2024年２月期

決算短信(REIT)
2024年４月22日

不動産投資信託証券発行者名

森トラストリート投資法人

上場取引所

コ

号

8961

URL

者

(役職名) 執行役員

(氏名) 内藤名

森トラスト・アセットマネジメント株式会社者(役職名) 代表取締役社長(氏名) 内藤宏史

者(役職名) 常務取締役運用戦略部長(氏名) 相澤

信之

ー

ド

代
資

産

運

代
問

番

表
用

会

社

表
合

せ

先

責

任

東

https://www.mt-reit.jp/
宏史(ＴＥＬ) (03)6435-7011
有価証券報告書提出予定日

2024年５月29日

分配金支払開始予定日 2024年５月15日

決算補足説明資料作成の有無 ：有：有 （機関投資家及びアナリスト向け）
決算説明会開催の有無(百万円未満切捨て)
１．2024年２月期の運用、資産の状況（2023年９月１日～2024年２月29日）（１）運用状況
営業収益
営業利益
経常利益
2024年２月期
2023年８月期(％表示は対前期増減率)
当期純利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

12,08011,812

2.3
62.7

7,937
7,188

10.4
77.1

7,257
6,535

11.0
75.1

7,247
7,157

1.3
98.1

１口当たり
当期純利益
2024年２月期
2023年８月期

自己資本
当期純利益率

総資産
経常利益率

営業収益
経常利益率

円

％

％

％

2,035
2,010

3.1
3.7

1.5
1.6

60.1
55.3

（２）分配状況
1口当たり分配金
分配金総額
1口当たり
利益超過分配金（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金総額は含まない）
は含まない）
円
百万円
円
百万円

配当性向

純資産配当率％％2024年２月期
1,835
6,532
－
－
90.1
2.8
2023年８月期
1,700
6,052
－
－
84.5
2.7
(注１)2024年２月期の１口当たり分配金と１口当たり当期純利益の差異は、圧縮積立金の積立(714百万円)の実施によるものです。2023年８月期の１口当たり分配金と１口当たり当期純利益の差異は圧縮積立金の積立(1,105百万円)の実施によるものです。
(注２)配当性向については小数点第１位未満を切り捨てて表示しています。
（３）財政状態
総資産

純資産

自己資本比率１口当たり純資産

百万円

百万円

％

円

476,364
473,191

233,455
232,260

49.0
49.1

65,57765,241（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フロー

現金及び現金同等物
期末残高

2024年２月期
2023年８月期

2024年２月期
2023年８月期

百万円

百万円

百万円

百万円

14,52913,626△5,996△29,114△4,073
13,952

25,72921,271２．2024年８月期（2024年３月１日～2024年８月31日）及び2025年２月期（2024年９月１日～2025年２月28日）の運用状況の予想(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配金（利益超過分 1口当たり利益
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
配金は含まな
超過分配金
い）
百万円

％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

円

円

2024年８月期
11,552 △4.4
7,198 △9.3 6,438 △11.3 6,427 △11.3
1,679－
2025年２月期
11,7071.3
7,443
3.4 6,616
2.8 6,605
2.8
1,700
－
（参考)１口当たり予想当期純利益(2024年８月期)1,805円、(2025年２月期)1,855円（注１)2024年８月期の１口当たり分配金は、当期純利益に2024年８月期に見込んでいる不動産等売却益にかかる圧
縮積立金積立額(448百万円）を控除した全額を分配することを想定しています。
（注２)2025年２月期の１口当たり分配金は、当期純利益に2025年２月期に見込んでいる不動産等売却益にかかる圧
縮積立金積立額(552百万円）を控除した全額を分配することを想定しています。
※ その他（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無②①以外の会計方針の変更：無③

会計上の見積りの変更

：無

④

修正再表示

：無

（２）発行済投資口の総口数① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2024年２月期②

期末自己投資口数

2024年２月期

3,560,000 口 2023年８月期

3,560,000 口

0 口 2023年８月期

0 口(注)１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、32ページ「１口当たり情報に関する注記」
をご参照ください。
※

決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。

※

特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については７
ページ「2024年８月期(2024年３月１日～2024年８月31日)及び2025年２月期(2024年９月１日～2025年２月28日)
運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

○目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… ２（１）運用状況 ………………………………………………………………………………………… ２
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… ９（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………… ９（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………… 11（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………… 12（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………… 14（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………… 15（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………… 16（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………… 16（８）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………… 17（９）発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………… 33
３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 35（１）本投資法人の資産の構成 ……………………………………………………………………… 35（２）投資不動産物件 ………………………………………………………………………………… 35（３）その他投資資産の主要なもの ………………………………………………………………… 78― 1 ―森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

１．運用状況
（１）運用状況(a）当期の概況① 投資法人の主な推移
森トラストリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき、森トラスト・アセットマネジメント株式会社（2003年11月１日に日本総合ファンド株式会社より商号変更）（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2001年10月２日に設立されました。
2002年３月28日付の事業用借地契約にかかる土地「フレスポ稲毛」（信託受益権）の取得を皮切りに、運用を開始しました。
以降、着実に資産規模を拡大し、2004年２月13日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8961）しました。
その後、2023年３月１日付で、本投資法人を吸収合併存続法人、森トラスト・ホテルリート投資法人（以下「MTH」といいます。）を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行い、商号を「森トラスト総合リート投資法人」から「森トラストリート投資法人」へ変更しました。
当期末現在の本投資法人の資産総額は476,364百万円となり、合計21物件の保有不動産を運用しています。
②

投資環境と運用実績
当期の日本経済は、円安や商品価格の改定による採算性向上等を背景とした好調な企業業績、インバウンド
需要の拡大等により回復傾向が見られましたが、個人消費や企業の設備投資は物価高等により軟調に推移しており、やや力強さに欠ける状況となりました。

不動産流通市場は、世界的な金融引締めに伴う金利上昇や景気後退リスク、日本銀行の金融緩和政策の見直しに対する警戒感等のマイナス材料はあるものの、国内外投資家の物件取得意欲は引き続き底堅い状況にあります。このような状況の中、投資対象となる優良物件の売却は限定的であり、厳しい物件取得環境が継続しています。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、好調な企業業績や出社率の上昇等を背景に、空室率が緩やかに改善し、堅調に推移する需要に対応する形で賃料水準についても下落に一服感が出て、需給がタイトなエリアにおいては底上げの動きが見られました。
ホテルについては、中国からの訪日客が本格回復に至らない状況下にあるものの、円安等も追い風に、米国や韓国、台湾等からの訪日客増加が続き、国内宿泊需要も底堅く推移したことから、引き続き回復傾向となりました。
商業施設については、足元で個人消費に軟調な推移が見られるものの、百貨店、スーパー、コンビニエンス
ストア販売額等は人流の回復や、インバウンド需要の増加等により前年水準を上回り、堅調に推移しました。
東京の高級賃貸住宅については、新規供給量が限定的である一方、需要は維持されており、稼働率・賃料水
準ともに堅調に推移しました。
このような投資環境の中、当期の本投資法人は、運用資産における稼働率の維持向上、賃料の改定交渉を粘り強く進めるとともに、ホテルについては、各ホテルの事業環境や運営状況を月毎に把握したうえで、収益向上を図るための協議をホテル側と継続的に行いました。また、2024年２月29日付で仙台MTビルの追加取得及び新橋駅前MTRビルの譲渡を行い、より安定した収益の確保を図るべく運用を行ってきました。
当期末現在における本投資法人の保有不動産は21物件、帳簿価額の総額は449,554百万円となり、当期末時点
での保有不動産の稼働率は92.4％（90.8％（注１））となりました。
なお、本投資法人及び本資産運用会社では、資産運用業務における環境に対する配慮、社会への貢献及び組織のガバナンス強化といったサステナビリティ向上への取り組みが、中長期的な投資法人の投資主価値向上に必要不可欠であるという認識のもと、環境・社会・ガバナンスに配慮した取り組みを進めています。
当期は「Ｅ：環境」に関して、紀尾井町ビル、仙台MTビル、御堂筋MTRビル及びヒルトン小田原リゾート＆ス
パにおける照明器具のLED化工事の実施など設備の省エネ化を進め、2023年12月には本投資法人として初のグリーンボンド（10億円）を発行しました。また、環境認証・評価の取得にも取り組んでおり、当期においては、
神谷町トラストタワーでDBJ Green Building認証（注２）を、ホテルサンルートプラザ新宿では本投資法人として初めてBELS（注３）を取得しました。当期末現在における環境認証・評価取得物件は合計13物件、ポートフォリオ（底地を除く）における環境認証・評価取得割合は物件数ベースで65％、賃貸可能面積ベースで約57％となっています。「Ｓ：社会」に関しては、本資産運用会社の従業員満足度調査の結果に基づき満足度向上のためのアクションプランを策定し、より健康で快適な働きやすい職場環境の提供に取り組んでいます。
「Ｇ：ガバナンス」に関しては、全役職員に対して定期的にコンプライアンス研修等の教育・啓発活動を実施
し、役職員のコンプライアンス意識の向上を図っています。
（注１）括弧内には、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・― 2 ―森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信スルー型のマスターリース契約を採用している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した稼働率を記載しています。
（注２） DBJ Green Building認証とは、株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度であり、物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取り組みを支援するものです。
（注３）BELSとは、国土交通省が定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドラ
イン（2013）」に基づき、第三者評価機関が非住宅建築物の省エネルギー性能等に関する評価を行う制度です。
③

資金調達の概要
当期においては、期限の到来した既存借入金計19,500百万円の返済及び手元資金の拡充のため、計20,500百万円の借入れを実施しました。
また、2024年２月に償還期限を迎えた第13回無担保投資法人債3,000百万円の償還資金に充当するため、以下のとおり第20回無担保投資法人債を発行しました。
加えて、グリーンボンドを含むグリーンファイナンス実施のために、グリーンファイナンス・フレームワー
ク（注１）（以下「本フレームワーク」）を策定するとともに、本フレームワークに基づき、東京汐留ビルディング（注２）の取得のために調達し、その後リファイナンスした借入金のうち、2024年10月末までに返済期限を迎える借入金（合計14,500百万円）の返済資金の一部に充当するため、以下のとおり第21回無担保投資法
人債（グリーンボンド）を発行しました。

（注１）本フレームワークに対する第三者評価として、株式会社日本格付研究所（JCR）より「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価である「Green １ (F)」を取得しています。
（注２）東京汐留ビルディングは、本フレームワークに定める適格クライテリアを満たすグリーンビルディング（DBJ Green Building 認証：３つ星）です。
名称
発行価額
利率
発行日
償還期限
担保及び保証
名称
発行価額
利率
発行日
償還期限
担保及び保証：森トラストリート投資法人第20回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）：3,000百万円：年0.490％：2023年12月18日：2026年12月18日：無担保・無保証：森トラストリート投資法人第21回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）：1,000百万円：年0.827％：2023年12月18日：2028年12月18日：無担保・無保証

この結果、当期末現在の有利子負債残高は226,500百万円、うち短期借入金は11,000百万円、長期借入金は200,500百万円(１年内返済予定の長期借入金43,500百万円を含みます。)、投資法人債は15,000百万円(１年内償還予定の投資法人債1,000百万円を含みます。)となっています。なお、期末総資産有利子負債比率は47.5％(前期末47.4％)となっています。
また、2024年２月29日現在、本投資法人は株式会社日本格付研究所(JCR)からAA(格付の見通し：安定的)の長期発行体格付を取得しています。
④

業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の業績は、営業収益12,080百万円、営業利益7,937百万円となり、そこから借入金にかかる支払利息等を控除した経常利益は7,257百万円、当期純利益は7,247百万円となりました。
また、分配金については、租税特別措置法第65条の７の「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を活用
し積み立てた圧縮積立金714百万円を控除した後の当期未処分利益に対して、税制の特例（租税特別措置法第67― 3 ―森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、その全額を分配することとし、
投資口１口当たりの分配金は1,835円となりました。
(b）次期の見通し① 概況
日本経済の今後については、世界的な金融引締めや、中国経済の停滞等により世界経済の回復ペースが鈍化している中、国内においても物価高等によって個人消費、設備投資が軟調に推移し、足元で足踏み状態にありますが、米国を中心に世界経済の下振れリスクが薄らいでおり、また、賃上げによる実質賃金の改善やインバ
ウンド需要の更なる回復が見込まれることを鑑みれば、緩やかな景気回復の継続が期待されます。一方で、日本銀行の政策変更や政府のエネルギー価格抑制策終了の影響などには注視が必要です。
不動産流通市場に関して、世界的な金融引締めに伴う金利上昇や景気後退リスク、日本銀行の金融緩和政策の見直しに対する警戒感等、市場にマイナスの影響を与えている材料はあるものの、諸外国に比べた日本市場の相対的な安定性の高さにも支えられ、国内外の投資家の物件取得意欲は引き続き底堅い状況にあります。その一方で、投資対象となる優良物件の売却は限定的であることから、当面の取引価格は高値圏で推移し、期待利回りは低水準な環境が続くことが想定されます。
不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、好調な企業業績や出社率の上昇等を背景に、館内増床や拡
張移転、立地改善の動きが継続し、オフィス需要が回復傾向にあることから、既存ビルにおいては緩やかに空室率が改善し、賃料についても競争力の高いエリアにおいては、底上げの動きが続くことが期待されます。一方で新規供給ビルについては、2024年の供給量は前年に比べて減少する見通しであるものの、2025年には再び
東京都心部を中心とした大量供給が見込まれており、今後の空室率の推移については引き続き注視が必要と考えます。
ホテルについては、引き続き円安傾向が続く中で、インバウンドの更なる回復が見込める環境となり、稼働率と客室単価双方の上昇という好循環が生じることが期待されます。また、中国からの訪日客も緩やかながら増加傾向ではあるため、より本格的に回復してくれば、更なる成長も見込めると考えられます。一方で、コロナ禍を経た環境変化による人手不足、オーバーツーリズムに対する懸念の声には注意する必要があります。
商業施設については、インバウンド需要の拡大による好影響が期待されますが、物価上昇等を受けて個人消費は足元で軟調に推移しており、今後の政府のエネルギー価格抑制策終了の影響や賃金上昇の状況を注視していく必要があります。
東京の高級賃貸住宅については、新規供給が限定的である一方で、引き続き堅調な需要が続くと想定されるため、稼働率・賃料水準ともに底堅く推移することが見込まれます。
②

保有不動産の運用戦略
本投資法人は、保有不動産の賃貸借契約形態において、市場賃料水準の下落が直ちに本投資法人の保有不動
産の収益に大きな影響を与えることがないよう、引き続き中長期で固定賃料とする定期建物賃貸借契約の比重
を一定の割合で確保していきます。
但し、新規賃貸借契約の締結の際には、契約期間、賃料の中長期固定化等に関して、対象不動産の立地や特徴を見極めたうえで、適宜検討を行い、収益の最大化を目指します。
また、保有不動産の運営管理については、市場競争力を維持向上させ、資産性、安定性、成長性を兼ね備えた運用が可能となるよう、以下の方針にて行います。
１．入居しているテナント満足度向上に注力し、各保有不動産の特徴を見極めたうえで、予防保全・安全管理の徹底及びテナントや利用者とのカスタマーリレーションの充実等に留意し、本投資法人の保有不動産の高稼働率の維持に努めます。また、空室及び空室予定の発生の際は、市場分析を的確に行ったうえで、森
トラストグループ、不動産仲介会社及びプロパティ・マネジメント会社と連携してリーシングに注力します。
２．新規賃貸借契約の締結に際しては、将来の賃貸収益を確実なものにするため、中長期の定期建物賃貸借契約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するよう努めます。また、宿泊施設については、宿泊施設の収益向上の恩恵を本投資法人が享受するため、固定賃料に加えて売上実
績等に連動した変動賃料を定める契約も取り入れます。なお、投資不動産の賃貸にかかる契約形態については、保有不動産を直接テナントに賃貸する形態のほか、テナントとの間に賃借人（マスターレッシー）
を介在させ、マスターレッシーに対し賃貸する契約形態（マスターリース契約）がありますが、マスター
リース契約については、対象不動産の規模、用途、入居テナント等の特性を吟味したうえで一定の効果が認められる場合には、積極的に検討します。
３．保有不動産の経年劣化や築年数を考慮のうえ、老朽化した設備等に関しては更新を行い、さらに、競合物件に引けをとらない市場競争力を高めるため、積極的な投資を行い、安定的な稼働率の維持に努めます。

― 4 ―森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信③

新規投資不動産の投資戦略
本投資法人の資産規模の拡大及び新規不動産取得のため、物件情報ルートの更なる開拓・深耕を図り、質の高い物件情報の収集に努めることに注力しつつ、以下の投資戦略のもとで投資を行うことを基本とします。
１．投資不動産の属性を用途の観点から「オフィスビル」・「宿泊施設」・「その他」（当面の間、商業施設
及び住宅）の３つに分類し、「オフィスビル」・「宿泊施設」を中核資産とし、「その他」への分散投資も行います。各用途への投資割合は、「オフィスビル」40～80％、「宿泊施設」20～55％、「その他」0～30％とします。
２．投資不動産の投資地域は、ポートフォリオのキャッシュフローの変動リスクを軽減させるため、分散させます。投資不動産のうち、オフィスビルの投資地域は、商業・産業・人口の集積地である「東京都心部」
を中心としますが、「都心周辺部・政令指定都市等」に立地する投資不動産への分散投資も行います。投資割合は「東京都心部」60％以上、「都心周辺部・政令指定都市等」を40％以下とし、投資にあたっては、
交通利便性、当該地域における投資不動産の用途の適合性、競争力等を調査したうえで、投資判断を行う
こととします。投資不動産のうち、宿泊施設の投資地域は、主として「全国主要都市」及び「著名な観光地エリア」とします。

④

財務戦略等
金融環境の変化によるマイナスの影響を抑えつつ資金調達コストの低減を図ることを念頭に、借入金額及び借入期間等について検討し、最適なバランスで調達するよう努めます。従前からの金融機関との長期的なリレーションを重視しながらも借入先の多様化や投資法人債の発行も検討するとともに、サステナビリティ（持続可能性）向上への取り組みの一環としてグリーンファイナンス（環境改善効果のあるプロジェクトに関する資金調達）も検討します。

⑤

決算後に生じた重要な事実
資産の譲渡
本投資法人は、2024年４月22日付で下記の資産の譲渡に関する不動産売買契約を締結しました。

橋本MTRビル（ⅰ）譲渡の概要
譲渡資産
：不動産
譲渡価格
：8,500百万円（第１回：4,250百万円、第２回：4,250百万円）（但し、譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を除きます。）
譲渡益：営業収益として不動産等売却益を2024年８月期に約５億円、2025年２月期に約７億円計上する予定です。
譲渡予定日 ：第１回：2024年４月23日、第２回：2024年９月２日
買主：国内の一般事業会社（関連当事者には該当しません。）
備考：２分割での譲渡を予定しており、第１回は2024年４月23日付で共有持分２分の１を、第２回は2024年９月２日付で共有持分２分の１を譲渡します。
その他：本譲渡は金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人又は譲渡先は、本譲渡に係る売買契約において、相手方が売買契約上の債務を履行しないときは、催告のうえ売買契約を解除することができるものとされています。義務違反により売買契約が解除された場合には、解除の原因者は、相手方に対して当該売買代金の20％相当額を違約金として支払うものとされています。
（ⅱ）譲渡資産の概要
所在地：相模原市緑区西橋本五丁目４番３号（住居表示）
用途：商業施設（登記簿記載の種類：店舗・駐車場）
地積：19,878.57㎡
延床面積 ：建物一棟：40,283.77㎡構造：鉄骨造 陸屋根／５階建
建築時期 ：2005年８月― 5 ―森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信⑥

運用状況の見通し
2024年８月期（2024年３月１日～2024年８月31日）及び2025年２月期（2024年９月１日～2025年２月28日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
運用状況の予想の前提条件については、以下の「2024年８月期（2024年３月１日～2024年８月31日）及び2025年２月期（2024年９月１日～2025年２月28日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2024年８月期

2025年２月期

営業収益11,552百万円

11,707百万円

営業利益

7,198百万円

7,443百万円

経常利益

6,438百万円

6,616百万円

当期純利益

6,427百万円

6,605百万円

1,679円

1,700円

１口当たり分配金(注１）上記運用状況は一定の前提条件に基づいて算出した現時点でのものであり、状況の変化により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性があり、これらの額を保証するものではありません。
(注２）2024年８月期及び2025年２月期については内部留保の積立を前提としています。

― 6 ―森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

[2024年８月期（2024年３月１日～2024年８月31日）及び2025年２月期（2024年９月１日～2025年２月28日）運用状況の予想の前提条件]
項目
計算期間

前提条件
・2024年８月期（2024年３月１日～2024年８月31日）（184日）
・2025年２月期（2024年９月１日～2025年２月28日）（181日）
・2024年２月29日現在保有している21物件に、2024年４月23日及び2024年９月２日に予定している「橋本MTRビ

運用資産ル」の譲渡を反映した前提としています。
・実際には、その他の物件の取得、譲渡により変動する可能性があります。

発行済投資口の総口数

・2024年２月29日現在の発行済投資口の総口数3,560,000口を前提としています。但し、期中に投資口の発行等を行うことにより変動する可能性があります。
・2024年２月29日現在の有利子負債残高226,500百万円を前提としています。

有利子負債及び・2024年８月期中に期限を迎える借入金33,000百万円の返済については借換えまたは手元資金による充当を前提とその借換えしています。2025年２月期中に期限を迎える借入金21,500百万円の返済及び投資法人債1,000百万円の償還については借換え、投資法人債の発行による充当を前提としています。
・賃貸事業収入については、現時点で締結済みの賃貸借契約に加え、市場環境、物件の競争力等を勘案して算出しており、2024年８月期に10,987百万円、2025年２月期に10,968百万円を想定しています。
・原則、空室が見込まれる物件・区画について、予想策定時点で新規契約を締結していないものに関しては、空室のまま推移することを前提としています。
・賃貸事業収入のうち、ホテル物件において主として変動賃料を採用している４物件（シャングリ・ラ 東京、ヒルトン小田原リゾート＆スパ、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション及びコートヤード・バイ・
マリオット 新大阪ステーション）の賃料については、以下の前提で算定しています。なお、変動賃料の算定にあたっては、主に前年及び新型コロナウイルス感染症による影響を受けていない2019年の運営実績値をベースに、足許のホテル市況等の変動要素を考慮したうえで、各物件の賃貸借契約に定める計算方法に基づいて算定しています。
[シャングリ・ラ 東京]
2024年８月期変動賃料:935百万円、2025年２月期変動賃料:900百万円
毎月の変動賃料は、当該月の３か月前の月において、賃借人が転借人から受け取った賃料（以下「転貸テナント賃料」（注）といいます。）に97％を乗じた金額等（注）「転貸テナント賃料」は、転借人のホテル営業における売上総額に一定歩合を乗じて算出した額とします。なお、歩合の開示については転借人の同意が得られていないため非開示とします。
（参考）年間最低保証賃料（毎年４月から翌年３月（注））：882.7百万円

