はじめに土地建物は、その額も大きく、購入や相続のときに多額の税金を納めることになりがちですが、特別にマイホーム購入に限って税金を軽減できる制度や、土地建物を引き継ぐ人に配慮して税金を抑える特例などが多数設けられています。ただし、これらの税制を賢く活用するには、そのしくみを知り、事前に対策しておくことが欠かせません。
本冊子は、マイホーム購入をはじめとした土地建物に関わる所得税や不動産取得税、固定資産税などから、土地建物を引き継ぐときの相続税まで、その課税のしくみや各特例制度について、簡潔に解説した土地建物にまつわる税金の総合ガイドブックです。
本冊子が皆様の的確な税制活用や資産対策のお役に立てば幸いです。

本冊子の構成についてはじめて住宅を購入する方などに向けた「住まい編」、より詳しく税制を知りたい方や不動産業者・専門家の方に向けた「エキスパート編」の二部構成により、そのしくみや節税に役立つポイント、適用要件等の情報をわかりやすくまとめています。

【 住 ま い 編 】

前 半

住まいづくりの税金を図解でやさしく解説！

【 住 ま い 編 】

一目でわかる
しくみのイメージと節税メリット

１章●住宅を買ったときの税金

第1 住宅ローン控除【

住宅ローン等の年末残高（最大5,000万円）
×控除率0.7％

455万円

編

の年末

】

,000万円） 残高
×0.7％

い

（最大5

ま

住宅ローン等
居住
開始年

住

最大控除額

所得税等から最大13年間控除◉ 住宅ローンを使って令和7年12月末までに住宅取得等をした場合は、所得税等から13年間で最大455万円を控除◉ 新築の省エネ住宅から、中古住宅、増改築まで幅広く適用◉ 子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が上乗せされる

10年目
13年目

す。令和6年1月1日から令和7年12月31日までに居住を開始した場合の控除額は、新築②住宅の新築、新築住宅・買取再販住宅の取得
令和７年１月１日～令和７年12月3１日に居住開始する場合等した住宅の区分・世帯要件に応じて次のとおりとなります。

住宅の区分

なお、子育て世帯（19歳未満の子などを有する世帯）又は若者夫婦世帯（夫婦のいずれ
かが40歳未満の世帯）について、令和６年１月１日から12月31日までの間に居住を開始した場合は、借入限度額の上乗せ措置（控除額が令和５年入居の場合の水準で維持）により、控除額が拡充されています。
令和６年１月１日～令和６年12月3１日に居住開始する場合

図表でポイント解説

住宅の区分
認定長期優良住宅
認定低炭素住宅

控除額の計算（年間） 控除期間

借入限度額（注2）
子育て世帯

若者夫婦世帯
上記以外
子育て世帯

455万円

4,500万円

409.5万円

4,500万円

409.5万円

ZEH水準省エネ住宅

若者夫婦世帯

省エネ基準適合住宅

若者夫婦世帯
上記以外

3,000万円

全ての世帯

2,000万円

上記以外

最大控除額

5,000万円

一般の買取再販住宅

子育て世帯

借入限度額

認定長期優良住宅

住宅ローン等の年末残高
×0.7％

3,500万円

13年間

318.5万円

4,000万円

364万円
273万円
140万円

10年間

（注１） 買取再販住宅とは、中古住宅を宅地建物取引業者が一定のリフォームにより良質化した上で販売する住宅です（54ページ参照）。
（注２） 子育て世帯・若者夫婦世帯に該当するかどうかは、
令和６年12月31日時点の状況で判定します。

控除額の計算（年間）

控除期間

住宅ローン等の13年間

4,500万円

認定低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅①住宅の新築、新築住宅・買取再販住宅（注1）の取得

第１章●住宅を買ったときの税金

住宅ローンを使って住宅の新築、取得、増改築等をした場合は、居住開始年以後13年間（又は10年間）の各年分の所得税において、住宅ローン控除の適用を受けることができま

全ての世帯（注3）3,500万円

省エネ基準適合住宅

3,000万円

一般の買取再販住宅

2,000万円

最大控除額

409.5万円
年末残高

318.5万円

×0.7％

273万円
140万円

10年間

（注３） 子育て世帯・若者夫婦世帯における借入限度額の上乗せ措置について、令和７年居住開始分における取扱いは、令和７年度税制改正において、令和６年居住開始分と同様の方向性で検討することとされています。

③中古住宅の取得、リフォーム（令和６年１月１日～令和７年12月31日に居住開始する場合）
住宅の区分控除額の計算
（年間）

借入限度額

控除期間

主な適用要件を整理して図解

最大控除額

認定長期優良住宅
中古住宅の取得

認定低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅

リフォーム

3,000万円

住宅ローン等の
年末残高

全ての世帯

一般住宅

2,000万円－（６１ページ参照）

2,000万円

×0.7％

210万円
10年間
140万円
140万円

所得税から控除しきれないとき
住宅ローン控除可能額のうち所得税から控除できなかった残額がある場合は、翌年度分の住民税において、その残額相当額が減額されます。ただし、上限は所得税の課税総所得金額等×5％（最高9.75万円）です。

新築住宅で住宅ローン控除を受けるには省エネ性能が必須になりました（令和６年１月以降に建築確認を受けたもの）

一般住宅
（上表の
「住宅の区分」
欄以外の住宅）については、令和５年12月31日までに建築確認を受けたもの又は、令和６年6月30日までに建築されたものである場合に限り、借入限度額を2,000万円として住宅ローン控除を受けることができます。

8【エキスパート編】

後 半【エキスパート編】

第6章●リフォームにかかる特例の適用要件等

リフォーム特例

適用要件一覧

住宅ローン控除

リフォームの特別控除（8ページ参照）

対象工事一覧
22 事業用資産の買換え特例【エキスパート編】

バリア
フリー

対象者

●バリアフリーリフォームの場合は、①50
歳以上、②要介護又は要支援の認定者、③障害者、④65歳以上の親族又は②若
しくは③に該当する親族と同居する者のいずれかに該当すること●子育てリフォームの場合は、①19歳未満の扶養親族、②配偶者（本人が40歳未満の場合）
又は③40歳未満の配偶者のいずれかを有する者であること

所得要件

住宅
ローン

●控除適用年分の合計所得金額が2,000万円以下であること●返済期間が10年以上の増改築にかかる
一定のローン等（56ページ参照）の年末残高を有すること―増改築にかかるローン等の有無は問わない（

めの耐震改修工事に原則20％（下記課税割合参照）
を掛けた額を収入金額として、売った金額より買い換え
次のいずれかに該当するバリアフリー改修工事を含む増改築
バリアフリー
た金額の方が少ないときは、その差額と買い換えた金額に課税割合を掛けた額との合計❽便所、浴室、脱衣室、居室、玄関、経路の床の材料を滑りにくいものに取り替える工事

なお、既成市街地等の内から外への置換え（旧1号買換え）は令和5年度税制改正により
次に掲げる省エネ改修工事
省エネ
廃止されました。

）❶

居室の窓の改修工事、又はその工事と併せて行う床、天井、壁の断熱工事で、その改修部位の省エネ性能がいずれも現行の基準相当以上となる工事

譲渡資産

買換資産

❷

❶の工事が行われる構造又は設備と一体となって効用を果たす太陽熱利用冷温熱装置などのエネルギー使用合理化設備
買換え
買換資産は、❶の工事と併せて行う家屋と一体となって効用を果たす一定の太陽光発電装置などの設備の取替え又は取付けに係る工事
事業用建物の
土地・建物・
・構築物❶ 原則として譲渡資
地域 敷地（300㎡以上）産の譲渡年の前年かの指定 建物・構築物
なし
3号買換え
らその譲渡年の翌年
❶調理室、
❷浴室、
❸便所、
❹玄関のいずれかを増設する工事までの３年間に取得
適用期限
（改修後、
❶から❹までのいずれか２つ以上が複数となるものに限る）（事務所等の国内にある土地等、建物又は構築物で、 国内にある土地等したものであること
個人・法人とも：❷ 買換資産を取得の日から１年以内に事供されるもののうちその面積が超のもの❶住宅内における子どもの事故を防止するための工事 ❷対面式キッチンへの交換工事 ❸開口部の防犯性を高める工事
業の用に供すること❸●50㎡以上であること【床面積基準について】❶ 登記簿に記載されている床面積が基準となります。なお、
マンションは、登記簿上の専有部分（階
段や通路などの共有部分を含めない）の床面積となります。
❷ 併用住宅の場合は、非住宅部分を含めた建物全体の床面積が基準となります。
❸ 共有の住宅の場合は、他の人の共有持分を含めた建物全体の床面積が基準となります。

