NEWS RELEASE
2024 年 2 ⽉ 13 ⽇
各位

＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名 執⾏役員
加藤 譲（コード番号 ８９５２）＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株 式 会 社
代表者名 代 表 取 締 役 社 ⻑ ⼩島 正⼆郎
問合せ先 執⾏役員企画部⻑ 元岡 將
TEL.03-3211-7951

国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
当投資法⼈が資産の運⽤を委託する資産運⽤会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジ
メント株式会社（以下、「本資産運⽤会社」といいます。
）は、本⽇、下記のとおり国内不動産信託受益権の取得を決定しましたので、お知らせいたします。
記

１．取得の概要
取 得 資 産 の 名 称

豊洲フォレシア（追加取得）（持分割合︓22%）

取 得 価 格 （ 予 定 ）

19,756 百万円

取先豊洲三丁⽬開発特定⽬的会社

得媒介の有無無取得決定⽇

2024 年 2 ⽉ 13 ⽇

契約締結⽇（予定）2024 年 2 ⽉ 14 ⽇

取 得 ⽇ （ 予 定 ）2024 年 2 ⽉ 14 ⽇

代⾦⽀払⽇（予定）2024 年 2 ⽉ 14 ⽇

（注）
「取得資産の名称」欄に記載の持分割合は、物件全体における当投資法⼈の持分割合を記載しています。
当投資法⼈は、2023 年 2⽉27⽇付で同物件（持分割合︓9％）を取得しており、本追加取得により同物件の持分割合は 31%となる予定です。

2．取得の理由
本投資法⼈の規約に定める資産運⽤の対象及び⽅針に基づき取得を⾏うものです。本物件は都⼼の好⽴地に所在し、⾼い基本スペックと機能性を備え、ポートフォリオの中⻑期的な競争⼒向上と資産規模の拡⼤につながると判断し、取得を決定しました。
検討に際して、次の点を特に評価しました。
（１）⽴地
本物件は東京湾岸エリアの中でも、特にビジネス・商業・住宅と多様な都市機能の集積が進む
1豊洲エリアに位置しています。2 路線（東京メトロ有楽町線、東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ））が利⽤可能な「豊洲駅」までは、緑に覆われた歩⾏者専⽤通路が整備されており、スムーズなアクセスが可能です。また、本物件の向かいには⼤型商業施設もあり、利便性が⾼い⽴地です。
近接する再開発エリアでは、オフィスを中⼼とした複合施設の開発が進められています。また、有楽町線の延伸も予定されており、今後、本エリアの更なる価値向上が期待されます。
（２）建物・設備
2014 年竣⼯の本物件は、１フロア当たり約 1,390 坪のフロアプレート、天井⾼ 2,850mm、OA フロア 150mm 等、⾼い基本スペックを誇るオフィスビルです。敷地⾯積に対して 44％となる⾼い緑化率の確保、太陽光集光装置による吹抜け空間への⾃然光の導⼊等、環境負荷低減に配慮した様々な取り組みがなされています。また、耐震性能を向上させる基礎免振構造、約 72時間稼働可能な⾮常⽤発電機、万⼀の浸⽔リスクに備えた基幹設備の 2 階レベルへの配置等、防災⾯においても競争⼒が⾼い物件です。
3．取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 豊洲フォレシア（持分割合︓22%）
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
所有形態

信⼟地 所有権（共有持分 100 分の 22）

建物 所有権（共有持分 100 分の 22）

託受

託者 三菱 UFJ 信託銀⾏株式会社

所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） 東京都江東区豊洲三丁⽬2番24号
⽤途 事務所、店舗⾯積
⼟地 16,242.68 ㎡（登記簿上の⾯積）

