2019年３月期

決算短信〔日本基準〕（連結）2019年５月10日

上場会社名
コード番号
代表者
問合せ先責任者

三井不動産株式会社
8801
ＵＲＬ https://www.mitsuifudosan.co.jp/（役職名） 代表取締役社長（氏名）菰田 正信（役職名） 広報部長
（氏名）藤岡 千春

定時株主総会開催予定日

2019年６月27日

有価証券報告書提出予定日

2019年６月27日

上場取引所

ＴＥＬ

配当支払開始予定日

東03-3246-3155

2019年６月28日

決算補足説明資料作成の有無： 有
決算説明会開催の有無： 有（機関投資家、アナリスト向け）(百万円未満切捨て)

１．2019年３月期の連結業績（2018年４月１日～2019年３月31日）（１）連結経営成績
売上高
百万円
1,861,195
1,751,114

2019年３月期
2018年３月期（注）包括利益

営業利益
％
6.3
2.7

百万円
262,147
245,902

１株当たり
当期純利益
2019年３月期
2018年３月期（参考）持分法投資損益

円 銭
171.30157.752019年３月期

経常利益
％
6.6
5.7

2019年３月期 201,538百万円 （△23.0％）（％表示は対前期増減率）
親会社株主に帰属する
当期純利益
％
百万円
％
5.7
168,6618.2
9.4
155,874
18.3

百万円
254,106
240,3412018年３月期 261,672百万円 （172.0％）

潜在株式調整後
自己資本
総資産
１株当たり当期純利益
当期純利益率
経常利益率
円 銭
％
％
171.187.4
3.9
157.637.4
4.0
14,895百万円
2018年３月期 15,258百万円

売上高
営業利益率
％
14.1
14.0

（２）連結財政状態
総資産

純資産

2019年３月期
2018年３月期

百万円
6,802,731
6,284,723（参考）自己資本

2019年３月期 2,342,512百万円（３）連結キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー百万円
2019年３月期
216,7092018年３月期
30,143

自己資本比率百万円
2,420,804
2,287,700

％
34.4
35.1

１株当たり純資産円 銭
2,384.87
2,231.15

2018年３月期 2,204,882百万円

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△388,895△365,464

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円
231,238
289,150

現金及び現金同等物
期末残高百万円
157,682
100,708２．配当の状況2018年３月期

第１四半期末円 銭－

第２四半期末
円 銭
18.00

年間配当金
第３四半期末
円 銭
－

期末
円 銭
22.00

合計
円 銭
40.00

配当金総額
(合計)
百万円
39,527

配当性向
（連結）
％
25.4

純資産配当
率（連結）
％
1.9

2019年３月期

－

20.00

－

24.00

44.00

43,21825.7

1.9

2020年３月期（予想）

－

22.00

－

22.00

44.00

25.4

３．2020年３月期の連結業績予想（2019年４月１日～2020年３月31日）
売上高

通期

営業利益

経常利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

2,000,000

7.5

267,000

1.9

246,000△3.2（％表示は対前期増減率）
親会社株主に帰属
１株当たりする当期純利益
当期純利益
百万円
％
円 銭
170,000

0.8

173.07※

注記事項（１）期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動）： 無
新規 －社 （社名）－、除外 －社 （社名）－（２）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更： 無② ①以外の会計方針の変更： 無③ 会計上の見積りの変更： 無④ 修正再表示： 無（３）発行済株式数（普通株式）① 期末発行済株式数（自己株式を含む）
2019年３月期
991,424,727株 2018年３月期
991,424,727株② 期末自己株式数
2019年３月期
9,187,225株 2018年３月期
3,199,947株③ 期中平均株式数2019年３月期
984,581,283株 2018年３月期
988,139,025株（注）１株当たり当期純利益（連結）の算定の基礎となる株式数については、P.32「１株当たり情報」をご覧ください。

※

決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です※

業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項（将来に関する記述等についてのご注意）
本資料及び添付資料記載の業績予想に関しましては、本資料発表日現在において入手可能な情報および将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る本資料発表日現在における仮定を前提としており、その達成を当社として約束する
趣旨のものではありません。また、実際の業績等は、今後様々な要因によって、大きく異なる結果となる可能性があります。なお、業績予想に関する事項は、P.11「１.経営成績等の概況（４）今後の見通し」をご覧ください。

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信○添付資料の目次
１．経営成績等の概況 ………………………………………………………………………………………………………
（１）当期の経営成績の概況 ……………………………………………………………………………………………
（２）当期の財政状態の概況 ……………………………………………………………………………………………
（３）当期のキャッシュ・フローの概況 ………………………………………………………………………………
（４）今後の見通し ………………………………………………………………………………………………………
（５）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当 ……………………………………………………………
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 ……………………………………………………………………………
３．連結財務諸表及び主な注記 ……………………………………………………………………………………………
（１）連結貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………………
（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書 ………………………………………………………………………
連結損益計算書 ……………………………………………………………………………………………………
連結包括利益計算書 ………………………………………………………………………………………………
（３）連結株主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………
（４）連結キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………………………
（５）連結財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………………………
（継続企業の前提に関する注記） …………………………………………………………………………………
（表示方法の変更） …………………………………………………………………………………………………
（連結貸借対照表関係） ……………………………………………………………………………………………
（連結損益計算書関係） ……………………………………………………………………………………………
（連結包括利益計算書関係） ………………………………………………………………………………………
（企業結合等関係） …………………………………………………………………………………………………
（賃貸等不動産関係） ………………………………………………………………………………………………
（セグメント情報等） ………………………………………………………………………………………………
（１株当たり情報） …………………………………………………………………………………………………
（重要な後発事象） …………………………………………………………………………………………………

- 1 -

2
2
9
10
11
12
13
14
14
16
16
17
18
20
22
22
22
22
25
26
27
28
29
32
32

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信

１．経営成績等の概況（1）当期の経営成績の概況◆

連結業績概要（単位：百万円）
当期

前期

増減（率）

（2018.4.1～2019.3.31） （2017.4.1～2018.3.31）
売上高

1,861,195

1,751,114

110,080(6.3％)

営業利益

262,147

245,902

16,245(6.6％)

経常利益

254,106

240,341

13,765(5.7％)

168,661

155,874

12,786(8.2％)

親会社株主に帰属する
当期純利益「賃貸」セグメントは、国内の既存オフィスの賃料増額改定や前期に竣工した「東京ミッドタウン日比谷」等の通期稼働効果に加え、当期に竣工した米国の「55ハドソンヤード」による収益寄与等により、増収増益となりました。
「分譲」セグメントは、投資家向け・海外住宅分譲等における物件売却などが伸長し、増収増益となりました。「全体」では、売上高は１兆8,611億円、1,100億円（6.3％）の増収、営業利益は2,621億円、162億円（6.6％）の増益、
経常利益は2,541億円、137億円（5.7％）の増益、親会社株主に帰属する当期純利益は1,686億円、127億円（8.2％）の増益となりました。
◆