●工事費用（補助金等を除く）
が50万円超であること● 全体の工事費用の1／2以上が居住用部分にかかるものであること

多世帯同居

―

次に掲げる子育て対応改修工事
譲渡年の１月１日現在で所有期間10年 一定の建築物等の敷地の用に子育て～令8.3.31❹収納設備を増設する工事

工事費用

●工事費用
（補助金等を除く）
が100万円超であること●全体の工事費用の1／2以上が居住用部分にかかるものであること

他の特例
との
併用制限

●住宅ローン控除とリフォームの特別控除の両方の適用要件を満たす場合は、いずれかを選択し（その他の特例との併用制限については、36・37ページ参照）て適用を受けること●耐震改修の特別控除の場合は、住宅ローン控除との併用が可能（要耐震改修住宅を取得した場
合で住宅ローン控除を受けている場合は併用不可）

適用期限●令和7年12月31日まで（リフォームの特別控除については、子育て対応改修工事のみ令和6年12月31日まで）

収入金額

❷

300㎡以上のものに限る）
、建物
又は構築物

（注2） この特例を受けようとする譲渡資産には、優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例等を❶小屋裏、❷外壁、❸浴室、脱衣室、❹土台、軸組等、❺床下、❻基礎若しくは❼地盤に関する劣化対策工事又は❽給排水管若しく
適用することはできません。
は給湯管に関する維持管理若しくは更新を容易にするための工事で、次の要件を満たすもの●認定を受けた長期優良住宅建築等計画に基づくものであること■ 課税割合本店資産の買換え

譲渡資産の地域

買換資産の地域

課税割合

東京都特別区

集中地域以外10％

集中地域以外（注） 耐震改修・省エネ改修と併せて行う耐久性向上改修工事（工事費用（補助金等を除く）
が50万円超であるもの）
も、特例の対象です。

東京都特別区

40％

集中地域（東京都特別区を除く）

25％

上記以外

リフォーム費用について、親や祖父母から贈与がある場合は、贈与税の非課税特例の適用も受けられる（55ページ参照）

上記以外

集中地域以外

｛（

－

30％
25％
20％

）

既成都市区域、名古屋市の一部）をいいます。

｝

残額は
課税繰延べ

＝ 課税譲渡所得金額

売った金額買い換えた金額

届出書の提出が必要です●先行取得（買換年の翌年に譲渡資産を譲渡）の場合
買換年の翌年3月15日までに届出書の提出が必要です。
●同一年に譲渡と買換えをする場合（令和6年4月1日以後に譲渡及び買換えをした場合）
譲渡日又は買換日のいずれか早い日を含む3月期間の末日の翌日から2か月以内に届出書の提出が必要です。
（注）法人にも同様の規定があります。

譲渡所得にかかる税額は？
① 売った金額（譲渡価額）より買い換えた金額（取得価額）の方が高いとき

適用要件を対象者や家屋、期限、金額などで整理し、図表で掲載

譲渡資産の譲渡価額
3億円
譲渡価額

課税割合

譲渡資産の取得費
9,000万円

取得費

譲渡費用

譲渡資産の譲渡費用

買換資産の取得価額

1,000万円

課税割合

5億円

課税譲渡所得3億円 × 20％ － （9,000万円 ＋ 1,000万円） × 20％ ＝ 4,000万円

課税譲渡所得税額 812.6万円

税率

4,000万円 × 20.315％ ＝

譲渡資産の譲渡価額

譲渡資産の取得費

譲渡資産の譲渡費用

買換資産の取得価額

5億円

9,000万円

1,000万円

3億円

取得価額

課税割合

収入金額

5億円 － 3億円 × 80％ ＝ 2億6,000万円
取得費

譲渡費用

収入金額

譲渡価額

必要経費

（9,000万円 ＋ 1,000万円） × 2億6,000万円 ÷ 5億円 ＝ 5,200万円
収入金額

必要経費

2億6,000万円 － 5,200万円 ＝61（注） 集中地域とは、東京都特別区及び首都圏近郊整備地帯等（東京都特別区を除く首都圏既成市街地、首都圏近郊整備地帯、近畿圏

66

買い換えた金額

差額＋20%が
収入金額

7

必要経費

収入金額
譲渡資産
譲渡
＋
×
の取得費
費用
譲渡資産の譲渡価額

譲渡価額

20％
東京都特別区

集中地域（東京都特別区を除く）
上記以外

60

80%は
課税繰延べ

売った金額

買換資産の
－
× 80% ）
（ 譲渡資産の譲渡価額
取得価額② 売った金額（譲渡価額）より買い換えた金額（取得価額）の方が安いとき●改修部位の劣化対策並びに維持管理及び更新の容易性が、いずれも増改築による長期優良住宅の認定基準に新たに適合区分することとなること20%が収入金額

の場合

収入金額

❺開口部・界壁・床の防音性を高める工事 ❻一定の間取り変更工事

耐震・省エネ改修工事と併せて行う次に掲げる耐久性向上改修工事
耐久性向上（注1） 買換資産である土地等の面積が譲渡資産である土地等の面積の５倍を超えるときは、
その超える部分は特例の対象となりません。

―

の場合

必要経費

譲渡資産の譲渡価額 ＞ 買換資産の取得価額

室、居室、玄関、経路に手すりを取り付ける工事 ❻便所、浴室、脱衣室、居室、玄関、経路の床の段差を解消する工事❼一定の譲渡資産と買換資産の組み合わせはいくつかありますが、主なものは3号買換えです。
出入口の戸を改良する工事●1／2以上に相当する部分がその人の居住用であること

増改築後
の床面積

❷階段の設置（既存の階段の撤去を伴うものに限る）

額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。
❸一定の浴室を改良する工事 ❹一定の便所を改良する工事 ❺便所、浴室、脱衣又は改良によりその勾配を緩和する工事―（注） リフォームの特別控除について、令和5年以前の居住開始の場合は3,000万円以下であること。

（注） 繰上げ返済等により返済期間が10年未満となった場
合は、その年以降はこの控除を受けることはできません。

昭和56年5月31日以前に建築された自己の居住用家屋に行う現行の耐震基準に適合するた耐震売った金額（譲渡価額）
より買い換えた金額（取得価額）の方が多いときは、売った金額❶介助用の車椅子で容易に移動するために通路等の幅を拡張する工事

譲渡資産の譲渡価額 ≦ 買換資産の取得価額

譲渡資産 譲渡
× 20%）－（＋
× 20%（ 譲渡資産のの取得費 費用 ）譲渡価額＝ 課税譲渡所得金額

一定の事業用資産を譲渡し、その譲渡資産に対応する買換資産を一定期間内に取得し特別控除の対象となるリフォームた場合には、譲渡所得にかかる税金が軽減されます（課税繰延べ）。
―

事業用の特例やプロのための最新の税制情報をもれなく収録

譲渡所得の算式❶章●土地建物の譲渡所得にかかる税金

―

第

耐震

❶ 増築、
改築、
建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事❷ マンションなどの区分所有建物における区分所有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修◉ 所有期間10年超の事業用の土地建物などの買換えに適用
繕・模様替えの工事◉ 原則、
譲渡収入の20％、又は譲渡収入のうち❸ 家屋の居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う
修繕・模様替えの工事
買換資産の価額の80％超の部分にだけ課税❹ 耐震基準に適合させるための修繕又は模様替え、一定のバリアフリー改修工事、
一定の省エネ改修工事

