2019年６月期

決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年８月14日
上 場 取 引 所 東
URL http://www.jpr-reit.co.jp/（氏名）大久保 聡

不動産投資信託証券発行者名
コ
ー
ド
番
号
代
表
者

日本プライムリアルティ投資法人
8955（役職名）執行役員

資代
問

株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント（役職名）代表取締役社長（氏名）城崎 好浩（役職名）取締役財務部長（氏名）埜村 佳永
ＴＥＬ
03-3231-1051

産

運

合

せ

用
表
先

会

社

責

任

名
者
者

有価証券報告書提出予定日

2019年９月26日

分配金支払開始予定日

2019年９月10日

決算補足説明資料作成の有無：有決算説明会開催の有無：有 （アナリスト・機関投資家向け）

１．2019年６月期の運用、資産の状況（2019年１月１日～2019年６月30日）(1）運用状況2019年６月期
2018年12月期

営業収益百万円
16,101
15,652

営業利益
百万円
7,954
7,586

％
2.9
2.9

１口当たり
当期純利益

自 己 資 本当期純利益率
円
7,818
7,324

2019年６月期
2018年12月期（金額は百万円未満切捨て、％表示は対前期増減率）
経常利益
当期純利益
％
百万円
％
百万円
％
4.9
7,216
6.7
7,216
6.7
3.4
6,761
1.1
6,760
1.1
総 資 産
経常利益率
％
3.0
2.8

営業収益
経常利益率
％
1.6
1.5

％
44.8
43.2

(2）分配状況
１口当たり
分配金（利益超過分配金は含まない）

分配金総額（利益超過分配金は含まない）

１口当たり
利益超過
分配金

利益超過
分配金総額

配当性向

純資産配当率

円
百万円
円
百万円
％
％
2019年６月期
7,380
6,811
－
－
94.3
2.9
2018年12月期
7,326
6,761
－
－
100.0
2.8
（注1）配当性向は小数第１位未満を切捨てて表示しています。
（注2）2019年６月期の分配金総額と当期純利益の差異の要因は、当期未処分利益の一部（405百万円）を圧縮積立金として内部留保したことによるものです。
(3）財政状態
総資産

純資産

自己資本比率１口当たり純資産

百万円
452,366
447,157

百万円
239,166
238,712

％
52.9
53.4

円
259,118
258,626(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー百万円
2019年６月期
14,5272018年12月期
9,229

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△10,555△568

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円△2,761△6,785

現金及び現金同等物
期
末
残
高
百万円
36,26735,0562019年６月期
2018年12月期

２．2019年12月期の運用状況の予想（2019年７月１日～2019年12月31日）及び2020年６月期の運用状況の予想（2020年１月１日～2020年６月30日）

営業収益
百万円

（金額は百万円未満切捨て、％表示は対前期増減率）
１口当たり
１口当たり
分配金
経常利益
当期純利益
利益超過
（利益超過分配金分配金は含まない）

営業利益
％

百万円

％

百万円

％

百万円

％

円

円

2019年12月期

15,886 △1.3

7,636 △4.0

6,859 △5.0

6,858 △5.0

7,430

－

2020年６月期

15,841 △0.3

7,626 △0.1

6,923

6,923

7,500

－

0.9

0.9

（参考）１口当たり予想当期純利益（2019年12月期）7,430円、１口当たり予想当期純利益（2020年６月期）7,500円※

その他(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無② ①以外の会計方針の変更：無③ 会計上の見積りの変更：無④ 修正再表示：無(2）発行済投資口の総口数① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年６月期
923,000口 2018年12月期
923,000口② 期末自己投資口数
2019年６月期
0口 2018年12月期
0口（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、17ページ「１口当たり情報」をご覧下さい。

※

決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。

※

特記事項
2019年12月期及び2020年６月期の運用状況の予想数値は、５ページ記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は、変動する可能性があります。また、本予想は、分配金の額を保証するものではありません。
以 上日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

目次
１．運用状況…………………………………………………………………………………………………

2

２．財務諸表…………………………………………………………………………………………………

7（１）貸借対照表…………………………………………………………………………………………

7（２）損益計算書…………………………………………………………………………………………

9（３）投資主資本等変動計算書………………………………………………………………………… 10（４）金銭の分配に係る計算書………………………………………………………………………… 11（５）キャッシュ・フロー計算書……………………………………………………………………… 12（６）継続企業の前提に関する注記…………………………………………………………………… 13（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記……………………………………………………… 13（８）財務諸表に関する注記事項……………………………………………………………………… 13（貸借対照表関係）………………………………………………………………………………… 13（損益計算書関係）………………………………………………………………………………… 14（投資主資本等変動計算書関係）………………………………………………………………… 15（金融商品関係）…………………………………………………………………………………… 15（賃貸等不動産関係）……………………………………………………………………………… 17（１口当たり情報）………………………………………………………………………………… 17（重要な後発事象）………………………………………………………………………………… 18（開示の省略）……………………………………………………………………………………… 18（９）発行済投資口の総口数の増減…………………………………………………………………… 18
３．参考情報………………………………………………………………………………………………… 19（１）本投資法人の資産の構成………………………………………………………………………… 19（２）投資資産…………………………………………………………………………………………… 19（３）資本的支出の状況………………………………………………………………………………… 25（４）主要な投資資産について………………………………………………………………………… 27（５）テナント情報……………………………………………………………………………………… 27

1

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

１．運用状況
Ａ．当期の概況①

投資法人の主な経緯
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき、2001年９月14日に設立され、2002年６月14日に発行済投資口の総口数289,600口で株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8955）しました。その後の公募増資等により、現在の発行済投資口の総口数は923,000口となっています。本投資法人は株式会社東京リアルティ・インベストメン
ト・マネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。）に資産運用業務を委託し、主としてオフィスと商業施設からなる複合型ポートフォリオを効率的に運用することにより投資主価値の最大化を目指してきま
した。

②

運用環境
当期は、業況判断の一部で慎重な見方が見られるものの、企業収益は高い水準で底堅く推移し、設備投資の緩やかな増加につながったほか、堅調な雇用・所得環境の下、個人消費にも持ち直しの動きが見られ、国内
景気は輸出を中心に弱さが続いているものの、緩やかな回復が続きました。海外においても、通商問題など、政治・経済に関するリスク要因は依然として存在するものの、緩やかな景気回復が継続しています。

＜オフィス賃貸市場＞
オフィス賃貸市場については、新設、拡張、立地改善等、前向きな新規需要が引き続き旺盛だったことから、タイトな需給環境が継続しました。また、新規賃料水準の上昇傾向も、緩やかながら継続しています。
＜商業施設賃貸市場＞
本投資法人が投資対象としている都市型商業施設においては、引き続き、新規出店ニーズが底堅い状態です。インバウンド消費についても、好調に推移しており、銀座、表参道、心斎橋等の好立地な都市型商業施
設の賃貸市況は引き続き堅調です。
＜不動産売買市場＞
マーケットでの売買においては、本投資法人の投資対象となる優良物件が品薄状態にあるなか、国内外投資家の物件取得意欲は引き続き高く、低利回りの取引が継続しているため、厳しい取得環境となっています。
投資対象資産の多様化や、資産の入替えなど、効果的な物件取得方法の模索が続いています。
③

運用状況＜新規物件の取得及び資産の入替え＞
本投資法人は、主にポートフォリオ・クオリティの向上及び収益の安定成長を目指し、地域分散、用途分散によるバランスに留意しつつ、東京エリアに所在するオフィスを中心に、商業施設及び地方オフィスについても投資検討を進めています。
当期においては、2019年３月に品川キャナルビル（追加取得）（取得価格1.7億円）を取得したことに加え、2019年６月に東京建物京橋ビル（譲渡価格58億円）を譲渡し、ＫＹ麹町ビル（取得価格57.5億円）及びＦＵ
ＮＤＥＳ上野（取得価格38億円）を取得した結果、2019年６月末時点における保有資産残高は63物件、4,395億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は480,277㎡、テナント数は757となっています。
＜保有資産の運用管理＞
当期のオフィス賃貸市場は、東京エリアをはじめとして需給バランスの改善が継続したことから、空室率は低い水準にあります。このようななか、本投資法人はポートフォリオ全体の収益及び稼働率の向上を目指し、プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、戦略的なリーシング活動による新規テナントの誘致及び既存テナントの更なる満足度向上に努めました。その結果、前期に引き続き高稼働を維持し、期末稼働率は98.6％となりました。
管理面では、本投資法人のブランドコンセプト「Ａ／３Ｓ（Amenity／Service, Safety, Save Energy）」に基づき、「働く人が満足する空間の創造」を目指し、テナントニーズを踏まえたバリューアップ工事を計画的に実施しています。また、省エネルギー対策への取組みとしては、効果の期待できる空調改修工事や照明器具のＬＥＤ化工事を複数のビルで実施しました。
また、環境への取組みとして、環境認証の取得を継続的に進めています。当期末時点において、「DBJ Green
Building認証（注１）」については、３件の新規取得を含む計16物件で認証を取得し、「CASBEE（注２）不動産評価認証」については、４件の新規取得を含む計５物件で認証を取得しています。これらの認証取得に加えて環境への取組みが評価された結果、「GRESB（注３）評価（2018年調査）」では、５年連続で最高位の2

