防災建築街区再生支援制度の研究－富山県氷見市中央町を例として－
概 要
金沢工業大学 環境・建築学部
教授

円満隆平

具体的には、富山県氷見市を対象地として、市が1．研究の背景
地方都市の中心市街地の衰退が全国的な問題とな抱える問題や地域資源を把握し、街の中心部に位置って久しい。今後ますます進む高齢化や、若者の流する氷見市中央町の「防災建築街区」の市民事業に出に対応していくためにも、中心市街地の再生は急よる再生を核とし、氷見の中心市街地の中心約 2 ㎞

務と言える。

にわたる商店街の空き店舗対策・活性化案も合わせ、1961 年施行の防災建築街区造成法により多数建設された鉄筋コンクリート造長屋式の主に店舗併用

氷見市の中心市街地全体としての再生・活性化計画
案を示すことを目的とする。

住宅の老朽化が全国的な問題となっている。街の中

また、防災建築街区の再生や商店街の空き店舗対心に位置する場合が多いという固有の特性上、防災策・活性化を実行する上で、中心的な役割を果たす

建築街区の老朽化は中心市街地衰退の一つの要因にことが期待される「まちづくり組織（広義のＴＭＯ)」

なっている。権利関係が複雑である場合が多く、改の検討も行い、より、実行性の高い提案とする。

修や建替えが進んでおらず、防災建築街区の造成さ「防災建築街区」は防災建築街区造成法に基づき、れた時期を考えると、建物の物理的な寿命まであと

昭和 40 年代に日本全国 105 都市、全 618 街区で建設

10 年程とその再生・建替えは喫緊の課題である。

され、現在、建替えや再生などが進まず、全国各地
で問題となっている。本研究は富山県氷見市中央町

2．研究の目的・位置づけの防災建築街区を例として、「防災建築街区」の有効本研究では、富山県氷見市を例として、地方都市の中心市街地を再生させる具体的な計画を提案する

な活用方法、再生計画の事業手法を検討するということも目的とする。

ことを目的とする。中心市街地の再生策といっても、再生計画案の検討にあたっては、地域住民の様々な策があるが、本研究では主に以下の 3 つの観方々・市役所・商工会議所・青年会議所等と意見の点から再生計画案を提案する。

交換を重ねながら、随時計画にその意見を反映させ① 「市民事業」による開発た。また、防災建築街区の再生に関しては計画実行（氷見市中央町防災建築街区の改修・再生）のための事業スキームを検討し、それに沿って事業② 中心商店街の空き店舗対策・活性化

収支試算を行うことで、より現実性の高い案として③ まちづくり組織（広義のＴＭＯ）の検討

いくことを試みた。

3．研究の流れと方法
研究の背景・目的−衰退する地方都市中心市街地の防災建築街区の再生−
各種事前調査、従来の研究・類似の取り組みについての調査から研究の位置づけを定める対象地である富山県氷見市の現状について整理氷見市中央町防災建築街区の再生（防災建築街区の再生手法の検討）

商店街の空き店舗対策・活性化

まちづくり組織の検討

Ａ． ハード面の再生可能性の検討
目的
当該街区が建築的に改修による再生に耐えうるか、また、氷見市の現状を踏まえた上で、再生を目的とした機能構成を見直し、その機能に転用可能かを検証する。
実施項目
・コンクリートの劣化診断、耐震診断
・改修建築計画を行い、建築的・空間的に転用可能かを検証

Ａ．全国事例調査・分析
目的
文献、雑誌、ホームページ等から全国各地で行われている、空き店舗対策について把握し、店舗情報、業務内容、得られた成果等を１つの形式にまとめ、分類、分析を行う。
調査対象
各種文献・雑誌、商店街振興組合ホームページ等。

Ａ． 公開情報の分析
目的
全国の特定会社ＴＭＯ70 団体のホームページ、文献等より各まちづくり会社の情報（実施事業、資本金及び主な出資者、実施事業詳細等）を調査し、都市規模
別のまちづくり組織の実施事業の特徴を明らかにする。
調査対象
現在も活動が確認できる三大都市圏を除いた旧中活法におけるＴＭＯ構想の認定を受けた特定会社ＴＭ
Ｏ（まちづくり会社）70 団体。

Ｂ． ソフト面の再生可能性の検討

Ｂ．氷見市中心商店街の店舗実態調査

Ｂ． アンケート調査

目的
Ａ．において想定した機能が、改修によ
る再生によって実現可能かを検証する。
事業収支試算や事業スキームの改良を目的
店舗構成や空き店舗・空き地の実態を把握するため。3 年前に行った、調査結果との比較も行う。

