2020年３月期

決算短信〔日本基準〕（連結）
2020年５月12日

上場会社名
コード番号
代表者
問合せ先責任者

三井不動産株式会社
8801
ＵＲＬ https://www.mitsuifudosan.co.jp/（役職名） 代表取締役社長（氏名）菰田 正信（役職名） 執行役員広報部長（氏名）藤岡 千春

定時株主総会開催予定日

2020年６月26日

有価証券報告書提出予定日

2020年６月26日

上場取引所

ＴＥＬ

配当支払開始予定日

東03-3246-3155

2020年６月29日

決算補足説明資料作成の有無： 有
決算説明会開催の有無： 有（機関投資家、アナリスト向け）（百万円未満切捨て）

１．2020年３月期の連結業績（2019年４月１日～2020年３月31日）（１）連結経営成績
売上高
百万円
1,905,642
1,861,1952020年３月期
2019年３月期（注）包括利益

営業利益
％
2.4
6.3

百万円
280,617
262,147

１株当たり
当期純利益
2020年３月期
2019年３月期（参考）持分法投資損益

円 銭
188.35171.302020年３月期

経常利益
％
7.0
6.6

2020年３月期 167,004百万円 （△17.1％）（％表示は対前期増減率）
親会社株主に帰属する
当期純利益
％
百万円
％
1.7
183,972
9.1
5.7
168,661
8.2

百万円
258,510254,106

2019年３月期 201,538百万円 （△23.0％）

潜在株式調整後
自己資本
総資産
１株当たり当期純利益
当期純利益率
経常利益率
円 銭
％
％
188.197.7
3.6
171.187.4
3.9
5,715百万円
2019年３月期 14,895百万円

売上高
営業利益率
％
14.7
14.1

（２）連結財政状態
総資産

純資産

2020年３月期
2019年３月期

百万円
7,395,359
6,802,731（参考）自己資本

2020年３月期 2,408,679百万円（３）連結キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー百万円
2020年３月期
87,0942019年３月期
216,709

自己資本比率

百万円
2,486,525
2,420,804

１株当たり純資産円 銭2,480.36
2,384.87

％
32.6
34.4

2019年３月期 2,342,512百万円

投資活動によるキャッシュ・フロー
百万円△532,806△388,895

財務活動によるキャッシュ・フロー
百万円
467,751
231,238

現金及び現金同等物
期末残高百万円
179,472
157,682

２．配当の状況2019年３月期

第１四半期末円 銭－

第２四半期末
円 銭
20.00

年間配当金
第３四半期末
円 銭
－

期末
円 銭
24.00

合計
円 銭
44.00

配当金総額
(合計)
百万円
43,218

配当性向
（連結）
％
25.7

純資産配当
率（連結）
％
1.9

2020年３月期

－

22.00

－

22.00

44.00

42,83723.4

1.8

2021年３月期（予想）

－

22.00

－

22.00

44.00

35.6

３．2021年３月期の連結業績予想（2020年４月１日～2021年３月31日）
売上高

通期

営業利益

経常利益

百万円

％

百万円

％

百万円

％

1,850,000△2.9

200,000△28.7

169,000△34.6（％表示は対前期増減率）
親会社株主に帰属
１株当たりする当期純利益
当期純利益
百万円
％
円 銭
120,000△34.8

123.57（注）新型コロナウイルス感染症の影響等について、一定の前提を置き算出しております。前提条件等の詳細は、P.11「１.経営成績等の概況（４）今後の見通し」をご覧ください。

※

注記事項
（１）期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動）： 無
新規 －社 （社名）－、除外 －社 （社名）－（２）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更： 無② ①以外の会計方針の変更： 無③ 会計上の見積りの変更： 無④ 修正再表示： 無（３）発行済株式数（普通株式）① 期末発行済株式数（自己株式を含む）
2020年３月期
979,250,227株 2019年３月期
991,424,727株② 期末自己株式数
2020年３月期
8,148,291株 2019年３月期
9,187,225株③ 期中平均株式数
2020年３月期
976,776,724株 2019年３月期
984,581,283株（注）１株当たり当期純利益（連結）の算定の基礎となる株式数については、P.32「１株当たり情報」をご覧ください。

※

決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です※

業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項（将来に関する記述等についてのご注意）
本資料及び添付資料記載の業績予想に関しましては、本資料発表日現在において入手可能な情報および将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る本資料発表日現在における仮定を前提としており、その達成を当社として約束する
趣旨のものではありません。また、実際の業績等は、今後様々な要因によって、大きく異なる結果となる可能性があります。なお、業績予想に関する事項は、P.11「１.経営成績等の概況（４）今後の見通し」をご覧ください。

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信○添付資料の目次
１．経営成績等の概況 ………………………………………………………………………………………………………
（１）当期の経営成績の概況 ……………………………………………………………………………………………
（２）当期の財政状態の概況 ……………………………………………………………………………………………
（３）当期のキャッシュ・フローの概況 ………………………………………………………………………………
（４）今後の見通し ………………………………………………………………………………………………………
（５）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当 ……………………………………………………………
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 ……………………………………………………………………………
３．連結財務諸表及び主な注記 ……………………………………………………………………………………………
（１）連結貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………………
（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書 ………………………………………………………………………
連結損益計算書 ……………………………………………………………………………………………………
連結包括利益計算書 ………………………………………………………………………………………………
（３）連結株主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………
（４）連結キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………………………
（５）連結財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………………………
（継続企業の前提に関する注記） …………………………………………………………………………………
（表示方法の変更） …………………………………………………………………………………………………
（連結貸借対照表関係） ……………………………………………………………………………………………
（連結損益計算書関係） ……………………………………………………………………………………………
（連結包括利益計算書関係） ………………………………………………………………………………………
（賃貸等不動産関係） ………………………………………………………………………………………………
（セグメント情報等） ………………………………………………………………………………………………
（１株当たり情報） …………………………………………………………………………………………………
（重要な後発事象） …………………………………………………………………………………………………

- 1 -

2
2
9
10
11
12
13
14
14
16
16
17
18
20
22
22
22
23
25
26
27
28
32
32

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信

１．経営成績等の概況（1）当期の経営成績の概況◆

連結業績概要（単位：百万円）
当期

前期

増減（率）

（2019.4.1～2020.3.31） （2018.4.1～2019.3.31）
売上高

1,905,642

1,861,195

44,447(2.4％)

営業利益280,617

262,147

18,470(7.0％)

経常利益

258,510254,106

4,404(1.7％)

183,972

168,661

15,311(9.1％)

親会社株主に帰属する
当期純利益
当期は、「賃貸」における前期に竣工・開業したオフィス・商業施設（※１）の通期稼働効果や当期に開業した「ららぽーと沼津」の収益寄与等に加え、「分譲」における投資家への物件売却の伸長や「パークタワー晴海」「ザ・タワー横浜北仲」等の引渡しの進捗等により、全体では、売上高は１兆9,056億円、444億円（2.4％）の増
収、営業利益は2,806億円、184億円（7.0％）の増益、経常利益は2,585億円、44億円（1.7％）の増益、親会社株主に帰属する当期純利益は1,839億円、153億円（9.1％）の増益となりました。
※１ msb Tamachi 田町ステーションタワーＳ、日本橋髙島屋三井ビルディング、55ハドソンヤード、三井アウト
レットパーク台中港、日本橋室町三井タワー等◆

