一般社団法人 不動産協会広報誌

2020 年 通巻115 号

特集

オランダ アムステルダム

わが国の都市が世界の都市間競争に勝ち残っていくためには
新しい技術やサービスを実用化した次世代のまちづくりを実現させる必要がある。
東京オリンピック・パラリンピックが開催される今年は日本の魅力を世界に向けて発信する絶好のチャンスだ。
同時に、日本が世界をリードしている様々な技術とサービスの実証実験が行われ、社会実装に向けた期待が高まる。
都市の未来を考察した。

技術が飛躍させる都市の未来
アドバンスレビュー ……………………………… 時間市場の経済効果
まちづくりのフォーカス …………………………… 技術で進化するまちと自然̶ HARUMI FLAG
フォト＆エッセイ …………………………………… 世界史的転換を遂げようとするパリ
2030年 まちづくりに向けたストラテジー ……… 多次元の価値を提供するまち
巻頭対談 ……………………………………………

……………………………………………………… ̶現実空間と仮想空間を融合したスマートシティへ̶
不動産協会の活動記録 ……………………………

令和2年度税制改正 主要要望項目結果

P r o l o g u e
わが国の都市が世界の都市間競争に勝ち残っていくためには
新しい技術やサービスを実用化した
次世代のまちづくりを実現させる必要がある。
東京オリンピック・パラリンピックが開催される今年は日本の魅力を世界に向けて発信する絶好のチャンスだ。
同時に、日本が世界をリードしている
様々な技術とサービスの実証実験が行われ、社会実装に向けた期待が高まる。
都市の未来を考察した。

特集

Contents

新たなパラダイムへ
飛躍する都市

巻頭対談 1

アドバンスレビュー 6

まちづくりのフォーカス 8
フォト＆エッセイ 12

技術が飛躍させる都市の未来

中澤 仁・慶應義塾大学環境情報学部教授
榊原 渉・野村総合研究所グローバルインフラコンサルティング部長

時間市場の経済効果

吉崎達彦・双日総合研究所チーフエコノミスト

技術で進化するまちと自然—HARUMI FLAG
世界史的転換を遂げようとするパリ
服部圭郎・龍谷大学政策学部教授

2030年 まちづくりに向けたストラテジー 14

多次元の価値を提供するまち—現実空間と仮想空間を融合したスマートシティへ—
豊田啓介・建築家

不動産協会の活動記録 17

noizパートナー、gluonパートナー

令和2年度税制改正

主要要望項目結果

中澤 仁 氏慶應義塾大学環境情報学部教授

榊原 渉 氏
野村総合研究所グローバルインフラコンサルティング部長

技術が飛躍させる
都市の未来

今年、わが国は東京オリンピック・パラリンピックを迎える 。昨年のラグビーワールドカップに続く国際イベントに多くの外国人が訪れることとなり、日本の魅力を世界の人々に広め、わが国のプレゼンスを高める絶好の機会だ 。とりわけ、わが国の新しい技術・サービス︵ダイバーシティなど︶の一端を示すチャンスでもある 。そうした中、東京は、いよいよ次世代の都市像の実現に向けたまちづくり︵ 都市開発、AI・IoTの社会
実装 ︶を本格化させていくことが求められる 。わが国の都市が、少子化・高齢化を伴う人口減少を克服し、世界の競争をリードしていくためにはができるか、について藤沢市で多様やセンサーをあまねく設置して、何空間にコンピューター（ 電子基板 ）なることを研究するものです。屋外

ターを数台～何千台も使って可能に

散システム」といって、コンピュー

していますが、中でも専門分野は「分中澤 私はスマートシティの研究をています。車の移動も、警察が設置しいつ、どの経路で移動したかを把握しセンシングです。交通事業者は、誰がに確認できます。交通系ICカードもフォンで空車か満車かをリアルタイム

在のコインパーキングは、スマート

世界をリードしています。例えば、現収集も、センシング技術の社会実装もAIが必要です。日本は、行動履歴の何をすべきか 。IoT︵ 分散型情報システム︶に詳しい慶應義塾大学環境情報学部教授の中澤仁氏と、都市インフラやデジタル技術にも詳しい
野村総合研究所のグローバルインフラコンサルティング部長の榊原渉氏が議論した 。

な実証実験をしています。

たナンバー読み取り装置などで把握されています。医療データも基本的にはスマートシティを構築・開発していく上では、人々の行動履歴、そしてモ集められています。日本の特徴は、自律分散的なデータ収集がかなり行われ

NO.1151

ノや空間の状態、といった情報を収集するセンシング技術（感知技術）とFutureofReal Estate

巻

頭

対

談

2001年慶應義塾大学大学院政策・メディア研究科修士課程修了。2003
年 3月 慶應義塾大学大学院政策・メディア研究科博士課程修了。この間、日本学術振興会特別研究員 。2004年～ 2005年ジョージア工科大学客員研究員 。2008年慶應義塾大学環境情報学部専任講師 。2013年同准教授 。2019年同教授 。専門はユビキタス・モバイルコンピューティ
ング、
センシングシステム、
ディペンダブルシステム、
スマートシティ等の研究。
主な著書に、「 価値創造の健康情報プラットフォーム: 医療データの活用と未来」（ 共著、2016年、慶應義塾大学出版会 ）など。
1996年早稲田大学理工学部建築学科卒 。1998年早稲田大学大学院
理工学研究科建設工学専攻修了後、野村総合研究所に入社 。2017年より現職 。専門は建設・不動産・住宅関連業界の事業戦略立案・実行支援など。国土交通省社会資本整備審議会住宅宅地分科会委員、財団法人経済調査会価格調査評価監視委員会委員など歴任 。

中澤 仁（なかざわ・じん）
慶應義塾大学環境情報学部教授
榊原 渉（さかきばら・わたる）
野村総合研究所上席コンサルタント
グローバルインフラコンサルティング部長

ば最もスムーズな移動ができるようなて、どこそこにいる車はどの道を通れれていますが、渋滞情報を組み合わせ業を展開していく。例えば、既に行わせて価値のある情報として提供する事ます。リアルタイムの情報を組み合わに流通させていくことが大事だと思い

リアルタイムに取れるデータを同時的

ラリンピック（以下、東京五輪）では、トが必要です。東京オリンピック・パにはなっていません。パラダイムシフ

一方で、データを活用するマインド

できました。

情報を測るSFシティという仕掛けがにサンフランシスコで、駐車場の満空見えるアメリカでも、ようやく数年前は世界でも稀です。進んでいるようにているということです。こうしたことするルール整備が整っていないため

はじめとしたデータの活用や流通に関基盤は確立できていても、個人情報をしています。事業化に向けた技術的な立てるのが難しい」という課題に直面実験まではできても、事業化の目処をビジネス化の観点から見ると、「実証リードしていると思います。一方で、

ティを構成していく要素技術は世界を先生と同様に、私も日本のスマートシ

サルティングを手がけています。中澤などの不動産・建設分野におけるコン

スマートシティの構想企画や実行支援

タル・トランスフォーメーション）、

デル革新に取り組む不動産DX（デジ技術によって不動産業界のビジネスモ

榊原 私は、不動産テックやデジタルす。

かした新しいサービスをどう実装して榊原 センシング技術や行動履歴を生アピールしていくことが重要でしょう。

は、進んでいる分野を活用して世界に国のほうが進んでいます。東京五輪でしていますが、AIなどでは中国や米歴の把握、という点では世界をリード

中澤 日本はセンシング技術や行動履ます。

用化、社会実装されることを願ってい実証実験が行われると思いますが、実ません。東京五輪では、様々な技術のれていないと社会実装することはでき

いて、国民が安心できる環境が整備さ能ですが、個人情報等の取り扱いにつうようなサービスは技術的には実現可品をスマホに知らせたり、決済まで行施設が顔認証技術を使ってお勧めの商する情報は医療機関だけでなく政府もになります。例えば、医療・健康に関

でより健康に、より安全に、より便利なること」と考えています。情報の力の意味は、「情報の力で人々が幸せに

私は、スマートシティの「スマート」います。

るような実用的な使われ方をされてでは作物の生育状況を空から確認す

間地域の方が大きいため、農家など

ローンの効用は都市よりも農村や中山

行して供給することが合理的です。ドてもらうには、効用が大きい分野で先

中澤 新しい技術・サービスを受容し社会が一変する可能性があります。

てもらい、使ってもらうことによって、れにくい。リスクを開示して、見極めが、多くの人はリスクを恐れて受け入は、ECと同じように確実に便利です

保有しています。この情報を加工して、いくか。法制度がクリアされた場合には、利便性が普及の成否を握ると思い

診断・診察の現場で活用していく、あに、社会実装できない。例えば、商業ます。 年前ごろは、Eコマースにお計算をAIにさせて誘導することで日本のスマートシティを構成していく要素技術は世界をリードしていると思います。
一方で、「 実証実験まではできても、事業化の目処を立てるのが難しい」という課題に直面しています。
東京五輪では、様々な技術の実証実験が行われると思いますが、実用化、社会実装されることを願っています。