目的
公開情報では把握できなかった事業実施方法と他団体との関係等について都市規模別の特徴を把握する。

行うことで、フィージビリティの向上を図る。
実施項目
・ 事業スキームを構築し、各主体との連携や資金の流れを検討する
・ 試算ソフトを用いての事業収支試算によって事業性を確認
・ 事業収支試算の各種前提条件に関しては、専門事業者や各種専門家へのヒ
アリング調査をもとに設定する。
使用した試算ソフト
・ 『不動産のコストプランニングと事業評価実務』 （綜合ユニコム）
・ 『タイプ別ホテル事業の投資評価・再生
実務資料集』 （綜合ユニコム）
・ 『高専賃の開発運営実態資料と事業収支計画』 （綜合ユニコム）
・ 『小規模多機能事業の開設・運営マニュアル』 （綜合ユニコム）
を機能ごとに使い分けて行う。

調査対象
約 2 ㎞、8 つの商店街組合からなる、
氷見市中心商店街。
Ｃ． ヒアリング調査目的
氷見市商店街の空き店舗、実施対策等の現状を把握する。
調査対象
・ 氷見市商工会議所
・ 商店街関係者へのヒアリング
ヒアリング項目【新規出店者に対して…】
1. 店舗形態について
2. 出店経緯について
3. 補助金・融資に関して【空き店舗所有者に対して…】
1. 店舗状況について
2. 以前の営業店舗について
3. 新規出店意思について
4. 空き店舗情報の認知について

調査対象
まちづくり会社実施事業調査と同様（まちづくり会社
70 団体）。
アンケート項目
1．まちの活性化、まちづくり会社運営にする意識調査
2．実施事業と他団体との関係
3．組織形態、運営に関する項目
Ｃ． 財務情報の分析
目的
財務諸表をもとにまちづくり会社の財務的な面での運営に関する特徴を把握し、実施事業との関連性を探る。
調査対象
まちづくり会社実施事業調査と同様の調査対象のう
ち、財務諸表が取得可能な 16 団体。
調査内容
各財務諸表から各まちづくり会社の流動資産、固定資産などの項目別に数値入力し、財務体質と事業の関連性を探る。

随時、反映させる。
地元との意見交換・各種専門家へのヒアリング
・ 地域住民、市役所、商工会議所、青年会議所を意見交換を行い、その意見を計画案に反映する。
・ 各種専門家へのヒアリングを通して、実態を把握し、計画案の現実とのズレを極力小さくする。
中央町の防災建築街区の改修による再生を核に、中心商店街の空き店舗対策・活性化、そして、それらの事業を支える、まちづくり組織の検討を合わせ、富山県氷見市の中心市街地を再生・活性化させる具体的な策を示す。

4．氷見市の現状

続き、従業者の数も減っている。

対象地である富山県氷見市の現状について調査し、問題点や特徴などを整理した。
1．急ピッチで進む人口減少と少子高齢化
・ 富山県は全国でも一早く人口減少と少子高齢化が進み、中でも氷見市では、さらにその傾向が強く、富山県の旧市部（平成 16 年 10 月以降の合併前）では、富山県下で最も少子高齢化が顕著である（図 1）。

図2

年齢別の人口構成

・ 商業の年間販売高は、卸売業の一部に活気が戻っているが、小売業はマイナス成長を続け、中心商店街のアーケード通りには活気がない。

図1

氷見市の人口の推移（昭和 55 年を 100 とした指数）

海鮮館オープン・ 図 2 より氷見市の人口分布を見ると、全国に比能越自動車道氷見 IC 完成
東海北陸自動車道の全線供用の開始

べ 65 歳以上の高齢者の割合が多いことが分かる。また、20～40 歳の割合を見ても、全国に比べ少ない。これらより、氷見市は少子高齢化や若者の地元離れなどが大変進んでいることが分かる。実際に街を歩いてみても、若い人を見かけることは殆どない。
2．産業活力など
・ 市内の商工業の事業所数は、総じて減少傾向が

図3

観光入込客の推移

・ 観光入込客数は、「海鮮館」のできた平成 12 年
以降、急激に増えた。
「海鮮館」は全国のフィッ
シャーマンズワーフと比較してもよく健闘して
いる。
（図 3）

・ 海産物は地域のブランドとして確立されており、全国紙でも「冬こそ食べに行きたい漁師町」ラ
ンキングに 1 位として取り上げられた。
（図 4)
法制名

耐火建築促進法

目的

図4

日経プラスワンの記事（2009 年 11 月 21 日）

・ 観光客増加の一方、その観光客を受け入れる施えており、リピーターを増やすためにも、早急

防災建築街区の前身である「防火建築帯造成事業」

約 40 ㎞

防災建築街区造成法

制定年1961 年

街区単位の都市防火区画の形成
地区面積な整備が望まれる。
5．防災建築街区について

83 都市

実施都市数

目的
実績

64ha（7ha/年）

延間口延長

法制名

設や宿泊施設が充実していないという問題も抱1952 年

路線防火建築帯の形成
地区面積

実績

制定年

410ha（51ha/年）

実施都市数

105 都市

総街区数618 街区

法制名

都市再開発法制定年1969 年

目的

土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能更新

実績

地区面積

は、1952 年に施行された「耐火建築物促進法」に基

図6880ha（26ha/年）

都市再開発の法制化の流れづき実施された。同年 4 月に発生した鳥取大火の復興に初めて適用され、3,327m の防火建築帯が造成された。耐火建築促進法による防火建築帯の建設は全国的に行われ、全国 83 都市延長約 626ｋｍの指定が6．氷見市中央町の防災建築街区の概要
氷見市中央町の防災建築街区は図 7 に示すように、
大きく 8 つの街区に分かれている。