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信「Green Star」の評価を取得しており、総合スコアでの相対評価による「GRESBレーティング」においても、上位評価である「４スター」の評価を３年連続で獲得しています。
（注１）ビルの環境性能に加えて、防災や防犯、及び不動産を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請に配慮した不動産（「Green Building」）の普及促進を目的に、株式会社日本政策投資銀行が独自に開発したスコアリングモデルにより評点化を行い、その上で時代の要請に応える優れた不動産を選定する認証制度。
（注２）建築環境総合性能評価システム（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）の略で、国土交通省の主導のもと、日本で開発・普及が進められている建物の総合的な環境性能を評価するシステム。
（注３）Global Real Estate Sustainability Benchmark の略で、欧州の年金アセットマネジャーなど世界の60以上の団体で構成される同名のグループが実施する調査に基づく、不動産会社、ＲＥＩＴや不動産私募ファンドについて、環境や社会性の観点からサステナビリティ（持続可能性）を分析・評価するためのベンチマーク。

＜資金調達の状況＞
本投資法人は、良好な資金調達環境と低金利を背景に、財務基盤を更に強固なものとするため、調達期間の長期化及び返済期限の分散を一層重視した調達に取り組んでいます。当期中に返済期限が到来した有利子負債の借換え資金（71億円）及び物件取得資金（40億円）として111億円の調達（短期借入金を除く）を行い、返済した有利子負債の平均調達期間7.4年、平均調達金利1.67％に対し、新規有利子負債の平均調達期間は9.4年、平均調達金利は0.56％となりました。
当期末の借入金残高は1,595億円、投資法人債残高は255億円、有利子負債残高は1,850億円となり、当期末の総資産有利子負債比率（注１）は40.9％、長期固定金利比率（注２）は98.9％、平均デットコスト（注３）は0.87％、平均残存年数（注４）は4.5年となっています。
また、コミットメントラインは、240億円の極度額を金融機関６行と設定しています。
当期末時点の本投資法人の発行体格付は以下のとおりです。
■発行体格付（当期末現在）
発行体格付（アウトルック）

信用格付業者
株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）

ＡＡ－（安定的）Ｓ＆Ｐ グローバル・レーティング・ジャパン株式会社（Ｓ＆Ｐ）

長期：Ａ（安定的）
短期：Ａ－１（注１）総資産有利子負債比率：（借入金残高＋投資法人債残高）÷総資産額（注２）長期固定金利比率：固定金利の長期有利子負債額÷全ての有利子負債額（注３）平均デットコスト：各期に発生した支払利息、投資法人債利息、融資手数料（期限前弁済に係る費用及びコミットメント
ライン契約に係る費用は除きます。）、投資法人債の発行償却費及び投資法人債管理費の合計を当該期の営業日数で除し、365日を乗じることで年換算した数値÷各期における借入金及び投資法人債の平均残高（注４）平均残存年数：全ての有利子負債について、当期末から返済期限までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。

④

業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の業績は、営業収益16,101百万円、経常利益7,216百万円、当期純利益7,216百万円となりました。分配金については、「投資法人に係る課税の特例」（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図し、また、法人税等の発生による投資主負担を最小限に抑えるべく、前期までに内部留保した繰越利益の一部を分配金に充当することとしています。これに加え、当期は「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」（租税特別措置法第66条の２）を適用し、当期未処分利益のうち405百万円を圧縮積立金として内部留保することとしました。この結果、投資口１口当たりの分配金は7,380円となりました。

3日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

Ｂ．次期の見通し①

今後の運用見通し
今後の国内景気については、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やかに回復
していくものと思われますが、通商問題の動向、中国経済の先行きをはじめとした海外経済の不確実性、欧米の金融政策の影響による金融資本市場の変動、2019年10月に予定されている消費増税の影響に留意する必要があります。
オフィス賃貸市況は、2020年にかけて東京都区部の新規供給量が増加する見通しであるものの、新築ビルのリーシングは好調に推移しており、全般的な市況は良好な状態が継続するものと思われます。なお、本投資法人においては、従来より、積極的なバリューアップ工事や、きめ細やかな管理対応などを通じて、テナン
ト満足度の向上に注力してきたことから、好調な市況の影響を十分享受できるものと考えています。過熱感の継続している売買市場においては、不動産売買にあたって、物件収益の成長可能性の見極めがより重要になっていきます。低金利環境下において、キャップレートが低下している状況を考えると、中長期保有を前提とする不動産投資においては、厳選投資のスタンスを堅持していく必要があります。

ａ．新規物件の取得及び資産の入替え
今後も、ポートフォリオ・クオリティを向上させるとともに、長期的な成長力・安定性を高めるため、東京オフィスへの重点投資を継続する方針です。オフィス賃貸市場の活況を背景に、売買市場は取引利回り、期待利回りの水準の低下が見られ、品薄状態も継続していることから、利回りの低下と賃料増額を織り込んだ価格での取引がなされていますが、本投資法人は取得に際しては物件の成長性について十分な検証を行います。また、商業施設及び地方オフィスについては、ポートフォリオ全体の収益の安定性を補完するため、一定水準の安定収益を維持できる優良物件に厳選投資します。検討にあたっては、綿密な市場調査、物件精査の下に価格交渉を行い、合理的な条件で新規物件を取得します。
また、本資産運用会社のスポンサー（東京建物株式会社、安田不動産株式会社、大成建設株式会社、損害保険ジャパン日本興亜株式会社及び明治安田生命保険相互会社）をはじめとして、情報収集を積極的に行い、市場動向を的確に把握し、将来性を含めた投資価値を精査した上で、投資判断を行います。
なお、資産の入替えにつきましても、ポートフォリオ・クオリティと長期的な成長力を高めるべくタイミングを勘案しつつ検討を進めます。
ｂ．保有資産の運用管理
本投資法人は、引き続き戦略的なリーシング活動により新規テナント誘致を進めるとともに、テナントの満足度向上を図ることにより、既存テナントの退出防止、増床及び賃料増額改定につなげ、中長期安定的な収益確保を目指します。具体的には、以下の方針にて運用管理を行います。
・プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社との連携強化。
・良好な賃貸マーケットを前提とした条件提案及び意思決定の迅速化。
・物件収益の改善及びテナント満足度向上を企図した戦略的なバリューアップ工事。
・社会的要請の高い、省エネ化推進・ＢＣＰ対応・環境配慮対応の強化。
・補助金制度を活用した省エネ改修。
ｃ．資金調達本投資法人は、保守的かつ安定性を重視した財務運営を基本方針とし、総資産有利子負債比率の上限の目途を概ね50％とする保守的なレバレッジ管理に引き続き取り組んでいきます。借入れについては、将来の金融環境の変化に伴うリファイナンスリスクを軽減することを目指し、安定性を重視した一層の長期化を推し進め、有利子負債の返済期限の分散及び各期返済額の低減を図っていきます。また、資金調達の多様化を目的に投資法人債の発行による資金調達にも取り組んでいきます。
ｄ．情報開示本投資法人は、積極的な自主開示の推進を運営方針のひとつに掲げており、東京証券取引所規則や法令等で定められている情報開示に加えて、投資判断にあたって有用と考えられる情報を自主的に開示しています。
自主開示の手段として、ホームページ（http://www.jpr-reit.co.jp/）を活用しており、ポートフォリオ全物件の月次稼働率やヒストリカルデータ等の情報の掲載、サステナビリティ情報の拡充及び証券アナリスト
向け決算説明会の動画配信を行っています。

4日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

ｅ．決算後に生じた重要な事実
無担保投資法人債（グリーンボンド）の発行について
2019年４月18日に開催した役員会における投資法人債の発行に係る包括決議に基づき、2019年７月25日に以下のとおり決定し、2019年７月31日に払込が完了しました。

②

投資法人債の名称

日本プライムリアルティ投資法人第24回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）

投資法人債の総額

50億円

申込期間

2019年７月25日

利率年0.570％

払込期日

2019年７月31日

担保

無担保・無保証

発行価額

額面100円につき金100円

償還方法、償還期限

2029年７月31日にその総額を償還。買入消却は払込期日の翌日以降、振替機関が別途定める場合を除き、いつでも可能。

資金使途

借入金の返済資金運用状況（業績）の見通し
2019年12月期（2019年７月１日～2019年12月31日）及び2020年６月期（2020年１月１日～2020年６月30日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
2019年12月期

2020年６月期

営業収益

15,886百万円

15,841百万円

営業利益

7,636百万円

7,626百万円

経常利益

6,859百万円

6,923百万円

当期純利益

6,858百万円

6,923百万円

１口当たり分配金

7,430円

7,500円－円－円

うち利益超過分配金

なお、この見通しの前提条件については、下記記載の「2019年12月期及び2020年６月期の運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
（注）上記予想数値は一定の前提条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は、変動する可能性があります。また、本予想は、分配金の額を保証するものではありません。

2019年12月期及び2020年６月期の運用状況の予想の前提条件
項目

前提条件

営業期間

2019年12月期：2019年７月１日～2019年12月31日（184日）
2020年６月期：2020年１月１日～2020年６月30日（182日）

運用資産・本書の日付現在保有している63物件を前提としています。
・実際には新規物件の取得、又は既存物件の売却等により変動する可能性があります。

営業収益・賃貸事業収入は、2019年６月期末時点で有効な賃貸借契約をもとに市場環境及びテナン
トとの交渉状況等を勘案の上、一定の入退去影響等を考慮して算出しています。
・月末稼働率の期中平均は、2019年12月期に99.3％、2020年６月期に99.0％を見込んでいます。
・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。