新しい技術・サービスに効用があった

日本のように生活水準が高い国では、がかかりそうだ、とされていました。

の抵抗感が大きく、普及するには時間

カード番号を入力することには利用者いてインターネット上でクレジット

困難ですが、発災前後に情報をうまくおいても情報は重要です。災害予知は始まっています。また、防災・減災にも提供していく。既にそうした試みはビスを提供していく、さらには住宅でるいはIoT機器と組み合わせてサー

人々が幸せになる技術・サービスに流せれば、被害を減らすことが可能に

いまやゴミ集積場にはアマゾンや楽天

は、確実に需要が見込めます。もちろとしても、その効果が予想しづらくなの段ボールが山積みです。いま、個人

ん企業側は、「この情報はいくらで購なるでしょう。

情報等を活用したデジタルサービス

りがちです。しかし、十年ひと昔で、

10

2

巻頭対談

きれいな土地」もわかるため、不動産

長期の濃度情報が出せれば、「空気がモデルでも事業化は可能です。通年やに需要が見込まれますから、広告収益

販売にも影響するでしょう。それなり

活的な情報ですし、医療機関や医薬品

た。PM2・ 濃度は喘息患者には死らつきがあることがわかってきましていますが、エリアによって濃度にば

センチ単位の微細なメッシュで測定しは、藤沢市内のPM2・ の濃度を数読してもらえるか」を計算します。私

な、それまでになかった、まったく新要をいかに掘り起こすか。鉄道のようん。残るは、技術を使って潜在的な需車に発展している段階かもしれませ

技術やAIは、蒸気機関から蒸気機関す。もしかしたら、現在のセンシング

革命当時の蒸気機関のような存在でます。センシング技術やAIは、産業都市です。必要な技術は既に揃っていシティは情報によって幸せを実現するる」という意味だとすれば、スマート

しゃるように「情報によって幸せになています。スマートが中澤先生のおっ世界一を冠していた昭和はとうに過ぎ

指標も伸びてきます。笑顔の量とともを追求していくと、繋がりのある別の住みたくなるのが人情です。ある指標いい。笑顔が多い都市やマンションにションの住民の笑顔率を計測するのもしミクロに、A社とB社の建てたマン市と比較したらどうでしょう。もう少の人が笑っているかを計測して、他都

防犯カメラを使って、東京でどれだけ指標にするのも一考です。まちなかのていく。突飛ですが、「笑顔の量」を指すには、新しい指標を据えて、尖っ追い抜かれてしまいます。世界一を目

そのまま拡大していく、というのではこれまで追求してきた指標、座標軸をきつつあります。したがって、東京がと、世界的にどこの国も日本に追いつ

中澤 スマートシティを技術面で言うきです。

い技術でしなやかに対応していくべ

老朽化といった喫緊の課題に、新し国土維持、防災、高齢化、インフラを使うのも現実的です。農業生産や高齢化に対応して、配送にドローン

トが補修できるようにする、などです。

化チェックをドローンで行い、ロボッ

うとか、インフラ分野では橋梁の老朽分野では刈り取り作業をロボットが行て提示していけば、世界から多くの人

都市生活のモデルを、新しい指標とし

一、などです。世界に向けて、新しい労働力のロボティクス代替率が世界ます。具体的には、健康寿命世界一、界一を実現しているということになり社会を示すことができれば、それは世進むなかで、わが国が持続可能な経済・都市です。世界的に少子化・高齢化が人口減少に直面している国であり、大日本、東京は、世界最先端の高齢化・す。

幸福量）を提唱している国もありまか。ブータンのようにGNH（国民という試みです。豊かさをどう測る

ジ し て、G D P + i を 測 定 し よ う、

念上の数字である虚数（i）をイメー

してはカウントされませんので、概費者余剰は、実際のお金―GDPと消費者余剰が発生するはずです。消ています。デジタル化が進むことで、

しい経済指標「GDP+i」を提唱しもう限界があるのでは？と考えて、新豊かさをGDPだけで考えていくのは

榊原 われわれの会社でも、経済的ない。世界で唯一です。

といった実証実験も東京でしかできなます。笑顔を増やすには何が効果的か、が国のテーマです。農村や中山間地域ていたとしたら、世界で東京でしか取もしも、笑顔の量を東京だけで計測し中澤 これからのまちづくりは、もっシームレスなまちづくり※

価値にも影響するでしょう。

しいシステムを創ることです。

と投資を呼び込めるでしょう。

榊原 私は、わが国が挑戦すべきは、は、IoTやドローン、ロボティクス

れない情報がある、ということになり東京を世界一のスマートシティにしてまた、地方、地域の再活性化も、わに、健康も計測できるかもしれません。

日本は、行動履歴の収集も、センシング技術の社会実装も世界をリードしていますが、一方で、データを活用するマインドにはなっていません。
リアルタイムの情報を組み合わせて価値のある情報として提供する、といった事業を展開していかなければなりません。
によって人手不足を補っていく。農業

東京五輪後に目指すべきまちづくり

5

いくことだと考えます。東京が多くの※消費者余剰 : ある財・サービスに対して消費者が支払ってもいいと思う金額から、財・サービスの取引価格を差し引いた際の差額。プラスの場合、消費者が得る便益となる

NO.1153

5FutureofReal Estate然に、ストレスなくできるようになりら、3Dホログラムでの遠隔会議も自

現実都市を創っていく。バリアフリー

ます。そうなった時に、現実に会ってす。仮想空間上に、3Dスキャンしたにすべき ㎝の段差があるとか、不動間がかかりそうです。

ルツイン化を進めていますが、まだ時です。国土交通省も日本全土のデジタのデジタルツインが実現しているそう

キャンし終わっていて、日本では渋谷す。シンガポールは既に都市全体をス

ジや、人や自動車の動きも再現できま

産開発や道路工事をする前後のイメーかったゲームメーカーや自動車メー中澤 デベロッパーがこれまで組まな場づくりが求められます。

と思います。まちづくりにもそうしたいう時代になればなるほど重要になる

まれる発想・イノベーションは、そうます。偶然の出会いや、出会いから生

話す価値が改めて問われるようになりのがスマート化です。

流で起きれば、瞬時に下流域に伝える

われるべきものです。河川の氾濫が上

本来はボーダーレス、シームレスに行

空間上で繋ぐ、といったスマート化は、

たがって流れます。防犯カメラを仮想

近所ですし、河川も複数の自治体をま境に暮らしている人にとっては隣町もにも、自治体の境界はありません。町トの仮想空間上にも、現実の物理空間は対象外です。しかし、インターネッ

でいますが、当然、その自治体の外側

は基礎自治体のスマート化に取り組ん

レスなものになっていくべきです。私とオープンかつボーダーレス、シーム

思います。不動産DXは、まちづくり

ネートしたりすることが求められるとグをプロデュースしたり、コーディ

る側として人々の間で起きるマッチン

系をつくっていく。不動産会社は支え

業・人たちとともに、持続可能な生態

プレイヤーと、サービスを提供する企

公務員、住民、アーティストといったす。都市で活動する会社員や経営者、

ソフトをつくるものになりつつありま

つくるというよりも、動的なハード・榊原 まちづくりは、静的なハードをす。

通させてできることはまだあるはずでとか、食材の一括購入とか、情報を流ズが強そうだ」といった情報が流れる

移動通信システム）に移行すれば、こ榊原 通信が4Gから5G（第 世代ます。

を活用する、ということも検討していごみの量を減らしてもらうために情報使えば日々のごみの量もわかるので、3D地図も作成可能です。この情報をす。カ メ ラ で 撮 影 し て い ま す か ら、

精度のPM2・ 濃度マップができまと、時速 キロで走行中でも数センチります。 秒間に100回測定を行うなどを付けて、毎日市内をくまなく走加速度計、温度計、エアロゾル測定器