され、述べ間口長さ約 40 ㎞が存在していたとされている。また、当時、共同住宅の造成を進めていたこ

0m 15m 30m 45mとや、全国のモデルとなるような商店街などが出てきていたため、日本中どの防火建築帯・防災建築街
区も同じような形状となった（図 5）。
図7

氷見市中央町の防災建築街区の街区

街区は昭和 45 年頃に、街区ごとに組合施行で段階的に建てられた。階数は基本的には 3 階建て（一街区のみ 4 階建て）全体としてみると、端から端までの長さは 200m 程である。表 1 に街区の概要を示す。
表1

図5

各地の防火建築帯・防災建築街区の一例

防火建築帯造成事業の後継として、「防災建築街区

用
構
街
戸
階
総
総
総

区

敷
建
延

地
築
床

氷見市中央町防災建築街区の概要
途
住居兼店舗
造
鉄筋コンクリート造
数
8 街区
数
57 戸
数
3 階（一街区のみ 4 階建）
面 積
8,176.30 ㎡
面 積
3,192.73 ㎡
面 積
8,990.72 ㎡造成事業」は 1961 年施行の「防災建築街区造成法」

防災建築街区が造成される以前の対象地は、街道に基づき実施された。事業の特徴としては、防火建沿いに、図 8 のように町家風木造家屋が建ち並んで築帯は「線的整備」であるのに対し、より大きな範いた。当時の土地の権利関係は未だに残っており、囲で事業を行うために街区単位の「面的整備」へと

敷地境界線と界壁が重なるようなかたちで防災建築移り変わったことが挙げられる。また、施行主体に街区は建てられている。建築としては一体であるが、民間の組合制度方式を取り入れた事業であるという権利は各戸ごとに縦に分かれている。しかし、一般特徴がある。なお、この事業は同時期に制定された的なマンションのように区分所有の考え方で管理さ市街地改造法と統合整備され、1969 年に現在の都市れていないため、戸別に老朽化が非常に進んでおり、再開発法へと移り変わっている。図 6 に民間再開発「地域のお荷物」となっている。現在の外観は図 9の法制化の流れを記す。

のように老朽化が進み、空き家・空き店舗になっている部分も多く見受けられる。

に修繕できないという不満も多かった。
（図 11）

図 12
図8

防災建築街区が造成される前の対象地

現地に要望する施設機能・ 住民の要望する機能として、老人が集うことのできるコミュニティスペースや、来商店街者用の駐車場などが多かった。
（図 12）
7．氷見市中央町防災建築街区の再生計画
7-1．防災建築街区のもつポテンシャル
氷見市中央町の防災建築街区の再生計画を検討す

図9

現地の写真①

建物の利用状況、住民の方々の不満や要望を把握するために、中央町防災建築街区の住民の方々、54るにあたって、まず、防災建築街区の持つポテンシ
ャルを整理した。
①

界壁を取り除くだけで容易に空間をつなぐ、広軒（テナント募集中の 3 軒は除く）に対して、2009

げることができる

年 1 月にポスティングにてアンケート調査を行った。

［ペンシルビルの連なり］［防災建築街区］

空間を容易につなげることはできない

界壁を取り払えば、空間を容易につなげることができる（回答 20/54）
・ 建物の権利関係に関しては、約 9 割が自己所有、残りが賃貸。

図 13

防災建築街区の特徴

防災建築街区は土地・建物の権利こそ各戸ごとに分かれているものの、一つの帯状の建築として物理的に一体となっているため、界壁を取り払えば、空間をつなげて広くすることができる。
既成の中心市街地において、住宅のスケールより
図 10

現状の階ごとの用途

・ 現状の建物用途は、1 階部分は店舗や住宅が多く、2 階以上はほぼ住宅になっているが、空きも大きな空間を確保するには、一般的には大規模に再開発などを行うしかない。しかし、防災建築街区を有効に活用すれば、新築をせずとも、大きな空間

