平成 24 年 3 月 27 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 3 番 1 号
ユ ナ イ テ ッ ド ・ ア ー バ ン 投 資 法 人
代 表 者 名執行役員
田中康裕
（コード番号：8960）
資産運用会社名
ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 名代表取締役会長兼社長
阿部久三
問い合わせ先ﾁｰ ﾌ･ﾌｨﾅﾝ ｼｬﾙ･ｵﾌ ｨｻ ｰ夏目憲一
TEL. 03-5402-3680

資産運用ガイドライン（資産運用会社における内規）の一部改定に関するお知らせ

ユナイテッド・アーバン投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社であるジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）は、本日、その内規である資産運用ガイドライン（以下「資産運用ガイドライン」といいます。）の一部を下記のとおり変更することを決定し、同日付で変更しましたので、お知らせします。
記
１．資産運用ガイドラインの主な変更内容及び変更の理由
本投資法人の資産規模が合併・公募増資等を経て飛躍的に拡大したことに伴い、より効率的な運用を行っていくことを目的として資産運用ガイドラインの変更を行います。具体的には、1 運用資産あたりの最高投資額について見直し（投資額累計（注）の 40％から 20％に変更）を行うとともに、保有物件の売却方針、更にはポートフォリオの運用管理方針等についても見直しを行います。また、上記の他に字句・文言等の統一及び明確化等の修正も併せて行います。
（注）投資額累計の定義については、別紙の資産運用ガイドライン新旧対照表「3.運用方針 (2)具体的投資基準 ②投資額（取得する運用資産の取得価格） （ロ）1 運用資産あたりの最高投資額」をご参照ください。

２．資産運用ガイドラインの変更の詳細
変更内容の詳細は別紙記載のとおりです。
３．変更日
平成 24 年 3 月 27 日

以 上

＊ 本資料の配布先 ： 兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会＊ 本投資法人のホームページアドレス ： http://www.united-reit.co.jp

1【別紙】
資産運用ガイドライン新旧対照表（注：変更前・変更後ともに、変更のある箇所のみ記載しており、それ以外の規定に関しては記載を省略しております。
なお、下線は変更箇所を示します。）

変 更 前
前文

変 更 後

（記載省略）

前文（現行のとおり）

1．基本方針1． 基本方針

不動産、不動産の賃借権又は地上権及び信託受益権の本投資法人は、主として不動産等（規約第 28 条第 2

信託財産である不動産、不動産の賃借権又は地上権項各号に掲げる資産をいいます。以下同じ。）及び不（以下「投資対象不動産」といいます。）の取得にあ動産等を主たる投資対象とする資産対応証券（規約第たり、本投資法人は、中長期にわたり安定収益の確保

28 条第 3 項各号に掲げる資産をいいます。以下「不を図ることを目標とし、そのため、投資対象不動産の動産対応証券」といいます。なお、権利を表示する証用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情券が発行されていない場合には、当該証券に表示され勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオるべき権利を含みます。）等の特定資産に投資して運の構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用用を行います。また、本投資法人は、中長期にわたりを行います。また、以下のとおり、投資対象不動産の安定収益の確保を図ることを目標とし、そのため、本用途と投資地域において分散された、いわゆる総合型投資法人が投資対象とする不動産、不動産の賃借権若ポートフォリオを目指します。

しくは地上権又は信託受益権の信託財産である不動産、不動産の賃借権若しくは地上権（以下総称して「投資対象不動産」といいます。）の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行います。また、
以下のとおり、投資対象不動産の用途と投資地域において分散された、いわゆる総合型ポートフォリオを目指します。

2． 投資態度

2． 投資態度（1）～（2）（記載省略）（1）～（2）（現行のとおり）。

（3）本投資法人の投資する不動産（不動産を除く不（3）本投資法人の投資する不動産（不動産を除く不動産等（規約第 28 条第 2 項に定義されるものをい動産等、不動産対応証券、特定社債券（資産の流動います。）、不動産対応証券（規約第 28 条第 3 項化に関する法律に定めるものをいいます。）及び不に定義されるものをいいます。）、特定社債券（資動産関連ローン等資産（規約第 28 条第 4 項に定義産の流動化に関する法律に定めるものをいいまされるものをいいます。）の各裏付けとなる不動産す。）及び不動産関連ローン等資産（規約第 28 条を含みます。）の用途は、主として商業施設（小売、第 4 項に定義されるものをいいます。）の各裏付け卸売、飲食、サービス等の用に供する施設を含みまとなる不動産を含みます。）の用途は、主として商す。）、オフィスビル、ホテル、住居、その他とし業施設（小売、卸売、飲食、サービス等の用に供すます（規約第 27 条第 3 項）。

