2024 年 3 月 29 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
オリックス不動産投資法人
代表者名 執行役員（コード番号 8954）
三 浦
洋

資産運用会社名
オリックス・アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長
田 中充
問合せ先 財務 IR 部長
板 橋 和 史ＴＥＬ: 03-5776-3323

国内不動産の取得（クロスレジデンス阿波座、クロスレジデンス神戸元町、
クロスレジデンス清澄白河）及び国内不動産の譲渡（ラウンドクロス赤坂）に関するお知らせ
本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるオリックス・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、2024 年 3 月 29 日付で下記のとおり、資産の取得及び譲渡（以下、それぞれ「本取得」及び「本譲渡」といい、本取得及び本譲渡をあわせて「本入替」といいます。）を決定しましたのでお知らせします。
今回取得する 3 物件のうち、「クロスレジデンス阿波座」及び「クロスレジデンス神戸元町」については、譲渡資産である「ラウンドクロス赤坂」との交換（以下、「本交換」といいます。）による取得です。
なお、本交換による取得資産である「クロスレジデンス阿波座」及び「クロスレジデンス神戸元町」について、法人税法第 50 条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用し、圧縮記帳を行う
予定です。
記1．本入替の概要
入替の概要（1）契約締結日：2024 年 3 月 29 日
（2）引渡日：2024 年 4 月 26 日
（3）本取得の概要
クロスレジデンス阿波座
取得資産の名称（注 1）（本交換対象物件）
特定資産の種類
不動産
用途
住宅
その他地域
地域（注 2）（大阪府大阪市）
取得価格
2,650 百万円
鑑定評価額
3,030 百万円
賃貸ＮＯＩ利回り（注 3） 4.0％（圧縮後 4.4％)（注 5）
償却後利回り（注 4）
3.1％（圧縮後 3.4％)（注 5）（4)本譲渡の概要
譲渡資産の名称
特定資産の種類
用途
地域（注2）
譲渡価格
鑑定評価額
帳簿価額（注6,7）
譲渡損益

クロスレジデンス神戸元町
クロスレジデンス清澄白河（本交換対象物件）
不動産
不動産
住宅
住宅
その他地域
その他東京 23 区
（兵庫県神戸市）（東京都江東区）
1,650 百万円
1,650 百万円
1,910 百万円
1,970 百万円
4.3％（圧縮後 4.7％）（注 5） 4.1％
3.2％（圧縮後 3.5％）（注 5） 3.8％

ラウンドクロス赤坂（本交換対象物件）
不動産
オフィス
東京都心6区（東京都港区）
3,050百万円
2,920百万円
2,687百万円
(注5)

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(5) 入替先：大阪ガス都市開発株式会社(6) 媒介の有無：無(7) 法人税法第 50 条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用した、圧縮記
帳について本交換による取得資産である「クロスレジデンス阿波座」及び「クロスレジデンス神戸元町」について
は、法人税法第 50 条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用し、圧縮記帳を行う予定です。圧縮記帳においては、本交換による譲渡資産である「ラウンドクロス赤坂」の譲渡益と同額の 335 百万円を圧縮額として、本交換による取得資産である「クロスレジデンス阿波座」及び「クロスレ
ジデンス神戸元町」の取得価格からそれぞれ 211 百万円、123 百万円を控除する予定です。結果として、譲渡益は発生しない予定です。
譲渡益
資産の名称
譲渡価格
帳簿価額（注 6,7） 譲渡損益（注 6,7） 圧縮額（注 6,8）
（圧縮後）ラウンドクロス赤坂
3,050 百万円
2,687 百万円
335 百万円
335 百万円－
これにより、「クロスレジデンス阿波座」及び「クロスレジデンス神戸元町」の各種数値は以下の通りとなる見込みです。
帳簿価額
賃貸 NOI
償却後 NOI
圧縮額
資産の名称
取得価格
利回り
利回り
（圧縮後）
（注 6,8）（注 6,8）（圧縮後）（注 3） （圧縮後）（注 4）
クロスレジデンス阿波座
2,650 百万円 211 百万円 2,438 百万円 4.0％（4.4％） 3.1％（3.4％）
クロスレジデンス神戸元町 1,650 百万円 123 百万円 1,526 百万円 4.3％（4.7％） 3.2％（3.5％）（注1） 本日現在の物件名称は「アーバネックス阿波座駅前」、「アーバネックスみなと元町Ⅱ」、「アーバネックス清澄白河」ですが、本投資法人が取得後に使用する名称を記載しています。
（注2） 「東京都心 6 区」とは千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・品川区の 6 区をさします。
「その他東京 23 区」とは東京 23 区のうち東京都心 6 区以外の区をさします。
「その他地域」とは首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）以外の地域をさします。
（注3） 「賃貸ＮＯＩ利回り」は、物件取得決定時の鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益を取得価格（圧縮後利回りにおいては圧縮後の帳簿価額）で除して算出し、小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注4） 「償却後利回り」は、物件取得決定時の鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益から本資産運用会社が算定する想定減価償却費を控除した金額を取得価格（圧縮後利回りにおいては圧縮後の帳簿価額）で除して算出し、小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注5） 「(7) 法人税法第 50 条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用した、圧縮記帳について」をご参照ください。
（注6） 百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注7） 帳簿価額は、譲渡日時点における本譲渡物件の推定帳簿価額を記載しており、譲渡損益は当該推定帳簿価額及び想定譲渡諸経費を用いた参考値を示しており変動する可能性があります。
（注8） 見込み数値を記載しています。