連結セグメント別業績（単位：百万円）
当期

前期（2019.4.1～2020.3.31）（2018.4.1～2019.3.31）

売上高

売上高

営業利益

営業利益

増減
売上高

営業利益

賃貸

636,056

145,893603,284

141,945

32,771

3,947

分譲

524,094

123,745

530,766

98,037△6,67125,707

マネジメント421,490

55,670404,346

55,18017,143490

その他

324,001

2,291

322,797

9,157

1,204

△6,866－△46,982－△42,172－△4,8091,905,642

280,617

1,861,195

262,147

44,447

18,470

消去又は全社計- 2 -三井不動産㈱◆（8801）

2020年３月期

決算短信

セグメント別の業績概況
各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しております。
また、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。

① 賃貸
当期

前期

増減

（2019.4.1～2020.3.31） （2018.4.1～2019.3.31）
売上高

636,056

603,284

32,771

営業利益

145,893

141,9453,947

前期に竣工・開業した「msb Tamachi 田町ステーションタワーＳ」「日本橋髙島屋三井ビルディング」「55ハドソ
ンヤード」「三井アウトレットパーク台中港」「日本橋室町三井タワー」等の通期稼働効果や当期に開業した「ららぽーと沼津」の収益寄与等により、セグメント全体では、327億円の増収、39億円の増益となりました。
なお、当社の首都圏オフィス空室率（単体）は1.9％となりました。
＜売上高の内訳＞
当期

前期

増減

（2019.4.1～2020.3.31） （2018.4.1～2019.3.31）
オフィス360,260

337,733

22,526

商業施設

240,407238,345

2,062

その他

35,38827,2058,182

合計

636,056

603,284

32,771

当期

前期（2020.3.31）（2019.3.31）

所有

2,051

1,969

82

転貸

1,207

1,179

27

所有

1,675

1,593

82

転貸

529

600

△71

・貸付面積の状況（単位：千㎡）

オフィス

商業施設

増減

・期末空室率推移（％）
2020/3

2019/3

2018/32017/3

2016/3

2015/3

2014/3

2013/3

オフィス・商業施設(連結)

2.3

1.8

2.4

3.1

2.2

3.2

3.5

3.3

首都圏オフィス(単体)

1.9

1.7

2.2

3.4

2.6

3.2

3.3

3.8

地方オフィス(単体)

1.3

1.8

2.3

2.3

3.1

4.1

4.3

5.3

- 3 -

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞
・新規稼働物件（当期稼働物件）
ららぽーと沼津
Otemachi One タワー

静岡県沼津市
東京都千代田区

2019年10月開業
2020年２月竣工

商業施設
オフィス

豊洲ベイサイドクロスタワー

東京都江東区

2020年３月竣工

オフィス・通期稼働物件（前期稼働物件）
２ テレビジョンセンター

英国ロンドン市

2018年３月竣工

オフィス

msb Tamachi 田町ステーションタワーＳ

東京都港区

2018年５月竣工

オフィス日本橋髙島屋三井ビルディング

東京都中央区

2018年６月竣工

オフィス

ＯＶＯＬ日本橋ビル
ららぽーと名古屋みなとアクルス

東京都中央区
愛知県名古屋市2018年６月竣工
2018年９月開業

オフィス
商業施設

55ハドソンヤード
三井アウトレットパーク台中港

米国ニューヨーク市 2018年10月竣工
台湾台中市
2018年12月開業

オフィス
商業施設

日本橋室町三井タワー

東京都中央区オフィス

2019年３月竣工＜単体の賃貸事業内訳＞
・全体
当期

前期

（2019.4.1～2020.3.31） （2018.4.1～2019.3.31）
売上高

577,450

556,207

粗利益

94,276

97,97716.3

17.6

粗利益率（％）
・オフィス・商業施設
オフィス

商業施設

首都圏

地方

合計

首都圏

地方

合計

289,781

21,980311,761

159,780

71,903

231,684

2,482

326

2,808

1,364

723

2,086

棟数（棟）

111

28

139

64

25

89

空室率（％）

1.9

1.3

1.9

2.7

1.3

2.2

売上高
貸付面積（千㎡）

- 4 -

決算短信

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信

② 分譲
当期

前期

増減

（2019.4.1～2020.3.31） （2018.4.1～2019.3.31）
売上高

524,094

530,766△6,671

営業利益

123,745

98,03725,707

国内住宅分譲は、計上戸数の減少により減収となった一方で、「パークタワー晴海」「ザ・タワー横浜北仲」等の引渡しが進捗し増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、Ｊリートをはじめとする投資家への物件売却が伸長し増収増益となりました。セグメント全体では、66億円の減収、257億円の増益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の次期計上予定戸数3,800戸に対する当期末時点の契約進捗率は81.6％となりました。
＜売上高・営業利益の内訳＞
当期

前期

増減

（2019.4.1～2020.3.31） （2018.4.1～2019.3.31）
国内住宅分譲売上高

268,661

285,432△16,771

営業利益

29,62426,604

3,020

売上高

255,433

245,333

10,100

営業利益

94,12071,433

22,687

売上高合計

524,094

530,766△6,671

営業利益合計123,745

98,03725,707

投資家向け・海外住宅分譲等＜国内住宅分譲内訳＞
・売上高等の内訳
当期（2019.4.1～2020.3.31）

前期（2018.4.1～2019.3.31）

増減

マンション

236,023(3,194戸）

252,230(3,283戸）△16,207（△89戸）

首都圏

208,144(2,515戸）

223,412(2,729戸）△15,268（△214戸）その他

27,878(679戸）

28,817(554戸）△939（125戸）

32,638(481戸）

33,202(475戸）

△564

（6戸）

首都圏

31,896（466戸）

33,202（475戸）△1,306

（△9戸）

その他

741

（15戸）

－

（－戸）

741

（15戸）

売上高合計

268,661(3,675戸）

285,432(3,758戸）△16,771（△83戸）

戸建

合計

戸建

・契約状況
マンション
期首契約済み(戸) (A)

4,331

119

4,450

期中契約

(戸) (B)

2,536

426

2,962

計上戸数

(戸) (C)

3,194

481

3,675

期末契約済み(戸) (A)＋(B)－(C)

3,673

64

3,737

完成在庫

(戸)

128

58

186

新規発売

(戸)

2,484

460

2,944

（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。

- 5 -三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信・期末完成在庫推移（戸）2020/3

2019/3

2018/32017/3

2016/3

2015/3

2014/3

2013/3

マンション

128

141

108

321

88

83

170

223

戸建

58

30

40

69

127

100

65

57

合計

186

171

148

390

215

183

235

280

・当期における主要な計上物件（国内住宅分譲）
パークタワー晴海

東京都中央区

マンション

ザ・タワー横浜北仲

神奈川県横浜市

マンション

パークコート浜離宮 ザ タワー

東京都港区

マンション

パークコート乃木坂 ザ タワー

東京都港区

マンション

ファインコート石神井公園ザ・グランプレイス

東京都練馬区

戸建

大崎ブライトコア

東京都品川区

オフィス

大崎ブライトプラザ

東京都品川区

オフィス

MFLP堺

大阪府堺市

物流施設

MFLPプロロジスパーク川越

埼玉県川越市

物流施設

MFLP広島Ⅰ

広島県広島市

物流施設

パークアクシス押上テラス

東京都墨田区

賃貸住宅

パークアクシス池上

東京都大田区

賃貸住宅

・当期における主要な計上物件（投資家向け分譲）

・当期における主要な計上物件（海外住宅分譲）
テレビジョンセンター（ザ・ヘリオス、ザ・クレッセント） 英国ロンドン市
ロビンソンランディング

マンション

米国アレクサンドリア市 戸建③ マネジメント
当期

前期（2019.4.1～2020.3.31） （2018.4.1～2019.3.31）

増減

売上高

421,490404,346

17,143

営業利益

55,67055,180490

プロパティマネジメントは、運営管理受託事業の大型物件の通期稼働効果やリパーク事業（貸し駐車場事業）の管
理台数の増加等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、アセットマネジメント事業の運用
受託報酬が増加した一方で、前期の法人向け大型仲介の反動等により増収減益となりました。セグメント全体では、171億円の増収、４億円の増益となりました。
＜売上高・営業利益の内訳＞
当期