営業収益（注）毎年１月から12月の期間において転貸テナント賃料の合計額が910百万円に満たない場合（転貸テナン
トの退去等により、転貸テナント賃料の支払がない場合も含みます。）には、当該期間の転貸テナント
賃料は910百万円であるものとして賃料計算（910百万円×97％＝882.7百万円）を行い、４月分から翌年３月分までの賃料の合計額との差額（不足分）について、翌年３月分の賃料と合わせて翌年２月末日までに支払われます。
[ヒルトン小田原リゾート＆スパ]
2024年８月期変動賃料:208百万円、2025年２月期変動賃料:218百万円（両期とも本ホテルの賃借人から受け取る賃料以外のその他収入２百万円を含みます。）
毎年３月から８月までの月額賃料は、前年１月から12月の12か月分の本ホテルの基準利益の合計に95％を乗じた額の12分の１に相当する金額（下限を０円）
毎年９月から翌年２月までの月額賃料は、前年７月から当年６月の12か月分の本ホテルの基準利益の合計に95％を乗じた額の12分の１に相当する金額（下限を０円）（注）「基準利益」とは、以下の計算式により求められる金額のことをいいます。
基準利益＝本ホテルの賃借人が本ホテルの運営により得る利益－同賃借人が本ホテルの運営に支出した費用（賃借人の保険料等）[コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション]
2024年８月期変動賃料:358百万円、2025年２月期変動賃料:391百万円
毎月の変動賃料は、当該月の３か月前の月における本ホテルの施設別調整営業利益（注）に90％を乗じた金額（下限を０円）（注）「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配賦不能営業費
用、運営固定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用（本ホテルに関する費用に限ります。）を控除した利益をいいます。

― 7 ―森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

項目

前提条件
（参考）年間最低保証賃料（毎年10月から翌年９月（注））：310百万円（注）毎年10月から翌年９月の期間における賃料（準共有者である森トラスト株式会社への帰属分を含む、本ホテル全体に係る賃料。以下本ホテルにおいて同じです。）の合計額が、310百万円に満たない場合には、当該期間の賃料は310百万円であるものとし、10月分から翌年９月分までの賃料の合計額との差額（不足分）について、翌年９月分の賃料と合わせて翌年８月末日までに支払われます。この年間最低保証賃料との差額には、準共有者である森トラスト株式会社への帰属分を含み、本投資法人の収益として計上されるのは、その全体のうち、本ホテルにおける本投資法人の準共有持分である93.5％のみです。
[コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション]
2024年８月期変動賃料:359百万円、2025年２月期変動賃料:391百万円
毎月の変動賃料は、当該月の３か月前の月における本ホテルの施設別調整営業利益（注）に90％を乗じた金額（下限を０円）

営業収益（注）「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配賦不能営業費
用、運営固定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用（本ホテルに関する費用に限ります。）を控除した利益をいいます。なお、施設別調整営業利益の算出においては、原則、本ホテルにおける一般利用客の宿泊に関する売上及び各費用のみを対象とし、賃借人である森トラスト株式会社の「ラフォーレ倶楽部」の会員利用客の宿泊、料飲、駐車場、その他の売上及び費用は対象としません。
（参考）年間最低保証賃料（毎年10月から翌年９月（注））：460百万円（注）毎年10月から翌年９月の期間における賃料の合計額が、460百万円に満たない場合には、当該期間の賃料は460百万円であるものとし、10月分から翌年９月分までの賃料の合計額との差額（不足分）について、翌年９月分の賃料と合わせて翌年８月末日までに支払われます。
・「橋本MTRビル」の譲渡による不動産等売却益として2024年８月期約５億円、2025年２月期約７億円を想定しています。
・営業収益については、賃借人による賃料の滞納または不払いがないこと、賃借人に対する賃料の支払猶予または減額等が発生しないことを前提としています。
・保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しています。但し、不動産等の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った取得年度の固定資産税、都市計画税等相当額については、当該不動産等の取得原価に算入されるため当該計算期間の費用として計上されません。
・修繕費については、必要と想定される額を費用として計上しています。しかし、予想し難い要因による建物の毀

営業費用(のれん償却費を除く）

損等により緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する費用でないこと等から、修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・公租公課については、2024年８月期1,257百万円、2025年２月期1,233百万円を想定しています。
・管理業務費については、2024年８月期813百万円、2025年２月期797百万円を想定しています。
・減価償却費については、2024年８月期1,004百万円、2025年２月期1,020百万円を想定しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用(資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等)については、2024年８月
期605百万円、2025年２月期607百万円を想定しています。
・のれんについては、企業結合に関する会計基準（企業会計基準第21号、平成31年1月16日改正）に従い、20年間

のれん償却費にわたって、定額法により規則的に償却する予定です。のれんに係る償却費は、2024年８月期15百万円、2025
年２月期15百万円を想定しています。

営業外費用

・営業外費用(借入金利息、投資法人債利息等)については、2024年８月期759百万円、2025年２月期827百万円を想定しています。
・分配金(１口当たり分配金)については、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出しています。
・2024年８月期の分配金の算定にあたっては、2024年８月期に発生する見込みの「橋本MTRビル」の譲渡による不動産等売却益の一部について、「特定資産を買換えた場合の課税の特例」の制度の適用により448百万円を内部分配金の額留保として積み立てることを前提としています。
・2025年２月期の分配金の算定にあたっては、2025年２月期に発生する見込みの「橋本MTRビル」の譲渡による不動産等売却益の一部について、「特定資産を買換えた場合の課税の特例」の制度の適用により552百万円を内部留保として積み立てることを前提としています。
・運用資産の異動及びテナントの異動等に伴う賃貸収入の変動、予期せぬ修繕の発生、発行済投資口数の変動または資金調達等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。

１口当たり
利益超過分配金
その他・利益超過の分配(１口当たり利益超過分配金)については、現時点で行う予定はありません。
・その他の法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行
われないことを前提としています。

― 8 ―森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

２．財務諸表（１）貸借対照表(単位：千円)
前 期(2023年８月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
未収入金
前払費用
未収消費税等
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
車両運搬具
減価償却累計額
車両運搬具（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
有形固定資産合計
無形固定資産のれん
ソフトウエア
その他
無形固定資産合計

― 9 ―

当 期
(2024年２月29日)

16,376,466
4,894,721
130,318
12
72,178130,928
23,14021,627,766

20,918,767
4,811,163
136,51876
98,92022,49525,987,942

34,290,253△18,238,814
16,051,438
442,844△413,317
29,526
121,199△85,11236,087194△29
165
160,993△95,587
65,405
103,417,452※1
59,153,104△14,654,666
44,498,437
269,320△128,499
140,821116,384△15,541
100,843
132,357△79,447
52,909286,365,778
450,758,867

33,776,330△18,155,594
15,620,736
441,727△413,220
28,507
95,733△64,727
31,005194△58
136
170,943△101,980
68,962
97,833,511※1
60,701,672△15,397,998
45,303,673
269,983△137,534
132,448
132,628△21,531111,097
135,229△86,136
49,092
290,375,206
449,554,378

613,5242,232
240
615,997597,7931,969
240
600,003

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

(単位：千円)
前 期(2023年８月31日)
投資その他の資産差入保証金
繰延税金資産長期前払費用その他
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
１年内償還予定の投資法人債
１年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払配当金
未払法人税等未払消費税等
前受金
預り金
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
その他
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
出資剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計※3― 10 ―

当 期(2024年２月29日)

20,000875
103,802
2,815
127,492
451,502,357

20,000795
124,676
2,815
148,286
450,302,668

61,156
61,156473,191,280

73,87673,876476,364,487

725,716
10,000,000
3,000,000
42,500,000
67,657569,221
9,387
10,5751,251,425
38,81858,172,803

348,569
11,000,000
1,000,000
43,500,000
184,276595,3179,100
9,694
583,213
1,381,704
31,33758,643,214

11,000,000
158,000,000
12,799,156
959,1949
182,758,360
240,931,164

14,000,000
157,000,000
12,317,200
948,4401
184,265,641
242,908,856

153,990,040

153,990,040

69,736,000

69,736,000

1,376,341
1,376,341
7,157,734
78,270,076
232,260,116
232,260,116
473,191,280

2,482,076
2,482,076
7,247,514
79,465,591
233,455,631
233,455,631
476,364,487※3

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

（２）損益計算書(自至
営業収益
賃貸事業収入その他賃貸事業収入
不動産等売却益
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
合併関連費用のれん償却額
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
未払分配金戻入
還付加算金
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計
当期純利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

前 期
2023年３月１日
2023年８月31日)※1

10,113,102
261,802
1,437,186
11,812,092(自至(単位：千円)
当 期
2023年９月１日
2024年２月29日)
※1

※1
※2

※1

― 11 ―

3,382,852
749,387
16,15569,6093,600
250,000
15,731
136,137
4,623,473
7,188,618

10,410,515
290,006
1,380,285
12,080,807

※1
※2

※1

3,507,523
460,707
16,90748,1953,600
15,73190,902
4,143,568
7,937,239

94
918
89
1,102

110
1,112
562
1,786

594,518
38,941
7,794
12,741
653,996
6,535,724
6,535,724
10,590△632,600△622,010
7,157,734
7,157,734

615,798
42,944
8,866
14,108681,719
7,257,306
7,257,306
9,711
80
9,791
7,247,514
7,247,514

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

（３）投資主資本等変動計算書
前期（自2023年３月１日

至2023年８月31日）(単位：千円)
投資主資本
剰余金

出資総額

出資剰余金
出資剰余金

当期首残高

153,990,040

任意積立金

出資剰余金（純額）－－

69,736,000

69,736,000

圧縮積立金

任意積立金合計

1,121,637

1,121,637

254,704

254,704

当期変動額
合併による増加圧縮積立金の積立
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高－

69,736,000

69,736,000

254,704

254,704

153,990,040

69,736,000

69,736,000

1,376,341

1,376,341

投資主資本
剰余金
当期未処分利益
又は当期未処理
損失（△）
当期首残高

3,614,104

純資産合計
投資主資本合計剰余金合計
4,735,741

158,725,781

158,725,781

69,736,000

69,736,000

69,736,000△254,704－－－

剰余金の配当△3,359,400△3,359,400△3,359,400△3,359,400

当期純利益

7,157,734

7,157,734

7,157,734

7,157,734

当期変動額合計

3,543,630

73,534,334

73,534,334

73,534,334

当期末残高

7,157,734

78,270,076

232,260,116

232,260,116

当期変動額
合併による増加圧縮積立金の積立― 12 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

当期（自2023年９月１日

至2024年２月29日）(単位：千円)
投資主資本
剰余金

出資総額

出資剰余金
出資剰余金

当期首残高

153,990,040

任意積立金

出資剰余金（純額）

69,736,000

69,736,000

圧縮積立金

任意積立金合計

1,376,341

1,376,341

1,105,734

1,105,734

当期変動額
圧縮積立金の積立
剰余金の配当当期純利益
当期変動額合計
当期末残高

－

－

－

1,105,734

1,105,734

153,990,040

69,736,000

69,736,000

2,482,076

2,482,076

投資主資本
剰余金
当期未処分利益
又は当期未処理
損失（△）
当期首残高

7,157,734

純資産合計
投資主資本合計剰余金合計
78,270,076

232,260,116

232,260,116

当期変動額
圧縮積立金の積立△1,105,734

－

－

－

剰余金の配当△6,052,000△6,052,000△6,052,000△6,052,000

当期純利益

7,247,514

7,247,514

7,247,514

7,247,514

89,7791,195,514

1,195,514

1,195,514

7,247,514

79,465,591

233,455,631

233,455,631

当期変動額合計
当期末残高― 13 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

（４）金銭の分配に係る計算書(単位：円)
前期(自 2023年３月１日
至 2023年８月31日)
Ⅰ．当期未処分利益
Ⅱ．分配金の額(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ．任意積立金
圧縮積立金繰入額
Ⅳ．次期繰越利益
分配金の額の算出方法

当期(自 2023年９月１日
至 2024年２月29日)

7,157,734,912
6,052,000,000(1,700)7,247,514,738
6,532,600,000(1,835)

1,105,734,912－
本投資法人の規約第29条第１項に従い、当期未処分利益に租税特別措置法による圧縮積立金のうち繰延税
金負債に計上されていたものの圧縮積立金への繰入及び租税特別措置法
第65条の７による圧縮積立金の積立額 を 減 算 し た 後 の 全 額
6,052,000,000円を利益分配金として分配することとしました。
なお、本投資法人の規約第29条第２714,914,738－
本投資法人の規約第29条第１項に従い、当期未処分利益に租税特別措置法第65条の７による圧縮積立金の積立額を減算した後の全額
6,532,600,000円を利益分配金として分配することとしました。
なお、本投資法人の規約第29条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

― 14 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

（５）キャッシュ・フロー計算書(自至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
のれん償却額
投資法人債発行費償却
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未収消費税等の増減額（△は増加）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
有形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の返還による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少）
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の発行による収入
投資法人債の償還による支出
投資法人債発行費の支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
合併に伴う現金及び現金同等物の増加額
現金及び現金同等物の期末残高― 15 ―

前 期
2023年３月１日
2023年８月31日)(自至(単位：千円)
当 期
2023年９月１日
2024年２月29日)

6,535,724
996,640
15,731
7,794△94
633,460△32,805
504,944△129,917△61,744
29,598
5,822,521△68,973
14,252,880
94△625,255△1,495
13,626,223

7,257,306
1,009,026
15,7318,866△110
658,743△5,601△458,598
130,928
583,213130,2715,879,224△26,151
15,182,849
110△643,067△10,592
14,529,300△370,239△29,341,494△1,334△186,227
772,650△7,955
19,938△29,114,663△94,700△5,490,125△667,106
260,682△24,894
19,460△5,996,684△1,475,000
32,500,000△13,000,000△2,600△4,069,618
13,952,781△1,535,658
17,143,085
5,663,761
21,271,188

1,000,000
16,500,000△16,500,000
4,000,000△3,000,000△21,587△6,052,287△4,073,874
4,458,741
21,271,188
25,729,930

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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法

２．繰延資産の処理方法
３．収益及び費用の計上基準

４．不動産等を信託財産とする
信託受益権に関する会計処
理方針

５．キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲

有形固定資産(信託財産を含みます。)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
３～81年
構築物
２～45年
機械及び装置
２～17年
車両運搬具
３年
工具、器具及び備品
２～18年
無形固定資産定額法を採用しています。
なお、のれんについては、20年で均等償却しています。
投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は43,918千円です。
収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
（１)不動産等の売却
不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
（２)水道光熱費収入
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。
水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(１)信託現金及び信託預金(２)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地(３)信託預り金(４)信託預り敷金及び保証金
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としています。
(１)手許現金及び信託現金(２)随時引出し可能な預金及び信託預金(３)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負
わない、取得日から３か月以内に償還期限の到来する短期投資― 16 ―

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（８）財務諸表に関する注記事項〔貸借対照表に関する注記〕

期別項目
１．国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
２．当座借越契約

３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資
産額

前期(2023年８月31日)

信託建物

当期
(2024年２月29日)

38,340千円

信託建物

38,340千円

機動的な資金調達手段を確保することを主たる目的として、取引銀行と特殊当座借越契約を締結しています。
契約極度額
20,000,000千円
当期末借入残高－差引額
20,000,000千円

機動的な資金調達手段を確保することを主たる目的として、取引銀行と特殊当座借越契約を締結しています。
契約極度額
20,000,000千円
当期末借入残高－差引額
20,000,000千円

50,000千円

50,000千円― 17 ―

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〔損益計算書に関する注記〕(単位：千円)期別(自至項目
１．不動産賃貸事業損益の内訳

前期
2023年３月１日
2023年８月31日)

A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入家
賃
共 益 費
土地賃貸収益
計

水道光熱費
公租公課
損害保険料
修繕費
減価償却費
その他費用
不動産賃貸事業費用合計
C．不動産賃貸事業損益(A-B)
新橋駅前MTRビル
不動産等売却収入
不動産等売却原価
その他売却費用
不動産等売却益

9,755,149
234,344
123,609
10,113,102

その他賃貸事業収入
駐車場使用料
付帯収益
解約違約金
その他収益
計
不動産賃貸事業収益合計
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費

２．不動産等売却益の内訳(自至104,676
116,870－
40,255
261,802
10,374,905

741,024
253,324
1,202,202
26,730130,971996,640
31,9583,382,852
6,992,053

7,266,666
5,822,521
6,959
1,437,186― 18 ―

当期
2023年９月１日
2024年２月29日)

A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入家
賃
共 益 費
土地賃貸収益計
その他賃貸事業収入
駐車場使用料
付帯収益
解約違約金
その他収益
計
不動産賃貸事業収益合計
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費
水道光熱費
公租公課
損害保険料
修繕費
減価償却費
その他費用
不動産賃貸事業費用合計
C．不動産賃貸事業損益(A-B)
新橋駅前MTRビル
不動産等売却収入
不動産等売却原価
その他売却費用
不動産等売却益

10,052,824
234,082
123,609
10,410,515
111,976
129,082359
48,587290,006
10,700,521

768,761
267,145
1,253,169
27,308
149,606
1,009,026
32,506
3,507,523
7,192,998

7,266,666
5,879,224
7,156
1,380,285

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〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
期別
(自
至

項目
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

前期
2023年３月１日
2023年８月31日)

発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

20,000,000口
3,560,000口

(自
至

当期
2023年９月１日
2024年２月29日)

発行可能投資口総口数
発行済投資口の総口数

20,000,000口
3,560,000口〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
期別
(自
至

項目

前期
2023年３月１日
2023年８月31日)

(自
至

当期
2023年９月１日
2024年２月29日)

１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に記載されている科目の金額との関係(2023年８月31日現在)
現金及び預金
16,376,466千円
信託現金及び信託
4,894,721千円
預金
現金及び現金同等
21,271,188千円
物(2024年２月29日現在)
現金及び預金
20,918,767千円
信託現金及び信託
4,811,163千円
預金
現金及び現金同等
25,729,930千円
物

２．重要な非資金取引の内容

当期に合併した森トラスト・ホテル
リート投資法人より受け入れた資産及該当事項はありません。

び引き受けた負債の内訳は、次のとおりです。なお合併による出資剰余金の増加は69,736,000千円です。
流動資産5,689,456千円
固定資産123,270,538千円
資産合計
128,959,994千円
流動負債21,338,409千円
固定負債
38,514,841千円
負債合計
59,853,250千円〔リース取引に関する注記〕
期別項目
オペレーティング・リース
取引前期(2023年８月31日)(貸主側)
未経過リース料
１年内１年超
合計

11,191,790千円
37,067,567千円
48,259,357千円― 19 ―

当期(2024年２月29日)(貸主側)
未経過リース料
１年内１年超
合計

10,973,102千円
33,121,986千円
44,095,088千円

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項(１)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配金の支払い、もしくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っています。
(２)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得、借入金及び投資法人債のリファイナンス等を目的とします。返済時及び償還時に流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理し、返済期限や借入先の分散化を図ることにより、流動性リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金はテナント退去時に流動性リスクに晒されますが、テナントの退去状況を適切に把握することにより、流動性リスクを管理しています。
(３)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
2023年８月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
貸借対照表計上額
(千円)

時価
(千円)

差額
(千円)

(１)１年内償還予定の投資法人債

3,000,000

2,972,500△27,499(２)１年内返済予定の長期借入金

42,500,000

42,365,757△134,242(３)投資法人債

11,000,000

10,305,576△694,423(４)長期借入金

158,000,000

154,500,189△3,499,810(５)預り敷金及び保証金

12,799,156

11,035,950△1,763,205

959,194

853,468△105,725

228,258,350

222,033,443△6,224,907(６)信託預り敷金及び保証金
負債合計― 20 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

2024年２月29日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
貸借対照表計上額
(千円)

時価
(千円)

差額
(千円)

(１)１年内償還予定の投資法人債

1,000,000

989,949△10,050(２)１年内返済予定の長期借入金

43,500,000

43,351,768△148,231(３)投資法人債

14,000,000

13,325,470△674,529(４)長期借入金

157,000,000

153,225,977△3,774,022(５)預り敷金及び保証金

12,317,200

10,486,067△1,831,132

948,440

835,086△113,354

228,765,640

222,214,320△6,551,320(６)信託預り敷金及び保証金
負債合計(注１)金融商品の時価の算定方法に関する事項
負債(１)１年内償還予定の投資法人債 (３)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法
によっています。
(２)１年内返済予定の長期借入金 (４)長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(５)預り敷金及び保証金 (６)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注２)借入金及び投資法人債の決算日(2023年８月31日)後の返済予定額
１年超
２年超
３年超
４年超
１年以内
５年超
２年以内
３年以内
４年以内
５年以内
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
(千円)
１年内償還予定の投資法人債

3,000,000

－

－

－

－

－

１年内返済予定の長期借入金42,500,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

1,000,000－

1,000,000

2,000,000

7,000,000

長期借入金

－

38,500,000

29,000,000

29,500,000

24,500,000

36,500,000

借入金及び投資法人債の決算日(2024年２月29日)後の返済予定額
１年超
２年超
１年以内
２年以内
３年以内
(千円)
(千円)
(千円)

３年超
４年以内
(千円)

４年超
５年以内
(千円)

５年超
(千円)

１年内償還予定の投資法人債

1,000,000

－

－

－

－

－

１年内返済予定の長期借入金43,500,000

－

－

－

－

－

投資法人債

－

－

4,000,000

2,000,000

4,000,000

4,000,000

長期借入金

－

32,500,000

33,000,000

32,000,000

32,000,000

27,500,000― 21 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

〔有価証券に関する注記〕
前期(2023年８月31日)

当期(2024年２月29日)

有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

〔デリバティブ取引に関する注記〕
前期(2023年８月31日)

当期(2024年２月29日)

デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。

デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。

〔持分法損益等に関する注記〕
前期(2023年８月31日)

当期(2024年２月29日)

本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項は 本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
ありません。
〔関連当事者との取引に関する注記〕
１．親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年３月１日 至 2023年８月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年９月１日 至 2024年２月29日)
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期(自 2023年３月１日 至 2023年８月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年９月１日 至 2024年２月29日)
該当事項はありません。

― 22 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

３．兄弟会社等
前期(自 2023年３月１日

至 2023年８月31日)(単位：千円)属性

会社等の名称

その他の
関係会社
の子会社

森トラスト
株式会社

住所

東京都
港区

資本金また
は出資金

30,000,000

事業の内
容または
職業

不動産開
発、ホテ
ル経営及
び投資事
業

議決権等
の所有
(被所有)
割合

なし

関係内容
役員の
兼任等

なし

事業上
の関係

取引の
内容

取引金額

科目

期末残高

不動産の
28,966,666
購入

－

－

不動産の
売却

－

－

不動産の 不動産の
賃貸
賃貸

不動産の
管理

7,266,666

営業
30,396
未収入金
4,428,336 前受金
171,260
預り敷金
4,089,023
及び保証金
256,055

営業
未払金
未払金

59,088419
その他の 森トラスト・ア
資産運用 資産運用
東京都
関係会社 セットマネジメ
400,000 投資運用業
なし
あり
業務の委 報酬の支842,787 未払費用
311,747
港区の子会社 ント株式会社
託払(注１)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注２)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコ
ンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。資産運用報酬の支払については、本投資法人の規約により上限を定め、役員会により決定した料率によっています。
(注３)千円未満を切り捨てて表示しています。