家や倉庫といった、人の出入りのない場所となを確保することができる。このことは、防災建築街っているところもある。（図 10）

区の持つ一つの大きなポテンシャルと言える。
② 「都市の防災化」という機能上、街の中心部に位置する
防火建築帯及び防災建築街区は、大火を防ぐ「都市の防災化」を目的として建設されたため、今回の対象地である氷見市に限らず、全国どの都市においても街の中心（駅前や役所などの行政機能の近く）に位置することが多い。

図 11

そのような防災建築街区の立地は、中心市街地が建物に対する不満

・ 建物に対する不満は、老朽化が最も多かった。

大きく衰退しつつある今日、中心市街地を再生する

防災建築街区の特性上、屋上防水や外壁の修理足掛かりになるポテンシャルを持っていると言える。

は、隣の人と共同で行わなければならず、簡単③

構造物としては比較的良質

当時の補助事業だったこともあり、構造物としてれることが分かった。また、それはコスト的にも、は良質なものが多い。新築ありきの議論ではなく、同規模程度の建物を「新築」するよりも安価で済む

改修による再生の可能性も考えることができるといということが明らかとなった。

うことは、防災建築街区の大きなポテンシャルであると言える。

この結果より、本再生計画は防災建築街区を改修により再生することとした。

以上 3 点のポテンシャルを合わせると、防災建築②

商店＋住居の現状から他の用途へ転用可能か

街区は中心市街地を活性化させるポテンシャルを秘③

縦横導線の問題をいかに解決するか

めた、「貴重な地域資源」であると言うことができる。

④

バリアフリーにいかに対応するか

7-2．ハード面の再生可能性の検討⑤

給排水管等をどうするか

ここでは主に、実際に改修設計を行うにあたり、次に、現状では主に 1 階を商店、2 階以上は住居

何がネックとなり、それをどのように解決したのかとして使用している氷見市中央町の防災建築街区を、について述べる。

他の用途（後で機能構成に関して詳しく説明するが、建築技術面での改修再生計画を作成するにあたっ

小規模多機能ホームやクリニックモール、貸店舗なては、金沢工業大学建築系の高畠秀雄教授・西村督

ど）に、間取り的、導線的に転用できるのか、とい准教授（建築構造）、蜂谷俊雄教授（建築意匠・設計）、

うことについて検討した。

にご指導・ご尽力をいただいた。

現状の商店＋住居という機能から、新たな機能に

防災建築街区を改修・再生するにあたり、建築技対応させるにあたり、最もネックになるのが、壁を術上の課題を列記すると、以下の５点が挙げられる。

取り払って空間を広げることができるのか、という①

そもそも改修に耐えうる躯体なのかことである。また、導線的に、現在は一戸一戸で導②

店舗兼住居の現状から他の用途へ転用が可能か線が完結しているが、それを横方向につなげること③

縦横導線の問題をいかに解決するかは可能か、具体的には、横導線を確保し、一体の建④

バリアフリーにいかに対応するか物として機能させることができるかがネックとなっ⑤

給排水管等をどうするかた。

それらをどのように解決したかについて説明する。
①

そもそも改修に耐えうる躯体なのか

改修前の平面図をみると、当然であるが、界壁（図14 でいう、縦の赤い点線で囲っている壁）があり、まず、氷見市中央町の防災建築街区を再生するに

この壁の配置のままでは、大きな空間を確保できなあたり、市民事業で行うということも加味し、新築

い。また、横導線を確保し、一体の建物として機能と比較して事業費が少なくて済む改修での再生を検させることができない。この点に関して、建築設計・討していたが、そもそも、「改修による再生が可能な構造の両専門家が検討を重ねた結果、図 14 でいう、のか」ということが大きな問題であった。

梁間（縦）方向の壁はある程度取り払っても、構造

そこで、氷見市中央町の防災建築街区が改修によ的にあまり問題ないという結果となった。しかし、る再生に対応できるものなのかを検証するために、界壁も重要な構造の一部であるため、むやみに壁をコンクリートの劣化診断と耐震診断を実施した。

取り払って良いというわけではなく、バランスをみ診断の概要は、以下の通り。

ながら、適宜抜く場所を決めることが必要であった。

・ 実際に氷見市中央町の防災建築街区に住まわれ一方、図 14 でいう、建物桁行き（横）方向に関してている方（約 50 戸）にポスティングにて、調査

は、絶対的な壁量が不足気味のため、耐力壁や筋交協力を依頼した。

いなどを適宜追加しなくてはならないことが分かっ

・ 調査に協力して下さることとなった 3 戸においた。詳細なため図 15 では表現できていないが、桁行て、2009 年 2 月に、それぞれ各階１ヶ所の 3 ヶき方向の壁に関しては、適宜筋交いを組み込むなど

所、合計 9 ヶ所のコア抜き・コンクリート劣化

して、耐震補強を図っている。

診断を実施。
・ IS 値計算による耐震診断を実施

また、上下階をつなぐ縦導線の確保として、これまでは一戸一戸に階段が設けられ、それぞれで完結

調査・診断の結果、海が至近であるにも関わらず、していたものを、既存の階段は取り壊し、集約させコンクリート自体にはされほど劣化はみられず（年た。エレベーターを設け、同一階の横導線は段差の相応の劣化）、延床面積約 3 千㎡ごとに適宜 2、3 箇

