━[ RETIO メルマガ ]━━━━━━━━━━━━━━━━━━━(第 179 号)━━
〜宅建取引⼠試験合格者の皆さんにさまざまな情報をお届けするメールマガジン〜
配信⽇：2021.10.1（⾦）⼀般財団法⼈

不動産適正取引推進機構━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Monthly E-mail Magazine ━━━┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┓※※※

編集⻑ご挨拶

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このメルマガは、当機構が実施している宅地建物取引⼠資格試験に合格した⽅々と事業者（宅地建物取引業者・住宅管理会社）を対象として、希望者に無料でお送りする情報サービスです。（当機構が実施する以前の試験に合格した⽅も対象です。）
現在、宅建業に従事している⽅には実務に役⽴つ情報を提供するとともに、他の⽅々にも参考にしていただける情報を提供することを編集⽅針としています。
なお、メルマガ会員の皆さんの個⼈情報は法令及び当機構のプライバシーポリシーに従い適正に取り扱うこととしております。
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⽬次※※※┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┛◆

今⽉の視点・・・

令和 4 年度国⼟交通省予算概算要求等の概要◆

当機構からのお知らせ

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新刊出版物のご案内

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⾏政の動き

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10 ⽉は「⼟地⽉間」、10 ⽉ 1 ⽇は「⼟地の⽇」◆最近の判例から・・・

定期借家契約◆マーケットの動き

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国⼟交通⽉例経済ほか◆ＮＥＸＴ ＳＴＥＰ

・・・

各種団体のセミナー・研修等

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今⽉の視点

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1★☆《令和 4 年度国⼟交通省予算概算要求等の概要》★☆
RETIO のメールマガジンをご覧いただいている皆様、こんにちは。
８⽉２６⽇、国⼟交通省の令和４年度予算概算要求、税制改正要望の概要が発表されました。
「国⺠の安全・安⼼の確保」の浸⽔被害対策、「社会経済活動の確実な回復と経済好循環の加速・拡⼤」の経済成⻑施策、「豊かで活⼒ある地⽅創りと分散型の国づくり」の地域活性化施策の３点が重点項⽬です。概算要求の国費総額(⼀般会計)は、6 兆 9,349 億円（対前年⽐ 1.18 倍）です。
概算要求 https://www.mlit.go.jp/page/kanbo05_hy_002340.html
税制改正 https://www.mlit.go.jp/page/content/001420200.pdf
本稿では、この中から、読者の⽅々と関係が深いと思われるものをピックアップしてご紹介します。
１．国⺠の安全・安⼼の確保
あらゆる関係者により流域全体で⾏う「流域治⽔」の本格的展開として、気候変動による⽔災害リスクの増⼤に備えるため、ハード整備とともに、国・都道府県・市町村、企業・住⺠など流域のあらゆる関係者で⽔災害対策を強⼒に推進することとしています。この中には、宅地の浸⽔対策の推進、浸⽔想定区域図(ハザードマップ)の作成・公表等による⽔害リスク情報の充実等の施策も盛り込まれています。
２．社会経済活動の確実な回復と経済好循環の加速・拡⼤
2050 年カーボンニュートラル等グリーン社会の実現に向けた施策の展開として、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）
・ZEB(ネット・ゼロ・エネルギー・ビル) の普及や⽊材活⽤、ストックの省エネ化など住宅・建築物の省エネ対策等の強化、グリーンインフラ等のインフラ・まちづくり分野におけるグリーン化の推進等の施策が盛り込まれています。
３．豊かで活⼒ある地⽅創りと分散型の国づくり
空き家対策、所有者不明⼟地等対策及び適正な⼟地利⽤等の促進として、空き家の活⽤や除却等の総合的な⽀援の強化、所有者不明⼟地等の円滑な利活⽤・管理を図るための仕組みに対する⽀援の強化を推進することとしています。
この中には、低未利⽤⼟地等の円滑な利活⽤を図るランドバンク(所有者不明⼟地等対策推進法⼈)の普及に係る措置が盛り込まれています。また、各不動産の共通コードとして不動産 ID のルール整備を⾏うこととしているところ、不動産 ID の利活⽤促進・情報連携
2

