Insolvenz in Sicht?
Zukunftsfähigkeit jetzt sichern
Frühzeitig liquiditätssichernde Maßnahmen einleiten undExistenz sichern

Viele Projektentwickler undBestandsimmobilienhalter am
Immobilienmarkt sind in Schieflage
geraten. Die gegenwärtige
Entwicklung in der Immobilien­
wirtschaft ist besorgniserregend.
Täglich ist der Presse zu entnehmen,dass diverse Großbaustellen
gestoppt werden müssen. Es isthöchste Zeit, dass Projektentwickler
liquiditätssichernde Maßnahmen
zur Existenzsicherung einleiten undstrukturelle Maßnahmen etablieren,um die Kapitaldienstfähigkeit zu
stabilisieren und zu sichern.

Insgesamt betrachtet sind es nicht nur einzelne laufende
Projekte, sondern es ist die gesamte Pipeline der Projekt­entwickler von der aktuellen Situation betroffen. Die hohen
Baukosten und steigende Kreditzinsen sind die häufigsten
Gründe, die als Ursache für den Baustopp genannt werden.
Das Münchner ifo-Institut hat festgestellt, dass bereits
11,9 Prozent der von ihr befragten Unternehmen imWohnungsbau Finanzierungsschwierigkeiten haben. Seit
30 Jahren ist das der höchste Wert.1 Und die Lage spitzt
sich weiter zu, denn durch den Optimismus der Branche inden vergangenen Jahren zeigen sich nun Lücken in derPlanungsrechnung, in der oft weder die steigenden Zinsen
noch die wachsenden Materialkosten, zumindest im Rahmen
von Szenarien, berücksichtigt wurden. Fallende Preise führen
außerdem dazu, dass Projektentwicklungen nicht zu
Baukosten verkauft werden können.
Die Stakeholder, insbesondere Kapitalgeber wie Banken undGesellschafter, benötigen eine realistische Entscheidungs­
grundlage, um abzuwägen, ob es sinnvoll ist, den Projekt­entwicklern und Bestandsimmobilienhaltern die benötigte
Liquidität zur Verfügung zu stellen. Es geht um die Liquidität,
die sie für die Fortführung ihrer Projekte benötigen, die aberauch für die Investition in ihre Zukunftsfähigkeit unerlässlich ist.
Der Blick in die Zukunft ist ausgehend von der gegenwärtigen
gesamtwirtschaftlichen Situation keine Perspektive mit
Klarheit und Stabilität. Ganz im Gegenteil: Die Zukunft birgt
eine große Unsicherheit hinsichtlich der Entwicklung vonZinsen und Baukosten in sich. Zudem lässt die Preisgestaltung
von Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen imaktuellen Umfeld keinen Spielraum für die Weitergabe derangefallenen Kostensteigerungen. Infolgedessen ist eine
grundsätzliche Wirtschaftlichkeitsbetrachtung essenziell,wenn die Entscheidung über die nächsten Schritte zu treffen
ist. Die nachfolgenden Ansätze bieten die Grundlage für die1 Stornierungswelle im Wohnungsbau markiert neuen Höchststand |Pressemitteilung | ifo Institut1

Restructuring Update© 2024 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht undein Mitglied der globalen KPMG-Organisation unabhängiger Mitgliedsfirmen, die KPMG International Limited,
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fundierte Entscheidungsfindung, die Schaffung vonTransparenz für alle beteiligten Stakeholder und letztlich auchdie kritische Reflexion bestehender Geschäftsmodelle.
Transparenzschaffung und szenarienbasierte
Planungsrechnung
Das Treffen von Entscheidungen steht im Zusammenhang
mit dem Abwägen von Alternativen vor dem Hintergrund
ihrer jeweiligen Sinnhaftigkeit und Wirtschaftlichkeit. In dergegenwärtigen wirtschaftlichen Entwicklung ist die Schaffung
von Transparenz wichtiger als je zuvor. Eine unabhängige
Unternehmenseinschätzung in Form eines Independent
Business Reviews stellt eine Möglichkeit dafür dar.
Konkret bedeutet das, ein Verständnis über die Ausgangs­
situation zu schaffen, Abweichungen in der bisherigenPlanung zum Ist zu verstehen und sicherzustellen, dassKlarheit über die wesentlichen voraussichtlichen Marktent­
wicklungen besteht. Daran anknüpfend ist die Evaluierung
der bevor­stehenden Herausforderungen unerlässlich.
Ausgehend von der Kenntnis der aktuellen wirtschaftlichen
Unternehmenssituation und deren Ursachen kann die
planerische Vorwegnahme der zukünftigen Unternehmens­
situation erfolgen. Da die zukünftige wirtschaftliche
Entwicklung von verschiedenen Faktoren, die untereinander
auch Interdependenzen aufweisen, abhängt, ist es geboten,
nicht nur eine Planungsrechnung zu erstellen, sondernverschiedene szenarienbasierte Planungsrechnungenaufzustellen.
In der Praxis werden Planungsrechnungen mit Szenarien
und unterschiedlichen Planannahmen für die Entscheidungs­
findung, insbesondere von Stakeholdern, benötigt. Hierbei
werden auch unterschiedlichen Risikoprofilen Sorge getragenund die Unsicherheit am Markt mit verschiedenen Prämissen
abgebildet, um von diesen ausgehend den benötigten
Kapitalbedarf abzuleiten. Dabei wird in diesem Prozess
die Höhe der benötigten Liquidität in vielen Fällen in drei
unterschiedlichen Szenarien der Planungsrechnung – BestCase, Base Case und Worst Case – ermittelt. Auf derBasis der in den Szenarien niedergelegten unterschiedlichen
Risikoprofile kann zum Beispiel eine Bank die Höhe desKapitalbedarfs im jeweiligen Szenario plausibel nachvollziehen.
Zudem kann transparent aufgezeigt werden, mit welchen
Planannahmen im jeweiligen Szenario kalkuliert wird. Während
für Banken ein solcher Stresstest ein gängiger Prozess ist,müssen sich Projektentwickler erst noch daran gewöhnen.
Durch ein langjährig für sie sehr sicheres Marktumfeld waren
die Planungen nicht derart detail- und umfangreich, wie sie
aktuell von Finanzierern eingefordert werden.
Anpassung der strategischen Ausrichtung
Aktuell geben 61,4 Prozent der befragten Unternehmen an,
dass ihre Geschäftslage nicht zufriedenstellend ist.2 Dies
zeigt eine Umfrage des IW und des ZIA. Zudem bleiben
die Erwartungen negativ. Der Großteil der Unternehmen
erwartet eine sich deutlich verschlechternde Lage in den