連結セグメント別業績（単位：百万円）
当期

前期（2018.4.1～2019.3.31）（2017.4.1～2018.3.31）

売上高

売上高

営業利益

営業利益

増減
売上高

営業利益

賃貸

603,284

141,945558,165

138,338

45,1193,607

分譲

530,766

98,037499,607

83,01031,15815,026

マネジメント377,490

53,445353,813

48,727

23,677

4,718

三井ホーム

261,7026,208

252,180

5,463

9,522

745

その他

87,9504,681

87,346

6,849

603△2,168－△42,171－△36,487－△5,684

1,861,195

262,147

1,751,114

245,902110,080

16,245

消去又は全社計- 2 -三井不動産㈱◆（8801）

2019年３月期

決算短信

セグメント別の業績概況
各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しております。
また、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。

① 賃貸
当期

前期

増減

（2018.4.1～2019.3.31） （2017.4.1～2018.3.31）
売上高

603,284

558,165

45,119

営業利益

141,945

138,338

3,607

国内の既存オフィスの賃料増額改定や、前期に竣工した「東京ミッドタウン日比谷」等の通期稼働効果に加え、当期に開業した「ららぽーと名古屋みなとアクルス」「三井アウトレットパーク台中港」や米国の「55ハドソンヤー
ド」による収益寄与等により、セグメント全体では、451億円の増収、36億円の増益となりました。
なお、当社の首都圏オフィス空室率（単体）は1.7％となりました。
＜売上高の内訳＞
当期

前期

増減

（2018.4.1～2019.3.31） （2017.4.1～2018.3.31）
オフィス

337,733

307,840

29,893

商業施設

238,345

229,335

9,009

その他

27,20520,9896,215

合計603,284

558,165

45,119当期

前期（2019.3.31）（2018.3.31）

所有

1,969

1,748

221

転貸

1,179

1,162

18

所有

1,593

1,536

58

転貸

600

580

19

・貸付面積の状況（単位：千㎡）

オフィス

商業施設

増減

・期末空室率推移（％）
2019/3

2018/32017/3

2016/3

2015/3

2014/3

2013/3

2012/3

オフィス・商業施設(連結)

1.8

2.4

3.1

2.2

3.2

3.5

3.3

2.9

首都圏オフィス(単体)

1.7

2.2

3.4

2.6

3.2

3.3

3.8

4.4

地方オフィス(単体)

1.8

2.3

2.3

3.1

4.1

4.3

5.3

6.4

- 3 -

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞
・新規稼働物件（当期稼働物件）
２ テレビジョンセンター
msb Tamachi 田町ステーションタワーＳ

英国ロンドン市
東京都港区

2018年３月竣工
2018年５月竣工

オフィス
オフィス

日本橋髙島屋三井ビルディング
ＯＶＯＬ日本橋ビル

東京都中央区
東京都中央区

2018年６月竣工
2018年６月竣工

オフィス
オフィス

ららぽーと名古屋みなとアクルス

愛知県名古屋市2018年９月開業

商業施設

55ハドソンヤード
三井アウトレットパーク台中港

米国ニューヨーク市
台湾台中市

2018年10月竣工
2018年12月開業

オフィス
商業施設

日本橋室町三井タワー

東京都中央区

2019年３月竣工

オフィス・通期稼働物件（前期稼働物件）
１ エンジェルコート

英国ロンドン市

2017年３月竣工

オフィス

Ｇ－ＢＡＳＥ田町

東京都港区

2018年１月竣工

オフィス

新宿Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ

東京都新宿区

2018年１月竣工

オフィス

東京ミッドタウン日比谷

東京都千代田区

2018年２月竣工

オフィス・商業施設＜単体の賃貸事業内訳＞
・全体
当期

前期

（2018.4.1～2019.3.31） （2017.4.1～2018.3.31）
売上高

556,207524,936

粗利益

97,977102,383

17.6

19.5

粗利益率（％）
・オフィス・商業施設
オフィス

商業施設

首都圏

地方

合計

首都圏

地方

合計

269,632

21,672

291,305

161,504

70,285

231,790

2,427

326

2,753

1,375

741

2,116

棟数（棟）

105

28

133

60

27

87

空室率（％）

1.7

1.8

1.7

1.3

0.9

1.2

売上高
貸付面積（千㎡）- 4 -三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信

② 分譲
当期

前期

増減

（2018.4.1～2019.3.31） （2017.4.1～2018.3.31）
売上高

530,766

499,607

31,158

営業利益

98,037

83,01015,026

国内住宅分譲においては、高額物件の引き渡しが進み増収となった一方で、前期の高利益率物件の反動により減益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等においては、Ｊリートをはじめとする投資家への物件売却や英国における物件売却が寄与したこと等により、増収増益となりました。セグメント全体では、311億円の増収、150億円の増益となりました。
＜売上高・営業利益の内訳＞
当期

前期

増減

（2018.4.1～2019.3.31） （2017.4.1～2018.3.31）
国内住宅分譲売上高

285,432

275,988

9,444

営業利益

26,604

31,167△4,563

売上高245,333

223,619

21,713

営業利益

71,433

51,843

19,590

売上高合計

530,766

499,607

31,158

営業利益合計98,037

83,01015,026

投資家向け・海外住宅分譲等＜国内住宅分譲内訳＞
・売上高等の内訳
当期

前期（2018.4.1～2019.3.31）（2017.4.1～2018.3.31）

増減

マンション

252,230(3,283戸）

246,989(3,707戸）

5,241（△424戸）首都圏

223,412(2,729戸）

219,800(3,098戸）

3,612（△369戸）その他

28,817(554戸）

27,188(609戸）

1,629（△55戸）

戸建33,202(475戸）

28,998(501戸）

4,203（△26戸）

首都圏

33,202（475戸）

27,778（479戸）

5,423

（△4戸）

その他

－

（－戸）

1,220

（22戸）

△1,220（△22戸）

売上高合計

285,432(3,758戸）

275,988(4,208戸）

9,444（△450戸）

・契約状況
マンション

戸建

合計

期首契約済み(戸) (A)

4,188

153

4,341

期中契約

(戸) (B)

3,426

441

3,867

計上戸数

(戸) (C)

3,283

475

3,758

期末契約済み(戸) (A)＋(B)－(C)

4,331

119

4,450

完成在庫

(戸)

141

30

171

新規発売

(戸)

3,427

431

3,858

（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。

- 5 -三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信・期末完成在庫推移（戸）2019/3

2018/32017/3

2016/3

2015/3

2014/3

2013/3

2012/3

マンション

141

108

321

88

83

170

223

380

戸建

30

40

69

127

100

65

57

24

合計

171

148

390

215

183

235

280

404

・当期における主要な計上物件（国内住宅分譲）
パークコート青山 ザ タワー

東京都港区

マンション

パークコート赤坂檜町 ザ タワー

東京都港区

マンション

パークコート武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

神奈川県川崎市

マンション

パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ

東京都練馬区

マンション

ファインコート練馬桜台ザ・マークス

東京都練馬区

戸建

Ｇ－ＢＡＳＥ田町

東京都港区

オフィス

三井不動産ロジスティクスパーク稲沢

愛知県稲沢市

物流施設

70 マークレーン

英国ロンドン市

オフィス

テレビジョンセンター（ザ・ヘリオス、ザ・クレッセント）

英国ロンドン市

マンション

・当期における主要な計上物件（投資家向け・海外住宅分譲等）③ マネジメント
当期

前期（2018.4.1～2019.3.31） （2017.4.1～2018.3.31）

増減

売上高

377,490353,813

23,677

営業利益

53,44548,727

4,718

プロパティマネジメントにおける管理受託件数やリパーク事業（貸し駐車場事業）の管理台数の増加等に加え、仲介・アセットマネジメント等における大型の法人仲介やリハウス事業（個人向け仲介事業）取扱件数の増加等により、セグメント全体では、236億円の増収、47億円の増益となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞
当期