前期（2019.4.1～2020.3.31） （2018.4.1～2019.3.31）

増減

プロパティマネジメント
売上高（※２）316,228

302,194

14,034

営業利益

32,776

31,978798

売上高105,261

102,152

3,109

営業利益

22,89423,202

△307

売上高合計

421,490404,346

17,143

営業利益合計

55,67055,180490

仲介・アセットマネジメント等※２

当期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況
リパーク管理台数：268,771台（前期末：245,511台）- 6 -三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

仲介

当期

前期

（2019.4.1～2020.3.31）（2018.4.1～2019.3.31）

取扱高

件数

取扱高

件数

1,783,232(42,818件)

1,706,843(41,533件)

増減
取扱高

件数

76,389(1,285件)

・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）
当期

前期（2019.4.1～2020.3.31）（2018.4.1～2019.3.31）

取扱高
販売受託

件数

83,840(1,127件)

取扱高102,196

件数(1,461件)

増減
取扱高

件数

△18,356(△334件)

④ その他
当期

前期

（2019.4.1～2020.3.31） （2018.4.1～2019.3.31）

増減

売上高

324,001

322,797

1,204

営業利益

2,291

9,157

△6,866

施設営業において前期に開業した「三井ガーデンホテル日本橋プレミア」等が通期稼働した一方で、新規に開業した「ハレクラニ沖縄」等の開業費用の影響に加え、新型コロナウイルス感染症の拡大による影響等により、セグメン
ト全体では、12億円の増収、68億円の減益となりました。
＜売上高の内訳＞
当期

前期（2019.4.1～2020.3.31） （2018.4.1～2019.3.31）

増減

新築請負

165,818

168,173△2,355

施設営業

67,44863,9493,498

その他

90,73590,67460

合計

324,001

322,797

1,204

当期

前期

・受注工事高内訳（2019.4.1～2020.3.31） （2018.4.1～2019.3.31）
新築

138,494

166,077- 7 -増減△27,583

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞
・新規稼働物件（当期稼動物件）
三井ガーデンホテル福岡祇園

福岡県福岡市2019年６月開業

ホテル

ハレクラニ沖縄
三井ガーデンホテル京都駅前

沖縄県国頭郡京都府京都市2019年７月開業
2019年８月開業

ホテル
ホテル

三井ガーデンホテル銀座五丁目
三井ガーデンホテル神宮外苑の杜プレミア

東京都中央区
東京都新宿区

2019年９月開業
2019年11月開業

ホテル
ホテル

三井ガーデンホテル六本木プレミア
三井ガーデンホテル札幌ウエスト

東京都港区
北海道札幌市

2020年１月開業
2020年２月開業

ホテル
ホテル

三井ガーデンホテル大手町
三井ガーデンホテル五反田

東京都千代田区
東京都品川区

2018年６月開業
2018年６月開業

ホテル
ホテル

三井ガーデンホテル日本橋プレミア
三井ガーデンホテル金沢

東京都中央区
石川県金沢市2018年９月開業
2019年１月開業

ホテル
ホテル

・通期稼働物件（前期稼動物件）

- 8 -

決算短信

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信（2）当期の財政状態の概況◆

当期末の資産、負債、純資産（単位：百万円）
当期末（2020.3.31）

前期末（2019.3.31）

増減

総資産

7,395,359

6,802,731

592,627

総負債4,908,833

4,381,926

526,906

3,481,117

2,906,610

574,506

2,486,525

2,420,804

65,7202,408,679

2,342,512

66,167

1.45

1.24

0.20

うち有利子負債
純資産
うち自己資本
Ｄ／Ｅレシオ（倍）（注）有利子負債：連結貸借対照表に計上されている短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計
Ｄ／Ｅレシオ：有利子負債／自己資本
有利子負債のうちノンリコース債務が、当期末において603,674百万円、前期末において433,147百万円含まれております。
◆

主要な資産負債の概要

１．販売用不動産等
当期末における販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）残高は、１兆9,078億円となり、
前期末比2,772億円の増加となっております。この増加は、期中の新規投資が原価回収を上回ったことによります。
２．有形・無形固定資産
当期末における有形・無形固定資産残高は、三井不動産における「Otemachi One タワー」、「ららぽーと沼津」、「ハレクラニ沖縄」、三井不動産アメリカにおける「50ハドソンヤード」への新規投資等により、前期末比
2,526億円増加し、３兆7,531億円となりました。
３．有利子負債
当期末における有利子負債残高は、営業活動によるキャッシュ・イン870億円、有形及び無形固定資産の新規投資等による投資活動のキャッシュ・アウト5,328億円、配当金の支払によるキャッシュ・アウト450億円等により、前期
末比5,745億円増加し、３兆4,811億円となりました。

- 9 -三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信（3）当期のキャッシュ・フローの概況◆

当期のキャッシュ・フロー
当期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で217億円増加し、1,794億円となりました。

１．営業活動によるキャッシュ・フロー
当期は、営業活動により870億円の増加となりました。これは、税金等調整前当期純利益2,612億円や減価償却費
914億円等によるものです。一方で、販売用不動産の取得・売却によるキャッシュ・フローは、取得による支出が売却による回収を上回り、2,558億円の減少となっております。
２．投資活動によるキャッシュ・フロー
当期は、投資活動により5,328億円の減少となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出4,738億円等によるものです。
３．財務活動によるキャッシュ・フロー
当期は、財務活動により4,677億円の増加となりました。これは、借入金の調達等によるものです。
◆

キャッシュ・フロー関連指標の推移
項目

2017年３月期

2018年３月期

2019年３月期

2020年３月期

自己資本比率

35.7％

35.1％

34.4％

32.6％

時価ベースの自己資本比率

44.6％

39.2％

39.6％

26.1％

キャッシュ・フロー対有利子負債比率

10.1年

86.4年

13.4年

40.0年

インタレスト・カバレッジ・レシオ

12.3

12.3

12.1

12.7

(注)１．各指標の基準は下記のとおりです。いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
株式時価総額：決算期末月の月中平均株価×期末発行済株式数（自己株式控除後）
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：EBITDA／利払い
EBITDA：営業利益＋減価償却費
利払い：連結損益計算書の支払利息- 10 -

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信（4）今後の見通し（次期の業績見通し）◆連結業績の見通し（単位：百万円）
次期

当期

増減（率）

（2020.4.1～2021.3.31） （2019.4.1～2020.3.31）
売上高

1,850,000

1,905,642△55,642(△2.9％)

営業利益

200,000

280,617△80,617(△28.7％)

経常利益

169,000

258,510△89,510(△34.6％)

親会社株主に帰属する当期純利益

120,000

183,972△63,972(△34.8％)