促進に向けた検討を⾏うこととしています。
コンパクト・プラス・ネットワーク、スマートシティ・次世代モビリティの推進等による持続可能な地域活性化や分散型の国づくりとして、災害ハザードエリアからの移転や居住エリアの安全性の強化、避難場所の確保等に対する⽀援、事前復興まちづくりの加速化等を⾏うこととしています。
個性ある多様な地域⽣活圏の形成として、ポストコロナにおける住まい⽅や暮らし⽅の変化を踏まえた⼆拠点居住等の推進施策が盛り込まれています。
既存住宅流通・リフォーム市場の活性化として、既存住宅ストックの活⽤の推進等のための不動産取引環境の整備が盛り込まれています。
なお、令和４年度税制改正要望では、(1)住宅ローン減税等住宅取得促進策については、住宅投資の波及効果に鑑み、令和２年 12⽉の経済対策を含むこれまでの措置の実施状況や今般の新型コロナウイルス感染症拡⼤及びまん延防⽌のための措置等による影響を含めた今後の経済情勢等を踏まえ、2050 年のカーボンニュートラルの実現等を図る観点も含め、(2)⼟地に係る固定資産税については、社会経済情勢、地価動向等を踏まえ、必要な検討を⾏い、所要の措置を講ずることとしています。例年では、年内を⽬途に具体案がまとまります。
以上、令和４年度国⼟交通省予算概算要求、税制改正要望の概要についてご紹介をさせていただきました。
当機構としては、様々な観点から、国⼟交通省との連携を図りつつ、今後とも不動産取引をはじめとした不動産に関する調査研究を推進してまいりたいと存じます。

◆◇◆当機構からのお知らせ◆◇◆★☆《新刊出版物のご案内》☆★
第 114 回講演録
「所有者不明⼟地問題の解決に向けた⺠法・不動産登記法の改正等について」所有者不明⼟地問題の解決に向けた⺠法改正等、「⺠法等の⼀部を改正する法律」（令和３3年４⽉ 28 ⽇法律 24 号）、「相続等により取得した⼟地所有権の国庫への帰属に関する法律」（同⽇法律 25 号）の全体像について、慶應義塾⼤学⼤学院法務研究科教授（元法制審議会
⺠法・不動産登記法部会 幹事）の松尾弘⽒に解説いただいた講演会の講演録です。
（687 円 税込み）
★当機構出版物のご購⼊については、当機構ホームページからお申込み頂けます
http://www.retio.or.jp/guide/guide01.html◆◇◆⾏政の動き◆◇◆★☆《10 ⽉は「⼟地⽉間」、10 ⽉ 1 ⽇は「⼟地の⽇」》★☆
国⼟交通省では、毎年１０⽉を「⼟地⽉間」、１０⽉１⽇を「⼟地の⽇」と定め、地⽅公共団体や⼟地関係団体等とも連携し、全国で『⼟地』に関連するテーマの講演会や無料相談会などを集中的に実施します。
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo02_hh_000001_00023.
html★☆《令和 2 年度宅地建物取引業法の施⾏状況調査結果》★☆
国⼟交通省は、令和２年度における宅地建物取引業法に基づく国⼟交通⼤⾂及び都道府県知事による免許・監督処分の実施状況及び宅地建物取引⼠登録者数の状況についてとりまとめました。(９⽉ 29 ⽇公表)
[主な動向]〇

宅地建物取引業者の全事業者数は７年連続で増加。

〇

監督処分件数は減少傾向だが、勧告等の⾏政指導の件数は依然多い。

〇

宅地建物取引⼠の新規登録者数は近年増加傾向であり、総登録者数は約 110 万⼈。

https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00028.
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4◆◇◆