当期(自 2023年９月１日

至 2024年２月29日)(単位：千円)属性

会社等の名称

その他の
関係会社
の子会社

森トラスト
株式会社

住所

東京都
港区

資本金また
は出資金

事業の内
容または
職業

不動産開
発、ホテ
30,000,000
ル経営及
び投資事
業

議決権等
の所有
(被所有)
割合

なし

関係内容
役員の
兼任等

なし

事業上
の関係

取引の
内容

取引金額

科目

期末残高

不動産の
購入

5,266,666

－

－

不動産の
売却

7,266,666－－

不動産の 不動産の
賃貸
賃貸

不動産の
管理

営業
49,636
未収入金
4,929,121 前受金
348,295
預り敷金
4,030,351
及び保証金
274,104

営業
未払金
未払金

76,015

1,817
その他の 森トラスト・ア
資産運用 資産運用
東京都
関係会社 セットマネジメ
400,000 投資運用業
なし
あり
業務の委 報酬の支485,407 未払費用
22,195
港区の子会社 ント株式会社
託払(注１)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注２)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコ
ンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。資産運用報酬の支払については、本投資法人の規約により上限を定め、役員会により決定した料率によっています。
(注３)千円未満を切り捨てて表示しています。

４．役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年３月１日 至 2023年８月31日)
本投資法人執行役員内藤宏史が第三者（森トラスト・アセットマネジメント株式会社）の代表者として行った取引については、上記「３．兄弟会社等」に記載の森トラスト・アセットマネジメント株式会社との取引のとおりです。
当期(自 2023年９月１日 至 2024年２月29日)
本投資法人執行役員内藤宏史が第三者（森トラスト・アセットマネジメント株式会社）の代表者として行った取引については、上記「３．兄弟会社等」に記載の森トラスト・アセットマネジメント株式会社との取引のとおりです。

― 23 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

〔企業結合に関する注記〕
前期(自 2023年３月１日

至 2023年８月31日)

取得による企業結合
１．企業結合の概要(１)被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称：森トラスト・ホテルリート投資法人（以下「MTH」といいます。）
事業の内容：不動産投資信託(２)企業結合を行った主な理由
本投資法人とMTHはオフィスアセットの安定性とホテルアセットの成長性を併せ持つポートフォリオを構築
するとともに、スポンサーサポートを最大限活用して成長路線へと回帰することが更なる投資主価値の向上に繋がると判断し、2022年11月22日付で合併契約を締結し、2023年３月１日付でその効力が発生しました。
(３)企業結合日（合併効力発生日）
2023年３月１日(４)企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続法人、MTHを吸収合併消滅法人とする吸収合併方式(５)結合後投資法人の名称
森トラストリート投資法人（2023年３月１日付で森トラスト総合リート投資法人から商号変更しました。）(６)取得企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準に基づき、総体としての投資主が占める相対的な議決権比率、役員会等の構成
その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人を取得企業と決定しました。
２．当期に係る損益計算書に含まれる被取得企業の業績期間
2023年３月１日から2023年８月31日まで
３．被取得企業の取得原価及びその内訳
取得の対価
企業結合日に交付した本投資法人の投資口の時価
取得原価

69,736,000千円
69,736,000千円

４．取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口数(１)投資口の交換比率
MTHの投資口１口に対し、本投資法人の投資口1.84口の割合をもって本投資法人の投資口を割当交付しました。なお、本交付に先立ち、本投資法人は2023年２月28日を基準日、2023年３月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。
(２)算定方法
本合併に用いられる合併比率の算定にあたって、公正性を期すため本投資法人はSMBC日興証券株式会社
をMTHはみずほ証券株式会社を、それぞれ本合併のためのフィナンシャル・アドバイザー（以下「FA」といいます。）として選定し、合併比率の算定を依頼しました。それぞれの財務実績や資産・負債の状況、今後の事業の見通し、本投資法人の合併によるメリット、FAが行った財務分析の結果等の要因を総合的に勘案し、協議・交渉を慎重に重ねた結果、上記合併比率が妥当であると判断しました。
(３)交付した投資口数
920,000口
５．取得に直接要した主要な費用の内容と金額
内容
金額
FA報酬
250,000千円
合併時取得報酬
313,667千円― 24 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

６．のれんの金額及び発生原因(１)のれんの金額
629,256千円(２)発生原因
企業結合におけるMTHの時価純資産額69,106,743千円を上回る69,736,000千円（取得原価）で取得したことにより発生しています。
(３)のれんの償却方法及び償却期間20年間で均等償却しています。
７．企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
流動資産5,689,456千円
固定資産123,270,538千円
資産合計
128,959,994千円
流動負債21,338,409千円
固定負債
38,514,841千円
負債合計
59,853,250千円
８．企業結合日が当営業期間の開始日に完了したと仮定した場合の当期に係る損益計算書に及ぼす影響の概算額
企業結合日と営業期間開始日が一致しているため、影響はありません。
当期(自 2023年９月１日

至 2024年２月29日)

該当事項はありません。

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〔税効果会計に関する注記〕(単位：千円)期別前期(2023年８月31日)

項目
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

当期(2024年２月29日)(繰延税金資産)
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産合計(繰延税金負債)
繰延税金負債合計(繰延税金資産)
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産合計(繰延税金負債)－
繰延税金負債合計

875
875(繰延税金資産の純額)
２．法定実効税率と税効
果会計適用後の法人税等の負担率との差
異の原因となった主な項目別の内訳

795
795－

875 (繰延税金資産の純額)

法定実効税率(調整)
支払分配金の損金算入額
圧縮積立金の繰入34.59％△32.03％△13.14％

その他

1.06％

税効果会計適用後の法人税等の負担率△9.52％

法定実効税率(調整)
支払分配金の損金算入額
圧縮積立金の繰入

795
34.59％△31.14％△3.41％

その他

0.09％

税効果会計適用後の法人税
等の負担率

0.14％

〔退職給付に関する注記〕
前期(2023年８月31日)
退職給付制度がないため、該当事項はありません。

当期(2024年２月29日)
退職給付制度がないため、該当事項はありません。

〔資産除去債務に関する注記〕
前期(2023年８月31日)
該当事項はありません。

当期(2024年２月29日)
該当事項はありません。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

〔収益認識に関する注記〕
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期（自 2023年３月１日

至 2023年８月31日）（単位：千円）
顧客との契約から生じる収益（注１）

不動産等の売却（注２）

7,266,666

1,437,186

117,172

117,172－

10,257,733

7,383,839

11,812,092

水道光熱費収入
その他
合計

外部顧客への売上高(注１)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注２)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第２項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。

当期（自 2023年９月１日

至 2024年２月29日）（単位：千円）
顧客との契約から生じる収益（注１）

不動産等の売却（注２）

7,266,666

1,380,285

129,364

129,364－

10,571,157

7,396,031

12,080,807

水道光熱費収入
その他
合計

外部顧客への売上高(注１)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注２)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第２項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
前期（自 2023年３月１日

至 2023年８月31日）（１）契約資産及び契約負債の残高等（単位：千円）
当期
顧客との契約から生じた債権（期首残高）

39,506

顧客との契約から生じた債権（期末残高）

54,790

契約資産（期首残高）－

契約資産（期末残高）－

契約負債（期首残高）－

契約負債（期末残高）－（２）残存履行義務に配分した取引価格
2023年８月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2022年７月28日に売却契約を締結した不動産等にかかる7,266,666千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2024年
２月29日に予定している当該不動産等の引渡に伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期（自 2023年９月１日

至 2024年２月29日）（１）契約資産及び契約負債の残高等（単位：千円）
当期
顧客との契約から生じた債権（期首残高）

54,790

顧客との契約から生じた債権（期末残高）

43,374

契約資産（期首残高）－

契約資産（期末残高）－

契約負債（期首残高）－

契約負債（期末残高）－（２）残存履行義務に配分した取引価格
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

〔セグメント情報等〕
１．セグメント情報
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一事業であるため、開示対象となる報告セグメントがありませんので記載を省略しています。
２．関連情報前期(自 2023年３月１日

至 2023年８月31日)(１)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略
しています。
(２)地域ごとの情報① 営業収益本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載を省略しています。
(３)主要な顧客ごとの情報(単位：千円)
顧客の名称または氏名

営業収益

森トラスト株式会社

当期(自 2023年９月１日

関連するセグメント
4,428,336

不動産賃貸事業

至 2024年２月29日)(１)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略
しています。
(２)地域ごとの情報① 営業収益本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載を省略しています。
(３)主要な顧客ごとの情報(単位：千円)
顧客の名称または氏名

営業収益

森トラスト株式会社

関連するセグメント
4,929,121

不動産賃貸事業(注)同社に対する不動産等売却益については、「損益計算書に関する注記」に記載しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、東京都を中心として、賃貸オフィスビルや宿泊施設等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位：千円)
用途

(自
至

前期
2023年３月１日
2023年８月31日)

(自
至

当期
2023年９月１日
2024年２月29日)

貸借対照表計上額

オフィスビル

期首残高

223,676,380

252,457,803

期中増減額

28,781,423

4,902,578

期末残高

252,457,803

257,360,381

期末時価

277,620,000

283,380,000

期首残高

15,238,341

138,224,599

期中増減額

122,986,258△224,570

期末残高

138,224,599

138,000,029

期末時価

140,567,000

141,986,500

期首残高

65,982,943

60,076,464

期中増減額△5,906,479△5,882,496

期末残高

60,076,464

54,193,967

期末時価

74,220,000

66,770,000

期首残高

304,897,665

450,758,867

期中増減額

145,861,201△1,204,488

期末残高

450,758,867

449,554,378

期末時価

492,407,000

492,136,500

貸借対照表計上額

宿泊施設

貸借対照表計上額

その他

貸借対照表計上額

合計(注１)該当する賃貸等不動産の概要は後記「３．参考情報／(２)投資不動産物件」をご参照ください。
(注２)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注３)前期増減額のうち主な増加理由は2023年３月１日付で吸収合併したMTHから承継した不動産等、神谷町トラストタワーの取得及び仙台MTビルの取得であり、減少理由は新橋駅前MTRビルの譲渡及び減価償却費です。当期増減額のうち主な増加理由は仙台MTビルの取得であり、減少理由は新橋駅前MTRビルの譲渡及び減価償却費です。
(注４)期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

また、賃貸等不動産に関する損益は次のとおりです。
(単位：千円)
用途

(自
至

前期
2023年３月１日
2023年８月31日)

(自
至

当期
2023年９月１日
2024年２月29日)

損益計算書における金額

オフィスビル

不動産賃貸事業収益

5,793,327

6,236,796

不動産賃貸事業費用

2,284,480

2,425,959

不動産賃貸事業損益

3,508,847

3,810,836－－

不動産賃貸事業収益

2,985,122

3,079,127

不動産賃貸事業費用

785,948

794,812

不動産賃貸事業損益

2,199,174

2,284,315－－

不動産賃貸事業収益

1,596,455

1,384,598

不動産賃貸事業費用

312,423

286,752

不動産賃貸事業損益

1,284,031

1,097,845

不動産等売却益

1,437,186

1,380,285

不動産賃貸事業収益

10,374,905

10,700,521

不動産賃貸事業費用

3,382,852

3,507,523

不動産賃貸事業損益

6,992,053

7,192,998

不動産等売却益

1,437,186

1,380,285

不動産等売却益損益計算書における金額

宿泊施設

不動産等売却益損益計算書における金額

その他

損益計算書における金額

合計(注１)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等)であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
(注２)不動産等売却益は「営業収益」に計上されています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

〔１口当たり情報に関する注記〕(自至前期
2023年３月１日
2023年８月31日)(自至１口当たり純資産額
１口当たり当期純利益

65,241円
2,010円

なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため、記載していません。

当期
2023年９月１日
2024年２月29日)

１口当たり純資産額
１口当たり当期純利益

65,577円
2,035円

なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため、記載していません。

(注)１口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。

(自至当期純利益(千円)
普通投資主に帰属しない金額(千円)
普通投資口に係る当期純利益(千円)
期中平均投資口数(口)前期
2023年３月１日
2023年８月31日)

(自
至

当期
2023年９月１日
2024年２月29日)

7,157,734

7,247,514－－

7,157,734

7,247,514

3,560,000

3,560,000〔重要な後発事象に関する注記〕
資産の譲渡
本投資法人は、2024年４月22日付で下記の資産の譲渡に関する不動産売買契約を締結しました。
橋本MTRビル
譲渡の概要
譲渡資産
譲渡価格

：不動産
：8,500百万円（第１回：4,250百万円、第２回：4,250百万円）（但し、譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を除きます。）
譲渡益：営業収益として不動産等売却益を2024年８月期に約５億円、2025年２月期に約７億円計上する予定です。
譲渡予定日 ：第１回：2024年４月23日、第２回：2024年９月２日
買主：国内の一般事業会社（関連当事者には該当しません。）
備考：２分割での譲渡を予定しており、第１回は2024年４月23日付で共有持分２分の１を、第２回は2024年９月２日付で共有持分２分の１を譲渡します。
その他：本譲渡は金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人又は譲渡先は、本譲渡に係る売買契約において、相手方が売買契約上の債務を履行しないときは、催告のうえ売買契約を解除することができるものとされています。
義務違反により売買契約が解除された場合には、解除の原因者は、相手方に対して当該売買代金の20％相当額を違約金として支払うものとされています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

（９）発行済投資口の総口数の増減
当期及び前期以前の増資等の概要は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数(口)年月日

出資総額(百万円)

摘要

備考
増減

残高

増減

残高

2001年10月２日

私募設立

400

400

200

200

(注１)

2002年３月27日

私募増資

5,200

5,600

2,600

2,800

(注２)

2002年７月４日

私募増資

2,600

8,200

1,300

4,100

(注３)

2002年９月27日

私募増資

4,500

12,700

2,250

6,350

(注４)

2003年３月27日

私募増資

40,70053,40020,35026,700(注５)

2003年９月19日

私募増資

66,600120,000

33,30060,000(注６)

2003年９月30日

私募増資

40,000160,000

20,00080,000(注６)

2008年10月１日

第三者割当増資

22,000

182,000

17,60097,600(注７)

2010年５月31日

公募増資

60,000242,000

39,009136,609(注８)

2013年10月23日

公募増資

20,000262,000

15,800152,410(注９)

2013年11月21日

第三者割当増資

2,000

264,000

1,580

153,990(注10)2014年４月１日

投資口の分割1,056,000

1,320,000－

153,990(注11)

2023年３月１日

投資口の分割

1,320,000

2,640,000－

153,990(注12)

2023年３月１日

合併による割当交付

920,000

3,560,000－

153,990(注13)(注１)１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
(注２)１口当たり発行価格500,000円にて新規２物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行
い、運用を開始しました。
(注３)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の手付資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
(注４)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の残金決済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
(注５)１口当たり発行価格500,000円にて新規３物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
(注６)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得資金及び借入金返済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。
(注７)１口当たり発行価額800,000円にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする第三者割当による新投資口の追加発行を行いました。
(注８)１口当たり発行価格670,800円(引受価額650,160円)にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする公募による新投資口の追加発行を行いました。
(注９)１口当たり発行価格815,100円(引受価額790,020円)にて新規物件取得に伴う借入金返済及びその残額について将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目的とする公募による新投資口の追加発行を行いました。
(注10)１口当たり発行価額790,020円にて将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目的とする第三者割当による新投資口の追加発行を行いました。

― 33 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

(注11)2014年３月31日を基準日とし、2014年４月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行いました。
(注12)2023年２月28日を基準日とし、2023年３月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口分割をしたことにより、分割後の発行済投資口の総口数は2,640,000口となりました。
(注13)本投資法人は本合併にあたって、2023年３月１日付でMTHの投資口１口に対し本投資法人の分割後の投資口
1.84口を割当交付し、920,000口の新投資口を発行したことにより、発行済投資口の総口数は3,560,000口となりました。

― 34 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

３．参考情報（１）本投資法人の資産の構成
資産の種類

用途区分
(注１)

地域区分

前期
2023年８月31日現在
保有総額
対総資産比率(注２)(百万円)(注３)(％)

当期
2024年２月29日現在
保有総額
対総資産比率(注２)(百万円)(注３)(％)

東京都心部(注４)87,461

18.5

87,36018.3

オフィスビル

都心周辺部・政令指定都市等(注５)

6,550

1.4

6,499

1.4

小計

94,011

19.9

93,860

19.7

その他

―

25,5305.4

19,662

4.1

不動産合計

119,54225.3

113,52323.8

東京都心部(注４)

131,395

27.8

131,187

27.5

都心周辺部・政令指定都市等(注５)27,0505.7

32,3126.8

小計
全国主要都市(注６)
著名な観光地エリア(注７)158,44533.5

163,49934.3

131,10427.7

130,836

27.5

7,120

1.5

7,163

1.5

小計

138,22429.2

138,000

29.0

不動産

オフィスビル

信託不動産
宿泊施設

その他

―

34,546

7.3

34,531

7.2

信託不動産合計

331,21670.0

336,03170.5

預金・その他の資産

22,432

4.7

26,8105.6

資産総額

473,191100.0

476,364

100.0

金額
(百万円)

対総資産比率(注３)(％)

金額(百万円)

対総資産比率(注３)(％)

負債総額240,93150.9

242,908

51.0

純資産総額

232,260

49.1

233,45549.0(注１)「用途区分」は、中核資産であるオフィスビル及び宿泊施設とその他の用途（商業施設、住宅）で区分しています。以下同じです。
(注２)「保有総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)によっています。
(注３)「対総資産比率」は、小数点第２位を四捨五入し記載しています。
(注４)千代田区・中央区・港区・品川区・渋谷区・新宿区(注５)首都圏(東京都(東京都心部を除く)・神奈川県・千葉県・埼玉県)及び政令指定都市等(注６)東京23区及び政令指定都市(注７)魅力的な文化や観光資源等を有し、既に観光集客力があるか、または将来、観光集客力が見込めるエリア（２）投資不動産物件
2024年２月29日現在、本投資法人が保有する不動産及び本投資法人が保有する不動産信託受益権にかかる信託
不動産は計21物件あり、これらの不動産は、いずれも本投資法人、あるいは信託不動産については信託契約に基づく信託受託者によって賃貸されています。
①

不動産及び信託不動産の内容一覧
2024年２月29日現在において、本投資法人が保有する不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産の概要は以下のとおりです。（以下、不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産
を個別に、または総称して「不動産等資産」といいます。）― 35 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

不動産等資産の概要
面積(注１)
用途区分

名称
東京汐留ビルディング(注３)(注14）

オフィスビル

東京都港区

土地(㎡)

建物(㎡)

17,847.73

191,394.06

SRC・RC・S
B４/37F

不動産
不動産信託
受益権

神谷町トラストタワー(注４)(注５）(注14）

東京都港区

16,131.84

196,037.12

S・RC
B４/37F

ONビル(注５) (注６)

東京都品川区

10,850.67

32,812.27

S・SRC
B２/21F

不動産信託
受益権

紀尾井町ビル(注５) (注７)
(注14)

東京都千代田区

9,291.93

63,535.55

SRC・S
B４/26F

不動産信託
受益権

大崎MTビル(注６)東京都品川区

13,852.74

26,980.68

S・SRC
B３/14F

不動産
不動産信託
受益権

広尾MTRビル(注５)東京都渋谷区

1,671.79

6,709.80

SRC
B１/７F

仙台MTビル(注５) (注８)仙台市宮城野区

5,020.33

42,941.53

RC
B２/18F

不動産信託
受益権

御堂筋MTRビル(注５)大阪市中央区

1,560.98

15,129.16

S・SRC
B２/13F

不動産信託
受益権

天神プライム(注５)福岡市中央区

1,110.73

7,722.04

S・RC
B１/12F

不動産信託
受益権

新横浜TECHビル(注９)横浜市港北区

A館：SRC
A館：11,636.35
B１/９F
2,671.11 B館：13,550.87
B館：S・SRC
合計：25,187.22
B１/16F

シャングリ・ラ 東京(注５)(注10)

東京都千代田区

12,026.77

180,335.11

ホテルオークラ神戸(注５)神戸市中央区

30,944.44

72,246.86

ヒルトン小田原リゾート＆スパ(注５) (注11)神奈川県小田原市

174,566.00

コートヤード・バイ・マリオット
新大阪ステーション(注５)(注12)

大阪市淀川区

2,199.34

17,002.28

S
18F

不動産信託
受益権

コートヤード・バイ・マリオット
東京ステーション(注５) (注13)

東京都中央区

4,399.47

51,242.93

S・SRC
B３/21F

不動産信託
受益権

ホテルサンルートプラザ新宿(注５)

東京都渋谷区

3,136.57

20,451.25

RC・S
B１/14F

不動産信託
受益権

渋谷フラッグ(注５)（注14）東京都渋谷区

1,026.44

7,766.49

S・SRC
B２/９F

不動産信託
受益権

イトーヨーカドー湘南台店

神奈川県藤沢市

35,209.93

53,393.66

S
５F

不動産

橋本MTRビル

相模原市緑区

19,878.57

40,283.77

S
５F

不動産

―

不動産信託
受益権

RC
B１/７F

不動産

宿泊施設(注14)

その他

構造(注２)
特定資産の種類/階数(注１)

所在地

不動産

S・SRC・RC
B４/37F

不動産信託
受益権

SRC・S
B２/35F
本館棟：
S・SRC
B１/12F
バーデ棟：
RC
B１/３F
50,605.67
スポーツ棟：
RC
B１/２F
チャペル：
S
１F

不動産信託
受益権

フレスポ稲毛(注５)千葉市稲毛区

39,556.71―

パークレーンプラザ

東京都渋谷区

1,702.95

5,246.78

不動産信託
受益権

(注１)「面積」及び「構造/階数」は、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
(注２)「構造」について、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「S」は鉄骨造を、それぞれ意味します。
(注３)東京汐留ビルディングの土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。
当該土地のうち、本投資法人の共有持分は1,000,000分の375,178です。また、東京汐留ビルディングの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分（1,000,000分の375,178）を乗じた面積は71,806.84㎡です。
(注４)神谷町トラストタワーの土地面積は、本件建物の敷地である土地全14筆の合計面積であり、その一部に借地及び他の所有者の持分を含んでいます。また、神谷町トラストタワーの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は13,292.02㎡です。当該専有部分のうち、７階から９階(合計床面積11,393.16㎡。なお、階数は登記簿上の階数に１を加えた呼称階を使用しています。以下、本物件に関して別段の言及がない限り同様です。)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しており、14階(床面積3,797.72㎡)については本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が２分の１の共有持分を保有しています。従って、当該14階について
は、床面積に本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者の共有持分(２分の１)を乗じた面積(1,898.86㎡)を本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積として記載しています。