前期（2018.4.1～2019.3.31） （2017.4.1～2018.3.31）

増減

プロパティマネジメント
売上高（※）

275,338

263,420

11,918

営業利益

30,243

28,914

1,329

売上高

102,152

90,393

11,759営業利益

23,202

19,813

3,388

売上高合計

377,490353,813

23,677

営業利益合計53,44548,7274,718

仲介・アセットマネジメント等※

当期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況
リパーク管理台数：245,511台（前期：226,125台）- 6 -三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

仲介

当期

前期

（2018.4.1～2019.3.31）（2017.4.1～2018.3.31）

取扱高

件数

取扱高

件数

1,706,843(41,533件)

1,568,074(40,658件)

増減
取扱高

件数

138,769(875件)（注）仲介の取扱件数・取扱高は持分法適用のリハウス関連会社を含めた三井不動産リアルティグループ全体の数値となっております。
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）
当期

前期（2018.4.1～2019.3.31）（2017.4.1～2018.3.31）

取扱高
販売受託

件数

102,196

取扱高(1,461件)

60,457

件数(949件)

増減取扱高

件数41,739(512件)④ 三井ホーム
当期

前期（2018.4.1～2019.3.31） （2017.4.1～2018.3.31）

増減

売上高

261,702

252,180

9,522

営業利益

6,208

5,463

745

リフォーム・リニューアル事業において、住宅リフォームやオフィス・商業施設のリニューアルの受注が伸長したこと等により、セグメント全体では、95億円の増収、７億円の増益となりました。
＜売上高の内訳＞
当期

前期（2018.4.1～2019.3.31） （2017.4.1～2018.3.31）

増減

新築

168,173

168,579△405

リフォーム・リニューアル

42,38137,196

5,185

賃貸管理

26,85525,321

1,534

住宅関連部資材販売

24,291

21,0833,207

合計

261,702

252,180

9,522

当期

前期

・受注工事高内訳（2018.4.1～2019.3.31） （2017.4.1～2018.3.31）

増減

新築

166,077

152,988

13,089

リフォーム・リニューアル

52,95945,094

7,865

- 7 -

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信

⑤ その他
当期

前期

（2018.4.1～2019.3.31） （2017.4.1～2018.3.31）

増減

売上高

87,95087,346

603

営業利益

4,681

6,849

△2,168

既存のホテル事業が堅調に推移した一方で、当期に開業した「三井ガーデンホテル日本橋プレミア」「三井ガーデンホテル金沢」等の開業費用等により、セグメント全体では、６億円の増収、21億円の減益となりました。
＜売上高の内訳＞
当期

前期（2018.4.1～2019.3.31） （2017.4.1～2018.3.31）

増減

施設営業

63,94960,1203,828

その他

24,001

27,226△3,224

合計

87,95087,346603＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞
・新規稼働物件（当期稼動物件）
三井ガーデンホテル大手町
三井ガーデンホテル五反田

東京都千代田区
東京都品川区

2018年６月開業
2018年６月開業

ホテル
ホテル

三井ガーデンホテル日本橋プレミア
三井ガーデンホテル金沢

東京都中央区
石川県金沢市2018年９月開業
2019年１月開業

ホテル
ホテル

京都府京都市
東京都中央区2017年９月開業
2017年10月開業

ホテル
ホテル

・通期稼働物件（前期稼動物件）
ホテル ザ セレスティン京都祇園
ホテル ザ セレスティン銀座- 8 -三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信（2）当期の財政状態の概況◆

当期末の資産、負債、純資産（単位：百万円）
当期末（2019.3.31）

前期末（2018.3.31）

増減

総資産

6,802,731

6,284,723

518,007

総負債

4,381,926

3,997,023

384,9032,906,610

2,604,656

301,9542,420,804

2,287,700

133,104

2,342,512

2,204,882

137,629

1.24

1.18

0.06

うち有利子負債
純資産
うち自己資本
Ｄ／Ｅレシオ（倍）（注）有利子負債：連結貸借対照表に計上されている短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計
Ｄ／Ｅレシオ：有利子負債／自己資本
有利子負債のうちノンリコース債務が、当期末において433,147百万円、前期末において440,953百万円含まれております。
◆

主要な資産負債の概要

１．販売用不動産等
当期末における販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）残高は、１兆6,305億円となり、
前期末比1,056億円の増加となっております。この増加は、期中の新規投資が原価回収を上回ったことによります。
２．有形・無形固定資産
当期末における有形・無形固定資産残高は、三井不動産における「日本橋室町三井タワー」、「日本橋髙島屋三井ビルディング」、三井不動産アメリカにおける「55ハドソンヤード」、「（仮称）50ハドソンヤード」への新規投資等により、前期末比1,815億円増加し、３兆5,004億円となりました。
３．有利子負債
当期末における有利子負債残高は、営業活動によるキャッシュ・イン2,167億円、有形・無形固定資産の新規投資等による投資活動のキャッシュ・アウト3,888億円、配当金の支払によるキャッシュ・アウト413億円、現金及び現金同等物の増加569億円等により、前期末比3,019億円増加し、２兆9,066億円となりました。

- 9 -三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信（3）当期のキャッシュ・フローの概況◆

当期のキャッシュ・フロー
当期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で569億円増加し、1,576億円となりました。

１．営業活動によるキャッシュ・フロー
当期は、営業活動により2,167億円の増加となりました。これは、税金等調整前当期純利益2,420億円や減価償却費
790億円等によるものです。また、販売用不動産の取得・売却によるキャッシュ・フローは、取得による支出が売却による回収を上回り、318億円の減少となっております。
２．投資活動によるキャッシュ・フロー
当期は、投資活動により3,888億円の減少となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出3,383億円等によるものです。
３．財務活動によるキャッシュ・フロー
当期は、財務活動により2,312億円の増加となりました。これは、借入金の調達等によるものです。
◆

キャッシュ・フロー関連指標の推移
項目

2016年３月期

2017年３月期

2018年３月期

2019年３月期

自己資本比率

35.8％

35.7％

35.1％

34.4％

時価ベースの自己資本比率

51.1％

44.6％

39.2％

39.6％

キャッシュ・フロー対有利子負債比率

69.2年

10.1年

86.4年

13.4年

インタレスト・カバレッジ・レシオ

10.6

12.3

12.3

12.1

(注)１．各指標の基準は下記のとおりです。いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
株式時価総額：決算期末月の月中平均株価×期末発行済株式数（自己株式控除後）
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：EBITDA／利払い
EBITDA：営業利益＋減価償却費
利払い：連結損益計算書の支払利息
２．「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号

平成30年２月16日）を当連結会計年

度の期首から適用し、2018年３月期以前に係るキャッシュ・フロー関連指標については、当該会計基準を遡って適用した後の指標となっております。

- 10 -

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信（4）今後の見通し（次期の業績見通し）◆連結業績の見通し（単位：百万円）
次期

当期

増減（率）

（2019.4.1～2020.3.31） （2018.4.1～2019.3.31）
売上高

2,000,000

1,861,195

138,805(7.5％)

営業利益

267,000

262,147

4,853(1.9％)

経常利益

246,000

254,106△8,106(△3.2％)

