本日付け公表のプレスリリースに関する補足説明資料『資産の取得に関するお知らせ』

2024年2月29日

取得予定資産の概要
 レバレッジを活用して、スポンサーのNTT都市開発より、安定稼働中の大型複合ビルの持分を好条件で追加取得。
 NTTグループが持つ優良再開発レジデンスの持分を取得し、グループ内協業による新たなスキームを構築。
≪2024年3月 取得予定資産≫
グランパーク（持分：約16.6%） *1≪直近の物件入替状況≫ *3■取得予定資産■取得済物件

ガーデン板橋氷川町（持分：約48.1%） *1

高■売却済物件

EPU成長を意識したターゲット
TOC

UN中野

取得物件

グランパーク
UN市ヶ⾕

所在地

東京都港区

東京都板橋区

取得先

ＮＴＴ都市開発

ＮＴTファシリティーズ

用途

オフィス、住宅、店舗

ガーデン板橋

UN伏⾒

UN内幸町

UN四条烏丸
UN麹町

ST天王洲

住宅
⼤⼿町FCGC

2024年3月14日

2024年3月22日

取得予定価格14,850百万円

2,820百万円

鑑定評価額

16,200百万円

2,930百万円

鑑定NOI/年

672百万円

116百万円

4.5%

4.1%

鑑定NOI利回り *2六番町ビル

利回り

取得予定日

ビュロー紀尾井町

品川ST

ポートフォリオの安定性を意識したターゲット

リスク低減のための売却ターゲット

クオリティ*1 実質的な共有持分割合を記載しています。なお、グランパークの既に保有している持分と併せた共有持分割合は約29.6%となります。
*2 「鑑定NOI利回り」は鑑定NOI/年÷取得予定価格で算出しています。
*3 「利回り」は直近の運用状況をベースに算出したNOI利回り、「クオリティ」は立地、規模、築年数を考慮したポイントにて算定しています。また、バブルの大きさは資産規模（取得価格）を表しています。

高1

取得予定資産の詳細≪グランパーク≫

敷地面積16,449.37㎡≪ガーデン板橋氷川町≫

竣工年月

1996年8月

延床面積160,042.88㎡構造

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根・亜鉛メッキ鋼板葺
地下4階付34階建

基準階面積

約620坪

稼働率98.4%（2023年12月末時点）

敷地面積2,905.96㎡

竣工年月

2008年3月

延床面積10,934.46㎡

構造

鉄筋コンクリート造陸屋根
地下1階付14階建

総戸数

279戸

稼働率96.9%（2023年12月末時点）

物件特性

物件特性

 敷地の約60％を緑地とし、潤いある環境を実現したオフィス、住宅及び商業施設が融合した複合施設。

 多くのオフィスが集積する「大手町」駅まで直通でアクセス可能な「板橋区役所前」
駅まで徒歩4分という利便性を有し、周辺には商店街の多いエリアに所在。

 中心建物であるグランパークタワー（オフィス棟）は、地上34階、基準階面積約620坪の規模を有し、高レベルのビジネスニーズに対応できるオフィス空間を提供。ハイツ棟は地上28階、総戸数172戸の賃貸レジデンス、プラザ棟は大小合わせて5つのカンファレンス、飲食及び物販店舗で構成。

 眺望の望める高層棟シングルと南北開放の低層棟ファミリーへ棟毎の分離を図りつつ、規模のメリットを活かし、Wi-Fi完備の広いラウンジスペースや、カーシェアリン
グサービス、24時間ゴミ置き場等、充実した付帯設備と高いセキュリティ体制を整備。

 隣地ではスポンサーが参画する再開発プロジェクトが進行し、将来のエリア価値向上が見込まれる。
2物件取得の効果と今後の取組み
 第43期初に取得したUN四条烏丸ビル、UN伏見ビルに加えて、今回2物件取得することでEPUは大きく成長。
 第44期以降は保有リスクの高まった物件の売却を積極的に進め、LTVをコントロールしつつポートフォリオのクオリティ向上を図ると共に、内部成長も組み合わせて巡航EPU2,700円を安定的に維持できる体制をめざす。
≪DPU/EPUの推移≫
EPU（売却益除き）
DPU

3,216

3,239693695

2,523

売却益

2,680

2,700

2,554

2,580

2,615

第41期

第42期

第43期予想第44期予想（2023年4月）（2023年10月）（2024年4月）（2024年10月）≪総資産LTVの推移≫(巡航水準）

EPU成長に向けた今後の取組み方針

資産組換えを前提とした先行取得のためLTVは一時的に上昇

 足元の金融マーケット環境を踏まえ、物件入替によるキャッシュマネジメント及びリスクコントロールを実施

45.0%

44.4%
UN中野取得UN四条烏丸取得

ｸﾞﾗﾝﾊﾟｰｸ取得

UN伏見取得ｶﾞｰﾃﾞﾝ板橋取得

 リーシングリスクが増加した物件、修繕費等のコスト増による利回り低下が見込まれる物件を中心に売却
売却

六番町ビル売却（41-42期）

 リーシング強化と修繕費等のコストコントロールによる内部成長
3ディスクレーマー

本資料は、本投資法人が東京証券取引所有価証券上場規程に従い2024年2月29日付で公表した「資産の取得に関するお知らせ」に記載の情報及びこれに付随する情報を追加し整理した資料です。本資料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、これに付随する政令、内閣府令及び規則並びに東京証券取引所有価証券上場規程に基づく開示書類又は資産運用報告ではありません。また、本資料は、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。本投資証券への投資等を行う際には、本投資法人が作成する目論見書その他の書面の内容を十分にお読みいただき、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。また、本資料を掲載している本投資法人のホームページ（以下「本ホームページ」といいます。）上のいかなる情報及び本ホームページ又はその掲載資料のリンク先に掲載されているいかなる情報についても、本投資法人が特定の商品の募集、勧誘、売買の推奨を目的とするものではありません。
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〈投資法人〉

ＮＴＴ都市開発リート投資法人〈資産運用会社〉

ＮＴＴ都市開発投資顧問株式会社
金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2870号 ／一般社団法人 投資信託協会会員

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