前後のカメラと 種類位のセンサー―

パッカー車（いわゆるごみ収集車）に

デジタルツインの一種です。市内の縦糸と横糸
インフラと情報を繋げる

いまちづくりになると思います。

をまちづくりに反映できれば、新ししい常識を持った人たちが望むことにやっている人がいるわけです。新

ありえない、と思うでしょうが、既多くの人は、画面越しに飲み会など

PCの画面越しに「乾杯！」と言う。

も 遠 隔 で 行 う そ う で す。 ス マ ホ や

最近のベンチャー企業では、飲み会て、まちづくりに生かしていく。

せん。他の業界の常識を掛け合わせ

健康器具メーカーでは普通かもしれま

笑顔を測る、という発想は突飛ですが、いうのもオープンなまちづくりです。

カーと提携して、これまで考えもしな

丸の内、日本橋、六本木という街区

やスマートシティの実現においてこ

れまでよりはるかに高速・大容量の中澤 廃棄物収集に関わっていると、私が藤沢市環境総務課と共同で行っ単位でも同じです。ビル同士、テナン

そ、取り組むべきテーマと言えます。

データがやりとりできるようになりま

高齢化・人口減少に伴って生じる課題

かったハード・ソフトを創出する、とト同士を情報で繋ぐ。飲食店テナント

中澤 まちづくりの面で、日本が遅れす。5Gはデータ遅延が起きませんか

たPM2・ （エアロゾル）の測定もであれば、他店の来店客の傾向を見たているのは都市のデジタルツインで※AIが判断して、「今日は和食のニー

10

5

5

40 1

4

※都市のデジタルツイン：仮想空間・デジタル空間上に、現実空間を構成する情報をそのまま再現すること。
現実空間を情報化することで、コンピューター上で現実空間のシミュレーションを行えるようになる。

1

5

わが国が挑戦すべきは、東京を世界一のスマートシティにしていくことだと考えます。
スマートが中澤先生のおっしゃるように「情報によって幸せになる」という意味だとすれば、スマートシティは情報によって幸せを実現する都市です。
必要な技術は既に揃っています。

巻頭対談ます。将来は自治体運営も縮小してい棄物収集を維持できない未来もありえを実感します。収集員の高齢化で、廃世帯・人が住んでいるかを調べようとを利用して、ある街区にどのくらいの

推計に役立てるために、住民基本台帳

わが国も、新しい事を実現しようとす定められていると理解されています。

では法律に「やってはいけない事」が住宅を、仮に「不動産 ・ 世代」ととしてのオフィスや、公団住宅仕様のてきたように思います。事務作業の場

くでしょう。基礎自治体の職員数はおと言われてしまいます。法律上、廃棄しても、「住民基本台帳は使えません」
しれません。

る時には、そうした考え方も必要かも

代以降、オフィスではICT化によっ名付けるとします。それが2000年

0

およそ人口の ％ですから、人口が減1補う。そのためには、インフラを縦糸は減りません。AIやロボティクスがても、インフラ更新や高齢化など課題

れば、職員数も減ります。職員が減っかけるような情報の流通があってい祉に資するものとして、もう少し網をていないからです。しかし、公共の福物収集のために使っていいとは記されます。

際的なルール整備も必要だろうと思いしたように、データの利活用を巡る国

また、安倍首相がダボス会議で講演

産 ・ 世代」に当たるでしょう。最ンションは超高層化しました。
「不動

グルームのスペースが増えました。マてPCが普及し、会議室・ミーティン

か、情報によってできることは多いはために車の速度をコントロールするとロボットが補修するとか、舗装を守るいく。陥没しそうな道路をいちはやくとすると、情報の横糸で織り合わせてが、様々な新しい民間サービスが次々響していることは間違いありません

す。その背景には、国家権力が強く影実装でスピード感があるのは中国で榊原 技術を活用したサービスの社会い。

るなどです。情報を活用してまちづ

ル消費財であれば消費税を引き下げル減税みたいなものですね。デジタがあるといいかもしれません。デジタ

た、情報が流通されやすくなる仕組み

する際には税制が優遇されるといっ

中澤 企業同士がデジタル情報を取引

産 ・ 世代」はどうなるか。私は、代」と言えると思います。次の「不動つあります。これは「不動産 ・ 世HEMSなどのIT技術が導入されつが 進 ん で い ま す。 マ ン シ ョ ン に もスではテレワークやフリーアドレス化

近は、ICT化がさらに進んで、オフィ込んでいくべきです。国、都道府県、なハードだけでなく、ソフトにも織りきく異なることを感じます。日本は法の運用に対する考え方が、日本とは大るための仕掛けを挟む必要がありまたいとすると、情報を流れやすくす

くりをするという分野を活性化させ拡張してくれるような不動産であるとに加えて、そこにいる人を、よりよく

これまでのような空間そのものの拡張

ンサーやアクチュエーターが導入され律で「やってもいい事」が定められてもたらして、結果的に情報の流れがて、「人の健康状態や気持ちを常に把基礎自治体の垣根を越えて情報の横糸

スムーズになるといった環境づくり

握できる」、「人の行動履歴に応じて建物が形を変える」ことが可能になると、ます。意図せざる現実空間での出会も、やはり現実空間が鍵を握っていす。通信技術が進んだ時代になっての場に一番近いという強みがありま

榊原 デベロッパーの方々は、リアル

まちづくりを実現して欲しいと思いま

ロッパーの方々には、そうした新しい能を持てるようになるでしょう。デベ

これまでになかったダイナミックな機の形が変わるオフィスビル」のような、不足の人に遠回りをさせるように廊下これらの技術を組み合わせて、「運動

いを創り出す力に期待したいですね。

情報の力で不動産３・０をが大切です。

思います。オフィスやマンションにセ5す。税制とルールが重層的な効果を2

いると理解されているのに対し、中国

次の「不動産3.0世代」はどうなるか。
オフィスやマンションにセンサーやアクチュエーターが導入されて、「人の健康状態や気持ちを常に把握できる」などが可能になると、これまでになかったダイナミックな機能を持てるようになるでしょう。

を通していく。例えば、廃棄物収集の情報という横糸は、インフラのようずです。

に生み出されており、特に法制度やそ

0

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す。

NO.11552

3

中澤 不動産は、時代によって進化しFutureofReal Estate1

双日総合研究所チーフエコノミスト

都市は、 その固有の魅力・磁力で人々を惹き付ける。都市の固有の魅力とは、 その都市でど製造業）の つに分類して、その動向（業（大・中堅・中小）と業種別（製造業・非と考えている。日銀短観は、企業を規模別

代から経済構造に変化があるのではないか

は長年その推移を見ているが、2010年（全国企業短期経済観測調査）がある。私係者が重視するデータのひとつに日銀短観

日本経済のバロメーターとして、市場関変貌する日本経済

吉崎達彦 氏況など）を把握している。かつては、「大企業・製造業」の数字だけ見ておけば、日本経済の景況感は把握できると考えられてきた。製造業・大企業が日本経済全体を牽れだけ素晴らしい体験・時間を過ごせるか、ということだ。世界的な所得の向上は、モノよりコト消費中心の経済への転換を招来しつつある。コト消費の経済効果

大阪では「万博もIRもある、マンションは買いだ」とくる。この活気を創っているのはインバウ
ンド（訪日外国人・訪日
観光）だろう。大阪市内中心部は、東京以上に外国人観光客でごった返している。日本銀行大阪支
店は、関西のインバウン
ド消費が「関西の名目域
内総生産を＋ ・ ％程
2

名目GDPの約 ％を占

ンバウンド消費が関西のれる」と指摘し、既にイ度、押し上げたと推定さ0

ことで拡大するだけでなく、新たな消費を喚起できる可能性がある。遊びと経済の関係を解明す

る「遊民経済学」を提唱するエコ
ノミストの吉崎達彦氏に、日本経
済と時間市場について聞いた。

年には600万人だったが、2018年

著しい経済成長に伴って国際観光客数が大そして、とりわけアジア・太平洋地域は、

旅行ははるかに手軽で安全になった。

それが、2010年代後半から様相が変には 倍以上の約3120万人になってい日銀短観の業況判断 DI（予測）2010年以降、非製造業（緑色の線）が製造業よりも安定している。
2015年以降、製造業がマイナスになってもプラスを維持している。

わった。2015年夏から中国経済が減速

わが国全体のインバウンドは、2011

ンドが引っ張っている。

を、非製造業のインバウ業が振るわない関西経済

めているともいう。製造1は、 活動時間そのものを延ばす
1984年一橋大学社会学部卒、日商岩井入社。米ブルッキングス研究所客員研
究員、経済同友会代表幹事秘書・調査役などを経て企業エコノミスト。日商岩井とニチメンの合併を機に2004年から現職。主著に「アメリカの論理」「1985年」「気づいたら先頭に立っていた日本経済」(いずれも新潮新書 )、「オバマは世界を救えるか」（新潮社）

引していたからだ。

製造業と非製造業の予測
日銀短観

徴するのは大阪の景気だ。東京で景気の製造業と非製造業のデカップリングを象

造業と非製造業の業況にデカップリング

業や情報サービス業は好調だ。つまり、製ナスになっておらず、むしろ建設、不動産さを見せているが、非製造業はあまりマイ

米中貿易戦争によって製造業は先行きに暗非製造業は好調を維持した。2019年もし、製造業の業況判断には陰りが出たが、で泊まれる民泊も探せる。 年前より海外地図も翻訳機能も、決済機能もあり、家族外旅行を後押ししている。スマホは海外のうした中で、LCCやスマートフォンが海コト消費（体験）を求めるようになる。そ人は、耐久消費財をあらかた買い揃えれば、当たりGDPが数千ドルを超えつつある。