親会社株主に帰属する当期純利益

170,000

168,661

1,339(0.8％)

次期の業績予想については、売上高は当期比1,388億円増収の２兆円、営業利益は同比48億円増益の2,670億円、経常利益は同比81億円減益の2,460億円の見込みです。また、親会社株主に帰属する当期純利益は、同比13億円増益の1,700億円の見込みです。
◆

連結セグメント別業績の見通し（単位：百万円）

当年度において当社グループ内での連携強化を目的として三井ホーム株式会社を完全子会社化したことに伴い、次年度よりセグメント区分についても従来の「賃貸」「分譲」「マネジメント」「三井ホーム」「その他」の５区分から「賃貸」「分譲」「マネジメント」「その他」の４区分へと変更します。
当年度まで「三井ホーム」セグメントに含まれていた三井ホームグループの「新築事業」「リフォーム・リニューア
ル事業」「住宅関連部資材販売事業」「賃貸管理事業」について、「新築事業」「リフォーム・リニューアル事業」「住宅関連部資材販売事業」を「その他」セグメントへと集約し、「賃貸管理事業」を「マネジメント」セグメントへと集約しました。
なお、下記連結セグメント別業績の見通しの当期業績は、変更後のセグメント区分へ組み替えて表示しています。
次期

当期(2019.4.1～2020.3.31)（2018.4.1～2019.3.31）

売上高

営業利益

売上高

営業利益

増減
売上高

営業利益

賃貸

630,000

144,000

603,284

141,945

26,7162,055

分譲

600,000

111,000

530,766

98,037

69,234

12,963

マネジメント410,000

52,000404,346

55,1805,654△3,180その他

360,000

4,000

322,797

9,157

37,203△5,157－△44,000－△42,172－△1,8282,000,000

267,000

1,861,195

262,147

138,805

4,853

消去又は全社
合計「賃貸」セグメントは、当期竣工の「日本橋髙島屋三井ビルディング」、「msb Tamachi 田町ステーションタワー
S」の通期稼働による収益寄与等により、セグメント全体で267億円の増収、20億円の増益を見込みます。
「分譲」セグメントは、国内住宅分譲事業の計上予定戸数の増加、投資家向け・海外住宅分譲等における増収・増益を織り込み、セグメント全体で692億円の増収、129億円の増益を見込みます。
「マネジメント」セグメントは、三井不動産リアルティにおけるリハウス事業（個人向け仲介事業）が引き続き堅調に推移する一方、三井不動産レジデンシャルにおける販売受託の減少等により、セグメント全体で56億円の増収、31億円の減益を見込みます。
「その他」セグメントは、既存のホテル・リゾート事業が堅調に推移する一方、新規開業のホテル・リゾート施設の開業費用等があり、セグメント全体で372億円の増収、51億円の減益を見込みます。
◆

次期の財政状態の見通し
通期の設備投資額は3,900億円、減価償却費は850億円、期末有利子負債残高は３兆3,000億円を見込んでおります。

- 11 -

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信（5）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当
当社は、中長期的な視点で、利益の再投資を通じた株主価値向上を図るとともに、事業環境や業績、財務状況等を総合的に勘案したうえで、株主の皆様への利益還元を行っております。利益還元につきましては、安定的な配当の実施に努めるとともに、資本効率の向上を目的として機動的な自己株式取得を実施することとしており、総還元性向につきましては、親会社株主に帰属する当期純利益の35％程度を目途としております。
2019年３月期の好調な業績および上記の株主還元方針を総合的に勘案し、当期の１株当たりの年間配当金を期初公表の40円から４円増配の44円とさせていただきます。中間配当金は20円で実施済みであり、期末配当金については24円となります。
なお、次期の配当につきましては、今後の見通しおよび上記の株主還元方針を総合的に勘案し、当期同様に年44円（うち中間配当22円）を予定しております。

- 12 -

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信

２．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社グループは、現在日本基準を適用しており、国際会計基準の将来における適用については、現時点では未定です。

- 13 -

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

３．連結財務諸表及び主な注記（１）連結貸借対照表(単位：百万円)
前連結会計年度(2018年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金受取手形及び売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産
開発用土地
未成工事支出金
その他のたな卸資産
前渡金
短期貸付金
営業出資金
その他
貸倒引当金
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物及び構築物
減価償却累計額
建物及び構築物（純額）
機械装置及び運搬具
減価償却累計額
機械装置及び運搬具（純額）
土地
建設仮勘定
その他
減価償却累計額
その他（純額）
有形固定資産合計
無形固定資産借地権
その他
無形固定資産合計
投資その他の資産投資有価証券
長期貸付金
敷金及び保証金
退職給付に係る資産
繰延税金資産再評価に係る繰延税金資産
その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計資産合計

当連結会計年度(2019年３月31日)※２ 100,889※２ 174,250※２ 41,186※２ 45,276

181

949

※２ 707,579※２ 802,624※２ 468,309※２ 480,236※２ 321,173※２ 321,438

25,400※１ 4,857
27,801
17,519
6,723
177,138△412
1,898,347

26,25918,296
6,700
210,787△409
2,117,238

1,551,221△693,913※２,※３ 857,308

1,796,827△721,394※２,※３ 1,075,433

69,685△31,133※２,※３ 38,552

87,535△35,344※２,※３ 52,191※２,※３,※７ 2,038,163※２,※３,※７ 2,099,971

270,964
125,126△85,473※２,※３ 39,653※２ 162,122

130,600△89,992※２,※３ 40,608

3,244,641

3,430,326- 14 -

25,326※１ 5,500

48,031

46,065※３ 26,254※３ 24,090

74,28670,156※２,※４,※６ 787,958※２,※４,※６ 872,686

7,761
138,564
17,97525,68934※２ 90,689△1,225
1,067,448
4,386,376
6,284,723

6,730
140,570
31,294
24,4282※２ 110,436△1,1391,185,010
4,685,492
6,802,731

決算短信三井不動産㈱（8801）

2019年３月期(単位：百万円)
前連結会計年度(2018年３月31日)
負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金
短期借入金
ノンリコース短期借入金
コマーシャル・ペーパー
1年内償還予定の社債
ノンリコース１年内償還予定の社債
未払法人税等
未成工事受入金
完成工事補償引当金
債務保証損失引当金
その他
流動負債合計
固定負債
社債
ノンリコース社債
長期借入金
ノンリコース長期借入金
受入敷金保証金繰延税金負債
再評価に係る繰延税金負債
退職給付に係る負債
役員退職慰労引当金
その他
固定負債合計
負債合計
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式
株主資本合計その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益
土地再評価差額金
為替換算調整勘定
退職給付に係る調整累計額
その他の包括利益累計額合計
新株予約権
非支配株主持分純資産合計
負債純資産合計

123,988
224,463※２ 48,744
125,000
20,000※２ 31,150
44,951
19,900965
16424,435
1,063,616- 15 -

当連結会計年度(2019年３月31日)

126,868
194,987※２ 64,929
114,000
50,000※２ 29,200
27,624
19,729872
7481,137
1,109,358

