資料 ３

HP公開用

新庁舎の候補地について
１ 新庁舎の候補地選定について⑴ 候補地選定全体の流れ
新庁舎の候補地の選定は、以下のフロー図に沿って検討を行うものとする。

① 抽出エリアの設定

第２回検討委員会で神長地区を含めた烏山地区に整備することが望ましいと確認したことに基づき、ＪＲ烏山駅から概ね２km圏内を候補地の抽出エリアとして設定する。

② 候補地の抽出

候補地の抽出エリアの中から、本庁舎やその他公共施設の整備に必要な一団の土地として確保が可能と考えられる候補地を抽出する。
9/28 第４回検討委員会③ １次評価

抽出した各候補地について、用途地域の指定状況等を踏まえ、下記の項目に関する客観的な評価を行い、幾つかの候補地に絞り込む。
●敷地条件
・敷地面積
・建築基準法による土地利用等の制限●防災拠点としての安全性
・土砂災害や洪水における安全性④ 現地調査③で絞り込んだ候補地の現地調査⑤ ２次評価③で絞り込んだ候補地について、地方自治法第４条第２項（地方公共団体の事務所の位置決定の基準）に基づき、下記の視点で評価を行い、候補地を選定する。
●総合計画との整合●利便性
・都市機能や他の官公署との近接状況
・道路や公共交通機関によるアクセス性●経済性
・工事に要する期間及び事業費●実現性・現地調査等に基づく土地利用上の制約●将来性
・本市における課題解決の実現
・その他公共施設との連携による効率化と利便性の向上

候補地の選定1

10/12 第５回検討委員会

地方自治法第４条
２ 前項の事務所の位置を定め又はこれを変更するに当っては、住民の利用に最も便利であるよ
うに、交通の事情、他の官公署との関係等について適当な考慮を払わなければならない。

11/17 第６回検討委員会

HP公開用
⑵ 候補地の抽出
神長地区を含むＪＲ烏山駅から概ね２km圏内から、本庁舎やその他公共施設の整備に必要な一団の土地として確保が可能と考えられる９箇所を抽出した。
候補地の抽出（９箇所）➊ 烏山庁舎➏ ＪＲ烏山駅周辺➋ 烏山図書館周辺➐ すくすく保育園周辺➌ 中央公園➑ 那須烏山消防署周辺➍ 山あげ会館周辺➒ 市営神長住宅周辺➎ 金井一丁目地内【候補地位置図】

2

HP公開用⑶ １次評価各候補地について、用途地域の指定状況等を踏まえ、下記の項目に関する客観的な評価を行う。

● 敷地条件① 敷地面積候補地の敷地面積が必要敷地面積（建築面積＋駐車場面積＋緑地面積）に対して充足しているか○：２階建て又は３階建ての場合の必要敷地面積を充足している
×：敷地面積が不足している
１次評
価② 建築基準法による土地利用等の制限
土地利用等の制限に該当しないか○：制限に該当しない
×：制限に該当する● 防災拠点としての安全性
敷地内に災害ハザードエリア（土砂災害・洪水）に指定されているエリアがあるか○：災害ハザードエリアに指定されているエリアがない
×：災害ハザードエリアに指定されているエリアがある3

HP公開用❶ 烏山庁舎▽ 敷地面積が約5,300㎡であり、必要敷地面積の確保が難しい。
【位置図】

【区域図】

省略

用途地域

第一種住居地域
建ぺい率 60％・容積率 200％

4面 積

約5,300㎡（市有地）

HP公開用

敷地条件

①敷地面積

【敷地面積×：約5,300㎡＜6,490㎡＜7,535㎡】→敷地面積が不足している

×②建築基準法 【建ぺい率の制限：約5,300㎡×60％＝約3,180㎡】
による土地→建築面積○：1,900㎡＜2,850㎡＜約3,180㎡

利用等の制→想定建築面積を充足している

限【容積率の制限：約5,300㎡×200％＝約10,600㎡】→延床面積○：5,700㎡＜約10,600㎡

×→必要延床面積を充足している【用途地域による建物制限：第一種住居地域】→建物用途×：事務所用途→「事務所用途の場合、延床面積3,000㎡以下」の制限があるため、必要延床面積を確保できない
防災拠点としての安全性