bevorstehenden zwölf Monaten. Mit einer angepassten
strategischen Ausrichtung kann es den Unternehmengelingen, sich stärker zu diversifizieren und Risiken damit zu
reduzieren. Bezogen auf die Projektentwickler stellt dieAnpassung bestehender Geschäftsmodelle beispielsweiseeinen Ansatz dar, indem Projektentwickler, zumindest
vorübergehend, zu Bestandshaltern werden ‘müssen’, um
Notverkäufe zu vermeiden. Am Beispiel der Bestandshalterkönnen Flächen möglicherweise perspektivisch umgenutzt
werden, um die Wirtschaftlichkeit zu erhöhen und damit auchdie Liquidität zu sichern, jedoch immer nur in Abstimmung
mit den Finanzierern.
Sicherung der Zukunftsfähigkeit durch Investitionin Nachhaltigkeit
Zukünftig wird der Druck zunehmen, dass Unternehmen dieESG-Anforderungen erfüllen müssen. Sowohl Bestands- alsauch Projektentwicklungen sind davon betroffen. In diesem
Zusammenhang ist die Planung konkreter Maßnahmen zur
Erreichung der Nachhaltigkeitskonformität essenziell. DieUmsetzung von ESG in der Immobilienwirtschaft erfordert
zunächst die Kenntnis des Status quo und die individuelle
Ableitung einer konkreten ESG-Zielsetzung. Auf dieser
Grundlage kann der Investitionsbedarf, der durch dieUmsetzung der Nachhaltigkeit erforderlich ist, ermittelt
werden. Aufgrund der langfristigen Natur der Immobilien­
wirtschaft muss dieser Planungsprozess frühestmöglicheingeleitet werden. Nicht nur die Nutzer von Immobilien,sondern auch die Kapitalgeber fordern nachhaltige Gebäude.
Zur Sicherung der zukünftigen Marktattraktivität ist es
unerlässlich, in die Nachhaltigkeit zu investieren, um die
Kriterien für ESG zu erfüllen und damit kreditfähig zu sein.
Die Erfüllung der Nachhaltigkeitsanforderungen führt zu
Investitionen, welche zusätzliche Liquidität erfordern. ImZusammenhang mit der Weiterentwicklung der strategischenAusrichtung ist die strukturierte Ermittlung des zukünftigen
Kapitalbedarfs, welcher durch ESG in der laufenden
Finanzierung zumindest partiell unberücksichtigt ist,
unerlässlich. Die frühzeitige Sensibilisierung für die
bevorstehenden Megatrends (zum Beispiel ESG,
Nachfragerückgang, demografische Entwicklung) undderen Auswirkungen geben die Möglichkeit, konkrete
Handlungsoptionen rechtzeitig zu identifizieren undstrategische Handlungsspielräume zu nutzen.
In Kombination mit der derzeitigen Marktsituation
bedeuten ESG-Anforderungen in der Regel auch zusätzliche
Finanzierungsnotwendigkeiten. Möglicherweise muss imRahmen der regulatorischen und finanzwirtschaftlichen
Herausforderungen mit Hilfe der Planungs- und Szenarien­
rechnung auch eine Priorisierung und/oder eine zeitlicheStreckung einzelner Maßnahmen erfolgen – dies wiederum
mit den Konsequenzen für die Wirtschaftlichkeit undVermarktbarkeit einzelner Projekte.

2 Projektentwickler erleiden Stimmungseinbruch (iwkoeln.de)

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FazitDie gegenwärtigen herausfordernden Zeiten verlangenein bewusstes und frühzeitiges Auseinandersetzen
mit den aktuellen und zukünftigen Rahmenbedin­
gungen, um die Existenz eines Unternehmens
abzusichern. Als Ausgangspunkt eines jeglichen
Handelns steht die Transparenzschaffung über dieaktuelle und die zukünftige Unternehmenssituation.
Aufbauend darauf werden mögliche zukünftige
Entwicklungen in szenarienbasierten Planungs­
rechnungen abgebildet. In Abhängigkeit vom
bestehenden Geschäftsmodell kann es sinnvoll sein,eine neue strategische Ausrichtung im Sinne derAnpassung des Geschäftsmodells anzustreben.
Zugleich sollte die Sicherung der Zukunftsfähigkeit
auch konsequent unter der Berücksichtigung vonInvestitionen in die Nachhaltigkeit erfolgen.

Peter Wiegand
Partner,
Deal Advisory,
Turnaround & Restructuring

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Dr. Kristin Kriemann
Senior Managerin,
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