBEC 以外の機関

ための自己評価ツールとして、また、建築によるもの 62 件、合計 111 件となってい行政での活用や建築物の資産評価等に利用る。認証された建築物の主な用途は、事務可能な環境ラベリングツールとして利用さ所の 43 件が最も多く、これに集合住宅のれることを目的に開発されたものであるが、29 件が続いており、これらのみで全体の 7

その評価結果を第三者に提供する場合には割近くを占めている。また、格付では S ラ

その信頼性の確保が重要となる。このよう

ンクが 45 件、A ランクが 43 件となっておな観点から、CASBEE には評価認証制度がり、A ランク以上の評価が全体の 8 割を占設けられており、評価結果の的確性を確認めている（図表―7、8）。

することにより、その適正な運用と普及が

なお、後述する建築物環境配慮制度等による「自治体版 CASBEE」の評価結果の届図られている。
認証の対象となる建築物は、延べ面積が出は、原則として建築主等による自己評価

2,000m²以上の建築物で、認証を行う機関

であり、第三者機関の認証を受けていない

は IBEC のほか、IBEC が認定した 11 の公が、中には横浜市のように独自の認証制度

益法人及び株式会社となっている（2010を設けている例もある。

図表―７ ＣＡＳＢＥＥ認証を受けた建築物の図表―８ ＣＡＳＢＥＥ認証による格付

主な用途

非公開
2%

その他13
件(12%)
事務所43
件(39%)

物販9件(8%)

C 3件3%
S 45件
40%

B+ 18件
16%

工場17件
(15%)
集合住宅

A 43件
39%

29件(26%)
資料：IBEC HP を基に作成(注)Ｂの件数は 0。また、111 件のうち 2 件は非公開
資料：IBEC HP を基に作成（３）CASBEE の活用等①

国による活用備」の一項目として CASBEE の開発・普及等に努めることとしている。また、

国土交通省においては、2004 年 6「地球温暖化対策の推進に関する法月に策定した「国土交通省環境行動計

律」に基づき 2005 年 4 月に策定され画」の中の「国土交通行政のグリーン

た京都議定書目標達成計画においては、化を進めるための 6 つの改革」のうち「第 3 章の、「環境に対する感度の高い市場の整策」の中の業務その他部門の取組みの目標達成のための対策と施一つとして、建築物の省エネルギー性入しており、その後、大阪市、横浜市、能の向上という観点から、CASBEE の京都市等がこれに続き、2010 年 10 月

充実・普及を図ることを盛り込んでい末時点においては、大都市圏を中心にる。

22 自治体で導入されている。

さらに、省 CO₂の実現性に優れた先自治体版CASBEEによる届出義務導となる住宅・建築プロジェクトを公のある新築、増築等に係る建築物の延募し、その一部を補助することを目的

べ面積は自治体によって様々であるが、として 2008 年度に創設された「住宅・大 別 す れ ば 2,000m 2

建築物省 CO₂先導事業」においては、

5,000m2 以上とされており、5,000m2

建築物の環境効率の内容を証明するも以上としている自治体でもそれ未満ののとして、CASBEE の評価結果又はこものについて任意提出を認めているとれと同等以上のものを提出することがころがある（札幌市、川崎市、大阪市

