2018 年度综合报告书

Pioneering New Value,
Pioneering New Possibilities

Contents

关爱人的力量。
关爱城市的力量。
我们三菱地所集团持续挑战。

252

关于三菱地所集团公司治理

2

三菱地所的挑战与历程53

董事会长致辞4

丸之内的“现在”

54

董事

6

三菱地所的价值创造模式

56

公司治理体制的概要

10

业务部门

57

外部董事 /2017财年度的活动状况

11合并决算财务摘要

58

董事会的绩效评估 / 薪酬60

外部董事谈三菱地所的公司治理

1262

执行官、执行董事、集团执行董事

领导致辞

63

20

三菱三纲领

所期奉 公

处事光明

立 业 贸易通过发展事业，努力创建物资和身
心更加丰富的社会，同时为维护宝贵的地球环境作贡献。

以光明磊落为行动的宗旨，保持经营活动的公开性和透明性。

立足于全球及宇宙的宏观立场开拓事业。

特辑： 力求企业价值提升的
三菱地所的“城市建设”

风险管理

66

22

特辑 1 洞道开发

财务综述

26

特辑 2 “大手町大厦”的大规模翻新66

11年间的主要财务摘要（合并决算）30

特辑 3 总部迁址与创造新价值68

日本的房地产市场

69

财务概况

74

比较合并报表资产负债表76

比较合并报表损益计算书以及比较合并报表包括利润计算书77比较合并报表现金流量表（概要）32
人财培养
三 菱 地 所 集 团 基 本使 命36

我们通过城市建设为社会做贡献我们，通过打造令居住、就业、休憩者满意的，关爱地球环境并魅力无穷的城市，

38

大厦业务

40

生活服务类地产业务

42

住宅业务

44

海外业务

46

投资管理业务

47

酒店、机场业务

48

设计监理业务

我们为打造充满活力的49

房地产服务业务

职场而努力50

新业务开发部

51

房地产业务发展战略咨询总部

为实现具有真正价值的社会而贡献。

三菱地所集团行动宪章我们为实践基本使命宣言如下，并执行之12

我们诚实地行动我们为获取客户信赖而努力

我们基于法和伦理而行动，通过不断地谦虚反思自己的行为，重视和社会的沟通，进行以公正、透明以及信赖为
第一原则的企业活动。

站在客户立场思考，在提供安全并且优质商品及服务的同时，恰当地公开信息。

业务综述

3

以自我成长为目标，尊重每一个人
的个性以及多样的思维方式，
在提升创造性和专业性的同时，发挥作为团队的综合力量。

三 菱 地 所 集 团 的 行 动 方 针（以下为英 文 网 站 ）http://www.mec.co.jp/e/company/charter/index.html

78
公司数据
78

三菱地所集团主要企业

80

沿革

81

组织图

82

公司概要

83

网站介绍

编辑方针
到 2017年度为止所发行的年度报告书将从 2018 年度起更名为综合报告书。在第1次综合报告书的发行中，将在以往年度报告书的基础上，充实环境、社会、公司治理（ESG）为中心的非财务信息方面的内容，并希望读者以中长期的视角，理解三菱地所集团为提升企业价值所采取的措施。希望能有助于股东、投资家等各利益相关方加深对本集团的理解，如此则幸甚。
有关年度定义
本报告书中的“ 2017财年度”是指到2018 年3月31日结束的会计年度，其他财年度也同样。
关于前景预测的注意事项
本综合报告书中所记载的三菱地所的未来战略以 及 对业绩的前景预 测等，包含了基于现有信息的预 测、计 划和判断。而这些预
测、计划和判断中还包含着诸多的潜在风险、不确定因素和假定，因为这些因素的变化，最终的实际结果和业绩可能会与本公司的预测有较大出入。

1997年12 月1日制定、20 02 年 8月1日改正、20 06 年1月1日改正、2018 年 4月1日改正

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书1

2008 年 – 现在继往开来，

丸之内地区改造第二阶段 （3 - 2 ）1998 年 –2007年

1960 年代 –1980 年代

丸之内地区改造第一阶段 （3 -1）

第二次开发

将丸 之 内 地 区 打造 成“全 世 界 互 动 最 活 跃 的 街 区”

后，迎来了大厦高度超100 米的时代，但是敦一角”。

丸之内地区作为俯瞰皇宫青山绿水的商业

1914 年，随着东京车站的开业，作为商

中心，始终保持着整洁美观。

业中心的丸之内地区也取得了更加长足的

08发展。钢筋混凝土结构的美式大型办公楼

任三菱公司总裁的岩崎弥之助应明治政府

20

林立于道路两侧，因其城市功能的完备而

的请求，收购了丸之内一带的土地。

2002 年

被称为“纽约一角”。

当时杂草丛生一片荒芜的丸之内地区

与丸之内大厦一起形成与东京

活力的丸之内的办公楼门户地位相符的别具一格的90

90

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书1804

象征性都市景观

20

00

20

0

关于三 菱 地 所 集 团

M A R U N O U C H I A R E A D E V E LO P M E N T G O E S O N

三菱 地 所 的挑战与历程
三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

3

20

20

20

20

18

18
16

20

新丸之内大厦

02

20“深度”向有乐町扩展

丸之内区域最大的办公区

19
9

0

20

00

20

02

20

04

20
0

将丸之内地区改造的“广度”和作为文化交流中心的美术馆和

19
8

19
8

还原后的“三菱一号馆”。

0

0

丸之内
二重桥大厦

19
7

19
7

丸之内公园大厦·
三菱一号馆

0

0

2018 年

19
6

19
6

0 191
0
19
10 19
20
19
20 19
30
19
30 19
40
19
4 0 19
50
19
50

0

19
0

19
0

0
18

2

1

19
9

市政府预算的大约 3 倍，斥以如此巨资，堪称大手笔的英明决断。

2009 年

02时的金额约为128万日元，相当于当时东京

20

20

开始打造一个繁华而又充满

06

弥之助社长的一个信念，那就是“如果日本

06

丸之内大厦

敦和纽约那样的商业中心”。收购费用按当

12

12

2007年

一带被称为“三菱原”。收购的背景来自于
要走现代化国家的道路，就必须建立像伦

20

20
10

街景使人感觉仿佛置身伦敦，而被称为“伦10

宽度也由13 米拓宽至 21米。进入80 年代之20

此外，贯穿丸之内南北的仲大街，道路

砖结构的3层办公楼陆续建成，因为美丽的

20

的空间。

20

种应季活动等方式，使丸之内面貌一新，成为一个繁华而又充满活力

公楼的序幕。16 栋办公楼陆续建成，总建

14高容积化为方向，揭开了重建为大规模办

14

以 2002年竣工的“丸之内大厦”的建成为起点，实现了共 6 栋大
厦的重建。此外，仲大街的人行道也由6 米拓宽至 7米，并通过举办各筑面积增加到以前的约5倍。

“三菱第一号馆”竣工于1894 年。此后，红

丸之内地区的历史开始于1890 年，时

的办公楼需求也急速增加。开始于1959 年
的“丸之内综合改造计划”，以大量供给和

20

丸 之 内 地 区 的 第 一 栋 现 代化 办 公 楼

3

都市景观。

16

而规划的街区，打造成以“全世界互动最活跃的街区”为概念的全新

正式 成为商业中心 的开端收 购丸之内地 区和打造 一大 商 业 街 之 梦

生等新功能的添加，力求打造一个具有全新价值和魅力的街区。

“第一阶段”，以东京站周边的重建为中心，致力于将以往专为商业进入经济高速增长期后，丸之内地区

第一次开发

从零开始

国际金融中心的地位，并通过基础设施建设，促进了国际竞争力的提升。此外，通过美术馆等文化艺术功能的完善，以及促进环境和谐共

三菱地所将开始于1998 年的 10 年期间定位为丸之内地区改造

伴 随 高速 经济成 长 的
办 公楼 大 量供 给 和 高容积率 化1890 年代 –1950 年代

1890 年

将丸之内地区的活力与繁华拓展至周边的大手町和有乐町，凭借其

20”

开始于2008年的丸之内地区第二阶段改造以“广度”和“深度”
为目标，首先完成了“丸之内公园大厦·三菱一号馆”的建设。其后又

08

丸之内地区

第三次开发

20

100年可持续发展的以进一步 的“广度”和“深度”为目标改 造丸之内地区

20

“

第三次开发

有乐町

丸之内

皇居外苑

大手町
（暂名）
大手町一丁目2地区计划
（预定于2019年竣工）

大厦

大手町
公园大厦
千代

日比谷濠

田线

和田仓濠

马场先濠

JA大厦

大手中心大厦

伦敦 金融城经团联会馆

Garden Tower

日比谷站

三田线日比谷站有乐町电气大厦

有乐町
大厦

新有乐町
大厦

马场先大道

有乐町线有乐町站

丸之内7th

蚕丝会馆

丸之内
三井大厦

主楼
三菱商事
大厦

邮船
大厦

东京海上日动大厦
新楼

丸之内仲通大厦

丸之内仲大街丸之内公园大厦
三菱一号馆

新国际大厦
新东京大厦

丸之内二丁目大厦

新日石
大厦

丸之内大厦

大手町大厦

丸之内仲大街

大手町仲大街日本工业俱乐部会馆暨
三菱UFJ信托银行
总行大厦

丸之内
永乐大厦

三菱大厦

站

丸之内线东京站

大手町仲大街

J
R
京
叶
线
东
京
站

东京交通会馆大厦
（合并报表子公司保有）

环线

纽约 中城

町站

丸之内线大手NTT Communications

178 ha大手町大厦

大手町野村大厦东京 丸之内NTT Communications
新丸之内
中心大厦

丸之内Oazo
丸之内南口

东京大厦

丸之内中央口大手町大厦
副楼

Urbannet

大手町大厦

丸之内北口

新大手町大厦

丸之内 丸之内
酒店 北口大厦

NTT

大手町大厦

丸之内大厦

123 ha（暂名）
大手町二丁目地区
第一种街区再开发事业（预定于2018年竣工）

NTT DATA

新加坡 市中心
有乐町
新闻电台

速都心

181 ha

大手町FINANCIAL CITY
北楼
南楼

JP大厦

有乐町ITOCiA（合并报表子公司保有）

首都高

丸之内中心大厦

日本生命
丸之内大厦

三菱UFJ银行
主楼

东京国际论坛

香港 中环

大手町野村大厦东西线大手町站

町

HOSHINOYA
Tokyo

东京产经
大厦

读卖会馆

乐

读卖新闻
大厦

大手町1st Square（预定于2020年竣工）

Bic Camera

有有乐町中心大厦（有乐町Marion）（暂名）
丸之内1-3计划

FINANCIAL CITY
GRAND CUBE

KDDI

大手町大厦

新丸之内大厦

大名小路

JR

丸之内1st

明治安田生命大厦

岸本大厦

行幸大街

国际大厦

明治生命馆

（预定于2018年竣工）

丸之内2nd丸之内二重桥大厦

丸之内3rd帝国剧场

292 ha

大手町

三井住友银行总行东楼町站半藏门线大手

DN
塔楼21

糖业会馆
日本放送
总部大厦

千代田线大手町站千代田线二重桥前站

大手町河边绿道

日比谷
产经大厦

日
比
谷
线
东京
日
半岛酒店
比
谷
站

东宝
双塔大厦

三田线大手町站

日比谷大道

丸之内4th丸之内警察署

丸之内5th

日比谷
船舶大厦

丸之内6th

（暂名）
新日比谷
项目

区域面积比较 ※本公司调查

日经大厦

Palace三井住友银行日本生命丸之内总部大厦NN

大手门大厦·
JX大厦

东京皇宫
酒店

住友不动产
丸之内大厦

JR东京站
常盘桥地区再开发项目

Sapia Tower

关 于三 菱 地 所 集 团

丸之内

永代大道

Pacific
Century Place

丸之内
中央大厦

Gran Tokyo
South Tower

朝日生命
大手町大厦
（特别目的法人（SPC）所持）首都高
JFE商事大厦
速
都
心
环
线

日本大厦

75 ha
日本国内
涩谷

86 ha

M A R U N O U C H I TO DAY
Gran Tokyo
North Tower

丸之内的“现在”

丸之内信托大厦主楼

日本桥

丸之内信托大厦N馆

■ 2002年以前竣工

76 ha■ 2002年～竣工

虎之门■ 2009年～竣工

钢铁大厦

58 ha

■ 2020年～竣工

品川
900m

49 ha

1,800m位 于 东 京 车 站 和 皇 宫之 间 的 国 际 商 务 中 心“ 丸 之 内 地 区”。

丸之内区域的租赁面积与租户构成（三菱地所单独）PICK UP约 有 2 8 万白 领 活 跃 于 此 的 区 域 里 ，三 菱 地 所 持 有 和 管 理 着 约 3 0 栋 办 公 楼。

三菱ケミカル日本橋ビル

从 数 字 看丸 之内 地 区

其他 14.2%
制造商

专业公司

42.5%

4.4%
信息

东京证交所主板上市企业入住数*1

97

家 *2

上述企业的合并销售额

4,300

栋*2/约

*2

等于日本总销售额的约 8.85%

约

800ha

*2

28万人

*2

28条线路13个车站

家
丸之内

16

纽约

16

伦敦

14

涩谷

※不同线路的同名车站分别算入线路总数

虎之门

2*1 上市公司（东京证券交易所第一部、第二部）之中，位于大手町、丸之内、有乐町地区的总公司的数量*2 数 字 来 源于 一 般社 团 法 人 大手町、丸 之 内、有乐町地 区城 市 建设 协议会 调 研“ T he C ounc il for A rea
Development and Management of Otemachi, Marunouchi, and Yurakucho 2017”

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

金融

21.7%

商社
金融

10.0%

22.2%

专业公司

18.0%

至约1.7倍，而关于租户构成，专业公司的比率也在不断扩大。

11

1
7

25

1

专业公司的集聚截至 2018 年 5月，日本 4大法律事务所与4大监察法人中的 3 家均在丸之内开设
了办事处。

日本国内总市值前 50 名企业总部数量
外国金融机构事务所数量律师事务所百强总部与事务所数量※ 2017年度《财富》世界 500 强，本公司调查

4

品川2018 年 3月

截至 2018 年 3月末的丸之内的租赁面积（三菱地所单独）与2000 年 3月末相比，增长

2

虎之门
品川

信息

3

日本桥

日本桥
*2

29

涩谷

10.4%

71

22.5%

24.0%

3.8%

商社

家

13

丸之内

2000 年 3月

6.3%

大型企业总部与事务所数量与东京都内其他城市比较家事务所*2

可利用的车站和线路

就业人数
约

101

《财富》世界 500 强中的总公司数量

建筑物总建筑面积 （包括预定建设的栋数）

129兆日元约

建筑物栋数 （包括预定建设的栋数）

制造商

其他

※截至 2018 年 3月本公司调查

[律师事务所] 安德 森·毛利·友常律师事务所、长岛·大野·常松律师事务所、西村朝日律师事务所、[监察法人]

森·滨田松本律师事务所
有限责任 AZSA 监察法人、有限责任监察法人德勤、普华永道 Aarata 有限责任监察法人

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书5

关 于三 菱 地 所 集 团
VA L U E C R E AT I O N M O D E L

三菱 地 所 的

価 价 值创 造 模 式
三

菱

地

所

集

团

的业

务

领

域

“ 关 爱 人 的 力 量 。关 爱 城 市 的 力 量 。”
以 丸 之 内 区 域 的 再 开 发 为 中 心 ，三 菱 地 所 集 团 积 极 致 力 于 各 类 房 地
产 开 发 业 务 。作 为 综 合 房 地 产 开 发 商 ，本 公 司 长 年 积 累 的 经 营 资 产 也 是
促 进 未 来 更 好 的 城 市 建 设 的 巨 大 力 量。
随 着 全 球 化 的 进 程 、国 际 城 际 竞 争 的 加 剧 、对 于 强 大 抗 灾 能 力 及 高

庞大的
房地产资产

度 环 境 性 能 的 城 建 的 要 求 等 、街 区 的 作 用 和 功 能 与 时 俱 进 ，本 公 司 将 通过 不 断 努 力 打 造 与 时 俱 进 的 魅 力 城 建 ，为 居 住 于 此 的 人 们 带 来 富 裕 的 生

与社会及客户
伙伴的合作关系

活 ，以 此 实 现 可 持 续 发 展 的 企 业 价 值 提 升 。

安心、可信赖的
品牌评价

迄今Model for6

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书OPEN

For Detail

所

三菱

积

由广泛的业务领域
所获得的多种信息

地所

集累 的 团的优
经 势
营资

稳固的
财政根基

产

人财

Value Creation
三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书7

关 于三 菱 地 所 集 团
VA L U E C R E AT I O N M O D E L

三菱 地 所 的“

通 过 魅 力 十足 的 城 市建 设，实 现 真 正有价 值 的 社 会

価 价 值创 造 模 式“ 关 爱 人 的 力 量 。关 爱 城 市 的 力 量 。”业

地域与社区的
活性化

务

领

域

的

扩

进
与
大

化/

推

进

商

生活富裕度

”

业模

式

革

新
提升城市的
国际竞争力

安心、安全的街区
促进不同人群之间的交流

以 丸 之 内 区 域 的 再 开 发 为 中 心 ，三 菱 地 所 集 团 积 极 致 力 于 各 类 房 地
产 开 发 业 务 。作 为 综 合 房 地 产 开 发 商 ，本 公 司 长 年 积 累 的 经 营 资 产 也 是
促 进 未 来 更 好 的 城 市 建 设 的 巨 大 力 量。
随 着 全 球 化 的 进 程 、国 际 城 际 竞 争 的 加 剧 、对 于 强 大 抗 灾 能 力 及 高
度 环 境 性 能 的 城 建 的 要 求 等 、街 区 的 作 用 和 功 能 与 时 俱 进 ，本 公 司 将 通加速开放式创新

庞大的
房地产资产

舒适的空间

过 不 断 努 力 打 造 与 时 俱 进 的 魅 力 城 建 ，为 居 住 于 此 的 人 们 带 来 富 裕 的 生
活 ，以 此 实 现 可 持 续 发 展 的 企 业 价 值 提 升 。
与社会及客户伙伴的
合作关系

更

加

稳

通 过 建 设多元 化人群 聚 集的魅 力街区，本公司正在 提 升集团 的品牌力量 和信任 度，
为进 一 步拓展 业 务而实现信息、网 络和人 力

固

扩

大

减少环境负荷安心、可信赖的
品牌评价

的

本公

司经

营资

产

由广泛的业务领域
所获得的多种信息

提高业务活动
效率资 源等资 产的 扩展和强化。

Model for6

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

Value Creation
三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

8

稳固的
财政根基

人财
三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

9

业务部门

合并决算财 务摘要各年 3月31日结束的年度

大 厦业务

生活服务类地产业务本公司将在以东京为中心的国内

三

菱

地

所

集

团

的业

务

领

域

对 于 以“ M A R K销售收入销售利润 /EBITDA

兆日元

亿日元

1.2

4,000

I S ”和主要城市进行办公楼的开发和运营管“ PREMIUM OUTLETS ® ”为首的理，并将此作为主 力业 务。本公司还

商业设施，从策划到运营都由本集团

将保持持有型业务和运转型业务的良持续参与的一条龙体制开展业务。而

好平衡，同时推进有利于投资组合价物流设施则依托于“ Logicross”品值提升的城市建设。

牌，在全国谋求开发机遇。另外，我们海 外业务出售物业收 入的增加等，比上0.8销售利润以大厦业务租金利润的增加及的利润增加等为主因，比上年度增加了

0.4

10.7% ，为2,130 亿日元。EBITDA 因销

1,000

售利润的增加比上年度增加了8.1% ，为03,024亿日元。

0
2014

2015

2016

2017

2018

2014

2015

销售利润

归属于母公司股东的本期净利润 /ROE

海外业务
在销售·租赁公寓、订制·新建住本公司从1970 年代就开始在海

宅 开发、销 售 、买 卖·租 赁 中 介、改外开展业务，在美国和英国从事房地

建、管 理等各领域 ，针对所有住宅 需产的租赁和开发。近年来，除进军欧求提 供 服 务。此外，为了顺 应 人们生

洲 大 陆 外，还 在 成长 显著 的亚 洲 各

活方式的多样化和二手住宅流通的扩

国积极开展多种房地产业务，助力其大，强化翻新整修业务。

成长。

2017

2018

总资产/ROA*
%

兆日元

%

1,500

10

6.0

6

1,200

8

5.0

5

900

6

600

300

2

0
2014

2015

2016

2017

归属于母公司股东的本期净利润比
上年度增加了17.3% ，为1,204 亿日元，达到历史最高收益值。由此 2017财年度
的股东权益收益率（ ROE ）比上年度增

4.0

4

3.0

3

2.0

2

1.0

1

4

0

0

售利润也增加的结果，总资产销售利润
率（ ROA ）比 上年度 增加了 0. 2 个百分点，为3.8% ，连续三年得到改善。

0

2018

2014

总资产

ROE

加了0.7个百分点，为7.3% 。此外，虽然
流 动、固定资 产均有所 增加，但同时 销

2015

2016

2017

2018

ROA*

*ROA：销售利润 /总资产与社会及客户
伙伴的合作关系

投资管理业务
安心、可信赖的
品牌评价

所

2016

EBITDA亿日元

归属于母公司股东的本期净利润

For Detail

生活服务类地产业务、商品房公寓业务

2,000

庞大的
房地产资产

OPEN

年度增加了6.1% ，为1兆1,940 亿日元。

3,000

还致力于新资产类别的开发。

住宅业务

迄今

2017财年度的销售收入，由于新建
大厦的运转以及生活服务类地产业务和三菱积由广泛的业务领域
所获得的多种信息

地所

累的

集团

经

的优

营资

对于寻求通过房地产进行资产运因近 来 住宿市场的需求旺盛，用的投资者，无论是应对长期稳定运

本公司根据酒店市场趋势和位置特

用需求的 REIT（房地产投资信托），征，在日本全国范围内积极致力于各还 是 应 对 机 构 投 资 者 特 殊 运 用需求

类 酒 店 的 开 发 和“ R o y a l P a r k

的私募基金，我们都基于专业的知识

Hotels ”品牌下的酒店运营业务。

和 技 术，与日美欧 亚 4 处 据点合 作 提此外，在机场运营业务方面，不断提供范围广泛的服务。

升业已开始民 营 化 的 机 场 价 值，同时 为了获 得 新 的 商 机 ，积 极 推 进 采

稳固的
财政根基

势

产

取各类相关措施。

设计监理业务

Value Creation
7

房地产服务业务
我 们 运 用 从明 治 时 代 创 业 以 来

我 们 提 供 房 地 产中 介、公寓 和

120 年历史中所培养出的见识和设计办 公楼 的 租 赁 经 营 支 持、停 车 场 运灵感以及最先进的技术，作为组织设营 支 持、房地 产鉴 定 等 使 房地 产价

