平成 17 年６月期（平成17 年１月１日～平成17 年６月30日） 決算短信
不動産投信発行者名
コ ー ド 番 号
問合せ先日本ビルファンド投資法人
8951（URL http://www.nbf-m.com/nbf/）（資産運用会社） 日本ﾋﾞﾙﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
責任者役職名投資本部ｾﾞﾈﾗﾙﾏﾈｼﾞｬｰ氏
名富 樫
烈 TEL. 03-3281-8810

決算役員会開催日
分配金支払開始日

平成 17 年８月 19 日
平成 17 年９月 16 日（予定）平成 17 年８月 19 日
上 場 取 引 所
本社所在都道府県東 証
東京都

１．平成 17 年６月期の運用、資産の状況（平成 17 年１月 1 日～平成 17 年６月 30 日）（１）運用状況（金額は百万円未満を切捨て）
営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

17 年 ６ 月 期

百万円
16,730

%
3.8

百万円
7,387

%
△1.9

百万円
6,162

%
△2.3

百万円
6,161

%
△2.3

16 年 12 月期

16,116

28.4

7,529

45.8

6,307

47.9

6,306

47.9

1 口当たり
当期純利益

純資産
当期純利益率＜参考＞（年換算値）

総資本
経常利益率

%

＜参考＞
（年換算値）

営業収益
経常利益率

17 年 ６ 月 期

円
16,893

%
2.8

（5.7）

%
1.4

（2.8）

%

%
36.8

16 年 12 月期

17,607

3.4

（6.8）

1.6

（3.2）

39.1

（注１）期中平均投資口数 平成17年６月期 364,700口 平成16年12月期 358,157口
平成 16 年 12 月期は、平成 16 年７月及び平成 16 年８月にあわせて 84,000 口の新投資口を発行しているため、期中平均投資口数は 358,157
口となります。尚、平成 16 年 12 月期末発行済投資口数は 364,700 口です。
（注２）会計処理の方法の変更

無（注３）営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益におけるパーセンテージは対前期増減率であり、小数点以下第二位を四捨五入しています。
（注４）年換算の方法は次の通りです。平成 17 年６月期 及び 平成 16 年 12 月期：当該計算期間の数値×２（２）分配状況（分配金総額の金額は百万円未満を切捨て）
1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

分配金総額

1 口当たり利益超
過分配金

利益超過
分配金総額

円

百万円

円

百万円

期末純資産
配当率

配当性向

%

%

17 年 ６ 月 期

16,893

6,160

0

－

99.9

2.8

16 年 12 月期

17,291

6,306

0

－

100.0

2.9

（注）配当性向については小数点第 1 位未満を切捨てにより表示しております。

（３）財政状態（総資産額と純資産額の金額は百万円未満を切捨て）
総資産額

純資産額

百万円

純資産比率

1 口当たり純資産額

百万円

%

円

17 年 ６ 月 期

449,556

216,84048.2

594,571

16 年 12 月期

430,378

216,98550.4

594,968（注）期末発行済投資口数 平成 17 年６月期 364,700 口

平成 16 年 12 月期 364,700 口

２．平成 17 年 12 月期の運用状況の予想（平成 17 年７月１日～平成 17 年 12 月 31 日）
営業収益

17 年 12 月期

百万円
17,911

経常利益

当期純利益

百万円
6,341

1口当たり分配金（利益超

1 口当たり過分配金は含まない）

利益超過分配金

百万円
6,340

円
15,000（参考）1 口当たり予想当期純利益（平成 17 年 12 月期）15,000 円（注）本予想数値は別紙記載の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の当期純利益、1 口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

1円
0１．投資法人の関係法人の概況
後記50ページをご参照ください。

２．運用方針及び運用状況（１）運用方針
後記46ページをご参照ください。

（２）運用状況①

当期の概況

Ａ．投資法人の主な推移
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（以下「投信法」といいます。
）に基づき、平成 13 年
３月 16 日に設立され、同年９月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（J-REIT 市場）に上場（銘柄コード 8951）いたしました。本投資法人は、主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証
券及び信託の受益権その他の資産に投資することによって、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産の着実な成長と安定した収益の確保を基本方針として運用を行い、
平成 14 年３月の第１期の利益分配実施以後、前期の第７期まで７回の利益分配を行ってまいりました。
Ｂ．投資環境と運用実績
当期の日本経済は、原油高や中国向け輸出の伸び悩みといった懸念材料もあるため、景気の「踊り場」から抜け出ることができないものの、情報関連業界の在庫調整は進展しており、設備投資も拡大基調にあることが確認され、また、企業収益の改善により、個人消費をとりまく環境にも上向きの動きが見え、回復基調が継続しました。
オフィスビル賃貸市場につきましては、企業業績回復の効果が顕著に現れており、東京都心部では、大型ビルへのオフィスの統合・集約の動きが続き、市場競争力の高い新築・築浅の大型ビルが高稼働しております。また、中堅企業の活発な借り換え移転の動きもあって大型既存ビルにも品薄感が出ており、中型ビルも設備水準の高いビルは需要が上向いてきました。東京周辺都市部や地方都市部においても、設備水準のグレードアップや増床を目的とした動きが増加し、大阪、名古屋、広島等の都市を中心に空室率の改善が見られました。賃料水準に関しましては、全般的に弱含みで推移したものの、一部の大型ビルで平均募集賃料が上昇するなど、底打ち感も見え始めました。
不動産流通市場では、景況感の改善や地域によっては地価上昇がみられる中、引き続き、企業の財務体質の改善や減損会計導入への対応、金融機関の不良債権処理の動き等による物件売却等が活発化する一方で、低金利による資金運用難の年金や金融機関等の運用先として拡大している J-REIT や、プライベートファンド
等による積極的な投資により、不動産取得競争激化の様相を呈しました。
このような状況下、本投資法人は、立地・規模・設備インフラ面から物件競争力が高く、かつ優良なテナントが入居していることにより、相対的に賃貸キャッシュ・フローが安定的で資産価値の下落リスクが少ないことが期待される優良なオフィスビルへの投資を基本方針として、資産運用を継続してまいりました。
当期はかかる方針に従い、三井不動産株式会社等とのパイプラインを始めとした多様な独自のチャネルにより収集した情報を元に慎重に検討を行ったうえで物件取得を進めました。
その結果、平成 17 年２月に「赤坂山王スクエア」（信託受益権、取得価格（以下、同様）62.5 億円）、平成
17 年 3 月に「堺筋本町センタービル」（区分所有権及び区分所有権の共有持分、65.0 億円）、「NBF 東銀座スクエア」（信託受益権、52.0 億円）及び「NBF 宇都宮ビル」（所有権、24.3 億円）の４物件を取得いたしました。
この結果、当期末の本投資法人の全不動産ポートフォリオは、47 物件、投資額 4,141 億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は 48.8 万㎡（14.8 万坪）に達しております。
また、平成 15 年９月に取得の意思決定をしました「NBF プラチナタワー（白金一丁目東地区第一種市街地
再開発事業

業務棟）
」
（信託受益権、276.0 億円（金額変更に関する契約条項あり））につきましては、テナ

ント誘致も順調に進み、予定通り平成 18 年３月に取得予定です。
既存ポートフォリオの収益力維持・向上を図るため、従来から行っているテナントアンケートの継続実施
等により、ビルごとのテナントニーズの把握等の情報収集の強化に努めたほか、テナントと直に接する機会

2

の多い管理会社のＣＳ意識向上策としてのホスピタリティ研修も継続的に実施しました。また、ＮＢＦビジ
ョンによる情報サービスの提供や、コンサート、イベント等のテナントサービス施策も継続的に実施しました。これらを中心に様々な方策を実施することにより、テナントとの良好で安定的な関係の維持向上に努めました。一方、解約等により生じた空室の埋め戻しのために新規テナントに対しても積極的な誘致活動を展開しました。この結果、全不動産ポートフォリオの期末稼働率は 98.1％（前期比 0.6 ポイント上昇）となり、引き続き高い水準を維持しております。
Ｃ．資金調達の概要
借入金等の有利子負債の調達につきましては、機動性の高い無担保・無保証の金融機関からの借入金を中心とし、財務の安定性に配慮しつつ行っております（期末総資産有利子負債比率 44.4％）。借入に当たっては、
将来の金利上昇リスク軽減の観点から積極的に長期固定金利借入金の導入を進める一方で、物件取得時の機動的な資金調達等の観点から短期借入金も導入しており、さらに借換えリスク軽減等の安定的な調達基盤の確保といった観点から極度額 300 億円のコミットメントラインを設定しております。
また、資金調達手段の多様化を図り、投資法人債の発行も行っております。当期におきましては、平成 17
年 1 月に証券取引法に従って発行登録書を提出し、2,000 億円の公募投資法人債の発行枠の設定を行い、平成17 年 3 月に、当該発行登録書に基づいて 100 億円の公募投資法人債を発行しました。
発行登録書の概要
発行予定額

2,000 億円以内

発行予定期間平成 17 年２月４日より平成 19 年２月３日まで

資金使途

特定資産取得資金、借入金の返済資金、投資法人債の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修繕等の支払資金、運転資金等

発行済投資法人債（当期発行分）
名称

第６回無担保投資法人債

発行年月日

平成 17 年３月９日

発行総額

100 億円

発行形態

公募

発行年限

５年

利率

0.80％

担保・保証

無担保・無保証

なお、当期末時点における本投資法人の格付の状況は以下のとおりです。
格付機関

格付内容

スタンダード・アンド・プアーズ・

長期会社格付：A

レーティングズ・サービシズ(Ｓ＆Ｐ)

アウトルック：安定的

ムーディーズ・インベスターズ・サー
ビス・インク（Moody's）
格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）

発行体格付：A2

短期会社格付：A-1

アウトルック：安定的発行体格付：AA-

また、本投資法人は、新たな物件取得のための資金調達および借入金の返済を目的に当期末後の平成 17 年
8 月に投資口の追加発行を行っております。
（後記②次期の見通しＢ．決算後に生じた重要な事実をご参照ください。
）
Ｄ．業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の運用実績として、営業収益 16,730 百万円（前期比 614 百万円増、3.8%増）、
不動産賃貸事業利益は、8,177 百万円（前期比 829 百万円増、11.3％増）、資産運用報酬・保管及び事務委託
コスト等の費用控除後の営業利益は、7,387 百万円（前期比 142 百万円減、1.9％減）、経常利益は 6,162 百万円（前期比 144 百万円減、2.3％減）と増収減益となりました。これは、当期に取得した４物件の新規稼働お3

よび前期に取得した６物件が通期稼働したことによる営業収益の増加等があったものの、前期の営業収益には、４物件の譲渡による売却益が計上されていたことによるものです。
また、規約に定める分配方針に従い、本投資法人は、当期未処分利益の概ね全額を分配（１口当たり 16,893円）することにより、当該利益分配金が損金算入される税制の特例（租税特別措置法第 67 条の 15）が適用されることを企図し、当期純利益は 6,161 百万円（前期比 144 百万円減、2.3％減）となりました。

②

次期の見通しＡ．今後の運用方針及び対処すべき課題
米国、中国等の海外経済の動向、情報関連業界の在庫調整や原油高等の不安材料はあるものの、企業業績の改善に伴う旺盛な設備投資意欲や個人消費の回復傾向等、景気は、「踊り場」からの脱却に向けて着実に進んでいるものと思われます。
今後のオフィスビル賃貸市場は、東京都心部ならびに東京周辺都市部において、新規オフィスビルの供給が落着きを見せていることに加え、これまでリストラ等によりオフィスを縮小してきた企業が、業績の回復とともに増床・拡張に動いていることから、大型の優良ビルを中心に、空室率の改善及び賃料水準の上昇傾向が見られ、市場全体としては、回復基調が継続するものと見込まれます。一方、テナントがビルを選別する基準（築年数、営業拠点としての立地、オフィス環境・スペック（ＩＴ化対応・空調設備・セキュリティ等））は一層厳しくなってきており、東京都心部の大型ビルでは、賃料水準の反転も見られ、設備水準の高い中型ビルにも賃料水準に底入れの兆しが出ている一方、テナントの選別基準に対応できない設備水準の低い中小ビルにおいては、空室率の上昇や賃料水準の長期低迷も懸念され、物件間での二極化は今後も更に進むものと思われます。
一方、地方都市部においては、東京への一極集中化の影響が続きましたが、景気回復の傾向が見え始めており、全体としては軟調に推移するものと思われます。この景気回復の下で、一部の都市では、営業拠点の縮小・廃止といった動きから、テナントの拡張移転・館内増床等の前向きのオフィス需要も増加し、回復傾向が見え始めました。
地価動向については、平成 17 年３月に公表された地価公示によると、全国ベースでは 14 年連続の下落となりましたが、大都市圏、地方圏ともに下落幅が縮小しました。特に東京圏では、大規模開発による地域再生の影響等もあり、地価の反転・上昇傾向も現れております。一方、地方都市においても、大阪、名古屋などの地
方大都市の他に札幌や福岡など一部の地方都市でも地価が上昇した地点が増加しました。
不動産流通市場では、東京都心部を中心とする地価動向に底入れ感がでてきていることもあり、引き続き、金融機関の不良債権処理、企業の財務体質の改善等を目的とした資産売却の活発な動きは継続し、優良売却物
件を取得するチャンスも更に増加していくものと推測されます。一方、低金利の継続によるプライベートファ
ンド等の不動産投資市場への新規参入の増加や、それにともなう市場の過熱感の高まりから取得環境は益々厳
しくなることが懸念されます。
このような状況下において、本投資法人は、以下の運用方針のもと中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指し適正な運用を実施します。
（ａ）既存物件の運用戦略
前期に引き続き、高い運営管理力の発揮を裏付けとして、既存テナントとの継続的な信頼関係の維持・強化を最重視し、テナントのニーズの先取り及び満足度向上に努め、「ＮＢＦ」ブランドの構築による本投資法人
保有物件の付加価値の向上と競合物件との差別化戦略を推進していきます。その結果、テナントとの安定的な関係を維持することによって、賃貸収益の安定化及び増大により長期の安定的な運用を図っていきます。
具体的には、中長期視点に立って、以下の差別化戦略を継続していきます。
・

継続的なテナントアンケートの実施及び日常のコミュニケーション等により、テナントの要望等を把握して、的確な対応策に繋げていきます。

・

個々のテナントに対してそのオフィスニーズの変化を的確に捉え、館内増床や解約の防止に努めます。

・

空室の営業につきましては、稼働率の向上のみならず、賃貸収益の長期的な最大化を目指し、個別の市場動向を見極めた積極的な賃料設定を行いながら、館内の需要及び物件特性等に応じた新規需要を掘り起こすべく内外に対する積極的な活動を展開していきます。

・管理会社に対しましては、継続的に研修活動等を実施することにより、知識・技術のみならず、管理能力全般の標準化・高度化を図るとともに、「ホスピタリティ」の向上により、テナントとの信頼関係の強化に
努めます。

・

建物管理につきましては、新たに取得したビルを始め、今後も効率的な管理方法の導入、管理グレードの4

適正化及び、コスト縮減の余地を検討していきます。
・

中長期的な観点から長期修繕計画に基づく適切な資産保全工事及びテナント満足度向上のための工事を実施し、競争力・資産価値の維持に努めます。

・

本投資法人の保有ビルについては、満足度の高いテナントサービスの提供を裏づけるものとして、順次、可能なビルから、「ＮＢＦ」の冠名を付けたビル名称に変更し、「ＮＢＦ」ブランドの浸透を図ります。また、
安定した財務基盤の下で高度な資産運用を展開する本投資法人の保有する優良なオフィスビルであることをテナント等に訴求するため、「ＮＢＦ」のロゴタイプをビル名称だけではなく、看板等へ積極的に露出していきます。

（ｂ）新規物件の投資戦略
本投資法人の運用方針に基づき、運用成果の着実な成長と安定的な収益の確保を期待できる資産の取得を目指すことを基本とします。
まず、取得エリアについては、「運用方針」に基づき、地域分散を考慮しながら、安定したポートフォリオを構築するため、各取得エリアについて、次のとおり投資を進めていきます。
東京都心部においては、大型・新築ビルの大量供給は一巡し、全般的には空室率も改善していますが、築年数や仕様等のいわゆるハード面、運営管理を含めたソフト面の差により選別される傾向が一層高まっており、投資対象エリアや物件の規模、スペックにより、「勝ち組」「負け組」に二極化が拡大しています。多様化し高度化するテナントニーズに対応できる優良な物件（具体的には、１フロアが広く形状が整形で天井高に余裕があり、電気容量・空調設備等の仕様が高く、ＩＴ対応が可能で十分な駐車場台数が確保できる等仕様が高いこと、ターミナル駅・最寄駅から至近であること、築年数が浅いことなど）を厳選して投資を進めます。なお、
テナントの移転による空室発生リスクを軽減する為、テナントと長期契約を締結できることが期待され安定的な収益が確保できる物件やテナントの分散が効いたマルチテナントビルを優先して取得します。あわせて、市場動向を精査しながら、テナント誘致競争が特に激化しているエリアを避け、比較的安定的なエリアへの投資に重点を置きます。
東京周辺都市部及び地方都市部では、規模やオフィス需要動向を踏まえ、立地の希少性や新規競合物件の供給によるマーケットへの影響を考慮して、厳選して優良物件に投資を進めます。
次に、新規取得物件の取得戦略については、以下のとおり展開していきます。
・ 入札による過度な価格競争を極力避けるために、売却情報の早期入手や三井不動産グループの有力情報ルートの活用に加え、新規の有力な物件情報ルートの開拓に努めます。
・ 物件情報力及び取得手法等について、これまで培ってきたノウハウや、三井不動産グループとの連携を最大限に活用し、優良物件の着実な取得に努めます。
・ 中長期的な収益に寄与できる優良で希少性の高い新築ビルを取得するために、適切なリスクマネジメントの下で稼働資産になった時点での引渡しを目途として、建物竣工前の時点での取得の意思決定も積極的に検討いたします。
・ 既保有の区分所有物件・共有物件については、他の区分所有者・共有者に売却の意向がある場合、所有者間で定められた優先交渉権を活用し積極的に取得を検討します。
（ｃ）財務戦略等
財務面では、借入金による資金調達につきましては、金利の上昇に備え、引き続き長期・固定金利の資金調達を基本とします。また、安定的な調達基盤拡充の観点から、引き続き投資法人債発行等の検討を行います。
更に、機動的な公募投資法人債発行を企図し、平成 17 年１月に、発行登録枠の設定を行っています。
ディスクロージャーに関しては、財務情報及び運用状況に関する情報開示の一層の充実を図るため、通常の決算期に加え半期決算を実施し、上半期の３ヶ月間の業績情報等の自主的な開示をしています。
更に、運用状況につきましては、東京証券取引所における適時開示に加え、ホームページ（http://www.nbf-m.com/nbf/ ）において、各種ディスクロージャー資料の掲示、物件性能などの既存物件の詳
細情報、稼働率等の月次の運用状況、新規取得物件の紹介、分配金に関する情報及び Q＆A 等、本投資法人について投資判断上有用と思われる情報をご覧いただけるように努めています。

5

Ｂ．決算後に生じた重要な事実
平成 17 年７月 21 日及び平成 17 年８月３日開催の役員会において、下記のとおり新投資口の発行を決議し、平成 17 年８月 10 日に払込が完了し、下記条件にて発行しました。
この結果、出資総額は 262,170,318,500 円、発行済投資口数は 422,700 口となっております。
（１）一般募集による投資口の発行
発行新投資口数：58,000 口

払込期日：平成 17 年８月 10 日

発行価格

：1 口につき 916,300 円

分配金起算日：平成 17 年７月１日

発行価格の総額：53,145,400,000 円

発行価額：1 口につき 887,782 円

発行価額の総額：51,491,356,000 円（参考情報）（ａ）平成 17 年７月 21 日付で、以下の資産の取得についての売買契約を締結しており、平成 17 年８月 31 日の引渡しを予定しております。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称