求められている。この事業には、2009等）。また、横浜市が従来 5,000m2 以

年度までの 2 ヶ年で 253 件の応募があ上とされていた届出義務を、2010 年 4

り、このうち 57 件が採択され、補助

月から 2,000m 2 以上のものまで拡大

金が交付されている。

するなど、最近では環境意識の高まり

以上又はから 2,000m2 以上とするものが主流②

地方自治体による活用ⅰ）概要となってきている。
CASBEE を活用している自治体の地方自治体においては、条例や要綱

多くは、IBEC の「CASBEE―新築（簡に基づき、建築主の環境に対する自主易版）」（「CASBEE―新築」の評価項

的な取組みを推進し、快適で環境に配目を削減すること等により、2 時間程慮した建築物の誘導を図ることを目的

度で予備的な評価を可能とした評価ツとして、一定規模以上の建築物の新築、ール）をベースとして使用しているが、増築等の際に、建築主に CASBEE に

地域性や政策等を勘案して評価基準やより建築物の環境性能を自主的に評価

評価項目間の重み係数を変更して重点した「環境計画書」（各自治体で独自の項目のウェイトを高めるなどの修正を

名称を用いており統一されていない。）

行っており、それぞれ「CASBEE 名古の提出を義務付け、当該計画書の概要

屋」「CASBEE 大阪」「CASBEE 横浜」

をホームページで公表等する制度（以などの通称で呼ばれている。例えば、

下「建築物環境配慮制度」という。）を「CASBEE 大阪」においてはバリアフ導入する事例が増加している。

リー計画、ヒートアイランド対策等を地方自治体の CASBEE を活用した重点項目とするとともに、室内環境と

このような取組みは「自治体版

室外環境（敷地内）との重み係数を入CASBEE」と呼ばれ、2004 年 4 月にれ換えている。

名古屋市が全国の自治体に先駆けて導自治体版 CASBEE による届出件数

の合計は、2010 年 3 月末現在、4,884のとおりである。

件で、各自治体ごとの内訳は図表―9

図表―９ CASBEE を活用している自治体の届出件数等
対象建築（2010 年 3 月末現在）

各年度の届出状況（件数）

物の延べ
自治体名

面積の下

施行日

2004

2005

2006

2007

2008

2009

計

限（ｍ²）

１

名古屋市

2,000

2004.4.1

148

234

210

229

173

100

1,094

2

大阪市

5,000

2004.10.1

26

72

97

109

73

54

431

3

横浜市

2,000

2005.7.1

―

93

123

113

102

39

470

4

京都市

2,000

2005.10.1

―

21

104

93

68

63

349

5

京都府

2,000

2006.4.1

―

―

37

45

33

37

152

6

大阪府

5,000

2006.4.1

―

―

60

101

115

108

384

7

神戸市

2,000

2006.8.1

―

―

68

136

104

67

375

8

兵庫県

2,000

2006.10.1

―

―

81

162

187

151

581

9

川崎市

5,000

2006.10.1

―

―

38

47

40

38

163

10

静岡県

2,000

2007.7.1

―

―

―

120

222

136

478

11

福岡市

5,000

2007.10.1

―

―

―

18

37

31

86

12

札幌市

5,000

2007.11.1

―

―

―

20

77

32

129

13

北九州市

2,000

2007.11.1

―

―

―

5

18

14

37

14

さいたま市

2,000

2009.4.1

―

―

―

―

―

44

44

15

埼玉県

2,000

2009.10.1

―

―

―

―

―

43

43

16

愛知県

2,000

2009.10.1

―

―

―

―

―

68

68

17

神奈川県

5,000

2010.4.1

―

―

―

―

―

―

―

18

千葉市

5,000

2010.4.1

―

―

―

―

―

―

―

19

鳥取県

2,000

2010.4.1

―

―

―

―

―

―

―

20

新潟県

2,000

2010.4.1

―

―

―

―

―

―

―

21

広島市

2,000

2010.4.1

―

―

―

―

―

―

―

22

熊本県

2,000

2010.10.1

―

―

―

―

―

―

―

174

420

818

1,198

1,249

1,025

4,884

計
資料：IBEC HP を基に作成

ⅱ）

評価結果の活用

図表―１０ CASBEE と総合設計制度

CASBEE 自治体版による建築物の自治体

環境性能の評価結果は各自治体におい（CASBEEて様々な方法で活用されており、以下導入順）にその主なものを紹介する。

名古屋市

総合設計制度適用の条件

S ランクものについては、通常のものより大きい容積率の割増し（上限

ア 総合設計制度の適用条件等○

大阪市、横浜市、川崎市等におい

250%）
大阪市

+

B ランク以上ては、敷地内に一定の公開空地を設

なお、延べ面積 5,000m 超のものけることなどにより容積率制限等のに加え、敷地面積 1,000m 以上の特例許可を行う総合設計制度（建築ものもCASBEE大阪の対象となり、基準法第 59 条の 2）の適用条件とし総合設計制度の適用を受け るためて、CASBEEの一定ランク以上の格にはB ランク以上が必要付を求めることとしている。具体的

2

2

+

横浜市

+

Aランク以上（指導基準）、少なくとにはB ランク以上の格付を条件ともB ランク以上が条件するものが多い（図表―10）。

ただし、高さが 45mを超え、かつ、+

このうち、横浜市においては「A2

延べ面積が 20,000m を超える建築

ランク以上となるよう努めること」
を原則としているが、少なくとも「Aランクとならない場合にあっても物はAランク以上+

川崎市

B ランク以上

福岡市

B ランク以上

埼玉県

B ランク以上

千葉市

A ランク以上（指導基準）

B ランク以上とすること」を条件と++しており、さらに「高さが 45mを超
え、かつ、20,000m 2 を超える建築
物はAランク以上としなければならない」とするなど制度のきめ細かい運用を行っている。

+

資料：各自治体の HP を基に作成
イ 環境性能の広告表示義務○川崎市においては、2006 年 10 月

また、名古屋市では、CASBEE にから「分譲共同住宅環境性能表示制

よる格付は制度自体の適用条件とは度」を実施している。この制度は、しないが、総合設計制度による容積事業者に対し、「CASBEE 川崎」に

率緩和に「環境配慮指針適合建築物」

よる評価結果のうち、新築、増築等のメニューを追加し、S ランクのもの分譲共同住宅（マンション）の環のについては通常のもより大きい容境性能に関するものを販売広告に表