営業費用

・主な営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の外注委託費等の費用は、2019年６月期末時点における情報に基づき、過去の実績をベースに費用の変動要素を反映して算出しています。外注委託費は、2019年12月期に617百万円、2020年６月期に609百万円を想定しています。
・固定資産税、都市計画税等の公租公課は、賦課された税額のうち当該各営業期間に帰属する額を算出し、2019年12月期に2,336百万円、2020年６月期に2,399百万円を想定しています。なお、一般的に、取得する資産の固定資産税及び都市計画税等については、前保有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当分を取得原価に算入しています。従って、2019年６月期に取得した品川キャナルビル（追加取得部分）、ＫＹ麹町ビル及びＦＵＮＤＥＳ上野に係る固定資産税及び都市計画税等は、2020年６月期から費用計上されることとなります。

5日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

項目
営業費用

前提条件
・建物の修繕費は、当該各営業期間に必要と予想される額を費用として計上しています。
しかしながら、予想し難い要因による建物の毀損等によって修繕費が発生する可能性があり、また、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、当該各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる可能性があります。
・減価償却費は、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しており、2019年12月期に1,983百万円、2020年６月期に1,988百万円を想定しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、一般事務委託及び資産保管手数料等）
は、2019年12月期に793百万円、2020年６月期に926百万円を想定しています。なお、2020年６月期の資産運用報酬は、2019年９月５日開催予定の投資主総会において規約の変更が承認されることを前提に算出しています。

営業外収益

・主な営業外収益である管理組合費精算金収入として、2019年12月期に３百万円、2020年

営業外費用

・主な営業外費用である支払利息、融資手数料、投資法人債利息及び投資法人債発行費償

有利子負債比率

・本書の日付現在、185,020百万円（短期借入金1,000百万円、長期借入金155,520百万円、投資法人債28,500百万円）の有利子負債を有しており、総資産有利子負債比率は40.9％

６月期に51百万円を想定しています。
却等として、2019年12月期に772百万円、2020年６月期に755百万円を想定しています。

となっています。
・当該各営業期間に返済期限（償還期限）が到来する有利子負債については、全額借換えを行うことを前提としています。
・上記により、当該各営業期間末日の総資産有利子負債比率 は、20 19 年1 2月期末に40.9％、2020年６月期末に40.9％となる見込みです。
・本表における総資産有利子負債比率の算出に当たっては、次の算式を使用しています。
総資産有利子負債比率＝有利子負債見込総額÷総資産見込総額×100
発行済投資口の
総口数
１口当たり
分配金

・本書の日付現在の発行済投資口の総口数は923,000口であり、新投資口の追加発行がないことを前提としています。
・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に基づき分配することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。

１口当たり
利益超過分配金・利益超過の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はあり
ません。

その他

・法令、税制、会計基準、上場規則、投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

6

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

２．財務諸表（１）貸借対照表（単位：千円）前期(2018年12月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
その他
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物
減価償却累計額
建物（純額）
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
土地
信託土地
建設仮勘定
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産借地権
その他
無形固定資産合計

7

当期(2019年６月30日)

22,784,298
12,272,570
291,925
154,612
12,68435,516,093

23,484,645
12,782,464
385,838
138,878
11,95936,803,787

58,539,550△17,455,409
41,084,140
91,792,275△33,416,345
58,375,930
57,822△23,681
34,140132,143△82,71449,428785,258△499,698
285,560
1,804,644△1,382,079
422,564
103,924△55,70748,217220,120△152,319
67,801
106,890,048
189,014,043
933
982
396,273,790

59,982,967△18,061,478
41,921,489
92,611,962△34,475,696
58,136,265
58,409△25,144
33,264
144,695△85,434
59,260799,611△520,489
279,122
1,875,622△1,408,464
467,158
101,869△58,744
43,124
222,723△161,023
61,699113,047,999
189,014,043
383
247
403,064,057

14,689,483
1,333
14,690,817

11,801,831
4,352
11,806,183

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信（単位：千円）前期(2018年12月31日)
投資その他の資産差入敷金及び保証金
長期前払費用
投資その他の資産合計
固定資産合計繰延資産
投資法人債発行費
投資口交付費繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
1年内償還予定の投資法人債
未払金
未払費用
未払法人税等未払消費税等
前受金
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金及び保証金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計純資産合計
負債純資産合計8

当期(2019年６月30日)

495,000
54,645549,646
411,514,253

544,858
38,413
583,271415,453,512

111,879
15,475
127,355
447,157,702

101,0448,256
109,301
452,366,601

2,472,423－
17,100,000
4,000,000
643,51276,085605
262,365
2,826,373
1,794
27,383,160

2,771,354
2,000,000
18,000,000
4,000,000
739,135
70,252605
130,292
2,860,847
43,77530,616,261

21,500,000
138,420,000
7,937,385
13,204,713
181,062,098
208,445,258

21,500,000
139,520,000
8,098,431
13,465,138
182,583,569
213,199,831

231,653,198

231,653,198

284,356
284,356
6,774,889
7,059,245
238,712,444※2 238,712,444

284,356
284,356
7,229,214
7,513,570
239,166,769※2 239,166,769

447,157,702

452,366,601

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信（２）損益計算書（単位：千円）前期(自 2018年７月１日
至 2018年12月31日)
営業収益
賃貸事業収入不動産等売却益
営業収益合計営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
一般事務委託及び資産保管手数料
役員報酬
信託報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
管理組合費精算金収入
受取保険金
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
融資手数料
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
投資口交付費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等合計当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

9

当期(自 2019年１月１日
至 2019年６月30日)※1 15,652,749※1 15,695,954－
15,652,749※2 405,791

16,101,745※1 7,311,291※1 7,349,926

559,342
79,4296,600
24,251
85,553
8,066,468
7,586,281

574,894
79,0486,600
24,790112,068
8,147,328
7,954,417

177
4,002
20,9382,015
27,134

182
59,246
11,2392,096
72,766

618,405
34,772
176,569
11,7887,339
3,044
851,918
6,761,497
6,761,497
605
605
6,760,892
13,9966,774,889

593,661
32,040166,407
10,8357,219
191
810,355
7,216,828
7,216,828
605
605
7,216,223
12,991
7,229,214日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信（３）投資主資本等変動計算書
前期（自2018年７月１日

至

2018年12月31日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計

出資総額
任意積立金
当期首残高

231,653,198

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

284,356

投資主資本合計剰余金合計

6,701,131

6,985,488

238,638,686

238,638,686

剰余金の分配

△6,687,135△6,687,135△6,687,135△6,687,135

当期純利益

6,760,892

6,760,892

6,760,892

6,760,892

当期変動額

当期変動額合計
当期末残高

当期（自

－

－

73,75773,75773,75773,757

231,653,198

284,356

6,774,889

7,059,245

238,712,444

238,712,444

2019年１月１日

至

2019年６月30日）（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計

出資総額
任意積立金
当期首残高

231,653,198

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

284,356

投資主資本合計剰余金合計

6,774,889

7,059,245

238,712,444

238,712,444

剰余金の分配

△6,761,898△6,761,898△6,761,898△6,761,898

当期純利益

7,216,223

7,216,223

7,216,223

7,216,223

当期変動額

当期変動額合計
当期末残高

－

－

454,325454,325454,325454,325

231,653,198

284,356

7,229,214

7,513,570

239,166,769

239,166,769

10

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信（４）金銭の分配に係る計算書
前期(自 2018年７月１日
至 2018年12月31日)

当期(自 2019年１月１日
至 2019年６月30日)

Ⅰ．当期未処分利益

6,774,889,480円

7,229,214,642円

Ⅱ．分配金の額

6,761,898,000円

6,811,740,000円（7,326円)（7,380円)(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ．任意積立金
圧縮積立金繰入額
Ⅳ．次期繰越利益
分配金の額の算出方法－
12,991,480円

405,088,162円
12,386,480円

本投資法人の規約第30条(2)に定める

本投資法人の規約第30条(2)に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の90％に相当する金

置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の90％に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益を超え額を超えるものとしています。かかる方針のもと、当期未処分利益から租税ず、かつ、法人税等の発生による投資主負担が最小限に抑えられる範囲で、特別措置法第66条の２による圧縮積立金繰入額を控除した残額について、法発行済投資口の総口数923,000口の整数倍数となる6,761,898,000円を利益分配

人税等の発生による投資主負担が最小限に抑えられる範囲で、発行済投資口

金として分配することとしました。な
お、本投資法人規約第30条(4)に定めるの総口数923,000口の整数倍数となる
6,811,740,000円を利益分配金として分利益を超えた金銭の分配は行いません。

配することとしました。なお、本投資法人規約第30条(4)に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

11日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信（５）キャッシュ・フロー計算書（単位：千円）前期(自 2018年７月１日
至 2018年12月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
投資口交付費償却
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
有形固定資産の売却による減少額
無形固定資産の売却による減少額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額又は還付額（△は支払）
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
差入敷金及び保証金の差入による支出
預り敷金及び保証金の返還による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資法人債の償還による支出分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高

12

当期(自 2019年１月１日
至 2019年６月30日)

6,761,497
1,943,695
11,7887,339△177
794,974
227,365△28,668
199,966
9,665
17,85965,047－－
14,554
10,024,908
177△795,023△605
9,229,457

7,216,828
1,965,898
10,8357,219△182760,069△93,912
15,734
111,534
70,167△132,073
34,4732,020,668
3,251,290
55,016
15,293,568
182△765,902△605
14,527,242△277,575△537,894－△49,257△94,649
93,864△194,620
491,935△568,198△9,804,326△759,308△365,875△49,857△484,149
647,991△431,553
691,979△10,555,099－
10,000,000△8,100,000△2,000,000△6,685,943△6,785,943
1,875,315
33,181,553
35,056,869

2,000,000
11,100,000△9,100,000－△6,761,902△2,761,902
1,210,240
35,056,869
36,267,109

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
最近の有価証券報告書（2019年３月26日提出）における記載から重要な変更がないため開示を省略します。

（８）財務諸表に関する注記事項（貸借対照表関係）
１．コミットメントラインに係る借入未使用枠残高等
本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安定性を高めることを主たる目的として、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
（単位：千円）前期（2018年12月31日）
借入極度額

当期
（2019年６月30日）

24,000,000

当期末借入残高
当期末未使用残高－－

24,000,000

24,000,000※２.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期（2018年12月31日）（単位：千円）
当期（2019年６月30日）

50,00013

24,000,000

50,000日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信（損益計算書関係）※１.賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
（自
至

Ａ.