建物 98,176.19 ㎡（登記簿上の延床⾯積）

構基
建造 鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 16 階建
準階

築⾯
時

積 4,594.02 ㎡
期 2014 年 6 ⽉

耐震性に関する事項
担保の状

地震ＰＭＬ:0.8％（東京海上ディーアール株式会社による地震リスク評価報告書に基づく）

況 なし

鑑 定 評 価 額 19,900 百万円（ 価 格 時 点 ） （2024 年 2 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼤和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容テ ナ ン ト 総 数 31
賃 貸 事 業 収 ⼊ 年間 1,073 百万円
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 1,131 百万円
総 賃 貸 ⾯ 積 14,617 ㎡
総賃貸可能⾯積 14,746 ㎡
2022 年 3 ⽉ 31 ⽇

97.9％

2022 年 9 ⽉ 30 ⽇

97.9％

⼊ 居 率 の 推 移 2023 年 3 ⽉ 31 ⽇

97.9％

2023 年 9 ⽉ 30 ⽇

97.1％

取得予定⽇

99.1％

その他特筆すべき事項 本物件の共有者間の協定書により、持分譲渡に関する優先交渉権に係る事項
2

が定められています。

(注)・当該建物は、当投資法⼈による取得後、既に保有する持分部分と同様に三菱地所株式会社に⼀括賃貸し、同社がテナントに転貸を⾏うパススルー型のマスターリースとなる予定。
・⾯積、構造、建築時期については登記簿上の表⽰、⽤途については登記簿上の表⽰のうち、主要なものを記載。
・賃貸借の内容は、売主から提供を受けたデータに基づき、取得する持分のみを対象として算出した数値を記載。但し、テナント総数は本物件全体のテナント総数を記載。
・テナント総数、総賃貸⾯積、総賃貸可能⾯積及び取得予定⽇の⼊居率は、取得予定⽇における⾒込み数値を記載。
・NOI（Net Operating Income）
︓年間 713 百万円（当社想定数値）
・減価償却費︓年間 222 百万円（当社想定数値）

4．取得先の概要
名称 豊洲三丁⽬開発特定⽬的会社

所

在地 東京都中央区新川⼆丁⽬ 27 番 1 号

代

表者 取締役 菊池省吾

主な事

資設

業

内本⽴

年

容 1.資産の流動化に関する法律に基づく資産流動化計画に従った特定資産の譲受並びにその管理及び処分にかかる業務
2.その他前記特定資産の流動化にかかる業務に付帯する⼀切の業
務
⾦ 30,400 百万円（2023 年 2 ⽉ 28 ⽇現在）

⽉⽇ 2011 年 11 ⽉ 29 ⽇

純

資産 40,392 百万円（2023 年 2 ⽉ 28 ⽇現在）

総資産 41,418 百万円（2023 年 2 ⽉ 28 ⽇現在）

⼤株主及び株主⽐率
三菱地所株式会社（100.0％）（2024 年 2 ⽉ 13 ⽇現在）
投資法⼈・資産運⽤会社と当該会社の関係
当投資法⼈が資産の運⽤を委託している資産運⽤会社の親会社である三菱地所株式会社（資産運⽤会社への出資⽐率 100.0％）が、豊洲三丁⽬開発特定⽬的会社（以下、本表において「当該会社」という）に優先出資をしている。

資本関係

⼈

的関係 特になし

取引関係

当該会社は、当投資法⼈の保有資産の⼀部の前所有者及び前信託受益者である。

関連当事者への該当状
況

当該会社は、本資産運⽤会社の関連当事者（財務諸表規則にて定義される。）に該当する。また、当該会社は、投資信託及び投資法⼈に関する法律施⾏令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改正を含む。）で定める本資産運⽤会社の利害関係⼈等、及び本資産運⽤会社が社内規程で定める利害関係者に該当する。

5．物件取得者等の状況
物件の名称
（所在地）

豊洲フォレシア（東京都江東区豊洲三丁⽬ 2 番 24 号）
前所有者の状況

前々所有者の状況

豊洲三丁⽬開発特定⽬的会社－

特別な利害関係にある者との関係

前記「取得先の概要」参照－

取得経緯・理由等

2014 年 6 ⽉新築

－

会社名

3

取得価格

－ (注)

－

取得時期

－ (注)

－

(注)前所有者の開発物件につき前々所有者がいないため、記載を省略しています。

6.

