JFMAジャーナル別冊 調査研究部会 特集号

運営維持手法研究部会「納得感の持てる最良の運営維持」
をめざして「ユーザーの視点に立ったファシリティ運営維持業務とその評価に関するあり方を探る」

運営維持の視点でファシリティマネジャーを育てる●keywords

吉瀬 茂（部会長）

品質とコストのバランス 良質なサービスと高い信頼 価値を生むファシリティ
ロングスパンをめざしたマネジメント 利用者満足度のベンチマーク 現場は宝の山

サマリー

パナソニックホームズ株式会社
一級建築士

施設を利用する人々が納得感のもてるファシリティとは何かをテーマに、ユーザー（全ての施設利用者）、テナント企業（入居管理者）、オーナー（施設管理者）の視点からアプローチし、おのおのが納得感のもてるファシリティであり続けるために、必要なファクターや継続的な品質向上に向けた改善提案・業務品質の評価等、SDGs を原動力としたファシリティ運営維持評価手法のあり方を探る。

活動内容「方 針」 〜 運営維持の視点で『きっかけづくり』～「理 念」 〜 人と社会との関わりを良好に保つために 〜
部会では、～人と社会とのかかわりを良好に保つこと～を活動理念とし「施設そのものの性能と室内環境（執務空間・生活空間）」「施設を利用する人たちの満足度（利用者満足度）」「地域や地球環境への対応（配慮）」にスコープをあて調査研究活動を行っている。
① 利用者満足度から得られたユーザーの視点を基に、ファシリティマネジャーが管理する品質や運営維持業務全般の品質など、基本的な考え方を整理し、ファシリティマネジャーが日常の業務で活用できる業務品質評価手法の開発を行う。
② 全てのファシリティマネジャーが活用できるコミュニケーションツール「きっかけづくり」の基礎的な調査研究活動を行う。
③ 部会セミナーの開催：テーマに関連する分野の専門家等を部会へ招聘、先見性豊かな知識を学ぶとともに意見交換を行いテーマに関する課題等の検討を行う。(コロナ禍のため中断中)成果① フ ァシリティマネジャーを育てるためのマニュアル作成の基礎資料収集とその取りまとめ。
② テーマに関連する分野の専門家（セミナー講師）とのヒューマンネットワークを構築。
(コロナ禍のため中断中)

メンバー

部会長：吉瀬 茂 パナソニックホームズ
部会員：彦田 淳一 グローブシップ

副部会長：畠山 貴紹 NEC ファシリティーズ

寺岡 慎介 高砂熱学 木村 圭介 FM システム 安部 修 NTT ファシリティーズ

宮下 昌展 エムケイ興産 望月 昌夫 東京美装興業 小木曽 清則 日本メックス 日高 富士夫 日本メックス
潮田 潮 日本電技 佐川 淳 ヒューリックビルマネジメント
アドバイザー：細川 和也 メイテック
事務局：梅澤 剛 JFMA
＊活動 WG ／清掃分科会：木村・彦田・宮下

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設備分科会：畠山・寺岡・潮田

警備分科会：細川・佐川運営維持手法研究部会

1. はじめに同じ材料を用いて元の状態に戻し当初の価値を維持。維持

部会では、ファシリティマネジャー( 初心者) を育てる「ヒ保全は、予防( 予測) 保全と事後保全に分けられ、各々のメリッント／きっかけづくり」
として、マニュアル／手引書の作成取トとデメリットを考慮した上で、計画的な対応が求められる。

組で関連する情報を発信している。
昨今、人材不足や技能不足が大きな課題となり、早急なファシリティマネジャーの育成、職能のスキルアップが求め

2. 活動WG での取り組み
A . 清掃分科会 ／ FM システム 木村圭介

られている。
当部会では、SDG ｓを原動力として運営維持業

清掃分科会では、清掃業務に関してファシリティマネ務に関わるリスクヘッジ、業務効率化を目指し、サステナブジャーが注意すべきポイントを整理し、課題と解決についてルなファシリティの運営維持を目指している。

検討した。

運営維持業務の中で代表的な業務、
A. 清掃・B. 建築／設業務としては、①廃棄物の搬出処理、②共用部、専有部の備・C. 警備の作業視点から、現場の課題を抽出し、日常・短清掃、③ガラス清掃などに大別でき、それぞれについての清期・中長期毎に必要となる対応や業務のあり方等のポイン