前期
2018年７月１日
2018年12月31日）

（自
至

当期
2019年１月１日
2019年６月30日）

賃貸事業収入賃料等収入
賃料

11,029,283

11,131,988

地代共益費

1,679,499
1,600,954

1,726,749
1,591,893

駐車場収入
広告物掲出料

272,892
76,205

266,789
75,465アンテナ使用料
その他賃貸収入24,15740,594

14,723,589

25,761
39,276

14,857,925

その他賃貸事業収入
附加使用料
時間貸駐車料

801,631
8,691

683,6948,711

解約違約金等
原状回復費相当額収入

16,141
77,982

46,466
71,164

その他雑収入24,712

929,160

賃貸事業収入合計
Ｂ.

838,028
15,695,954

賃貸事業費用
外注委託費
水道光熱費

594,309891,772

593,100
782,428

公租公課
保険料

2,210,849
24,862

2,349,569
24,690

修繕工事費
管理委託料

569,947
279,410

578,869
293,791

管理組合費
減価償却費

568,840
1,943,695

569,179
1,965,736

227,603

192,562

その他賃貸事業費用
賃貸事業費用合計Ｃ.

27,992

15,652,749

賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

7,311,291

7,349,926

8,341,458

8,346,027※２.不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年７月１日
該当事項はありません。

至

2018年12月31日）

当期（自

至

2019年６月30日）

2019年１月１日（単位：千円）
東京建物京橋ビル
不動産等売却収入
不動産等売却原価

5,800,000
5,271,959

その他売却費用

122,248

不動産等売却益

405,79114日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信（投資主資本等変動計算書関係）

（自
至

前期
2018年７月１日
2018年12月31日）

（自
至

当期
2019年１月１日
2019年６月30日）

発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数発行可能投資口総口数

5,000,000口

5,000,000口

発行済投資口の総口数

923,000口

923,000口（金融商品関係）
１．金融商品の状況に関する事項(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産規模の積極的な拡大と、投資主への安定的な金銭の分配の維持を目指すため、資金運用方針として、長期の安定的な資金調達と、機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせることに留意しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等のヘッジを目的とした運用に限定して行うことがあります。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本資産運用会社では、ＪＰＲ運用ガイドライン等を遵守することによりリスク管理に努めています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理については以下のとおりです。
預金は、預入金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入金融機関の信用格付に下限を設けること等によりリスクを管理しています。
借入金・投資法人債については、満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、増資による資本市場からの資金調達、主要取引先金融機関との間でコミットメントライン契約を締結、更に財務部門において資金繰り表を作成する等流動性リスクを管理しています。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもありえます。
２．金融商品の時価等に関する事項
2018年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注３参照）（単位：千円）
貸借対照表計上額
（注１）

時価
（注１）

差額

(1）現金及び預金

22,784,298

22,784,298－(2）信託現金及び信託預金

12,272,570

12,272,570

－

－

－

－

(17,100,000)(17,205,974)

105,974(4,000,000)(4,019,933)

19,933(3）短期借入金(4）１年内返済予定の長期借入金(5）１年内償還予定の投資法人債(6）投資法人債(21,500,000)(23,001,145)

1,501,145(7）長期借入金(138,420,000)(140,361,266)

1,941,266

15

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

2019年６月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注３参照）（単位：千円）
貸借対照表計上額
（注１）

時価
（注１）

差額

(1）現金及び預金

23,484,645

23,484,645－(2）信託現金及び信託預金

12,782,464

12,782,464－(3）短期借入金(2,000,000)(2,000,000)－(18,000,000)(18,079,700)

79,700(5）１年内償還予定の投資法人債(4,000,000)(4,010,073)

10,073(6）投資法人債(21,500,000)(23,073,405)

1,573,405(7）長期借入金(139,520,000)(142,182,670)

2,662,670(4）１年内返済予定の長期借入金（注１）負債に計上されているものについては、（）で示しています。

（注２）金融商品の時価の算定方法(1）現金及び預金並びに(2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3）短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから当該帳簿価額によっています。
(4）１年内返済予定の長期借入金及び(7）長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5）１年内償還予定の投資法人債及び(6）投資法人債
これらの時価のうち、市場価格のあるものについては、市場価格に基づき、市場価格のないものについては、上記(4）及び(7）に準じて算定しています。
（注３）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。なお、預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額はそれぞれ以下のとおりです。
（単位：千円）前期（2018年12月31日）

当期（2019年６月30日）

預り敷金及び保証金

7,937,385

8,098,431

信託預り敷金及び保証金

13,204,713

13,465,138（注４）金銭債権の決算日（2018年12月31日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

現金及び預金22,784,298

－

－

－

－

－

信託現金及び信託預金

12,272,570

－

－

－

－

－

金銭債権の決算日（2019年６月30日）後の償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

５年超

現金及び預金

23,484,645

－

－

－

－

－

信託現金及び信託預金

12,782,464

－

－

－

－

－

16

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信（注５）短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日（2018年12月31日）後の返済又は償還予定額（単位：千円）
１年以内
短期借入金

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

－

４年超
５年以内

５年超

－

－

－

－

投資法人債

4,000,000－－－

2,000,000

19,500,000

－

長期借入金

17,100,000

21,000,000

19,820,000

18,500,000

18,000,000

61,100,000

短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日（2019年６月30日）後の返済又は償還予定額（単位：千円）
１年以内

１年超
２年以内

２年超
３年以内

３年超
４年以内

４年超
５年以内

－

５年超

短期借入金

2,000,000

－

－

投資法人債

4,000,000－－

2,000,000

5,000,000－

14,500,000

－

長期借入金

18,000,000

20,820,000

20,500,000

16,000,000

17,000,000

65,200,000（賃貸等不動産関係）
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィス（都市型業務施設）、商業施設及び複合施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）（自至前期
2018年７月１日
2018年12月31日）

（自
至

当期
2019年１月１日
2019年６月30日）

貸借対照表計上額
期首残高411,794,962

410,964,607

期中増減額△ 830,355

3,902,549

期末残高

410,964,607

414,867,157

493,764,000

509,065,000

期末時価（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な減少額は、減価償却費（1,943,695千円）の計上によるものです。また、当期の主な増加額は品川キャナルビルの追加取得（179,872千円）、ＫＹ麹町ビルの取得（5,813,591千円）、ＦＵＮＤＥＳ上野の取得（3,822,914千円）、主な減少額は東京建物京橋ビルの売却（5,271,959千円）、減価償却費（1,965,736千円）の計上によるものです。
（注３）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。

なお、賃貸等不動産に関する期中における損益は、「損益計算書関係」に記載のとおりです。
（１口当たり情報）（自至前期
2018年７月１日
2018年12月31日）

（自
至

当期
2019年１月１日
2019年６月30日）

１口当たり純資産額

258,626円

259,118円

１口当たり当期純利益

7,324円

7,818円（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在していないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

（自
至

前期
2018年７月１日
2018年12月31日）

当期純利益（千円）（自至6,760,892

当期
2019年１月１日
2019年６月30日）
7,216,223

普通投資主に帰属しない金額（千円）－－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

6,760,892

7,216,223

923,000

923,000

期中平均投資口数（口）17日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

（自
至

前期
2018年７月１日
2018年12月31日）

（自
至

当期
2019年１月１日
2019年６月30日）（重要な後発事象）
無担保投資法人債（グリーンボンド）の発行について
2019年４月18日に開催した役員会における投資法人債の発行に係る包括決議に基づき、2019年７月25日に以下のとおり決定し、2019年７月31日に払込が完了しました。
投資法人債の名称

日本プライムリアルティ投資法人第24回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）

投資法人債の総額

50億円

申込期間

2019年７月25日

利率年0.570％

払込期日

2019年７月31日

担保

無担保・無保証

発行価額

額面100円につき金100円

償還方法、償還期限

2029年７月31日にその総額を償還。買入消却は払込期日の翌日以降、振替機関が別途定める場合を除き、いつでも可能。

資金使途

借入金の返済資金（開示の省略）
キャッシュ・フロー計算書、リース取引、有価証券、デリバティブ取引、関連当事者との取引、税効果会計、退職給付、資産除去債務及びセグメント情報等に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため、開示を省略します。

（９）発行済投資口の総口数の増減
当期においては、発行済投資口の総口数及び出資総額の増減はありません。なお、最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口）年月日

出資総額（百万円）

摘要

備考
増減

残高

増減

残高

2015年６月16日

公募増資

45,700870,700

17,472

209,516 （注１）

2015年６月24日

第三者割当増資

2,300

873,000

879

210,395 （注２）2017年１月24日

公募増資

47,600920,600

20,237

230,632 （注３）2017年２月14日

第三者割当増資

2,400

923,000

1,020

231,653 （注４）

（注１）１口当たり394,875円（引受価額382,320円）にて、借入金の返済等に充当するため公募新投資口を発行しました。
（注２）１口当たり382,320円にて、借入金の返済等に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり439,040円（引受価額425,152円）にて、新たな特定資産の取得資金及び借入金の返済の一部に充当するため公募新投資口を発行しました。
（注４）１口当たり425,152円にて、新たな特定資産の取得資金及び借入金の返済の一部に充当するため第三者割当により新投資口を発行しました。

