【表紙】【提出書類】

有価証券報告書【提出先】

関東財務局長【提出日】

平成16年９月29日【計算期間】

第５期（自 平成16年１月１日 至【発行者名】

日本プライムリアルティ投資法人【代表者の役職氏名】

執行役員【本店の所在の場所】

東京都中央区八重洲一丁目９番９号【事務連絡者氏名】

株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジ
メント
取締役財務部長
真木 剛【連絡場所】

東京都中央区八重洲一丁目９番９号【電話番号】

03‑3231‑1051【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

金子

平成16年６月30日）

博人

第１【投資法人の状況】
１【投資法人の概況】(1）【主要な経営指標等の推移】
期別

第１期(平成14年
６月期)

日数
290日
営業成績
営業収益
（百万円）
4,469
うち不動産賃貸事業収益
（百万円）
4,469
うち不動産等売却益
（百万円）
−
営業費用
（百万円）
2,520
うち不動産賃貸事業費用
（百万円）
2,120
営業利益
（百万円）
1,948
経常利益
（百万円）
738
当期純利益
（百万円）
737
財産等の状況
総資産額（百万円）
103,955
有利子負債額（百万円）
37,000
純資産額（百万円）
57,719
出資総額（百万円）
56,982
１口当たり分配金等の状況
分配総額
（百万円）
737
配当性向
（％）
99.9
発行済投資口総数（口）
289,600
一口当たり純資産額（円）
199,306
一口当たり当期純利益（注１）（円）
5,679（4,449)
一口当たり分配金
（円）
2,545
利益分配金
（円）
2,545
利益超過分配金（円）−
財務指標
総資産経常利益率（注２）（％）
0.9
年換算（注11）（％）
1.4
自己資本利益率（注3‑1）（％）
1.7
年換算（注11）（％）
2.7
期首純資産額（注3‑2）（百万円）
31,097
期末自己資本比率（注４）（％）
55.5
期末総資産有利子負債比率
（％）
35.6
（注５）
ＤＳＣＲ（注６）（倍）
5.2
金利償却前当期純利益
（百万円）
1,906
支払利息
（百万円）
367
賃貸ＮＯＩ（注７）
（百万円）
3,150
年換算ＮＯＩ利回り（％）
5.5（注10，11）
賃貸ＮＣＦ（注８）
（百万円）
2,944
年換算ＮＣＦ利回り（％）
5.1（注10，11）一口当たりＦＦＯ（注９）
（円）
5,310
参考情報
投資物件数（注12）
25
テナント数
281
総賃貸可能面積（㎡）
162,739.50
稼働率
（％）
94.1
（注１）

第２期
(平成14年
12月期)

第３期(平成15年
６月期)

第４期(平成15年
12月期)

第５期(平成16年
６月期)

184日

181日

184日

182日

4,972
4,972
−
2,684
2,307
2,288
2,002
2,001

5,264
5,264
−
3,018
2,553
2,246
1,991
1,990

6,421
6,250
170
3,487
2,996
2,933
2,468
2,467

6,790
6,790
−
3,729
3,268
3,061
2,615
2,614

106,578
38,93058,98356,982

144,989
69,50058,972
56,982

156,576
52,466
91,581
89,113

182,253
77,166
91,728
89,113

2,001
99.9
289,600
203,673
6,912
6,912
6,912
−

1,990
100.0
289,600
203,634
6,872
6,873
6,873
−

2,467
99.9
430,000
212,979
5,895
5,738
5,738
−

2,614
100.0
430,000
213,322
6,080
6,081
6,081
−

1.9
3.8
3.4
6.8
57,719
55.3

1.6
3.2
3.4
6.8
58,983
40.7

1.6
3.2
3.3
6.5
58,972
58.5

1.5
3.1
2.9
5.7
91,581
50.3

36.5

47.9

33.5

42.3

11.3
3,100
274
3,488

10.0
3,206
320
3,605

10.5
3,692
350
4,298

10.4
4,224
408
4,722

7.3

5.8

6.1

5.8

3,337

3,311

3,651

4,253

7.0

5.3

5.2

5.2

9,755

9,961

7,778

8,874

27
311
168,987.78
93.4

30
324
201,808.72
93.5

32
357
218,734.67
92.7

38
437
256,329.13
93.2

１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、第１期については、実質的に資産運用を開始した平成13年11月16日を期首とみなして日数によ− 1 −る加重平均投資口数により算出した１口当たり当期純利益を括弧内に併記しています。なお、本投資法人は、
平成14年１月22日に、投資口１口を2.5口に分割していますが、１口当たり当期純利益は、投資口分割が期首に行われたものとして計算しています。
（注２）

経常利益／（期首総資産額＋期末総資産額）÷２
なお、第１期の期首総資産額には、当投資法人の実質的な運用開始日（平成13年11月16日）時点での総資産額を使用しています。

（注3‑1,2）当期純利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２
なお、第１期の期首純資産額には、当投資法人の実質的な運用開始日（平成13年11月16日）時点での純資産額を使用しています。
（注４）（期末純資産額／期末総資産額）×100（注５）（期末有利子負債額／期末総資産額）×100（注６）

金利償却前当期純利益（不動産等売却益は含みません。）／支払利息（投資法人債利息を含みます。）（注７）（不動産賃貸事業収益−不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却額（注８）

賃貸ＮＯＩ−資本的支出（注９）（当期純利益−不動産等売買益＋減価償却費＋その他不動産関連償却費）／期末発行済投資口総数（注10）

年換算賃貸ＮＯＩ／物件取得価格（第１期：921.8億円（小数点以下第２位を切捨）、第２期：945.9億円、
第３期：1,257.9億円、第４期：1,400.6億円（第４期中に売却した安田生命天六ビルを含みます。）、第５
期：1,636.5億円）、年換算賃貸ＮＣＦ／物件取得価格（同左）（注11）

第１期は運用日数227日（自：平成13年11月16日 至：平成14年6月30日）により年換算値を算出しています。

（注12）

新麹町ビルは、第１期と第２期に取得したものを併せて１棟として、クラレニッセイビルは第３期と第４期に取得したものを併せて１棟として、物件数を計算しています。

（注13）

財務指標上の比率の記載については、小数点以下第２位を四捨五入して記載しております。（ただし、配当
性向のみ小数点以下第２位を切り捨て）(2）【投資法人の目的及び基本的性格】
ａ. 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス（以下、本書において「事務所」ということがあります。）（都市型業務施設）及び繁華性の高い立地に位置する商業施設の建物及びその敷地から構成される不動産等（後記「２．投資方針(2) 投資対象

ａ. 投資対象とする資産の種類 (イ)」に規定される特定資産をいいます。以下同じです。）並びにこれらの不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等（以下「資産対応証券等」ということがあります。以下同じです。）（後記「２. 投資方針

(2) 投資対象 ａ.

投資対象とする資産の種類 (ロ)」に規定される特定資産をいいます。）を投資対象とします。
また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資をはかり、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針

１. 資産運用の基本方針」）。

ｂ. 投資法人の特色
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、投
信法上の投資信託委託業者である株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント（以下「資産運用会社」といいます。）にすべて委託してこれを行います。
（注）投資法人に関する法的枠組みは、大要以下の通りです。

− 2 −投資法人は、投資信託委託業者などの一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行する投資口の口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利と必ずしも同一ではありません。投資主の権利については、後記「６. 管理及び運営(3) 投資主・投資法人債権者の権利」をご参照下さい。

投資法人の業務の執行は、執行役員により行われます。執行役員は、投資法人を代表します。また、執行役員の職務の執行を監督する機関として、監督役員が存在します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認など、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在します。以上の執行役員、監督役員及び会計監
査人はいずれも投資主総会において選任されます（ただし、設立の際には投資口申込証に記載された者が選任されたものとみなされます。）。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人について
は、下記「(5) 投資法人の機構

ａ. 投資法人の機構」をご参照下さい。

投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を募集することもできます。
投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本
投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「２. 投資方針

(1) 投資方針及び(2) 投資対象」

をご参照下さい。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針にしたがって、金銭の分配を行います。
本投資法人の投資主に対する分配方針については、後記「２. 投資方針

(3) 分配方針」をご参照下さい。

登録投資法人は、内閣総理大臣の認可を受け投資法人資産運用業を営む投資信託委託業者（資産運用会
社）にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債の募集に関する事務並びに名義書換に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、下記「(4) 投資法人の仕組み」及び後記「第２− 3 −関係法人の概況」をご参照下さい。

(3）【投資法人の沿革】
年月日

沿革

平成13年
９月６日
平成13年
９月14日
平成13年
９月27日
平成13年
10月18日
平成13年
11月16日
平成13年
12月19日
平成14年
１月22日
平成14年
４月10日
平成14年
５月30日
平成14年
６月14日
平成15年
７月15日
平成15年
８月９日
平成15年
９月４日

設立企画人（資産運用会社）による投信法第69条第１項に基づく設立に係る届出
投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の成立
投信法第188条に基づく登録の申請
投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施（登録番号 関東財務局長
第10号）
私募による新投資口発行
資産運用開始規約の変更
投信法第87条に基づく投資口分割（投資口１口を2.5口に分割）
規約の変更
規約の変更
日本国内における公募による新投資口発行
株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）に上場
日本国内における公募による新投資口発行
第三者割当による新投資口発行
規約の変更

− 4 −

(4）【投資法人の仕組み】
a．本投資法人の仕組図②［資産保管会社］
みずほ信託銀行株式会社［投資法人］⑥

日本ﾌﾟﾗｲﾑﾘｱﾙﾃｨ投資法人

投資法人債に関する
一般事務受託者[投資法人債管理会社]＜投資主総会＞
投資口の名義書換等に関する一般事務受託者

みずほ信託銀行株式会社

②
＜役員会＞

みずほ信託銀行株式会社＜執行役員＞金子 博人（賃貸営業管理・＜監督役員＞安田 莊助

工事計画助言業務受託者兼

杉本 茂

⑦

物件移管業務受託者）
東京建物株式会社

投資法人債の元利金支払事務に関する一般事務受託者
みずほ信託銀行株式会社③

ﾒﾘﾙﾘﾝﾁ日本証券株式会社
みずほ証券株式会社①⑤

しんきん証券株式会社（ﾃﾅﾝﾄ一般媒介業務受託者）［資産運用会社］

東京建物株式会社

株式会社東京ﾘｱﾙﾃｨ･

安田不動産株式会社

ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

大成建設株式会社（他）④（不動産管理会社）
不動産管理会社⑤（不動産信託受託者）
信託銀行［契約の種類］① 資産運用委託契約④ 不動産管理委託契約(注1)② 事務委託･資産保管業務委託契約⑤ テナント一般媒介業務委託契約(注2)③ 賃貸営業管理･工事計画助言業務委託 ⑥ 投資法人債事務委託契約、投資法人債管理委託契約、登録事務取扱契約
契約及び物件移管業務委託契約⑦投資法人債元利金支払事務取扱契約（注１）本投資法人の取得した資産が不動産信託受益権の場合、不動産管理委託契約は、原則として、投資法人、資産運用会社、不動産信託受託者、不動産管理会社の四者契約となります。取得した資産が不動産の場合について
は、投資法人、資産運用会社、不動産管理会社の三者契約になります（上記仕組図とは異なります。）。なお、
今後、本投資法人が取得する物件によっては、契約関係及び当事者が上記仕組図と異なることがあります。
（注２）本投資法人の取得した資産が不動産信託受益権の場合、テナント一般媒介業務委託契約は、原則として、テナ
ント一般媒介業務受託者、不動産信託受託者間の二者契約となります。取得した資産が不動産の場合、テナン
ト一般媒介業務受託者、投資法人間の二者契約になります。
（注３）平成16年１月28日に決定した投資法人債の発行に関し、メリルリンチ日本証券株式会社、みずほ証券株式会社、
しんきん証券株式会社を投資法人債の取得の申込の勧誘及び受付（以下「私募の取扱い」といいます。）を行う者として、投資法人債の募集に関する一般事務受託者に選任いたしました。
上記に記載した私募の取扱いは、平成16年２月12日をもって終了しております。
（注４）上記仕組図及び（注３）記載の投資法人債とは、第１回無担保投資法人債、第２回無担保投資法人債及び第３回無担保投資法人債のことをいいます。

− 5 −ｂ．本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
名称
日本プライムリアル

運営上の役割投資法人

ティ投資法人関係業務の内容
平成13年9月6日付規約（同年12月19日付、平成14年4月10日付、平成14年5月30日付及び平成15年9月4日付
で改正済）に基づき、投資主より募集した資金等を、主として不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資することにより運用を行います。

株式会社東京リアル

資産運用会社

平成13年9月27日付で本投資法人との間で資産運用委

ティ・インベストメン

託契約を締結しました。投信法上の投資信託委託業者

ト・マネジメントとして、同契約に基づき、本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います。資産運用会社に委託された業務の内容は、① 本投資法人の資産の運用に係る業
務（宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。）、② 本投資法人が行う資金調達に係る業務、③ 本投資法人への報告業
務、及び ④ その他本投資法人が随時委託する前記①から③に関連し又は付随する業務（以下、上記の業務を総称して「アセット・マネジメント業務」又は「AM業務」といいます。またかかる業務を行う者を「アセット・マネージャー」又は「AM」といいます。）です。

みずほ信託銀行株式会 投資口の名義書換等 平成13年9月14日付で本投資法人との間で事務委託・社

に関する一般事務受 資産保管業務委託契約を締結しました。投信法上の一託者、資産保管会社 般事務受託者（投信法第111条第2号乃至第6号。ただし、投資法人債に関する事務を除きます。）として、同契約に基づき、本投資法人の①投資口の名義書換に関する事務、②本投資証券の発行に関する事務、③機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務、④計算に関する事務、⑤投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務、⑥投資主からの本投資法人に対する権利行使に関する請求、その他の投資主からの申出の受付に関する事務、⑦会計帳簿の作成に関する事
務、及び⑧納税に関する事務を行います。また、投信法上の資産保管会社として、同契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行います。

− 6 −

名称

運営上の役割関係業務の内容

みずほ信託銀行株式

投資法人債に関す

平成16年1月29日付で本投資法人との間で、投資法

会社

る一般事務受託

人債事務委託契約、投資法人債管理委託契約及び登者、投資法人債管録事務取扱契約を締結しました。投信法上の一般事

理会社

務受託者（投信法第111条第2号、第3号及び第6号関係のうち、投資法人債に関する事務）として、同契約に基づき、①発行する投資法人債の名義書換に関する事務、②投資法人債券の発行に関する事務及び③投資法人債権者からの申し出の受付に関する事務を行います。また、投信法上の投資法人債管理会社
として、法令及び同契約に基づく権限及び義務を有し、投資法人債管理会社としての業務を行います。

みずほ信託銀行株式

投資法人債の元利

平成16年1月29日付で本投資法人との間で、元利金会社

金支払事務に関す支払事務取扱契約を締結しました。投信法上の一般

メリルリンチ日本証る一般事務受託者

事務受託者（投信法第111条第6号関係のうち、投資券株式会社

法人債の元利金支払事務）としての業務を行いまみずほ証券株式会社す。

しんきん証券株式会社− 7 −

ｃ．上記以外の本投資法人の主な関係者(イ) 東京建物株式会社（「テナント一般媒介業務受託者、物件移管業務受託者、賃貸営業管理・工事計画助言業務受託者」）
平成14年1月18日付でみずほ信託銀行株式会社（旧みずほアセット信託銀行株式会社）との間でテナント一般媒介業務委託契約、同日付で三菱信託銀行株式会社との間でテナント一般媒介業務委託契約、平成14年6月18日付でUFJ信託銀行株式会社との間でテナント一般媒介業務委
託契約、平成14年1月18日付で資産運用会社との間で物件移管業務委託契約及び賃貸営業管理・工事計画助言業務委託契約をそれぞれ締結しました。
下記(ハ)記載のプロパティ・マネジメント業務の一つであるテナント営業・管理業務と密接に関連するテナント誘致営業業務を本投資法人のために統一的に遂行するため、運用対象とする不動産等の保有者から委託された、不動産賃貸借契約締結の媒介業務（以下「テナント一般
媒介業務」といいます。）を行います。
運用対象とする不動産等を保有する信託受託者（本投資法人が直接不動産を保有する場合には本投資法人）に、また売却した場合には当該不動産の購入者に、運用対象としての不動産等
を安全かつ確実に移転するために、①物件移管準備業務、②賃貸状況確認業務、③建物管理、
施設維持管理状況確認業務、④権利関係確認業務、⑤物件引渡作業確認業務、及び⑥上記に関連し又は付随する業務（以下、総称して「物件移管業務」といいます。）を、資産運用会社から受託し、資産運用会社のために物件移管業務を行います。
本投資法人は、資産運用会社に対して投資法人資産運用業を委託していますが、資産運用会
社は、投資法人が運用する不動産等につき統一的に資産価値の維持向上を図るために、資産運用業務とは異なる個別不動産の賃貸営業管理及び工事計画管理業務（以下「リーシングマネジ
メント／コンストラクションマネジメント業務」又は「LM/CM業務」といいます。）に関する助言を東京建物株式会社に依頼し、東京建物株式会社は、資産運用会社に対してLM/CM業務に関する助言業務を行います。
(ロ) 安田不動産株式会社、大成建設株式会社（「テナント一般媒介業務受託者」）
平成14年1月18日付でみずほ信託銀行株式会社（旧みずほアセット信託銀行株式会社）との間でテナント一般媒介業務委託契約及び同日付で三菱信託銀行株式会社との間でテナント一般
媒介業務委託契約、平成14年6月18日付でUFJ信託銀行株式会社との間でテナント一般媒介業務委託契約、平成15年4月30日付で本投資法人との間でテナント一般媒介業務委託契約をそれぞれ締結しました。
信託受託者及び本投資法人から委託された、運用対象とする不動産等のテナント一般媒介業
務を行います。
(ハ) 明治安田ビルマネジメント株式会社(注1)、東京建物株式会社、安田不動産株式会社、 株式
会社損保ジャパン・ビルマネジメント、日本橋興業株式会社、野村不動産株式会社（「不動産管理会社」）
本投資法人は、不動産を直接又は不動産信託受益権の形態で保有している各物件について、①施設維持管理業務、②テナント営業・管理業務、③資産保全管理業務、④運営計画・報告書作成業務、及び⑤その他上記に関連し又は付随する業務（以下、上記の業務を総称して、「プロパティ・マネジメント業務」又は「PM業務」といい、かかる業務を行う者を「プロパティ・
マネージャー」又は「PM」といいます。）を、不動産管理委託契約を締結して不動産管理会社（以下「不動産管理会社」といいます。）に委託します。このようなプロパティ・マネジメン
ト業務の委託は、物件毎に行われます。

− 8 −各物件の不動産管理会社は、下記「物件毎の不動産管理会社一覧」をご参照下さい。
（物件毎の不動産管理会社一覧）
明治安田ビルマネジメント株式会社(注1)

ＪＰＲ人形町ビル、ＪＰＲ池袋ビル、田無アス(8棟)

タ、新潟駅南センタービル、明治安田生命大阪
梅田ビル、ＪＰＲ博多ビル、ＪＰＲ那覇ビル、
新横浜第二センタービル

東京建物株式会社(25棟)

新麹町ビル、ＭＳ芝浦ビル、アルカイースト、
東京建物本町ビル、ＪＰＲ千葉ビル、朝日生命
高松第二ビル、ＪＰＲ高松ビル、朝日生命福岡
第三・第四ビル、天神１２１ビル、兼松ビル、
兼松ビル別館、ＮＯＲＴＨ３３ビル、パーク
イースト札幌、神南一丁目ビル、クラレニッセ
イビル、ＳＫ広島ビル、五反田ファーストビ
ル、名古屋恒和ビル、福岡ビル、朝日生命横浜
日本大通りビル(注2)、ツルミフーガ１(注2)、
健和ビル、オーバルコート大崎マークウエス
ト、船場福岡ビル、新宿スクエアタワー

安田不動産株式会社(2棟)

クレスト安田ビル、ＳＥＦビル

株式会社損保ジャパン・ビルマネジメント

損保ジャパン仙台ビル、損保ジャパン和歌山ビ

（2棟）

ル

日本橋興業株式会社(1棟)

堂島Ｆビルディング

野村不動産株式会社(1棟)

川口センタービル（注１）安田ビルマネジメント株式会社は、平成16年１月２日付で明生不動産管理株式会社を存続会社とする合併により解散し、同日付で「明治安田ビルマネジメント株式会社」に商号変更しています。
（注２）朝日生命横浜日本大通りビル及びツルミフーガ１の不動産管理会社は、平成16年４月１日付で、
朝日不動産管理株式会社より、東京建物株式会社に変更されています。
（注３）下記のビルについては平成16年１月１日付でビル名称を変更しています。
変更後

変更前

ＪＰＲ人形町ビル

安田生命人形町ビル

ＪＰＲ池袋ビル

安田生命池袋ビル

明治安田生命大阪梅田ビル

安田生命大阪ビル

ＪＰＲ博多ビル

安田生命博多ビル

ＪＰＲ那覇ビル

安田生命那覇ビル(5）【投資法人の機構】
a．投資法人の機構
本投資法人の執行役員は、２名以内、監督役員は３名以内（ただし、執行役員の員数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約第17条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役
員及び監督役員を構成員とする役員会により構成されています。
(イ) 投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法について
は、後記「６. 管理及び運営(3) 投資主・投資法人債権者の権利− 9 −(イ) 投資主総会におけ

る議決権」をご参照下さい。原則として出席した投資主の議決権の過半数をもって決議されます（規約第13条第１項）が、規約の変更（投信法第140条）等一定の重要事項については、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上による決議（特別決議）を経なければなりません。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（規約第14条第１項）。
本投資法人の資産運用の方針及び基準は、本投資法人規約に定められています。かかる規約中に定められた資産運用の方針及び基準を変更する場合には、上記の通り投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、原則として、２年に１回招集されます（規約第11条第１項）。
また、本投資法人は、資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています（規約第35条、別紙２）。資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第34条の９）。また、
本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第１項）。
(ロ) 執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第97条第１項、第99条、商法（明治32年法律第48号。その後の改正を含みます。）（以下「商法」といいます。）第78条）。ただし、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他
投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第97条第２項）。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています（投信法第103条第１項）。また、役員会は、一定の業務執行に関する上記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信
法第107条第１項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます（規約第21条）。
本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督
役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
(ハ) 会計監査人
本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います（投信法第118条第１項等）。

− 10 −

ｂ．投資法人の運用体制
前記の通り、本投資法人の資産運用は、資産運用会社に委託して行われます。
資産運用会社の組織体系は、以下の通りです。
株主総会
監査役
取締役会

代表取締役社長
投資政策委員会

ｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝｽ委員会

企画･管理部

コンプライアンスグループ

企画 人事グループ

総務・経理グループ

運用管理グループ

ＩＲグループ

財務グループ

運用グループ

投資グループリサーチグループ− 11 −

･

財務部

投資運用部

各部の業務の概略は以下の通りです。
担当部署
投資運用部

財務部

企画・管理部

業務の概略
投資法人の資産運用に関する投資政策委員会及び取締役会への付議・報告事
項、並びに同委員会・取締役会の決定事項に関する以下の業務（投資グループ）① 不動産等の購入・売却の立案及び実行に関する業務② 有価証券の購入・売却の立案及び実行に関する業務（運用グループ）③ 不動産等の運用業務全般④ 建物の修繕・リニューアル業務全般（リサーチグループ）⑤ リサーチ計画の策定⑥ 不動産マーケットの調査・分析（その他）⑦ 投資政策委員会事務局業務⑧ その他以上に類する業務（財務グループ）① 投資法人の財務戦略の構築及び実行に関する業務② 会社余資の運用業務（ＩＲグループ）③ ＩＲ業務④ ディスクロージャーに関する業務（企画・人事グループ）① 会社事業計画の策定業務② 資産の自己査定③ 苦情処理業務④ 取締役会の運営業務⑤ 株主総会の運営業務⑥ 人事・労務面の管理業務（運用管理グループ）⑦ 運用実績管理に関する業務⑧ 投資法人の事業収支の分析、検討に関する業務⑨ 分配金に関する業務（総務・経理グループ）⑩ 会社経理業務⑪ 決算、配当業務及び納税業務⑫ 備品購入、執務環境整備に関する一般業務⑬ システム開発、保守業務（コンプライアンスグループ）⑭ コンプライアンス業務全般⑮ 各種契約の精査業務⑯ コンプライアンス委員会事務局業務⑰ 関係官公庁への届出・報告等の業務（その他）⑱ その他以上に類する業務− 12 −

ｃ．投資運用の意思決定機構
資産運用会社は、投資運用の意思決定を行う機関として、「投資政策委員会」を設置し、その下部組織として、「投資小委員会」及び「運用小委員会」を設置しています。構成員は、いずれも社長、投資運用部長、財務部長、企画・管理部長、ファンドマネージャー、リサーチマネー
ジャー、アセットマネージャー及び運用管理担当マネージャーです。
翌期及び翌々期並びに中長期の資産取得に関する投資運用の基本方針は、「投資政策委員会」で決定し、個別資産の取得若しくは売却又は運用に関する事項は、それぞれ「投資小委員会」又は「運用小委員会」で決定します。また、一定額以上の個別資産の取得又は売却に関しては、取締役会に付議し、運用に慎重を期しています。なお、それぞれの委員会の決定事項及び決定手続
が法令、諸規則、本投資法人の規約、社内規程等に違背していないか、各委員会開催の直前にコンプライアンス小委員会を開催して審査し、法令違反や規定への違背の有無について企画・管理部長が各委員会における審議に入る前に報告を行い、更に規程等に則り資産運用会社の取締役会又は投資法人の役員会への付議又は報告を担当部長に指示します。
［系統図］
市場動向・物件情報リサーチ
資金調達、財務戦略との調整

運用評価
運用方針の策定

投資政策委員会（内部牽制によるリスク管理）

・法令遵守のチェック・運用方針との整合性確認

パフォーマンス分析

コンプライアンス委員会
コンプライアンス小委員会

取 得

投資対象の選定

投資小委員会（保有運用資産の価値向上）
修繕計画等の策定

運用小委員会物件デューデリジェンス

取締役会（各委員会の決裁権限を越えるものは、取締役会へ付議）− 13 −

利害関係者との一定の取引（後記「３投資リスクｂ．投資リスクに対する管理体制

リス

ク管理体制」をご参照下さい。）については、上記に加え、コンプライアンス委員会において、事前にその妥当性や合理性の検証を行っています。
委員会
投資政策委員会

投資小委員会

決定事項等の概略①

ポートフォリオ全体のアセットアロケーションの決定②

ポートフォリオ全体の運用方針の決定③

中長期、翌二期の特定資産取得に関する基本方針の決定④

諸計画の実績分析に関する報告⑤

財務方針・戦略の決定①ファンドマネージャーが計画を立案し、投資運用部長の決裁権限内で取得する資産に係わる報告②ファンドマネージャーが計画を立案し、投資運用部長の決裁権限を超える資産の取得に係る判断及び決定③運用する特定資産の売却に係る判断及び決定

運用小委員会①特定資産毎の収益計画（予算）の策定②年度の大規模修繕計画の策定③年度大規模修繕計画の実行に係わる報告④年度大規模修繕計画の修正⑤年度計画以外の大規模修繕実施⑥投資法人が運用する個々の特定資産の運用に関し、運用資産に重大な影響を与える事項に係わる報告⑦投資法人が運用する個々の特定資産の運用に関し、運用資産に重大な影響を与える事項に係わる判断及び決定− 14 −

(6）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額89,113,803,600円

投資口総数

5,000,000口

発行済投資口総数430,000口

最近５年間における出資総額及び発行済投資口総数の増減は、以下の通りです。
年月日

摘要

発行済投資口数（口）増減

残高

出資金総額（円）
増減

備考

残高

平成13年９月14日

私募設立

240

240

120,000,000

120,000,000

注１

平成13年11月16日

私募増資

62,00062,24031,000,000,000

31,120,000,000

注２

平成14年１月22日

投資口の分割93,360155,600−

31,120,000,000

注３

平成14年６月14日

公募増資

134,000

289,600

25,862,000,000

56,982,000,000

注４

平成15年７月15日

公募増資

134,400

424,000

30,758,649,600

87,740,649,600

注５

平成15年８月９日

第三者割当増資

6,000

430,000

1,373,154,000

89,113,803,600

注６（注１）１口当たり500,000円にて東京建物株式会社（100口）、大成建設株式会社（100口）、株式会社東京リアル
ティ・インベストメント・マネジメント(40口)の計3社による出資により投資法人が設立されました。
（注２）1口当たり500,000円にて私募投資口の追加発行を行い、13個の不動産信託受益権を取得し、資産運用を開始しました。
（注３）投資口１口を2.5口に分割しました。
（注４）1口当たり200,000円（引受価額193,000円）にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等の調達を目的とする公募新投資口を発行しました。
（注５）1口当たり237,160円（引受価額228,859円）にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため公募新投資口を発行しました。
（注６）1口当たり228,859円にて、短期借入金の返済及び新たな特定資産の取得資金等に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。

− 15 −

(7）【主要な投資主の状況】
名称

住所

日本トラスティ・サービス
信託銀行株式会社

東京都中央区晴海一丁目８番11号

東京建物株式会社（平成16年６月30日現在）
所有投資口数 比率（％）（口）（注１）39,3509.15

東京都中央区八重洲一丁目９番９号

29,300

6.81

明治安田生命保険相互会社（注２）
学校法人川崎学園

東京都新宿区西新宿一丁目９番１号

24,0005.58

岡山県倉敷市松島577

19,700

4.58

ゴールドマン・サックス・
インターナショナル（常任代理人 ゴールドマ
ン・サックス証券会社 東京支店）
エイアイジー・スター生命
保険株式会社（常任代理人 シティバンク，エヌ・エイ東京支店）

133 FLEET STREET LONDON EC4A
2BB, U.K.
（東京都港区六本木六丁目10−1 六本木ヒルズ森タワー）

17,257

4.01

11,9402.78

11,2302.61

10,018

2.33

9,399

2.19

8,792

2.05

180,986

42.09

資産管理サービス信託銀行
株式会社
株式会社広島銀行
株式会社北洋銀行
ドイチェ バンク アーゲー
ロンドン ピービー ノント
リティー クライアンツ613（常任代理人 ドイツ証券会社東京支店）

東京都中央区晴海一丁目８番12号（東京都品川区東品川二丁目３番14号）
東京都中央区晴海一丁目８番12号
晴海アイランドトリトンスクエアオ
フィスタワーZ棟
広島県広島市中区紙屋町一丁目３番８号
北海道札幌市中央区大通西三丁目11番地
WINCHESTER HOUSE 1 GREAT
WINCHESTER STREET LONDON EC2N
2DB, UK（東京都千代田区永田町二丁目11番
1号 山王パークタワー）

合計（注１）比率とは、発行済総投資口総数に対する所有投資口数の比率をいい、小数点以下第３位を四捨五入しています。
（注２）安田生命保険相互会社は、平成16年１月１日付で明治生命保険相互会社を存続会社とする合併により解散し、「明治安田生命保険相互会社」に名称変更しています。

− 16 −

（投資主、投資口の状況）（平成16年６月30日現在）
投資口の状況

区分

政府及び
公共団体

金融機関

証券会社

その他の
国内法人

121

12

279

人
投資主数

−
％

比率
（注１）

−

−

0.64

0.06

1.49

−

その他
（注３）

18,171

1

18,620

97.58

0.00

100.0066,41110

430,000

15.44

0.00

100.00計（0.03）
46,590239,756

1,935

75,298

％
比率
（注２）

（6）

個人
その他

0.19

口
所有投資
口数

外国法人
等（うち
個人）
36

（26）
10.83

55.75

0.45

17.51

（0.00）（注１）投資主総数に対する投資主数の比率をいい、小数点以下第３位を切り捨てています。
（注２）発行済投資口総数に対する所有投資口数の比率をいい、小数点以下第３位を切り捨てています。
（注３）株式会社証券保管振替機構（以下「機構」といいます。）名義の投資口です。

− 17 −

(8）【役員の状況】（本書の日付現在）
氏名（生年月日）

役職名

主要略歴
昭和52年４月１日

金子 博人（昭和23年５月２日生）

執行役員

昭和54年４月１日
平成13年12月19日
昭和43年４月１日
昭和50年12月１日
昭和55年６月27日
昭和58年２月16日

安田 莊助（昭和18年12月15日生）

監督役員

平成５年７月２日
平成11年10月１日

平成13年９月14日
昭和57年４月１日
昭和60年11月１日
昭和63年７月１日
平成７年12月22日
平成８年12月１日
平成10年６月24日
杉本 茂（昭和33年10月12日生）

監督役員

平成11年９月17日

平成11年10月２日

平成13年６月１日
平成13年９月14日

弁護士登録（東京弁護士会）山田茂法律事務所
金子博人法律事務所 代表
弁護士（現在就任中）
日本プライムリアルティ投
資法人 執行役員
株式会社扇屋本店
芹沢政光公認会計士事務所
安田莊助税理士事務所（現在就任中）
東京赤坂公認会計士共同事
務所 代表就任
東京赤坂監査法人 代表社員
東京北斗監査法人（東京赤坂監査法人と北斗監査法人
が合併） 理事長代表社員（現在就任中）日本プライムリアルティ投資法人 監督役員
住宅都市整備公団
太田昭和監査法人
株式会社さくら綜合事務所代表取締役（現在就任中）
監査法人さくら綜合事務所
Horwath International加盟
さくら萌和監査法人（旧監査法人さくら綜合事務所）
代表社員（現在就任中）
株式会社さくら会計サービ
ス代表取締役（現在就任中）
有限会社東京エスピーシー
サービシーズ代表取締役（現在就任中）株式会社モリモト 監査役（現在就任中）日本プライムリアルティ投資法人 監督役員

所有投
資口数

−

−

−

（注）執行役員（１名）及び監督役員全員（２名）は、平成15年９月４日開催の第４回投資主総会において再任されました。任期は、平成15年９月15日から２年間です（なお、執行役員は監督役員全員の任期満了と同時に一旦辞任しています。）。

− 18 −

(9）【その他】
ａ. 役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会において選任されます（投信法第95条、第100条、規約第18条）。ただし、法令の規定により、設立の際選任されたものとみなされる執行役員及び監督
役員はこの限りではありません（投信法第72条、規約第18条）。
執行役員及び監督役員の任期は、就任後２年です（規約第19条第１項）。ただし、補欠又は増員のため選任された執行役員又は監督役員の任期は、他の在任執行役員又は監督役員の任期の満了すべき時までです（規約第19条第２項）。
執行役員及び監督役員の解任には、投資主総会の特別決議が必要とされ、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数をもってこれを行う必要があります（投信法第99条第１項、第104条、商法第257条、第343条）。
執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第99条第１項、第104条、商法第257条第３項）。
ｂ. 規約の変更、営業譲渡又は営業譲受、出資の状況その他の重要事項(イ) 規約等の重要事項の変更
該当事項はありません。
本投資法人の規約の変更は、投資主総会の決議が必要とされ、当該決議は発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数
をもってこれを行う必要があります。また、規約の変更は本投資法人の執行役員により遅滞なく関東財務局長に届出されます。
規約の変更を除く本投資法人の重要事項の変更は、投資法その他適用ある関連法令並びに規約に定めるところにより、投資主総会、役員会又は執行役員においてこれを決定します。
(ロ) 営業譲渡又は営業譲受
該当事項はありません。
(ハ) 出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。
ｃ. 格付
本投資法人は、下記の３つの格付機関より発行体格付を取得しております。
(イ) スタンダード＆プアーズは、平成15年10月29日、本投資法人に関する格付（発行体格付）につき長期発行体格付を「Ａ−」、短期発行体格付を「Ａ−２」とする旨、及びそのアウトルッ
クを「安定的」とする旨公表しました。
なお、スタンダード＆プアーズによれば、ここでいう発行体格付（イシュアー格付）とは、投資法人が債務を履行する総合的な能力（信用度）についての現時点での評価を示すものとされます。
この評価は、債務の期日が到来した際、その債務を履行する債務者の能力と意思とに焦点をあてたものです。この評価は、ある特定の債務の性質や条件、破産や清算の際の扱い、法律上の優先度合、その債務の合法性や強制力は勘案しておらず、特定の債務に対するものではありません。
(ロ) 格付投資情報センターは、平成16年１月16日、本投資法人に関する発行体格付につき長期優− 19 −

先債務格付を「Ａ＋」とする旨公表しました。
なお、格付投資情報センターによれば、長期優先債務格付とは、発行体の負うすべての金融債務について回収の程度を考慮する前の、総合的な履行能力についての評価とされます。
(ハ) ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、平成16年１月23日、本投資法人に関する発行
体格付「Ａ３」を付与し、そのアウトルックを「安定的」とする旨公表しました。
なお、ムーディーズ・インベスターズ・サービスによれば、本投資法人に対して上記の発行
体格付を付与するに際し、ムーディーズ・インベスターズ・サービスがストラクチャード・
ファイナンスとコーポレート格付を融合した手法でこれを付与したとしています。スタンダー
ド＆プアーズによる場合と同じく、ここでの発行体格付は特定の債務や有価証券にかかる信用度についての格付ではなく、本投資法人についての債務の履行能力についての発行体としての評価を示したものです。
本投資法人が平成16年２月12日に発行した第１回、第２回および第３回無担保投資法人債について、平成16年１月29日、スタンダード＆プアーズは「Ａ−」の債券格付を付与する旨、格付投資情報センターは「Ａ＋」の債券格付を付与する旨、ムーディーズ・インベスターズ・
サービスは「Ａ３」の債券格付を付与する旨、それぞれ公表しております。
ｄ. 訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実該当事項はありません。

− 20 −

２【投資方針】(1）【投資方針】
ａ. 基本方針
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス（都市型業務施設）及び繁華性の高い立地に位置する商業施設の建物及びその敷地から構成される不動産等並びにこれらの不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等(注)を投資対象とします。また投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資を図り、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針

1. 資産運用の基本方針」）。

さらに、一物件に対する投資金額にも留意しつつ、テナント及び物件単位での分散投資を行い、ファンドの中長期的な安定成長を目指すものとします。それぞれにおける投資比率としては、当面の目標として下記「b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準」に定める通りとします。
（注）不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の定義については、下記「(2) 投資対象
a. 投資対象とする資産の種類」をご参照下さい。

ｂ. 投資態度(イ) ポートフォリオ運用基準
ポートフォリオ運用の基準となる種類別、地域別、用途別等による投資割合の大要は、下表の通りです。
投資対象とする資産の
種類

不動産等

投資割合
用途別

オフィスと商業施設の組入比率は、投資金額基準で概ね８：２を目標として運用します。

地域別「東京」と「地方」の組入比率は、投資金額基準で概ね６：４を目標として運用します。

個別のテナントからの賃料収入（複数物件に入居している場合はその総額）の全賃料収入に占める比率は、原則として10％未満とします。
資産対応証券等①

当該投資後における資産対応証券等の保有価格合計金額の本投資法
人の自己資本の額に占める比率は、原則として10％未満とします。

保有期間
原則として、中長期保有を目的とし、短期売買目的の資産取得は行わないものとします（ここでいう短期とは1年未満の期間をいい、中期とは1年以上5年以下の期間、長期とは5年超の期間をいうものとします。）。

②

用途ⅰ）本投資法人は、主として優良なオフィス（都市型業務施設）及び繁華性の高い立地に位置する商業施設（当該オフィス又は商業施設の建物の賃借権、それらが立地する土地の賃借権及び地上権、並びにそれらが裏付け資産となっている有価証券及び信託の受益権その他の資産を含みます。）を投資対象とします。それらの組入比率については、その時々の経
済状況、不動産市況動向等を十分に考慮した上で設定します（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針

3. 投資態度 (1)」）。

ⅱ) オフィスと商業施設の組入比率は、投資金額基準で概ね8:2を目標として運用します。
③

地域ⅰ) 本投資法人は、主として地震リスク、個別市況リスク等を考慮し、またキャッシュフローの増大を図るために、東京だけではなく地方都市への分散投資を図るものとします。地域− 21 −

別の組入比率については、各地域の経済状況、不動産市況動向等を十分に考慮した上で設定します（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (2)」）。
ⅱ) 「東京」（下表に定義する「東京都心」及び「東京周辺部」を総称します。）と「地方」の組入比率は、投資金額基準で概ね6：4を目標として運用します。ただし、ここでは用途別区分は行いません。地域区分の定義は、下表の通りとします。
地域区分

④

地域

「東京都心」

千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区「東京周辺部」

東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県「地方」

その他の地域テナント
個別のテナントからの賃料収入（複数物件に入居している場合はその総額）の全賃料収入に占める比率は、原則として10%未満とします （「賃料収入」には、共益費、駐車料、倉庫使用料等を含みますが、時間外空調費用などの付加使用料は含みません。） 。ただし、テナント
入替えの可能性及び賃貸条件等を総合的に勘案して、上記数値を超過する場合もありうるもの
とします。

⑤

不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等
ⅰ) 当該投資後における不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の保有価格合計金額の本投資法人の自己資本の額に占める比率は、原則として10%未満とします。
ⅱ) 投資判断にあたっては、概ね以下の点を基準とします。
・

投資期間満了時における当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産等の取得機会が確保できること

・ 投資対象となっている不動産等の価値に対する負債の割合が70%以下であること⑥

開発案件への投資方針
本投資法人は、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある不動産を取得することを原則とします（規約 別紙1 「資産運用の対象及び方針

3.

投資態度 (7)」）。
開発投資（投資法人自ら土地を取得して建物を建築することをいいます。）は、行わないものとします。ただし、第三者が建築中の物件については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、完工・引渡しリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても投資することができます。また、既に取得している物件の建替えについては、建替え後のテナントの確保が十分可能と判断されること及び開発投資ではないことを確認の上、実施します。
⑦

設備投資の方針
中長期的な視野から物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、設備投資を行います。実施に際しては、原則として、個別物件の減価償却費の範囲内で行いますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断します。ただし、共用部分の改修工事については、投資法人としてのテナント営業政策上の観点から早期に実施することとし、耐震補強が必要な物件については、テナントの営業状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに行
います。

⑧

付保方針
ⅰ) 引受保険会社選定基準
・マーシュ ジャパン株式会社を通じて公正な引受保険会社の選定を行います。

（注）マーシュ ジャパン株式会社は、持株会社であるMarsh & McLennan Companies, Inc.（本店所在地：
ニューヨーク）の中核であるMarsh, Inc.が100％出資している日本法人で保険関連業務及びリス− 22 −

ク・マネジメント・コンサルティング等を主な業務内容としています。

・引受保険会社の保険格付は、原則としてムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク（以下「Moodys」といいます。）及びスタンダード・アンド・プアーズによるA3

又はＡ−以上とします。
ⅱ) 地震保険付保基準
地震保険の付保に関しては、ポートフォリオPMLを基準に、災害による影響と損害保険料とを比較検討して付保の判断を行います。なお、PMLが高い物件については、個々に地震保険を付保します。
（注）PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味します。PMLには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10%の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（%）で示したものを意味します。

⑨

売却方針
ⅰ)

本投資法人の保有する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等のうち、売却対象資産の選定については、当該売却対象資産の現状、将来の収益、資産価値の増減等についての予測及びポートフォリオ全体の資産構成等を考慮して、総合的に判断します（規約 別紙1 「資産運用の対象及び方針ⅱ)

3. 投資態度 (3)」）。

各決算期に行う資産の評価の結果、その評価額が取得価格の20%を超えて下回った物件については、売却検討を行います。ただし、市場環境等を勘案し、それ以外の物件についても適宜売却検討を行うことができます。売却については、主に以下の観点から判断します。

・

今後の市況見通し

・周辺の開発予測・

将来にわたる収益見通し

・

今後の投資額予測

・

今後の資産価値の増減見通し

・

ポートフォリオ全体での検討（地域・テナント・用途等の分散の観点及び配当に与える影響等の観点からの検討）⑩

バリューアップ不動産
バリューアップ不動産とは、独自の管理基準により収益性の向上と資産価値増大が見込める物件で、取得時の収益性が確保されており、かつ、以下のいずれかに該当する物件をいいます。
・

取得時の稼働率が概ね80％以下の物件

・修繕等の投資効果が十分に見込める物件

なお、バリューアップ不動産のポートフォリオ全体に占める割合は原則として15％を上限とし（投資金額基準）、バリューアップ不動産の追加取得にあたっては、物件組入れ後ポート
フォリオ全体の稼働率が、90％を下回らないように留意します。
バリューアップ不動産の運用においては、資産運用会社のノウハウを駆使し、以下の戦略を重点的に実施していきます。
・

リーシングの強化による稼働率の向上

・

効果的なリニューアルの実施によるマーケット競争力の強化

・管理体制の効率化によるコストダウンの実施

また、バリューアップが達成できたと投資政策委員会が判断する場合には、以下に定義され− 23 −

るコア不動産に移行します。
また、不動産価値の向上を実現する手段として、バリューアップ不動産の売却も選択肢の一つとして検討します。
⑪

コア不動産
コア不動産とは、バリューアップ不動産以外の物件（ただし、オフィスのみとします。）をいいます。コア不動産は、ポートフォリオ収益の安定性に寄与する物件として位置付けられています。

(ロ）投資基準
本投資法人は、個別の不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資を行う際、当該不動産（不動産を除く不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応
証券等の裏付けとなる不動産を含みます。）の現状、将来にわたる収益性、リスク等について、
立地、建物及び設備の保守管理状況、劣化又は陳腐化への対応、耐震性、権利関係、入居テナ
ントとの契約内容、環境、地質等を考慮し総合的に判断した上で、投資を行います。
また、不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の取得後も、資産価値及び競争力の維持・向上のために、継続的かつ効果的な設備投資を行うとともに、収入の拡大とコストの削減を行うことにより、収益の安定化と拡大を目指します（規約 別紙1 「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (3)」）。
本投資法人の主な具体的投資基準は、以下の通りです。
①

地域
投資対象とするのは、以下の都市です。
ⅰ) 3大都市圏：東京都、横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市の中心業務地区ⅱ) 3大都市圏を除く政令指定都市：札幌市、仙台市、広島市、福岡市、北九州市等の政令指定都市の中心業務地区ⅲ) その他：原則として人口30万人以上の県庁所在地等の中核都市
なお、商業施設への投資決定に際しては、商圏の範囲を適正に認識・設定した上で、当該商圏の人口、人口動態、世帯数、平均所得等多岐にわたる商圏分析を行い、当該商圏が有する潜在購買力、成長性等を的確に把握するとともに、テナント及び当該業態と商圏の適合性についての判定を行います。また、競争力の観点からは、現在の競合状況、近隣地域における今後の競合店出店計画及び将来的な開発余地等を含め、多方面にわたり調査分析を行います。

②

規模ⅰ) オフィス
原則として、延床面積約3,300㎡（約1,000坪）以上、かつ2階以上の標準的なフロア面積
が約330㎡（約100坪）以上の建物とします。
ⅱ) 商業施設
原則として、延床面積約10,000㎡（約3,000坪）以上とし、物件毎に個別の立地特性による地域性・商圏の規模及び業態毎の標準的な規模、並びに地域の将来性を考慮の上、適正規
模を判断します。

③

設備施設ⅰ) オフィス
貸付床の形状・分割対応、階高・天井高、床仕様、共用施設仕様、電気容量、空調方式等の仕様に関し、当該地域における標準以上の仕様を基準とします。
ⅱ) 商業施設− 24 −

業態別の標準仕様をベースとして、個別の立地特性による地域性並びに商業施設としての汎用性、転用可能性及び来店者の交通手段等の個別要素を総合的に考慮した上で、物件毎に個別に判断します。
④

耐震性
原則として新耐震基準適合又は耐震補強工事実施済（取得後に工事実施が可能であれば、取得時点で耐震補強工事が未実施の場合を含みます。）の建物であることとします。

⑤

テナントⅰ) オフィス
１物件における同一テナント（親子会社の場合は同一とみなします。）の占有率は、50％以下を原則とします。50％を超過する場合は、テナント信用力、適合性、代替性等を総合的に勘案して判断します。
ⅱ) 商業施設
１物件における同一テナントの占有率の制限は設けませんが、テナント選定にあたっては、
テナント信用力、個別店舗の収益力、代替性等を総合的に勘案して判断し、対象となる商圏及び競合状況を分析しつつ、テナント集客力の高い物件を選別するべく厳しい物件精査を行い、取得後はテナントに対するモニターを続けます。

⑥

権利形態ⅰ) 共有の場合
・「管理」（賃貸、改良行為等）の自由度を確保するため、共有持分割合は、原則として50％超としますが、他の共有者の属性、信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。

・

処分の自由度を確保するため、共有者間特約等による共有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。

・

収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性・信用力を十分確認の上、可能な限りの仕組上の手当てを行います（共有持分不分割特約の締結、登記の具備及び敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限られません。）。

ⅱ) 区分所有の場合・改良行為の自由度を確保するため、原則として75％以上の区分所有者の集会における議決権（建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）第38条）を確保しますが、他の区分所有者の属性、信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。

・

処分の自由度を確保するため、区分所有者間特約等による区分所有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。

・

収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況（積立金、負債比率、付保状況等）を確認し、必要に応じ独自の手当て（投資法人内の積立額増額、管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますが、これらに限られません。）を講じます。

ⅲ) 借地の場合
・ 原則として、旧借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）又は借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）上の借地権を対象とします。
・

底地権者の属性については、慎重に考慮し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替え時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上判断します。