2．今後の見通し
本取引による2023年10月20日付の「2023年8月期決算短信(ＲＥＩＴ)」で公表済の2024年2月期（第44期：2023年9月1日～2024年2月29日）並びに2024年8月期（第45期：2024年3月1日～2024年8月31日）の運用状況及び分配予想の修正はありません。

3．本取引の取引の目的
本投資法人は、オリックスシナジー（注 1）、ダイレクトＰＭ（注 2）及び総合型ＲＥＩＴ（注 3）の強みを活かし、成長性・収益性・安定性という 3 つの観点から厳選投資することで投資主価値の安定的成長を目指しています。足元ではポートフォリオの質向上に主眼を置いた入替を実施しています。今回、この方針に基づき、物件の取得環境が厳しい環境下であるものの、機会を逃さず外部取引先との間で、より強みを活かすことができ、中長期的に安定的な需要が期待できる物件への入替を決定しました。

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（注1）
（注2）
（注3）

「オリックスシナジー」とは、オリックス株式会社及びそのグループ企業と本投資法人との協働関係をいいます。
「ダイレクトＰＭ」とは、本資産運用会社がオリックスシナジーを活用しつつ、自らリーシングや物件のバリューアップを含むＰＭ（プロパティ・マネジメント）業務の補完を行うことをいいます。
「総合型ＲＥＩＴ」とは、オフィス・商業施設・住宅・物流施設・ホテル等複数の用途に投資を行う不動産投資法人をいいます。

(1)「クロスレジデンス阿波座」の取得理由
 本投資法人の実績が豊富なシングルタイプ（40㎡未満）の築浅レジデンス（賃貸可能住戸95戸(※店舗除く)：戸数ベースで1LDKが100％）
 Osaka Metro中央線・千日前線「阿波座」駅より徒歩約1分に位置し、梅田や難波等の主要エリアへのアクセスに優れた交通利便性を有している
 周辺にはスーパーマーケット・コンビニエンスストア・ドラッグストア・飲食店等の生活利便施設に加え、公園・図書館・スポーツセンター等の公共施設も充実している
 ハイスペックな仕様（床暖房、ミストサウナ付浴室暖房乾燥機、浴室テレビ、プロジェクター付シーリ
ングライト等)により高い競争力を有している【物件地図】【物件写真】

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(2)「クロスレジデンス神戸元町」の取得理由
 本投資法人の実績が豊富なシングルタイプ（40㎡未満）・コンパクトタイプ(40㎡以上60㎡未満)のレジデンス（賃貸可能住戸63戸(※店舗除く)：戸数ベースで1DKが59％、1LDKが22%、2LDKが19％）
 神戸市営地下鉄海岸線「みなと元町」駅徒歩約2分、阪急神戸高速線「花隈」駅徒歩約3分、阪神本線「元町」駅徒歩約6分、JR神戸線「元町」駅徒歩約7分等、多数の駅及び路線が利用可能で、大型商業施設・オフィスが集積する「三ノ宮」駅も近く、交通利便性に優れている
 約300店舗が立ち並ぶ神戸元町商店街に位置していることから、多種多様な小売店や飲食店等の生活利便施設が充実しており良好な住環境を有している
 ハイスペックな仕様（床暖房、ミストサウナ付浴室暖房乾燥機、浴室テレビ等)により高い競争力を有している【物件地図】【物件写真】