四谷メディカルビル

所在地（住居表示）東京都新宿区左門町20番地

土地

建物

地積

2,062.40㎡

所有形態

所有権100％

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域、第一種住居地域

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付11階建

延床面積

9,722.22㎡（建物全体）

所有形態

所有権100％

用途

事務所、共同住宅、診療所、店舗、駐車場

建築時期

平成16年５月20日

取得予定時期

平成17年８月31日

取得予定価格8,800,000,000円

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

三井不動産㈱特記事項①本物件は、「新宿区中高層階住居専用地区内における建物の制限に関する条例」に基づく第４種中高層階住居専
用地区内に位置し、４階以上の部分の延床面積の５分の１以上を住宅等の用途にすることが義務づけられています。
②信託受託者は本物件を三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱はこれを第三者に転貸する予定です。

（ｂ）平成 17 年７月 21 日付で、以下の資産の取得についての売買契約を締結しており、平成 17 年９月 30 日の引渡しを予定しております。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称

小川町三井ビルディング

所在地（住居表示）東京都千代田区神田小川町一丁目３番１号

土地

建物

地積

1,114.85㎡

所有形態

所有権（敷地権割合83.75％）

特定資産の種類

不動産

用途地域

商業地域

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建

延床面積8,350.32㎡（建物全体）

所有形態

所有権（区分所有）

建築時期

昭和61年10月27日

所有階・床面積・用途等

事務所（３階の一部、４～10階部分）
店舗、車庫及び物置
合計

4,492.69㎡
590.57㎡
5,083.26㎡（持分100％）（持分100％）

取得予定時期

平成17年９月30日

取得予定価格4,940,000,000円

信託受託者

－

建物管理会社

三井不動産ビルマネジメント㈱①本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有にかかる規約の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権を譲渡しようとするときは、他の区分所有者に対し、他に優先して譲渡を申し出るものとされています。
特記事項②本投資法人は、三井不動産㈱との間で事務所部分に関する賃貸借契約を締結する予定であり、賃借人である三井不動産㈱は当該事務所部分を転借人に転貸する予定です。
③本物件の土地のうち、官民の境界の一部につき境界確認が行われておらず、本書の日付現在において確認の手続中です。

6

（ｃ）平成 17 年７月 21 日付で、以下の資産の取得についての売買契約を締結しており、平成 17 年９月 30 日の引渡しを予定しております。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称

浦和三井ビルディング

所在地（住居表示）埼玉県さいたま市浦和区東高砂町２番５号

土地

建物

特定資産の種類

不動産

用途地域

商業地域

地積

1,005.16㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建

延床面積5,090.72㎡（建物全体）

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場、銀行、物置、倉庫、休憩室

建築時期

平成２年６月20日

取得予定時期

平成17年９月30日

取得予定価格2,000,000,000円

信託受託者

－

建物管理会社

三井不動産ビルマネジメント㈱①都市計画道路に伴う道路の収用の結果、本物件に係る建物は容積率超過の既存不適格建物となっています。このため、将来、増改築等を行う際には、現在の建物と同一規模の建物が建築できない可能性があります。
特記事項②本物件は、区分所有建物ですが、本投資法人は全ての区分所有権を取得しており、本物件を実質100%所有する予定です。

（ｄ）平成 15 年９月 30 日付で、以下の資産の取得についての売買契約を締結しており、平成 18 年３月 31 日の引渡しを予定しております。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称

ＮＢＦプラチナタワー

所在地（住居表示）東京都港区白金一丁目17番３号

土地建物

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域、準工業地域

地積

4,373.93㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨造一部鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付26階建

延床面積

50,630.91㎡（建物全体）

所有形態

所有権100％

用途－

建築予定時期

平成17年11月30日

取得予定時期

平成18年３月31日

取得予定価格27,600,000,000円

信託受託者

未定

建物管理会社

未定①土地については登記簿上の表示ですが、建物については現在未竣工・未登記であるため、建築基準法に基づく確認済証（平成15年８月27日財団法人日本建築センター作成）の内容によります。
②建築予定時期までに本物件が竣工していない場合は、取得予定時期が遅延することがあります。

特記事項③本物件の取得予定価格は27,600百万円です。売主によるテナント誘致の結果によって収益性が向上した場合等において上方修正されることがあります（上限金額31,000百万円）。
④本物件の竣工が遅延した場合において、売買価格が下方修正されることがあり（下限金額24,800百万円）、また本投資法人又は売主により売買契約が解除されることがあります。
⑤本物件は、２つの信託により構成される予定でありますが、本投資法人は、双方の信託受益権を取得することによって、本物件を実質的に100％所有する予定です。

7

Ｃ．運用状況の見通し
なお、次期（平成 17 年 12 月期 平成 17 年７月１日～平成 17 年 12 月 31 日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでおります。運用状況の予想の前提条件につきましては、「平成 17 年 12 月期及び平成 18 年６月期 運用状況の予想の前提条件」を参照ください。
営業収益
経常利益
当期純利益
１口当たり分配金
１口当たり利益超過分配金

17,911 百万円
6,341 百万円
6,340 百万円
15,000 円
0円

また、「平成 17 年 12 月期及び平成 18 年６月期 運用状況の予想の前提条件」がそのまま推移したと想定した場
合、平成 18 年６月期（平成 18 年１月１日～平成 18 年６月 30 日）の運用状況の予想数値は以下のとおりとなり
ます。
営業収益
経常利益
当期純利益
１口当たり分配金
１口当たり利益超過分配金

17,842 百万円
6,467 百万円
6,467 百万円
15,300 円
0円（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の当期純利益、分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

平成 17 年 12 月期（平成 17 年７月１日～平成 17 年 12 月 31 日）
及び平成 18 年６月期（平成 18 年１月１日～平成 18 年６月 30 日）運用状況の予想の前提条件
項目

保有資産

投資口の発行

総資産有利子負債比率

長期有利子負債比率

前提条件
・平成 17 年 6 月 30 日時点で本投資法人が保有している 47 物件に、平成 17 年 7 月 21 日に売買契約を締結済みである「四谷メディカルビル」、「小川町三井ビルディング」及び「浦和三井ビルディング」
を加えた 50 物件を前提としています。また、物件合計の期末空室率は平成 17 年 12 月末 2.7％、平成 18 年 6 月末 2.5％を見込んでいます。
・なお、平成 18 年 3 月取得予定であるＮＢＦプラチナタワーは含まれていません。
・実際には物件の異動等により変動する可能性があります。
・平成 16 年 6 月 30 日現在の 364,700 口に平成 17 年 7 月 21 日に役員会で決議された公募による新投資口の追加発行によって発行された 58,000 口を加えた 422,700 口を前提としております。
・本表における総資産負債比率の算出にあたっては、次の算式を使用しております。
総資産有利子負債比率＝有利子負債÷総資産×100
・平成 17 年６月 30 日時点の総資産有利子負債比率 44.4％が、新投資口の発行及び「四谷メディカル
ビル」、「小川町三井ビルディング」及び「浦和三井ビルディング」取得等に伴い、39.9％に低下し、
平成 17 年 12 月期末まで同比率のまま推移することを前提としております。
・平成 17 年６月 30 日時点の有利子負債のうち長期借入金（1 年以内に返済予定の長期借入金を除きます。
）及び投資法人債の占める比率(長期有利子負債比率)73.6％が、新投資口の発行及び「四谷メディカルビル」、「小川町三井ビルディング」及び「浦和三井ビルディング」取得等に伴い、85.3％に上昇し、平成 17 年 12 月期末まで同比率のまま推移することを前提としております。

営業外費用

・一般的に決算期中に取得した資産の固定資産税及び都市計画税については前所有者と期間按分による精算を行いますが、当該精算金相当分は購入代価として取得原価に算入されるため費用計上されません。
(注)建物は一般にその取得後に修繕の必要性、緊急性等を調査するため一定の期間を要することに加え、その修繕費は、年度による金額の差異が大きいこと及び定期的に発生する金額でないこと等から、平成 17 年 12 月期の修繕費は、建物を長期にわたり継続して保有する場合と大きく異なる可能性があります。
・平成 17 年 7 月 21 日開催の役員会で決定した新投資口の追加発行等にかかる費用として、平成 17 年
12 月期に 173 百万円を見込んでおります。

１口当たり分配金

・テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動や、物件の異動、金利の変動、新投資口の追加発行等により１口当たりの分配金の額が変動する可能性があります。

１口当たり
利益超過分配金・利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度譲渡損益の算定を行うことが必要となる現行の税務の取扱いがなされる限りにおいては、本投資法人は投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わない予定です。ただし、本投資法人が利益配当等の損金算入要件を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法
人の役員会において判断される場合には、分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものといたします。

営業費用

8

３．財務諸表等（１）経理の状況①貸借対照表当科

目

期（資産の部）
Ⅰ.流動資産
金

及

期

増

減

(平成17年 6月30日現在） (平成16年12月31日現在）
金 額

現

前

び

預

構成比

金 額

構成比

金 額

前期比

千円

％

千円

％

千円

％

40,339,183

9.0

39,440,193

9.2

898,9892.3

金9,773,779

8,951,542

822,236

信 託 現 金 及 び 信 託 預 金

30,083,292

29,537,850

545,442

営

業

未

収

入

金

279,812

183,402

96,409

未

収

消

費

税

等

-

516,877△ 516,877

そ の 他 の 流 動 資 産

202,299

250,520△ 48,221

Ⅱ.固定資産1.有形固定資産
建
構

築

機
工

械
具

装

器

信

託

信

託

機

信

託

建

387,917,228

86.3

369,697,314

85.9

18,219,914

4.9

44,295,320

40,806,938

3,488,381

600,342592,356

7,985

置 *1

439,426

349,810

89,61587,263

83,8533,410

43,064,130

4,776,370

物 *1

84,896,689

83,481,013

1,415,676

築物 *1

403,470

390,681

12,789

装置 *1

551,787

438,241

113,546

土設

4.7

47,840,501

械託

18,269,831

物 *1

信 託 工 具 器 具 備 品 *1
信

90.8

地

備

建
構

390,813,079

品 *1

具

託

91.0

物 *1

土
信

409,082,911

仮勘186,998

179,6367,361

地

208,598,518

200,295,316

8,303,201

定16,90915,3341,575

2.無形固定資産

19,846,418

地

上

4.4

19,847,733

4.6△ 1,315

権

3,012,706

3,012,706

権16,763,973

16,763,973-

そ の 他 の 無 形 固 定 資 産

69,73771,053△ 1,315

信

託

借

地

3.投資その他の資産
差

入

長

期

敷

金

1,319,263

1,268,031-

0.3

51,232

証

金306,417

303,691

2,725

費

用

74,12865,426

8,701

その他の投資その他の資産

938,718

898,91339,804

前

保

0.3

払

Ⅲ.繰延資産134,063

投 資 法 人 債 発 行 費
資産合計

0.0

134,063

124,8900.0

124,890449,556,157

100.0

9

430,378,163

△ 0.0

9,173

4.0

7.3

9,173
100.0

19,177,993

4.5

当
科

目

期

前

期

増

減

(平成17年6月30日現在） (平成16年12月31日現在）
金

額

構成比

金

額

構成比

金

額

前期比

（負債の部）

千円

％

千円

％

千円

％

Ⅰ.流動負債

58,622,351

13.1

38,166,600

8.9

20,455,750

53.6

営

業

未

払

金

1,484,359

1,257,942

226,416

短

期

借

入

金

33,700,000

25,500,000

8,200,000

一年以内返済予定長期借入金
未

払

未

払

未

払

法

未

払

消

費

19,000,000

5,000,000

14,000,000

金

725,917

2,975,864△ 2,249,947

用

543,281

521,780

21,501

人

税

等

1,054

976

78

費

税

等

188,692-

188,692

金

2,779,568

2,589,007

190,560

そ の 他 の 流 動 負 債

199,477

321,028△ 121,551

前受Ⅱ.固定負債

174,093,752

投

資

長
預

法

期
り

人

借
敷

入

金

保

証

38.7

175,226,499

40.7△ 1,132,747

債

50,000,000

40,000,000

10,000,000

金

97,000,000

109,000,000△ 12,000,000

金

4,470,818

3,975,864

494,954

信 託 預 り 敷 金 保 証 金

22,577,898

22,209,394

368,504

そ の 他 の 固 定 負 債

45,034

41,241

3,793

負債合計（出資の部）

資

総

額 *3

Ⅱ.剰余金
当

232,716,103

51.8

213,393,100

49.6

19,323,003

9.1

210,678,962

46.8

210,678,962

49.0

-

-

*4

Ⅰ.出資総額出210,678,962

210,678,962

6,161,091
期

△ 0.6

未

処

分

利

益

1.4

6,161,091

6,306,101

1.4

6,306,101△ 145,009△ 2.3△ 145,009

出資合計

216,840,054

48.2

216,985,063

50.4△ 145,009△ 0.1

負債・出資合計

449,556,157

100.0

430,378,163

100.0

19,177,993

4.5

10

②損益計算書

科

目

当 期

前 期

自 平成17年 1月 1日

自 平成16年 7月 1日

至 平成17年 6月30日

至 平成16年12月31日

金
経常損益の部

額

百分比

金

額

百分比

増 減
金

額

前期比

千円

％

千円

％

千円

％

16,730,626

100.0

16,116,341

100.0

614,284

3.8

Ⅰ.営業損益の部
1.営業収益
賃

貸

事

業

収

入 *1

15,114,049

13,610,307

1,503,741

そ の 他 賃 貸 事 業 収 入 *1

1,616,576

1,568,317

48,259

不 動 産 等 売 却 益 *2-

937,716△ 937,716

2.営業費用

9,343,602

賃

貸

事

資

産

運

業

費

用 *1

55.8

8,587,061

53.3

756,541

8,553,573

7,831,314

722,258酬

608,846574,527

34,318

酬

11,40011,400-酬

11,50011,500-資 産 保 管 委 託 報 酬

19,31916,6832,635

一 般 事 務 委 託 報 酬

55,63155,547

84

役

用

員

会

計

そ

監

の

営

報

報
査

人

他

業

報

費
利

用

83,332

益7,387,023

44.2

7,529,280

46.7

10,681

0.0

16,9550.1

86,0888.8△ 2,755△ 142,257△ 1.9

Ⅱ.営業外損益の部
1.営業外収益受取

利△ 6,273 △ 37.0

息

199

入

6,963

-

6,963

そ の 他 営 業 外 収 益

3,518

16,785△ 13,267

未

払

分

配

金

戻

2.営業外費用
支169

1,235,598
払

利

7.4

1,239,23130

7.7△ 3,633

息

870,146

801,441

68,705

息293,102210,787

82,315

投 資 法 人 債 発 行 費 償 却

46,996

37,634

9,361

費

-

153,952△ 153,952

そ の 他 営 業 外 費 用

25,35135,414△ 10,062

投

資

新

投

経

法
資

人
口

常

債

利

発

行

利

△ 0.3

益

6,162,107

36.8

6,307,004

39.1△ 144,897

△ 2.3

益

6,162,107

36.8

6,307,004

39.1△ 144,897△ 2.3

法 人 税 、 住 民 税 及 び 事 業 税

1,093

0.0

1,009

0.0

83

8.3

法

額

△ 4

税

引

前

人

当

当

税

等

期

前

期

当

期

期

純
調

純
繰
未

整
利

越
処

利

分

△ 20

15

益

6,161,018

利

益

73

85

△ 12

利

益

6,161,091

6,306,101△ 145,009

36.8

11

6,306,015

39.1△ 144,997△ 2.3

③金銭の分配に係る計算書（単位：円）科目

当 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

前 期
自 平成 16 年 7 月 1 日
至 平成 16 年 12 月 31 日

Ⅰ 当期未処分利益

6,161,091,560

6,306,101,071

Ⅱ 分配金の額

6,160,877,100

6,306,027,700（16,893）（17,291）

214,460

73,371

本投資法人の規約第 15 条第 1 項に定本投資法人の規約第 16 条第 1 項に定(投資口１口当たり分配金の額)
Ⅲ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法

める「当期未処分利益（分配可能金額） める「当期未処分利益（分配可能金額）を上限とし、租税特別措置法第 67 条のを上限とし、租税特別措置法第 67 条の

15 に規定される本投資法人の配当可能

15 に規定される本投資法人の配当可能所得の金額の 100 分の 90 に相当する金所得の金額の 100 分の 90 に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従い、 額を超えて分配する」旨の方針に従い、当期未処分利益の概ね全額である

当期未処分利益の概ね全額である

6,160,877,100 円を利益分配金として6,306,027,700 円を利益分配金として分配することと致しました。なお、規約

分配することと致しました。なお、規約

第 15 条第 2 項に定める利益を超えた金第 16 条第 2 項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

銭の分配は行いません。

12

④キャッシュ・フロー計算書(単位：千円）
当 期
自 平成17年1月 1日
至 平成17年6月30日
金額

前 期
自 平成16年 7月 1日
至 平成16年12月31日
金額

6,162,107
3,279,994
4,628
46,996△ 199△ 6,963
1,163,249
2,454△ 96,409
516,877
188,692
226,416
199,773
190,560－－△ 15,000△ 65,085
11,798,094
199△ 1,141,748△ 1,014
10,655,531

6,307,004
2,891,037
3,635
37,634△ 169－
1,012,229
207
58,561△ 59,761－
228,826
18,274△ 21,612
5,937,507
1,415△ 13,040△ 146,058
16,255,693
169△ 919,173△ 607
15,336,080△ 144,897
388,957
993
9,361
△ 30
△ 6,963
151,0202,246△ 154,971
576,639
188,692△ 2,409
181,499
212,173△ 5,937,507△ 1,415△ 1,960
80,973△ 4,457,599
30△ 222,574△ 407△ 4,680,549

Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
信託無形固定資産の取得による支出
預り敷金保証金の支出
預り敷金保証金の収入
差入敷金保証金の支出
差入敷金保証金の収入
その他投資等取得による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー

△ 10,570,244△ 12,257,391△ 1,120,892△ 2,580△ 1,407,306
2,270,765△ 7,132
4,406△ 39,804△ 23,130,181△ 19,418,503△ 42,885,880△ 1,835,769△ 799△ 1,825,821
6,132,775△ 10,665
10,103△ 40,637△ 59,875,198

8,848,258
30,628,488
714,876△ 1,781418,515△ 3,862,010
3,532△ 5,696
833
36,745,017

Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入
短期借入金の返済による支出
長期借入金の借入による収入
投資法人債の発行による収入
投資法人債発行費の支出
投資口の発行による収入分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー

159,000,000△ 150,800,000
2,000,000
10,000,000△ 56,170－△ 6,301,501
13,842,328

58,400,000△ 96,950,000
12,000,000
20,000,000△ 99,240
61,779,900△ 4,262,471
50,868,188

100,600,000△ 53,850,000△ 10,000,000△ 10,000,000
43,070△ 61,779,900△ 2,039,029△ 37,025,859

Ⅳ 現金及び現金同等物の増加・減少額
Ⅴ 現金及び現金同等物の期首残高
Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 *1

1,367,678
38,489,393
39,857,072

6,329,070
32,160,322
38,489,393△ 4,961,392
6,329,070
1,367,678

科

目

区
分
Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
長期前払費用償却額
投資法人債発行費償却額
受取利息
未払分配金戻入
支払利息
固定資産除却損
営業未収入金の増加・減少額
未収消費税等の増加・減少額
未払消費税等の増加・減少額
営業未払金の増加・減少額
未払金の増加・減少額
前受金の増加・減少額
信託有形固定資産の売却による減少額
信託無形固定資産の売却による減少額
長期前払費用の支払額
その他
小計
利息の受取額利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー

13

増 減
金額

〔重要な会計方針〕

１ . 固 定資 産
の減価償
却の方法

当 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日
① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建

物

2～50年

建

物

2～52年

構

置

2～17年

機

工具器具備品

2～16年

構
機

２．繰延資産
の処理方
法

築
械

装

費用の計
上基準

物

2～50年

物

2～52年

置

2～17年

工具器具備品

2～16年

築
械

装

② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しております。

② 無形固定資産（信託財産を含む）
同左①投資法人債発行費
3 年間で均等額を償却しております。
②新投資口発行費①投資法人債発行費
同左②新投資口発行費支出時に全額費用として処理しております。
なお、平成 16 年 7 月 13 日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価額で一般投資家に販売する買取引受契
約（「スプレッド方式」という。
）によっております。
「スプレッド方式」では、募集価額と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券
会社への引受手数料の支払いはありません。
平成 16 年 7 月 13 日付一般募集による新投資
口発行に際し、募集価額と発行価額との差額の総額は、1,922,000 千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約（「従来方式」という。）による新投資口発行であれば、新投資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、新投資口発行費は、1,922,000
千円少なく計上され、また経常利益及び税引
前当期純利益は同額多く計上されております。