ⅳ) 担保権・用益権について
・購入予定不動産上の抵当権等の担保権の有無や購入時の抵当権抹消の可能性等を確認します。

− 25 −

・

第三者による地上権・地役権等の用益権設定の有無やその内容を確認し、収益性に与える影響を考慮の上判断します。

⑦

投資額ⅰ) １物件当たりの最低投資額
１物件当たりの最低投資額（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。）は、
原則として10億円以上とします。
ⅱ) １物件当たりの最高投資額
１物件当たりの投資金額の「当該投資後における本投資法人が保有する不動産等及び資産対応証券等の価格の合計額」に対する割合の上限は、原則として1/3とします。投資判断に当たり物件価格の妥当性については十分な検証を行います。ここで、「当該投資後における
本投資法人が保有する不動産等及び資産対応証券等の価格の合計額」とは、前期までの投資
不動産等及び資産対応証券等の評価額合計額、当期における不動産等及び資産対応証券等の購入額（税金及び取得費用等は含みません。）並びに当該投資に係る投資金額（税金及び取得費用等は含みません。）の総額をいいます。
ⅲ) 取得価格の制限
不動産等又は資産対応証券等に投資する際の取得価格については、原則として鑑定評価額の105％を上限とします。ただし、利益相反取引への対応として、利害関係者（資産運用会
社に対する出資又は資産運用会社への役員の派遣若しくは従業員の出向を行っている者及びその関連会社をいいます。以下同じです（投信法上の「利害関係人等」（資産運用会社の過半数の株式を所有していること、その他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として
政令で定める者（投信法第15条第２項第１号））とは異なります。）。）からの購入は、鑑定評価額以下とします。

⑧

不動産の所有形態の選択基準
投資対象不動産について、当該不動産を直接に取得するのか、当該不動産について信託設定を行った上でその受益権（不動産信託受益権）を取得するのかについては、現所有者の意向及び権利の移転コスト等を総合的に勘案して判断します。

(ハ) 物件関連業務運用基準
物件関連業務とは、プロパティ・マネジメント業務、テナント一般媒介業務、LM/CM業務、物件移管業務をいいます。
上記業務は、主として投資法人の成長を実現させるために必要かつ有効なものであり、以下の基本方針に基づき運用されます。
①

AM/PMの重要性
ファンドの成長を実現するためには、AM（資産運用会社）による統一的なマネジメントと、個別物件毎の施設管理・賃貸管理・工事管理を統括するPMによる専門的運用が重要です。
AM（資産運用会社）は、統一的マネジメントを行うために、個別の投資対象である不動産に関する賃貸営業管理及び工事計画に関する助言を、第三者から受けることができるものとします。
当該助言を与える者として、東京建物株式会社（賃貸営業管理・工事計画助言業務受託者）を選任しています。
また、AM（資産運用会社）は、運営ノウハウの高いPMを選定し、同一地域におけるPMの集約を進めながら、ポートフォリオ全体での均一化された管理を徹底するものとします。AM（資産運用会社）は、PMの統一管理基準を設け、第三者をしてPMの評価をさせPMの能力向上を図り、投資主の利益を極大化する運用を行うものとします。
ただし、当面のPM選定に当たっては、以下の通りとします。

− 26 −

・

利害関係者から取得した物件：テナントとの関係を含めて現場を熟知している既存管理会社に対して運用開始から当初の管理委託契約満了までは継続して委託します。その後は、効率性の観点から、パフォーマンスに応じて委託先の変更も検討します。

・

利害関係者以外の者から取得した物件：東京建物株式会社及び他のPM専門会社を比較検討して選定します。

②

テナント一般媒介業務受託者の活用
テナント一般媒介業務については、東京建物株式会社、安田不動産株式会社、大成建設株式
会社のほか、他の仲介業者にも委託を行います。

③

物件売買時の円滑な取引執行
物件売買時の円滑な取引執行のために、必要に応じて、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合のみならず不動産信託受益権の場合においても、賃貸状況の確認、建物・施設維持管理状況の確認、権利関係の整理・確認、引渡の準備・確認等に関する物件移管業務を東京建物株
式会社に対して委託します。

(ニ) 財務方針①

資金運用方針ⅰ) 敷金・保証金
・

不動産信託受益権の場合
テナントから預かった敷金・保証金は、当面信託勘定内に全額積み立てますが、ヒスト
リカルデータの蓄積や、コミットメントラインの導入等の手当てを前提として、積立額の減額を検討します。

・

不動産、不動産の賃借権、地上権の場合
テナントから預かった敷金・保証金は、当面銀行の普通預金口座又は定期預金口座内に全額積み立てますが、ヒストリカルデータの蓄積や、コミットメントラインの導入等の手当てを前提として、安全性を確保しつつ資金の効率的運用を目指し積立額の減額を検討します。

ⅱ) 信託勘定内現預金（不動産信託受益権の場合）
Moodysの短期格付P‑2以上の銀行の普通預金口座又は定期預金口座に預け入れます。

ⅲ) 投資法人勘定内現預金投資法人勘定内現預金についてもⅱ)と同様とします。ただし、金融機関からの融資実行に関連して実行時又は利払時に使用するために開設する普通預金口座はこれに含まれないものとします。
なお、余裕資金については原則として以下の優先順位で支出を行い、残金については上記と同様の運用を行うものとします。
・

再投資（物件購入資金又は資本的支出をいいます。以下同じです。）

・

投資主への分配（ただし、投資主への分配が利益を超える金銭の分配に該当する場合、利益を超える金銭の分配に関する税務の取扱いが現行のままの場合にはこれを行いません。後記「(3) 分配方針 (ニ) 利益を超えた金銭の分配」をご参照下さい。）

・

借入金の一部返済（ただし、金銭消費貸借契約上の返済期限が到来している場合には、この順位にかかわらず、最優先されるものとします。）

ⅳ) デリバティブ取引
金融先物取引等に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針 ３．投資態度 (8)」）。

− 27 −

②

投資口の追加発行
本投資法人は、資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下・本投資証券の一口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (4)」）。

③

借入れ及び投資法人債発行
ⅰ) 基本方針
本投資法人は、長期の安定的な資金調達と、機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせることにより、資産規模の積極的な拡大と、投資主への安定的な金銭の分配の維持を目指します（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (5)」）。
ⅱ) ＬＴＶ（Loan to Value）
ＬＴＶとは以下の式により算出された比率をいい、本投資法人の資産総額に対する負債の割合を表します。
（借入金＋投資法人債）÷資産総額（注）（注）資産総額とは、ＬＴＶ計算時点における直近の決算期末貸借対照表における資産の部の合計金額をいいますが、そのうち有形固定資産について鑑定評価額又は価格意見書による評価額と期末帳簿価額との差額を当該有形固定資産の期末帳簿価額に加減して求めた金額とします。

ＬＴＶは、55％までの運用を原則としますが、資産の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることがあります。
(ホ) その他①

本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合を75％以上とします（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針②

3. 投資態度 (6)」）。
資金動向、市況動向、一般経済情勢、不動産市場動向等により、運用開始当初から、上記の比率を変更することがあります（規約 別紙1「資産運用の対象及び方針

3. 投資態度(９)」）。
③

組入資産の貸付け（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針

５．組入資産の貸付け」）

ⅰ) 資産の効率的運用を図り、高い運用成果の獲得を目指すため、下記「(2) 投資対象

ａ．

投資対象とする資産の種類」に定める資産のうち、不動産、不動産の賃借権及び地上権について、貸付け（駐車場、看板等の設置を含みます。）を行うことができるものとします。
ⅱ) 上記ⅰ)の不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れ又は差し入れることがあり、それらの金銭を受け入れた場合には、前記「(ニ) 財務方針
① 資金運用方針ⅰ) 敷金・保証金」に記載の方針に基づき運用します。

ⅲ) 資産に属する不動産、不動産の賃借権及び地上権以外の資産の貸付けは行いません。

− 28 −

(2）【投資対象】
ａ. 投資対象とする資産の種類
本投資法人は、資産を主として不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資します(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針

2. 資産運用の対象とする特定資産の種類、目的及び範囲」）。
(イ) 不動産等とは以下に掲げるものをいいます。
①

不動産

②

不動産の賃借権③

地上権④

次に掲げるものを信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信
託を含みますが、投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第3条第1号において定義される有価証券（以下「有価証券」といいます。）に該当するものを除きます。）

⑤

イ

不動産

ロ

地上権及び土地の賃借権

金銭を信託する信託の受益権（信託財産を主として上記①から③までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする場合に限ります。有価証券に該当するものを除きます。）⑥

当事者の一方が相手方の行う上記①から⑤までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資持分」といいます。）(ロ) 不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等とは、裏付けとなる資産の2分の1を超える
額を不動産等に投資することを目的とする以下に掲げるものをいいます。
①

資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）に規定する優先出資証券②

投信法に規定する投資信託の受益証券③

投信法に規定する投資証券④

資産流動化法に規定する特定目的信託の受益証券（上記(イ)④及び⑤に掲げる信託の受益権を除きます。）(ハ) 本投資法人は、上記(イ)及び(ロ)への投資後の残余の資金の効率的な運用に資するため、以下に掲げる特定資産に投資することができます。
①

預金

②

コール・ローン

③

国債証券

④

地方債証券

⑤

コマーシャル・ペーパー（証券取引法第２条第１項第８号に規定するものをいいます。）⑥

譲渡性預金証書⑦

資産流動化法に規定する特定社債券（証券取引法第２条第１項第３号の２に規定するものをいいます。ただし、当該特定目的会社の流動化に係る業務として取得した資産が主として不動産等であるものに限ります。）⑧

貸付債権信託受益権（証券取引法第２条第２項第１号に規定するものをいいます。）⑨

金銭債権（有価証券、約束手形（投信法施行令第３条第12号に規定するものをいいます。）
及び金融デリバティブ取引（投信法施行令第３条第14号に規定するものをいいます。）を除き− 29 −

ます。）⑩

金融先物取引等（投信法施行令第３条第13号において定義される意味を有するものとしま
す。）に係る権利⑪

金融デリバティブ取引（投信法施行令第３条第14号において定義される意味を有するものとします。）に係る権利⑫

上記①乃至⑪号に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

ｂ. 投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合(イ) 投資基準については、前記「(1) 投資方針 ｂ. 投資態度 (ロ) 投資基準」をご参照下さい。
(ロ) 種類別、地域別、用途別等による投資割合についての詳細は、前記「(1) 投資方針
資態度

ｂ. 投

(イ) ポートフォリオ運用基準」をご参照下さい。

(3）【分配方針】
本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載された投資主又は登録質権者に対し、以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。
(イ) 本投資法人の資産の運用によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は不動産（本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の裏付けとなる不動産を含みます。）から生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設使用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金又はそれに類する金銭その他賃貸業務から生じる収入、利子・配当収入、及びこれらに類する収益に資産の売買損益及び償還差損益を加減し、諸経費（減価償却費を含みます。）、支払利息、資産運用報酬等を控除し、繰越欠損金のあるときはその全額を補填した後の金額とします。なお、損失が生じた場合は次期へ繰り越すものとします（規約第28条第1号）。
(ロ) 分配金額は、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下「配当可能所得」といいます。）の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（ただし、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払い準備金、分配準備積立金及びこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます（規約第28条第2号）。
(ハ) 分配可能金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基づき運用を行うものとします（規約第28条第3号）。
(ニ) 利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、分配可能金額が配当可能所得の100分の90に相当する金額に満たない場合又は経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、上記(ロ)に定める分配金額に、営業期間の末日に計上する減価償却額に相当する金額を限度として、
本投資法人が決定した金額を加算した額を、分配可能金額を超えて金銭で分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます（規約第28条第4号）。
本投資法人は、安定配当を重視しますが、利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度税務上における譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいては、投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わないものとします。
ただし、本投資法人が「利益配当等の損金算入要件」（後記「4. 手数料等及び税金 (5)− 30 −

課税上の取扱い

c. 投資法人の税務(イ) 利益配当等の損金算入要件」の①に記載する要件）を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると
本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。詳細は、後記「4. 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」をご参照下さい。
(ホ) 分配金の分配方法
分配金は金銭により分配するものとし、決算期最終の投資主名簿に記載のある投資主又は登録質権者を対象に、原則として決算期から3か月以内に投資口の所有口数に応じて分配します（規約第28条第5号）。
(ヘ) 分配金の除斥期間
分配金は支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払義務を免れます（規約第29条第1項）。未払分配金には利息をつけません（規約第29条第2項）。
(ト) 本投資法人の営業期間中に投資口を追加発行するときは、当該投資口に対応する金銭の分配の金額について、役員会の決議に基づき、日割りにより計算することができるものとします（規約第28条第6号）。
(4）【投資制限】
ａ. 規約に基づく投資制限(イ) 基本方針
投資主の利益を最優先するものとし、特定の第三者に利益を供することを意図した投資は行いません（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針

４. 資産運用の対象とする資産についての制限(1)」）。
(ロ) 国内投資限定
投資対象は国内の不動産に限定します。また、外貨建資産への投資は行いません（規約 別
紙１「資産運用の対象及び方針

４. 資産運用の対象とする資産についての制限(2)」）。

(ハ) 短期売買制限
資産の総額に占める、１年以内の売却を目的として保有する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の価額の合計額の割合を50％以内とします（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針

４. 資産運用の対象とする資産についての制限(3)」）。

(ニ) 借入制限（規約第33条）
本投資法人は、以下の条件に従い、借入れを行うことができるものとします。ただし、かかる借入れは、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からのものに限るものとします。
①

借入れの目的
資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために借入れを行います。

②

借入金の限度額１兆円とします。ただし、下記「(ホ) 投資法人債発行制限」に規定する投資法人債と併せて、その合計額が１兆円を超えないものとします。

③

借入金の使途資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済（敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等に用います。

④担保の提供
上記①乃至③の規定に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができるものとします。

− 31 −

(ホ) 投資法人債発行制限（規約第34条）
本投資法人は、以下の条件に従い、投資法人債を発行することができるものとします。
①

投資法人債の発行目的
資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために投資法人債の発行を行います。

②

投資法人債発行の限度額１兆円とします。ただし、上記「(ニ) 借入制限」に規定する借入れと併せて、その合計額が１兆円を超えないものとします。

③

投資法人債の発行により調達した資金の使途に関する事項
資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済（敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。）等に用います。

④

担保の提供
上記①乃至③の規定に基づき投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができるものとします。

(ヘ) 他のファンドへの投資
本投資法人は、投信法に規定する投資信託の受益証券及び投信法に規定する投資証券で、裏付けとなる資産の２分の１を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに投資することができます（規約 別紙１「資産運用の対象及び方針

２. 資産運用の対象とする特定資産の種類、目的及び範囲 (2) ｂ.及びｃ.」）。
ｂ. その他の投資制限
有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

− 32 −

３【投資リスク】
ａ. リスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は、本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が保有する不動産信託受益権に係る信託不動産及び不動産に特有のリスクについては、後記「第３ 投資法人の経理状況
２. 投資法人の現況(3)投資不動産物件」を併せてご参照下さい。

(イ) 一般的なリスク①

投資証券の商品性に関するリスク②

投資証券の市場価格の変動に関するリスク③

投資口の価値の希薄化に関するリスク④

金銭の分配に関するリスク(ロ）商品設計及び関係者に関するリスク①

収入及び支出並びにキャッシュフローの変動に関するリスク②

借入れ及び投資法人債に関するリスク③

敷金・保証金の利用に関するリスク④

投資法人の倒産リスク⑤

役員の職務遂行に係るリスク⑥

資産運用会社の人材に依存しているリスク⑦

本投資法人以外の関係者への業務・事務委託に関するリスク⑧

インサイダー取引規制等にかかる法令上の禁止規定、大量保有報告書制度及び公開買付けに関する規制が存在しないことによるリスク⑨

本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク⑩

本投資法人の投資方針の変更に関するリスク(ハ) 不動産に特有のリスク①

不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク②

不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク③

鑑定評価額に関するリスク④

賃料収入に関するリスク⑤

建物の毀損、滅失及び劣化のリスク⑥

不動産の地域的な偏在に関するリスク⑦

テナント集中に関するリスク⑧

不動産に係る所有者責任、費用等に関するリスク⑨

不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク⑩

売主の倒産等の影響を受けるリスク⑪

不動産管理会社（ＰＭ会社）に係るリスク⑫

転貸に関するリスク⑬

テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク⑭

共有物件に係るリスク⑮

区分所有建物に係るリスク⑯

借地権に係るリスク⑰

開発物件に関するリスク⑱

有害物質に係るリスク(ニ) 信託受益権に特有のリスク− 33 −

①

信託受益者として負うリスク②

信託受益権の流動性リスク③

信託受託者に関するリスク(ホ) 税制に関するリスク①

導管性要件に関するリスク②

税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク③

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク④

一般的な税制の変更に関するリスク

本投資法人は、可能な限りこれらのリスク発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針です
が、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場
合、本投資証券の市場価格は下落すると考えられ、元本欠損が生じる可能性もあります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
(イ) 一般的なリスク①

投資証券の商品性に関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として、取引市場を通じた売却のみとなります。東京証券取引所における本投資証券の流動性の程度によっては、本投資証券を投資主の希望する時期及び条件で取引できなかったり、本投資法人の純資産価額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損害を受ける可能性があります。
また、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の上場規程、規則等に定める一定の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止される可能性があります。上場廃止後は東京証券取引所における本投資証券の売却が不可能となり、投資主の換価手段が大きく制限され、投資主は、本投資証券を希望する時期及び条件で換価できないか、全く換価できない可能性があります。
本投資証券は、投資金額について保証されている商品ではなく、解散時又は換価時に投資金額以上の回収が行われる保証もありません。
更に、本投資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合は、投資金額の全部又は一部の回収ができなくなる可能性があります。

②

投資証券の市場価格の変動に関するリスク
本投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、
経済情勢その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けます。
本投資証券が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資証券の市場価格が大幅に下落する可能性があります。
本投資法人は、不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主な投資対象としていますが、不動産の価格や流動性等の要因により本投資法人の運用資産である不動産及び不動産を信託する信託の受益権の価値が下落した場合、本投資証券の市場価格の下落をもたらす可能性があります。
また、本投資証券の市場価格は、本投資法人の運用資産の価値、不動産取得の成否、事業の将来性、財政状態、経営成績の予測と実際の相違、本投資証券の需給バランス及び証券アナリ− 34 −

ストによる推奨や予測の変更等の本投資証券に関する事象により影響を受けることに加え、社会経済一般の事象、例えば一般経済情勢や市場実態の変化を含んだ市場全体の変化、小売業界の動向、不動産市況、将来の不動産投資信託証券市場一般の規模と流動性、法制や税制等の不動産投資信託（不動産等及び不動産等を裏付けとする資産を主な投資対象とする投資法人及び投資信託をいいます。）に関係する諸制度の変更及び資本市場の低迷や金利の上昇、不動産投資信託以外をも含めた他の金融商品に対する本投資証券の相対的な魅力その他様々な要因の影響を受け、その価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
本投資証券には、いかなる者の保証も付されておりません。また、当初の投資額の返済が約束又は保証されているものではなく、預金保険等の対象でもありません。
これら諸要因により生じた本投資証券の市場価格下落による損失は、すべて投資主に帰属します。
③

投資口の価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債にかかる債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として新規投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が、必要口数を新規に取得しない限り、保有する投資口の持分割合は減少します。また、
本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、その保有期間が異なるにもかかわらず、当該営業期間について既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配が行われる可能性があります。
更に、追加発行の結果、本投資証券の一口当たりの純資産額又は分配金が減少し投資口の価値が希薄化することや、市場における投資口の需給バランスに影響を与えることがあり、その結果、本投資証券の市場価格が悪影響を受け、投資主が損害を被る可能性があります。
本投資法人は、かかる希薄化についても可能な限り配慮した財務方針を採用しています（本投資法人の財務方針については前記「２. 投資方針

(1) 投資方針 ｂ. 投資態度(ニ) 財務方針」をご参照下さい。）。
④

金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「２. 投資方針

(3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。
(ロ）商品設計及び関係者に関するリスク①

収入及び支出並びにキャッシュフローの変動に関するリスク
本投資法人の収入は、主として本投資法人が保有する不動産（不動産を除く不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の裏付けとなる不動産を含みます。以下、本「①収入及び支出並びにキャッシュフローの変動に関するリスク」において同じです。）の賃料収入に依存しています。
不動産に係る賃料収入は、不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延、売上歩合賃料が採用されている場合のテナントの売上減、賃貸人とテナントの合意による賃料の減額、借地借家法第32条に基づくテナントから賃貸人に対する賃料減額請求権の行使による賃料の減額等により、大きく減少する可能性があります（詳しくは、
後記「(ハ) 不動産に特有のリスク④ 賃料収入に関するリスク」をご参照下さい。）。

一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金等の返還、多額の資本的支出、未− 35 −

稼働不動産の取得等は、キャッシュフローを減ずる効果をもたらし、場合により新たな資金調達を余儀なくされ、その結果、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、不動産に関する費用としては、建物減価償却費、不動産に関して課される公租公課、不動産に関して付保された保険の保険料、水道光熱費、清掃委託費用、警備委託費用、設備管理委託費用、造作買取費用、修繕費用等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額
が悪影響を受ける可能性があります。
加えて、不動産の売却に伴う収入は、その性質上恒常的に発生するものではなく、本投資法
人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありません。
本投資法人は、保有する資産に関する収入及び支出並びにキャッシュフローの変動を低減す
るため、テナント及び物件単位での分散投資を行うと共に、常にそれらの変動状況を監視、調査、分析し、適宜必要な措置を講じるように努めますが、なお、上記の各リスクが現実化しないという保証はありません。
②

借入れ及び投資法人債に関するリスク
本投資法人は、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。その限度額は、規約上、借入れについては１兆円、投資法人債については１兆円（ただし、合計して１兆円を超えないものとします。）とされています。
借入れにあたり、税法上の導管性要件（後記「(ホ) 税制に関するリスク① 導管性要件に関するリスク」をご参照下さい。）を満たすためには本投資法人は、その借入先を適格機関投資家に限定することが必要となります。
また、借入れや投資法人債の発行を行う際には貸付人等により様々な債権保全措置がとられることがあり、その一環として、貸付人等のための担保権の設定のほか、金銭消費貸借契約や投資法人債の発行要項中に担保提供の制限、財務制限、追加担保、現金その他の一定資産の留保、資産・負債等に関する財務指標による借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に係る制限、本投資法人の業務その他に係る約束や制限等の条項が盛り込まれることがあります。このような約束や制限の結果、本投資証券の市場価格に悪影響を及ぼす可能性があり、投資主が損害を被る可能性もあります。
借入れや投資法人債の発行にあたり、本投資法人の保有資産の全部又は一部が貸付人等に対して担保に供された場合、本投資法人は、その返済又は償還を行うか貸付人等の承諾を得ない限り担保対象となる保有資産を処分し又は建物の建替等を行うことが制限されます。その結果、
本投資法人が必要とする時期及び条件で保有資産を処分できないおそれがあります。
また、借入れや投資法人債の発行はその時々の金利情勢、本投資法人の財務状況、経済環境の他、貸付人の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れを行うことができるとの保証はありません。借入れや投資法人債の利率は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合、その後の市場動向にも左右され、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資法人の利払額は増加します。また、借入れを予定通り行うことができた場合においても、本投資法人が保有資産の売却等により借入金の期限前返済を行おうとする場合に、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定されることがある等、予測しがたい経済状況の変更により投資主に損害を与える可能性があります。本投資法人による借入れ等− 36 −

の状況については、後記「第３投資法人の経理状況

１. 財務諸表 (3) 附属明細表 ⑥ 借入金等明細表」をご参照下さい。
更に、本投資法人のキャッシュフロー、金利情勢その他の理由により、借入れの返済及び投資法人債の償還のために、本投資法人が保有資産を処分する可能性があり、その時期又は条件
によっては、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立てが行われる可能性があります。
本投資法人は、これらのリスクにつき可能な限り配慮した財務方針を採用しており、かかる財務方針に従い借入れ及び投資法人債の発行を行います（本投資法人の財務方針については、
前記「２. 投資方針 (1) 投資方針 ｂ. 投資態度 (ニ) 財務方針」をご参照下さい。）。
③

敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、運用資産である不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなります。
また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、
本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
本投資法人の敷金・保証金の利用に関する方針については、前記「２. 投資方針 (1) 投資方針④

ｂ. 投資態度(ニ) 財務方針① 資金運用方針ｉ) 敷金・保証金」をご参照下さい。

投資法人の倒産リスク
投資法人は、一般の法人と同様に、支払不能や債務超過の状態になると、破産法（大正11年
法律第71号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいます。）上の破産の申立てができる状態になり、また投資法人に破産の原因である事実の生じるおそれのあるときは、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続開始の申立てができる状態になります。また、投資法人が解散すると清算手続に入りますが、清算の執行に著しい支障を来す事情がある場合、又は債務超過の疑いがある場合には、債権者、清算執行人、清算監督人又は投資主は、投信法上の特別清算開始の申立てを行うことができます。また、清算執行人は、投資法人に債務超過の疑いがある場合には特別清算開始の申立てをしなければなりません。投資法人には、これらの法的倒産手続を回避するための特別な制度や保証があるわけではありません。
本投資法人につき、これらの法的倒産手続が開始した場合、本投資証券の上場が廃止されます。またかかる場合、本投資証券の価格は著しく下落するか、無価値になることも予想されます。
法的倒産手続のうち、破産法上の破産手続又は投信法上の特別清算手続が開始された場合には、本投資法人の投資主は、すべての債権者への債務弁済の後に残余財産が存在する場合に初めて、当該残余財産の分配を受けることができるにとどまるので、本投資法人の投資主は、投資額のほとんど又はすべての回収ができない可能性があります。また、本投資法人につき民事再生法上の再生手続が開始した場合、法的には、本投資法人は存続し、本投資法人の投資主もその地位に止まることが可能ですが、本投資法人の再生のために、無償にて投資主の地位を放棄することを要請され、投資額のほとんど又はすべての回収ができない可能性があります。
本投資法人は、ファンドの中長期的な安定成長を目指した投資方針を採用しており、かかる− 37 −

投資方針に従い安定的な資産運用を目指し、健全な財務状態の維持に努めます（前記「２. 投資方針 (1) 投資方針 ａ. 基本方針及び ｂ. 投資態度 (ニ) 財務方針」をご参照下さい。）。
⑤

役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人を代表し、その業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務を監督する
監督役員は、投資法人からの受任者として善良なる管理者の注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実にその職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います（投信法第99条第１項、第104条、商法第254条第３項、第254条の３、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）第644条）が、職務遂行上、本投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行い、結果として投資主が損害を被る可能性があります（なお、執行役員及び監督役員の業務の詳細については前記「１. 投資法人の概況

(5) 投資法人の機構 ａ. 投資法人の機構(ロ) 執行役員、監督役員及び役員会」をご参照下さい。）。
投信法上、本投資法人は、執行役員の職務遂行について、監督役員及び役員会による監督を受け、更に執行役員及び監督役員の職務遂行について、投資主総会における投資主の議決権行使やその他の投資主の権利行使を通じて、投資主の監督を受ける仕組みを有しています。本投資法人は、かかる役員に対する投資主の監督を実効的なものとするため、投資主に対する情報開示の徹底を図ります。
⑥

資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の資産運用は、資産運用会社の人材に大きく依存しています。これらの人材が失われた場合、本投資法人の資産運用に重大な悪影響をもたらす可能性があります。

⑦

本投資法人以外の関係者への業務・事務委託に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依拠するところが大きいと考えられます。投信法
上、資産運用会社は、内閣総理大臣による認可を受けなければならず、認可時に能力その他の適格性が審査されています。また、資産保管会社は、信託業務を営む金融機関など一定の要件を満たす者に資格が限定されています。更に、一般事務受託者については、本投資法人の設立時に不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。このように本投資法人は、各関係者の選定に際して、業務内容に応じた業務遂行能力の有無を考慮しています。しかし、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき、投信法上、善管注意義務及び忠実義務を負っています（投信法第34条の２、第112条、第209条）が、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続又は収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を被る可能性があります。また、一定の場
合には、資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者との委託契約が解約されることがあります。投信法に基づき、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者に委託することが要求されている（投信法第111条、第198条、第208条）ため、委託契約が解約された場
合には、本投資法人は、それらの業務又は事務を新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般
事務受託者に委託する必要があります。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と− 38 −

同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受
託者を速やかに選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の資産の運用が実質的に機能しない可能性があり、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼしたり、
東京証券取引所の「上場規程の特例」により、本投資証券が上場廃止になる可能性があり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
また、資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者は、破産、更生手続又は再生手続その他の倒産手続等に入った場合、業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人は、それらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に資産運用会社、資産保管会
社及び一般事務受託者との契約を解約することがあります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすこととなり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
⑧

インサイダー取引規制等にかかる法令上の禁止規定、大量保有報告書制度及び公開買付けに関する規制が存在しないことによるリスク
本書の日付現在、投資法人の発行する投資証券は、上場株式等と異なり、証券取引法で規定されているいわゆるインサイダー取引規制の対象ではありません。よって、本投資法人の関係者や取引先が本投資法人に係る重要事実を立場上知り、その重要事実の公表前に本投資証券の取引を行った場合であっても証券取引法上インサイダー取引規制に抵触せず、その他の詐欺的行為の禁止・罰則規定の適用がなされるか否かも明らかではありません。そこで、このような取引が行われることを未然に防止するため、資産運用会社は、内部者取引規程を通じて、その役職員による本投資法人の投資口等の売買を原則禁止しています。また、本投資法人においても、役員会において内部者取引規程を採択し、執行役員及び監督役員による本投資法人の投資口等の売買を原則禁止しています。資産運用会社の役職員並びに本投資法人の執行役員及び監
督役員は、かかる規則を遵守し投資主の信頼を確保するように努めます。また、一般事務受託者兼資産保管会社であるみずほ信託銀行株式会社においては、本投資法人と同社との間で締結された各契約に基づき、その職務上知った未公表の本投資法人に係る重要事実を利用した本投資口の売買等の取引を禁止しています。不動産管理会社（ＰＭ）各社についても、概ね、不動産管理委託契約において、同様の禁止条項を合意しております。ＰＭ各社との不動産管理委託
契約で同様の条項を有していない場合については、今後同様の条項を合意するように努めます。
しかし、以上にもかかわらず、本投資法人の関係者が証券取引法で禁じられているインサイ
ダー取引類似の取引を行った場合には、本投資証券に対する投資家一般の信頼を害し、ひいては本投資証券の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。
また、投資法人の発行する投資証券については、上場株式等と異なり、大量保有報告書制度
及び公開買付けに関する規制も設けられていません。従って、本投資証券につき支配権獲得その他を意図した取得が情報開示なしに行われる可能性があり、支配権を獲得した後の投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が他の投資主の想定し得なかった方針、形態等に変更される可能性があります。

⑨

本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
本投資法人の一般事務受託者、資産保管会社、資産運用会社、利害関係者等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人は、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。
投信法上、一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意
義務と忠実義務を負う他、本投資法人に現在関与しているその他の各法人についても、本投資法人との契約において、本投資法人に対し善管注意義務と忠実義務を負わせています。また、− 39 −

新たに本投資法人に関与することとなる法人についても、可能な限り、本投資法人との契約上、
本投資法人に対し善管注意義務と忠実義務を負うものとする予定です。しかし、これらの関係
法人がそれぞれの立場において自己又は第三者の利益を図った場合は、本投資法人の利益が害される可能性があります。
例えば、本投資法人は、資産運用会社の利害関係者から資産を取得する可能性があります。
この場合、資産運用会社は、利害関係者に有利な条件で、本投資法人に当該資産を取得させる
ことにより、利害関係者の利益を図ることが可能な立場にあります。利害関係者は、自ら不動
産投資又は運用業務を行っており又は将来行う可能性があるほか、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。そのため、本投資法人と利害関係者が特定の資産の取得又は処分に関して競合する場合、資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、利害関係者又はその顧客の利益を優先し、その結果本投資法人の利益を害することとなる可能性が存在します。
このような事態を避けるために、投信法上、資産運用会社は、本投資法人に対する忠実義務及び善管注意義務を課されているほか（投信法第34条の２）、資産運用会社の「利害関係人等」の利益を図るため投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと及び投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと等が禁止されています（投信法第34条の３第２項）。また、資産運用会社の内部規則により、資産運用会社の「利害関係者」との間の取引については、一定の基準を設定しています。
これらについては、後記「６. 管理及び運営(2) 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。

また、本投資法人は、資産運用会社に対して成果連動型報酬体系を導入し、本投資法人の利益と資産運用会社の利益の一致を図ることにより、資産運用会社が利害関係者又はその顧客の利益を優先し、その結果本投資法人の利益を害することとなる可能性の低減を図っています（資産運用会社への支払報酬については、後記「４. 手数料等及び税金(3) 管理報酬等(ロ) 資産運用会社への支払報酬」をご参照下さい。）。
更に、投信法は、投資法人に損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できるよう、資産運用会社や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を資産運用会社に要求し（投信法第34条の６等）、また、特定資産の取得に際して不動産鑑定士
等の一定の専門家による特定資産の価格等の調査を要求する（投信法第34条の４）ことで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせ、かかるリスクの低減を図っています。
⑩

本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の基本方針、投資方針等の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針等については、
投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更され、その結果、本投資法人の投資主が悪影響を受ける可能性があります。

(ハ) 不動産に特有のリスク
本投資法人が不動産を保有する場合には、以下に記載する不動産に特有のリスクがあります。
以下では、本投資法人が不動産を直接に保有する場合を前提としてリスクを記述していますが、本投資法人が不動産を直接に保有する場合だけでなく、不動産を除く不動産等（不動産信託受益権等）又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等を保有する場合においても、それらの資産の裏付けとなる不動産を直接に保有する場合と、経済的には、ほぼ同様の状況に置かれ同− 40 −

様のリスクを負います。
なお、信託受益権特有のリスクについては、後記「(ニ) 信託受益権に特有のリスク」をご参照下さい。
①

不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
不動産は、一般的に代替性がない上、流動性が低いため、取得又は売却を希望する時期に、希望する物件を取得又は売却することができない可能性があります。また、それぞれの物件の個別性が強いため、その売買の際には、不動産をめぐる権利関係の精査、建物賃借人の状況、
建物賃貸借契約等の賃貸借に関する精査、修繕履歴の精査、建物状況評価、環境調査及び不動
産鑑定評価を含む物件の精査（以下「物件精査」といいます。）、関係者との交渉等が必要となり、取得又は売却に多くの時間と費用を要します。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別の所有者に属する場合等、権利関係の態様によっては、取得及び売却により多くの時間と費用を要することがあり、また場合によっては取得又は売却ができない可能性があります。
加えて、今後の政府の政策や景気の動向如何によっては、不動産に対する投資が活発となることがあり、また不動産投資信託その他の投資信託及び投資家等による不動産に対する投資が活発化した場合には、不動産の取得競争が激化し、取得ができない可能性があります。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格・時期・条件で取引を行えない可能性等があります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
本投資法人は、外部の媒介業者の情報力も活用しながら、できるだけ早期に幅広く物件情報の収集に努めますが、なお、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。

②

不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。そのため、資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、弁護士や当該不動産の調査について定評のある専門業者等を活用して物件精査を行い、当該不動産の状況の把握に努めることにより、欠陥、瑕疵等が存在する不動産の取得自体を避け、又は欠陥、瑕疵等を修復した上で若しくは欠陥、瑕疵等による価値の減少を反映させた適正な価格で不動産を取得するよう努めます。しかし、物件精査で判明しなかった欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。そのような場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が減損することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の補修その他に係る予定外の措置、費用を負担することになり、投資主に損害を与える可能性があります。
本投資法人は、かかる場合に備えて、原則として当該不動産の原所有者又は売主に一定の表
明及び保証をさせ、かつ一定の瑕疵担保責任を負担させることとしており、原所有者又は売主が表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及することが可能です。しかし、かかる損害賠償責任又は瑕疵担保責任を追及しようとしても、原所有者又は売主の損害賠償責任又は瑕疵担保責任の負担期間等が限定されていたり、原所有者又は売主の資力が不十分であったり、原所有者又は売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。更に、当該不動産の原所有者又は売主が表明及び保証を行わない場合又は瑕疵担保責任を負担しない場合であっても、本投資法人が当
該不動産を取得する場合があります。
また、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は、不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、− 41 −

本投資法人は、売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
本投資法人が現在保有する又は取得を予定している不動産信託受益権においても、当該信託の信託不動産について、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産信託受益権を取得する場合には、原則として、信託契約及び信託受益権譲渡契約上、当該不動産の原所有者（当初委託者）から信託の受託者に対して、信託譲渡又は信託受益権の譲渡の時点において、一定の表明及び保証が取得され、かつ一定の瑕疵担保責任を原所有者に負担させているものを取得しており、かつ今後取得する予定です。しかし、このような表明及び保証並びに瑕疵担保責任の負担がなされても、投資主に損害が生じる可能性があることは、上記と同様です。
なお、本投資法人が本書の日付現在保有している不動産及び信託受益権のうち、次のものについては、原所有者（売主）は不動産売買契約上瑕疵担保責任を負っていません。
神南一丁目ビル
新横浜第二センタービル
また、本投資法人が本書の日付現在保有している不動産信託受益権のうち、下記物件を信託する不動産信託受益権については、原所有者（当初委託者）は信託契約及び信託受益権譲渡契約上瑕疵担保責任を負っていません。
新麹町ビル（株式会社風俗文化研究所から平成14年11月21日付で追加取得した１、２階部分）
ＪＰＲ千葉ビル
ＳＫ広島ビル
川口センタービル
オーバルコート大崎マークウエスト
他方、本投資法人又は信託受託者が不動産を売却する場合には、本投資法人又は信託受託者
たる宅地建物取引業法上の登録をした信託銀行は、宅地建物取引業法上みなし宅地建物取引業者であるため、不動産の売却の相手方が宅地建物取引業者でない場合、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を原則として排除できません。従って、本投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。
③

鑑定評価額に関するリスク
不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件について鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が、現在又は将来における当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額をもって売却できるとは限りません。

④

賃料収入に関するリスク
ａ. 不動産の稼働リスク
不動産の稼働率は、事前に予測することが困難であり、予想し得ない事情により稼働率が低下する可能性があります。即ち、賃貸借契約において期間中の解約権を制限していない場
合には、賃借人は、契約上の条件に従い、数か月前の解約予告によって賃貸借契約を終了することが可能であるため、賃借人から賃料が得られることは将来にわたって確定されているものではありません。また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。特に、テナント数の少ない不動産において契約が更新されなかった場合、又は賃貸借− 42 −

契約の期間満了時期が短期間に集中した場合において多くの賃借人が契約を更新しなかった
場合、物件の稼働率が大きく低下する可能性があります。その上、通常の場合において、不動産について一定の稼働率又は稼働状況について保証を行っている第三者は存在しません。
解約ペナルティ条項などを置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナルティが一部減額されたり、かかる条項の有効性が否定される可能性があります。
従って、本投資法人が取得保有し賃貸する不動産において賃貸借契約の解約が増加し、また更新されない結果として稼働状況が悪化することがあります。稼働率が低下した場合、不動産に係る本投資法人の賃料収入が減少することになります。
また、本投資法人の投資対象の一つである商業施設は、賃貸借期間が長期にわたることが多く賃料の安定性が比較的高い反面、テナントが独自の仕様に内装、設備等を整えた上で利用することが多いため、既存テナントの退出後新規テナントの入居までの間に、相当期間の改装期間が必要となる場合があり、かかる改装期間中においては、次期入居予定のテナント
から賃料を得られない場合もあるため、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
さらに、商業施設において核となる大規模テナントは、一般的に賃貸借期間が長く、また賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もあるので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、代替テナントとなりうる者が限定されるために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
他方、オフィスビルの場合には、テナントとの賃貸借契約の期間は、２年が一般的であり、賃貸借期間満了時に契約が更新される保証はありません。また、テナントが一定期間前の通知を行うことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合も多く見受けられます。
以上のような事由により、賃料収入が低下した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
本投資法人は、不動産の稼働率の変動を低減するため、投資対象の適切な分散を行うと共に、物件精査によりテナント集客力のある物件の取得を図りますが、なお、かかる変動を回避できるという保証はありません。
ｂ. 賃料水準に関するリスク
不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料は、一般的な賃料水準に比して常に適正な水準にあるとは限りません。特に、定期建物賃貸借契約が締結される場合、通常の賃貸借契約に比し、契約期間中の賃料収入の安定が期待できることがある反面、通常の賃貸借契約に比べて賃料が低く抑えられることがあります。
ｃ. 賃料不払に関するリスク
本投資法人が取得保有し賃貸する不動産の賃借人が特に解約の意思を示さなくても、賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産、更生手続若しくは再生手続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、投資主に損害を与える可能性があります。特に、全賃料収入のうち特定の賃借人からの賃料収入が占める割合が高い場合においては、当該賃借人が賃料の支払能力を失った場合には当該不動産の賃料収入に与える影響が大きくなります。また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、賃借人は賃料不払を以ってこれに対抗することができるため、賃借人が賃貸人側の何らかの落ち度を理− 43 −

由に意図的な賃料不払を以って対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすことになるため、投資主に損害を与える可能性があります。
本投資法人は、かかるリスクを低減するため、テナント信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況等の管理体制の整備を行い、また、投資対象の適切な分散を図りますが、な
お、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
ｄ. 賃料の変動に関するリスク
不動産の賃料は、賃貸借契約締結時又は更新時に、その時々における賃料相場を参考に、賃借人との協議に基づき決定されますが、賃料相場は、その時々の経済情勢、不動産市況、
当該不動産自体の状態その他の要因により、常に変動するので、本投資法人が保有する不動産に関しても、現時点における賃料が今後も維持される保証はありません。テナントの支払
う賃料は、契約期間中であっても、賃貸人とテナントとの合意により減額される可能性があります。
また、賃貸借契約期間中においても、建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借賃の改定に係る契約を設けた場合や賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請
求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができ、当事者間で協議が調わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまで賃借人に対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができます。その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息をつけて賃借人に返還しなければならないので、賃借人から賃料減額請求権の行使があった場合には、賃貸人としてはかかる利息支払のリスクを避けるために従前の賃料を減額して請求をせざるを得ない場合もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入が減少するため、投資主に損害を与える可能性があります。なお、賃借人の方で相当と考える減額された賃料のみを支払っていた場合で後に裁判で当該金額まで減額が認められた場合には、賃貸人の方から賃料不払を理由として債務不履行解除をすることはできません。その場
合にも当該不動産から得られる賃料収入が減少することになるため、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期建物賃貸借契約は、法律上、解約権を留保する特約を締結した場合又は居住の用に供する建物の賃貸面積が200平方メートル未満の場合でやむを得ない事情がある場合を除き、テナントは中途解約できないものとされ、当初契約期間全体についての賃料請求が可能とされています。しかし、かかる法律上の制限に反して定期建物賃貸借契約においてテナ
ントが中途解約をする旨の意思表示をした場合、残期間全体についてのテナントに対する賃料請求が、裁判上公序良俗に反する等の理由により認められない可能性を否定できません。
なお、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできなくなります。従って、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べて低額となった場合、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります。
本投資法人は、かかるリスクを極力軽減するため競争力のある物件の取得とポートフォリ
オの分散投資に努めますが、なお、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
ｅ. 変動賃料の場合のリスク
テナントとの間で売上歩合賃料を採用した場合、賃料は変動賃料となります。テナントの売上増は、賃料収入増となる一方で、テナントの売上減により、賃料収入が大きく減少する可能性があります。

− 44 −

⑤

建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、雷、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、毀損、滅失した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し又は当該不動産の譲渡価格が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。
本投資法人は、かかるリスクを低減するため、原則として耐震性の高い建物に投資すると共に、不動産の取得にあたり、不動産の所在地域の分散を図ります。また、本投資法人は、災害等発生の影響と保険料負担を比較考慮の上、災害等発生による損害を填補する財産保険、家賃保険、賠償責任保険等を付保する方針であり、災害等のリスクが顕在化した場合にも、かかる保険により担保される保険期間及び保険金の範囲内においては、原状回復措置が期待できます。
もっとも、個別の事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず若しくは遅れる場合には、本投資法
人は著しい悪影響を受ける可能性があります。また、災害等によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。
また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により当該不動産を災害等発生前の状態に回復させることが不可能である可能性があります。
なお、本投資法人が本書の日付現在保有している及び取得を予定している不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産については、地震保険を付していない物件があります。かかる付
保状況の詳細については、後記「第３ 投資法人の経理状況 ２. 投資法人の現況 (3) 投資不動産物件⑥

ａ. 組入資産一覧」をご参照下さい。

不動産の地域的な偏在に関するリスク
本投資法人が、不動産の取得を行っていく過程で、本投資法人の保有に係る不動産が一定の地域に偏在する可能性があります。
本投資法人が保有する不動産が一定の地域に偏在した場合には、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
かかるリスクに対応するため、本投資法人は、東京だけでなく地方都市への分散投資を図るとの投資方針に従い、不動産の取得にあたりその所在地域につき分散投資を行うよう努めます（前記「２. 投資方針 (1) 投資方針

ｂ. 投資態度(イ) ポートフォリオ運用基準」をご参照下さい。）が、なお、かかるリスクを回避できるという保証はありません。
⑦

テナント集中に関するリスク
本投資法人が保有する不動産に係るテナントに占める特定のテナントの割合が大きくなればなるほど、かかる特定のテナントの新規業務提携又はその解消等事業戦略の変更や財務状況の変化等に伴う支払能力の変化、当該不動産からの退去、賃貸条件の変更その他の事情が、本投資法人の収益等に及ぼす影響は大きくなります。特に、本投資法人が投資対象とする商業施設
においては、テナントが単独となる場合が多く、そのようにテナントが単独である不動産においては、本投資法人の収益等は、当該単独テナントの事情に大きく左右されます。
また、そのように本投資法人が保有する不動産に係るテナントに占める割合が大きい特定のテナントが退去した際には、大きな空室率が生じるので、他のテナントを探しその空室率を回復させるのに時間を要することがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、− 45 −

その期間が長期になればなるほど、又は賃貸条件の緩和の度合いが大きい程、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性が高くなります。
本投資法人は、現在、商業施設である次のビルを信託する不動産信託受益権を保有しています。
田無アスタ
ツルミフーガ１
クラレニッセイビル
神南一丁目ビル
上表のビルにおけるテナントの詳細並びに本投資法人が現在保有している不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産におけるその他の主なテナントの詳細については、後記「第３投資法人の経理状況 ２. 投資法人の現況 (3) 投資不動産物件 ｇ. テナント情報」をご参照下さい。
なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、オフィスの取得については1物件における同一テナントの占有率は50％以下とすることを原則とし、50％を超過する場合は、テナン
トの信用力、適合性、代替性等を総合的に勘案して判断します。商業施設の取得については、
テナントの占有率の制限は設けていませんが、テナント選定に際しては、テナントの信用力、個別店舗の収益力、代替性等を総合的に勘案して判断、対象となる商圏及び競合状況を分析しつつ、テナント集客力の高い物件を選別するべく厳しい物件精査を行い、取得後はテナントに対するモニターを続けます（前記「２. 投資方針
基準

(1) 投資方針

ｂ. 投資態度(ロ) 投資⑤ テナント」をご参照下さい。）。しかし、なおかかるリスクが現実化しないという保証はありません。
⑧

不動産に係る所有者責任、費用等に関するリスク
本投資法人が保有する資産である不動産の瑕疵を原因として、第三者の生命、身体又は財産等が侵害された場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています（民法第717条）。従って、本投資法人が保有する不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害が生じる場合には、最終的に本投資法人が損害賠償義務を負担する可能性があります。
本投資法人は、かかるリスクに対処するため、不動産の取得時の物件精査及びその後の管理を通じて、保有する不動産の瑕疵の把握に努め、瑕疵が発見された場合には、適宜必要な措置を講じる方針です。
また、本投資法人が現在保有する又は取得する予定の不動産信託受益権に係る信託不動産に関しては、施設賠償責任保険等の保険契約が締結されており、今後取得する不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予定です。
しかし、個別の事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず若しくは遅れる場合には、本投資法
人は重大な影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難若しくは不可能な
場合には、不動産からの収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
更に、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理にかかる費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、公租公課− 46 −

の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
⑨

不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格建築物）。しかし、かかる既存不適格建築物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう建築をする必要があり、費用等追加的な負担が必要となる可能性、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。このような場合には、本投資法人の保有に係る不動産の資産価値や譲渡価格が下落する可能性があります。
また、不動産に関する新たな法律・条例その他の行政法規の制定、建築基準法や都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）（以下「消防法」といいます。）その他不動産に関する関係法令等の改正、又は都市計画、収用、再開発、若しくは区画整理等の行政行為等により運用資産である不動産に関する権利が制限される可能性があります。
例えば、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が課されたり、または、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となって当該都市計画対象部分の建築が制限される等の可能性があります。このような義務・制限が課せられる場合、当該不動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じ、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
さらに、将来的に環境保護等を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります（これに関連して土壌汚染対策法（平成14年法律第53号）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）が平成15年２月15日に施行されています。その詳細については
後記「⑱ 有害物質に係るリスク」をご参照下さい。）。
本投資法人は、このような法令の制定・変更や行政行為等の動向を注視し、その影響についての調査、分析等を行い、可能な範囲で適宜必要な措置を講じる方針ですが、法令の制定・変更の把握やその影響の調査・分析等が、有効かつ迅速に行えるという保証はありません。