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(3)「クロスレジデンス清澄白河」の取得理由
 本投資法人の実績が豊富な都心シングルタイプ（40㎡未満）のレジデンス(賃貸可能住戸56戸(※店舗除く)：戸数ベースで1R/1Kが98%、1LDKが2％)
 東京メトロ半蔵門線「清澄白河」駅徒歩約5分、都営大江戸線「清澄白河」駅徒歩約8分に位置し、大手町、新宿、渋谷、六本木等に乗り換えなしでアクセス可能な高い交通利便性を有している
 1階の小型食品スーパーをはじめ、周辺にはスーパーマーケット・コンビニエンスストア・ドラッグスト
ア等の生活利便施設が充実しているほか、木場公園・清澄庭園等の緑地にも恵まれ良好な住環境を有している【物件地図】【物件写真】(4)「ラウンドクロス赤坂」の譲渡理由
 築45年を経過しており、今後、相応の修繕費負担が想定され、また、本譲渡を行うことがポートフォリ
オの質向上につながると判断したため

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4．取得資産
取得資産の資産の内容（1）クロスレジデンス阿波座
クロスレジデンス阿波座
物件名称
特定資産の種類所在地（注 1）交通
地積（登記簿）
土地
所有形態
用途
建築時期
建物 所有形態
延床面積
構造
耐震性に関する事項

クロスレジデンス阿波座
不動産
大阪府大阪市西区西本町三丁目 1 番 19 号
Osaka Metro 中央線、千日前線「阿波座」駅徒歩約 1 分
432.74 ㎡
所有権
共同住宅・店舗2021 年 9 月
所有権4,064.69 ㎡
鉄筋コンクリート造陸屋根 15 階建ＰＭＬ（注 2）： 2％（ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社の評価報告に基づく）
無担保の状況
建物状況調査の概要
調査会社
日本建築検査協会株式会社
調査日
2024 年 1 月 24 日
長期修繕費・更新費（調査日より 12 年間の32 百万円（注 3）
合計金額）
再調達価格
861 百万円（注 3）
賃貸借の内容 （2024 年 1 月 31 日時点)
1 (パススルー型のマスターリース)
テナントの総数*取得にあたって、パススルー型のマスターリース契約を締結予定です。

総賃料収入（駐車場等を除く）（注 4）
敷金・保証金（駐車場を含む）（注 4）
総賃貸面積
総賃貸可能面積
最近 5 年間の稼働率の推移
その他特筆すべき事項

想定ＮＯＩ（2）クロスレジデンス神戸）クロスレジデンス神戸元町
神戸元町
物件名称
特定資産の種類所在地（注 1）
交通

土地

地積（登記簿）
所有形態

11 百万円/月（注 3）
6 百万円（注 3）3,149.25 ㎡
3,323.10 ㎡
2020 年
2021 年
1 月末
1 月末-（未竣工）-（未竣工）なし
105 百万円/年（注 3）2022 年
1 月末
15.8％

2023 年
1 月末
94.9％

2024 年
1 月末
94.8％

想定ＮＯＩは、本資産運用会社が、取得後の特殊要因を排除し算出した巡航時の想定収支です。前提は以下の通りです。（当期の予想数値ではありません。）
・稼働率 96.0％ （エンドテナントの稼働率を表します）

クロスレジデンス神戸元町
不動産
兵庫県神戸市中央区元町通四丁目 6 番 3 号
神戸市営地下鉄海岸線「みなと元町」駅徒歩約 2 分、阪急神戸高速線「花隈」駅徒歩約 3 分、阪神本線「元町」駅徒歩約 6 分、JR 神戸線「元町」駅徒歩約 7 分
424.77 ㎡
所有権
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建物