的に所得が向上し、かつての途上国も一人

光市場が成長していることが大きい。世界による知名度上昇もあるが、何より国際観る。この急成長の背景には、東京五輪決定て求めるようになるのは非必需のコト消のもあるが、人々が豊かになり、余暇を得療や介護、廃棄物処理といった必需的なも伴ってサービス化が進む。サービスには医一般的に、経済は可処分所得の増加に

非必需の「遊び」が経済を成長させる

く受けた格好だ。

は、アジアの観光市場の成長の恩恵を大き幅に増加している。アジアに位置する日本（非連動）が起きている可能性が高い。

話をすると、「五輪以降が心配」となるが、10

時間市場の経済効果
6

5

アドバンスレビュー6

供給側に求められることは、いかに人々な空気から産み出される。こうして生まれ質は自由にある。多種多様な遊びは、自由と中世ドイツの諺にあるように、都市の本とで、外国人のみならず、全国に知られる

ガイド・ジャポンに一つ星で掲載されたこ

人向け旅行ガイドのミシュラン・グリーン

区ではなかった。それが2009年に外国

普段は 時で閉館だが、金・土曜日は 時

上野の「トーハク」こと東京国立博物館は、な需要を作り出した美術館・博物館がある。

東京にも、開館時間を変えることで新たようになった。

た新たな遊びが、都市の磁力・魔力になっていく。

まで開館する。国立西洋美術館も冬は 時、夏季は 時までだ。金曜の夜 時頃になるは、仮装しても咎められるどころか、むしる経済活動を喚起した。同美術館の本来のと、トーハクの前には行列ができる。誘導

同美術館の取り組みは、日没後に行われ

20 21

スタッフは混雑にも手慣れた様子だ。

18

閉館時間は 時半だ。これを日没後 分に例えば、渋谷のハロウィーンだ。渋谷で17

21

ろ喜ばれる。渋谷の自由な空気は、誰が始宍道湖に面して夕陽を望める島根県立美術館

はハロウィーンを通じて世界にPRされ、しれないが、渋谷の自由で楽しいイメージ

イベントにした。地元商店街には不評かもめたわけでもないハロウィーンを世界的な術館には 時まで営業するレストランも併いるだろうな」と考えたからだ。また、美を見た後に、「もう一度展示を見たい人がしたのは、日没が 時半を過ぎる夏の夕陽

2016年度の年間来館者数は199万人

2017年から。開館時間を延長する前のレミアムフライデーの開始に合わせた

トーハクが開館時間を延長したのはプ

30

せず、熟成させていくことだ。

こうした遊び（体験）を、できるだけ邪魔る。その広告効果は絶大だ。重要なことは、

世界中の人が渋谷に訪れたいと思ってい場する外国人観光客も多いという。

になった。夕陽を見た後に、美術館に再入ことが、ひいては世界に知られる観光資源

る。しなやかな発想で開館時間を延ばした設している。夕陽を見ながら食事もできる。トーハクでは、夜間に学芸員との食事なっている。夜間開館の効果がうかがえ

た2018年度は約 ％増の214万人にだったが、開館時間延長の認知が広がっ20

活動時間を変えて新しい需要を創出する
世界の観光客を集める日本の遊びの中には、外国の人々が世界に紹介し、日本人がその価値を再発見したものが多い。江戸時だったが、外国人が世界に発信して、日本人も高く評価するようになった。

支持されるかわからない。多種多様な遊び

びはパーソナルなものなので、いつ、何がスやモノで遊んでもらうかだ。ただし、遊時間を「日没後 分まで」と設定するよう

1999年の開館からしばらくして、閉館

は、湖面に映える夕陽を望めることから、

術 館 が あ る。 宍 道 湖 に 面 し た 同 美 術 館

そうした観光地の つに、島根県立美が生み出されるようにすることが大事だ。

になった。そのユニークさと夕陽の美しさの潜在的な欲求を刺激し、提供するサービ

私は、都市こそが遊びの孵化器になるは、地元では知られていたが、決して全国1の質と量を増やすことが重要になる。

代は浮世絵、明治維新以降は日光や軽井沢、

関西圏のインバウンド消費額と経済効果（日本銀行大阪支店営業課調査グループ「関西におけるインバウンド消費の経済効果の拡がりと先行きの展望」より転載）費、いわば「遊び」が含まれてくる。した

宿泊料金

最近では渋谷のスクランブル交差点だ。い飲食費

がって、先進国の経済成長では、必需品よ

交通費

ずれも、日本人にとってはありふれたもの

娯楽サービス費りも、非必需品のモノやサービス、
「遊び」

買い物代

と考えている。
「都市の空気は自由にする」

週末の 時間、開館時間を延長することる。

とトークを楽しめるイベントも開催してい7

物館を つ星に位置付けている。私も上野グリーンガイドは、上野周辺と東京国立博

いった取り組みが大事だろう。ミシュラン

きくない範囲で開館時間を延長する、とずは、島根県立美術館のように、負担が大も、必ずしも需要があるとは限らない。ま

時間市場は、供給側が意図して仕掛けてあると考えれば、費用対効果は高い。

ようになり、博物館・美術館側にも発見がなかなか観覧できなかった会社員も行ける

少ない投資ではない。それでも、平日ではは、人件費や労務管理を考えれば、決して4は「日本のスミソニアン」だと思っている。

外国人観光客がもっと増えれば、上野も再発見されるかもしれない。
（談）

NO.115

7

18

19

30

3

インバウンド消費の経済効果（付加価値ベース）
関西のインバウンド消費額

まちづくりのHARUMI FLAGの完成予想図（CG）

昨年末のCOP25では、地球温暖化の深刻化と、これまで以上の対策が急務であることが示された 。地 球 温 暖 化 へ の 対 応・対 策は、世 界
各 国 の 政 府 のみならず 、自治 体 、企 業 、消 費 者がともに取り組んでいかねばならない。世界各国が署 名した気 候 変 動へ の対 応などのゴ ー ルを定めたSDGs の実現は急務になっている。
※

そうした中で、東京オリンピック・パラリンピックを開催する東京都は、2050年までにCO2 削減ゼロを実現する計画を打ち出している。都が目

フ

ォ

ー

カ

ス

技術で進化する
まちと自然
ーHARUMI FLAG

指すCO 2ゼロ化は、まちづくりにも関連する。できるだけエネルギーを高効率に利用、もしくはC O 2 排 出 の 少ない エネルギーを利用すること
で、結果としてCO 2の削減に繋げていくことは、「まち」が果たせる役割だ。都は、晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業（東京オリンピッ
ク・パラリンピック選手村）として整備される街「HARUMI FLAG」を、環境先進都市のモデルに位置付ける。そして、選手村を一新して分譲されるマンションは、SDGsの実現にも資する「環境先進都市」として世界にデビューする。
未来の水素社会やスマートシティのフラグシッ
プとなるH A R U M I F L A G のまちづくりをスケッチする。

完成前のHARUMI FLAG。 手前は晴海埠頭、左側の公園は晴海ふ頭公園※ SDGs:Sustainable Development Goals 2015 年 9 月に「国連持続可能な開発サミット」で採択された 2030 アジェンダに設定された 17 の目標と付随する 169 項目のターゲット8

環境配慮は、
かつては「我慢」が主だっるのは、生まれたばかりの水素エネル

いる。ＳＤＧｓの解決に資すると目されルギーという新しい技術が実用化されて炭素排出を限りなく少なくする水素エネ

い技術だった。そして、いまでは二酸化

ンシャル東京オリンピック・パラリン体計画に携わってきた三井不動産レジデ

都市を実現していくにはどうするか。全

ＳＤＧｓの解決のモデルとなる環境先進

服して、水素社会のモデルとなる都市、付けをすることは難しい。この困難を克状況をＡＩ（ディープラーニング）で判

ＡＥＭＳは、街区全体のエネルギー使用

データ管理の要として整備されるＡＩをＡＥＭＳに送信する。街全体の統合

ごとに変動するエネルギー使用量の推移

ロールし、気象条件、季節、マンション

ＤＧｓには、我慢の要素は見当たらない。

や貧困を克服していく世界的な目標・Ｓだ。しかし、国連で提唱された環境配慮社会実装のフラグシッププロジェクト

実装を迎える。この水素エネルギーの

ピック・パラリンピックで本格的な社会

水素エネルギー技術は、東京オリンを目指した」と話す。 HARUMI FLAG
では住宅の全戸に家庭用コジェネレー

はなく、システムを含めたソフトの分譲

一郎氏は、「マンションというハードでピック選手村事業部推進室主管の髙木洋最適化し、ピークカットなどを実現して年を追うごとに街区全体のエネルギーをいくシステムだ。髙木氏は「ＡＩ ＡＥ