⑩

売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人は、債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑いがある者を売主とする不動産の購入を行おうとする場合には、管財人等による否認のリスク等についての諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等による否認のリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
万一債務超過の状況にあるなど財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を購入した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消される（詐害行為取消）可能性が生じます。また、投資法人が不動産を購入した後、その売主が破産宣告を受けた場合又は売主について更生手続き又は再生手続等の倒産手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、投資法人が、ある売主から不動産を購入した別の者（以下、本項において「買主」といいます。）から更に不動産を購入した場合において、本投資法人が、当該不動産の購入時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠とな− 47 −

りうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
更に、売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。本投資法人は、このような解釈が適用されるような状況での不動産の購入を極力回避すべ
く慎重な検討を行いますが、なおかかるリスクが現実化しないという保証はありません。
⑪

不動産管理会社（ＰＭ）に係るリスク
一般に、賃借人の管理、建物の保守管理を含めた不動産（不動産を除く不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等の裏付けとなる不動産を含みます。以下、本「⑪不動産管理会社（ＰＭ）に係るリスク」において同じです。）の管理業務全般の成否は、不動産管理会社（ＰＭ）の能力、経験、ノウハウに依拠するところが大きく、本投資法人が保有する不動産の管理については、本投資法人又はその他の不動産の所有者（信託受託者など）が管理を委託する不動産管理会社の業務遂行能力に強く依拠することになります。本投資法人は、管理委託先の選定に際して、当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮する予定
ですが、その不動産管理会社における人的・財政的基盤が維持される保証はありません。本投資法人は、直接保有する不動産に関して本投資法人が委託した不動産管理会社につき業務懈怠
又は倒産事由が認められた場合、不動産管理委託契約を解約すること、また、不動産信託受益権の形態で間接保有する場合、不動産（信託不動産）に関してその所有者である信託受託者が委託した不動産管理会社につき、信託受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解約することができますが、後任の不動産管理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在
又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該不動産の管理状況が悪化する可能性があります。その結果、本投資法人が損失を被るおそれがあります。
本投資法人は、能力評価を第三者機関に委託して実施するなど、不動産管理会社の業務を定期的にモニターして評価し、適宜必要な措置を講じるよう努めますが、かかる措置が有効かつ適時に行える保証はありません。

⑫

転貸に関するリスク
賃借人に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状
態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。かかる事態に備え、賃貸借契約上、賃貸借契約終了時に、転貸人が賃貸人に対し、受け入れた敷金等を引き渡すよう定められることが通常です。しかし、かかる引渡義
務が完全に履行されなかった場合には、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

⑬

テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会社を通じてその利用状況を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できると− 48 −

の保証はなく、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。
例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内装の変更等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じる可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の関与なしに行われる可能性があります。その他、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第77号。その後の改正を含みます。）に定める暴力団の入居や、入居者による風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。）に定める風俗営業の開始等により運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づくテナント審査の実施、また、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行う方針ですが、なおかかるリスクが現実化しないという保証はありません。
⑭

共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴うこととされています。
共有物の賃貸等を含む管理行為は、原則として、共有者の持分の価格の過半数の決定に基づいて行われます（民法第252条）。従って、本投資法人が共有物件の持分の価格の過半数を有していない場合には、本投資法人は、自由に当該不動産を利用することができない可能性があります。
また、各共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができるので、本投資法人の認識
しないところで他の共有者が変更されることがあります。かかる新たな共有者の属性等によっては、当該共有の不動産等資産の管理や価値に悪影響が出ることもあり、本投資法人が損害を被ることがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う
場合があります。
共有持分は、単独所有の場合と同等の価格で処分出来るとは限らず、他方で、共有物全体を一括処分する際には、他の共有者全員の合意が必要となります。従って、共有の不動産は、単独所有の不動産に比べて、希望する時期及び条件で売却できない可能性が高いと考えられます。
また、不動産が共有されている場合には、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性があります（民法第256条）。分割請求が権利濫用として排斥される場合を除いて、分割請求は認められ、その結果、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性もあります（民法第258条第２項）。このように、共有不動産については、ある共有者の意
図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分される可能性があります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を超えては効力を有しません（民法第256条）。また、特約は、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者について破産、更生手続又は再生手続が開始された場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、破産、− 49 −

更生手続又は再生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第67条、会社更生法（昭和27年法律第172号。その後の改正を含みます。）第60条第２項、民事再生法第48条第１項）。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影
響を受ける可能性があります。即ち、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押えの対象となる場合や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合などです。ある共有
者が他の共有者の債権者から自己の持分に対する賃料を差押えられたり、他の共有者が負担すべき敷金返還債務を負担した場合には、自己の持分に対する賃料相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務の償還を他の共有者に請求することができますが、他の共有者の資力がない場合には償還を受けることができないという他の共有者の信用リスクがあります。また、共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からその対価を受領する旨の合意をする場合があります。この場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用リスクに晒されます。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割された場合には、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた不動産の流動性、取得コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、本投資法人が現在保有している不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産には、共有物件が存在します。その詳細については、後記「第３人の現況 (3) 投資不動産物件

投資法人の経理状況 ２. 投資法

ｂ. 個別不動産及び信託不動産の概要」をご参照下さい。

本投資法人は、かかるリスクに配慮した投資方針を採用しています（前記「２. 投資方針
(1) 投資方針 ｂ. 投資態度 (ロ) 投資基準 ⑥ 権利形態」をご参照下さい。）。
⑮

区分所有建物に係るリスク
区分所有建物とは区分所有法の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（事務室等）、共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。
区分所有建物の場合には、区分所有法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替え決議などをする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合による。）の各５分の４以上の多数の建替え決議が必要とされるなど（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と比較して管理方法に制限があります。
区分所有の場合、各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理・処分することができます。従って、本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新
たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。また、区分所有規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者に対して一定の権利（優先交渉権等）が与えられている場合があり、この場合は、本投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受け− 50 −

る可能性があります。
各区分所有者は、管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされていますが（区分所有法第19条）、これに反してある区分所有者が自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払又は履行しない場合、管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有する区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では通常、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが禁止されています。ただし、敷地権（建物と一体化されて登記されている敷地利用権をいいます。）の登記がなされていない場
合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、この敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権などを敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権又はそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の敷地利用権が十分に保全されていない場合には、既に述べた不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、本投資法人が現在保有している及び取得を予定している不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産には、区分所有建物が存在します。その詳細については、後記「第３法人の経理状況 ２. 投資法人の現況 (3) 投資不動産物件

投資

ｂ. 個別不動産及び信託不動産の概要、ｈ. 第４期終了後の資産の取得・売却の概要」をご参照下さい。
本投資法人は、かかるリスクに配慮した投資方針を採用しています（前記「２. 投資方針
(1) 投資方針 ｂ. 投資態度 (ロ) 投資基準 ⑥ 権利形態」をご参照下さい。）。
⑯

借地権に係るリスク
本投資法人は、現時点で第三者の所有する土地上の借地権（建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権）や借地権を土地利用権原とする建物（及びそうした借地権と借地権上の建物を信託する信託の受益権）として、次のビルを信託する信託の受益権を保有しており、将来、規約に定める投資方針に従って借地権や借地上にある建物を更に取得する可能性があります。
ＭＳ芝浦ビル
五反田ファーストビル
福岡ビル
借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と違い永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、建物買取りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場− 51 −

合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき借地権設定者の正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件購入時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場
合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場
合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れられた敷金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金・保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
本投資法人は、かかるリスクに配慮した投資方針を採用しています（前記「２. 投資方針
(1) 投資方針

ｂ. 投資態度(ロ) 投資基準 ⑥ 権利形態」をご参照下さい。）が、なお、かかるリスクが現実化しない保証はありません。
⑰

開発物件に関するリスク
本投資法人は、前記「２. 投資方針
用基準

(1) 投資方針

ｂ. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運⑥ 開発案件への投資方針」に記載の通り、開発物件の取得は原則として行わない予定です。しかし、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合に比べて、次に例示するような固有のリスクが加わります。ａ）
開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、変更又は中止の原因となり売買契約通りの引渡しを受けられない可能性。ｂ）工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止され、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性。ｃ）開発コストが当初の計画を大きく上回ることになり、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性。ｄ）天変地異により開発が遅延、変更又は中止
され売買契約通りの引渡しを受けられない可能性。ｅ）行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止され、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性。ｆ）開発過程において事故が生じ、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性。ｇ）その他予期せぬ事情により開発が遅延、変更又は中止され、売買契約通りの引渡しを受けられない可能性。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。

− 52 −

⑱

有害物質に係るリスク
本投資法人が土地を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入れ替えや洗浄が必要となる場合にはこれにかかる予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、その被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。本投資法人がこれらの調査・報告又は措置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。
また、本投資法人が建物を取得する場合において、当該建物にアスベスト、ポリ塩化ビフェ
ニル（ＰＣＢ）その他の有害物質を含む建材等が使用されている場合があり、かかる場合には当該建物の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質に対し法令上要求されている対策を講じることが必要となる場合にはこれにかかる予想外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。
本投資法人は、不動産の取得時の物件精査において、有害物質の有無等を極力把握すべく努力します。

(ニ) 信託受益権に特有のリスク
本投資法人が、不動産信託受益権を保有する場合には、以下のような信託受益権に特有のリスクがあります。
①

信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが（信託法（大正11年法律62号。その後の改正を含みます。）（以下「信託法」といいます。）第７条）、他方で信託受託者による信託事
務の処理上発生した信託財産に関する租税、信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用などの信託費用については、最終的に信託受益者が負担することになっています（信託法第36条及び第37条）。即ち、信託受託者が信託財産としての不動産、土地の賃借権又は地上権を所有し管理するのは信託受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて信託受益者に帰属することになります。従って、一旦不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を本投資法人が保有するに至った場合には、本投資法人が不動産を直接所有する場合と実質的にほぼ同じリスクを信託受益者
たる本投資法人が負担することになるため、本投資法人が不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、物件精査を実施し、保険金支払能力に優れる保険
会社を保険者、信託受託者を被保険者とする損害保険を付保させる等、本投資法人自ら不動産、
土地の賃借権又は地上権を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要があります。
従って、本投資法人は、不動産を直接保有する場合と同様に上記リスクに対する管理体制を− 53 −

取ります。
②

信託受益権の流動性リスク
信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。更に、不動産、土地の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は証券取引法上の有価証券としての性格を有していないので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。また、信託受益権の流通市場や明確な仲介業務ルールを定める法令が存在するわけでもありません。このように信託受益権には、有価証券と比較す
ると流動性が低いというリスクが存在します。
また、本投資法人が信託受益権を保有する場合で、信託受託者を通じて信託財産としての不動産等を処分する場合には、既に述べた不動産等の流動性リスクと同様のリスクも存在します。
本投資法人は、かかるリスクを低減するため、媒介業者の情報力も活用しながら、できるだけ早期に幅広く物件情報の収集に努めますが、なおかかるリスクが現実化しないという保証はありません。

③

信託受託者に関するリスク
ａ. 信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
信託法上、信託受託者が破産宣告を受け又は更生手続その他の倒産手続の対象となった場
合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他信託受託者の固有財産に属するか否かに関しては明文の規定はないものの、信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、信託財産が信託受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するものとされるリスクは極めて低いと判断されます。信託受託者が破産した場合、信託法第42条第１項に基づき信託受託者の任務は終了し、信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなることから、信託財産は破産財団に属さないと説明することも可能です（破産法第６条第１項）。また、信託法第16条によれば、信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権者との関係では信託受託者
自身の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は破産管財人・更生管財人等による取戻しリスクにさらされないものと考えられます。ただし、信託財産であることを破産管財
人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があるので、
本投資法人は、主として不動産を信託財産とする信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り取得する予定です。
ｂ. 信託受託者の不当な行為に伴うリスク
信託財産の信託受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産等を処分した場合、又は信託財産である不動産等を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産信託受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが（信託法第31条）、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
また、前記「(ハ) 不動産に特有のリスク ② 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク」に記載のように、信託契約上、原則として、信託開始日において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が信託受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担しますが、
信託受託者が、かかる瑕疵担保請求権を適切に行使しない結果、本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。

− 54 −

本投資法人は、かかるリスクを低減するため、原則として、現在保有する又は取得を予定している不動産信託受益権について、当該不動産信託受益権の信託財産である不動産の原所有者又は売主に対し、本投資法人に対する直接の瑕疵担保責任を負担させ又はさせる予定です。
このような原所有者又は売主の瑕疵担保責任が付されていない物件については、前記「(ハ) 不動産に特有のリスク② 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク」をご参照下さい。

(ホ) 税制に関するリスク
本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収集して、できるかぎり事前に対応をする体制を取っています。
①

導管性要件に関するリスク
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法
人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金
支払原資の制限・不足、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらし、本投資証券の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、課税上の取扱いについては、後記「４. 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い ｃ．投資法人の税務 （イ）利益配当等の損金算入要件」をご参照下さい。

②

税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違により税務否認等の更正処分を受けた場合には、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額
等に悪影響をもたらす可能性があります。

③

不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産の価額の合計額の割合を75％以上とすること（規約 別紙１「資産運用の対象
及び方針 ３. 投資態度 (6)」）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。

④

一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大− 55 −

し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少したり、税務
申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
ｂ. 投資リスクに対する管理体制
本投資法人は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分な効果があがることを保証されているもの
ではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
リスク管理体制
本投資法人は、投信法に基づき適法に設立されており、本書の日付現在においては執行役員１名
及び監督役員２名から構成される役員会により運営されています。これらの役員は欠格事由にあたらないほか、監督役員はもとより執行役員を含めたすべての役員が、資産運用会社又はその利害関係者から独立した地位にあり、投信法の規定する水準以上の透明性の高い運営を行うよう努め、同時にリスク管理に努めています。
本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。役員会においては、資産運用会社が執行する資産運用にかかる重要な事項は、資産運用会社からの報告事項とし、さらに利害関係者（前記「２. 投資方針
額(1) 投資方針 ｂ. 投資態度

(ロ) 投資基準⑦ 投資ⅲ）取得価格の制限」をご参照下さい。）との取引のうち、資産の取得・売却及びその媒介又は代理、不動産管理委託、1,000万円超の工事の発注に関しては、役員会の承認事項とすることにより利益相反取引に関して、資産運用会社への一定の牽制体制を構築しています。
一方、資産運用会社は、リスク管理規程により投資法人を取り巻くリスクを認識して、各部門における日常業務遂行上のリスク管理の他に取締役会における運用リスク管理状況報告等を通じてリ
スク管理体制の構築を図っています。また、このリスク管理体制を補完して日常的にリスクに対応する手法・手段を検討するためにリスク管理委員会を設置しています。
原則として資産の取得や資産の運用にかかわる一定の重要事項については、資産運用会社の社長、関連部門の部長、同マネージャー等にて構成される投資小委員会或いは運用小委員会にて意思決定が行われ、さらに特に重要性が高い事項に関しては運用会社の取締役会において意思決定する旨定めています。
また、資産運用会社に設置しているコンプライアンス委員会においては、現在は外部の弁護士を特別委員として招聘して、上記に記載の投資法人と利害関係者間の取引にあたっては、事前にその妥当性や合理性の検証を行った上で投資法人の役員会の承認を得ることとしています。なお、各委員会の内容につきましては、前記「１. 投資法人の概況(5) 投資法人の機構

ｃ. 投資運用の意

思決定機構」をご参照下さい。
上記のとおり、投資法人及び資産運用会社においては、投信法に定める利害関係人等に関連した行為準則の水準を越える厳格な利益相反の防止体制を整え、リスク管理体制を徹底しています。
その他のリスク、例えば不動産投資信託証券市場に関するリスク、商品設計及び関係者に関するリスク、並びに、信託受益権に特有のリスク等についても業務執行や意思決定において、レベルの異なる、複数の意思決定機関に諮ることを原則とし、かかるリスクを可能な限り極小化するよう努
め、投資・運用リスクと同様のリスク管理体制を整えています。
このように、投資リスクに対しては、本投資法人及び資産運用会社の重層的かつ相互牽制的な検− 56 −

証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。
なお、個別のリスクに関する管理体制については、前記「ａ. リスク要因」の各記載も適宜ご参照下さい。

− 57 −

４【手数料等及び税金】(1）【申込手数料】
該当事項はありません。
(2）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第８条）、該当事項はありません。
(3）【管理報酬等】(イ）役員報酬
執行役員及び監督役員の報酬は、当該職務と類似の職務を行う取締役等及び監査役等の報酬水準、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額（ただし、それぞれの上限を一人当たり月額50万円及び40万円とします。）とし、毎月、当月分を当月の末日までに、当該執行役員及び監督役員が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払われます。ただし、設立時の最初の執行役員及び監督役員の報酬は、最初の任期中、それぞれ一
人当たり月額35万円及び30万円とします（規約第24条）。
平成15年９月４日に開催された投資主総会において就任した、本書の日付現在の執行役員及び監督役員の役員報酬に関しては、設立時の最初の執行役員及び監督役員と同額としています。
(ロ）資産運用会社への支払報酬
資産運用会社の行う委託業務の報酬は、固定報酬、インセンティブ報酬１及びインセンティブ
報酬２から構成され、それぞれの具体的な額又は計算方法及び支払の時期は、下表の通りとし、資産運用会社の指定する銀行口座への振込の方法により支払われます（規約

別紙２「成立時の資産の運用を行う投資信託委託業者、一般事務受託者及び資産保管会社」1.）。

− 58 −

報酬の種類

報酬額（報酬額の計算方法）／支払時期（報酬額）1,250万円/月（本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日（平成13年10月18日）を起算日とします。）

固定報酬（支払時期）３、６、９、12月末（１〜３月分、４〜６月分、７〜９月分及び10〜12月分の各３か月分をそれぞれ３月末、６月末、９月末及び12月
末に後払いします。なお、１か月に満たない場合は、実日数による日割計算によります。）（報酬額の計算方法）
決算期にて確定する当該営業期間の総収入額※の２％（ただし、１営業期間の総収入額が80億円を超える部分に対しては1.5％）に相当する金額（１円未満切捨て）※

総収入額とは、資産のうち、不動産（信託の受益権そ

インセンの他の資産の裏付けとなる不動産を含みます。）からティブ報酬

生じる賃料、共益費、駐車場使用料、付帯収益、施設

１

使用料、施設設置料、遅延損害金、賃貸借契約解約に伴う解約違約金又はそれに類する金銭その他賃貸業
務から生じる収入、利子・配当収入、及びこれらに類する収益の総額をいい、物件の売却代金はこれに含みません。
（支払時期）各決算期後３か月以内（報酬額の計算方法）

インセン
ティブ報酬
２

決算期にて確定する当該営業期間のインセンティブ報酬
２控除前の分配可能金額（規約第28条第１号に規定されるもの。物件の売却損益を含みます。）の３％に相当する金額（１円未満切捨て）（支払時期）各決算期後３か月以内(ハ）一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料
Ａ. 投資口の名義書換等に関する事務
一般事務受託者及び資産保管会社がそれぞれ下記の業務を遂行することの対価である事務受託
手数料は、以下の通り指定口座への振込の方法により支払われます。
（一般事務受託者の業務）
ⅰ）本投資法人の投資口の名義書換に関する事務ⅱ）本投資法人の投資証券の発行に関する事務ⅲ）本投資法人の機関の運営に関する事務ⅳ）本投資法人の計算に関する事務ⅴ）本投資法人の投資主に対して分配する金銭の計算及び支払に関する事務ⅵ）本投資法人の投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出・届出の受付に関する事務ⅶ）本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務ⅷ）本投資法人が納税義務を負う公租公課に関してなすべき納税等に係る事務
ⅸ）投資法人債権者及び本投資法人の借入れに係る債権者に対する元利金等の計算及び支払− 59 −

並びに諸費用の計算及び支払に関する事務ⅹ）本投資法人の営業報告書、純資産状況表等の作成及び監督官庁、証券取引所、投資信託協会等への届出・提出に関する事務xⅰ）投資信託委託業者、不動産管理会社又は資産保管会社等から本投資法人が受領すべき報告書その他書類・資料に関する事務、これらの者に対して行う通知、届出、報告、請求又は連絡をなし、又はこれらを受領する事務xⅱ）本投資法人が締結する契約及びこれらの契約に基づいて作成、交付される文書に基づく
本投資法人又はその他本投資法人の関係者による本投資法人宛の報告義務の履行又は金銭債務の弁済及び支払の履行につき、当該契約及び文書との報告内容・金額・履行時期の照合及び合理的な範囲内の確認をする事務xⅲ）受託事務を処理するために使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理・保管に関する事務xⅳ）法令又は一般事務委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務xⅴ）上記に掲げる事務のほか、これらに付随する業務全般（資産保管会社の業務）
ⅰ）本投資法人の資産に属する有価証券等の保管に関する業務
ⅱ）本投資法人の資産に属する現預金（預金通帳の保管を含みます。）及びその他の資産に係る権利を行使する際において必要とする当該資産にかかる権利を証する書類等の保管にかかる業務ⅲ）本投資法人の指定する各種書類の保管にかかる業務
ⅳ）資産保管業務に関する帳簿書類の作成業務
ⅴ）上記の業務のほか、これらに付随する業務全般①

下記②以外の事務受託手数料
手数料計算期間は、本投資法人の営業期間と同じとします。手数料額は、各計算期間における本投資法人の前期末資産額に、下表に定める料率を乗じた額の１／２相当額とします（下表に定める料率は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。）。なお、
手数料額の計算においては、１円未満の端数は切り捨て、６か月に満たない場合は、年365日の日割とします。手数料支払期限は、各計算期間終了後30日以内とします。有価証券等の保管を、資産保管会社による保護預り、資産保管会社による常任代理のいずれかの方法による場合の手数料は、別途本投資法人・資産保管会社間で合意した場合を除き、本①及び②に規定する手数料に包含し、資産保管会社は、追加の手数料を徴求しないものとします。
前期末資産額②

適用料率800億円以下の部分

0.06％

800億円超1,000億円以下の部分

0.05％

1,000億円超1,200億円以下の部分

0.04％

1,200億円超の部分

0.02％

投資主名義書換事務受託手数料
手数料計算期間は毎月１日から月末までとします。手数料額は、下表により計算した金額とします。手数料支払期限は各計算期間終了日の翌月末とします。また、下表に定める金額は、契約期間延長の際に、別途協議の上、改定される場合があります。

− 60 −

項目

基本料

名義書換料

投資証券
管理料

不所持取扱
手数料

対象事務の内容

計算単位及び計算方法

１．投資主名簿の管理
投資主名簿の維持管理
期末投資主の確定
２．期末統計資料の作成（所有者別、所有数別、地域別分布状況）
投資主一覧表の作成（全投資主、大投資主）
ただし いずれも１部のみ
３．除籍投資主名簿の整理
４．新規投資主の登録

１．毎月の基本料は、各月末現在の投資主数につき下記段階に応じ区分計算したものの合計額の６分の１。ただし、月額最低基本料を２００，０００円とする。
（投資主数）（投資主１名あたりの基本料）
投資主数のうち最初の5,000名について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑４８０円
5,000名超 10,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑４２０円
10,000名超 30,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑３６０円
30,000名超 50,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑３００円
50,000名超 100,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑２６０円
100,000名を超える部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑２２５円
２．月中に除籍となった投資主１名につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑７０円

投資主の名義書換、質権の登録又はその抹消、信託財産の表示又はその抹消並びに投資証券の表示変更に関し投資証
券及び投資主名簿への記載
１．予備投資証券の保管
２．予備投資証券の廃棄
３．除権判決、毀損、汚損、分割、併合、満欄、引換等の事
由による投資証券の回収並びに交付
４．未引換及び未交付投資証券の管理
５．未引換及び未交付投資証券の交付
１．不所持申し出受理
２．不所持投資証券の交付
１．分配金支払原簿、分配金領収書（又は郵便振替支払通知書）、指定口座振込票、払込通知書の作成、支払済分配
金領収証等による記帳整理、未払分配金確定及び支払調書の作成、印紙税納付の手続き。
２．銀行取扱期間（又は郵便振替簡易払取扱期間）経過後の分配金等の支払及び支払原簿の管理。

分配金支払
管理料

諸届管理料

投資主総会
関係手数料

郵便物関係
手数料

名義書換料は、下記料率により計算した金額の合計額。
（1）受付投資証券の売買１単位につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑１１０円（2）受付投資証券の枚数１枚につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑１２０円
１．予備投資証券の廃棄１枚につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑１５円
２．回収投資証券１枚につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑８０円
交付投資証券１枚につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑８０円
３．交付１件につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑８０円

１．不所持申し出について下記により計算した金額の合計
受付投資証券の売買単位１単位につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑６０円
２．不所持投資証券の交付について下記により計算した金額の合計
交付投資証券の売買１単位につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑６０円
１．分配金等を受領する投資主数につき、下記段階に応じ区分計算したものの合計額。
ただし、１回の対象事務の最低管理料を３５０，０００円とする。
（株主数）（投資主１名あたりの管理料）
投資主数のうち最初の5,000名について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑１２０円
5,000名超 10,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑１１０円
10,000名超 30,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑１００円
30,000名超 50,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑８０円
50,000名超 100,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑６０円
100,000名を超える部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑５０円
２．指定口座振込分については１件につき １３０円 を加算。
３．各支払基準日現在の未払い対象投資主に対する支払１件につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑４５０円

１．住所変更届、改印届、分配金受領方法指定書等の諸届の１．諸届受理１件、又は回答１件につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑６００円
受理。
電話による所有投資証券、印影、諸届受理有無及び投資 ２．調査、発行又は確認１件につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑６００円
口数の確認依頼に対する回答。
ただし、調査・証明事項は名義人１名につき１件とする。
２．相続等による投資主名簿記載事項の調査、税務関係の調
査及び分配金支払証明書、投資主名簿登録証明書等諸証
明書の発行。
分配金振込指定銀行への口座確認。
１．議決権行使書用紙（委任状用紙）の作成並びに返送議決 １．議決権行使書用紙（委任状用紙）の作成１通につき‑‑‑‑１５円
権行使書（委任状）の受理、集計。
議決権行使書用紙（委任状用紙）の集計１通につき‑‑‑‑３０円
２．投資主総会当日出席投資主の受付、議決権個数集計の記 ２．派遣者１名につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑１０，０００円
録等の事務。
投資主総会の招集通知状、同決議通知状、営業報告書、 １．封入物２種まで期末、基準日現在投資主１名につき‑３５円
分配金領収証（又は指定口座振込通知書）等投資主総会、封入物３種まで
期末、基準日現在投資主１名につき‑３５円
決算関係書類の封入・発送事務。ただし、宛名印書、照ハガキ
期末、基準日現在投資主１名につき‑２３円
合作業を含む。

− 61 −

項目

対象事務の内容

計算単位及び計算方法

実質投資主
管理料

１．実質投資主名簿の管理
２．実質投資主間及び一般投資主と実質投資主間の名寄せ管理

１．毎月の実質投資主管理料は、各月末現在の投資主数（実質投資
主間名寄せ後）につき、下記段階に応じ区分計算したものの合計額。
ただし、月額最低管理料を５０，０００円とする。
（実質投資主数）（実質投資主１名あたりの基本料）
実質投資主数のうち最初の5,000名について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑４５円
5,000名超 10,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑４０円
10,000名超 30,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑３５円
30,000名超 50,000名以下の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑３０円
50,000名超 の部分について‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑２５円
２．除籍となった実質投資主１名につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑５５円
３．参加者から提出された実質投資主票１件につき‑‑‑‑‑‑２００円

実質投資主及び照合用実質投資主データの受付及び管理

データ１件につき‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑‑１５０円

データ管理
料

Ｂ．投資法人債の発行事務及び期中事務等に係る事務（一般事務受託者の業務）
ⅰ）投資法人債の発行及び期中事務
a．本投資法人債に係る投資法人債申込証の作成及び取りまとめに関する事務
b．本投資法人債に係る投資法人債申込証を提出した応募者からの各払込金の受領事務
c．本投資法人債の登録抹消請求若しくは毀損、汚染等による本投資法人債の投資法人債
券の調製、交付事務
d．前号の場合における、投資法人債券を交付する場合の本投資法人債の投資法人債権者からの費用の徴求事務
e．応募者からの本投資法人債の応募者登録請求書の受領、当該応募者登録請求書への各投資法人債の金額、払込金額、投資法人債券を発行すべき場合の投資法人債券の記番
号その他必要事項の附記及び登録機関への送付事務
f．租税特別措置法に基づく本投資法人債の利息に係る利子所得税の納付事務
g．本投資法人債の投資法人債原簿の作成事務
h．本投資法人債の投資法人債原簿の管理及び記帳事務
i．買入消却を行った本投資法人債の投資法人債券の廃消事務
j．支払済投資法人債券等の保管、廃棄
k．その他本投資法人と投資法人債事務受託者が協議のうえ必要と認める事項
ⅱ）投資法人債の管理
本投資法人債の投資法人債権者のための弁済の受領、債権の保全その他本投資法人債の管理ⅲ）登録事務本投資法人債の登録に関する事務（事務受託手数料）ⅰ）投資法人債の発行事務及び期中事務に係る手数料
本投資法人は、本投資法人債の発行事務及び期中事務の受託に関する手数料として、第１回無担保投資法人債について金10,000,000円を、第２回無担保投資法人債について金7,000,000円を、及び第３回投資法人債について金5,000,000円を、これに賦課される消費税及び地方消費税と共に、本投資法人債の払込金受領と同時に投資法人債事務受託者にそれぞれ支払いました。かかる手数料の支払いは、当該払込金から投資法人債事務受託者が当該金額を控除する方法により行いました。
ⅱ）投資法人債管理手数料a.

本投資法人は、投資法人債管理会社に対し、本契約に従ってなされる本投資法人債− 62 −

に関する役務に対する手数料（以下「投資法人債管理手数料」といいます。）として、下記に定めるところによる投資法人債管理手数料を支払うものとします。なお、投資法人債管理手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担するもの
とします。
イ.

計算期間
投資法人債管理手数料の計算期間は、各投資法人債支払日の翌日から次回投資法人債支払日までとします。但し、発行の場合には発行日の翌日から最初の投資法人債支払日までとします。
ロ.

料率
本投資法人債について、毎1か年につき以下の料率とします。
第１回無担保投資法人債、第２回無担保投資法人債及び第3回無担保投資法人

債ともに未償還額面残高100円につき3銭。
ハ.

計算方法
投資法人債管理手数料の計算方法は、各投資法人債支払日における本投資法人

債の未償還額面残高に対し、前号に定める料率を乗じ2で除すことにより算出します。但し、計算期間が6か月未満となる場合は、投資法人債支払日における本投資法人債の未償還額面残高に対し、前号に定める料率を乗じ2で除した額を、その期間中の実日数に対し6か月間の日割計算をもってこれを算出します。1円未満の端数が生じた場合はこれを切り捨てます。
ニ.

支払期日
本投資法人は、各投資法人債支払日の3営業日前に投資法人債管理手数料を投資法人債管理会社に前払いします。
但し、発行の場合には、発行日において本投資法人債の払込金から投資法人債管理会社が当該金額を控除する方法により支払われるものとします。
b.

ａ．ハ．に拘らず、本投資法人債が買入消却されることにより計算期間が6か月未満となる場合、本投資法人は既に支払った投資法人債管理手数料の返還請求権を放棄するものとします。

c.

本投資法人がａ．に定める投資法人債管理手数料の支払いを怠った場合、本投資法
人は、投資法人債管理会社より投資法人債管理手数料の支払請求を受領した日（同日を含まない。）から返済の日（同日を含む。）までの年14％の割合による遅延損害金を付け投資法人債管理会社に支払います。この場合の計算方法は、1年を365日とする
日割計算によります。

ⅲ）投資法人債登録事務に関する手数料a.

本投資 法人は、 応 募者登録 手 数料とし て 第1回無担 保投資法 人 債について金
10,000,000円を、第2回無担保投資法人債について金7,000,000円を、及び第3回無担保投資法人債について金 5,000,000円を平成16年2月12日にそれぞれ登録機関に支払いました。かかる手数料の支払いは、本投資法人債の払込金から、登録機関が係る手数料を控除する方法により行いました。

b.

本投資法人は、登録投資法人債につき、その元利金領収書取扱事務手数料として、第1回無担保投資法人債、第2回無担保投資法人債及び第3回無担保投資法人債ともに、1件につき金40円を、これに賦課される消費税及び地方消費税と共に、登録機関からの支払請求受領後、登録機関に支払うものとします。

− 63 −

Ｃ．投資法人債の元利金支払事務（一般事務受託者の業務）
本投資法人債の元利金支払事務（事務受託手数料）a.

本投資法人債の元利金支払事務取扱手数料は次のとおりとします。
イ.

元金支払事務取扱手数料
第１回無担保投資法人債、第２回無担保投資法人債及び第３回無担保投資法人

債ともに額面総額の1,000分の1
但し、登録債であって上記手数料率により計算される手数料が1件につき10万円を超える場合は、10万円とします。
ロ.

利金支払事務取扱手数料
第１回無担保投資法人債、第２回無担保投資法人債及び第3回無担保投資法人

債ともに利息総額の1,000分の2b.

元利金支払事務取扱手数料に賦課される消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。

c.

本投資法人が、本投資法人債の買入消却をする場合の手数料については、a. イ．
本文を準用します。

Ｄ．投資法人債の募集に関する事務（一般事務受託者の業務）
本投資法人債の取得の申込の勧誘及び受付（以下「私募の取扱」といいます。）（事務受託手数料）
本投資法人は、払込期日に本投資法人債の私募の取扱手数料として、額面100円につき、第1回
無担保投資法人債について金35銭を、第2回無担保投資法人債について金40銭を、第3回無担保投資法人債について金50銭を、それぞれ事務幹事会社に支払いました。事務幹事会社は、私募の取扱金額に応じてメリルリンチ日本証券株式会社、みずほ証券株式会社、しんきん証券株式会社の各員に対する私募の取扱手数料を分配しています。
上記の私募の取扱手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人が負担しています。
(ホ）会計監査人報酬
会計監査人の報酬は１営業期間につき1,000万円を上限として役員会で決定される金額とし、監査報告書受領後10日以内に、当該会計監査人が指定する銀行口座へ振込の方法により、支払うものとします（規約第32条）。
(ヘ）不動産管理会社報酬
不動産管理会社に対する報酬は、以下の通り不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、不動産については本投資法人の財産より、また、信託不動産については管理を委託する信託受託者を通じて信託財産より支払われます。
①

標準報酬として下記ｉ)の標準報酬１と下記ⅱ)の標準報酬２により算出した金額の合計額と下記ⅲ)の標準報酬最低額のいずれか大きい金額。
ⅰ）標準報酬１
各物件の当該月の入居テナントの家賃・共益費・駐車料（契約分）・広告料（以下、総称
して「賃料等」といいます。賃料等の計算には消費税は含みません。）の合計額に対して各物件毎に下表記載の料率− 64 −

ⅱ）標準報酬２
本投資法人営業期間中の各物件毎の純収益に対してそれぞれ下表記載の料率（ここで純収益とは、賃料等のほかにアンテナ設置料、解約時違約金その他附帯収入を加えた各物件に帰属するすべての収入から、公租公課、水道光熱費、保険料（物件全体のポートフォリオで付保しているものを除きます。）、修繕積立金、修繕費、管理会社報酬（標準報酬２を除きます。）、消耗費など各物件に帰属する全ての費用を控除したものをいいます。
なお、純収入の計算には消費税は含まれず、減価償却費は上記の計算上、費用には含まれていません。）
ⅲ）標準報酬最低額
各期に資産運用会社がビル毎に設定する基準賃料の単価に倉庫及び貸会議室を除く総賃貸
可能面積と本投資法人の営業期間中の月数（１か月に満たない場合は日割計算にします。）
を乗じた金額（以下「期中想定賃料収入」といいます。）に対して不動産若しくは信託不動
産毎に下表記載の料率
上記の計算において収入・費用は原則として発生主義に基づく会計処理によるものとし、１か月に満たない日数の計算が必要になる場合には日割り計算とします。
上記の標準報酬の支払時期は、ｉ)については算定対象期間の翌月20日又は25日までに支払われ、ⅱ)については各営業期間毎に投資法人の計算書類（投信法第129条第１項各号に掲げる書
類をいいます。）が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払われるものとします。ⅰ)とⅱ)の合計額がⅲ)の金額に満たないときは、ⅲ)の金額とⅰ)とⅱ)の合計額との差額を各営業期間毎に投資法人の計算書類が役員会の承認を得た月の翌月末日までに支払うものとします。

− 65 −

②

下記物件については、上記の基準と異なり下表記載の固定報酬を翌月に支払います。
・ 福岡ビル、神南一丁目ビル、田無アスタ、ツルミフーガ１、クラレニッセイビル、オー
バルコート大崎マークウェスト、新宿スクエアタワー
標準報酬（注１）
物件名
標準報酬１
兼松ビル
兼松ビル別館
ＪＰＲ人形町ビル
新麹町ビル
クレスト安田ビル
ＭＳ芝浦ビル

標準報酬２

1.6％

標準報酬最低
額
1.4％

固定報酬
（月額）
−

1.5％
2.0％

1.6％

−

1.3％

1.0％

−

−

2.0％

1.5％

1.6％

−

福岡ビル

−

−

−

20万円

健和ビル

1.6％

1.2％

−

−

オーバルコート大崎マークウ
エスト

−

−

−

20万円

新宿スクエアタワー（注３）

−

（注４）

−

20万円

神南一丁目ビル

−

−

−

30万円

アルカイースト
ＪＰＲ千葉ビル

2.0％

1.5％

1.6％

−

朝日生命横浜日本大通りビル
（注２）

1.8％

1.2％

−

−

川口センタービル（注３）

1.3％

1.0％

−

−

ＳＥＦビル

1.8％

1.0％

−

−

田無アスタ

−

−

−

55万円

ツルミフーガ１
ＪＰＲ池袋ビル
新横浜第二センタービル
新潟駅南センタービル
明治安田生命大阪梅田ビル
東京建物本町ビル
朝日生命高松第二ビル
ＪＰＲ高松ビル
ＪＰＲ博多ビル
朝日生命福岡第三・第四ビル
ＪＰＲ那覇ビル
ＮＯＲＴＨ３３ビル
パークイースト札幌
損保ジャパン仙台ビル
損保ジャパン和歌山ビル
天神１２１ビル
ＳＫ広島ビル
名古屋恒和ビル

−

−

−

25万円

1.6％

−

1.8％

1.5％

2.0％

1.6％

−
−

五反田ファーストビル

2.0％
1.5％

1.2％

1.0％

1.0％

−

2.0％

1.5％

1.6％

−

2.0％

1.0％

−

−

堂島Ｆビルディング

2.0％

1.5％

−

−

船場福岡ビル

1.6％

1.2％

−

−

−

−

−

30万円

クラレニッセイビル− 66 −

（注１）各標準報酬について上表の料率を乗ずる対象は次の通りです。
標準報酬１：家賃・共益費・駐車料・広告料
標準報酬２：純収益（賃貸収入−賃貸費用、賃貸費用には減価償却費を含めない。）
標準報酬最低額：期中想定賃料収入
但し、標準報酬最低額は標準報酬１と標準報酬２の合計額が当該報酬を下回る場合に適用となります。
（注２）朝日生命横浜日本大通りビルは、不動産管理会社の変更に伴い、平成16年４月１日より上記に変更となりました。変更前の料率は下記の通りです。
標準報酬１：2.0％
標準報酬２：1.5％
標準報酬最低額：1.6％（注３）川口センタービル及び新宿スクエアタワーについては、管理会社が自ら本件不動産に関してテナント
誘致業務を実施することにより、当該テナントとの賃貸借契約が成約した場合、賃貸借契約記載の当初賃料の１か月分を上限としてテナント誘致報酬を支払うこととなっています。
（注４）新宿スクエアタワーについては外注委託費の削減がなされた場合、管理会社に対する標準報酬２として対前営業年度外注委託費等削減額の50％を支払うこととなっています。

③

工事管理報酬として、不動産又は信託不動産のそれぞれにつき、管理工事、テナント入居工事、大規模修繕工事を実施する場合には、不動産については本投資法人の財産から、信託不動
産については信託受託者を通じて信託財産から、下表通りの報酬が支払われます。
工事管理報酬の対象となる工事とは、本投資法人の会計処理上修繕費又は資本的支出に計上されるものを指し、消耗品、備品及び雑費計上するものは除きます。また信託受託者が工事費用を負担する工事を指し、テナント負担の工事は対象外とします。工事費の計算に当たっては
消費税は含みません。
工事管理報酬は、工事完了報告書を添付のうえ、工事完了日又は管理会社が工事請負業者等から請求書を受領した日の翌月10日（休日の場合は前営業日）までに、不動産については本投資法人に、信託不動産については信託受託者に工事管理報酬額を請求するものとし、本投資法
人若しくは信託受託者は管理会社からの請求に従い、請求のあった月の25日までに支払うもの
とします。
１件50万
円以下の
工事
兼松ビル
兼松ビル別館
ＪＰＲ人形町ビル
新麹町ビル
クレスト安田ビル
ＭＳ芝浦ビル−−１件50万円を超
え1,000万円以下の工事

工事金額の５％

工事金額の３％− 67 −

１件1,000万円を超え、１億円以下の工事

１件１億円を超える工事

50万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の３％

別途協議のうえ定める

30万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の２％210万円＋工事金額のうち１億円を超える部分の１％

１件50万円以下の工事
五反田ファーストビル
福岡ビル
健和ビル
オーバルコート大崎マークウエスト
新宿スクエアタワー
神南一丁目ビル
アルカイースト
ＪＰＲ千葉ビル
朝日生命横浜日本大通り
ビル（注１）
川口センタービル
ＳＥＦビル
田無アスタ
ツルミフーガ１
ＪＰＲ池袋ビル
新横浜第二センタービル
新潟駅南センタービル
明治安田生命大阪梅田ビル
東京建物本町ビル−−

工事金額の３％

30万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の２％210万円＋工事金額のうち１億円を超える部分の１％を上限に協議して定める

50万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の３％30万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の２％

別途協議のうえ定める−−

50万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の３％

別途協議のうえ定める

30万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の２％50万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の３％30万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の２％50万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の３％210万円＋工事金額のうち１億円を超える部分の１％
別途協議のうえ定める

30万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の２％210万円＋工事金額のうち１億円を超える部分の１％を上限に協議して定める

工事金額の５％

工事金額の３％

−

−

−

−

ＪＰＲ高松ビル
ＪＰＲ博多ビル−

ＪＰＲ那覇ビル
ＮＯＲＴＨ３３ビル
パークイースト札幌
損保ジャパン仙台ビル
損保ジャパン和歌山ビル
天神１２１ビル
ＳＫ広島ビル
名古屋恒和ビル
堂島Ｆビルディング
船場福岡ビルクラレニッセイビル

１件1,000万円を超え、１億円以下の工事−

朝日生命高松第二ビル

朝日生命福岡第三・第四
ビル

１件50万円を超
え1,000万円以下の工事

工事金額の５％

工事金額の３％

工事金額の５％−

工事金額の３％−

工事金額の５％−

工事金額の３％− 68 −

１件１億円を超える工事

210万円＋工事金額のうち１億円を超える部分の１％を上限に協議して定める

210万円＋工事金額のうち１億円を超える部分の１％
別途協議のうえ定める

（注１）朝日生命横浜日本大通りは、不動産管理会社の変更に伴い、平成16年４月１日より上記に変更となりました。変更前の料率は下記の通りです。
１件50万円以下の工事：なし
１件50万円を超え1,000万円以下の工事：工事金額の５％
１件1,000万円を超え１億円以下の工事：50万円＋工事金額のうち1,000万円を超える部分の３％
１件１億円を超える工事：別途協議のうえ定める(ト）テナント一般媒介業務報酬
テナント一般媒介業務に対する報酬は、各物件毎に新規テナントとの賃貸借契約が成約した場合に、当該賃貸借契約に係る賃料の１か月分を上限として（消費税別途）、不動産については本投資法人の財産より、信託不動産については本業務の委託者である信託受託者を通じて信託財産から賃貸借契約締結後に支払われます。
（注）上記のほか、本投資法人の関係者が受領する報酬は、以下の通りです。
①

賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬
賃貸営業管理・工事計画助言業務報酬は、本書の日付現在、月額2,200,000円（消費税別途、以下同様です。）ですが、本件業務の対象となる物件が追加された場合、別途１物件当たり月額50,000円を追加して支払うものとします。本件業務の対象となる物件が売却等により減少した場合には、１物件当たり月額50,000円を控除した金額を支払うものとしますが、別段の取り決めがない限り、月額1,200,000円を下回ることはありません。本報酬は資産運用会社から支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。

②

物件移管業務報酬
物件移管業務に対する報酬は、標準的な物件については、１物件当たり金2,000,000円（消費税別途）、
標準的な物件以外については、想定される難易度・業務量などを考慮したうえで資産運用会社と物件移管業務受託者との間で別途合意する金額が支払われます。
なお、この場合における標準的な物件とは、延べ床面積3,000坪（約10,000㎡）程度、築年10年程度、単独所有権、首都圏に所在する物件を指します。
本業務報酬は、業務終了報告書提出後１か月以内に資産運用会社から移管業務受託者に支払われるものとし、本投資法人からは支払われません。

(4）【その他の手数料等】
以下の諸費用は、本投資法人の負担とします。
①

特定資産の取得・売却及び管理運営に関する費用
ⅰ）資産運用会社による特定資産の取得の検討に際し必要とされる物件精査に係る調査費用（本投資法人による当該物件の取得の有無に関わりません。）
ⅱ）特定資産の取得に係る媒介手数料ⅲ）不動産の保有に係る費用及び特定資産が信託受益権である場合の信託報酬
ⅳ）資産運用会社が、やむを得ずその業務の遂行に関連して本投資法人に代わって支払った費
用、立替金、前払金等ⅴ）投資法人の借入金及び投資法人債に係る費用− 69 −

②

投資法人の運営に関する費用
ⅰ）本投資法人の公告に係る費用
ⅱ）広告宣伝に係る費用
ⅲ）執行役員及び監督役員に係る実費、保険料
ⅳ）投資主総会及び役員会等の開催に伴う諸費用③

投資証券の発行に係る費用
今後行われることのある投資証券の発行に係る費用として、投資口申込証、有価証券届出書、目論見書及び投資証券の作成費用、弁護士及び会計士に支払う費用、投資証券発行に係る印紙税、投資口募集の広告宣伝費等④

その他ⅰ）一般事務受託者及び資産保管会社の受託事務の遂行に関連して発生する所定の経費及び費
用ⅱ）一般事務受託者及び資産保管会社が本投資法人の負担に帰属すべきものを立て替えた場合の立替金(5）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する本書の日付現在における課税上の取扱いは下記の通りです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、
以下の内容は変更されることがあります。
ａ. 個人投資主の税務(イ)利益の分配に係る税務
個人投資主が投資法人から受取る利益の分配は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱
われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。ただし、
本投資法人から受取る利益の分配を含む上場株式等の配当等は特例の対象となり、個人投資家
はこの源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能となります。また、本投資法人の利益の分配にかかる特例による源泉徴収税率は、平成20年３月31日までに支払を受けるべきものに関しては10％（所得税７％、住民税３％）、平成20年４月１日以後に支払を受けるべきものに関しては20％（所得税15％、住民税５％）です。なお、大口個人投資主（発行済投資口総数の５％以上を保有）はこの特例の対象とはならず、原則通り20％の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます。また、総合課税の際においては、二重課税の調整措置を目的として設けられている配当控除の適用はありません。
(ロ)利益を超える金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資主は、この譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益の額（注４）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記（ハ）の投資口の譲渡における証券会社等を通じた譲渡等の場合と原則同様になります。
(ハ)投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資証券を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同− 70 −

様に、株式等の譲渡所得等として原則20％の申告分離課税（所得税15％、住民税５％）の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。ただし、本上場投資証券を証券会社等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。
①

申告分離課税の上記20％の税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に関しては10％（所得税７％、住民税３％）となります。

②

本上場投資証券の譲渡等により損失が生じた場合において、その損失をその譲渡日の属する年度における他の株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果株式等の譲渡所得等の合計が損失となった場合は、申告を要件に、翌年以降３年間にわたりこの損失を株式等に係る譲渡所得等の金額から繰越控除を行うことが認められます（譲渡損失の繰越控除制度）。

③

平成13年11月30日から平成14年12月31日までに取得した本上場投資証券等を平成17年１月１日から平成19年12月31日までの間に譲渡等した際には、購入額合計が1,000万円に達するまでのものに係わる譲渡所得等については非課税の取扱いとなります（1,000万円の非課税
の特例）。

④

証券会社等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます（注５）。源泉税率は、平成19年12月31日までの譲渡等に対しては10％（所得税７％、住民税
３％）、平成20年１月１日以後の譲渡等に対しては税率は20％（所得税15％、住民税５％）となります。

ｂ. 法人投資主の税務(イ）利益の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から利益の分配を受取る際には、所得税が源泉徴収されます。この
所得税の源泉税率は平成20年３月31日までに支払を受けるべきものに関しては７％、平成20年
４月１日以後に支払を受けるべきものに関しては15％です。この源泉税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
(ロ）利益を超える金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受取る利益を超える金銭の分配は、投資口の消却を伴わない出資の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資等に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注１）として上記（イ）における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻しのうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注２）として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注３）を算定し、投資口の譲渡損益（注４）の額を計算します。この譲渡損益の額の取扱いは、下記（ハ）の投資口の譲渡の場合と同様となります。
(ハ)投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資証券を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約定
日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
（注１）みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせしま− 71 −

す。
みなし配当の金額＝出資の払戻し額−投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額（注２）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下の通り算定されます。
投資口の譲渡に係る収入金額 = 出資の払戻し額 − みなし配当金額（注１）（注３）投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
出資払戻し直前の取得価額×※投資法人の出資払戻し総額
投資法人の前期末の簿価純資産価額※