― 36 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

(注５)上記21物件のうち、神谷町トラストタワー、ONビル、紀尾井町ビル、広尾MTRビル、仙台MTビル、御堂筋MTRビル、天神プライム、シャ
ングリ・ラ 東京、ホテルオークラ神戸、ヒルトン小田原リゾート＆スパ、コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション、ホテルサンルートプラザ新宿、渋谷フラッグ及びフレスポ稲毛は信託不動産に、その他の６物件は不動産に分類されます。またフレスポ稲毛にかかる信託不動産は土地のみであり、建物は含まれていません。詳細は、後記「③不動産等資産の詳細な情報」をご参照ください。
(注６)ONビルの土地面積は、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が共有持分を保有する土地３筆の合計面積(10,850.67㎡)であり、信託受託者が1,000,000分の840,139の共有持分を保有しています。信託受託者保有分以外の共有持分は、本投資法人が大崎MTビルの敷地として保有しています。従って、当該３筆(合計面積10,850.67㎡)については、大崎MTビルの土地面積の一部及びONビルの土地面積として各々に記載しています。
また、大崎MTビルの土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んでいます。当該土地全17筆のうち、13筆(合計面積2,880.79㎡)は本投資法人が単独で所有しており、１筆(面積121.28㎡)については本投資法人が５分の１の共有持分を保有し、３筆(合計面積10,850.67㎡)については、本投資法人が1,000,000分の159,861の共有持分を保有
しています。また、大崎MTビルの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積は24,495.21㎡です。
(注７)紀尾井町ビルの土地面積は、本件建物の敷地である土地全８筆の合計面積であり、他の所有者(分有)の持分を含んでいます。当該土地
全８筆のうち、５筆(合計面積7,433.52㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、紀尾井
町ビルの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は24,598.85㎡です。
(注８)仙台MTビルの土地面積は、本件建物の敷地である土地全４筆の合計面積であり、他の所有者(分有)の持分を含んでいます。当該土地全４筆のうち、３筆(合計面積4,446.90㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、仙台MTビルの建物は共有建物であり、本投資法人の信託受益権の対象となる持分（100,000分の90,845）を乗じた面積は39,010.23㎡です。
(注９)新横浜TECHビルは、A館及びB館の２棟の建物とその敷地により構成される不動産です。
(注10)シャングリ・ラ 東京の土地面積は、本件建物の敷地である土地全５筆の合計面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。また、シャングリ・ラ 東京の建物は、区分所有建物であり、建物面積は丸の内トラストタワー本館及びN館の建物全体の延床面積を記載
しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は22,300.31㎡です。
(注11)ヒルトン小田原リゾート＆スパの土地面積は、本件建物の敷地である土地面積を記載しています。また、ヒルトン小田原リゾート＆スパの建物面積は、建物全体の延床面積の総合計を記載しており、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（100分の50）を乗じた
面積は25,302.83㎡です。
(注12)コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの土地面積は、本件建物の敷地である土地面積であり、他の共有者の持分を含んでいます。また、コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの建物は共有建物であり、本投資法人の信託受益権の対象となる持分（100分の74）を乗じた面積は12,581.68㎡です。
(注13)コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの土地面積は、本件建物の敷地である土地面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。また、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物が存する一棟の建物の延床面積を記載しています。本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は5,502.63㎡であり、その内、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（1,000分の935）を乗じた面積は5,144.95㎡です。
(注14)東京汐留ビルディング、神谷町トラストタワー、紀尾井町ビルについては、主たる用途である「オフィスビル」、渋谷フラッグについては、主たる用途が商業施設のため「その他」に区分しています。また、宿泊施設におけるグレードは以下のとおりです。
グレード

概要

面積(㎡)

価格(円)

名称

ラグジュアリー

世界的にラグジュアリーブランドとして認知されている著名なホテルチ
ェーン

40～

40,000～シャングリ・ラ 東京

世界的に高級ホテルブランドとして認知されている著名なホテルチェー
ン

30～40

30,000～40,000

ホテルオークラ神戸

アッパーアップスケール

ヒルトン小田原リゾート＆スパ

世界的に高級ホテルブランドとしてコートヤード・バイ・マリオット 新大
認知されている、著名なホテルチェ
20,000～阪ステーション
アップスケール
20～30
ーンの傘下でブランド展開している
30,000
コートヤード・バイ・マリオット 東京
クラス
ステーション
ミッドスケールよりも客室面積、イ10,000～
アッパーミッドスケール
ンテリア等が優れ、より快適に宿泊
15～20
ホテルサンルートプラザ新宿
20,000
利用できるホテル・各グレードについては、基準となる面積、価格（ADR(注)）の目安を定めています。なお、価格の目安において、市況の変化等に応じて必要があると判断される場合は見直すものとします。
(注）ADRとは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいいます。

― 37 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

不動産等資産の区分、価格及び投資比率
用途区分
地域区分
(注１)

名称

期末算定
価額
(注３)
(百万円)

直接
還元法
還元
利回り

割引率

最終還元
利回り

DCF法

期末算定価額
評価機関

投資比率
(注４)

東京汐留ビルディング

82,539(注５)74,516

81,600

3.1％

3.0％

3.1％

株式会社
立地評価研究所

17.6％

神谷町トラストタワー

51,660(注６)

51,39456,700

2.4％

2.3％

2.5％

大和不動産鑑定
株式会社

11.0％

ONビル

39,90038,64835,300

3.3％

3.0％

3.4％

一般財団法人日本不動産研究所

8.5％

紀尾井町ビル34,30032,84338,600

3.0％

2.8％

3.2％

大和不動産鑑定株式会社

7.3％

大崎MTビル

14,386(注７)

12,843

17,500

3.2％

2.9％

3.3％

一般財団法人日本不動産研究所

3.1％

広尾MTRビル

8,100

8,300

8,440

3.5％

3.3％

3.7％

大和不動産鑑定
株式会社

1.7％

小計

230,885

218,547

238,140

仙台MTビル15,800(注８)

15,88515,800

4.4％

4.2％

4.6％

大和不動産鑑定株式会社

3.4％

都心周辺 御堂筋MTRビル
部・政令指定都市 天神プライム等

10,1709,836

10,900

3.4％

3.2％

3.6％

大和不動産鑑定
株式会社

2.2％

7,050
(注９)

6,590

9,820

3.4％

3.2％

3.5％

一般財団法人日本不動産研究所

1.5％

新横浜TECHビル

6,900

6,499

8,720

4.2％

4.0％

中央日土地
4.5％ ソリューションズ
株式会社

1.5％

小計

39,92038,81245,240―8.5％

270,805

257,360

283,380

―

57.7％

東京
都心部

オフィス
ビル

小計

―

49.2％

一般財団法人3.3％
日本不動産研究所
株式会社
4.9％
立地評価研究所

シャングリ・ラ 東京

49,20049,07350,300

3.2％

2.9％

ホテルオークラ神戸

19,00015,09817,3004.8％

4.6％

17,40017,322

17,800

4.2％

3.9％

4.3％

一般財団法人日本不動産研究所

3.7％

17,017

16,946

16,736

3.8％

3.5％

3.9％

一般財団法人日本不動産研究所

3.6％

32,50032,39532,700

3.5％

3.3％

3.6％

一般財団法人日本不動産研究所

6.9％

小計

135,117130,836

134,836

著名な観
ヒルトン小田原リゾート
光地エリ＆スパ（注11）
ア

7,100

7,163

7,150

小計

7,100

7,163

7,150

―

1.5％

142,217

138,000

141,986

―

30.3％
6.8％

コートヤード・バイ・マ
全国主要 リオット 新大阪ステー
ション
都市
コートヤード・バイ・マ
リオット 東京ステーシ
宿泊施設
ョン(注10)
ホテルサンルートプラザ
新宿

小計

その他

取得価格
帳簿価額
(注２)
(百万円)
(百万円)

―
4.7％

4.5％

4.8％

10.5％
4.0％

28.8％
株式会社
立地評価研究所

1.5％

渋谷フラッグ

32,04032,33841,7003.1％

2.9％

一般財団法人3.2％
日本不動産研究所

イトーヨーカドー
湘南台店

11,6009,557

11,500

5.4％

5.1％

5.6％

一般財団法人日本不動産研究所

2.5％

橋本MTRビル

7,460

7,026

6,620

4.6％

4.0％

4.5％

一般財団法人日本不動産研究所

1.6％

フレスポ稲毛

2,100
(注12)

2,193

2,600

―
(注13)

7.9％

一般財団法人―日本不動産研究所
(注14)

0.4％

パークレーンプラザ

3,200

3,078

4,350

3.3％

3.9％

中央日土地
3.0％ ソリューションズ
株式会社

0.7％

小計

56,40054,193

66,770

―

12.0％

合計

469,422449,554492,136―

100.0％－(注１)複数の用途を有する物件については、その主たる用途をもってその属性を判断します。東京汐留ビルディング、神谷町トラストタワー、
紀尾井町ビルについては、主たる用途である「オフィスビル」、渋谷フラッグについては、主たる用途が商業施設のため「その他」に区分しています。以下同じです。

― 38 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

(注２)「取得価格」は、当該不動産等資産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。ただし、MTHが保有していた物件については、MTHとの合併時の受入価格である2023年２月期末時点での鑑定
評価額を記載しています。以下同じです。
(注３)「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)に基づき、不動産鑑定士が収益還元法により求めた価額(2024年２月29日を価格時点とします。)を記載しています。
(注４)「投資比率」とは不動産等資産の取得価格の合計に対する各資産の取得価格の比率をいい、小数点第２位を四捨五入し記載しています。
(注５)東京汐留ビルディングの取得価格については、2021年７月１日に共有持分1,000,000分の62,411及び2021年10月１日に共有持分
1,000,000分の62,411を譲渡したため、当該物件共有持分1,000,000分の500,000の取得価格である110,000百万円のうち、2024年２月29日現在、本投資法人が保有する共有持分1,000,000分の375,178に相当する価格を記載しています。
(注６)神谷町トラストタワーの取得価格は、2021年７月１日(13,980百万円)、2021年10月１日(13,980百万円)及び2023年３月１日（23,700百万円）の各取得価格の合計額を記載しています。
(注７)大崎MTビルの取得価格は、2005年３月31日(7,870百万円)、2005年10月28日(5,656百万円)及び2015年１月30日(860百万円)の各取得価格の合計額を記載しています。
(注８)仙台MTビルの取得価格は、2023年２月28日(5,266百万円)、2023年８月31日(5,266百万円)及び2024年２月29日(5,266百万円)の各取得価格の合計額を記載しています。
(注９)天神プライムの取得価格は、2012年７月12日(6,940百万円)及び2021年12月１日(110百万円)の各取得価格の合計額を記載しています。
(注10)コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションに係る取得価格及び期末算定価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する数値を記載しています。
(注11)ヒルトン小田原リゾート＆スパに係る取得価格及び期末算定価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50に相当す
る数値を記載しています。
(注12)フレスポ稲毛の取得価格については、2012年２月29日に信託土地の50％を譲渡したため、当該物件全体の取得価格である4,200百万円の50％に相当する価格を記載しています。
(注13)フレスポ稲毛は、直接還元法が採用されていません。
(注14)フレスポ稲毛は、最終還元利回りが設定されていません。

― 39 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信②

不動産等資産における賃貸借の状況一覧(ⅰ)不動産等資産における賃貸借の状況
2024年２月29日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の賃貸借の状況は以下のとおりです。
なお、本投資法人が保有する不動産等資産のうち、各不動産等資産の総賃料収入が、2024年２月期（2023
年９月１日から2024年２月29日までの６か月間)における全不動産等資産の総賃料収入の合計の10％以上を占める不動産等資産は、東京汐留ビルディングのみになります。

不動産等資産の賃貸借の状況
用途区分

総賃料収入
(注１)
(百万円)

対総賃料収入比率(注２)

総賃貸可能
面積(注３)
(㎡)

総賃貸面積
(注３)
(㎡)

東京汐留ビルディング(注４)

1,640

15.3％

71,806.84

71,806.84

１(26)

神谷町トラストタワー(注５)

948

8.9％

13,479.44

13,479.44

１(７)

非開示(注６) 非開示(注６)20,654.60

20,654.60

１

地域区分

名称

ONビル
東京都心部
紀尾井町ビル(注７)

1,048

9.8％

24,748.48

24,714.36

44(78)

大崎MTビル(注８)

303

2.8％

24,495.21

24,495.21

１(18)

広尾MTRビル(注９)

169

1.6％

4,946.36

4,767.42

９

仙台MTビル(注10)

435

4.1％

39,010.23

39,010.23

１(44)

御堂筋MTRビル(注11)

309

2.9％

15,129.16

15,129.16

１(31)

天神プライム(注９)

230

2.2％

5,990.40

5,339.81

12

新横浜TECHビル

359

3.4％

18,117.03

18,117.03

22

シャングリ・ラ 東京

900

8.4％

22,755.55

22,755.55

１

ホテルオークラ神戸

632

5.9％

72,246.86

72,246.86

１

コートヤード・バイ・マリオット
新大阪ステーション

362

3.4％

13,881.47

13,881.47

１

コートヤード・バイ・マリオット
東京ステーション

338

3.2％

5,255.05

5,255.05

１

ホテルサンルートプラザ新宿

653

6.1％

21,248.23

21,248.23

１

ヒルトン小田原リゾート＆スパ

191

1.8％

25,302.83

25,302.83

１

非開示(注６) 非開示(注６)5,983.86

5,983.86

３

3.5％

53,393.66

53,393.66

１

非開示(注６) 非開示(注６)40,283.77

0.00

０
１

オフィスビル

都心周辺
部・政令指
定都市等

宿泊施設

全国主要都
市

著名な観光
地エリア

渋谷フラッグ(注９)イトーヨーカドー湘南台店
その他

―

テナント
総数

橋本MTRビル375

フレスポ稲毛123

1.2％

39,556.71

39,556.71

パークレーンプラザ(注12)

105

1.0％

4,443.03

4,264.05

17

501,402.37

121
(276)

合計(注13)

10,700100.0％

542,728.77

なお、下記物件については、2024年２月期に譲渡していますが、2024年２月期の総賃料収入及び対総賃料収入比率は以下のとおりです。
名称
新橋駅前MTRビル

総賃料収入
(注１)
(百万円)

対総賃料収入比率(注２)
00.0％

譲渡日
2024年２月29日(注１)「総賃料収入」は、2024年２月期の不動産賃貸事業収益(家賃、共益費、その他賃貸事業収入等)を記載しています。
(注２)「対総賃料収入比率」は小数点第２位を四捨五入し記載しています。

― 40 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

(注３)「総賃貸可能面積」には、不動産等資産の主たる用途として賃貸の用に供することが可能な部分の面積のほか、当該主たる用途以外の用途(事務所、店舗あるいは倉庫等)に供することが可能な部分の面積も含むものとし、これらの合計面積(共用部分等を賃貸している場
合には当該面積を含みます。)を記載しています。また、「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積に含まれ、かつ実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。なお、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸可能面積及び総賃貸面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の375,178)を乗じた面積を記載しています。神谷町トラストタワーについては、
７階から９階部分の総賃貸可能面積及び総賃貸面積(11,553.81㎡)に、14階部分の総賃貸可能面積及び総賃貸面積(3,851.27㎡)に本投資法人の共有持分(２分の１)を乗じた面積を加えた面積を記載しています。大崎MTビルについては、建物の総賃貸可能面積及び総賃貸面
積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積を記載しています。仙台MTビルについては、建物の総賃
貸可能面積及び総賃貸面積(42,941.53㎡)に本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者の共有持分(100,000分の90,845)を乗じた面積を記載しています。コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションについては、建物の総賃貸可能面積及び総賃貸面積(18,758.75㎡)に本投資法人の信託受益権の対象となる持分(100分の74)を乗じた面積を記載しています。コートヤード・バイ・マリオ
ット 東京ステーションについては、信託受益権の対象となる総賃貸可能面積及び総賃貸面積(5,620.38㎡)に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(1,000分の935)を乗じた面積を記載しています。ヒルトン小田原リゾート＆スパについては、信託受益権の対象となる総賃貸可能面積及び総賃貸面積(50,605.67㎡)に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（100分の50）を乗じた面積を記載
しています。
(注４)東京汐留ビルディングは、オフィス・店舗部分については賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、ホテル部分については固定賃料でのマスターリース契約を採用しています。当該物件のテナント総数の括弧内には、事務所・店舗部分についてはサブリース契約、ホテル部分についてはマスターリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注５)神谷町トラストタワーは、賃料収入が共同運用区画の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナン
ト総数の括弧内には、共同運用区画のテナント総数を記載しています。なお、共同運用とは、６階から30階までの25フロアを共同運用区画として、各区分所有者が森トラスト株式会社との間で、各区分所有者を賃貸人とし森トラスト株式会社を賃借人とする貸室賃貸借契約を締結し、賃借人が各フロアを共同運用区画として転貸する仕組みをいいます。賃借人は、当該共同運用区画全体から生じる収支を各区分所有者が有する専有面積による持分割合に応じて分配します。
(注６)ONビル、渋谷フラッグ及び橋本MTRビルの「総賃料収入」及び「対総賃料収入比率」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
(注７)紀尾井町ビルは、事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリー
ス契約を採用しています。上記表中の当該物件のテナント総数については、事務所部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づくテナント総数を記載しています。また、当該物件のテナント総数の括弧内には、事務所部分と住宅部分のサブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注８)大崎MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注９)広尾MTRビル、天神プライム及び渋谷フラッグは、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、上記表中の当該物件のテナント総数については、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注10)仙台MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注11)御堂筋MTRビルは、パス・スルー型のマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注12)パークレーンプラザは、一のテナントと複数住戸の賃貸借契約を締結している場合、住戸数をテナント数として算定しています。
(注13)合計のテナント総数の括弧内には、紀尾井町ビル、大崎MTビル、仙台MTビル及び御堂筋MTRビルについてサブリース契約に基づくテナン
ト総数を、神谷町トラストタワーについては共同運用区画全体のテナント総数を記載しています。また、東京汐留ビルディングについては、(注４)の記載に基づくテナント総数を記載しています。

― 41 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

不動産等資産の稼働率の推移
最近５年の稼働率(注１)の推移(％)
用途
区分

地域区分

東京都心
部

オフィ
スビル

都心周辺
部・政令
指定都市
等

名称

著名な観
光地エリ
ア

－

2021年

2020年

2019年

２月末

９月末

３月末

９月末

３月末

９月末

３月末

９月末

東京汐留ビルディング
(注２)

100.0
(99.2)

100.0(95.8)

100.0(70.8)

100.0(66.5)

100.0(61.3)

100.0(53.5)

100.0

100.0

100.0

100.0

神谷町トラストタワー
(注３)

100.0
(99.3)

100.0(99.3)

100.0(99.3)

100.0(99.3)

100.0(99.3)

100.0(97.3)

－

－

－

－

ONビル

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

紀尾井町ビル(注４)99.9(98.2)

97.9(97.4)

97.8(95.6)

94.5(92.6)

96.3(95.6)

89.7(89.7)

90.8(89.5)

99.9(98.7)

99.9(98.7)

99.9(98.5)

大崎MTビル(注５)100.0(82.3)

100.0(85.2)

100.0(88.3)

100.0(95.6)

100.0(95.2)

100.0(85.8)

100.0(85.0)

100.0(99.1)

100.0(97.8)

100.0(91.8)

広尾MTRビル(注６)

96.4

92.4

92.4

100.0

87.5

87.5

100.0

100.0

100.0

100.0

小計(注７)

99.9(97.1)

99.4(95.9)

99.4(85.9)

99.1(84.8)

99.0(82.8)

98.0(75.1)

98.7(97.1)

99.9(99.7)

99.9(99.6)

99.9(99.0)

仙台MTビル(注８)100.0(99.3)

100.0(99.1)

100.0(99.9)

－

－

－

－

－

－

－

御堂筋MTRビル(注９)

100.0
100.0
100.0
(100.0) (100.0) (100.0)

100.0
100.0
100.0
(96.4) (100.0) (100.0)

100.0(95.6)

100.0
100.0
100.0
(98.4) (100.0) (100.0)

天神プライム(注６)

89.1

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

新横浜TECHビル

100.0

89.1

78.0

71.7

59.9

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

99.2
(98.6)
99.6(97.6)

97.0(95.8)
98.7(95.8)

92.4(90.5)
97.6(87.1)

86.9(83.9)
96.6(84.6)

81.4
100.0(78.7) (100.0)
95.4
98.4
(81.8) (80.6)

100.0(98.7)
98.9(97.3)

100.0
100.0
100.0
(99.5) (100.0) (100.0)
99.9
99.9
99.9
(99.7) (99.7) (99.2)

シャングリ・ラ 東京

100.0

100.0

－

－

－

－

－

－

－

－

ホテルオークラ神戸

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

コートヤード・バイ・マ
リオット 新大阪ステー
ション

100.0

100.0

－

－

－

－

－

－

－

－

コートヤード・バイ・マ
リオット 東京ステーシ
ョン

100.0

100.0

－

－

－

－

－

－

－

－

ホテルサンルートプラザ
新宿

100.0

100.0

－

－

－

－

－

－

－

－

小計(注７)

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

ヒルトン小田原リゾート
＆スパ

100.0

100.0

－

－

－

－

－

－

－

－

小計(注７)

100.0

100.0

－

－

－

－

－

－

－

－

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

渋谷フラッグ(注６)

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

92.2

92.2

100.0

100.0

100.0

イトーヨーカドー
湘南台店

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

橋本MTRビル

0.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

フレスポ稲毛

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

100.0

パークレーンプラザ

96.0

96.7

96.7

96.8

100.0

100.0

95.9

100.0

92.9

95.9

71.8

98.1

96.3

94.6

94.7

99.7

99.6

100.0

99.8

99.9

小計(注７)

その他

2022年

８月末

小計(注７)

宿泊施
設

2023年

２月末

小計(注７)

全国主要
都市

2024年

小計(注７)

92.4
98.9
97.6
96.5
96.0
99.1
99.3
99.9
99.9
99.9
合計(注７)(90.8) (97.9) (93.1) (91.6) (90.5) (91.9) (98.6) (99.9) (99.8) (99.6)(注１)各不動産等資産の稼働率は総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、各区分毎の稼働率の小計(または全不動産等資産の稼働率の合計)は総賃貸可能面積の小計(または合計)に占める総賃貸面積の小計(または合計)の割合を記載しています。また、小計及び合計の稼働率は、各期末時点において本投資法人が保有する不動産等資産に基づく稼働率を記載しています。なお、稼働率については小数点第２位を四捨五入し記載していますが、四捨五入した結果が100.0％となる場合においては、小数点第２位を切り捨てて99.9％と記載しています。
(注２)東京汐留ビルディングは、2021年４月１日以降、オフィス・店舗部分については賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、ホテル部分については固定賃料でのマスターリース契約を継続しています。そのため、2021年９月末以降の当該物件の稼働率の括弧内には、オフィス・店舗部分のサブリース契約に基づく稼働率及びホテル部分のマスターリース契約に基づく稼働率を用いて記載しています。

― 42 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

(注３)神谷町トラストタワーは、賃料収入が共同運用区画の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、共同運用区画全体の稼働率を記載しています。
(注４)紀尾井町ビルは、事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリー
ス契約を採用しています。上記表中の当該物件の稼働率については、事務所部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマス
ターリース契約に基づく稼働率を記載しています。また、当該物件の稼働率の括弧内には、事務所部分と住宅部分のサブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(注５)大崎MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(注６)広尾MTRビル、天神プライム及び渋谷フラッグは、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、上記表中の当該物件の稼働率については、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(注７)小計及び合計の稼働率の括弧内には、紀尾井町ビル、大崎MTビル、仙台MTビル及び御堂筋MTRビルについてサブリース契約に基づく稼働率を、神谷町トラストタワーについては共同運用区画全体の稼働率を基に算出した場合の稼働率を記載しています。また、2021年９月
末以降の東京汐留ビルディングについては、(注２)の記載に従い算出される稼働率を用いています。
(注８)仙台MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(注９)御堂筋MTRビルは、パス・スルー型のマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。