计事务所的资本，通 过 建 筑、土木设值 最 大化 和最 优化的 解决 方 案。面计、城 市 和 街区的开发 规 划、咨询 等

向法人和富裕阶层广泛展开服务，一回馈社会的需求。

站式解决房地产的相关课题。

租赁等房地产账面浮盈

2 017 财 年度 末 的 有息 负债 因 借款

兆日元

倍

兆日元

2.5

10

4.0

有所 增加等因素，比上年度 增加了 8 4 6

2.0

8

3.0

债中减去现金及现金等同物后的净有息

1.5

6

亿日元，为 2 兆 4,816 亿日元。从有息负负债 /EBITDA 倍率为7.3 倍。由于资本回报率的降低加上因租金上升等而实现

2.0
1.0

4

0.5

2

0

0
2014

有息负债

人财

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

有息负债/ 净有息负债/EBITDA倍率

酒店、机 场业务

2015

2016

2017

的现金流改善，租赁等房地产的帐面浮

4,228 亿日元。
02018净有息负债 /EBITDA倍率

盈比上年度增加了4,593 亿日元，为 3 兆

1.0

2014

2015

2016

2017

2018

（注） 也包含“租赁等房地产使用部分的房地产”的账
面浮盈。

自由现金流

每股的本期净利润

亿日元日元

2 017 财年度 虽 然 用于 获 取 有形 固

4,000

100

定资产的支出有所增加，但伴随利润增加销售现金流也增加的结果，自由现金

80

流与上年度的 -1,587亿日元相比增加了

2,000

1,652 亿日元，为 64 亿日元。此外，每股

60

的本 期净利润（ EPS ）比上年度 增加了

12.78日元，为 86.78日元。

40
0
20

–2,00002014

10

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

2015

2016

2017

2018

2014

2015

2016

2017

2018

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书11领导致 辞迎 来 就任 总 裁 的 第 2 年
顺利起 航的新中期经营计划我从 2017年 4月就任总裁以来已有1年多。在此期间，在重新启动中期经营计划（以下简称“中计”）的同时，公司总部也进行了迁址。新中计的战略支柱是，将前一个中
计所致力开展的夯实盈利基础的成果以“利润具体化”的
形式体现出来，并通过“推进商业模式革新”来进一步巩固成长根基。尤其在商业模式革新中，我认为员工的意识变
革以及作为其动力的职场环境建设很重要，我们于2018 年

1月将总部迁移到了本公司所开发的“大手町公园大厦”，办公环境和功能由此焕然一新。以此为契机，我们谋求促
进商业模式革新的推动力— — 促进沟通交流以 及培养挑战精神，加快实施提升企业价值的各项举措。
在 这样 的 背景下，2 017 财年度的业 绩 实现了增收 增益，营业利润比上年度增加了10.7% ，达到了创历史新高的

2,130 亿日元。由于近年竣工的大厦为全年度业绩做出的贡献，加之新建成大厦的高价成交以及租金增额修订等，
大厦的租赁利润增长，从而拉动了业绩。由此，每股的本期
净利润比上年度增加了17.3% ，达到 86.78日元。

以培育街区的长期视角开展经营2017 年就任时 我曾经 说 过，我作为总裁 最 重要的 使命，就是营造出本集团最重要的经营资源— — 优秀人财能够尽情活跃的环境，如今我的想法依然不变。本公司的员
工不仅拥有在本集团供职的强大使命感和团队精神，还拥
三菱地所株式会社总裁

吉田 淳一

有建设与培育街区的巨大动力和热情。要前瞻时代和社会的变化，营造出可继续创造价值的街区，就离不开这些人财的活跃。
在实现被时代和社会所需要的城建过程中，我本人会
彻底坚持经营轴心不动摇。房地产业务不能只关注眼前的利润和表面的合理性，而是要求我们能以长期培育视角，
去经营独一无二的固有“房地产”这一社会资本。敏感应对

以 本 公 司 最 大 的 经 营 资 产“人 财 ”力 为 基 础 ，
加 快 领 先 于 时 代 变 化 的 商 业 模 式 革 新，时代需求的同时，也要重视该房地产的历史和人们的想法，在开展业务时注意不损害其本质价值，从而实现本集团的成长。

努力 实 现可持 续 增 长。

12

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书13

领导 致 辞本中期经营计划的两大要点

中期 经 营 计 划 的 进 展

1多层面实现“利润具体化”
本中计的核心举措之一“将到前一个中计为止的夯实拥有 28个物业，资产值约 2,500 亿日元。此外，在欧洲、亚盈利基础的成果作为利润体现出来”，第一年度就取得了超洲、大洋洲地区也致力推行同样的商业模式，以推动获得

出预期的成绩。

优良物业。
周转型投资方面，包括以往积累的管道，构建 起了可房租收 入 的 增加 为盈利 作出了贡 献 。丸 之 内由于交 通 便以获得稳定资本收益的体制。此外，2017年9月还实现了物

利、企业集聚、拥有高度的防灾功能等，具备诸多可以满足流 REIT上市，构建起了物流设施业务的价值链。在本中计企业诸如改善办公地点、集中分散的办公室、改革工作方期间，预计每年度都将保持与2017财年度相同的约 400 亿式、业务可持续性等多样化需求的条件。因此，本公司资产

日元左右的资本收益，3 年累计将达到1,180 亿日元。

组合的空置率维持在低位，对现有租户加收租金的修订工

此外，2017财年度末的租赁等房地产账面浮盈，比上作也顺利进展，同时新建大厦的租金单价 也在上升。预计

年度增加了约 4,600 亿日元，达到了3 兆 4,228亿日元。这是

2018 财年度竣工的大厦，目前基本已经全部预租完毕。我资产回报率走低，加之实现了超出预期的出租进度和加收

们不断努力提升丸之内魅力的结果，租户企业对于丸之内

租金，以及通过削减成本等本集团内部的努力改善了现金价值的评价日益增高，除多年来始终将总部职能设于丸之流等所带来的成果。

内的日本代表性大银行和综合商社外，近年来，多家大型监

如上所述，2017财年度的业务活动在各层面上实现了

察法人和法律事务所等专业机构也在加快向丸之内集中的“利润具体化”，今后我们也将毫不松 懈地继续切实推进进程，形成了集聚带来新的集聚的局面。
对盈利的贡献大可期待。美国的基金完成了开放基金化，并

将上一个中期经营计划期间

抓住环境快速变化的机会，所获得的夯实盈利根基的成果体现为利润以 2020年代之后的持续成长为目标推进商业模式革新

2推进商业模式革新

大厦业务方面，以丸之内为中心，大型项目陆续竣工，海外业务方面，美国的混合模式投资 * 踏上正轨，今后

2

更进一步的成长1夯实巩固盈利根基作为利润体现出来

上一个中期经营计划期间

本中期经营计划期间（ 2014 财年度 － 2016 财年度）（ 2017财年度 － 2019 财年度）2020 年代商业 模 式 革 新把握外部 环境 变化的机 遇“推进商业模式革新”是中计的另一项支柱举措，为增，初创企业的存在感增加等，不胜枚举。外部环境的变化各项举措。

了实现 2020 年代更大的成长，随着现有业务的发展，我们如果应对不及时，可能会成为业务风险，但这同时也是构建* 在本集团所组织建立的房地产基金中，将第三方投资人的资金一并进行出资，谋求扩也要积极向新的成长领域进军。目前我们所处的业务环境

新的成长根基的机会。看清在变化的背后有什么可能性和正面临一个巨大的转折期，而且变化日新月异。放眼世界，

课题，以前所未有的思路和挑战精神去提供新的价值，这IT 和 AI 的进化引发了产业机制和工作方式的变化，经济活

才是“商业模式革新”的核心所在。在这层意义上，可以说动无国界化，对环境问题的关注高涨等，这些趋势都很强商业模式革新不仅是中计中的一个主题，更是我们面向未劲。此外，日本国内也在不断发生变化，少子高龄化造成人

来应该继续不断努力的课题。

大投资规模和分散资产组合，享受稳定回报的同时，也获得向出资该基金的第三方投资人服务提供的机会的商业模式。

接收了来自国内外投资者的追加资金。目前我们在全美共口结构改变，因此也使得生活方式多样化，访日外国人 激
本中期经营计划期间的资本收益等

租赁等房地产的账面浮盈推移

亿日元

亿日元

1,200

40,0001,180

34,228

1,000
800

400

20,000390

390

20,96521,807400
390

10,000

200
0

0
2017
（实绩）

2018
（预想）

2019
（预测）

中计期间
（累计）

推进“商业模式革新”有两个重点。第一，是探索能为跨越单独企业集团框架的合作，在更高的层级上去实现仅

三菱地所集团创造新价值的业务。针对社会需求，尽快去

靠一己之力所无法创造的新价值。通过多元价值观和文化

提供只有本公司才能创造的价 值，这比什么都重要。本公的碰触，开放革新定能有助于培养具有新思维的人。在本

司具有很多作为房地产公司多年培育积累的优势，具体为：公司本次总部迁址时，我们大幅改善了办公环境，变为拥有我们所接手的庞大的房地产资产和优秀人财、客户、合作方多样化公用区和开放 型的以部门为单位 的自由式 办公 空

以及社会对三菱地所集团这一品牌的信赖，以及位于其延

间，即是期待可以促进与公司内外人员之间的交流，从而

长线上的牢固关系。此外，通过以往的城市建设所获得的

更容易产生创新。

25,691780
600

追求只有本公司才能创造的价 值

29,63530,000

2013

2014

2015

2016

（注）也包含“租赁等房地产使用部分的房地产”的账面浮盈。

2017

社会各界人脉网络以及由此获得的信息也是本公司的庞大

此外，不仅限于本公司，我们还希望将通过交换点子和经营资源。我们应该观察审视环境变化的趋势，并同时思知识见解来引发革新的“场所”建设拓展到整个丸之内地

考 如 何发 挥这 些 优点，去 追求只有 本 集团才能 创 造 的 价

区。在丸之内地区，已经有各行业的多家企业在开展新技值。

术和服务的实证实验。我们要发挥我们独一无二的企业和
第二，是通过与各行业企业和组织的合作去创造开放革新。在如今行业边界逐 渐消失的大环境下，我们要通过

14

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书人集聚的优势，使丸之内地区更加进化成为开放性创新活跃的街区，从而提升街区的价值。

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书15

领导 致 辞切实开展面向未 来的准备工作资 本 政 策 和 企 业价 值

作为商业模式革新的一环，本集团设置了1,000 亿日元场运营业务。本公司至今已获得高松机场和富士山静冈机的全公司横向投资框架，面向未来的准备工作也在稳步进场的运营权，前者已从 2018 年 4月开始机场民营化运营。除行。准备工作中，在我们的老本行房地产业务方面，围绕以

外，还 在推行下地岛机 场（冲绳县宫古岛市）的活 性化业下两个主题去推动开展举措：“进化现有业务”，通过业务务。我们也致力于运用先进技术和科技实现新服务和维护

本公司明确认识到目前正处于追求利润增长的发展阶

的进一步深挖以及引进新技术实现高效化等方式来创造新的高效化，在丸之内地区，我们在观光指南、警备、清扫等段，通过站在中长期的视角上推进成长投资，谋求实现稳的附加价值；“进军新的成长领域”，运用以往所积累的优方面引入机器人。此外，作为回应“饮食”方面需求的服务，

定的现金流以及企业价值的持续提升。房地产投资需要长

此外，我认为实现投资渠道的可持续利润增长，同时势和经营资产去拓展业务领域。

我们也在参与西红柿的生产和鱼类的物流服务，今后我们期高额的资金筹措，此外，从确保应对未来金融环境和投提升资产效率性也很重要。除了对业务资产进行适当调换

正在推进的项目有，着手对 1958 年竣工的“大手町大也将继续通过与初创企业等拥有新型服务方面技术和经验资环境变化的机动资金筹措余力的观点来看，本公司也很

外，还 要 通 过 适 当售出政 策 性 持 有股 票等 来 提 高资 产效厦”进行大规模翻新。以进化成为符合2020 年代要求的大的 外 部企 业合 作，去 开展可以 提 升 客户满 意 度 的 新 型 服重视保持财务健全性。目前，本公司已经取得业界最高等级

率。我们采用 ROA（总资产销售利润率）作为经营的效率厦为目标，增加办公室的多样性，既可应对多样化租户的需务。

（R&I：AA- / S&P:A+ / Moody’s:A2 ）。我们利用高评性指标，相对于中期经营计划中所提出的目标值约 3.5% ，

级发行了20 年债券和 40 年债券等超长期公司债，谋求实现

2017财年度的实际业绩达到了3.8% 。

销售利润 /总资产（ROA ）、股东权益收益率（ROE）推移

最近发行的公司债

求，同时也回应了运用现有存量的社会需求。此外，作为日

在这些举措的基础上，本公司也在公司内外构建创造

本首家和最大规模的面向 FINTECH（金融科技）的孵化与新业务的机制。启动企业加速器项目，建立通过向初创企加 速 据 点 而 开 设 于 大 手 町 大 厦 内 ，且 已 呈 现 活 力 的业出资和合作来摸索新业务的“初创企业共创平台”，以及“ FINOLAB”，也会在此次翻新中得到扩建。

引入激励员工和各业务部提出新业务方案的制度和举措，

新的资产类型方面，在国内地方机场推动民营化的形
势下，该领域可以发挥我们多年来在商业设施运营和管理这些都是前述的开放性创新的“机制化”。构建起创造新业务的根基，完善可以不断挑战创造新价值的环境。

保持财务 健 全性和提升资产效率性

7.3
6.6
6.0

5.0

5.0

5.2

3.8

4.0

运用科技实现新服务和维护的高效化3.4

回应“饮食”需求的
新举措

3.0
2013

在现有大厦中导入新功能
灵活运用新材料（削减成本，贡献环保）

发行日期

发行金额
（亿日元）

普通公司债

2017/6/15

普通公司债

2017/6/15

普通公司债

种类

发行期限（年）

利率

100

10

0.240%

100

200.736%

2017/9/13100

80.175%普通公司债

2017/9/13100

200.703%普通公司债

2017/12/26

150

40

1.402%普通公司债

2018/3/14100

70.190%普通公司债

2018/3/14100

401.313%

普通公司债
（绿色债券）

2018/6/26

200

50.090%

8.0

5.6

以商业模式革新为目标的主要举措

0.97% 。

%

7.0

中所积累的技术和经验，我们通过特许经营的方式参与机债券持久期的长期化，有息负债的平均利率控制在低位的

3.2
2014

3.3
2015

3.6

2016

2017

销售利润 /总资产（ROA ）股东权益收益率（ROE ）进军机场和度假设施业务
CLT 材料参考图（引用自日本CLT协会网站）

现有举措

资产和服务

新举措

构建创造新业务的机制关于股东返利，我们的基本方针是考虑到以丸之内重建为首的今后开展业务时的资金需求的同时，以分红为主

三菱地所集团的新业务创出平台

初创企业出资

企业加速器项目

与大企业的共创项目

新业务提案制度（以个人为单位）新业务启动会议（以部门为单位）向等 情况的同 时，以合并 分 红倾向 25% 至 3 0 % 左右为标准。此外，关于获得自有股份，我们会综合考虑到经济形势
以及本公司的股价水平等因素，机动性地去进行实施。

（与外部协作）开放性创新

EPS、每股分红金额、分配倾向推移
日元

%

100

40

努力实现稳定的返利。关于分红金额，我们在考虑业绩动

初创企业共创平台

VC出资股 息稳 定，每股利润增加

内部措施

86.78
35

80
74.00
60.13

60

40

46.34
25.9

52.85
26.5

26.6

30.0

25

关于2017财年度的分红，年中与年末合计比上年度增
加了6日元，为年 26日元。以每股的本期净利润（EPS）4 年
内增至1.9 倍的实绩为背景，本公司对股东的分红也逐年增
加，红利额在这 4 年里增至 2 倍以上。而合并分红倾向也从
上年度的 27% 增至 2017财年度的 30% ，我希望今后在本中

30

27.0

20
12

14

2013

2014

16

20

2015

2016

26
20

15

0
2017

每股分红金额
EPS
分配倾向（右轴）计期间也保持同等的水准。

16

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书17

领导 致 辞实现中计的计 数目标在望
在发表 2017财年度的本决算发表时，除往年都会公开

到中计的最终年度 2019 财年度，预计将超过 2,200 亿日元

的下一年度业绩预测之外，我们还公布了再下一年度，即中的中计目标，达到 2,300 亿日元。而中计中作为效率性经营期计划最终年度 2019 财年度的业绩预期。由于可以实现超指标的 ROA（总资产销售利润率），以及作为健全性指标

越最初目标的利润水平的必然性增高，这其中蕴含了强烈的净有息负债 /EBITDA 方面，目前已经达到超越了目标的

展示本公司可持续增长的意志。

水准，使我们对计数目标的进度和实现都加强了信心。

放 眼 2020 年之 后 的 未 来
努力成为与社会共生的 ESG 先进 企业以长期可持续增长为目标，本集团目前正在致力推进

地 社 会 产 生 深 层 关 系 的 特 点 ，经 营 本 身 就 直 接 关 系 到

ESG经营。ESG经营的本质在于通过我们的本行去解决各ESG 。本集团以长期可持续增长为方向，在将近130 年的时

由于股利收入增加以及稳定的资本增益等，作为成长种社会问题，同时提升公司自身的企业价值。我们的本行间里始终致力于丸之内地区的建设，并将其培养成全球屈性指标的营业利润，预计2018财年度将达到2,150 亿日元，城建，不仅仅是建设办公楼和公寓那么简单。我们还必须

指可数的国际商务中心。因此，我们与联合国所提出的“可顾及房地产所拥有的历史、文化、传统、人们的想法等，以持续开发目标（SDGs）”的思路产生了很多共鸣，为实现此长期视角去培育街区的思路 很重要。换言之，房地产业务目标，我们今后的方针是，继续以本公司独有的方法和举措具有以长时间轴的经营为基础，且通过房地产与环境和当

去积极做出贡献。

计数目标
2017财年度实绩

中计最终年度目标2019 财年度目标销售利润

2,130 亿日元2,200 亿日元2,300 亿日元资本收益等

约 390 亿日元约 380 亿日元约 400 亿日元销售利润 /总资产（ROA ）3.8%

3.5％左右3.8％

净有息负债 /EBITDA倍率

7.3 倍

8 倍过半

8 倍左右

（考虑到混合融资因素后）（6.7倍）（8 倍左右）（7倍过半）

成长性指标

效率性指标

健全性指标

面向未 来，建设并培育街区
目前正在进行中的以 2019 财年度为最终年度的中期

我们的使命是，作为管理以丸之内地区为首的“房地计 划，如前所述，在计数 层面上已经看到了实现目标的希产”这一社会资本的企业，通过城建为社会做出贡献。作为望，但是我仍然不希望诸位满足于这样的现状，我认为我被社会信赖、被 选择的企业，本公司今后也将继续去创造

们应该放眼更长远未来的成长去切实推进各项举措。

新的价值，实现可持续增长。请股东、投资家等各利益相关

本集团顺应时代的变化，将作为业务活动中心据点的方继续给予我们支持和协助。

丸 之 内 地 区的 职 能 和 作用 进 行了进 化，创 造 出了新 的 价

2018 年 8月

值。此外，我们还拥有将该 过程中获得的知识和见解用于销售利润

在日本国内外开展商业设施、物流设施、住宅、投资管理等

亿日元
2,500
2,130
2,000

2,150

2,200

2,300

各项业务中，发挥集团协作效应的实绩。换言之，我们现有的状态是我们始终坚持不断变革的成果，而未来的成长也

1,924

要通过继续不断的变革去实现。今后，本集团也将继续基

1,661
1,500

于我们的最大资产— —“人财”，即员工自由思想所萌发出
1,000

三菱地所株式会社
总裁的新想法，致力于城建和创造 新业务，领先时代变化不断地去进行挑战。

500

0
2015

18

2016

2017

2018
（预想）

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

2019
（中计）

2019
（目标）

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书19

丸之内地区所持有大厦的持续再开发m2

东京站前常盘桥项目*（最终街区预定于2027财年度竣工）

纵轴：租赁有效面积横轴：建筑年数圆的大小：总建筑面积

150,000

大手町公园大厦
大手町 FINANCIAL CITY GRAND CUBE（暂名）丸之内1-3 计划 *（预定于2020 年 9月竣工）

丸之内公园大厦

100,000

丸之内二重桥大厦 *丸 之 内 地 区 10 0 多年 来 始 终发 挥 着日本 经 济 中 枢 的 职 能。本公司
坚 持 不 断 地 致 力 推 进 丸 之 内 地 区 的 再开发 ，努力 建 设在 未 来 10 0 年 里

大手町大厦
大手町FINANCIAL CITY
南楼

50,000也 能 不 断 催 生 新 价 值 的 城 区。响 应不 断 变 化 的 社 会 需 求 的 同 时，在 城

持 续 增 长 的目标。

丸之内永乐大厦

大手门大厦·JX 大厦

建 中 超 越 单 栋 大 厦开发 的局 限 去 推 动 整 个 区域 的 价 值 提 升，以 实现可

大手町 FINANCIAL CITY
北楼

0
0

特辑

10

20

30

40

50

60

70 年

* 租赁有效面积使用的是总建筑面积乘上有效率的大概估算值。

S P EC I A L F E AT U R E

力求企 业价值提 升 的

三菱地所的“城市建设”

特辑 1

特辑 2

特辑 3

洞 道开发

“大手 町大 厦”的大规模 翻 新总部迁 址与创 造 新价值

P.22～

20

P.26 ～

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书P.30 ～

三菱地所株式会社

統合報告書 201821

“ 洞 道”是 专 为 通 信 电 缆、输 电 线、煤气管 道 等 而 设 的 地下隧 道。以 整 个 区 域 的 稳 定 高 效 供 热
为主 要目的，本 集 团 从 1970 年 代 起 就以丸 之内 地 区为中心 整 修 洞 道，通 过导管，从设 于大 厦内 的 制热 设 备 向 位 于 一定 区 域 内 的 多 栋 大 厦 供 给 冷 水 或 蒸 汽。构 建 起了可以供 应 冷 气、暖 气 和 热 水 等 的“区 域 冷 暖 系 统”。由 于 地下不 易 受 到 地 震 的 影 响，本 集 团 从 防 灾 的 角度 出 发，将 会 继 续 推 动 洞 道
的 扩建 和更 新，强 化 成 套 设 备之 间 的 供 应 机制，提高 防 灾准备力度。

特辑 1

洞道 建设可以 提 升 整个区域 的能 源 效率，为配合预定于2018 年10月竣工的“丸之内二重建设防灾性强的城区做出贡献，将丸之内地区视为

桥大厦”工程，现在洞道正在进行扩建。为了配合一整个“街区”，在城建中推动超越单栋大厦框架大厦的开发，我们正在整修南北贯穿丸之内正中心

限 制 的 开 发 ，这 是 本 集 团 独 创 的 举 措 。截 止 到

的仲大街地下洞道，并已经构建起将设于该大厦内2018 年为止，以丸之内为中心，遍及大手町和有乐

的主设备所制造的热能和紧急电力（未来也将包括

町的洞道供热，已经覆盖了建于约 800,000 平方米杂用水和信息通讯）提供给周边现有大厦的系统，

区域中的 61栋大厦。继 2002 年竣工的丸之内大厦从而提 升了区域 整 体 的业 务可持 续性。洞道 整 修之后，配合丸之内地区的再开发进程，洞道也在扩

前，要经由各大厦之间进行供热，而洞道完成后则

建 之中。将再开发 建 成的新大 厦 及其周边 大 厦 用

可以直接向各大厦供热，再开发时也不会对周边的洞道 连 接 起 来，将设置于新建 大 厦中的高性能成大厦造成影响，使持续供热成为可能。

套 设备所制造的热能提 供 给周边的大 厦，从而提升整个区域的能源效率。
S P EC I A L F E AT U R E 1

洞 道开发实现高能效和加强 防灾功能现状计划（未来设想）本计划中的洞道整修范围

未来的洞道
延伸整修范围
（设想）

丸之内
二重桥大厦

附属设备

丸之内仲大街主设备

区域冷暖设施管道建设供热（区域冷暖设施）灾害时调配杂用水资源灾害时供应电力
信息通讯

※洞道预定于2020 年12 月竣工

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三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