──────

３．収益及び

前 期
自 平成 16 年 7 月 １日
至 平成 16 年 12 月 31 日
① 有形固定資産（信託財産を含む）
同左

固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする
信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税相当額は70,733 千円であります。

14

固定資産税等の処理方法
同左

なお、不動産又は不動産を信託財産とする
信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税相当額は106,357 千円であります。

４．不動産等
を信託財
産とする
信託受益
権に関す
る会計処
理方針

保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のう
ち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしております。

同左① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械装置、信託工具器具備品、信託土地、信託建
設仮勘定、信託借地権③ 信託預り敷金保証金
５．キャッシ
ュ・フロ
ー計算書
における
資金の範
囲
６．消費税等の処理方

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から 3 ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなって
おります。

同左

消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。

同左

法

15

〔注記事項〕（貸借対照表関係）
当 期（平成 17 年 6 月 30 日現在）
*1

前 期
（平成 16 年 12 月 31 日現在）

減価償却累計額の内訳*1

減価償却累計額の内訳（単位：千円）
建物
取得価額（単位：千円）建物

47,169,945

取得価額

減価償却累計額

2,874,624

減価償却累計額

1,996,672

貸借対照表計上額

44,295,320

貸借対照表計上額

40,806,938

構築物

42,803,611

構築物

取得価額

706,300

取得価額

670,965

減価償却累計額

105,957

減価償却累計額

78,609

貸借対照表計上額

600,342

貸借対照表計上額

592,356

機械装置

機械装置

取得価額

493,471

取得価額

381,021

減価償却累計額

54,045

減価償却累計額

31,210

貸借対照表計上額

439,426

貸借対照表計上額

349,810

工具器具備品

工具器具備品

取得価額

105,595

取得価額

94,119

減価償却累計額

18,331

減価償却累計額

10,266

貸借対照表計上額

87,263

貸借対照表計上額

83,853

信託建物

信託建物

取得価額

100,431,488

取得価額

96,768,883

減価償却累計額

15,534,798

減価償却累計額

13,287,869

貸借対照表計上額

84,896,689

貸借対照表計上額

83,481,013

信託構築物

信託構築物

取得価額

584,827

取得価額

545,044

減価償却累計額

181,356

減価償却累計額

154,363

貸借対照表計上額

403,470

貸借対照表計上額

390,681

信託機械装置信託機械装置

取得価額

796,416

取得価額

640,102

減価償却累計額

244,628

減価償却累計額

201,860

貸借対照表計上額

551,787

貸借対照表計上額

438,241

信託工具器具備品

信託工具器具備品

取得価額360,959

取得価額

332,176

減価償却累計額

173,961

減価償却累計額

152,539

貸借対照表計上額

186,998

貸借対照表計上額

179,63616

*2

特定融資枠に係る借入未実行残高等*2

特定融資枠に係る借入未実行残高等

本投資法人は、リファイナンスリスクの軽減を図同左ることを主たる目的として取引銀行等と特定融資枠（コミットメントライン）契約を締結しております。
（単位：千円）（借入コミットメント）
特定融資枠の総額30,000,000

当期末借入残高
当期末未使用枠残高*3

発行済投資口数*4－30,000,000

発行する投資口の総数及び発行済投資口数

発行する投資口の総数（単位：千円）（借入コミットメント）
特定融資枠の総額
当期末未使用枠残高*32,000,000 口
364,700 口

投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条第 6項に定める最低純資産額

30,000,000

当期末借入残高30,000,000

発行する投資口の総数及び発行済投資口数

発行する投資口の総数
発行済投資口数*4－2,000,000 口
364,700 口

投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条第 6項に定める最低純資産額

50,000 千円

1750,000 千円

（損益計算書関係）

当 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

前 期
自 平成 16 年 7 月 1 日
至 平成 16 年 12 月 31 日

*1 不動産賃貸事業損益の内訳*1 不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）A.不動産賃貸事業収益（単位：千円）A.不動産賃貸事業収益

賃貸事業収入賃貸事業収入（ 家

賃 ）13,290,608

（ 家

費 ）

1,741,612（ 共（ そ の 他 賃 貸 収 入 ）81,828

（ 共

益
計

設

使

帯

1,573,961（ そ の 他 賃 貸 収 入 ）81,729

計

13,610,307

その他賃貸事業収入（駐 車 場 使 用 料）（付

11,954,617

費 ）15,114,049

その他賃貸事業収入
（施

賃 ）
益

用

412,154（駐 車 場 使 用 料）料）

68,134（ 施益）

1,024,764

（付

収

設

使

帯

用
収

358,545

料 ）66,890益）

1,067,078

（ 解

約

金 ）

100,034

（ 解

約

金 ）

58,994

（ 雑

収

益 ）

11,489

（ 雑

収

益 ）

16,808

計

1,616,576

不動産賃貸事業収益合計

16,730,626

B.不動産賃貸事業費用（公注

1,568,317

不動産賃貸事業収益合計

15,178,625

B.不動産賃貸事業費用

賃貸事業費用（外計

賃貸事業費用委租託費）

2,050,438（外委1,953,718

課）

1,579,091（公課）

1,166,741

費 ）382,631

（ 修

繕

費 ）

493,474

（ 保

険

料 ）

26,439

（ 保

険

料 ）

37,429

費 ）1,234,977

（ 諸

費 ）

1,288,913

費）

3,279,994（減費）

2,891,037

経
価

償

却

公

費）

繕

（減

租

託

（ 修
（ 諸

公

注

経
価

償

却

不動産賃貸事業費用合計

8,553,573

不動産賃貸事業費用合計

7,831,314

C.不動産賃貸事業損益(A-B)

8,177,053

C.不動産賃貸事業損益(A-B)

7,347,310*2 不動産等売買損益の内訳*2 不動産等売買損益の内訳（単位：千円）──────

新宿余丁町ビル
不 動 産 等 売 却 収 入2,700,000

不 動 産 等 売 却 原 価

1,976,694

そ の 他 売 却 費 用

83,590

不 動 産 等 売 却 益

639,715稲毛海岸ビル
不 動 産 等 売 却 収 入

2,100,000

不 動 産 等 売 却 原 価

1,830,876

そ の 他 売 却 費 用

66,541

不 動 産 等 売 却 益

202,582

浜松シティビル18

不 動 産 等 売 却 収 入

1,400,000

不 動 産 等 売 却 原 価

1,284,159

そ の 他 売 却 費 用

45,054

不 動 産 等 売 却 益

70,785

京町堀センタービルディング
不 動 産 等 売 却 収 入

900,000

不 動 産 等 売 却 原 価

845,777

そ の 他 売 却 費 用

29,590

不 動 産 等 売 却 益

24,632（キャッシュ・フロー計算書関係）

当 期
自 平成 17 年 1 月 1 日*1

前 期
自 平成 16 年 7 月 1 日

至 平成 17 年 6 月 30 日
至 平成 16 年 12 月 31 日
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表 *1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係に掲記されている科目の金額との関係（平成 17 年 6 月 30 日現在）
現金及び預金
信託現金及び信託預金
現金及び現金同等物

9,773,779 千円
30,083,292 千円
39,857,072 千円（平成 16 年 12 月 31 日現在）
現金及び預金
信託現金及び信託預金
現金及び現金同等物

8,951,542 千円
29,537,850 千円
38,489,393 千円（リース取引関係）
当 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

前 期
自 平成 16 年 7 月 1 日
至 平成 16 年 12 月 31 日

オペレーティング・リース取引（貸主側）

オペレーティング・リース取引（貸主側）

未経過リース料

未経過リース料

1 年内

10,068,381 千円

1 年内

10,265,727 千円

1 年超

11,672,595 千円

1 年超

17,089,117 千円

合計

21,740,977 千円

合計

27,354,845 千円,,,,,（有価証券関係）
当 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

前 期
自 平成 16 年 7 月 1 日
至 平成 16 年 12 月 31 日

本投資法人は、有価証券取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。

19

同左

（デリバティブ取引関係）
当 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

前 期
自 平成 16 年 7 月 1 日
至 平成 16 年 12 月 31 日

本投資法人は、デリバティブ取引を全く行って同左おりませんので、該当事項はありません。

（退職給付関係）
当 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

前 期
自 平成 16 年 7 月 1 日
至 平成 16 年 12 月 31 日

本投資法人は、退職給付制度がありませんので、同左

該当事項はありません。

（税効果会計関係）
当 期（平成 17 年 6 月 30 日現在）

前 期
（平成 16 年 12 月 31 日現在）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な

原因別内訳

原因別内訳

（繰延税金資産）（繰延税金資産）

未払事業税損金不算入額

24 千円

未払事業税損金不算入額

20 千円

繰延税金資産合計

24

繰延税金資産合計

20（繰延税金資産の純額）

24（繰延税金資産の純額）

20

２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率と２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原の間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

因となった主要な項目別の内訳

法定実効税率39.39％

法定実効税率（調整）

39.39％（調整）

支払配当の損金算入額△39.38支払配当の損金算入額△39.38

その他

0.01

その他

0.01

税効果会計適用後の法人税
等の負担率

0.02

税効果会計適用後の法人税
等の負担率

0.02

（持分法損益等）
当 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

前 期
自 平成 16 年 7 月 1 日
至 平成 16 年 12 月 31 日

本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。

20

同左

（関連当事者との取引）
当 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

前 期
自 平成 16 年 7 月 1 日
至 平成 16 年 12 月 31 日

親会社及び法人主要株主等

同左

該当事項はありません。
役員及び個人主要株主等
該当事項はありません。
子会社等当社が出資する子会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
兄弟会社等
該当事項はありません。

（投資口１口当たり情報）
当 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

前 期
自 平成 16 年 7 月 1 日
至 平成 16 年 12 月 31 日

１口当たり純資産額

594,571 円

１口当たり純資産額

594,968 円

１口当たり当期純利益

16,893 円

１口当たり当期純利益

17,607 円

なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を

なお、１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定し日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。

ております。

また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益

また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益

金額については、潜在投資口がないため記載して金額については、潜在投資口がないため記載しておりません。

おりません。

(注)１口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
当 期
前 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
自 平成 16 年 7 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日
至 平成 16 年 12 月 31 日
6,161,018

6,306,015

普通投資主に帰属しない金額(千円)－－

普通投資口に係る当期純利益(千円)

6,161,018

6,306,015

364,700

358,157

当期純利益(千円)

期中平均投資口数(口)21（重要な後発事象）
当 期
自 平成 17 年 1 月 1 日
至 平成 17 年 6 月 30 日

前 期
自 平成 16 年 7 月 1 日
至 平成 16 年 12 月 31 日

新投資口の発行──────
平成 17 年 7 月 21 日及び平成 17 年 8 月 3 日開催の役員会において、下記のとおり新投資口発行を決議
し、平成 17 年 8 月 10 日に払込が完了し、下記条件にて発行いたしました。
この結果出資総額は 262,170,318,500 円、発行済投資口数は 422,700 口となっております。
1.公募による新投資口発行
①募集方法

：

一般募集

②発行新投資口数：

58,000 口③発行価格(募集価格)：

1 口当り 916,300 円④発行価格の総額：

53,145,400,000 円⑤発行価額(引受価額)：

1 口当り 887,782 円⑥発行価額の総額：

51,491,356,000 円

⑦払込期日

：

平成 17 年 8 月 10 日

⑧配当起算日：平成 17 年 7 月 1 日

2.調達資金の使途
今回の一般募集に係る調達資金については、本投資法人による新たな特定資産を取得するための資金及び借入金の返済等に充当します。

22

（２）発行済投資口数の増減（新投資口発行）
なお本投資法人の設立から当期までの増資等の状況は以下のとおりです。

発行済投資口数（口）発行日

出資総額（百万円）

摘 要

備
増減数

残高

増減数

考

残高

平成 13 年３月 16 日

私募設立

200

200

100

平成 13 年５月 23 日

私募増資

197,600

197,800

平成 13 年９月８日

公募増資

82,900280,700

平成 16 年７月 14 日

公募増資

80,000平成 16 年８月 11 日

第三者割当増資

4,000

100

(注)１

98,80098,900(注)２

49,999148,899(注)３

360,700

58,838207,737(注)４

364,700

2,941

210,678(注)５（注）
１．１口当たり発行価格 500,000 円にて本投資法人が設立されました。
２．１口当たり発行価格 500,000 円にて投資口の追加発行（私募）を行い、22 物件の取得資金の調達を目的とする運用を開始しました。
３．１口当たり発行価格 625,000 円（引受価額 603,125 円）にて、借入金の返済資金及び新規物件の取得資金の調達等を目的とする投資口の追加発行（公募）を行いました。
４．１口当たり発行価格 759,500 円（引受価額 735,475 円）にて、不動産等を取得するために本投資法人が調達した借入金の返済資金等を目的とする投資口の追加発行（公募）を行いました。
５．１口当たり発行価格 735,475 円にて、４．の公募増資に伴い、第三者割当による投資口の追加発行（第三者割当）を行いました。

なお、平成 17 年６月 30 日現在における投資口発行等の状況は上記のとおりですが、平成 17 年７月 21 日開催の役員会において新投資口 58,000 口の発行を決議し、平成 17 年８月 10 日付で、１口当たり発行価格 916,300 円（引受価額 887,782 円）、発行価額の総額 51,491,356 千円にて払込を受けたことにより、発行済投資口数は 422,700 口、
出資総額は 262,170,318 千円となっています。

23

４．役員の異動
平成 17 年３月 10 日に開催された本投資法人の投資主総会におきまして、阿部定文執行役員及び深澤日出男監督
役員の２名が就任し、西山晃一執行役員、廣田富男監督役員、西沢昭監督役員及び小塚埜武壽監督役員の４名が再選されました。深瀬俊彦執行役員及び新沢忠監督役員の２名は、平成 17 年３月 16 日の任期満了をもって退任しました。
執行役員は次のとおりです。
氏
名（生年月日）

阿部 定文（昭和 17 年８月７日生）

西山 晃一（昭和 26 年７月２日生）

略

歴（平成 17 年６月 30 日現在）

昭和40年４月

三井不動産株式会社入社

平成４年４月同社グループ経営企画本部関連事業部長

平成７年４月株式会社ユニリビング代表取締役社長

平成10年５月

同社代表取締役社長退任

平成10年６月
平成16年６月

三井不動産株式会社常勤監査役

昭和49年４月

三井不動産株式会社入社

平成12年４月

同社ビルディング本部ビルファンド事業室長

平成12年９月

エム・エフ資産運用株式会社（現日本ビルファンドマネジメント株式会社）代

平成12年12月

同社出向

平成13年８月

本投資法人執行役員就任（現職）

平成15年６月

社団法人投資信託協会理事就任

平成17年６月

同協会理事退任

同社顧問（現職） 現在に至る

表取締役社長就任（現職）

監督役員は次のとおりです。
氏
名（生年月日）

略昭和40年４月

歴（平成 17 年６月 30 日現在）

判事補任官。以後、東京地方裁判所、釧路家庭・地方裁判所、東京地方裁判所
に補職

廣田 富男
（昭和 14 年２月６日生）

西沢 昭（昭和 16 年８月 22 日生）

小塚 埜武壽（昭和 17 年７月 16 日生）

昭和48年６月

判事補依願免官、弁護士登録、第二東京弁護士会入会（弁護士としての事務所：虎の門法律事務所）

昭和51年10月

建設省（現国土交通省）中央建設工事紛争審査会特別委員（現在は委員）

平成13年３月
平成15年１月

本投資法人監督役員就任（現職）
廣田富男法律事務所開設 現在に至る

昭和49年11月

財団法人日本不動産研究所入所

昭和52年３月

不動産鑑定士登録

昭和53年４月

国土庁（現国土交通省）地価公示鑑定評価員（現職）

昭和63年９月

株式会社日本橋合同鑑定設立
同社代表取締役・専任不動産鑑定士に就任（現職）

平成３年４月東京都地価調査鑑定評価員（現職）

平成11年４月

東京地方裁判所競売不動産評価人（現職）

平成13年８月

本投資法人監督役員就任（現職）

平成15年１月

東京地方裁判所鑑定委員（現職） 現在に至る

昭和44年９月

監査法人朝日会計社(現あずさ監査法人)入社

昭和48年４月

公認会計士・税理士・中小企業診断士登録。小塚会計事務所開設

昭和61年３月

有限会社事業承継コンサルタント設立、代表取締役に就任（現職）

昭和61年６月

有限会社ピーシーエステート企画設立、取締役就任（現職）

昭和63年９月

大有監査法人代表社員（現職）

平成４年１月小塚会計事務所を発展的に解消し、御苑会計事務所筆頭代表パートナーに就任（現職）

平成13年８月

本投資法人監督役員就任（現職） 現在に至る

昭和41年４月

建設省（現国土交通省）入省

平成６年７月国土庁（現国土交通省）土地局次長

深澤 日出男

平成７年７月

同土地局長（昭和 17 年４月 13 日生）

平成８年７月

住宅金融公庫理事

平成14年７月

財団法人住宅改良開発公社顧問

平成14年12月

同副理事長（現職） 現在に至る

24

５．参考情報(１) 投資状況
資産の種類

内容等による区分

当 期（平成 17 年６月 30 日現在）

前 期
（平成 16 年 12 月 31 日現在）

価格
（百万円）

投資比率
（％）

価格
（百万円）

投資比率
（％）

東京都心部

52,823

11.8

53,24512.4

東京周辺都市部

24,075

5.4

21,7275.0

地方都市部

19,384

4.3

12,945

3.0

96,283

21.4

87,918

20.4

東京都心部

227,38450.6

216,579

50.3

東京周辺都市部

31,955

7.1

32,337

7.5

地方都市部

52,186

11.6

52,751

12.3

311,52669.3

301,667

70.1

41,745

9.3

40,791

9.5

（ － ）

（ － ）

（ － ）

（ － ）

353,27278.6

342,45979.6

449,556100.0

430,378100.0（407,810）（90.7）（389,586）（90.5）

地域等

不動産
小計

不動産等を主な信託財産とする信託受益権
その他の資産小計
預金・その他の資産
その他の資産合計

資産総額計

（注）
１．上記における不動産及び不動産等を主な信託財産とする信託受益権に係る信託不動産は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
２．投資比率は、投資法人の資産総額に対する当該資産の価格の比率です。
「価格」として、不動産は規約に規定された評価方法である「貸借対照表計上額」を、その他の資産も同様に「貸借対照表計上額」を採用しております。
３．上記における不動産及び不動産等を主な信託財産とする信託受益権に係る信託不動産の「貸借対照表計上額」は、土地、建物、構築物、機械装置、工具器具備品、建設仮勘定（期末保有物件にかかるもの）もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、地上権、施設利用権など）と長期前払費用の合計の取得価額（取得にかかわる諸費用含む）か
ら減価償却累計額を控除した価額です。不動産及び不動産等を主な信託財産とする信託受益権に係る信託不動産の「貸借対照表計上額」のうち、無形固定資産は 19,846 百万円、長期前払費用は 63 百万円です。
（ ）内の数値は、対象資産中に占める実質的な不動産の保有に相当する部分を記載しております。なお、建設仮勘定（期末保有物件の建設仮勘定は除く。
）の金額は不動産及び信託不動産の金額に含まれておりません。
４．上記における「預金・その他の資産」には、信託財産内の預金 30,083 百万円及び差入敷金保証金 306 百万円、建設仮勘定
16 百万円が含まれております。なお、上記における「不動産等を主な信託財産とする信託受益権」には、信託財産内の預金は含まれておりません。
５．中目黒 GT タワー共有床組合（民法第 667 条に規定する組合）への出資部分（以下「任意組合出資持分」といいます。）（第7 期 290 百万円 対総資産比率 0.1％、第８期 286 百万円 対総資産比率 0.1％）につきましては、不動産（東京都心部）に含めて記載しております。