最近の判例から◆◇◆[定期借家契約]
定期借家契約の契約更新がない旨の特約に関し、借地借家法 38 条 2 項所定の事前説明が⾏われたかが争われた事案において、説明を委任した媒介業者が重要事項説明にて事前説明をしたとする貸主の主張につき、貸主が媒介業者に事前説明の代⾏を委任した証拠はないなどとして、同契約の契約更新がない旨の特約は無効と判断された事例（東京地裁 令和
2 年 3 ⽉ 18 ⽇判決 ウエストロー・ジャパン）
1 事案の概要
平成 25 年 2 ⽉ 21 ⽇、貸主 X（原告・法⼈）と借主 Y（被告・法⼈）は、事務所ビルの⼀室（本件建物）につき、賃貸借期間を平成 25 年 3 ⽉ 13 ⽇〜平成 30 年 3 ⽉ 12 ⽇とする、定期建物賃貸借契約（本件契約）を締結した。
本件契約に際し、媒介を⾏った A（媒介業者）は Y に対して「賃貸借の種類：定期建物賃貸借契約、※更新がなく，新たな賃貸借契約を締結する場合を除き期間の満了をもって契約は終了します。
（借地借家法第 38 条）」（本件重説記載）と記載した重要事項説明書の交付・説明を⾏ったが、Ⅹより Y への、賃貸借は契約の更新がなく期間満了により賃貸借が終了する旨（本件特約）の、借地借家法 38 条 2 項所定の書⾯（事前説明書）の交付・説明（事前説明）はなかった。
平成 29 年 9 ⽉、Ⅹが Y に、期間の満了により本件建物の賃貸借が終了する旨の通知をしたところ、Y は「事前説明がなかったことから、本件契約は法律上は定期建物賃貸借契約でなく通常の賃貸借契約と⾒做されるとの⾒解を、複数の法律事務所から受けた。」として、本件契約の終了を拒否した。
当初Ⅹは、事前説明に瑕疵があったとして、円満解決による契約の終了を Y に申し⼊れていたが、重要事項説明書が事前説明書を兼ねることが可能である旨の平成 30 年 2 ⽉ 28
⽇付国⼟交通省通知（国交省通知）の発出を知り、「Y への事前説明は、X が委任した A が本件重説記載にて⾏っているから本件特約は有効」として、改めて Y に退去を求め、しかし Y に拒否されたことから、本件契約の終了及び建物の明渡しを求める訴訟を提起した。
Y は、「Y に対して、貸主が⾏う事前説明を宅建業者が⾏う場合に必要な、Ⅹから A へ代理権が授与されていること、A の重要事項説明が事前説明書を兼ねることの明⽰や説明はなかった。国交省通知の発出までは、重要事項説明書が事前説明書を兼ねることができないとの⾒解が⼀般的であった。」などとして、本件特約は無効と主張した。
2 判決の要旨
裁判所は、次のように判⽰し、X の請求を棄却した。
⑴

契約の更新がない旨を定める建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸⼈は、あ5らかじめ、建物の賃借⼈に対し、その建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書⾯を交付して説明しなければならない（借地借家法 38 条 2 項）。建物の賃貸⼈がその説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効となる（同条 3 項）。
⑵

ここに、事前説明は、建物の賃貸⼈に課せられた義務であり、宅地建物取引業者がなすべき重要事項説明をもって当然に代替されるものではない。
そして、本件において、X は A に対し、媒介を依頼したが、X と A との間で事前説明の代⾏までその準委任事務に含めていたことを⽰す客観的証拠資料は⾒当たらない。事前説
明と重要事項説明の主体及び法令上の根拠の別を前提としつつも、事前説明の代⾏が取引慣⾏として媒介事務に含まれていること⼜は X と A との間では含まれていたことを認めるに⾜りる証拠もない。
また、本件重要事項説明書をみても、X がなすべき事前説明が A の代⾏により⾏われたことは何ら記載されていない。本件重要事項説明の際、Y において X からの事前説明も受けていることを認識していたことを⽰す客観的証拠資料は⾒当たらない。
X は A に対して「包括的な代理権」を授与したと主張するが、その内実についての X の検討はそもそも説得的なものではなく、客観的裏付けもないので、採⽤できない。
⑶