利害関係⼈等との取引
本取引は、利害関係⼈等との取引に該当します。当該取引に際して、資産運⽤会社は、「利害関係者取引規程」に基づき、コンプライアンス委員会における審議及び承認を得た上で、運⽤会議での承認⼿続を経ています。

7. 決済⽅法等（1）取得資⾦借⼊⾦及び⼿元資⾦(注)本取得にかかる借⼊⾦については、本⽇付で公表いたしました「資⾦の借⼊に関するお知らせ」をご参照ください。

（2）決済⽅法
引渡し時に⼀括
8.

今後の⾒通し本取得による当投資法⼈の 2024 年 3 ⽉期（2023 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2024 年 3 ⽉ 31 ⽇）及び2024 年 9 ⽉期（2024 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2024 年 9 ⽉ 30 ⽇）の運⽤状況に対する影響は軽微であり、運⽤状況の予想の修正はありません。

（参考）運⽤状況の予想（2023 年 11 ⽉ 15 ⽇公表分）及び実績
１⼝当たり分配⾦
営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

(利益超過分配⾦は含まない)

2023 年 9 ⽉期（実績）2024 年 3 ⽉期
（予想）
2024 年 9 ⽉期
（予想）

1 ⼝当たり利益超過分配⾦

百万円

百万円

百万円

百万円

円

円

38,62718,04817,086

17,07512,000041,30019,53018,50017,85011,700034,98014,28013,18014,17011,30004

9．鑑定評価書の概要
物
鑑件
定

名評

価

称

豊洲フォレシア

額19,900 百万円

鑑定評価機関の名称

⼤和不動産鑑定株式会社

価2024 年 2 ⽉ 1 ⽇

格時

点項⽬

内容

収益価格

概要等

19,900,000

将来の純収益の変動を明⽰して導いた DCF 法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格からの検証も⾏って収益還元価格を試算

直接還元法による価格

20,200,000(1)運営収益 [①－②]

1,173,304① 可能総収益

1,225,980

対象不動産の現⾏平均賃料や中⻑期的競争⼒、類似不動産の新規賃料⽔準を勘案して査定

52,676

類似不動産の平均的空室率に基づき、対象不動産の競争⼒等も考慮して計上② 空室等損失等(2)運営費⽤
維持管理費
ＰＭフィー

409,326
174,039（注）

維持管理費は過年度実績額を参考に、PM フィーは委託契約に基づき査定

⽔道光熱費

101,854

修繕費

13,673

エンジニアリングレポートの年平均費⽤に基づき査定

テナント募集費⽤等

9,043

類似不動産の事例を参考に新規⼊居テナントの 1.0 か⽉分を計上

過年度実績額を参考に査定

公租公課

104,247

損害保険料

1,642

保険料⾒積額に基づき計上

その他費⽤

4,824

消耗品費、その他の維持管理費等の雑費を計上(3)運営純利益 [(1)-(2)]763,978(4)⼀時⾦の運⽤益0(5)資本的⽀出

37,065(6)純収益 [(3)+(4)-(5)]726,912(7)還元利回り
ＤＣＦ法による価格

3.6%2023 年度実績額に基づき計上

マスターリース契約において保証⾦は預託されないため運⽤益は不計上エンジニアリングレポートの年平均更新費に基づき査定
類似不動産の取引利回り等を参考に査定

19,800,000

割引率

3.4%

類似不動産の取引に係る割引率、他の⾦融商品に係る利回りとの⽐較から査定最終還元利回り3.8%

還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定

積算価格

22,400,000

⼟地⽐率72.4％

建物⽐率27.6％＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）

その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
(注)

特になし

PM 業務委託先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託先が⾏っている他の取引に影響を与え、当投資法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。

以5上≪参考資料≫●豊洲フォレシア

案内図●豊洲フォレシア

外観写真6