積率の割増し（上限 250%）を認め示させるとともに、市に届け出るこることとしている。

とを義務付け、さらにマンション購入者にその環境性能を説明することに努めることを要請するものである。

この制度の目的は、「CASBEE 川

制度は、「CASBEE横浜」による届崎」によるマンションの環境性能評

出義務の対象となる延べ面積

価結果を、より簡易でわかりやすい

2,000m2 以上の新築、増築等の建築形式で「見える化」し、マンション

物のうち、販売又は賃貸を目的とし購入者に環境に配慮した建築物に関て建築されるものについて広告を行する選択肢を提供するとともに、マおうとする場合に、「CASBEE横浜」

ンション事業者の自主的な環境配慮による評価結果を表示するとともに、の取組みを促すことなどにある。こ

市に届け出ることを義務付け、さらの制度による具体的な表示内容は、に購入者等にその環境性能を説明す「CASBEE 川崎」による評価結果にることに努めることを要請するもの

基づいて 6 項目によって示されるレである。対象となる建築物がマンシーダーチャートと星印（★）の数に

ョンに限定されないことや、分譲によって示される総合評価結果により、加え賃貸も含まれるなど、川崎市のラベルに環境性能が表示される（図制度よりも適用範囲が広くなってい表―11）。

ることが特徴となっている。

なお、この制度による広告表示等
は「CASBEE川崎」の届出義務の対

ウ 環境配慮マンション向け金利優遇○

象となる延べ面積 5,000m 2 を超えローンるマンションであるが、同市におい名古屋市、川崎市、札幌市、愛知ては 5,000m 以下のマンションに県、埼玉県等、自治体版 CASBEE

ついても事業者が任意で同様の表示を運用する自治体の多くでは、金融を行うことを促している。

機関と連携して、環境に配慮したマ

2

図表―１１
川崎市分譲共同住宅環境性能表示ラベル

ンション等に係る住宅ローンに優遇金利の適用を行っている。
具体的な適用対象となる格付や金利は金融機関ごとに異なっているが、適用対象となる格付はB + ランク以上とするものが多く、優遇金利は店
頭 基 準 金 利 か ら △ 0.8% 程 度 ～ △1.5%程度となっている。
また、川崎市では、上記の「分譲資料：川崎市 HP

共同住宅環境性能表示制度」と連動

川崎市と同様の趣旨・目的を有す

させ、星印 3 個以上の新築マンショる制度として、横浜市においては、ンを対象に△1.2%～△1.5%程度の2010 年 4 月から「建築物環境性能

金利優遇が行われている。

表示制度」が施行されている。この（４）東京都の独自の取組み

ド対策や廃棄物対策など環境負荷のア 建築物環境計画書制度○側面に重点を置いたものになってい

ここまでは CASBEE 自治体版をる。

活用した各自治体の取組みを概観し同制度に基づき建築物環境計画書てきたが、自治体が独自に開発したの提出を義務付けられるのは、延べ建築物の環境性能評価制度として、

面積 5,000m2（2010 年 10 月からで、東京都が環境確保条例に基づき

従来は 10,000m2 ）を超える新築・2004 年 6 月に導入した「建築物環増築を行う建築物であり、延べ面積

境計画書制度」がある。この制度は、

2,000m 2 以 上 5,000m 2 以 下 の 新

前述の CASBEE 自治体版の基礎と築・増築を行う建築物も任意での計なる各自治体の建築物環境配慮制度

画書の提出が認められている。

と基本的には同様の趣旨・目的を有計画書には、東京都が定める「建するものであるが、評価のツールと築物環境配慮指針」に基づき、環境

して CASBEE を用いず、独自の評配慮のための措置とその評価を記載

価手法・基準によっている点が決定することとされており、評価項目は、的に異なっている。具体的には、

図表―12 のとおり、「エネルギーのCASBEE がその名称のとおり屋内使用合理化」「資源の適正利用」「自外にわたる建築物の品質（Q）と環然環境の保全」及び「ヒートアイラ

境負荷（L）の両面の環境性能を総ンド現象の緩和」の 4 つの大項目と合的に評価するものであるものに対区分から成り、それぞれの項目につし、東京都の制度はヒートアイラン

いて 3 段階評価が行われる。

図表―１２ 東京都建築物環境計画書の評価項目

資料：東京都イ マンション環境性能表示○

東京都においては、環境確保条例に基づき、建築物環境計画書制度のの表示がある広告に、環境性能を示
すラベルを表示することが義務付けられる。

一部として、2005 年 10 月から「マ評価項目は「建物の断熱性」「設備

ンション環境性能表示制度」を開始の省エネ性」「太陽光発電・太陽熱」

している。この制度は、前述のよう「建物の長寿命化」及び「みどり」に川崎市でも 2006 年 10 月から導入の 5 項目で表示され、各項目 3 点満されているが、マンション購入者に点（合計 15 点満点）で表示される。