以上によれば、そもそも X が説明主体となっていたことを認める証拠はないことから、本件賃貸借契約において、契約の更新がないとする旨の定めは無効であり、X の請求にはいずれも理由がないからこれを棄却する。
3 まとめ
借地借家法 38 条 2 項は、定期建物賃貸借契約を締結する借主に、契約には更新がなく期間の満了により終了することを理解させるための情報提供のみならず、更に事前説明書の交付を要求することで、契約更新に関する紛争を未然に防⽌する趣旨であり、事前説明書は、借主が「賃貸借契約に更新はなく、期間の満了により終了する。」と認識しているかどうかにかかわらず、契約書と別個独⽴の書⾯であることが必要とされています。
（最⼀判 平 24・9・13 裁判所ウエブサイト）
宅建業者の重要事項説明書が事前説明書を兼ねることが可能かについては、国⼟動第 133号・国住賃第 23 号 平成 30 年 2 ⽉ 28 ⽇付国⼟交通省通知において、「賃貸⼈から代理権を授与された宅建⼠は、『①当該賃貸借が、法第 38 条第 1 項の規定に基づく定期建物賃貸借で、契約の更新がなく、期間の満了により終了すること、②重説の交付が、法第 38 条書⾯の交付を兼ねること、③貸主から代理権を授与された宅建⼠が⾏う重要事項説明は、貸主の法 38 条第 2 項に基づく事前説明を兼ねること』を記載した重要事項説明を⾏うことにより、貸主の代理として事前説明書の交付及び事前説明を⾏うことが可能」である旨が⽰されています。
本件は、X が説明主体として、貸主の義務である事前説明をしていないとして、本件特約6は無効と判断されたものですが、上記国交省通知に照らしても、A の本件重説記載のみでは、その要件が不⾜していることになります。
（X は控訴しましたが、その後、X が⽴退料を⽀払い、Y が本件建物を明け渡すことで和解をしています。）
宅建業者及び宅建⼠においては、貸主の代理として、重要事項説明と兼ねて事前説明書の交付・説明を⾏う場合、その説明等に瑕疵があれば、定期借家契約の契約更新がない旨の特約が無効となる危険があること、そのため上記国交省通知で必要とされる⼿続きや記載要件は漏らしてはならないことについて、⼗分認識をしておく必要があります。

◆◇◆マーケットの動き◆◇◆★☆《国⼟交通省》★☆
国⼟交通⽉例経済（令和 3 年８⽉号）（９⽉ 16 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/r03/08/getsurei0308.html
令和 3 年都道府県地価調査（９⽉ 21 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_0001
2.html
不動産価格指数（令和３年５⽉・令和３年第１四半期分）（８⽉ 31 ⽇公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_0004
1.html★☆《不動産流通推進センター》☆★
指定流通機構（レインズ）の物件動向８⽉分（９⽉ 10 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/bukken/bukken2108.pdf
指定流通機構（レインズ）の活⽤状況８⽉分（９⽉ 21 ⽇公表）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo2108.pdf

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★☆《⽇本不動産研究所》★☆
不動研住宅価格指数６⽉値（８⽉ 31 ⽇公表）
https://www.reinet.or.jp/?page_id=14347
住宅マーケットインデックス 2021 年上期
https://www.reinet.or.jp/?p=27080★☆《⼟地総合研究所》★☆
今⽉の不動産経済（2021 年９⽉号）（８⽉ 31 ⽇公表）
https://www.lij.jp/pub_f/monthly_data/2021_09.pdf★☆《不動産経済研究所》★☆
⾸都圏新築分譲マンション市場動向 2021 年８⽉度（９⽉ 16 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/478/uYn8NRcJ.pdf
近畿圏新築分譲マンション市場動向 2021 年８⽉度（９⽉ 16 ⽇公表）
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/477/uin8NRcJ.pdf◆◇◆ＮＥＸＴＳＴＥＰ◆◇◆

以下の団体によるセミナーが各ＨＰに掲載されておりますのでご参照ください。
★☆《不動産流通推進センター》☆★

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●10/4 配信開始《WEB 視聴型》宅建マイスター集中講座
https://www.retpc.jp/meister/training/learning/web.html●10/20（会場型）【特別編】コンプライアンス視点で⾒る不動産取引の実務上の留意点
https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/#20211020●11/18-25 実施 第 9 回不動産流通実務検定“スコア”
https://www.retpc.jp/score-kentei/＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
発⾏

⼀般財団法⼈不動産適正取引推進機構

TEL

03-3435-8111

FAX

03-3435-7576

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