ないものとすることで、バリアフリーに対応したつ所、鋼製の筋交い等を入れれば、現在の建築基準法くりとした。また、これまでバラバラであった、給が定める構造的な基準（IS 値 0.6 超）に適合させら排水管を階段室やエレベーターの部分に集約させ、管理性の向上を図った。

った。

それらのことを反映させた一例が、図 15 である。

事業試算に用いる各種値（家賃、工事費、人員配
置など）は、都市計画コンサルタント、金融関係者、界壁が多く、大きな空間の確保が困難

横導線を確保できるのか
現状では一戸一戸で完結している縦導線をどうするか

図 14

改修前の平面図の一例

エレベーターを設置し、縦導線を確保※ 耐力壁やブレー

図 17スを適宜追加し、耐＆バリアフリーに対応

震補強を行っている

機能構成図

不動産鑑定士、専門介護・福祉事業者など、様々な専門家の方々に計 10 回ほどヒアリングを行い、現実

縦導線、PS・DS を集約とのズレを極力小さくするように努めた。
事業スキームの仕組み
図 18 に本計画で考案した事業スキームの一例を
界壁を取り払い、横導線を確保

図 15

界壁を取り払い、大きな空間を確保示す。

改修後の平面図の一例（想定機能は小規模多機能ホーム）

7-3．施設のコンセプト

①

②

③
④

図 16

⑤

コンセプト

図 18

氷見の現状及び、地域住民や商工会議所との意見交換を通して、コンセプトを「既存ストックを有効
活用した、
「医」
・
「食」
・
「住」連携による新たなライフスタイルの提案」とした（図 16）。
上記のコンセプトのもと、地元の意見を反映させ本計画で考案した事業スキームの一例

図 18 で、各主体から出ている灰色の矢印が、行為や金銭の動きを示している。
本事業スキームの流れを大まかに説明する。
1.

①の資産運用会社（スキームによっては資産保ながら、施設機能を図 17 のように定めた。「高齢者有会社）が②の土地・建物所有者より、土地・が安心して暮らすことができること」、「至近の海鮮建物の利用権や所有権を得て、防災建築街区を改修する。

館との観光面での連携」、「まちなか居住」などを特に重視した機能構成である。

2.

改修した建物を、①の試算運用会社は③の資産運営会社に建物を一括賃貸し、運営会社が持続

7-4．事業スキームの構築と事業収支試算

的に維持管理する。（スキームによっては資産

上述した機能構成で防災建築街区の改修による再生の可能性を検証するために、事業スキームを構築

運営会社をはさまず、資産保有会社が直接賃貸、し、同時にスキームに沿った事業試算を行った。事

維持管理する）業スキームの構築と事業収支試算は「表裏一体」であり、それらを交互に逐一反映させながら検討を行

3.

③の資産運営会社は、介護・福祉等の運営にノ
ウハウの必要な専門的な事業に関しては④の専門事業者に一括賃貸し、その他の各種テナン

ト及び住宅入居者（⑤）には賃貸する。（スキ種テナント及び住宅入居者の賃料が安ければ安いほームによっては、資産保有会社が直接賃貸す

ど良い」＝「少ない収入でも事業が成り立つ」としる）た。その判断基準で 4 つのパターンの試算結果をみ

なお、公的補助金対象は躯体改修部分のみとした。

ると、パターン③とパターン④はほぼ同じ結果であ

本研究では試行錯誤を重ねながら、最終的に以下のる。前述したが、パターン③と④に共通しているこ

4 つのパターンの事業スキームを構築した。4 つのパとは、地権者から、資産保有会社が土地・建物を「買ターンの相違は、基本的には図 18 の、青い点線で囲い取る」ということである。

った部分の、資産運用会社（資産保有会社）と土地・

一般的には、本計画のような不動産事業を行う場

建物所有者の関係である。

合、特に事業性の低い地方都市では、地価を顕在化

パターン①

させないために、土地・建物を地権者から「買い取土地・建物所有者は、土地・建物の「利用権」を賃る」のではなく、賃貸契約等で不動産の「所有と利貸によって、資産運用会社に託す。その見返りとし用を分離」することが推奨されている。しかし、本て、地権者は改修後の土地・建物の固定資産税（年研究で行った事業収支試算では逆の結果となった。

額）の 2 倍程度(※)

