情報提供資料

2017年 J-REIT市場の注⽬ポイント

2017年1⽉4⽇

⽇銀の⾦融政策による後押し改善が続くオフィスビル市況
進む都市の再開発
⽇銀の⾦融政策による後押し

東証REIT指数の推移と⽇銀によるJ-REIT買⼊状況

⽇銀は2010年10⽉にJ-REITの買⼊れを決定し、現在は
年 間 約 900 億 円 の ペ ー ス で 買 ⼊ れ を ⾏ っ て い ま す（2016年の買⼊額は887億円）。東証REIT指数の下落
局⾯において、⽇銀の買⼊れ額が増える傾向にあることがみられます。

（ポイント）
2,400

また、世界的に⻑期⾦利が上昇局⾯にあるなか、⽇銀は指定する利回りによる国債買⼊れ（指値オペ）を⾏うな
ど、⾦利の上昇を抑える動きをみせています。

2,000

120

1,800

90

1,600

60

1,400

30

2,200

こうした⽇銀の⾦融政策は引続きJ-REIT市場の下⽀え要因になると考えられます。

改善が続くオフィスビル市況
景気回復などを背景に、都⼼5区オフィスビル平均空室率は低下傾向にあります。⼀般的に空室率が5％を下回ると、需給ひっ迫感から貸し⼿側が賃料交渉を優位に進めやすくなるとされています。⾜元の空室率に対する賃料の⽔準は、リーマン・ショック以前よりも低く、今後も賃料が上昇する可能性があります。
2016年11⽉時点で、都⼼5区オフィスビル平均賃料は35ヵ⽉連続で上昇しています。今後もJ-REITが保有する物件の賃料上昇が続けば、J-REITの収益拡⼤につながると考えられます。

進む都市の再開発
2020年の東京オリンピックに向けて、インフラ整備が進んでいることに加えて、統合型リゾート（IR）施設建設のための法整備が進んでいます。これらは都市のさらなる魅⼒向上につながると考えられます。
また、政府は年間の訪⽇外国⼈旅⾏者数の⽬標を「2020年に4,000万⼈、2030年に6,000万⼈」としています。引続き訪⽇外国⼈旅⾏者が増えれば、ホテルや商業施設の売上増加等を通じて、J-REITの収益⼒向上につながりやすい環境が継続することが⾒込まれます。

2013年12⽉〜2016年12⽉（⽉次）
⽇銀買⼊額（右軸）
東証REIT指数（左軸）（億円）
18015001,20013/1214/1215/1216/12（年/⽉）

都⼼5区オフィスビル平均賃料と空室率の推移
2003年3⽉〜2016年11⽉（⽉次）（円/坪）26,000平均空室率（右軸）24,000（％）
1210

22,0008

20,0006

18,0005%
4

16,00014,0002

平均賃料（左軸）

03/3

06/309/3

012/3

15/3 （年/⽉）※都⼼5区：千代⽥区、中央区、港区、新宿区、渋⾕区

出所：ブルームバーグ、⽇銀、三⻤商事が提供するデータを基にアセットマネジメントOneが作成。
※上記グラフは、将来における東証REIT指数の推移と⽇銀によるJ-REIT買⼊状況、都⼼5区オフィスビル平均賃料と空室率の推移を⽰唆、保証するものではありません。
※巻末の投資信託に係るリスクと費⽤およびご注意事項を必ずお読みください。
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