この割合は、小数点以下第４位の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、
本投資法人からお知らせします。

（注４）投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額 ＝譲渡収入金額（注２）−譲渡原価の額（注３）（注５）源泉徴収選択口座内における譲渡等に関しては、1,000万円の非課税の特例の対象となりません。
また、申告不要の選択をした場合には、譲渡損失の繰越控除制度は適用できません。

ｃ. 投資法人の税務(イ）利益配当等の損金算入要件
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するために留意すべき主要な要件（導管性要件）は以下の通りです。
①

配当等の額が配当可能所得の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超）である
こと
（注）

②

他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと③

借入れは、適格機関投資家（証券取引法第２条第３項第１号）以外のものから行っていな
いこと④

事業年度の終了時において同族会社に該当していないこと⑤

発行する投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること⑥

事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること（注） 平成16年度税制改正により、一定の投資法人が特定目的会社の優先出資証券の全部を取得した際においては、一定の要件を満たすことにより②の要件の除外事項とされる特例が新設されました。本
投資法人に関しては、本書の日付現在、要件を満たしていないため、この特例の適用はありません。

(ロ）不動産流通税の軽減措置①

登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が平成18年３月31日までは課税標準額の１％、そして平成18年４月１日以後は２％の税率により課されます。ただし、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価格の合計額が本投資法人の有する特定資産の価格の合計額に占める割合を100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは適格機関投資家からのものであること等の要件を満たす投資法人は、平成18年３月31日までに取得する不動産に対しては、登録免許税の税率が特例により0.6％に軽減されます。

②

不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が平成18年３月31日までは課税標準額− 72 −

の３％、そして平成18年４月１日以後は４％の税率により課されます。ただし、上記①の要件を満たす投資法人が平成17年３月31日までに取得する不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税標準額が３分の１に軽減されます。

− 73 −

５【運用状況】(1）【投資状況】（平成16年６月30日現在）
資産の種類

地域等

用途

保有総額
（千円）（注１）

投資比率（％）
（注２）

東京周辺部

事務所

4,328,840

2.38

地方

事務所

4,698,025

2.58

9,026,866

4.95

事務所

52,066,736

28.56

商業施設

12,083,839

6.63

小計

64,150,575

35.20

事務所

21,541,230

11.82

商業施設

12,518,752

6.87

小計

34,059,982

18.69

事務所

43,136,227

23.67

商業施設

13,010,416

7.14

小計

56,146,643

30.81

154,357,201

84.69

預金・その他資産（注３、４）

18,869,540

10.35

その他の資産合計

173,226,741

95.05

資産総額（注４）

182,253,608

100.00

負債総額（注４）

90,524,923

純資産総額（注４）

91,728,685

内容等による
区分

不動産

不動産合計

東京都心

その他の資産不動産等を主な信託財産とする信託受益
権（注３）

東京周辺
部

地方

計

・資産総額に対する負債総額の比率：49.67％

・資産総額に対する純資産総額の比率：50.33％− 74 −

（注１）保有総額は、平成16年６月30日現在における貸借対照表計上額（不動産及び信託受益権については、
減価償却後の帳簿価額）を使用しています。
なお、当期末の不動産及びその他の資産のうち不動産信託受益権にかかる信託不動産の不動産鑑定士
による鑑定評価額又は調査価格の合計は、以下の通りです。
資産の種類

不動産

地域等

用途

東京周辺部

事務所

4,350,000

地方

事務所

4,597,000

計

東京都心

東京周辺部

価格合計（千円）

8,947,000
事務所

46,868,000

商業施設

12,100,000

小計

58,968,000

事務所

20,825,000

商業施設

14,003,000

小計

34,828,000

事務所

40,518,000

商業施設

11,800,000

小計

52,318,000

その他の資産地方

計
計146,114,000
155,061,000（注２）投資比率とは、資産総額に対する各資産の価格の比率をいい、小数点以下第３位を四捨五入しています。
（注３）各信託受益権の信託勘定内の預金・その他の金銭は、便宜上、信託受益権ではなく預金・その他資産の項目に計上されています。
（注４）資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
（注５）負債総額には、敷金・保証金返還債務を含みます。

− 75 −

(2）【運用実績】①【純資産等の推移】
総資産額
（千円）

純資産総額
（千円）

１単位当たりの純資
産額（円）第１期計算期間末（平成14年６月末日）

103,955,970

57,719,071

199,306（196,761）

第２期計算期間末（平成14年12月末日）

106,578,461

58,983,837

203,673（196,761）

第３期計算期間末（平成15年６月末日）

144,989,479

58,972,499

203,634（196,761）

第４期計算期間末（平成15年12月末日）

156,576,185

91,581,239

212,979（207,241）

第５期計算期間末（平成16年６月末日）

182,253,608

91,728,685

213,322（207,241）

平成15年７月末日

150,621,192

90,141,668

212,598

平成15年８月末日

152,470,759

92,086,276

214,154平成15年９月末日

153,070,156

90,452,067

210,353

平成15年10月末日

155,481,809

91,292,595

212,308

平成15年11月末日

155,902,055

91,802,209

213,493

156,576,185

91,581,239

212,979年月日

平成15年12月末日（207,241）

平成16年１月末日

157,942,099

92,101,670

214,189

平成16年２月末日

170,720,250

92,612,148

215,377

平成16年３月末日

169,454,221

90,215,467

209,803

平成16年４月末日

169,590,513

91,075,922

211,804

平成16年５月末日

179,056,373

91,695,384

213,245

平成16年６月末日

182,253,608

91,728,685

213,322（207,241）（注１）総資産額及び純資産総額は、帳簿価格を使用しています。
（注２）括弧内の数値は、分配落ちの金額です。
（注３）平成14年１月22日、投資口１口を2.5口に分割しました。

（本投資証券の取引所価格の推移）
最近５年間の事業年度別最高・最低投資口価格
回次

第１期

第２期

第３期

第４期

第５期

決算年月

平成14年６月

平成14年12月

平成15年６月

平成15年12月

平成16年６月

最高202,000

240,000

283,000

270,000

305,000

最低

199,000

200,000

217,000

234,000

257,000− 76 −

最近１年間の月別最高・最低投資口価格
月別

平成15年
７月

平成15年
８月

平成15年
９月

平成15年
10月

平成15年
11月

平成15年
12月

最高

255,000

251,000

254,000

265,000

270,000

268,000

最低

234,000

241,000

240,000

241,000

260,000

260,000

月別

平成16年
１月

平成16年
２月

平成16年
３月

平成16年
４月

平成16年
５月

平成16年
６月

最高

272,000

264,000

305,000

299,000

293,000

293,000

最低260,000

257,000

262,000

269,000

272,000

282,000（注）最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の取引値によります。

②【分配の推移】
分配総額
（百万円）

計算期間

１口当たり分配金
（円）

第１期（自

平成13年９月14日 至

平成14年６月30日）

737

2,545

第２期（自

平成14年７月１日

至

平成14年12月31日）

2,001

6,912

第３期（自

平成15年１月１日

至

平成15年６月30日）

1,990

6,873

第４期（自

平成15年７月１日

至

平成15年12月31日）

2,467

5,738

第５期（自

平成16年１月１日

至

平成16年６月30日）

2,614

6,081

自己資本利益率（年換算値）③【自己資本利益率（収益率）の推移】
計算期間
第１期（自

平成13年９月14日 至

平成14年６月30日）

1.7％

2.7％

第２期（自

平成14年７月１日

至

平成14年12月31日）

3.4％

6.8％

第３期（自

平成15年１月１日

至

平成15年６月30日）

3.4％

6.8％

第４期（自

平成15年７月１日

至

平成15年12月31日）

3.3％

6.5％

第５期（自

平成16年１月１日

至

平成16年６月30日）

2.9％

5.7％

（注）自己資本利益率＝当期純利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷２
なお、第１期における期首純資産額には、当投資法人の実質的な運用開始日（平成13年11月16日）時点での純資産額を使用しています。

− 77 −

(3）【販売及び買戻しの実績】
計算期間

発行日

発行口数（口）発行済口数（口）第１回計算期間

平成13年９月14日

240

240

自

平成13年９月14日

平成13年11月16日

62,00062,240至

平成14年６月30日

平成14年１月22日（注３）93,360155,600

平成14年６月14日

134,000

289,600

第２回計算期間
自平成14年７月１日

至

平成14年12月31日

該当なし

第３回計算期間
自平成15年１月１日

至

平成15年６月30日

該当なし

第４回計算期間

平成15年７月15日

134,400

424,000

自平成15年７月１日

平成15年８月９日

6,000

430,000至

平成15年12月31日−−

第５回計算期間
自平成15年１月１日

至

平成15年６月30日

該当なし（注１）本邦外における販売又は買戻しの実績はありません。
（注２）本投資法人による投資口の払戻しの実績はありません。
（注３）同日、投資口１口を2.5口に分割しました。

− 78 −−

６【管理及び運営】(1）【資産管理等の概要】①【資産の評価】(イ）本投資法人が発行する投資口の１口当たりの純資産額は、後記「⑥ 計算期間」記載の決算
期ごとに、以下の算式にて算出します。
１口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額−負債総額）÷発行済投資口総数(ロ）本投資法人は、資産の評価を、以下に定める方法及び基準により、以下に定める日を基準日として行うものとします（規約第27条第１項）。
ⅰ．不動産、不動産の賃借権及び地上権取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分について定額法により算出します。ただし、正当な事由により採用した方法による算定が適当ではなくなった場合であり、かつ、投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができるものとします。
ⅱ．不動産、地上権及び土地の賃借権又は金銭を信託する信託の受益権及び匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産が不動産の場合は上記ｉ．に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の評価額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額により評価します。
ⅲ．不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等
証券取引所に上場されている資産対応証券等及び店頭売買の資産対応証券等は、それぞれ
証券取引所が開設する取引所有価証券市場又は外国有価証券市場における最終価格に基づき算出した価格及び証券業協会（店頭売買有価証券が２以上の証券業協会に備える証券取引法
第75条第１項に規定する店頭売買有価証券登録原簿に登録されている場合には、当該店頭売買有価証券が主として取引されている証券業協会とします。）が開設する店頭売買有価証券
市場又はこれに類似する市場で外国に所在するものにおける最終価格に基づき算出した価格により評価します。これら以外の資産対応証券等は、市場価格に基づく価額又は合理的に算定された価額により評価します。ただし、優先出資証券については、市場価格及び合理的に算定された価格がない場合には取得原価で評価します。
ⅳ．有価証券証券取引所に上場されている有価証券及び店頭売買有価証券は、それぞれ証券取引所が開設する取引所有価証券市場又は外国有価証券市場における最終価格に基づき算出した価格及び証券業協会（店頭売買有価証券が２以上の証券業協会に備える証券取引法第75条第１項に規定する店頭売買有価証券登録原簿に登録されている場合には、当該店頭売買有価証券が主として取引されている証券業協会とします。）が開設する店頭売買有価証券市場又はこれに類似する市場で外国に所在するものにおける最終価格に基づき算出した価格により評価します。これら以外の有価証券は、市場価格に基づく価額又は合理的に算定された価額により評価します。
ⅴ．金銭債権取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。

− 79 −

ⅵ．金融先物取引等及び金融デリバティブ取引に係る権利
取引所に上場している各取引により生じる債権及び債務は、当該取引所の最終価格（終値、終値がなければ気配値（公表された売り気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がない場合には同日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。取引所の相場がない非上場の各取引により生じる債権及び債務は、市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られればその価額により評価します。公正な評価額を算出することが極めて困難な場合には、取得価額により評価します。
ⅶ．その他
上記に定めのない資産については、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従って算出された価額により評価します。
(ハ）資産運用報告書等に価格を記載する目的で、上記（ロ）と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします（規約第27条第２項）。
ⅰ．不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等に基づいた評価額
ⅱ．信託の受益権及び匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が不動産の場合は上記ｉ.に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の評価額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額とするものとします。
(ニ）資産評価の基準日は、原則として、決算期（毎年６月末日と12月末日）とします。ただし、上記（ロ）ⅲ．及びⅳ．に定める資産（不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等及び有価証券）であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします。
ただし、物件取得時からその後最初に到来する決算期に係る鑑定評価額等を開示するまでの期間においては、物件の売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます。）をもって開示評価額とします。
(ホ）１口当たりの純資産額については、貸借対照表に注記されることになっています（投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則（平成２年総理府令第134号。）第48条）が、貸借対照表を含む計算書類等は決算期ごとに作成され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認された旨が書面にて通知され、承認済みの計算書類等が監査報告書の謄本とともに投資主に交付されます（投信法第131条第２項）。
投資主は、本投資法人のホームページにおいて、計算書類等を閲覧することができます。
②【申込（販売）手続等】
投資証券は、東京証券取引所に上場されています。取得申込者は、取扱証券会社に申込みをしてください。
③【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主（実質投資主を含みます。）の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第８条）。

− 80 −

なお、本投資証券を東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、証券取引所外で
本投資証券を譲渡することも可能です。
④【保管】投資主は、証券会社等との間で保護預り契約を締結し、本投資証券の保管を委託できます。保
護預りの場合、本投資証券は、混蔵保管され、投資主に対しては預り証が交付されます（保護預り証券について預り証を省略し、取引の都度、その時点での残高が掲載された「取引明細書」を交付する方法によることも可能です。） 。
投資主から本投資証券の保管の委託を受けた証券会社等は、当該投資主の承諾を得て、また当該投資主の請求に基づいて、当該投資主から保管の委託を受けた本投資証券を機構に預託することができます。機構に預託する場合、機構は、預託を受けた本投資証券について預託者毎に分別保管せず、他の預託者から預託を受けた本投資証券と混蔵保管することによって集中保管します。
機構は、その預託を受けた本投資証券について預託後相当の時期に機構名義への書換の請求を本投資法人に対して行います。機構に預託され機構名義に書き換えられた本投資証券について売買が行われた場合には、その決済のために本投資証券の券面を実際に授受するのではなく、機構に設けられた口座間の振替によって決済が行われます。現在、東京証券取引所の不動産投資信託証
券市場に上場されている投資証券の売買の決済については、同取引所の上場内国株券（ただし、非同意銘柄を除きます。）の売買の決済と同様に、原則として機構における口座振替の方法によって行われています。ただし、機構に本投資証券を預託した投資主は本投資証券の保管の委託をした証券会社等に申し出ることによって、機構に預託した投資証券の交付及び返還を受けることができます。
投資主は、記名式の本投資証券の券面を直接保有することもできます。保護預りを行わない場
合、本投資証券の券面は、投資主が自らの責任において保管することになります。
⑤【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
⑥【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年１月１日から６月末日まで、及び７月１日から12月末日までの各６か月間とし、各営業期間の末日を決算期とします。ただし、本投資法人の第１期営業期間は、
本投資法人設立の日（平成13年９月14日）から平成14年６月末日までとします（規約第26条）。
⑦【その他】(イ）増減資に関する制限
ｉ．投資口の追加発行
本投資法人が発行する投資口の総口数は、500万口とします。本投資法人は、かかる投資口の総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、投資口の追加発行ができます。この場合において、投資口の発行価額は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な価額として役員会で承認を得た価額とします（規約第５条）。
ⅱ．国内における募集
本投資法人は、その発行する投資口のうち、発行価額の総額の100分の50を超える割合を国内において募集します（規約第７条）。

− 81 −

(ロ）解散条件
本投資法人における解散事由は以下の通りです（投信法第143条）。
ｉ．投資主総会の決議
ⅱ．合併
ⅲ. 破産
ⅳ. 解散を命ずる裁判
ⅴ. 投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し(ハ) 規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の総数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席者の議決権の３分の２以上により可決される必要があります（投信法第140条、商法第343条）。ただし、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき、後記「(3) 投資主・投資法人債権者の権利
決権②

Ａ．投資主の権利(イ) 投資主総会における議ⅵ.」をご参照下さい。

投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、証券取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、証券取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証
券報告書の添付書類として開示されます。

− 82 −

(ニ）関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下の通りです。
①

資産運用会社：株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
資産運用委託契約
期間現在の有効期間は平成16年10月18日までです。

更新

期間満了の３か月前までに本投資法人又は資産運用会社から書面による契約終了の申し入れがない限り、契約は自動的に更新され、さらに１年間有効となるものとし、その後もまた同様とします。ただし、契約終了の申入れを本投資法人が行う場合は、投資主総会の決議を経たものに限ります。また、資産運用会社が行う場合は、本投資法人の同意を得なければならず、かかる同意は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得たものでなければなり
ません。

解約

(ⅰ) 本投資法人又は資産運用会社は、いずれか一方が他方に対し、３か月前の文書による事前の通知により、契約を解約することができます。
ただし、本投資法人が行う場合は、投資主総会の決議を経たものに限ります。また、資産運用会社が行う場合は、本投資法人の同意を得なければならず、かかる同意は、投資主総会の承認又は内閣総理大臣の許可を得たものでなければなりません。
(ⅱ) (ⅰ)にかかわらず、本投資法人は、以下のいずれかに該当する事由が生じた場合には、役員会の決議により、契約を解約することができます。
・

資産運用会社が契約の規定に違反した場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）

・

資産運用会社の表明及び保証違反の事実が判明した場合（ただし、当該違反が是正可能なものである場合に、資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場
合を除きます。）

・

資産運用会社につき、支払停止、破産宣告、再生手続開始、更生手続開
始、会社整理開始又は特別清算開始の申立て、手形交換所における取引停止処分、重要な財産に対する差押命令の送達等の事由が発生した場合・上記に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある場合(ⅲ) 本投資法人は、資産運用会社が以下のいずれかに該当するときは、契約を解約しなければなりません。

変更等・

投資信託委託業者（投信法の規定によります。）でなくなったとき

・投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき・解散したとき契約は、本投資法人及び資産運用会社の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、変更することができます。

− 83 −

②

投資口の名義書換等に関する一般事務受託者兼資産保管会社：みずほ信託銀行株式会社
事務委託・資産保管業務委託契約
期間現在の有効期間は平成17年９月14日までです。

更新

本投資法人又は一般事務受託者若しくは資産保管会社は、期間満了の３か月前までに当事者のいずれかより文書による契約終了の意思表示がなされない
限り、契約は自動的に更新され、さらに２年間期間が延長され、以後においても同様とします。

解約

相手方に以下のいずれかの事由が発生したときは、相手方に対し通知をなす
ことにより、契約を解約することができます。
・

契約に基づく義務の履行を怠り、相手方からのその旨の通知の到達後10日以内にその履行がなされないとき・支払の停止、破産、会社更生手続開始、民事再生手続開始、会社整理開始、特別清算開始その他類似の倒産手続開始の申立てがなされたとき、手形交換所により取引停止処分がなされたとき、又はその重要な資産につき滞納処分による差押え、仮差押え、保全処分、差押え、競売手続の開始その他の強制執行手続き若しくは担保権実行手続が開始されたとき・上記に定めるほか、相手方に契約を継続することに堪えない重大な事由
があるとき

・

事務受託手数料又は投資主名義書換事務受託手数料に係る両当事者間の協議が整わないとき

・

本投資法人より一般事務受託者兼資産保管会社が追加的委託を受けた場
合で、両当事者間で協議が整わないとき

変更等

本投資法人は、一般事務受託者兼資産保管会社に、本投資法人が営業を行う
上で必要な業務及び事務のうち、契約に規定する以外の業務及び事務を、将来、新たに追加して委託することができます。一般事務受託者兼資産保管会
社は、本投資法人のかかる将来における追加的委託を承知しており、本投資法人より係る追加的委託を受けた場合には、本投資法人と協議の上、特段の事由のない限り、かかる業務又は事務を受託します。

③

投資法人債に関する一般事務受託者及び投資法人債管理会社：みずほ信託銀行株式会社
投資法人債事務委託契約
期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等

本契約を変更しようとするときは、本投資法人と投資法人債事務受託者（みずほ信託銀行株式会社）が協議の上、これを行うものとする。

− 84 −

投資法人債管理委託契約
期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等・本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び投資法人債管理会社（みずほ信託銀行株式会社）は相互にこれに関し協定する。
・本契約に定められた事項の変更のうち、本投資法人債権者の利害に重大な関係を有する事項の変更（法令の改正又は制定に伴う変更を除く。）は、裁判所の許可を得たうえ、本投資法人債の投資法人債権者集会の決議によるものとし、当該決議についてはさらに裁判所の許可を得るものとする。

登録事務取扱契約期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等

本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び登録機関（みずほ信託銀行株式会社）は相互にこれに関する協定をする。

④

投資法人債の元利金支払事務に関する一般事務受託者：みずほ信託銀行株式会社、
メリルリンチ日本証券株式会社、みずほ証券株式会社、しんきん証券株式会社
期間

契約期間に関わる定めはありません。

更新

更新に関わる定めはありません。

解約

契約期間中の解約に関わる定めはありません。

変更等

本契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び元利金支払事務取扱者は相互にこれに関する協定をする。

（注）上記記載の投資法人債とは、第1回無担保投資法人債、第2回無担保投資法人債および第3回無担保投資法人債のことをいいます。

⑤

会計監査人：新日本監査法人
本投資法人は、新日本監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会において選任します（規約第30条）。会計監査人の任期は、就任後１年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結のときまでとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなされます（規約第31条）。

(ホ) 公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載して行います（規約第４条）。

− 85 −

(2）【利害関係人との取引制限】(イ) 資産運用会社は、法令の定めるところにより、利害関係人等との取引について次の行為を行うことが禁じられています（投信法第34条の３。投信法施行規則第52条、同53条）。ここで「利害関係人等」とは、資産運用会社の過半数の株式を所有していること、その他の当該資産運用会社と密接な関係を有する者として投信法施行令で定める者をいいます。
①

資産運用会社の利害関係人等である次のⅰ．からⅶ．までに掲げる者の当該ⅰ.からⅶ.までのそれぞれに定める顧客等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。
ｉ. 投資信託委託業者

投資信託委託業に係る受益者又は投資法人資産運用業に係る投資法

人ⅱ. 信託会社

信託の引受けを行う業務に係る受益者

ⅲ. 信託業務を営む金融機関
ⅳ. 投資顧問業者

信託の引受けを行う業務に係る受益者

投資顧問業に係る顧客又は当該投資顧問業者が締結した投資一任契約に係る顧客
ⅴ. 宅地建物取引業者

宅地建物取引業に係る顧客

ⅵ. 不動産特定共同事業者

不動産特定共同事業の事業参加者

ⅶ. 上記ⅰ.からⅵ.までに掲げる者のほか、特定資産に係る業務を営む者として投信法施行令で定める者②

投信法施行令で定める顧客等

資産運用会社の利害関係人等の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うこと。

③

資産運用会社の利害関係人等である次に掲げる者の利益を図るため、投資法人の資産の運用の方針、投資法人の純資産の額又は市場の状況に照らして不必要と認められる取引を行うこと。
i. 証券会社
ⅱ. 登録金融機関
ⅲ. 宅地建物取引業者
ⅳ. 上記ⅰ.からⅲ.までに掲げる者のほか、投信法施行令で定める者④

資産運用会社の利害関係人等である証券会社が有価証券の引受けに係る主幹事会社である
場合において、当該有価証券の募集又は売出しの条件に影響を及ぼすために実勢を反映しな
い作為的な相場を形成することを目的とした取引を行うこと。

⑤

資産運用会社の利害関係人等である証券会社又は登録金融機関が有価証券の募集若しくは売出し又は募集、私募若しくは売出しの取扱いを行っている場合において、当該証券会社又は登録金融機関に対する当該有価証券の取得又は買付けの申込みの額が当該証券会社又は登録金融機関が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該証券会社又は登録金融機関の要請を受けて、当該有価証券を投資法人の資産をもって取得し、又は買い付けること。

⑥

資産運用会社の利害関係人等である不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該不動産特定共同事業契約の締結額が当該不動産特定共同事業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該不動産特定共同事業者の要請を受けて、当該不動産特定共同事業契約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。

⑦

資産運用会社の利害関係人等である匿名組合の営業者が匿名組合契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該匿名組合契約の出資額が当該匿名組合の営業者が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該匿名組合の営業者の要請を受けて、当該匿名組合契− 86 −

約に係る匿名組合出資持分を投資法人の資産をもって取得すること。
⑧

資産運用会社の利害関係人等である信託会社等が信託契約の締結に係る勧誘をする場合において、当該信託契約に係る信託財産の額が当該信託会社等が予定していた額に達しないと見込まれる状況の下で、当該信託会社等の要請を受けて、当該信託契約に係る受益権を投資法人の資産をもって取得すること。

(ロ) 利益相反のおそれがある場合の書面の交付（投信法第34条の６第２項）
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定める者を除きます。以下本項において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われた
ときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とする
ものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません。た
だし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定める者により提供することができます。
(ハ）資産の運用の制限（投信法第195条）
登録投資法人は、①その執行役員又は監督役員、②その資産の運用を行う投資信託委託業者、③その執行役員又は監督役員の親族、④その資産の運用を行う投資信託委託業者の取締役若しくは監査役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為（投資家の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりません。
ｉ. 有価証券の取得又は譲渡
ⅱ. 有価証券の貸借
ⅲ. 不動産の取得又は譲渡
ⅳ. 不動産の貸借
ｖ. 不動産の管理の委託
ⅵ. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引（ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。）(ニ) 資産運用会社に対する出資又は資産運用会社への役員の派遣若しくは従業員の出向を行っている者及びその関連会社（投信法上定義されている利害関係人等に該当しませんが、本書で規定する利害関係者に該当します。前記「２. 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (ロ) 投
資基準

⑦

投資額

ⅲ) 取得価格の制限」をご参照下さい。）との間における以下の取引に関しては、それぞれの基準に基づいて行います。
①

利害関係者からの物件・資産の取得
ⅰ. 不動産及び不動産信託受益権の場合
１物件当たりの「投資額」（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。）
は、鑑定評価額以下とします。また、投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。

− 87 −

ⅱ. その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記i.によるものとします。
②

利害関係者への物件・資産の売却
i. 不動産及び不動産信託受益権の場合
１物件当たりの「売却額」（売却金額のみとし、税金及び売却費用等は含みません。）
は、鑑定評価額以上とします。また、投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。
ⅱ. その他の特定資産の場合時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記i.によるものとします。

③

利害関係者への物件の賃貸
市場相場及び対象物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件に基づき賃貸するものとします。

④

利害関係者への不動産管理委託
前記「２. 投資方針 (1) 投資方針

b. 投資態度 (ハ) 物件関連業務運用基準」に基づ

き委託を行います。また、投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。
⑤

利害関係者による売買・賃貸の媒介手数料
ⅰ. 売買
媒介手数料は売買価格の３％を上限とし、投資法人の役員会の事前承認を得るものとし
ます。
ⅱ. 賃貸
媒介手数料は契約賃料の１か月分相当を上限とします。

⑥

利害関係者に対する工事の発注
1,000万円超の工事については、第三者の見積価格、内容等と比較検討したうえで発注することとし、投資法人の役員会の事前承認を得ることとします。

⑦

利害関係者からの借入れ
市場水準での借入条件で借り入れるものとし、投資法人の役員会の事前承認を得ることとします。

− 88 −

(3）【投資主・投資法人債権者の権利】
Ａ. 投資主の権利(イ）投資主総会における議決権①

本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています。その議決権の及ぶ範囲は、以下の通りです。
ⅰ. 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除きます。）と解任（投信法第95条、第100条、第114条、第99条第１項、第104条、第119条、商法第257条、株式会社の監査等に関する商法の特例に関する法律（昭和49年法律第22号。）第６条第１項）
ⅱ. 投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結（ただし、規約に記載されている成立時に締結される投資信託委託業者との資産運用委託契約の締結を除きます。）及び解約の承認（投信法第198条第２項、第206条第１項）
ⅲ. 投資口の併合（投信法第85条第１項）
ⅳ. 投資法人の解散（投信法第143条第２号）
ⅴ. 規約の変更（投信法第140条第１項）
ⅵ. その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）②

投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下の通りです。
ⅰ. 投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数をもって決します（規約第13条第１項）。
ⅱ. 投資主は本投資法人の議決権を有する他の投資主を代理人として、議決権を行使することができます。ただし、投資主総会ごとに代理権を証する書面を本投資法人に提出することを要します（規約第15条）。
ⅲ. 投資主総会に出席しない投資主（代理人を出席させる投資主は除きます。）は、書面によって議決権を行使することができます（投信法第92条第１項）。
ⅳ. 書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第92条第３項）。
ⅴ. 本投資法人は、役員会の決議をもって、投資主総会に出席しない投資主が電磁的方法により議決権を行使することができる旨を定めることができます（投信法第92条の２第１項）。
ⅵ. 投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（規約第14条第１項）。
ⅶ. 上記ⅵ.の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（規約第14条第２項）。
ⅷ. 本投資法人は、投信法第91条第１項により投資主総会の招集公告をする日の最終の投資主名簿に記載された投資主をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使することのできる投資主とします。ただし、必要があるときは、役員会の決議により予め公告して一定の日における投資主名簿に記載されている投資主をもって、その権利を行使すべき投資主とすることができます（規約第13条第２項）。
ⅸ. 上記ⅷ.のほか、必要がある時は、役員会の決議により、予め公告して、一定期間投資主名簿の記載の変更を行わず又は一定の日における投資主名簿に記載されている投資主又は登録質権者をもって、その権利を行使すべき投資主又は登録質権者とするものとします（投信法第82条第２項、商法第224条の３）。

− 89 −

(ロ) その他の共益権①

代表訴訟提起権（投信法第34条の８、第110条、第113条、商法第267条）
６か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、資産運
用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴訟の提起を請求することができ、本投資法人が請求のあった日から30日以内に訴訟を提起しないときは、本投資法
人のために訴訟を提起することができます。

②

投資主総会決議取消請求権（投信法第94条第１項、商法第247条）
投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反している又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。

③

執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第110条、第163条、商法第272条）
執行役員が本投資法人の目的の範囲内ではない行為その他法令又は規約に違反する行為をすることにより本投資法人に損害が発生するおそれがある場合には、６か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。

④

新投資口発行無効訴権（投信法第123条、商法第280条の15）
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。

⑤

合併無効訴権（投信法第150条、商法第415条第２項）
投資主は、合併手続に瑕疵があった場合には、本投資法人に対して合併無効の訴えを提起することができます。

⑥

設立無効訴権（投信法第163条、商法第428条）
投資主は、設立手続に瑕疵があった場合には、本投資法人に対して設立無効の訴えを提起することができます。

⑦

投資主提案権（投信法第94条第１項、商法232条の２第１項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して会日より８週間前に書面をもって、i. 一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、また、ⅱ. 会議の目的である事項についてその投資主の提出する議案の要領を投信法第91条第１項に定める通知に記載することを請求することができます。

⑧

投資主総会招集請求権（投信法第94条第１項、商法第237条第１項、第３項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して執行役員に対して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することが
できます。

⑨

検査役選任請求権（投信法第94条第１項、商法第237条の２第１項、投信法第139条、商法
第294条第１項）
発行済投資口の総口数の100分の１以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会招集の手続及び決議方法を調査させるため投資主総会に先立って検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
また、発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、本投資法人の業務及び財産の状況を− 90 −

調査させるため検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができます。
⑩

執行役員等解任請求権（投信法第99条、第104条、商法第257条第３項）
発行済投資口の総口数の100分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前から引続き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務遂行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会で当該役員の解任が否決された場合には、裁判所に当該役員の解任を請求することができます。

⑪

解散請求権（投信法第144条、商法第406条の２）
発行済投資口の総口数の10分の１以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行上著しい難局により投資法人に回復できないような損害が生じるおそれがあるとき
や、投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で投資法人の存続が問題となるような場合には裁判所に解散請求をすることができます。

(ハ）分配金請求権（投信法第136条）
本投資法人の投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分
配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。本
投資法人の金銭の分配方針に関しては、前記「２. 投資方針

(3) 分配方針」をご参照下さい。

(ニ）残余財産分配請求権（投信法第163条第１項、商法第425条本文）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を有しています。
(ホ）払戻請求権
投資主は、投資口の払戻請求権は有していません（規約第８条）。
(ヘ）投資口の処分権（投信法第78条第１項、第４項）
投資主は、投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。
(ト）投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第83条第２項、第５項、商法第226条の２）
投資主は、本投資法人の成立（その成立後に投資口を発行するときは、その払込期日）の後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申出ることもできます。
(チ）帳簿閲覧請求権（投信法第138条第１項、第２項）
投資主は、執行役員に対し、会計の帳簿及び書類の閲覧又は謄写を請求することができます。
ただし、この請求は、理由を付した書面をもってしなければなりません。
Ｂ. 投資法人債権者の権利
当投資法人の投資法人債権者の有する主な権利は、以下のとおりです。
(イ）元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
投資法人債の消滅時効は、元金については10年、利息については５年です。
(ロ）投資法人債の譲渡
記名式の投資法人債の移転は、取得者の氏名及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録し、− 91 −

かつその氏名を投資法人債券に記載することにより行われます（投信法第139条の６第１項、
商法第307条）。
無記名式の投資法人債の移転は、投資法人債券を交付することにより行われます。取得者が譲受を投資法人に対抗するためには、投資法人債券の引渡及び継続占有が必要です。
投資法人債が登録債の場合には、譲渡人及び譲受人間の意思表示により投資法人債の移転が行われますが、取得者がかかる譲受を投資法人に対抗するためには、移転の登録が必要です。
本投資法人債は、いずれも適格機関投資家に対してのみ譲渡することができるものとされております。
(ハ）投資法人債権者集会における議決権①

投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、裁判所の許可を得て投資法人
債権者の権利に重大な関係がある事項について、決議を行うことができます（投信法第139条の６第１項、商法第319条）。投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、投資法人債の最低額毎に１個の議決権を行使することができます（投信法第139条の６第１項、商法第321条）。
投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によって効力を生じます（投信法第139条の６第１項、商法第327条）。

②

投資法人債権者の有する議決権の決議要件は、以下のとおりです（投信法第139条の６
第１項、商法第324条）。
ⅰ．投資法人債権者集会の決議は、法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、決議に出席した投資法人債権者の過半数をもって行われます（普通決議）。
ⅱ．投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、総投資法人債権者の議決権の３分の１以上を有する投資法人債権者が出席し、その議決権の３分の２以上にあたる多数をもって行われます（特別決議）。

③

投資法人債権者による投資法人債権者集会招集請求権
投資法人債総額の10分の１以上を保有する投資法人債権者は、会議の目的たる事項及び招集の理由を記載した書面を、当投資法人又は投資法人債管理会社に対して提出して投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の６第１項、商法第320条第３項）。
かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます（投信法第139条の６第１項、商法第320条第５項、第237項第３項）。

④

投資法人債権者は、当投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求することができます（投信法第139条の６第１項、商法第339条第６項）。

(ニ）投資法人債管理会社
投資法人は、投資法人債を募集する場合には、投資法人債管理会社を定め、投資法人債権者のために投資法人債の管理を行うことを委託しなくてはなりません。但し、各投資法人債の金額が１億円以上である場合は、この限りではありません（投信法第139条の３）。
本投資法人債の投資法人債管理会社は、いずれもみずほ信託銀行株式会社です。

− 92 −

(ホ）担保提供制限条項及び留保資産提供制限条項
当投資法人は、第１回無担保投資法人債の投資法人債要項において、当該投資法人債の未償還残高が存する限り、第１回無担保投資法人債発行後、国内で既に発行した又は当投資法
人が今後発行する他の投資法人債のために、担保権を設定し又は一定の資産を留保する場合には、第１回無担保投資法人債のためにも、同順位の担保権を設定し又は投資法人債管理会
社が適当と認める留保資産提供を行うものとされています。
また、第２回無担保投資法人債及び第３回無担保投資法人債の投資法人債要項において、当該各投資法人債の未償還残高が存する限り、当該各投資法人債発行後、国内で既に発行した又は当投資法人が今後発行する他の投資法人債（第２回無担保投資法人債に対する第３回
無担保投資法人債を含み、また、第３回無担保投資法人債に対する第２回無担保投資法人債を含みます。）のために、担保権を設定し又は一定の資産を留保する場合には、当該各投資法人債のためにも、同順位の担保権を設定し又は投資法人債管理会社が適当と認める留保資
産提供を行うものとされています。
(ヘ）財務制限条項
当投資法人は、本投資法人債の未償還残高が存する限り、一定の財務制限条項に従います。

− 93 −

第２【関係法人の概況】
１【資産運用会社の概況】(1）【名称、資本の額及び事業の内容】
ａ. 名称
株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント
ｂ. 資本の額
本書の日付現在

３億5,000万円

ｃ. 事業の内容
投信法第２条第17項に規定する投資法人資産運用業を行います。
①

基本姿勢
・

プロの視点で個別不動産を適正に評価し、取得・売却を通じて成長性の高いポートフォリ
オを組成します。

・

テナントの満足度・資産価値を高める良質な不動産管理を行い、保有不動産の競争力を高め、長期的な収益力向上を図ります。

・

資産運用受託者として、より多くの情報をわかりやすく開示することで説明責任を果たします。
利益相反に対する十分なチェックシステムを構築することにより透明性を高めます。

・

法令規則等の遵守にとどまらず、企業の倫理観・誠実さを高めながら事業を展開します。

②

・

会社の沿革
年月日

事項

平成12年４月28日

会社設立

平成12年10月13日

宅地建物取引業者としての免許取得（東京都知事(1) 第79025号）

平成13年３月２日

定款の事業目的の変更（投資信託委託業及び投資法人資産運用業、主として有限会社クアトロ・キャピタルより委託を受けて営む所定の事業等
への変更）

平成13年３月16日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号第３号）

平成13年４月23日

不動産投資顧問業登録規定上の総合不動産投資顧問業登録（登録番号第８号）

平成13年６月20日

投信法上の投資法人資産運用業の認可取得（認可番号 内閣総理大臣第７号）

平成13年11月17日

定款の事業目的の変更（主として有限会社クアトロ・キャピタルより委託を受けて営む所定の事業の削除）③

株式の総数及び資本の額の増減(イ) 発行する株式の総数（本書の日付現在）
28,000株(ロ) 発行済株式の総数（本書の日付現在）
7,000株− 94 −

(ハ) 最近５年間における資本の額の増減
年月日

④

資本の増減

平成12年９月30日

資本の額を１億円から１億3,000万円に増額

平成13年１月25日

資本の額を１億3,000万円から２億円に増額

平成13年12月28日

資本の額を２億円から３億5,000万円に増額

経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下の通りです。

(イ) 最近の事業年度における主な資産と負債の概況（単位：千円）
平成16年３月31日現在
総資産572,455

総負債

99,638

自己資本

472,816(ロ) 最近の事業年度における損益の概況（単位：千円）

営業収益
経常利益

116,658

155,309

当期純利益

66,977

91,716自至⑤

第４期
平成15年４月１日
平成16年３月31日
533,999

第３期
平成14年４月１日
平成15年３月31日
421,602

自至その他(イ) 役員の変更
資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権のある発行済株式の総数の３分の１以上に当る株式を有する株主が出席し、その議決権の過半数の決議によって選任します。取締役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、就任後２年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、就任後４年内（ただし、平成14年５月１日後最初の決算期に関する定時株主総会の終結前に在任する監査役の任期については、就任後３年内）の最終の決算期に関する定時株主総会の終結の時までです。
また、任期満了前に退任した取締役の補欠として、又は増員により選任された取締役の任期は、前任者又は他の在任取締役の任期の残存期間と同一とし、任期満了前に退任した監査役の補欠として選任された監査役の任期は前任者の任期の残存期間と同一とします。資産運用
会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、監督官庁へ遅滞なく届出ます（投信法第10条の３第２項第１号）。また、資産運用会社の常務に従事する取締役が他の会社の常務に従事し又は事業を営もうとする場合には、監督官庁の承認を必要とします（投信法第13条）。
(ロ) 定款の変更
資産運用会社の定款を変更するためには、株主総会の特別決議が必要です（商法第343条）。資産運用会社は、平成13年３月２日及び平成13年11月17日に定款の事業目的の変更を行っています。

− 95 −

(ハ) 訴訟事件その他資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在において、資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
⑥

関係業務の概要
本投資法人が、資産運用会社に委託する業務の内容は次の通りです。

(イ) 本投資法人の資産の運用に係る業務（宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。）(ロ) 本投資法人が行う資金調達に係る業務(ハ) 本投資法人への報告業務(ニ) その他本投資法人が随時委託する前記(イ)から(ハ)に関連し又は付随する業務(2）【運用体制】
資産運用会社の運用体制については、前記「第１投資法人の状況

１. 投資法人の概況(5) 投資法人の機構」をご参照下さい。
(3）【大株主の状況】（本書の日付現在）
住所

所有株式数
（株）

東京建物株式会社

東京都中央区八重洲一丁目９番９号

1,820

26

明治安田生命保険相互会社

東京都新宿区西新宿一丁目９番１号

1,680

24

大成建設株式会社

東京都新宿区西新宿一丁目25番１号

1,400

20

安田不動産株式会社

東京都千代田区神田錦町二丁目11番
地

1,400

20

株式会社損害保険ジャパン

東京都新宿区西新宿一丁目26番１号

700

10

合計

───────

7,000

100

名称

（注）比率とは、発行済株式数に対する所有株式数の比率をいいます。

− 96 −

比率（％）

(4）【役員の状況】
役職名

代表取締役
社長

取締役
財務部長

氏名

萩原稔弘

真木

剛

所有
株式数

主要略歴
昭和43年４月１日

東京建物株式会社

平成元年４月１日

同

平成元年４月20日

株式会社ジェイアール東日本都市開発

平成４年４月１日

東京建物株式会社

平成９年３月28日

同取締役秘書室長兼人事部長

平成10年１月１日

同取締役錦糸町開発事業部長

平成11年４月１日

同取締役大阪支店長

平成13年１月23日

同取締役

平成13年１月23日

株式会社東京リアルティ・インベストメン
ト・マネジメント 代表取締役社長

平成13年３月29日

東京建物株式会社

昭和48年４月１日

安田生命保険相互会社（現 明治安田生命保険相互会社）入社 教育部 教修所 勤務

平成元年10月１日

ペインウェーバー証券会社東京支店出向
インベストメント・バンキング担当

平成３年４月１日

安田生命保険相互会社（現 明治安田生命保険相互会社）国際投資部 国際金融課長

平成９年４月１日

同市場金融部

次長兼市場金融第四課長

同

年金統括部
ング課長

次長兼運用コンサルティ

平成12年４月１日

同

年金運用部

部長（運用業務

平成13年７月１日

株式会社東京リアルティ・インベストメン
ト・マネジメント 出向

平成13年７月１日

株式会社東京リアルティ・インベストメン
ト・マネジメント 取締役

平成11年４月１日

入社

大阪支店

勤務

都市開発部部長代理− 97 −

出向

秘書室長兼人事部長
0

取締役退任

担当）

0

役職名

氏名
昭和56年４月１日

東京建物株式会社課 勤務

平成２年11月１日

米国東京建物株式会社

平成４年３月１日

東京建物株式会社

国際業務部

同

ビル企画部
課長代理

テナント課

平成６年１月１日

同ビル営業推進部

平成８年１月１日

同

大阪支店

同

ビル開発部 営業推進グループ
グループリーダー

平成11年４月１日

同

ビル営業部

平成12年10月16日

株式会社東京リアルティ・インベストメ
ント・マネジメント 出向

平成５年１月１日

取締役
投資運用
部長

古屋幸男

平成10年１月１日

平成13年１月23日
昭和56年４月１日
平成元年４月１日

取締役
企画・管
理部長

米田修一

所有
株式数

主要略歴
入社

鑑定部

鑑定

出向
調査役

営業課長代理0

支店課長

グループリーダー

株式会社東京リアルティ・インベストメ
ント・マネジメント 取締役
安田生命保険相互会社（現 明治安田生
命保険相互会社）入社 教育部 教修所
勤務
同
湘南支社 小田原営業部
小田原第一営業所長

平成４年９月１日

同

不動産部

不動産開発課副長

平成10年４月１日

同

不動産部

不動産企画課課長

平成12年４月１日

同

運用開発部

平成13年１月１日

株式会社東京リアルティ・インベストメ
ント・マネジメント 出向

平成13年１月23日

株式会社東京リアルティ・インベストメ
ント・マネジメント 取締役− 98 −

課長（不動産担当）

0

役職名

氏名
昭和51年４月１日

東京建物株式会社入社

平成元年４月１日

同

都市開発部

勤務

平成２年４月１日

同

営業企画室

勤務

平成３年４月１日

同

営業企画室

課長

平成４年１月６日

同企画部新規事業企画室課長

平成６年10月７日

株式会社東京建物テクノビルド取締役

平成７年10月１日

東京建物株式会社

ビル開発部

課長

同

情報開発グループ

平成８年１月１日
取締役
（非常勤)

取締役
（非常勤)

加藤和政

森田

清

所有
株式数

主要略歴

ビル開発部
リーダー

業務部

勤務

平成８年６月14日

株式会社東京建物プロパティ・マネージメント 取締役（現在就任中）

平成10年７月１日

東京建物株式会社 投資サービス部
品開発グループリーダー

平成11年４月１日

同投資サービス部長

平成12年１月１日

同投資事業開発部長

平成13年３月30日

株式会社東京建物テクノビルド
辞任

平成14年４月26日

株式会社東京リアルティ・インベストメ
ント・マネジメント 取締役

平成15年３月28日

東京建物株式会社 取締役投資事業開発部長（現在就任中）

昭和49年４月１日

安田生命保険相互会社（現 明治安田生
命保険相互会社）入社 教育部 教修所
勤務

昭和62年４月１日

同

主計部

昭和62年９月１日

同

国際投資部

課長

昭和63年４月１日

同

国際投資部

国際業務課長平成４年４月１日

同融資部

財務経理課長平成11年４月１日

同

総務部

総務課長

平成13年９月１日

同

経営企画部

平成15年４月１日

同

運用サービス部長

平成15年６月17日

株式会社東京リアルティ・インベストメ
ント・マネジメント 取締役

平成16年１月１日

明治安田生命保険相互会社
ス部長（現在就任中）

平成16年１月１日

資産管理サービス信託銀行株式会社
非常勤取締役（現在就任中）− 99 −

主計課

0

商

取締役

課長

0

部長（事業費担当）

運用サービ

役職名

氏名
昭和47年５月１日

大成建設株式会社
企画部 勤務

平成２年４月１日

同開発本部開発部

同

営業総本部ビル管理事業推進部
副部長

平成10年４月１日

同

営業推進本部ＦＭ推進部

平成11年４月１日

同

営業推進本部開発部

平成11年６月29日

大崎プロパティ株式会社（現在就任中）平成13年４月１日

大成建設株式会社
統括開発部長平成14年４月１日

同

平成15年10月６日

株式会社千葉センシティ（現在就任中）平成15年11月１日

大成建設株式会社 都市開発本部
資産マネジメント部長（現在就任中）

平成16年６月10日

株式会社東京リアルティ・インベストメ
ント・マネジメント 取締役

昭和53年４月１日

安田火災海上保険株式会社（現 株式会
社損害保険ジャパン）入社 海損部勤務

平成５年４月１日

同国際金融部投資業務室

平成６年４月１日

同投資金融部欧州投資室長

平成９年４月１日

安田火災ブリンソン投資顧問株式会社（現 損保ジャパン・アセットマネジメ
ント株式会社）取締役運用統括部長

平成15年７月１日

株式会社損害保険ジャパン
グローバル運用部長（現在就任中）

平成16年６月10日

株式会社東京リアルティ・インベストメ
ント・マネジメント 取締役

平成12年２月１日

安田不動産株式会社 入社 総務部主任
調査役 兼 社長室主任調査役

平成12年４月１日

同

平成14年４月26日

株式会社東京リアルティ・インベストメ
ント・マネジメント 監査役

平成14年６月20日

安田不動産株式会社社長室長兼総務部長

平成15年６月２日

同

社長室長

同

ビル事業本部 資産運用開発部長（現在就任中）平成８年10月１日

取締役
（非常勤)

取締役
（非常勤)

監査役
（非常勤)

清水宣治

竹本尚一朗

瓜生真一

所有
株式数

主要略歴

平成16年４月１日− 100 −

入社

住宅事業本部

課長

室長

部長
取締役

0

都市開発本部

都市開発本部都市再開発部長

社長室長

兼

兼

取締役

課長

0

総務部次長

人事部長

0

役職名

監査役
（非常勤)

氏名

所有
株式数

主要略歴
平成元年10月１日

太田昭和監査法人（東京監査第一部）

平成７年７月１日

太田昭和アーンストアンドヤング株式会社（税務コンサルティング）

平成11年10月１日

紅林公認会計事務所（現在就任中）

平成13年２月14日

株式会社東京リアルティ・インベストメ
ント・マネジメント 監査役

紅林優光

0

（注1）資産運用会社の従業員は、16名です。
（注2）米田取締役より平成16年9月30日付を以って取締役を辞任する旨の届出が提出されています。
（注3）平成16年9月15日開催の取締役会において北見和夫氏を新任の取締役候補として同年10月1日開催予定の臨時株主総会に付議することを決議しました。
新任の取締役候補の略歴は以下のとおりです。

役職名

取締役
企画・管
理部長

氏名

北見和夫

所有
株式数

主要略歴
昭和50年４月１日

安田生命保険相互会社（現 明治安田生
命保険相互会社）入社 教育部 教修所
勤務

平成元年９月１日

同

不動産部

不動産開発課

平成７年４月１日

同

不動産部

不動産開発課長

平成９年４月１日

同

運用審査部

審査第二課長平成12年８月１日

同

運用管理部

融資総務課長平成15年４月１日

同

運用管理部

融資管理課長平成16年１月１日

明治安田生命保険相互会社 関連事業部
審議役（関連事業経営調査）（現在就任
中）

課長

0

(5）【事業の内容及び営業の概況】
資産運用会社は、投信法上の投資信託委託業者として投資法人資産運用業のみを行っています。
本書の日付現在、資産運用会社が資産を運用する投資法人は本投資法人のみです。