25

（２）投資不動産物件及びその他投資資産の主要なもの① 投資不動産物件及びその他投資資産の主要なものの価格及び投資比率
以下は平成 17 年６月 30 日現在の本件不動産の価格及び投資比率を示しています。本件不動産を構成する投資不動産物件及び信託不動産（ただし、下記「芝ＮＢＦタワー」及び「虎ノ門琴平タワー」についてはそれぞれ敷地の賃借権、地上権を含みます。）は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
地
域
区
分

東
京
都
心
部

東
京
周
辺
都
市
部

物件名称

貸借対照表
計上額
(千円)

取得価格
（千円）

価格（不動産鑑
定評価額）
（千円）

投資
比率
(％)

地域区分
毎の投資
比率(％)

ＪＦＥビルディング

74,131,000

71,945,740

77,800,000

18.1

芝ＮＢＦタワー

32,000,000

32,770,061

24,900,000

5.8

日本橋室町センタービル

23,945,000

24,224,744

25,300,000

5.9

新宿三井ビルディング二号館

16,285,400

15,883,258

16,900,000

3.9

ＧＳＫビル

15,616,000

14,563,215

18,300,000

4.3

中目黒ＧＴタワー

14,056,000

13,580,173

14,800,000

3.4

ＮＢＦ虎ノ門ビル

13,337,000

13,763,780

14,800,000

3.4

興和西新橋ビルＢ棟

13,217,000

12,567,307

14,200,000

3.3

第２新日鐵ビル

12,614,118

12,393,702

13,310,000

3.1

ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ

9,126,000

9,445,226

9,770,000

2.3

渋谷ガーデンフロント

8,700,000

8,669,853

10,500,000

2.4

ＮＢＦ芝公園ビル

6,770,000

6,816,286

7,030,000

1.6

ＮＢＦ高輪ビル

6,667,200

6,313,393

7,350,000

1.7

赤坂山王スクエア

6,250,000

6,337,542

6,430,000

1.5

虎ノ門琴平タワー

6,043,000

6,206,613

6,160,000

1.4

住友電設ビル

5,365,000

5,111,019

5,270,000

1.2

ＮＢＦ東銀座スクエア

5,200,000

5,250,910

5,690,000

1.3

ＮＢＦ池袋タワー

4,695,000

4,733,299

4,900,000

1.1

ＮＢＦ池袋シティビル

4,428,000

4,474,910

4,620,000

1.1

ＮＢＦ須田町ヴェルデビル

2,380,000

2,478,633

2,460,000

0.6

西新宿三井ビルディング

1,603,393

1,633,154

1,740,000

0.4

ＮＢＦ恵比寿南ビル

1,000,000

1,045,403

1,150,000

0.3＜東京都心部小計＞

283,429,112

280,208,233

293,380,000－

中野坂上サンブライトツイン

8,979,142

8,737,078

9,900,000

2.3

横浜ＳＴビル13,529,300

12,859,271

15,300,000

3.6

ＮＢＦ厚木ビル

2,300,000

2,290,975

2,410,000

0.6

つくば三井ビルディング

8,875,500

8,096,657

9,110,000

2.1

ＮＢＦ宇都宮ビル

2,435,000

2,537,050

2,520,000

0.6

シーノ大宮ノースウィング

16,816,345

16,800,360

17,800,000

4.1

大同生命大宮ビル

2,361,000

2,262,534

2,250,000

0.5

ＮＢＦ松戸ビル

2,455,000

2,447,001

2,590,000

0.6＜東京周辺都市部小計＞

57,751,287

56,030,929

61,880,000

－

26

68.1

14.4

地
域
区
分

地
方
都
市
部

貸借対照表
計上額
(千円)

取得価格
（千円）

物件名称

価格（不動産鑑
定評価額）
（千円）

投資
比率
(％)

地域区分
毎の投資
比率(％)

札幌エルプラザ

3,434,405

3,460,306

3,560,000

0.8

ＮＢＦ札幌南二条ビル

1,870,300

1,770,454

1,630,000

0.4

ＮＢＦ仙台本町ビル

3,566,000

3,427,269

3,840,000

0.9

ＮＢＦユニックスビル

4,028,900

3,587,971

4,730,000

1.1

ＮＢＦ新潟テレコムビル

3,957,500

3,751,550

4,440,000

1.0

ＮＢＦ名古屋広小路ビル

5,406,000

5,515,399

5,570,000

1.3

アクア堂島ＮＢＦタワー

17,810,000

18,170,872

18,500,000

4.3

サンマリオンＮＢＦタワー

10,500,000

9,798,502

9,880,000

2.3

堺筋本町センタービル

6,500,000

6,575,658

6,570,000

1.5

ＮＢＦ堺東ビル

2,227,200

2,111,831

2,420,000

0.6

ＮＢＦ谷町ビル

1,944,000

1,983,001

2,040,000

0.5

アクア堂島東館

1,914,000

1,954,353

2,010,000

0.5

大手前センタービルディング

1,825,600

1,706,215

2,010,000

0.5

ＮＢＦ四条烏丸ビル

1,627,000

1,457,712

1,650,000

0.4

ＮＢＦ広島立町ビル

2,930,000

3,016,676

2,930,000

0.7

広島袋町ビルディング

835,000

816,628874,000

0.2

ＮＢＦ博多祇園ビル

2,629,000

2,467,113

2,530,000

0.6＜地方都市部小計＞

73,004,905

71,571,518

75,184,000－

414,185,304

407,810,681

430,444,000

100.0

合計

17.5

－

(注)
1. 区分所有物件及び共有物件については、それぞれ本投資法人の持分に関する取得価格、貸借対照表計上額及び価格(不動産鑑定評価額)です。
2. 上記の「価格」は、平成 17 年６月 30 日を価格時点とする㈱谷澤総合鑑定所または大和不動産鑑定㈱作成の不動産鑑
定評価書に基づいています。不動産鑑定評価においては、テナント入居中という現況を踏まえ、積算価格を検証手段として、全て収益価格での不動産鑑定評価額を決定しております。
3. 上記の「取得価格」は、本投資法人と売主の間の譲渡契約に表示された数値であり、取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除いております。
4. 上記の「貸借対照表計上額」は土地、建物、構築物、機械装置、工具器具備品、建設仮勘定（期末保有物件にかかるもの）もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、地上権、施設利用権など）と長期前払費用との合計の取得価額（取得にかかわる諸費用を含む）から減価償却累計額を控除した価額です。なお建設仮勘定（期末保有物件の建設仮勘定は除く。
）及び本投資法人による差入敷金･保証金は上記の「貸借対照表計上額」に含めておりません｡
5. 「中野坂上サンブライトツイン」の取得価格は平成 14 年２月１日及び同年３月 26 日の取得価格の合計額です。
6. 「つくば三井ビルディング」の取得価格は平成 13 年５月 23 日及び平成 15 年３月 28 日の取得価格の合計額です。
7. 「中目黒ＧＴタワー」の取得価格は平成 15 年２月３日及び平成 15 年９月１日の取得価格の合計額です。
8. 「シーノ大宮ノースウィング」の取得価格は平成 16 年 10 月１日及び平成 16 年 11 月１日の取得価格の合計額です。
9. 「札幌エルプラザ」の取得価格は平成 15 年 11 月５日及び平成 16 年 11 月 30 日の取得価格の合計額です。
10. 「日本橋室町センタービル」の取得価格は平成 13 年５月 23 日及び平成 16 年 12 月 24 日の取得価格の合計額です。
11. 投資比率及び地域区分毎の投資比率は価格（不動産鑑定評価額）合計に対する比率の小数点第２位を四捨五入して求めております。
12. 物件の名称を下記のとおり、変更しています。
新名称

旧名称

変更時期

ＮＢＦ名古屋広小路ビル

広小路東栄ビル

平成 17 年４月１日

ＮＢＦ虎ノ門ビル

ダイヤ虎ノ門ビル

平成 17 年５月１日

ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ

ＡＬＬＩＡＮＣＥ

平成 17 年５月１日

ＮＢＦ芝公園ビル

芝Ａビル

平成 17 年５月１日

ＮＢＦ池袋タワーダイヤ池袋ビル

平成 17 年５月１日

ＮＢＦ池袋シティビル

池袋ＴＧホーメストビル

平成 17 年５月１日

ＮＢＦ恵比寿南ビル

恵比寿ＣＳビルディング

平成 17 年５月１日

ＮＢＦ谷町ビル

谷町恒和ビル

平成 17 年５月１日

アクア堂島ＮＢＦタワー

アクア堂島大和堂島ビル

平成 17 年７月１日

27

② 投資不動産及び信託不動産の内容
Ａ．投資不動産物件及び信託不動産の概要
本件不動産の概要は下記記載のとおりです。本件不動産はいずれもテナントに対するオフィスを主たる用途とした賃貸を主要な目的とする建物及びその敷地ですが、「興和西新橋ビルＢ棟」、「ＮＢＦ芝公園ビル」、「住友電設ビル」及び「第２新日鐵ビル」には住居を用途とした賃貸部分が部分的に含まれています。なお、下記の地積、延床面積、建物構造、建物用途はいずれも登記簿の記載に基づいており、本件不動産には、隣地所有者と越境に関する確認書等が締結されているものがありますが、下記に全ては記載していません。また記載の不動産概要はいずれも平成 17 年６月 30 日現在のものです。
物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者
特記事項

ＪＦＥビルディング
特定資産の種類
信託受益権（住居表示）東京都千代田区丸の内一丁目１番２号
地積5,495.49㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付18階建
延床面積62,949.13㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
昭和49年６月10日
用途事務所、駐車場
平成13年５月23日
取得価格
74,131,000,000円
住友信託銀行㈱建物管理会社
ＪＦＥアーバンプラス㈱①敷地の一部は、都市計画道路に指定されています。
②建物は、信託受託者とＪＦＥスチール㈱の間の定期賃貸借契約に基づいて、ＪＦＥスチール㈱に一棟貸しされています。
③ＪＦＥスチール㈱が隣地所有者との境界同意書付きの測量図を現在作成中です。
芝ＮＢＦタワー
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）東京都港区芝大門一丁目１番30号
地積6,475.44㎡（敷地全体）
用途地域
商業地域
所有形態
借地権6,075.38㎡ 所有権400.06㎡
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付18階建
延床面積44,437.17㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
昭和61年10月１日
用途
事務所・倉庫・電気室・機械室・作業所
平成13年７月５日
取得価格
32,000,000,000円
三菱信託銀行㈱建物管理会社
ファースト・ファシリティーズ㈱①信託受託者は芝ＮＢＦタワーの建物及びその敷地の一部（6,475.44㎡のうち400.06㎡）の所有権を有していますが、敷地の大部分（6,475.44㎡のうち6,075.38㎡）は日本赤十字社が所有しています。そのため、本借地内に建物を新築又は改築等を行う場合及び本借地上の建物その他工作物を他人に譲渡し又はその上に担保権を設定しようとする場
合には、本土地所有者の承諾が必要となります。また、本借地の転貸又は借地権の譲渡をする場合には、本土地所有者の承諾及び承諾料の支払いが必要です。
②自己所有地及び本借地部分に関して、隣接所有者との間で敷地境界に関する確認が行われていません。
③信託契約及び受益権譲渡契約において、当該信託の当初委託者兼受益者及び当該信託受益権の売主は、本建物、自己所有地及び本借地について表明・保証を行っておらず、かつ、瑕疵担保責任を負担しないこととされています。

日本橋室町センタービル
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）東京都中央区日本橋室町三丁目２番15号
地積3,097.74㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
延床面積23,019.01㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
昭和61年10月31日
用途
事務所、銀行、駐車場（ア）平成13年５月23日（ア） 9,945,000,000円
取得価格（イ）平成16年12月24日（イ）14,000,000,000円
三菱信託銀行㈱建物管理会社
太平ビルサービス㈱①本物件は、区分所有物件であり、その一部に信託が設定され、残部に別の信託が設定されていますが、本投資法人
は、これら２つの信託の受益権をいずれも取得しており、本物件を実質的に100％所有しています。
②上記（イ）記載の売買に関して、売主は本投資法人に対して瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。

28

物件の名称
所在地

取得年月日
信託受託者

新宿三井ビルディング二号館
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）東京都新宿区西新宿三丁目２番11号
地積2,980.64㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付18階建
延床面積27,685.90㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
昭和58年10月19日
用途
事務所、店舗、診療所、駐車場、機械室
平成13年５月23日
取得価格
16,285,400,000円
住友信託銀行㈱建物管理会社
ファースト・ファシリティーズ㈱

物件の名称
所在地

ＧＳＫビル
（住居表示）東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目６番15号

特定資産の種類

信託受益権

地積

用途地域

商業地域、近隣商業地域、第２種
中高層住居専用地域

土地

建物

土地

5,335.28㎡

所有形態
構造
延床面積
建物

取得年月日
信託受託者

特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者

特記事項

所有権100％鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下４階付18階建
29,137.86㎡（建物全体）
平成２年11月28日
所有形態
所有権100％
建築時期
平成４年12月１日増築
用途
事務所、駐車場、診療所、倉庫
平成13年５月23日
取得価格
15,616,000,000円
中央三井信託銀行㈱建物管理会社
ファースト・ファシリティーズ㈱①敷地の一部に関し、幅員約22メートルが約30メートルに拡幅される「明治通り」の道路計画（環状線５ノ１計画
幅員30メートル）が決定しています。
②敷地南端部に位置する土地の一部に土地使用貸借権が設定されております。
③本物件は、グラクソ・スミスクライン㈱（以下、本特記事項において「賃借人」といいます。）に一棟貸しされております。申入可能期間（平成14年10月１日から平成19年９月30日における各年10月１日から11月30日までの２ヶ月間）に賃借人からＧＳＫビルの買い取りの申し込みを受けた場合、賃借人を最優先人として交渉することにな
ります。また、賃貸人である信託受託者が、賃貸借契約期間中、ＧＳＫビルを売却する場合には、まず賃借人に対して、売却を申し入れ、賃借人を最優先人として交渉することになります。

中目黒ＧＴタワー
特定資産の種類 不動産（住居表示）東京都目黒区上目黒二丁目１番１号
6,971.15㎡（敷地全体。事務所棟、住宅棟、
地積
用途地域
商業地域
店舗・住宅・公共施設棟を含む。）
所有形態
所有権（敷地権割合約47.85％）
構造
鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付25階建
延床面積56,171.33㎡（建物全体。事務所棟、住宅棟、店舗・住宅・公共施設棟を含む。）
所有形態
所有権（区分所有及び区分所有の共有）
建築時期
平成14年３月25日（ア）区分所有部分の床面積合計13,536.35㎡（うち区分所有部分は事務所棟の地下１階・地下２階の店舗、14～25階の事務所）
所有階・床面（イ）区分所有部分（共有持分）の床面積合計1,916.2㎡に対する共有持分15.5553％（事務所棟の６積・用途等階、７階の事務所）
所有割合：（ア）専有面積割合で約59.16％に相当 （イ）専有面積割合で約1.3％に相当（ア） 平成15年２月３日（ア）13,763,000,000円
取得価格（イ） 平成15年９月１日（イ）293,000,000円－
建物管理会社
三井不動産㈱①本物件は、三井不動産㈱に賃貸し、三井不動産㈱は転借人にこれを転貸しています。また、本物件の４階から25
階は各区分所有者間と三井不動産㈱の間で締結された「一元運用に関する覚書」の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益、賃貸費用は、各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担しています。
②本物件は、区分所有建物であり、規約等の適用を受けます。なお、規約においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先的な買取権、分割請求の禁止などが定められております。

29

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者

特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者
注記

特記事項

ＮＢＦ虎ノ門ビル
特定資産の種類（住居表示）東京都港区西新橋一丁目６番21号
地積1,804.45㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下５階付９階建
延床面積18,082.47㎡（建物全体）
所有形態

所有権100％

建築時期

信託受益権
商業地域

昭和38年４月17日
昭和46年４月25日増築

用途
事務所、倉庫平成16年６月30日
取得価格
13,337,000,000円
ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社
ファースト・ファシリティーズ㈱①本物件の建物は平成10年に耐震改修計画評定を取得し、平成15年に耐震改修工事が行われています。また、平成10
年から平成15年にかけ、昇降機、電気設備、空調設備、外壁等の改修が行われています。
②本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。

興和西新橋ビルＢ棟
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）東京都港区西新橋二丁目14番１号
地積2,449.40㎡（敷地全体）
用途地域
商業地域
所有形態
所有権（所有割合 約84.8％）構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付16階建
延床面積20,180.42㎡（建物全体）
所有形態
所有権（区分所有及び区分所有の共有）
建築時期
平成６年８月29日
事務所及び倉庫部分
12,435.64㎡ （持分1,000,000分の799,475）
駐車場部分
1,101.77㎡ （持分1,000,000分の830,050）
所有階・床面
住宅部分
2,237.25㎡ （持分100％）
積・用途等
合計
15,774.66㎡
所有割合：ビル１棟全体区分所有面積15,774.66㎡の約83％相当分
平成13年５月23日
取得価格
13,217,000,000円
興和プロパティマネジメントアン
中央三井信託銀行㈱建物管理会社
ドコンサルタンツ㈱①住宅部分は、「東京都港区開発事業に係る定住促進指導要綱」に基づき、付置住宅、要請住宅、隣接する「興和西新橋ビルＡ棟」の隔地住宅としてその用途について制限されています。
②建物の事務所部分、駐車場部分及び規約共用部分のうち、信託受託者以外の共有者の共有持分部分は、共有者から
興和不動産㈱に賃貸され、さらに興和不動産㈱から信託受託者に転貸され、信託受託者は、テナント等に対し、信託受託者の共有持分部分とともに賃貸しています。また、信託受託者及び共有者は、興和西新橋ビルＢ棟の土地の共有持分につき、興和西新橋ビルＢ棟の建物の区分所有権の共有者に対してそれぞれ相互に使用貸借をしています。
③本投資法人が信託受益権を第三者に売却しようとするときは、遅滞無くその旨を先買権保有者に通知すること、及び先買権保有者は購入の条件を提示して、信託受益権の購入を申し込むことができます。
④信託受託者は、三井不動産住宅リース（株）との間で住宅部分の賃貸面積1,595.22㎡に関する賃貸借契約を締結しており、賃借人である三井不動産住宅リース（株）は転借人に転貸しています。
⑤信託受託者及びその他の共有者は、共有持分の処分等に関する協定書及びケー・エヌ・ビル変更管理規約において、本物件を譲渡、貸与、抵当権の設定等をする場合には、土地と建物を分離して行うことはできないとされています。
また、共有持分に関して５年間共有物の分割請求をすることができないとされています。

第２新日鐵ビル
特定資産の種類 不動産（住居表示）東京都中央区新川二丁目31番１号、31番７号、20番15号
東館及びメゾンニューリバー2,775.23㎡
地積
用途地域
商業地域
西館
1,532.18㎡
所有形態
所有権100％
東館及びメゾンニューリバー：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付15階建
構造
西館：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10階建
東館及びメゾンニューリバー：17,586.10㎡（建物全体）
延床面積
西館：8,352.69㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
平成１年11月30日
用途
事務所、共同住宅及び車庫
平成14年12月25日
取得価格
12,614,118,907円－
建物管理会社㈱日鉄コミュニティ
呼称は、「第２新日鐵ビル東館及びメゾンニューリバー」、「第２新日鐵ビル西館」を併せて「第２新日鐵ビル」とします。
①新日本製鐵株式會社との間で本物件東館（事務所）・西館（事務所）の合計15,333.29㎡（賃借人は全てを転借人に転貸）に関する定期賃貸借契約を、三井不動産住宅リース㈱（賃借人は全てを転借人に転貸）との間でメゾンニューリバー（住宅）の賃貸面積2,005.20㎡に関する賃貸借契約を締結しています。
②本敷地は土壌汚染対策法（平成15年２月施行）及び東京都環境確保条例（平成13年10月施行）の適用は受けないと考えられますが、土壌調査を行った結果、敷地の一部について自然由来と推定される原因により、砒素の溶出量が平成３年８月環境庁告示第46号による土壌環境基準を、鉛の含有量が平成14年９月20日中央環境審議会答申による土壌含有基準を上回っています。本投資法人は取得にあたり、①本敷地は現在舗装措置が施されており人体に与える影響がないこと、②将来本敷地において建物を再建築する際に、汚染土壌の除去等の措置により対策が可能であること及びその費用及び内容について㈱イー・アール・エスに確認済みです。
③本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。