新型コロナウイルス感染症の拡大による国内および海外の経済に対する影響は広範囲に及んでおります。
当社におきましても、政府、自治体からの要請等を踏まえ、企業として積極的に感染拡大防止に努めるとの観点か
ら、商業施設やホテルを休館しており、テナントの家賃の減免など様々な支援を行っています。今後の新型コロナウ
イルス感染症の収束状況や政府、自治体の対応方針が、当社業績にも大きな影響を及ぼす可能性があります。
次期の業績予想につきましては、未知のウイルスの感染拡大の収束を医療の専門家でも明確な見通しが示せない
中、通期を通してどの程度経済活動が制約されるのか予想することが困難な状況にあります。そのため、確度の高い
予想値の算出が非常に難しい状況ではありますが、今般、一定の仮定を置き、現時点で可能な範囲で算出し、お示しすることと致しました。
具体的には、第１四半期は政府、自治体からの要請等により、厳しい制約の下で経済活動が行われる状況が続きますが、第２四半期以降、年度末に向けて緩やかに正常化するという前提のもとで予想値を算出しております。
結果、次期の業績予想については、売上高は当期比556億円減収の１兆8,500億円、営業利益は同比806億円減益の2,000億円、経常利益は同比895億円減益の1,690億円の見込みです。また、親会社株主に帰属する当期純利益は、同比639億円減益の1,200億円の見込みです。
なお、今後の新型コロナウイルス感染症の収束時期等により実際の業績等は変動する可能性があり、今後修正の必要が生じた場合には速やかに公表いたします。
◆

連結セグメント別業績の見通し（単位：百万円）
次期

当期(2020.4.1～2021.3.31)（2019.4.1～2020.3.31）

売上高

営業利益

売上高

営業利益

増減
売上高

営業利益

賃貸

600,000

113,000

636,056

145,893△36,056△32,893

分譲

540,000

103,000

524,094

123,745

15,906△20,745

マネジメント410,000

50,000421,490

55,670△11,490△5,670その他

300,000△13,000

324,001

2,291△24,001△15,291－△53,000－△46,982－△6,0181,850,000

200,000

1,905,642

280,617△55,642△80,617

消去又は全社
合計「賃貸」セグメントは、政府、自治体からの要請等による商業施設の休館や、それによる当社保有施設における家賃減免等の影響を考慮し、360億円の減収、328億円の減益を見込みます。
「分譲」セグメントは、国内住宅分譲では計上戸数の増加による増収増益を見込む一方、投資家向け分譲では、新型コロナウイルス感染症による売買マーケットへの影響を慎重に見極めながら売却を検討することを考慮し、減収減益を見込み、セグメント全体では159億円の増収、207億円の減益を見込みます。
「マネジメント」セグメントは、仲介事業、貸し駐車場事業等における新型コロナウイルス感染症の影響等を考慮し、114億円の減収、56億円の減益を見込みます。
「その他」セグメントは、政府、自治体からの要請等を踏まえたホテルの休館や宿泊需要の減少等の影響を考慮
し、240億円の減収、152億円の減益を見込みます。
◆

次期の財政状態の見通し
通期の設備投資額は2,500億円、減価償却費は1,000億円、期末有利子負債残高は３兆8,000億円を見込んでおります。

- 11 -

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信（5）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当
当社は、中長期的な視点で、利益の再投資を通じた株主価値向上を図るとともに、事業環境や業績、財務状況等を総合的に勘案したうえで、株主の皆様への利益還元を行っております。利益還元につきましては、安定的な配当の実施に努めるとともに、資本効率の向上を目的として機動的な自己株式取得を実施することとしており、総還元性向につきましては、親会社株主に帰属する当期純利益の35％程度を目途としております。
2020年３月期の業績および上記の株主還元方針を総合的に勘案し、当期の１株当たりの年間配当金を44円とさせていただきます。中間配当金は22円で実施済みであり、期末配当金については22円となります。
なお、次期の配当につきましては、今後の見通しおよび上記の株主還元方針を総合的に勘案し、当期同様に年44円（うち中間配当22円）を予定しております。

- 12 -

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信

２．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社グループは、現在日本基準を適用しており、国際会計基準の将来における適用については、現時点では未定です。

- 13 -

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

３．連結財務諸表及び主な注記（１）連結貸借対照表(単位：百万円)
前連結会計年度(2019年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金受取手形及び売掛金
有価証券
販売用不動産
仕掛販売用不動産
開発用土地
未成工事支出金
その他のたな卸資産
前渡金
短期貸付金
営業出資金
その他
貸倒引当金
流動資産合計固定資産
有形固定資産建物及び構築物
減価償却累計額
建物及び構築物（純額）
機械装置及び運搬具
減価償却累計額
機械装置及び運搬具（純額）
土地
建設仮勘定
その他
減価償却累計額
その他（純額）
有形固定資産合計
無形固定資産借地権
その他
無形固定資産合計
投資その他の資産投資有価証券
長期貸付金
敷金及び保証金
退職給付に係る資産
繰延税金資産再評価に係る繰延税金資産
その他
貸倒引当金
投資その他の資産合計
固定資産合計資産合計

当連結会計年度(2020年３月31日)※２ 174,250※２ 183,412※２ 45,276※２ 38,908

949

219

※２ 802,624※２ 1,043,889※２ 480,236※２ 516,997※２ 321,438※２ 318,411

25,326※１ 5,500
26,25918,296
6,700
210,787△409
2,117,238

28,541
18,543
6,682
215,803△300
2,393,566

1,796,827△721,394※２,※３ 1,075,433

1,965,266△757,561※２,※３ 1,207,705

87,535△35,344※２,※３ 52,191

99,723△40,943※２,※３ 58,780※２,※３,※７ 2,099,971※２,※３,※７ 2,175,707※２ 162,122※２ 177,433

130,600△89,992※２,※３ 40,608

155,755△97,772※２,※３ 57,983

3,430,326

3,677,609- 14 -

17,149※１ 5,308

46,06540,993※３ 24,090※３ 34,539

70,15675,532※２,※４,※６ 872,686※２,※４,※６ 888,056

6,730
140,570
31,294
24,428※７ 2※２ 110,436△1,1391,185,010
4,685,492
6,802,731

7,586
145,41328,99425,943※７ 2※２ 153,717△1,065
1,248,650
5,001,792
7,395,359

決算短信三井不動産㈱（8801）

2020年３月期(単位：百万円)
前連結会計年度(2019年３月31日)
負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金
短期借入金
ノンリコース短期借入金
コマーシャル・ペーパー
1年内償還予定の社債
ノンリコース１年内償還予定の社債
未払法人税等
未成工事受入金
完成工事補償引当金
債務保証損失引当金
その他
流動負債合計
固定負債
社債
ノンリコース社債
長期借入金
ノンリコース長期借入金
受入敷金保証金繰延税金負債
再評価に係る繰延税金負債
退職給付に係る負債
役員退職慰労引当金
その他
固定負債合計
負債合計
純資産の部
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式
株主資本合計その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益
土地再評価差額金
為替換算調整勘定
退職給付に係る調整累計額
その他の包括利益累計額合計
新株予約権
非支配株主持分純資産合計
負債純資産合計

126,868
194,987※２ 64,929
114,000
50,000※２ 29,200
27,624
19,729872
7481,137
1,109,358- 15 -

当連結会計年度(2020年３月31日)

147,075
143,025※２ 21,416
173,000
55,000※２ 47,500
36,905
21,635797
3393,401
1,039,761

469,957

612,603※２ 123,035※２ 81,935

1,644,518

1,893,813※２ 215,982※２ 452,823

424,335
154,940※７ 151,545
43,503711
44,037
3,272,567
4,381,926

436,595
147,786※７ 151,544
46,196800
44,9733,869,071
4,908,833

339,766
403,268
962,153△21,088
1,684,101

339,766
372,162
1,070,239△14,364
1,767,804

334,61171※７ 330,537△16,333
9,523
658,411
1,285
77,0072,420,804
6,802,731

319,993△222※７ 330,305△14,793
5,592
640,875
1,454
76,3912,486,525
7,395,359

決算短信三井不動産㈱（8801）

2020年３月期（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書（連結損益計算書）(単位：百万円)
前連結会計年度(自 2018年４月１日
至 2019年３月31日)
営業収益
営業原価
営業総利益
販売費及び一般管理費
営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
持分法による投資利益
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
その他
営業外費用合計
経常利益
特別利益
投資有価証券売却益
特別利益合計
特別損失
固定資産除却損
減損損失
投資有価証券評価損
事業譲渡損
新型コロナウイルス感染症による損失
特別損失合計税金等調整前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計
当期純利益
非支配株主に帰属する当期純利益
親会社株主に帰属する当期純利益- 16 -