18

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

３．参考情報（１）本投資法人の資産の構成

資産の種類

第34期
2018年12月31日現在

地域区分等

第35期
2019年６月30日現在

保有総額（千円）

対総資産比率（％）

保有総額（千円）

対総資産比率（％）

東京都心

86,379,200

19.3

86,948,130

19.2

東京周辺部

56,392,363

12.6

60,045,976

13.3

地方

20,261,285

4.5

20,133,415

4.5

東京都心

155,976,035

34.9

156,029,941

34.5

東京周辺部

50,267,329

11.2

50,070,401

11.1

地方

41,688,392

9.3

41,639,292

9.2

預金その他の資産－

36,193,094
(－)

8.1
(－)

37,499,443
（－)

8.3
(－)

資産総額計

－

447,157,702(410,964,607)

100.0(91.9)

452,366,601(414,867,157)

100.0(91.7)

不動産

信託不動産

(注１)

保有総額は、決算日時点における貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっています。

(注２) （(注３)）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産の保有に相当する部分を記載しています。

地域区分については、「（２）投資資産①

投資資産の概要」を参照して下さい。

（２）投資資産①

投資資産の概要
本投資法人が投資する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産の概要は、以下のとおりです。なお、不動産及び不動産を主な信託財産とする信託受益権は、下記の表に一括して記載しています。
下表については次の方針に従って記載されています。
・下表については当期末保有物件を記載しています。
・地域区分の定義は、次のとおりです。
地域区分

地域

「東京都心」

千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区「東京周辺部」

東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県「地方」

その他の地域・「所在地」、「敷地面積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基づいています。
・敷地面積、延床面積は、以下の物件を除き、他の区分所有者等の部分を含む建物敷地全体の面積、建物一棟全体の面積を記載しています。
ＭＳ芝浦ビル：本物件と一体開発されたトリニティ芝浦の敷地を含む敷地面積
新宿スクエアタワー：再開発全体の敷地面積及び延床面積
ライズアリーナビル：住宅棟を含む再開発全体の敷地面積及び住宅棟を含む延床面積
オリナスタワー：商業棟、住宅棟を含む全体の敷地面積及び延床面積
キュポ・ラ本館棟：再開発全体の敷地面積
・「構造・階数」の略称は、それぞれ次を表しています。
Ｓ：鉄骨造、ＲＣ：鉄筋コンクリート造、ＳＲＣ：鉄骨鉄筋コンクリート造

19

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

地
域
区
分

用
途

事
務
所

東
京
都
心

商
業
施
設

不動産等の名称

所在地

敷地面積
（㎡）

延床面積
（㎡）

兼松ビル

東京都中央区京橋二丁目

1,751.13

14,995.09

兼松ビル別館

東京都中央区京橋二丁目

679.06

4,351.46

ＪＰＲ人形町ビル

東京都中央区日本橋人形町一丁目

550.06

4,117.70

新麹町ビル

東京都千代田区麹町四丁目

657.805,152.98

ＪＰＲクレスト竹橋ビル

東京都千代田区神田錦町三丁目

636.904,790.68

ＭＳ芝浦ビル

東京都港区芝浦四丁目

8,992.18

31,020.21

五反田ファーストビル

東京都品川区西五反田二丁目

1,551.19

10,553.34

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

東京都千代田区九段南四丁目

1,058.04

5,888.82

オーバルコート大崎マークウエスト

東京都品川区東五反田二丁目

4,006.00

28,575.80

新宿スクエアタワー

東京都新宿区西新宿六丁目

8,409.52

78,796.00

ビッグス新宿ビル

東京都新宿区新宿二丁目

3,522.46

25,733.10

アクロス新川ビル・アネックス

東京都中央区新川一丁目

858.485,535.90

新宿センタービル

東京都新宿区西新宿一丁目

14,917.11

176,607.89

南麻布ビル

東京都港区南麻布二丁目

778.094,570.63

品川キャナルビル

東京都港区港南二丁目

828.82

5,216.21

六番町ビル

東京都千代田区六番町

716.95

4,205.09

ＪＰＲ原宿ビル

東京都渋谷区神宮前六丁目

1,205.07

6,466.94

ＪＰＲ日本橋堀留ビル

東京都中央区日本橋堀留町一丁目

937.597,190.82

ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル

東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目

2,217.49

7,683.19

銀座三和ビル

東京都中央区銀座四丁目

1,119.27

8,851.00

大手町タワー（底地）

東京都千代田区大手町一丁目

11,034.78－

サイエンスプラザ・四番町プラザ

東京都千代田区四番町

5,289.01

24,560.36

芝大門センタービル

東京都港区芝大門一丁目

1,915.50

11,419.93

東京スクエアガーデン

東京都中央区京橋三丁目

8,124.72

112,645.83

ＫＹ麹町ビル

東京都千代田区麹町五丁目

643.134,438.46

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

東京都渋谷区神南一丁目

1,010.47

8,449.56

ＪＰＲ神宮前４３２

東京都渋谷区神宮前四丁目

198.101,066.81

新宿三丁目イーストビル

東京都新宿区新宿三丁目

2,578.69

24,617.65

有楽町駅前ビルディング（有楽町イトシア）

東京都千代田区有楽町二丁目

6,808.12

71,957.65

ＪＰＲ銀座並木通りビル

東京都中央区銀座五丁目

230.11

1,821.67

ＦＵＮＤＥＳ水道橋

東京都千代田区神田三崎町二丁目

281.591,477.91

20

構造
階数
S・RC・SRC
B2/13F
SRC
B1/8F
SRC・RC
B1/8F
SRC
B1/9F
SRC
B1/9F
SRC・RC・S
B2/13F
SRC・RC
B2/11F
SRC
B1/9F
S・SRC
B2/17F
S・RC・SRC
B4/30F
SRC
B2/14F
S・SRC
B2/10F
SRC・RC・S
B5/54F
S
9F
S
B1/8F
SRC
B3/7F
SRC
B1/9F
S・RC
B1/9F
S
8F
SRC
B2/9F
－
S・SRC・RC
B2/12F
S・SRC
B1/10F
S・SRC
B4/24F
S
B1/9F
SRC・S
B3/8F
S・SRC
B1/7F
S・SRC・RC
B3/14F
S・SRC
B4/20F
S
11F
S
9F

竣工年月

1993年２月
1993年２月
1989年12月
1984年10月
1999年９月
1988年２月
1989年７月
1989年３月
2001年６月
1994年10月
1985年４月
1994年６月
1979年10月
1992年６月
2008年７月
1991年10月
1989年３月
2002年６月
2009年５月
1982年10月－
1995年２月
1993年７月
2013年２月
1999年２月
1992年２月
2006年２月
2007年１月
2007年10月
2008年６月
2015年７月