− 101 −

２【その他の関係法人の概況】
Ａ. 投資口の名義書換等に関する一般事務受託者（投信法第111条第２号乃至第６号関係。ただし、投資法人債に関する業務を除きます。）及び資産保管会社(1）【名称、資本の額及び事業の内容】
名称

資本の額（百万円）（平成16年３月31日現在）

事業の内容

みずほ信託銀行株式会社

247,231

信託業及び銀行業(2）【関係業務の概要】
一般事務受託業務及び資産保管業務（「第１管理報酬等投資法人の状況

４. 手数料等及び税金(3)(ハ) 一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料」をご参照下さい。）(3）【資本関係】該当事項はありません。
Ｂ. 投資法人債に関する一般事務受託者（投信法第111条第３号関係。）(1）名称、資本の額及び事業の内容
名称

資本の額（百万円）（平成16年３月31日現在）

事業の内容

みずほ信託銀行株式会社

247,231

信託業及び銀行業(2)関係業務の概要
一般事務受託業務及び資産保管業務（「第１理報酬等投資法人の状況

４. 手数料等及び税金(3) 管(ハ)一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料」をご参照下さい。）(3）資本関係
該当事項はありません。
Ｃ. 投資法人債管理会社(1）名称、資本の額及び事業の内容
名称

資本の額（百万円）（平成16年３月31日現在）

事業の内容

みずほ信託銀行株式会社

247,231

信託業及び銀行業(2）関係業務の概要
本投資法人の一般事務受託者（投信法第111条第２号、第３号及び第６号関係のうち、本投資法
人債に関する事務。）及び本投資法人債の投資法人債管理会社としての業務を行います。
（「第１投資法人の状況

４. 手数料等及び税金

び資産保管会社への支払手数料」をご参照下さい。）(3）資本関係
該当事項はありません。

− 102 −

(3) 管理報酬等(ハ) 一般事務受託者及Ｄ. 投資法人債の元利金の支払事務に関する一般事務受託者（投信法第111条第６号関係。）(1）名称、資本の額及び事業の内容
資本の額（百万円）（平成16年３月31日現在）

事業の内容

みずほ信託銀行株式会社

247,231

信託業及び銀行業

メリルリンチ日本証券株式会社

87,768

証券業

みずほ証券株式会社

150,200（注１）

証券業

しんきん証券株式会社

20,000

証券業

名称（注１）みずほ証券株式会社の資本の額は、平成16年６月30日現在のものです。

(2）関係業務の概要
本投資法人の一般事務受託者（投信法第111条第６号関係のうち、本投資法人債の元利金支払事
務。）としての業務を行います。
（「第１投資法人の状況

４. 手数料等及び税金(3) 管理報酬等(ハ) 一般事務受託者及び資産保管会社への支払手数料」をご参照下さい。）(3）資本関係
みずほ信託銀行株式会社

該当ありません。

メリルリンチ日本証券株式会社

平成16年６月30日現在、本投資法人の投資口を20口保有
しています。なお、この他に該当事項はありません。

みずほ証券株式会社

平成16年６月30日現在、本投資法人の投資口を480口保有しています。なお、この他に該当事項はありません。

しんきん証券株式会社

該当ありません。

− 103 −

第３【投資法人の経理状況】
財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」といいます。）並びに同規則第２条の規定により「投資法人の貸借対照表、損益計算書、資産運用報告書、金銭の分配に係る計算書及び附属明細書に関する規則」（平成12年総理府令第134号。以下「投資法人計算規則」といいます。）に基づいて作成しています。
なお、当計算期間（平成16年１月１日から平成16年６月30日まで）については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規約等の一部を改正する内閣府令」（平成16年１月30日内閣府令第5号）
附則第2項のただし書きにより、改正前の財務諸表等規則に基づいて作成しております。
監査証明について
本投資法人は、証券取引法第193条の２の規定に基づき、第４期計算期間（平成15年７月１日から平成15年12月31日まで）及び第５期計算期間（平成16年１月１日から平成16年６月30日まで）の財務諸表について、新日本監査法人の監査を受けております。
連結財務諸表について
本投資法人は子会社がありませんので連結財務諸表は作成していません。

− 104 −

１【財務諸表】(1）【貸借対照表】
第４期

第５期

（平成15年12月31日現在）
構成比
金額（千円）（％）

区分（平成16年６月30日現在）
構成比
金額（千円）
（％）

資産の部
Ⅰ

流動資産
現金及び預金4,149,909

4,228,269

12,961,107

13,771,668

営業未収入金105,570

148,578

前払費用

117,338

148,559繰延税金資産56

40

未収消費税等−

372,947

その他の流動資産642

59,533

流動資産合計17,334,625

信託現金及び信託預金

Ⅱ

＊１

11.1

18,729,596

10.3

固定資産
１．有形固定資産
建物
減価償却累計額
信託建物
減価償却累計額
信託構築物
減価償却累計額
機械及び装置＊１
2,540,668
48,1262,492,542

111,840

55,442,091
3,292,037

52,150,054

4,360,257

6,904

753

11,226

信託機械及び装置

1,054,812

減価償却累計額

195,45343

信託工具器具備品

8,781

減価償却累計額

550

8,036

40,122
8,990

4,808

35,313

1,189,927
859,359258,336289

減価償却累計額

61,015,116

8,790

476

2,236

4,240,597

65,375,374

7,381

減価償却累計額

工具器具備品4,352,438

931,591

289
246

69

219

12,397
8,230

1,000

11,396

土地

3,171,216

4,750,735

信託土地80,524,150

92,389,190

2,444

1,869

信託建設仮勘定
有形固定資産合計

139,224,139

88.9

163,384,068

89.6

２．投資その他の資産差入敷金保証金

10,10010,100

長期前払費用

7,321

4,449

投資その他の資産合計
固定資産合計Ⅲ

17,4210.0

14,5490.0

139,241,560

88.9

163,398,617

89.6

繰延資産
投資法人債発行費−

繰延資産合計−−125,3930.1

156,576,185

100.0

182,253,608

100.0

資産合計

− 105 −

125,393第４期

第５期（平成15年12月31日現在）（平成16年６月30日現在）

区分
構成比
（％）

金額（千円）

構成比（％）

金額（千円）

負債の部
Ⅰ

流動負債
営業未払金

979,067

890,323

12,900,000

25,200,000

未払金

350,815352,921

未払費用

10,934

139,994

未払法人税等

1,027929

未払消費税等

56,859−

前受金555,270

766,493

短期借入金＊１

流動負債合計Ⅱ

14,853,973

27,350,664

15.0

固定負債
投資法人債

−

22,000,000

39,566,000

29,966,000

484,079

901,523

信託預り敷金保証金

10,090,892

10,306,735

固定負債合計50,140,972

32.0

63,174,258

34.7

64,994,946

41.5

90,524,923

49.7

89,113,803

56.9

89,113,803

48.9

長期借入金

＊１

預り敷金保証金

負債合計
出資の部

＊４

Ⅰ

＊３

出資総額
出資総額

Ⅱ

9.5

剰余金
当期未処分利益

2,467,436

剰余金合計

2,467,436

1.6

2,614,881

1.4

出資合計

91,581,239

58.5

91,728,685

50.3

負債・出資合計

156,576,185

100.0

182,253,608

100.0− 106 −

2,614,881

(2）【損益計算書】
第４期
自
至

区分

第５期

平成15年７月１日
平成15年12月31日

自
至
百分比
（％）

金額（千円）

平成16年１月１日
平成16年６月30日
百分比（％）

金額（千円）

経常損益の部Ⅰ

営業損益の部
１．営業収益不動産賃貸事業収益＊1

6,250,395

6,790,657

不動産等売却益＊2

170,703＊12,996,385

3,268,801

資産運用報酬

276,344

293,872

一般事務・資産保管委託
報酬75,60664,529

役員報酬

5,700

5,700

信託報酬

38,68842,439

その他営業費用

94,412

6,421,098

100.0

−

6,790,657

100.0

3,729,10754.9

3,061,549

45.1

109,340

1.6

555,135

8.2

２．営業費用
不動産賃貸事業費用

営業利益
Ⅱ

3,487,137

54.3

2,933,960

45.7

53,766

営業外損益の部
１．営業外収益
受取利息

103

113

管理組合費精算金収入−

106,677

その他営業外収益

1,226

1,329

0.0

2,548

２．営業外費用
支払利息

350,649

294,763

融資手数料30,704

95,807

投資法人債利息−

113,262

投資法人債発行費償却−

25,078新投資口発行費82,022−

その他営業外費用

3,546

466,9237.3

経常利益

2,468,366

38.4

2,615,754

38.5

税引前当期純利益

2,468,366

38.4

2,615,754

38.5

968

0.0

2,614,785

38.5

法人税、住民税及び事業税

1,047

法人税等調整額

△38

当期純利益

952
1,009

0.0

2,467,357

38.4

前期繰越利益
当期未処分利益

26,22316

78

96

2,467,436

2,614,881− 107 −

［重要な会計方針］
自至第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

自
至

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日

有形固定資産(信託財産を含む)

有形固定資産(信託財産を含む)

項目
１．固定資産の減価償却の方
法

定額法を採用しております。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとお

同

左りであります。
建物

3〜64年

構築物

10〜20年

機械及び装置3〜15年

工具器具備品

5〜15年

取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しております。
２．繰延資産の処理方法

投資法人債発行費

新投資口発行費支出時に全額費用として処理しております。
なお、平成15年7月15日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」という。）によっております。
「スプレッド方式」では、募集価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、当投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平成15年7月15日付
一般募集による新投資口発行に際し、募集価格と発行価額との差額の総額は、1,115,654千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の募集価格
で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。）による新投資口発行であれば、新投資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、新投資口発行費
は、1,115,654千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額
多く計上されております。

− 108 −

3年間で均等額を償却しております。

第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

項目

自
至

３．収益及び費用の計上基準

固定資産税等の処理方法

４．その他財務諸表作成のた

自
至

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日

固定資産税等の処理方法

保有する不動産にかかる固定資産税、都保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、

市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を不動産賃貸事業費用としに対応する額を不動産賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しておりまて費用処理する方法を採用しております。

す。

なお、不動産又は不動産を信託財産とす

なお、不動産又は不動産を信託財産とす

る信託受益権の取得に伴い、精算金としる信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税て譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当等相当額については、費用に計上せず当

該不動産の取得原価に算入しておりま

該不動産の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価にす。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、36,635

算入した固定資産税等相当額は、千円であります。

165,134千円であります。

①不動産等を信託財産とする信託受益権に①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針

めの基本となる重要な事関する会計処理方針項

保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい同

左て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。
ａ

信託現金及び信託預金ｂ

信託建物、信託構築物、信託機械
及び装置、信託工具器具備品、信託土地、信託建設仮勘定ｃ

信託預り敷金保証金②消費税等の処理方法②消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。

− 109 −

同左

［表示方法の変更］
項目

自
至

第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

自
至

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日①前期まで営業費用の「その他営業費用」に含めて表示していた「信託報酬」は、勘定科目のより明瞭な表示のため、当期より区分掲記しています。
なお、前期において営業費用の「その他営業費用」に含めた「信託報酬」は30,614千円であります。
②前期まで区分していました「賃貸事業収入」及び「その他賃貸事業収入」は、当期より「不動産賃貸事業収益」として一括で表示しています。
③当期より「賃貸事業費用」は「不動産賃貸事業費用」に名称変更しています。

− 110 −

──────

［注記事項］（貸借対照表関係）項目

第４期（平成15年12月31日現在）

第５期（平成16年６月30日現在）＊１．担保に供している資産担保に供している資産は次のとおりです。

担保に供している資産は次のとおりです。

及び担保を付している債

信託預金

務

建物

9,604,409千円
628,933千円

信託建物

40,989,677千円

6,257,041千円

建物

1,848,860千円

信託建物

26,772,093千円

信託構築物

6,056千円

信託構築物

機械及び装置

8,990千円

機械及び装置信託機械及び装置

776,317千円

工具器具備品246千円

信託工具器具備品

7,749千円

土地

331,676千円

信託土地54,301,858千円

信託建設仮勘定
合計

1,625千円
106,657,540千円

担保を付している債務は次のとおりです。

２．コミットメントラインに

信託預金

信託機械及び装置
工具器具備品
信託工具器具備品

2,992千円−
415,182千円−
3,418千円

土地2,849,165千円

信託土地34,827,616千円

信託建設仮勘定
合計

1,050千円
72,977,420千円

担保を付している債務は次のとおりです。

短期借入金

12,900,000千円

短期借入金

−

長期借入金

39,566,000千円

長期借入金

28,966,000千円

合計

52,466,000千円

合計

28,966,000千円

──────

リファイナンスリスクを軽減し、財務の安係る借入未使用枠残高等

定性を高めることを主たる目的として、取引銀行とコミットメントライン契約を締結
しています。
契約締結日

平成16年３月30日

借入極度額

4,000,000千円

当期末借入残高＊３．発行する投資口の総数
及び発行済投資口数＊４．投資信託及び投資法人

発行する投資口の総数

5,000,000口

発行済投資口数

430,000口
50,000千円に関する法律第67条第６項に定める最低純資産額− 111 −−

当期末未使用残高

4,000,000千円

発行する投資口の総数

5,000,000口

発行済投資口数

430,000口
50,000千円

［注記事項］（損益計算書関係）
項目
＊１．不動
産賃貸

自
至

第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

Ａ．不動産賃貸事業収益

自至（単位：千円）

賃貸事業収入

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日

Ａ．不動産賃貸事業収益（単位：千円）

賃貸事業収入事業損

賃料

4,584,941

賃料

5,034,901

益の内

共益費

992,892

共益費

1,155,042

訳

駐車場収入

153,359

駐車場収入

171,596

広告物掲出料

10,791

広告物掲出料

12,893

アンテナ使用料6,178

アンテナ使用料

10,397

その他賃貸収入6,003

その他賃貸収入

3,963

5,754,165

その他賃貸事業収入
附加使用料

462,939

附加使用料

386,431

時間貸駐車料

5,754

時間貸駐車料

4,380−

解約違約金等

解約違約金等
原状回復費相当額

22,570

5,415

収入
4,964

不動産賃貸事業収益
合計

496,229

その他雑収入6,250,395

不動産賃貸事業収益
合計

Ｂ．不動産賃貸事業費用

5,087

401,863
6,790,657

Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用

賃貸事業費用
外注委託費

333,981

外注委託費

404,676

水道光熱費

513,936

水道光熱費

452,720

公租公課

424,885

公租公課

541,486

保険料

36,270

保険料

34,363

修繕工事費

188,290

修繕工事費

135,618

管理委託料

128,899

管理委託料

142,287

管理組合費

281,152

管理組合費

299,405

減価償却費

1,044,355

減価償却費

1,200,523

その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ‑Ｂ）
＊２．不動

548

原状回復費相当額

収入
その他雑収入6,388,794

その他賃貸事業収入

44,612
2,996,385
3,254,009

安田生命天六ビル

産等売

不動産等売却収入

609,334

却益の不動産等売却原価

418,919内訳

その他売却費用

19,711

不動産等売却益

170,703− 112 −

その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ‑Ｂ）
──────

57,7183,268,801
3,521,856

［注記事項］（リース取引関係）
項目
オペレーティ

自至第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日（貸主側）

ング・リース

未経過リース料

取引第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日

自
至
（貸主側）

一年内

3,010,179千円

一年内3,966,507千円

一年超

21,794,571千円

未経過リース料一年超22,883,779千円

合計

24,804,750千円

合計

26,850,286千円（有価証券関係）
自至第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

自
至

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日

有価証券取引を行っていないため、該当事項はありませ

同

左

ん。
（デリバティブ取引関係）
自至第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

自
至

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日

デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はあり

同

左

ません。
（税効果会計関係）
第４期

第５期（平成15年12月31日現在）（平成16年6月30日現在）

項目
１．繰延税金（繰延税金資産）（繰延税金資産）

資産及び法人事業税損金不算入額

22千円

法人事業税損金不算入額

17千円

繰延税金

一括償却資産損金不算入額

34千円

一括償却資産損金不算入額

22千円

負債の発

繰延税金資産計56千円

繰延税金資産計

40千円

生の主な

繰延税金資産の純額

56千円

繰延税金資産の純額

40千円

法定実効税率39.39％

法定実効税率39.39％

原因別の内訳
２．法定実効
税率と税

（調整）

（調整）

効果会計

支払分配金の損金算入額

適用後の

その他

0.02％

その他

0.03％

法人税等

税効果会計適用後の法人税
等の負担率

0.04％

税効果会計適用後の法人税
等の負担率

0.04％

の負担率

△39.37％

との差異
の原因と
なった主
な項目別
の内訳

− 113 −

支払分配金の損金算入額△39.38％

（持分法損益等）
自至第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

自至本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項は

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日
同

左ありません。
（関連当事者との取引）
自至第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

自至

親会社及び法人主要投資主等

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日

親会社及び法人主要投資主等

以下をご参照下さい。

該当事項はありません。

役員及び個人主要投資主等

役員及び個人主要投資主等

該当事項はありません。

同

左

同

左

同

左

子会社等

子会社等

該当事項はありません。
兄弟会社等

兄弟会社等

該当事項はありません。
第４期（自

属性

法人主
要投資
主

平成15年７月１日

会社等
の名称

住所

明治安
田生命
保険相
互会社

東京都
新宿区

資本金又は
出資金等
（千円）

−

至

平成15年12月31日）

事業の内容
又は職業

議決権等
の所有
(被所有)
割合

生命保険業

直接
9.0％

関係内容
役員の
兼務等

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

不動産の売買

長期事業資
金の借入

−

長期借
入金

15,000,000

事業資金の借入

利息の支払

11,301

未払費
用

15,527

事業上の関係−（注）１．同社は、当社が平成15年7月15日に実施した公募増資により主要株主には該当しないこととなり、関連当事者にも該当しないこととなりました。
このため、上記取引金額は同社が関連当事者に該当している期間の金額を記載し、議決権等の所有（被所有）割合及び期末残高は同社が関連当事者でなくなった時点のものを記載しております。
２．取引金額及び期末残高には消費税等は含まれていません。
３．取引条件及び取引条件の決定方法等
借入金利率その他の条件については、市中金利水準を参考に交渉の上決定しております。なお、信託不動産等を担保に供しております。
４．千円未満を切り捨てて表示しております。
５．安田生命保険相互会社は、平成16年１月１日付で明治生命保険相互会社を存続会社とする合併により解散し、同日付で「明治安田生命保険相互会社」に名称を変更しています。

− 114 −

（１口当たり情報）
自至第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

自
至

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日

１口当たり純資産額

212,979円

１口当たり純資産額

213,322円

１口当たり当期純利益

5,895円

１口当たり当期純利益

6,080円

１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しておりま
す。

同

左

潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額について
は、潜在投資口が存在しないため記載しておりません。
（注）１口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下の通りであります。
自至第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

当期純利益（千円）

自至第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日

2,467,357

2,614,785

普通投資主に帰属しない金額（千円）−−

普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,467,357

2,614,785

418,502430,000

期中平均投資口数（口）− 115 −

（重要な後発事象）
自至第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

自
至

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日

投資法人債の発行
無担保投資法人債の発行に関し、平成16年１月28日開催

該当事項はありません。

の役員会において、以下の通り決定し、平成16年２月12日に払込が完了しました。
投資法人債の発行内容については、下記の通りです。
(1)第１回無担保投資法人債①投資法人債の名称：日本プライムリアルティ投資法人
第１回無担保投資法人債(投資法人債間限定同順位特約付、少人数私募及び適格機
関投資家転売制限付)②投資法人債の総額：金100億円③発行価額：額面100円につき金100円④利率：年0.84％⑤申込期日：平成16年１月29日⑥払込期日：平成16年２月12日⑦担保：無担保・無保証⑧償還方法・償還期限：元金は平成20年２月12日にその総額を償還。買入消却は発行日の翌日以降いつでも可能⑨資金使途：既存借入金の返済等(2)第２回無担保投資法人債①投資法人債の名称：日本プライムリアルティ投資法人
第２回無担保投資法人債(投資法人債間限定同順位特約付、少人数私募及び適格機
関投資家転売制限付)②投資法人債の総額：金70億円③発行価額：額面100円につき金100円④利率：年1.38％⑤申込期日：平成16年１月29日⑥払込期日：平成16年２月12日⑦担保：無担保・無保証⑧償還方法・償還期限：元金は平成22年２月12日にその総額を償還。買入消却は発行日の翌日以降いつでも可能⑨資金使途：既存借入金の返済等− 116 −

自至第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

自至(3)第３回無担保投資法人債①投資法人債の名称：日本プライムリアルティ投資法人
第３回無担保投資法人債(投資法人債間限定同順位特約付、少人数私募及び適格機
関投資家転売制限付)②投資法人債の総額：金50億円③発行価額：額面100円につき金100円④利率：年2.32％⑤申込期日：平成16年１月29日⑥払込期日：平成16年２月12日⑦担保：無担保・無保証⑧償還方法・償還期限：元金は平成26年２月12日にその総額を償還。買入消却は発行日の翌日以降いつでも可能⑨資金使途：既存借入金の返済等− 117 −

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日

(3）【附属明細表】①

有価証券明細表
該当事項はありません。

②

特定取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
該当事項はありません。

③

不動産等明細表のうち総括表
減価償却累計額
又は償却累 当期償却額
計額(千円)
（千円）

差引当期末
残高
（千円）

前期末残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

−

−

−

−

−

−

−

2,540,668

1,811,769−

4,352,438

111,840

63,7144,240,597

物件の
取得

機械及び
装置

11,22628,895−40,122

4,808

2,572

35,313

物件の
取得

工具器具
備品

289

−

−

289

69

26

219

3,171,216

1,579,519−

4,750,735−−

4,750,735

5,723,401

3,420,184−

9,143,585

116,719

66,312

9,026,866

信託建物

55,442,091

9,936,312

3,028

65,375,374

4,360,257

1,070,571

信託構築
物

7,381

1,409

−

8,790

753

276

信託機械
及び装置

1,054,812

135,115−

1,189,927

258,336

62,882

信託工具
器具備品

8,781

3,891

275

12,397

1,000

478

信託土地

80,524,150

11,865,039−

92,389,190−−

92,389,190

信託建設
仮勘定

2,444

1,050

1,625

1,869

−

−

1,869

137,039,661

21,942,817

4,929

158,977,549

4,620,348

1,134,210

154,357,201

142,763,062

25,363,001

4,929

168,121,135

4,737,067

1,200,523

163,384,068

−

−

−

−

−

−

−

資産の種類
流動資産

摘要

有形固定資産
（不動産）
建物

土地
小計

物件の
取得

（信託受益権)小計
合計
無形固定資産− 118 −

物件の61,015,116 取得、
除却
物件の
8,036
取得
931,591

物件の
取得

物件の
11,396 取得、
除却
物件の
取得

④

その他特定資産の明細表
該当事項はありません。

⑤

投資法人債明細表
銘柄

発行年月日

前期末残高
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

利率

償還期限
（注３）

使途

担保

第１回無担保投資法人債（注２）

平成16年
２月12日

−

−

10,000,000

0.84％

平成20年
２月12日

（注１）

無担保

第２回無担保投資法人債（注２）

平成16年
２月12日

−

−

7,000,000

1.38％

平成22年
２月12日

（注１）

無担保

第３回無担保投資法人債（注２）

平成16年
２月12日

−

−

5,000,000

2.32％

平成26年
２月12日

（注１）

無担保

合計

−

−

−

22,000,000

−

−

−

−

（注１）資金使途は不動産又は不動産信託受益権の購入資金（付帯費用を含む）及び借入金の返済資金等です。
（注２）投資法人債間限定同順位特約付、少人数私募及び適格機関投資家転売制限付です。
（注３）買入消却は発行日の翌日以降いつでも可能です。
（注４）投資法人債の貸借対照表日後５年以内における償還予定額は以下の通りです。
１年以内
（千円）

２年超３年以内（千円）

３年超４年以内（千円）

４年超５年以内（千円）−−

10,000,000

−

−

投資法人債

⑥

1年超２年以内（千円）

借入金等明細表
前期末残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

株式会社
福岡銀行

−

2,000,000−

2,000,000

0.686% 平成17年１月23日

株式会社
中国銀行

−

4,000,000−

4,000,000

0.585% 平成17年２月10日

借入先

平均利率
（注２）

返済期限

使途

摘要

短期借入金
（注３）

(注5)
株式会社
中国銀行

−

1,000,000−

1,000,000

0.520% 平成17年５月27日

農林中央金庫−3,500,000−

3,500,000

0.685% 平成17年２月10日

株式会社
東京三菱銀行−

3,000,000−

3,000,000

0.530% 平成17年２月25日− 119 −

無担保・
無保証・
非劣後

借入先

前期末残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

平均利率
（注２）

株式会社
ＵＦＪ銀行

−

2,000,000−

2,000,000

0.577% 平成17年３月25日

三菱信託銀行株式会社−

3,500,000−

3,500,000

0.520% 平成17年１月27日

返済期限

株式会社
あおぞら銀行−

3,000,000−

3,000,000

0.520% 平成17年１月27日

株式会社
あおぞら銀行−

1,000,000−

1,000,000

0.520% 平成17年１月27日

株式会社
伊予銀行

−

1,000,000−

1,000,000

0.620% 平成17年１月27日

株式会社
りそな銀行

−

1,200,000−

1,200,000

0.520% 平成17年１月27日

株式会社
あおぞら銀行（注４）

3,770,000−

3,770,000−

0.928% 平成16年３月27日

株式会社
あおぞら銀行（注４）

2,400,000−

2,400,000−

0.827% 平成16年２月27日

使途

摘要

無担保・
無保証・
非劣後

(注5)

株式会社
あおぞら銀行（注４）

1,800,000−

1,800,000−

0.828% 平成16年３月27日

株式会社
りそな銀行
（注４）

3,000,000−

3,000,000−

0.928% 平成16年３月27日

株式会社
りそな銀行
（注４）

1,930,000−

1,930,000−

0.828% 平成16年３月27日

合計

12,900,000

25,200,000

12,900,000

25,200,000− 120 −

─

─

担保付・
無保証・
非劣後

─

─

前期末残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

当期末残高
（千円）

株式会社損害保険ジャパン−

1,000,000−

1,000,000

0.873% 平成19年３月23日

中央三井信託銀行株式会社（注４）

10,000,000−

3,500,000

6,500,000

1.234% 平成18年12月27日

住友生命保険相互会社（注４）10,000,000−

3,500,000

6,500,000

1.234% 平成18年12月27日

株式会社
あおぞら銀行（注４）3,000,000−

2,000,000

1,000,000

1.295% 平成18年12月27日

借入先

平均利率
（注２）

返済期限

使途

摘要

長期借入金
（注１）
（注３）
無担保・
無保証・
非劣後

担保付・

(注5) 無保証・

株式会社
りそな銀行
（注４）

2,000,000−

1,000,000

1,000,000

1.295% 平成18年12月27日

明治安田生命保険相互会社

4,783,000−−

4,783,000

1.700% 平成20年12月26日

明治安田生命保険相互会社

4,783,000−−

4,783,000

2.050%

平成23年6月21日

明治安田生命保険相互会社（注４）5,000,000−

600,000

4,400,000

1.750%

平成25年3月28日

合計

39,566,000

1,000,000

10,600,000

29,966,000

─

─

非劣後

─

─

（注１）長期借入金(１年以内返済予定のものを除く）の貸借対照表日後５年間における返済予定額は以下の通りです。
１年超２年以内（千円）
長期借入金

２年超３年以内（千円）−

16,000,000

３年超４年以内（千円）−（注２）平均利率は期中の加重平均を記載しており、小数点以下第４位を四捨五入しています。
なお、上記借入先に支払われた融資関連手数料は含まれません。
（注３）短期借入金は変動金利による借入です。長期借入金は固定金利による借入です。
（注４）当期において短期借入金129億円、長期借入金106億円を期限前返済しています。
（注５）資金使途は上記各借入に共通して以下の通りです。
①不動産又は不動産信託受益権の購入資金及びこれらの付帯費用②上記①を資金使途とする借入れのリファイナンス

− 121 −

４年超５年以内（千円）
4,783,000

⑦

出資総額増減明細表及び出資剰余金増減明細表
第５期
区分

期首残高
（千円）

当期増加額
（千円）

当期減少額
（千円）

期末残高
（千円）

摘要

出資総額

89,113,803−−

89,113,803

−

出資剰余金

−

−

−

−

−

合計

89,113,803−−

89,113,803−− 122 −

＜参考＞以下に添付する金銭の分配に係る計算書（参考情報１）は、「投資法人計算規則」に基づき、また、
キャッシュ・フロー計算書（参考情報２）は、「財務諸表等規則」に準じて作成しております。
但し、「特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令」（平成５年大蔵省令第22号）において、投資法人の経理状況を表わす財務諸表として、貸借対照表、損益計算書、及び附属明細表が明示されており、当該金銭の分配に係る計算書及びキャッシュ・フロー計算書は財務諸表の範囲外であるため、新日本監査法人による監査は受けておりません。
金銭の分配に係る計算書（参考情報１）
自
至

科目

第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

自
至

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日

Ⅰ．当期未処分利益

2,467,436,054円

2,614,881,594円

Ⅱ．分配金

2,467,340,000円

2,614,830,000円(5,738円)（6,081円）

96,054円

51,594円(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ．次期繰越利益
分配金の額の算出方法

本投資法人の規約第28条（2）に定め

本投資法人の規約第28条（2）に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益る分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、且つ、租税特別措置の金額を限度とし、且つ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可法第67条の15に規定されている「配当可能所得の金額」の90％に相当する金額を能所得の金額」の90％に相当する金額を超えるものとしております。かかる方針

超えるものとしております。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額でにより、当期未処分利益を超えない額で発行投資口数430,000口の整数倍数の最発行投資口数430,000口の整数倍数の最大値となる2,467,340,000円を利益分配大値となる2,614,830,000円を利益分配金として分配することと致しました。な

金として分配することと致しました。な

お、本投資法人規約第28条(4）に定める

お、本投資法人規約第28条(4）に定める

利益を超えた金銭の分配は行ないませ

利益を超えた金銭の分配は行ないません。

ん。

− 123 −

キャッシュ・フロー計算書（参考情報２）
科目

自
至

第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

自至金額（千円）

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日
金額（千円）

１．営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益

2,468,366

2,615,754

減価償却費

1,044,355

1,200,523−

25,078△103△113

投資法人債発行費償却
受取利息
支払利息

350,649

408,025

営業未収入金の増加・減少額△41,796△43,008

未収消費税等の増加・減少額

127,735△372,947

前払費用の増加・減少額△11,707△31,220

営業未払金の増加・減少額

206,817△88,743

未払金の増加・減少額

18,563△12,603

未払消費税等の増加・減少額

56,859△56,859

前受金の増加・減少額

24,026211,223

信託有形固定資産の減少額

418,919−

長期前払費用の支払額
その他
小計

−

△3,90059,175△51,194

4,721,861

3,800,013

利息の受取額

103113

利息の支払額△372,078△278,964△968△1,0494,348,918

3,520,113

有形固定資産の取得による支出△4,721,223△3,420,184

信託有形固定資産の取得による支出△10,454,937△21,941,191△11,629△25,262

法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
２．投資活動によるキャッシュ・フロー

預り敷金保証金の支出
預り敷金保証金の収入

373,594442,706

信託預り敷金保証金の支出△5,997,448△1,272,811

信託預り敷金保証金の収入

1,361,052

1,488,653△19,450,592△24,728,089

投資活動によるキャッシュ・フロー
３．財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入

6,130,000

25,200,000

短期借入金の返済による支出△22,730,000

長期借入金の借入による収入−△12,900,000
1,000,000

長期借入金の返済による支出△434,000△10,600,000

投資法人債の発行による収入−

22,000,000

投資法人債発行費の支出−△150,472

投資口の発行による収入

32,131,803−

分配金の支払金額△1,988,940△2,452,630

財務活動によるキャッシュ・フロー

13,108,863

22,096,897

４．現金及び現金同等物の増加・減少額△1,992,811

888,921５．現金及び現金同等物の期首残高

19,103,828

17,111,016

６．現金及び現金同等物の期末残高

17,111,016

17,999,938− 124 −

［重要な会計方針］
科目

自
至

第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日

キャッシュ・フロー計算書にキャッシュ・フロー計算書における資金

おける資金（現金及び現金同（現金及び現金同等物）は以下のものを等物）の範囲対象としております。

自至同(1）手許現金及び信託現金

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日

左(2）随時引き出し可能な預金及び信託預金(3）容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］科目
現金及び現金同等物の期末残

自
至

第４期
平成15年７月１日
平成15年12月31日（平成15年12月31日現在）

自
至

第５期
平成16年１月１日
平成16年６月30日（平成16年6月30日現在）

高と貸借対照表に掲記されて現金及び預金いる科目の金額との関係

信託現金及び信託預金 12,961,107千円

信託現金及び信託預金 13,771,668千円

現金及び現金同等物

現金及び現金同等物

4,149,909千円
17,111,016千円− 125 −

現金及び預金4,228,269千円
17,999,938千円

２【投資法人の現況】(1）【純資産額計算書】（平成16年６月30日現在）
Ⅰ 資産総額（千円）

182,253,608Ⅱ

負債総額（千円）

90,524,923

Ⅲ

純資産総額（Ⅰ−Ⅱ）（千円）

91,728,685

Ⅳ

発行済数量（口）430,000Ⅴ

１単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）（円）

213,322（注）資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
(2）【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。

− 126 −

(3）【投資不動産物件】
本投資法人は、不動産のほか、該当する不動産を主な信託財産とする不動産信託受益権も保有していますが、参照の便宜上、不動産のほか不動産信託受益権にかかる不動産についても本項に記載しています。
ａ．組入資産一覧
下表については次の方針に従って記載されています。
・

上段に当期末保有物件、下段に当期中売却物件を記載しています。なお、第５期終了後の資産の取得・売却の概要については、後記「ｈ．第５期終了後の資産の取得・売却の概要」をご参照下さい。

・

取引価格の欄における「価格」及び「投資比率（％）」と地震リスク関係の欄における「ＰＭＬ」と「地震保険の有無」については平成16年６月30日時点における状態を示しています。その他の情報は本書提出日現在の状態を示しています。

・「所在地」、「敷地面積」、「延床面積」、「構造・階数」、「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。

・「敷地面積」は建物敷地全体の面積（他の区分所有者又は共有者の持分を含みます。）を記載しています。

・「延床面積」は、建物一棟全体の面積（他の区分所有者又は共有者の持分を含みます。）
を記載しています。

・「構造・階数」の略称は、それぞれ次をしています。
Ｓ：鉄骨造、ＲＣ：鉄筋コンクリート造、ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造・「取得価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載された譲渡金額を百万円未満切り捨てで記載しており、当該不動産等の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）は含みません。
なお、合計額についても端数を含めて合計した後、百万円未満切り捨てで記載しています。

・「投資比率」は表示されない端数金額を含めた取得価格について、当期末保有物件の合計額に占める該当物件の割合を％表示で小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。

・

本書においてＰＭＬ（地震リスク分析における予想最大損失率）とは、想定した予定使用
期間（50年＝一般的建物の耐用年数）の中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味します。

・

ＰＭＬは、株式会社篠塚研究所作成の地震リスク評価報告書に基づいています。ここでいう損失の対象は、物的損失のみで、人名や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、
被害要因は、構造被害や設備、内外装被害及び自己失火による地震火災を対象とし、周辺施設からの延焼被害については考慮しません。合計欄に記載されたＰＭＬはポートフォリ
オ全体のＰＭＬを示しています。

− 127 −

− 128 −

商
業

事
務
所

オーバルコート大崎
マークウエスト○Ａ−10

神南一丁目ビル

健和ビル

○

Ａ−９

−

東京都品川区東五反田二丁目

福岡ビル

○

Ａ−８

Ａ−１

東京都千代田区九段南四丁目

五反田ファーストビル○

Ａ−７

東京都渋谷区神南一丁目

東京都中央区八重洲二丁目

東京都品川区西五反田二丁目

東京都港区芝浦四丁目

ＭＳ芝浦ビル○Ａ−６

東京都千代田区神田錦町三丁目

東京都千代田区麹町四丁目

クレスト安田ビル

新麹町ビル

○

Ａ−４

東京都中央区日本橋人形町一丁目○

ＪＰＲ人形町ビル○

Ａ−３

東京都中央区京橋二丁目

東京都中央区京橋二丁目

所在地

Ａ−５

兼松ビル別館○Ａ−２

不動産等の名称

兼松ビル

−

バリュー
アップ

○

コア

タイプ

Ａ−１

東京都心

用途

物件
番号

1,010.47

4,006.00

1,058.04

1,302.17

1,151.19

8,992.18

636.90657.80550.06679.06

1,751.13

敷地面積（㎡）

8,449.56

28,575.80

5,888.82

11,627.74

10,553.34

31,020.21

4,790.68

5,152.98

4,117.70

4,351.46

14,995.09

延床面積
（㎡）

平成２年５月
平成元年３月SRC
B2/10F
SRC
B1/9F

SRC・S
B3/8F

平成４年２月

平成13年６月

平成元年７月SRC・RC
B2/11F

S・SRC
B2/17F

昭和63年２月

昭和59年10月

SRC
B1/9F

SRC・RC・S
B2/13F

平成元年12月

SRC・RC
B1/8F

平成11年９月

平成５年２月

SRC
B1/8F

SRC
B1/9F

平成５年２月

竣工年月

S・RC・SRC
B2/13F

構造・階数

平成15年
６月30日

平成16年
６月１日

平成16年
５月28日

平成15年
10月15日

平成15年
7月23日

平成15年
３月28日

平成13年
11月16日
平成13年
11月16日
平成14年
11月21日
平成14年
６月21日

平成13年
12月27日

平成13年
12月27日取得日

12,000

3,500

5,100

1,800

2,920

11,200

4,000

7.3

2.1

3.1

1.1

1.8

6.8

2.4

0.3

1.0

1,670
550

1.3

1.8

10.0

投資
比率
（％）

2,100

2,874

16,276

価 格
（百万円）

取得価格

11.1

6.3

14.6

9.7

13.9

12.2

13.7

13.3

7.8

14.2

5.9

ＰＭＬ
（％）

地震
保険
の有無

地震リスク関係

− 129 −

商
業

事
務
所

ＳＥＦビル

田無アスタ

−

−

○

−

−

Ｂ−７

Ｂ−１

Ｂ−２

ツルミフーガⅠ

川口センタービル○

横浜市鶴見区豊岡町

東京都西東京市田無町二丁目

東京都台東区松が谷一丁目

川口市本町四丁目

横浜市港北区新横浜三丁目

Ｂ−６

東京都豊島区東池袋一丁目

横浜市中区日本大通

朝日生命横浜日本大通りビル

ＪＰＲ池袋ビル

千葉市中央区新町

東京都墨田区錦糸三丁目

所在地

ＪＰＲ千葉ビル

アルカイースト

不動産等の名称

新横浜
第二センタービル

○

○

バリュー
アップ

○

○

○

コア

タイプ

Ｂ−５

Ｂ−４

Ｂ−３

Ｂ−２

Ｂ−１

東京周辺部

用途

物件
番号

1,962.18

12,326.30

1,242.97

4,524.61

841.71772.77

1,100.59

1,382.35

3,755.01

敷地面積（㎡）

13,543.32

80,675.27

8,490.44

28,420.85

7,781.93

6,468.08

9,146.52

9,072.57

34,281.86

延床面積
（㎡）

平成３年８月
平成６年２月
平成４年10月
平成７年２月
昭和60年９月

S・SRC
B2/15F
S・SRC
B1/8F
SRC
B2/17F
SRC
B2/7F

昭和55年10月

S・SRC
B2/12F

SRC
B1/9F

平成元年10月

平成３年１月

S・SRC
B1/13F
SRC
B1/11F

平成９年３月

竣工年月

S・SRC
B3/19F

構造・階数

平成13年
11月16日

平成13年
11月16日

平成16年
３月１日

平成16年
２月13日

平成14年
９月25日

平成14年
６月21日

平成13年
11月16日

平成13年
12月13日

平成13年
11月16日

取得日

3,040

10,200

3,250

8,100

920

2,040

2,927

2,350

5,880

価 格
（百万円）

取得価格

1.9

6.2

2.0

4.9

0.6

1.2

1.8

1.4

3.6

投資
比率
（％）

10.0

10.7

14.2

13.1

14.3

13.8

28.7

5.7

4.9

ＰＭＬ
（％）

有

地震
保険
の有無

地震リスク関係

− 130 −

事
務
所

地

用途

名古屋恒和ビル

堂島Ｆビルディング

船場福岡ビル

○

○

○

Ｃ−17

Ｃ−18

ＳＫ広島ビル

○

Ｃ−15

Ｃ−16

天神121ビル○

損保ジャパン
和歌山ビル

○

Ｃ−13

Ｃ−14

損保ジャパン仙台ビル○

パークイースト札幌

○

Ｃ−11

Ｃ−12

NORTH33ビル

ＪＰＲ那覇ビル

○

○

○

朝日生命
福岡第三・第四ビル

ＪＰＲ博多ビル

Ｃ−10

Ｃ−９

Ｃ−８

Ｃ−７

○

○

Ｃ−５

ＪＰＲ高松ビル

朝日生命高松第二ビル

○

Ｃ−４

Ｃ−６

東京建物本町ビル○

Ｃ−２

福岡市博多区博多駅前二丁目

大阪市北区曽根崎新地二丁目

名古屋市中区錦三丁目

広島市中区三川町

福岡市中央区天神一丁目

和歌山市美園町三丁目

仙台市宮城野区榴岡三丁目

札幌市中央区南一条東一丁目

札幌市中央区北三条西三丁目

那覇市松山一丁目

福岡市博多区住吉二丁目

福岡市博多区博多駅前一丁目

高松市寿町二丁目

高松市寿町一丁目

大阪市中央区本町三丁目

大阪市北区梅田三丁目

明治安田生命大阪梅田ビル

所在地

新潟市米山一丁目

不動産等の名称

新潟駅南センタービル

○

バリュー
アップ

○

コア

タイプ

Ｃ−１

方

物件
番号

680.63668.11992.31502.41

1,164.39

1,128.45

1,895.67

1,808.26

1,382.12

959.872,500.86

1,214.63

1,407.78

579.991,432.64

5,999.33

2,706.99

敷地面積（㎡）

3,874.81

5,696.01

7,340.18

4,268.70

8,690.95

6,715.07

10,783.52

10,865.75

10,568.23

5,780.71（第三）7,683.01（第四）3,723.68

9,828.73

7,409.08

3,471.55

14,619.52

52,982.94

19,950.42

延床面積
（㎡）

昭和57年９月
昭和59年３月
増築（事務所ビル）
昭和60年６月（駐車場）
平成15年11月

SRC
B1/10F（事務所ビル）
S・RC
B1/12F
（駐車場）
S1F
（第三）
SRC B1/10F（第四）SRC 7F
SRC・S
12F
SRC
B1/12F
SRC
B1/8F
SRC
B1/12F
S
9F
S・SRC
13F
SRC
B1/9F
(事務所ビル)S B1／11F
（駐車場）
S １F
SRC
B2/9F
SRC
8F
平成５年２月

平成５年10月（事務所ビル）
平成15年１月（駐車場）
昭和61年12月

平成元年12月

平成12年７月

平成８年７月

平成９年12月

昭和60年11月

平成４年２月

平成３年10月（第三）
昭和59年２月（第四）昭和61年10月

昭和45年２月

平成12年６月

昭和56年８月

平成８年３月

竣工年月

S・SRC
B1/10F
S・SRC
B2/31F
SRC
B3/9F
SRC
8F

構造・階数

2,140

平成16年
１月23日
平成16年
６月11日

1,920

4,550

947

2,810

1,670

3,150

2,150

3,700

1,560

2,873

2,900

2,130

872

4,150

8,300

2,140

価 格
（百万円）

平成15年
９月１日

平成13年
11月16日
平成14年
６月18日
平成14年
６月18日
平成14年
６月26日
平成14年
６月26日
平成14年
６月21日
平成14年
10月４日

平成13年
11月16日

平成13年
11月16日

平成13年
12月18日

平成13年
11月16日
平成13年
12月25日
平成13年
11月16日
平成13年
11月16日

取得日

取得価格

1.2

1.3

2.8

0.6

1.7

1.0

1.9

1.3

2.3

1.0

1.8

1.8

1.3

0.5

2.5

5.1

1.3

投資
比率
（％）

6.7

10.2

9.6

14.9

7.0

8.4

4.6

7.3

3.6

9.4

(第三)
8.2
(第四)
7.0

7.8

14.1

11.2

10.7

4.4

0.8

ＰＭＬ
（％）

地震
保険
の有無

地震リスク関係

− 131 −

方

Ｃ−１

地

商
業

用途

物件
番号

−

コア

合

計

−

バリュー
アップ

タイプ

クラレニッセイビル

不動産等の名称

大阪市北区茶屋町

所在地

3,518.68

敷地面積（㎡）

17,897.56

延床面積
（㎡）

SRC
B1/8F

構造・階数

平成２年４月

竣工年月

平成15年
５月15日
平成15年
７月16日

取得日

163,659

5,000

8,000

価 格
（百万円）

取得価格

100.0

8.0

投資
比率
（％）

4.9

12.5

ＰＭＬ
（％）

地震
保険
の有無

地震リスク関係

− 132 −

コア

バリュー
アップ

タイプ

該当ありません。

用途

物件
番号

当期中売却物件

不動産等の名称

所在地

敷地面積
（㎡）

延床面積
（㎡）
構造・階数

竣工年月

取得日
価 格
（百万円）

取得価格
投資
比率
（％）
ＰＭＬ
（％）

地震
保険
の有無

地震リスク関係

ｂ. 個別不動産及び信託不動産の概要
下表については次の方針に従って記載されています。
・

下表ついては前半に当期末保有物件、後半に当期中売却物件を記載しています。

・

表中のうち、「所有形態」、「地積」、「延床面積」、「不動産管理会社」については当期末の状態を記載し、それ以外の定性的な情報や「特記事項」は本書現在の状態を記載し
ています。

・

「立地条件」については原則として鑑定評価書に記載された記述をしています。鑑定評価書に記載のないものは、地図上にて最寄出口から距離に応じて徒歩（80m/分）の場合に要する時間を記載しています。

・「特定資産の種類」とは、本投資法人が保有する投資資産の状態を言います。

・「取得価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載された譲渡金額を百万円未満切り捨てで記載しており、当該不動産等の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）は含みません。

・

土地の「所在」については原則として該当物件の住居表示に関するを記載し、住居表示が未実施の場合には登記簿上の地番にて表示しています。

・

地積のうち、「持分対応」の欄については単独所有でない場合（区分所有や共有の場合）に登記簿上の地積に当該持分を乗じて求めた面積を、単独所有の場合には全体敷地と同じ面積を表示しています。なお、持分を乗じて求めた面積については小数点以下第３位を四捨五入しています。

・

土地の「所有形態」は、不動産又は信託不動産に係る土地に関して本投資法人又は不動産信託の受託者が保有する権利の種類及びその割合を示しています。

・「用途地域」は、都市計画法に掲げる用途地域の種類を記載しています。

・

建物の「構造と階数」、「一棟全体の延床面積」、「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。

・

延床面積のうち、「持分対応面積」については共有ビル等において登記簿上の床面積の合計に本投資法人又は不動産信託の受託者が保有する権利の割合を乗じて求め、「専有面積」については登記簿上の専有部分の面積を記載しています。また、「専有部分の持分面積」については登記簿上の専有部分の面積に権利の割合を乗じて求め、これを記載しています。なお、持分を乗じて求めた面積については小数点以下第３位を四捨五入しています。

・

建物の「所有形態」は、不動産又は信託不動産に係る建物に関して本投資法人又は不動産信託の受託者が保有する権利の種類及びその割合（敷地利用権割合）を記載しています。

− 133 −

＜第５期末保有物件＞
兼松ビル（物件番号：事務所Ａ−１）
立地条件

都営地下鉄浅草線「宝町」駅近接

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

16,276百万円

信託期間

平成13年12月27日〜平成23年12月31日

信託受託者

三菱信託銀行

取得先

兼松株式会社他

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年12月27日

土地

所在
所有形態
構造と階数

建物

東京都中央区京橋二丁目14番１号（住居表示）

所有権（共有：持分割合79.4％）

用途地域
一棟全体
鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 延床 （注２）
地下２階付13階建
面積
持分対応

1,751.13㎡
1,390.40㎡
商業地域
14,995.09㎡
11,906.10㎡

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合79.4％）

竣工年月

平成５年（1993年）２月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所（注１）建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）（注３）他の共有者：第一生命保険相互会社［特記事項］１．本不動産は、「街並み誘導型地区計画」の区域内にあり、本建物の建替え時には、行政機関との協議が必要になります。
２．本信託不動産の当初委託者と他の共有者との間で本不動産に関する平成６年３月31日付「兼松ビルディングに関する基本協定書」及び平成13年12月27日付「『兼松ビルディングに関する基本協定書』変更合意書」が締結されており、共有者間での本不動産の管理運営及び費用収益の分配などが規定されています。信託受託者は、本信託不動産の当初委託者から、当初委
託者が共有者として有していた当該協定書上の地位を承継しています。なお当該協定においては①共有持分の譲渡に関して優先買取権を他方の共有者に付与する規定、②敷地の無償での相互利用を認める規定、③共有物の不分割特約（ただし、登記はなされていません。）等についての規定があります。
３．本建物の地下部分には平成３年８月に取り壊された従前の建物の一部（以下「従前建物」といいます。）が残存しており、従前建物の地下１階部分は躯体の一部及び駐車場等として、地下２階部分の一部はポンプ室（容積算入）として利用されています。また従前建物の地下２階部分に従前建物の解体時に発生した残存物があります。