敷地内に災害ハザードエリア（土砂災害・洪水）に指定されているエリアはない

敷地条件（敷地面積）
１次評価結果○：×（法令等による制限） ：×
防災拠点としての安全性

：○

参考）
庁舎階数
２階建ての場合３階建ての場合

必要延床面積5,700㎡

5

想定建築面積必要敷地面積2,850㎡

7,535㎡

1,900㎡

6,490㎡

HP公開用➋ 烏山図書館周辺▽ 第一種中高層住居専用地域では、新庁舎に該当する事務所の建設に規制がかけられている。
【位置図】

【区域図】

省略

用途地域

第一種中高層住居専用地域
建ぺい率 60％・容積率 200％

6面 積

約8,200㎡（市有地＋民有地）

HP公開用

敷地条件

①敷地面積

【敷地面積○：6,490㎡＜7,535㎡＜約8,200㎡】→必要敷地面積を充足している○②建築基準法 【建ぺい率の制限：約8,200㎡×60％＝約4,920㎡】
による土地→建築面積○：1,900㎡＜2,850㎡＜約4,920㎡

利用等の制→想定建築面積を充足している

限【容積率の制限：約8,200㎡×200％＝約16,400㎡】→延床面積○：5,700㎡＜約16,400㎡

×→必要延床面積を充足している【用途地域による建物制限：第一種中高層住居専用地域】→建物用途×：事務所用途→建築基準法上、事務所用途は建築不可である
防災拠点としての安全性

敷地内に災害ハザードエリア（土砂災害・洪水）に指定されているエリアはない

敷地条件（敷地面積）
１次評価結果○：○（法令等による制限） ：×
防災拠点としての安全性

：○

参考）
庁舎階数
２階建ての場合３階建ての場合

必要延床面積5,700㎡

7

想定建築面積必要敷地面積2,850㎡

7,535㎡

1,900㎡

6,490㎡

HP公開用➌ 中央公園▽ １次評価の項目の全ての条件を満たしている。
【位置図】

【区域図】

省略

用途地域

白地
建ぺい率 60％・容積率 200％8

面 積

約19,500㎡（市有地）

HP公開用

敷地条件

①敷地面積

【敷地面積○：6,490㎡＜7,535㎡＜約19,500㎡】→必要敷地面積を充足している○②建築基準法 【建ぺい率の制限：約19,500㎡×60％＝約11,700㎡】
による土地→建築面積○：1,900㎡＜2,850㎡＜約11,700㎡

利用等の制→想定建築面積を充足している

限【容積率の制限：約19,500㎡×200％＝約39,000㎡】→延床面積○：5,700㎡＜約39,000㎡○→必要延床面積を充足している【用途地域による建物制限：白地】→建物用途○：事務所用途→事務所用途の建築に制限なし
防災拠点としての安全性

敷地の一部が土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域に指定されている。また、土砂災害危険箇所がみられるが、災害ハザードエリアを除いた場合でも敷地面積約15,600㎡が確保できることから、必要○

敷地面積を充足している【災害ハザードエリアを除く敷地面積○：6,490㎡＜7,535㎡＜約15,600㎡】

敷地条件（敷地面積）
１次評価結果：○（法令等による制限） ：○防災拠点としての安全性

：○

参考）
庁舎階数
２階建ての場合３階建ての場合

必要延床面積5,700㎡

9

想定建築面積必要敷地面積2,850㎡

7,535㎡

1,900㎡

6,490㎡

HP公開用➍ 山あげ会館周辺▽ 敷地面積が約5,900㎡であり、必要敷地面積の確保が難しい。
【位置図】

【区域図】

省略

用途地域

近隣商業地域
建ぺい率 80％ 容積率 200％

10

面 積

約5,900㎡(市有地)

HP公開用

敷地条件

①敷地面積

【敷地面積×：約5,900㎡＜6,490㎡＜7,535㎡】→敷地面積が不足している

×②建築基準法 【建ぺい率の制限：約5,900㎡×80％＝約4,720㎡】
による土地→建築面積○：1,900㎡＜2,850㎡＜約4,720㎡

利用等の制→想定建築面積を充足している

限【容積率の制限：約5,900㎡×200％＝約11,800㎡】→延床面積○：5,700㎡＜約11,800㎡○→必要延床面積を充足している【用途地域による建物制限：近隣商業地域】→建物用途○：事務所用途→事務所用途の建築に制限なし
防災拠点としての安全性