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特辑 1

洞 道开发

实现高能 效 和 加强 防灾 功 能
S P EC I A L F E AT U R E 1

PICK UP“

利用区域优 势 进行 防灾，

核心区的“ 防灾 据点大 厦”和 新 技术从而提 升街区的价值的灵 活 运 用

三菱地所株式会社
大 厦营运业务部 主管
大 厦安全管理室室长

”大 庭 敏夫在本集团的防灾活动以及确保业务可持续性方面，承担沟通全区域协作的核心职能的是防灾
据点大厦。防灾据点大厦不仅拥有顶级水平的抗震性，还具备维持大厦功能所必需的电力、饮用水与污水、换气与空调的自立型系统功能，在灾害发生时也可以确保业务可持续的环境。2016 年竣工
的大手町金融城 GRAND CUBE，除了具备作为防灾据点大厦的这些功能之外，还配备了可以为周
边大厦供热的地区冷气和暖气设备，此外还与入驻临近大厦的国际医疗服务设施合作，完善救护

作为商务与商业的核心地点所需的职能我 认 为，即 使 在 灾害发 生 时 也能 维 持 作为街 区的 职能，是丸之内地区所能提供的重要价值之一。

在全区域完善基础设施和人 脉网络在强化业务可持续性这一点上，发挥丸之内地区独有优势的基础设施，就是目前仍在持续开发的洞道。洞道通对于丸 之 内 地 区 来 说 ，防 灾 尤 其 重 要的 第一 个原因过地下连接多栋大厦，并连 通了冷暖设备和通信网等，通是，本区域是多家日本企业总部聚集的日本商业核心地，可过整修洞道，构建起可以将设于某一座大厦内的主设备所谓之日本经济的根基。对于入驻公司来说，确保员工安全的

制造的热能、电力和水资源，根据需要供给至周边大厦的同时，确保 业务的可持续性是最 优先课题 之一，东日本大系统。灾害发生时，即使大厦内的设备发生故障，只要运用

地震之后，其重要性更加凸显出来。提升大厦的抗震性能

此系统，就可以维持区域整体的能源供给和通信功能。除自不必说，从业务可持续性这一观点上，还需要做到保持了开发洞道和“防灾据点大厦”等基础设施的建设，我们近

能源供给和通信功能。尤其是对于在丸之内地区持有和管期还与初创企业和周边工商业人士合作，将最新科技试验理约 30 栋大厦的本集团来说，更是要求我们发挥强项，凭

性地引入到防灾活动中等，计划构建起更加高效地守护安

借我们的构思和钻研去提升区域整体的业务可持续性。

全，确保业务可持续性的机制。

第二个原因是，丸之内不仅是商业核心地区，同时也是

本集团与基础设施建设同等注重的是，培养能在防灾无关工作日和休息日，都有大量人流到访的商业区。入驻领域独当一面的人才，以及构建起丸之内地区周边业者、医办公楼层的多数 企业会构建防灾计 划和员工安 全确认系疗相关人员和租户的人脉网络。1926 年以来，我们每年9月

统，员工们也会对灾害有一定的准备，但是不能假设暂时到

都会在丸之内地区一带实施综合防灾训练，到 2017年已经

访者也能达到相同的标准。尤其是近年来，前往丸之内地

达到了91次，集团1,250 名员工以及相关人员，参与了初期

区的访日游客人数已经达到了每年约 200万人，亟需采取多运转应 对、安 全确认、收 集信息、资材设备操作实习训练语种的防灾对策。

等。东日本大地震时，这些训练的结果得到了发挥，接收回家困难人员等迅速做出反应。并吸取地震的教训，提供受灾情况、铁路和地铁 运营情况相关的准确迅速的信息，并活动支援据点的功能，为加强大手町地区一带的防灾功能做出贡献。
本集团也致力于灵活运用防灾技术。例如，运用设置于首都圈近郊的地震动速计（地震震动测量器）的直下型地震信息传递网络。检测到的数据会瞬间以速报方式送达，引进此机制的丸之内地
区超高层大厦里的电梯在地震摇晃到达之前就会紧急停靠最近的楼层。此外，还有即使在无法使
用 Wi-Fi等通信的情况下，也可以使用 LPWA（Low Power Wide Area）线路，掌握作为灾害对策主要人员的本公司员工的位置信息的机制，以及用影像实况转播灾害时本区的情况，将收集到的信
息共享给附近业者的平台“灾害仪表盘”等，与初创企业和其他业者一起 进行新的技术的验证实验，致力实现区域整体灾害对策的高度化。

防灾据点大厦
支援与协作

支援与协作

高水准普通大厦

高水准普通大厦

自力解决
水电
灾害时的
临时接收
空间

灾害时的
临时接收
空间

灾害时的
临时接收
空间

地下空间
地铁

运用本公司所开发的翻译软件进行避难疏散等，加强了多
语种应对。

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三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书“大手町 FINANCIAL CITY
GRAND CUBE”

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

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特辑 2
S P EC I A L F E AT U R E 2“大手町大厦”的大规模翻新“ 大手 町大 厦” 是 丸 之 内 地 区 最有历史 的 一座 办 公楼，2018 年 迎 来 竣 工 60 周 年。在 地 上 9 层、地下3 层 的 建 筑
物 中，目前 也 有 超 过 10 0 家 企 业、团 体 和 约 50 家 餐 饮 店 和服 务 业 店 铺 等入 驻，截 止 到 2017 年 1 2 月为 止，本公司 也 将

“

AFTER

通 过 大 规 模 翻 新 来 打造
创 造商 机 的 据点总 部设 于 此。为了实 现 这 座 历史 悠 久 的“ 大手 町大 厦”的 长
期 运 用，我们 决 定 对 其进行 大 规 模 的 翻 新，并 于 2018 年 5月
启 动了该 工 程。我 们 的目标是，发 挥 大 厦 特 长 的 同 时，对 设”选择翻新，而非重新开发

备 方 面 的 功 能 和 创 意 进 行 全 面 更 新，作 为“创 造 新 商 机 的场所”去 提 供 价 值。

B EFO RE

在丸之内地区，本公司主要以重建的形式进行再开发，坚固构造。在本次翻新中，除此特点之外，还发挥出“大手“ 大手町大 厦 ”由于以下几 点 而 选 择了大 规 模 翻 新 的 方町大厦”交通便利，适合小隔间的楼层设计等特长，最大限式。

度将其潜力引发调动出来。此外，可以在保持大厦现金流的第一点是，丸之内地区内办公室类型的多样化。丸之同时去谋求提升价值，也是一大好处。进而，从运用现有存

内从 2000 年代初期就开始推进再开发，在大手町，近年来

量这一观点来看，不依靠重建的大厦价值提升的重要性也

区域新建成大厦的比例增高。新大厦的特点是大型楼底板

在提高，顺应了时代的需求。

和无柱空间，能满足在大空间里的办公需求。而“大手町大第三点是，追求环境适宜型的城建。与伴随拆除和新厦”的特点则是，既有大型的楼底板，同时也有适合小隔间

建的再开发相比，翻新可以减少废品和建材。此外，在本次的楼层设计，可以灵活应对各企业的需求。发挥此优势，本翻新中，通过引进 LED 照明和隔热性能卓越的玻璃窗、日公司得以提供丰富多样的办公室类型，而这也有助于促进

射叶片等实现了节能化，并建设整修日本国内最大规模的区域租户结构的多样化。通过多类型企业的集聚来提升丸

办公楼屋顶庭园等，开展兼顾环境的翻新。对于以 ESG 先之内魅力的同时，更希望通过初创企业和大企业的协作，

进企业为目标的本公司来说，本业务是将其付诸实现的具

致力打造催生新型创新的“据点”。

体措施之一。

第二点是，通过运用现有存量而使潜在价值具体化。
从调查结果来看，“大手町大厦”有着能承受100 年使用的

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三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书27

特 辑 2 “ 大 手 町大 厦” 的 大 规 模 翻 新S P EC I A L F E AT U R E 2

东西区分 设计

打造“创造 新业务的场所”

将“大手町大厦”分割为东、西和中央三节，大厦的内租 赁 方 面 ，基 于 约 1 年 半 前 开 设 于 大 手 町 大 厦 的

由会 计审计 法人全 球四大事务所之一 KPMG 的日本“ FINOLAB”的运营实绩，将西侧设计为主要面向租户的

法人 KPMG JAPAN 打造的，运用数码技术促进日本企业碱性玻璃纤维增强水泥）和 Low-E 复层玻璃，实现了加强区划，而将东侧设计为“ LAB 区”，主要入驻能促进交流的

革新的新据点“ KPMG Ignition 东京”也已经开设。该设

环境性能以及降低未来的管理成本，内部装修利用现有的设 施 ，除 入 驻 企 业 间 的 交 流 外，还 要 将 其 打 造 成 承 担 起

施融合了KPMG JAPAN在会计监察、税务、顾问服务等领

“ OPEN INNOVATION ”化的据点，目标是创造丸之内

域中所培养起来的专业技能和数码方面的专业知识以及最全区域范围内人与企业的聚集、交流和创新。

新的数码技术，目标是与企业共同催生新的商业模式和解部设计和外部设计都因分区而异。外部装修采用 GRC（耐内装材料，并同时顺 应时代潮流 对设计进东侧电梯

大街的大 厦中央东西通道，改 为有开放感的设计，尽管是
室内，也一样创造出了与仲大街融为一体的空间。

LAB 区

中央电梯

行了更新。设备方面也配备了LED 照明，并对紧急电源供 应系统等进行了增强，谋求
提升安全性和防灾性。此外，贯穿丸之内仲区域划分概念图西侧电梯

在“ L AB 区”中，全球 最大级别的软件企业同时也是决 方 案 。与 已 遍 及 全 球 1 8 座 主 要 城 市 的“ K P M G

在全球范围提供商务软件解决方案的 SAP 公司的日本法人

Ignition”相关设施合作，通过召开头脑风 暴会议和研讨S A P J a p a n 株 式 会 社与本公 司 携 手，开 设了合 作 空 间

会等方式，力争成为引导企业数码转型行动的据点。

“ TechLab ”具备共享办公室、共用会议室
“ TechLab ”。
和活动空间，是一个由大企业、初创企业和设计公司共同
创造商机的场所。
本公司与株式会社电通及株式会社电通国际信息服务
合 作，从 2017 年 2 月起 在“ 大手町大 厦”运营的日本首家“ FinTech（金融科技）”据点“ FINOLAB ”，也计划进行扩 建 。将 楼 层 面 积 从 原 来 的 约 2 ,15 0 平 方 米 拓 展 至 约
采用 GRC（耐碱性玻璃纤维增强水泥）的外墙
完成预想参考图

南北道路（中央北侧）完成预想参考图

Renovation

4,000 平方米，以满足更多企业的需求。
“ FINOLAB ”“ TechLab ”完成预想参考图PICK UP丰田汽 车的开发 部 门 入 驻
以保持和发展现有业务并实现“ mobility company”变革为目标的丰田汽车
公司，将在西侧板块面向租户的区划中设置支援自动驾驶的周边技术开发据点。丰
田集团的技术和人才汇集与此，前往大学、研究机构和政府机构的交通也很便利，通过发挥专业公司、大企业以及 AI等领域初创企业聚集的丸之内地区的特长，推动开放性创新，成为致力于实现自动驾驶汽车实用化的据点。

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三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书29

PICK UP

三 菱 地 所的工作 方 式 改 革以总部迁址 为契机，员工的意识和行动都确实实现了变革。
我 们 不 满 足 于 此 ，提 出 要 实 现 “ 员 工
三菱地所株式会社
总务部设备管理室

佐佐木 诗织
作为总部搬迁项目组的成员，我参与了

Borderless! × Socializing!的工作方式”，进一步
加快工作方式改革。

Borderless! × Socializing! 的工作方式

向员工开展问卷调查、企划立案、决定设计

特辑 3

和 规格、引进 IT 工具等 一系列 新总部 搬 迁

1人自然聚集，并产生交集相关的全部流程。

2

开放而平等

3

体验多种行动方式（灵活的工作方式）

4

周围助力勇于尝试

5

健康的度过上班时间S P EC I A L F E AT U R E 3

总部迁址与创造

新价值

办公室，将会催生出前所未有的人与企业的新接点。

本公司在 2018 年1月对总部进行了迁址，以推动“工作工为对象进行了长达一周的行动调查，“什么时候”“在哪积比原来减少20% 的同时，确保了约 2 倍的共用空间。通过方式改革”以及开展应用于本公司业务为目的，致力于通过里”“和谁”“做 过什么”“用过什么样的工具”，以及这些迁址后的调查也证实了与其他部门的交流得到大幅增加，

各种硬软件功能实现业务高效化，将节省出来的时间去实行 为的 知 识 生 产 性 如 何等，对这 些 数 据 进 行了详 尽 的 分

交流的高效化和活性化取得了超出预期的效果。

现创造新价值，并营造“开放的”企业风气以促进以上这些析。由此得出结论，在自己座位上工作的时间只占上班时间

此外，还停止了高管的单间待遇，管理层也与普通员工

室空间内的位置信息系统为首的各种先进技术的应用等，

得以 实现。除 专任者外，营业和开发 成员也参与到总部搬的约 50% ，有很长时间是在其他部门、会议室以及公司外。

一 起 在同 一 空 间 里 工作，与管 理 层 的 交 流 频 率也得到 增

以 用于新一代办公室为目标的实证实验。进而，我们还希迁项目中，各抒己见：实现“创造新价值”的环境和工作方

在此基础上，对于部门间在推动业务时的配合以及员工对加。公司外部人员也给予好评：“自从总部迁址以来，三菱

望对通过这些举措所获得的知识、见解和成果进行体系化

式、度过人生中较长一段时间的理想办公环境、可以应用于设施的看法等也进行了分析。

地所员工的回应更快了”，我推测是因为，易于沟通有助于

的积蓄，以“工作方式改革”为首，贡献于为诸多企业所面

迁址工作本身已经完成，然而营造促进挑战创造新价
值的环境还任重道远。目前，我们正在随时开展以引进办公

到本公司的主要业务— —大厦业务中的总部存在形式，就基于这些讨论和数据，新办公室致力促进公司内部的缩短决策时间，因此得以迅速地与公司外部进行联络。此临的课题提供解决方案，同时增进与各领域企业之间的合以上部分开展了彻底的讨论。此外，为了实现商业模式革新“偶发性交流”，创造知识性的刺激。将办公空间改为没有外，营业部门员工也表示，向客户提出“实现工作方式改革

作，营造出持续催生开放性创新的场所。

和提升知识生产率，还基于定量性调查数据进行了讨论。

壁垒隔断的大空间，引进不固定座位的以部门为单位的自的办公环境”方案时，可以基于实际体验去进行说明，从而

具体来说，以在原总部工作过的约 80 0 名三菱地所公司员

由式办公空间制度，以及设置内部楼梯都是其中一例，面增加了说服力。今年一年内，预计将有 1万位视察者到访新30

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书31

人财 培 养H U M A N R E S O U R C E D E V E LO P M E N T

要 实现 真正有价值 的城 建，就 必 须 具备洞察力去掌 握在街区工作和生活 的人们 的 需 求以 及 时代 的 变化。这 样培养和强化创造新价值和业务成长的源泉，

的洞察力，需要仰仗 对 社会 给 予高度关注 的人 财。

即多元化的人财

三菱 地 所 集团通 过 完善促 进 发 挥创 造 性 和 挑 战 的环境，谋 求 培 养和 强化创 造 新价值和 业 务成长 的 源 泉 — — 多
元化 的人 财。

培养人财的思路通 过岗位轮换去培养多元化的视角

本集团基于员工是企业重要经营资源的认知，将员工

根据各成长阶段，进行岗位轮换并致力培养在职场中

在三菱地所，对于占新录用人数半数以上的应届毕业

具备组织性才能的人财，针对各对象层开展研修。此外，将生员工，采用在入职后约10 年时间里经历三个部门的人事

本公司要求人财应该具备的五种素质是：“有志之人”、管理层所负责的最重要事项之一定为培养人财，并对其进制度。岗位轮换中，也可能出现类似于从住宅业务到大厦业“有现场力和工作能力的人”、“诚实、公正的人”、“能与组

行“人财培养研修”，每个部门都制定“人财培养计划”等，务或 从 开发现 场到管 理部门的跨业 务和跨 部门的人事调织一道战斗的人”、“引发变革的人”。

全组织致力于对人的培养。

动。这是为了让年轻员工能通过 On The Job Training

视为“人财”而非“人才”。

岗位轮换实例通过在 OJT 中获得的知识、技能和经验培养多边视角大厦开发
通过宣传所获得的知识、技能、人脉网络等

宣传住宅开发

通过住宅开发所获得的知识、技能、人脉网络等(OJT) 的形式去掌握广泛的实务知识和技能。同时，通过多个领域的业务经验，除了集团内，还可以构建起与客户、合酒店开发

作方、统括城建计划的国家及地方各级政 府、所开发区域

紧凑的组织 和人财的活跃截止到 2018 年 3月31日，本集团的员工人数 为 8,856

通过“商业模式革新”，人财的活跃也有助于推动以实

名，其中三菱地所单独为 806 名。这与日本国内其他同行大现进一步成长为目标的中期经营计划。开发运用科技的新公司相比，仅是其 50-70% 左右的小规模。而如果根据盈利

服务、与初创企业合作进行开放性创新、不受以往业务框架规模去对比考量，本集团每位员工对业务的贡献度较大，的 束 缚去 挑 战 新业 务，全 集 团 齐心协力去 营 造 这 样 的 环

或者换个角度来说，我们的人均生产性很高。因此在本集境。

通过大厦运营所获得的
知识、技能、人脉网络等

大厦运营

周边的社区等多样化利益相关方之间的广范围人脉网络，从中能获得的新信息和见识也大可期待。在拓宽视野并获

商业设施销售

通过商业设施销售所获得的知识、技能、人脉网络等

得更加多层面地捕捉房地产开发商业务的视角上，可以说岗位轮换是一种可以持续创造宝贵机会的机制。

新业务
通过海外业务所获得的
知识、技能、人脉网络等

海外业务

团，包括刚刚入职的 20 多岁年轻员工在内的全体员工，都大厦销售会充满挑战精神地去开展业务，这已经成为我们的组织文
化。

1

2

通过大厦销售所获得的知识、技能、人脉网络等

3

4

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6

7

8

9

10 ...
入职后的年数（参考）人财的生产性2017财年度（百万日元）

三菱地所

2017财年度（人）2017财年度（百万日元）

销售收入

销售利润

净利润

员工人数
（合并）

平均每人的
销售收入

平均每人的
销售利润

平均每人的
净利润

1,194,049

213,047

120,443

8,856

134.8

24.1

13.6

促进挑战的新业务提案制度本公司于1999 年启动了新业务提案制度，广泛征集来创造新业务，是开始于2017年 4月的中期经营计划（以自员工的业务提案和思路。2014 年成立“新业务开发部”

下简称“中计”）所追求的“面向2020 年代成长的商业模式以来，该部致力于开发新业务的同时，还 发挥作为提 案制革新”的重要主题之一。作为中计推进措施— — 新业务创度窗口的职能，成为促进员工挑战创造新价值的土壤。

出平台的一部分，新业务提丰富多彩的研 修制度
普及根据职业经验阶段来决定职责的认识，以及每一划。此外还推行员工在本公司海外据点或外部企业的海外位员工都能自主、自发性地去开发自身能力，以此为目的，

据点积累1至 2 年实务经验的实习制度，或派遣员工前往海本集团建立并调整研修制度。

外留学 或 商业学 校 等，致 力培 养能 在 全 球 范 围 活 跃 的人

具体来说 ，集 团共同实 施 新员工研 修 和 新 任 经 理 研

财。此外还引入支援每一位拥有多元化背景的员工去发挥修，构建起了发挥三菱地所集团的综合力，创造出高成果的

其自身能力的自我启发支援制度，致力在人财培养中应对

机制。此外，为了促进员工掌握与业务相关的知识和技能，多样性。

从营销、财务战略、合规到人权意识启发，实施各种教科计

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三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所 Residence 所开展的二手公寓翻新业务，就案 制 度也更 新并 强 化 成 为

是从员工的提案中所产生的一个新业务。从 2011年提案通员 工更 容 易挑 战 的 机 制 。

过以 后，公司进行各种业务可行性验证，2014 年成立“翻员工 对 制 度 方面 的关心也新业务部”，正式开展业务。此外，根据 2017年所采用的提

前所未有地高涨起来，案，最近还在推动使用被称为Cross Laminated Timber

2017财年度共提出了20 多（CLT ）的新型大块木板的业务，2018 年 3月，作为日本首

项提案，以业务化为目标，栋以 CLT 为地板材料的高层 建 筑的 10 层租 赁公寓开始施有 四 项 提 案已 经 被 提 上了

工。

议事日程。
日本首栋以CLT为地板材料的高层建筑“（暂名）泉区高森 2 丁目项目”外观完成预想图

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

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人财培养
H U M A N R E S O U R C E D E V E LO P M E N T

照片：摄于总部员工食堂员工访 谈促进学习、发现与挑战的岗位轮换拥有多元化经 验的成员互相刺激的环境在负责开发丸之内地区大规模复合大厦的过程中，我我目前所属的丸之内开发部，聚集了拥有大厦销售及再次深切感受到仅靠一己之力业务绝不会取得进展这一事

运营管理、商业设施开发、经营企划等多领域经验的同事

实。我们房地产开发商应该灵活地去接纳各利益相关方的们。在部门内的定例会议上，在工位上的偶尔闲谈中，由多价值观和思维模式，以强烈的意向投身到城建中。在理解样化经验所产生的价值观和对于城建的热情都缤纷呈现，多样化价值观这一点上，大约 10 年间在 3 个部门的岗位轮讨论极为活跃。我本人也在住宅业务方面从事多个项目，从换，我认为大有收获。

项目整体管理到与设计者和施工者等之间交流互动，获得我刚毕业入职时被分配到住宅业务，在 2 至 3人的小型

了很多经验和专业知识，而这些在推动丸之内开发的过程团队里，在 3-6 年左右的短期内开展项目。因此每个人的业

中也发挥了很大的作用。此外，在调职前往国土交通省时，务范围都很广泛，我也在东京都内的塔式公寓的项目中负我还切身感受到了不同于民间企业的行政机构视角和处事责商品企划、销售战略、工程和预算管理等，从上游到下游原则，在大规模开发等过程中，离不开行政协商，除民间业

的 整 体 项目管 理 。在一 边 接 受前辈 指导一 边 奋斗的过 程者外，我 还 拥 有 站 在 政 府行政 机 构立 场上 推 动 协商的 经中，为了获得周围成员的协助而不断行动非常重要，我认识验，这对我目前的业务也有所帮助。

到了作为项目经理，必须有责任和热情，以强烈的意向投身确保广阔的视野，以自由的创意去思考事物，是突 破到工作中。如今回想起来，遇到“想要一起进行优质开发”

现有框架去创造新价值所必须的素质。在人们的价值观、

的公司内前辈以及外部项目成员，对我自身的挑战与成长

生活方式、技术都突飞猛进、日新月异的社会里，谁也不知起到了助推的作用。

道正确答案在哪里。正因为如此，才更需要与拥有多元化

其后我被调职派驻国土交通省，这 对我来说，可说是

背景的成员相互刺激，大胆地去互相促进 新的挑战。我认晴天霹雳一般的人事调动，但最终也成为以相对性视角审为，这样充满活力的环境和机会，不仅对我自身来说比较难视本公司的大好机会。最重要的发现是，与我以往擅自想象

得，对于履行本集团的基 本使命“通过城市建设为社会做的“官僚”形象截然不同的中央省厅机构公务员们的火热贡献”，也同样是极为重要的根基。

斗志。我意识到，工作职责虽然不同，但是“想打造更美好
的城市和街区”的强烈愿望，他们和我们都是一样的。而另
一方面，工作方式也有很大差异，也让我重新感受到促进员
工中长期成长和挑战的本公司组织与文化。

三菱地所株式会社
丸之内地区开发部 副经理

只野 宏幸
20 08 年入职。负责 4 年大型公寓开发。从 2012 年 4月起的两年时间里，以官
民 人事 交 流 的 形式 调 职 派驻 国土 交 通 省，从事 城 市公 园 法相 关 的 企 划立 案 。