第６章●リフォームにかかる特例の適用要件等

子育て●増改築をした日から６か月以内に居住し、 ●増改築をした日から６か月以内に居住し原則として引き続き控除適用年の12月ていること31日まで居住していること

―

省エネ

多世帯
同居

居住時期

増改築

第7章●土地建物の譲渡所得にかかる税金

リフォーム特例

住宅ローン控除の対象となるリフォーム（24ページ参照）【 エ キ ス パ ー ト 編 】

1【 エ キ ス パ ー ト 編 】● 詳細な適用要件● 事業用の特例● 申告手続と実務…etc.
専門知識をより詳しく解説！

9

課税譲渡所得

税率

2億800万円 × 20.315％ ＝

課税譲渡所得

2億800万円

税額 4,225万5,200円

67

【第1章●住宅を買ったときの税金

住1 住宅ローン控除 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・82 住宅取得等資金贈与の非課税特例・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12
3 認定住宅等の新築等の特別控除・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14
4 登録免許税・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15
5 不動産取得税・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16
6 印紙税・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・19
7 固定資産税・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・20
8 消費税・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・23

まい

第2章●リフォームしたときの税金

1 リフォームの特別控除 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・24

編

目次

】
令和6年度
・
・4
税制改正のポイント・
今年のマイホーム取得
・・7
支援制度のポイント・

第3章●マイホームを買い換えたときの税金

1 マイホーム買換えにかかる税金 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・26
2 マイホームの3,000万円控除・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・28
3 マイホームの買換え特例・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・30
4 マイホーム買換えの損失の繰越控除・・・・・・・・・・・・・・・・・32
5 マイホームの譲渡損失の繰越控除・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・34
6 マイホーム譲渡の軽減税率 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・35
7 マイホームの特例の選択 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・36

第4章●土地建物をめぐる相続税と贈与税

1 相続税のしくみと計算 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・38
・
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・
・
・
・42
■ 相続税を計算してみよう ・

2 贈与税のしくみ〔暦年課税〕・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・44
3 相続時精算課税・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・46
4 贈与税の配偶者控除 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・48
5 土地建物の評価額 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・49
6 小規模宅地の特例〔特定居住用宅地等〕・・・・・・・・・・・・・・・・・・・50● 新築住宅の購入

・
・
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・
・
・
・
・
・51
税金シミュレーション・（注１） 本冊子の計算例は、原則、例示取引にかかる税額を便宜的に計算しており、必ずしも最終的な納付税額ではないことから端数処理を考慮していない場合があります。
（注２） 本冊子の内容は、令和6年４月１日現在の法令等によっています。
（注3） 税額等の計算式においては、令和6年分の所得税・令和6年度分の個人住民税の定額減税については、考慮していません。
2【エキスパート編】

第5章●住宅取得にかかる特例の適用要件等

1 所得税のしくみ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・52
2 所得控除額一覧〔令和6年分〕・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・53
3 住宅ローン控除等 適用要件一覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・54
4 住宅取得等資金贈与等 適用要件一覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・55
5 住宅ローン控除の借入金等の範囲・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・56
6 住宅ローン控除Ｑ＆Ａ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・58

第6章●リフォームにかかる特例の適用要件等

1 リフォーム特例 適用要件一覧 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・60
2 リフォーム特例 対象工事一覧 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・61
3 リフォームにかかる固定資産税の特例 ・・・・・・・・・・・・・・62

目次

第7章●土地建物の譲渡所得にかかる税金

1 譲渡所得にかかる税金のしくみ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・63
2 事業用資産の買換え特例 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・66
3 その他の譲渡所得の特例 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・68
4 譲渡所得Q&A・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・70
コラム

・
・
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・
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・
・
・
・
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・
・
・
・
・
・
・
・
・71
近年大きく変わる民法等と不動産・

第8章●不動産賃貸をめぐる税金

1 不動産所得のしくみ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・72
コラム

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・
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・
・
・73
賃貸住宅とマイホームの特例・

2 サービス付き高齢者向け住宅の特例 ・・・・・・・・・・・・・・・・・76
コラム

・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・77
サービス付き高齢者向け住宅とは ・第9章●相続をめぐる特例と財産評価

1 小規模宅地の特例〔事業用宅地等〕・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・78
2 土地建物の財産評価 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・80
3 空き家の譲渡所得の特例 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・82
コラム「空き家対策推進法」
・
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・
・
・
・
・83

4 取得費加算の特例 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・84
5 農地の納税猶予の特例 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・86
第10章●申告手続と登録免許税

1 住宅ローン控除等 申告手続 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・88
2 住宅取得等資金贈与等 申告手続・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・90
3 譲渡所得 申告手続 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・92
4 相続税 申告手続 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・94
5 登録免許税の税率一覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・96
3

土地・住宅税制はここが変わった！
令和６年度

税制改正のポイント

1 住宅ローン控除が拡充されました⑴

子育て世帯及び若者夫婦世帯による住宅の新築等の場合の借入限度額の引上げ

子育て世帯及び若者夫婦世帯（下図参照）
が、認定住宅等の新築等をして令和６年１月１日から12月31日までの間に居住を開始した場合には、住宅ローンの借入限度額が次のとおり引き上げられました。
居住開始年月日

借入限度額

住宅の区分

5,000万円

認定長期優良住宅・認定低炭素住宅
令和６年
１月1日～12月31日（改正前：4,500万円）

4,500万円

ZEH水準省エネ住宅（改正前：3,500万円）

4,000万円

省エネ基準適合住宅（改正前：3,000万円）■ 子育て世帯及び若者夫婦世帯の範囲① 年齢40歳未満であって配偶者を有する者

本人

配偶者

40歳未満

⑵

② 年齢40歳以上であって年齢

40歳未満の配偶者を有する者

本人

配偶者

40歳以上

40歳未満

③ 年齢19歳未満の

扶養親族
（子など）
を有する者

本人

子など

19歳未満

床面積要件の緩和措置の延長

認定住宅等の新築等に係る床面積要件の緩和措置について、令和６年12月31日以前に建築確認を受けた家屋についても適用できることとされました。

2 リフォームの特別控除が見直し・延長されました
リフォームの特別控除が令和７年12月31日まで２年延長されました。
また、特別控除の所得要件が合計所得金額2,000万円以下（改正前：3,000万円以下）に引き下げられました（耐震改修の場合は所得要件はありません）。
加えて、一定の子育て対応改修工事（下記参照）が特別控除の適用対象に追加され、令和６年４月１日から12月31日までの間に居住を開始した場合は、標準的な工事費用相当額（限度額250万円）の10％を所得税から控除できることとされました。

4

居住開始年月日

子育て対応改修工事

標準的な工事費用相当額の限度額

控除率

令和6年
4月1日
～
令和6年
12月31日

次の①～⑥の工事で一定の条件を満たすもの① 住宅内における子どもの事故を防止するための工事② 対面式キッチンへの交換工事③ 開口部の防犯性を高める工事④ 収納設備を増設する工事⑤ 開口部・界壁・床の防音性を高める工事⑥ 一定の間取り変更工事

250万円

10％

（注） 上記の改正のほか、特別控除の対象となるリフォームのうち、省エネ改修工事の対象設備について一定の見直しが行われました。

3 住宅取得等資金贈与の非課税特例が見直し・延長されました
見直し内容
非課税限度額の上乗せの対象となる省エネ住宅の要件を次のとおり引上げ
見直し前 断熱等性能等級4以上又は一次エネルギー消費量等級4以上
見直し後 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上

適用期限

3年延長

→令和８年12月31日まで（注） 令和５年12月31日までに建築確認を受けた住宅又は令和６年６月30日までに建築された住宅については、令和６年１月１日以後に住宅取得等資金の贈与があった場合でも、見直し前の要件を満たすことで省エネ住宅の要件を満たしているものとみなされます。