当連結会計年度(自 2019年４月１日
至 2020年３月31日)

1,861,195
1,423,442
437,752※１,※２ 175,604

1,905,642
1,435,903
469,739※１,※２ 189,121

262,147

280,617

1,351
5,785
14,895
6,493
28,526

1,373
6,378
5,715
2,960
16,42628,284
8,283
36,567254,106

29,382
9,151
38,533
258,510

1,481
1,481

16,71016,710

2,129

4,257

※３ 11,414※３ 1,513－－－
13,544
242,043
69,5182,387
71,906
170,136
1,475
168,661

2,868
2,962
※４ 2,402
14,004
261,217
77,321△798
76,522
184,694721
183,972

決算短信三井不動産㈱（8801）

2020年３月期（連結包括利益計算書）（単位：百万円）
前連結会計年度(自 2018年４月１日
至 2019年３月31日)
当期純利益
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益
為替換算調整勘定
退職給付に係る調整額
持分法適用会社に対する持分相当額
その他の包括利益合計
包括利益
（内訳）
親会社株主に係る包括利益
非支配株主に係る包括利益- 17 -

当連結会計年度(自 2019年４月１日
至 2020年３月31日)

170,136

184,694

36,382322△8,405
7,670△4,568※１ 31,401△14,550△153△711△3,982
1,707※１ △17,690

201,538

167,004

200,524
1,013

166,471532

決算短信三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信（３）連結株主資本等変動計算書
前連結会計年度（自2018年４月１日

至

2019年３月31日）(単位：百万円)
株主資本

資本金
当期首残高

資本剰余金

339,766

利益剰余金409,764

自己株式

834,497

株主資本合計△6,0791,577,949

当期変動額
剰余金の配当△41,385△41,385

親会社株主に帰属する当期純利益

168,661

168,661

土地再評価差額金の取崩

384

384

自己株式の取得
自己株式の処分△3△15,020△15,020117

自己株式の消却－

非支配株主との取引に係る親会社の持分変動△7,020△7,020

非支配株主との資本取引
等

524

524

利益剰余金から資本剰余
金への振替

3

△3

－

株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）－

当期変動額合計
当期末残高－△6,495

127,656△15,009106,151

339,766

403,268

962,153△21,088

1,684,101

その他の包括利益累計額

当期首残高

その他
有価証券
評価差額金

繰延ヘッジ
損益

298,297△241

土地再評価 為替換算
差額金
調整勘定
330,922△3,955

退職給付
に係る
調整累計額

その他の
包括利益
累計額合計

1,910

626,932

新株
予約権

1,090

非支配株
純資産合計
主持分

81,7272,287,700

当期変動額
剰余金の配当△41,385

親会社株主に帰属する当期純利益

168,661

土地再評価差額金の取崩384

自己株式の取得△15,020

自己株式の処分

7

自己株式の消却－

非支配株主との取引に係る親会社の持分変動△7,020

非支配株主との資本取引
等

524

利益剰余金から資本剰余
金への振替

－

株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）

36,314313△384 △12,378

当期変動額合計

36,314313△384 △12,378

7,612

当期末残高

334,61171

330,537 △16,333

9,523- 18 -

7,612

31,478194△4,71926,95331,478194△4,719133,104

658,411

1,285

77,0072,420,804

三井不動産㈱当連結会計年度（自2019年４月１日

至（8801）

2020年３月期

決算短信

2020年３月31日）(単位：百万円)
株主資本

資本金
当期首残高

資本剰余金

339,766

利益剰余金403,268

自己株式

962,153

株主資本合計△21,088

1,684,101

当期変動額剰余金の配当△45,047△45,047

親会社株主に帰属する当期純利益

183,972

183,972

土地再評価差額金の取崩

3434

自己株式の取得△24,195△24,195

自己株式の処分

△28

73

45

自己株式の消却△30,845

30,845－

非支配株主との取引に係る親会社の持分変動

△359

△359

非支配株主との資本取引
等△30,746△30,746

利益剰余金から資本剰余金への振替

30,873△30,873－

株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）－

当期変動額合計
当期末残高－△31,106

108,086

6,723

83,703339,766

372,162

1,070,239△14,364

1,767,804

その他の包括利益累計額

当期首残高

その他
有価証券
評価差額金

繰延ヘッジ
損益

土地再評価 為替換算
差額金
調整勘定

退職給付
に係る
調整累計額

その他の
包括利益
累計額合計

334,61171

330,537 △16,333

9,523

658,411

新株
予約権

1,285

非支配株
純資産合計
主持分

77,0072,420,804

当期変動額
剰余金の配当△45,047

親会社株主に帰属する当期純利益

183,972

土地再評価差額金の取崩

34

自己株式の取得△24,195

自己株式の処分45

自己株式の消却－

非支配株主との取引に係る親会社の持分変動△359

非支配株主との資本取引
等△30,746

利益剰余金から資本剰余
金への振替

－

株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）△14,618

△294

△232

1,540

△3,930△17,535

169△615△17,982

当期変動額合計△14,618

△294

△232

1,540

△3,930△17,535

169△615

65,720

当期末残高

319,993△222

330,305 △14,793

5,592

640,875

1,454

76,3912,486,525- 19 -

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期（４）連結キャッシュ・フロー計算書(単位：百万円)
前連結会計年度(自 2018年４月１日
至 2019年３月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益
減価償却費
減損損失
受取利息及び受取配当金
支払利息
持分法による投資損益（△は益）投資有価証券売却損益（△は益）投資有価証券評価損益（△は益）固定資産除却損
事業譲渡損
新型コロナウイルス感染症による損失
売上債権の増減額（△は増加）
仕入債務の増減額（△は減少）
販売用不動産の増減額（△は増加）
その他
小計
利息及び配当金の受取額
利息の支払額新型コロナウイルス感染症による損失の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形及び無形固定資産の取得による支出
有形及び無形固定資産の売却による収入
投資有価証券の取得による支出
投資有価証券の売却による収入
敷金及び保証金の差入による支出
敷金及び保証金の回収による収入
預り敷金保証金の返還による支出
預り敷金保証金の受入による収入貸付けによる支出
貸付金の回収による収入
定期預金の預入による支出
定期預金の払戻による収入連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出補助金の受取額
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー

- 20 -

当連結会計年度(自 2019年４月１日
至 2020年３月31日)

242,043
79,034
11,414△7,13628,284△14,895△1,481－
2,129－－△4,323
3,826△31,877
9,405
316,424
15,018△27,421－△87,312
216,709261,217
91,434
1,513△7,751
29,382△5,715△16,710
2,868
4,257
2,962
2,402
7,414
△1,763△255,846
53,103
168,768
16,811△28,815△282△69,388
87,094△338,318
1,173△33,216
3,029△9,4007,385△34,385
55,645△21,149
19,913△35,563
18,758△473,818
1,908△53,438
22,810△13,5398,607△41,772
54,763△19,947
18,234△15,639
28,113△3,301－