30

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者
注記
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ（住居表示）東京都港区南青山五丁目２番１号

特定資産の種類

信託受益権

地積

用途地域

第二種住居地域、第二種中高層住居専用地域

1,673.27㎡

所有形態
所有権100％構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付５階建
延床面積
6,214.73㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、店舗、駐車場
平成16年７月１日
取得価格
みずほ信託銀行㈱建物管理会社

平成１年１月25日
9,126,000,000円
三井不動産ビルマネジメント㈱渋谷ガーデンフロント
特定資産の種類 不動産（住居表示）東京都渋谷区渋谷三丁目25番18号、26番３号
地積3,750.71㎡（敷地全体）
用途地域
商業地域
所有形態
所有権の共有持分50％
渋谷ガーデンフロント：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付14階建
構造
渋谷ガーデンフロントアネックス：鉄骨造合金メッキ鋼板葺平家建
渋谷ガーデンフロント：22,393.57㎡（建物全体）
延床面積
渋谷ガーデンフロントアネックス：256.97㎡（建物全体）
所有形態
所有権の共有持分50％
建築時期
平成15年９月30日
渋谷ガーデンフロント：事務所、駐車場、機械室
用途
渋谷ガーデンフロントアネックス：店舗、駐車場
平成16年２月２日
取得価格
8,700,000,000円－
建物管理会社
三井不動産ビルマネジメント㈱呼称は、「渋谷ガーデンフロント」及び「渋谷ガーデンフロントアネックス」を併せて「渋谷ガーデンフロント」とします。
①共有物に関する協定書において、他の共有者に優先して譲渡の申出を行うこと、共有者の同意なく第三者に譲渡、質入、担保設定等が行えないこと、協定書締結後５年間の分割請求の禁止等が定められております。

ＮＢＦ芝公園ビル
特定資産の種類 不動産（住居表示）東京都港区芝三丁目２番18号
地積
1,895.59㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付12階建
延床面積
11,661.69㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
平成２年８月17日
用途
事務所、共同住宅、駐車場
平成16年６月11日
取得価格
6,770,000,000円－
建物管理会社㈱日立ビルシステム①「東京都港区開発事業に係る定住促進指導要綱」に基づく附置義務住宅が設置されており、建物の用途について制限されています。
②本投資法人は、三井不動産住宅リース㈱との間で住宅部分の賃貸面積612.08㎡及び駐車場部分（一部）に関する賃貸借契約を締結しており、賃借人である三井不動産住宅リース㈱は転借人に転貸しています。
③本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。

ＮＢＦ高輪ビル（住居表示）東京都港区高輪一丁目３番13号
地積2,618.77㎡
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
延床面積
12,847.59㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
用途
事務所、駐車場、倉庫、塵芥置場、ポンプ室
平成13年５月23日
住友信託銀行㈱31

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

昭和62年11月26日

取得価格
建物管理会社

6,667,200,000円
いずみビルクリエイト㈱物件の名称

赤坂山王スクエア

所在地（住居表示）東京都港区赤坂二丁目２番12号

土地建物

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域

地積

926.63㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付８階建

延床面積

7,427.94㎡（建物全体）

所有形態

所有権100％

用途

事務所

建築時期

平成１年９月７日

取得時期

平成17年２月24日

取得価格

6,250,000,000円

信託受託者

ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社

東洋ビルメンテナンス㈱

物件の名称
所在地

虎ノ門琴平タワー
特定資産の種類 不動産及び地上権（住居表示）東京都港区虎ノ門一丁目２番８号
地積2,291.42㎡（敷地全体）
用途地域
商業地域
所有形態
地上権1,256.19㎡の準共有持分（492,557/621,044）
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付26階建
延床面積
29,353.21㎡（建物全体）
所有形態
区分所有権の共有
建築時期
平成16年11月13日
所有階・床面事務所（事務所棟４階から25階）
16,784.72㎡（持分492,557/1,684,779）
積・用途等
平成16年11月30日
取得価格
6,043,000,000円－
建物管理会社
三井不動産㈱①本物件の売買の実行後一定期間経過後に、売主及び売主と一定の関係を有する会社は、本物件の購入についての協議を本投資法人に対して申し入れすることができます。
②本物件を三井不動産㈱１社に賃貸し、三井不動産㈱はこれを転借人に転貸しています。
③本物件は、区分所有建物かつ共有建物であり、当該区分所有及び共有にかかる規約・覚書の適用を受けます。なお、当該規約・覚書においては、区分所有権又は共有持分を譲渡する場合の他の区分所有者又は他の共有者の優先交渉権又は優先買取権、専有部分と敷地部分の分離処分の禁止、分有形態にある土地の相互利用、共有にかかる分割請求の禁止などが定められております。

土地

建物

取得年月日
信託受託者

特記事項

物件の名称

住友電設ビル

所在地（住居表示）東京都港区三田三丁目12番15号
地積
1,458.95㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
延床面積9,185.13㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
平成３年６月27日
用途
事務所、共同住宅、店舗、駐車場
平成13年５月23日
取得価格
5,365,000,000円
中央三井信託銀行㈱建物管理会社
東急ファシリティサービス㈱①「東京都港区大規模建築物等の建設計画の事前協議に関する指導要綱」に基づく付置住宅が設置されており、その用途について制限されています。
②敷地の一部に道路計画（一部事業完了済）が計画決定されており、都市計画法第53条及び第54条に基づき建築制限があります。
③信託受託者と住友電設株式会社との間の定期賃貸借契約に基づいて、住友電設株式会社に一棟貸しされています。

土地

建物
取得年月日
信託受託者

特記事項

特定資産の種類

物件の名称

ＮＢＦ東銀座スクエア

所在地（住居表示）東京都中央区築地一丁目13番14号

土地建物

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域

地積

940.09㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建

延床面積

7,152.99㎡（建物全体）

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場、店舗

信託受益権

建築時期

平成17年２月28日

取得時期

平成17年３月28日

取得価格

5,200,000,000円

信託受託者

中央三井信託銀行㈱建物管理会社

三井不動産ビルマネジメント㈱32物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者
特記事項
物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者

特記事項

ＮＢＦ池袋タワー
特定資産の種類
信託受益権（住居表示）東京都豊島区東池袋一丁目33番８号
地積994.03㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨造陸屋根13階建
延床面積7,981.88㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
平成５年４月８日
用途事務所、駐車場
平成16年６月30日
取得価格
4,695,000,000円㈱りそな銀行建物管理会社
ファースト・ファシリティーズ㈱①本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。
ＮＢＦ池袋シティビル
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）東京都豊島区東池袋一丁目17番８号
地積857.54㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100%構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建
延床面積
6,747.21㎡（建物全体）
所有形態
所有権100%
建築時期
平成５年２月26日
用途事務所
平成16年５月13日
取得価格
4,428,000,000円
ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社
東京美装興業㈱①本物件は、区分所有物件であり、その一部に信託が設定され、残部に別の信託が設定されていますが、本投資法人
は、これら２つの信託の受益権をいずれも取得しており、本物件を実質的に100％所有しています。

ＮＢＦ須田町ヴェルデビル
特定資産の種類（住居表示）東京都千代田区神田須田町二丁目３番地
地積
515.04㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建
延床面積
4,196.61㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、駐車場
平成15年12月25日
取得価格－
建物管理会社

不動産
商業地域

昭和63年３月19日
2,380,000,000円
三井不動産ビルマネジメント㈱西新宿三井ビルディング
特定資産の種類 不動産（住居表示）東京都新宿区西新宿六丁目24番１号
10,014.02㎡（敷地全体。事務所棟、住宅棟を
地積
用途地域
商業地域
含む。）
所有形態
所有権（敷地権割合約3.67％）
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付27階建
延床面積84,634.02㎡（建物全体。事務所棟、住宅棟、共用部分を含む。）
所有形態
所有権（区分所有）
建築時期
平成11年４月28日
所有階・床面 所有階：18階の区分所有権1,558.18㎡（事務所）
積・用途等
所有割合：事務所棟の専有面積割合で約4.06％に相当
平成14年９月30日
取得価格
1,603,393,173円－
建物管理会社
三井不動産㈱①西新宿三井ビルディングの３階から25階の賃貸可能面積36,702.24㎡については、区分所有者間にて一元運用が約されている「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益及び賃貸費用は、一元運用権利割合に応じて収受・負担されます。
②敷地については、北側に接する都道が道路拡幅事業中であるなどの理由により、本書提出日現在において官民の境界確認を行っていません。
③本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有にかかる規約等の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先的な買取権等が定められております。

33

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者

特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

特記事項

物件の名称
所在地

ＮＢＦ恵比寿南ビル
特定資産の種類 不動産（住居表示）東京都渋谷区恵比寿南一丁目９番６号
地積670.26㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付４階建
延床面積
2,128.52㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
平成３年２月19日
用途
事務所
平成16年５月14日
取得価格
1,000,000,000円－
建物管理会社
三井不動産ビルマネジメント㈱①本投資法人は、本物件を売却しようとするときには、その旨を売主に対して書面で通知し、売主が購入を希望する
場合には、売買条件について誠意をもって協議を行うこととされています。

中野坂上サンブライトツイン
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）東京都中野区本町二丁目46番１号
地積10,331.90㎡（敷地全体）
用途地域
商業地域
所有形態
所有権（敷地権割合29.5574％。なお、北ウイング16階事務所の共有割合を考慮後のもの）
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付30階建
延床面積
63,396.95㎡（建物全体）
所有形態
所有権（区分所有及び区分所有の共有）
建築時期
平成８年９月30日（ア）南ウイング16階から30階部分事務所
10,955.90㎡
563.95㎡（うち持分74.5404％）
所有階・床面 （イ）北ウイング16階事務所
積・用途等
北ウイング17階事務所
563.95㎡
所有割合：ビル１棟全体区分所有面積37,790.41㎡の約31.6％相当分（ア）平成14年２月１日（ア） 8,433,006,284円
取得価格（イ）平成14年３月26日（イ）546,136,262円
ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社
サンブライトビル管理㈱他①敷地の東、南、北側の各道路の官民境界は、中野坂上本町二丁目地区第一種市街地再開発事業施行区域として確定していますが、敷地の西側の道路の官民境界を除いて各道路の道路境界査定書は取得していません。
②共有物である北ウイング16階事務所について、他の共有者の共有持分部分はその共有者から信託受託者に賃貸され、信託受託者は、テナントに対し、信託受託者の共有持分部分とともに一括して一棟の建物を賃貸しています。
③本物件の16階事務所部分は、共有物であり、当該共有にかかる協定書の適用を受けます。なお、当該協定書においては、他共有者に優先して譲渡の申出を行うこと、共有者の同意なく第三者に譲渡、質入、担保設定等が行えないこと、協定書締結後５年間は分割請求の禁止等が定められております。

横浜ＳＴビル
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番15号
地積
6,348.45㎡（敷地全体）
用途地域
商業地域
所有形態
所有権の共有持分75％
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付18階建
延床面積42,568.77㎡（建物全体）
所有形態
所有権の共有持分75％
建築時期
昭和62年10月31日
用途
事務所、店舗、駐車場
平成13年５月23日
取得価格
13,529,300,000円
住友信託銀行㈱建物管理会社㈱ヨコハマティービーエス①横浜ＳＴビルの敷地及び建物に対する信託受託者の共有持分割合はいずれも75％です。横浜ＳＴビルの建物のうち、他の共有者の共有持分部分は、他の共有者から信託受託者に賃貸され、信託受託者は、テナントに対し、信託受
託者の共有持分部分とともに、一括して一棟の建物を賃貸しています。
②本物件は、共有物であり、当該共有にかかる協定書の適用を受けます。なお、当該協定書においては、他共有者に優先して譲渡の申出を行うこと、共有者の同意なく第三者に譲渡、質入、担保設定等が行えないこと、協定書締結後５年間は分割請求の禁止等が定められております。

取得年月日

ＮＢＦ厚木ビル
特定資産の種類（住居表示）神奈川県厚木市中町二丁目８番13号
地積
1,227.79㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート鉄骨造陸屋根・亜鉛メッキ鋼板葺９階建
延床面積
6,717.71㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、店舗、車庫
平成16年５月20日
取得価格

信託受託者

－

土地

建物

建物管理会社

34

不動産
商業地域

平成３年６月10日
2,300,000,000円
ファースト・ファシリティーズ横浜㈱物件の名称所在地

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成２年３月14日

信託受託者

つくば三井ビルディング（住居表示）茨城県つくば市竹園一丁目６番１号
地積
6,280.82㎡
所有形態
所有権100％構造
鉄骨造陸屋根地下２階付19階建
延床面積26,266.10㎡（附属建物を含む建物全体。）
所有形態
所有権100％
用途
事務所、店舗、駐車場（ア）平成13年５月23日（持分75％相当）（イ）平成15年３月28日（持分25％相当）
住友信託銀行㈱建物管理会社（ア） 6,865,500,000円（イ） 2,010,000,000円
東京美装興業㈱物件の名称

ＮＢＦ宇都宮ビル

特定資産の種類不動産

所在地（地番）栃木県宇都宮市東宿郷三丁目１番９号
用途地域

商業地域

土地

建物

取得年月日

土地

建物

地積

2,074.16㎡

所有形態

所有権100％構造

鉄骨造陸屋根８階建

取得価格

延床面積

8,775.07㎡（建物全体。附属建物を含む。）

所有形態

所有権100％

用途

事務所、駐車場

建築時期

平成８年６月５日

取得時期

平成17年３月29日

取得価格

2,435,000,000円

信託受託者

－

建物管理会社㈱シミズ・ビルライフケア

物件の名称

シーノ大宮ノースウィング

特定資産の種類不動産

所在地（住居表示）埼玉県さいたま市大宮区桜木町一丁目10番地15、16
業務棟：3,083.98㎡（敷地全体）
地積
用途地域
商業地域
管理棟：2,366.04㎡（敷地全体）
業務棟：所有権100％
所有形態
管理棟：所有権の共有持分34.81816％
業務棟：鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付20階建
構造
管理棟：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階建
業務棟：30,227.21㎡（建物全体）
延床面積
管理棟： 385.79㎡（建物全体）
業務棟：所有権100％
所有形態
建築時期
平成16年２月20日
管理棟：所有権の共有持分34.81816％

土地

建物

所有階・床面 業務棟：事務所、会議室
積・用途等
管理棟：管理室
取得時期
信託受託者
注記

特記事項

385.79㎡（持分34.81816％）（ア）平成16年10月１日（イ）平成16年11月１日－

取得価格
建物管理会社（ア）11,236,345,000円（イ） 5,580,000,000円
大成サービス㈱①本物件の呼称は、（ア）「シーノ大宮ノースウィング（業務棟）」及び（イ）「シーノ大宮アトリウム（管理棟）」を併せて「シーノ大宮ノースウィング」とします。
①シーノ大宮アトリウム（管理棟）は、シーノ大宮ノースウィング（業務棟）を含む４棟で構成される団地に関するいわゆる団地共用部分であり、シーノ大宮アトリウム（管理棟）の共有持分をシーノ大宮ノースウィング（業務棟）から分離して処分することはできません。
②シーノ大宮アトリウム（管理棟）に係る管理規約において、シーノ大宮ノースウィング（業務棟）の土地と建物を分離して処分することができないことが定められています。

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

大同生命大宮ビル
特定資産の種類（住居表示）埼玉県さいたま市大宮区吉敷町一丁目23番地の１
地積
1,290.21㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
延床面積
6,155.16㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所
平成13年５月23日
取得価格
ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社

35

信託受益権
商業地域

平成３年10月31日
2,361,000,000円
毎日興業㈱物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者

特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

ＮＢＦ松戸ビル（住居表示）千葉県松戸市本町18番４号
地積
1,064.25㎡
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
延床面積
6,386.17㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％用途事務所
平成13年５月31日－

特定資産の種類

不動産

用途地域

商業地域

建築時期

平成４年８月６日

取得価格
建物管理会社

2,455,000,000円
三井不動産ビルマネジメント㈱札幌エルプラザ
特定資産の種類 不動産（住居表示）北海道札幌市北区北八条西三丁目28番地
4,937.44㎡
地積（うち、（イ）177.75㎡（特記事項②記載の 用途地域
商業地域
敷地））
所有形態
所有権（敷地権割合24.7302％）
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付13階建
延床面積（ア）（ウ）（エ）32,601.54㎡（建物全体）
所有形態
所有権（区分所有）
建築時期
平成15年３月７日（ア）地下１階・１階・６階及び９階の各一部、７階、８階、12階及び13階
所有階・床面
合計8,127.54㎡（事務所・店舗）
積・用途等（ウ）６階の一部
135.40㎡（事務所）（エ）９階の一部
437.25㎡（事務所）（ア）平成15年11月５日（ア）3,195,000,000円（イ）平成16年３月５日
（イ）
0円
取得価格
（ウ）平成16年11月30日（ウ） 59,239,496円（エ）平成16年11月30日（エ） 180,166,018円－
建物管理会社
大成サービス㈱①本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有にかかる規約の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先的な買取権等が定められております。
②隣接する北８西３東地区第一種市街地再開発事業の施行により本物件敷地と隣接する当該事業地の間にある中通りが廃道され、これにより、本物件の(ア)車両出入口の確保及び(イ)建築基準法による隣地斜線の抵触解消を目的として、本投資法人を含む札幌エルプラザ（共有）所有者は北８西３東地区市街地再開発組合から当該土地を無償で譲受けました。

ＮＢＦ札幌南二条ビル
特定資産の種類（住居表示）北海道札幌市中央区南二条西二丁目18番１号
地積970.42㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付９階建
延床面積
8,149.78㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、店舗、駐車場、診療所
平成13年５月23日
取得価格
住友信託銀行㈱建物管理会社

信託受益権

ＮＢＦ仙台本町ビル
特定資産の種類（住居表示）宮城県仙台市青葉区本町二丁目16番10号
地積
1,658.99㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付14階建
延床面積
10,585.42㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所
平成13年５月23日
取得価格
ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社

信託受益権

36

商業地域

平成２年11月26日
1,870,300,000円
北海道メディカルサービス㈱商業地域

昭和62年６月５日
3,566,000,000円
陽光ビルサービス㈱物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者
特記事項
物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者
物件の名称
所在地
土地

建物

取得時期
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地

ＮＢＦユニックスビル
特定資産の種類（住居表示）福島県福島市栄町６番６号
地積
3,112.75㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付11階建
延床面積
23,420.12㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、店舗、駐車場
平成13年５月23日
取得価格
住友信託銀行㈱建物管理会社

平成６年９月30日
4,028,900,000円
日東カストディアル・サービス㈱ＮＢＦ名古屋広小路ビル
特定資産の種類 不動産（住居表示）愛知県名古屋市中区栄二丁目３番６号
地積
1,252.46㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付９階建
延床面積
11,201.68㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％建築時期
平成12年10月25日
用途事務所・駐車場
平成16年３月30日
取得価格
5,406,000,000円－
建物管理会社
大成㈱アクア堂島ＮＢＦタワー
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）大阪府大阪市北区堂島浜一丁目４番16号
地積
3,531.37㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付19階建
延床面積35,912.97㎡（建物全体）
平成５年４月21日（建物東側）
所有形態
所有権100％
建築時期
平成７年11月１日（建物西側）
平成８年12月２日（駐車場）
用途
事務所、店舗、駐車場
平成16年９月30日
取得価格
17,810,000,000円
ファースト・ファシリティーズ・ウ
ＵＦＪ信託銀行㈱建物管理会社エスト㈱①本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して原則として瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。

取得年月日
信託受託者

三菱信託銀行㈱建物

商業地域

ＮＢＦ新潟テレコムビル
特定資産の種類 信託受益権（住居表示）新潟県新潟市万代四丁目４番27号
地積2,385.83㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
延床面積14,146.71㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
平成１年５月11日
用途
店舗・事務所
平成13年５月23日
取得価格
3,957,500,000円
住友信託銀行㈱建物管理会社
新潟放送興業㈱①敷地の一部（地番2449番６）に横断歩道橋階段施設のための地上権（登記済）が設定されています。