適用時期

令和６年１月１日以後の贈与にかかる贈与税について適用されます。

4 相続時精算課税制度の特例が延長されました
特例措置

適用期限

住宅取得等資金の贈与を受けた場合に贈与者が60歳未満であっても相続時精算課税制度の適用を受けることができる特例→令和８年12月31日まで

3年延長

5 認定住宅等の新築等の特別控除が見直し・延長されました
見直し内容

適用期限

所得要件を合計所得金額
2,000万円以下（改正前：3,000万円以下）に引下げ→令和７年12月31日まで

２年延長

6 マイホームの買換え特例が見直し・延長されました
特例措置
マイホームの買換え特例
マイホーム買換えの損失の繰越控除（注）

適用期限

２年延長

→令和７年12月31日まで

マイホームの譲渡損失の繰越控除（注） 特例の適用を受けようとする人が買換資産の住宅ローンの借入先の金融機関等に対して住宅ローンの年末残高等調書制度の適用
申請書の提出をしている場合、令和６年１月１日以後に行う譲渡資産の譲渡については、住宅ローンの残高証明書の確定申告書等への添付を不要とする見直しが行われました。

5

7 登録免許税の税率の軽減措置が延長されました
特例措置

適用期限

住宅用家屋の保存登記・移転登記に対する税率の軽減
住宅取得資金の貸付け等にかかる抵当権の設定登記に対する税率の軽減
宅地建物取引業者による一定の増改築等後の住宅の取得に対する所有権の移転登記に対する税率の軽減

３年延長→令和９年３月31日まで

特定認定長期優良住宅等の所有権の保存登記・移転登記に対する税率の軽減

8 印紙税の税率の軽減措置が延長されました
特例措置
不動産の譲渡契約書・建設工事の請負契約書にかかる税率の軽減

適用期限

３年延長

→令和９年３月31日まで

9 土地にかかる固定資産税及び都市計画税の負担調整措置が継続されます
特例措置
宅地等及び農地の負担調整措置等（商業地等にかかる条例減額制度及び税負担急増
土地にかかる条例減額制度、据置年度において簡易な方法により価格の下落修正ができる特例措置を含む）

適用期限

継続

→令和６年度から令和８年度まで

10 固定資産税の税額の減税措置が延長されました
特例措置

適用期限

新築住宅にかかる税額の軽減
新築の認定長期優良住宅にかかる税額の減額
耐震改修を行った住宅にかかる税額の減額（長期優良住宅化改修を含む）

2年延長→令和８年３月31日まで

バリアフリー改修を行った住宅にかかる税額の減額
省エネ改修を行った住宅にかかる税額の減額（長期優良住宅化改修を含む）

11 不動産取得税の特例措置が延長されました
特例措置
宅地等の取得にかかる課税標準を価格の２分の１とする特例措置
住宅及び土地の取得にかかる税率（本則４％）
を３％とする特例措置
新築住宅特例適用住宅用土地にかかる税額控除（床面積の２倍（200㎡を限度）相当額等の減額）について、土地取得後の住宅新築までの経過年数要件を緩和する特例措置
新築の認定長期優良住宅にかかる課税標準から1,300万円を控除する特例

6

適用期限

３年延長

→令和９年３月31日まで2年延長→令和８年３月31日まで

今年のマイホーム取得支援制度のポイント
令和6年12月末

最大455万円控除

住宅ローン控除（注）

最大1,000万円非課税

住宅取得等資金贈与

予算上限に達するまで

新築は最大100万円補助 （遅くとも令和６年12月31日まで）

住宅省エネ2024キャンペーン

（注） 令和６年度税制改正の子育て世帯及び若者夫婦世帯に対する住宅ローン控除の拡充及び床面積要件の緩和等については、令和７年
度税制改正においても、同様の方向性で検討が行われる見込みです。

住宅省エネ2024キャンペーンがスタート！
2050年カーボンニュートラルの実現に向け、家庭での省エネを推進するため、住宅の断熱性の向上や高効率給湯器の導入などの住宅省エネ化を支援する4つの制度がスタートしました。
■スケジュール

交付申請期間

令和６年３月中下旬～予算上限に達するまで（遅くとも令和６年１２月３１日まで）■制度一覧①先進的窓リノベ2024事業（対象期間：令和５年11月2日以降に工事に着手するもの）
補助対象

１戸あたりの補助額

５万円～最大200万円

窓・ドアの断熱改修②給湯省エネ2024事業（対象期間：令和５年11月2日以降に着工するもの）
補助対象

１台あたりの補助額

高効率給湯器（ヒートポンプ給湯機（エコキュート）、
ハイブリッド給湯機、家庭用燃料電池（エネファーム））の導入（リースの利用を含む）

工事の内容に応じて

原則 ８万円～最大20万円③賃貸集合給湯省エネ2024事業（対象期間：令和５年11月2日以降に着工するもの）
補助対象

１台あたりの補助額

既存賃貸集合住宅における、従来型給湯器から小型の省エネ型給湯器（エコジョーズ/エコフィール）への交換（リースの利用を含む）

追焚機能無し：５万円
追焚機能有り：
７万円④子育てエコホーム支援事業（対象：令和５年11月2日以降に対象工事に着手するもの）
１住戸あたりの補助額

補助対象

子育て世帯・若者夫婦世帯※による、注文住宅の新築または新築分譲住宅の購入
長期優良住宅ＺＥＨ住宅
リフォーム①窓・ドアの断熱改修①～③の②外壁、屋根・天井又は床の断熱改修
いずれか必須③エコ住宅設備の設置
①～③と
併せて実施
（任意）

●子育て対応改修●防災性向上改修●バリアフリー改修

100万円
80万円

工事の内容に応じて子育て世帯・若者夫婦世帯 原則 ５万円～最大30万円

最大45万円
最大60万円
原則 ５万円～最大20万円
その他の世帯
長期優良リフォームを行う場合
最大30万円
長期優良リフォームを行う場合
既存住宅購入を伴う場合

等※ 子育て世帯とは、18歳未満の子を有する世帯をいいます。若者夫婦世帯とは、夫婦のいずれかが３９歳以下である世帯をいいます（年
齢はいずれも令和５年４月１日時点。ただし、
令和６年３月末までに工事着手する場合は令和４年４月１日時点）。
（注）
上記の説明は、いずれも制度の原則的な取扱いを示したものです。制度の詳細は、ホームページ（https://jutaku-shoene2024.mlit.go.jp/）をご参照ください。

7

【 住 ま い 編 】

１章●住宅を買ったときの税金

第1 住宅ローン控除◉ 住宅ローンを使って令和7年12月末までに住宅取得等をした場合は、所得税等から13年間で最大455万円を控除◉ 新築の省エネ住宅から、中古住宅、増改築まで幅広く適用◉ 子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が上乗せされる

住宅ローンを使って住宅の新築、取得、増改築等をした場合は、居住開始年以後13年間（又は10年間）の各年分の所得税において、住宅ローン控除の適用を受けることができます。令和6年1月1日から令和7年12月31日までに居住を開始した場合の控除額は、新築等した住宅の区分・世帯要件に応じて次のとおりとなります。
なお、子育て世帯（19歳未満の子などを有する世帯）又は若者夫婦世帯（夫婦のいずれ
かが40歳未満の世帯）について、令和６年１月１日から12月31日までの間に居住を開始した場合は、借入限度額の上乗せ措置（控除額が令和５年入居の場合の水準で維持）により、控除額が拡充されています。
①住宅の新築、新築住宅・買取再販住宅（注1）の取得
令和６年１月１日～令和６年12月3１日に居住開始する場合
住宅の区分
認定長期優良住宅
認定低炭素住宅