1,569△21,034△388,895

1,945△51,034△532,806

決算短信

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期(単位：百万円)
前連結会計年度(自 2018年４月１日
至 2019年３月31日)
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
社債の発行による収入社債の償還による支出
配当金の支払額
非支配株主からの払込みによる収入
非支配株主への配当金の支払額
非支配株主への払戻による支出
非支配株主との資本取引による支出
ファイナンス・リース債務の返済による支出
自己株式の増減額（△は増加）
連結の範囲の変更を伴わない子会社株式の取得による支出
その他
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物に係る換算差額
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高- 21 -

当連結会計年度(自 2019年４月１日
至 2020年３月31日)

3,562,942△3,585,861
448,635△268,840
246,318△97,590△41,363
19,070△4,584△486△622△3,883△15,0132,886,795△2,836,965
630,138△230,976
230,499△103,300△45,048
6,532△7,142△136△30,746△5,029△24,193△27,473△2,675△8
231,238△2,07856,974
100,708
157,682－
467,751△249
21,789157,682
179,472

決算短信三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信（５）連結財務諸表に関する注記事項（継続企業の前提に関する注記）
該当事項はありません。
（表示方法の変更）（連結損益計算書）
前連結会計年度において、「営業外収益」に表示していた「補助金収入」は金額的重要性が乏しくなったため、当連結
会計年度から「その他」に含めることとしました。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っております。
この結果、前連結会計年度の連結損益計算書において、「営業外収益」の「補助金収入」に表示していた3,973百万円
は、「その他」として組み替えております。
前連結会計年度において、「営業外費用」に表示していた「固定資産圧縮損」は金額的重要性が乏しくなったため、当連結会計年度から「その他」に含めることとしました。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財
務諸表の組替えを行っております。
この結果、前連結会計年度の連結損益計算書において、「営業外費用」の「固定資産圧縮損」に表示していた3,959百万円は、「その他」として組み替えております。
（連結株主資本等変動計算書）
前連結会計年度において、「非支配株主との取引に係る親会社の持分変動」に含めて表示していた「資本剰余金」の「非支配株主との資本取引等」は、金額的重要性が増したため、当連結会計年度より独立掲記することとしました。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っております。
この結果、前連結会計年度において、「非支配株主との取引に係る親会社の持分変動」に表示していた「資本剰余金」△6,495百万円は、「非支配株主との取引に係る親会社の持分変動」△7,020百万円、「非支配株主との資本取引等」524
百万円として組み替えております。
（連結キャッシュ・フロー計算書）
前連結会計年度において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」に表示していた「補助金収入」および「固定資産圧
縮損」は金額的重要性が乏しくなったため、当連結会計年度から「その他」に含めることとしました。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っております。
この結果、前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「補助金収入」に表示していた△3,973百万円および「固定資産圧縮損」に表示していた3,959百万円は、「その他」として組
み替えております。
前連結会計年度において、「財務活動によるキャッシュ・フロー」の「非支配株主への配当金の支払額」に含めて表示していた「非支配株主との資本取引による支出」は、金額的重要性が増したため、当連結会計年度より独立掲記することとしました。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っております。
この結果、前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書において、「財務活動によるキャッシュ・フロー」の「非支配株主への配当金の支払額」△5,207百万円は、「非支配株主との資本取引による支出」△622百万円、「非支配株主への配当金の支払額」△4,584百万円として組み替えております。

- 22 -

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信（連結貸借対照表関係）※１

その他のたな卸資産の内訳は、次のとおりであります。
前連結会計年度（2019年３月31日）

当連結会計年度（2020年３月31日）

商品及び製品

1,536百万円

1,545百万円

仕掛品
原材料及び貯蔵品

226
3,737

254
3,508

5,500

5,308

計
※２

担保資産及び担保付債務
担保に供している資産は、次のとおりであります。
前連結会計年度（2019年３月31日）

現金及び預金受取手形及び売掛金

2,832百万円 (91(

当連結会計年度（2020年３月31日）

2,832百万円)
91)

5,296百万円 (171(

5,296百万円)
171)

販売用不動産
仕掛販売用不動産

355,597
76,221( 355,597( 76,221))

377,137
74,708( 377,137( 74,708

)
)

開発用土地
建物及び構築物

2,368
31,843((2,368
28,443))

2,601
101,925((

2,601
98,618))

機械装置及び運搬具
土地

196
216,601(196( 208,811))

38
256,426(38( 248,502

)
)

412
2

(

412

)

75,491208( 75,491
(
205

)
)

5,282
2,015

(
(

5,273
2,015

)
)

11,459
8,910

(
(

5,273
8,910

)
)

( 682,263)

914,377( 896,957)

建設仮勘定
その他の有形固定資産
投資有価証券
その他の投資その他の資産計
上記のうち(

693,464)内書はノンリコースローンに対応する担保提供資産を示しております。

担保付債務は、次のとおりであります。
前連結会計年度（2019年３月31日）

当連結会計年度（2020年３月31日）

ノンリコース短期借入金

64,929百万円

21,416百万円

ノンリコース１年内償還予定の社債
ノンリコース社債

29,200123,035

47,50081,935

ノンリコース長期借入金

215,982452,823

433,147

603,674

計※３

国庫等補助金受入による圧縮記帳累計額は、次のとおりであります。
前連結会計年度（2019年３月31日）

当連結会計年度（2020年３月31日）

建物及び構築物
機械装置及び運搬具

4,807百万円
2,647

4,916百万円
3,503

その他

1,599

1,761

（表示方法の変更）
前連結会計年度において、「その他」に含めていた「機械装置及び運搬具」は、金額的重要性が増したため、当連結会
計年度より独立掲記することとしました。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の注記の組替えを行っております。
この結果、前連結会計年度の「その他」に表示していた4,246百万円は、「機械装置及び運搬具」2,647百万円、「その他」1,599百万円として組み替えております。

- 23 -

三井不動産㈱※４

2020年３月期

決算短信

非連結子会社及び関連会社に対するものは、次のとおりであります。
前連結会計年度（2019年３月31日）

投資有価証券（関連会社株式）５（8801）

215,175百万円

当連結会計年度（2020年３月31日）
252,736百万円

偶発債務は、次のとおりであります。

(１）保証債務前連結会計年度（2019年３月31日）

当連結会計年度（2020年３月31日）

住宅ローン保証債務
住宅ローン保証予約

6,915百万円
04,830百万円
0

借入保証債務
借入保証予約

8,209
6,539

13,9496,289（２）その他
当社連結子会社の三井不動産レジデンシャル株式会社（以下、「レジデンシャル社」とする。）が分譲した横浜市所在のマンション（以下、「当マンション」とする。）において、基礎部分となる杭の一部の不具合が推定されておりましたが、2016年４月11日、レジデンシャル社は、施工会社である三井住友建設株式会社から、現況調査として杭の一部が支持層に未達である旨の報告書を受領いたしました。また、2016年８月26日、レジデンシャル社は、横浜市から当マンション
が建築基準法に違反していること、および当該違反の是正措置について当マンションの区分所有者と協議を行い、責任を持って解決にあたることを求める旨の通知書を受領いたしました。
レジデンシャル社は、2016年５月８日、当マンションの管理組合との間において、杭の不具合に起因する当マンションの建替えを含めたいくつかの是正方法および補償に関する方針、並びに当該事象にかかる費用をレジデンシャル社が負担する旨の合意書（以下、「合意書」とする。）を締結いたしました。また、当マンションの管理組合は、2016年９月19日、是正方法として建物の区分所有等に関する法律に基づく決議を行い、全棟建替えを行うことを決定いたしました。
当マンションについては、施工会社である三井住友建設株式会社より杭施工時に施工記録のデータの転用・加筆等が行われたとの報告書を受領し、また、杭の一部が支持層に未達であること、当マンションが建築基準法違反であることが確認されております。このため、レジデンシャル社は、上記合意書に基づく当マンションの建替え費用、建物工事期間中の仮住まい費用等発生費用のすべてについて、施工会社である三井住友建設株式会社並びに杭施工を行った株式会社日立ハイテクノロジーズおよび旭化成建材株式会社に対し、不法行為責任、瑕疵担保責任等に基づき求償することとしておりました。レジデンシャル社は、2017年11月28日、この求償方針に従って損害賠償を上記３社に請求する訴訟を提起しました。請求金額は当期末で約509億円となります。なお、上記発生費用のうち、レジデンシャル社が当期末までに仮払いした金額については、当社連結貸借対照表の流動資産に計上しております。
今後、当該事象の進捗状況によっては、当社グループの連結業績に影響が生じる可能性がありますが、現時点ではその影響額を合理的に見積ることは困難な状況にあります。
※６