2014 年 4月以后下属于丸之内开发部，主要负责开发 2017年1月竣工的“大手町
公园大厦”。目前正在推动在丸之内地区的新项目。

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三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

New Challenges
三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书35

各业务部门的数据销售利润

213,047

百万日元

业务综 述

销售收入

1,194,049

百万日元

BUSINESS REVIEW总资产

5,803,689

三 菱 地 所 集 团 以“占 领 时 代 变 化 的 先 机 ，迈 向 创 造 价 值 的 新 舞 台”为 主 题 ，

百万日元

推 动 从 2 01 7 财 年 度 起 为 期 3 年 的 中 期 经 营 计 划。
我 们 将 会 以 2 0 2 0 年 以 后 的 可持 续 增 长 为目 标 ，创 造 出 三 菱 地 所 集 团 独 一
无 二 的 附 加 价 值。

百万日元

销售收入

销售利润

总资产

506,161
105,817
410,598
86,92522,66533,13821,61325,584
8,541–26,996
1,194,049

147,243
31,18423,86024,147
4,596
766
1,724
1,518
1,048
–23,043
213,047

3,518,967
514,390
626,596
697,478
111,974
29,312
27,04822,427
17,695
237,797
5,803,689

2017财年度（合并决算）大厦业务
生活服务类地产业务
住宅业务
海外业务
投资管理业务
酒店、机场业务*设计监理业务
房地产服务业务
其他业务
消除部门间或全公司
合计* 记载了原酒店业务部门的业绩。
* 从 2018 财年度起，合并了如下部门，设立了酒店、机场业务部门。
·原酒店业务部门
·生活服务类地产业务部门的酒店开发业务·新业务开发部（其他业务）所管辖的机场运营业务和度假酒店开发业务

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三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

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业务综述

大厦业务

OFFICE BUILDING BUSINESS

以丸之内地区为中心，在日本全国各地的主要商业区开发具备最先进功能性的办公楼并进行运营管理，
是本公司的主力业务。开发大厦并从中获得租金收入的持有型业务；出售所开发的物业并获得资本收益的周转
型业务；以大厦的运营和管理为中心的非资产业务，我们以这三种盈利模式开展业务，通过开发和运营推动提概要

丸之内地区的“ OPEN INNOVATION FIELD”化

升全区魅力的城建。

作为中期经营计 划中的大 厦业务成长战略之一，致力实现丸之内地区的“ OPEN INNOVATION FIELD”化。目标是，成为视创新为新机遇的创新型
办公楼

业务概念图

主要非资产业务

丸之内地区

日本国内的主要办公区（主要为持有型业务）（主要为周转型业务）物业管理

人才和企业聚集、交流，从而保持生机勃发的“创造性繁荣”街区，成为人和企业都能感受到可能性，并能不断发展的街区。

主租

具体来说，致力发展 AI 、IoT、机器人技术等领域，积极地引进并实施运用最尖端技术的系统和服务的实证实验。租赁业务方面，以国内外成长企业和致销售收入销售利润 / 销售利润率

亿日元

亿日元

%

6,000

2,000

40

力于运用尖端科技的初创企业为目标去提供小型办公空间，并支援这些企业之间的交流活跃化以及与大企业之间形成网络，致力构建连接多元化参与者的平台。

在丸之内仲大街实施的自动驾驶巴士实证实验这是自动驾驶车辆第一次在东京 23 区的公路上行驶。

5,000
1,500

30

1,000

20

500

10

4,000
3,000
2,000
1,000
0

0

0
2013

2014*1

2015*2

2016

2017

2013

销售利润（左轴）2014*1

2015*2

2016

2017

TO P I C S

在丸之内地区，“丸之内二重桥大厦”正朝着2018 年10月竣工的目标顺利进行。该项目重建 3 栋大厦，将建成地上 30 层、地下4 层的新大厦，除配备大型会议场所和晚宴空间之外，还将通过充实丸之内仲大街的路面店铺而使丸之内地区更加充满活力。此外，配合大厦的再开发，正在仲大街的地下整修提升区域整体防灾功能的洞道（请参见 P.22–25）。作为今后的再开发项销售利润率（右轴）*1 从 2014 财年度起，将都市开发业务整合到大厦业务部门中。
*2 从 2015 财年度起，将国内的商业和物流业务（一部分复合商业设施除外）从大厦业务部门中独立出来自成部门，并新设了生活服务类地产业务部门。

目，“（暂名）丸之内1-3 计划”于2018 年1月，
“东京站前常盘桥项目”A 栋新建工程于2018 年 2 月分别开始施工，将丸之内地区

作为日本代表性的商业区，在全球屈指可数的企业集聚地丸之内地区拥有约30 栋大厦。

的“ msb Tamachi（ MUSUBU 田町）”街区中，“ msb Tamachi 田町 Station Tower S ”于2018 年 5月竣工。该项目位于

丸之内的再开发无需获得新的土地，由于受房地产投资市场变动的影响不大，可以稳定而持续性地去推动再2020 年即将诞生 JR 品川新站（暂名），今后的发展大可期待的田町地区，是直通 JR 田町站的绝佳位置，2018 年秋季，首次亮相
日本的品牌酒店“ PULLMAN东京田町”也预计开张营业。

竞争 优势

看作一整个“面”的城区建设，还将取得更大的进展。
丸之内以外地区方面，在本公司在 JR 田町站东口区域内与三井不动产株式会社以及东京燃气株式会社三家公司共同推动开发。

100多年来在丸之内地区持续推动城建的过程中所培养起来的开发经验和业绩。
以丸之内地区的开发为首，通过集团的广泛业务构建起来的与租户的合作关系和信息网络。

大手町公园大厦

丸之内二重桥大厦（暂名）丸之内1-3计划东京站前常盘桥项目建筑面积 : 193,600m2
竣工时间 : 2016 年 4月

建筑面积 : 151,700m2
竣工时间 : 2017年1月

建筑面积 : 173,000m2
竣工时间 : 2018 年10月

建筑面积 : 181,000m2
竣工时间 : 2020 年9月

建筑面积: 686,000m2（整栋）
A栋竣工时间 : 2021年 4月
B 栋竣工时间 : 2027财年度

丸之内地区

GRAND CUBE

通过公民联合建城构建起来的与国家和地方政府等行政机构的合作关系。
以丸之内为中心在全区域内开展的防灾城建和区域管理。
丸之内地区
一般来说，再开发会使大厦的可使用面积和租金单价增加，从而使作为其乘积的租金收入也得到增加，而在业务战略

丸之内地区，不仅有个别再开发项目带来的的价值提升，还可以向整个区域发挥出协同效应，我们将运用这通过营造新社区和尖端技术的实证实验，推动“OPEN INNOVATION FIELD”化的进程。
请参照下一页

日本国内的主要办公区将在丸之内地区再开发中所积累的经验，运用于其他地区，加强开发渠道。
非资产业务、其他
拓展和加强物业管理、转租等非资产业务，以及经年旧大厦的翻新等运用现有存量的业务。
将办公楼开发和租赁业务中所建立的人脉关系用于其他业务以及创造新业务。

38

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书2016东京都内︵丸之内以外地区︶

个优势，继续推动今后的再开发。

2017

2018

2019

2020

2021

2027

msb Tamachi（MUSUBU田町）（暂名）新宿南口项目

四谷站前地区再开发计划（暂名）北青山二丁目计划建筑面积 : 149,300m2*
竣工时间 : 2018 年5月*

建筑面积 : 44,100m2
竣工时间 : 2019 年 8月

建筑面积 : 139,700m2
竣工时间 : 2020 年1月

建筑面积 : 22,900m2
竣工时间 : 2020 年 4月

* Tower S酒店

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

39

业务综述

生活服务类地产业务

LIFEST YLE PROPERT Y BUSINESS商业设施以商业设施、物流设施的开发和运营为中心，经营办公室、住宅、酒店以外的资产类型的业务。商业设施方面，以如下三种形式开展业务：“ PREMIUM OUTLETS ®”品牌的郊外型折扣店、以“ MARK IS”为首的单馆型购物中心、包括丸之内地区在内的东京都中心区复合设施。物流设施方面，以本公司品牌“ Logicross”

概要

奥特莱斯设施方面，增加现有设施的可使用面积，继续进行改装和新设施开发的同时，演绎出非日常的空业务战略系列为支柱，并与其他公司进行共同开发，扩充资产组合。

间，回应客户追求的“独一无二”的时间和体验的需求。
单馆型的购物中心则基于对地理特征、区域需求特性、观光需求的多寡、租户听证等详细分析，以满足个性
和多元需求为最佳形态去开展业务。

商业设施

业务概念图

奥特莱斯
（折扣店）

主要非资产业务
物流设施

东京都中心区
复合设施单馆型东京都中心区复合设施方面，凭借着多元的餐饮店以及销售和服务型店铺阵容，为办公室白领带来舒适性和
便利性，并同时吸引购物和观光的客人。

零售管理通过根据设施特性所开展的各项举措，导入外国游客的需求。
销售收入销售利润 / 销售利润率

亿日元

亿日元

%

1,200

400

40

300

30

200

20

100

10

物流设施
利用多元的信息网络和租户合作关系，获得用地并进行招租。
通过运用物流业务平台，将开发的物业出售给集团下属公司——三菱地所投资顾问所运用的三菱地所物流

1,000

REIT投资法人等，从而获得稳定的资本收益。

800

在集团内共同分享近50年来从事物流设施业务的东京流通中心所拥有的信息网络以及持有和运营管理的经600

验，发挥协同效应。

400
200
0

0
2013

2014

2015*

2016

0

2017

2013

销售利润（左轴）

2014

2015*

2016

2017

销售利润率（右轴）* 从 2015 财年度起，将国内的商业和物流业务（一部分复合商业设施除外）从大厦业务部门中独立出来自成部门，并新设了生活服务类地产业务部门。

TO P I C S

商业设施

商业设施
®

号称日本国内顶级标准的“ PREMIUM OUTLETS ”的竞争 优势“ Corowa 甲子园”在兵库县西宫市开业。地处 从阪神电铁2018 年 4月，主要商业设施的所在地“ 甲 子 园 ”站 步 行 仅 需 1 分 钟 的 位 置 ，作 为 临 近 关 西 地 区 最 热 门 职 业 棒 球

集客力。
以丸之内地区的开发为首，通过集团的广泛业务构建起

队— —阪神老虎的大本营阪神甲子园球场的商业设施，努力为当地人和前往阪

maruyama class神甲子园球场的游客带来舒适与便利。

的与租户的合作关系和信息网络。
由三种不同业态构成的资产组合、除东京都中心区外还

AQUA CITY台场覆盖北海道到九州的业务区域、以共计3,500 家店（截止御殿场PREMIUM到2018 年3月末为止）的租户网络为背景的丰富的开发与鸟栖PREMIUM

运营经验和业绩。

泉PARK TOWNTAPIO阿见PREMIUM
OUTLETS®
酒酒井PREMIUM
OUTLETS®
MARK ISOUTLETS®

OUTLETS®

横滨港湾未来物流设施

临空PREMIUM®

OUTLETS从获得开发用地、进行开发到运营管理、持有及资产管理，构建起囊括物流设施相关功能的业务平台。

物流设施平台图也将继续与各位有关人士协商履行各种手续。
物流设施

“ Corowa甲子园”

以 2019 年竣工为目标，两处物流设施的开发项目已经启动。

2017年 9月开工的是本公司单独开发的物流设施品牌“ Logicross”的第五个项目“ Logicross 名古屋笠寺”。位于中部地区一大消费地名古屋的市内，
确保就业人员方面也是相当有利的环境。

租赁的与租户的合作关系和信息网络。
面上具备较高的竞争力，以此岛为据点的东京流通中心

中的新名神高速公路沿线上。以 2023 财年度高速公路通车后开业为目标，今后前往主要普通公路和高速公路的交通便利，并且在铁路车站的徒步范围内，在以丸之内地区的开发为首，通过集团的广泛业务构建起
平和岛在前往东京都中心区和羽田机场的交通便利性层

2017年 5月，以在京都府城阳市开发奥特莱斯购物中心为目标，与地权人达成了基本协议。计划地块位于从京都市中心向南约 20 公里处，目前正在建设

获得开发
用地

开发

2017年12 月，由 Lasalle房地产投资顾问株式会社、本公司，以及株式会社
NIPPO三家公司共同开发的日本国内最大型的多租户型物流设施“ Logiport川崎海岸”开始施工。靠近东京和横滨两大城市，在通往川崎港、横滨港和羽所拥有的运营经验和业绩。

物流设施业务
平台田机场的交通都很便利的港湾地区，可以实现 24 小时不停息的机动性运转。
“ Logiport 川崎海岸”

运营管理

资产管理
持有

40

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

41

业务综述

住宅业务

RESIDENTIAL BUSINESS

日本国内商品房本公司在商品房业务方面拥有约50 年的实绩，除新开发外，还经营再开发业务和重建业务，构建起了可以应对销售、买卖和租赁中介、管理等与住宅相关的所有需求的价值链。同时顺应时代，迎合多元化的生活方式，在租赁住宅业务、翻新业务、海外业务、投资用房地产业务等广泛的领域中开展业务。

概要

通过加强商品力、可靠性和服务提升品牌力，并以品牌力为杠杆来获取顾客 =“粉丝”，从而扩大客户基础。
业务战略在住宅销售中，运用国内顶级的业务规模，对建材和建设成本进行最优化。
运用房地产开发相关的丰富经验和三菱地所集团的综合实力，去推动再开发业务。

商品房

业务概念图

日本国内

主要非资产业务
租赁公寓

海外

管理

中介

定制住宅

海外商品房

翻新

通过与海外知名开发商开展合作，获得业务机会的同时，运用本集团的企划能力和开发、销售经验，实现成长。
租赁公寓通过来自租赁公寓等面向投资家的销售业务的资本收益，谋求实现部门盈利的稳定化。

销售收入销售利润 / 销售利润率

亿日元

亿日元

%

5,000

300

9

非资产业务
加强住宅管理、中介、定制住宅、翻新等非资产型业务（存量业务）领域。
住宅价值链

4,000
200

6

100

3

在获得用地、开发、销售、管理、中介等所有环节都活用价值链，提供本集团的一站式服务。

3,000

2,000

1,000

0

0
2013

2014

2015*

2016

0

2017

2013

销售利润（左轴）

2014

2015*

2016

2017

销售利润率（右轴）* 从 2015 财年度起，将三菱地所 House Net 的一部分业务从房地产服务业务部门移管至住宅业务部门。

TO P I C S

日本国内商品房2 017 年 11月，在 东 京都 新 宿区，总 户数 95 4
户，高 2 0 8 .9 7 米 的 6 0 层 超 高 层 建 筑 公寓“ T h e

Parkhouse 西新宿 Tower60 ”建成竣工。该物业

竞争 优势

以高技术力、彻底的品质管理和丰富的业绩为背景的商品房公寓“ The Parkhouse”和租赁公寓“ The所在的周边地区，原本木造住宅密集，存在防灾层Parkhabio”的品牌力。

面上的问题 。通 过以防灾性强的安 全 城 建 为目标

在“ The Parkhouse”系列中，依托反映三菱地所集团对建筑质量不懈追求的独创标准“CHECK EYES”，

的再开发，实现了加强全区的防火和抗震性能以及从设计到施工、完工的全程品质管理。
除保护生活安全的防灾性外，以保护生物多样性和实现低碳社会为首，关怀区域和地球环境，并兼顾舒适性
与经济性的商品企划力。

改善火灾时的紧急车辆往来通道。

2018 年 2 月，在大阪的市中心，55 层的超高层
建筑塔式公寓“ The Parkhouse 中之岛Tower ”
建成竣工。该物业是日本首栋在火灾时可以使用紧

与亚洲各国当地实力开发商的稳固合作关系。

急电梯进行避难引导的公寓。一般来说，公寓火灾针对关于住宅的各种需求提供服务。

中不允许使用电梯进行避难，由于三菱地所独创制“ The Parkhouse
西新宿 Tower60 ”“ The Parkhouse中之岛Tower”

定的防灾计划获得了大阪市消防局的评定，老年人
和孕妇等步行有困难者获批准可以使用。
海外商品房
在 2014 年进军泰国商品房业务后，本集团的商品房业务参与户数累计突
破 10,0 0 0 户。以泰 国当地 屈指可数 的大 型 房地 产公司 AP（ THAIL AND ）Public Co., Ltd. 为当地合作伙伴，结合该公司所拥有的泰国房地产业务的知识见解与本集团的优势，应对泰国城市居民的旺盛住宅需求。

“ Life Asoke-Rama9 ”

42

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

43

业务综述

海外业务

I N T E R N AT I O N A L B U S I N E S S

美国

本集团的海外业务开始于1970 年代前期在美国设立现地法人，多年来，我们的业务范围扩大至英国、欧洲大陆和亚太地区，

概要

以RGI为中心，由当地工作人员在实践中进行开发。
欧州
三菱地所伦敦分公司

同时投资以租金收入回报为前提的持有型

Rockefeller Group,
Inc.

Europa CapitalGroup*

业务，以及以提升价值并出售为前提的周转

业务战略

美国

加强运用TA Realty 资源的混合型投资*。

三菱地所纽约分公司

TA Realty LLC*

型业务，强化资产组合。遵循各国的房地产

欧洲

亚太地区

交易规则和商业习惯，基于宏观数据以及对在各业务的专业化市场中，以作为资产经理的开发业务为中心开展业务。

Mitsubishi Estate Asia
Pte. Ltd.

资本市场和房地产市场的分析，找出最适合

以持有型办公楼的租赁业务为中心，并同时将再开发纳入视野去获得物业，从而扩大资产组合。

三菱地所（上海）投资咨询有限公司
台湾三菱地所股份有限公司开始业务的“最佳点”，以最适合各市场的
商业模式去推动开展业务。

推动以曼哈顿两栋旗舰办公楼为基础的租赁业务，以及以全美为对象的周转型开发业务。

加强运用Europa Capital资源的混合型投资*。

Pan Asia Realty Advisors（Singapore） Pte. Ltd.*

亚太地区
分散开展与当地优良伙伴的共同投资开发业务。

* 投资管理业务部门所管辖的子公司

在可期待高成长和稳定成长的国家和地区，以周转型为中心，根据各地区的特性，经营预计有高需求的资产
类型。

销售收入

销售利润 / 销售利润率

亿日元

亿日元

%

1,000

300

60

250

50

200

40

150

30

100

20

50

10

通过与CLSARE联手设立的PA Realty加强混合型投资*。
* 集团公司所成立的基金中，同时引进本公司资金和第三方投资者的资金，并进行投资和运用的业务模式。

800

600

400

200

0

0
2013

2014

2015*

2016

0

2017

2013

销售利润（左轴）

2014

2015*

2016

2017

销售利润率（右轴）TO P I C S

美国* 从 2015 财年度起，将海外的投资管理业务从海外业务部门移管至投资管理业务部门。

截止到 2018 年3月为止，运用 TA Realty 资源的混合模式投资取得进展，在波士顿和华盛顿等全美各地共拥有 28 栋办公楼，资产规模达到约 2,50 0 亿日
元。由此可以期待稳定的收入增益。此外，RGI在曼哈顿的主城区持有的主力办

美国
竞争 优势

公楼“ 1271 Avenue of the Americas”的大规模改建项目，也以 2019 年12月

洛克菲勒集团公司（RGI）的采购力、开发经验和业绩以及知名度。

建成为目标顺利进行中。

TA Realty的网络和价值提升实绩。

欧洲

欧洲从长年业绩中获取的项目拓展力。
开发团队的构成和运营力。

Europa Capital的网络和价值提升实绩。
亚太地区
基于日本国内业务的开发经验。
亚洲主要市场对本集团在日本国内业绩的高度评价。
与当地优良合作伙伴的合作关系。
与在亚太地区经营房地产基金运用业务的CLSA Real Estate Partners（CLSARE）联手建立的PA Realty

2017年 6月，在拥有德国最大办公市场规模的慕尼黑取得了办公楼。继已
经持有的巴黎办公楼，在欧洲大陆已经持有两栋物业，加上在英国所持有的 7栋
（以及正在开发中的1栋），业务结构稳步拓展。

慕尼黑“ Feringastrasse10-12 ”

亚太地区

2 0 1 7 年 7 月 ，确 定 与 以 新 加 坡 为 据 点 的 亚 洲 最 大 规 模 房 地 产 集 团
CapitaLand 集团联手，在新加坡进行总业务费用约1,450 亿日元的大规模复合再开发“ Capita Spring”。此外，同年11月，确定参与本集团首项澳大利亚
住宅开发项目“ Melbourne Quarter East Tower”，与该国的大型房地产和
建筑公司 Lendlease 联手，在墨尔本市中心地区，开发地上 44 层、总户数 719
户的大型塔楼公寓。

的网络。
“ Capita Spring”
竣工预想图

44

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书“ Melbourne Quarter East

Tower”竣工预想图

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

45

业务综述

投资管理业务I N V E S T M E N T M A N AG E M E N T B U S I N E S S

通过在海 外 实施并购等，战略 性地构建
地化的见识和业绩获得并运用资产。

得酒店开发用地并进行酒店开发。
竞争 优势

三菱地所投资顾问

依托在长达30多年的酒店运营业务中所建立起的“ Royal Park Hotels”品牌，经营全服务型酒店和住宿主
体型酒店。

在 日 本 国 内 ，由 运 用 拥 有 国 内 最 大 规
模 可 运 用 资 产 的 私 募 信 托 及以物 流 设

HOTEL & AIRPORT BUSINESS运用作为综合开发商在经营各种房地产资产的过程中所构建起的与租户的合作关系以及开发经验等，去获Japan Real Estate
Asset Management

起全球平台。在日美欧亚各市场，基于本竞争 优势

酒店、机场业务

Europa Capital

TA Realty

施 为主 体 的 上 市 信 托 基 金 等 多 领 域 商

运用在奥特莱斯业务和酒店运营业务中所培养的访日外国人接待相关业务的经验，以及开展和运营多种商
业设施所积累的知识和见解去运营机场。

全球总部

品 的三 菱 地 所 投 资 顾 问 ，以 及 J - R EI T
的 先 驱 者 — — 运 用 办 公 特 化 型 上市 信
托基金的 Japan Real Estate AssetManag ement 来 为您 提 供专业的服

Pan Asia Realty

酒店业务方面，由公司直接获得开发用地，依托“Royal Park Hotels”品牌进行开发的同时，积极推动将其租务。

赁给其他运作人员等，谋求在持有一定时间后出售从而获得资本收益。
业务战略“ Royal Park Hotels”品牌方面 ，扩大现有酒店的利润率，从而谋求营业利润稳步增加的同时，除本公司所开发物业外，还通过其他公司物业的租赁和多样化的方案（MC·FC合同等）积极增加店面数量。