借入限度額（注2）
子育て世帯

若者夫婦世帯
上記以外
子育て世帯

ZEH水準省エネ住宅

若者夫婦世帯
上記以外
子育て世帯

省エネ基準適合住宅
一般の買取再販住宅

控除額の計算（年間） 控除期間

最大控除額

5,000万円

455万円

4,500万円

409.5万円

4,500万円
3,500万円

住宅ローン等の
年末残高
×0.7％

13年間

409.5万円
318.5万円

4,000万円

364万円

上記以外

3,000万円

273万円

全ての世帯

2,000万円

若者夫婦世帯

10年間

140万円

（注１） 買取再販住宅とは、中古住宅を宅地建物取引業者が一定のリフォームにより良質化した上で販売する住宅です（54ページ参照）。
（注２） 子育て世帯・若者夫婦世帯に該当するかどうかは、令和６年12月31日時点の状況で判定します。

新築住宅で住宅ローン控除を受けるには省エネ性能が必須になりました（令和６年１月以降に建築確認を受けたもの）

一般の新築住宅（上表の「住宅の区分」
欄以外の住宅）については、令和５年12月31日までに建築確認を受けたもの又は、令和６年6月30日までに建築されたものである場合に限り、借入限度額を2,000万円として住宅ローン控除を受けることができます。

8

【住宅ローン等の年末残高（最大5,000万円）
×控除率0.7％

編】00万円） 残高
×0.7％

い

居住
開始年

ま

455万円

住 宅 ロー
ン等の年
末
（
最大5,0

住

最大控除額

所得税等から最大13年間控除

10年目
1 3 年目

第１章●住宅を買ったときの税金②住宅の新築、新築住宅・買取再販住宅の取得
令和７年１月１日～令和７年12月3１日に居住開始する場合
住宅の区分

借入限度額

認定長期優良住宅

控除期間

4,500万円

認定低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅

控除額の計算（年間）

全ての世帯（注3）3,500万円

省エネ基準適合住宅

3,000万円

一般の買取再販住宅

2,000万円

最大控除額

409.5万円
住宅ローン等の
年末残高

13年間

×0.7％

318.5万円
273万円

10年間

140万円

（注３） 子育て世帯・若者夫婦世帯における借入限度額の上乗せ措置について、令和７年居住開始分における取扱いは、令和７年度税制改正において、令和６年居住開始分と同様の方向性で検討することとされています。

③中古住宅の取得、リフォーム（令和６年１月１日～令和７年12月31日に居住開始する場合）
住宅の区分

借入限度額

控除額の計算
（年間）

控除期間

最大控除額

認定長期優良住宅
中古住宅の
取得

リフォーム

認定低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅

3,000万円

住宅ローン等の
年末残高

全ての世帯

一般住宅

2,000万円－（６１ページ参照）

2,000万円

×0.7％

210万円
10年間
140万円
140万円

所得税から控除しきれないとき
住宅ローン控除可能額のうち所得税から控除できなかった残額がある場合は、翌年度分の住民税において、その残額相当額が減額されます。ただし、上限は所得税の課税総所得金額等×5％（最高9.75万円）です。

9【 住 ま い 編 】

第１章●住宅を買ったときの税金■ 最大控除額の比較（令和6年1月1日～令和6年12月31日に入居した場合）

（万円）

新築
認定長期優良住宅
又は認定低炭素住宅
新築
ZEH水準省エネ住宅
新築
省エネ基準適合住宅
中古
省エネ基準適合住宅等
新築

省エネ性能に応じて控除額がアップ！

中古

一般の買取 一般住宅・再販住宅 リフォーム
0

50

100

150

200

250

300

■子育て世帯・若者夫婦世帯

350

400

450

500

■その他の世帯 ■全ての世帯

主な適用要件は？
●住宅の取得等にかかるローンである●床面積50㎡以上であること（控除適用年の合計こと（利息対応部分の金額は除く）

所得金額1,000万円以下の場合40㎡以上）(注)●返済期間が10年以上であること●床面積の1／2以上が適用者の居住用であること

マイホーム（新築、取得、増改築等）

適用者●取得等した日から６か月以内

住宅ローン

敷地

土地等にかかる住宅ローンも、
次のものは控除対象になります。

に居住を開始し、原則として引●家屋と共に取得した土地等にかかるもの

き続き控除適用年の12月31●家屋の新築前2年以内に取得した一定の土地にかかるもの

日まで居住していること●宅地建物取引業者との宅地分譲契約（契約締結後３か月以●控除適用年の合計所得金額
が2,000万円以下であること

内の家屋建築条件付に限る）により取得した土地等にかかるもの（注） 床面積要件の緩和措置は、
令和7年以後（認定住宅等以外の住宅は令和6年以後）に建築確認を受けるものを除きます。

10令和6年12月31日時点で、夫婦のいずれかが40歳未満である世帯。

子育てエコホーム支援事業

令和5年4月1日時点で18歳未満の子を有する世帯（注１）。

令和5年4月1日時点で夫婦のいず
れかが39歳以下である世帯（注２）。

編

令和6年12月31日時点で、19歳未満の子を有する世帯。

い

住宅ローン控除ま

若者夫婦世帯

住

子育て世帯

【

［参考］住宅ローン控除と子育てエコホーム支援事業の世帯要件の違い】（注１） 令和6年3月末までに工事着手する場合においては、令和4年4月1日時点で18歳未満の子を有する世帯も対象に含まれます。
（注２） 令和6年3月末までに工事着手する場合においては、令和4年4月1日時点で夫婦のいずれかが39歳以下の世帯も含まれます。

控除額の計算方法は？
令和6年11月に引渡しを受けた新築住宅（長期優良住宅・床面積120㎡）に同年12月から居住を開第１章●住宅を買ったときの税金始しました。購入価額は、土地建物合計で5,000万円、同年12月の住宅ローン残高は4,000万円です。
なお、令和6年分の課税所得金額は250万円、所得税額は15万円で、10歳の子（扶養親族）がいます。

控除可能額は？
住宅ローン年末残高 土地建物の購入価額

4,000万円

低い方の金額

4,000万円＜

5,000万円

×

0.7％

控除率

➡

いずれか低い方4,000万円

控除可能額 28万円

＝ 28万円

所得税の控除額は？
控除可能額

28万円

＞

所得税の控除額

15万円➡

所得税から15万円控除

住民税の控除額は？
控除可能額

28万円

－

所得税の課税所得金額

250万円

×

控除しきれなかった金額

13万円

所得税の控除額

15万円
5％

＞

9.75万円＋

住民税の控除額＝＝

控除しきれなかった金額

13万円

住民税の控除限度額

12.5万円＞ 最高9.75万円➡ 住民税から9.75万円控除

実際の控除額は？
所得税の控除額

15万円

9.75万円＝

24.75万円

控除額 24.75万円

住宅ローン控除を受ける最初の年分については、必要書類を添付して、所轄税務署に確定申告書を提出する必要があります。給与所得者の方は、2年目以後の年分については、年末調整で住宅ローン控除の適用を受けることができます。

関連ペ

ージ

●適用要件の詳細（中古住宅の要件、借入金等の範囲など）は ➡ 54ページ、56ページ～61ページ参照●マイホームの買換え等で譲渡所得の特例を受ける場合は ➡ 36ページ～37ページ参照●適用を受けるための申告手続は ➡ 88ページ～89ページ参照

11

【エキスパート編】

3

第5章●住宅取得にかかる特例の適用要件等

住宅ローン控除等

適用要件一覧

住宅ローン控除認定住宅等の新築等の特別控除

住宅の新築又は取得（増改築は60ページ参照）

認定住宅等の新築又は認定新築住宅等の取得（8ページ参照）（14ページ参照）● 一定の住宅の新築又は取得をした日から６か ●住宅の新築又は新築住宅の取得をした日から６月以内に居住し、原則として、引き続き控除適か月以内に居住していること対象となる用年の12月31日まで居住していること（注1） 住宅を複数所有する場合は、主として居住の用に供新築又は （注1） 取得の前後を通じ生計を一にする親族等からの敷する一つの住宅に限ります。
取得
地や中古住宅の取得、贈与による取得は除きます。 （注2） 認定長期優良住宅、認定低炭素住宅及びZEH水準（注2） 住宅を複数所有する場合は、主として居住の用に供する一つの住宅に限ります。