る施設を含みます。）、オフィスビル、ホテル、住居、その他とします（規約第 27 条第 3 項）。
（4）～（7）（記載省略）（4）～（7）（現行のとおり）

2

変 更 前変 更 後

3． 運用方針

3． 運用方針（記載省略）（現行のとおり）（1）ポートフォリオ運用基準（1）ポートフォリオ運用基準①（記載省略）①（現行のとおり）

②取得基準

②取得基準

資産運用会社は、本投資法人が投資を行う主たる資産運用会社は、本投資法人が投資を行う主たる投資対象である運用資産に投資を行う際、その現投資対象である運用資産に投資を行う際、その現在状況、将来にわたる収益性、リスク、立地、建在状況、将来にわたる収益性、リスク、立地、建物及び設備の保守管理状況、修繕履歴、劣化又は物及び設備の保守管理状況、修繕履歴、劣化又は陳腐化への対応、耐震性、権利関係、テナントの陳腐化への対応、耐震性、権利関係、テナントの状況、建物賃貸借契約内容、環境、地質等の調査

状況、建物賃貸借契約内容、環境、地質等の調査

及び不動産の鑑定評価（不動産鑑定業者が鑑定評

及び不動産の鑑定評価（不動産鑑定士が鑑定評価

価と同様の手法を用いて行う価格調査等を含むと同様の手法を用いて行う価格調査等を含むもものとします。）を含むデュー・デリジェンスをのとします。以下同じ。）を含むデュー・デリジ行います。資産運用会社は、その結果を踏まえ、ェンスを行います。資産運用会社は、その結果を将来にわたる経済情勢、不動産市場の動向、物件踏まえ、将来にわたる経済情勢、不動産市場の動の将来のテナント入居可能性、今後予想される収向、物件の将来のテナント入居可能性、今後予想益に影響を与える大きな費用項目の有無を勘案される収益に影響を与える大きな費用項目の有し、また当該運用資産の取得がポートフォリオ全無を勘案し、また当該運用資産の取得がポートフ体の成長に寄与するか否か、ポートフォリオのパォリオ全体の成長に寄与するか否か、ポートフォフォーマンスの向上につながるか否かにつき中リオのパフォーマンスの向上につながるか否か

長期的な観点から評価を行い、投資利回りを重視につき中長期的な観点から評価を行い、投資利回した総合的な投資判断を行います。さらにポートりを重視した総合的な投資判断を行います。さらフォリオの用途・地域構成について、資産運用会にポートフォリオの用途・地域構成について、資社は、不動産毎の用途、地域に応じた市況の動向、産運用会社は、不動産毎の用途、地域に応じた市中長期の見通しについて常時調査・分析し、必要況の動向、中長期の見通しについて常時調査・分に応じて組入割合の見直し等を実施いたします。

析し、必要に応じて組入割合の見直し等を実施いたします。

（イ） 用途（イ） 用途ポートフォリオにおける各用途の投資割合についポートフォリオにおける各用途の投資割合については、その時々の経済動向及び不動産市場の動向ては、その時々の経済動向及び不動産市場の動向等を考慮の上設定いたします。各用途につき、最等を考慮の上設定いたします。各用途につき、最新の不動産鑑定士による評価額（注）に基づく投新の不動産鑑定士による評価額（注）に基づく投資割合の上限を本投資法人がその時点で保有する資割合の上限を本投資法人がその時点で保有する投資対象不動産に対する最新の不動産鑑定士によ

投資対象不動産に対する最新の不動産鑑定士による評価額（注）の合計額の 60％といたします。

る評価額の合計額の 60％といたします。

尚、投資対象不動産の用途が複数にわたる場合に尚、投資対象不動産の用途が複数にわたる場合には、以下の基準により各用途の割合を算出します。

は、以下の基準により各用途の割合を算出します。

a. 当該投資対象不動産の取得価格が 50 億円以下

a. 当該投資対象不動産の取得価格が 50 億円以下の場合はその全てを賃貸可能面積が最大となの場合はその全てを賃貸可能面積が最大となる用途に区分します。

る用途に区分します。

b. 当該投資対象不動産の取得価格が 50 億円超のb. 当該投資対象不動産の取得価格が 50 億円超の場合は、当該投資対象不動産の各用途の賃貸可

場合は、当該投資対象不動産の各用途の賃貸可3

変 更 前変 更 後能面積比率に基づき評価額を按分して各用途能面積比率に基づき評価額を按分して各用途に区分します。但し、賃貸可能面積が当該投資に区分します。但し、賃貸可能面積が当該投資対象不動産の 35%以下となる用途については賃対象不動産の 35%以下となる用途については賃貸可能面積比率が最大となる用途に加えるも貸可能面積比率が最大となる用途に加えるものとします。のとします。