サンマリオンＮＢＦタワー
特定資産の種類（住居表示）大阪府大阪市中央区南本町二丁目６番12号
地積2,150.36㎡
用途地域
所有形態
所有権 100％
構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付22階建
延床面積
23,755.80㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、車庫
平成14年３月12日
取得価格

土地

信託受益権

建物管理会社

37

信託受益権
商業地域

平成８年１月30日
10,500,000,000円
ファースト・ファシリティーズ・ウ
エスト㈱物件の名称堺筋本町センタービル

所在地（住居表示）大阪府大阪市中央区本町二丁目１番６号

土地

建物

取得時期
信託受託者

特記事項

特定資産の種類

地積3,645.74㎡（敷地全体）の内1,696.53㎡ 用途地域

所有形態

所有権100％構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付16階建

延床面積32,989.71㎡（建物全体）

所有形態

所有権（区分所有及び区分所有の共有） 建築時期

所有階・床面積・
用途等

事務所部分
事務所部分

２階から15階部分
16階部分

平成17年３月25日

不動産
商業地域

平成３年５月22日

19,485.51㎡（持分55.39％）
531.65㎡（持分100.00％）
取得価格

6,500,000,000円㈱エス・ジェイ・プロパティー・－
建物管理会社
マネジメント①本物件は区分所有建物かつ共有建物であり、当該区分所有及び共有に係る法令等の適用を受けます。また、売主
及び区分所有の他の共有者かつ区分所有者（以下、本特記事項において「本共有者」といいます。）との間の承継
確認書においては、持分を譲渡する場合には本共有者に優先的に譲渡を申し出ること、５年間の分割請求の禁止などが定められています。
②本投資法人は、敷地の他の所有者（本共有者と同一法人です。）との間で、それぞれが有する建物の敷地について、相互に敷地利用権を付与しています。

物件の名称
所在地

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成３年６月20日

取得年月日

ＮＢＦ堺東ビル（住居表示）大阪府堺市北瓦町一丁３番17号
地積
1,978.53㎡
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
延床面積
7,294.35㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
用途
事務所・車庫平成13年５月23日

取得価格

信託受託者

住友信託銀行㈱建物管理会社

2,227,200,000円
ファースト・ファシリティーズ・ウ
エスト㈱

物件の名称
所在地

ＮＢＦ谷町ビル
特定資産の種類（住居表示）大阪府大阪市中央区大手通一丁目２番12号
地積847.65㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建
延床面積
6,999.81㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、店舗、駐車場
平成16年６月30日
取得価格

土地

建物

土地

建物
取得年月日
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物

取得年月日
信託受託者
注記

特記事項

信託受益権
商業地域

平成５年４月12日

1,944,000,000円
ファースト・ファシリティーズ・ウ
㈱りそな銀行建物管理会社エスト㈱①本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。

アクア堂島東館
特定資産の種類
信託受益権（住居表示）大阪府大阪市北区堂島浜一丁目４番４号
地積3,542.00㎡（敷地全体）の内753.71㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付19階建
延床面積24,726.19㎡（建物全体。アクア堂島東館及びフォンターナを含む。）
所有形態
区分所有権の共有
建築時期
平成５年４月21日（ア）アクア堂島東館（事務所棟）１階から15階部分事務所 9,302.39㎡（内共有持分29,874/100,000）
所有階・床面（イ）フォンターナ（商業棟）１階から２階部分店舗
729.20㎡（内共有持分23,654/100,000）
積・用途等（ウ）フォンターナ（商業棟）３階から４階部分店舗
880.36㎡（内共有持分23,654/100,000）（エ）駐車場・倉庫
地下１階から地下２階部分
4,257.08㎡（内共有持分23,654/100,000）
平成16年６月30日
取得価格
1,914,000,000円㈱りそな銀行建物管理会社㈱キャップ①呼称は、「アクア堂島東館」及び「フォンターナ」を併せて「アクア堂島東館」とします。
①区分所有規約に定める、区分所有に関するアクア堂島東館・フォンターナ全体共用部分に対する本投資法人の共有
持分は、23.654%です。また、信託受託者は、他の区分所有者との間で、それぞれが有する建物の敷地について、相互に賃借権（敷地利用権）を付与しています。
②本物件の売買に関して、売主は本投資法人に対して瑕疵担保責任を負担しない旨の特約があります。
③本物件の建築に関する共同事業者間で締結された平成２年12月12日付（仮称）渡辺橋共同ビル契約実施契約において、敷地と建物とを分割しての譲渡の禁止、共有物分割請求の禁止、敷地及び建物の譲渡にあたっての他の共同事業
者の優先買取権等が規定されています。

38

物件の名称
所在地

取得年月日

大手前センタービルディング
特定資産の種類（住居表示）大阪府大阪市中央区大手前一丁目２番15号
地積
1,038.25㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付13階建
延床面積
7,580.74㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所・駐車場
平成13年５月23日
取得価格

信託受託者

住友信託銀行㈱

物件の名称
所在地

取得年月日

ＮＢＦ四条烏丸ビル
特定資産の種類（住居表示）京都府京都市下京区綾小路通烏丸西入童侍者町167番
地積
761.21㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付９階建
延床面積
5,792.21㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所・駐車場
平成13年５月23日
取得価格

信託受託者

住友信託銀行㈱物件の名称
所在地

ＮＢＦ広島立町ビル
特定資産の種類（住居表示）広島県広島市中区立町２番27号
地積
1,013.35㎡
用途地域
所有形態
所有権100％構造
鉄骨、鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付12階建
延床面積
8,656.97㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
建築時期
用途
事務所、店舗、駐車場
平成15年９月30日
取得価格－
建物管理会社

土地

建物

土地

建物

土地

建物
取得年月日
信託受託者

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者
特記事項

物件の名称
所在地
土地

建物
取得年月日
信託受託者

建物管理会社

建物管理会社

信託受益権
商業地域

平成４年６月22日
1,825,600,000円
ファースト・ファシリティーズ・ウ
エスト㈱

信託受益権
商業地域

平成３年９月６日
1,627,000,000円
ファースト・ファシリティーズ・ウ
エスト㈱

不動産
商業地域

平成３年11月12日
2,930,000,000円㈱アサヒ ファシリティズ

広島袋町ビルディング
特定資産の種類 不動産（住居表示）広島県広島市中区袋町５番25号
地積2,039.20㎡
用途地域
商業地域
所有形態
所有権の共有持分10％構造
鉄骨造陸屋根14階建
延床面積16,411.08㎡（建物全体）
所有形態
区分所有権の共有
建築時期
平成14年１月30日
用途
事務所（３階から13階）
10,055.53㎡（持分238万/1,904万）
平成15年11月７日
取得価格
835,000,000円－
建物管理会社
合同産業㈱①本物件は、区分所有建物かつ共有建物であり、当該区分所有及び共有にかかる規約の適用を受けます。なお、当該規約においては、区分所有権又は共有持分を譲渡する場合の他の区分所有者又は他の共有者の優先的な買取権、共有にかかる分割請求の禁止などが定められております。

ＮＢＦ博多祇園ビル（住居表示）福岡県福岡市博多区祇園町２番１号
地積
1,394.88㎡
所有形態
所有権100％構造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
延床面積
7,477.69㎡（建物全体）
所有形態
所有権100％
用途
事務所、駐車場
平成13年５月23日
住友信託銀行㈱39

特定資産の種類

信託受益権

用途地域

商業地域

建築時期

平成５年４月１日

取得価格
建物管理会社2,629,000,000円㈱東急コミュニティー

Ｂ．運用資産の資本的支出(a) 資本的支出の予定について
本件不動産に関し、現在計画している資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金
額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
なお、今後とも定常的に支出される建築・設備関係の修繕・更新工事に加えて、テナント満足度調査や近隣競合
ビルのスペック調査等の結果を踏まえて、競争力の維持向上、テナント満足度の維持向上を目的としたリニューア
ル工事を実施します。
不動産等の名称（所在）

目的

工事予定金額（百万円）
当期
既支払
総額
支払額
総額

予定期間

ＮＢＦ札幌南二条ビル（北海道札幌市）

熱源等改修工事

自至

平成17年９月
平成17年11月

27－－

ＮＢＦ新潟テレコムビル（新潟県新潟市）

中央監視システム更新

自至

平成18年４月
平成18年４月

41－－

ＮＢＦ池袋シティビル（東京都豊島区）

空調機更新工事

自至

平成18年４月
平成18年５月

49－－(b）期中に行った資本的支出について
本件不動産において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支
出は 702 百万円であり、当期費用に区分された修繕費 382 百万円と併せ、1,085 百万円の工事を実施しています。
当期の特徴は、「新宿三井ビルディング二号館」における中央監視設備更新工事、セキュリティシステム更新工事等 264 百万円や、「ＮＢＦ須田町ヴェルデビル」におけるＯＡフロア工事、共用部改修工事等 36 百万円、及び「ＮＢＦ札幌南二条ビル」における中央監視盤更新工事、ＯＡフロア工事等 36 百万円のほか、テナント満足度調査の結果を踏まえた防犯・危機管理工事、トイレ改修工事、空調設備の改修工事、ＯＡフロア工事、喫煙ブース設置工
事、照明器具更新工事等、マーケットの中での競争力の維持向上とテナント満足度の維持向上を目的としたリニューアル工事他 365 百万円の実施が挙げられます。
不動産等の名称（所在）

目的

新宿三井ビルディング二号館（東京都新宿区）

中央監視設備更新工事、セキュリティシ
ステム更新工事等

ＮＢＦ須田町ヴェルデビル
（東京都千代田区）

ＯＡフロア工事、共用部改修工事等

支出金額
（百万円）

期間

264
36

ＮＢＦ札幌南二条ビル（北海道札幌市）

中央監視盤更新工事、ＯＡフロア工事等

その他のビルテナント満足度調査の結果を踏まえたリ
ニューアル工事等

自 平成17年１月
至 平成17年６月

36

365

合計

702

(c)長期修繕計画のために積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
営業期間

第１期
（百万円）

前期末積立金残高

第２期
（百万円）

第３期
（百万円）

第４期
（百万円）

第５期
（百万円）

－

877

1,409

1,984

2,113

1,260

1,129

934

1,635

1,104

当期積立金取崩額

382

597

359

1,505

1,069

次期繰越額

877

1,409

1,984

2,113

2,148

当期積立額

営業期間

第６期
（百万円）

第７期
（百万円）

第８期
（百万円）

前期末積立金残高

2,148

1,646

1,497

当期積立額

2,771

759

962

当期積立金取崩額

3,273

908

805

次期繰越額

1,646

1,497

1,654

（注）１．他の共有者と合同で積み立てている積立金については、当該他の共有者の持分相当額を除いた本投資法人の持分相当額のみを記載しております。
２．上記に記載した積立金とは別に、区分所有ビル等の管理規約等に基づく修繕積立金として、平成 17 年６月 30 日現在 938 百万円を積み立てております。

40

Ｃ．テナント等の概要
本件不動産に関する賃貸状況の概要は次のとおりです。
（平成 17 年６月 30 日現在）
地域

物件名称

第８期総賃貸収入(百万円)

総賃貸可能面積
（㎡）

総賃貸面積
（㎡）

ＪＦＥビルディング

2,175

65,28065,280100.0

1

芝ＮＢＦタワー

1,046

24,72824,728100.0

28

日本橋室町センタービル

877

16,306

16,306100.0

15

新宿三井ビルディング二号館

680

14,946

14,775

98.9

35

ＧＳＫビル

－

22,702

22,702

100.0

1

100.0
(100.0)

1(14)

中目黒ＧＴタワー662

13,924

13,924

ＮＢＦ虎ノ門ビル

574

10,354

10,232

稼働率（％）

延べ
テナント数

98.8

11

100.0
(98.9)
100.0(99.1)

2
(13)
2
(34)
9

興和西新橋ビルＢ棟－

10,08810,088

第２新日鐵ビル

609

17,33817,338ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ

281

4,043

4,043

100.0

渋谷ガーデンフロント

－

8,258

8,258

100.0

1
3
(14)
5

東京都心部
ＮＢＦ芝公園ビル

－

7,087

7,087

100.0
(100.0)

ＮＢＦ高輪ビル322

10,473

10,473100.0

赤坂山王スクエア

101

5,258

5,258

100.0

6
1
(16)

虎ノ門琴平タワー

97

4,926

4,926

100.0
(100.0)住友電設ビル

－

5,978

5,978

100.0

1

ＮＢＦ東銀座スクエア

34

4,871

4,871

100.0

9

ＮＢＦ池袋タワー

204

5,757

5,757

100.0

11

ＮＢＦ池袋シティビル

195

5,127

5,127

100.0

11

ＮＢＦ須田町ヴェルデビル

97

2,971

2,971

100.0

4
1
(11)

西新宿三井ビルディング

66

1,576

1,576

100.0
(100.0)

ＮＢＦ恵比寿南ビル

57

1,595

1,595

100.0

3

中野坂上サンブライトツイン－

12,074

12,074100.0

1

横浜ＳＴビル

740

20,071

19,99499.6

83

ＮＢＦ厚木ビル

131

5,230

4,936

94.4

19

つくば三井ビルディング

500

16,851

15,36391.2

60ＮＢＦ宇都宮ビル

64

6,095

5,338

87.6

29

シーノ大宮ノースウィング

653

20,69919,82395.8

32

大同生命大宮ビル

117

3,574

3,378

94.5

14

ＮＢＦ松戸ビル

144

4,772

3,969

83.2

23

東京周辺都市部

41

地域

地方都市部

第８期総賃貸収入(百万円)

物件名称

総賃貸可能面積
（㎡）

総賃貸面積
（㎡）

稼働率（％）

延べ
テナント数

札幌エルプラザ

261

9,058

9,058

100.0

12

ＮＢＦ札幌南二条ビル

107

5,352

5,352

100.0

10

ＮＢＦ仙台本町ビル

219

7,567

7,542

99.7

10

ＮＢＦユニックスビル

307

13,47913,06696.9

54

ＮＢＦ新潟テレコムビル

276

10,220

10,220100.036

ＮＢＦ名古屋広小路ビル

234

6,873

6,873

100.0

11

アクア堂島ＮＢＦタワー

730

21,935

20,66694.2

38

サンマリオンＮＢＦタワー

455

14,12013,49795.6

26

堺筋本町センタービル

176

11,438

10,66093.2

37ＮＢＦ堺東ビル

141

5,327

4,737

88.9

16

ＮＢＦ谷町ビル

－

4,953

4,725

95.4

2

アクア堂島東館

104

3,243

2,720

83.9

17

大手前センタービルディング

127

5,532

5,368

97.0

6

ＮＢＦ四条烏丸ビル

103

3,929

3,929

100.0

16

ＮＢＦ広島立町ビル

161

5,619

5,619

100.0

27

広島袋町ビルディング

42

1,310

1,296

99.0

16

ＮＢＦ博多祇園ビル

155

5,416

5,416

100.0

7

16,730488,323

478,91298.1

763( (855)

合計

延べテナントの総数(98.0)

763（855)

総賃貸可能面積の合計（㎡）

488,323

総賃貸面積の合計（㎡）

478,912平成17年６月30日

98.1(98.0)

平成16年12月31日

97.5(97.4)

平成16年６月30日

97.7(97.6)

平成15年12月31日

92.3(92.2)

最近５年の稼働率（％）
平成15年６月30日

94.8(94.7)

平成14年12月31日

95.0

平成14年６月30日

97.4

平成13年12月31日

97.5

平成13年５月23日

96.9

平成12年６月30日－

42

（注）１．上表の数値は、特段の記載がない限り、本投資法人又は信託受託者を賃貸人とする賃貸借契約に関するものです（当該賃貸借契約に基づく転貸借契約を反映していません。
）。以下の注書きにおいて「テナント」とは当該賃貸借契約の賃借人を意味します。
２．上表の「第８期総賃貸収入」は各物件の営業収益の合計であり、百万円未満を切り捨てで表示しています。
３．上表の「第８期総賃貸収入」が「－」となっている物件については、一のテナントとの賃貸借契約に記載された月額契約賃料が当該物件のすべてのテナントとの間の賃貸借契約に記載された月額契約賃料合計の 80％以上を占めており、かかるテナ
ントから月額契約賃料を開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
４．上表の「総賃貸可能面積」とは、特段の記載がない限り、一定の時点における一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設における貸付が可能な事務所、店舗、倉庫及び住宅の合計面積（原則として共用部分等を除きますが、一棟貸等により共用部分等を含めて貸し付けている場合には当該面積を含みます。）のうち本投資法人の持分に相当するものとして算出された面積をいいます。
５．上表の「総賃貸面積」とは、特段の記載がない限り、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。
６．上表の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」はともに小数点未満を四捨五入しています。
７．上表の「稼働率」とは、各物件の「総賃貸可能面積」に占める「総賃貸面積」の割合（小数点以下第２位を四捨五入）を、「最近５年の稼働率」とは、各時点における「総賃貸可能面積の合計」に占める「総賃貸面積の合計」（以下、「全賃貸面積」といいます。）の割合（小数点以下第２位を四捨五入）をそれぞれ示しています。なお、「最近５年の稼働率」では、本投資法人による資産運用の実績がない平成 12 年以前の稼働率は記載していません。
８．興和西新橋ビルＢ棟、第２新日鐵ビル及びＮＢＦ芝公園ビルは、テナントが転借人に転貸借（サブリース）を行っている物
件であり、その住宅部分については、転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されています。これらの物件の「稼働率」の括弧内には、「総賃貸可能面積」に対する、住宅部分の転借人に係る「総賃貸面積」
及び住宅部分以外の「総賃貸面積」の合計が占める割合を記載しています。また、これらの物件の「延べテナント数」の括
弧内には、住宅部分にかかる転借人及び住宅部分以外にかかるテナントの合計数を記載しています。
９．中目黒ＧＴタワー、虎ノ門琴平タワー及び西新宿三井ビルディングは、テナントが転借人に転貸借（サブリース）を行っている物件であり、転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されています。これらの物件の「稼働率」の括弧内には、「総賃貸可能面積」に対する、転借人に係る「総賃貸面積」が占める割合を記載しています。また、これらの物件の「延べテナント数」の括弧内には、転借人の合計数を記載しています。
10．上表の「延べテナント数」について、一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合、同一物件については一のテナントとして、複数の物件にわたる場合は、複数のテナントとする方法で「延べテナント数」を算定しています。
「延べテナント数」については、本投資法人が所有権（区分所有の場合には区分所有）ではなく、持分（区分所有の場合には区分所有に対する持分）を有する場合であっても、その持分にかかわりなく、所有又は区分所有の対象全体についての数値を記載して
います。

43

Ｄ．主要な不動産の物件に関する情報
本件不動産の各物件につき、当期の総賃料収入合計の 10％以上を占める物件は「ＪＦＥビルディング」（13.0％）です。
ＪＦＥビルディング

最近５年間の稼働率の推移（％）

テ ナ ン ト 数１

平成17年６月30日

100.0

平成14年６月30日

100.0

総 賃 貸 面 積

65,280㎡

平成16年12月31日

100.0

平成13年12月31日

100.0

総賃貸可能面積

65,280㎡

平成16年６月30日

100.0

平成13年５月23日

100.0

平成15年12月31日

100.0

平成12年６月30日－

平成15年６月30日

100.0

平成14年12月31日

100.0

総 賃 料 収 入

第８期
2,175百万円（注）上の表において稼働率は、総賃貸面積の総賃貸可能面積に占める割合を示しております。最近５年の稼働率欄は、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しております。

Ｅ．主要テナントに関する情報（ａ）主要テナント
一つのテナントに対する賃貸面積が、平成 17 年６月 30 日時点の全賃貸面積の 10％以上を占めるテナントはＪＦＥスチール株式会社 （13.6％）の１社です。
テ ナ ン ト 名