所得要件● 控除適用年分の合計所得金額が2,000万円
以下であること

省エネ住宅が対象になります。

● 控除適用年分の合計所得金額が2,000万円
以下であること（注） 令和5年以前の居住開始の場合は3,000万円以下。

● 返済期間が10年以上である一定の住宅ローン等（56ページ参照）の年末残高を有すること住宅
ローン （注） 繰上げ返済等により返済期間が10年未満となった場

合は、その年以降はこの控除を受けることはできません。

―（住宅ローン等の有無は問わない）●５0㎡以上であること（注） 令和6年12月31日まで（認定住宅等以外の住宅は令和5年12月31日まで）に建築確認を受けた新築住宅の取得等にかかる「住宅ローン控除」
については、控除適用年分の合計所得金額が1,000万円以下である場合、床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅も控除の対象となります。

住宅の
床面積

●1／2以上に相当する部分がその人の居住用であること【床面積基準について】❶ 登記簿に記載されている床面積が基準となります。なお、
マンションは、登記簿上の専有部分（階段や通路などの共有部分を含めない）の床面積となります。
❷ 併用住宅の場合は、非住宅部分を含めた建物全体の床面積が基準となります。
❸ 共有の住宅の場合は、他の人の共有持分を含めた建物全体の床面積が基準となります。

他の特例
との
併用制限

●これら2つの控除の適用要件を満たす認定住宅等の場合は、いずれかを選択して適用を受けること（その他の特例との併用制限については、
36、37ページ参照）

適用期限●令和7年12月31日まで

買取再販住宅・中古住宅の取得について

54●買取再販住宅の取得について
宅地建物取引業者から買取再販住宅を取得した場合は、次のすべての要件を満たすと住宅ローン控除の適用を受けることができます。
❶ 取得時において、新築日から10年を経過した家屋であること❷ 宅地建物取引業者が中古住宅を取得してから、一定の増改築等を行って再販売するまでの期間が2年以内であること❸ 売買価額（税込）に占める特定増改築等に係る工事費用の総額の割合が20％（その金額が300万円超の場合は300万円）
以上であること❹ 次のいずれかに該当すること・登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降のものであること
・耐震基準に適合していること
・上記に該当しない要耐震住宅について、その取得日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、居住日までに耐震改修工
事を完了していること等の一定の要件を満たすものであること●中古住宅の取得について
次のいずれかの要件に該当する中古住宅を取得した場合は、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
❶ 登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降のものであること❷ 耐震基準に適合していること❸ ❶及び❷に該当しない住宅（要耐震改修住宅）について、その取得日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、居住日までに耐震改修工事を完了していること等の一定の要件を満たすものであること

住宅取得等資金贈与等

適用要件一覧

【 エ キ ス パ ー ト 編 】

4①住宅取得等資金贈与の ②相続時精算課税における③贈与税の配偶者控除
非課税特例
住宅取得等資金贈与の特例（48ページ参照）（12ページ参照）

贈与者

受贈者

（46ページ参照）●父母、祖父母などの直系尊属 ●父母又は祖父母―●18歳以上（贈与年の１月１日現 ●18歳以上（贈与年の１月１日現在） ●婚姻期間20年以上の配偶者（贈与日現在の年数、
１年未
在）
の子、
孫などの直系卑属の推定相続人である子又は孫満の端数は切捨て）●贈与年分の合計所得金額が2,000万円以下であること●住宅の新築又は取得、増改築のための資金

第５章●住宅取得にかかる特例の適用要件等（注） 子や孫の配偶者は直系卑属に含まれません。

● 居住の用に供する土地等又（注1） 住宅の新築に先行して取得する敷地（受贈者は新築住宅を所有又は共有すること）又はは家屋（居住用不動産）
建売住宅・分譲マンション等の新築等と同時に取得する敷地にかかる資金を含みます。
● 居住用不動産を取得するた（注２） 住宅の増改築の場合は、工事費用が100万円以上であることが必要です。
めの資金
贈与財産 （注3） 贈与資金により取得する住宅が、自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある（注） 土地等の場合は、居住用家屋ととも人から取得したものや、これらの人との請負契約等により新築等をしたものは除きます。
に贈与を受けた敷地、若しくは、配偶（注4） 住宅を複数所有する場合は、主として居住の用に供する一つの住宅に限ります。
者又は同居親族の所有する居住用家（注5） 中古住宅の取得の適用要件は54ページを参照ください。
屋の敷地であるものに限ります。

適用要件●50㎡以上240㎡以下である ●４0㎡以上であること（合計所得金額1,000万円 ●１／２以上に相当する部分がそこと
以下の場合は床面積40㎡以上の人の居住用であること（注） マンション等の区分所有建物の場合
50㎡未満の住宅も対象）
はその区分所有する区画の床面積、増●１／２以上に相当する部分が改築の場合は増改築後の床面積が基準
その人の居住用であること

住宅の床面積 （注1） マンション等の区分所有建物の適用要件なしとなります。

場合はその区分所有する区画の床面積、増改築の場合は増改築後の床面積が基準となります。
（注2） 東日本大震災の被災者は、４0㎡以上（上限なし）とされます。

●原則、贈与年の翌年３月15日までに住宅の新築等をした上で居 ● 居住用不動産に、贈与年の住していること
翌年３月15日までに居住し、その後も引き続き居住する
居住、取得 （注1） 同日後遅滞なく居住することが確実であると見込まれる場合を含みます。ただし、贈与年の翌年12月31日までに居住していないときは、特例の適用は不可とな
見込みであるものに係るり、修正申告が必要です。
期限 （注2） 新築の場合は、翌年3月15日までに工事が棟上げの状態まで進んでいれば、適 （注） 居住用不動産の取得資金について用を受けることができます。また、建売住宅・分譲マンション等の取得の場合は、同日までに引渡しを受けておく必要があります。

適用期限 ●令和8年12月31日まで

特例のポイント

控除額

は、同日までに全額がその居住用不動産の取得に充てられなければなりません。

●適用期限なし●住宅用家屋の区分等に応じ ● 同一の贈与者・受贈者間で累 ● 同一の配偶者から１度に限積して2,500万円までが控除
り、2,000万円までが控除でて、1,000万円又は500万できる
きる円までが非課税となる。

（注）非課税限度額は12ページを参照く
ださい。

贈与者の
相続財産
への
加算等

●相続財産への加算等なし●相続時精算課税の選択後に受 ●相続財産への加算等なし
贈者（相続人）
が贈与を受けた
財産の価額から毎年の基礎控除額を控除した残額はすべて、贈与者（被相続人）の相続財産に加算される

相続税の軽減にも有効な①の非課税特例だが、住宅の床面積や居住と取得の期限に注意！
55

【エキスパート編】

第５章●住宅取得にかかる特例の適用要件等

6 住宅ローン控除Ｑ＆Ａ
夫婦共有で住宅を購入した場合

Q

私たちは、夫婦共有で住宅を購入しましたが、その場合は２人とも、住宅ローン控除を受けることができるのでしょうか？

A ば、他の要件を満たしている限り、それぞれ住宅ローン控除を受けることができます。この場合、２人夫婦で一棟の住宅を購入した場合でも、それぞれが対象となる借入金を有し、共有登記をすれとも家屋にかかる借入金を有し、家屋に名義が入っている必要があります。

なお、床面積の判定について、夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、他の人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。

併用住宅を購入した場合

Q

店舗付住宅を購入しましたが、住宅ローン控除の対象になるかどうか、どのように判定するのでしょうか？

A 体の床面積が50㎡以上 であり、そのうち自己の居住用部分の床面積が２分の１以上であれば、店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全（注1）

住宅ローン控除を受けることができます。

また、対象となる借入金は、居住用部分と事業用部分とにあん分計算を行う必要がありますが、居住用部分の床面積に対応する部分（注2）が控除対象となります。

（注1） 控除適用年の合計所得金額が1,000万円以下で、一定の場合、
床面積の要件は40㎡以上となります。
（注2） 居住用部分がおおむね90％以上の場合は100％として取り扱うことができます。