兼松ビル別館（物件番号：事務所Ａ−２）
立地条件

都営地下鉄浅草線「宝町」駅徒歩２分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,874百万円

信託期間

平成13年12月27日〜平成23年12月31日

信託受託者

三菱信託銀行

取得先

兼松株式会社他

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年12月27日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
持分対応

商業地域
4,351.46㎡

土地所在

東京都中央区京橋二丁目17番５号（住居表示）

所有形態

所有権（共有：持分割合79.4％）

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建

建物

679.06㎡
539.17㎡

3,455.06㎡

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合79.4％）

竣工年月

平成５年（1993年）２月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所（注１）建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）（注３）他の共有者：第一生命保険相互会社［特記事項］１．本不動産は、「街並み誘導型地区計画」の区域内にあり、本建物の建替え時には、行政機関との協議が必要になります。
２．本信託不動産の当初委託者と他の共有者との間で本不動産に関する平成６年３月31日付「兼松ビルディング別館に関する基本協定書」及び平成13年12月27日付「『兼松ビルディング別館に関する基本協定書』変更合意書」が締結されており、共有者間での本不動産の管理運営及び費用収益の分配などが規定されています。信託受託者は、本信託不動産の当初委託者から、当初委託者が共有者として有していた当該協定書上の地位を承継しています。なお当該協定においては①共有持分の譲渡に関して優先買取権を他方の共有者に付与する規定、②敷地の無償での相互利用を認める規定、③共有物の不分割特約（ただし、登記はなされていません。）等についての規定があります。

− 134 −

ＪＰＲ人形町ビル（物件番号：事務所Ａ−３）
立地条件

東京メトロ日比谷線・都営地下鉄浅草線「人形町」駅至近

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,100百万円

信託期間

平成13年11月16日〜平成23年11月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

安田生命保険相互会社

取得年月日

平成13年11月16日

土地所在

東京都中央区日本橋人形町一丁目17番４号（住居表示）

地積

全体敷地

550.06㎡

持分対応

550.06㎡

所有形態

所有権

用途地域

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下
１階付８階建

所有形態

所有権

竣工年月

平成元年（1989年）12月

不動産管理会社

明治安田ビルマネジメント株式会社

用途

事務所

延床
面積

建物

一棟全体
持分対応

商業地域
4,117.70㎡
4,117.70㎡［特記事項］１．本書の日付現在において、信託土地の隣地との境界の一部については、隣地所有者との境界確認書の取交しが未了です。
２．本信託土地の一部（17番21：144.82㎡）に関して、東京地下鉄株式会社との間で、昭和62年７月29日付にて地上権設定契約が締結されており、信託受託者が当初委託者が有していた設定者の地位を承継しています。その主な内容は次の通りです。
① 地上権設定の目的：地下鉄道敷設② 地上権設定の範囲：東京湾平均海面の下11.45ｍ以下③ 存続期間：設定の日から地下鉄道構築物存続中④ 地代：無料

新麹町ビル（物件番号：事務所Ａ−４）
立地条件

東京メトロ有楽町線「麹町」駅徒歩３分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格(1) 1,670百万円(2)
550百万円

信託期間(1) 平成13年11月16日〜平成23年11月30日(2) 平成14年11月21日〜平成24年11月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先(1) 東京建物株式会社(2) 株式会社風俗文化研究所

取得年月日(注１)(1) 平成13年11月16日(2) 平成14年11月21日

土地

所在

東京都千代田区麹町四丁目３番３（地番）

地積

全体敷地
（注２）
持分対応

所有形態（注４) 所有権（共有：持分割合(1)49.0％ (2)21.0％）

用途地域
一棟全体
延床 （注３）面積
専有面積657.80㎡(1) 322.05㎡(2) 137.87㎡
商業地域
5,152.98㎡

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階９階建（区分所
有建物一棟全体の表示）

所有形態（注４)

区分所有権

竣工年月

(1) 2,067.34㎡(2)
884.22㎡
昭和59年（1984年）10月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所

建物

（注１）(1)の取引時において土地の所有権（共有持分割合49.0％）と建物の区分所有権（３〜７階、但し４階の一部は他の権利者が保有）を信託する不動産信託受益権を取得しており、(2)の取引時において土地の所有権（共有持分割合21.0％）と建物の区分所有権（１階、２階）を信託する不動産信託受益権を取得しております。
（注２）建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注４）他の区分所有者：株式会社風俗文化研究所、財団法人岩国育英財団他個人１名。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。
［特記事項］１．東側隣接地より雨樋の一部が本土地に越境しています。これについては、隣地所有者と「覚書」を締結しており、①越境の事実の確認、②後日当該建物の建替・改築等をする際の越境物の撤去及び③第三者に譲渡した場合についての承諾について確認しています。
２．本建物は区分所有建物であり、信託受託者は、新麹町ビル管理組合における規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならないこと、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。
３．(2)の取引において売主は信託受益権譲渡契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

− 135 −

クレスト安田ビル（物件番号：事務所Ａ−５）
立地条件

東京メトロ東西線「竹橋」駅徒歩２分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

4,000百万円

信託期間

平成14年３月20日〜平成24年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日

平成14年６月21日

土地所在

東京都千代田区神田錦町三丁目21番４ほか（地番）

所有形態

所有権

構造と階数
建物

地積

全体敷地

636.90㎡

持分対応

636.90㎡

用途地域

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

4,790.68㎡

持分対応

4,790.68㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成11年（1999年）９月

不動産管理会社

安田不動産株式会社

用途事務所

ＭＳ芝浦ビル（物件番号：事務所Ａ−６）
立地条件

ＪＲ山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩９分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

信託期間

平成15年３月28日〜平成25年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

株式会社ベニレイ

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成15年３月28日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
持分対応

準工業地域
31,020.21㎡

土地所在

東京都港区芝浦四丁目13番23号（住居表示）

所有形態（注３)

所有権・賃借権（準共有：持分割合36.0％）

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋
根地下２階付13階建（区分所有建物一棟全体の表示）

建物11,200百万円

8,992.18㎡
3,239.88㎡

15,439.97㎡

所有形態（注４)

区分所有権及び区分所有権の共有（57.9％）

竣工年月

昭和63年（1988年）２月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所（注１）建物敷地全体の面積（本物件の他の所有者の所有する敷地及び本物件と一体開発されたトリニティ芝浦の敷地を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）全体敷地は三筆からなり、その内２番11を信託受託者が所有し、２番２は独立行政法人都市再生機構と東京都港区が共有し、２番54
はモルガン信託銀行株式会社が所有しています。各敷地に対して賃借権が設定され、各敷地の賃借権は、信託受託者、独立行政法人
都市再生機構及びモルガン信託銀行株式会社が所有する建物の床面積割合に応じた準共有状態となっています（昭和63年４月２日付
土地賃貸借契約及び同日付交換契約。賃貸借契約期間71年。権利金なし。賃料は相互に相殺して一切金員の授受は行なわれていません）。なお、独立行政法人都市再生機構の賃借権に対し、独立行政法人都市再生機構と東京都港区との区分所有建物であるトリニテ
ィ芝浦の敷地権が設定され、登記されています。
（注４）建物の所有形態は、①貸室部分 区分所有権（専有部分：１階の一部及び地上２階から８階の合計14,305.05㎡）及び②駐車場部分
区分所有権（専有部分：地下１階1,957.27㎡）（共有：持分割合25,021,953分の14,508,953（57.9％））となっています。（①他の区分所有者：モルガン信託銀行株式会社②他の共有者：モルガン信託銀行株式会社）。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその共有持分並びにその敷地の所有権及び賃借権の準共有持分です。
［特記事項］１．本建物は区分所有建物であり、信託受託者は本建物における規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、共用部分の分割請求ができないこと、専有部分と共用部分の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。
２．本建物は、隣接するトリニティ芝浦と一体で東京都総合設計制度の適用を受け、道路・隣地斜線制限の緩和及び容積率の割増を受けて開発されています。これらの緩和を受けるために公開空地が設置されており、公開空地所有者である信託受託者
はかかる公開空地を一般に開放し、適正に維持・管理する義務を負っています。
３．本建物の敷地の各所有者は共同で敷地の一部（公園）を東京都港区に使用貸借しております。（契約期間平成元年８月１日から平成31年７月31日）なお当該部分につき別途当事者間で平成元年８月１日付で「維持管理に関する協定書」を締結しており、信託受託者は維持管理費用の一部を負担する義務を負っています。

− 136 −

五反田ファーストビル（物件番号：事務所Ａ−７）
立地条件

ＪＲ山手線・東急池上線・都営地下鉄浅草線「五反田」駅徒歩２分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,920百万円

信託期間

平成13年３月27日〜平成23年３月31日

信託受託者

ＵＦＪ信託銀行

取得先

有限会社東京ネクストステージ

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成15年７月23日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
専有面積

商業地域
10,553.34㎡

土地所在

東京都品川区西五反田二丁目８番１号（住居表示）

1,551.19㎡
890.65㎡

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合61.8％）構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根
地下２階付11階建（区分所有建物一棟全体の表示）

所有形態（注３)

区分所有権

竣工年月

平成元年（1989年）７月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所

建物

4,035.15㎡（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有者及び共有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：第一生命保険相互会社他個人１名。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の一部の共有持分です。
敷地は２筆からなり内８番２は第一生命保険相互会社と個人１名との共有（持分割合：61.8％）です。８番１は第一生命保険相互会
社の単独所有です。なお、本建物と敷地の管理使用に関する区分所有者相互間の事項を定めた規約には、原則として敷地を相互に無償で使用できる旨の規定があります。
［特記事項］１．本建物は、区分所有建物であり、信託受託者は本建物に関する管理規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、他の区分所有者の承諾がなければ、敷地の所有権又は共有持分を処分できないこと、共用部分の共有持分は区分所有権と分離して処分できないこと、敷地所有権は専有部分と分離して処分してはならないこと、専有部分の譲渡に対する他の区分所有
者の優先買取権などが定められています。ただし、専有部分と敷地の分離処分については、敷地権の登記がなされていないので、善意で分離処分を受けた第三者には分離処分の無効を主張できません。
２．本建物は東京都総合設計制度の適用を受け道路斜線制限の緩和を受けております。これらの緩和を受けるために公開空地が設置されており、公開空地所有者である信託受託者はかかる公開空地を一般に公開し、適切に維持・管理する義務を負っています。

福岡ビル（物件番号：事務所Ａ−８）
立地条件

ＪＲ線「東京」駅徒歩６分、東京メトロ銀座線「京橋」駅徒歩２分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,800百万円

信託期間

平成15年10月15日〜平成25年10月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

株式会社ランドビジネス
株式会社インタープラネット

取得年月日

平成15年10月15日

土地所在

東京都中央区八重洲二丁目８番７号（住居表示）

所有形態

所有権（共有：持分割合14.3％）

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付10階建（区分所有建物一棟全体の表示）

建物

地積

全体敷地
（注１）
持分対応

1,302.17㎡
136.93㎡

用途地域
一棟全体
延床 （注２)
面積
持分対応

商業地域
11,627.74㎡
1,303.62㎡

所有形態（注３)

区分所有権及び区分所有権の共有

竣工年月日

平成２年（1990年）５月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途事務所（注１）全体敷地は二筆からなり、うち８番17は他の区分所有者５社との共有（持分割合14.3％）。８番18は他の区分所有者である株式会社
福岡銀行の単独所有です。他の区分所有者は、株式会社福岡銀行ほか法人４社です。なお本建物と敷地の管理使用に関する区分所有者相互間の事項を定めた建物管理規約にはそれぞれの専有部分及び共用部分の持分を所有する範囲において相互に相手方の所有する土地を無償で使用できる旨の規定があります。
（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）建物の所有形態は①６階部分：区分所有権、②10階部分：区分所有権の共有（共有持分割合：81.869％、他の共有者アール・ケー・
ビー毎日放送株式会社）となっています。
［特記事項］１．東側隣接地より配管・排気ダクトの一部が、また、南東側隣接地より配管・排気ダクトの一部が本土地に越境している可能性があります。
２．本建物は区分所有建物であり、信託受託者は本建物に関する管理規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、専有部分と共用部分及び規約共用部分の共有持分及び本建物敷地利用権を分離して処分することができないこと、区分所有権の譲渡に対する他の区分所有権者の優先買取権などが定められています。ただし専有部分と敷地の分離処分については、敷地権の登記がなされていないので、善意で分離処分を受けた第三者には分離処分の無効を主張できません。

− 137 −

健和ビル（物件番号：事務所Ａ−９）
立地条件

ＪＲ総武線・都営地下鉄新宿線・東京メトロ有楽町線・南北線「市ヶ谷」駅近接

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

5,100百万円

信託期間

平成13年８月27日〜平成26年５月31日

信託受託者

三菱信託銀行取得先

株式会社成信取得年月日

平成16年５月28日

土地所在

東京都千代田区九段南四丁目７番15号（住居表示）

地積

全体敷地

1,058.04㎡

持分対応

1,058.04㎡

所有形態

所有権

用途地域

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下１階付９階建

所有形態

所有権

竣工年月

平成1年（1989年）3月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所

一棟全体

延床
面積

持分対応

建物

商業地域
5,888.82㎡
5,888.82㎡［特記事項］１．本件不動産東側隣接私道である地番：13番９・所有者：共栄株式会社他には、昭和13年11月29日付 地役権設定契約に基づき、本件土地のうちの地番：13番15を要役地とした地役権が登記されています。当該地役権については、①地役権の目的は通行であること ②期間は永久であること ③対価は無償であること ④通路上に自己の関係車輌を駐車しないこととされております。
２．東側隣地上に存する塀の一部が、本信託土地に越境しており、本信託建物に付属する防犯用扉の一部が、東側隣地内に越境しています。また、東側隣地のテレビ電波障害対策のために取付けているケーブル線の一部が、東側隣地上空を越境しています。
３．東側隣地上に存する塀の一部が、本信託土地に越境しています。

オーバルコート大崎マークウエスト（物件番号：事務所Ａ−10）
立地条件

ＪＲ線・りんかい線「大崎」駅徒歩５分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

3,500百万円

信託期間

平成14年３月29日〜平成26年６月30日

信託受託者

ＵＦＪ信託銀行

取得先

有限会社エヌ・シー・アール・アイ・ワン

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成16年６月１日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
専有面積

準工業地域
28,575.80㎡

土地所在

東京都品川区東五反田二丁目17番１号（住居表示）

所有形態

所有権（共有：持分割合27.12％）

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付17階建

建物

4,006.00㎡
958.12㎡

4,024.84㎡

所有形態（注３）

区分所有権

竣工年月

平成13年（2001年）６月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有の持分を含みます。）
敷地は２筆からなり、うち550番１のみが敷地権の対象となっています（敷地権（共有持分）割合：27.1184％）。550番２は他の区分所有者である日本コムシス株式会社が随應寺から借地しています。
（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：日本コムシス株式会社ほか４者［特記事項］１．本建物は区分所有建物であり、信託受託者はオーバルコート大崎マークウエスト管理組合における管理規約等の適用を受けます。なお、同規約において区分所有者が区分所有持分を譲渡する際には、他の区分所有者に対して第三者に優先して譲渡の申し出をしなければならないこと、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないこと等が定められています。
２．本不動産信託受益権の売主は、信託受益権譲渡契約書上、瑕疵担保責任を負っていません。

− 138 −

神南一丁目ビル（物件番号：商業施設Ａ−１）
立地条件

ＪＲ山手線・東急線・東京メトロ・京王線「渋谷」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

12,000百万円

信託期間

平成15年６月30日〜平成30年６月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

みずほ信託銀行株式会社

取得年月日

平成15年６月30日

土地

所在

東京都渋谷区神南一丁目22番14号（住居表示）

所有形態

所有権

構造と階数
建物

地積

全体敷地

1,010.47㎡

持分対応

1,010.47㎡

用途地域

鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下３階付８階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

8,449.56㎡

持分対応

8,449.56㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成４年（1992年）２月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

商業施設［特記事項］１．本信託不動産の売主は、不動産売買契約上、瑕疵担保責任を負っていません。
２．本信託不動産の地下の外壁廻り、階段附室等に漏水箇所が見受けられます。

アルカイースト（物件番号：事務所Ｂ−１）
立地条件

ＪＲ総武線「錦糸町」駅至近、東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅直結

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

信託期間

平成13年11月16日〜平成23年11月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

東京建物株式会社

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年11月16日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
専有面積

商業地域
34,281.86㎡

土地

所在

東京都墨田区錦糸三丁目２番１号（住居表示）

5,880百万円

3,755.01㎡
1,542.58㎡

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合41.1％）

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付19階建（区分所有建物一棟全体の表示）

所有形態（注３)

区分所有権

竣工年月

平成９年（1997年）３月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所

建物

6,911.25㎡（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：東日本旅客鉄道株式会社他23名。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。
［特記事項］１．本建物は、区分所有建物であり、信託受託者は、錦糸町アルカイースト管理組合における規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、アルカイーストの区分所有者との間だけではなく、アルカイーストと一体で開発された隣接建物（第２街区及び第３街区）の他の区分所有者及び建物所有者との間で、互いに所有物件を譲渡する場合には優先的買取権を付与する規定があります。また同規約においては、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地及び共用部分
等の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。

− 139 −ＪＰＲ千葉ビル（物件番号：事務所Ｂ−２）
立地条件

ＪＲ総武線「千葉」駅徒歩５分、京成電鉄「千葉中央」駅徒歩７分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,350百万円

信託期間

平成13年12月13日〜平成23年12月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社フォレスト・グリーン

取得年月日

平成13年12月13日

土地所在

千葉県千葉市中央区新町１番７ほか（地番）

所有形態

所有権

構造と階数
建物

地積

全体敷地

1,382.35㎡

持分対応

1,382.35㎡

用途地域

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付13階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

9,072.57㎡

持分対応

9,072.57㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成３年（1991年）１月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所［特記事項］１．南西側隣接地所有者が所有する建物の換気フードが本信託土地に越境しています。これについては、平成13年12月６日付にて確認書を取り付けており、①越境の事実の確認、②後日当該建物の建替・改築等をする際の越境物の撤去及び③第三者に譲渡した場合についての承継について確認しています。
２．北西側隣接地ガソリンスタンドのパイプが本信託土地に越境しています。これについては、平成13年12月６日付にて確認書を取り付けており、①越境の事実の確認、②後日当該建物の建替・改築等をする際の越境物の撤去及び③第三者に譲渡した
場合についての承継について確認しています。
３．本不動産信託受益権の売主は、信託受益権譲渡契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

朝日生命横浜日本大通りビル（物件番号：事務所Ｂ−３）
立地条件

ＪＲ根岸線・横浜市営地下鉄「関内」駅徒歩11分、横浜高速鉄道みなとみらい線「日本大通り」駅徒歩２分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,927百万円

信託期間

平成13年３月16日〜平成23年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日

平成13年11月16日

土地

建物

所在

神奈川県横浜市中区日本大通17番地（住居表示）

所有形態

所有権

地積

全体敷地

1,100.59㎡

持分対応

1,100.59㎡

用途地域
延床
面積

一棟全体

商業地域
9,146.52㎡

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付11階建

所有形態

所有権

竣工年月

平成元年（1989年）10月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所

持分対応

9,146.52㎡［特記事項］１．平成16年４月１日付で、不動産管理会社を朝日不動産管理株式会社から東京建物株式会社へ変更しました。

ＪＰＲ池袋ビル（物件番号：事務所Ｂ−４）
立地条件

ＪＲ山手線・埼京線・東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・西武池袋線・東武東上線「池袋」駅徒歩６分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

信託期間

平成14年３月20日〜平成24年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日

平成14年６月21日

土地

建物

地積

2,040百万円

全体敷地772.77㎡

持分対応

772.77㎡

所在

東京都豊島区東池袋一丁目34番５号（住居表示）

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建

所有形態

所有権

竣工年月

昭和55年（1980年）10月

不動産管理会社

明治安田ビルマネジメント株式会社

用途

事務所

用途地域
延床
面積

商業地域

一棟全体

6,468.08㎡

持分対応

6,468.08㎡［特記事項］１．豊島区長より「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に基づく認定（認定番号：第１号／認定年月日 平成15年５月13日）を取得し、認定された計画に基づき耐震改修工事を実施済です。また、この工事を実施したことによりＰＭＬの数値が従前の19.1％から13.8％に減少したため、平成16年１月に地震保険を中途解約しました。

− 140 −

新横浜第二センタービル（物件番号：事務所Ｂ−５）
立地条件

ＪＲ横浜線・東海道新幹線「新横浜」駅徒歩５分、横浜市営地下鉄「新横浜」駅徒歩３分

特定資産の種類

不動産

取得価格

920百万円

取得先

光正商事株式会社

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成14年９月25日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
持分対応

商業地域
7,781.93㎡

土地所在

神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目19番５号（住居表示）

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合50.0％）

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付12階建

建物

841.71㎡
420.86㎡

3,890.97㎡

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合50.0％）

竣工年月

平成３年（1991年）８月

不動産管理会社

明治安田ビルマネジメント株式会社

用途

事務所

（注１）建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の共有者の持分を含みます。）（注３）他の共有者：みずほ信託銀行株式会社［特記事項］１．他の共有者であるみずほ信託銀行株式会社（以下「共有者」という。）との間で新横浜第二センタービル共同運営に関する基本協定書を取り交わしております。同協定書において、共有者間でお互いに優先買取権を付与する規定、共有物の不分割特約（但し、登記はなされていません。）についての規定等があります。
２．本不動産の売主は、不動産売買契約上、瑕疵担保責任を負っていません。
３．本不動産は、「新横浜北部地区街づくり協議区域（都心業務商業ゾーン）」に存しており、当該区域においては建築物等の建築について行政機関との事前協議が必要となります。
４．本建物は、横浜市市街地環境設計制度の許可を受け、容積率の割増しを受けています。この制度に基づき、公開空地が設けられており、公開空地所有者はかかる公開空地を一般に開放し、適正に維持・管理する義務を負っています。

川口センタービル（物件番号：事務所Ｂ−６）
立地条件

ＪＲ京浜東北線「川口」駅徒歩３分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

8,100百万円

信託期間

平成12年７月14日〜平成26年２月28日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

九段川特定目的会社

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成16年２月13日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
専有面積

商業地域
28,420.85㎡

土地

所在

埼玉県川口市本町四丁目１番８号（住居表示）

所有形態（注１）

所有権、所有権（共有：持分割合86.5％）構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート陸屋根地下２階付15階建

建物

4,524.61㎡
3,924.68㎡

15,701.10㎡

所有形態（注３）

区分所有権

竣工年月

平成６年（1994年）２月

不動産管理会社

野村不動産株式会社

用途

事務所（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）。なお敷地は３筆からなり内２筆は区分所有者との共有（持分割合：
86.5％、持分対応面積3,845.35㎡）。一筆（25番11：79.33㎡）は単独所有です。
（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：独立行政法人科学技術振興機構［特記事項］１．一部隣接地所有者が所有する建物の一部・工作物等が本土地に越境しています。これについては各所有者等と確認書を取り交わしています。
２．本建物は公開空地の確保を条件とした総合設計制度の適用により、川口市より容積率の割増しの特例を受け建築されています。信託不動産の所有者は公開空地（アトリウムを含む）を一般に開放し、適切に維持・管理する義務を負っています。
３．本建物は区分所有建物であり、信託受託者は本建物における管理規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、敷地の分割請求ができないこと。専有部分・共用部分持分・敷地の共有持分を分離して処分できないこと等が定められています。ただし、専有部分と敷地の分離処分については、敷地権の登記がなされていないため、善意で分離処分を受けた第三者には分離処分の無効を主張できません。
４．本不動産信託受益権の売主は、信託受益権売買契約書上、瑕疵担保責任を負っていません。

− 141 −

ＳＥＦビル（物件番号：事務所Ｂ−７）
立地条件

東京メトロ銀座線「稲荷町」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産

取得価格

3,250百万円

取得先

電友ビルディング株式会社他

取得年月日

平成16年３月１日

土地所在

東京都台東区松が谷一丁目３番５号（住居表示）

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート陸屋根地下１階付８階建

地積

全体敷地

1,242.97㎡

持分対応

1,242.97㎡

用途地域

建物

延床
面積

商業地域

一棟全体

8,490.44㎡

持分対応

8,490.44㎡

所有形態（注３)

所有権

竣工年月

平成４年（1992年）10月

不動産管理会社

安田不動産株式会社

用途事務所［特記事項］１．東側隣接地所有者等が所有する工作物の一部が本敷地に越境しています。これについては各所有者等と確認書を取り交わしており、①越境の事実の確認、②将来当該越境物を改築等する際の修正、③第三者に譲渡した場合の承継ついて確認しています。

− 142 −

田無アスタ（物件番号：商業施設Ｂ−１）
立地条件

西武新宿線「田無」駅近接

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

10,200百万円

信託期間

平成13年３月16日〜平成23年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年11月16日

土地

所在

東京都西東京市田無町二丁目１番１号（住居表示）

所有形態

所有権（共有：持分割合42.1％）

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付17階建（区分所有建物一棟全体の表示）

所有形態（注３)

区分所有権（共有：持分割合52.9％）

不動産管理会社

明治安田ビルマネジメント株式会社

建物

12,326.30㎡
5,183.52㎡

用途地域
商業地域
一棟全体
80,675.27㎡
延床 （注２）
面積 専有部分
20,727.97㎡
の持分面積
竣工年月
平成７年（1995年）２月
用途

商業施設

（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有者及び本件で共有の対象となっている区分所有建物の専有部分（以下「本件専有部分」といいます。）の他の共有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者及び本件専有部分の他の共有者の持分を含みます。）（注３）本信託不動産は本件専有部分の共有持分及びその敷地の共有持分です。本信託不動産に含まれる本件専有部分の共有持分割合は、１億分の52,878,016となっており、本件専有部分全体が敷地に対して有する持分割合（敷地権割合）は１億分の79,527,446であるので、本信託建物が敷地全体に対して有する持分割合（敷地権割合）は、１億分の42,052,535となります。本件専有部分には他の共有者として株式会社アスタ西東京ほか49名がおります。本件専有部分以外の区分所有の対象となる専有部分は住宅棟、銀行店舗を含む
店舗、駐車場となっており、東京都住宅供給公社ほか104名の区分所有者がおります。駐車場部分は西東京市ほか３名の共有になっています。
［特記事項］１．本不動産は、田無都市計画田無駅北口地区第一種市街地再開発事業により整備された施設建築物・敷地であり、当該事業のなかで施設建築物及び敷地の範囲は確定されています。したがって、本土地に関して境界確認書は取得されておらず、また本信託不動産に係る信託契約又は本不動産信託受益権の取得にあたり改めて測量は行っていません。
２．本建物は区分所有建物であり、信託受託者ASTA（アスタ）管理組合における規約等の適用を受けます。また、本件専有部分の使用、管理、運営等について、共有者間での意思決定を行うための機関としてASTA（アスタ）共有者協議会が設置され、同協議会会則が制定されています。信託受託者もかかる協議会に加入し、同協議会会則の適用を受けます。なお、同協議会
会則には、本件専有部分の共有持分の譲渡に関して、他の共有者に優先買取権を付与する規定があり、また、共有者間で共有物の不分割特約が合意されています。（ただし、当該不分割特約の登記はなされていません。）。さらに、同協議会会則には、共有者は共有持分形態を区分所有に変更してはならないこと、共有者が店舗床を譲渡するときは管理会社の事前の書面による同意が必要であることも規定されています。
３．本件専有部分の東側は株式会社西友が使用していますが、この専有使用部分は平成７年１月18日付の田無市（現西東京市）と株式会社西友との建物賃借契約に基づく部分（以下、この部分を「本件専用使用部分」といいます。）と、それ以外の部
分（以下、「他共有者専用使用部分」といいます。）から構成されています。本件専用使用部分に対応している上記建物賃貸借契約は、当初委託者たる安田生命保険相互会社が本件専用使用部分の共有持分を購入すると同時に平成７年２月10日付
で田無市から当初委託者に承継されました。当初委託者は平成７年２月10日に、本件専用部分の他の共有者である個人地権者全員から当該個人地権者が有する共有持分を一括して借受けている株式会社アスタ西東京との間で、本件専用使用部分と他共有者専用使用部分について、それぞれ相手方の専用使用権を認める契約を締結しています。本信託不動産に係る信託受託者は、上記建物賃貸借契約上の賃貸人としての地位及び専用使用契約上の地位を承継しています。平成14年５月13日現在
では、信託受託者は本件専用使用部分を上記建物賃貸借契約に基づき株式会社西友に賃貸しており、株式会社アスタ西東京
は他共有者専用使用部分の一部を株式会社西友に賃貸しています。なお、株式会社アスタ西東京は他共有者専用使用部分を株式会社西友以外の専門店へも賃貸しており、本件専有部分は株式会社西友及び専門店から構成される商業ゾーンとなっております。上記の共有物に関する専用使用権の設定は共有者間における共有物の管理方法又は処分方法の合意と考えられま
すが、それぞれの専用使用権の範囲は区分所有建物専有部分のように物理的に区分されているわけではありません。
従って、信託受託者と株式会社西友との現状の建物賃貸借契約上の専用使用状況が変更される場合等には、株式会社アスタ
西東京と協議する必要があります。なお、株式会社アスタ西東京は田無市（現西東京市）から約半数（400分の196）の出資を得て設立された田無都市開発株式会社から商号変更した法人であり、本件専有部分の共有者であり、本建物全体の管理会社でもあります。
４．当初委託者は上記建物賃貸借契約上の貸室の一部を日本中央競馬会に転貸することを承認しており、信託受託者もその関係を前提として上記賃貸借契約上の賃貸人の地位を承継しています。

− 143 −

［商圏の状況］
１．立地条件
西武新宿線田無駅北口駅前に面しており、２階部分で田無駅とペデストリアンデッキで接続されています。

２. 商圏の概況
人口・世帯数
本信託不動産からの距離
1995年

2001年

2002年

2003年

増加率(％)

１㎞

２㎞

３㎞

５㎞

東京都

全国

人口（人）

38,054132,173

287,829

827,928

11,773,605

125,570,246

世帯数(世帯)15,86253,703

118,567

343,835

4,998,492

44,107,856

人口（人）

34,533

136,256

292,418

841,960

11,818,845

126,284,805

世帯数(世帯)15,81759,264

128,987372,795

5,499,594

48,015,251

人口（人）34,774

137,970

295,986

847,371

11,905,712

126,478,672

世帯数(世帯)16,09860,706

131,657

378,438

5,597,805

48,637,789

人口（人）

34,835

139,102297,913852,036

11,996,211

126,688,364

世帯数(世帯)16,18561,544133,235

383,382

5,679,97849,260,761

91.5

105.2

103.5

102.9

101.9

100.9

111.5

113.6

111.7

人口

(2003年
世帯
102.0
114.6
112.4
/1995年)
出典：「国勢調査報告」総務省統計局（1995年10月１日現在）「住民基本台帳人口要覧」総務省自治行政局（2001年・2002年・2003年３月31日現在）「東京の人口」東京都（2001年・2002年・2003年１月１日現在）「新座市町丁字別人口・世帯数」新座市（2001年・2002年・2003年１月１日現在）（注）上記出典中の統計数値を、本信託不動産からの距離圏別に集計した数値（累計値）です。
商圏距離別商業指標
本信託不動産からの距離
小売業商店数（店）

１㎞

２㎞

３㎞

５㎞

東京都

全国

413

1,001

2,257

7,121

128,019

1,419,696

小売業売場面積（㎡）

43,35877,340159,590

655,468

10,101,466

128,083,639

小売業年間販売額（百万円）

55,986

120,039

249,918

878,641

17,916,027

147,743,116

105

77

71

92

79

90

1,291

1,552

1,566

1,340

1,774

1,153

１店舗当たり売場面積（㎡/店）
売場面積当たり年間販売額（千円/㎡）

出典：「商業統計表」経済産業省大臣官房調査統計部（1997年６月１日現在）（注）上記出典中の統計数値を、本信託不動産からの距離圏別に集計した数値（累計値）です。

− 144 −

ツルミフーガ１（物件番号：商業施設Ｂ−２）
立地条件

ＪＲ京浜東北・鶴見線「鶴見」駅近接

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

3,040百万円

信託期間

平成13年３月16日〜平成23年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年11月16日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
専有面積

商業地域
13,543.32㎡

土地所在

神奈川県横浜市鶴見区豊岡町２番１号（住居表示）

1,962.18㎡
1,264.43㎡

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合64.4％）

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付７階建（区分所有建物一棟の表示）

所有形態（注３)

区分所有権

竣工年月

昭和60年（1985年）９月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

商業施設

建物

7,422.67㎡（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：個人（21名による共有）及び横浜市。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。
［特記事項］１．本不動産は、鶴見駅西口市街地改造事業により整備された施設建築物・敷地であり、当該事業のなかで施設建築物及び敷地の範囲は確定されています。したがって、本土地に関して境界確認は取得されておらず、また本信託不動産に係る信託契約
又は本不動産信託受益権の取得にあたり改めて測量は行っていません。
２．本建物は、区分所有建物であり、信託受託者はツルミフーガ１管理組合における規約等の適用を受けます。なお、同規約において、専有部分の譲渡、賃貸に際し、あらかじめ書面にて管理者に届け出ることが義務付けられています。また同規約においては、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。
３．鶴見駅西口と本建物とは２階部分においてペデストリアンデッキで接続されており、維持管理等に関する協定書が管理組合と横浜市との間で締結されております。
４．平成16年４月１日付で、不動産管理会社を朝日不動産管理株式会社から東京建物株式会社へ変更しました。

［商圏の状況］
１. 立地条件

ＪＲ京浜東北線鶴見駅西口駅前に面しており、２階部分で鶴見駅とぺデストリアンデッキで接続されています。

２. 商圏の概況
人口・世帯数
本信託不動産からの距離
1995年

2001年

2002年

2003年

増加率(％)

１㎞

２㎞

３㎞

５㎞

神奈川県

全国

人口（人）

42,754

161,687

308,571

692,643

8,245,900

125,570,246

世帯数(世帯)19,58569,477130,735

290,726

3,093,998

44,107,856

人口（人）45,049177,967

326,503735,371

8,560,959

126,284,805

世帯数(世帯)23,381

84,233151,046

339,872

3,407,871

48,015,251

人口（人）45,786

178,846

329,730

742,468

8,628,787

126,478,672

世帯数(世帯)23,96485,242

153,620

345,9133,477,591

48,637,789

人口（人）

46,234

180,295

332,371

749,179

8,697,720

126,688,364

世帯数(世帯)24,40586,663

156,194

351,8873,546,393

49,260,791

人口

108.1

111.5

107.7

108.2

105.4

100.9

121.0

114.6

111.7

(2003年
世帯
124.6
124.7
119.5
/1995年)
出典：「国勢調査報告」総務省統計局（1995年10月１日現在）「住民基本台帳人口要覧」総務省自治行政局（2001年・2002年・2003年３月31日現在）「神奈川県人口統計調査」神奈川県（2001年・2002年・2003年、2004年１月１日現在）「横浜市町丁別人口・世帯数」横浜市（2001年・2002年、2003年９月30日現在）− 145 −

「川崎市町丁別人口・世帯数」川崎市（2001年・2002年、2003年10月１日現在）「東京の人口」東京都（2001年・2002年・2003年10月１日現在）（注）上記出典中の統計数値を、本信託不動産からの距離圏別に集計した数値（累計値）です。
本信託不動産からの距離

１㎞

小売業商店数（店）

２㎞

３㎞

５㎞

神奈川県

全国

675

1,726

2,976

6,625

61,9401,300,057

小売業売場面積（㎡）

59,186

126,337

222,903492,810

7,127,337

140,619,288

小売業年間販売額（百万円）

75,076160,347

289,498

706,040

8,464,265

135,109,295

88

73

75

74

115

108

1,268

1,269

1,299

1,433

1,188

961

１店舗当たり売場面積（㎡/店）
売場面積当たり年間販売額（千円/㎡）

出典：「商業統計表」経済産業省大臣官房調査統計部（1997年６月１日現在）（注）上記出典中の統計数値を、本信託不動産からの距離圏別に集計した数値（累計値）です。

新潟駅南センタービル（物件番号：事務所Ｃ−１）
立地条件

ＪＲ上越新幹線・信越本線「新潟」駅徒歩５分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

信託期間

平成13年３月16日〜平成23年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年11月16日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
専有面積

商業地域
19,950.42㎡

土地所在

新潟県新潟市米山一丁目24番（地番）所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合52.7％）構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建（区分所有建物一棟全体の表示）

建物2,140百万円

2,706.99㎡
1,425.54㎡

5,444.58㎡

所有形態（注３)

区分所有権

竣工年月

平成８年（1996年）３月

不動産管理会社

明治安田ビルマネジメント株式会社

用途

事務所

（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：株式会社第四銀行ほか個人３名。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。
［特記事項］１．本不動産は、新潟駅南口第四地区Ｄ３街区第一種市街地再開発事業により整備された施設建築物・敷地であり、当該事業のなかで施設建築物及び敷地の範囲は確定されています。したがって、本土地に関して境界確認は取得されておらず、また本
信託不動産に係る信託契約又は本不動産信託受益権の取得にあたり改めて測量は行っていません。
２．本建物は区分所有建物であり、信託受託者は新潟駅南センタービル管理組合における規約等の適用を受けます。なお、同規約において、区分所有権の賃貸、譲渡等をする場合は、事前に書面での組合への届出が義務付けられています。また同規約においては、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。
３．信託受託者は、本建物内にある駐車場部分を所有していませんが、他の区分所有者が所有している駐車場部分を優先的に信託受託者の貸室の賃借人が賃借できることを約した覚書があります。

− 146 −

明治安田生命大阪梅田ビル（物件番号：事務所Ｃ−２）
立地条件

ＪＲ「大阪」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

8,300百万円

信託期間

平成13年12月25日〜平成23年12月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

大成建設株式会社

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年12月25日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
持分対応

商業地域
52,982.94㎡

土地所在

大阪府大阪市北区梅田三丁目３番20号（住居表示）

5,999.33㎡
1,999.78㎡

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合33.3％）構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付31階建

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合33.3％）

竣工年月

平成12年（2000年）６月

不動産管理会社

明治安田ビルマネジメント株式会社

用途

事務所

建物

17,660.98㎡（注１）建物敷地全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の面積（他の共有者の持分を含みます。）（注３）他の共有者：明治安田生命保険相互会社［特記事項］１．本建物を含む隣接建物４棟の建築に際し、再開発地区計画制度が適用されており、４棟にて一体の建築確認等の手続がとられています。また公開空地及び公開空地上構築物の維持管理に関して４棟所有者にて共用部管理における覚書が結ばれています。
２．本建物を含む隣接建物４棟は「ガーデンシティ・タワーズ」と通称されています。それぞれの建物所有者間でガーデンシ
ティ・タワーズ内の良好な環境を維持するための「ガーデンシティ・タワーズ運営協議会」が組成されており、大成建設株
式会社（以下「当初委託者」という。）が有していた同協議会の構成員の地位を信託受託者が承継しています。
３．当初委託者は、本不動産の他の共有者である明治安田生命保険相互会社との間で安田生命大阪ビル共有関係協定書を取り交わしており、信託受託者は当該協定書における当初委託者の地位を承継しています。なお、同協定書においては、共有者間
で互いに優先買取権を付与する規定、共有物の不分割特約（ただし、登記はなされていません。）等についての規定があります。
４．当初委託者は、西梅田地区開発協議会・西梅田地下道管理協議会・西梅田電波障害対策協議会の会員となっており、信託受
託者は当初委託者の各協議会の会員として地位を承継しています。なお、各協議会においては、管理費・協議会運営に要す
る事務的経費等の会員としての費用負担があります。

東京建物本町ビル（物件番号：事務所Ｃ−４）
立地条件

大阪市営地下鉄御堂筋線「本町」駅徒歩３分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

信託期間

平成13年11月16日〜平成23年11月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

東京建物株式会社

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成13年11月16日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
持分対応

商業地域
14,619.52㎡

土地所在

大阪府大阪市中央区本町三丁目４番８号（住居表示）

所有形態（注３)

所有権（共有：持分割合64.3％）

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付９階建（区分所有建物一棟全体の表示）

建物4,150百万円

1,432.64㎡
920.79㎡

7,709.76㎡

所有形態（注４)

区分所有権及び区分所有権の共有

竣工年月

昭和45年（1970年）２月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所（注１）建物敷地全体の面積（他の区分所有者及び共有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）４筆の土地を株式会社みずほ銀行と共有。区分所有建物に関する敷地権の登記はなされていません。
（注４）建物の所有形態は、①貸室部分 区分所有権（専有部分：地下１階及び地上４階から９階の合計6,921.52㎡）及び②駐車場部分 区
分所有権（専有部分：地下２階、地下３階及び地上１階の合計950.53㎡）（共有：持分割合41分の34（82.9％））となっています。
（①他の区分所有者：株式会社みずほ銀行②他の共有者：株式会社みずほ銀行）。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその共有持分並びにその敷地の共有持分です。
［特記事項］１．本土地上の付属施設の一部（スプリンクラー専用送水口）及びコンクリートブロック塀が西側隣接地へ越境しています。これについては、平成13年10月31日付「覚書」を締結しており、①越境の事実の確認、②後日付属施設の一部を再構築する際の越境の解消及び③第三者に譲渡した場合についての承継について確認しています。
２．本建物は、昭和44年４月10日付「確認通知書（建築物）」に基づき建築され、昭和45年４月27日付「検査済証」を取得して
おり、建築当時の建築基準関係規定には適合する建築物でした。しかし、現在、容積対象延床面積が指定容積率800％を超過しており、既存不適格建築物となっています。再建築の際には、現況の延床面積を確保することができない可能性があります。
３．本建物は区分所有建物であり、信託受託者は本建物における規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地所有権及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないこと、専有部分の譲渡に対する他の区分所有者の承諾権、優先買取権などが定められています。ただし、専有部分と敷地の分離処分については、敷地権の登記がなされていないので、善意で分離処分を受けた第三者には分離処分の無効を主張できません。
４．大阪市長より「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に基づく認定（認定番号：第１号／認定年月日 平成９年４月25日）を取得し、認定された計画に基づき耐震改修工事を実施済です。

− 147 −

朝日生命高松第二ビル（物件番号：事務所Ｃ−５）
立地条件

ＪＲ予讃・高徳線「高松」駅徒歩３分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

872百万円

信託期間

平成13年３月16日〜平成23年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日

平成13年11月16日

土地所在

香川県高松市寿町一丁目２番５号（住居表示）

所有形態

所有権

構造と階数
建物

地積

全体敷地

579.99㎡

持分対応

579.99㎡

用途地域

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

3,471.55㎡

持分対応

3,471.55㎡

所有形態

所有権

竣工年月

昭和56年（1981年）８月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所［特記事項］１．高松市長より「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に基づく認定（認定番号：第２号／認定年月日：平成14年６月27日）を取得し、認定された計画に基づき耐震改修工事を実施済です。

ＪＰＲ高松ビル（物件番号：事務所Ｃ−６）
立地条件

ＪＲ予讃・高徳線「高松」駅徒歩６分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

信託期間

平成13年12月18日〜平成23年12月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社ブルーリッジ・エス・ブイ・ビー

取得年月日

平成13年12月18日

土地

建物

所在

香川県高松市寿町二丁目２番10号（住居表示）

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建、鉄骨造鋼板葺平家建（車庫）及び附属建物

地積

全体敷地

1,407.78㎡

持分対応

1,407.78㎡

用途地域
延床
面積

2,130百万円

一棟全体
持分対応

商業地域
7,409.08㎡
7,409.08㎡

所有形態

所有権

竣工年月

昭和57年（1982年）９月
昭和59年（1984年）３月増築

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所［特記事項］１．平成14年12月31日までに設備機器の転倒防止対策工事を実施したことにより、ＰＭＬの数値が従前の15.10％から14.1％に減少したため、平成15年２月に地震保険を中途解約しており、本書の日付現在地震保険は付保していません。
２．高松市長より「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に基づく認定（認定番号：第１号／認定年月日：平成15年８月12日）を取得し、認定された計画に基づき耐震改修工事を実施済です。

ＪＰＲ博多ビル（物件番号：事務所Ｃ−７）
立地条件

市営地下鉄空港線「祇園」駅至近、ＪＲ鹿児島本線他「博多」駅徒歩６分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,900百万円

信託期間

平成13年３月16日〜平成23年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日

平成13年11月16日

土地

建物

所在

福岡県福岡市博多区博多駅前一丁目４番４号（住居表示）

所有形態

所有権

地積

全体敷地

1,214.63㎡

持分対応

1,214.63㎡

用途地域
延床
面積

商業地域

一棟全体

9,828.73㎡

持分対応

9,828.73㎡
昭和60年（1985年）６月
平成15年（2003年）11月
（車庫）
事務所

構造と階数

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葦平屋建（車庫）

所有形態

所有権

竣工年月

不動産管理会社

明治安田ビルマネジメント株式会社

用途［特記事項］１．本信託土地内に福岡市交通局の福岡市営地下鉄の出入口が設置されており、当初委託者は財産の帰属・維持管理等に関して
昭和59年10月１日付にて福岡市と協定書を交わしています。信託受託者は当初委託者が有していた当該協定書上の地位を承継しています。
２．本信託土地内にテナント誘致時の駐車場を確保するために平成15年11月17日に立体駐車場（20台分）を設置済です。なお、取得価格には駐車場部分の取得価格は含まれていません。

− 148 −

朝日生命福岡第三・第四ビル（物件番号：事務所Ｃ−８）
立地条件

ＪＲ鹿児島本線他「博多」駅徒歩９分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,873百万円

信託期間

平成13年３月16日〜平成23年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日

平成13年11月16日

土地所在

福岡県福岡市博多区住吉二丁目２番１号（住居表示）

所有形態

所有権

構造と階数

地積

全体敷地

2,500.86㎡

持分対応

2,500.86㎡

用途地域（第三）鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付
10階建（第四）鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根７階建

延床
面積

一棟全体
持分対応

建物
所有形態
不動産管理会社（第三）所有権（第四）所有権

竣工年月

東京建物株式会社

用途

商業地域（第三）7,683.01㎡（第四）3,723.68㎡（第三）7,683.01㎡（第四）3,723.68㎡（第三）昭和59年（1984年）
２月（第四）昭和61年（1986年）
10月

事務所

［特記事項］１．朝日生命福岡第三ビル・第四ビルは同一敷地内にあり、建築基準法上第四ビルは第三ビルの増築扱いとなっています。なお、第三ビルと第四ビルは途中階の渡り廊下により連結されています。

ＪＰＲ那覇ビル（物件番号：事務所Ｃ−９）
立地条件

ゆいレール「県庁前」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,560百万円

信託期間

平成13年３月16日〜平成23年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日

平成13年11月16日

土地所在

沖縄県那覇市松山一丁目１番19号（住居表示）

所有形態

所有権

構造と階数
建物

地積

全体敷地

959.87㎡

持分対応

959.87㎡

用途地域

鉄骨鉄筋コンクリート・
鉄骨造陸屋根亜鉛メッキ鋼板葺12階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

5,780.71㎡

持分対応

5,780.71㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成３年（1991年）10月

不動産管理会社

明治安田ビルマネジメント株式会社

用途

事務所

［特記事項］１．本書の日付現在、信託土地の隣地との境界の一部については、隣地所有者との境界確認書の取交しが未了です。

− 149 −ＮＯＲＴＨ33ビル（物件番号：事務所Ｃ−10）
立地条件

市営地下鉄南北線「さっぽろ」駅徒歩１分、ＪＲ函館本線「札幌」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

3,700百万円

信託期間

平成13年４月24日〜平成23年４月23日

信託受託者

ＵＦＪ信託銀行

取得先

有限会社ケイアンドイーインベストメント

取得年月日

平成14年６月18日

土地

全体敷地

1,382.12㎡

持分対応

1,382.12㎡

用途地域
一棟全体
延床 （注１）
面積
専有面積

商業地域
10,568.23㎡

区分所有権

竣工年月

平成４年（1992年）２月

東京建物株式会社

用途

事務所

所在

北海道札幌市中央区北三条西三丁目１番47ほか（地番）

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建（区分所有建物一棟全体の表示）

所有形態（注２)
不動産管理会社

建物

地積

9,836.23㎡（注１）建物一棟全体の延床面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）（注２）他の区分所有者：個人（４名による共有）。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地です。
［特記事項］１．本信託土地の一部（202.64㎡）は、建築基準法第42条１項５号による位置指定を受けている私道であり、法令上その変更又は廃止は一定の制限を受けます。
２．本建物は区分所有建物ですが、その敷地は信託受託者が単独で所有しています。そのため、他の区分所有者の敷地利用を目的として信託受託者と当該他の区分所有者との間で期間を平成13年４月24日より30年間とする土地賃貸借契約書が締結されています。
３．本不動産は札幌市総合設計制度の適用を受け道路・隣地斜線制限の緩和及び容積率の割り増しを受けています。これらの緩和を受けるため公開空地が設置されており、公開空地所有者である信託受託者はかかる公開空地を一般に開放し、適正に維持・管理する義務を負っています。