342,908

469,957※２ 125,164※２ 123,035

1,451,330

1,644,518※２ 235,895※２ 215,982

403,413
134,520※７ 151,701
42,737715
45,0202,933,406
3,997,023

424,335
154,940※７ 151,545
43,503711
44,037
3,272,567
4,381,926

339,766
409,764
834,497△6,0791,577,949

339,766
403,268
962,153△21,088
1,684,101

298,297△241※７ 330,922△3,955
1,910
626,932
1,090
81,7272,287,700
6,284,723

334,61171※７ 330,537△16,333
9,523
658,411
1,285
77,0072,420,804
6,802,731

決算短信三井不動産㈱（8801）

2019年３月期（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書（連結損益計算書）(単位：百万円)
前連結会計年度(自 2017年４月１日
至 2018年３月31日)
営業収益
営業原価
営業総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
持分法による投資利益
補助金収入
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
固定資産圧縮損
その他
営業外費用合計
経常利益
特別利益
投資有価証券売却益
特別利益合計
特別損失
固定資産除却損
減損損失
特別損失合計税金等調整前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計
当期純利益
非支配株主に帰属する当期純利益
親会社株主に帰属する当期純利益- 16 -

当連結会計年度(自 2018年４月１日
至 2019年３月31日)

1,751,114
1,339,483
411,631※１,※２ 165,728

1,861,195
1,423,442
437,752※１,※２ 175,604

245,902262,147

838
5,245
15,258－
3,635
24,977

1,351
5,785
14,895
3,973
2,520
28,52625,671－
4,867
30,539240,341

28,2843,959
4,323
36,567254,106

－
－

1,481
1,481

7,550

2,129

※３ 8,042※３ 11,414

15,592
224,748
70,994△4,222
66,771
157,976
2,102
155,874

13,544
242,043
69,5182,387
71,906
170,136
1,475
168,661

決算短信三井不動産㈱（8801）

2019年３月期（連結包括利益計算書）（単位：百万円）
前連結会計年度(自 2017年４月１日
至 2018年３月31日)
当期純利益
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益
土地再評価差額金
為替換算調整勘定
退職給付に係る調整額
持分法適用会社に対する持分相当額
その他の包括利益合計
包括利益
（内訳）
親会社株主に係る包括利益
非支配株主に係る包括利益- 17 -

当連結会計年度(自 2018年４月１日
至 2019年３月31日)

157,976

170,136

92,79985△1,047
1,149
8,421
2,287
※１ 103,695

36,382322－△8,405
7,670△4,568※１ 31,401

261,672

201,538

259,132
2,540

200,524
1,013

決算短信

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信（３）連結株主資本等変動計算書
前連結会計年度（自2017年４月１日

至

2018年３月31日）(単位：百万円)
株主資本

資本金
当期首残高

資本剰余金

339,766

利益剰余金413,230

自己株式

722,363

株主資本合計△6,244

1,469,116

当期変動額剰余金の配当△35,572△35,572

親会社株主に帰属する当期純利益

155,874

155,874

土地再評価差額金の取崩△8,155△8,155

自己株式の取得
自己株式の処分△11

非支配株主との取引に係る親会社の持分変動△3,466

利益剰余金から資本剰余
金への振替

11

△21

△21

187

175
△3,466△11－

株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）－

当期変動額合計
当期末残高－△3,466112,133

165

108,832

339,766

409,764

834,497△6,0791,577,949

その他の包括利益累計額

当期首残高

その他
有価証券
評価差額金

繰延ヘッジ
損益

205,521△357

土地再評価 為替換算
差額金
調整勘定
323,827△7,076

退職給付
に係る
調整累計額

その他の
包括利益
累計額合計

△6,397515,518

新株
予約権

1,103

非支配株
純資産合計
主持分

71,191

2,056,931

当期変動額
剰余金の配当△35,572

親会社株主に帰属する当期純利益

155,874

土地再評価差額金の取崩△8,155

自己株式の取得△21

自己株式の処分175

非支配株主との取引に係る親会社の持分変動△3,466

利益剰余金から資本剰余
金への振替

－

株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）

92,775

115

7,094

3,120

8,307

111,413△13

10,535

121,935

当期変動額合計

92,775

115

7,094

3,120

8,307

111,413△13

10,535

230,768

当期末残高

298,297△241

330,922△3,955

1,910

626,932

1,090

81,7272,287,700- 18 -

三井不動産㈱当連結会計年度（自2018年４月１日

至（8801）

2019年３月期

決算短信

2019年３月31日）(単位：百万円)
株主資本

資本金
当期首残高

資本剰余金

339,766

利益剰余金409,764

自己株式

834,497

株主資本合計△6,0791,577,949

当期変動額
剰余金の配当△41,385△41,385

親会社株主に帰属する当期純利益

168,661

168,661

土地再評価差額金の取崩

384

384

自己株式の取得
自己株式の処分△3

非支配株主との取引に係る親会社の持分変動△6,495

利益剰余金から資本剰余
金への振替

3

△15,020△15,02011

7△6,495△3－

株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）－

当期変動額合計
当期末残高－△6,495

127,656△15,009106,151

339,766

403,268

962,153△21,088

1,684,101

その他の包括利益累計額

当期首残高

その他
有価証券
評価差額金

繰延ヘッジ
損益

298,297△241

土地再評価 為替換算
差額金
調整勘定
330,922△3,955

退職給付
に係る
調整累計額

その他の
包括利益
累計額合計

1,910

626,932

新株
予約権

1,090

非支配株
純資産合計
主持分

81,7272,287,700

当期変動額
剰余金の配当△41,385

親会社株主に帰属する当期純利益

168,661

土地再評価差額金の取崩384

自己株式の取得△15,020

自己株式の処分

7

非支配株主との取引に係る親会社の持分変動△6,495

利益剰余金から資本剰余
金への振替

－

株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）

36,314313△384 △12,378

7,612

31,478194△4,71926,953

当期変動額合計

36,314313△384 △12,378

7,612

31,478194△4,719133,104

当期末残高

334,61171

330,537 △16,333

9,523

658,411

1,285

77,0072,420,804- 19 -

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期（４）連結キャッシュ・フロー計算書(単位：百万円)
前連結会計年度(自 2017年４月１日
至 2018年３月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益
減価償却費
減損損失
受取利息及び受取配当金
支払利息
持分法による投資損益（△は益）投資有価証券売却損益（△は益）固定資産除却損
補助金収入
固定資産圧縮損
売上債権の増減額（△は増加）
仕入債務の増減額（△は減少）
販売用不動産の増減額（△は増加）
その他
小計
利息及び配当金の受取額
利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形及び無形固定資産の取得による支出
有形及び無形固定資産の売却による収入
投資有価証券の取得による支出
投資有価証券の売却による収入
敷金及び保証金の差入による支出
敷金及び保証金の回収による収入
預り敷金保証金の返還による支出
預り敷金保証金の受入による収入貸付けによる支出
貸付金の回収による収入
定期預金の預入による支出
定期預金の払戻による収入連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による収入補助金の受取額
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー

- 20 -

当連結会計年度(自 2018年４月１日
至 2019年３月31日)

224,748
70,167
8,042△6,08425,671△15,258－
7,550－－△4,961
1,704△217,384△10,570
83,624
10,377△25,652△38,206
30,143242,043
79,034
11,414△7,13628,284△14,895△1,481
2,129△3,973
3,959△4,323
3,826△31,877
9,419
316,424
15,018△27,421△87,312
216,709△360,075
4,681△11,776
2,027△10,967
5,102△38,041
66,752△22,934
12,814△0
14△338,318
1,173△33,216
3,029△9,4007,385△34,385
55,645△21,149
19,913△35,563
18,758△431△3,301