投資有価証券に含まれる不動産流動化関連事業を目的とした匿名組合出資金および、特定目的会社への優先出資

証券は、次のとおりであります。
前連結会計年度（2019年３月31日）
匿名組合出資金および、

11,843百万円

特定目的会社への優先出資証券※７

当連結会計年度（2020年３月31日）
11,843百万円

土地の再評価に関する法律
土地の再評価に関する法律（平成10年３月31日公布法律第34号）および改正（平成13年６月29日公布法律第94号）に基づき、事業用土地の再評価を行い、評価差額については、当該評価差額に係る税金相当額を「再評価に係る繰延税金負債」または「再評価に係る繰延税金資産」に計上し、これを控除した金額を「土地再評価差額金」として純資産の部に計上しています。
・再評価の方法…土地の再評価に関する法律施行令（平成10年３月31日公布政令第119号）第２条第５号に定める不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価により算定・再評価を行った年月日…2002年３月31日- 24 -

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信（連結損益計算書関係）※１

販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、次のとおりであります。
前連結会計年度（自 2018年４月１日
至 2019年３月31日）

当連結会計年度（自 2019年４月１日
至 2020年３月31日）

給与・手当
広告宣伝費

47,182百万円
21,24550,601百万円
20,153

退職給付費用
研究開発費

2,864
427

1,660
503

129

137

役員退職慰労引当金繰入額※２

販売費及び一般管理費に含まれる研究開発費は、次のとおりであります。
前連結会計年度（自 2018年４月１日
至 2019年３月31日）

当連結会計年度（自 2019年４月１日
至 2020年３月31日）

427百万円

503百万円※３ 当社は以下の資産グループについて減損損失を計上しました。
前連結会計年度（自 2018年４月１日 至 2019年３月31日）
主な用途
施設営業資産種類
建物・土地等場所
千葉県成田市他

当社は、他の資産又は資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小単位に拠って資産のグループ化を行いました。なお、本社ビル等は共用資産としています。
当連結会計年度において、市況の悪化等により収益性が著しく低下する見込みである資産グループおよび売却を予定している資産グループについて、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（11,414百万円）として特別損失に計上しました。その内訳は、土地・借地権3,991百万円、建物・構築物2,618百万円、その他
4,804百万円であります。
なお、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額あるいは使用価値により測定しており、正味売却価額は不動産鑑定士による鑑定評価額等を使用しています。また、使用価値は将来キャッシュ・フローに基づく使用価値がマイナスであるため、回収可能価額を零と測定しています。
当連結会計年度（自2019年４月１日

至

2020年３月31日）

主な用途
賃貸施設その他

種類
建物等

場所
千葉県柏市

他

当社は、他の資産又は資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小単位に拠って資産のグループ化を行いました。なお、本社ビル等は共用資産としています。
当連結会計年度において、市況の悪化等により収益性が著しく低下する見込みである資産グループについて、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（1,513百万円）として特別損失に計上しました。
その内訳は、建物・構築物1,231百万円、その他281百万円であります。
なお、当資産グループの回収可能価額は使用価値により測定しており、使用価値は将来キャッシュ・フローに基づく使用価値がマイナスであるため、回収可能価額を零と測定しています。
※４

新型コロナウイルス感染症による損失の主な内訳は、休館等の影響が大きい商業施設テナントへの支援金や、商業施設及びホテルの休館中の借地借家料や減価償却費等の固定費になります。

- 25 -

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信（連結包括利益計算書関係）※１

その他の包括利益に係る組替調整額及び税効果額
前連結会計年度
2018年４月１日
2019年３月31日）（自至
その他有価証券評価差額金
当期発生額
組替調整額
税効果調整前
税効果額
その他有価証券評価差額金

当連結会計年度
2019年４月１日
2020年３月31日）（自至53,114百万円△7,116百万円△1,183△13,942

51,930△21,058△15,547

6,508

36,382△14,550

△44
507

△188
-

繰延ヘッジ損益
当期発生額
組替調整額
税効果調整前

463

△188

△141

35

322

△153

△8,405

△711

当期発生額

10,151△4,593

組替調整額

858△1,155

税効果調整前11,009△5,748

税効果額△3,339

1,766

7,670

△3,982△3,805
△763

1,989
△282

税効果額
繰延ヘッジ損益
為替換算調整勘定
当期発生額
退職給付に係る調整額退職給付に係る調整額
持分法適用会社に対する持分相当額
当期発生額
組替調整額
持分法適用会社に対する持分相当額
その他の包括利益合計- 26 -△4,568

1,707

31,401△17,690

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信（賃貸等不動産関係）
当社および一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル、商業施設等を有しております。2019年３月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は136,200百万円（賃貸収益は営業収益に、賃貸費用は営業原価に計上されています）、減損損失は964百万円、固定資産除却損は1,020百万円（減損損失および固定資産除却損は特別損失に計上されています）であり、2020年３月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は137,951百万円（賃貸収益は営業収益に、賃貸費用は営業原価に計上されています）、減損損失は1,063百万円、固定資産除却損は577百万円（減損損失および固定資産除却損は特別損失に計上されています）です。
また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、連結会計年度増減額及び連結会計年度末の時価は、次のとおりです。
前連結会計年度（自2018年４月１日

至

2019年３月31日）（単位：百万円）

連結貸借対照表計上額
連結会計年度期首残高

連結会計年度増減額

2,960,708

連結会計年度末残高

63,3193,024,028

連結会計年度末の時価
5,773,672（注）１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額および減損損失累計額を控除した金額です。
２．連結会計年度増減額のうち、主な増減額は不動産取得（281,968百万円）による増加、販売用不動産への振替（83,274百万円）および自社利用等への振替（55,567百万円）、不動産売却（920百万円）による減少等です。
３．連結会計年度末の時価は、原則として「不動産鑑定評価基準」に基づき自社の鑑定部門にて算定した価額です。
当連結会計年度（自2019年４月１日

至

2020年３月31日）（単位：百万円）

連結貸借対照表計上額
連結会計年度期首残高
3,024,028

連結会計年度増減額

連結会計年度末残高

147,104

3,171,133

連結会計年度末の時価
6,089,553（注）１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額および減損損失累計額を控除した金額です。
２．連結会計年度増減額のうち、主な増減額は不動産取得（216,117百万円）による増加、販売用不動産への振替（15,043百万円）による減少等です。
３．連結会計年度末の時価は、原則として「不動産鑑定評価基準」に基づき自社の鑑定部門にて算定した価額です。
４．新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う賃貸等不動産の時価に与える影響について、本注記表作成時点では当該影響を高い確度により算出することは非常に困難であります。なお、翌期の連結業績予想の前提となる一定の仮定に基づき、本注記表作成時点で可能な範囲で時価に与える影響を算出した結果、当連結会計年度末の賃貸等不動産の時価に与える影響額は軽微であるため、当連結会計年度末の賃貸等不動産の時価には当該影響額を含めておりません。