（注）取得した投資対象不動産について決算期間（注）取得した投資対象不動産について前期末にの末日（毎年 5 月末日又は 11 月末日）を調査のおける最新の鑑定評価額（不動産鑑定士の調査価時点として鑑定評価と同様の手法を用いて行わ格その他合理的且つ客観的に算定された評価額

れる価格調査による価格及び期中に取得する投を含むものとします。以下同じ。）の総額から期資対象不動産に係る鑑定評価額（不動産鑑定業者中に売却した投資対象不動産の鑑定評価額の合の調査価格その他合理的且つ客観的に算定され計を控除し、期中に取得した投資対象不動産に係た評価額を含むものとします。）をいいます。以る鑑定評価額の合計を加算して求められた額を下同じ。

いいます。以下同じ。

但し、安定収益の確保に資する投資対象不動産で但し、安定収益の確保に資する投資対象不動産でかつポートフォリオ構成上必要な投資対象不動産かつポートフォリオ構成上必要な投資対象不動産を取得する場合は、一時的に前記の比率を超過すを取得する場合は、一時的に前記の比率を超過する場合があります。

る場合があります。

（ロ） 投資地域（記載省略）（ロ） 投資地域（現行のとおり）（2）具体的投資基準（2）具体的投資基準①（記載省略）①（現行のとおり）②投資額（取得する運用資産の取得価格）②投資額（取得する運用資産の取得価格）（イ）（記載省略）（イ）（現行のとおり）（ロ）1 運用資産あたりの最高投資額（ロ）1 運用資産あたりの最高投資額

1 運用資産あたりの最高投資額は、原則として当該1 運用資産あたりの最高投資額は、原則として当該運用資産取得後の運用資産への投資額累計の 40％

運用資産取得後の運用資産への投資額累計の 20％以下とします。投資額累計は、前期末における保以下とします。投資額累計は、前期末における保有運用資産の最新の不動産鑑定士による評価額

有運用資産の最新の鑑定評価額の総額から当期に（価格調査による調査額）の総額に当期に取得し売却した運用資産の鑑定評価額を控除し、当期にた運用資産の取得時における鑑定評価額（不動産

取得した運用資産の取得時における鑑定評価額の鑑定業者の調査価格その他合理的且つ客観的に算合計及び新たに投資する運用資産の取得時におけ定された評価額を含むものとします。以下本②にる鑑定評価額を加算して求められた額とします。

おいて同じ。）の合計及び新たに投資する運用資

なお、不動産鑑定士による鑑定評価額や調査価格

産の取得時における鑑定評価額を加算して求めらを用いることができない資産の場合は、一般に公れた額とします。なお、不動産鑑定士による鑑定正妥当と認められる企業会計の慣行により付され評価額や調査価格を用いることができない資産のるべき価格を用いるものとします。

場合は、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行により付されるべき価格を用いるものとします。
（ハ）取得価格の制限（ハ）取得価格の算定基準

投資対象不動産に投資する場合の取得価格は、鑑投資対象不動産に投資する場合の取得価格は、鑑定評価額を参考に判断いたしますが、ポートフォ定評価額を参考に判断いたしますが、ポートフォリオのパフォーマンスの向上につながるか否かにリオのパフォーマンスの向上につながるか否かに4

変 更 前変 更 後つき中長期的な観点から評価を行い、また投資利つき中長期的な観点から評価を行い、また投資利回りを重視し、総合的に投資判断を行います。

回りを重視し、総合的に投資判断を行います。

スポンサー関係者から取得する場合の取得価格

スポンサー関係者から取得する場合の 取得価格

は、鑑定評価額と同等か又はそれ未満の金額としは、鑑定評価額と同等か又はそれ未満の金額としますが、第三者から取得する場合は、鑑定評価額ますが、第三者から取得する場合は、鑑定評価額を上回って取得する場合があります。なお、「スを上回って取得する場合があります。なお、「スポンサー関係者」とは、資産運用会社の社内規程

ポンサー関係者」とは、資産運用会社の社内規程である「スポンサー関係者との取引に関するインである「スポンサー関係者との取引に関するインベストメント委員会内規」において定義される意ベストメント委員会内規」において定義される意