3,173－－△15,801△365,464

1,569△21,034△388,895

決算短信三井不動産㈱（8801）

2019年３月期(単位：百万円)
前連結会計年度(自 2017年４月１日
至 2018年３月31日)
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
社債の発行による収入社債の償還による支出
配当金の支払額
非支配株主からの払込みによる収入
非支配株主への配当金の支払額
非支配株主への払戻による支出
ファイナンス・リース債務の返済による支出
自己株式の増減額（△は増加）
連結の範囲の変更を伴わない子会社株式の取得による支出
その他
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物に係る換算差額
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高- 21 -

当連結会計年度(自 2018年４月１日
至 2019年３月31日)

3,346,884△3,293,552
371,957△220,506
179,665△54,113△35,573
4,499△5,579△105△3,942△18

3,562,942△3,585,861
448,635△268,840
246,318△97,590△41,363
19,070△5,207△486△3,883△15,013△463△27,473－
289,150△1,668△47,838
148,546
100,708△8
231,238△2,07856,974
100,708
157,682

決算短信三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信（５）連結財務諸表に関する注記事項（継続企業の前提に関する注記）
該当事項はありません。
（表示方法の変更）（「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」の適用に伴う変更）「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号

平成30年２月16日）を当連結会計年度の期首から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しております。
この結果、前連結会計年度の連結貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」が29,615百万円減少し、「投資その他の資産」の「繰延税金資産」が13,050百万円増加しております。また、「流動負債」の「繰延税金負債」が1,077百万円減少し、「固定負債」の「繰延税金負債」が15,488百万円減少しております。
なお、同一納税主体の繰延税金資産と繰延税金負債を相殺して表示しており、変更前と比べて総資産が16,565百万円減
少しております。
（連結キャッシュ・フロー計算書）
前連結会計年度において、「投資活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めていた「定期預金の預入による支出」および「定期預金の払戻による収入」は、金額的重要性が増したため、当連結会計年度より独立掲記することとしました。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っております。
この結果、前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書において、「投資活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めて表示していた14百万円は、「定期預金の預入による支出」△０百万円、「定期預金の払戻による収入」14
百万円として組み替えております。
（連結貸借対照表関係）※１ その他のたな卸資産の内訳は、次のとおりであります。
前連結会計年度（2018年３月31日）

当連結会計年度（2019年３月31日）

商品及び製品
仕掛品

1,711百万円
242

1,536百万円
226

原材料及び貯蔵品

2,903

3,737

4,857

5,500

計
※２

担保資産及び担保付債務
担保に供している資産は、次のとおりであります。
前連結会計年度（2018年３月31日）

現金及び預金2,129百万円 (当連結会計年度（2019年３月31日）

2,129百万円)

2,832百万円 (2,832百万円)

受取手形及び売掛金
販売用不動産48
295,390(48( 295,390))

91355,597(91( 355,597))

仕掛販売用不動産
開発用土地

161,361
11,613( 161,361( 11,613))

76,221
2,368((

76,221
2,368))

建物及び構築物
機械装置及び運搬具

61,787
174((

58,213
174))

31,843196((

28,443
196

)
)

土地
建設仮勘定

187,530-( 179,753)

216,601412( 208,811
(
412

)
)

3
5,282

(

5,273

)

2
5,282

(

5,273

)

1,859

(

1,859

)

2,015

(

2,015

)

( 715,818)

693,464( 682,263)

その他の有形固定資産
投資有価証券
その他の投資その他の資産計
上記のうち(

727,182)内書はノンリコースローンに対応する担保提供資産を示しております。

- 22 -

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信

担保付債務は、次のとおりであります。
前連結会計年度（2018年３月31日）

当連結会計年度（2019年３月31日）

ノンリコース短期借入金
ノンリコース１年内償還予定の社債

48,744百万円
26,35064,929百万円
29,200

ノンリコース社債
ノンリコース長期借入金

125,164
235,895

123,035
215,982

436,153

433,147計※３

国庫等補助金受入による圧縮記帳累計額は、次のとおりであります。
前連結会計年度（2018年３月31日）

当連結会計年度（2019年３月31日）

建物及び構築物

2,838百万円

4,807百万円

その他

1,957

4,246

※４

非連結子会社及び関連会社に対するものは、次のとおりであります。
前連結会計年度（2018年３月31日）

投資有価証券

197,844百万円（関連会社株式）

当連結会計年度（2019年３月31日）
215,175百万円

５ 偶発債務は、次のとおりであります。
(１）保証債務前連結会計年度（2018年３月31日）

当連結会計年度（2019年３月31日）

住宅ローン保証債務

9,609百万円

6,915百万円

住宅ローン保証予約
借入保証債務4
18,60708,209

借入保証予約

3,908

6,539

（２）その他
当社連結子会社の三井不動産レジデンシャル株式会社（以下、「レジデンシャル社」とする。）が分譲した横浜市所在のマンション（以下、「当マンション」とする。）において、基礎部分となる杭の一部の不具合が推定されておりましたが、2016年４月11日、レジデンシャル社は、施工会社である三井住友建設株式会社から、現況調査として杭の一部が支持層に未達である旨の報告書を受領いたしました。また、2016年８月26日、レジデンシャル社は、横浜市から当マンション
が建築基準法に違反していること、および当該違反の是正措置について当マンションの区分所有者と協議を行い、責任を持って解決にあたることを求める旨の通知書を受領いたしました。
レジデンシャル社は、2016年５月８日、当マンションの管理組合との間において、杭の不具合に起因する当マンションの建替えを含めたいくつかの是正方法および補償に関する方針、並びに当該事象にかかる費用をレジデンシャル社が負担する旨の合意書（以下、「合意書」とする。）を締結いたしました。また、当マンションの管理組合は、2016年９月19日、是正方法として建物の区分所有等に関する法律に基づく決議を行い、全棟建替えを行うことを決定いたしました。
当マンションについては、施工会社である三井住友建設株式会社より杭施工時に施工記録のデータの転用・加筆等が行われたとの報告書を受領し、また、杭の一部が支持層に未達であること、当マンションが建築基準法違反であることが確認されております。このため、レジデンシャル社は、上記合意書に基づく当マンションの建替え費用、建物工事期間中の仮住まい費用等発生費用のすべてについて、施工会社である三井住友建設株式会社並びに杭施工を行った株式会社日立ハイテクノロジーズおよび旭化成建材株式会社に対し、不法行為責任、瑕疵担保責任等に基づき求償することとしておりました。レジデンシャル社は、2017年11月28日、この求償方針に従って損害賠償を上記３社に請求する訴訟を提起しました。請求金額は当期末で約509億円となります。なお、上記発生費用のうち、レジデンシャル社が当期末までに仮払いした金額については、当社連結貸借対照表の流動資産に計上しております。
今後、当該事象の進捗状況によっては、当社グループの連結業績に影響が生じる可能性がありますが、現時点ではその影響額を合理的に見積ることは困難な状況にあります。