で、そのエネルギーの最適化を実現して断し、街区別に運転計画を立案すること

商事・東急不動産・東京建物・ ＮＴＴ

デンス・野村不動産・住友不動産・住友

ま ち づ く り「 HARUMI FLAG
」 だ。 三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジ

ＭＳも戸別に設置している。ＨＥＭＳは

ネルギー効率の高い機器だ。加えてＨＥ

く、発電した熱を給湯にも利用できるエら取り出した水素で発電するだけでな※て、計１４８７戸の賃貸住宅（シニア住計４１４５戸の分譲マンションを主としは、中央区晴海五丁目、
HARUMI FLAG
銀座から約２・５㎞に立地する。建物は、Ｇｓを実現していくシステム、ソフトそ量の削減）もできる。肩肘張らずにＳＤとで、省エネの意識付け（系統電力使用

くコントロールできる。見える化するこ−※

ＭＳは、ＭＥＭＳからのデータを受けて、−我慢よりも、知恵や技術を使って、持続が、東京五輪選手村で一時利用され、そションシステム、エネファームと蓄電池−た。例えば、排気ガスを減らすためにはギー技術だろう。

可能な社会を実現していくことに重きがの後開発される総敷地面積約 ・４ のを肩肘張らずに実現するまちクルマの利用を控える、というイメージ置かれる。実際、クルマの我慢から人々

都市開発・日鉄興和不動産・大和ハウス

住戸ごとのエネルギー使用量を見える化を設置する。エネファームは都市ガスか社が手掛ける

宅・シェアハウス含む）、店舗・保育施のものをつくりこんだ。

工業・三井不動産の計

設（区画数未定）、介護住宅、商業施設

最近のマンションでは決して珍しいとはし、蓄電池・冷暖房・照明などを効率良など、計 棟からなる。分譲住宅は「 SEA」「 SUN VILLAGE」「 PARKVILLAGEは、さらに言えない。 HARUMI FLAG
複数の建物からなる街区内のエネルギー

ただし、エネファームとＨＥＭＳは、」の 街区、賃貸住宅は「 PORTVILLAGE」だ。
VILLAGE※を管理するＭＥＭＳ、街全体のエネル
ギーを管理するＡＩ ＡＥＭＳも導入する。ＭＥＭＳは各街区内のマンション共は、約５６００世帯
HARUMI FLAG
がいちどきに暮らし始めるわが国の歴史上でも稀有なまちづくりだ。タワー棟は用部の空調や照明のほか、水素燃料電池

NO.115911

遅れるものの、ほぼ一斉に住み始める約や蓄電池といった諸設備の稼働をコント

AI-AEMSのイメージを解放したのはハイブリッドという新しAI-AEMSのイメージ
上空から見たHARUMI FLAGの配棟計画図。 右上にあるのが水素ステーション

13

ha

3

24

１・２万人もの人々に、環境配慮の意識※ HEMS: Home Energy Management System の略 家庭内のエネルギーを管理するシステム。家電や電気設備と接続して、電気やガスなどの使用量をモニター画面などで「見える化」し、節約意識を高める※ MEMS: Mansion Energy Management System の略。マンション全体で使用する電力消費量などを計測、データを蓄積し、共用部などのエネルギー使用を管理するシステム※ AI-AEMS:AI-Area Energy Management System の略。街区全体で使用する電力を把握し、AI（人工知能）が一元管理するシステム

FutureofReal Estate

S
D
G
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逆転、ならびに生物多様性損失の阻止を図る」のモデルとしてのまちも目指す。

いく」とする。
マンション共有部の電力の一部も街区

水景施設
（池、
噴水）
のイメージ

晴海 丁目には、もともと晴海ふ頭公園
在来種を中心に多様な植栽とするだけでなく、生物を傷つけにくい舗装も採用するごとに設置された純水素型燃料電池によって賄う。東京都は、晴海 丁目に水素ステーションを整備する。東京ガスなどの企業連合が手掛ける水素ステーショ
ンで製造した水素は、地下に埋設されたパイプラインを通じて、各街区に置かれた純水素型燃料電池ユニットに供給され基連結したもる。このユニットは 基で５ を発電する純水素型燃料電池をの発電を行い共用部

90

クが開発したこの純水素型燃料電池は、、

cmと、おおよそ人と同じ大きさcm

地を緑に変え、晴海 丁目を緑の半島へはあったが、大半は更地だった。この更5と成長させていく。計画では、関東地域の生物多様性に配慮した在来植物を中心に、中高木約３９００本を敷地内に植樹する。

樹木が育つには、健全な土壌が欠かせない。水はけが悪ければ、多様な樹木は育たない。髙木氏は、「自然災害への対

応と、雨水の利用をいかに両立させるか。

広大な敷地において、数センチ単位の綿密な排水計画を作り込んだ」と話す。雨水はそのまま下水に流すのではなく、一部は敷地内のピットに貯め込む。この雨が見込め、将来性も見込めると判断して

髙木氏は、「このサイズであれば汎用性部や、高齢者施設などに供給する予定だ。

する。この熱も一部は、マンション共用

素型燃料電池は、電力に加えて熱も発生

れ、街区内に無理なく設置できる。純水

マンション備え付けの蓄電池と非常用発時でも太陽光発電、純水素型燃料電池、も、電力を維持する機能を果たす。非常に整備された分散型の発電システ
FLAG
ムは、大地震などで系統電力が停止して可能にする」にも合致する。 HARUMI

包摂的、安全、レジリエントかつ持続

ステーションからの水素を一定期間受給く抑制している。大地震の発災後も水素管を敷き、地震動で漏れる可能性を大き

圧ガス導管と同基準の溶接接合炭素鋼鋼

阪神・淡路大震災でも漏洩しなかった中地下に埋設した水素パイプラインも、で発電が可能だ。

め、街区全体を見れば、いずれかの機器

離宮恩賜庭園、お台場海浜公園との生態の森は、単体の森とHARUMI FLAG
して東京の環境に貢献しつつ、対岸の浜に管理費の低減に繋げる。

下水の使用量も削減し、環境配慮とともり、上水の利用量を軽減するだけでなく、水と、水景（鑑賞池）で利用される上水導入を決めた」と言う。水素社会に向け

電機が、給排水ポンプやエレベーター、

系ネットワークとしても環境に貢献す

植栽への潅水として利用する。これによは、「ハイブリッド潅水システム」として、ての水素エネルギー技術の本格的な社会

し、発電と熱供給が可能になる見込みだ。

る。羽を持つ鳥や昆虫にとっては、水に−は、ＳＤＧｓの目標
HARUMI FLAG
「陸上生態系の保護、回復および持続可これらの環境配慮と高効率エネルギー

隔てられていても、数キロ圏に森が連鎖クがあるが、蓄電池で対応する。さらに、能な利用の推進、森林の持続可能な管理、は、の利用が評価され、 HARUMI FLAG11る。

することで生息圏を拡げることができ

き、持続可能かつ近代的なエネルギーへ

ＡＩ ＡＥＭＳが純水素型燃料電池に災

砂漠化への対処、土地劣化の阻止および新しい技術で自然を創る

照明、防災センターなどに電力を供給す給できる。エネファームは発電停止中にる。各住戸ではエネファームも電力を供

水素エネルギーの導入は、ＳＤＧｓの

停電した場合に起動できないというリス

り重要になるからだ。

目標 「すべての人々に手ごろで信頼でのアクセスを確保する」に合致するだけ

害時に備えて一定の電力を残しておくた

7

でなく、目標 「都市と人間の居住地を

15

実装であれば、将来の普及、汎用性がよ基でも非常に小さいスペースに収めら

5

5

kw

電力の一部として活用する。パナソニッの。街区内で約

6

1

30
kw

基のサイズが高さ１８０ 、幅

奥行き50だ。このコンパクトなサイズであれば、

cm

1
6

10

つの環境認証でいずれも高い評価をでは、普通に暮らすだけで環境にFLAG貢献できることを証明している」（髙木

実績といった様々な情報は、すべてこのれたＭＥＭＳが取得したエネルギー使用

ジの情報、そして各マンションに設置さデジタルサイネージに表示され、タッチ通じて可能になる。ポータルサイトは、カーの空き状況や予約なども同サイトを性を認証する米国の「ＳＩＴＥＳ」予備