在集团公司成立的基金中，我们活用由本公司资金与第三方投资家的资金进行投资与运用的“混合型投资”，

机场业务方面，以城建和商业设施运营的经验为基础，与最适合的商业伙伴合作，谋求提升机场和地区的魅

捕捉跨境投资需求。我们同时追求扩大海外投资组合和分散投资效果，以及增加为第三方投资家提供服务

力，挖掘需求。

的机会。

业务战略

在日本国内，通过提供上市信托基金、私募基金等多元化的产品阵容以及稳定的资产运用，回应日本国内外
投资家的需求。
销售收入

AuM 区域详情

亿日元

亿日元

销售收入
亿日元

亚太地区

300

300

400

8

TO P I C S

300

6

和加快酒店业务的同时，致力加强机 场运营业务，为发

200

4

部”。

100

2

大 阪 堺 筋 和 东 京 浅 草等地 也 正在 推 动 计 划中。此外，002018 年 4 月，为满足近年的旺盛 住宿需求，在扩大

250

日本国内

欧洲

200

4,000

JREA
9,900

150
100

美国
海外

50

14,30016,000合计：约 3 兆日元酒店开发业务方面，2017 财年度内有两栋竣工，而

10,000
MJIA
6,100

0
2013

2014

2015*

2016

挥这两项 业务的协同效 应 , 新 设了“酒店和机 场业务总

2017

2013

截止到 2018 年 3月末

销售利润 / 销售利润率

2014

2015

2016

2017

御堂筋和东京银座等地陆续开业。
机场业务方面，高松机场于2018 年 4月开始民营化销售利润 / 销售利润率

亿日元

%

亿日元

%

60

60

20

8

50

50

15

6

10

4

5

2

40

40

30

30

20

20

10

10

0

0
2013

销售利润（左轴）

2014

2015*

2016

2017

销售利润率（右轴）* 从 2015 财年度 起，将海 外 的投 资管 理 业 务从 海 外业务 部门移管至投 资管 理 业 务 部
门。

运营，冲绳县下地岛机 场以在 2019 年 3 月开始运营为目
标正在整修机场候机楼设施，并以 2019 年 4月实现富士山静冈机场的民营为目标与静冈县签署了协议。

TO P I C S

2017年 9月，由三菱地所投资顾问进行资产运用的“ Royal Park Hotels ”品牌的酒店运营业务方面，继
2018 年 4月新开业的京都四条之后，今后也预计在大阪“高松机场”未来印象图

“三菱地所物流 REIT 投资法人”在东京证券交易所房地产投资信托证券市场上市。以物流设施为主要投资对象的 该 法 人，融 合了从 2 011 年开始从事 物 流 设 施开发 的
三 菱 地 所 的 信息 网 络 和 房地 产 开发 经 验，以 及 成 立于

2001年，在房地产基金运用方面拥有丰富业绩的三菱地
所投资顾问的优势, 通过构建拥有高竞争力物流设施的
资产组合，谋求实现切实稳定的资产运用。

0

0
2013

销售利润（左轴）

2014

2015

2016

2017

销售利润率（右轴）* 到 2017财年度为止记载了原酒店业务部门的业绩。
* 从 2018 财年度起，合并了如下部门，设立了酒店、机场业务部门。
·原酒店业务部门
·生活服务类地产业务部门的酒店开发业务·新业务开发部（其他业务）所管辖的机场运营业务和度假酒店开发业务46

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

47

业务综述

设计监理业务竞争 优势

ARCHITEC TUR AL DESIGN & ENGINEERING BUSINESS

房地产服务业务R E A L E S TAT E S E R V I C E S B U S I N E S S

从包括丸之内的大规模复合开发在内的各种用途建筑物的设计、监理和咨询提案，到地下网络和交通据点的

运用全面的服务项目（CRE*信息活用支援业务、房地产中介业务、承租经营管理业务、停车场管理业务、房策划和设计，关于城市规划与建设的丰富业绩和知识见解。

地产鉴定业务）以及三菱地所集团的综合实力，可提供一站式解决方案。
竞争 优势

以开发商内部设计事务所为原点所培养出的业者和采购者的视角，兼顾运营、维护和管理的设计和监理。

通过分公司网络，在全国范围凭借着作为专家所培养出的高专业性和经验来提供解决方案。

以中国上海和新加坡的当地法人为中心，在中国及东南亚各国构建起的丰富的信息网。

* Corporate Real Estate（企业房地产）的简称。是指企业保有或租赁的房地产。近年来，对于通过房地产的战略性活用来提升企业价值的关注度
日益提高。

业务战略

除三菱地所集团内部和老客户的业务订单外，还与房地产业务发展战略咨询总部积极合作去承接新的业务订

将法人和富裕阶层作为主要客户来提供服务，努力成为CRE战略支持、房地产咨询以及资产运用的各领域的

单。

顶级企业。
业务战略

致力于负责包括工期、预算、品质管理在内的项目综合监理业务的建设管理（CM）及翻新整修等成长领域，

强化对房地产业务发展战略咨询总部以及本集团各业务的丰富多彩的服务项目进行搭配组合后的价值链，同扩大盈利根基。

时扩大向原有客户提供服务的范围。

积极利用三菱地所集团的品牌扩张海外业务。
负责对集团下属公司提供技术支援以及与集团下属公司共创协同效应。

销售收入

销售收入

亿日元
250

12

200

8

150

6

100

4

50

2

亿日元

TO P I C S

2017年10月竣工，由商业设施、电影院和出租用写
字 楼 组 成 的 复 合 商 业 设 施“ 上 野 F R O N T I E R

TOWER ”，由我公司负责其设计监理业务。以“连接、0

可数的绿地— —上野公园到御徒町的人流，致力打造面

100

2013

2014

2015

2016

2017

2018 年1月竣工（6月开业）。拥有办公楼、商业设施和文
化设施，是一栋地上 48 层、地下 5 层、高 272 米的超高层
建筑，将成为台湾台北的新地标。

销售利润 / 销售利润率

16

8

12

6

8

4

4

2

0

0

销售利润（左轴）销售利润率（右轴）

2016

2017

络。
2014

2015*

2016

2017

销售利润 / 销售利润率

10

2015

年 3月与新加坡的 VestAsia Pte.Ltd.开始房地产中介业务相 关 的 合 作，致 力于在 亚 洲收 集信息和 建设 业 务 网

2013

20

2014

司化，2018 年 7月将三浦 CREATE 吸收合并。并于2018

0

%

2013

停车场运营业务，2018 年 6月将停车场综合研究所子公

50

亿日元

0

强化价 值链，进一步提升了解决方案提 供能力。为强化

200
150

向街区的大厦。

负责房地产服务业务的三菱地所房地产服务，通过250

重叠繁华的地标”为理 念，接纳来自于从 东京都内屈指

在 海 外，我们负责 设 计业 务的“台北南山广场”于
0TO P I C S

300“台北南山广场”

亿日元

%

30

12

25

10

20

8

15

6

10

4

5

2

“西友 小手指店”停车场

02013

销售利润（左轴）

2014

2015*

2016

2017

销售利润率（右轴）* 从 2015 财年度起，将三菱地所 House Net 的一部分业务从房地产服务业务部门移管
至住宅业务部门。

48

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

49

业务综述

新业务开发部B U S I N E S S C R E AT I O N D E PA R T M E N T

房地产业务发展战略咨询总部

以建城业绩、召集租户、设施管理、与包括周边业者在内的利益相关方开展合作为代表的，房地产开发和运横跨各领域的战略性营业组织

营相关的高度专业知识和经验。
竞争 优势

B U S I N E S S D E V E L O P M E N T, C O N S U LT I N G & S O L U T I O N S G R O U P

通过咨询切实掌握问题的方向为了在现有业务领域之外持续性地激发革新而构建的，涉及公司内外的新业务创造平台。

价值动因

灵活利用全公司资源的丰富解决方案

房地产业务发展战略咨询总部作为三菱地所集团的综合营业窗口，针对客户的各种疑难，运用丰富的经验和综合实力，提供各种服务。
主要举措有，不论法人、个人还是日本国内外，对所有客户关心的房地产相关问题进行综合性诊断，为了提业务内容升企业价值，运用本集团丰富的业务、服务和资源，提出最佳解决方案。此外还积极致力于参与中长期的开发业务战略在现有大厦中引入新功能、灵活运用新素材、运用科技实现新服务和维护的高效化等，以前所未有的创意去项目，努力创造出超越房地产领域的全新商机，最大限度地活用本公司的资源，推动与客户开展业务合作的相

提升现有业务的附加价值。

关举措。

通过设定3 年1,000 亿日元的不受部门限制的全公司范围的投资额度，以及完善新业务创出平台，推动实施
各项超越以往集团业务框架的新举措。
通过与公司外部商业伙伴的合作，使开放性创新更加积极。
房地产业务发展战略咨询业务流程

调查和假设

发现课题
提出方案

房地产业务
发展战略咨询
总部

交流客户

TO P I C S

新业务开发的举措之一“公司加速计划”于2017年启动。从 255 家应征公司中选出 6 家，与三菱地所集团的员工和专家一起决策对商业计划进行了向上梳理。我们还在继续推动与参加企业之间的协作和联合。
支援开展业务

此外，本公司还与业务合作伙伴成立了合资公司，进军农业业务。全年供应高附加价值的西红柿，争取获得稳定的收入，并将其供应给丸之内地区其他的白领以及本公司商品房公寓的住户，此外还与机场业务相互联动，追求与现有业务的协同效应。
咨询房地产开发业务

企业加速器项目的情形

农业业务（西红柿）参考图

房地产投资关联

房地产的流动化

建筑 运营管理开发手法的拟定

房地产投资战略制定的支援

对利用房地产筹集资金的支援运营管理计划的诊断和建议业务计划的支援市场调查及分析证券化长期修缮计划的咨询

项目管理

尽职调查

房地产特定共同业务有效利用和共同业务（等价交换、定期借地权方式）收购支持销售& 返租接受大厦、商业设施、
酒店管理运营业务的委托

资产管理

买卖中介

主租

暂定利用

招商

改建

区域管理

建筑综合诊断、整修

设计、监理、施工

耐震和功能诊断

环境评估及调查

设备管理

都市计划关联和PFI咨询

建筑和设备等的节能和IT化
内外装修的翻修关于环境和土木的咨询、设计、监理建筑和设备等的无障碍化

施工管理

建筑和设备等的老朽化对策

各种建筑物的设计和监理

改建

室内外装潢的设计和监理

房地产改建业务（现有存量整修租赁业务）独栋建筑、租赁住宅、公司宿舍的施工

CRE 战略支援
CRE的信息管理
CRE的价格评估

新业务开发
业务合作
注资和并购

战略制定以及执行支援住宅和办公室翻新50

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书51

董事 会 长 致 辞公司治 理
三菱地所株式会社
董事会长

CO R P O R AT E G OV E R N A N C E

杉山 博孝
三 菱 地 所 集 团 为了完 成“ 我 们 通 过 城 市 建 设 为 社 会 做 贡 献 ”的 基 本 使 命，
以与 各 利 益 相 关 方开 展 协 作、共 享 价 值 为目 标 ，并 同 时 致 力 于 强 化 经 营 的 基
石 — — 公 司 治 理。
本公司在中期经营计划的基础上，制定了在日本国内

同时，在 2017年 3 月引入的限转股 薪酬制度的基 础上，又确立环境、社会、企业治理（ESG）先进企业地位、与各利

新引入了中长业绩 连动型股价 连动薪酬制度（ Phantom

益 相 关 方 共 存 共 生，以 及 提 升 企 业长 期 价 值 的目标 。其Stock 即虚拟股票激 励机制）。今后也将斟酌考量本公司

中，企业治理在使本集团通过持续成长实现企业价值提升的成长过程和社会需求，并继续致力加强企业治理。

的同时，作为实践本公司基本使命— —建设关怀地球环境的魅力城区的根基，也起到重要的作用。
为了充分发挥企业治理职能，本公司以各董事自我评
估的形式 实 施 董 事会 绩 效评 估。在 董 事会上分析 评 估结人与企业的集聚和交流带来源源不断的创新，关怀环
境的城建，需要立足多元长期的视角。我们董事会将会前
瞻未来社会与环境的变化，全力投身到公司经营中，以回应股东和投资者的期待。

2018 年 8月

果，切实推动促进后续行动— —改善制度和运用方式的良性循环，构建起反映业务环境变化的治理体制。
在制度层面上，作为实现本集团基 本使命，以 及 建立
与推动有助于中长 期企业价 值提升的企业治 理体制的指针，我们于2017年 9月制定了“三菱地所企业治理方针”。
此外，还在 2018 年 4月，将薪酬委员会从以往包括 2 名内部

三菱地所株式会社
董事会长

董事在内的 5人体制，改为全体委员均为外部董事的 4人体
制，进一步确保了高管薪酬相关手续的客观性和透明性。

52

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

53

公司治 理（ 2018 年 6月28 日时）

董事

姓名
职位
董事就任年
持有的本公司股票数（ 2017 财年度有价证券报告书）

杉山 博孝

吉田 淳一

谷泽 淳一

有森 铁 治

董事会长

董事

董事

董事

20 07年
51千股

2016 年
43 千股

2014 年
33 千股2018 年
31千股

片山 浩

西贝 升

加藤 让

大草 透

董事

董事

董事

董事

2016 年
27 千股

2017年
25 千股

2011年
74 千股

2013 年
32 千股

海老原 绅

富冈 秀

成川 哲夫

白川 方明

董事（外部董事）

董事（外部董事）

董事（外部董事）

取締役（社外取締役）

2015 年

20 06 年
10 千股
1948 年 4月15 日出生

2018 年

2016 年－股－股1949 年 4月15 日出生

1949 年 9月27日出生

1974.4 入职株式会社日本兴业银行
1997.12 出任 德国兴银总裁

1972.4 入职日本银行
2002.7 出任该行理事

2004.4 出任株式会社瑞穗银行常务董事

2006.7 出任京都大学公共政策大学院教授

2006.4 出任兴和不动产株式会社专务
执行董事兼企划管理本部长

2008.3 出任日本银行副总裁
2008.4 出任该行总裁－股1948 年 2 月16 日出生
1971.4 入职外务省
2001.1 出任该省条约局局长
2002.9 出任该省北美局长
2005.1 出任内阁官房副长官辅佐2006.3 出任驻印度尼西亚特命全
权 大使
2008.4 出任驻英国特命全权 大使
2011.2 从外务省卸任1975.11 入职 摩根银行
1991.2 出任 JP 摩根证券公司东京
分店店长 兼日本全权代表
1998.7 出任该公司副董事会长
1999.4 出任该公司日本全权代表
2001.3 出任该公司董事会副主席
2002.10 从该公司卸任2006.6 本公司董事（现任）2015.6 本公司董事（现任）2010.4 出任该公司董事长总裁2012.10 出任新日铁兴和不动产株式会
社董事长总裁兼总裁执行董事

2013.3 从该行卸任
2016.6 本公司董事（现任）2014.6 出任该公司董事兼 顾问
2016.6 出任该公司顾问2017.4

从该公司顾问卸任

2018.6 本公司董事（现任）（后排左起）

有森 铁 治、高 严、片山 浩、加藤 让、海老原 绅、白川 方明、西贝 升、长濑 真、大 草 透

长濑 真

江上 节子

高 严

（前排左起）

董事（外部董事）

董事（外部董事）

董事（外部董事）

成川 哲夫、谷泽 淳一、吉田 淳一、杉山 博孝、富冈 秀、江上 节子

2016 年2015 年

2016 年－股－股－股1950 年 3 月13 日出生

1950 年 7月16 日出生

1956 年 3 月10 日出生

1972.4 入职全日本空输株式会社
2009.4 出任该公司执行董事长副总裁1983.4 出任株式会社日本人才中心“ Travaille ”主编

1994.4 出任丽泽大学国际经济学部专任讲师2001.12 出任东日本旅客铁 道株式
会社Frontier Service 研究所所长

2001.4 出任该大学国际经济学部（现经济学部）教授（现任）

2012.4 出任株式会社 ANA 综合研
究所董事长总裁
2016.4 出任 ANA 控股株式会社常务顾问
2016.6 本公司董事（现任）2017.3 从 ANA 控股株式会社常务
顾问卸任

54

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

2009.4 出任武藏大学大学院人文研究科教授（现任）出任该大学社会学部教授（现任）
2012.4 出任该大学社会学部长
2015.6 本公司董事（现任）2002.4 出任该大学大学院国际经济研究科（现经济研究科）
教授（现任）
2009.4 出任该大学经济学部长
2015.6 本公司监事
2016.6 本公司董事（现任）

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

55

公司治 理公司治 理 体 制 的 概 要

外 部董事

基本构想
本公司基于“通过城市建设为社会做贡献”的基 本使

在企业治理机制的建设和推动过程中，我们的基本立命，提出“关爱人的力量。关爱城市的力量。”的品牌口号，场是，明确经营监督和业务执行各自的职责并加强职能，同目标是企业集团的成长以及与各利益相关方的共生共存取时向以股东为首的利益相关方履行说明责任，尽力确保经

得高度平衡，从而实现“真正的企业价值提升”，并将实现营的透明性和客观性。

选任理由
海老原 绅

期待他能发挥多年来作为外交官培养的丰富的国际经验和知识等，并以不同于执行业务的经营管理层的客观视角履行经营监督和审查职能。

富冈 秀

期待他能发挥在外资投资银行的管理经验，并以不同于执行业务的经营管理层的客观视角履行经营监督和审查职能。

重要经营课题之一。

成川 哲夫

期待他能发挥在金融机构的管理经验、国际经验以及在房地产公司的经营经验，并以不同于执行业务的经营
管理层的客观视角履行经营监督和审查职能。

制度设计

白川 方明

期待他能发挥在中央银行的工作经验中所积累的金融、经济等相关知识，并以不同于执行业务的经营管理层的客观视角履行经营监督和审查职能。

长濑 真期待他能发挥在航空公司的经营经验，并以不同于执行业务的经营管理层的客观视角履行经营监督和审查职
能。

江上 节子

期待她能发挥在企业战略、市场营销战略和人才培养等方面的丰富经验和知识，并以不同于执行业务的经营
管理层的客观视角履行经营监督和审查职能。

高严

期待他能发挥在企业伦理及合规守法等方面的广博见识，并以不同于执行业务的经营管理层的客观视角履行经营监督和审查职能。

这一目标所不可或缺的建设与推动企业治理机制定位为最

本公司作为设置提名委员会等机构的公司，在董事会
下设了外部董事占半数以上名额的提名委员会、审核委员会

董事会的组成和薪酬委员会，以图加快决策流程并提升透明度。

兼任执行官的内部董事
5

非执行、独立、
外部董事
7

董事会
董事会负责决定经营的基本方针，同时对董事和执行
官的履职状况进行监督。截止到 2018 年 6月28 日为止，董执行/ 非执行

事会由15 名董事组成，其中7名为外部董事，议长由不兼任

独立外部董事的独立性判断标准

执行官的董事会长担任。

外部董事的候补在遵守善良的管理者对公司应尽的注意义务的同时，还需要理解本集团“通过建设满足居住、工作以及休息全方位需求，并兼顾地球环境的富有魅力的城区，为实现真正有价值的社会做出贡献”的基本使命，以立足于丸之内城区建设为首的中长期视角的事业特质为出发点，
发挥有助于本集团中长期企业价值提升的资质和能力、自身的经营经验和管理经验，以及在国际化、金融、风险管理等专业领域的经验和知识见解等，应为不偏袒特定利害关系人的利益，拥有为股东的共同利益而从客观、公平、公正的角度进行判断的人格与见识者。但是原则上，符合东京证券交
易所所规定的独立性标准或如下外部董事独立性标准者不在选任范围内。

不兼任执行官的内部董事
3（1） 拥有本公司表决权总数中超过10% 表决权的股东或其业务执行人（2） 近年度与本公司交易金额超过本公司合并营业收入 2%的客户或其业务执行人（3） 作为本公司会计监查人的监察法人的员工代表、员工或从业人员（4） 为本公司提供专业服务的律师、注册会计师、税务师或顾问等之中，近年度从本公司领取的薪酬额超过1,000万日元者

2017 财年度 的 活 动 状况

提名委员会、审核委员会、薪酬委员会
各委员会的组成成员如下。

外部董事出席董事会等的次数（出席次数 / 开会次数）
外部董事

提名委员会
成川 哲夫（委员长）

审核委员会
外部

杉山 博孝

56

薪酬委员会

董事会

提名委员会

审核委员会

薪酬委员会

松桥 功

9次／9次

5 次／5 次――加藤 让（委员长）

海老原 绅（委员长）

外部

海老原 绅

9次／9次

―

―

6 次／6 次

大草 透

成川 哲夫

外部

富冈 秀

9次／9次

―

15 次／15 次

―

海老原 绅

外部

富冈 秀

外部

白川 方明

外部

白川 方明

9次／9次

5 次／5 次―6 次／6 次

白川 方明

外部

长濑 真

外部

江上 节子

外部

长濑 真

9次／9次

―

15 次／15 次

―

江上 节子

外部

高严

外部

江上 节子

9次／9次

5 次／5 次―6 次／6 次

高严

9次／9次

―

15 次／15 次―

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

57

公司治 理提名委员会职责决定向股东大会提交的董事选任与解聘相关议案的内容。

主要工作内容基于董事候补的选任标准决定了2018 年 6月召开的定期股东大会上的董事选任议案的内容。此外，关于执行官的选任，在董事会决议之前，进行了报告和审议。

开会次数

5次

薪酬
支付给董事及执行官的薪酬等的总额（ 2017财年度）区分

薪酬等的总额（百万日元）

内部董事
执行官

审核委员会
职责

负责对董事和执行官的履职状况进行审核监察，编辑制作监察报告，决定提交给股东大会的会计监查人
选任、解聘以及不连任相关议案的内容等。

主要工作内容专职审核委员在依据审核委员会的审核标准、审核方针、审核计划等进行监查审计的同时，与会计监查人
以及内部监查室定期会合以图通力协作，并在审核委员会上报告了通过这些活动所得到的信息。各审核委
员在共享这些信息的基础上，进行了意见交换，并就重要事项开展了协商。审核委员会上，也接受了会计监
查人和内部监察室关于审核计划及审核实施体系和审核结果的报告，并努力开展了协作。另外，审核委员会根据会计监查人解聘和不连任的决定方针，决定了会计监查人的再度连任，关于会计监查人的薪酬等的金额，在进行了必要验证的基础上，作出了同意的判断。

15 次

开会次数
薪酬委员会
职责

负责决定董事和执行官薪酬设定的相关方针以及每个人的薪酬金额。

主要工作内容基于决定高管薪酬金额的相关方针，决定了每位高管的金钱薪酬和股票薪酬的金额。此外，对决定高管薪酬金额的相关方针进行了改订，并同时探讨引入中长业绩连动型股价连动薪酬制度（Phantom Stock 即
请参照下一页
虚拟股票激励机制）。

开会次数

6次

外部董事

金钱薪酬（百万日元）

299
1,019
107

281
767
107

股票薪酬（百万日元）对象人数（人）

18
252
―

4
12
7

（注）包含于2017年 6月29日召开的第118 届定期股东大会结束时卸任的1名董事。

决定高管薪酬等金额的相关方针（i）决定高管薪酬的手续决定本公司董事及执行官薪酬内容的相关方针以及每个人的薪酬内容，通过仅由外部董事组成的薪酬委员会的决议决定。
（ii）决定高管薪酬的基本方针决定本公司董事及执行官薪酬的基本方针如下。
• 与经营战略及中期经营计划中的中长期业绩目标相联动，实现企业价值的持续提升以及与股东共享价值的薪酬制度。
• 顺应战略目标以及以股东为首的利益相关方的期待，敦促经营管理层勇于挑战并适度承担风险的激励性薪酬制度。
• 通过薪酬委员会的客观审议和判断，能够对以股东为首的利益相关方履行更高层次说明责任的薪酬制度。
（iii）高管薪酬体系鉴于其为持续提升企业价值所应承担的职能和职责，董事和执行官的薪酬单独另设体系。此外，关于兼任执行官的董事，支付其作为执行官的薪酬。
• 董事（兼任执行官的董事除外）
鉴于其所承担的对执行官和董事履职监督的职能和职责，原则上仅支付金钱的基本薪酬，关于其标准，根据作为董事的官职以及具体职责、专职或非专职等因素分别单独考量决定。
• 执行官鉴于其负责本公司业务执行的职能和职责，原则上由基本薪酬和变动薪酬组成。变动薪酬由基于短期业绩等进行支付的金钱薪酬和有志实现中长期与股东共享价值而支付的股票薪酬等（包含基于股价等指标进行支付的金钱薪酬）组成。关于基本薪酬与变动薪酬的水准和比例、变动薪酬的评估指标等，根据经营战略和中期经营计划中的中长期业绩目标等，以及作为执行官的官职和具体职责等进行考量决定。