掃仕様や予算を決め、清掃会社に委託し、業務品質をチェットを整理、ファシリティマネジャーの育成計画に役立つ資料クしている。としていきたい。

清掃の品質と利用者の施設満足度の相関は高い。
そのた

運営維持の役割は、経営活動の「場」（ 施設）を適切なめ、ファシリティマネジャーは利用者からの要望やクレーム状態に保ち提供し、利用者の知的生産性や満足度を高めを把握するとともに、より効果的に清掃を実施しているか、る事である。そこでは、施設におけるFM 戦略・計画（中絶えずチェックしていくことが重要である。

長期実行計画及び単年度計画）に基づき、経営活動の「場」（施設）を継続して適切な状態に保ち、「運用・サービス」と「維持保全」業務で施設の機能や性能を発揮させる役割を担っている。
また、施設は完成と同時に劣化（物理的寿命・社会的寿命・経済的寿命）がはじまり、日常的な対応が求められ､修繕（更新）と維持保全業務が繰り返される。
修繕（更新）
は、劣化した部分等の機能や性能を回復させ、近年、清掃業務の人材不足、人件費高騰、コストと品質のバランスなどが課題となっている。
そのため、清掃の品質向上、コスト削減などの課題を解決する動きとして、外国人の活用とロボットの活用が近年注目されている。
外国人活用については、技能実習と特定技能制度活用を国が積極的に進めており、ビルクリーニング業も特定技能の対象となっている。
特定技能１級を取得した場合、在留期間が５年と長くなると同時に受け入れ人数枠の上限がなくなる、といったメリットもあり、一部のビル管理会社では東南アジアなどの国からの外国人を受け入れ、日本語教育やマナー研修、資格取得を支援している。彼らは日本国内での清掃業務を担う人材としてだ
けでなく、海外との橋渡しとしても期待されている。
ロボット活用については、AI を活用した清掃ロボットの普及が広がってい2021 ● JFMA JOURNAL - R5

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る。
清掃経路を学習し、自分で障害物を認識しながら適切になどのサービス受益者の満足度を向上させることを目的と清掃を行う、人の存在を認識して適宜歩行を停止するなど、している。

技術的な進歩により清掃の効率が飛躍的に向上している。

設備は、建物の種類や業種により、要求される運転性能がまた、コストの低価格化が進み、高騰する人件費を補う選異なり、オフィスなどの設備の停止や故障が事業リスクにな択肢になりつつある。現時点では、自ら障害物をどかして清りにくい建物では、設備仕様の共通化やメンテナンスフリー掃するなどは現時点では難しいので、人との協働によって効化が潮流となりつつある一方、データサーバなどの重負荷果を発揮することになる。

がある建物を例にすれば、無停電電源の配置や冗長性のあロボット操作に手慣れてくると、一人で複数のロボットを操縦できるようになり、省人化が実現できる。

る冷却環境の整備、通常とは異なる通信設備の整備などが求められる。

今後、女性やシニアの多い現場でも安心して使えるよう、さらファシリティマネジャーは、それらのさまざまな事業形態なる操作性の向上、１回あたりの運転時間の向上など期待に応じて適切なインフラ環境を構築し、維持することがミッされている。

ションとなるが、数多の業務を、自身だけで全て行うことはできないことから、専門領域の実務を現場で担当する事業者（パートナー）が必要になる。
それらを踏まえ、ファシリティマネジャーが行うべき業務を、サイクルとしておおまかにまとめると、① 管理する設備を明確に把握、かつ現状を評価する② 維持管理プラン（中長期、短期）を計画する③ そのための原資（予算）を確保する④ 事業者（パートナー）を選定し、実務を評価する

B. 建築／設備分科会／ NEC ファシリティーズ 畠山貴紹となり、これらのルーティーンで行う維持管理業務は、信頼ファシリティマネジャーの重要な点は、発注者の立場で業務性を維持することを目的としており、日々の活動の基本となを行うことであり、施工事業者や保全事業者などとは業務上る業務である。
また、の視点が大きく異なる。施工事業者や保全事業者の業務目⑥ 維持管理方法の提案や新技術の提案

的は、施工成果物の完成や設備の維持管理だが、ファシリ⑦ 設備トラブルによる事業停止リスクの評価（リスクア

ティマネジャーは建物そのものを経営資産として捉え、そのセスメント）資産を最大限のローコストかつハイパフォーマンスで運用などの業務もあり、これらは、建物の資産価値向上に寄与すすることである。