マンションそのものもＩｏＴだ。防犯カ

カメラと、デジタルサイネージ、そしてわれる。具体的にはウェブ接続型の防犯は、スマートシティ
HARUMI FLAGの要素技術となるＩｏＴの社会実装も行

ギー使用量や交通情報、ニュース、天気、

ポータルサイトが開設される。エネル

専用光ファイバー網を生かして、専用

タセンターで処理・分析される。

タルサイネージから送られた情報はデーセンターに集められた防犯映像や、デジトワークを介して送受信される。データ

は、常に向上し続け
HARUMI FLAG
るまち、経年優化をシステムとして組み報や被害情報を発信できるからだ。

区のエネルギーを管理するだけでなく、には、ＡＩ

は、災害時に真価を発揮する。災害の際

専用光ファイバーのイントラネット得た。生物多様性保全を手掛ける事業氏）。

パネルで操作できる。

認証を取得、まちづくりの環境認証でメラは、敷地内に約６５０台設置し、タッ

イベント・買い物・防犯といった居住者

込んだまちを目指す。エネルギーを管理

所や開発を評価する日本独自の環境認

街の独自のシステムである、エリアネッ

ある米国の「ＬＥＥＤ ＮＤ計画認証」

チパネル式のデジタルサイネージ（モニ向けの情報を日常的に発信する。シェア

技術で暮らしの未来を創るの GOLD
認証も取得した。ＳＩＴＥＳ
予備認証とＬＥＥＤ ＮＤ計画認証を同ター）はマンション各棟のエントランス

するＡＩ ＡＥＭＳは、年を追うごとに

奥行き2mを確保した広いバルコニー。SEA VILLAGEの住戸からは遮ることなく海を望める（95TYPEのイメージ図）

マンション各棟の共用部に置かれるデジタルサイネージ

ポータルサイトを通じて非常用発電の情−

防犯カメラの映像、デジタルサイネー

28

−

−

た、ランドスケープ（景観）の持続可能時取得したプロジェクトは世界初だ。日部などだけでなく、歩行者の多い主要ポ

エネルギー管理をより向上させていく。

天井高2.5mと、約8mもの間口を誇る広々した約95㎡住戸のリビングルーム（95TYPEのイメージ図）

ＡＥＭＳが一括して各街

本独自のまちづくり環境認証制度であイントなど計 か所に置かれる。

」では、認証取
証「 ABINC ADVANCE
得の第一号プロジェクトとなった。ま4
でも、マンション開発事業
る
CASBEE街区」
としては日本で初めて「 CASBEEを取得した。これらの認証は「 HARUMI

防犯カメラやポータルサイトも、精度を向上し続ける。植えられた樹木も成長し、

生物多様性を育んでいく。

髙木氏は、「通常の分譲マンションは

居 住 者 と 管 理 会 社 が 運 営 を し て い く。

は、居住者と管理会社、
HARUMI FLAG
そしてＡＩが常にエネルギーを管理し、その利用を向上させていく。 がエネル

ギー利用を効率化すれば、管理組合の財政の大部分を占める光熱費の低減に繋がり、ひいては HARUMI FLAG全体の運営の向上にも繋げられるだろう」と言う。ＳＤＧｓの目標 は、「レジリエントな産業化を推進するとともに、イノベー

ションの拡大を図る」ことだ。 HARUMI

FutureofReal Estate

AI

なインフラを整備し、包摂的で持続可能

9は、イノベーション、新しい技術
FLAGと共に、暮らしの未来も実現していく。

NO.115

11

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まちづくりのP ho t o&
E s s ay

Worldwide
City Report

ワールド・ワイド・シティレポート

第㉖回

を
して、 行
者のた の空間 とした ーのジョルジュ・ ンピ。
シ ンジュ とコン
シ ルジュ ー

Paris
している
行者
の
の
、
現
シ ン

龍谷大学政策学部教授

服部圭郎ていることががしっか とな。
フ ル

的に都市経営を行っの首都が うようにして︑自までの 名を 回して余りある人間都市を

グ・ボード︵ み切り板︶を て︑一 にこれ

そして︑オリンピック開 というスプリン

せるような都市づくりに 進しているのだ ︒

きた自動車に 制をかけ︑ 行者を優先さつつある ︒それまで が物顔で る ってしかし︑そのようなパリは過 形になりの 手を 置してきたのがパリであった ︒

せているのに対して︑どこ く と︑自動車動車から 行者へと都市の 役をシフトさた他国のる︒ロンドンやマドリッド︑
ベルリンといってきた都市がある︒それは︑ の都パリであんど 関心で唯えるであろう︒しかし︑
このトレンドにほと﹁ 都心 からの 自動車︑ 行者 権﹂との最も大きなトレンドは？と問われれば︑

この 世 のヨーロッパの都市デザイン

ンピ ー ンターからをかる。 上にかすかに えるのが12

つくろうとしている︒それは︑
世界の都市

ゼリゼ通りである ︒ 々︑日本人は﹁オー︑て︑ことになっている ︒加えタリーではなく︑ はアイ

門は自動車のロー

シャンゼリゼ﹂の のイメージが強いため︵﹁ 街を く︑心 く︑誰かに会える︑この道上に 然と くナポレオン 世のもとジョ
ルジュ・オスマンが推進したパリ改 ︑ミッススケートリンク︑ はとなるようなアイデア

で われている︶︑いかにも楽しく やかなイメージがこの通りには伴をパリ市役所に提 してで﹂というう ︒しかし︑ちょっと前までのシャンゼリ

いる︵この計画は現時点でが推進したグラン・プロジェ

ゼ通りは︑毎日 4000台の自動車が通はオフィシャルではない︶︒

テラン大に次ぐ︑パリの大行し︵しかもそのほとんどが通過交通 ︶︑世これらの象徴的なプロ

な改 プロジェクトであると えられるような試みである ︒

調 ではパリ市民の ％がこの通りに対しているような状況にあった ︒実際︑このして否定的なイメージを いており︑ 遠的に︑パリ市を自動車ではジェクト以外にも全方位その指 を るのは2014年にパリである ︒市長になって一年後には︑セー

上 の 性市長となったアンヌ・イダルゴにして︑なくて︑ 行者に優しい都の道路を車 通行に％の人はそこで働いていた︒つまり︑
ここを自発的に れているパリ市民は全体のわ
ずか ％しかいなかったのである ︒

門から東へ

そこで︑201 年からは毎 第一 の日 日はシャンゼリゼのユーロをかけキロメートルほどの区間を 行者天国にし︑さらにパリ市役所は ・呼 ﹂︵ Paris Respire︶というプロジェクトも展開

から 地区︱ 地区において︑ 行者専用道路を拡張させて年おり︑そのためにということを目的として内から 気ガスを減らす中である ︒これは︑パリ市市へと変 させる﹁パリの通りを いている人のうち ％が観 客で︑ヌ川行者専用道路にしてしまった ︒それまでも かれ︑自動車に 有されていたセーヌ川が人々に開 され︑ ともなれば
ちょっとしたビーチリゾート気分も味わ
し︑201 年うことができるようにしたのだ︒この事業
は市民団体がをして同年

判では市のやり方は違法との判決が出されたが︑パリ市役所もには合法であるとの判決を ち取る ︒

されている ︒の道路はまさに 行者道路としての工事

まく活かして︑都市の大改 を推進させてピック開 という千 一遇のチャンスをう

このようにパリでは︑2024年オリンが行われていたが︑この工事が終わると見いるのだ ︒

︑レ・アール地区で構成するシャンゼリゼ

違えるように きやすい空間へと変 して年の員会は 速︑2024年のパいる可能性は大きい ︒これらに加えて︑﹁パいる︒

リ・オリンピックまでに 行

リの呼 地区﹂を設定て︑ ・ キロメートルの長さの空間を改修

者 体であり︑環境的にも優し︑自動車がない空間を楽

日は自動車をこの計画では︑それまでのしめるようにしている ︒
やモンマルトル地区︑

サン・マルタン運河

車 が 車 に 減され︑の 行する街路 を側に え︑自 車専用レーン

マレ地区において指定

FutureofReal Estate

革する計画を発 した ︒

し︑そこでは日 日とさらに︑現在︑手がけようとしているのはからにあった 行者
空間の サージュ。
の サージュをする ル ・ ィ ィ ン

を

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行者

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、 ルト・ イ ーとを環 で る い、
その 長がることになる

しい通りへと物理的にも変することを発 した ︒通り いの企業など

4

現

龍谷大学政策学部政策学科教授。
1963年東京都生まれ 。カリフォ
ルニア大学環境デザイン学部修了。民間シンクタンクを経て、明治学院大学教授に就任。現在、龍谷大学政策学部政策学科教授。
ドルトムント工科大学客員教授なども歴任。主な著書に『人間都市クリチバ』『、衰退を克服したアメリ
カ中小都市のまちづくり』『、サステ
イナブルな未来をデザインする知恵』『、若者のためのまちづくり』、『ドイツ・縮小時代の都市デザイン』。訳書に『世界が賞賛する日
本の町の秘密』。技術士（都市・地方計画）､博士《総合政策 ）。