用途
建築時期
所有形態
延床面積
構造

耐震性に関する事項

共同住宅・店舗・駐輪場
2018 年 6 月
所有権2,688.74 ㎡
鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建
ＰＭＬ（注 2）： 1％（ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社の評価報告に基づく）
無担保の状況
建物状況調査の概要
調査会社
日本建築検査協会株式会社
調査日
2024 年 1 月 24 日
長期修繕費・更新費（調査日より 12 年間の22 百万円（注 3）
合計金額）
再調達価格
592 百万円（注 3）
賃貸借の内容 （2024 年 1 月 31 日時点)
1 (パススルー型のマスターリース)
テナントの総数*取得にあたって、パススルー型のマスターリース契約を締結予定です。

総賃料収入（駐車場等を除く）
敷金・保証金（駐車場を含む）
総賃貸面積
総賃貸可能面積
最近 5 年間の稼働率の推移
その他特筆すべき事項

想定ＮＯＩ

(3)
(3) クロスレジデンス清澄白河
物件名称
特定資産の種類所在地（注 1）
交通
土地

建物

地積（登記簿）
所有形態
用途
建築時期
所有形態
延床面積
構造

耐震性に関する事項
担保の状況

7 百万円/月（注 3）
4 百万円（注 3）
2,345.80 ㎡
2,464.30 ㎡
2020 年
2021 年
1 月末
1 月末
92.2％
96.0％
なし
69 百万円/年（注 3）2022 年
1 月末
98.4％

2023 年
1 月末
100％

2024 年
1 月末
95.2％

想定ＮＯＩは、本資産運用会社が、取得後の特殊要因を排除し算出した巡航時の想定収支です。前提は以下の通りです。（当期の予想数値ではありません。）
・稼働率 96.2％ （エンドテナントの稼働率を表します）

クロスレジデンス清澄白河
不動産
東京都江東区白河三丁目 1 番 12 号
東京メトロ半蔵門線「清澄白河」駅徒歩約 5 分、都営大江戸線「清澄白河」駅徒歩約 8 分
658.51 ㎡
所有権
共同住宅・店舗2008 年 2 月
所有権1,897.32 ㎡
鉄筋コンクリート造陸屋根 9 階建
ＰＭＬ（注 2）： 7％（ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社の評価報告に基づく）
無
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建物状況調査の概要
調査会社
日本建築検査協会株式会社
調査日
2024 年 1 月 30 日
長期修繕費・更新費（調査日より 12 年間の49 百万円（注 3）
合計金額）
再調達価格
451 百万円（注 3）
賃貸借の内容 （2024 年 1 月 31 日時点)
1 (パススルー型のマスターリース)
テナントの総数*取得にあたって、パススルー型のマスターリース契約を締結予定です。

総賃料収入（駐車場等を除く）
敷金・保証金（駐車場を含む）
総賃貸面積
総賃貸可能面積
最近 5 年間の稼働率の推移
その他特筆すべき事項

6 百万円/月（注 3）
9 百万円（注 3）
1,708.34 ㎡
1,708.34 ㎡
2020 年
2021 年
1 月末
1 月末
95.3％
97.1％
なし
67 百万円/年（注 3）2022 年
1 月末
95.7％

2023 年
1 月末
100％

2024 年
1 月末
100％

想定ＮＯＩは、本資産運用会社が、取得後の特殊要因を排除し算出した巡航時の想定収支です。前提は以下の通りです。（当期の予想数値ではありません。）
・稼働率 96.0％ （エンドテナントの稼働率を表します）（注1）「所在地」は、住居表示があるものは住居表示にて、住居表示がないものは登記簿に記載されている建物の所在にて記載しています。そのため、登記簿上記載されている地番とは異なる場合があります。
（注2）「PML」（Probable Maximum Loss）とは、確率統計論的に475年に一度起こりうる建物の損失を想定し、その損失が再調達価格に対して占める割合（％）を表したものです。建物の地震リスク評価では、予想損失額（横軸）と地震動によりその損失が生じる年超過確率（縦軸）の関係を表すリスクカーブをもとに算定します。建物の耐震性能や地震動の性状等による損傷の不確実性を考慮した損傷分布により評価しています。なお、ＰＭＬの数値は、小数点第1位を四捨五入して記載しています。
（注3）百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注4）「クロスレジデンス阿波座」には駐車場はありません。