― 43 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信(ⅱ)主要なテナントの状況
2024年２月29日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、一のテナントに対する賃貸面積(複数の不動産等資産に一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計)が全不動産等資産の総賃
貸面積の合計の10％以上を占めるテナント(以下「主要なテナント」といいます。)は、森トラスト株式会社、
株式会社ホテルオークラ神戸及び株式会社イトーヨーカ堂の３社になります。
主要なテナントの状況
賃貸
対象

賃貸面積
(注２)
(㎡)

東京汐留ビルディング①2021年４月１日
2026年３月31日(オフィス・店舗)②2010年４月13日
2035年12月31日(ホテル)

71,806.84

14.3％

3,302

神谷町トラストタワー

2021年７月１日
2030年３月31日

13,479.44

2.7％

1,829

森トラスト株式会社(不動産業)

大崎MTビル

2022年４月１日
2025年３月31日

24,495.21

4.9％

建物

仙台MTビル

2023年２月28日
2028年２月29日

39,010.23

7.8％

1,157

シャングリ・ラ 東京

2016年９月１日
2033年11月30日

22,755.55

4.5％

882
(注５)

13,881.47

2.8％

5,255.05

1.0％

入居物件

コートヤード ・バイ・マリ
オット 新大阪ステーション
コートヤード ・バイ・マリ
オット 東京ステーション
株式会社ホテルオークラ神戸(サービス業)

ホテルオークラ神戸

株式会社イトーヨーカ堂(小売業)

イトーヨーカドー湘南台店

2016年９月16日
2040年11月1日
2016年９月16日
2039年４月１日
2022年４月１日
2032年３月31日

総賃貸面積(ポートフォリオ全体)
合計対比(注３)

期末年間
契約賃料
(注４)
(百万円)

契約開始日
(注１)
契約満了日

テナント名称
(業種)

38.0％

564

460
(注５)
289
(注５)

72,246.86

14.4％

1,261

53,393.66

10.6％

750

合計

316,324.31

63.1％

―

総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計(注２)501,402.37――

2002年11月21日
2042年11月20日(注１)本投資法人が、前所有者から賃貸借契約の賃貸人たる地位を承継した場合には、前所有者が賃借人と締結した賃貸借契約の契約開始日を記載しています。
(注２)「賃貸面積」は、主要なテナントとの間で、賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。「総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計」は、主要なテナントを含む全てのテナントとの間で、賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。なお、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の
375,178)を乗じた面積を記載しています。神谷町トラストタワーについては、７階から９階部分の建物の総賃貸面積(11,553.81㎡)に、14階部分の建物の総賃貸面積(3,851.27㎡)に本投資法人の共有持分(２分の１)を乗じた面積を加えた面積を記載しています。大崎MTビルについては、建物の総賃貸面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積を記載しています。仙台
MTビルについては、建物の総賃貸面積(42,941.53㎡)に本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者の共有持分(100,000分の
90,845)を乗じた面積を記載しています。コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションについては、建物の総賃貸面積(18,758.75㎡)に本投資法人の信託受益権の対象となる持分(100分の74)を乗じた面積を記載しています。コートヤード・バイ・マリオ
ット 東京ステーションについては、信託受益権の対象となる総賃貸面積(5,620.38㎡)に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(1,000分の935)を乗じた面積を記載しています。
(注３)「総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計対比」については、小数点第２位を四捨五入し記載しています。
(注４)「期末年間契約賃料」とは、2024年２月29日現在、本投資法人が主要なテナントとの間で締結した賃貸借契約上の月額賃料の12か月分の合計を記載しています。但し、シャングリ・ラ 東京、コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション及びコートヤード・バ
イ・マリオット 東京ステーションについては、（注５）に基づく内容を記載しています。
(注５)シャングリ・ラ 東京、コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの賃料は変動賃料及び最低保証賃料により構成されますが、「期末年間契約賃料」欄には、最低保証賃料（年額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの「期末年間契約賃料」欄には、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する金額を記載しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

(ⅲ)主要なテナントとの賃貸借契約の特記事項
2024年２月29日現在において、主要なテナントとの間で締結している賃貸借契約に関して特記すべき事項
等(契約更改の方法、敷金・保証金、その他賃貸借契約に関して特記すべき事項等)は以下のとおりです。
(イ)森トラスト株式会社
物件名称

東京汐留ビルディング

契約形態
契約期間

・定期建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借)(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約)①2021年４月１日から2026年３月31日まで(オフィス・店舗)②2010年４月13日から2035年12月31日まで(ホテル)①

月額契約賃料（注１）(注２)： 252,722,186円(オフィス・店舗)②-１ ： 22,510,680円(ホテル)(2010年４月13日から2026年３月31日まで)②-２ ： 26,262,460円(ホテル)(2026年４月１日から2035年12月31日まで)

敷金・保証金等なし

期間満了時の更新について

借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。
但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。

中途解約について契約期間中、中途解約ができない契約となっています。

転貸借契約について

・本件建物は、本投資法人と森トラスト株式会社(本表及び次表において、以下「テナント」といいます。)間のマスターリース契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、本投資法人からの書面による承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。

(注１)本件賃貸借（ホテル）については、賃料の改定は行わないこととし、借地借家法第32条を適用しない旨の合意がなされています。
(注２)月額契約賃料は、本投資法人がその共有持分(1,000,000分の375,178)に基づいて収受しうる額を記載しています。
また、月額契約賃料①は、転借人の入居状況や転貸借契約の賃料改定等により変動することがあります。月額契約賃料②-１は賃料とは別途、ホテル部分の維持管理費用をテナントが負担することを前提としています。
2026年４月１日以降の月額契約賃料②-２は、本件建物共用部のうちホテルにかかる維持管理費用をテナントが負担せずに別途賃貸人が負担するため、当該維持管理費用の見込分を賃料として加算しています。但し、オフィス・店舗に関する賃貸借契約を再契約し、引き続きホテルにかかる維持管理費用（共用部の維持管理費用を含む）を賃料とは別途、テナントが負担する場合には、②-１の適用期間が延長され、ホテルの月額契約賃料は22,510,680円となります。

物件名称

神谷町トラストタワー

契約形態
契約期間

・貸室賃貸借契約(共同運用)
・2021年７月１日から2030年３月31日まで

月額契約賃料(注)152,442,571円

敷金・保証金等なし

期間満了時の更新について

本契約期間満了の６か月前までに更新拒絶の意思表示がない場合は契約期間満了の翌日から５年間更新されるものとし、その後も同様となります。

中途解約について契約期間中、中途解約ができない契約となっています。

転貸借契約について

・本件貸室は、信託受託者たる三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社とテナントとの間の貸室賃貸借契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、テナントの裁量において、本件貸室の全部または一部を第三者に転貸することができます。

(注)月額契約賃料は、本投資法人が共同運用区画の持分(96,274,940分の13,479,445)に基づいて収受しうる額を記載しています。また、月額契約賃料は、転借人の入居状況や転貸借契約の賃料改定等により変動することがあります。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

物件名称

大崎MTビル

契約形態
契約期間・定期建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借)(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約)
・2022年４月１日から2025年３月31日まで

月額契約賃料(注)47,021,686円

敷金・保証金等(注)敷金 789,001,278円

期間満了時の更新について

借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。
但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。

中途解約について契約期間中、中途解約ができない契約となっています。

転貸借契約について

・本件建物は、本投資法人とテナント間のマスターリース契約に基づき、テナン
トに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、本投資法人からの書面による承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。

(注)月額契約賃料は、本投資法人がその共有持分(1,000,000分の907,880)に基づいて収受しうる額を記載しています。また、月額契約賃料及び敷金は、転借人の入居状況や転貸借契約の賃料改定等により変動することがあります。

物件名称

仙台MTビル

契約形態
契約期間・貸室賃貸借契約(一棟一括賃貸借)
・2023年２月28日から2028年２月29日まで

月額契約賃料(注)96,441,741円

敷金・保証金等なし

期間満了時の更新について

本契約期間満了の６か月前までに更新拒絶の意思表示がない場合は契約期間満了の翌日から５年間更新されるものとし、その後も同様となります。

中途解約について契約期間中、中途解約が出来ない契約となっています。

転貸借契約について

・本件建物は、信託受託者たる三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社とテナントとの間の貸室賃貸借契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、信託受託者からの書面による承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。

(注)月額契約賃料は、本投資法人がその共有持分(100,000分の90,845)に基づいて収受しうる額を記載しています。また、月額契約賃料
は、転借人の入居状況や転貸借契約の賃料改定等により変動することがあります。

シャングリ・ラ 東京、コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション及びコートヤード・バイ・
マリオット 東京ステーションにかかる賃貸借契約の概要については、後記「③不動産等資産の詳細な情報」
をご参照ください。

― 46 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

(ロ)株式会社ホテルオークラ神戸
ホテルオークラ神戸にかかる賃貸借契約の概要については、後記「③不動産等資産の詳細な情報」をご参照ください。
(ハ)株式会社イトーヨーカ堂
物件名称

イトーヨーカドー湘南台店

契約形態
契約期間

・建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借)
・2002年11月21日から2042年11月20日まで

月額契約賃料

62,500,000円

敷金・保証金等

敷金683,460,000円

期間満了時の更新について

期間満了の場合の更新については、本投資法人と株式会社イトーヨーカ堂(本表において、以下「テナント」といいます。)間の協議によると規定しています。

中途解約について2032年11月20日まで中途解約が出来ない契約となっています。

転貸借契約について

・本件建物は、本投資法人とテナント間の建物賃貸借契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、本件建物をショッピングセンターとして、他の専門店等の出店も得てバラエティーに富んだ売場を構成する必要があることから、テナントの関連会社あるいは専門店等に転貸することができます。本投資法人とテナントとの間の建物賃貸借契約が終了する場合は、テナントは当該転借人を退去させなければならない旨合意されています。

― 47 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信③

不動産等資産の詳細な情報
2024年２月29日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の詳細な情報は以下のとおりです。

１．「不動産等資産の概要」欄の記載について(１)「地積・延床面積」、「構造/階数」及び「建築時期」には、別段の断りがない限り、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
(２)「構造」について、「SRC造」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC造」は鉄筋コンクリート造、「S造」は鉄骨造を、それぞれ意味します。
(３)区分所有建物、共有建物及び共有土地に関しては、区分所有建物の一棟の建物の延床面積(他の区分所有者が所有する面積を含みます。)、共有建物の延床面積(他の共有者の共有持分を含みます。)及び共有土地全体の面積(他の共有者の共有持分を含みます。)を記載しています。
(４)「用途地域等」には、都市計画法第８条第１項第１号、第２号、第５号及び第９号に掲げる「用途地域」、「特別用途地区」、「防火地域又は準防火地域」及び「臨港地区」並びに都市再生特別措置法第２条第３項
及び第５項に掲げる「都市再生緊急整備地域」及び「特定都市再生緊急整備地域」の区分を記載しています。
２．「特定資産の概要」欄の記載について(１)「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
(２)「取得価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用(不動産売買媒介手数料等)を含まない金額(不動産売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。ただし、MTHが保有していた物件については、MTHとの合併時の受入価格である2023年２月期末時点での鑑定評価額を記載しています。
３．「取得時の不動産鑑定の概要」欄の記載について「鑑定評価額」は、不動産等資産を取得検討する際に取得した不動産鑑定評価書に基づく評価額を記載しています。ただし、MTHが保有していた物件については、MTHとの合併時の受入価格である2023年２月期末時点での鑑定評価額を記載しています。
４．「物件収支状況」欄の記載について(１)物件収支状況は本投資法人の2024年２月期（2023年９月１日から2024年２月29日までの６か月間)の金額を記載しています。なお、記載金額は千円未満を切り捨てて表示しています。
(２)「NOI」はネット・オペレーティング・インカムを意味し、各不動産等資産の不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用(減価償却費を除きます。)を控除した金額です。また「NCF」は、ネット・キャッシュ・フ
ローを意味し、各不動産等資産のNOIから資本的支出を控除した金額を記載しています。
(３)不動産賃貸事業損益は、不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用を控除した金額です。不動産賃貸事
業費用には、不動産等資産の収支に直接的にかかわらない資産運用報酬、支払利息等を含んでいません。
(４)公租公課の内訳で「固定資産税」には2024年２月期における固定資産税及び都市計画税の合計を記載しています。なお、不動産等資産の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った固定資産税及び都市計画税相当額については、費用計上せず取得原価に算入しています。
(５)区分所有建物、共有建物及び共有土地の場合には、本投資法人の持分相当に対する金額を記載しています。
５．「2023年度公租公課」欄の記載について(１)2023年度の固定資産税(償却資産にかかるものを除きます。)及び都市計画税の税額を記載しています。区分所有建物、共有建物及び共有土地の場合には、本投資法人の持分相当に対する金額を記載しています。
(２)固定資産税及び都市計画税の納付義務は原則として毎年１月１日時点の所有者に課されます。従って2023
年１月１日の翌日以降に取得した不動産等資産について、2024年２月期に納付義務はありませんが、参考情報として2023年度の固定資産税及び都市計画税の税額を記載しています。
６．「特記事項」欄の記載について原則として2024年２月29日現在の不動産の状況(不動産の構造、現況その他投資不動産の価格に重要な影響を及ぼす事項(当該不動産等資産に付着しているテナント以外の第三者の権利及びかかる権利に基づく制限等、
区分所有建物、共有建物及び共有土地等において、他の共有者等との間に存する管理規約、協定書及び覚書等に記載された重要な事項、当該不動産等資産に関する行政法規における制限等を含みますが、これらに限られません。))を記載しています。なお、当該不動産等に担保の設定がなされている場合は、その旨を「特記事項」欄に記載します(2024年２月29日現在、担保の設定はなされていません。)。
７．鑑定評価業者、前所有者及び施工会社の名称について
原則として、評価、取得、もしくは施工を行った時点での名称を記載しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

東京汐留ビルディング
物件番号１
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

建物

物件名称

東京汐留ビルディング

オフィスビル・ホテル・商業施設
所有権
所有権
東京都港区東新橋一丁目12番１

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用

稼働日数
182日
1,640,594
1,640,594－－－
667,111

住居表示
地積

東京都港区東新橋一丁目９番１号
17,847.73㎡(他の共有者の共有持分を含みま
す。)

用途地域等

商業地域、防火地域、

公租公課

366,252

構造/階数
建築時期
延床面積

特定都市再生緊急整備地域(東京都心・臨海地域)
SRC・RC・S造陸屋根/地下４階付37階建
2005年１月
191,394.06㎡
本投資法人の共有持分(1,000,000分の375,178)を乗じた面積：71,806.84㎡

固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費

366,252－
223,866
210,986
－

損害保険料

3,658

駐車場台数
施工会社

437台
株式会社竹中工務店

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産
2010年４月13日
森トラスト株式会社

信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF－
9,220
76,993
1,050,475
973,482
2,166
1,048,309

賃貸借契約形態
マスターリース契約(注１)
信託受益権の概要
信託設定日
－
信託受託者
－
信託期間満了日 －５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額601,915
都市計画税額128,981
合計
730,897

取得価格(注２)
82,539百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額(注２)
83,664百万円
価格時点
2010年３月31日
鑑定評価業者
株式会社立地評価研究所
６．特記事項(１)敷地利用権について
本件土地の利用については、森トラスト株式会社、本件土地の他の共有者及び本件建物の他の共有者間の運営に関する確認書で、森ト
ラスト株式会社及び本件建物の他の共有者が本件土地上に本件建物を所有することの合意がなされている旨が確認されています。本投資法人は、上記運営に関する確認書上の森トラスト株式会社の権利、義務及び契約上の地位を承継しています。
(２)本件土地の権利関係について
本件土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。当該土地のうち、本投資法人の共有持分は1,000,000分の375,178です。
(３)本件建物の権利関係について
本件建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の375,178)を乗じた面積は71,806.84㎡です。
(４)買取優先交渉権について
本投資法人は、本件土地及び本件建物の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。
(注１)オフィス・店舗部分については賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、ホテル部分については固定賃料でのマスターリース契約を採用しています。
(注２)「取得価格」及び「鑑定評価額」については、2021年７月１日に共有持分1,000,000分の62,411及び2021年10月１日に共有持分
1,000,000分の62,411を譲渡したため、本物件共有持分1,000,000分の500,000の取得価格である110,000百万円及び取得時の鑑定評価額である111,500百万円のうち、2024年２月29日現在、本投資法人が保有する共有持分1,000,000分の375,178に相当する価格及び価額を記載しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

神谷町トラストタワー
物件番号２
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有
形態
土地

物件名称

土地

４．物件収支状況(千円)
オフィスビル
自 2023年９月１日
所有権及び地上権（敷地権の割合：10,000,000,000 運用期間
至 2024年２月29日
分の1,167,700,159）
区分所有権(１)不動産賃貸事業収益
東京都港区虎ノ門四丁目24番６他
家賃
共益費
東京都港区虎ノ門四丁目１番１号
土地賃貸収益16,131.84㎡（他の所有者の持分を含みます。）
その他賃貸事業収入
商業地域、防火地域、(２)不動産賃貸事業費用
都市再生特別地域（虎ノ門四丁目地区）
公租公課
固定資産税
S・RC造陸屋根/地下４階付37階建その他公租公課
諸経費
2020年３月
管理業務費
196,037.12㎡
水道光熱費
信託受託者の所有にかかる専有部分：13,292.02㎡
損害保険料
信託報酬
349台
その他費用
減価償却費
清水建設株式会社(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

建物
地番
住居表示
地積
用途地域等

建物

神谷町トラストタワー

構造/階数
建築時期
延床面積

駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産信託受益権①2021年７月１日②2021年10月１日③2023年３月１日①森トラスト株式会社②森トラスト株式会社③森トラスト株式会社①13,980百万円②13,980百万円③23,700百万円

取得価格

賃貸借契約形態
信託受益権の概要
信託設定日
（注２）
信託受託者
信託期間満了日

価格時点
鑑定評価業者

182日
948,963924,452－－
24,511
344,438
75,65575,655－112,548
78,00332,431
543
1,250
319
156,235
760,760
604,524－
760,760

マスターリース契約(注１)①2021年７月１日②2023年３月１日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社①2052年３月31日②2052年３月31日

３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額

稼働日数

５．2023年度公租公課(千円)①、②31,100百万円③24,100百万円①、②2021年２月28日③2022年10月31日①、②大和不動産鑑定株式会社③大和不動産鑑定株式会社

固定資産税額71,970

都市計画税額15,422

合計

87,393

６．特記事項(１)土地賃借権について
本物件土地上に葺城稲荷神社が土地賃借権の設定を受けたうえで建物を所有しています。
(２)地上権について
本物件土地には葺城稲荷神社から地上権の設定を受けて利用する土地が含まれます。
(３)越境物について
本土地と隣接土地との境界部分について、本物件の一部が隣接土地に越境しており、また、隣接土地の塀等が本件土地に越境していま
すが、隣接所有者との間で越境を確認する旨の覚書が締結されています。
(４)買取優先交渉権について
本投資法人は、本件土地及び本件建物にかかる信託受益権の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。
(注１)賃料収入が共同運用区画の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しています。
(注２)本件信託不動産は二つの信託受益権からなっており、①及び②には、それぞれの信託設定日を記載しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

ONビル
物件番号
３
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

建物

物件名称

ONビル

オフィスビル
所有権
所有権
東京都品川区北品川五丁目746番１他２筆

住居表示
地積
用途地域等

東京都品川区北品川五丁目９番12号
10,850.67㎡(他の共有者の共有持分を含みます。)
準工業地域、第一種低層住居専用地域、
防火地域、準防火地域

構造/階数

S・SRC造陸屋根/地下２階付21階建

建築時期
延床面積

1990年11月
32,812.27㎡

駐車場台数

79台

施工会社

株式会社大林組

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産信託受益権
2008年８月29日
有限会社エスアイエイキング２号

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数
182日
非開示
(注)

非開示
(注)

598,671535,164
15,095583,575

賃貸借契約形態
テナントとの直接契約
信託受益権の概要
信託設定日2001年２月９日
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2031年３月末日
５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額94,279
都市計画税額20,202
合計
114,482

取得価格
39,900百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
41,000百万円
価格時点
2008年８月１日
鑑定評価業者
財団法人日本不動産研究所
６．特記事項(１)本件土地の権利関係について
本件土地面積は全３筆の合計面積であり、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者(以下本表において「本件受託者」といいます。)が1,000,000分の840,139の共有持分を保有しています。なお、当該３筆についての本件受託者保有分以外の共有持分は、本投資法人が保有しています。
(２)敷地利用権について
本件信託建物は、複数の事業者が各別に所有していた複数筆の土地(全体を「大崎ビジネスガーデン」といいます。)上に、本件信託建物を含む２棟の建物(他方の建物は「大崎MTビル」です。)を建設する共同開発事業の一環として建設されたものです。２棟の建物の各所有者(共有者を含みます。)は、大崎ビジネスガーデンを構成する各土地所有者から、各土地についての使用借権または賃借権(存続期間は、
本件信託建物の竣工後40年とされています。)の設定を受け、各建物を所有しています。従って、本件受託者は、隣接する大崎MTビルの各共有者が大崎MTビルの各共有持分を所有するために、本件信託土地を使用させる義務を負っています。一方で、本件受託者が本件信託建物を所有するための敷地利用権は、①本件土地のうち本件受託者の保有する共有持分との関係では、当該共有持分となり、②本件土地のうち本投資法人の保有する共有持分及び③本件土地以外の大崎ビジネスガーデン対象土地との関係では、それぞれの土地に設定された使用借権または賃借権となります。
(３)境界確認について
本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。
(４)越境物について
本件土地と隣接土地との境界部分について、本件不動産の塀が一部隣接土地に対し越境しており、また、当該隣接土地の樹木の枝葉等が本件土地に対し越境している可能性があります。
(５)工作物について
本件土地に設置された工作物のうち一部の擁壁は、完了検査を受けておらず検査済証が交付されていません。本投資法人は、国土交通大臣等が指定する検査機関である日本ＥＲＩ株式会社による建築基準法適合判定調査を実施し、調査の結果、当該工作物は建築基準法との適合性が確保されており、構造上の安全性について支障がないと考えられるとの報告を得ています。
(注)本件信託不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、テナントから開示することにつき同意を得られていな
いため、開示していません。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

紀尾井町ビル
物件番号
４
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

建物

物件名称

紀尾井町ビル

オフィスビル・住宅
所有権
所有権
東京都千代田区紀尾井町３番３他

住居表示
地積
用途地域等

東京都千代田区紀尾井町３番12号他
9,291.93㎡(他の所有者の持分を含みます。)
第二種住居地域、防火地域、第一種文教地区

構造/階数

SRC・S造陸屋根/地下４階付26階建

建築時期
延床面積

1989年11月
建物一棟：63,535.55㎡
信託受託者の所有にかかる専有部分：24,598.85㎡

駐車場台数

207台

施工会社

鹿島建設株式会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

取得価格

不動産信託受益権
2014年10月１日
白馬キャピタル３特定目的会社

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF
賃貸借契約形態
信託受益権の概要
信託設定日
(注２)
信託受託者
信託期間満了日