- 23 -

三井不動産㈱※６（8801）

2019年３月期

決算短信

投資有価証券に含まれる不動産流動化関連事業を目的とした匿名組合出資金および、特定目的会社への優先出資

証券は、次のとおりであります。
前連結会計年度（2018年３月31日）
匿名組合出資金および、

11,844百万円

特定目的会社への優先出資証券※７

当連結会計年度（2019年３月31日）
11,843百万円

土地の再評価に関する法律
土地の再評価に関する法律（平成10年３月31日公布法律第34号）および改正（平成13年６月29日公布法律第94号）に基づき、事業用土地の再評価を行い、評価差額については、当該評価差額に係る税金相当額を「再評価に係る繰延税金負債」または「再評価に係る繰延税金資産」に計上し、これを控除した金額を「土地再評価差額金」として純資産の部に計上しています。
・再評価の方法…土地の再評価に関する法律施行令（平成10年３月31日公布政令第119号）第２条第５号に定める不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価により算定・再評価を行った年月日…2002年３月31日- 24 -

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信（連結損益計算書関係）※１

販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、次のとおりであります。
前連結会計年度（自 2017年４月１日
至 2018年３月31日）

当連結会計年度（自 2018年４月１日
至 2019年３月31日）

給与・手当
広告宣伝費

45,185百万円
21,452

47,182百万円
21,245

退職給付費用
研究開発費

3,865
393

2,864
427

100

129

役員退職慰労引当金繰入額※２

販売費及び一般管理費に含まれる研究開発費は、次のとおりであります。
前連結会計年度（自 2017年４月１日
至 2018年３月31日）

当連結会計年度（自 2018年４月１日
至 2019年３月31日）

393百万円

427百万円※３ 当社は以下の資産グループについて減損損失を計上しました。
前連結会計年度（自 2017年４月１日 至 2018年３月31日）
主な用途
賃貸資産その他

種類
建物・土地等場所
広島県広島市他

当社は、他の資産又は資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小単位に拠って資産のグループ化を行いました。なお、本社ビル等は共用資産としています。
前連結会計年度において、賃料水準の低下や市況の悪化等により収益性が著しく低下する見込みである資産グループについて、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（8,042百万円）として特別損失に計上しました。その内訳は、土地3,475百万円、建物・構築物4,244百万円、その他321百万円であります。
なお、当資産グループの回収可能価額は使用価値により測定しており、使用価値は将来キャッシュ・フローを
5.8～6.2％で割り引いて算出しています。
当連結会計年度（自2018年４月１日

至

2019年３月31日）

主な用途
施設営業資産種類
建物・土地等場所
千葉県成田市他

当社は、他の資産又は資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小単位に拠って資産のグループ化を行いました。なお、本社ビル等は共用資産としています。
当連結会計年度において、市況の悪化等により収益性が著しく低下する見込みである資産グループおよび売却を予定している資産グループについて、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（11,414百万円）として特別損失に計上しました。その内訳は、土地・借地権3,991百万円、建物・構築物2,618百万円、その他
4,804百万円であります。
なお、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額あるいは使用価値により測定しており、正味売却価額は不動産鑑定士による鑑定評価額等を使用しています。また、使用価値は将来キャッシュ・フローに基づく使用価値がマイナスであるため、回収可能額を零と測定しています。

- 25 -

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信（連結包括利益計算書関係）※１

その他の包括利益に係る組替調整額及び税効果額
前連結会計年度
2017年４月１日
2018年３月31日）（自至
その他有価証券評価差額金
当期発生額

133,893百万円

組替調整額

△95

当連結会計年度
2018年４月１日
2019年３月31日）（自至53,114百万円△1,183

税効果調整前133,798

51,930

税効果額△40,999△15,547

92,79936,382

△303
566

△44
507

その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益
当期発生額
組替調整額
税効果調整前

263

463

△177

△141

85

322

△1,047

-

当期発生額

1,149

△8,405

組替調整額

△0

-

1,149

△8,405

9,536
2,590

10,151
858

12,127△3,705

11,009△3,339

8,421

7,670

2,358

△3,805

税効果額
繰延ヘッジ損益
土地再評価差額金
税効果額
為替換算調整勘定

為替換算調整勘定
退職給付に係る調整額
当期発生額
組替調整額
税効果調整前
税効果額
退職給付に係る調整額
持分法適用会社に対する持分相当額
当期発生額
組替調整額
持分法適用会社に対する持分相当額
その他の包括利益合計- 26 -

△71

△763

2,287

△4,568103,695

31,401

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信（企業結合等関係）（共通支配下の取引等）
１．取引の概要（１）結合当事企業の名称及び事業の内容
企業の名称 三井ホーム株式会社
事業の内容

住宅関連分野を中心とした新築事業、リフォーム・リニューアル事業
賃貸管理事業及び住宅関連部資材販売事業（２）企業結合日
株式公開買付けによる取得
株式等売渡請求による取得（３）企業結合の法的形式

2018年９月26日（みなし取得日

2018年９月30日）

2018年10月17日（みなし取得日

2018年10月１日）

現金を対価とした株式取得（４）結合後企業の名称
変更はありません。
（５）追加取得後の子会社株式の株券等所有割合
企業結合前の株券等所有割合
株式公開買付け後の株券等所有割合

57.53％
94.83％

株式等売渡請求後の株券等所有割合（６）その他取引の概要に関する事項

100.00％

当社及びその他のグループ会社と、三井ホーム株式会社の連携の強化を目的とし、子会社株式の追加取得を行っております。
２．実施した会計処理の概要「企業結合に関する会計基準」（企業会計基準第21号 平成25年９月13日）および「企業結合会計基準及び事
業分離等会計基準に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第10号 平成25年９月13日）に基づき、共通支配下の取引として処理しております。
３．追加取得した子会社株式の取得原価及び対価の種類ごとの内訳（株式等売渡請求による取得分を含む）
取得の対価
取得原価

現金（未払金を含む）

27,575百万円
27,575百万円

４．非支配株主との取引に係る持分の変動に関する事項（１）資本剰余金の主な変動要因
子会社株式の追加取得（２）非支配株主との取引によって減少した資本剰余金の金額
6,850百万円- 27 -

三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信（賃貸等不動産関係）
当社および一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル、商業施設等を有しております。2018年３月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は131,013百万円（賃貸収益は営業収益に、賃貸費用は営業原価に計上されています）、減損損失は7,583百万円、固定資産除却損は6,350百万円（減損損失および固定資産除却損
は特別損失に計上されています）であり、2019年３月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は136,200百万円（賃貸収益は営業収益に、賃貸費用は営業原価に計上されています）、減損損失は964百万円、固定資産除却損は1,020百万円（減損損失および固定資産除却損は特別損失に計上されています）です。
また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、連結会計年度増減額及び連結会計年度末の時価は、次のとおりです。
前連結会計年度（自2017年４月１日

至

2018年３月31日）（単位：百万円）

連結貸借対照表計上額
連結会計年度期首残高

連結会計年度増減額

2,645,056

連結会計年度末残高

315,651

2,960,708

連結会計年度末の時価
5,436,150（注）１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額および減損損失累計額を控除した金額です。
２．連結会計年度増減額のうち、主な増減額は不動産取得（381,824百万円）による増加、不動産売却（3,078百万円）による減少等です。
３．連結会計年度末の時価は、原則として「不動産鑑定評価基準」に基づき自社の鑑定部門にて算定した価額です。
当連結会計年度（自2018年４月１日

