Die Rolle der Banken in der Immobilienkrise
Zahlreiche Projektentwickler bangen aktuell um ihre Existenz. Vor allem hohe Zinsen undgestiegene Baukosten bringen sie in Bedrängnis. Unter welchen Bedingungen können diefinanzierenden Banken als Stütze dienen?
15. November 2023 – von Esra Laubach

Mit einem Vier-Punkte-Plan können Immobilien-Projektentwickler in die Gunst ihrer finanzierenden Bank kommen, erklären KPMG-Berater. Natee Meepian – stock.adobe.com

Die Insolvenz des Projektentwicklers Euroboden, das Straucheln der Signa Development Selection unddie strikten Restrukturierungen von Adler und Corestate zeigen als prominente Beispiele die missliche
Lage der Bauträger. Die hohen Zinsen, andauernd hohe Baukosten sowie die sinkende Nachfrage bilden
eine toxische Gemengelage, in der Banken zu mehr Stabilität beitragen können.
Doch auch Banken haben eine neuralgische Position in der Immobilienkrise. „Banken managen
insbesondere das Kreditrisiko“, sagt Arvind Sarin, Head of Finance, Risk und Compliance im Bereich
Financial Services bei KPMG zur aktuelles Situation.
Nicht ausgeblendet werden dürfe zudem, dass Banken auch aus strategischen Geschäftsgründen auf
Projektentwicklungen angewiesen sind. Zudem kann für Banken ein Zins- beziehungsweiseRefinanzierungsrisiko entstehen: Wenn Projekte restrukturiert werden, ergeben sich auch Veränderungenin der Zins- und Liquiditätsbindung und somit Veränderungen im Risikomanagement, so Sarin.

Kräftiger Geschäftsrückgang bei Projektentwicklern
Die Risikosorgen sind berechtigt. Nach einer aktuellen Umfrage des Instituts der deutschen Wirtschaft
Köln (IW) in Zusammenarbeit mit dem ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss ist die Bewertung derGeschäftslage der Projektentwickler so drastisch eingebrochen wie noch nie. Die Einschätzung derGeschäftslage wird mit minus 54,5 Punkten bewertet, ein kräftiger Rückgang um 35 Punkte gegenüber
dem Vorquartal.
„In einer derartigen Krisensituation hat die Sicherung der Kapitaldienstfähigkeit der Bauträgermaßnahmeneine hohe Priorität“, so Kristin Kriemann, Senior Managerin im Bereich Real Estate Restructuring, Deal
Advisory bei KPMG. Und das ist bei Immobilienprojekten gar nicht so einfach: Wenn dieProjektentwicklungen laufen, dann laufen sie. Die Maschinerie ist durch die zahlreichen Beteiligten rundum Liefer-, Auftrags- und Arbeitsverträge kaum zu stoppen.

Kristin Kriemann, Senior Managerin im Bereich Real Estate Restructuring, Deal Advisory bei KPMG in Berlin

KPMG setzt auf Szenarioplanung
Banken und Projektentwickler können sich allerdings entgegenkommen. Die Big-Four-Berater
subsumieren vier Stellschrauben, an denen Immobilienentwickler drehen können – und die Bankenwiederum prüfen sollten: Zuallererst rät Immobilien-Restrukturiererin Kriemann dazu, Transparenz zu
schaffen, um die strategische Ausrichtung fundiert gestalten zu können. „Das bedeutet ein Verständnisüber die Ausgangssituation zu schaffen, Abweichungen in der bisherigen Planung zum Ist zu verstehen
und sicherzustellen, dass Klarheit über die wesentlichen Marktentwicklungen besteht, um eine Basis für
die Ermittlung des zusätzlichen Kapitalbedarfs zu schaffen.“
Transparenz bringt insbesondere das zweite Anti-Krisen-Instrument: die Szenarioplanung, welche derFinanzierungsexperte Sarin und die Restrukturierungsspezialistin Kriemann regelmäßig
praxisübergreifend umsetzen. „In der Praxis werden Planungsrechnungen in Szenarien mit
unterschiedlichen Planannahmen benötigt. Hierbei wird die Unsicherheit am Markt mit verschiedenen
Prämissen abgebildet, um von diesen ausgehend den benötigten Kapitalbedarf abzuleiten“, so Kriemann.

In diesem Prozess wird die Höhe der benötigten Liquidität in drei unterschiedlichen Szenarien derPlanungsrechnung – Best Case, Base Case und Worst Case – ermittelt. „So kann eine Bank die Höhe desKapitalbedarfs im jeweiligen Szenario plausibel nachvollziehen. Zudem kann transparent aufgezeigt
werden, mit welchen Planannahmen im jeweiligen Szenario kalkuliert wird“, erklärt Kriemann.
Das Besondere: Während für Banken ein solcher Stresstest ein gängiger Prozess ist, müssen sich
Projektentwickler erst noch daran gewöhnen. Durch ein langjährig für sie sehr sicheres Marktumfeld
waren die Planungen nicht derart detailreich, wie sie aktuell von den Banken eingefordert werden.

Projektierer müssen Geschäftsmodelle neu denken
Aktuell geben 61,4 Prozent der befragten Unternehmen an, dass ihre Geschäftslage schlecht ist, zeigt dieUmfrage des IW und des ZIA. Auch die Erwartungen bleiben negativ, mehrheitlich erwarten dieUnternehmen eine noch schlechtere Lage in 12 Monaten.
Gebeutelten Bauträgern rät Kriemann an dritter Stelle, auch über die Anpassungsmöglichkeiten im Sinne
der aktuellen oder der geplanten Flächennutzung mit Ziel der Diversifizierung bestehender
Geschäftsmodelle explizit nachzudenken, „um die Wirtschaftlichkeit und die Liquidität der Projektewiederherzustellen.“Darüber hinaus lohnt es sich für sie, die zu stellenden Sicherheiten im Blick zu haben, da sich dadurch eine
Verbesserung der Risikosicht ergeben kann, so Sarin.

Arvind Sarin, Head of Finance, Risk und Compliance im Bereich Financial Services bei KPMG in Frankfurt.

Weiterhin dunkle Zeiten für Immobilienbranche
Sollten Projektentwickler jetzt nicht ins Handeln kommen, sind sie dazu gezwungen, Kapazitäten bei derProjektentwicklung abzubauen. Ein schnelles Wiederhochfahren der Kapazitäten sehen IW und ZIA wegen
der Fachkräfteengpässe als unwahrscheinlich an. Das wiederum kann eine Schmälerung an Bautätigkeit
auf Jahre verfestigen.

Ein Hauch von Optimismus bezüglich der Finanzierungsbedingungen kehrt zurück in die Branche:
Immerhin 8,1 Prozent der Befragten erwarteten im dritten Quartal nochgünstigere
Finanzierungsbedingungen, im zweiten Quartal waren es lediglich 4,9 Prozent. Dennoch ist nahezu die
Hälfte, nämlich 49,8 Prozent, pessimistisch und rechnet mit ungünstigeren Bedingungen.

Esra Laubach
Esra Laubach ist Redakteurin bei FINANCE und widmet sich schwerpunktmäßig dem Thema
Restrukturierung. Sie ist Sprach- und Kommunikationswissenschaftlerin. Vor FINANCE war sie
rund fünf Jahre als Legal-Journalistin für den JUVE Verlag in Köln tätig, wo sie auch ihr
journalistisches Volontariat absolvierte. Esra Laubach arbeitete während ihres Studiums
multimedial u.a. für das ARD-Morgenmagazin, mehrere Zeitungen und moderierte beim
Hochschulradio Kölncampus.