想定ＮＯＩ

5．譲渡資産の内容
物件名称
ラウンドクロス赤坂
所有形態
不動産
所在地(注1)
東京都港区赤坂二丁目10番9号
用途
店舗・事務所
鑑定評価額（価格時点）
2,920百万円（2024年2月29日）
賃貸借の内容 (2023年8月31日時点)
テナントの総数
13
総賃料収入12百万円/月(注2)（駐車場等を除く）
敷金・保証金133百万円(注2)（駐車場を含む）
総賃貸面積
2,789.35㎡
総賃貸可能面積
2,789.35㎡
最近5年間の稼働率の推移
2019年
2020年
2021年
8月末
8月末
8月末
100％
100％
97.3％
8/14

2022年
8月末
90.3％

2023年
8月末
100％

（注1） 「所在地」は、住居表示があるものは住居表示にて、住居表示がないものは登記簿に記載されている建物の所在にて記載しています。そのため、登記簿上記載されている地番とは異なる場合があります。
（注2） 百万円未満を切り捨てて記載しています。

6．入替先の概要
入替先の概要名称
所在地
代表者の役職・氏名
事業内容

2024 年 3 月 5 日時点

大阪ガス都市開発株式会社
大阪府大阪市中央区平野町四丁目 1 番 2 号
代表取締役社長 友田 泰弘
不動産の開発・賃貸・分譲・管理
都市開発に関する調査・研究・企画
15 億 7 千万円
1965 年 3 月 10 日
929 億円(注)2,145 億円(注)

資本金
設立年月日
株主資本（2023 年 3 月 31 日時点）
総資産（2023 年 3 月 31 日時点）
大株主及び持株比率（2023 年 3 月
大阪ガス株式会社 100％
31 日時点）投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載
資本関係
すべき資本関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載
人的関係
すべき人的関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載
取引関係すべき取引関係はありません。
関連当事者への
本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ該当状況ん。
（注） 一億円未満を切り捨てて記載しています。

7．物件入替先
物件入替先の状況
入替先の状況
本入替は、本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者との取引ではありません。

8．決済方法・支払条件等（1）「クロスレジデンス阿波座」、「クロスレジデンス神戸元町」及び「ラウンドクロス赤坂」（本交換対象物件）
決済方法：交換による取得資産の取得価格と交換による譲渡資産の譲渡価格との差額である交換差金（1,250 百万円）については、入替先である大阪ガス都市開発株式会社に引渡日に自己資金により支払予定です。
（2）「クロスレジデンス清澄白河」
決済方法：引渡時 100％
取得資金：自己資金

なお、本入替は本取得及び本譲渡を同時に行うことを前提とするものであり、何らかの理由により本取得
及び本譲渡のいずれかの売買の実行が中止となった場合には、本取引の全部が中止されます。

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9．本取引対象物件
取引対象物件の鑑定評価書概要
対象物件の鑑定評価書概要（1）クロスレジデンス阿波座
2024年3月1日
3,030,000千円
株式会社中央不動産鑑定所

価格時点
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称（単位：千円）
項目
収益価格

内容

根拠等

3,030,000

直接還元法による価格①運営収益 [(a)-(g)](a)可能総収益 [(b)+(c)+(d)+(e)+(f)]ＤＣＦ法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格も関連づけて、収益価格を決定

3,090,000
137,616
143,019
現行の賃貸借契約等に基づく賃料や類似不動産の賃料水準等を勘案して査定(b)貸室賃料収入

125,549(c)共益費収入

13,668 同上(d)水道光熱費収入

3,190(e)駐車場収入(f)その他収入

過去の実績を基に、類似不動産の水道光熱費収入の水準等を勘案して査定0 なし
612 実績等に基づき査定(g)空室等損失

5,403

②運営費用

対象不動産及び類似不動産の稼働実績や今後の市場動向予測等を勘案し、中長期安定的な稼働率（空室率）等を査定

30,590
予定されている契約条件を基に、過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘案して査定
2,301 過去の実績を基に、類似不動産の費用水準等を勘案して査定

維持管理費

3,988

水道光熱費

修繕費

ＥＲによる修繕費用見積額と、対象建物の用途・築年・構造・管2,937 理状況等より中長期安定的観点から求めた当社査定値を勘案して査定

プロパティマネジメントフィー

2,676 予定されている契約条件に基づき査定

テナント募集費用等

5,680 予定されている契約条件に基づき査定

公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益 [①-②]④一時金の運用益⑤資本的支出
⑥純収益 [③+④-⑤]⑦還元利回りDCF法による価格
割引率

