リサーチ・メモ
不動産業業況調査における事業者の景況感の動向について
2019 年 10 月 2 日（長期的な動向）
不動産業業況調査における住宅分譲事業者と住宅流通事業者の 2005 年 1 月期以降、2019 年 4 月期までの 3 か月ごとの、合計では 15 年近い合計 59 回の業況（現況）DI（経営の状況＝｛「良い」×２＋「やや良い」）ー（「悪い」×２＋「やや悪い」）｝／２／回答数×100）をみたのが図表１である。

住宅分譲事業者と住宅流通事業者の現況の景況感 DI はほぼパラレルな動きを示していたが、2015 年ころから乖離が目立ち始め、住宅分譲事業は好調さを維持する一方、住宅流通事業は全体としてマイナスを示す時期が続いてきた。これは住宅分譲業の本調査の調査対象が大都市圏のマンション分譲業者が多く、総じて継続的に講じられている低金利、ローン減税等の後押しもあり分譲住宅の販売が好調さを維持でききたのに対し、既存住宅は相対的に、地方圏の業者や小規模業者も多く、立地、品質の向上が著しい
大都市圏の新設分譲住宅に比して市場競争力が弱く、空き家の増加等の環境悪化も加わり、目立った改善を期待できない状況にあるためであろう。
（図表１）住宅分譲業、住宅流通業の現状業況ＤＩ
40.0

現況DI（％）

20.0

0.0
-20.0
-40.0
-60.0

1月
7月
1月
7月
1月
7月
1月
7月
1月
7月
1月
7月
1月
7月
1月
7月
1月
7月
1月
7月
1月
7月
1月
7月
1月
7月
1月
7月
1月
7月

-80.0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
年
年
年
年
年
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年
年
年
年
年
年
年
年
年
住宅分譲事業者

住宅流通事業者（注）１．土地総合研究所「不動産業業況調査」（調査時点毎年 1，4，7，10 月）
２．DI＝｛「良い」×２＋「やや良い」）ー（「悪い」×２＋「やや悪い」）｝／２／回答数×100）（最近の動き）つぎに、最近の 2 年強の期間の業況判断 DI を現況と 3 か月後の将来予想とに分けてその推移をみると、住宅分譲事業では業況判断がおおむね第一象限にとどまり好調さが継続していると認められるが、住宅流通事業者の業況判断は逆に第三象限の現在・将来ともに悲観的なエリアにとどまるという好対照な状況となっている。

一般財団法人 土地総合研究所1

住宅分譲事業では、現在・将来ともに好調な第一象限から、2017 年には第四象限の現在は好調だが先行きが暗いという業況が下り坂のエリアに入ったものの、2018 年には、一部に消費税増税への駆け込み需要もあってか、将来の悪化懸念が再度上方に修正され景況感が回復した。2019 年に入ると 4 月には、価額の高騰等の影響もあり、再度、わずかながら先行きの業況悪化の懸念が再来する方向に戻ったが、7月には、元のトレンドである第一象限に回帰した。消費税の引き上げに伴う駆け込み需要が影響した可能性がある（図表２－１，２－２）。
（図表２－１）最近の住宅分譲事業者の業況判断（現状、将来）
10.0
2017.1

8.0

2019.1

2018.43か月後の将来DI（％）

6.0
2019.72018.74.0
2.0
2018.100.0

2018.1

2019.4-2.0

2017.7-4.0-6.0

2017.102017.4-8.0
0.0

5.0

10.0

15.0
現在のDI（％）

20.0

25.0

30.0

（注）１．土地総合研究所「不動産業業況調査」（調査時点毎年 1，4，7，10 月）
２．DI＝｛「良い」×２＋「やや良い」）ー（「悪い」×２＋「やや悪い」）｝／２／回答数×100）（図表２－２）直近 1 年間の住宅分譲事業者の業況判断（現状、将来）
7.0
2019.1

6.0

3か月後の将来DI（％）

5.0
2019.7
4.0
3.0
2.0
1.0

2018.100.0-1.0
2019.4-2.0
0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

現在のDI（％）（注）図表 2－1 に同じ

一般財団法人 土地総合研究所

2他方、住宅流通事業の景況感を同様の期間について、現況と 3 か月後の将来とに分けて DI の推移でみると、総じて現況、将来ともに悲観的な第三象限にとどまっているが、2019 年 4 月期には、2016 年 1 月期以来 3 年ぶりに現況 DI がプラスに転じた。しかし依然、将来 DI は 2017 年 10 月期を除き、マイナスのままであり、回復基調を示す第二象限に至る状況にはないことから、消費税増税を目前にした一時的な既存住宅の駆け込み需要が業況にプラスの影響を与えた可能性のある 2019 年 4 月を過ぎると、7 月期には現在・将来とも悲観的な第四象限に回帰してしまっている（図表３－１，３－２）。
（図表３－１）最近の住宅流通事業者の業況判断（現状・将来）4.0

2017.10

2.0

3か月後の将来DI（％）

0.0

2017.1

2018.1-2.0

2017.72018.10

-4.0
-6.0
-8.0

2019.42018.72018.42017.4

-10.0
-12.0
-14.0
-15.0

2019.7-10.0

2019.1-5.0

0.0
現在のDI（％）

5.0

10.0

（注）１．土地総合研究所「不動産業業況調査」（調査時点毎年 1，4，7，10 月）
２．DI＝｛「良い」×２＋「やや良い」）ー（「悪い」×２＋「やや悪い」）｝／２／回答数×100）

一般財団法人 土地総合研究所

3

（図表３－２）直近 1 年間の住宅流通事業者の業況判断（現状・将来）
0.0

3か月後の将来DI（％）

-2.0
-4.0

2018.10-6.0

2019.4-8.0-10.0

2019.7

-12.0
-14.0
-14.0

2019.1-12.0-10.0-8.0-6.0-4.0-2.00.0

2.04.06.08.0

現在のDI（％）（注）図表 3－1 に同じ（参考）住宅の駆け込み需要について
図表３は、前回の消費税引き上げ（2016 年 4 月）前 18 か月及び今回の消費税引き上げ（2019 年 10月予定）前、今年 6 月までの 15 か月の持ち家＋戸建て分譲の新設住宅着工戸数をみたものである。前回に比べ、戸数規模は、税率の引き上げ幅（前回 3%、今回 2%）が小さいことに加え、駆け込みを均すための住宅ローン減税やポイント制などの対策が講じられていることもあり、駆け込みの規模は小さいとみられるが、それでも、新設住宅着工戸数の動向をみると、一部に駆け込みが生じている可能性は否定できない。このような駆け込みの存在が、住宅分譲事業者及び住宅流通事業者の景況感に一時的な攪乱要因を与えて、業況判断 DI がやや不規則な動きをしている可能性も否定できないところであろう。

一般財団法人 土地総合研究所

4（図表３）住宅（持ち家＋戸建分譲）の駆込み需要（消費税引き上げ前）
65,000

前回（2014年4月実施）
60,00055,00050,00045,00040,000

今回（2019年10月予定）

35,00030,00025,000（注）１．国土交通省「新設住宅着工戸数」による。
２．横軸は消費税増税施行 18 か月前の着工月
縦軸は新設住宅着工戸数（持ち家＋戸建て分譲）
３．消費税増税実施時期は、前回は 2014 年 4 月、今回は 2019 年 10 月である。
４．横軸は実施時期を起点に何か月前（1 か月前から 18 か月前まで）の着工戸数であるかを示している。

（荒井 俊行）一般財団法人 土地総合研究所

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