よりわかり易い「見える化」した情

なお、「太陽光発電・太陽熱」の項目報を提供し、環境に配慮したマンシ

は、再生エネルギー活用の推進を図

ョンを選択しやすいようにすることるため、2010 年 1 月に新たに追加などを目的としている。

されたものである。

この制度の対象となるのは、建築

これまでの本制度の運用状況のう

物環境計画書の提出を行った延べ面

ち、各年度ごとの分譲住宅に係る性

積 5,000m （2010 年 10 月からで、能表示件数及び表示内容の内訳（「太従来は 10,000m2 ）を超える新築・

陽光発電・太陽熱」を除く 12 点満

増築のマンション（分譲、賃貸の双点による★の数）は、以下のとおり方）で、これらについては、間取図である（図表―13、14）。

2

図表―１３ マンション環境性能表示の年度別件数（分譲住宅のみ）

資料：東京都

図表―１４ マンション環境性能表示の表示内容（分譲住宅のみ）

資料：東京都ウ 建築物省エネルギー性能評価書○

又は大規模改修時においてエネルギ

東京都においては、環境確保条例

ー性能要求事項の最低基準の適用すに基づき、2010 年 1 月から、建築るとともに、建築物のエネルギー性能

物環境計画書制度に関連して、もうの評価・認証制度を設け、売買、賃貸

一つ独自の取組みが行われている。

等の取引時に建築物所有者に対してそれは、「建築物省エネルギー性能評「エネルギー性能評価書」の取得と相価書制度」と呼ばれるもので、新築・手方への提示を義務付けることによ増築される大規模な事務所ビルや商り、エネルギー性能の高い建築物が市

業ビル等を売却、賃貸等しようとす場で評価されやすい環境を整備してる場合に、相手方に対して建築物のいる。EU 各国では EPBD を踏まえ国省エネルギー性能の評価を記載した

内法の整備が行われており、既にデン

書面（省エネルギー性能評価書）をマーク、ドイツ、オランダ、アイルラ

作成・交付することを義務付けるもンド等においては制度の全部又は一のであり、これも建築物の環境性能部の適用が開始されている。

の「見える化」の一環である。

東京都の場合は、制度の適用対象

この制度の対象となるのは、建築が建築物の新築・増築時に限られる

物環境計画書を提出した延べ面積

点で EPBD とは異なっており、また、

10,000m 2 を超える新築・増築の建制度の開始が 2010 年 1 月以降に建築物で、その用途が事務所、百貨店、築物環境計画書が提出された一定の飲食店、ホテル、病院等（複合用途建築物とされていることから、実際の建築物の場合は延べ面積がに制度に基づく取引が行われるのは

2,000m 以上の用途）であるもので、もう少し先になるが、EU でも導入その用途が住宅、工場等であるものされた先進的な取組みの一部を取りについては対象から除外されている。

入れたものとしてその成果が期待さ

2

省エネルギー性能評価書に表示すれる。

べき評価項目は、「建築物の断熱性」、「設備システムの省エネルギー性」（５）民間企業の自主的な取組み

及び「省エネルギー設備等の採用状

ディベロッパー、建設会社などをはじめ況」であり、いずれも建築物環境計とする民間企業は、「地球温暖化対策の推進

画書の内容に基づくものである。

に関する法律」、「エネルギーの使用の合理

この制度と類似の趣旨・目的を有す化に関する法律」等の法的規制に対応するるものとして、EU では既に 2003 年 1

ため、建築物に係る様々な環境配慮対策を月に、「建築物のエネルギー性能に係講じているのみならず、環境に対する企業

る欧州指令（Energy Performance ofの社会的責任（CSR）という観点からも、Building Directive=EPBD）が施行さ

個々の企業レベルあるいは企業団体レベルれている。その中では、建築物の新築で環境に関する目標やその達成に向けた実施方策を定めるなど自主的な取組みを積極によると、CASBEE による評価を行う対象

的に推進している。

案件については 23 社中 17 社が社内基準にまた、不動産に対する投資という観点か

よって積極的に CASBEE による評価を行らは、2006 年にコフィ・アナン国連事務総っており、特に 6 社においては建築物の用長により提唱された「責任投資原則」の不途、規模に関係なく全ての案件を対象に評

動産版である「責任ある不動産投資」

価を実施していると回答している（図表―（RPI:Responsible Property Investment）

15）。

の考え方が欧米諸国を中心に世界的に広がってきている。RPI を推進している国連環境計画金融イニシアティブ（UNEP

図表―１５ 建設会社における CASBEE の対象

FI）

は、この考え方をよりわかり易くするために 10 ヶ条の「責任不動産投資戦略」を提唱しており、その中には、省エネルギー、環境保護、自発的認証制度（グリーンビルデ
ィング認証等）などが含まれている。今後
は、ディベロッパー、建設会社等に限らず、投資家やテナントなど不動産にかかわる全ての関係者が、各々の立場において環境に

案件
自治体や
発注者が
要求して
いる案件の
み
6社 26%

消極的基
準 26%

対象案件
を指定して
対応
4社 21%

0%

用途･規模
に関係なく
全ての案
件を対象
6社 26%

積極的基
準 74% 用途・規模を定めて対応
7社 26%

資料：BCS 報告書

対する社会的責任を適切に果たしてくこと

また、CASBEE 評価結果について目標をがますます強く求められるようになってい定めているかどうかについては、23 社中 15

くものと見込まれる。

社が目標（ラベリング、BEE 値等）を定め

以下では、環境に配慮した建築物の創出ており、15 社のうちラベリングの目標を定に特に関連の深い建設業界の動きを簡単にめている 6 社では A ランク以上とするもの