最終還元利回り
積算価格

10,569 直近の実額に基づき査定
176 見積り等に基づき査定
2,263 過去の実績等に基づき査定
107,026131 運用利回りを1.0％ として査定
ＥＲによる更新費用見積額と、対象建物の用途・築年・構造・管2,061 理状況等より中長期安定的観点から求めた当社査定値を勘案して査定
105,096
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産
3.4% の立地条件・建物スペック・権利関係等の個別性を勘案して査定3,010,000
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産
3.2%の個別性や評価シナリオ等を勘案して査定
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産
3.6% の個別性や評価シナリオ、将来的な市場変動リスク等のリスクプ
レミアムを勘案して査定
3,510,000

土地比率
建物比率

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

73.5%
26.5%

対象不動産の主な需要者は収益性を重視する投資家であるため、積算価格は参考に留め、収益価格により鑑定評価額を決定

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（2）クロスレジデンス神戸元町
2024年3月1日
1,910,000千円
株式会社中央不動産鑑定所

価格時点
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称（単位：千円）
項目
収益価格

内容

根拠等

1,910,000

直接還元法による価格①運営収益 [(a)-(g)](a)可能総収益 [(b)+(c)+(d)+(e)+(f)]ＤＣＦ法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格も関連づけて、収益価格を決定

1,940,000
93,84897,435
現行の賃貸借契約等に基づく賃料や類似不動産の賃料水準等を勘案して査定(b)貸室賃料収入

88,264(c)共益費収入

7,563 同上

(d)水道光熱費収入

0 専用部分はテナントの個別契約であるため計上しない(e)駐車場収入(f)その他収入

1,440 類似不動産の使用水準等を勘案して、新規使用料を査定
168 実績等に基づき査定(g)空室等損失

3,587

②運営費用

対象不動産及び類似不動産の稼働実績や今後の市場動向予測等を勘案し、中長期安定的な稼働率（空室率）等を査定

22,607
予定されている契約条件を基に、過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘案して査定
714 過去の実績を基に、類似不動産の費用水準等を勘案して査定

維持管理費

4,436

水道光熱費

修繕費

ＥＲによる修繕費用見積額と、対象建物の用途・築年・構造・管2,500 理状況等より中長期安定的観点から求めた当社査定値を勘案して査定

プロパティマネジメントフィー

1,841 予定されている契約条件に基づき査定

テナント募集費用等

2,899 予定されている契約条件に基づき査定

公租公課
損害保険料
その他費用
③運営純収益 [①-②]④一時金の運用益⑤資本的支出
⑥純収益 [③+④-⑤]⑦還元利回りDCF法による価格
割引率

最終還元利回り
積算価格

6,792 直近の実額に基づき査定
120 見積り等に基づき査定
3,305 過去の実績等に基づき査定
71,24191 運用利回りを1.0％ として査定
ＥＲによる更新費用見積額と、対象建物の用途・築年・構造・管1,435 理状況等より中長期安定的観点から求めた当社査定値を勘案して査定
69,897
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産
3.6% の立地条件・建物スペック・権利関係等の個別性を勘案して査定1,890,000
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産
3.4%の個別性や評価シナリオ等を勘案して査定
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産
3.8% の個別性や評価シナリオ、将来的な市場変動リスク等のリスクプ
レミアムを勘案して査定
1,830,000

土地比率
建物比率

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

68.9%
31.1%

対象不動産の主な需要者は収益性を重視する投資家であるため、積算価格は参考に留め、収益価格により鑑定評価額を決定

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（3）クロスレジデンス清澄白河
2024年3月1日
1,970,000千円
一般財団法人日本不動産研究所

価格時点
鑑定評価額
鑑定評価機関の名称（単位：千円）
項目
収益価格

内容

根拠等

1,970,000

直接還元法による価格①運営収益 [(a)-(g)](a)可能総収益 [(b)+(c)+(d)+(e)+(f)]1,990,000
85,87089,258(b)貸室賃料収入