稼働日数182日
1,048,653
950,135
6,324－
92,194482,107
92,76291,437
1,325
324,336
239,822
63,1351,655
800
18,92265,007
631,554566,546
26,682604,872

マスターリース契約(注１)①2002年９月10日②2004年９月30日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社①2034年９月末日②2034年９月末日
５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額147,642
都市計画税額31,637
合計
179,279

34,300百万円

３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
36,200百万円
価格時点
2014年９月１日
鑑定評価業者
大和不動産鑑定株式会社
６．特記事項(１)権利関係について
本件土地面積は、本件建物の敷地である土地全８筆の合計面積であり、他の所有者(分有)の持分を含んでいます。当該土地全８筆のうち、５筆(合計面積7,433.52㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、本件建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は24,598.85㎡です。
(２)管理規約について
管理規約により、区分所有者が所有する敷地及び区分所有者が共有する共用部分は、専有部分と分離して単独処分することは禁止されており、共用部分の分割請求も禁止されています。また、敷地権の登記はなされていませんが、敷地の相互利用について、区分所有者間で合意しています。なお、本投資法人が有する議決権の割合は、3,383,389分の2,562,965となっています。
(３)要役地地役権について
本件土地には、隣接土地の一部を承役地として、工作物設置を目的とする要役地地役権が設定されています。
(注１)事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。
(注２)本件信託不動産は二つの信託受益権からなっており、①及び②には、それぞれの信託設定日を記載しています。

― 52 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

大崎MTビル
物件番号
５
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

建物

物件名称

大崎MTビル

オフィスビル
所有権
所有権
東京都品川区北品川五丁目689番２他16筆

住居表示
地積
用途地域等

東京都品川区北品川五丁目９番11号
13,852.74㎡(他の共有者の共有持分を含みます。)
準工業地域、第一種低層住居専用地域、
防火地域、準防火地域

構造/階数

S・SRC造陸屋根/地下３階付14階建

建築時期

1994年７月(2008年大規模修繕実施)
26,980.68㎡
本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積：24,495.21㎡
65台
株式会社大林組

延床面積

駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要(注１)
特定資産の種類
取得年月日
前所有者
取得価格

不動産
①2005年３月31日②2005年10月28日③2015年１月30日①森トラスト株式会社②三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社③個人(非開示)①7,870百万円②5,656百万円③860百万円

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF
賃貸借契約形態
信託受益権の概要
信託設定日
信託受託者
信託期間満了日

稼働日数
182日
303,053
302,644－－408
98,61940,84340,843－
16,268
6,885
－
915
－
8,467
41,506245,940
204,433
14,981
230,958

マスターリース契約(注２)－－－３．取得時の不動産鑑定の概要
５．2023年度公租公課(千円)
鑑定評価額①7,870百万円
固定資産税額66,448②5,030百万円
都市計画税額
14,238③860百万円
合計
80,687
価格時点①2005年３月31日②2005年８月31日③2014年10月31日
鑑定評価業者①、②日本土地建物株式会社③一般財団法人日本不動産研究所
６．特記事項(１)本件土地の権利関係について
本件土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んでいます。
当該土地全17筆のうち、①13筆(合計面積2,880.79㎡)は本投資法人が単独で所有しており、②１筆(面積121.28㎡、本投資法人の共有持分５分の１)及び③３筆(合計面積10,850.67㎡、本投資法人の共有持分1,000,000分の159,861)は他の共有者と共有しています。なお、③における本投資法人以外の共有持分1,000,000分の840,139は、「ONビル ６．特記事項」のとおり本投資法人を唯一の信託受益者とする
信託受託者(以下本表において「ONビル受託者」といいます。)が所有しています。
(２)本件建物の権利関係について
本件建物は、共有建物であり、建物面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積は24,495.21㎡です。
(３)敷地利用権について
本件建物は、複数の事業者が各別に所有していた複数筆の土地(全体を「大崎ビジネスガーデン」といいます。)上に、本件建物を含む２棟の建物(他方の建物は「ONビル」です。)を建設する共同開発事業の一環として建設されたものです。
２棟の建物の各所有者(共有者を含みます。)は、大崎ビジネスガーデンを構成する各土地の所有者から、各土地について使用借権または賃借権(存続期間は、本件建物の竣工後40年とされています。)の設定を受け、各建物を所有しています。従って、本投資法人は、２棟の建物の他の所有者(共有者を含みます。)が各建物を所有するために、本件土地のうち本投資法人が保有する持分を使用させる義務を負っています。一方で、本投資法人が本件建物を所有するため有する敷地利用権は①本件土地のうち本投資法人の保有する持分との関係ではその所有権(共有持分を含みます。)となり、②大崎MTビルにかかる他の共有者またはONビル受託者が保有する大崎ビジネスガーデンの土地持分に対しては、上記使用借権または賃借権となります。
(４)境界確認について
本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。
(５)越境物について
本件土地と隣接土地との境界部分について、本件不動産の塀が一部隣接土地に対し越境しており、また、当該隣接土地の樹木の枝葉等が本件土地に対し越境している可能性があります。
(６)買取優先交渉権について
本投資法人は他の共有者との間で、本件不動産の全部または一部の買取に関し、相互に優先交渉権を付与する協定を承継しています。また、当該各共有者において、本件不動産の買取にかかる優先交渉権を行使しないことが確認された場合には、本投資法人は、森トラスト
株式会社に対して、優先交渉権を付与します。
(７)分離処分の禁止について
大崎ビジネスガーデンを構成する各所有者との間で、本件建物の共有持分と当該共有持分の同一の所有者が所有する土地を分離して譲渡することは禁止されています。
(注１)本投資法人は、2005年３月31日の取得において、土地の所有権(土地全14筆のうち本投資法人が単独で所有する10筆(合計面積1,807.12㎡)、他の共有者と共有する３筆(合計面積1,073.67㎡、本投資法人の共有持分1,081,560分の710,234)及び１筆(面積121.28㎡、本投資法
人の共有持分５分の１))と建物の所有権(本投資法人の共有持分1,000,000分の590,950)を取得しています。また、2005年10月28日の取得において、土地の所有権(他の共有者と共有する土地３筆(合計面積10,850.67㎡、本投資法人の共有持分1,000,000分の159,861))と建物の所有権(本投資法人の共有持分1,000,000分の247,949)を取得しています。そのほか、2015年１月30日の取得において、土地の所有権(他の共有者と共有する３筆(合計面積1,073.67㎡、本投資法人の共有持分1,081,560分の371,326)と建物の所有権(本投資法人の共有持分
1,000,000分の68,981)を取得しています。
(注２)賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

広尾MTRビル
物件番号
６
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
土地
所有
形態
建物
土地
地番

建物

物件名称

広尾MTRビル

オフィスビル
所有権
所有権
東京都渋谷区恵比寿二丁目91番１他１筆

住居表示
地積
用途地域等

東京都渋谷区恵比寿二丁目36番13号
1,671.79㎡(私道負担部分17.93㎡を含みます。)
近隣商業地域、準工業地域、特別工業地区
防火地域、準防火地域

構造/階数

SRC造陸屋根/地下１階付７階建

建築時期
延床面積

1992年11月
6,709.80㎡

駐車場台数

24台

施工会社

株式会社竹中工務店

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産信託受益権
2018年１月19日
合同会社PRファースト

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数182日
169,645
136,440
18,408－
14,79538,87912,40912,286122
13,906
7,161
3,119
265
400
2,959
12,564
143,329
130,765
3,475
139,854

賃貸借契約形態
マスターリース契約(注)信託受益権の概要
信託設定日2006年12月22日
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2038年１月末日
５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額19,898
都市計画税額4,263
合計
24,161

取得価格
8,100百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
8,140百万円
価格時点
2017年11月30日
鑑定評価業者
大和不動産鑑定株式会社
６．特記事項(１)越境物について
本件土地と隣接土地との境界部分について、本件建物の一部及び塀が隣接土地に越境しており、また、隣接土地の塀が本件土地に越境していますが、隣接所有者との間で越境を確認する旨の覚書が締結されています。
(２)権利関係について
本件建物は区分所有建物ですが、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が全ての区分所有権を単独で所有しています。
(注)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

仙台MTビル
物件番号
７
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
土地
所有
形態
建物
土地
地番

建物

物件名称

仙台MTビル

オフィスビル
所有権
所有権
宮城県仙台市宮城野区榴岡四丁目２番１他３筆

住居表示
地積

宮城県仙台市宮城野区榴岡四丁目２番３号
5,020.33㎡(他の所有者の持分を含みます。)

用途地域等

商業地域、準防火地域

構造/階数
建築時期
延床面積

RC造陸屋根/地下2階付18階建
1999年3月
42,941.53㎡
本投資法人の共有持分(100,000分の90,845)を乗じた
面積：39,010.23㎡

駐車場台数
施工会社

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF345台
大成建設株式会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類

稼働日数182日
435,161
386,903－－48,258158,355－－－
117,544
50,37859,829
902
450
5,984
40,811
317,617
276,806
3,567
314,049

不動産信託受益権
賃貸借契約形態
マスターリース契約(注)①2023年２月28日
取得年月日②2023年８月31日
信託受益権の概要③2024年２月29日
前所有者①森トラスト株式会社
信託設定日
2023年２月28日②森トラスト株式会社
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社③森トラスト株式会社①5,266百万円
取得価格②5,266百万円
信託期間満了日 2053年３月31日③5,266百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
５．2023年度公租公課(千円)①5,266百万円
鑑定評価額②5,266百万円
固定資産税額86,413③5,266百万円
価格時点
2022年６月30日
都市計画税額18,517
鑑定評価業者
大和不動産鑑定株式会社
合計
104,930
６．特記事項(１)本件建物の権利関係について
本件建物は、共有建物であり、建物面積に本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者の共有持分(100,000分の90,845)を乗じた面
積は39,010.23㎡です。
(２)敷地利用権について
本件建物は、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者（以下本表において「信託受託者（本投資法人）」といいます。）及び森
トラスト株式会社を唯一の信託受益者とする信託受託者（以下本表において「信託受託者（森トラスト）」といいます。）が共有しております。そして、本件建物は、信託受託者（本投資法人）が所有する本件土地と信託受託者（森トラスト）が所有する土地をその敷地としています(以下本表において当該土地全体を「建物敷地」といいます。)。
信託受託者（本投資法人）は信託受託者（森トラスト）から、その所有に係る建物敷地を、信託受託者（森トラスト）は信託受託者（本投資法人）から、その所有に係る本件土地を、それぞれ使用借権または賃借権の設定を受け、本件建物を共有しています。
(３)買取優先交渉権について
本投資法人は、本件土地及び本件建物にかかる信託受益権の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。
(注)賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

御堂筋MTRビル
物件番号８
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番
住居表示
地積
用途地域等

建物

物件名称

御堂筋MTRビル

オフィスビル
所有権
所有権
大阪市中央区淡路町三丁目43番５

構造/階数

大阪市中央区淡路町三丁目６番３号
1,560.98㎡
商業地域、防火地域、
都市再生緊急整備地域(大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域)
S・SRC造陸屋根/地下２階付13階建

建築時期
延床面積

1999年３月
15,129.16㎡

駐車場台数

54台

施工会社

大成・鹿島建設工事共同企業体

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産信託受益権
2015年４月30日
Rabbit Midosuji特定目的会社

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数182日
309,906
285,961
6,745－
17,198120,588
45,20545,205－54,63328,306
15,078643
500
10,10520,748210,067
189,318
38,148
171,918

賃貸借契約形態
マスターリース契約(注)信託受益権の概要
信託設定日2001年９月26日
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2031年９月末日
５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額74,058
都市計画税額15,869
合計
89,928

取得価格
10,170百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
10,200百万円
価格時点
2015年１月31日
鑑定評価業者
大和不動産鑑定株式会社
６．特記事項(１)船場建築線について
本件土地の北側道路は、「船場建築線」の指定を受けており、当該指定に基づき本物件は道路境界線から約２ｍセットバックしています。当該部分の面積は、建ぺい率・容積率の計算上敷地面積には算入されません。
(注)パス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

天神プライム
物件番号
９
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

建物

物件名称

天神プライムオフィスビル
所有権
所有権
福岡市中央区天神二丁目138番他６筆

住居表示
地積

福岡市中央区天神二丁目７番21号
1,110.73㎡

用途地域等

構造/階数
建築時期
延床面積

商業地域、防火地域、
特定都市再生緊急整備地域(福岡都心地域)
S・RC造陸屋根/地下１階付12階建
2008年３月(2008年10月増築)
7,722.04㎡

駐車場台数
施工会社

21台(隔地駐車場18台を含みます。)
株式会社大林組

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日

前所有者
取得価格

不動産信託受益権①2012年７月12日②2021年12月１日

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF
賃貸借契約形態
信託受益権の概要
信託設定日
(注２)

①カモミール・リアルティ合同会社②個人３名(非開示)①6,940百万円②110百万円

稼働日数
182日
230,482
194,798
20,061－
15,622
86,27531,08431,084－30,7259,884
14,364
235
750
5,490
24,466
168,673
144,206
3,197
165,476

マスターリース契約(注１)①2006年９月15日②2006年９月15日③2021年12月１日
信託受託者
三井住友信託銀行株式会社
信託期間満了日 ①2032年７月31日②2032年７月31日③2032年７月31日
５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額50,891
都市計画税額10,905
合計
61,796

３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額①7,320百万円②115百万円
価格時点①2012年６月１日②2021年９月30日
鑑定評価業者①、②一般財団法人日本不動産研究所
６．特記事項(１)越境物について
隣接建物の一部及び工作物等が本件土地に越境していますが、これらの越境物について、越境物に関する「合意書」が締結されており、
当該越境物の内容及び状態につき確認され、将来における越境の解消方法等に関し合意しています。
(注１)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人
から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。
(注２)本件信託不動産は三つの信託受益権からなっており、①、②及び③には、それぞれの信託設定日を記載しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

新横浜TECHビル
物件番号10
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番
住居表示

建物

物件名称

新横浜TECHビル

地積

オフィスビル
所有権
所有権
横浜市港北区新横浜三丁目９番１他１筆
A館：横浜市港北区新横浜三丁目９番18号
B館：横浜市港北区新横浜三丁目９番１号
2,671.11㎡

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入

用途地域等

商業地域、防火地域(２)不動産賃貸事業費用

173,999

公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

31,00631,006－
88,23654,917
26,348928－
6,042
54,756240,345
185,588
4,649
235,696

賃貸借契約形態
テナントとの直接契約
信託受益権の概要
信託設定日
－
信託受託者
－
信託期間満了日 －５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額
都市計画税額
合計

49,475
10,60160,076

構造/階数
建築時期
延床面積

駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

A館：SRC造陸屋根/地下１階付９階建
B館：S・SRC造陸屋根/地下１階付16階建
A館：1986年２月
B館：1988年２月
A館 11,636.35㎡
B館 13,550.87㎡
合計 25,187.22㎡
78台
鹿島建設株式会社、大成建設株式会社

不動産
2003年11月14日
寺田倉庫株式会社
シティトラスト信託銀行株式会社
6,900百万円

取得価格
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
6,980百万円
価格時点
2003年９月30日
鑑定評価業者
日本土地建物株式会社
６．特記事項
特記すべき事項はありません。

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稼働日数182日
359,588332,996－－
26,591

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

シャングリ・ラ 東京
物件番号11
１．不動産等資産の概要
不動産の用途（グレード）
所有 土地
形態 建物
土地 地番
住居表示
地積
用途地域等

建物

構造/階数

建築時期
延床面積
客室数
駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日(注)
前所有者

物件名称

シャングリ・ラ 東京

ホテル（ラグジュアリー）所有権（敷地権の割合：100,000分の10,464）
区分所有権
東京都千代田区丸の内一丁目１番41他４筆
東京都千代田区丸の内一丁目８番３号
12,026.77㎡（他の所有者の持分を含みます。）
商業地域、防火地域、
都市再生特別地区（丸の内１－１地区）
S・SRC・RC造陸屋根/地下４階付37階建
2008年11月
180,335.11㎡
信託受託者の所有にかかる専有部分：22,300.31㎡
200室
233台
戸田建設株式会社東京支店

不動産信託受益権
2023年３月１日
森トラスト・ホテルリート投資法人

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数182日
900,557
900,557－－－
206,051
135,579
135,579
－
3,392
－
－
1,726
200
1,466
67,079761,585
694,506－
761,585

賃貸借契約形態
マスターリース契約
信託受益権の概要
信託設定日
2016年９月１日
信託受託者
三井住友信託銀行株式会社
信託期間満了日
2046年８月末日
５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額222,777
都市計画税額47,737
合計
270,515

取得価格
49,200百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
49,200百万円
価格時点
2023年２月28日
鑑定評価業者
一般財団法人日本不動産研究所
６．特記事項（１）権利関係について
本件土地面積は、本件建物の敷地である土地全５筆の合計面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の10,464です。また、本件建物は区分所有建物であり、建物面積は丸の内トラストタワ
ー本館及びN館の建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は22,300.31㎡
です。
（２）管理規約について
管理規約により、本投資法人は自己の所有する専有部分を、主としてホテル用途として、若しくは区分所有者の共同の利益を増進し、良好な環境を維持、確保する目的のため、又はこれらを補完する目的の用途として使用しなければならず、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替えを行おうとするときは、管理者が定める軽微な修繕等を除き、管理規約に定める管理者に修繕等の内容を申請し、承認を受けなければなりません。なお、管理規約において、森トラスト株式会社が管理者とされています。
（３）承役地地役権について
本件土地の一部には、敷地外の土地を要役地として、通行並びに現存の配水管及びマンホール存置の便益に供するため、地役権が設定され登記されています。ただし、地役権設定契約上は、現存の配水管及びマンホール存置の便益に供することを目的とした地役権については存続期間が満了しています。
（４）買取優先交渉権について
本投資法人は、本件土地及び本件建物にかかる信託受益権の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。
（注）MTHとの合併の効力発生日を記載しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

賃貸借契約の概要
物件名称

シャングリ・ラ 東京

賃借人

森トラスト株式会社
定期建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借）(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約)
2016年９月１日から2033年11月30日まで
変動賃料：毎月の変動賃料は、当該月の３か月前の月において、賃借人が転借人から受け取った賃料（転貸テナント賃料）に97％を乗じた額等とします。

契約形態
契約期間

年間最低保証賃料（毎年4月から翌年３月）： 882,700,000円
毎年1月から12月の期間において転貸テナント賃料の合計額が910,000,000円に満たない場合（転貸テナントの退去等により、転貸テナント賃料の支払いがない場合も含みます。）には、当該期間の転貸テナント賃料は910,000,000円であるものとして賃料計算（910,000,000円×97％＝882,700,000円）を行い、4月分から翌年３月分までの賃料の合計額との差額（不足分）について、翌年３月分の賃料と合わせて翌年２月末日までに支払われます。
敷金・保証金等
敷金1,751,000,000円
借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。
期間満了時の更新について
但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
中途解約について契約期間中、中途解約ができない契約となっています。
・本件建物は、本投資法人、信託受託者たる三井住友信託銀行株式会社及び森トラスト株式会社(本表において、以下「テナント」といいます。)の間の定期建物賃貸借契約に基づき、テナン
転貸借契約について
トに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、信託受託者からの承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。
（注）「転貸テナント賃料」は、転借人のホテル営業における売上総額に一定歩合を乗じて算出した額とします。なお、歩合の開示については転借人の同意が得られていないため非開示とします。
月額契約賃料（注）

保有資産の運営実績
賃料算出基準月（注１）

2023年５月

2023年６月

2023年７月

2023年８月

2023年９月

2023年10月

賃料計上月
（注１）

2023年９月

2023年10月

2023年11月

2023年12月

2024年１月

2024年２月

賃料（百万円）
131
144
177
131
137
178
（注２）
（注１）「賃料算出基準月」は、賃料を算出する際の基準となる月を表しています。本物件の賃料算出基準月は、賃料計上月の４か月前です。なお、客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、転貸テナントより開示について同意を得られていないため、非開示としています。
（注２）「賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

ホテルオークラ神戸
物件番号12
１．不動産等資産の概要
不動産の用途（グレード）
所有 土地
形態 建物
土地 地番

ホテル（アッパーアップスケール）
所有権
所有権
神戸市中央区波止場町48番１他１筆

住居表示
地積
用途地域等

神戸市中央区波止場町２番１号
30,944.44㎡
準工業地域、準防火地域、臨港地区

構造/階数

SRC・S造陸屋根/地下２階付35階建
附属建物SRC造陸屋根/７階建 他６棟

建築時期

1989年３月(1995年３月増築)
72,246.86㎡(附属建物8,405.80㎡を含みます。)
468室
429台
鹿島建設株式会社、大成建設株式会社
株式会社大林組、野村建設工業株式会社

建物

延床面積
客室数
駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

物件名称

ホテルオークラ神戸

不動産信託受益権
2006年９月20日
ラムダ・プロパティーズ・ジャパン・インク

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数182日
632,797
632,797－－－
183,51173,59373,593－
18,812
－
－
7,918
2,000
8,893
91,105
540,392
449,286
6,691
533,701

賃貸借契約形態
テナントとの直接契約
信託受益権の概要
信託設定日2002年４月25日
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2032年３月31日
５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額117,677
都市計画税額25,216
合計
142,894

取得価格
19,000百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
18,600百万円
価格時点
2006年８月29日
鑑定評価業者
株式会社立地評価研究所
６．特記事項(１)買取優先交渉権について
本投資法人は、本件信託受益権または本件信託不動産の買取に関し、株式会社ホテルオークラ神戸及び株式会社ホテルオークラに対し、優先交渉権を付与しています。
(２)越境物について
隣接土地の樹木の枝葉等が一部本件信託土地に越境しており、また、本件信託不動産の帰属物(樹木の枝葉等を含みます。)が一部隣接土地に越境しています。

賃貸借契約の概要
物件名称

ホテルオークラ神戸

賃借人

株式会社ホテルオークラ神戸

契約形態
契約期間
月額契約賃料
敷金・保証金等
期間満了時の更新について
中途解約について転貸借契約について・定期建物賃貸借契約（一棟一括賃貸借）(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約)
・2022年４月1日から2032年３月31日まで
固定賃料
91,537,815円
変動賃料
固定資産税・都市計画税相当額及び損害保険料相当額の合計(年額)の12分の１
敷金 1,922,294,115円
借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。
但し、当事者間の合意により、新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
契約期間中、中途解約ができない契約となっています。
・本件建物は、信託受託者たる三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社と株式会社ホテルオークラ神戸(本表において、以下「テナント」といいます。)間の定期建物賃貸借契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、ホテル運営に必要な専門店等に本件信託建物の一部を転貸しています。テナント
は、全ての転借人たる専門店等から定期建物賃貸借契約が契約期間満了により終了する場合には転貸借契約も終了させることについて同意を取得しています。

保有資産の運営実績
客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、賃借人より開示について同意を得られていないため、非開示としています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