3

パリのシンボル的な都市空間であるシャン

2
0
1
8

22

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服部圭郎（はっとり けいろう）

1

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を整備し︑ 道は拡張される

No.11513

8のビーとなっている ー

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多次元の価値を提供するまちnoizパートナー、gluonパートナー

た、交通や物流の冗長性が高いネット

ワークのシステムをプログラムベース

で生成する場合、これまでのデザイン

手法のように「物理的な形態」のみをツールとしていては実現できない。都

市計画や建築は、「人を集めたい」な

どの目的を叶えるために物理空間のモ

ノをデザインし、モノから人に働きかけている。ところが、誰もがスマホを持つ現在では、情報空間の制御や編集でも同等の目的が達成できるようになっている。実際、 UBER
や airbnbなどのアプリケーション（サービス）

は、車や部屋といった機能の定義をデジタル化し、スマホに表示される情報空間上で消費者と結び付け、動的に変化するニーズに応じてモノの定義を移動させることで全く新しい価値を生成

構造を生成する新しい設計手法だ。例

数的な高次情報を組み込んで、動的なインは、人の流れや賑わい度などの変門とするコンピューテーショナルデザ

分に実用性を持つ段階になってきた。

成を伴うジェネラティブデザインも十ネルの配置・動き」のような、形態生経過で変動する日射量を一定に保つパ形になることが多い。最近では「時間分なマーケットとして扱うことが不可

や airbnb
は、物理空間と仮想
UBER
空間を繋ぐことによって、それまで十変える必要はないという点だ。また、や airbnbのサービスを成立させるた
めに、物理空間の自動車や部屋の形をしている。ここで重要なのは、 UBER

私が生業とする建築設計は、施主のえば、近年のコンピューター技術は捕※目的を建築物が叶えられるよう、自然能だった細切れの需要および供給可能

食者に追われて動く魚群のようなパラ

私は安藤忠雄建築研究所で実務を経験

現実空間の建物設計に仕立てる業だ。

といった高次情報を統合（反映）して、は複数になる）は、魚群の形が捕食者

デザイン群（従属変数のため計算結果という試みだ。コンピューターが示すつあると考えている。例えば、自律走

建築家の仕事を物理空間から解放しつ

蓄積してきている。

空 間 と 繋 が る こ と で、新 た な 付 加 価都市やそこで行われるサービスが情報も多様な形で応用できる。物理空間の物理空間と情報空間を繋ぐことで付した後に、米国コロンビア大学でコンに捕えられない最適な形であるよう

行とその全体の動的な制御を前提とし加価値を生んだ UBER
や airbnbのようなビジネスモデルは、まちづくりに

ピューテーショナルデザインを学び、に、高次情報に対応した予想不可能な

私は、近年のデジタル化の進展は、米国で意匠設計に携ってきた。私が専10※的条件（地盤・地形・日照など）、経

1972年、千葉県出身。1996年、東京大学工学部建築学科卒業。1996 ～ 2000年、安藤忠雄建築研究所を経て、2002年コロンビア大学建築学部修士課程（AAD）修了。
2002 ～ 2006年、SHoP Architects（ニューヨーク）
を経て、2007年より東京と台北をベースに建築デザイン事務所noizを
蔡佳萱、酒井康介と共同主宰。
コンピューテーショナルデザインを積極的に取り入れた設計・開発・リサーチ・コンサルティング
等の活動を、建築やインテリア、都市、ファッションなど、多分野横断型で展開している。現在、東京藝術大学アートメディアセン
ター非常勤講師、慶應義塾大学SFC非常勤講師、芸術情報大学院大学（IAMAS）非常勤講師。公益社団法人2025年日
本国際博覧会協会「People’s Living Lab（PLL）促進会議」委員。著書に「Rhinoceros+Grasshopper 建築デザイン実践ハンドブック」（共著、2010年、
彰国社）
など。

性を顕在化させ、新たな市場を産み出豊田啓介（とよだ けいすけ）
建築家 noizパートナー、gluonパートナー

すことにも成功している。

シティを目指すべきと提唱する建築家の豊田啓介氏に聞いた。

私が共同主宰する noiz
では、まだ日本では認知自体が低いコンピューテー

国の都市は、
現実空間と仮想空間を融合させた次世代のスマート

ショナルデザインの分野を、 年以上

東京のまちはどうあるべきか。
ハード・ソフト両面から識者の意見を聞に行うことができるが、そうした技術

き、持続可能な都市を創っていくための課題や戦略を探る。
わがメトリックなシミュレーションを容易

東京オリンピック・パラリンピック後の持続的な成長を見据えて、済的条件（予算・費用など）
、社会的

建築家

前から実践的に切り開き、ノウハウを豊田啓介 氏をデザインや形態生成にも応用しよう

現実空間と仮想空間を融合した
スマートシティへ条件（法規制など）と、発注者の理想

デジタル化によって変化するまちづくり

2030年
まちづくりに向けたストラテジー14

がかかりそうだ。

のような領域に踏み込むにはまだ時間期的なビジョンに基づいた仕様の構築の実験感・寄せ集め感を克服して、長官民共同で進んではいるが、要素技術

ギーに着目したスマートシティ構築がでも藤沢ＳＳＴのような健康やエネル

トシティ構築が進められている。日本て、行政主導でオープン志向のスマー

米中型のスマートシティ実装に対しでは、巨大ＩＴ企業が全てを握る形のたスマート化を進めている。一方欧州

視システム、自動交通システムといっ働して、行政手続のオンライン化や監

テンセントなどの企業と都市当局が協画を進めている。中国も、アリババやダのトロント市でスマートシティの計の誘致会場計画やプレゼンテーションている。私は、２０１７年から本万博の大規模イベントになる可能性を持っラウンド」を本格的に実装できる最初

関西万博はタイミング的に「コモングングラウンド」と呼んでいる。大阪・させる汎用プラットフォームを「コモ空間と情報空間をリアルタイムに連動

デルを提示することだ。私はこの物理し、「次世代型スマートシティ」のモと連動させるプラットフォームを構築

空間（現実空間）と情報空間（仮想空間）

社会実験の契機として、実証的に物理

きは、２０２５年の大阪・関西万博を性があることが見えてくる。重視すべ

ラットフォーム）を世界に示せる可能プンでフラットなスマートシティ（プいまや世界的なトレンドだ。わが国も空間と情報空間を繋げていくことは、

プラットフォームの構築に多大な投資

空間）と情報空間（仮想空間）を繋ぐ

ＡのようなＩＴ企業は物理空間（現実

世界に目を転じると、すでにＧＡＦある。しかし、そうした経緯で生まれ実験ができてしまう点で有利な状況に社会的リスクを顧みずに都市での実証

その点、中国勢は政府の後ろ盾により話が全くできない状況に陥っている。

あり、もはや本丸であるテクニカルなへの市民の反発が急速に顕在化しつつのトロントでの展開は、すべてGoogleの生活情報を単一企業に握られることが、そのレースは混とんとしている。

型がリードしているのは間違いないの主導権争いにおいて、現時点で米中る多様な体験や貢献も、万博の一つのろう。当然、バーチャル会場で行われでは確実にできるようになっているだ

場者との交流などが、２０２５年時点

から万博のイベントや買い物、他の来るようになる。情報空間（仮想空間）

ボットなど）を通じて万博に参加でき理会場（現実の会場）に、アバター（ロいる。例えば遠隔地に住む人でも、物プラットフォームの実証実験機会にあ

新 し い 万 博 の 価 値 は、こ う し た 社 会にかかわり、現在も博覧会協会の PLL
会議アドバイザーなどを務めている。

プラットフォーム（スマートシティ）

このトレンドに乗り遅れることなく、を始めている。人や車の流れ、購買デーる技術だからこそ、それを世界が採用価値になってくる。物理空間（現実空いる日本にも、まだ世界に対してオーだが、情報空間（仮想空間）と連動さる、という思いが日に日に強くなって

とりわけ万博が開催される２０２５年

タなどあらゆる高次情報をデジタル化する可能性には疑問符が付く。これら

値を創出できる可能性があるからだ。

を一つの契機に、現実空間と仮想空間

して、プラットフォームに集積・処理間）では万博会場の空間や体験は有限

物理空間と情報空間を繋ぐスマートシティ

を継ぎ目なく繋ぐ「スマートシティ」

し、仮想空間と現実空間と連動させての状況を考えると、現時点で出遅れてのようなＡＲ（拡張現実）
Pokémon GO
ゲームはその一端を示している。物理をいかに構築していくかが重要なテー