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

地
域
区
分

用
途

事
務
所

東
京
周
辺
部

商
業
施
設

事
務
所
地
方

商
業
施
設

不動産等の名称

所在地

敷地面積
（㎡）

延床面積
（㎡）

アルカイースト

東京都墨田区錦糸三丁目

3,755.01

34,281.86

ＪＰＲ千葉ビル

千葉県千葉市中央区新町

1,382.35

9,072.57

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

神奈川県横浜市中区日本大通

1,100.59

9,146.52

新横浜第二センタービル

神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目

841.71

7,781.93

川口センタービル

埼玉県川口市本町四丁目

4,524.61

28,420.85

ＪＰＲ上野イーストビル

東京都台東区松が谷一丁目

1,242.97

8,490.44

立川ビジネスセンタービル

東京都立川市曙町二丁目

2,047.22

14,706.36

ライズアリーナビル

東京都豊島区東池袋四丁目

9,377.28

91,280.94

ゆめおおおかオフィスタワー

神奈川県横浜市港南区上大岡西一丁目

12,011.00

185,974.87

オリナスタワー

東京都墨田区太平四丁目

27,335.29

257,842.41

東京建物横浜ビル

神奈川県横浜市西区北幸一丁目

1,110.28

8,772.51

大宮プライムイースト

埼玉県さいたま市大宮区下町二丁目

2,268.09

9,203.98

田無アスタ

東京都西東京市田無町二丁目

12,326.30

80,675.27

キュポ・ラ本館棟

埼玉県川口市川口一丁目

15,008.28

48,321.96

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目

4,757.09

18,394.32

武蔵浦和ショッピングスクエア

埼玉県さいたま市南区別所七丁目

8,317.99

28,930.36

川崎ダイスビル

神奈川県川崎市川崎区駅前本町

4,475.45

36,902.01

ＦＵＮＤＥＳ上野

東京都台東区上野七丁目

383.742,235.60

新潟駅南センタービル

新潟県新潟市中央区米山一丁目

2,706.99

19,950.42

東京建物本町ビル

大阪府大阪市中央区本町三丁目

1,432.64

14,619.52

ＪＰＲ博多ビル

福岡県福岡市博多区博多駅前一丁目

1,214.63

9,828.73

ＪＰＲ那覇ビル

沖縄県那覇市松山一丁目

959.875,780.71

損保ジャパン仙台ビル

宮城県仙台市宮城野区榴岡三丁目

1,895.67

10,783.52

損保ジャパン和歌山ビル

和歌山県和歌山市美園町三丁目

1,128.45

6,715.07

天神１２１ビル

福岡県福岡市中央区天神一丁目

1,164.39

8,690.95

ＪＰＲ堂島ビル

大阪府大阪市北区曽根崎新地二丁目

668.11

5,696.01

ＪＰＲ名古屋伏見ビル

愛知県名古屋市中区栄一丁目

1,610.38

10,201.44

薬院ビジネスガーデン

福岡県福岡市中央区薬院一丁目

4,486.44

22,286.35

ＪＰＲ心斎橋ビル

大阪府大阪市中央区南船場四丁目

609.315,303.98

ＪＰＲ梅田ロフトビル

大阪府大阪市北区茶屋町

3,518.68

17,897.56

ハウジング・デザイン・センター神戸

兵庫県神戸市中央区東川崎町一丁目

3,994.47

33,877.71

ＪＰＲ茶屋町ビル

大阪府大阪市北区茶屋町

592.45

3,219.36

21

構造
階数

竣工年月

S・SRC
1997年３月
B3/19F
S・SRC
1991年１月
B1/13F
SRC
1989年10月
B1/11F
S・SRC
1991年８月
B2/12F
S・SRC
1994年２月
B2/15F
S・SRC
1992年10月
B1/8F
S・SRC
1994年12月
B1/12F
RC・SRC・S
2007年１月
B3/42F
S・SRC・RC
1997年３月
B3/27F
SRC・RC・S
2006年２月
B2/45F
SRC
1981年５月
B1/9F
S
2009年２月
9F
SRC
1995年２月
B2/17F
S・RC・SRC
2006年１月
B2/10F
SRC・RC・S
1983年３月
B1/6F
S
2005年10月
B1/4F
S・SRC・RC
2003年８月
B2/11FS
2017年７月
B1/10F
S・SRC
1996年３月
B1/10F
SRC
1970年２月
B3/9F(事務所) （事務所）
S・RC
1985年６月
B1/12F（駐車場）(駐車場)
2003年11月
S 1F
増築
SRC・S
1991年10月
12F
SRC
1997年12月
B1/12FS
1996年７月
9F
S・SRC
2000年７月
13F
SRC
1993年10月
B2/9F
SRC
1991年３月
B1/9F
SRC
2009年１月
14F
2003年２月
S
2005年１月
B2/10F
増築
SRC
1990年４月
B1/8F
SRC・S
1994年６月
B2/11F
S・SRC
1994年６月
9F

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信②

価格及び投資比率
・・「取得価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載された譲渡金額を百万円未満切捨てで記載しており、当該不動産等の取得に要した諸経費及び消費税等は含みません。
なお、合計額についても端数を含めて合計した後、百万円未満切捨てで記載しています。
「期末評価額」は、本投資法人が定める資産評価の方法及び投資信託協会が定める規則に基づき、以下に記載の不動産鑑定士（鑑定評価機関）が作成した不動産鑑定評価書の鑑定評価額又は不動産価格調査書の調査価格を当該評価額として採用しています。なお、当該評価額は百万円未満を切捨てで記載しています。
一般財団法人日本不動産研究所

ＪＰＲ人形町ビル、新麹町ビル、ＭＳ芝浦ビル、
五反田ファーストビル、新宿センタービル、南麻布ビル、
品川キャナルビル、六番町ビル、サイエンスプラザ・四番町プラザ、
芝大門センタービル、ＫＹ麹町ビル、
ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル、新宿三丁目イーストビル、
有楽町駅前ビルディング（有楽町イトシア）、ＦＵＮＤＥＳ水道橋、
アルカイースト、新横浜第二センタービル、川口センタービル、
ＪＰＲ上野イーストビル、立川ビジネスセンタービル、
ゆめおおおかオフィスタワー、オリナスタワー、
東京建物横浜ビル、大宮プライムイースト、キュポ・ラ本館棟、
ＦＵＮＤＥＳ上野、東京建物本町ビル、損保ジャパン仙台ビル、
損保ジャパン和歌山ビル、天神１２１ビル、ＪＰＲ堂島ビル、
薬院ビジネスガーデン

株式会社谷澤総合鑑定所

ＪＰＲ神宮前４３２、川崎ダイスビル、
新潟駅南センタービル、ＪＰＲ博多ビル、ＪＰＲ那覇ビル

シービーアールイー株式会社

ライズアリーナビル、ＪＰＲ名古屋伏見ビル、
ＪＰＲ心斎橋ビル、ハウジング・デザイン・センター神戸、
ＪＰＲ茶屋町ビル

大和不動産鑑定株式会社

兼松ビル、兼松ビル別館、ＪＰＲクレスト竹橋ビル、
ＪＰＲ市ヶ谷ビル、オーバルコート大崎マークウエスト、
ビッグス新宿ビル、アクロス新川ビル・アネックス、
大手町タワー（底地）、東京スクエアガーデン、ＪＰＲ千葉ビル、
ＪＰＲ横浜日本大通ビル、田無アスタ

日本ヴァリュアーズ株式会社

新宿スクエアタワー、ＪＰＲ原宿ビル、ＪＰＲ日本橋堀留ビル、
ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル、銀座三和ビル、ＪＰＲ銀座並木通りビル、
ＪＰＲ武蔵小杉ビル、武蔵浦和ショッピングスクエア、
ＪＰＲ梅田ロフトビル

・「取得価格」及び「期末評価額」についての「投資比率」は、当該物件に係る表示されない端数金額を含めた「取得価格」及び「期末評価額」が、当期末保有物件の「取得価格」又は「期末評価額」合計額に占める該当物件の割合を、百分率表示で小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