ヒルトン小田原リゾート＆スパ
物件番号
13
１．不動産等資産の概要
不動産の用途（グレード）
所有 土地
形態 建物
土地 地番
住居表示
地積
用途地域等

建物

構造/階数

建築時期
延床面積

客室数
駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日(注１)
前所有者

物件名称

ヒルトン小田原リゾート＆スパ
４．物件収支状況(千円)
ホテル（アッパーアップスケール）
自 2023年９月１日
運用期間
所有権（信託受益権の準共有持分100分の50）
至 2024年２月29日
所有権（信託受益権の準共有持分100分の50）(１)不動産賃貸事業収益
神奈川県小田原市根府川字ノグロ583番１他14筆
家賃
共益費
神奈川県小田原市根府川583番地1
土地賃貸収益174,566.00㎡（他の準共有の持分を含みます。）
その他賃貸事業収入
市街化調整区域(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課（本館棟）S・SRC造陸屋根/地下1階付12階建
諸経費（バーデ棟）RC造陸屋根/地下1階付3階建（スポーツ棟）RC造空気膜屋根/地下1階付2階建
管理業務費（チャペル）S造/平家建
他８棟
水道光熱費
損害保険料
（本館棟・バーデ棟・スポーツ棟）
1997年10月（2004年2月リブランドにより改装）
信託報酬（チャペル）2004年10月
その他費用
50,605.67㎡
減価償却費
本投資法人の準共有持分(100分の50)を乗じた面
積：25,302.83㎡
163室
283台
（本館棟・バーデ棟・スポーツ棟）
大成・清水・鹿島・青木・不動・三菱建設共同企業
体（チャペル）
三井住友建設株式会社 東京建築支店
不動産信託受益権
2023年３月１日
森トラスト・ホテルリート投資法人(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数182日
191,508
189,441－－
2,067
130,368
41,06541,065－31,256
－
－
1,989
150
29,11658,046

119,187
61,140100,753
18,433

賃貸借契約形態
テナントとの直接契約
信託受益権の概要
信託設定日
2019年９月２日
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日
2049年12月末日
５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額72,669
都市計画税額－合計
72,669

取得価格(注２)
7,100百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額(注２)
7,100百万円
価格時点
2023年２月28日
鑑定評価業者
株式会社立地評価研究所
６．特記事項（１）権利関係について
本件土地面積は、建物の敷地全体の面積を記載しています。また、建物面積は、各建物における建物全体の延床面積の総合計を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分は100分の50です。
（２）準共有者間協定について
本投資法人と森トラスト株式会社は、不動産信託受益権の準共有持分がそれぞれ100分の50であるため、本投資法人、森トラスト株式
会社及び信託受託者の３社間において、2019年９月２日付で準共有者間協定を締結しています。同協定において、(ア)協定締結日から５年間（ただし、その後も、更新拒絶の意思表示のない限り分割禁止期間満了の日より起算して５年間更新されるものとされています。）不動産信託受益権の分割請求をしないこと、(イ)不動産信託受益権の全部又は一部の譲渡を企図する場合には、相互に優先交渉権を付与すること、(ウ)他の準共有者の事前の書面による承諾を得た場合を除き、準共有持分を担保に供してはならないこと等を定めています。
（３）承役地地役権について
本件土地の一部には、隣接地を要役地として、通行を目的とする地役権が設定されています。
（４）ヒルトンとの合意について
MT＆ヒルトンホテル株式会社とHilton Worldwide Manage Limited（以下「Hilton」といいます。）との間で2019年８月５日付でBranding and Management Agreement（以下「BAMA」といいます。）が締結されていることに関連して、本投資法人、森トラスト株式
会社及びHiltonは、(ア)信託契約又はMT＆ヒルトンホテル株式会社との定期建物賃貸借契約の解約又は変更等にあたりHiltonの事前の書面による承諾を取得する必要があること、(イ)本投資法人及び森トラスト株式会社が、BAMAに関連してHiltonとの間で合意した事項につき、Hiltonに対して連帯して責任を負うこと等について、合意しています。
（注１）MTHとの合併の効力発生日を記載しています。
（注２）本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50に相当する金額を記載しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

賃貸借契約の概要
物件名称

ヒルトン小田原リゾート＆スパ

賃借人

MT＆ヒルトンホテル株式会社

契約形態
契約期間

月額契約賃料（注１)(注２)(注３）

定期建物賃貸借契約（一棟一括賃貸借）(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約)
2019年９月２日から2049年12月31日まで
変動賃料：毎年３月から８月までの月額賃料は、前年１月から12月の12か月分の本物件の基準利益の合計に95％を乗じた額の12分の１に相当する額（下限を０円。）とします。また、毎年９月から
翌年２月までの月額賃料は、前年７月から当年６月の12か月分の本物件の基準利益の合計に95％を乗じた額の12分の１に相当する額（下限を０円。）とします。

敷金・保証金等なし
借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。
期間満了時の更新について
但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
契約期間中、中途解約ができない契約となっています。ただし、契約期間開始日から５年経過後中途解約について（2024年９月２日以降）は、賃借人は解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。
・本件建物は、本投資法人、信託受益権の準共有者である森トラスト株式会社、信託受託者たる三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社及びMT＆ヒルトンホテル株式会社(本表において、以下「テナント」
転貸借契約についてといいます。)の間の定期建物賃貸借契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、信託受託者からの書面による承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。
（注１）「基準利益」とは、以下の計算式により求められる金額のことをいいます。
基準利益＝賃借人ホテル利益（注２）－賃借人費用（注３）（注２）「賃借人ホテル利益」とは、賃借人が本物件の運営により得る利益のことをいいます。賃借人は、本物件の運営委託等に関し、
Hiltonとの間で、BAMAを締結しており、賃借人ホテル利益の金額はBAMAに基づき算出されます。（賃借人ホテル利益には 、
Hilton Grand Vacations Japan Management LLC及びHilton Grand Vacations Japan, LLCに対するホテルサービスの提供等に関する契約等に基づき賃借人が得るヒルトン・グランド・バケーションズに関する収入を含みます。）（注３）「賃借人費用」とは、賃借人が本物件の運営に支出した費用（賃借人の保険料等）のことをいいます。
保有資産の運営実績
賃料算出基準期間
（注１）
賃料計上月

2022年７月～2023年６月
2023年９月

2023年10月

2023年11月

2023年12月

2024年１月

2024年２月

賃料（百万円）
31
31
31
31
31
31
（注２）
（注１）「賃料算出基準期間」は、賃料を算出する際の基準となる期間を表しています。なお、客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、テナントより開示について同意を得られていないため、非開示としています。
（注２）「賃料」は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50に相当する金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

― 63 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション
物件番号14
１．不動産等資産の概要
不動産の用途（グレード）
所有 土地
形態 建物
土地 地番
住居表示
地積
用途地域等

建物

構造/階数

建築時期
延床面積

客室数
駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日(注)
前所有者

物件名称

コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション
４．物件収支状況(千円)
ホテル（アップスケール）
自 2023年９月１日
運用期間
所有権
至 2024年２月29日
所有権(１)不動産賃貸事業収益
大阪府大阪市淀川区宮原一丁目２番16他２筆
家賃
共益費
大阪府大阪市淀川区宮原一丁目２番70号
土地賃貸収益2,199.34㎡(他の共有者の共有持分を含みます。)
その他賃貸事業収入
商業地域、防火地域(２)不動産賃貸事業費用
都市再生緊急整備地域（新大阪駅周辺地域）
公租公課
固定資産税
S造陸屋根/18階建その他公租公課
諸経費
管理業務費
1997年3月（2015年11月リブランドにより改装）
水道光熱費
17,002.28㎡
損害保険料
本投資法人の共有持分(100分の74)を乗じた面積：
信託報酬12,581.68㎡
332室
その他費用
65台
減価償却費
株式会社竹中工務店大阪本店(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF
不動産信託受益権
2023年３月１日
森トラスト・ホテルリート投資法人

稼働日数
182日
362,422362,422－－－
84,491
14,56014,560－10,349
－
－
818
200
9,331
59,580337,511
277,930
29,121
308,389

賃貸借契約形態
マスターリース契約
信託受益権の概要
信託設定日
2016年９月16日
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日
2046年８月末日
５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額23,193
都市計画税額4,970
合計
28,163

取得価格
17,400百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
17,400百万円
価格時点
2023年２月28日
鑑定評価業者
一般財団法人日本不動産研究所
６．特記事項（１）権利関係について
本件土地面積は、他の共有者の持分を含んでいます。また、本件建物は共有建物であり、建物延床面積には他の共有者の持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
（２）買取優先交渉権について
本投資法人は、本件土地及び本件建物にかかる信託受益権の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。
（３）フランチャイザーとの合意について
本投資法人、森トラスト株式会社及びフランチャイザーであるGlobal Hospitality Licensing S.a.r.lの間の合意により、本投資法人
及び森トラスト株式会社は、本物件に係る不動産信託受益権の譲渡、本投資法人及び森トラスト株式会社の信託契約及びマスターリース契約上の地位の譲渡等について、フランチャイザーの事前の承諾を取得する必要があります。
（４）横断歩道橋について
大阪市長、大阪市交通局長、日本生命保険相互会社、森トラスト株式会社及び阪急電鉄株式会社の間での施設維持管理及び所有に関する協定書に基づき、本建物と新大阪駅北口とをつなぐ横断歩道橋が接続しています。
（注）MTHとの合併の効力発生日を記載しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

賃貸借契約の概要
物件名称

コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーション

賃借人

森トラスト株式会社
定期建物賃貸借契約（一棟一括賃貸借）(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約)
2016年９月16日から2040年11月１日まで
変動賃料：毎月の変動賃料は、当該月の３か月前の月における本ホテルの施設別調整営業利益に90％を乗じた金額（下限を０円。）とします。

契約形態
契約期間

月額契約賃料（注１)(注２)

敷金・保証金等（注１）

年間最低保証賃料（毎年10月から翌年９月）： 460,000,000円
毎年10月から翌年９月の期間における賃料の合計額が、460,000,000円に満たない場合には、当該期間の賃料は460,000,000円であるものとし、10月分から翌年９月分までの賃料の合計額との差額（不足分）について、翌年９月分の賃料と合わせて翌年８月末日までに支払われます。
敷金920,000,000円

借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。
但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
契約期間中、中途解約ができない契約となっています。ただし、契約期間開始日から10年経過後中途解約について（2026年９月16日以降）は、賃借人は解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。
・本件建物は、本投資法人、信託受託者たる三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社及び森トラスト株式会
社(本表において、以下「テナント」といいます。)の間の定期建物賃貸借契約に基づき、テナ転貸借契約について
ントに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、信託受託者からの書面による承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。
（注１）年間最低保証賃料及び敷金は、本投資法人が共有する持分(100分の74)に基づいて収受しうる額を記載しています。
（注２）「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配賦不能営業費用、運営固定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用（本ホテルに関する費用に限ります。）を控除した利益をいいます。なお、施設別調整営業利益の算出においては、原則、本ホテルにおける一般利用客の宿泊に関する売上及び各費用のみを対象とし、賃借人である森トラスト株式
会社の「ラフォーレ倶楽部」の会員利用客の宿泊、料飲、駐車場、その他の売上及び費用は対象としません。
期間満了時の更新について

保有資産の運営実績
賃料算出基準月（注１）

2023年６月

2023年７月

2023年８月

2023年９月

2023年10月

2023年11月

客室稼働率（％）（注２）（注３）

83.2

75.5

76.1

86.1

95.5

93.4

ADR（円）（注４）（注５）

20,205

21,23020,57219,803

21,437

21,618

RevPAR（円）16,81916,025
15,65517,045
20,46920,185（注６）
賃料計上月
2023年９月
2023年10月
2023年11月
2023年12月
2024年１月
2024年２月（注１）
賃料（百万円）
52
51
49
53
81
72
（注７）
（注１）「賃料算出基準月」は、賃料を算出する際の基準となる月を表しています。本物件の賃料算出基準月は、賃料計上月の３か月前です。
（注２）「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値について、小数第２位を四捨五入して記載しています。
客室稼働率＝販売客室数÷販売可能客室数（注３）本投資法人は本物件の土地及び建物の共有持分100分の74を対象とする信託受益権を保有しており、客室稼働率は、賃料算定対
象部分の客室稼働率を記載しています。
（注４）「ADR」（Average Daily Rate）とは、平均客室販売単価をいい、一定期間の宿泊売上高合計（サービス料を含み、料飲売上、その他売上等は除きます。）を同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除して、小数第１位を四捨五入して記載しています。
（注５）本投資法人は本物件の土地及び建物の共有持分100分の74を対象とする信託受益権を保有しており、ADRは、賃料算定対象部分のADRを記載しています。
（注６）「RevPAR」（Revenue Per Available Room）とは、販売可能客室1室当たりの宿泊売上高をいい、一定期間の宿泊売上高合計（サービス料を含み、料飲売上、その他売上等は除きます。）を同期間の販売可能客室数合計で除して、小数第１位を四捨五入して記載しています。なお、RevPARは、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
（注７）「賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

― 65 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション
物件番号15
１．不動産等資産の概要
不動産の用途（グレード）
所有
形態
土地

土地
建物
地番
住居表示
地積
用途地域等

建物

構造/階数
建築時期
延床面積

客室数
駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日(注１)
前所有者

物件名称

コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション
４．物件収支状況(千円)
ホテル（アップスケール）
自 2023年９月１日
運用期間
所有権（敷地権の割合：100,000分の5,205）
至 2024年２月29日
内、信託受益権の準共有持分1,000分の935
区分所有権(１)不動産賃貸事業収益
内、信託受益権の準共有持分1,000分の935
東京都中央区京橋二丁目１番２
家賃
共益費
東京都中央区京橋二丁目１番３号
土地賃貸収益4,399.47㎡（他の所有者及び準共有者の持分を含み
その他賃貸事業収入ます。）
商業地域、防火地域(２)不動産賃貸事業費用
特定都市再生緊急整備地域(東京都心・臨海地域)
公租公課
固定資産税
S・SRC造陸屋根/地下３階付21階建その他公租公課
諸経費
管理業務費
2014年２月
水道光熱費
51,242.93㎡
損害保険料
信託受託者の所有にかかる専有部分：5,502.63㎡
信託報酬（他の準共有者の持分を含みます。）
150室
その他費用
124台
減価償却費
戸田建設株式会社東京支店(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF
不動産信託受益権
2023年３月１日
森トラスト・ホテルリート投資法人

稼働日数
182日
338,124
338,124－－－
62,64523,072
23,072
－
2,245
－
－
418
238
1,589
37,326
312,806
275,479
3,899
308,906

賃貸借契約形態
マスターリース契約
信託受益権の概要
信託設定日
2016年９月16日
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日
2046年８月末日
５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額37,334
都市計画税額
8,000
合計
45,335

取得価格(注２)
17,017百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額(注２)
17,017百万円
価格時点
2023年２月28日
鑑定評価業者
一般財団法人日本不動産研究所
６．特記事項（１）権利関係について
本件土地面積は、他の区分所有者の持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の5,205
であり、本投資法人は当該信託受益権の準共有持分1,000分の935を保有しています。また、本件建物は区分所有建物であり、建物面積には建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は5,502.63㎡であり、本投資法人は当該信託受益権の準共有持分1,000分の935を保有しています。
（２）管理規約について
管理規約により、本投資法人は、自己の所有する専有部分を、主として事務所、店舗、ホテル、駐車場又は倉庫として、若しくは区分所有者の共同の利益を増進し、良好な環境を維持、確保する目的のため、又はこれらを補完する目的の用途として使用しなければならず、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替えを行おうとするときは、管理者が定める軽微な修繕等を除き、管理規約に定める管理者に修繕等の内容を申請し、承認を受けなければなりません。なお、管理規約により、森トラスト株式会社が管理者とされています。
（３）買取優先交渉権について
本投資法人は、本件土地及び本件建物にかかる信託受益権の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。
（４）フランチャイザーとの合意について
本投資法人、森トラスト株式会社及びフランチャイザーであるGlobal Hospitality Licensing S.a.r.lの間の合意により、本投資法人
及び森トラスト株式会社は、本物件に係る不動産信託受益権の譲渡、本投資法人及び森トラスト株式会社の信託契約及びマスターリース契約上の地位の譲渡等について、フランチャイザーの事前の承諾を取得する必要があります。
（５）準共有者間協定について
2021年８月31日付で本投資法人から森トラスト株式会社へ信託受益権準共有持分1,000分の55を譲渡し、本投資法人、森トラスト株式
会社及び信託受託者の3社間において、準共有者間協定を締結しています。同協定において、(ア)協定締結日から５年間（ただし、その後も、更新拒絶の意思表示のない限り分割禁止期間満了の日より起算して５年間更新されるものとされています。）不動産信託受益権の分割請求をしないこと、(イ)不動産信託受益権の全部又は一部の譲渡を企図する場合には、相互に優先交渉権を付与すること、(ウ)他の準共有者の事前の書面による承諾を得た場合を除き、準共有持分を担保に供してはならないこと等を定めています。なお、2022年８月31日付で本投資法人から森トラスト株式会社へ信託受益権準共有持分100分の１を譲渡していますが、同協定の内容に変更はありません。
（注１）MTHとの合併の効力発生日を記載しています。
（注２）本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する金額を記載しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

賃貸借契約の概要
物件名称

コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション

賃借人

森トラスト株式会社
定期建物賃貸借契約（一棟一括賃貸借）(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約)
2016年９月16日から2039年４月１日まで
変動賃料：毎月の変動賃料は、当該月の３か月前の月における本ホテルの施設別調整営業利益に90％を乗じた金額（下限を０円。）とします。

契約形態
契約期間

月額契約賃料（注１)(注２）

年間最低保証賃料（毎年10月から翌年９月）：310,000,000円
毎年10月から翌年９月の期間における賃料の合計額が、310,000,000円に満たない場合には、当該期間の賃料は310,000,000円であるものとし、10月分から翌年９月分までの賃料の合計額との差額（不足分）について、翌年9月分の賃料と合わせて翌年８月末日までに支払われます。

敷金・保証金等（注３）

敷金610,000,000円

借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。
但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
契約期間中、中途解約ができない契約となっています。ただし、契約期間開始日から10年経過後中途解約について（2026年９月16日以降）は、賃借人は解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。
・本件建物は、本投資法人、信託受託者たる三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社及び森トラスト株式会社(本表において、以下「テナント」といいます。)の間の定期建物賃貸借契約に基づき、テナン
転貸借契約について
トに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、信託受託者からの承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。
（注１）本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(1,000分の935)に相当する年間最低保証賃料は289,850,000円となります。
（注２）「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配賦不能営業費用、運営固定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用（本ホテルに関する費用に限ります。）を控除した利益をいいます。
（注３）本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(1,000分の935)に相当する敷金は570,350,000円となります。
期間満了時の更新について

保有資産の運営実績
賃料算出基準月（注１）

2023年６月

2023年７月

2023年８月

2023年９月

2023年10月

2023年11月

客室稼働率（％）
（注２）

72.0

76.8

70.9

77.3

85.1

88.6

ADR（円）（注３）

33,79532,96432,76834,04333,98034,964

RevPAR（円）（注４）

24,34025,31523,24826,31928,93030,971

賃料計上月（注１）

2023年９月

2023年10月

2023年11月

2023年12月

2024年１月

2024年２月

賃料（百万円）
46
54
47
52
70
67
（注５）（注６）（注１）「賃料算出基準月」は、賃料を算出する際の基準となる月を表しています。本物件の賃料算出基準月は、賃料計上月の３か月前です。
（注２）「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値について、小数第２位を四捨五入して記載しています。
客室稼働率＝販売客室数÷販売可能客室数（注３）「ADR」（Average Daily Rate）とは、平均客室販売単価をいい、一定期間の宿泊売上高合計（サービス料を含み、料飲売上、その他売上等は除きます。）を同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除して、小数第１位を四捨五入して記載しています。
（注４）「RevPAR」（Revenue Per Available Room）とは、販売可能客室1室当たりの宿泊売上高をいい、一定期間の宿泊売上高合計（サービス料を含み、料飲売上、その他売上等は除きます。）を同期間の販売可能客室数合計で除して、小数第１位を四捨五入して記載しています。なお、RevPARは、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
（注５）「賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注６）本物件の「賃料」は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する金額を記載しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

ホテルサンルートプラザ新宿
物件番号16
１．不動産等資産の概要
不動産の用途（グレード）
所有 土地
形態 建物
土地 地番
住居表示
地積
用途地域等

建物

構造/階数
建築時期
延床面積
客室数
駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日(注)
前所有者

物件名称

ホテルサンルートプラザ新宿
４．物件収支状況(千円)
ホテル（アッパーミッドスケール）
自 2023年９月１日
運用期間
所有権
至 2024年２月29日
所有権(１)不動産賃貸事業収益
家賃
東京都渋谷区代々木二丁目３番１他９筆
共益費
東京都渋谷区代々木二丁目３番１号
土地賃貸収益3,136.57㎡
その他賃貸事業収入
商業地域、防火地域(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
RC・S造陸屋根/地下1階付14階建その他公租公課
諸経費
管理業務費
2007年８月
水道光熱費20,451.25㎡
損害保険料
信託報酬
624室
その他費用
65台
減価償却費
株式会社大林組 東京本社
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF
不動産信託受益権
2023年３月１日
森トラスト・ホテルリート投資法人

稼働日数
182日
653,716652,336－－
1,380
127,743
72,78472,784
－
2,799
－
－
1,185
200
1,414
52,159578,132
525,972－
578,132

賃貸借契約形態
テナントとの直接契約
信託受益権の概要
信託設定日
2016年７月28日
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日
2046年８月末日
５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額119,596
都市計画税額25,627
合計
145,224

取得価格
32,500百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
32,500百万円
価格時点
2023年２月28日
鑑定評価業者
一般財団法人日本不動産研究所
６．特記事項（１）地上権について
本件土地の一部に、都営大江戸線の鉄道敷設及び鉄道施設設置を目的とし東京都を地上権者とする区分地上権が設定（登記）されています。
（２）買取優先交渉権について
本投資法人は、本件土地及び本件建物にかかる信託受益権の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。
（注）MTHとの合併の効力発生日を記載しています。
賃貸借契約の概要
物件名称

ホテルサンルートプラザ新宿

賃借人

株式会社相鉄ホテルマネジメント

契約形態
契約期間

定期建物賃貸借契約（一棟一括賃貸借）(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約)
2007年８月20日から2027年８月31日まで

月額契約賃料

108,722,780円

敷金・保証金等
期間満了時の更新について

1,273,473,360円
借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。

中途解約について契約期間中、中途解約ができない契約となっています。

転貸借契約について

・本件建物は、信託受託者たる三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社及び株式会社相鉄ホテルマネジメント(本表において、以下「テナント」といいます。)の間の定期建物賃貸借契約に基づき、テナン
トに一棟一括賃貸しています。
・テナントは、信託受託者からの承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。

保有資産の運営実績
客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、賃借人より開示について同意を得られていないため、非開示としています。

― 68 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

渋谷フラッグ
物件番号
17
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
土地
所有
形態
建物
土地
地番

建物

物件名称

渋谷フラッグ

商業施設・オフィスビル
所有権
所有権
東京都渋谷区宇田川町81番11他１筆

住居表示
地積
用途地域等

東京都渋谷区宇田川町33番６号
1,026.44㎡
商業地域、防火地域、
特定都市再生緊急整備地域(渋谷駅周辺地域)