味を有します。

味を有します。

③（記載省略）③（現行のとおり）（3）～（4）（記載省略）（3）～（4）（現行のとおり）（5）売却方針（5）売却方針①（記載省略）①（現行のとおり）②個々の運用資産の売却は、中長期的な不動産市②個々の運用資産の売却は、中長期的な不動産市

況、将来における収益予想、資産価値の増減及び況、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産その予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込み並びにポートフォリオの構成を考慮の上総込み、ポートフォリオの構成並びに資金調達環境合的に判断します。

等を考慮の上総合的に判断します。

尚、賃貸事業収支が悪化した投資対象不動産に係る保有物件に関しては、以下の基準を設け、売却を検討するものとします。
（イ）要管理物件基準（修正

下記 a.～c.のいずれかの基準に該当した物件を「要管理物件」とし、収益改善のための施策を検討し、収益改善に努めます。
a. 月次毎に開示する稼働率が 65％を下回り、その状態が 6 ヶ月以上継続した場合。
b. 毎決算期に開示する ＮＯＩに基づいて算出された年換算利回りが 2.5％を下回った場合。
c. 毎決算期に開示する鑑定評価額（不動産鑑定業者の調査価格その他合理的且つ客観的に算定された評価額を含むものとします。）が、当該決算期末時点簿価の 70％を下回った場合。
（注）ＮＯＩ（Net Operating Income）とは、減価償却前の賃貸事業損益をいいます。但し、物件取得時に資産計上する公租公課等特殊要因があるものについてはこれを排除した理論値に修正したもので算出します。

5順番入れ替え）

変 更 前変 更 後（ロ）売却検討物件基準③本投資法人が適用する会計基準に照らし「減損の「要管理物件」に該当し、且つ本投資法人が適用兆候あり」と判定された物件については、「減損する会計基準に照らし「減損の兆候あり」と判定管理物件」として売却の検討を開始します。但し、された物件については、「売却検討物件」として「減損管理物件」であっても資産運用に関する総売却の検討を開始します。但し、「売却検討物件」

合的な見地により売却しないと判断することもあであっても資産運用に関する総合的な見地によりります。

売却しないと判断することもあります。
（6）財務方針（6）財務方針①借入れ及び投資法人債の発行①借入れ及び投資法人債の発行（イ）本投資法人は資産の効率的な運用及び運用の（イ）本投資法人は資産の効率的な運用及び運用の安定化を図るため、運用資産の取得資金、賃安定化を図るため、運用資産の取得資金、賃貸を行う不動産及び信託受益権に係る信託財貸を行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金、敷金、保証産である不動産に係る工事代金、敷金又は保金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費の支払、借入金及び投資法人債の債務の履行用の支払、借入金及び投資法人債の債務の履を含む債務の返済及び運転資金を使途とし行を含む債務の返済及び運転資金を使途として、借入れを行い又は投資法人債（短期投資て、借入れを行い又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じ。）を発行でき法人債を含みます。以下同じ。）を発行できます。但し、借入金と投資法人債の限度額はます。但し、借入金と投資法人債の限度額はそれぞれ 1 兆円とし、かつ、その合計額は 1それぞれ 1 兆円とし、かつ、その合計額は 1兆円を超えないものとします。

兆円を超えないものとします。

（ロ）～（ヘ）（記載省略）（ロ）～（ヘ）（現行のとおり）（注）資産総額とは、LTV 計算時における直近の決（注）資産総額とは、LTV 計算時における直近の決

算期末貸借対照表における資産の部の金額をい算期末貸借対照表における資産の部の金額をいい、有形固定資産について鑑定評価（不動産鑑定

い、有形固定資産について鑑定評価に基づいて算業者が鑑定評価と同様の手法を用いて行う価格定した価格と期末帳簿価格との差額を当該有形調査等を含むものとします。）に基づいて算定し固定資産の期末帳簿価格に加減して求めた金額

た価格と期末帳簿価格との差額を当該有形固定とします。

資産の期末帳簿価格に加減して求めた金額とします。
②（記載省略）②（現行のとおり）（7）賃貸方針（7）運用管理方針①優良テナントを選別すること。

①賃貸方針

新規テナントとして入居を希望する法人・個人（イ）新規テナントとして入居を希望する法人・個の業種、業容、業績、財務状況等の信用情報に人の業種、業容、業績、財務状況等の信用情報について十分に精査を行った上で賃貸借契約を締ついて十分に精査を行った上で賃貸借契約を締結結すること。