を配当（実質的には賃料）としてその理由として、本研究の対象地である氷見市の永続的に得る。

ような地価の安い場所に限っては、「地代として妥当(※) 2 倍程度の配当 ＝ 例えば、現在、延床面積 100 ㎡の住宅にな額」と「実際の地価」に開きがあるということが住んでおられる方がそのまま、改修後の 100 ㎡の住宅に住み続ける場合、改修費負担 1,200 万円(約 40 万円/延坪)＋月々の共益費考えられる。このことは、実際に詳細な事業収支試算を行わなければ分からない発見であろう。

負担 10 万円程度になる計算。

今回設定した条件下での事業収支試算では、各種

パターン②
パターン①において、イニシャルコスト 1,200 万円

テナントや住宅入居者が負担する賃料が最も安い場＋月々の共益費負担を①の半分 5 万円程度とする

合でも 1,120 円/月・㎡であり、周辺相場約 1 千円/＝配当倍率 4 倍程度のパターン。

月・㎡と比較すると若干高い。しかし、「地域のお荷パターン③物」とされていた防災建築街区が、事業スキームの

土地・建物所有者が、土地・建物を資産保有会社に工夫次第では、氷見市の中心市街地再生の足がかり売却する。施設の運営は資産運営会社が行う。

となる施設に生まれかわることが確認できたことは、

パターン④

大きな収穫と言うことができる。

パターン③において、資産保有会社と資産運営会社を一体化し、資産保有会社が専門事業者・エンドユ

8．中心商店街の空き店舗対策・活性化
氷見市の中心市街地、旧街道沿い約 2 ㎞にもわたーザーに直接賃貸する。
4 つのパターンの事業スキームを大まかにグルーって商店街が続いている。しかし、店主の高齢化やピングすると、パターン①・②は、不動産の「所有バイパス沿いの大手スーパーとの競合の影響でシャ権」と「利用権」を「賃貸契約」等によって分離さッターを下ろしている店舗も多く見受けられ、活気

せ、パターン③・④は「買取」によって、建物の「利がない。氷見市中心市街地の再生を考える上で、中用権」を「所有権」ごと得ていると言える。

心商店街の活性化なくして抜本的な再生は考えられ

上記の事業スキームに沿って、工事費、各種運営ないと判断し、中心商店街の空き店舗対策・活性化

費、諸税、各主体間の家賃、等々を設定し、試算ソを検討すべく、各種調査を行った。

フトを用いて、事業収支試算を行った。

8-1．氷見市中心商店街の実態
氷見市中心商店街の実態を把握すべく、現地にて

7-4．事業収支試算から明らかになったこと
上述の、4 つのパターンの試算結果を表 2 に示す。
表2

店舗所有者へのヒアリング調査を行った。

各スキームの事業収支試算結果
パターン①

パターン②

スキーム
の特徴
各種テナント・
住宅入居者の賃料（円/月・㎡）

低配当
高共益費

優劣の判断

店舗構成・空き家調査や、空き店舗出店者及び空き

パターン③

パターン④

高配当
低共益費

土地買取

土地買取
運営会社なし

1,300

1,610

1,127

3位

４位

2位

商店街の構成について
中心市街地に位置する氷見商店街は、地域型商店街で、主に買い回り品小売店の割合が多い。
（図 19）

1,120

1位

各スキームの優劣判断の基準を、図 18 の⑤の「各商店街の利用者は、主に 50 代～70 代の中高年層が多い。また、商店街利用者層の多くは地元客が占めており、観光客を取り込めていない。
（図 20）
中央町、比見町においては、空き店舗が増加していることが分かる。一方、本町では、空き店舗の増家主の多くは多くが 60 代以上の高齢者であり、今加は見られないものの、店舗を住居転用する家屋が後、自身で出店する意思は低かった。店舗に関して多くみられた。このように、空き店舗、家屋が増加

も、築 70 年以上のものが多く、老朽化が進んでいる。

していくことは、店舗の連続性が低下することから、

そのため、家主の多くが人に貸すことは難しいと考商店街にとって死活問題である。(図 21)

えているようである。(表 3)
高齢者の利用が多い氷見商店街であるが、20 代、30 代の出店者が多く、若年層の出店者が多いことが
表3

空き店舗所有者へのヒアリング結果

店舗 家主年齢（代） 売場面積（㎡） 竣工年 店舗閉店時期
Ⅰ
50
29.7
2003年
平成17年
Ⅱ
60
165
1957年
平成17年
Ⅲ
40
49.5
昭和初期 平成11年頃
Ⅳ
60
52.8
1939年
平成21年
Ⅴ
70
26.4
1939年
平成19年
Ⅵ
60
29.7
1939年 平成21年1月
Ⅶ
70
396
1985年
平成3年
Ⅷ
50
60
1939年
平成17年
Ⅸ
70
64.5
1939年
平成12年
Ⅹ
60
52.8
1939年
平成18年