紹介することとする。社団法人建築業協会

が 2 社、B⁺ランク以上とするものが 3 社と（BCS）では、2008 年に改訂した「BCSなっている。

行動計画」において、5 つの重点施策のう

以上のように、建設業界においても大ちの一つに「サステナブル建築による地球手・中堅企業を中心に環境配慮の取組みが環境への貢献」を掲げており、特に設計段

積極的に行われている。建築工事では、建階での配慮として「省エネルギー設計等の築主側からの発注内容に基づきそのまま設

環境配慮設計の推進」や「CASBEE の利用

計・施工を行うことが基本であるが、近年促進」などの具体的な施策を掲げている。

では建設会社が自主的に CASBEE による

これらを踏まえ、建設会社の間では評価を実施し、建築主に環境配慮に係る提CASBEE を自主的に活用する動きが広が案をするという事例も見られ、このようなってきている。 BCS が会員企業 23 社（大動きが今後ますます広がりを見せるものと手、中堅クラス）に対して 2009 年度に行っ予想される。

た CASBEE 利用の取組状況に関する調査

４．建築物の環境性能評価の不動産市場へ率の低減、さらには将来的に予想される環の反映

境リスクの低減等に対する認識は決して高（１）建築物の環境性能に対する市場の認識いとは言えない。今後の課題として重要なことは、このような市場関係者の認識を抜

これまで見てきたように、国においては本的に改め、高い環境性能を有する建築物

CASBEE の開発・普及を積極的に推進し、の様々なメリットが理解されるよう、速や地方自治体では自治体版 CASBEE 等によ

かに条件を整えていくことであろう。

る建築物の環境配慮対策が講じられ、さら

そこで、まず現在の不動産市場におけるに民間企業においても CSR や RPI などの建築物の環境性能に対する投資家の認識が観点から環境性能評価への自主的な取組み

どのようになっているかについて、(財)日が広がってきている。

本不動産研究所が実施したアンケート調査

環境性能評価を活用して、環境に配慮し（2009 年 4 月）により見てみると、投資た建築物をより一層普及させるためには、家が不動産投資において重視している事項

このような取組みに加え、建築物の建築やは、「耐震・免震・制振」、「汚染物質対応」

売買、賃貸等に当たって、市場メカニズムなど投資リスクとして顕在化している事項

を通じて環境性能の高い建築物が選択されや「設備メンテ」、「公共交通利便性」などる仕組みを構築することが不可欠である。

収益（賃料水準、入居率）に直接結びつく

しかしながら、国内の現状を見ると、環ものであり、「再生配慮」「昼光利用」「水資

境配慮のための追加費用負担のみに着目さ源配慮」「コージェネ」など省エネルギー・

れがちで、環境に配慮した不動産の収益性、省資源のような環境性能は重視されていな

例えば省エネルギーによる経費削減、償却い（図表―１６）。

図表―１６ 投資家アンケートにみる環境関連事項の重視度（注） 重視度（単位：ポイント）＝重視する投資家の割合（％）－重視しない投資家の割合（％）
資料：日本不動産研究所による投資家アンケート調査（2009 年 4 月実施）

上記調査の結果から言えることは、現在

慮ビルに関する企業の意識調査」（2009 年の地価の低迷、空室率の上昇、賃料水準の7 月）によると、入居の際に重要視する環低下といった厳しい不動産市場の状況の中境配慮項目は、「高速ネット回線」、「OA フ

では止むを得ないと思料される点はあるとロア」「コンセント容量」など業務効率に大しても、建築物の省エネルギー・省資源等

きく関連する項目や、「省エネルギー性能」、の環境性能に関する認識がまだまだ低いと「CO₂発生量の削減」など環境配慮としていうことであり、今後とも更なる努力を重

わかり易い項目が重視されている一方、「生

ね、市場において環境性能を重視するとい

物環境の保全と創出」、「再生可能な建築材

う共通認識を高めていくことが不可欠であ料の利用」など企業活動と直接大きな関係

ろう。

がなく、環境配慮としては一歩踏み込んだ

次に、㈱住信基礎研究所が賃貸ビルに入項目は重要視されていない（図表―１７）。

居するテナントに対して実施した「環境配図表―１７ 賃貸オフィスビルに入居する場合の環境配慮項目の重要度（重要度 DI）

資料：住信基礎研究所

前述の不動産投資家を対象とした調査と響していると考えられる。

比較して「省エネルギー性能」、「CO₂発生

また、同調査においては、「環境配慮型ビ量の削減」などの環境性能が重視されていルに入居する場合の賃料上乗せ支払意思る点が注目されるが、エネルギーコストの額」（ランニングコストの削減額が賃料の削減や CO₂削減に係る法的規制への対応と5%の場合）という設問があり、これに対しいうテナント側の事情があることや今回対ては、「5%」という回答が 48%、これに対象となったテナントが東証・大証の上場企し、「支払わない」という回答は 16%にと業等であって比較的規模が大きい企業であ