- 27 -

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信（セグメント情報等）【セグメント情報】
１．報告セグメントの概要
当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、最高経営意思決定機関
が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。
当社は、本社に商品別の本部を置き、各本部が所管する子会社とともに取り扱う商品・サービスについて、「賃貸事業」「分譲事業」および「マネジメント事業」を中心に事業活動を行っています。
したがって、当社は商品別の本部及び提供するサービス別のマトリクスセグメントで構成されており、そのマトリクスを提供するサービスで集約するかたちで「賃貸」「分譲」「マネジメント」および「その他」の４つを報告
セグメントとしています。
「賃貸事業」は、オフィスビルや商業施設等の賃貸を行っています。「分譲事業」は、個人顧客向けのマンショ
ン・戸建住宅の分譲および投資家向けの賃貸住宅・オフィスビル等の分譲を行っています。「マネジメント事業」
は、プロパティマネジメントや仲介・アセットマネジメント等のノンアセットビジネスを行っています。「その他」は、新築事業および施設営業事業等を行っています。
当社グループ内での連携強化を目的として三井ホーム株式会社を完全子会社化したことに伴い、当連結会計年度
よりセグメント区分についても従来の「賃貸」「分譲」「マネジメント」「三井ホーム」「その他」の５区分から、「賃貸」「分譲」「マネジメント」「その他」の４区分へと変更しています。「三井ホーム」セグメントに含まれていた三井ホームグループの「新築事業」「リフォーム・リニューアル事業」「住宅関連部資材販売事業」「賃貸管理事業」の内、「新築事業」「リフォーム・リニューアル事業」「住宅関連部資材販売事業」を「その他」セグメントへと集約し、「賃貸管理事業」を「マネジメント」セグメントへと集約しました。
なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の報告セグメントの区分へ組み替えて表示しています。
２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一です。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値です。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいています。

- 28 -

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度（自2018年４月１日

至

2019年３月31日）（単位：百万円）
マネジ
メント

その他

調整額
（注）１,２

連結財務諸

賃貸

分譲

表計上額
（注）３

603,284

530,766

404,346

322,797－

1,861,195

19,482558

74,712

11,241△105,995－

622,767

531,324

479,059

334,039△105,995

1,861,195

セグメント利益又は損失（△）

141,945

98,03755,1809,157△42,172

262,147

セグメント資産3,792,511

1,866,803

378,545285,690479,1816,802,731

59,451

1,553

9,119

7,124

1,786

79,034

964

5

440

10,003－

11,414

337,028

2,945

10,87145,136△5,466

390,514

売上高
外部顧客への売上高
セグメント間の
内部売上高又は振替高計

その他の項目
減価償却費
減損損失
有形固定資産及び無形固定資産の増加額（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△42,172百万円には、セグメント間取引消去△378百万円、各報告セグ
メントに配分していない全社費用△41,794百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。
２．セグメント資産の調整額479,181百万円には、セグメント間取引消去△1,053,347百万円、各報告セグメン
トに配分していない全社資産1,317,353百万円、関連会社株式215,175百万円が含まれています。
３．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っています。

- 29 -

三井不動産㈱当連結会計年度（自2019年４月１日

至（8801）

2020年３月期

決算短信

2020年３月31日）（単位：百万円）

賃貸

マネジ

分譲

メント

連結財務諸
表計上額

調整額

その他

（注）１,２（注）３

売上高
外部顧客への売上高

636,056

524,094

421,490

324,001－

1,905,642

セグメント間の
内部売上高又は振替高

21,855－

77,112

16,253△115,221－

計

657,911524,094498,602340,255△115,221

1,905,642

145,893

123,745

55,6702,291△46,982

280,617

4,055,972

2,155,135

363,775

337,200

483,275

7,395,359

減価償却費

66,730845

9,573

10,4393,844

91,434

減損損失

1,063

2

446

－

－

1,513

301,853

4,940

16,58560,225△4,326379,279

セグメント利益又は損失（△）
セグメント資産その他の項目有形固定資産及び無形固定資産の増加額（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△46,982百万円には、セグメント間取引消去△366百万円、各報告セグ
メントに配分していない全社費用△46,616百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。
２．セグメント資産の調整額483,275百万円には、セグメント間取引消去△1,138,240百万円、各報告セグメン
トに配分していない全社資産1,368,780百万円、関連会社株式252,736百万円が含まれています。
３．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っています。
【関連情報】
前連結会計年度（自2018年４月１日

至

2019年３月31日）

１．製品及びサービスごとの情報製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しています。
２．地域ごとの情報(１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。
(２）有形固定資産（単位：百万円）
日本
2,995,989

米国

英国
350,421

その他
41,530

合計
42,3843,430,326

３．主要な顧客ごとの情報
外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しています。

- 30 -

三井不動産㈱当連結会計年度（自2019年４月１日

至（8801）

2020年３月期

決算短信

2020年３月31日）

１．製品及びサービスごとの情報製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しています。
２．地域ごとの情報(１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。
(２）有形固定資産（単位：百万円）
日本

米国

3,157,490

英国
422,902

その他
41,013

合計
56,202

3,677,609

３．主要な顧客ごとの情報
外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しています。
【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】
前連結会計年度（自 2018年４月１日 至 2019年３月31日）
報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」の「その他の項目」に記載をしているため、記載を省略しています。
当連結会計年度（自2019年４月１日

至

2020年３月31日）

報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」の「その他の項目」に記載をしているため、記載を省略しています。
【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】
前連結会計年度（自 2018年４月１日 至 2019年３月31日）
報告セグメントごとののれんの償却額および未償却残高に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため記載を省
略しています。
当連結会計年度（自2019年４月１日

至

2020年３月31日）

報告セグメントごとののれんの償却額および未償却残高に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため記載を省
略しています。
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】
前連結会計年度（自 2018年４月１日 至 2019年３月31日）
報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため記載を省略しています。
当連結会計年度（自2019年４月１日

至

2020年３月31日）

報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため記載を省略しています。

- 31 -

三井不動産㈱（8801）

2020年３月期

決算短信（１株当たり情報）
前連結会計年度
2018年４月１日
2019年３月31日）（自至
１株当たり純資産額

当連結会計年度
2019年４月１日
2020年３月31日）（自至2,384円 87銭

2,480円 36銭

１株当たり当期純利益金額

171円 30銭

188円 35銭

潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額

171円 18銭

188円 19銭（注）１．１株当たり純資産額および１株当たり当期純利益金額、潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度
2018年４月１日
2019年３月31日）（自至当連結会計年度
2019年４月１日
2020年３月31日）（自至

１株当たり純資産額
純資産の部の合計額（百万円）
純資産の部の合計額から控除する金額（百万円）

2,420,804

2,486,525

78,292

77,845（うち新株予約権（百万円））(1,285)(1,454)（うち非支配株主持分（百万円））(77,007)(76,391)

普通株式に係る純資産額（百万円）

2,342,512

2,408,679

982,237

971,101

168,661

183,972－－

168,661

183,972

984,581976,776

親会社株主に帰属する当期純利益調整額
（百万円）

－

－

普通株式増加数（千株）

707

796

１株当たり純資産額の算定に用いられた普通株式の数（千株）
１株当たり当期純利益金額
親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）
普通株主に帰属しない金額（百万円）
普通株式に係る親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）
普通株式の期中平均株式数（千株）
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額（うち新株予約権（千株））(707)

希薄化効果を有しないため潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定に含めなかった潜在株式の──────

概要（重要な後発事象）
該当事項はありません。

- 32 -(796)──────