構造/階数

S・SRC造陸屋根/地下２階付９階建

建築時期
延床面積

2009年８月
7,766.49㎡

駐車場台数
施工会社

49台
前田建設工業株式会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産信託受益権
2013年４月24日
プライムリテール２有限会社

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数
182日
非開示
(注１)

非開示
(注１)

673,884
651,627
7,516
666,367

賃貸借契約形態
マスターリース契約(注２)
信託受益権の概要
信託設定日
2007年１月24日
信託受託者
みずほ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2033年３月31日
５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額67,202
都市計画税額14,400
合計
81,603

取得価格
32,040百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
33,000百万円
価格時点
2013年３月１日
鑑定評価業者
一般財団法人日本不動産研究所
６．特記事項(１)越境物について
隣接建物の一部及び工作物等が本物件土地に越境していますが、隣接所有者との間で越境を確認する旨の確認書が締結されています。
(注１)本件信託不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
(注２)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人
から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。

― 69 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

イトーヨーカドー湘南台店
物件番号18
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番
住居表示
地積
用途地域等

建物

構造/階数

建築時期
延床面積
駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

物件名称

イトーヨーカドー湘南台店
４．物件収支状況(千円)
商業施設
自 2023年９月１日
運用期間
所有権
至 2024年２月29日
所有権(１)不動産賃貸事業収益
神奈川県藤沢市石川六丁目２番１
家賃
共益費
神奈川県藤沢市石川六丁目２番地の１
土地賃貸収益35,209.93㎡
その他賃貸事業収入
第一種住居地域、第二種住居地域、(２)不動産賃貸事業費用
準防火地域
公租公課
固定資産税
S造陸屋根/５階建その他公租公課
附属建物RC造陸屋根/地下１階付１階建
諸経費
管理業務費
2002年11月
水道光熱費
53,393.66㎡
損害保険料(附属建物54.88㎡を含みます。)
信託報酬1,460台その他費用
株式会社錢高組
減価償却費(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF不動産
2003年３月28日
森インベストメント・トラスト株式会社

稼働日数
182日
375,045
375,000－－45
87,831
38,982
38,982－
11,486
780
－
1,109
－
9,597
37,362
324,576
287,2136,901
317,675

賃貸借契約形態
マスターリース契約(注)信託受益権の概要
信託設定日
－
信託受託者
－
信託期間満了日 －５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額64,467
都市計画税額11,512
合計
75,979

取得価格
11,600百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
11,600百万円
価格時点
2003年３月１日
鑑定評価業者
財団法人日本不動産研究所
６．特記事項(１)架設送電線路について
本件土地の上空には、「架設送電線路に関する契約書」に基づき、東京電力株式会社の送電線路が架設されており、本件土地において、当該架設送電線路に支障を来たすような行為が禁止されています。
(２)藤沢市緑化協定について
本件建物の建設に際し、藤沢市との間で締結した「緑化協定書」に基づき、本件土地の一定面積を緑地として確保しています。
(３)本件建物と本件敷地の分離処分等の禁止について
株式会社イトーヨーカ堂との建物賃貸借契約期間中においては、本件建物と本件土地の分離または本件土地の分割処分が禁止されています。
(４)買取優先交渉権について
本投資法人は、株式会社イトーヨーカ堂との建物賃貸借契約期間中において、本件不動産の買取に関し、株式会社イトーヨーカ堂に対し優先交渉権を付与しています。
(注)固定賃料型のマスターリース契約を採用しています。

― 70 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

橋本MTRビル
物件番号
19
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
土地
所有
形態
建物
土地
地番

商業施設
所有権
所有権
相模原市緑区西橋本五丁目４番４

住居表示
地積
用途地域等

相模原市緑区西橋本五丁目４番３号
19,878.57㎡
商業地域、防火地域

構造/階数

S造陸屋根/５階建

建物

物件名称

建築時期
延床面積

2005年８月
40,283.77㎡

駐車場台数
施工会社

862台
東亜建設工業株式会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

橋本MTRビル不動産
2012年10月18日
ケーエージー・トゥエルブ・インベストメント特定目的会社
7,460百万円

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF
賃貸借契約形態
賃貸借契約なし
信託受益権の概要
信託設定日
－
信託受託者
－
信託期間満了日 －５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額
都市計画税額
合計

稼働日数
182日
非開示
(注)

非開示
(注)

15,823
5,093－
15,823取得価格
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
7,560百万円
45,028価格時点
2012年９月１日
9,648
鑑定評価業者
一般財団法人日本不動産研究所
54,677
６．特記事項
特記すべき事項はありません。
(注)本件不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないた
め、開示していません。なお、テナントとの定期建物賃貸借契約は2023年９月27日に終了しています。

― 71 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

フレスポ稲毛物件番号20
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

建物

物件名称

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

商業施設用地所有権－
千葉市稲毛区長沼原町731番17

住居表示
地積
用途地域等

－
39,556.71㎡
工業地域

構造/階数

－

建築時期
延床面積

－
－

駐車場台数
施工会社

－
－

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

フレスポ稲毛不動産信託受益権
2002年３月28日
住友重機械工業株式会社

稼働日数
182日
123,609－－
123,609
－
8,019
7,269
7,269
－
750
－
－
－
750
－
－
115,589
115,589－
115,589

賃貸借契約形態
テナントとの直接契約
信託受益権の概要
信託設定日2002年３月28日
信託受託者
三井住友信託銀行株式会社
信託期間満了日 2027年12月２日
５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額11,973
都市計画税額2,565
合計
14,539

取得価格(注)2,100百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額(注)2,500百万円
価格時点
2002年３月１日
鑑定評価業者
財団法人日本不動産研究所
６．特記事項(１)通行地役権の設定について
本件信託土地に関し、本件信託土地及び本件信託土地の東側隣接地を要役地、当該要役地に隣接する土地の一部を承役地とする「通行地役権設定契約書」が信託受託者と承役地所有者である住友重機械工業株式会社との間で締結されており、かかる地役権の登記がなされています。
(２)土壌浄化対策工事について前所有者が、2002年１月から同年３月にかけて実施した本件信託土地に関する概況調査及び詳細調査の結果、本件信託土地の一部において、フッ素の環境基準の超過及び鉛の含有参考値の超過が明らかとなりました。この調査結果に基づき、前所有者において2002年７月から同年８月にかけ、土地浄化対策工事が行われました。当該対策工事完了後、本投資法人において実施した環境評価調査において、当該対策工事は適正に行われていることを確認しています。
(３)買取優先交渉権について
本件信託土地の譲渡に関しては、本件信託土地の賃借人である大和リース株式会社が優先交渉権を有しています。なお、特定資産たる不動産信託受益権の譲渡については、第三者のための優先交渉権の設定はなされていません。
(注)「取得価格」及び「鑑定評価額」については、2012年２月29日に本件信託土地の50％を譲渡したため、本件信託不動産全体の取得価格である4,200百万円及び取得時の鑑定評価額である5,000百万円の50％に相当する価格及び価額を記載しています。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

パークレーンプラザ
物件番号21
１．不動産等資産の概要
不動産の用途
所有 土地
形態 建物
土地 地番

建物

物件名称

パークレーンプラザ

住宅
所有権
所有権
東京都渋谷区神宮前二丁目30番６

住居表示
地積
用途地域等

東京都渋谷区神宮前二丁目30番32号
1,702.95㎡
第二種中高層住居専用地域、第二種住居地域、防火地域、準防火地域

構造/階数

RC造陸屋根/地下１階付７階建

建築時期
延床面積

1988年６月
5,246.78㎡(規約共用部分の物置２棟を含みます。)
21台株式会社竹中工務店

駐車場台数
施工会社

２．特定資産の概要
特定資産の種類
取得年月日
前所有者

不動産
2004年12月24日
日本紙パルプ商事株式会社

４．物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数
182日
105,819
96,2959,043－
480
34,965
8,094
8,094
－
19,663
10,648
1,315
184
－
7,514
7,208
78,06170,8532,339
75,722

賃貸借契約形態
テナントとの直接契約
信託受益権の概要
信託設定日
－
信託受託者
－
信託期間満了日 －５．2023年度公租公課(千円)
固定資産税額
都市計画税額
合計

取得価格
3,200百万円
３．取得時の不動産鑑定の概要
鑑定評価額
3,260百万円
価格時点
2004年12月24日
鑑定評価業者
日本土地建物株式会社
６．特記事項

13,192
2,826
16,019(１)境界確認について
本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。
(２)越境物について
本件土地と隣接土地との境界部分について、当該隣接土地の塀、樹木の枝葉等が一部本件土地に対し越境しており、また、本件不動産の帰属物が一部隣接土地に対し越境しています。
(３)権利関係について
本件建物は区分所有建物ですが、本投資法人が全ての区分所有権を単独で所有しています。

― 73 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

なお、下記物件については、2024年２月期に譲渡していますが、2024年２月期の物件収支状況は以下のとおりです。
物件名称
新橋駅前MTRビル
物件収支状況(千円)
自 2023年９月１日
運用期間
至 2024年２月29日(１)不動産賃貸事業収益
家賃
共益費
土地賃貸収益その他賃貸事業収入(２)不動産賃貸事業費用
公租公課
固定資産税
その他公租公課
諸経費
管理業務費
水道光熱費
損害保険料
信託報酬
その他費用
減価償却費
(３)NOI(４)不動産賃貸事業損益(５)資本的支出(６)NCF

稼働日数
182日
4
－
－
－
4
32,536
16,77916,779
－
6,186
546
2,332
121
－
3,185
9,570
△22,960△32,531
67,100△90,060― 74 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信④

ポートフォリオ全体にかかる情報（ⅰ）建物地震リスク調査レポートについて
2024年２月29日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、株式会社竹中工務店より以下の概要の建物地震リスク調査レポートを取得しています。

地震ポートフォリオ解析による予想最大損失率(PML)
名称

PML(注１)

再調達価格(千円)

レポート日付

東京汐留ビルディング(注２)6.0％

20,679,023

2010年３月23日

神谷町トラストタワー(注３)

6.5％

7,544,2022021年２月19日
2022年11月14日

ONビル

8.0％

10,455,300

2008年８月21日

紀尾井町ビル(注４)11.3％

17,551,275

2014年９月19日

大崎MTビル(注５)11.5％

6,416,895

2005年３月７日

広尾MTRビル

7.3％

1,869,400

2017年12月１日

仙台MTビル(注６)4.9％

10,273,666

2022年７月20日

御堂筋MTRビル

2.1％

4,552,800

2015年２月９日

天神プライム6.4％

1,581,600

2012年６月14日

新横浜TECHビル

8.7％

6,527,000

2003年９月24日

シャングリ・ラ 東京(注７)9.0％9,144,500

2023年９月28日

ホテルオークラ神戸

17.8％

16,882,445

2006年８月29日

ヒルトン小田原リゾート＆スパ(注８)コートヤード・バイ・マリオット
新大阪ステーション(注９)コートヤード・バイ・マリオット
東京ステーション(注10)
ホテルサンルートプラザ新宿

12.6％

8,701,000

2023年９月28日

4.4％

4,048,800

2023年９月28日

7.1％

2,603,900

2023年９月28日

5.1％

5,925,100

2023年９月28日

渋谷フラッグ

11.9％

1,483,600

2013年３月11日

イトーヨーカドー湘南台店

14.0％

6,956,000

2003年11月14日

橋本MTRビル

13.5％

2,245,100

2012年９月７日

フレスポ稲毛(注11)－－パークレーンプラザ

14.9％

1,258,000

2004年11月18日

ポートフォリオPML(注12)

4.8％

146,699,606

2024年３月22日－(注１)「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個々の建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一的な定義はありませんが、本書においては、PMLとは50年間に10％の超過確率(＝再現期間475年)で発生する大きさの地震が１回発生した場合に、その建物に生ずる損失コストの90％信頼値としての予想最大損失率(被災前の状態に復旧する補修工事費の、総建替工事費(再調達価格)に対する割合)をいいます。また、ポートフォリオに関するPMLとは、複数の建築物をまとめて１つの建築物群としたとき、被害の相関性を考慮して、建築物群の中の１ないし複数の建築物に影響を与えるような50年間に10％の超過確率(＝再現期間475年)で発生する地震(シナリオ地震)を想定し、それらの地震が１回発生した場合の、建築物群全体に生ずる損
失コストの90％信頼値としての予想最大損失率の最大値(個々の地震によって生じた建築物群の補修工事費合計の、建築物群の総建替工事
費(再調達価格)合計に対する割合の最大値)をいいます。PMLについては、その算定において考慮される地震危険度は一定のものではなく、地震学等の知見の進歩によって地震のモデル等が変更された場合、その値が変化することがあります。なお、ホテルオークラ神戸については、かかるPML値が本投資法人における投資基準(単体PML値15％未満)を超過しているため、地震保険を付保しています。
(注２)東京汐留ビルディングは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1,000,000分の375,178)に対する再調達価格を記載しています。
(注３)神谷町トラストタワーは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する再調達価格を記載しています。
(注４)紀尾井町ビルは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する再調達価格を記載しています。
(注５)大崎MTビルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1,000,000分の907,880)に対する再調達価格を記載しています。
(注６)仙台MTビルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(100,000分の90,845)に対する再調達価格を記載しています。
(注７)シャングリ・ラ 東京は、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する再調達価格を記載しています。
(注８)ヒルトン小田原リゾート＆スパは、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分相当(100分の50)に対する再調達価格を記載しています。
(注９)コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションは、共有建物であり、本投資法人の持分相当（100分の74）に対する再調達価格を記載しています。
(注10)コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションは、区分所有建物であり、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分相当(1,000分の935)に対する再調達価格を記載しています。
(注11)フレスポ稲毛については、借地権付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、建物地
震リスク調査を実施していません。
(注12)本投資法人のポートフォリオPML値は、複数の想定シナリオ地震のうち、東京都港区付近を震源として発生する地震を想定して算定されています。

― 75 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信（ⅱ）建物状況調査レポートにおける修繕費用について
本投資法人は保有する不動産等資産について、調査会社により作成された建物状況調査レポートを取得しています。当該レポートにおいては、調査後12年間に必要と考えられる修繕及び更新工事、それらに要する修繕費用(概算)が報告されています。下記「建物状況調査レポートにおける修繕費用」には、その調査会社
及び当該レポートに基づく修繕費用の年平均額を記載しています。但し、当該レポートについては、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
また、修繕費用は不動産等資産の維持保全に必要な費用ですが、その一部についてはテナントとの契約においてテナント負担となっているものもあり、本投資法人が全てを負担するものではありません。
建物状況調査レポートにおける修繕費用
名称

修繕費用(年平均額)(注２)

レポート日付調査会社(注１)

東京汐留ビルディング(注３)2023年３月

東京海上ディーアール株式会社

神谷町トラストタワー(注４)2021年３月18日
2022年11月14日

株式会社東京建築検査機構

3,409千円/年

ONビル

2019年１月31日

株式会社安井建築設計事務所

161,833千円/年

紀尾井町ビル(注５)2020年３月24日

株式会社東京建築検査機構

132,213千円/年

大崎MTビル(注６)2016年２月20日

株式会社安井建築設計事務所

91,638千円/年

東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社

25,810千円/年

広尾MTRビル2017年12月

140,829千円/年

仙台MTビル(注７)2022年７月21日

株式会社東京建築検査機構

104,659千円/年

御堂筋MTRビル

2021年３月31日

株式会社東京建築検査機構

36,883千円/年

天神プライム2018年３月22日

株式会社安井建築設計事務所

12,304千円/年

新横浜TECHビル

2017年３月14日

株式会社東京建築検査機構

97,027千円/年

2022年12月

東京海上ディーアール株式会社

20,623千円/年

ホテルオークラ神戸

2017年３月７日

株式会社安井建築設計事務所

275,499千円/年

ヒルトン小田原リゾート＆スパ(注９)2019年７月26日

株式会社東京建築検査機構

59,445千円/年

2021年８月

東京海上ディーアール株式会社

55,352千円/年

2021年11月

東京海上ディーアール株式会社

10,200千円/年

2021年８月

東京海上ディーアール株式会社

16,201千円/年

渋谷フラッグ2019年１月31日

株式会社安井建築設計事務所

11,291千円/年

イトーヨーカドー湘南台店

2017年３月14日

株式会社東京建築検査機構

50,400千円/年

橋本MTRビル

2018年３月22日

株式会社安井建築設計事務所

17,514千円/年

シャングリ・ラ 東京(注８)コートヤード・バイ・マリオット
新大阪ステーション(注10)
コートヤード・バイ・マリオット
東京ステーション(注11)
ホテルサンルートプラザ新宿

フレスポ稲毛(注12)－－パークレーンプラザ

2017年３月７日

株式会社安井建築設計事務所－
25,042千円/年(注１)調査会社の名称は、原則として、建物状況調査レポート作成時点での名称を記載しています。
(注２)建物状況調査レポートに記載された修繕費用(緊急修繕費用、短期修繕費用及び長期修繕費用等を含みます。)の年平均額(もしくは記載された修繕費用合計額をもとに算出した年平均額)を記載しています。また、記載金額は千円未満を切り捨てて表示しています。
(注３)東京汐留ビルディングは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1,000,000分の375,178)に対する修繕費用を記載しています。
(注４)神谷町トラストタワーは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する修繕費用を記載しています。
(注５)紀尾井町ビルは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する修繕費用を記載しています。
(注６)大崎MTビルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1,000,000分の907,880)に対する修繕費用を記載しています。
(注７)仙台MTビルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(100,000分の90,845)に対する修繕費用を記載しています。
(注８)シャングリ・ラ 東京は、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する修繕費用を記載しています。
(注９)ヒルトン小田原リゾート＆スパは、共有建物であり、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分相当(100分の50)に対する修繕費用を記載しています。
(注10)コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションは、共有建物であり、本投資法人の持分相当（100分の74）に対する修繕費用を記載しています。
(注11)コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションは、区分所有建物であり、投資法人が保有する信託受益権の準共有持分相当(1,000分の935)に対する修繕費用を記載しています。
(注12)フレスポ稲毛については、借地権付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、建物状
況調査を実施していません。

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森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信

（ⅲ）不動産等資産における資本的支出について(イ)資本的支出の予定
現在計画または実施している改修工事等に伴い本投資法人が負担する資本的支出の主な予定は以下のとおりです。
なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
工事予定金額(百万円)
名称(所在)

東京汐留ビルディング（東京都港区）

目的

予定期間

当期
(2024年２月期)
支払額

総額

既支払総額
(当期含む)

中央監視システム更新工事

自至2024年１月
2025年12月

157

―

―

ビル型マルチエアコン取付工事

自至2024年５月
2024年８月

92――

泡消火設備改修工事

自至2024年５月
2024年８月

44――

自動火災報知設備更新

自至2024年３月
2025年２月

44――

３号源泉ポンプ・制御盤更新

自至2023年４月
2024年６月

33――

専有部照明LED化工事

自至2024年４月
2024年８月

30――

照明制御盤更新自至2024年４月
2024年８月

28――

防災盤受信機等更新

自至2024年４月
2024年８月

26――

プールろ過機更新

自至2024年４月
2025年２月

21――

４階間仕切り工事

自至2024年４月
2024年７月

20――

紀尾井町ビル（東京都千代田区）

専有部内FCU更新工事

自至2024年４月
2024年８月

17――

紀尾井町ビル（東京都千代田区）

専有部照明LED化工事

自至2024年４月
2024年８月

15

―

―

ONビル
（東京都品川区）

階段部分照明LED化工事

自至2024年４月
2024年８月

13――

御堂筋MTRビル（大阪市中央区）

５階空調機更新工事

自至2024年４月
2024年５月

12――

駐車場精算機及びシステム更新 自工事
至2024年５月
2024年７月

11――

会議室プロジェクター更新工事

自至2024年４月
2024年５月

10――

３階貸室整備工事

自至2024年２月
2024年３月

10――

紀尾井町ビル（東京都千代田区）

地下駐車場天井ボード貼替工事

自至2024年５月
2024年８月

10――

御堂筋MTRビル（大阪市中央区）

機械式駐車場保全工事

自至2024年４月
2024年８月

10

―

―

ONビル
（東京都品川区）

トイレ改修工事

自至2024年４月
2024年８月

10

―

―

ONビル
（東京都品川区）
紀尾井町ビル（東京都千代田区）
コートヤード・バイ・マリオット
新大阪ステーション（大阪市淀川区）
ヒルトン小田原リゾート＆スパ（神奈川県小田原市）
御堂筋MTRビル（大阪市中央区）
御堂筋MTRビル（大阪市中央区）
仙台MTビル（仙台市宮城野区）
ヒルトン小田原リゾート＆スパ（神奈川県小田原市）
大崎MTビル（東京都品川区）

東京汐留ビルディング（東京都港区）
コートヤード・バイ・
マリオット
東京ステーション（東京都中央区）
天神プライム（福岡市中央区）― 77 ―

森トラストリート投資法人(8961) 2024年２月期 決算短信(ロ)期中の資本的支出
本投資法人が当期中に行った資本的支出に該当する主な工事は以下のとおりです。
名称(所在)
新橋駅前MTRビル（東京都港区）
ヒルトン小田原リゾート＆スパ（神奈川県小田原市）
ヒルトン小田原リゾート＆スパ（神奈川県小田原市）
コートヤード・バイ・マリオット
新大阪ステーション（大阪市淀川区）
紀尾井町ビル（東京都千代田区）
御堂筋MTRビル（大阪市中央区）
その他

目的

工事金額
(百万円)

実施期間

エスカレーター機能維持修理

自至2023年５月
2023年11月

63

自動火災報知設備更新工事

自至

2023年11月
2024年２月

31

集中監視システム更新工事

自至2023年２月
2024年２月

29

二重サッシ設置・遮熱断熱ガラス設置

自至2023年11月
2024年２月

28

特高ACB更新自至2023年９月
2023年10月

18

二酸化炭素ボンベ更新工事

自至2023年５月
2024年２月

18

機能更新等

自
至

2023年９月
2024年２月

147

合計

336

(ハ)長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、中長期的な資本的支出に備え、ポートフォリオ全体の減価償却費と修繕計画を考慮して、修繕積立金を以下のとおり積み立てています。
なお、フレスポ稲毛については、借地権付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人
は建物等を保有していないため、修繕積立金の積み立てを行っていません。
計算期間2022年３月期

2022年９月期

2023年２月期

2023年８月期

2024年２月期

2,000百万円

2,000百万円

2,000百万円

2,000百万円

2,000百万円

当期積立額

213百万円

96百万円

373百万円

320百万円

336百万円

当期積立金取崩額

213百万円

96百万円

373百万円

320百万円

336百万円

2,000百万円

2,000百万円

2,000百万円

2,000百万円

2,000百万円

当期首積立金残高

次期繰越額（３）その他投資資産の主要なもの
取得価額(千円)
資産の種類

単価
金銭債権(注)合計

評価額(千円)

数量
金額

単価

金額

１件

2,365

2,365

2,365

2,365

－

－

2,365

－

2,365

(注)一般社団法人汐留シオサイト・タウンマネージメントに対する基金の返還請求権です。

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