るもので、サービス受益者の満足度を向上させ、従来顧客のそのため、経営的なセンスが要求される面が多く、業務上

68⑤ 現状、事業に合わせ、維持管理プランを見直す

維持や新規顧客の獲得に貢献するものである。の判断基準も、事業経営に合致したものでなければならな

これらに対して、より理解を深めるために行っているわれい。
自身の業務に対する受益者が誰なのかをしっかりと認識

われの活動が、建物設備の維持運用におけるファシリティマしておくことが重要である。

ネジャーの困りごとに対し、微力ながらその解決の糸口にな

建築／設備分科会では、ファシリティマネジャーが発注者るように努めていきたいと考えている。の立場として行うべき業務、また、テナントサービスの内容をC. 警備分科会 ／ メイテック 細川和也

明確にすることで、定期的保守が必要な建物資産である設

ファシリティマネジメントにおける防犯性（セキュリティ）は備の安定運用、適切な運用による経費低減、また、テナント施設の防犯性と情報システムのセキュリティに大別される。

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運営維持手法研究部会

警備分科会では、施設の防犯性に関して触れており、警備には、他の機能や業務を把握し対応の内容とレベル感をの概要や発注側のファシリティマネジャーが注意すべき要定めることは効果的である。

点の検討や課題解決に向けた取り組みの調査を行い、今回また運用においては、事業運営サイクルを踏まえた、業務はその概要を示す。
はじめに、SDGs を念頭にしたコストミニマム、エフェクトマキシマム( 費用対効果)と利用者へのプレゼンス( 来館者、フローを把握することが要点であり、その中で、改善すべき点が見えてくるので、以降の計画に反映しより良い運用に近づける。

在館者、悪意ある者の印象・感じ方) を考慮することが必要

警備は、施設の種類により要求される品質が異なるが有である。
その上で有人警備及び機械警備の特性、警備種類、人警備から機械警備に代替される潮流となりつつある。
一方

機器構成の概要や、施設の立地や用途に応じた特性を把握

で、複合施設や銀行など有人警備の需要も根強く求められすることが重要である。ており、それらのさまざまな事業形態に応じ適切な警備を行次に計画については、以下が要点となる。
①セキュリティの対象を特定う必要がある。
今後も部会での活動を通し、裾野の広い、より納得感の持何を守るのか明確にする。
ヒト、モノ、カネ、情報などよりリてる最良の運用維持に寄与出来る活動となるよう努めていスク分析を行いどの程度の防護を要するか区分けし設定きたいと考えている。

することが必要である。

3. おわりに紹介した資料は、運営維持に携わるファシリティマネジャーの「ヒント／きっかけづくり」
としてファシリティマ
ネジメントフォーラム2020 で情報を発信した内容と同様に、ユーザー( 全ての施設利用者)・テナント企業(入居管理者）・オーナー( 施設管理者) の視点からアプローチすることで、各々が納得感の持てるファシリティであり続けるために必要なファクターを探り出す。SDGs を原動力とした継続的な品質向上に向けた改善策を提案、業務品質の評②セキュリティゾーニング

価などを整理して提案している。

導線を考慮し複数の序列から構成されたゾーニングを行ファシリティマネジャー（初心者・指導者）の方々が日う。加えて区分を具体的にどのように担保するかの検討

頃の業務改善に取り組む「ヒント／きっかけづくり」に活が必要である。

用していただけれ幸いである。

③入退室管理システムや防犯システムの構築基本となる出入口での入退室管理に加え、防犯対応としまた、部会活動において、資料等の作成にご協力をいた
だいた、すべての方々に心より感謝する。ての監視カメラや防犯センサーなどの防犯システムの導当部会では「納得感のもてる最良の運営維持を目指す!

入が必要である。
また有人警備の臨機応変さや安心感、」をテーマとし、ユーザーの視点に立ったファシリティ運営

機械警備の確実性や効率の良さを活かした、人と機械の維持とその評価に関するあり方を研究している。

併用を図ることは効果的である。
④他との連携体制の構築
防災活動やトラブル時の初動対応などの一役を担う場合施設を利用する人々が、納得感のもてるファシリティとは何か? 今後のファシリティ運営維持のあり方を部会で一緒に探ってみませんか。◀もあり、連携体制を構築することが必要である。
そのため2021 ● JFMA JOURNAL - R569