至

2019年３月31日）（単位：百万円）

連結貸借対照表計上額
連結会計年度期首残高
2,960,708

連結会計年度増減額

連結会計年度末残高

63,3193,024,028

連結会計年度末の時価
5,773,672（注）１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額および減損損失累計額を控除した金額です。
２．連結会計年度増減額のうち、主な増減額は不動産取得（281,968百万円）による増加、販売用不動産への振替（83,274百万円）および自社利用等への振替（55,567百万円）、不動産売却（920百万円）による減少等です。
３．連結会計年度末の時価は、原則として「不動産鑑定評価基準」に基づき自社の鑑定部門にて算定した価額です。

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三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信（セグメント情報等）【セグメント情報】
１．報告セグメントの概要
当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、最高経営意思決定機関
が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。
当社は、本社に商品別の本部を置き、各本部が所管する子会社とともに取り扱う商品・サービスについて、「賃貸事業」「分譲事業」および「マネジメント事業」を中心に事業活動を行っています。
したがって、当社は商品別の本部及び提供するサービス別のマトリクスセグメントで構成されており、そのマトリクスを提供するサービスで集約するかたちで「賃貸」「分譲」「マネジメント」「三井ホーム」および「その他」の５つを報告セグメントとしています。
「賃貸事業」は、オフィスビルや商業施設等の賃貸を行っています。「分譲事業」は、個人顧客向けのマンショ
ン・戸建住宅の分譲および投資家向けの賃貸住宅・オフィスビル等の分譲を行っています。「マネジメント事業」
は、プロパティマネジメントや仲介・アセットマネジメント等のノンアセットビジネスを行っています。「三井ホーム」は新築事業、リフォーム・リニューアル事業等を行っています。「その他」は、施設営業事業等を行っています。
２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一です。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値です。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいています。
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度（自 2017年４月１日 至 2018年３月31日）（単位：百万円）

賃貸

マネジ

分譲

メント

三井ホーム

その他

調整額
（注）１,２

連結財務諸
表計上額
（注）３

売上高
外部顧客への売上高

558,165499,607353,813

252,180

87,346－

1,751,114

セグメント間の
内部売上高又は振替高

17,782234

71,601

7,928

3,919

△101,466－

計

575,948

499,842425,415260,10991,265△101,466

1,751,114

138,338

83,01048,727

5,463

6,849

△36,487

245,9023,535,906

1,730,914

344,269

137,404

125,234

410,995

6,284,723

減価償却費

51,045

1,610

8,727

2,865

4,347

1,571

70,167

減損損失

7,583

18

440

－

－

－

8,042

397,743

2,388

13,144

3,251

20,8583,365

440,752

セグメント利益又は損失（△）
セグメント資産その他の項目有形固定資産及び無形固定資産の増加額（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△36,487百万円には、セグメント間取引消去△617百万円、各報告セグ
メントに配分していない全社費用△35,869百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。
２．セグメント資産の調整額410,995百万円には、セグメント間取引消去△919,493百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産1,132,644百万円、関連会社株式197,844百万円が含まれています。
３．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っています。

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三井不動産㈱当連結会計年度（自2018年４月１日

至（8801）

2019年３月期

決算短信

2019年３月31日）（単位：百万円）

賃貸

マネジ

分譲

メント

三井ホーム

その他

調整額
（注）１,２

連結財務諸
表計上額
（注）３

売上高
外部顧客への売上高

603,284

530,766

377,490

261,70287,950－1,861,195

セグメント間の
内部売上高又は振替高

19,482558

74,641

8,387

3,597

△106,668－

計622,767

531,324452,132

270,090

91,548△106,668

1,861,195

141,945

98,03753,445

6,208

4,681

△42,171

262,147

3,792,511

1,866,803

376,616

142,054

145,228

479,517

6,802,731

59,451

1,553

8,979

2,586

4,678

1,786

79,034

964

5

440

－

10,003－

11,414

337,028

2,945

10,772

2,916

42,319△5,466

390,514セグメント利益又は損失（△）
セグメント資産その他の項目
減価償却費
減損損失
有形固定資産及び無形固定資産の増加額（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△42,171百万円には、セグメント間取引消去△378百万円、各報告セグ
メントに配分していない全社費用△41,792百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。
２．セグメント資産の調整額479,517百万円には、セグメント間取引消去△1,053,011百万円、各報告セグメン
トに配分していない全社資産1,317,353百万円、関連会社株式215,175百万円が含まれています。
３．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っています。
【関連情報】
前連結会計年度（自2017年４月１日

至

2018年３月31日）

１．製品及びサービスごとの情報製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しています。
２．地域ごとの情報(１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。
(２）有形固定資産（単位：百万円）
日本
2,818,431

米国

英国
349,778

その他
44,584

合計
31,846

3,244,641

３．主要な顧客ごとの情報
外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しています。

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三井不動産㈱当連結会計年度（自2018年４月１日

至（8801）

2019年３月期

決算短信

2019年３月31日）

１．製品及びサービスごとの情報製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しています。
２．地域ごとの情報(１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。
(２）有形固定資産（単位：百万円）
日本

米国

2,995,989

英国
350,421

その他
41,530

合計
42,3843,430,326

３．主要な顧客ごとの情報
外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しています。
【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】
前連結会計年度（自 2017年４月１日 至 2018年３月31日）
報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」の「その他の項目」に記載をしているため、記載を省略しています。
当連結会計年度（自2018年４月１日

至

2019年３月31日）

報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」の「その他の項目」に記載をしているため、記載を省略しています。
【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】
前連結会計年度（自 2017年４月１日 至 2018年３月31日）
報告セグメントごとののれんの償却額および未償却残高に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため記載を省
略しています。
当連結会計年度（自2018年４月１日

至

2019年３月31日）

報告セグメントごとののれんの償却額および未償却残高に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため記載を省
略しています。
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】
前連結会計年度（自 2017年４月１日 至 2018年３月31日）
報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため記載を省略しています。
当連結会計年度（自2018年４月１日

至

2019年３月31日）

報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため記載を省略しています。

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三井不動産㈱（8801）

2019年３月期

決算短信（１株当たり情報）
前連結会計年度
2017年４月１日
2018年３月31日）（自至
１株当たり純資産額

当連結会計年度
2018年４月１日
2019年３月31日）（自至2,231円 15銭

2,384円 87銭

１株当たり当期純利益金額

157円 75銭

171円 30銭

潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額

157円 63銭

171円 18銭（注）１．１株当たり純資産額および１株当たり当期純利益金額、潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度
2017年４月１日
2018年３月31日）（自至当連結会計年度
2018年４月１日
2019年３月31日）（自至

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（百万円）
純資産の部の合計額から控除する金額（百万円）

2,287,700

2,420,804

82,81778,292（うち新株予約権（百万円））(1,090)(1,285)（うち非支配株主持分（百万円））(81,727)(77,007)

普通株式に係る純資産額（百万円）

2,204,882

2,342,512

988,224

982,237

155,874

168,661－－

155,874

168,661

988,139984,581

親会社株主に帰属する当期純利益調整額
（百万円）

－

－

普通株式増加数（千株）

701

707

１株当たり純資産額の算定に用いられた普通株式の数（千株）
１株当たり当期純利益金額
親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）
普通株主に帰属しない金額（百万円）
普通株式に係る親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）
普通株式の期中平均株式数（千株）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額（うち新株予約権（千株））(701)

希薄化効果を有しないため潜在株式調整後１株当た──────

り当期純利益金額の算定に含めなかった潜在株式の概要（重要な後発事象）
該当事項はありません。

- 32 -(707)──────