【空き店舗出店者へのヒアリング
図 19

表4

商店街業種構成

店舗 店主年齢（代）
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ

30
30
60

Ⅳ

80

Ⅴ
Ⅵ
Ⅶ

新規出店意思
○
○
×
×
×
×
○
×
×
×

7 件】

空き店舗出店者へのヒアリング結果
従業員数（名）常勤 パート
飲食業
1
5
飲食業
1
4
コミュニティ施設 合計約80
業種

工場

5

2

30

飲食店

3

1

20

小売業

1

0

70

コミュニティ施設

1

6

販売先

業種選定理由店先
以前からしていた
店先
以前からしていた
店先
3世代交流のため
その他
以前からしていた
市内
店先
以前からしていた
店先
以前からしていた
ネットショップ
店先
障害者理解のため明らかになった。業種の決定理由は、「以前からしていた」という理由が多い。また、商店街に訪れる地
元客をターゲットとした店舗が多く、観光客を対象
図 20

商店街利用者年齢層とした出店店舗が少ないことが分かった。(表 4)

商店街の空き店舗について

8-3．氷見市中心商店街において考えられる空き店舗対策・活性化策
氷見市中心商店街における活性化策の提案
現地調査やヒアリング等から、以下のキーワードに着目し、活性化策の作成を行った。
【キーワード】
高齢化・賑わい不足・路上駐車の多さ・回遊性の低さ・関係者の参加意識の低下【地域住民との意見交換会から得たニーズ】「商店街内に年寄りの溜まれる場所は少なくなってきている」、「郊外へ行くと、話し相手がいないのが

図 21

嫌だから、一人中心市街地に残る老人が多い」、「商氷見商店街空き店推移

店街利用者の多くは高齢者で周辺地域や、商店街に

8-2．現地でのヒアリング調査
商店街において、出店に至った理由等を明らかにするため空き店舗に出店した方及び空き店舗の所有者に対してヒアリング調査を行った。

【提案する機能】高齢者同士のコミュニティ形成と、賑わい・回遊性を向上させるための施設として、シルバーサロン

氷見商店街に関するヒアリング【空き店舗所有者へのヒアリング

住んでいる人が多い」

10 件】

施設、ショップモビリティ施設の提案をした。しかし、これらの機能だけでは収益源が乏しく、事業の継続性が高いとは言うことができないため、それにまちづくり組織の運営、事業に関する問題点など付随するサービスの提供を検討した。

について明らかにするために、全国的にみても成功【付随するサービス事業】

例とされる、㈱金沢商業活性化センターにヒアリン

歩数計によるクーポンの提供を行うサービスの提グを行った。

案をした。商店街全体に協賛店を増やしていくこと

旧中活法における認定ＴＭＯの問題点

で、互いの利益につながり、継続的に経営を行う基・ 補助金に頼りすぎている

盤を築くことができると考える。

・ 人材がストックできない

9．まちづくり組織の検討

・ 事業実施までのハードルが多い

上記した中央町防災建築街区の再生、商店街の活まちづくり組織を運営するポイント

性化など、まちづくりには再生・活性化事業を構想・

・ まちづくり会社という民間でも公共でもない立計画止まりにしないための「最終実行者（組織）」が場を活かして両者のできないこと（事業）をす必要であると考え、まちづくり組織の検討を行うこることで収益を上げ、地域活性化につなげることとした。地域住民の方々や商工会議所との意見交とが重要であり、自分たちのできる範囲で事業換会においても、「いくら良い計画を策定しても、そを行うことが大切。無理な背伸びは禁物。

れを実行に移すことができないのが、氷見の一番の・ 安定した収益源があると、人材のストックがで問題」という意見が出された。
そこで、各種公開情報の分析とまちづくり組織関き、長期的な視点に立ってのまちづくりが可能。
9-3．アンケート調査

係者へのヒアリング、全国のまちづくり組織（旧法

公開情報の分析からは調査することができなかっＴＭＯ）へのアンケート調査を行い、その結果を総た内容について、まちづくり組織の実施事業調査と合的に分析し、氷見市においてどのようなまちづく

同様の条件で選定したまちづくり会社 70 団体を対り組織が適当かを検討した。

象に、「まちづくりに関する関係者の意識」、「まちづ

9-1．公開情報の分析

くり組織の雇用体制」、「余剰金の処分方針」等につ「現在も活動の確認ができる、三大都市圏を除いいてアンケート調査を行った。

た旧中活法におけるＴＭＯ構想の認定を受けた特定会社ＴＭＯ」70 団体を対象にまちづくり組織一覧表を作成し、各団体の実施事業について調査した。

図 23

各まちづくり組織の実施事業割合

多くの団体の利益余剰金の処分方針は、翌年以降の投資であるが、「赤字補てんするために保留しておく」という団体も多くみられる(図 23)。不動産を保有する団体は、翌年以降に予想される修繕等のため
図 22