敷地内に災害ハザードエリア（土砂災害・洪水）に指定されているエリアはない

敷地条件（敷地面積）
１次評価結果○：×（法令等による制限） ：○防災拠点としての安全性

：○

参考）
庁舎階数
２階建ての場合３階建ての場合

必要延床面積5,700㎡

11

想定建築面積必要敷地面積2,850㎡

7,535㎡

1,900㎡

6,490㎡

HP公開用➎ 金井一丁目地内▽ ２階建ての場合は敷地面積が不足するが、３階建ての場合の必要敷地面積は充足している。
【位置図】

【区域図】

省略

用途地域

近隣商業地域
建ぺい率 80％ 容積率 200％

12面 積

約7,400㎡(民有地)

HP公開用

敷地条件

①敷地面積

【敷地面積○：6,490㎡＜約7,400㎡＜7,535㎡】→２階建ての場合は敷地面積が不足するが、３階○建ての場合の必要敷地面積は充足している②建築基準法 【建ぺい率の制限：約7,400㎡×80％＝約5,920㎡】
による土地→建築面積○：1,900㎡＜2,850㎡＜約5,920㎡

利用等の制→想定建築面積を充足している

限【容積率の制限：約7,400㎡×200％＝約14,800㎡】→延床面積○：5,700㎡＜約14,800㎡○→必要延床面積を充足している【用途地域による建物制限：近隣商業地域】→建物用途○：事務所用途→事務所用途の建築に制限なし
防災拠点としての安全性

敷地内に災害ハザードエリア（土砂災害・洪水）に指定されているエリアはない

敷地条件（敷地面積）
１次評価結果○：○（法令等による制限） ：○防災拠点としての安全性

：○

参考）
庁舎階数
２階建ての場合３階建ての場合

必要延床面積5,700㎡

13想定建築面積

必要敷地面積2,850㎡

7,535㎡

1,900㎡

6,490㎡

HP公開用➏ ＪＲ烏山駅周辺▽ １次評価の項目の全ての条件を満たしている。
【位置図】

【区域図】

省略

用途地域

第一種住居地域（約5,500㎡）
建ぺい率 60％ 容積率 200％
近隣商業地域（約4,100㎡）
建ぺい率 80％ 容積率 200％
工業地域（約3,800㎡）
建ぺい率 60％ 容積率 200％14

面 積

約13,400㎡（市有地＋民有地）

HP公開用

敷地条件

①敷地面積

【敷地面積○：6,490㎡＜7,535㎡＜約13,400㎡】→必要敷地面積を充足している○②建築基準法 【建ぺい率の制限：約9,300㎡×60％＝約5,580㎡
約4,100㎡×80％＝約3,280㎡
による土地
計約8,860㎡】
利用等の制→建築面積○：1,900㎡＜2,850㎡＜約8,860㎡
限→想定建築面積を充足している【容積率の制限：約13,400㎡×200％＝約26,800㎡】→延床面積○：5,700㎡＜約26,800㎡○→必要延床面積を充足している【用途地域による建物制限：※個別に確認】→建物用途○：事務所用途→事務所用途の建築に制限がある第一種住居地域
がまたがっているが、全体敷地の1/2以下のため事務所用途の建築に制限なし
防災拠点としての安全性

敷地内に災害ハザードエリア（土砂災害・洪水）に指定されているエリアはない

敷地条件（敷地面積）
１次評価結果○：○（法令等による制限） ：○防災拠点としての安全性

：○

参考）
庁舎階数
２階建ての場合３階建ての場合

必要延床面積5,700㎡

15

想定建築面積必要敷地面積2,850㎡

7,535㎡

1,900㎡

6,490㎡

HP公開用➐ すくすく保育園周辺▽ １次評価の項目の全ての条件を満たしている。
▽ ただし、本市の都市活動全般にわたる中核として機能するエリア（都市活動拠点エリア）ではない。
【位置図】

【区域図】

省略

用途地域

白地
建ぺい率 60％・容積率 200％

16面 積

約11,400㎡（市有地）

HP公開用

敷地条件

①敷地面積

【敷地面積○：6,490㎡＜7,535㎡＜約11,400㎡】→必要敷地面積を充足している○②建築基準法 【建ぺい率の制限：約11,400㎡×60％＝約6,840㎡】
による土地→建築面積○：1,900㎡＜2,850㎡＜約6,840㎡