ＪＦＥスチール株式会社

業

入 居 ビ ル 名

ＪＦＥビルディング

賃 貸 面 積年間賃料

4,350 百万円

契約満了日

平成 23 年３月 31 日を期間満了日とする定期賃貸借契約（以下、「Ｅ．主要テ
ナントに関する情報」において「マスターリース契約」といいます。）です。
但し、賃借人は、平成 18 年から平成 20 年までの３月中に書面にて賃貸人に通知し、所定の違約金を払うことにより、それぞれの翌年３月末日を解約日として解約することができます。また、賃借人は、賃貸借期間残存期間の賃料相当額を違約金として賃貸人に支払うことによって解約することができます。

契約更改の方法

定期賃貸借契約のため更新はありません。但し、賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間の満了日の翌日を始期とする新たな定期賃貸借契約の締結を期間満了日の６か月前までに合意したときは、再契約を締結することができます。

賃貸借契約に関して特記すべき事項

契約期間中の管理維持費・修繕費・維持更新費等はＪＦＥスチール㈱が負担することとなっているため共益費は収受しません。また、契約期間の終了時又は上記の解約時における全館明渡しの際には、ＪＦＥスチール㈱による原状復
旧義務は原則として免除されることとなっています。
賃借人であるＪＦＥスチール㈱は、賃貸人の事前の書面による承諾を得ることなくして、建物を有償無償にかかわらず転貸することができないものとされています。但し、賃貸人及び賃借人はマスターリース契約締結時に、賃借人が建物の一部を第三者（以下、「既転借人」といいます。
）に賃貸していることを確認し、また賃貸人は、賃借人が転貸先・転貸条件・転貸借契約の内容についてあらかじめ賃貸人の書面による承諾を得たうえで、建物の一部を今後転借人（既転借人を含みます。）に転貸することを承諾しています。マスターリース契
約上、既転借人との関係では賃借人のみが貸主として転貸し、貸主としての全ての義務を負担するとともに、敷金返還債務を賃借人が単独で負担することに同意する旨の確認書を既転借人より入手して賃貸人に交付することが賃借人に義務付けられています。

44

種

鉄鋼業
65,280 ㎡

（ｂ）主要テナント含め上位 10 テナント
平成 17 年６月 30 日現在の主要テナントを含む賃貸面積ベースの上位 10 社は、以下の表のと
おりです。
テナント名
１.ＪＦＥスチール㈱２.グラクソ・スミスクライン㈱賃貸物件
ＪＦＥビルディング
ＧＳＫビル
ＮＢＦユニックスビル

賃貸面積

契約満了日及び契約に関（㎡）する特記事項

全賃貸面積に占める賃貸面積の割合（％）

65,280平成23年３月31日

13.6

22,791

平成18年10月31日

4.8

20,426

平成24年３月31日

4.3

17,526

平成18年３月31日

3.7

15,333

平成21年11月30日

3.2

8,932

平成17年12月９日

1.9

8,493

平成19年３月31日

1.8

7,507

平成17年10月31日

1.6

7,160

平成17年９月30日

1.5

5,978

平成20年６月30日

1.2

中目黒ＧＴタワー
３.三井不動産㈱虎ノ門琴平タワー
西新宿三井ビルディング
新宿三井ビルディング二号館

４.富士ゼロックス㈱つくば三井ビルディング
中野坂上サンブライトツイン

５.新日本製鐵㈱第２新日鐵ビル
渋谷ガーデンフロント

６．トランス・コスモス㈱ＮＢＦ札幌南二条ビル
ＮＢＦ名古屋広小路ビル

７.エヌ・ティ・ティ・コミュニケーシ
ョンズ㈱興和西新橋ビルＢ棟
日本橋室町センタービル

８．㈱りそな銀行

ＮＢＦ虎ノ門ビル
アクア堂島ＮＢＦタワー
ＮＢＦ広島立町ビル

９.㈱エヌ・ティ・ティ・データ
10．住友電設㈱ＮＢＦ芝公園ビル
ＮＢＦ虎ノ門ビル
住友電設ビル(注)１．上表の数値は、本投資法人又は信託受託者を賃貸人とする賃貸借契約に関するものです（当該賃貸借契約に基づく転貸借契約を反映していません。
）。以下の注書きにおいて「テナント」とは当該賃貸借契約の賃借人を意味します。
２．上表の「賃貸面積」は、特段の記載がない限り、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分に相当する面積をいいます。また、各テナントが本件不動産につき複数の賃貸借契約を締結している場合には、各賃貸借契約の賃
貸面積の合計です。
３．上表の「契約満了日」は、テナントが複数の賃貸借契約を結んでいる場合には、最も早く契約満了日が到来する賃貸借契約の契約満了日を記載しています。
４．上表の「全賃貸面積に占める賃貸面積の割合」は平成 17 年６月 30 日時点で本投資法人が保有する本件不動産の全賃貸面積に対して各テナントの賃貸面積の占める割合（小数点第２位を四捨五入）です。
５．ＪＦＥスチール㈱との契約は定期賃貸借契約です。但し、ＪＦＥスチール㈱は、平成 18 年から平成 20 年までの３月中に書面にて賃貸人に通知し、所定の違約金を支払うことにより、それぞれの翌年３月末日を解約日として解約することができます。また、Ｊ
ＦＥスチール㈱は、賃貸借期間残存期間の賃料相当額を違約金として賃貸人に支払うことによって解約することができます。また
契約期間中の管理維持費・修繕費・維持更新費等はＪＦＥスチール㈱が負担することとなっているため共益費は収受しません。また、契約期間の終了時又は上記の解約時における全館明渡しの際には、ＪＦＥスチール㈱による原状復旧義務は原則として免除されることとなっています。
６．グラクソ・スミスクライン㈱とのＧＳＫビルに係る賃貸借契約の契約期間は、日本の一般の賃貸借契約に比して長期（契約満了日：
平成 22 年９月 30 日）ですが、定期賃貸借契約ではありません。グラクソ・スミスクライン㈱の優先買取請求権及び優先交渉権は申入可能期間（平成 14 年 10 月１日から平成 19 年９月 30 日における各年 10 月１日から 11 月 30 日までの２ヶ月間）であり、グラクソ・スミスクライン㈱からＧＳＫビルの買取りの申込みを受けた場合、グラクソ・スミスクライン㈱を最優先人として交渉することになります。なお、価格決定方法等は別途定められていますが賃貸人である信託受託者は売却の義務を負うものではありません。
７．新日本製鐵㈱との賃貸借契約は、上記契約満了日までを契約期間とする定期賃貸借契約です。
８．トランス・コスモス㈱との渋谷ガーデンフロントに係る賃貸借契約の契約期間は、日本の一般の賃貸借契約に比して長期（契約満了日：平成 21 年９月 30 日）ですが、定期賃貸借契約ではありません。
９．住友電設㈱との賃貸借契約は、上記契約満了日までを契約期間とする定期賃貸借契約です。

45

２ページより２．運用方針及び運用状況（１）運用方針①

基本方針
本投資法人は、主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産に投資をすることによって、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして運用を行います（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅰ）
。

②

投資態度
資産運用会社は、以下記載の本投資法人の投資態度に基づき本投資法人の資産の運用等を行います。
なお、資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて、本投資法人の投資態度に従った「資産運用ガイ
ドライン」を社内規程として制定しています。

Ａ．ポートフォリオ構築方針
不動産等の選別投資によるポートフォリオ構築については、わが国の地域別のオフィスストックの量的割合を踏まえて、中長期的な観点から、ポートフォリオ全体の運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして行います。
地域分散
地震リスク、空室リスク等のキャッシュ・フローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、不動産等の価額の合計額の 70％以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部から、30％以下を目途として地方都市部から、それぞれ選別
して取得することにより地域分散を図ります。
エリア

東京都心部

東京周辺都市部

地方都市部

（注）
1.
2.

都心
９区

具体的なエリアエリアの基本特性

組入れ率

千代田区・港区・中央区・新宿区・品川区・渋谷区・豊島区・文京区・目黒区

・地方都市部と比較し、相対的に賃料水準は高く、空室率は低い。また、相対的にマーケット（賃貸・売買）の規模が大きく、成長性が高い。
・利回りは相対的に低い。
・売却時における流動性は相対的に高い。

70%
以上

その他
23 区

上記以外の 14 区

都下・郊
外
（注）

武蔵野・立川・横浜・川崎・
千葉・柏・さいたま等

主要な
地方
都市

・地域特性によるが、東京都心部と比較し、相対的に賃料水
札幌・仙台・新潟・静岡・
準は低く、空室率は高い。また、相対的にマーケットの規浜松・名古屋・京都・大阪・模が小さく、成長性が低い。
神戸・岡山・広島・高松・・利回りは相対的に高い。
福岡・熊本等・売却時における流動性は相対的に低い。

・東京都心部と地方都市部の中間的な基本特性を有する。

30％
以下「都下・郊外」とは１都６県（東京（東京 23 区を除きます。
）、神奈川、千葉、埼玉、茨城、群馬、栃木）を指します。
資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記のような運用ができない場合があります（規約）。

Ｂ．取得方針不動産の投資割合
本投資法人は「特定不動産の割合」（定義は以下のとおり）につき、75%以上を維持します。平成 17 年６月 30 日現在、本投資法人はこの比率を満たしております。
「特定不動産の割合」とは、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に46

占める割合をいいます。
(注) 特定不動産とは本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権もしくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。

デューディリジェンス
個々の不動産等に投資する際には、当該不動産等の取得価格と収益予想から想定される投資利回り、立地エリアの将来性及び安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスクに対する対応状況並びに保険付保状況等を総合的に判断して選別するものとします。選別に際しては、建物規模、建築及び設備スペック、耐震性能、権利関係への対応、入居テナント属性、建物管理関係及び環境・地質等を考慮の上総合的に判断します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）①）
。
なお、以下の表に記載する項目は考慮にあたっての検討事項であり、本投資法人が取得した又は取得する不動産等が結果的に以下の項目の全てを満たさないこともあります。
項目

内容

建物規模

専有面積（当該物件における専有面積）及び基準階専有面積（１フロアでの専有面積）
・総専有面積の目安は約 1,650 ㎡（約 500 坪）以上
・基準階専有面積の目安は約 330 ㎡（約 100 坪）以上
賃貸に適した貸付床の形状・分割対応、十分な階高・意匠・電気容量・空調方式等
新耐震基準(昭和 56 年に改正された建築基準法に基づく基準を指します。)又はそれと同水準以上の性能の確保（構造評定・構造評価 （(財)日本建築センターが建築基準法に基づいて行う建物構造の評定・評価）を取得していること等）
共有、区分所有、借地物件等、本投資法人が完全な所有権を有しない物件についての、以下の点が適切であること
・敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置
・共有持分分割請求及び共有者持分売却等に関する適切な措置
適正なテナントの信用力、テナントの使用目的及び形態並びに賃料収納状況等
アスベスト等の有害物質の使用状況がないこと、もしくはその対応策のあること。土壌汚染状況が環境基準等に適合していること等

建築及び設備スペック
耐震性能

権利関係への対応

入居テナント属性
環境・地質等

未完成・未稼働資産
本投資法人は、原則として、引渡時点において稼働資産である不動産等を取得します。引渡時点において未稼働資産である不動産等については、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、本投資法
人の運用資産の運用に与える影響を考慮の上、本投資法人はこれを取得することができます。但し、当該未稼働資産の引渡直後において引渡済の未稼働資産（稼働資産となった未稼働資産を除く。
）の契約上の取得価格の合計が、直近の決算日における本投資法人の貸借対照表上の資産総額の 10％を超えない範囲に限ります。なお、稼働資産とは、建物が竣工しており賃貸中又は賃貸可能である不動産等をいい、本投資法
人が保有する不動産等のうちある時点において稼働資産となった不動産等は引き続き稼働資産とみなします（建物の建替え又は大規模修繕等が行われる場合を含みます。）（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)③）

Ｃ．運営・売却方針
取得した不動産等においては、中長期視点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の維持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化等）と費用逓減（外
注委託費、水道光熱費等の削減）による運用収益の安定的な成長を目指します(規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)⑤）。本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として運用資産に属する全ての不動産等を賃貸（駐車場、看板等の設置等を含みます。
）するものとします。かかる賃貸に際して、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れることがあり、かかる金銭は、規約の定めに基づいて運用されます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅳ）。
本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準
備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます（規約第 15 条第１項(2)）
。

47

長期修繕
修繕・修理・貸付工事の一部に対応する積立金は、物件毎に定める工事計画に基づき決定します。なお、
平成 16 年 12 月 31 日現在において予定されている平成 17 年１月～12 月間の積立額（大規模リニューアル
等に伴う一時的積立額を含みます。
）は以下のとおりです。
積立額
項目

根拠
(年間予定額)エンジニアリングレポートを参考にした
約 10 年間の長期修繕コストの年平均額

長期修繕積立金貸付工事準備金（テナントに賃貸するにあたり将来必要となる工事費用の積立金）

1,865 百万円

・フリーアクセスフロア対策費
・その他入居工事（間仕切り等）対策費（注）上記に記載した積立金とは別に、区分所有ビル等の管理規約等に基づく修繕積立金として、積み立てられる金額があります。

収益の減少・変動を回避する為の方策
災害やテナントの退去等による収益の大幅な減少や変動を回避するため、地域分散をはじめとする適切な投資配分比率の維持や火災保険の付保等の諸手段を講じるよう努めます。
売却
個々の不動産等の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測、並びにポートフォリオの構成等を検討のうえ総合的に判断します。なお、売却もしくは保有の検討は、保有する全ての不動産等について定期的に実施します（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑥）。

Ｄ．財務方針新投資口の発行資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として投資口の追加発行を機動的に行うことができます。
デットファイナンス
資産の取得、修繕等又は分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ（コール市場を通じる場合を含みます。
）又は投資法人債を発行することができます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)⑧）
。
資金を借入れる場合は、証券取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家からの借入れに限る
ものとします。また、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、その合計額が１兆円を超えないものとします。借入れ又は投資法人債の発行につき、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます（規約第 16 条）。
ローン・トゥー・バリュー・レシオ
本投資法人の資産総額に対して借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合（以下、「ローン・トゥー・バリュー・レシオ」といいます。
）の上限について資産運用会社が定めた運用資産の中長期運用方針及び年度運用計画の中で定められています。これらにおいては、ローン・トゥー・バリュー・レシオの上限につき 60％を目途としています（但し、資産の取得等に伴い、一時的に 60％を超えることがあります。）。
デリバティブ
運用資産の価格変動リスク及び金利変動リスクを回避するために、わが国における金利に係る先物取引、金利に係るオプション取引、金利に係るスワップ取引及び金利先渡取引を行うことができます（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（１）ｂ．）。

Ｅ．開示方針「開かれた透明性のある投資法人」であることを自ら示し、社会の認知を得ることを開示の方針とします。また全ての投資主に対して正確で偏りのない情報を遅滞なく伝達できる環境を常に整えることに努めます。

48

本投資法人は投信法、証券取引法、東京証券取引所、社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する様式に従って開示を行うほか、自主的に投資判断上重要と考える情報を積極的に開示します。
このような方針に従い、本投資法人は、平成 15 年 12 月期から、通常の決算期に加え上半期（３ヶ月間）の業績情報等の自主的な開示を開始しました。
不動産鑑定評価等
不動産、土地の賃借権及び地上権（信託の受益権、有価証券及び匿名組合出資持分の主たる裏付けとなるものを含みます。）について、資産運用報告書等により評価額を開示する目的で評価する場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額等をもって開示評価額とします（規約「資産評価の方法及び基準」
Ⅳ(2)）
。物件取得時からその後最初に到来する決算日に係る鑑定評価額等を開示するまでの期間においては、物件の売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます。）
をもって開示評価額とします。

Ｆ．分配方針(ａ)利益の分配
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第 15 条第１項）。
①本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額（以下、「分配可能金額」といいます。）
は、投資信託及び投資法人に関する法律又は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して決算日毎に計算される利益（貸借対照表上の純資産額から出資総額、出資剰余金及び評価差額金の合計額を控除した額をいいます。
）の金額とします。
②分配金額は、租税特別措置法第 67 条の 15（以下、「投資法人の課税の特例」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能所得の金額（以下、「配当可能所得金額」といいます。）の 100 分の90 に相当する金額を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。
）。なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます。
③分配金に充当せず留保した利益又は決算日までの分配可能利益については、規約中の「資産運用の対象及び方針」に基づき運用を行うものとします。
(ｂ)利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、以下の場合、出資の戻しとして分配可能金額を超えて金銭で分配することができます。但し、社団法人投資信託協会の規則等において定める額を限度とします（規約第 15 条第２項）。
①分配可能金額が配当可能所得金額に満たない場合で、投資法人の課税の特例の適用要件を充足する目的で出資の戻しを行う場合には、当該適用要件を充足するものとして本投資法人が決定した金額②経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、当期における減価償却額から当期における適切な積立金等を控除した額を限度として本投資法人が決定した金額
なお、利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受けた投資主がその分配の都度譲渡損益の算定を行うことが必要となる現行の税務の取扱いがなされる限りにおいては、本投資法人は投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わないものとします。
但し、本投資法人が「利益配当等の損金算入要件」を満たすことを目的とする場合等で、利益を超える金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。
(ｃ)分配金の分配方法
分配金（上記本項(ａ)及び(ｂ)を問いません。）は金銭により分配するものとし、原則として決算日から３ヶ月以内に、決算日現在の最終の投資主名簿に記載のある投資主又は登録質権者を対象に、投資口の所有口数に応じて分配します（規約第 15 条第３項）。
(ｄ)分配金の時効等本項（ａ）に規定する分配金はその支払開始の日から満３年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息を付さないものとします。（規約第15
条第４項）

49

２ページより
１．投資法人の関係法人の概況

業務関係の概要
投資法人として、投資主より募集した資金等を、主として不動産等に投資することにより運用を行います。関係法人及びその業務のうち、本投資法人の資産運用及び管理に関連する業務の関係をまとめると大要は以下のとおりです。

（１）資産運用及び不動産の取得に関連する業務
資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社が本投資法人の資産運用の一環として不動産等の取得の適否を検討します。資産運用会社は、物件取得助言業者である株式会社エヌ・ビー・
エフ・オフィスマネジメントに対し、不動産等の取得に関する助言の提供を求めることができます。
物件取得助言業者は、かかる助言を行うために物件取得助言補佐業者である三井不動産株式会社から必要な資料等の提供を受けることができます。
本投資法人が不動産等を取得するにあたり、物件移管業務受託者である三井不動産株式会社が、不動産の引渡し前に行うべき不動産に存在する瑕疵等の治癒の手配及び不動産の管理の委託に先立ち必要となる各種届出の手配等を行います。かかる業務のうち一部の業務を除く全ての業務は物件移管
業務再受託者である株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに対して再委託されます。

（２）不動産の管理等に関連する業務
本投資法人が不動産を直接取得した場合には、オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株
式会社が本投資法人の委託を受けて、当該不動産の運営管理を行います。
信託不動産に関しては、信託受託者が管理権限を有するとともに、一定事項について受益者である本投資法人が指図権を有していますが、オフィスマネジメント業務受託者が本投資法人の委託を受けて、
本投資法人が受益者として有する指図権を行使するとともに、信託受託者の委託を受けて、信託不動産の管理に関する信託受託者の業務の代行を行います。
本投資法人が取得した不動産等に係るオフィスマネジメント業務のうち、一部の業務を除く全ての業
務はオフィスマネジメント業務再受託者に対して再委託されます。
また、本投資法人が取得した不動産等に関する空室情報などの配布、テナントの移動情報や潜在入居情報の提供を含む賃貸借契約の締結の媒介は、現に入居しているテナントに対しては既存テナント一般
媒介業者である株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントが、現に入居しているテナント以外の者に対しては新規テナント一般媒介業者である三井不動産株式会社がそれぞれ行います。

Ａ．日本ビルファンド投資法人（本投資法人）
投資法人の機構
本投資法人の執行役員は１名以上、監督役員は４名以内（ただし、執行役員の数に１を加えた数以上とします。）とされています（規約）。平成 17 年６月 30 日現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員２名、監督役員４名並びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会により構成されています。下表は役員会の構成員です。
氏名