借入金を借り換えた場合

Q

住宅の新築にあたって、Ａ銀行の借入金を有していましたが、より金利の低いＢ銀行の借入金に借り換えることにしました。この場合、Ｂ銀行からの借入金は、住宅ローン
控除の対象になりますか？

A りません。したがって、借換えによる新しい借入金は、従前の借入金を消滅させるためのものであり、住宅ローン控除の対象となる借入金は、住宅の新築等のために直接必要な借入金でなければな

原則として住宅ローン控除の対象とはなりませんが、次の①及び②の要件を満たせば、借換え後の借入金について引き続き住宅ローン控除を受けられます。
①②

新しい借入金が従前の借入金の返済のためのものであることが明らかであること

新しい借入金が10年以上の償還期間であることなど住宅ローン控除の要件を満たすこと

なお、従前の借入金の残高より新しい借入金の借入時の金額のほうが多い場合は、次の算式による金額

が、控除対象となる住宅ローン年末残高になります。
新しい借入金の年末残高 ×

借換え直前の従前の借入金の残高
新しい借入金の借入時の金額（注） 住宅ローン控除を受けることができる年数は、居住年から一定期間であり、借入金の借換えによって延長されることはあり
ません。

58

【 エ キ ス パ ー ト 編 】

住宅の取得対価の額

Q

住宅の新築にあたり、当初工事代金が住宅ローンの年末残高よりも少なかったので
すが、住宅ローン控除の控除額の計算にあたり、注意点はありますか？

A の取得対価の額又は費用の額」 が住宅ローンの年末残高よりも少ないときは、その住宅の取得
住宅ローン控除の控除額は、住宅ローンの年末残高を基に計算することになっていますが、「住宅（注）

第５章●住宅取得にかかる特例の適用要件等

対価の額又は費用の額を基に計算します。

そのため、当初工事代金が住宅ローンの年末残高よりも少ない場合でも、追加工事代金など住宅の取得対価の額又は費用の額に含めることができる金額がないかどうか、確認しましょう。

（注） 補助金等の金額を除きます。また、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けた場合には、その適用を受けた金額を控除します。

控除の適用の開始時期

Q

令和6年11月に引渡しを受けた住宅に、令和7年１月から居住を開始しました。この場合、住宅ローン控除は令和6年分と7年分のどちらから適用を受けることになりますか？

A ます。そのため、令和6年に住宅の引渡しを受けて、同年中に引っ越しをしたのであれば、住宅ローン
住宅ローン控除は、居住を開始した年分から13年間又は10年間にわたり控除を受けることができ控除は令和6年分から適用を受けることになりますが、令和7年になってから引っ越しをしたのであれば、住宅ローン控除は令和7年分から適用を受けることになります。この場合、仮に税務署からの令和6年の年末残高の情報（又は金融機関からの令和6年の年末残高証明書）が届いたとしても、令和6年分は適用を受けないよ

う気をつけましょう。

（令和6年）（令和7年）

住宅ローン控除
令和6年分から13年間又は10年間

住宅引渡し 居住開始

（令和6年）（令和7年）

住宅ローン控除
令和7年分から

住宅引渡し

居住開始

13年間又は10年間

59【エキスパート編】

7章●土地建物の譲渡所得にかかる税金

第【 エ キ ス パ ー ト 編 】

1 譲渡所得にかかる税金のしくみ◉ 所有期間が５年を超えるかどうかで税率を区分（譲渡年１月１日時点）◉ 収入から必要経費と特別控除を差し引いた譲渡所得に課税
土地建物等の譲渡所得は、事業所得や給与所得などの他の所得とは別に計算します
第6章●リフォームにかかる特例の適用要件等 ／ 第7章●土地建物の譲渡所得にかかる税金（申告分離課税）。
税額は、次ページで述べる譲渡所得金額に対して次の税率を乗じて求めます。譲渡年の１月１日時点における所有期間が５年以下のもの（短期譲渡所得）は概ね税率が高く、５年超のもの（長期譲渡所得）は税率が低くなります。なお、一定の要件を満たす譲渡には、軽減税率が設けられています。
■ 譲渡所得にかかる税金の計算式

税率

譲渡所得金額 ×

＝ 税額

５年以下
５年超

30.63％
（所得税）

9％

（住民税）

特例

軽減税率

国、地方公共団体等に対する土地等の譲渡（注） 独立行政法人都市再生機構、土地開発公社、
地方住宅供給公社等及び一定の法人への譲渡で法人が業務を行うために直接必要であると認められるもの並びに収用交換等による譲渡を含みます。

15.315％

優良住宅地の造成等のための土地等の譲渡

（所得税）

5％

（住民税）

10

年超

（長期譲渡所得）譲渡年の１月１日時点の所有期間（短期譲渡所得）原則

マイホーム譲渡の軽減税率（35ページ参照）

15.315％（所得税）5％（住民税）10.21％（所得税）4％（住民税）（注） 2,000万円以下の部分

10.21％（所得税）4％（住民税）（注） 6,000万円以下の部分（注） 所得税には2.1％の復興特別所得税を含みます。

【所有期間の判定】取得日及び譲渡日は、原則として、資産の引渡しがあった日をいいますが、売買契約等の効力発生日（新築マンションや請負の注文住宅などは除く）とすることも認められています。なお、相続、贈与などによる取得については、原則として、被相続人等の取得日が引き継がれます。
税務上の所有期間は、取得日の翌日から起算し、譲渡年の１月１日時点で判定するため、実際の所有期間とは異なります。

令和6年中の譲渡の場合←平30.12.31以前に取得
長期譲渡所得平31.1.1以後に取得→
短期譲渡所得63

【エキスパート編】

第7章●土地建物の譲渡所得にかかる税金

譲渡所得の計算方法
譲渡所得の金額は、土地建物等を売却した収入金額そのものではなく、収入金額（土地や建物の売却代金など）から必要経費として取得費及び譲渡費用を差し引いて算出した譲渡益から、特別控除などを控除して計算します。
■ 譲渡所得の計算式

収入金額 －

譲渡益( 取得費 ＋ 譲渡費用 ) － 特別控除 ＝ 譲渡所得金額

取得費
取得費とは、譲渡資産の取得価額（土地や建物の購入代金）と取得後の設備費、改良費等の合計額をいいます。店舗・賃貸住宅などの業務用建物の場合（マイホームなどの非業
務用建物の場合は26ページ参照）
は、譲渡時までの減価償却費の累計額を、この合計額から差し引いたものが取得費となります。
なお、先祖代々の土地などで取得費が不明な場合や、実際の取得費が収入金額の5％を下回る場合などには、収入金額の5％を「概算取得費」とすることができます。また、相続財産を一定期間内に譲渡した場合は、譲渡資産にかかる相続税のうち一定の額を取得費に加算できる特例が設けられています（84ページ参照）。
■ 取得費の例（事業所得などの必要経費に算入されたものは含まない）●購入代金、建築代金 ●取得時の仲介手数料●建物付土地を購入した場合の立退料、建物の解体費用●登録免許税、不動産取得税、印紙税などの税金（これらの税金が取得費となるのは、マイホームなどの非業務用資産に限る。なお、固定資産税・都市計画税は取得費とならない）●土地購入後の設備費、改良費●土地購入時の造成費用、測量費●借入金の利子（土地や建物を購入するための借入金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子）取得費がわからない場合（先祖代々の土地など）

概算取得費の特例〔建物の場合〕－ 減価償却費 ＝ 取得費の累計額

取得費が収入金額の5％を下回る場合

収入金額 × ５％ ＝ 取得費（概算取得費）

相続財産を一定期間内に譲渡した場合（84ページ参照）

取得費加算の特例
64

実際の取得費（又は概算取得費）＋ 一定の相続税額 ＝ 取得費

【 エ キ ス パ ー ト 編 】

譲渡費用
譲渡費用とは、土地や建物などを売るために直接かかった費用をいいます。譲渡費用の主なものは次のとおりです。
■ 譲渡費用の例●土地や建物を売るために支払った仲介手数料、売主負担の印紙税、広告料、調査測量費、交渉費など●貸家を売るための借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料●土地を売るための建物の解体費用とその建物の損失額●借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料等