利用等の制→想定建築面積を充足している

限【容積率の制限：約11,400㎡×200％＝約22,800㎡】→延床面積○：5,700㎡＜約22,800㎡○→必要延床面積を充足している【用途地域による建物制限：白地】→建物用途○：事務所用途→事務所用途の建築に制限なし
防災拠点としての安全性

敷地内に災害ハザードエリア（土砂災害・洪水）に指定されているエリアはない

敷地条件（敷地面積）
１次評価結果○：○（法令等による制限） ：○防災拠点としての安全性

：○

参考）
庁舎階数
２階建ての場合３階建ての場合

必要延床面積5,700㎡

17

想定建築面積必要敷地面積2,850㎡

7,535㎡

1,900㎡

6,490㎡

HP公開用➑ 那須烏山消防署周辺▽ 敷地条件は満たしているが、本市の都市活動全般にわたる中核として機能するエリア（都市活動拠点エリア）ではない。
▽ 敷地の全域が水防法に基づく洪水浸水想定区域として指定されており、３ｍ以上の浸水が想定されている。
【位置図】

【区域図】

省略

用途地域

白地
建ぺい率 60％・容積率 200％18

面 積

約18,000㎡（民有地）

HP公開用

敷地条件

①敷地面積

【敷地面積○：6,490㎡＜7,535㎡＜約18,000㎡】→必要敷地面積を充足している○②建築基準法 【建ぺい率の制限：約18,000㎡×60％＝約10,800㎡】
による土地→建築面積○：1,900㎡＜2,850㎡＜約10,800㎡

利用等の制→想定建築面積を充足している

限【容積率の制限：約18,000㎡×200％＝約36,000㎡】→延床面積○：5,700㎡＜約36,000㎡○→必要延床面積を充足している【用途地域による建物制限：白地】→建物用途○：事務所用途→事務所用途の建築に制限なし
防災拠点としての安全性

敷地の全域が水防法に基づく洪水浸水想定区域として指定されており、３ｍ以上の浸水が想定されて×いる

敷地条件（敷地面積）
１次評価結果：○（法令等による制限） ：○防災拠点としての安全性

：×

参考）
庁舎階数
２階建ての場合３階建ての場合

必要延床面積5,700㎡

19

想定建築面積必要敷地面積2,850㎡

7,535㎡

1,900㎡

6,490㎡

HP公開用➒ 市営神長住宅周辺▽ １次評価の項目の全ての条件を満たしている。
▽ ただし、本市の都市活動全般にわたる中核として機能するエリア（都市活動拠点エリア）ではない。
【位置図】

【区域図】

省略

用途地域

白地
建ぺい率 60％・容積率 200％

20

面 積

約8,700㎡（市有地）

HP公開用

敷地条件

①敷地面積

【敷地面積○：6,490㎡＜7,535㎡＜約8,700㎡】→必要敷地面積を充足している○②建築基準法 【建ぺい率の制限：約8,700㎡×60％＝約5,220㎡】
による土地→建築面積○：1,900㎡＜2,850㎡＜約5,220㎡

利用等の制→想定建築面積を充足している

限【容積率の制限：約8,700㎡×200％＝約17,400㎡】→延床面積○：5,700㎡＜約17,400㎡○→必要延床面積を充足している【用途地域による建物制限：白地】→建物用途○：事務所用途→事務所用途の建築に制限なし
防災拠点としての安全性

敷地内に災害ハザードエリア（土砂災害・洪水）に指定されているエリアはない

敷地条件（敷地面積）
１次評価結果○：○（法令等による制限） ：○防災拠点としての安全性：○

参考）
庁舎階数
２階建ての場合３階建ての場合

必要延床面積5,700㎡

21

想定建築面積必要敷地面積2,850㎡

7,535㎡

1,900㎡

6,490㎡

HP公開用

２ １次評価の総括
９つの候補地を対象に１次評価を実施した結果を総括すると、下表のとおりとなる。

１次評価
敷地条件
防災拠点としての安全性

敷地面積

建築基準法による土地利用等の制限➊ 烏山庁舎××○➋ 烏山図書館周辺○

×○➌ 中央公園○○○➍ 山あげ会館周辺

×○○➎ 金井一丁目地内○○○➏ ＪＲ烏山駅周辺○○○➐ すくすく保育園周辺

○

○

○

➑ 那須烏山消防署周辺

○

○

×

➒ 市営神長住宅周辺○○○

22