どまっており、ある程度の負担増は許容す

り、CSR 等の意識も全般的に高いことも影る意識が見られる。

図表-1８ 環境配慮型ビルへ入居する場合の賃料上乗せ支払意思額（ランニングコストの削減額が賃料の 5%の場合）

資料：住信基礎研究所（２）環境性能が高い不動産に対する投資姿勢

UNEP FI と共同で実施し、2010 年 6 月に結果を公表したディベロッパー、機関投資（１）においては、我が国の市場では耐家等（60 社）に対するアンケート調査（「責震性や汚染物質対策等の投資リスクとして任ある不動産投資（RPI）に関する投資家顕在化している事項や設備メンテ、公共交調査」）により見ていくこととする。

通利便性など収益に直接結びつく事項に比

まず、環境不動産への投資を行うことの較して、省エネルギー・資源等の環境性能

関心については、61.7%が「関心がある」、に関する投資家の現状における認識は低い

35.0%が「やや関心がある」と回答し、こという実態が明らかになったが、それではれらを合計する と約 97%が関心を示して環境性能が高い不動産（以下「環境不動産」

おり（図表―19）、また、環境設備投資がという。）に対する今後の投資姿勢自体はど中長期的な収益性に「プラスの影響を与えうなっているかについて、国土交通省がる」と考えている者は 76.7%に上っている。

図表―１９ 環境不動産に投資を行うことに対する関心

資料：国土交通省

次に、今後、環境不動産への投資を行う上で必要な情報として「個別不動産の環境

り、ラベリング情報の重視度をさらに上回っている。

性能評価に関するラベリングの情報」の重

その他、「テナントの環境不動産に対する視度を聞いたところ、34.4%が「非常に重ニーズの動向」については、「非常に重視す視する」、44.3%が「やや重視する」と回答

る」、「やや重視する」という回答がそれぞし、これらを合計すると約 79%が重視する

れ 49.2%、42.4%（合計約 92%）、「環境不としており、CASBEE 等のラベリング情報

動産に関する規制・助成・税制メリット等が普及することに対する期待が高いことがの情報」については、「非常に重視する」「やうかがわれる。また、「環境不動産のパフォや重視する」という回答がそれぞれ 70.5%、

ーマンス等に関する情報」の重視度につい26.2%（合計約 97%）となっており、投資ては、43.9%が「非常に重視する」、42.1%

リターンに直結する事項に関する重視度はが「やや重視する」と回答しており、これ極めて高いことがわかる（図表―20）。

らを合計すると 86%が重視するとしてお図表―２０ 環境不動産への投資を行う上で必要な情報

資料：国土交通省

以上のように、ディベロッパー、機関投

ーンビルディングは、同じ地区内にある一資家等の環境不動産に対する今後の投資姿

般 的ビルと比較して、賃料に関しては約

勢は積極的であり、これらに対応するため、2%高い、また、実効賃料（オフィスビルの環境不動産の投資に対する助成や税制上の入居率による調整を加えた賃料）についてメリットに加え、環境性能評価に関するラは、グリーンビルディングの方が近隣の一

ベリング情報や環境不動産のパフォーマン

般的ビルと比較して 6%高いことが判明しス等に関する情報を普及・充実させていくた。ただし、省エネがもたらす市場価値とことが重要であると考えられる。

グリーン認証自体がもたらす他の価値との相違を識別することはできず、今後の課題（３）建築物の環境性能が不動産評価にであるとしている。

与える影響
建築物の環境性能が市場で適正に評価さ我が国においては、国土交通省が「環境れるためには、その経済価値が建築主、デ価値を重視した不動産市場のあり方研究ィベロッパー、テナント、投資家など多様会」（座長：野崎な市場参加者に理解され、共通認識となる研究所教授）を設置し、環境性能評価の有ことが必要である。しかしながら、我が国

無が市場価格に及ぼす影響等に関する分析においては環境性能評価が始まってそれほ調査を行い、2010 年 3 月に結果を公表しど年数を経ていないこともあり、環境性能ている。なお、分析に用いたデータは、不が不動産評価にどの程度の影響を与えてい動産データバンクの MRC 社が 2005 年 1