します。

②長期にわたる賃貸借契約（定期借家契約を含みま（ロ）新規テナントに対しては、可能な限り中長期す。）の締結若しくは更新を図ること。

にわたる賃貸借契約の締結に努めます。既存テナ

新規テナントに対しては、可能な限り中長期にントに対しては、個々の投資対象不動産の良好なわたる賃貸借契約の締結に努めます。既存テナ

管理状態を保つことにより、満足度を向上させ、

6

変 更 前変 更 後ントに対しては、個々の投資対象不動産の良好中長期にわたって賃貸借契約が更新できるようにな管理状態を保つことにより、満足度を向上さ努めます。

せ、中長期にわたって賃貸借契約が更新できるように努めます。
（8）管理方針②管理方針①取得した投資対象不動産においては、中長期的視（イ）取得した投資対象不動産においては、中長期点から継続的な設備投資による資産価値・競争力的視点から継続的な設備投資による資産価値・競の維持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の増争力の維持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固等）と費用（外注委託費、水道光熱費等）の適正定化等）と費用（外注委託費、水道光熱費等）の化を図り運用収益の安定的な成長を目指します。

適正化を図り運用収益の安定的な成長を目指します。

②資産運用会社は、各投資対象不動産の不動産特性（ロ）資産運用会社は、各投資対象不動産の不動産に応じて、また、過去の関与度合い等を考慮に入特性に応じて、また、過去の関与度合い等を考慮れながら、投資対象不動産毎に可能な限り最適なに入れながら、投資対象不動産毎に可能な限り最プロパティ・マネジメント会社を選定し、委託す適なプロパティ・マネジメント会社を選定し、委るプロパティ・マネジメント業務の具体的な内容託するプロパティ・マネジメント業務の具体的なや報酬等について細部を交渉します。

内容や報酬等について細部を交渉します。

③本投資法人は、投資対象不動産の維持又は価値向（ハ）本投資法人は、投資対象不動産の維持又は価上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払金、配当準備金並びにこれらに類する積立金及び準備金、配当準備金並びにこれらに類する積立金引当金等を積み立てることができます。このう及び引当金等を積み立てることができます。このち、修理・修繕・貸付工事に対応する積立金は、うち、修理・修繕・貸付工事に対応する積立金は、投資対象不動産毎に定める工事計画に基づき決

投資対象不動産毎に定める工事計画に基づき決定定します。

します。

④災害やテナントの退去等による収益の大幅な減（ニ）災害やテナントの退去等による収益の大幅な少や変動を回避するため、地域分散をはじめとす減少や変動を回避するため、地域分散をはじめとる適切な投資配分比率の維持や損害保険（火災保する適切な投資配分比率の維持や損害保険（火災険、賠償責任保険等）の付保等の諸手段を講じま保険、賠償責任保険等）の付保等の諸手段を講じす。

ます。

（修正順番入れ替え）③要管理物件基準
下記 a.～c.のいずれかの基準に該当している、収益状況の悪化している保有物件を「要管理物件」とし、収益改善のための施策を立案・実施し、収益改善の早期実現に努めます。
a. 月次毎に開示する稼働率が 65％を下回り、その状態が 6 ヶ月以上継続した場合。
b. 毎決算期に開示する ＮＯＩに基づいて算出された年換算利回りが 2.5％を下回った場合。
c. 毎決算期に開示する鑑定評価額が、当該決算期末時点簿価の 70％を下回った場合。

7変 更 前変 更 後（注）ＮＯＩ（Net Operating Income）とは、減価償却前の賃貸事業損益をいいます。但し、物件取得時に資産計上する公租公課等特殊要因があるものについてはこれを排除した理論値に修正したもので算出します。
以上

附

以上則

附

則

1． 制定 平成 15 年 11 月 20 日

1． 制定

平成 15 年 11 月 20 日

2． 改定 平成 16 年 10 月 29 日

2． 改定

平成 16 年 10 月 29 日

3． 改定 平成 19 年 3 月 27 日

3． 改定

平成 19 年 3 月 27 日

4． 改定 平成 19 年 8 月 30 日

4． 改定

平成 19 年 8 月 30 日

5． 改定 平成 19 年 11 月 27 日

5． 改定

平成 19 年 11 月 27 日

6． 改定 平成 21 年 8 月 28 日

6． 改定

平成 21 年 8 月 28 日

7． 改定 平成 22 年 1 月 18 日

7． 改定

平成 22 年 1 月 18 日

8． 改定 平成 22 年 6 月 29 日

8． 改定

平成 22 年 6 月 29 日

9． 改定 平成 23 年 8 月 31 日

9． 改定

平成 23 年 8 月 31 日

10. 改定 平成 24 年 3 月 27 日8