引入 股 价 连 动 薪 酬 制 度（ P h a n to m Sto c k ）董事 会 的 绩 效 评 估

在 2018 年 4月召开的薪酬委员会上，我们对高管薪酬制度进行了重新评估，在 2017财年度引入的限转股薪酬制度的基础

本公司定期实施关于董事会运营和审议内容的董事自我评估，并将其结果报告给董事会，再由董事会基于该评估来＜概要＞

对董事会的绩效进行分析和评估。

2017财年度所实施的董事会绩效评估的流程和结果的概要如下。

1. 评估流程

2. 评估的结果与今后的应对（1）评估方法（1）上一次评估后改善的主要事项

以回答董事会及提名、审核、薪酬各委员会的人员构成、

经董事会商讨与议论的结果，确认了以下事项。

运营、绩效等相关问卷的形式，全体董事进行自我评估，• 在与股东和投资家开展对话方面，通过增加在董事会上根据其结果，在董事会上共享了课题，并探讨了对应策略等。

进行报告的机会，实现了信息的迅速共享以及董事会上（2）评估项目

讨论内容的充实化。

董事会的构成外部董事所占比例、人数规模、多样性董事会的运营

召开频 度、所 需 时间、议 题 选 定、所 派 发 资
料的内容、派发资料以外的信息提 供、问答及培训等

董事会的绩效

其他58

经营计 划、向执行官委 任权限、风险管理机
制、与股 东和投资家的对话、经营干部的选
任和卸 任、接 班 人培 养 计 划、高管 薪酬、提名、审核、薪酬各委员会的人员构成、运营和协作等
董事会的绩效评估方法等

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书上，决议新引入中长业绩连动型股价连动薪酬制度（Phantom Stock ，即虚拟股票激励机制）。

（2）为了进一步提高绩效的主要课题及今后的应对经董事会商讨与议论的结果，确认了以下2 点。

• 为了更 加充实关于经营计划的议论与商讨内容，在增加
机会和时间的同时，也进行了商讨制定经营计划的流程① 虚拟股票的授予对象
本公司的执行官、执行董事和集团执行董事② 业务执行期间和评估期间业务执行期间：每年 4月1日起至次年 3月31日
评估期间：3 年③ 薪酬的决定方法
根据职位所定的薪酬标准乘以如下的（ⅰ）和（ⅱ），决定其金额。
（ⅰ）评估期间内本公司普通股票的股价变动比例（ⅱ）评估期间内包括 5 家同行公司在内的 6 家公司间的股东总回报率相对顺序的相应变动比例（变动范围为 0% 至 100%）※上述同行公司为：野村不动产控股株式会社、东急不动产控股株式会社、三井不动产控股株式会社、东京建物株式会社以及
住友不动产株式会社 5 家公司④ 分红等
即使在本公司对本公司普通股票进行分红的情况下，对于虚拟股票，概不支付分红或相当于分红的金额。
⑤ 其他
虚拟股票的相关详情，在有价证券报告书中公开。

以 及 对应该作为董 事会 的讨 论主 题 进 行精 细筛选等事宜。

• 为了实现重要事项议论的充实化，关于针对执行官业务执行状况的报告事项的频率及内容的方法，董事会继续
进行讨论。

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

59

公司治 理外 部董事谈 三菱 地 所 的 企 业 治 理

重视现场信息的审核委员会活 动

代表性的实例之一，本集团致力开展的机场运营业务，对于
当地的社会和经济来说是重要的社会基础设施，是具有较

我担任委员的审核委员会，负责对董事、执行董事的履职情况进行监察，为了提高其实效性，内部董事身份的委员不可或缺。拥有适合负责监察的经历和人格的内部董事成为常勤监察委员，与内部监察室联手，并与外部董事委员合作进行包括现场调查在内的信息收集。对于审核委员会来说，重点是精通现场的情况，并采取必要的措施，而公
司内部出身的常勤审核委员发挥其作为委员长的领导力，
外部董事

占委员会过半数的外部董事以客观的视角去参加讨论的现长濑 真

有体制，能催生出极佳的搭配组合，我认为从实效性的观

高公益性的业务。正因为具有这层意义，要获得包括股东
和投资者在内的各利益相关方的理解，本集团展示实力将
其打造成未来的成长支柱，考验的正是经营者的信念。
我 本身 也 站 在 外 部 董 事 的立 场上，作为本 集 团 的 一
员，为提升本集团的存在感而发挥微 薄之力，对此我感到很有成就感，今后我希望我能继续运用以往的知识和经验，
全力投身到工作中，为本集团的中长期、可持续成长和企业价值提升作出贡献。

点来看是最佳的体制。

针对风险 管理的能动性措施
在董事会运营中发挥多样性和专业性绩效评估引出的具体改善行 动
本集团以东京丸之内为中心拥有优良的资产，然而外

董事会在企业治理中承担重要职责，其理想形态因企

2016 财年度，全 体董事参加进行了本公司首次绩 效部环境也在不断变化，且大型地震等自然灾害会不可避免业特性以及当时的事业环境等而异。本公司的董事会目前评 估。 其 结 果，
“ 谋 求 增 加 与股 东 和 投 资 者 对 话 相 关 的

地发生，在此背景下，如何发展本公司的事业，包括资产分

是15人的规模，由包括非执行董事会长在内的内部董事 8人

报告机会，并充 实 报告内容 ”的 课 题 浮出水面，针对于

配的方向性在内，有必要花时间去进行讨论，从而进一步

和外部董事 7人组成，我认为，每位外部董事各自的专业领

此，我们从IR（Investor Relations ，即投资者关系）、SR

提升对风险管理的灵敏度。我本人也发挥我在航空公司任域和经历，无论从何种层面上都取得了均衡，可以顺畅地履（Shareholder Relations ，即股东关系）两个层面上增加职的经验，重新认识到各现场中的风险责任要由经营高管行职能。7名外部董事各拥有不同的背景，这在监督执行业

在董事会上报告的机会，而报告时机也选择在与股东或投

来承担，在此基础上，针对本公司应该重视什么，如何构建务方面是一大有利点。粗略地说，对于企业治理，有的董事资家进行面谈后立即进行报告，因此针对本集团的意见和在紧急时刻能采取 适当、灵敏行动所需的体制，我认为也倾向于接近欧美的思维模式，而有的董事则认为应该将其

要求的信息量大幅增加。我认为今后我们要更加努力，将应该更加能动性地去应对。

视作日式经营手法的延长线。正因为视角和专业性各不相

这些信息运用到公司经营中。

同，才得以多面性地去讨论本集团的理想姿态，在议论中博采众长。

此外，关于所列出的另一个课题“增加制定经营计划
相关讨论的机会和时间”，与以往相比，我们正在推动其他

在我就任董事之后的董事会上，外部董事也都积极发议题的精查，从而得以逐渐优先确保讨论时间，然而 2017

言，已经提上日程的议案，有时也会因为他们的反对意见而财年度的绩效评估中也指出了有继续改善的余地，因此我

进行修改或放弃采用。今后，我们将以进一步提升董事会

认为，除站在长期视角上去讨论本公司的愿景外，还应该讨的实效性为目标，并让精通本公司事业环境和业务的内部

论具体的步骤，并对董事会应讨论的主题实施精查。

董事，以及拥有各领域渊博见识的外部董事，各抒己见，畅我认为，通过绩效评估明确方向性，并逐渐推动具体

所欲言，深入地去讨论本集团的前进目标，为此我也将承的改善行动，是以强化企业治理为目标的 PDCA 循环发挥

担起我应尽的责任。

了作用的佐证。

60

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书对商业模式革新的信念与觉悟本公司中期经营计划中所提出的“商业模式革新”，说
起来简单，然而要实施新举措，将其打造成本集团的成长支柱，就必须付出巨大的努力。集中投入经营资源，尤其是人财资源，从长期的视角上去进行培育，如果经营者没有这样的觉悟，也就不会 渗透到将其付诸实施的现场。作为

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

61

风险管理

公司治 理

（ 2018 年 6月28 日时）执 行 官、执 行 董事、集 团 执 行 董事

本公司制定了“三菱地所集团风险管理规程”，以所有人，在业务企划部门、职能部门和集团各公司内各安排责任的业务活动为对象制定并运用风险管理体制。我们将“风险人，并作为推进事务局的法务合规部以提供支援的形式开展

与合规委员会”定位为统括本公司风险管理的机构，并将“风风险管理活动。

险与合规协议会”定位为收集风险管理相关信息的务实协商

同时，对于紧急事态时的行动指针、联络、初期行动机

部门，以董事会决议任命的风险管理主管董事为统括责任

吉田 淳一

谷泽 淳一

岩田 研 一

兴野 敦郎

代表执行官
总裁

代表执行官
执行副总裁

执行专务

代表执行官
执行专务

制、业务持续计划机制等也进行了制定和运用。

风 险 管 理 与合 规 机 制 图（ 2018 年 8 月时）董事会
决定基 本方针监督任命负责风险管理与合规的董事＝风险管理统筹责任人＝合规统筹责任人

报告
综合管理风险及合规委员会风险管理与合规相关的审议和决议机 构

有森 铁 治

汤浅 哲生

片山 浩

千叶 太

代表执行官
执行专务

执行常务

执行常务

执行常务

委员长

副委员长

三菱地所 总裁

三菱地所
负责风险管理与合规的董事

通过职务分
工制度给出
指挥命令

报告

三菱地所

风险管理推进责任人

合规推进委员

（业务企 划部门等）（各部门负责人）风险管理推进负责人合规推进负责人

委员

三菱地所董事与主要集团公司代表
三菱地所

顾问

董事会长
专职审核委员
内部审核室长

外部有识 之士

报告

指挥
命令

辅佐

集团各公司

风险管理责任人

合规责任人

风险及合规协议会
风险管理与合规相关的协议和报告机 构

西贝 升

驹田 久

细包 宪志

高野 圭司

执行常务

执行常务

执行常务

执行常务

集团主要下属公司总裁
指定的人公司职能部门负责人
执行董事

大 野 郁夫
山岸 正纪
木村 透

咨询

各业务总部的业务企划部门负责人负责风险管理与合规的董事

事务局

提议

风险管理与合规推进事务局（三菱地所 法务合规部）

内部审核室长
审核委员会室长集团执行董事

中岛 笃

藤冈 雄二

合 场 直人执行常务执行常务集团执行董事

林 总一郎

胁 英美

田岛 穰

集团执行董事集团执行董事集团执行董事62

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书合 场 直人
林 总一郎
胁 英美
田岛 穰
仲条 彰规
渡边 显彦
长沼 文 六宫岛 正治
大 草 彻也
四冢 雄 太郎
奥 本 信宏
梅田 直树
川端 良三

风险管理活动
1

2

集团各公司、各业务总部
各自单独推动风险管理活动

选定本集团应重点着力研究对策的风险并进行监控

集团各公司、各业务总部在各自进行风险分析的基础
上，选 定重 点的风 险（个别重 点 风 险 ），每年 实 施 相应 活
动。同时，由业务企 划部门掌握各业务总部所管辖的集团
各公司的风险管理推进状况，并进行联动和支援。

准确 把 握本 集团 的 整 体 风 险，选 定 最 需 要 研 究 对 策
的 重 点 风 险 并 制 成 风 险 图，将应 重 点着力的风 险 及 其优
先次 序可视化。同时，以全年尤其重要的风险（重点对策风险）为中心进行监控，并根据必要给予支援。

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

63

风险管理

中

适合维持现
有对策的风险

控制的整备状况

需要改善现有对策及研究新对策的风险风险的影响度大针对 主 要风 险 的 举 措
本公司通过风险管理活动及各种业务活动所意识到的风险及其对策有如下案例。

今后的重点对策风险候补

本期重点对策风险持续对策风险（影响程度中）持续对策风险（影响程度大）有鉴于适宜的信息管理以及个人信息保护相关的社会需求高涨，本集团于 2018 年对信息管理相关章程进行了全面改订，对信息管理体制进行了更新，谋求彻底实施管理的同时，努力加强信息系统
信息安全风险

投资案件相关的风险 管理的安全性。通过进一步的持续跟踪和监察，谋求实现信息管理的彻底执行。
此外，随着个人信息保护法修正案的施行，本公司修改了“三菱地所集团个人信息保护方针”和“个
人信息处理规则”等相关章程，并以集团下属公司为对象监控法律修正案的应对情况等，致力对个人
信息进行妥善的处理。

在本公司已经认识到的各种风险中，由管理全公司调

“经营会议”进行审议之前，先由“投资委员会”进行讨论查职能和投资判断规则的“ 投资战略室”，通 过 业务可行和验 证，确认收 益性和风 险的内容 和应 对 等。此外，在各无论在日本国内还是海外，在业务中防止行受贿都是重要的主题，2013 年，我们制定了“三菱性验证来掌握投资案件的相关风险。并且，在对重要的投阶段也都从法务和财务的层面上进行风险评估，以掌握风

地所集团防止行受贿基本规程”，并致力建设防止组织性行受贿的体制。2016 年还在评估每份合资案件进行决策时，由总裁担任议长，在由负责集团整体

险的整体状况。

行受贿风险

同的行受贿风险的基础上，制定了要求较高风险的交易方履行尽职调查义务的“行受贿风险评估
“三菱地所集团防止行受贿指针 ”。此及行受贿尽职调查义务相关细则”，2018 年，又制定并公布了战略立案以及对各业务为实现战略的进展状况进行监控的外还通过培训等方式增进高管和员工对防止行受贿相关规程的理解，并对运用状况实施监控。

投 资 委 员会发生地震、洪水等天灾、气候变动以及事故、火灾等其他人为灾害的情况下，本集团的业绩和

在投资委员会的审议中，除使用多项指标来验证案件

中加入上行方案和下行方案的模拟，并将负责该案件的业的经济性外，还会对租金、销售单价、工程费等前提条件的

务总部所设想的方案与下行方案之间的差距视为风险量，

依据来验证其妥当性。尤其是关于风险，在投资判定规则

就其可容许范围进行讨论。

天灾人祸等风险

财政状况也会随之受到影响。本集团在促进已持有物业的再开发，以及完善先进的防灾机制的同时，采取了区域管理的防灾对策。
本集团除日本国内之外，在美国、欧洲、亚洲也致力于资产的开发和持有，这一部分资产和收汇率变动的风险
个别投资案件的风险评估流程个别投资案件的验证·与事业总部战略的整合性验证·经济性验证
制定重要投资案件的事业总部假定方案并提交投资委员会附议

重要案件的事业部假定方案提上日程

投资委员会

经营会议

【职责】
对重要投资案件的适当性进行讨
论和验证

【职责】
重要投资案件的投资判断验证事业总部的假定方案·与公司整体战略的整合性验证
·与事业总部战略的整合性验证·经济性验证
·前提条件（租金、工程费用等）的适当性的验证
·制定上行方案 / 下行方案，把握
风险量

投资战略室

重要投资案件的验证·与公司整体战略的整合性验证
·与事业总部战略的整合性验证·经济性验证

·全公司范围的调查职能·投资判定规则的制定和运用

房地产市场与经济状况的变动连动性很高，经济状况恶化会直接造成房地产价格和租金的下房地产市场行情变动的风险跌，并且对空置率的增加有很大的影响。本集团在持有型办公楼业务方面，采取与顾客签订相对长期租赁合同为基本形式。因为有望获取稳定的租金收入，所以可减轻经济状况骤变可能带来的风险。
本集团将金融机构的借款以及发行公司债券的所得资金，用于办公楼、住宅、商业设施、物流
设施等的开发。作为金融市场信贷紧缩和世界性经济衰退的应对策略，日本银行实施量与质双方面
的金融缓和政策，该政策的变化，以及国债增发造成供求平衡恶化最终导致利率上升等因素，都可利率上升的风险

根据需要，另行制定投资战略室方案，并提上经营会议的日
程日币换算额也会随之变动。本集团在获取外币计价资产时，通过以该外币进行负债融资等方式，努力使汇率变动的风险降至最低。

事业部的假定方案

各事业总部

益的计算以当地货币计价。因此，汇率有变动的情况下，外币计价的资产和负债及外币计价交易的能对本集团的业绩和财政状态产生负面影响。
对于以变动利率筹措的一部分资金，本集团通过进行支付利息固定化的利率掉期交易来规避
利率变动的风险。今后也将继续在兼顾固定利率借款、变动利率借款以及各项公司债券余额之间平
衡的基础上进行资金筹措。

所管辖范围

投资战略室方案

共享可视化的风险和事业性的论点64

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书65财务综 述11年间的主要财务摘要（合并决算）
2008/3

2009/3

2010/3

2011/3

2012/3

2013/3

2014/3

2015/3

2016/32017/3¥ 787,652
177,983
162,061
86,963¥ 942,626
138,567
108,624
45,423¥1,013,415
148,972
117,381
11,900¥ 988,447
158,258
130,830
64,219¥1,013,069
146,299
120,665
56,512¥ 927,157
118,349
92,38145,507¥1,075,285
161,271
139,638
64,297¥1,110,259
156,332
133,11373,338¥1,009,408
166,199
144,851
83,426¥1,125,405
192,495
169,851
102,681¥1,194,049
213,047
190,506
120,443

4,327,137
1,238,889
1,645,407
270,798
56,867

4,429,070
1,148,494
1,834,195
201,088
60,364

4,355,065
1,183,156
1,762,111
114,085
73,926

4,245,209
1,202,270
1,639,050
76,332
70,6284,387,015
1,256,791
1,716,890
282,171
67,465

4,711,521
1,239,547
2,085,417
208,135
73,364

4,765,368
1,329,057
1,973,042
159,677
74,805

4,901,526
1,495,838
1,929,355
177,331
72,696

5,311,840
1,509,680
2,291,038
275,316
74,2455,484,115
1,592,777
2,396,994
275,372
75,974

5,803,689
1,698,348
2,481,675
289,570
77,545销售活动带来的现金流–16 , 248投资活动带来的现金流–212 , 207财务活动带来的现金流

238,942
219,71245,824–214 , 500
141,055
184,552

212,668–112 , 639–106 , 852
177,825

259,263–67 , 223
–140 , 269
229,062203,243–272 , 009
57,189215,771

122,286–217 , 992
27,150191,837

336,489–133 , 537–177 , 514
224,739200,078–46 , 568–189 , 109
198,489

135,821–231 , 003
309,237
412,392

168,527–327,292–4,921
243,341

293,338– 286,841
37,203286,859¥62.9916.00¥32.9016.00¥ 8.5812.00¥46.27
12.00¥40.7212.00¥32.7912.00¥46.3412.00¥52.8514.00¥60.1316.00¥74.0020.00¥86.7826.00¥245,911
4.6%
8.5 倍
7.1%
25.4%

¥209,522
3.2%
4.7 倍
3.8%
48.6%

¥230,730
3.4%
5.2 倍
1.0%
139.9%¥237,109
3.7%
6.6 倍
5.4%
25.9%

¥222,885
3.4%
6.5 倍
4.6%
29.5%

¥200,587
2.6%
5.0 倍
3.6%
36.6%

¥246,332
3.4%
7.5 倍
5.0%
25.9%

¥239,934
3.2%
7.7 倍
5.2%
26.5%

¥252,034
3.3%
8.5 倍
5.6%
26.6%

¥279,718
3.6%
8.7 倍
6.6%
27.0%

¥302,424
3.8%
9.5 倍
7.3%
30.0%

¥2,4201,382,518¥1,102
1,382,518¥1,5301,390,397¥1,4071,390,397¥1,476
1,390,397¥2,596
1,390,397¥2,446
1,390,397¥2,7871,390,397¥2,090.5
1,390,397¥2,0301,390,685¥1,798.5
1,390,908

2018/3业绩概况（百万日元）
销售收入
销售利润
经常利润
归属于母公司股东的本期净利润
财政状态（百万日元）总资产自有资本 *1
有息负债
设备投资
折旧费
现金流（百万日元）现金及现金等同物的期末余额每股信息（日元）本期净利润
现金分红主要财务指标

EBITDA（百万日元）*2
总资产销售利润率（ROA ）*3
利息备付率（ICR ）*4
股东权益收益率（ROE）
派息率股票信息股价（日元）* 5已发行总股数（千股）5,000

三菱地所在东京证券交易所的股价走势

日元
4,000

3,000

2,000

1,000

0

20 07/3

20 08/3

20 09/3

2010/3

2010/3

2011/32012 /3

2013/3

2014/3

2015/3

2016/32017/3

2018/3*1 自有资本＝净资产 – 股票收购权 – 散户小股东持有*2 EBITDA ＝ 销售利润 + 收取红利·现金分红 + 持有法投资损益 + 折旧费用 + 商誉折旧费用*3 计算 ROA（销售利润 /总资产）时，总资产为期初和期末的平均值。
*4 利息备付率（ICR ）＝（销售利润 + 收取红利 + 收取股息 + 权益法投资损益）÷（支付利息 + 商业票据的利息）*5 各年度 3月31日的收盘价。

66

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

67

财务综述

日本的房地产市场

财务概况

东京 23 区大型办公楼 * 的供应量销售收入和销售利润润减少等，结果为减益。其结果，该部门的销售收入比上年

百万平方米

度增加了20,368百万日元，为 86,925 百万日元；销售利润

2.0

1.5

1.0

元，比上年度增加了68,644百万日元（+6.1%）；销售利润

在投资管理业务方面，由于取得费（协助获得房地产

为213,047百万日元，增加了20,551百万日元（+10.7%）。

的劳务薪酬）增加等而实现了增收。其结果，该部门的销售

分散的办公楼等需求依然保持坚挺。预计2020 年也将保持较各部门的详细内容以及概况如下。

收入为22,665百万日元，比上年度增加了1,342百万日元；年（ 2018–2022 年）的平均值将与过去保持同等水准。

0
2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

* 办公室总面积达到10,000 平方米以上的办公楼

2020
2021
（预想）

2022 日历年资料来源：森大厦办公楼行情（东京都中心 5区平均租金 / 空置率）
日元 /月坪%25,00010

20,0008

15,000

6

10,000

4

5,000

2

受办公室需求高涨的影响，截止到 2018 年 3月为止，东
京 5 个中心 区（ 港、千 代 田、中央、新 宿、涩谷）的空 置率为

2.80% ，时隔十年再次低于3% 。由于空房存量不足的气氛弥

在大厦业务方面，新竣工办公楼和原有办公楼的租金销售利润为4,596百万日元，比上年度增加了75百万日元。

收入和利润增加，加之出售物业的收入也有所增加，因而实

在设计监理业务方面，三菱地所设计计入了“丸之内二现了增收增益。另外，上年度末时的空置率为2.93%（包括重桥大厦”（东京都千代田区）的设计监理业务等收入，之全国范围所有用途），由于丸之内新竣工的办公楼、丸之内

外设计监理收入与装修施工收入的单件金额均有所增加。

及其以外现有办公楼的租赁状况的进展超出预期，相比预其结果，该部门的销售收入为21,613百万日元，比上年度增

期公布值（2.5%）有所改善，2017财年度末时为1.87% 。其加了2,303百万日元；销售利润比上年度增加了1,278百万结果，该部门的销售收入比上年度增加了21,923百万日元，