るかという研究や分析事例は少なく、これ

月～2009 年 1 月までに収集した新築分譲が市場参加者の環境性能への関心の低さのマンションデータ（約 166,000 戸分）であ要因の一つともなっている。

り、このうち、自治体版 CASBEE 届出制

智也

東京大学生産技術

これに対し、環境性能評価の先進国であ度（横浜市、川崎市、京都市、大阪市、神る欧米諸国では、近年これらに関する研究

戸市）と東京都マンション環境性能表示の等が盛んに行われている。例えば、“Doing

いずれかの評価がなされているマンション

Well By Good ?”Green Office Buildings

データは、約 24,000 戸である。

（John M.Quigley（カリフォルニア大）ほか

具体的な結果は、以下のとおりである。

2008.4）は、ENERGY STAR と LEED認証を取得している物件の所在地に関する

ⅰ）東京都マンション環境性能表示が公開データと商業データベースのある一般

なされているマンションの新築時の分

的ビルについて、その特徴と賃料に関する譲価格は、表示義務のないマンション

比較、具体的には 694 のグリーンビルディと比較して 5.9%程度高くなっている。

ン グ 認 証 物 件 と 、 そ こ か ら 1/4 マ イ ルⅱ）自治体版 CASBEE 届出制度（横（400m）以内の距離にあるノングリーン

浜市・川崎市）による評価がなされてビルディング（一般的ビル）7,489 物件にいるマンションの新築時の分譲価格は、ついて分析を行っている。その結果、グリ

届出義務がないマンションと比較して

2.9%程度高くなっている。

の評価も十分ではない。

ⅲ）自治体版 CASBEE 届出制度（大阪市・京都市・神戸市）による評価がそれでは、今後、我が国で建築物の環境なされているマンションの新築時の分性能への関心が高まり、環境性能が高い建譲価格は、届出義務がないマンション

築物が市場メカニズを通じ選択され、普及と比較して殆ど変わらなかった。

していくためにはどのような条件整備が必要と考えられるかについて、以下に私見を

また、上記分析調査においては、述べることとしたい。

CASBEE 等の評価項目の評価水準が市場

まず、第 1 に、CASBEE 等の環境性能評

価格に及ぼす影響については安定的な結果

価制度の認知度を高め、より一層普及させが得られなかったとしている。

るとともに、評価による情報を蓄積し、広以上のように、国内外で環境性能評価とく提供していくことが必要である。

不動産評価格の関連性についての分析や研我が国においては、CASBEE 等が普及し究が進められているが、環境性能評価の格つつあるが、BREEAM や LEED と比較し付が定量的にどの程度の影響を与えるか、てまだまだ実施件数自体が少ない。また、評価項目の中でもどの項目が価格形成に与実施されている事例を見ても、建築物の新える影響が大きいかなど今後さらに調査を

築時におけるものがほとんどであり、建築実施すべき課題も多い。

ストックの大多数を占める既存建築物については「CASBEE―既存」といった評価ツ

５．今後の展望ールは用意されているものの、自治体の建欧米諸国においては、建築物の環境性能

築物配慮制度のようなツールの活用の契機評価である BREEAM や LEED の普及が進となる仕組みがないこともあり、活用事例

み、これらによる認証を取得した建築物のが極めて少ないのが現状である。さらに、経済価値に対する市場の評価も定着しつつ評価結果を市場に提供するためには、そのある。高い評価を受けた新築オフィスビル

信頼性を担保するため BREEAM や LEED

等にはテナントの入居希望が集中する状況のように認証を受けることが不可欠であるにあり、また、認証を取得した不動産をポが、我が国においては、前述のように、自ート・フォリオに組み入れた REIT の投資

治体版 CASBEE をはじめ自己評価による

パフォーマンスはそうでない REIT に比べものが大多数であり、IBEC 等による認証良好であることも実証されている。

の件数は極めて少ない。

一方、我が国においては、前述のように、これらの課題を解決することは決して容一部では建築物の環境性能に着目する動き

易なことではない。CASBEE をはじめとすはあるものの、CASBEE 等の環境性能評価

る環境性能評価制度自体にかかわる問題のが実施されるようになってからの期間が短みならず、制度の活用に対するインセンテ

いこともあり、欧米諸国に比べる環境性能

ィブ等が必ずしも十分でないことなど対応に対する認識はそれほど高くなく、市場ですべき問題は多岐にわたっている。

制度自体にかかわる問題としては、例えすることも有益であろう。

ば自治体版 CASBEE の実施が大都市圏の自治体が中心で、地方圏への広がりが遅れ第 2 に、上記の CASBEE 等による環境ていることや東京都では自治体版

配慮建築物の環境性能に関する情報に加え、CASBEE ではなく独自評価手法・基準が採これらの建築物に対する投資パフォーマン

用されており、評価結果を比較することがスに関する情報を整備し、提供することができないことがあげられる。これらの点に必要である。

ついては、基本的には自治体の自主的な取CASBEE 等による環境 性能に関する情組みを待たなければならないが、温室効果

報は、建築物が有するプラン上の物理的・ガスを「2020 年までに 25%、2050 年まで

潜在的な環境性能を評価したもの（コストに 80%削減」という国の目標や、ポスト京

や収益性の評価は含まれていない。
）であり、都議定書等による地球温暖化対策の強化の建築物の「実際の利用状況」を示したり、必要性等から、建築物の低炭素化等は最重投資価値に直結するような形で提供される点課題であり、今後自治体に対する助言、