22

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

地
域
区
分

取得価格
用
途

不動産等の名称

都

14,0002.8

兼松ビル別館

2001年12月27日

2,874

0.7

3,450

0.7

ＪＰＲ人形町ビル

2001年11月16日

2,100

0.5

2,780

0.5

新麹町ビル

2001年11月16日

1,670

2002年11月21日

550

0.6

3,990

0.8

2004年11月12日

200

ＪＰＲクレスト竹橋ビル

2002年６月21日

4,000

0.9

3,580

0.7

ＭＳ芝浦ビル2003年３月28日

11,2002.5

13,9002.7

五反田ファーストビル

2003年７月23日

2,920

0.7

3,710

0.7

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

2004年５月28日

5,100

1.2

4,840

1.0

オーバルコート大崎マークウエスト

2004年６月１日

3,500

0.8

4,760

0.9

新宿スクエアタワー

2004年７月２日

10,0002008年９月26日

180

2015年３月25日

4,000

3.4

14,9002.9

3.4

20,2004.0

施設

2015年10月21日

786

2004年11月９日

2,900

2005年４月12日

8,921

2010年７月13日

3,300

アクロス新川ビル・アネックス

2004年11月26日

710

0.2

895

0.2

新宿センタービル

2008年３月27日

21,0004.8

17,1003.4

南麻布ビル

2008年７月14日

3,760

0.9

2,910

0.6

品川キャナルビル

2008年12月19日

1,870

2019年３月８日

171

0.5

2,350

0.5

六番町ビル

2009年12月２日

2,800

0.6

3,550

0.7

ＪＰＲ原宿ビル2009年12月25日

8,400

1.9

11,1002.2

ＪＰＲ日本橋堀留ビル

2010年３月31日

5,100

1.2

6,830

1.3

ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル

2010年５月31日

15,050

3.4

12,1002.4

銀座三和ビル2011年８月29日

3,400

0.8

4,090

0.8

大手町タワー（底地）

2012年３月13日

36,0008.2

50,0009.8

サイエンスプラザ・四番町プラザ

2013年12月６日

2,660

0.6

3,260

0.6

芝大門センタービル

2013年12月６日

3,420

2014年７月30日

800

1.0

6,020

1.2

2017年２月１日

9,200

2017年４月４日

9,200

4.2

20,6004.0

東京スクエアガーデン

業

投資比率
（％）

3.7

心

商

評価額
（百万円）

16,276

務

京

投資比率
（％）

2001年12月27日

事

東

価格
（百万円）

兼松ビル

ビッグス新宿ビル

所

期末評価額

取得日

ＫＹ麹町ビル2019年６月27日

5,750

1.3

6,280

1.2

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

2003年６月30日

12,0002.7

14,1002.8

ＪＰＲ神宮前４３２

2006年３月24日

4,275

1.0

4,210

0.8

新宿三丁目イーストビル

2007年３月14日

540

2008年４月24日

2,200

0.6

2,880

0.6

有楽町駅前ビルディング（有楽町イトシア）

2008年８月27日

3,400

0.8

3,300

0.6

ＪＰＲ銀座並木通りビル

2016年12月15日

10,1002.3

11,3002.2

ＦＵＮＤＥＳ水道橋

2016年12月15日

3,250

0.7

3,620

0.7

245,53355.9

276,60554.3

東京都心合計23

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

地
域
区
分

取得価格
用
途

事
務
所

期末評価額

取得日

不動産等の名称

価格
（百万円）

投資比率
（％）

評価額
（百万円）

投資比率
（％）

アルカイースト

2001年11月16日

5,880

1.3

6,850

1.3

ＪＰＲ千葉ビル2001年12月13日

2,350

0.5

1,780

0.3

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

2001年11月16日

2,927

0.7

2,350

0.5

新横浜第二センタービル

2002年９月25日

920

2013年３月28日

570

0.3

2,110

0.4

川口センタービル

2004年２月13日

8,100

1.8

9,330

1.8

ＪＰＲ上野イーストビル

2004年３月１日

3,250

0.7

5,210

1.0

立川ビジネスセンタービル

2005年９月30日

888

2007年２月28日

2,300

0.7

4,260

0.8

東
京

ライズアリーナビル

2007年３月22日

5,831

1.3

9,090

1.8

周

ゆめおおおかオフィスタワー

2007年７月10日

6,510

1.5

6,910

1.4

辺

オリナスタワー

2009年６月29日

31,3007.1

39,300

7.7

部

東京建物横浜ビル

2010年12月27日

7,000

1.6

9,250

1.8

大宮プライムイースト

2013年３月22日

6,090

1.4

9,190

1.8

田無アスタ

2001年11月16日

10,2002.3

12,5002.5

商

キュポ・ラ本館棟

2006年３月31日

2,100

0.5

2,910

0.6

業

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

2006年９月28日

7,254

1.7

5,670

1.1

施

武蔵浦和ショッピングスクエア

2007年３月19日

4,335

1.0

4,350

0.9

設

川崎ダイスビル

2007年４月12日

15,0803.4

16,200

3.2

ＦＵＮＤＥＳ上野

2019年６月27日

3,800

0.9

3,930

0.8

126,68528.8

151,190

29.7

東京周辺部合計
新潟駅南センタービル

2001年11月16日

2,140

0.5

2,260

0.4

東京建物本町ビル

2001年11月16日

4,150

0.9

3,610

0.7

ＪＰＲ博多ビル2001年11月16日

2,900

0.7

3,920

0.8

ＪＰＲ那覇ビル2001年11月16日

1,560

0.4

2,000

0.4

事

損保ジャパン仙台ビル

2002年６月26日

3,150

0.7

4,580

0.9

務

損保ジャパン和歌山ビル

2002年６月26日

1,670

0.4

1,640

0.3

所

天神１２１ビル2002年６月21日

2,810

0.6

3,340

0.7

地

ＪＰＲ堂島ビル

2004年１月23日

2,140

0.5

3,490

0.7

方

ＪＰＲ名古屋伏見ビル

2005年３月22日

4,137

0.9

3,310

0.7

薬院ビジネスガーデン

2012年８月８日

10,9962.5

19,0003.7

ＪＰＲ心斎橋ビル

2005年５月30日

5,430

1.2

4,550

0.9

ＪＰＲ梅田ロフトビル

2003年５月15日

8,000

2003年７月16日

5,000

3.0

14,200

2.8
1.5

商
業
施

ハウジング・デザイン・センター神戸

2005年９月28日

7,220

1.6

7,550

設

ＪＰＲ茶屋町ビル

2006年８月30日

6,000

1.4

7,820

1.5

地方合計

67,30315.3

81,27016.0

合439,521100.0

509,065

100.0

計

24

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信（３）資本的支出の状況①

資本的支出の予定について
本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産に関し、当期末現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分される金額が含まれています。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称

所在地

目的

予定期間
総額

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

神奈川県川崎市

外壁改修工事ＪＰＲ日本橋堀留ビル

東京都中央区

ＪＰＲ那覇ビル

沖縄県那覇市

川口センタービル

埼玉県川口市

ＪＰＲ梅田ロフトビル

大阪府大阪市

東京建物本町ビル

大阪府大阪市

空調設備改修工事

六番町ビル

東京都千代田区

外壁改修工事

ビッグス新宿ビル

東京都新宿区

中央監視設備更新工事

ＪＰＲ梅田ロフトビル

大阪府大阪市

エスカレーター改修工事（Ⅲ期）

東京建物本町ビル

大阪府大阪市

地下１階事務所化工事

自2019年８月
至2019年12月

空調設備改修工事

自2019年８月（Ⅰ期～Ⅱ期）至2020年６月

トイレ・給湯室改修工事

自2019年７月（Ⅱ期～Ⅳ期）至2020年９月

空調設備改修工事

自2019年４月（Ⅴ期～Ⅵ期）至2020年３月

冷温水管更新工事

自2019年８月（Ⅰ期～Ⅲ期）至2020年12月

25

自2019年５月
至2019年12月
自2019年８月
至2019年12月
自2019年６月
至2019年11月
自2019年９月
至2019年10月
自2019年８月
至2019年12月

当期 既支払支払額 総額

263

－

－

229

－

－

182

－

－

159

－

－

110

－

－

91

－

－

58

－

－

45

－

－

45

－

－

33

－

－

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信②

期中に行った資本的支出について
当期において本投資法人が不動産及び信託不動産に対して実施した資本的支出の額は、以下のとおりです。資
本的支出の主なものとして、テナント満足度の維持・向上を目的とした空調改修工事のほか、新規テナントの誘致促進を目的とした共用部の改修や貸室へのＯＡフロア設置等の工事を実施しました。また、これら工事とは別に修繕費に計上した594百万円（注）の工事を実施しています。

不動産等の名称

所在地

目的

川口センタービル

埼玉県川口市

空調設備改修工事（Ⅳ期）

東京建物横浜ビル

神奈川県横浜市

共用部改修工事（Ⅱ期）

オリナスタワー

東京都墨田区

ＪＰＲ人形町ビル

期間
自2018年10月
至2019年３月
自2019年１月
至2019年６月

工事金額
（百万円）
129
122

業務低層階 自動制御コントロー

自2019年１月

ラー更新工事至2019年６月

東京都中央区

１階、４階～８階トイレ・給湯
室・ＳＫ改修工事

自2018年９月
至2019年３月

94

ＪＰＲ那覇ビル

沖縄県那覇市

エレベーター改修工事

自2018年10月
至2019年６月

64

兼松ビル

東京都中央区

セキュリティ設備改修工事

ＭＳ芝浦ビル

東京都港区

非常用発電設備更新工事

ＪＰＲ梅田ロフトビル

大阪府大阪市六番町ビル

自2018年８月
至2019年２月
自2018年８月
至2019年２月

99

57
56

エスカレーター改修工事

自2019年５月（Ⅱ期）

至2019年６月

東京都千代田区

Ｂ１階、７階空調設備改修工事

自2018年11月
至2019年１月

36

ＪＰＲ原宿ビル

東京都渋谷区

機械式駐車設備改修工事

自2018年11月
至2019年３月

36

兼松ビル別館

東京都中央区

１階～８階ＬＥＤ化工事

ＪＰＲ那覇ビル

沖縄県那覇市

新横浜第二センタービル

神奈川県横浜市

その他の不動産等

自2019年５月
至2019年６月

45

31

トイレ・給湯室改修工事

自2019年４月（Ⅰ期）

至2019年６月

共用部空調設備増設工事

自2019年１月
至2019年５月

16

共用部改修、ＯＡフロア設置、空調設備の改修等

512

合計

21

1,325

（注）修繕費には修繕工事本体金額に加え、当該工事に対して不動産管理会社へ支払われた工事管理報酬（15百万円）が含まれています。

26

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信（４）主要な投資資産について
本投資法人の投資不動産の各物件につき、第35期における全賃貸事業収入の10％以上を占める物件は以下のとおりです。
＜物件名称 大手町タワー（底地）＞
テナント総数2

賃貸事業収入（注１）

1,726,749千円

全賃貸事業収入の合計に占める割合（注２）11.0％

総賃貸面積（注３）

11,034.78㎡

総賃貸可能面積（注３）

11,034.78㎡

最近５年間の稼働率の推移（注２）

2019年 ６月30日

100.0％

2018年 12月31日

100.0％

2018年 ６月30日

100.0％

2017年 12月31日

100.0％

2017年 ６月30日

100.0％

2016年 12月31日

100.0％

2016年 ６月30日

100.0％

2015年 12月31日

100.0％

2015年 ６月30日

100.0％

2014年 12月31日

100.0％（注１）賃貸事業収入は各物件の第35期の営業収益を示しており、千円未満を切り捨てています。
（注２）小数第２位以下を四捨五入しています。
（注３）総賃貸面積及び総賃貸可能面積は第35期末（2019年６月30日）現在の面積を記載しています。

（５）テナント情報
Ａ．投資法人全体の賃貸借の概況
物件数

総テナント数

総賃貸可能面積

稼働率

2014年12月末

62632

468,232.24㎡

97.0％

2015年６月末

62647

475,007.79㎡

96.7％

2015年12月末

62650

476,352.67㎡

97.4％

2016年６月末

62661

476,345.81㎡

98.1％

2016年12月末

63679

477,249.40㎡

98.6％

2017年６月末

62730

477,972.54㎡

98.0％

2017年12月末

62745

478,169.25㎡

98.5％

2018年６月末

62747

478,117.02㎡

98.8％

2018年12月末

62747

478,088.25㎡

99.2％

2019年１月末

62747

478,088.25㎡

99.0％

2019年２月末

62751

478,164.80㎡

99.6％

2019年３月末62750

478,345.43㎡

99.6％

2019年４月末

62752

478,344.46㎡

99.6％

2019年５月末

62747

478,345.54㎡

98.7％

2019年６月末

63757

480,277.86㎡

98.6％（注）稼働率は小数第２位以下を四捨五入しています。

なお、第35期末の総テナント数、総賃貸面積及び総賃貸可能面積並びに第35期の賃貸事業収入の合計は以下のとおりです。
総テナント数757

総賃貸面積473,717.96㎡

総賃貸可能面積480,277.86㎡

賃貸事業収入の合計

15,695,954千円

27

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

Ｂ．個別不動産に関する賃貸状況の概要
第35期
2019年１月１日
至

自
地
域 用
区 途
分

京
都
心

期末面積情報等

不動産等の名称

賃貸事業収入

総賃貸
可能面積
(㎡)