各まちづくり組織の実施事業割合

図 22 より、多くのまちづくり組織は人口規模によに準備金として保留し、ソフト事業を中心に行っている団体は翌年に再投資している傾向が強いと考えらず不動産の運営管理を行っていることが明らかにられる。

なった。不動産の運営管理と一口に言っても、自ら

9-4．財務情報の調査物件を保有し運営管理する「自己所有型」と、公共

持続的なまちづくり組織の運営をするための「実施設の運営管理などを行う「受託業務型」の 2 種類

施事業」と「財務」の関連性を明らかにするために、がある。まちなかの情報を発信する事業は人口が多まちづくり組織の実施事業調査と同様の条件で選定

くなるにつれてブログ、まちなかポータルサイト、

したまちづくり組織 70 団体の内、財務情報が入手可

情報誌の順に発信方法が変化している。

能な 27 団体（損益計算書、貸借対照表両方の入手が9-2．ヒアリング調査

可能な団体は 16 団体）の財務諸表をもとに財務情報の調査を行った。

グループ B と比較し総資産対固定資産比率が総じて

その結果、所有を伴わないハード事業（不動産運高く、総資産に占める土地・建物をはじめとする固営・管理事業 など）を中心に行うまちづくり組織の定資産が多いことが分かる。この結果より、本研究

殆どは複数期連続黒字であることが明らかになった。

の対象地である氷見のように地価の安い地域におい9-5．氷見市におけるまちづくり組織の検討ては、不動産を「自己所有」し、不動産の運営管理

アンケート調査や財務情報の分析結果より、氷見市のような都市においてまちづくり組織を検討する事業を行うことが適している、経営的にメリットが大きいと言うことができる。

場合、不動産賃貸・運営管理事業のような安定した収入源が必要であることが明らかになった。なぜな

10．まとめと今後の方針

ら、人口の少ない地域では、ソフト事業に頼った運 耐震診断・改修計画検討・事業収支試算の結果、営は年度によって収益に大きな差が生じ、いつの間にか「イベントを成功させること」が目的となってしまうためである。
そこで、前述した氷見市中央町の防災建築街区の※ 2008 年度のデータで作成

Ａ

運営管理事業のようなものが適当と思われるが、「物件を自己所有して運営管理を行う」場合（図 24）と、「運営管理業務のみを受託する」場合（図 25）では

Ｂ

どちらが氷見市に適しているかについて検討した。

氷見市役所前の路線価： 48.3 千円

図 26

地価とまちづくり組織の総資産対固定資産比率の関係

氷見市中央町の防災建築街区の再生に関して、事業スキームの工夫次第では、建物改修による再生・事業化の可能性があることを確認できた。
 氷見市のように地価の低い場所に限っては、不動産に関する事業を行う場合、賃貸契約などによっ
図 24

まちづくり会社が自ら物件を保有して運営管理するて、「所有権」と「利用権」の分離をするよりも、
土地・建物を「購入」した方が採算性が良い場合もある。（社会一般で言われていることと逆であることが、事業収支試算により確認できた） 「まちづくり組織」が永続的にまちづくりに関わり、質の高い人材をストックするためにも、その核事業として、安定した収入を望むことができる、
防災建築街区再生事業のような不動産賃貸・管理事業は適当である。（氷見市等の地価の安い都市においては、自己所有型の優位性が高い）。
氷見市において、本研究成果についての地元各方

図 25

まちづくり会社が運営管理業務のみを受託する面との意見交換では、内容的な評価は受けながらも、その点を検討するために、アンケート調査で得た、現時点では、やはり資金・人材の負担面で早期事業一定の成功を収めているまちづくり組織の財務情報化は困難との結論となった。それ故、こうしたことを基に、県庁所在地などの有力地方都市のまちづくをより強力に支援する資金・人材両面での「防災建り組織とそれ以外のまちづくり組織における、「総資

築街区再生支援制度」の創設が必要である。

産対固定資産比率と路線価」の散布図を作成した。

今後は、地域住民の方々にまちづくりに対してよ図 26 より路線化の安い青い点＝Ａのグループはり関心を持っていただくために、「まちづくり勉強会」等を開催し、それらを通して、市民事業によるまちづくりの土壌をつくっていく予定である。
参考文献
1)(財)全国市街地再開発協会 「日本の都市再開発史」 1991 年 4 月
2)
牛見章 「防災建築街区造成事業について」 新都市 1967 年 1 月
3)綜合ユニコム 『不動産のコストプランニングと事業評価実務』 2003
年1月
4)
中小企業庁 『商店街実態調査報告書』 2007 年 3 月
5)
氷見市商工会議所 『商店実態調査集計結果報告書』 2009 年 9 月
6)
大島直次 『改正中心市街地活性化法時代の戦略的まちづくり』 綜合ユニコム 2007 年
7)大川道一、宮庄秀一 『都市型社会の街づくり 中心市街地再活性化とＴＭＯの実践』 同友館 2000 年