日元，为1,724百万日元。

为506,161百万日元；销售利润增加了13,672百万日元，为

147,243百万日元。

势。

0
09/3

10/3

平均租金

11/3

12/3

13/3

14/3

15/3

16/3

空置率（右轴）17/3

首都圈公寓的新增供给户数 /公寓的每户平均价格户

百万日元80,00080

60,00060

0.4% ，为 35,898 户。此外，受高价 物业供给 增加的影响，首都圈的公寓每户平均价格比上年上升了 7. 6% ，为 5,908 万日

40,00040

元。

20,00020

首 都 圈 公寓 2 0 17 年 的 新 增 供 给 户 数 ，比 上 年 增 加 了所带来的收入和利润，加之奥特莱斯业务势头良好，销售收

体型酒店的新业务。销售收入基本与上年度持平，为33,138

入比上年度增加了16,862百万日元，为105,817百万日元；

百万日元；销售利润比上年度减少了1,165 百万日元，为766

销售利润增加了5,377百万日元，为31,184百万日元。

百万日元。

在住宅业务方面，由于计入了大型塔楼公寓的销售额，

在房地产服务业务方面，尽管房地产中介的业务量减

使得商品房公寓的售出户数和毛利率增加等，从而实现了少，但每 一 件次的手续费有所 增加。其结果，销售收 入 为增收增益。其结果，该部门的销售收 入 为 410,598 百万日

25,584百万日元，比上年度增加了1,341百万日元；销售利

元，比上年度增加了2,747 百万日元；销售利润比上年度增

润比上年度减少了639百万日元，为1,518百万日元。

加了4,607百万日元，为23,860百万日元。

其他业务方面，销售收入比上年度增加了4,303百万日

在海外业务方面，出售所持有物业的销售额虽有增加，元，为8,541百万日元；销售利润比上年度增加了759百万日

但由于上一年度计入的一时性利润的反作用力以及租金利

元，为1,048百万日元。

销售收入销售利润 / 销售利润率销售利润 /EBITDA

归属于母公司股东的
本期净利润 /ROE

兆日元

亿日元

%

亿日元

亿日元

%

1.2

2,500

25

4,000

1,500

15

2,000

20

1,000

10

1,500

15

1,000

10
500

5

0

0
2008

2009

2010

2011

首都圈公寓的新增供给户数

2012

2013

2014

2015

2016

2017 日历年公寓的每户平均价格（右轴）资料来源：房地产经济研究所

东京都内各地区和各种房地产类型的资本还原率
%
7.0

1.0

东京都内住宿特化型酒店

在日本 银 行持 续 金融 缓 和 政 策、预 计 长 期 利率 持 续 走

6.0

5.0

Par k Hotels and Resor t s 为中心，对“ Royal Par k
Hotels”旗下各酒店的体制进行强化，并谋求拓展住宿主

18/3

资料来源：三鬼商事

在酒店业务方面，以酒店业务统括公司株式会社Royal

在生活服务类地产业务方面，计入了出售所持有物件

漫，出现了过热需求的倾向，平均租金也保持缓慢上升的态

0

比上年度减少了2,166百万日元，为24,147百万日元。

在企业业绩良好的背景下，办公楼数 量仍将继续增加，集聚
高水准，而 2021年和 2022 年的供应量则将走低，预计今后 5
0.5

在 2017财年度的业绩中，销售收入为1,194,049百万日

2017年东京 23 区大型办公楼的 供 应量，比上年减少了
28.9% ，为 690,000 平方米。预计 2018 年将再次扩大供应，

东京湾岸区（江东地区）多种租户型物流设施

城南地区独栋出租住宅一栋

4.0

低、以办公楼为主的房地产租金仍保持上升预期的背景下，2018 年 4月末的资本还原率（Cap Rate），以丸之内地区 A
级大厦的 3.5% 为首，商品房、物流设施、酒店等主要房地产
类型均保持缓慢下降的态势。

丸之内和大手町地区的 A 级大厦 *

3,000

0.8
0.6

2,000

0.4
500

0.2

5

1,000

3.0
0
0
2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

各年度4月1日时
* 符合从最近的车站步行5 分钟内、建成未满 5 年、建筑面积在 50,000 平方米以上等条件的物业
资料来源：日本房地产研究所

68

02014 2015 2016 2017 2018

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书02014 2015 2016 2017 2018销售利润销售利润率（右轴）002014 2015 2016 2017 2018

销售利润

EBITDA02014 2015 2016 2017 2018

归属于母公司股东的本期净利润
ROE（右轴）各年度 3月31日结束的决算期

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

69

财务综述

单位：百万日元2017财年度

科目

实绩

销售收入
大厦业务
生活服务类地产业务
住宅业务
海外业务
投资管理业务
设计监理业务
酒店业务
房地产服务业务
其他业务
消除部门间
销售利润
大厦业务
生活服务类地产业务
住宅业务
海外业务
投资管理业务
设计监理业务
酒店业务
房地产服务业务
其他业务
消除部门间或全公司

2016财年度
实绩

1,194,049 1,125,405
506,161 484,238
105,81788,955
410,598 407,850
86,92566,556
22,66521,323
21,613
19,30933,13833,51225,58424,2438,541
4,237–26,996–24,820
213,047 192,495
147,243 133,570
31,18425,80723,86019,25324,14726,313
4,596
4,520
1,724
445
766
1,932
1,518
2,157
1,048
289
–23,043–21,793（投资活动带来的现金流）财务状况销售外损益以及特别损益投资活动带来的现金流 减少了286,841百万日元（相增减

68,64421,923
16,862
2,747
20,368
1,342
2,303
–373
1,341
4,303
–2,17520,551
13,672
5,377
4,607–2,16675
1,278–1,165–639
759–1,249销售外收入方面，由于收取红利增加等，比上年度增加

比上年度＋40,451百万日元）的资金。这是由于出资获取有（ 1）合并报表现金 流

了1,06 6 百万日元，为 10,4 47 百万日元。在销售外费用方

合 并 报 表 上 的 现 金 以 及 现 金 等 同 物（以下 简 称“ 资形固定资产造成的结果。

面，由于处置固定资产损失及支付利息增加等，比上年度增

金”），因税金等调整前本期净利润的增加、库存资产的减（财务活动带来的现金流）

加了964百万日元，为32,988百万日元。

少和长期借贷等带来的收入以及获取有形固定资产与返还财务活动带来的现金流增加了37,203百万日元（相比长期借款等造成的支出，比上年度末增加了43,517 百万日

上年度+42,125百万日元）的资金。这是长期借款以及发行元，为286,859百万日元。

公司债券等的结果。

（销售活动带来的现金流）（ 2 ）合并报表借贷对照表

特别利润方面，尽管计入了固定资产销售利润以及企业合并带来的互换利润，仍比上年度 减少了1,765 百万日
元，为14,719百万日元。
特 别 损 失 方面，尽管处 置固定 资 产关联 损 失 有所 增加，但由于减值损失的减少以及上年度发生的分阶段收购销售活动带来的现金流增加了293,338 百万日元（相“资产部分”因以上的销售、投资、财务活动带来的资

所造成的亏损差额得到缓解的影响等因素，比上年度减少

比上年度+124,810 百万日元）的资金。这是由税金等调整产和负债的增减，相比上年度末增加了319,573百万日元，

了9,686百万日元，为13,768百万日元。

前本期净利润191,457 百万日元在调整了 77,545 百万日元为5,803,689百万日元。

归属于母公司股东的本期净利润

非资金损益项目上的折旧费后的资金增加基础上，加上库“负债部分”比上年度末增加了207,946百万日元，为存资产的减少、资权投资的增加以及支付法人税等带来的

3,924,601百万日元。有息负债比上年度末增加了84,681

资金增减后算出。

百万日元，为2,481,675 百万日元；减去手头流动性余额的税金等调整前的本 期净利润比上年度增加了 28,576
百万日元，为191,457 百万日元。法人税等比上年度增加了

7,634百万日元，为53,707 百万日元，因此归属于母公司股2017财年度合并报表现金流与上年度比较
百万日元
86,614 –53,837

东 的 本 期 净 利 润 比 上 年 度 增 加 了 1 7, 7 6 2 百 万 日 元（+17.3%），为120,443 百万日元。每股的本期净利润为

77,545

86日元78钱。

191,457

库存资产
增减

7,263

股权
投资的
增减

有形固定资产售出、
有形固定资产信托收益权售出带来的收入30,540 –46,244
其他

5,277

13,694
256,429

法人税等
支付额

特别损益等 折旧费调整

現金及び現金同等物の換算差額现金及现金等同物关联换算差额

投资有价证券
投資有価証券の売却による収入
售出带来的收入2017财年度销售收入与上年度比较
百万日元–16,242

243,341–289,570

税金等調整前税金等调整前
当期純利益
本期净利润

设备投资

其他

新筹措

1,125,405
大厦业务

生活服务
类地产业务

21,923

16,862

住宅业务

2,747

海外业务

设计监理
业务

20,368

1,342

2,303

酒店业务

–373

房地产
服务业务

1,341

其他业务

消除部门间

4,303

–2,175

返还

股息支付68,040其他

20162017财年度

投资活动带来的现金流
–286,841

销售活动带来的现金流
293,338财年度

2016财年度

总资产/ROA（销售利润 /总资产）有息负债余额

亿日元

兆日元

%

兆日元

4,000

6.0

6

2.5

5.0

5

4.0

4

3.0

3

2.0

2

1.0

1

3,000

0
–1,000213,047
住宅业务
生活服务
类地产业务

192,495
大厦业务

4,607

海外业务

–2,166

投资管理
业务

设计监理
业务

75

1,278

酒店业务

–1,165

房地产
服务业务

–639

其他业务

759

消除部门间
或全公司

5,377

–4,000销售活动带来的现金流财务活动带来的现金流

2017财年度

00
2014

13,6722016财年度–2,000–3,000–1,249

财年度

现金流

1,000

百万日元

2017

财务活动带来的现金流
37,2032,000

2017财年度销售利润与上年度比较

–183–243,230

1,194,049
投资管理业务

286,859– 44,035

2015

2016

投资活动带来的现金流

2017

2018

2014 2015 2016 2017 2018总资产ROA（销售利润 /总资产）（右轴）net

倍net hghbri

10

2.0

8

1.5

6

1.0

4

0.5

2

0

0
2014 2015 2016 2017 2018净有息负债净有息负债（考虑到混合融资因素后）*净有息负债 /EBITDA倍率（右轴）净有息负债 /EBITDA倍率（考虑到混合融资因素后）*（右轴）*扣除后偿债和后偿贷款中，评级机构认可其资本性的部分（相当于调整额的 50%）进行
计算。
各年度 3月31日结束的决算期

70

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

71

财务综述

净 有 息 负 债 比 上 年 度 末 增 加 了 4 1 , 1 6 3 百 万 日 元 ，为关于这些租赁等房地产以及包含作为租赁等房地产使

租赁等房地产关联

用部分房地产的合并报表借贷对照表计入额、期中增减额、

2,194,815百万日元。
“净资产部分”由于利润剩余 金、其他有价 证券市值

本公司以及一部分合并报表子公司，在东京都及其他

差额金、支付退休金相关的累计调整额等的增加，比上年度

地区以及海外，持有以获取租赁收益为目的的租赁办公楼

末增加了111,627百万日元，为1,879,088百万日元。

以及租赁商业设施等。另外，国内的一部分租赁办公楼由于

市值以及账面浮盈，具体如下。

含作为租赁等房地产使用部分的房地产。

本年度合并报表
会计年度

上年度合并报表
会计年度

自2017年 4月1日
至 2018 年 3月31日

自2016 年 4月1日
至 2017年 3月31日

租赁等房地产

期中增减额
期末余额
期末时价

有息负债状况
亿日元

%

30,000120

长期比率（右轴）25,000

后偿公司债

CP

后偿贷款

100

固定比率（右轴）20,00080

租赁债务

15,00060

银行借贷10,000

40

5,000

20

普通公司债
0

0
2011

2012

2013

2014

2015

普通公司债

5,663

6 , 362

7,472

7,015

6 , 852

后偿公司债

—

—

—

—

—

10,654

10,723

12 , 929

12 ,619

12 ,088

银行借贷

—

后偿贷款

—

—

72
61.7
95.0

83
61. 8
95.0

CP
租赁债务
固定比率（右轴）长期比率（右轴）

—

—

350
102
53.1
93.7

—
—

95
54.0
96.1

2016

2017

2018

6 , 530
2 , 500
13, 812

6 , 127
2 , 500
14, 285
1,000

6 ,0382 , 500
15, 230
1,000

—

—

—

68
64.1
95.1

56
69.7
96.4

47
73. 2
93.6

—

280
72
60.1
93.4

—

账面浮盈

期中增减额
期末余额
期末时价
账面浮盈

3.0
2.5
2.0

6

总平均利率（右轴）1.54借贷平均利率（右轴）

1.0
0.5

公司债平均剩余期限公司债平均剩余期限0公司债平均利率（右轴）借贷平均利率（右轴）总平均利率（右轴）

8. 22
1. 88
1.01
1.40

182,876647
183,523
274,081
90,558（注）1. 合并报表资产负债表金额，是从获取 原价减去折旧费累计金额以 及减值损失
累计金额后的金额。
2. 合并报表会计年度末的时价，参阅以下说明。
（1）关于国内的房地产，主要是由本公司基于“房地产鉴定评估基准”算定的金额。
（ 2 ）关于海外的房地产，主要是由当地鉴定人鉴定评估的金额。

2012

7.71
1.72
0. 87
1. 27

2013

7.52
1.54
0.72
1.05

2014

6. 82
1.55
0.70
1.07

2015

6. 31
1.52
0.62
0.96

2016

5.94
1.41
0.61
0.96

2017

6.19
1. 38
0.66
0.95

股份数
（股）

三菱商事株式会社
株式会社三菱UFJ金融集团
旭硝子株式会社
大成建设株式会社

三菱重工业株式会社三菱电机株式会社
平和不动产株式会社
东日本旅客铁道株式会社
三菱仓库株式会社
东海旅客铁道株式会社
株式会社尼康株式会社三菱化学控股
三菱材料管理株式会社丰田汽车株式会社
信越化学工业株式会社

2018

7. 20
1. 32
0.75
0.97

各年度 3月31日结束的决算期

租赁收入
租赁费用
差额
其他损益

清水建设株式会社

租赁收入
差额
其他损益

三菱UFJ租赁株式会社

本年度合并报表
会计年度

上年度合并报表
会计年度

株式会社三菱综合研究所

自2017年 4月1日
至 2018 年 3月31日

自2016 年 4月1日
至 2017年 3月31日

小田急电铁株式会社

439,592
275,749
163,843–4 , 745

436,705
280,387
156,318–16 , 194

包含作为租赁等房地产使用部分的房地产
租赁费用株式会社大林组
株式会社Renaissance单位：百万日元12

2011

183,523
296,913
480,436
614,790
134,354

租赁等房地产

2

股票名称

麒麟控股株式会社

部分的房地产损益状况，详细如下。

%

公司债平均利率（右轴）类、股票名称、股份数、借贷对照表计入额以及持有目的。

日本空港BUILDING株式会社

另外，关于租赁等房地产以及作为租赁等房地产使用年

10· 以下为持 有目的为非 纯 投 资目的 的 投 资 股 份 的持 有分

东宝株式会社融资利率、公司债状况（单独）03,327,104
317,832
3,644,937
6,517,887
2,872,950

合并报表借贷对照表计入额

各年度 3月31日结束的决算期

83,644,937–164,790
3,480,147
6,768,625
3,288,478

包含作为租赁等房地产使用部分的房地产
期初余额

156 种股票名称 251,225百万日元

特定投资股份

合并报表借贷对照表计入额
期初余额· 所投资股份中持有目的为非纯投资目的的股票名称数量以及借贷对照表计入额的合计额

单位：百万日元

由本公司以及一部分合并报表子公司使用，所以被称为包

股票持有情况

21,41916,872
4,546–362

15,996
11,522
4,474–580（注）在包含作为租赁等房地产使用部分的房地产里，因为作为服务提 供以 及经营管
理包括了本公司以及一部分合并报表子公司使用的部分，所以该当部分的租赁收
益不予计入。另外，在该当房地产的关联费用（折旧费用、建筑管理费用、租税公课等）中，包含了租赁费用。

株式会社八十二银行
株式会社福冈金融集团
株式会社T&D控股
株式会社千叶银行
日本水产株式会社

13,088,457
39,246,142
4,540,606
2,426,690
3,111,400
4,371,938
2,346,997
5,577,294
4,274,100
857,300
3,665,554
367,900
3,510,000
5,646,000
1,739,700
598,462
308,212794,100
2,404,961
1,419,000
2,738,650
3,760,000
598,500
3,441,500
901,000
3,108,000
960,200
1,852,000
2,789,900

借贷对照表
计入额

持有目的

（百万日元）

37,45927,35420,001
13,104
12,647
12,383
9,561
9,489
8,761
8,454
8,284
7,405
6,654
5,818
5,567
4,084
3,391
2,803
2,799
2,748
2,604
2,346
2,007
1,961
1,939
1,780
1,621
1,583
1,540

1*
2*
1*
3*
4*
3*
1*
1*
4*
4*
3*
4*
3*
1*
1*
3*
1*
4*
3*
4*
3*
1*
3*
2*
3*
2*
2*
2*
1*

1* 为了保持并加强与租户的良好关系，从而提升企业价值
2* 为了稳定地筹措资金
3* 为了保持并加强与包括集团下属公司在内的业务合作关系
4* 为了保持并加强稳定的合作与协调关系，从而提升企业价值（注）旭硝子株式会社于2018 年 7月1日更名为AGC 株式会社。

借贷对照表外的有表决权股份
股票名称

股份数
（股）

借贷对照表
计入额

持有目的

（百万日元）

东京海上控股株式会社
三菱电机株式会社
株式会社三菱UFJ金融集团

6,929,500
10,656,000
4,306,400

32,811
18,131
3,001

5*
5*
5*

5* 拥有行使表决权的指示权限
（注）在选定借贷对照表计入额排名在前的股票名称的阶段，特定投资股份和表外 有
表决权股份不合并计算。
各年度 3月31日结束的决算期

72

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

73

财务综述

比较合并报表借贷对照表
单位：百万日元科目( 资产部分)流动资产
现金及存款
期票及销售未进款有价证券销售用房地产
在建销售用房地产
开发用房地产
未完成工程预付金
其他在库资产
资权投资
延付税金资产
其他
呆账准备金
固定资产
有形固定资产
建筑及建设物
机械装置及搬运工具土地
信托土地
建设暂定勘定其他无形固定资产
借地权
其他
投资等其他资产
投资有价证券长期贷款
押金及保证金
退休金支付相关资产
延付税金资产
其他
呆账准备金
资产合计
（注）未满百万日元时切舍表示。

本年度合并报表
会计年度末上年度合并报表
会计年度末2018/3/31时

2017/3/31时

增减

金额

金额

金额

5,803,689
1,229,041
287,153
44,6708,219
95,391
327,213
1,267
9,681
1,084
365,933
11,351
77,299–224
4,574,647
3,981,871
1,060,851
19,8252,063,202
678,420
142,127
17,444
94,241
72,93421,306
498,533
272,779
1,362
108,097
20,28013,841
83,610–1 , 438
5,803,689

5,484,115
1,081,690
243,681
43,823
13,51560,195337,928
1,058
8,091
1,021
292,764
10,73069,152–270
4,402,424
3,856,757
1,032,286
21,722
1,987,344
708,801
92,367
14,23399,54273,81625,725446,125
244,870
1,389
106,1499,487
11,08274,786–1 , 642
5,484,115

319,573
147,351
43,471847–5 , 295
35,195–10 , 714
209
1,589
63
73,169620
8,147
45
172,222
125,11428,564–1 , 896
75,857–30 , 381
49,7593,210–5 , 300–882–4 , 418
52,40827,908–27
1,947
10,793
2,759
8,823
203
319,573

单位：百万日元科目(负债部分)
流动负债
期票支付及销售未付金
短期借款

1年内预定返还长期借款
1年内预定返还公司债
未付法人税等
延付税金负债
其他流动负债
固定负债
公司债
长期借款
预收押金保证金
延付税金负债
再估值关联延付税金负债
退休金支付相关负债
董事退职慰劳准备金
环境对策准备金
负商誉
其他固定负债

( 净资产部分)
股东资本
资本金
资本剩余金
利润剩余金
自有股份
其他包括利润累计额
其他有价证券市值差额金递延对冲损益土地再估值差额金汇率换算调整勘定
退休金支付相关调整的累计额
新股预约权
非控股股东持股负债净资产合计

本年度合并报表
会计年度末上年度合并报表
会计年度末2018/3/31时

2017/3/31时

增减

金额

金额

金额

3,924,601
665,484
61,169159,090
147,739
66,162
27,675393
203,254
3,259,116
787,661
1,316,232
414,390
226,403
263,428
26,847771
5,074
95,992
122,313
1,879,088
1,061,700
141,898
161,819
763,277–5 , 294
636,648
121,787369
526,623–12 , 227
95
326
180,4125,803,689

3,716,654
586,623
56,09986,415
149,281
85,075
16,471
572
192,708
3,130,031
777,712
1,292,854
398,014217,565
263,661
22,042834
4,831
90,53561,9781,767,460
971,906
141,659
161,477
674,259–5 , 489
620,870
109,64473
527,128–13 , 363
–2 , 612
529
174,1545,484,115

207,946
78,861
5,070
72,674–1 , 541–18 , 912
11,204–178
10,546129,085
9,948
23,377
16,376
8,838
–232
4,805
–62
242
5,457
60,334
111,627
89,793239
342
89,017
194
15,777
12,142
296
–505
1,135
2,708
–202
6,258
319,573（注）未满百万日元时切舍表示。

74

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

75

财务综述

比较合并报表损益计算书比较合并报表现金流 量表（概要）单位：百万日元

科目

销售收入
销售成本
总销售利润
销售费用以及一般管理费
销售利润
销售外收入
收取利息
收取红利
关联企业投资收益
其他
销售外费用
支付利息
处置固定资产损失
其他
经常利润
特别利润
固定资产销售利润
投资有价证券售出带来的收入关联公司股票售出带来的收入负商誉发生收益收取和解金企业合并带来的互换利润特别损失处置固定资产关联损失减值损失分阶段收购所造成的亏损差额税金等调整前本期净利润
法人税、住民税以及业务税
法人税等调整额
法人税等合计额
本期净利润
归属于非控股股东的本期净利润
归属于母公司股东的本期净利润

本年度合并报表
会计年度

上年度合并报表
会计年度

2017/4/1—2018/3/31

2016/4/1—2017/3/31

1,194,049
890,237
303,81290,765
213,047
10,447
284
5,565
419
4,177
32,98823,122
5,746
4,119
190,506
14,71912,044

1,125,405
847,725
277,680
85,184
192,495
9,380
268
4,634
872
3,605
32,02422,743
4,453
4,827
169,851
16,484

－

1,161
－
－

1,513
13,768
8,259
5,508

－

1,013

科目

税金等调整前本期净利润
特别损益等调整
折旧费库存资产增减
股权投资的增减
其他
法人税等支付额销售活动带来的现金流投资有价证券售出带来的收入
有形固定资产售出、有形固定资产信托收益权售出带来的收入设备投资
其他投资活动带来的现金流

上年度合并报表
会计年度

2017/4/1—2018/3/31

2016/4/1—2017/3/31

191,457
7,263
77,54586,614–53 , 837
30,540–46 , 244
293,338

162,881
12,24975,97484,853–32 , 460
–82 , 780
–52 , 189
168,5275,277
13,694–289 , 570–16 , 242
–286 , 841

1,534
11,328–275 , 372–64 , 783
–327 , 292

新筹措

256,429298,515

13,505
1,966

返还–243 , 230–243 , 051

股息支付

－

–44 , 035

–33 , 709

其他

68,04037,203–26 , 676－

191,457
57,334–3,62653,707
137,749
17,305
120,443

23,455
4,762
12,2606,431
162,881
43,451
2,622
46,073116,808
14,126102,681

本年度合并报表
会计年度

上年度合并报表
会计年度

2017/4/1—2018/3/31

2016/4/1—2017/3/31

137,749
15,711
12,144
365
4
95
2,744
355
153,461

116,808
5,439
19,703
159
3,363–26 , 882
10,092–996
122,247

136,731
16,730108,648
13,599－

单位：百万日元

本年度合并报表
会计年度

财务活动带来的现金流现金及现金等同物关联换算差额现金及现金等同物的增减额
解除子公司合并报表后现金及现金同等物的减少额现金及现金等同物的期初余额现金及现金等同物的期末余额–183
43,517－

243,341
286,859–4 , 921–5 , 144–168 , 830–219
412,392
243,341（注）未满百万日元时切舍表示。

（注）未满百万日元时切舍表示。

比较合并报表包括利润计算书单位：百万日元科目

本期净利润
其他包括利润
其他有价证券市值差额金递延对冲损益土地再估值差额金汇率换算调整勘定
退休金支付相关调整的累计额对于持股适用公司的持股相当额
包括利润
（细目）
母公司股东关联包括利润
非控股股东关联包括利润（注）未满百万日元时切舍表示。

76

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书77

公司 数 据三菱地所集团主要企业
合并报表子公司

以 2018 年 4月1日以后的新部门记载

持股适用公司大厦业务

议决权所有
百分比（%）

电话号码主要业务内容MEC Urban Resort Tohoku Co., Ltd.