人々にサービスを提供する「スマートシティ」だ。とりわけ、 Google
はカナ

※

マだ。
※変数によって確率分布的に変化する様※力係数やサイズなど様々な制約を基にコンピュー
ターにたたき台となる原型をデザインさせる手法

NO.11515豊田啓介氏がパートナーを務める建築事務所 noizがデザイン・監修を担当したSHIBUYA CAST.のファサード。
壁面中央の空調・設備バルコニーを覆う縦型の多数のフィンは、光の反射により時間帯、季節や天気、また人の動きに応じて「パッシブ・ダイナミック」にパターンを変化させるくれるようになる。家族は複数拠点をローカル与件の大きな制約を受けるか

そ の 都 市 の 法 規 制・ イ ン フ ラ な ど の半分が現実世界に立脚している限り、気分に応じて移動しながら生活し、子らだ。しかし、それでも自前でそうし済ませて自律ロボットが自宅に届けて供の教育すらもシームレスに多拠点化た複合的プラットフォームを開発できせることで多様に拡張・増幅できる。

米中が物理空間と情報空間を繋ぐプが可能になっていく。そうした暮らし

万博という、法的には一敷地の会場内

ラットフォームづくりで巨額の投資をる国は限られる。現在ストックホルム

未知数の次世代型
スマートシティ構築に踏み込む

法的な規制をクリアしつつ、仮想空間
伴い先行する中で、日本ではそうしたが一度実現してしまえば、後は野火がであれば、現実の都市空間では難しいと連動して動く建築物や道路、その新新しいビジョンや構造を開拓する研究・

ベロッパーや企業連合主導で創り、街ム（コモングラウンド）をまずは基幹デ六本木などのまちごとのプラットフォー

いくはずだ。渋谷や日本橋、大丸有やを包含し、マルチバース的に複合化して療、個人認証や決済といった多様な領域

し、それを拡張する形でエネルギーや医通汎用プラットフォームとしてスタート

くは、まず自律走行とＡＲ ＶＲの共ム、つまりコモングラウンドは、おそら

世代型スマートシティのプラットフォー

トフォームの開発を目指すべきだ。次ポートも加える形で新しい複合プラッ企業連合の形で、可能であれば官のサが進んでいる。日本でも、おそらくはでも複数の都市で大規模な投資と実験報化する技術を開拓しつつあり、中国

物理空間をリアルタイムでデジタル情約も、一企業の寡占が社会問題化する業が連合しなければならないという制出を進めるビッグチャンスだ。複数企

リストである日本企業群が情報への進る今現在こそが、物理領域のスペシャが物理領域の取り込みに手間取ってい持している。情報プラットフォーマー

物理領域のノウハウは世界最先端を維乗り遅れた日本企業も、モノづくり、域でもある。情報領域では時代の波にそれだけに、海外勢も苦戦している領

スモデルを探索する道のりは長いが、企業や業態の壁を越えて新しいビジネ

主義ではいつまでたっても動けない。

確な成功モデルがないのだから、前例的には見えていない。世界にもまだ明には収益構造のモデルはほとんど具体

ムの技術的な役割分担のモデル、さら

もちろん、まだそのプラットフォー

肌触りや質感からスタートできること

物的な印象を持たれがちな中、日常の常の肌感覚からはどうしても未知の怪

う じ て 残 っ て い る。テ ッ ク 領 域 が 日

みるだけの機会と資金力は、まだかろ

ずはスモールスタートの実験を始めていったところからしか始まらない。まかのサービスレイヤの小規模な統合と一つのマンションやオフィス、いくつ

まいがするが、そのノウハウはまずは

マートシティ実装を見ようとしてもめう優位性がある。いきなり次世代型ス

り側の技術と、きめこまかな運用とい少なくとも、日本にはまだモノづく

トフォームになるはずだ。

く、おそらくはスマートシティプラッ

的な輸出項目は新幹線でも原発でもなことの価値は計り知れない。次の複合

ラットフォームを先行して構築できる

えても、実効的なコモングラウンドプ

やシンガポールのような部分実装段階

しい所有権の疑似的なオペレーション

や建築内外の物理空間そのものが多様な中、オープン型であることの前提といは、これからの時代むしろ大きなアドの都市でも、世界中からの視察や技術

リアルタイムデータのインターフェース

う意味で、ポジティブな与件となる。

バンテージとなる。情報という相棒をフォーム化の波が押し寄せていくことになる状況を実装する。まずは、個別のた だ し、う ま く 次 世 代 型 ス マ ー ト シ

恐れないこと、まずはスモールスター

実装主体がまだ見えてこない。ＧＡＦ

広がるように既存の施設にもプラット※の実験も可能だろう。

デベロッパー単位ででも複合的なプラッ

ティのプラットフォームができたとし

トでとにかく経験を積み始めることが導入の引き合いが絶えない状況から考トフォームを構築すれば、アバター会ても、そのまま海外に展開できるとい何より重要だ。
（談）になる。

議も昼食の指定の時間と場所へのデリうわけではない。プラットフォームのＡは圧倒的な資金力と技術力を背景に、バリーも自在だし、買い物も勤務中に／

Google ､Amazon ､Facebook ､Apple

2020年3月29日（日）まで 森 美術館にて開催されている、「未来と芸術展：AI、ロボット、都市、生命―人は明日どう生きるのか」展における、大阪・関西万博の誘致
会場計画案をひとつの未来都市として提示した展示。大阪・関西万博で実装されるはずの「多次元体験」を感覚的に体験してもらえるよ
うに、ヘッドマウントデバイスを装着しなくても肉眼でAR（拡張現実）を体験できる、最新のオープンAR 技術を活用した展示となっている（制作はPARTYとnoiz、写真は森美
術館提供）

16

不動産協会の活動記録

令和２年度税制改正

主要要望項目結果

令和元年12月、「令和２年度税制改正大綱」がとりまとめられました。
当協会が要望していた主要項目の結果概要は以下の通りです。

Ⅰ 設備投資の促進による成長力強化に不可欠な重要税制

・長期保有土地等に係る事業用資産の買換え特例の３年延長

Ⅱ 期限切れ重点要望項目
・ 新築住宅に係る固定資産税の軽減特例の２
年延長・ 居 住 用 財 産 の 買 換 え・ 売 却 に 伴 う 特 例 の ２
年延長

Ⅲ 時代を先取する魅力的なまちづくり・都市再生の推進税制

・ 国家戦略特区に係る特例の２年延長等
・ 都市のスポンジ化対策のための支援措置の２年延長
・ 農と住の調和したまちづくりの推進のための特例措置の創設
・ 既成市街地、市街地再開発事業、防災街区整備事業における事業用資産の買換特例の３
年延長等

・ 既存建築物の耐震改修投資促進のための特例の３年延長・ 浸水防止用設備に係る固定資産税の特例措
置の３年延長・ 都 市 の 競 争 力 を 高 め る「居 心 地 が 良 く 歩 き
た く な る ま ち な か 」形 成 に 資 す る 支 援 措 置の創設
・ 外国人旅行者向け消費税免税制度の拡充
・ 都市の再構築に向けた都市機能整備のための特例措置の廃止

Ⅳ 豊かな住生活を実現するための税制

・ 住宅の登録免許税の特例の２年延長・ 住宅及び住宅用土地の取得に係る不動産取得税の特例の２年延長
・ 住宅の買取再販に係る特例の２年延長
・ 長期優良住宅に係る特例の２年延長
・ 認定低炭素住宅に係る特例の２年延長
・老朽化マンションの建替え等の促進に係る特例の２年延長・拡充等
・ 耐 震、 省 エ ネ、 バ リ ア フ リ ー、 長 期 優 良 リ
フォームに係る特例の２年延長

Ⅴ 不動産事業等の推進に不可欠な税制・ 不動産売買契約書の印紙税の特例の２年延長
一般社団法人・ 個人の優良長期譲渡所得の軽減税率特例の

不動産協会

３年延長

2020 年 2 月 < 通巻 115 号 >発行人 （一社）不動産協会〒 100-6017 東京都千代田区霞が関 3-2-5
Tel.03-3581-9421

霞が関ビル17 階Fax. 03-3581-7530

http://www.fdk.or.jp
編集人

不動産協会広報委員会

企画・編集協力

株式会社不動産経済研究所
株式会社シマ・コーポレーション

レイアウト・デザイン 株式会社タクトデザイン事務所
印刷

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三美印刷株式会社

NO.115

・ 法人等の土地譲渡益重課の課税停止期間の
３年延長

Ⅵ その他
・ 住宅市場に係る対策

東京オリンピック・パラリンピックに合わせて、
今年の 3 月、「高輪ゲートウェイ駅」が開業する。
山手線での新駅は 1971 年に開業した「西日暮里駅」以来、京浜東北線では 2000 年に開業した「さいたま新都心駅」以来となる。
東京の新たな玄関口（ゲートウェイ）として再開発が進み、街は活性し、海外からも含めて多くの来訪客が期待される。