区分

主な兼職等

阿部

定文

執行役員

三井不動産株式会社 顧問

西山

晃一

執行役員

日本ビルファンドマネジメント株式会社 代表取締役社長

廣田

富男

監督役員

廣田富男法律事務所 弁護士

西沢

昭

監督役員

株式会社日本橋合同鑑定代表取締役 不動産鑑定士

小塚

埜武壽

監督役員

御苑会計事務所筆頭代表パートナー 公認会計士・税理士

深澤

日出男

監督役員

財団法人住宅改良開発公社副理事長（注）執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有していません。また、監督役員は、上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。

50

投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会にて決定されます。本投資法人の投資主総会は２年に１回以上開催されます。開催時期については確定していません。開催場所は東京都区内です。投資主総会は、会日の２ヶ月前までに公告を行い、かつ会日の２週間前までに各投資主に対して書面で通知を発する方法により招集されます（投信法第 91 条第１項）。投資主総会の決議は、法令又は本規約に別段の定めがある場合のほか、出席した投資主の議決権の過半数で行われます。
本投資法人の資産運用の方針及び基準は、本投資法人規約に定められています。かかる規約中に定められた資産運用の方針及び基準を変更する場合には、投資主総会の決議により規約が変更される必要があります。
また、本投資法人は、資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています。資産運用会社が資産運用委
託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です。
なお、平成17年3月10日に、本投資法人の第4回投資主総会が開催されました。投資主総会で承認された事項のうち主な概要は以下のとおりです。
議案

概要

規約変更

以下の事項等につき規約を変更しました。
・ 投資主総会の開催場所
・ 執行役員及び監督役員の投資法人に対する責任
・ 設立時に定めた規約の削除及び簡素化に伴う所要の変更
・ 不動産等への投資に付随する不動産の管理会社等の株式の取得及び商標権の取得
・ 税制改正等に伴う所要の変更
・ 日本証券業協会が開設した店頭売買有価証券市場の取引所有価証券市場への組織変更に伴う所要の変更

執行役員 2 名及び監督役員 4 名選任

阿部定文、西山晃一の 2 名が執行役員に、廣田富男、西沢昭、小塚埜武壽、深澤日出男の 4 名が監督役員に選任されました。

執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、投資法人を代表して投資法人の営業に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています。ただし、資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の業務執行については、役員会の承認を得なければなりません。監督役員は、執行役員の業務の執行を監督する権限を有しています。
また、役員会は一定の業務執行に関する上記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています。役員会の決議は、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって決議されます。
本投資法人の役員会規則において、決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役
員及び監督役員の数に参入しないことが定められています。
役員の変更
執行役員及び監督役員の任期は就任後２年です。ただし、補欠又は増員のために選任された執行役員
又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一です（規約）。
執行役員及び監督役員は投資主総会で選任されます（投信法第 95 条、第 100 条、規約）。ただし、本投資法人設立の際に投信法の規定に基づいて選任されたものとみなされる者はこの限りではありません（投信法第 72 条、規約）。
執行役員及び監督役員は投資主総会の特別決議で解任することができます。執行役員又は監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の総口数の 100 分の３以上に当たる投資口を有する投資主（６か月前より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）
は、30 日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第 99 条
第１項、第 104 条、商法第 257 条）。

51第三者の選任
投信法において投資法人の外部運用の性格により本投資法人の役員会の機能は、投資法人債の発行、投資法人債財務代理人の選任、投資主総会の招集、資産運用委託契約の解除（投資主総会での承認を条件とする）、計算書類、一般事務受託者の選任、資産運用委託契約・資産保管契約の締結・変更、資産運用委託契約・資産保管契約に関しての報酬・費用の支払の承認等です。
投信法の下で本投資法人は運用及び管理の機能は第三者を指名して行わせなければなりません｡本投資法人の関係法人は、ファンドの運営に関与する関係法人として投資法人の資産の運用を行う資産運用
会社、投資法人の一般事務受託者、資産保管会社、投資法人債管理会社等をいい、以下ではその名称及び関係業務の内容を記載しています。
Ｂ．日本ビルファンドマネジメント株式会社（資産運用会社及び機関の運営に関する一般事務受託者）

投信法における資産運用会社である日本ビルファンドマネジメント株式会社は、資産運用に加え、機関の運営に関する一般事務を行います｡平成 17 年６月 30 日現在資本の額は４億 9,500 万円であり、本投資法人と資本関係はありません。資産運用会社の代表取締役である西山晃一が本投資法人の執行役員を兼職しています。
業務
・・

資産運用委託契約（下記関係者図（１）、以下同じ）に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産運用会社として、
本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、本投資法人の資産（以下「運用資産」といいます。）の運用を行います。
機関の運営に関する一般事務委託契約（下記関係者図（２））に従い、本投資法人からの委託に基づき、機関の運営に関する一般事務受託者として、投資主総会の運営に関する一定の業務及び役員会の運営に関する事務を行います。

会社の沿革
資産運用会社は、日本法上の株式会社として設立された投資信託委託業者です。主な変遷は以下のとおりです。
平成 12 年 ９月 19 日
平成 12 年 11 月 17 日
平成 12 年 11 月 22 日
平成 13 年 １月 26 日
平成 13 年 １月 29 日
平成 13 年 ２月 15 日
平成 13 年 ３月 ７日
平成 13 年 ３月 22 日
平成 13 年 ５月 23 日
平成 13 年 ６月 16 日

会社設立
宅地建物取引業法上の宅地建物取引業者としての免許取得
事業目的の変更（投資法人資産運用業、委託代行業務の追加）
事業目的の変更（投資法人の機関の運営に関する業務の受託の追加）
宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得
不動産投資顧問業登録規程上の総合不動産投資顧問業登録
投信法上の投資信託委託業者としての認可取得
資本の額を１億円から１億 9,800 万円に増額
商号変更（エム・エフ資産運用株式会社から現商号へ変更）
資本の額を１億 9,800 万円から４億 9,500 万円に増額

株主の状況（平成17年６月30日現在）
所有株式数（株）

発行済株式総数に対する議決権の比率（％）

三井不動産株式会社

4,257

43.0

住友生命保険相互会社

名

称

3,465

35.0

中央三井信託銀行株式会社

495

5.0

株式会社三井住友銀行

495

5.0

大同生命保険株式会社

297

3.0

三井住友海上火災保険株式会社

297

3.0

三井生命保険株式会社

297

3.0

297

3.0

9,900

100.0

ブリテル・ファンド・トラスティーズ
合

リミテッド

計

役員及び従業員の状況
資産運用会社の従業員数は 14 名です。
また役員の構成は以下のとおりです（平成 17 年６月 30 日現在）。

52

西
澤
山
儀
新
西
諸

山
中
賀
山
辻
町

晃 一
弘 之
智
裕 理
保
芳 紀
典 明

代表取締役社長（常勤）取締役投資本部長（常勤）取締役運営本部長（常勤）
取締役
取締役
監査役
監査役

事業の内容及び営業の概況
資産運用会社は、投信法に定める投資信託委託業者として、本投資法人の資産の運用に関する業務を受託している他、役員会及び投資主総会開催に係る本投資法人の機関の運営に関する業務を受託しています。平成 17 年６月 30 日現在、資産運用会社は本投資法人の資産運用のみを行っております。
経理の概況
資産運用会社の経理の概況は以下のとおりです。
最近の事業年度における総資産、総負債、総資本の概況
区分

第５期
平成 17 年３月 31 日現在（単位：千円）

総資産1,655,813

総負債451,128

総資本

1,204,685

最近の事業年度における損益の概況
区分

第５期
自 平成 16 年４月 １日
至 平成 17 年３月 31 日
（単位：千円）

営業収益

1,633,753

経常利益

1,069,218

当期純利益

600,781

Ｃ．中央三井信託銀行株式会社（名義書換等に関する一般事務受託者及び資産保管会社）
中央三井信託銀行株式会社は銀行業及び信託業を営んでおります。平成 17 年３月 31 日現在の同行の資本金の額は 356,306 百万円であり、平成 17 年６月 30 日現在、本投資法人とは資本関係・役員の兼任
ともにありません。
業務・・名義書換等に関する一般事務委託契約（下記関係者図（３））に従い、本投資法人からの委託に基づき、名義書換等に関する一般事務受託者として、投資主名簿及び実質投資主名簿の作成、管理及び備置、投資口の名義書換、投資証
券の交付、投資主総会の招集通知等の作成、金銭の分配の計算及び支払いのための手続並びに新投資口の発行等に関する事務を行います。
資産保管委託契約（下記関係者図（４））に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産保管会社として、本投資法
人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利を行使する際に必要となる当該資産に係る権利を証する書面（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書及び書類）その他の書類の保管等の業務を行います。

Ｄ．税理士法人平成会計社（会計事務等に関する一般事務受託者）
税理士法人平成会計社は税務・財務に関する一般業務を営んでおります。本投資法人とは資本関係・役員の兼任ともにありません。

53

業務
・

会計事務等に関する一般事務委託契約（下記関係者図（５））に従い、本投資法人からの委託に基づき、会計事務等に関する一般事務受託者として、計算、会計帳簿の作成及び納税に関する事務の補助を行います。

Ｅ．三井不動産株式会社（オフィスマネジメント業務受託者、物件取得助言補佐業者、物件移管業務受
託者及び新規テナント一般媒介業者）
三井不動産株式会社は、不動産開発、賃貸、住宅・オフィスビル・土地の販売、仲介などの総合不動産業を営んでおります｡平成 17 年３月 31 日現在の同社の資本金の額は 134,433 百万円であり、平成 17
年６月 30 日現在、本投資法人の投資口 18,235 口を保有しています。なお、本投資法人とは役員の兼任はありません。
業務
・

・

・

・

オフィスマネジメント契約（下記関係者図（６））に基づき、本投資法人が取得した不動産等につき、「オフィスマネジメント業務」を行います。オフィスマネジメント業務のうち、一部の業務を除く全ての業務（以下「オフィスマネ
ジメント再委託業務」といいます｡）を、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに再委託します（下記関係者図（７））。
(注)オフィスマネジメント業務とは三井不動産グループでの呼称であり、オフィス資産の総合的な管理運営を指します。本投資法人が取得した不動産等に係る収益管理業務、テナントとのインターフェイス、修繕の企画、危機管理などの「不動産運営管理業務」並びに信託不動産に係る指図業務を含む「運営管理業務」及び会計業務の補助を含む「信託代行業務」をオフィスマネジメント業務と総称します。
不動産等の取得に関する助言補佐契約（下記関係者図（12））に基づき、株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネ
ジメントが資産運用会社に対して物件取得助言業務を行うために必要な資料の作成及び収集、調査等を行います（「物件取得助言補佐業務」といいます｡）。
物件移管業務委託契約（下記関係者図（８））に従い、本投資法人が不動産等を取得するに際して、取得後の不動産の管理の委託に支障が生じないよう、本投資法人から委託を受け、不動産の引渡し前に行うべき不動産に存在する瑕
疵等の治癒の手配及び不動産の管理の委託に先立ち必要となる各種届出の手配等（「物件 移管業務」といいます｡）を行います。物件移管業務のうち、一部の業務を除く全ての業務（「物件移管再委託業務」といいます｡）を株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントに再委託します（下記関係者図（９））
新規テナント一般媒介契約（下記関係者図（14））に従い、本投資法人（信託受託者を含む）に対して賃貸市場状況全般の情報や新規テナントの潜在入居情報を提供するなどにより、賃貸借契約の締結を媒介します（「新規テナント斡旋業務」といいます。）。

Ｆ．株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメント（物件取得助言業者、既存テナント一般媒介業者、オフィスマネジメント業務再受託者及び物件移管業務再受託者）
株式会社エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントは、三井不動産株式会社の 100％子会社、本投資法人のオフィスマネジメントに係る事業にのみ従事しております。平成 17 年３月 31 日現在、資本金の額は 10 百万円です。なお、本投資法人とは資本関係・役員の兼任ともにありません。
業務
・
・
・

・

三井不動産株式会社から再委託を受け、オフィスマネジメント業務再委託契約（下記関係者図（７））に従い、オフィスマネジメント再委託業務を行います。
三井不動産株式会社から再委託を受け、物件移管業務再委託契約（下記関係者図（９））に従い、物件移管再委託業
務を行います。
既存テナント一般媒介契約（下記関係者図（13））に従い、既存テナントに対し本投資法人（信託受託者を含む）が取得した不動産等の情報等を配布したり、本投資法人に対して既存テナントの移動や増床に関する情報を提供することを含む賃貸借契約の締結の媒介業務を行います（「既存テナント斡旋業務」といいます｡）。
資産運用会社が運用資産の運用の一環として、不動産等の取得を検討するにあたり、不動産等の取得に関する助言契約（下記関係者図（11））に基づき、資産運用会社に対して、当該不動産等の取得に関する助言（「物件取得助言業務」といいます｡）を行います。

Ｇ．税理士法人中央青山（納税事務等に関する一般事務受託者）

54

税理士法人中央青山はＭ＆Ａ・事業再構築・株式公開等に関するコンサルティング、記帳代行・給与計算・社会保険手続き、税務に関するコンサルティング、税務アドバイザー業等を営んでおります｡本
投資法人とは資本関係・役員の兼任ともにありません。
業務・納税事務等に関する一般事務委託契約（下記関係者図（15））に従い、本投資法人からの委託に基づき、納税事務等に関する一般事務受託者として、納税に関する事務を行います。

Ｈ．投資法人債に関する一般事務受託者
平成17年６月30日現在の投資法人債に関する一般事務受託者は以下のとおりです。

社名
資本の額（平成17年３月31日現在）

業務内容

第２回無担保投資法人債管理会社、事務受託会

株式会社三井住友銀行

日本ビルファンド投資法人第２回無担保投資社、元利金支払事務取扱者

664,986百万円

法人債（適格機関投資家限定）管理委託契約及び事務委託契約等に基づき、投資法人債管理業
務並びに投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

第２回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支

大和証券エスエムビーシー株式会社

払事務取扱者

205,600百万円

第３回無担保投資法人債管理会社、事務受託会

中央三井信託銀行株式会社

社、元利金支払事務取扱者

356,306百万円

第３回無担保投資法人債私募取扱者、元利金支

大和証券エスエムビーシー株式会社

払事務取扱者

205,600百万円
メリルリンチ日本証券株式会社
87,768百万円
しんきん証券株式会社

日本ビルファンド投資法人第２回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。
日 本ビ ルフ ァン ド投 資法 人第３ 回無 担 保
投 資法 人債 （適 格機 関投 資家限 定） 管 理
委 託契 約及 び事 務委 託契 約等に 基づ き 、
投 資法 人債 管理 業務 なら びに投 資法 人 債
権 者に 対す る利 息及 び償 還金の 支払 事 務等を行います。
日本ビルファンド投資法人第３回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

20,000百万円
みずほ証券株式会社
195,146百万円
第４回及び第５回無担保投資法人債管理会社、

中央三井信託銀行株式会社

事務受託会社、元利金支払事務取扱者

356,306百万円

第４回及び第５回無担保投資法人債私募取扱

大和証券エスエムビーシー株式会社者、元利金支払事務取扱者

205,600百万円

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日本ビルファンド投資法人第４回及び第５回無担保投資法人債（適格機関投資家
限定）管理委託契約及び事務委託契約等に基づき、投資法人債管理業務ならびに投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。
日本ビルファンド投資法人第４回及び第５
回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）
私募の取扱契約に基づく私募の取扱の他、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

第６回無担保投資法人債財務代理人

株式会社三井住友銀行
664,986百万円

第６回無担保投資法人債元利金支払事務取扱

株式会社三井住友銀行

者

664,986百万円
大和証券エスエムビーシー株式会社
205,600百万円
メリルリンチ日本証券株式会社

日本ビルファンド投資法人第６回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）財務代理契約に基づき、投資法人債の払込金の受領業務等を行います。
日本ビルファンド投資法人第６回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）元利金支払事務取扱契約に基づき、投資法人債権者に対する利息及び償還金の支払事務等を行います。

87,768百万円
Ｊ．Ｐ．モルガン証券会社東京支店
39,179百万円
しんきん証券株式会社
20,000百万円
日興シティグループ証券株式会社
76,307百万円
野村證券株式会社
10,000百万円
みずほ証券株式会社
195,146百万円
三菱証券株式会社
65,518百万円

なお、平成 17 年３月９日に払込が完了した第６回無担保投資法人債の発行に際し、大和証券エスエムビーシー株式会社、
メリルリンチ日本証券株式会社、Ｊ．Ｐ．モルガン証券会社東京支店、しんきん証券株式会社、日興シティグループ証券株
式会社、野村證券株式会社、みずほ証券株式会社及び三菱証券株式会社との買取引受契約を締結しました。平成 17 年６月
30 日現在、契約は終了しています。
平成 17 年６月 30 日現在、本投資法人の投資口保有状況は、野村證券株式会社（4,404 口）、日興シティグループ証券株
式会社（1,299 口）、みずほ証券株式会社（1,199 口）、大和証券エスエムビーシー株式会社（400 口）、三菱証券株式会社（51口）及びメリルリンチ日本証券株式会社（36 口）となっています。その他の法人について、該当事項はありません。また、役員の兼職関係はありません。

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関係者図

（１）（２）

日本ビルファンド
マネジメント株式会社

日本ビルファンド
投資法人

中央三井信託銀行
株式会社（３）（４）（16）(信託受益者)
s

（５）

役員会

（11）

執行役員
監督役員

（10）

（15）

（８）

（名義書換等に関する一般事務受託者／
資産保管会社／
投資法人債に関する一般事
務受託者）

税理士法人 平成会計社

税理士法人 中央青山

（16）
不動産信託契約

投資法人債に関する
一般事務受託者（６）
関係者図内の契約名称

三井不動産株式会社

（14）

信託銀行
（信託受託者）

（７）

（９）

（12）

（13）

株式会社エヌ・ビー・エフ
・オフィスマネジメント

建物管理
請負契約

建物管理会社(１) 資産運用委託契約(２) 機関の運営に関する一般事務委託契約(３) 名義書換等に関する一般事務委託契約(４) 資産保管委託契約(５) 会計事務等に関する一般事務委託契約(６) オフィスマネジメント契約(７) オフィスマネジメント業務再委託契約(８) 物件移管業務委託契約(９) 物件移管業務再委託契約(10) 事務代行業務委託契約(11) 不動産等の取得に関する助言契約(12) 不動産等の取得に関する助言補佐契約(13) 既存テナント一般媒介契約(14) 新規テナント一般媒介契約(15) 納税事務等に関する一般事務委託契約(16) 日本ビルファンド投資法人無担保投資法人債
管理委託契約、事務委託契約、元利金支払事
務取扱契約、私募の取扱契約等（注）
本図は、本投資法人が信託の受益権を保有している場合の本投資法人を中心とした主要な契約関係及び当事者を示したものです。本投資法人が直接に不動産を所有する場合については、（６）及び（14）の契約の当事者が本投資法人と三井不動
産株式会社、（13）の契約の当事者が本投資法人と株式会社 エヌ・ビー・エフ・オフィスマネジメントとなります。その他
保有形態により契約関係及び当事者が異なる場合があります。
本図で建物の警備、保守等については、建物管理会社が建物管理請負契約(点線で表示)に基づいてこれらを行います。同
契約は、本図では本投資法人が信託の受益権を保有する場合を示しておりますが、本投資法人が不動産を取得する場合は、建物管理会社と本投資法人及びオフィスマネジメント業務受託者との間で締結されます。
また、今後、本投資法人が取得する物件によっては、契約関係及び当事者が本図とは異なることがあります。
なお、平成17年８月10日に払込が完了した投資口の追加発行（公募）に際し、野村證券株式会社、メリルリンチ日本証券
株式会社、大和証券エスエムビーシー株式会社、新光証券株式会社、日興シティグループ証券株式会社、みずほ証券株式会
社、三菱証券株式会社及びＵＢＳ証券会社を投資口の募集に関する一般事務受託者に選任しましたが、平成17年８月19日現
在業務は終了しています。
平成 17 年６月 30 日現在、本投資法人の投資口保有状況は、野村證券株式会社（4,404 口）、メリルリンチ日本証券株式会社（36 口）、大和証券エスエムビーシー株式会社（400 口）、日興シティグループ証券株式会社（1,299 口）、みずほ証券株式会社（1,199 口）及び三菱証券株式会社（51 口）となっています。その他の法人について、該当事項はありません。また、役員の兼職関係はありません。

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