総賃貸
面積
(㎡）

テナン
稼働率
ト数
（％）
（注１）

兼松ビル

8,072.69

6,849.91

9

兼松ビル別館

2,291.13

0.00

0

ＪＰＲ人形町ビル

2,802.22

2,802.22

新麹町ビル

3,319.37

3,319.37

ＪＰＲクレスト竹橋ビル

3,265.34

2,868.55

ＭＳ芝浦ビル

14,468.38

14,468.38

五反田ファーストビル

4,241.22

ＪＰＲ市ヶ谷ビル

4,240.37

オーバルコート大崎マークウエスト

（千円）

構成
割合
（％）

84.9

409,010

2.6

0.0

(注２)

(注２)

5 100.087,931

0.6

17

100.0

114,005

0.7

7

87.8

113,487

0.7

10

100.0

454,7242.9

4,241.22

3 100.0

132,4310.8

4,240.37

10

100.0

150,780

1.0

4,088.44

4,088.44

2 100.0

189,991

1.2

新宿スクエアタワー

19,266.38

19,266.38

24

100.0

396,486

2.5

ビッグス新宿ビル

15,227.80

14,714.06

23

96.6

587,987

3.7

アクロス新川ビル・アネックス

1,253.39

1,253.39

4 100.0

36,9630.2

新宿センタービル
務
南麻布ビル
所
品川キャナルビル

8,865.71

8,643.1034

97.5

512,236

3.3

3,405.73

3,405.73

1 100.0

(注２)

(注２)

1,870.50

1,870.50

6 100.0

69,4720.4

六番町ビル

2,488.36

2,488.36

1 100.0

(注２)

(注２)

ＪＰＲ原宿ビル

4,761.51

4,761.51

9 100.0

247,916

1.6

－

－

－

－

205,738

1.3

ＪＰＲ日本橋堀留ビル

5,299.88

5,299.88

5 100.0

188,308

1.2

ＪＰＲ千駄ヶ谷ビル

6,177.74

6,177.74

6 100.0

288,626

1.8

銀座三和ビル

1,896.69

1,896.69

9 100.0

120,360

0.8

大手町タワー（底地）

11,034.78

11,034.78

2 100.0

1,726,749

11.0

サイエンスプラザ・四番町プラザ

3,325.29

3,128.26

22

94.1

114,448

0.7

芝大門センタービル

5,401.46

5,401.46

9 100.0

188,559

1.2

東京スクエアガーデン

5,971.73

5,971.73

48

100.0

395,705

2.5

ＫＹ麹町ビル

3,493.67

3,493.67

7 100.0

3,178

0.0

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

8,076.85

8,076.85

1 100.0

(注２)

(注２)

ＪＰＲ神宮前４３２

1,027.33

1,027.33

7 100.0

88,8520.6

2,347.81

2,347.81

1 100.0

(注２)

(注２)

1,101.92

1,101.92

1 100.0

(注２)

(注２)

1,665.79

1,665.79

9 100.0

207,754

1.3

1,367.56

1,367.56

6 100.0

94,9110.6

事

東

2019年６月30日

東京建物京橋ビル（注３）商
新宿三丁目イーストビル
業
有楽町駅前ビルディング
施（有楽町イトシア）
設
ＪＰＲ銀座並木通りビル
ＦＵＮＤＥＳ水道橋

28

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

自
地
域 用
区 途
分

第35期
2019年１月１日
至期末面積情報等

不動産等の名称

賃貸事業収入

総賃貸
可能面積
(㎡)

総賃貸
面積
(㎡)

アルカイースト

7,022.76

7,022.76

6

ＪＰＲ千葉ビル

5,539.74

5,375.54

39

ＪＰＲ横浜日本大通ビル

6,079.74

6,079.74

新横浜第二センタービル

5,284.75

川口センタービル
事
ＪＰＲ上野イーストビル
務
立川ビジネスセンタービル
東 所
ライズアリーナビル
京
ゆめおおおかオフィスタワー
周
オリナスタワー
辺
東京建物横浜ビル部
大宮プライムイースト
田無アスタ
商 キュポ・ラ本館棟
業 ＪＰＲ武蔵小杉ビル
施 武蔵浦和ショッピングスクエア
設 川崎ダイスビル

地方

2019年６月30日

テナン
稼働率
ト数
（％）
（注１）

（千円）

構成
割合
（％）

100.0

261,774

1.7

97.0

135,508

0.9

18

100.0

122,6270.8

5,284.75

21

100.0

105,789

0.7

15,503.27

15,503.27

44

100.0

445,8582.8

6,454.84

6,454.84

10

100.0

177,372

1.1

4,602.84

4,602.84

24

100.0

147,048

0.9

6,023.39

6,023.39

1

100.0

(注２)

(注２)

12,000.08

12,000.08

37

100.0

337,618

2.2

23,987.40

23,987.40

16

100.0

1,019,185

6.5

6,494.00

6,494.00

21

100.0

292,505

1.9

6,871.45

6,871.454

100.0

276,722

1.8

31,121.71

31,121.71

1

100.0

(注２)

(注２)

5,963.00

5,963.00

1

100.0

(注２)

(注２)

19,740.95

19,740.95

1

100.0

(注２)

(注２)

14,960.69

14,960.69

3

100.0

127,0410.8

12,067.44

11,808.24

28

97.9

489,201

3.1

ＦＵＮＤＥＳ上野

1,989.66

1,989.66

10

100.0

2,932

0.0

新潟駅南センタービル

5,327.50

5,327.50

10

100.0

126,282

0.8

東京建物本町ビル

7,148.92

6,751.46

8

94.4

152,307

1.0

ＪＰＲ博多ビル

6,577.26

6,577.26

43

100.0

162,347

1.0

ＪＰＲ那覇ビル

3,945.83

3,606.70

18

91.4

101,865

0.6

事 損保ジャパン仙台ビル
務 損保ジャパン和歌山ビル

7,129.14

7,108.41

15

99.7

188,764

1.2

4,876.71

4,792.13

15

98.3

107,6610.7

所 天神１２１ビル

3,257.72

3,257.72

16

100.0

115,7760.7

ＪＰＲ堂島ビル

3,918.28

3,918.28

12

100.0

132,3770.8

ＪＰＲ名古屋伏見ビル

7,086.37

6,645.47

4

93.8

153,215

1.0

薬院ビジネスガーデン

16,654.33

16,644.71

16

99.9

529,076

3.4

ＪＰＲ心斎橋ビル

4,021.53

4,021.53

10

100.0

125,340

0.8

18,586.97

18,586.97

1

100.0

(注２)

(注２)

35,444.13

35,444.13

1

100.0

(注２)

(注２)

2,478.42

2,478.425

100.0

166,7201.1

480,277.86 473,717.96

757

98.6

15,695,954

100.0

商 ＪＰＲ梅田ロフトビル
業
ハウジング・デザイン・センター神戸
施
設 ＪＰＲ茶屋町ビル
合計（注１）期末テナント数について、新宿スクエアタワー、新宿センタービル、サイエンスプラザ・四番町プラザの住居部分、東京スク
エアガーデン、ライズアリーナビル及び川崎ダイスビルを除き、１テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわたる場合には、複数テナントとする方法で延べテナント数を算定しています。
新宿スクエアタワー、新宿センタービル、サイエンスプラザ・四番町プラザの住居部分、東京スクエアガーデン、ライズアリ
ーナビル及び川崎ダイスビルについては、テナントが転借人に転貸（サブリース）を行っており、転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動する賃貸借契約が締結されているため、テナント数に転借人の数を記載しています。
（注２）本物件の「賃貸事業収入」及びその「構成割合」については、テナント又は共有者から賃料収入等を開示することにつき同意が得られていないため、やむを得ない事情により開示していません。
（注３）東京建物京橋ビルは、2019年６月27日に譲渡しています。

29

日本プライムリアルティ投資法人（8955）2019年6月期決算短信

Ｃ．上位10テナント
2019年６月30日現在の賃貸面積ベースの上位10社は以下のとおりです。
順位

テナント名

入居物件名称期末賃貸面積（㎡）（注１）

期末総賃貸面積に占める割合（注２）

新宿スクエアタワー
新宿センタービル
１

東京建物株式会社

東京スクエアガーデン
ＫＹ麹町ビル

49,743.35

10.5％

オリナスタワー
川崎ダイスビル
東京建物本町ビル
２

エー・ビー・シー開発株式会社

ハウジング・デザイン・センター神戸

35,444.13

7.5％

３

合同会社西友田無アスタ

31,121.71

6.6％

４

株式会社イトーヨーカ堂

ＪＰＲ武蔵小杉ビル

19,740.95

4.2％

５

株式会社ロフト

ＪＰＲ梅田ロフトビル

18,586.97

3.9％

６

株式会社Ｏｌｙｍｐｉｃグループ

武蔵浦和ショッピングスクエア

9,558.51

2.0％

７

タワーレコード株式会社

ＪＰＲ渋谷タワーレコードビル

8,076.85

1.7％

8,037.54

1.7％

7,875.50

1.7％

7,138.90

1.5％

８

損害保険ジャパン日本興亜株式会社

９

有限会社東京プライムステージ

10

株式会社日立アーバンインベストメ
ント

川口センタービル
ゆめおおおかオフィスタワー
損保ジャパン仙台ビル
損保ジャパン和歌山ビル
大手町タワー（底地）
ビッグス新宿ビル
ＪＰＲ上野イーストビル
ゆめおおおかオフィスタワー
ＪＰＲ博多ビル
ＪＰＲ名古屋伏見ビル（注１）共有ビル等については、本投資法人の保有に係る面積を記載しています。
（注２）小数第２位以下を四捨五入しています。なお、本項の期末総賃貸面積は、本投資法人の保有に係る面積（474,722.99㎡）に基づいています。

30