パークイースト札幌（物件番号：事務所Ｃ−11）
立地条件

市営地下鉄東豊線「大通」駅徒歩３分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

信託期間

平成13年４月24日〜平成23年４月23日

信託受託者

ＵＦＪ信託銀行

取得先

有限会社ケイアンドイーインベストメント

取得年月日

平成14年６月18日

土地

建物

地積

2,150百万円

全体敷地

1,808.26㎡

持分対応

1,808.26㎡

所在

北海道札幌市中央区南一条東一丁目２番２ほか（地番）

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建
及び附属建物

所有形態

所有権

竣工年月

昭和60年（1985年）11月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所

用途地域
延床
面積

商業地域

一棟全体

10,865.75㎡

持分対応

10,865.75㎡

損保ジャパン仙台ビル（物件番号：事務所Ｃ−12）
立地条件

ＪＲ東北新幹線・東北本線「仙台」駅徒歩７分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

3,150百万円

信託期間

平成14年６月26日〜平成24年６月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

株式会社損害保険ジャパン

取得年月日

平成14年６月26日

土地

建物

所在

宮城県仙台市宮城野区榴岡三丁目７番35号（住居表示）

所有形態

所有権

地積

全体敷地

1,895.67㎡

持分対応

1,895.67㎡

用途地域
延床
面積

一棟全体

商業地域
10,783.52㎡

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
及び附属建物

所有形態

所有権

竣工年月

平成９年（1997年）12月

不動産管理会社

株式会社損保ジャパン・ビルマネジメント

用途

事務所

持分対応

10,783.52㎡［特記事項］１．本信託不動産は、宮城野通周辺地区計画区域内にあり、地区整備計画において用途の制限、敷地面積、壁面後退、建物の高さが定められており、建替えの際には行政機関との個別協議が必要となります。

− 150 −

損保ジャパン和歌山ビル（物件番号：事務所Ｃ−13）
立地条件

ＪＲ阪和線・紀勢本線・和歌山線「和歌山」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

1,670百万円

信託期間

平成14年６月26日〜平成24年６月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

株式会社損害保険ジャパン

取得年月日

平成14年６月26日

土地所在

和歌山県和歌山市美園町三丁目31番１ほか（地番）

所有形態

所有権

構造と階数
建物

地積

全体敷地

1,128.45㎡

持分対応

1,128.45㎡

用途地域

鉄骨造陸屋根亜鉛メッキ鋼板葺９階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

6,715.07㎡

持分対応

6,715.07㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成８年（1996年）７月

不動産管理会社

株式会社損保ジャパン・ビルマネジメント

用途

事務所

天神121ビル（物件番号：事務所Ｃ−14）
立地条件

西鉄天神大牟田線「福岡（天神）」駅徒歩３分、市営地下鉄空港線「天神」駅徒歩７分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

信託期間

平成14年３月19日〜平成24年３月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社クアトロ・キャピタル

取得年月日
全体敷地
地積 （注１）
持分対応

平成14年６月21日

用途地域
一棟全体
延床 （注２）
面積
専有面積

商業地域
8,690.95㎡

土地所在

福岡県福岡市中央区天神一丁目３番38号（住居表示）

所有形態

所有権（共有：持分52.2％）構造と階数

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根13階建（区分所有建物一棟の表示）

建物2,810百万円

1,164.39㎡
607.86㎡

3,117.09㎡

所有形態（注３)

区分所有権

竣工年月

平成12年（2000年）７月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所（注１）建物敷地全体の面積（建物の他の区分所有者の持分を含みます。）（注２）建物一棟全体の延床面積（他の区分所有者の持分を含みます。）（注３）他の区分所有者：偕成ビルディング株式会社ほか11名。本信託不動産は区分所有建物の専有部分及びその敷地の共有持分です。
［特記事項］１．本建物は区分所有建物であり、信託受託者は、天神121ビル管理組合における管理規約等の適用を受けます。なお、同規約においては、区分所有者は他の区分所有者の区分所有権について優先買取権を有していること、敷地又は共用部分等の分割請求ができないこと、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して処分できないことなどが定められています。また、区分所有者がその専有部分を第三書に貸与する場合には管理組合の理事会の承認が必要となっています。
２．本不動産は天神一丁目第２地区地区計画区域内にあり、公共空地の設置の義務付けや壁面線の指定を受けています。また隣接建物の敷地と合わせて一団地の認定を受けています。さらに総合設計の許可を得ており、公開空地の設置を条件に容積率の緩和を受けています。公共空地及び公開空地（本信託不動産においては公開空地の一部が公共空地を兼ねています。）の所有者である信託受託者はかかる公共空地及び公開空地を一般に開放し、適正に維持・管理する義務を負っています。

− 151 −

ＳＫ広島ビル（物件番号：事務所Ｃ−15）
立地条件

広島電鉄電停「八丁堀」徒歩５分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

947百万円

信託期間

平成14年10月４日〜平成24年９月30日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社広島インベストメント

取得年月日

平成14年10月４日

土地所在

広島県広島市中区三川町７番１号（住居表示）

所有形態

所有権

構造と階数
建物

地積

全体敷地

502.41㎡

持分対応

502.41㎡

用途地域

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根１階付９階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

4,268.70㎡

持分対応

4,268.70㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成元年（1989年）12月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所［特記事項］１．信託土地内には以下のものが越境しており、信託不動産の前所有者と下記①・②の建物所有者との間で当該越境物に関する覚書を締結しています。
①西側隣接地地上建物の雨樋の一部②西南側隣接地地上建物のトタン屋根の一部。
２．本不動産信託受益権の売主は、信託受益権譲渡契約上、瑕疵担保責任を負っていません。

名古屋恒和ビル（物件番号：事務所Ｃ−16）
立地条件

名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄」駅至近

特定資産の種類（注１)(1)(2)とも不動産

取得価格(1) 4,300百万円(2)
250百万円

取得先(1) 恒和興業株式会社(2) 恒和エステート株式会社

取得年月日

平成15年９月１日

土地所在(1) 愛知県名古屋市中区錦三丁目24番24号（住居表示）(2) 愛知県名古屋市中区錦三丁目24番27号（住居表示）

所有形態

所有権

構造と階数

(1) 鉄骨造陸屋根地下１階付11階建(2) 鉄骨・軽量鉄骨造亜鉛メッキ銀板葺平家建及び附属
建物

全体敷地
地積
持分対応
用途地域
延床
面積

一棟全体
持分対応

建物
所有形態

所有権

竣工年月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途(1) 761.84㎡(2) 230.47㎡(1) 761.84㎡(2) 230.47㎡
商業地域(1) 7,174.31㎡(2)
165.87㎡(1) 7,174.31㎡(2)
165.87㎡(1) 平成15年１月(2) 昭和61年12月(1) 事務所(2) (1)の隔地駐車場（注１）物件（１）は名古屋恒和ビルとその敷地、物件（２）は名古屋恒和ビルの隔地駐車場です。
［特記事項］１．物件（１）と東側隣接地所有者との間で隣接地所有者の設備配管等が物件（１）に越境し、物件（１）から隣接地に対して目隠し塀の一部が越境しております。これについては平成15年９月１日付で覚書を交換しており、相互に①越境の事実の確認、②後日建物の建替・越境部分の修繕等を行う場合の当該越境の修復、③第三者に譲渡した場合の承継について確認しております。
２．物件（２）の建物のうち、西側車寄せ部分（74.17㎡）については売主から建築確認通知書及び検査済証の提供を受けておりませんが、増築時の建築確認通知書及び検査済証があり、適法に建設されたものと考えられます。

− 152 −

堂島Ｆビルディング（物件番号：事務所Ｃ−17）
立地条件

大阪市営地下鉄四つ橋線「西梅田」駅徒歩２分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

2,140百万円

信託期間

平成16年１月23日〜平成26年１月31日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

日本橋興業株式会社

取得年月日

平成16年１月23日

土地所在

大阪府大阪市北区
曽根崎新地二丁目１番23号（住居表示）

地積

全体敷地

668.11㎡

持分対応

668.11㎡

所有形態

所有権

用途地域

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付９階建

所有形態

所有権

竣工年月

平成５年（1993年）10月

不動産管理会社

日本橋興業株式会社

用途

事務所

延床
面積

建物

商業地域

一棟全体

5,696.01㎡

持分対応

5,696.01㎡［特記事項］１．東側及び北側隣接地所有者等が所有する建物の一部・工作物等が本信託土地に越境しています。これについては各所有者等と確認書を取り交わしており、①越境の事実の確認、②将来当該越境物を改築等する際の修正、③第三者に譲渡した場合の承継について確認しています。

船場福岡ビル（物件番号：事務所Ｃ−18）
立地条件

ＪＲ鹿児島本線他・市営地下鉄空港線「博多」駅近接

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

信託期間

平成14年11月29日〜平成26年６月10日

信託受託者

みずほ信託銀行

取得先

有限会社ビーケーティーリアルティーワン

取得年月日

平成16年６月11日

土地所在

福岡市博多区博多駅前二丁目６番12号（住居表示）

所有形態

所有権

構造と階数

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建

地積

全体敷地

680.63㎡

持分対応

680.63㎡

用途地域

建物

延床
面積

1,920百万円

商業地域

一棟全体

3,874.81㎡

持分対応

3,874.81㎡

所有形態（注３)

所有権

竣工年月

平成５年（1993年）2月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

事務所［特記事項］１．西側隣接地から本信託土地に対して建物の一部が越境しています。但し、各々の所有者と、当該事実の確認及び将来撤去する旨約した合意書が締結されています。
２．信託建物の西側壁面部分に株式会社有線ブロードネットワークス所有・管理のケーブルが設置されていますが、「ケーブル設置に関する確認書」に基づき、同ケーブルの設置変更ならびに撤去が必要になった場合には株式会社有線ブロードバンド
ネットワークスの責任と負担において対応する旨約されています。

− 153 −

クラレニッセイビル（物件番号：商業施設Ｃ−１）
立地条件

ＪＲ「大阪」駅徒歩５分、大阪市営地下鉄・阪急電鉄「梅田」駅徒歩４分

特定資産の種類

不動産信託受益権

取得価格

13,000百万円

信託期間

平成15年５月15日〜平成25年３月31日

信託受託者

住友信託銀行取得先

クラレ不動産株式会社、
株式会社ティー・エイチ・プロパティーズ、
日本生命保険相互会社

取得年月日(注１)

平成15年５月15日
平成15年７月16日

所在

大阪府大阪市北区茶屋町16番７号（住居表示）

地積

所有形態

所有権

土地

構造と階数
建物

全体敷地

3,518.68㎡

持分対応

3,518.68㎡

用途地域

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根１階付８階建

延床
面積

商業地域

一棟全体

17,897.56㎡

持分対応

17,897.56㎡

所有形態

所有権

竣工年月

平成２年（1990年）４月

不動産管理会社

東京建物株式会社

用途

商業施設（注１）本投資法人は、平成15年５月15日にクラレ不動産株式会社の共有持分および株式会社ティー・エイチ・プロパティーズの共有持分を
不動産信託受益権の形態により取得し、平成15年７月16日に日本生命保険相互会社の共有持分を不動産信託受益権の形態により取得
し、一棟全体の土地建物を保有しております。
［特記事項］１．本信託土地の隣接地から本信託土地への越境については以下の通りですが、本書の日付現在において、以下の越境物の処理に関する覚書等の書面は締結されておらず、使用料等の授受も発生していません。①本信託土地の東側において、隣接建物の化粧壁が本信託土地の隣接地から本信託土地に越境しております。②本信託土地の東側において、隣接建物の懸垂幕看板のフレームが本信託土地の隣接地から本信託土地に越境しております。③本信託土地の南東側において、隣接建物の排気フードが本信託土地の隣接地から本信託土地に越境しております。

＜第５期中売却物件＞
該当ありません。

− 154 −

ｃ. 個別物件の収益状況
下表については次の方針に従って記載されています。
＜全体情報について＞
・

本表は当期及び過去１期分の期末保有物件について過去のものより順に記載しています。

・各期中の売却物件については各期の期末保有物件の後に記載しています。

＜地域区分について＞
・

地域区分の定義は、次の通りです。
地域区分

地域

「東京都心」

千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区「東京周辺部」

東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県「地方」

その他の地域＜価格情報について＞
・「取得価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載された譲渡金額を百万円未満切り捨てで記載しており、当該不動産等の取得に要した諸費用（不動産売買
媒介手数料等）は含みません。

・

取得価格及び期末評価額についての「投資比率」は表示されない端数金額を含めた取得
価格及び期末評価額について、各期末保有物件のそれぞれの合計額に占める該当物件の割合を％表示で小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。

・「期末評価額」は物件ごとに財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、日本土地建物株式会社、生駒シービー・リチャードエリス株式会社により作成された不動産鑑定評価書の鑑定評価額又は不動産価格調査書の調査価格を記載しています。資産運用会社としては、不動産等資産の取得時に不動産鑑定評価書を取ることとし、不動産等資産の取得後一定期間経過後、及び決算期末ごとにその価格の推移を知るために不動産鑑定評価書又は不動産価格調査書を取る方針です。なお、これら不動産鑑定評価書及び不動産価格調査書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。

・「期末帳簿価格」とは「取得価格」に「取得原価に算入される付随費用」と「期中の資本的支出」を加算し、これより「減価償却累計額」を控除した各期末の貸借対照表計上額をいいます。

＜賃貸借情報について＞・「期末テナント数」は、建物床の賃貸について賃貸借契約を締結している相手方によるもののみを対象としております。（駐車場、袖看板等建物床の貸付けではない賃貸借契約の相手方は含みません。）

・「期末総賃貸可能面積」は、建物・施設における貸付けが可能な事務所、店舗及び倉庫の契約書上の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を記載しています。また、「期末総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている契約書上の面積（駐車場、袖看板等の建物床の賃貸ではない賃貸借契約や貸会議室や管理人室として使用している面積は含みません。）を記載しています。

・「マーケット稼働率」とは、株式会社生駒データサービスシステムより提供を受けた平成16年６月30日時点の各物件の所在する地域ごとの稼働率を記載しており、情報がない
ものについては「−」で表示しています。

・「月末稼働率の期中平均」とは、月末稼働率の期中における単純平均をいいます。

・「期末総賃貸可能面積」及び「期末総賃貸面積」は、小数点以下第３位を四捨五入して表示しています。「稼働率」は％表示で小数点以下第２位を四捨五入して表示しており− 155 −

ます。
・

「稼働率」は本投資法人が保有してからの過去５期分の期末稼働率を表示していますが、本投資法人が保有する以前の稼働率については「−」表示となっています。

＜損益情報について＞
・「営業日数」については物件ごとに表示していますが、期中に同一財産区分（担保設定等に際して１つの物件として扱われる区分）となる同一物件について追加取得があった
場合には、取得価格加重平均稼動日数を採用しています。

・

損益項目は前掲の「重要な会計方針」に則して、損益状況を表記しております。

・賃料収入（共益費含）は賃料、共益費、月極駐車料等のテナントとの契約上で定められている定額の収入を示しています。また、その他は附加使用料、時間貸駐車場等の変動
収入を示しています。

・ＮＯＩとはネットオペレーティングインカムをいい、当該不動産に係る賃貸事業収入合計から賃貸事業費用合計（信託不動産に係る信託報酬は含みません。）を控除した金額をいいます。ただし、この場合の賃貸事業費用には減価償却費は含みません。

・

ＮＣＦとはネットキャッシュフローをいい、当該不動産のＮＯＩから資本的支出を控除した金額をいいます。

＜参考情報について＞
・「長期修繕費用見積合計」は、取得資産の各信託不動産について調査・作成された建物
状況評価報告書に基づく長期的修繕費用予測（15年間）の合計金額を記載しています。
金額には劣化、損傷、損失した部位、部分について初期の機能を回復するまでの機器及び部位全体の交換、部分修理、部分取替え、塗替え、貼替え、解体修理、並びにその工事に付随して発生する費用（養生、解体、撤去、搬入、据付、一般的な施工会社が必要とする経費・保険料等）を含みますが、初期の能力を越える機能の向上等に必要な費用は含まれていません。

・

年換算ＮＯＩ利回りはＮＯＩを各物件の取得価格で除した割合を稼働日数（取得価格加重平均稼動日数）に応じて年換算した利回りを示しています。

・

年額固定資産税・都市計画税については各物件の各年度の固定資産税・都市計画税の合計額を示しており、事業所税、償却資産税等は含まれていません。

− 156 −

個別物件の収益状況［参考情報］第４期（平成15年７月１日〜平成15年12月31日）
地域区分

東京都心

用途

事務所

不動産の名称

兼松ビル

ＪＰＲ
人形町ビル

兼松ビル別館

新麹町ビル

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

16,276

2,874

2,100

1,670

11.6

2.1

1.5

1.2

14,100

2,500

1,870

1,526

10.4

1.8

1.4

1.1

16,102

2,799

2,044

1,679

賃貸借情報
期末テナント数

11

1

4

7

期末総賃貸可能面積（㎡）

7,958.58

2,291.13

2,784.78

2,105.44

期末総賃貸面積（㎡）

7,757.74

2,291.13

2,784.78

1,725.02

マーケット稼働率（％）

92.5

92.5

95.4

91.4

期末稼働率（％）

97.5

100.0

100.0

81.9

平成15年６月末（％）

87.4

100.0

100.0

91.7

平成14年12月末（％）

97.5

100.0

100.0

100.0

平成14年６月末（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

平成13年12月末（％）

−

−

−

−

稼働率

当期の状況

過去の推移

損益情報
第４期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

411,688

104,309

105,199

67,091

賃料収入(共益費含)（千円）

369,065

92,64691,94762,933

その他（千円）

42,622

11,662

13,252

4,157

144,829

30,74633,08423,207

29,848

6,853

7,706

−

水道光熱費（千円）

35,221

10,022

13,5891,804

公租公課（千円）

45,269

7,916

7,581

5,096

保険料（千円）

1,333

319

341

164

②賃貸事業費用合計
外注委託費（千円）

修繕工事費（千円）

13,654

2,628

589

2,495

管理委託料（千円）

10,112

2,690

2,934

1,962

管理組合費（千円）−−−

11,032

その他費用（千円）

9,390

315

342

651

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

266,859

73,562

72,11543,883④減価償却費（千円）

101,129

29,101

16,031

5,173⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

165,729

44,461

56,08338,710

1,361

197

315

27,528265,498

73,36471,80016,355

3.3

5.1

6.8

5.2

15年累計額（千円）

360,865

141,515

180,970

96,070

年平均額（千円）

24,0589,434

12,065

6,405

87,435

14,90315,002

10,185⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）
参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成15年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 157 −

個別物件の収益状況［参考情報］第４期（平成15年７月１日〜平成15年12月31日）
地域区分

東京都心

用途

事務所
新麹町ビル
（追加取得分）不動産の名称

クレスト
安田ビル

五反田
ファーストビル

ＭＳ芝浦ビル

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

550

4,000

11,200

2,920

0.4

2.9

8.0

2.1

654

3,250

11,700

2,920

0.5

2.4

8.7

2.1

566

3,929

11,523

2,912

賃貸借情報
期末テナント数

3

9

6

4

期末総賃貸可能面積（㎡）

901.363,265.34

14,429.08

4,240.98

期末総賃貸面積（㎡）

901.363,265.34

12,467.70

4,240.98

マーケット稼働率（％）

91.4

90.8

93.5

94.6

期末稼働率（％）

100.0

100.0

86.4

100.0

平成15年６月末（％）

100.0

63.5

100.0

−

平成14年12月末（％）

100.0

84.1

−

−

平成14年６月末（％）

−

100.0

−

−

平成13年12月末（％）

−

−

−

−

稼働率

当期の状況

過去の推移

損益情報
第４期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

161

31,467

100,841

570,232

130,124

賃料収入(共益費含)（千円）

30,36994,514496,195

124,088

その他（千円）

1,097

6,326

74,0366,035②賃貸事業費用合計

8,990

41,514

149,939

29,661

外注委託費（千円）

−

9,269

1,809

12,213

水道光熱費（千円）

1,069

8,994

22,805

10,373

公租公課（千円）

2,179

14,365

−

−

70

378

1,175

422

保険料（千円）
修繕工事費（千円）−

213

11,4461,609

管理委託料（千円）

948

2,786

10,7504,568

管理組合費（千円）

4,723

−

100,319−

その他費用（千円）

−

5,508

1,632

474

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

22,47659,326420,292

100,463④減価償却費（千円）

1,703

28,43256,75023,210⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

20,77330,893

363,541

77,253

−

−

9,021

1,205

22,47659,326411,271

99,258

8.1

2.9

7.4

7.8

15年累計額（千円）

41,130102,270

719,457

336,613

年平均額（千円）

2,742

6,818

47,96422,441

4,358

27,47758,85823,862⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）
参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成15年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 158 −

個別物件の収益状況［参考情報］第４期（平成15年７月１日〜平成15年12月31日）
地域区分

東京都心

東京周辺部

用途

事務所

商業

事務所

不動産の名称

福岡ビル

神南一丁目
ビル

アルカイースト

ＪＰＲ
千葉ビル

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

1,800

12,000

5,880

2,350

1.3

8.6

4.1

1.7

1,800

12,000

5,900

2,181

1.3

8.9

4.4

1.6

1,843

12,093

5,638

2,349

賃貸借情報
期末テナント数

1

1

4

27

期末総賃貸可能面積（㎡）

1,250.06

8,076.85

7,050.10

5,558.06

期末総賃貸面積（㎡）

1,250.06

8,076.85

6,017.59

4,923.77

マーケット稼働率（％）

92.5

−

93.4

77.3

期末稼働率（％）

100.0

100.0

85.4

88.6

平成15年６月末（％）

−

100.0

100.0

83.7

平成14年12月末（％）

−

−

100.0

77.6

平成14年６月末（％）

−

−

100.0

77.1

平成13年12月末（％）

−

−

−

−

稼働率

当期の状況

過去の推移

損益情報
第４期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計
外注委託費（千円）

78

184

184

184

27,466345,576

354,110161,246

27,466345,576

286,559

145,382−−

67,551

15,864

3,277

2,421

200,093

64,693−−−

20,847

水道光熱費（千円）−−

67,551

21,937

公租公課（千円）−−

32,421

13,925

保険料（千円）

132

621

3,343

779

修繕工事費（千円）

−

−

−

1,580

管理委託料（千円）

509

1,800

7,989

4,370

管理組合費（千円）

2,509

−

87,684−

その他費用（千円）

125

−

1,103

1,252

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

24,189343,154

154,017

96,552④減価償却費（千円）

2,765

44,25858,021

25,389⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

21,423298,896

95,995

71,163⑥資本的支出（千円）

18,681−−

11,505⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

5,507

343,154

154,01785,047

6.3

5.7

5.2

8.2

15年累計額（千円）

60,389236,620

153,220

283,432

年平均額（千円）

4,026

15,775

10,21518,895

13,78871,37664,236

26,960

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成15年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 159 −

個別物件の収益状況［参考情報］第４期（平成15年７月１日〜平成15年12月31日）
地域区分

東京周辺部

用途

事務所
朝日生命横浜日本大通りビル

不動産の名称

商業

ＪＰＲ
池袋ビル

新横浜第二
センタービル田無アスタ

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

2,927

2,040

920

10,200

2.1

1.5

0.7

7.3

2,816

2,110

1,020

10,840

2.1

1.6

0.8

8.0

2,807

2,515

969

9,694

賃貸借情報
期末テナント数

10

6

9

1

期末総賃貸可能面積（㎡）

6,066.56

4,597.35

2,640.80

31,121.71

期末総賃貸面積（㎡）

5,748.33

3,531.96

2,176.23

31,121.71

マーケット稼働率（％）

87.4

94.0

88.8

−

期末稼働率（％）

94.8

76.8

82.4

100.0

平成15年６月末（％）

88.0

61.5

96.0

100.0

平成14年12月末（％）

73.5

63.2

100.0

100.0

平成14年６月末（％）

80.1

73.0

−

100.0

平成13年12月末（％）

−

−

−

−

稼働率

当期の状況

過去の推移

損益情報
第４期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

145,374

99,22773,317672,182

賃料収入(共益費含)（千円）

132,591

94,578

67,107672,182

その他（千円）

12,783

4,649

6,210

−

②賃貸事業費用合計

75,263

98,052

25,20484,805

外注委託費（千円）

12,581

11,7217,077−

水道光熱費（千円）

20,047

9,350

8,077

−

公租公課（千円）

12,43910,5696,410

46,767

保険料（千円）

5,482

3,633

365

4,762

修繕工事費（千円）

18,71260,0981,093−

管理委託料（千円）

4,387

2,632

2,119

3,300

管理組合費（千円）−−−

29,974

その他費用（千円）

1,613

46

61

−

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

70,111

1,174

48,113587,377④減価償却費（千円）

37,874

14,251

12,441

119,950⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

32,237△13,077

35,672

467,426⑥資本的支出（千円）

13,674349,481437−⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

56,437△348,306

47,676587,377

4.8

0.1

10.4

11.4

15年累計額（千円）

395,980

603,470

191,815

349,888

年平均額（千円）

26,39940,231

12,78823,32624,47321,08012,372

93,384

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成15年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 160 −

個別物件の収益状況［参考情報］第４期（平成15年７月１日〜平成15年12月31日）
地域区分
用途

東京周辺部

地方

商業

事務所

ツルミフーガ１

不動産の名称新潟駅南
センタービル

明治安田生命大阪梅田ビル

東京建物
本町ビル

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

3,040

2,140

8,300

4,150

2.2

1.5

5.9

3.0

3,188

2,086

8,600

4,210

2.4

1.5

6.4

3.1

2,963

2,040

8,043

4,148

賃貸借情報
期末テナント数

1

16

20

10

期末総賃貸可能面積（㎡）

9,578.60

5,206.82

9,588.16

7,210.25

期末総賃貸面積（㎡）

9,578.60

5,206.82

9,588.16

7,106.76

マーケット稼働率（％）

−

90.1

93.3

88.8

期末稼働率（％）

100.0

100.0

100.0

98.6

平成15年６月末（％）

100.0

100.0

100.0

98.6

平成14年12月末（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

平成14年６月末（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

平成13年12月末（％）

−

−

−

−

稼働率

当期の状況

過去の推移

損益情報
第４期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計
外注委託費（千円）
水道光熱費（千円）
公租公課（千円）
保険料（千円）

184

184

184

184

153,278

136,216

393,185

261,630

153,278

122,527

347,798

241,947−

13,68845,386

19,682

29,08849,180162,62273,046−2,394

36,556

18,897−

14,33068,733

27,977

15,777

10,56337,81014,199

663

1,387

1,477

739

修繕工事費（千円）

−

854

3,802

2,689

管理委託料（千円）

1,500

3,772

10,6127,821

管理組合費（千円）

11,147

15,836−−

その他費用（千円）

−

40

3,682

723

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

124,19087,035

230,562

188,583④減価償却費（千円）

19,06524,09271,00318,937⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

105,124

62,943

159,558

169,645

−

−

2,428

−

124,19087,035228,134

188,583

8.1

8.1

5.5

9.0

15年累計額（千円）

579,240

91,334

271,683445,250

年平均額（千円）

38,616

6,089

18,112

29,68331,557

20,91972,36827,407⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）
参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成15年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 161 −

個別物件の収益状況［参考情報］第４期（平成15年７月１日〜平成15年12月31日）
地域区分

地方

用途

事務所
朝日生命
高松第二ビル

不動産の名称

ＪＰＲ
高松ビル

ＪＰＲ
博多ビル

朝日生命福岡
第三・第四ビル価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

872

2,130

2,900

2,873

0.6

1.5

2.1

2.1

740

1,330

2,700

2,730

0.5

1.0

2.0

2.0

918

2,244

2,927

2,848

賃貸借情報
期末テナント数

20

20

27

15

期末総賃貸可能面積（㎡）

2,518.30

5,032.29

6,571.89

8,439.77

期末総賃貸面積（㎡）

1,930.10

3,426.37

6,077.04

7,691.27

マーケット稼働率（％）

78.6

78.6

88.6

88.6

期末稼働率（％）

76.6

68.1

92.5

91.1

平成15年６月末（％）

74.5

76.7

86.4

92.2

平成14年12月末（％）

78.3

71.7

89.3

92.3

平成14年６月末（％）

79.6

75.1

86.4

94.8

平成13年12月末（％）

−

−

−

−

稼働率

当期の状況

過去の推移

損益情報
第４期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

53,00796,434160,456

194,243

賃料収入(共益費含)（千円）

48,41780,378146,021

163,437

その他（千円）

4,589

16,055

14,43430,805②賃貸事業費用合計

19,71568,661

58,40770,054

外注委託費（千円）

6,304

11,676

15,242

15,020

水道光熱費（千円）

5,779

10,341

18,36527,257

公租公課（千円）

5,397

10,87015,101

15,254

保険料（千円）

262

592

671

774

修繕工事費（千円）

160

31,342

2,990

6,992

管理委託料（千円）

1,373

3,177

4,505

3,376

管理組合費（千円）

−

−

−

−

その他費用（千円）

438

660

1,531

1,378

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

33,291

27,772102,048

124,188④減価償却費（千円）

6,390

14,434

19,317

19,770⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

26,90013,337

82,730104,418⑥資本的支出（千円）

1,763

76,99062,305−⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

31,528△49,218

39,742

124,188

7.6

2.6

7.0

8.6

15年累計額（千円）

255,360

482,470

564,920

516,830

年平均額（千円）

17,02432,16537,661

34,455

10,703

21,73830,12930,364

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成15年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 162 −

個別物件の収益状況［参考情報］第４期（平成15年７月１日〜平成15年12月31日）
地域区分

地方

用途

事務所
ＪＰＲ
那覇ビル

不動産の名称ＮＯＲＴＨ33
ビル

パークイースト札幌

損保ジャパン仙台ビル

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

1,560

3,700

2,150

3,150

1.1

2.6

1.5

2.3

1,580

3,130

2,070

3,200

1.2

2.3

1.5

2.4

1,570

3,697

2,204

3,040

賃貸借情報
期末テナント数

14

18

24

9

期末総賃貸可能面積（㎡）

3,947.07

6,643.01

7,647.76

7,047.24

期末総賃貸面積（㎡）

3,841.57

4,506.66

5,936.29

6,937.29

マーケット稼働率（％）

−

90.8

83.1

92.0

期末稼働率（％）

97.3

67.8

77.6

98.4

平成15年６月末（％）

97.3

83.0

82.1

100.0

平成14年12月末（％）

94.7

94.9

87.7

100.0

平成14年６月末（％）

92.6

96.9

84.7

100.0

平成13年12月末（％）

−

−

−

−

稼働率

当期の状況

過去の推移

損益情報
第４期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

184

121,493

115,118

115,461

206,706

賃料収入(共益費含)（千円）

108,455

103,613

107,336

197,077

その他（千円）

13,037

11,504

8,125

9,629

②賃貸事業費用合計

43,126

81,66564,44761,301

外注委託費（千円）

12,20820,337

18,415

19,228

水道光熱費（千円）

14,095

18,866

18,457

15,994

公租公課（千円）

7,078

23,844

12,601

18,267

保険料（千円）

488

856

830

1,000

修繕工事費（千円）

4,585

9,246

8,566

492

管理委託料（千円）

3,540

2,949

3,170

6,145

管理組合費（千円）

−

−

−

−

その他費用（千円）

1,131

5,565

2,404

173

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

78,36633,45351,014145,404④減価償却費（千円）

24,24442,232

23,27445,995⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

54,121△8,77827,73999,408⑥資本的支出（千円）

3,874

5,627

48,438−⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

74,492

27,826

2,576

145,404

10.0

1.8

4.7

9.2

15年累計額（千円）

273,500

338,427

493,375

357,691

年平均額（千円）

18,23322,56232,892

23,846

13,511

47,62025,20233,924

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成15年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 163 −

個別物件の収益状況［参考情報］第４期（平成15年７月１日〜平成15年12月31日）
地域区分

地方

用途

事務所
損保ジャパン和歌山ビル

不動産の名称

天神121ビル

名古屋恒和
ビル

ＳＫ広島ビル

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

1,670

2,810

947

4,550

1.2

2.0

0.7

3.3

1,670

2,660

925

4,605

1.2

2.0

0.7

3.4

1,615

2,754

966

4,703

賃貸借情報
期末テナント数

16

9

15

18

期末総賃貸可能面積（㎡）

4,892.17

3,292.02

2,732.29

5,461.90

期末総賃貸面積（㎡）

4,892.17

2,199.40

2,135.81

4,929.86

マーケット稼働率（％）

86.2

89.1

87.7

91.7

期末稼働率（％）

100.0

66.8

78.2

90.3

平成15年６月末（％）

96.8

91.5

72.0

−

稼働率

当期の状況

過去の推移

平成14年12月末（％）

96.8

87.0

78.8

−

平成14年６月末（％）

96.8

83.0

−

−

平成13年12月末（％）

−

−

−

−

損益情報
第４期中の営業日数①賃貸事業収入合計

184

184

184

122

130,989

94,13258,531

127,772

賃料収入(共益費含)（千円）

118,938

88,552

51,351

113,387

その他（千円）

12,051

5,580

7,179

14,384②賃貸事業費用合計

41,61037,324

24,42732,650

外注委託費（千円）

12,785−

6,865

15,265

水道光熱費（千円）

14,792

6,200

6,058

12,664

公租公課（千円）

8,552

8,814

7,672

−

保険料（千円）

614

343

364

349

修繕工事費（千円）

471

−

1,191

37

管理委託料（千円）

3,733

2,620

1,544

3,088

管理組合費（千円）−

17,925−−

その他費用（千円）

660

1,421

730

1,245

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

89,37956,80834,103

95,121④減価償却費（千円）

25,226

26,10011,013

17,637⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

64,15330,70723,09077,484⑥資本的支出（千円）

2,927

1,816

7,419

−

⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

86,452

54,992

26,684

95,121

10.6

4.0

7.1

6.3

15年累計額（千円）

297,527

196,277

214,720

115,060

年平均額（千円）

19,835

13,085

14,315

7,671

15,88015,955

15,34623,412

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成15年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 164 −

個別物件の収益状況［参考情報］第４期（平成15年７月１日〜平成15年12月31日）

当期中の売却物件

地域区分

地方

地方

用途

商業

事務所

クラレニッセイ
ビル

安田生命
天六ビル

不動産の名称
価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）

13,000−9.3−

12,600−9.3−

13,066−

期末テナント数

1−

期末総賃貸可能面積（㎡）

18,586.97−

期末総賃貸面積（㎡）

18,586.97−

期末帳簿価額（百万円）
賃貸借情報

稼働率

当期の状況

−
マーケット稼働率（％）−−

期末稼働率（％）

100.0

−

過去の推移

−
平成15年６月末（％）

100.0

100.0

平成14年12月末（％）

−

100.0

平成14年６月末（％）

−

100.0

平成13年12月末（％）

−

−

損益情報
第４期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計

178

64
410,328

21,953410,328

18,110

−

3,842

3,264

15,648

外注委託費（千円）

−

2,854

水道光熱費（千円）

−

3,176

公租公課（千円）

−

8,137

1,422

107

修繕工事費（千円）−

746

管理委託料（千円）

1,654

456

管理組合費（千円）−−

保険料（千円）

その他費用（千円）

187

170

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

407,0646,304④減価償却費（千円）

56,2862,842⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

350,777

3,461

−

−

407,064

6,304

6.4

8.6

15年累計額（千円）

629,770

227,020

年平均額（千円）

41,985

15,13551,651

16,101⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）
参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成15年度年額固定資産税・都市計画税(千円)※名古屋恒和ビルの事務所部分は平成15年１月31日に竣工した為、建物の固定資産税・都市計画税は含まれていません。

− 165 −

個別物件の収益状況［参考情報］第５期（平成16年１月１日〜平成16年６月30日）
地域区分

東京都心

用途

事務所

不動産の名称

兼松ビル

ＪＰＲ
人形町ビル

兼松ビル別館

新麹町ビル

価格情報
取得価格（百万円）

16,276
投資比率（％）

期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

2,874

2,100

1,670

10.0

1.8

1.3

1.0

12,700

2,480

1,850

1,498

8.1

1.6

1.2

1.0

16,004

2,774

2,033

1,674

賃貸借情報
期末テナント数

10

1

3

7

期末総賃貸可能面積（㎡）

7,958.58

2,291.13

2,788.98

2,105.44

期末総賃貸面積（㎡）

7,757.74

2,291.13

2,409.75

1,725.02

マーケット稼働率（％）

95.5

95.5

95.9

91.7

期末稼働率（％）

97.5

100.0

86.4

81.9

月末稼働率の期中平均（％）

87.7

100.0

95.2

81.9

平成15年12月末（％）

97.5

100.0

100.0

81.9

平成15年６月末（％）

87.4

100.0

100.0

91.7

平成14年12月末（％）

97.5

100.0

100.0

100.0

平成14年６月末（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

稼働率

当期の状況

過去の推移

損益情報
第５期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計

182

182

182

182

389,214102,843

93,38962,189363,073

92,41984,741

60,69826,14010,424

8,647

1,491

129,882

27,781

28,75020,669

外注委託費（千円）

28,383

6,366

6,390

−

水道光熱費（千円）

28,752

8,292

10,2291,578

公租公課（千円）

43,757

7,547

7,780

5,022

保険料（千円）

1,266

304

325

165

修繕工事費（千円）

5,277

2,167

1,115

−

管理委託料（千円）

9,949

2,672

2,681

1,844

管理組合費（千円）−−−

11,584

その他費用（千円）

12,495

431

227

475

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

259,33175,06164,63841,520④減価償却費（千円）

101,268

29,16816,0805,471⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

158,063

45,89348,55836,048

3,409

4,044

4,591

−

255,92171,01760,047

41,520

3.2

5.2

6.2

5.0

15年累計額（千円）

360,865

141,515

180,970

96,070

年平均額（千円）

24,0589,434

12,065

6,405

86,43014,683

14,90010,037⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）
参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成16年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 166 −

個別物件の収益状況［参考情報］第５期（平成16年１月１日〜平成16年６月30日）
地域区分

東京都心

用途

事務所
新麹町ビル
（追加取得分）不動産の名称

クレスト
安田ビル

五反田
ファーストビル

ＭＳ芝浦ビル

価格情報
取得価格（百万円）

550
投資比率（％）

期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

4,000

11,200

2,920

0.3

2.4

6.8

1.8

642

3,250

11,300

2,870

0.4

2.1

7.3

1.9

564

3,903

11,488

2,892

賃貸借情報
期末テナント数

3

9

6

3

期末総賃貸可能面積（㎡）

901.363,265.34

14,429.08

4,240.98

期末総賃貸面積（㎡）

901.363,265.34

12,467.70

4,240.98

91.7

92.5

93.6

93.6

稼働率

当期の状況
マーケット稼働率（％）
期末稼働率（％）

100.0

100.0

86.4

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

100.0

100.0

86.4

100.0

平成15年12月末（％）

100.0

100.0

86.4

100.0

平成15年６月末（％）

100.0

63.5

100.0

−

平成14年12月末（％）

100.0

84.1

−

−

平成14年６月末（％）

−

100.0

−

−

過去の推移

損益情報
第５期中の営業日数①賃貸事業収入合計

182

182

182

182

30,421

122,321499,472

146,897

賃料収入(共益費含)（千円）

29,299114,861448,930

140,864その他（千円）

1,121

7,460

50,542

6,032

9,246

36,799175,006

40,080②賃貸事業費用合計
外注委託費（千円）

−

9,269

1,809

13,753

水道光熱費（千円）

1,165

8,779

18,706

10,113

公租公課（千円）

2,147

14,501

33,487

7,665

70

361

1,244

463

保険料（千円）
修繕工事費（千円）

−

192

7,627

2,940

管理委託料（千円）

904

3,590

9,725

4,544

管理組合費（千円）

4,959

−

100,319−

その他費用（千円）

−

105

2,086

598

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

21,17485,522

324,466

106,816④減価償却費（千円）

1,703

28,472

56,90823,279⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

19,47157,050267,558

83,537−2,368

22,0303,074

21,174

83,154

302,436

103,741

7.7

4.3

5.8

7.3

15年累計額（千円）

41,130102,270

719,457

336,613

年平均額（千円）

2,742

6,818

47,96422,441

4,295

27,26558,853

23,685⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）
参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成16年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 167 −

個別物件の収益状況［参考情報］第５期（平成16年１月１日〜平成16年６月30日）
地域区分

東京都心

用途

事務所

不動産の名称

福岡ビル

商業
オーバルコート大崎マークウエスト

健和ビル

神南一丁目ビル価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

1,800

5,100

3,500

12,000

1.1

3.1

2.1

7.3

1,798

5,080

3,400

12,100

1.2

3.3

2.2

7.7

1,837

5,273

3,620

12,083

賃貸借情報
期末テナント数

1

9

2

1

期末総賃貸可能面積（㎡）

1,250.06

4,181.66

4,088.44

8,076.85

期末総賃貸面積（㎡）

1,250.06

4,181.66

4,088.44

8,076.85

稼働率

当期の状況
マーケット稼働率（％）

95.5

96.1

97.7

−

期末稼働率（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

過去の推移
平成15年12月末（％）

100.0

−

−

100.0

平成15年６月末（％）

−

−

−

100.0

平成14年12月末（％）

−

−

−

−

平成14年６月末（％）

−

−

−

−

損益情報
第５期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）

182

34

30

182

64,66735,09629,262345,576

64,66732,60027,835345,576

−

2,496

1,426

−

18,424

5,305

6,636

38,235

外注委託費（千円）

−

1,979

−

−

水道光熱費（千円）

−

1,753

1,426

−

②賃貸事業費用合計

公租公課（千円）

7,018

−

−

35,807

保険料（千円）

305

65

118

628

修繕工事費（千円）

−

84

−

−

管理委託料（千円）

1,200

632

200

1,800

管理組合費（千円）

9,726

−

4,711

−

その他費用（千円）

173

790

180

−

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

46,24329,791

22,626

307,340④減価償却費（千円）

5,531

4,851

4,979

44,366⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

40,712

24,93917,646

262,973

−

−

−

−

46,24329,791

22,626

307,340

5.2

6.3

7.9

5.1

15年累計額（千円）

60,389250,060

180,358

236,620

年平均額（千円）

4,026

16,671

12,024

15,775

13,78834,58726,75571,376⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）
参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成16年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 168 −

個別物件の収益状況［参考情報］第５期（平成16年１月１日〜平成16年６月30日）
地域区分

東京周辺部

用途

事務所

不動産の名称

アルカイースト

ＪＰＲ
千葉ビル

朝日生命横浜日本
大通りビル

ＪＰＲ
池袋ビル

価格情報
取得価格（百万円）

5,880
投資比率（％）

期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

2,350

2,927

2,040

3.6

1.4

1.8

1.2

5,760

2,085

2,650

2,150

3.7

1.3

1.7

1.4

5,582

2,331

2,773

2,602

賃貸借情報
期末テナント数

5

27

10

6

期末総賃貸可能面積（㎡）7,050.10

5,558.06

6,066.54

4,597.35

期末総賃貸面積（㎡）7,050.10

4,935.22

5,467.14

3,531.96

マーケット稼働率（％）

90.8

77.6

90.0

94.1

期末稼働率（％）

100.0

88.8

90.1

76.8

月末稼働率の期中平均（％）

88.7

88.1

83.2

76.8

稼働率

当期の状況

過去の推移
平成15年12月末（％）

85.4

88.6

94.8

76.8

平成15年６月末（％）

100.0

83.7

88.0

61.5

平成14年12月末（％）

100.0

77.6

73.5

63.2

平成14年６月末（％）

100.0

77.1

80.1

73.0

損益情報
第５期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）

182

182

182

182

299,273

143,724

139,962

103,338

260,722

133,803

131,110

100,195

38,550

9,920

8,851

3,142

171,564

64,29253,042

52,792

外注委託費（千円）−

20,852

12,1859,282

水道光熱費（千円）

38,552

14,325

14,8547,305

公租公課（千円）

32,36013,746

12,316

10,472

保険料（千円）

3,298

753

5,311

411

②賃貸事業費用合計

修繕工事費（千円）

332

5,064

3,513

20,801

管理委託料（千円）

7,899

4,060

3,729

2,957

管理組合費（千円）

87,684−−−

その他費用（千円）

1,436

5,489

1,132

1,562

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

127,708

79,432

86,91950,545④減価償却費（千円）

58,03025,66937,95820,712⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

69,67853,762

48,96029,833⑥資本的支出（千円）

1,647

7,794

3,526

109,282

126,061

71,637

83,393△58,736

4.4

6.8

6.0

5.0

15年累計額（千円）

153,220

283,432

395,980

603,470

年平均額（千円）

10,21518,89526,39940,231

64,236

26,24023,86020,340⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）
参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成16年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 169 −

個別物件の収益状況［参考情報］第５期（平成16年１月１日〜平成16年６月30日）
地域区分

東京周辺部

用途

事務所
新横浜第二
センタービル

不動産の名称商業

川口センタービル

ＳＥＦビル

田無アスタ

価格情報
取得価格（百万円）

920
投資比率（％）

期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

8,100

3,250

10,200

0.6

4.9

2.0

6.2

1,020

8,180

3,330

10,830

0.7

5.3

2.1

7.0

962

8,251

3,366

9,574

賃貸借情報
期末テナント数

10

38

9

1

期末総賃貸可能面積（㎡）

2,640.80

15,478.43

6,512.45

31,121.71

期末総賃貸面積（㎡）

2,274.23

15,478.43

5,993.51

31,121.71

稼働率

当期の状況
マーケット稼働率（％）

91.0

−

95.1

−

期末稼働率（％）

86.1

100.0

92.0

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

84.6

99.2

97.8

100.0

過去の推移
平成15年12月末（％）

82.4

−

−

100.0

平成15年６月末（％）

96.0

−

−

100.0

平成14年12月末（％）

100.0

−

−

100.0

平成14年６月末（％）

−

−

−

100.0

損益情報
第５期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）

182

139

122

182

66,518380,170

127,656

672,182

62,850355,463

114,753

672,182

3,667

24,707

12,902−

23,448103,374

30,52884,057

外注委託費（千円）

6,029

41,01013,281−

水道光熱費（千円）

5,928

35,105

13,514−

公租公課（千円）

6,186

89

−

46,053

保険料（千円）

353

1,164

437

4,729

修繕工事費（千円）

1,905

15,184290−

管理委託料（千円）

1,984

7,103

2,773

3,300

②賃貸事業費用合計

管理組合費（千円）−−−

29,974

その他費用（千円）

1,060

3,716

231

−

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

43,069276,796

97,128588,124④減価償却費（千円）

12,48074,29627,306

119,950⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

30,588202,499

69,821

468,174⑥資本的支出（千円）

5,199

3,082

1,947

−

⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

37,870273,713

95,180588,124

9.4

9.0

8.9

11.6

15年累計額（千円）

191,815

481,948

341,960

349,888

年平均額（千円）

12,78832,13022,79723,326

12,06473,89931,747

91,984

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成16年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 170 −

個別物件の収益状況［参考情報］第５期（平成16年１月１日〜平成16年６月30日）
地域区分
用途

東京周辺部

地方

商業

事務所

ツルミフーガ１

不動産の名称新潟駅南
センタービル

明治安田生命大阪梅田ビル

東京建物
本町ビル

価格情報
取得価格（百万円）

3,040
投資比率（％）

期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

2,140

8,300

4,150

1.9

1.3

5.1

2.5

3,173

2,035

8,570

3,990

2.0

1.3

5.5

2.6

2,944

2,024

7,973

4,137

賃貸借情報
期末テナント数

1

15

21

10

期末総賃貸可能面積（㎡）

9,578.60

5,206.82

9,600.08

7,210.25

期末総賃貸面積（㎡）

9,578.60

4,669.16

9,061.74

7,106.76

マーケット稼働率（％）

−

91.2

94.2

88.4

期末稼働率（％）

100.0

89.7

94.4

98.6

月末稼働率の期中平均（％）

100.0

98.4

99.1

98.6

平成15年12月末（％）

100.0

100.0

100.0

98.6

平成15年６月末（％）

100.0

100.0

100.0

98.6

平成14年12月末（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

平成14年６月末（％）

100.0

100.0

100.0

100.0

稼働率

当期の状況

過去の推移

損益情報
第５期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計

182

182

182

182

153,278

126,881

365,458

249,199

153,278

119,175

338,641

230,697−

7,705

26,816

18,502

29,344

48,729141,71266,668

外注委託費（千円）−

714

36,473

19,215

水道光熱費（千円）

−

9,811

51,443

18,554

15,22910,27837,671

13,673

637

1,298

1,454

703

公租公課（千円）
保険料（千円）
修繕工事費（千円）

−

544

445

5,911

管理委託料（千円）

1,500

3,525

10,1777,608

管理組合費（千円）

11,976

20,545−−

その他費用（千円）

−

2,013

4,046

1,001

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

123,934

78,151

223,745

182,531④減価償却費（千円）

19,065

24,132

71,15019,004⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

104,868

54,018

152,595

163,526

−

8,190

902

7,674

123,934

69,961

222,843

174,856

8.2

7.3

5.4

8.8

15年累計額（千円）

579,240

91,334

271,683445,250

年平均額（千円）

38,616

6,089

18,112

29,68330,458

19,61872,624

26,395⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）
参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成16年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 171 −