第7章●土地建物の譲渡所得にかかる税金

特別控除
一定の要件を満たす譲渡（マイホームや空き家の譲渡、収用等による譲渡など）については、特例の適用を受けることで、譲渡所得から100万円～5,000万円を特別控除することができます（26・28・68・82ページ参照）。
土地建物の譲渡で赤字になったら？ ～損益通算～
土地建物の譲渡損は、同年中の他の土地建物の譲渡所得から控除することができますが、事業所得や給与所得などの他の所得との損益通算や繰越控除は認められません。ただし、一定のマイホームの譲渡に限り、特例により他の所得との損益通算及び繰越控除が可能です（32・34ページ参照）。

譲渡所得にかかる税額は？
3年前に先祖代々の土地に賃貸住宅を建築しましたが、令和6年中に土地建物を譲渡しました。
内訳

収入金額

購入代金

減価償却費

譲渡費用

特別控除

土地

1億円

不明

｜

300万円

適用なし

建物

5,000万円

6,000万円

600万円

200万円

適用なし

土地の譲渡所得は？
収入金額

概算取得費

譲渡費用

譲渡益
（長期譲渡所得）1億円 － ｛（1億円 × 5％） ＋ 300万円 ｝ ＝ 9,200万円

建物の譲渡所得は？
収入金額

取得費（購入代金等－減価償却費）

譲渡費用

譲渡損
（短期譲渡所得）5,000万円 － ｛（6,000万円 － 600万円） ＋ 200万円｝ ＝ △600万円

譲渡所得の損益通算
土地の長期譲渡所得

9,200万円－

建物の譲渡損
（短期）

600万円

＝

課税長期譲渡所得

8,600万円

税額は？
課税長期譲渡所得 8,600万円 × 税率 20.315％ ＝

税額 1,747万900円

65【エキスパート編】

9章●相続をめぐる特例と財産評価

第1 小規模宅地の特例〔事業用宅地等〕◉ 小規模宅地の相続税評価額は、事業用は400㎡まで20％に、貸付事業用は200㎡まで50％に引き下げられる被相続人等の事業の用に供されていた建物又は構築物の敷地を、被相続人の親族が相続又は遺贈によって取得した場合は、その事業を引き継ぐことなどを前提として、その宅地等の課税価格を20%又は50%に引き下げる特例があります。この特例の適用要件及び限度面積、評価割合は、次のように区分されています。
適用要件

利用区分

限度面積・
評価減の割合相続開始直前において、被相続人等の事業の用（貸付事業用を除く）に供されていた宅地等で、次の要件に該当する被相続人の親族が相続等により取得したもの
被相続人の事業用の宅地等

被相続人の事業を申告期限までに引き継ぎ、申告期限までその事業を営んでおり、かつ、その宅地等を申告期限まで有していること

特定事業 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業用の宅地等
用宅地等 相続開始直前から申告期限まで、その宅地等の上で事業を営んでいること、かつ、その宅地等を申告期限まで有していること（注1） 相続開始前３年以内に事業の用に供された宅地等で、その宅地等上の事業用減価償却資産の価額がその宅地等の相続時の価額の15％未満であるものを除きます。

400㎡
まで

⬇

評価額

80％減

（注2） 個人事業者の事業用資産に係る相続税の納税猶予の特例を適用する場合は、この特例の適用は受けることができません。

相続開始直前から申告期限まで一定の法人（注）の事業の用（貸付事業用を除く）に
特定同族 供されていた宅地等で、その宅地等を相続等により取得した被相続人の親族等
会社事業 が、申告期限においてその法人の役員であり、かつ、その宅地等を申告期限まで有しているもの用宅地等（注） 相続開始直前において被相続人及び被相続人の親族等が法人の発行済株式の総数又は出資の総額の50％超を有している場合におけるその法人をいいます。

相続開始直前において、被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等で、次の要件に該当する被相続人の親族が相続等により取得したもの
被相続人の貸付事業用の宅地等

被相続人の事業を申告期限までに引き継ぎ、
申告期限までその貸付事業を営んで貸付事業 おり、かつ、その宅地等を申告期限まで有していること
用宅地等被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業用の宅地等

相続開始直前から申告期限まで、その宅地等の上で事業を営んでいること、
かつ、その宅地等を申告期限まで有していること

400㎡
まで

⬇

評価額

80％減
200㎡
まで

⬇

評価額

50％減

（注） 相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は除きます。ただし、相続開始前３年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている場合の貸付事業用の宅地等は適用の対象となります。

（注1）「特定居住用宅地等」
は、330㎡まで課税価格が80％減額されます。詳細は50ページ参照。
（注2）「貸付事業」とは、「不動産貸付業」「、駐車場業」「、自転車駐車場業」
及び事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行う「準事業」
をいいます。
（注3） 一の宅地等について共同相続があった場合には、取得した者ごとに適用要件を判定します。

78

【 エ キ ス パ ー ト 編 】

利用区分の異なる小規模宅地が混在する場合
いずれか2つ以上の利用区分の宅地等を選択する場合において、貸付事業用宅地等を含む場合は、限度面積の調整計算が必要となります。
事業用 ＋ 居住用

事業用

≦ 400㎡

居住用≦ 330㎡

合計 730㎡（完全併用可能）貸付事業用を含まないケース
事業用 ＋ 居住用 ＋ 貸付事業用

200
事業用 × ─ ＋400

貸付事業用を含むケース

200
居住用 × ─ ＋ 貸付事業用 ≦ 200㎡
330
第（注） 事業用とは、特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等の合計です。

章●相続をめぐる特例と財産評価

9

小規模宅地の特例の適用の有利・不利
利用区分ごとに次の算式により算出した金額を比較し、金額の多い宅地等から優先して特例を適用すると、課税価格から減額される金額も大きく、有利になります。
400
事業用 … 相続税評価額／㎡ × 80％ × ─
居住用
200
貸付事業用 … 相続税評価額／㎡ × 50％

330… 相続税評価額／㎡ × 80％ × ─200

小規模宅地の有利選択は？
令和6年中に、同居していた父の死亡により次の土地を相続しました。

■

面積

相続税評価額A 宅地（特定事業用宅地等）

200㎡

10万円／㎡

B 宅地（特定居住用宅地等）

120㎡

20万円／㎡

C 宅地（貸付事業用宅地等）

60㎡

30万円／㎡

B→A→Cの順に優先した場合の適用面積と減額される金額は？

Bの適用面積120㎡

Aの適用面積200
400（200㎡ － 120㎡ × ─）× ─
330
200＝ 255㎡（●
Aの適用限度面積）

Aの課税価格Cの適用面積200㎡

Bの課税価格200
200
200㎡ － 200㎡ × ─ － 120㎡ × ─
400
330≒ 27.27㎡（Cの適用限度面積）27.27㎡
Cの課税価格

200㎡ × 10万円 × 80％ ＋ 120㎡ × 20万円 × 80％ ＋ 27.27㎡ × 30万円 × 50％＝ 減額される金額

3,929.05万円■ C→A→Bの順に優先した場合の適用面積と減額される金額は？
Cの適用面積60㎡

Aの適用面積400（200㎡ － 60㎡）× ─200＝ 280㎡（Aの適用限度面積）

Aの課税価格Cの課税価格

Bの適用面積

200㎡

330
200
（200㎡ － 200㎡ × ─ － 60㎡）× ─
200
400
＝ 66㎡
（Bの適用限度面積）

Bの課税価格

200㎡ × 10万円 × 80％ ＋ 60㎡ × 30万円 × 50％ ＋ 66㎡ × 20万円 × 80％＝ 減額される金額

66㎡

3,556万円
79