2024 年８月 26 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名

執行役

員

福田 直樹
（コード番号：8963）

資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名

代表取締役社長

福田 直樹

問合せ先

企

粉生

画部

長

潤（ＴＥＬ 03-5411-2731）

ポートフォリオの運用実績（2024 年７月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（2024 年７月）のポートフォリオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。

記
１． ポートフォリオ運用実績
ホテルポートフォリオについては、堅調な旅行需要を背景に国内ホテルの RevPAR は前年同月を上回りましたが、海外ホテルの RevPAR は初旬にカリブ海地域を横断した大型ハリケーン「ベリル」の影響により、前年同月を下回りました。ポートフォリオ（注１）合計の当月のＮＯＩ（注２）は前年同月比+3.7％の 3,335 百万円となりました。
各セグメント別の状況は以下のとおりです。
２． ホテル（１） 国内ホテル
国内ホテルポートフォリオ（81 物件ベース）（注３）の当月の運用実績は、前年同月との比較では、客室稼働率は+2.3 ポイント、ＡＤＲは+5.3％、RevPAR は+8.1％となりました。当月のＮＯＩは前年同月比+11.3％となりました。
当月も、旺盛なインバウンド需要は継続し、東京 23 区では RevPAR が前年比+22.8％と引き続き好調を維持しております。加えて、関西エリアでも RevPAR は+26.2%と前年同月 を大きく上回りました。
日本政府観光局（ＪＮＴＯ）によれば、当月の訪日外客数（推計値）の総数は前年同月比+41.9％の 329万人となり、２か月連続で単月過去最高を記録しました。
2024 年８月の国内ホテルポートフォリオ（81 物件ベース）（注３）の RevPAR は、本日現在、前年同月比+12.7％程度と予想しています。
国内ホテルポートフォリオの地域別の実績については、下表のとおりです。

1国内ホテル 81 物件 （注３）地域

客室稼働率（注４）

ＡＤＲ（円）（注５）

RevPAR（円）（注６）

東京 23 区

87.9%

11,68010,262

首都圏（東京 23 区除く）

85.7%

14,084

12,071

中部

84.8%

12,231

10,373

関西

83.9%

9,778

8,208

九州

84.8%

24,51020,779北海道

87.7%

18,004

15,799その他

83.5%

15,926

13,303

合計

86.0%

14,861

12,774（２） 海外ホテル「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」のケイマン２物件の当月の業績は、前述の通り初旬にカリブ海地域を横断した大型ハリケーン「ベリル」の影響により、客室稼働率は 51.1％（前年同月比△20.2 ポイント）、ＡＤＲは＄386（前年同月比△1.2％）、RevPAR は＄197（前年同月比△29.2％）となり、ＮＯＩ（注１）は 109 百万円と、前年同月比△63.5％となりました。2024 年８月については、サンシャイン・スイーツ・リゾートの大規模改修に伴う一部客室の売り止めの影響、また周辺大型ホテルのオープニングセールの影響により、本日現在、客室稼働率は 49.8％（前年同月比△10.9 ポイント）、ＡＤＲは＄356（前年同月比+4.0％）、RevPAR は＄177（前年同月比△14.7％）の予想です。なお、当該大規模改修に関して、売り止めを伴う客室改装の工事期間は 2024 年８月～11 月及び 2025 年５月～８月を予定しております。
３． 住居
住居ポートフォリオ（注７）の運用実績については、当月末の稼働率は 96.7％と前月末比で△0.2 ポ
イント、前年同月末比で+0.8 ポイントとなりました。
当月末の平均賃料坪単価は、前年同月末比+0.8％となりました。また、当月のＮＯＩ（注８）は前年同月比で+1.7％となりました。
当月における新規契約賃料は従前賃料比で+3.0％、更新契約賃料は従前賃料比で+2.0％となり、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で+2.4％となりました。また、更新契約における賃料上昇契約の割合は、当月におい ては 57.1％となり、同期間 に更新期日を迎えた 既存テナントの更新割合 は81.4％となりました。
４． 運用実績（１）国内ホテル 81 物件（注３）
当月