1-1, Akedori 1-chome, Izumi-ku, Sendai, Miyagi
Prefecture 981-3206

TEL+81-22-377-3136

泉Park Town高尔夫俱乐部等的经营管
理

100.0

100.0

Higashinihon Kaihatsu Co., Ltd.

1442-23, Yosawa Oyamacho, Sunto-gun, Shizuoka TEL+81-550-78-3211
Prefecture 410-1326

东富士乡村高尔夫俱乐部和富士国际高尔夫俱乐部等的经营

100.0

有乐町电气大厦的管理运营

62.5

Sakura Golf Development Co., Ltd.

670 Soshiyama, Uchida, Sakura, Chiba Prefecture
285-0077

TEL+81-43-498-6630

麻仓高尔夫俱乐部的经营49.0

台北南山广场的物业管理业务

70.0

其他业务
MEC Eco LIFE Co., Ltd.

5F Shinko Building, 6-8, Kanda-Ogawamachi
3-chome, Chiyoda-ku, Tokyo 101-0052

TEL+81-3-3518-8461

关于环境和设计的研究与建议

100.0

Mitsubishi Jisho House Net Co., Ltd.

Shinjuku Front Tower, 21-1, Kita-Shinjuku
2-chome, Shinjuku-ku, Tokyo 169-0074

TEL+81-3-6908-5560

个人住宅的买卖及租赁中介、租赁管理

100.0

Ryoei Life Service Co., Ltd.

Royal Life Okusawa, 33-13, Okusawa 3-chome,
Setagaya-ku, Tokyo 158-0083

TEL+81-3-3748-2650

收费老人院的运营

100.0

Rockefeller Group, Inc.

1221 Avenue of the Americas, New York, NewYork 10020-1095 U.S.A.

TEL+1-212-282-2000

房地产业务

100.0

Mitsubishi Estate New York Inc.

1221 Avenue of the Americas, New York, NewYork 10020-1095 U.S.A.

TEL+1-212-698-2200

在美国的房地产业务

100.0

Mitsubishi Estate London Ltd.

5 Golden Square, London, W1F 9HT, U.K.

TEL+44-20-7292-3180

在欧洲的房地产业务

100.0

Mitsubishi Estate Asia Pte. Ltd.

138 Market Street, #27-03 CapitaGreen,
Singapore 048946

TEL+65-6576-5790

在亚洲的房地产业务

100.0

Mitsubishi Estate (Shanghai) Ltd.

1805 Room Raffles City, 268 Xizang Middle Road,
Shanghai 200001, P.R.C.

TEL+86-21-6340-4000

在中国的房地产业务

100.0

Mitsubishi Estate Taiwan Ltd.

100-6, Songren Road, Xinyi District, Taipei, 11073, TEL+886-2-8780-3003
Taiwan

在台湾的房地产业务

100.0

Mitsubishi Jisho Investment Advisors,
Inc.

Marunouchi 2-chome Building, 5-1, Marunouchi
2-chome, Chiyoda-ku, Tokyo 100-0005

TEL+81-3-3218-0031

房地产投资管理关联的专业服务提供（房地产投资顾问等）

100.0

Japan Real Estate Asset Management
Co., Ltd.

Otemachi Park Building, 1-1-1, Otemachi,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0004

TEL+81-3-3211-7921

投资法人的资产运营

90.0

TA Realty LLC

28 State Street, Boston, MA 02109, U.S.A.

TEL+1-617-476-2700

在美国的房地产投资管理业务

70.0

Europa Capital LLP

15 Sloane Square, London SW1W 8ER, U.K.

TEL+44-20-7881-6800

在欧洲的房地产投资管理业务

82.6

Pan Asia Realty Advisors (Singapore)
Pte. Ltd.

80 Raffles Place, No. 18-01, UOB Plaza 1,
Singapore 048624

TEL+65-6416-7888

在亚太地区的房地产投资管理业务

77.8

Royal Park Hotels and Resorts Co.,Ltd.

Otemachi Building, 6-1, Otemachi 1-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0004

TEL+81-3-3211-6180

酒店业务的经营及统括管理

100.0

Yokohama Royal Park Hotel Co., Ltd.

Yokohama Landmark Tower, 2-1-3, Minato Mirai 2-chome, TEL+81-45-221-1111
Nishi-ku, Yokohama, Kanagawa Prefecture 220-8173

横滨 Royal Park Hotel的运营

100.0

Tohoku Royal Park Hotel Co., Ltd.

2-1, Teraoka 6-chome, Izumi-ku, Sendai, Miyagi
Prefecture 981-3204

TEL+81-22-377-1111

仙台Royal Park Hotel的运营

100.0Royal Park Hotel Co., Ltd.

1-1, Kakigaracho 2-chome, Nihonbashi, Chuo-ku,
Tokyo 103-8520

TEL+81-3-3667-1111

Royal Park Hotel的经营和运营

55.7

Marunouchi Hotel Co., Ltd.

6-3, Marunouchi 1-chome, Chiyoda-ku, Tokyo
100-0005

TEL+81-3-3217-1111

丸之内酒店的经营和运营

76.9*

Takamatsu Airport Co., Ltd.

1312-7, Oka, Konan-cho, Takamatsu, Kagawa
Prefecture 761-1401

TEL+81-87-814-3657

高松机场的经营和运营

73.1

TEL+81-3-3287-5555

建筑、土木的设计监理

100.0

内装潢的设计监理及施工以及家具用品
的制造和销售

100.0

电话号码

主要业务内容Mitsubishi Jisho Property
Management Co., Ltd.

Marunouchi Nakadori Building, 2-3, Marunouchi
2-chome, Chiyoda-ku, Tokyo 100-0005

TEL+81-3-3287-4111

大厦的综合运营管理

100.0

Hokuryo City Service Co., Ltd.

Hokkaido Building, 4-1, Kita 2-jou Nishi, Chuo-ku, TEL+81-11-242-7411
Sapporo, Hokkaido 060-0002

大厦及商业设施和体育设施的管理运营

Yuden Building Kanri Co., Ltd.

Yurakucho Denki Building, 7-1, Yurakucho
1-chome, Chiyoda-ku, Tokyo 100-0006

TEL+81-3-3211-7833
TEL+886-2-2723-8009

休闲设施业务

大厦运营管理业务Nan Shan Plaza Property Management 130-3, Songren Road, Xinyi District, Taipei City,
11058 Taiwan
Co., Ltd.

* Outside the scope of consolidation办公楼租赁业务
Sunshine City Corporation

World Import Mart Building, Sunshine City, 1-1,
Higashi-Ikebukuro 3-chome, Toshima-ku, Tokyo
170-8630

TEL+81-3-3989-3321

阳光城等的经营

63.2

Tokyo Kotsu Kaikan Co., Ltd.

Tokyo Kotsu Kaikan, 10-1, Yurakucho 2-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0006

TEL+81-3-3212-2931

东京交通会馆等的经营

50.0

停车场业务
Tokyo Garage Co., Ltd.

Sanno Grand Building, 14-2, Nagatacho 2-chome, TEL+81-3-3504-0610
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0014

大厦停车场的运营管理以及挥发油商品
类的销售

54.9

地域冷暖气设施业务
Marunouchi Heat Supply Co., Ltd.

Marunouchi Kitaguchi Building, 6-5, Marunouchi
1-chome, Chiyoda-ku, Tokyo 100-0005

TEL+81-3-3287-2288

丸之内、大手町、有乐町地区及其他地区
的温冷热供应业务

64.2

Ikebukuro District Heating andCooling Co., Ltd.

World Import Mart Building, Sunshine City,
1 Higashi-Ikebukuro 3-chome, Toshima-ku, Tokyo
170-8630

TEL+81-3-3988-6771

东池袋地区的温冷热供应业务

68.0

O.A.P. D.H.C. Supply Co., Ltd.

OAP Tower, 8-30, Tenmabashi 1-chome, Kita-ku,
Osaka, Osaka Prefecture 530-6004

TEL+81-6-6881-5170

大阪市OAP 地区的温冷热供应业务

35.0

Minato Mirai 21 D.H.C. Co., Ltd.

1-45, Sakuragicho 1-chome, Naka-ku, Yokohama,
Kanagawa Prefecture 231-0062

TEL+81-45-221-0321

横滨港湾未来地区的温冷热供应业务

29.6

Shin Kokusai Building, 4-1, Marunouchi 3-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0005

TEL+81-3-3214-4881

丸之内、大手町及其他地区暗光纤租赁业务、数据中心建筑物供给业务

51.0

其他业务
Marunouchi Direct Access Limited

生活服务类地产业务
Mitsubishi Jisho Retail Management
Co., Ltd.

7-1, Daiba 1-chome, Minato-ku, Tokyo 135-8707

TEL+81-3-5579-6671

商业设施的运营管理

100.0

Mitsubishi Estate·Simon Co., Ltd.

Otemachi Financial City South Tower, 9-7,
Otemachi 1-chome, Chiyoda-ku, Tokyo 100-0004

TEL+81-3-3275-5252

PREMIUM OUTLETS®的开发和运营

60.0

Yokohama Sky Building Co., Ltd.

19-12, Takashima 2-chome, Nishi-ku, Yokohama,
Kanagawa Prefecture 220-0011

TEL+81-45-441-1221

Sky 大厦等的租赁

54.4

Tokyo Ryutsu Center Inc.

1-1, Heiwajima 6-chome, Ota-ku, Tokyo 143-0006

TEL+81-3-3767-2111

物流大厦、办公楼的租赁及运营管理

56.4

住宅业务
住宅开发、销售业务
Mitsubishi Jisho Residence Co., Ltd.

议决权所有
百分比（%）地址

地址

Otemachi Building, 6-1, Otemachi 1-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-8189

TEL+81-3-3287-8800

房地产开发、销售、租赁

100.0

订制住宅业务

海外业务

* Outside the scope of consolidation* Outside the scope of consolidation

投资管理业务

酒店、机场业务* Outside the scope of consolidation

Mitsubishi Estate Home Co., Ltd.

Kokusai-Shin-Akasaka Building Higashi-kan,
14-27, Akasaka 2-chome, Minato-ku, Tokyo
107-0052

TEL+81-3-6887-8200

独栋建筑和集团住宅的设计施工以及住
宅和店铺的翻新100.0

Mitsubishi Estate Housing
Components Co., Ltd.

228-4, Shinminato, Mihama-ku, Chiba, Chiba
Prefecture 261-0002

TEL+81-43-242-9031

建筑资材的制造、加工、销售业务

91.7

Prime Truss Co., Ltd.

15-12, Kiba 2-chome, Koto-ku, Tokyo 135-0042

TEL+81-3-3643-3310

住宅建筑资材等的制造销售

20.0

Mitsubishi Jisho Community Holdings
Co., Ltd.

6-1, Sanban-cho, Chiyoda-ku, Tokyo 102-0075

TEL+81-3-3556-3888

公寓管理业务的经营管理及其附带业务

71.5

Mitsubishi Jisho Community Co., Ltd.

6-1, Sanban-cho, Chiyoda-ku, Tokyo 102-0075

TEL+81-3-5213-6100

公寓综合管理业务、大厦综合管理业务、
翻新整修工程业务，其他相关业务

100.0

Izumi Park Town Service Co., Ltd.

7-2, Takamori, Izumi-ku, Sendai, Miyagi Prefecture TEL+81-22-378-0022
981-3203

泉Park Town的综合管理

100.0

住宅管理业务

* 记载 2018 年 4月27日通过公开收购追加获得股票后的数值。

设计监理业务
Mitsubishi Jisho Sekkei Inc.

Marunouchi 2-chome Building, 5-1, Marunouchi
2-chome, Chiyoda-ku, Tokyo 100-0005

MEC Design International Corporation Inui Building Kachidoki, 13-1, Kachidoki 1-chome, TEL+81-3-6704-0100
Chuo-ku, Tokyo 104-0054

房地产服务业务
Otemachi Financial City Grand Cube, 1-9-2,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0004

TEL+81-3-3510-8011

房地产中介、租赁经营、停车场管理、房
地产鉴定

100.0

MEC Human Resources, Inc.

Otemachi Building, 6-1, Otemachi 1-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0004

TEL+81-3-3212-8674

提供人事关联服务业务

100.0

MEC Information Development
Co., Ltd.

Otemachi Building, 6-1, Otemachi 1-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0004

TEL+81-3-3214-9300

信息系统和软件的开发及管理100.0

Keiyo Tochi Kaihatsu Co., Ltd.

Shin-Tokyo Building, 3-1, Marunouchi 3-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-0005

TEL+81-3-3212-0555

房地产租赁

66.7

Mitsubishi Real Estate Services
Co., Ltd.

其他业务（注）决议权所有百分比为2018 年 3月末时的数据。

78

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书79

公司 数 据沿革

（ 2018 年 4月1日时）

组织图企业发展轨迹

代表性项目

三菱社接受政府划拨出售的丸之内原陆军省用地

1890

三菱合资会社成立，实现了业务的进一步扩大1893

以资本金1,500 万日元从三菱合资会社受让丸之内大厦及其用地所有权
以及丸之内地区其他土地建筑的业务权，本公司继而成立

丸之内最早的西式事务所建筑— —第一号馆竣工

房地产事业发展战略咨询二部

1923

丸之内大厦于东京站前竣工房地产事业发展战略咨询三部1953

筹划制定丸之内综合改造计划，以应对经济高速增长期的办公楼需求

1959
1962

赤坂 Park House 起售，进军公寓业务

1969

成立三菱地所纽约分公司，巩固海外业务的根基
成立三菱地所住宅销售株式会社（ 2007年 4月更名为三菱地所 Real
Estate Services 株式会社）1972

新设札幌（ 2017年11月改称为北海道分公司）、仙台（1989 年 7月改称为
东北分公司）、名古屋（ 2018 年 4月改称为中部分公司）、大阪（ 2016 年4月改称为关西分公司）各分公司，在国内主要城市进行业务强化

1973

名古屋第一酒店开业，进军酒店业务

1983

成立三菱地所 Home 株式会社，强化住宅业务

1984

成立 MEC UK 公司，为进军英国做好准备新设横滨营业所（ 2000 年 4月改组为横滨分公司）1986

新丸之内大厦竣工

大厦业务部

街区品牌企划部

北海道大厦竣工

经营战略委员会

泉 Park Town 第一期工程开工（开发功能）
城市开发一部丰洲项目开发事业室

城市开发二部

池袋地区开发推进室常盘桥地区开发部
城市建设推广部

投资委员会（租赁功能）
大厦销售部

搬迁业务室
转租业务室

xTECH 营业部办公场所企划室

总裁

董事会长

1990

董事会

福冈 IMS（天神 MM 大厦）开始营业东京箱崎的 Royal Park Hotel开始营业广岛公园大厦竣工

生活服务类地产事业总部
生活服务类地产业务部
商业设施营运事业部

横滨地标大厦竣工、横滨 Royal Park Hotel开业商业设施工程管理室

商业设施开发部

1995

商业设施销售部
物流设施开发事业部

大阪 Amenity Park（OAP）竣工

1998

住宅事业总部御殿场 PREMIUM OUTLETS ® 开业住宅业务部通过土地再评估法等实施固定资产评估转换2002

丸之内大厦开业

2003

三菱信托银行总行大厦竣工（ 2005 年10月改称为三菱 UFJ 信托银行总
行大厦）
伦敦 Paternoster Square 竣工

2004

丸之内 OAZO 开业

2005东京大厦开业

酒店业务部

2007

新丸之内大厦开业
东京半岛酒店开业

机场业务部

住宅产业价值链推广办公室
海外事业总部

2008

将 Chelsea Japan 株式会社（ 2013 年2 月更名为三菱地所·Simon 株式会社）合并报表子公司化

2009

丸之内公园大厦·三菱一号馆竣工

2010

三菱一号馆美术馆开业内审室将株式会社 Sunshine City 合并报表子公司化
成立 Mitsubishi Estate Asia Pte. Ltd.，强化亚洲业务CSR 委员会
环境 CSR 小组

海外业务部

台湾代表处
投资管理事业总部

投资管理事业部
酒店、机场业务总部

公司职能部门
经营企划部

集团经营推进室

财务部

集团 IT 规划室

投资战略室

2014

新加坡CapitaGreen 竣工

收购 TA Realty LLC

2015

大名古屋大厦竣工
大手门大厦·JX 大厦竣工转型为设置提名委员会等的公司
将株式会社东京流通中心合并报表子公司化

2016

大手町 FINANCIAL CITY GRAND CUBE 竣工

杉山博孝就任董事会长，吉田淳一就任总裁
新设台湾代表处2017

大手町公园大厦竣工将总部迁移到大手町公园大厦

2018

薪酬委员会

将三菱地所 Building Management 和三菱地所 Property
Management 进行业务整合

公共关系部

IR 室
2019 橄榄球世界杯赛
项目推进室

人力资源部

风控及合规委员会风控及合规小组人力资源合规·分集推进室

总务部

秘书室

法务合规部

设备管理室

環境·
环境 CSR
推進部
CSR推进部
新事业开发部审核委员会室2013

MARK IS 静冈·MARK IS 横滨港湾未来开业
GRAND FRONT OSAKA 开业

审核委员会

2012

提名委员会

2011
丸之内永乐大厦竣工
大手町 FINANCIAL CITY（北楼、南楼）竣工

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

城市规划室
街区管理推进室

资产管理委员会

2001

80

开放式创新推进室

美术馆管理室成立三菱地所投资顾问株式会社

成立三菱地所（上海）投资咨询有限公司

大厦安全管理室
大厦改建管理办公室

股东大会

1989

2000

创立三菱地所 Residence 株式会社子公司业务管理室

大厦营运事业部

经营会议

1996
丸之内改造第一阶段开始（资产管理功能）

丸之内地区开发部

1993
发表丸之内大厦改建

房地产改建战略咨询室

大厦事业总部

1937
1952

发表参加伦敦金融城“ Paternoster Square 计划”
参股 Rockefeller Group, Inc.

房地产事业发展战略咨询一部

1894

在东京、大阪两地的证券交易所挂牌上市

新设广岛分公司（ 2017年11月改称为中四国分公司）、九州分公司

房地产事业发展战略咨询总部
房地产事业发展战略业务部

北海道分公司
东北分公司
横滨分公司
中部分公司
关西分公司

港湾未来 21事业室
（港未来 21事业室）GRAND FRONT OSAKA 室

中四国分公司
九州分公司

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书81

公司 数 据（ 2018 年 3月31日时）

公司概要

网站介 绍

企业名称
三菱地所株式会社

股份概要
股份状况

MITSUBISHI ESTATE CO., LTD.

可发行总股数

1,980,000,000 股已发行总股数

1,390,908,105股（比上年度末增加 222,133 股）
67,881名股东总数

141,898百万日元

政府 / 地方公共团体

0.00%
金融机构

36.09%

http://www.mec.co.jp/index_e.html

员工人数 （不包括临时工）单独：806 名
合并决算：8,856 名

所有者分类
金融商品交易业者

外国人 / 外国法人

三菱地所集团公司网站业务内容办公楼和商业设施的开发、租赁、管理收益用房地产的开发、资产运用
住宅用地和工业用地等的开发、销售
休闲设施等的运营
房地产的买卖、中介、咨询

股份分布状况（单位股票持有比率）

6.87%

1937年5月7日
资本金（比上年度末增加11,826 名）

个人 / 其他成立

1.82%

43.94%

URL

业务公司等其他法人

http://www.mec.co.jp/index_e.html

11.28%

总部

持股数
（千股）

持股比例
（ %）

日本Master Trust 信托银行株式会社信托账号

96,182

6.92

日本Trustee Service信托银行株式会社信托账号

59,1394.26

JP MORGAN CHASE BANK 380072

48,2103.47

明治安田生命保险相互会社

46,882

3.37

日本 Trustee Service 信托银行株式会社
信托账号 528,054

2.02

STATE STREET BANK WEST
CLIENT - TREATY 505234

27,244

1.96

大股东

STATE STREET BANK - WEST PENSIONFUND CLIENTS - EXEMPT 505233

23,937

1.72

株式会社三菱东京UFJ银行

22,267

1.60

日本 Trustee Service 信托银行株式会社
信托账号1

20,832

1.50

旭硝子株式会社

20,821

1.50（注）1. 计算持股比例时扣除自有股份。
2. 株式会社三菱东京UFJ银行于2018 年 4月1日更名为株式会社三菱UFJ银行。
3. 旭硝子株式会社于2018 年 7月1日更名为AGC 株式会社。

Otemachi Park Building, 1-1, Otemachi 1-chome,
Chiyoda-ku, Tokyo 100-8133
TEL+81-3-3287-5100
北海道分公司

Hokkaido Building, 4-1, Kita 2-jou Nishi, Chuo-ku, Sapporo,
Hokkaido 060-0002
TEL+81-11-221-6101
东北分公司

Sendai Park Building, 6-1, Kokubun-cho 3-chome, Aoba-ku,
Sendai, Miyagi Prefecture 980-0803
TEL+81-22-261-1361
横滨分公司

Yokohama Landmark Tower, 2-1, Minato Mirai 2-chome,
Nishi-ku, Yokohama, Kanagawa Prefecture 220-8115
TEL+81-45-224-2211
中部分公司

Nagoya Hirokoji Building, 3-1, Sakae 2-chome, Naka-ku,
Nagoya, Aichi Prefecture 460-0008
TEL +81-52-218-7755

CSR 信息IR 信息

http://www.mec.co.jp/e/csr/index.html

http://www.mec.co.jp/e/investor/index.html

登载集团整体的 CSR 相关数据、总结归纳了针对 CSR 重要主题的具体举措的
CSR 报告书等。

除决算信息外，还登载了IR 说明资料和资产账簿等各种 IR 资料。

关西分公司

OAP Tower, 8-30, Tenmabashi 1-chome, Kita-ku, Osaka,
Osaka Prefecture 530-6033
TEL+81-6-6881-5160
中四国分公司Hiroshima Park Building, 7-5, Otemachi 3-chome, Naka-ku,
Hiroshima, Hiroshima Prefecture 730-0051
TEL+81-82-245-1241
九州分公司

Tenjin Twin Building, 6-8, Tenjin 1-chome, Chuo-ku, Fukuoka,
Fukuoka Prefecture 810-0001
TEL+81-92-731-2211

82

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书

三菱地所株式会社 2018 年度综合报告书83日本东京都千代田区大手町一丁目1番 1号 大手町公园大厦邮政编码100-8133
电话 +81-3-3287-5100
网站 http://www.mec.co.jp/index_e.html

三 菱 地 所 株 式 会 社 2 018 年 度 综 合 报 告 书

本简介使用的 FSC ® 认证纸，其原料源
于由 Forest Stewardship Council ®
（森 林 管 理协议会）认证 并切实管 理的森林。

使用植物油溶剂的印墨。可控制挥发性有机化合物（VOC），
保护石油资源。
Printed in Japan