情報ではなく、これだけでは投資パフォー

指導など国が適切な役割を果たしていくこ

マンスを測定することはできない。前述のとも求められる。

ように欧米諸国では BREEAM や LEED のまた、制度の活用のためのインセンティ
ブ等については、現在、CASBEE を運用し認証物件の投資パフォーマンスの事例分析や研究がかなり進んできている。

ている自治体の一部で実施されている容積

イギリスでは、投資価値を測定する観点

率の割増し、金融機関による優遇金利の適から建築物の実際の利用状況に着目し、環用措置等を拡充することや、アメリカ・ニ

境負荷を評価するため、IPD（Investmentューヨーク州等で行われている LEED 認証

Property Databank）が 2007 年に環境コー等を取得した建築物に対する税額控除措置

ド（Environment Code）を開発し、発表し等の税制優遇措置を我が国でも新設するこている。さらに、2009 年には、IPD と IPFとなども必要であろう。

（Investment Property Forum）が共同で、さらに、前述の EU の EPBD による「エIPD 環境コードから特に投資パフォーマン

ネルギー性能評価書」制度のように、建築

スに影響を与える情報（建築物の品質、交物の新築・増築時のみでなく、譲渡・賃貸

通利便性、エネルギーの効率、水利用効率、時などの流通過程において、CASBEE も活

ごみ処理効率、河川等の氾濫リスク）を抽用しながら、エネルギー性能を調査し、そ出し、投資パフォーマンスを示す投資指標の結果を相手方に提示・交付すること、あ（Sustainable Environment Index）を開

るいは「マンション環境性能表示」等を全発・公表している。

国レベルで普及させ、一般人にもわかり易

我が国においては、以上のような取組み

い形での環境性能の「見える化」を推進すは非常に遅れている。前述の不動産投資家

ることなどにより、環境性能が高い建築物に対するアンケート調査の結果を見ても、が市場で適正な評価を受ける仕組みを検討

環境不動産の投資パフォーマンス等に関する情報のニーズは高く、今後我が国においおいても J―REIT をはじめとする不動産てこれらの投資を促進していくためには、

投信では、震災リスクや土壌汚染リスクがイギリスなどの先進事例も参考としながら、 大きい不動産に対する投資が敬遠されていCASBEE 等の物理的・潜在的な環境性能にるように、近い将来には、環境性能が低い

関する情報を投資価値に結びつくように変不動産は投資リスクが高いものとして投資

換し、投資家に使いやすく、わかり易い情

不適格の烙印を押され、市場から排除され報として提供していくことが不可欠である。 るようになる可能性もある。
また、一方では地球温暖化という地球規第 3 に、今後とも不動産投資のグローバ

模の問題への早急な対応も迫られており、ル化が急速に進展すると見込まれることか

そのためには、国、地方自治体による法的ら、我が国の CASBEE 等と欧米諸国の規制や助成、あるいは民間企業の CSR 等のBREEAM や LEED との互換性を高めるな観点からの自主的な取組みの強化・拡充とど環境性能評価の国際化を進めることが必いう方策に加え、不動産の流通過程におい要である。

て市場メカニズムを積極的に活用するとい最近の J―REIT 市場における外国人投う取組みも不可欠である。

資 家の売買比率が 50%程度（保有比率は

このような観点から、CASBEE 等の建築

25%）を占めているという現状から見ても、物の環境性能評価を普及・充実させ、その海外投資資金を我が国の市場に呼び込み、結果をよりわかり易い形で「見える化」す

これを環境に結びつけていくためには、世るとともに、これを市場価値に結びつける界を意識した環境性能評価の標準化が不可ことにより、環境に配慮した建築物の創出欠である。このためには、CASBEE 等の環やこれらに対する投資を促進することは、

境性能評価の公正さを担保するための評価

低炭素社会において「持続可能な都市（サ認証制度の普及・充実を進めるとともに、ステナブル・シティ）」づくりを推進してい

CASBEE―BREEAM、CASBEE―LEED

く上でも、非常に適切かつ有効な方策であのラベリング情報の読替えを推進するなど、 ると考えられ、今後の展開に注目していき
国内外の投資家が不動産の環境価値についたい。

て同一のプラットホームで評価できるグローバルスタンダードとなるような環境性能＜参考文献＞

評価システムを整備することが求められる

・村上

であろう。

周三（2004 年）「CASBEE 入門―建築物を環境性能で格付けする」（日経 BP 社）
・IBEC（2010 年）「CASBEE 新築（簡易版）

６．おわりに
欧米諸国においては、不動産投資の世界
では、環境が投資判断の大きな要素となりグリーンビルディングの市場価値を重視すべきことは常識となりつつある。我が国に評価マ

ニュアル（2010 年版）」
・IBEC（2009 年）「CASBEE 不動産評価活用マニュア
ル（2009 年版）」
・(財)日本不動産研究所編著（2010 年）「環境不動産入門」（住宅新報社）