前年
同月

増減

客室稼働率
（注４）

86.0%

83.7%

2.3pt

ＡＤＲ（円）（注５）

14,861

14,115+5.3%

RevPAR（円）（注６）

12,774

11,814+8.1%

売上高（百万円）
（注９）

8,507

7,918

+7.4%

2

（２）ケイマン２物件
前年

当月

増減

同月

客室稼働率
（注４）

51.1%

71.2%

△20.2pt

ＡＤＲ（米ドル）（注５）386391△1.2%

RevPAR（米ドル）
（注６）

197

279

△29.2%

売上高（千米ドル）

5,371

7,813

△31.3%（３）住居 41 物件（注７）
当月末

前年
同月末

増減

稼働率

96.7%

95.9%

+0.8pt

平均賃料坪単価（円）

9,304

9,227

+0.8%

５．ポートフォリオＮＯＩ （注１）（注２）（注８）
（百万円）

前年
同月

当月

増減

東京 23 区

607

472

+28.6%

首都圏（東京 23 区除く）

335

216

+55.0%

首都圏（小計）942

688+36.9%

中部

325

277

+17.1%

関西

157

106

+47.5%

九州

744

754

△1.4%

北海道

613

629

△2.6%

その他

238

256

△7.1%

国内ホテル（小計）

3,021

2,715

+11.3%

住居191

188

+1.7%

商業施設1212+0.0%

国内資産（小計）

3,226

2,916+10.6%

海外ホテル109299△63.5%

合計

3,335

3,215+3.7%（注１） 本投資法人が 2024 年 12 月期の期初時点で保有する物件のデータに基づいています。但し、国内ホテルに固定賃料等の９物件は含みません。固定賃料等の９物件は、「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」、「D33 コンフォートホテル富山駅前」、「D36 スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」、「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「D39 コンフォートホテル黒崎」、「D40コンフォートホテル前橋」、「D41 コンフォートホテル燕三条」、「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急 REI ホテル」となります。なお、除外している９物件のうち、「D48 高松 東急 REI ホテル」については 2023 年４月 25 日より主要テナントである東急ホテルズ＆リゾーツ株式会社との契約を「固定賃料プラス変動賃料型」に変更していますが、開示データの連続性等に鑑み、本ホテルについては当面の間、これまでどおり固定賃料ホテルの扱いとし、引き続き除外する方針です。また、ＮＯＩには、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付資産とするキングダム特定目的会社（以下「本ＴＭＫ」といいます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。具体的には、本ＴＭＫの事業年度は、毎年４月１日から９月 30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終了後３か月以内に優先出資証券に係る配当金を受領することになっており、本ＴＭＫから月次で配当3を受領するわけではないため、各月に係る想定配当額は、裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息の各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差し引いて算出した想定配当額に、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値です。なお、海外資産に係る収入は 1 米ドル＝110 円で円換算しています。また、ＮＯＩは速報値であり、決算確定時に変動する可能性があります。以下同じです。
（注２） 本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領した情報に基づいています。なお、会計上の取扱いの差異に基づく調整など算出時期によっては把握困難な場合があるため、当該調整に伴い実績値に差異が生じる場合があります。以下同じです。
（注３） 本投資法人が 2024 年 12 月期の期初時点で保有する国内ホテル 90 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
）から固定賃料等の９物件を除いた 81 物件のデータに基づき記載しています。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、ＮＯＩについては前記のとおり、優先出資証券に係る配当受領が各事業年度終了後３か月遅れることから、各月の３か月前にあたる月の想定数値に基づいていますが、その他の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するため、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。以下同じです。
（注４） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）（注５） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注６） 「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。
（注７） 本投資法人が 2024 年６月期の期初時点で保有する住居 41 物件のデータに基づき記載しています。以下同じです。
（注８） 住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除きます。以下同じです。
（注９） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合（49.0％）に拠らず当該ホテルの売上高を用いています。
（注 10） 客室稼働率、稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ、RevPAR 及び平均賃料坪単価は単位未満を四捨五入、売上高は単位未満を切り捨てて記載しています。
（注 11） 各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。
https://www.invincible-inv.co.jp/portfolio/hotel.html

以上＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/

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