個別物件の収益状況［参考情報］第５期（平成16年１月１日〜平成16年６月30日）
地域区分

地方

用途

事務所
朝日生命
高松第二ビル

不動産の名称

ＪＰＲ
高松ビル

ＪＰＲ
博多ビル

朝日生命福岡
第三・第四ビル価格情報
取得価格（百万円）

872
投資比率（％）

期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

2,130

2,900

2,873

0.5

1.3

1.8

1.8

741

1,330

2,660

2,610

0.5

0.9

1.7

1.7

1,029

2,275

2,919

2,859

賃貸借情報
期末テナント数

19

22

27

14

期末総賃貸可能面積（㎡）

2,518.30

5,032.33

6,581.10

8,447.48

期末総賃貸面積（㎡）

1,604.38

4,033.07

5,633.23

6,671.94

マーケット稼働率（％）

85.9

85.9

88.7

88.7

期末稼働率（％）

63.7

80.1

85.6

79.0

期末稼働率の期中平均（％）

75.4

68.4

90.4

89.5

平成15年12月末（％）

76.6

68.1

92.5

91.1

平成15年６月末（％）

74.5

76.7

86.4

92.2

平成14年12月末（％）

78.3

71.7

89.3

92.3

平成14年６月末（％）

79.6

75.1

86.4

94.8

稼働率

当期の状況

過去の推移

損益情報
第５期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）

182

182

182

182

51,10983,140152,639

182,669

44,49380,582

144,287

155,858

6,616

2,558

8,352

26,811

26,69038,91955,671

68,342

外注委託費（千円）

6,122

11,55914,675

14,603

水道光熱費（千円）

4,307

8,570

12,865

19,557

公租公課（千円）

5,100

10,22914,898

14,679

保険料（千円）

248

558

649

750

修繕工事費（千円）

9,105

4,245

6,760

13,423

管理委託料（千円）

1,276

2,385

4,576

3,331

②賃貸事業費用合計

管理組合費（千円）

−

−

−

−

その他費用（千円）

528

1,369

1,245

1,997

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

24,41844,22096,968114,326④減価償却費（千円）

7,447

16,527

20,38920,288⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

16,97027,69376,57894,037⑥資本的支出（千円）

119,469

46,863

12,07731,857⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）△95,050△2,642

84,89082,468

5.6

4.2

6.7

8.0

15年累計額（千円）

255,360

482,470

564,920

516,830

年平均額（千円）

17,02432,16537,661

34,455

10,125

20,45628,512

29,079

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成16年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 172 −

個別物件の収益状況［参考情報］第５期（平成16年１月１日〜平成16年６月30日）
地域区分

地方

用途

事務所
ＪＰＲ
那覇ビル

不動産の名称ＮＯＲＴＨ33
ビル

パークイースト札幌

損保ジャパン仙台ビル

価格情報
取得価格（百万円）

1,560
投資比率（％）

期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

3,700

2,150

3,150

1.0

2.3

1.3

1.9

1,470

2,910

1,850

3,180

0.9

1.9

1.2

2.1

1,575

3,664

2,189

2,997

賃貸借情報
期末テナント数

14

24

22

9

期末総賃貸可能面積（㎡）

3,947.38

6,642.98

7,647.76

7,056.39

期末総賃貸面積（㎡）

3,253.31

5,933.74

5,546.82

6,835.97

マーケット稼働率（％）

−

92.1

84.5

91.7

期末稼働率（％）

82.4

89.3

72.5

96.9

月末稼働率の期中平均（％）

95.7

80.5

76.6

98.4

平成15年12月末（％）

97.3

67.8

77.6

98.4

平成15年６月末（％）

97.3

83.0

82.1

100.0

平成14年12月末（％）

94.7

94.9

87.7

100.0

平成14年６月末（％）

92.6

96.9

84.7

100.0

稼働率

当期の状況

過去の推移

損益情報
第５期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計

182

182

182

182

106,831

141,368

115,658

199,529

100,507

125,543

107,999

193,032

6,323

15,824

7,659

6,496

35,663

79,14963,70157,456

外注委託費（千円）

12,292

20,33618,327

17,513

水道光熱費（千円）

8,856

19,24917,641

13,663

公租公課（千円）

6,801

23,783

12,442

17,872

保険料（千円）

459

783

787

945

修繕工事費（千円）

3,816

7,599

9,452

918

管理委託料（千円）

3,235

3,760

3,344

6,032

管理組合費（千円）

−

−

−

−

その他費用（千円）

200

3,637

1,706

508

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

71,16762,21851,956142,072④減価償却費（千円）

24,592

42,71024,00446,061⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

46,575

19,507

27,95296,011⑥資本的支出（千円）

29,409

9,828

8,890

3,191

⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

41,75852,38943,066

138,881

9.1

3.4

4.8

9.0

15年累計額（千円）

273,500

338,427

493,375

357,691

年平均額（千円）

18,23322,56232,892

23,846

13,06847,337

24,65333,171

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成16年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 173 −

個別物件の収益状況［参考情報］第５期（平成16年１月１日〜平成16年６月30日）
地域区分

地方

用途

事務所
損保ジャパン和歌山ビル

不動産の名称

天神121ビル

名古屋恒和
ビル

ＳＫ広島ビル

価格情報
取得価格（百万円）

1,670
投資比率（％）

期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

2,810

947

4,550

1.0

1.7

0.6

2.8

1,620

2,590

862

4,597

1.0

1.7

0.6

3.0

1,593

2,729

962

4,698

賃貸借情報
期末テナント数

14

12

16

19

期末総賃貸可能面積（㎡）

4,892.17

3,292.02

2,732.29

5,461.90

期末総賃貸面積（㎡）

4,646.19

2,565.71

2,362.60

5,207.19

稼働率

当期の状況
マーケット稼働率（％）

83.1

89.5

84.4

91.6

期末稼働率（％）

95.0

77.9

86.5

95.3

月末稼働率の期中平均（％）

99.6

72.8

82.2

91.3

過去の推移
平成15年12月末（％）

100.0

66.8

78.2

90.3

平成15年６月末（％）

96.8

91.5

72.0

−

平成14年12月末（％）

96.8

87.0

78.8

−

平成14年６月末（％）

96.8

83.0

−

−

損益情報
第５期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計

182

182

182

182

123,019

96,312

58,089208,711

116,939

89,97350,723

188,031

6,080

6,339

7,366

20,67937,00136,30328,71472,857

外注委託費（千円）

11,354−

7,097

25,601

水道光熱費（千円）

11,542

5,164

5,350

17,148公租公課（千円）

8,302

8,715

7,567

20,429

保険料（千円）

576

315

301

502

修繕工事費（千円）

1,125

146

5,102

293

管理委託料（千円）

3,677

2,922

1,500

5,132

管理組合費（千円）−

17,925−−

その他費用（千円）

423

1,114

1,794

3,751

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

86,01760,00929,375

135,853④減価償却費（千円）

25,376

26,109

11,175

26,525⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

60,64133,90018,199109,328⑥資本的支出（千円）

3,834

1,263

7,213

762

⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

82,18358,74622,161135,091

10.3

4.3

6.2

6.0

15年累計額（千円）

297,527

196,277

214,720

115,060

年平均額（千円）

19,835

13,085

14,315

7,671

15,57816,06814,75439,881

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成16年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 174 −

個別物件の収益状況［参考情報］第５期（平成16年１月１日〜平成16年６月30日）
地域区分

地方

用途

事務所

不動産の名称堂島Ｆビルディング

商業
クラレニッセイビル

船場福岡ビル

価格情報
取得価格（百万円）

2,140
投資比率（％）

期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

1,920

13,000

1.3

1.2

8.0

2,150

1,950

11,800

1.4

1.3

7.5

2,208

1,996

13,010

賃貸借情報
期末テナント数

1061

期末総賃貸可能面積（㎡）

3,941.40

3,349.57

18,586.97

期末総賃貸面積（㎡）

3,633.75

3,349.57

18,586.97

稼働率

当期の状況
マーケット稼働率（％）

94.7

88.7

−

期末稼働率（％）

92.2

100.0

100.0

月末稼働率の期中平均（％）

92.2

100.0

100.0

過去の推移
平成15年12月末（％）

−

−

100.0

平成15年６月末（％）

−

−

100.0

平成14年12月末（％）

−

−

−

平成14年６月末（％）

−

−

−

損益情報
第５期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計

160日

20日

182日

109,748

10,421

402,411

100,226

9,740

402,411

9,522

680

−

28,812

1,713

30,905

外注委託費（千円）

17,446747−

水道光熱費（千円）

7,836

772

−

公租公課（千円）−−

27,847

保険料（千円）

323

33

1,257

修繕工事費（千円）

231

−

−

管理委託料（千円）

2,792

160

1,800

管理組合費（千円）−−−

その他費用（千円）

183

−

−

③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

80,935

8,707

371,505④減価償却費（千円）

17,874

3,311

56,286⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

63,061

5,396

315,219⑥資本的支出（千円）

5,065

−

−

⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

75,8708,707

371,505

8.6

8.3

5.7

15年累計額（千円）

265,594

159,990629,770

年平均額（千円）

17,706

10,666

41,98530,682

15,22955,380

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計

平成16年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 175 −

ｄ．ポートフォリオの収益状況
下表については次の方針に従って記載されています。
＜全体情報について＞
・

本表は当期及び過去４期分の期末保有物件について「地域区分」と「用途区分」に分けてそれぞれのポートフォリオ毎に合計し、過去のものより順に記載しています。
なお、以下については、ポートフォリオ特有の説明のみ記載しています。

＜地域区分について＞
・

地域区分の定義は、「個別物件の収益状況」の説明の通りです。

＜価格情報について＞
・「取得価格」、「期末評価額」及び「期末帳簿価額」の定義、その性格については、「個別物件の収益状況」の説明の通りです。

＜賃貸借情報について＞・「期末テナント数」、「期末総賃貸可能面積」及び「期末総賃貸面積」の定義、その性格については、「個別物件の収益状況」の説明の通りです。

・「マーケット稼働率」については情報がないため、「−」で表示しています。

・「期末総賃貸可能面積」及び「期末総賃貸面積」は、小数点以下第３位を四捨五入して表示しています。「稼働率」は％表示で小数点以下第２位を四捨五入して表示しております。

・「稼働率」は本投資法人が保有してからの過去５期分の期末稼働率を表示していますが、本投資法人が保有する以前の稼働率については「−」表示となっています。

＜損益情報について＞
・「営業日数」については各ポートフォリオにて期中取得又は売却があった場合には、取得価格加重平均稼働日数を採用しています。

・

損益項目は前掲の「重要な会計方針」に則して、損益状況を表示しております。

・賃料収入（共益費含）は賃料、共益費、月極駐車料等のテナントとの契約上で定められている定額の収入を示しています。また、その他は附加使用料、時間貸駐車場等の変動
収入を示しています。

・「ＮＯＩ」及び「ＮＣＦ」の定義、その性格については、「個別物件の収益状況」の説
明の通りです。

＜参考情報について＞
・「長期修繕費用見積合計」の定義、その性格については、「個別物件の収益状況」の説
明の通りです。

・

年換算ＮＯＩ利回りはポートフォリオのＮＯＩをそのポートフォリオに属する物件の取得価格加重平均日数に応じて年換算した利回りを示しています。

・安田生命天六ビルは平成15年9月3日に売却しているため、価格情報、賃貸借情報には含
まれませんが、損益情報、参考情報には含まれます。

・「年額固定資産税・都市計画税」には、事業所税、償却資産税等は含まれていません。

− 176 −

ポートフォリオの収益状況［参考情報］第１期（平成13年９月14日〜平成14年６月30日）
地域区分

全物件合計

都心

周辺部

用途

−

不動産の名称−

地方

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

92,18026,92026,43738,823

100.0

29.2

28.7

42.1

93,167

26,66027,29039,217

100.0

28.6

29.3

42.1

92,371

27,046

26,23039,094

賃貸借情報
期末テナント数

281

29

41

211

期末総賃貸可能面積（㎡）

162,739.50

18,398.18

63,892.13

80,449.19

期末総賃貸面積（㎡）

153,217.63

18,398.18

59,862.69

74,956.76

稼働率

当期の状況
マーケット稼働率（％）

−

−

−

−

期末稼働率（％）

94.1

100.0

93.7

93.2

平成13年12月末（％）

−

−

−

−

平成13年６月末（％）

−

−

−

−

平成12年12月末（％）

−

−

−

−

平成12年６月末（％）

−

−

−

−

4,469,426

900,396

1,834,207

1,734,822

4,219,368

842,864

1,768,156

1,608,347

過去の推移

損益情報
第１期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）

250,058

57,532

66,051

126,474

1,319,155

226,036

464,741

628,377

外注委託費（千円）

256,268

51,85543,725

160,687

水道光熱費（千円）

275,461

49,101

71,791

154,567

公租公課（千円）

336,808

70,067

131,929

134,812

保険料（千円）

29,996

3,665

17,7938,536②賃貸事業費用合計

修繕工事費（千円）

99,1204,317

22,675

72,127

管理委託料（千円）

126,301

31,33432,40862,558

管理組合費（千円）

177,718

13,790140,421

23,505

その他費用（千円）

17,481

1,903

3,995

11,582③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

3,150,271

674,360

1,369,465

1,106,444④減価償却費（千円）⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

800,941

185,299

341,383

274,258

2,349,329

489,061

1,028,082

832,186

206,240

6,730

28,265

171,2442,944,030

667,630

1,341,199

935,200

5.5

4.0

8.3

4.6

8,058,584

881,690

2,365,230

4,811,664

537,239

58,780157,682

320,777

861,137

166,539

282,966

411,631

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計
15年累計額（千円）
年平均額（千円）
平成14年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 177 −

ポートフォリオの収益状況［参考情報］第１期（平成13年９月14日〜平成14年６月30日）
地域区分

事務所

商業

用途

−

不動産の名称−

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

78,94013,24085.6

14.4

79,197

13,97085.0

15.0

79,296

13,074

賃貸借情報
期末テナント数

279

2

期末総賃貸可能面積（㎡）122,039.19

40,700.31

期末総賃貸面積（㎡）

112,517.32

40,700.31

稼働率

当期の状況
マーケット稼働率（％）−−

期末稼働率（％）

92.2

100.0

平成13年12月末（％）−−

平成13年６月末（％）−−

平成12年12月末（％）−−

平成12年６月末（％）

−

−

過去の推移

損益情報
第１期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）

3,437,599

1,031,826

3,187,541

1,031,826

250,058−

1,193,875

125,279

外注委託費（千円）

256,268−

水道光熱費（千円）

275,461−

公租公課（千円）

269,236

67,572

保険料（千円）

23,0966,899②賃貸事業費用合計

修繕工事費（千円）

99,120−

管理委託料（千円）

120,3016,000

管理組合費（千円）

132,91044,808

その他費用（千円）

17,481−③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

2,243,724

906,546④減価償却費（千円）⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

616,214

184,726

1,627,509

721,820

206,240−

2,037,484

906,5464.6

11.0

7,129,456

929,129

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計
15年累計額（千円）
年平均額（千円）
平成14年度年額固定資産税・都市計画税(千円)475,297

61,942726,209

134,928− 178 −

ポートフォリオの収益状況［参考情報］第２期（平成14年７月１日〜平成14年12月31日）
地域区分

全物件合計

都心

周辺部

用途

−

不動産の名称−

地方

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

94,59727,47027,357

39,770

100.0

29.0

28.9

42.0

94,413

26,30028,31539,798

100.0

27.9

30.0

42.2

94,23427,43926,94539,848

賃貸借情報
期末テナント数

311

32

51

228

期末総賃貸可能面積（㎡）

168,987.78

19,299.54

66,532.53

83,155.71

期末総賃貸面積（㎡）

157,770.29

18,580.50

62,014.12

77,175.67

稼働率

当期の状況
マーケット稼働率（％）

−

−

−

−

期末稼働率（％）

93.4

96.3

93.2

92.8

平成14年６月末（％）

94.1

100.0

93.7

93.2

平成13年12月末（％）

−

−

−

−

平成13年６月末（％）

−

−

−

−

平成12年12月末（％）

−

−

−

−

4,972,930

986,896

1,618,469

2,367,563

4,568,143

902,845

1,517,887

2,147,410

過去の推移

損益情報
第２期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）

404,786

84,050100,582

220,153

1,484,111

251,254479,970

752,886

外注委託費（千円）

313,52956,07049,619207,840

水道光熱費（千円）

444,61172,282

115,070

257,258

公租公課（千円）

336,957

70,347

131,832

134,777

保険料（千円）

34,261

4,086

18,986

11,188②賃貸事業費用合計

修繕工事費（千円）

52,3999,558

14,56928,271

管理委託料（千円）

104,499

19,722

23,16061,617

管理組合費（千円）

175,740

11,819123,252

40,668

その他費用（千円）

22,112

7,367

3,479

11,265③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

3,488,818

735,642

1,138,499

1,614,677④減価償却費（千円）⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

823,336

179,619

276,961

366,754

2,665,482

556,022861,537

1,247,922

150,9102,572

13,861

134,477

3,337,907

733,070

1,124,637

1,480,199

7.4

5.4

8.4

8.2

8,506,245

922,816

61,521

5,026,384

567,083

2,557,045

170,470335,092

895,976

171,091

296,424

428,461

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計
15年累計額（千円）
年平均額（千円）
平成14年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 179 −

ポートフォリオの収益状況［参考情報］第２期（平成14年７月１日〜平成14年12月31日）
地域区分

事務所

商業

用途

−

不動産の名称−

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

81,357

13,24086.0

14.0

80,443

13,97085.2

14.8

81,29812,935

賃貸借情報
期末テナント数309

2

期末総賃貸可能面積（㎡）

128,287.47

40,700.31

期末総賃貸面積（㎡）

117,069.98

40,700.31

稼働率

当期の状況
マーケット稼働率（％）−−

期末稼働率（％）

91.3

100.0

平成14年６月末（％）

92.2

100.0

平成13年12月末（％）−−

平成13年６月末（％）−−

平成12年12月末（％）

−

−

過去の推移

損益情報
第２期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）

4,147,469

825,461

3,742,682

825,461

404,78601,370,363

113,748

外注委託費（千円）

313,5290

水道光熱費（千円）

444,6110

公租公課（千円）

269,391

67,566

保険料（千円）

28,4485,813②賃貸事業費用合計

修繕工事費（千円）

52,3990

管理委託料（千円）

99,6994,800

管理組合費（千円）

140,172

35,568

その他費用（千円）

22,1120③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

2,777,105

711,712④減価償却費（千円）⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

684,319

139,016

2,092,785

572,696

150,91002,626,194

711,7126.9

10.7

7,577,117

929,128

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計
15年累計額（千円）
年平均額（千円）
平成14年度年額固定資産税・都市計画税(千円)505,141

61,942761,049

134,927− 180 −

ポートフォリオの収益状況［参考情報］第３期（平成15年１月１日〜平成15年６月30日）
地域区分

全物件合計

都心

周辺部

用途

−

不動産の名称−

地方

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

125,797

50,67027,357

47,770

100.0

40.3

21.7

38.0

125,207

49,98028,30846,919

100.0

39.9

22.6

37.5

125,51150,983

26,86147,666

賃貸借情報
期末テナント数

324

38

55

231

期末総賃貸可能面積（㎡）

201,808.72

41,821.57

66,550.48

93,445.67

期末総賃貸面積（㎡）

188,668.38

39,444.11

63,061.84

86,162.43

稼働率

当期の状況
マーケット稼働率（％）

−

−

−

−

期末稼働率（％）

93.5

94.3

94.8

92.2

過去の推移
平成14年12月末（％）

93.4

96.3

93.2

92.8

平成14年６月末（％）

94.1

100.0

93.7

93.2

平成13年12月末（％）

−

−

−

−

平成13年６月末（％）

−

−

−

−

損益情報
第３期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）

5,264,525

1,233,614

1,620,158

2,410,751

4,898,820

1,127,715

1,546,011

2,225,093

365,704

105,899

74,147

185,658

1,658,694

327,199

500,489

831,006

外注委託費（千円）

305,152

49,53951,306204,306

水道光熱費（千円）

379,307

71,654

90,522

217,129

公租公課（千円）

425,825

81,854139,032

204,938

保険料（千円）

34,193

3,210

19,824

11,158

修繕工事費（千円）

116,158

11,63039,292

65,235

管理委託料（千円）

125,111

31,377

27,05566,678

管理組合費（千円）

239,117

68,072

126,168

44,876

その他費用（千円）

33,828

9,859

7,286

16,682③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

3,605,830

906,415

1,119,669

1,579,745②賃貸事業費用合計④減価償却費（千円）⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

894,605

226,152

282,231386,222

2,711,224

680,262

837,438

1,193,523

294,531

15,058

171,907

107,564

3,311,299

891,357

947,761

1,472,180

7.1

5.5

8.3

7.6

9,810,715

1,878,897

2,557,045

5,374,773

654,048

125,260

170,470

358,318

991,167

289,596

274,062

427,509

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計
15年累計額（千円）
年平均額（千円）
平成15年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 181 −

ポートフォリオの収益状況［参考情報］第３期（平成15年１月１日〜平成15年６月30日）
地域区分

事務所

商業

用途

−

不動産の名称−

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

92,55733,24073.6

26.4

91,33033,87772.9

27.1

92,49433,016

賃貸借情報
期末テナント数

320

4

期末総賃貸可能面積（㎡）

142,749.24

59,059.47

期末総賃貸面積（㎡）

129,608.90

59,059.47

稼働率

当期の状況
マーケット稼働率（％）−−

期末稼働率（％）

90.8

100.0

過去の推移
平成14年12月末（％）

91.3

100.0

平成14年６月末（％）

92.2

100.0

平成13年12月末（％）−−

平成13年６月末（％）

−

−

損益情報
第３期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）

4,371,891

892,633

4,006,195892,624

365,6968

1,546,871

111,823

外注委託費（千円）

305,152−

水道光熱費（千円）

379,307−

公租公課（千円）

363,275

62,550

保険料（千円）

28,6015,591②賃貸事業費用合計

修繕工事費（千円）

116,158−

管理委託料（千円）

120,3014,810

管理組合費（千円）

200,633

38,484

その他費用（千円）

33,441386③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

2,825,020

780,809④減価償却費（千円）⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

736,571

158,033

2,088,448

622,776

294,531−2,530,489

780,809

6.5

10.2

8,296,578

1,514,137

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計
15年累計額（千円）
年平均額（千円）
平成15年度年額固定資産税・都市計画税(千円)553,105

100,942763,651

227,516− 182 −

ポートフォリオの収益状況［参考情報］第４期（平成15年７月１日〜平成15年12月31日）
地域区分

全物件合計

都心

周辺部

用途

−

不動産の名称−

地方

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

139,649

55,39027,35756,902

100.0

39.7

19.6

40.7

135,21152,32028,05554,836

100.0

38.7

20.7

40.6

139,224

55,49426,93856,790

賃貸借情報
期末テナント数

357

47

58

252

期末総賃貸可能面積（㎡）

218,734.67

47,303.60

66,613.16

104,817.91

期末総賃貸面積（㎡）

202,851.69

44,760.96

63,098.19

94,992.54

稼働率

当期の状況
マーケット稼働率（％）

−

−

−

−

期末稼働率（％）

92.7

94.6

94.7

90.6

平成15年６月末（％）

93.5

94.3

94.8

92.2

平成14年12月末（％）

93.4

96.3

93.2

92.8

平成14年６月末（％）

94.1

100.0

93.7

93.2

平成13年12月末（％）

−

−

−

−

過去の推移

損益情報
第４期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）

179

179

184

177

6,250,395

1,893,996

1,658,738

2,697,660

5,754,165

1,734,804

1,551,680

2,467,681

496,229

159,191

107,058

229,979

1,952,030

467,672

577,201

907,156

外注委託費（千円）

333,981

67,69952,228214,054

水道光熱費（千円）

513,936

103,881

126,962

283,092

公租公課（千円）

424,885

82,407

138,312204,165

保険料（千円）

36,2704,959

19,02912,281

修繕工事費（千円）

188,290

32,63881,484

74,167

管理委託料（千円）

128,899

39,06026,29963,540

管理組合費（千円）

281,152

118,584

128,805

33,761

その他費用（千円）

44,612

18,440

4,078

22,092③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

4,298,365

1,426,323

1,081,537

1,790,504②賃貸事業費用合計④減価償却費（千円）

1,044,355

308,557

286,994448,802⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

3,254,009

1,117,765

794,542

1,341,701

646,998

58,311

375,097

213,589

3,651,366

1,368,012

706,439

1,576,914

6.2

5.2

7.8

6.4

10,377,138

2,275,899

2,557,045

5,544,197

691,809

151,727

170,470369,613

1,073,536

327,244274,062472,230⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）
参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計
15年累計額（千円）
年平均額（千円）
平成15年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 183 −

ポートフォリオの収益状況［参考情報］第４期（平成15年７月１日〜平成15年12月31日）
地域区分

事務所

商業

用途

−

不動産の名称−

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

101,40938,24072.6

27.4

96,58338,62871.4

28.6

101,406

37,818

賃貸借情報
期末テナント数353

4

期末総賃貸可能面積（㎡）

151,370.54

67,364.13

期末総賃貸面積（㎡）

135,487.56

67,364.13

稼働率

当期の状況
マーケット稼働率（％）−−

期末稼働率（％）

89.5

100.0

平成15年６月末（％）

90.8

100.0

平成14年12月末（％）

91.3

100.0

平成14年６月末（％）

92.2

100.0

平成13年12月末（％）

−

−

過去の推移

損益情報
第４期中の営業日数①賃貸事業収入合計
賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）178

182

4,669,029

1,581,365

4,172,799

1,581,365

496,229−

1,832,451

119,578

外注委託費（千円）

333,981−

水道光熱費（千円）

513,936−

公租公課（千円）

362,339

62,545

保険料（千円）

28,8017,469②賃貸事業費用合計

修繕工事費（千円）

188,290−

管理委託料（千円）

120,6448,254

管理組合費（千円）

240,030

41,121

その他費用（千円）

44,425187③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

2,836,577

1,461,787④減価償却費（千円）⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

804,793239,5622,031,784

1,222,225

646,998−

2,189,579

1,461,787

5.7

7.7

8,581,620

1,795,518

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計
15年累計額（千円）
年平均額（千円）
平成15年度年額固定資産税・都市計画税(千円)572,108

119,701

825,568

247,968− 184 −

ポートフォリオの収益状況［参考情報］第５期（平成16年１月１日〜平成16年６月30日）
地域区分

全物件合計

都心

周辺部

用途

−

不動産の名称−

地方

価格情報
取得価格（百万円）
投資比率（％）
期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

163,659

63,99038,70760,962

100.0

39.1

23.7

37.2

155,061

58,96839,17856,915

100.0

38.0

25.3

36.7

163,384

64,15038,38860,844

賃貸借情報
期末テナント数

437

55

107

275

期末総賃貸可能面積（㎡）

256,329.13

55,577.90

88,604.04

112,147.19

期末総賃貸面積（㎡）

238,789.03

52,656.03

85,430.90

100,702.10

稼働率

当期の状況
マーケット稼働率（％）

−

−

−

−

期末稼働率（％）

93.2

94.7

96.4

89.8

月末稼働率の期中平均（％）

93.0

92.7

95.5

91.2

平成15年12月末（％）

92.7

94.6

94.7

90.6

平成15年６月末（％）

93.5

94.3

94.8

92.2

過去の推移

平成14年12月末（％）

93.4

96.3

93.2

92.8

平成14年６月末（％）

94.1

100.0

93.7

93.2

損益情報
第５期中の営業日数

168

162

168

175

①賃貸事業収入合計

6,790,657

1,921,352

2,086,105

2,783,199

6,388,794

1,805,568

1,984,361

2,598,864

401,863

115,784

101,743

184,335

2,068,277

536,817612,446

919,013

外注委託費（千円）

404,676

67,952

102,643

234,080

水道光熱費（千円）

452,720

90,797

129,586

232,336

公租公課（千円）

541,486

164,735

136,455

240,295

賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計

保険料（千円）

34,363

5,319

17,096

11,947

修繕工事費（千円）

135,618

19,40447,091

69,121

管理委託料（千円）

142,287

39,74335,307

67,237

管理組合費（千円）

299,405

131,300

129,635

38,470

その他費用（千円）

57,71817,564

14,62925,524③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

4,722,379

1,384,534

1,473,659

1,864,185④減価償却費（千円）

1,200,523

322,081395,472

482,968⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）

3,521,856

1,062,452

1,078,186

1,381,216⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

468,493

39,518132,479

296,495

4,253,886

1,345,016

1,341,179

1,567,690

6.3

4.9

8.3

6.4

12,057,048

2,706,317

3,380,953

5,969,778

803,803

180,421225,397

397,985

1,274,111

386,660

374,832

512,619

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計
15年累計額（千円）
年平均額（千円）
平成16年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 185 −

ポートフォリオの収益状況［参考情報］第５期（平成16年１月１日〜平成16年６月30日）
地域区分

事務所

商業

用途

−

不動産の名称−

価格情報
取得価格（百万円）

125,419
投資比率（％）

期末評価額（百万円）
投資比率（％）
期末帳簿価額（百万円）

38,24076.6

23.4

117,158

37,903

75.6

24.4

125,771

37,613

賃貸借情報
期末テナント数433

4

期末総賃貸可能面積（㎡）

188,965.00

67,364.13

期末総賃貸面積（㎡）

171,424.90

67,364.13

マーケット稼働率（％）−−

期末稼働率（％）

90.7

100.0

期末稼働率の期中平均（％）

90.1

100.0

平成15年12月末（％）

89.5

100.0

平成15年６月末（％）

90.8

100.0

平成14年12月末（％）

91.3

100.0

平成14年６月末（％）

92.2

100.0

稼働率

当期の状況

過去の推移

損益情報
第5期中の営業日数

164

182

①賃貸事業収入合計

5,217,209

1,573,448

4,815,346

1,573,448

401,863−

1,885,735

182,542404,676−

賃料収入(共益費含)（千円）
その他（千円）②賃貸事業費用合計
外注委託費（千円）
水道光熱費（千円）

452,720−

公租公課（千円）

416,547

124,938

保険料（千円）

27,111

7,252

修繕工事費（千円）

135,618−

管理委託料（千円）

133,8878,400

管理組合費（千円）

257,454

41,951

その他費用（千円）

57,718−③ＮＯＩ(＝①−②)（千円）

3,331,473

1,390,905④減価償却費（千円）⑤賃貸事業損益(＝③−④)（千円）⑥資本的支出（千円）⑦ＮＣＦ(＝③−⑥)（千円）

960,853

239,670

2,370,620

1,151,235

468,493−2,862,980

1,390,905

5.9

7.3

10,261,530

1,795,518

684,102

119,701

1,024,911

249,200

参考情報
年換算ＮＯＩ利回り(対取得価格)（％）
長期修繕費用見積合計
15年累計額（千円）
年平均額（千円）
平成16年度年額固定資産税・都市計画税(千円)− 186 −

ｅ. 資本的支出の状況①

資本的支出の予定について
本投資法人が保有する不動産及び信託不動産に関し、平成16年６月30日現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）

不動産等の名称

目的

予定期間

総額

当期支払額

既支払総額

ＮＯＲＴＨ33ビル

外壁補修シール更新

自至

平成16年８月
平成16年11月

41

−

−

兼松ビル

外壁補修シール更新（１期
工事）

自
至

平成16年８月
平成16年11月

26−−

朝日生命横浜日本大通
りビル

外壁補修シール更新（２期
工事）

自
至

平成16年８月
平成16年11月

42−−

クラレニッセイビル

外壁改修工事自至平成16年９月
平成16年12月

71−−

ＳＫ広島ビル２階空調機更新自至

平成16年８月
平成16年９月

21−−

ＳＫ広島ビル

外壁補修シール更新

自至

平成16年８月
平成16年11月

28−−

ＪＰＲ高松ビル

立体駐車場外壁改修工事

自至

平成16年９月
平成16年12月

23−−

朝日生命福岡第三・第四ビル

共用部分内装工事（２期工事）

自至

平成16年８月
平成16年９月

21

−

−

②

期中に行った資本的支出について
本投資法人が不動産及び信託不動産に対して実施した資本的支出の額は、以下のとおりです。資本的支出の主なものとして、テナント満足度の維持向上を目的とした改修工事のほか、新規テナントの誘致促進を目的として共用部の改修や貸室へのＯＡフロアの設置等の工事を実施いたしました。また、これら工事とは別に修繕費に計上した139百万円（※）の工事を実施しています。

− 187 −

不動産等の名称

目的

実施期間

資本的支出の額（百万円）

朝日生命高松第二ビル

各階空冷パッケージ更新

自至

平成16年３月
平成16年５月

110

ＪＰＲ池袋ビル

リニューアル（1階ホール共用部の改修、6階共用
部専有部の改修、空調システムの改修個別空調化、設計監理業務、他）

自至

平成16年１月
平成16年４月

108

ＪＰＲ高松ビル

空冷チラー更新自至

平成16年４月
平成16年５月

26

ＭＳ芝浦ビル

非常用発電機整備

自至平成16年４月
平成16年６月

22

朝日生命福岡第三・第四ビル

共用部内装改修

自至平成16年４月
平成16年５月

17

その他の資本的支出

共用部改修、ＯＡフロアー設置、駐車場、空調、防災設備の整備等

182

合計
※

468

修繕費には修繕工事本体金額に加え、当該工事に対して不動産管理会社へ支払われた工事管理報酬額（3百万円）が含まれています。

③

計算期間末毎に積み立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件毎に策定した中長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フロー（利益の内部留保に伴うものを含む）のなかから大規模な修繕等に充当するための金銭の積み立てを以下のとおり
行っています。
（単位：百万円）
計算期間

前期末積立金残高

当期積立金

当期積立金取崩額

次期繰越金

第１期
自 平成13年９月14日
至 平成14年６月30日

−

230

−

230

第２期
自 平成14年７月１日
至 平成14年12月31日

230

200

23

407

第３期
自 平成15年１月１日
至 平成15年６月30日

407

220

100

527

第４期
自 平成15年７月１日
至 平成15年12月31日

527

220

107

640

第５期
自 平成16年１月１日
至 平成16年６月30日

640

220

110

750

− 188 −

ｆ. 主要な投資資産について
本投資法人の投資不動産の各物件につき、第５期における全賃貸事業収入の10％以上を占める物件はありません。

− 189 −

ｇ. テナント情報(イ) 投資法人全体の賃貸借の概況
物件数

総テナント数

全賃貸可能面積

稼働率

平成13年11月末

13133

94,935.49㎡

96.3％

平成13年12月末

18208

125,497.31㎡

95.1％

平成14年１月末18208

125,497.32㎡

95.2％

平成14年２月末18

206

125,494.28㎡

94.9％

平成14年３月末18

209

125,494.28㎡

94.6％

平成14年４月末18

209

125,420.51㎡

94.7％

平成14年５月末

18205

125,424.26㎡

94.0％

平成14年６月末25

281

162,739.50㎡

94.1％

平成14年７月末25284

162,716.31㎡

94.5％

平成14年８月末25

282

162,715.15㎡

94.4％

平成14年９月末26

293

165,354.93㎡

94.1％

平成14年10月末

27

308

168,086.43㎡

93.9％

平成14年11月末

27

311

168,987.79㎡

93.5％

平成14年12月末

27

311

168,987.78㎡

93.4％

平成15年１月末27

313

168,991.91㎡

93.4％

平成15年２月末27

314

168,984.71㎡

93.3％

平成15年３月末28

323

183,413.79㎡

94.2％

平成15年４月末28

327

183,416.40㎡

94.5％

平成15年５月末

29326

193,731.82㎡

93.8％

平成15年６月末30324

201,808.72㎡

93.5％

平成15年７月末

31

333

214,371.32㎡

93.5％

平成15年８月末

31

335

214,368.75㎡

92.3％

平成15年９月末

31343

217,437.79㎡

92.0％

平成15年10月末

32

347

218,683.67㎡

92.4％

平成15年11月末

32

351

218,731.61㎡

92.4％

平成15年12月末

32357

218,734.67㎡

92.7％

平成16年１月末

33

365

222,674.89㎡

92.4％

平成16年２月末34413

238,151.69㎡

93.4％

平成16年３月末

35424

244,665.17㎡

93.7％

平成16年４月末35420

244,684.91㎡

93.3％

平成16年５月末36429

248,881.95㎡

92.8％

平成16年６月末

38437

256,329.13㎡

93.2％（注）稼働率は小数点以下第２位を四捨五入しています。

− 190 −

(ロ) 上位20テナント
平成16年６月30日現在の賃貸面積ベースの上位20社は以下の表の通りです。
順位

テナント名

１

株式会社西友２

株式会社ロフト３

タワーレコード株式会社

入居物件名称田無アスタ

期末賃貸面積（㎡）

期末全賃貸面積に
占める割合
（注１）

40,700.31

17.0％

クラレニッセイビル

18,586.97

7.8％

神南一丁目ビル

8,076.85

3.4％

7,547.25

3.2％

ツルミフーガ１

損保ジャパン仙台ビル
４

株式会社損害保険ジャパン

損保ジャパン和歌山ビル
川口センタービル

５

岩谷産業株式会社

東京建物本町ビル

5,959.86

2.5％

６

監査法人トーマツ

ＭＳ芝浦ビル

5,884.10

2.5％

７

日本フィッツ株式会社

アルカイースト

4,475.62

1.9％ＭＳ芝浦ビル

3,922.74

1.6％

3,669.13

1.5％

3,094.50

1.3％

2,839.20

1.2％

2,739.80

1.1％

2,703.38

1.1％

2,492.86

1.0％

８

三菱電機インフォメーションシステム
ズ株式会社

ＪＰＲ池袋ビル
明治安田生命大阪梅田ビル
９

明治安田生命保険相互会社

ＪＰＲ那覇ビル
新潟駅南センタービル
新横浜第二センタービル

10

兼松エレクトロニクス株式会社

11

沖ソフトウェア株式会社

12

株式会社エヌ・ティ・ティ・データ

13

シミック株式会社

兼松ビル
兼松ビル別館
朝日生命福岡第三・第四ビル
クレスト安田ビル
明治安田生命大阪梅田ビル
五反田ファーストビル
オーバルコート大崎マークウ

14

三井不動産株式会社15

オリックス株式会社

明治安田生命大阪梅田ビル

2,469.88

1.0％

16

新潟キャノテック株式会社

新潟駅南センタービル

2,207.25

0.9％

17

株式会社スリーエフ

朝日生命横浜日本大通りビル

2,091.33

0.9％

18

バンダイビジュアル株式会社

ＳＥＦビル

1,709.91

0.7％

19

独立行政法人科学技術振興機構

川口センタービル

1,670.65

0.7％

20

きらら保険サービス株式会社

兼松ビル

1,606.75

0.7％

エスト

（注１）小数点以下第２位を四捨五入しています。
（注２）共有ビル等については、本投資法人の保有に係る面積を記載しています。

− 191 −

(ハ) 主なテナントの一覧及び当該テナントにかかる主な賃貸条件
本投資法人が平成16年６月30日現在保有している不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産における主なテナント及び主なテナント毎の期末年間契約賃料（期末の月額契約賃料を年換算したもの）と期末賃貸面積
は、下表の通りです。

ここで「主なテナント」とは、以下のいずれかの条件に該当するテナントをいいます。
Ａ. 当該テナントが支払うべき期末年間契約賃料（当該テナントが複数の物件に入居している場合にはそれらの物件全体での期末年間契約賃料合計とします。）が、期末全年間契約賃料の10％以上であること。
Ｂ． 当該テナントの契約上の期末賃貸面積が、期末全賃貸面積の10％以上であること。
Ｃ． 当該テナントが利害関係者であること。

①利害関係者以外の主なテナント
名称

株式会社西
友

業種

小売業

期末年間契約賃料
（円）
（注１）

比率
（％）

期末賃貸面積（㎡）

比率（％）

田無アスタ（注２）

1,344,364,896

9.6

31,121.71

13.0

ツルミフーガ（注２）306,557,280

2.2

9,578.60

4.0

小計

1,650,922,176

11.8

40,700.31

17.0

13,960,658,100

100.0

−

−

−

−

該当
条件

物件名

Ａ,Ｂ
Ａ

期末全年間契約賃料（円）合計（注１）
期末全賃貸面積（㎡）

238,789.03

100.0（注１）期末年間契約賃料は、契約上の賃料・共益費・駐車場使用料・倉庫使用料・看板使用料等の合計を記載しています。
なお、契約上、賃料が月額で取り決められているため、月額の賃料・共益費・駐車場使用料・倉庫使用料・看板使用料等（月額契約賃料）の12か月分の合計を記載しています。本投資法人が現在又は将来において実際に受領できる賃料を表示又は保証するものではありません。（以下、同じです。）（注２）田無アスタ及びツルミフーガ１のテナントである株式会社西友の契約賃料については本書提出日現在改定済み
または改定予定で、その内容は次のとおりです。年間賃料の定義は上記（注１）のとおりです。
年間契約賃料

適用期間

1,270,800,000円

平成16年７月１日〜平成16年12月31日

1,192,800,000円

平成17年１月１日〜平成19年12月31日

290,400,000円

平成16年７月１日〜平成17年12月15日

田無アスタ
ツルミフーガ１− 192 −

［株式会社西友との主な賃貸条件］
物件名

田無アスタ

ツルミフーガ１

契約期間

自 平成７年（1995年）２月10日

自 昭和60年（1985年）12月16日

至 平成27年（2015年）２月９日

至 平成17年（2005年）12月15日

期間満了３年前予告により５年間更新可

期間満了の１年前までに別段の意思表示が契約更改の方法

ない限り、３年延長され、その後も同様です。
敷金

金1,303,842,888円

金133,343,820円

普通・定期借家の別

普通借家契約普通借家契約賃料改定条件

３年毎に改定その他特記事項

・

３年毎に改定契約期間中の解約は禁止されています・（残期間分の賃料相当額を違約金とし（残期間分の賃料相当額を違約金として支払う旨の特約があります。）。
・・

共益費は収受していません。外注委託

契約期間中の解約は禁止されていますて支払う旨の特約があります。）。

・

共益費は収受していません。日常の外費、水道光熱費及び日常の営繕費はテ

注委託費、水道光熱費及び日常の営繕

ナント負担となっています。

費はテナント負担となっています。

６階部分を日本中央競馬会に転貸できる特約があります。

②利害関係者であるテナント
期末年間契約賃料
（円）
（注１）

比率
（％）

期末賃貸面積
（㎡）
（注１）

比率
（％）

損保ジャパン仙台ビル

277,738,320

2.0

4,866.19

2.0

Ｃ

損保ジャパン和歌山ビル

102,941,640

0.7

2,017.40

0.8

Ｃ

川口センタービル

56,526,780

0.4

846.000.4

小計

437,206,740

3.1

7,729.59

3.2

48,214,728

0.3

710.85

0.3

名称

業種

該当
条件

物件名

株式会社損

損害

Ｃ

害保険ジャ

保険業

パン
（注１）
（注３）

Ｃ
明治安田生

明治安田生命大阪梅田ビル（注２）

Ｃ

ＪＰＲ池袋ビル

151,237,680

1.1

2,777.13

1.2

命保険相互

生命

Ｃ

ＪＰＲ那覇ビル

25,878,120

0.2

502.12

0.2

会社

保険業

Ｃ

新潟駅南センタービル

24,100,800

0.2

518.430.2

12,876,840

0.1

236.360.1

262,308,168

1.9

4,744.89

2.0

13,960,658,100

100.0

−

−

−

−

（注１）

Ｃ

新横浜第二センタービル（注２）
小計
期末全年間契約賃料（円）

合計

（注１）
期末全賃貸面積（㎡）

238,789.03

100.0（注１）主なテナント毎の期末年間契約賃料と期末賃貸面積について、株式会社損害保険ジャパンの数値には同社の関連会社である損保ジャパンひまわり生命保険株式会社及び株式会社損害保険ジャパン調査サービスに賃貸している部分の数値を含んでおります。また、明治安田生命保険相互会社の数値には、同社の関連会社である財団
法人明治安田社会事業団、財団法人明治安田こころの健康財団及び明治安田ライフ損害保険株式会社に賃貸している部分の数値を含んでおります。従って、前記「③ 上位20テナント」記載の賃貸面積とは異なります。
（注２）明治安田生命保険相互会社の明治安田生命大阪梅田ビル及び新横浜第二センタービルにおける期末年間契約賃料及び期末賃貸面積は、本投資法人が保有する共有持分割合に相当する数値です。

− 193 −

（注３）株式会社損害保険ジャパンは入居ビルについて一部解約したため、契約日の翌日以降の年間契約賃料等は次のとおりです。
解約日

年間契約賃料（円）

賃貸面積（㎡）

損保ジャパン仙台ビル

平成16年７月31日

252,627,840

4,371.19

損保ジャパン和歌山ビル

平成16年７月31日

89,599,560

1,697.81

川口センタービル

平成16年６月30日

41,430,288

638.34［主な利害関係者との賃貸条件］
テナント名
物件名

株式会社損害保険ジャパン
損保ジャパン仙台ビル

損保ジャパン和歌山ビル

川口センタービル

契約期間

２年間

２年間

２年間

当初契約始期

平成14年６月26日

平成14年６月26日

平成８年３月12日

直近更新日

なし

なし

なし

期間満了６か月前予告によ

期間満了６か月前予告によ

期間満了６か月前予告により２年間更新可り２年間更新可り２年間更新可

契約更新の方法
敷金（注１）

金170,945,710円

金58,585,190円

テナント名
物件名
契約期間

金39,734,874円

明治安田生命保険相互会社
新潟駅南

明治安田生命センタービル

大阪梅田ビル

２年間

２年間

ＪＰＲ那覇ビル

ＪＰＲ池袋ビル

２年間

２年間

新横浜第二
センタービル
２年間

当初契約始期

平成13年３月16日 平成12年７月15日 平成13年３月16日 平成14年３月20日 平成３年９月４日

直近更新日

平成15年３月16日 平成16年５月１日 平成16年５月１日

契約更新の方法
敷金（注１）(注２）

なし

平成14年４月１日

期間満了６か月

期間満了６か月

期間満了６か月

期間満了６か月

期間満了６か月

前予告により２

前予告により１

前予告により２

前予告により２

前予告により１

年間更新可

年間更新可

年間更新可

年間更新可

年間更新可

金17,879,610円

金35,613,588円

金18,226,940円

金82,594,950円

金18,750,000円（注１）上記敷金には駐車場契約に基づく敷金を含みません。
（注２）明治安田生命保険相互会社の明治安田生命大阪梅田ビル及び新横浜第二センタービルにおける敷金は、本投資法人が保有する共有持分割合に相当する金額です。

− 194 −

ｈ. 第５期終了後の資産の取得・売却の概要
次の物件を取得しました。
＜新宿スクエアタワー＞（物件概要）
所在地：東京都新宿区西新宿六丁目22番１号（住居表示）

所有形態：土地：共有、所有権

敷地面積：再開発全体の敷地8,409.52㎡（うち、本投資法人が取得する持分対応面積2,463.57㎡）

建物延面積：再開発全体の建物78,796.00㎡（うち、本投資法人が取得する専有面積10,765.74㎡）

構造：鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付30階建

竣工年月：平成６年10月

テナント数

：１

建物：区分所有

総賃貸可能面積：10,982.03㎡（※）
総賃貸面積：10,312.15㎡（※）

稼働率：転借人ベース93.8％（賃借人ベース100.0％）（売買条件）
売買価格：10,000百万円

資産の種類：信託受益権取得日：平成16年７月２日※本物件は各区分所有者が各々の専有部分を新宿スクエアタワー管理株式会社に一括して賃貸し、新宿スクエアタワー管理株式会社はこれを転借人に転貸しています。このため、上記面積は下記の転借人の合計面
積に賃料・経費配分率（39.70457％）を乗じたものとなっています。
総賃貸可能面積27,659.37㎡

総賃貸面積25,972.21㎡− 195 −

(4）【その他投資資産の主要なもの】
上記「(3) 投資不動産物件」をご参照下さい。

− 196 −

第４【参考情報】
第５期計算期間の開始日から、本有価証券報告書の提出日までの間に以下の書類を関東財務局長に提出しました。
平成16年３月19日

有価証券報告書

平成16年５月31日

有価証券報告書の訂正報告書− 197 −

独立監査人の監査報告書

平成１６年９月１６日

日本プライムリアルティ投資法人
役員会御中
新日本監査法人
代表社員
関与社員

公認会計士

鈴木

啓之

印

代表社員
関与社員

公認会計士

原田

昌平

印

当監査法人は、証券取引法第１９３条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられている日本プライムリアルティ投資法人の平成１６年１月１日から平成１６年６月３０日までの第５期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、
当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、日本
プライムリアルティ投資法人の平成１６年６月３０日現在の財産の状態及び同日をもって終了する計算期間の損益の状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
投資法人と当監査法人又は関与社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（注）上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が別途保管しております。

独立監査人の監査報告書

平成１６年３月１５日

日本プライムリアルティ投資法人
役員会御中
新日本監査法人
代表社員
関与社員

公認会計士

鈴木

啓之

印

関与社員

公認会計士

原田

昌平

印

当監査法人は、証券取引法第１９３条の２の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲げられている日本プライムリアルティ投資法人の平成１５年７月１日から平成１５年１２月３１日までの第４期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書及び附属明細表について監査を行った。この財務諸表の作成責任は経営者にあり、当監査法人の責任は独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、
当監査法人に財務諸表に重要な虚偽の表示がないかどうかの合理的な保証を得ることを求めている。監査は、試査を基礎として行われ、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することを含んでいる。当監査法人は、監査の結果として意見表明のための合理的な基礎を得たと判断している。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、日本
プライムリアルティ投資法人の平成１５年１２月３１日現在の財産の状態及び同日をもって終了する計算期間の損益の状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
追記情報
重要な後発事象に記載されているとおり、投資法人は平成１６年１月２８日の役員会において投資法人債の発行を決議し、平成１６年２月１２日に払込が完了している。
投資法人と当監査法人又は関与社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以上（注）上記は、独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が別途保管しております。