80,032(c)共益費収入5,832

中長期安定的に収受可能な賃料水準を計上(d)水道光熱費収入

0 賃借人から徴収する水道光熱費収入はない(e)駐車場収入

1,123 中長期安定的に収受可能な駐車場使用料等の水準を計上(f)その他収入

2,271 更新料収入等を計上(g)空室等損失

3,388 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定②運営費用

17,456
4,693 契約条件、類似不動産の費用水準等を参考に査定

維持管理費

750 類似不動産の費用水準等を参考に査定

水道光熱費

エンジニアリング・レポート、類似不動産の費用水準等を参考に
査定

修繕費

2,052

プロパティマネジメントフィー

1,560 契約条件、類似不動産の費用水準等を参考に査定

テナント募集費用等

3,834 契約条件、類似不動産の費用水準等を参考に査定

公租公課

4,074 公租公課関係資料に基づき計上
93 契約条件、類似不動産の費用水準等を参考に査定

損害保険料
その他費用
③運営純収益 [①-②]④一時金の運用益

400 通信費等を計上
68,41497 現行契約をもとに査定した一時金に、運用利回りを乗じて計上⑤資本的支出3,000⑥純収益 [③+④-⑤]

65,511
対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件をもとに、将3.3% 来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定⑦還元利回りDCF法による価格

エンジニアリング・レポート、類似不動産の費用水準等を参考に
査定

1,940,000
類似不動産の投資利回り等を参考に対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定

割引率

3.1%

最終還元利回り類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の3.4%
一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の
うえ査定

積算価格

1,950,000

土地比率
建物比率

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

90.0%
10.0%

収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定

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（4）ラウンドクロス赤坂
2024年2月29日
2,920,000千円

価格時点
鑑定評価額

株式会社中央不動産鑑定所

鑑定評価機関の名称（単位：千円）
項目
収益価格

内容

根拠等

2,920,000

直接還元法による価格①運営収益 [(a)-(g)](a)可能総収益 [(b)+(c)+(d)+(e)+(f)](b)貸室賃料収入

ＤＣＦ法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格も関連づけて、収益価格を決定

2,970,000
178,760
187,181

166,341

現行の賃貸借契約等に基づく賃料・共益費や類似不動産の賃料・共益費水準等を勘案して査定(c)共益費収入

2,286 同上

(d)水道光熱費収入

18,410(e)駐車場収入

過去の実績を基に、類似不動産の水道光熱費収入の水準等を勘
案して査定

0 なし

(f)その他収入

144 契約条件等に基づき査定(g)空室等損失

8,421

②運営費用

対象不動産及び類似不動産の稼働実績や今後の市場動向予測等を勘案し、中長期安定的な稼働率（空室率）等を査定

51,644
契約条件を基に、過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘
案して査定

維持管理費

8,703

水道光熱費
修繕費

17,233 過去の実績を基に、類似不動産の費用水準等を勘案して査定
1,506 ＥＲ等に基づき査定

プロパティマネジメントフィー

2,771 契約条件に基づき査定

テナント募集費用等

1,724 同上

公租公課
損害保険料

19,546 直近の実額に基づき査定
161 同上その他費用

0 なし
127,116
1,739 運用利回りを1.0％ として査定③運営純収益 [①-②]④一時金の運用益⑤資本的支出
⑥純収益 [③+④-⑤]

6,993 ＥＲに基づき査定
121,862⑦還元利回りDCF法による価格

4.1%

類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の立地条件・建物スペック・権利関係等の個別性を勘案して査定

2,900,000
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の個別性や評価シナリオ等を勘案して査定

割引率

3.9%

最終還元利回り類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の4.3% 個別性や評価シナリオ、将来的な市場変動リスク等のリスクプレミ
アムを勘案して査定

積算価格
土地比率

3,470,000
98.0%

建物比率

2.0%

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項

対象不動産の主な需要者は収益性を重視する投資家であるため、積算価格は参考に留め、収益価格により鑑定評価額を決定

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【参考資料】
本投資法人の運用状況の予想（2023
本投資法人の運用状況の予想（2023 年 10 月 20 日付公表分）及び実績
営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

1口当たり
分配金
（利益超過分配金は含まない）

1口当たり
利益超過
分配金

2024年2月期
予想

26,006
百万円

12,200
百万円

11,124
百万円

11,107
百万円

3,900円-円

2023年8月期
実績

25,698
百万円

8,999
百万円

7,918
百万円

7,904
百万円

3,744円-円

以上

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